SOU 1971:64

Sanering

Till Statsrådet och chefen för inrikesdepartementet

Genom beslut den 19 december 1968 be- myndigade Kungl. Maj:t chefen för inri- kesdepartementet att tillkalla högst sju sak- kunniga med uppdrag att utreda frågan om åtgärder för sanering av det äldre bostads- beståndet. Genom beslut den 21 mars 1969 bemyndigade Kungl. Maj:t chefen för inri— kesdepartementet att för ifrågavarande än— damål tillkalla ytterligare en sakkunnig.

Med stöd av dessa bemyndiganden till- kallades den 19 december 1968 och den 21 mars 1969 såsom utredningsmän gene- raldirektören Bertil Sännås, ledamoten av riksdagen Alvar Andersson, ledamoten av riksdagen Sven Ekström, ledamoten av riks— dagen Bertil Petersson, kommunalrådet Erik Johannesson, direktören Sten Källenius, för- bundsordföranden Erik Svensson och direk— tören Claös Breitholtz.

Chefen för inrikesdepartementet förord- nade den 25 februari 1969 lantmätaren Er- land Svensson att vara sekreterare åt ut- redningen och byrådirektören Harry Sund- berg att vara biträdande sekreterare. Så- som experter åt utredningen förordnades den 9 oktober 1970 departementssekretera- ren Gunnar Vingedal och den 20 april 1971 länsbostadsdirektören Åke Malmberg.

De sakkunniga har antagit namnet sane- ringsutredningen.

Vid utarbetandet av betänkandet har bl. a. följande personer medverkat. Avdelningsdi- rektören Ralph Johansson (kapitel 3 och 4), civilingenjören Eric Ahrenby (kapitelbila-

gan till kapitel 9), lantmätaren Henrik Isoz och byrådirektören Per Wänkkö (kapitel 10), länsbostadsdirektören Åke Malmberg (kapitel 11), civilingenjören Lars Hamnqvist (kapitel 12), avdelningsdirektören K.—E. Sun- nerman (kapitel 9 och 13) samt förbunds- jurist Curt Riberdahl (kapitel 15, författ- ningsförslag).

Utredningen har haft ett fortlöpande sam- arbete med statens råd för byggnadsforsk— ning, saneringsgruppen, varifrån bl.a. er- hållits statistisk belysning av teknisk och funktionell standard samt boendeförhållan- dena i det äldre bostadsbeståndet. Bland forskningsprojekten bör nämnas dels en stu- die av ombyggnadsverksamheten i landet med synpunkter på lämpliga former för för- undersökningar, projektering och upphand- ling, dels en analys av bostads- och miljö- standard samt de boendes ekonomiska och sociala förhållanden i de äldsta bostäderna. Saneringsgruppen, vars verksamhet kommer att fortsätta, har ett flertal pågående och planerade projekt som kommer att vara av betydelse för utvecklingen inom sanerings- området.

Kungl. Maj:t beslöt den 7 maj 1971 med anledning av riksdagens beslut (prop. 1971:1 bil. 13, CU 12, rskr 92) förordna att mo- tionen 1173 om underlättande av kommu- ners förvärv av mark inom saneringsområ- den och civilutskottets betänkande nr 12 i denna del skulle överlämnas till sanerings- utredningen för övervägande.

Utredningen har behandlat hithörande frågor i sitt arbete.

Kungl. Maj:t beslöt den 5 december 1969 att till saneringsutredningen överlämna riks- dagsskrivelse av den 11 november 1969, nr 318, jämte motionerna I: 799 och II: 919 samt I: 816 och 11: 918 om åtgärder till skydd för den medeltida miljön i Visby och tredje lagutskottets utlåtande nr 45 med an- ledning av motionerna att övervägas vid fullgörandet av utredningens uppdrag.

Till saneringsutredningen har översänts Stockholms Arbetarekommuns representant- skaps årsmötesbeslut över motion angåen- de saneringen av Gamla Stan, jämte utlå- tande av arbetarekommunens styrelse.

' Utredningen har besvarat följande remis- ser.

Remiss den 5 december 1969 från justi- tiedepartementet av PM angående tvångs— förvaltning av bostadsfastighet (Stencil, Ju 1969: 31). Besvarad den 29 januari 1970.

Remiss den 5 december 1969 från justitie- departementet av expropriationsutredning— ens betänkande III Expropriationsändamål och expropriationsersättning rn. m. (SOU 1969: 50, 51). Besvarad den 11 mars 1970.

Remiss den 14 januari 1970 från justi— tiedepartementet av PM angående Bygg- nadsredovisning. Del I. Insamling av ny- byggnadsdata m.m. (Stencil, Ju 1969: 32). Besvarad den 1 april 1970.

Remiss den 29 maj 1970 från inrikes- departementet av motionerna I: 266, lika- lydande med 11: 303, om statlig medverkan till bevarandet av Staden mellan broarna och 11: 863, likalydande med I: 747, om anslag till sanering av fastigheter inom Sta- den mellan broarna. Besvarad den 30 sep- tember 1970.

* Remiss den 5 november 1970 från inri- kesdepartementet av betänkande avgivet av servicekommittén Boendeservice 2 (SOU 1970: 68). Besvarad den 22 januari 1971.

Utredningen har tillskrivit inrikesdepar- tementet den 9 juni 1969 och föreslagit ändringar i bestämmelserna för bostadslån till förbättring av flerfamiljshus.

Utredningen har vidare tillskrivit justitie- departementet den 1 april 1970 och över-

lämnat en promemoria med förslag till änd- ringar i lagen om vissa gemensamhetsan— läggningar.

Utredningen har hittills hållit totalt 24 sammanträden. Därutöver har utredningen i samband med studiebesök haft överlägg- ningar i saneringsfrågan med statliga och kommunala planeringsorgan i Köpenhamn, med kommunala myndigheter i Stockholm, Göteborg, Malmö, Västerås, Eskilstuna och Köping samt med länsorgan och kommu- nala myndigheter i Visby. Utredningen har initierat viss försöksverksamhet med bo— stadssaneringsprogram i Stockholm, Göte- borg, Malmö, Helsingborg, Norrköping, Örebro, Gävle och Sundsvall. Utredningens huvudsekreterare har företagit en studie- resa till Förenta staterna.

Utredningen får härmed vördsamt över- lämna huvudbetänkandet Sanering I med bilagedelen Sanering II. Det åt de sakkun- niga lämnade uppdraget är därmed slut- fört, utom i vad avser frågor rörande sane- ring av kulturhistoriskt värdefull bostadsbe- bebyggelse. Dessa frågor kommer att be- handlas i ett senare betänkande.

Reservationer mot utredningens beslut i skilda delar har avgivits av dels ledamoten Andersson dels ledamöterna Breitholtz och Källenius.

Stockholm i augusti 1971

Bertil Sännås Alvar Andersson Claé's Breitholtz Sven Ekström Erik Johannesson Sten Källenius Bertil Petersson Erik Svensson / Erland Svensson Harry Sundberg

Sammanfattning

Saneringsbehovet (kapitel 2 samt bilagorna 9,10 och 12 i del”)

I tätorter med invånarantal överstigande 2 000 invånare fanns 1965 sammanlagt om- kring 1/2 miljon otillräckligt utrustade bostä— der, varav 280 000 var omoderna (bostäder i kvalitetsgrupperna 4—7 enligt indelningen i folk- och bostadsräkningen).

Saneringsfrågan är till stor del ett stor- stadsproblem. Omkring 1/3 av de 280000 omoderna bostäderna i tätorter med mer än 2 000 invånare fanns sålunda 1965 i Stock— holm, Göteborg och Malmö. Saneringsverk- samheten i landets större centra har i hög grad varit inriktad på totalsanering dvs. riv— ning och nybyggnad. I storstadsområdena var sålunda rivning orsak till att 16 000 lä- genheter, eller hälften av den totala avgång- en, utmönstrades ur bostadsbeståndet mel- lan 1960 och 1965.

I Stockholms stad fanns år 1965 34000 omoderna lägenheter. Dessa utgjorde 11 % av hela antalet bostäder i staden. Ca 29 000 av de omoderna bostäderna låg i innersta— den. Under åren 1966—1970 revs 5 865 lä- genheter eller ca 1 100 per år. Genom an- nan avgång och modernisering beräknas de omoderna lägenheterna sedan 1965 ha mins- kat till 25 000 lägenheter. Därutöver torde finnas ca 30 000 halvmoderna bostäder. To- talsanering och modernisering av bostäder omfattar för närvarande sammanlagt 1 200 —1 500 lägenheter per år. Med denna sane—

ringstakt kommer det att dröja fram till 1985—1990, innan det omoderna beståndet är sanerat.

Antalet omoderna lägenheter i Göteborgs stad uppgick år 1965 till 35 000, vilket var 20 % av det totala bostadsbeståndet i sta- den. Under åren 1966—1970 avgick 9200 lägenheter ur beståndet genom rivning. Av de rivna lägenheterna saknade 7300 wc. Genom ombyggnad eller upprustning skedde en ytterligare minskning av det omoderna beståndet med 1 300 lägenheter. Enligt bo- stadsbyggnadsprogrammet för Göteborgs kommun för perioden 1971—1975 skulle sammanlagt 2800 lägenheter behöva byg- gas om eller upprustas under programperio- den. Under den tid som kan överblickas be- räknas den totala årliga saneringen komma att beröra 1 500 lägenheter. Med nuvarande resurser skulle sålunda ej heller i Göteborg saneringen av det omoderna beståndet vara genomförd förrän under 1980—talets senare del.

I Malmö stad utgjorde antalet omoderna lägenheter är 1965 15700 eller 16 % av hela bostadsbeståndet. Fram till 1970 hade de omoderna bostäderna minskat med 4 000, varav 500 på grund av modernisering. Den framtida årliga avgången ur bostadsbestån— det beräknas till 1 300 lägenheter. Av des- sa beräknas 800 lägenheter per år bortgå genom rivning, medan övrig minskning skul— le ske genom kontorisering, sammanläggning av bostadslägenheter eller andra förändring-

Enligt en är 1970 utförd urvalsundersök- ning rörande det äldre bostadsbeståndet (bostäder uppförda före 1921) i Stockholm, Göteborg, Malmö, Norrköping, Helsing— borg, Borås, Gävle och Sundsvall beräknas antalet omoderna bostäder år 1970 i de nämnda städerna ha uppgått till 46 000 eller drygt 40 % av lägenheterna i flerfamiljs- hus byggda före 1921.

För att det sämre bostadsbeståndet skall kunna saneras under innevarande årtionde krävs särskilda åtgärder av staten och kom- munerna. Vid bedömning av saneringsbe- hovet bör även beaktas att lägenheter i tät- orterna, som tillkommit under 1920- och 1930-talen eller senare och som i utrust- ningshänseende idag kan föras till de högsta kvalitetsgrupperna, kan bli föremål för sa- neringsöverväganden under de närmaste år- tiondena på grund av brister i utrymmeshän- seende eller låg standard i vad gäller vissa andra kvaliteter.

Bostadspolitisk målsättning vid sanering ( kapitel 3)

De allmänna målen för bostadspolitiken gäl- ler bostadsförhållandena i stort och bör va— ra vägledande även för saneringen. Dessa mål anger att lägenheter, som saknar en el- ler flera av utrustningsdetaljerna vatten, av- lopp, centralrärme eller eget wc (bostads- räkningens kvalitetsgrupper 4—7), inte bör godtas för någon hushållsgrupp. Saneringen bör inriktas på att i första hand dessa lä— genheter blir ersatta genom rivning och ny- byggnad eller modernisering.

Efter en övergångstid kan lägenheter, som saknar eget bad eller duschrum, inte anses godtagbara för någon hushållsgrupp. Målet för planeringen under 1970-talet bör vara, att alla lägenheter utan denna utrustning (bostadsräkningens kvalitetsgrupper 3—7) moderniseras. Även andra brister än de som är att hänföra till utrustning bör föranleda åtgärder.

De dåliga bostadsförhållandena i det sämsta bostadsbeståndet skärper andra so- ciala problem och försvårar lösningen av

dern. Tillgängliga resurser bör därför i första hand inriktas på att sanera det sämsta be- ståndet. Detta kräver en styrning från kom— munernas sida, så att inte enbart fastighets- ekonomiska synpunkter eller ägareförhållan- den blir avgörande.

Nybyggnader och moderniseringar bör komplettera varandra och utformas på så- dant sätt att hela det bostadsområde, där dessa åtgärder vidtas, kommer att fungera väl på längre sikt. Saneringen bör ses som en fortlöpande process, varvid det gäller att se till att bostäderna alltid hålls i stånd och inte tillåts sjunka under den lägsta godtag- bara standarden. Inom ett bostadsområde med blandning av nya och moderniserade hus kommer självfallet att finnas standard- skillnader och spridning i fråga om bostads- kostnader. Koncentrationer av understan- dard eller exklusivitet, som kan ge området en från social synpunkt icke önskvärd en- sidighet, bör undvikas.

I saneringsområdena är de fysiska och ekonomiska möjligheterna att åstadkomma bostadsmiljöeir, som blir tillgängliga för alla hushåll, ofta sämre än vid nyexploatering. Det är därför angeläget, att planeringen in- riktas på att ta till vara de möjligheter som finns för att tillgodose behovet av en skyd— dad miljö utanför bostaden. Det är av sär- skild vikt, att bostadsplaneringen kombine- ras med en trafiksanerin g.

Svårigheterna vid sanering är störst för de hushållsgrupper som även i andra samman- hang har svårast att klara sig på bostads- marknaden och just av denna anledning kommit att bo i det sämsta beståndet. Sane— ringen får inte leda till att dessa konkur- renssvaga grupper endast anvisas bostäder av samma låga standard som de lämnat. En serie av flyttningar kan leda till att de- ras sociala situation försämras ytterligare. Bostadssaneringen bör därför kombineras med ett program för social omsorg, som syf- tar till en förbättrad levnadsnivå i vidare bemärkelse för de bl.a. i bostadsavseende sämst lottade befolkningsgrupperna.

Kommunernas kostnadsmålsättning för sa- neringen bör utformas med hänsyn till så— väl bostadslägets betydelse för lägenheternas

bruksvärde som kravet på att genom utbud av olika lägenhetstyper befrämja en allsidig hushållssammansättning. Det är uppenbart att dessa mål kan komma att strida mot varandra. Kommunerna bör därför särskilt under en övergångstid, då saneringen ökar och en bruksvärdesnivå utvecklas, ha ett starkt inflytande genom allmännyttiga före- tag, för att inte tillfälliga marknadsförhål- landen och hushållens inkomster skall bli helt avgörande för hushållens möjligheter att välja mellan olika områden.

Kommunerna bör förvärva fastigheter i den omfattning som erfordras för att säker- ställa dels att bostadssaneringsprogrammen genomförs på rätt sätt inom förutsatt tid, dels att de allmännyttiga företagens utbud av lägenheter blir så stort, att de kan fungera som ledare i hyresprisbildningen.

Samhällsekonomiska synpunkter på bostadssaneringen (kapitel 4)

Utredningens överslagskalkyler rörande sa- neringsbehovet i flerfamiljshus tyder på att anspråken på resurser för denna sanering knappast framstår som något stort samhälls- ekonomiskt problem, om målet för 1970- talet inte ställs högre än att alla lägenheter i kvalitetsgrupperna 3—7 moderniseras eller ersätts. Ett väsentligt krav är att det fort- gående sker en prövning av fördelningen mellan totalsanering och modernisering samt mellan direkta bostadsinvesteringar och kommunala investeringar i bostadskomple— ment, i syfte att nå det från såväl bostads- politisk som samhällsekonomisk synpunkt bästa utnyttjandet av resurserna. Utredningen har i sin bedömning utgått från de uttalanden om bostadsbyggandets omfattning under första hälften av 1970- talet, som redovisas i den reviderade finans- planen till 1971 års riksdag (Kungl. Maj:ts prop 1971: 115). Där uttalas att målet för bostadsbyggandet alltjämt är en nyproduk- tion av 1 milj. lägenheter under tioårsperio— den 1965 till 1974. Målet beräknas kun— na nås med i stort sett oförändrad investe— ringsaktivitet. Som osäkerhetsfaktorer vid precisering av bostadsbyggandets omfattning

framhålls i finansplanen dels konjunkturför- hållandena, dels omfattningen av sanerings- verksamheten.

Utredningen vill starkt understryka, att den bästa lösningen vid eventuella kapaci- tetsproblem inte är en minskning av sane- ringstakten. Såväl från bostadspolitisk som samhällsekonomisk synpunkt är det angelä- get att i sådana situationer pröva andra lös- ningar, såsom överflyttningar mellan olika investeringssektorer.

Planering genom bostadssaneringsprogram (kapitel 5)

I de kommunala bostadsbyggnadsprogram- men (KBP) redovisas behovet av bostads— byggande och den bostadsproduktion som med hänsyn till kommunens resurser och betingelser i övrigt är möjlig att genomföra.

Genomförandet av KBP förutsätter en rad kommunala initiativ främst inom den ekonomiska planeringen, markpolitiken och den fysiska planeringen. En ömsesidig på- verkan föreligger sålunda mellan bostads- byggnadsprogram och annan kommunal pla- nering.

De mål för bostadsförsörjningen, som re- dovisas i KBP, ger vägledning för ekono- misk och fysisk planering. Den ekonomiska planeringen i kommunen har å andra sidan stor betydelse för bostadsbyggandet och dess följdinvesteringar.

Kommunen bör eftersträva att mot bak- grund av konstaterat bostadsbehov lämp- ligt avväga nyexploatering och sanering, så att bostadsstandarden kan höjas. En sådan avvägning görs för närvarande i viss ut- sträckning i KBP men endast på ett över- siktligt sätt och utan att planeringen av bo- stadssaneringens genomförande närmare be- handlas. En utbyggnad av kommunens pla- nering för saneringsverksamheten kräver därför mer omfattande uppgifter om sane- ringsbehovet än de som för närvarande re— dovisas i KBP. Utredningen föreslår, att pla— neringen av bostadsförsörjningen i KBP ut- vecklas i vad gäller saneringsverksamheten genom att kommunen upprättar bostadssa- neringsprogram (BSP). Detta skall utgöra

Bostadsbyggnadsprogrammen i sin hit- tillsvarande form har inga direkta rättsverk- ningar gentemot den enskilde fastighetsäga- ren. Den här föreslagna utvidgningen med saneringsprogram innebär härvidlag inte nå— gon ändring. Såväl bostadsbyggnadspro- grammet som saneringsprogrammet kan däremot ge information om kommunens in— tentioner till såväl fastighetsägare som bo- stadskonsumenter.

Ett konkret syfte med bostadssanerings- programmet skall vara, att de undermåliga bostäderna saneras inom viss tid. Ett plan- mässigt handlande i fråga om den redan befintliga bostadsbebyggelsen bör ske ge— nom en programmerad saneringsverksamhet, som bl.a. innebär att saneringsåtgärderna styrs i tid och rum och att gammalt och nytt kombineras i en medveten strävan att så långt som möjligt skapa en ändamåls— enlig bebyggelsestruktur.

BSP skall innehålla dels en redovisning av behovet av förändringar i bostadsbestån- det under viss period, dels en inventering av de fastigheter som bör åtgärdas under programperioden och dels en genomföran- deplan för saneringen. Planen skall klar- göra vilken bebyggelse som bör rivas un- der programperioden och ersättas av ny- producerade bostadshus (totalsanering), vil- ka bostadshus som bör bibehållas och mo- derniseras (ombyggnad), vilka hus som i avvaktan på framtida totalsanering bör un- dergå en begränsad modernisering (upprust- ning).

Vid beräkningen av saneringsbehovet, som vanligtvis bör omspänna en avsevärt längre tidsperiod än programperioden, saknas an- ledning att ange projekt. Inventeringen av de fastigheter som bör åtgärdas skall emel- lertid vara en projektredovisning och inne- hålla kommunens intentioner beträffande saneringsverksamheten. Om kontakt med be- rörda markägare och andra intressenter ti- digare inte tagits i programarbetet eller i samband med den fysiska planeringen, bör denna inventering utgöra grundval för en information till berörda parter. Genomfö- randeplanen för saneringen skall innehålla

en förteckning av projekt samt uppgifter om stadsplaneförhållanden, tidpunkt för sane- ring, typ av åtgärd m.m.

Administration och projektledning (kapitel 6)

För att bostadssaneringsprogrammen skall kunna förverkligas erfordras ett flertal sam- hälleliga hjälpmedel, vilka är intimt bero- ende av varandra. En del av dessa medel är kontrollerande, såsom byggnadslagstiftning och rivningsreglering, vissa är stimulerande (statliga lån och bidrag samt kommunala insatser genom markpolitiska åtgärder, bi- stånd vid evakuering etc.), andra är korrek- tiva (expropriation, åtgärdsföreläggande, tvångsförvaltning, förköp) eller avsedda för verkställighet (fastighetsbildning, förrättning enligt lagen om gemensamhetsanläggningar).

Samhällets möjligheter att genom bygg- nadslagstiftning och hälsovårdsstadga fram- tvinga underhåll och modernisering av fas- tighet har visat sig otillräckliga. För att hindra nednötning av bostäder och i syfte att få till stånd en höjning av bostadsstan- darden i äldre och dåligt utrustade bostäder är ytterligare åtgärder nödvändiga. Bostads- inspektionen måste därför effektiviseras.

Med bostadsinspektion och åtgärdsföre- lägganden (kap. 13) bör fastighetsägaren förmås att själv ta initiativ till sanering. Han skall sålunda ges tillfälle att, när förut- sättningar härför föreligger, genomföra sa- nering i egen regi. Olika former av statligt saneringsstöd och kommunala insatser kan underlätta saneringens genomförande (kap. 7 och 9). Som korrektiv, i de fall sanering ej kommer till stånd, bör kommunen ex— propriera för bostadssaneringsprogrammets rätta genomförande. För att så skall kunna ske fordras att kommunen i god tid före planerad saneringsåtgärd begär expropria- tionstillstånd, som sedan vid behov skall kunna utnyttjas vid tidpunkten för sanering (kap. 10).

Saneringen bör givetvis ske där behovet är störst. Därför skall kommunen kunna turordna saneringsprojekten och styra riv- ningsverksamheten. För att fastighetsägare

inte skall behöva evakuera eller på annat sätt påbörja sanering på osäkra grunder, bör beslut om turordning av saneringsprojekt och tillstånd till rivning ges i god tid före saneringsåtgärd. Evakueringen utgör ett kri- tiskt moment för vilket kommunen bör kän- na ett stort ansvar (kap. 11).

Organisatoriska former (kapitel 7)

Kommunen skall svara för de administra- tiva insatserna för att leda saneringen. Från organisatorisk synpunkt bör särskilt beak- tas hur olika kommunala, kooperativa och enskilda intressen skall kunna samverka.

Vid totalsanering är det väsentligt, att marken kan förvärvas och friställas till rim- lig kostnad och vara tillgänglig för nybe- byggelse på utsatt tid. För att underlätta administration och övertagande av lån i samband med fastighetsförvärv synes det lämpligt att för ändamålet skapa ett särskilt bolag, som kan vare hel- eller halvkommu- nalt. Kommunen bör emellertid alltid ha ett organ som kan leda saneringsverksam- heten.

Fördelningen av mark mellan byggherrar kan ske på olika sätt. Ett förfarande som innebär konkurrens bör eftersträvas.

Vid modernisering bör särskilda företag, allmännyttiga eller enskilda till självkost- nadspris eller på konsultbasis ge service till enskilda fastighetsägare för att möjliggöra modernisering i fastighetsägarens regi. Som viktiga moment kan nämnas dels projek- tering, dels upphandling, byggledning, kon- troll, ordnande av finansiering samt för- handlingar om hyresbestämning, dels ock själva byggnadsåtgärderna.

Vid upphandling av moderniseringsåtgär- der bör fast pris eftersträvas. Ingår arbeten som ej kan kostnadsberäknas, bör dessa bli föremål för särskild uppgörelse.

Tidigare förslag om saneringsstöd. Stödåtgärder i utlandet (kapitel 8)

Samhälleligt stöd i form av lån och bidrag till saneringsverksamheten förekommer i ett flertal stater. I vissa länder med omfattande

saneringsproblem ges statligt stöd bl.a. för att täcka saneringsförluster. Sådana förlus- ter kan bl.a. bero på allmän ovilja mot in- flyttning till sanerade delar av slumdistrikt. Slumbebyggelse och bostadssegregation i äldre bostadsområden av den art, som före- kommer i många storstäder i utlandet, sak- nas emellertid i vårt land. En år 1970 ut— förd undersökning av bostads- och miljö— standard samt de boendes ekonomiska och sociala förhållanden i ett antal större stä- der visade, att hushållen i den äldre bostads- bebyggelsen som helhet inte avviker från öv- riga hushåll i vad gäller social status. Där— emot finns i vårt land en viss bostadssegre— gation i det sämsta beståndet i den äldre bebyggelsen på grund av att inflyttningen dit i så hög grad omfattar hushåll med han- dikapp av olika slag. Snara åtgärder för att påskynda saneringen av de sämsta bostä— derna är därför nödvändiga.

Någon allmän ovilja mot inflyttning i sa- nerade bostäder i äldre bostadsområden har inte gjort sig gällande i Sverige. Antalet an- sökningar hos bostadsförmedlingarna om bo- stad i ombyggda eller upprustade fastigheter överstiger sålunda betydligt utbudet av lä- genheter i sådana hus. Detta gäller även i de fall, där bostadsbeståndet tidigare värde- rats mycket lågt av allmänheten. Där ut- hyrningssvårigheter förelegat, har anledning- en varit höga hyror.

Sådana bidrag, som förekommer i en del länder för att täcka saneringsförluster på grund av inflyttningsmotstånd i upprustade äldre bostadsområden, kan inte anses moti- verade i Sverige. Bidrag i denna form kan dessutom leda till prisstegringar eller beva— randet av en för hög prisnivå på fastighe- ter i saneringsområden. Saneringsutredning- en förordar, att andra vägar för statligt stöd prövas.

Kreditstöd (kapitel 9)

Övre lånegränsen för statligt bostadslån be- stäms av ett pantvärde. Lånets storlek be— stäms av låneunderlaget.

Totalsanering. De största problemen att ekonomisera sanering synes uppstå vid to-

talsanering. Efter prövning av olika möj- ligheter att underlätta ekonomiseringen har utredningen stannat för att föreslå sådana ändringar av lånevillkoren, att kapitalkost- naderna kan sänkas.

En jämförelse i kostnadshänseende mel- lan totalsanering och nyexploatering visar, att mcrkostnaderna vid totalsanering främst orsakas av kostnader för markförvärv och evakuering samt åtgärder för markens iord— ningsställande för nybebyggelse. Den ome- delbara effekten av höga tomtkostnader vid totalsanering kan till en del utjämnas i tiden genom utnyttjandet av tomträttsinstitutet, såsom beskrivs i kapitel 10.

Totalsaneringsfastigheter är oftast centralt belägna. Det synes inte vara förenat med någon större risk att medverka till en amor— teringstid upp till 60 år. En sänkning av basannuiteten bör därför kunna göras. Med en basannuitet på 4,6 % skulle de årliga kapitalkostnaderna för totalsaneringsprojekt kunna minskas med 5,60 kr/ m2 ly i begyn- nelseskedet och med cirka 12 kr/ in2 ly efter 25 år, om låneunderlaget är 1 100 kr/m2 ly.

Antalet nyproducerade lägenheter vid to- talsanering uppgick 1969 till drygt 11000. Med en sådan produktion och en genom— snittlig lägenhetsstorlek på 80 rn2 medför en sänkning av basannuiteten från 5,1 till 4,6 % en ökad åtgång av lånemedel för sta- ten på ca 5 milj. kr första året. Detta me- delsbehov kommer under påföljande år att stiga med den skuldökning som följer av paritetslånesystemet.

För att ytterligare nedbringa kapitalkost- naderna föreslår utredningen, att läges- och standardtillägget samt saneringstillägget får medtas i låneunderlaget vid fastställande av statligt bostadslån. Effekten på hyran av en sådan åtgärd blir för t. ex. Göteborgs cen- trala delar 6,30 kr/m2 ly. Vidare föreslås en översyn av läges- och standardtilläggens storlek. Åtgången av statliga lånemedel per år, om ifrågavarande tillägg får ingå i låne- underlaget, har med nuvarande storlek av dessa beräknats till ca 18 milj. kr per år i utgångsläget.

Ombyggnad. För att stimulera till en vid- gad ombyggnadsverksamhet föreslår utred-

ningen ett flertal ändringar i lånebestäm- melserna. Den viktigaste ändringen är nya grunder för fastställande av pantvärde. Ut- gångspunkten vid belåning av ombyggnad har hittills varit en jämförelse med belåning vid nyproduktion. Låneunderlag och pant— värde beräknas för närvarande med ledning av de schablonbelopp som gäller för ny- byggnad.

Utredningen anser, att nuvarande system för beräkning av pantvärde vid ombyggnad är behäftat med bl. a. följande nackdelar. . Pantvärdet knyts till produktionskostna-

derna, vilket kan leda till att olika pant— värden kan komma att åsättas likvärdiga produkter. På grund av svårigheterna att i förväg beräkna ombyggnadskostnaderna kom- pliceras beräkningen av pantvärde och låneunderlag före ombyggnad. Detta medför olägenheter för såväl låntagare som långivare.

Utredningen föreslår en ny metod för be- räkning av pantvärdet genom en bedömning av fastighetens värde efter ombyggnad.

Utredningen föreslår, att fastighetens bruksvärde efter ombyggnad skall godtas som pantvärde vid belåningen. För beräk- ningen härav föreslås en normaliserad av- kastningskalkyl bli tillämpad, vilken tar hän- syn till rikthyran (bruksvärdeshyran eller de hyresnivåer som anges i kommunens bo— stadskostnadsmålsättning) och utvecklingen i tiden av bl. a. hyresintäkter och driftskost- nader. För detta har utarbetats en beräk- ningsmodell (se 9.22 kapitelbilaga). Rikt- punkten för beräkningarna skall vara, att pantvärdet efter ombyggnaden skall bli i stort sett lika för jämförbara objekt. Lån- sökanden skall före ombyggnad kunna få besked om vilken belåning som kan erhål- las.

Under en övergångstid av tre år skall nu gällande beräkningssätt kunna användas pa- rallellt med den nya beräkningsmodellen.

För närvarande skall lån till ombyggnad i regel återbetalas med rak amortering (no- minellt lån). På låntagarens begäran kan dock under vissa förutsättningar paritetslån utgå. Med hänsyn till de likviditetsproblem

som kan uppstå i början av amorteringspe- rioden föreslår utredningen, att låneformen med rak amortering avskaffas och att lån- tagaren får välja mellan paritetslån och an- nuitetslån som form för återbetalning. Amorteringstiden skall få uppgå till högst 40 år. Annuitetslånet skall baseras på en ränta av 6,5 %, som justeras i efterhand för skillnader mot statslåneräntan.

Teknisk standard. Nybyggnadsstandard bör i princip vara utgångspunkt. Från den- na skall dock närmare angivna undantag få göras för att oskäligt kostnadskrävande åt- gärder skall kunna undvikas.

Låneunderlaget bestäms genom att pant- värdet med schablonavdrag reduceras med värdet av de nyttigheter i huset som enligt gällande bestämmelser inte kan ingå i låne- underlaget.

Upprustning. Upprustningslån till flerfa- miljshus (lån till begränsad upprustning) in- fördes den 1 juli 1967. Intill 1971 har 3 400 lägenheter upprustats med anlitande av den- na lånemöjlighet. I olika sammanhang har gjorts gällande att hyrorna i upprustade hus blir så höga, att kommunala subventioner inte kunnat undvikas. En av orsakerna här- till har angivits vara lånevillkoren. Föränd- ringar rörande amorteringsvillkoren före- slogs av saneringsutredningen 1969, vilka med undantag av föreslagen längsta amor- teringstid av 25 år genomfördes vid 1970 års riksdag. Utredningen vidhåller sitt ti- digare förslag. I normalfall bör en amorte- ringstid av högst 20 år vara tillfyllest. I sär- skilda fall kan emellertid en tid av 25 år te sig motiverad. Pantvärdet bör bestämmas på samma sätt som vid ombyggnad.

Förbättringslån. Vid upprustning av hus med kort återstående livslängd är det myc- ket svårt att ekonomisera investeringarna med upprustningslån. Utredningen anser därför viss kapitalsubvention nödvändig för att upprustning av önskad omfattning skall komma till stånd i sådana hus, ägda av kommun eller allmännyttigt bostadsföretag och som förvärvats med anledning av total- sanering, som skall genomföras inom 15 år. I dessa fall skall förbättringslån kunna utgå för samtliga lägenheter i huset.

Teknisk standard vid upprustning föreslås åtminstone uppfylla de krav på lägsta god- tagbara standard som anges i bostadssane- ringslagen (kapitel 13).

Markpolitiska hjälpmedel (kapitel 10)

Kommunen har förköpsrätt vid försäljning (byte) som omfattar sådan fast egendom som med hänsyn till den framtida utveck- lingen erfordras för tätbebyggelse eller där- med sammanhängande anordning. Från för- köpsrätten undantas fastigheter, som har en areal understigande 3 000 m2 och ett taxe- ringsvärde som är lägre än 200 000 kr.

Erfarenheterna från lagens tillämpning har visat, att areal- och värderegeln med- för att åtskilliga för kommunen intressanta fastigheter inom saneringsområden faller utanför förköpslagens tillämpningsområde. Detta gäller särskilt saneringsområden, där behov av att omdana bebyggelsen förelig- ger.

Genom areal- och värderegeln utesluts ca 60 % av affärs- och hyresfastigheterna i landet från förköpsrätten. I kommuner med mer än 50 000 invånare, med undantag av kommunerna i Stor-Stockholm, Stor-Göte- borg och Malmö—Lundområdet, utesluts ca 65 % av affärs- och hyresfastigheterna. Kommunerna kan ha stort intresse av att förvärva sådana fastigheter.

En annan begränsning i nu gällande för- köpslag (1 5) är, att förköpsrätt endast kan utövas för fast egendom — alltså inte för tomträtt. Eftersom den första tidsperioden, inom vilken uppsägning av tomträtten inte kan ske omfattar 60 år och den därpå föl- jande perioden omfattar 40 år, kan behov föreligga för kommunen att kunna tillämpa förköp även för tomträttsfastigheter.

Kommunen kan i vissa fall ha anled- ning att avstå från förköp av fastighet. Or- saken härtill kan vara, att kommunen inte har ekonomiska resurser att genomföra för- köpet eller att köpeskillingen bedöms vara för hög. Köparen kan vidare själv vilja sa- nera. Det kan då finnas anledning för kom- munen att förena sig med köparen om sa- neringens genomförande i enlighet med

kommunens fysiska planering och sanerings- program. Kommunen måste enligt nuvarande be- stämmelser utöva sin förköpsrätt inom tre månader. Förhandlingarna med köparen kan emellertid av olika anledningar dra ut på tiden vilket kan hindra, att saneringsavtal träffas. Utredningen föreslår att förköpslagen görs tillämplig på tomt- rättsfastigheter at förköpslagen ändras så, att areal- och värderegeln inte kommer att gälla inom av kommunen preciserat saneringsom- råde det skapas en administrativ form, som gör det möjligt för parterna att i av- vaktan på slutförande av saneringsavtal träffa avtal om en förlängning av den tid av tre månader, inom vilken för- köpsrätten skall utövas, med ytterligare tre månader. Saneringsutredningen har tagit del av lagrådsremissen angående förslag till änd- ringar i expropriationslagstiftningen. Efter- som dessa i väsentliga delar tillgodoser sa- neringsutredningens önskemål, framläggs inga ytterligare förslag.

De nuvarande markförvärvslånen till kommunerna utgår företrädesvis för för- värv av fast egendom som är belägen i om- råde utan samlad äldre bebyggelse och är avsedd att bebyggas med annat än fritids- bostäder.

Något formellt hinder mot att lämna lån för förvärv av fast egendom inom sane- ringsområde föreligger dock inte. Statsmak- terna har emellertid angivit, att långivningen till en början bör koncentreras till förvärv av mark för nyexploatering.

Uppgifter i de kommunala bostadsbygg- nadsprogrammen visar, att kommunernas markpolitiska aktivitet är lägre inom sa- neringsområden än inom exploateringsom- råden. Detta torde delvis bero på svårighe— terna för kommunerna att finansiera för- värv av saneringsfastigheter.

En aktiv kommunal markpolitik är emel- lertid lika angelägen inom saneringsområ- den som inom exploateringsområden. De

svårigheter, som är förbundna med stads- ombyggnad, gör det angeläget, att kommu- nen förvärvar mark i sådan omfattning och vid sådana tidpunkter, att kommunen kan styra och leda saneringsverksamheten. Utredningen föreslår att markförvärvslån får utgå till kommuna- la förvärv av fastigheter som skall total- saneras markförvärvslån får utgå till kommu- nala förvärv av fastigheter, som skall förbättras i avvaktan på totalsanering eller som skall ombyggas, därest finan- sieringen inte kan ordnas inom ramen för andra förekommande statliga låne— former löptiden på lånet skall kunna medges till högst tio år och att amorteringsfri- heten får utsträckas till högst fem år markförvärvslånefonden med hänsyn till dessa förslag tillförs 100 milj. kr. bud- getåret 1972/73, 150 milj.kr. budget- året 1973/74 och därefter 200 milj. kr. per år för förvärv av fastigheter för bostadsändamål inom saneringsområden. Med anledning av det stora behovet av medel till markförvärvslånefonden har ut- redningen prövat möjligheterna att bygga upp denna med hjälp av en saneringsav- gift. Däremot har utredningen inte tagit ställning till frågan, om en sådan avgift skall införas. Det är ett avgörande som bör träffas i samband med en avvägning av de resurser, som statsmakterna kan ställa till förfogande för stöd åt saneringsverksamhe- ten. Om statsmakterna vid en sådan avväg- ning skulle finna, att markförvärvslånefon- den bör byggas upp med hjälp av en sane- ringsavgift, kan detta ske med ledning av den redovisning som lämnats i kapitel 10. Vid sådant förhållande kan avgiften lämp- ligen utgå med 0,12 % av taxeringsvärdet på bostads— och affärsfastigheter, som är mer än tio år gamla, samt på alla industri— och exploateringsfastigheter. Härvid erhålls en inkomst till statskassan med ca 200 milj. kr. per år. Utredningen konstaterar, att tomträtts- institutet har stora kommunalekonomiska fördelar. Det erbjuder bl.a. en möjlighet

att i tiden omfördela kostnaderna för tomt- marken, vilket i saneringssammanhang är av speciellt intresse. Kommunen kan näm- ligen vid upplåtelse med tomträtt under den första avgäldsperioden basera avgälden på ett lägre markvärde än vad som motsva- rar de faktiska kostnaderna. Kommunen kan sedan ha möjlighet att kompensera mellan- skillnaden vid framtida avgäldsreglerin gar. På grund av tomträttslånekungörelsens bestämmelser kan — om statligt bostadslån utgår för markens bebyggande — flera år förflyta mellan byggnadsföretagens påbör- jande och utbetalningen av tomträttslånet. I avvaktan på tomträttslån är kommunen då hänvisad till att på annat sätt täcka sitt kapitalbehov. Detta kan orsaka finansie- ringssvårigheter och minska benägenheten att upplåta marken med tomträtt. För kom- muner med omfattande sanering medför en fördröjning av tomträttslånets utbetalande att den stora ekonomiska belastning, som en sanering innebär, ytterligare kan öka, om marken upplåts med tomträtt i stället för att säljas. Ett annat hinder för utnyttjan- det av tomträttslån i saneringsverksamheten är, att sådant lån endast kan utgå vid ny- byggnad av bostadshus. Kommunen kan emellertid i vissa fall ha anledning att för- värva redan bebyggda fastigheter för att därefter upplåta tomten med tomträtt och sälja byggnaden till tomträttshavaren. Utredningens förslag till ändringar i tomt— rättslånekungörelsen innebär

att tomträttslån kan utbetalas tidigare (för- slagsvis året efter preliminärt beslut om bostadslån)

att lån kan utgå när tomträttsupplåtelse av— ser fastighet med byggnader som uppen- barligen skall kvarstå under lång tid och som på särskilda villkor skall över- låtas till tomträttshavaren.

Evakuering (kapitel 11)

Såväl totalsanering som modernisering krä- ver regelmässigt evakuering. Endast vid be— gränsad modernisering (upprustning) synes hyresgäster i vissa fall kunna kvarbo. Hit- tillsvarande erfarenheter har visat, att stör-

re ingrepp inte kan genomföras utan bety- dande störningar och fördyringar, om hy— resgästerna skall kvarbo under moderni- seringen.

Tillgång på erforderliga ersättningsbostä- der är en grundförutsättning för att sane- ringen skall kunna genomföras på ett smi- digt sätt. Vidare bör ersättningsbostäderna erbjuda ett tillräckligt urval från såväl lä- ges- som kostnadssynpunkt. Bostadsförmed— lingen bör reservera en särskild kvot för de förturer, som erfordras för det kommuna- la bostadssaneringsprogrammets genomfö- rande, och svara för prioritering och för- medling av dessa ersättningslägenheter.

Kommunal medverkan vid evakuering på bristorter tillmäts av fastighetsägare ett vär— de, vars storlek har samband med graden av bostadsbrist på orten. När kommun åtar sig att svara för evakuering åt annan fas- tighetsägare, bör därför kommunen i bo- stadspolitiskt syfte ställa krav på sanerings- produktionens standard, utformning och bo- stadskostnader samt förbehålla sig förrned- lingsrätten till lägenheterna i denna pro- duktion.

Kommunen bör bedriva förmedlingsverk- samheten på sådant sätt, att denna inte le- der till kategoriboende.

Det är angeläget att organisationen för evakueringsverksamheten ges lämpliga for— mer och innehåll. Härvid krävs bl.a. en samordning av beslutsinstanser som garan- terar evakueringsaktiviteten i de kommu- nala bostadssaneringsprogrammen. Vidare bör bostadsförmedlingarna ges sådana per- sonella och andra resurser att de kan infor- mera och vägleda sökandena inför val av ersättningslägenhet. Inom större sanerings- områden kan det vara lämpligt att öppna ett lokalkontor under viss tid för bl. a. in- formation och förmedlingsverksamhet.

Särskilda bidrag till hyresgäst för ökade bostadskostnader med anledning av evakue- ring bör inte utgå. Bidrag till höga bostads- kostnader bör i stället utgå inom ramen för de statliga och kommunala bostadstill- läggen. I detta sammanhang bör behovet av sådant stöd även till andra hushållsgrup- per än barnfamiljer och handikappade upp—

märksammas. _

För att underlätta modernisering måste åtgärder som stimulerar till återanvändning av lokaler vidtas. De kan utnyttjas för små- kontor, närhetsbutiker, företag som tillhan- dahåller boendeservice av olika slag, ge- mensamhetslokaler etc. För att sådant ut- nyttjande skall kunna ske krävs en mark- nadsanpassning av hyrorna med hänsyn till användning, läge osv. Försöksverksamhet med statliga lån till lokaler för viss boen- deservice bör komma till stånd i äldre icke statsbelånade områden.

Evakueringsverksamheten bör organise- ras på ett sätt som underlättar en planmäs- sig utflyttning ur lokalerna i saneringsom- rådena. Syftet därmed skall vara att så långt som möjligt begränsa evakueringskost- naderna — genom att evakueringsorganet kan utnyttja ett stort utbud av ersättnings— lokaler _ och att utjämna dessa kostnader inom och mellan olika saneringsprojekt så- väl i tid som rum.

Medel för att främja samverkan mellan fastigheter för genomförande av trafik- sanering (kapitel 12)

Trafiksaneringar inom äldre bebyggelseom- råden har till syfte att skapa samma kva- litativa standard i vad avser säkerhet, hy- gien och funktion, som eftersträvas vid ny— planering.

Standardförbättrande stadsplanetekniska åtgärder på stadsdelsnivå för att förändra användningen av gatunätet till förmån för de boende bör ske parallellt med genom- förandet av kommunala bostadssanerings- program.

När det gäller stadsplaneteknisk standard på kvartersnivå, anser utredningen det an- geläget, att s.k. gårdssanering i möjligas- te mån kommer till stånd. Ett viktigt led är därvid att främja samverkan mellan fas- tigheter och åstadkomma bekväma gångför— bindelser på tomtmark. Utredningen före— slår att statliga bidrag utgår härför. Dessa skall i mån av tillgång på medel kunna ut- gå med 75% av godkänd kostnad för an- ordnande av portiker, borttagande av staket

och murar, övervinnande av nivåskillna- der och liknande åtgärder.

Som bidragsgivande myndighet föreslås bostadsstyrelsen.

Anslagsbehovet har under inledningsske- det beräknats till 3 milj. kronor per år.

I en trafiksaneringsplan ingår även att ange hur parkeringsfrågan skall lösas. Kom- munen bör inom bostadsområden och sär- skilt vid omfattande modernisering upp- märksamma parkeringsfrågan och verka för tillkomsten av erforderliga parkeringsplat- ser. Statliga lån för att uppföra friliggande parkeringsanläggningar kan erhållas, om dessa knyts till bostadsfastigheter genom förrättning enligt lagen om vissa gemensam- hetsanläggningar.

Bostadsinspektion och åtgärdstvång (kapitel 13)

För att kommunen skall kunna fullgöra sin uppgift i fråga om bostadsförsörjningen be- hövs ett effektivt medel för att påverka fas- tighetsägare att undanröja bostadstekniska och byggnadstekniska brister i befintliga fas- tigheter, så att lägenheterna uppfyller grund- läggande bostadsfunktionella krav. Härför fordras en bostadsinspektion med större le- gala möjligheter än nuvarande hälsovårds- stadga ger.

Utredningen anser, att det är otillräckligt att enbart ändra hälsovårdsstadgan. Denna är avsedd att tillgripas närmast i situationer, där hälsorisker uppkommit. Därutöver ford- ras ett medel för att generellt höja standar- den i bristfälliga bostäder. Utredningen fö- reslår en särskild lag, benämnd bostads- saneringslagen, vilken kommunen skall ha en principiell skyldighet att tillämpa, samt en till lagen anslutande kungörelse. Den föreslagna lagstiftningen skall avse hus med mer än två lägenheter.

Undanröjandet av rent sanitära brister har hygienisk betydelse. Tekniska brister måste undanröjas bl. a. från säkerhetssynpunkt. Härutöver behövs från bostadsförsörjnings- synpunkt regler för att rätta till bostads- funktionella brister. Dessa tre bristområ— den bör beaktas vid formulering av den lägs- ta godtagbara bostadsstandarden. Härtill

En högre standardnivå, som bör gälla som villkor för statligt lån till modernisering, bör komma till uttryck i bostadsstyrelsens anvisningar beträffande standardkrav för statlig långivning.

Den lägsta godtagbara standarden enligt bostadssaneringslagen bör på lämpligt sätt relateras till »tidens krav» och »ortens sed». Denna standardnivå bör inrymma bostads- tekniska, byggnadstekniska och krav.

De bostads- och byggnadstekniska kra- ven innebär, att bostaden (lägenheten) skall vara försedd med viss utrustning och in- redning och att husets utförande och kan- dition skall ha viss minimistandard. Vidare kan även vissa krav avseende erforderligt utrymme för primära bostadsfunktioner be- höva ställas. En lista över krav på lägenhe- tens utrustning och inredning samt komple- ment har framlagts av utredningen. Hu- vudman för standardkraven skall vara Kungl. Maj:t och bostadsstyrelsen.

Den nuvarande handläggningen av bo- stadsinspektionsärenden är mycket omständ- lig och tidsödande. En fastighetsägare, som vill tredskas genom att vägra efterkomma ett föreläggande från hälsovårdsnämndens sida, har stora möjligheter att förhala ett sådant ärende under flera år. Förfarandet i samband med vitesföreläggande visar i flera avseenden så allvarliga brister, att det är angeläget att en rationellare ordning skapas.

Utredningen föreslår därför, att kommuns åtgärdsföreläggande enligt bostadssanerings- lagen skall kunna anmälas till inskrivnings- myndigheten för anteckning i fastighetsbo- ken. Vitet kommer härigenom att belasta fastigheten och vara gällande mot ny ägare.

För att ett kommunalt beslut om vites- föreläggande i ett ärende av detta slag skall få avsedd effekt föreslås, att besvärspröv- ningen av föreläggandet skall ha verkan av rättskraft. Detta medför att prövningen i samband med vitets utdömande kan in- skränkas till nya omständigheter.

Besvär skall enligt utredningens förslag anföras hos länsstyrelsen och kammarrätten.

sanitära

Arbetskraftsfrågor (kapitel 14)

Antalet byggnadsarbetare som sysselsätts med ombyggnad och mindre upprustning av flerfamiljshus, kan inte med säkerhet anges. Utredningen har på grundval av vis- sa sysselsättningsundersökningar skattat an- talet till högst 10 000. Med hänsyn till den totala arbetsstyrkan inom byggnadsindus- trin — 275 000 — får åtgärder inom sane- ringsverksamheten i form av ombyggnad och förbättring av bostadshus anses ha mar- ginella effekter på sysselsättningen i stort. Däremot kan de få en betydande verkan för utjämning av säsongvariationer, särskilt inom reparationssektorn där säsongväx- lingarna är störst.

Bristen på vissa yrkesmän har även för moderniseringen av bostadshus ibland va— rit ett hinder, särskilt under den varma års- tiden. Detta kräver hänsynstaganden vid planeringen av denna verksamhet. Förut- sättningarna för en reducering av syssel— sättningen under sommarhalvåret till för- mån för vintersysselsättningen får emeller- tid anses goda beträffande ombyggnad och förbättring av flerfamiljshus. Arbeten av denna art har också stor betydelse för be- redandet av lämpliga arbetsuppgifter för äldre byggnadsarbetare, som ej längre kan eller önskar arbeta inom nyproduktionen. Erfarenheterna har visat, att modernise- ringsarbeten är särskilt lämpliga för dem. Med hänsyn härtill samt till den ogynn- samma åldersfördelningen och den stora arbetslöshetsrisken bland vissa kategorier byggnadsarbetare är en vidgad ombyggnads- och förbättringsverksamhet även av syssel- sättningsskäl angelägen. I vissa lägen, då sysselsättningsbefrämjande åtgärder spelar särskilt stor roll på byggarbetsmarknaden, kan moderniseringsarbeten vara att föredra framför en ökad nyproduktion.

Inom flera yrkeskategorier i byggnads— arbetarkåren dominerar åldersgruppen 45— 65 år. Under 1980-talet torde emellertid denna grupp bli avsevärt reducerad till följd av dels kraftig avgång från yrket av arbe- tare i de högre åldrarna, dels på grund av att främst åldersgruppen 45—55 år kan vän-

tas bli av betydligt mindre omfattning än under 1960-talet. Det får därför av sys- selsättningsskäl anses starkt motiverat att genom en kraftig satsning på ombyggnad, förbättring och reparation av bostadshus under innevarande årtionde öka sysselsätt- ningsmöjligheterna för den äldre arbetskraf- ten. För att åstadkomma den önskade ef- fekten på säsongutjämningen är det nöd- vändigt att ombyggnad, mindre upprust— ning och reparationsarbeten i görligaste mån förläggs till lågsäsongen inom byggnadsin- dustrin.

Rivningsveglering (kapitel 15)

Den nuvarande regleringen av rivningen av flerfamiljshus genom tillståndsgivning av länsarbetsnämnderna har varit en proviso- risk åtgärd. Den vidtogs på grund av svå- righeterna att inom ramen för byggnads- lagstiftningen eller hyresregleringen snabbt få till stånd bestämmelser, som gjorde det möjligt att hindra från bostadsförsörjnings— synpunkt omotiverad rivning av bostads- hus. De uppgifter om rivningsregleringen, som lämnats av länsarbetsnämnder och byggnadsnämnder, har emellertid givit vid handen, att samhället genom denna regle- ring haft mycket begränsade möjligheter att styra saneringsverksamheten.

Bristerna i den nuvarande regleringen får anses bero på att denna inte baserats på långsiktig planering av åtgärder för den äldre bostadsbebyggelsen. Utan sådan pla- nering torde det inte vara möjligt att upp- fylla regleringens syfte.

Med hänsyn till de uppgifter statsmak- terna ålagt kommunerna inom bostadspo- litiken får det anses naturligt, att kommu- nerna själva svarar för den tillståndsgivning som hittills åvilat länsarbetsnämnderna. Ut- redningen föreslår därför, att bostadsför- sörjningslagen kompletteras med bestäm- melser, som dels klargör kommunens an- svar för saneringsverksamheten, dels ger kommunen befogenhet att genom tillstånds- givning reglera rivning av byggnad med hänsyn till bostadsförsörjningen.

För den individuella prövningen av an-

sökningar om rivningstillstånd bör regler ges i en särskild kungörelse om rivning av bostadshus (flerfamiljshus). Det förslag till kungörelse, som utredningen utarbetat, in— nehåller bestämmelser om att rivning av så- dant hus inte får företas, förrän tillstånd härtill (rivningstillstånd) erhållits av bygg— nadsnämnd eller det organ åt vilket kom- munfullmäktige uppdragit att handlägga sådana ärenden i byggnadsnämnds ställe. I kommuner som upprättar bostadssane— ringsprogram, skall enligt utredningens för- slag dessa program vara vägledande vid be— dömning av ansökan om rivningstillstånd.

Förslag

Utredningens förslag innebär i korthet föl— jande

att bostadssaneringsprogram skall upprättas av kommunen

att kommunen skall ta initiativ till och leda saneringsverksamheten

att bostadsinspektionen effektiviseras ge- nom en ny lag — bostadssaneringslagen — som ger samhället bättre möjligheter än nu att ålägga fastighetsägare vidta erforderliga åtgärder i vad gäller under— håll och modernisering av bostadshus

lånereglerna för totalsanering ändras en-

ligt följande

. basannuiteten sänks till 4,6 % . läges-, standard— och saneringstillägg tas med i låneunderlaget vid beräk- ningen av bostadslånets storlek

lånereglerna för ombyggnad (åtgärder som tillgodoser från bostadsförsörjnings- synpunkt angelägna funktionskrav och krav på fullgod kondition) ändras en- ligt följande

0 fastighetens bruksvärde efter byggnad godtas som pantvärde 0 låntagaren får välja mellan annuitets- lån och paritetslån som återbetalnings— form 0 amorteringstiden får uppgå till högst 40 år

om-

som tillgodoser elementära funktions-

krav och krav på nöjaktig kondition) ändras enligt följande 0 amorteringstiden för upprustningslån får i särskilda fall uppgå till högst 25 år pantvärdet bestäms enligt samma grunder som föreslagits för ombygg- nad kommuner och allmännyttiga bo- stadsföretag ges förbättringslån för upprustning av samtliga lägenheter i flerfamiljshus som förvärvats med an- ledning av totalsanering, vilken skall genomföras inom 15 år

markförvärvslån lämnas till kommuna- la förvärv av fastigheter som skall . totalsaneras . förbättras i avvaktan på totalsanering eller . ombyggas, om finansieringen inte kan ordnas genom annan statlig låneverk- samhet

amorteringsfriheten för markförvärvs- lån utsträcks till högst fem år

kungörelsen om tomträttslån ändras så att det blir möjligt att utbetala sådant lån året efter preliminärt beslut om bo- stadslån och att lån kan lämnas även när tomträttsupplåtelsen avser fastighet med byggnader, som skall kvarstå under lång tid och som på särskilda villkor skall överlåtas till tomträttshavaren

förköpslagen . görs tillämplig på tomträttsfastigheter

. ändras så, att areal- och värderegeln inte kommer att gälla inom av kom- munen preciserat saneringsområde och att . tiden för förköpsrättens tillämpning utsträcks till sex månader, när kom- mun och fastighetsägare är ense där— om

evakueringen underlättas genom bl. a.

följande åtgärder

. bostadsförmedlingen reserverar och förmedlar med förtur de bostäder som

behövs för bostadssaneringsprogram- mets genomförande . försöksverksamhet med statliga lån till lokaler för viss boendeservice i äldre icke statsbelånade bostadsom- råden

att trafik- och gårdssanering underlättas ge-

nom

. statliga bidrag till sådana åtgärder vid gårdssanering som erfordras för att förbättra trafikmiljön i saneringsom- råden. Bidrag skall kunna utgå med 75 % av godkänd kostnad för härav föranledda åtgärder

att nuvarande befogenhet för länsarbets-

nämnderna att ge tillstånd till rivning av flerfamiljshus överflyttas på kommu- nerna.

Tidigare utredningar

1.1 Bostadssociala utredningen

Ett allvarligt försök att föra fram sanerings- frågan till diskussion och åtgärder gjordes under 1940-talet av bostadssociala utred— ningen. I första delen av utredningens slut— betänkande (SOU 1945: 63) diskuterades på vad sätt saneringen lämpligen borde inpassas i en rörlig långtidsplan för bostadsförsörj- ningen. I den andra delen av slutbetänkan- det (SOU 1947: 26) ägnades saneringsfrå- gan en mera ingående analys och förslag till effektivisering av saneringsverksamhe- ten framlades.

Inledningsvis framhöll bostadssociala ut- redningen att en av de mest angelägna upp- gifterna för den framtida bostadspolitiken var en höjning av utrymmesstandarden för i första hand barnfamiljerna. Ännu år 1945 omfattade antalet lägenheter om högst ett rum och kök ca hälften av samtliga lägen— heter i stadssamhällena. För att varje hus- håll år 1960 skulle kunna ha så stor lägen- het, som svarade mot normen högst två bo- ende per rum, köket oräknat, krävdes att omkring 140000 enrumslägenheter avför- des ur marknaden.

Utredningen betonade att saneringen inte bara var en fråga om att ersätta äldre brist- fälliga lägenheter med moderna fullgoda bostäder. Det gällde i lika hög grad att er- sätta en föråldrad och planlös bebyggelse med en funktionell bebyggelse i en trivsam miljö. Saneringens främsta syfte borde vara

att reglera bebyggelsen i överensstämmelse med en modern tids sociala fordringar och en modern tids tekniska standard. Om det allmänna inte ingrep och reglerade sane- ringsverksamheten, kunde man vänta sig en betydande självsanering, som kanske med— förde en viss byggnadsteknisk upprustning men som samtidigt konserverade undermå- liga stadsplaner. På längre sikt skulle denna sanering komma att framstå som en felinves- tering och efter en kortare övergångsperiod sannolikt ske väsentligt långsammare än vad som krävdes, om bostadsstandarden skulle kunna höjas i den takt som målsättningen för bostadspolitiken avsåg.

Utredningen ansåg att man i »icke ovä- sentlig utsträckning» kunde räkna med att byggnadstekniska brister kunde avhjälpas genom ombyggnad som möjliggjorde sam- manläggning av smålägenheter till större lä- genheter. På lång sikt borde det också bli ekonomiskt fördelaktigt att genomföra så- dana ombyggnader. Man ansåg att närmare 50 000 lägenheter om ett rum och kök bor- de kunna ombyggas till större lägenheter fram till år 1960. I övrigt berördes ombygg— nadsfrågan tämligen flyktigt i betänkandet.

1.1.1 Saneringsundersökningar

Utredningen föreslog att saneringsundersök- ningar och saneringsplaner skulle ingå som ett led i de bostadsförsörjningsplancr som kommunerna skulle vara skyldiga att upp—

rätta och insända till det centrala bostads- politiska organet. Saneringsundersökningar- na skulle innehålla en inventering av den undermåliga bebyggelsen. Därefter skulle olika saneringsområden avgränsas och tids- följden för saneringen av dessa områden anges. Varje saneringsområde skulle inde- las i saneringsenheter, som kunde omfatta en eller flera fastigheter. För varje sådan saneringsenhet skulle göras en ekonomisk kalkyl utvisande dels det uppskattade vär- det av de gamla fastigheterna (bruttotomt- kostnaden), dels det tomtvärde som de nya fastigheterna beräknades kunna förränta vid de hyror som kommunen ansåg rimliga (net- totomtkostnaden). Skillnaden mellan brutto- och nettotomtkostnaden skulle då visa det sannolika ekonomiska utfallet av sanering- en. Den ekonomiska kalkylen skulle följa ansökan om fastställelse av stadsplanen.

1.1.2 Lån och bidrag

För täckande av saneringsförluster föreslog utredningen en särskild saneringssubvention i form av tomtkostnadsbidrag, vartill staten skulle bidra med ett belopp motsvarande 20 kronor per rn2 bostadsyta, dock högst en fjärdedel av tomtkostnadsbidraget, me- dan resterande del skulle betalas av kommu- nen. Kommunen skulle för att finansiera sin andel av tomtkostnadsbidraget kunna er— hålla ett statligt saneringslån till en ränta av 3 % och med en amorteringstid av 50 år.

För att förränta och amortera sanerings- lån skulle kommunen vidare äga rätt att utta en avskrivningsavgift på fastigheter i kom- munen enligt en med fastigheternas ålder progressiv skala. (Se vidare 8.1.2.)

Bland de övriga propåer utredningen framlade bör nämnas förslag om särskilt statligt bidrag för flyttning av industrier, förslag rörande effektivisering av hälso- vårdsnämndernas bostadsövervakning, för- slag om löseskillingens bestämmande vid expropriation för stadsplaneändamål samt ett förslag om s. k. tidsbegränsade byggnads- lov, som på längre sikt skulle göra det möj— ligt att fortgående rekonstruera stadsbe- byggelsen utan särskilda kostnader för kom-

För att underlätta sanering av kultur- historiskt intressanta byggnader och miljöer föreslog utredningen att särskilt statsbidrag skulle utgå till täckandet av de extra kost- nader som skulle komma att uppstå vid en konserverande sanering av sådan bebyggelse.

1.1.3 Kommentar

Bostadssociala utredningens förslag föran- ledde ingen proposition till riksdagen. Ett väsentligt skäl därtill var att utvecklingen på bostadsmarknaden kom att förlöpa på annat sätt än bostadssociala utredningen förutsatt. Efterfrågan på bostäder i tätor- terna kom att öka snabbare än man tidigare haft anledning att räkna med. Samtidigt fann sig statsmakterna nödsakade att som ett led i strävandena att stabilisera pen- ningvärdet starkt begränsa utrymmet för investeringar i bostäder. Bostadsbristen för- värrades och en mera omfattande sanering tedde sig inte aktuell. I det skärpta statsfi- nansiella läge som hade inträtt sedan be- tänkandet framlagts, fann statsmakterna det inte heller möjligt att föreslå några statliga saneringssubventioner.

1.2 Bostadsstyrelsens och byggnadsstyrel- sens betänkande i saneringsfrågan år 1954

Utredningsarbetet i saneringsfrågan togs åter upp under 1950-talets första år. År 1950 uppdrogs sålunda åt bostadsstyrelsen att utarbeta förslag till dels riktlinjer för upprättande av saneringsplaner, dels änd- ringar i amorteringsvillkoren för statsbelå- nade flerfamiljshus, som kunde befinnas motiverade med hänsyn till de särskilda för- hållandena inom centralt belägna stadsom- råden. På framställning av bostadsstyrelsen uppdrog Kungl. Maj:t år 1953 åt bostads- styrelsen att gemensamt med byggnadssty- relsen slutföra uppdraget. Den för de båda styrelserna gemensamma delegationen redo- visade år 1954 resultatet i Saneringsfrågan. Betänkande om förnyelse av stadssamhälle- nas bebyggelse (SOU 1954: 31). Inledningsvis framhölls i betänkandet att

delegationen inte funnit det motiverat att närmare diskutera de mera radikala ingri- panden som kunde bli erforderliga för att lösa framtida saneringsproblem. En genom- gripande omgestaltning av den äldre stads— bebyggelsen ansågs inte aktuell. Man an- förde att vad problemet främst gällde var att undvika fellokalisering av bostadsbyggan- det. Under efterkrigsåren hade flerfamiljs— husbyggandet i de flesta tätorter till över- vägande del förlagts till tidigare obebyggd mark. Resultatet hade på många håll blivit stadsbildningar där en förhållandevis lågt exploaterad kärna omgivits av gördlar eller grupper av flerfamiljshusbebyggelse i stora husenheter, ofta utspridda över stora områ- den. Sådana samhällsbildningar var ofta både otrivsamma och oekonomiska.

Som en inledande fas i en mera genom- gripande rekonstruktion av den äldre bc- byggelsen borde i första hand sådan nybygg- nadsverksamhet i centrala stadsområden främjas som resulterade i en väsentlig ök- ning av tillgången på centralt belägna bo- stadslägenheter.

1.2.1 Kommunala initiativ

Uppgifterna för kommunerna för att få till stånd lämplig sanering preciserades. Kom- munerna borde genom förvärv av fastighe- ter i områden med saneringsmogen bebyg- gelse och andra förberedelser av olika slag söka skapa betingelser för en successiv ök- ning av nämnda byggnadsverksamhet. De borde parallellt härmed så snart som möjligt gripa sig an planläggningen av sanerings- verksamheten på längre sikt och tillse att den aktuella ny- och ombyggnadsverksam- heten inte kom till stånd inom sådana om- råden och i sådana former att den på ett olyckligt sätt band den framtida utveck- lingen och försvårade fortsatt sanering.

1.2.2 Åtgärder på markområdet

För att sanering skulle kunna genomföras med ekonomiskt godtagbara resultat vore det, framhöll delegationen, av största be- tydelse att företagen genomfördes i tillräck-

ligt stora och lämpligt utformade enheter. Detta ansågs i stor utsträckning kräva att nya enheter skapades genom sammanlägg- ning av bestående fastigheter eller delar av fastigheter. För att åstadkomma lämpliga enheter för sanering ansåg man att det i de flesta fall vore enklast att ändra gällande tomtindelning. Delegationen konstaterade att man vid ändring av stadsplaner för bygg— nadskvarter ofta känt sig för hårt bunden av gällande äganderättsförhållanden. Där- för hade tomterna blivit för små, för smala eller på annat sätt olämpligt utformade med hänsyn till nutida tekniska och ekonomiska förutsättningar för byggande och förvalt- ning. Då därtill möjligheterna att ändra tomtindelning på grund av gällande lagstift- ning var snävt begränsade, föreslog delega- tionen att 31 & byggnadslagen ändrades. Förslaget innebar att ändring av tomtindel- ning även mot markägarens bestridande skulle kunna ske på byggnadsnämndens för- anstaltande, om nämnden fann ändringen erforderlig för ett ändamålsenligt utnytt- jande av kvarteret.

I syfte att ytterligare stimulera initiativ till nybyggnadsverksamhet inom äldre stads- områden föreslog delegationen att om kom- munen inte själv ville utnyttja sin rätt skulle annan än kommunen under vissa förutsätt- ningar kunna medges expropriationsrätt en- ligt 45 ?) byggnadslagen, dvs. då bebyggelsen inte är i huvudsaklig överensstämmelse med stadsplanen och denna inte utan expropria- tion kan väntas bli genomförd inom skälig tid.

Vid sin diskussion av de ekonomiska för- utsättningarna för sanering behandlade dele- gationen problemet att dämpa tendenser till spekulativ prisuppskruvning på fastighets— marknaden och underströk därvid särskilt betydelsen av att expropriationsdomstolar- nas värderingar grundas på realistiska be- dömningar av fastigheternas avkastnings- möjligheter.

Delegationen rekommenderade kommu- nerna att i enstaka fall med subventioner stödja saneringsföretag som annars skulle bli förlustbringande. Delegationen ansåg också att statliga bidrag till kommunala sa-

neringssubventioner borde kunna lämnas i viss begränsad omfattning, (se 8.2).

För att underlätta finansieringen av kom- munala fastighetsförvärv föreslog delegatio- nen att kommunerna medgavs rätt att för ändamålet uppta lån mot gällande mark— nadsränta med amorteringsfrihet intill den tidpunkt då fastigheterna togs i anspråk för sanering, som regel dock högst i fem år. Om fastigheterna därefter uppläts med tomt- rätt, borde den återstående amorteringsti— den kunna fastställas till 60 år. Skulle er- forderliga lånemedel inte finnas tillgäng- liga i öppna marknaden, borde statsmedel ställas till förfogande för ändamålet.

För det stadsplanearbete som måste före- gå saneringen rekommenderade delegatio- nen en metodik som innebar att detaljpla- ner upprättades och fastställdes i relativt små etapper i omedelbar anslutning till pro- jekteringen och genomförandet av sanerings- företagen. En på detta sätt fortgående de- taljplanering skulle sättas in i ett större sam- manhang. Ytterst skulle den grundas på en generalplan för hela samhället, där bland annat riktlinjer uppdrogs för fördelningen av den i samhället totalt erforderliga be- byggelsen på centrala och perifera stadsom- råden.

Delegationen framhöll att de detaljplaner för enskilda saneringsenheter som grundas på en sådan generalplan för ett sanerings- område ej borde fastställas förrän det bli- vit fullt klarlagt att planerna också kunde genomföras och man skissmässigt under- sökt hur bebyggelsen bäst kunde utformas från teknisk-ekonomiska och andra syn- punkter. De med genomförandet samman- hängande ekonomiska, administrativa och juridiska problemen måste därför vara till- räckligt ingående studerade.

1.2.3 Åtgärder för evakuering

Kommunen borde medverka i evakuerings- verksamheten såväl beträffande lokaler som bostäder. För att underlätta evakueringen vore det viktigt att kommunen ägde fastig- heter vilkas lokaler och bostäder kunde ut- nyttjas som mellanled vid evakueringar. Bo-

stadsförmedlingen borde genom överens- kommelser med fastighetsägare skaffa sig inflytande i nyproduktionen och i ledigbliv- na lägenheter i äldre hus.

1.2.4 Handlingsprogram

De organisatoriska insatserna för sanering- ens genomförande skulle sålunda enligt de- legationen ankomma på kommunerna, som borde samordna verksamheten och upprätta långsiktiga handlingsprogram. Detta borde inordnas i kommunens övriga planer och program för stadsbyggandet och bostadsför— sörjningen.

1.2.5 Kommentar

För att tillgodose de i betänkandet fram- förda önskemålen om bättre möjligheter att ändra tomtindelning beslöts vid 1959 års riksdag att modifiera 31 & byggnadslagen. Härigenom ändrades den paragraf som be- handlar rätten till och grundvalarna för att påkalla tomtindelningsändring. Huvudbe- stämmelserna om hur en tomtindelningsänd- ring skall göras (28 & byggnadslagen och 33 & byggnadsstadgan) har däremot inte ändrats.

Delegationens förslag att också annan än kommun skulle kunna få expropriationsrätt enligt 45 & byggnadslagen har inte genom- förts.

1.3 F ältstudier i saneringsfrågan

I början av 1950-talet igångsatte AB Gus- tavsbergs Fabriker en utredning som skulle omfatta såväl saneringsfrågan i stort som de enskilda bostädernas sanering. Utred- ningsuppgiften hade redan 1940 skisserats i samband med en diskussion i frågan som tillkommit på initiativ av det nämnda före- taget. Utredningsarbetet måste efter hand begränsas och mera inriktas på de befint- liga bostadshusens modernisering. Resultatet av utredningen sammanställdes i boken Om- byggnad, utredning om hyreshus, egna hem och bruksbostäder 1880—1935 (Stockholm 1955). I de inledande avsnitten framhöll

författarna (Olof Thunström och Ingrid Jo- hansson) att den inventering av bostadsbe- ståndet i ett antal städer, som utförts i sam- band med utredningsarbetet, klart visat att saneringsfrågan inte kunde ses enbart med utgångspunkt i förhållandena i Stockholm, då den svenska stadsmiljön i stort skilde sig i mycket hög grad från bebyggelsen i Stockholms innerområden. Ett viktigt syfte med utredningsarbetet hade varit att detta skulle leda fram till lösningar med ge- nerell räckvidd. Flera försök med hela kvar- ter som undersökningsobjekt hade emeller— tid visat att man vid så pass stora enheter ställdes inför så många problem som måste lösas från fall till fall att sådana typlösningar inte vore möjliga.

Det redovisade materialet i boken base— rades främst på fältstudier i Sverige och på litteraturstudier. Det planmaterial som låg till grund för denna hade insamlats i sex- ton städer från Simrishamn till Kiruna. Dessutom gjordes stickprov i ytterligare någ- ra städer. Byggnadstiden för de undersökta husen begränsade sig till tiden 1880—1935, varvid tyngdpunkten lades på hus byggda 1900—1930.

Byggnadsnämndernas arkiv i de olika stä- derna hade gåtts igenom, varvid man dock begränsat sig till vissa delar av städerna. Cityområden hade helt lämnats utanför den- na genomgång, likaså områden med mycket föråldrad eller lågklassig bebyggelse.

Författarna framhöll att den allmänna standardhöjning som blivit följden av bättre ekonomiska förhållanden och teknikens ut- veckling inriktat behovet av ombyggnad på det stora bestånd av smålägenheter som till- kommit sedan slutet av 1800-talet. Skillna- den i utrustning och allmän kvalitet mellan stora och små bostäder i det äldre bostads- beståndet var betydande, sade författarna. Stora stadsdelar ansågs löpa risk att för- slummas, därför att bostäderna var dåligt utrustade och överskottet på mycket små bo- stadstyper stort. Detta gällde särskilt indu- stristäderna. Det var också detta bestånd av smålägenheter som utredningen speciellt hade ägnat sig åt.

I en skildring av femton städer, där ut-

redningen hämtat större delen av sitt plan- material, gavs en översiktlig bild av de stads- områden, där husbeståndet i större utsträck- ning ansågs lämpa sig för städernas moder- nisering. Inledningsvis diskuterades för varje stad några av de faktorer som påverkat sta- dens utveckling, framför allt i fråga om dess differentiering i regioner. Beskrivningen avsåg också att ge konkret form åt samspe- let mellan de krafter som krävt utrymme i den tätnande staden samt de stadsplane— bestämmelser och bostadspolitiska ingrepp som befunnits erforderliga för att ge ord— ning åt bebyggelsen.

De husplaner som hade utvalts för bear— betning presenterades i en särskild plansch- del i boken. I inledningen till denna del framhölls bl. a. att man med hänsyn till ut- vecklingen under första hälften av 1950-ta- let inte borde välja för små lägenheter. Even- tuellt kunde elastiska lösningar prövas. Det vore väsentligt, sade författarna, att man vid ombyggnad inte gjorde för stora ingrepp i byggnadens stomme, särskilt beträffande bärande delar, skorstensstockar och fasadut- formning. Man kunde utgå ifrån att befint- liga värme-, vatten- och avloppssystem of- tast vore föråldrade och mogna för utbyte, eventuellt kunde de ges annan placering, om planerna därigenom kunde förbättras.

1.3.1 Kommentar

Boken Ombyggnad publicerades vid en tid- punkt då de ekonomiska betingelserna för bostadsproduktion inte var sådana att de stimulerade till någon livligare ombyggnads- verksamhet. Den omedelbara effekten av det nedlagda arbetet blev därför ringa. Där- emot synes boken ha haft betydelse för sane- ringsarbetet under 1960-talet. Bokens för- tjänster låg främst däri att den fäste upp- märksamheten på vikten av att ta till vara kransb:byggelsen kring stadskärnorna, vil- ken i stor utsträckning uppförts under 1920- talet. Denna bebyggelse har från miljösyn- punkt stora förtjänster även om den bygg- nadstekniskt sett är omodern. Bokens för- slag till gårdssaneringar synes ha påverkat de idéer som på detta område framförts un-

der senare tid. En brist i utredningsarbetet var dock att de ekonomiska aspekterna på saneringen endast i ringa omfattning blev behandlade.

1.4 Näringslivets bostadsutredning

I skriften Bygga om, förnyelse av äldre hy- reshus, som framlades år 1961 av Näringsli- vets bostadsutredning, behandlades möjlighe- terna att genom ombyggnad av äldre fastig- heter bidra till en förbättrad bostads- och miljöstandard. Utredningen uttalade bl.a . att några tekniska hinder för att bygga om ofullständigt utrustade fastigheter represen— terande flertalet äldre byggnadsstilar inte förelåg. En ombyggnad av en stor del av den äldre stadsbebyggelsen vore motiverad med hänsyn till bostadsefterfrågans inriktning och den kunde ske på ett lönsamt sätt utan att moderna stadsplanemässiga och bostads- sociala krav i väsentliga hänseenden be- hövde eftersättas.

1.4.1 Kommunens uppgifter

Utredningen framhöll vidare att en om- byggnadssanering fordrade en fast och mål- medveten planläggning från kommunernas sida. De kommunala myndigheterna borde efter samråd med berörda fastighetsägare upprätta saneringsplaner och vid behov ock- så ta initiativ till att planerna realiserades. Även vid gårdssanering vore en samverkan mellan de olika fastighetsägarna helt natur— ligt nödvändig. Om för flera fastigheter gemensamma lösningar av parkeringsfrågan vid ombyggnad skulle kunna förverkligas, finge de inte hindras av en minoritet be- rörda fastighetsägare. Därför fordrades öka- de lagliga möjligheter för anordnande av gemensamhetsanläggningar. Kommunerna borde vidare medverka till att relativt väl belägna hus uppläts för tillfällig evakuering av ombyggnadsfastighet.

1.4.2 Service åt fastighetsägarna

Flertalet fastighetsägare behövde biträde av sakkunniga vid planering och genomförande

av ombyggnader, framhöll utredningen. De behövde för det första hjälp med att be- döma om det vore lämpligt eller möjligt att bygga om. För det andra torde de många gånger ha behov av råd och vägledning vid bedömning av ritningar och kostnadsberäk- ningar samt infordrande och antagande av anbud. För det tredje vore det inte sällan nödvändigt att de biträddes vid förhand— lingar med entreprenörer av olika slag, kre- ditinstitut och kommunala myndigheter.

1.4.3 Konsulterande organ för fastighetsägare

Fastighetsägarnas behov av hjälp för att vid ombyggnad lösa byggherreuppgifterna kun- de tillgodoses på flera Vägar. Vid mindre omfattande förbättringsåtgärder, t. ex. infö- rande av ny köksinredning, wc eller bad- rum, kunde i regel projektören vara behjälp- lig med anbudsinfordran, kontroll av det utförda byggnadsarbetet m.m. Vid mera genomgripande ombyggnader, som krävde betydande förändringar i planlösningarna och installation av viktiga lägenhetsutrust- ningar, rivandet av gårdsbebyggelse etc., ställde byggherrefunktionen jämförelsevis betydande krav. För detta ändamål fordra- des att fastighetsägarna hade tillgång till speciell, allsidigt sammansatt expertis, an- såg utredningen. Mera genomgripande om- byggnadsverksamhet hade många viktiga stadsplanetekniska, ekonomiska och juridis— ka beröringspunkter med sanering genom rivning och nybyggnad. Det vore därför na- turligt att den konsulterande verksamheten på ombyggnadsområdet omhänderhades av organ som även sysslade med saneringsfrå— goristort.

1.4.4 Bättre löneformer

Om lönesättningsproblemen uttalade utred- ningen bl. a. att s.k. tidackord (: fast tim— förtjänst + rörlig premie) borde mera all- mänt tillämpas vid ombyggnads- och repara- tionsarbeten. En förutsättning för att tid— ackorden skulle kunna utnyttjas med fördel vore emellertid att de utformades som ge-

niensamhetsackord. Samtliga berörda ar- betstagarekategorier borde innefattas i ge- mensamma ackordsgrupper, vilket kunde ske utan att lönedifferenserna de olika yr- keskategorierna emellan behövde rubbas. Därigenom stimulerades arbetstagare av skilda kategorier att hjälpa varandra i syfte att nedbringa den totala arbetstiden.

1.5 Byggfackens industriutredning

De praktiska och finansiella problemen i samband med sanering behandlades ingå— ende i betänkandet Sanering som år 1961 framlades av Byggfackens industriutrcdning. Utredningsuppdraget hade utförts av en ar— betsgrupp under ledning av fil. lic. Per Holm.

I betänkandet konstateras att de flesta sa— neringar som kommit till stånd under 1950— talet varit punktsaneringar av hus i ekono— miskt gynnsamma lägen i gamla kvarter. När man undantagsvis sanerat hela kvarter eller andra större enheter, hade vanligtvis det traditionella gatunätet bibehållits och i regel hänsyn inte tagits till en tänkbar framtida omreglering av angränsande kvar- ter.

Det framhölls i betänkandet att sanerings- problemet främst bestod i att åstadkomma en tillfredsställande avvägning mellan eko- nomi och funktion. De försök som dittills hade gjorts att lösa detta problem hade i många fall inneburit en försämring av sam- hällelig standard med hänsyn till de lång- siktiga förändringar det hade varit fråga om. I strävan att kompensera höga kostnader för mark och rivningshus hade man drivit exploateringen alltför långt.

1.5 .1 Åtgärder i stadsplanearbetet

Från att tidigare främst ha varit ett bostads- socialt problem hade saneringsfrågan ut— vecklats till en fråga om äldre stadsdelars anpassning till kommande tiders krav. Vid sanering och ombyggnad måste man söka omforma Stadsplanerna så att de främjar samhällenas utveckling till inköpscentrum för en större bygd. För detta fordras att

butiksområden och bostadsområden skils åt mer radikalt och att trafiksystemet an- passas till de nya centrumfunktionerna.

Med utgångspunkt i några räkneexem- pel belysande mekanismen vid företagseko- nomiska saneringskalkyler konstaterade ut- redningen följande.

1. Hyresmarknadens struktur är av avgö- rande betydelse för saneringsföretagets eko- nomi. Relativt små förändringar i den beräk- nade hyran i nybebyggelsen skapar stora varia- tioner i den »räntabla tomtkostnaden».

2. En ökad exploatering är i regel inte någon företagsekonomiskt särskilt gynnsam utväg för att förbättra ett saneringsföretags ekonomi. Det räntabla tomtvärdet ökar långsamt när exploa- teringen passerar en viss gräns.

3. Då tomtkostnaderna i saneringsområden varierar starkt under skiftande förutsättningar rörande framförallt den framtida hyresnivån blir allt tal om »övervärden» eller »för höga försäljningspriser» innehållslöst så länge inte de nämnda faktorernas faktiska storlek är kän- da eller kan beräknas med någon grad av sä- kerhet.

4. Om man genom föreskrifter i stadsplan kunde någorlunda binda lokaliseringen av af- färer, som betalar höga hyror, eller fastlägga fasta exploateringsnormer för områden med bostadsbebyggelse, skulle detta ekonomiskt un- derlätta saneringen genom att minska spekula- tionens instabila värden.

I betänkandet redovisas resultatet av stu- dier av exempel på sanering i Uppsala, Lu- leå och Vänersborg. Med anledning av de gjorda erfarenheterna av dessa studier kon- stateras att i många fall där man valt att lösa saneringsfrågan med hjälp av hög exploate- ring skulle i stället en oförändrad eller t. o. in. en minskad exploatering ha medfört en från flera synpunkter — på lång sikt även fastighetsekonomisk — bättre lösning än den valda.

1.5 .2 Finansiering

De av Byggfackens industriutredning fram— lagda förslagen till saneringsstöd kan sam- manfattas i följande punkter.

1. Erfarenheter från olika områden bor- de samlas och bearbetas centralt och rikt— linjer ges för kommunernas agerande i sa— neringsfrågan. Staten skulle åta sig denna samordnande och ledande uppgift.

2. Staten skulle ekonomiskt engagera sig i finansieringen av saneringsprojekt inom bostadsbyggandet. Lån utan subventionska- raktär borde av staten ges till finansieringen av städernas rekonstruktion när nybyggnads— verksamheten inte direkt berör bostadsbyg- gandet men väl fastigheter som är att be- trakta som komplement till bostadsbyggan- det. En saneringskreditkassa borde inrättas som skulle ge lån till marknadsmässiga rän- tevillkor från primärlånegränsen upp mot toppinsatsen. Lånefond för förvärv av mark för upplåtelse med tomträtt borde in— rättas.

3. Bland åtgärder för att påverka pris- bildningen på saneringsfastigheter nämnde utredningen införandet av tomträttsavgäld och saneringsavgift. Om tomträttsavgäldcn används i saneringsområden, borde den kun— na ge samhället de monopolvinster som an- nars inhöstas av enskilda. Saneringsavgiften borde göras så stor att den motsvarade en ordinär avskrivning — förslagsvis 5—10 pro- mille av fastighetens taxeringsvärde. Den borde börja utgå när fastigheterna blivit så gamla att toppkapital och tertiärlån är amorterade och utrymme finns för ökad amortering utan hyreshöjningar eller 20 till 30 år efter det huset uppförts.

4. Som villkor för saneringslån skulle krävas att kommunen har en saneringsplan i vilken företaget ingår. Rådgivningen till kommunerna i samband med upprättandet av sådana planer borde ske genom ett av byggnadsstyrelsen och bostadsstyrelsen till- satt gemensamt organ.

5. Det rådgivande organet för sanerings- frågor skulle precisera angelägna forsknings- uppgifter inom saneringsområdet.

Saneringen i statistisk belysning

2.1 Bostadsbeståndet

De viktigaste källorna för statistisk infor- mation om bostadsbeståndet är den årliga bostadsbyggnadsstatistiken med uppgifter bl. a. om nyproducerade och rivna lägenhe- ter i varje kommun samt folk- och bostads- räkningarna (FoB). De kommunala bostads- byggnadsprogrammen (KBP) innehåller data om planerad nyproduktion. KBP:s roll som informationskälla i fråga om nyproduktion på saneringsmark behandlas i ett särskilt av- snitt, där också vissa data för programperio- den 1970—1974 sammanställts.

FoB har bearbetats från saneringssyn— punkt av byggforskningsrådets sanerings- grupp. Dess genomgång av FoB 1960 och 1965 har haft till syfte att belysa förhållan- dena i glesbygd och tätorter med fördelning på storleksgrupper och storstadsområden. Resultatet har redovisats i byggforsknings— rådets rapport nr R 17: 1970 Bostäder och boende. Bearbetning av bostadsräkningarna 1960 och 1965. Den refereras och komplet— teras i det följande.1

2.1.1 Bostadsbeståndets fördelning på kvalitetsgrupper

Bostadsbeståndets fördelning på kvalitets- grupper i glesbygd, tätorter och storstads- områden framgår av tabell 2.1. Med mo- derna bostäder avses i det följande lägen-

heter i kvalitetsgruppema 1—2, dvs. lägen— heter med vatten och avlopp, wc, central- värme, bad, kylskåp, el- eller gasspis. Till halvmoderna bostäder (kv gr 3) räknas lä- genheter med vatten och avlopp, wc och centralvärme. Övriga bostäder (kv gr 4—7) benämns omoderna lägenheter.

De omoderna bostäderna utgjorde endast 1/5 av bostadsbeståndet i tätorterna 1965 men upptog mer än hälften av beståndet i glesbygden. Trots detta var hela antalet omoderna bostäder i tätorterna större än i glesbygden.

År 1965 fanns i hela riket 461 000 omo- derna lägenheter i småhus, medan antalet omoderna bostäder i flerfamiljshus uppgick till ungefär hälften av detta antal. Av de omoderna småhuslägenheterna låg 314000 1 glesbygden och 147 000 i tätorterna. Av de sistnämnda bostäderna fanns 86000 i tät- orter med minst 2000 invånare. Tätorter med minst 50000 invånare hade 136000 omoderna bostäder, varav 20 000 var små— huslägenheter. Behovet av sanering i det omoderna småhusbeståndet i de större or- terna är sålunda av tämligen begränsad be- tydelse. I tätorter med mindre invånarantal än 50 000 är däremot detta saneringsbehov ofta av lika stor vikt som sanering av fler- familjshusen.

1 De första resultaten från 1970 års bostads- räkning väntas inte föreligga förrän under 1972.

Totala antalet bostäder

Därav

omoderna bostäder (kv gr 4—7)

halvmoderna bostäder (kv gr 3)

moderna bostäder (kv gr 1—2)

Tätorter, glesbygd och storstadsområden 1 OOO-tal 1 OOO-tal % 1 OOO—tal % ] OOO-tal %

Riket Samtliga tätorter Glesbygd Tätorter 2 OOO—inv Tätorter 200—1 999 inv Stor-Stockholm Stor-Göteborg Malmö—Lundregionen

2 875 2 271 604 1 967 304 480 233 146

1 868 1 644 224 1 460 184 380 152 105

65 72 37 74 61 79 66 72

317 11 268 12 49 8 228 12 40 13 49 10 28 12 12 8

690 359 331 279 80 51 53 29

24 16 55 14 26 11 22 20

2.1.2 Bostadsbeståndets ålder. Avgång

Av 1965 års bostadsbestånd på 2875 000 lägenheter hade ca 800000 uppförts före 1921. Av de sistnämnda bostäderna var över hälften omoderna. Drygt 2 miljoner bostä- der hade sålunda tillkommit under åren 1921—1965. Av dessa var endast 1/10 omo- derna. Av de 450000 bostäder, som upp- förts före 1901, kunde inemot % föras till kvalitetsgrupperna 4—7.

Mellan 1960 och 1965 minskade antalet lägenheter med byggnadsår före 1901 med ca 80 000. Nettoavgången under denna pe- riod uppgick till 188000 lägenheter. Med nettoavgång avses skillnaden mellan antalet lägenheter byggda 1961—1965 enligt FoB 1965 och nettotillskottet i antalet lägenheter mellan räkningarna. Bruttoavgången var nå- got högre. Lägenheter tillkom nämligen ge- nom till— och ombyggnader. En viss delning av lägenheter utan samband med ombygg-

Diagram 2.1 Lägenhetsavgången november procent

nad skedde också liksom övergång från fri- tidsbostad till permanent bostad. Den stora lägenhetsavgången bidrog till en snabb minskning av antalet omoderna bostäder. Samtidigt skedde en successiv ökning av ny- produktionen. Av 1965 års bestånd hade sålunda 388000 bostäder tillkommit efter 1960. Dessa förhållanden resulterade i en kraftig höjning av utrustningsstandarden i riket, som dock på grund av nyproduktio- nens omfattning i tätorterna — endast 17 000 av de nämnda 388 000 lägenheterna tillkom i glesbygden — i hög grad koncentrerats till de expanderande orterna. Även ombygg- nads- och förbättringsverksamheten synes ha varit av betydande omfattning. Nettotillskot- tet av lägenheter i kvalitetsgrupperna 1—2 genom ombyggnader och förbättringar un- der perioden uppskattas sålunda till 80000 å 100000. Större delen av denna moderni- sering har skett i småhus. Detta tillskott har därför också kommit glesbygden tillgodo

1960—november 1965, fördelad efter orsak i

storstadsområden

lllll 7

Övriga +ö+orter

Hillllllllllll 7

lllll|lllllllllllll|llllllllll[I||I[lllljlllllllllllllllnllllllllllllllllllll||||l|ll|l|||l|l||lllll

(] IO 20 30

% Honi'orisering

.Rivning äSommonslogning

40 50 60

D Okänd

70 80 90 100

0/o

MFr—iridsbosföder och övergivna bostäder—

och medverkat till den standardhöjning, som skett även utanför tätorterna (se diagram 2.1).

Av den totala bruttoavgången 1961—1965 (200 000 lägenheter) berodde 53 000 på riv- ning, 50000 på avgång som följd av sam- manslagning av lägenheter och 14000 på grund av kontorisering. Vid räkningstillfäl— let 1965 hade 38 000 bostäder blivit fritids- bostäder, medan 18 000 hade övergivits. För övriga avgångna bostäder, 26000, var in- formationen så ofullständig, att avgångsor- saken inte kunde klassificeras. Stora regio- nala olikheter framträdde i fråga om orsa- ker till avgången. Skillnaden mellan stor- stadsområdena och övriga tätorter belyses av diagram 2.1.

I storstadsområdena var rivning orsak till att 16000 lägenheter. eller hälften av den totala avgången i dessa områden, för- svann ur beståndet. I övriga tätorter revs 34000 lägenheter (35 %) och i glesbygden 3 000 (knappt 5 %). Ett klart samband fö- relåg mellan bostadsbeståndets ålder och avgången. Det är också påtagligt, att av- gången i hög grad gällde lägenheter på högst ett rum och kök (45 %) och dåligt utrustade bostäder (över 60 % av de avgångna bo- städerna saknade centralvärme).

2.2 Hushållens boendeförhållanden

Bostadsbeståndet 1965 tillgodosåg 2 777 000 hushåll med bostäder med skiftande utrust- ning. Av hushållen hade 623000 (23 %) omoderna lägenheter. Bostadsutrustningen var betydligt sämre för åldringshushållen (hushåll med hushållsföreståndare över 65 år) än för barnhushåll (hushåll med barn under 16 år). Av åldringshushållen bodde 219000 hushåll (34 %) omodernt, medan motsvarande tal för barnhushållen var 143000 (14 %). De sistnämnda hushållen fördelade sig tämligen jämnt på tätorter och glesbygd. Nära 40 %av glesbygdens barn- hushåll bodde i omoderna lägenheter. För Stor-Stockholm, Stor-Göteborg och Malmö- Lundregionen uppgick motsvarande andel till 6, 13 respektive 13 %. Antalet åldrings- hushåll med omodern bostad utgjorde

119 000 i glesbygden, 100000 i tätorterna, 13 000 i Stor-Stockholm, 15 000 i Stor-Gö- teborg och 7 000 i Malmö—Lundregionen. Medan 66 % av glesbygdens åldringshus- håll hade omoderna bostäder, var motsva- rande procenttal för Stor-Stockholm 13, Stor-Göteborg 30, och Malmö—Lundregio- nen 24 %.

Antalet trångbodda hushåll 1965 enligt trångboddhetsnormen högst 2 boende per rum, köket oräknat, utgjorde 127 000 hus- håll. Används i stället normen högst 2 bo— ende per rum, kök och vardagsrum oräkna- de, hade 695 000 hushåll betecknats trång- bodda. Av trångbodda hushåll i omoderna bostäder fanns 1965 enligt den förstnämnda normen 50 000; enligt den sistnämnda nor- men 180 000.

2.3 Bostädernas utrustningsstandard

Utrustningsstandarden i storstäder, i olika tätortsgrupper och glesbygd belyses i dia- gram och tabell 2.2. I diagram 2.2 illustre- ras dcn relativa fördelningen på olika kvali— tetsgrupper 1960 och 1965. Standardutveck— lingen mellan de nämnda åren synes ha följt samma mönster i såväl storstäderna, de båda andra tätortsgrupperna som i gles- bygden. De omoderna bostädernas andel av bostadsbeståndet var emellertid betydligt större i Göteborg än i Stockholm såväl 1960 som 1965. Även i jämförelse med Malmö och gruppen övriga tätorter över 2000 invånare uppvisade Göteborg ogynn— sammare siffror vid de båda räkningstillfäl— lena. De modernt utrustade bostädernas an- del av bostadsbeståndet 1965 var ungefär densamma i Stockholm, Malmö och i öv— riga tätorter över 2 000 invånare. Det lägsta procenttalet för omoderna bostäder sist- nämnda år uppvisade emellertid alltjämt Stockholm.

En del av den lägenhetsutrustning, som i vår tid anses självklar i en modern bostad, såsom badrum, började att införas mera all- mänt i nyproduktionen först under 1920- talet. Byggproducenterna i Stockholm blev härvid föregångare. Då samtidigt bostads— produktionen ökade mycket snabbt i huvud-

Diagram 2.2 Lägenhetsbeståndet 1960 och 1965 i procent efter kvalitetsgrupper

IQEO

llll

+ hl Sock om 1965

1950

Illllllll

Göteborg 1965

l960

llllll

1955

Övriga tätorter- '960 2000— invånare [955

llllllllllllI

Töfor'l'er ISBD 200—1999 invånare [955

|960

Gle b d 5 '” 1955

D Kvalii'etsgrupp I— 2

staden —- den fyrdubblades från 1923—1930, en dubbelt så snabb ökning som i övriga städer — kom Stockholm att få ett försprång i standardutvecklingen, som staden sedan bibehållit. Produktionen av modernt utrus- tade bostäder under 1920—talet avspeglade sig i siffrorna från 1945 års bostadsräkning. Av denna framgick sålunda, att 20 % av bostadsbeståndet i Stockholm nämnda år hade tillkommit under 1921—1930, medan motsvarande procenttal för Göteborg var 15, Sundsvall 12 och Norrköping 12. I Stockholm fanns 1945 enskilt badrum i 55 % av bostäderna, medan detta i Göte-

m Hvolifetsqrupp 3

60 70 80

Hvo|i+e+sqrupp 4—7

borg gällde 37 %, i Sundsvall 32 % och i Norrköping endast 27 % av lägenheterna.

Statistiken över bostadsutrustningen vi- sar sålunda, hur å ena sidan uppförandet i stor omfattning av lågklassig bebyggelse un- der ett visst tidsskede för en stad innebär en belastning under flera generationer, me- dan å andra sidan en snabb expansion och standardhöjning på bostadsområdet ger sta— den ett försprång i utvecklingen, som andra sämre lottade städer har svårt att inhämta.

I tabell 2.2, där de absoluta talen för bo- städernas fördelning på kvalitetsgrupper re- dovisas, finner man att det omoderna bo—

Tabell 2.2 Antal lägenheter i olika kvalitetsgrupper 1965

Hela antalet lägenheter

Därav i kvalitetsgrupp

1—2 3 4—7

Antal % Antal % Antal

329 000 170 000 100 000 1 369 000 304 000 604 000

Stockholm

Göteborg

Malmö Övriga tätorter 2 OOO—inv Tätorter 200—1 999 inv Glesbygd

40 000 12 21 000 12 8 000 8 159 000 12 40 000 13 49 000 8

35 000 36 000 16 000 192 000 81 000 331 000

254 000 77 1 13 000 67 76 000 76 1 018 000 74 183 000 60 224 000 37

Byggnadsår

Före 1901 1901—1920 0

% A A,

1921—1940 0

1941—1960 1961—1965 0/ 0

/D /0

Stockholm 11 12 33 Göteborg 12 10 28 Malmö 9 11 27

stadsbeståndet i Stockholm 1965 (35 000 lä— genheter) till sin omfattning var jämförbart med motsvarande bostadsbestånd i Göte- borg. Beträffande de halvmoderna bostäder- na (kv gr 3) kan konstateras att dessa 1965 var nästan dubbelt så många i Stockholm (40 000 lägenheter) som i Göteborg.

En fördelning av lägenhetsbeståndet 1965 i de tre storstäderna med hänsyn till bygg- nadsår har företagits i tabell 2.3.

Skillnaderna i bostädernas åldersfördel— ning mellan de tre storstäderna är tämligen obetydliga. Den avvikelse, som kan konsta- teras för de yngsta husen, beror på att bo— stadsproduktionen i Stor-Stockholm under 1960—talet i betydligt högre grad än i de båda andra storstadsområdena förlagts till förorterna. De för Göteborg ogynnsamma siffrorna i vad gäller bostadsutrustning sy- nes sålunda inte bero på att bostadsbestån- dets förnyelse i denna stad gått långsam- mare än i Stockholm. Den eftersläpning i bostadsbeståndets standard, som Göteborg uppvisar i jämförelse med Stockholm och — fast i mindre mån — med Malmö, får till- skrivas de speciella produktionsbetingelser som rådde på bostadsområdet i Göteborg årtiondena närmast före och efter sekelskif- tet, då bebyggelsen i stadens nuvarande sa- neringsområden uppfördes. Bostadsbehoven för en snabbt växande arbetarbefolkning med svag köpkraft föranledde myndighe- terna att satsa på uppförandet av billiga men dåligt utrustade treplanshus med bot- tenplan i sten och övriga plan i trä (»lands- hövdingehus»). Husens konstruktion och låga standard har därför inneburit speciella problem för saneringen i Göteborg, där vissa äldre stadsdelar helt domineras av denna bebyggelse.

38 6 37 13 39 14

2.3.1 Bostadsförhållandena i vissa städer

Byggforskningsrådets bearbetning av mate- rialet från folk- och bostadsräkningarna ger en allmän bild av saneringsbehovet och bo- endeförhållandena samt av de förändringar i standardhänseende som skett i glesbygden och inom de tätortsgrupper som rådets un— dersökningar omfattat. För att illustrera bo— stadsbeståndets beskaffenhet i kommuner av speciellt intresse från saneringssynpunkt har därutöver uppgifter sammanställts om dels de tre storstäderna, dels sex medelstora stä- der (Norrköping, Örebro, Helsingborg, Bo— rås, Gävle och Sundsvall) Och dels fyra mindre städer (Hudiksvall, Värnamo, Os- karshamn och Filipstad). Inom de sex nämn- da medelstora städerna fanns 1965 ca 30 % av det omoderna bostadsbeståndet i tätorter med minst 2 000 invånare, storstäderna un- dantagna. Ungefär lika stor andel av detta bostadsbestånd hade de tre storstäderna. Med undantag av Borås har de nämnda medelstora städerna och de tre storstäderna medverkat i saneringsutredningens försöks- verksamhet med saneringsprogram.

De fyra nämnda mindre städerna har medtagits för att belysa situationen i ett an— tal sådana orter med olika struktur och ut- vecklingsbetingelser samt med skiftande sa- neringsbehov.

Utrustningsstandarden i vissa medelstora och mindre städer illustreras i diagram 2.3 och 2.4. Den relativa fördelningen på kva- litetsgrupper framgår av diagram 2.3. Bland de medelstora städerna uppvisar Norrköping och Sundsvall den största procenten omo- derna bostäder. Fördelningen på kvalitets- grupper i dessa städer var ungefär densam- ma som i Göteborg både 1960 och 1965.

Diagram 2.3 Lägenhetsbeståndets relativa fördelning på kvalitetsgrupper i vissa städer 1960 och 1965

1960

llllilllllll

Norrköping [955

lllllllllllll

1950

l.?llllllll'

IBBE

ii lliimlm ”

l960

lllilllll

Helsingborg [965

mm

IQBO

lllllllll

l965

linn.

IQBU

Illillllllll

[965

im

|960

lllllilllllllll

Sundsvall 1965

lllllllllllll

l960

lllllllllll

Hudiksvall l965 liiili'l'nu-Äs ' * '

ISBD lllllllllllllfifif.. '

Varnamo l985

lllllllllli

IQSU

Oskarshamn 1955

ll lllllllllf— lllll ll (lli...-

ISBD

lllllllll

F'I' + d ' 'ps ,, 1955

['.-;? : lllllllil'

|Hll|||||||l|l||||l|ll||jlll||vll||||l|||1|||||ll|llll|||||||]!|[HH[||llllllllllTlllllllllillllllj

0 In 20 50 DKvaiitetsgrupp I—Z

Orsakerna till saneringsproblemen i de tre städerna är delvis desamma. Även i Norr- köping och Sundsvall1 finns sålunda kvar ett betydande bestånd av undermåliga bo- städer, som tillkom i ett tidigt skede med stark industriell expansion och snabbt sti— gande bostadsbehov men då kraven på ut- rustning, konstruktion och utrymme 'i bo- städerna sattes mycket lågt i jämförelse med nutida fordringar.

I relation till det 1960 befintliga bostads- beståndet har rivningarna av bostadshus i Norrköping under 1961—1965 varit större än i någon annan stad, som berörs av denna undersökning. Rivningarna i Norrköping

m Kvolitetsg ru pp 3

40 50 50 70 80 90 lUl) %, Kva l iietsgrupp 4—7

gällde praktiskt taget uteslutande undermå- liga smålägenheter. Av de 2 363 lägenheter, som avgick genom rivning 1961—1965, om- fattade 1748 bostäder högst ett rum och kök och 419 bostäder två rum och kök. Endast 87 av de rivna lägenheterna hade centralvärme. I jämförelse med Göteborg, Norrköping och Sundsvall har Örebro, Hel— singborg och Borås haft ett något gynnsam- mare utgångsläge i saneringsverksamheten. De omoderna bostäderna i de tre sistnämn- da städerna utgjorde 15 51 16 % av det to—

1 År 1965 sammanlades Sköns köping samt Alnö och Selångers landskommuner med Sunds— valls stad. Uppgifterna för Sundsvall åren 1960 och 1965 avser hela detta område.

Diagram 2.4 Antal lägenheter i olika kvalitetsgrupper i vissa städer 1965

Norrköping

Örebro

Helsingborg

Borås

Gävle

Sundsvall

Hudiksvall

Värnamo

Oskarshamn

Filipstad

IOOOO 20 000 30 000

Antal lägenheter

lD Kvalitei'sgrupp l—Z

tala beståndet 1965 eller samma procenttal som redovisades för Malmö. Gävle hade något sämre siffror än denna grupp eller 18 % omoderna bostäder.

Uppgifterna för Hudiksvall, Värnamo, Os- karshamn, Filipstad (se diagram 2.3 och 2.4) visar, hur boendeförhållandena växlar ikommuner av denna typ. I Hudiksvall finns ett omfattande glesbygdsområde. Det- ta medför att andelen åldringshushåll i omo- derna bostäder blir stor. I dessa städer fin- ner man också stora variationer i bebyg- gelsens sammansättning. I Filipstad låg så- lunda % av de omoderna bostäderna i små- hus; i Oskarshamn endast 1/3 (se tabell 2.4). Värnamo hade 1965 den högsta bostads- standarden bland de nämnda mindre stä- derna, vilket sammanhänger med att sta- den utvecklats mycket snabbt under de se- naste årtiondena (diagram 2.3). Bostadsbe- ståndet är därför yngre och modernare än i de övriga mindre städerna, som berörs av

m Kval itetsqrupp &

valitetsqrupp 4—7

denna redovisning.

Kommentar. Den förbättring av bostads- standarden, som ägde rum under femårs- perioden 1961—1965, skedde inte enbart ge- nom rivning och nybyggnad utan också ge- nom att lägenheter ombyggdes och förbätt— rades. Detta innebar en stark ökning av an- delen lägenheter i kvalitetsgrupperna 1—2 och motsvarades av en nästan lika stor minskning av andelen lägenheter i kvalitets- grupperna 4—7. De halvmoderna lägenhe- terna, som 1960 utgjorde 10—15 % av be- ståndet, minskade endast med enstaka pro- centenheter.

Beståndet av halvmoderna lägenheter ut- görs till stor del av små lägenheter, meren- dels tillkomna efter 1920. Det innebär att saneringen av dessa främst blir ett spörs— mål om de teknisk-ekonomiska förutsätt- ningarna för sammanläggning av lägenhe- ter.

Det sämre bostadsbeståndet består i mind-

Lägenheter efter kvalitetsgrupp

1—2 3

4—7

Antal Antal

Norrköping rebro Helsingborg Borås Gävle Sundsvall Hudiksvall Värnamo Oskarshamn Filipstad

24 200 24 072 21 768 20 233 15 590 14 508 3 607 3 826 3 572 1 990

5 521 4 326 5 165 2 818 3 561 2 667 746 571 539 312

re orter till en betydande del av småhus (se tabell 2.4), varav åtskilliga också ligger i de centrala delarna. I många äldre orter är det centralt belägna småhusbeståndet på grund av eftersatt underhåll så förfallet, att totalsanering ansetts vara en bättre lösning än ombyggnad eller upprustning av dessa småhus. .

Av tabellen framgår att även i Sundsvall utgörs det sämre beståndet till större delen av småhuslägenheter. Dessa är emellertid främst att finna 'i randbebyggelsen eller för- orterna till centrala Sundsvall.

2.4 Förnyelse genom rivning — nybyggnad

En inventering av förnyelseverksamheten under 1957—1966 i 85 svenska städer ut— fördes våren 1967 av Statens institut för byggnadsforskning. Inventeringen omfatta- de objekt som hade påbörjats och avslutats inom perioden och som registrerats på stads- planelagd mark som förut varit bebyggd. Rivning skulle sålunda ha föregått ombygg- naden.

Det totala antalet registrerade objekt ut— gjorde 2695 med en total våningsyta på 9987 700 m2. En uppskattning av skillna- den mellan inventeringens uppgifter och det verkliga antalet med utgångspunkt i bygg- nadsloven ledde fram till att antalet för- nyelseobjekt borde ha uppgått till 3400 med en total yta på 12 487 000 rn2 eller per objekt 3 700 mg.

Förnyelseverksamheten visade en mar-

Antal Därav i småhus %

7 808 4 895 5 169 4 385 4 166 4 789 1 648

859 1 073

660

20 24 22 25 31 57 59 56 35 64

kant ökning under senare hälften av perio— den 1957—1964. En nedgång skedde 1965— 1966. Av uppgifterna och objektens ända- mål framgick, att andelen objekt, som helt eller delvis avsåg bostäder, uppgick till 80 %. Bostadsobjekten var till ung-fär tred- jedelen renodlade bostadshus. Ca 70 % av objekten i den totala förnyelseverksamhe- ten i de undersökta städerna tillkom genom enskilda företag eller personer. Stat, koma mun och landsting svarade för en knapp tiondel, de allmännyttiga bostad_.företagen för ca 5 % och de kooperativa för 10—15 %.

Endast undantagsvis innebar förnyelse- verksamheten en radikal omvandling av stör- re, sammanhängande stadspartier. Utmär- kande var i stället den spridda nybebyg— gelsen med relativt små tomter och obe- tydliga förändringar av gatunätet.

2.5 Information om saneringen i de kom- munala bastadsbyggnadsprogrammen

2.5.1 Innehåll

De kommunala bostadsbyggnadsprogram- men avser — i enlighet med bostadslånekun- görelsens terminologi — med saneringsom— råde såväl egentliga för sanering avsedda bebyggda eller tidigare bebyggda områden som resttomter i befintlig ej saneringsmo- gen bebyggelse. I programmen anges om sa- neringen sker på resttomt, enligt kommu- nalt saneringsprogram eller på annat sätt — i huvudsak punktsanering. Att sanering— en sker efter ett kommunalt program inne—

bär, att den utgör ett led i en av kommu- nen initierad förnyelseverksamhet inom om— rådet.

Som grund för behovsberäkn'ingarna skall kommunen ange det antal lägenheter, som beräknas avgå ur beståndet genom rivning och på annat sätt. Av uppgifterna i bostads- byggnadsprogrammen kan vidare under re- spektive programperioder inhämtas antalet nya lägenheter vid rivning och nybyggnad. Nybyggnaderna redovisas med särskilt an- givande av huruvida bebyggelse sker i sa- neringsområd; eller exploateringsområde.

Med ledning av dessa och övriga uppgif- ter i programmen kan nyproduktionen i saneringsområden under programperioden beskrivas till omfattning, fördelning i ti- den, markägareförhållanden och byggherre- kategori, hustyp, lägnhetstyper, detaljpla- neläge, fastighetsbildning och husprojekte- ring. Programmens uppgifter sammanställs för närvarande för riket, för län, kommun- block och kommuner samt kommungrupper. Det är möjligt att sammanställa uppgifterna om saneringen med varje annan redovis- ningsuppgift i programmen. Därvid tord: intresset främst inriktas på markägare— och byggherrekategorier samt detaljplaneläge. Uppgifter från de kommunala bostads- byggnad programmen sammanställs och re— dovisas årligen av bostadsstyrelsen. På grundval av denna redovisning lämnas i d.t följande en sammanställning av data för totalsaneringen under programperioden 1970—1974.

2.5.2 Allmänt om saneringen i kommunala bostadsbyggnadsprogram för tiden 1970- 1974

Den sanering som redovisas i bostadsbygg- nadsprogrammen avser totalsanering, dvs. nyproduktion av bostäder efter rivning på saneringsområden, till vilka även resttomter räknas. Av särskilt intresse för belysning av S' neringsfrågan är de möjligheter till jäm- förelser, som materialet i programmen er- bjud .r 'i fråga om fördelningen på byggher— rar, markägare, hur lång tid mark varit i kommunens ägo och projektstorlekar inom

a ena sidan exploateringsområden och å andra sidan saneringsområden.

Ett visst mått på saneringsaktiviteten i kommunerna erhålls av uppgifterna om pla- nerad bebyggelse på exploateringsmark och saneringsmark. Av de 609000 redovisade lägenheterna för programperioden 1970—- 1974 planeras sålunda ca 91 000 eller 15 % i saneringsområden. I jämförelse med tidi- gare programperioder ökar andelen lägen- heter på saneringsmark. Främst gäller det- ta Stor-Stockholm. Saneringsmarkens andel är, som framgår av tabell 2.5, högst i Stor- Stockholm och i de medelstora kommuner- na. Lägst är den i Stor-Malmö och i grup- pen kommuner med invånarantal understi- gande 10 000. Ca 7 000 av de 91 000 lägen- heterna på saneringsmark utgörs av småhus- lägenheter. Omkring 2 500 av dessa plane- ras på resttomter. Småhuslägenh_terna med- tas därför inte i den vidare framställning- en, som därmed endast omfattar den pla- nerade flerfamiljshusproduktionen. Av de återstående ca 83 500 lägenheterna plane- ras 20 000 bli påbörjade det första program- året (1970) och 13000 det sista program- året (1974). Mellan dessa år minskar det planerade påbörjandet successivt. Andelen lägenheter i saneringsområden av samtliga flerfamiljshuslägenheter varierar mellan 15 och 21 % för de olika åren.

Av de 83 500 flerfamiljshuslägenheter som för programperioden 1970—1974 pla- neras i saneringsområden föreligger för ca 79000 uppgift om saneringens art. Ca 44 000 planeras sålunda bli genomförda ef- ter kommunalt program, medan ca 4000 lägenheter uppförs på resttomter. Ca 31 000 lägenheter redovisas som »övrig sanering», dvs. punktsanering utan någon kommunal styrning.

Saneringens art varierar i hög grad mel- lan olika kommungrupper. I Stor-Stock- holm skall enligt redovisningen 80% av lägenheterna på kommunmark i sanerings- områden uppföras enligt kommunal plan, medm san-ringen i Stor-Malmö nästan ute— slutande redovisas som »övrig sanering». Till en del kan dock skiljaktigheten bero på olika tolkningar av fördelningskriterierna.

Antal lägenheter

Därav i %

på sanerings- mark

på exploaterings- mark

Samtliga kommuner 1970 1971 1972 1973 1974

1970—74

129 505 125 748 119 455 120 625 113 772

609 105

därav Stor-Stockholm

Stor-Göteborg

133 207 68 081

Stor-Malmö 48 051

övriga kommuner > 50 000 inv

20 000—50 000 inv 10 000—20 000 inv ( 10 000 inv

105 175 94 038 62 006 98 547

2.5.3 Markägareförhållandena vid totalsanerin g

Av de under programperioden planerade ca 83 500 flerfamiljshuslägenheterna i sa— neringsområden skall 40 % byggas på kom— munmark. Motsvarande siffra för exploa- teringsmark är 83 %. Inom saneringsområ- den byggs 41 % av lägenheterna på bygg- herremark 9 %). Andelen planerade lägenheter på kom— munmark inom saneringsområden i de oli- ka kommungruppema varierar dock starkt. Andelen är högst i Stor-Stockholm (62 %) och lägst i kommuner med mer än 50 000 invånare (exkl. storstadsområdena). För ex- ploateringsområdena är variationen ej så stor: den rör sig mellan 73 och 91 %. An- delen lägenheter på kommunmark är lägre för de lägenheter som planeras bli byggda i samtliga saneringsområden än enbart i saneringsområden med kommunal plan. Stor-Malmö samt kommuner med mindre

(inom exploateringsområden

än 10 000 invånare utgör dock undantag därvidlag.

Andelen lägenheter på »övrig mark», dvs. mark som varken ägs av kommun eller upp- given byggherre, är för fem av de sju kom- mungruppema högre i saneringsområden än i exploateringsområden.

2.5.4 Fördelningen på byggherrar i saneringsområden

Antal lägenheter i flerfamiljshus i sane- ringsområden och exploateringsområden för 1970 procentuellt fördelade efter byggher— rekategori redovisas i tabell 2.6. Lägenhe— ter i saneringsområden har där även för- delats på områden, för vilka särskilt kom— munalt saneringsprogram föreligger.

Som framgår av tabellen utgör de allmän- nyttiga byggherrarnas andel av lägenheterna i saneringsområden 34 %. För områden med kommunal saneringsplan är andelen däremot 49 %. Inom exploateringsområden svarar emellertid de allmännyttiga företagen

Därav i % efter byggherrekategori

Antal

Samtliga kommuner lägenheter

Saneringsområden 19 182 därav med kommunalt program

Exploateringsområden Totalt

34

8 307 70 423

89 655

49 61

56

för hela 61 % av lägenheterna.

Förhållandet är det omvända för övriga byggherrar, medan andelen för kooperativa byggherrar utgör endast 12 % i sanerings- områden och inte fullt 1/5 av produktionen i exploateringsområden.

Lägenheternas fördelning på byggherrar i saneringsområden varierar avsevärt inom olika kommungrupper. De allmännyttiga fö- retagens andel av lägenheterna inom sane- ringsområdena var 1970 störst i Stor—Göte- borg (50 %) och minst i övriga kommuner med invånarantal överstigande 50000 in— vånare (16 %). För Stor-Stockholm var motsvarande 39 och Stor-Malmö 26 %.

2.5.5 Markfördelning på byggherrar i saneringsområden

Antal lägenheter i flerfamiljshus i sanerings- områden för 1970 procentuellt fördelade ef- ter markägarekategori och byggherrekate- gori framgår av tabell 2.7.

Allmän- nyttiga

Övriga byggh.

Koopera-

Uppgift tiva

saknas

12 52 2

19 19

18

32 19 1

25 1

Den övervägande delen av kommunmar— ken (: K + Ax + Kt) bebyggs som synes av allmännyttiga byggherrar. »Byggherre— mark» och »övrig mark» bebyggs på mot- svarande sätt främst av gruppen övriga byggherrar.

2.5.6 Kommunalt markinnehav med hänsyn till tidpunkt för markförvärv

Som tidigare berörts är andelen lägenheter på kommunmark lägre i saneringsområden än i exploateringsområden. Antalet år mel- lan kommunalt markförvärv och bostads- byggandets påbörjande är emellertid — som framgår av tabell 2.8 — genomsnittligt mind- re i saneringsområden än i exploaterings- områden.

Längsta tid mellan förvärv och byggstart i saneringsområden föreligger som väntat för s.k. resttomter. Förhållandena är rela- tivt likartade i de olika kommungrupperna. Jämfört med föregående programomgång

Tabell 2.7 Markfördelning på byggherrar i saneringsområden

Antal

Markägarekategori lägenheter

Procentuell fördelning

Procentuell fördelning efter byggherrekategori

Allmän— nyttiga

Koopera- Övriga

tiva

Samtliga K + Ax Kt A Ö Uppgift saknas

K+Ax Kt

få 0

19182 4943

100 36 14 26 68 10 3 269 17 79 4 9 445 49 8 21 1 452 8 17 3

73 0 —

47 22 17 71 49

mark som kommunen äger eller ägt och upplåter eller upplåtit med äganderätt mark som kommunen äger och upplåter med tomträtt

byggherremark övrig mark

Tabell 2.8 Procentuell andel Herfamiljshus på kommunmark fördelade på åldersklasser efter antal år mellan kommunalt markförvärv och husbyggandets påbörjande 1970—1974

Andel i % efter antal år mellan förvärv och byggstart

Antal lägen- heter i tier-

Samtliga kommuner familjshus år

1—4 5—9 10+ år är

Uppgift saknas

Saneringsområden 19 182 35 därav med kommunalt program

Exploateringsområden Totalt

8 307 36 70 423 25

89 655 26

30 23 12

32 19 13 38 34 3

38 32 4

har de genomsnittliga tidsrymderna mellan förvärv och byggstart minskat.

2.5.7 Projektstorlekar i saneringsområden

Genomsnittliga projektstorlekar har kunnat beräknas för 98 % av alla flerfamiljshus, som planeras för programperioden 1970— 1974. De redovisas i tabell 2.9.

Projekten är i regel 'mindre i sanerings- områden än i exploateringsområden. Pro— jekten, som följer kommunal saneringsplan, är betydligt större än i övriga saneringspro- jekt. Projektstorlekarna har överlag ökat jämfört med föregående programomgång utom i Stor-Göteborg och i kommuner med 20 000—50 000 invånare.

2.5.8 Statlig belåning i saneringsområden

För perioden 1970—1974 kommer, enligt de redovisande kommunerna, 94 % av lägen-

heterna (såväl de i sanerings— som de på exploateringsområden) att byggas med stat- lig belåning. Lägsta andelen med statlig be— låning, 90 % , redovisas i Stor-Malmö.

I samtliga kommuner sammantagna pla- neras 90 % av lägenheterna på sanerings- mark att byggas med statlig belåning.

Denna siffra stiger till 99 %, där be— byggelsen avses ske efter kommunal sane- ringsplan. Någon prövning har dock inte skett av projektens belåningsbarhet; en del torde erfarenhetsmässigt inte erhålla statli- ga lån.

2.5.9 Sammanfattning

De kommunala bostadsbyggnadsprogram- mens uppgifter om saneringen kan samman- fattas i följande punkter.

1. Av de 609 000 lägenheter, som pla- neras under programperioden 1970—1974, kommer 91 000 lägenheter eller 15 % att

Tabell 2.9 Antal lägenheter i genomsnitt per projekt. Flerfamiljshus

Saneringsområden

Därav med kommunal plan

Totalt

Sanerings- och exploaterings— områden sammantagna

Exploaterings- områden

Stor-Stockholm Stor-Göteborg Stor—Malmö

vriga kommuner > 50 000 inv 93 20 000—53 000 inv 85 171 10 000—20 000 inv 62 100 ( 10 000 inv 40 56

170

174 292 101

365 357

140

Samtliga kommuner 89

637 337 404

418 325 277

446 258 206 154 103 88

65 58

210 163

uppföras på saneringsmark. Den relativa an- delen för denna är störst i Stor-Stockholm och de medelstora städerna, där den upp- går till 18 %.

2. Av de under programperioden plane- rade 84 000 flerfamiljshuslägenheterna i sa- neringsområden kommer 40 % att byggas på mark, som kommunen äger eller har upplåtit till byggherre (»kommunmark»). För exploateringsmark är motsvarande an- del 83 %. Andelen planerade lägenheter på kommunmark varierar dock starkt mellan olika storleksgrupper av kommuner.

3. Även lägenheternas fördelning på bygg- herrar i saneringsområden varierar betyd- ligt mellan kommungrupperna. De allmän— nyttiga företag_ns andel av lägenheterna in- om saneringsområden är störst i Stor—Göte- borg (50 %) och minst i gruppen (övriga) kommuner med invånarantal överstigande 50 000 (16 %).

4. Den övervägande delen av kommun- marken bebyggs av allmännyttiga byggher- reföretag.

5. Antalet år mellan kommunalt mark- förvärv och bostadsbyggandets påbörjande är genomsnittligt mindre i saneringsområden än i exploateringområden.

6. Antalet lägenheter i genomsnitt per projekt är i regel mindre i saneringsom- råden än i exploateringsområden.

7. För hela perioden 1970—1974 skulle, enligt de redovisande kommunerna, 90 % av lägenheterna på saneringsmark komma att uppföras med statliga lån.

2.6 Förändringar i det äldre bostadsbestånf det i åtta större städer under 1966—70 en- ligt urvalsundersökning.

Uppgifter om förändringarna i bostadsbe- ståndet under åren 1966—1970 kan inte väntas förrän tidigast under 1972, då de första resultaten av bostadsräkningen i sam- band med FoB 1970 redovisas. En viss väg- ledning om förändringamas omfattning i de kommuner som från saneringssynpunkt är av särskilt intresse ges emellertid i den ur- valsundersökning av det äldre bostadsbestån- det i Stockholm, Göteborg, Malmö, Norr- köping, Helsingborg, Borås, Gävle och Sundsvall, som 1970 utfördes av Ekono- misk Planering i Stockholm.1 En samman- fattning av denna undersökning lämnas i del II, bilaga 12. Undersökningen avsåg att be- lysa boendeförhållandena den 1 mars 1970 i bostadslägenheter i flerfamiljshus byggda fö— re 1921. Det statistiska urvalet omfattade sammanlagt 550 flerfamiljshus i nämnda stä- der.

1 de åtta städerna fanns år 1965 60 % av rikets äldre bostadsbestånd i flerfamiljshus.

En uppskattning av förhållandena 1965 och 1970 redovisas i tabell 2.10.

Ca 25 000 bostäder har sålunda avgått ur de åtta städernas bostadsbestånd under. pe— rioden 1966—1970. Avgången beror ej en- bart på rivning och modernisering utan även på övergång till annan användning (kontori—

1 Linnéa Gillwik: »Att bo i gamla bostäder», Stockholm 1971.

T abell 2.10 Förändring mellan 1965 och 1970 av lägenheter i flerfamiljshus byggda före 1921

Stad Antal lägenheter i Herfamiljshus byggda före 1921

19651 19702 F öråndring2

66 971 34 3l2 16064 6 869 4981 2 341 4042 2 234

Stockholm Göteborg Malmö Norrköping Helsingborg Borås Gävle Sundsvall

56 470 27 510 12 700 5 440 3 840 1 980 2 640 2 170

Summa 137 814

112750

1 Källa: FoB 1965 (råtabeller). 2 Avrundade till närmaste tiotal.

Kvalitetsgrupper Lägenheter i Herfamiljshus byggda före 1921

1965 1970

Antal lgh Procent Antal lgh Procent (inkl. småhus)

1—2 (mod lgh) 41 618 26 37 127 33 3 (halvm lgh) 31 384 20 29 656 26 4—7 (omod lgh) 86 549 54 45 962 41

Summa 159 551 100 112 745 100

sering), sammanslagning m. m.

En jämförelse mellan det äldre bostadsbe- ståndets kvalitetsgruppering år 1965 och år 1970 ger en uppfattning om hur avgången av lägenheter perioden 1966—1970 förde- lar sig på kvalitetsklasser, tabell 2.11.

Uppgifterna för 1965 och 1970 är inte helt jämförbara, eftersom även småhus in— går i 1965 års siffror men ej i 1970 års. Av det totala antalet lägenheter 1965 i alla hus byggda före 1921 låg emellertid i de åtta stä— derna inte mindre än 86 % i flerfamiljshus. Jämförelsen tyder på att avgången i det äldre bostadsbeståndet i flerfamiljshus un- der andra hälften av 1960-talet varit störst inom gruppen omoderna lägenheter (kvali- tetsgrupperna 4—7).

Bostadspolitisk målsättning vid sanering

3.1 Allmänna bostadspolitiska mål

Målen för bostadspolitiken angavs i uttalan- den av riksdagen åren 1946—1948 och har senare kompletterats och omformulerats men utan förändring av de grundläggande vär- deringarna. Dessa innebär att statsmakter- nas och kommunernas åtgärder inriktas på en förbättring av bostadsförhållandena i all- mänhet och alltså inte begränsas till vissa delar av bostadsbeståndet eller enbart vissa grupper av hushåll.

En allmän formulering av statsmakternas mål för bostadsförsörjningen ges i propo- sition nr 100 till 1967 års riksdag. Där an- ges målet vara att bereda hela befolkningen sunda, rymliga, välplanerade och ändamåls- enligt utrustade bostäder av god kvalitet och till skäliga kostnader. Målsättningens kon- kreta innebörd i fråga om lägenheternas storlek, standard m.m. kan inte preciseras en gång för alla, utan målet är rörligt och påverkas av förändringar i befolkningens behov och levnadsvanor samt av den tek— niska och ekonomiska utvecklingen. Be- byggelseplanering och bostadsproduktionen måste anpassas till sådana förändringar. I fråga om hushållens utrymmesstandard och lägenheternas utrustning har dock stats— makterna angivit mer konkreta riktlinjer (statsverkspropositionen 1966 bil 13 s. 191, proposition nr 100, 1967) vilka baseras på bostadsbyggnadsutredningens förslag i be- tänkandet »Höjd bostadsstandard» (SOU 1965: 32).

Som allmänt riktmärke för planeringen av bostadsproduktionen anges att lägenheterna bör få sådan storlek att det inte behöver bo fler än två personer per rum, kök och vardagsrum oräknade. Någon begränsning till vissa hushållstyper görs inte i proposi- tionen (nr 100 år 1967 s. 173) vilket kan tolkas så, att alla lägenheter borde ha minst två rum. Bostadsbyggnadsutredningen ansåg dock, att ettrumslägenheter borde accepteras som bostad för hushåll med en- dast en boende, och uttalandena i stats- verkspropositionen 1966 ansluter till den- na rekommendation.

I fråga om lägenheternas utrustning fram- höll bostadsbyggnadsutredningen, att lägen- heter för barnfamiljer, åldringar och fysiskt handikappade borde vara försedda med vat- ten och avlopp samt centralvärme, wc och badrum. För andra hushållsgrupper ansåg utredningen att lägenheter, som saknar bad- rum men i övrigt uppfyller de angivna standardkraven, måste godtas tills vidare.

En huvuduppgift för bostadspolitiken är att åstadkomma balans på bostadsmarkna— den. Denna bör i främsta rummet åstad- kommas genom ökning av bostadsutbudet, men även formerna för prisbildningen bör beaktas. Ökningen av bostadsutbudet är givetvis till en del en fråga om nyproduk- tionens omfattning i antal lägenheter. För denna har uppställts målet 1 miljon ny- byggda lägenheter under åren 1965—1974, dvs. i genomsnitt 100000 årligen.

De här refererade uttalandena anger i

huvuddrag statsmakternas bostadspolitiska intentioner fram till mitten av 1970-talet. En utredning om bostadspolitiken på längre sikt tillsattes i december 1970 (boendeut— redningen) med uppgift att göra en bedöm- ning av bostadsbyggandets omfattning och inriktning fram till mitten av 1980-talet och att göra de bostadspolitiska överväganden som därvid aktualiseras.

Under senare år har skillnaderna mellan olika bostadsområden i fråga om hushållens inkomstfördelning, de boendes ålder, hushål- lens storlek, socialgruppsfördelning o.d., uppmärksammats i växande grad. Denna åt- skillnad i bostadsavseende mellan olika grupper av befolkningen minskar möjlig- heterna till kontakt mellan individer med olika social bakgrund eller mellan olika generationer och kan medverka till en känsla av isolering och främlingsskap för vissa grupper av befolkningen och till en ökning av sociala motsättningar och pro- blem. Mot denna bakgrund framstår det som ett viktigt mål för bostadspolitiken att ut- forma bostadsområdena så, att olika områ- den kan ge mer likvärdiga bostadsförhål- landen och befrämja kontakten mellan olika befolkningsgrupper. Bostadsstyrelsen berör- de detta problem i sin anslagsframställning för budgetåret 1971—1972. (Skrivelse 24.8. 1970.) Däri framhölls (s. 20) att bostads- politiken bör syfta till att ge hushållen ökade möjligheter att välja mellan bostäder inom skilda delar av bostadsbeståndet och att de inskränkningar av valmöjligheterna, som blir en följd av skillnader i inkomster, bostads- kostnader och sammansättningen av olika byggnadsperioders bostadsbestånd, bör be- gränsas. För att nå detta mål krävs en fort- gående förändring och anpassning av bostä- derna ti'll förändrade bostadsanspråk och en minskning av standardskillnaderna mellan olika delar av bostadsbeståndet genom fort- löpande omdispositioner av såväl bostäderna som deras omgivning.

Samma frågeställningar behandlas i di- rektiven till boendeutredningen. Inrikes- ministern framhåller, att det måste vara en

angelägen bostadspolitisk uppgift att främja en allsidig hushållssammansättning i bo- stadsområdena och att detta motiveras av såväl sociala som samhällsekonomiska skäl. En grundläggande förutsättning för en så— dan hushållsfördelning är, att standard— skillnaderna mellan olika områden jämnas ut, och i begreppet standardskillnader in— rymmer direktiven inte bara bostadsbestån- dets tekniska kvalitet utan också fördel- ningen på olika lägenhetstyper, faktorer i den yttre miljön 0. (1. Den starka koncentra— tionen av smålägenheter i bostadsområden från 1930- och 1940-talen nämns som exempel på sådana standardskillnader, som skapar särskilda problem. I direktiven upp- dras åt de sakkunniga att bl. a. undersöka hur en fördelning på olika investering'sek- torer, såsom nybyggnad och modernisering, bostadskomplement och miljökomponenter i nybyggda och äldre bostadsområden, bör göras för att bäst främja en allsidig boen- destruktur.

Man kan schematiskt tala om två former av skiktning i befolkningsavseende mellan olika bostadsområden, nämligen dels en uppdelning efter befolkningens ålder så att nybyggda områden får en stark koncentra— tion av unga familjer med små barn, medan äldre områden domineras av befolkning i högre åldrar, dels en uppdelning efter hus- hållens inkomst och sociala förhållanden. Utan att gå närmare in på dessa problem, som berörs i de refererade direktiven för boendeutredningen kan konstateras att en fortlöpande sanering är en av de grund— läggande förutsättningarna för att sådana uppdelningar skall kunna motverkas. Sa— nering, som innefattar såväl rivning och nybyggnad som ombyggnad och moderni— sering i äldre bostadsområden, bidrar till att minska standardklyftorna mellan det sämsta och det bästa beståndet och till att åstadkomma mer likvärdiga bostadsförhål- landen i olika bostadsområden. Den bo- stadspolitiska uppgiften, att »främja en allsidig hushållssammansättning i bostads- områdena», är således ett starkt argument för ökade saneringsinsatser.

3.2 Mål för bostadssaneringen

3 .2.1 Bostadsstandard

De allmänna målen för bostadspolitiken gäl- ler bostadsförhållandena i stort och bör vara vägledande även för saneringen.

Lägenheternas storleksfördelning vid ny- byggnad i saneringsområden och de föränd- ringar i lägenhetsfördelningen, som åstad- kommes genom rivning och modernisering, bör bedömas inom ramen för kommunens bostadsbyggnadsprogram och ses i relation till hushållens sammansättning och utrym- mesanspråk samt till nyexploateringen.

De allmänna målen för bostadspolitiken anger, att lägenheter som saknar en eller flera av utrustningsdetaljerna vatten, avlopp, centralvärme eller eget wc (bostadsräkning- arnas kvalitetsgrupper 4—7) inte bör god- tas för någon hushållsgrupp. Saneringen bör inriktas på att i första hand dessa lägen- heter blir ersatta genom rivning och nybygg- nad eller modernisering.

Efter en övergångstid kan lägenheter som saknar eget bad eller duschrum inte anses

godtagbara för någon hushållsgrupp. Likaså finns äldre lägenheter som visserligen defi- nitionsmässigt tillhör kvalitetsgrupp 1—2 men som ändock har 'låg standard och behöver moderniseras. Målet för plane- ringen under 1970-talet bör enligt sane- ringsutredningens uppfattning vara att alla lägenheter utan eget bad- eller duschrum (bo- stadsräkningarnas kvalitetsgrupper 3—7) skall moderniseras och att därvid även andra brister än de som är att hänföra till utrust- ning skall föranleda åtgärd.

Vid nybyggnad i saneringsområden bör de bostadstekniska kraven på enskilda lägen- heter vara desamma som för nyproduk- tionen i övrigt.

Beträffande befintliga hus är det ett grundläggande krav att såväl själva lägenhe— terna som byggnaderna och fastigheterna i övrigt fortlöpande underhålls och komplet- teras.

Samhället skall kunna kräva modernise— ring för att råda bot på sanitära, tekniska och funktionella brister i bostadsbeståndet

för att uppnå en godtagbar standard. Samhället bör härutöver genom tillhanda- hållande av lån verka för en ur bostads-

försörjningssynpunkt lämplig standard.

3.2.2 Prioriteringsgrund

Genomförandet av saneringen bör tids- mässigt turordnas efter en prövning av olika objekts angelägenhet med hänsyn till bostä- dernas beskaffenhet. I tätorterna är det i första hand angeläget att ersätta eller mo- dernisera det till stor del förfallna eller illa underhållna beståndet av omoderna fler- familjshus. De dåliga bostadsförhållandena i detta bestånd skärper andra sociala pro- blem och försvårar lösningen av dem. Till- gängliga resurser bör därför i första hand in— riktas på att sanera det sämsta beståndet, vilket kräver en styrning från kommunernas sida, så att inte enbart fastighetsekonomiska synpunkter eller ägareförhållandena blir av- görande.

3.2.3 Mål för saneringsområden

Varje saneringsobjekt bör ses i ett större sammanhang och planeringen bör omfatta ett funktionellt avgränsat bostadsområde. Inom varje sådant område bör åtgärderna av- vägas inom ramen för de allmänna bostads- politiska målen i fråga om utrymmesstan— dard, lägenheternas utrustning och bostads- kostnadema. Saneringsområdet bör liksom andra bostadsområden utformas i syfte att befrämja en allsidig hushållssammansättning och således bland annat erbjuda ett differen- tierat urval av olika lägenhetstyper. Utgångsläget i fråga om bostadsbestån- dets kvaliteter och fördelning på lägenhets- typer varierar givetvis väsentligt mellan oli- ka områden. Ofta torde det vara fråga om tämligen heterogena bestånd. I samma om- råde kan vissa fastigheter eller hela kvarter behöva rivas och ersättas genom nybygg- nad, andra kan behöva byggas om genom- gripande varvid eventuellt även lägenhets— fördelningen kan förändras, vissa hus kan behöva moderniseras i mindre grad, medan

andra redan har en acceptabel standard. Målet bör vara att utveckla hela detta be- stånd till en fungerande enhet. Nybygg- nader och moderniseringar bör komplettera varandra och utformas med hänsyn till hela områdets funktion på längre sikt. Sa- neringen bör ses som en fortlöpande pro- cess, varvid det gäller att se till att bostäder- na alltid hålls i stånd och inte i någon del av beståndet tillåts sjunka under den lägsta godtagbara standarden. Inom ett sådant område kommer självfallet att finnas stan- darskillnader och spridning i fråga om bostadskostnader. Koncentrationer av under- standard eller exklusivitet, som kan ge om- rådet en från social synpunkt icke önskvärd ensidighet, bör dock undvikas.

Då ett helt bostadsområde måste total- saneras genom rivning och nybyggnad, bör lägenheternas storleksfördelning och stan- dard bedömas på i huvudsak samma sätt som vid nyexploatering. Områden som i fråga om lägenheternas storleksfördelning starkt avviker från de nybyggda, flerfa- miljshusen i allmänhet bör således undvi- kas. Framtida förändringar av beståndet bör underlättas genom att lägenheterna görs elastiska, varvid särskilt möjligheter att slå ihop smålägenheter bör åstadkommas.

Brist på bostadskomplement eller ut- formningen av den yttre miljön kan ute- stänga vissa hushållsgrupper från ett bo- stadsområde. I saneringsområdena är de fysiska och ekonomiska möjligheterna att åstadkomma bostadsmiljöer, som blir till- gängliga för alla hushåll, ofta sämre än vid nyexploatering. Det är därför angeläget, att planeringen inriktas på att ta till vara de möjligheter som finns för att tillgodose be— hovet av en skyddad miljö och områden för lek och andra verksamheter utanför bosta- den. Det är av särskild vikt att bostadspla- neringen kombineras med en trafiksanering av det slag som redovisas i del II, bilaga 5.

De här angivna målsättningarna syftar till att i olika saneringsområden åstadkom- ma likvärdiga bostadsmiljöer och en diffe- rentierad lägenhetsfördelning, som ger va— riation i bostadsutbudet och på så sätt

främjar en allsidig befolknings- och hus- hållsstruktur. Det måste dock samtidigt understrykas, att urvalet av hushåll i hög grad bestäms av faktorer, som endast i mindre grad eller inte alls kan påverkas ge- nom planeringen av ett bostadsområde. Så- dana faktorer är exempelvis hushållens in- komster, deras värdering av bostädernas läge, ortens tillväxttakt och andra demogra- fiska faktorer. Varje bostadsområde kom— mer att förändras från tid till tid och ut— gör inte vid någon tidpunkt en miniatyrbild av samhället i dess helhet i fråga om be— folkningssammansättning och sociala för- hållanden. Planeringen av varje område bör utgå ifrån de realistiska förutsättningar, som ges av bl. a. ortens utveckling och de eko- nomiska förhållandena, samt inriktas på att lösa problem som uppkommer genom fort- gående befolkningsförändringar i ett bostads- område.

3.2.4 Evakueringsfrågor

Omflyttningsproblemen vid sanering måste bedömas dels från de berörda hushållens synpunkt, dels med utgångspunkt från de allmänna önskemålen att främja en allsidig hushållsstruktur.

För ett hushåll som länge bott i samma lägenhet kan tvånget att flytta upplevas som en psykisk påfrestning, även om hus- hållet anvisas en annan lägenhet av bättre standard. I en del fall kan problemen lö— sas genom flyttning inom samma område eller genom återflyttning efter saneringen. Det aktuella bostadsbehovet för de hus- håll, som bor i ett saneringsområde, torde dock inte kunna ges avgörande inflytande på saneringens utförande. En avvägning måste göras mellan å ena sidan dessa hus- hålls aktuella behov och å andra sidan mera långsiktiga bedömningar av bostads- beståndets sammansättning och områdets utformning. Kontakter bör därför etable- ras med de boende på ett tidigt stadium. Det är därvid angeläget att lägga stor vikt vid att minska påfrestningarna särskilt för dem som bott länge i området och som

därför kan ha svårt att anpassa sig i en annan miljö. Detta gäller inte bara i fråga om erbjudande av annan bostad utan också lösningen av de sociala problem, som lätt uppstår under den tid ett hus evakueras för rivning eller ombyggnad. Enligt hit- tillsvarande erfarenheter utgör de hushåll som är starkt bundna till bostaden endast en mindre del av alla hushåll i det sämsta bostadsbeståndet. En stor del av hushållen synes vara benägna att flytta, om de er- håller konkreta bostadsaltemativ och ges god tid att välja bostad samt förbereda flyttning. Erfarenheterna visar att de er- bjudna lägenheternas storlek, standard och kostnader samt läge inom orten har be— tydelse, medan bundenheten till ett specith område främst gäller äldre personer som bott länge på samma plats.

Svårigheterna vid sanering är störst för de hushållsgrupper, som även i andra sam- manhang har svårast att klara sig på bo- stadsmarknaden och just av denna anled— ning kommit att bo i det sämsta beståndet, dvs. hushåll med svag ekonomi och låg levnadsnivå, vilken ofta är förenad med nå- gon form av socialt handikapp eller ett från »det vanliga» avvikande livsmönster. Sane- ringen får inte leda till att dessa konkurrens- svaga grupper endast blir betraktade som »svårplacerade fall» och anvisas bostäder av samma låga standard som de lämnat. En serie av flyttningar kan leda till att deras sociala situation försämras ytterligare. Bo- stadssaneringen bör därför kombineras med ett program för social omsorg, som syftar till en förbättrad levnadsnivå i vidare be— märkelse för de bl. a. i bostadsavseende sämst lottade befolkningsgruppema.

3.2.5 Mål för bostadskostnaderna

Ett viktigt bostadspolitiskt mål är att er- bjuda bostäder av god kvalitet och till— räcklig storlek till för hushållen skäliga kostnader. För barnfamiljer och pensionä- rer med låga inkomster ger staten och kommunerna ett stöd, som delvis är inriktat på att stödja bostadskonsumtionen. Det

finns dock ingen allmän regel för vad som skall avses med »skälig bostadskostnad» för hushåll med olika sammansättning och i olika inkomstlägen. Även denna fråga be» rörs i direktiven till boendeutredningen. Tills vidare är det en uppgift för den kommunala bostadspolitiken att bedöma, vad som skall anses vara en skälig bostadskostnadsnivå med hänsyn till inkomstläget i kommunen.

Den kommunala målsättningen i fråga om bostadskostnaderna bör avse all produk- tion och således även sanering genom mo- dernisering.

Kommunernas ansvar för bostadskostna- derna berördes i statsverkspropositionen till 1970 års riksdag. Med hänvisning till då aktuella ökningar av materialpriser och löner framhöll inrikesministern behovet av fortsatt produktivitetsförbättring och mål- medvetna åtgärder från kommuner och byggherrar för att dessa kostnadsökningar inte skall slå igenom i ökade bostads- kostnader. Vidare framhölls att det är »av stor betydelse att varje kommun har en klart utformad hyrespolitisk målsättning och på olika sätt arbetar för att förverkliga denna». (Prop. nr 1: 1970 bil. 13 s. 213.) Frågan har också under senare år tagits upp i bostadsstyrelsens anvisningar till de kommunala bostadsbyggnadsprogrammen. I anvisningarna till programmen för åren 1971—1975 framhåller styrelsen, att ett vä- sentligt syfte med dessa är att åstadkomma ett rationellt byggande, som leder till låga kostnader, och att kommunerna bör ha en bostadskostnadsmålsättning, som bör vara resultatet av en samlad kommunalpolitisk bedömning av de ekonomiska frågorna och standardfrågorna. Vid utformningen av må- let sägs i anvisningarna att erfarenheter av kostnader i tidigare nyproduktion bör tas till utgångspunkt och vägas mot hushållens ekonomiska resurser. Målet kan uttryckas i hyresnivåer för olika bostadsområden.

Utformningen av ett konkret mål för bostadskostnaderna i nybyggda hus syftar i första hand till att i alla led av planerings- processen öka medvetandet om olika åt- gärders betydelse för de slutliga bostads-

kostnaderna och att därigenom medverka till en bättre kostnadskontroll och avväg- ning mellan kvalitet och kostnader. Detta synsätt bör även tillämpas vid modernisering. Saneringsverksamheten bör enligt sanerings- utredningens uppfattning primärt syfta till en sådan produktion, som har en godtagbar standard och sådana hyror som, med be- aktande av förekommande bostadstillägg, är ekonomiskt överkomliga för de flesta hushåll.

Hyrorna i hus, som färdigställts eller om- byggts efter utgången av 1968, bestäms inte direkt av produktions- och förvaltnings- kostnader utan genom ett avtal mellan fas— tighetsägare och hyresgäst, varvid hyresgäs- ten äger rätt att få lägenhetens hyra prövad av hyresnämnd.1 Hyran skall bestämmas som en bruksvärdeshyra med hänsyn till hyrorna i jämförbara lägenheter på orten. Enligt förarbetena till hyreslagen skall de allmännyttiga företagens hyror härvid vara vägledande. Under förutsättning att de all- männyttiga företagen har ett tillräckligt stort antal lägenheter i olika bostadsområ- den, torde detta i realiteten innebära, att dessa företags produktions- och förvaltnings- kostnader samt förhandlingsuppgörelser med hyresgästorganisationen i regel blir styran- de för hyresnivån.

Det är för närvarande knappast möjligt att bedöma vad tillämpningen av bruks- värdeshyror kommer att innebära för hy- resutvecklingen i saneringsområden. Det centrala läget torde i regel ge ett högre bruksvärde än för i övrigt jämförbara lä— genheter i exploateringsområden. En be- tydelsefull skillnad mellan sanerings- och exploateringsområden består i att de sist- nämnda har ett stort utbud av inbördes jämförbara lägenheter och ett stort inslag av allmännyttiga företag, medan utbudet av nybyggda eller moderniserade lägenheter i saneringsområden är litet. De allmännyttiga företagen innehar endast ett litet antal lä- genheter i saneringsområdena och har där- för ett svagare inflytande än i exploaterings- områdena.

En förutsättning för att en med exploa-

teringsområden jämförbar bruksvärdesnivå skall kunna utvecklas för moderna lägen— heter i saneringsområden torde vara, att ut— budet av sådana lägenheter ökar. För att kommunerna skall kunna få samma infly- tande på denna hyresbildning, som de har i exploateringsområden, räcker det inte med att de utnyttjar möjligheterna till kostnads- minskande påverkan vid planeringen och vid behandlingen av enskilda byggnads- eller låneärenden. Det behövs också en ökning av de allmännyttiga företagens fastighetsinne- hav inte bara i fråga om fastigheter som totalsaneras utan i kanske än högre grad av fastigheter som kan byggas om eller moderniseras. Ett mål bör vara att ge dessa företag samma prisledande funktion inom saneringsbeståndet som i nyare områden.

Saneringsområdenas läge torde, som för- ut nämnts, i regel ge lägenheterna ett högre bruksvärde än bostäder av motsva— rande storlek och kvalitet i exploaterings- områden. Lägesdifferensernas betydelse kan antas öka med tätortens storlek, och det är vidare troligt att de värderas olika av olika hushållstyper. Hushållen kan antas ta hänsyn till bl. a. reskostnader och restid, då de värderar olika bostadsområden, men dessa faktorer väger olika för olika hus— hållstyper. Hushåll med endast vuxna fa- miljemedlemmar, som alla är beroende av resor, kan antas värdera det centrala läget särskilt högt. Dessa förhållanden påverkar efterfrågan på nybyggda eller moderniserade lägenheter i saneringsområden, och om marknadskrafterna blir avgörande för ur— valet kan man vänta sig en överrepresenta— tion av små hushåll med endast vuxna med- lemmar och inkomster över genomsnittet.

Kommunernas kostnadsmålsättning för saneringen bör utformas med hänsyn till såväl bostadslägets betydelse för lägenhe- ternas bruksvärde som kravet på att ge- nom utbud av olika lägenhetstyper befrämja en allsidig hushållssammansättning. Det är uppenbart att dessa mål kan komma att

* Detsamma gäller fro m den 1 oktober 1972 för lägenhet som färdigställts efter 1957 (se 9.163.)

strida mot varandra. Kommunerna bör därför särskilt under en övergångstid, då saneringen ökar och en bruksvärdesnivå utvecklas, ha ett starkt inflytande genom allmännyttiga företag för att inte tillfälliga marknadsförhållanden och hushållens in- komster skall bli helt avgörande för hus- hållens möjligheter att välja mellan olika områden.

3.2.6 Markpolitisk målsättning

Kommunerna skall upprätta bostadssane— ringsprogram som del av de kommunala bostadsbyggnadsprogrammen. För att kom- munen skall kunna fylla sin uppgift att svara för bostadsförsörjningen måste kom— munen verka för programmens genomfö- rande. Härför fordras att kommunen för- värvar de fastigheter som kommunen för programmens och planernas rätta genom- förande måste råda över eller som eljest ej saneras av fastighetsägaren i enlighet med programmen.

Som ovan sagts ägs merparten av fastig- heterna inom äldre områden av enskilda. Kommunerna bör därför även förvärva fastigheter inom saneringsområden på grundval av hyrespolitiska motiv.

Saneringsutredningen uppställer därför som mål, att kommunerna bör förvärva fastigheter i saneringsområden i den omfatt- ning som erfordras för att kommunerna skall kunna säkerställa dels att bostads— saneringsprogrammen genomförs på rätt sätt inom förutsatt tid, dels att de allmän- nyttiga företagens utbud av lägenheter blir så stort, att de kan fungera som ledare i hyresprisbildningen.

Samhällsekonomiska synpunkter på bostadssaneringen

4.1 Inledning

Utgångspunkten för en diskussion av sane- ring från samhällsekonomisk synpunkt bör vara det bostadspolitiska målet, att alla hus- håll skall ha tillgång till bostäder, som bl. a. tillgodoser vissa krav på komfort, hygien och yttre miljö. Det är ju en självklarhet, att uppnåendet av detta mål ställer krav på eko— nomiska resurser för sanering. Lika själv- klart men inte lika allmänt accepterat är, att saneringen av tätorternas flerfamiljshus är en fråga, som bör behandlas på samma sätt som andra krav på resurser för bostads- byggande. Med den typ av avvägningar, som görs i den svenska ekonomin, är det alltså främst fråga om att försöka få en ungefär- lig uppfattning av vilken omfattning denna form av sanering behöver ha för att målen skall uppnås inom rimlig tid och att därefter försöka bedöma, vilken vikt saneringen kan komma att få i samhällsekonomin jämfört med övriga kostnader för byggande och ut- nyttjande av bostäder.

I det följande görs vissa kalkyler för att belysa saneringen av flerfamiljshus i rela- tion till dels byggnadskapitalstocken för bo- städer, dels de årliga investeringarna. Det bör understrykas att den sanering, som här diskuteras, inte får förväxlas med den to- tala avgången av lägenheter eller den totala förbättringen av det befintliga beståndet. All avgång av småhus, främst genom friställ- ning av bostäder på glesbygden, och allt

ianspråktagande av moderna bostäder för kommersiella och liknande ändamål ligger alltså utanför kalkylerna. Troligen har så- dana poster i bostadsbyggandet minst lika stor betydelse i samhällsekonomin som sa- neringen av flerfamiljshus.

De finansiella problem, som saneringen medför för kommunerna genom krav på fastighetsförvärv och eventuellt också ge— nom tidsförskjutningar i fråga om kommu- nala investeringar, behandlas inte här.

4.2 Kvantifiering av saneringsbeståndet i flerfamiljshus

Det finns inga aktuella statistiska uppgifter, som tillfredsställande belyser det sanerings- mogna bostadsbeståndets omfattning, ut- tryckt vare sig i fysiska mått eller i värde. För större delen av flerfamiljshusen finns dock uppgifter, som ger möjligheter till kvantitativa bedömningar, i den av statistis— ka centralbyrån genomförda bostads- och hyresundersökningen 1969 (SM Bo 1970: 25). Undersökningen redovisar uppgifter om bl. a. storlek, antal rumsenheter, kvalitets- grupp och hyror respektive årsavgifter år 1969 för ett urval av hyres- och bostads- rättslägenheter i flerfamiljshus. Dessa grup— per utgör omkring 90 % av alla lägenheter i flerfamiljshus, och de redovisade uppgif- terna för kvalitetsgrupp 3 och 4! torde täcka

1 Motsvarar bostadsräkningarnas kvalitets- grupp 3 resp. 4—7.

Lägenheter 1 OOO-tal

Rumsenheter 1 OOO-tal

Absoluta tal Hela beståndet 1 563 Kvalitetsgrupp 3 167 Kvalitetsgrupp 4 113

1 procent av hela beståndet Kvalitetsgrupp 3 11 Kvalitetsgrupp 4 7

huvuddelen av det från bostadspolitisk syn- punkt mest aktuella saneringsbeståndet av flerfamiljshus. I tabell 4.1 har samman— ställts uppgifter om antalet lägenheter och rumsenheter samt summan av årshyror och avgifter1 i kvalitetsgrupp 3 och 4 samt i hela beståndet av hyres- och bostadsrätts- 1ägenheter i flerfamiljshus. De redovisade uppgifterna ger en något mer nyanserad bild av saneringsbeståndet än vad man får av uppgifter uttryckta enbart i an- tal lägenheter. Som framgår av uppgifterna i tabell 4.1 omfattade lägenheterna i kvalitets- grupp 3 och 4 tillsammans 18 % av samt- liga lägenheter, 13 % av rumsenheterna och 9 % av hyressumman för hyres- och bo- stadsrättslägenheter i flerfamiljshus. Ande- len av hyressumman — eller hushållens bo- stadskonsumtion — är alltså endast hälften så stor som andelen av lägenheterna, vilket är uttryck för att det rör sig om små lägen- heter med låg standard, ett förhållande som inte alltid uppmärksammas då man talar om att ett visst antal lägenheter saneras.

En uppgift om byggnadsvärdet för lä- genheterna i kvalitetsgrupp 3 och 4 skulle givetvis ge en bättre belysning av sanerings- beståndets ekonomiska betydelse än vad man får av de ovan angivna relationstalen. Nå- gon uppskattning av byggnadsvärdet i abso- luta tal har inte gjorts. Man kan dock med stöd av bl. a. taxeringsuppgifter räkna med att hyran för lägenheterna i kvalitetsgrupp 3 och 4 till större del än i övriga hus bör betraktas som förräntning av markkapital. Saneringslägenheternas andel av byggnads- kapitalet är i så fall mindre än de 9 %, som är deras andel av hyressumman för hyres-

4 853 355 278

och bostadsrättslägenheter. Någon närmare precisering är knappast möjlig att göra med utgångspunkt från den refererade undersök- ningen, men torde inte heller vara nödvän— dig. Man kan i varje fall konstatera, att lä- genheterna i kvalitetsgrupp 3 och 4 repre- senterar en liten del av byggnadsvärdet och att sanering av dem fördelad på en tioårs— period kan antas innebära, att varje är mindre än 1 % av byggnadskapitalstocken i flerfamiljshus skulle beröras av saneringen i form av rivning eller modernisering. Det bör understrykas att osäkerheten i bedöm- ningen ökar genom att ungefär en tiondel av lägenheterna i flerfamiljshusen inte ingår i den refererade undersökningen. Dessa kan dock knappast förändra bilden i väsentlig grad.

Om man vill se saneringsbehovet i fler- familjshusen i relation till hela antalet lä- genheter i landet eller till det samlade bygg- nadskapitalet inklusive småhus, måste man beakta, att de i undersökningen ingående husen omfattar omkring hälften av samt- liga lägenheter och uppskattningsvis något mer än hälften av bostädernas totala bygg- nadsvärde. Med utgångspunkt härifrån skul- le man alltså som en arbetshypotes kunna räkna med att antalet lägenheter i kvalitets- grupp 3 och 4 i flerfamiljshus, som årligen skulle beröras av saneringsåtgärder, är av storleksordningen 1% av hela lägenhets— antalet och att andelen av kapitalstocken rör sig omkring en halv procent.

1 Uppgifterna avser den till fastighetsägaren erlagda hyran eller årsavgiften under 1969 inklu- sive bränslekostnad och andra tillägg. För lägen- heter utan centralvärme har inräknats en av innehavaren beräknad kostnad för uppvärmning.

4.3.1 Investering i byggnader

Investeringarna i bostadssanering kan delas upp i byggande av själva bostadshusen och i anskaffande och iordningsställande av tomten. I bostadsstyrelsens lånebehandling och vid kostnadsredovisning i samband där- med används för dessa delar uttrycken byggnadskostnad och tomtkostnad samt för hela produkten produktionskostnad. Bygg- nadskostnaden motsvarar i stort sett vad som i nationalräkenskapema inräknas i in- vestering i nybyggnad av permanenta bo- städer, och det är alltså denna som bör tas till utgångspunkt, om man vill se investering i bostadssanering i relation till de totala bo- stadsinvesteringarna.

De årliga nyinvesteringama i bostäder uppgick 1970 till drygt 8 miljarder kronor. Det är alltså en mycket stor post i samhälls- ekonomin, ungefär 23 % av alla investe- ringar och 5 % av hela bruttonationalpro— dukten. I förhållande till bostädernas hela byggnadskapital utgör den årliga investering- en enligt den beräkningsmetod, som 1970 års långtidsutredning använt, dock inte mer än 3—4 %.

Även om saneringen av lägenheter i fler- familjshusen, som framgått av föregående avsnitt, årligen omfattar en liten del av det totala byggnadskapitalet, kan den således vara stor i förhållande till de årliga investe- ringarna i bostäder. En halv procent av bostädernas byggnadskapital, dvs. den andel som saneringen av flerfamiljshus antogs be— röra i föregående exempel, motsvarar ju omkring 12—15 % av de årliga investering- arna.

Ett annat sätt att försöka få en viss upp— fattning om vilken betydelse saneringen kan få i förhållande till de totala bostadsinveste- ringarna är att sätta byggnadskostnaden för att ersätta rumsenheterna i kvalitetsgrupp 3 och 4 i relation till de totala bostadsinveste- ringarna. Om man räknar med de senast redovisade uppgifterna om byggnadskostna- der i saneringsområden — den s. k. låneun- derlagsgruppens uppgifter för 1968 — och en genomförandetid av 10 år samt oföränd-

rad total investeringsnivå för bostäder, kom— mer man till en andel som avrundat kan anges till 15—20 % av investeringarna. Detta skulle alltså vara ett uttryck för den investe— ringsandel, som en höjning av lägenheternas kvalitet skulle kräva vid totalsanering. Osäkerheten i kalkyler av det slag, som har gjorts här, blir givetvis mycket stor, och man kan också invända att de gjorda anta— gandena är alltför schematiserade. De beak- tar t. ex. inte alls att saneringen till en del kan ske genom modernisering, särskilt när det gäller lägenheterna i kvalitetsgrupp 3. För närvarande är dock erfarenheten av mo- dernisering alltför liten för att man skall kunna bedöma vare sig den framtida för- delningen mellan modernisering och total- sanering eller investeringsbehovet vid mo- dernisering jämfört med totalsanering. En ökad ombyggnadsverksamhet, som är inrik- tad på att öka utbudet av moderniserade lägenheter i äldre stadsområden och en an— passning av standard och hyror härtill samt det tekniska utvecklingsarbete som blir följ- den av en större moderniseringsverksamhet, bör dock leda till att man på sikt kan räkna med lägre investeringar än vid totalsanering.

4.3.2 Investering i tomtmark

Den största skillnaden i kostnader mellan totalsanering och nyexploatering är en följd av högre tomtkostnader vid sanering. Som ett exempel på denna skillnad kan nämnas följande uppgifter från låneunderlagsgrup— pen. I hela riket var 1968 produktionskost— naden per rn2 ly i saneringsområden 1 101 kronor och i exploateringsområden 1011 kronor. Av skillnaden hänförde sig 41 kro- nor till högre byggnadskostnad i sanerings- områden och 49 till högre mark- och ex- ploateringskostnad.

Siffrorna bygger som sagt på låneunder- lagsgruppens uppgifter, vilka härrör sig från byggnadsprojekt med preliminära beslut om statliga bostadslån 1968. Erfarenheten tyder emellertid på att kostnadsskillnaderna kan bli större vid den slutliga redovisningen och att kostnadsskillnaderna är mer markanta i större expanderande kommuner. Vidare

torde större kostnader läggas ner i de to- talsaneringsprojekt, som ej finansieras med statliga lån.

En del av skillnaden i mark- och exploa- teringskostnad torde kunna hänföras till reell investering för att iordningsställa tomt- mark. Den huvudsakliga skillnaden torde dock betingas av högre markpris på grund av läget och är alltså inte någon nyinveste- ring i egentlig mening. De höga markpri- serna medför dock, att de finansiella prob- lemen vid sanering i regel är betydligt stör- re än vid nyexploatering, särskilt för kom- munerna. Anspråken på kommunerna och behovet av utvidgad statlig långivning för kommunala fastighetsförvärv i sanerings- områden behandlar utredningen i kapitel 10.

4.3.3 Inverkan på andra investeringar

I det föregående har endast investeringar i sanering av bostäder diskuterats, men i verk- ligheten kan dessa inte ses isolerade från andra såväl enskilda som kommunala in- vesteringar. Sanering av bostäder i centrala stadsdelar påverkar och påverkas av investe- ringar i kommersiella och andra lokaler, som inte är avsedda för enbart de sanerade bostäderna utan skall betjäna större områ- den, kanske hela kommunen eller ännu större enhet. I väsentlig grad kan också kom- munens investeringar i trafikleder, kollektiv- trafik o.d. påverkas. Det finns för närvaran- de inte underlag för generella slutsatser om dessa samband, och det är angeläget att me- toderna utvecklas för att studera dem och infoga dem i kommunalekonomiska lång- tidsbedömningar och i mera allmänna sam- hällsekonomiska bedömningar. I vissa fall kan otvivelaktigt summan av bostadsinveste- ringar och andra samhällsinvesteringar bli lägre vid sanering än vid nyexploatering. En väsentlig faktor därvid torde vara moderni- sering och andra åtgärder, som kan medver- ka till att den fortgående starka folkminsk- ningen i äldre bostadsområden begränsas eller vänds i en ökning. Härigenom skulle befintliga exploateringsanläggningar kunna utnyttjas bättre och de mycket stora trafik- investeringar, som blir en följd av en gles-

befolkad och föråldrad stadskärna och täm- ligen tätbefolkade »sovstäder», troligen kun- na begränsas.

4.4 Synpunkter

Utredningen har inte gjort någon ingående studie för att precisera storleken av sane- ringsbehovet i flerfamiljshus, uttryckt i eko- nomiska mått. De överslagskalkyler, som har kunnat göras, tyder dock på att an- språken på resurser för denna sanering knappast framstår som något stort samhälls- ekonomiskt problem, om målet för 1970- talet inte ställs högre än att alla lägenheter i kvalitetsgrupp 3—7 moderniseras eller er- sätts. Ett väsentligt krav på en sådan sane- ring är, att det fortgående sker en prövning av fördelningen mellan totalsanering och modernisering samt mellan direkta bostads— investeringar och kommunala investeringar i bostadskomplement i syfte att nå det från såväl bostadspolitisk som samhällsekono- misk synpunkt bästa utnyttjandet av resur- serna.

Utredningen har i sin bedömning utgått från de uttalanden om bostadsbyggandets omfattning under första hälften av 1970— talet, som redovisas i den reviderade finans— planen till riksdagen 1971 ( Prop. 1971: 115 ). I denna fastslås liksom tidigare att målet för bostadsbyggandet är nyproduk- tion av 1 milj. lägenheter under tioårsperio— den fram till 1975. Målet beräknas kunna nås med i stort sett oförändrad investe- ringsaktivitet, men finansministern framhål- ler även, att det inte går att exakt precisera bostadsbyggandets omfattning. Som osäker- hetsfaktorer framhålls, dels konjunkturför- hållanden, dels omfattningen av sanerings— verksamheten. I motsats till 1970 års lång- tidsutredning, som räknade med en fort- gående minskning av bostadsinvesteringarna, förutsätter den numera av riksdagen antag- na finansplanen en i stort sett oförändrad investeringsvolym, och reservationerna i planen synes innebära, att en utvidgning be— döms som möjlig, om behovet av sanering och de tekniska möjligheterna att genom- föra den skulle motivera detta.

Även om statsmakterna visar den i finans- planen 1971 antydda positiva värderingen av anspråk på resurser för sanering, så kan det självfallet ändock komma att visa sig, att den angivna ramen för bostadsbyggandet blir för snäv, t. ex. på grund av konjunktur- hinder. Det måste starkt understrykas, att den bästa lösningen av eventuella sådana ka- pacitetsproblem inte är en minskning av saneringstakten. Såväl från bostadspolitisk som samhällsekonomisk synpunkt är det an- geläget att i sådana situationer pröva andra lösningar, exempelvis överflyttningar mel- lan olika investeringssektorer.

Planering genom bostadssaneringsprogram

5.1 Bostads— och saneringsprogrammens syfte

Genom 1947 års lag om kommunala åtgär- der för bostadsförsörjningens främjande skall vissa kommuner upprätta och redo- visa kommunala bostadsbyggnadsprogram (KBP). Dessa program skall upprättas årli— gen och avse de närmaste fem åren. Syftet är att förbereda bostadsbyggandet så att detta kan ske på ett ändamålsenligt sätt.

Bostadsbyggnadsprogrammets genomfö— rande förutsätter en rad kommunala initia- tiv främst inom den ekonomiska planering— en, markpolitiken och den fysiska plane— ringen. Det är sålunda fråga om en ömse— sidig påverkan mellan bostadsbyggnadspro— grammet och annan kommunal planering.

De målsättningar beträffande bostadsför- sörjningen, som redovisas i bostadsbyggnads— programmet, ger vägledning för ekonomisk och fysisk planering. Den ekonomiska pla- neringen har å andra sidan stor betydelse för bostadsbyggandet och dess följdinveste- ringar. Ställningstaganden i den kommunal— ekonomiska långtidsbudgeten är en förut— sättning för ett realistiskt bostadsbyggnads- program. Bebyggelsens lokalisering och ut— formning fastläggs i den fysiska planeringen, som härigenom spelar en väsentlig roll för bostadsbyggnadsprogrammets upprättande och genomförande.

Programmen skall Vidare vara ett av in— strumenten i den regionala planeringen i länen och i övrigt ge statliga organ och

andra information om kommunens planer för bostadsbyggandet, bl a som underlag för fördelning av ramar.

I programmet skall kommunen klarlägga behovet av bostadsbyggande under pro- gramperioden och det byggande, som är möjligt att genomföra. Även inriktningen av bostadsbyggandet på hustyper, lägenhetsty- per och upplåtelseformer skall anges. Bo- stadsbyggnadsprogrammet utgör sålunda ett kommunalt handlingsprogram på bostads— området.

Kommunen bör sträva efter att mot bak- grund av behovet göra en lämplig avväg- ning mcllan nyexploatering och sanering, så att en höjning av bostadsstandarden sker. En sådan avvägning görs i viss utsträckning i bostadsbyggnadsprogrammet men har där hittills skett på ett mycket översiktligt sätt och utan att genomförandeplaneringen rö— rande modernisering närmare behandlats. Saneringsutredningen föreslår därför, att planeringen av bostadsförsörjningen i KBP utvecklas i vad avser saneringsverksamhe— ten genom att kommuner upprättar bostads- saneringsprogram (BSP). Detta skall vara en integrerad del av bostadsbyggnadspro- grammet.

Ett konkret syfte med bostadssanerings— programmet skall vara, att de undermåliga bostäderna saneras inom viss tid. För att detta skall kunna ske måste kommunerna agera aktivt och genom utnyttjande av till- gängliga medel och metoder samt genom förmedling av resurser påskynda genomfö—

randet. Ett planmässigt handlande i fråga om den redan befintliga bostadsbebyggel- sen bör ske genom en programmerad sane— ringsverksamhet, som bl a innebär att sane- ringsåtgärderna styrs i tiden och rummet och att gammalt och nytt kombineras i en med- veten strävan att så långt som möjligt ska- pa en ändamålsenlig bebyggelsestruktur.

Bostadssaneringsprogrammet skall vara ett aktivt program, som skall ange lämpliga åtgärder beträffande totalsanering (rivning — nybyggnad) och modernisering (ombygg- nad, upprustning).

För fastighetsägare och hyresgäster måste det vara mycket värdefullt att ha tillgång till en informationskälla, som lämnar upp- lysning om kommunens intentioner beträf— fande stadsombyggnadsåtgärder. Den oklar- het beträffande kommunens planer, som ofta anförs som anledning till att fastighets— förbättrande åtgärder inte vidtas, skulle ge- nom ett saneringsprogram avsevärt kunna minskas. Formerna för att inhämta allmän- hetens och berörda parters synpunkter un- der programarbetets gång samt lämna in- formation orn programmets innehåll bör äg- nas stor uppmärksamhet och utvecklas inom respektive kommun.

Saneringsprogrammen skall innehålla översiktlig inventering, som kartlägger sa- neringsbehovet inom kommunen — eller i förekommande fall bostadsförsörjningsom- rådet. Mot den bakgrunden uppställs kom- munala mål beträffande saneringsverksam— heten. De översiktliga bedömningarna redo- visas i form av en grov avgränsning av sa- neringsområden, riktlinjer beträffande handlingsalternativ och en översiktlig tid- plan.

För de olika saneringsområdena görs de- taljerade studier. Preciserade målsättningar och konkreta förslag till åtgärder redovi- sas i detaljerade fysiska planer och genom- förandeplaner på områdesnivå. Dessa inne- håller förslag till lämpliga åtgärder (moder- nisering och/eller totalsanering) samt för- slag till trafiksanering, gemensamhetsan— Iäggningar och lämplig etappindelning för åtgärdernas vidtagande i tiden.

5.2 Saneringsprogrammets samband med annan kommunal planering

5.2.1 Relation till bostadsbyggnadsprogram

Bostadsbyggnadsprogrammen som plane- ringsinstrument för bostadsförsörjningen har alltmera utvecklats och systematiserats.

Bostadsbyggnadsprogrammet innehåller beräkningar och kommunala bedömningar av befolknings- och näringslivsutvecklingen samt det bostadsbehov, som denna befolk- ning kräver. Vidare skall där anges kom— munala målsättningar för utrustnings- och utrymmesstandard, bostadskostnader samt hur byggandet skall organiseras och genom- föras. Arbetet med ett bostadsbyggnadspro- gram består av:

Prognoser och specialutredningar Överväganden. samråd, samordning och beslut Tidplanering, åtgärder

Kontroll av planeringsläget och hur mål- sättningar uppfylls.

De målsättningar och bedömningar, som fastlagts i bostadsbyggnadsprogrammet, är grundläggande för all bostadsproduktion — såväl nyexploatering som sanering. Program- met innefattar betydelsefulla avvägningsfrå- gor, där alternativen bebyggelse inom sane- ringsområde eller exploateringsområde får ställas mot varandra med vad detta innebär av värderingar av miljö, reseavstånd, kost- nader och andra bostadspolitiskt relevanta faktorer.

Vid en ökad balans på bostadsmarknaden bör, under förutsättning av ett oförändrat byggande, större utrymme kunna anvisas för saneringsverksamheten. Härvid bör be— aktas att man genom modernisering — som alternativ till totalsanering — kan tillskapa flera välutrustade bostäder inom ramen för tillgängliga resurser.

På orter med bostadsbrist finns möjlig— het till uthyrning även av de sämsta lägen— heterna. Marknadskrafterna är därför inte tillräckliga för att aktualisera sanering. Ef— tersom det är angeläget att saneringsåtgär- der planmässigt vidtas där behovet är störst, synes kraven på ett aktivt kommunalt en-

gagemang för att sanera olämpliga bostä- der vara särskilt framträdande på bristor- ter. Ökade insatser för modernisering av äldre bebyggelse kan bidra till att lätta bristsituationen.

Bostadssaneringsprogram bör

a) närmare belysa saneringsbehovet,

b) ge underlag för bedömning av lämp- liga saneringsåtgärder med hänsyn till ef— tersträvad kvalitet och bostadskostnad,

c) klargöra ansvarsfördelningen mellan olika myndigheter och berörda intressenter beträffande genomförandet,

d) vara underlag för tidplanering av olika betydelsefulla aktiviteter såsom fysisk pla- nering, markförvärv, evakuering, omlägg- ningar av gator och ledningar m m.

Utöver de grundläggande målsättningar, som nu finns i bostadsbyggnadsprogrammet, erfordras speciella bedömningar och hän- synstaganden i planeringen av sanerings- verksamheten. Vid modernisering av bostä- der blir det närmast fråga om lämplig bygg— nadsteknisk och bostadsteknisk standard med hänsyn till husens varaktighet och hus- hållens hyresbetalningsförmåga. För total- sanering måste gälla samma krav på lägen- hetsstandard som för övrig nyproduktion. Beträffande stadsplanestandarden krävs spe- ciella överväganden i saneringsområden med hänsyn till den äldre bebyggelsen och sane- ringens genomförande (modernisering eller totalsanering).

Det är icke önskvärt, att hyrorna för centralt belägna bostäder blir så höga, att det uppstår stadsdelar för särskilda katego- rier av boende. I bostadssaneringsprogram- met bör dessa problem penetreras och kom- munens målsättning formuleras mot bak- grund av de allmänna målsättningarna som anges i kapitel 3. Överhuvudtaget är det väsentligt att de bostäder, som blir resul- tatet av saneringsverksamheten, betraktas som integrerande delar av kommunens sam- lade bostadsbestånd och att fördelning på olika lägenhetstyper sker med beaktande härav.

Det bortfall av bostäder, som planerade åtgärder inom andra stadsbyggnadssektorer såsom cityregleringar, trafikregleringar m m

medför, måste beaktas i bostadssanerings- programmen.

Bostadsbyggnadsprogrammen i sin hit- tillsvarande form har inga direkta rättsverk- ningar gentemot den enskilde fastighetsäga- ren och den här föreslagna utvidningen med saneringsprogram innebär härvidlag inte nå- gon ändring. Såväl bostadsbyggnadspro- grammet som saneringsprogrammet kan däremot ge information om kommunens in- tentioner till såväl fastighetsägare som bo- stadskonsumenter. Dessa intentioner kom- mer givetvis att vara vägledande för olika kommunala organs utnyttjande av förekom- mande administrativa och judiciella hjälp- medel vid genomförandet. Därvid aktuali— seras frågan om rättssäkerhetsaspekten för den enskilde.

5.2.2 Relation till fysisk planering

Fysisk planering enligt byggnadslagstiftning- en sker genom upprättande av översiktliga planer och detaljplaner. De förstnämnda utgörs av region- och generalplaner och de sistnämnda av byggnads- och stadsplaner. På senare tid har mellan dessa plannivåer använts en informell plantyp, som åskåd- liggör i princip hur ett område får bebyg- gas men i detaljredovisning ej går så långt som regelmässigt gäller för formella stads- planer. Dessa informella planer benämns på olika orter dispositionsplaner, områdes- planer, principplaner, mellanplaner etc. Fortsättningsvis benämns här denna plan- form områdesplan. Stadsplaner utställs och fastställs vanligtvis i ett sent skede i plane- ringsprocessen. Områdesplaner bör offent- liggöras på ett tidigt stadium såsom infor- mation och som underlag för debatt. Fastställd generalplan och fastställd stads- plan reglerar rättsförhållanden mellan kom- munen och berörda markägare beträffande marks användning för bebyggelse. Den fast- ställda planen utgör den yttre ramen för vad som är fastighetsägarens rätt. En fast- ställd stadsplan är bindande för kommunen och berörda markägare såtillvida att bygg- nadsåtgärder som strider mot planen ej får vidtas. Avgörandet beträffande byggnadsåt-

gärd ligger hos fastighetsägaren, som själv bestämmer om rivning/ nybyggnad eller mo- dernisering skall tillämpas och när detta i så fall skall ske. Fastighetsägare kan inte åläggas att vidta åtgärder för att genomföra planen. Det förhållandet att kommunen så- ledes har »planmonopol» undanskymmer ofta det faktum att det är fastighetsägaren som normalt har monopol på byggande och förvaltning av sin fastighet.

Plansituationen i äldre stadsområden kän- netecknas vanligtvis av att där finns an- tingen en sådan äldre plan, tex gaturegle- ringsplan, som ej kan ligga till grund för byggnadslov, eller en fastställd stadsplan, som kan utgöra grund för byggnadslov men som saknar numera normalt förekommande bestämmelser rörande trafik och markan- vändning. Sådana inte helt moderna stads- planer anger ofta en kraftig förändring av bebyggelsestrukturen, innebärande att en stor del av befintlig bebyggelse har en be- lägenhet som strider mot den gällande pla- nen. Detta betyder i princip förbud mot en till nybyggnad hänförlig ombyggnad av hus, som ej överensstämmer med den fastställ- da planen.

Byggnadslagens planinstitut är främst in- riktade på nybebyggelse. Planer enligt den— na lag anger därför regelmässigt framtida bebyggelsestruktur vid genomförd nybebyg- gelse (horisontbild). Den fysiska planering, som bör ske parallellt med arbetet med saneringsprogrammen, bör i stället främst inriktas på ett begränsat tidsperspektiv och ange de stadsombyggnadsåtgärder, som med hänsyn till rådande förhållanden är angeläg- na och möjliga att genomföra. Kommunen bör sålunda upprätta etapplaner med för— slag till de stadsombyggnadsåtgärder, som bör genomföras under närmaste tidsperiod, varvid särskilt frågor om saneringsbehov, stadsbild samt behov av trafiksanering och samverkan mellan fastigheter bör studeras. Formen för dessa etapplaner bör vara den förutnämnda områdesplanen. Dessa områ- desplaner bör innehålla positiva bestämmel- ser, som anger vilka åtgärder som från plan- synpunkt kan godtas och vilka som bör ut- föras. Fysiska planer av sådant slag kan

med nuvarande lagstiftning endast få råd- givande karaktär. Antagna av kommunfull- mäktige blir de emellertid bindande för kommunens förvaltningar och styrande för dess nämnder. Frågan om legalisering av ett planinstitut av denna typ ligger inom ramen för bygglagutredningens verksamhet, jfr planinstitutet kommundelsplan i direktiven till bygglagutredningen.

Områdesplanerna bör sålunda syfta till att ange lämplig bebyggelsestruktur vid möj- liga åtgärder inom överblickbar tid för att därigenom ge utrymme för och stimulera till angelägna saneringsåtgärder. Detalje- ringsgraden bör vara högre i de områdes- planer, som anger den närmast förestående stadsombyggnaden. Åtgärder på längre sikt bör bli föremål för principredovisningar. Där så behövs för byggnadslov måste pla- neringen fullföljas med formella stadspla— ner. Stadsplanerna kan ge utrymme för val- frihet beträffande saneringsåtgärd, om de anpassas så långt som möjligt till befintlig bebyggelsestruktur. Endast i den mån sär- skilda skäl för ändring av markanvändning- en eller exploateringsgraden föreligger. bör det befintliga stadsplanemönstret frångås.

5.3 Saneringsprogrammets och sanerings- planernas innehåll

5.3.1 Översiktlig inventering och målsättning

Den översiktliga inventeringen bör i huvud- sak göras på basis av förekommande stati— stikmaterial och med ett minimum av fältar- bete. Den bör för äldre stadsdelar omfatta uppgifter rörande bostädernas utrustnings— standard, lägenhetsstorlekar, byggnadsår, ägareförhållanden mm. Som underlag för en grov bedömning av handlingsalternativ och etappindelning behövs också uppgifter om taxeringsvärden, bostadskostnader och sociala problem.

Mot bakgrund av de allmänna målsätt- ningarna för saneringsverksamheten och den totala behovsbedömningen för kommunens bostadsförsörjning samt den översiktliga in- venteringen görs en bedömning av sane- ringsbehovet. Presumtiva saneringsområden

avgränsas. Slutligen görs en grov tidplan och resursberäkning för genomförande av de saneringsåtgärder som erfordras för att täcka behovet.

5 .3.2 Detaljerade inventeringar för saneringsområden

Som underlag för detaljerade målsättningar samt genomförandeplaner för olika sane- ringsområden erfordras ytterligare uppgif- ter. Tidigare ur statistiska källor hämtade uppgifter kan vara behäftade med fel, som ej kan tolereras vid detaljstudier på områ- desnivå. Riktigheten av nämnda uppgifter måste därför kontrolleras. De uppgifter, som är av betydelse för fysiska planer (områdes- planer) och genomförandeplaner, kan grup- peras på följande sätt.

Allmänna data

Fastighetsbeteckning Ägarekategori och upplåtelseform Våningsyta för bostäder Våningsyta för andra ändamål Boendetäthet Hushållstyper

Hushållens ålderssammansättning Hushållens inkomstförhållanden Förekomst av sociala problem

Bostadstekniska egenskaper Utrustningsstandard Lägenhetsstorlekar Planlösningar Underhåll

Byggnadstekniska egenskaper Byggnadsår Byggnadstyp Grundförhållanden, grundläggningssätt Tak och stommar, tekniskt utförande och kondition

Planintentioner Markanvändning Trafik Gårdar Kulturhistoriska värden Bostadskomplement

Hyresläget i bostäder Hyresläget i lokaler Taxeringsvärden Erlagda köpeskillingar Avkastningsvärden Tomtvärden vid nybyggnad

Mot bakgrund av insamlade uppgifter bedöms saneringssituationen. Målsättningar för saneringsområdet uppställs. När de kart- lagda egenskaperna inte motsvarar de upp- ställda målen, föreligger ett saneringsbe- hov. Mängden och graden av avvikelser från målen läggs till grund för en angelä- genhetsgradering. Eventuellt kan härvid ändringar i den tidigare gjorda grova etapp- indelningen aktualiseras.

Lägenhetsstorlekar, bostadskostnader (hy— ror), hyresgästernas inkomster och sociala problem bildar ett gemensamt frågekomplex. Sambanden mellan dessa faktorer bör stu- deras till ledning för programarbetet.

De byggnadstekniska faktorernas bety- delse för bedömning av saneringsåtgärd kommer successivt att få en ökad belysning genom forskning, som aktiveras av Statens råd för byggnadsforskning. Detta utesluter emellertid inte att varje kommun måste skaffa sig en bild av byggnadsskicket på or- ten under olika tidsepoker och utreda de byggnadstekniska förutsättningarna för mo- dernisering av olika hustyper. Utvecklings- arbete rörande lämplig metodik för inven- tering av byggnadstekniska element och de- ras kondition bedrivs av Statens råd för byggnadsforskning. Rapporter från detta ar- bete kommer att redovisa lämpliga metoder för att bedöma byggnadstekniska funktio- ner till grund för val av saneringsåtgärd.

De olika husens grundläggningssätt har stor betydelse vid val av lämpliga åtgärder i fastigheter med dålig undergrund och för byggande under grundvattennivån. Inom känsliga områden bör grundförhållandena bli föremål för särskilda studier och kart- läggning innan bedömning av lämpliga sa- neringsåtgärder görs.

5 .3.3 Områdesplanemas och genomförande- planemas innehåll

De fysiska planerna bör upprättas med hän- syn till hur saneringen skall äga rum. Ef- tersom det måste ligga i planförfattarens in- tresse att planintentionerna blir uppfyllda, bör denne förvissa sig om vad som är ge- nomförbart eller ej.

Den fysiska gestaltningen och förslagen till stadsombyggnadsåtgärder bör, som tidi- gare nämnts, redovisas i områdesplaner. Dessa bör ha följande innehåll.

I Avgränsning av saneringsområdet

II Bebyggelsestruklur

a) hus som bör ligga kvar under längre tid

b) hus som berörs av kända aktuella stadsplaneregleringar och som på grund härav med säkerhet endast kan ligga kvar begränsad tid

c) nybyggnadsprojekt vid totalsanering

III Användningssätt

bostäder, kontor, butiker, allmänt ändamål etc.

IV Gemensamhetsanläggningar

a) gemensam gård

b) » utfart

c) » parkering

d) » värmecentral

V T rafikplan a) gatunätet i olika klasser för biltrafik b) gångstråk c) planskilda korsningar mellan a och b d) plankorsningar mellan a och b

VI Stora anläggningar större garage och parkeringshus, fjärrvär- mecentraler osv.

Utöver områdesplanerna måste genomfö- randeplaner upprättas. Dessa bör ha följan- de innehåll.

o fastigheter som kan behållas under lång- re eller kortare tid, förslag till moderni- seringsåtgärder samt tidpunkt för åtgärd

fastigheter som skall rivas och när des- sa skall nybebyggas lägenhetsfördelning och bostadsstandard kostnadsöverväganden för kommunen och markägarna samt bedömning av bo- stadskostnader (hyror) erforderliga trafik- och ledningsomlägg- ningar samt tidpunkt härför

tidplan för genomförandet; evakuerings- plan, investeringsplan etc

Områdesplanerna och genomförandepla- nerna bör upprättas i samråd med berörda parter och andra intressenter.

5.3.4 Vissa synpunkter på saneringsplaner och deras genomförande

När ett hus är beläget i strid mot gällande stadsplan kan man säga att det är stadspla— netekniskt saneringsmoget. I huset får i princip inte utan dispens vidtas sådana om- byggnadsåtgärder som hänförs till nybygg- nad. I äldre stadsdelar med sluten bebyg- gelse är planintentioner beträffande ljusför— hållanden och trafikmiljö av stor betydelse. Den åsiktsförändring i stadsplanefrågor rö- rande sanering som skett under senare tid kan föranleda omprövning av gällande stadsplaner. En sådan bedömning bör all— tid ske i samband med arbetet med sane- ringsprogram och områdesplaner i syfte att belysa rådande förutsättningar för alternati- va saneringsåtgärder.

I städernas kransområden kan finnas blandad äldre fritids- och villabebyggelse. Huvudproblemet i sådana områden synes främst vara knutet till plan- och genomfö- randefrågor rörande förtätning av bebyg- gelsen samt utförande och bekostande av exploateringsåtgärder (gator, ledningar mm).

När en fastighet är stadsplanetekniskt sa- neringsmogen, blir fastigheten inte föremål för sanering, förrän saneringsmognad i an- nat avseende har uppkommit och fastig- hetsägaren både vill och kan genomföra sa— nering eller då kommunen tar initiativ till sanering, om förutsättningar härför före- ligger.

När en fastighet är saneringsmogen från

teknisk eller ekonomisk synpunkt bestäms fastighetsägarens handlande av ett stort an- tal faktorer. Härav kan följande nämnas.

l. Fastighetens ekonomi från företagseko- nomisk synpunkt före och efter sanerings- åtgärd. Denna fråga bedöms olika inom skil- da ägarekategorier, beroende på olika eko- nomiska förutsättningar. Här spelar sådana förhållanden in som tillgång på finansiella medel, möjlighet att utjämna kostnader i tid och rum, skatteeffekter m m.

2. Ägarens förmåga att evakuera fastig- heten, därest saneringsåtgärdema kräver evakuering. Detta är inte enbart ett ekono- miskt övervägande utan även en fråga om möjlighet att ställa ersättningslägenheter och ersättningslokaler till förfogande.

3. Fastighetsägarens företagsform och hans möjlighet att administrera de olika mo- menten i saneringsprocessen. Dessa och andra faktorer spelar in, då en fastighetsägare bedömer sin situation och beslutar om förvaltnings- och saneringsåt- gärder. På bristorter finns dessutom alltid möjlighet till uthyrning, vilket kan leda till att fastighetsägaren väljer bibehållen för- valtning utan vidtagande av åtgärder, även om fastigheten uppvisar understandard. En fastighets saneringsmognad från före- tagsekonomisk synpunkt kan påverkas dels genom moderniseringsåtgärder, som förbätt- rar lönsamheten, dels genom ändrade för- utsättningar för att utta hyror efter genom- förd sanering. Likaså kan ändringar i stads- planebestämmelserna, tex genom ändring av tillåten exploatering eller användning, påverka den ekonomiska saneringsmogna— den. En företagsekonomisk bedömning måste inför en sanering göras av varje fastighets— ägare oavsett ägarekategori. Vid kommunens arbete med fysiska pla- ner och genomförandeplaner för sanering. bör göras en totalekonomisk kalkyl för re— spektive område. En sådan kalkyl bör även omfatta kostnadsfördelning på kommun respektive fastighetsägare. Härigenom kan kommunalekonomiska och bostadspolitiska bedömningar göras som underlag för en prioritering och för val av åtgärder.

5.4 Sammanfattning av saneringsprogram— mets innehåll samt skiss till arbetsgång

Arbetsgången vid upprättandet av sanerings- program kan grovt uppdelas i inventering. målformulering och genomförandeplaner.

Programarbetet bör anpassas till de olika nivåerna i kommunens ekonomiska och fy- siska planering. Det bör vara rullande och bör redovisas med större noggrannhet be- träffande detaljuppgifter för de närmast i tiden liggande projekten. Revideringar görs varje år, varvid hänsyn tas till vad som skett under den senaste perioden och till nya eller ändrade förutsättningar. Ofta måste man i programarbetet göra återfö- ring för omprövning av beslut i tidigare ske- de, om i ett senare skede framkommer nya förutsättningar som föranleder ändrade ställningstaganden, eller om risk för över- skridande av resurstillgångama föreligger.

I vissa avseenden måste man kanske vän- ta med definitiva beslut om åtgärder, tills arbetet förts fram så långt att det finns un- derlag för val av alternativ med hänsyn till disponibla resurser (ekonomiska ramar, evakueringsmöjligheter mm). Derma meto- dik är rutin vid upprättande av de kommu- nala bostadsbyggnadsprogrammen.

(Skissen till arbetsgång återfinns nästa si- da).

gången i arbetet med saneringsprogrammen. Pilarna anger återföring till lämpligt besluts- moment,

då en resurstillgång överskrids el—

ler då revidering av andra skäl behövs.

_)

——>

_)

_) __)

—-—>

———>

översiktlig inventering av utrust— ningsstandard, lägenhetsstorlekar, byggnadsår, ägareförhållanden, taxeringsvärden, bostadskostnader, sociala problem

bedömning av saneringsbehovet, avgränsning av saneringsområden, grov tidplan och resursberäkning

grovbedömning av handlingsalter- nativ och etappindelning

——> detaljerad inventering och målsätt—

ning beträffande bostadssaneringen på områdesnivå; kvalitativa och kvantitativa förslag till åtgärder (omfattning av rivning — nybygg- nad, modernisering; standard)

resursplaner: ekonomi, evakuering m m

områdesplaner och genomförande- planer tidplan

slutjustering för redovisning i KBP

Administration och projektledning

Förutsättningarna för saneringens genomfö- rande skiljer sig från de betingelser som gäl- ler vid nyexploatering i flera avseenden.

De åtgärder, som vid nyexploatering av ett område föregår husbyggandet, är sålun- da främst av teknisk natur. Vid sanering förekommer därutöver en serie av andra ak- tiviteter, som sammanhänger med val av saneringsåtgärd, komplicerade markför- värv, evakuering, tillfälliga och permanen- ta trafikornläggningar, samverkan mellan fastigheter osv.

En väsentlig skillnad mellan nyexploate— ring och sanering är också, att i exploate— ringsfallet måste markägaren bygga eller säl- ja för att komma i åtnjutande av markens värde för tätbebyggelse. I saneringsfallet uppbärs regelmässigt inkomst från en befint- lig fastighet. De ekonomiska drivkrafterna för att vidta en sanering är vidare beroende av ägarens företagsform och i övrigt av den- nes vilja att sanera. Marknadskrafterna är ofta inte tillräckliga för att aktivera sanering och än mindre verksamma för att intressera ägarna för att anpassa sina fastigheter till förändrade stadsplanekrav, t. ex. trafikse- parering.

Obebyggd mark tar åt sig förväntnings- värden, allteftersom planer på tätbebyggelse kommer till kännedom. I nyexploaterings- fallet bör därför markförvärv göras i tidiga skeden, innan förväntningsvärdena blivit alltför stora. När det gäller sanering före- kommer att ägarna, innan saneringsplaner

framläggs, tillmäter sina fastigheter höga förväntningsvärden samt att blivande planer kan, då de framläggs, antingen vara värde— höjande eller värdesänkande i relation till oli— ka fastigheters avkastningsvärden vid bibe- hållen förvaltning.

Medlen och metoderna för genomförande av sanering bör väljas med hänsyn till de rå- dande förhållandena.

6.1 Hjälpmedel

För att bostadssaneringsprogrammen skall kunna förverkligas krävs en sammanhängan- de serie av åtgärder för vilka behövs en rad av hjälpmedel, som är intimt beroende av varandra.

Befintliga hjälpmedel kan uppdelas i följan- de huvudgrupper.

Kontrollerande hjälpmedel Prövning av byggnadslov byggnadslagen (BL) byggnadsstadgan (BS) svensk byggnorm (SBN)

Aktiverande hjälpmedel Lån Bidrag Kommunala insatser markpolitiska åtgärder sanering i kommunal regi enskild sanering med kommunal med-

verkan i vissa aktiviteter, t. ex. evakuering

Korrektiva hjälpmedel Expropriation expropriationslagen (ExpL) byggnadslagen (BL)

Åtgärdsförelägganden hälsovårdsstadgan (HS) byggnadsstadgan (BS) hyresregleringslagen (HyReL) hyreslagen (HL) Tvångsförvaltning Förköp

Hjälpmedel för verkställighet Fastighetsbildning Förrättning enligt lagen om vissa gemensam- hetsanläggningar

De byggnadskontrollerande hjälpmedlen, BL och BS, överses för närvarande av bygg- lagutredningen. I vad gäller de korrektiva hjälpmedlen pågår en översyn av lagstift- ningen rörande expropriation. Lagen om tvångsförvaltning av bostadsfastighet trädde ikraft den 1 juli 1970.

För fastighetsbildning gäller en ny lag fr. o. m. den 1 januari 1972.

6.2 Administrationsschema för bostadssa- neringen inom kommunen

Schemat på s. 75 visar, hur olika hjälpme- del och aktiviteter sammanhänger med var- andra och hur arbetsgången bör vara inom kommunen.

Inventering, behovsanalys och målformu- lering har beskrivits i kapitel 5. Likaså hur den fysiska planeringen och arbetet med bostadssaneringsprogrammen skall samord- nas.

De fysiska planerna anger hur bebyggel- sen skall gestaltas. Hjälpmedlen för att be- byggelsen skall anpassas härtill är kontrolle- rande och handhas i form av byggnadslov och rivningstillstånd.

Prioritering och tidplanering görs i bo- stadssaneringsprogrammen. Medlen för de- ras förverkligande är av stimulerande art och innebär förmedling av lån och bidrag.

Nämnda hjälpmedel är emellertid inte till- räckliga för att önskvärd sanering skall ske.

Därför krävs också ett hjälpmedel som ini- tierar sanering, nämligen bostadsinspektion och åtgärdsförelägganden. Denna verksam- het bör läggas upp mot bakgrund av inven- teringen, behovsanalysen och målformule- ringen och bedrivas enligt en särskild åt- gärdsplan, som från början ej behöver va- ra samordnad med bostadssaneringspro- grammen. Åtgärdsföreläggandena bör i stål- let ligga före i tiden för att ge fastighetsäga- ren rådrum i ett projekteringsskede. Först i detta skede bör den konkreta samordningen ske mellan bostadsinspektionen och bostads- saneringsprogrammen. Då dessa program är femåriga, är det dock naturligt att samma projekt, som i åtgärdsplanen skall besikti- gas inom de närmaste åren, förbereds ge— nom att i något senare skede medtas i bo- stadssaneringsprogrammen.

Den fullständiga horisontella kedjan av hjälpmedel består av följande verksamheter: områdesplaner, bostadssaneringsprogram, förprojektering, markförvärv samt plane- ring av övriga aktiviteter. Det är i detta ske- de som det slutliga avgörandet görs beträf- fande saneringsåtgärd (totalsanering eller modernisering) och omfattningen härav. Detta framgår av de dubbelriktade pilarna ovanför områdesplaner och bostadssane- ringsprogram.

I samband härmed bör betonas att bo- stadsinspektionen - med hänsyn till ovan anförda skäl — skall vara fristående från plan- och programarbetet. Organisatoriskt kan kommunen bygga upp en särskild enhet för bostadsinspektionen enligt bostadssane- ringslagen eller utnyttja det av byggnads— el- ler hälsovårdsnämndemas inspektionsorgan som är mest lämpat för ändamålet.

Längst till höger i schemat framgår bety- delsen av samordning i alla led med kom- munens ekonomiska planering.

Kommunens aktiva handlande bör ut— formas med hänsyn till förhållandena på or- ten och med syfte att genomförandeplaner- na för saneringen skall kunna förverkligas.

lNVENTEEtNG BEHOVSANALVS MÅLFORMULEElNG

Fysisk Handlings— plan-läggning program

XX

Bos+cds- Kommunala inspektion åtgärder-

; L

jå+görd5plan| Markförvdr-v

;rivi l liga åtgärdsföro. H

"totalsanering— —rnoderni_ser-ing omfaf'l'mn -

örköp

boe>+oda—

löggcnden

expropricrl-ion

saneringe— program

mur o'rvärvslån +om$fö++slån

s+adsplcner |

— förmedlin rivnings ay std-liga regle— lan

ring i

förmedling av bidra +m Jr.-afde— Sonar-i ng

6.3 Samband mellan olika hjälpmedel 6.3.1 Styrningsmedlen

Av flera skäl är det viktigt att bostadsfastig- heterna hålls i gott skick och kompletteras med de standardelement som utvecklingen kräver. En bostadsinspektion, som baseras på effektiva regler för förverkligande av åt- gärdsförelägganden (se utredningens förslag om bostadssaneringslag i kap 13), skall medverka till att så sker. Den standard, som skall kunna krävas vid utnyttjande av bostadssaneringslagen, torde endast kunna anges som den lägsta godtagbara standar- den. Vid den modernisering, som finansie- ras med statliga lån (se kap 9) kommer den standard att genomföras som därvid krävs.

Saneringen bör ske där behovet är störst, och därför skall kommunen ha möjlighet att turordna saneringsprojekt och styra riv- ningsverksamheten. För att fastighetsägare ej skall behöva evakuera eller på annat sätt påbörja sanering på osäkra grunder, bör be- slut om turordning av saneringsprojekt och tillstånd till rivning ges i god tid före sane- ringsåtgärd. Som påföljd, om fastighetsäga- re i strid mot programmet evakuerar och/ el-

övriga akl'ivH-ef'er-

evakuering profk'rering u andlin kål-:'Proll 9

T

Ga+u- och lednings— arbet-en

—mmz>rv ÄUJ—ZOZOÄm

&.

ler medvetet försämrar användbart bostads- hus, bör lagen om tvångsförvaltning utnytt- jas. Vill fastighetsägare sanera en fastighet, som ej finns med i bostadssaneringspro- grammet, bör denne överlägga med kom- munen beträffande projektets inplacering i programmet.

Saneringstakten är starkt beroende av ekonomiska resurser och tillgång på evakue- ringslägenheter. Det föreligger alltså ett klart samband mellan bostadssaneringspro- gram samt resurser för finansiering och eva- kuering.

6.3.2 Olika förfaranden vid markförvärv

Sanering kan åstadkommas på flera sätt. . Saneringen initieras med bostadsinspek- tion och program; fastighetsägaren ges möjlighet att själv sanera; kommunen ex- proprierar fastigheter för fullgörande av programmet. . Kommunen förvärvar i god tid genom aktiv förvärvsverksamhet fastigheter inom presumtiva saneringsområden; framlägger program; exproprierar fastigheter och nyttjanderätter för fullgörande av pro- grammet.

0 Program framläggs. Expropriationstill- stånd begärs. Hel- eller halvkommunalt bolag förvärvar fastigheter och svarar eventuellt även för andra aktiviteter i sa- neringsprocessen, som kan ske på frivil- lig väg. Kommunen exproprierar fastig- heter och nyttjanderätter för fullgörande av programmet. . Kommunen inleder saneringen med att begära expropriationstillstånd, förvärvar eller inlöser erforderliga fastigheter och genomför saneringen i kommunal regi; eventuellt lämnas utrymme för sanering i annan regi om förutsättningar härför föreligger. Sanering kan sålunda genomföras i kom- munal eller enskild regi eller kombinationer därav. Det ankommer på kommunen att med hänsyn till rådande förhållanden avgö- ra omfattningen av sanering under olika hu— vudmannaskap. Handlingsprogrammen för genomförandet bör läggas upp mot bak- grund härav. Detta behandlas i det följan- de samt i kapitel 7 och i del II, bilaga 3.

6.3.3 Kommunal medverkan

Den enskilde fastighetsägaren saknar ofta resurser att klara kritiska moment i sane- ringsprocessen. I detta sammanhang bör särskilt framhållas evakuering liksom också frågor rörande projektering, upphandling, kontroll etc. Kommunen bör härvid göra en insats för att underlätta för fastighetsägare att sanera och för att begränsa sanerings- kostnaderna genom att biträda med råd och anvisningar i administrativa frågor samt ge service i vissa aktiviteter. Frågan behandlas i kapitel 7 och 11.

6.4 Totalsanering

Gällande regler och metoder för genomfö- rande av sanering med stöd av byggnadsla- gen behandlas i del II, bilaga 3. Där be- skrivs skilda förfaranden med avseende på olika grader av kommunalt engagemang. Om expropriationsutredningens förslag med bl. a. utvidgade expropriationsanledningar genomförs, blir vad som i bilaga 3 sagts om zonexpropriation tillämpbart i samtliga de

fall, där expropriationstillstånd kan erhål- las.

Nätplanen på diagram 6.1 visar ett exem— pel på en genomförandeplan för kvarteret Linjalen i Stockholm. Huvuddelen av kvar- teret ägdes av kommunen. Ett fåtal fastig- heter var i enskild ägo. Förutsättningarna var sådana, att det förelåg valfrihet mellan att begära zonexpropriationstillstånd i god tid eller att vänta tills stadsplanen blivit fast- ställd och då expropriera med stöd av 41 el- ler 465å byggnadslagen, i den mån fas- tighetsförvärv eller evakuering ej kunde ske på frivillig väg.

I detta fall valdes att begära zonexpro— priationstillstånd i ett tidigt skede. Detta kom då att fungera som den garanti för ge- nomförandet, som behövdes för att kom- munen skulle kunna påbörja saneringspro- cessen med sikte på byggstart vid en be- stämd tidpunkt.

Genom att man valde att begära expro- priationstillstånd på ett tidigt stadium kunde fastighetsförvärv och evakuering, som in- klusive förhandlingar tog två år, skötas pa- rallellt med övriga aktiviteter. Eftersom kommunen redan vid prövningen av expro- priationstillståndet kom i formell kontakt med samtliga parter, ägare och hyresgäster, blev dessa på ett tidigt stadium underrättade om saneringsplanema samtidigt som de fick en formell möjlighet att påverka utveckling- en. Om man ej valt att begära zonexpro- priation, hade inte samma formella möjlig— het funnits förrän plan- och projekterings- arbetet fortskridit fram till utställning av stadsplanen, vilket som framgår av nätpla- nen skedde mycket sent.

Vid totalsanering krävs en planmässig samordning av en hel serie av varandra be- roende åtgärder såsom planarbete, fastig— hetsförvärv, projektering, evakuering, riv- ning, ledningsdragning, gatubyggnad, ut- byggnad av gemensamma anläggningar och hus rn. m.

Då evakuering påbörjats, inträder det skede när inkomsterna minskar och kostna- derna ökar. Inte förrän det nya huset är in- flyttningsklart, kan man påräkna förränt- ning på nedlagt kapital. Det är därför av

l25456789WH 123696789WH 125456789w _' l. w_.__1.... i ; " _.__.__. i

I * l

frit; t*1_.1;d..;:1 ill

H 12545 789WHB125456789BH 12545 789NH l23456789WH

yttersta vikt att noggrant upprätta en ge- nomförandeplan och att före igångsättning på allt sätt återförsäkra sig beträffande ge- nomförandet av saneringen, så att tiden här- för blir så kort som möjligt. Med anledning av den mängd olika organ som är inblanda- de i saneringen måste en administrativ pro- jektledning bedrivas på ett effektivt sätt un- der genomförandeskedet.

6.5 Modernisering

Inför val av lämpliga saneringsåtgärder i ett hus bör utredning ske stegvis efter en arbets- mtin, som följer mönstret i 6.6 Kapitelbila- ga. Där anges de olika skedena, utrednings-, projekterings- och upphandlingsskedena, och de aktiviteter som är förknippade med dessa. I högra kolumnen anges resultatet av de olika bedömningarna. Tanken bakom uppställningen är, att så fort negativt resul- tat erhålls, skall projekteringen avbrytas och frågan om rivning eller modernisering omprövas. Vid positivt resultat bör projek- teringen fortsättas med närmast följande skede.

Erfarenheterna från projektering och ge- nomförande av ombyggnader är begränsa- de. Inom ramen för statens råd för bygg- nadsforsknings (saneringsgruppen) verksam- het pågår forskning beträffande metoder för insamling av fastighetsdata för teknisk be- dömning av lämplig saneringsåtgärd samt ut- vecklingsarbete rörande förbättrade om- byggnadsmetoder. Härutöver kommer vid en ökad moderniseringsverksamhet bygg- nadsbranschen säkerligen också successivt att förbättra byggmetodema och ta fram nya material.

Skeden

Aktivitet

Resultat

Utred- Inven- ningsskede tering

Utkast

Projek- terin gsskede

Förslag

Huvud- handling

Bygg- handling

Upphandling

Produk-

Rivning tionsskede och ombyggnad

Undersökning av stadsplane- läget Orienterande besiktning Enkel grundundersökning vid behov

Planlösningsutkast Hyresgästintervju Noggrann besiktning Kortfattad beskrivning Kostnadsuppskattning Räntabilitetsuppskattnin g Program Förslagshandlingar Kostnadsberäkning Räntabilitetskalkyl Lånehandlingar Hyresgästinformation

Huvudhandlingar bygg, VVS, el, trädgård Justering av kostnadsberäk- ning och räntabilitetskalkyl

Bygghandlingar bygg, VVS, el, trädgård Omflyttning av hyresgäster

Granskning av inkommande anbud

Entreprenadkontroll bygg, VVS, el, trädgård Inflyttning av hyresgäster

Klassificering av huset

Neg. avbryt

Pos. beslut om fortsatt ut- redning

Redovisning av husets mo- derniseringsmöjligheter Neg. avbryt Pos. beslut att påbörja pro- jektering val av låneform Redovisning av modernise- ringsförslag Neg. avbryt Pos. beslut att fullfölja pro- jektering låneansökan, prelimi- när Redovisning av modernise- ringsförslag Neg. avbryt Pos. beslut att modernisera ansökan om byggnadslov och andra tillstånd

Godkännande av bygghand- lingarna Ordnande av finansierings- frågan Anbudsinfordran

Sammanställn. av anbuden

Neg. avbryt

Pos. antagande av entrepre- nör, kontraktsskrivning

Slutbesiktning Garantibesiktning Slutredovisning

7. Organisatoriska former

7.1. Inledning

Saneringsverksamheten utgör en komplice- rad stadsbyggnadsprocess som berör ett stort antal kommunala organ. Komplexiteten ökar genom det som regel stora antalet be- rörda personer såsom fastighetsägare, bo- ende, företagare samt intressenter såsom byggherrar, föreningar och närboende.

Samordningsfrågorna och medlen för samverkan blir därför av avgörande bety- delse i saneringsprocessen.

Vid sanering krävs en planmässig sam- ordning av en hel serie av varandra bero- ende åtgärder såsom planarbete, fastighets— förvärv, evakuering, rivning, gatu- och led- ningsomläggningar, byggande av gemensam- ma anläggningar, husbyggnation m. rn.

Initiativ beträffande byggnadsåtgärder tas som regel av markägaren. Detta är anled- ningen till att de särskilda saneringsbolag som bildats för att svara för sanering haft som huvudändamål att förvärva mark.

När man talat om saneringsbolag, har man hittills företrädesvis avsett företag, som inför en totalsanering svarat för markför- värv och administrerat de åtgärder för mar- kens friställande som föregår nybyggnad. För nybebyggelsen har regelmässigt etable- rade byggnadsföretag (allmännyttiga, en- skilda och kooperativa) svarat. På senare tid har även moderniseringsverksamheten fått ökat intresse.

Skall kommunen själv på ett ändamåls-

enligt sätt kunna utöva sitt ansvar för bo- stadsförsörjningen och annat samhällsbyg- gande, måste den således i god tid förvärva marken genom att på olika sätt föra en ak— tiv markpolitik.

Det kommunala engagemanget för att för- värva mark och genomföra sanering sköts antingen av kommunen (kommunens fastig- hetsnämnd), helkommunala bolag (Malmö Grip) eller halvkommunala bolag (Göta Le— jon, Göteborg). Vidare förekommer att kommuns saneringsverksamhet inordnats i kommunalt företag utan begränsad inrikt- ning (Stiftelsen Hyresbostäder, Örebro).

För saneringsverksamhet i enskild regi finns särskilda bolag, men dessa torde främst vara verksamma med sanering för kommer- siellt ändamål (AB Östra Nordstaden, Göte- borg). Byggnadsentreprenörföreningen har för att kunna betjäna sina medlemmar med evakueringshjälp bildat en lägenhetsbank. Vidare förekommer markförvärvsbolag, t. ex. AB Prosako, som har till uppgift att förvärva mark åt delägarna som är bygg- nadsföretagare. Sistnämnda bolag är inrik- tat på förvärv av all slags mark.

7.2. Förekommande organisationsformer för sanering

I det följande lämnas en översiktlig redo- visning för de organisationsformer i vilka saneringsverksamheten bedrivs i skilda kom- muner. De motiv, som föranlett att sär-

skilda organ inrättats och som bedömts vä- sentliga, har redovisats mer utförligt.

7.2.1. Totalsanering

I Stockholm har totalsanering av större bo— stadsenheter ägt rum i kommunens regi på markområden, som i huvudsaklig del ägts av kommunen. Fastighetskomplettering har gjorts genom frivilliga köp och expropria- tion. Kommunen har svarat för samtliga ak- tiviteter inom saneringsprocessen för mar- kens friställande och därefter upplåtit mar- ken med tomträtt. Fastighetskontoret har härvid fungerat som administrativ projekt- ledare. Marktilldelningen till skilda bygg- nadsföretag har skett inom ramen för kom- munens samlade markanvisningsprogram, som uppgörs i samband med de kommu- nala bostadsbyggnadsprogrammen.

Vidare förekommer totalsanering i mind- re enheter — främst då punktsanering —— i enskild regi. Sedan slutet på 1950-talet har Stockholms fastighetsnämnd kunnat erbjuda evakueringsmedverkan, under förutsättning att kommunen erhållit anvisningsrätt till ny- produktionen och att denna finansierats med statliga bostadslån. Vissa byggherrar har ut- nyttjat denna evakueringsservice. Andra har föredragit att själv svara för de med sane— ringsprocesscn sammanhängande aktivite- terna. Sistnämnda förfarande har företrädes- vis gällt bostadsproduktion utan statliga lån.

För att förenkla förfarandet vid markin- köp har Stockholms kommun ett särskilt bolag, AB Strada, som på kommunens väg- nar svarar för frivilliga markförvärv.

Fördelning av kommunens mark för bo- stadsbebyggelse (exploatering och totalsane- ring) i form av flerfamiljshus på tomträtt sker med 45—45—10 % på allmännyttiga, en- skilda och kooperativa företag.

Under senare tid har dock även försök gjorts med upphandling av bostadsprojekt på kommunens tomträttsmark, varvid olika kategorier av byggnadsföretagare givits möj- lighet att inge anbud. Tävlingen har avsett både produktionskostnader och hyror.

Genom beslut i stadskollegiet den 13 juli

1970 tillsattes i Stockholm en parlamenta- risk utredning med uppdrag att studera for- merna för ökad upprustning och sanering av bostäder i Stockholm. Bl. a. skulle frågan om ett halvkommunalt bolag för sanerings- verksamheten närmare övervägas.

I Göteborg har kommunen skapat ett sär- skilt organ, det halvkommunala fastighets- bolaget, Göta Lejon, vilket vid sidan av och i samråd med på marknaden verkande pro- duktionsföretag agerar vid fastighetsköp.

Motivet för det halvkommunala bolaget är den för såväl kommunen som näringsli- vet gemensamma uppgiften att medverka vid genomförande av sanering, varvid en av fördelarna med det halvkommunala bo- laget har ansetts vara rollen som förmed- lare av information samt vägledare av sane- ringsverksamheten i en för det allmänna önskad riktning.

Bolaget påbörjade sin verksamhet i full omfattning i januari 1961. Efter två år hade bolaget dragit upp de principiella riktlin- jerna för arbetet och för hur bolaget skulle kunna tjänstgöra som ett effektivt instru— ment för omdaningen av stora delar av Göteborg.

Bolagets primära uppgift är härvid;

att inom vissa stadsdelar systematiskt för-. värva det saneringsmogna fastighetsbestån— det,

att på det administrativa planet tillsam— mans med kommunens fastighetskontor delta i förberedelserna till de av byggnads- nämnden utarbetade stadsplanerna, efter vil- ka omvandlingen skall ske,

att direkt eller indirekt medverka i arbetet med evakueringen av hushåll och rörelse- idkare ur bolagets fastighetsbestånd samt

att till andra företag överlåta eller upp- låta fastigheterna i och för det fysiska ge- nomförandet av förnyelsen.

Styrelsen består av nio ledamöter med nio suppleanter. Göteborgs kommun Väljer ma- joriteten, fem ledamöter, av vilka en tillika skall vara styrelsens ordförande, och fem suppleanter. Företrädare för kreditinstitut, byggnadsföretag, industri och handel väljer fyra ledamöter och fyra suppleanter.

Bland aktieägarna representeras kreditin- stituten av fem av stadens affärsbanker, ett försäkringsbolag och en sparbanksstif- telse.

Byggnadsföretagen omfattar byggmästar- föreningen i Göteborg, HSB i Göteborg, Riksbyggens lokalförening i Göteborg samt ytterligare ett byggnadsföretag.

Industrierna företräds av de stora varven och rederierna samt ett antal andra större industriföretag.

Handeln slutligen är representerad av köpmannaförbundet i Göteborg samt 21 skilda affärsföretag och varuhus.

Vid sidan av Göta Lejon, som köper fas- tigheter inom vissa stadsdelar, och kommu— nens fastighetskontor, som huvudsakligen köper mark för trafikändamål, förvärvas fastigheter även av ett stort antal övriga byggnadsföretag. Såväl allmännyttiga som privata och kooperativa företag förvärvar saneringsfastigheter. För att underlätta des- sa markförvärv och förhindra en uppdriv- ning av prisnivån har en zonindelning upp- rättats av presumtiva saneringsområden. På basis av denna har man muntligen överens- kommit, att olika företagare i princip inte skall konkurrera med varandra inom de olika områdena.

Fördelningen av den mark Göta Lejon förvärvar sker i samråd mellan kommunen och bolaget i de kommunala bostadsbygg— nadsprogrammen, där procenttalen 50— 25—25 mellan allmännyttiga, enskilda och kooperativa byggnadsföretag tillämpas. Ge— nom denna form av fördelning nås den ef- fekten, att då någon byggherre bygger på egen mark, en motsvarande reducering sker för respektive byggherresektor vid fördel- ningen av den mark, som ägs av kommunen och Göta Lejon.

Med hänsyn till de många intressenterna vid saneringsprogrammens genomförande har det visat sig nödvändigt att översiktligt samordna hela den pågående saneringsverk- samheten. För detta ändamål har utsetts en arbetsgrupp som hittills bestått av kom- munalrådet för stadsbyggnadsfrågor samt cheferna för fastighets-, bostads- och stads- planekontoren samt bostadsförmedlingen

och verkställande direktören i fastighetsak- tiebolaget Göta Lejon. Denna grupp har till uppgift att kontinuerligt följa utvecklingen på saneringsområdet och att framlägga för- slag till åtgärder som kan bli erforderliga för att förnyelseverksamheten skall kunna be- drivas på ett rationellt sätt. Denna arbets- grupp har fungerat sedan 1961 och har bl. a. ansvarat för att framlägga kommunens eva- kueringsplaner för beslut i kommunens sty- relse och fullmäktige.

Även i Malmö har man ansett, att en aktiv kommunal politik för saneringsverk- samheten kan medföra avsevärda fördelar, när det gäller saneringens planering och ge- nomförande. Den kommunala insatsen på området avser dels en aktiv markpolitik, dels en samordning av allmännyttiga, koope- rativa och enskilda saneringsintressen. Här- vid syftar man i första hand till att sam- ordna verksamheten inom de bostadsområ- den, som har hög andel undermåliga bostä- der. För ändamålet har tillskapats ett kom- munalt saneringsbolag med uppgift att i samarbete med kommunens myndigheter verka för sanering av bebyggelse genom att förvärva, förvalta och avyttra fastigheter. Bolaget bedriver inte egen byggnadsverk- samhet, varför de av bolaget genom olika markförvärv tillskapade saneringsprojekten kommer att fördelas på olika saneringsin- tressenter.

I Malmö har man valt att organisera ett helägt kommunalt bolag för att man därige- nom skall kunna bedriva verksamheten på bredast möjliga basis ozh etablera samar- bete med saneringsintressenter från fall till fall. Den samordnande verksamheten förut- sätts härvid handhas av fastighetsnämnden såsom kommunens fastighetspolitiska myn- dighet. Malmö kommunala fastighetsbolag bildades 1969. Den administrativa uppbygg- naden av bolaget sker successivt och i in- ledningsskedet utnyttjar bolaget fastighets- kontorets personal.

Ovannämnda tre organisationsmodeller torde vara typfall för de former i vilka sa- neringsverksamhet bedrivs. I andra kom- muner förekommer liknande konstruktio- ner. I Örebro t.ex. har kommunen svarat

för markköp inom större totalsaneringsom— råden och sedan överlåtit marken till den kommunala Stiftelsen Hyresbostäder, som uppför nybebyggelsen.

7.2.2. Modernisering

I Stockholm har modernisering i större om- fattning företrädesvis utförts av kommunen mot bakgrund av ett upprustningsprogram, som under perioden 1964 till 1972 omfattat ca 9 000 lägenheter, varav ca 7 000 lägen- heter moderniserats under perioden 1965— 1969. I Göteborg bedrivs moderniserings- verksamhet av de kommunala bolagen AB Familjebostäder och AB Göteborgshem. Fa- miljebostäder utför även vissa modernise- ringar åt Fastighets AB Göta Lejon. I Malmö förekommer modernisering av kom- munens fastigheter i kommunal regi. Paral- lellt med de tekniska insatserna bedrivs so- cial rehabiliteringsverksamhet. Socialför- valtningen inrättar härvid »platskontor» som bemannas med socialarbetare. I Örebro ut- förs moderniseringar av den kommunala stiftelsen Hyresbostäder. Även denna verk- samhet är förknippad med social rehabi- literingsverksamhet, som sker genom hel- tidsanställd socialkurator. I Västerås bedri- ver det kommunala företaget AB Mimer omfattande moderniseringsverksamhet.

Modernisering bedrivs även av enskilda byggnadsföretag. Särskilt mindre byggnads- företag, typ familjeföretag, har här funnit en marknad. De stora och på nyproduktion inriktade företagen synes ha vissa svårighe- ter att inordna modernisering av fastigheter i den stora nybyggnadsverksamheten.

Inom Byggnadsproduktion AB (BPA) har på vissa orter särskilda underhålls- och om- byggnadslag upprättats. Särskild uppmärk- samhet ägnas dessa frågor inom företagets centrala produktionsavdelning. Inom Riks- byggens huvudkontor har en särskild enhet tillskapats för reparations— och underhålls- frågor.

En annan lösning är, att den stora bygg- nadsföretagaren bildar ett dotterbolag för moderniseringsverksamhet, som dels kan svara för egenregibyggande, dels åta sig mo-

derniseringsuppdrag på entreprenad. Erfa- renheten har visat, att man har andra krav på byggledning och arbetskraft vid modemi- sering än vid nybyggnad. Genom att ut- nyttja det större bolagets resurser för per- sonalrekrytering men ha en egen organisa- tion avskild från nyproduktionen, under- lättas arbetets bedrivande. Vid uppköp ut- nyttjas lämpligen moderföretaget för erhål- lande av dess rabatter. Ett exempel på före- tag av detta slag är AB Citybyggen, Stock- holm, som ägs av John Mattsons Bygg- nads AB.

7.3. Utredningens synpunkter på olika organisationsformer

7.3.1. Åtgärder från program till byggstart

För att sanering skall kunna genomföras erfordras en samordning av planarbete, fas- tighetsförvärv, evakuering, gatu- och led- ningsomläggningar, anordnande av gemen- samma anläggningar osv. Till synes gäller det mest tekniskt-ekonomiska frågor. Sam- hällets mål för bostadsförsörjningen som bl.a. måste innebära att dåliga bostäder skall saneras och upplåtas till för vanliga bostadskonsumenter överkomliga kostnader är av överordnad karaktär. I detta samman- hang är det väsentligt att betona vikten av att målet för saneringsverksamheten på or— ten klart formuleras till ledning för den om- fattande tekniskt-ekonomiska stadsbygg- nadsprocessen.

För att samhället skall kunna fylla sitt ansvar för bostadsförsörjningen krävs, att kommunen aktivt leder och deltar i sane- ringsproessen så att den del av befolk- ningen, som bor i undermåliga bostäder kan få sin bostadssituation förbättrad till skäliga hyror. Endast kommunen har de instrument som gör det möjligt att samla ägandet av alla fastigheter i ett saneringsprojekt och garantera ett tidsmässigt genomförande av saneringen. Därför ankommer det på kom- munen att svara för en handlingskraftig administrativ ledning av denna verksamhet.

Saneringsverksamheten bedrivs som fram- går av tidigare redogörelse under skiftande

former i olika kommuner. Utredningen har inte ansett sig kunna värdera insatserna i de olika kommunerna.

Följande redovisade synpunkter på skilda organisationsformer baseras på en bedöm- ning av material som bl.a. har inhämtats av saneringsutredningen från olika kommu- ner, främst Stockholm, Göteborg och Malmö.

Kommunen har ett totalansvar för bo- stadsförsörjningen. Därför bör målformule- ring, programmering och planering för bo- stadsförnyelsen åvila kommunala organ.

Projektledning är nödvändig för att olika kommunala, kooperativa och enskilda in- tressen skall kunna samverka för sanering- ens förverkligande. Kommunen måste som ansvarig för den fysiska planeringen, stads- byggandet och bostadsförsörjningen svara för denna uppgift. Ett av villkoren för att en sanering skall kunna ske till rimliga kost- nader är att tiden från initiativ till byggstart görs så kort som möjligt. Därför måste projektet på tidigt stadium vara väl förank- rat hos beslutande instanser.

Ett bolag, hel- eller halvkommunalt, synes med fördel kunna medverka i genomföran- det av de planer och program, som upp- rättats och beslutats av kommunen. Ett bo- lag kan emellertid inte svara för hela ge- nomförandeskedet av bostadsförnyelsen. Många av de hjälpmedel för plangenomfö- rande, som kommunen förfogar över, står inte till buds för ett bolag.

Kommunen har i de kommunala bostads- byggnadsprogrammen och genom ansvaret för förmedling av statliga bostadslån aktiva hjälpmedel. Genom att kommunen också disponerar över anvisningsrätten till de bo- stadslägenheter, som produceras med stat- liga lån, har kommunen det inflytande, som behövs för att kunna evakuera tilltänkta för- nyelseprojekt. Expropriationsrätt är prak- tiskt taget förbehållen för kommunen. Ett flertal av momenten under genomförande- skedet är sålunda helt kommunala myndig- hetsutövningar.

Ett hel- eller halvkommunalt bolag kan mot bakgrund av ett kommunalt förnyelse- program bedriva markförvärvsverksamhet

inom det omoderna fastighetsbeståndet och ansvara för genomförandet av saneringsåt- gärder. De funktioner som ett sanerings- bolag kan svara för är finansiering av fas- tighetsförvärv och förnyelseinsatser, projek- tering och projektledning.

7.3.2. Markförvärv m. m. totalsanering

Från Göteborg har vitsordats, att expropria- tionstillstånd måste begäras i ett tidigt skede för att utgöra en garanti för att förvärv av mark och nyttjanderätter kan ske till skäliga priser. Kommunen begär expropriationstill- stånd vid sidan om eller parallellt med fas- tighetsbolaget Göta Lejons frivilliga för- värvsverksamhet och är på basis härav be- redd att svara för fullföljdsåtgärder. Ex- propriationstillståndet är nödvändigt för att förvärven skall ske i enlighet med program- men och för att främja en normal prisut- veckling. Systemet med ett halvkommunalt bolag är helt beroende av att en samordning kommer till stånd mellan bolaget och de olika kommunala organen och att berörda parter lojalt medverkar i förverkligandet av kommunens handlingsprogram. Den kon- kurrensbegränsning, som följer av uppdel- ningen av saneringsområdena i intressezo- ner, innebär att Vissa byggherrar såväl all- männyttiga som kooperativa och enskilda kommer i viss monopolställning inom sina områden. Denna monopolsituation sägs dock ha den fördelen, att byggnadsföreta- gen härigenom ges möjlighet till långsiktig och rationell planering av sin produktion. Vid bildandet av fastighetsbolaget Göta Lejon hyste man ursprungligen vissa för- hoppningar om att det privata näringslivet och bankerna skulle lämna en direkt med- verkan vid kreditgivning till bolaget. Bl. a. hade representanter för det privata närings- livet och kreditinstituten förklarat sig be- redda att tillhandahålla lån intill ett belopp av 25 milj. kr., under förutsättning av att staden tecknade borgen för ett sådant lån. Enligt uppgift har Fastighets AB Göta Lejon under sin verksamhet emellertid inte erhållit något sådant lån från näringslivet eller han- kerna. Erforderligt kapital, utöver aktieka-

pitalet och de inteckningslån som fått över- tas vid fastighetsförvärven, har erhållits an- tingen från Göteborgs kommun eller AP— fonderna. Lånet från Göteborgs kommun på ursprungligen 30 milj. kr. förmedlades dock av bankerna av tekniska skäl. Fastighetsbo- laget har hittills inte givit utdelning på aktie- kapitalet.

En fråga som bör uppmärksammas vid bedömning av ett saneringsbolags verksam- het är följande. När Göta Lejon köpt fas— tigheter har flertalet betalats efter avkast- ningsvärden beräknade med utgångspunkt från en bedömning av räntan på fastighets- kapitalet ur marknadsmässig synpunkt. Med realistiska avdrag för eftersatt underhåll samt hänsynstagande till behov av reinve- steringar för att uppehålla hyresinkomster- na i framtiden torde dock räntesatsen bli lägre än vad som bedömdes skäligt vid för- värvet. Detta förhållande accepteras, liksom att man vid förvärv av fastigheter även mås- te ta viss hänsyn till de framtida hyreshöj- ningar som följer av förändringarna i pen- ningvärdet. Då emellertid bolagets verksam- het baseras på att vid upplåtelse av avröjd mark för nybebyggelse eller vid överlåtelse av fastigheter för ombyggnad kräva full förräntning på nedlagda kostnader, blir följ— den att hyresgästerna i de totalsanerade re- spektive ombyggda projekten genom hyran får medverka till att täcka nedlagda kost- nader för fastighetsförvärven.

Att räkna med en låg förräntning av ka- pitalet i samband med förvärv för att se- dan vid överlåtelse eller upplåtelse med tomträtt räkna med en högre, innebär att hyresgästerna i hus, där hyrorna bestäms efter självkostnadsprincipen, redan från bör- jan får förränta den andel av köpeskillingen, som vid köpetillfället bedömdes avse för- väntningar i framtida hyresutveckling. Det kan ifrågasättas, om inte ett system bör eftersträvas, som innebär att åtminstone den andel som utgörs av förväntningsvärden, borde förräntas först när den framtida hy— resutvecklingen ger utrymme härför. För att nå detta syfte bör kommunen utnyttja tomträttsinstitutet för att omfördela tomt- kostnaderna i tiden och avstå från omedel—

bar förräntning av nedlagda kostnader. Viss fördel skulle även kunna nås om t. ex. läges- tilläggen inrymdes i låneunderlaget vid be- låning med paritetslån.

Det torde i framtiden vid totalsanering föreligga behov av att uppehålla en skilje- linje mellan markförvärvsfunktion och bygg- herrefunktion. Till den förra hör även åt- gärder för markens friställande. Det är vä- sentligt att marken kan förvärvas och fri- ställas till rimlig kostnad och vara tillgäng- lig för nybebyggelse på utsatt tid. För att underlätta administration och övertagande av lån i samband med fastighetsförvärv sy- nes det lämpligt att förvärven görs av ett särskilt sanerings- eller markförvärvsbolag. Någon skillnad i detta hänseende föreligger inte mellan ett hel- eller halvkommunalt bo- lag. Huruvida bolaget bör vara hel- eller halvkommunalt bör avgöras mot bakgrund av lokala förutsättningar. Därest en bolags- form väljs, som ej är helkommunal, måste kommunen inrätta ett särskilt kommunalt ledningsorgan för saneringsverksamheten. Vidare måste delägarna i bolaget liksom sty- relsen ha en sådan sammansättning, att kom-' munens ledning är garanterad på ett betryg- gande sätt.

7.3.3. Markfördelning, totalsanering

Fördelning av marken mellan olika bygg- herresektorer har skett efter ett kvotsystem.

Försök med markfördelning efter täv— lingsförfarande har tillämpats av Stockholms kommun.

Ett tredje tänkbart förfarande för mark- fördelning är att skilja byggande och för— valtning och anvisa all mark, som förekom- mande saneringsföretag eller kommunen för— värvar, till ett kommunalt byggnadsföretag, som ej bygger i egen regi. Upphandlingen av bebyggelsen skulle sedan lämpligen kun- na ske genom tävlingsförfarande varvid så- väl egenregibyggande allmännyttiga bolag som enskilda byggnadsföretag gavs möjlig- het att lämna anbud. Saneringsutredningen anser sig inte ha anledning att utöver det anförda fördjupa sig i dessa frågor, efter—

som dessa studeras dels av den av inrikes- ministern tillsatta byggkonkurrensutredning- en, dels av en särskild utredning inom Stock— holms kommun.

7.3.4. Modernisering

Som ovan anförts har kommunen, allmän- nyttiga företag eller enskilda företagare sva- rat för moderniseringsverksamheten.

Saneringsutredningens olika förslag syftar till att den enskilde i första hand skall ges möjlighet att utföra erforderlig modernise- ring. Bostadsinspektion, bostadssanerings- program, ombyggnadslån, bidrag till åtgär— der på tomtmark för att främja trafiksane- ring är avsedda att verka i detta syfte.

Med hänsyn till att så stor andel av det äldre fastighetsbeståndet ägs av enskilda per- soner och dödsbon finns ett klart behov av organisationer, som kan hjälpa den enskilde fastighetsägaren med projektering, evakue- ring, ordnande av finansiering, upphand- ning, byggledning och kontroll samt hyres- förhandlingar rn. m. Därest evakuering er— fordras bör kommunen medverka i lämplig omfattning, se kapitel 11. Beträffande öv— riga aktiviteter borde såväl allmännyttiga som enskilda företagare med erfarenheter från moderniseringsverksamhet kunna med- verka med service. Sådana företag kan an- tingen vara kommunala bolag med erfaren- heter från moderniseringsverksamhet, som på självkostnadsbasis tillhandahåller service, eller enskilda företag som är helt fristående från byggnadsföretagen och som på konsult- basis tillhandahåller service. För att fastig- hetsägaren skall kunna bilda sig en upp- fattning om det ekonomiska engagemanget torde det vara lämpligt med särskilda upp- görelser dels för projektering, dels för upp- handling, ordnande av finansiering och eva- kuering, byggledning och kontroll samt hy- resförhandlingar, dels ock som en naturlig följd härav själva byggnadsåtgärderna.

Vid upphandlingen av själva modernise- ringsåtgärderna bör fast pris eftersträvas. Ingår arbeten, som ej kan kostnadsberäk- nas, bör dessa tas med i särskilda uppgö- reiser.

Mot bakgrund av vad som ovan anförts an- ser utredningen att kommunen skall svara för de administrativa insatserna för att ge- nomföra sanering, varvid särskilt bör beak— tas hur olika kommunala, kooperativa och enskilda intressen skall kunna samverka.

7.4.1. Totalsanering

Kommunen svarar för att samordna sane- ringsobjekt i tid och rum, att föra en aktiv markpolitik, att skaffa erforderliga expro- priationstillstånd, att träffa avtal med mark- ägare, att biträda med evakuering och att i övrigt svara för överordnade aktiviteter.

Det är väsentligt, att marken kan förvär- vas och friställas till rimlig kostnad och vara tillgänglig för nybebyggelse i enlighet med uppgjorda planer och program. För att underlätta administration och övertagan— de av lån i samband med fastighetsförvärv synes det lämpligt att förvärven görs av ett särskilt markförvärvsbolag. Någon skillnad i detta hänseende föreligger inte mellan ett hel— eller halvkommunalt bolag. Om bolaget skall vara hel- eller halvkommunalt bör av— göras med hänsyn till lokala förhållanden. Fördelen med ett helkommunalt bolag är en därmed tryggad samordning med kom- munen, medan ett halvkommunalt bolag kan ge informationsfördelar till och från övriga intressenter. Kommunen bör emellertid all- tid ha ett organ, som kan leda sanerings- verksamheten.

Fördelningen av mark mellan olika bygg- herrar kan ske på olika sätt. Ett förfarande, som innebär konkurrens, bör eftersträvas.

7.4.2. Modernisering

Särskilda företag, allmännyttiga eller enskil— da, bör till självkostnadspris eller på kon- sultbasis ge service till enskilda fastighets- ägare för att möjliggöra modernisering i fas- tighetsägarens regi. Härvid bör särskilda uppgörelser träffas dels för projektering, dels för upphandling, byggledning, kontroll, ordnande av finansiering samt förhandlingar

om hyressättning dels ock, som en naturlig följd härav för själva byggnadsåtgärderna. Upphandlingen kan verkställas antingen i ett sammanhang eller ifråga om varje kost- nadspost för sig.

Tidigare förslag om saneringsstöd. Stödåtgärder i utlandet

I kapitel 1 har lämnats en översiktlig redo- görelse för tidigare utredningar i sanerings- frågan. I det här kapitlet redogörs mera detaljerat för de olika förslag om ekono— miskt stöd till saneringsverksamheten som framlagts i dessa utredningar. Vidare re- dovisas förekomsten av sådant stöd i vissa andra länder.

8 .1 Bostadssociala utredningen

I bostadssociala utredningens slutbetänkan- de, del II (SOU 1947: 26) föreslogs följan- de stödformer:

1. statskommunala tomtkostnadsbidrag,

2. statliga saneringsbidrag för sanering av kulturhistoriskt värdefulla byggnader samt

3. flyttningsbidrag åt industrier i bostads- områden.

I sitt förslag till allmänna riktlinjer för beräkningen av tomtkostnadsbidragens stor- lek använde sig utredningen av följande termer.

Bruttotomtkostnad, varmed avsågs samtliga utgifter som erfordras för att få den tomt där den sanerade fastigheten skulle uppföras i byggnadsfärdigt skick, dvs. utgifter för för— värv av tomten och på den befintliga byggna- der samt rivningskostnader och eventuell er- sättning för kontraktsbrott, intrång i rörelse eller dylikt.

Nettatamtkostnad eller det tomtvärde som den sanerade fastigheten vid givna hyror och byggnadskostnader kunde förränta. Den kost- nad som uppstår vid saneringen genom att bruttotomtkostnaden överstiger nettotomtkost-

naden (: saneringskostnaden) skulle enligt ut- redningens förslag bestridas av tomtkostnadsbi- drag.

Utredningen framhöll att den utgått från att marknadens värdering av den bebyggel- se som skulle saneras i princip måste god— tas. Beträffande kostnaderna för anläggning eller omläggning av gator och ledningar an- såg utredningen att sådana kostnader nor- malt skulle finansieras av kommunen via utdebiteringen, varför de inte borde ingå i saneringskalkylen.

Man fann det dock rimligt att om den stadsplanetekniska saneringen krävde en breddning av en gata och till följd därav en minskning av byggnadsvolymen, borde häremot svarande saneringskostnad belasta saneringskalkylen.

Behovet av tomtkostnadsbidrag skulle be- räknas för en eller flera fastigheter vilkas sanering skulle utföras i ett sammanhang och vilka utgjorde en saneringsenhet. Tomt- kostnadsbidraget skulle för varje sanerings— enhet ha karaktär av kapitalsubvention och inte framgent belasta de sanerade fastighe- ternas ekonomi.

Utredningen framhöll att samma argu- ment som anförts för en statlig finansiering av allmänna bostadssociala subventioner i stort sett kunde åberopas även beträffande de tomtkostnadsbidrag som utredningen fö- reslog. Härutöver fann man emellertid argument som speciellt talade för en bety- dande ekonomisk insats av kommunerna.

Man hänvisade därvid till att den stads- planetekniska saneringens omfattning och karaktär huvudsakligen skulle komma att vara beroende av kommunala initiativ och beslut. Det var vidare väsentligt att kommu- nerna fick största möjliga rörelsefrihet vid genomförandet av saneringen. Konsekven- sen fordrade därför att kommunerna ock- så borde få ett betydande ekonomiskt an— svar för hur saneringen utfördes. Staten skulle dock med hänsyn till allmänna social-, konjunktur— och sysselsättningspolitiska skäl bära en stor del av de med saneringen före- nade kostnaderna. Vidare hade staten sär- skild anledning att tillse att bostadskostna- derna i saneringsområdena blev rimliga.

Det statliga stödet till den stadsplanetek- niska saneringen betraktades som ett na— turligt led i den statliga bostadspolitiken att möjliggöra rimliga hyror i de nya bo- städer som tillkom i samband med sane- ringen. Man framhöll vidare att genom sa- neringen undanröjdes undermåliga bostäder och upprensades från sociala synpunkter olämpliga miljöer. I de fall där en sanering av ett stadsområde huvudsakligen motivera- des med trafiktekniska skäl eller avsåg kommersiella byggnader och det ansågs lämpligt att det allmänna svarade för den förlust som uppstod vid saneringen borde saneringskostnaden helt bestridas av kom- munen.

En statlig finansiering över driftbudgeten för att täcka hela saneringskostnaden be- farade utredningen skulle stöta på svårig- heter. Detta gällde också en kommunal fi— nansiering via den kommunala inkomstskat- ten.

Utredningen fann det naturligt att kny- ta finansieringen av saneringen helt eller delvis till de fastigheter som direkt eller in- direkt berördes av saneringen. Vid sina överväganden hade utredningen bl.a. dis- kuterat möjligheterna att finansiera sane— ringen helt eller delvis med värdestegrings- skatt men ej funnit en sådan lösning lämp- lig. Man hänvisade till att frågan om infö- randet av en sådan skatt visat sig vara myc- ket komplicerad. Man ansåg också att Vär- destegringsskatten skulle bli en alltför otill-

räcklig och Osäker inkomstkälla för att täc- ka utgifterna för saneringen.

Utredningen kalkylerade med att en sa— nering omfattande 200000 lägenheter i stadssamhällen, räknat efter 1939 års fas- tighetsvärden, hyror och byggnadskostna- der, skulle medföra en saneringskostnad i icke räntabla tomtvärden på omkring 800 milj.kronor. Utredningens förslag till fi- nansiering av saneringskostnaderna innebar att huvuddelen av dessa kostnader skulle bestridas av kommunerna.

8.1.1. Saneringslån

För att göra det möjligt för kommunerna att finansiera tomtkostnadsbidragen genom lån förordade utredningen att det centrala bostadspolitiska organet bemyndigades att efter framställning av kommun bevilja stat- liga saneringslån för att täcka kommunala saneringskostnader. Dessa lån, som skulle löpa med tre procents ränta och amorteras årligen med en femtiondedel, skulle i första hand beviljas för att bekosta den kommu— nala andelen av tomtkostnadsbidragen i samband med saneringen av sådana bostads- områden, där statligt saneringsbidrag (se nedan) skulle kunna utgå. Härutöver bor— de saneringslån även kunna utgå för att be- strida kommunala subventioner i form av tomtkostnadsbidrag i alla sådana fall, där kommunen ansåg ett bidrag befogat, oav- sett ägarekategori och saneringsåtgärdens art.

8.1.2. Avskrivningsavgifter

För att förränta och amortera sanerings- lånen skulle kommunerna äga rätt att utta en särskild avskrivningsavgift på stadsfastig- heter, utom i de fall där bebyggelsen var yngre än tio år eller där den bestod av en- familjs- och tvåfamiljshus, vars byggnads- värde enligt gällande taxering understeg 50000 kronor. Även de industrifastigheter som låg inom stadsplan eller byggnadsplan avsatt industriområde skulle vara befriade från avskrivningsavgift liksom också vissa offentliga byggnader. Avskrivningsavgiften

skulle utgå med normalbelopp för fastighe- ter med byggnader som var mellan 40 och 60 år. För fastigheter vilkas huvudsakliga bebyggelse var äldre än 60 år skulle erläggas dubbla normalavgifter. Fastigheter där be- byggelsen var minst 10 och högst 40 år gammal skulle påföras halv normalavgift.

Normalavgiftens storlek skulle bestäm- mas årligen av kommunen inom vissa grän- ser. Den skulle få utgöra lägst 0,04 % och högst 0,2 % av fastigheternas taxeringsvär- de.

8.1.3. Saneringsfond

Enligt utredningens förslag skulle kommu- nerna vara skyldiga att avsätta medel som influtit genom avskrivningsavgifterna till en särskild fond, saneringsfonden, där medlen endast skulle få tas i anspråk för att täcka utgifter som uppkommit vid sanering av äldre bebyggelse.

8.1.4. Lån och bidrag till serviceanläggning— ar och hantverkshus

Utredningen förordade att tomtkostnads- bidrag och saneringslån även lämnades till sociala och kulturella anläggningar som helt eller delvis förvaltades av kommun eller av kommun kontrollerade företag, såsom skolor, lekskolor, daghem, bibliotek, sam- lingslokaler, hobbyverkstäder, parker, lek- platser, idrottsplatser etc. och i mån av be- hov även till kommunala förvaltningsloka- ler, när detta skedde i samband med sane— ring.

I den utsträckning det kunde befinnas lämpligt att samla småföretagen i ett hant- verkshus fann utredningen det naturligt att tomtkostnadsbidrag och saneringslån bevil- jades jämväl för sådan byggnad.

8.1.5. Statliga saneringsbidrag

Utredningen ansåg att vid saneringen av fastigheter som inrymde bostadslägenheter borde staten genom saneringsbidrag svara för en del av saneringskostnaderna. Bidraget

skulle, till dess erfarenheter vunnits, utgå med 20 kr. per m2 bostadslägenhetsyta, dock högst 1/4 av det totala tomtkostnads- bidraget för en saneringsenhet. Bidraget skulle i regel endast utgå för saneringsföre— tag som genomfördes av kommun eller all- männyttigt företag. Saneringsbidraget moti- verades främst av bostadssociala skäl.

8.1.6. Kulturhistoriskt värdefulla byggnader

Statliga bidrag till sanering av kulturhisto- riskt värdefulla byggnader föreslogs utgå för bostadslägenheter och saneringsföretag som var under kommunal kontroll. Undan— tag från denna regel skulle göras för sådana historiska byggnader där riksantikvarieäm- betet förordade statliga saneringsbidrag. För sanering av sådan byggnad skulle sanerings- bidrag kunna utgå med 20 kr per m2 vå- ningsyta — dock högst 1/4 av tomtkostnads- bidraget oavsett om den används till bo— städer eller för annat ändamål. Bidraget skulle kunna utgå även i de fall där fastighe- ten ägs av enskilt företag eller av enskild person. Utredningen föreslog vidare att det härutöver ställdes ett särskilt anslag till riks- antikvariens förfogande för bestridande av den del av tomtkostnadsbidragen som inte kunde finansieras med saneringsbidrag.

8.2. Bostadsstyrelsens och byggnadsstyrel— sens gemensamma betänkande år 1954

Subventioner till saneringsverksamheten fö- reslogs också av bostadsstyrelsens och bygg- nadsstyrelsens gemensamma delegation år 1954 i Saneringsfrågan. Betänkande om för— nyelsen av stadssamhällens bebyggelse (SOU 1954: 31). Delegationen uttalade att de sam— hällsekonomiska skälen vägde mycket tungt bland de olika skäl som aktualiserade en vidgad ny— och ombyggnadsverksamhet in- om den äldre stadsbebyggelsen. Från sam— hällsekonomiska synpunkter borde man cf— tersträva att bättre utnyttja centralt belägen tomtmark och åstadkomma en rationellt fungerande stadsbildning samt att minska risken för felinvestering som ett ensidigt förläggande av bostadsbebyggelsen till pe—

rifera delar av staden kunde medföra. Det vore därför väl motiverat att med subven- tioner av allmänna medel stödja sanerings— företag som eljest skulle bli förlustbringan- de från företagsekosomiska synpunkter, så- vida utgifterna för dessa subventioner mer än kompenserades genom att samhällets el- ler dess invånares utgifter för exempelvis kommunikationsmedel minskades. Sane- ringssubventioner borde också komma i frå— ga i sådana fall då saneringen inte gav ome- delbart påtagliga samhällsekonomiska vins- ter. Som exempel härpå nämndes vissa från stadsplanesynpunkt angelägna saneringar. Delegationen fann därför att kommuner- na kunde ha anledning att genom särskilda subventioner i Viss begränsad omfattning stödja eljest förlustbringande saneringsverk— samhet. Vissa skäl talade för att staten bi- drog till detta stöd. Det var ett riksintres- se att städernas trafikproblem fick en ratio- nell lösning och att man vid saneringen tog hänsyn till miljöer som var värdefulla från kulturhistoriska och andra synpunkter. En rationell lösning av saneringsproblemen för- utsatte betydande kommunala insatser av organisatorisk art. Ett visst statligt stöd kun- de vara motiverat också för att stimulera kommunerna till sådana insatser.

En saneringsförlust uppkommer, anförde delegationen, om det tomtvärde som kan förräntas av den efter sanering tillkomna bebyggelsen på en fastighet är lägre än de sammanlagda utgifterna för förvärv av fas- tigheten och dess iordningställande för ny bebyggelse. Till sistnämnda utgifter räkna— de man förutom den erlagda köpeskilling— en (eller, om saneringen genomförs av fas- tighetens ägare, dess försäljningsvärde), eventuella intrångsersättningar, kostnader för evakuering av hyresgäster m.m. Dessa utgifter kan av flera olika skäl komma att överstiga det tomtvärde (restvärde) som kan förräntas av den nya bebyggelsen, vilket innebär att en saneringsförlust uppkommer. Detta kan inträffa trots att kostnaderna för förvärv och iordningställande av fastighe- ten motsvarar det tomtvärde som enligt en realistisk bedömning av avkastningsmöjlig— heterna borde kunna förräntas efter sane-

ring. Orsaken härtill kan vara att projek- tet fått en från fastighetsekonomiska syn- punkter olämplig utformning eller att bygg- nadskostnaderna blivit onormalt höga till följd av exempelvis oskicklig planläggning eller arbetsledning. Delegationen uttalade att i dylika fall saknas det anledning för det allmänna att träda emellan. Annorlunda blir förhållandet, framhöll man, om projektets oekonomiska utformning betingas av hänsyn till exempelvis en kulturhistoriskt värdefull miljö eller andra omständigheter över vilka byggnadsföretagaren inte kunnat råda.

Bland övriga fall då saneringssubvention av allmänna medel inte borde komma i fråga nämnde delegationen sådana där saneringsförlust uppkommit på grund av att fastigheten överbetalats exempelvis som följd av att den inbördes konkurrensen mel- lan byggnadsföretagarna drivit upp tomt- prisnivån.

8.2.1. Statligt bidrag

Statligt bidrag till kommunala sanerings- subventioner borde, enligt delegationen, i de enskilda fallen endast kunna komma i fråga efter en omsorgsfull prövning av sa- neringsföretagets angelägenhetsgrad och av subventionsbehovets storlek. Man ansåg det emellertid inte möjligt för en statlig myn- dighet att i detalj kontrollera i vad mån kommunerna i varje särskilt fall tillvara- tagit alla möjligheter att utan subvention nedbringa saneringsförluster. Kommuner- na borde därför själva få bestrida en vä— sentlig del av kostnaderna för att täcka så— dana förluster. Statsbidraget borde därför inte motsvara mer än högst hälften av den erforderliga saneringssubventionen.

Delegationen ansåg det inte lämpligt att utforma villkoren för statlig sanerings- subvention innan erfarenheter vunnits me- ra i detalj. Kommunerna borde dock på ett relativt tidigt stadium få besked om hu- ruvida ett saneringsföretag kunde anses va- ra från allmänna synpunkter så angeläget att statsbidrag för dess genomförande kun- de komma i fråga.

Delegationen framhöll att kommunerna

allt efter de lokala förhållandena kunde fö- redra att ge subvention till saneringsföre- tag antingen som låga tomträttsavgälder el- ler som löpande bidrag för täckande av ut- gifter för inte räntabla lån, intecknade i sa— neringsfastigheterna, eller som kapitalsub- ventioner i form av räntefria lån. Om statsbidraget utgick till kommunen som ett bidrag för att täcka dess utgifter för sub- vention var det inte nödvändigt att före- skriva någon bestämd form för den kom— munala subventioneringen till sanering. Ka- pitalsubventioner som omedelbart avskrevs och sålunda inte kunde återkrävas i sam— band med en eventuell framtida ökning av de subventionerade fastigheternas värde bor- de dock inte godtas.

Oberoende av om den kommunala sub- ventionen utgick som löpande bidrag eller som kapitalsubvention borde statsbidraget alltid utgå i en och samma form. Det lämp— ligaste vore att statsbidraget beräknades som ett löpande bidrag som utgick under tertiärlånets löptid. Enligt delegationens för- slag skulle nämligen en förutsättning för sa- neringsbidrag normalt vara att sanerings— företaget belånades med statligt tertiärlån.

Delegationen uttalade slutligen att om kommunen önskade ge saneringssubvention i form av kapitalsubvention borde den, i de fall där statligt saneringsbidrag bevil- jades, äga rätt att utan särskild prövning av Kungl. Maj:t uppta lån i öppna markna— den till ett belopp motsvarande den beräk— nade subventionsutgiften och med 40 års amorteringstid.

8.2.2. Jämförande översikt

På sidan 93 anges de viktigaste punkterna i förslagen om samhälleligt stöd till sanc- ring enligt bostadssociala utredningens be- tänkande år 1947 och enligt det år 1954 framlagda betänkandet i saneringsfrågan.

8.3. Förslag från Svenska Riksbyggen

Det bostadspolitiska program, som antogs på Riksbyggens kongress år 1970, innehål— ler ett avsnitt om sanering, där följande l'i-

1. Anslutningsavgifterna i saneringsom- råden bör minskas genom avräkning av det gamla nätets värde.

2. De statliga bostadslånet:

a) Sanerings- och lägestillägg bör inräk— nas i låneunderlaget.

b) Amorteringstiden för paritetslån som lämnas för ombyggnad eller nyproduktion i saneringsområden bör förlängas för att möjliggöra en sänkning av basannuiteten för saneringsprojekt från 5,1 till 4,6.

3. Saneringsfond. Fondering av medel för sanering bör ske genom uttagande av av- gifter på alla fastigheter. Avgiften bör utgå med en viss procent av taxeringsvärdet. Ge- nom årlig avgift på 0,1 % av taxeringsvär- det under de 15 första åren och 0,2 % un— der de följande åren skulle de sammanlag- da avgifterna kunna uppgå till drygt 200 milj. kr. per år. Medlen skulle kunna sam- las till en statlig saneringsfond eller tillfö- ras lånefonden för kommunala markför- värv. De fonderade medlen skulle tas i anspråk för att ge kommunerna lån och bidrag till saneringsprojekt.

8.4 Samhälleligt stöd till sanering av bostadsbebyggelse i andra länder

8.4.1. Internationell enkät

I skriften Stadsförnyelse ur internationell synvinkel (rapport från byggforskningen 35/68) har Louis Campanello på grundval av material om sanering från 17 länder, som under 1966—67 inhämtades av Inter- national Federation for Housing and Plan- ning, upprättat en översikt av de samhälle-- liga åtgärderna för att underlätta sanerings- verksamheten. Vissa av dessa uppgifter åter- ges i korthet i det följande.

De flesta av de rapporterande länderna uppgav att saneringsförluster var att räkna med och att dessa förluster troligen skulle komma att öka efter hand beroende på att man i många fall då ännu inte börjat sanera de besvärligaste områdena. De speci- fika saneringskostnaderna, dvs. sådana kost— nader som utöver utläggen för normalt byg—

A Kommunalt stöd

Förslagsställare Stödform Finansiering

B Statligt stöd

Bostads- sociala utred- ningen (SOU 1947: 26)

Bostadsstyrel- sens och bygg- nadsstyrel- sens gemen— samma dele- gation (be- tänkandet Sanerings- frågan, SOU 1954: 31)

1) Tomtkostnadsbidrag för att täcka saneringskOStnad (=den förlust som upp- kommer när utgifter för förvärv av tomt och där befintliga byggnader samt rivningskostnad m. m. överstiger det tomtvärde som den sanerade fastighe- ten vid givna hyror kan förränta).

2) Tomtkostnadsbidrag till sociala och kulturella an- läggningar i saneringsom- råden i de fall anläggningar- na helt eller delvis förvaltas av kommunen eller av kommunen kontrollerade företag. 3) Tomtkostnadsbidrag till lokaler för småindustri och hantverk i saneringsområ- den. 4) Flyttningsbidrag till in- dustrier.

Någon bestämd form för saneringssubventioner fö- reslås ej. Bland tänkbara former nämns engångsbidrag som omedel- bart avskrivs, amorteringsfria [dn för att täcka den tomtkostnad som inte kan förräntas, löpande bidrag för att täcka utgifter för inte räntabla lån intecknade i fastigheter eller låga tomträttsavgälder.

Statliga saneringslån med 50-årig amorteringstid. För att förränta och amor- tera dessa äger kommu- nen utta avskrivningsav- gifter av fastigheterna i kommunen med undan- tag av industrifastigheter, offentliga byggnader samt mindre enfamiljshus. Av- gifterna skall avsättas till en saneringsfond. Statliga saneringslån och medel från saneringsfon- den. Saneringsbidrag ut- går ej.

Statliga saneringslån. Sa- neringsbidrag utgår ej.

Statsbidrag. Se B 4).

Statsbidrag till kommun för att täcka högst hälften av utgifterna för sane- ringssubventioner. Rätt för kommun att utan särskild prövning av Kungl Maj:t uppta lån i öppna marknaden till ett belopp motsvarande den beräknade subventionsut- giften och med 40 års amorteringstid, när kom- munen önskar ge sane- ringssubvention i form av kapitalsubvention.

]) Saneringslån till kom- muner. 2) Saneringsbidrag till bo- städer rned 20 kr/m2 bo- stadsyta i sanerad bebygg- gelse dock högst % av tomtkostnadsbidraget för en saneringsenhet. 3 a) Saneringsbidrag med 20 kr/m2 för hela vånings— ytan i fastigheter med kulturhistoriskt värdefulla byggnader. 3 b) Särskilt anslag till riks- antikvarieämbetet för att bestrida saneringskostna- der som inte täcks av bi- drag enligt a). 4) Statsbidrag får kommu- nala flyttningsbidrag år in- dustrier belägna i bostads- områden och vars förflytt- ning är förenad med stora kostnader för företaget. Statsbidraget skall täcka 50 % av hyttningsbidraget, i ömmande fall 75 %.

Villkor: Statligt bidrag till kommunala saneringssub- ventioner bör i de enskilda fallen endast komma i frå- ga efter en omsorgsfull prövning av saneringsföre- tagets angelägenhetsgrad och av subventionsbeho- vets storlek. I första hand bör den stat- liga bostadslånegivningens förmåner utnyttjas. En förutsättning för statligt saneringsbidrag bör nor- malt vara att företaget be- lånas med statligt bostads- lån (»tertiärlån»).

gande på ej tidigare exploaterad mark kan tillkomma på ett förut bebyggt område, är följande.l

[. Kostnader i samband med mark/ör- värv, dvs. extra. kostnader för att skapa lik— värdiga förutsättningar för bebyggelse jäm— fört med ett tidigare icke bebyggt område.

2. Ersättning för befintliga byggnader.

3. Ersättning till fastighetsägaren för för— luster i de fall där den tillåtna exploaterings-

graden efter saneringen blir lägre än före densamma.

4. Hyresbortfall för fastighetsägaren.

5. Ersättningar till boende (för bl. a. lång— fristi ga hyreskontrakt).

1 Det bör framhållas att de nämnda kostnads- postemas inverkan är beroende av de i respek- tive land gällande värderingsreglerna för fastig- heter och nyttjanderätter. De olika kostnads- posterna kan sålunda inte utan vidare summeras.

7. F lyttningskostnader för hushåll och fö- retagare.

8. Rivnings- och röjningskostnader.

9. Förvaltningskostnader för förvärvade saneringsfastigheter (inventeringar, utred- ningar m. m.). 10. Kostnader för hållande av erforder— ligt kapital för inköp och förvaltning av sa- neringsfastigheter. En undersökning som företogs i mitten av 1960-talet och som omfattade ett 30- tal västtyska städer visade att saneringsför- lusten uppgick till 12 500 DM per sanerad lägenhet. En fransk undersökning gav lik- nande resultat. De finansiella stödåtgärderna kan ha form av dels lån, som lämnas med eller utan ränte- och kapitalsubventioner, dels bidrag från stat, delstat eller kommun för styrkta underskott vid redovisning av to- talkostnaderna för saneringsföretag och för vissa åtgärder som påkallats av saneringen, exempelvis bistånd till hushåll och företag som måste evakueras.

I flertalet av de åtta länder som besvarat en enkät om problem i samband med eva- kuering av hushåll och företag inom sane- ringsområden har låginkomsttagare inom sa— neringsområdena företrädesrätt till nya bo- städer med låga hyror, antingen i företag som helt ägs av kommunen såsom i Israel och Storbritannien eller hos allmännyttiga eller sociala bostadsföretag såsom i Belgien, Polen, Västtyskland och Frankrike.

För att underlätta evakueringar beviljas i Israel och Frankrike billiga lån. I det sist— nämnda landet får ett landsomfattande bo— stadskooperativt företag statliga lån med 100% av kostnaden för uppförandet av bostäder åt evakuerade familjer med låga inkomster. Räntesatsen på sådana lån är 1 % och amorteringstiden 45 år.

I Belgien och Storbritannien ges hyres- bidrag eller andra subventioner till evakue— rade.

I USA får invånarna i saneringsområden finansiellt stöd av det allmänna vid upp— förande eller förvärv av enfamiljshus. Vi- dare ges ersättning för flyttningskostnader.

Till de sistnämnda kostnaderna ges ersätt- ning av statsmedel upp till 200 dollar per familj.

Ekonomisk gottgörelse till företagare i samband med flyttning från saneringsom— råde ges bl. a. i Frankrike.

Vid fastställandet av ersättning tas främst hänsyn till inredningens omfattning och till— stånd samt rörelsens omslutning. I USA kan, företagare få lån med en räntesats av 3 % under maximalt 20 år.

8.5 Saneringsstöd i Förenta staterna, Storbritannien och Danmark

I det följande ges på grundval av offentligt. tryck m.m. från Förenta staterna, Storbri— tannien och Danmark en kort redogörelse för finansieringsstödet till saneringsverk- samheten i dessa länder.

8.5.l Förenta staterna

I Förenta staterna förekommer tre olika. administrativa nivåer. Den federala rege- ringen tillhandahåller genom U S Depart— ment of Housing and Urban Development (HUD) en serie av typprogram, som inne- bär finansiellt stöd till sanering och bostads- byggande i form av bidrag och lån eller borgensgaranti och som anger standardkrav och övriga villkor för programmens ge— nomförande.

Delstatsregeringarna bevakar bl. a. rätts— liga frågor och meddelar bestämmelser för kommunerna beträffande tvångsåtgärder mot markägare i kraft av eminent domain,. en lag som närmast motsvarar expropria- tionsbestämmelser.

Det är kommunen som primärt är ansva- rig för att upprätta saneringsplaner och att genomföra dessa. Kommunernas styrel—» ser planerar och genomför saneringsprojek-- ten.

8.5.1.l Målsättning

Den federala bostadspolitiska målsättningen! »en god bostad i ett lämpligt bostadsområ- de för varje amerikansk familj» omsätts på

olika sätt i de kommunala handlingspro- grammen. I storstädernas starkt segregerade bostadsområden är målet att höja slumom- rådenas standard och stimulera till inflytt- ning av medel- o.h höginkomsttagare. I vis- sa områden i en del städer har man sökt åstadkomma detta genom att i kombination med modernisering totalsanera vissa enhe- ter och därx id bl. a. bygga hus för medel— och höginkomsttagare. Syftet med sanerings- programmet är att eliminera och förhindra slum och förstörelse. I kraft av eminent do- main kan kommun mot markägares bestri- dande förvärva de fastigheter som erford— ras. Genom att HUD förordnar om finan- siell hjälp kan medel ställas till förfogande för saneringens genomförande.

8.5.1.2 Villkor för stöd

För att erhålla federalt stöd krävs att sa- neringsområdet, project area, måste vara förslummat, olämpligt eller förfallet. Ett område anses som olämpligt när det är be- häftat med miljömässiga brister i minst två av följande avseenden: för hög exploate-

ring, föråldrad bebyggelse, trafikfarligt eller i övrigt bristfälligt gatunät, olämplig mark-

användning. Minst 20% av bebyggelsen inom området skall ha påtaglig understan- dard. Saneringsområdet skall utväljas av kommunen. Kommunen skall utarbeta och framlägga planer beträffande områdets återanvändning vilket kan vara bostäder, industri, kommersiell bebyggelse eller all- mänt ändamål. Vidare skall saneringspla— nerna innehålla ekonomisk kalkyl och fram- ställning om erforderliga lån och bidrag, ävensom en beskrivning av hur evakuering— en skall äga rum. Kommunen kan erhålla federala medel för att finansiera detta pla- neringsarbete. Planerna skall debatteras of- fentligt och bli föremål för antagande re- spektive fastställelse av kommunen och HUD. Fastställelsen av saneringsplanen in- nebär bl.a. att medel reserveras för ge- nomförandet.

Det federala stödet tillhandahålls i form av »grants». Med grant menas att U S Depart- ment for Housing and Urban Development, sedan en saneringsplan enligt visst typpro- gram fastställts, tillhandahåller lån eller lämnar en försäkringsgaranti, en form av borgensgaranti, på erforderligt lån. När se- dan saneringsåtgärderna utförts enligt be— stämmelserna i typprogrammet avskrivs viss andel av lånet som bidrag. Beträffande bor- gensgaranterade lån övertar HUD betal- ningsansvaret för bidragsdelen. Sökandens betalningsskyldighet avser återstående del av länet.

Kostnaderna för de åtgärder som erford— ras för planering, administration och mark- förvärv samt för att iordningställa sane- ringsmark för nybebyggelse, benämns brut- toprojektkostnader. Genom att dra av in— komsterna, som erhålls då den iordningställ- da marken försäljs till marknadsvärde med avseende på dess framtida användning, er— hålls nettoprojektkostnaderna. Under tiden för planering och sanering erhålls län eller borgensgaranti från HUD. När saneringen genomförts och marken sålunda försålts görs avräkning, varvid HUD svarar för viss del av nettoprojektkostnaderna med fe- derala medel. Federala medel utgår vanligt— vis till 2/3 av nettoprojektkostnaderna i städer med mer än 50 000 invånare. Mind— re städer kan i vissa fall få 3/ 4 av netto- projektkostnaderna avskrivna. Sanering i projektområden kan baseras på en kombina- tion av flera av HUD:s typprogram med hänsyn till behovet (Urban Renewal Pro- jects).

Avsikten med HUD:s program är att minska saneringskostnadernas (kostnader för att friställa mark) belastning på färdig tomtmark så mycket att priset på denna blir så lågt att det blir attraktivt att sane- ra. Saneringssubventionerna är nödvändiga eftersom det segregerade boendet medför låga marknadsvärden för färdig tomtmark inom slumområden och sålunda har till följd att inkomsterna från försäljning av färdig tomtmark ej kan bära sanerings-

HUD:s saneringsprogram medger att kostnaderna för exploateringsåtgärder samt byggande av komplement och institutio- ner får inräknas i bruttoprojektkostnader- na. Dessa blir därmed bidragsberättigade till den del de ingår i nettoprojektkostnader— na. Cirka 22 % av HUD:s bidrag till sa- nering avser bidrag av detta slag.

För att förhindra att fastigheter förslum- mas och för att bryta en förslumningspro- cess i ett tidigt skede infördes år 1965 ett nytt program baserat på en tvångslag att underhålla fastigheter. Enligt detta program kan kommun erhålla grants till sina kost- nader för bostadsinspektion och planering. Vidare får i projektkostnaderna medtas kostnader för upprustning av den yttre mil- jön dvs. gator, parker, belysning o.dyl. Kommunen måste ha ett antaget löpande utvecklingsprogram. Verksamheten innebär bl. a. att kommunen skall förelägga fastig- hetsägare att underhålla och rusta upp sina fastigheter i enlighet med de hälsovårds- och säkerhetsföreskrifter som fastställs av kom— munen. Vid underlåtenhet kan kommunen i kraft av eminem domain, som är en form av expropriationslag, överta fastighet och överlåta den till byggherre som fullgör skyl— digheten.

HUD har ett stort antal typprogram till vilka olika regler om subvention är knut- na. Exempel på sådana program återfinns i del II, kapitlet Sanering i andra länder.

8.5.2. Storbritannien

Enligt en statlig undersökning av bostads— beståndet i Storbritannien, som företogs år 1967, fanns i detta land ca 1,8 milj. utdöm- da bostäder (unfit dwellings), varav 1,1 milj. låg i saneringsområden (clearance areas). Undersökningen gav vidare vid handen att av omkring 14 milj. lägenheter som kunde godtas som bostäder var ca 4,5 milj. i be— hov av upprustning till en kostnad per lä- genhet som uppgick till minst 125 pund (1600 kr). Med anledning av undersök— ningsresultatet ålades kommunerna att inte bara bedöma behovet av nybyggnad utan

också att klarlägga behovet av åtgärder i hus som inte var i tillfredsställande skick.

Det har befunnits lämpligt att samordna upprustningsverksamheten för hela bostads- områden. Områden med förhärskande bo- stadsbebyggelse på upp till 500 hus eller fler, där behov föreligger av koncentrerade insatser från det allmännas sida för utföran- de av upprustning, kan av kommunen klas- sas som »allmänna upprustningsområden» (General Improvement Areas). En sådan åtgärd innebär en garanti för att bostäder- na inom berörda områden skall bestå un- der överskådlig tid. Man räknar med att fastighetsägarna härigenom kommer att uppmuntras till att upprusta sina hus och hålla dem i gott skick.

Det primära ansvaret för att förbättrings- arbeten kommer till stånd i upprustnings— områdena åvilar kommunerna. Uppgiften innebär att husägarna skall animeras att utnyttja samhälleligt bistånd för utförande av förbättringsarbeten. Kommunerna skall å sin sida komplettera de enskilda insat- serna genom att utföra miljöförbättringar, såsom plantering, förvärv av udda tomter eller av hus, som är otjänliga som bostäder, och iordningställa marken för gemensam- hetsanläggningar.

8.5.2.1 Bidrag

Två olika bidragsformer tillämpas, nämli- gen standardbidrag, som ges för begränsad upprustning, och prövat bidrag som kommu- nen kan lämna för ombyggnad eller mera omfattande upprustning.

Standardbidrag utgår till installation av primära bekvämlighetsanordningar (basic amenities), såsom varmvatten, bad, dusch, tvättställ, wc, diskbänk och skafferi, i hus som beräknas komma att bestå minst 15 år efter upprustningen. Bidrag lämnas till hal- va installationskostnaden upp till ett visst högsta belopp (200 pund eller 2 500 kr).

Prövat bidrag utgår för ombyggnad och mera omfattande förbättring i bostadshus som beräknas bestå i minst 30 år efter förbättringsarbetets utförande. Bidraget får uppgå till halva kostnaden för upprust-

ningen upp till ett högsta belopp av 1 000 pund (12500 kr). För ombyggnad av hus är maximibidraget 1200 pund (15 000 kr) för varje tillkommen lägenhet i hus med minst tre våningar.

Husägare som ej kan klara sin del av förbättringskostnaden kan få lån hos kom- munen mot inteckning i fastighet. Gälde- närens betalning kan uppskjutas till ägarens bortgång eller husets försäljning.

För utbetalade bidrag till enskilda hus- ägare får kommunen statsbidrag med 75 % av kostnaderna. Detta innebär att den en- skilde husägaren betalar minst hälften, kommunen högst 1/8 och staten högst 3/ 8 av kostnaderna för förbättringsarbetet. Sta- ten lämnar bidrag på samma villkor till kommuner som upprustar bostäder som är i deras ägo.

Kommunerna kan vidare få statsbidrag för utförande av miljöförbättring i allmän- na upprustningsområden. Bidraget utgår med belopp motsvarande halva kostnaden för de utförda arbetena, dock högst 50 pund (618 kr) per bostad inom ett upprustnings- område.

8.5.3. Danmark

Saneringsverksamheten i Danmark är en kommunal angelägenhet så till vida, att det är kommunen som har det avgörande in- flytandet på saneringens omfattning. En an- nan ledande princip är att täckandet av saneringsförluster skall fördelas lika på stat och kommun.

8.5.3.1 Det statliga stödet

Bostadsministern har bemyndigats att läm— na lån och bidrag till saneringsverksamhe- ten inom ramar som är angivna i sanerings- lagen.

Bidrag kan ges för att täcka hälften av de förluster som uppstår vid genomföran- det av saneringsplaner. Anslagsramen per budgetår uppgår till 10 milj. dkr.

Inom en ram som per budgetår uppgår till 30 milj.dkr. kan lån beviljas för att finansiera den del av saneringsförlusten som

inte täcks av statsbidrag samt för andra utgifter i samband med genomförandet av saneringsplaner.

Inom sistnämnda ram kan vidare lån ges till kommuner och saneringsbolag för för- värv av fastigheter i områden som kan vän— tas bli sanerade under de närmaste åren. Därjämte kan lån lämnas till kommuner för utredning angående ersättningar som föran- leds av expropriation.

De i saneringslagen angivna ramarna för det statliga saneringsstödet kan för varje särskilt budgetår höjas efter förhandlingar mellan bostads- och finansministrarna och sedan folketingets finansutskott samtyckt till ändringen.

Statsbidrag kan vidare beviljas för om- byggnad och restaurering av byggnader som har konstnärligt eller historiskt värde, där en rimlig hyra utan sådant stöd inte skulle kunna fastställas. Omfattningen av och vill- koren för bidrag av detta slag avgörs i var— je särskilt fall.

Statsbidrag kan dessutom lämnas i spe— ciella fall för ombyggnads-, moderniserings- och restaureringsarbeten som företagits i samband med utarbetandet av sanerings- plan för ifrågavarande område.

För forskning, rådgivning och planlägg- ning rörande sanering och stadsfömyelse kan bostadsministern inom en anslagsram på 2 milj. dkr per budgetår ge anslag.

8.5.3.2 Kommunala bidrag och lån

Kommunerna kan ge bidrag eller län till hushåll, som blir bostadslösa på grund av sanering, för att helt eller delvis täcka det belopp för deposition, insats eller hyra, som begärs i förskott av värden vid träffandet av hyresavtal. Därutöver kan kommunerna ge ett hyresbidrag, om den hyra som skall erläggas för en lämplig bostad väsentligt överstiger hushållets tidigare bostadskost- nad.

8.6. Kommentar

Saneringsverksamheten i utlandet har lik- som i vårt land haft sin tyngdpunkt på riv-

ning—nybyggnad. Under senare tid har emel- lertid ombyggnad och upprustning blivit ett allt vanligare alternativ till totalsaneringen i en rad europeiska länder och i USA.

De statliga bidrag till saneringsförluster, som förekommer i flera länder och som be- rörts under punkt 8.4.1, torde främst ha sin grund i ett segregerat boende. Statliga bidrag till bostadssanering, som där om- nämns, kan utgå både till totalsanering och modernisering.

I storstäderna i USA och på kontinen- ten förekommer hela områden med under- målig bebyggelse som nästan enbart bebos av betalningssvaga hushåll. Sådana områ- den får låg status. — Följderna härav be- handlas i uppsatsen Bostadsförhållandenas sociala sidor, del II bilaga 1. — Trots sane- ring av sådan bebyggelse brukar andra sam- hällsskikt än den tidigare slumbefolkningen normalt inte efterfråga lägenheter inom sa- neringsområdet. Under sådana omständig- heter kan saneringsförluster inte undvikas, vilket kan motivera bidrag.

I de brittiska industristäderna finns stora områden av omoderna radhusegnahem, som företrädesvis bebos av ägarna. Många av dessa är äldre personer. Subventionerna till sanering av fastigheterna i sådana områden syftar till att få till stånd en samtidig upp- rustning av hela bostadsbeståndet.

En annan form av statligt stöd på grund av saneringsförlust är de bidrag som läm— nas med anledning av minskad byggnads— volym i samband med gårdssanering, vilket bl. a. förekommer i Danmark. Någon mot- svarighet till den omfattande slum som tidi- gare åsyftas synes inte föreligga i Sverige. Stöd härför kan bl.a. erhållas från Linnéa Gillwiks undersökning Att bo i gamla bo- städer (se del II, bilaga 12).

Gillwik konstaterar på grundval av före- komsten av bristsyrntom, som skulle kun- na anses som kriterier på slum, att andelen hushåll, som varit i kontakt med social-, nykterhets- och barnavårdsnämnd, knappast är högre bland befolkningen i äldre bo- stadsbebyggelse än bland boende i övriga bostäder. Däremot är andelen ensamstående personer och pensionärshushåll betydligt

större, andelen för sjuklighet, arbetslöshet och invandrarhushåll något högre samt in— komst- och utbildningsnivå något lägre än i bostadshus uppförda efter 1920. Denna re- lativt gynnsamma bild av det äldre bostads- beståndet som helhet utesluter dock inte stora regionala variationer och skillnader mellan olika kvarter och stadsdelar inom samma ort i vad gäller hushållens samman- sättning. Variationerna härvidlag har ett klart samband med hur bostadsbeståndet vårdas. Undersökningen visar sålunda tyd- ligt, att ju sämre bostäderna i det äldre bo- stadsbeståndet är, desto större andel av de boende är ensamstående, låginkomsttagare, invandrare, lågutbildade, sjukliga eller har sociala svårigheter. Även om det äldre bo- stadsbeståndet i våra städer i sin helhet så- lunda inte kännetecknas av ett utpräglat ka- tegoriboende, föreligger dock även i vårt land risk för bostadssegregation. Till följd av att underhåll och upprustning helt efter— satts i vissa delar av beståndet, är efterfrå- gan på bostäder där mycket dämpad bland bostadssökandena i allmänhet. På grund här- av kommer inflyttningen till de sämsta bo- stadsområdena till stor del att omfatta hus- håll i trångmål av olika slag. Dessa hushåll tillhör i regel de lägsta inkomstskikten.

Den ovilja mot inflyttning i slumområ- den som — med undantag av då hela om- rådet totalsanerats — utgör problem även efter sanering i vissa länder och som där leder till saneringsförluster, har vi emellertid inte motsvarighet till i vårt land. Bostads- förrnedlingarna i de av undersökningen be- rörda städerna har sålunda på utredningens förfrågan uppgivit, att antalet ansökningar om bostad i ombyggda eller upprustade fas- tigheter vida överstiger utbudet av antalet lägenheter i sådana hus. Detta gäller även i de fall, där bostadsbeståndet tidigare vär- derats mycket lågt av allmänheten. Vidare har framkommit att där tveksamhet kon- staterats bland bostadssökandena har den- na gällt hus, som upprustats men vilkas standard fortfarande anses som låg med hänsyn till hyresnivå och utrustning i fullt moderniserade hus. Däremot har man kun- nat konstatera inflyttningsmotstånd i vissa

totalsanerade områden. Orsaken härtill har då inte varit områdets tidigare status utan att hyrorna uppfattats som exceptionellt höga i de nya bostäderna.

Bidrag, speciellt konstruerade för att täc- ka saneringsförluster på grund av inflytt- ningsmotstånd i moderniserade äldre bo- stadsområden, kan inte på samma sätt an- ses motiverade i vårt land. Ej heller pro- blemet med de höga hyrorna i nyproduce- rade hus i vissa saneringsområden bör lösas med bidrag av sådan typ, utan andra me- del bör prövas.

8.6.1. Totalsanering

De största problemen att ekonomisera sa- nering torde uppstå vid totalsanering. En jämförelse mellan totalsanering och nyex- ploatering i kostnadshänseende visar, att merkostnaderna vid totalsanering främst be— tingas av högre kostnader för mark och eva- kuering samt åtgärder för markens iord- ningställande för nybebyggelse. Bidrag för att täcka förluster, som härrör från höga markpriser, kan bl. a. leda till prisstegringar eller bevarande av en för hög prisnivå i saneringsområden. Detta har påtalats av ti- digare saneringsutredningar. Dessa nackde- lar var enligt uppgift också orsak till att man i Norge i samband med tillkomsten av saneringslagen inte införde något bidrag för täckande av saneringsförlust. Anses det be- fogat att vid förvärv av saneringsfastigheter betala förväntningar om framtida ökat hy- resuttag, bör man ej kräva förräntning på dessa förväntningsvärden, förrän förvänt- ningarna infriats. Man bör sålunda till- lämpa samma kalkylränta vid värdering av fastigheter i samband med förvärv som vid hyressättning.

Ekonomiseringssvårigheter på grund av för höga tomtkostnader vid totalsanering bör i den mån kostnaderna inte kan täckas av hyran bemästras genom att dessa ut- jämnas i tiden. Saneringskostnader föran- ledda av evakuering och därmed samman- hängande åtaganden bör begränsas genom administrativa insatser i form av förmed- ling av bostäder och lokaler på sådant sätt,

att behov av ekonomisk gottgörelse ned; bringas. Merkostnaderi produktionsledet bör begränsas genom en lämplig produk-._ tionsinriktning. Kapitalkostnadernas betydel- se i sammanhanget har uppmärksammats av saneringsutredningen. : I kapitel 9 föreslås att amorteringsvill- koren för statslånet görs förmånligare och att läges- och standardtillägg samt satte-_ ringstillägg får ingå i låneunderlaget.

8.6.2. Ombyggnad

En fastighet före ombyggnad synes vanligt-, vis vara belånad till ett värde mellan 30 och 50 % av sammanlagda taxeringsvär- det. Det finns sålunda utrymme för åter- belåning av fastighet före ombyggnad. För att underlätta finansiering av ombyggnad föreslår saneringsutredningen i kapitel 9 nya regler för beräkning av pantvärde i sam- band med sådan modernisering. Dessa reg- ler innebär, att först beräknas fastighets bruksvärde efter ombyggnad. Detta godtas som pantvärde vid belåningen. Det utrym- me, som står till förfogande för erhållande av lån, blir då skillnaden mellan gällande lån och den övre lånegränsen.

8.6.3. Upprustning

Vid upprustning av hus med kort livslängd, dvs. ca tio år, är det mycket svårt att eko- nomisera investeringarna med nuvarande bostadslån till förbättring. Utredningen an- ser därför viss kapitalsubvention nödvändig för att upprustning av önskad omfattning skall komma till stånd. Denna subvention bör emellertid inte utgå till enskilda fastig- hetsägare, eftersom risk föreligger att det allmänna vid en framtida kommunal inlösen kan få betala subventionen ytterligare en gång. Att hindra fastighetsägaren att gott- göra sig detta värdeutfall genom någon form av skyddsinteckning torde stöta på svårigheter.

I stället föreslår saneringsutredningen i kapitel 9, att tillämpningsområdet för nuva- rande kungörelse om förbättringslån (lån med räntefri stående del och räntesubven-

tion) vidgas, så att kommun eller allmän- nyttigt bostadsföretag, som i saneringsom- råde upprustat flerfamiljshus med kort åter- stående användningstid, kan beviljas förbätt- ringslån för samtliga lägenheter i sådana hus.

Kapitalsubventionen i förbättringslångiv— ningen har i samband med upprustningen av åldringars och handikappades bostäder i glesbygd och mindre samhällen visat sig ge en snabb effekt. Under tiden juli 1964— juni 1970 upprustades sålunda 84000 bo- städer genom förbättringslån. Sociala hän- syn har varit avgörande för statsmakternas ekonomiska åtaganden för att tillförsäkra de nämnda samhällsgrupperna snabb för- bättring av bostadsstandarden. Bostadsför— hållandena för befolkningen i saneringsom— rådena kan från flera synpunkter anses vara likartade med de bostadsvillkor, som tidi- gare varit rådande för den äldre befolk- ningen i vissa glesbygder. En snabb upp- rustning får anses nödvändig också i sane- ringsområdena. Förbättringslånet är ett ef— fektivt medel att nå önskat resultat.

8.6.4. Trafiksanering

Saneringsutredningen har också funnit, att statligt ekonomiskt stöd är nödvändigt till sådana åtgärder vid gårdssanering som er- fordras för att förbättra trafikmiljön i sa- neringsområden. Dessa åtgärder kräver sam- verkan mellan fastighetsägarna. Utredning- en föreslår därför i kapitel 12 en statlig bi- dragsgivning för ändamålet.

Kreditstöd

9.1 Allmänt

Kreditstödet till bostadsbyggandet har in- gående behandlats senast av bostadspolitis- ka kommittén i dess betänkande Bostads- politiskt kreditstöd (SOU 1966: 44). Betän- kandet föranledde sedermera tillkomsten av bostadslånekungörelsen (1967: 552) med det däri ingående paritetslånet samt av en rad andra förändringar. Speciella frågor har be- handlats eller behandlas av andra utredning- ar, bl.a. den sittande paritetslåneutredning- en.

Saneringsutredningen anser sig med hän— syn härtill inte ha anledning att gå in på finansieringsfrågorna i hela deras vidd utan endast i vad de direkt sammanhänger med Utredningsuppdraget. Utredningen gör föl- jande avgränsningar av frågeställningen:

a) behandlingen inskränks till frågor om ombyggnad eller förbättring; nybyggnads- verksamheten behandlas endast såvitt gäl- ler totalsanering;

b) ombyggnad av kulturhistoriskt värde- fulla byggnader upptas i ett kommande be- tänkande;

c) utredningen ingår ej på frågor om fi- nansiering av småhus; i den mån beteck- ningen >>hus>> används i det följande åsyftas följaktligen flerfamiljshus (eller hus som helt eller till övervägande del innehåller 10- kaler). Det bör dock erinras att gränsen mellan småhus och flerfamiljshus inte är under alla omständigheter klar, bl. a. där-

för att lägenhetsbegreppet är diffust och därför att under senare år tillkommit en rad typer av sammanbyggda huskroppar i bl. a. radhusforrn. Utredningen förutsätter, att bostadsstyrelsen bevakar dessa frågor och lämnar erforderliga bestämmelser eller förslag.

Statligt kreditstöd till bostadsbyggnads- verksamheten förekommer för närvarande enligt i princip två olika låneformer: bo- stadslånekungörelsen (1967: 552, sedermera ändrad) och kungörelsen om förbättrings- lån (1962: 538, sedermera ändrad). Härvid bortses från sådana speciella låne- eller bi- dragsformer som riktar sig enbart mot vis- sa typer av lokaler eller som inte avser kost- nader för husbyggandet i egentlig mening utan markkostnader (jfr kap. 10). Bostads- lånekungörelsen innehåller bestämmelser om såväl nybyggnad, ombyggnad, förbättring som förvärv, under det att kungörelsen om förbättringslån i huvudsak avser endast för- bättringsåtgärder.

Fyra frågor framstår för utredningen som centrala vid finansiering i den mening ut- redningen här angett.

1) Kreditförsörjningen i vad avser både byggnadstiden och förvaltningstiden (bygg- nadskreditiv, långa fastighetskrediter från allmänna marknaden och statslån).

2) Standardkraven i bostadstekniskt, bygg- nadstekniskt och stadsplanetekniskt avseen- de.

3) Tillämpningsområden.

4) Långivningens konstruktion i olika av- seenden (belåningens nivå, kapitalkostnads- villkor, metodik för återbetalning rn. m.).

Målen bör vara: för kreditförsörjningen att inte brist på kapital skall lägga kontinu- erliga eller återkommande hinder i vägen för en angelägen byggnadsverksamhet; för standardkraven att de läggs på lämplig nivå och är i möjlig mån klara och entydiga; för tillämpningsområdet att lånen destine- ras till hus eller personer, där behov i förs- ta hand föreligger samt för långivningens konstruktion att den stimulerar byggnads- verksamheten.

För att ge en bakgrund till utredningens överväganden och förslag i ämnet lämnas till en början en sammanfattande redogö- relse för gällande regelsystem (9.2—9.6.7). Det bör härvid betonas att även bestämmel- ser, som specifikt avser ombyggnad eller förbättring av småhus, medtagits för över- blickens skull.

9.2 Gällande bestämmelser: allmänt 9.2.1 Författningar m. m.

Bostadslånekungörelsen (1967: 552), ändrad 1968: 456, 1968: 754, 1969: 130, 1970: 109 och 1971: 298.

Kungörelsen (1962: 538) om förbättrings- lån, ändrad 1964: 413, 1966: 371, 1967: 554, 1968: 228, 1969: 132, 1970: 110 och 1971: 299.

Långivningen för ombyggnad och för- bättring utövas för närvarande i form av fyra lånetyper, för vilka gäller olika för- utsättningar och villkor. Författningstek- niskt har endast termerna »ombyggnad» respektive »förbättring» kommit till använd- ning. Därvid är ombyggnad det vidare be- greppet. Tillbyggnad och påbyggnad lik- ställs — utan att det direkt framgår av för- fattningen — med ombyggnad.

Enligt gällande bestämmelser hänförs inte till ombyggnad eller förbättring sådana ar- beten som avser endast löpande underhåll. Lån kan dock beviljas för sådant underhåll som direkt betingas av andra arbeten. Om gränsen mellan underhåll och förbättring

är svår att fastställa, behandlas en lånean- sökan i allmänhet inte restriktivt.

Det bör anmärkas att totalsanering följer reglerna för nybyggnad. Skillnader förelig- ger endast såtillvida att vissa särskilda till- lägg kan göras i pantvärdet, nämligen sane- ringstillägg samt läges— och standardtillägg.

Låntyperna är följande:

a) bostadslån för ombyggnad;

b) bostadslån för förbättring av flerfa- miljshus;

c) bostadslån för mindre ombyggnad av småhus;

d) förbättringslån.

9.3. Gällande bestämmelser för bostadslån till ombyggnad

9.3.1. Förutsättningar för lån

Bostadslån för ombyggnad kan utgå till alla kategorier av låntagare, till såväl flerfa- miljshus som småhus och oavsett upplåtelse- form.

De allmänna förutsättningarna för lån är i första hand följande: huset skall motsvara ett varaktigt behov; huset skall erhålla en standard som i princip motsvarar nybygg- nad; kostnaderna skall vara skäliga i för- hållande till husets återstående livslängd; ombyggnaden får inte ha endast ringa om- fattning (2, 6 och 7 åä). I det följande anges vad som skall förstås med dessa kri- terier.

Med varaktigt behov avses att det skall kunna bedömas på lång sikt behövas ett visst hus med viss upplåtelseform på en viss plats. Behovet bedöms på grundval av svaret på denna fråga: Är det sannolikt att huset kan i en framtid säljas utan förlust? På så sätt blir husets kreditvärde ett ut- tryck för styrkan i behovets varaktighet. Detta är inte en fråga enbart vid lokalise- ring i glesbygder utan också vid bebyggelse i tätorter. Moment i bedömningen är i förs- ta hand försörjningsmöjligheterna, befolk- ningsutvecklingen, tillgång till kommunika— tioner, skolor, arbetsplatser och annan all- män service, möjligheterna att anordna vat- ten- och avloppsförsörjning, markbeskaffen-

het, förekomst av buller eller annat intrång, hustyp, lägenhetstyper och upplåtelseformer (hyresrätt, bostadsrätt, äganderätt). Det är givet att denna bedömning ibland måste bli mycket intrikat.

9.3.2 Standardkrav m. m.

Såvitt gäller standardkraven skall — såsom för nybyggnad — dels lägenheternas storlek, utformning och utrustning uppfylla skäliga krav på god bostadsstandard och dels husets storlek och form samt anordningarna i hu- sets närmaste omgivning vara sådana, att bostadsmiljön blir tillfredsställande. Mera konkret innebär detta, att en bostadslägen- het skall, om inte särskilda skäl till undan- tag finns, vara försedd med vatten- och av— loppsledningar, vattenklosett, anordningar för centraluppvärmning eller motsvarande (elvärme), bad samt tillfredsställande köks- utrustning. Vidare skall lägenheten ha till- räckliga biutrymmen. Bostadsmiljön skall anses tillfredsställande, om husets storlek och form och för de boende avsedda an- ordningar i omgivningen uppfyller bestäm- melserna i byggnadsstadgan -— bl. a. 38, 39, 42 a) och 53 55 —- samt överensstämmer med den detaljplan som reglerar bebyggel— sen i området (stadsplan eller byggnads- plan). Det sistnämnda gäller dock inte, om planen är föråldrad och därigenom inte uppfyller tidsenliga krav. En föråldrad plan skall inte anses ha blivit aktuell genom se— nare jämkningar, om inte därigenom planen i sina huvuddrag (byggnadsrätt etc.) kommer att uppfylla aktuella krav. Detsamma gäl- ler om dispens erhållits från planen eller från byggnadsförbud.

Vissa rekommendationer i frågor om bo- stadsstandard — t. ex. rörande bostadsområ- det i den översiktliga planeringen, bosta- dens funktioner och utrymmen samt fastig- hetsutrustning — finns i bostadsstyrelsens skrift God bostad — i dag och i morgon. En ny upplaga av skriften torde komma att innehålla —— utöver rekommendationer — även vissa krav för långivningen (anslutande till 6 och 7 %$).

Förutsättning för lån till ombyggnad är

följaktligen att ombyggnaden ger ett resultat som är likvärdigt med nybyggnad. För fler- familjshus gäller detta samtliga lägenheter i huset. Såvitt gäller lägenheternas storlek och utformning är det dock inte alltid påkallat att vidmakthålla kraven för nybyggnad. Des- sa får alltså jämkas, om ett uppfyllande av dem skulle medföra särskilt höga kostnader eller annan väsentlig olägenhet och en nöj— aktig standard ändå erhålls.

Såvitt gäller kostnadernas skälighet i för- hållande till den återstående användningsti- den är innebörden bl. a. att huset inte före ombyggnaden kan ha en alltför låg bostads- eller byggnadsteknisk standard. Det förut- sätts att arbetena avser antingen tillbyggnad eller sådana åtgärder i huset som medför en väsentlig ökning av bostadsvärdet, t. ex. modernisering av utrustningen, inredning av vindsutrymmen för bostadsändamål eller el- jest ändrad disposition av utrymmena.

Bestämmelsen att lån till ombyggnad för- utsätter att arbetena ej har endast ringa omfattning skall tillämpas med beaktande av arten av och kostnaderna för dessa. Bo- stadsstyrelsen har utfärdat vissa närmare regler härom. Såvitt gäller småhus saknar bestämmelsen om arbetenas omfattning be- tydelse för denna låneform. Kostnaderna förutsätts dock vara minst ca 22000 kro- nor, eftersom eljest bestämmelserna för mindre ombyggnad blir tillämpliga (se ne- dan).

Ytterligare ett antal förutsättningar skall vara uppfyllda för att lån skall kunna be— viljas. Av betydelse är bl. a. reglerna i 9 & om att låntagaren skall ha möjligheter att betala lånekostnaderna och att förvalta hu- set tillfredsställande samt att de erforderliga hyrorna (årsavgifterna) blir sådana att inte påtaglig risk för förlust föreligger. Kostnads- gränsen för småhus enligt 11 5 får inte överskridas genom statslån för tillbyggnad. Avser lånet småhus som skall bebos av lån- tagaren skall kommunen, enligt 13 å, ha tecknat borgen för förlust intill 5 % av låne- underlaget. Enligt 14 5 utgår lån inte, om byggnadsarbetena påbörjats när låneansök- ningen prövas, om inte synnerliga skäl före- ligger eller länsbostadsnärnnden lämnat med-

givande. Även rivning i den befintliga bygg- naden skall anses medföra att arbetena är påbörjade om inte rivningen endast avser att utröna byggnadens skick.

9.3 .3 Lånets konstruktion

I låneärendet skall fastställas dels ett låne- underlag och dels ett pantvärde. Låneun- derlaget utgör grund för bestämmande av bostadslånets storlek och pantvärdet för bo— stadslånets placering i förmånsrättsordning- en (19 och 27 55).

Vid lån till ombyggnad utgör den av läns- bostadsnämnden godkända kostnaden låne- underlag. Det får dock inte vara högre än det beräknade värdet av huset i ombyggt skick och inte heller större än låneunderla- get för en motsvarande nybyggnad. I vis— sa fall är det alltså påkallat att göra en be- räkning av låneunderlaget med hänsyn till nybyggnadsreglema för att utröna, att om- byggnaden inte är dyrare än en nybyggnad. Låneunderlaget för nybyggnad beräknas med ledning av schablonbelopp, som i stort sett skall motsvara kostnaderna för marken och dess iordningställande, grundläggnings- och grovplaneringskostnader, byggnadskost- nader och vissa andra kostnader (vinter- kostnader, kostnader för finplanering, vis- sa räntekostnader m. m.).

Avser lånet ombyggnad av kulturhisto- riskt märklig byggnad, kan låneunderlaget bestämmas till högre belopp efter medgi- vande av Kungl. Maj:t.

I pantvärdet ingår låneunderlaget och därutöver tillägg för mark, byggnad eller annan nyttighet som inte kan inräknas i låneunderlaget (t.ex. läges- och standard- tillägg, saneringstillägg och tillägg för icke belåningsbara lokaler).

Vid ombyggnad uppgår låneunderlaget sällan till byggnadens (fastighetens) värde efter ombyggnaden. Pantvärdet bestäms där- för i regel till ett belopp som är lika med fastighetens värde. Pantvärdet får dock inte överstiga pantvärdet för en jämförlig ny- byggnad, vilket beräknas i huvudsak med ledning av schablonbelopp. Generellt gäller vidare att pantvärdet inte får vara högre

än att inteckning inom 100 % av detta kan antas utgöra tillfredsställande säkerhet för bostadslånet.

Bostadslånets storlek utgör 15, 20, 25 el- ler 30% av låneunderlaget, beroende på till vilken >>kategori» låntagaren hör. An— delen är 30 % för kommun, allmännyttigt bostadsföretag, landstingskommun eller bo- stadsföretag, vari sådan kommun har be— stämmande inflytande, 25 % för bostads- rättsförening som arbetar utan enskilt vinst— syfte och under kommunal kontroll, 20 % för enskild person som skall bebo småhus och för vissa specialfall samt 15 % i övriga fall (20—24 åå).

Bostadslånet skall placeras inom 85, 90, 95 eller 100 % av pantvärdet, allteftersom lånet utgår med 15, 20, 25 eller 30 % av låneunderlaget (28 5). Detta medför att den nedre gränsen för statslånet kommer att va- riera inom vida marginaler. Om pantvärdet betydligt överstiger låneunderlaget, kan den nedre gränsen komma att ligga så högt som vid ca 80 % av pantvärdet. Det lägsta tänk- bara läget är vid 70 % av låneunderlaget (i det fall då pantvärdet är identiskt med låneunderlaget).

Det belopp, som ligger under statslånets nedre gräns, skall täckas av underliggande kredit hos bank eller annat godtagbart kre- ditinstitut. I den mån det visar sig omöjligt att erhålla sådan kredit utan orimlig tids- utdräkt eller på villkor som inte är god- tagbara, kan bostadslånet dock fördjupas (25 och 26 åå). Det är till en början att märka att fördjupningen får räknas endast från 70 % av låneunderlaget. Detta medför, i det fall att det beräknade pantvärdet över- stiger låneunderlaget, att det ordinarie bo- stadslånet »sjunker ned» med undre gränsen vid 70 % av låneunderlaget och att pant- värdestillägget i stället måste finansieras med topplån.

Lån för ombyggnad får i princip för- djupas ända till botten, dvs. intill 70 % av låneunderlaget. För flerfamiljshus finns dock en spärregel av innebörd att lånet inte får överstiga det lån som kunnat utgå för en motsvarande nybyggnad.

Det bör erinras om att statsmakterna un-

der senare år intagit en restriktiv hållning gentemot en utbredd användning av för- djupningsmöjlighetema (prop. 19671100, sid. 227).

9.3.4. Räntevillkor

Räntan på bostadslånet är — sedan 1968 — rörlig (30% första stycket). Den fastställs av Kungl. Maj:t — efter förslag av full- mäktige i riksgäldskontoret -— för ett kalen— derår i sänder och så att den motsvarar den aktuella räntan för statens långfristiga upplåning ökat med 0,25 % för att täcka förvaltningskostnader.

Bostadslåneräntan avser i princip den nor— mala lånedelen, dvs. den som ligger ovan- för 70 % av låneunderlaget. Av bl.a. ad- ministrativa skäl hänförs till normal lånedel dock även fördjupning under vissa om— ständigheter.

Kungl. Maj:t har fastställt räntan enligt följande.

1968 1969 1970 1971

6 % 6,25 % 7,5 % 7,5 %

(1967: 767) (1968: 640) (1969: 640) (1970: 679)

Räntan på fördjupat bostadslån (i annat fall än ovan sägs) är också rörlig (30 & and- ra stycket). Den skall motsvara den all- männa lånemarknadens ränta för obunden primärkredit (0—60 % av låneunderlaget) och sekundärkredit (60-70 % av låneun- derlaget) och följer sålunda det officiella diskontots växlingar.

Bostadsstyrelsen har fastställt räntan en- ligt följande.

Primärdel Sekundärdel 1.1.1968—8.2.1968 7,5 % 8,0 % 9.2.1968—10.10.1968 7,0 % 7,5 % 11.10.1968—2.3.1969 6,5 % 7,0 % 3.3.1969—ll.7.l969 7,5 % 8,0 % 12.7.1969—16.10.1970 8,5 % 9,0 % 17.10.1970—18.3.1971 8,75% 9,25% 19.3.1971—22.4.1971 8,25% 8,75% 23.4.1971— 7,75% 8,25%

Amorteringstiden för det ordinarie bostads— lånet skall vara det antal år som bestäms med hänsyn till husets återstående använd- ningstid och övriga omständigheter, bl.a. kravet på tillfredsställande säkerhet, dock högst 30 år (31 5). Den fastställda amor- teringstiden kan dock komma att förlängas vid kostnadsomfördelning (se under 9.3.6).

Amorteringstiden för fördjupning bestäms med hänsyn till vad som är normalt i or- ten för obundna bottenlån. Sedan det ordi- narie bostadslånet inlösts, bör dock amor- teringstiden förkortas, om det resterande be- loppet kan anses ringa i förhållande till den totala ursprungliga belåningen.

9.3.6. Metod för återbetalning

Den formella huvudregeln för återbetalning av bostadslån för ombyggnad är rak amor- tering med en efter hand sjunkande ränta (31 och 32 55), s.k. nominellt lån. Efter sökandens begäran kan emellertid kapital- kostnaderna omfördelas, om det kan anses motiverat med hänsyn till de årliga kostna- dernas storlek i jämförelse med motsvaran- de kostnader för andra hus, s.k. paritets- lån. Sådan omfördelning avser den del av fastighetskapitalet som motsvarar låneunder- laget för bostäder jämte eventuellt låneun- derlag för lokaler om detta ej överstiger 10 000 kronor. Detta innebär att omfördel- ningen inte avser vare sig lokaler i låne- underlaget, för vilka detta underlag över- stiger nämnda belopp, eller sådan del av pantvärdet som överstiger låneunderlaget.

Omfördelningen avser att fylla i huvud— sak följande syften: att den ökning av kapi— talkostnaderna (och därmed boendekostna- derna) som avskaffandet av de tidigare ge- nerella subventionerna medfört, skall belas- ta de boende först efter hand; att tillfälliga variationer i ränta på den allmänna låne- marknaden inte skall påverka kapitalkost- naderna; att motverka sådana skillnader i kapitalkostnader mellan hus färdigställda olika är som beror på förändringar i bygg- nadskostnaderna.

Vad låntagaren skall betala vid paritets- lån framkommer genom att låneunderlaget multipliceras med den s.k. basannuiteten och ett paritetstal. Basannuiteten är ett pro- centtal som anger de totala kapitalkostna- dernas storlek i förhållande till låneunder- laget. Annuiteten har bestämts så att kapi- talkostnaderna inte understiger den nomi- nella nivån för ränta och amortering mer än vad som behövs för att upprätthålla en rimlig relation mellan boendekostnader och inkomster. För ombyggnad av flerfamiljs- hus eller småhus, som uthyrs eller upplåts med bostadsrätt, är basannuiteten f.n. föl- jande vid olika amorteringstider.

20 ar 5,9 % 25 år 5,3 % 30 år 5,1 %

För ombyggnad av småhus som skall be- bos av låntagaren gäller f.n. dessa bas- annuiteter.

15 ar 7,9 % 20 år 6,6 % 25 år 5,9 % 30 år 5,3 %

Paritetstalet fastställs kalenderårsvis av Kungl. Maj:t och har till syfte att reglera den takt i vilken förändringarna av de år— liga betalningarna för paritetslånen skaH ske och att samtidigt påverka förhållandet mel- lan kapitalkostnadema i tidigare byggda hus och i nybyggda hus. Stiger byggnadskost— naderna, ökar också kapitalutgiftema för nya hus vid oförändrad basannuitet. I ett sådant läge skall paritetstalet uttrycka hur mycket kapitalutgiftema i förut byggda hus skall ökas för att komma i paritet med mot- svarande utgifter för nybyggda hus.

Paritetstalet har fastställts enligt följande.

1968 1,00 1969 1,00 1970 1,01 1971 1,03

Produkten av låneunderlaget för bostä- der, basannuiteten och paritetstalet benämns

baskostnad. Det belopp som enligt denna uträkning debiteras låntagaren understiger vad han enligt de nominella villkoren skulle ha erlagt i ränta för statslånet. Den brist som sålunda föreligger får låntagaren tills vidare täcka genom att låna av staten. Här— igenom ökar skulden på statslånet med mot- svarande belopp. Till säkerhet för skuldök— ningen skall låntagaren ställa särskild inteck- ningssäkerhet motsvarande i regel 10 % av låneunderlaget. I den mån paritetstalet höjs till följd av ökade byggnadskostnader, stiger även baskostnaden för en och samma år- gång av bostadshus. Tanken är att baskost- naden efter hand skall räcka till för att betala såväl kostnaderna på underliggande kredit som till en början hela räntan på pari- tetslånet och sedan också amortering av lå— net.

Om det skulle visa sig, att byggnadskost- nadema inte stiger och därmed inte heller paritetstalet eller att genomsnittsräntan är hög, finns möjlighet att reglera baskostna— den genom att höja basannuiteten. Vid omvända förhållanden kan basannuiteten i stället sänkas.

9.3.7. Förskott på bostadslånet

Bostadslån för ombyggnad (inbegripet för- djupning) kan betalas ut i förskott om det avser småhus som skall bebos av låntaga- ren (44 5) men f.n. inte om det rör övriga småhus och flerfamiljshus (41 & sista styc- ket).

Förutsättningar är att kommunen genom proprieborgen åtagit sig ansvar för återbe- talning, att låntagaren ställt sådan säkerhet som kommunen begär och att han under— kastar sig kommunens särskilda kontroll över byggnadsföretaget.

En underförstådd allmän förutsättning är att förskottet är behövligt, dvs. att lånta- garen gör sannolikt att han eljest saknar möjlighet att finansiera arbetena under bygg- nadstiden.

9.3.8. Säkerhet för bostadslånet

Säkerheten för lån till ombyggnad skall i princip utgöras av inteckning (12 5). Un—

dantagen härifrån är tre: kommun och lands- tingskommun ställer inte säkerhet; allmän- nyttigt bostadsföretag och bostadsföretag vari landstingskommun äger bestämmande inflytande får i stället för inteckning ställa kommunal borgen såsom säkerhet; Kungl. Maj:t kan, om inteckningssäkerhet inte är möjlig att ställa, lämna medgivande att an- nan godtagbar säkerhet får presteras.

Kommunens borgensåtagande skall utgö- ras av borgen såsom för egen skuld (pro- prieborgen). Sådan borgen är underställ- ningsfri (kungörelsen 1962: 581 med vissa bestämmelser angående kommuns upptagan- de av lån, m. m.).

9.4. Gällande bestämmelser för bostadslån till förbättring av flerfamiljshus

Denna lånetyp — som tillkom den 171967 och senare undergått vissa ändringar — föl- jer i väsentliga hänseenden andra regler än bostadslån för ombyggnad av flerfamiljs— hus. Likheterna är dessa: samtliga låntagar- kategorier kan komma i fråga; kostnaderna skall vara skäliga i förhållande till husets livslängd; förbättringen får inte ha endast ringa omfattning; förutsättningarna enligt 9 och 14 55 skall vara uppfyllda; låneun- derlag och pantvärde beräknas på samma sätt; bostadslånets placering i förmånsrätts— ordningen och bestämmelserna om säkerhet är desamma.

9.4.1. Förutsättningar för lån

Lån kan utgå, om det kan anses angeläget att i hus med bristfällig standard genomföra förbättringar som innebär en mindre höj- ning av standarden än den som krävs vid ombyggnad av bostäder, av vilka det före- ligger ett varaktigt behov. Här åsyftas ex- empelvis installation av wc, centralvärme (ev. elvärme) och begränsad upprustning av kök. Kostnader för exempelvis målning och omtapetsering, som erfordras till följd av upprustningsarbetena, eller rivning av ut-

hus, som inte längre erfordras, kan beaktas vid långivningen.

I samband med ombyggnad i ett sam- manhang av kvartersenheter kan åtgärder- na omfatta ingrepp av stadsplanemässig art. Så t. ex. kan upprustningen kombineras med åtgärder för att ge en godtagbar yttre mil— jö och för att förbättra parkeringsförhållan- dena.

Långivningen bör i första hand inriktas på förbättring av större bostadskomplex i en ägares hand eller med skilda ägare, om en ändamålsenlig samordning kan ske. Detta kan äga betydelse för projektets ekonomis- ka förutsättningar och kan antas skapa bätt- re villkor för en tidsmässigt mera enhetlig sanering av ett område. Även enstaka och mindre flerfamiljshus bör kunna komma i fråga, om så befinns lämpligt med hänsyn till de grundläggande förutsättningarna för långivningen.

I det äldre bostadsbeståndet är antalet lägenheter med bristfällig standard ofta så stort att lägenheterna kan antas i betydan- de utsträckning komma att brukas åtskilliga år, innan de genom nybyggnad eller genom- gripande ombyggnad kan ersättas med tids- enliga bostäder. Förmedlingsorganet har att ingående bedöma angelägenheten av att ifrågasatta upprustningsåtgärder kommer till stånd, varvid ekonomiska och bostadssocia- la skäl bör vägas mot varandra. Lån kan komma i fråga endast om en planerad eller önskvärd sanering inte försenas eller för- svåras. Arbetenas omfattning skall anpas- sas bl. a. till husets återstående användnings- tid. Det är önskvärt att ett kommunalt sa- neringsprogram innefattande bl. a. tidsmäs- siga och teknisk-ekonomiska aspekter i till- lämpliga delar åberopas i samband med an- sökningen. Saknas ett sådant program bör förmedlingsorganet redovisa det material och de överväganden, varpå dess uppfatt- ning grundas.

I orter där sanering inte är aktuell, är det likväl av vikt att här avsedda upprust- ningsåtgärder inte medför, att ett mindre tillfredsställande bostadsbestånd permanen- tas.

Under förutsättning att en efter förhållan- dena godtagbar lösning erhålls av bostads- behovet, får undantag göras från eljest gäl- lande bestämmelser om lägenheternas stor- lek, utformning och utrustning.

9.4.3. Fördjupning

Bostadslånet får fördjupas utan prövning av sökandens möjligheter att erhålla under- liggande kredit (25 å andra stycket). Detta medför att fördjupning till botten blir regel.

9.4.4. Amorteringstider

Amorteringstiden skall vara gemensam för det ordinarie bostadslånet och för fördjup- ningen (31 & fjärde stycket och 30 5). Det- ta medför att lånedelarna kan behandlas som ett enda lån.

Amorteringstiden får vara högst 20 år (31 å). Vid bestämningen av amorterings- tiden skall inverka de boendes hyresbetal- ningsförmåga, eventuell tidsplan för sane- ring av huset och kravet på tillfredsställande säkerhet.

9.4.5. Metod för återbetalning

Ränta och amortering skall betalas i form av annuiteter som beräknas efter 6,5 % rän- ta och den fastställda amorteringstiden. Om bostadslåneräntan är högre än 6,5 %, be- talas jämte annuiteten en mot skillnaden svarande tilläggsränta. Är räntesatsen lägre görs i stället avdrag med ett mot ränte- skillnaden svarande belopp (33 a 5).

Annuiteten utgör, vid den fastställda rän- tesatsen 6,5 %, följande vid olika amorte- ringstider.

10 år 13,76 % 15 år 10,54 % 20 år 9,01 %

9.4.6. Förskott på bostadslånet

Bostadslånet får betalas ut i förskott enligt samma bestämmelser som gäller för om-

byggnad av småhus som bebos av låntaga- ren.

9.5. Gällande bestämmelser för bostadslån till mindre ombyggnad av småhus

Lån till ombyggnad i här angiven mening kan utgå till varje typ av småhus oavsett upplåtelseform. Den avgörande skillnaden gentemot egentlig ombyggnad är att huset förutsätts ej fylla ett varaktigt behov. Det- ta medför att kraven på nybyggnadsstan- dard ej upprätthålls. I den mån låneunder- laget är högst 20000 kronor (och kostna— derna därigenom högst ca 22000 kronor) gäller åtskilliga särskilda regler. Denna lån- givning kan sägas vara ett komplement till förbättringslångivningen (se under 9.6).

Arbetena kan avse upprustning av en- dast en del av huset. Sålunda kan lån utgå för bl.a. anordningar för vatten och av- lopp, för elektrisk installation samt för att förbättra värmeisoleringen. Vid elinstalla- tion inräknas den kostnad som fastighets- ägaren får vidkännas för anslutning till el- distributionsanläggning. Detsamma gäller i fråga om anslutningsavgift till gemensamt vatten— och avloppsnät.

Från standardkrav beträffande lägenhets storlek, utformning och utrustning får gö- ras sådana undantag som behövs för att låneunderlaget skall bli högst 20 000 kro— nor, under förutsättning att en förhållande- vis godtagbar standard ändå erhålls.

Avser ansökningen jordbruksfastighet be- aktas följande. Syftet med sådant lån är i allmänhet att uppnå en temporär upp- rustning till godtagbar standard, bl.a. för att inte dåliga bostadsförhållanden som så- dana skall framtvinga flyttning från orter med vikande sysselsättning för personer som inte har anledning att flytta av sysselsätt- ningsskäl. Denna upprustning kan medföra, att en yttre rationalisering blir uppskjuten därför att ägarens säljbenägenhet minskar genom upprustningsåtgärderna. I dylika fall skall en avvägning göras mellan jordbruks- politiska målsättningar och rent social om- sorg om ägarens bostadsförhållanden. De sociala skälen bör därvid i allmänhet väga

tyngst, så att lån vägras endast i undan- tagsfall, framförallt när sökanden kan anses ha ett likvärdigt bostadsalternativ.

Arbetenas omfattning får ej vara endast ringa (7 (j). Omfattningen skall i regel an- ses ringa om kostnaderna understiger 4 000 kronor för enfamiljshus och 6000 kronor för tvåfamiljshus.

Amorteringstiden får vara högst 20 år (31 5). Samma kriterier för bestämning av denna tid gäller som för ombyggnad i öv- rigt.

Lånet får fördjupas till botten utan pröv- ning av möjligheterna att erhålla underlig- gande kredit. Eftersom räntevillkoren är de- samma, kan lånet behandlas som ett enda lån.

Räntan är variabel och densamma som den vanliga bostadslåneräntan (se under 9.3.4).

För återbetalning kan endast nominella villkor (rak amortering) komma i fråga (32 å)-

Kommunalt ansvar för förlust är inte er- forderligt för denna typ av lån (13 å).

Förskott på bostadslånet kan utbetalas under samma förutsättningar som för egent- lig ombyggnad av småhus (se under 9.3.7).

Som säkerhet godtas generellt kommuns borgen, om inteckning inte kan lämnas och fastighetsägaren inte ställer inteckning till förfogande. I sådant fall skall nyttjanderät- ten till marken säkerställas genom ett in- teckningsbart avtal.

9.6. Gällande bestämmelser för förbättringslån

Förbättringslånen företer beträffande vissa allmänna förutsättningar betydande likhe- ter med bostadslån för mindre ombyggnad av småhus men i andra hänseenden stora olikheter.

9.6.1. Låntagarkategorier

Förbättringslån kan utgå till enskild per- son, som uppfyller vissa villkor, samt till kommun och allmännyttigt bostadsföretag i vissa fall.

Enskild person som äger eller med nytt- janderätt innehar en lägenhet i småhus kan få förbättringslån (1 5) om han antingen

a) är 60 år gammal;

b) har någon form av folkpension (dvs. förutom ålderspension även förtidspension eller familjepension);

c) är handikappad (varmed avses person vars sysselsättningsmöjligheter och därmed även möjligheter till försörjning i betydande mån begränsas av en fysisk eller psykisk svaghet eller defekt); eller

(1) tillhör befolkningsgrupp som lever un- der särpräglade förhållanden (samer och jämställda samt zigenare).

Kommun och allmännyttigt bostadsföre- tag kan få lån för flerfamiljshus om huset helt eller delvis bebos av personer ur grup— perna a) och b). Lånet avser därvid endast de lägenheter som bebos av personer ur nämnda kategorier.

I vissa fall kan även annan enskild per- son få lån, om hushållsmedlem tillhör någon av grupperna a)—d).

9.6.2. Behovsprövning

En ytterligare allmän förutsättning är att sökandens (makarnas) beskattningsbara in- komst vid statlig taxering är högst 7000 kronor och att sökanden med hänsyn till betalningsförmåga och kostnaderna för för- bättringen har behov av län (6 5).

Från inkomstregeln får göras undantag i Vissa fall, bl.a. om sökanden inom de närmaste åren väntas få en sådan lägre in- komst att gränsen underskrids.

Såvitt gäller betalningsförmåga skall hän- syn tas endast till på längre sikt betydelse- fulla faktorer, bl.a. om förmögenhet rimli- gen bör tas i anspråk och inverkan av sär- skild försörjningsplikt mot annan än make. Nettoförmögenhet som överstiger 80 000 kronor föranleder i allmänhet att lån inte utgår, under det att förmögenhet om högst 50 000 kronor inte skall ha någon betydelse vid denna prövning.

Förbättringslåneformen skall i huvudsak an- vändas för iståndsättning av lägenhet med svåra brister eller kompletterande utrustning av denna.

Om huset beräknas få stadigvarande an- vändning för bostadsändamål men sökan- den inte förmår eller önskar bygga om hu- set så grundligt att det erhåller ett med ny- byggnad i huvudsak likvärdigt skick, bör åtgärdernas omfattning bestämmas så, att en framtida mera genomgripande ombygg- nad inte försvåras.

Förbättringslån kan beviljas såväl för all- män som mera begränsad upprustning av huset, t, ex. anordningar för vatten och av- lopp, centralvärme eller elektrisk installa— tion. Arbetet bör om möjligt planeras så att det efter förbättringen inte kvarstår bris- ter som i en nära framtid påkallar ytterli- gare åtgärder.

Förbättringslån beviljas i princip inte till att täcka kostnader för åtgärder till vilka hänsyn tagits i samband med tidigare stat- ligt lån. Om en tidigare belånad nyttighet genom omständigheter som inte kunnat för- utses blivit otjänlig och sökanden saknar möjlighet att eljest finansiera förbättringen, får lån emellertid undantagsvis beviljas.

9.6.4. Lånets storlek

Förbättringslånet är avsett att täcka kapital- behovet för arbetena. Någon underliggande kredit skall således inte upptas. Förbätt— ringslån till enskild person utgår med 90 % och till kommun eller allmännyttigt bostadsp företag med 100 % av de godkända kost- naderna (7 5). Någon formell övre gräns för förbättringslånet finns inte. Genom and- ra begränsningsregler kommer det dock säl- lan att överstiga 30 000 kronor. Som mini- mum brukar anges en kostnad om ca 2 000 kronor.

9.6.5. Lånets konstruktion

Räntan är fast och utgör 4 % (10 å). En- dast i ett specialfall, nämligen då amorte-

ringstiden förkortas i stället för att lånet uppsägs till inbetalning, följer räntan den vanliga bostadslåneräntan (13 å).

Amorteringstiden är högst 25 år. Som regel skall den dock inte vara längre än 10 eller 15 år (10 5).

Lånet återbetalas i form av lika stora fasta annuiteter. Annuiteten utgör följande vid olika amorteringstider.

10 år 15 år

12,23 % 8,93 %

Av beloppet kan högst 12 000 kronor för varje lägenhet utgöra räntefri stående del, vilken avskrivs efter 10 år om den inte dessförinnan uppsagts till inbetalning av särskilt skäl. Storleken av det räntefria stå- ende beloppet bestäms med hänsyn till bl. a. godkänd kostnad, inkomst, förmögenhet och försörjningsbörda. Beloppet kan vara högre än 12000 kronor i vissa fall (samer och boende i Karesuando).

9 .6.6 Förskott

Förskott kan lämnas på förbättringslån om förmedlingsorganet anser det angeläget och kommunen åtager sig ansvar gentemot sta- ten (genom borgen) för återbetalning. Rän- tan på amorteringsdel av förskott är 4 % (17 5)-

9.6.7. Säkerhet

Säkerheten skall i första hand utgöras av inteckning. Om sökanden är ur stånd att lämna sådan, är även annan säkerhet god- tagbar (t. ex. borgen). Kommun ställer inte säkerhet, under det att allmännyttigt bo- stadsföretag skall lämna säkerhet i form av kommunal borgen. Säkerheten skall omfat— ta även räntefri stående del. Består lånet endast av en räntefri stående del om högst 3 000 kronor, får lånet dock utlämnas helt utan säkerhet (8 och 9 55).

9 .7 Terminologi

Av redogörelsen i det föregående framgår att »bostadslån till förbättring av flerfamiljs—

hus» är helt väsensskilt från »förbättrings— lån». Benämningarna är emellertid så lika att risk för förväxling föreligger. Utred- ningen använder i det följande för den först- nämnda låneformen benämningen upprust- ningslån för flerfamiljshus. I anslutning här- till bör låneformen »bostadslån till mindre förbättring av småhus» benämnas upprust- ningslån för småhus, varjämte »bostads- lån till ombyggnad» lämpligen benämns om- byggnadslån.

Dessa låneformer bör ha den samman- fattande benämningen moderniseringslån, se även 9.20.

Termen förbättringslån skulle därigenom komma att förbehållas lån enligt den sär- skilda kungörelsen om förbättringslån.

9.8 Belåningens nivå

Som villkor för lån gäller för närvarande att produktionskostnaderna ej får bli så höga att svårigheter för uthyrning till därav för- anledda hyror uppstår, vilket i sin tur skul- le kunna innebära förlustrisk för långiva- ren (staten).

Under och närmast efter andra världs- kriget, när bostadsbyggandet i stort sett ge- nomfördes på obebyggd mark i städernas ytterområden betraktades »1939 års hyres- nivå» som ett uttryck för vad som var god- tagbart med hänsyn till de boendes betal- ningsvillighet och frånvaro av förlustrisk. Genom de hyreshöjningar, som inflation och räntehöjningar medfört, samt den variation i fråga om bostädernas beskaffenhet och utrustning, som successivt uppkommit, har sådana mått på »hög hyra» och »förlust- risk» blivit oanvändbara. Numera söker man vid bedömning av produktionskostnader hållpunkter i aktuellt jämförelsematerial. Vid prövningen av ett låneärende skall i fråga om såväl produktionskostnader som hyror ett yttrande från förmedlingsorganet föreligga. Länsbostadsnämnden är ej bun- den av detta men bör dock godta yttrandet i den del det avser förlustrisk för staten.

Genom de kommunala bostadsbyggnads- programmen (KBP) förutsätts kommunen styra bostadsbyggandet så, att bostadskost-

naderna ej överstiger vad som kan anses rimligt med hänsyn till de bostadssökande. Generellt gäller att staten ej skall lämna lån under bl. a. följande förutsättningar . om markpriset överstiger vad som är skäligt; härigenom motverkas en pris— skruv på mark; . om produktionskostnaden överstiger vad som är skäligt; härigenom avses att all- mänt motverka höga bostadskostnader och slöseri med knappa investeringsre- surser; . om påtaglig förlust riskeras under för- valtningsskedet; härigenom skyddas sta— ten som långivare.

9.9. Kapitalförsörjningen 9.9.1 Nuvarande förhållanden

Beträffande den statliga långivningen görs för närvarande åtskillnad mellan nybyggnad och ombyggnad på så sätt, att skilda medels- ramar fastställs för å ena sidan beslut om bostadslån till nybyggnad och å andra sidan beslut om bostadslån till ombyggnad och räntebärande förbättringslån.

Fr.o.m. år 1971 har i kreditivhänseen- de ombyggnad jämställts med nyproduk- tion. I överenskommelsen den 5 februari 1971 mellan delegationen för bostadsfinan- siering och kreditinstituten har sålunda före- trädarna för kreditinstituten förklarat sin vilja att medverka till att byggnadskrediter även säkerställs för statligt belånade om- byggnader av småhus och flerfamiljshus.

I anslutning till nämnda överenskommel- se har numera de s.k. prioriteringsreglerna på kreditmarknaden ändrats så, att tills vi- dare statsbelånade ombyggnader av fler- familjshus och småhus blir likställda med nybyggnad av bostäder.

Som tidigare nämnts i kap. 5 har en för- söksverksamhet påbörjats med bostadssane- ringsprogram (BSP) som skall inordnas i KBP.

Från praktisk synpunkt antecknas att det finns underlag att på s.k. kreditivlistor i likhet med nybyggnad redovisa de ombygg- nadsprojekt som skall finansieras med stat- liga lån.

Utredningen anser, att en särskild medelsram bör fastställas för beslut om modemiserings- lån och räntebärande förbättringslån. Ra- men bör ej låsas till visst antal lägenheter. Ramen bör utökas i takt med behovet på sätt som framgår av bostadssaneringspro- grammen och KBP. Fördelningen av ramar- na mellan län och kommuner bör ske med hänsyn till behovet enligt dessa program, uppgifter om bostadsbeståndets kvalitet samt efterfrågan på medel.

9.10. Teknisk standard vid modernisering 9.10.1 Nuvarande förhållanden

Av 6 och 7 åå bostadslånekungörelsen fram- går att lån till ombyggnad förutsätter bl. a., att bostadslägenheternas storlek, utformning och utrustning uppfyller skäliga krav på god bostadsstandard samt att husets storlek och form och de anordningar i husets när- maste omgivning som är avsedda för de boende är sådana, att bostadsmiljön blir tillfredsställande. Författningsreglerna är i detta hänseende likalydande för nybyggnad och ombyggnad.

Med denna mycket allmänna utformning faller det av sig självt att en närmare kon- kretisering måste kunna utfalla i viss mån olika vid tillämpning på nybyggnad respek- tive ombyggnad. Bostadsstyrelsen har för nybyggnad i anslutning till 6 & kungörel- sen utfärdat vissa ävenledes allmänt hållna tillämpningsföreskrifter beträffande dels lä- genhets utrustning och dels den yttre miljön, i princip av samma innebörd som Kungl. Maj:ts tidigare tillämpningsföreskrifter till 1962 års bostadslånekungörelse. De inne- håller i huvudsak att bostadslägenhet skall, om inte särskilda skäl till undantag finns, vara försedd med vatten- och avloppsled- ningar, vattenklosett, anordningar för cen- traluppvärmning eller motsvarande (elvär- me), bad, tillfredsställande köksutrustning och tillräckliga biutrymmen. Såvitt gäller den yttre miljön sägs att den skall anses godtagbar om den överensstämmer med vis- sa bestämmelser i byggnadsstadgan och med

detaljplanen för området, om inte denna är föråldrad. Ytterligare föreskrifter existerar inte för närvarande. Det viktigaste doku- mentet är dock i detta hänseende styrelsens skrift God bostad. Enligt styrelsens egen uttryckliga utsaga är denna emellertid en samling rekommendationer. Genom den praktiska tillämpningen i olika detaljer ut- bildas dock en viss standardnivå som inte anses kunna underskridas.

Såvitt gäller ombyggnad anger styrelsens föreskrifter, att de för nybyggnad gällande kraven får jämkas beträffande lägenheter- nas storlek och utformning, om ett upp- fyllande av kraven skulle medföra särskilt höga kostnader eller annan väsentlig olägen- het och en nöjaktig standard ändå erhålls. Beträffande lägenhets utrustning gäller dock de förut nämnda, allmänt hållna, kraven oförändrade. Denna relativa principiella lik- ställdhet mellan ombyggnad och nybygg- nad har sin grund i statsmakternas under tidigare år gjorda uttalanden. Det ligger emellertid ett dilemma i att jämkningsmöj— ligheterna beträffande utformningen av lä— genheterna eller jämställdheten beträffande utrustningen av dessa inte är relaterade till några i skrift dokumenterade krav.

9.10.2. Vissa utgångspunkter

Utredningen vill i anslutning till det här sagda ange följande principiella utgångs- punkter.

Utredningen utgår från att, när olika krav kan formuleras och fastställas, dessa införs i anslutning till vederbörande författningstext i bostadsstyrelsens tryckta tillämpningsföre- skrifter till lånekungörelserna.

Utredningen finner vidare, att författ- ningen bör formuleras olika när det gäller standarden för nybyggnad respektive om- byggnad. Författningen kan eljest leda till föreställningen att exakt samma krav skulle gälla för ombyggnad som för nybyggnad, vilket aldrig varit avsett. Det gäller särskilt krav på lägenhets storlek och utformning, vilka kan vara ovidkommande eller omöj- liga att uppfylla vid ombyggnad. Bättre tor- de vara att anknyta standardkraven till lä-

genhetens rymlighet samt dess utrustning för hygien och matlagning.

9.103 Bostadsteknisk standard vid ombyggnad

Vad avser lämplig bostadsstandard vid om- byggnad har utredningen gjort följande över- väganden.

Nyproduktionens standardnivå bestäms i olika hänseenden av de allmänna tekniska byggbestämmelserna i byggnadsstadgan och Svensk byggnorm m. m. samt — i den mån finansiering med statliga lån sker, vilket är fallet i ca 90 % av bostadsproduktionen — även av lånevillkor och regler för beräk- ning av lånets storlek och placering i för- månsrättsordning i bostadslånekungörelsen jämte bostadsstyrelsens rekommendationer 1 God bostad. I inte ringa omfattning inver— kar vid val av standardnivå dessutom fakto- rer som allmän praxis, ortens sed, byggher- rens önskemål och strävanden vad gäller kvalitet och kostnader, projektörens rådgiv- ning och skicklighet, entreprenörens insat- ser m. m.

Enligt utredningens mening bör ombygg- nadsstandard i funktionshänseende i huvud- sak motsvara nybyggnadsstandard men i av- seende på utförande kunna underskrida den- na. En väsentlig faktor vid denna bedöm— ning är att lån till begränsade insatser inte kan ges på samma villkor som till ombygg- nad, som ger ett mer långsiktigt kreditvär- de. Därför blir kapitalkostnaden för en be- gränsad insats ofta större än vad som mot- svarar standardökningen.

Det bör inte komma i fråga att göra nå- gon principiell avvikelse från det hittillsva- rande synsättet på standardfrågor, när det gäller fråga om lån till ombyggnad i för- hållande till nybyggnad. Detta synsätt inne- bär, såvitt gäller ombyggnad, att det i prin- cip förutsätts samma standard som för ny- byggnad men att det i viss mån och i vissa avseenden skall kunna göras undantag från denna nivå. Så länge inte vare sig kraven för nybyggnad eller räckvidden av undan- tagsmöjligheterna är åtminstone i sina hu- vuddrag angivna i konkreta termer, är emel-

lertid några problem inte lösta. Utredningen vill för sin del utgå från att en framtida ny upplaga av God bostad kommer att i form av vissa föreskrifter ange vad som är god- tagbart vid nybyggnad och ombyggnad. I avvaktan härpå har utredningen i del II, bilaga 6, sökt ange de avsteg från nybygg— nadsstandarden som kan medges vid om- byggnad. Självfallet bör detta arbete kunna utvecklas ytterligare med bibehållande av det allmänna målet. De modifieringar i bo— stadsstandard, som bör godtas vid ombygg- nad, bör enligt utredningens mening moti- veras av byggnadstekniska och andra förut— sättningar, som inte kan påverkas till rimlig kostnad eller utan särskild olägenhet i övrigt.

Såvitt gäller lån till upprustning av fler- familjshus (jfr 9.4) anser utredningen, att den standard i regel bör vara tillfyllest som anges som den lägsta godtagbara i kapitel 13.

9.10.4. Stadsplaneteknisk och byggnadstek- nisk standard vid ombyggnad

Stadsplanetekniska krav ställs i planer som antagits och fastställts enligt bestämmelserna i byggnadslagen. Gällande byggnadsteknis- ka krav återfinns i huvudsak i Svensk bygg- norm (SBN), som utges av statens planverk i anslutning till byggnadsstadgan. Planbe— stämmelser och nämnda byggnadsregleran- de bestämmelser behandlar i första hand nybyggnad.

Ovan har beskrivits de bostadstekniska krav som bör ställas i samband med statlig långivning till ombyggnad. Däremot bör lånemyndigheten inte ställa stadsplanetek- niska och byggnadstekniska krav utöver vad som anges av de byggnadsreglerande myn— digheterna; se kapitel 16.

När det gäller stadsplaneteknisk standard på kvartersnivå vill utredningen särskilt pe- ka på önskvärdheten av att 5. k. gårdssane- ring i möjligaste mån kommer till stånd. Denna fråga har behandlats i flera tidigare sammanhang, senast 1 SOU 1970: 1, Barns utemiljö. Utredningen förutsätter, att de me- del för främjande av samverkan mellan fas— tigheter, som beskrivits i kapitel 12, skall

komma till användning bl.a. för gårdssa- nering. Sådan form av samverkan mellan fastigheter inom samma kvarter utgör för övrigt en teknisk förutsättning för trafik- sanering.

9.11. Tillämpningsområden 9.11.1 Allmänt

Utredningen finner anledning att ta upp frå- gan om långivningens tillämpningsområde ur två aspekter, båda avseende förbättrings- lån.

9.1 1.2 Förbättringslån till flerfamiljshus som inte enbart bebos av pensionärer

Förbättringslån till flerfamiljshus kan, så- som tidigare sagts, utgå till kommun och, sedan 1 juli 1971, även allmännyttigt bo- stadsföretag. En förutsättning har varit att huset i dess helhet beboddes — bortsett från bostad för fastighetsskötare — av pensionä— rer eller jämställda (personer som fyllt 60 år). I petita för budgetåret 1971/72 anförde bostadsstyrelsen följande:

»(Såsom redan angivits) kan när det gäller fler- familjshus förbättringslån utgå endast om samt- liga lägenheter i huset bebos av åldringar. Detta begränsar möjligheterna att använda förbätt- ringslån för upprustning och förbättring av flerfamiljshus. I de fall förbättringslånet ut- nyttjas för ändamålet, har det i tätorterna med- fört en kategorisering av boendet som ansetts icke önskvärd. Dessa olägenheter skulle und- vikas, om förbättringslån kunde beviljas för flerfamiljshus, även om samtliga lägenheter icke förbehålles åldringar. Bostadsstyrelsen för- utsätter, att saneringsutredningen kommer att behandla denna fråga.

I ett aktuellt fall avseende en omfattande upprustning av ett kvarter med flerfamiljshus har det befunnits uppenbart olämpligt att sam- la alla de lägenheter, som skall bebos av åld— ringar, till vissa trappuppgångar med syfte att möjliggöra belåning med förbättringslån. Det har därför ifrågasatts om inte förbättringslån skulle kunna utgå även vid en friare fördelning av dessa lägenheter inom kvarteret. Andra lik- nande fall kan uppkomma. I avvaktan på sa- neringsutredningens överväganden bör därför

bostadsstyrelsen få bemyndigande att, när sär- skilda skäl föreligger, medge att förbättrings- lån för upprustning av flerfamiljshus må utgå, även om endast en del av lägenheterna i ett hus förbehålles åldringar. Lånet skulle i dylikt fall endast avse de lägenheter som är avsedda att bebos av åldringar.»

Frågan har inte behandlats i 1971 års statsverksproposition. Emellertid har Kungl. Maj:t den 7 maj 1971 utfärdat sådana änd- rade tillämpningsföreskrifter till l & förbätt- ringslånekungörelscn, att det från och med den 1 juli 1971 är tekniskt möjligt att be- vilja förbättringslån, oavsett att inte alla lä- genheter i ett hus är avsedda att bebos av pensionärer. Bostadsstyrelsen har utfärdat vissa föreskrifter i anslutning härtill, inne- bärande bl.a. att lånet skall avse de lägen- heter i huset vilka bebos av pensionärer el- ler jämställda. Vad som härigenom genom- förts ligger helt i linje med saneringsutred- ningens önskemål. Utredningen har på grund härav inte anledning att föreslå yt- terligare åtgärder i denna del.

9.11.3. Förbättringslån till vissa hus i avvaktan på totalsanering

Förbättringslåneformen — vars främsta kän— netecken är viss räntefri stående del samt låg och fast ränta på amorteringsdelen — är i princip destinerad till speciella katego- rier av boende, i huvudsak pensionärer och handikappade.

Kommun måste förvärva fastigheter som skall rivas på grund av cityreglering, större trafikanläggning, gatuvidgning osv. De pla- ner som anger rivningsbehovet kan vara om- rådesplaner (se kapitel 5), arbetsplaner för allmänna vägar, fastställda general- och stadsplaner. De fastigheter, som kommun i avvaktan på genomförande av rivning ges möjlighet att förvärva på frivillig väg, är ofta de sämsta och mest nedslitna inom om- rådet, och i dessa fastigheter förekommer ej sällan hyresgäster med sociala problem. Från allmän bostadsförsörjningssynpunkt kan det inte vara försvarbart att bibehålla sådana fas- tigheter i oförändrat skick trots att en upp- rustning från företagsekonomisk synpunkt är klart oekonomisk på grund av att erforder- lig investering inom ramen för skäliga hy-

ror ej kan amorteras på tiden fram till riv- ningstillfället. Denna situation kan också göra att kommun visar tveksamhet inför för- värv av denna typ av fastigheter och på så sätt i det längsta undviker problemen. Före- kommande förbättringslån synes med sin subventionsdel vara lämpade för finansie— ring av upprustningar av den typ av fas- tigheter, varom här är fråga. Nuvarande be- stämmelser kan emellertid även efter ovan- nämnda ändring medföra att endast sådana kategorier boende, som berättigar kommun eller allmännyttigt företag att erhålla dylika lån, kan komma att bebo sådana hus. För att undvika utpräglat kategoriboende och under— lätta ett kvarboende samt för att stimulera kommun att upprusta hus, som skall rivas inom överskådlig tid, föreslås att nuvaran- de förbättringslån skall kunna ges till kom- mun eller allmännyttigt företag för förbätt- ring av flerfamiljshus, som enligt en av kom— munfullmäktige antagen områdesplan eller enligt fastställd general— eller stadsplan skall rivas och detta enligt av kommunfullmäk- tige godkänd tidsplan skall ske inom fem- ton år. Lån bör därvid kunna utgå obero— ende av vilka personer som bor i lägenhe- telrna. Den föreslagna låneverksamheten bör i övrigt följa villkor och förutsättning- ar för förbättringslån och till en början ha karaktär av försöksverksamhet.

9.12. Lånesystemets tekniska konstruktion: allmänt

I det föregående har anförts att lånesyste- met, taget i mera exklusivt teknisk mening, har en grundläggande betydelse i finansie— ringssammanhangen. En rad faktorer kom- mer därvid i betraktande. Hit hör sålunda frågor om bestämmande av

1) pantvärde 2) låneunderlag 3) statslånets storlek (låneandelar) 4) statslånets placering i förmånsrättsord- ningen 5) amorteringstid och basannuitet 6) räntesatser 7) metodik för återbetalning 8) villkor för utbetalning i förskott 9) Villkor för fördjupning.

Utredningen behandlar i det följande fler- talet av dessa frågor fördelade med hänsyn till olika låneformer, dels bostadslån till ny- byggnad i samband med totalsanering, dels ombyggnadslån och dels upprustningslån till flerfamiljshus.

9.13. Lånesystemet: bostadslån till nybyggnad vid totalsanering

9.13.l Allmänt

Såsom tidigare angivits har utredningen inte anledning att behandla mera allmängiltiga regler för finansiering av nybyggnad. Bort- sett från att särskilda regler finns för läges- och standardtillägg samt saneringstillägg gäl- ler vid totalsanering samma principiella sys- tern som för nybyggnad i exploateringsom— råde.

Vid belåning av nybyggnad skiljs i ex- ploateringsområde på tomt och byggnad.

För marken utgår man från ortens pris för råmark och gör tillägg för exploaterings- åtgärder, grundläggning och grovplanering med belopp för de kostnader som kommu- nen uppgivit och som efter prövning be- funnits skäliga. Vid nybyggnad inom sane- ringsområde gäller i stort sett samma prin— ciper som för exploateringsområde. Dock sker inte någon markprisprövning. Kost- nadsprövningen avser hela produktionskost- naden (tomt och hus sammanlagt).

För huset är utgångspunkten en serie schablonbelopp för vånings- och väggyta, lägenhet m. ni. som framräknas för en given utgångsstandard jämte en rad tillägg för ut- rustningsdetaljer. Dessa schablonbelopp dif- ferentieras med hänsyn till kostnadsskillna- der mellan olika orter medelst ortskoeffi- cienter. Schablonbeloppen skall också om- räknas med en koefficient avsedd att ta hän- syn till kostnadsskillnader i tiden (tidskoeffi- cient).

De väsentliga kostnaderna ingår i låne- underlaget. Vissa kostnader härutöver ingår enbart i pantvärdet. I pantvärdet vid sane- ring får medtas tillägg dels med skäligt be— lopp för särskilt högt fastighetsvärde föran- lett av t. ex. gott läge och/eller hög standard

(läges— och standardtillägg) och dels för kost- nader för förstärkning mot angränsande byggnad, evakuering m.m. (saneringstill- lägg)-

De lägenheter som nyproduceras i sam- band med totalförnyelse har de högsta pro- duktionskostnaderna och därmed också de högsta hyrorna. Större delen av kostnads- skillnaden mellan nyexploatering och total- sanering är hänförlig till tomtkostnader (kostnader för fastighetsförvärv och åtgärder för markens friställande och iordningställan- det för nybebyggelse).

Ett sätt att begränsa den omedelbara ef- fekten av de höga markkostnaderna är att utjämna dessa i tiden och rummet genom utnyttjande av tomträttsinstitutet på sätt som beskrivs i kapitel 10 och del II, bilaga 7. Utjämningsförfarandet kan begränsa kost- nadseffekten men ej eliminera denna. Läges— och standardtillägg liksom saneringstillägget behandlas nedan.

Även om utjämningsförfarandet tilläm- pas, kvarstår viss del av merkostnaden för tomten liksom de merkostnader som hän— förs till byggnaden. I olika sammanhang, t. ex. i Riksbyggens samt i Hyresgästernas riksförbunds bostadspolitiska program, har krav framförts på åtgärder för att begränsa hyreseffekten av de höga produktionskost- naderna vid totalsanering.

De höga kostnaderna och sålunda även höga hyrorna i totalsanerade områden har framhållits som besvärande och lett till att endast bostadssökande med hög inkomst kunnat komma i fråga för sådana bostäder. Saneringsutredningen anser det därför moti— verat med åtgärder för att minska kapital- kostnaderna.

Utredningen föreslår inga generella kapi- talsubventioner till totalsanering. Däremot har utredningen funnit anledning att studera möjligheterna att genom ändring av låne— villkoren sänka kapitalkostnaderna.

9.13.2. Amorteringsvillkoren vid totalsanering

Bostadslån till nybyggnad av flerfamiljshus utgörs alltid av paritetslån. I författningen anges amorteringstiden till 30 år.

Gällande regler för paritetslån anger en basannuitet om 5,1 % för lån till nybygg— nad av flerfamiljshus, vilket vid en paritets— talsutveckling på 3 % per år innebär en amorteringstid av storleksordningen 30 år vid en genomsnittlig statslåneränta av ca 6 %. Utredningen anser att saneringspro- jekt, som vanligtvis är centralt belägna, från kreditsynpunkt representerar sådana värden att man kan överväga en förlängning av amorteringstiden och med anledning härav göra motsvarande sänkning av basannuite— ten.

En förlängning av amorteringstiden för bostadslånet till 40 år skulle vid en pari- tetstalsutveckling på 3 % per år och vid en genomsnittlig statslåneränta av 6 % mo- tivera en sänkning av basannuiteten till 4,6 %. Antag att pantvärdet i totalsanerade hus är 1100 kr/ m2 ly, vilket motsvarar produktionskostnaderna i saneringsområden enligt låneunderlagsgruppens (inrikesdepar- tementet) siffror. Då skulle de årliga kapi— talkostnaderna under angivna förutsättning- ar i jämförelse med nu rådande förhållanden sänkas med ca 5:60 kr/m2 ly i början av lånets löptid och med ungefär 12 kr/m2 ly efter ca 25 år.

För att visa effekten av eventuell föränd- ring av basannuiteten redovisas vissa beräk- ningar som avser att belysa kapitalkostna- dernas storlek, amorteringstidens längd och skuldförhållandena under olika förutsätt— ningar rörande statligt bostadslån (paritets- lån).

De årliga lånekostnaderna bestäms av pro- dukten av paritetstal, basannuitet och låne- underlag.

Amorteringstiden bestäms av faktorerna i nämnda produkt, ränte- och amorterings- villkor på underliggande krediter samt rän— tan på det statliga bostadslånet.

Eftersom lånevillkoren i det enskilda fal- let varierar mellan olika lån avseende un- derliggande kredit och eftersom den genom— snittliga statslåneräntan också varierar mel- lan olika projekt beroende på vid vilken tidpunkt lånen tagits upp, är det omöjligt att bestämma en amorteringstid för ett pari- tetslån.

Bostadslånemyndigheten kan ej påverka lånevillkoren för underliggande krediter el- ler statslåneräntan med sikte på att åstad- komma en viss bestämd amorteringstid. Ej heller kan paritetstalet tjäna som tidsregu- lator, eftersom detta skall bestämmas mot bakgrund av andra förhållanden, främst byggnadskostnadsutvecklingen. Basannuite- ten och amorteringstiden är så till vida ömsesidigt beroende av varandra att bas- annuiteten kan bestämmas på så sätt att huvuddelen av de statliga bostadslånen blir slutbetalda vid en viss bestämd tidpunkt vid en viss paritetstalsutveckling. Variatio- nerna kring denna tidpunkt är sedan be- roende av lånevillkoren för underliggande krediter och räntan på statslånet.

Generellt kan sägas att en sänkning av basannuiteten medför en sänkning av lån- tagarens årliga kapitalkostnader och en för- längning av amorteringstiden.

Resultatet av de räkneexempel som ge- nomförts återfinnsi följande diagram.

Diagram 9.1 och 9.2 visar de årliga ka- pitalkostnaderna i 1000-tal kronor samt amorteringstidens längd vid varierande stats- låneränta och paritetstalsutveckling. Dia- gram 9.1 visar förhållandena vid basannui- teten 5,1 % och diagram 9.2 vid en bas- annuitet av 4,6 %. Beträffande de under- liggande krediterna har valts en annuitet av 7,54 % de första tio åren och därefter 6,98 %. Villkoren för de första tio åren motsvarar i stort sett de villkor på vilka enhetslån bundits under de senaste åren.

I exemplet antas låneunderlaget vara 1 milj. kronor och låntagaren ett allmännyt- tigt företag, vilket innebär att enhetslånet utgör 70 % av låneunderlaget och stats- lånet 30 %.

Med angivna paritetstal 1,02, 1,03 och 1,04 aVSes en paritetstalsutveckling av 2, 3 respektive 4 % per år.

Av diagrammen framgår att vid en ge- nomsnittlig statslåneränta av 6 % och en pa- ritetstalsutveckling av 3 % per år samt en basannuitet av 5,1 % kommer huvuddelen av lånen att vara slutamorterade efter un- gefär 35 år. Pilarna i diagrammen anger när statslånet är slutamorterat vid olika ge-

nomsnittliga räntesatser på statslånet.

Vid exempelvis basannuiteten 5,1 % en paritetstalsutveckling av 3 % per år samt en genomsnittlig ränta på statslånet av 7 % blir statslånet slutbetalt först efter drygt 40 år. Vidare bör uppmärksammas att de år- liga kapitalkostnaderna ökat ungefär tre gånger från att vid begynnelsetillfället vara 51 000 kronor till ca 160000 kronor. Vid en paritetstalsutveckling av 2 % per år blir ett sådant lån aldrig återbetalt, vilket åskåd- liggörs med oändlighetstecknet på den kurva som anger förhållandena vid paritetstalet 1,02.

Studeras motsvarande kurvor vid en bas- annuitet av 4,6 % så finner man, att vid en paritetstalsutveckling av 3 % per år och genomsnittlig statslåneränta av 6 % blir lå- net slutbetalt efter omkring 47 år och vid en genomsnittlig statslåneränta av 7 % först efter 63 år, varvid de årliga kapitalkostna— derna vuxit till cirka 280 000 kronor. Vid en paritetstalsutveckling av 2 % per år kom- mer ett sådant lån aldrig att återbetalas, därest den genomsnittliga statslåneräntan är 6 % eller däröver. För att överhuvudtaget ett sådant lån skall kunna återbetalas, måste den genomsnittliga statslåneräntan vara av storleksordningen 5 % eller därunder.

För att illustrera kapitalskuldens föränd- ring under amorteringstiden visas fyra dia- gram, alla avseende paritetstalsutvecklingen 3 % per år och med följande förutsättning- ar i övrigt.

statslåneränta 6 % 7 % 6 % 7 %

basannuitet 5,1 % 5,1 % 4,6 % 4,6 %

Diagram 9.3 » 9.4 » 9.5 ) 9.6

Av intresse i sammanhanget är även att se situationen om de räntenivåer som gällde 1968 och början av 1969 får ligga till grund för en långsiktig bedömning. Utgångspunk- ten skulle då vara enhetslån med en annui- tet av 6,5 % och en statslåneränta av 6 % .

Diagram 9.7 och 9.8 anger förhållandena vid enhetslån med en annuitet av 6,5 % . Ef- tersom basannuitetema ej ändrats, blir kur—

vorna identiska med diagram 9.1 och 9.2. Skillnaden i årliga kapitalkostnader blir så- lunda oförändrad. Förändringen i förhål- lande till exemplet i diagram 9.1 och 9.2 blir att tidpunkten för slutbetalning av statslånet inträffar tidigare, vilket framgår av pilrnar- keringarna med angivande av statslåneränta.

Statslånet blir sålunda vid en paritetstals- utveckling av 3 % per år och en statslåne— ränta av 6 % slutbetalt efter ca 30 år vid en basannuitet av 5,1 % och ca 38 år vid en basannuitet av 4,6 %. Skulle emel- lertid paritetstalsutvecklingen endast bli 2 % per år kommer statslånet inte att bli slut- betalt förrän efter omkring 68 år vid en basannuitet av 4,6 %. Hur kapitalskulden förändras under amorteringstiden vid sist- nämnda förhållanden framgår av diagram 9.9.

Utredningen har även funnit anledning att studera förhållandena med en stigande basannuitet, från 4,1 % de första tio åren till 4,6 % under efterföljande tio år för att sedan vara 5,1 %. I stället för dessa relativt stora steg skulle en glidande skala kunna tillämpas. Härigenom skulle större följsam- het med hyresutvecklingen erhållas. Från lånesynpunkt, med hänsyn till amorterings- tider och skuldförhållanden, blir det ingen skillnad av betydelse mellan förfarandet med trappsteg eller glidande skala. I begyn- nelseskedet blir vid ett låneunderlag av 1 100 kr/m'—' ly den årliga kapitalkostnads- minskningen 11: 20 kr/m2 ly för att efter 20 år komma i paritet med kapitalkostnaderna i hus som har lån med basannuitet av 5,1 %. Kapitalkostnadsminskningen för låntagaren i begynnelseskedet innebär en skuldökning som resulterar i längre amorteringstider på statslånet. Av diagram 9.10 och 9.11 fram- går att det dyrare enhetslånet medför, att statslånet blir slutbetalt först efter cirka 60 år vid en statslåneränta av 7 % och efter cirka 45 år vid 6 %. Det billigare enhets— lånet medför, att statslånet vid en statslåne- ränta av 6 % blir slutbetalt efter cirka 38 år.

Genom att man vid det sist skisserade förfarandet uppnår basannuiteten 5,1 % ef- ter 20 år, sker slutbetalning tidigare än för

ett lån med basannuiteten 4,6 % under hela löptiden. Skuldökningen blir emellertid kraf- tigare, och skuldkurvan kommer att be- skriva ett brantare förlopp.

I sammanhanget bör framhållas att pa- ritetslånesystemet medger ändring av bas- annuiteten, därest utvecklingen av paritets- tal, enhetslåneränta eller statslåneränta skul- le leda till en alltför kort eller lång amorte— ringstid i förhållande till den i författningen angivna.

Idén med upptrappning av basannuite- ten kan i förstone genom kapitalkostnads- minskningen i början synas tilltalande för låntagaren. Det måste emellertid framhål- las att systemet ej är förenligt med pari- tetslånets principer. En fastighet, som to- talsaneras 1975 och som belånas på här skisserade villkor, har efter 20 år kommit upp i basannuiteten 5,1 %. Jämförs kapi- talkostnaderna år 1995 för denna 20 år gamla fastighet med en då totalsanerad och nybelånad fastighet med basannuiteten 4,1 % , finner man följande.

Om utvecklingen av paritetstalet strikt följ- de byggnadskostnadsutvecklingen, skulle ka- pitalkostnaderna i den äldre fastigheten vid ett låneunderlag av 1 100 kr/ m2 ly komma att överstiga de årliga kapitalkostnaderna i den nya med cirka 20 kr/ m2 ly. Nu skall emellertid vid paritetstalets bestämning hän- syn tas till rationaliseringseffekter inom byg— gandet och till de äldre husens värdeminsk- ning till följd av åldrande. Paritetstalsut- vecklingen skall sålunda i princip vara sva- gare än byggnadskostnadsutvecklingen, vil- ket kan komma att modifiera eller elimi- nera den beräknade omvända hyressplitt- ringen. I begreppet bruksvärdeshyra ligger emellertid att hyran i en nybyggd fastighet bör vara högre än i en motsvarande äldre. De förhållanden som skapas vid en upp- trappning av basannuiteten kan sålunda in- nebära förlustrisk.

Utredningen anser, att det finns behov av kapitalkostnadssänkande åtgärder för to- talsaneringsprojekt. Då dessa är centralt be— lägna, synes det inte vara förenat med nå- gon större risk att medverka till en amorte- ringstid av upp till 60 år. Man måste dock

ha i minnet att en del väsentliga utrust- ningsdetaljer i ett hus, såsom uppvärmnings- system, hiss rn. in. kan behöva förnyas och därigenom aktualisera lånebehov efter 30 å 40 år. Om diagrammen 9.3—6 och 9.9 kom- pletterades med kurvor för den sannolika utvecklingen av fastighetsvärdet, baserat på en sannolik utveckling av förvaltningsnettot (hyror minus driftskostnader), Skulle dessa i stort sett följa paritetslånets skuldkurvor i början för att sedan fortsätta att stiga, när skuldkurvoma för lånen sjunker. Härvid uppbyggs ett fastighetskapital som kan ut- nyttjas för återbelåning i samband med en modernisering. Denna möjlighet får emeller- tid inte inträffa alltför sent. Statslånets skuldkurva bör därför ha nått sin kulmen, innan 40 år har förflutit.

9.13.3. Förslag

Saneringsutredningen gör antagandet att den genomsnittliga statslåneräntan ej kom- mer att överstiga 6 % sett över en längre period. I konsekvens härmed antas den ge- nomsnittliga annuiteten för enhetslånen vara av storleksordningen 7 % eller lägre. Vidare antas att paritetstalsutvecklingen kommer att vara lägst 3 % per år. Som marginal i be- dömningen nämns att det torde vara förenat med mindre risk att medge fördelaktiga lån till fastigheter i centrala lägen.

Mot bakgrund av dessa antaganden före— slår saneringsutredningen en sänkning av basannuiteten till 4,6 % för lån till total- sanering av centralt belägna fastigheter. Pe- rifera totalsaneringsprojekt som i läge och kostnader närmast är jämförbara med ny- exploatering bör finansieras på de villkor som gäller för nyexploatering.

Den föreslagna ändringen skulle innebära en minskning av de årliga kapitalkostna- derna för totalsaneringsprojekt med cirka 5,60 kr/ m2 ly i begynnelseskedet och cirka 12 kr/ 1112 ly efter ca 25 år om låneunder- laget är 1 100 kr/ rn2 ly.

Antalet nyproducerade lägenheter vid to- talsanering uppgick 1969 till drygt 11000. Med en sådan produktion och en genom- snittlig lägenhetsstorlek på 80 m2, medför

en sänkning av basannuiteten med 0,5 % en ökad åtgång av lånemedel för staten på ca 5 milj. kr första året. Detta lånebehov kommer under påföljande år att stiga med den skuldökning som följer av paritetslåne- systemet.

Kapitalkostnader i |000—1'ul kronor/år 200 P—i'al I,02

P—i'ol 1,03

P—tol 1,04

| | | ID 20 SD lou

Förutsättningar: Låneunderlag: 1 milj kr Låntagare: allmännyttigt företag 0

Basannuitet: , (, Enhetslån: annuitet 7,54% de första 10 åren, därefter 6,98 %

Paritetstalsutveckling: 2,3 ms]; 4 % per år (1,02, 1,03, 1,04) Pilar utpekar den tidpunkt då statslånet blir slutbetalt vid angiven genomsnittlig statslåneränta.

Diagram 9.2 Årliga kapitalkostnader tkr/år.

Kapitalkostnader i IOOO—i'al kronor/år 200 P—tol l,u4 P-tol to:. 7 ('In 65 år

I | IO Zl]

Förutsättningar som i diagram 1 men Basannuitet:

Diagram 9.3 Kurvor utvisande enhetslånets och statslånets storlek under amorteringstiden.

Bostadslån, skuld i IOOU-iol kronor 2500

lllllllllllllilll

[

UI :: :: |

[

ill

Q

I | | I 0 10 20 30 än

Förutsättningar: Låneunderlag: 1 milj kr Låntagare: allmännyttigt företag Basannuitet: 5,1 % Enhetslån: annuitet 7,54 % de första 10 åren, därefter 6,98 % Paritetstalsutveckling: 3 % per år (1 ,03) Genomsnittlig statslåneränta: 6 %

Diagram 9.4 Kurvor utvisande enhetslånets och statslånets storlek under amorteringstiden.

Bostadslån. skuld i IOOD—tol kronor

1 1

N a (= c: 1

[

Illllllllll

llllll

Q

I I 0 10 20

Förutsättningar somi diagram 3 men Genomsnittlig statslåneränta:

Diagram 9.5 Kurvor utvisande enhetslånets och statslånets storlek under amorteringstiden.

Bostadslån, skuld i IOUO—i'ol kronor 2 500

Z GUI] —

| 500 —

I [100 —

500 — 0 | | | | | | _ 0 ||] 20 30 40 50 60 70 or Förutsättningar som i diagram 3 men

Basannuitet: 4,6 % Genomsnittlig statslåneränta: 6 %

Diagram 9.6 Kurvor utvisande enhetslånets och statslånets storlek under amorteringstiden.

Bostadslån, skuld i [OOO-tal kronor- 2 500 2 001] — | 500 — | 000 — 500 — 0 | | r | | | _ [1 l 0 2 0 3 D 4 0 50 6 D 71] a r- Förutsättningar som i diagram 3 men Basannuitet: 4,6 % Genomsnittlig statslåneränta: 7 %

Diagram 9.7 Årliga kapitalkostnader tkr/år.

Kapitalkostnader i ”100—tal kronor/år 200

P—m |,oz

! 1 10 20 30

Förutsättningar som i diagram 1 men Enhetslån: annuitet 6,5 %

Diagram 9.8 Årliga kapitalkostnader tkr/år.

Kapitalkostnader i IODD—tal kronor/ör 200

P—tol |,oz

P—tol |,03

P—tol |,olo

| | 10 20 30

%

Förutsättningar som i diagram 1 men Basannuitet: 4,6 % Enhetslån: annuitet 6,5 %

Diagram 9.9 Kurvor utvisande enhetslånets och statslånets storlek under amorteringstiden. Bostadslån, skuld i IGUD-tol kronor- 2500

2000

I500

| 000

lllllllllllllllll

500

Illll

” | | | | | | 0 l0 20 30 40 50 60 70 år

Förutsättningar som i diagram 3 men Basannuitet: 4,6 % Enhetslån i annuitet: 6,5 % Paritetstalsutveckling: 2 % per år (1,02) Genomsnittlig statslåneränta: 6 %

Diagram 9.10 Årliga kapitalkostnader tkr/år.

Kapitalkostnader— i |000-tol kronor/ör 200 70/0 su år — statslåneränta E% l50— lon— 50—

| | | | | | | IB 20 30 40 50 50 mån

är %

Förutsättningar som i diagram 1 men Basannuitet: 4,1 % 10 år, 4,6 % 10 år samt 5,1 % därefter Paritetstalsutveckling: 3 % per år (1,03)

Kapitalkostnader i l000-tol kronor/år 200

statslåneränta 7 0/e

” | | | | | | 0

[ |0 20 30 40 50 50

Förutsättningar som i diagram 1 men Basannuitet: 4,1 % 10 år, 4,6 % 10 år samt 5,1 % därefter Enhetslån: annuitet 6,5 % Paritetstalsutveckling: 3 % per år (1,03)

9.13.4. Läges- och standardtillägg samt sane- ringstillägg

Lägestillägget är uttryck för att kostnaderna inom vissa områden i kommunen — ofta centralt belägna — är högre samtidigt som bostadsläget är uppenbart bättre än inom andra områden. Syftet med tillägget är att anpassa pantvärdet till det högre avkast- ningsvärde fastigheterna inom området får anses ha till följd av det bättre bostadsläget.

I princip motsvaras lägestillägget för visst område av den merkostnad (högre hyra) som kan anses skälig för bostäder inom om- rådet jämfört med kostnaden för bostäder av samma standard i ytterområden. Ut- gångspunkt för bedömningen av nämnda merkostnad skall vara de bostadskostnadsni- våer som kommunen — med ledning av pro- duktionskostnader och hushållsinkomster på orten — eftersträvar. Vid fastställande av lägestillägg skall hänsyn tas till om sane— ringstillägg kan komma att utgå. Som exem— pel kan anföras att då fråga är om hyresfas- tigheter skall lägestillägget i princip motsva- ra det kapitaliserade värdet av hyresskillna- den, sedan denna reducerats med hyresbe- 1opp för bestridande av sådana merkostna- der för byggnads- och exploateringsarbeten, som har samband med bebyggelse i centrala lägen.

Inom region som utgör en enhet i fråga om bostadsförsörjningen kan vid bedöm- ningen av bostadsläget hänsyn tas även till läget inom regionen.

Standardtillägget avser att täcka kostna- der för låg bebyggelsetäthet eller hög gatu- standard. Standardtillägget har sällan bli- vit utnyttjat.

Läges- och standardtillägg redovisas för olika zoner på kartor över respektive kom- muner.

Som exempel på vilka högsta läges- och standardtillägg som f.n. kan utgå i kommu- ner som bedriver försöksverksamhet med bostadssaneringsprogram kan nämnas

Stockholm Göteborg Malmö Norrköping

50 kr/m2 våningsyta 160 kr/m2 våningsyta 42 kr/m2 våningsyta 65 kr/m2 våningsyta

90 kr/m2 våningsyta 100 kr/m2 våningsyta 48 kr/m2 våningsyta

Örebro Helsingborg Sundsvall

Läges- och standardtillägg förekommer endast i områden där bebyggelse aktualise- rat sådant tillägg. Skiljaktigheterna mellan olika kommuner kan bero på kommunens markpolitik, läget av de projekt som aktua- liserat tillägg osv.

Ytterligare ett tillägg av intresse i sam- manhanget är saneringstillägget som kan medges för flerfamiljshus i område med äld- re bebyggelse,

Saneringstillägg skall motsvara de extra kostnader som visas ha uppkommit till följd av trång arbetsplats, förstärkning mot an— gränsande byggnader eller gata, speciell ut- formning av byggnader på grund av miljö- krav, evakuering och förefintlig icke sane- ringsmogen bebyggelse. Saneringstillägget prövas från fall till fall och är maximerat till 40 kr/ m2 våningsyta.

Ovannämnda läges- och standardtillägg samt saneringstillägg ingår enligt gällande bestämmelser ej i låneunderlaget men där— emot i pantvärdet. Tilläggen ger därigenom utrymme för ökad underliggande kredit men påverkar ej det statliga bostadslånets storlek.

I olika sammanhang har till saneringsut- redningen framförts krav på att läges- och standardtillägg liksom saneringstillägg skall ingå i låneunderlaget.

Genom att överföra läges- och standard- tillägg samt saneringstillägg till låneunder- laget skulle gynnsammare lånevillkor erhål- las. Detta skulle innebära lägre kapitalkost- nader och därmed ge underlag för en minsk- ning av hyran.

För att uppskatta storleksordningen av åtgången av statliga lånemedel, därest ifrå— gavarande tillägg skulle medtas i låneunder- laget, tas som utgångspunkt de vid prelirni- närbeslut beviljade läges- och standardtilläg- gen samt saneringstilläggen för 1969, som totalt var 58 milj. kronor varav ca 8 milj. kronor avsåg fastigheter inom exploaterings- områden. Preliminärbesluten torde vara be- häftade med en viss underskattning. Siffran uppräknas därför till ca 70 milj. kronor.

Åtgången av statsmedel skulle med hittills— varande produktionsinriktning och med en statsbelåning av ca en fjärdedel av låne- underlaget i utgångsläget komma att uppgå till ca 18 milj. kr/ år.

Hyreseffekten av åtgärden antas för de allmännyttiga företagen vara lika med skill- naden i kapitalkostnader mellan enhetslån och statliga bostadslån (enhetslåneannuite- ten minus basannuiteten). Denna skillnad antas vara 2,5 % .

Som läges- och standardtillägg samt sane— ringstillägg medges f. n. i Stockholm maxi- malt 50 + 40 = 90 kr/m2 vy. För de mest centralt belägna nyproducerade lägenheterna i Stockholm erhålls då en hyresminskning med

90 - 2,5 0,80

N2280 kr/m2 ly

I Göteborg medges f. n. tillägg med maxi- malt 160 + 40 = 200 kr/m2 vy. Hyresminskningen blir då

200 - 2.5

N ' 2 0,80 N6.30 kr/m ly

För övriga försökskommuner skulle mot- svarande hyresminskning bli följande:

Malmö Norrköping Örebro Helsingborg Sundsvall

2:60 kr/m2 ly 3:40 kr/m2 ly 4:05 kr/m2 ly 4:40 kr/m2 ly 3:10 kr/m? ly

Den här redovisade hyresminskningen åstadkommes, om de f.n. gällande läges- och standardtilläggen samt saneringstilläggen får medtas i låneunderlaget. I den mån till- läggen understiger förekommande skillnader i kostnader, innebär en höjning av läges- och standardtilläggen att överkostnader, som eljest skulle finansieras med kortfristiga lån till hög ränta, kan finaniseras på förmånli- gare villkor. Kapitalkostnadsminskningen blir i sådana fall betydande och ger utrym- me för motsvarande hyressänkning.

Som ett led i strävan att minska de årliga kapitalkostnaderna föreslår saneringsutred- ningen, att läges- och standardtillägget samt saneringstillägget får medtas i låneunder- laget.

Saneringsutredningen förordar vidare en översyn av läges- och standardtilläggen samt saneringstilläggen, så att dessa tillsammans bättre kommer att motsvara det kapitalise- rade värdet av hyresskillnaden mellan cen- trala och perifera områden samt förekom- mande skillnader i kostnader. Denna över- syn bör göras av bostadsverket och kommu- nerna.

På senare tid har man börjat kombinera flerfamiljshus och småhus inom samma om— råde. Utredningen anser det inte riktigt, att saneringskostnader, som normalt ingår i sa- neringstillägget, i sådana fall skall belasta enbart de i flerfamiljshusen boende. En lämpligare fördelning åstadkommes genom att saneringstillägget får avse även grupp- byggda småhus inom ett sammanhängande område, där man vid totalsanering samtidigt uppför flerfamiljshus och gruppbyggda små- hus.

9.14. Lånesystemet: upprustningslån till fler- familjshus

Under punkt 9.4 har lämnats en redogörelse för nu gällande regler för upprustningslån till flerfamiljshus (bostadslån till förbätt- ring). Dessa regler är delvis ett resultat av de ändringar utredningen föreslog i skrivelse till Kungl. Maj:t den 9 juni 1969. Förslagen föranledde sedermera beslut av 1970 års riksdag.

Utredningen förutskickade i skrivelsen, att de föreslagna åtgärderna skulle betrak- tas som tillfälliga i avvaktan på utredningens slutliga överväganden.

Det kan konstateras att långivningen - som infördes den 1 juli 1967 — efter en tre- vande start har erhållit en jämförelsevis gynnsam utveckling. Intill 1971 har sålun- da meddelats 162 preliminära beslut, avseen- de ca 3 400 lägenheter. Långivningen har berört 17 kommuner, varav 106 låneären-

den för Stockholm, 27 för Göteborg och 13 för Örebro. I skilda sammanhang har dock anförts att hyrorna blir så höga, att kommu- nala subventioner inte kunnat undgås. Till— gänglig statistik har för den senaste tiden visat en vikande tendens för verksamhetens omfattning.

Utredningen har undersökt olika möjlig- heter att göra sådana ytterligare ändringar i reglerna som kan nedbringa kapitalkostna— derna. Uppenbart är dock att dessa möjlig— heter är mycket begränsade. Ett system med paritetslån eller annat system, som uppskju- ter betalningen av kostnaderna, måste avvi- sas med hänsyn till långivningens speciella inriktning på hus som skall rivas inom överskådlig tid.

Det bör i sammanhanget erinras om att gränsen mellan upprustningslån och egentli— ga ombyggnadslån inte är under alla om- ständigheter skarp. Därför bör i åtskilliga fall ombyggnadslån kunna framstå som ett lämpligt alternativ till upprustningslån, då tidpunkten för husets rivning är avlägsen. Med hänsyn till det sagda begränsar sig ut- redningen till två förslag rörande upprust- ningslån till flerfamiljshus. Det ena är att pantvärdet bör bestämmas på samma sätt som föreslås för ombyggnadslån. Det andra förslaget sammanhänger med amorterings- tiden.

Utredningen föreslog 1969 bl. a., att amorteringstiden skulle få utsträckas till 25 år, när särskilda skäl förelåg. [ 1070 års statsverksproposition (bil. 13, sid. 218) utta- las att förslaget inte kunde förordas i avvak- tan På Utredningens Slutliga förslag. Vidare:

»Konstmktionen med annuitet kan — — — innebära en nackdel i situationer då en framti- da sanering aktualiseras tidigare än som avsågs när lånet togs upp. Fastigheten är då belastad med en större låneskuld än vid rak amortering. Med anledning härav vill jag framhålla att ovisshet om den framtida saneringstidpunkten, t.ex. som en följd av oklarheter i den kommu- nala planeringen, påkallar särskild uppmärk- samhet från den lånebeviljande myndighetens sida vid bestämmande av amorteringstiden.»

Utredningen anser, att dess förslag i annat sammanhang om bl. a. bostadssaneringspro- gram bör ge en fastare grund för den kom-

munala planeringen än vad som hittills har förelegat. Tidpunkterna för en framtida sa- nering bör därigenom kunna bestämmas med större noggrannhet. I norrnalfallen bör en amorteringstid om högst 20 år vara till- fyllest. Detta hindrar inte att i särskilda fall en tid om 25 år kan te sig motiverad. Ut- redningen vidhåller till följd härav sitt tidi- gare yrkande i frågan.

9.15. Lånesysternet: ombyggnadslån 9.15.1 Allmänt

Långivningen till egentlig ombyggnad (dvs. till den lånestandard som behandlas i 9.10.3) bör vara den centrala låneformen för sane- ring, såvitt gäller flerfamiljshus. Det är ange- läget, att ombyggnadslånen erhåller en sådan konstruktion, att de från olika synpunkter är ägnade att fylla sitt primära syfte, att sti- mulera ombyggnad där sådan är lämplig.

Utredningen tar i det följande upp fem frågeställningar, nämligen rörande amorte- ringstider, metodik för återbetalning, villko- ren för fördjupning, förskott på statslånet samt belåningens nivå (dvs. fastställelse av pantvärde och låneunderlag). Den sistnämn— da frågan är den i särklass viktigaste och mest komplicerade och behandlas under sär- skild rubrik (9.16). De övriga frågorna upp- tas i den ordning de här nämnts.

9.15.2. Amorteringstid och basannuitet

Amorteringstiden är för närvarande för om- byggnad det antal år, som länsbostadsnämnd bestämmer med hänsyn till husets återståen- de användningstid och övriga omständighe- ter, dock högst 30 år.

Intill 1958 var amorteringstiden för om- byggnader högst 40 år (om huset inte var av sten eller likvärdigt material, var amor- teringstiden dock högst 30 år). Efter förslag i propositionen 1957: 100 sänktes emeller- tid amorteringstiden principiellt till 30 år för nybyggnad och högst 30 år för ombyggnad. I propositionen anfördes följande:

»Vad angår amorteringstiden för tertiärlån anser jag att skäl talar för en förkortning av densamma. Det är synnerligen svårt att bilda sig en klar föreställning om hur hyror och fas- tighetsvärden framdeles kommer att utveckla

sig. Såväl den tekniska som ekonomiska och so- ciala utvecklingen kan emellertid bli sådan, att klokheten bjuder att man räknar med en i för- hållande till tidigare gängse föreställningar re- lativt kort avskrivningstid för i bostadsfastig- heter investerat kapital. Jag — — — vill före- slå att den (amorteringstiden) generellt fast- ställes till 30 år.»

Utvecklingen torde inte ha visat, att nå- gon risk för det av staten insatta kapitalet skulle ha uppkommit genom den tekniska el- ler ekonomiska utvecklingen. Saneringsfas- tigheter är härjämte vanligtvis centralt beläg- na, vilket minskar risktagandet.

Frågan om amorteringstiden bör ses ur två aspekter. I närmast följande punkt före- slås en typ av annuitetslån som skall kunna fungera som alternativ till paritetslån. Amor- teringstiden är en av de faktorer, som har betydelse för att denna låneform skall visa sig gångbar. Utredningen föreslår, att tiden får sättas till högst 40 år. Detta skulle i sin tur kunna medverka till att de kreditinsti- tut, som f.n. inte medger längre amorte- ringstid än 30 år vid ombyggnad, anpassar sina lånevillkor härtill. Därigenom ökas möjligheterna för fastighetsägaren att i bör- jan förränta det egna kapitalet.

Om lånet utgörs av paritetslån, bör beak— tas växelverkan mellan amorteringstid och basannuitet. Sänks basannuiteten, blir följ- den att amorteringstiden blir längre än som eljest varit fallet vid likartad utveckling av räntor och paritetstal. Om å andra sidan amorteringstiden förlängs, kan detta tala för en sänkning av basannuiteten. För detta för- utsätts emellertid att den från början antag- na utvecklingen av räntor och paritetstal vi- sar sig realistisk.

Det finns f.n. mot bakgrund av maximal amorteringstid ingen grund för en sänkning av basannuiteten vid ombyggnad, som är 5,1 % vid en amorteringstid av 30 år. Amorte- ringstiden skulle emellertid kunna utsträckas till 40 år i stället för 30 år. En sådan för- längning skulle sedermera kunna motivera en sänkning av basannuiteten, om förutsätt- ningar visar sig föreligga. Utredningen före- slår till följd härav, att amorteringstiden även vid paritetslån till ombyggnad skall kunna vara högst 40 år.

Med hänsyn till sätten för låns amortering brukar man skilja mellan olika låntyper, nämligen lån med rak amortering (nominellt lån), annuitetslån och paritetslån. Annuitets- lånet kan i sin tur vara olika konstruerat. Det kan sålunda innehålla fast annuitet, »hoppande» annuitet eller någon form av justering i efterhand för skillnader i ränte- satser.

Enligt föreliggande bestämmelser är den formella huvudregeln för lån till ombygg— nad nominella villkor. På låntagarens begä- ran får dock paritetslån utgå, om det av länsbostadsnämnd bedöms erforderligt med hänsyn till storleken av de årliga kostnader- na vid en jämförelse med motsvarande kost- nader för andra hus. Upprustningslån till flerfamiljshus utgörs av annuitetslån, som in- nebär att annuiteten baseras på en ränta om 6,5 % och där justering görs i efterhand för skillnader i den rörliga statslåneräntan.

Om räntekravet på det egna kapitalet sätts högre än bostadslåneräntan, är den från lön- samhetssynpunkt fördelaktigare låntypen den enligt vars villkor fastighetsägaren får låna den största summan, sett över lånets hela amorteringstid. Under denna förutsätt- ning är paritetslåneformen fördelaktigare än annuitetslånet och detta i sin tur fördelak- tigare än ett lån med rak amortering. Pari- tetslånet medför, att det lånade kapitalet först successivt ökar för att därefter succes- sivt minska. Vid annuitetslån och lån med rak amortering är skulden störst i början och sjunker snabbare vid rak amortering. Om räntan på eget kapital är lägre än rän- tan på bostadslånet, är förhållandet från lönsamhetssynpunkt motsatt. Lån med rak amortering är i sådant fall fördelaktigast. Om räntorna är lika, är det från lönsam- hetssynpunkt likgiltigt vilken amorterings- form som väljs. Däremot har det betydelse från likviditetssynpunkt.

Likviditetsfrågan har uppenbarligen viss betydelse för en fastighetsägares vilja och möjligheter att investera i modernisering. Oavsett vilken låntyp som väljs, torde vissa likviditetsproblem uppkomma i början av

amorteringstiden. Den ekonomiska situatio- nen förbättras sedan, allteftersom hyrorna kan höjas. Likviditetsproblemen torde bli minst vid paritetslån, där avsikten är att er- nå följsamhet mellan utvecklingen av kapi- talkostnader och hyror. Det nominella lånet med rak amortering medför de största lik- viditetsproblemen vid början av amorterings- tiden. För att emellertid i möjlig mån und- vika dessa svårigheter föreslår utredningen såvitt gäller bostäder, att låntypen rak amor- tering utmönstras vid ombyggnad, att an- nuitetslån i stället införes och att full val- frihet åstadkommes mellan annuitetslån och paritetslån. Annuitetslånet bör därvid ha samma konstruktion som gäller för upprust- ningslån till flerfamiljshus, dvs. annuiteten skall baseras på en ränta om 6,5 % och justeras i efterhand för skillnader mot stats- låneräntan. Det synes, med hänsyn till att annuitetslånet inte innebär någon övervält- ring av kostnader på framtiden, möjligt att lånetypen även bör avse lokaler som ingår i låneunderlaget.

9.15.4. Villkoren för fördjupad lånedel

I den mån ombyggnadslån behöver utökas genom fördjupning, följer fördjupningen be- träffande ränta och arnorteringstid de villkor som gäller för obunden primärkredit. Är lå- net däremot ett upprustningslån till flerfa- miljshus, gäller för fördjupningen samma villkor som för det ordinarie bostadslånet. Det är att märka att i det senare fallet ej behöver konstateras om det är möjligt att er- hålla underliggande kredit, vilket medför att fördjupningen blir automatisk.

Utredningen anser det rimligt, att en lån- tagare som måste söka fördjupning inte skall komma i vare sig ett bättre eller sämre läge beträffande villkoren än om han kunnat få underliggande kredit. I huvudsak föreligger en sådan koppling genom de nuvarande reg- lerna. En bättre anslutning till reglerna på den allmänna marknaden skulle dock erhål- las genom att räntan sattes till densamma som den som gäller för bunden enhetskre— dit. Utredningen föreslår därför ändring i detta hänseende, i vad avser ombyggnadslå- net.

Bostadslånet kan enligt gällande bestämmel— ser inte betalas ut i förskott vid ombyggnad av flerfamiljshus, däremot vid upprustning av sådana. Något motiv att generellt införa möjlighet till förskottsbetalning synes inte ha dokumenterats. Vid övervägande av denna fråga stannar utredningen för att inte före- slå någon ändring av gällande regler.

9.16. Lånesystemet vid ombyggnad: pant- värde

9.16.1. Målsättning

Pantvärdet bestämmer den totala omfatt- ningen av underliggande kredit och statslån. Bedömningen av kostnadernas skälighet är vidare relaterad till pantvärdet på så sätt att kostnaderna inte får väsentligt överstiga det— ta. Dessa två aspekter har grundläggande be- tydelse. I förhållande härtill är låneunderla- get mera sekundärt. Dess funktioner är i stort sett att bestämma statslånedelen av fas- tighetskapitalet och, vid partitetslån, den del av kapitalet vars kostnader kan omfördelas i tiden. Enligt nu gällande regler är låneun- derlaget dock av primär betydelse på så sätt, att pantvärdet utgör summan av låneunder- laget och vissa tillägg.

Pantvärdet är avsett att vara ett uttryck för husets eller fastighetens »värde» iny- byggt, ombyggt eller befintligt skick. Det finns i och för sig olika möjligheter att be- räkna ett sådant värde. Självfallet är det i hög grad angeläget att finna den metodik, som ger det mest realistiska resultatet. Här— vidlag är en väsentlig faktor att metoden an- sluter till den nya hyreslagstiftningen i vad den avser s.k. bruksvärdeshyror. På meto- den måste därför ställas kravet att den tar hänsyn till förekomsten härav, eftersom el- jest statens bostads- och hyrespolitiska inten- tioner kan komma att bli inbördes stridiga. Ett annat mål är, att pantvärdet kan bestäm- mas så att säga »i förväg», dvs. innan några byggnadsarbeten eller ens en projektering påbörjats. Ytterligare mål är, att metoden skall i möjligaste mån vara lätt att tillämpa i konkreta fall och — obetingat — offentlig,

så att den kan angripas på ett meningsfullt sätt både principiellt och, såvitt gäller det ut- fallande resultatet i konkreta ärenden, i form av besvär över meddelade beslut.

9.162 Verkan av gällande regler

Beträffande låneunderlag och pantvärde för ombyggnad har de av Kungl. Maj:t utfärda- de bestämrnelserna följande lydelse:

19 5, I B:

»Låneunderlaget motsvarar den ombygg— nadskostnad som länsbostadsnämnden godkän- ner. Det får dock ej överstiga det låneunderlag som — — — skulle ha beräknats för en mot- svarande nybyggnad eller det beräknade värdet av huset i ombyggt skick.»

27 &. III B:

»Uppgår låneunderlaget ej till det beräknade värdet av huset eller fastigheten efter ombygg- naden får pantvärdet bestämmas till nämnda värde. Pantvärdet får dock ej överstiga det pantvärde som skulle ha fastställts för en mot— svarande nybyggnad.»

Bostadsstyrelsen har inte utfärdat särskil- da bestämmelser i anslutning till de citerade reglerna.

Utgångspunkten vid belåning av ombygg- nad har hittills varit en jämförelse med belå- ning vid nybyggnad. Låneunderlaget och pantvärdet beräknas med ledning av de schablonbelopp som gäller för nybyggnad. Alla detaljer i ombyggnaden som kan sär- skiljas kostnadsberäknas, varefter långivaren gör en på erfarenhet grundad uppskattning av värdet av övriga arbeten. Den så erhållna summan jämförs med värdet av en motsva- rande nybyggnad. Det lägre av dessa värden används vid belåning, men en bedömning görs mot bakgrund av sökandens uppgivna kostnad. Vid dessa kalkyler måste man be- akta om och i vad mån det efter ombyggnad kvarstår brister i byggnads- och bostadstek- nisk standard, som bör föranleda reduktio- ner av värdet vid jämförelse med nybygg- nad. I vissa fall kan sådana brister också påverka amorteringstidens längd.

Vanligtvis är en gammal fastighet belas- tad med inteckningsskulder, vilkas förmåns- rättsläge regelmässigt måste behållas. Om en fastighet inköps och sedan ombyggs, place-

ras ombyggnadslånen regelmässigt direkt ovanför de i fastigheten gällande lånen. Det- ta medför att fastighetsägaren inte kan få lån för den kostnad han haft för inköpet ut- över den befintliga kapitalskulden. Detta är i och för sig naturligt med hänsyn till att i sådant fall inte finns någon övre gräns att relatera till.

Utredningen anser, att det gällande syste- met för beräkning av pantvärde är behäftat med vissa nackdelar.

a) Ehuru relativt enkel som princip är be- räkningen på grundval av schablonmässigt kostnadsberäknade belopp förenad med åt- skilligt arbete i den konkreta tillämpningen, och detta såväl hos sökanden som förmed- lingsorganet och länsbostadsnämnden. En- ligt föreliggande uppgifter förekommer där- vid ofta diskussioner om enstaka detaljer. Sådana diskussioner rör sig mestadels om merkostnaderna för en viss begränsad funk- tion.

b) Gällande regler vid ombyggnad tar ej rimlig hänsyn till — och kan, eftersom inget »tak» finns, ej ta hänsyn till — de kostna— der som föreligger i samband med fastighets- köpet. I fall av totalsanering finns däremot regler, som medger fullbelåning av mark- och byggnadskostnader.

c) Den gällande metodiken ger inte möj- ligheter att i förväg säkert bestämma pant- värdet. Väsentliga avvikelser mellan prelimi- närt och slutligt beslut är vanliga.

d) Produktionskostnadsrelaterad pantvär- debestämning vid ombyggnad ger samma pantvärden för slutprodukter, som är likvär- diga i standard och läge, endast under förut- sättning att begynnelseförutsättningarna är lika. Så är sällan fallet.

I detta sammanhang skall följande påpe- kas. Den hittills använda metodiken för be- stämning av pantvärden torde få anses i och för sig riktig eller oundviklig med hänsyn till de allmänna hyrespolitiska förutsättningar- na. Hyrorna har — vare sig de bestämts av bostadsmyndigheterna eller varit underkas- tade hyresregleringslagen — relaterats till faktiska, uppgivna eller godkända produk- tionskostnader. Genom tillkomsten av den nya hyreslagen med dess bruksvärdesbe-

grepp och den 1971 beslutade omläggningen av hyresregleringslagen har emellertid en ny situation inträtt, som ger möjligheter att be- stämma pantvärden på ett sätt som bör kun- na eliminera huvuddelen av befintliga bris- ter och svårigheter.

Ett produktionskostnadsrelaterat system kan vara mera motiverat i samband med ny- produktionen. Denna verkar under ganska likartade betingelser i olika fall. Vid nybygg- nad är det också lätt att utföra beräkningar element för element, vilket vid ombyggnad är betydligt svårare med hänsyn till de skif- tande betingelserna. Eventuella förändringar beträffande metoden för beräkning av pant- värde vid totalsanering berör nybyggnadsfal- len överhuvudtaget och sålunda de generella reglerna för bostadsfinansiering.

Önskvärt är att finna en modell, varige- nom »taket» för pantvärdet kan anges. Detta tak bör vara sådant, att det under inga omständigheter går utöver värdet av en mot- svarande nybyggnad, uppförd på samma plats. I och för sig kunde tänkas en föränd- ring inom ramen för det nuvarande syste- met, vilken skulle innebära att huset i dess helhet — dvs. både de befintliga och de nya detaljerna — beräknades enligt schabloner för nybyggnad. En sådan åtgärd skulle dock knappast eliminera de invändningar som an- givits ovan.

Utredningen finner med hänsyn härtill, att bruksvärdeshyran bör vara en av de av- görande komponenterna vid bestämning av pantvärdet.

9.163. Bruksvärdeshyran och dess betydelse

Nuvarande sätt att beräkna pantvärde i form av en produktionskostnadsberåkning har en naturlig historisk bakgrund. Bostads- politiska kommittén, som senast torde ha behandlat denna fråga — Bostadspolitiskt kreditstöd, SOU 1966: 44, s. 278 — fann att

»ett avkastningsvärde, i betydelsen av ett värde bestämt med utgångspunkt från en uppskattad sannolik framtida hyresavkastning» är nicke möjligt att framräkna vid bristande balans på bostadsmarknaden eller vid bevarad hyreskon— troll». Vidare: »Fastställandet av ett sådant värde torde ej heller stå i överensstämmelse

med den för hyressättningen i kommunala och allmännyttiga företag gällande självkostnads- principen. En statlig låneverksamhet, decentrali- serad på ett flertal beslutande myndigheter (länsbostadsnämnderna), bör vidare grundas på offentligt redovisade beräkningsregler, som i minsta möjliga grad innefattar subjektiva mo- ment. Av nämnda skäl föreslår kommittén, att byggnadsföretagets produktionskostnader i prin- cip skall utgöra underlag för bestämningen av kreditstödets storlek och läge och att dessa kostnader — i anslutning till vad som för närvarande gäller beträffande låneunderlag och pantvärde — skall beräknas enligt den metod som i sina huvuddrag fastställes av Kungl Maj:t.:

Sedan bostadspolitiska kommittén anförde ovanstående betänkligheter mot ett pantvär- de, grundat på framtida hyresavkastning, har förhållandena förändrats genom änd- rad lydelse av 26 & hyresregleringslagen och tillkomsten av ny hyreslagstiftning (numera 12 kap. jordabalken ; lag 1970: 994). Lägen- heter, som färdigställts efter utgången av 1968, har undantagits från hyresregleringen. Detsamma gäller fr. o. m. den 1 oktober 1972 för lägenheter, som färdigställts efter 1957. Hyrorna i dessa lägenheter skall som följd härav inte bestämmas med hänsyn till de faktiska eller beräknade produktionskost- naderna utan efter jämförelse med hyreslä- get i likvärdiga lägenheter (bruksvärdeshy- ror). En sådan jämförelse skall som regel ske med ett stort bestånd av lägenheter, där de allmännyttiga bostadsföretagen är prisledan- de. Från hyresregleringen kan vidare undan- tas hus som undergår omfattande ombygg- nad. Denna regel avser att främja underhåll och förbättring av det äldre fastighetsbestån- det. Hyrorna skall vid omfattande ombygg- nad på samma sätt som beträffande nybygg- nad bestämmas som bruksvärdeshyror.

För att en lägenhet skall kunna ingå i det primära jämförelsematerialet bör den ha un- gefär samma beskaffenhet som den aktuella lägenheten. Den bör sålunda vara jämförbar med hänsyn till storlek, inredningsstandard, utrustningens modernitet, planlösning och användbarhet samt underhållsstandard. En lägenhet som skall kunna jämföras bör vida- re ha tillgång till utrustning som är i stort sett jämförbar med de till den aktuella lä-

genheten knutna utrustningsdetaljerna (t. ex. tillgång till hiss, sopnedkast, garage, fri fas- tighetsservice). Jämförelsematerialet får en- dast innehålla lägenheter som med avseende på bostadsmiljön (läget) kan anses relativt likvärdiga. Här avses bl. a. tillgång till ut- rymmen för lek och annan fritidssysselsätt- ning, parkeringsutrymmen och butiker m. m. i fastighetens närhet liksom närheten till all- männa kommunikationer.

Vid bestämmande av bruksvärdeshyra skall skillnader mellan objekten med avseen- de på faktiska produktions-, kapital- eller driftkostnader ej tillmätas betydelse.

Där bruksvärdeshyror ännu ej utvecklats, bör den hyra uppskattas som är skälig vid en jämförelse med nybyggnad under hänsynsta- gande till skillnader i bl. a. standard och läge.

Det är uppenbart, att bruksvärdeshyror kommer att utbildas först efter hand. Där- för måste ett supplement finnas bestående av kommunernas målsättning beträffande bostadskostnaderna. Denna målsättning bör i lånesammanhang tillerkännas samma bety- delse som bruksvärdeshyran. I det följande använder utredningen begreppet rikthyra som gemensam beteckning för bruksvärdes- hyran och de olika hyresnivåer, som anges i kommunens nämnda målsättning.

Såvitt gäller de lägenheter som är under- kastade hyresreglering har besluten vid 1971 års riksdag (prop. 1971: 103, CU 1971: 18) inneburit följande. Lägenheter, som färdig- ställts under åren 1958—68, undantas från regleringen. För äldre lägenheter har syste- met med generella hyreshöjningar på grund av ökade omkostnader för fastighetsförvalt- ning upphävts. I stället skall ökade omkost- nader kunna utgöra grund för höjning av lä- genhets bashyra. Det anges att härigenom skapas större möjligheter att beakta den en- skilda fastighetens särskilda förhållanden. En särskild spärregel innebär att höjning inte får ske, om hyran därigenom kommer att överstiga vad som är skäligt med hänsyn till bl. a. hyreslägen för jämförliga lägenheter i orten. Bashyran skall kunna ändras eller fastställas genom överenskommelse mellan å ena sidan fastighetsägaren eller fastighets-

ägareförening och å andra sidan hyresgäst- förening. Bestämmelserna träder i kraft den 1 oktober 1972, men den nya ordningen för ändring av bashyra kan tillämpas dessför- innan. Genom dessa nya regler har hyres- sättningen för de hyresreglerade lägenheter- na närmast sig reglerna i den allmänna hy- reslagen.

Erfarenheterna av den nya hyreslagstift- ningen är hittills begränsade. Utredningen anser emellertid, att förutsättningar efter hand bör uppkomma att i samband med be- stämmande av pantvärdet vid ombyggnad införa bruksvärdeshyran såsom en av de av- görande komponenterna. I den mån en by- resnivå utbildats i ett område, bör denna självfallet accepteras vid långivningen. Om så inte är fallet, får bostadsmyndigheten sö- ka bilda sig en föreställning härom genom såvitt möjligt adekvata jämförelser. Kommu- nens i samband med bostadsbyggnadspro- grammen uttalade bostadskostnadsmålsätt— ning har därvid som ovan framhållits stor vikt. På angivet sätt beräknat pantvärde an- ger då förmedlingsorganets bedömning av fastighetens »bruksvärde» såsom pant för lån.

9.16.4. Ytterligare utgångspunkter vid lån till ombyggnad

Förutsättningen för ombyggnad är olika i olika fastigheter. Kostnaden för viss åtgärd vid ombyggnad torde oftast bli högre än för samma åtgärd i samband med nybygg- nad och kostnaden för samma åtgärd blir ej densamma i olika hus.

Befintliga byggnader kan användas i olika omfattning och resultatet av och kostnader- na för en ombyggnad kan variera mellan olika projekt med avseende på yttre och in- re miljö, planlösning, utrustning samt husets tekniska utförande och kondition. Hyror i hus, som efter 1968 undergår omfattande ombyggnad, bestämmes enligt hyreslagen. Hyrorna skall därvid ej beräknas med ut- gångspunkt i produktionskostnaderna utan såsom bruksvärdeshyror. Reglerna för statlig långivning till ombyggnad bör därför an— passas till dessa förhållanden.

När ett avkastningsvärde efter ombygg— nad skall beräknas, bör huvudtanken vara, att lånekostnader, drift— och underhållskost— nader m.m. samt skälig förräntning på egen kapitalandel under kalkylperioden skall kun- na täckas av rikthyran. Noggrannheten i re- sultatet av en sådan avkastningskalkyl föl- jer i stort sett noggrannheten i bedömningen av de olika ingående faktorerna.

En hypotetisk avkastningskalkyl för att beräkna avkastningsvärde före ombyggnad som skillnaden mellan blivande avkastnings- värde och ombyggnadskostnad innehåller emellertid avsevärda felkällor. En fastighets värde före åtgärd och det ekonomiska ut- rymmet för ombyggnad bör bedömas med hänsyn härtill och till de marginaler, som behövs med anledning av svårigheterna att i det konkreta projektet uppskatta ombygg- nadskostnadema. För att marknaden verk- ligen skall fungera på detta sätt, måste det finnas bestämmelser om åtgärdstvång för fastigheter. Sådana bestämmelser föreslås i kapitel 13.

Syftet är vidare att finna regler för belå— ning som möjliggör, att byggherren redan före ombyggnad kan få uppgift på det pant- värde som accepteras under vissa angivna förutsättningar beträffande läge och stan- dard. Härigenom kan fastighetsägaren bedö- ma tillgängligt investeringsutrymme och sin egen ram för ombyggnaden.

Likvärdiga produkter bör efter genomför- da åtgärder ha samma hyror. Därför bör också kapitalvärdet för belåning vara sam- ma vid likvärdiga förhållanden. Situationen före ombyggnad synes vara av mindre in- tresse för långivaren.

Normgivande för pantvärdesberäkningen bör vara vad som normalt gäller beträffande hyra och pantvärde för en likvärdig nybygg- nad. Avvikelser härifrån bör uppskattas i motsvarande avvikelser i hyresbetalningsvil- lighet.

9.165 Pantvärdet beräknat genom en av- kastningskalkyl

För att ett pantvärde skall kunna beräknas genom en avkastningskalkyl, fordras känne-

dom om eller bestämmande av — förutom hyrorna — driftkostnader, kapitalkostnader om tomtvärde. Se 9.22 kapitelbilaga.

Om avkastningsberäkningen baseras på hyror och driftkostnader endast det första året och kalkylräntefoten bestäms utifrån belåningssituationen vid moderniseringstill- fället, leder detta till att avkastningsvärdet vanligen blir för lågt. Man kommer alltså inte ifrån att ta hänsyn till prisutvecklingen under kalkylperioden. Det kan inte bestridas att bedömningen av prisutvecklingen är en svår uppgift. Detta medför att avstämning bör göras mot jämförbara nybyggnadspro- jekt. Därigenom bör kunna erhållas en rea- listisk räntesats, vilken tar vederbörlig hän- syn till den framtida prisutveckling som är möjlig att bedöma vid varje tillfälle. Genom att de i beräkningsmodellen i 9.222 ingåen- de komponenterna slutligt bestäms genom en avstämning mot jämförbara nybyggnads- projekt erhålls den effekten att nybyggnads- objekten kommer att utgöra tak för pant- värdet vid ombyggnad.

Det kunde i och för sig tänkas, att pant- värdet beräknades genom att skillnaden mel- lan första årets hyror och driftkostnader dis- konterades med basannuiteten under anta- gen kalkylperiod. En sådan beräkning måste emellertid slå fel, eftersom den bygger på förutsättningen att kostnadsutvecklingen är densamma för hyror och driftkostnader. Verkligheten är en annan. Allteftersom hu- set förslits, ökar driftkostnaderna. Hänsyn till åldringsfaktorn kan tas genom att drift- kostnadsutvecklingen bedöms starkare än hyresutvecklingen, dvs. diskonteringsränte- satsen för driftkostnaderna antas vara lägre än för hyresintäkterna.

Pantvärdet bör bestämmas genom en nor- maliserad avkastningskalkyl, innebärande en nuvärdesberäkning av framtida årliga netto- intäkter (hyror minus driftkostnader) samt tomtvärdet vid kalkylperiodens slut. Beräk- ningsmetodiken måste ge utrymme för skil- da antaganden rörande prisutvecklingen för hyror, drift och tomtvärde. Beräkningen av- ses leda till att pantvärden efter ombyggna- den skall bli i stort sett lika för jämförbara objekt. Det primära är således att bestämma

slutproduktens värde. Den ekonomiska ef- fekten av varierande förutsättningar hos oli- ka fastigheter före ombyggnad får fångas upp inom ramen för tillgängligt ekonomiskt utrymme.

Sambandet mellan läge, standard och rikt- hyra har stor betydelse vid beräkningen av pantvärdets storlek. Bättre läge kan vara motiv för en högre rikthyra, högre avkast— ningsvärde och högre pantvärde. Att relate- ra avvikelser i läge och standard till skillna- der i rikthyror har bättre samband med hy- resmarknaden vid varierande förhållanden än om dessa variationer relateras till pro- duktionskostnader.

En fastighetsägare torde bedöma, att det ekonomiska utrymmet för ombyggnad är skillnaden mellan husets avkastningsvärde efter respektive före ombyggnaden, sedan hänsyn tagits till kostnader för erforderlig iståndsättning. Kostnaderna för att uppnå den standard, som bestämmer bruksvärdet, kan därvid bli högre eller lägre än det på så sätt beräknade ekonomiska utrymmet. Blir kostnaden högre, visar detta att fastighets- ägaren har tillmätt fastigheten för högt av— kastningsvärde före ombyggnad eller att kostnaderna för iståndsättning underskattats. Blir förhållandet det motsatta, är projektet lönsamt att genomföra. Hus med fördelaktig stomme, lämpliga planlösningar, förmånlig lägenhetsfördelning och låga ingångshyror kommer att från företagsekonomisk syn- punkt te sig fördelaktigare att bygga om än andra hus. I detta avseende torde emeller- tid det nu föreslagna beräkningssättet av pantvärde inte skilja sig från rådande för- hållanden.

En följd av att pantvärdet bestäms på här angivet sätt är, att det i visst avseende blir oberoende av de redovisade kostnaderna. Pantvärdet kommer bl. a. att kunna täcka utrymme för belåning av sådana kostnader i samband med förvärv av fastigheten, som överstiger kapitalskulden. Någon sänkning av pantvärdet därför att de uppgivna kostna- derna är lägre än som ryms i intervallet mellan pantvärdet och kapitalskulden bör in- te komma i fråga. Det kan inte anses ligga någonting uppseendeväckande i detta. På

samma sätt som vid nybyggnad kan behov föreligga av låneutrymme för tomtkostnader vid ombyggnad. Någon risk att metoden i sig skall medföra ett opåkallat penningflöde torde inte föreligga. Med hänsyn till att den enskilde fastighetsägaren endast får lån in- till 85 % av det totala pantvärdet och alltså själv måste prestera visst kapital, synes nå- gon sådan risk inte behöva befaras i dessa fall. Under en övergångstid kan det dock vara lämpligt, att länsbostadsnämnden un- dersöker ombyggnadskostnaderna för att studera, om någon här avsedd risk förelig- ger. I så fall får lämpliga motåtgärder vidtas för att reducera pantvärdet.

Kommunen bör i ett konkret ärende på tidigt stadium ange den rikthyra (i kr/ rn2 lä- genhetsyta) och däremot svarande pantvär- de (kr/m2 våningsyta), som byggherren kan betrakta som en övre gräns. Eftersom hy- resnivån och pantvärdet relateras till viss angiven standard och visst läge, synes såda- na besked kunna ges utan att fastigheten be- höver besiktigas. Under sådana förutsätt- ningar bör vid oförändrade förhållanden in- te uppkomma några större skillnader i pant- värdet vid preliminärt respektive slutligt lå— nebeslut.

För att en rimlig enhetlighet skall upp- nås, förutsätts samråd mellan kommunen och länsbostadsnämnden redan när ett sane- ringsprogram uppgörs, så att inte betydelse- fulla uppgifter måste lämnas under tidsnöd.

Utredningen föreslår med hänvisning till vad som sagts i det föregående, att pantvär- det bestäms med hjälp av den metodik och på basis av den beräkningsmodell, som redo- visas i 9.22 kapitelbilaga.

9.16.6. Vissa administrativa frågor vid pant- värdesbestämningen

En metod att bestämma pantvärde på här angivet sätt medför möjligheter för länsbo— stadsnämnd att lämna bindande besked om pantvärdet efter ombyggnad till viss stan- dard. Utredningen föreslår därför, att läns- bostadsnämnden skall äga meddela partiellt beslut (förhandsbesked) i frågan, dvs. oav- sett att någon låneansökan inte föreligger.

Över sådant beslut skall fastighetsägaren (eventuellt även annan intressent) ha rätt att besvära sig självständigt. Detta förfaringssätt medför möjligheter för sökanden att ägna sig åt planläggningen vid lämplig tidpunkt och under fasta förutsättningar.

Sedan nivåerna för standard, rikthyra och pantvärde fastlagts, ankommer det på bygg- herren själv att utreda vilka åtgärder som behövs och kalkylera för ombyggnaden. Om byggherren därvid finner att saneringen kan genomföras inom det av kommunen angivna utrymmet, görs en preliminär låneansökan som bl. a. anger den standard som den om— byggda fastigheten skall ha.

Hittillsvarande erfarenheter från ombygg- nad visar, som tidigare sagts, att de prelimi- närt uppgivna kostnaderna ofta överskrids. Det kan därför vara en fördel, om länsbo- stadsnämnden på sikt befrias från att göra noggrann bedömning av dessa i förväg utan först när arbetena är avslutade. Förutsätt- ningen är dock att rikthyra och pantvärde fastställts enligt de regler som angivits ovan. Praktiken får utvisa i vilken grad kostnads- bedömning behöver ske vid preliminärt be- slut om ombyggnadslån. Under en över- gångstid (se 9.19) bör dock kostnadspröv- ning ske.

Utredningen föreslår, att de i modellen in- gående komponenterna med undantag av rikthyra och tomtvärde skall bestämmas centralt. Bestämningen, som bl. a. skall om- fatta såväl den genomsnittliga kalkylränte- foten för hela fastighetskapitalet som kost- nadsutvecklingen för hyror, driftkostnader och tomtvärde, skall göras av bostadsstyrel— sen. Rikthyran skall fungera som mätare på beskaffenheten hos värderingsobjektet. Ar- betet med att bestämma pantvärdet kommer härigenom att bli enkelt.

Såvitt gäller driftkostnaderna första året föreslår utredningen, att bostadsstyrelsen årsvis bestämmer vilket belopp som skall in- gå i modellen. Detta bör ske genom uppfölj- ning av representativ statistik.

9.16.7. Pantvärdebestämningen: samman— fattning

Ett krav rörande statlig låneverksamhet är, att denna skall grundas på offentligt redovi- sade beräkningsregler, som i minsta möjliga grad innefattar subjektiva moment. Produk- tionskostnaderna har av denna anledning ut— gjort grund för bestämning av statliga bo- stadslåns storlek och läge. En produktions- kostnadsanpassad beräkning av låneunderlag och pantvärden kan göras för nybyggnad, eftersom standardiseringen av bostadsbyg- gandet gör, att kostnaderna för nyproduk- tion med någorlunda god säkerhet kan be— räknas. I samband med ombyggnad ställs man emellertid inför stora svårigheter, om man skall basera långivningen på produk- tionskostnader. Första problemet är att be- räkna värdet av fastigheten före ombygg- nad. Sedan infinner sig frågan, vilka åtgär- der som skall ingå i beräkningen och hur dessa skall prissättas. Åtgärder i ett gammalt hus är regelmässigt dyrare än samma åtgär- der i samband med nybyggnad. En uppskatt- ning härav måste bli skönsmässig vid en pro- duktionskostnadsanpassad beräkning av lå- neunderlag och pantvärden.

Den föreslagna metoden att beräkna pant- värden utgör en beräkning av nuvärdet av framtida nettoavkastningar och det realiser- bara tomtvärdet vid kalkylperiodens slut. Beräkningen sker i form av en normaliserad avkastningsvärdering, baserad på en viss hy- ra (rikthyra) vid vissa bestämda förhållan— den. Vid beräkningen av pantvärdet i och för sig tas inga hänsyn till tekniska förut- sättningar eller låneförhållandena i det en- skilda fallet. Endast vid den slutliga pröv- ningen av ärendet kan det finnas anledning att ta hänsyn till befintliga lån och om- byggnadskostnader. Genom beräkningssättet blir pantvärdet ett mått på fastighetens »bruksvärde». Sådana hänsynstaganden, som motiverar läges- och standardtillägg samt sa— neringstillägg, har sålunda redan gjorts, var- för det ej blir aktuellt att göra sådana tillägg till pantvärdet.

Genom det föreslagna sättet att beräkna pantvärde på grundval av en normaliserad

avkastningskalkyl samt genom att anvisning- ar om vilka tal, som skall tillämpas beträf- fande olika komponenter, kommer att ges från centralt håll, begränsas de subjektiva momenten. Den faktor, som skall varieras i det enskilda fallet, är rikthyran. Med hän- syn till att likvärdiga och likabelägna fas— tigheter skall ha samma hyra som grund för pantvärdesberäkningen, torde kravet på of- fentligt redovisade beräkningsregler, som i minsta möjliga grad innefattar subjektiva moment, vara tillgodosett.

9.17. Lånesystemet vid ombyggnad: låneunderlag

Med en metod att bestämma pantvärdet på det sätt, som angivits i det föregående, upp— kommer frågan om låneunderlagets funk— tion.

Låneunderlaget kan sägas ha betydelse från tre synpunkter: dels för allmän kost— nadskontroll, dels för bestämning av stats- lånets storlek och dels, då lånet utgör pari- tetslån, för frågan om vilken del av fastig- hetskapitalet som skall omfördelas.

Den del av fastighetskapitalet som täcks av underliggande kredit och statslån — dvs. hela kapitalet utom eget kapital och s.k. överkostnader — kan sägas bestå av följan— de fem komponenter som tillsammans utgör pantvärde.

1) låneunderlaget för bostäder 2) låneunderlaget för lokaler 3) pantvärdestillägg för bostäder 4) pantvärdestillägg totalt pantvärdes- för lokaler tillägg 5) gemensamma pantvärdestillägg

totalt låneunderlag

Regelmässigt är låneunderlaget för bostä- der den i särklass största delen av detta fas- tighetskapital. Pantvärdestilläggen för bostä- der — som för flerfamiljshus skall bestå av tillägg för »skäliga kostnader för åtgärder beträffande huset, vilka minska driftkostna- derna» eller »skälig kostnad för åtgärd be-

träffande huset, som kan antagas varaktigt bli de boende till nytta» — har en marginell betydelse. De gemensamma pantvärdestilläg- gen — dvs. de kan avse både bostäder och lokaler och fördelas däremellan — utgörs av läges- och standardtillägg samt saneringstill- lägg vilka i förekommande fall har stor be- tydelse. I övrigt utgörs pantvärdestilläggen i huvudsak av tillägg för s. k. obelånade loka- ler.

Låneunderlaget kan beräknas antingen på basis av ombyggnadskostnadema, beräknade med ledning av schabloner (riktvärden) eller godkända efter prövning eller som en kom- bination av bådadera, eller också genom någon sorts reduktion från pantvärdet.

Skall summan av ombyggnadskostnadema beräknas ur riktvärden, erhålls låneunderlag som utgör ett slags medelvärde för »nor- mal» ombyggnad. De faktiska kostnaderna kommer med stor sannolikhet att ha stor spridning kring sådana tal, eftersom de är starkt beroende av husets byggnadstekniska utformning och kondition samt husets plan- lösning. Detta torde kunna begränsa stimu- lansen till ombyggnad vid de dyrare projek— ten.

Andra lösningar bör sökas. I sammanhang- et erinras om att låneunderlaget — med den metod för bestämning av pantvärde som här presenterats — kommer att erhålla en rela- tivt underordnad betydelse. Det visar sig också, att måttliga variationer i låneunderla- get spelar mycket liten roll vid bestämning av statslånets storlek samt för kapitalkostna- derna och skuldökningen vid paritetslån. En »felkälla» i låneunderlaget förminskas t. ex. till ca 1/5, när underlaget skall översättas till statslånebelopp.

En bättre metodik bör vara att göra redu- cering från pantvärdet. Därvid anmäler sig två möjligheter.

Den ena är att söka finna en rimlig rela- tion mellan låneunderlag och pantvärde. Om så skulle vara möjligt, kunde statslånets stor- lek bestämmas som en procentsats av pant- värdet. En sådan metod är dock knappast realistisk med hänsyn till de skiftande för— hållandena. Utredningen har stannat för en annan metod, nämligen att reducera pant-

värdet med för nybyggnad gällande scha- bloner för sådana nyttigheter i huset som en- ligt gällande bestämmelser inte kan ingå i låneunderlaget.

9.18. Regelsystemet för kostnadsprövning

Vad som sagts i det föregående om bestäm— ning av pantvärdet på grundval av en av- kastningskalkyl, som tar hänsyn till bruks— värdeshyran, aktualiserar frågan hur kost- nadsprövningen skall ske för att ligga i linje med den nya hyreslagstiftningen.

F. n. finns två huvudkriterier för kost- nadsprövningen, båda angivna i 9 & bostads- lånekungörelsen. De har följande lydelse: »Bostadslån utgår icke om a) — — — — b) de hyror eller årsavgifter som behövs för att täcka de årliga kostnaderna för fastigheten be- räknas bli så höga att påtaglig risk föreligger för förlust eller e) den beräknade kostnaden för byggnadsföre- taget väsentligt överstiger pantvärdet enligt 27 5.»

Inom 5. k. icke bristorter kan enligt 48 å

i 12 kap. jordabalken (hyreslagen) hyran prövas i samband med förlängning av hyres- kontrakt. Förstagångshyra kan alltså inte prövas. Enär bostadsmarknaden i dessa or- ter förutsätts vara balanserad, kommer till- gång och efterfrågan på bostäder att bli be— stämmande för hyresnivån. Vid bestämning av hyran är det därför ingen principiell skill— nad mellan allmännyttiga och enskilda före- tag. Vid belåning av projekt inom icke brist- orter behöver endast tillses, att den beräkna- de hyran för företaget inte blir högre än marknadshyran. Lånebestämmelserna kan därför vara enkla. Det är emellertid inte möjligt att ha särskilda bestämmelser för icke bristorter. De bör utformas med ut— gångspunkt i förhållandena i s.k. brist- orter.

För bristorterna gäller enligt den nya hy- reslagen att förstagångshyran kan prövas en- ligt vissa principer. I detta hänseende är av betydelse särskilt följande uttalande i prop. 1968 : 91 (sid. 55).

»På bristorter skall särskilda kompletterande regler tillämpas. Sålunda skall den aktuella hy» ran prövas inte bara med hänsyn till jämförliga

lägenheters hyra utan även med beaktande av det allmänna hyresläget i orten för lägenheter i nybyggda bostadshus. Hänsyn skall därvid självfallet tas till skiljaktigheter beträffande lä- genheternas modemitetsgrad, underhåll och skick i övrigt m. m. Eftersom det allmänna hy- resläget för lägenheter i nyproduktionen kom- mer att bestämmas av sådana bostadsföretag som tillämpar självkostnadsprincipen i hyresPris- sättningen, hindras härigenom oskäliga, av bo- stadsbristen betingade hyreshöjningar. På brist- ort ges hyresgäst dessutom rätt att få den avta- lade hyrans, den s.k. förstagångshyrans skälig- het prövad. Genom bestämmelserna för bristor- ter blir hyresnivån i hela lägenhetsbeståndet i viss mån låst i ett läge som styrs av hyresni- vån i nyproduktionen, vilken nivå i sin tur be- stäms av produktionskostnaderna och av — vil- ket är viktigt att hålla i minnet — det statliga bostadskreditstödet.»

Den statliga bostadslångivningen har allt- så — direkt och indirekt — inverkan på hy- resnivån i nyproduktionen. Genom att man utgår från en rikthyra vid bestämning av pantvärden vid ombyggnad påverkar nypro- duktionskostnadema sålunda indirekt även hyrorna i ombyggda fastigheter.

Syftet med att grunda pantvärdet för om- byggda fastigheter på en rikthyra är bl. a., att pantvärdet vid ombyggnad inte skall kun- na bli högre än att det ryms inom hyres- nivån i motsvarande nyproduktion. Härmed avses den hyresnivå, som konstituerats av överenskommelser om hyror mellan allmän- nyttiga bostadsföretag och hyresgästorgani— sationer och/eller av hyresmyndigheters prövning av hyrors skälighet.

Enligt 95 kungörelsen skall länsbostads— nämnden avgöra, om ett projekt skall stöd- jas med statliga län eller ej bl. a. med hän- syn till den beräknade hyrans storlek. För att hyreslagens syften inte skall motverkas eller risk för förlust för staten såsom lån- givare inte skall uppkomma, bör bestämmel- serna i 9 5 ändras så, att bostadsmyndighe- terna får möjlighet att avslå låneansökningar avseende projekt med årskostnader som överstiger skälig hyra.

Genom en bestämmelse som ger bostads- myndigheten denna möjlighet kan på sikt mark— och byggnadskostnadema påverkas. Eftersom markpriserna ytterst beror av fasn tigheters avkastning eller förväntade avkast-

ning, är det inte tillräckligt med en aktiv kommunal markprispolitik, utan det krävs även en aktiv och målinriktad kommunal bostadskostnadspolitik.

För att utredningens förslag rörande be- räkning av pantvärde vid ombyggnad skall få avsedd effekt föreligger, som förut fram- hållits, behov av att kommunerna på något mer konkret sätt markerar sitt ansvar för bo- stadskostnaderna. Det är därför utomordent- ligt viktigt, att kommunerna vid sin plane- ring av bostadsproduktionen har ett klart utformat mål beträffande bostadskostnader- na. Detta mål bör — utöver inkomstförhål- landena hos invånarna — grundas på bl. a. rimliga produktionskostnader hos de allmän- nyttiga bostadsföretagen i kommunen.

Vid länsbostadsnämndens bedömning av frågan om den erforderliga hyran (årsavgif- ten) är skälig bör — med avseende bl. a. på läge, modemitetsgrad, underhåll och skick i övrigt — jämförelse göras med hyror (års- avgifter) i likvärdiga fastigheter. Av hyres- nämnden/ tingsrätten fastställda hyror bör särskilt beaktas vid bedömningen. Vidare bör de bostadskostnadsnivåer, som kommu- nen uppställt som må], vara till ledning vid nämndens bedömning. Förmedlingsorganets yttrande angående den erforderliga hyrans (årsavgiftens) skälighet bör vid länsbostads- nämndens bedömning tillerkännas stor vikt.

Eftersom årskostnaderna kan vara svåra att uppskatta, kan prövningen behöva kom- pletteras med en bedömning av produktions- kostnaden. Bestämmelser motsvarande dem som nu finns i 95 punkten c) bör därför finnas. I nu gällande bestämmelse utgör pro- duktionskostnadens storlek hinder för lån om den väsentligt överstiger pantvärdet. Ut- redningen föreslår ingen ändring i denna bestämmelse.

9.19. Övergångsbestämmelser

Det föreslagna systemet för beräkning av pantvärde är till sin uppbyggnad annorlunda än hittills tillämpade metoder. Detta förhål- lande gör att det behövs en successiv över- gång till det nya systemet. Härtill kommer

att det vid den tid då denna utredning av- lämnas, existerar utbildade bruksvärdeshy- ror i mycket liten utsträckning. Det är emel- lertid sannolikt, att sådana hyresnivåer kom- mer att i viss omfattning föreligga, när nya bestämmelser kan komma att träda i kraft. Lämplig sådan tidpunkt synes vara den 1 ju— li 1973. Även efter ikraftträdandet bör emel- lertid möjlighet till en successiv övergång finnas. Med hänsyn härtill föreslår utred— ningen, att lånemyndigheterna under en övergångstid av 3 år parallellt skall kunna tillämpa både produktionskostnadsbedöm- ning och beräkning av normaliserat avkast- ningsvärde till grund för bestämning av pantvärde. Sökanden bör under övergångs- tiden ha möjlighet att välja, vilken av dessa metoder som skall tillämpas för hans låne- ärende.

9.20. Låneförfattningarna

Utredningens förslag i detta kapitel har rela- tivt genomgripande natur. De har sådan ka- raktär, att regelsystemet för ombyggnad allt— mer kommer att avvika från det system som gäller i samband med lån till nybyggnad. Bostadslånekungörelsen blir härigenom me- ra svåröverskådlig, med ett stort antal spe- cialregler och undantag. Utredningen anser, att en enklare läsart skulle ernås genom att den nuvarande kungörelsen delades på två författningar, den ena avseende nybyggnad och den andra modernisering (ombyggnad och upprustning).

9.21. Sammanfattning

I detta kapitel föreslår utredningen samman- fattningsvis följande.

Kreditförsörjningen

Ramen för lån till modernisering och för- bättring bör utökas i takt med behovet. Medlen bör tilldelas i första hand de kom- muner, som visas ha det största modernise— ringsbehovet.

1) Den bostadstekniska standarden vid lån till ombyggnad förutsätts i princip utgöra samma standard som vid nybyggnad. Från denna nivå skall kunna göras vissa undan- tag. Dessa skall vara i möjlig mån precise- rade. Utgångspunkt bör vara redogörelsen i del II bil. 6.

2) Den bostadstekniska standarden vid lån till upprustning av flerfamiljshus förut- sätts bli lägst den som anges som den lägsta godtagbara i kap. 13.

3) Standardkraven bör framgå av tillämp- ningsföreskrifter till ]åneförfattningen.

4) Lånemyndigheterna skall inte ställa stadsplanetekniska och byggnadstekniska krav utöver dem som anges av de byggnads- reglerande myndigheterna.

5) Det är önskvärt att gårdssanering kom- mer till stånd genom samverkan mellan fas- tigheter.

T illämpningsområden

Förbättringslån skall kunna utgå till kom- mun eller allmännyttigt bostadsföretag för upprustning av flerfamiljshus, som förvär- vats för rivning i anledning av planerad to- talsanering eller dylikt inom överskådlig tid.

Lånesystemets tekniska konstruktion T otalsanering

l) Basannuiteten föreslås för centralt beläg- na fastigheter sänkt från 5,1 % till 4,6 %.

2) Läges- och standardtillägg samt sane- ringstillägg föreslås överförda från pantvär- de till låneunderlag, varjämte dessa tillägg bör överses så att dessa tillsammans bättre motsvarar det kapitaliserade värdet av hy- resskillnader mellan olika områden och före- kommande skillnader i kostnader.

3) Beträffande saneringstillägg föreslås att sådant får avse även vissa gruppbyggda småhus.

Upprustning

Förändringar rörande lånevillkoren före- slogs av saneringsutredningen 1969, vilka

med undantag av föreslagen längsta amorte— ringstid av 25 år genomfördes vid 1970 års riksdag. Utredningen vidhåller sitt tidi- gare förslag som innebär att amorterings— tiden i särskilda fall skall kunna vara 25 år. Pantvärdet bör bestämmas på samma sätt som vid nybyggnad.

Om byggnad

1) Rörande metodiken för återbetalning fö- reslås att låneformen nominellt lån utmönst- ras, att en form av annuitetslån tillskapas och att full valfrihet mellan annuitetslån och paritetslån införs.

2) För annuitetslånet föreslås att det skall baseras på en ränta av 6,5 %, vilken justeras i efterhand för skillnader mot stats- låneräntan.

3) Amorteringstiden skall kunna vara högst 40 år för såväl paritetslån som annui- tetslån.

4) Räntan på fördjupning bör vara den- samma som för bunden enhetskredit.

5) Frågan om utbetalning i förskott har studerats. Någon ändring föreslås inte.

6) Pantvärdet föreslås skola bestämmas på grundval av en normaliserad avkastnings- kalkyl, som tar hänsyn till rikthyra (bruks- värdeshyra eller de hyresnivåer som anges i kommunens bostadskostnadsmålsättning) och utvecklingen i tiden av bl. a. hyresintäk- ter och driftkostnader.

7) Pantvärdet bestäms genom en beräk- ningsmodell (formel), vars olika ingående faktorer i huvudsak skall fixeras centralt av bostadsstyrelsen.

8) Länsbostadsnämnd skall kunna lämna partiellt beslut i fråga om pantvärde efter ombyggnad.

9) Låneunderlaget skall kunna anges ge- nom reduktion från pantvärdet.

10) Reglerna för kostnadsprövning före- slås bli ändrade i och för anslutning till hy- reslagstiftningen.

11) Övergångsbestämmelser föreslås som gör det möjligt att använda tidigare gällande och föreslaget system för beräkning av pant- värde parallellt under 3 år.

_ gar.. %):—ar;

9.22 Kapitelbilaga. Modell för beräkning av pantvärden genom en normaliserad avkast- ningskalkyl

9.22.1. Elementärt om ränteberäkning

En penningsumma (Ko) som under ett år ökar med p % blir

P Kl—Koll+ml

Gäller det ett antal (n) år blir kapitalet med ränta på ränta

F 'I K,,=K (1+—) ” 100

Beräkning av nuvärde, dvs. värdet i dag av framtida intäkter, sker genom diskonte- ring med en vald räntesats.

Nuvärdet (X,) av en penningsumma (K 1) som utfaller om ett år är

K1

Ko—

Nuvärdet (Ko) av en penningsumma (Kn) som utfaller om ett antal (n) är är

Kn

0=_—_—n P

(”mol

Gäller det att beräkna nuvärdet av ett årligen utfallande lika stort belopp (K) får man summera nuvärdena från de olika åren vilket skrivs

Kfir—e

k=11+WO

Om det årligen utfallande beloppet änd- ras men räntesatsen är konstant skriver man

Beräkna nuvärdet av följande penning— summor, som utfaller vid angivna tidpunk- ter. Beloppen antas vara nominella, dvs. uttryckta i löpande penningvärde. Nominell diskonteringsräntesats 8 %. I exemplet sti- ger den årliga penningsumman med 4 % per år, vilket antas motsvara den allmänna prisökningen.

104:— kr 108: 16 kr 112: 49 kr 116: 99 kr

Efter ett år » två år » tre år » fyra år

104 108116 112249 116:99 K" = if(")? + 1,082 + 1,083 + 1,084

Om räntefaktorn i nämnaren justeras med hänsyn till den allmänna prisökningen (4 %) omvandlas de nominella beloppen till belopp uttryckta i fast penningvärde (reella belopp). Justeringen innebär dessutom, att den förut nominella räntan (p) i nämnaren blir reell (r). Exemplet kan skrivas

_100-1,04 100.1,042 100-1,04s _ 1,08 1,082 1,083 Ko

4 100 . 1,04—* _ 100 . 1,04k_ 1,084 _ 1,08k _

Ko : nuvärdet vid tidpunkten 0 n : kalkylperiodens längd (är) K : årligen utfallande penningsumma (i fast penningvärde) r = reell diskonteringsräntesats (%)

Vid ränteberäkningar — i detta fall dis- kontering — är det fel att blanda nominella och reella begrepp. Är penningsummorna nominella, måste nominell räntesats väljas. Anges däremot de årligen utfallande belop- pen i fast penningvärde, måste räntesatsen vara reell.

9.222. Beräkningsmodellen

Nedanstående beräkningsmodell (formel) in- nebär en nuvärdesberäkning av framtida år-

liga nettointäkter (hyror minus driftskostna- der) samt tomtvärdet vid kalkylperiodens slut. Avsikten är att det på nämnda sätt beräknade avkastningsvärdet skall utgöra pantvärde för statlig belåning till ombygg— nad. Avkastningsvärdet benämns därför fortsättningsvis »pantvärde» (PV). Beräk- ningarna skall baseras på genomsnittliga bruksvärdeshyror, driftkostnader, produk- tionskostnader och låneförhållanden. För- farandet kan därför karakteriseras som en normaliserad avkastningskalkyl, och pant- värdet kan sägas vara ett uttryck för fas- tighetens bruksvärde.

Förklaringar:

Pv = pantvärde (avkastningsvärde) efter modernisering = bruksvärdeshyra (första året) = driftkostnader (första året) = tomtvärde (första året) = årlig hyresutveckling (%) = årlig driftkostnadsförändring (%) = årlig tomtvärdeutveckling (%) = genomsnittlig kalkylräntefot (%) = kalkylperiodens längd

Den genomsnittliga kalkylräntefoten kan korrigeras under beaktande av de antagna prisutvecklingarna för hyror, driftkostnader och tomtvärde, varefter modellen får föl- jande utseende.

] k=1(

där rl, r2, r3 : diskonteringsräntesatser (%) för hyresintäkter, driftkostnader resp. tomt- värde.

Beräkningsmodellen ger som synes ut- rymme för skilda antaganden rörande pris- utvecklingen för hyresintäkter, driftkostna- der resp. tomtvärde. Ett lämpligt tillväga- gångssätt är att först uppskatta den genom- snittliga kalkylräntefoten för hela fastighets- kapitalet under kalkylperioden. Genom att därefter korrigera denna kalkylräntefot un- der beaktande av de antagna prisutveck- lingarna erhålls de diskonteringsräntesatser (rl, rg, r3) som skall anbringas i var och en av modellens tre termer. I exemplet i slutet av denna bilaga ges det ovan antydda för- faringssättet en mer ingående belysning.

Modellen förutsätter sålunda bl.a. an- taganden om hyresintäkter och driftkostna- der första året samt antaganden om intäk- ternas och kostnadernas reella eller nomi- nella prisutveckling i procent (ränta på rän- ta) under kalkylperioden. I fortsättningen görs antaganden om reella prisutvecklingar beträffande hyror, driftkostnader och tomt- värde, dvs. de uttrycks i form av en årlig procentuell reell prisförändring. Som tidi— gare påpekats är det härvid nödvändigt att i beräkningsmodellen arbeta med reella dis- konteringsräntesatser.

Den genomsnittliga kalkylräntefoten för hela fastighetskapitalet bestäms genom en sammanvägning av räntekostnaderna på lå- nat kapital och det egna räntekravet. För att detta skall kunna ske fordras förutom en uppskattning av genomsnittlig räntekost- nad för hela det lånade kapitalet och be- stämmande av »skäligt» räntekrav på det egna kapitalet, dels antagande om relatio- nen mellan lånat och eget kapital och dels en bedömning av den årliga allmänna pris- utvecklingen. Kalkylräntefoten kan bestäm- mas tillfredsställande genom att man utgår från den ursprungliga relationen lånat/eget kapital och tar hänsyn till förändringarna i denna relation under kalkylperioden. Här- för erfordras antaganden om den »normala» låneform, som skall ligga som grund för pantvärdeberäkningen, och studier av av- kastningsvärdets förändring i tiden. Pant- värdeberäkningen skall följaktligen inte ba- seras på enbart förhållandena första året.

Kalkylperiodens längd bör överensstäm-

ma med byggnadens ekonomiska livslängd. En byggnad är ekonomiskt saneringsmo- gen, då nettoavkastningarna (hyror minus driftkostnader) inte längre räcker till att för- ränta tomtvärdet. I den situationen erfordras en reinvestering i form av modernisering eller totalsanering.

Kalkylperiodens längd får bestämmas uti- från gjorda antaganden om prisutvecklingen beträffande hyror, driftkostnader resp. tomt- värde samt beträffande förräntningskravet på tomtvärdet. Prisutvecklingen skall be- dömas så att den ekonomiska saneringsmog— naden inträffar ungefärligen när byggnader- na tekniskt sett är i behov av reinvestering. Därvid bör den relativa ökning av driftkost- naderna, som sker i och med att fastigheten åldras, särskilt beaktas. I detta sammanhang bör framhållas. att huvuddelen av pantvär- det vanligtvis konstitueras av diskonterade nettointäkter från de 10—15 första åren, var- för kalkylperiodens längd inte behöver be- stämmas med stor noggrannhet då den eko- nomiska livslängden överstiger 25 år.

De båda första termerna, som baseras på hyresintäkter och driftkostnader represen- terar hyresintäkternas förräntning av fastig- hetsvärdet (inklusive tomt) under kalkylpe- rioden.

Tredje termen är en restterrn som avser nu- värdet av tomtens värde vid kalkylperiodens slut. Eftersom detta nuvärde utgör en rela- tivt liten del av det totala pantvärdet, be- höver det ej bestämmas med någon större noggrannhet. Antas tomtvärdets utveckling i framtiden ske i takt med den allmänna prisutvecklingen skall i formelns tredje term tomtvärdet första året insättas. Dessutom blir i detta fall någon korrigering av den primärt bestämda reella genomsnittliga kal- kylräntefoten i tredje termen inte aktuell. Resttermen kan sålunda beräknas genom att fastighetens taxeringsvärde å mark vid be- räkningstillfället diskonteras med användan- de av den genomsnittliga reella kalkylränte- foten.

För tomträttsfastigheter fordras att tomt- rättsavgälden medtas i driftkostnaden. Här- utöver bör tredje termen utgå. Detta inne- bär en generalisering, eftersom tomträtten

i och för sig kan representera ett visst värde för tomträttshavaren, om kommunen ej tar ut marknadsmässig avgäld. Detta värde ut- gör mindre del av tomtvärdet i tredje ter— men och får efter diskontering så pass liten betydelse, att man torde kunna bortse från tomträttens värde för tomträttshavaren vid kalkylperiodens slut.

Kalkylräntefoten, som i sin tur bestäm- mer diskonteringsräntesatserna, blir olika vid olika låneformer. För ett allmännyttigt företag bestäms kalkylräntan av statslånet och underliggande krediter, medan för en enskild företagare en sammanvägning mås- te göras beträffande räntekrav på eget ka- pital samt kapitalkostnaderna för statslånet och underliggande krediter. Den enskilde företagaren kräver normalt en högre avkast- ning på det egna kapitalet än vad som sva- rar mot statslåneräntan. Då det är angeläget att samma principer för pantvärdeberäkning tillämpas för olika byggherrar, bör en all- mängiltig »normal låneform» för likartade låneobjekt väljas.

För att erhålla stabilitet vid tillämpning- en av modellen för beräkning av pantvär- den, är det angeläget att diskonteringsränte- satserna ej ändras t.ex. med anledning av kortfristiga förändringar av diskontot. När den »normala» låneformen vid tillämpning- en innefattar paritetslån skall — med hänsyn till paritetslånets utjämnande effekt på ka- pitalkostnaderna —- diskonteringsräntesatser- na inte ändras annat än när grunderna för beräkning av kapitalkostnaderna vid sådan långivning undergår betydelsefull föränd- ring. Nedanstående avstämning av i for- meln ingående faktorer mot nybyggnad bi- drar även till stabilisering av räntesatserna.

Består värderingsobjektet av en del för vilken utgår paritetslån (bostäder) och en del som finansieras på nominella villkor (t. ex. lokaler) skall första termen uppdelas i två, den ena avseende bostadsdelen och den andra avseende lokaldelen, varvid dis— konteringsräntesatserna bestäms på angivet sätt under hänsynstagande till låneform. Li- kaså kan andra termen uppdelas i två, var- vid även olika driftkostnadsposter kan in- föras, därest driftkostnaderna bedöms olika

Som ovan nämnts är kalkylräntefoten be— roende av ett flertal bedömanden bl. a. rö- rande räntekrav och kostnadsutveckling. Små variationer i räntesatsen medför stort utslag i pantvärdet. Därför måste en avstäm— ning göras, sedan de marknadsmässiga rän- tesatsema på lånat och eget kapital antagits och omräkning till en genomsnittlig reell kalkylräntefot skett.

En sådan avstämning kan lämpligen ske genom att formeln testas på vad som nor- malt gäller på orten beträffande sambandet hyra — pantvärde för nybyggnad. Härvid bör väljas representativa nybyggnadsprojekt med beaktande av hyreslagens bestämmelser för bestämning av bruksvärdeshyra. Mot bakgrund av testresultatet görs justering av exempelvis de antagna intäkts- och kost- nadsutvecklingarna. Genom denna avstäm- ning kommer sambandet hyra — pantvärde -— diskonteringsräntesatser för de olika fak- torerna att normeras med hänsyn till förhål- landena vid nybyggnad. I samband med be- räkning av pantvärden för aktuella projekt får ändringar ej göras i de på så sätt för- handsbestämda diskonteringsräntesatserna. Hänsyn till avvikelser beträffande standard och läge i de aktuella värderingsobjekten skall tas vid bestämning av bruksvärdes- hyran. Härigenom avspeglas sådana skilj- aktigheter i form av marginella avvikelser från ett normerande nybyggnadsprojekt.

9.223. Exempel på beräkning av pantvärde

Eftersom alla räntesatser på lån som för- medlas av kreditinstitut är nominella, måste till en början den nominella kalkylräntefoten framtas. Hänsyn till att relationen lånat/ eget kapital ständigt förändras sett över hela kalkylperioden tas genom att belåningssi— tuationen såväl vid är 0 som vid kalkylpe— riodens slut studeras. Exempel på hur olika kapitalandelar förändras under en byggnads livslängd framgår av diagram 9.12. Diagrammet är schematiskt och gäller un- der förutsättning att hyresintäkterna stiger med 2 % nominellt per år, driftkostnaderna med 3 % nominellt per år samt tomtvärdet

Diagram 9.12. Exempel på förändring av kapitalandelarna under en byggnads livslängd.

Avkostninqsvörde (nominella priser)

"30% Egen kapitul— andel

Andel bostadslån

Andel under— liggende kredit

Morkvö rde

[

Reali— ser-bort mor—k— värde är 50

l IO 20

©5chema+isk utveckling av ovkostningsvördet till år 50 ©Utvecklinqen av paritetslånets skuldsummu till år 50 ©vaecklinqen av enhe+s|öne+s skuldsummo +ill är än ©Murkvönde+s utveckling till år 50

med 4 % nominellt per år. Med dessa förut- sättningar samt ett nominellt förräntnings- krav på 10 % på tomtvärdet inträffar den ekonomiska saneringstidpunkten ungefär år 50. Den allmänna prisutvecklingen antas va- ra + 4 % per år. Vidare utgörs det lånade kapitalet första året av 80 % av pantvärdet uppdelat på ett enhetslån (annuitetslån) och ett statligt bostadslån (paritetslån).

Hur beräkningen av pantvärdet sker fram- går nedan. Där görs en uppdelning på lånat och eget kapital, varvid antaganden gjorts beträffande den genomsnittliga nominella räntan för de olika delarna under kalkyl- perioden. Om så anses lämpligt, kan även det lånade kapitalet och räntekostnaderna redovisas uppdelade på t. ex. underliggande kredit och bostadslån.

Förutsättningar och antaganden Förutsättningar år 1 Bruksvärdeshyra Driftkostnader

Tomtvärde år 1

100 kr/m2 ly 30 kr/m2 ly 200 kr/m2. ly

Antaganden

Årlig allmän prisutveckling Årlig reell hyresintäktsförändring dVS årlig nominell hyresintäkts- förändring Årlig reell driftkostnadsförändring dvs. årlig nominell driftkostnads- förändring .. + 3 % Årlig reell tomtvärdestegring i 0 % dvs. årlig nominell tomtvärdesteg- ring

+4% _2%

=+>2% —1%

+4%

Dessa antaganden ger som ovan nämnts (med ett lO-procentigt förräntningskrav på tomtvärdet) en ekonomisk livslängd på ca 50 år. För beräkning av pantvärdet har därför valts en kalkylperiod på 50 år.

1. Beräkning av den genomsnittliga reella kalkylräntefoten för hela fastighetskapitalet. Andelen lånat kapital av pantvärdet för- utsätts år 1 vara 80 % och andelen eget kapital 20 %. Den nominella räntan på lå- nat kapital antas vara 7,5 % och på eget kapital 10 %.

År 0 80 % lånat kapital å 7,5 % 6 20 % eget kapital å 10 % — 2 8 % nomi- nell kalkylräntefot

År 50 0 % lånat kapital = 0 100 % eget kapital år 10 % = 10 10 % nomi- nell kalkylräntefot

Den nominella kalkylräntefoten varierar alltså under kalkylperioden mellan 8 och

10 %, och medelvärdet av de båda ränte- satserna blir i exemplet 9 %. Den nomi- nella kalkylräntefoten under kalkylperioden skall därefter förvandlas till en reell kalkyl— räntefot. Detta sker genom att hänsyn tas till den årliga allmänna prisutvecklingen. Den reella kalkylräntefoten framräknas som för- hållandet mellan den nominella kalkylränte— foten och den årliga procentuella prisutveck- lingen. Definitionsmässigt är den årliga re- ella prisökningen lika med den årliga pro— centuella prisökningen i fast penningvärde.

Med en årlig allmän prisökning på 4 % blir den reella kalkylräntefoten i exemplet 4,8 % (1,09 : 1,04 : 1,048, dvs 4,8 %).

Om det lånade kapitalet är klart domi- nerande, sett över kalkylperioden — ett för— hållande som förstärks om bostadslånet är ett paritetslån — bör kalkylräntefoten sättas under medelvärdet. I exemplet antas ca 4 % vara en rimlig reell genomsnittlig kalkyl- räntefot.

2. Korrigering av den genomsnittliga kal- kylräntefoten med hänsyn till de antagna

prisutvecklingarna.

Genom korrigeringsförfarandet beaktas de i exemplet antagna prisutvecklingarna. För termen avseende hyresintäkterna är det tillfyllest att anbringa diskonteringsräntesat— sen 4+2= 6 %. På samma sätt fås för driftkostnaderna 4 + 1 = 5 %, samt för tomtvärdet 4 + 0 = 4 %.

3. Beräkning av pantvärde.

50 Pv=1002 %— ,.-. (l+1_05>

50 1 — 30 % _— ( 5 1 (1 +H) = 100 -15,7619 — 30»18,2559 + 200. 0,1407 = = 1576,l9 — 547,68 + 28,l4= 1056,65 dvs Pvm 1050 kr/m2 ly.

Markpolitiska hjälpmedel

10.1. F örköpsrätt vid stadsfömyelse 10.1.1 Kort orientering om förköpslagen

Kommunal förköpsrätt innebär, att kom- mun under vissa förutsättningar har rätt att träda i köpares ställe vid försäljning av fast egendom.

10.1.1.1 Syfte

Förköpsrätten syftar till att förbättra kom— munernas möjlighet att på ett tidigt stadium förvärva mark som behövs för samhällsut- vecklingen. Som hjälpmedel i den kommu— nala markförvärvspolitiken utgör förköp ett komplement till frivilliga uppgörelser och till förvärv genom expropriation.

Underrättelseskyldigheten enligt förköps- kungörelsen ger kommunen tidig informa- tion om försäljningar av mark. Kommunen får därigenom möjlighet att följa vad som händer på fastighetsmarknaden (prisutveck- ling, förändring i ägarförhållanden m.m.). Detta underlättar för kommunen att föra en markförvärvspolitik.

10.1.1.2 Huvudsakliga bestämmelser i för- köpslagen

Kommunen har förköpsrätt vid försäljning (byte) som omfattar sådan fast egendom som med hänsyn till den framtida utvecklingen erfordras för tätbebyggelse eller därmed sammanhängande anordning.

Från förköpsrätten undantas fastigheter som har en areal understigande 3 000 m2 och ett taxeringsvärde som är lägre än 200 000 kr. Avser en försäljning flera fas- tigheter, måste samtliga uppfylla dessa kri- terier för att hinder mot förköp skall före- ligga. Areal- och värderegeln innebär, att från förköpsrättens tillämpningsområde schablonmässigt utesluts ett stort antal mark- försäljningar. Undantagna från förköp är även släktköp, försäljning på exekutiv auk— tion och försäljning som avser endast andel av fastighet, i vilken köparen redan äger annan del. Vidare får förköp inte ske, om detta med hänsyn till förhållandet mellan säljare och köpare eller villkoren för eller omständigheterna vid försäljningen fram- står som obilligt.

10.1.l.3 Nuvarande tillämpning av för- köpslagen

Förköpslagen trädde i kraft den 1 januari 1968. Erfarenheterna av den är därför be- gränsade. Utredningen har emellertid från några kommuner inhämtat uppgifter, om hur förköpsrätten hittills utnyttjats inom sa- neringsområden. Därvid har följande fram— kommit.

. I saneringssammanhang har förköpsrät- ten i första hand utnyttjats, när fastighe- ten behövts för trafikreglering. Några kommuner har använt sig av förköpsrät-

ten för att komplettera sitt fastighetsinne- hav i blivande saneringsområden.

. I något fall har kommunen — i stället för att utnyttja förköpsrätten — träffat avtal med köparen om vissa villkor för saneringens genomförande. . I vissa fall har kommunen avstått från förköp på grund av att man ansett, att priset varit för högt. I andra fall har speciella villkor i köpekontraktet avhållit kommunen från att tillämpa förköpsla- lagen. . Flera kommuner har påtalat, att värde- regeln leder till att många försäljningar faller utanför förköpsrätten. Detta gäl- ler främst i medelstora och mindre tät-

* orter, där taxeringsvärdena — även för centralt belägna fastigheter — i allmänhet understiger 200 000 kr.

Kommunernas resurser för användning av förköpsrätten behandlas under punkt 10.4. ['det här avsnittet redovisas de juridiska för- utsättningarna för tillämpningen av denna rätt. Viss osäkerhet beträffande lagens till- lärnpning i saneringssammanhang synes fö- religga. Härtill kommer att areal- och vår- deregeln kan utesluta intressanta fastigheter vid tillämpningen av förköpsrätten. Mot denna bakgrund skall i det följande förarbe- tena till lagstiftningens begränsningsregler behandlas. '

10.1.2. Förköpslagen som hjälpmedel vid stadsfömyelse

10.1.2.l Allmänna begränsningen enligt 1 €

Enligt denna paragraf har kommun förköps- rätt vid försäljning som omfattar sådan fast egendom som med hänsyn till den framtida utvecklingen erfordras för tätbebyggelse el— ler därmed sammanhängande anordning.

I Kungl Maj:ts proposition 1967:90 med förslag till förköpslag anförde departements- chefen, att det ej fanns anledning att be— gränsa förköpsrätten med hänsyn till den tid, som kunde komma att förflyta till dess marken skulle exploateras. Om utveckling-

en med tillräcklig grad av sannolikhet kun- de överblickas för avsevärd tid framåt, bor- de förköp kunna få ske även om det skulle komma att dröja lång tid innan ändringen i markens användning blev aktuell. Med den i propositionen föreslagna allmänna be- gränsningen av förköpsrättens tillämpnings- område skulle förköpsrätt i huvudsak kom- ma att föreligga i fråga om obebyggd eller glesbebyggd mark i anslutning till expande- rande tätorter samt beträffande sanerings- områden och andra områden, där behov att omdana bebyggelsen gjorde sig gällande. Utanför förköpsrätten skulle däremot falla sådan mark beträffande vilken någon för- ändring av användningen inte kunde för- väntas. Därmed skulle ett mycket stort an- tal fastigheter inte beröras av förköpslagen .

En annan begränsning i nu gällande för- köpslag (l 5) är, att förköpsrätt endast kan utövas för fast egendom — alltså ej för tomträtt. Eftersom den första tidsperioden, inom vilken uppsägning av tomträtten inte kan ske omfattar 60 år och den därpå föl- jande perioden omfattar 40 år, kan behov föreligga för kommunen att kunna tillämpa förköp även för tomträttsfastigheter. Om marken behövs, innan de 60 åren passerat, kan kommunen nämligen inte få disposi— tionsrätt till marken annat än genom frivil- lig uppgörelse med tomträttshavaren eller ge- nom att expropriera tomträtten (44 & BL; 1 5 punkt 16 expropriationslagen). Har kommunen däremot överlåtit marken med äganderätt, finns möjlighet att — förutom genom frivillig uppgörelse eller expropria— tion — förvärva marken genom förköp. Tomträtten jämställs i många andra sam— manhang med fast gendom. Då det i nämn— da avseende i princip inte är någon skill— nad mellan äganderätt och tomträtt, före- slås att förköpslagen ändras så, att den även blir tillämplig beträffande tomträtter.

10.1.2.2 Areal- och värderegeln

Utöver den allmänna begränsningen finns även areal— och värderegeln. Denna regel innebär, att man i viss utsträckning från förköpsrättens tillämpningsområde utesluter

-; :; T,) T

sådana fastigheter, som kommunerna har in— tresse av. Departementschefen ansåg emel- lertid, att denna uppoffring måste göras för att förköpsinstitutet skulle kunna ges en från andra synpunkter acceptabel utformning. En högst betydande, kanske övervägande del av fastighetsomsättningen, skulle komma att beröra sådana kategorier av fastigheter, som genom regeln utesluts från förköpsrätten. Vinningen härav vore stor för både enskilda och myndigheter, ansåg departementsche- fen. Förköpsinstitutet skulle genom denna begränsning inte i någon väsentlig grad för- lora i effektivitet som ett markpolitiskt me- del för kommunerna. Regelns stora värde låg främst däri, framhöll han, att de ute— slutna kategorierna av fastigheter blev så klart avgränsade, att det i alla normala fall borde stå klart för var och en om en viss fastighet omfattades av förköpsrätten eller ej, och parterna kunde därigenom omedel— bart rätta till sitt handlande efter regeln.

Erfarenheterna från lagens tillämpning ger vid handen att areal- och värderegeln medför att för kommunen intressanta fastig- heter inom saneringsområden faller utanför förköpslagens tillämpningsområde. Detta gäller särskilt saneringsområden, där behov av att omdana bebyggelsen föreligger.

Vid en bearbetning av 1970 års fastighets- taxering har bl. a. följande uppgifter erhål- lits. Genom värdegränsen utesluts ca 60 % av affärs- och hyresfastigheterna i landet från förköpsrätten. I kommuner med mer än 50000 invånare, exklusive kommunerna i Stor-Stockholm, Stor-Göteborg och Malmö- Lund-området utesluts ca 65 % av affärs- och hyresfastigheterna. Kommunerna kan ha stort intresse av att förvärva sådana fas- tigheter.

En lösning på problemet kan vara att slo- pa areal- och värderegeln inom sanerings- områden. Därvid uppkommer emellertid frågan, hur man på ett enkelt sätt skall kunna avgöra, om en fastighet är belägen inom saneringsområde. En lämplig grund för en sådan bedömning kan vara ett av kommunen upprättat och antaget sanerings- program, där bl. a. saneringsområdenas omfattning anges. Fastigheter, som ingår i

dessa saneringsområden, skulle sedan rap- porteras till inskrivningsmyndigheten för nor tering i fastighetsboken. För dessa fastighe— ter skulle förköpslagen gälla utan begränsg ningar med avseende på areal och taxerings- värden. Bestämmelsen i 1 5 skulle däremot vara tillämplig. Ett klart uttalande om att ett område är saneringsområde och att förköps- lagen är tillämplig inom detta utan begräns- ning med avseende på areal och taxerings- värden måste uppfattas som att kommunen har intresse av att utöva sin förköpsrätt vid kommande försäljningar inom området. Ett sådant förhållande kan, om det uppfattas som konkurrensbegränsning, eventuellt ver- ka dämpande på fastighetspriserna. Offentliggörandet av saneringsprogram- met kan å andra sidan möjligen stimulera till aktivitet på fastighetsmarknaden. Vida— re kan kommun avstå från att utöva sin föri köpsrätt, när skäl härför föreligger, t. ex." när priset är för högt.

10.1.2.3 Saneringsavtal

En kommun kan i vissa fall behöva avétå från förköp av fastighet. Orsaken härtill kan vara, att kommunen inte har ekonomis— ka resurser för att genomföra förköpet eller att köpeskillingen bedöms vara för hög. Kö- paren kan vidare ha vilja och förmåga att själv genomföra avsedd sanering. Det kan då finnas anledning för kommunen att för- ena sig med köparen om saneringens rätta genomförande i enlighet med kommunens fysiska planering och saneringsprogram. '

Ett problem i detta sammanhang är att kommunen måste utöva sin förköpsrätt in"— om tre månader. Förhandlingarna med kö- paren kan emellertid av olika anledningar (tekniska utredningar, ordnandet av inteck- ningar m.m.) dra ut på tiden. När köpa- ren märker, att tiden inte räcker till för kommunen att besluta om förköp, kan den- nes intresse för att träffa saneringsavtal minska. För att komma ifrån detta problem bör en administrativ form skapas, som med- ger en utsträckning av tiden för förköps- rättens tillämpande, enligt följande förslag.

Med hänvisning till vad här anförts före- slås att förköpslagen görs tillämplig på tomträtts- fastigheter att förköpslagen ändras så, att areal- och värderegeln ej kommer att gälla inom av kommunen preciserat saneringsområde att det skapas en administrativ form som gör det möjligt för parterna att i avvak- tan på slutförande av saneringsavtal träf- fa avtal om en förlängning av den tid av tre månader, inom vilken förköpsrät— ten skall utövas, med ytterligare tre må- nader.

10.2. Expropriationsrätt vid stadsfömyelse

Kommuns möjlighet att expropriera mark är ett viktigt markpolitiskt hjälpmedel. Inom saneringsområden är det i allmänhet de ex— propriationsrättsliga bestämmelserna i bygg- nadslagen som är tillämpliga. Gällande reg- ler och metoder för genomförande av total- sanering enligt byggnadslagen finns beskriv- na i del II, bilaga 3.

Saneringsutredningen har genom remiss yttrat sig över expropriationsutredningens betänkande. Expropriationsändamål och expropriationsersättning m.m. (SOU 1969: 50). I yttrandet över betänkandet framhöll utredningens majoritet bl.a. att det — ut- över förekommande expropriationsrätt för fastigheter som skall rivas och nybebyggas— är väsentligt för kommunen att kunna ex- propriera fastigheter inom område med be- fintlig tätbebyggelse, där det i enlighet med ett av kommunen uppgjort saneringspro— gram är erforderligt för kommun att råda över fastighet för att genomföra modernise— ring (ombyggnad, upprustning) eller för att vidta andra med saneringsprocessen för- knippade aktiviteter, t. ex. evakuering. Det måste nämligen vara av väsentlig betydel- se från allmän synpunkt, att kommuner- na ges erforderliga möjligheter att kunna fullgöra sitt ansvar för bostadsförsörjning- en. Saneringsverksamheten innehåller mån— ga av varandra beroende moment, varför

det måste finnas garantier för ett genomfö- rande av saneringsprogrammet för att detta skall vara meningsfullt.

Saneringsutredningens majoritet framför- de synpunkter även i andra frågor.

Expropriationsutredningens förslag be— handlas, när detta skrives, av statsmakter— na. Ett förslag remitterades den 30 april 1971 till lagrådet. Det remitterade förslaget tillgodoser i väsentliga delar saneringsutred— ningens önskemål. Genom den föreslagna ändringen av 1 5, punkt 16 i expropriations- lagen, som ger kommun möjlighet att efter tillstånd hos Konungen expropriera fastighet för upplåtelse med tomträtt eller eljest för att förfoga över mark som med hänsyn till den framtida utvecklingen krävs för tätbe- byggelse eller därmed sammanhängande an— ordning, anser utredningen att kommunen får det instrument som behövs för att garan- tera genomförande av saneringsprogram. Genom att 1 & expropriationslagen även ger utrymme för expropriation av särskild rätt kan kommun begära ett expropriationstill- stånd även för att trygga möjlighet att eva- kuera till skäliga kostnader. Med utnytt- jande av expropriationstillstånd enligt den nya bestämmelsen, som ger kommunen obe- tingad rätt att expropriera mark för tätbe— byggelseändamål, kan kommun skaffa sig den garanti för plangenomförande som hit— tills endast kunnat erhållas då rekvisiten i 44 & byggnadslagen varit uppfyllda, jfr. del II bilaga 3.

Den i lagrådsremissen föreslagna värde- ringsregeln i 75 expropriationslagen, be— stämmelsen i 8 5 om att det företag för vars genomförande expropriation äger rum inte skall få påverka löseskillingen samt bestäm- melsen i 5 111 a om tioårig presumtionstid tillstyrks av saneringsutredningen.

10.3. Markförvärvslån till kommun

10.3.1. Kort beskrivning av låneformen

I syfte att underlätta för kommunerna att föra en aktiv markförvärvspolitik beslöt 1968 års riksdag att inrätta en ny låneform — markförvärvslån till kommun. Lånen läm- nas från en för ändamålet särskilt inrät-

tad lånefond — lånefonden för kommunala markförvärv.

10.3.1 .1 Förutsättningar för lån

Markförvärvslån utgår företrädesvis för för- värv av fast egendom som är belägen i om- råde utan samlad äldre bebyggelse och som är avsedd att bebyggas med annat än fritids- bostäder. Primärkommun samt Stockholms läns landstingskommun kan erhålla mark- förvärvslån. Om priset överstiger vad som är skäligt enligt de värderingsgrunder, som gäller vid expropriation, utgår inte lån.

Förvärvar en kommun fast egendom ge- nom köp eller byte måste kommunens be— slut härom ha vunnit laga kraft för att mark- förvärvslån skall kunna beviljas. Vid för- värv genom förköp enligt förköpslagen kan lån utgå först sedan förköpet fullbordats. Vid förvärv genom expropriation kan lån utgå, när lagakraftvunnet avgörande om ex- propriationsersättning eller förskott på så- dan ersättning föreligger.

10.3.l.2 Länets storlek m. m.

Markförvärvslån utgår med belopp som högst motsvarar vad kommunen betalat eller skall betala kontant med anledning av för- värvet. Lånet lämnas utan säkerhet. Ränta utgår från utbetalningsdagen efter räntesats, som Kungl Maj:t fastställer för ett kalender— år i sänder. Räntesatsen är densamma som för bostadslån. Amorteringstiden för mark- förvärvslån är tio år. Amorteringsfrihet kan medges för de två första åren av tioårsperio- den.

10.3.1.3 Förfarande

Ansökan om markförvärvslån görs skriftlig- en hos bostadsstyrelsen senast den 1 mars året efter det att förutsättningarna för lån uppfylldes. Fråga om markförvärvslån prö- vas av Kungl Maj:t. Bostadsstyrelsen avger yttrande över låneansökan.

10.3.2. Kommunala markförvärv vid stadsfömyelse

Med hänsyn till lånefondens begränsade storlek och bestämmelserna i andra paragra- fen om att lån företrädesvis utgår för för- värv av fast egendom, som är belägen i om- råde utan samlad äldre bebyggelse och som är avsedd att bebyggas med annat än fri- tidsbostäder, saknas erfarenheter från lån- givningen avseende förvärv inom sanerings- områden.

Något formellt hinder mot att lämna lån för förvärv av fast egendom inom sanerings- område föreligger inte. Författningstexten och departementschefens uttalande i prop. 1967:100 anger emellertid att långivningen till en början bör koncentreras till förvärv av mark för nyexploatering. Då nuvarande ramar helt synes komma att tas i anspråk för lån till förvärv av sådan mark torde markförvärvslån för förvärv av saneringsfas- tigheter inte utgå.

Fastigheter inom saneringsområden är i regel belånade. Kommun torde emellertid i samband med förvärv i första hand vara in- tresserad av att överta lån med någorlunda lång amorteringstid och med en räntesats, som mot bakgrund av den ränta kommunen erlägger för andra län framstår som rimlig. I äldre fastigheter finns i allmänhet primär- lån, som ofta är amorteringsfria, och se- kundärlån som i regel har en amorteringstid på 40 år. Räntesatsen är beroende av när lånet beviljades och när senaste konverte- ringstillfälle inföll. Då räntesatserna för des- sa äldre bottenlån ofta är bundna under lång tid, torde räntorna i ett stort antal äldre fas- tigheter anknyta till tidigare låga räntenivå och därför vara lägre än vad kommunen måste räkna med för nyupptagna kommun- lån. En kommun kan således ha intresse av att överta såväl primär— som sekundärlån. Övriga lån i fastigheten torde i allmänhet vara av mindre intresse för kommunen.

Bottenlånen motsvarar erfarenhetsmässigt endast en mindre del av köpeskillingen (ofta storleksordningen 1/4 till 1/3 av köpeskil- lingen). Om en kommun skall kunna enga- gera sig i förvärv av saneringsfastigheter,

föreligger behov av att uppta lån som mot- svarar skillnaden mellan köpeskillingen och bottenlånen i fastigheterna. Lånen bör ha amorteringsvillkor, som så långt som möj- ligt är anpassade till den genomsnittliga ti- den för saneringens genomförande.

Kommunernas kostnader för markförvärv för saneringsändamål ökade från 96 milj. kr. år 1964 till 354 milj. kr. år 1968. En ökad saneringsaktivitet från kommunernas sida torde innebära, att denna trend kom— mer att fortsätta.

Uppgifter i de kommunala bostadsbygg- nadsprogrammen visar, att kommunernas markpolitiska aktivitet är lägre inom sane- ringsområden än inom exploateringsområ- den. Orsakerna härtill torde vara flera, men svårigheterna att finansiera förvärv av saneringsfastigheter har sannolikt påverkat kommunerna vid valet mellan att förvärva fastigheter i sanerings— respektive exploate— ringsområde.

En aktiv kommunal markpolitik är emel- lertid lika angelägen inom saneringsområ- den som inom exploateringsområden. De svårigheter, som är förknippade med stads- ombyggnad, gör det angeläget att kommu- nen förvärvar mark i sådan omfattning och vid sådana tidpunkter, att kommunen kan styra och leda saneringsverksamheten.

10.3.2.1 Totalsanering (rivning — nybygg— nad)

Inkomsterna från saneringsmogna fastighe- ter, som förvärvas med sikte på nära före- stående totalsanering (rivning —- nybygg- nad), torde i avvaktan på saneringens ge- nomförande endast undantagsvis kunna för- ränta köpeskillingen. Under evakuerings- skedet minskar inkomsterna för att helt upp- höra vid rivningstillfället. Erfarenhetsmäs- sigt är tidsåtgången från det fråga väckts om totalsanering till byggstart cirka fem år.

Är kommunen ägare till marken, kan den i samband med saneringens genomförande antingen sälja marken eller upplåta den med tomträtt. Om marken säljs, t. ex. till ett kommunalt bolag, får kommunen en in— komst i form av köpeskillingen för fastighe-

ten. Köparen kan erhålla bostadslån till markkostnaderna. Upplåts marken med tomträtt, kan kommunen erhålla tomträtts- lån, som uppgår till 95 % av den kapitalise- rade tomträttsavgälden. I båda fallen erhål- ler således kommunen likvida medel, som — om byggnadsrätten inte minskats radi- kalt — i stort bör motsvara den ursprung- liga köpeskillingen och på området nedlag- da kostnader i övrigt. Om markförvärvslån beviljas för förvärv av ifrågavarande typ av saneringsfastigheter, bör lånet vara amorte- ringsfritt fram till dess saneringen beräknas bli påbörjad eller efter cirka fem år. Däref— ter kan kommun i samband med försäljning eller upplåtelse med tomträtt ordna finan- sieringen på annat sätt varför lånet kan amorteras under en förhållandevis kort pe- riod.

Eftersom förhållandena i det enskilda lå- neärendet kan variera inom vida gränser, bör kungörelsens bestämmelser om lånets löptid samt amorteringsfri tid inte vara allt- för låsta. Det torde räcka med att i kungö- relsen ange maximal löptid för lånet samt maximal amorteringsfri tid. Amorterings- villkoren för det enskilda lånet kan då inom den av kungörelsen angivna ramen anpassas till den beräknade tidpunkten för sanering- ens genomförande. Mot bakgrund av det anförda föreslås en löptid om högst tio år, varav amorteringsfrihet skall kunna medges i högst fem är.

10.322. Förbättring

Inom områden, som beräknas bli föremål för totalsanering inom överskådlig tid, kan en kommun ha anledning att aktivt engage- ra sig i en förvärvsverksamhet. Det kan va— ra ett led i en långsiktig förvärvsplan som syftar till att kommunen, när saneringen på- börjas, skall äga samtliga fastigheter inom området för att genomförandet därigenom skall tryggas. Det kan vara fråga (m att rädda vissa fastigheter från vanvård eler att förhindra olämplig punktsanering. En kom- mun kan även ha behov av fastigheter som endast skall förbättras för att därigenom ha tillgång till välbelägna lägenheter med rimlig

___...»

Inkomsterna från fastigheter, som först efter förhållandevis lång tid bedöms komma att bli föremål för totalsanering, bör kunna förränta köpeskillingen, om denna bestäms mot bakgrund av fastighetens aktuella av- kastningsvärde med hänsyn till fastighetens skick och erforderliga iståndsättningsåtgär- der. När förvärvad fastighet är i behov av förbättring i avvaktan på totalsanering, bor— de inkomsterna från fastigheten i huvudsak kunna förränta köpeskillingen och förbätt- ringskostnaderna under förutsättning att åt- gärdernas omfattning anpassas till byggna- dernas återstående användningstid och den hyreshöjning, som skäligen kan göras. Är återstående användningstid och således amorteringstiden kort, föreligger dock svå- righeter att förränta i fastigheten nedlagt kapital. Oavsett möjligheten att förränta kö- peskillingen erfordras lån för finansiering av den del av köpeskillingen som ej erläggs ge- nom övertagande av lån. Kommunen har sålunda behov av lån för att finansiera för- värv av sådana fastigheter. Markförvärvslån bör därför kunna ges till förvärv av fastig- heter, som skall förbättras i avvaktan på to- talsanering, om finansieringen ej kan ord- nas inom ramen för andra förekommande låneformer.

10.3 2.3 Ombyggnad

Med ombyggnad avses sådana åtgärder i hu— set som baseras på en varaktig användning och vartill ombyggnadslån kan ges. I vissa fall — t.ex. kulturhistoriskt värdefull be- byggelse — kan den beräknade återstående användningstiden vara avsevärt längre än vad som i allmänhet gäller för nybyggda hus.

En kommun kan ha anledning att förvärva äldre fastigheter för ombyggnad. Från för- valtningssynpunkt torde det vara bättre för kommunen att överlåta fastigheten på t. ex. en juridisk person. Antingen kan kommu- nen sälja fastigheten till någon som är be- redd att modernisera den — ofta ett kom- munalt bolag — eller också kan kommu- nen upplåta tomten med tomträtt och sälja

huset. Försäljningen eller tomträttsupplåtel- sen torde i regel kunna äga rum i anslutning till förvärvet och behöver inte ha något di— rekt samband med tidpunkten för ombygg- naden. När ombyggnad sker, kan möjlighet finnas till utökad belåning, som begränsar behovet av markförvärvslån till förvärv av ombyggnadsfastigheter. Kommun kan emel- lertid av hyrespolitiska skäl och för att byg- ga upp en markreserv ha anledning att för- värva fastigheter inom områden, där om- byggnad inte är omedelbart förestående. I sådana fall synes nyssnämnda möjligheter till finansiering av förvärven inte föreligga. Markförvärvslån bör därför kunna utgå till kommunala markförvärv av ombyggnadsfas- tigheter om finansieringen inte kan ordnas genom tomträttslån och ombyggnadslån.

10.3.3. Markförvärvslån till saneringsfastig- heter (totalsanering, förbättring och om- byggnad)

Långivarens prövning av markförvärvslån för saneringsfastigheter bör bl. a. ske mot bakgrund av ett av kommunen upprättat bostadssaneringsprogram. Markförvärvslån bör utgå för förvärv av totalsanerings- och förbättringsfastigheter, som kommunen för programmets genomförande behöver samt till fastigheter som kommunen av hyrespoli- tiska skäl behöver förvärva. Under sådana förhållanden saknas anledning att ha olika bestämmelser rörande lånetid, amorterings- villkor, m. m. för förvärv av totalsane- rings-, ombyggnads- och förbättringsfastig— heter. För undvikande av dubbelbelåning bör markförvärvslån ej utgå, när annan möjlighet till finansiering av köpeskillingen föreligger.

10.3.4. Kommunernas kostnader för mark- förvärv

Statistiska centralbyrån publicerar årligen statistik över kommunernas finanser, den s.k. kommunala finansstatistiken. Primär- materialet består av utdrag ur kommuner- nas räkenskaper. Uppgifterna avser endast den verksamhet kommunerna bedriver inom

ramen för den egentliga kommunalförvalt- ningen. Denna statistik innehåller sålunda inte kommunägda företag, vilka drivs i form av aktiebolag, stiftelser eller ekonomiska föreningar.

Enligt den kommunala finansstatistiken uppgick kommunernas sammanlagda kostna- der för förvärv av fastigheter under vart och ett av åren 1964 och 1965 till ca 700 milj. kr. Under år 1966 ökade motsvarande kost- nader med 50 % och steg därmed till ca 1 070 milj. kr. Ökningen fortsatte under 1967 men begränsade sig då till 16 %. De sammanlagda kostnaderna var då 1 245 milj. kr. Under år 1968 minskade i stället belop- pet något (— 5 %), och kostnadssumman stannade vid 1 150 milj. kr. Under år 1969 minskade det ytterligare till ca 950 milj. kro— nor. Preliminära siffror för år 1970 visar, att kommunernas kostnader uppgick till ca 810 milj. kronor.

Kostnaderna för inköp av reglerings- och saneringsfastigheter uppgick år 1964 till 96 milj. kr. eller 13 % av de sammanlagda kost- naderna för kommunernas förvärv av fas- tigheter. Gruppen reglerings- och sanerings- fastigheter har därefter ökat kraftigt och kostnaderna för den utgjorde 1967 308 milj. kr. eller 25 % av de sammanlagda ut- läggen för kommunala fastighetsförvärv. Under 1968 har en ytterligare ökning skett. Kommunernas kostnader för förvärv av denna typ av fastigheter uppgick sålunda då till 354 milj. kr. eller 30 % av de samman- lagda kostnaderna för kommunala fastig- hetsförvärv och år 1969 till 293 milj. kronor eller ca 30 % .

I den av beredningen för regional plane- ring genomförda undersökningen rörande kommunernas ekonomiska långtidsplanering — KELP 69 — redovisar kommunerna pro- gnoser för bl.a. förvärv av mark för ti- den fram till 1975. För 1970 beräknades de totala kostnaderna för fastighetsförvärv till ca 750 milj. kr. och för vart och ett av åren 1971—75 till ca 600 milj. kr. Kostnaderna för förvärv av reglerings- och saneringsfas- tigheter angavs för år 1970 till ca 260 milj. kr., vilket motsvarade ca 35 % av de totala kostnaderna för kommunala fastighetsför-

värv detta år. Motsvarande procenttal för åren 1971—1975 är 40.

För att utröna vilka ungefärliga kostna- der, som olika antaganden om kommuner- nas framtida förvärvsaktivitet inom sane- ringsområden kan ge upphov till, har även materialet från 1970 års fastighetstaxering studerats.

I tabellerna 10.1 och 10.2 redovisas ut- fallet av 1970 års fastighetstaxering för af- färs— och hyresfastigheter (dock ej rena af- färsfastigheter) i de äldsta åldersklasserna, — nämligen 72, 73, 81, 82, 83, 91, 92 och 93 uppdelat på ägarekategorier, stat (S), kom- mun (K) och övriga (E). Fastighetstaxe— ringens åldersklasser avser fastigheter med hus byggda under följande perioder med viss beräknad återstående livslängd:

Åldersklass Beräknad åter- stående livs- längd

Byggnads- period

1960—69 3+4 1950—59 5+6 1940—49 71 1930—39 72 1930—39 73 1930—39 81 1920—29 82 1920—29 83 1920—29 91 före 1920 92 före 1920 93 före 1920 l+2

>15 år 5—15år ( Sår >15 år 5—15år ( Sår >15år 5—15 år ( Sår

I gruppen E kan även ingå kommunala bolags fastigheter. Då förekomsten av så- dana fastigheter i de äldsta åldersklasserna torde vara ringa, bortses här från dessa fas- tigheter. Att undersökningen begränsats till de äldsta åldersklasserna beror på att det rimligen kan antas vara i detta bestånd, som behov av saneringsåtgärder mera allmänt fö- religger (kvalitetsgrupp 4—7).

Som markpolitisk målsättning har utred- ningen uppställt, att kommunerna bör för- värva fastigheter i saneringsområden i den omfattning som erfordras för att kommuner- na skall kunna säkerställa dels att utbudet av lägenheter med självkostnadsbestämda hyror blir så stort, att de kan fungera som ledare i hyresprisbildningen, dels att bostadssane-

Tabell 10.1. Kommunernas kostnader för förvärv av mark inom saneringsområden avseende fastigheter i åldersklasserna 72—73, 82—83 och 91—93.

Kostnad' taxa-taxv, 0.80

Kostnad för förvärv av samtliga E taxv F.,. W 8

Taxerings- värde 1 OOO-tal kr

Taxerings- Rådande Antagen värde f ördeln fördeln 1 OOO-tal kr % %

Kommuner Ägare- kate- gori

53 377 1 1 482 969 9 60 4 577 298 90 39

100 100

1,03 1 9,58 60 89,40 39

100,00 100

53 377 3 068 186 1 992 081

5113 644

47 046 2 731 524 1 773 970

4 552 540

3 232 000 5 722 000

5113644

S 47 046 >20 000 inv K E

436 291 4 069 203

4 552 540

2 869 000 5 087 000

S:a

* Kostnad erhålles genom att taxeringsvärde enligt kolumn 6 minskas med taxeringsvärde enligt kolumn 3, allt dividerat med 0.80, eftersom taxeringsvärdenivån för dessa typer av fastigheter enligt 1970 års fastighetstaxering skulle ligga på 8 % av marknadsvärdet.

ringsprogrammen genomförs inom förutsatt tid.

Det föreligger vissa svårigheter att preci- sera, vad denna målsättning innebär i frå- ga om omfattningen av och kostnaderna för kommunernas markförvärv inom sanerings- områden. Som ett räkneexempel har anta- gits att kommunerna bör ha rådighet över 60 % av fastighetskapitalet i äldre bostadsområ- den. Fastighetskapitalet är beräknat på 1970 års fastighetstaxering. Eftersom kom- munerna i dag antas äga genomsnittligt 10 % av fastighetskapitalet, innebär räkne- exemplet att kommunerna behöver förvärva 50 % av fastighetskapitalet i saneringsområ- dena. Med ledning av materialet ur 1970 års fastighetstaxering har kommunernas kostna- der för detta ändamål uppskattats.

I det följande görs sålunda ett räkneexem- pel baserat på antagandet, att kommunerna skall kunna förvärva och förmedla mark så att allmännyttiga och kooperativa företags innehav av fastigheter inom nämnda grup- per efter en tioårsperiod uppgår till 60 % av det samlade fastighetskapitalet inom äldre områden.

Utfallet för åldersklasserna 72, 73, 82, 83, 91, 92, 93 kan utläsas ur tabell 10.1. I tabell 10.2 redovisas utfallet förutom för

dessa åldersklasser även för åldersklass 81. Av tabellerna framgår att kostnaden ligger mellan 2,9 och 4,3 miljarder kr. 2,9 miljar- der kr. avser ovannämnda klasser utom klass 81 medan 4,3 miljarder kr. avser alla orter då även klass 81 tas med. Skulle kom- munerna förvärva alla fastigheter, som är i enskild ägo i här aktuella åldersklasser, skul- le kostnaden komma att ligga mellan 5,1 och 7,5 miljarder kr.

I detta sammanhang bör framhållas, att 90 % av berörda fastigheter är i enskild ägo.

För att kunna se sambanden med kom- munala bostadsbyggnadsprogrammen hade det varit värdefullt, om redovisningen även kunnat innehålla antalet lägenheter, men det har ej kunnat ske i detta sammanhang. I stället har taxeringsvärdena fått utgöra för- delningsgrund.

Bostadssaneringsprogrammen berör i förs- ta hand de omoderna bostadsfastighetema och på sikt de halvmoderna. I de grupper från fastighetstaxeringsmaterialet, som av- ser alla fastigheter byggda före 1920 och de från 1930-talet som bedömts ha begränsad livslängd, förekommer moderna och mo- derniserade fastigheter.

Det föreligger sålunda inte ett direkt sam- band mellan de markförvärvsbehov, som

Tabell 10.2. Kommunernas kostnader för förvärv av mark inom saneringsområden avseende fastigheter i åldersklasserna 72—73, 81—83 och 91—93.

Taxerings- värde 1 OOO-tal kr %

Ägare- kate- gori

Kommuner

RådandeAntagen Taxerings- fördeln fördeln värde % 1 OOO-tal kr

Kostnad* tarm,—taxvs

0.80

Kostnad för förvärv av samtliga E taxv Ea

0.80

8

60 302 533 993 5 993 870

60 302 3 952 899 2 574 964

4 274 000 7 492 000

6 588 165

51 394 480 541 5 351 156

> 20 000 inv

6 588 165

51 394 3 529 855 2 301 842

3812 000 6689000

S:a 5 883 091 100,0

5 883 091

* Betr förklaring se noten under tabell 10.1

framgår av räkneexemplet och åtgärdsbeho- vet för att råda bot på bristerna i det äldre omoderna fastighetsbeståndet. I ett kommu- nalt markförvärvsprogram ligger emellertid förutom saneringsmotivet även ett hyrespoli- tiskt motiv — att förvärva fastigheter som skall kunna fungera som prisledare -— och med hänsyn till dessa båda motiv synes ex- emplet vara av intresse.

Under antagande att kommunerna förvär- var äldre fastigheter, så att 60 % av dessa skall kunna förmedlas till allmännyttiga och kooperativa företag före den närmaste tio- årsperiodens slut erfordras mellan 300 och 400 milj. kr. per år. Genom övertagande av befintliga lån i fastigheterna torde kommu- nerna kunna finansiera ca 100 milj. av den- na kostnad. Resten — ca 200 till 300 milj. kr. — torde kommunerna få finansiera dels ge- nom lån på öppna marknaden, dels genom markförvärvslån. Eftersom kommunernas andel mark inom saneringsområden är rin- ga, så torde en stor del av de fastigheter kommunerna förvärvar under den närmaste tioårsperioden komma att saneras kort tid efter förvärvet och därvid försäljas eller upplåtas med tomträtt. Härvid kan viss fi- nansiering av markförvärvskostnaderna med bostadslån och tomträttslån påräknas. Mark- förvärvslån skall sålunda inte behöva utgå till förvärv av samtliga presumtiva sane-

ringsfastigheter. Med hänsyn till dessa för- hållanden uppskattas behovet av finansie- ring över markförvärvslånefonden till mel- lan 150 och 200 milj. kr. per år för förvärv av fastigheter inom saneringsområden. San- nolikt kommer behovet av markförvärvslån för sagda ändamål inte omedelbart att upp- gå till de angivna beloppen. Saneringsutred- ningen föreslår därför enligt nedan en suc- cessiv ökning av utlåningsramarna för in- köp av saneringsfastigheter.

10.3.5. Förslag rörande markförvärvslån

Med hänvisning till vad ovan anförts före- slås att markförvärvslån får utgå till kommunala förvärv av fastigheter som skall totalsa- neras

att markförvärvslån får utgå till kommunala förvärv av fastigheter, som skall förbätt- ras i avvaktan på totalsanering eller som skall ombyggas, därest finansieringen in- te kan ordnas inom ramen för andra före- kommande låneformer såsom t. ex. tomt- rättslån, ombyggnadslån, bostadslån till förbättring, förbättringslån att löptiden på lånet skall kunna medges till högst tio år och att amorteringsfriheten får utsträckas till högst fem år

att markförvärvslånefonden med hänsyn till dessa förslag tillförs 100 milj. kr. budget- året 1972/73, 150 milj. kr. budgetåret 1973/ 74 och därefter 200 milj. kr. per år för förvärv av fastigheter för bostads- ändamål inom saneringsområden.

10.3.6. Uppbyggnad av markförvärvslåne- fonden med hjälp av saneringsavgift

10.3.6.1 Inledning

Hittills har medel för markförvärvslån ställts till förfogade med 30 milj. kr. för vartdera av budgetåren 1968/69, 1969/70 och 1970/ 71. För budgetåret 1971/ 72 erhölls en ök- ning av den årliga utlåningsramen till 50 milj. kr.

Det ovan redovisade utlåningsbehovet från markförvärvslånefonden avser enbart för- värv av fastigheter för bostadsändamål in— om saneringsområden. Utredningen har en- dast sökt beräkna behovet av medel i mark- förvärvslånefonden för att klara ett visst an- tal fastighetsförvärv inom saneringsområden med flerfamiljshus. Markförvärvsbehovet inom förnyelseområden med blandad per- manent och fritidsbebyggelse samt exploa- teringsområden har ej medtagits i beräk- ningarna. För att tillgodose behovet inom saneringsområden med flerfamiljshus er- fordras enligt föregående beräkningar ett anslag på 200 milj. kr. per år.

Vissa beräkningar har gjorts av utred- ningen för att belysa ökningen av utlånings- kapaciteten under en tioårsperiod. Med an- tagande att hälften av utlåningskapaciteten (anslag + amorteringar) utbetalas varje halvår och att hälften av lånen lämnas med amorteringsfrihet visar dessa beräkningar att vid nuvarande bestämmelser om amorte- ringstid (10 år) och amorteringsfrihet (2 år) samt med ett årligt anslag på 200 milj. kr. utlåningskapaciteten ökas från 200 milj. kr. första året till 400 milj. kr. det tionde året.

Med anledning av det stora medelsbe- hovet har saneringsutredningen prövat möj- ligheterna att bygga upp markförvärvslåne— fonden med hjälp av en saneringsavgift. Däremot har utredningen inte tagit ställ—

ning till frågan om en sådan avgift skall införas. Det är ett avgörande som bör träf- fas i samband med en avvägning av de re- surser, som statsmakterna kan ställa till för- fogande för stöd åt saneringsverksamheten.

10.3.6.2 Tidigare förslag om saneringsavgift på fastigheter

Bostadssociala utredningen använde benäm- ningen »avskrivningsavgift». Saneringsut- redningen kommer i fortsättningen att ge— nomgående använda benämningen sane- ringsavgift.

Bostadssociala utredningens förslag om en saneringsavgift på fastigheter har redovi- sats i kapitel 8. Förslaget innebar dels en geografisk avgränsning i så måtto att sane- ringsavgiften bara skulle omfatta fastighe- ter inom stad, dels en differentiering med hänsyn till fastighetens ålder. Från dessa bestämmelser skulle, enligt bostadssociala utredningen, befrielse medges för bl.a. in- dustrifastigheter inom stadsplan och för en- eller tvåfamiljshus. vars taxeringsvärde un- dersteg 50 000 kr.

Byggfackens industriutredning föreslog (se kap. 1), att saneringsavgift skulle om- fatta alla fastigheter som var 25 år eller äldre och låg inom stadsplanelagt område. Alla fastigheter på landsbygden samt fas- tigheter inom stadsplanelagt område, vilka var yngre än 25 år, skulle alltså befrias.

Svenska riksbyggens förslag 1970 om sa- neringsavgift skulle innebära, att alla fas- tigheter belastades med sådan avgift. Den- na skulle emellertid differentieras med hän- syn till fastigheternas ålder.

De förstnämnda utredningarnas förslag om saneringsavgift innebar sålunda, att vis- sa fastigheter med hänsyn till läge och an- vändning skulle medges befrielse. Tänkbara kriterier, efter vilka befrielse från sådan avgift skulle kunna lämnas, kan samman- fattas i följande punkter.

En geografisk avgränsning, så att sane- ringsavgiften bara belastar fastigheter inom tätort eller stadsplanelagt område.

En avgränsning med hänsyn till mark- användningen, innebärande att saneringsav-

giften bara belastar vissa typer av fastighe- ter, så att t. ex. småhus, industri- och jord- bruksfastigheter befrias från avgift.

En fördelningspolitisk avgränsning, som innebär avgiftsbefrielse för fastigheter där en kraftig effekt på hyrorna kan förväntas.

10.3.6.3 Effekterna av en saneringsavgift differentierad efter byggnadsår

Tidigare förslag om saneringsavgift har även inneburit differentiering av avgiften med hänsyn till byggnadsår på så sätt att högre avgiftsprocent föreslagits för äldre fastighe- ter.

Taxeringsvärdena är normalt lägre för äldre fastigheter än för nya. En högre av- giftsprocent för äldre fastigheter medför att uttaget i storlekshänseende närmar sig uttaget för nya fastigheter. Kravet på hy- reskompensation torde emellertid följa pro- centtalet för avgiftsuttaget.

Bostadssociala utredningen och byggfac- kens utredning synes ha förutsatt, att p. g. a. att amorteringarna för en äldre fastighet inte är så stora, behöver en högre avgift på en sådan fastighet inte medföra extra hyreshöjning. Sedan dess har situationen på hyresmarknaden förändrats, varför krav på hyreshöjningar för att täcka ökade kostna- der för fastighetsägarna inte längre kan ute- slutas.

Av FOB 1965 framgår att det äldre och omoderna beståndet till större delen bebos av hushåll, där hushållsföreståndarens eller makarnas gemensamma årsinkomst under- steg 20 000 kr. Dessa inkomsttagare utgörs företrädesvis av hushåll med äldre personer samt en- och tvåpersonshushåll utan barn. Ett högre procentuellt uttag på äldre fastig- heter kan därför — om detta direkt påver- kar hyran — få icke önskvärda bostadsso- ciala följder.

En administrativ svårighet i sammanhang- et, vilken också bostadssociala utredningen påpekade, är att det i samband med ombygg- nader bör göras flyttning från en högre till en lägre avgiftsklass, vilket kan förorsaka svåra bedömningsproblem. I och för sig skul- le det numera vara möjligt att göra en ål-

dersgrupperad skala baserad på fastighets- taxeringens åldersklasser. Hur ett sådant system skulle påverka ombyggnadsverksam— heten är emellertid oklart. En progressiv skala med ökande avgiftsuttag kan göra ägare till äldre fastighet benägen att mo- dernisera, om sådan åtgärd innebär flytt- ning till yngre åldersklass och lägre av- giftsklass. Avsikten med rådande taxerings- system är, att fastighet vid modernisering skall flyttas till yngre klass.

10.3.6.4 Effekterna av en saneringsavgift på bostadskostnaderna

För egnahemsägare och ägare av bostads- rättslägenheter kan införandet av en sane— ringsavgift beräknas medföra direkt stegring av bostadskostnaderna med samma belopp som saneringsavgiften.

För flerfamiljshus finns i huvudsak två hy- ressättningsprinciper, nämligen enligt 1942 års hyresregleringslag och enligt hyreslagen från 1968.

För hyresreglerade lägenheter blir genom- slaget på hyran vid införande av en sane— ringsavgift beroende på om och i vilken grad en hyreshöjning medges med anledning av avgiften.

För icke hyresreglerade lägenheter skall hyran bestämmas som bruksvärdeshyra, varvid bl. a. de allmännyttiga företagen skall fungera som prisledare. Eftersom de all- männyttiga företagens bostadshyror sätts ef- ter självkostnadsprincipen, torde en sane- ringsavgift påverka hyresnivån i dessa bo- städer. Denna höjning kan sedan i sin tur påverka hyrorna i det privata beståndet i motsvarande grad i samband med jämfö- reiser.

Av fastighetsomkostnadsundersökningen 1969 avseende år 19681 framgår, att hyres- intäkterna utgör ungefär 10 % av fastig- heternas taxeringsvärden, vilket torde med- föra att en avgift som uttas med 0,1 % av taxeringsvärdet innebär — om en full- ständig övervältring sker — att hyreskostna- den stiger med 1 % .

1 Statistiska centralbyrån, rapport 5.8.1970

Tabell 10.3. Hyreshöjning genom införande av en saneringsavgift för skilda lägenhetstyper byggda olika tidsperioder.

Lägenhetstyp (alla tal i kr)

Hy- 2 res- RK höj- ning

Hy- res- höj- ning

Bygg- 1 nads- RK period

3 RK Hy- 4 res- RK höj-

ning

Hy- res- höj- ning

Hy- res- höj- ning

Hy- res- höj- ning

—1900 1901—1920 1921—1940 1941—1950 1951—1960 1961—1965 1966—1968

+60 2300 +68 2300 +60 2800 +53 3100 +50 3700 +30 4400 +37 5200

Av tabell 10.3 framgår de hyreskostna- der, som kunnat konstateras i flerfamiljs- hus (hyreshus) med hänsyn till lägenhets- typ och byggnadsperiod (genomsnitt för hela riket).1

I tabellens exempel har använts en sa- neringsavgift, som står i ungefärlig över- ensstämmelse med alt. C2 i tabell 10.4 i av- snittet 10.3.7 (täckande såväl äldre som nyare fastigheter).

Under de förutsättningar som ovan an- givits rörande hyrans andel av taxerings- värdena, kan effekterna i hyreshöjningar genom avgiftens införande antas bli de som redovisas i tabell 10.3.

Prisstegringen på bostäder var under 1950- talet lägre än för konsumtionsvaror. Under den senare delen av 1960-talet var prissteg- ringarna på bostäder accelererande och snabbare än för konsumtionsvaror. Hushål— lens utgiftsandel för bostadskonsumtion steg under perioden 1950—1968 från 12 till 14 %.

Inom bostadsstyrelsen har på grundval av statistiska centralbyråns bostads- och hy- resundersökningar studerats bostadskost- nadsprocenten (bostadskostnad i procent av disponibel inkomst) för makar med barn under 18 år i hyres- och bostadsrättslägen- heter år 1969. Som mått på hushållens dis- ponibla inkomst har använts makarnas sam- manlagda nettoinkomst enligt 1970 års taxe- ring. Nettoinkomsten har beräknats på så sätt, att bruttoinkomsten ökats med utgåen-

+92 3 200 +92 3 200 +84 3 600 +78 3900 +74 4700 +44 5400 +52 6400

+128 4500 +180 +128 4200 +l68 +108 4800 +l44 + 97 5000 +125 + 94 5900 +118 6700 + 67 7800 + 78

6 500 6 800 6 600 6 300 7 700 9 000 10 200

+260 1600 +64 +272 1600 +64 +198 1900 +57 +158 1600 +40 +154 2100 +42 + 90 2700 +27 +102 3 600 +36

+54 +64

de allmänna barnbidrag och bostadstillägg åt barnfamiljer samt minskats med inbe- tald preliminär skatt under 1969. Av ma- terialet framgår att 48 % av andelen hus- håll i lägenheter byggda 1966—1968 har en bostadskostnadsprocent av 25 % och högre. Medianvärdet för bostadskostnadsprocenten för alla hushåll i dessa lägenheter är 24 %. Den höga bostadskostnadsprocenten torde i första hand bero på att hyrorna i nypro- duktionen är höga, att den förhärskande hushållstypen är yngre familjer samt att en- dast ena maken kan förvärvsarbeta i ett flertal av barnfamiljerna. I lägenheter bygg- da före 1940 har endast 6 % av hushållen en bostadskostnadsprocent av 25 % och högre. Medianvärdet för bostadskostnads- procenten för alla hushåll i dessa lägenhe- ter är 11 % .

Hyrorna i nyproduktionen är sålunda för många hushåll betungande.

10.3.7. Saneringsavgiftens konstruktion

Enligt 1970 års fastighetstaxering är det sammanlagda taxeringsvärdet av landets fas- tigheter 258 miljarder kr. I samband med fastighetstaxeringen har fastigheterna inde- lats på sätt som framgår av följande tabell. I denna redovisas det sammanlagda taxe-

1 Hyror och årsavgift i flerfamiljshus 1969, sammanställning och analys av bostadsstyrelsen 3.2.1971, baserad på Statistiska meddelanden 130 1970225.

ringsvärdet i de olika fastighetsgrupperna och efter ålder.

Därav Därav äldre äldre än 10 år än 20 år mrd kr mrd kr

Taxe- rings- värde mrd kr

Fastighetstyp

A Småhus 79 48 B Industrifastigheter 52 C Exploaterings- fastigheter 2,4 D J ordbruks- fastigheter 33 E Övrigafastigheter 91,6

Summa 258,0

»Övriga fastigheter» utgörs av affärs- och flerfamiljshus.

Något samband mellan tätorternas sane- ringsproblem och jordbruksfasligheterna kan inte anses föreligga. Dessa fastigheter bör därför undantas från en eventuell sanerings- avgift.

En saneringsavgift kan vid ett uttag av 0,1 % ge följande inkomster 1 miljoner kro- nor per år.

0,1 % av fastighetstyp

Utfall i miljoner kronor per år

E 91,6 A+C+E 173,0 A+B+C+E 225,0

Enligt alternativ A i tabell 10.4 ger en saneringsavgift på 0,1 % av taxeringsvärdet på alla småhus, industrifastigheter och ex- ploateringsfastigheter samt beträffande af- färs- och flerfamiljsfastigheter, de som är äldre än tio år, en årlig inkomst av 177,6 miljoner kronor. Om avgiften uttas med 0,11 % på motsvarande objekt innebär det- ta att utfallet blir ca 195 miljoner kronor, vilket ungefär motsvarar det framräknade behovet av markförvärvslån för sanering av flerfamiljshus.

Undantas även småhus yngre än tio år, torde detta medföra att utfallet av sane- ringsavgiften överslagsmässigt blir ca 170 miljoner kronor.1 Vid ett avgiftsuttag med

0,12 % skulle i sådant fall inkomsterna bli ca 187 miljoner kronor.

En alternativ uppbyggnad av en even- tuell saneringsavgift är att denna uttas med 0,1 % av taxeringsvärdet på samtliga små- hus, industri- och exploateringsfastigheter samt med 0,2 % av taxeringsvärdet på af- färs- och flerfamiljsfastigheter (»övriga fas- tigheter» enligt fastighetstaxeringen) som är mer än tio år gamla. De årliga inkomster- na från en sådan avgift blir då i början 221,8 miljoner kronor (Alt. B i tabell 10.4).

Ett ytterligare alternativ utgör en avgift som uttas med högre procentsats för äldre fastigheter (Alt. C1 med varianten C2 en- ligt tabell 10.4). Avgiften uttas då med 0,1 % av taxeringsvärdet på samtliga små- hus, industri- och exploateringsfastigheter samt med 0,2 % av de övriga fastigheter som tillhör åldersklass 3 +4, 0,25 % av fastigheter i klass 5 + 6, 0,3 % i klass 7, 0,35 % i klass 8 och 0,4% i klass 9. I restgrupperna uttas 0,1 %. I C2-varianten utgår även en avgift med 0,1 % på ny- byggda fastigheter, klass 1 + 2.

Det ekonomiska utfallet blir 246,9 miljo- ner för alt. C1 och 292 miljoner för alt. CZ.

10.3.7.1 Saneringsavgiftens avgränsning

Beträffande en geografisk avgränsning för uttag av saneringsavgift bör framhållas att gränsen mellan tätort och glesbygd genom förekomst av s.k. randbebyggelse många gånger är oklar. En avgränsning till stads- planelagt område kan komma att betyda, att många bebyggda men ej stadsplanelagda områden härigenom kommer att uteslutas. Sådana områden kan utgöra presumtiva sa- neringsområden. Om en saneringsavgift in- föres, bör därför någon geografisk begräns- ning för uttaget av denna inte göras.

För flerfamiljshus skulle införandet av en saneringsavgift, vilken även belastade nyproducerade hus, komma olägligt med hänsyn till hyressituationen på denna del av bostadsmarknaden. Om en saneringsav-

1 Underlag för en detaljerad redovisning sak— nas.

Alt A Alt B Alt Cl Alt Ca

Uttag Utfall % tkr

Uttag Utfall % tkr

Uttag Utfall % tkr

Uttag Utfall % tkr

(1) Småhus 0,1 79 000

(2) Industrifast. 0,1 52 000

3) Explaateringsfast. 0,1 2 400

0,1 79 000 0,1 79 000 0,1 79 000

0,1 52 000 0,1 52 000 0,1 52 000

0,1 2400 0,1 2400 0,1 2400

133400

(4) Övriga fastigheter Åldersklass 1+2 (60-tal) 3 +4 (50-tal) 5 + 6 (40-tal) 7 (30-tal) 8 (20-tal) 9 (före 1920) Ej kända fastigheter och tomter

45 108 19 365 8 233 5 355 1964 7 322

19 365 8 233 5 355 1964 7 322

1 959 1 959

133400 133400 133400

45 108 38 730 20 582 16 065

6 874 29 288

38 730 16 466 10 710

3 928 14 644

38 730 20 582 16 065

6 874 29 288 3 918 1 959 1 959

44 198

Summa utfall (1) till (4) (tkr) 177 598

88 396 113 498 158 606

221 796 246 898 292 006

gift införes bör den, vad gäller affärs- och flerfamiljsfastigheter, endast belasta sådana fastigheter, som är äldre än tio år. Som en konsekvens härav bör även motsvarande år- gångar av småhus undantas från avgift.

Om saneringsavgift införes, bör sådan påföras även exploaterings- och industrifas- tigheter, detta med hänsyn till dels det nära sambandet mellan industriell utveckling och bostadsförsörjning, dels till att kommunen tillhandahåller mark för samhällsbyggandet, inbegripande sanering, vilket har betydelse för industrin.

Uppbörden synes tekniskt kunna ske ge- nom att avgiften debiteras i samband med inkomstskatten. För att avgiften skall få av- sett syfte bör den inte vara avdragsgill.

10.3.8. Slutsatser rörande saneringsavgift

Om statsmakterna vid avvägning av de re- surser, som kan ställas till förfogande för sa- neringsverksamheten, skulle finna, att mark- förvärvslånefonden bör byggas upp med hjälp av en saneringsavgift, kan detta ske med ledning av den redovisning, som här lämnats.

Vid sådant förhållande kan avgiften lämp- ligen utgå med 0,12 % av taxeringsvärdet på bostads- och affärsfastigheter som är mer än tio år gamla, samt på alla industri- och exploateringsfastigheter. Jordbruksfas- tigheter bör dock helt undantas från sane- ringsavgift.

10.4. Tomträtt och tomträttslån vid stads— förnyelse

10.4.1. Kort orientering om tomträttsinsti— tutet

Tomträtt är en för visst ändamål mot årlig avgäld och under obestämd tid upplåten nyttjanderätt till fastighet.

10.4.1.1 Syfte

När tomträttsinstitutet infördes år 1907, an— gavs syftet vara att skapa ett medel för det allmänna att främja en sund utveckling av bostadsförhållandena genom att åt enskilda tillhandahålla mark för bebyggelse utan att samhället därför avstod från äganderätten till marken. Genom att låta marken bli kvar

i det allmännas ägo ville man bevara mark— värdestegringen åt samhället och underlät— ta möjligheten att i framtiden använda mar- ken för annat ändamål.

År 1953 reformerades tomträttslagstift- ningen främst i syfte att stärka tomträttsha— varnas rättsliga ställning och därmed också tomträttens värde som kreditobjekt. År 1967 genomfördes ändring av avgäldsperiodens minimitid från 20 år till 10 år. Ändring- en gällde beträffande upplåtelse för bostads- ändamål; 10 år gällde redan beträffande mark för annat ändamål. Syftet var att förbättra förutsättningarna för det allmänna att tillgodogöra sig en rimlig andel av mark- värdestegringen.

I Kungl Maj:ts proposition med förslag till förköpslag m.m. (1967z90) konstatera— de departementschefen, att tomträttsinstitu- tet successivt utvecklats till ett markpolitiskt hjälpmedel med vidare uppgifter inom sam- hällsbyggandet. Vid sidan av den rent socia- la funktionen har sålunda möjligheten för kommunerna att med hjälp av tomträttsin- stitutet aktivt styra markanvändningen kom- mit alltmer i blickpunkten. Därjämte har otvivelaktigt den med institutet förenade möjligheten för samhället att tillgodogöra sig markvärdestegringen fått en väsentligt större betydelse än man från början räknade med.

10.4.1.2 De huvudsakliga bestämmelserna i gällande tomträttslag

Tomträtt får upplåtas i en fastighet, som tillhör kronan eller kommun eller som eljest är i allmän ägo. Även fastighet som tillhör stiftelse kan — efter Kungl. Maj:ts medgi- vande — upplåtas med tomträtt.

Tomträtten upphör numera inte, som en- ligt 1907 års lagstiftning, automatiskt vid en på förhand angiven tidpunkt, utan den är tidsobestämd och gäller till dess en upp- sägning sker.

Endast upplåtaren (kommunen), alltså inte tomträttshavaren, har uppsägningsrätt. Uppsägning kan dock ske endast till utgång- en av vissa tidsperioder. Upplåts tomträtt för bostadsbebyggelse är den första tidspe—

rioden 60 år och varje följande period 40 år, om inte längre tid överenskoms. Upp- låts tomträtten väsentligen för annat ända- mål än bostadsbebyggelse, kan överenskom- melse träffas om kortare tidsperioder, dock minst 20 år.

Uppsägningsrätten kan användas endast om det är av vikt för upplåtaren, att fastig- heten används för bebyggelse av annan art eller på annat sätt än tidigare. För uppsäg- ning krävs inte att upplåtarens behov av marken omedelbart måste tillgodoses. Beho- vet skall emellertid ha så stark aktualitet, att det är av vikt för upplåtaren att redan vid tiden för uppsägningen förfoga över marken. Uppsägningens skälighet kan tomt— rättshavaren få prövad hos expropriations- domstol.

Begagnar kommunen sin uppsägningsrätt, är kommunen i princip skyldig att lösa bygg— nader och annat, som utgör tillbehör till tomträtten. Ersättning för indirekt skada till följd av tomträttens upphörande skall alltså inte utgå. Löseskillingen skall bestämmas till vad som motsvarar egendomens värde vid tomträttens upphörande under antagande att tomträtten med samma ändamål och i övrigt oförändrade föreskrifter angående fastighetens användning och bebyggelse allt— jämt skulle bestå. Behöver fastighetsägaren ta tomträtten i anspråk före utgången av dessa tidsperioder, kan tomträtten förvär- vas av kommunen genom frivillig uppgörel- se eller expropriation. Vid expropriation är tomträtt likställd med fast egendom.

För tomträtt skall utgå årlig avgäld i pen- ningar. Engångsbelopp utöver anslutningsav- gift för vatten och avlopp kan inte uttas i samband med upplåtelse. Den årliga avgäl- den kan omprövas med hänsyn till ändringar i markens värde, dock endast vid utgången av bestämda perioder. Varje period, under vilken avgälden i princip inte kan ändras, är 10 år, om längre tid inte är överenskom- men. Kan man inte enas om avgäldsändring— en, skall avgälden för kommande period fastställas av expropriationsdomstol på grundval av markens värde vid tiden för omprövningen.

Tomträttsupplåtelsen skall ske för visst

ändamål, och tomträtt kan endast upplåtas i en för sig bestående fastighet, dvs. en registerfastighet. I tomträttsavtalet får ej tas med sådana villkor, varav tomträttens ”in- träde eller bestånd” är beroende. Avtalet får ej heller inskränka tomträttshavarens rätt att överlåta tomträtten eller i denna upplåta panträtt eller nyttjanderätt.

10.4.1.3 Nuvarande förekomst av tomträtt

Statistiken över förekomst av tomträtt i landets kommuner är bristfällig. De enda ak- tuella uppgifter som finns är sammanställ- ningar från tomträttslåneverksamheten. Uppgifter saknas sålunda beträffande kom— muner, som ännu ej sökt tomträttslån. Gjor- da undersökningar visar, att under åren 1966 till 1970 har 33 kommuner erhållit tomträttslån. Man kan också konstatera, att tomträtten hittills tillämpats i ganska ringa omfattning utom i de tre största stä- derna och några enstaka medelstora sådana. En viss ökning synes dock ha ägt rum un- der de senaste åren.

10.4.1.4 Motiv för tomträtt

Tomträtten är ett värdefullt samhällsbygg— nadsinstrument. Markanvändningen kan genom tomträttsavtal styras aktivare än vad byggnadslagstiftningen ger möjlighet till. Tomträttsinstitutet medger en styrning av byggandet i tiden som kommunalekono- miskt har stora fördelar. Problem, som in- nefattar samverkan mellan olika fastigheter, löses smidigare vid tomträtt än vid ägande- rätt. Mera genomgripande omregleringar underlättas — om mark innehas med tomt- rätt. Det vanligaste tvisteämnet — frågan om förväntningsvärdena — är då i huvud- sak eliminerat.

Upplåtelse av mark med tomträtt inne— bär, att kommunen förbehåller sig en vä- sentlig del av ökningen i markens kapitalvär- de, dvs. markvärdesstegringen. På lång sikt torde därför tomträtten kunna bli av stor betydelse för kommunernas ekonomi.

Ett annat motiv för tomträtt är att tomt-

kostnaderna kan omfördelas i tiden. Nedan följer en kort redovisning av denna fråga. En mera detaljerad behandling lämnas i bila- ga 7 i del II.

Centralt belägna fastigheter i en tätort anses i allmänhet ha ett bättre läge än fas- tigheter i ytterområden. Detta gäller såväl vid kommersiell användning som vid an- vändning för bostadsändamål. Till följd härav är markvärdet i allmänhet högre i centrala delar än i ytterområden. Inom tätorter med en någorlunda stor fastighets- omsättning kan dessa värdesskillnader re- gistreras i olika prisnivåer inom olika delar av tätorten.

Genom den fortgående urbaniseringspro— cessen och genom ökningen av markutrym— met per tätortsinvånare har tätorterna ex- panderat mycket kraftigt arealmässigt. Här- igenom har det relativa läget för äldre fas- tigheter förbättrats och fastigheternas real- värde har ökat. Dessutom har fastighe- ternas nominella värde ökat genom den pen- ningvärdeförändring som skett. Någon radi- kal förändring av ovannämnda faktorer förefaller inte trolig. Från konjunkturbe- tingade variationer kan därvid bortses. Det torde därför vara rimligt att även för framti- den räkna med en markprisutveckling i över- ensstämmelse med i stort sett samma trend som under de senaste årtiondena.

Kostnaderna för att iordningställa mar- ken för nybebyggelse är ofta hög inom sane- ringsområden. Detta kan bero på före- komst av icke saneringsmogen bebyggelse som måste rivas, höga evakueringskostna- der, kostnader för helt nytt gatu- och va- nät osv. Ibland överstiger kostnaderna för den för nybebyggelse iordningställda mar- ken marknadsvärdet (ortens pris) för avröjd tomtmark. Om en kommun vid upplåtelse av mark för nybyggnad inom saneringsområden tar ut full kostnadstäckning vid försäljning eller första upplåtelse med tomträtt, kan det- ta ge upphov till en allmän höjning av mark- prisnivån i orten.

Ett sätt att undvika en sådan höjning av markprisnivån är att utjämna kostnaderna mellan olika projekt. En förutsättning är därvid, att man inom en relativt begränsad

tidsrymd har flera projekt samt att kostna- derna för vissa projekt är så låga, att de kan kompensera de höga kostnaderna för andra projekt. Dessa förutsättningar är i allmän- het inte uppfyllda. Vill en kommun under sådana förhållanden undvika en onormal markprishöjning, återstår vid försäljning av tomtmarken endast att avstå från att ta ut en del av kostnaderna, dvs. kommunen mås- te subventionera tomtkostnaderna.

Tomträttsinstitutet erbjuder emellertid en möjlighet att i tiden omfördela kostnaderna för tomtmarken -— ett förhållande som i all— mänhet förbisetts men som i saneringssam- manhang är av speciellt intresse. Kommunen kan vid upplåtelse med tomträtt under den första avgäldsperioden ta ut en avgäld som är lägre än den som kommunens faktiska kostnader för marken — med tillämpande av vad en för kommunen normal avgälds- ränta — skulle ge upphov till. Det markvär— de som läggs till grund för avgälden, bör i stället motsvara ortens pris på mark. Genom att fastighetsvärdena i fortsättningen sanno- likt kommer att stiga, kan kommunen un- der följande avgäldsperioder genom mark- värdeanpassning ta ut en högre avgäld. Som beräkningar i bilaga 7 i del 11 visar, kom— mer kommunen — sett över en längre tids- period — normalt att få full kostnadstäckning utan att tvingas bryta en ortsprisnivå på marken.

10.4.2. Tomträtt som hjälpmedel för stads- förnyelse

Av de uttalanden statsmakterna gjort fram- går att kommunerna även i samband med stadsfömyelse bör tillämpa tomträtt. Gäl— lande tomträttslagstiftning synes vara lämp- ligt utformad, när det gäller tillämpningen vid totalförnyelse, dvs. då den befintliga bebyggelsen rivs samt området bebyggs en- ligt en ny stadsplan med kanske helt annan kvartersindelning.

I anvisningarna till kommunala bostads- byggnadsprogrammen sägs följande: »Om kommunen genom sitt markinnehav skall kunna på ett effektivt sätt påverka tidpunk-

ter för byggandet, bebyggelsens utformning och bostadskostnaderna erfordras att kom- munen vid sin markupplåtelse ställer vill- kor härom.»

Villkor beträffande tidpunkter för byg- gandet och bebyggelsens utformning kan intas i tomträttskontrakt. Vissa andra villkor torde emellertid inte vara möjliga att ta in i ett tomträttsavtal med hänsyn till bestäm- melsen om att tomträttsavtal inte får inne- hålla villkor, varav tomträtts inträde eller bestånd är beroende. Denna bestämmelse torde emellertid inte utgöra hinder mot att markägaren i samband med tomträtts- upplåtelsen avfordrar tomträttshavaren en särskild fristående förbindelse (s. k. sido- löpare), t. ex. av innehåll att första uthyr— ning av bostadslägenheter skall ske genom kommunal bostadsförmedling. Stöd härför kan hämtas ur tredje lagutskottets utlåtan- de (utl nr 26—1953 5. 48).

Det må framhållas, att den formulering ut- skottet nu tillstyrkt — dvs. att i tomträttsupp- låtelse inskränkning icke må ske i tomträttsha- varens rätt att i tomträtten upplåta nyttjande- rätt —- icke synes hindra att fastighetsägaren i samband med tomträttsupplåtelsen avfordrar tomträttshavaren en särskild fristående förbin- delse, att första uthyrningen skall ske genom den kommunala bostadsförmedlingen. En sådan förbindelse är dock ett integrerande moment i själva tomträttsavtalet och har ej verkan mot tredje man. Den är således av s. k. obligations- rättslig natur. Till följd härav kan förbindelsen visserligen sättas ur kraft genom att tomträtts- havaren överlåter tomträtten utan att avkräva den nye innehavaren ett motsvarande åtagan- de. Risken härför torde emellertid vara obetyd- lig, eftersom den tomträttshavare, som hand- lar så, riskerar att framledes icke komma i åtnjutande av tomträttsupplåtelse från kommu- nens sida (jfr. hyresregleringskommitténs be- tänkande SOU 1952: 37 — s. 68). Ett dylikt ob- ligationsrättsligt förbehåll beträffande tomt- rättshavarens uthymingsrätt påverkar icke kre- ditvärdet hos tomträtten i fråga. Som utskottet tidigare framhållit, är det den förväntade köpe- skillingen vid en exekutiv försäljning av tomt- rätten som avgör kreditvärdet. En exekutiv för- säljning av rättigheten sker icke med förbehåll om beståndet av den obligationsrättsliga förbin- delsen, och denna är därför utan betydelse för köpeskillingens storlek.

Med ombyggnad avses här att befintlig byggnad byggs om till med nybyggnad i stort sett jämförbar standard. Med upp- rustning avses här att man i avvaktan på en framtida sanering utför begränsade modemi- seringsåtgärder. Kommunernas möjligheter att tvångsförvärva fastigheter för ombygg- nads- eller upprustningsverksamhet är en- ligt gällande rätt begränsade.

Frivilliga uppgörelser med ägarna beträf- fande fastigheter som skall byggas om, kan underlättas genom följande tillvägagångs- sätt. Kommunen förvärvar först fastighe- ten för att sedan upplåta den med tomträtt och samtidigt sälja byggnaden tillbaka till den förutvarande fastighetsägaren. Denna metod är tänkbar vid ombyggnad inom om- råden med kulturhistoriskt värdefull bebyg- gelse och inom områden där bebyggelsen skall bestå avsevärd tid.

Upprustning innebär regelmässigt provi— soriska åtgärder i avvaktan på totalsanering. Med hänsyn till att första upplåtelseperio- den är så pass lång som 60 år, är den i fö- regående stycke angivna metoden olämp- lig vid upprustning. Om kommunen enga- gerar sig i upprustningssanering genom att förvärva fastigheter, bör upprustningen ske i kommunal regi och de förvärvade upprust- ningsfastigheterna behållas av kommunen.

10.4.3. Kort orientering om tomträttlån

I syfte att underlätta för kommunerna att finansiera upplåtelser av mark med tomt- rätt och därigenom stimulera till ökad an- vändning av tomträttsinstitutet beslöt 1965 års riksdag att kommun, som upplåter mark med tomträtt, äger uppta lån av statsmedel -— tomträttslån. Lån har fram till 1970 ut- gått endast om marken bebyggts med stöd av statligt bostadslån. Genom beslut år 1969 har kungörelsen ändrats så att lån även kan utgå för mark som bebyggs utan stöd av statligt bostadslån. Ändringen trädde i kraft den 1 januari 1970.

Tomträttslån utgår till primärkommun (dock även Stockholms läns landstingskommun) som med tomträtt upplåtit mark för bostads— ändamål. Om statligt bostadslån beviljats för markens bebyggande, skall beslut (ej pre- liminärt beslut) om sådant lån ha meddelats under kalenderåret närmast före det år då tomträttslån söks. Om marken bebyggs utan stöd av statligt bostadslån, skall bygg- naden i färdigt skick till minst halva vånings- ytan innehålla sådana utrymmen, för vilka statligt bostadslån kan beviljas. Vidare skall byggnadsnämndens första besiktning av byggnadsföretaget ha ägt rum kalenderåret närmast före det år, då tomträttslån söks.

Tomträttslån kan utgå för mark belä— gen inom såväl exploateringsområde som sa— neringsområde. För mark som upplåtits med tomträtt mer än tio år före det år då beslu- tet om bostadslån meddelades eller bygg- nadsnämndens besiktning ägde rum, kan tomträttslån inte utgå. Har marken förvär- vats till ett pris som överstiger vad som är skäligt, utgör detta hinder för lån.

För upptagande av tomträttslån erford— ras inte Kungl Maj:ts medgivande. '

10.4.3.2 Lånets storlek m.m.

För mark som bebyggs med stöd av stat— ligt bostadslån utgår tomträttslån med 95 % av summan av de belopp med vilka låne- underlagen för bostadslån minskats på grund av att marken upplåtits med tomträtt (i re- gel lika med det kapitaliserade värdet av tomträttsavgälden).

För mark, som bebyggts utan stöd av statligt bostadslån, utgår tomträttslån med 95 % av summan av de kapitaliserade vär- dena av tomträttsavgälderna till den del des- sa hänför sig till sådana utrymmen som an- ges i 195 bostadslånekungörelsen (bostäder och belåningsbara lokaler).

Tomträttslån lämnas utan säkerhet. Ränta utgår från utbetalningsdagen efter ränte- sats som Kungl. Maj:t fastställer för ett ka— lenderår i sänder. Räntesatsen är densamma som den för bostadslån. Lånet är amorte-

ringsfritt under tio år och skall därefter amorteras under 30 år med lika stora årli- ga belopp.

10.4.3.3 Långivningens omfattning Tomträttslån lämnas från lånefonden för bo— stadslån. Någon begränsning av den årliga lånesumman finns inte. Under åren 1966—1969 har 22, 24, 23 resp 30 kommuner erhållit tomträttslån. För år 1966 uppgick det sammanlagda lånebeloppet till 32,6 milj. kr. År 1967 ha- de beloppet mer än fördubblats och uppgick till 72,6 milj. kr. Mellan åren 1967 och 1968 var ökningen ca. 20 %. Långivningen år 1968 omfattade 87,5 milj. kr. År 1969 var lånebeloppet 99 milj. kr. Av det under 1966 beviljade beloppet gick drygt hälften till Stockholms stad. Un- der 1967 och 1968 sjönk Stockholms stads andel till omkring 40 %. Göteborgs stad sök- te och erhöll år 1966 ett förhållandevis litet lån, men beloppet har därefter ökat och motsvarade år 1968 22 % av den totala lå- nesumman. Övriga stora låntagare är Solna, Malmö och Västerås (6 %, 5 % resp. 4 % av lånesumman år 1968). Antalet lägenheter i de projekt, för vilka tomträttslån beviljats, ökade från ca. 5 500 år 1966 till omkring 13 700 de båda följan— de åren. År 1969 ökade antalet lägenheter ytterligare till ca. 14 400. År 1966 var 68 % av lägenheterna belägna i flerfamiljshus, me- dan motsvarande procentsats 1967 och 1968 var ca. 85 % samt 1969 ca. 87 %. Huvudparten av lägenheterna i de projekt för vilka tomträttslån beviljats är belägna inom exploateringsområden. År 1966 bevil- jades tomträttslån till endast 61 lägenheter i flerfamiljshus belägna inom saneringsområ- de. År 1968 beviljades tomträttslån till ca. 850 lägenheter inom saneringsområde, vilket motsvarade ca. 30 % av det totala antalet statligt belånade lägenheter i flerfamiljshus i de kommuner som erhållit tomträttslån år 1968. Endast ett fåtal kommuner (Stock— holm, Göteborg, Malmö, Örebro, Sundby- berg, Karlstad och Kiruna) har erhållit tomträttslån för projekt belägna inom sane— ringsområde.

10.4.4. Tomträttslån vid Stadsförnyelse; överväganden och förslag

Som framgått av ovanstående görs i tomt- rättslånekungörelsen ingen skillnad mellan exploateringsområde och saneringsområde.

På grund av kungörelsens bestämmelser kan — om statligt bostadslån utgår för mar- kens bebyggande — flera år förflyta mellan byggnadsföretagets påbörjande och utbetal- ningen av tomträttslånet. För flerfamiljshus kan tidsintervallerna uppskattas till i genom— snitt 4 år. Betydande variationer förekom— mer dock med extremvärden på 7 ä 8 år. I avvaktan på tomträttslån är kommunen hänvisad till att på annat sätt täcka sitt ka— pitalbehov, vilket kan ge upphov till finansi- eringssvårigheter. Problemet är störst dels för kommuner som nyligen infört tomträtt, dels för kommuner som redan använder sig av tomträtt men har en starkt ökande bo— stadsproduktion. För kommuner med stor andel av bostadsproduktionen inorn sane— ringsområden är belastningen på budgeten större än för kommuner, som har hela eller en stor del av sin produktion inom exploate- ringsområden, eftersom markvärdet (kapita- liserad tomträttsavgäld) ofta är avsevärt hög— re inom saneringsområden än inom exploa- teringsområden.

Om marken bebyggs utan stöd av statligt bostadslån, kan tomträttslån utgå i genom- snitt ca. ett år efter första besiktning, dvs. ca. 3 år tidigare än om samma fastighet bebyggts med stöd av statligt bostadslån.

Genom att tomträttslånet i regel utbetalas flera år efter tomträttsupplåtelsen kan alltså kommun få likviditetsproblem under vänte- tiden. Detta förhållande kan minska benä- genheten att upplåta marken med tomträtt. För kommuner med omfattande sanering medför fördröjningen att den stora ekono— miska belastning sanering innebär för kom— munen, ytterligare kan öka, om marken upplåts med tomträtt i stället för att försäl- jas. Med hänsyn härtill bör tomträttslån ut— betalas så tidigt som möjligt.

Ett sätt att tidigarelägga utbetalningen av tomträttslån är att — för projekt för vilka två lånebeslut skall meddelas — låta preli-

minär ansökan om bostadslån ligga till grund för tomträttslånet. Eftersom prelimi— närt beslut och byggstart i regel ligger nära varandra i tiden, skulle tomträttslånet i ge- nomsnitt kunna utbetalas ett år efter bygg- start. En sådan förändring skulle även med- föra, att skillnaden i detta avseende mellan statligt belånade och icke statligt belånade projekt elimineras.

För att minska tidsintervallet mellan tomt— rättsupplåtelsen och utbetalningen av tomt— rättslånet föreslås att tomträttslånekungö— relsen ändras så att län kan utbetalas tidiga- re. Detta kan ske genom att tomträttslån — för projekt med två beslut om bostadslån — anknyts till preliminärt beslut i stället för slutgiltigt beslut. Anvisningar för tillämp— ningen bör utarbetas av bostadsstyrelsen.

Tomträttslån kan utgå endast för tomter som upplåts för nybebyggelse av bostads- hus. En kommun kan emellertid i vissa fall ha anledning att förvärva redan bebyggda fastigheter för att därefter upplåta tomten med tomträtt och sälja byggnaden till tomt- rättshavaren. Enligt utredningens mening bör nuvarande bestämmelser ändras så att tomträttslån kan beviljas även när tomt- rättsupplåtelse avser fastighet med byggna- der, som uppenbarligen skall kvarstå under lång tid och som på särskilda villkor skall överlåtas till tomträttshavaren.

10.4.5. Utredningens förslag

Utredningen föreslår: att tomträttslånekungörelsen ändras så att lån kan utbetalas tidigare (förslagsvis året efter preliminärt beslut) att tomträttslånekungörelsen ändras så att lån kan utgå när tomträttsupplåtelse av- ser fastighet med byggnader som uppen- barligen skall kvarstå under lång tid och som på särskilda villkor skall överlåtas till tomträttshavaren.

1 l Evakuering

11.1 Bostäder

Ett av de kritiska momenten i sanerings- processen är evakueringen. Problemet här- med varierar från ort till ort men är mest svårlöst på orter med bostadsbrist. Möjlig- heten att genomföra en sanering på sådana orter enligt uppgjorda planer och program är för den skull i hög grad beroende av att de resurser i form av lägenheter av olika typer och med skilda lägen, som det för evakueringama ansvariga organet måste för— foga över, är så tillmätta att de medger ett smidigt och effektivt handhavande av verk— samheten.

ll.1.l Saneringsbostäder — evakuering

De bostäder, som står inför en sanering, kan vara av högst skiftande karaktär och kvalitet. Det kan vara fråga om ett uttjänt och nedgånget bostadsbestånd, vars tillstånd utgör det bärande motivet för saneringen. Saneringen kan i vissa fall avse fullgoda bo— städer, vilket kan inträffa tex vid citysane- ring eller större trafikreglering. Det före- kommer också mellanformer, där de för sanering aktuella bostäderna visserligen inte fyller nutida krav på modernitet men ändå är i ganska gott skick.

Såväl totalsanering som modernisering kräver regelmässigt evakuering. Endast vid begränsad modernisering (upprustning) sy- nes hyresgäster i vissa fall kunna kvarbo.

Större ingrepp kan inte genomföras utan betydande störningar och fördyringar, om hyresgästerna skall kvarbo under moderni- seringen. Framtiden får visa, om bla det forsknings- och utvecklingsarbete, som be— drivs inom ramen för Statens råds för bygg- nadsforskning verksamhet, kan förbättra metoderna och förkorta tiden för moderni- sering.

1 1 . l .2 Flyttningsbenägenheten

Flyttningsbenägenheten är olika i skilda sa- neringsområden. Inom områden med äldre bostäder, som i vissa avseenden har en låg standard men där fastigheterna hållits i gott skick och förfallet sålunda ännu ej inträtt, kan motvilja mot flyttning föreligga. Ofta förekommer inslag av äldre hushåll, som bott i området under lång tid och som levat sig in i förhållandena där. Erfarenheten har visat att evakuering av sådana områden är förenad med problem på grund av att de boende från början visar en allmän obenä- genhet att flytta. Svårigheten är att erbju— da dem ersättningsbostäder, som svarar mot deras preferenser.

I de fall då bostadsbebyggelsen fått för- falla och detta varit en av anledningarna till förslumning, blir bilden en annan. Hushåll med anspråk på bostadsstandard söker sig ifrån sådana områden, och dit flyttar i stäl— let betalningssvaga hushåll med lägre an— språk. Dominans av problemhushåll och so-

ciala missförhållanden kan ge sådana om— råden en olycklig särart. Där såväl bostäder som omgivningar är nedslitna och där dess- utom sociala missförhållanden råder, måste områdets karaktär av slum hävas. Härför krävs samordnade och koncentrerade insat- ser av bostadsförnyelse och social rehabili- teringsverksamhet.

Även där förslumningen fortskridit långt finns emellertid inslag av hushåll utan so- ciala problem, som accepterat en bostad i området på grund av att något annat alter- nativ inte stått till buds. Dessa hushåll är i princip flyttningsbenägna, låt vara med den reservationen att deras hyresbetalningsför- måga är svårbedömd.

När saneringen träffar fullt bruksvärdiga hus, som exempelvis i samband med en tra- fikomläggning. cityreglering etc, möter man hyresgäster som ofta är obenägna att flytta. Då ställs större krav än normalt på det or- gan som ansvarar för evakueringen. Skall sådana fastigheter kunna evakueras på ett smidigt sätt, måste evakueringsorganet för- foga över stora resurser i form av olika ty- per av ersättningslägenheter.

1 1.1.3 Ersättningsbostäder

Vilka krav som skall ställas på en ersätt- ningslägenhet i samband med evakuering, är beroende av hyresnämndens praxis vid bedömning av godtagbar ersättningslägen- het.

Allmänt kan sägas att de väsentliga fak— torerna när hyresgäst jämför sin lägenhet med en erbjuden ersättningslägenhet är hyra, lägenhetsstorlek, bostadsstandard, omgiv- ningskvalitet och läge. Det hör till ovanlig— heten att hyresgäst idet sämsta bostadsbe— ståndet kan acceptera en ersättningslägen- het i det fastighetsbestånd, som har det högsta hyresläget.

Olika hushållstyper efterfrågar olika slags bostäder. Enpersonshushållen, vare sig des- sa är unga eller gamla, torde i hög grad ef— terfråga de aktiviteter som erbjuds i cen— trala delar. Hushåll med barn efterfrågar även dessa aktiviteter men har därutöver krav på utrymme för aktiviteter för barn.

Barnfamiljer kan därför finna det fördelak- tigt att flytta från en hårdexploaterad in- nerstad utan friytor till en närförort, där det är bättre sörjt för barnfamiljens behov av utrymme och bostadskomplement.

För att evakuering skall kunna ske smi- digt krävs, att sådan ersättningslägenhet an- visas som kan accepteras av hyresgästen. Från evakueringssynpunkt kan det därför vara fördelaktigt att disponera lägenheter ur olika åldersgrupper och från olika bostads- områden. Det är då lättare att tillfreds- ställa krav från skilda hushållstyper och verkställa erforderliga evakueringar. En så- dan evakueringspolitik kan emellertid vara svår att genomföra. Det är dessutom tvek- samt, om den alltid kommer att stå i över- ensstämmelse med den allmänna bostads— politiska målsättningen.

Svårigheterna består i att de mest efter— traktade lägenheterna med hygglig bostads- standard, fördelaktigt läge och rimlig hyra endast i liten omfattning förekommer i om- sättningen på bostadsmarknaden.

I sammanhanget kommer även frågan om återflyttning in i bilden. Detta kan ske an- tingen genom att erbjuda återflyttningsrätt till den förhyrda bostaden efter modernise- ring eller genom att erbjuda annan nybyggd eller moderniserad lägenhet inom området.

Självfallet skall man försöka tillgodose de enskilda hushållens önskemål så långt som möjligt, men man måste vara klar över att hushållsföreståndare vid en intervju el- ler då denne anmäler sig i bostadskön ut- trycker önskemål, som kan komma att för- ändras beroende på förekommande valmöj- ligheter. Den första reaktionen, när fråga om sanering aktualiseras, ger inte alltid en representativ bild av de bostadssökandes önskemål. Det är därför nödvändigt att i olika omgångar informera berörda hushåll om förestående sanering och om de typer av ersättningsbostäder som kan erbjudas. I anslutning härtill bör evakueringsorganet in- hämta önskemål och göra fördjupade under- sökningar beträffande de berörda hushål— lens bostadspreferenser. Därvid bör även beaktas i vad mån man kan riskera ett ka- tegoriboende.

Det är inte godtagbart, att människor med sociala handikapp inte har möjlighet att erhålla en lägenhet med modern stan- dard p g a betalningssvaghet. Det måste ock- så vara oacceptabelt, att sådana människor koncentreras till samma bostadsområden. Om sociala problem i ett bostadsområde markant avviker från det normala i kom- munen, är det angeläget, att en fysisk sa- nering kommer till stånd. Man bör därvid styra återinflyttningen till området så, att det efter saneringen kommer att bebos av en mera allsidigt sammansatt befolkning. Det- ta bör ske genom att bostadsförmedlingen aktivt informerar om olika typer av bostä- der.

11.1.4. Formella regler vid bostadsevakuering

Kommun kan när förutsättningar härför fö— religger expropriera fastighet som berörs av saneringsåtgärder. I samband med så- dan expropriation kan även hyresrätter ex- proprieras. Expropriationsdomstolen kan därvid endast utdöma ersättning till hyres- gästerna i pengar, således inte tvinga kom- mun att ställa lägenhet till hyresgästs för- fogande. Ställer kommun likväl lägenhet till förfogande, vilket torde vara normalt på bristorter för att begränsa ersättningen, ut- dömer expropriationsdomstolen mot bak- grund av expropriationslagens grundregel er- sättning med hänsyn till ersättningslägenhe- tens betydelse i sammanhanget, varvid kom- pensation för merhyror kan bli en kostnads- krävande post. Expropriationslagstiftningens grundregel är, att expropriatens ekono- miska ställning skall vara densamma efter expropriationen som före.

Då kommun redan äger en fastighet, som berörs av sanering, finns i vissa fall for- mell möjlighet för kommunen att begära expropriation av enbart hyresrätt. Att inle- da expropriationsmål mot bostadshyresgäst i sådan fastighet torde endast ske i undan- tagsfall. Det normala är, att hyresgäst i vanlig ordning uppsägs till avflyttning. Här- vid gäller hyreslagens bestämmelser.

Hyreslagen ger ett direkt besittningsskydd

åt bostadshyresgästen. Även innehavare av hyresreglerade bostadslägenheter åtnjuter ett direkt besittningsskydd enligt hyreslagen. Detta innebär, att den som hyr en bostads- lägenhet i princip har rätt till förlängning av hyresavtal. När det gäller korttidsavtal, det vill säga avtal som upphör innan det va— rat längre än nio månader i följd, och i fråga om lägenhet som utgör del av upp- låtarens egen bostad, föreligger dock ingen förlängningsrätt. I vissa speciella fall ges möjlighet för parterna att avtala om att be- sittningsskydd inte skall gälla (45 å).

Rätten att kvarbo skall i princip brytas, om hyresvärden avser att riva huset. Av förarbetena till lagen framgår också att nå- gon prövning av ändamålsenligheten och lämpligheten av en tillämnad rivning inte skall ske (prop nr 141 år 1967 sid 91). Prövning härav sker i annan ordning.

Då rivningen är så nära förestående, att lägenheten bör friställas, skall hyresgästen inte kunna motsätta sig hyresvärdens krav på avflyttning och därmed hindra rivnings- planerna. Denna huvudprincip är emellertid som framgår av förarbetena (SOU 1966: 14 sid 160, prop nr 141 år 1967 sid 91), un— derkastad modifieringar med hänsyn till hy- resgästens möjligheter att anskaffa annan bostad. Detta hänsynstagande kan få olika innebörd i skilda marknadssituationer. Rå- der sådan balans på hyresmarknaden, att man kan överlåta åt hyresgästen att ensam ordna sin bostadsfråga, betyder detta att rivningen utesluter även ett relativt besitt- ningsskydd. I mellanlägena finns utrymme för olika former av begränsat skydd, såsom krav på hyresvärdens partiella medverkan, uppskov med avflyttning, möjlighet att un— der en övergångstid hänvisa till provisorisk bostad med rätt till återflyttning eller ock- så ekonomisk ersättning. Om å andra sidan hyresgästen på grund av förhållandena på bostadsmarknaden inte kan antas kunna själv skaffa sig en annan lämplig bostad, skall han komma i åtnjutande av ett rela- tivt besittningsskydd. Skyddet skall alltså i det fallet — som i allmänhet hänför sig till bristortema -— få brytas endast om hyres- gästen tillhandahålls annan bostad med vil-

ken han skäligen kan åtnöjas. Denna regel äger tillämpning även då saneringen sker ge- nom sådan ombyggnad, som kräver evakue- ring. Bedömningen att ombyggnaden kan utföras ändamålsenligare, om hyresgästen inte bor kvar, måste i de flesta fall tagas för god (SOU 1966: 14 sid 161). Här liksom vid rivning ankommer det dock på hyres- värden att styrka aktualiteten av sanerings- åtgärden.

Huruvida ersättningslägenhet skall anses vara acceptabel eller ej skall enligt förar- betena till hyreslagen (SOU 1966: 14 sid 210) tolkas objektivt efter prövning av samt- liga relevanta omständigheter, såsom hyres- gästens ålder och särskilda bostadsbehov, husens läge samt lägenheternas storlek och utrustning. Tas inte hänsyn till hyresgästens sakliga behov, kan besittningsskyddet be— tänkligt urholkas. Det kan å andra sidan inte vara rimligt att fordra alltför stor jäm- likhet mellan hyran för den gamla lägenhe- ten och hyran för den nya i de fall då be— tydande hyresskillnader föreligger även för likvärdiga lägenheter liksom då — vilket bör observeras — hyresgästen har tillfredsställan- de förmåga att bära högre hyra. Hyresgäst kan alltså bli tvungen att godta en väsent- ligt högre hyra för den anvisade ersättnings— bostaden än hyran i den han lämnat. I sär— fall kan dock en hyresgästs intresse av fort- satt låg hyra beaktas.

Kravet på ersättningslägenheter kan — som understryks i förarbetena — inte upp— rätthållas, om hyresgästen flyttat in i ett hus med vetskap att det inom kort skall rivas såvida hyresvärden klart visar, att rivning- ens igångsättande påfordrar avflyttning vid angiven tidpunkt.

Mellan fall där kompensation utgått vid expropriation av hyresrätt och fall där er- sättningsreglerna enligt hyreslagen tilläm- pats, råder en viss olikställighet. Huvudre— geln vid expropriation, att expropriaten skall ha bibehållen förmögenhetsställning efter ex- propriation, har av expropriationsdomstolen i Stockholm och Svea hovrätt tolkats så, att expropriat i varje fall under en försvarlig övergångstid skall vara berättigad åtnjuta ersättning för eventuell merhyra. En hyres-

gäst i motsvarande situation, vars uppsäg- ning stadfästs i hyresmål, måste däremot ac- ceptera en dyrare bostad utan särskild er- sättning under förutsättning att hans ekono- mi är sådan att han kan bära merhyran.

11.1.5. Evakueringsfrågan från bostads- försörjningssynpunkt

När det gäller bostadsevakueringarna är det angeläget, att planerna härför och genom- förandet koordineras med saneringsprogram- men inom olika sektorer (bostadssanerings-, citysanerings-, trafiksaneringsprogram) samt med de kommunala bostadsbyggnadspro- grammen och deras genomförande. Behovet av evakuering framgår av de olika sektoriel— la saneringsprogrammen för bostads-, city- och trafiksaneringar. Skall dessa program kunna genomföras, måste samhället aktivt verka för att erforderligt behov av evakue- ringsbostäder blir tillgodosett.

Sanering kan underlättas, om man eva- kuerar ett visst antal lägenheter i ett initial- skede och sedan bedriver »rullande» eva— kuering genom att erbjuda de boende i den närmast aktuella etappen nyligen åtgärdade bostäder. Systemet torde vara mest tillämp- ligt vid modernisering, då steget mellan för- hållandena före och efter ej blir alltför stort. Ännu bättre resultat erhålls, om detta utbud av ersättningslägenheter utökas med lägenhe- ter utanför området. Detta kan ske om de evakueringar, som erfordras enligt det an- tagna bostadssaneringsprogrammet, alltid sker i form av förturer i bOStadsförmedling- en inom en ram som motsvarar behovet i saneringsprogrammen och om de färdigsa— nerade lägenheterna i gengäld ställs till för- medlingens förfogande. Genom att dispone- ra nyproduktion, successionslägenheter från den övriga förmedlingsverksamheten samt sanerade lägenheter bör man eftersträva att åstadkomma ett tillräckligt differentierat ut- bud av ersättningslägenheter.

Ett sådant utbud är väsentligt för att ge— nomföra en evakuering smidigt. I littera- turen beskrivs hur evakueringen klaras ge— nom byteskedjor för att frigöra en lämplig evakueringslägenhet. Detta omständliga för-

farande kan med fördel ersättas med ovan- nämnda system med förturer i den kommu- nala bostadsförmedlingen. Evakueringsverk- samheten är mycket starkt beroende av hur hyresnämnderna kommer att ställa sig vid ' bedömning av ersättningslägenheter, vilket blir normgivande för frivilliga överenskom- melser. Bostadsförmedlingen bör följa läns- hyresnämndens praxis vid bedömning av godtagbar ersättningslägenhet och eftersträ- va att evakuera de i saneringsprogrammet upptagna objekten, som kommunen förbun— dit sig att evakuera, genom att reservera och med prioritet anvisa godtagbara lägenheter till de hushåll som berörs av denna sane- ring. De lägenheter, som torde vara mest lämpade som ersättningsobjekt, är bostäder i det något äldre bostadsbeståndet, som blir lediga när hyresgäster flyttar till nyprodu- cerade flerfamiljshus eller villor.

Även om man prioriterar den bostadsför- medling, som erfordras för att genomföra saneringsprogrammen, kan svårigheter upp— komma, om bostadspreferensema inte stäm— mer överens med tillgängliga bostäder. Detta i sin tur torde bero på bristande rörlighet i det befintliga beståndet. Det sätt på vilket hyrorna bestämts under efterkrigstiden har medfört, att bostadsproduktion från vissa tidsperioder med hänsyn till hyra, standard och läge bedömts fördelaktigare än annan. Detta hämmar hushåll i sådana lägenheter att flytta och därigenom anpassa bostaden efter förändringar tex i hushållets storlek. Denna för evakueringsverksamheten ogynn— samma effekt, som beror på att rörligheten inom en viss del av lägenhetsbeståndet är minimal, torde inte bli förändrad förrän i samband med hyresregleringens avskaffan- de och övergång till bruksvärdeshyror.

Modernisering medför en viss belastning på evakueringsresurserna under initialske- det vid friställningen av den första omgång— en lägenheter under deras moderniserings- tid. När dessa moderniserats, kommer de tillbaka som förmedlingsbara objekt, och vid oförändrad omfattning sker ingen belast- ning på evakueringsresursema. Detta förhål- lande gäller även vid totalsanering, om ut- fallet i antal lägenheter ej ändras. Modemi-

seringen har emellertid ytterligare fördelar. Kapitalbehovet är ofta mindre än vid ny- byggnad. Man får en ökad rörlighet i bostä- der, som eljest endast i begränsad omfatt- ning skulle frånflyttas. Kommunen ges möj- lighet att samordna förbättringen av boen- deförhållandena med eventuellt erforderliga sociala rehabiliteringsåtgärder. Modernisera- de lägenheter kan bli goda förmedlingsob— jekt för ökad evakuering, en rörlighet till förmån för saneringsverksamheten. Allt det- ta talar för att man ej bör nöja sig med en konstant volym sanering utan varje år till- skjuta viss kvot av förturer i syfte att suc- cessivt öka utrymmet för evakuering, så att kommunens stadsombyggnadsmålsättning kan uppnås.

Vissa gjorda studier från hittills genom- förda totalsaneringar för bostadsändamål visar, att utfallet i stort sett givit tillskott i antal rumsenheter. Nybebyggelsen har emellertid innehållit större lägenheter än som inrymts i de rivna husen, varför utfal- let i antal lägenheter blivit i stort sett det- samma som tidigare. Hittillsvarande total- sanering har bla omfattat områden med lågt utnyttjade fastigheter, som givit utrym- me för exploateringsvinster. I framtiden kommer totalsanering även att beröra hård- exploaterade områden, inom vilka man i ny— bebyggelsen ibland måste acceptera ett färre antal lägenheter än vad som inrymts i den äldre bebyggelsen. Ombyggnad torde ej in- nebära någonbetydande förändring i lägen- hetsstorlekar eller lägenhetsantal. Uppdel- ning av större lägenheter i mindre liksom sammanslagning av mindre lägenheter till större förekommer emellertid.

11.1.6. Organisationsfrågor i samband med bostadsevakuering

I Storstockhohn har i och med bildandet av Kommunalförbundet för Storstockholms Bostadsförmedling, KSB, huvuddelen av för- medlingsverksamheten övertagits av den ge- mensamma, regionala bostadsförmedlingen. Varje kommun disponerar dock utan pröv- ning 20 % av kommunens årliga bostads- produktion att fördelas till bostadssökande,

som av sociala eller medicinska skäl är i be- hov av bostad, till evakueringsfall i samband med saneringsåtgärder samt till personalför- turer. Med anledning av det stora sanerings- behov, som finns i centrala Stockholm, till— delades genom särskilt beslut Stockholms stad för 1970 ytterligare 900 nyproducera- de lägenheter att användas för förturer, där— ibland till evakuering. Planeringen av eva- kueringsverksamheten inom Storstockholm utförs av respektive primärkommun inom ramen för tilldelad kvot och i konkurrens med andra förtursanledningar.

Det förhållandet att primärkommunerna har bostadsförsörjningsansvaret men KSB har ansvaret för bostadsförmedlingen har i Stockholmsregionen inneburit vissa problem för saneringen. Saneringsbehovet varierar nämligen starkt mellan de olika primärkom- munerna, vilket aktualiserar krav på särskil- da regler för den förmedling som måste ske till förmån för saneringen.

Evakueringsverksamheten för Stockholms kommuns del planeras av fastighetskonto- ret. Då särskilda skäl härför föreligger och evakueringsresurser finns, tecknar fastighets— nämnden evakueringsavtal med byggherrar. Härvid förbinder sig kommunen att svara för evakueringen av visst saneringsobjekt under förutsättning att kommunen får an- visningsrätten till de genom saneringen till- komna lägenheterna. För att dessa nyprodu- cerade lägenheter skall bli förmedlingsbara ställs i avtalet vissa krav beträffande stan- dard och utformning för att garantera en rimlig bostadskostnad.

I Stockholm har vissa enskilda byggnads- företagare under viss tid försökt hålla en »lägenhetsbank», som administrerats av byggnadsentreprenörföreningen och med vars hjälp man medverkat vid evakuering. Verksamheten har emellertid lagts ned på grund av betydande svårigheter att evakue- ra dåliga lägenheter, när man för förmed- ling huvudsakligen förfogade över nyprodu- cerade högklassiga lägenheter med höga hy- ror. Viss evakuering i enskild regi förekom- mer emellertid. Denna gäller bostadssane- ring utan statliga lån samt sanering av bo- stadshus som efter sanering skall användas

I Göteborg har stadskollegiet tillsatt en särskild arbetsgrupp för saneringsverksam- heten. Denna arbetsgrupp upprättar över- siktliga handlingsprogram för fastighetsför- nyelsen i Göteborg under den närmaste tio- årsperioden och för evakueringen för det närmaste verksamhetsåret. När en sådan evakueringsplan godkänts av kommunqu- mäktige, ger bostadsförmedlingen förturer för de evakueringar som erfordras för pla- nens genomförande. Härigenom har vun— nits att bostadsförmedlingen inte är hänvi- sad enbart till särskilt avdelade lägenheter utan kan utnyttja hela bostadsförmedling— ens utbud, när ersättningslägenhet skall er- bjudas. Bostadsförmedlingen i Göteborg har speciella kuratorstjänster för att förmedla lägenheter, när socialmedicinska skäl härför föreligger.

Evakuering i enskild regi förekommer en— ligt uppgift endast i ringa omfattning i Gö- teborg.

I både Stockholm och Göteborg bedrivs utåtriktad verksamhet med hembesök av in— spektörer. Vidare sker information om till- gängliga uthymingsobjekt i särskild utställ- ningslokal i bostadsförmedlingens regi.

För andra kommuner varierar praxis be- träffande fördelningen mellan evakuering i kommunal och enskild regi. I Malmö tex evakuerar bostadsförmedlingen de projekt som godkänts av kommunen. I Örebro har Stiftelsen hyresbostäder anställt en socialar- betare för att främst genom personkontak- ter underlätta evakueringar.

Inom större saneringsområden kan det vara motiverat att bostadsförmedlingen öpp- nar lokalkontor under viss tid för förmed- lingsverksamhet.

1 1.1.7 Bidragsfrågor

Som framgått av redogörelsen under 11.1.4 kan under vissa förutsättningar ersättning utgå för hyresmerkostnad i samband med expropriation av hyresrätt. Sådan ersättning utgår inte vid prövning av uppsägning i hyresmål. Men hyresgäst är då inte skyldig flytta med mindre han erbjuds en accepta-

Flyttningar kan innebära ekonomiska pro- blem för den enskilde. Det förekommer där- för att hyresvärden och/eller kommunen bi- träder med bidrag i någon form vid flytt- ning som framtvingas av hyresvärden och/ eller kommunen.

Beträffande sådan ersättning för flytt- ningskostnader växlar praxis. I Stockholm utgår flyttningsbidrag enligt en viss taxa, baserad på grundbelopp och tilläggsbelopp med hänsyn till antal rum. Bidrag utgår en- dast till en flyttning.

I Göteborg förekommer i princip inget bidrag. 1 undantagsfall lämnas dock visst ekonomiskt bistånd av fastighetsbolaget Gö- ta Lejon eller fastighetsnämnden.

1 Örebro utbetalas flyttningsbidrag till båda flyttningarna vid evakuering med åter— flyttningsrätt. Någon kommunal praxis för utbetalning av bidrag för hyresmerkostnad vid evakue- ring torde icke ha utbildats. Vissa kommu— ner har emellertid beviljat kommunala bo- stadstillägg för pensionärer med belopp som täcker hela den nya hyran. Pensionärshus— håll kan således i dessa fall utan ekono- miska påfrestningar flytta till nya moderna bostäder. Många barnfamiljer får genom de stat- liga och kommunala bostadstilläggen sin hy- resbetalningsförmåga förstärkt.

11.1.8. Bostadsevakuering, sammanfattning ooh rekommendationer

a) Med hänsyn till evakueringsfrågans stora betydelse dels för saneringsprogram- mens genomförande och dels från bostads- försörjningssynpunkt är det angeläget, att kommunen genom sin bostadsförmedling aktivt verkar för att ersättningslägenheter i lämpligt urval ställs till förfogande. Bo- stadsförmedlingen bör reservera en särskild kvot för de förturer, som erfordras för det kommunala bostadssaneringsprogrammets genomförande, och svara för prioritering och förmedling av dessa ersättningslägen- heter.

b) Kommunal medverkan vid evakuering

på bristorter tillmäts av fastighetsägare ett värde, vars storlek har samband med gra- den av bostadsbrist på orten. När kom- mun åtar sig att svara för evakuering åt an— nan fastighetsägare, bör därför kommunen i bostadspolitiskt syfte ställa krav på sa- neringsproduktionens standard, utformning och bostadskostnader samt förbehålla sig förmedlingsrätten till lägenheterna i denna produktion.

c) Kommunen bör i förmedlingsverksam- heten inte medverka till kategoriboende.

d) Det är angeläget att organisationen för evakueringsverksamheten ges lämpliga for- mer och innehåll. Härvid krävs bla en sam- ordning av beslutsinstanser, som garanterar evakueringsaktiviteten i de kommunala bo- stadssaneringsprogrammen. Vidare bör bo— stadsförmedlingarna ges sådana personella och andra resurser att de kan informera och vägleda sökandena inför val av ersättnings— lägenhet. Inom större saneringsområden kan det vara lämpligt att tjänstemän finns till- gängliga i viss lokal under viss tid för att informera men också för att själva oriente- ra sig om de bostadssökandes preferenser.

e) Särskilda bidrag till hyresgäst för öka- de bostadskostnader med anledning av eva— kuering bör inte utgå. Bidrag till höga bo— stadskostnader bör i stället utgå inom ramen för de statliga och kommunala bostadstill— läggen. I detta sammanhang bör behovet av sådant stöd även till andra hushållsgrupper än barnfamiljer och handikappade upp— märksammas.1

] 1.2 Lokaler

Evakueringsproblematiken rörande lokaler är vittomfattande. Saneringsutredningens arbete gäller emellertid främst b05täder i äldre och omoderna flerfamiljshus. I det följande behandlas evakuering av lokalhy- resgäster i sådana bostadshus. De speciella problem, som sammanhänger med en sane- ring enbart för kontorisering, kommersiellt ändamål osv, lämnas därför utanför diskus- sionen.

1 Hithörande frågor övervägs fn (1971) av familjepolitiska kommittén.

Mönstret för handeln kännetecknas i dag av att det inom olika stadsdelar utbildas stadsdelscentra i gott trafikläge. I mindre städer har varuhuskedjorna lokaliserat ett eller flera varuhus i anslutning till stadskär- nan. I varuhusens närhet har samtidigt lo- kaliserats specialaffärer för tex urmakare, guldsmeder, herr- och damekipering osv med samma krav på läge. De nya butikerna i dylika centrumanläggningar konkurrerar kraftigt med mindre och äldre butiker och hantverkare, som därigenom får svårt att klara sig.

Lokalerna i bostadshusens bottenvåningar i äldre stadsdelar utnyttjades tidigare och utnyttjas i viss utsträckning fortfarande för små butiker, hantverk och småindustrier. Sådana är ofta starkt beroende av låg hyra. De specialaffärer, som klarar sig i ett höjt hyresläge i anslutning till en centrumanlägg— ning, tilhör ofta rationellt drivna affärs- kedjor i mer eller mindre påtaglig integra- tion med partihandeln. Fristående butiker, särskilt inom livsmedelsbranschen, har inte samma möjligheter till fördelaktiga inköp. Samtidigt med att kostnaderna ökar för de mindre företagarna, minskar intäkterna ge- nom utglesning i boendetäthet och genom att övervägande delen av kunderna före- drar att handla i butiker med större sorti— ment, även om de ligger längre från bo- staden. Prisutvecklingen på varor och tjäns- ter har medfört, att vissa hantverkare och småindustrier bortrationaliseras.

Förekomst av mindre företagare av vad slag det vara må inom äldre bostadsområ— den betraktas ofta av de i området boende som en servicetillgång. Efter en sanering är i allmänhet hyresnivån sådan, att dylika fö- retagare inte kan existera. Detta gäller både vid totalsanering och — ehuru kanske i nå— got mindre grad — vid modernisering. Om fastighetsägaren eller det organ, som svarar för evakueringen, är beredda till en rent ekonomisk uppgörelse, väljer ofta äldre fö- retagare penningersättning i stället för att etablera sig på nytt i någon annan lokal. Härigenom sker ett bortfall av företagare. Vissa företagsformer försvinner automatiskt på grund av handelns och hantverkets struk-

turomvandling, typexemplet här är skoma— kare. Småindustrier får antingen välja mel— lan perifera lägen, där de kan erhålla loka- ler till rimlig hyra, eller hantverks- och små- industrihus speciellt byggda för evakuerings— ändamål. Vissa nya inslag på marknaden såsom kopieringsfirmor, offsettryckerier osv är ofta beroende av läge nära sin kund- krets. Dessa efterfrågar centralt belägna rationella mindre industrilokaler.

Ibland ändras tidigare butikslokaler för att rymma sådana verksamheter, om detta kan ske utan störningar för grannar. Perife- ra lokaler inom bostadssaneringsområden blir ofta svåra att hyra ut efter sanering.

Vid modernisering är det önskvärt att finna en återanvändning av lokaler i bo— stadshusen. Tänkbart utnyttjande är små- kontor, närhetsbutiker, företag som tillhan— dahåller boendeservice av olika slag, ge- mensamhetslokaler osv. För att sådant ut- nyttjande skall kunna förverkligas krävs en marknadsanpassning av hyrorna med hän- syn till användning, läge osv.

Vad ovan beskrivits gäller dagsläget. Er- farenheten har visat, att prognosperiodens längd för användning av lokaler är kort. Man har sålunda ingen möjlighet att över- blicka lokalers användning i en mera av- lägsen framtid. Detta har betydelse för in— riktningen av produktionen av lokaler. Des- sa måste göras flexibla och anpassbara för annan användning, tex närhets- och special- butiker men också lokaler för bostadskom- plement. I finansieringshänseende bör hän- syn tas härtill. Lånebestämmelser som ej är alltför hårt bundna till användningssättet, som stimulerar till flexibilitet och som ger rimliga kapitalkostnader behövs för att 10- kalerna i bostadshusen skall få en återan- vändning. Med anledning härav har sane- ringsutredningen i remissyttrande över ser— vicekommitténs betänkande »Boende'ser- vice 2» (SOU 1970: 68) anfört, att den nu- varande begränsningen av bostadslån till lo— kaler bör modifieras och att en försöksverk- samhet med sådana lån till lokaler för viss boendeservice bör komma till stånd i äldre icke statsbelånade områden.

11.2.1. Regler för evakuering vid expropriation

Avser expropriation kommunens övertagan— de av fastighet i enskild ägo i och för riv- ning kan expropriationsprocessen utöver ex- propriation av fastighet även omfatta nytt- janderätter. Under sådana omständigheter är något särskilt uppsägningsförfarande ej påkallat. Lokalhyresgästema är då sakägare i expropriationsmålet. Nyttjanderätter till lokaler i kommunens egna fastigheter kan exproprieras, om expropriationstillstånd ti— digare erhållits. På grund av svårigheter att bedöma det ekonomiska utfallet bör uppsäg- ning för avflyttning företrädesvis ske med stöd av hyreslagen. Endast om tidsnöd före- ligger och kommun är beroende av förhands- tillträde bör expropriation väljas.

11.2.2. Regler för uppsägning i hyresmål

Det besittningsskydd, som lokalhyresgäst åt- njuter, är olika utformat beroende på om hyresförhållandet regleras enligt hyresregle— ringslagen (HyReL) eller enligt hyreslagen (HL). I det förra fallet åtnjuter hyresgästen ett direkt besittningsskydd. Han kan m a 0 hos hyresnämnden begära att få uppsäg- ningen ogiltigförklarad, om den finnes stri— da mot god sed i hyresförhållanden eller eljest vara obillig (75 HyReL). Innehåller hyresavtalet en s k rivningsklausul bryts dock därigenom som regel besittningsskyd- det i det fall att rivning aktualiserats. I öv— rigt gäller vid prövning enligt HyReL att hyresvärden, för att hyresnämnden skall godta uppsägningen, är skyldig anvisa en acceptabel ersättningslokal.

Regleras hyresförhållandet enligt HL har hyresgästen ett s k indirekt besittningsskydd, som innebär att hyresgästen under alla för- hållanden är skyldig att avflytta efter upp- sägning men att han i princip skall erhålla ersättning för den skada han lider härige- nom (56—60 åå HL). När det gäller rivning eller ombyggnad bortfaller hyresvärdens er- sättningsskyldighet, om denne anvisar en godtagbar ersättningslokal eller hyresavtalet innehåller rivningsklausul och rivningen på-

börjas inom en femårsperiod från avtalets upprättande.

11.2.3. Ersättningar för lokalevakuering vid expropriation

Expropriationslagstiftningens grundsats är, att expropriatens ekonomiska ställning skall vara lika efter expropriationen som före densamma. När det gäller en lokalhyresgäst, kan ersättningen bestämmas med utgångs— punkt från att rörelsen nedläggs eller att den flyttas till andra lokaler. I princip skall det alternativ väljas som innebär minsta skadan. Nedläggningsalternativet innebär, att ersättning utgår för rörelsens värde, dvs för utebliven framtida vinst kapitaliserad till nuvärde. Rörelsens framtida avkastning bedöms mot bakgrund av sådana förhållan- den som läge, kundkrets, branschens struk- tur m m.

Flyttningsalternativet aktualiserar en mängd spörsmål som avser de ekonomiska konsekvenserna av såväl själva flyttningen som av rörelsens förhållanden på den plats dit den flyttats. Det kan gälla kostnader för anskaffande av ny lokal, flyttningskostna— der, förlust på inredning och inventarier som inte kan medföras till ny lokal, stille- stånd, nytryck av firmapapper, annonsering m m. I den mån ersättning yrkas för ökade hyreskostnader bör beaktas att den nytta, som kan uppkomma i samband med expro- priation, bör avräknas från skada eller in— trång. Modernare lokaler kan som regel ut- nyttjas mera rationellt, och ett centralare läge ger ofta en ökad omsättning.

Om fastigheten förutsätts bli nybebyggd, kan hyresgästen som regel inte få annan er— sättning för flyttning av rörelsen än möjli— gen sådan som hänför sig till den ränteför- lust som uppkommer genom att flyttningen sker tidigare.

11.2.4. Ersättningar för lokalevakuering i samband med hyresmål

Som framgått av ovanstående (11.2.2) åt— njuter lokalhyresgäster besittningsskydd ef— ter olika regler beroende på om HyReL

eller HL är tillämplig. I förra fallet är be- sittningsskyddet direkt. Uppsägningen skall prövas efter skälighetsgrunder. Därvid torde omständigheter som om avsikten är att hu- set skall rivas, om ersättningslokal erbju— dits etc beaktas. Däremot blir det icke i det- ta sammanhang fråga om skadeståndspröv- ning utan endast om huruvida uppsägningen skall förklaras vara giltig eller inte.

Är HL tillämplig vid reglering av lokal- hyresgästs hyresförhållanden, kommer myn- dighetens prövning inte att gälla uppsäg- ningens skälighet utan om och i vilken om- fattning hyresgästen skall tillerkännas ve- derlag för den skada han lider genom att han tvingas flytta. Rätten till ersättning är emellertid inte ovillkorlig, även om hyres- gästen lider intrång. En i detta sammanhang viktig inskränkning är den omständigheten att huset skall rivas eller göras till föremål för större ombyggnad. Har en s k rivnings— klausul intagits i avtalet mellan parterna och rivningen avses bli påbörjad inom en 5-årsperiod från avtalets upprättande, bort- faller ersättningsgrunden helt. Men även utan detta förbehåll bryts ersättningsskyd- det vid rivning, om hyresvärden »anvisar annan lägenhet med vilken hyresgästen skä- ligen kan åtnöjas» (57 & HL). Enligt hyres— lagstiftningssakkunniga (SOU 1966: 14, sid 331) kan därvid krav från hyresgästens sida på likvärdig hyra inte uppställas. Den ford— rade hyran skall dock vara skälig i jämfö— relse med likvärdiga lokaler.

För' ersättningsfrågans bedömning, då uppsägningen föranleds av rivning eller om— fattande ombyggnad, är det sålunda av vä— sentlig betydelse, om hyresvärden ställer godtagbar ersättningslokal till förfogande. Är så förhållandet förfaller ersättnings- grunden. Kan inte hyresvärden ställa god- tagbar ersättningslokal till förfogande, in- träder för hans del skadeståndsskyldighet gentemot lokalhyresgästen för den förlust som drabbar denne i anledning av att han måste flytta. Till ersättningsgill förlust är enligt propositionen om HL främst att hän— föra: 1) flyttningskostnader, 2) sådan värde- minskning på hyresgästens egendom som är en direkt följd av hyresförhållandets upp-

lösning, 3) förlust av det kvarvarande vär- det av vissa förbättringsarbeten som hyres- gästen bekostat och 4) skada på grund av hinder eller intrång i den verksamhet som hyresgästen drivit i lägenheten. Till ersätt- ningsgill skada är däremot i allmänhet inte att hänföra ökade hyreskostnader (prop nr 141/1967, sid 236).

Vad särskilt angår rörelseskada i sam— band med hyresförhållandets upplösning framhölls i förarbetena till hyreslagen (3:e lagutskottets utlåtande nr 50/1968, sid 86) att »samma grunder som gäller vid bestäm— mandet av ersättning för sk rörelseskada med anledning av expropriation bör härvid kunna tillämpas, vilket bl a innebär att er— sättning skall utgå för utebliven vinst».

Det bör understrykas att den nya hyres— lagens ersättningsregler, som alltså nära överensstämmer med vad som gäller för ex- propriation, är tillämpliga endast om fas— tighetsägaren inte anskaffar en godtagbar ersättningslokal.

11.2.5. Organisationsfrågor i samband med lokalevakuering

När det gäller lokalevakueringens organisa- toriska förhållanden, är förutsättningarna delvis annorlunda än för bostäder. Anvi- sandet av ersättningslokal har som framgått en annan hyresrättslig innebörd än anvis- ning av bostad. För lokalevakueringens del är det den ekonomiska skaderegleringen som träder i förgrunden. Avvecklandet eller förflyttningen av etablerade rörelser kan ju innebära stort ekonomiskt intrång. Hand- läggningen av sådana ärenden är ytterst komplicerad och grannlaga, även då upp— görelsen är avsedd att ske på förhandlings- nivå. Blir en fråga hänskjuten till rättslig prövning, kan tidsutdräkten dessutom bli stor. Den fastighetsekonomiska effekten av en lokalevakuering kan ofta bli avsevärt större än vid bostadsevakuering, och behov föreligger av regler för utjämning av stora underskott i kalkylen. I sakens natur ligger vidare att en saneringsplanering, som berör lokaler som skall avvecklas eller tillkomma, måste innefatta ekonomiska marknadsana—

lyser av kvalificerat slag, baserade på inven- teringar och andra undersökningar inom större områden än det som direkt omfattas av saneringen. Naturligen har de presumtiva näringsidkarna intresse av att få del av så- dana undersökningar.

För lokalerna saknas ett Iegaliserat för— medlingsinstitut, liknande det som finns för bostäder. I de orter, där lokalevakueringen nått en sådan omfattning att organisations- frågan blivit ett praktiskt problem, torde man ha sökt sig fram till skilda lösningar. Om man undantar de allra största bristor- terna, torde dock kommunernas insatser ha varit ringa och inskränkt sig till anordningar för provisoriska lokaler etc. I Stockholm och Göteborg har etablerats två från var- andra skilda system för lokalevakuering, som här i korthet skall relateras.

I Stockholm avser det kommunala en- gagemanget i samband med lokalevakuering kommunens egna fastigheter och de fastig- heter som förvärvas eller exproprieras i sa- neringssyfte och som kommunen fristä'ller för att upplåta med tomträtt enligt upp- gjorda saneringsprogram. Verksamheten, som helt omhänderhas av fastighetsnämn— den genom fastighetskontoret och som till övervägande del innefattar cityreglering men även övrig sanering, belyses av följande siff- ror.

Under 1968 godkändes av fastighets- nämnden 169 evakueringsöverenskommelser med lokalhyresgäster, varav 78 innefattade ersättningslokal medan 91 var rent ekono— miska uppgörelser. Den evakuerade lokal- ytan uppgick till mer än 20000 ni?. Eva— kueringsverksamheten har en betydande ekonomisk omslutning: 1968 var stadens kostnader ca 19 miljoner kr, som till helt övervägande del avsåg kostnader för lokal- evakueringar i city.

Fastighetskontoret får ersättningslokaler för evakueringsverksamheten dels genom anvisningsrätt i nybebyggelse på tomträtts- mark, dels genom inköp av lokaler på öpp- na marknaden. Under år 1968 inköptes 26 lokalobjekt på öppna marknaden, varvid inte inräknats de lokaler som förvärvats för bestämda hyresgäster i samband med

evakueringsuppgörelser. För att underlätta lokalevakueringen har kommunen även lå— tit uppföra särskilda hantverkshus.

Anvisningsrätten, varom överenskom- melse träffas i sidoavtal till tomträttskon- traktet, innebär att tomträttshavaren är skyl— dig att låta kommunen för evakueringsverk- samhet anvisa hyresgäster till vissa lokal— ytor i nybebyggelse. Genom sin kännedom om efterfrågan kan fastighetskontoret på detta sätt förmedla efter hand färdigställda lokaler till de företag som kommunen vill prioritera vid evakuering, man får en »rul- lande lokalbank».

Slutligen kan nämnas att man i Stock— holm i fastighetskontorets regi inlett en för söksverksamhet med en lokalförmedling, som i princip är oberoende av själva eva— kueringsverksamheten även om de lediga lokaler som härvid framkommer självfallet kan utnyttjas i evakueringssyfte. Lokalför- medlingen innebär, att lokalspekulanter kan anmäla sina önskemål liksom hyresvärdar med hyreslediga lokaler kan anmäla detta. Förmedlingens uppgift blir att kontinuerligt informera hyresvärd och hyresgäst och över- låta åt parterna att själva etablera kontakt.

I Göteborg har lokalevakueringsverksam- heten givits en helt annan uppläggning. Den omhänderhas sedan några är åtminstone till vissa delar av ett särskilt för ändamålet bil- dat företag, Lokalförmedlingen i Göteborg AB, där hälften av aktieposten ägs av det halvkommunala Fastighets AB Göta Lejon och hälften av ett antal företag inom nä— ringslivet. Göteborgs kommuns andel i fö— retaget innehas via delägarskap i Göta Le- jon, varigenom kommunens andel utgör en fjärdedel i Lokalförmedlingen.

Bolaget fungerar som andra i kommunen redan etablerade fastighets- och affärsmäk- larföretag. Rörelsen skall i princip vara självbärande, och bolaget skall tex av ka- pacitetsskä'l kunna avböja visst uppdrag. Varken kommunen eller delägarna är för- pliktigade att utnyttja bolagets tjänster. Då bolaget inte deltar aktivt vid nyproduktio— nen av lokaler, leder detta till att byggmäs- tarna vänder sig till bolaget endast då det gäller svårplacerade lokaler. I sammanhang—

et bör nämnas att kommunen när den upp- låter mark med tomträtt, inte utnyttjar möj- ligheten att i sidoavtal till tomträttskontrakt tillförsäkra sig anvisningsrätten till lokaler i nyproduktionen, ej heller till successionslo— kaler.

Som redan nämnts anlitar inte Göteborgs kommun Lokalförmedlingen för alla före- kommande evakueringsuppdrag. Lokaleva- kueringar som sammanhänger med trafik- regleringar och dylikt sköts direkt från fas- tighetskontoret. I vissa fall går evakuerings- uppdraget direkt till det företag (tex Göta Lejon) som har kommunens uppdrag att sanera. Lokalförmedlingen kan då få upp- drag i andra hand — som >>underentrepre- nör».

I viss mening är Lokalförmedlingen knu- ten till fastighetsnämnden. Hittills har en av kommunen (fastighetsnämnden) utsedd ledamot varit ordförande i bolagets styrel- se. Kommunen utser för varje evakuerings— ärende ett ombud, som beslutar om god- kännande inom en av kommunen angiven ram för rivning och evakuering. Bolagets verksamhet är även på annat sätt integre- rad med kommunens allmänna förvaltning. Bla råder kontakt med den arbetsgrupp, som årligen inför kommunfullmäktige fram— lägger förslag till dels översiktligt hand— lingsprogram för fastighetsförnyelsen i Gö- teborg under den närmaste lO-årsperioden, dels evakueringsplan för det närmaste året.

Enligt uppgift förekommer det att Lokal- förmedlingen, Göteborgs kommun (fastig- hetskontoret), Göta Lejon och saneringsin- riktade byggnadsföretag evakuerar lokaler i de projekt som finns med i evakuerings— planen. Något siffermaterial som belyser omfattningen av lokalevakueringar och för- delningen med avseende på olika huvud- män, har inte erhållits.

En jämförelse mellan organisationsfor- mema i Stockholm och Göteborg ger vid handen, att Stockholm tillämpar en organi- satorisk enhetlighet genom att fastighets— kontoret svarar för all lokalevakuering, som föranleds av kommunens saneringsverksam- het. I Göteborg är denna evakuering upp- delad på Lokalförmedlingen, fastighetskon-

toret och Göta Lejon. Detta sägs innebära fördelar i kontakten med näringslivet men torde också medföra vissa problem för ett planmässigt handlande.

Även beträffande kostnaderna för eva- kueringama och deras belastning på de oli- ka projekten råder skiljaktiga beräknings— metoder i Stockholm och Göteborg. I Stock— holm sker finansieringen över stat. Vid be- räkningen av kapitalbelopp till grund för tomträttsavgäld läggs i botten ortens pris för totalsaneringsfastigheter före evakue- ring och rivning. För beräkning av avröjd tomtmark görs ett tillägg för evakuering och rivning motsvarande kommunens ge- nomsnittskostnader för denna verksamhet. Genom en strävan att ställa ersättningsloka- ler till förfogande verkar kommunen för att så långt som möjligt begränsa evakue- ringskostnaderna och fördela dem på olika projekt.

I Göteborg har tillämpats olika system. För närvarande torde gälla att den blivande tomträttshavaren i särskild uppgörelse med det organ som svarat för evakueringen, tex Göta Lejon, genom kontantbelopp betalar evakueringskostnaderna i samband med tomträttsupplåtelsen.

Utjämning av evakueringskostnader sker i Göteborg mellan olika fastigheter i ett projekt. Om ett större sammanhängande sa- neringsområde uppdelats på flera byggher- rar, har evakueringskostnaderna vanligtvis utjämnats inom området före uppdelningen.

11.2.6. Lokalevakuering, sammanfattning och rekommendationer

a) För att underlätta modernisering måste åtgärder som stimulerar till återanvändning av lokaler vidtas. De kan utnyttjas för små- kontor, närhetsbutiker, företag som till- handahåller boendeservice av olika slag, ge- mensamhetslokaler etc. För att sådant ut- nyttjande skall kunna ske krävs en mark- nadsanpassning av hyrorna med hänsyn till användning, läge osv. Försöksverksam- het med statliga lån till lokaler för viss boen- deservice bör komma till stånd i äldre icke statsbelånade områden.

b) Verksamheten bör organiseras på ett sätt som underlättar en planmässig evakue— ring och som medför att evakueringskostna- derna så långt som möjligt dels begränsas genom att evakueringsorganet skaffar sig tillgång till ett stort utbud av ersättningsloka— ler och dels utjämnas inom och mellan olika saneringsprojekt såväl i tiden som i rummet.

Medel för att främja samverkan mellan fastigheter för genomförande av trafiksanering

12.1 Allmänt

Som framgår av bilaga 5, del II, trafiksane- ring, är flertalet äldre stadsområden — såväl bostadsområden som centrumområden — planlagda och utbyggda för helt andra tra- fikförhållanden än dagens. Trafikförhållan- dena kan förbättras genom trafiksanering.

Genom trafiksanering, som är ett sam- manfattande begrepp för sådana åtgärder som vidtas för att förbättra trafikförhållan- dena inom ett bebyggt område, syftar man bl.a. till en separering av olika trafikslag i tid och rum, främst gång— och cykeltrafik från motortrafik.

Nedanstående framställning avser medel för att stimulera sådana åtgärder, som har samband med trafiksanering inom äldre stadsområden innehållande övervägande del bostäder.

12.2 Konsekvenser av trafiksanering

Genomförandet av en trafiksanering inne- bär, att man omdisponerar de befintliga ga- tuytorna; anordnar gånggator och gator för enbart kollektivtrafik; stänger av och enkel- riktar gator. Utryckningsfordon lämnas möj- lighet att nyttja hela gatunätet. Viss annan besökstrafik kan även ges tillstånd att ut- nyttja gånggator eventuellt begränsat till spe- ciella tider. Trafik till i fastigheterna befint— liga garage med utfart mot gånggata eller liknande måste som regel även accepteras.

Nya garagetillfarter förutsätts anordnas med anslutning till bilgator. Trots de angivna un- dantagen innebär genomförandet av en tra- fiksanering med nödvändighet ofta en bety- dande ändring av åtkomligheten av fastighe- terna. Detta accentueras vid långa kvarter, där avståndet från närmaste med bil åtkom- lig del av gatunätet och fastigheten kan bli avsevärt.

12.3 Åtgärder för att främja en trafiksanering

Vid ett trafiksystem i sluten äldre bebyggelse kan varannan gata göras till bilgata och varannan till gånggata. Genomförandet av en sådan trafiksanering kan uppenbarligen underlättas, om det skapas bekväma gång— förbindelser inom kvarteren och till angrän- sande gator. Därigenom minskas det genom— snittliga gångavståndet till såväl bilgatan som gånggatan.

12.3.1. Anordningar för att möjliggöra gångtrafik inom kvarteren

För att möjliggöra bekväma gångförbindel- ser inom kvarteren på kvartersgårdama samt mellan dessa och omgivande gatunät erford- ras dels vissa byggnadsåtgärder, dels att er- forderlig samverkan kan etableras mellan be- rörda fastighetsägare. De byggnadsåtgärder, som kan bli aktuella, är genombrott av bygg- nader för att skapa portiker, nedrivande av

murar och andra stängsel samt anordnande av ramper eller trappor för att övervinna de nivåskillnader, som ofta finns mellan olika gårdar.

För att säkerställa tillgängligheten av gångförbindelserna och för att fördela bygg- nads— och andra kostnader —— intrångsersätt- ningar och ersättningar för andra skador kan ifrågakomma — erfordras uppgörelser mellan intressenterna.

12.3.2. Formella medel att främja samverkan mellan fastigheter

För att främja samverkan mellan fastigheter finns för närvarande sådana formella me- del som stadsplan, byggnadslov, Villkor i köpe— och tomträttskontrakt och förrättning enligt lagen om gemensamhetsanläggningar (LGA). Sedan den nya fastighetsbildnings- lagen (FBL) trätt i kraft den 1.1.1972, kom— mer även möjlighet finnas att i samband med fastighetsreglering inrätta servitut.

. Utformningen av stadsplanen och villkor i samband med byggnadslovsgivningen är ett verksamt medel att främja samverkan mel- lan fastigheter vid nyexploatering och total- sanering av större områden. Vid totalsanering av begränsad del av ett kvarter eller område liksom vid ombygg- nadssanering utgör bestämmelserna i stads- plan och byggnadslovsgivning otillräckliga instrument, när det gäller att främja sam- verkan mellan fastigheter. Man når endast de fastigheter, som är aktuella för bygg— nadsåtgärd. Upplåtelse av mark antingen genom för- säljning eller med tomträtt kan förknippas med villkor om samverkan mellan fastig- heter. Vid nyexploatering och totalsanering är omständigheterna oftast sådana, att man via markupplåtelsen kan reglera dessa frå? gor. Då sanering sker i den enskilde mark- ägarens regi och då sanering omfattar mind- re områden eller enstaka fastigheter, är kom— munens möjlighet att främja samverkan myc- ket begränsad. . Lagen om vissa gemensamhetsanläggning- ar, LGA, är tillskapad för att reglera rätts— förhållanden mellan markägare i frågor om

gemensamma anläggningar. Genom beslut enligt denna lag kan frivilliga avtal om ge- mensamhetsanläggningar konfirmeras samt drift och underhåll av dessa säkerställas.

Vid nyexploatering och totalsanering av större områden, där exploatören — kommu— nen eller annan — ändå har sin hand över utvecklingen, föreligger goda möjligheter att tillskapa gemensamhetsanläggningar och där— igenom främja samverkan.

Vid sanering av mindre områden fram- träder svaghetema i lagstiftningen. I prin- cip är det möjligt att även mot markägares bestridande tillämpa reglerna i LGA, då fastigheterna ligger inom fastställd detalj- plan. Tvångsreglerna är emellertid så kring- skurna, att de praktiska möjligheterna att nå resultat är begränsade.

LGA är tillämpbar även utan samband med ny- eller ombyggnad men de kring- skurna tvångsreglerna i LGA i förening med byggnadslagens negativa bestämmelser (kom— munen kan i princip vägra olämplig byggnad men inte aktivt påverka markägare att vidta byggnadsåtgärd) gör, att möjligheterna att tillämpa lagen i dessa fall naturligt nog är ännu mer begränsade.

Enligt FBL kommer det att finnas möj- lighet att genom fastighetsreglering inrätta servitut. '

Servitut, som bildas genom fastighetsregle- ring, skall vara av väsentlig betydelse för en fastighets ändamålsenliga användning. Utan stöd av överenskommelse mellan äga- ren av den härskande fastigheten och äga- ren av den tjänande fastigheten får servitut ej innefatta skyldighet för den senare att underhålla väg, byggnad eller annan anlägg— ning, som avses med servitut.

Fastighetsreglering får ske under förut- sättning att lämpligare fastighetsindelning el- ler eljest mer ändamålsenlig markanvänd- ning vinns samt att fördelarna härav över— väger de kostnader och nackdelar, som reg- leringen medför.

Som framgår av ovanstående synes ge- nom FBL öppnas en möjlighet att under vissa förutsättningar lösa t.ex. utfartsfrå— gor, även då frivillig medverkan från mark— ägare ej kan påräknas. Detta har med hit-

tills gällande rättsregler varit praktiskt taget ogenomförbart. Avgörande för om denna väg är möjlig synes vara, om åtgärden är lönsam, dvs. om kostnaderna och »värdet» av olägenheterna, som är förknippade med att tillägga en viss fastighet servitut över annan fastighet, blir mindre än fördelarna för den fastighet som får servitutet.

Saneringsutredningen har i utlåtande till justitiedepartementet framfört vissa syn- punkter för beaktande vid pågående över- syn av lagstiftningen om gemensamhetsan- läggningar. Synpunkterna utmynnar i för- slag till förbättringar av möjligheterna att mot markägares bestridande inrätta gemen- samhetsanläggningar och ta därför erforder- ligt utrymme i anspråk.

J udiciella hjälpmedel och tvångsregler sy- nes dock ej vara tillräckliga för ett plan- mässigt genomförande av en trafiksanering enligt ett kommunalt handlingsprogram.

12.4. Omfattningen av erforderliga åtgärder och kostnaderna för dessa

En bedömning har gjorts av behovet av de åtgärder, som ovan beskrivits, och kostna- derna för dessa.

Som underlag härför har behovet be- dömts med hänsyn till en sådan trafiksane- ringsetapp, som sannolikt kan bli genom- förd under den närmaste tioårsperioden.

Med utgångspunkt från en analys av tra- fiksaneringsförslaget för Östermalm i Stock- holm bedöms behovet i innerstaden vara åtgärder i ca 100 kvarter. Mot bakgrund härav bedöms det totala behovet av åtgär- der i hela riket under en tioårsperiod be- röra ca 400 kvarter.

De genomsnittliga kostnaderna för åtgär- derna inom ett kvarter har bedömts till ca 100 000 kronor. Den sammanlagda kostna- den under en tioårsperiod, räknat i dagens penningvärde, uppskattas på dessa grunder till ca 40 milj. kr.

12.4.1. Statligt bidrag till kostnader

Trafiksaneringar av det slag, som berörts här, har till syfte att inom äldre bebyggelse-

områden skapa samma kvalitativa standard, vad avser säkerhet, hygien och funktion, som eftersträvas vid nyplanering.

Vid nyproduktion regleras frågor, som har samband med planstandard rn. m., ge— nom detaljplanen och vid byggnadslovgiv- ning. Vid totalsanering av hela kvarter sker anpassning till kommunens planer, varför bidrag till genomförande av trafiksanering ej erfordras.

Fastigheter inom kvarter, som berörs av trafiksanering och där totalsanering ej är aktuell, kan sannolikt under lång tid förbli oberörda av åtgärder som kräver ny stads— plan eller byggnadslov. Någon påverkan härigenom kan därför ej ske.

Något intresse hos fastighetsägare att i sådana fall vidta åtgärder för att främja en trafiksanering föreligger som regel ej. Det är även osäkert om samtliga kostnader, som uppkommer genom här berörda åtgär- der, kan förräntas genom motsvarande hy- reshöjningar.

En trafiksanering är en åtgärd, som mera allmänt höjer standarden inom ett område. Det är uppenbart, att det är ett allmän- intresse att genomföra en rationell trafik- apparat.

I allmänintresset ingår även att främja säkerhet, hygien och god miljö.

För att främja åtgärder, som är ägnade att bidra till genomförandet av en trafik- sanering, fordras därför något incitament. Ett statligt bidrag till sådana åtgärder skulle kunna utgöra ett sådant.

Ett statligt bidrag till kostnaderna för åt- gärder, som har samband med genomfö— randet av trafiksanering, bör kunna utgå dels till företag, som innebär ingrepp i be- fintlig bebyggelse, dels till åtgärder, som vidtas i samband med ny- eller ombyggnad inom viss del av ett kvarter. '

Bidraget bör utgå till godkända kostna- der för anordnande av portiker i befintlig bebyggelse, borttagande av staket och mu- rar, övervinnande av nivåskillnader och lik- nande åtgärder.

I det fall att nybebyggelse företas inom del av kvarteret och i denna inrättas anord- ning av här berört slag bör även merkost—

nader för åtgärder, som är föranledda av kravet på trafiksanering vara bidragsberät- tigade.

Eftersom de åtgärder som föreslås bli bi- dragsberättigade är sådana som direkt främ- jar trafiksanering föreslås att statsbidraget utgår med 75 % av godkänd kostnad.

Som beslutande myndighet föreslås bo- stadsstyrelsen. Kostnaderna för åtgärderna skall vara godtagbara och beräknas på sätt, som anges i av styrelsen utfärdade anvis— ningar.

Kostnaderna för erforderliga åtgärder un- der en tioårsperiod har uppskattats till ca 40 milj. kr., varför statsbidraget under den- na period kan beräknas till i genomsnitt ca 3 milj. kr. per år.

12.4.2. Villkor för erhållande av statligt bidrag

Ett villkor för erhållande av statligt bidrag bör vara, att tillräckliga garantier skapas för att anläggningarna hålls tillgängliga på avsett sätt och att erforderlig skötsel och övervakning tillgodoses.

Detta kan lösas på olika sätt: genom sammanläggning av fastigheter, genom in- rättande av gemensamhetsanläggningar en- ligt lagen om gemensamhetsanläggningar el- ler genom inrättande av servitut enligt den nya fastighetsbildningslagen .

12.5. Parkering

Gårdssanering av här nämnt slag främjar den del av trafiksaneringen, som avser änd- ring av vissa bilgator till gånggator. Härige— nom minskas möjligheten till bilparkering på gatumark, samtidigt som modernisering av bebyggelsen försvårar möjligheten att an— ordna parkeringsanläggningar på tomtmark.

Nya parkeringsanläggningar, som uppförs i samband med statsbelånade bostadshus, kan finansieras med statliga bostadslån. Till uppförande av extern parkeringsanläggning kan statliga bostadslån utgå, därest parke- ringsanläggningen genom förrättning enligt lagen om vissa gemensamhetsanläggningar är knuten till fastighet, som erhållit statligt

Kommunen bör i trafiksaneringsplanen ange de funktioner som de olika gatorna skall fylla. Vidare bör anges omfattningen av tillåten parkering samt var anläggningar härför skall anordnas. Det måste anses som ett minimum att kommunen vid upprättan- de av områdesplaner, som innehåller stor andel ombyggnad, samt i övrigt i samband med byggnadslov till ombyggnad redovisar i en plan hur parkeringsfrågan skall kunna lösas. I detta sammanhang bör kommunen undersöka förutsättningama för anordnan- de av erforderliga parkeringsanläggningar inom äldre bostadsområden och så långt som möjligt verka för genomförandet.

12.6. Sammanfattning

För att främja samverkan mellan fastighe— ter och åstadkomma bekväma gångförbin- delser på tomtmark för genomförande av trafiksanering inom bostadsområden före— slås att statliga bidrag utgår härför. Dessa skall i mån av tillgång på medel kunna utgå med 75 % av godkänd kostnad.

Bidragsberättigade åtgärder skall vara anordnande av portiker i befintlig bebyg— gelse, borttagande av staket och murar, övervinnande av nivåskillnader och liknan- de åtgärder. Då endast viss del av ett kvar- ter totalsaneras, bör bidrag kunna utgå till merkostnader för åtgärder, som är föranled- da av kravet på trafiksanering. Vid nyex- ploatering eller totalsanering av helt kvarter skall bidrag ej utgå.

Som beslutande myndighet föreslås bo- stadsstyrelsen. Kostnaderna för åtgärderna skall vara godtagbara och beräknas på sätt, som anges i av bostadsstyrelsen utfärdade anvisningar.

Anslagsbehovet har under inledningsske— det beräknats till 3 milj. kr. per år.

I en trafiksaneringsplan ingår även att ange, hur parkeringsfrågan skall lösas. Kom- munen bör inom bostadsområden och sär- skilt då andelen modernisering är stor upp- märksamma parkeringsfrågan och verka för tillkomsten av erforderliga parkeringsplat- ser. Statliga lån för uppförande av friliggan-

de parkeringsanläggningar kan erhållas, där- est dessa förbinds med bostadsfastigheter genom förrättning enligt lagen om vissa ge- mensamhetsanläggningar.

Bostadsinspektion och åtgärdstvång

De nuvarande bestämmelserna om bostads- inspektion och åtgärdsförelägganden har uppenbara brister. Därför har kommunerna för närvarande inte författningsenliga möj- ligheter att åstadkomma en effektiv bo- stadsinspektion. Det finns behov av

en höjning av ambitionsnivån i bestäm- melserna

klarare och mera entydiga regler beträf- fande lägsta godtagbara standard en rationell beslutsordning.

Målet är att sådana bestämmelser tillska- pas att dessa krav blir tillgodosedda. Därige- nom får bostadsinspektionen möjligheter att arbeta effektivt för att brister i bostäder skall bli undanröjda.

13.1. Gällande bestämmelser

De bestämmelser, som för närvarande be- handlar hithörande spörsmål, är hälsovårds- stadgan (HS) och byggnadsstadgan (BS). BS och de anvisningar som baseras på den- na, Svensk Byggnorm (SBN), reglerar främst byggnadstekniska förhållanden och brister som kan medföra risk för olycksfall. HS och socialstyrelsens anvisningar till denna syftar till att undanröja sanitär olägenhet. BS och SBN är företrädesvis kontrollerande hjälpmedel och normerande för byggnads- nämndernas granskning av nybyggnadspro- jekt, så att de blir utförda i enlighet med be-

stämmelserna. HS jämte anvisningar anger minimikrav bl.a. på bostäders anordnande och skötsel.

Enligt 70 's” BS kan byggnadsnämnd vid vite förelägga fastighetsägare att vidta åt- gärd för undanröjande av brister.

Enligt 76 & HS skall hälsovårdsnämnd inom hälsovårdstätort utföra återkommande besiktningar. Med stöd av 71 och 72 åå HS kan hälsovårdsnämnd förelägga fastig- hetsägare att inom viss tid vidta åtgärder för undanröjande av brister eller också kan nämnden meddela förbud mot att använda bostad för avsett ändamål.

Bestämmelser om innehållet i åtgärdsföre- lägganden finns i 50 & BS, inom vars ram bl.a. brandmyndigheternas krav kan fram- föras, samt i 3 kap. HS (om bostad) och 14 kap. HS (om hälsovårdskontroll).

I 76 & HS stadgas:

Inom hälsovårdstätort skall genom hälsovårds- nämndens försorg utföras återkommande be- siktning av bostäder, av samlingslokaler, som icke stå under tillsyn i hälsovårdshänseende av annan myndighet, samt av lokaler, som avses i 24—26 55. Där missförhållande i sanitärt av- seende särskilt kan befaras, skall besiktning verkställas oftare än eljest.

I medicinalstyrelsens (numera socialstyrel- sen) skrift nr 109 år 1966 Sanitära krav i våra bostäder sägs bl. a.

Hälsovårdsnämndens återkommande besiktning av bostäder bör ske efter en särskilt uppgjord plan. Denna bör vara upplagd så, att äldre bo- städer, där sanitära missförhållanden kan be-

faras, inspekteras oftare än nybyggda. Betrak- tas beträffande nybyggda hyresfastigheter slut- besiktningen som den första av dessa återkom- mande besiktningar, behöver följande sådana under de första 30 åren icke ske med kortare tidsintervall än 10 år. Beträffande bostäder i hyresfastigheter äldre än 30 är bör återkom- mande besiktning verkställas minst vart fem- te år. Bostäder i bebyggelse av s. k. slumkarak- tär bör besiktigas vart eller vartannat år. Tids- intervallen för återkommande besiktningar av villor vilka utnyttjas enbart av ägaren eller hans familj kan vara ungefär dubbelt så lång som för hyresfastigheter.

Gällande regler ger sålunda, trots sina brister, legal grund för en bostadsinspektion baserad på en särskilt uppgjord plan.

En viss preventiv verkan utövas genom 36 & bostadslånekungörelsen (och motsva- rande äldre bestämmelser) som anger att statslånet kan uppsägas till inbetalning, om huset genom vanvård eller på annat sätt minskar i värde.

Det kan härjämte erinras om lagen (1970: 246) om tvångsförvaltning av bostadsfastig- het.

13.2. Bostadsinspektionens betydelse för hyresgästen

I 12 kap. jordabalken1 (»hyreslagen») och i hyresregleringslagen (1942: 429) finns be- stämmelser, som anger förutsättningar för att hyresgäst skall kunna erhålla nedsättning av hyran (i vissa fall skadestånd) när hyres- värd brister i sin underhålls- och repara- tionsplikt. Bestämmelserna bygger på prin- cipen, att hyresgäst i varje särskilt fall måste ta initiativet att anhängiggöra mål i hyres- nämnd.

Med avseende på underhållet stadgar 12: 15 jordabalken, att hyresvärden i prin- cipvär skyldig hålla lägenheten i fullt bruk- bart skick enligt den allmänna uppfattningen på orten. Hyresvärden åläggs skyldighet att med skäliga tidsmellanrum ombesörja tapet- sering, målning och andra sedvanliga repara- tioner. Om hyresvärden brister i sin under- hållsskyldighet och om hyresgästen inte är ansvarig för uppkommen skada, kan hy- resgästen enligt 12: 16 på värdens bekostnad avhjälpa bristen (självhjälp). Om hyresvär-

den ej visar, att bristen inte beror på den- nes försummelse, har hyresgästen även rätt till ersättning för skada.

Enligt 12:19 jordabalken kan hyresgäst uppsäga hyresavtalet, om lägenhetens be- gagnande innebär uppenbar våda för inne- boendes hälsa och hyresvärden inte avhjäl- per förekommande brist genast efter till- sägelse.

På orter, där hyresregleringslagen fort- farande gäller, skall bashyran nedsättas till skäligt belopp, om lägenhetens skick avse— värt försämrats (3 5 och 3 a & hyresregle- ringslagen i deras lydelse genom SFS 1971: 418). Sådan fråga skall i första hand lösas genom överenskommelse mellan fastighets- ägarorganisation och hyresgästorganisation.

Hälsovårdsnämnd kan, som ovan nämnts, vid vite förelägga fastighetsägare eller nytt- janderättshavare att inom viss tid vidta åt— gärd för att undanröja sanitär olägenhet. Blir åtgärderna härvid så omfattande att lägenhet måste evakueras, kan hyresgäst be— vaka sin rätt enligt reglerna i jordabalken eller i förekommande fall hyresregleringsla- gen. Se mer därom i kapitel 11 angående evakuering.

Utdömning av lägenhet kan ske på två sätt. Sålunda kan förbud mot bostadsan- vändning utfärdas antingen att gälla från den tidpunkt den befintlige hyresgästen läm- nar lägenheten eller också kan bostadslägen- het utdömas med omedelbar verkan. I det första fallet mister hyresgästen bl. a. sin möjlighet att utnyttja lägenheten såsom by- tesobjekt. I det senare fallet mister hyres- gästen omedelbart sin hyresrätt och får på egen hand skaffa sig en bostad. Bryts därige- nom hyresavtalet, kan hyresgästen vara be- rättigad till skadestånd.

Uppsäger hyresvärden i anledning av för- budet hyresgästen till laga fardag, kan hy- resgästen vända sig till hyresnämnden och få uppsägningens skälighet prövad. Ogiltigför- klaras uppsägningen, är hyresgästen likväl tvungen att avflytta men kan bli berättigad till skadestånd.

Hyresnämnd har viktiga uppgifter enligt jordabalken . Nämndens uppgift är å ena

1 SFS 1970: 994. '

sidan att medla i hyrestvister. Å andra sidan skall nämnden utöva dömande funktion ge- nom att bl. a. pröva tvister om förlängning av hyresavtal eller villkor för sådan för- längning och om förstagångshyra. Som regel kan hyrestvist dras under domstols pröv- ning.

13.3. Åtgärdsföreläggandenas inverkan på prisbildningen för fastigheter

I samband med ombyggnad har förekommit att fastighetsägare inte kan förränta både fastighetens avkastningsvärde och ombygg- nadskostnaderna. När sådana kalkyler inte går ihop, kan det bero på att ingångsvärdet av den omoderna fastigheten satts för högt eller att ombyggnadskostnaderna varit för höga. Om man antar att åtgärderna varit rimliga, att kostnaderna härför varit skäliga och att finansiering kunnat ske på »nor- malt» sätt, måste anledningen till de för höga slutkostnadema vara, att fastigheten före ombyggnad tillmätts ett alltför högt värde.

För höga avkastningsvärden erhålls, om man vid avkastningsvärderingen räknar med för låg kapitaliseringsränta vid uppskattning av ägarekapitalet och/eller man bortser ifrån erforderliga iståndsättningskostnader i fastigheten. Grundas beräkningen av av- kastningsvärdet före ombyggnad på en låg räntefot vid uppskattning av ägarekapitalet måste detta synsätt även bibehållas vid hy- ressättning efter ombyggnaden. Blir sluthy— ran likväl för hög, kan detta bero på att in- gångsvärdet före modernisering beräknats utan hänsyn till kostnader för nödvändig iståndsättning. Bostadsinspektioner och åt- gärdsförelägganden kan, om de är verksam- ma, dokumentera kravet på iståndsättning, vilket i sin tur får effekt på fastighetsmark- naden.

13.4. Å tgärdsföreläggandenas bostadspolitiska syfte

De bostadsförbättrande åtgärder, som före- läggs fastighetsägarna, är även angelägna från bostadsförsörjningssynpunkt såsom ett

led i förverkligandet av det allmänna bo- stadspolitiska målet. Mot den bakgrunden får samhället inte underlåta att vidta åtgär- der för att råda bot på bristerna i det sämsta beståndet.

Särskilt nödvändigt är det att förbättra utrustningsstandarden i äldre bostäder, av- hjälpa byggnadstekniska brister och höja omgivningskvaliteterna. Detta kan initieras genom tvångsåtgärder beträffande bostä- derna och genom stimulans till att höja bo- stads- och stadsplanestandarden med hjälp av i första hand lån. En ökad modernisering måste ske vid sidan av nyproduktionen för att förhindra förekomsten av ett bostadsut- bud som i kvalitativt hänseende inte kan förenas med bostadspolitikens mål. Det tor- de i själva verket visa sig omöjligt att åstad- komma ett bostadsutbud, som motsvarar bostadskonsumentemas efterfrågan på bo— städer, så länge bostadsbeståndet till bety- dande del inte uppfyller moderna kvalitets- anspråk.

l3.5 Bostadsinspektion och åtgärdsföre- lägganden som ett led i bostadssanerings- programmens förverkligande

Besiktningar och åtgärdsförelägganden bör göras i god tid före den tidpunkt, som anges för åtgärd i bostadssaneringsprogrammen, och så att fastighetsägaren bereds tillräcklig tid för projektering och genomförande.

Inspektionen bör primärt inriktas på det sämsta beståndet, där behovet av åtgärder från bostadsförsörjningssynpunkt är störst. Till ledning för inspektionsverksamheten bör ligga de inventeringar, som föregår sane- ringsprogrammen. Bostadsinspektionen bör i första hand innebära, att fastighetsägaren föreläggs att förbättra bostäderna. Först i andra hand bör det bli fråga om att döma ut hus.

Inspektionen bör baseras på en kommu- nal åtgärdsplan. Målet bör därvid vara, att tvångsåtgärder i första hand inriktas på lä- genheter som saknar en eller flera av ut— rustningsdetaljema vatten, avlopp, central- värme eller eget wc. Därefter bör åtgärderna avse lägenheter som saknar eget bad eller

duschrum eller som tillhör kvalitetsgrup- perna 1—2 men ändå har en låg standard.

13.6. Bostadsinspektionens organisation

Från organisatorisk synpunkt och med hän- syn till fastighetsägarna är det angeläget, att hälsovårds- och byggnadsnämndens samt andra nämnders inspektion och krav sam- ordnas så att inte irriterande nya krav fram- ställs vid t. ex. byggnadslovsprövningen. Fas- tighetsägarna blir då från början från alla synpunkter underrättade om kommunens krav på åtgärder vid modernisering. Orga- nisatoriskt kan detta lösas på olika sätt. Ett exempel är att bostadsinspektionen leds av en projektgrupp med företrädare från olika nämnder och utförs av tillgängliga inspek- törer från hälsovårdsnämnd och byggnads- nämnd. Ett annat alternativ är att kommu- nen inrättar en enda bostadsinspektion, som kan betjäna både hälsovårdsnämnd och byggnadsnämnd och som rekryteras med sikte härpå. Sådana klara regler beträffande krav på bostäder, som medför förenklad och snabb inspektion och en samordnad organisation, innebär högre effektivitet och sålunda mindre arbetsinsats per inspektions- objekt än vad som är fallet för närvarande.

13.7 F ormer för bostadsinspektion

Standardkrav på nyproduktion och vid mo- dernisering finns i BS och SBN samt, i den mån byggnadsåtgärderna skall finansieras med statliga lån (ca 90 % av bostadspro- duktionen), i bostadsstyrelsens bestämmelser i anslutning till 6 och 7 åå bostadslånekun- görelsen. De krav eller rekommendationer, som innefattas i styrelsens skrift God bo- stad, har härvid stor betydelse. Det är emel- lertid uppenbart att bestämmelserna i prin- cip tar sikte på nybyggnadsfallen. De blir i princip tillämpliga först då fastighetsägare tagit initiativ till byggnadsåtgärder. Vidare finns standardkrav i 3 kap. HS. Som tidi- gare nämnts gäller beträffande dessa krav att kommun generellt skall tillse att de blir tillgodosedda.

För att kommunen skall kunna fullgöra

sin uppgift i fråga om bostadsförsörjningen behövs ett effektivt medel för att påverka fastighetsägare att undanröja sanitära och byggnadstekniska brister i befintliga fastig- heter samt tillse att lägenheterna uppfyller grundläggande bostadsfunktionella krav. Det erfordras lagstiftning, som innebär dels en utvidgning av det fält HS täcker och dels skärpning i dess nu gällande krav.

13.7.1. Hälsovårdsstadgan

Socialstyrelsen har under hand meddelat, att utslagen i besvärsmål inte ger direkt ledning rörande vilka ändringar som erfordras i HS. Det är dock inte uteslutet, att stadgans all- männa formuleringar om vad som är att hänföra till sanitär olägenhet i förening med svårigheterna att få besluten förverkligade bromsat kommunernas ambitioner att an- vända stadgan som stöd för att genom- driva bostadsförbättrande åtgärder. Vidare noteras socialstyrelsens uppfattning, att stad- gan behöver revideras även av andra skäl.

Det är i och för sig möjligt att förändra HS, så att den blir ett aktiverande medel med vars hjälp kommuner kan initiera er- forderlig upprustning av dåliga bostäder. En bättre samordning av bostadsinspektionernas verksamheter kan åstadkommas genom jus- tering av bestämmelserna. Besvärsprocedu- ren — som behandlas nedan — kan ändras inom ramen för HS.

Utredningen anser emellertid, att det är förenat med nackdelar att enbart göra änd- ringar i HS. Denna är avsedd att tillgripas närmast i situationer, där hälsorisker upp— kommit. Vad som därutöver erfordras är medel för att generellt höja standarden i bristfälliga bostäder, oavsett om det förelig— ger sanitära missförhållanden eller ej. Det gäller att i konkreta termer ange den lägsta standard, som från olika synpunkter kan godtas. Med en sådan utformning skulle HS erhålla ett annat och vidare syfte än den för närvarande har. En rad andra för- hållanden av såväl materiell som formell art har också betydelse. Utredningen finner det därför olämpligt att genomföra änd- ringarna inom ramen för HS.

13.7.2. Annan befintlig lagstiftning

Lagen (1970: 246) om tvångsförvaltning av bostadsfastighet trädde i kraft den 1.7.1970. Utredningen har prövat möjligheterna att samordna den nu föreslagna lagstiftningen med denna lag. Av motiven till tvångsför- valtningslagen framgår att meningen inte i och för sig är att vidga fastighetsägarens skyldigheter att vårda sin fastighet och att sörja för sundhet, ordning och skick. Lagen avses däremot öka möjligheterna att komma till rätta med fall, då dessa skyldigheter på- tagligt och mera fortlöpande eftersätts. Det- ta tillsammantaget med att lagen även i öv- rigt har en speciell inriktning gör, att en samordning inte ter sig vare sig lämplig el- ler möjlig.

13.7.3. Behov av ny lagstiftning

I det föregående har i grova drag beskrivits ändamålet med bestämmelser om bostads- inspektion och åtgärdstvång. De angivna be- tänkligheterna mot att infoga sådana be- stämmelser i en befintlig lagstiftning har lett till att utredningen för ändamålet före- slår en särskild lagstiftning.

En rad faktorer måste tas i beaktande vid tillskapandet av en sådan författning. De viktigaste torde vara följande:

1. lagstiftningens dignitet (lag, kungörelse, stadga etc.)

2. de typer av fastigheter som lagstift- ningen skall avse

3. de typer av brister som skall omfattas av lagstiftningen (bostadstekniska, byggnads- tekniska, sanitära, stadsplanetekniska)

4. den lägsta godtagbara standardens (tvångsstandardens) materiella innehåll

5. ordningen för hur denna standard skall fastställas

6. denna standards nivå i förhållande till den standard som förutsätts för statliga län

7. förhållandet till hälsovårdsstadgan och hälsovårdsnämnden

8. den betydelse som skall tillmätas tek- nisk-ekonomiska förutsättningar samt in- vändningar om hinder av finansiell eller an- nan art

9. sakrättslig verkan av förelägganden 10. särskilda möjligheter till utdömning av lägenheter 11. ärendets kronologiska gång hos kom- munen 12. ärendets gång i instansordningen 13. besvärsrättens omfattning och besvärs- subjekten 14. kommuns skyldighet att tillämpa lagen.

13.8. Lagstiftningens dignitet

Det kan diskuteras att hämta stöd för lag- stiftningen ur ett särskilt bemyndigande i 1947 års bostadsförsörjningslag. Detta synes dock knappast naturligt, då den nu före- slagna lagstiftningen huvudsakligen riktar sig till den enskilde. Lagstiftningen bör vara helt fristående.

Med hänsyn till den genomgripande be— tydelse lagstiftningen kan få för fastighets- ägaren bör den ha karaktär av lag. Utred- ningen benämner denna i det följande bo- stadssaneringslagen.

13.9 Fastigheter som omfattas av lagstiftningen

Utredningen har sitt huvudsakliga intresse inriktat på att råda bot på brister i lägen- heter i flerfamiljshus, i första hand sådana som upplåts med hyresrätt. Lägenheter i småhus bör, oavsett upplåtelseforrnen, un- dantas från lagens tillämpningsområde. På grund härav bör tillämpligheten i detta av- seende beskrivas så, att lagen avser hus med mer än två lägenheter.

Utredningen är medveten om att det före- kommer småhus som upplåts med hyresrätt eller som tjänstebostäder samt att det finns enstaka bostadslägenheter (bevakningslägen- heter) insprängda i hus för annat ändamål än bostadsändamål. Det har inte varit möj- ligt att kartlägga förekomsten av och stan- darden i dylika typer av bostäder. Utred- ningen anser, att sådana bostäder ej behö- ver beröras av denna lag.

En utgångspunkt bör vara att samma krav skall gälla fastigheter i hela landet, samti- digt som man vid tillämpningen måste kun-

na ta hänsyn till förhållandena på orten, vad gäller bostadsförsörjningsläge, förekoms- ten av undermåliga bostäder, stadsplane- förhållanden och liknande lokala faktorer.

Föreläggandena bör, för att vara effek- tiva, kunna avse inte blott själva huskrop- pen utan även anordningar på tomten, t. ex. ledningsserviser.

I blickpunkten kommer även förhållan- det till de fastigheter, som ingår i bostads- saneringsprogrammen. Det är uppenbart att tvångsåtgärder måste kunna insättas obero- ende av om huset kommit att ingå i sådant program, eftersom detta oftast ligger senare i tiden. Självfallet kan dock vissa hus under förfarandets gång komma att inrymmas i programmet.

13.10 Typer av brister

Undanröjandet av rent sanitära brister har hygienisk betydelse. Tekniska brister måste undanröjas bl. a. från säkerhetssynpunkt. Härutöver behövs från bostadsförsörjnings- synpunkt regler för att rätta till bostadsfunk- tionella brister. Dessa tre områden måste beaktas vid formulering av den lägsta god- tagbara bostadsstandarden. Härtill kommer stadsplanetekniska brister.

Bestämmelserna i 3 kap. HS anger mini- mikrav från hygienisk synpunkt i det befint- liga bostadsbeståndet. Föreskrifterna upptar allmänna och speciella normer. Anvisningar till dessa föreskrifter finns, som förut nämnts, i medicinalstyrelsens meddelande nr 109 »Sanitära krav på våra bostäder» (1966). Ansvaret för utarbetandet av an- visningar till HS ankommer numera på so- cialstyrelsen.

Byggnadsnämnd kan med stöd av 50 å och 70 å andra stycket BS tillse, att håll- fastheten i en byggnad inte äventyras samt att brandfara, sanitär olägenhet eller van- prydnad inte uppkommer. Verkan av så- dana åtgärder är dock begränsad till vad som erfordras från byggnadstekniska syn- punkter.

Den föreslagna lagen (och dess följdbe- stämmelser) bör ange den lägsta godtagbara bostadsstandarden. En högre standardnivå.

som bör gälla som villkor för statligt lån till modernisering, bör komma till uttryck i bo- stadsstyrelsens anvisningar beträffande stan- dardkrav för statlig långivning.

Den lägsta godtagbara standarden bör, i analogi med hyreslagstiftningen, på lämp- ligt sätt relateras till »tidens krav» och »or- tens sed». Denna standardnivå bör inrymma bostadstekniska, byggnadstekniska och sani- tära krav.

De bostadstekniska kraven skall innebära, att bostaden (lägenheten) är försedd med viss utrustning och inredning och att husets utförande och kondition uppfyller viss mini- mistandard. Vidare kan även vissa krav, av— seende erforderligt utrymme för primära bostadsfunktioner, behöva ställas.

Sanitära brister kan ha sin grund i såväl en byggnadstekniskt som en bostadstekniskt undermålig standard. Kraven från sanitär synpunkt utgör såtillvida en underavdelning till sådana standardkrav. Det finns därför ingen anledning att i lagstiftningen särskilt ange sanitära krav.

Utredningen avser inte att lagen skall brukas till förelägganden, som direkt går ut på att råda bot på stadsplanetekniska bris- ter. Indirekt kan stadsplanebestämmelser få betydelse på så sätt att, då dessa utgör hin- der för åtgärdernas vidtagande (byggnads- lov kommer att vägras), föreläggandet kan ändras till utdömning.

13.11. Den lägsta godtagbara standardens materiella innehåll

13.11.1. Allmänt

Utredningen har i det föregående angivit, att standardkraven bör inriktas särskilt på lägenhetens utrustning och inredning samt husets utförande och kondition. I det föl- jande anges den allmänna nivå, som i olika detaljer bör krävas. Vad som där sägs bör tas som en utgångspunkt för ytterligare överväganden och preciseringar. Kraven skall vara entydiga och knutna till funktio- ner, så att föreliggande brister enkelt kan konstateras och så att tvister beträffande åtgärdsbehovet så långt som möjligt kan undvikas.

13.1 1.2 Krav på lägenhets utrustning och inredning samt komplement

1. Lägenheten skall ha anordning för kon- tinuerlig uppvärmning (till normal rumstem- peratur). Anordningen kan —— likvärdigt — bestå av vanlig centralvärme eller elvärme.

2. Lägenheten skall genom installation för vattenförsörjning ha kontinuerlig tillgång till vatten — däribland varmvatten för hushåll och hygien.

3. Lägenheten skall vara försedd med in- stallation för avlopp för spillvatten.

4. Lägenheten skall ha klosett (wc eller motsvarande). Klosetten skall finnas inom lägenheten eller, om synnerliga skäl av bygg- nadsteknisk art föreligger, utanför lägenhe- ten men i mycket nära anslutning till denna. Väsentlig nivåskillnad mellan lägenheten och klosetten skall inte godtas.

5. Lägenheten skall ha tvättställ inom lä- genheten och i anslutning till klosetten.

6. Lägenheten skall ha tillgång till bad el- ler dusch inom lägenheten eller, om synner- liga skäl föreligger, utanför lägenheten men i nära anslutning till denna.

7. Lägenheten skall ha elinstallation med möjlighet till effektuttag som motsvarar nor- mal hushållsförbrukning (220 V växel- ström).

8. Lägenheten skall ha utrymme för mat- lagning. Utrustningen i detta skall omfatta spis, avställningsytor och arbetsytor för mat— beredning, diskutrustning innefattande disk— ho samt erforderliga förvaringsutrymmen. Vidare skall finnas kylskåp.

9. Lägenhetens matlagningsutrymme skall ha tillgång till dagsljus om inte särskilda skäl föreligger. Sådana anses föreligga när köks- inredningen är av mindre omfattning, t. ex. består av kokvrå eller kokskåp, eller till följd av planlösningens utformning utgör del av uppehållsrum. 10. Lägenheten skall ha tillgång till tvätt- stuga inom fastigheten, under förutsättning att tillgång till annan tvättstuga inte finns inom rimligt avstånd. Lämplig utrustning i tvättstuga bör omfatta tvättmaskin; centri- fug; tvättbänk med tvättho; anordning eller utrymme för tork; bänkutrymme för han—

tering av tvättgods; kallmangel. 11. Till lägenheten skall höra fänrådsutrym- men, exempelvis i form av vinds- eller käl- larförråd.

13.11.3. Krav på husets utförande och kondition

1. Byggnadsstommens tillstånd skall vara fullgott, dvs. fritt från betydande sprick— bildningar och andra skador av allvarlig art.

2. Yttertak och ytterväggar skall vara i sådant skick att vattenläckage inte förekom— mer.

3. Ytterväggar samt vinds- och källar- bjälklag skall ha erforderlig värmeisolering, så att ett tillfredsställande rumsklimat kan erhållas. I princip bör kraven enligt SBN 33: 121 vara tillämpliga. Kravet på värme- isolering bör ställas i relation till husets upp- värmningssystem.

4. Husets installationer, dvs. försörjnings- system för vatten, avlopp, värme, el, venti- lation m.m., skall vara av tillfredsställande dimensioner och kvalitet samt i väl fun- gerande skick.

5. Husets ljudisolering skall fylla vissa grundläggande krav. Frågan har två aspek- ter, dels husets ljudisolering gentemot om- givningen, dels ljudisoleringen mellan olika lägenheter i huset. I princip bör kraven en- ligt SBN kap. 34 vara vägledande.

13.12 Sambandet med standardkraven för långivning

I kapitel 9 presenteras utredningens uppfatt- ning om den standardnivå som bör krävas för statslån till ombyggnad liksom även de skillnader som i olika avseenden kan an- ses motiverade mellan denna och den lägsta godtagbara standarden. Därav framgår att de huvudsakliga skillnaderna består i kraven på hiss, sopnedkast och tvätt. Skillnaderna i kravnivå torde i flertalet fall dock inte kunna anses anmärkningsvärt stora. Därför kommer uppenbarligen den standard, som krävs för ombyggnadslån och som ger lägre kapitalkostnader, att i de fall där det är tek-

Standardkraven för den särskilda långiv— ningen till förbättring av flerfamiljshus är f. n. inte närmare preciserade. Utredningen anser, att den här angivna lägsta godtag- bara standarden i princip bör ställas såsom krav vid denna långivning.

13.13 F astställelse av standardnivån

Utredningen utgår från att en lagstiftning om bostadssanering inte rimligen bör eller kan innehålla allehanda detaljer om den standardnivå som krävs. Denna är för öv- rigt föränderlig i tiden med hänsyn till bl. a. den tekniska utvecklingen och andra fakto- rer. Lagen bör därför ange endast den all- männa ramen för nivån och de faktorer som i första hand bör fixeras.

Med hänsyn härtill måste tillämpnings— föreskrifter utfärdas, som närmare konkre- tiserar lagens allmänna termer. För hälso- vårdslagstiftningen är socialstyrelsen huvud- man såtillvida, att styrelsen bl. a. äger ut- färda anvisningar i anslutning till denna lag— stiftning. Med bostadssaneringslagens nya inriktning är det naturligt, att ansvaret för åtgärder på det centrala planet får ankom- ma på den myndighet, som handhar frågor om den allmänna bostadsförsörjningen, dvs. bostadsstyrelsen. Helt naturligt måste bo- stadsstyrelsen därvid samråda med andra myndigheter, bl. a. med socialstyrelsen och statens planverk.

Det kan i och för sig diskuteras att ge be- stämmelsekomplexet samma principiella konstruktion som byggnadslagstiftningen. Svensk Byggnorm är uppdelad i en grupp bindande föreskrifter, fastställda av Kungl. Maj:t, och en grupp råd och anvisningar som i klartext anger, vad som måste iakttas för att de principiella överordnade föreskrif— terna skall anses vara uppfyllda. Det kan dock knappast anses motiverat att lagtek- niskt tillgripa en annan och synbarligen me- ra invecklad konstruktion än den som re- gelmässigt gäller för författningar inom bo- stadsmyndigheternas område. Detta innebär att tillämpningsföreskrifter utfärdas anting- en i direkt anslutning till lagen eller i form

av en särskild kungörelse eller motsvarande föreskrifter av den centrala myndigheten. En fristående författning torde i detta fall vara mest naturligt. Med hänsyn till frågans vikt bör bestämmelserna utfärdas av Kungl. Maj:t på grundval av förslag från bl. a. bo- stadsstyrelsen. I lagen bör sålunda intas en föreskrift av innebörd att Kungl. Maj:t bör äga utfärda föreskrifter för tillämpningen av lagen (detta bemyndigande kan därvid avse även andra frågor än standardnivån). Kungl. Maj:t bör äga delegera utfärdandet av de be- stämmelser, som anses lämpligt, till bostads— styrelsen.

13.14. Sambandet med HS och BS

Utredningen avser för sin del inte att före— slå någon principiell ändring av HS eller i hälsovårdsnämndens uppgifter.

Hälsovårdsnämnden är inte helt exklusiv inom sitt område. Enligt BS skall byggnad underhållas, så att hållfastheten inte även- tyras samt brandfara, sanitär olägenhet el- ler vanprydnad icke uppkommer. Om fas- tighetsägaren eftersatt sina åligganden i nämnda avseenden, kan byggnadsnämnden ingripa med föreläggande. Enligt kommen- tarerna till 50 & BS (Bexelius-Nordenstam- Körlof, Byggnadslagstiftningen, sid 476) har någon bestämd gräns mellan byggnadsnämn— dens och hälsovårdsnämndens befogenheter inte kunnat uppdras.

Till HS respektive BS kan socialstyrelsen respektive statens planverk utfärda vissa när- mare bestämmelser.

Det är uppenbart att kompetenskonflikter kan uppstå mellan HS och BS samt bostads- saneringslagen. En tillämpning av den se— nare kan medföra, att även t.ex. sanitära brister kommer att omfattas av föreläggan- den om åtgärder. Det är därför angeläget, att denna fråga löses. Det synes bäst ske genom att i HS och BS intages bestämmelser av innebörd, att nämndernas kompetens bryts i de fall föreläggande meddelas en- ligt bostadssaneringslagen. Det sagda befriar självfallet inte nämnderna från deras skyl- dighet eller möjlighet att besluta om åtgär- der i anledning av brister i övrigt.

13.15 F örelägganden om åtgärder — utdömning av lägenheter

På grundval av 72 & HS kan hälsovårds- nämnd meddela förbud mot användning av bostad för avsett ändamål. Ett sådant för- bud vilar på förutsättningen, att sanitära brister enligt HS har konstaterats föreligga.

Den föreslagna nya lagen syftar primärt till att framtvinga en viss standardnivå. Det torde emellertid inte vara tillräckligt med åtgärdsförelägganden som enda remedium mot bristerna i de undermåliga bostäderna. I det fall då verkställighet av ett åtgärds- föreläggande skulle medföra orimliga kost- nader, t.ex. jämfört med kostnaderna för att riva och bygga nytt, behövs ett annat korrektiv. Detsamma gäller om hinder före— ligger enligt byggnadslagen, dvs. att bygg- nadslov ej kan erhållas. Om lagen endast angav åtgärdsförelägganden som framkomst- väg, skulle följaktligen ett besvärande va- kuum kunna uppstå. Lagen bör därför kom- pletteras med ett legalt instrument för att utdöma lägenheter.

Utdömningar av lägenheter, som innebär förbud mot bostadsanvändning, bör ej ges större omfattning än som kan rymmas in- om rimlig avgång. Bedömning härav bör göras med stöd av bostadssaneringsprogram- met. För övriga med brister behäftade bo— städer bör åtgärdsförelägganden göras. Be- slut, som innebär förbud mot uthyrning för bostadsanvändning från den dag den be- fintlige hyresgästen avflyttar, bör av flera skäl undvikas. Ett av dessa är att sådant beslut ej främjar planmässig evakuering. Ett annat är att hyresgäst genom sådant beslut fråntas sin bytesrätt och sålunda begränsas i sin möjlighet att flytta, vilket i sin tur inne— bär att han måste kvarbo i en undermålig bOStad.

13.16 Hinder för genomförandet av åtgärder

Reella eller påstådda hinder kan föreligga för genomförandet av de åtgärder, som av- ses med föreläggandet. De kan bestå i dels materiella hinder av olika slag, i första hand

teknisk-ekonomiska aspekter, finansiella svårigheter eller arbetskraftsbrist, dels av olika typer av formella hinder.

Utredningen utgår ifrån att sådana hin- der skall bli presenterade under föreläggan- deproceduren genom fastighetsägarens för- sorg och att bärkraften i hans invändningar därvid prövas. Om invändningen kan godtas, skall förfarandet avbrytas.

I fråga om bedömningen av angivna hin- der vill utredningen notera följande. En modernisering kan vara teknisk-ekono- miskt oförsvarlig (moderniseringskostnader- na överstiger byggnadskostnadema för en motsvarande nybyggnad), om den innebär att ombyggnadsstandard skall införas. Detta utesluter inte att upprustning kan vara tek— nisk-ekonomiskt försvarbar, om den endast avser att uppnå den lägsta godtagbara stan- darden. Om inte ens sådan upprustning är försvarbar torde rivning vara det enda ac- ceptabla alternativet. Svårigheter att skaffa medel, arbetskraft o.dyl. bör kunna respek- teras såtillvida, att genomdrivandet av åt- gärderna förläggs till en senare tidpunkt, men inte så att förfarandet avbryts eller föreläggandet undanröjs.

13. 17 Handläggningen av inspektionsärenden

l3.l7.1 Bakgrund

I detta och närmast följande avsnitt bygger framställningen delvis på en uppsats av re- geringsrådet Sten Walberg i Förvaltnings- rättslig Tidskrift 1970; s. 167 ff.

Den nuvarande handläggningen av inspek- tionsärenden är mycket omständlig och tids- ödande. En fastighetsägare, som vill treds- kas genom att vägra efterkomma ett före- läggande från hälsovårdsnämndens sida, har stora möjligheter att förhala ett sådant ären- de under flera år.

Till en början kan hälsovårdsnämnden dra sig för att utsätta vite och i stället med- dela ett föreläggande utan vitessanktion. Mot detta kan talan föras i ett flertal in— stanser, oavsett om det finns fog för klago- målen eller inte. Besvärsinstanserna medger

som regel förlängd tid, inom vilken åtgär- den senast skall vidtas. Enbart detta förfa- rande kan därför dra ut på tiden flera år.

Om hälsovårdsnämnden sedan fattar ett nytt beslut av samma innehåll och dessutom förelägger vite _ detta kan dock i princip inte ske förrän det första föreläggandet bli- vit avgjort — upprepas samma förfarande. Besvärsinstansema utsätter nya tidsfrister, och ytterligare några år hinner förflyta.

Härefter upptas frågan om utdömande av vitet, varvid det ankommer på allmän åklagare att väcka talan hos allmän domstol om sådant utdömande. Fastighetsägaren har härvid möjlighet att överklaga till Högsta domstolen, varigenom ärendet ytterligare fördröjs.

Om den verksamhet, som föreläggandet avser, överlåtits till annan person, vilket inte är helt ovanligt i ett sådant läge, har be- svärsinstanserna blott att konstatera över- låtelsen. Hela förfarandet måste i ett sådant fall börja om från början mot den nye äga- ren och det kan ånyo dröja flera år innan vitet kan utdömas. Dessförinnan kan emel- lertid hälsovårdsnämnden ha resignerat in- för alla svårigheter och låtit sina intentioner falla. Det finns sålunda exempel på ären- den, där enbart det administrativa besvärs- förfarandet från det hälsovårdsnämnden meddelat sitt första föreläggande till dess regeringsrättens slutliga beslut förelegat ta- git över sju år.

Utredningen anser, att det nuvarande för- farandet i samband med hälsovårdsnämnds vitesföreläggande i ärenden angående bo- stadsinspektionen i flera avseenden visar så allvarliga brister, att det är angeläget att åstadkomma en rationellare ordning. Ut- redningen har därför gjort en undersökning av hälsovårdsnämndernas vitesföreläggan— den och därmed sammanhängande frågor.

13.17.2. Tidigare utredningar

Frågan om att åstadkomma en effektivare utformning av hälsovårdsnämndernas vites- förelägganden har tidigare varit föremål för utredning.

13.17.2.1 Bostadssociala utredningen

I sitt slutbetänkande, Sanering av stadssam— hällenas bebyggelse ( SOU 1947:26 ), grans- kade bostadssociala utredningen hälsovårds- stadgans bestämmelser om förbud och fö— relägganden. Utredningen ansåg, att för- bud och föreläggande i bostadsärende borde kunna antecknas i vederbörande fastighets- bok och intas i gravationsbevis samt att för- bud respektive föreläggande mot en fastig— hetsägare utan vidare skulle vara gällande mot ny ägare av fastigheten.

Vid remissbehandlingen tillstyrktes detta förslag av ett flertal remissinstanser. För- slaget avstyrktes emellertid i andra remiss- yttranden. En remissinstans ansåg, att det vore tillräckligt att hälsovårdsnämnden för- de li ggare över de utdömda lägenheterna.

Utredningens förslag föranledde ingen lagstiftning i nu ifrågavarande avseende.

13.17.2.2 1948 års hälsovårdsstadge- kommitté

I det betänkande med förslag till hälsovårds- stadga m.m. (SOU 1953: 31), som 1948 års hälsovårdsstadgekommitté framlade, be— handlades även frågan om hälsovårdsnämn- dernas tvångsmedel. Kommittén ansåg sig emellertid ej böra föreslå någon ändring i fråga om hälsovårdsnämndernas vitesföre- lägganden.

Vid remissbehandlingen av betänkandet med förslag till ny hälsovårdsstadga upp- märksammades även frågan om vitesföre— läggande. Från några håll förordades infö- rande av en bestämmelse att hälsovårds— nämnds beslut skulle gälla även mot ny äga— re av fastigheten. Vidare föreslogs införande av en föreskrift om anteckning av föreläg- gande avseende bostad i fastighetsbok och i gravationsbevis. Ett stort antal remissinstan- ser föreslog, att i fråga om fastighet beträf- fande vilken meddelats förbud eller före— läggande, hälsovårdsnämnd skulle äga före- skriva, att fastighetsägare vid överlåtelse av fastigheten vore skyldig att inom viss tid ef- ter överlåtelsen till hälsovårdsnämnden an- mäla den nye ägarens namn och adress.

I propositionen (prop. nr B 46/1958 s. 311) framhöll föredragande departements- chefen, att bestämmelserna om vitesföre- läggande borde ges den utformningen, att hälsovårdsnämnd generellt tillades befogen— het att vid vite ålägga ägare av byggnad, anläggning eller upplag att vid försäljning omedelbart anmäla den nye ägarens namn och adress till nämnden. Enligt departe- mentschefen borde sådant åläggande kunna meddelas antingen på samma gång som ett föreläggande att vidta viss åtgärd eller ock- så senare, då nämnden fått kännedom om att försäljning skett eller förbereds. Åläg- gandet borde dessutom förbindas med be- stämmelse om vitespåföljd. — Riksdagen be- slöt sedermera i enlighet med departements— chefens förslag.

13.17.3. Förelägganden och viten 13.17.3.1 Tredska m.m.

Enligt gällande rätt kan vite komma till an- vändning endast då uttrycklig befogenhet tillagts myndigheten att bruka vite. En så- dan bestämmelse finns i 75 5 första stycket HS, som föreskriver att hälsovårdsnämnd kan utsätta vite för underlåtenhet att ställa sig av nämnden meddelat föreläggande el— ler förbud till efterrättelse. En motsvarande befogenhet bör tillkomma kommunen enligt bostadssaneringslagen.

Stundom stadgas som förutsättning för ett vitesföreläggande att anledningen till un— derlåtenheten att efterkomma föreläggandet skall vara tredska; se t.ex. 13 5, 2 mom. nykterhetsvårdslagen. För att vite skall kun- na föreläggas enligt hälsovårdsstadgan torde tredska ej behöva föreligga. Hälsovårds- nämnd torde sålunda få anses oförhindrad att föreskriva vite i samband med ett före- läggande, oavsett om tredska föreligger el- ler ej. Detsamma bör gälla enligt bostads- saneringslagen.

13.17.3.2 Anknytning av vitet till fastigheten

En av olägenheterna med vitesinstitutets nuvarande konstruktion anses vara, att ett föreläggande måste riktas mot ägare eller

nyttjanderättshavare av berörd egendom. Detta medför att skyldigheten att vidta fö- reskriven åtgärd upphör för fastighetsäga— ren vid överlåtelse av fastigheten och för nyttjanderättshavaren vid överlåtelse av nytt- janderätten. Utredningens intresse gäller fö- relägganden i samband med sanering av fas- tigheter och avser sålunda sådana föreläg- ganden, som riktar sig mot fastighetsäga- ren. I det följande behandlas därför endast sådana vitesförelägganden från hälsovårds- nämnds sida, som meddelas mot fastighets— ägare.

Denna anknytning av vitet till ägaren av berörd egendom, som medför att ett ärende genom flera överlåtelser av en fastighet kan förhalas avsevärd tid, utgör en stor olägen- het. För att om möjligt eliminera denna, bör det av bostadssociala utredningen (SOU 1947: 26 s. 221) föreslagna systemet att an- knyta föreläggandet till fastigheten genom— föras. Kommunens åtgärdsföreläggande bör genom föreskrift i bostadssaneringslagen kunna anmälas till inskrivningsmyndigheten för anteckning i fastighetsboken. Vitet kom- mer härigenom att belasta fastigheten och vara gällande mot ny ägare. I förhållande till de betydande nackdelar, som är förknippa- de med den nuvarande ordningen enligt häl- sovårdsstadgan, synes det nu förordade sy- stemet knappast komma att medföra några praktiska eller administrativa olägenheter. Ej heller från rättssäkerhetssynpunkt torde det föreslagna förfarandet inge några be- tänkligheter. Genom att vitesföreläggande ges en sakrättslig verkan kommer möjlig- heterna för en fastighetsägare att förhala ett sådant ärende att i varje fall till viss del kunna elimineras. Om föreläggandet se- nare efterkommes, har fastighetsägaren att göra anmälan härom till kommunen, som hos inskrivningsmyndigheten begär att an- teckningen upphävs.

För att en tillfredsställande ordning i sist- nämnda avseende skall ernås måste kom- munen meddela ett formligt beslut. Om kommunen och fastighetsägaren har olika uppfattning om huruvida föreläggandet är efterkommet, skall besvär kunna föras över vägrad begäran att upphäva anteckningen.

13.17.3.3 Ärendebehandlingen hos kommunen

Ärendegången hos kommunen i samband med förelägganden om åtgärder (i tillämp- liga delar även utdömning av lägenheter) bör enligt utredningens uppfattning bestå i följande fyra moment:

1. besiktning ,

2. föreläggande för fastighetsägaren att ange skälen mot en upprustning

3. föreläggande vid vite att genomföra åt- gärderna

4. ansökan om utdömning av vitet.

Denna indelningsgrund torde i och för sig vara en nyhet och i vart fall ej tillämpad inom hälsovårdslagstiftningens område. Som

senare skall visas — vid behandlingen av frågorna om besvärsrätt — kan viktiga för—

delar därigenom stå att vinna från tidssyn-

punkt.

Besiktningen skall gå ut på att utröna fastighetens brister jämfört med de före- skrifter som finns i lagen och dess tillämp- ningsföreskrifter av Kungl. Maj:t och/eller bostadsstyrelsen. Besiktningen synes lämp- ligen böra utföras av det kommunala organ som har störst erfarenhet av sådana frågor, dvs. byggnadsnämnden, eller av det särskilt tillskapade kommunala organet. Såsom fal- let är vid tillämpning av bl. a. HS skall fas- tighetsägaren kallas, men hans utevaro bör ej utgöra något hinder för förrättningen. Om tillträde inte kan erhållas bör hand- räckning från polismyndigheten kunna be- gäras på sätt som gäller i en rad olika sam- manhang. Besiktningen skall resultera i ett protokoll eller motsvarande handling, som tillställs bl. a. fastighetsägaren.

Om besiktningen föranleder till det, bör kommunen omgående kunna meddela ett föreläggande. Det bör avse endast att ut- röna fastighetsägarens syn på kravet om upprustning. Han har därvid att ange, om hinder enligt hans mening möter mot de förutsatta åtgärderna (se under 13.16). Det- ta föreläggande skall vara tidsbegränsat till viss tid efter delgivning. Normalt bör en tid av ca 3 månader vara tillfyllest. I mera komplicerade fall, där viss förprojektering

erfordras för att fastighetsägaren själv skall kunna avgöra om teknisk-ekonomiskt gynn- samma förutsättningar föreligger, bör en längre tidsfrist kunna medges. Utredning- en föreslår, att 6 månader får utgöra maximum. Underlåtenhet att avge svar inom den tillmätta tiden utgör inte hinder för den fortsatta förrättningen utan får anses innebära, att fastighetsägaren inte har nå- gon invändning. Det bör dock poängteras, att han inte är betagen rätten att senare under proceduren ange stridiga synpunkter. Av det ovan sagda framgår att föreläggan- det inte skall förenas med vite.

Därest kommunen efter tidsfristens ut- gång finner, att gjorda invändningar har bärkraft, bör den nedlägga förfarandet och överväga senareläggning av åtgärderna, in- placering i saneringsprogrammet eller ut- dömning av lägenheterna. Om motsatsen är fallet, bör kommunen tillgripa föreläg— gande att genomföra åtgärderna inom viss tid. Sådant föreläggande skall alltid förenas med vite (i motsats till vad som är fallet enligt t. ex. HS).

Om ingen effekt uppnås av vitesföreläg- gandet, bör kommunen hos vederbörande organ begära vitets utdömande. Instansfrå- gan behandlas under 13.18.

I närmast följande avsnitt upptas ett par speciella frågor, som sammanhänger med kommunens vitesförelägganden, nämligen frågan om maximering av vitet och tiden för fullgörelse.

13.17.3.4 Maximering av vitet

Vitesbeloppets storlek normeras i allmänhet inte i författningarna. I doktrinen (t.ex. Westerberg: Förfarandet i" förvaltningen, s. 61) brukar anses att vitet bör bestäm- mas till det belopp som med hänsyn till ve- derbörandes ekonomiska förhållanden kan antas vara erforderligt för att framtvinga åtlydnad. Ytterligare en gräns för beloppet bör iakttas på det sättet, att beloppet inte får stå i anmärkningsvärd disproportion till det bakomliggande allmänna intresset. Utredningen gör i denna fråga följande övervägande. Ett vite, som utsätts mot fas-

tighetsägare för att framtvinga upprustning, måste uppenbarligen emellanåt kunna upp- gå till betydande belopp för att fylla sitt syfte. Vitet kan eljest komma att »inkalky- leras» bland andra omkostnader för fastig- heten. Behovet av att kunna utsätta ett högt vite, å ena sidan, och det allmänna intres- sets begränsande verkan, å andra sidan, ut- gör ett motiv för att ett maximum anges. Ut- redningen anser, att ett belopp om 200 000 kronor under alla omständigheter bör vara tillfyllest. Inom denna ram bör vitet be- stämmas till belopp, som är avpassat med hänsyn till åtgärdernas omfattning.

13.17.3.5 Tid för fullgörelse

Vitesföreläggandet måste självfallet förses med uppgift om den tid, inom vilken åtgär- derna skall vara genomförda. Härvid bör beaktas att fastighetsägaren, innan vitet ut- sätts, regelmässigt redan haft relativt lång respit för att självmant och utan risk för påföljder vidta förbättringarna. Med hän- syn härtill bör en tid om högst 2 år efter delgivning vara tillräcklig för normalfallen. Emellertid bör det öppnas en möjlighet att sätta en längre fullgörandetid för de fall, då objektet är mycket stort och kräver om— fattande förberedelser.

13.18. Instansordning, besvärsrätt, besvärssubfekt m. m.

13 . 1 8 .1 Besvärsrätten

I det föregående har konstaterats att rådan- de procedur med vitesförelägganden inrym- mer många möjligheter för en fastighets- ägare att fördröja eller omöjliggöra ett av- görande. För att proceduren skall få avsedd effekt kan olika lösningar tänkas. En så- dan är att besvär får föras endast över be- slut om utdömande av vitet. En annan är att besvärsrätten bibehålls men att pröv- ningens materiella omfattning på något sätt begränsas.

Ytterligare en fråga av betydelse i sam- manhanget är möjligheterna att förenhet- liga proceduren genom att låta föreläggan-

de och utdömande ankomma på samma in- stanskedja.

13 .18.2 Besvärsförfarandet

Mot ett av t. ex. hälsovårdsnämnd medde— lat vitesföreläggande kan talan föras hos länsstyrelse och regeringsrätt. Efter laga- kraftvinnandet av sådant beslut ankommer det på allmän domstol att behandla frågan om att utdöma vitet. Sedan åklagaren väckt talan hos allmän domstol om utdömande av vitet, har klaganden möjlighet att göra gällande att föreläggandet inte varit lagligt. I mål om vitets utdömande inför allmän domstol kan en prövning ske om vitesföre- läggandet är lagligen grundat men däremot ej om det varit behövligt eller lämpligt. Det kommunala organet, som förelagt vitet, har i allmänhet inga möjligheter att bemöta de invändningar som framställs, eftersom talan förs av allmänne åklagaren och kommunen är part i målet om utdömande av vitet. Det förefaller även omotiverat att åklagare och allmän domstol skall behöva kopplas in på en förvaltningsprocess, där det ofta gäller att bedöma sådana speciella och invecklade frågor som de administrativa domstolarna får anses ha större erfarenhet av. Det nu- varande systemet med möjlighet att över- klaga det kommunala beslutet om vitesföre- läggande på administrativ väg och utdöman- det av vitet inför allmän domstol innebär dessutom så betydande olägenheter från ef- fektivitetssynpunkt, att man bör söka åstad- komma en rationellare ordning. Härvid trä- der främst i dagen de nuvarande olägenhe- terna av att vitets föreläggande och utdö- mande ankommer på organ tillhörande skil- da instanskedjor. Det bör därför övervägas att låta antingen de judiciella eller de ad- ministrativa myndigheterna ha hand om be— svärsprövningen.

13 .18.3 J udiciell domstol

Vid' bedömningen av denna fråga kan man tänka sig att eliminera besvärsrätten över beslut om vitesföreläggande genom att hän- visa" vederbörande till att i samband med vitets utdömande inför allmän domstol göra

gällande, att föreläggandet varit olagligt el- ler materiellt obefogat. En klagande skulle då ha möjlighet att få Vitesföreläggandet omprövat av allmän domstol i samband med vitets utdömande. Såsom tidigare antytts är emellertid en sådan ordning knappast att föredra från allmän rättssäkerhetssynpunkt. De allmänna domstolarna torde sålunda ha sämre möjligheter att kunna bedöma laglig- heten och lämpligheten i sak av ett vites— föreläggande än de administrativa domsto— larna. Med hänsyn till beskaffenheten av de ärenden, som det här är fråga om, kan även ifrågasättas lämpligheten att låta judi- ciell myndighet pröva lagligheten av ett av kommunal nämnd meddelat föreläggan- de. I de fall förbud meddelats mot besvär över ett föreläggande med verkan att dess riktighet får prövas vid utdömandet, till- kommer befogenheten att förelägga och ut— döma vitet som regel samma organ eller myndighet inom samma instansordning. Se t. ex. 125 & taxeringsförordningen, 83 å uppbördsförordningen, 57 & folkbokförings— förordningen.

13.18.4. Administrativ domstol

Enligt utredningens mening är det ända— målsenligt att överflytta ärenden angående utdömandet av viten inom det nu aktuella området från de allmänna domstolarna till administrativ myndighet. Från rättssäker— hetssynpunkt kan sålunda några mera bäran— de skäl knappast anföras för att mål om ut— dömande av viten skall handläggas av all- män domstol och talan där föras av allmän- ne åklagaren. Genomförandet av reformen inom förvaltningsrättsskipningen torde även komma att leda till att länsstyrelserna och förvaltningsdomstolarna blir minst lika skic- kade som de allmänna domstolarna att om— händerha frågor om utdömandet av viten. Redan enligt nuvarande ordning ankommer det på länsstyrelserna att utdöma viten en— ligt taxeringsförordningen och flera andra författningar. I sitt slutbetänkande, Lag om förvaltningsförfarande (SOU 1964: 27, s. 276), föreslår också besvärssakkunniga, att utdömandet av förfarandeviten inom för-

valtningen generellt skall ankomma på ve— derbörande förvaltningsmyndighet. Enligt saneringsutredningens mening talar lika star- ka skäl för att utdömandet av de viten, som kan ifrågakomma för att initiera från bo- stadsförsörjningssynpunkt angelägna sane— ringsåtgärder, handhas av länsmyndigheter- na.

I lagen (1971: 52) om skatterätt och läns- rätt anges, vilka typer av mål som skall an— komma på länsrätt. Dit hör ej ärenden av den art, som skulle uppkomma vid tillämp- ning av den föreslagna bostadssaneringsla- gen. I vart fall tills vidare torde därför så— dant ärende böra ankomma på länsstyrel- sen. En särskild bestämmelse, som reglerar detta förfarande, bör därför införas i den nya lagstiftningen.

13.185. Vitesföreläggandets överklagbarhet

Om länsstyrelsen tillerkänns rätt att utdöma förelagt vite, kan det övervägas att liksom i fråga om förfarandeviten förbjuda över- klagandet av själva beslutet om föreläggande och hänvisa vederbörande till att göra sina synpunkter gällande i samband med frågan om vitets utdömande.

I doktrinen förutsätts allmänt, att i mål om vitets utdömande myndighetens åtgär— der kan prövas i vid omfattning. Domstolen kan pröva, om myndighetens beslut om den primära förpliktelsen är i alla hänseenden lagligt och lämpligt, om myndigheten ägt befogenhet att fästa vite vid förpliktelsen och om Vitesföreläggandet även i övrigt är lagligt och lämpligt. Då domstolen sålunda kan pröva frågan om lämplighet, innefat— tande bl. a. behövlighet och skälighet, kan även nya omständigheter beaktas. Om t. ex. den påbjudna åtgärden inte längre är önsk- värd eller erforderlig, torde vitet ej böra utdömas. Om vite förelagts till oskäligt högt belopp, har domstol i nyare praxis ansetts kunna nedsätta beloppet. Vidare förutsätts givetvis att föreläggandet bevisligen delgivits den förpliktade. Ytterligare skall prövas om den primära förpliktelsen blivit fullgjord en- ligt sitt innehåll och inom utsatt tidsfrist. Har förpliktelsen delvis fullgjorts, kan dom-

stolen tänkas jämka vitet. Enligt författ- ningarna kan i allmänhet både föreläggandet och beslutet om utdömande överklagas. Det finns dock flera exempel på att endast be- slutet om utdömande är överklagbart, bl. a. enligt 85 ä 1 mom. uppbördsförordningen (1953: 272) i dess lydelse genom 1967: 625.

Det kan i och för sig anföras goda skäl för att endast beslutet om utdömande skall vara överklagbart — tidsmässiga och pro- cessekonomiska skäl har stor vikt. Med hän- syn till föreläggandenas ingripande natur och ekonomiska konsekvenser finner utred- ningen emellertid inte möjligt att föreslå ett avskaffande av rätten att föra talan mot föreläggandet. I detta avseende torde före- ligga ett klassiskt dilemma inom vitesrät- ten. Varken den fulla besvärsrätten över föreläggandet eller dess motsats kan anses lämplig. Ett system är önskvärt, som inne- bär att talerätten bibehålls i princip, såvitt gäller både föreläggande och utdömande, men att dess materiella omfattning begrän- sas i ettdera ledet. Utredningen har i den- na del uppmärksammat en tanke, som pre- senterats i den tidigare nämnda artikeln av regeringsrådet Sten Walberg. Denna innebär att den besvärsprövning, som sker av före- läggandet, borde ha rättskraftsverkan, dvs. frågan om föreläggandets laglighet eller lämplighet skulle i princip inte få upptas till prövning i samband med utdömandet. En— dast nya omständigheter eller omständighe- ter kring underlåtenheten att fullgöra före- läggandet skulle beaktas. Walbergs tanke sy- nes ännu ej ha förverkligats i något sam- manhang. Utredningen anser, att den är ett viktigt bidrag för att tillgodose aspekter av på en gång effektivitet och rättssäkerhet och föreslår därför, att den prövas i den nya bostadssaneringslagen.

Hit hör även frågan om möjligheten att i stället anföra besvär enligt kommunalla- garna över Vitesföreläggandet. Om en sådan besvärsrätt föreligger, skulle den nu ifråga- varande inskränkningen i besvärsrätten kun- na bli verkningslös. Enligt 76 och 78 55 kommunallagen gäller kommunalbesvärsreg- lerna »där ej annat är särskilt föreskrivet». Enligt doktrinen (Sundberg: Kommunalrätt,

s. 289 ff.) avses med hänvisningen bl.a. vissa särbestämmelser, enligt vilka besvär skall föras i annan ordning. Härav torde följa att kommunalbesvär ej kan anföras i här ifrågavarande fall.

Mot det här skisserade förslaget kan i och för sig invändas att det borde genom— föras först vid en samlad översyn av lag- stiftningen om vitesfrågor över huvud. Frå- gan har emellertid en sådan betydelse för bostadssaneringslagen, att en sådan översyn inte kan avvaktas. Genomföres förslaget kan också den fördelen stå att vinna, att erfa- renheter erhålls för den fortsatta allmänna behandlingen av dessa frågor.

13.18.6. Besvärssubjekten

Förvaltningslagen (1971: 290) träder i kraft den 1 januari 1972. Enligt 11 5 får talan mot sådant beslut av myndighet, som kan överklagas genom besvär, föras av den som beslutet »angår», om det gått honom >>emot». Motiven anger vissa kriterier på besvärssubjekten, vilka i huvudsak bygger på hittills utbildad rättspraxis hos allmänna domstolar och förvaltningsdomstolar.

Förvaltningslagen har supplerande bety- delse på så sätt, att den inte gäller om av- vikande bestämmelse finns i annan författ- ning (1 €). Beslut av kommunal myndighet på grund av dess s.k. självförvaltning till- hör uttryckligen förvaltningslagens tillämp— ningsområde. Det torde böra förebringas starka skäl, om dess föreskrifter om be- svärssubjekten skulle ges en mera restriktiv innebörd.

I ett ärende enligt den föreslagna nya lagen finns till en början två parter: fastig- hetsägaren och kommunen. Fastighetsäga- ren kan växla under förfarandet. Med för- slaget i det föregående att beslut om före— lägganden och om förbud skall kunna ha sakrättslig verkan är det klart, att även den nye ägaren är part. Detta partsförhållande bör anses föreligga redan i och med köpe- handlingens undertecknande och oavsett att äganderätten måhända övergår senare och att den nye ägaren inte sökt eller erhållit lagfart.

Det är uppenbart att besvärsrätten bör tillkomma såväl fastighetsägaren i här an— given mening som kommunen. Den nye ägaren bör därvid självfallet inte åtnjuta längre besvärstid på grund av överlåtelsen utan endast kunna utnyttja den tid, som föranleds av beslutets delgivning med den förre ägaren.

Ett beslut som avser föreläggande vid vite eller utdömning därav, kan angå annan part än de nämnda. De spörsmål som närmast har intresse är besvärsrätten för dels hyres— gäst (eller annan nyttjanderättshavare), kom- munens förmedlingsorgan (i det fall att det— ta händelsevis har en annan mening än den beslutande kommunala myndigheten) samt inteckningshavare. Vad t. ex. hyresgästen beträffar torde det knappast kunna bestri- das, att beslut som innebär föreläggande om upprustning »angår» honom, i vart fall om upprustningen berör den av honom förhyrda lägenheten. En följd av att upprustningen genomförts kan bli, att fastighetsägaren får rätt att ta ut en högre hyra. Det kan möjli- gen anföras att en sådan tänkbar påföljd är ett uttryck för att beslutet också går honom >>emot>>. Hur rättspraxis skulle stäl- la sig i en sådan fråga synes emellertid inte vara klarlagt (jfr SOU 1964: 27, s. 516, SOU 1968: 27, s. 232 och prop. 1971: 30, s. 390 ).

Utredningen finner att de intressen — vid sidan av kommunen och fastighetsägaren — som kan göra sig gällande i samband med föreläggande eller förbud, är så svåröver— skådliga och svårvärderade, att de inte gene— rellt bör exkluderas från besvärsrätt. Frågan bör överlåtas åt rättspraxis. Till följd härav blir 11 & förvaltningslagen tillämplig. En annan följd är att någon särskild föreskrift om besvärssubjekten inte erfordras i den föreslagna bostadssaneringslagen.

13 . 18.7 Besvärsinstanser

Såvitt framgår av lagen (1971: 289) om all- männa förvaltningsdomstolar synes besvär böra föras hos kammarrätten. Föreskrift härom bör intas i bostadssaneringslagen. Be- svär över kammarrätts beslut förs enligt la-

gen 1971: 289 hos regeringsrätten. Någon särskild bestämmelse härom är alltså inte erforderlig.

13.19. Kommuns skyldighet att tillämpa lagen

Utredningen har övervägt frågan, huruvida tillämpningen av lagen bör vila på kom— munens frivilliga agerande eller om den skall innefatta en plikt för kommunen. Ut- redningen har därvid funnit, att lagen mås- te ha en sådan form, att användningen av lagen såsom sådan ej ifrågasätts och att det blir en likartad tillämpning av lagen inom olika kommuner. Lagen bör därför ges en fast form, på vilken kommunens bostads- inspektion enligt denna lag kan grundas.

För bl.a. brandväsende, byggnadsväsen- de, civilförsvar, hälsovård, socialhjälp, bar- na- och ungdomsvård, nykterhetsvård och undervisning utövar staten överinseende över kommunerna. Detta tillkommer i första hand länsstyrelsen. För de olika verksam- hetsområdena finns centrala specialorgan, som bl. a. verkar genom att lämna råd och anvisningar eller utfärda normalbestämmel- ser.

Uppgiften att verka för en höjning av bostadsstandarden och råda bot på de bris- ter, som avses böra undanröjas med hjälp av bostadssaneringslagen måste sakligt sett anses innebära utövandet av en statlig för- valtningsuppgift av samma typ som ovan nämnda uppgifter. Kommunens ställning i förhållande till statliga myndigheter bör där- för vara likartad.

Utredningen föreslår med hänsyn härtill, att länsstyrelserna ges befogenhet att utöva tillsyn över kommunerna beträffande de- ras tillämpning av lagen. Någon anledning att tillsynen skall kunna förenas med vite torde ej föreligga.

13.20 Sammanfattning av förslag

Utredningen föreslår, att en bostadssane- ringslag tillskapas med huvudsaklig uppgift att vara ett instrument för en tvångsvis höjning av den bostads- och byggnadstek- niska standarden i bostadslägenheter.

De viktigaste momenten i den föreslagna lagen är följande.

. Den lägsta godtagbara standarden skall vara preciserad

. huvudman för standardkraven skall vara Kungl. Maj:t och bostadsstyrelsen . det skall ankomma på kommunen eller lämpligt kommunalt organ att verka för tillämpningen av lagen . tillsyn över kommunerna i fråga om tillämpningen av lagen skall utövas av länsstyrelsen . åtgärderna skall kunna bestå av dels förelägganden vid vite och dels förbud mot användning som bostad

. åtgärderna skall kunna riktas mot äga- re av hus med mer än två lägenheter . åtgärderna skall kunna ha sakrättslig verkan . det skall ankomma på fastighetsägaren att presentera sådana hinder av mate- riell eller formell art som inte är uppen- bara

. prövningen av beslut om vitesföreläg- gande skall ha verkan av rättskraft . länsstyrelsen skall vara första instans

för prövning av fråga om utdömande av vite .besvär skall föras hos administrativ domstol

. besvärssubjekten bestäms enligt förvalt- ningslagen.

13.21. Kapitelbilaga. Förslag till bostadssaneringslag och bostadssaneringskungörelse

A. Förslag till

bostadssaneringslag

Allmänna bestämmelser

1 6 I enlighet med denna lag äger kommun ålägga ägare av fastighet inom kommunen att upprusta hus och anordningar i husets närmaste omgivning till viss standard eller att förbjuda husets användning för bostadsändamål. Åläggande eller förbud skall kunna avse fastighet med mer än två bostadslägenheter och företrädesvis sådana som upplåts med hyresrätt.

2 % Åläggandets syfte är att, med hänsyn till tidens krav och ortens sed, undanröja uppenbara brister från bostadsfunktionella och byggnadstekniska synpunkter så att en lägsta godtagbar standard uppnås.

3 & Kungl. Maj:t utfärdar i särskild ordning föreskrifter om den lägsta godtagbara stan- darden. Standardkraven skall avse lägenhets utrustning och inredning samt komplement till denna ävensom husets utförande och kondition.

4 &

Såvitt gäller lägenhets utrustning och inredning samt komplement till denna skall föreskrifterna enligt 3 & företrädesvis avse uppvärmningen, tillgången till vatten och avlopp, klosett, dusch och tvättställ, elinstallationen, tillgången till utrymme för mat- lagning samt tvättstuga och förrådsutrymme.

5 %

Beträffande husets utförande och kondition skall föreskrifterna enligt 3 & företrädes- vis avse byggnadsstommens tillstånd med hänsyn till sprickbildning o.d., frihet från vattenläckage i yttertak och ytterväggar, värmeisolering i ytterväggar och bjälklag, frihet från rostbildning samt igensättning o.d. i installationer ävensom beskaffenheten av ljudisoleringen mot omgivningen och mellan olika lägenheter.

65

Kommunstyrelsen, eller efter kommunens bestämmande annat kommunalt organ, beslutar om åtgärder enligt denna lag. '

7 & Kommunen skall tidsmässigt planera bostadsinspektionen enligt 9—11 55 så att bo- städer av den sämsta beskaffenheten i första hand omfattas av åtgärder enligt denna

lag.

8 & Länsstyrelsen skall vaka över tillämpningen av denna lag i länet och tillse att lämp— liga åtgärder vidtas för att undanröja missförhållanden som kommit till dess kännedom.

Besiktning 9 %

Kommunen skall besiktiga fastigheten för att utröna dess brister i förhållande till utfärdade föreskrifter om lägsta godtagbara standard.

10 % Till besiktningen skall kallas fastighetens ägare eller företrädare för denne. Utevaro är ej hinder för förrättningen. Över besiktningen skall upprättas protokoll, som tillställs fastighetsägaren.

11 & Handräckning får begäras från polismyndigheten om tillträde för besiktning vägras utan godtagbart skäl.

Föreläggande att ange hinder

125

Om besiktningen föranleder det skall kommunen förelägga fastighetsägaren att ange hinder mot upprustningen. Uppgivet hinder skall hänföra sig i första hand till att upp- rustningen är teknisk-ekonomiskt olämplig, att svårigheter föreligger att skaffa medel eller arbetskraft eller till att formella skäl föreligger.

13 & Föreläggandet skall innehålla föreskrift att hinder skall anges senast inom viss tid. Tiden skall bestämmas till tre månader eller, om särskilda skäl föreligger, högst sex månader efter delgivning av föreläggandet.

14 & Över föreläggande att ange hinder får besvär ej anföras.

Vitesföreläggande

15 5 Har fastighetsägaren medgivit upprustningen eller ej angivit hinder eller finner kom- munen att uppgivet hinder inte bör beaktas skall kommunen förelägga fastighetsägaren att upprusta fastigheten.

165

Föreläggandet skall avse att åtgärderna är genomförda viss dag och senast inom 2 år efter delgivning av beslutet. Om skäl föreligger därtill med hänsyn till åtgärdernas om- fattning kan tiden dock sättas senare.

17%

Föreläggandet skall vara förenat med vite. Vitet bestämmes till belopp som är skäligt med hänsyn till åtgärdernas omfattning, dock högst 200 000 kronor.

18ä

Föreläggandet är gällande mot ny ägare av fastigheten efter anmälan till inskriv- ningsmyndigheten och vederbörlig anteckning i fastighetsboken.

195

Har de förelagda åtgärderna genomförts kan fastighetsägaren hos kommunen begära att anteckningen om föreläggandet upphävs hos inskrivningsmyndigheten.

20 & Besvär över vitesföreläggande eller vägrad begäran om upphävande av anteckning förs hos länsstyrelsen. Besvär över länsstyrelsens beslut förs hos kammarrätten.

Förbud mot användning av bostad

21 &

Finner kommunen efter besiktning eller efter invändning om hinder att genomföran— det av åtgärderna kommer att medföra orimliga kostnader eller att byggnadslov ej kan erhållas äger kommunen att i stället för att meddela föreläggande besluta om förbud mot lägenheternas användning för bostadsändamål.

22 % Besvär över beslut om förbud förs på sätt som gäller för besvär över vitesföre- läggande.

Utdömande av vite

23 5 Har tiden för fullgörelse utlupit utan att åtgärderna vidtagits äger kommunen hos länsstyrelsen begära vitets utdömande.

24 & Besvär över länsstyrelsens beslut om utdömande av vite förs hos kammarrätten.

25.81

Vid prövningen av fråga om utdömande av vitet skall lagakraftvunnet vitesföreläg- gande anses äga rättskraft, så att endast nya omständigheter eller omständigheter i sam- band med underlåtenhet att fullgöra föreläggandet beaktas.

Ti lläm pningsföreskri fter 26 %

Kungl. Maj:t äger utfärda föreskrifter för tillämpningen av denna lag i vad avser frågor enligt 1, 2 samt 6 och 7 Så.

3. Förslag till

bostadssaneringskungörelse

Kungl. Maj:ts BOSTADSSANERINGSKUNGÖRELSE

Kungl. Maj:t finner gott att med stöd av bostadssaneringslagen (000: 000) utfärda följande kungörelse (bostadssaneringskungörelsen).

% å (: föreskrifter till 1, 2, 6 och 7 55 lagen).

% 5 (: föreskrifter till 3—5 åå lagen).

&

Kungl. Maj:t bemyndigar bostadsstyrelsen att utfärda de ytterligare föreskrifter som erfordras för tillämpningen av denna kungörelse.

Arbetskraftsfrågor

14.1 Arbetsstyrkans storlek

Antalet anställda inom hela byggnadsin— dustrin uppgick enligt FoB 1965 till 297 000.1 Uppgiften avser förvärvsarbetan- de personer, som under veckan 3—9 oktober 1965 utfört inkomstgivande arbete under minst halv normal arbetstid. Enligt Statistis- ka Meddelanden N 1970: 44 utgjorde me- deltalet anställda nämnda år 313 000. Det- ta antal hade fram till 1969 ökat till 322 000. Med stöd av bl. a. statistiska centralbyråns arbetskraftsundersökningar har antalet ar- betare 'inom byggnadsindustrin beräknats till 275 000. Nära 50 000 av de anställda skulle sålunda vara tjänstemän.

Byggnadsfackförbunden har f.n. (1971) ca 184000 yrkesverksamma medlemmar. Omkring 30000 arbetare vid kommuner- nas byggnads-, gatu- och fastighetskontor samt parkförvaltningar etc är anslutna till Svenska kommunalarbetareförbundet. Till byggnadsindustrin hör också de ca 18000 väg— Och banarbetare, som är organiserade i Statsanställdas förbund, och 10000 bygg- nadsarbetare i Sveriges Arbetares central— organisation (SAC).

Inom husbyggnadsindustrin fanns enligt FoB 1965 ca 152000 anställda. Övriga an- ställda inom byggnadsindustrin fördelade sig med 65 000 på väg-, vatten— och linje- byggnadsindustrin, medan återstående 80000 anställda arbetade inom plåtslage- rier, rörledningsverkstäder, elektrisk instal- lationsentreprenad, målerientreprenad, glas-

mästerier och övrig eller ej specificerad byggnadsindustri. Om arbetarnas relativa andel av de anställda inom husbyggnads- industrin antas vara densamma som för hela näringsgrenen, skulle ca 130000 arbetare vara sysselsatta inom husbyggnad.

Någon offentlig statistik över hur många byggnadsarbetare, som är sysselsatta med modernisering av bostadshus finns ej.

En viss vägledning ger dock de sysselsätt— ningsundersökningar som utförs av Bygg- nadsfackens utredningsavdelning (BF U). Enligt dess undersökning i augusti 1970, som redovisats i Bygginformation nr 11: 1971, var 135 000 av byggnadsfackförbun- dens medlemmar yrkesverksamma2 inom husbyggnadssektorn. Av dessa sysselsattes 28 350 med nybyggnad och nära 8 800 med reparation av flerfamiljshus.

Med reparation avser BFU såväl moder- nisering som underhåll av byggnad. Arbets— styrkan vid sådana arbeten i flerfamiljshus fördelade sig på olika yrkeskategorier på följande sätt.

1 I detta antal ingår även medhjälpande fa- miljemedlemmar, som biträtt annan familje- medlem i dennes förvärvsverksamhet och som även tillhört samma hushåll som denne. Till förvärvsarbetande har vidare räknats personer som hade förvärvsarbete men som pga till— fälligt avbrott (högst 4 månader) inte arbetat under räkningsveckan. 2 Medlemmar som varit frånvarande från arbetet pga arbetslöshet, sjukdom, militär- tjänstgöring etc. har inte medräknats. »

Antal arbetare

Yrkesgrupp i augusti 1970

830 400 625 3 570 1 560 640 1 150

Summa 8 775

betongarbetare, yrkesutbildade » övriga

murare

målare träarbetare elektriker rörarbetare

Omkring 40 % av de till byggnadsfack- förbunden anslutna arbetarna inom repara- tionssektorn var sålunda målare. En av- sevärd del av dessa torde ha varit syssel— satt med underhållsarbeten. Antalet med- lemmar inom byggnadsfackförbunden, som enbart sysselsattes med moderniseringsarbe- ten i flerfamiljshus, torde därför inte ha överstigit 7 000. Härtill kommer vissa fack- utbildade arbetare i yrken med nära an- knytning till byggnadsverksamheten, såsom plåtslagare, arbetare hos glasmästerifirmor etc. Antalet byggnadsarbetare som syssel- sätts i moderniseringsarbeten men som är anslutna till kommunalarbetareförbundet el- ler SAC kan skattas till ca 1000. Antalet oorganiserade i moderniseringsarbetena är på grund av enmansföretagen bland entre- prenörerna svårare att beräkna. Totalt tor- de emellertid dessa arbeten i flerfamiljs-

hus sysselsätta högst 10000 arbetare un- der högsäsongen inom byggnadsindustrin.

14.2 Åldersfördelning

Enligt FoB 1965 var andelen för manliga anställda och medhjälpare 'i åldrarna 45— 64 år ungefär densamma inom byggnads— industrin som inom tillverkningsindustrin och t.o.m. något lägre än inom flertalet undergrupper i den sistnämnda näringsgre- nen. Av BFU:s sysselsättningsundersökning 1970 framgår emellertid att åldersfördel- ningen bland de olika yrkeskategorierna in- om byggnadsindustrin varierar avsevärt. Detta belyses i tabell 14.1.

I FoB:s siffror ingår även tjänstemanna- grupperna inom byggnadsindustrin. Detta får anses vara den viktigaste orsaken till den i jämförelse med byggnadsfackförbun- den gynnsammare åldersfördelningen. Anta- let medhjälpande familjemedlemmar inom byggnadsindustrin begränsade sig till ca 2 800 eller 0,8 % av samtliga förvärvsarbe- tande inom denna näringsgren. Av tabellen finner man att de yngre ålderskategorierna bland elektriker och rörarbetare har en markant övervikt, medan de tre högsta ål— dersgrupperna dominerar bland murare och betongarbetare. De sistnämnda yrkesgrup- perna har en betydligt ofördelaktigare ål— dersfördelning än vad FoB:s genomsnitts-

Tabell 14.1 Procentuell fördelning efter ålder inom olika yrkesgrupper i byggnadsfackför- bunden i augusti 1970. Jämförelse med FoB 1965.

Åldersgrupp, år

Yrkesgrupp —44 45—54

T'

Betongarbetare, yrkesutbildade1 36 27 Betongarbetare, övriga1 50 19 Murare 45 21 Målare 53 19 Träarbetare 55 17 Elektriker 82 12 Rörarbetare 65 19 Samtliga 54 19 Manliga anställda inkl. med-

hjälpande inom byggnads— ind. enligt FoB 1965 58 22

30 25 27 23 22

5 14 22

100

100 100

MNHOXUIXIOXNI

17 3 100

1 Gränsdragningen mellan de båda betongarbetargrupperna är något osäker p. g. a. en pågående

omläggning i medlemsregistret.

siffror för hela byggnadsarbetarkåren ger vid handen. Den högsta medianåldern har betongarbetare och murare. Något gynnsam- mare åldersfördelning har träarbetare och målare.

Diagram 14.1 åskådliggör åldersfördel- ningen inom samtliga näringsgrenar, bygg- nadsindustrin samt tillverkningsindustrin en-

Diagram 14.1. Åldersfördelning bland arbe- tare och tjänstemän inom samtliga närings- grenar, byggnadsindustri och tillverkningsin— dustri. Källa: råtabeller till FoB 1965.

0In Som+liqn näringsgrenar 30

lllllllllllllllllllllllljle

|||||||||||||ilJiJil1|1|lii|L |||llllllllllllllllllllllllll

I I | I. —24 25—34 35—44— 45—54» 55—64 65— Ålder Arbetare ———Tjöns+emön

Diagram 14.2. Åldersfördelningen bland vissa kategorier av byggnadsarbetare 1955 och 1968 enligt Bygginformation, nr 27 1968.

l”Ica Betongarbetare 30

'N' f*** /

|||]Illrrlriiiliirlliiirlliir

[

Muro re

lllllllllll]lllllllllllllllll

[

Träarbetare

___—N I,- Xx

lllllllllllllllllllLLljllllll

0 l l l | -24 25734 315—44 135—54- 3525-66 lder

ligt FoB 1965. Åldersgrupperna 45—54 år och 55—64 utgjorde nämnda år 42 % av arbetarna inom byggnadsindustrin. Dessa åldersgruppers dominans var mer markant inom byggnadsindustrin än inom näringsli- vet i dess helhet. Den yngsta åldersgruppen var dessutom svagare företrädd inom bygg- nadsindustrin än inom samtliga närings- grenar. Än tydligare framträder skillnaden vid jämförelse med tillverkningsindustrin, där åldersfördelningen bland arbetarna var betydligt gynnsammare än inom byggnads-

industrin. Den puckel som man finner i dia- , grammen för byggnadsindustrin och för samtliga näringsgrenar och som visar de äldre åldersgruppernas starka inslag, är i diagrammet för tillverkningsindustrin näs- tan utjämnad.

Till följd av den nuvarande åldersfördel- ningen inom byggnadsindustrin kan arbets— kraftstillgångarna i åldrarna Över 44 år vän- tas minska under senare delen av 1970- talet. Än kännbarare blir förändringarna under 1980-talet. I yrken där de yngre ålderskategorierna f. n. dominerar starkt, såsom i VVS—branschen (se diagram 14.2), torde däremot inga större förskjutningar av denna art komma att ske. Den djupa svacka för åldersgruppen 35—45 år bland murare och träarbetare, som det sistnämnda dia- grammet visar, kan väntas leda till att ål- dersklasserna inom främst gruppen 45—55 år bland dessa yrkesmän kommer att reduce— ras kraftigt under 1980-talet.

14.3 Arbetslöshet

Byggnadsverksamhetens andel av den tota- la sysselsättningen kan enligt byggplane- ringsutredningen (Medel för styrning av byggnadsverksamheten, SOU 1970: 33) uppskattas till omkring 10 %. Av den vid arbetsförmedlingen registrerade totala ar- betslösheten, som under åren 1960—1968 i genomsnitt uppgick till 26 300 per må- nad, svarade emellertid byggarbetskraften för 9900 eller 38 %. Den höga arbets- lösheten i byggnadsindustrin får främst till- skrivas säsongvariationerna i denna näring, som visserligen utjämnats avsevärt i förhål- lande till mellankrigstiden men som fort- farande är betydande. En ytterligare orsak till arbetslösheten är de ofta förekomman- de anställningsbytena inom stora delar av byggnadsarbetarkåren.

Den genomsnittliga arbetslösheten är högst bland byggnadsarbetarna i skogslä— nen. Den uppgick där till 7,5 % under 1960—1968. Lägsta arbetslösheten redovi- sas i storstadslänen, där den 1960—1968 uppgick till 2,6 %, medan övriga län re- dovisade 4,1 %.

Förutom dessa regionala variationer i ar- betslöshetens omfattning förekommer också stora skillnader mellan olika kategorier bland byggnadsarbetarna. Den största ar- betslöshetsrisken har betongarbetare utan yrkesutbildning. Också murarna har en för- hållandevis hög säsongarbetslöshet. Däremot

Tabell 14.2 Antal arbetssökande arbetslösa byggnadsarbetare under 67 åri februari och augusti 1967—1970 vid arbetsförmedlingen i Stockholm med förorter samt i Göteborg.

Yrkesgrupp

Målare Träarb febr aug febr

Summa febr

Murare febr aug

Betongarb febr aug

Arbetsförmedling År

aug aug

Stockholm med förorter 1967 1968 1969 1970

Göteborg

1967 379 194 65 128 80 35 652 1968 451 184 115 139 64 10 769 1969 514 186 124 118 17 4 773 1970 491 191 109 85 29 14 714

2 710 625 1 998 358 1 132 180

914 110

316 391 390 1 735 196 985 227 414 278 321 65 637 140 265 122 108 20 480 54 281 55 98 30 1194

209 222 216 274

synes målarna i storstadsområdena under de tre senaste åren ha haft tämligen stabila sys- selsättningsförhållanden och kortvarig sä— songavmattning 'i arbetstillgången.

Antal medlemmar under 67 år i byggnadsarbe- tarnas erkända arbetsläshetskassa den 31 december 1970

avdelningarna nr 1 och 40 (Stor- Stockholm samt Södertälje med Nynäshamn) därav anläggningsarbetare betongarbetare m. fl. murare rörarbetare träarbetare

avdelning nr 12 (Göteborg) därav anläggningsarbetare betongarbetare m. fl. murare rörarbetare träarbetare

Antal medlemmar i målarnas erkända arbetsläshetskassa den 31 januari 1971 . * 7:11- avdelning nr 1 (Stor-Stockholm med Nynäshamn) samt avdelning nr 14 (Södertälje) avdelning nr 3 (Göteborg)

5 129 2 033

Av intresse från saneringssynpunkt är främst sysselsättningsförhållandena för bygg— nadsarbetarna i storstadsområdena och vis- sa medelstora centralorter med äldre be- byggelse. Den vid arbetsförmedlingarna re- gistrerade arbetslösheten under en vecka i varje månad (»mittmånadsstatistiken») ger ett visst mått på arbetslöshetens omfattning och variationer under skilda delar av året. I tabell 14.2 redovisas antalet arbetssökan- de arbetslösa byggnadsarbetare i Stockholm med förorter (inkl. Södertälje— och Nynäs- hamnsområdena) och Göteborg under låg— och högsäsongmånaderna under vissa år. Uppgifter om elektriker, plåtslagare och rörarbetare har inte medtagits i redovisning- en. Arbetslösheten bland dessa yrkeskate- gorier är av ringa omfattning även vinter- tid.

Den redovisade fyraårsperioden omfat- tar för Stockholmsområdets del ett år med mycket omfattande arbetslöshet (1967) och tre år med god eller mycket god arbetstill- gång inom byggnadsindustrin. Särskilt un- der 1969 och 1970 redovisades mycket låga

arbetslöshetssiffror för träarbetare och må- lare även under lågsäsongen. Några nämn- värda arbetskraftsreserver inom dessa yr— keskategorier fanns sålunda inte i Stock- holmsområdet. Mot slutet av 1970 skedde dock en påtaglig försämring av arbetstill- gången, som emellertid inte drabbade må- larna.

I Göteborgsområdet var variationerna i sysselsättningen mellan de olika åren un— der perioden 1967—1970 avsevärt mindre än i Stockholmsområdet. Också för detta om— råde tyder arbetslöshetssiffrorna på att ut- rymmet för en ökning av byggnadsverksam- heten van't ringa på grund av bristen på yrkesarbetare under högsäsongen.

Från Malmö har uppgifter om arbetslös— heten bland byggnadsarbetarna erhållits för 1969 och 1970. Totalt sett var säsongarbets- lösheten under de båda åren i denna ort av tämligen begränsad omfattning; endast 176 arbetssökande arbetslösa byggnadsarbetare under 67 år rapporterades i februari 1969. Av de arbetslösa var 49 murare och 69 må- lare. I februari 1970 var arbetslöshetssiff- rorna i stort sett desamma. Även då be- rörde arbetslösheten främst murare och må- lare. Bland övriga yrkesarbetare var säsong— arbetslösheten praktiskt taget obefintlig.

I orter utanför storstadsområdena med större saneringsverksamhet har uppgifter om arbetslösheten endast inhämtats från Öre- bro. Arbetslöshetsrapporten från arbetsför- medlingen upptog i februari 1969 nära 500 arbetslösa byggnadsarbetare. Arbetslöshe— ten drabbade hårt såväl betongarbetare och träarbetare som murare och målare. I feb— ruari 1970 var sysselsättningsläget betyd— ligt gynnsammare och arbetslösheten i bygg— nadsfacket begränsade sig då till 235 per- soner. Även under övriga månader under 1969 och 1970 låg arbetslöshetssiffrorna i Örebro på en betydligt högre nivå än i Malmö. I såväl Malmö som Örebro hade man en besvärande brist på yrkesmän un- der sommarhalvåret.

14.4 Säsongutiämning Vid de kontakter utredningen haft med byggnadsentreprenörer och fastighetskontor

i ett antal större städer samt med berörda länsarbetsnämnder har framkommit, att mo- derniseringsverksamheten på bostadsområ- det under högsäsongen i byggnadsfacket 'i regel besväras av otillräcklig tillgång på yr- kesmän, främst träarbetare, målare och elektriker. Med hänsyn till den arbetslöshet som förekommer bland byggnadsarbetarna under vintermånaderna är det självfallet an- geläget för denna verksamhet, att säsongva- riationerna inom byggnadsindustrin kan ut- jämnas så långt detta är möjligt. Möjlighe- terna att medverka till sådan utjämning i sysselsättningen får anses betydligt gynn- sammare vid ombyggnad och upprustning av bostadshus än vid nybyggnad, eftersom de flesta arbetsmoment som vid nyproduk- tion måste bedrivas under bar himmel inte förekommer vid moderniseringsarbetena. Det har sålunda visat sig möjligt, att vid ombyggnad och förbättring hålla en större arbetsstyrka under vintermånaderna än un- der den varma årstiden. Enligt den vid fas- tighetskontoret i Stockholm upprättade sys- selsättningsplanen för sådana arbeten un- der 1970 uppgick arbetsstyrkan till 250 man under augusti mot maximalt 365 under vin- termånaderna. En ytterligare stegring av arbetstopparna under vintermånaderna och motsvarande minskning av arbetsstyrkan un- der sommarmånaderna på fastighetskonto- rets arbetsplatser uppges inte vara möjlig på grund av att administration och arbets— ledning inte kan variera nämnvärt. Hänsyn måste vidare tas till arbetarnas önskemål om jämn sysselsättning och trygghet i an- ställningen, som är av särskild vikt vid mo- derniseringsarbeten, där det är vanligt att huvuddelen av arbetsstyrkan är över 45 år.

14.5 Den äldre arbetskraften

På grund av den höga arbetstakten och den fysiska pressen i nybyggnadsarbetet övergår en relativt stor del av den äldre arbetskraften från nybyggnads- till ombygg- nads- och reparationssektorn. Det är ock- så en allmän strävan inom byggnadsin- dustrin att underlätta denna övergång. I be- tänkandet Medelålders och äldre arbets—

kraft, avgivet av en arbetsgrupp som till- satts av AMS, SAF, LO och TCO (Stock- holm 1960), angavs att av dem som syssel- sattes inom nybyggnad var ca 30 % i ål- dern 50—69 år, medan denna ålderskategori utgjorde 60 % av dem som arbetade inom ombyggnadssektorn.

I byggarbetskraftsutredningens specialun- dersökning Den äldre arbetskraften inom byggnadsindustrin (SOU 1970: 46) har re- parations- och ombyggnadsarbetens lämp- lighet för äldre arbetare framhållits i åter— givna intervjuuttalanden.

Den äldre byggarbetskraftens situation har också undersökts av BFU och redovi- sats i Bygg 70, bilaga 3. Enligt denna un- dersökning fanns bland byggnadsfackför- bundens medlemmar 58 000 betongarbetare, murare och träarbetare i åldern 45—66 år. En tredjedel av de totalt 75 000 byggnads- arbetare i åldern 45—66 år, som undersök- ningen representerade, redovisades i stor- stadsregionerna. Omkring 2/ 3 av byggnads- arbetarna i den nämnda ålderskategorin ha- de mer än 25 år i yrket. Undersökningen vi— sade vidare, att den största arbetslösheten fanns bland arbetarna i åldersklassen 55— 65 år. Bland de förslag till åtgärder, som framlades med anledning av undersöknings- resultatet, nämndes särskilda avtal som re- serverar lämpliga uppgifter för den äldre arbetskraften, t. ex. reparationsarbete, och att en större valfrihet mellan olika lönefor- mer ges den äldre arbetskraften genom sär- skilda avtal.

Arbetskraftsfrågan i ombyggnadsverk— samheten har, som tidigare berörts i kapi- tel 1, behandlats av Näringslivets bostads- utredning i skriften Bygga om. Förnyelse av äldre bostadshus (Stockholm 1961). Ut- redningen framhöll, att byggnadsföretaga- re, som i större eller mindre omfattning ägnar sig åt ombyggnad, företrädesvis an- vänder äldre arbetskraft för sådana arbe- ten. Som orsak härtill anfördes att de äld- re arbetarna har en större hantverksmässig kunnighet och erfarenhet än de yngre. Vi- dare framhöll man att inom ombyggnads- verksamheten erbjuds den äldre arbetskraf- ten möjligheter till en för dem bättre av-

passad arbetstakt än inom nyproduktionen. En ökad ombyggnadsverksamhet skulle där- för få stor betydelse för att förbättra sys- selsättningsmöjligheterna för de äldre bygg- nadsarbetarna. En sådan åtgärd skulle där- jämte bidra till att bredda underlaget för rekrytering av arbetskraft till reparations- arbeten. Behovet av reparationer av bostads- hus räknade man med skulle komma att växa sig allt starkare i framtiden, alltefter- som de successivt större årgångarna av nya bostäder når reparationsmognad. Även vid reparations- och underhållsverksamhet vore en väl utvecklad hantverkstradition nödvän— dig. Ombyggnad kunde också bidra till att denna tradition hölls vid liv trots nypro- duktionens specialisering.

De synpunkter på den äldre arbetskraf- tens lämplighet för ombyggnadsarbeten, som anförts av Näringslivets bostadsutredning, sammanfaller i stort sett med de synpunkter, som framförts av de byggnadsföretagare sa- neringsutredningen haft kontakt med. Man har understrukit, att moderniseringsarbe- tena fyller en viktig funktion också för fö- retagen, som genom dessa arbeten får bätt- re möjligheter att trygga lämplig sysselsätt- ning för äldre. Därmed skapas också bättre förutsättningar för stabilitet i arbetarkåren. Det har också framhållits att det är nödvän- digt att i moderniseringsarbeten i största möjliga utsträckning ta i anspråk äldre bygg- nadsarbetare, då dessa har en vida större er- farenhet av behandlingen av äldre hus än de yngre arbetarna och därmed bättre för- utsättningar att rätt utföra de olika arbets- momenten vid såväl borttagning av inred- ning som vid restaurering. En mindre del av arbetsstyrkan bör dock bestå av yngre ar- betare med hänsyn till vissa tyngre arbets- moment. Vidare bör uppmärksammas att moderniseringsarbetena har betydelse för lärlingsutb'ildningen.

Sneda och vinda konstruktioner är rätt vanliga i äldre hus. Detta komplicerar snic- keriarbetena och ställer därför stora krav på yrkesskicklighet hos träarbetarna. Från företagarhåll har framhållits, att noggrann- het och känsla för pietet vid behandlingen av trä vid modernisering ofta kan vara vik-

tigare egenskaper hos träarbetaren än fly- häntheten.

Dessa förhållanden får anses stärka den äldre arbetskraftens ställning. Å andra si- dan bör beaktas att den största arbetskrafts- reserven finns inom kategorin arbetare utan speciell yrkesutbildning men som dock kan ha lång erfarenhet av byggnadsarbete. Ut- nyttjandet av denna reserv kräver emellertid dels viss yrkesträning av dessa arbetare, dels tillgång till mindre komplicerade arbets- objekt än dem som vanligen förekommer vid upprustning av äldre bostadshus.

Moderniseringsarbetets art är emellertid mycket växlande och beroende av husens byggnadsår och standard. Inom byggnads- industrin väntar man emellertid, att den nya form av vuxenutbildning inom denna industri, som skall börja tillämpas fr. o. m. 1972 och som är mindre schemabunden än tidigare bedriven utbildning, kommer att underlätta de äldre byggnadsarbetarnas anpassning till mera mångsidiga arbetsupp- gifter än de varit vana vid. De starkt be- gränsade möjligheterna för användning av hissar och kranar vid modernisering av äld- re bostadskvarter försvårar arbetets rationa- lisering. De tunga arbetsmomenten torde därför inte kunna avskaffas. Å andra sidan är arbetstakten inom reparations- och mo- derniseringssektorn inte så högt uppdriven som inom nyproduktionen. Arbetslagen inom den förstnämnda sektorn är också vanligen betydligt mindre än inom nyproduktionen, vilket från trivselsynpunkt torde tillmätas särskild betydelse av äldre arbetare. Man anser inom byggnadsindustrin, att rationa- liseringsvinsterna främst är att vänta genom utbildning och organisation, som gör det möjligt att få till stånd en arbetarkår för reparation och modernisering, där de en- skilda arbetarna är mera allroundutbildade och mindre bundna till speciella arbetsupp- gifter än som för närvarande är utmärkan- de för arbetarna inom nyproduktionen.

Den äldre arbetskraftens sysselsättnings- problem och det faktum att de äldre ar- betarna utgör den betydelsefullaste och störs- ta kategorin inom moderniseringsverksam- hetens arbetarkår ställer emellertid krav på

långsiktig planering av denna verksamhet, inte minst med hänsyn till angelägenheten av att de äldre byggnadsarbetarna i görligas- te mån garanteras trygghet i anställningen och kontinuitet i sysselsättningen. I detta sammanhang vill utredningen erinra om den överenskommelse om planering för en jäm- nare sysselsättning av arbetskraften, som träffats mellan byggarbetsmarknadens par- ter och arbetsmarknadsverket och som fr. o. m. den 1 juli 1966 tillämpas för hela landet. Arbetsorgan för denna samverkan är de till länsarbetsnämnderna knutna bygg- arbetsnämnderna (BAN). I instruktionen för BAN framhålls bl. a. att i rekommendation till byggföretag om påbörjandetid kan jäm— väl uttalande göras om att byggnadsarbetet helt eller till viss del bör förbehållas äldre arbetskraft. Beträffande ombyggnad och mindre upprustning av flerfamiljshus synes i regel rekommendation lämnas om att minst hälften av arbetsstyrkan skall utgöras av personer över 50 år.

14.6 Löneformer och anställningsvillkor

Näringslivets bostadsutredning konstaterade i sin skrift Bygga om. Förnyelse av äldre hyreshus, att flertalet byggnadsföretagare saknade intresse för ombyggnadsuppgifter. En bidragande orsak härtill angavs vara svårigheterna att rekrytera lämplig arbets- kraft, i varje fall under sommarhalvåret. Detta sammanhängde i sin tur med löneför- hållandena, som gav arbetarparten sämre ekonomiskt utbyte än vid arbete i nypro- duktionen. Man anförde att det i de flesta fall var mindre lämpligt eller t.o.m. omöj- ligt att vid ombyggnadsarbeten tillämpa de i byggnadsindustrin gängse ackordsnormer- na. För såväl rena ackord som premie- ackord fordras, att den för ett visst arbete normala arbetstiden kan fastställas någor- lunda korrekt i förväg, framhöll man vidare. Arbetet måste vara mätbart och skarpt av- gränsat, om det skall kunna utföras utan nämnvärd inverkan av faktorer, som står utanför arbetarnas kontroll. Dessa villkor kan ofta inte helt uppfyllas. Näringslivets

bostadsutredning förordade därför i stället fast timlön och en rörlig premie för om- byggnads- och reparationsarbeten. En för- utsättning härför var att dessa ackord kun- de utformas som gemensamhetsackord för alla berörda arbetarkategorier. Därigenom skulle arbetare av skilda grupper stimuleras att hjälpa varandra i syfte att nedbringa den totala arbetstiden.

Dessa synpunkter har beaktats i det ram- avtal för reparations- och underhållsarbe— ten, som år 1970 slöts mellan byggnadsin- dustriförbundet och byggnadsarbetareför- bundet. Tillämpningen av ramavtalet är be- roende av om avtal om reparations- och un- derhållsarbete kan träffas mellan parterna lokalt och företagsvis. Förhandlingarna om sådant avtal skall enligt ramavtalet utgå från en grundlön, som i Stockholm är 500 kr per vecka, i Göteborg 450 kr och i lan- det i övrigt 400 kr. På grundlönen kommer ett tillägg, vars storlek skall fastställas vid lokala förhandlingar och som därför avpas- sas efter löneläget 'i respektive ort. Parter- na kan i stället för tillägg i form av tidlön träffa överenskommelse om ackord. Ac- kordslönen utformas som premieackord, vil- ket består av en fast del och en rörlig del i form av ackordspremie. Den fasta delen skall utgöras av den ovan nämnda grund- lönen, såvida annan överenskommelse inte träffats. Murare, trä- och betongarbetare får gemensamt ackord.

Ramavtalet har också till syfte att skapa tryggare anställningsförhållanden för den äldre arbetskraften. Uppsägningstiden är för dem, som varit anställda i företaget 90 vec— kor och har veckolön, 28 dagar. Avtalet om- fattar reparations- och underhållsarbete samt mindre ombyggnadsarbete, vilket i sin helhet inte beräknas överstiga en tidrymd av tre månader. Ramavtalet medger även viss kortare arbetstid.

Någon överenskommelse om tillämpning- en av ramavtalet har hittills (aug. 1971) inte kommit till stånd. En liknande överenskom- melse för BPA-företagen och deras anställ- da i Eskilstuna och Sundsvall har varit i kraft sedan 1968. Erfarenheterna uppges ha varit goda.

Gemensamhetsackord vid reparationsar- bete förekommer vid allmännyttiga bostads- företag bl. a. i Göteborg och Örebro. I and- ra orter, såsom Malmö, har denna ackord- form också prövats.

Rivningsreglering

15.1 N u varande ri vningsreglering

Enligt byggnadsstadgan den 30 december 1959 (SFS nr 612) fordras byggnadslov för rivning inom område med stadsplan. Detta krav avser främst att ge byggnadsnämnden möjlighet att bevaka att nödvändig försik- tighet iakttas vid rivningen. Byggnadslag- stiftningen hindrar i princip inte fastighets- ägare att riva byggnad. Byggnadslov för rivning kan därför inte vägras exempelvis av det skälet att byggnaden är i gott skick och fortfarande kan användas. Sedan år 1966 gäller emellertid att i kommuner med mer än 30000 invånare får rivning av flerfamiljshus inom område med stads- plan inte påbörjas förrän tillstånd (»igång- sättningstillstånd») härtill först erhållits av länsarbetsnämnd.

15.1.1 Bakgrunden

Det ursprungliga förslaget till reglering av rivningen av bostadshus genom länsarbets— nämndernas tillståndsgivning framfördes i en departementspromemoria 1964 (inrikes- departementet 13.11.1964). Förslaget inne- har att 3 & tillämpningskungörelsen (1963: 269) till 1963 års lag om igångsättningstill— stånd för byggnadsarbete skulle få ett till- lägg innebärande att igångsättningstillstånd skulle krävas för rivning av bostadshus även om rivningen inte innefattades i byggnads- arbete som avsåg vissa i kungörelsen angiv-

na byggnader (mindre enfamiljshus, bensin- stationer, Sporthallar, parkeringshus, varu- hus Och hus inrymmande kontors- eller banklokaler, kommunala förvaltningsbygg— nader etc). Syftet med den föreslagna vid- gade regleringen angavs vara att hindra rivning av byggnader, som med hänsyn till kvalitet och allmän beskaffenhet skul- le kunna utnyttjas för bostadsändamål un— der ytterligare viss tid. Med hänsyn härtill måste i arbetsmarknadsmyndighetemas till- ståndsprövning även ingå att bedöma om rivningshuset vore saneringsmoget. Samråd borde därvid ske med hyresnämnd.

Promemorian remissbehandlades. Hyres- gästernas riksförbund, Svenska byggnads- industrifärbundet jämte Svenska byggmäs- entreprenörföreningen samt Statens hyres- råd avstyrkte förslaget. De båda sistnämn- da organisationerna samt jastighetsägarere- presentanterna i Statens hyresråd ansåg att förslaget, om det genomfördes, kunde för- svåra önskvärd sanering. SABO meddela- de, att organisationen inte kunde tillstyrka förslaget. Också HSB anmälde betänklighe- ter.

Arbetsmarknadsstyrelsen framhöll, att åt- gången av arbetskraft för själva rivning- en av ett hus var ringa samt att härför an- vändes grovarbetare med lägre sysselsätt- ningsgrad än andra byggnadsarbetare. Sty- relsen ville emellertid inte motsätta sig den föreslagna tillståndsprövningen hos länsar- betsnämnderna. Bostadsstyrelsen, byggnads-

styrelsen, Svenska byggnadsarbetareförbun- det, Svenska n'ksbyggen och Svenska stads- förbundet (styrelsens majoritet) tillstyrkte men med reservationer. Bostadsstyrelsens tillstyrkande avsåg endast en övergångstid i avvaktan på en ändring av hyresregle- ringslagen. Svenska byggnadsarbetareför- bundet tillstyrkte förslaget men hemställde samtidigt om en ytterligare och grundligare genomgång av möjligheten att på andra vä- gar skaffa befogenheter att såväl hindra en ohämmad rivningsverksamhet som överva- ka dispositionen av bostadshus och lägenhe- ter. Svenska riksbyggen tillstyrkte under för- utsättning att särskild hänsyn togs till så- dan saneringsverksamhet, som är eftersträ- vad från samhällets synpunkt.

Statens hyresråd uttalade i sitt remissytt- rande att problemet med rivningarna över- drivits men fann det angeläget att motver- ka opåkallade rivningar. Åtgärder härför borde dock i första hand grundas på hy- resregleringslagen. Dittills hade hyresnämn- derna i mål om uppsägning för rivning i all- mänhet inskränkt sig till att tillse, att hyres- gästerna i rivningshuset bereddes tillfälle att hyra annan lägenhet, som de skäligen kun- de godta. Hyresrådet förklarade sig i ytt- randet berett att till hyresnämnderna utfär- da anvisningar av innebörd att nämnderna vid prövning av giltigheten av uppsägning för rivning även skulle beakta om godtag- bara skäl för rivningen fanns.

Åtgärder inom hyresregleringen. Den 18 januari 1965 utfärdade Statens hyresråd ett cirkulär (nr 141) till samtliga hyresnämnder angående rivningsfrågor. Hyresrådet fäste där nämndernas uppmärksamhet på önsk- värdheten av att de vid prövning av upp- sägning för rivning även beaktade om upp- sägningen i belysning av bl. a. allmänna syn- punkter kunde anses vara obillig. Hyres- nämndema borde särskilt uppmärksamma om byggnad, som skall rivas utan att stads- planeförhållanden gör det nödvändigt, kun- de anses vara saneringsmogen. Av betydelse för nämndernas bedömning borde även va- ra om rivningen med hänsyn till planerad nybyggnad kunde komma att medföra till- skott eller förlust i fråga om antalet bostads-

Hyresrådets cirkulär har i en del fall lett till att uppsägning för rivning förklarats ogiltig. Hyresrådet har avgjort några mål av principiell betydelse för rivningsfrågan. Frågan om rivningen leder till ökat bostads- bestånd har därvid skjutits i förgrunden.

15 .1 .2 Förarbetena till nuvarande bestämmelser

1 en ny promemoria i ärendet från inrikes- departementet, dagtecknad den 19 april 1966, framhölls att det inte sällan före- kommer, att den som önskar riva ett bo- stadshus ställer nya bostäder till hyresgäs- ternas förfogande, vilka dessa godkänner. Om hyresgästerna varit anmälda vid bo- stadsförmedling, har denna ibland medver- kat till bostadsbytet. I sådana fall kommer rivningsfrågan inte under hyresnämnds prövning. Hyresregleringslagen kunde där- för endast delvis lösa frågan hur rivning av användbara bostadshus skall komma un- der prövning och eventuellt förhindras.

I promemorian anfördes Vidare att den reglering av byggnadsverksamheten, som sker på grundval av byggnadslagstiftningen, tillgodoser flera viktiga samhällsintressen: hälsovård, brandskydd, trafiksäkerhet, ar- betarskydd, naturskydd. Också till försva- rets, civilförsvarets och luftfartens intressen tas hänsyn vid bebyggelse. Byggnadslag- stiftningen torde också ha till syfte att till- godose det samhällsekonomiska intresset av att bebyggelsen blir så rationell som möj- ligt. Från bostadspolitisk synpunkt ställer byggnadslagstiftningen vissa minimikrav på bostädernas beskaffenhet. När det gäller rivning, som är en byggnadsåtgärd, tillgo- doser likväl inte byggnadslagstiftningen någ- ra bostadspolitiska intressen.

Exempel på att rivning kan hindras i ett visst speciellt intresse finns inte i byggnads- lagstiftningen med undantag av det riv- ningsförbud, som föreskrivs i lagen den 9 december 1960 (nr 690) om byggnadsmin- nen. Under hänvisning härtill anfördes i promemorian att det inte var någon fram- komlig väg att genom ändring i byggnadsla-

gen eller byggnadsstadgan skapa möjlighe— ter att inskränka rivning av bostadshus. Eventuell lagstiftning borde därför ske på områden med närmare anknytning till bo- stadspolitiken eller byggnadsverksamhetens ekonomiska förutsättningar.

Rivning av bostadshus utan tidsmässig samordning med de övriga åtgärder för ge- nomförande av den plan, vari rivningen är ett led, kan således innebära, framhölls i promemorian, att bostadsmarknaden tidi- gare än nödvändigt undandras ett antal bo- städer. I vilken omfattning detta skett hade dock inte klarlagts.

I promemorian hänvisades till den ändra- de lydelsen av 1 5 lagen om igångsättnings— tillstånd för byggnadsarbete som genom lag den 17 december 1965 (nr 809) trädde i kraft den 1 januari 1966 och som innebär, att Kungl. Maj:ts förordnande om igångsätt- ningstillstånd kan grundas inte bara som tidigare på allvarlig brist på arbetskraft i byggnadsindustrin utan också på annat av- sevärt hinder för byggnadsverksamheten. Mot denna bakgrund syntes krav på igång- sättningstillstånd för rivning av bostadshus inte vara oförenligt med grunderna för lag- stiftningen om sådana tillstånd. Det fanns inte anledning att tillåta rivning av bostads- hus i större utsträckning än rivning av kon- tors- och affärshus, om man bortsåg från den enskilda byggnadens skick. I båda fal- len borde dock rivningen tillåtas, om den skedde i samband med uppförande på sam- ma plats av en byggnad för vilken igång- sättningstillstånd inte fordrades.

Krav på igångsättningstillstånd för riv- ning av bostadshus borde enligt promemo- rian kunna begränsas till kommuner med förslagsvis över 30000 invånare. Vidare borde endast rivning av flerfamiljshus om— fattas av krav på igångsättningstillstånd.

Eftersom syftet med införande av till- ståndskrav för rivning av bostadshus vore att hindra att användbara bostäder undan- drogs bostadsmarknaden, borde rivning till- låtas om huset inte längre var tjänligt för sitt ändamål, såsom när detta var utdömt av hälsovårdsnämnd — och kanske av den anledningen stod tomt — och det skulle va-

ra förenat med oskäliga kostnader att sät- ta det i stånd. Kostnadernas skälighet bor- de bedömas mot bakgrunden av lagstiftning— ens syfte att bostadsbyggandet vid brist på bl. a. kapital inte skulle behöva stå tillba- ka för mindre angelägen byggnadsverksam- het. Kapital borde då självfallet inte an- vändas för att på ett klart oekonomiskt sätt reparera en utdömd eller i övrigt uppen- bart saneringsmogen byggnad. Det kunde också vara ekonomiskt nödvändigt att'riva ett bostadshus för att en stadsplan skulle kunna genomföras.

Arbetsmarknadsmyndigheterna (länsar- betsnämnderna) skulle inte avgöra byggna- ders saneringsmognad eller vikten av att stadsplaner genomfördes. För denna be- dömning skulle anlitas kommunens bygg- nadsnämnd. Även om byggnadsnämnden i allmänhet inte hade till uppgift att pröva saneringsmognaden, förelåg det dock inte något hinder för länsarbetsnämnden att in- hämta byggnadsnämndens yttrande i sådana frågor.

15 . 1 . 3 Författningsändringen

Den nödvändiga författningsändringen för att tillgodose kravet på igångsättningstill- stånd för rivning av bostadshus genomför- des den 6 maj 1966 genom att i 3 & kun- görelsen den 31 maj 1963 (nr 269) med tillämpningsföreskrifter till lagen om igång- sättningstillstånd för byggnadsarbete intogs en ny bestämmelse (punkt 12). Bestämmel- sen innebär att med byggnadsarbete skall även avses rivning av flerfamiljshus inom område med stadsplan i kommun med mer än 30 000 invånare.

Föreskrifter angående tillämpningen av författningarna om byggnadsreglen'ngen lämnas i AMS:s cirkulär B: 1 den 6 decem- ber 1968. Rivningen av bostadshus behand- las däri under punkt 4.2. Där föreskrivs i enlighet med förslaget i departementsprome- morian att innan beslut fattas om igångsätt- ningstillstånd för rivning av bostadshus, skall byggnadsnämndens yttrande rörande fastighetens tjänlighet som bostadshus in- hämtas. Vidare sägs att sådant yttrande kan

Tabell 15.1 Lägenhetsutrustning i hus, rivna 1966—1968 i kommuner med minst 30000 invånare.

Lägenhetsutrustning

Med wc + cv Med bad

Lägenheter i rivna hus

Utan bad

Utan wc Med wc utan cv Med cv Utan cv

Antal 22 028 1 631 2 311 % 100 7 11

4 099 19

12 378 56

1609 7

behöva inhämtas också från hyresnämnd och/eller hälsovårdsnämnd.

15.2 Rivningsverksamhetens omfattning åren 1966—1968 i vissa kommuner

I riket fanns 1969 41 kommuner som hade mer än 30 000 invånare. Enligt primärupp— gifter till statistiska centralbyråns rivnings- statistik uppgick i dessa kommuner hela antalet rivna lägenheter i flerfamiljshus un- der åren 1966—1968 till 19 605. Härtill kom 2423 rivna småhus. Lägenhetsutrustningen med hänsyn till förekomst av wc, central— värme (cv) och bad i de rivna lägenheterna framgår av tabell 15.1.

Hela bostadsbeståndet i de 41 kommu- ner, där rivningsregleringen 1969 var till- lämplig, omfattade den 1 november 1965 1 249 000 lägenheter. Därav var 215 000 lä— genheter i småhus. Bostäder i lägsta kvali- tetsgruppen (gr 7), dvs. lägenheter som sak- nade vattenledning (va) och/eller avlopp (av), uppgick till ca 15 000 eller något mind- re än 1 % av hela bostadsbeståndet. Till kvalitetsgrupperna -4—61, som omfattar bo- städer med Viss utrustning men där badrum, el- eller gasspis samt kylskåp saknas, hade 158 000 bostäder i de 41 kommunerna förts.

Tillgänglig rivningsstatistik medger ej di- rekt jämförelse med bostadsräkningens kva- litetsgrupper, men en viss vägledning vid bedömningen av de rivna lägenheternas kva- litet erhålls dock av rivningsstatistiken. Som tabell 15.1 visar saknade mer än hälften av de rivna lägenheterna wc och centralvärme.

1Grupp4=va+av+wc » 5=va+av+cv » 6=va+av

En fjärdedel av lägenheterna var utrustade med centralvärme, medan lägenheter som hade såväl wc, centralvärme som badrum begränsade sig till 7 %. I nära 2/3 av de riv- na lägenheterna saknades wc.

Uppgifter om rivningsverksamheten inom kommuner med minst 500 rivna lägenheter under 1966—1968 redovisas i tabell 15.2, där kommunerna grupperats med hänsyn till rivningens omfattning. De tre största städerna jämte Norrköping svarade för nära 70 % av den rivning som skedde under den nämnda perioden. Lägenhetsutrustningen i de rivna lägenheterna varierar avsevärt mel- lan kommunerna. Sämst utrustade var lägen— heterna i Norrköping, Solna och Karlskro- na, där mer än 90 % av de rivna lägenhe— terna saknade såväl centralvärme som wc. Också i Göteborg, Malmö och Uppsala hade dessa lägenheter en påfallande låg utrust— ningsstandard. Stockholm hade de bäst ut— rustade rivningslägcnheterna. Av de 3 404 lägenheter, som 1966—1968 revs i denna stad, var det endast 99 lägenheter (3 %) som saknade både centralvärme och wc.

15.3 Enkät hos byggnadsnämnder och länsarbetsnämnder

I skrivelse till länsarbetsnämnderna den 28 maj 1969 begärde saneringsutredningen vis— sa uppgifter om omfattningen och behand- lingen av ärenden rörande igångsättningstill- stånd för rivning av flerfamiljshus åren 1966 —1968. Samtidigt begärdes hos byggnads- nämnderna i de av rivningsregleringen be— rörda kommunerna uppgifter om behand- lingen av ansökningar om igångsättningstill- stånd för rivning av flerfamiljshus, som re-

lägenheter.

Totala antalet lägenheter i kv gr

Antal

i rivna

Kommun 4—6 hus

lägenheter

Därav

Med wc + cv

Utan wc

Med Utan Med wc Med bad bad utan cv cv

% % % %

33 984 31 792 15 105 6 840 3 580 2 170 3 902 3 410 2 773 1 720 4 854 926

5 109 3 404 1 619 1 387 769 758 754 746 653 611 571 530

Göteborg Stockholm Malmö Norrköping Gävle Västerås Borås Uppsala Eskilstuna Solna Helsingborg Karlskrona

10 2 12 17 67 2 3 18 4 1 l 4 13 14 1 17 20 19 10 7 10 12 11 (l (1 11 22 1 3

>...

s_-

A

Summa 111056 16 911

.— ON HWHMÄHw—wN—w 10 8

mitterats till byggnadsnämnderna från läns— arbetsnämnderna.

Enkäten hos länsarbetsnämnderna gav vid handen, att 747 ansökningar om igångsätt- ningstillstånd för rivning avseende 1 594 hus med 9744 lägenheter beviljats av länsar- betsnämnderna, medan endast 14 ansök- ningar berörande 32 hus med 487 lägen- heter avslagits. Av de avslagna ansökning- arna gällde tio ansökningar (398 lägenheter) Stockholms län, tre ansökningar Malmöhus län (86 lägenheter) och en ansökan Kalmar län (3 lägenheter).

En genomgång av de tio avslagna ansök- ningarna i Stockholms län, som företogs i december 1970, visade att i fem fall av- seende ca 300 lägenheter hade byggherrarna sedermera vidtagit förberedelser för om- byggnad eller påbörjat eller genomfört den- na. I ett fall omfattande 34 lägenheter hade tillstånd för rivning efter en tid beviljats, sedan en undersökning av kostnaderna för en eventuell ombyggnad visat sig så höga att en rivning och nybyggnad vore en rim- ligare lösning. I de fyra återstående fallen (65 lägenheter) var byggherren alltjämt tvek- sam inför ombyggnadsalternativet.

Vid årsskiftet 1968/ 69 fanns 23 bordlag- da ansökningar, därav hos länsarbetsnämn-

den i Stockholms län 6 ansökningar och i Göteborgs och Bohus län 17 ansökningar. De bordlagda ansökningarna avsåg samman- lagt 406 lägenheter. Som orsak till bord- läggning angav länsarbetsnämnden i Stock— holms län i samtliga fall, att närmare upp- gifter om tidpunkten för igångsättning av nyproduktion avvaktades. Länsarbetsnämn- den i Göteborgs och Bohus län meddelade, att anledningen till bordläggning i 14 fall var att rivningslov ej meddelats, medan tre ansökningar bordlagts på grund av att ifrågavarande bostadshus ej utrymts, trots att byggnadslov för rivning lämnats.

Endast länsarbetsnämnden i Stockholms län uppgav, att regleringen haft betydelse för utjämning av skillnader i sysselsättning— en inom byggnadsverksamheten mellan olika år och för säsongutjämningen. Något in- tresse av att bibehålla regleringen synes inte föreligga hos någon av de övriga nämn- derna.

Enkäten hos de 41 byggnadsnämnderna besvarades skriftligen av 31 nämnder. Två av dessa — byggnadsnämnderna i Täby och Huddinge —— meddelade, att rivning av fler- familjshus ej företagits under åren 1966— 1968. Elva nämnder uppgav, att ansökning— ar om igångsättningstillstånd ej alls remit-

terats till kommunen av länsarbetsnämnden. Till dessa hörde byggnadsnämnderna i föl- jande städer.

Trelleborg Trollhättan Karlstad

Nyköping Växjö Eskilstuna Karlshamn Mölndal Linköping Uddevalla Falun

Byggnadsnämnden i Linköping uppgav, att länsarbetsnämnden inte i något fall be— gärt yttrande från byggnadsnämnden men däremot brukat höra socialnämnden. — I Lund hade drätselkammaren fått två ären- den på remiss från länsarbetsnämnden. I bå— da fallen hade ansökningen tillstyrkts, sedan fastighetsnämndens synpunkter först inhäm- tats. I Trelleborg hade i samtliga fall riv- ningslov beviljats, innan igångsättningstill- stånd meddelats av länsarbetsnämnden, var- för remissbehandling för byggnadsnämndens del ej ansetts erforderlig.

Synpunkter på rivningsregleringen erhölls endast i ett tiotal enkätsvar. Synpunkterna återges i det följande.

Stockholm: Byggnadsnämnden har inte ut- talat sig om rivningsregleringens betydelse för den verksamhet som åvilar nämnden. Frågorna i enkäten i övrigt har besvarats av stadsbygg- nadskontoret. I enkätsvaret framhålls bl.a. att stadsbyggnadskontoret genom byggnadslovsby- rån och stadsplaneavdelningens saneringsbyrå bedriver en omfattande rådgivning till allmän- heten. Detta resulterar i regel i att ansökan om rivning inte inlämnas, när kontoret bedömer utsikterna till bifall ringa eller obefintliga. Möjligheter föreligger för företagarna att offi- ciellt få besked av nämnden huruvida en till- ämnad rivning i princip kan förordas av den- na. Detta besked kan erhållas innan åtgärder företas för fastighetens utrymning och innan ansökan om tillstånd till rivning insänds till länsarbetsnämnden. Rådgivningen och den här nämnda rutinen i ärendebehandlingar gör att remissema från länsarbetsnämnden till så stor del kan tillstyrkas.

Uppsala: Ingen ansökan har avstyrkts av byggnadsnämnden. Rivningarna kommer ibland för tidigt med hänsyn till pågående stadsplane- arbete med påföljd att rivningstomter lång tid ligger outnyttjade och trasar sönder stadsbil- den.

Linköping: Rivningsverksamheten i staden är av begränsad omfattning och har i regel icke gått ut över några rejäla hus, som efter om- byggnad skulle kunnat bli fullt funktionsdug- liga. Rivningarna innebär i huvudsak en suc- cessiv utgallring av uppenbart dåliga hus, som

det icke vore försvarligt att bibehålla. I spe- ciella citylägen förekommer visserligen fall, då man river hus som det ur allmän synpunkt hade varit önskvärt att behålla. Men då är det de kulturhistoriska och stadsbildsvårdande aspekterna som är aktuella. Man kunde önska ett lagskydd mot rivning av hus av kultur- historiskt eller miljömässigt värde (även om detta värde inte är i »riksklass» så att bygg- nadsminneslagen möjligen kan tillämpas). Man kunde åtminstone önska en lagfäst möjlighet att vägra rivningslov till dess ett av bygg- nadsnämnden godtagbart projekt till nybebyg—, gelse på tomten föreligger.

Jönköping: Regleringen har ingen betydelse. Växjö: Rivningen är begränsad till den lilla centrumdelen med privatägda hus, där nybygg- nadsverksamhet får anses oundviklig.

Kalmar: Även om endast en ansökan har avstyrkts, så torde regleringen haft en bromsan- de effekt på onödiga rivningar.

Karlskrona: Regleringen fungerar tillfreds- ställande.

Helsingborg: I denna kommun har fastig- hetsnämnden besvarat enkäten. Nämnden har i ett par fall avstyrkt rivningstillstånd för bo- stadshus belägna i den centrala delen av sta- den, där fastighetsägaren planerat att uppföra kontors- och affärshus. De befintliga bostads- husen är av sådan kvalitet att lägenheterna med rimliga reparationskostnader bör kunna utgöra fullt acceptabla bostäder, åtminstone under en lO-årsperiod. De planerade nybygg— naderna har ej erfordrats av stadsbyggnadsskäl eller på annat sätt bedömts nödvändiga un- der den närmaste tiden.

I flertalet fall har de befintliga bostadshu- sen helt eller delvis evakuerats innan tillstånd till rivning begärts. Fastighetsnämndens av- styrkande har ej fått den önskade effekten för bostadsförsörjningen, enär hyresvärdarna föredragit att låta lägenheterna stå tomma ef- ter evakueringen.

Fastighetsnämndens ställningstagande i riv- ningsärenden har vidare försvårats av att lä- genheterna vid tidpunkten för tillståndspröv- ningen varit i mindre gott skick på grund av den vandalisering som orsakats av för tidig evakuering. Om rivningsregleiingen skall vara effektiv, bör enligt fastighetsnämndens mening tvång för fastighetsägarna att hyra ut lägenhe- terna införas. Ett tillstånd till rivning skulle då också innefatta ett medgivande att evakue— ra lägenheterna.

Lund: Byggnadslagstiftningen ger relativt be— gränsade möjligheter att hindra rivningar. Det torde därför vara befogat från såväl bostads- politisk som samhällsekonomisk synpunkt att behålla nuvarande rivningsreglering. En fort- satt rivningsreglering har dessutom sin stora betydelse för samordningen i tid mellan riv-

ning och nybyggnad. Risk finns annars för att obebyggda fastigheter kommer att få en förödande verkan på stadsbilden under avse- värd tid.

Malmö: Enkäten har besvarats av fastig- hetskontoret. Regleringen av rivningsverksam- heten är enligt kontoret av värde genom att den möjliggör för det allmänna att exempelvis hindra rivning av fastigheter som innehåller från bostadsförsörjningssynpunkt värdefulla lä- genheter, även om de ej är moderna. Vidare kan regleringen användas som ett instrument bland andra att styra saneringsverksamheten.

Göteborg: Regleringen har ingen betydelse för byggnadsnämndens verksamhet. För drät- selkammare och kommunalförvaltning är det av betydelse att sanerings- och bostadsbygg— nadsprogram inte sönderbryts genom att igång— sättningstillstånd för rivning av fastigheter väg- ras. Västerås: Nämnden besvarade inte enkäten men vid underhandskontakt med saneringsut- redningen meddelades att det planmässiga sam- arbetet i staden är så intimt att behov av reglering av rivningsverksamheten med läns- arbetsnämndens medverkan inte föreligger.

15 .4 Utredningens synpunkter

Bostadsförsörjningsläget i såväl storstadsom— råden som i ett stort antal expansiva in- dustri- och serviceorter i andra landsdelar är alltjämt sådant, att åtgärder för att hindra att godtagbara bostäder avgår ur beståndet är motiverade. I kapitel 9 har föreslagits olika insatser för att stimulera till ombygg— nad och upprustning av äldre bostadshus. Därmed tillgodoses också önskemålen om en bättre stadsvård. För att nya sanerings- problem inte skall uppkomma är det syn- nerligen angeläget, att underhållet av bo- stadshus inte i framtiden eftersätts. Genom kontinuerligt underhåll skulle en gradvis upprustning av bostadsbeståndet i helt an- nan utsträckning än för närvarande bli möj— lig och bättre förutsättningar skapas för be- varandet av värdefulla miljöer och begräns- ning av de samhälleliga saneringskostna- derna.

De bostadssaneringsprogram, som föresla- gits i kapitel 5, kommer att grundas dels på en av kommunen utförd inventering av det äldre bostadsbeståndet med klassifice— ring av bebyggelsen, dels en bedömning av saneringsbehovet samt dels antaganden om

utvecklingen på längre sikt. Med beaktande av tillgängliga administrativa och ekonomis- ka resurser skall programmet innehålla för— slag till saneringsåtgärder och tidplan för dessas genomförande.

Inventeringen bör kunna ge underlag för en bedömning av vilka byggnader som kan anses vara funktionsdugliga både på kort och lång sikt och som av olika skäl bör åt- gärdas samt vilka fastigheter som bör rivas.

Syftet med bostadssaneringsprogram är att åstadkomma en programmerad, succes- siv förbättring av det äldre bostadsbestån- det. Det är därför angeläget, att evakuering och avgång av lägenheter följer program- mens intentioner. Samhället måste därför ha möjligheter att hindra att godtagbara bo- stadshus rivs och att uppskjuta rivning av bostadsförsörjningsskäl. De följdinvestering— ar som drabbar kommunen vid nybebyg— gelse av mark medför att det är ett kom— munalekonomiskt intresse att bevaka riv- ningsverksamheten och hindra att godtag- bara bostäder undandras bostadsmarknaden av kommersiella skäl. Rivningsreglering kan också vara av betydelse för att bevara kul- turhistoriskt intressanta byggnader och från miljösynpunkt värdefull bebyggelse.

Den nuvarande regleringen av rivningen av flerfamiljshus genom tillståndsgivning av länsarbetsnämnderna har varit en proviso- risk åtgärd. Den vidtogs på grund av svå- righeterna att inom ramen för byggnads- lagstiftningen eller hyresregleringen snabbt få till stånd bestämmelser, som gjorde det möjligt att hindra från bostadsförsörjnings- synpunkt omotiverad rivning av bostadshus.

De uppgifter om rivningsregleringen, som lämnats av länsarbetsnämnder och bygg- nadsnämnder, ger vid handen att endast en ringa del av ansökningarna har avslagits. I de fall där bifall ej kunnat meddelas, har det nästan enbart rört sig om bostadshus i Stockholm, Malmö och Helsingborg. I de flesta kommuner förefaller regleringen en- dast ha varit en formalitet, och i åtskilliga kommuner har inte ens de formella kraven på föreskrivna rutiner uppfyllts. Samhället synes sålunda ha haft mycket begränsade möjligheter att påverka saneringsverksamhe-

ten genom denna reglering. Av enkätsvaren att döma synes den främsta orsaken till reg- leringens ringa effekt ha varit, att de pla- nerade rivningarna enbart gällt nednötta el- ler förfallna byggnader, där rivning och ny— byggnad bedömts vara den enda tänkbara lösningen på saneringsfrågan.

Endast byggnadsnämnderna i Kalmar och Lund samt fastighetskontoret i Malmö och fastighetsnämnden i Helsingborg har ställt sig positiva till den nuvarande rivningsreg— leringen. Bland länsarbetsnämnderna är det — såsom framgått av tidigare redogörelse — endast länsarbetsnämnden i Stockholm som angivit, att rivningsregleringen haft nå- gon betydelse för utjämning av skillnader i sysselsättningen inom byggnadsverksamhe- ten mellan olika är eller för säsongutjäm- ningen.

Bristerna i den nuvarande rivningsregle- ringen får anses bero på att regleringen inte baserats på långsiktig planering av vården av äldre bebyggelse. Utan sådan planering torde det inte vara möjligt att uppnå det syfte, för vilket regleringen tillkommit. Nu- varande administrativa förfarande innebär, att tiden mellan igångsättningstillstånd för rivning och den tidpunkt, när rivningen skall påbörjas, blir mycket kort. Då rivning måste förberedas genom evakuering, som ofta blir tidsödande, har byggnadsnämnden i Stock- holm i egenskap av remissmyndighet för an- sökningar om igångsättningstillstånd för riv- ning infört rådgivning i saneringsfrågor. Ge- nom förhandsbesked till fastighetsägare om nämndens ställningstagande i rivningsären- den har nämnden i viss utsträckning kunnat animera byggherrarna att ompröva planerad rivning. Härigenom har under tiden 1966— 1968 rivning av 300 lägenheter kunnat in- hiberas. I stället har ombyggnad skett av dessa bostäder. Även i Malmö och Hel- singborg har en viss uppbromsning av riv- ningarna skett. I dessa städer har de för bostadsförsörjningen ansvariga organen —— fastighetsnämnderna — varit aktiva och haft inflytande på ställningstagandena.

Enligt den för bostadspolitiken gällande ansvarsfördelningen mellan stat och kom— mun skall kommunerna bl. a. ha huvudan-

svaret för planeringen och genomförandet av bostadsproduktionen. Vissa frågor om kommunernas medverkan i bostadspolitiken behandlas i 1947 års lag om kommunala åt- gärder till bostadsförsörjningens främjande (SFS 1947: 523), benämnd bostadsförsörj- ningslagen. Genom denna lag har kommu- nerna tilldelats betydelsefulla uppgifter i samband med den statliga lån- och bidrags- givningen på bostadsområdet. Enligt bestäm- melserna i de olika låne- och bidragskungö- relserna är kommunerna skyldiga att ikläda sig visst ekonomiskt ansvar som förutsätt- ning för lån. Kommunerna beslutar vidare om bostadstillägg för barnfamiljer. Den nämnda lagen ger också kommunerna rätt att genom egna ekonomiska åtgärder främja bostadsförsörjningen. Där finns också de grundläggande bestämmelserna om kommu- nernas skyldighet att upprätta bostadsbygg— nadsprogram, som enligt ovan i fortsätt— ningen förutsätts innehålla bostadssanerings- program.

Bostadsförsörjningslagen bör därför kom- pletteras med bestämmelser som dels klar- gör kommunens ansvar för saneringsverk— samheten, dels ger kommunen befogenhet att genom tillståndsgivning reglera rivning av byggnad med hänsyn till bostadsförsörj- ningen.

Vid ställningstagandet rörande vilket kom- munalt organ som bör handha rivningsreg- leringen bör beaktas att en rad olika fack- synpunkter kan behöva läggas på ett riv— ningsärende. Sålunda bör plansynpunkter, tekniska och ekonomiska bedömningar, bo- stadsförsörjningssynpunkter, sanitära hänsyn och kulturhistoriska bedömanden ges utrym- me vid behandlingen av sådana ärenden. Dessa synpunkter företräds av olika kom- munala organ, men den samordnande funk- tionen bör enligt utredningen uppdras åt byggnadsnämnden, som därför bör bli be- slutande organ i rivningsärenden. En admi- nistrativ fördel härmed är att beslut om till- stånd för rivning av flerfamiljshus, där bo- stadsförsörjningsaspekten spelar en avgöran- de roll (rivningstillstånd), och rivningslov enligt byggnadsstadgan kan beviljas av ett och samma organ.

Bostadsförsörjningssynpunkten som beva- kas av kommunens styrelse eller där så före- kommer, fastighetsnämnd, berör främst fas— tigheter som inrymmer bostäder, medan de andra bedömningsfaktorerna kan gälla så- väl bostadshus som fastigheter som används för annat ändamål. Plansynpunkter bevakas av byggnadsnämnden. Kulturhistoriska vär- den har också betydelse vid planbedöman- den, varvid samråd bör ske med antikva- riska myndigheter. I vissa kommuner har särskild kulturnämnd tillsatts för handlägg- ning av bl. a. hithörande frågor. Byggnads- nämnd eller annan kommunal nämnd, t. ex. fastighetsnämnd, kan göra teknisk-ekono- misk bedömning för prövning av rivnings— frågor från dessa synpunkter. Den sanitära aspekten företräds av hälsovårdsnämnden.

Mot förslaget att byggnadsnämnderna skall vara beslutande organ när det gäller tillstånd för rivning av flerfamiljshus kan göras den invändningen att byggnadsnämn- den inte har tillgång till sakkunskap i bo- stadsförsörjningsfrågor. Vidare torde bygg- nadsnämndernas administrativa förutsätt- ningar vara mycket varierande. Bäst torde dessa vara i storstadsområdena.

Saneringsutredningen har vid underhands- kontakt med bygglagutredningen erfarit att en delreform med hänsyn till behovet av riv- ningsreglering eventuellt kan komma att övervägas. Därvid skulle ovan anförda plan— motiv m.m. komma att beaktas. Eftersom det emellertid krävs en rivningsreglering av bostadsförsörjningsskäl erfordras en provi- sorisk lagstiftning i avvaktan på bygglagut- redningens förslag. Denna lagstiftnings hu- vudinriktning bör vara att reglera rivning av flerfamiljshus från bostadsförsörjnings- synpunkter. Av stor vikt är också att så— dana synpunkter får avgörande betydelse vid prövningen av besvärsärenden.

15.5 Förslag

Med hänsyn till de uppgifter statsmakterna ålagt kommunerna inom bostadspolitiken och de stora ekonomiska åtaganden, som lösandet av dessa uppgifter innebär, får det anses naturligt, att kommunerna själva får

svara för den tillståndsgivning, som hittills åvilat länsarbetsnämnderna.

I avvaktan på att frågan om rivning av bebyggelse kan regleras genom planbestäm- melser eller på annat sätt, frågor som för närvarande utreds av bygglagutredningen, föreslår saneringsutredningen, att nu gällan- de provisoriska bestämmelser om rivnings- reglering ersätts med en ny provisorisk lag— stiftning, där beslutsfunktionen överflyttas från länsarbetsnämnderna till kommunerna.

De skilda bebyggelsestrukturer som ut- märker kommunerna nödvändiggör, att cen- trala riktlinjer eller föreskrifter ges sådan flexibilitet, att lokala variationer kan beak- tas. Kommunerna bör därför ges frihet att med ledning av centralt angivna riktlinjer själva bestämma, om rivningsreglering skall införas för hela kommunen eller delar av denna genom någon form av zonindelning.

För att underlätta för sökanden skall an- sökan om rivningstillstånd avseende pröv- ning enligt den nu föreslagna provisoriska lagen liksom rivningslov enligt byggnads- stadgan inges till och prövas av byggnads— nämnden, därest kommunfullmäktige ej an- norlunda bestämmer. Ansökan som avser tillstånd för rivning av bostadshus bör först remitteras till det organ i kommunen, som har ansvaret för bostadsförsörjningsfrågor- na (förmedlingsorganet). Dess ställningsta- gande i sakfrågan bör vara avgörande för byggnadsnämndens beslut om rivningstill- stånd.

Regler för den individuella prövningen av ansökningar om rivningstillstånd bör an- ges i en särskild kungörelse om rivning av bostadshus (flerfamiljshus). Kungörelsen bör innehålla bestämmelser om att rivning av sådant hus ej får företas. förrän tillstånd härtill (rivningstillstånd) erhållits av bygg- nadsnämnd eller det organ åt vilket kom- munfullmäktige uppdragit att handlägga så- dana ärenden i byggnadsnämnds ställe. I kungörelsen bör också anges att i kommu- ner, som upprättar bostadsbyggnadspro— gram, skall dessa program vara vägledande för förmedlingsorganets ställningstagande vid bedömning av ansökan om rivningstill— stånd, som för yttrande översänts av bygg-

nadsnämnd. Kungörelsen bör vidare inne- hålla regler för anförande av besvär och hänvisningsstadgande med hänsyn till bygg— nadsstadgans bestämmelser om byggnadslov.

För att rivningsförbud skall efterföljas krävs någon form av påföljdsregel vid över- trädelse av kungörelsen. Har förbud mot rivning utfärdats och förvaltar fastighets- ägare ej fastighet i enlighet med kraven i bostadssaneringslagen och den allmänna hyreslagen, skall detta kunna vara skäl till tvångsförvaltning.

Besvärsrätt. Fastighetsägare bör alltid ha besvärsrätt rörande beslut om rivningstill— stånd. I vissa lägen har hyresgäst tillerkänts besvärsrätt i rivningsfrågor. Utvecklingen synes också gå mot vidgad besvärsrätt för denne. Med hänsyn härtill bör hyresgäst ha besvärsrätt även i den föreslagna proviso- riska lagstiftningen om rivningsreglering. Kommunens förmedlingsorgan bör vidare kunna överklaga byggnadsnämnds beslut och beslut av besvärsinstans.

Besvärsinstanser. Med hänsyn till att bo- stadsstyrelsen är det organ som på rikspla- net har ansvar för bostadsfrågorna och som ger anvisningar för upprättande av bostads— byggnadsprogram, bör detta ämbetsverk va— ra första besvärsinstans. Vid prövning av besvärsärende bör bostadsstyrelsen medges rätt att infordra yttranden från länsorgan och andra myndigheter, som kan ge värde- full vägledning för beslut i ärendet. Besvär över bostadsstyrelsens beslut bör få anföras h05 Kungl. Maj:t.

15 .6 Kapitelbilaga. F örfattningsförslag

. Förslag till ändring i viss del av lagen den 10 juli 1947 (nr 523) om kommunala åt- gärder till bostadsförsörjningens främjande. . Förslag till Kungörelse angående rivning av bostadshus (rivningskungörelsen).

. Förslag till ändring i viss del av lagen den 5 juni 1970 (nr 246) om tvångsförvaltning av bostadsfastighet.

. Förslag till ändring i viss del av lagen den 17 december 1970 (nr 998) om arrende- nämnder och hyresnämnder.

. Specialmotivering

A. Förslag till

ändring i viss del av lagen den 10 juli 1947 (nr 523) om kommunala åtgärder till bostadsförsörjningens främjande

Härigenom förordnas dels att 3 5 lagen den 10 juli 1947 (nr 523) om kommunala åtgärder till bostadsförsörjningens främjande skall erhålla ändrad lydelse på sätt nedan anges, dels att i lagen skall införas en ny %, 3 a, av nedan angiven lydelse.

(Nuvarande lydelse) (Föreslagen lydelse) 3 5 I ————— bestämmer I den ————— ändamålsenligt sätt. I bo— stadsbyggnadsprogram skall ingå bostads- saneringsprogram för det äldre bostads— beståndet. ' Bostadsbyggnadsprogram och bostadssa-

neringsprogram skall upprättas — '— — — — myndigheten. ' Närmare föreskrifter om bostadsbyggnads- program och bostadssaneringsprogram ————— Kungl. Maj:t bestämmer.

3aå

Om tillstånd till rivning av bostadshus föreskrivs i rivningskungörelsen den / (SFS ).

Kommun får besluta om rivningskungö- relsen skall tillämpas i hela eller i delar av kommunen.

Denna lag träder i kraft den

B. Förslag till Kungörelse angående rivning av bostadshus (rivningskungörelsen)

Härigenom förordnas som följer

1 5 För rivning av hus, som helt eller till väsentlig del används för bostadsändamål och inrymmer mer än två bostadslägenheter, erfordras tillstånd i den omfattning kommunen beslutat härom enligt 3 a & bostadsförsörjningslagen.

2 5

Ansökan om tillstånd prövas av byggnadsnämnden, om ej kommunen beslutat att prövningen skall ankomma på annat kommunalt organ. Vid prövningen skall bedömas husets betydelse från bostadsförsörjningssynpunkt, varvid även hänsyn skall tagas till kultur- och miljömässiga värden.

Förmedlingsorganet bör i regel yttra sig över ansökan. För yttrandet bör kommunens bostadsbyggnadsprogram vara vägledande.

Om byggnadslov finns föreskrifter i byggnadsstadgan den 30 december 1959.

3 5 Ansökan skall inges i god tid före planerad rivning.

4 5 Påbörjas rivning eller vidtages eller underlåtes åtgärder i syfte att underlätta rivning, innan tillstånd meddelats eller sedan tillstånd vägrats får myndighet, som beslutar i till- ståndsärenden, ansöka hos hyresnämnden om tvångsförvaltning, varvid lagen den 5 juni 1970 om tvångsförvaltning av bostadsfastighet skall i tillämpliga delar gälla.

5 & Talan mot kommunens beslut enligt denna kungörelse föres hos bostadsstyrelsen ge- nom besvär. Mot styrelsens beslut får talan föras hos Kungl. Maj:t. Mot beslut att ansöka om tvångsförvaltning får talan ej föras.

6 & Talan enligt 5 5 får föras av fastighetsägare och hyresgäst.

7 & Bostadsstyrelsen får meddela föreskrifter angående tillämpningen av denna kungö- relse. Denna kungörelse träder i kraft den och gäller till och med den 31 decem- ber 1976. Genom denna kungörelse upphävs 3 5 12) kungörelsen den 31 maj 1963 med tillämpningsföreskrifter till lagen om igångsättningstillstånd för byggnadsarbete.

C. Förslag till

ändring i viss del av lagen den 5 juni 1970 (nr 246) om tvångsförvaltning av bostadsfastighet

Härigenom förordnas att 13 5 lagen den 5 juni 1970 (nr 246) om tvångsförvaltning av bostadsfastighet skall erhålla ändrad lydelse på sätt nedan anges.

(Nuvarande lydelse) (Föreslagen lydelse) 13 5 Fråga ————— prövning Om ansökan om tvångsförvaltning i syfte att förebygga rivning stadgas i kun- görelsen den / om rivning.

Denna lag träder i kraft den

D. Förslag till

ändring i viss del av lagen den 17 december 1970 (nr 998) om arrendenämnder och hyresnämnder

Härigenom förordnas att 4 5 lagen den 17 december 1970 (nr 998) om arrende- nämnder och hyresnämnder skall erhålla ändrad lydelse på sätt nedan anges.

(Nuvarande lydelse) (Föreslagen lydelse) 4 5

5. pröva ————— bostadsfastighet 6. pröva ansökningar om tvångsförvalt- ning enligt kungörelsen den /

Ärende ————— belägen

E. Specialmotivering

Förslag till ändring av lagen den 10 juli 1947 om kommunala åtgärder till bostadsför— sörjningens främjande (bostadsförsörjningslagen)

De allmänna motiven till ändringarna i bostadsförsörjningslagen har redovisats un- der 15 kap, avsnitt 15.4 och 15.5. Till författningsändringama må följande kommentarer göras:

3 %

Bostadsbyggnadsprogram förutsätts i fortsättningen innehålla bostadssaneringsprogram. Kommunerna bör uttryckligen åläggas skyldighet upprätta dylika program. Som fram- hållits tidigare bör de lokala variationerna i bebyggelsestrukturen medföra att centralt utfärdade riktlinjer görs flexibla.

3 a %

I ett nytt stadgande hänvisas till den särskilda rivningskungörelse, för vars innehåll skall redovisas nedan. Rivningsregleringen bör inte knytas till att bostadssanerings- program upprättats utan gälla generellt. Det sämsta beståndet kan antas bli redovisat i bostadssaneringsprogram. Regleringen bör emellertid omfatta alla fastigheter — även sådana som är i gott skick — som har betydelse från i första hand bostadsförsörjningssyn- punkt. Programmet kan emellertid antas utgöra ett betydelsefullt underlag för bedöm- ningen i många fall. Man har vidare anledning att räkna med att åtskillig tid förflyter efter lagens ikraftträdande, innan bostadssaneringsprogrammen är färdiga. Anvisningar skall utfärdas av central myndighet. Inventeringen enligt dessa anvisningar kan ta lång tid. Även detta talar mot att knyta rivningsregleringen till upprättade program. Man kan eljest få en lucka i tiden, som kan tänkas bli utnyttjad av illojala fastighetsägare. För att hindra en forcerad rivning under första tiden efter lagens ikraftträdande bör kommun kunna kräva rivningstillstånd redan från första ikraftträdandedagen. Beslut om eventuell zonindelning bör därför fattas före första giltighetsdag. Därmed nås också tidsmässig samordning med upphävande av igångsättningstillstånden för rivning enligt 3 ä 12 p. kungörelsen den 31 maj 1963 med tillämpningsföreskrifter till lagen om igång- sättningstillstånd för byggnadsarbete (nytryckt i SFS 1967 nr 781). För de kommuner där rivningsproblemen är mest akuta torde underlag i form av inventeringar och dylikt för övrigt föreligga redan innan fullständiga bostadssaneringsprogram har upprättats.

I bostadsförsörjningslagen bör intas en regel om kommuns rätt att besluta om zon- indelning för rivningsregleringen. Det förutsätts att åtminstone den äldre tätortsbebyg- gelsen alltid skall omfattas av rivningsskyddet. Bostadsstyrelsen bör i sina föreskrifter kunna ge närmare vägledning för lämpliga avgränsningar.

De allmänna synpunkterna på kungörelsens innehåll har redovisats i kap. 15 under avsnitt 15.4 och 15.5. Vid utformningen av kungörelsen har hänsyn tagits till den nya förvaltningslag som antogs vid 1971 års riksdag. Lagen torde vara tillämplig även på en författning av här föreslagen typ. Mot den bakgrunden blir behovet av utförlig regle- ring i den särskilda författningen mindre. Endast om anledning finns till avvikelse från förvaltningslagen bör särskilda bestämmelser införas.

Samordning bör ske med den av utredningen föreslagna bostadssaneringslagen, där detta är sakligt motiverat. Genom den föreslagna kungörelsen kommer rivningsregle- ringen i kungörelsen den 31 maj 1963 med tillämpningsföreskrifter till lagen om igång- sättningstillstånd att ersättas. Den nya regleringens innebörd är bl. a. att tjäna som ett komplement till bostadssaneringsprogrammen, så att dessa kan genomföras, men gäller även för hus i gott skick. Regleringen innebär, att prövningen av tillståndsfrågor över— flyttas till kommunalt organ samt att rivningsskyddet vidgas i olika avseenden. För den enskilde fastighetsägaren torde rivningskungörelsen såsom sådan ej medföra några vä- sentliga olägenheter. I samband med upprättande av bostadssaneringsprogrammet bör det i allmänhet kunna klarläggas om rivning tillåts eller ej. Detta kan antas inverka på det sättet, att antalet ansökningar om tillstånd kommer att bli relativt lågt. I realiteten kan man anta att behov av tillståndsprövning huvudsakligen kommer att aktualiseras i gränsfall. Samtidigt kan emellertid kungörelsen tjäna som ett instrument för över- prövning av bostadssaneringsprogrammet såvitt gäller enstaka hus.

Till författningen må följande kommentarer göras:

1 &

Omfattningen av tillståndsprövningen geografiskt bestäms av kommunen enligt för- slaget till 3 a & bostadsförsörjningslagen.

Omfattningen när det gäller hustyperna framgår delvis av den allmänna redogörelsen i 15 kap. Som framhålls där är det främsta syftet med rivningsregleringen att hindra att godtagbara bostäder avgår ur beståndet. Samtidigt kan emellertid andra faktorer på- verka bedömningen, såsom t. ex. kulturhistoriska och miljömässiga bedömanden. I sam- manhanget bör erinras om att tredje lagutskottet i utlåtande nr 45/1969 överlämnat vissa motioner, som avsåg vidgat skydd för kulturhistoriska stadsmiljöer till saneringsutred- ningen. Det nu framlagda förslaget kan antas förbättra skyddet även i detta avseende såvitt gäller bostadshus. Hus, som uteslutande används till kontors- eller industriända- mål, omfattas däremot ej av förslaget. Med den här föreslagna skrivningen ingår dock blandad bebyggelse i regleringen. Bakgrunden härtill är att även i sådana fall kan bo- stadsförsörjningsskäl göra sig gällande. I sammanhanget förtjänar påpekas att lagen den 5 juni 1970 om tvångsförvaltning av bostadsfastighet inte begränsats till att om- fatta bara fastigheter med visst minsta antal bostadslägenheter. I och för sig är en sam- ordnad rivningsreglering, där det kulturhistoriska och stadsmiljömässiga skyddet för alla byggnadstyper ingår, önskvärd. Med tanke på de speciella frågor, som kan aktualiseras vid ett rivningsskydd av sådana skäl och med hänsyn till att frågan om kulturminnes- vårdens organisation f. n. utreds, synes det nu ej möjligt att ange hur samordningen med de antikvariska myndigheterna bör ske. Härtill kommer att kungörelsen givits en provisorisk karaktär, med hänsyn till att bygglagutredningen kan antas komma att stu- dera rivningsregleringen i samband med bebyggelseregleringen i övrigt. Nu angivna frå- gor bör därför kunna tas upp av 1965 års musei- och utställningssakkunniga och bygglag- utredningen. Grunderna för prövningen har angivits i 2 & rivningskungörelsen.

-—.—- aug,- .

Frågan om vilket kommunalt organ, som skall besluta i tillståndsfrågan har behand- lats i 15 kap. under 15.4. Förslaget medför valfrihet för kommunerna med beaktande bl.a. av den lokala kommunala organisationen och samordningen med byggnadslovs- prövningen.

Som framgår av 15 kap. har särskild vikt fästs vid förmedlingsorganets yttrande i till- ståndsärendena. Detta har ansetts böra komma till uttryck i kungörelsen. Även en hän- visning till att rivning kan kräva byggnadslov har ansetts motiverad.

3 5

Som framgår av redogörelsen i 15 kap. har den nuvarande rivningsregleringen i all- mänhet haft ringa effekt. En bidragande orsak härtill kan ha varit att fastigheterna i fråga ofta evakuerats och vandaliserats eller förslummats lång tid före tillståndspröv- ningen. Det är därför angeläget att hindra att tillståndsmyndigheten vid prövningstill- fället ställs inför mer eller mindre fullbordade fakta. Det föreligger ett klart behov av ett instrument, som medger prövning av frågan i ett tidigt skede. Härvidlag kan flera styrmedel ifrågakomma, bl. a. tvångsförvaltning, som behandlas under 4 5 nedan. För att inskärpa vikten av att tillståndsprövningen sker i god tid bör kungörelsen innehålla uttrycklig föreskrift härom.

4 5

Som framhållits i 15 kap. krävs en effektiv påföljd för att hindra rivning i de fall där tillstånd krävs. Böter eller viten torde därvidlag ej vara effektiva, eftersom de med hänsyn till sin storlek kan kalkyleras in som en mindre del av byggkostnaden. Vad det gäller att se till är att en kännbar påföljd drabbar det fåtal fastighetsägare, som kan an- tas vara illojala mot lagstiftningen. Redan förekomsten av en mycket kännbar påföljd bör verka hämmande på antalet faktiska överträdelser. I 15 kap. berörs det fall, då riv— ning vägrats vid tillståndsprövningen. Här kan tvångsförvaltning behöva tillgripas som ett yttersta remedium. Detta gäller oavsett om tillståndsbeslutet vunnit laga kraft eller ej. Härutöver bör tvångsförvaltning också kunna tillgripas där fastighetsägaren genom olika åtgärder söker föregripa myndigheternas tillståndsprövning. Dit hör t. ex. evakuering innan tillståndsfrågan prövats, underlåtenhet att tillse att vandalisering ej sker. Sådana åtgärder skall i princip kunna hindras genom den föreslagna bostadssaneringslagen, varvid vitesföreläggande kan ifrågakomma. Tvångsförvaltningen tillkommer därför när- mast som ett komplement till dessa regler. När det gäller utformningen av tvångsför- valtning synes ingen anledning föreligga att tillskapa ett särskilt system vid sidan av det, som finns i lagen den 5 juni 1970 om tvångsförvaltning av bostadsfastighet. I stället bör denna lags regler gälla i så stor utsträckning som möjligt även för rivningsfallen. De speciella frågor som här kommer upp är dock att förutsättningarna för ingripande enligt sakens natur blir andra. Vidare bör ställning tas till frågan om förordnande om tvångsför— valtning skall beslutas av det kommunala organ, som handhar rivningsregleringen, eller av hyresnämnden efter ansökan av det beslutande organet. För den förstnämnda lös- ningen talar angelägenheten av att dylika beslut avgörs snabbast möjligt. För den andra lösningen talar rättssäkerhetssynpunkter. Fastighetsägaren får i sådant fall garantier för en domstolsmässig prövning. Lagen om tvångsförvaltning synes vidare ge betryg- gande garantier för att tvångsförvaltning skall kunna beslutas snabbt, bl. a. genom möj- ligheten till interimistiskt förordnande enligt 14 å i lagen. Vidare sägs i 16 5 lagen om arrendenämnder och hyresnämnder att nämnden skall handlägga ärende skyndsamt.

Det anförda motiverar att det beslutande organet i rivningsfrågor — antingen det nu är ett kommunalt organ eller besvärsmyndigheten — skall ansöka hos hyresnämnden om

tvångsförvaltning. Över beslut om att ansöka om tvångsförvaltning bör talan ej få föras. Detta bör för tydlighets skull uttryckligen anges i kungörelsen. Vissa ändringar synes nödvändiga i lagen om tvångsförvaltning av bostadsfastighet och i lagen om arrende— nämnder och hyresnämnder.

5 &

Bakgrunden till den föreslagna instansordningen har redovisats i 15 kap. under av- snitt 15.5 . Besvär enligt lagen den 31 maj 1963 om igångsättningstillstånd för byggnads— arbete anförs hos arbetsmarknadsstyrelsen med Kungl. Maj:t som sista instans. När det gäller förfarandet i övrigt synes anledning till avvikelse från den föreslagna förvaltnings- lagen ej föreligga. Det kan antas att ärendenas svårighetsgrad varierar beroende på om- ständigheterna i de enskilda fallen. Detta talar mot att föreskriva skyldighet att remit- tera till Vissa organ. Regeln i den föreslagna förvaltningslagen bör räcka. Dessutom kan bostadsstyrelsen genom anvisningar ge Vägledning för frågan till vilka organ remiss bör ske. Om prövningen ej ligger på byggnadsnämnden, bör denna höras. I andra fall kan hälsovårdsnämnd, socialnämnd och eventuell kulturnämnd och antikvariska myndig- heter behöva yttra sig. Förmedlingsorganet har i någon mån en särställning, vilket be— rörts ovan i 15 kap. och kommit till uttryck i 2 & i förslaget till kungörelse. Frågan om inhibition i besvärsmål synes tillfredsställande reglerad i förslaget till förvaltningslag.

6 5

I kap. 15 under 15.5 anges skälen för fastighetsägares och hyresgästs besvärsrätt. Här synes samordning med den föreslagna bostadssaneringslagen ej möjlig. Hyresgäs- ten berörs mer direkt av rivningsfrågor än frågor, där myndigheterna ställer krav på upp- rustning av bostaden. För tydlighets skull bör i författningen anges, att både fastighets- ägare och hyresgäst regelmässigt har besvärsrätt. Detta bör inte utesluta att besvärsrätt kan tillkomma även annan. I det enskilda fallet kan det tänkas att besvärsrätt bör tiller- kännas myndighet, som avgivit yttrande i ärendet. Utredningen har härvid — som fram— går av 15 kap. — främst haft förmedlingsorganet i tankarna. I övrigt bör frågan om besvärsrätt föreligger eller ej överlämnas åt rättstillämpningen.

7 & Bakgrunden till att bostadsstyrelsen ges rätt att utfärda föreskrifter framgår av vad som sagts i 15 kap.

Giltighetstid

Motivet för att lagstiftningen i denna del görs provisorisk har redovisats i 15 kap. under avsnitt 15.4. Om bygglagutredningens förslag ej lett till sådan lagstiftning, som er— sätter den här föreslagna kungörelsen, får förutsättas att giltighetstiden förlängs. Behov av någon form av rivningsreglering kan antas kvarstå även vid periodens slut.

- -_. a_k-»sai—ud-A:

modernisering

16.1 Allmänt

De byggnadsreglerande bestämmelserna finns i byggnadslagen, byggnadsstadgan och svensk byggnorm (SBN). De stadsplanetek- niska kraven dokumenteras i de planer, som upprättas enligt byggnadslagens bestämmel- ser. De byggnadstekniska kraven återfinns företrädesvis i SBN och i anvisningar, som meddelats av planverket i anslutning till byggnadsstadgan. Eftersom de byggnadsreg- lerande bestämmelserna främst är skrivna för nybyggnad, uppstår ofta konfliktsitua- tioner, när dessa skall tillämpas på hus, som tillkommit tidigare och på basis av andra be- tingelser.

Konflikter kan sålunda antingen föran- ledas av den successiva skärpning, som re- gelbundet sker vid revideringar av bestäm- melserna, eller bero på att prövningen skall ske på olika sätt, därest ett hus ligger inom ramen för eller i strid mot gällande stads- plan, se del II bilaga 3.

Konfliktsituationer vid prövning av bygg- nadslov för modernisering löses ofta genom dispenser, vilket är ett förhållande som vid en ökad moderniseringsverksamhet måste vara mindre tillfredsställande.

16.2 Stadsplaneteknisk standard vid modernisering

Liksom i fråga om den byggnadstekniska standarden vid nybyggnad är de stadsplane-

Stadsplane- och byggnadstekniska frågor vid

tekniska kraven vid nybyggnad idag annor- lunda än vad som tillämpats i den stads- bebyggelse, där sanering nu är angelägen. Kraven har förändrats väsentligt, vad avser såväl nivå som innehåll. Funktioner, som ej förelegat eller endast givits en underordnad vikt för omkring 50 år sedan eller längre tillbaka, har idag en avgörande betydelse för planläggningen och utformningen av nya bostadsområden och samhällen. Man behö- ver endast peka på faktorer som solljusför- hållanden, trafikförsörjningen, parkeringen, bostadskomplement som lekplatser, lekpar- ker och över huvud utrymmen för utevistelse och rekreation, serviceanordningar av skilda slag etc. Modern bebyggelse ger större ut- rymme per invånare för sådana funktioner än vad som finns i presumtiva sanerings- områden.

Helt naturligt har sanering därför hittills ofta inneburit svårlösta konflikter mellan å ena sidan tidsenliga och funktionella krav på god stadsplanestandard och å andra sidan den befintliga bebyggelsen, det existerande planmönstret och möjligheterna att påver- ka dessa faktorer. Denna konfliktsituation torde i icke ringa mån ha bidragit till att fö— rekommande sanering främst inriktats på rivning — nybyggnad, enär detta ofta fram- stått som nödvändigt för att de moderna stadsplanekraven skulle kunna uppfyllas. En av de faktorer, som inverkat på sane- ringsverksamheten, är kravet på anordnan- de av parkering på fastigheterna i anslutning

De stora resursbehoven vid totalsanering i fråga om fysisk planering, projektering, fastighetsförvärv och byggande har med- fört en låg saneringstakt. Detta förhållande har i kombination med det volymmässigt stora saneringsbehovet lett till att stora sane- ringsområden tills vidare måst lämnas utan åtgärd. Nedslitningen av fastighetsbeståndet inom sådana områden har tenderat att gå snabbare än på andra håll, vilket innebär att stora grupper bor i en bostadsmiljö som ef- ter hand blivit allt sämre.

Vid sanering genom modernisering måste i vissa avseenden andra krav på stadplane- teknisk standard kunna göras gällande än vad som tillämpas för nybyggnad. Sådana krav skulle möjliggöra en mer nyanserad behandling från stadsplanesynpunkt av den befintliga bebyggelsen samt dess struktur och planmönster. Ett sålunda modifierat sätt att angripa frågorna i samband med stadsplaneteknisk standard vid sanering för- utsätter andra lösningar på vissa funktioner. I del II, bilaga 5, Trafiksanering beskrivs principer för hur trafik- och parkeringsfrå- gorna kan lösas utan att det rådande plan- mönstret behöver totalrevideras. En sådan trafiksanering ger också möjlighet att ställa ganska betydande ytor till förfogande för gångtrafik, för utevistelse och rekreation.

Standardförbättrande stadsplanetekniska åtgärder på stadsdelsnivå för att förändra trafikförhållandena och användningssättet av gatunätet till förmån för de boende förutsätts ske parallellt med genomförandet av kommunala bostadssaneringsprogram.

När det gäller stadsplaneteknisk standard på kvartersnivå, har utredningen i kap. 12 framhållit angelägenheten av att s.k. gårds- sanering i möjligaste mån kommer till stånd. Denna fråga har behandlats i flera tidigare sammanhang, senast i SOU 1970: 1, Barns utemiljö. Saneringsutredningen förutsätter, att de medel för främjande av samverkan mellan fastigheter, som föreslås i kapitel 12, skall komma till användning för detta ända- mål. Sådan form av samverkan mellan fastigheter inom samma kvarter utgör för öv- rigt en teknisk förutsättning för trafiksane-

För närvarande saknas rekommendatio- ner från centralt håll för hur olika problem skall lösas vid modernisering inom äldre områden med oklara stadsplaneförhållanden eller med gällande planer, som föreskriver omgestaltning av bebyggelsen. Kommunens byggnadsnämnd har ansvaret för att de plan- studier görs, som erfordras för prövning av byggnadslov till modernisering. Dessa kan t. ex. göras i form av områdesplaner, som sedan i sin tur kan ligga till grund för bygg- nadslov i form av dispenser eller om så er- fordras nya stadsplaner. En ökad moderni- seringsverksamhet kan emellertid aktualise- ra behov av rekommendationer från centralt håll. Saneringsutredningen förutsätter, att statens planverk följer utvecklingen på om- rådet och i mån av behov utfärdar råd och anvisningar.

16.3 Byggnadstekniska frågor vid modernisering

För en ombyggnadsåtgärd, som i byggnads- lagens mening är hänförlig till nybyggnad, skall i princip samtliga krav i SBN uppfyllas. Med anledning av att helt andra regler gäll- de vid bebyggelsens tillkomst, aktualiseras regelmässigt frågor om avsteg från reglerna i SBN vid prövning av byggnadslov för om- byggnad.

Flera byggnadsnämnder har till utredning— en framfört önskemål om anvisningar eller rekommendationer beträffande de avsteg från SBN, som lämpligen kan tillåtas vid modernisering i olika sammanhang. Det har emellertid på grundval av hittillsvarande erfarenheter från moderniseringar inte varit möjligt att erhålla ett tillräckligt material som underlag för en översyn av SBN i detta avseende. Anledningen härtill är bl. a. fö- rekommande skillnader i byggnadsskick och byggnadsteknik under olika epoker; geogra- fiskt och klimatologiskt betingade skillnader i byggnadssätt m. 111. En större omfattning av moderniseringsverksamheten kommer sannolikt att leda till ökade problem för byggnadsnämnderna vid prövning av dispen- ser och ytterligare markera behovet av do-

kumentation av byggnadstekniska krav vid modernisering.

Utredningen förutsätter, att Statens plan- verk följer utvecklingen rörande moderni- seringsverksamhetens tekniska villkor samt i erforderlig utsträckning meddelar råd och anvisningar i anslutning till SBN.

Reservationer

]. Av ledamoten Alvar Andersson

Nyproduktionen av bostäder i våra större orter har under de senaste decennierna va- rit betydande. Härigenom har bostadsstan- darden kunnat höjas för stora medborgar- grupper. Det allmännas insatser för att ge- nom ombyggnad eller upprustning av fler- familjshus förbättra situationen för dem som bor i äldre stadsbebyggelse har där- emot varit blygsamma. Ansträngningarna har varit inriktade på att ge nyexploate- ringsområdena en hög standard, samtidigt som förhållandena i det äldsta bostadsbe— ståndet blivit allt sämre. Svåra slumpro- blem har uppkommit i de dåligt utrustade och illa underhållna bostäder från industria- lismens genombrottsår, som alltjämt finns kvar i stort antal i våra större städer och industriorter. Att kraftfulla åtgärder behövs för att inom rimlig tid få en väsentlig för- bättring till stånd i sådana bostadsområden är uppenbart. Jag har därför i princip inte något att erinra mot vad jag betraktar som det främsta inslaget i de åtgärder utred— ningen framlägger genom förslaget till bo- stadssaneringslag. Det torde nämligen vara nödvändigt att ge kommunerna ett under- lag för deras handlande så att detta kan ske med tillräcklig tyngd. Härvidlag är det gi- vetvis självklart att lagstiftningen måste ut- formas så att full rättssäkerhet föreligger. Jag förutsätter också att om lagförslaget an- tas, kommer kommunerna i all tänkbar ut- sträckning att gå fram med lämpor. I ge- mensamt intresse bör kommuner och en- skilda fastighetsintressenter i samverkan kunna genomföra saneringsåtgärder, som väsentligt förbättrar såväl den inre som ytt-

re boendemiljön i nu eftersatta områden.

Kreditmöjligheterna kommer givetvis att vara av nära nog avgörande betydelse. Även om en del av de äldre bostadskooperativa företagen kan komma in i saneringsbilden från början och kommunerna äger åtskilli- ga äldre fastigheter, är dock den överväldi— gande delen av saneringsfastigheterna i en- skild ägo. Det torde väl vara lämpligt att en del av dessa enskilda fastigheter över- går i kommunal eller kooperativ ägo, men för de boende är det av största intresse att en förbättring av bostadsstandarden sker, inte vem som utför den. Ur kommunal eller statlig synpunkt torde det inte heller vara av intresse att binda mera kapital än nöd- vändigt genom att »köpa ut» de enskilda fastighetsägarna.

Då emellertid toppkrediterna kan vara svåra att klara, anser jag det nödvändigt att höja statslånedelen för enskilda fastig— hetsägare. Jag föreslår därför att det stat- liga bostadslånets andel av låneunderlaget får utgöra 20 % i stället för nuvarande 15. Vidare föreslår jag att den övre gränsen för bostadslånet höjs från nuvarande 85 till 90 % av pantvärdet. Åtgärden kan också vara motiverad med tanke på att paritets- lånesystemet även relativt sett försämrat de enskilda byggherrarnas situation.

Utredningens majoritet föreslår att bas— annuiteten för nybyggnader i centralt be- lägna saneringsområden skall sättas till 4,6 % mot i övrigt 5,1 %, detta för att sän- ka boendekostnaderna. I och för sig kan det inte vara olämpligt att basannuiteten sätts lägre för dessa fastigheter och att där- med amorteringen sker något långsamma- re. Detta förutsätter dock att vi har ett nor—

:. _—..a._ ___... _. .....

malt fungerande paritetslånesystem. Tyvärr är det inte så. Om inte räntan avsevärt sänks måste det kontinuerligt göras jus- teringar i systemet varigenom hänsyn kan tas till reella fakta. Att ha ett system som bygger på att lånen skrivs upp 20—40 år framåt i tiden är orimligt, under vissa för- utsättningar blir de aldrig betalda. Inga amorteringar inflyter utan istället erford— rar alla paritetsbelånade fastigheter ett stän— digt tillskott av nya statliga lånemedel, för vilka snart inte kan ställas säkerheter, då skulderna överstiger fastighetsvärdena. Det medför också så småningom att hyrorna i fastigheter som är 25—30 år gamla blir lika höga som i de hus som nyproduceras. Det är ytterst angeläget att paritetslåne- systemet bringas att fungera. Vår genera— tion skall inte lösa sin bostadsfråga på be- kostnad av kommande generationer. Pro- blemen måste lösas nu. Kraftfulla åtgärder för en betydande räntesänkning är givet- vis vad jag i första hand anser bör sättas in.

Förslaget om särskilda bidrag för trafik- sanering etc. kan jag inte biträda. Dessa kostnader — till sin storlek endast en ringa del av den samlade saneringskostnaden — bör ingå i låneunderlaget. Det förefaller mindre välbetänkt att konstruera ett särskilt bidrag för sådana insatser.

Utredningens majoritet föreslår att kom— muner och allmännyttiga bostadsföretag skall kunna beviljas förbättringslån för upp— rustning av samtliga lägenheter i flerfa- miljshus, belägna i saneringsområden och med begränsad återstående användningstid. De lånebestämmelser som nu enbart är till- lämpliga för lägenheter som bebos av pen- sionärer och med dem jämställda skulle så- lunda gälla även för lägenheter med andra hyresgäster och oavsett om dessa behöver ekonomiskt stöd eller ej. Utan tvekan är det påkallat att temporärt förbättra ned- gångna omoderna bostäder, som på längre sikt kommer att rivas eller genomgå mera omfattande ombyggnader, Jag anser dock att detta bör ske i form av lån, som ges på lika villkor till låntagare inom skilda ka- tegorier. Först då kan man motse snabba

resultat i fråga om bättre bostäder åt de många som nu bor mycket dåligt. Ett vill- kor för sådana lån till enskilda fastighets- ägare är givetvis att det allmänna genom inteckningar erhåller fullgod säkerhet för att de förbättrade fastigheterna på sikt skall kunna disponeras såsom saneringsplanerna förutsätter. Utan tvekan behövs subventio- ner, då många av de boende i dessa ned- slitna saneringsfastigheter inte kan betala de hyror som erfordras efter den temporä- ra upprustningen. Jag anser emellertid att stödet skall ges till de boende, inte till fas- tighetsägaren. Genom bidrag till hyran kan hyresgäster med inkomster under den in- komstgräns som nu gäller för förbättrings- lån till enskilda — med de justeringar som kan komma att vidtas — få det stöd som är erforderligt. Detta stöd bör även ges till boende i temporärt upprustade fastigheter som är belägna utanför saneringsområdena.

I fråga om anvisningen av medel till markförvärvslånefonden biträder jag för- slagen om en ökning med 100 resp. 150 milj. kr. för de två närmaste budgetåren. Vad som längre fram erfordras i tillskott finner jag inte anledning att yttra mig om nu. Trycket på denna lånefond har helt be- rott på skiftningarna i det allmänna kredit- läget. Det torde dock vara diskutabelt om man skall försvaga statsmakternas åtgär- der för att dämpa upplåningen i konjunktur— politiskt syfte med att öka de statliga låne- fondernas resurser.

Utredningens majoritet redovisar möjlig— heterna att skaffa medel till markförvärvs- lånefonden genom uttagande av en sane- ringsavgift, men avstår från att direkt fram— lägga förslag härom. Jag anser att tanken på att införa saneringsavgift — i realiteten en statlig fastighetsskatt — utöver den kommu- nala beskattning av fastigheter vi har i av- sikt att bygga upp en lånefond bör avvisas. En lånefond, utan subventionsmoment, bör kunna tillföras erforderliga medel på annat sätt. Saneringsavgift i form av en allmän fastighetsskatt finner jag orättvis. Skall den tas ut av endast en del fastigheter, t.ex. Vissa årgångar hus, blir skatten utomordent- ligt komplicerad.

2. Av ledamöterna Claäs Breitholtz och Sten Källenius

Innehåll I Allmänna synpunkter 240 II Synpunkter på utredningsmajorite- tens förslag 242 III Egna synpunkter och förslag 252

I Allmänna synpunkter

Saneringsutredningen tillsattes med uppgift att utarbeta lösningar för att avhjälpa bris- ter i det äldre bostadsbeståndet. Med hän— visning till bostadsräkningarna 1945, 1960 och 1965 framhöll dåvarande inrikesminis- tern Rune B. Johansson i direktiven, att upprustningen och moderniseringen av äld- re bostäder haft ringa omfattning och att det var en angelägen bostadspolitisk upp- gift att påskynda den. Även om den svens- ka bostadsstandarden vid internationell jäm- förelse framstår som relativt god, delar vi uppfattningen att saneringsbehovet är be- tydande och att det berör stora delar av bostadsbeståndet.

Behovet av åtgärder inom saneringssek- torn bör bedömas med utgångspunkt från att det äldre beståndet utgör en integreran- de del av den totala bostadsmarknaden. Det innebär, att planläggning och resursfördel- ning inte enbart kan koncentreras till ny- produktion i exploateringsområden; även to- talsanering och modernisering av äldre lä- genheter måste komma med i bilden. Åt- gärder måste sålunda vidtagas inom alla tre områdena och det behövs tekniska och ekonomiska betingelser som möjliggör åt— gärder inom vart och ett av dessa områden för att skapa en fungerande bostadsmark- nad.

Förutsättningarna för en sådan berördes i propositionen nr 100: 1967, sid. 174, 175.

»En huvuduppgift för bostadspolitiken är att åstadkomma balans på bostadsmarknaden. Åt- gärder för att möjliggöra en ökning av bo- stadsutbudet spelar självklart den främsta rol- len härvidlag. Även formerna för prisbildning- en på hyresmarknaden bör emellertid beaktas. Sedan länge har samhället haft bestämmande inflytande på hyresbildningen genom direkta

ingripanden i form av hyresreglering och hy— reskontroll. Den allmänna inkomstutveckling— en och den förbättring som har skett ifråga om bostadsförsörjningen sedan regleringssyste- met infördes har i avgörande grad försvagat motiveringen för att behålla detta system. Be- hov att kontrollera hyresmarknadens utveck— ling i nuvarande form synes i stort sett inte längre vara för handen.

Ytterligare bör framhållas att prisstrukturen på hyresmarknaden har utvecklats så att för- hållandena mellan olika hyror i viss mån tor- de avvika från relationerna mellan de olika hyresobejktens värde enligt bostadskonsumen- ternas värderingar. Detta har medverkat till att hyresmarknaden kommit att präglas av en viss tröghet, som i sin tur har inte önskvärda åter- verkningar på arbetsmarknaden och det eko- nomiska livet över huvud.

De åtgärder som jag kommer att förorda i det följande syftar alltså sammanfattningsvis till att förbättra förutsättningarna för bostads— produktionen samt skapa betingelser för en väl fungerande hyresmarknad. »

Av citatet framgår att statsmakterna re- dan tidigare varit inriktade på att slopa reg- leringarna på marknaden och låta bostads- konsumenternas värderingar få större infly- tande. En anpassning av bostadsmarknaden till de boendes värderingar förutsätter att de får ökade valmöjligheter och genom sin efterfrågan kan påverka produktutformning, utrustningsstandard och pris. För att kon- sumentpreferenserna skall kunna få någon marknadsstyrande effekt måste olika alter- nativ finnas. Förekomsten av flera olika för— valtningsföretag på marknaden är bästa ga- rantin för att konsumenttrygghet och val— frihet skall uppnås. Dessa företag bör vara fristående från varandra och representera konkurrerande intressen.

För hyressättningen bör över hela mark- naden gälla jämlika villkor. Även om hy- rorna inom ett bostadsområde i stort kom- mer att ligga på samma nivå, så behövs oli- ka förvaltningsföretag för att tävla även om bästa stadsplan, husens utformning och plan- lösningar. Om något förvaltningsföretag får alltför kraftig dominans kan det leda till stereotypa och på andra sätt mindre för- delaktiga lösningar. Det ligger både i sam- hällsekonomins och konsumenternas intres- se att byggprocessen och förvaltningspro-

cessen utformas så att kostnaderna blir så låga som möjligt. Incitament till kostnads- minskningar måste finnas inom både pro- duktions— och förvaltningsled. Det är således inte till de boendes fördel att möjligheterna för enskild förvaltning med olika medel in— skränks.

Det konstaterade saneringsbehovet kan närmast sägas vara ett resultat av brister i statsmakternas och kommunernas hand- lande under efterkrigstiden. Genom hyres- reglering, eftersatt planarbete, byggnadsför- bud, byggnadsreglering, kreditvotering m. m. har upprustning och förnyelse av bostads— beståndet hållits nere till förmån för bebyg- gelse på råmark. Följderna av den förda politiken kan nu registreras i det uppdäm- da saneringsbehovet, där de behövliga åt- gärderna är mer omfattande och därmed mer kapitalkrävande än om upprustning, modernisering och totalsanering tillåtits ske mera kontinuerligt. En attitydförändring från samhällsorganens sida till sanerings- verksamheten har därför alltmer kommit att framstå som ofrånkomlig.

Saneringsbehovet omfattar i runt tal 500 000 lägenheter. Upprustningen av des- sa kan beräknas genomsnittligt för alla slags åtgärder kosta ca 40 000 kronor per lägen— het. Enbart kapitalkostnaderna för dessa in- vesteringar kräver hyreshöjningar i storle- ken 4 000 kronor per lägenhet och år. Här- till kommer underhållskostnaderna för de genom saneringen utförda arbetena. Det finns därför anledning att närmare pröva, dels inom vilken tidrymd det blir samhälls- ekonomiskt möjligt att för saneringsverk- samheten säkerställa erforderliga medel, dels om betalningsförmåga finns hos de boende. Klart är emellertid, att alla tillgängliga re- surser behövs och att de måste utnyttjas så rationellt som möjligt. I detta samman- hang må observeras sysselsättningsmöjlig- heterna för skilda yrkesgrupper på arbets- marknaden. En kraftig förskjutning under relativt kort tid från nybyggande på råmark till saneringsverksamhet kan medföra om- ställningssvårigheter för arbetskraften.

Utredningens majoritet vill lösa sanerings- problemet genom kommunalisering. Man

anser nämligen, att en ändamålsenlig sane- ring inte kan genomföras med mindre än att kommunerna äger en »lämplig andel» av fastighetsbeståndet i tätorternas centrala delar och anser 60 % av beståndet som lämplig andel. Förslagen går sedan ut på att ge kommunerna olika medel att för- värva fastigheter i den omfattningen. En så långt gående kommunalisering skulle in- nebära stora förändringar i samhället, i vårt ekonomiska system, för människorna, för det enskilda sparandet m.m. Den innebär även stora ekonomiska verkningar för stat och kommun.

En så våldsam förskjutning i fråga om ekonomi, ägareförhållanden m. m., som föl- jer av majoritetens förslag, kan inte få ske utan att man har betryggande underlag för att bedöma följderna. Utredningen har inte analyserat de samhällsekonomiska konse- kvenserna eller visat att dessa förändringar skulle leda till fördelar för de boende. Vi motsätter oss därför den kommunalisering av fastighetsbeståndet som majoriteten för- ordar.

Saneringsutredningen borde i stället först och främst ha inriktat sitt arbete på åtgär- der som främjar samverkan mellan sam- hälle och saneringsintressenter. Utredning- ens majoritet har uppenbart underskattat näringslivets och fastighetsägarnas vilja och förmåga att aktivt delta i det fortsatta för- nyelsearbetet inom bostadsbeståndet. Det behövs inte tvångsmedel av den drastiska karaktär som den föreslagna saneringslagen (BSL) stadgar. I stället för stimulerande samverkanslösningar av de olika sanerings- problemen förordar majoriteten krav på så- dan aktivitet och styrning från samhällsor- ganen, att det finns risk för ökad byråkrati och alltför starkt utövande av kommunal beslutsfunktion. Dessutom är rättsskydds— reglerna i BSL otillräckliga för den en— skilde.

En kommuns uppgift bör vara att åt alla innevånare skapa så goda lösningar som möjligt. Detta uppnås bäst om alla krafter och tillgångar samordnas i ett betryggande konkurrenssystem. En sådan samordning är kommunens främsta uppgift — inte att själv

i tilltagande omfattning med egna organ ut— föra arbetsuppgifterna och basera ersätt- ningen på självkostnader. Självkostnadssyste- met ger ingalunda automatiskt låga kostna- der och garanterar därför inte de boende bästa resultatet. Låga kostnader uppnås en- dast i ett system där konkurrens råder och effektivitetskrav grundas på jämlika förut- sättningar.

I stället för att — såsom majoriteten före- slår — ytterligare bygga ut och vidga områ— det för regleringar och tvångsåtgärder, kan en smidig och till de ekonomiska realitea terna anpassad successiv standardhöjning bäst ske genom lättnader i gällande regel- system.

Endast därigenom kan lönsamheten av varje särskilt företag bedömas och det är ytterst det enda hållbara kriteriet på åtgär- dernas effektivitet. Bostadsmarknaden mås- te med andra ord bringas att fungera så, att lägenheter som inte uppfyller standardkra- ven inte efterfrågas och så att de investe— ringar som behövs för att sätta dem i stånd ger en marknadsmässig avkastning. Är dy- lik åtgärd inte lönsam bör den befintliga bebyggelsen ersättas med nybebyggelse.

Sammanfattningsvis vill vi framhålla att saneringsverksamhet förutsätter gynnsamma betingelser för en så aktiv medverkan som möjligt från enskilda i fråga om kapital och övriga insatser. Utan sådan medverkan blir saneringen inte möjlig att genomföra inom rimlig tid och till önskvärd omfattning. En sådan medverkan leder också till mindre be- lastning för stat och kommun, där ekono- min redan är ansträngd. Kommunalisering av fastighetsbeståndet utgör som nämnts ingen lösning. Kommunerna måste låna medlen och dessa skall återbetalas, ytterst av de boende i form av hyror eller genom ökade skatter till stat och kommun. Princi- pen att skjuta en ständigt ökande skuldbör- da framför sig anser vi oriktig mot kom- mande generation.

Enligt ovan anförda grunder kan vi på väsentliga punkter inte instämma i majori- tetens förslag. I det följande behandlar vi majoritetens argument och utvecklar där ytterligare skälen till vår reservation.

I ett särskilt avsnitt redovisar vi egna syn- punkter och förslag, som syftar till en sam- verkan mellan kommun och enskilda för att bl. a. begränsa belastningen på stat och kommun.

II. Synpunkter på utredningsmaioritetenr förslag

Kapitel 3 Bostadspolitisk målsättning vid sanering

Vi kan inte godtaga majoritetens förslag om en speciell kostnadsmålsättning vid sanering, eftersom den kan komma att avvika från den bruksvärdenivå som håller på att ut- vecklas. Kommunen får inte göra ingrepp som innebär störningar i den marknadsmäs- siga bruksvärdenivån. Vi anser det felaktigt att kommunerna arbetar med en hyresmål- sättning, som inte överensstämmer med gäl- lande hyreslag.

Kapitel 5 Planering genom bostadsbygg- nadsprogram

Det föreslagna saneringsprogrammet skall — i likhet med bostadsbyggnadsprogrammet — inte få några direkta rättsverkningar gent- emot den enskilde fastighetsägaren. Pro- grammen har till ändamål att utgöra infor- mationskälla. Utredningen borde därför när- mare diskuterat hur det nödvändiga sam- spelet mellan kommun och berörda parter skall ske, när saneringsprogrammen byggs upp. Vi anser det också önskvärt att an- vändbara definitioner skapas för såväl be- greppet sanering som saneringsprogram. Ef- tersom saneringsprogrammen kan få en planfunktion, vore det naturligt att bygg— lagutredningen får i uppdrag att utarbeta objektiva kriterier för saneringsprogram- men och anger hur berörda parter skall med- verka och informeras samt vilka rättsverk- ningar som saneringsprogrammet skall få. Enligt vår mening skall saneringsprogram- men utformas så, att enskilda företag och företagare skall kunna verka på marknaden enligt gällande regler, utan att kommunen

med stöd av saneringsprogrammen får stäl- la speciella krav.

För definitionen av saneringsprogram fö- reslår vi, att därmed skall förstås enbart de konkreta åtgärder, som inarbetas i de rullande bostadsbyggnadsprogrammen. Här- av följer att diskussioner om tvångsföreläg- gande inte bör få förekomma med mindre än att objektet finns upptaget i det rullan- de bostadsbyggnadsprogrammet och därige- nom bör kunna påräkna kreditgivning.

Kapitel 6 Administration och projektledning

Kapitlet är en sammanfattning av vad som återges i flera andra kapitel. Våra synpunk- ter återfinns därför huvudsakligen i anslut- ning till dessa kapitel. Till detta kapitel an- knyts bara vissa allmänna kommentarer.

Utredningens majoritet anser, att de hjälp- medel som står till kommunernas förfogan— de tillsammans med marknadskrafterna inte är tillräckliga för att åstadkomma önskad sanering. Vi anser däremot att dagens sa- neringssituation är orsakad av hyresregle- ringen, bristen på krediter samt nybygg- nads- och rivningsförbuden.

Därför menar vi att man bör avveckla hindren och försöka få positiva krafter att samverka. Man bör inte utgå från motsats- förhållande mellan kommunen och de en- skilda fastighetsägarna och föreskriva nya tvångsåtgärder som sannolikt bara behövs i extremfallen. Istället bör man ange olika vägar för att i första hand stimulera öns- kade förändringar. Kommunerna bör med legala medel söka underlätta saneringsåt- gärder av samhälleligt intresse.

Kapitel 7 Organisatoriska former

Majoriteten anser, att kommunen bl. a. skall engagera sig i bolag för fastighetsförvärv och även mot självkostnad erbjuda kon- sulttjänster avseende projektering, upphand- ling, finansiering etc. åt fastighetsägare. Mot bakgrunden av kommunens samordnande roll, är det naturligt, att vi i fråga om total-

sanering anser att kommunerna enbart skall arbeta med fastighetsförvärv som komplef ment till saneringsåtaganden från andra parter. Även enskilda företag med denna. funktion (fastighetsförvärv och -förvaltning) måste ha rätt att uppträda på marknaden. De skall också kunna påräkna hjälp från kommunen t. ex. genom att kommunen för företagets räkning utnyttjar sina expropria- tionsmöjligheter.

Kommunerna har i stor utsträckning en- gagerat sig i byggandet genom egna organ och företag och därmed skaffat sig kompe- tens för projektering, upphandling och di- rekt byggande. Det är i och för sig natur- ligt i den mån kommunen arbetar inom sa— neringsmarknaden för egen del. Däremot är det inte naturligt, att kommunen eller dess företag går ut på allmänna markna- den och erbjuder tjänster till enskild fastig- hetsägare. Om det sker kommer kommu- nen i sådant läge, att dess objektivitet vid prioritering av projekt, låneförmedling etc. kan komma i tvivelsmål. Kommunen kan anse sig tvingad att i sitt handlande ta hän- syn till graden av arbetsbeläggning inom området, dvs. den får ett intresse att stödja sina egna företag. Det kan inte vara för- enligt med kommunens roll inom bostads- byggandet i andra avseenden.

Kommunen skall i stället söka stimulera intressenterna på marknaden för dessa upp- gifter. Förvaltnings- och producentgrupper skulle gemensamt kunna starta konsultföre- tag vari även kommunala företag kan med- verka. En förutsättning för att sådana kon- sultföretag skall kunna växa fram är att både kommunen och övriga parter tilläm- par en pris- och förturspolitik som är strikt konkurrensneutral.

Kapitel 9 Kreditstöd till bostadsbyggandet Utredningens majoritet föreslår att för- bättringslån skall kunna utgå efter mindre stränga grunder är nu - de skall dock en- dast kunna erhållas av kommun eller dess företag. Enligt utredningens definitioner fly- ter emellertid gränsen mellan förbättrings- och upprustningslån. Risk finns att förbätt-

ringslånen därför att de är »billigare» kom- mer att sökas även där upprustningslån i första hand är motiverade. För att sådana situationer inte skall uppstå förordar vi, att nuvarande användningsområdet för förbätt- ringslån bibehålles. Upprustningslån, som alla fastighetsägare kan få bör i stället an- vändas även för fastigheter med en rela- tivt kort livslängd. De bör inte beviljas med längre amorteringstid än 20 år. Denna. in- ställning till förbättringslånen beror på att alla fastigheter även de som inom överskåd- lig framtid skall rivas, måste behandlas en- ligt strikta, ekonomiska överväganden. Om förbättringslån tillåts även där upprustnings— lån är motiverat innebär det dels att kon- kurrensen mellan olika fastighetsägare sned- vrids, dels att statsbudgeten belastas extra eftersom förbättringslånen har subventions- inslag, som inte upprustningslån har.

Utredningens majoritet förordar att tomt- rättsinstitutet skall utnyttjas för att begrän- sa den omedelbara effekten av höga tomt- kostnader för saneringsfastigheter. Kommu— nen skulle alltså i början ta ut en låg tomt- rättsavgäld, som sedan successivt trappas upp. Detta är enligt vår uppfattning ett omöjligt system, eftersom tänkbara hy- reshöjningar redan är intecknade genom paritetslånesystemet. Genom att trappa upp tomträttsavgälden successivt skulle man åstadkomma en hyressplittring, dvs. den motsatta effekten till vad som var ett av huvudmotiven för paritetslånesystemets in- förande. För övrigt vet vi föga om hyres- gästernas vilja att i framtiden bära över- vältringskostnader. Man bör också upp- märksamma att möjligheten att ändra tomt- rättsavgäld kan prövas inför domstol. Våra synpunkter på tomträtten utvecklas närmare i anslutning till kap. 10.

Utredningens majoritet föreslår att bas- annuiteten för totalsaneringsfastigheter skall sänkas från 5,1 % till 4,6 %. Vi avstyrker detta av flera skäl. Utvecklingen har hittills visat att paritetslånesystemet inte fungerar under nu rådande förhållanden. För när- varande täcker kapitalkostnadsandelen i hy- ran inte ens räntorna på bottenlånen. Följ- aktligen är paritetslånen en orimlighet från

fastighetsekonomisk synpunkt. Också från statsfinansiell synpunkt får systemet ohåll- bara konsekvenser genom att en ständigt ökande skuld till staten skjutes på en oviss framtid. Vid nuvarande förhållanden skulle statens fordran för obetalda amorteringar och räntor på paritets- och räntelån uppgå till ca 10000 miljoner 1976/77.En utred- ning ser just nu över systemet. Det finns alltså för närvarande inte underlag för ett beslut att sänka basannuiteten. Om fastig- heter med olika basannuiteter skulle före- komma på marknaden kan detta menligt inverka såväl på förutsättningarna för för- valtningen som på möjligheten till nypro- duktion. Om man dessutom beaktar majo- ritetens förslag att tomträttsavgälden skall successivt trappas upp inom saneringsområ- dena kan vi inte se, att det finns något ut- rymme för olika basannuiteter mellan olika fastigheter.

Utredningen har inte behandlat skillna- derna i lånegränser för olika företagarka- tegorier och hur de påverkar saneringsverk- samheten. Skillnader i det statliga topplå- nets övre lånegränser kan inte ses frikopp- lad från frågan om konkurrensförhållandena i produktions- eller förvaltningsleden. Vid ombyggnad liksom vid nybyggnad i sam- band med totalsanering är försörjningen med toppkapital ett besvärande problem för den enskilde förvaltaren. Vid bestämning av bruksvärdehyra beaktas inte höga kapi- talkostnader. Svårigheter att anskaffa topp- kapital och dess lånevillkor kan medföra, att de lämpligaste åtgärderna inte vidtages.

Ombyggnader kommer i regel att ske i städernas centrala delar, där riskmomentet för investering får anses mindre än i andra områden. Med hänsyn till det allmänna önskemålet att regelsystemet skall verka sti- mulerande bör låneandelen för de enskilda företagarna höjas och förmånsrättsläget an- passas härefter.

Vi föreslår, att låneandelen för enskilda förvaltare av flerfamiljshus höjs från 15 % till 25 % av låneunderlaget och att det stat- liga bostadslånet placeras inom ca 95 % av pantvärdet. Samma regler bör gälla kom- munala företag.

Utredningens majoritet föreslår att amorte- ringstiden för ombyggnadslån förlängs från 30 till 40 år. Enligt vår uppfattning bör en förlängning inte aktualiseras. Vi an- ser, att departementschefens motiv i prop. 1958: 100 fortfarande äger full giltighet.

»Vad angår amorteringstiden för tertiärlån anser jag att skäl talar för en förkortning av densamma. Det är synnerligen svårt att bilda sig en klar föreställning om hur hyror och fas— tighetsvärden framdeles kommer att utveckla sig. Såväl den tekniska som ekonomiska och sociala utvecklingen kan emellertid bli sådan, att klokheten bjuder att man räknar med en i förhållande till tidigare gängse föreställningar relativt kort avskrivningstid för i bostadsfastig- heter investerat kapital. Jag — — — vill föreslå att den (amorteringstiden) generellt fastställes till 30 år.»

Majoriteten behandlar effekten av olika former för återbetalning av ombyggnadslån. Utan att närmare gå in på resonemanget måste konstateras att

återbetalningsformen indirekt påverkar bruks- värdet, likviditetsresonemanget är tveksamt, eftersom man utgår ifrån samma bruksvärde, oberoende av återbetalningsform, tanken att skjuta reparationskostnaderna på framtiden inte är någon lösning: Den skulle in- nebära ett ytterligare »paritetslån».

Det finns alltså inga bärkraftiga motiv för att utmönstra rak amortering. Tvärtom borde rak amortering eller annuitetslån vara de normala finansieringsformerna för om- byggnadslån.

Vi delar majoritetens allmänna synpunk- ter på pantvärdets och låneunderlagets sy- stem. Speciellt vill vi betona att det är nöd- vändigt att systemet anknyter till den nya hyreslagstiftningen i vad avser bruksvärde- hyror. Däremot kan vi inte godtaga att kom— munen skall få rätt att arbeta med en mål- sättning för bostadskostnad eller med rikt- hyror som avviker från bruksvärdet. Såda- na tankegångar framförs i olika kapitel så- som majoritetens uppfattning. Vi hävdar, att några andra riktvärden än bruksvärdehyra inte kan tillämpas. Om så sker skapas ett system som förtar effekten av den nya hy- reslagen vars syfte var ökad rättvisa och ökad rörlighet på bostadsmarknaden

Räkneexemplen och anvisningarna till hur den nya metoden skall användas klargör inte problematiken. Utifrån redovisat material går det inte att ta ställning till metoden. Mycket små förändringar i ingående va- riabler kan nämligen högst avsevärt påverka pantvärde och låneunderlag. Metoden måste under alla omständigheter närmare utredas. Vi tror att starkt förenklade schablonmeto- der kan utformas. Det vore ett bättre alter- nativ än majoritetens förslag.

Om majoritetens metod införes, måste man få rätt att under en övergångstid an— vända antingen den gamla eller den före- slagna metoden, varvid låntagaren själv bör få välja den metod, som ger högsta låne- underlag och pantvärde.

Kapitel 10 Markpolitiska hjälpmedel

Utredningens majoritet föreslår att areal— och värderegeln i förköpslagen(FL) inte ska gälla »inom av kommunen preciserat saneringsområde» .

Inom de delar av tätbebyggelse där sa- nering aktualiseras torde fastigheternas arel mera sällan överstiga 3 000 m2. Det blir därför i första hand värderegeln — 200 000 kronor — som kommer att tillämpas. Om areal- och värderegeln slopas kan det enligt majoriteten dämpa fastighetspriserna. Ma- joriteten återger departementschefens utta- lande då FL tillkom att begränsningsregeln medför stor vinning för både enskilda och myndigheter och att den inte i någon väsent- lig grad minskar FL:s effektivitet som mark- politiskt medel för kommunerna. Majorite- ten anger inte några skäl för att detta ut- talande skulle ha förlorat sin giltighet. En av justitiedepartementet i januari 1971 (sten- cil In 1971: 1) upprättad PM angående er- farenheterna av FL ger inte heller vid han- den, att ett tillräckligt starkt behov av lag- ändring i detta hänseende kan anses före- ligga.

Enligt förslaget skall dock areal- och vår- deregeln slopas inom saneringsområdet. Det- tas läge och omfattning skall anges av kom- munen. I de flesta fall kommer det sanno- likt att inrymma såväl fastigheter som krä- ver totalsanering eller modernisering som

fastigheter, vilka inte berörs av sådana åt- gärder. Förslagets verkningar kommer där- igenom att sträcka sig utöver dess egentliga syfte. En så betydelsefull åtgärd som att bilda saneringsområde torde kräva mer pre- ciserade överväganden än som skett såväl i fråga om de materiella rekvisiten som be- träffande förfarandet. Frågan borde också studeras i förhållande till föreslagna änd- ringar i expropriationslagen med tvångsin- lösen för tätbebyggelse liksom till bygglag- utredningens kommande förslag, så att inte bristande överensstämmelse härvidlag upp- kommer (jfr t.ex. SOU 1969: 50 sid. 88 samt prop. 1971: 22). Inte heller i denna del kan vi därför finna utredningens förslag till- räckligt underbyggt.

Den av utredningen förmodade effekten på fastighetspriserna — en »dämpning» av dessa — betraktas synbarligen som gynn- sam. Det finns därför anledning att erinra om markvärdekommitténs uttalande (SOU 1966: 23 sid. 111 f.) om en begränsning av förköpsrätten till vissa objekt:

»Framförallt talar emot en sådan kon- struktion, att de fastigheter som på förhand utväljes måste antagas bli utsatta för en större belastning än andra fastigheter av samma kate- gori eller inom samma område, som ej omfat— tas av förköpsrätt. Det torde nämligen finnas goda skäl att antaga, att en spekulant, som har att välja mellan två i stort sett likvärdiga fas— tigheter, av vilka den ena graveras av en för— köpsrätt och den andra icke, är benägen att stanna vid ett lägre pris för den förra fastig- heten än för den senare. Är detta antagande riktigt, synes en förköpsrätt, som av kommu- nen utan ersättning pålägges vissa med hänsyn till kommunens intressen utvalda fastigheter, medföra en värdeminskning å dessa, som från rättvisesynpunkt knappast ter sig godtagbar.»

Dessa konsekvenser är enligt vår mening tillämpliga även på fastigheter som råkar ligga inom eller utanför saneringsområdets gräns och vi delar markvärdekommitténs betänkligheter inför den bristande rättvisa markägare emellan som härigenom skapas.

Av dessa skäl kan vi inte biträda majori- tetens ovan berörda förslag om ändring av FL.

Majoriteten föreslår vidare att FL änd— ras, så att former skapas för saneringsavtal

mellan kommunen och köpare av fastighet. Ett sådant skulle kunna träffas då kommu- nen saknar ekonomiska resurser för att ge- nomföra förköp eller då köparen har vilja och förmåga att själv genomföra avsedd sa- nering.

Någon redovisning av rättigheter eller förpliktelser, som skulle uppkomma för par- terna i avtalet, lämnas inte. Inte heller an- ges av vilket skäl sådant samarbete skulle begränsas till de fall, då överlåtelse av fas- tighet ägt rum. Om överenskommelser rö- rande sanering behöver aktualiseras bör det enligt vår mening kunna ske, oavsett om överlåtelse skett eller inte. Eventuella legala föreskrifter härom bör därför inte begrän- sas till FL:s område. En liknande konstruk- tion infördes med 44 a & BL avseende in- lösen av mark med kulturhistoriskt värde- full bebyggelse. Detta lagrum har aldrig kommit till användning och föreslås upp- höra att gälla i samband med pågående re- vision av expropriationslagen. Det syns ock- så vara svårt att förena majoritetens för- slag med vad som uttalas i prop. 1971: 22 om expropriation för tätbebyggelse.

Majoritetens förslag i denna del ter sig så. litet underbyggt med avseende på dess praktiska utformning och legala innehåll, att det inte kan läggas till grund för lag- stiftning utan förnyade överväganden.

Vi anser att markförvärvslån skall kunna utgå då kommunen köper fastigheter som skall totalsaneras. Däremot kan vi inte bi- träda utredningens majoritet när den före- slår att markförvärvslån skall få utgå till kom- munala förvärv av fastigheter som skall för- bättras i avvaktan på totalsanering eller om- byggnad. Man bör inte skapa nya regler, som kan innebära möjlighet för kommunen att förhala önskade åtgärder. Befintliga lå- neformer syns oss helt tillräckliga, att den amorteringsfria delen av markför- värvslånen får utsträckas till fem år. Motiv föreligger inte att förlänga amorteringstiden utöver två år, att markförvärvslånefonden skall ökas vä- sentligt. Saneringspolitiken skall i första hand syfta till att stimulera att fastigheter—

na förbättras i nuvarande ägares hand. Om den metoden används, behövs inte de stora kommunala förvärv av saneringsfastigheter som utredningens majoritet förordar och vars verkningar på olika områden vi redan berört i inledningen. Majoriteten utgår från att 60 % av det totala centrala fastighets- beståndet skall förvärvas av kommunerna då den kalkylerar fram lånefondens medels— behov. En sådan ökning av markförvärvs- lånefonden är obehövlig, eftersom intresset och viljan att modernisera och förbättra fas- tigheterna finns hos de enskilda fastighets— ägarna. Av statsmakterna och kommuner- na krävs i första hand lånemedel och en bättre planering.

Majoriteten har utarbetat ett räkneexem- pel på finansiering av markförvärven ge- nom en saneringsavgift. Exemplet visar, att avgiften kommer att drabba fastighetsägar- na orättvist. Det är inte rimligt att t.ex. småorternas fastigheter (hyresgäster) skall bära kostnaden för sanering i storstadsre- gionerna. En sådan avgift kan inte utfor- mas så att den blir neutral. Den blir i rea— liteten en extra fastighetsskatt till staten vid sidan av den kommunala fastighetsskatten. Vi avstyrker därför att en saneringsavgift införes.

Majoriteten rekommenderar en ökad an- vändning av tomträtt (jfr kap. 9) och före- slår, att tomträttslån får utbetalas till kom- munerna, inte som nu i efterskott utan när byggandet börjar. Tillämpningsområdet skul- le också vidgas så att lånen inte bara utgår vid nybyggnad av bostadshus utan också i samband med förvärv av bebyggda fastig- heter.

Majoriteten rekommenderar även, att tomträttens avgäldssystem utnyttjas bl. a. för en omfördelning över tiden av exploate- ringskostnader vid sanering. Kommunerna skall enligt denna tankegång ta ut en lägre avgäld än vad faktiska kostnader motive- rar. Dessa »subventioner» skall senare åter- tas genom framtida avgäldshöjningar.

Det förefaller oss mycket tveksamt om det från saklig synpunkt erbjuder fördelar att i ökad omfattning utnyttja tomträtts- institutet i stadsbyggnadssammanhang. När

det gäller tomträttens förtjänster hänvisar majoriteten i huvudsak till äldre markpoli- tiska uttalanden. Det är en brist, att någon allsidig analys av tomträttsinstitutet och dess konsekvenser inte företagits.

Frågan om tillämpning av tomträtt har bl. a. utretts i Uppsala. Uppsala stads tomt- rättskommittés arbete avslutades den 28 ap- ril 1970 och har varit tillgängligt för sane- ringsutredningen. Av Uppsalautredningen torde framgå bl.a. att tomträtt inte ger kommunerna några nämnvärda fördelar när det gäller möjligheterna att med nutida lag- stiftning reglera fastighetsanvändningen.

Saneringsutredningen har inte blivit i till- fälle att bedöma vilka konsekvenser den nya expropriationslagstiftning, som föreslås i proposition 1971: 122, kan få för tomträtts- systemet. Förslaget synes emellertid kom- ma att försvåra en bedömning av tomt- rättssystemets verkningar. Exempelvis kan anföras att tomträttslagstiftningen för när- varande innehåller en värderingsregel, som innebär att tomträttshavaren får tillgodoräk- na sig nybyggnadsvärdet i den byggnads- rätt, som medges enligt gällande plan — jäm- för 5 17 stycket 1 tomträttslagen.

I nämnda proposition avvisas tanken, att en fastighet skall värderas »med utgångs- punkt från dess aktuella tillåtna använd- ningssätt» —- sid. 180. Vid expropriation för tätbebyggelse föreslås i stället, att fastig- hetsvärdet 10 till 15 år före tiden för ex- propriationsvärderingen skall tas till utgångs- punkt för ersättningsberäkningen. Värden som tillkommit efter denna tidpunkt er- sätts endast i den mån det blir utrett, att värdet beror »på annat än förväntningar om ändring i markens tillåtna användnings- sätt» -— & 111 a enligt förslaget till ändringar i expropriationslagen. — En sådan princip skulle leda till överraskande konsekvenser för tomträttens ekonomiska utfall på sikt med risk för ökade kostnader hos kommu- nerna.

Vi anser det nödvändigt att problemen klarläggas och löses, innan man kan ta slut- lig ställning till rekommendation om utökad användning av tomträttsinstitutet. '

Den av majoriteten föreslagna omfördel-

ningen över tiden av exploateringskostnader vid sanering medför beaktansvärda nack- delar både från samhällets och de boendes synpunkt. En sådan användning av avgälds- systemet torde för övrigt strida mot nuva- rande tomträttslagstiftning. Denna förutsät- ter, att avgälderna beräknas på grundval av aktuella markvärden. Avgälderna kan prö- vas av fastighetsdomstol. Kommunen kan således inte slutligt bestämma avgäldens stor- lek.

Vi vill inte motsätta oss, att de ekono- miska nackdelarna begränsas för kommu- nerna vid användning av tomträtt. Vi till- styrker därför, att tomträttslånen får utbe- talas när bebyggelsen påbörjas.

Däremot avstyrker vi förslaget att lånen får användas för förvärv av bebyggda fas- tigheter, som byggs om. En sådan använd- ning av samhällets resurser bidrar inte till att öka saneringsverksamheten utan överför enbart fastigheter i kommunens ägo.

Kapitel 11 Evakuering

Behovet av samverkan mellan kommun och fastighetsägare i fråga om evakueringen är särskilt stort. Det ställer stora krav på smi- dighet och tillmötesgående från de kommu- nala befattningshavarnas och politikernas sida. Vi förutsätter, att kommunerna för sin medverkan vid evakuering inte skall ställa andra krav än dem, som grundas på den nya hyreslagen och som kan gälla för statliga lån.

Kapitel 12 Medel för att främja samverkan mellan fastigheter för genomförande av tra- fiksanering

I första hand behöver lagen om gemen- samhetsanläggningar (LGA) ses över så att man med hjälp av denna lag på begäran av en majoritet av fastighetsägare kan ge- nomföra ändamålsenliga sammanläggningar. Det av utredningens majoritet föreslagna statliga bidraget för att genomföra trafik- sanering — 3 milj. kronor _ kan inte ge några väsentliga resultat. Dessutom bör man inte inrätta ytterligare en anslagspost. Vi avstyrker förslaget.

Kapitel 13 Bostadsstandard och bostads- inspektion

Majoriteten har föreslagit, att en bostads- sanering (BSL) skall införas. Vår uppfatt- ning avviker i sådan grad härifrån, att vi avstyrker förslaget i dess nuvarande skick. Skälen härtill framgår närmare av det föl- jande. Samtidigt har vi angivit våra yrkan- den för den händelse lagstiftningen skulle genomföras.

Vid bedömningen av majoritetens förslag har vi särskilt beaktat de stela ramar, som torde komma att tillämpas vid prövning av tvångsåtgärder enlligt BSL, osäkerheten i de ekonomiska faktorer som blir avgörande för nyssnämnda prövning, den flytande gräns- dragningen mellan olika moderniseringsåt- gärder, förhållandet mellan gällande regler i Hälsovårdsstadgan (HS) och Byggnadsstad- gan (BS) respektive BSL, oklarheten rörande rekvisiten för utdömande av bostadslägen- het enligt BSL, ställningstagandena i fråga om prisbildningen på fastighetsmarknaden och förhållandet mellan parterna på hyres- marknaden samt svaghetema i det föreslag- na förfarandet vid prövningen av åtgärds- förelägganden och i samband därmed före- kommande Vitesregler.

De ekonomiska betingelserna för upprust- ning enligt BSL

Enligt förslaget till BSL skall kommunen för fastighetsägaren ange de upprustnings- åtgärder som behövs. Åtgärderna kan i det särskilda fallet avse t. ex. inläggning av bad- rum, växelström, tvättstuga och värme- och ljudisolering. De hinder av teknisk-ekono- misk eller finansiell art som kan föreligga mot kommunens krav skall utredas och an— ges av fastighetsägaren. Härför krävs från dennes sida projektering som bl. a. innebär utredning om de tekniska förutsättningar- na, av finansieringsfrågorna och en ekono- misk kalkyl över lönsamheten. I vad mån och på vad sätt den av utredningen förut- satta hjälpen åt fastighetsägaren med bl. a. projektering kan aktualiseras före tvångs— föreläggandet framgår inte klart. Regelmäs- sigt måste ägaren för dessa utredningar an-

.*qii P..—.AL—:

lita teknisk och ekonomisk sakkunskap. Hin- der skall i normalfallet anges inom tre må- nader. Att det i många fall blir fråga om tidskrävande och dyrbara utredningar är uppenbart. Vi anser att sådant utrednings- arbete inte rimligen bör kunna åläggas äga— ren och att i vart fall kommunen skall svara för kostnaderna, särskilt om utredningen le- der till att kommunen avbryter förfarandet.

Majoriteten utgår ifrån att bärkraften i ägarens invändningar prövas under föreläg- gandeproceduren. Innebörden härav måste vara att kommunen för sin del tar ställning till de tekniskt-ekonomiska förutsättningar- na samt till finansierings- och arbetskrafts- frågorna. Skilda uppfattningar om dessa faktorer kan uppenbarligen förekomma. Hur diskussionen härom skall utspelas mel- lan parterna anges inte. I sista hand beslu— tar emellertid kommunen, att ägaren vid vite av högst 200 000 kronor skall ha upp- rustat fastigheten senast inom två år.

Tidsfristerna i BSL för angivande av hin- der (3 månader) samt för vidtagande av förelagda åtgärder (2 år) är orealistiskt kor— ta. Omprövning måste ske.

Kommunens ekonomiska bedömning skall grundas på en kalkyl över fastighetens av- kastning. Den beräkning av intäkts- och kostnadsposterna, som skall läggas till grund för pantvärdet vid statligt bostadslån för ombyggnad respektive upprustning skall ske genom en »normaliserad avkastningskal- kyl». Komponenterna i denna kalkyl är schabloniserade och av annan karaktär än de som används på fastighetsmarknaden vid projektering eller överlåtelser. Det står gi- vetvis en långivare fritt att avgöra på vilket sätt han beräknar ett pantvärde som villkor för belåning. En helt annan sak är det kal- kylmässiga underlaget för den prövning som skall ske, om fastighetsägare skall för- pliktas att vid betydande vite företaga upp- rustningsåtgärder. Frågan bör ses mot bak- grunden av majoritetens uttalande, att fas- tighetsägarna vid sanering tillmäter sina fas- tigheter »för höga förväntningsvärden» samt att man får räkna med att kommande pla- ner kan verka värdesänkande i jämförelse med avkastningsvärdet vid bibehållen för-

valtning. Endast de marknadsmässiga fak- torerna bör emellertid enligt vår mening be- aktas vid förevarande prövning. Leder före- läggandet till att fastighetens ekonomi för- sämras — t. ex. genom den övre gräns för intäkten som bruksvärde- eller rikthyran medför, och beaktas härvid inte ägarens påståenden om hinder enligt BSL, bör reg- ler införas som förpliktar kommunen att in- lösa fastigheten till dess marknadsvärde före föreläggandet.

Majoriteten räknar med att bostadsinspek- tioner och åtgärdsförelägganden skall kunna få »effekt på fastighetsmarknaden» genom att kraven på iståndsättning dokumenteras. Uttalandet torde innebära, att tillämpningen av BSL kan medverka till att dämpa fastig- heternas prisnivå. De skäl som anförs syns i huvudsak bygga på att marknadens upp- skattningar f.n. leder till för höga värden på grund av felbedömningar beträffande kalkylräntor och behovet av iståndsättning. För dessa antaganden lämnas inte något sakligt underlag.

Förbud mot bostadsanvändning (utdömning)

Enligt förslaget till BSL 21 & äger kommu- nen att förbjuda lägenhets användning för bostadsändamål. De rekvisit som anges för att utdöma en lägenhet är dels att istånd- sättningsåtgärderna skulle medföra orimliga kostnader, dels att byggnadslov inte kan erhållas.

Användningsförbud utgör ett utomordent- ligt allvarligt ingrepp i fastighetens förvalt- ning. Ur rättssäkerhetssynpunkt krävs att de skäl som föreligger, måste anges noga och avse de materiella brister som inte an- ses tolerabla (jfr HS). Däremot bör inte, såsom skett i förslaget, rekvisiten helt all- mänt knytas till fastighetsekonomiska fak- torer och frågan överlämnas åt kommunen som har att inom en vagt angiven ram be- sluta om förbud. Klart preciserade rekvisit i sak behövs även för att den prövning av förbudet som föreslås skall kunna äga rum från objektivt fastlagda utgångspunkter. Härvid bör det vidsträckta och svårbedömda område uppmärksammas, som avser de stan-

dardkrav som ligger utanför de sanitära brister som kan föranleda utdömning enligt HS. Preciseringar i möjligaste mån är nöd- vändiga för att fastighetsägaren vid ställ- ningstagandet till ett åtgärdsföreläggande skall kunna bedöma i vad mån hotet om ut- dömning aktualiseras för den händelse att han inte företar den anbefallda upprustning- en. En avvägning av storleken av hans för- lust vid det ena eller det andra alternativet kan nämligen fordras inom ramen för det fö- reslagna systemet.

Majoriteten anser att utdömningen av bo- städer måste ske med viss begränsning. Oavsett om materiella skäl härför i och för sig kan anses vara för handen, skall utdöm- ningen inte ges större omfattning än som kan rymmas »inom rimlig avgång» enligt BSP. För »övriga» bostäder skall åtgärds- förelägganden göras. Denna rangordning mellan utdömning och åtgärdsförelägganden är motsatt den som anges i BSL och i ut— talandet att utdömning bör komma först i andra hand. Det är vidare här fråga om fastigheter som inte behöver ingå i BSP. En annan begränsning av utdömningen be- står i att denna inte bör ske om det även— tyrar hyresgästens bytesrätt. En sådan aspekt hör enligt vår mening inte hemma i en lag- stiftning som syftar till att ge objektiva reg- ler för bättre bostadsförhållanden.

På de skäl som angivits finner vi, att den föreslagna kombinationen av åtgärdsföre- lägganden och förbud mot bostadsanvänd- ning medför så stora betänkligheter i fråga om rättssäkerhet, precisering och konse- kvens, att vi inte kan biträda förslaget i denna del.

Vitesbestämmelser

Enligt förslaget till BSL skall kommunen kunna förelägga fastighetsägaren att vid vite å upp till 200 000 kronor inom viss tid ha upprustat fastigheten. Föreläggandet skall gälla även mot ny ägare av fastigheten. Vite skall kunna föreskrivas oavsett om tredska föreligger eller inte.

Majoriteten uttalar att vite enligt HS kan utdömas vare sig tredska föreligger eller ej.

1948 års hälsovårdsstadgekommitté utta- lade, att tredska vore en förutsättning för utdömande av vite och att därför ett över- flyttande av vite från en person till en an- nan av principiella skäl vore utesluten. I prop. B 46/1958 anslöt sig departements- chefen till denna uppfattning. Han uttala- de, att anteckning i fastighetsboken av före- läggande eller övergång av föreläggandet på ny ägare inte vore en godtagbar lösning av spörsmålet (se a prop. sid. 304, 311, 316). Majoritetens ståndpunkt torde därför icke återge lagstiftarens intentioner vid till- komsten av HS. Det syns oss inte rimligt, att strängare regler om vite skall gälla en- ligt BSL än enligt HS. De få undantagsfall, där det kan ha förekommit att fastighet överlåtits för att försvåra genomförandet av föreläggande enligt HS bör inte få bli väg- ledande för en lagstiftning av så generell och ingripande karaktär som den föreslag- na BSL. Anses det att man behöver kunna hindra att överlåtelser i nu aktuella fall för- dröjer behövliga åtgärder, får särskilda reg- ler skapas som riktar sig direkt mot sådana fall. Den köpare som i vanlig ordning för- värvar en fastighet och som är beredd att medverka till genomförandet av beslut som fattats inom ramen för HS eller BSL bör inte utsättas för ett vitesföreläggande, som kanske utlöper kort tid efter förvärvet. En sådan ordning hindrar endast överlåtelser, som eljest kunde vara önskvärda ur sane- ringssynpunkt.

Av uttalandena framgår att föreläggan- den enligt BSL blir av ingripande natur och får betydande ekonomiska konsekvenser. Till följd därav ter det sig inte möjligt att avskaffa rätten för den som drabbas av fö- reläggandet att föra talan mot detta. Pröv- ningen av Vitesföreläggandet föreslås ske hos länsstyrelsen.

Av vad vi ovan anfört framgår att den materiella prövningen av föreläggandena kommer att avse invecklade tekniska och fastighetsekonomiska bedömanden, som krä- ver stor sakkunskap. Prövningen bör där- för ske i reguljärt processuella former, där argumenteringen kan framföras muntligen och med erforderligt uppbåd av teknisk och

ekonomisk expertis. Med denna utgångs- punkt ter sig en domstolsprövning som ofrånkomlig. Tanken riktar sig därvid na- turligen mot de nybildade fastighetsdomsto- larna, där sakkunskap kan påräknas. Enligt vår mening bör alltså den materiella pröv- ningen av Vitesföreläggandet ske vid fas- tighetsdomstol.

Fråga uppkommer då om handläggningen bör ske i besvärsprocess över vitesföreläg- gandet eller i samband med yrkande från kommunens sida om utdömande av vitet. Såsom framgår av motiveringen till majo- ritetens förslag rörande rättskraftsverkan av beslut över vitesföreläggande gäller spörs- målet allmänt principiella ställningstaganden till vitesinstitutet som sådant.

Majoriteten hänvisar härvidlag till utta- landen i en uppsats av regeringsrådet Wal- berg i Förvaltningsrättslig Tidskrift. Den nämner dock inte att författaren själv be- traktar sitt uppslag som ett första diskus- sionsinlägg i en debatt om en allmän över- syn av vitesinstitut. Även enligt vår mening ter sig ställningstagandet i detta avseende alltför litet underbyggt. Problemen bör där- för angripas från bredare utgångspunkter och svaret på den inledningsvis ställda frå- gan grundas på fortsatta överväganden i ärendet.

Administration

Såsom majoriteten påpekar återfinns de reg- ler som kan föranleda ingripande mot brist- fälligheter i fastighetsbeståndet huvudsakli- gast i HS och BS. Någon bestämd gräns mellan hälsovårdsnämnds och byggnads- nämnds befogenheter kan icke dragas upp. Tydligt är att tillskapandet av ännu en för- fattning, nämligen BSL, ytterligare kommer att komplicera detta förhållande. I särskilt hög grad blir det fallet, då förelägganden enligt de skilda författningarna kan avse samma typ av åtgärder, samtidigt som rekvi- siten för utdömande av vite skiljer sig från varandra, exempelvis i HS och BSL. Ma- joriteten framhåller också själv att det är uppenbart, att kompetenskonflikter kan uppstå mellan HS och BS samt BSL. An-

givna förhållanden blir inte mindre besvä- rande av att kraven på upprustning enligt BSL i många fall avser en högre standard- nivå än den som förutsätts i HS och BS. Majoriteten söker lösa konflikten genom att föreslå, att hälsovårdsnämnds och bygg- nadsnämnds kompetens bryts i de fall före- läggande meddelas enligt BSL. Detta skall emellertid inte befria angivna nämnder från deras skyldighet eller möjlighet att besluta om åtgärder »i anledning av brister i öv- rigt». Hur detta förslag är avsett att fungera i praktiken anges inte men enligt vår me- ning skulle ett genomförande av förslaget skapa utomordentligt svårlösta förhållanden såväl vid tillämpningen av ifrågavarande författningar som i den kommunala be- slutsprocessen. En allmän strävan har hit- tills varit, att söka sammanföra alla bygg- nadstekniska bestämmelser på ett håll. Ifrå- gavarande förslag går emot denna strävan. En samordning av de materiella föreskrif- ter, som ska reglera ett tvångsmässigt ge- nomförande av uppställda standardkrav, ter sig erforderlig. Härigenom tillgodoses även den enskildes intresse av att inte behöva ut- sättas för förelägganden med stöd av ett flertal olika författningar och med varie- rande förutsättningar för tvångsåtgärder och viten.

De nu angivna omständigheterna har ock- så satt sin prägel på majoritetens förslag om bostadsinspektionens organisation. En- ligt 6 5 BSL äger kommunen utöva på den ankommande åtgärder genom nämnd, som bestäms av kommunen. I motiveringen till detta stadgande understryks angelägenheten av att hälsovårds- och byggnadsnämnds samt andra nämnders inspektion och krav samordnas. Detta kan, anför majoriteten, organisatoriskt lösas på olika sätt, exem- pelvis genom bildandet av en projektgrupp eller genom inrättande av en enda bostads- inspektion. Dessas organ avses tydligen ut- göra den nämnd varom talas i 6 & BSL. Uppenbarligen får med hänsyn till vad ovan sagts beslut om åtgärdsföreläggande från en sådan nämnds sida en högre dignitet än samtidigt meddelade beslut från andra nämnder. Dessas kompetens skall enligt för-

slaget vika. Det torde behöva utredas, om denna nyhet går att anpassa till gällande kommunallagstiftning. Enligt vår mening är förfarandet opraktiskt och torde leda till svåröverskådliga komplikationer. På samma sätt som det författningsmässiga underlaget bör få en enhetlig reglering bör också be- slutsfunktion i dess helhet ankomma på ett och samma kommunala organ.

Ett genomförande av majoritetens för- slag såvitt avser de materiella bestämmel- serna om upprustning kan inte lämna det nu rådande regelsystemet i HS och BS obe- rört. Majoritetens förslag om de organisa- toriska formerna bör omarbetas med ut- gångspunkt från ett rationellare och enhet- ligare synsätt.

Kapitel 15 Rivningsreglering

Enligt de uppgifter som utredningen inhäm- tet fungerar den provisoriska regleringen för rivning tillfredsställande i vissa kommuner men inte i andra. Utredningens majoritet föreslår att en ny provisorisk lagstiftning avseende rivningsregleringar införs i avvak- tan på bygglagutredningen, som arbetar med detta problem. Enligt vår uppfattning bör man inte inrätta ett nytt provisorium utan i stället undanröja olägenheterna i nuvaran- de tillämpning med ledning av erfarenhe- terna i de kommuner där systemet fungerar tillfredsställande.

III. Egna synpunkter och förslag rörande sanering

1. Huvudbetingelser för ökad saneringsverk- samhet

Vi har framhållit hur hyresregleringen un- der efterkrigstiden hämmat en sund utveck- ling av saneringsverksamheten. Denna har också i stor omfattning hindrats av bygg- nadsförbud. Ombyggnad och upprustning har bl. a. måst anstå också i angelägna fall i avvaktan på framtida ovissa stadsplane- ändringar. Kreditgivningen har nästan en— bart inriktats på nyproduktion på råmark; några nämnvärda ramar har inte anvisats för upprustning av den äldre bebyggelsen, Åtgärder för att öka saneringsverksamhe-

ten bör framför allt inriktas på att ändra dessa betingelser.

En viktig förutsättning för en framgångs- rik saneringspolitik är att övergången till bruksvärdehyror enligt hyreslagen blir så realistisk att saneringsverksamheten kan konkurrera med produktionen på exploate- ringsområden.

Bättre metoder måste utvecklas för sam- arbete mellan kommun och saneringsintres- senter. Vi föreslår i detta syfte samverkan inom ramen för kommunal saneringsplan- läggning.

Vidare bör hindrande byggnadsförbud avlägsnas, när inte omedelbart förestående planändringar förhindrar investeringar. Riv- ningslov för nybyggnad bör under samma förutsättningar medges för bebyggelse, vars livslängd av bostadstekniska eller ekonomis- ka skäl framstår som mycket begränsad. Dessa problem kan lösas inom ramen för den kommunala saneringsplanläggningen och genom reformer i byggnadslagstiftning- en.

För områdessanering genom nybyggnad bör byggnadslagstiftningen reformeras så att den underlättar samverkan för genomföran- det.

En omfördelning av kreditgivningen till bostadsbyggandet måste ske så att den stat- liga långivningen även medger en ökad sa- neringsverksamhet. Vi föreslår därför nya finansieringsformer för statlig långivning.

2. Hyrespolitisk målsättning vid sanering

Saneringsinsatsernas omfattning avgörs yt- terst av de betalningar, som erläggs av de boende. Hyrorna bestäms enligt hyreslagens bruksvärderegler. Det innebär, att hyressätt- ningen i nyproduktion vid sanering bildar riktpunkt för hyrornas anpassning till va- rierande bruksvärden. Denna anpassning är en ändamålsenlig hyrespolitisk målsättning för saneringsverksamheten. Jämlika kon- kurrensförutsättningar för olika företagska- tegorier garanterar de boende marknads- mässigt bestämda hyror utan utrymme för knapphetsbetingade prisstegringar. Kostnaderna för förbättring av äldre fas-

tighetsbestånd bör hållas på sådan nivå, att man får kostnadstäckning genom en hyres- anpassning enligt föregående stycke. Det be- fintliga fastighetskapitalet bör med andra ord kunna kompletteras med begränsade insatser för att erhålla godtagbara bostäder till en hyra, som normalt kan komma att ligga lägre än för nyproduktionen i jämför- bara lägen. Hyran bör i dessa fall återspeg- la det verkliga priset för saneringsåtgärder- na. En sådan målsättning bör också vara hyrespolitiskt godtagbar och något generellt subventionsbehov borde inte behöva upp- komma. De boendes flertal kan inte undgå att betala den verkliga kostnaden för bo- stadsproduktionen i form av boendekostnad eller genom skatter eftersom såväl fastig- hetsägarens som kommunens och statens kostnader måste täckas. De konsumtions- svaga grupperna bland de boende bör ge- nom det ordinarie bostadspolitiska konsum- tionsstödet få ekonomisk möjlighet att be- tala bruksvärdehyrorna i upprustade hus.

Vid sanering genom nybyggnad — total— sanering — kan en hyrespolitiskt betingad kontroll äga rum i bristorter enligt hyres- lagens regler om förstagångsprövning av hy- ran.

3. Kommunal saneringsplanläggning

I kommunal saneringsplanläggning ingår som huvuduppgifter att företa bostadsinven- tering och att upprätta tidplan med turord- ning.

Bostadsinventering

Bostadsinventering sker dels ex officio av kommunerna, dels på begäran av fastig- hetsägare.

Kommunen vidtar aktiva åtgärder, lämpligen genom byggnadsnämndens för- sorg. Syftet är att fastställa vilka byggnader som inte fyller kraven på lägsta godtagbara standard. Sådan skall krävas för alla bo- städer inom detaljplanerade eller eljest tät- bebyggda områden. De bostadstekniska kra- ven bör regleras i byggnadsstadgan. Kon- troll över efterlevnaden bör närmast an- komma på byggnadsnämnden, som svarar

Bostadsinventering skall också företas på begäran av fastighetsägare, som ansöker om turordning av saneringsobjekt i den kom- munala saneringsplanläggningen.

För fastighetsägare, som själva finansie- rar åtgärderna, syftar inventeringarna till att ge underlag för att häva byggnads- och rivningsförbud.

För fastighetsägare, som söker statliga lån, tjänar inventeringarna dessutom som underlag för en bedömning att för lånen gällande villkor är uppfyllda.

Tidplan med turordning

Kommunen upprättar tidplan för sanerings- verksamheten och anger däri de åtgärder, som successivt aktualiseras. Dessutom tur- ordnas objekten för totalsanering, ombygg- nad och upprustning samt prioriteras de fastigheter som är förelagda upprustning till lägsta godtagbara standard.

Sedan förtur givits åt prioriterade sane- ringsåtgärder inordnas övriga objekt i det kommunala bostadsbyggnadsprogrammet. För den som söker statligt lån prövas låne- ansökan enligt bostadslånekungörelsens be- stämmelser. Godkänd låneansökan turord- nas efter den tidpunkt, då den ingivits. Sam- ma turordningsprincip skall gälla även icke statsbelånade fastigheter.

4. Byggnadslov och rivningslov

En viktig förutsättning för ökad sanerings- verksamhet är att byggnads- och rivnings- förbud som hindrar motiverad sanering snabbt kan upphävas. Det bör ske om inte saneringen uppenbart skulle försvåra en nära förestående ändring i fastighetsanvänd- ningen.

Det är angeläget med en översyn av hur temporära byggnadsförbud används i plan- förberedande syfte. Samtidigt bör villkoren för rivningstillstånd utformas ändamålsen- ligt.

Byggnadsförbud

I allmänhet bör byggnadsförbuden inte få. hindra ombyggnad eller upprustning, då hu-

vuddelen av bebyggelsen från teknisk och ekonomisk utgångspunkt i befintligt skick har en livslängd på femton år eller mera. Statliga lån bör då beviljas, förutsatt att aktuell planering inte klart visar, att be- byggelsen måste rivas redan inom loppet av de närmaste femton åren.

Fastighetsbeståndets skick och planerings- läget bör klargöras genom bostadsinvente- ringen. Härigenom erhålles underlag för att bedöma byggnadsförbudens fortsatta be- stånd. När en föreslagen ombyggnad eller upprustning inordnats i det kommunala pro- grammet skall således hindrande byggnads- förbud kunna hävas.

Rivningslov

Bostadsinventeringen bör också kunna läg- gas till grund för prövning av om rivnings- tillstånd av befintlig bebyggelse i och för totalsanering genom nybebyggelse kan med- ges eller inte. I allmänhet bör inte rivning i och för nybebyggelse hindras för byggna- der, som har en livslängd understigande tio år. Endast nära förestående planändringar bör godtagas som hinder. I sådana fall bör nedan föreslagna speciallån kunna utgå, al- ternativt berättigas fastighetsägaren att be- gära inlösen av kommunen. (Se nästa av- snitt.)

5. Åtgärdsfallens behandling

Fastighetsägaren skall alltid ges praktisk möjlighet att avhjälpa konstaterade brister, då det gäller lägsta godtagbara standard. Han skall därvid i princip ha rätt att välja den saneringsform (upprustning, ombygg- nad eller totalsanering) som enligt hans be- dömning bör komma i fråga. Då tvångsin- gripanden har aktualiserats genom krav på lägsta godtagbara standard, bör den av fas- tighetsägaren valda åtgärden alltid beviljas med förtur.

I vissa fall kan planhinder föreligga, som innebär att fastighetens framtida disposition inte är klarlagd. Skilda krav från samhällets sida kan då leda till ett dödläge. Å ena sidan får ingen genomgripande förändring av fas-

tigheten ske av hänsyn till planförberedel- ser, å andra sidan krävs åtgärder för att uppfylla lägsta godtagbara standard. Detta dödläge bör i första hand brytas genom att föreliggande planhinder upphävs. Av fas- tighetsägaren vald saneringsform bör om möjligt ges förtur inom planarbetet.

Om däremot planhinder oundgängligen måste få en längre varaktighet föreslår vi följande lösningar:

När hinder mot saneringsåtgärd av plan- tekniska skäl kan väntas bestå i tio år el- ler mera, bör fastighetsägaren få statliga speciallån med en amorteringstid av högst tio år. Lånets storlek bestämmes till ett be- lopp, som normalt täcker de åtgärder som fordras för att uppfylla lägsta godtagbara bostadsstandard. Speciallånen bör alltså syf- ta till provisoriska förbättringsåtgärder, när byggnads- eller rivningsförbud lägger hin- der i vägen för mera ändamålsenlig sa- neringsåtgärd.

Är en provisorisk upprustningsform inte ekonomiskt genomförbar, bör i första hand anstånd lämnas att vidtaga förelagd åt- gärd. Kan sådant anstånd inte beviljas, skall en fastighetsägare inte på obestämd tid be- höva underkastas provisorier och osäkerhet om den framtida användningen av fastig- heten. Han bör då hos kommunen kunna påfordra inlösen av fastigheten till dess marknadsvärde före åtgärdsföreläggandet. Denna lösenskyldighet bör framgå av bygg- nadslagen.

6. Samverkan mellan kommun och företag vid områdessanering

Det kan anses motiverat att förnya helt kvarter eller större områden — områdessane- ring — genom nybyggnad, om huvuddelen av byggnadsbeståndet kan anses vara ut- tjänt. Visar företagna bostadsinventering— ar, att betydande delar av byggnadsbestån— det inom ett område från teknisk och eko- nomisk synpunkt, i befintligt skick, anses ha livslängder under femton år, torde en områdessanering i allmänhet te sig lämp- lig.

De stora ekonomiska insatser, som ford-

ras för en mera omfattande totalförnyelse kräver som regel en snabb förändring av ägarförhållandena när det står klart, att en områdessanering är önskvärd. Det är därför lämpligt att utveckla metoder, som påskyn- dar en sådan förändring.

Vidare är det önskvärt att systematisera samarbetsformer mellan kommun och sa- neringsintressenter, för att främja stadsför- nyelsen. Vi efterlyser därför metoder, som underlättar frivilliga överenskommelser ge- nom exploateringsavtal för områdessane- ring. Saneringsutredningen har redan i sitt yttrande över expropriationsutredningens förslag förordat sådana former för organi- serad samverkan.

I yttrandet framhöll utredningen bl.a., att det särskilt inom Stockholms län finns stora områden som är bebyggda enligt äld- re stads-, avstycknings- och byggnadspla- ner, vilka för närvarande är belagda med byggnadsförbud. Kommunerna saknar emel— lertid möjlighet att genomföra en stadsför- nyelse därför att effektiva juridiska, tek- niska och ekonomiska instrument saknas. Varken nuvarande markpolitik eller bli- vande expropriationsregler ansågs vara nå- got »generellt verksamt instrument» för att lösa problemet om en »planmässig utbygg- nad av förbudsområdena inom överblick- bar tid». Utredningen efterlyste därför lag- regler, som inom saneringsområden kunde ge ett bättre underlag för plangenomföran- de, varvid »den som erhåller vinsten även får betala skulderna». Ett sådant instru- ment borde underlätta för olika parter att >>gemensamt i bolagsform eller annan form genomföra exploatering så att vinster och förluster av planen kunde fördelas på lämp- ligt sätt».

Utredningen påpekade, att värderings- regler enligt dessa grundsatser återfanns i förslaget till ny fastighetsbildningslag, jfr proposition 1971: 122 sid. 145—146.

Möjligheterna att främja områdessane- ring genom någon form av samexploate- ring mellan olika parter bör skyndsamt utredas. En lösning bör kunna underlättas bl.a. genom regler om en rättvis fördel- ning av byggnadsrätten mellan olika par-

ter vid en omreglering av äldre bebyggelse. Principerna för att deltaga i rivnings- och evakueringskostnader bör närmare faststäl- las. En lösning av detta problem skulle verksamt bidra till överenskommelser, som påskyndar omställningen. Vidare bör för- delningen av exploateringskostnader mellan kommunen och saneringsföretaget behand- las. Målsättningen bör vara, att parter som får fördelar genom saneringsföretaget ock- så får betala sina exploateringskostnader.

Områdessanering skulle också kunna på- skyndas om saneringsföretaget eller kom- munen inlöser fastigheter, vars ägare inte ämnar delta i stadsförnyelsen. Möjligheter- na att sammanföra grupper av intressenter för ett gemensamt genomförande av sa- neringsföretag har behandlats i »Sanerings- frågan» —- SOU 1954: 31.

Samarbetet skulle väsentligt stimuleras ef- ter en lösning av de huvudproblem vi ovan berört, särskilt fördelningen av byggnads- rätt och behandlingen av exploateringskost- nader. Frågan om inlösen av äldre bebyggel- se torde också kunna lösas smidigare på detta sätt. Nödvändiga ägarväxlingar torde nämligen i stort sett kunna utföras som fri- villiga överenskommelser, om lösningsreg- lerna medgav en förhandlingsfrist. Under den skulle fastighetsförvaltningarna kunna bedöma sitt intresse för att medverka på de villkor, som erbjöds inom ramen för samexploateringsförfarandet.

Vi föreslår att dessa frågor behandlas in- om ramen för byggnadslagstiftningen. De kan antingen lösas med förtur av bygglag- utredningen eller behandlas i en särskild, skyndsam utredning. Åtskilligt vägledande material torde numera föreligga från total- saneringar som redan genomförts i prakti- ken. Den samverkan mellan olika intressen, som tillämpas i Göteborg, synes förebildlig.

7. Kreditstöd m. rn. för sanerings- verksamhet

Allmänt

Det är nödvändigt att saneringsverksamhe- ten får bättre kreditmöjligheter. Kreditbe-

tingelserna för det äldre byggnadsbeståndet förbättras också genom att bruksvärdereg- lerna tillämpas såsom vi förutsatt. Bruks- värdehyrorna kommer då i allmänhet att medge kostnadstäckning för de investering- ar, som saneringsverksamheten kräver.

Man torde inte få räkna med att det to- tala bostadsbyggandets omfattning kan öka. Kreditgivningen till nyexploatering på rå- mark och till saneringsverksamhet måste därför successivt omfördelas. En sådan om- fördelning bör innebära att saneringsverk- samheten stimuleras.

Ombyggnad och upprustning

De tekniska och ekonomiska förutsättning— arna för att förbättra äldre bebyggelse va- rierar. Statliga lån bör stå till förfogande både för sanering, som syftar till att ge den äldre bebyggelsen i huvudsak samma standard som nyproduktionen — ombyggnad -— och för att tillgodose förbättringsarbeten med en mera begränsad målsättning — upp- rustning.

Ombyggnad

För ombyggnad föreslår vi statliga lån med 30-årig löptid. Lånen förutsätter då samma avskrivningsbehov som vid nybebyggelse en— ligt grunderna för den nuvarande långiv- ningen vid nyexploatering. En enhetlig amorteringstid för ombyggnadslån och lån till nybyggnadsverksamhet förefaller rim- lig.

För att få ombyggnadslån fordras, att behovet av förnyelse blivit vitsordat ge- nom bostadsinventering inom ramen för den kommunala saneringsplanläggningen.

Det statliga lånet bör beräknas på basis av ett schablonbelopp och avvägas så, att det jämte övrig långivning motsvarar den totala kredit, som i normala fall behövs för den ombyggnad, som erfordras för att upp- nå föreskriven standard. Schablonbeloppet skall vidare rymmas inom det avkastnings- värde, som betingas av bruksvärdehyran. Vederbörande fastighetsförvaltare får själv avgöra, om han är beredd att ta risken av

Storleken av schablonbeloppet anpassas fortlöpande till kostnadsutvecklingen. Det- ta kan ske på grundval av statistik över in- givna låneansökningar och uppgifter om ombyggnadskostnader, eller genom schablo- niserade metoder.

Vi föreslår, att 70 % av schablonbelop- pet täcks genom upplåning hos reguljära kreditinstitut och att det statliga lånet blir 30 % av schablonbeloppet. Det totala an- slag, som behövs för statliga lån enligt bo- stadsbyggnadsprogrammen kan då lätt be- räknas. Kreditvolymen får på vanligt sätt avvägas av statsmakterna med hänsyn till saneringsverksamhetens bostadspolitiskt fastställda målsättning.

Den av oss föreslagna ordningen skulle innebära, att lån beviljas efter låneansökan hos ordinarie kreditinstitut, som företar kre- ditvärdering av låneobjektet. Det skulle så- ledes bl a ankomma på de ordinarie kredit- givarna att kontrollera, att överhypotek och nyinteckningar finns i den utsträckning, som krävs för att placera ombyggnadslånet. När projektet inordnats i det kommunala pro- grammet och statligt lån utlovats, ankom- mer det på låntagaren att söka byggnads— kreditiv,

Det förutsättes, att ombyggnadslånet från säkerhetssynpunkt placeras närmast över befintliga inteckningslån. Den med ombyggnadslånet utökade fastighetskrediten får dock inte överstiga 95 % av det upp- skattningsvärde, som vederbörande kredit- institut fastställer.

Enligt vår bedömning är de med statslå- nets placering förenade kreditriskerna rim- liga. Med den metod som föreslagits för att bestämma schablonbeloppet för ombygg- nadslån torde lånen regelmässigt komma att avse sådana ombyggnadsåtgärder, som ter sig försvarliga för en förnuftig fastig— hetsförvaltning. Det statliga lånet torde så- ledes få anses placerat på så betryggande villkor, att något räntetillägg för kredit- risker inte behöver utgå. Det statliga om- byggnadslånet skulle således kunna ges till samma ränta som annan statlig långivning för bostadsbyggandet, f.n. 7,5 %. Det är

Am, , _1nia—ndåf.._g—_a ..."—1 =-

också motiverat från bostadspolitisk syn- punkt.

Bedömningen av kreditriskerna vid lån- givning för ombyggnad av äldre fastighe- ter utgår från att förslaget till ändrad ex- propriationslagstiftning (proposition 1971: 122) erhåller sådana justeringar, att värde- ringen vid expropriation inte medför sänkta realsäkerheter i här berörda fastigheter. Samma krav måste för övrigt ställas om ut— redningsmajoritetens förslag skall kunna rea- liseras.

Upprustning

För åtgärder på äldre fastigheter — till läg- re standard än ombyggnad men mera om- fattande än förbättring — bör också statli- ga lån kunna lämnas. Denna låneform bör användas då det visar sig att kostnaderna för en ombyggnad till nybyggnadsstandard blir så höga, att de inte ter sig hyrespolitiskt försvarliga och/eller då upprustning till läg- re nivå är att föredraga. I allmänhet torde den äldre fastighetens standard och skick vara avgörande för vilken upprustningsni- vå som bör väljas.

Upprustningslånen bör också kunna ha- seras på ett schablonbelopp för åtgärder som i normalfallet täcker de åtgärdskrav, som ställs som villkor för sådant lån. Schablon- beloppets storlek bör även i detta fall fort- löpande kunna justeras efter upprustnings- kostnadernas förändringar. Vi föreslår, att den statliga låneandelen av schablonbelop- pet blir samma som vid ombyggnadslån, 30 %. För att bevilja upprustningslån kan samma förfarande, riskbedömning osv., till- lämpas som vid ombyggnadslån. Amorte- ringstiden bör dock begränsas till högst 20 .ar.

Totalsanering

Vid sanering genom rivning av äldre fas- tigheter och nybebyggelse skall statliga lån kunna medges på samma villkor som för nybyggnad på råmark. Vissa justeringar sy- nes nödvändiga beträffande beräkning av låneunderlag och pantvärde, främst i fråga

om lägestillägg och grundläggningskostna- der m. m.

Det statliga lånestödet till nyproduktion av bostäder ses nu över av en särskild till- kallad sakkunnig. Resultatet av denna — paritetslåneutredningen — bör avvaktas, in- nan kreditvillkoren fastställs för den statli- ga långivningen till bl. a. totalsanerad bebyg- gelse.

Speciallån

Utöver nu redovisade låneformer skall spe- ciella lån kunna utgå till provisoriska för- bättringsåtgärder. Räntan för dessa lån bör vara densamma som för övriga bostadslån, medan amorteringstiden inte bör överstiga 10 år. De bör främst avse att säkerställa nödvändiga förbättringsarbeten på fastighe- ter, vilkas fortbestånd från plansynpunkt är oviss. De närmare motiven för dessa lån och villkoren angavs ovan under punkt 5 .

8. Sammanfattning

Vårt förslag innebär i sammanfattning

att marknadsmässiga bruksvärdehyror läggs till grund för saneringsverksamheten,

att kommunal saneringsplanläggning ge- nomförs för att främja samverkan med och mellan saneringsintressenter,

att hindrande byggnads- förbud avvecklas,

att byggnadslagstiftningen ändras så att samverkan vid totalsanering underlättas samt

att statliga ombyggnads-, upprustnings- och Speciallån införes samtidigt som låne— givningen i betydligt större omfattning in- riktas på saneringsverksamhet.

och rivnings—

Kronologisk förteckning Statens offentliga utredningar 1971

m No) 0138 ON _l

. Europeisk

. Europeisk

. Europeisk

. Europeisk

. Valutareserven

.Produktionsresurser för tv och

.SOU 71. Handbok för det officiella utrednings- trycket. Beckman. Fi. . Post- och Inrikes Tidningar. Norstedt & Söner. Ju. .Veterinärdistriktsindelningen, m.m. Svenska Fle- produktions AB. Jo. . Kommunala val. Esselte. C. .Svensk industri under 70-taiet med utblick mot BO-talet. Bilaga 2. Esselte. Fi. . Ny sjömansleg. Esselte. K. . Finansiella tillväxtaspekter 1960—1975. 1970 års långtidsutrednlng. Bilaga 4. Esselte. Fi. .Arbetskraftsresurserna 1965—1990. 1970 års lång-

tidsutredning. Bilaga 1. Esselte. Fl. . Större företags offentliga redovisning. Esselte. Fi. . Snatteri. Berlingske Boktryckeriet, Lund. Ju. . Ett nytt bilregister. Göteborgs Offsettryekeri AB. K. .Miljövarden i Sverige under 70-talet. 1970 års

långtidsutredning. Bilaga 8. Esselte. Fi. . Utvecklingstendenser inom offentlig sektor. 1970

års långtidsutredning. Bilaga 6. Esselte. Fi. . Varuhandeln fram till 1975. 1970 års längtidsutred-

ning. Bilaga 3. Esselte. Fi. . S'örslag till aktiebolagslag m.m. Tryckeribolaget. u. . Regional utveckling och planering. 1970 års lång-

tidsutredning. Bilaga 7. Esselte. Fi.

. Malm - Jord - Vatten. Svenska Reproduktions AB. I. . Mått och vikt. Norstedt & Söner. Fi. . Familjepensionsfrägor m. m. Berlingske Boktrycke-

riet, Lund. 5.

överenskommelse om internationell transport av farligt gods på väg. (ADR) Betän- kande l. Norstedt & Söner. K.

överenskommelse om internationell transport av farligt gods på väg. (ADR) Bilaga A. Norstedt & Söner. K

överenskommelse om internationell transport av farligt gods på väg. (ADR) Bilaga B. Norstedt & Söner. K.

överenskommelse om internationell transport av farligt gods på väg. (ADR) Register m. m. Norstedt & Söner. K. . Vuxenpedagogisk forskning och utbildning. Ber-

lingske Boktryckeriet, Lund. U. . Boendeservice 3. Kommunstudien. Esselte. In. .Boendeservice 4. Projektstudien. Esselte. ln. . Boendeservice 5. Totalkostnadsstudien. Esselte. in. . Boendeservice 6. Strukturstudier. Esselte. In. . Kyrkan kostar. Göteborgs Offsettryekeri AB. U. . Sjömanspension. Göteborgs Offsettryekeri AB. K. . Den svenska betalningsbalansstatistiken. Esselte.

Fi.

och utrikeshandelns finansiella struktur. Bilaga till Den svenska betalningsbalans- statistiken. Esselte. Fi. . Fri affärstid. Göteborgs Offsettryekeri AB. H. . Lastbil och Taxi. Beckman. K. . Den fria rörligheten för personer inom EEC. Es-

selte. in. radio i utbild- ningen. Esselte. U

37. 38.

Konsumentpolitik-riktllnjer och organisation. Tryc- keribolaget. H. Särskilda tendvårdsanordningar för vissa patient- grupper. Göteborgs Offsettryckeri AB. S.

. Den svenska köpkraftsfördelningen 1967. Berlings- 40. 41. 42. 43.

ka Boktryckeriet, Lund. ln. Export och import 1971—1975. 1970 års långtidsut- redning. Bilaga 5. Esselte. Fi. Ny domstolsadministration. Göteborgs Offsettrye— keri AB. Ju. Försäkring och annat kontant stöd vid arbetslös- het. Esselte. in. Arbetskraftens struktur och dimensioner. Esselte.

n. . IBilagor till KSA-utredningens betänkande. Esselte. 45. 46.

47. 48. 49. . Räddningstjänst. Göteborgs Offsettryekeri AB. C. 51.

52. . Lärarnas arbete. En statistisk arbetsstudie. Göte-

n.

Utsökningsrätt Xl. Norstedt & Söner. Ju. Teknisk översyn av kapitalbeskattningen. Norstedt & Söner. Fi. Psykologiska urvalsmetoder inom statsförvaltning- en. Göteborgs Offsettryekeri AB. Fi. Personurval med hjälp av psykologiska undersök— ningar. Göteborgs Offsettryckeri AB. Fi. Unga lagöverträdare |. Esselte. Ju.

invandrarutredningen !. . In. Byggandets industrialisering. Beckman. In.

Göteborgs Offsettryekeri

bors Offsettryekeri AB. U. . Lärarnas arbete. Bilaga |. Tekniska rapporter. Gö- 55.

teborgs Offsettryekeri AB. U. Lärarnas arbete. Bilaga ll. Tabeller. Göteborgs Offsettryekeri AB. U.

. Handråckning inom försvaret. Esselte. Fö. 57.

58. 59.

60. 61. 62.

Utbildning av vissa värnpliktiga ! stabstiånst. Es- selte. Fö. Rätten till abort. Göteborgs Offsettryekeri AB. Ju. Högste domstolens kansli. Göteborgs Offsettrye- keri AB. Ju. Universitetsstudier utan examen. Göteborgs Offset- tryekeri AB. U. Val av utbildning och yrke. Göteborgs Offsettrye- keri AB. U. Högre utbildning och arbetsmarknad. Göteborgs Offsettryekeri AB. U.

6 . Vintersjöfart. Beckman. K. 4. Sanering I. Esselte. In.

Anm. Om särskild tryckort ej anges är tryokorten Stockholm.

Statens offentliga utredningar 1971

Systematisk förteckning

Justitiedepartementet

Post- och inrikes Tidningar. [2] Snatteri. [10] Förslag till aktiebolagslag m.m. [15] Ny domstoisadministration. [41] Utsökningsrätt Xl. [45] Unga lagöverträdare !. [49] Rätten till abort. [58] Högsta domstolens kansli. [59]

Socialdepartementet

Familjepensionsfrågor m. m. [19] Särskålåa tandvardsanordningar för vissa patientgrup- per.

Försvarsdepartementet

Utredningen om handräckningsvärnpliktiga. 1. Hand- räckning inom försvaret. [56] 2. Utbildning av vissa värnpliktiga i stabstjånst. [57]

Kommunikatlonsdepartementet

Ny sjömanslag. [6] Ett nytt bilregister. [11] Utredningen angående befordran av farligt gods på väg m. m. 1. Europeisk överenskommelse om interna- tionell transport av farligt gods på väg. (ADR) Be- tänkande I. [20] 2. Europeisk överenskommelse om internationell transport av farligt gods på väg. (ADR) Bilaga A. [21] 3. Europeisk överenskommelse om internationell transport av farligt gods på väg. (ADR) Bilaga B. [22] 4. Europeisk överenskommelse om in- ternationell transport av farligt gods på väg. (ADR) Register m. m. [23] Sjömanspension. [30] Lastbil och Taxi. [34] Vintersjöfart. [63]

Flnansdepartementet

SOU 71. Handbok för det officiella utredningstrycket. [1] 1970 års Iångtidsutredning. 1. Svensk industri under 70-taiet med utblick mot 80-taiet. Bilaga 2. [51 2. Finansiella tillväxtaspekter 1960—1975. Bilaga 4. [7] 3. Arbetskraftsresurserna 1965—1990. Bilaga 1. [8] 4. Miljövärden i Sverige under 70-taiet. Bilaga 8. [12] 5. Utvecklingstendenser inom offentlig sektor. Bilaga 6. [13] 6. Varuhandeln fram till 1975. Bilaga 3. [14] 7. Regional utveckling och planering. Bilaga 7. [16] 8. Export och import 1971—1975. Bilaga 5. [40] Större företags offentliga redovisning. [9] Mått och vikt. [18] Betalningsbalansutredningen. 1. Den svenska betal- ningsbalansstatistiken. [31] 2. Valutareserven och ut- rikeshandelns finansiella struktur. Bilaga. [32] Teknisk översyn av kapitalbeskattningen. [46] Testutredningen. 1. Psykologiska urvalsmetoder inom statsförvaltningen. [47] 2. Personurval med hjälp av psykologiska undersökningar. [48]

Utbildningsdepartementet

Vuxenpedagogisk forskning och utbildning. [24] Kyrkan kostar. [29] Produktionsresurser för tv och radio i utbildningen. [36] Utredningen rörande lärarnas arbetsförhailanden. | 1. Lärarnas arbete. En statistisk arbetstidsstudle [53] 2. ! Lärarnas arbete. Bilaga |. Tekniska rapporter. [54] 3. , Lärarnas arbete. Bilaga lI. Tabeller. [55] i 1968 års utbildningsutredning. 1. Universitetsstudier utan examen. [60] 2. Val av utbildning och yrke. [61]

3. Högre utbildning och arbetsmarknad [62]

Jordbruksdepartementet Veterinärdistriktsindelningen, m. m. [3]

Handelsdepartementet

Fri affärstid. [33] Konsumentpolitik—riktlinjer och organisation. [37]

Inrikesdepartementet

Servicekommittén. 1. Boendeservice 3. Kommunstu- dien. [25] 2. Boendeservice 4. Projektstudien. [26] 3. Boendeservice 5. Totalkostnadsstudien. [27] 4. Boende- service 6. Strukturstudier. [28] Den fria rörligheten för personer inom EEC. [35] Den svenska köpkraftsutbildningen 1967. [39] KSA-utredningen. 1. Försäkring och annat kontant stöd vid arbetslöshet. [42] 2. Arbetskraftens struktur och dimensioner. [43] 3. Bilagor till KSA-utredning- ens betänkande. [44] lnvandrarutredningen I. [51] Byggandets industrialisering. [52] » Saneringsutredningen. 1. Sanering !. [64] J

Clviidepartementet

Kommunala val. [4] Räddningstjänst. [50]

Industridepartementet Malm - Jord - Vatten. [17]

Anm. Siffrorna inom klammer betecknar utredningarnas nummer i den kronologiska förteckningen.