Till statsrådet Bo Lundgren

Genom beslut den 4 oktober 1990 bemyndigade regeringen det statsråd som hade till uppgift att föredra ärenden om beskattning att tillkalla en särskild utredare att utreda frågan om underlaget för fastighetsbeskatt- ningen.

Med stöd av bemyndigandet förordnades numera docenten Bengt Tur- ner som särskild utredare från och med den 3 december 1990.

Som experter i utredningen förordnades den 20 februari 1991 departe- mentssekreteraren Urban Fredriksson, numera byråchefen Lennart Sjö- gren, skattedirektören Rune Yregård, kammarrättsassessom Nils—Ove Äng samt den 10 april 1991 docenten Stellan Lundström. Utredningen har också biträtts av planeringschefen Urban Zetterquist.

Fil.kand. Katinka Hon (från och med den 1 januari 1991) och byråche- fen Bengt Kjellson (från och med den 1 februari 1991) förordnades att va- ra sekreterare åt utredningen.

Utredningen antog namnet Fastighetsskatteutredningen. Vi får härmed överlämna vårt betänkande Fastighetsskatt (SOU 1992:11). Uppdraget är därmed slutfört.

Gävle den 30 januari 1992 Bengt Turner /Katinka Hart

Bengt Kjellson

• Sida 4
•  Original

".iiVI'iFHÖ

lell i n- . ' !

ir -' .ru, &. .a . i; .,

'i'-I,! Ii.

| (';-| .>-; illkå'luiänr'lä-h'lil Il . Ji'äjitiif' _” "'i' f"*'il;.' 'i. LT ':',! H

” n_. [intill lil Iu'lciu'j, ' .- "'$

, '_ ni.. 5' :|: '_I

':l-ulnhu. JH-

. |.;,.-' J!”. ”1,3” 4

• Sida 5
•  Original

INNEHÅLL

Sammanfattning

1. Inledning

1.1. Fastighetsskattens utformning i dag 1.2 Utredningens tillkomst

2. Fastighetsskatten i dag

2.1. Bostadsbeskattningens historia 2.2 Fastighetsskattens tidigare och nuvarande motiv

3 Hur ser man på fastighetsskatten i andra länder 3.1 Inledning 3.2 Fastighetsbeskattningen i Norge 3.3 Fastighetsbeskattningen i Danmark 3.4 Fastighetsbeskattningen i Finland 3.5 En internationell utblick

4. Fastighetsskattens fördelningsprolil

4.1 Inledning 4.2 Skatteuttagets variationer ur ett avkasmingsperspektiv 4.3 Skatteuttagets variationer ur ett boendevärdesperspektiv 4.4 Skatteuttagets fördelning mellan olika typer av hushåll

5. Statens totala intäkter av fastighetsskatten 5.1 Inledning 5.2 Fastighetsskatteutrag med gällande regler 5.3 Har fastighetsbeskatmingen skärpts?

5.4 Fastighetsskatteuttag med redan beslutade

regeländringar

15 15 18

25 25 28

35 35 35 38 41 46

53 53 56 73 85

99 99 100 101

103

• Sida 6
•  Original

5.5 Skatteuttagets utveckling under 1990—talet 105 6 Ett underlag utan anknytning till marknadsvärdet 109 6.1 Boendevärdet som bas 109 6.2 Ett storleksrelaterat boendevärde 112 6.3 Ett boendevärde baserat på produktionskostnaden 117 7 Vår syn på fastighetsskatten 121 7.1 Skatten är en kapitalavkasmingsbeskattning 121 7.2 Fastighetsskatten bör vara en allmän fastighetsskatt 122 7.3 Skatten måste knytas till marknadsvärdet 124 8 Marknadsvärdet som underlag 127 8.1 Tänkbara grunduppgifter 127 8.2 Taxeringsvärdet som mätare av marknadsvärdet 130 8.3 Taxeringsvärdet som underlag för fastighetsskatren 133

9 Behov av modifieringar i ett marknadsvärdebaserat system 149 9.1 Inledning 149 9.2 Bör olika skattesatser gälla för småhus och hyreshus? 150 9.3 Behov av infasningsregler för ny— och ombyggda fastigheter 151 9.4 Andra problem i nuvarande fastighetsskattesystem 153 10 Lösningar för vissa grupper av hushåll 159 10.1 Befintliga möjligheter 159 10.2 Möjliga generella lösningar 161 10.3 Möjliga specialinriktade lösningar 164 11 Konsekvenser av aktuella reformtankar

med anknytning till taxeringsvärdet 169 11.1 Ändrade principer för taxering av bostadsrättsfastig-

heter 169 11.2 Införande av rullande fastighetstaxering 171 11.3 Konsekvenser av framtida förändringar i

frnansieringssystemet 173

12. Administrativa konsekvenser 177

• Sida 7
•  Original

Bilagor: Bilaga 1 Kommittédirektiv 179 Bilaga 2 Tilläggsdirektiv 185 Bilaga 3 Fastighetstaxeringen 191 Bilaga 4 Datamaterial och metoder för våra analyser av

nuvarande underlag för fastighetsskatten 205

Bilaga 5 Konsultrapport: Tommy Berger, Statens institut

för byggnadsforskning (Fastighetsbeskatmingen

ur ett hushållsperspektiv) 227 Bilaga 6 Prisbildning på bostadsmarknaden 279

• Sida 8
•  Original

• Sida 9
•  Original

Sammanfattning

Skattens syfte

Den statliga fastighetsskatten i Sverige tillkom ursprungligen som ett bostadspolitiskt instrument. Därefter har fastighetsskattens ändamål förskjutits. Detta framgick inte minst i samband med reformeringen av inkomst- och företagsbeskattningen.

Fastighetsskatten skall i dag ses som en löpande beskattning av det ka- pital som investerats i fastigheter. Den utgör en del av den samlade be- skattningen av kapitalavkasming. En grundläggande målsättning skall vara att sådan beskattning är enhetlig och likformig. Detta medför att skattens utformning och storlek bör göras lik annan kapitalbeskattning. De bostadspolitiska målen paritet och neutralitet, liksom en allmän bos- tadssocial målsättning om bra bostäder till rimliga kosmader, bör dock fortfarande ses som en viktig restriktion vid detaljutforrnningen av skat- ten. Fastighetsskatten skall inte motverka dessa strävanden.

Det nuvarande underlaget för fastighetsskatten utgörs av taxeringsvär- det. Utfallet härav har dels analyserats utifrån ett avkastningsperspektiv på fastighetsskatten och dels utifrån ett boendevärdesperspektiv. Utfallet för olika hushåll har också studerats.

Taxeringsvärdet som mått på marknadsvärdet Småhusens taxeringsvärden fungerar tillfredsställande som mått på marknadsvärdet vid värderingstillfället. För hyreshusen är möjli ghetema att empiriskt fastställa hur marknadsvärdet varierar sämre. Mot bakgrund av mer principiella resonemang om hur fastighetsmarknaden fungerar fram står dock taxeringsvärdets variationer som rimliga även för de hyres- husenheter som upplåts med hyresrätt. Taxeringsvärdet blir dock allt mindre tillförlitligt som mått på mark- nadsvärdet för såväl hyreshus som småhus ju längre tid som gått sedan det fastställdes.

• Sida 10
•  Original

För hyreshusenheter som upplåts med bostadsrätt utgör taxeringsvär- det i många fall ett dåligt mått på marknadsvärdet. Ett förslag till en ny värderingsmodell för dessa fastigheter har dock utformats av Bostads- rättsvärderingskommittén.

Skillnaden” skatteuttaget mellan olika bostadshus

För både hyreshus och småhus stiger taxeringsvärdet kraftigt med husets värdeår. Skattereduktionen för ny- och ombyggda bostadshus begränsar dock variationerna avsevärt samtidigt som den innebär att skatteuttaget blir lägst för hus färdigställda under de tio senaste åren.

Taxeringsvärdet per kvadratmeter är i genomsnitt dubbelt så högt för småhusen som för hyreshusen. Skillnaderna i skattesats mellan de två hustypema medför emellertid att fastighetsskatten per kvadratmeter är ungefär densamma för småhus som för hyreshus i genom snitt. Förhållan- dena varierar dock kraftigt mellan olika delar av landet.

För småhusen är de regionala skillnaderna i såväl taxeringsvärde som fastighetsskatt per kvadratmeter betydande. För småhus i Stockholmsre- gionen är de tre gånger högre än för småhus i övre och mellersta Norrland. För hyreshusen är de regionala variationerna i taxeringsvärdet betydligt mindre.

F aslighetsskattens fördelning mellan olika typer av hushåll

Fastighetsskatten tenderar att öka med hushållens disponibla inkomst. Stora variationer finns dock mellan hushåll med lika stora inkomster. Vi- dare har den en viss utjämnande effekt på inkomstfördelningen i den me- ningen att hushåll med höga inkomster Svarar för en proportionellt sett större andel av det totala fastighetsskatteuttaget. Delvis motsvaras det dock av de skillnader i bostadskonsumtion som finns mellan inkomst- gruppema. Hushåll med högre inkomster bor i större utsträckning i små- hus än hushåll med lägre inkomster. De tenderar också attboi mer centralt belägna och större bostäder med högre standard än hushåll med lägre in- komster. Följdaktligen förstärker fastighetsskatten även skillnaderna i bostadsutgifter mellan olika hushåll. Det gäller framförallt i småhussek- torn.

Effekter av nya skatteregler och omtaxeringen av småhusen

Den sammanlagda effekten av de nya skattereglerna och omtaxeringen av småhusen var att skatteuttaget för dessa fastigheter ökade med i ge- nomsnitt 330 kronor mellan 1989 och 1991. Ökningen var uteslutande ett

• Sida 11
•  Original

resultat av om taxeringen. De nya skattereglerna innebar att skatteuttaget som andel av taxeringsvärdet minskade.

För hyreshusen medförde förändringarna i fastighetsskatten att skat- teuttaget ökade med i genomsnitt 720 kronor per år.

Merparten av alla hushåll i småhus med störst relativ taxeringsvärde- höjning har förhållandevis höga inkomster. Det finns dock ett betydande antal hushåll med låga inkomster för vilka taxeringsvärdet höjdes kraf- tigt. För många av dessa hushåll lindras effekterna härav genom ökade bostadsbidrag eller kommunala bostadstillägg. För icke-pensionärshus- håll i småhus täcks i genomsnitt omkring 20 procentav skattehöjningen av ökade bostadsbidrag. För pensionärshushåll i småhus täcker ökade kommunala bostadstillägg drygt 70 procent av skattehöjningen i genom- snitt.

Statens totala intäkter av fastighetsskatten

De totala skatteintäkterna beräknas uppgå till knappt 17 miljarder kronor inkomståret 1991 . Det motsvarar drygt tre procent av den offentliga sek- torns totala skatteintäkter. De övergångsregler som gäller 1991 medför att skatteintäkterna blir lägre än vad de skulle ha blivit om de nya reglerna tillämpats fullt ut. Samtidigt medför den tillfälligt förhöjda skattesatsen för kommersiella fas tigheter ökade skatteintäkter. Nettoeffekten är att skatteuttaget blir omkring en miljard kronor lägre inkomståret 1991 än det skulle ha blivit om de nya reglerna varit fullt genomförda.

I reala termer beräknas intäkterna av fastighetsskatten öka något under 1990-talets första hälft för att därefter ligga på en i stort sett oförändrad nivå under resten av decenniet.

Alternativa underlag

Med det grundläggande synsätt på fastighetsskatten som vi anlagt fram- står ett underlag baserat på annat än ett marknadsvärde som mindre lämp— ligt.

Vi har emellertid undersökt hur alternativa underlag skulle kunna ut- formas. Vi har tagit vår utgångspunkt i de resonemang om boendevärde som Bostadskommittén och Boendekostnadsutredningen redovisati sina betänkanden. Olika möjligheter att utforma ett boendevärde baserat på egenskaper såsom storlek, standard och läge har därvid övervägts.

Vi har funnit att bostadens storlek bör ligga till grund för boendevärdet. Begreppen standard ,och läge har också analyserats ur ett boendevär- desperspektiv. Vi har dock inte funnit det möjligt att använda dessa fakto-

• Sida 12
•  Original

rer för att fastställa ett boendevärde. I motsats till storleken är det enligt vår uppfattning omöjligt att på ett entydigt och över tiden någorlunda sta- bilt sätt faststlå hur de boende värdesätter och rangordnar dessa faktorers betydelse för boendevärdet. Det har resulterat i ett boendevärde baserat på respektive bostads storlek.

Vi har också försökt belysa möjligheterna att utforma ett underlag som är baserat på bostadshusens produktionskosmader.

Slutsatsen av dessa analyser är att varken ett boendevärde i form av ett storleksrelaterat eller ett produktionskosmadsrelaterat underlag utgör en lämplig bas för fastighetsskatten. Detta ställningstagande gäller oavsett skattens syfte.

Ett underlag utan koppling till marknadsvärdet uppvisar sådana brister på stabilitet, objektivitet och hänsynstagande till gnmdläggande rättssä- kerhetskrav att det inte är möjligt att lägga ett sådant värde till grund för den löpande fastighetsbeskattningen.

Underlaget i framtiden

Vi har därför funnit att fastighetsskatten även framledes, av både principi- ella och praktiska skäl, bör baseras på ett värde som är relaterat till mark- nadsvärdet.

Dagens taxeringsvärde är relaterat till marknadsvärdet och skall mots- vara 75 procent av detta. För det stora flertalet taxeringsenheter är taxer- ingsvärdet baserat på uppgifter om köpeskillingar. Sådana uppgifter är lämpliga att använda som grundläggande underlag då de är lätt tillgängli- ga och lätt järnförbara för den enskilde fastighetsägaren.

Vi har därför funnit att skatteunderlaget även i framtiden bör knytas till taxeringsvärdet.

Vi har bedömt resultatet av fastighetstaxeringen som relativt gott, framför allt beträffande småhusen. Däremot kan det finnas viss tveksarn- het i förhållande till delvärdena (mark- respektive byggnadsvärde). Detta kan delvis bero på att de hittills inte haft någon egentlig betydelse i be- skatmingssammanhang.

Även om taxeringsvärdet framstår som det mest naturliga underlaget med hänsyn till dess koppling till marknadsvärdet har vi studerat möjlig- heterna att använda ett modifierat taxeringsvärde som underlag för fastig- hetsskatten.

Det naturliga alternativet är att enbart använda byggnadsvärdet som underlag. Härigenom skulle de regionala skillnaderna mellan identiska bostäderi främst småhus minska. Däremot skulle de åldersmässiga varia- tionerna i skatteuttaget öka. Den äldre delen av bostadsbeståndet skulle

• Sida 13
•  Original

få en lägre fastighetsskatt medan skatteuttaget skulle öka för den yngre delen. Vidare skulle stora regionala omfördelningar i skatteuttaget från storstadsområdena till övriga delar av landet inträffa.

Eftersom by ggnadsvärdet endast är en del av det nuvarande skatteun- derlaget medför en övergång till en by ggnadsvärdesbaserad skatt en minskning av de totala skatteintäkterna med nuvarande skattesatser. Ge- nom olika kombinationer av skattesatser och genom att använda bygg- nadsvärdet som underlag för endast delar av de skattepliktiga fastigheter- na kan de statsfinansiella konsekvenserna av ett nytt underlag för skatten reduceras.

Vi har funnit att underlaget för fastighetsskatten även framledes bör ut- göras av hela taxeringsvärdet. Härigenom upprätthålls likforrnigheten i beskattningen av avkastning på investerat kapital. Det totala taxerings— värdet är också fastställt med större säkerhet än delvärdena och är en sta- bil mätare av fastighetemas marknadsvärde.

De problem som kan uppstå som en följd av en konsekvent tillämpning av fastighetsskattens grundläggande motiv bör i stället lösas på annat sätt än genom ett förändrat underlag.

Behov av lösningar för vissa hushåll Stigande fastighetspriser kan leda till ett relativt högt uttag av fastighets- skatt för vissa grupper av hushåll. Det rör sig främst om hushåll i småhus med relath låga inkomster som bor i högprisområden. Dessa hushåll har till stor del bott i området under lång tid. Fastighetsskatten utgör en för- hållandevis stor del av boendekostnaden. Samtidigt är dessa hushålls fas- tigheter ofta lågt belånade. Hushållen lider med andra ord inte av någon resursbristi egentlig mening. Det är i stället fråga om ett likviditetsprob— lem.

Den lösning som ligger närmast till hands är att utnyttja den tillgång fastigheten utgör. Genom de reguljära möjligheter som står till buds i form av till exempel sedvanliga banklån kan medel för de löpande kostna- derna frigöras.

För barnfamiljer, liksom för pensionärshushåll, i både småhus och hy- reshus, gäller att bostadsbidraget redan nu till en inte oväsentlig del täcker höjningar av fastighetsskatten.

Vi finner det dock inte uteslutet att dessa befintliga lösningar kan vara otillräckliga för ett mycket begränsat antal hushåll. Särskilda lösningar genom statligt ingripande kan då övervägas. Vi har därför formulerat en principskiss för ett system med möjlighet till uppskov med skyldigheten att betala fastighetsskatt.

• Sida 14
•  Original

Ställningstaganden i övrigt

Det grundläggande synsätt på fastighetsskatten som vi anlagt innebär i princip att skattesatsen bör vara densamma för alla typer av fastigheter, förutsatt att även taxeringsvärdenivån är densamma. Genom att taxer- ingsvärdena endast anpassas till ändrade marknadsvärden vart sjätte år och vid olika tillfällen för olika typer av fastigheter är denna förutsättning inte uppfylld. Vi avstår därför från att föreslå någon förändring i skatte- satserna.

För att fastighetsskatten inte skall motverka de bostadspolitiska målen om paritet och bra bostäder till rimliga kostnader bör även skattereduktio— nen till ny- och ombyggda fastigheter bibehållas.

Vi har slutligen pekat på några önskvärda förändringar med anknyming till fastighetsskatten. Av bland annat likformighets- och stabilitetsskäl anser vi att ett omräkningsförfarande bör införas i fastighetstaxeringen. Vi ställer oss bakom förslagen om ett sådant från Fastighetstaxerings— kommittén.

Vidare anser vi att fastighetsskatten bör vara en allmän fastighetsskatt, som inte är begränsad till att bara avse bostäder och vissa lokaler. Likfor- mighetsskäl är ett tungt skäl härför. Även de accentuerade svårigheterna att dra gränser mellan hyreshusenheter och enheter för industriell verk- samhet talar för en breddning av basen för fastighetsskatten.

• Sida 15
•  Original

1.2. Utredningens tillkomst 1.2.1 Debatten kring fastighetsskatten

Den nuvarande statliga fastighetsskatten infördes efter beslut i riksdagen 1984. Under några århade då vissa hyreshusfastigheter varit belagda med

• Sida 19
•  Original

en hyreshusavgift. Denna avgift kan ses som en direkt föregångare till fastighetsskatten. lnförandet av en fastighetsskatt innebar attalla typer av bostäder blev föremål för en särskild löpande beskatming.

Alltsedan dess tillkomst har fastighetsskatten beräknats på taxerings- värdet, det vill säga ett värde som skall motsvara 75 procentav marknads- värdet. Fastr'ghetsskatten infördes utan något särskilt utrednings- eller re- missförfarande, men Bostadskommittén hade tagit upp ämneti sitt andra delbetänkande (SOU 1984:36).

Förslag om att använda ett annat underlag har dock inte saknats. Från olika håll har ända sedan 1950-talet hävdats attbostadsbeskattningens an- knytning till marknadsvärdet är olämplig ur flera synvinklar, varför ett annat underlag borde användas. Bostadskommittén diskuterade i sitt ovan nämnda betänkande ett alter- nativt underlag i forrn av ett boendevärde. Som motiv för detta resone- mang anförde kommittén de stora geografiska variationerna för tax- eringsvärdena för egnahem som var likvärdiga till storlek och standard. Detta medförde olika skatt för bostäder som i viss mening var likvärdiga. Samtidigt gällde för hyresgästemas del att hyrorna Varierade relativt litet över landet. Med denna utgångspunkt presenterade kommittén ett möjligt ältemativt underlag i form av ett boendevärde. Detta värde skulle motsva- ra bostadens värde från boendesynpunkt, i motsats till marknadsvärdet.

Bostadskommittén konstaterade att begreppet boendevärde var be- roende av vilka egenskaper hos en fastighet som ansågs värdefulla från boendesynpunkt. Man framförde tankar på att beräkna ett särskilt boen- devärde vid sidan av taxeringsvärdet, till exempel utifrån hyresnivån på orten, belåningsgrad och vissa faktorer i fastighetstaxeringen.

Sammanfatmingsvis ansåg dock Bostadskommittén att en differentie- rad småhusbeskattning efter boendevärdet skulle medföra oönskade so- ciala effekter och dessutom bli alltför komplicerad till sin utformning. Taxeringsvärdet borde enligt kommitténs uppfattning även fortsättnings- vis utgöra grunden för den framtida småhusbeskattnitigen.

I ett särskilt yttrande till 1986 års småhustaXeringskommittés betän- kande Småhustaxering (Ds F 1987:8) framfördes förslag om att den vär- defaktori fastighetstaxeringen som utgörs av fastighetens läge bara skul- le påverka värdet av marken. Då, liksom nu, återspeglar sig nämligen läget både i mark- och by ggnadsvärdena. Förslaget avsågs skapa en mera likformig och rättvis taxering av byggnader, oavsett var dessa är belägna. Detta förfarande påstods också få betydelse för inkomsttaxeringen och vara till fördel för permanentboende i områden där efterfrågan på fritids-

• Sida 20
•  Original

bostäder i attraktiva lägen driver upp marknads- och taxeringsvärdena på deras bostadsfastigheter och därmed ökar deras boendekostnader.

Boendekostnadsutrednin gen, som i betänkandet Ny bostadanansier- ing (SOU 1989:71) föreslog det räntelånesystem som avsågs införas 1992, menade att den löpande bostadsbeskatmin gen borde vara så utfor- mad att den inte tvingade fram krav på en högre förräntning av bostadska- pitalet. Utredningen ansåg att beskattningen inte borde utformas efter bostadens värde vid en försäljning eftersom det leder till att skatteuttaget i hela beståndet bestäms efter de starkaste hushållens bärkraft. I stället borde skatten utgå från bostadens värde inom ramen för den pågående an- vändningen. Skattens storlek borde därvid bestämmas av sådana faktorer som har direkt betydelse för bostadsnyttan. Som exempel på sådana fak— torer nämnde utredningen bostadens storlek, standard och läge i förhål- lande till kommunikationer och annan service. Enligt utredningens me- ning fanns i allt väsentligt uppgifter om de förhållanden man avsåg i det material som samlas in till grund för fastighetstaxeringen.

Boendekostnadsutrednin gen konstaterade vidare att den accentuerade skillnaden i boendekostnader för likvärdiga småhus i olika delar av landet var ett problem som inte gick att lösa med bara bostadspolitiska instru— ment.

Frågan om tomträttshavarens skyldighet att betala fastighetsskatt för mark som ägs av tomträttsupplåtaren togs inte upp särskilt i 1988 års tom- trättsutredning (SOU 1990:23). Utredningen tolkade nämligen sina di- rektiv så att frågan bara skulle tas upp om den nuvarande ordningen hind- rade en förenkling av avgäldssystemet. Direktiven ansågs inte lämna utrymme för atti detta sammanhang ta upp frågan om det allmänt sett är rimligt att tomträttshavaren skall betala fastighetsskatt på den mark som ägs av tomträttsupplåtaren. Beträffande frågan om fastighetsskatten bor- de beaktas vid avgäldsberäkningen sades att man då kanske också hade anledning att titta på hur avgälden behandlades vid inkomstbeskatming- en. Då stor osäkerhet förelåg kring inkomstbeskatmingen på grund av re- formeringen av inkomst- och företagsbeskatmingen avstod man. Dess- utom sade man att det ur principiell synpunkt framstod som tveksamt om tomträttslagstiftnin gen skall utformas för att korrigera skattebestäm mel- semas effekter.

• Sida 21
•  Original

1.2.2. Utredningsuppdraget

Mot bakgrund av bland annat dessa diskussioner utfärdades i oktober 1990 direktiv för en utredning om underlaget för fastighetsskatten. Ut- redningsdirektiven fogas som bilaga 1 till betänkandet.

I direktiven anges att de överväganden som hittills legat till grund för både fastighetstaxeringen och den löpande bostadsbeskattnin gen lett till slutsatsen att marknadsvärdet skall ligga till grund för taxeringsvärdet och att taxeringsvärdet är det värde som bäst lämpar sig som underlag för beskattning av bostadsfastigheter.

Trots det har det enligt direktiven iolika omgångar framförts kritik mot den gällande ordningen, senast i samband med reformeringen av in- kom st- och företagsbeskatmingen och förslagen om ny bostadshnansier- ing. Enligt föredragande statsrådets uppfattning skall underlaget för fas- tighetsskatten i vart fall på kort sikt utgöras av taxeringsvärdet. Som också fram gått i samband med förslagen om reformering av inkomst- och företagsbeskattningen var han dock beredd att pröva alternativa baser för skatteuttaget. En sådan prövning kräver emellertid ett annat faktaunder- lag än vad som för närvarande finns tillgängligt En översyn av underlaget för fastighetsskatten bör därför komma till stånd och denna bör avse un- derlaget för både småhus och bostadshyreshus. Vi har tolkat direktiven så att utredningen inte skall avse underlaget för de bostäder belägnai ut- landet som är skattepliktiga till fastighetsskatt i Sverige.

Utredarens uppgift är att belysa olika beskatmingsunderlag och göra analyser av deras effekter i bostadspolitiska, regionalpolitiska, fördel- ningsmässiga och andra hänseenden. Utredningen bör enligt direktiven arbeta förutsätmingslöst, men det ter sig ändamålsenligt att arbetet tar sin utgångspunkt bland annat i de idéer som framförts i Bostadskommitténs och Boendekosmadsutrednin gens betänkanden.

Utgångspunkten för de alternativa baser för fastighetsskatten som kan komma att förordas skall vara ett oförändrat totalt skatteuttag. Det bör re- dan här framhållas att vi uppfattat detta som att statens inkomster av fas- tighetsskatten under de närmaste åren skall ligga på samma nivå som en fortsatt tillämpning av de regler som redan beslutats skulle innebära.

Det bör vidare särskilt studeras i vilken mån de regionalpolitiska effek- terna överensstämmer med de riktlinjer som ligger till grund för regional- politiken. Av direktiven framgår också att det finns skäl att undersöka vil- ka konsekvenser som olika beskattningsunderlag kan få för taxering av sådana taxeringsenheter som omfattar både bostäder och annat.

• Sida 22
•  Original

1 direktiven anges att analysen bör beakta den prispåverkan som bos— tadssubventioneringen kan ge upphov till. De effekter en övergång till ett bostadsvärderelaterat underlag skulle få på fastighetspriser och taxer- ingsvärden i olika delar av landet bör också prövas. Särskilt påpekas att det kan finnas skäl att uppmärksamma om inte den regionala spridningen i fastighetsvärdena i själva verket kan komma att förstärkas ytterligare genom en differentiering av beskattningen.

Även frågan om det är påkallat att differentiera bostadsbeslcattningen i vissa orter som är attraktiva för fritidsboende, till exempel vissa skär- gårdsområden, ingåri Utredningsuppdraget.

Av direktiven framgår vidare att de värden som ingår i olikr underlag skall vara objektivt mätbara. Tänkbara underlag skall också uppfylla krav på sådan stabilitet att de kan ligga till grund för beskattning under lång tid och under skiftande förhållanden. Rimliga krav på rättvisa, likfonnig- het och effektivitet måste tillgodoses. De regler som kan komma att före- slås bör göras enkla och lättillämpade.

I uppdraget ingår vidare att pröva om effekterna av de höjda taxerings- värdena vid de två senaste allmänna fastighetstaxeringama och uttaget av fastighetsskatt under vissa speciella förhållanden kan ge ett oskäligt be- skattningsresultat

Utredningen skall också inhämta relevanta utländska erfarenheter. Avslutningsvis framhålls i direktiven den långa framförhållning som krävs för de allmänna fastighetstaxeringama och den påverkar. eventuel- la förslag om ett nytt fastighetsskatteunderlag kan få härvidlag. Samma sak gäller beträffande eventuella förslag om ett regelbundet omräknings- förfarande av taxeringsvärden och om ett nytt system för taxering av hos- tadsrättsfastigheter. Utredningens förslag bör därför i första hand inriktas på andra faktorer än grunden för fastighetstaxeringen.

Slutligen anges i direktiven att det finns skäl för utredaren at samråda

"med Bostadsrättsvärderingskommitten.

I juni 1991 beslutade regeringen om gemensamma tilläggsdirektiv för Bostadsrättsvärderingskommittén (Fi 1989:01) och Fastighetsskat- teutredningen. Dessa föranleddes av de beslut om ett nytt system för bos- tadsfinansiering som riksdagen fattat våren 1991. Tilläggsdirektiven fo- gas som bilaga 2 till betänkandet.

Av dessa direktiv framgår att Bostadsrättsvärderingskomnittén och Fastighetsskatteuu'edningen genom samråd gemensamt bör undersöka i vilken mån de föreslagna justeringarna i skattereglerna föränc'rar utred- ningarnas analyser. Även de konsekvenser som omläggningen av bos- tadsfinansieringen får inom respektive utrednings verksamhetsområde

• Sida 23
•  Original

bör redovisas. Särskilt påpekas att de förslag som kan komma att läggas fram också bör omfatta flerfamiljshus som ägs av bostadsrättsföreningar. Genom regeringsförklarin gen den 4 oktober 199 1 förlorade emellertid tilläggsdirektiven i stort sin betydelse. Vi har i vårt arbete funnit att inriktningen av våra ställningstaganden är sådan att det saknas anledning redovisa särskilda EG-aspekter.

1.2.3. Uppläggningen av arbetet och betänkandet

Fastighetsskatteutredningens arbete har till stor del varit inriktat på ana- lyser för att få en korrekt bild av hur fastighetsskatten fungerar i dag. Vi har bearbetat material från Statistiska centralbyråns fastighetstaxerings— register. Statens institut för byggnadsforskning har på vårt uppdrag ge- nom fört en studie rörande fastighetsskatten ur ett hushållsperspektiv. Studien har gjorts av Tommy Berger.

Vi har under arbetets gång samrått med Bostadsrättsvärderingskom- mitten. En viss arbetsuppdelning har också gjorts utredningarna emellan rörande vissa frågor av gemensamt intresse avseende bostadsrättsfastig- heter.

Betänkandetär disponerat så att vi i avsnitt 2 redogör för fastighetsskat- tens bakgrund. Avsnitt 3 innehåller en redovisning av dess utformning i andra länder. I avsnitt 4 redovisas hur fastighetsskatten fungerari dag ur olika perspektiv, och avsnitt 5 innehåller beräkningar av de intäkter fas— ti ghetsskatten ger ur ett statsfinansiellt perspektiv. Avsnitt 6 innehåller en beskrivning av hur ett underlag som inte är knutet till marknadsvärdet skulle kunna utformas. I avsnitt 7 redovisar vi vår principiella syn på fas- tighetsskatten och dess underlag och avsnitt 8 innehåller våra slutsatser om vilket underlag som bör användas i den praktiska tillämpningen. Av- snitt 9 beskriver bland annat behovet av skilda skattesatser och infas- ningsregler. Avsnitt 10 rör tänkbara modifieringar för att lösa särskilda problem för vissa hushåll och våra ställningstaganden i denna del. I av- snitt 11 beskriver vi vilka konsekvenser vissa aktuella refortntankar kan få för våra ställningstaganden. Avsnitt 12 beskriver vissa administrativa konsekvenserna av våra ställningstaganden.

Förutom utredningsdirektiven ibilagoma 1 och 2 fogas till betänkandet ibilaga 3 en beskrivning av förfarandet vid fastighetstaxeringen. Bilagor- na 4 och 5 innehåller material rörande taxeringsvärden och fastighets- skatt ur fastighets- respektive hushållsperspektiv. Bilaga 5 består av den konsultrapport vi beställt från Statens institut för byggnadsforskning.

• Sida 24
•  Original

Förhållandet mellan subventioner, fastighetspriser och fastighetsskatt beskrivs slutligen i bilaga 6.

• Sida 25
•  Original

2.2. Fastighetsskattens tidigare och nuvarande motiv 2.2.1 Inledning

Fastighetsskatten infördes i ett läge där den offentliga ekonomin hade för- sämrats och nettokosmadema för subventioner till bostadssektom hade

• Sida 29
•  Original

ökat kraftigt. Bland annat under 1980—talet hade automatiken i ökningen av de statliga räntesubventionema vid upprepade tillfällen dämpats ge- nom extra upptrappningar av de garanterade räntorna. Bakomliggande motiv var statsfinansiellt. En restriktion fanns dock i en bostadspolitisk strävan att åstadkomma paritet och neutralitet, det vill säga liknande kost- nadsförutsättningar för hus med olika besitmingsforrner och av olika ål- der.

Upptrappnin garna innebar ökade kapitalkosmader endast för de ränte- bidragsberättade bostadsfastighetema. Hyresnivåema i dessa höjdes där- för. Också i de hyresfastigheter som inte omfattades av räntebidragen, och alltså inte drabbats av kostnadsökningar i motsvarande grad, höjdes hyresnivåema.

Det utrymme som därigenom skapades för förmögenhetsomfördel- ningar till förmån för fastigheter utanför räntebidragssystemet avsågs motverkas genom hyreshusavgiften. Denna infördes 1983 och motivera- des också av en önskan att ytterligare begränsa den offentliga sektorns nettOutgifter till bostadssektom.

De beslut som fattades innebar att man från gick den tidigare principen att endast genom bidrag söka uppnå de bostadspolitiska neutralitets- och paritetsmålen. I stället infördes en metod bestående i en kombination av skatt och bidrag.

2.2.2. En bostadspolitisk utgångspunkt

Planerna att införa en statlig fastighetsskatt presenterades 1983 som en del i ett större ekonomiskt åtgärdspaket från regeringens sida. Bostadsmi- nistem uttalade i sammanhanget att ett grundläggande mål för regering- ens bostadspolitik ”är att allt boende oavsett när bostaden är uppförd, hur den är finansierad och vilken besitmingsforrn som föreligger på ett rätt- vist sätt skall beröras av den statliga omfördelningen”. Paritets- och neu- tralitetsmålen låg återigen bakom dessa uttalanden.

För att målet om ett solidariskt omfördelningssystem skulle kunna nås borde en generellt verkande statlig fastighetsskatt införas. Skatten före- slogs, till skillnad från hyreshusavgiften, omfatta samtliga hyreshusenhe- ter, småhus, tomtmark för dessa, bostadsbyggnad på jordbruksfastighet samt vissa exploateringsfastigheter. Beträffande industrifastigheter sa— des att ytterligare överväganden krävdes.

Det förelåg en intim koppling till räntebidragssystemet för ny— och om- byggnad i det system som då skisserades. Dessa båda instrument — skatt

• Sida 30
•  Original

och räntebidrag — sades tillsammans vara det som bäst svarade mot kravet på ett rättvist och solidariskt omfördelningssystem inom bostadssektom.

Eftersom fastighetsskatten var knuten till räntebidragssystemet som en del i ett omfördelningssystem inom bostadssektom ansågs det att detbos- tadsbestånd som omfattades av det statliga räntebidragssystemet inte skulle drabbas av kosmadsökningar till följd av skatten. Orsaken var att de belastades av stigande nominella ränteutgifter genom upptrappningen av de garanterade räntorna inom bostadslånesystemet. Vidare avsågs vis- sa nyförvärvade småhus undantas från fastighetsskatten. Avsikten var att statligt belånade fastigheter skulle undantas från fastighetsskatt så länge räntebidrag utgick.

När ett mer detaljerat förslag senare överlämnades till lagrådet mötte det mycket stark kritik. Lagrådet invände bland annat att lagstiftningen var så komplicerad och svårtillgänglig att den stod på gränsen till vad som var rimligt från rättssäkerhetssynpunkt. Vidare ansåg rådet att det sakna- des underlag för en bedömning av hur förslaget förhöll sig till principen om fördelning av skatt efter bärkraft. Enligt lagrådets mening vore det bättre om skatten, i enlighet med kravet på en skatts principielltallmäng— iltiga karaktär, kunde ges en utformning som innebär att den utan undan- tag träffar alla som innehar vissa klart avgränsade kategorier av egendom. Vidare ansåg lagrådet att de syften de föreslagna undantagen från fastig- hetsskattepliktavsågs tjäna kunde tillgodoses inom det statliga lånesyste- mets ram.

På grund av den kritik som mötte från lagrådet blev det inte några un- dantag från skyldigheten att betala fastighetsskatt, men inriktningen var klart angiven. Lösningen blev i stället att tillkommande såväl som befint— liga årgångar av hus kompenserades genom sänkningar av de garanterade räntorna.

Av riksdagsbehandlingen vid fastighetsskattens införande framgår att syftet fortfarande var att skapa ett instrument som tillsammans medränte- bidragssystemet för ny— och ombyggnad svarar mot kravet på ett rättvist och solidariskt omfördelningssystem inom bostadssektom. Genom fas- tighetsskatten skulle alla fastighetsägare bidra till den nödvändiga sub- ventioneringen av ny— och ombyggnadsåtgärder. Detta ansågs nödvän- digt för att motverka fortsatta kostnadsökningar för staten till följd av subventionerin gen. Motiven för att låta skatten om fatta även andra fastig- heter än sådana som innehåller bostäder var däremot främst av fiskal na— tur.

• Sida 31
•  Original

2.2.3 ...och en avkastningsbaserad fortsättning

Som en del i den nu genomförda reformeringen av inkomst— och företags— beskattningen genomfördes ändringar också i bostadsbeskatmingen. De övergripande målen för skattereformen var att åstadkomma en samhälls- ekonomiskt effektiv beskattning samtidigt som fördelningspolitiska mål uppfylldes. Arbete och sparande skulle ges en bättre skattemässig be- handling medan villkoren för lånebaserad konsumtion och förmögen- hetsuppbyggnad försämrades. En likvärdig behandling av arbetsinkoms- ter och kapitalinkomster avsågs komma till stånd.

Genomförandet av skattereforrnen innebar att skattereglerna i större omfatming utformades med utgångspunkt från skattesystemets funda- mentala uppgifter, nämligen att finansiera offentliga utgifter och att ska- pa fördelningseffekter. Andra mål, sades det, får därmed i större utsträck- ning tillgodoses genom åtgärder utanför skattesystemet

Ett grundläggande krav i skatterefonnen var likformighet. Av likfor- mighetsprincipen följde, enligt Utredningen om reformerad inkomstbes— kattning, att avkastning i form av värdeökningar i största möjliga ut- sträckning borde beskattas på samma sätt som löpande avkastning i form av ränta och utdelning. I konsekvens härav uttalades också att värdeök- ningari största möjliga utsträckning skulle beskattas när de uppkommer och inte när de realiseras.

Eftersom hälften av hushållens förrnögenhetstillgångar består av bos- täder i form av egnahem och bostadsrätter är beskattning av olika typer av bostäder av central betydelse med hänsyn till målet om en mer likfor- mig och enhetlig beskatming av kapitalinkomster. Alla typer av kapita- lavkastning förutsattes nämligen bli beskattade på ett enhetligt sätt, obe- roende av om det gällde direkt sparande eller indirekt sparande i form av till exempel kvarhållna vinstrnedel.

Den uttalade principen var att avkastningen på alla typer av indirekt sparande skulle beskattas på samma sätt och med samma skattesats som avkastningen på hushållens direkta sparande. Vad gäller bostäder uppstår ett indirekt sparande genom de värdeökningar som inträffar och därmed också en implicit avkastning. Att undanta bostäderna från beskatming skulle med andra ord innebära ett allvarligt avsteg från principen om lik- forrnighet.

Regeringens förslag om bostadsbeskattningen i reformeringen av in- komst- och företagsbeskatmingen lades alltså fram med utgångspunkt från dessa i korthet redovisade övergripande målsättningar. Några sär— skilda bostadspolitiska uttalanden gjordes intei sammanhanget. Däremot

• Sida 32
•  Original

hade vissaremissinstanser påpekat att motiven för fastighetsskatten redo- visats på ett motstridigt sätt i betänkandet från utredningen om reforrne- rad inkomstbeskattning. De ansåg att den framställdes dels som en av- kastningsskatt motsvarande skatten på kapital, dels som ett bostadspolitiskt instrument.

2.2.4. Val av skattesats

En principiell utgångspunkt vid avvägningen av uttaget av fastighetsskatt vid dess införande 1985 var att skatten, med den schablonisering som föl- jer av generella system, skulle utjämna kostnadsskillnader mellan bostä- der med skilda finansieringsförutsättningar. I övrigt fick de andra inslag som bestämmer bostadspolitikens utformning, främst subventionssyste— met, användas för att åstadkomma önskade effekter.

Kravet på en likformig kapitalbeskattning medförde enligt Utredning— en om reformerad inkomstbeskattnin g en riktpunkt om ett skatteuttag på 1,5 procent av marknadsvärdet för marginella investeringar. Detta skulle i princip gälla även för privatbostäder. I detta sammanhang avsågs det sammanlagda skatteuttageti form av fastighetsskatt, skattepliktig schab— lonintäkt samt realisationsvinstbeskattning för privatbostad. Utredning- en beaktade här hela fastighetsskatten trots att den tillsammans med rän- tebidragen åtminstone delvis kunde ses som ett bostadspolitiskt medel med syfte att utjämna bostadsutgiftema mellan olika årgångar.

Denna riktpunkt gällde, enligt Utredningen om reformerad inkomst- beskattning ett givet totalt skatteuttag för privatbostäder. Ett högre uttag av skatt vid försäljningar ger utrymme för en något lägre löpande beskatt- ning, vilket är önskvärt utifrån bostads- och i viss mån även fördelnings— politiska målsättningar.

Efter det att man tagit bort schablonintäktsbeskattningen av småhus med äganderätt återstod beskattnin g i form av fastighetsskatt och realisa- tionsvinst. Realisationsvinster på privatbostäder gav enligt utredningen skatteintäkter motsvarande ett årligt uttag på 0,38 procent av marknads- värdet. Genom att dra dessa 0,38 procent från riktpunkten om 1,5 procent kom man fram till en beskattningsnivå på 1,12 procent av marknadsvär- det. Detta är detsamma som 1,5 procent av taxeringsvärdet om detta är 75 procent av marknadsvärdet. Utredningen föreslog därför att fastig- hetsskatten för egnahem och andra privatbostäder skulle bestämmas till 1,5 procent av taxeringsvärdet.

Beträffande hyreshusen uttalade Utredningen om reformerad inkomst— beskattning inga särskilda motiv för skatten.

• Sida 33
•  Original

Man konstaterade beträffande skattesatsen att den då rådande differen- tierin gen mellan privatägda och andra hyreshus inte var försvarbar ur lik- formighetssynpunkt. Att motivera en högre skatt för de konventionellt beskattade hyreshusen med att skatten var avdragsgill innebar att man bortsåg från att de höjda hyresintäkter som blev en följd av skatten var skattepliktiga för de privatägda husen. Den gällande bruksvärdespröv- ningen ansågs nämligen innebära att allmännyttans kostnader för fastig- hetsskatten helt kan övervältras på hyresgästema genom höjda hyror. En höjd fastighetsskatt leder alltså inte till någon sänkt inkomstskatt för de privata hyreshusägama.

Både målet om enhetliga och överskådliga regler samt likforrnighets- strävanden talade därför enligt utredningens uppfattning för att samma skattesats skulle gälla för alla hyreshus och att skattesatsen skulle vara densamma som för småhusen.

I regeringens proposition rörande en reformerad inkomst- och före- tagsbeskattning föreslogs emellertid skilda skattesatser. För småhusens del sattes skattesatsen till 1,5 procent i linje med ovanstående resone- mang om en enhetlig kapitalbeskattning. Då hyreshusens taxeringsvär- den även efter 1988 års fastighetstaxering befann sig på en väsentligt lä- gre nivå än småhusen föreslogs däremot att skattesatsen skulle sättas högre för hyreshusen. Hyreshusens taxeringsvärden vidreforrnens ikraft- trädande baserade sig ju på värdenivån 1986 och småhusens på värdeni- vån 1988. Prisutvecklingen mellan värdetidpunktema bedömdes ha varit så kraftig att detta motiverade en skillnad i skattesatserna. Det påpekades också att de nedsättnin gar för senare årgångar som föreslogs i övergång- sreglema till fastighetsskattelagen var mer omfattande för hyreshusens del. Skattesatsen föreslogs därför sättas till 2,5 procent för hyreshusen. Detta blev också riksdagens beslut.

• Sida 34
•  Original

, utrum-; raj agmimrm'mtt arm-11.41: 5." ..-rn.u.'- Elar'l'i'fllmL'i'JPflfli" Memri farm-E'!" ' ". ar,. ut. ;.i unit-C: :; ;Ju'd ], -. .e-pqgfrai-v; ..,; ' a:.” r" .net ”'p'-+:. närma-rut '. Tf "E"” S*.” " ' "'i' . _L'uuzxi, J' ju:-m.! _; ; rltT __r i'G'E'I':1.?C* "'. .'.'_ tr,-md”, j,.trrrruaäu'wr't. "- .qr. '? "" ' "* E.,-,. m;,rmmmu'u'w tt- ..,,— r.- .— Mått:-"= '- _ _ ,, tf.—, nå'n-inr? Ett.-'.t- ...i-rm ..är—' :. ' __". " LP"? Når—c:.- .H." E'. ..., u-TÄ LW-WLLi-FIU'J FJ.!- ." ' . g...: mot. . muntra-1, animering ' .. avmamr' _w'tt't' 'r' ' 1" " * . _l: _ WEW.” _ drift * -. _,- '. ' ;;. ' 'wlatitrirt IW' giriga. _

- ,...-...a taggat; the.

'hlaiä gramms-339143... tig. '.,_=..s- . Jammi-...... .. 'WWHHWMJWM — :swmt..tt.rw *MÅ; &. :,:: ...—... W&F"? ' !.i' WWE'RE' "då ”ni __thjli-A'IEELIW.RW " "'åi'i'rt—QFIFW'QI EMÅ? 'Em

-.' M'Wtä-irä' '.'-3335; .fi ... garam ' " htmliä'fsrfrr" ' "u'ija'rgåirrwrn ___:å_ w--_'=- ? .tjlbä'r'kttrgu'. ";".qu när måttet?—.it. wlan»-

Tåftl- &; &”ng --'."'.-"r'!'ll':.'* Fil:-:qug'waua '.'......-.... var... =... " ' he,... ...... _JE' ”Mm; '_' " ' "ru...-natti; ' .:? .1="'," ". * _ Fia" få”! ni-tfå'hä atlantrt'WtT—tm "i E.; 3513" ." 'lit- gui 1 illå' titlar!? uli'fl'tr nu.: t.;IjJ'irlp 31; quit... '#le :?.r ändar—imba 133,91 [' I.". _Hnt Hirvi”. "Elm —L ' ,'p. ', [$'" ,'1_ ,l'. _ ' f7.5%t!$.lf11._irfn11m,'l'l.i" r'nrifrtw." ' ';".r. car,-:: Waara." matbit, ...u-t' 'mqtt' fillaif|5ml.l .,, g,. ' ...är... mamman.-mma... åtar..- . ... ." '-t,:-' r,: kräfta? ',ro'rnzu. 'It-ii Wist-'my. r.. . .rp'C: "J ':- nu: matris.. _'||-JLA1F?r1£pr ww, .1 =- :.jo, matig... wa ' "o'r. ) utr-:; '.."'_-'l :,1,"rt'._.l_'.". nu ,;,i_.,,|___',_g'_rt,,,,.- . i'k'ä- 44,5. gr,-|:" .. " '.'. " ""F*#E1t.1'-.t"t'tttl 'r'. a......- "tr

. 'r,"- mitt...... nmm'umhuw .WLWH ...i-'....

ut

_*il"u I'l'rjlt *.;5; IF:". nanignqqqm'gm, __ _,,

ml., |'

- 1

• Sida 35
•  Original

3. Hur ser man på fastighetsskatten i andra länder

3.1. Inledning

Beskattning av fast egendom har funnits i olika former under mycket lång tid, inte bara i Sverige. Vissa forskare hävdar att fastighetsskatten är den äldsta beskattningsformen överhuvudtaget. Som exempel bnikar nämnas att man i Kina för cirka 4 500 år sedan hade ett system som motsvarade en beskattning av marken med elva procent av avkastningen.

Fastighetsskattens betydelse kvarstår och är i många länder den vikti- gaste inkomstkällan för den lokala administrationen. Det sätt på vilket skatten beräknas liksom kretsen av skattepliktiga fastigheter varierar na- turligtvis mellan olika länder, men det finns många gemensamma drag.

Det finns därför anledning att göra en internationell utblick över fastig- hetsbeskattningen, vilket också förutskickas i våra direktiv.

Den pågående intemationaliseringen, inte minst i Europa, talar också för att fastighetsbeskattnin g i olika former kommer att få en ökad betydel- se. I motsats till arbetskraft och kapital rör sig ju fastigheterna inte fritt över gränserna. I flera europeiska länder övervägs nu,enligt vad vi erfarit, att i större utsträckning än tidigare beskatta mark och byggnader.

Den redovisning som följer är i huvudsak inriktad på våra grannländer. Avslutningsvis följer också en beskrivning av några av de viktigare aspekterna på fastighetsbeskattningen i ett internationellt perspektiv.

3.2. Fastighetsbeskattningen i Norge 3.2.1 Inledning

Den huvudsakliga beskattningen av fast egendom i Norge sker som en del av inkom stbeskattnin gen. Fastigheter som ger direkta inkomster (främst

• Sida 36
•  Original

hyreshus, jordbruk och industrifastigheter) beskattas för sina faktiska in- komster med full avdragsrätt för underhållskosmader. ”Boliger” (bostä- der i form av småhus och bostadsrätter) beskattas efter en schablon.

Vidare finns möjlighet att ta ut en särskild kommunal ”eiendomsskatt” för fastigheter i tätorter och industrianläggningar utanför tätort. Till grund för dessa båda skatter ligger två olika värderingar som båda skall vara i nivå med marknadsvärdet. De är i praktiken långt under marknads- värdet. Det finns inte heller någon regelbunden total fastighetstaxering av svensk modell i Norge.

3.2.2. Beskattningen

Inkomstbeskattningen av fastigheter med andra bostäder än hyresbostä- der är i Norge en del av kapitalbeskattningen. Skatten utgår med 2,5 pro- cent av ett skattläggningsvärde (”ligningsverdi” eller ”ligningstakst”). Från det fastställda värdet görs ett grundavdrag på 35 000 norska kronor per bostad. Detta värde skall vara i nivå med marknadsvärdet, men ligger i dag i genomsnitt på mellan 20 och 30 procent därav. Hyresfastigheter, inklusive sådana tillhöriga kommuner eller av kommun delägt bolag, in- komstbeskattas på konventionellt sätt.

För beskattningen av bostäder på jordbruk gäller speciella regler. Såda- na bostäder beskattas utifrån ett beräknat bruttohyresvärde med fullt av— drag för underhållskosmader. Underskott som därvid kan uppkomma kan bara kvittas mot intäkter från jord- eller skogsbruk samtpälsdjursuppföd— mng.

Förutom denna beskattning kan kommunerna besluta att en kommunal egendomsskatt på fast egendom skall utgå. Enligt lagen får nivån sättas till mellan två och sju promille av ”eiendomsskattetaksten”. Detta värde ligger i allmänhet närmare marknadssvärdet än ”ligningstaksten”, men fortfarande under detta värde.

Den kommunala fastighetsskatten utgår endast för fastigheter i tätbe- byggda områden och för industriella anläggningar därutanför. Denna skatt tas in i samband med debiteringen av kommunala avgifter för till ex- empel vatten och avlopp.

3.2.3. Underlaget för skatten

”Ligningstaksten” fastställs med ledning av uppgifter från den som byggt huset. Det är alltså produktionskostnadema som ligger till grund för vär- deringen. Värdet skall inte sättas högre än produktionskostnaden även om likvärdiga fastigheter i närheten sålts för högre summor. Någon indi-

• Sida 37
•  Original

viduell värdering sker sedan inte. Efter 1983 har värdena räknats upp med tio procent per år enligt särskilda beslut varje år.

Kommunerna genomför själva den värdering som behövs för egen- dom sskatten. Detta görs vart tionde år, men enligtett stortingsbeslut 1982 behöver man inte längre göra någon ny värdering när en period löper ut. I stället kan värdena räknas upp med tio procent per år.

Man planerar nu att införa en ny form för taxering av bostäder från 1994. Den nya taxering som planeras bygger på att tomtmark skall värde- ras efter marknadsvärdet. Det förutsätts bli ett kvadratrnetervärde för marken med korrektionsfaktorer för läge (strand, avstånd till centrum och så vidare).

Byggnader avses värderas efter produktionsvärdet, vilket med hänsyn till fastighetsprisema i dag kan vara högre än marknadssvärdet. Detta vär- de skall fastställas med ledning av uppgifter från fastighetsägaren. Vid ombyggnationer får fastighetsägaren en uppgiftsskyldighet så an ett nytt värde kan fastställas.

Sedan värdet väl fastställts skall det räknas om årligen med hänsyn till kostnadsutvecklingen.

När den nya taxeringen sker kommer dessa värden att ligga till grund även för den kommunala fastighetsskatten.

3.2.4. Skatt på reavinst

Realisationsvinstbeskattning finns, men har man botti sin bostad mer än ett av de senaste två åren uppstår ingen skattepliktig reavinst. Om man bott mindre än ett år men under någon period de senaste två åren beskattas reavinsten endast kommunalt (21 procent). Särskilda regler finns också för de fall man tvingats flytta på grund av byte av arbete eller hälsa. Vid försäljning av fritidsfastigheter undgår man reavinstbeskatming om man använt frilidshuset under minst fem av de senaste åtta åren.

3.2.5. Övrigt

Den skattereform som just beslutats medför sänkta skatter för inkomster och en breddning av skattebasen. I likhet med den svenska reformen ef- tersträvas enkelhet och likformighet. Man baserar beskattningen på be- räkningar utifrån nominella värden.

Från 1992 blir den allmänna skattesatsen 28 procent på avkastning och reavinst på all kapitalegendom, inklusive bostäder.

Vad fasti ghetsbeskattnin gen ger i fråga om inkomster till stat och kom- mun är svårt att räkna fram då intäkterna från bostäderna utgör en del av övriga kapitalinkomster.

• Sida 38
•  Original

Några särskilda undantag för vissa grupper från skyldigheten att betala fastighetsskatti någon form finns inte i Norge.

3.3. Fastighetsbeskatmingen i Danmark

3.3.1. Inledning

Det finns tre former av löpande beskattning av fastighetskapitalet i Dan- mark. ”Grundskyld” och ”daekningsafgift” är rena fastighetsskatter som kommunerna och amtskommunema (länen) men inte staten har rätt att ta ut. Därutöver beskattas fastigheter inom ramen för den allmänna in- komstbeskatmingen vilket ger inkomster för såväl stat som kommun. Fastigheter som används i förvärvssyfte beskattas konventionellt medan bostadsfastigheter schablonbeskatms.

Trots att man har ett mycket precist värderingssystem så används det inte i den utsträckning som är möjlig. Man använder till exempel endast markvärdet som skatteunderlag för flertalet fastigheter.

3.3.2. Beskattningen

”Grundskylden” är en kommunal skatt som endast tas ut på markvärdet. Den får tas ut på alla fastigheter. Den mark som prirnärkommunens egna byggnaderligger på kan dock undantas från skatten. Kommunen kan ock- så undanta skolor, sjukhus, bibliotek och andra institutioner med ”all- männyttiga” ändamål från grundskyld. Vidare finns ett antal skattefria fastigheter såsom kyrkor, försvarsanläggningar, järnvägar och flygplat-

ser. Den kommunala ”grundskyldens” storlek fastställs av respektive kom-

mun inom intervallet 6-24 promille av det taxerade markvärdet. Samma skattesats skall gälla för alla fastigheter inom kommunen. ”Grundskyl- dens” nivå varierar mellan kommunerna över hela det tillåtna intervallet. Amtskommunemas skattesats för grundskylden skall alltid uppgå till tio promille.

”Daekningsafgift” kan tas ut på byggnadsvärdet för offenliga byggna- der (med samma möjliga undantag som gäller för ”grundskylden”) och fastigheter som används i förvärvssyfte, det vill säga affärs- och kontors- fastigheter samt industrifastigheter. För offentliga byggnader får primär- kommunens ”daekningsavgift” uppgå till maximalt fem promille av byggnadsvärdet och amtskommunens till maximalt 3,75 promille. För fastigheter som används i förvärvssyfte får ”daekningsafgift” endast tas ut av primärkommunen och uppgå till maximalt tio promille.

• Sida 39
•  Original

Sammanfatmingsvis innebär detta att bostadsfastigheter, inklusive fas- tigheter med ägarlägenheter, och lantbruksfastigheter endast beskattas på markvärdet med sammanlagt mellan 16 och 34 promille. Offentligt ägda fastigheter och fastigheter som används i förvärvssyfte beskattas på hela taxeringsvärdet med mellan 16 och 42,75 promille för de offentliga fas- tigheterna och mellan 16 och 44 promille för näringsfastigheter.

Utöver dessa skatter tar kommunerna ut avgifter för avlopp, vatten och liknande. Det finns en tendens att i ökad utsträckning använda olika typer av avgifter som intäktskällor i kommunerna.

Härtill kommer att både småhus som innehas med äganderätt och ägar- lägenheter schablonbeskattas. Hyreshusfastigheter beskattas konventio- nellt. Schablonintäkten uppgår till 2,5 procent av taxeringsvärdet upp till 1 336 800 kronor och 7,5 procent på värde däröver. 7,5 procent av mark- nadsvärdet anses motsvara den hyra man iregel kan ta ut för bostadsfas- tigheter. Marginalskatten på såväl schablonintäkten som privata räntor (vid avdrag eller som intäkt) är 50 procent. Det kommunala och statliga skatteuttaget i den löpande inkomstbeskattnin gen uppgår alltså i regel till 1,25 procent av taxeringsvärdet, eftersom de flesta fastigheter och lägen- heter numera har ett värde som understiger gränsen för den högre skatte- satsen.

3.3.3. Underlaget för skatten

I Danmark finns ett mycket väl utvecklat värderingssystem genom vilket landets cirka två miljoner fastigheter värderas. Sedan 1977 bygger den allmänna värderingen av de ca 1,3 miljoner bostadsfastighetema inte längre på självdeklarationer utan på olika typer av befintliga registerupp— gifter i ”eiendomsregistret”, planregistret och byggnads- och bostadsre- gistret. Dessa bearbetas maskinellt. Sådana förändringar av fastigheterna som inte kräver byggnadstillstånd kommer inte med i dessa register. För övrigt anses de vara minst lika tillförlitliga som uppgifter från självdekla- rationer. För de cirka 700 000 icke-bostadsfastighetema sker värderingen manuellt med ledning av registerinnehållet. I ett fåtal fall sker en besikt- ning av fastigheterna. Några deklarationer från fastighetsägarna används inte heller här.

Allmän fastighetstaxering äger rum vart fjärde år. Däremellan fastställs nya taxeringsvärden vid de så kallade årsornräkningarna endast om fas- tigheten byggts om för fem procent av det tidigare taxeringsvärdet och minst 25 000 kronor.

• Sida 40
•  Original

Varje år räknas taxeringsvärdena om till den rådande prisnivån med hjälp av särskilda index som fastställs för olika geografiska områden och olika typer av fastigheter. För vissa mer sällsyntaegendomstyper används samma omräkningstal för hela landet. De vid dessa omräkningar bestäm- da värdena kan inte överklagas.

Taxeringsvärdena skall motsvara 100 procent av marknadsvärdet. Markens taxeringsvärde skall motsvara dess marknadsvärde i oförbättrat skick. Det skall inte påverkas av faktisk användning utan endast av den bästa tillåtna användning som fastställts i enlighet med plan- och byggla- gen. Detta gäller även jordbruksmark.

Allmänt gäller att taxeringsvärdena skall fastställas utifrån jämförbara försäljningar. För småhusen gäller att man utgår från försäljningar av obebyggd tomtmark. Detta material kompletteras sedan med försälj- ningsuppgifter avseende likvärdiga bebyggda småhusfastigheter i olika lägen. De skillnader som då uppträder förutsätts motsvara skillnader i lä- get som skall återspegla sig i markvärdet. Där jämförbara försäljningar av obebyggd mark avseende hyreshus inte finns i tillräcklig omfattning bygger taxeringen emellertid också på jämförelser av hyrorna för likarta- de byggnader med samma användningsmöjligheter i olika områden. Skillnaden i hyresintäktemas kapitaliserade värde antas då motsvara skillnader i markvärdet mellan områdena, det vill säga att de antas bero på läget.

Härigenom lyckas man fastställa byggnadsvärdet så att det varierar mycket litet mellan olika delar av landet. Det danska byggnadsvärdet fastställs med andra ord efter andra principer än det svenska då det i prin- cip bara är kopplat till produktionskostnadema.

För blandade fastigheter delas byggnadsvärdet upp i en bostads- och en affärsdel. Uppdelningen följer i första hand hyresintäktemas fördelning och i andra hand ytans fördelning mellan bostäder och lokaler. Markvär- det behöver inte delas upp.

3.3.4. Skatt på reavinst

I princip omfattas även egendom som inte används i förvärvssyfte av reg- lerna om reavinstbeskattning. I praktiken saknar de dock i stort sett bety- delse. Reavinstskatt tas nämligen bara ut om egendomen innehafts i mindre än sju år. Säljs egendomen inom två år efter förvärvet beskattas reavinsten till 100 procent. Mellan det andra och det sjunde året trappas den del av reavinsten som beskattas ned med 20 procent om året. Den skattepliktiga vinsten läggs ovanpå den beskatmingsbara inkomsten.

• Sida 41
•  Original

Om planmyndigheten (kommunen) beslutar att ändra det tillåtna an- vändningsområdet för ett visst markområde beskattas den värdestegring som detta eventuellt ger upphov till mycket hårt. 40 procent av värdeste- gringen upp till 200 000 kronor och 60 procent av värdestegringen där- över tas uti form av en engångsskatt (”frigörelsesafgift”) som delas mel- lan stat och kommun. Samtidigt kan emellertid ägaren kräva att kommunen övertar marken till det högre värdet.

3.3.5. Övrigt

Pensionärer som inte anser sig ha råd att betala fastighetsskatten har rätt attta ut lån med säkerhet i fastigheten för attbetala skatten. Räntan uppgår till diskontot minus 1 ,5 procent. Lånet återbetalas försti samband med att fastigheten överlåts. Lånerätten gäller bara i den mån det finns outnyttjat inteckningsutrymme med tillräckligt god säkerhet kvar i fastigheten. Dessa lån får prioritet före vanliga banklån och avgörande för om det finns något låneutrymme är det gällande taxeringsvärdet. När priserna fallit kraftigt under senare år har därför rätten upphört i många fall. 1984 uppgick det totala lånebeloppet till endast 504 miljoner danska kronor fördelat på knappt 20 000 fastigheter.

Även i Danmark har det funnits problem i de områden som är särskilt attraktiva för fritidsboende. Kommunen har rätt att gå in och besluta att sommargäster inte får köpa vissa fastigheter. I områden som är attraktiva för fritidsboende, till exempel på Samsö, sjunker därigenom marknads- värdet för dessa fastigheter i förhållande till de som är tillgängliga för fri- tidsboende. Detta slår igenom i taxeringsvärdet.

I praktiken utnyttjas denna rätt numera sällan. En anledning till detta är att det är svårt att få någon att bosätta sig permanent på dessa orter. Det blir alltså en fråga om bebyggelsen skall stå outnyttjad eller användas för fritidsändamål.

3.4. Fastighetsbeskattningen i Finland 3.4.1 Inledning

Löpande beskattning av fastigheter förekommer i dag i en rad olika for- mer i Finland. För fastigheter inom detaljplanerat område utgår en kom- munal gatuavgift. Mantalsskatten är en annan kommunal skatt baserad på markvärdet. Den implicita avkastningen av alla småhus som upplåts med äganderätt beskattas som bostadsinkomst i form av en schablonintäkt

• Sida 42
•  Original

som läggs ovanpå övriga beskattningsbara inkomster. Slutligen kan en särskild kommunal skatt enligt prövning utgå för vissa fastigheter. Intäk- terna är dock relativt små.

Underlaget för de olika beskatmingsformema varierar meni de flesta fall utgörs det av det så kallade fönnögenhetsskattevärdet som fastställs årligen.

Fastighetsbeskattningen i Finland har nyligen utretts och tämligen sto- ra förändringar planeras till 1993 års taxering.

3.4.2. Beskattningen

Gatuavgiften beräknas huvudsakligen efter fastighetens återanskaff- nin gsvärde. Beskattningsformen har sina föregångare i olika typer av av- gifter för kommunal service, som också var baserade på förmögenhets- skattevärdet. Därför kan den närmast beskrivas som en skatt baserad på förrnånsprincipen. I viss mån beror den också på vilken typ av gata fastig- heten ligger vid. I praktiken täcker intäkterna dock bara en mirdre del av kostnaderna för gatuunderhållet (cirka 15-20 procent).

I Storhelsingfors infördes 1988 en särskild skatt för underutnyttjad mark. Även denna skatt är baserad på förmögenhetsskattevärdet. Skatten är relativt hög men för att den verkligen ska tas ut måste mycket starka kriterier vara uppfyllda. Skatten syftar till att förhindra viss spekulation i mark.

En annan kommunal beskatlningsform är den så kallade mantalsskat- ten. Den baseras på markvärdet, men är av marginell betydelse som kom- munal inkomstkälla. 1991-92 uppbärs den inte alls.

Som en del av inkomstbeskattningen finns en schablonmässigt beräk- nad inkomst av egnahem. Schablonintäkten uppgår till tre procent av för- mögenhetsskattevärdet. Om huset används som pennanentbosnd av äga— ren utgör den beskatmingsbara schablonintäkten endast tre procent av den del av förmögenhetsskattevärdet som överstiger ett visst belopp. 1991 och 1992 är gränsen 440 000 finska mark. För övriga sr'råhus som innehas med äganderätt utgår kommunal skatt på tre procent av hela för- mögenhetsskattevärdet, men statlig skatt endast på den del av virdet som vid 1991- och 1992 års beskattning överstiger 90 000 finska nark.

För andra fastigheter än småhus som innehas med äganderätt, jord- bruks- och skogsmark kan även så kallad kommunal beskattnng enligt prövning utgå. Så kan ske om den faktiska nettoinkomsten av fastigheten kan anses vara oskäligt låg. Underlaget för denna skatt är inte klart defi- nierat men i praktiken utgörs det alltid av förmögenhetsskatte'rärdet.

• Sida 43
•  Original

3.4.3. Underlaget för skatten

Som framgått ovan fastställs ett förmögenhetsskattevärde varje år. Detta värde skall användas vid förrnögenhetsbeskattningen. Det finns emeller- tid även andra skatter som förutsätter värdering av fast egendom. I vissa fall, såsom vid schablonbeskattningen av egnahem, utgår man alltid från förmögenhetsskattevärdet. För arvs- och gåvoskatten är basen inte klart definierad i lagen utan bestäms i de kommunala taxeringsnämndema. I vissa kommuner utgår man från fönnögenhetsskattevärdet, men inte i al- la.

Förmögenhetsskattevärdet skall i princip motsvara 100 procent av marknadsvärdet. I praktiken är emellertid så inte fallet. Detta beror dels på brister i taxeringen och dels på att vissa typer av egendom, i synnerhet jordbruksmark, värderas lågt för att de skall gynnas i beskattningen.

Mark och byggnader värderas i allmänhet separat. Summan av de två värderingarna får dock inte överstiga marknadsvärdet för fastigheten.

Marken värderas med hänsyn tagen till dess användning, de kommu- nalt bestämda byggrättighetema, läget, kommunikationer och annan kommunal infrastruktur, dess lämplighet för förbättringar samtprisnivån för liknande egendom i närheten. I praktiken ligger markvärdena långt under marknadsvärdet. Vidare har det funnits stora skillnader mellan kommunerna när det gäller principerna för markvärderingen och därmed också i markvärdenas förhållande till marknadsvärdet.

Sedan 1989 skall emellertid de statliga skattemyndighetema fastställa bindande regler för hur taxeringen ska gå till. Dessa anvisningar baseras på värdekartor som i sin tur by ger på faktiska försäljningar i respektive område. För närvarande har skattemyndigheten satt som mål att markvär- dena ska justeras så att de uppgår till 70 procent av marknadsvärdena 1985-1986. Eftersom priserna har stigit betydligt sedan dess ligger även detta mål långt under marknadsvärdena.

Värderin gen av byggnaderna styrs av detaljerade regler från finansde- partementet. De fastställs med hjälp av schematiskt beräknade återan- skaffningsvärden. Detta värde minskas med en viss procent beroende på byggnadens ålder, byggnadsmaterial och användning. För en byggnad som fortfarande används får åldersavdraget dock aldrig vara större än 80 procent av återanskaffningsvärdet.

Den kommunala gatuskatten grundas vidare på markvärdet plus bygg- nadens återanskaffningsvärde före åldersavdrag.

Värderin gen av jord- och skogsbruksmark baseras på den schematiskt bestämda årliga avkastningen. Jordbruksmarkens värde skall sättas till

• Sida 44
•  Original

sju gånger och skogsbruksmark till tio gånger denna avkastning. Den fak- tiska avkastningen är dock i regel betydligt högre än den schematiskt be- stämda varför förmögenhetsskattevärdet i allmänhet endast motsvarar en bråkdel av marknadsvärdet, framförallt för jordbruksmark.

3.4.4. Skatt på reavinst

Reavinstbeskatming förekommer också i Finland. Om egendomen inne- has i mer än två år baseras skatten på antingen skillnaden mellan köpeskil- lingen och ingångsvärdet, inklusive depreciering och kosmader för för- säljningen, eller 50 procent av köpeskillingen. Det lägsta beloppet tas upp till beskattning.

Den på detta sätt beräknade vinsten är fullt skattepliktig om fastigheten innehafts i mindre än fyra år. Vid längre innehavstider reduceras skatten. Fastigheter som utgör näringstillgångar reavinstbeskattas enligt särskil- da regler.

3.4.5. Förslag till förändring av fastighetsbeskattningen

1989 lade en statlig utredning, ”Fastighetsskattekommissionen”, fram sitt betänkande (Kiinteistöverotoimikunnan mietintö 1989z2). Kommis- sionen föreslog att fyra av de skatter som i dag tas ut på fastighetsinnehav skall ersättas av en enhetlig fastighetsskatt till stat och kommun. De fyra skatter som avses ersättas är gatuavgiften, mantalsskatten, beskattningen av bostadsinkomst (schablonbeskattningen) och den kommunala be- skatmingen enligt prövning.

Ett av syftena med reformen är enligt kommissionen att åstadkomma en mer likformig och rättvis skattemässig behandling av olika slag av fas- tigheter. Därför, och även för att skattesatsen skall kunna hållas så låg som möjligt bör basen för den nya skatten vara så bred som möjligt.

Den nya skatten skall omfatta alla fastigheter, inklusive byggnader, utom allmänna vatten, torg, gator och liknande, vissa fastigheter med an- knytning till försvaret samt utländska beskickningars och konsulats fas- tigheter.

Skatten föreslås beräknas i procent av fastighetens värde. Detta värde bör motsvaras av förmögenhetsskattevärdet, trots att detta för närvarande rymmer en hel del brister. Detta förutsätts dock kunna åtgärdas genom en utveckling av värderingssystemet så att beskattningsvärdena för olika ty- per av fastigheter står i samma proportion till fastighetemas gängse vär- de.

Utredningen föreslog att samma skattesats skall gälla i alla kommuner för en och samma typ av fastighet. En enhetlig skattesats för alla typer av

• Sida 45
•  Original

fastigheter innebär en alltför stor förändring av skattebelastningen för vissa fastigheter, framför allt beskattningen av fastigheter med perma- nentbostäder jämfört med fritidsfastigheter och samfundsägda affärsfas- tigheter. Därför föreslogs att skattesatsen för fastigheter med hus för per- manentboende skall vara lägre än för övriga fastigheter, åtminstone inledningsvis.

Något direkt förslag till skattesatser gavs inte med hänvisning till pågå- ende förändringar i beskattningsgrunderna. Skattesatsema 0,3 procent för fastigheter med bostadsbyggnader och 0,6 procentför övrigafastighe— ter angavs dock som riktgivande för skattens storleksordning. Dessa skat- tesatser ligger också till grund för kommissionens beräkningar. Jämfört med nuläget innebär dessa skattesatser en viss omfördelning av skatte- bördan. Å andra sidan blir den skattemässiga behandlingen av olika typer av fastigheter mer enhetlig.

Den låga skattesatsen i kombination med de relativt låga förrnögen- hetsvärden som gäller för närvarande får dessutom inte någon större in- verkan på den enskildes ekonomi. Det genom snittliga beskattningsvärdet för bostadsfastigheter uppgick 1987 till en tredjedel av marknadsvärdet. För bostadbyggnader innebär den av kommissionen föreslagna skattesat- sen därför bara en effektiv beskattning på en promille av marknadsvärdet.

Skatteintäktema skall enligt utredningens förslag till 95 procent tillfal- la kommunerna och till 5 procent staten. Fördelningen motsvarar ungefär den som gäller för de skatter och avgifter som avses ersättas av den nya skatten.

3.4.6. Övrigt

Gatuavgiften är enbart en kommunal inkomstkälla och inbringade totalt cirka 400 miljoner mark, eller omkring 0,2 procent av alla skatteintäkter 1990. Intäkterna från beskattningen av bostadsinkomst uppgick till totalt 460 miljoner mark varav största delen var kommunalskatt. Intäkterna av beskattning enligt prövning och mantalsskatten var marginella.

Den nya skatten skulle, med de skattesatser som kommissionen använ- de, ha inbringat 1,5 miljarder mark eller drygt 1 procent av de totala skat- teintäkterna 1987.

• Sida 46
•  Original

3.5. En internationell utblick

3.5.1. Inledning

Som framgått är de olika fastighetsskatter som finns i våra nordiska grannländer i huvudsak en kommunal inkomstkälla. En vidare intema— tionell utblick visar på samma förhållande. Den statliga svenska fastig- hetsskatten framstår som något av ett unikum.

Det är emellertid inte rättvisande att bara göra en sådan jämförelse. Fas- ti ghetsskatten är ju en av många skatter. Den totala beskattningen av arbe- te, kapital, näringsverksarnhet och förmögenhet, men också de utgifter skatterna finansierar, måste naturligtvis tas med i bilden.

En fullständig jämförelse av fastighetsbeskatmingen ur ett europeiskt perspektiv faller utanför ramarna för denna utredning. Det kan trots det vara av intresse att översiktligt jämföra utformningen av beskattningen, de underlag som används, beskattningens intäkter samt skattens omfatt- ning och eventuella lätmader som ryms inom fastighetsbeskattningen i några jämförbara länder.

Alla internationella jämförelser som finns tillgängliga bygger på enkä- ter. Det innebär att uppgifterna måste användas med en viss försiktighet. De frågor som ställs passar inte alltid in på de lokala förhållandena och de anpassningar eller tolkningar som görs blir inte alltid likformiga. En- kätsvar utarbetas med varierande intresse och ambition, vilket påverkar resultatet.

En uppenbar brist är att begreppet fastighetsskatt inte är helt entydigt. Vissa fastighetsrelaterade skatter betraktas som inkomstskatter och kan inte heller alltid särskiljas i statistiken. Detta gäller bland annat vissa län- ders schablonintäktsbeskattning. På samma sätt betraktas realisations- vinstbeskattnin g som en fastighetsskatt av till exempel OECD medan den i USA betraktas som en inkomstskatt.

Den redovisning som följer visar att fastighetsskatter tas ut på många olika sätt. Dess intäkter och betydelse varierar också stort. Genomgående är dock att de flesta länder har någon form av löpande fastighetsskatt, att denna baseras på marknadsvärdet samt att det finns någon form av lättnad i beskattningen för vissa slags fastigheter eller vissa grupper av hushåll.

3.5.2. Skattens mottagare

Som framgått är fastighetsskatten i allmänhet en lokal skatt. Det hindrar dock inte att en fastighet samtidigt utgör en skattekälla för flera olika 10- kala och regionala jurisdiktioner. I Frankrike går exempelvis intäkterna

• Sida 47
•  Original

av de två huvudsakliga fastighetsskatterna till flera olika nivåeri den ad- ministrativa indelningen. Den centrala statsmakten hari stället ett mycket starkt inflytande på värdering och upphörd av skatterna. I Schweiz tillfal- ler fastighetsskattens intäkter både kommunerna och kantonerna, medan den federala staten inte erhåller någon del. Fastighetsbeskatmingen reg- leras vidare i lagstiftning på kantonnivå. Detta innebär vissa olikheter så att till exempel skatten är obligatorisk i vissa delar av landet och frivillig i andra delar.

USA är ett land där fastighetsskatten utgör den viktigaste lokala skatte- källan. Det hindrar dock inte att dess betydelse minskat under de senaste decennierna. I stället har inkomstskattens betydelse ökat. Inom OECD betraktas fastighetsskatter som den näst viktigaste inkomstkällan för den lokala administrationen, enbart överträffade av inkomstskatter.

I Holland tillfaller intäkterna från fastighetsskatten kommunerna, men uppbörden har hittills skett genom den statliga skattemyndigheten. Från och med 1993 kommer detta dock att göras på kommunal nivå. Fastig- hetsskatten är den viktigaste skatten för de holländska kommunerna. I Holland utgår vidare en särskild fastighetsskatt som tillfaller de lokala, statliga vattenkontrollorganen.

För att göra skattens betydelse och kostnadema för lokal service mer uppenbara har skattskyldigheten i Frankrike, och tidigare också i Storbri- tannien, ålagts fastighetens nyttjare. Ägaren är skattskyldig endast för obrukad mark.

3.5.3. Intäktemas storlek

Det kan vara av intresse att jämföra fastighetsskattemas storlek i olika länder. Som framgått av den nordiska redogörelsen varierar skattesatser- na från några promille upp till några procent. Även underlaget varierari storlek (fullt marknadsvärde eller en del därav) och kvalitet (exempelvis i form av värderingstidpunkt). Att bara titta på skattesatser ger därför inte någon bra bild.

Även om vissa brister fortfarande finns kan det vara mer intressant att titta på de intäkter fastighetsskatterna ger i relation till de totala skattein- täkterna och till respektive lands bruttonationalprodukt (BNP). Tabell 3 .1 visar förhållandena i några europeiska länder 1989.

Som framgår av tabellen varierar fastighetsskattens betydelse mycket mellan de länder som redovisats. Två länder, Portugal och Turkiet, saknar helt en löpande fastighetsskatt som den definieras i OECD:s statistik. I

• Sida 48
•  Original

Storbritannien däremot uppgick fastighetsskattens andel av BNP 1989 till nästan fyra procent.

Tabell 3.1 Fastighetsskattens andel av bruttonationalprodukten och de totala skatteintäkterna i några europeiska länder 1989.

Land Totala skatte- Fastighets- Fastighets- intäktemas skatt som skatt som andel av BNP andel av BNP andel av de

totala skatte- intäkterna % % %

Belgien 44,3 0,01 0,02 Danmark 49,9 1,20 2,34 Finland 38, 1 0,08 0,22

Frankrike 43,8 ' 0,97 2,21

Holland 46,0 0,74 1,64 Italien 37,8 0,00 0,00 Norge 45,5 0,31 0,69 Schweiz 31,8 0,13 0,43

Storbri-

tannien 36,5 3,95 10,82 Sverige 56,1 0,53 0,92 Tyskland (Väst) 38,1 0,39 1,01 Österrike 41,0 0,28 0,69 Snitt OECD Europa 39,7 0,58 1,46

Källa: Revenue Statistics of OECD Member Countries, 1965—1990 (Paris 1990).

Utvidgas redovisningen till att avse länder utanför Europa höjs genom- snittsvärdena betydligt I Australien, Japan, Kanada, Nya Zeeland och USA ger fastighetsskatten intäkter som motsvarar mer än 1 procent av BNP. Genomsnittet för alla OECD-ländema avseende fastighetsskattens andel av BNP 1989 var 0,98 procent. Om man tittar på EG-ländemas ge- nom snitt ligger detta något högre än för OECD:s europeiska medlemmar. 1989 var det 0,70 procent.

De mest aktuella internationella siffrorna avser 1989. Den svenska fas- tighetsskatten beräknades 1991 , det vill säga efter taxeringen av småhus 1990 och reformeringen av inkomst- och företagsbeskattningen, ge skat- teintäkter motsvarande en procent av BNP. Denna siffra ligger med andra ord nära genomsnittet för OECD.

• Sida 49
•  Original

3.5.4. Andra fastighetsanknutna skatter

Att det förekommer något som kallas fastighetsskatt (eller markskatt, egendomsskatt eller liknande) i de flesta industriländer har redan fram- gått Liksom i Sverige finns dock flera andra skatter som innebär en be- skatming av fastigheter. Allmänt förekommande är någon form av stäm- pelskatt som tas ut när fastigheter byter ägare. Likaså ingår oftast fastigheter i förmögenhetsmassan vid beräkningen av underlaget för eventuella förmögenhetsskatter.

Olika former av schablonintäktsbeskattning förekommer också på många håll. På så sätt får även staten en viss skatteinkomst som har sitt ursprung i fastigheterna, även om den egentliga fastighetsskatten tillfal- ler kommunerna eller någon annan lokal eller regional administration. Bland annati Holland skall en schablonintäkt tas upp till beskatming. Den baseras på bostadsfastighetemas marknadsvärden. För permanentbostä— der är underlaget för schablonintäkten emellertid reducerat till 60 procent av marknadsvärdet

Däremot beskattas som regel inte privatpersoner för realisationsvinster vid försäljning av fast egendom i Holland. I Schweiz å andra sidan beskat- tas realisationsvinster även vid privatpersoners försäljning av fast egen- dom. I en del kantoner beskattas också företag för realisationsvinster.

Olika former av avgifter för exempelvis vägar och renhållning tas i vis- sa länder ut som skatter, bland annat iFrankrike och Australien.

I Storbritannien finns för närvarande ingen egentlig fastighetsskatt. Man har dock fattat beslut om att överge det nuvarande poll tax-systemet som ersatte en tidigare fastighetsskatt 1990. Poll tax, som är ett slags in- komstskatt som utgår från röstlängden, mötte emellertid mycket kraftig kritik. Tidigare utgick fastighetsskatten från hyresintäktema, och detta system gäller fortfarande för kommersiella fastigheter. Poll tax kommer att ersättas av en ny fastighetsskattDet är fortfarande oklart hur den nya fastighetsskatten kommer att se ut eller hur underlaget skall utformas.

3.5.5. Beskattningsunderlaget

Fastighetsskatten i betydelsen en löpande beskattning av fastigheter kan vid en internationell jämförelse sägas omfatta antingen den oförbättrade marken eller hela fastigheten, inklusive markförbättringar och byggna- der. I några få länder omfattar det som där benämns fastighetsskatt även vissa tillhörande rörelseinventarier (Japan) och djurbesättningar (T urki- et). Vanligast är att skatten omfattar marken i befintligt skick med bygg-

• Sida 50
•  Original

nader. Den schweiziska fastighetsskatten omfattar både mark och bygg- nader, men också vissa rättigheter som är föremål för inskrivning.

Beskattningsunderlaget för den löpande fastighetsbeskattningen kan sägas vara utformat efter två huvudlinjer. Båda linjerna innebär dock att det är någon form av marknadsvärde som skall ligga till grund för beskatt— ningen.

Det kan medandra ord slås fast att marknadsvärdet vid en internationell jämförelse är det helt dominerande beskattningsunderlaget.

Vanligast är ett marknadsvärde i form av kapitalvärdet, det vill säga ett hypotetiskt försäljningsvärde. Exempelvis använder 95 procent av de holländska kommunerna marknadsvärdet som underlag för fastighets- skatten. Marknadsvärdet bygger på ortsprismetoden för bostäder, medan kommersiella fastigheter värderas med utgångspunkt från kapitaliserade hyresintäkter. För mer speciella fastigheter utan någon egentlig marknad används en återanskaffningsmetod.

Resterande kommuner har hittills använt ett skatteunderlag som byg- ger på fastighetemas och byggnadernas yta, det vill säga något som liknar ett tänkt, enkelt boendevärde. Skatten beräknas per kvadratmeter. Vissa korrigeringsfaktorer används också. På så sätt kan viss hänsyn tas till typ, användning, läge och standard. Detta underlag får emellertid inte använ— das efter 1991. Orsaken härtill är att det med tiden framstått som alltmer orättvist av både allmänhet, domstolar och beslutsfattare. Antalet kom- muner som använt detta skatteunderlag har också minskat med tiden.

Det huvudsakliga alternativet till kapitalvärdet är ett avkasmingsvärde som tar sin utgångspunkt i verkliga eller beräknade hyresintäkter. Det är alltså oclså en form av marknadsvärde, även om det är indirekt beräknat.

Ofta används flera olika metoder för att fastställa marknadsvärdet. Som exempel kan nämnas att flera olika värderingssätt förekommer i Frankri- ke, bland annat beroende på att man har flera olika fastighetsskatter. I hu- vudsak rör det sig dock om en ortsprismetod för privatbostäder och om en avkasmingsmetod som baserar sig på beräknade marknadshyror eller intäkter för andra fastighetstyper. Förhållandena påminner med andra ord om de svenska.

Själva värderingen går naturligtvis till på olika sätt i olika länder. På samma sätt vilar ansvaret på olika nivåer. Ofta finner man att värderings- ansvaret är en angelägenhet för den centrala statsförvalmingen, liksom uppbörden av skatten, medan skatteintäkterna tillfaller den lokala admi- nistrationen.

• Sida 51
•  Original

I de flesta europeiska länder omvärderas fastigheterna med cirka fem års intervall. I Frankrike genomfördes den senaste fullständiga taxering- en 1970, men justeringar har därefter gjorts vart tredje år.

I takt med att värderingsförfarandet automatiseras öppnar sig dock möjligheter till tätare och billigare omvärderingar och/eller omräkningar på samma sätt som i Danmark. I flera länder eftersträvas tätare värdering- ar så att beskattningsunderlaget upplevs mer korrekt och rättvist av de skattskyldiga. Av samma anledning fastställs allt oftare centrala vär- deringsregler även om ansvaret för värderingen ligger på exempelvis kommunal nivå. I Holland görs värderingen på kommunal nivå, antingen i egen regi eller av privata värderare. Värderin gen kommer att ställas un- der en hårdare statlig kontroll under de närmaste åren för att åstadkomma en större enhetlighet.

3.5.6. Undantagsregler

I de flesta länder förekommer någon form av undantagsregler eller lättna- der i fastighetsbeskattningen. I många fall är det fråga om regler som fun- nits under lång tid och som efter hand utvecklats till att omfatta allt fler skattskyldiga. Denna utveckling har också lett till att reglerna inte medför några egentliga lättnader för den ursprungliga målgruppen. De har med andra ord blivit alltför generella. Detta har också uppmärksammats, inte minst i USA, och man försöker nu på flera håll komma bort från en alltför stor användning av olika former av undantag.

Det vanligaste undantaget från fastighetsskatteskyldighet är statliga byggnader, undervisnings- och sjukvårdslokaler, sportanläggningar och religiösa byggnader. Ofta, exempelvis i Sverige, är sådana fastigheter helt befriade från skatteplikt och åsätts därför inga taxeringsvärden.

Vidare intar ofta jord- och skogsbruksfastigheter, liksom gruvfastighe- ter, en särställning i beskattningshänseende. Dessa fastighetstyper, som ju i viss mån kan sägas representera ett lands naturtillgångar, behandlas i regel välvilligt i fastighetsskattesammanhang.

I många länder är också bostadsfastigheter, främst perrnanentbostäder, skattemässigt gynnade. Detta kommer till uttryck antingen genom lägre skattesatser eller direkta lätmader. I stället beskattas övriga fastigheter, inklusive industrifastigheter, hårdare.

Diskussioner pågår emellertid, exempelvis i Frankrike och Storbritan- nien, om en mer gynnsam behandling av fastigheter för industriell verk- samhet. Härigenom skulle det enligt förespråkarna för en sådan ordning bli lättare att locka till sig ny industri.

• Sida 52
•  Original

I Holland undantas de första 30 kvadratrnetrarna från beskatming när skatten beräknas på ytan. Härigenom tas fastigheter med mycket låga vär- den ur skattesystemet samtidigt som hushåll med låga inkomster får ett visst stöd. Denna ordning kan sägas ha vissa likheter med de norska reg- lerna om ett fribelopp för varje bostad.

Vissa infasningsregler är också relativt vanligt förekommande. I all- mänhet om fattar dessa bostadsfastigheter. I Frankrike kan till exempel en nybyggd permanentbostad undantas från en viss fastighetsskatt 1 15 år. Även 1 Tyskland förekommer liknande infasningsregler.

lätmader 1 beskattningen kan också vara riktade direkt till fastighetsä— gamai ställer för till fastighetstypema. Begreppet lätmader uppfattas oli- ka och det hävdas exempelvis att möjligheten att betala fastighetsskatten i delposter under året kan utgöra en sådan lättnad i beskatmingen.

I USA förekommer direkta skattereduktioner i flera former. Speciellt vanlig är den gynnsamma behandlingen av ”homestead owners” (ur— sprungligen avseende särskilda grupper av hemmansägare). Ofta sker detta genom ett fribelopp för egnahem som är permanentbostäder. Även för andra fastighetskategorier förekommer ofta ett differentierat skatte- underlag eller skattesatser. I många stater försöker man, som tidigare framgått, att komma bort från detta system, då det är administrativt be— svärligt och kostsamt samt då stödet dessutom inte alltid träffar de avsed- da målgruppema.

Mer relevanta är de ”circuit breakers” som förekommer. I likhet med de flesta andra lättnader och undantagsregler kopplas sådana möjligheter till inkomst- eller andra personliga förhållanden. Härigenom får lågin— komsthushåll en form av bidrag som är direkt kopplat till storleken av det belopp man skall betala i fastighetsskatt. I vissa delstater förekommer också att delstaten går in och betalar den fastighetsskatt fastighetsägaren egentligen skall betala till de lokala jurisdiktionema. I USA har det ofta diskuterats huruvida dessa bidrag medför risk att låginkomsttagare skaf- far dyrare och större bostäder än vad de annars skulle göra.

Uppskovsregler (”deferrals”) i olika former är också relativt vanligt fö- rekommande. Vidare finns, exempelvis i USA, Frankrike och Danmark, speciella regler för äldre och handikappade.

Liksom i Sverige är fastighetsskatten regelmässigt avdragsgill vid be- skatmin g av näringsverksarnhet. Vid beskatming av tjänsteinkom ster va- rierar förhållandena, men i de flesta länder föreligger inte någon avdrags- rätt.

• Sida 53
•  Original

4.1. Inledning

Utifrån ett avkastningsperspektiv på fastighetsskatten bör variatio- nema i skatteuttaget motsvara variationerna i fastighetemas mark- nadsvärde. Utifrån ett boendevärdesperspektiv på skatten bör skill- nader i skatteuttaget motsvara sådana skillnader mellan bostäderna som kan anses vara av generell betydelse för de boende ur konsurn-

tionssynpunkt.

För att få en uppfattning om hur fastighetsskatten fungerar idag har vi un- dersökt hur skatteuttaget varierar mellan olika typer av fastigheter och mellan olika grupper av hushåll. Den fråga vi studerat är huruvida fastig- hetsskattens fördelning kan anses vara rimlig med hänvisning till de syf- ten som ligger bakom skatten.

Som framgått tidigare har motiven bakom fastighetsskatten varierat under årens lopp. Enligt det synsätt som låg bakom reformeringen av in- komst- och företagsbeskattningen skall fastighetsskatten i första hand ses som ett medel att beskatta den avkastning som bostadskapitalet ger upphov till på samma sätt som annan kapitalavkastning beskattas.

Ur detta perspektiv, som vi kallar avkastningsperspektivet, bör fastig- hetsskattens fördelning i stort sett följa fördelningen av det bruttoförrnö— genhetsvärde, som fastigheterna representerar. Huvudfrågan blir då om variationerna i taxeringsvärdena, och därmed även i fastighetsskatten, speglar variationerna i bostadskapitalets marknadsvärde. Det bör påpe- kas att vi här begränsar frågan till att gälla förhållandet mellan taxerings- värdet och marknadsvärdet vid värderingstillfället. Eftersom taxerings— värdena endast fastställs vart sjätte år blir de alltmer otillförlitliga som mätare av marknadsvärdet ju längre tid som gått sedan den senaste fastig- hetstaxeringen. Detta problem behandlas emellertid särskilt.

• Sida 54
•  Original

För att ta reda på huruvida taxeringsvärdets variationer överensstäm- mer med marknadsvärdet har vi med hjälp av regressionsanalys studerat ett urval ur 1990 års fastighetstaxeringsregister. Syftet är i ett första steg att undersöka vilken betydelse olika egenskaper har för taxeringsvärdet samt i vilken utsträckning de förklarar de totala variationerna i taxerings- värdet. Analysen är med nödvändighet begränsad till de uppgifter som samlas in i samband med taxeringen. I nästa steg diskuteras, med hänvis- ning till andra teoretiska och empiriska studier på området, huruvida marknadsvärdet kan förmodas variera på samma sätt som taxeringsvär- det. Annorlunda uttryckt är frågan om de faktorer som förklarar variatio- nema i taxeringsvärdet också kan anses förklara variationerna i mark- nadsvärdet.

Vidare analyseras förhållandet mellan 1990 års taxeringsvärden och köpeskillingama för småhus sålda under 1988. Här utgår vi från ett mate- rial som tagits fratn av Statistiska centralbyrån för Riksskatteverkets räk- ning.

De förslag om en skatt baserad på någon form av boendevärde som rests från flera håll utgår emellertid från en helt annan uppfattning. Någon en- tydi g definition av boendevärdet går visserligen inte att finna men den ge- mensamma nämnaren bakom de olika förslagen är att fastighetsskatten ska stå i proportion till ett icke-marknadsbaserat mått på bostadskonsum- tionens omfattning. Med vår tolkning innebär det att skillnader i skatteut- taget endast är befogade så länge som de motsvarar påtagliga skillnader mellan själva bostäderna av något slag, tex skillnader i utrymme eller standard. Gemensamt för dessa egenskaper är, förutom att de är rent fy- siskt förknippade med bostaden, att man kan hävda att folk i allmänhet föredrar en större bostad framför en mindre och högre standard framför en lägre. När det gäller standarden kan det dock vara problematiskt att på ett allmängiltigt sätt avgöra vad som anses utgöra en högre standard. Vi återkommer till det i avsnitt 6. Där diskuteras också mer i detalj hur ett boendevärdebegrepp kan fastställas.

Huvudfrågan när vi studerar fastighetsskattens fördelning ur ett boen- devärdesperspektiv är om hushåll som bor i lika stora bostäder med likar- tad standard betalar lika mycket fastighetsskatt. Med denna utgångspunkt har vi undersökt hur taxeringsvärdet och fastighetsskatten per kvadrat- meter varierar i tre avseenden. Först studeras variationerna ur paritets— synpunkt, det vill säga att vi undersöker i vad mån skatteuttaget varierar mellan olika gamla hus med i övrigt likvärdiga bostäder. Därefter analy- seras skattens fördelning mellan hus med olika upplåtelseformer (den så

• Sida 55
•  Original

kallade neutralitetsaspekten) och slutligen behandlas Skatteuttagets va- riationer mellan olika delar av landet.

Analysema bygger även här på vårt urval ur 1990 års fastighetstaxer- ingsregister. I de analyser som gäller fastighetsskattens fördelning ur ett boendevärdesperspektiv ingår de hyreshusenheter som innehåller bostä- der, det vill säga hus med huvudsakligen bostäder, hyreshus med bostäder och lokaler och hyreshus med huvudsakligen lokaler. Hyreshusfastighe- ter som enbart innehåller lokaler, det vill säga hotell och restaurangfastig- heter, garage och parkeringshus, kiosker samt kontor inom industrimark ingår inte. Bostadsenheter på lantbruksfastighet ingår inte heller i analy- sen eftersom aktuella taxeringsuppgifter för dessa fastigheter ännu inte är tillgängliga för statistisk bearbeming.

Det ska också påpekas att analyserna endast gäller småhus med en bostadsbyggnad och hyreshus med en byggnad. Anledningen är att våra uppgifter om taxeringsvärdet avser hela fastigheten medan uppgifterna om ytan endast avser en byggnad på varje fastighet. Även fastigheter där uppgift om antal byggnader saknas har uteslutits. För småhusens del in- nebär det att småhus som ägs av bostadsrättsförening, kommun, allmän- nyttigt bostadsföretag eller annat svenskt aktiebolag är underrepresente— rade i urvalet. Totalt bygger analyserna på cirka 22 000 småhus och 6 000 hyreshus. För ytterligare detaljer om datamaterialet och de metoder som använts hänvisas till bilaga 4.

Oavsett om man utgår från ett avkastningsperspektiv eller ett boende- värdesperspektiv på fastighetsskatten bör en redogörelse för hur den nu- varande fastighetsskatten fungerar också rymma en analys av skattens fördelning mellan olika typer av hushåll. Därför har vi också undersökt i vad män och på vilket sätt skatteuttaget varierar med hushållens inkomst och sammansättning. Här utgår vi från en studie som Statens institut för byggnadsforskning utfört för utredningens räkning och som redovisas i sin helhet i bilaga 5. Det är framförallt två frågeställningar som ligger bakom dessa analyser. Den ena gäller skattens betydelse för inkomstför- delningen , det vill säga om skatteuttaget tenderar att stiga med hushållens inkomst eller inte. Den andra gäller dess betydelse för det bostadspolitis- ka målet att ge alla möjlighet till en god bostad till rimlig kosmad. Här ärdet framförallt skatteuttagetfrån låginkomsthushållen iallmänhet och, i synnerhet, sådana hushåll som bor i områden med höga fastighetspriser och taxeringsvärden, som står i centrum.

• Sida 56
•  Original

4.2. Skatteuttagets variationer ur ett avkastningsperspektiv

Småhusens taxeringsvärden fungerar tillfredsställande som mått på marknadsvärdet vid värderingstillfället.

Mot bakgrund av mer principiella resonemang om hur fastighets- marknaden fungerar framstår taxeringsvärdets variationer som rim- liga även för hyreshusenheter som upplåts med hyresrätt.

För hyreshusenheter som upplåts med bostadsrätt utgör taxerings- värdeti många fall ett dåligt mått på marknadsvärdet. Bostadsrätts— värderingskommittén har dock utarbetat ett förslag till ny värder- ingsmodell för dessa fastigheter.

Allmänt gäller att taxeringsvärdet blir allt mindre tillförlitligt som mått på marknadsvärdet ju längre tid som gått sedan det fastställdes.

Ur ett avkasmingsperspektiv blir huvudfrågan, som konstaterats ovan, om variationerna i taxeringsvärdet kan anses spegla marknadsvärdets va- riationer. Någon grundlig utvärdering av utfallet av fastighetstaxeringen har inte varit möjlig att genomföra inom ramarna för utredningen. Å an- dra sidan kan en diskussion om den nuvarande fastighetsskattens funk- tion inte helt förbigå frågan om hur väl taxeringsvärdena speglar mark- nadsvärdena. Vissa begränsade analyser har därför ändå genomförts.

4.2.1. Småhus

Genom så kallad multivariat regressionsanalys kan man undersöka hur taxeringsvärdet förändras då en av de värdepåverkande faktorerna för- ändras samtidigt som övriga faktorer hålls konstanta. För varje variabel som ingår i regressionsmodellen beräknas en parameter som anger hur mycket taxeringsvärdet förändras när den aktuella variabeln ändras med en enhet. Man får också fram uppgifter som anger hur tillförlitlig den skattade parametern är eller, med en statistisk term, om parametern är sig- nifikant Vidare kan man beräkna hur stor del av de totala variationerna i taxeringsvärdet som kan hänföras till de faktorer som inkluderats i ana- lysen. Man talar här om modellens förklaringsgrad. Ju närmare siffran ett denna ligger desto större andel av de totala variationerna i den beroende variablen (taxeringsvärdet) kan hänföras till variationer i de oberoende variabler som ingår i analysen.

• Sida 57
•  Original

I tabellen nedan redovisas resultaten av dessa analyser vad gäller små- husens taxeringsvärde. Ett mer detaljerat tabellrnaterial sarntredovisning av modellarbetet återges i bilaga4. Två olika ansatser redovisas. I den ena har sambandet skattats för alla småhus i hela landet i en och samma modell. Lägets betydelse fångas här av särskilda regionala variabler. I den andra ansatsen har sambandet mellan taxeringsvärdet och de värdepåver- kande faktorerna ålder, yta och standard undersökts för varje region för sig. Med denna ansats kan man undersöka om ytterligare en standardpo- äng, kvadratrneter eller värdeår påverkar taxeringsvärdet på samma sätt i olika regioner.

I dessa analyser använder vi oss av sex olika regioner, nämligen de tre storstadsregionema, Östsveri ge utanför Stor-Stockholm samt primära och regionala centra. Medan de fyra första regionerna består av geogra— fiskt sammanhållna områden utgörs de två sistnämnda av två olika typer av regioner. Primära centra utgörs av en medelstor stad med omnejd, så- som till exempel Helsingborg, Gävle eller Norrköping. Regionala centra är regioner utanför de större och medelstora städerna. Närmare detaljer redovisas i bilaga 4.

Tabell 4.1 Regressionsanalys av taxeringsvärdet för småhus med en hos- tadsbyggnad. Beroende variabel: taxeringsvärdet i tusental kronor

_____________._——-——————

Hela Regio- Primära Öst- Malmö Göte— Stock-

Oberoende landet nala centra sverige borg holm variabel centra Intercept 2800 283 .2 3127 4026 461 .7 5492 5663 Parameter- värde för: Värdeålder -2.0 -2.3 -2.2 -2.8 -2.3 -2.3 1.6 Standard 6.2 5.0 5.7 6.2 8.7 7.7 12.7 Yta 1.6 0.9 1.2 1.5 1.6 2.7 3.2

Primärt centr 26.4 Östsverige 103.1 Malmö 1261 Göteborg 2470 Stockholm 381 .8 Förklaringsgrad 71% 65% 62% 65% 60% 71% 63% Antalobs. 21527 5970 7657 3088 874 1516 2417 ________________-——————-———————-

Källa: Urval ur FTR 90 och egna bearbetningar.

• Sida 58
•  Original

Tabellen skall tolkas på följande vis. Interceptet anger ett slags grundni- vå. Iden modell som avser alla småhus i hela landet, det vill säga den förs- ta kolumnen, motsvaras det av det statistiskt beräknade taxeringsvärdet för ett småhus i ett regionalt centrum med värdeår 1989 och genomsnittlig standardpoäng och värdeyta. I övriga kolumner anger interceptet det skattade taxeringsvärdet för motsvarande småhus i den region kolumnen avser. Variabeln värdeålder har för varje hus beräknats som 1990 minus husets värdeår och dess parameter anger hur många tusen kronor taxer- in gsvärdet förändras när värdeåldem ökar med ett år. Variablema för standard och värdeyta motsvarar skillnaden mellan varje småhus totala standardpoäng respektive värdeyta och genomsnittet för alla småhus i landet. Parametrama för dessa variabler anger hur taxeringsvärdet för- ändras när ytan eller standardpoängen förändras med en kvadratmeter respektive poäng. Parametrarna för de regionala variabler som ingår i modellen för hela riket anger den genomsnittliga skillnaden mellan tax- eringsvärdet för ett visst hus i ett regionalt centra och ett hus med samma ålder, standard och yta i den region som variabeln avser.

Som uppgifterna om förklaringsgrad visar svarar de fyra faktorerna ål- der, standard, värdeyta och region tillsammans för drygt 70 procent av de totala variationerna i småhusfastighetemas taxeringsvärde. För den som har erfarenhet av regressionsanalys från andra sammanhang kan detta sy- nas osedvanligt högt. I detta fall avser dock analysen resultatet av en ad- ministrativ process och de oberoende variablerna består enbart av sådana faktorer som vi vet ligger till grund för taxeringsvärdena. Om vi kunnat inkludera alla de värdepåverkande faktorer som används vid fastighets- taxeringen borde förklaringsgraden ha uppgått till närmare 100 procent. Att den inte gör det beror dels på att man vid taxeringen tar hänsyn till oli- ka typer av säregna förhållanden som inte ingår i vår analys och dels på att de lägesvariabler som vi använderär betydligt grövre än den indelning iriktvärdeområden som fastighetstaxeringen utgår från. En förklarings- grad på 70 procent frarnstår därför som fullt rimlig.

Om man ser till genomsnittet för landet som helhet avtar taxeringsvär- det med 2 000 kronor per värdeår. Varje standardpoäng påverkar taxer- in gsvärdet med drygt 6 000 kronor och varje kvadratmeter värdeyta med- för en förändring i taxeringsvärdet på 1 600 kronor. Den mest avgörande faktorn är dock det regionala läget, vilket framgår av parametrama för de regionala dummyvariablema. Ett hus i Stockholmsregionen har i genom- snitt ett taxeringsvärde som ligger 380 000 kronor över taxeringsvärdet för ett i övrigt jämförbart hus i ett regionalt centrum. Skillnaderna i ålder, standard och yta mellan två hus som ligger i samma typ av region måste

• Sida 59
•  Original

med andra ord vara mycket stora för att skillnaden i taxeringsvärde ska bli lika stor som skillnaden mellan två hus belägna i till exempel ett regio- nalt centrum och en storstad.

De värdepåverkande faktorernas betydelse varierar dock mellan regio- nerna. I storstädema och frarnförallti Stockholmsregionen är taxerings- värdet betydligt känsligare för variationeri standarden än i övriga Sveri- ge. Även skillnader i yta har större betydelse för taxeringsvärdet i Göteborg och Stockholm än i övriga delar av landet.

När det gäller värdeåret däremot finns inget sådant mönster. Ett hus ål- der är emellertid en mycket komplex variabel som kan förväntas samva- riera med en rad olika egenskaper. Som nämnts ovan är det troligt att ål- dern samvarierar med husens läge inom respektive region. De flesta nya hus byggs i tätorternas utkanter vilket antagligen har större betydelse för värdenivån för hus i storstäderna än för hus på mindre orter. Att taxerings- värdet tycks öka med husens ålder i Stockholmsregionen kan därför till stor del tänkas bero på att de äldre husens centralare läge här har en stor motverkande effekt på taxeringsvärdet.

Åldersvariablen samvarierar inte bara med läget utan också med stan- darden. Detta kan man emellertid i viss mån ta hänsyn till i analysen ge- nom att skapa en ny standardvariabel som anger skillnaden mellan den standardpoäng som kan förväntas med hänsyn till husets värdeålder och yta och den faktiska standardpoängen. Med denna ansats ökar värdeål- dems och även ytans betydelse för taxeringsvärdet. Även interceptet blir något högre. För närmare detaljer hänvisar vi till bilaga 4.

I tabellen ovan redovisas den genomsnittliga effekten av en förändring i husets ålder, standard och yta med en enhet. Vi har emellertid också ge- nomfört analyser som tyder på att effekterna avtar på marginalen. Med andraord medför en viss ökning i värdeåldem en större minskning i taxer- ingsvärdet för nybyggda hus än för äldre hus. Vidare har ytterligare en standardpoäng eller en kvadratmeter värdeyta större inverkan på taxer- ingsvärdet för hus med låg standard respektive liten yta än för stora hus med hög standard. När vi tar hänsyn till detta i analyserna ökar för- klaringsgraden till omkring 75 procent. Närmare detaljer redovisas i bila- ga 4.

Slutligen har vi inkluderat ytterligare några faktorer i analysen, näm- ligen tomtytan, hustyp, fastighetsrättsliga förhållanden, belägenhet, VA-förhållanden och tomträtt. Tomtytan ger ingen statistiskt säkerställd effekt på taxeringsvärdet. Det behöver emellertid inte betyda att den sak- nar betydelse. En trolig förklaring är i stället att tomtytans inverkan på

• Sida 60
•  Original

taxeringsvärdet motverkas av att hus med stor tomt i allmänhet är mindre centralt belägna än hus med liten tomt.

När det gäller hustypen har ett friliggande hus i regel ett högre taxer- ingsvärdeän ett radhus. Friliggande hus tenderar också att vara högre vär- derade än kedjehus men sambandet är inte lika stath som för radhusen. Möjligen beror det på att hustypen samvarierar med avståndet till bebyg- gelsens centrum så att skillnaden mellan friliggande hus och kedjehus in- te blir statistikt lika tydlig. Detsamma gäller tomträttsfastigheter. När en variabel som ska fånga upp betydelsen av tomträtt inkluderas i analysen blirresultatet att tomträtt tenderar att höja taxeringsvärdet. Troligen beror det på att tomträttsfastigheter är vanligare i högprisområden än i andra områden, varför tomträttsvariabeln inte bara speglar tomträttens utan även lägets betydelse.

De andra tre variablerna ger dock väntat utslag. Hus på självständig tomt har högre taxeringsvärde än hus på avstyckningsbar tomt som i sin tur har högre värde än hus på icke avstyckningsbar tomt. Strandtomt ger högre värde än strandnära tomt som ger högre värde än tomt som inte ens är strandnära. Ett hus som saknar kommunalt vatten och avlopp har i regel ett lägre taxeringsvärde än ett som är anslutet till det kommunala VA-nä- tet

Sammanfatmingsvis visar våra analyser att variationerna i taxerings- värdet till cirka 75 procent kan förklaras av fyra faktorer: värdeåldem, ytan, standardpoängen och det regionala läget. Om vi även tar hänsyn till hustypen, fastighetsrättsliga förhållanden, belägenhet i förhållande till strand och VA—förhållanden kan vi förklara omkring 80 procent av varia- tionerna. Vidare tycks effekten på taxeringsvärdet avta med tilltagande ålder, standardpoäng och yta.

Frågan är om dessa resultat överensstämmer med dem som uppkommit vid svenska och internationella analyser av marknadsvärdets variationer. Om så är fallet ökar tilltron till att taxeringsvärdets variationer motsvarar variationerna i småhusens marknadsvärde.

Rune Wigren redogör i sin rapport ”Småhusprisema i Sverige”1 för ett antal studier av sambandet mellan husens värde (i allmänhet priset) och olika egenskaper hos hus, tomt och omgivning. Såväl husstorleken som åldern har i så gott som alla studier en tydlig inverkan på husets värde. Liksom taxeringsvärdet i våra analyser ökar marknadsvärdet med husets

1. Se Wigren, Rune: "Småhusprisemai Sverige", Forslmingsrappon SB ], SIB, Gävle 1986.

• Sida 61
•  Original

storlek och avtar med åldern. De resultat som finns vad gäller standardens betydelse är dock svårare att generalisera och jämföra eftersom standar- den mäts på olika sätt i olika studier. Att sådana faktorer som köksutrust- ning, antal badrum, uppvärrningssätt och öppen spis påverkar marknads- värdet positivt är dock helt klart. Även fastighetens vatten- och avloppsförhållanden samt hustypen har tydliga effekter på marknadsvär- det i samma riktning som våra analyser av taxeringsvärdet pekar på. Det tycks också finnas ett klart samband mellan tomtstorleken och huspriset. För att detta ska visa sig i de statistiska analyserna måste man emellertid också ta hänsyn till tillgängligheten definierad som någon typ av avstånd till regionens centrum. Anledningen är att dessa två förhållan- den sarnvarierar och kan förmodas ha motsatt effekt på marknadsvärdet. Det bristande sambandet mellan taxeringsvärdet och tomtstorleken i våra analyser behöver därför inte vara oförenliga med resultaten i prisstudier- na eftersom vi i vår analys inte kunnat ta hänsyn till tillgängligheten. Även vissa variabler som speglar egenskaper i den omgivande miljön tenderar att sarnvariera med tillgängligheten så att det blir svårt att fast- ställa deras betydelse för marknadsvärdet statisti skt. Variabler som speg- lar ”tillgån g till god natur” har dock visat sig ge tydligt utslag imarknads- priserna på samma sätt som närhet till strand påverkar taxeingvärdena. Hur stor betydelse de olika egenskaperna har för marknadsvärdet är dock svårt att uttala sig om i generella termer. Det beror dels på att de mäts på olika sätt i olika studier och dels på att den statistiska effekten av varje enskild egenskap är beroende av vilka andra egenskaper man tagit hänsyn till i analysen. Den enda slutsats vi kan dra utifrån denna begränsade jäm- förelse är därför att variationerna i småhusens taxeringsvärde inte verkar

orimliga. Taxeringsvärdenivånför småhus sålda under 1988

För att kunna säga något mer bestämt om huruvida variationerna i taxer- ingsvärdet även storleksmässigt motsvarar marknadsvärdets variationer skulle vi behöva ha tillgång till såväl pris- som taxeringsuppgifter för ett större antal småhus sålda under det värdeår som gällde vid den senaste fastighetstaxeringen. Vidare skulle vi behöva veta om fastigheterna för- ändrats mellan tidpunkten för köpet och värderingstillfållet. Eftersom frågan om taxeringsvärdenas tillförlitlighet inte har prioriterats i vår ut- redning har vi inte lagt ner några större resurser på att ta fram ett sådant material.

Däremot har vi tagit del av ett material som Riksskatteverket beställt från Statistiska centralbyrån. Det innehåller uppgifter om förhållandet

• Sida 62
•  Original

mellan 1990 års taxeringsvärde och köpeskillingen för småhus sålda un- der 1988. Uppgifterna avser endast lagfarna köp som kan förmodas ha ägt rum under normala marknadsmässiga förhållanden. Vidare ingår bara fastigheter som inte genomgått några större förändringar sedan köpetill- fallet. För varje län och kommun redovisas taxeringsvärdenivån iform av ett ovägt genomsnitt, det vill säga genomsnittet av varje fastighets tax- eringsvärde dividerat med dess köpeskilling. Fastigheter som innehas med tomträtt ingår inte.

I princip bör taxeringsvärdet för dessa fastigheter genomsnittligt sett uppgå till 75 procent av köpeskillingen. Det finns dock en svaghet i mate- rialet som gör att en viss avvikelse härifrån kan förekomma som inte kan hänföras till brister i fastighetstaxeringen. Medan taxeringsvärdena fast- ställs utifrån den prisnivå som rådde vid mitten av det aktuella nivååret, det vill sägajuni/juli 1988, avser köpeskillingamai Statistiska centralby- råns material köp som ägt rum under hela 1988. Under detta år steg små- husprisema kraftigt. I den mån de köp som ingår i materialet inte var jämnt fördelade över året kommer taxering8värdet inte motsvara 75 pro- cent av köpeskillingama för dessa fastigheter i genomsnitt. Uppgifterna nedan får därför tolkas med viss försiktighet.

För riket som helhet uppgår taxeringsvärdenivån till 70,9 procent för permanentbostadshus och 74,6 procent för fritidshus. Om vi ser till ge- nomsnittet för varje län varierar det mellan 65,4 procent och 74,6 procent för permanenthusen. Den högsta nivån finner vi i Örebro län och den lägsta i Uppsala län. För fritidshusen är spridningen betydligt större. De länsvisa genomsnitten för dessa varierar mellafå 62,5 procent och 89,3 procent. Återigen är nivån högsti Örebro län medan Gotland svarar för den lägsta nivån.

Den större spridningen för fritidshusen märks också om vi delar upp lä- nen i tre grupper med taxeringsvärdenivå under 70 procent, mellan 70 och 75 procent och över 75 procent. För permanenthusen li gger taxeringsvär- denivån, som vi konstaterat tidigare, inte över 75 procent någonstans utan länen är jämnt fördelade mellan de två lägsta grupperna. Vad gäller fri- tidshusen däremot hamnar nästan alla län i den lägsta respektive högsta gruppen. Bara i tre län ligger taxeringsvärdenivån mellan 70 och 75 pro- cent.

Den genomsnittliga taxeringsvärdenivån redovisas också särskilt för permanenthus respektive fritidshus i tre olika värdeårsklasser. Som fram- går av tabellen ovan är spridningen mellan länen av ungefär samma stor- leksordning inom varje åldersklass. För permanentbostadshusen ligger dock taxeringsvärdenivån i den yngsta värdeårsklassen något högre.

• Sida 63
•  Original

Tabell 4.2 Taxeringsvärdenivå för småhus sålda under 1988. 1990 års tax- eringsvärden. Ovägda medelvärden.

Permanentbostadshus Fritidshus Alla Lägsta Högsta Alla Lägsta Högsta genomsnitt genomsnitt genomsnitt genomsnitt

Värdeår på länsnivå på länsnivå på lärtsnivå på länsnivå Alla 70.9% 65.4% 74.6% 74.6% 62.5% 89.3% -59 70.4% 65.4% 75.2% 75.8% 61.0% 90.9% 60-79 70.4% 65.8% 74.6% 70.4% 62.5% 87.7% 80- 71.4% 66.2% 76.9% 75.2% * *

* Antalet sålda fritidshus med värdeår över 1980 är så få att vi valt att inte redovisa några uppgifter om dessa. Källa: Statistiska centralbyrån.

Sammanfattningsvis tyder dessa uppgifter på att taxeringsvärdena, åt- minstone vad gäller permanentbostadshusen, speglar marknadsvärdena relativt väl. Undantag finns naturligtvis men generellt sett verkar träffsä- kerheten tillfredsställande. Vidare tycks det vara så att taxeringsvärdena för permanentbostadshusen snarare tenderar att ligga under än över 75 procent av marknadsvärdet. Detta gäller inte bara om vi ser till genom- snittet för riket utan även när vi ser till taxeringsvärdenivån för varje kom- mun. Antalet kommuner med taxeringsvärdenivå över 75 procent uppgår endast till 30 stycken. Av dessa är det dessutom endast fem där taxerings- värdenivån överstiger 77 procent. För fritidshusen däremot tycks taxer- ingsvärdena vara mer symmetriskt spridda runt 75 procent av marknad- värdet.

Vår slutsats av dessa analyser av småhusens taxeringsvärden är därför att de fungerar tillfredsställande som mått på marknadsvärdet. Det skall dock återigen påpekas att detta endast gäller förhållandena vid värder- ingstillfället. Vi återkommer till detta längre fram.

4.2.2 Hyreshus

Variationerna i hyreshusens taxeringsvärde har också studerats med hjälp av multipel regressionsanalys. De faktorer som i första hand inkluderats är hyresintäktema totalt och uppdelat på lokal- och bostadshyror samt värdeåldem. Det regionala lägets betydelse har också undersökts. För- utom att variationerna för alla bebyggda hyreshusfastigheter studerats samtidigt har separata analyser genomförts för olika typer av hyreshus- fastigheter.

• Sida 64
•  Original

Innan vi redogör för resultaten av dessa analyser bör det återigen po- ängteras att de endast avser fastigheter med en byggnad. För hyreshusen kan detta förmodas vara en större brist än för småhusen. Fördelningen mellan olika värdeårsklasser är visserligen ungefar densamma för hyres- hus med en byggnad som för hus med flera byggnader. Fastigheter med en byggnad är emellertid något överrepresenterade i storstäderna och un- derrepresenterade i regionala centra och det är också möjligt att de är an- norlunda fördelade i förhållande till bebyggelsens centrum inom varje re- giontyp än fastigheter med flera byggnader. Vidare är riktvärdetabellema för hyreshusen konstruerade så att taxeringsvärdet inte ökari takt med hy- resintäktema. Medan skillnaderna i belägenhet inte bör ha någon större betydelse för just hyreshusens taxeringsvärde är den sistnämnda faktorn förmodligen av större betydelse. Resultaten nedan kan därför förmodas överskatta hyresintäktemas genomsnittliga betydelse för taxeringsvärdet för alla hyreshusfastigheter. Med denna reservation i minnet analyserar vi variationerna i taxeringsvärdet för hyreshus med bostäder.

Som framgår av tabell B4.7 i bilaga 4 är hyresintäktema helt avgörande för taxeringsvärdet. Hela 87 procent av de totala variationerna i taxer- ingsvärdet kan hänföras till variationer i de totala hyresintäktema. Fak- tum är att förklaringsgraden inte ökar när värdeåldem inkluderas i analy- sen, trots att dess betydelse för taxeringsvärdet är statistiskt säkerställt.

Tabell 4.3 Regressionsanalys av taxeringsvärdet för hyreshus med bostä- der. Beroende variabel: taxeringsvärdet i tusental kronor

Hela Regio- Primära Univer- Malmö Göte- Stock—

Oberoende riket nala centra sitets- borg holm variabel centra regioner Intercept 3222 2816 3816 3229 3179 3889 3693 Parameter— värde för: Värdeålder (-6.8) —11.7 (-23.0) -18.3 26.4 34,7 (3,1) Bostadshyra 6.5 5.2 7.7 6.0 5.0 6.6 6.5 Lokalhyra 6.2 3.8 4.7 4.2 3 .6 4.6 7.0 Förldaringsgrad-87% 90% 83% 91% 81% 90% 90% Antal obs. 5898 1494 351 2249 306 460 1033

Anm. Parametervärden inom parentes är inte signifikanta på 99,99—procentsni- vån, understrukna parametervärden inom parentes är inte signifikanta på 95 -pro- centsnivån. Källa: Urval ur FT R 90 och egna bearbetningar.

• Sida 65
•  Original

Hyresintäktemas betydelse, det vill säga parametervärdets storlek, håller sig också relativt stabilt mellan olika skattningar (se tabell 4.3). För varje tusentals kronor i ökade hyresintäkter ökar taxeringsvärdet med omkring 6 000 kronor. Bostadshyromas betydelse för taxeringsvärdet är något större än lokalhyromas.

Värdeåldems betydelse för taxeringsvärdet är statistiskt säkerställd men varierar avsevärt mellan olika modeller (det vill säga olika kolumner i tabellen). Förmodligen beror det på att ålderns betydelse för taxerings- värdet delvis fångas upp av hyresvariablema. Hyresnivån är ju i allmän- het högre i yngre fastigheter. Statistiskt medför det att det blir svårt att få fram stabila skattningar av värdeåldems betydelse för taxeringsvärdena i en analys där även hyresintäktemas betydelse inkluderats.

Allmänt gäller dock att värdeåldems betydelse för taxeringsvärdet framträder tydligare när vi studerar varje regiontyp för sig jämfört med när vi ser på variationerna i riket som helhet. I tabellen ovan ser det visser- ligen ut som om åldern inte skulle ha någon betydelse för hyreshusens taxeringsvärde i Stockholmsregionen. Sannolikt beror det emellertid på den samvariation mellan hyresintäktemas storlek och åldern som påpe- kats ovan. Andra analyser vi gjort tyder nämligen på att åldern har unge- fär samma betydelse i Stockholmsregionen som i de andra storstäderna.

Taxeringsvärdets variationer har också undersökts för varje typ av hy- reshus för sig (se tabell 34.8 i bilaga 4). Resultatet av dessa skattningar visar att värdeåldem endast har betydelse för bostadshyreshusens taxer- ingsvärde, inte för hyreshus som huvudsakligen eller enbart består av 10- kaler.

Slutligen har värdeåldems betydelse undersökts genom analyser av taxeringsvärdets variationer i nio olika värdeårsklasser för sig. Resultatet av dessa analyser redovisas i tabell 4.4.

Två saker är värda att notera här. För det första märks inga större skill- nader i skatmingama mellan värdeårsklassema före 1970. För hus med värdeår över 1970 hardock hyresintäktema märkbart större betydelse för taxeringsvärdet än för äldre hus. För varje tusental kronor i ökade hy- resintäkter blir taxeringsvärdet i genomsnitt 6 000-10 000 kronor högre om värdeåret är högre än 1970 men endast omkring 4 000 kronor högre om värdeåret är lägreän 1970. För det andra ökar den andel av variatio- nerna i taxeringsvärdet som förklaras av variationer i hyresintäktema yt- terligare något när vi ser på varje värdeårsklass för sig.

• Sida 66
•  Original

Tabell 4.4 Regressionsanalys av taxeringsvärdet för hyreshus med bostä- der i olika värdeårsklasser. Beroende variabel: taxeringsvärdet l tusental kronor

Oberoende -19491950- 1955- 1960— 1965- 1970- 1975—1980-1985- variabel 1954 1059 1964 1969 1974 19791984

Intercept 2972 2926 2312 2473 2290 2223 2697 3330 4056 Parameter- värde för: Bostadshyra 4.1 4.2 4.2 4.3 4.3 6.4 6.3 8.8 10.4 Lokalhyra 7.6 7.9 4.8 5.7 8.9 6.8 5.0 6.8 4.8

Förklarings- grad 89% 91% 78% 93% 91% 91% 95% 86% 98% Antal obs. 2232 508 423 548 374 413 385 438 569

Anm. Parametervärden inom parentes är inte signifikanta på 99,99-procentsni- vån, understrukna pararnetervärden inom parentes är inte sigrifrkanta på 95—pro- centsnivån. Källa: Urval ur FI'R 90 och egna bearbetningar.

Lägets betydelse för taxeringsvärdet har också undersökts både genom att särskilda variabler för varje regiontyp införts ianalysen och genom att taxeringsvärdets variationer studerats i varje regiontyp för si g. Resultaten av den sistnämnda ansatsen framgår av tabell 4.3. Någon större skillnad i de olika värdefaktoremas betydelse för taxeringsvärdet mellan regio- nerna finns inte. Resultatet av den förstnämnda ansatsen pekar i samma riktning — det regionala läget har ingen statistiskt mätbarbetydelse för hy- reshusens taxeringsvärde (se tabell 34.10 i bilaga 4). De skillnader som finns beror snarare på att hyreshusenhetema i storstädema är större i ge- nomsnitt än enheterna i övriga delar av landet.

Sammanfatmingsvis kan vikonstatera atthyreshusenstaxeringsvärden i mycket hög utsträckning speglar variationerna i hyresintäktema. För hyreshus som till stor del består av bostäder påverkas taxeringsvärdet också av värdeåldem. Framförallt skiljer sig taxeringsvärdet åt mellan fastigheter som är mindre respektive mer än tjugo år gamla. Läget har där- emot ingen statistiskt säkerställd betydelse för hyreshusens taxeringsvär- de.

Våra möjligheter att bedöma hur väl dessa variationer i hyreshusens taxeringsvärde överensstämmer med marknadsvärdets variationer är än- nu sämre än för småhusen. Någon empirisk studie av vac som bestämmer marknadsvärdet för hyreshusfastigheter finns nämligen .nte. Den fortsat-

• Sida 67
•  Original

ta diskussionen måste därför begränsas till att gälla vissa allmänna syn- punkter på hyreshusens taxeringsvärden som mått på markrtadsvärdet.

Å ena sidan är det fullt tänkbart att hyreshusens marknadsvärde vari- erar med hyresintärtema och värdeåret samt att det i stort sett är oberoen- de av läget på det sätt som taxeringsvärdet visat sig göra i våra analyser. Eftersom hyresintäktema utgör en väsentlig del av avkastningen från des- sa fastigheter är marknadsvärdet säkerligen i hög grad relaterat till dessas storlek.

I en analys där länsyn samtidigt tas till hyresintäktemas betydelse är det också troligt att värdeåldem endast har en statistiskt mätbar betydelse för marknadsvärdet för upp till 20 år gamla bostadshyreshus. Som påpe- kats ovan fångas ådems betydelse delvis upp genom hyresintäktema ef- tersom hyresnivån tenderar att avta med husens värdeår. Parametern för värdeåldem kan därför framförallt antas spegla andra åldersanknutna för- hållanden än skillnaderna i hyresnivå. Hit hör de statliga räntebidragen som bara utgår till len yngre delen av bostadshyreshusen. Dessa subven— tioner har säkerligen också betydelse för dessa fastigheters marknadsvär— de.

Att läget i stort sett saknar betydelse för marknadsvärdet är också tro— ligt med tanke på de principer som gäller för hyressättningen i Sverige. Bruksvärdessystenet medför ju att skillnaderna i hyresnivå mellan hy- resbostäderi olikadelar av landet är små. Eftersom hyran kan antas vara av avgörande betydelse för marknadsvärdet är det troligt att inte heller detta varierar nämnvärt mellan olika delar av landet.

Ett problem vid värderingen av hyreshusfastigheter är, å andra sidan, att antalet överlåteser inom denna sektor är relativt få. Framförallt gäller detta vissa kategoner av hyreshusfastigheter, såsom större fastigheter be— lägna i tätorternas ytterområden och ägda av allmännyttiga bostadsföre- tag. Detta är ett prcblem som funnits under en längre tid. Till det kommer att det på senare tic blivit allt vanligare att investeringar i hyreshusfastig- heter inte sker gerom regelrätta fastighetsköp utan genom handel med bolag av olika slag. Han genom begränsas det järnförelsematerial som värderingen ska bygga på.

Att möjligheterna att utvärdera taxeringsvärdenas tillförlitlighet som mätare av marknaisvärdet undergrävs är naturligtvis allvarligt. Därför kan det finnas skä att undersöka vilka alternativa principer som på sikt skulle kunna ligga till grund för hyreshusenhetemas taxeringsvärden än de som för närvarade gäller. Detta är emellertid en fråga som inte ingår i denna utrednings uppdrag.

• Sida 68
•  Original

4.2.3 Bostadsrättshus

Hyreshusenheter som huvudsakligen upplåts med bostadsrätt taxeras i dag som om de uppläts med hyresrätt (se bilaga 3). Eftersom hyressätt- nin gen bestäms av bruksvärdesprincipen medan priserna på bostadsrätter bestäms fritt på marknaden medför det att taxeringsvärdena generellt sett kan förmodas underskatta de enskilda bostadsrätternas marknadsvärde. Detta gäller framförallt fastigheter i attraktiva lägen och på expansiva or- ter.

I en studie av överlåtelseprisema för bostadsrätter i flerbostadshus som Bostadsrättsvärderingskommittén låtit genomföra redovisas det genom- snittliga överlåtelsepriset och nettoskulden per kvadratmeter bostadsyta för bostadsrätter i 30 olika orter. Nettoskulden motsvarar föreningens lån reducerade med föreningens tillgångar utom fastigheten. Den totala net- toskulden har fördelats på respektive bostadsrätt med hjälp av beräknade andelstal. Studien omfattar endast så kallade representativa köp, det vill säga sådana köp som kan antas ha skett under normala marknadsmässiga förhållanden, som ägde rum under 1988 och 1989.

För att få en uppfattning om förhållandet mellan taxeringsvärdet och de enskilda bostadsrättslägenhetemas marknadsvärden har det genom- snittliga taxeringsvärdet för bostadsdelen per kvadratmeter bostadsyta tagits fram för de bostadsrättsfastigheter på dessa orter som ingår i vårt urvalsmaterial.

Denna jämförelse är naturligtvis behäftad med en heldel osäkerhet ef- tersom de överlåtna bostadsrätterna i Lantrnäteriverkets undersökning inte återfinns i de fastigheter som det genomsnittliga taxeringsvärdet be- räknats på. Då de två materialen inte innehåller samma typ av data kan vi inte kontrollera att uppgifterna avser likartade fastigheter. Vi kan dock konstatera att andelen bostadsrätter i nybyggda fastigheter är ungefär densamma som i vårt urval vad gäller fyra av de sex kommungruppema. I kommun grupp två är andelen betydligt lägre i vårt urval än i Lantmäteri- verkets material. Det genomsnittliga taxeringsvärdet för de fastigheter som överlåtelseprisema avser kan därför antas vara högre än det som an- ges i tabellen. I kommungrupp tre är förhållandet det omvända.

Det ska också påpekas att taxeringsvärdena avser 1986 års värdenivå medan överlåtelseprisema avser perioden 1988-89. Eftersom fastighets- prisema steg avsevärt under slutet av 1980-talet kan den låga ”taxerings- värdeniv ” endast delvis tillskrivas det faktum att bostadsrättsfastighe- ter taxeras som om de uppläts med hyresrätt Delvis beror den på den

• Sida 69
•  Original

eftersläpning i anpassningen av taxeringsvärdena till ändrade marknads- förhållanden som berör alla typer av fastigheter.

Tabell 4.5 Överlåtelsepriser, nettoskuld och taxeringsvärde för bostads- rättshus i vissa kommuner grupperade efter prisnivå. Genomsnitt per kva- dratmeter bostadsyta. ___—”___—

Overlåtelse— Netto- Bostädemas Taxerings- prrs skuld taxerings- värdet som värde andel av Kommungrupp pris+sku1d 1 Stockholm 13 500 800 1 800 13% 2 Göteborg, Malmö 5 500 1 800 1 500 21% Järfälla 3 Linköping, Örebro 2 800 1 900 2 500 53% Umeå 4 Hudiksvall, Gävle 2 000 1 400 1 800 53% Trollhättan, Västerås Helsingborg 5 Hedemora, Värnamo, 1 200 1 300 1 100 44% Borås, Eskilstuna. Bollnäs, Sandviken Söderhamn, Sala 6 Tidaholm, Falköping, 500 1 200 1 000 59% Avesta, Skara, Nässjö Vetlanda, Tranås, Lidköping Hässleholm Gislaved

”___—___,

Källa: Lantmäteriverket samt egna bearbetningar av fastighetstaxeringsdata.

Med dessa reservationer pekar dock denna jämförelse på betydande skill- nader mellan det genomsnittliga taxeringsvärdet och summan av överlå- telsepriset och nettoskulden per kvadratmeter. Framförallt i de två första kommungruppema är taxeringsvärdets andel av överlåtelsepriset och nettoskulden så låg att den inte enbartkan tillskrivas prisutvecklingen på bostadsrättsmarknaden mellan 1986 och 1989.

Frågan är nu om taxeringsvärdena därmed också skall anses underskat- ta bostadsrättsfastighetemas marknadsvärde. Från vissa håll har det häv- dats att bostadsrättsfastigheter inte bör värderas utifrån de priser som er- hålls när en eller annan lägenhet överlåts utan från de priser som skulle gälla om hela fastigheten överläts. Men förutom att det rent praktiskt vore svårt att tillämpa denna värderingsprincip,eftersom bostadsrättsfastighe-

• Sida 70
•  Original

ter sällan överlåts i sin helhet, överensstämmer den inte med den defini- tion av marknadsvärdet som vi menar bör ligga till grund för fastighets- taxerin gen.

Enligt vår mening, och enligt fastighetstaxeringslagen, skall mark- nadsvärdet definieras som det mest sannolika pris som skulle erhållas vid en försäljning under normala marknadsmässiga förhållanden. För bos- tadsrättsfastigheter är det normala varken att fastigheten säljs i sin helhet eller att den omvandlas till hyresrättsfastighet, utan att besittningsrätten till en eller ett fåtal lägenheter i sänder överlåts. Marknadsvärdet för dessa fastigheter bör därför motsvara summan av de överlåtelsepriser som gäl- ler för de enskilda bostadsrätterna och föreningens nettoskuld. Följdakt— ligen kan taxeringsvärdena anses underskatta marknadsvärdet för bos- tadsrättsfastigheter i högprisområden. Samtidigt kan det naturligtvis också finnas områden där taxeringsvärdena överskattar marknadsvärdet. Kommunerna i prisgrupp sex i tabellen ovan kan tänkas vara sådana om- råden.

Ur ett avkastningsperspektiv leder dessa bristeri taxeringsvärdena för bostadsrättsfastigheter till bristande likformighet i bostadsbeskattningen mellan olika upplåtelseformer förutsatt att skattesatsen är densamma för alla typer av fastigheter.

I detta sammanhang kan det vara värt att nämna att ur ett avkasmings- perspektiv kan bruksvärdeshyressätmingen anses medföra liknande bris- ter i beskattningen av fastigheter som upplåts med hyresrätt. I den mån bruksvärdeshyroma är lägre än vad marknadshyroma skulle vara kan av- kasmingen av hyresfastighetema, såsom Peter Melz påpekar i ”Bostads- beskattningen i det nya skattesystemet”1 , anses vara delad mellan fastig- hetsägaren och hyresgästerna. Både inkomstbeskattningen och fastighetsskatten baseras i princip bara på den del av avkasmingen som motsvaras av de faktiska hyresintäktema, det vill säga den del som tillfal- ler fastighetsägaren. Den delav avkastningen som tillfaller hyresgästerna och motsvaras av skillnaden mellan den faktiska hyran och en marknads— mässig hyra beskattas emellertid inte alls. Liksom för bostadsrättsfastig- heter förekommer skatteförrnåner av detta slag endast i områden där ef- terfrågan på lägenheter i flerfamiljshus är hög, det vill säga framförallt i storstädernas centralare delar och vissa expansiva orter.

1. Se Melz Peter: "Bostadsbeskattningen i det nya skattesystemet - synpunkter på dess stnrktur och effekter", Juristförlaget, Stockholm 1991.

• Sida 71
•  Original

4.2.4 Eftersläpningar i anpassningen av taxeringsvärdena till förändrade marknadsvärden

Även om variationerna i taxeringsvärdena väl överensstämmer med marknadsvärdets variationer gäller detta endast vid värderingstidpunk- ten. Ju längre tid som gått sedan taxeringsvärdena fastställdes desto mer kommer förrnodli gen taxeringsvärdenivån, det vill säga taxeringsvärdets andel av marknadsvärdet, att variera mellan olika typer av hus i olika de- lar av landet. Därmed kommer också variationerna i den effektiva skatte- satsen att öka. Detta ser vi som en av de allvarligaste bristerna med det nuvarande underlaget för fastighetsskatten.

Med den effektiva skattesatsen menas här skattens andel av marknads- värdet. Om taxeringsvärdena vid värderingstillfället motsvarar 75 pro- cent av marknadsvärdet innebär en skatt på 1,5 procent respektive 2,5 procent av taxeringsvärdet att den effektiva skattesatsen uppgår till 1 , 125 procent respektive 1 ,875 procent. Ju lägre taxeringsvärdenivån blir desto lägre blir den effektiva skattesatsen. Genom att studera de uppgifter om taxeringsvärdenivån som Statistiska centralbyrån regelbundet publicerar kan man få en uppfatming om variationema i den effektiva skattesatsen. Dessa uppgifter anger förhållandet mellan taxeringsvärdet och köpeskil- lingen för de hus som sålts under normala marknadsförhållanden under en viss period.

För småhus sålda under sista kvartalet 1989, det vill säga strax före 1990 års allmäna fastighetstaxering, uppgick taxeringsvärdenivån endast till knappt 40 procent Därmed skulle en skatt på 1 ,5 procent av taxerings- värdet endast ha inneburit en effektiv beskattning på knappt 0,6 procent. Förhållandena varierade dock betydligt över landet I Örebro län uppgick taxeringsvärdenivån till drygt 47 procent vilket skulle innebära en effek- tiv skattesats på drygt 0,7 procent I Stockholms län däremot uppgick den endast till 30 procent av taxeringsvärdet Den effektiva skattesatsen skul- le därför bara ha uppgått till 0,45 procent.

Eftersom småhusprisema steg relativt kraftigt under slutet av 1980-ta- let låg taxeringsvärdenas andel av köpeskillingen betydligt under 75 pro- cent redan under sista kvartalet 1990, två år efter nivååret men strax innan de nya taxeringsvärdena användes som underlag för fastighetsskatten för första gången. För landet som helhet uppgick taxeringsvärdenivån endast till 50 procenti genomsnitt. Den lägsta nivån fanns dåi Malmöhus län där den uppgick till 45 procent och den högsta i Stockholms län därden upp- gick till 53 procent. Med ett skatteuttag på 1,5 procent av taxeringsvärdet

• Sida 72
•  Original

skulle den effektiva skattesatsen endast ha uppgått till mellan 0,7 respek- tive 0,8 procent.

För hyreshusen uppgick taxeringsvärdena endast till 32 procent av kö- peskillingen i genomsnitt för hus sålda under första kvartalet 1991, mitt emellan två allmänna fastighetstaxeringar. Den effektiva skattesatsen uppgick därför endast till 0,8 procent. Variationerna i taxeringsvärdeni- vån mellan länen ärdock något mindre än för småhrsen. Om vi ser till hus sålda under 1990 varierade den mellan 45 och 33 procent. Högst var den i Kopparbergs län och lägst i Stockholms, Malmöhus, Hallands, Älvs- borgs och Gotlands län. Den effektiva skattesasen varierade därmed mellan 0,8 och 1,12 procent Om vi ser till olika typer av hyreshus upp- gick taxeringsvärdenivån 1990 till 42 procent för hyreshus med huvud- sakligen lokaler och 36 procent för bostadshyreslus. Variationerna mel- lan länen var dock betydligt större för lokalhyreshusen än för bostadshyreshusen med en spridning mellan 62 och 33 procent. Med ett skatteuttag på 2,5 procent av taxeringsvärdet skulle den effektiva skatte- satsen därmed ha varierat mellan 0,8 och 1,6 procent.

Ur ett strikt avkastningsperspektiv på fastighetsskatten utgör eftersläp- ningen i anpassningen av taxeringsvärdena till förändrade marknadsvär- den en allvarlig brist. Möjligheter att förbättra underlageti detta avseende finns dock. För det första skulle införandet av rullande fastighetstaxering innebära att taxeringsvärdena anpassades kontnuerligt till förändringar i marknadsvärdena i stället för, som nu, språngvis vart sjätte år. För det andra skulle eftersläpningen begränsas om nivåået bestämdes till året närmast före taxeringsåret i stället för, som nu, året dessförinnan. Vi åter- kommer till detta längre fram.

• Sida 73
•  Original

4.3 Skatteuttagets variationer ur ett boendevärdesperspektiv

För både hyres— och småhus stiger taxeringsvärdet kraftigt med hu- sets värdeår. Skattereduktionen för ny— och ombyggda bostadshus begränsar dock variationerna avsevärt och medför att skatteuttaget blir lägst för de senaste årgångarna.

Taxeringsvärdet per kvadratmeter är i genom snitt dubbelt så högt för småhusen som för hyreshusen. Skillnaderna i skattesats medför dock att fastighetsskatten per kvadratmeter är ungefär densamma.

För småhusen är de regionala skillnaderna i såväl taxeringsvärde som fastighetsskatt per kvadratmeter betydande.

När vi nu övergår till analysera fastighetsskattens fördelning ur ett boen- devärdesperspektiv är den centrala frågan om variationerna i skatteutta- get kan anses motsvara sådana skillnader mellan bostäderna som kan an- ses vara av generell betydelse för de boende ur konsumtionssynpunkt. Med denna utgångspunkt undersöks taxeringsvärdets och fastighetsskat- tens variationer mellan olika gamla hus, mellan hus med olika upplåtelse- former samt mellan hus i olika delar av landet

4.3.1 Paritetsproblemet

Den första frågan vi ställer oss när fastighetsskattens variationer studeras utifrån ett boendevärdesperspektiv är om skillnaderna i skatteuttaget mellan olika gamla fastigheter kan anses motsvara kvalitativa skillnader i bostadskonsumtionen. Som framgår av tabellen nedan ökar taxerings- värdet mycket tydligt med fastighetens värdeår. Detta gäller inte bara hy- reshusen utan även småhusen. Faktum är att småhusens taxeringsvärden varierar nästan lika mycket mellan olika åldersklasser som mellan olika delar av landet.

I absoluta termer är de åldersmässiga variationerna i småhusens taxer- in gsvärde ungefär lika stora som för hyreshusen. Skillnaden mellan det högsta och det lägsta genomsnittsvärdet uppgår till 2 559 kronor för små- husen och ungefär detsamma, 2 650 kronor, för hyreshusens totala taxer- ingsvärde. Ser man enbart till bostadsdelen i hyreshusen ökar skillnaden något, till 3 054 kronor.

Att skillnaden är större för bostadsdelen än för fastigheten som helhet beror på två förhållanden. För det första är bostadshyroma, trots bruks-

• Sida 74
•  Original

värdesprincipen, i högre grad relaterade till kapitalkosmadema, och där- med även till värdeåldem, än vad de marknadsbestämda lokalhyroma är. För det andra tar man vid fastighetstaxeringen inte bara hänsyn till hy- resintäktemas storlek utan också till räntebidragen. Eftersom dessa en- dast omfattar hyreshusbostädema blir taxeringsvärdets åldersberoende i den yngre delen av beståndet större för bostadsdelen än för fastigheten som helhet. Det genomsnittliga taxeringsvärdet blir därför lägre i bos- tadsdelen än för hela fastigheten för hus i värdeårsklass 1980-1982 och tidigare men högre för bostadsdelen i hus i värdeårsklasser från och med 1983-1985.

Tabell 4.6 Variationer i taxeringsvärdet per kvadratmeter för småhus och hyreshus i olika värdeårsklasser. Kronor per kvadratmeter.

Taxeringsvärde per kvadratmeter Småhus Hyreshus hela fastigheten bostadsdelen medel— sprid- medel- sprid— medel- sprid-

Värdeårsklass värde ning* värde ning* värde ning* Alla 2850 65 1658 86 1481 67 -1949 2340 87 1126 83 1000 35 1950—1959 2786 69 1198 91 1036 30 1960-1969 3017 54 1452 103 1164 35 1970—1974 3006 45 1699 90 1381 23 1975—1979 3110 51 1989 43 1851 26 1980—1982 3346 47 2608 46 2571 24 1983—1985 4118 39 3246 47 3347 24 1986—1987 4656 33 3776 38 3826 22 1988 4899 37 3629 35 3886 23 1989 4841 49 3769 28 4054 20 Maximal differens i

absoluta termer” 2559 2650 3054 relativa termer** 2.1 3 .4 4.1

* Uppgifterna avser variationskoefficienten, det vill säga den genomsnittliga av- vikelsen från medelvärdet i procent av medelvärdet. ** Skillnaden respektive kvoten mellan största och minsta genomsnittsvärdet. Källa: Urval ur FTR9O från SCB och egna beräkningar.

• Sida 75
•  Original

Värdenivån är emellertid generellt sett nästan dubbelt så hög för småhu- sen som för hyreshusen. I relativa termer är därför de åldersmässiga va- riationerna betydligt större för hyreshusen än för småhusen. Med relativa variationer menas här förhållandet mellan det högsta och lägsta taxer- ingsvärdet per kvadratmeter. För hyreshusen är det högsta genomsnitts- värdet drygt tre gånger högre än det lägsta om vi ser till det totala taxer- ingsvärdet och fyra gånger högre om vi enbart ser till bostadsdelens taxeringsvärde. För småhusen däremot är det högsta värdet dubbelt så högt som det lägsta.

Taxeringsvärdet ökar i stort sett kontinuerligt med stigande värdeår bå- de för småhusen och för hyreshusen. Det genomsnittliga taxeringsvärdet per kvadratmeter för småhus minskar dock något för hus från sj uttiotalets första hälft samt för hus från 1988 och 1989. Vad gäller den sista årgången är en tänkbar förklaring att den genomsnittliga utrustningsstandarden är betydligt lägre för dessa hus' än för 1980- talets tidigare årgångar. Vi åter- kommer till frågan om standardens betydelse längre fram. Även för hy- reshusen är taxeringsvärdet per kvadratmeter 1 stort sett oförändrat för hus med värdeår från 1986 och framåt. Här beror det dock på att de hus som tillkommit efter 1988 års allmänna fastighetstaxering (APT 88) vär- deras på samma sätt som den senaste årgången vid AFT 88, det vill säga som hus med värdeår 1987.

Spridningen kring de genomsnittliga värdena inom respektive värde- årsklass är också betydande både för småhusen och för hyreshusens totala taxeringsvärde. Detta beror förmodligen på de stora regionala prisskill- nadema (se vidare nedan). Ser vi enbart till hyreshusens bostadsdel är spridningen inom värdeårsklassema betydligt mindre, vilket överens- stämmer med att de regionala variationerna i det genomsnittliga taxer- ingsvärdet per kvadratmeter är betydligt lägre för hyreshusbostädema. Detsamma gäller för småhusens genomsnittliga byggnadsvärde jämfört med det totala taxeringsvärdet. För alla genomsnittsvärden avtar sprid- ningen också med stigande värdeår.

Frågan är om de skillnader i skatteuttaget som dessa variationeri taxer- ingsvärdet ger upphov till kan anses skäliga utifrån ett boendevärdespers- pektiv. Eftersom utrustningsstandarden i allmänhet är högre i nyare hus och en högre standard måste anses svara mot ett högre boendevärde kan det vara rimligt att också skatteuttaget är högre. Med andra ord skulle det högre skatteuttaget från yngre fastigheter kunna anses motiverat också ur ett boendevärdesperspektiv om tendensen till stigande taxeringsvärden med stigande värdeår försvinner när vi tar hänsyn till skillnader i stan- dard.

• Sida 76
•  Original

Som framgick i föregående avsnitt visar våra regressionsanalyser av småhusens taxeringsvärde att värdeåret har betydelse för taxeringsvärdet även då vi tar hänsyn till skillnader i standardpoäng. Eftersom standarden inte utgör någon värdepåverkande faktor vid taxeringen av hyreshusen saknas explicita uppgifter om standarden i dessa fastigheter i taxeringsre- gistret. Motsvarande analys kan därför inte göras för hyreshusens del.

För småhusen har vi visserligen tillgång till vissa standarduppgifter. Trots det är det mycket svårt om inte omöjligt att helt särskilja standard- skillnademas betydelse för taxeringsvärdets variationer från värdeårets inverkan. Med andra ord kan även en del av de variationer i taxeringsvär- det per kvadratmeter som vi funnit mellan hus med samma standardpoäng och i samma region men med olika värdeår antas bero på standardskillna- der. Anledningen är att de riktvärdetabeller som används vid fastighets- taxeringen bland annat baseras på regressionsanalyser av köpeskillings- statistik. I dessa analyser ingår såväl värdeår som standardpoäng som oberoende variabler. Eftersom ett hus standard kan återspeglas både av dess ålder och av vissa utrustningsdetaljer kan variationer i marknadsvär- det, som beror på husens standard, fångas upp av båda dessa variabler. Följdaktligen kommer standarden också kunna påverka taxeringsvärdet genom båda värdefaktorema värdeår och standardpoäng.

Å andra sidan innebär inte detta att taxeringsvärdets variationer mellan olika värdeårsklasser enbart kan hänföras till standardskillnader. Faktom värdeår kan nämligen också antas spegla andra åldersberoende egenska— per såsom förväntad återstående livslängd och räntebidragens kapitali- seringseffekter. (Se avsnitt4.2 ovan samt tabell B4. 12 ibilaga4.) Den en- da slutsats vi kan dra är därför att en del av de variationer i taxeringsvärdet som vi funnit mellan hus i samma standardklass men med olika värdeår förmodligen beror på standardskillnader som har betydelse för mark- nadsvärdet men som inte fångas upp av standardpoängen. Hur stor denna del är vet vi emellertid inte.

Sammanfatmingsvis visar dessa analyser att en odifferentierad fastig- hetsskatt baserad på taxeringsvärdet ger betydande variationer i skatteut- taget mellan hus med olika värdeår. Som framgår av tabell 4.7 innebär dock reduktionsreglema för de senaste årgångarna både att variationerna begränsas avsevärt och att mönstret delvis förändras. 1 den äldre delen av beståendet Ökar skatteuttaget med stigande värdeår men det lägsta skat- teuttaget finner vi i hus färdigställda under de senaste tio åren

• Sida 77
•  Original

Tabell 4.7 Variationer i fastighetsskatten per kvadratmeter för småhus och hyreshus i olika värdeårsklasser. Kronor per kvadratmeter.

Fastighetsskatt per kvadratmeter Småhus Hyreshus med bostäder och huvudsakligen Värdeårsklass lokaler bostäder Alla 39 32 26 - 1949 35 28 26 1950-1959 42 30 27 1960-1969 45 36 30 1970-1974 45 42 35 1975—1979 47 50 47 1980-1982 25 43 34 1983-1985 22 36 24 1986-1987 0 19 0 1988 0 22 0 1989 0 16 O

Källa: Urval ur FTR 90 och egna beräkningar.

4.3.2 Skatteuttagets fördelning mellan olika upplåtelseformer

Uttaget av fastighetsskatt per kvadratmeter kan variera mellan olika upp- låtelseformer av framför allt tre skäl. För det första kan det bero på att marknadsvärdet och därmed även taxeringsvärdet är beroende av fastig— hetens upplåtelseform. Olika upplåtelseformer medför ju olika begräns- ningar i dispositionsrätten vilket i sin tur påverkar de kostnader och intäk- ter som fastighetsinnehavet kan förväntas ge upphov till. Därmed skulle marknadsvärdet och även taxeringsvärdet bli beroende av upplåtelsefor- men.

Det kan också tänkas att de olika värderingsmodeller som används vid taxeringen av hyreshusfastigheter och småhusfastigheter ger olika stor precision vid bedömningen av marknadsvärdet. Eftersom småhus i all- mänhet disponeras med äganderätt medan hyreshus upplåts med hyres- eller bostadsrätt kan taxeringsvärdet då komma att variera mellan upplå- telseforrnema på ett annat sätt än marknadsvärdet.

För det tredje kan skillnaden i skattesats mellan småhus och hyreshus medföra att skatteuttaget varierar mellan hus med olika upplåtelseformer. Så som fastighetsskatten är utformad för närvarande uppgår småhusens

• Sida 78
•  Original

skattesats endast till 60 procent av hyreshusens. Om småhusens taxer- in gsvärde är 65-70 procent högre än hyreshusens blir dock fastighetsskat- ten per kvadratmeter ungefär lika stor i de två hustypema.

Innan det går att säga något om hur skillnaden i skattesats mellan små— hus och hyreshus påverkar skillnaderna i skatteuttaget per kvadratmeter måste taxeringsvärdets variationer mellan hustypema undersökas.

Tabell 4.8 Taxeringsvärdet per kvadratmeter i småhus respektive hyres- hus med olika upplåtelseformer. Kronor per kvadratmeter.

Taxeringsvärde för fastigheten bostadsdelen som helhet Småhus 2 849 Hyreshus 1 658 1 481 varav med Hyresrätt 1 659 1 479 Bostadsrätt 1 654 1 500

Källa: Urval ur FTR 90 samt egna beräkningar.

I tabell 4.8 redovisas taxeringsvärdet per kvadratmeter för småhus och för hyreshus med olika upplåtelseformer. I fastighetstaxeringsregistret finns visserligen inga explicita uppgifter om upplåtelseform utan bara om vil- ken ägarkategori fastighetsägaren tillhör. Vi har emellertid utgått från att hus som ägs av bostadsrättsförenin g eller liknande huvudsakligen upplåts med bostadsrätt medan övriga hyreshusfastigheter upplåts med hyresrätt.

För småhusen har vi inte kunnat göra någon uppdelning på upplåtelse- former trots att omkring åtta procent av alla småhusfastigheter kan antas vara upplåtna med bostads- eller hyresrätt. Anledningen är att uppgifter om taxeringsvärde per kvadratmeter endast kan beräknas för fastigheter med en bostadsbyggnad medan större delen av alla småhus som upplåts med bostads— eller hyresrätt ingår i fastigheter med flera bostadsbyggna- der. Av alla fastigheter med en bostadsbyggnad i vårt urval är det endast två procent som kan antas upplåtna med bostadsrätt eller hyresrätt. Detta är ett för litet antal för en statistisk jämförelse. Dessutom är risken stor att det i dessa fall rör sig om småhus som inte är representativa för alla småhus upplåtna med hyres- och bostadsrätt. Det kan emellertid påpekas att en viss skillnad i taxeringsvärdet mellan småhus upplåtna med ägan- derätt och sådana som upplåts med hyres- eller bostadsrätt borde finnas.

• Sida 79
•  Original

Enligt den praxis som tillämpas vid fastighetstaxeringen ska nämligen varje småhus på en fastighet som ägs av en bostadsrättsförening eller nå- got annat bostadsföretag taxeras under presumtionen att tomten ej är av- styckningsbar. Det innebär att tomtvärdet ska reduceras med 100 000 kronor och att byggnadsvärdet endast skall sättas till halva det värde som skulle gälla om byggnaden låg på en avstyckningsbar eller självständig tomt.

För hyreshusenhetema tycks det däremot inte finnas någon större skill- nad i genomsnittligt taxeringsvärde per kvadratmeter mellan hus med oli- ka upplåtelseformer. Detta gäller både i fråga om det totala taxeringsvär- det och bostadsdelens taxeringsvärde.

Skiljelinjen går i stället mellan hustypema, vilketär helt i överensstäm- melse med de principer som enligt fastighetstaxeringslagen ska ligga till grund för fastighetstaxeringen. Enligt dessa ska civilrättsliga förhållan- den såsom exempelvis upplåtelseformen inte ha någon betydelse för tax- eringsvärdet (se bilaga 3). Det genomsnittliga taxeringsvärdet per kva- dratmeter för riket som helhet är nästan dubbelt så högt för småhusen som för hyreshusen. Till stor del beror det på att marknadsvärdena generellt sett ligger högre för småhus än för hyreshus, men delvis beror det på att småhusens taxeringsvärde motsvarar 1988 års värdenivå medan hyres- husens motsvarar 1986 års värdenivå

Bryter man ner materialet visar det sig emellertid att förhållandena va— rierar kraftigt över landet, framförallt beroende på att småhusens genom- snittliga taxeringsvärde per kvadratmeter är mycket olika i olika delar av landet (se tabell 4.9).

Som nämndes inledningsvis innebär differentieringen av skattesatsen mellan hustypema att skatteuttaget per kvadratmeter blir ungefär lika stort när småhusens taxeringsvärde är 65-70 procent högre än hyreshu- sens. Denna förutsätmin g är i stort sett uppfylld i tre regiontyper — primä- ra och regionala centra samt universitetsregionema. I dessa tre regionty- per återfinns knappt 80 procent av alla småhus och knappt 70 procent av alla hyreshus i vårt material. I storstäderna däremot är taxeringsvärdet per kvadratmeter nästan tre gånger så högt för småhusen som för hyreshusen. Där blir skatteuttaget per kvadratmeter nästan 70 procent högre i genom- snitt för småhusen.

Ser vi på förhållandena i tio olika landsdelar fram träder en mer varierad bild. Både i landets nordligaste och sydligaste delar är skatteuttaget per kvadratmeter i genomsnitt högre för hyreshusen än för småhusen efter- som småhusens taxeringsvärde där endast är 40-50 procent högre än hy- reshusens. Vidare visar det sig att det inte bara är i storstäderna som skat-

• Sida 80
•  Original

teuttaget per kvadratmeter är högre för småhusen än för hyreshusen. Samma förhållande gäller i de delar av Östsverige som ligger utanför Storstockholm. Den största skillnaden finner vi dock i Storstockholm där det genomsnittliga skatteuttaget per kvadratmeter är dubbelt så stort för småhusen som för hyreshusen.

Tabell 4.9 Förhållandet mellan taxeringsvärdet per kvadratmeter för småhus respektive hyreshusens bostadsdel i olika delar av landet och olika typer av regioner. Kronor per kvadratmeter.

Taxeringsvärde per Kvoten mellan småhusens och kvadratmeter för hyreshusens genomsnittliga småhus hyreshusens taxeringsvärde fastighetsskatt bostadsdel per kvadrat- per kvadrat- meter meter Riket 2 850 1 481 1.92 1.15 Regiontyper Storstäder 4 772 1 700 2.81 1.69 Universitets- regioner 2 821 1 548 1.82 1.09 Primära centra 2 344 1 439 1.63 0.98 Regionala centra 2 151 1 233 1.74 1.04 Landsdelar Övre Norrland 1 996 1 428 1.40 0.84 Mellersta Norrland 1 969 1 282 1.54 0.92 Södra Skogsbygden 2 079 1 218 1.71 1.03 Östsverige 3 064 1 509 2.03 1.22 Stockholm 5 674 1 696 3.35 2.01 Småland med öarna 1 974 1 236 1.60 0.96 Sydsverige 2 188 1 493 1.47 0.88 Malmö 3 081 1 256 2.45 1.47 Västsverige 2 415 1 427 1.69 1.01 Göteborg 4 309 2 010 2.14 1.28

Källa: Urval ur PTR 90 samt egna beräkningar.

Som konstaterats tidigare är skillnader i skatteuttaget endast befogade ur ett boendevärdesperspektiv i den mån de motsvarar någon form av kvali- tativa skillnader i bostadskonsumtionen, såsom skillnader i bostadsyta el- ler standard. Eftersom flerfamiljshus som upplåts med bostadsrätt i all- mänhet inte skiljer sig särskilt mycket, vare sig fysiskt eller lägesmässigt,

• Sida 81
•  Original

från hus som upplåts med hyresrätt är det rimligt att underlaget för fastig- hetsskatten är ungefär lika stort per kvadratmeter. Bostäder upplåtna med äganderätt, det vill säga småhus, skil jer sig däremot i regel, inte bara vad gäller dispositionsrätten utan även fysiskt och lägesmässigt, från bostä- der upplåma med hyres- eller bostadsrätt.

Hyreshussektom rymmer en större andel mindre lägenheter men också fler centralt belägna bostäder än småhussektom. Förmodligen finns det också fler småhus med en standard över den normala än det finns exklu- sivt utrustade tlerfamiljslägenheter. Frågan är då om de skillnader i skat- teuttag som redovisats ovan mellan hus med olika upplåtelseformer kan anses motsvara skillnaderi storlek och standard och därmed också i boen- devärde. Den frågan har enligt vår mening inget klart svar. Däremot pekar den på behovet av en mer precis definition av begreppet boendevärde.

4.3.3 Skatteuttagets regionala variationer

Avslutningsvis skall vi analysera taxeringsvärdets regionala variationer ur ett boendevärdeperspektiv. Som redan framgått är det framförallt små- husens taxeringsvärden som varierar mellan olika delar av landet. Ge- nomsnittet för storstäderna, där taxeringsvärdet är högst, ligger drygt 2 600 kronor över genomsnittet i de regionala centra. I Stockholmsregio- nen ligger det hela 3 500 kronor högre. För hyreshusen som helhet är ge- nomsnittet i storstäderna bara knappt 800 kronor högre än i de regionala centra. Ser vi enbart till bostadsdelen krymper skillnaden till knappt 500 kronor. I relativa termer är skillnaden i regional variation mellan de båda hustypema något mindre.

För småhusens del är det fram förallti storstäderna som taxeringsvärdet per kvadratmeter avviker från övriga typer av regioner. Det finns dock be- tydande skillnader mellan de tre storstäderna. Genomsnittet för Stock- holm är nästan dubbelt så högt som för Malmö. Taxeringsvärdet i Malmö ligger bara omkring tio procent över genomsnittet för universitetsregio- nema. I viss mån kan dessa skillnader förklaras av skillnader i den ge- nomsnittliga standardpoängen. Delar vi upp materialet ytterligare visar det sig emellertid att det framförallt är i Malmö och Göteborg som stan- dardnivån är hög. I Stockholmsregionen ligger den nära genomsnittet för riket. Allmänt sett är dock de regionala skillnaderna i genomsnittlig stan- dard små varför större delen av de regionala variationerna i taxeringsvär- det per kvadratmeter ändå kan anses bero på skillnader i prisnivå mellan regiontypema. Resultatet av regressionsanalysema som redovisats ovan visar också att skillnaderna i taxeringsvärde mellan olika typer av regio—

• Sida 82
•  Original

ner är betydande även när vi jämför hus som är lika vad gäller storlek, standard och värdeålder.

Även för hyreshusen är taxeringsvärdet per kvadratmeter högst i storstäderna. Ser vi på var och en av de tre storstädema för sig visar det sig emellertid att detta endast gäller Stockholm och Göteborg. Värdeni- vån i Malmö är i stället närmast jämförbar med nivån i de regionala cent- ra. Det gäller både det totala taxeringsvärdet och taxeringsvärde för en- bart för bostadsdelen. Det kan också noteras att bostadsdelens taxeringsvärde ligger betydligt högre i Göteborg än i Stockholm. Detta kan emellertid till stor del antas bero på skillnader i genomsnittlig ålder mellan dessa regioner. I Göteborg är hyreshusens ”värdeålder” i genom- snitt 30 år medan den i Stockholm är 38 år.

Tabell 4.10 Variationer i taxeringsvärde per kvadratmeter för småhus och hyreshus i olika typer av regioner samt i Stockholms, Göteborgs och Malmös A—regioner. Medelvärde och spridningsmått.

Taxeringsvärde per kvadratmeter Småhus Hyreshus totalt Hyreshus bostadsdelen medel- sprid- medel- sprid- medel- sprid- värde ning värde ning värde ning Riket 2 850 65 1 658 86 1 481 67 Regionala centra 2 151 59 1 320 77 1 233 71 Primära centra 2 344 50 1 508 80 1 439 70 Universitets- regioner 2 821 44 1 739 75 1 548 64 Storstäder 4 772 49 2 109 87 1 700 60 varav Stockholm 5 674 46 2 328 94 1 696 56 Göteborg 4 309 35 2 076 59 2 010 59 Malmö 3 081 41 1 420 66 1 256 66 Maximal differens mot regionala centra i: absoluta termer 3 523 1 008 777 relativa termer 2.6 1.8 1.6

Källa: Urval ur FTR90 och egna beräkningar.

Uppgifter som visar taxeringsvärdets variationer mellan olika geogra- fisktsammanhållna regioner har också tagits fram. För småhusens del be- lcräftar denna uppdelning i stort sett bara den bild som indelningen i olika

• Sida 83
•  Original

typer av regioner gav. Taxeringsvärdetär högsti Stockholm följtav Göte- borg. Före Malmö kommer dock Östsverige (exklusive Stockholrnsre- gionen). I övriga Sverige ligger det genomsnittliga taxeringsvärdet per kvadratmeter relativt samlat. Skillnaden mellan det högsta och det lägsta värdet ökar emellertid beroende på att denna indelning innebär att mer de- taljerade uppgifter tas fram för regiontyper med låga taxeringsvärden, re- gionala och primära centra.

Tabell 4.11 Variationer i taxeringsvärde per kvadratmeter för småhus och hyreshus i olika delar av landet. Medelvärde och spridningsmått.

Taxeringsvärde per kvadratmeter Småhus Hyreshus totalt Hyreshus bostadsdelen medel— sprid- medel- sprid- medel— sprid- värde ning värde ning värde ning Riket 2 850 65 1 658 86 1 481 67 Övre Norrland 1 996 52 1 543 74 1 428 71 Mellersta Norrland ] 969 65 1 304 74 1 282 80 Södra Skogsbygden 2 079 43 1 326 79 1 218 74 Östsverige 3 064 52 1 617 76 1 508 64 Stockholm 5 674 46 2 328 94 1 696 56 Småland med öarna ] 974 51 1 354 104 1 236 69 Sydsverige 2 188 50 1 535 67 1 493 70 Malmö 3 081 41 1 420 66 1 256 64 Västsverige 2 415 46 1 484 59 1 427 69 Göteborg 4 309 35 2 076 68 2 010 67 Maximal differens i: absoluta termer 3 705 1 024 792 relativa termer 2.9 1.8 1.7

Källa: Urval ur FT'R90 och egna beräkningar.

En uppdelning av materialeti landsdelar visar ännu tydligare att rangord- ningen för hyreshusen inte överensstämmer med den som gäller för små- husen. Som redan noterats ovan hör det genomsnittliga taxeringsvärdet för hyreshus i Malmöregionen till de lägsta i landet. I Övre Norrland, å andra sidan, där småhusens taxeringsvärden är mycket låga, är det ge- nomsnittliga taxeringsvärdet för hyreshusens bostadsdel relativt högt. Till stor del kan nog detta förhållande förklaras på samma sätt som det lå—

• Sida 84
•  Original

ga genomsnittet i Malmöregionen, det vill säga med hänvisning till hu- sens ålder. Det genom snittliga värdeåret för hyreshusen i Övre Norrland är nämligen lägst i landet.

Allmänt gäller att de regionala skillnaderna i hyreshusens taxerings- värden inte skall överdrivas. Eftersom de åldersmässiga skillnaderna är betydligt större finns det alltid en viss risk för att variationerna i de rena genomsnittsvärden som redovisasi tabellen ovan snarare speglar skillna- der i ålderstrukturen mellan olika delar av landet än lägets inverkan som sådant. Det faktum att spridningen kring genomsnittet ärbetydande ialla regiontyper, framförallt för hyreshusen, beror förmodligen till stor del på de stora variationerna i värdenivån mellan hus med olika värdeår. Regres— sionsanalysema av hyreshusens taxeringsvärden har inte heller givit nå- gra belägg för att taxeringsvärdenivån skulle variera systematiskt mellan hyreshus i olika typer av regioner. Däremot är det möjligt att hyreshusens lokalisering i förhållande till bebyggelsens centrum har en viss betydelse för taxeringsvärdet. Det har vi emellertid inte haft möjlighet att undersö- ka.

De kraftiga variationerna i småhusens taxeringsvärden mellan olika delar av landet har, som påpekats tidigare, varit det grundläggande i den kritik som riktats mot en fastighetsskatt baserad på taxeringsvärdet. Ur ett strikt boendevärdesperspektiv kan det naturligtvis ifrågasättas om det är bättre, i någon allmängiltig mening, att bo i en storstadsregion än i ett regionalt centra. De regionala skillnaderna i taxeringsvärdet motsvaras ju inte av skillnader i sådana egenskaper som är relaterade till själva bo- staden eller skillnader i den omgivande miljön som man generellt kan hävda att människor värderar positivt eller negativt.

Till skillnad från de åldersmässiga variationerna i taxeringsvärdet re- duceras inte heller effekten av de regionala variationerna av någon form av differentiering i skattesatsen. Däremot innebär det nuvarande syste- met med taxeringsvärden som endast anpassas till förändrade marknads- värden van sjätte år att det effektiva skatteuttaget differentieras mellan de allmänna fastighetstaxeringamapåett sådant sättatt de regionala skill- naderna i skatteuttaget mildras.

I avsnitt 4.2 pekade vi på hur eftersläpningen i anpassningen av taxer— in gsvärdena till förändringar i marknadsvärdena medför variationer i det effektiva skatteuttaget. Ur ett avkasmingsperspektiv innebär detta att tax— eringsvärdet blir bristfälligt som underlag för fastighetsskatten. Ur ett boendevärdesperspektiv däremot är det snarare att betrakta som en fördel eftersom de regionala skillnaderna i skatteuttaget därigenom blir mindre än vad de skulle ha blivit om taxeringsvärdena anpassades snabbare till

• Sida 85
•  Original

marknadsvärdets fluktuationer. Ser vi till det totala skatteuttaget under hela perioden mellan två allmänna fasti ghetstaxerin gar blir ju den effekti- va beskattningen, det vill säga skatteuttaget i förhållande till marknads- värdet, lägre i områden med snabb prisutveckling. Jämfört med en perfekt avkastningsskatt innebär därför nuvarande beskattning en förmånligare beskattning av fastigheter med snabb värdeutveckling jämfört med fas- tigheter med långsam värdeutveckling.

4.4 Skatteuttagets fördelning mellan olika typer av hushåll

Fastighetsskatten tenderar att öka med hushållens disponibla in- komst. Det finns dock stora variationer i skatteuttaget mellan hus- håll med samma inkomst.

Skatten har även en viss utjämnande effekt på inkomstfördelning- en om vi bortser från de skillnader i bostadskonsumtion som finns mellan olika inkomstgrupper.

Den sammanlagda effekten av skattereformen och småhustaxer- ingen 1990 var att skatteuttaget för småhusen i genomsnitt ökade med 330 kronor. Ökningen berodde uteslutande på fastighetstaxer- ingen.

Merparten av alla hushåll i småhus med störsttaxeringsvårdeshöj- ning har förhållandevis höga inkomster. Det finns dock ett antal hus- håll med låga inkomster för vilka taxeringsvärdet höjdes kraftigt. För många av dessa lindras skattehöjningen genom ökade bostads- bidrag eller kommunala bostadstillägg.

Oavsett om fastighetsskatten betraktas som en avkastningsskatt eller en bostadspolitiskt motiverad skatt måste hänsyn också tas till dess fördel- ningspolitiska effekter för olika hushåll. I detta avsnitt ska vi därför un- dersöka hur skatteuttaget varierar mellan olika typer av hushåll med olika inkomstförhållanden. Redogörelsen baseras på en rapport som Tommy Berger vid Statens institut för by ggnadsforskning utarbetat för utredning- ens räkning. Beräkningarna av hushållens fastighetsskatteuttag baseras på uppgifter från 1990 års fastighetstaxering och de skatteregler som gäl- ler för inkomståret 199 1 . Det bör också påpekas att uppgifterna i detta av- snitt inte gäller taxeringsvärde respektive fastighetsskatt per kvadratrne-

• Sida 86
•  Original

ter utan per lägenhet. För närmare detaljer hänvisar vi till Tommy Bergers rapport i bilaga 5.

Idet följande analyseras först fas ti ghetsskattens fördelning mellan hus- håll med olika inkomst. Därefter tar vi upp fastighetsskatten i relation till hushållens bostadsutgifter. Frågan är då om skatten bidrar till att minska eller öka skillnaderna i bostadsutgift mellan olika hushåll. För det tredje redogör vi för vad omläggningen av bostadsbeskattningen i sambandmed skattereformen och den samtidiga omtaxeringen av småhusen inneburit för olika hushåll. Slutligen behandlas skattens betydelse för vissa särskilt

utsatta grupper.

4.4.1 Fastighetsskattens fördelning mellan olika inkomstgrupper

För att få en uppfattning om fastighetsskattens fördelning mellan hushåll med olika inkomst har uppgifter om det genomsnittliga skatteuttaget för hushåll i olika inkomstdeciler tagits fram. Det innebär att hushållen har ran gordnats efter storleken på deras disponibla inkomst och därefter de- lats in i tio lika stora grupper. För varje decil har sedan både det genom- snittliga taxeringsvärdet och det genomsnittliga uttaget av fastighetsskatt beräknats. Eftersom variationerna inom respektive inkomstgrupp kan va- ra rätt stora har vi också beräknat så kallade korrelationskoefficienter för att se hur hushållens taxeringsvärde respektive fastighetsskatt varierar med deras disponibla inkomst. Dessa koefficienter, som kan anta värden mellan -1 och +l, anger hur och i vilken utsträckning två förhållanden samvarierar. Positiva värden innebär att de rör sig i samma riktning, det vill säga att exempelvis fastighetsskatten tenderar att öka med stigande inkomst. Ju närmare siffran ett värdet ligger desto större är samvariatio- nen eller, annorlunda uttryckt, desto ovanligare är det att någon med hög- re inkomst har lägre fastighetsskatt. Som jämförelse kan nämnas att kor- relationskoefficienten för sambandet mellan hushållens bruttoinkomst och inkomstskatt uppgår till 0,97 enligt beräkningar från Statens institut för byggnadsforskning.1 Resultatet av dessa beräkningar sammanfattas i tabell 4.12.

1. Beräkningama har gjorts på samma material som analyserna i fastighetsskattens inkomstberoende. Med bruttoinkomst avses taxeringsbegreppet 'den sammanräknade inkomst'.

• Sida 87
•  Original

Tabell 4.12 Taxeringsvärden och fastighetsskatt iolika inkomstklasser och hustyper. Tusental kronor.

Småhus Hyreshus Alla Taxe- F astig- Taxe- Fastig- Fastighets- Inkomst- rings— hets— rings- hets- skatt decil värde skatt värde skatt 1 266 3.2 86 1.2 1.5 2 274 3.2 89 1.4 1.8 3 308 3.6 89 1.5 1.7 4 329 3.8 96 1.5 1.8 5 330 3.8 100 1.4 2.0 6 344 3.9 11 1 1.6 2.6 7 366 4. 1 124 1.6 2.9 8 417 4.7 134 1.7 3.1 9 452 5.2 148 1.8 3.7 10 589 6.9 173 2.1 5.1 Alla 368 4.2 115 1.6 2.6 Korrelations- koefficient 0.32 0.31 0.24 0.17 0.38

Källa: Bilaga 5.

Såväl taxeringsvärdet som fastighetsskattens storlek är tydligt relaterade till hushållens disponibla inkomst. Både för hushåll i småhus och hushåll i hyreshus stiger såväl det genomsnittliga taxeringsvärdet som fastighets- skatteuttaget med stigande inkomst. Inkomstberoendet är dock tydligare i småhussektom än i hyreshussektom. Mellan den lägsta och den högsta decilen ökar den genomsnittliga fastighetsskatten med drygt 100 procent för småhushushållen. För hushåll i hyreshus ökar den med 75 procent. I hyreshussektom är skillnaderna dessutom störst mellan de två lägsta och de två högsta decilema. Ökningen mellan den andra och den nionde deci— len är mycket måttlig.

Det lägre inkomstberoendet i hyreshussektom märks också på korrela- lionskoeflicienten som uppgår till 0,24 för hyreshusen men 0,32 för små- husen. Inom hyreshussektom är korrelationen mellan fastighetsskatt och inkomst dessutom betydligt lägre än mellan taxeringsvärde och inkomst. Det tyder på att Skattereduktionen för ny- och ombyggda fastigheter till- faller hyreshushushåll med såväl låga som höga inkomster. I småhussek- tom däremot är sam variationen mellan taxeringsvärde och inkomst unge- fär lika stor som mellan fastighetsskatt och inkomst. Skattereduktionen kan därför framförallt antas tillfalla de lägre inkomstgruppema i småhus-

• Sida 88
•  Original

sektom. Det skall emellertid också påpekas att Skattereduktionen med de övergångsregler som gäller för inkomståret 1991 är mindre omfattande för småhusen än för hyreshusen. Fastighetsskatten följer därför taxer- ingsvärdets variationer i högre grad för småhusen än för hyreshusen.

Både skatteuttaget och inkomstnivån är emellertid generellt sett lägre i hyreshussektom än i småhussektom. Att skatteuttaget är lägre i hyres- hussektom beror dels på att värdenivån är lägre för hyreshusen, såsom vi- sats ovan, men också på att hyreshusbostädema i allmänhet är mindre än småhusen. En uppdelning av hushållen på de båda hustypema ger därför inte en rättvisande bild av fastighetsskattens inkomstprof il. Om vi betrak- tar alla hushåll samtidigt visar det sig att fastighetsskattens inkomstbe- roende ökar något. Skatteuttaget i den högsta decilen är då drygt tre gång- er så stort som uttageti den lägsta decilen. En stor del av skillnaden beror visserligen på att skatteuttaget ökar mycket kraftigt mellan den näst högs- ta och den högsta inkomstgruppen, men även om vi jämför den lägsta och den näst högsta decilen är skatteuttaget i den senare en och en halv gång högre än i den lägsta decilen. Korrelationskoefficienten stiger också till 0,38.

Bryter vi ner materialet visar det sig dock att sambandet mellan hus- hållsinkomst och fastighetsskatt är olika starkt i olika delar av landet och för olika hushållstyper.

Tabell 4.13 Sambandet mellan hushållens disponibla inkomst och fastig- hetsskatten i olika regioner och hushållstyper. Småhus och hyrehus. Korre- lationskoefficienter.

Regiontyp

Regio- Primära Univer- Stor- Hela nala centra sitets- städer riket Huahållatyp centra regioner En vuxen utan barn 0.22 0.21 0.44 0.13 0.16 En vuxen med barn 0.14 0.18 0.06 0.13 0.14 Två vuxna utan barn 0.23 0.21 0.22 0.34 0.29 Två vuxna med barn 0.24 0.27 0.52 0.21 0.27 En vuxen över 65 år 0.15 0.09 0.39 0.15 0.16 Två vuxna över 65 år 0.05 0.22 0.07 0.02 0.08 Alla hushåll 0.48 0.46 0.40 0.34 0.38

Källa: Statens institut för byggnadsforskning.

• Sida 89
•  Original

I småhussektom är sambandet mellan inkomst och fastighetsskatt delvis ett resultat av likartade variationer i såväl inkomstförhållanden som tax- eringsvärden mellan olika delar av landet. Det framkommer bland annat när man studerar sambandet mellan skatteuttaget och den disponibla in- komsten med hjälp av regressionsanalys. Om vi bara ser till det enkla sambandet mellan dessa två faktorer visardet sig att ett hushåll med 1 000 kronor mer i disponibel inkomst genomsnittligt sett bor i ett hus med drygt 500 kronor högre taxeringsvärde. Tar vi hänsyn till vilken typ av re- gion hushållet bor i blir inkomstens betydelse för taxeringsvärdet endast hälften så stor. Skillnaden i taxeringsvärde uppgår med andra ord endast till 250 kronor mellan två hushåll av samma typ som bor på samma ort men med en skillnad i disponibel inkomst på 1 000 kronor. Jämför vi ett hushåll som bor i ett regionaltcentra med ett hushåll i en storstad som har samma inkomst och sammansättning uppgår skillnaden i taxeringsvärde till drygt 300 000 kronor (se vidare bilaga 5). Förklaringen till varför in- komstsambandet försvagas är att hushåll med relativt höga inkomster i större utsträckning återfinns i storstäderna, där taxeringsvärdena också är högre, än i andra delar av landet.

Slutligen har skattens fördelning mellan hushåll med olika inkomst un— dersökts med hjälp av så kallade Lorenzdiagram (se figur 4.1-3). Hushål— len rangordnas här längs den vågräta axeln efter stigande disponibel in- komst. Kurvan i diagrammet anger sedan hur stor andel av den totala fastighetsskatten som tas ut från den första procenten av alla hushåll, de två första procenten och så vidare. Härigenom kan man få en uppfattning om skattens betydelse för inkomstfördelningen, det vill säga om den bi— drar till att utjämna eller förstärka skillnaderna i disponibel inkomst mel- lan hushållen.

Om fastighetsskatteuttaget från varje hushåll motsvarar dess andel av allahushåll har fastighetsskatten ingen inverkan på inkomstfördelningen. borenzkurvan sammanfaller då med diagonalen i diagrammet. Om kur- van li g ger över diagonalen svarar låginkom sthushållen för en större andel av fastighetsskatten, det vill säga att fastighetsskatten bidrar till att öka skillnademai disponibel inkomst. Ligger kurvan under diagonalen bidrar fastighetsskatten istället till att begränsa skillnaderna i disponibel in- komst.

• Sida 90
•  Original

Lorenzdiagram över fastighetsskatten i Sverige år 1991

Samtliga hushåll

I.!!ÄIIII IIEVIIIIII

lga-lulll- all-Illun-

0 10 20 30 40 50 60 70 80 90100 Procent av hushållen efter disponibel inkomst

Procent av fastighetsskatten is 01 O O

N O

10

O

Hushåll i flerbostadshus

IIIIIIIIIM I'll-I'M.

geo- åmlllIllI/Il (I) åa.-IIIIEIII % Ill.-Alll- wso åa.-IIEIIIII gall-lill..- a.!l/Illllll

IZI-IIIIII VIII-III.-

0 10 20 30 40 50 60 70 80 90100 Procent av hushållen efter disponibel inkomst

• Sida 91
•  Original

Hushåll i småhus

ål.-IIIIIIA & lll-III

Procent av fastighetsskatten

IZI-Ill..- ål.-Ill..-

0 10 20 30 40 50 60 70 80 90100 Procent av hushållen efter disponibel inkomst

Resultatet av dessa analyser visar att fastighetsskatten har en viss utjäm- nande effekt på inkomstfördelningen. Detta gäller framförallt dess bety- delse för samtliga hushåll (se figur 4.3). Det bör dock påpekas att vi här bortser från de skillnader i bostadskonsumtion som också finns mellan hushåll med olika inkomst Att hushåll med höga inkomster svarar för en proportionellt sett större andel av fastighetsskatten beror åtminstone del- vis på att de oftare bor i småhus, närmare centrum och i större bostäder med högre standard än låginkomsthushåll.

Sammanfatmingsvis pekar dessa analyser på att fastighetsskatten ge- nerellt sett ökar med stigande inkomst. Skatteuttaget varierar dock en hel del mellan hushåll med samma inkomstförhållanden. En viss utjämnande effekt på inkomstfördelnin gen har också påvisats, förutsatt att vi bortser från skillnaderna i bostadskonsumtion mellan olika inkomstgrupper.

• Sida 92
•  Original

4.4.2 Fastighetsskattens betydelse för hushållens bostadsutgifter

Allmänt gäller att hushållen tenderar att anpassa sin bostadskonsumtion till sina inkomster. Därför tenderar också bostadsutgiften att stiga med stigande inkomst, vilket framgår av tabell 4.14. Med bostadsutgift avses här endast nettobostadsutgiften, det vill säga den del av utgifterna som in- te betalas med bidrag eller subventioner av något slag.

Tabell 4.14 Bostadsutgift och fastighetsskatt i olika inkomstklasser och hustyper. 'Ibsental kronor.

Småhus Hyreshus Inkomst— Bostads- Fastighets— Bostads- Fastighets- decil utgift skatt utgift skatt 1 27 3 .2 13 1.2 2 35 3 .2 19 1.4 3 42 3 .6 26 1.5 4 54 3 .8 27 1.5 5 56 3 .8 28 1.4 6 59 3.9 31 1.6 7 62 4.1 33 1.6 8 67 4.7 35 1.7 9 74 5 .2 40 1.8 10 85 6.9 46 2.1 Alla 56 4.2 30 1.6 Korrelations— koefficient 0.39 0.31 0.42 017

Källa: Bilaga 5.

Den genomsnittliga bostadsutgiften i den högsta inkomstdecilen är drygt tre gånger så hög som i den lägsta decilen i båda hustypema och korrela- tionskoeflicienten mellan bostadsutgiften och den disponibla inkomsten uppgår till omkring 0,40. Eftersom även fastighetsskatten tenderar att sti- ga med stigande inkomst bidrar den till att förstärka skillnaderna i bos- tadsutgift mellan inkomstgruppema.

Frågan är nu om fastighetsskatten generellt sett bidrar till att förstärka de skillnader i bostadsutgift som finns mellan olika grupper eller om den i vissa fall verkar utjämnande på bostadsutgiftema. För att undersöka det— ta närmare kan man se på korrelationen mellan bostadsutgiften och fastig— hetsskatten för olika typer av hushåll.

• Sida 93
•  Original

Tabell 4.15 Sambandet mellan bostadsutgift och fastighetsskatt för olika typer av hushåll i småhus respektive hyreshus. Korrelationskoefficienten

Hushållstyp Småhus Hyreshus En vuxen utan barn 0.45 0.28

En vuxen med barn 0.67 0.07 Två vuxna utan barn 0.52 0.24 Två vuxna med barn 0.51 0.21 En vuxen över 65 år 0.54 0.35 Två vuxna över 65 år 0.42 0.37 Alla hushåll 0.52 0.28 Källa: Bilaga 5.

Ett negativt värde på korrelationskoefficienten för någon grupp skulle ha inneburit att fastighetsskatten bidrar till att utjämna skillnaderna i bos- tadsutgifter mellan hushållen i denna grupp. Så är emellertid inte fallet i någon av de grupper vi studerat (se tabell 4.15). Framförallt i småhus- sektom bidrar fastighetsskatten istället till att förstärka skillnaderna i bostadsutgifter. Även i hyreshussektom gäller detta men i mindre grad. För hushåll med en vuxen med barn i hyreshus finns iprincip inget sam- band mellan bostadsutgiftens storlek och fastighetsskattens.

4.4.3 Betydelsen av nya skatteregler och nya taxeringsvärden

De förändringar i skatteuttaget från bostadssektom som ägde rum mellan 1990 och 1991 är ett resultat av flera händelser. För det första genomför- des flera förändringar i skattereglerna både för småhusen och för hyres- husen. Betydelsen av dessa förändringar varierade mellan olika hushåll beroende på inkomstförhållanden, fastighetens belåningsgrad, taxerings- värdenivå, ålder med mera. För det andra fastställdes nya taxeringsvär- den för alla småhus vid 1990 års allmänna fastighetstaxering. I genom- snitt höjdes taxeringsvärdena med 54 procent. Förändringamas storlek varierade dock kraftigt mellan olika delar av landet. I Stockholms län för- dubblades taxeringsvärdena medan den genomsnittliga höjningen i Öre- bro län endast uppgick ti1129 procent.

För att få en uppfattning om hur dessa förändringar påverkat olika hus- håll har uppgifter om det totala fastighetsskatteuttaget före och efter skat- tereformen beräknats. För småhusens del har vi också särskiljt den del av förändringen i skatteuttaget som beror på ändrade skatteregler från den

• Sida 94
•  Original

del som beror på taxeringsvärdehöjningama. Resulatet av dessa analyser redovisas i tabell 4.16. Det bör påpekas att i fastighetsskatten före refor- men ingår för småhusens del även beskatmingen av den progressiva schablonintäkten. De intervallgränser som då gällde har även antagits gälla efter omtaxeringen. Om schablonintäktsbeskatmingen inte hade av- skaffats är det möjligt att dessa gränser skulle ha ändrats efter omtaxer— ingen. Detta har vi dock inte kunnat ta hänsyn till i analysen. Effekterna av såväl omtaxeringen som de nya skattereglerna kan därför anses vara något överskattade.

Vidare bör också nämnas att storleken på effekten av nya regler och av omtaxeringen är beroende av i vilken ordning de beräknas. I tabell 4.16 motsvarar effekterna av omtaxeringen den förändring i skatteuttaget som de nya taxeringsvärdena skulle medfört med de gamla reglerna. Effekter— na av ändrade regler avser de förändringar i skatteuttaget som de nya reg- lerna skulle resulterat i om de nya taxeringsvärdena gällt både före och efter förändringen. Totaleffekten blir dock alltid densamma oavsett hur vi definierar de två delarna. För närmare detaljer hänvisar vi till bilaga 5 .

Tabell 4.16 Förändringar i fastighetsskatten till följd av nya skatteregler och taxeringsvärden för hushåll med olika inkomst. Tusental kronor.

Småhus Hyreshus Effekt Effekt Total Effekt Inkomst- av om- av nya effekt av nya decil taxering* regler regler 1 1483 —761 722 530 2 1526 -970 557 755 3 2177 - 1706 470 805 4 1941 -1634 307 760 5 1970 —1692 278 658 6 2248 -2029 219 725 7 2433 —2267 166 679 8 3401 —3190 211 740 9 4193 -4130 63 708 10 8837 —8526 311 851 Alla 3020 -2690 330 721

* Häri ingår effektema av den slopade progressiva schablonintäktsbeskatt- ningen. Källa: Bilaga 5.

• Sida 95
•  Original

För småhusens del är det framförallt taxeringsvärdehöjningen som ligger bakom det ökade skatteuttaget. De nya reglerna innebar emellertid att skatteuttaget minskade genomgående. Totalt sett resulterade förändring- arna därför bara i en genomsnittlig höjning på 300 kronor per hushåll och år. För hyreshusen däremot gäller fortfarande de taxeringsvärden som fastställdes vid 1988 års allmänna fastighetstaxering. Hushållen i dessa fastigheter berördes därför endast av de ändrade skattereglerna. Till skill- nad från vad som var fallet för småhusen blev resultatet en skärpning av fastighetsbeskatmingen. Därmed ökade skatteuttaget med i genomsnitt 700 kronor per hushåll och år.

Tabell 4.17 Förändringar i fastighetsskatten till följd av nya skatteregler och taxeringsvärden för småhus iolika regioner. 'litsental kronor.

Effekt Effekt Total Region- av om- av nya effekt typ taxering* regler Regionala centra 1015 -1045 -30 Primära centra 1391 -1389 2 Universitetsregioner 2947 -2622 325 Storstäder 7856 -6604 1252 Alla 3020 -2690 330

* Häri ingår effekterna av den slopade progressiva schablonintäktsbeskatt- ningen. Källa: Bilaga 5.

Eftersom taxeringsvärdehöjningama för småhusens del varierade kraf- tigt mellan olika delar av landet finns det också betydande regionala skill- nader i förändringarna i skatteuttaget (se tabell 4.17). För hushåll i regio— nala och primära centra blev skatteuttaget i stort sett oförändrat eftersom omtaxeringen och de nya reglerna i stort sett tog ut varandra. I storstäder- na däremot ökade skatteuttaget med i genomsnitt 1 250 kronor per hus- håll.

4.4.4 Fastighetsskattens betydelse för vissa särskilt utsatta grupper

De uppgifter som presenterats ovan ger endast en bild av de genomsnittli- ga förhållandena för ganska stora hushållsgrupper. Avslumingsvis ska vi också se hur fastighetsskatten påverkar vissa mindre grupper som kan an-

• Sida 96
•  Original

tas vara särskilt utsatta. Hushåll i småhus för vilka taxeringsvärdet höjdes mest vid 1990 års allmänna fastighetstaxering är en sådan grupp. Därför har vi undersökt förhållandena för den tiondel av alla hushåll i småhus för vilka den relativa taxeringsvärdehöjnin gen var störst.

För dessa hushåll höj des taxeringsvärdet med 117 procent i genomsnitt. För övriga hushåll höjdes det med 37 procent. Den sammanlagda effekten av höjda taxeringsvärden och ändrade skatteregler innebar vidare att fas- ti ghetsskatten ökade från knappt 3 000 kronor i genomsnitt för dessa hus— håll till 7 000 kronor. För övriga hushåll ökade skatteuttaget i genomsnitt från 1 600 kronor till 3 900 kronor. Vidare är den disponibla inkomsten omkring 15 procent högre för hushållen med störst taxeringsvärdehöj- ning jämfört med övriga hushåll i småhus.

Inte oväntat återfinns hushållen med störst taxeringsvärdehöjning framförallt i S tockholms- och Göteborgsregionema. Drygt tio procent av alla hushåll i småhus bor i Stockholmsregionen, och sju procent i Göte- borgsregionen. Av hushållen med störst taxeringsvärdehöjning däremot bor drygt 50 procent i Stockholm och 13 procent i Göteborg.

I tabell 4.18 nedan delas hushållen med störst taxeringsvärdehöjning upp i inkomstdeciler och jämförs med övriga hushåll. För hushållen med störst taxeringsvärdehöjning är skillnaderna i genomsnittliga höjning mellan inkom stdecilema relativt små. De visar inte heller något systema- tiskt mönster. För övriga hushåll däremot ökar höjningarna mycket tyd- ligt med stigande inkomst.

För båda grupperna visar den genomsnittliga bostadsutgiften en tydlig inkomstprofil. Fastighetsskattens inkomstprofil är däremot mindre tyd— lig för hushåll med störst taxeringsvärdehöjning. Att döma av medelål- dern i respektive inkomstdecil består hushållen i de lägsta inkomstklas- sema till stor del av pensionärer. Det är förmodligen en förklaring till varför bostadsutgiftema visar en tydligare inkomstprofil än fastighets- skatten. Bostadsutgiftema är ju i hög grad beroende av hur länge hushållet bott i sitt hus medan fastighetsskatten är mer beroende av läget.

Som påpekats ovan är den genomsnittliga inkomsten något högre för de hushåll som bor i småhus med störst relativ taxeringsvärdehöjning. Delvis sammanhänger detta medatt de till stor del återfinns i Stockholms- och Göteborgsregionema där inkomstnivån allmänt sett ligger något hög- re. Det kan emellertid också noteras att de hushåll med störst taxerings- värdehöjning som bor i Stockhohnsregionen dessutom är något överre- presenterade i de tre högsta inkomstgruppema.

• Sida 97
•  Original

Tabell 4.18 Hushåll i småhus med störst relativ förändring i taxeringsvär- det jämfört med övriga hushåll fördelade på inkomstgrupper.

Förändring i Bostadsutgift i Fastighetsskatt 1991

taxeringsvärdet tusental kronor i tusental lcronor Hushåll Övriga Hushåll Övriga Hushåll Övriga

Inkomst- med störst hushåll med störst hushåll med störst hushåll

decil TV—höjning TV-höjning TV-höjning 1 119% 32% 34 28 6 3 2 118% 33% 40 35 6 3 3 115% 34% 52 48 7 4 4 115% 35% 62 54 6 4 5 127% 34% 64 59 6 4 6 115% 40% 72 63 5 4 7 111% 42% 76 65 6 4 8 118% 43% 82 74 8 5 9 114% 50% 88 78 9 6 10 122% 51% 104 86 11 6 Alla 117% 37% 68 55 7 4

Källa: Statens institut för byggnadsforskning.

Sammanfattningsvis kan vi konstatera att kraftiga taxeringsvärdehöj- ningar och därmed också fastighetsskattehöjningar framförallt drabbat hushåll i Stockholm och Göteborg med relativt höga inkomster. Det finns dock även en betydande grupp med relath låga inkomster, såväl inom som utanför storstäderna för vilka taxeringsvärdet och fastighetsskatten ökat kraftigt. För många av dessa hushåll lindras dock höjningarna till viss del av bostadsbidragen.

I tabell 4.19 redovisas hur stor del av en tioprocentig ökning av fastig- hetsskatten som sugs upp av ökade bostadsbidrag eller kommunala bos- tadsbidrag. Ungefär samma resultat erhålls om vi studerar effekten av en femtioprocentig höjning. Uppgifterna avser endast hushåll som erhåller bidrag före höjningen.

För alla bidragsberättigade icke-pensionärshushåll resulterar 76 pro- cent av höjningen av fastighetsskatten i ökade bostadsutgifter. Resteran- de 24 procentav skattehöjningen täcks av höjda bostadsbidrag. Denna så kallade absorptionsgrad är något högre för hushåll i hyreshus och något lägre för småhushushållen. Vidare är den högre för ensamstående med barn än för barnhushåll med två vuxna.

För pensionärshushåll med kommunalt bostadstillägg är absorptions- graden genomgående betydligt högre än för icke-pensionärshushåll. I ge-

• Sida 98
•  Original

nomsnitt täcks över hälften av höjningen i fastighetsskatten av höjda bostadstillägg. För hushåll i småhus resulterar endast en fjärdedel av höj- ningen i ökade bostadsutgifter medan tre fjärdedelar täcks av höjda bos- tadtillägg.

Tabell 4.19 Andel av en tioprocentig höjning av fastighetsskatten som

motsvaras av höjda bostadsbidrag respektive kommunala bostadstillägg. Endast bidragsmottagande hushåll.

Hyres- Bostads- Ägande-

Hushållstyp rätt rätt rätt Totalt Hushåll med bostadsbidrag 27% 25% 20% 24% varav 1 vuxen med barn 29% 34% 18% 28% 2 vuxna med barn 30% 14% 21% 23% Hushåll med kommunalt bostadstillägg 47% 63% 73% 52% varav 1 vuxen över 65 år 49% 64% 74% 53% 2 vuxna över 65 år 24% 43% 78% 36%

Källa: Bilaga 5 samt Statens institut för byggnadsforskning.

Vi har här försökt beskriva förhållandena för vissa grupper som kan för- modas vara särskilt utsatta av de förändringar i fastighetsbeskattningen som ägde rum i början av 1990-talet. Hur många hushåll det rör sig om är naturligtvis beroende av hur vi definierar dem. Som redan påpekats kan inte alla hushåll med störst taxeringsvärdehöjning anses tillhöra gruppen särskilt utsatta. Förmodligen är det inte heller så att fastighetsskatten är av avgörande betydelse för alla hushåll med bostadsbidrag.

En rimligare avgränsning får vi om vi definierar gruppen särskilt utsat- ta som de hushåll som tillhör båda dessa grupper samtidigt, det vill säga hushåll som både tillhör den tiondel av alla hushåll som fått den största relativa höjningen av taxeringsvärdet och som är berättigade till bostads— bidrag. Denna grupp är dock för liten för att vi ska kunna undersöka den närmare utifrån det material vi har tillgång till. Vi får därför nöja oss med att konstatera att det rör sig om cirka 32 000 hushåll varav cirka 5 000 är pensionärshushåll. Utöver dessa hushåll finnsettantal hushåll som tillhör grupper med störst taxeringsvärdehöjningar men som inte är berättigade till bostadsbidrag trots att de har relativt låga inkomster och höga bostad- sutgifter. Det rör sig framför allt om icke-pensionärshushåll utan barn.

• Sida 99
•  Original

5.2. Fastighetsskatteuttag med gällande regler

Under en tid framöver påverkas skatteuttaget av vissa övergångsregler samt av den tillfälligt förhöjda skattesatsen för kommersiella fastigheter. För bebyggda småhusenheter är skattesatsen under taxeringsåren 1992 och 1993 1,2 procent. Detta ger något lägre skatteintäkter. Skattereduk- tionen för ny- och ombyggda småhus kommer dock inledningsvis att gäl- la ett färre antal årgångar än vad som blir fallet i det fullt utbyggda syste- met.

För hyreshusen kommer däremot Skattereduktionen till att börja med omfatta fler årgångar än när det nya systemet är helt genomfört. Därige- nom begränsas skatteintäkterna. Å andra sidan omfattas de så kallade kommersiella fastigheterna av en tillfällig höjning av skattesatsen till 3,5 procent under taxeringsåren 1992 och 1993. Närmare detaljer om skatte- reglerna återfinns i avsnitt 1. Resultatet av beräkningarna redovisas i tabell 5.1. Genom skattereformen och framför allt efter omtaxeringen av landets alla småhusfastigheter har fastighetsskattens betydelse som intäktskälla för staten ökat väsentligt. Totalt sett beräknas fastighetsskatten inbringa 16,8 miljarder kronor inkomståret 1991. Enligt regeringens budgetpro- position 1992(1991/92: 100 bilaga 1: 1) uppgår den offentliga sektorns to- tala skatteintäkter till 550 miljarder kronor 1991 . Fastighetsskatten utgör alltså drygt tre procent av alla skatteintäkter. Allt eftersom övergångsreg- lema ersätts av det regelverk som beslutades i samband med den stora skattereformen kommer intäkterna att öka ytterligare något (se vidare nedan).

Trots att det totala taxeringsvärdet för småhussektom är drygt 60 pro- cent högre än för hyreshussektom är småhusens bidrag till statskassan ungefär lika stort som hyreshusens. Det totala skatteutaget från hyreshus- sektom är ungefär lika fördelat mellan bostadshusen och de kommersiel- la hyreshusen. Det totala taxeringsvärdet för bostadshusen är dock två och en halv gånger högre än för de kommersiella hyreshusen.

• Sida 101
•  Original

Tabell 5.1 Totala intäkter av fastighetsskatten inkomståret 1991 med gäl- lande regler. Miljoner kronor.

________________——_-——

Miljoner kronor ___—f_—

Småhusfastigheter

Tomtrnark för småhus 217 Bebyggda småhusfastigheter 7 839 Summa 8 056 Hyreshusfastigheter

Tomtrnark för hyreshus 38 Bostadshyreshus 4 009 Kommersiella hyreshus 4 353 Summa 8 400 Lantbruksfastigheter

Tomtmark för bostadsbyggnad 1 Småhus 323 Hyreshus 0 Summa 324 Totala intäkter 16 780

Källa: Urval ur FYR 90 och egna beräkningar.

Intäkterna från lantbruksfastigheternas bostadsenheter är marginella. Knappt två procent av de totala intäkterna härstammar från dessa fastig- heter. Delvis beror det på att de är relauvt få till antalet, endast en tiondel av det totala antalet småhusfastigheter. En annan orsak är att det fortfa- rande är 1981 års taxeringsvärden som gäller som underlag för dessa fas- tigheters fastighetsskatt vid 1992 års taxering. Dessa värden skall mots- vara 67,5 procentav 1978 års marknadsvärden medan hyreshusens och småhusens taxeringsvärden skall motsvara 75 procentav 1986 respektive 1988 års marknadsvärden. Taxeringsåret 1993, då fastighetsskatten grundas på nya taxeringsvärden för lantbruksfastigheter, kommer intäk- terna från dessa fastigheter öka betydligt. Fortfarande kommer de dock bara svara för en marginell del av de totala intäkterna från fastighetsskat-

ten.

5.3. Har fastighetsbeskattningen skärpts?

Enligt Riksrevisionsverkets beräkningar uppgick statens intäkter från fastighetsskatten till sex miljarder kronor för inkomståret 1989 (tax- eringsåret 1990) och knappt åtta miljarder kronor året därpå. Statens in-

• Sida 102
•  Original

täkter från fastighetsskatten har alltså mer än fördubblats under 1990-ta- lets första år. Detta innebär dock inte att skattetrycket på fastighetskapitalet har ökat i motsvarande grad.

Samtidigt som fastighetsskatten höjdes genom 1991 års skattereform slopades schablonintäktsbeskattningen av småhusfastighetema. Det nu- varande skatteuttaget från småhussektom bör därför jämföras med tidi- gare uttag i form av såväl fastighetsskatt som inkomstskattpå schablonin- täkten.

För en ”normalvilla” uppgick schablonintäkten till två procent av tax- eringsvärdet. Denna intäkt lades ovan på den beskattningsbara in- komsten. Enligt Utredningen om reformerad inkomstbeskattning upp- gick marginalskattesatsen för de flesta som redovisade underskott på sina villor till 47,8 procent. Schablonintäktsbeskatmingen innebar alltså ett skatteuttag på 0,94 procent av taxeringsvärdet. Till detta skall fastighets- skatten läggas. Den uppgick före reformen till 1,4 procent på 1/3 av taxer- ingsvärdet, det vill säga 0,47 procent av taxeringsvärdet. Sammantaget ger detta ett skatteuttag på 1 ,42procent av taxeringsvärdet, vilketärhögre än det nuvarande fastighetsskatteuttaget på 1,2 procent men något lägre än den skattesats som skall gälla från och med 1994 års taxering.

För hyreshusen är bilden lite mer komplicerad. För alla typer av hyres- husfastigheter höjdes fastighetsskatten i samband med skattereformen utan att någon annan form av beskattning av bostadskapitalet slopades. Före reformen uppgick skatteuttaget till 0,91 procent av taxeringsvärdet för de allmännyttiga bostadsföretagens och bostadsrättsföreningamas hyreshusenheter och 1 ,6 procent för privata hyreshusenheter jämfört med 2,5 procent som nu gäller för alla hyresfastigheter. Däremot innebar re- formen att skattesatserna sänktes generellt för alla typer av inkomster. Hur stor denna sänkning var varierar dock mellan inkomsttagarna be- roende på en rad olika faktorer. Den samlade effekten vad gäller beskatt- ningen av hyreshusfastighetema är därför svår att fastställa.

En annan förklaring till de ökade skatteintåklefiiä från fastighetsskat- ten är att småhusens taxeringsvärden, som till och med 1990 års inkomst- taxering motsvarade 1979 års prisnivå, anpassats till 1988 års prisnivå. I genomsnitt innebar 1990 års allmänna fastighetstaxering att taxerings- värdena och därmed även fastighetsbeskattningen höjdes med 54 pro- cent.

Ur ett längre perspektiv kan det emellertid också hävdas att den effekti- va beskattningen av bostadskapitalet succesivt sjunkit under 1980-talet genom att taxeringsvärdena kommit att motsvara en allt lägre andel av marknadsvärdet. 1989 motsvarade de i genomsnitt endast 49 procent av

• Sida 103
•  Original

marknadsvärdet. Med detta synsätt motsvaras den del av det ökade skat- teuttaget som beror på de höjda taxeringsvärdena endast av att bostads- beskattningen återställts till den nivå som gällde i början av 1980-talet.

5.4. Fastighetsskatteuttag med redan beslutade regeländringar

För att få en uppfatmin g om hur intäkterna från fastighetsskatten kommer utvecklas framöver har vi även beräknat hur stora intäkterna skulle ha bli- vit om de nya skattereglerna hade tillämpats fullt utredan för inkomståret 1991. Det innebär att intäkterna beräknats utifrån en skattesats på 1 ,5 pro- cent för alla småhus och 2,5 procent för alla hyreshus utom vissa ny— och ombyggda fastigheter. Den senare skattesatsen har även antagits gälla för kommersiella hyreshusenheter. Vidare har vi utgått från de reduktions- regler som ska gälla när systemet är fullt genomfört. Det innebär att halv fastighetsskatt antagits utgå för bostadsfastigheter med värdeår 1981—1985 medan fastigheter med värdeår 1986 och senare antagits vara helt befriade från fastighetsskatt.

I tabell 5.2 redovisas resultatet av våra beräkningar. Totalt sett skulle fastighetsskatten ha inbringat 17 ,5 miljarder kronor till statskassan om de nya reglerna hade tillämpats fullt ut vid 1992 års taxering. Det är ungefär en miljard merän vad nu gällande övergångsregler och den tillfälliga höj- ningen för kommersiella fastigheter beräknas ge.

För småhussektom består övergångsreglema av två olika delar, en lägre generell skattesats och mindre generösa reduktionsregler. Nettoeffekten av att dessa upphör att gälla är en ökning av intäkterna med drygt en mil- jard kronor. Hyreshusens bidrag till statskassan skulle däremot vara ungefär detsamma om de nya reglerna hade varit fullt genomförda som med nu gällande regler. Det beror helt och hållet på att den tillfälligt högre skattesatsen för de kommersiella hyreshusen nu ger ett tillskott till stats- kassan på drygt en miljard kronor. Bostadshyreshusen skulle däremot ha svarat för en större del av det totala skatteuttaget från hyreshussektom. Anledningen är att reduktionsreglema för närvarande omfattar fler år- gångar än de kommer göra i framtiden.

Sammantaget innebär detta att bostadsfastighetema skulle ha svarat för en större del av de totala intäkterna från fastighetsskatten om de nya reg- lerna hade tillämpats fullt ut redan nu. Småhussektom inklusive lant- bruksfastighetema skulle ha svarat för drygt hälften av intäkterna, 9,5 miljarder kronor och bostadshyreshusen för drygt fem miljarder kronor.

• Sida 104
•  Original

De kommersiella hyreshusens bidrag till statskassan skulle endast ha uppgått till tre miljarder kronor.

Tabell 5.2 Totala intäkter av fastighetsskatten inkomståret 1991 under antagande om fullt genomförda nya skatteregler. Miljoner kronor.

Miljoner kronor

Småhusfastigheter Tomtmark för småhus 217 Bebyggda småhusfastigheter 8 949 Summa 9 166 Hyreshusfastigheter Tomtmark för hyreshus 38 Bostadshyreshus 5 320 Kommersiella hyreshus 3 114 Summa 8 472 Lantbruksfastigheter Tomtmark för bostadsbyggnad 1 Småhus 399 Hyreshus 0 Summa 400 Totala intäkter 18 038

Källa: Urval ur FTR 90 och egna beräkningar.

Det kan också vara av intresse att veta hur stor den statsfinansiella effek- ten av Skattereduktionen för ny- och ombyggda fastigheter kommer vara. När de nya fastighetsskattereglema är fullt genomförda kommer ny- och ombyggda fastigheter vara befriade från skatt under fem år varefter en- dast halv skatt tas ut under ytterligare fem år. Detta stöd kan betraktas som en skattesubvention som belastar statsbudgeten i form av ett intäktsbort— fall. För att ta reda på vad detta kostar staten har vi undersökt hur stort skatteuttaget skulle ha blivit om reduktionsreglema för ny— och ombygg- da fastigheter inte hade gällt. Skattesatsen har då satts till 1,5 procent för alla småhus och 2,5 procent för alla hyreshus.

Som framgår av tabell 5 .3 innebär reduktionsreglema i det fullt genom- förda systemet ett skattebortfall på 3,1 miljarder kronor. Bortfallet blir störst i hyreshussektom, 1,9 miljarder kronor jämfört med 1,2 miljarder kronor i småhussektom.

• Sida 105
•  Original

Tabell 5.3 Statens kostnader för Skattereduktionen för ny- och ombyggda fastigheter inkomståret 1991. Miljoner kronor.

Intäkter av fastighetsskatten Skatte- utan reduktion med reduktion bortfall Bebyggda småhus 10 158 8 949 1 209 Bostadshyreshus 7 213 5 320 1 893 Lantbruksbostäder 407 400 7 SUMMA 17 778 14 669 3 109

Källa: Urval ur FI'R 90 och egna berälmingar.

5.5. Skatteuttagets utveckling under 1990-talet

Skillnaderna mellan de faktiska skatteintäkterna taxeringsåret 1992 och de intäkter som skulle ha kommit staten till del om de nya reglerna redan nu hade tillämpats fullt ut ger en indikation om hur skatteuttaget kommer att utvecklas framöver. Den framtida utvecklingen av skatteintäkterna beror emellertid på ytterligare två faktorer. För det första förändras fastig- hetsbeståndet över tiden och för det andra medför prisutvecklingen på fastighetsmarknaden att taxeringsvärdena förändras, om än med viss ef- tersläpning och stor ryckighet.

Att fastighetsbeståndet förändras över tiden har två orsaker. Dels beror det på att gamla fastigheter rivs eller byggs om och ersätts av nya eller om- byggda hus och dels på att antalet nya fastigheter är fler än de som rivs så att antalet bebyggda fastigheter ökar. Båda dessa förändringar medför att underlaget för fastighetsskatten växer. Anledningen till att en moder- nisering av beståndet tenderar att vidga skattebasen är att ny- eller om- byggda hus i regel har en högre standard och längre förväntad livslängd än äldre hus och därför också högre taxeringsvärde. Som framgår av ta- bellen är skillnaderna i taxeringsvärde mellan hus av olika årgångar mycket stora.

Det genomsnittliga taxeringsvärdet per kvadratmeter för hyresbostä- der med värdeår över 1985 är nästan fyra gånger så högt som för hus i den tidigaste värdeårsklassen. Ser man till småhusen är skillnaden inte fullt så stor. De yngsta småhusens taxeringsvärde per kvadratmeter är i ge- nomsnitt omkring dubbelt så högt som de äldsta husens. Framför allt är det för hus i de senaste värdeårsklassema som taxeringsvärdet ärpåtagligt högre. En del av förklaringen härtill är att dessa fastigheter i regel berätti-

• Sida 106
•  Original

gar till räntebidrag. Detta tenderar att påverka prisnivån och därmed även taxeringsvärdena för nybyggda hus. Delvis beror dock de högre taxer- ingsvärdena på att standarden är högre och den förväntade återstående livslängden längre i de nya husen. Det framgår av skillnaderna i tax- eringsvärden för lokaleri hyreshus iolika värdeårsklasser. Dessa berätti- gar inte till räntebidrag men värdena i de yngsta fastigheterna ärändå näs- tan dubbelt så höga som i de äldsta. Oavsett vad som händer med stödet till nyproduktionen framöver kan man alltså förvänta sig att underlaget för fastighetsskatten växer över tiden till följd av den löpande modemi- seringen av beståndet.

Tabell 5.4 Taxeringsvärde per kvadratmeter för småhus och hyreshus i olika värdeårsklasser. Kronor per kvadratmeter.”

Taxeringsvärde per kvadratmeter Hyreshus Småhus

Värdeår Bostäder Lokaler ___—___— -1949 998 1 733 2 341 1950—59 1 036 1 527 2787 1960-69 1 165 2 057 3 019 1970-74 1 380 2 219 3 006 1975-79 1 847 2 215 3 109 1980-84 2 855 2 649 3 536 1985- 3 812 3 058 4 675

* Vad gäller småhusen avser uppgifterna endast fastigheter med en bostadsbygg- nad. För hyreshusen avser de endast fastigheter med en byggnad. Källa: Urval ur FYR 90 och egna beräkningar.

Prisutvecklingen på fastigheter kan också förväntas medföra att skatteun- derlaget expanderar, åtminstone i nominella termer. För närvarande lig- ger visserligen taxeringsvärdena fast sex år i taget vilket gör att skatteba- sen först urholkas successivt i reala termer, i takt med den allmänna inflationen. I samband med de allmänna fastighetstaxeringama justeras dock taxeringsnivån upp till den prisnivå på fastighetsmarknadema som rådde under nivååret, det vill säga andra året före taxeringen. Underlaget för fastighetsskatten expanderar då kraftigt.

På lång sikt tycks det dessutom finnas en tendens till att fastighetspri- sema stiger realt, det vill säga snabbare än den allmänna prisnivån. Skat- tebasen kan därför även förväntas växa i reala termer på lång sikt. Under 1980-talet har denna trend visserligen brutits men det finns mycket som

• Sida 107
•  Original

talar för att dettill stor del hänger samman med politiskt bestämda föränd- ringar i skattesystemet och på kreditrnarknadema och inte med föränd- ringar i de grundläggande ekonomiska sambanden. Om det stämmer är det troligt att de långsiktiga fastighetsprisema så småningom börjar stiga realt igen men från än lägre nivå.

Med hjälp av vårt urval ur 1990 års fastighetstaxeringsregister har vi gjort uppskattningar av hur intäkterna från fastighetsskatten kan förvän- tas utvecklas under 1990—talet. När det gäller förändringamai skattereg- lerna har vi endast utgått från att övergångsreglerna fasas ut enligt nu gäl- lande lagstiftning. Våra antaganden om vilka förändringar i beståndet man kan förvänta bygger på uppgifter om byggnadsinvesteringamas ut- veckling. Våra antaganden om framtida taxeringsvärdehöjningar bygger på Statistiska centralbyråns uppgifter om den aktuella taxeringsvärdeni- vån, uppgifter från Lantmäteriverket om den förväntade taxeringsvärde- höjningen för lantbruksfastigheter vid 1992 års allmänna fastighetstax- ering, samt egna bedömningar av prisutvecklingen under 1991 och 1992. Vidare har vi för perioden efter 1992 umyttjat de antaganden om den all- männa prisutvecklingen som används i 1992 års långtidsutredning. För- siktigtvis har vi utgått från att fastighetsprisema från och med 1993 en- dast kommer att stiga i takt med inflationen. Närmare detaljer om förutsättningama för beräkningama redovisas i bilaga 4.

Tabell 5.5 Totala intäkter av fastighetskatten inkomståren 1991-1999. Miljarder kronor.

Hyres- varav Småhus Lant— Intäkter totalt hus bostads- komrner- bruks- löpande fasta hyreshus siella fastig- priser priser* Inkomstår hyreshus 1991 8.5 4.0 4.4 8.0 0.3 16.8 16.8 1992 8.9 4.2 4.5 8.1 0.8 17.8 16.8 1993 8.0 4.5 3.4 10.2 1.0 19.2 17.5 1994 10.3 5.8 4.3 10.2 1.0 21 .5 19.0 1995 10.9 6.3 4.5 10.3 1.0 22.2 19.0 1996 11.7 6.9 4.6 13.3 1.0 25.9 21.4 1997 12.6 7.6 4.8 13.4 1.0 26.9 21.4 1998 13.7 8.6 4.9 13.4 1.0 28.1 21.6 1999 14.4 9.2 5.1 13.4 1.0 28.8 21.3

* 1991 års prisnivå. Antaganden om den allmänna prisutvecklingen bygger på prognoser från 1992 års långtidsutredning. Källa: Urval ur FTR 90 och egna beräkningar.

• Sida 108
•  Original

Beräkningar av detta slag är naturligtvis i hög grad en spegling av de anta- ganden som gjorts om framtida förändringar i fastighetsbeståndet och priser. Under första halvan av decenniet ökar intäkterna från fastighets- skatten enligt dessa beräkningar både i nom inella och reala termer. Under andra halvan däremot är intäkterna konstanta realt sett. Det skall dock på- pekas att de antaganden som gjorts om fastighetsprisemas och byggnads- investeringamas utveckling är relativt försiktiga.

• Sida 109
•  Original

6. Ett underlag utan anknytning till marknadsvärdet

Vi har övervägt att basera fastighetsskatten på två olika slags boen- devärden.

Det ena utgår från de resonemang som förts i tidigare utredningar. Detandra grundar sig på husens produktionskosmader. Vi kallar det- ta för produktionskosmadsvärde.

Om ett boendevärde införs bör det endast relateras till bostadens storlek. Fastighetstaxeringens uppgifter om yta kan användas för detta ändamål. Standard och läge bör inte utgöra värdeegenskaper. Detta beror på att det inte går att på ett entydigt sätt fastställa hur de boende värderar sådana egenskaper.

Ett produktionskostnadsvärde har anknytning till ett ekonomiskt värde, som i huvudsak är beroende av förhållanden på utbudssidan. Det saknas i dag ett lättillgängligt underlag för en produktionskost- nadsbaserad värdering av bostadsbeståndet.

6.1. Boendevärdet som bas

6.1.1. Tidigare beskrivningar av ett boendevärde

Boendevärdet har, som framgår av våra direktiv, i olika omgångar fram- förts som ett möjligt underlag för fastighetsskatten. Vi har också uppfattat direktiven så att det är ett underlag baserat på bostadens värde i sin pågå- ende användning som är det egentliga alternativet till det nuvarande marknadsvärdebaserade skatteunderlaget.

• Sida 110
•  Original

Som grund för de överväganden Bostadskommittén gjorde om boende- värdet låg en uppfattning om stora geografiska variationer i taxeringsvär- dena för egnahem som var likvärdiga till storlek och standard. Därigenom uppstod stora skillnader i beskattningen av dessa samtidigt som skillna- derna i hyresnivåema i olika delar av landet var betydligt mindre.

Bostadskommittén definierade boendevärdet som bostadens värde från boendesynpunkt samtidigt som man uttalade att en mängd olika fak- torer påverkar hushållens värdering ur detta perspektiv. En del av dessa faktorerär knutna till fastighetens fysiska egenskaper och andraärknutna till den omgivande miljön. Boendevärdet blir därför beroende av vilka egenskaper som kan anses vara värdefulla från boendesynpunkt.

Kommittén redovisade flera möjliga metoder för att fastställa ett boen- devärde för egnahem och fritidshus. Ett alternativ var att beräkna ett sär- skiltboendevärde vid sidan av taxeringsvärdet. Detta kunde göras utifrån hyresnivån på orten, belåningsgraden och vissa faktorer i fastighetstaxer- ingen. En annan möjlighet var att använda ett justerat taxeringsvärde, till exempel uppdelat på olika geografiska nivåer så att värdena räknades ned i vissa områden. Slutligen framfördes möjligheten att justera schablonin- täkten eller progressionen i schablonintäktsberäkningen.

Bostadskommittén avförde dock boendevärdet från vidare diskussion eftersom det bedömdes medföra oönskade sociala effekter och bli alltför komplicerat till sin utformning.

Boendekosmadsutredningen å andra sidan menade att ett boendevärde var ett lämpligt underlag för fastighetsskatten ur ett bostadspolitiskt pers- pektiv. Utredningen ansåg att den löpande bostadsbeskattnin gen inte bor- de utformas efter bostadens värde vid en försäljning eftersom det leder till att skatteuttaget i hela beståndet bestäms efter de starkaste hushållens bärkraft. Bostadsbeskattningen borde i stället vara utformad så att den in- te tvingar fram krav på en högre förränming av bostadskapitalet. Skatten borde, enligt Boendekosmadsutredningens mening, läggas ut på ett så- dant sätt att den inte förstärker den ekonomiska segregationen i boendet på expanderande orter eller påskyndar omvandlingen av permanentbos- täder till fritidshus inom attraktiva turistområden.

Därför borde beskattningen av bostäder utgå från bostadens värde inom ramen för den pågående användningen. Faktorer som har direkt betydelse för bostadsnyttan skulle därvidlag bestämma skattens storlek.

Boendekostnadsutredningen nämnde bostadens storlek, standard och läge i förhållande till kommunikationer och annan service som exempel på förhållanden som borde vara relevanta i detta sammanhang. Enligt ut-

• Sida 111
•  Original

redningens uppfattning fanns sådana uppgifter i allt väsentligt i det mate- rial som samlas in för fastighetstaxeringen.

I stort sett samtliga organisationer på bostadsmarknaden har uttalat sitt stöd för boendevärdet som underlag för fastighetsskatten. Av våra diskus- sioner med företrädare för olika organisationer har det dock framgått att det inte råder någon gemensam uppfattning om hur ett boendevärde skall definieras, förutom att det inte skall baseras på marknadsvärdet I huvud- sak har de flesta dock uppfattat boendevärdet som ett värde relaterat till vissa fysiska egenskaper hos bostaden och då främst storleken. Visst hän- synstagande till bostadens standard har också ofta nämnts som nödvän- digt för att fastställa ett boendevärde. Även läget har angivits som en del- faktor, men i en betydligt mer underordnad roll än i dag.

6.1.2. Vår definition av boendevärdesbegreppet

Boendevärdet har med andra ord beskrivits som ett värde för en bostad i dess pågående användning oberoende av såväl potentiella köpares som den nuvarande innehavarens betalningsvilja. Ett sådant värde skiljer sig därigenom både från marknadsvärdet och från det brukarvärde (user va- lue) som i internationella sammanhang ibland nämns som ett möjligt un- derlag vid fastighetsbeskattning.

Med brukarvärde avses den nuvarande bostadsinnehavarens subjektiva uppfattning om bostadens värde. Detta innebär till exempel att bostadsha- varens känslomässiga knytning till den egna bostaden kommer att åter- spegla sig i värdet. Ett brukarvärde har därför i allmänhet bedömts ligga på en nivå som överstiger marknadsvärdet, utom möjligen ide fall där de aktuella bostadshavamas köpkraft är betydligt lägre än de potentiella kö- pamas.

Vi anser för vår del att begreppet boendevärde bör definieras så att det är helt frikopplat från marknadsvärdet. Naturligtvis kan man tänka sig olika former av modifierade marknadsvärden som alternativ till det nuva- rande underlaget. För att det skall vara meningsfullt att definiera ett nytt värdebegrepp bör det dock, enligt vår mening, skilja sig från marknads- värdet.

Det centrala problemet när ett sådant boendevärde skall definieras är att olika personer har olika åsikter om vilka egenskaper som är mest vär- defulla från boendesynpunkt. Om inte marknadskraftema ska avgöra hur olika egenskaper ska värderas måste detta göras på något annat sätt. I praktiken är det en politisk snarare än en teknisk fråga vilken värderings- grund som beskattningen skall utgå från. Samtidigt är det, med hänsyn till

• Sida 112
•  Original

rättssäkerheten, viktigt att det värdebegrepp som ligger till grund för be- skattningen är i teknisk mening strikt definierat.

I de följande avsnitten beskriver vi två tänkbara utformningar av ett boendevärde som enligt vår mening uppfyller detta krav samtidigt som de skiljer sig från det marlmadsrelaterade värdebegrepp som ligger till grund för taxeringsvärdet.

Det första utgår från uppfatmingen att det boendevärde som ska ligga till grund för fastighetsskatten skall definieras med hänvisning till egenskaper hos bostaden som är av betydelse för de boende — brukaren.

Den andra utformningen av boendevärdet utgår från uppfattningen att bostadsbeskatmin gen skall baseras på det ekonomiska värde som bosta- den representerar ur produktionssynpunkt Med denna utgångspunkt blir slutsatsen att boendevärdet skall spegla bostadens produktionskostnad.

6.2. Ett storleksrelaterat boendevärde

6.2.1. Utformning av ett storleksrelaterat boendevärde

I våra direktiv framhålls att en utgångspunkt för vårt arbete är att fastig- hetstaxeringen blir kvar i framtiden. Ett system med ett boendevärde som bas för fastighetsskatten skulle då, vilket förutsattes av Boendekost- nadsutredningen, kunna använda sig av vissa uppgifter som inhämtas i samband med fastighetstaxeringen. Med tanke på de förenklingar som skett i beskattnin gen under de senaste åren bör i första hand konstruktio- nen av ett boendevärde bygga på befintliga uppgifter och inte på ett inför- ande av ytterligare rutiner för uppgiftslämnande från fastighetsägarna. Det medför också att antalet faktorer som kan tänkas påverka ett boende- värde med nödvändighet begränsas.

Av Boendekostnadsutrednin gens betänkande, och av våra kontakter med parterna på bostadsmarknaden, framgår att de faktorer som närmast bör konstituera boendevärdet är bostadens storlek, standard och läge.

Bostadskommittén berörde på sin tid svårigheterna att på ett enkelt och lättbegripligt sätt bestämma de värdefaktorer som skulle ligga till grund för ett boendevärde. Det hindrar dock inte att ett boendevärde åtminstone från en praktisk synvinkel skulle kunna innehålla ytterligare värdepåver- kande faktorer förutom storlek, standard och läge.

Bostadens storlek

Den enklaste definitionen av ett boendevärde innebär i praktiken att fas- ti ghetsskatten baseras på antalet kvadratmeter lägenhetsyta. Denna upp-

• Sida 113
•  Original

gift är en värdefaktor vid taxeringen av småhus men inte för hyreshusen. Uppgiften anges dock även för hyreshusens del i fastighetsdeklarationer- na och dataregistreras. Däremot prövas inte uppgiftens riktighet. Detta faktum skulle dock kunna rättas till i samband med 1994 års allmänna fas- tighetstaxering, som nu förbereds.

Att använda bostadens yta som en del i underlaget för ett boendevärde är därför fullt möjligt. Det faktum att uppgifterna insamlats för ett annat ändamål torde inte utgöra något hinder häremot, då detär fråga om en nä- raliggande tillämpning.

Ett värde konstruerat på detta sätt skulle vara mycket enkelt att införa och administrera. Bostadens storlek ärdessutom ett enkeltoch relativt en- tydigt begrepp som är objektivt mätbart för fastighetsägaren.

Bostadens standard

Standard äri dag bara en värdefaktor för småhusen och alltså inte för hy- reshusen. Med hänsyn till att boendevärdet inte skall vara kopplat till marknadsvärdet kan det ifrågasättas om den standardbestämning som nu görs i taxeringssammanhang är relevant för boendevärdet. Dagens stan- dardbestämnin g syftar nämligen till att ge ett mått på den allmänna utrust- nin gsstandarden i förhållande till marknadens värdering. I ett boendevär- desarnmanhang rör det sig däremot om utrustningsstandardens betydelse för bostadskonsumtionen.

De standardpoäng som sätts vid fastighetstaxeringen gmndar sig på fö- rekomsten av vissa egenskaper. Samma egenskaper ger lika många stan- dardpoäng oavsett var i landet byggnaden ligger. De värdeskillnader som finns i fastighetstaxerin gens byggnadsvärde beror på vilken S-tabell som gäller för det riktvärdeområde fastigheten ligger i.

Det faktum att standardpoängen åsätts på samma sätt i hela riket gör att det i och för sig skulle gå att använda de egenskaper som ligger bakom som ett närmevärde för boendevärdets standardbegrepp. Frågorna som sådana kan nämligen sägas beskriva nyttigheter som medför värdeskill- nader men också fysiska nyttor som kan värdesättas på olika sätt urboen-

desynpunkt.

Bostadens läge Att relatera boendevärdet till läget i form av närhet till kommunikationer och service i form av affär, post, bank, hälsocentral eller liknande innebär ett delvis annat lägesbegrepp än det som påverkar marknadsvärdet. Där mäts ju inte lägets kvalitativa aspekter direkt utan endast indirekt genom deras inverkan på prisnivån i olika områden. I det sammanhanget får eko-

• Sida 114
•  Original

nomiska förhållanden såsom förhållandet mellan utbud och efterfrågan samt hushållens köpkraft avgörande betydelse. När det gäller boendevär- detär det just de fysiska lägesförhållandena som är av betydelse.

I de förslag om ett boendevärde som förts fram har det ansetts vara mindre värt att bo på ett större avstånd från någon form av tätort och de faciliteter som där erbjuds. Såvitt vi kan bedöma finns i dag endast en fungerande rutin som på något sätt anger en fastighets läge i förhållande till annan bebyggelse. Vi avser den tätortskodning för vilken Statistiska centralbyrån ansvarar och som återfinns i ADB-register både hos Statis- tiska centralbyrån och i fastighetsdatasystemet hos Centralnämnden för fastighetsdata. Tätortskodningen innebär att det för varje fastighet redo- visas om den liggeri en tätort eller inte. Med tätort menas i detta samman- hang att det bor minst 200 personer i tätorten och att det är högst 200 meter till närmaste grannhus. En fördel med denna tätortsdefinition är att den är både stabil över tiden och enhetligt tillämpad.

Genom att använda dessa uppgifter skulle två lägesklasser kunna på- verka boendevärdet. Uppgifterna kan på ett enkelt sätt föras över från fas- tighetsdatasystemet till skatteförvaltningens fastighetsdatabaser genom existerande aviseringsrutiner. Denna indelning i tätortsområden är som framgått en ren statistikindelning idag. I en framtid torde den emellertid kunna fastställas och bli föremål för prövning på ett sätt liknande indel- ningen i riktvärdeområden vid fastighetstaxeringen.

Ett mer förfinat lägesbegrepp skulle möjligen kunna utvecklas genom att använda fastighetsdatasystemets centralpunktskoordinater som nu finns för i princip hela riket. Då vi emellertid gör den bedömningen att en mer utvecklad lägeskomponent i boendevärdet blir svårgripbar för det stora flertalet fastighetsägare och dessutom leder till ett stort antal ”gränstvister” har vi inte nämnare studerat hur en sådan lägesangivelse skulle kunna utformas.

Den indelning i nyckelkodsområden som görs av kommunerna har vi inte bedömt vara tillräckligt enhetlig för att kunna användas i detta sam- manhang. Det ankommer på varje kommun att avgöra hur detaljerad in- delningen skall vara och skillnaderna mellan olika kommuners arbetssätt är avsevärda.

Andra värdefaktorer Det finns andra faktorer, förutom storlek, standard och läge, som visat sig ha betydelse för marknadsvärdet och som skulle kunna tänkas påverka boendevärdet. Det gäller framför allt sådana faktorer som inte kan betrak- tas som en fysisk egenskap hos bostaden. Den nuvarande innehavarens

• Sida 115
•  Original

eller potentiella köpares betalningsvil ja, som bland annat är beroende av betalningsförmågan, är en sådan faktor. En annan ärolika formella aspek- ter såsom vilken typ av finansiering fastigheten berättigar till, om tomten är avstyckningsbar eller ej , vilken upplåtelseform som tillämpas med me- ra. I huvudsak återspeglar emellertid dessa faktorer förhållandet mellan utbud och efterfrågan eller fastighetens egenskaper ur investeringssyn- punkt snarare än bostadens värde i dess pågående användning. Sådana faktorer bör inte ligga till grund för bestämmandet av boendevärdet.

6.2.2. Principiella synpunkter på ett storleksrelaterat boendevärde

Vår målsättning när vi försökt definiera ett boendevärde utifrån de boen- des synpunkt har varit att finna ett begrepp som dels har sin grund i bosta- dens funktion som bostad och dels kan anses vara oberoende av rådande ekonomiska förhållanden. De faktorer som skall anses ha betydelse för boendevärdet måste då uppfylla två kriterier. För det första måste de vara rent fysiskt förknippade med bostaden. För det andra måste man kunna hävda att de boende i allmänhet föredrar mer eller mindre av den aktuella egenskapen.

Så vitt vi kan se är det endast bostadens storlek som uppfyller båda des— sa kriterier. Storleken är helt klart en fysisk egenskap och de boende i all- mänhet kan anses föredra en större bostad framför en mindre om allt an- nat, inklusive priset, är lika.

Rent abstrakt skulle man kunna hävda att även utrustningsstandarden uppfyller de två kriterierna. Den är en fysisk egenskap och högre standard anses av de allra flesta vara att föredra framför lägre. I konkreta termer är det dock svårt att definiera standarden så att den uppfyller kravet på all- mängiltighet Vad som anses utgöra en högre standard råder det mycket olika meningar om.

En ytterligare brist i ett system där standardegenskaper används för att fastställa ett boendevärde är att det saknas instrument för att fastställa vil- ka värden respektive egenskap skall ha. I motsats till andra sammanhang där standarbegrepp används finns inget objektivt värde att mäta standar- dens betydelse mot. I fastighetstaxeringen ställs standarden, liksom de övriga värdefaktorema, mot uppgifter om jämförbara köpeskillingar. I hyressättningen inom bruksvärdesystemet mäts standarden mot fastig- hetsföretagets självkostnader för sitt fastighetsbestånd.

• Sida 116
•  Original

Närhet till kommunikationeroch service i form av affär, post, vårdcent- ral och liknande är inte något som generellt anses vara att föredra framför andra egenskaper i närmiljön, såsom tillgång till strövområden eller avskildhet. Ser man till marknadsvärdet värderas visserligen de förra egenskaperna i regel högre än de senare men det beror på andra ekono- miska förhållanden som är förknippade med att bo i en tätort med goda kommunikationer och närhet till social service snarare än på egenskaper— na som sådana. Även knapphet på mark i centrala lägen torde ha betydelse för värdet.

Frågan är om det alls är möjligt att avgöra vilka lägesfaktorer som är generellt positiva och vilka som inte är det. Avgörande för värdet av att bo i skärgården eller i en storstadskäma har att göra med vars och ens per- sonliga preferenser, och någon allmänt giltig uppfatming härom är svår att finna.

Om man bortser från ekonomiska aspekter som rådande prisförhållan— den , inkomstrnöj ligheter och liknande, är det enligt vår mening inte heller möjligt att hävda att det generellt sett är bättre att bo i närheten av ett sam- hälles centrum än i periferin. Detsamma gäller förhållandet mellan att bo i en storstad och i en småstad. Somliga föredrar storstaden med dess större utbud av arbetsmöjligheter, kulturella evenemang, kommersiell mång- fald med mera. Andra däremot föredrar småstadens småskalighet där anonymiteten är mindre och restiderna mellan olika aktiviteter kortare. Det ena kan därför inte sägas vara bättre än det andra ens för en majoritet av hushållen.

Gemensamt för de lägesbegrepp som nämts ovan — storstad, småstad, glesbygd, centrum, periferi — är att var och en relaterar till en mångfald olika egenskaper varav vissa upplevs som positiva och andra som negati- va. Eftersom olika människor lägger olika vikt vid var och en av dessa egenskaper är det omöjligt att ange något som objektivt sett bättre än det andra. Däremot skulle man i princip kunna urskilja vissa enskilda läges- faktorer om vilka de allra flesta har en gemensam uppfattning. Att det är bättre att bo nära en livsmedelsaffär anses av de flesta vara bättre än att bo långtifrån den, allt annat lika. Att ha nära till allmänna kommunikatio- ner anser nog också de flesta vara bättre än att inte ha det, allt annat lika. I regel är emellertid inte allt annat lika. Därför, men även av andra, rent praktiska skäl, är det enligt vår mening inte heller möjligt att basera ett boendevärde på enskilda lägesaspekter av detta slag.

Vår slutsats blir därför att ett skatteunderlag i form av ett boendevärde endast skall vara beroende av bostadens storlek. Andra värdefaktorer går

• Sida 117
•  Original

inte atti teknisk mening värdera på ett tillräckligt entydigt sätt. De medför alltför stora inslag av godtycke.

6.3. Ett boendevärde baserat på produktionskostnaden

Ett grundläggande problem med ett boendevärde grundat på bostadsytan är att det måste omvandlas till ett stabilt värde som kan ligga till grund för beskatmingen. Man måste med andra ord avgöra hur stort värdet av en kvadratmeter bostadsyta skall anses vara. Problemet är att det i prakti- ken är omöjligt att finna en måttstock för boendevärdet i form av bosta- dens storlek som inte är beroende av kraven på skatteintäktemas storlek och skattesatsen. Om exempelvis skatteintäkterna skall vara 24 kan boen- devärdet lika gärna vara 2 (med en skattesats på 12) som 12 (med en skat- tesats på 2). Detta medför att skattesatsen eller boendevärdet ständigt måste höjas för att skatteintäktemas reala värde skall upprätthållas. I mot- sats till ett marknadsvärdebaserat underlag räknar ju inte boendevärdet om sig själv över tiden med hänsyn till inflation eller prisutveckling.

Med hänsyn till detta problem har vi även försökt finna ett värdebe- grepp med en mer direkt knytning till ett ekonomiskt värde än det boende- värde som definierats ovan.

Bostadens produktionskosth

Det alternativ vi då funnit innebär att bostadens värde definieras som dess produktionskosmad eller återanskaffningsvärde. Till skillnad från det ovan definierade boendevärdet är detta inte oberoende av marknadseko- nomiska förhållanden. Men medan det marknadsvärde som nu ligger till grund för beskattningen är ett resultat av såväl utbud som efterfrågan på fastighetsmarknaden är ett produktionskostnadsbaserat boendevärde framförallt relaterat till förhållandena på utbudssidan. Dessa varierar starkt med kon j unkturema. Därigenom kommer ett boendevärde av detta slag att variera med de priser marknaden är beredd att betala för såväl de olika produktionsfaktorema som för nybyggda fastigheter vid olika tid- punkter. Produktionskostnadema varierar dock betydligt mindre än för- säljningsprisema mellan olika regioner.

Med ett produktionskostnadsbaserat boendevärde skulle varje enskild bostads värde kopplas till en kostnad som ärdirekt beroende av bostadens utformning. Jämfört med dagens byggnadsvärdeifastighetstaxeringen är detta boendevärde inte lika beroende på läget eller marknadens bedöm-

• Sida 118
•  Original

ning av detta. Ett sådant boendevärde skulle vara likt byggnadsvärdet så- som det oftast definieras internationellt. I många andra länder ligger näm- ligen lägeseffekten helt i markvärdet medan byggnadsvärdet relateras till produktionskosmadema.

Produktionskostnadsbaserad värdering i dag

I dag görs i fastighetstaxeringssammanhang produktionskosmadsbasera— de värderingar för industri- och övriga byggnader som har en begränsad användning för annat ändamål än för vilket de nyttjas samt för andra, mer speciella byggnader. Detta görs för att fastställa marknadsvärdet för fas- tighetstyper där det inte finns jämförbara försäljningar att utgå från. Ut- gångspunkten är det tekniska nuvärdet. Det motsvaras av återanskaff- ningskostnaden för byggnaden multiplicerad med en nedräkningsfaktor som beaktar den värdeminskning som uppkommit sedan byggnaden togs i bruk. Riket indelas också i värdeområden utifrån antaganden om mark- nadens efterfrågan på den aktuella fastighetstypen.

Återanskaffningskostnaden bestäms antingen genom en beräkning grundad på erfarenheter om produktionskostnademas storlek det aktuella värdeåret eller genom en uppräkning av den faktiska produktionskosma- den. Samma principer skulle kunna gälla för beräkningen av ett boende- värde som grundas på produktionskosmaden.

Krav på informationsunderlag

Ett boendevärde baserat på produktionskostnaden för varje bostad kräver dock ett helt annat informationsunderlag än vad som finns tillgängligt idag. Förutom mer detaljerade uppgifter om konsnuktion och material torde det vara nödvändigt att utveckla metoderna för att beräkna produk- tionskostnadema på ett någorlunda schablonartat sätt. Vidare måste prin- ciper anges för hur beräkningarna skall justeras med hänsyn till varje byggnads ålder.

För bostadshusens del, vare sig detär fråga om småhus eller hyreshus, finns idag ingen offentlig redovisning av produktionskostnaden. Inom ra- men för länsbostadsnärnndemas prövning av låneansökningar används vissa uppgifter om aktuella produktionskosmader. Låne- och tillstånds- givningen i samband med bostadsbyggandet håller emellertid på att fö- renklas. Det förefaller troligt att behovet av uppgifter för detta ändamål kommer att minska. Inom försäkringsbranschen används också beräk- ningar på återanskaffningskostnaden utifrån vissa egenskaper hos varje byggnad vid beräkningen av tariffer. Ingen av dessa rutiner eller tillämp-

• Sida 119
•  Original

ningar innehåller enhetliga uppgifter om landets samtliga bostäder, var- för uppgifterna måste samlas in direkt från fastighetsägarna.

• Sida 120
•  Original

• Sida 121
•  Original

7. Vår syn på fastighetsskatten

Fastighetsskattens huvudsakliga motiv är skattepolitiskt. Skattere- forrnens krav på likformighet och enhetlighet i beskattningen av av- kastningen på investerat kapital bör också prägla fastighetsskatten.

Fastighetsskatten bör även i framtiden vara knuten till fastigheter- nas marknadsvärden. En beskattning baserad på ett boendevärde el- ler ett produktionskostnadsvärde är inte konsekvent och är även olämplig ur bostadspolitisk synvinkel.

I konsekvens med skattens motiv, och av rättviseskäl, är det ohåll- bart att i längden bibehålla den nuvarande begränsningen i fastig- hetsskattens omfattning. Skatten bör på sikt även breddas till indust- rifastigheter. Denna fråga bör dock utredas ytterligare.

7.1. Skatten är en kapitalavkasmingsbeskattning

Grundläggande för vilket underlag fastighetsskatten skall beräknas på är det motiv beskattningen har. Vi anser att fastighetsskattens huvudsakliga motiv i dag är av skattepolitisk art Fastighetsskatten är alltså att betrakta som en del i ett större system för att åstadkomma en likformig och enhet- lig beskattning av avkastningen på investerat kapital. Kapital som inves- terats i till exempel aktier, fastigheter eller satts in på bankkonto skall be- skattas på ett likvärdigt sätt. Det faktum att skatten infördes med i huvudsak bostadspolitiska moti— veringar, bland annat för att inom begränsade budgetramar åtgärda bris— tande paritet mellan olika årgångar, måste i huvudsak vika för detta nya synsätt. Det är inte skattesystemets huvudsakliga uppgift att åstadkomma

• Sida 122
•  Original

effekter av annat slag än att generera inkomster till stat och kommun och skapa vissa fördelningseffekter.

Den genomförda reformeringen av inkomst— och företagsbeskattning- en innebär att skattereglerna i större utsträckning utformats med ut- gångspunkt i den fundamentala uppgiften att finansiera offentliga utgif- ter. Ett annat grundläggande synsätt i reformeringen av inkomst- och företagsbeskattningen är att beskattningen skall göras mer likformig och enhetlig. Ett flertal undantag och Specialregler har rensats bort.

Vi har sett det som betydelsefullt att så långt som möjligt fullfölja skat- tereforrnens grundläggande synsätt i dessa delar. Det innebär exempelvis att vi inte ser fastighetsskatten som ett fördelningspolitiskt instrument, främst beroende på att den saknar knytning till beräkningen av den taxe- rade inkomsten.

Vissa bostadspolitiska målsättningar bör i konsekvens härmed tillgo- doses genom politiska instrument som ligger utanför beskattningssyste- met. Bostadsfinansieringssystem, liksom olika former av bostadsbidrag, har ett uttalat sådant bostadspolitiskt syfte. En skatts principiellt all- mängiltiga karaktär talar också för en sådan ordning. Däremot bör de bos- tadspolitiska målen paritet och neutralitet liksom en allmänt bostadsso- cial målsättning om bra bostäder till rimliga kosmader finnas med i bilden, bland annat när beskattningen utformas i detalj, så att fastighets- skatten inte motverkar dessa strävanden. Skatten skall med andra ord inte upphäva de effekter bostadsbidrag, räntebidrag och andra mer specifika bostadspolitiska medel är avsedda att ge.

7.2. Fastighetsskatten bör vara en allmän fastighetsskatt

Eftersom skatten enligt vårt synsätt är en kapitalavkasmingsbeskattning innebär det också att det i längden är oacceptabelt att låta fastighetsskat- ten avse endast bostäder sarnt vissa lokaler. Frågan om att fastighetsskat- ten skall omfatta även industrifastigheter har heller aldrig, vilket före- speglats i olika sammanhang, blivit utredd.

Det är i dag inte ovanligt att tillverkande företag inte äger den fastighet där produktionen äger rum utan hyr denna av ett fastighetsbolag eller lik- nande. Att ett hyresförhållande föreligger har ingen betydelse för hur byggnader indelas vid fastighetstaxeringen eftersom det är den faktiska användningen som skall, och bör, vara avgörande. Det innebär att vissa kommersiella fastighetsägare betalar fastighetsskatt (för bostads- och 10- kalhyreshus) medan andra inte gör det (indusu'ihyresfastigheter).

• Sida 123
•  Original

Eftersom hyreshusen, som ju omfattas av fastighetsskatten i dag, inne- håller även lokaler som används till exempelvis kontor och inte bara hos- täder, uppstår en olikhet i beskattningen av lokaler där produktion av nå- got slag äger rum. Byggnader som klassificeras som industribyggnader vid fastighetstaxeringen, det vill säga då de är inrättade för industriell verksamhet, undgår fastighetsskatt.

Det kan ifrågasättas om det alls är möjligt att upprätthålla en skarp gräns mellan industriell verksamhet och annan verksamhet. Sättet att pro- ducera tidningar är ett exempel på just denna svårighet, som också illust- reras av ett ej lagakraftvunnet avgörande från Kammarrätten i Stockholm (1991-06-07, mål nr 793l-1990) rörande Svenska Dagbladets lokaler. I det fallet betraktades alla delar av tidningsbyggnaden, bestående av två byggnadskroppar med redaktions-, administrations- och produktionslo- kaler, som hyreshus. Fastighetsskatt skulle därför utgå på hela taxerings- värdet, vilket innebar en fastighetsskatt på drygt fyra miljoner kronor 1991. Hade ägarens yrkande om att hela byggnaden utgjorde industri- byggnad bifallits hade någon fastighetsskatt inte utgått över huvud taget.

Andra exempel som belyser det inkonsekventa med nuvarande be- grärtsning av skattebasen vid ett avkastrringsbaserat synsätt på skatten är de problem som uppstår när bensinstationer (likställs med industribygg- nad) även inkluderar en större livsmedelshall (försäljningslokal, det vill säga hyreshus) eller med stora och enkelt byggda bilhallar (försäljnings- lokal) som är ihopbyggda meden bilverkstad (industribyggnad).

Vi har här pekat på inkonsekvenser och svårigheter vid nuvarande av- gränsning som bör ändras i framtiden, främst av likforrnighets- och rätt- viseskäl. Detta gäller oavsett vilka principer som skall gälla för skattens underlag. Något förslag att nu utvidga basen för fastighetsskatten vill vi inte ge då frågan bör utredas närmare. Bland annat bör konsekvenserna av ett sådant förslag studeras mot bakgrund av den samlade företags- och kapitalbeskattningen som dessa fastigheter är föremål för. Detta arbete ryms inte inom våra direktiv och tidsramar. Vi återkommer dock något till frågan om en breddning av basen för fastighetsskatten i avsnitt 10.

Förutom behandlingen av industrifastigheter kan det finnas anledning att särskilt analysera hur jordbruket skall behandlas vid en utvidgning av fastighetsbeskattningen. Just jordbruket blir som regel föremål för gene- rellla lätmader i fastighetsbeskattningen i andra länder.

• Sida 124
•  Original

7.3. Skatten måste knytas till marknadsvärdet

Med den syn vi redovisat ovan på fastighetsskattens grundläggande mo- tiv följer också att beskatmin gen måste knytas till det investerade kapita- lets värde. Det innebär att underlaget bör vara knutet till marknadsvärdet.

Boendevärdet som underlag i ett kapitalavkastningsperspektiv En boendevärdesskatt i form av en ren kvadratrneterskatt saknar knyming till marknadsvärdet. Att införa ett sådant underlag för fastighetsskatten skulle enligt vår mening innebära att det principiellt viktiga kravet på lik- formighet i den genomförda reformeringen av inkomst- och företagsbes- kattningen åsidosätts.

Vidare skulle ett underlag utformat på detta sätt också medföra konsek- venser i fördelningen av skattebördan som i vissa enskilda fall skulle upp— fattas som orimliga av de boende då det inte tarhänsyn till kvalitetsmässi- ga skillnader mellan olika bostäder.

Det skulle innebära att det i längden blir svårt att upprätthålla ett all- mänt förtroende för skatten. Den skulle med all säkerhet upplevas som godtycklig och orättvis efter en tid. Det faktum att boendevärdet saknar knytning till ett marknadsvärde skulle med all sannolikhet också bidra till en allmän misstro mot skatteunderlaget när fastighetsprisema går ned el- ler upp. Internationell erfarenhet visar också att marknadsvärdet är det enda i längden användbara underlaget eftersom det är det enda mått som den enskilde på ett lätt sättkan avgöra rimligheten i och som inte fastställs godtyckligt utifrån myndigheternas behov av ett skatteunderlag av viss storlek.

Boendevärdet som underlag i ett bostadspolitiskt perspektiv Enligt vår mening skulle ett boendevärde i form av ett kvadratmetervärde inte heller uppfylla de krav man kan ställa på ett skatteunderlag utifrån rent bostadspolitiska motiveringar. Den viktigaste invändningen är den bristande förutsägbarheten i värdet. då förändringar i det i princip endast kan knytas till skatteintäktemas storlek. Det faktum att boendevärdet sak- nar knytning till ett annat objektivt mätbart värde innebär vidare att det inte uppfyller de grundläggande krav på objektivitet och stabilitet som bör ställas på ett skatteunderlag. Inte heller ett boendevärde där bostäder- na sinsemellan klassificeras på ett mer detaljerat sätt förändrar detta för- hållande. Beskattningen blir med andra ord godtycklig.

Ett boendevärde av detta slag skulle också ge kapitaliseringseffekter. Skatteuttaget från fastigheteri lågprisområden skulle öka, vilket förrnod-

• Sida 125
•  Original

ligen skulle pressa ned priserna på dessa ytterligare. Högprisområden däremot skulle framför allt gynnas med stigande priser som följd. Genom de ökande räntekostnadema som blir en följd av värdestegringen upphävs verkningarna av den regionala utjämningen av fastighetsbeskattningen.

Det måste i detta sammanhang framhållas att en förändring av de grundläggande principerna för fastighetsskattens underlag med nödvän- dighet måste ge effekter på prisbildning, fördelning av skatteuttaget och så vidare. I bilaga 6 redogörs för prisbildningen på bostadsmarknaden och den inverkan förändringar i subventioner och fastighetsskatt kan ha. Om en förändring är önskvärd måste sådana effekter godtas. Effekterna kan i och för sig mildras genom stegvisa förändringar eller genom särskil- da övergångsregler.

Produktionsvärdet som underlag Ett boendevärde beräknat efter produktionskosmaden uppfyller skatte- systemets krav på stabilitet och objektivitet genom sin koppling till bygg- nadskosmadema och dessas prisutveckling. Däremot uppstår andra bris- ter med ett sådant underlag. För det första skulle även denna form av boendevärdesskatt innebära att kravet på likformighet åsidosätts.

För det andra torde ett produktionskosmadsbaserat underlag innebära mycket kraftiga omfördelningseffekter från expansiva områden där fas- tighetsprisema stigit kraftigt under 1980-talet, framför allt Storstock- holmsområdet och östra Sverige, till övriga delar av landet, främst gles- bygdsornråden. En sådan omfördelning skulle sannolikt leda till betydande kapitaliseringseffekter. Dessa fönar omedelbart syftet med en omläggning av beskattningen och gynnar dem som äger fastigheteri hög- prisområden.

Vidare kan en beskatming enligt denna modell bedömas få större häm- mande effekt på nybyggnadsverksarnhet och underhållsverksamhet än vad en marknadsvärdebaserad skatt medför. Detta beror på att skattesat- sen måste sättas högre än i dag för att det totala skatteuttaget skall vara oförändrat eftersom ett produktionskostnadsbaserat boendevärde för- modligen blir lägre än de nuvarande taxeringsvärdena för flertalet fastig- heter. En investering i en byggnad, till exempel vid en totalrenovering, blirdå hårdare beskattad i ett produktionskostnadsbaserat fastighetsskat- tesystem än i ett marknadsvärdebaserat, förutsatt att höjningen av återan- skaffningskostnaden motsvaras av taxeringsvärdets höjning.

Det faktum att de uppgifter som behövs för att fastställa värdet i stort sett saknas gör det också orealistiskt att införa ett sådant underlag.

• Sida 126
•  Original

Marknadsvärdet som underlag

Vi måste därför konstatera att inte heller ett produktionskostnadsbaserat boendevärde lämpar sig som underlag för en fastighetsskatt, oavsett vil- ken utgångspunkt beskattningen har.

Den slutsats vi drar är därför att underlaget för fastighetsskatten även i framtiden bör vara knutet till marknadsvärdet. Detta är, som framgått ovan, en nödvändig konsekvens av vår grundläggande syn på fastighets- skatten. Även en fastighetsskatt utifrån bostadspolitiska utgångspunkter måste enligt vår mening vara baserad på ett marknadsanlmutet värde. En- dast därigenom blir skatteunderlaget objektivt mätbart och stabilt över ti- den.

• Sida 127
•  Original

8. Marknadsvärdet som underlag

Taxeringsvärdet utgör den bästa mätaren av marknadsvärdet. Hela taxeringsvärdet bör även i fortsättningen utgöra basen för fastighets- skatten. Problem som följer av en konsekvent tillämpning av fastig- hetsskattens grundläggande motiv bör lösas på annat sätt än genom att underlaget för skatten ändras. Om lösningen trots allt skall sökas i ett modifierat underlag är by ggnadsvärdet det enda tänkbara alternativet till hela taxeringsvär- det

En byggnadsvärdebaserad beskattnin g medför en viss regional ut- jämning av skatteuttaget, i första hand för småhusen. Det medför emellertid även att skillnaderna i skatteuttag mellan bostäder från

olika by ggnadsperioder ökar.

8.1. Tänkbara grunduppgifter

8.1.1. Inledning

Med den grundläggande inställning till fastighetsskatten som vi redovisat i avsnitt 7 följer att underlaget bör vara knutet till marknadens värdering av de fastigheter som omfattas av skatten. Ett marknadsvärde i någon form bör därför vara det underlag som fastighetsskatten beräknas på. Där- vid uppstår frågan dels om hur detta värde bästkan fastställas och dels vil- ket marknadsvärde som vid en samlad bedömning är bäst lämpat att utgö- ra underlag för fastighetsskatten.

• Sida 128
•  Original

8.1.2. Vad innebär knytningen till marknadens värdering?

Först bör några ord sägas om hur vi tolkar marknadsbegreppet. Det har i olika sammanhang framförts kritik mot de principer som ligger till grund för åsättandet av taxeringsvärden. Denna har gått ut på att priserna vid enstaka försäljningar bestämmer alla fastigheters värden. Kritikerna har menat att marknadsvärdet borde vara värdet vid en samtidig försälj- ning av hela beståndet. Vi delar inte denna uppfattning.

Med marknaden avser vi, precis som avses i 4 5 lagen (1947:577) om statlig förrnögenhetsskatt, en handelsplats där varor försäljs under nor- mala förhållanden. Det innebär med andra ord en situation med utbud och efterfrågan och där prisnivån fastställs på grundval av ett begränsat antal köp. För fast egendom gäller vidare att den kan betecknas som en vara med lång varaktighet. Den kan omsättas flera gånger under sin livstid. Det innebär att endast delar av det totala beståndet är föremål för försälj- ning vid varje given tidpunkt. Detta synsätt ligger också bakom fastig- hetstaxeringen.

Denna stabilitet påverkas dock hela tiden av de förändringar som präg- lar en marknadsekonomi, exempelvis i form av spekulationer, konjunk- tursvängningar och ändringar i inkomster, utbud och preferenser. Med hänsyn till detta framstår det också som nödvändigt att kontinuerligt räk- na om fastighetsvärdet i takt med att marknadssituationen ändras.

Marknadsvärde iform av taxeringsvärdet

Marknadsvärdet på den marknad som beskrivits ovan kan mätas på olika sätt. Detta innebär också att knytningen av skatten till marknadens vär- dering kan medföra flera möjliga underlag. Det närmast liggande är tax- eringsvärdet som fastställs vid fastighetstaxeringama och som skall motsvara 75 procent av marknadsvärdet.

I bilaga 3 redogör vi för fastighetstaxeringens grunder och för hur den genomförs.

Med marknadsvärde förstås i fastighetstaxeringen det sannolika priset för en taxeringsenhet vid en försäljning på den allmänna marknaden. Det är alltså fråga om en hypotetisk försäljning där man bortser från priva- trättsliga förpliktelser (förutom servitut och liknande) och andra ovid- kommande omständigheter som till exempel släktskap. Marknadsvärder- ingen utgår från normalt gällande belåningsförhållanden och med ledning av i första hand fastighetsförsäljningar i orten (ortsprismetoden). En utgångspunkt är att fastigheten skall nyttjas på bästa möjliga sätt. I an- dra hand bestäms värdet med ledning av en avkastningskalkyl (avkast-

• Sida 129
•  Original

ningsmetoden) och i tredje hand med utgångspunkti det tekniska nuvär- det (produktionskostnadsmetoden).

Som framgått tidigare fastställs marknadsvärdet vid fastighetstaxer- ingen efter ungefär de principer som internationellt sett är vanligast när det gäller att bestämma en fastighets marknadsvärde. Det innnebär dock inte att alternativ saknas.

Alternativ till taxeringsvärdet

Först och främst förekommer att den senaste köpeskillingen för varje fas- ti ghet används som skatteunderlag. För de fastigheter som inte överlåts inom en viss tidsrymd kan det bli nödvändigt att efter en viss tid fastställa en hypotetisk köpeskilling enligt den ovan beskrivna ortsprismetoden. Köpeskillingarnakan räknas upp kontinuerligt med ett index som tarhän- syn till hur marknaden utvecklas.

Vid införandet av en sådan ordning kan flera alternativ tänkas. Förutom att utgå från gällande taxeringsvärden och sedan åsätta ett nytt skatteun- derlag så fort fastigheterna överlåts, är det möjligt att utgå från den senas- te faktiska köpeskillingen eller en beräan produktionskostnad. Ett kö- peskillingsunderlag av detta slag används internationellt sett mest som underlag för olika skatter i samband med överlåtelse av fast egendom, ex- empelvis stämpelskatt. Även den svenska stämpelskatten tas som regel ut på den aktuella köpeskillingen. På vissa håll har dock den faktiska kö- peskillingen använts som underlag för den löpande fastighetsbeskatt- ningen. ,

De två resterande komponenterna vid fastställandet av taxeringsvärdet i Sverige, återanskaffningskostnaden och avkastningsvärdet (som i Sve- rige båda är marknadsvärdeanknutna), förekommer också var för sig som underlag för den löpande beskattnin gen. I det första fallet utgår man från en köpeskilling eller nybyggnadskostnad och hänsyn tas till exempelvis ålder, inflation, förslitning. När avkastningsvärdet används som skatte- bas beräknas det kapitaliserade värdet av en verklig eller en hypotetisk inkomst. I Finland har, som tidigare framgått, avkastningen varit avgö- rande för vissa fastighetstypers värde i skattesatnmanhang, medan åter- anskaffningsvärdet används för att fastställa byggnadsvärden.

8.1.3. Utgångspunkten bör vara köpeskillingsinforrnation

Med hänsyn till de grundläggande krav på enkelhet och förutsägbarhet som måste ställas på skatteunderlaget framstår en knytning till uppgifter om köpeskillingar som den tveklöst mest lämpade utgångspunkten för

• Sida 130
•  Original

underlaget. Köpeskillingsuppgiften är lätt tillgänglig och oftast relativt lätt jämförbar för den enskilde fastighetsägaren. Att utgå från ett hypote- tiskt avkastningsvärde, vilket fallet ju skulle bli för småhusens del, fram- står som mindre lämpligt ur fastighetsägamas perspektiv. Sådana uppgif- ter är varken lättförståeliga eller enkla att jämföra.

En möjlighet är att låta de individuella fastighetemas köpeskillingar ut- göra skatteunderlaget för respektive fastighet. Detta framstår som en sämre lösning än nuvarande system med bearbetade uppgifter om jämför- bara köpeskillingar. Visserligen skulle varje fastighetsägare veta exakt vad han skulle ha för skatteunderlag i framtiden, men detta underlag för skatten skulle leda till stora olikheter i beskatmingen av identiska bostä- der med samma marknadsvärde i samma bostadsområde. En sådan ord- ning skulle, precis som erfarenheterna från Kalifornien visar, upplevas som orättvis efter en tid. Denna metod kan inte sägas uppfylla de krav på likformighet som måste ställas. Vidare skulle negativa effekter uppstå på bostadsmarknaden. Benägenheten attflytta från en fastighet med etti för- hållande till marknadsvärdet lågt beskattningsvärde skulle med största sannolikhet minska. Vi får med andra ord inlåsningseffekter.

Slutsatsen blirdärför att fastighetstaxeringens uppgifter, som ju grund- as på generell köpeskillingsinformation, är det mest lämpade underlaget för fastighetsskatten. De principer som ligger till grund för fastighetstax- eringen ger uttryck för en stor följsamhet till marknadens värderingar. Förfarandet är väl känt och inarbetat. Beprövade rutiner för besvär finns.

Med hänsyn härtill, och då fastighetstaxeringen under alla omständig- heter rimligen kommer att behövas även för andra ändamål, framstår dess uppgifter som ett väl passande underlag för fastighetsskatten. Detta gäller dock under en viktig förutsättning, nämligen att de taxeringsvärden som fastställs nära sammanfaller med fastighetens marknadsvärde.

8.2. Taxeringsvärdet som mätare av marknadsvärdet

8.2.1. Taxeringsvärdet följer marknadsvärdet

Taxeringsvärdetskall, enligt 5 kap 2 & fastighetstaxeringslagen, motsvara 75 procent av marknadsvärdet. Värdet skall fastställas med ledning av prisnivån under prisnivååret, det vill säga andra året före taxeringsåret.

Som framgår av redogörelsen i bilaga 3 är fastighetstaxeringen en mycket grundlig process, både vad gäller förberedelsearbetetoch genom- förandet av själva taxeringen.

• Sida 131
•  Original

Varje allmän fastighetstaxering, som äger rum i sexårsintervaller för re- spektive fastighetsslag, förbereds bland annat genom lokala bearbetning- ar av värderingssakkunnig personal. Ett omfattande datamaterial utnytt- jas och värderingsmetodema utvecklas kontinuerligt. Det är också i detta förberedande skede som grunden för hela taxeringen läggs. Själva ge- nomförandet av taxeringen måste dock betraktas som något ålderdomligt och kostsamt, då deti stor utsträckning bygger på ett omfattande upp- giftslämnande från fastighetsägarna. Som en följd härav krävs ett relativt stort manuellt arbete med materialet vid varje allmän fastighetstaxering både inom skatteadministrationen och i fastighetstaxeringsnämndema. Den typ av förenklingar som genomförts vid inkomsttaxeringen saknas i fastighetstaxeringen.

Resultatet av denna massvärdering är, såvitt vi kan bedöma, relativt gott (se vidare avsnitt 4.2). Det hindrar naturligtvis inte att enstaka enhe- ter av olika orsaker åsätts taxeringsvärden som är missvisande. Åtrninsto— ne för småhusen torde det vara så att det inte går att åstadkomma en mer rättvisande värdering än vad som nu är fallet, om man inte gör en helt indi- viduell värdering av varje fastighet av det slag som görs vid expropriation eller i vissa belåningssituationer. Något sådant torde inte vara aktuellt utan tvärtom går utvecklingen mot att sänka kostnaderna för fastighets- taxeringen. Denna strävan synes gälla i värderingssarnmanhang generellt och det finns goda skäl att undersöka möj lighetema att effektivisera tax- eringsförfarandet, åtminstone för småhusens del.

För övriga delar av fastighetsbeståndet är det svårare att med säkerhet uttala sig om fastighetstaxeringens säkerhet. Ingen extern utvärdering av taxeringens träffsäkerhet har gjorts vid de senaste taxeringarna. Det är emellertid vår uppfatming att taxeringsvärdet återspeglar marknadsvär- det relativt väl.

Däremot kan man med visst fog ifrågasätta om delvärdena, det vill säga markvärde och byggnadsvärde, alltid är korrekta. Fastighetstaxeringen ger ett resultat i form av det totala taxeringsvärdet som är objektivt mät- bart. Däremot saknas något egentligt underlag för att göra jämförelser av delvärdena med. Det bör i detta sammanhang framhållas att delvärdena hittills inte haft någon större betydelse i beskattningssammanhang. Det är, i såväl taxerings- som andra värderingssarnmanhang, fastighetemas totala värde som är det väsentliga.

Sammanfatmingsvis har vi funnit att taxeringsvärdet väl uppfyller den i föregående avsnitt uppställda förutsättningen. Taxeringsvärdet måste anses vara en tillräckligt god mätare av fastighetemas marknadsvärde vid värderingstillfället

• Sida 132
•  Original

8.2.2. Brister i fastighetstaxeringen

Om taxeringsvärdet alltså kan sägas återspegla marknadsvärdet relath väl så finns ändå ett par väsentliga frågor kring taxeringen som bör näm- nas.

För det första utgör taxeringsvärdet, som redan framgått, 75 procent av marknadsvärdet. Denna nedsättning från den fulla värdenivån tillkom ur- sprungligen som en säkerhetsmarginal. Genom att sätta ned värdenivån skulle ingen fastighet få ett taxeringsvärde som översteg marknadsvär- det. Detta har sedan lett till att även andra tillgångar i olika skattesamman- hang tas upp till endast 75 procent av marknadsvärdet. Detta gäller till ex- empel börsnoterade aktier.

Även om förrnögenhetsbeskattningen, liksom arvs- och gåvobeskatt— ningen, kommer att slopas eller åtminstone få en minskad betydelse i framtiden kan det finnas anledning att av förenklingsskäl överväga att lå- ta taxeringsvärdet utgöra 100 procent av marknadsvärdet. Detblir då enk- lare för de enskilda fastighetsägarna att kontrollera riktigheten i åsatta taxeringsvärden. Något behov av en säkerhetsmarginal kvarstår såvitt vi kan bedöma inte längre, inte minst mot bakgrund av den kompetens som finns inom värderingsområdet och de metoder som kan tillämpas i vär- deringsarbetet. Ett taxeringsvärde motsvarande det fulla marknadsvärdet skulle naturligtvis innebära att skattesatserna får justeras nedåt i motsva- rande grad.

Ett system med ett oreducerat taxeringsvärde innebär att en mer robust princip för skatteunderlaget införs. Härigenom uppnås förbättringar vad avser stabilitet och förutsägbarhet. En sådan ordning skulle emellertid medföra ändringar i andra delar av skattelagstifmingen. Därför avstår vi från att lägga något förslag i denna del.

Ett annat problem har att göra med den eftersläpning som finns i taxer- ingsförfarandet. Detta problem visar sig på två sätt.

För det första ligger som nämnts nivååret två år före taxeringsåret, vil- ket innebär att taxeringsvärdet kan sägas vara inaktuth redan när det

För det andra medför de sexårsintervall som finns i taxeringen att taxer- in gsvärdena förlorar mer och mer av sin marknadsvärdeanknyming fram till den tidpunkt då ett nytt värde skall åsättas. Det innebär att de nya tax- eringsvärdena medför mycket stora trappstegseffekter som en följd av att flera års utveckling skall justeras vid ett tillfälle. Detta var särskilt tydligt vid den allmänna fastighetstaxerin gen 1990 (APT 90) då det hade gått nio år sedan den senaste taxeringen. Samma förhållande gäller också vid den

• Sida 133
•  Original

pågående AFT 92 då det förflutit tolv år mellan nivååren. Sådana effekter bör undvikas. Vi föreslår därför att detta sker genom att ett omräknings- förfarande införs. Fastighetstaxeringskommittén har tidigare utarbetat förslag om ett sådant Vi återkommer till detta i avsnitt 11.

8.3. Taxeringsvärdet som underlag för fastighetsskatten

8.3.1. Möjliga underlag i fastighetstaxeringens information

Av vad vi tidigare anfört framgår att ett marknadsvärdeanknutet värde ur principiell synpunkt framstår som det enda möjliga skatteunderlaget. Vi- dare har vi kommit fram till att fastighetstaxeringen ger ett resultat som återspeglar marknadsvärdet på ett sådant sätt att det kan användas som underlag för fastighetsskatten.

En fråga som uppkommer är om det kan finnas anledning att använda något annat än det totala taxeringsvärdet som underlag för skatten. Att på något sätt modifiera taxeringsvärdet skulle kunna innebära att knyming- en till marknadsvärdet finns kvar, även om det krav på likformighet i be- skatmingen av avkastning på kapital som utgjorde en väsentlig del av re- formeringen av inkomst- och företagsbeskattningen då till viss del åsidosätts.

Det motiv som främst kan aktualisera en sådan lösning är den strävan som låg bakom Bostadskommitténs resonemang kring boendevärdet, nämligen en regional utjämning av beskatmingen av småhus. I debatten har olika förslag till modifieringar av taxeringsvärdet för att uppnå en så- dan målsättning förekommit. Även om förslagen helt bygger på fastig- hetstaxeringsprocessen kan de därför också sägas utgöra boendevärde- saltemativ.

Begränsningar av lägeseffekten i taxeringsvärdet

Ett förslag innebär att den så kallade S-nivåfaktoms genomslag skulle be- gränsas. Denna faktor uttrycker lägets inverkan på marknadsvärdet, eller mera precist, på by ggnadsvärdet. På så sätt skulle höjningen av taxerings- värdet i attraktiva områden som har en snabb prisutveckling minskas. Ett sådant förfarande skulle emellertid innebära att man förutom det vanliga taxeringsvärdet har ett modifierat fastighetsskattevärde. Vid en fortsatt differentierad prisutveckling på de regionala fastighetsmarkna-

• Sida 134
•  Original

derna kommer de båda värdena att skilja sig alltmer från varandra. Den långsiktiga utvecklingen med en sådan ordning blir därför svår att förut- säga. Även om det i och för sig förefaller vara en uradministrativ synvin- kel enkel lösning framstår den som något svårbegriplig ur ett fastighetsä- garperspektiv.

Ett sådant underlag kan därför inte anses vara tillräckligt stath över tiden. Dessutom visar internationella erfarenheter att modifieringar av skatteunderlaget på liknande sätt i längden leder till helt orimliga konsek- venser. Det synes vara så att olika modifierade taxeringsvärden regelrnäs- sigt skapar nya problem som fram står som mer och mer orättvisa ju längre tiden går.

Regionala utjämningskoericienter

Ett annat förslag som förekommit i debatten är att med hjälp av differen- tierade koefficienter för exempelvis olika åldersklasser i beståndet om- fördela skattebördan från nyare till äldre hus. Regionala skillnader skulle kunna utjämnas på samma sätt

En fördel med ett sådant förfarande skulle vara att taxeringsvärdena fortfarande skulle utgöra grunden för fastighetsskatten. Å andra sidan uppstår en viss godtycklighet vid fastställandet av koefficientema.

Taxeringsvärdets byggnadsvärde som underlag

En annan möjlighet att komma tillrätta med de regionala variationerna är att enbart använda sig av det taxerade byggnadsvärdet. Eftersom de re- gionala variationerna beror på läget, och detta i huvudsak återspeglar sig i markvärdet, skulle de regionala skillnaderna i beskattningen av identis- ka bostäder då minska.

De metoder som används för att fastställa taxeringsvärdet innebär emellertid att läget även påverkar byggnadsvärdet. Att basera skatten på detta värde skulle därför inte innebära någon fullständig utjämning.

En byggnadsvärdebaserad beskattning innebär att underlaget fortfa- rande fastställs i den nuvarande fastighetstaxeringsprocessen. Dettaären fördel eftersom detta är ett väl utvecklat och känt förfarande utan inslag av godtycke.

Att basera fastighetsskatten på byggnadsvärdet skulle också påverka en annan fråga som antyds i våra direktiv, nämligen beskattningen av tomträtter. En beskattning grundad på byggnadsvärdet skulle nämligen innebära att tom trättshavama beskattas för den egendom de faktiskt äger medan marken undgår beskattning. För arrendetomter skulle markägaren

• Sida 135
•  Original

inte längre riskera att drabbas av en hög fastighetsskatt i kombination med ett lågt arrende.

8.3.2. En empirisk analys av byggnadsvärdet som underlag för fastighetsskatten

Det byggnadsvärde som fastställs vid taxeringen framstår alltså som det mest tilltalande alternativet till hela taxeringsvärdet som underlag för fas- tighetsskatten. Därför skall vi i det följande analysera de fördelningsmäs- siga och statsfrnansiella aspekterna av ett sådant underlag jämfört med nuvarande underlag. Tre olika aspekter skall behandlas.

För det första gäller det hur stora variationerna i byggnadsvärdet är jämfört med variationemai det totala taxeringsvärdet mellan hus av olika ålder, i olika delar av landet samt mellan småhus och hyreshus. För det andra skall vi analysera sambandet mellan den disponibla inkomsten och byggnadsvärdet för olika hushåll. För det tredje skall de statsfinansiella konsekvenserna av en begränsning av skatteunderlaget till enbart bygg- nadsvärdet behandlas. I det sammanhanget diskuteras även de omfördel- ningar av skatteuttaget som skullebli följden om man samtidigt håller fast vid direktivens krav på oförändrat totalt skatteuttag.

Byggnadsvårdets variationer mellan olika fastigheter Variationerna i byggnadsvärdet mellan hus med olika värdeår är större än variationemai det totala taxeringsvärdet. Ett skatteunderlag bestående av enbart by ggnadsvärdet medför därför större variationer i skatteuttaget än det totala taxeringsvärdet. Detta gäller både för småhusen och för hyres— husen. Förutsättningen är naturligtvis att Skattereduktionen för ny- och ombyggda fastigheter inte utvidgas till fler årgångar.

Det bör också påpekas att även om nuvarande reduktionsregler bibe- hålls skulle en övergång till en by ggnadsvärdebaserad skatt innebära öka- de variationer i skatteuttaget mellan hus med olika värdeår. Skillnaden i byggnadsvärde per kvadratmeter mellan hus i värdeårsklassen 1980-1982 och hus med värdeår före 1950 är nämligen också större än skillnaden i taxeringsvärde mellan dessa två värdeårsklasser.

I absoluta termer blir skillnaden visserligen inte så mycket större men i relativa termer ökar den betydligt. Småhus med värdeår 1989 har ett byggnadsvärde per kvadratmeter som är mer än tre gånger så högt som för hus med värdeår före 1950. Det totala taxeringsvärdet däremot är dub— belt så högt i den senaste årgången jämfört med de äldsta. För hyreshusen är byggnadsvärdet i den senaste årgången närmare fem gånger så högt som i de äldsta medan det totala taxeringsvärdet bara är tre gånger så högt.

• Sida 136
•  Original

Tabell 8. 1 Variationer i totalt taxeringsvärde och byggnadsvärde per kva- dratmeter för småhus och hyreshus i olika värdeårsklasser. Kronor per kva- dratmeter.

Småhus Hyreshus totalt byggnads— totalt byggnads- taxerings- värde taxerings- värde Värdeårsklass värde värde Alla 2 850 1 715 1 658 1302 —1949 2340 1 138 1 126 744 1950—1959 2 786 1 148 1 198 873 1960-1969 3 017 1 816 1452 1093 1970-1974 3 006 1 972 1 699 1 340 1975-1979 3 110 2181 1989 1671 1980-1982 3 346 2 464 2 608 2 249 1983-1985 4118 3 042 3 246 2913 1986—1987 4 656 3 618 3 776 3 411 1988 4 899 3 781 3 629 3 342 1989 4841 3 810 3 769 3512 Maximal differens i absoluta termer* 2 559 2 672 2 650 2 768 relativa termer* 2.1 3.3 3.4 4.7

* Skillnaden respektive kvoten mellan största och minsta genomsrtittsvärdet Källa: Urval ur FTR 90 och egna beräkningar

De regionala skillnaderna i byggnadsvärdet är däremotmindre än skillna- derna i det totala taxeringsvärdet. En byggnadsvärdesbaserad skatt med- för följdaktligen mindre regionala variationeri skatteuttaget. Även idetta fall gäller det både för småhusen och för hyreshusen, men utjärnningen skulle främst märkas för småhusen där de regionala variationerna i det nuvarande skatteunderlaget är betydligt större.

I absoluta termer är skillnaden i byggnadsvärde per kvadratmeter mel- lan de två extremema Stockholm och regionala centra drygt 1 000 kronor. Skillnaden i det totala taxeringsvärdet uppgår till omkring 3 500 kronor. I relativa termer är byggnadsvärdenivån i Stockholm knappt dubbelt så hög som i de regionala centra medan taxeringsvärdet är drygt två och en halv gånger högre. För hyreshusen är skillnaden i byggnadsvärde mellan Stockholm och de regionala centra i absoluta termer nästan hälften så stor som skillnaden i det totala taxeringsvärdet mellan dessa båda regioner. I relativa termer däremot är den regionala spridningen i byggnadsvärdet nästan lika stor som för det totala taxeringsvärdet.

• Sida 137
•  Original

Tabell 8.2 Variationer i totalt taxeringsvärde och byggnadsvärde per kva- dratmeter för småhus och hyreshus i olika typer av regioner samt i Stock- holms, Göteborgs och Malmös A-regioner. Kronor per kvadratmeter.

Småhus Hyreshus totalt byggnads- totalt byggnads- taxerings- värde taxerings- värde Region värde värde Riket 2 850 1 715 1 658 1 302 Regionala centra 2 151 1 393 1 320 1 104 Primära centra 2 344 1 526 1 508 1 229 Universitets— regioner 2 821 1 908 1 739 1441 Storstäder 4 772 2 468 2 109 1 530 varav Stockholm 5 674 2 629 2 328 1 619 Göteborg 4 309 2 499 2 076 1 655 Malmö 3 081 1 966 1 420 1 043 Maximal differens 1 absoluta termer* 3 523 1 236 1 008 576 relativa termer* 2.6 1.9 1.8 1.6

*Skillnaden respektive kvoten mellan största och minsta genomsnittsv ärdet Källa: Urval ur FTR9O och egna beräkningar

Eftersom byggnadsvärdet utgör en mindre andel av det totala taxerings- värdet för småhusen än för hyreshusen skulle en skatt baserad på bygg- nadsvärdetockså innebära att skillnademai skatteunderlaget per kvadrat- meter mellan de två hustypema minskade. Småhusens byggnadsvärde per kvadratmeter är i genomsnitt 30 procent högre än för bostadshyreshu- sen. Det totala taxeringsvärdet per kvadratmeter är däremot 70 procent högre för småhusen än för hyrehusen.

Sammanfatmingsvis kan vi konstatera att en övergång till en byggnads- värdesbaserad skatt skulle mildra det ena av de fördelningsmässiga pro- blem som det nuvarande skatteunderlaget medför, nämligen de regionala skillnaderna i skatteuttaget för småhusen. Samtidigt skulle emellertid de åldersmässiga variationerna i skatteuttaget öka, både i småhussektom och för hyreshusen.

Sambandet mellan byggnadsvärde och hushållens disponibla inkomst Sambandet mellan hushållens disponibla inkomst och byggnadsvärdet är ungefär lika starkt som mellan inkomsten och det totala taxeringsvärdet.

• Sida 138
•  Original

För alla hushåll i småhus uppgår korrelationskoefficienten mellan in— komst och byggnadsvärde till 0,34. För sambandet mellan inkomst och det totala taxeringsvärdet uppgår den till 0,32. Bryter vi ner materialet och ser på förhållandena i skilda regiontyper och olika hushållsgrupper ändras inte bilden nämnvärt.

När det gäller korrelationen i olika hushållstyper är den något lägre för ensamstående utan barn och två vuxna med barn men något högre för en- samstående med barn och pensionärer. Även i alla regiontyper utom i uni- versitetsregionema är korrelationen också något högre. Skillnaderna är dock genomgående små.

Om vi i stället ser till det genomsnittliga taxeringsvärdet respektive byggnadsvärdet i olika inkomstdeciler finner vi att de absoluta skillna- derna mellan de högsta och de lägsta inkomstklassema är något mindre för by ggnadsvärdet. I relativa termer däremot är skillnaderna något större för byggnadsvärdet.

Tabell 8.3 Genomsnittligt taxeringsvärde och byggnadsvärde för hushåll i olika inkomstgrupper. Tirsental kronor.

Inkomst- Småhus Hyreshus decil Taxerings— Byggnads- Taxerings— Bygggnads- värde värde värde värde

1 266 155 86 69 2 274 168 89 70 3 308 197 89 69 4 329 223 96 76 5 330 229 100 80 6 344 240 1 1 1 89 7 366 256 124 101 8 417 290 134 109 9 452 3 1 1 148 121 10 589 377 173 140

Alla 368 245 1 15 93

Skillnad mellan 2:a och 9:e decilen absoluta termer 178 143 59 51 relativa termer 1.65 1.85 1.66 1.72

Källa: Urval ur FI'R 90 och egna beräkningar

Som vi sett tidigare är sambandet mellan hushållens disponibla inkomst och taxeringsvärdet svagare i hyreshussektom än i småhussektom. Det

• Sida 139
•  Original

gäller även byggnadsvärdet. Korrelationen mellan byggnadsvärde och inkomst är till och med något lägre än mellan taxeringsvärde och inkomst. Även när vi bryter ner materialet och ser på sambandet i olika regiontyper, hushållstyper och värdeårsklasser är det genomgående något svagare för byggnadsvärdet än för det totala taxeringsvärdet. Liksom för småhusen är dock skillnaderna små

I absoluta termer är skillnaderna i genomsnittligt taxeringsvärde mel- lan hushåll i olika inkomstgrupper dessutom endast marginellt mindre än skillnaderna i genomsnittligt byggnadsvärde. I relativa termer är de i stål- let något större för byggnadsvärdet.

Vår slutsats blir därför att det med avseende på fastighetsbeskatming- ens inkom stprofil inte har någon större betydelse om man väljer att basera skatten på det totala taxeringsvärdet eller enbart på byggnadsvärdet. I den mån man skulle välja att höja skattesatserna för att kompensera det mins- kade skatteunderlag som en övergång till byggnadsvärdet medför, skulle skillnaderna i genomsnittligt skatteuttag visserligen öka. Detta beror på att skillnaderna i relativa termer är större för byggnadsvärdet. Variatio- nerna inom inkomstgruppema skulle dock fortfarande vara ganska stora.

Statsfinansiella konsekvenser av en övergång till byggnadsvärde som underlag förfastighetsskatten

En övergång till det taxerade byggnadsvärdet som underlag för fastig- hetsskatten skulle innebära ett minskat skatteunderlag dels genom att obebyggda fastigheter inte längre skulle omfattas av skatten och dels ge- nom att underlaget för varje bebyggd fastighet skulle minska. Vidare medför det en omfördelning av det totala skatteuttaget eftersom bygg- nadsvärdets andel av det totala taxeringsvärdet varierar både mellan olika hustyper och mellan olika delar av landet. I det följande ska dessa två frå- gor behandlas.

Det totala taxeringsvärdet samt byggnadsvärdet för de olika fastighets- typer som omfattas av fastighetsskatten redovisas i tabellen nedan. Det totala skatteunderlaget uppgick 1990 till drygt ett tusen miljarder kronor. Av detta utgjorde byggnadsvärdet 69 procent. Byggnadsvårdeandelen är störst för hyreshusfastighetema, drygt 78 procent, och lägst för småhu- sen, 63 procent.

• Sida 140
•  Original

Tabell 8.4 Fastighetsskattens underlag enligt 1990 års allmänna fastig- hetstaxering Miljoner kronor.

Totalt varav By g gnadsvärdets taxeringsvärde byggnadsvärde andel av taxerings- Fastighetstyp värdet Hyreshusfastigheter exploateringsmark 214 0 0.0% obebyggd tomtmark 1 501 0 0.0% bebyggda hyreshus 400 851 314 828 78.5% Summa 402 566 314 828 78.2% Småhusfastigheter exploateringsmark 601 0 0.0% obebyggd tomtmark 14 318 0 0.0% bebyggda småhus 654 275 422 202 64.5% Summa 669 194 422 202 63.1% Lantbruksfastigheter bostadsenhet 27 257 20 966 76.9% Summa 27 257 20 966 76.9% TOTALT 1 099 017 757 996 69.0%

Källa: Statistiska centralbyrån, Statistiska Meddelanden.

Om man enbart övergår till att beskatta byggnadsvärdet utan att förändra skattesatserna minskar de totala skatteintäkterna med omkring 30 pro- cent. Exakt hur stort bortfallet blir beror på om vi utgår från nuvarande tillfälliga skattesatser eller de som ska gälla i det fullt utbyggda systemet.

Man kan också tänka sig att enbart låta den nuvarande fastighetsskatten ersättas av en byggnadsvärdesbaserad skatt för vissa typer av fastigheter, exempelvis bostadsfastigheter eller enbart bebyggda småhusfastigheter. En övergång till en byggnadsvärdesbaserad skatt för bebyggda småhus enbart resulterar, med oförändrade skattesatser, i ett intäktsbortfall på omkring fem procent.

F ördelningsmässiga efekter av en totaljinansierad reform.

En övergång till en beskattning av by ggnadsvärdet kan emellertid ge- nomföras enbarti syfte att omfördela skatteuttagetmellan fastighetsägar- na. Skattesatsema skulle då behöva förändras för att det totala uttaget skall vara oförändrat. Hur stora dessa förändringar skulle bli beror på vil- ka förutsättningar vi väljer.

Låt oss utgå från att det nuvarande underlaget beskattas med de skatte- satser som ska gälla när de nya reglerna är fullt genomförda, det vill säga

• Sida 141
•  Original

1 ,5 procent för småhus och 2,5 procent för hyreshus. Effekten av skattere- duktionen för ny— och ombyggda fastigheter bortser vi från. Låt oss också förutsätta att fördelningen av det totala skatteuttaget från de tre fastig- hetstypema, hyreshus, småhus och lantbruksfastigheter skall vara oför- ändrat. '

För hyreshusfastigheterna skulle skattesatsen då behöva höjas till 3,2 procent och för småhusen till 2,4 procent. Skattesatsen för lantbruksfas- tighetemas småhusenheter skulle behöva höjas till 2,0 procent.

Eftersom byggnadsvärdets andel av det totala taxeringsvärdet inte bara varierar mellan hustypema utan också mellan olika delar av landet och mellan hus med olika värdeår skulle en sådan förändring av fastighetsbes- kattningen innebära en omfördelning av skatteuttaget inom respektive hustyp. I tabell 8.5 och 8.6 redovisas den genomsnittliga byggnadsvärde- andelen och uppgifter om hur skatteuttaget skulle förändras för småhus respektive hyreshus i tio olika landsdelar.

Tabell 8.5 Byggnadsvårdeandel och genomsnittlig förändring i skatteut- taget for småhus i olika landsdelar.

Byggnads- Genomsnittlig Andel med större värdeandel förändring förändring än Vägt genom- i skatteuttaget -25% +25% Landsdel snitt Övre Norrland 73% +11% 9% 25% Mellersta Norrland 67% -2% 22% 14% Södra skogsbygden 70% +6% 11% 21% Östsverige 69% +3% 15% 17% Småland med öarna 71% +9% 9% 23% Sydsverige 69% +6% 10% 19% Västsverige 69% +5% 12% 19% Stockholm 52% -20% 39% 3% Göteborg 63% 4% 19% 8% Malmö 69% -5% 10% 14% Riket 63% 16% 17%

Källa: Urval ur FYR 90 och egna beräkningar.

För småhusen varierar byggnadsvärdets genomsnittliga andel av det tota— la taxeringsvärdet med 21 procentenheter mellan landsdelarna. Den lägs- ta andelen, 52 procent, finns i Stockholmsregionen och den högsta, 73 procent, i Övre Norrland. Om vi bortser från Stockholmsregionen ligger dock byggnadsvärdeandelen betydligt mer samlad. Den totala spännvid- den uppgår endast till 10 procentenheter.

• Sida 142
•  Original

För att ett skatteuttag på 2,4 procent av byggnadsvärdet skall vara lika stort som 1,5 procent av hela taxeringsvärdet skall by g gnadsvärdet utgöra omkring 63 procent av taxeringsvärdet. Genomsnittligt sett gäller detta endast i Göteborgsregionen. Om vi bortser från effekten av skattereduk- tionen för ny- och ombyggda hus skulle skatteuttaget öka med upp till 17 procent i alla andra delar av landet utom Stockholm. I Stockholm skulle det minska lika mycket.

Eftersom byggnadsvärdeandelen, som tidigare framgått, i regel är hög- re i nyare fastigheter modifieras dock bilden något när vi tar hänsyn till Skattereduktionen. För det första visar det sig att det genomsnittliga skat- teuttaget även skulle minska något i Malmö, Göteborg och Mellersta Norrland. I Stockholm skulle det minska med hela 20 procent medan det ide andra tre landsdelarna endast rör sig om en minskning på 2-5 procent. För det andra blir den genomsnittliga ökningen i skatteuttaget i övriga de- lar av landet inte fullt så stor som uppgifterna avseende den genomsnittli- ga byggnadsvärdeandelen antyder. Som mest uppgår den till 11 procent.

Det skall emellertid också påpekas att variationema inom respektive landsdel är betydande. Resultaten för de två landsdelar där den genom- snittliga ökningen respektive minskningen i skatteuttaget är störst illu- strerar detta. I det första fallet, Övre Norrland, får vart fjärde småhus en skattehöjning på mer än 25 procent. Samtidigt sänks skatten för vart tion- de hus med mer än 25 procent. I det andra fallet, Stockholm, är det bara 3 procent av alla småhus som drabbas av en skattehöjning på mer än 25 procent. Däremot skulle 40 procent av alla småhus få en skattesänkning med mer än 25 procent.

För hyreshusen varierar den genom snittliga byggnadsvärdeandelen be- tydligt mindre mellan olika landsdelar. Skillnaden uppgår som mest till 16 procentenheter. Den lägsta andelen finner vi även här i Stockholms län, 71 procent, och den högsta, 87 procent, i Mellersta Norrland.

Om byggnadsvärdeandelen uppgår till omkring 78 procent motsvarar ett skatteuttag på 3,2 procent av byggnadsvärdet 2,5 procent av hela tax- eringsvärdet. I fem av de tio landsdelarna uppgår byggnadsvärdeandelen till mellan 76 och 81 procent. Om vi bortser från effekten av skattereduk— tionen för ny — och ombyggda hus skulle det genomsnittliga skatteuttaget i dessa delar av landet alltså vara i stort sett oförändrat. I Syd- och Västsverige samt, framförallt, i Övre och Mellersta Norrland skulle skat- teuttaget däremot öka något och i Stockholmsregionen skulle det minska.

• Sida 143
•  Original

Tabell 8.6 Byggnadsvårdeandel och genomsnittlig förändring i skatteut- taget för hyreshus i olika landsdelar.

Byggnads- Genomsnittlig Andel med större värdeandel förändring förändring än Vägt genom- i skatteuttaget -25% +25% Landsdel snitt Övre Norrland 86% +4% 3% 4% Mellersta Norrland 87% +5% 3% 2% Södra skogsbygden 81 % -2% 6% 1% Östsveri ge 81 % -2% S% 1% Småland med öarna 80% —2% S% 1% Sydsverige 84% 0% S% 2% Västsverige 84% -1% S% 1% Stockholm 71% -l4% 31% 4% Göteborg 80% -4% 20% 1% Malmö 76% -10% 9% 1% Riket 78% 10% 2%

Källa: Urval ur FI'R 90 och egna beräkningar.

När vi tar hänsyn till effekten av Skattereduktionen är det däremot endast i de två nordligaste landsdelarna som det genomsnittliga skatteuttaget ökar. I alla andra delar av landet utom Sydsverige minskar det. Det bör också påpekas att andelen fastigheter med stora förändringar i skatteutta- get (mer än25 procents ökning eller sänkning) är betydligt mindre för hy- reshusen än för småhusen överallt utom i Stockholm och Göteborg. I des- sa städer minskar skatten med mer än 25 procent för vart tredje respektive vart femte hyreshus.

Som vi sett tidigare skiljer sig byggnadsvärdeandelen för hyreshusens del inte i första hand mellan olika delar av landet utan mellan hus med oli— ka värdeår. Därför är det också av intresse att se hur det genomsnittliga skatteuttaget för hyreshus i olika värdeårsklasser skulle förändras vid en totalfinansierad övergång till en byggnadsvärdesbaserad fastighetsskatt.

Som väntat skulle skatteuttaget minska för den äldre delen av beståndet och öka för den nyare delen. Skiljelinjen går för hyreshusens del mellan hus byggda före respektive efter 1970 och för småhusen mellan hus bygg- da före och efter 1960. Skattereduktionen för ny- och ombyggda hus gör dock att ökningen för de senaste årgångarna inte blir så kraftig som skill- naden i by ggnadsvärdeandel antyder. De fem senaste årgångarna av bos- tadshus skulle inte påverkas av om läggningen förrän efter några år i sam- band med att reduktionen trappas ned. Att det genomsnittliga

• Sida 144
•  Original

skatteuttaget ändå ökar något för hyreshus med värdeår 1986-89 beror på att Skattereduktionen inte gäller kommersiella fastigheter.

Tabell 8.7 Förändring i skatteuttaget för småhus och hyreshus med olika värdeår.

Hyreshus Småhus

Byggnads- Genomsnittlig Byggnads- Genomsnittlig

värdeandel förändring värdeandel förändring Värdeår i skatteuttaget i skatteuttaget -1949 65% -13% 54% -10% 1950-59 69% —5% 58% -1% 1960-69 74% -1% 63% +4% 1970-74 76% +2% 68% +10% 1975-80 80% +8% 72% +18% 1981-85 87% +14% 77% +24% 1986-87 90% +4% 79% 0% 1988-89 89% +4% 80% 0% Alla 78% 63%

Källa: Urval ur FTR 90 och egna beräkningar.

En kompromiss mellan totalfinansiering och oförändrade skattesatser

Man kan naturligtvis också tänka sig någon form av kompromiss mellan de två alternativ som skisserats ovan, det vill säga mellan att låta skattein- täkterna minska med 30 procent eller att låta skattesänkningen i framför alltStockholmsregionen fmanserias av ett ökat uttag i övriga delar av lan- det. Antalet tänkbara lösningar blir då obegränsat. I den lösning vi valt att studera litet närmare har skattesatserna valts utifrån målsättningen att det totala skatteuttaget från fastigheter utanför storstäderna skall hållas oförändrat medan storstadsområdena får en viss sänkning. I enskilda fall kommer dock skatteuttaget förändras även utanför storstäderna.

Då byggnadsvärdeandelen för småhusen utanför storstäderna uppgår till 70 procent skulle ett skatteuttag på 2,1 procent av byggnadsvärdet ge ungefär samma totala skatteintäkter från dessa fastigheter som nuvarande beskattning. Förhyreshusen utanför storstäderna uppgår byggnadsvärde- andelen till 83 procent, varför skattesatsen bör sättas till tre procent för att den angivna målsättningen skall uppnås.

Denna lösning innebär givetvis att deti våra direktiv uppställda kravet på ett oförändrat skatteuttag inte kan uppnås. Totalt sett skulle skattein-

• Sida 145
•  Original

täkterna minska med tolv procent. Intäkterna från hyreshussektom skulle minska med tio procent medan intäkterna från småhusen skulle minska med 14 procent.

Tabell 8.8 Förändring i skatteuttaget för småhus och hyreshus i olika landsdelar. Skatteuttag på 2,1 procent respektive 3,0 procent av byggnads- värdet.

Småhus Hyreshus Genomsnittlig Andel med Genomsnittlig Andel med förändring större för- förändring större för-

ändring än ändring än

Län -25% +25% —25% +25% Övre Norrland -2% 15% 10% -2% 4% 0% Mellersta Norrland -14% 32% S% -1% S% 0% Södra skogsbygden —7% 19% 6% -8% 10% 0% Östsverige -10% 23% S% -7% 9% 0% Småland med öarna -4% 15% 6% -8% S% 0% Sydsverige —7% 19% 5% -5% 8% 0% Västsverige -8% 21% 6% -7% 9% 0% Stockholm -30% 56% 3% -19% 41% 0% Göteborg -16% 30% 4% -9% 13% 0% Malmö -8% 18% S% -16% 29% 0% RIKET 25% S% 15% 0%

Källa: Urval ur FTR 90 och egna beräkningar.

Ser vi till förändringarna i skatteuttaget för hyreshus och småhus i olika delar av landet kan vi konstatera att denna förändring i fastighetsbeskatt- ningen genomsnittligt sett skulle leda till sänkt fastighetsskatt i alla delar av landet för båda hustypema. Bland småhusen skulle det fortfarande fin- nas fastigheter för vilka skatteuttaget skulle öka med mer än 25 procent. De skulle dock vara betydligt färre samtidigt som antalet fastigheter för vilka skatten skulle minska med mer än 25 procent skulle öka. I Stock- holm skulle det senare gälla mer än vart annat småhus. Bland hyreshusen skulle ökningar i skatteuttaget på mer än 25 procent i princip inte före- komma alls.

• Sida 146
•  Original

8.3.3. Vår syn på byggnadsvärdet som underlag för fastighetsskatten

Av redogörelsen ovan framgår att en total övergång till en byggnadsvär- debaserad skatt minskar de regionala skillnaderna i skatteuttaget för små- husen. Samtidigt inträder andra effekter i form av en omfördelning av skatteuttaget mellan hus av olika ålder samt en regional omfördelning från storstadsområdena till övriga delar av landet.

En byggnadsvärdebaserad beskattning innebär att skatteunderlaget fortfarande behåller en viss knyming till marknadsvärdet. Som tidigare framgått i avsnitt 8.2.1 kan det emellertid ifrågasättas om delvärdena (byggnadsvärde och markvärde) alltid är korrekta. Om delvärdena får en ökad betydelse kan de på sikt komma att fastställas med något större om- sorg, även om det endast är det totala marknadsvärdet som har någon di- rekt empirisk motsvarighet. Därför är det bara det totala taxeringsvärdet som fastighetsägaren har en verklig möjlighet att kontrollera. Det finns dock, genom byggnadsvärdets koppling till det totala taxeringsvärdet, viss anledning att tro att byggnadsvärdet är tillräckligt stabilt, framför allt beträffande småhusen, för att kunna vara ett möjligt alternativt underlag för fastighetsskatten.

Det kan i detta sammanhang finnas anledning att peka på att 1988 års tomträttsutrednin g också fann markvärdet för småhusen tillförlitligt nog att användas som underlag för omräkning av tomträttsavgäld. Däremot fann utredningen markvärdet för hyreshusfastighetemas del inte vara till- räckligt bra för att kunna ligga till grund för omräkning av avgälden. Ett flertal remissinstanser uttryckte dock en annan uppfattning och menade att markvärdet mycket väl kunde ligga till grund för avgäldsomräkningen för alla typer av bostadsfastigheter. En konsekvens av en byggnadsvärdebaserad beskatming utöver vad som redovisats tidigare är att ett ökat antal besvär över fastighetstaxer- ingsnämndemas beslut avseende byggnadsvärdet kan förväntas. Dessa torde komma att främst avse mindre defekter på byggnaderna.

8.3.4. Underlaget bör bestå av hela taxeringsvärdet

Vi anser att fastighetsskatten även fortsättningsvis bör baseras på varje skattepliktig fastighets hela taxeringsvärde. Det totala taxeringsvärdet utgör en god mätare av marknadsvärdet. Det svarar därmed också väl mot de krav som följer av den syn på fastighetsskatten som vi gett uttryck för tidigare. Målsättningen om likformigheti beskattningen av avkasmingen på investerat kapital kan uppfyllas på ett tillfredsställande sätt. Taxer-

• Sida 147
•  Original

ingsvärdet är vidare stabilt och objektivt mätbart på ett sätt som gör det väl lämpat att utgöra underlaget för fastighetsskatten.

De problem som ligger i regionala skillnader i beskatmingen av olika bostäder, och som varit ett argument för någon typ av boendevärdesbes- katming, kvarstår emellertid. Dessa bör, enligt vår mening i första hand lösas på annat sätt än genom att underlaget för skatten ändras.

Endast om det inte går att finna andra lämpliga former för att komma tillrätta med de problem som kan uppstå som en följd av en konsekvent tillämpning av fastighetsskattens grundläggande motiv eller om dessa bör vika för andra motiv kan det finnas anledning att frångå det totala tax- eringsvärdet som underlag för fastighetsskatten. Utgångspunkten bör dock fortfarande vara att beskatmingen skall utgå från den marknadsvär- deanknyming som finns i fastighetstaxeringen.

I en sådan situation där lösningen skall sökas i själva underlaget för skatten, finns enligt vår mening endast de alternativ vi redogjort för ovan att välja på.

Den lösning som i denna situation framstår som den enda möjliga är att använda byggnadsvärdet som underlag.

Det innebär inte med nödvändighet att byggnadsvärdet måste utgöra underlaget för fastighetsskatten för alla skattepliktiga fastigheter. Tvär- tom talar mycket för att byggnadsvärdet i så fall skall ha en begränsad an- vändning. Genom att låta taxeringsvärdet utgöra underlag för allt utom småhusen kan de mindre önskvärda konsekvenser som en byggnadsvär- debaserad skatt medför begränsas. Samtidigt kan de regionala skillnader- na ibeskatmingen av småhus minskas. De nya problem som kan förvän- tas uppträda, och som beskrivits tidigare, får i så fall accepteras.

En sådan förändring av basen för skatten skulle också kunna kombine- ras med andra förändringar, som till exempel berör omfattningen av fas- tighetsskatten eller införandet av ett omräkningsförfarande. Härigenom skulle ett visst statsfinansiellt utrymme kunna skapas för att göra bostads- politiskt motiverade justeringar av skattesatserna.

• Sida 148
•  Original

• Sida 149
•  Original

9. Behov av modifieringar i ett mark- nadsvärdebaserat systern

Vårt grundläggande synsätt på fastighetsskatten innebär att skatte- satsen av likfonnighetsskäl bör vara densamma för alla typer av fas- tigheter. Med hänvisning till de skillnader i taxeringsvärdenivån som finns mellan hyreshus och småhus avstår vi dock från att föreslå någon förändring i skattesatsen.

Av bostadspolitiska skäl förordar vi även att Skattereduktionen till ny— och ombyggda fastigheter bibehålls.

Differentieringen av fastighetsskatten mellan kommersiella hy- reshus och bostadshyreshus bör grundas på de två typerna av värder- in gsenheter lokaler respektive bostäder.

Fastigheter som innehas med tomträtt bör beskattas på samma sätt som fastigheter i övrigt.

9.1. Inledning

I föregående avsnitt konstaterade vi att fastighetsskatten även fortsätt- ningsvis bör baseras på varje skattepliktig fastighets totala taxeringsvär- de. Våra studier av fastighetsskattens fördelningsprofrl, som redovisats i avsnitt 4, pekar dock på vissa problem med en odifferentierad skatt base- rad på hela taxeringsvärdet för alla fastigheter. I det följande redovisas hur fastighetsskatten bör anpassas till såväl kravet på likformighet som vissa fördelnings- och bostadspolitiska mål.

Vi har tidigare konstaterat att den nuvarande eftersläpningen i anpass- ningen av taxeringsvärdena till förändrade marknadsvärden medför att

• Sida 150
•  Original

kravet på likformighet inte kan tillgodoses med en enhetlig skattesats för alla fastigheter. Ett system med rullande fastighetstaxering bör därför in- föras på sikt, vilket vi återkommer till i avsnitt 11. Till dess så har skett bör dock en viss differentiemg av skattesatserna mellan olika kategorier accepteras.

En odifferentierad skatt innebär också att skillnaderna i boendeutgifter mellan fastigheter av olika ålder förstärks. Av bostadspolitiska skäl kan det därför även vara önskvärt att differentiera skattesatsen mellan hus av olika ålder. Dessa två frågor behandlas i de två följande avsnitten. I avsnitt 9.4 be- handlas ytterligare två problem i det nuvarande fastighetsskattesystemet som påpekats från olika håll. Det gäller för det första differentieringen av skatten mellan kommersiella hyreshus och bostadshyreshus och för det andra hur beskattningen av fastigheter som innehas med tomträtt skall ut- formas. Även beskattningen av arrendetomter behandlas.

9.2. Bör olika skattesatser gälla för småhus och hyreshus?

Alltsedan reformeringen av inkomst- och företagsbeskattningen har skilda fastighetsskattesatser tillämpats för småhus och hyreshus. Under förutsättning att taxeringsvärdenivån, det vill säga förhållandet mellan taxeringsvärdet och marknadsvärdet, inte skiljer sig åt mellan de båda hustypema är denna differentiering, enligt vår mening, inte motiverad.

I sitt slutbetänkande (SOU 198933) föreslog Utredningen om refor- merad inkomstbeskatming att samma skattesats, 1,5 procent, skulle gälla för alla fastigheter som om fattades av fastighetsskatten. Det huvudsakli- ga skälet härtill var målet om enhetliga och överskådliga skatteregler. Även strävan efter likformighet i beskattningen anfördes som skäl, men utan närmare precisering.

Riksdagen beslöt emellertid, i enlighet med regeringens förslag, att skattesatsen för hyreshusens del skulle sättas till 2,5 procent. Det främsta skälet var att hyreshusens taxeringsvärden motsvarade 1986 års värdeni- vå medan småhusens motsvarade 1988 års värdenivå. Prisutvecklingen på hyreshusfastigheter ansågs ha varit så kraftig mellan dessa år att bety- dande skillnader i taxeringsvärdenivån mellan de båda hustypema hade uppstått. Detta borde kompenseras genom en högre skattesats för hyres- husen.

Som nämndes inledningsvis är en förutsättning för en enhetlig skatte- sats,enligt vår mening, att taxeringsvärdenivånärdensammaialla husty-

• Sida 151
•  Original

per. Med nuvarande system med allmän fastighetstaxering vid olika tid- punkter för olika hustyper och endast vart sjätte år för varje kategori är denna förutsättning inte uppfylld. Därför kan det enligt vår mening vara motiverat med en differentiering av skattesatserna.

Eftersom prisutvecklingen även varierar betydligt mellan hus av sam- ma typ men belägna i olika delar av landet skulle man kunna hävda att yt- terligare differentierin gar av skattesatserna borde införas. Ett sådant sys- tem skulle dock bli alltför omständligt. Dessutom skulle det inte innebära att det grundläggande problemet, eftersläpningen i taxeringsvärdenas an- passning till förändrade marknadsförhållanden, rättas till.

I stället förordar vi att ettsystem för rullande fastighetstaxering med ett omräkningsförfarande införs av det slag som Fastighetstaxeringskom- mitten föreslog. Därigenom kan skillnaderna i taxeringsvärdenivå mel- lan olika typer av hus begränsas betydligt. Även Utredningen om refor- merad inkomstbeskattnin g föreslog att så skulle ske med motiveringen att förslaget om en enhetlig fastighetsskattesats endast därigenom skulle re- sultera i en likformig fastighetsskatt.

Med ett system för rullande fastighetstaxering skapas förutsättningar för att införa en enhetlig skattesats för alla typer av fastigheter. Sålänge nuvarande system för fastighetstaxering består kan det emellertid finnas anledning att differentiera skattesatsen mellan småhus och hyreshus med hänvisning till de olika nivåår som ligger till grund för taxeringsvärdena. Vi avstår därför från att föreslå någon förändring i skattesatserna.

9.3. Behov av infasningsregler för ny- och ombyggda fastigheter

Den nedsätming i fastighetsskatten för ny- och ombyggda bostadsfastig- heter som infördes i samband med reformeringen av inkomst- och före- tagsbeskattningen innebär att skattens karaktär av avkastningsskatt mo- difieras. Trots det anser vi att det finns skäl att behålla denna reduktion.

Motiven till att införa vissa lätmader i fastighetsbeskattningen för de senaste årgångarna av bostadsbeståndet var, som påpekats tidigare, fram- för allt av bostadspolitisk natur. Genom dessa lätmader skulle bos- tadsproduktionen stimuleras, vilket i sin tur skulle bidra till att hålla hy- res- och bostadskostnadema nere. Härtill kom att de förändringar som samtidigt genomfördes i andra delar av skattesystemet, framför allt be- gränsningar i avdragseffekten för ränteutgifter och breddningen av mer- värdesskatten, skulle leda till betydande kostnadshöjningar för nyprodu- cerade bostäder. Dessa motiv kvarstår enligt vår mening.

• Sida 152
•  Original

Som framgått i avsnitt 4 är skillnadema i taxeringsvärdenivå mellan hus med olika värdeår betydande. Framför allt ökar taxeringsvärdet per kvadratmeter kraftigt för de allra senaste årgångarna. Genom att skatten reduceras under de tio första åren efter byggnadens färdigställande be- gränsas dock skillnaderna i skatteuttag mellan olika årgångar. Fördel- ningspolitiska överväganden och den bostadssociala målsättningen om bra bostäder till rimliga kostnader talar därför för att Skattereduktionen bibehålls.

Vidare utgår för närvarande räntesubventioner till nyproducerade bos- tadsfastigheter i syfte att stimulera bostadsproduktionen och tillgodose kravet på bra bostäder till rimliga kostnader. En starkt bidragande orsak till att taxeringsvärdena stiger kraftigt för de senaste årgångarna av bostadshusen är att räntebidragen bidrar till att höja prisnivån på dessa fastigheter. Det faktum att en del av räntekostnadema under en tid fram- över kan förväntas finansieras genom bidrag gör att fastigheten kan säljas till ett högre pris än vad som annars skulle vara fallet Detta tar man hän- syn till vid fastighetstaxerin gen vilket resulterari högre taxeringsvärdena för fastigheter som normalt uppbär räntebidrag.

Detta innebär att det, utan Skattereduktionen, skulle uppstå en viss rundgång. Räntebidrag utgår för att hålla kostnadema i nyproducerade bostäder nere men samtidigt leder de till högre taxeringsvärden för dessa. Utan skattereduktion skulle syftet med räntebidragen motverkas av den högre fastighetsskatt som detta resulterar i. Även detta talar för att skatte- reduktionen bibehålls.

Till detta kommer att statens stöd till bostadsfrnansiering för närvaran- de är föremål för omprövning. I december 1991 tillkallade regeringen en särskild utredare med uppgift att lämna förslag om nya former för stöd till bostadsfinansieringen för ny- och ombyggda fastigheter (Fi 1991:08). 1 utredningens direktiv anförde föredragande statsrådet att utredaren bör vara oförhindrad att föreslå sådana förändringar av skattereglerna som kan minska behovet av statliga insatser för att nå rimliga kapitalutgifter för bostäder under det inledande skedet (se Dir. 1991: 107). I detta läge är det, enligt vår mening, olämpligt att föreslå en förändring av bostads- beskattningen som skulle få motsatt verkan.

Den totala kosmaden för Skattereduktionen i form av uteblivna skatte- intäkter kan, som redovisats i avsnitt 5 ovan, uppskattas till drygt tre mil- jarder kronor inkomståret 1991. I förhållande till de totala intäkterna av fastighetsskatten, som enligt motsvarande beräkningar skulle uppgå till 18 miljarder kronor, kan detta förefalla mycket. Det bör dock även jämfö-

• Sida 153
•  Original

ras med de totala utgifterna för räntebidragen som samma år beräknas uppgå till 27 miljarder kronor.

9.4. Andra problem i nuvarande fastighetsskattesystem

9.4.1 Differentiering av fastighetsskatten mellan bostäder och lokaler.

För närvarande skiljer sig fastighetsbeskattningen av så kallade kommer- siella hyreshusfastigheter från den som gäller för bostadshyreshus på två punkter. För det första är skattesatsen tillfälligt höjd till 3,5 procent för kommersiella fastigheter under taxeringsåren 1992-1993. För det andra skall reduktionsreglema endast gälla bebyggda bostadsfastigheter.

Rådande praxis innebär att bostadsfastigheter definieras med ledning av de typkoder som fastställs i samband med fastighetstaxeringen. Fastig- heter som huvudsakligen innehåller lokaler (typkod 322-326) klassas som kommersiella fastigheter. Övriga bebyggda hyreshus klassas som bostadsfastigheter (typkod 320 och 321). Huvudsaklighetsbegreppet grundas i sin tur på hur stor del av ytan som utgör bostäder. Om mer än 25 procent av ytan utgör bostäder skall fastigheten klassas som bostads- fastighet. I viss mån tarman även hänsyn till förhållandet mellan den tota- la bostads- och lokalhyran.

Detta innebär att skattesatsen endast reduceras för ny- och ombyggda hyreshus med typkod 320 och 321. För dessa fastigheter reduceras dock skatten för hela fastigheten, det vill säga även för den del av taxeringsvär- det som avser lokaler. För hyreshus med huvudsakligen lokaler (typkod 325) däremot tas full skatt ut, för närvarande med en skattesats på 3,5 pro- cent, även på de delar av taxeringsvärdet som avser bostäder.

Detta medför att bostäder respektive lokaler med i övrigt lika egenska- per beskattas mycket olika beroende på om de ligger i en fastighet med huvudsakligen lokaler eller i en bostadsfastighet. Skillnaden i skattesats mellan bostäder som liggeri fastigheter med typkod 325 och de som lig- ger i fastigheter med typkod 320 och 321 kan för närvarande uppgå till 3,5 procent. Lokaler i ny- eller ombyggda fastigheter med typkod 320 el- ler 321 gynnas i motsvarande grad.

Denna olikformighet är enligt vår mening både otillfredsställande och möjlig att åtgärda. Riksskatteverket har i en promemoria till Finansdepar- tementet, avlämnad i december 1991, föreslagit att skatteuttaget för hy-

• Sida 154
•  Original

reshus skall beräknas separat för bostäder och lokaler. I stället för att dif- ferentiera skattesatsen efter fastighetemas typkoder skulle man därigenom låta de två typerna av värderingsenheter, bostäder respektive lokaler, ligga till grund för differentieringen. Ingen skattereduktion skul- le medges för den del av taxeringsvärdet som avser lokaler utan endast på bostadsdelen. På samma sätt skulle den förhöjda skattesatsen på 3,5 procent, som skall gälla till och med taxeringsåret 1993, endast tas ut på alla hyreshuslokaler fram till och med taxeringsåret 1993. Obebyggda fastigheter skulle inte beröras av denna förändring utan full skatt skulle alltid utgå.

Med hjälp av vårt urval ur fastighetstaxeringsregistret har de statsfi- nansiella effekterna av en sådan lösning beräknats. De totala skatteintäk- terna har beräknats utifrån de reduktionsregler som skall gälla när det nya skattesystemet är fullt genomfört. Vidare har vi räknat på effekten såväl med som utan hänsyn tagen till den tillfälligt höjda skattesatsen för kom- mersiella fastigheter.

Resultatet av dessa beräkningar visar att den av oss föreslagna differen- tieringen av fastighetsskatten mellan bostäder och lokaler endast skulle påverka de totala skatteintäkterna mycket marginellt. Totalt sett skulle de bli knappt 400 miljoner kronor högre om effekten av den tillfälligt förhöj- da skattesatsen tas med i beräkningen. Det motsvarar omkring 2 procent av de totala intäkterna av fastighetsskatten. Om vi bortser från effekten av den högre skattesatsen för kommersiella fastigheter, som skall upphö- ra från och med taxeringsåret 1994, skulle de totala skatteintäkterna en- dast öka med drygt 100 miljoner kronor.

Ser vi på effekterna för respektive kategori av hyreshus blir skillnaden dock större, framförallt så länge skatteuttaget från lokaldelen uppgår till 3,5 procent. Skatteuttaget från bostadshyreshusen ökar då med omkring 10 procent på grund av att lokaldelama av dessa fastigheter inte längre skulle omfattas av reduktionsreglema för ny- och ombyggda fastigheter men däremot av den tillfälliga höjningen för kommersiella fastigheter. Med rådande bruksvärdeshyressättning bör det ökade skatteuttaget från bostadshyreshusen emellertid inte påverka boendekostnadema. På lite längre sikt, det vill säga om vi bortser från effekten av den förhöjda skatte- satsen, ökar skatteuttaget från dessa fastigheter bara med knappt tre pro- cent.

Skatteuttaget från de kommersiella hyreshusen skulle å andra sidan minska något, närmare bestämt med tre procent så länge skattesatsen för denna del av beståndet uppgår till 3,5 procent. Här beror minskningen på att det högre skatteuttaget inte längre skulle omfatta bostadsdelarna i

• Sida 155
•  Original

dessa fastigheter samtidigt som skattesatsen för dessa delar skulle redu- ceras under de första åren efter ny— eller ombyggnad. I dessa fastigheter bör detta leda till sänkta bostadskosmader.

Tabell 9.1 Totalt skatteuttag med alternativ grund för differentierat skat- teuttaget mellan bostäder och lokaler. Miljoner kronor.

Fastighetsskatt utan tillfälligt förhöjd med tillfälligt förhöjd skatt för kommersi— skatt för kommersi— ella fastigheter ella fastigheter Obebyggd hyreshusmark 38 38 Bostadshyreshus 5 463 5 823 Kommersiella hyreshus 2 969 4 088 Summa 8 470 9 949 Förändring jämfört med nuvarande grund för differentieringen Obebyggd tomtmark 0 0 Bostadshyreshus 143 503 Kommersiella hyreshus —32 -1 12 TOTALT 1 l 1 3 19

Källa: Urval ur FTR 90 och egna berälmingar.

Förutom den strävan efter likformighet som genom syrat de senaste årens förändringar av skattesystemet finns det följdaktligen, enligt vår mening, såväl statsfinansiella som bostadspolitiska skäl för att övergå till den modell för differentiering av skattesatsen mellan bostäder och lokaler som skisserats ovan.

Det bör dock påpekas att för omkring en procent av alla hyreshus i vårt urval var summan av lokaldelens och bostadsdelens taxeringsvärden mindre än det totala taxeringsvärdet för fastigheten. Någon annan för- klaring härtill har vi inte funnitänatt man idag inte lägger särskilt stor vikt vid uppdelningen i detta avseende från skattemyndighetemas sida efter- som den för tillfället inte används i något skattesarnmanhan g. Denna brist i taxeringsuppgiftema borde dock kunna åtgärdas utan större svårigheter i samband med 1994 års allmänna fastighetstaxering.

9.4.2. Beskattningen av tomträtter

Fastigheter som innehas med tomträtt har i beskattningssammanhang, med undantag av förmögenhetskatt, arvsskatt och gåvoskatt, behandlats

• Sida 156
•  Original

på samma sätt som andra fastigheter. Det innebär med andra ord att tomträttshavaren beskattas även för marken trots att denna äri tomträtts- upplåtarens ägo. Även i andra sammanhang, till exempel ikonkurslags— tiftningen och på familjerättens område, likställs tomträtten med fast egendom. Av jordabalkens regler framgår också att tomträttsinstitutet är avsett att för den enskilde fungera i huvudsak på samma sätt som ägande- rätten.

Detta kan sägas vara en konsekvens av att tomträttshavaren även i an- dra sammanhang helt jämställs med en fastighetsägare. Utgångspunkten är att tomträttshavaren helt träder i fastighetsägarens ställe. De ovan nämnda beskattningssituationema är undantag från denna inställning. Med detta synsätt bör fastigheter som innehas med tomträtt beskattas på samma sätt som fastigheter i övrigt.

Vi delar detta synsätt. Om det däremot anses orimligt att beskatta tomträttshavaren med ut- gångspunkt i både byggnads— och markvärde står flera möjliga lösningar till buds. Förstoch främstskulle fastighetsskatten kunna delas upp mellan fastighetsägare och tomträttshavare. Detta skulle innebära bland annat en ökad ekonomisk belastning på kommunerna då det i huvudsak är de som upplåter fastigheter med tomträtt. För de kommuner där tomträtter är vanligt förekommande skulle det innebära inte helt obetydliga kon- sekvenser.

En förändring av uttaget av fastighetsskatt så att tomträttshavaren beta- lar skatt endast på byggnadsvärdet aktualiserar också frågan om avdrags- rätten för tomttättsavgälden vid inkomstbeskattningen.

Rätten till avdrag kan sägas utgöra en direkt följd av att tomträtten likställs med fast egendom. Avgälden motsvarar den räntekostnad tomträttshavaren skulle ha för den kapitalinvestering som krävs för att förvärva marken. Likaväl som markägarens räntekosmad är avdragsgill är tomträttshavarens motsvarande kostnad i form av avgälden avdrags- gill. Tomträttshavaren är med andra ord likställd med markägaren även i detta avseende. I analogi med detta kan man också konstatera att precis som markägaren är skyldig att betala fastighetsskatt bör tomträttshavaren vara det för de fastigheter som är innehas med tomträtt. En förändring i beskattningen avseende enbart tomträtter borde därför leda till föränd- ringar även i avdragsrätten för tomträttshavaren.

Ett annat sätt att åtgärda ett eventuellt tomträttsproblem skulle vara att låta skatten påverka av gäldens storlek. Man skulle med andra ord beakta fastighetsbeskatmingens effekter när avgälden regleras. Med hänsyn till de principer som ligger till grund för av gäldens bestämmande, det vill så-

• Sida 157
•  Original

ga en realränta som baseras på ett markvärde, torde detta emellertid inte vara en framkomlig väg. I så fall skulle en total översyn av tomträttsinsti- tutet vara nödvändig. Mer rimligt är att tro att beskatmingens effekter ger ett genomslag i överlåtelseprisema för tomträtter, så att dessa blir lägre än för likvärdiga fastigheter som inte är upplåtna med tomträtt. Därmed påverkas också beskattningsunderlaget.

Arrendetomter

För arrendetomter finns motsvarande problem men i motsatt riktning. Det har resulterat i att markägarna i debatten har hävdat att skatteuttaget är orimligt stort. Arrendatom betalar fastighetsskatt för byggnaderna, medan markägaren betalar fastighetsskatt för marken. För dessa, liksom för tomträttema, gäller att man vid bestämmandet av avgäldens storlek inte tar hänsyn till beskattningen. För de privatpersoner som upplåtit mark mot ett för lång tid framåt bestämt arrende kan uttaget av fastighets— skatt bli en mycket tung börda, särskilt om tomterna ligger i ett område som under kontraktstiden blivit särskilt attraktivt. På sikt bör parterna skriva sådana avtal att dessa oväntade effekter undanröjs.

Problemen är likartade för markägare som uppfört uthymingsstugor på sina fastigheter. Ligger dessa i attraktiva områden, där det är möjligt att avstycka de tomter stugorna ligger på, kan taxeringsvärdena bli tämligen höga. De stughyror som då kan vara motiverade med hänsyn till beskatt- ningen bedöms bli alltför höga för att få några hyresgäster.

Detta är enligt vår mening i grund och botten ett slag av privaträttsliga problem som inte bör lösas genom förändringar i skattelagstiftrringen. I båda fallen gäller att fastighetsägaren nyttjar marken genom att upplåta användningen åt annan. Om detta inte längre kan göras på ett sunt före- tagsekonomiskt sätt saknas egentligen skäl att inte, där så är möjligt, ompröva verksamheten eller innehavet av just denna mark.

• Sida 158
•  Original

två. r.;urilamiewn anammats—|| . . .- | . i—f'tig 12.25" '; arm. ' — Imman'tt'wmhmwmnmdmntzt- Listen git-a, _ __ . agnuramwariw'famamimom'u;nanm»: Mä , ' . :i-ipti'rdlr'ta- I'm. ' .- lh Mhr-Mm ...a Hundman: ' wmvnte—rmmtmri ML'HH: man" r".- '— .. . :..-11.» .: | .1. " .lc' '."|-'|'- mimmttiznml ' _|. 'i'—N ll. '|. -|' ' " l.".."..| '.'.P'. ' .::.il*111""..1| 3ijme | L...—dun _| '.'tL'.. . .. ..?..u. ...i |.. '|. M:”.

autumn-.a. fl:—y'! tapir” .... Jamie-.ru (Oil-"310 _ ' if'J'Jå'WW 'i'rliirtirg'iir'v' " ”59%-"#1 mfl.? .a' " ' WWW-%$: WM: "||| far:-|". rqmwimtmw: : "_ Ryanair:-li ?CFi' mamma-r ltr.! 343353? leland”. ' _ SEW? %li-"jlåävmfinmiew bivmutmratrtta ' ' fathir... |.|ur'v|teve|..||.:c|:|.msm|w

NHL: "av. "l'mff'i' travmmarrätrmmm

wet-». Fått—' Him.-Ei än 'i'.-441”. MIM- utan» yeah-'if? "?? ..'.%*å.'.ifu- | ränna "i.-inr: WWW-:| » : -.». . - ...... .. __ .r'.'|,u'..'t|'#e"3 lutar-: ..::-antenna: % _ Ä”. ' igar 51113"?qu "||||:;n-xluu.'1|nä']*_7.'..";=p'f &%WMWWM m'wwawr't id.. wi . : .a len shu'vegunexamtzlu' |: 1.543” enad ' .- » en:—:||:. ':. :::'||'t|ar'a|r-w|'wmemuwt :...-.. ...... ...: '.?" . .memmmnwww "' fi” "%u."! ”**-'??? 15534”. & Elim ""at! W&W."?- 'em ."L'v gynna—mmm imm'memmp : W WWE—'i mitran vtvtvvm' ran-. an . gif. .glzaaåv-m—tétaw—Ma'w aFWQOmg: rutnät—ä'. aa'it'utäaamm rm: *- .. .. . .??P—tt'W'ttöl'Wmmmel __. pull Tutu.". t'LEih-Fm .,tl ut hur.: * 'lfirtl. (ini HEJ. (HH FIEF-"1 »" ' ..k' . . " "*l'p !" - J..|1'..|.J'||r.'.-.|.'.t|_u'.'.-|r' 'na." |. åå år. . . __ _ man. .r|.. |t. "...nit ”.irgiulxmlnn 5.1» _'l» —"._-'.lt.|u'n r- vara: :.;t f»'=|'. intrcng'w' rnml'iT ?? _'Tr'34 "!1'1F' 'ITTT' fh' ' if.-.u.'.'L'1'-;' '.." | Jvthile ?." .ht' . '. . _ .'t'['.t' [*ttr.1|:..|.'.ft£" fin...-wu. ' ...-—|'.r.rg|—'|mr4| fir. -» » .:."iw-rl'uv. ucu.

l-u ....mr .:: ||. hmm—. rn em.-nn... " r-mlttarwn:lv län;-itu.» goter-41.9 g-J'ujtttu . ...i ". -'r'|'_r'r'| sant...- d:r-| fri.—jämna Litar-.upp...:tset'r'ökt. : !1..'-.-|'-|'U|:'.u_|. :ugtur , bps.... :; . =. |r|| Hager -1l| Emils! for .|--'.|';.'|kt'.'a.- Nalin" ."

• Sida 159
•  Original

10. Lösningar för vissa grupper av hushåll

Fastighetsskatten kan skapa likviditetsproblem för vissa grupper av hushåll

För hushåll med låga inkomster mildras dessa problem redan i dag genom existerande system för bostadsbidrag. För övriga hushåll i småhus kan likviditetsproblemen mildras genom en ökad upplå- mng.

För ett begränsat antal hushåll kan dessa möjligheter visa sig vara otillräckliga. Särskilda lösningar genom statligt ingripande kan då komma i fråga. En möjlighet till uppskov med betalningen av faslig- hetsskatten bör övervägas.

10.1. Befintliga möjligheter

En grundläggande kritik mot den löpande fastighetsskatten har varit att den medför ett likviditetsproblem för hushåll i småhus i högprisområden. Detta gäller främst dem som bott i området under en längre tid. I allmän- het gäller det hushåll, ofta bestående av äldre personer och med relativt låga inkomster, som flyttat in i ett område vid en tidpunkt då priserna var väsentligt lägre än i dag.

Likviditetsproblem av detta slag förekommer både i storstadsområde- na och i områden som är särskilt attraktiva för fritidsboende. De orter som ofta nämns i dessa sammanhang skiljer sig dock åt i ett viktigt avseende. Dels finns det högprisorter där inkomstnivån är generellt låg för de per- manentboende. Detta gäller till exempel vissa kustkommuner i Bohuslän

• Sida 160
•  Original

och i Roslagen. Dels finns det orter där inkomstnivån är låg bland äldre hushåll men hög bland nyinflyttade hushåll i samma område. Detta gäller till exempel i gamla egnahemsområden som Stockholmsförorten Brom- ma och i flera pendlingsorter, exempelvis i delar av Uppsala.

Eftersom vi kommit fram till att fastighetsskatten även fortsättningsvis bör tas ut med hela taxeringsvärdet som bas kan det förutsättas att vissa praktiska problem för hushåll i småhus kommer att kvarstå. Det finns där- för anledning att se hur de problemen kan lösas.

Som framgått av redovisningen i avsnitt 3 är det i andra länder vanligt med lätmader i beskattningen för vissa särskilt definierade kategorier fas- tighetsägare, eller i vissa fall boende.

Mot sådana lösningar kan emellertid allvarliga invändningar riktas. Det grundläggande skälet härför är principiellt. En beskattning vars syfte är att träffa det kapital som är nedlagt i en fastighet kan rimligtvis inte in- nehålla möjligheter som innebär att skatten, med hänvisning till bristande resurser, inte behöver betalas trots att fastigheten faktiskt representerar ett betydande kapital. Att låta dessa hushåll, som inte lider av någon egentlig resursbrist i ett längre perspektiv, slippa att själva svara för den löpande fastighetsbeskattningen innebär att de betraktas som relativt fat- tiga fram till den tidpunkt då bostaden säljs och den däri nedlagda förmö- genheten omvandlas till kontanta medel. Det likviditetsproblem som fö- religger måste betraktas som övergående. Åtminstone när fastigheten realiseras finns med all sannolikhet möjlighet att betala fastighetsskatten.

En utgångspunkt bör därför vara att lösningar som innebär att subven- tioner till hushåll som obestridligen innehar en betydande förmögenhet bör undvikas.

Behovet av en särskild lösning av något slag kan också ifrågasättas ef- tersom det för dessa ofta lågt belånade fastigheter är möjligt att erhålla krediter på vanligt sätt. Härigenom kan medel för att betala skatten frigö— ras.

Vår uppfattning är därför att särskilda lösningar bör undvikas. De möj- ligheter som i dag är tillgängliga bör i första hand komma i fråga för att lösa de problem som beskrivits ovan. Behovet av särskilda åtgärder mild- ras också av de förändringar som sker i förmögenhetsbeskattningen. Det gäller framför allt äldre hushåll utan barn, men också hushåll i delar av skärgården. Beträffande de permanentboende i skärgården kan sägas att fastighetsskatten inte utgör något huvudproblem. Den höga prisnivån i vissa skärgårdsområden skapar större problem genom att den försvårar för till exempel barn att förvärva fastigheter på orten. Därigenom uppstår

• Sida 161
•  Original

också problem att upprätthålla den särskilda kulturmiljö som finns i skär- gårdsområdena.

I hyreshussektom är taxeringsvärdena höga i framför allt de senaste hu- sen. Fastighetsskatteuttaget är emellertid reducerat under en längre infas- ningsperiod än för småhusen varför problemen är mildrade för ny- och ombyggda fastigheter. Bostadsbidragssystemethar också en stor betydel- se när det gäller att mildra effekterna av ett höjt uttag av fastighetsskatt. Detta system omfattar emellertid i dag inte alla kategorier av boende. För hyreshusen gäller också att fastighetsskatten kan antas övervältras direkt från fastighetsägarna till hyresgästerna genom bruksvärdessystemet. Fastighetsskatten skapar därför inte några egentliga likviditetsproblem för fastighetsägaren. Däremot skulle förslaget om nya principer för taxer- ingen av bostadsrättsfastigheter kunna medföra vissa likviditetsproblem även i den sektorn.

Vårt ställningstagande innebär ändå inte att det kan uteslutas att det finns ett behov av lösningar för en mycket liten grupp av hushåll. Sådana bör dock komma i fråga endast om det bedöms att de reguljära möjlighe- terna är otillräckliga och det finns ett behov av ytterligare statliga lösning- ar. Vi har studerat olika lösningar som i en sådan situation skulle kunna vara aktuella.

De kan delas upp dels i generella lösningar som omfattar alla skattskyl- diga, oavsett om de kan anses omfattas av ett likviditetsproblem, och dels i mer specialdestineiade lösningar. Flera lösningar medför sådana kon- sekvenser eller administrativa rutiner att de under alla förhållanden får bedömas som olämpliga. Vi vill trots det redovisa de olika möjligheterna och motiven för våra ställningstaganden.

10.2. Möjliga generella lösningar

10.2.1. Differentiering av skattesatsen

En möjlig lösning är att differentiera skattesatsen mer än vad som idag är fallet. Olika skattesatser kan gälla för olika regioner, det vill säga en geografisk differentiering. På så sätt skulle vissa extrema högprisområ- den beskattas efter en lägre skattesats för att nå en viss utjämning i uttaget av fastighetsskatt. Ett annat sätt är att differentiera beskattningen efter fastighetens användning.

• Sida 162
•  Original

Regional differentiering

Fastighetsskatten skulle kunna utgå efter olika skattesatser i olika delar av landet. Härigenom skulle exempelvis regionala skillnader i skatteutta— get kunna utjämnas.

Det kan emellertid antas leda till oönskade kapitaliseringseffekter så att prisnivån stiger ytterligare i de högprisområden som får en lägre skatte- sats. Därigenom skulle den eftersträvade effekten motverkas.

En sådan ordning skulle också medföra betydande gränsdragnings- problem, eftersom de differentierade skattesatserna kan få en viss bety- delse för bosättningsmönster, investeringar med mera. Ur administrativ synvinkel krävs också en kontinuerlig omprövning av skattesatserna.

En regional differentiering av skattesatsen är därför ingen lämplig lös— ning på likviditetsproblemet.

DWerenliering mellan användningsformer

En annan möjlighet är att differentiera skattesatserna mellan permanent- och fritidsbebyggel se. Detta kan förefalla som en enkel lösning för att komma åt de problem som finns för de permanentboende i skärgårdskom- munerna.

I andra områden, till exempel i fritidsområden i storstädernas närhet och i gamla egnahemsområden på expansiva orter, är inkomststmkturen en annan och en differentiering av skattesatserna även där skulle få oöns- kade effekter.

Det är därför inte tillräckligt att differentiera beskattningen mellan per- manentbostäder och fritidshus. En differentiering av detta slag skulle, för att lösa problemen i de orter som är särskilt attraktiva för fritidsboende, behöva vara speciellt inriktad på just dessa områden. Skattesatsen måste därför differentieras också geografiskt. På så sätt undviks också en skatte- sänkning i lågprisområden där skatteuttaget redan är förhållandevis lågt. Å andra sidan skulle problemen i gamla egnahemsområden i storstäderna kvarstå.

Vi tror vidare att en differentiering mellan pennanent- och fritidsbe- byggelse leder till mycket besvärliga gränsdragnings- och tillämpnings- problem. I dag har indelningen i permanent- och fritidsbebyggelse ingen direkt betydelse i beskatmingssammanhang förutom vid realisations- vinstbeskatmingen. Uppgifterna används huvudsakligen för statistikän— damål. Med en differentiering av skattesatserna blir situationen en annan. För att komma i åtnjutande av en lägre beskattning kan det med visst fog antas att så kallade skenskn'vningar börjar förekomma, även om skillna-

• Sida 163
•  Original

der i den kommunala beskattningsnivån i viss utsträckning kan motverka detta. Därmed aktualiseras också frågan om en grimdligare kontroll i folkbokföringen. En sådan utveckling är inte önskvärd.

10.2.2. Fribelopp

En annan möjlighet är att införa ett fribelopp för permanentbostäder av norsk modell. Ett visst belopp dras av från antingen taxeringsvärdet eller själva skattebeloppet För flerbostadshusens del innebär det ett fribelopp för varje lägenhet. Varje permanentbostad skulle härigenom få en viss skattesänkning.

Denna modell löser emellertid inte några egentliga problem utan får mer ses som en allmän, bostadspolitiskt motiverad sänkning av skatteut- taget. Konsekvenserna av en sådan lösning skulle i stället kunna bli att de relativa skillnaderna i beskatmingen ökar.

Vi bedömer därför att ett fribelopp är meningslöst om syftet är att klara vissa hushålls likviditetsproblem.

10.2.3. Basbreddning och en sänkt skattesats

Vi har tidigare hävdat att basen för fastighetsskatten bör breddas. En så- dan breddning medför att intäkterna från fastighetsskatten ökar.

Hur stor ökningen blir beror naturligtvis på hur stor basen blir och vilka skattesatser som väljs för de tillkommande fastighetskategoriema. Det totala taxeringsvärdet för industrienheter uppgår till cirka 300 miljarder kronor. Motsvarande siffra för jordbruksmark är 90 miljarder. En ökad skatteintäkt på åtminstone tre miljarder kronor förefaller därför inte orimlig.

Dessa ökade skatteintäkter kan användas för att åstadkomma en bos- tadspolitiskt motiverad sänkning av skatteuttaget för hela eller delar av bostadsbeståndet.

10.2.4. Bostadsbidragen

Bostadsbidragen har, som vi konstaterat i avsnitt 4.4, en icke obetydlig absorberande effekt på fastighetsskatten. Likväl kvarstår faktum att vissa hushåll med låga inkomster i högprisområden belastas av betydande ut- gifter för fastighetsskatten. Det gäller främst hushåll utan barn som inte är berättigade till kommunala bostadstillägg.

En modifiering av reglerna för bostadsbidrag så att en stor förmögenhet i fast egendom för eget permanentboende inte reducerar bidragets storlek

• Sida 164
•  Original

skulle kunna vara ett sätt att åtgärda vissa hushålls likviditetsproblem. En annan möjlighet skulle vara att höja utgiftstaket vid beräkningen av bos- tadsbidrag.

För båda dessa lösningar gäller emellertid att bostadsbidragen har en tendens att ge stora marginaleffekter. Detta talar mot att öka användning- en av bostadsbidragsinsu'umentet.

Det faktum att hushåll i yrkesverksam ålder med låga inkomster men utan barn inte alls omfattas av bostdsbidragssystemet, vare sig de bor i småhus eller hyreshus , talar mot en ökad användning av bostadsbidragen om systemet inte utvidgas till att också omfatta denna grupp. Det faktum att det stora flertalet särskilda lösningar endast kan avse småhusboendet, där fastighetsskatten är en mer påverkbar kostnad än i hyreshus, kan tala för att inriktningen på bostadsbidragssystemet bör ses över.

En betydande grupp av de hushåll som avses här består av pensionärer. Eftersom de kommunala bostadstilläggen nu är föremål för en genomgri- pande översyn saknas förutsättningar för att närmare gå in på möjlighe- terna att använda de kommunala bostadstilläggen som en lösning på pen- sionärshushållens likviditetsproblem. De analyser vi gjort pekar emellertid på att de nuvarande reglerna för de kommunala bostadstilläg- gen har en mycket stor absorberande effekt på förändringar i fastighets- skatten, även om reglerna skiljer sig åt mellan olika kommuner.

10.3. Möjliga specialinriktade lösningar 10.3.1 Undantag

För vissa områden skulle man kunna tänka sig att införa ett behovsprövat undantag från skyldigheten att betala fastighetsskatt efter amerikansk fö— rebild. Närmast till hands ligger att införa en sådan möjlighet för att lösa de permanentboendes situation i de områden som är särskilt attraktiva för fritidsboende. En sådan undantagsmöjlighet förutsätter i så fall en viss minsta bos- tads- eller fastighetsskatteutgift, en inkomst understigande ett visst be- lopp, en förmögenhet som inte består av annat än den egna bostadsfastig- heten samt en viss minsta boendetid på orten. Denna lösning är endast möjlig för äganderättssektom, som också är den kategori som drabbas av de stigande taxeringsvärden som är en följd av efterfrågan på fritidsfas—

tigheter.

• Sida 165
•  Original

En lösning enligt denna modell bör endast komma ifråga för en mycket begränsad kategori boende på några få orter, exempelvis sådana därkom- munerna har en utvidgad förköpsrätt.

Statsfinansiellt torde konsekvenserna av en undantagsmöjlighet enligt nu skisserad modell inte bli alltför stora. Skulle möjligheten införas gene- rellt blir situationen en annan. Däremot uppkommer viss extra administ- ration inom skatteförvaltningen, som får bedömas vara den organisation som bäst kan hantera frågan om undantag från skyldigheten att betala fas- tighetsskatt.

10.3.2. Lån

I Danmark finns möjlighet för pensionärer att erhålla lån till fastighets- skatten. En sådan möjlighet skulle naturligtvis kunna införas också i Sve- rige.

Med hänsyn till att det inte endast är pensionärshushåll som kan antas ha den typ av likviditetsproblem som beskrivits torde möjligheten att få lån i stället vara kopplad till en behovsprövning. Vi har redan tidigare an- fört att det urprincipiell synvinkel inte är rimligt att införa några särskilda lösningar då det finns väl fungerande system tillgängliga på marknaden. Detta gäller naturligtvis särskilt beträffande införandet av särskilda låne- möjligheter i statlig regi.

10.3.3. Uppskov

Om de reguljära möjligheterna inte är tillräckliga och det är nödvändigt att införa någon form av särskild lösning är det alternativ vi funnit lämpli— gast ett uppskov med erläggandet av skatten.

Detta kan ses som ett alternativ till en lånemöjlighet. Skatten bör beta— las när fastigheten realiSeras och erläggas fullt ut.

En lösning som innebär att fastighetsägaren får uppskov kan emellertid bara komma ifråga för egnahemssektom, eftersom fastighetsskatten i öv- riga upplåtelsefomrer inte framgår direkt i boendekostnadema.

Ett uppskov kan utformas på flera sätt. Det är viktigt att en sådan lös- ning görs administrativt enkel samtidigt som den utformas så att den verkligen når rätt målgrupp.

Prövningen

Det förefaller oss naturligt att en uppskovsmöjlighet hanteras av skatte- förvalmingen, som måste restföra uppskovsbeloppet tills skatten erlagts. För att minimera den ekonomiska prövning som de lokala skattekontoren

• Sida 166
•  Original

måste göra kan uppskovsmöjligheten knytas till bostadsbidragen. I bos- tadsbidragssystemet görs nämligen den prövning av inkomstförhållan- den och boendekostnader som är en förutsättning för att uppskovsmöjlig- heten skall vara förbehållen dem som har likviditetsproblem av det slag vi beskrivit ovan.

Det innebär att uppskovsmöjligheten kan knytas till att man uppbär bostadsbidrag avseende den fastighet man söker uppskov för eller att man är berättigad till bostadsbidrag. Av administrativa skäl förefaller den första rutinen vara att föredra. Då kan den uppskovssökande genom att förete bevis om att han uppbär bostadsbidrag på ett enkelt sätt styrka sin rätt till uppskov med fastighetsskatten. Skattekontorets prövningkandär— igenom hållas mycket enkel.

För att tillgodose de behov som finns för grupper som inte omfattas av bostadsbidragssystemetkan det övervägas om någon form av komplette- rande möjlighet skall inkluderas. Uppskovsmöjligheten skulle i så fall kunna knytas till den taxerade inkomsten, fönnögenheten och basbelop— pet.

Det faktum att uppskov erhållits medför att de administrativa skatte- systemen måste bevaka den fordran som det allmänna då får. Vi förutsät- ter att detta är möjligt att göra, även om en fordran kan finnas kvar under en följd av år.

Uppskovers innehåll Uppskovsrätten bör utformas på ett sådant sätt att den kan likställas med att staten lånar ut pengar till den enskilde fastighetsägaren för att denne skall kunna erlägga skatten vid ett senare tillfälle. De hushåll som kan komma ifråga för uppskov har, enkelt uttryckt, ett kortsiktigt problem med likviditeten. Däremot lider de, som framgått tidigare, egentligen inte av någon resursbrist i ett längre perspektiv.

Uppskovet bör därför utformas så att det i största möjliga utsträckning kan jämställas med ett lån. Samtidigt måste dock hänsyn tas till kravet på enkelhet och rationalitet, inte minst för att hålla kostnaderna nere.

Statens totala skatteintäkter förändras inte genom ett uppskovsförfa— rande, men fördelas på ett annat sätt över tiden. Detsamma gäller för fas- tighetsägaren. Som redan framgått anser vi det principiellt viktigt att fas- tighetsskatten faktiskt betalas av de skattskyldiga. En fråga som inställer sig är huruvida det är rimligt att erhålla uppskov under obegränsad tid. Genom kopplingen till att bostadsbidrag beviljats är de flesta hushåll som kan få uppskov antingen pensionärer eller bamfa- miljer. När barnen växt upp uppfyller hushållet inte längre förutsättning-

• Sida 167
•  Original

arna för att få bostadsbidrag, och uppskov kan inte heller fås. Det hindrar inte att uppskov kan bli aktuellt under en betydande tidsperiod.

Vare sig ur privatekonomisk synvinkel eller ur ett fordringsägarpers- pektiv kan det vara riktigt att ha en uppskovsmöj lighet som inteär begrän- sad i tid eller omfattning. Även om hushållets likviditetsproblem är kort- siktigt så kan det finnas anledning att göra en bedömning av om boendekosmadema trots allt är för höga i relation till hushållets ekonomi. Det måste också finnas rimliga förutsättningar att kunna betala den skuld som uppstått genom uppskovet när fastigheten överlåts. Skulden får med andra ord inte bli för stor i förhållande till fastighetens värde, även om skuldens betalning är knuten till ägaren i första hand och inte till fastighe- ten. Som regel betalar man ränta på de lärt man tar. Frågan uppkommer om även det belopp man fått uppskov med bör belastas med ränta.

För det första bör den som söker och beviljas uppskov med att betala fastighetsskatten inte behandlas väsentligt mycket bättre än den som be— talar sin skatt i rätt tid med pengar som lånats på vanligt sätt. För det andra talar likformighetsskäl för att ränta skall beräknas på uppskovsbeloppet. Kvarskatt och andra restförda skatteskulder är räntegrundande. Den rän- tesats som skall gälla bör vara affärsmässig och alltså inte motsvara en dröjsmålsränta. En lämplig räntesats är den som tillämpas av bostadslå- neinstituten.

Det kan emellertid bli administrativt besvärligt att fortlöpande följa ränteutvecklin gen. Vidare torde en skyldighet att betala ränta på hela upp— skovsbeloppet varje år leda till orimliga konsekvenser för fastighetsäga- ren. Efter cirka tio år, skulle räntan vara lika stor som den årliga fastig- hetsskatten. Det kan därför vara lämpligare att fastighetsskatteskulden räknas upp årligen, exempelvis på samma sätt som äldre statliga studie- lån, det vill säga sådana som beviljats före 1989. En sådan lösning är ad- ministrativt enkel samtidigt som den inte förvärrar likviditetsproblemet för det hushåll som fått uppskov. Visserligen innebär den relativt låga uppräkningen en subvention, men skillnaden mellan normal ränta, med åtföljande avdragsrätt, och denna typ av uppräkning torde bli rätt liten.

Återbetalning vid överlåtelse

Uppskovsbeloppet bör inte amorteras av utan betalas vid ett tillfälle. Det kan antas att de flesta hushåll som skulle vara berättigade till uppskov är det under flera år i rad. Det framstår som olämpligt att samtidigt ha en lö- pande återbetalning. Även administrativa skäl talar mot att en obligato— risk återbetalning eller amortering sker innan fastigheten bytt ägare, helt

• Sida 168
•  Original

eller delvis. Däremot kan den uppkomna skatteskulden mycket väl beta- las av dessförinnan på frivillig väg.

En fråga som inställer sig är om alla slags överlåtelser skall utlösabetal- ning av uppskovsbeloppet. Enligt vår mening bör så bli fallet. Det innebär att skatten förfaller till betalning även om fastigheten byter ägare utan att vederlag utgår. Vid till exempel bodelning efter skilsmässa och vid arv- skifte bör hänsyn tas till uppskovsbeloppet precis som till andra skulder, och det bör förfalla till betalning om fastigheten till någon del byter ägare.

Inte heller bör återbetalningen kopplas till realisationsvinstberäkning- en. Det innebär med andra ord att skatten betalas vid en försäljning obe- roende av till vilket pris fastigheten säljs.

Uppskov beviljas fastighetsägaren men den skuld som uppkommer bör inte förenas med panträtt i fastigheten. Statens fordran bör behandlas som andra skattefordringar och med den förrnånsrätt som följer därav. På så sätt blir administrationen kring bevakning och återbetalning väsentligt enklare och billigare.

Återbetalningen av uppskovsbeloppet kan ske i samband med inkomst- taxeringen året efter överlåtelsetidpunkten. Det är också då som realisa— tionsvinstbeskattning kan aktualiseras. Skattekontoren har också uppgift om alla överlåtelser för vilka lagfart beviljats, varför det ur administrativ synpunkt torde vara enkelt att driva in de fordringar som förfaller till be— talning.

Man kan slutligen tänka sig den situationen att ett hushåll flyttar från en fastighet, för vilken uppskov med fastighetsskatten beviljats, till en an- nan där förutsättningama för att få uppskov också är uppfyllda. Uppskov avseende den senare fastigheten bör då inte meddelas förrän det tidigare uppskovsbeloppet betalats fullt ut. Skulden avseende fastighetsskatten kan då i princip sägas ha omvandlats till ett sedvanligt banklån, eftersom betalningen av uppskovsbeloppet medför en lägre kontantinsats i den nya fastigheten.

• Sida 169
•  Original

11. Konsekvenser av aktuella reform- tankar med anknytning till taxerings- värdet

Med det grundläggande synsätt på fastighetsskatten som vi anlagt är det väsentligt att underlaget för skatten speglar fastighetemas marknadsvärden. Vi förordar därför att värderingen av bostadsrätts- fastigheter ändras i den riktning som Bostadsrättsvärderingskom- mittén föreslår. Av samma skäl förordar vi att ett årligt omräkningsförfarande av det slag som Fastighetstaxeringskommittén föreslog införs i fastig- hetstaxeringen.

11.1. Ändrade principer för taxering av bostadsrättsfastigheter

De principer som för närvarande tillämpas vid fastighetstaxeringen av fastigheter som ägs av bostadsrättsförenin gar innebär, som påpekats tidi- gare, att taxeringsvärdena inte speglar det marknadsvärde som de enskil- da bostadsrättema representerar. I stället motsvarar de det marknadsvär- de som man kan förmoda att fastigheten som helhet skulle betinga om den i stället uppläts med hyresrätt till rådande bruksvärdehyror.

I juni 1989 beslöt regeringen emellertid att tillkalla en särskild utredare med uppgift att utreda hur ett nytt system för värdering av dessa fastighe- ter som bättre gav uttryck för de enskilda bostadsrätternas marknadsvär- de skulle kunna utformas. Kommittén, som antog namnet Bostadsrätts-

• Sida 170
•  Original

värderingskommittén (Fi 1989:01), fick också i uppdrag att se över den löpande beskattnin gen av hos tadsrättsförenin gar (se direktiven 1989:27). Den avser att överlämna ett betänkande omkring den 1 februari 1992.

Ett nytt system för värdering av bostadrättsfastigheter av det slag som Bostadsrättsvärderingskommittén föreslår skulle i vissa fall innebära be- tydande höjningar av taxeringsvärdena. Framför allt skulle det gälla fas- tigheter belägna i storstädernas innerområden och vissa mindre, expansi- va orter. Det finns emellertid också orter med svag efterfrågan på bostäder där en sänlming av taxeringsvärdena kan förväntas, framförallt vad gäller de nyare delarna av beståndet.

Detta medför i sin tur att variationerna i fastighetsskatteuttaget mellan olika fastigheter förändras. Framför allt leder det till att de regionala skill- nadema i skatteuttaget ökar. Därigenom kommer fastighetsskattens för- delning i denna del av bostadsbeståndet mer att likna fördelningen i små- hussektom.

Ur ett avkasmingsperspektiv ärdet, enligt vår mening, väsentligt att un- derlaget för fastighetsskatten väl speglar det marknadsvärde som bos- tadstillgångama representerar. Med de taxeringsvärden som för närva— rande gäller för bostadsrättsfastighetema är så inte fallet. Av likformighetsskäl är det därför angeläget att värderingen av dessa fastig— heter förändras i den rikming som Bostadsrättsvärderingskommitten fö- reslår.

En sådan reform kan emellertid komma att medföra likviditetsproblem för vissa grupper av hushåll på samma sätt som ovan konstaterats för vissa hushåll i småhus. Vid en förändring av fastighetstaxeringen i enlighet med Bostadrättsvärderingskommittens förslag bör möjligheter till upp- skov av det slag som vi föreslår för hushåll i småhus även ordnas för hus- håll i bostadsrätt. Den ordning som vi föreslagit för hushåll i äganderätt är dock inte möjlig att införa för bostadsrättssektom så länge skattskyl- digheten för fastighetsskatten ligger på föreningarna och inte på de en- skilda bostadsrättshavarna.

Med taxeringsvärden som bättre speglar de enskilda bostadsrätternas marknadsvärden kommer även de totala intäkterna av fastighetsskatten att öka under förutsättning att skattesatsen inte förändras. Vi har emeller— tid avstått från att försöka uppskatta hur mycket de totala intäkterna av fastighetsskatten skulle förändras om taxeringsvärdena för bostadsrätts- fastigheter skulle komma att fastställas efter dessa nya principer. Anled- ningen är att Bostadsrättsvärderingskommittén samtidigt föreslår att schablonintäktsbeskattningen av bostadrättsföreningama skall slopas och att avdragsrätten för räntorna på föreningens skulder flyttas ut till de

• Sida 171
•  Original

enskilda bostadsrättshavama. Därigenom skulle den samlade beskatt- ningen av dessa bostäder mer komma att likna beskattningen av bostäder upplåma med äganderätt

Eftersom de olika förslag som Bostadsrättsvärderingskommittén pre- senterar är att betrakta som en helhet är det enligt vår uppfattning inte me- ningsfullt att försöka beräkna de statsfinansiella effekterna av enbart en del i det hela.

11.2. Införande av rullande fastighetstaxering

Den främsta svagheten i det nuvarande underlaget för fastighetsskatten är, som vi konstaterat vid ett flertal tillfällen, eftersläpningen i anpass- ningen till förändrade taxeringsvärden. Denna har sin grund dels i att tax- eringsvärdena endast anpassas till nya marknadsförhållanden vart sjätte år, vid de allmänna fastighetstaxeringama, och dels i att värdenivån mots- varas av den prisnivå som gällde två år före det allmänna fastighetstaxer- ingsåret.

Fastighetstaxeringskommittén föreslog emellertid att en successiv an- passning av taxeringsvärdena till en aktuella marknadsvärdenivå skulle göras årligen (se SOU 1984c37—38). Fortfarande skulle taxeringsvärden fastställas för varje fastighet vid en allmän fastighetstaxering vart åttonde år. Dessa så kallade basvärden skulle emellertid justeras upp vartannat år till en aktuell marknadsvärdenivå med hjälp av ett särskilt utarbetat in- dex. Vidare skulle nivååret flyttas något närmare taxeringsåret. I stället för att som nu utgöra året två år före taxeringsåret skulle det motsvaras av perioden 1 juli två år före till 30 juni året före taxeringsåret. Förslaget mottogs positivt men har ännu inte omsatts i praktiken.

En övergång till en kontinuerlig anpassning av taxeringsvärdena till förändrade marknadsvärden skulle, enligt vår mening, innebära en avse- värd förbättring av fasti ghetsbeskattnin gen. Eftersom detaljerade förslag i denna rikming redan finns nöjer vi oss emellertid med att uttala vårt stöd häm'll. Vi vill dock tillägga att det vore en fördel om taxeringsvärdena kunde justeras varje år istället för vartannat som Fastighetstaxeringskom- mittén föreslog.

De statsfinansiella effekterna av dessa förslag är naturligtvis i hög grad beroende av den framtida prisutvecklingen. Ju snabbare fastighetspriser- na stiger desto större skulle ökningen bli. 1 perioder med fallande nomi- nella fastighetspriser skulle dock ett system med rullande fastighetstaxer- ing ge lägre intäkter. Trots det har vi gjort vissa uppskattningar av de statsfmansiella effekterna av en sådan förändring.

• Sida 172
•  Original

I beräkningama utgår vi dels från att taxeringsvärdena justeras upp år- ligen och dels från att nivååret ändras till att motsvara året före det aktuel- la fastighetstaxeringsåret. Vid de årliga justeringama antar vi att taxer- ingsvärdena räknas upp med en faktor som både tar hänsyn till fastighetsprisutvecklingen och till att fastigheterna förslits med tiden. Deprecieringen antas uppgå till 2 procent per år. För övrigt utgår beräk- ningarna dels från den prisutveckling som faktiskt ägt mm för de olika fastighetstypema fram till och med sista kvartalet 1990 och dels på de an- taganden om den framtida prisutvecklingen som användes vid våra be- räkningar av fastighetsskatteintäktemas utveckling fram till sekelskiftet (se avsnitt 5 och bilaga 4).

Tabell 11.1 Statsfinansiella effekterav införande av rullande fastighetstax- ering. Miljarder kronor. Löpande priser.

Nuvarande system Rullande fastighetstaxering Intäkts- Intäkter Hyres- Små- Lant— Intäkter Hyres- Små— Lant- ökning totalt hus hus bruks— totalt hus hus bruks—-

fastig— fastig— ln— het het komst— år

1991 16.8 8.5 8.0 0.3 30.2 18.0 11.6 0.6 13.4 1992 17.8 8.9 8.1 0.8 22.1 11.0 10.3 0.7 4.3 1993 19.2 8.0 10.2 1.0 23.3 9.8 12.7 0.9 4.1 1994 21.5 10.3 10.2 1.0 24.2 10.4 12.9 0.9 2.7 1995 22.2 10.9 10.3 1.0 25.2 11.1 13.2 0.9 3.0 1996 25.9 11.7 13.3 1.0 26.5 12.1 13.5 0.9 0.6 1997 26.9 12.6 13.4 1.0 27.9 13.2 13.8 0.9 1.0 1998 28.1 13.7 13.4 1.0 29.8 14.7 14.1 1.0 1.7 1999 28.8 14.4 13.4 1.0 31.0 15.7 14.3 1.1 2.2

Källa: Urval ur FTR 90 samt egna beräkningar.

Att det intäktstillskott som en övergång till rullande fastighetstaxering skulle ge är starkt beroende av fastighetsprisemas utveckling framgår tydligt av dessa beräkningar. Med den snabba prisstegring på såväl små- hus som hyreshus som ägde rum under slutet av 1980—talet skulle ett sys- tem med rullande fastighetstaxering ha resulterat i ett intäktstillskott på drygt 13 miljarder kronor inkomståret 1991 jämfört med nuvarande sys- tem. Det prisfall på framförallt hyreshus som ägt rum under 1991 innebär att skillnaden i totala intäkter mellan de två systemen minskar betydligt till inkomståret 1992.

• Sida 173
•  Original

En övergång till rullande fastighetstaxering kan emellertid inte förvän- tas ske förrän tidigast efter APT 94. De intäktstillskott som redovisas för inkomståren 1991—93 utgör därför bara en illustration av vad ett årligt om- räkningsförfarande skulle ha resulterat i jämfört med det som faktiskt till- lämpas.

Uppgifterna avseende 1994 och framåt kan däremot betraktas som en uppskattning av det intäktstillskott som en sådan reform skulle resultera i. Därför kan det vara värt att erinra om att beräkningarna utgår från att fastighetsprisema endast kom mer ökai takt med inflationen från och med 1993. Den inkomstökning som genereras från och med 1994 motsvarar därför bara det belopp som krävs för att intäkterna från fastighetsskatten inte skall minska i reala termer vid givna antaganden om den allmänna prisutvecklingen.

11.3. Konsekvenser av framtida förändringar i finansieringssystemet

Genom reformeringen av inkomstbeskattningen minskade räntebidragen till bostadssektom. Det åstadkoms genom en höjning av den garanterade räntan och genom en snabbare upptrappning av denna ränta. Samtidigt minskade värdet på småhusägamas ränteavdrag, eftersom skatterefor— men resulterade i en sänkning av marginalskatten. Förändringarna var så konstruerade att pariteten mellan årgångar och neutraliteten mellan upp- låtelseformer bibehölls. Den viktiga effekten blev att bostadsutgiftema ökade i relation till de flesta andra nyttigheter i ekonomin, samtidigt som de disponibla inkomsterna ökade.

För småhus med äganderätt och för bostadsrättslägenhetema bör mins- kade bostadssubventioner och åtföljande ökade bostadsutgifter leda till prisfall på bostäder och en minskad nyproduktion. Orsaken är att ökade subventioner tenderar att kapitaliseras som högre fastighetspriser. Ett borttagande av subventioner får motsatt effekt. På sikt tenderar priserna att öka igen i samband med att den minskade produktionen av bostäder driver upp priserna på det befintliga beståndet av bostäder till en nivå som svarar mot prisnivån i nyproduktionen.

Lägre priser medför lägre taxeringsvärden och en minskad fastighets- skatt. Skattebortfallet blir i regel mindre än den initiala subventions- minskningen, eftersom fastighetsskattens andel av kapitalutgiftema i de flesta årgångar är liten jämfört med subventionsandelen.

För hyreshusen blir effekterna av de minskade subventionerna delvis annorlunda. Den initiala effekten är en hyreshöjning, åstadkommen ge-

• Sida 174
•  Original

nom de allmännyttiga bostads företagens hyresledande roll. Dessa företag är självkostnadsföretag som måste höja hyran för att få täckning för de ökade utgifter som följer av minskade subventioner. Eftersom de är hy- resledande kommer sannolikt de privata hyreshusen att följa efter, under förutsättning att marknaden är stark nog att klara en sådan hyreshöjning utan att det uppstår tomma lägenheter.

I regel bör en hyreshöjning, som motsvaras av en lika stor utgiftsök- ning, resultera i att fastighetens pris blir oförändrat. Då en osäker subven— tion ersätts med en säker hyreshöjning behöver så emellertid inte bli fal- let. Resultatet kan till och med bli en prisökning på hyreshus. Detta är förutsett i de värderingsmodeller som tillämpas i taxeringsprocessen (se bilaga 6 för en utförligare framställning). Därigenom ökar taxeringsvär- det och fastighetsskatten något.

För fram tiden planeras ytterligare minskningar i bostadssubventioner- na. Som nämnts ovan har regeringen nyligen tillsatt en utredning om sta- tens stöd för bostadsfinansieringen (Fi 1991:08). Utredningen skall före- slå ett nytt finansieringssystem som på annat sätt åstadkommer en subventionsminskning av minst den omfattning som den som skulle ha åstadkommits genom det föreslagna räntelånesystemet.

Det är troligt att subventionsminsknin gen i första hand kommer att be- röra nyproduktionen, medan räntebidragen i det befintliga beståndet kommer att bibehållas.

Genom en sådan förändring blir kapitalutgiftema betydligt högre i det tillkommande beståndet än i det befintliga. Det innebär att det äldre be— ståndet blir billigare i relativa termer, och att en del av efterfrågan flyttas över från nyproduktionen till beståndet. Det resulterar i ökade fastighets- och taxeringsvärden i beståndet. Effekterna blir starkast i småhussektom och i bostadsrättssektom, men det är inte uteslutet att det även kan bli en viss prisökning i hyreshusbeståndet trots de självkosmadsprinciper som de allmännyttiga bostadsföretagen arbetar efter.

Ur bostadspolitisk synvinkel innebär ett sådant nytt finansieringssys- tem att den gamla målsättningen om paritet får vika för ett statsfinansiellt krav. Likabehandlingen mellan sektorerna på bostadsmarknaden kan emellertid upprätthållas.

Eftersom ett framtida finansieringssystem med en sådan utformning som här förutskickas resulterar i ökade fastighets- och taxeringsvärden i det äldre beståndet kommer det även att medföra ökad fastighetsskatt i det äldre beståndet. En sådan skatteökning håller tillbaka prisökningen, men dess inverkan torde vara måttlig.

• Sida 175
•  Original

Å andra sidan får ett finansieringssystem med kraftigt ökade bostadsut- gifter i nyproduktionen större negativa effekter på byggvolymen än ett system där subventionsminskningen sprids ut över både bestånd och ny- produktion och där kapitalutgiftema fördelas över tiden med hjälp av ett räntelån.

Slutsatsen för fastighetsskattens del blir att en förändring av finansier- ingssystemet åstadkommer ökade fastighetsskatteintäkter i det äldre bos- tadsbeståndet, medan skatteintäkterna minskar i det tillkommande be- ståndet. Nettoeffekten är osäker.

Därtill kommer den statsfinansiella besparing som beror på att minska- de subventioner skall utbetalas till ett mindre antal nyproducerade bostä— der. Statsfinansiellt medför därför ett nytt finansieringssystem enligt de riktlinjer som här har skisserats en betydande besparing, även om föränd- rade fastighetsskatteintäkter tas med i beräkningen.

• Sida 176
•  Original

• Sida 177
•  Original

Sammanfattning

Introduktion

Syfte och uppläggning Datamaterial

Del A: Småhus — Äganderättssektorn

Taxeringsvärde och inkomst

En översikt Samband mellan inkomst och taxeringsvärde — korrelationer Samband mellan inkomst och taxeringsvärde — regression

Fastighetsskatt och bostadsutgifter

En översikt K orrelationer F örstärker fastighetsskatten variationen i bostadsutgift?

Omtaxering och inkomst

Absolut och relativ förändring av taxeringsvärdet Marginalgrupper : Decilen med störst förändring [ taxeringsvärden Effekter av skattereform och om-

taxering på fastighetsskatten

Inledning Skattereformen och fastighetsskatt

Del B: Flerbostadshus — Hyres- och bostadsrättssektorerna

Taxeringsvärde och inkomst

En översikt Samband mellan inkomst och taxeringsvärde — karelationer Samband mellan inkomst och taxeringsvärde — regression

• Sida 229
•  Original

Fastighetsskatt och bostadsutgifter

En översikt K orrelationer F örstärker fastighetsskatten variationen i bostadsutgift? Effekter av skattereformen på

fastighetsskatten

Inledning Skattereformen och fastighetsskatt

Del C: Bostadsbidragens absorptionsförmåga

Inledning Absorptionsgrad

• Sida 230
•  Original

Sammanfattning

Syftet med studien är att analysera sambandet mellan hushållens inkoms- ter och fastighetsskatt. Eftersom fastighetsskatten baseras på taxerings- värden, kommer dessa inledningvis att uppmärksammas.

Det genomsnittliga taxeringsvärdet 1991 inom äganderättssektom är 368 000 kronor. Taxeringsvärdet varierar systematiskt med inkomsten på så sätt, att med stigande inkomster ökar också taxeringsvärdet. Ökningen av inkomst är dock betydligt kraftigare än ökningen av taxeringsvärde.

Vid uppdelningar efter t ex hushållstyp, finner vi skillnaderi taxerings- värde mellan olika hushållstyper. Mellan olika regioner är skillnaderna dock betydligt större. I inre Storstockholm är taxeringsvärdet 781 000 kronor, dvs mer än dubbelt så högt som landets genomsnitt. Detregionala mönstret är tydligt med de högsta taxeringsvärdena i de traditionella storstads— och tillväxtregionema. Lägst genomsnittligt taxeringsvärde återfinns i Jämtland/Västernorrland, 179 000 kronor. I alla regioner finns ett positivt samband mellan inkomst och taxeringsvärde, om än i något varierande grad.

I hyres— och bostadsrättssektom är den genomsnittliga bostaden unge- far hälften så stor som den i äganderättssektom, varför taxeringsvärdena kommer att bli betydligt lägre i den förra sektorn. Taxeringsvärdet äri ge- nomsnitt 1 15 000 kronor. Vi kan även här konstatera ett tydligt inkomst- samband, där de högsta inkomstklassema också har de högsta taxerings- värdena. I den lägsta decilen är taxeringsvärdet 86 000 kronor, medan det iden högsta decilen är 173 000 kronor.

Den genomsnittliga bostadsutgiften för 199 1 i äganderättssektom är 56 100 kronor per år. Sammanboende hushåll med barn har de högsta bos- tadsutgiftema, i genomsnitt 67 400 kronor per år, medan pensionärshus- hållen har markant lägre bostadsutgifter. Nivåerna mellan olika regioner varierar kraftigt, där inre Storstockholms genomsnittliga bostadsutgift är 77 300 kronor per år, medan motsvarande utgift för Jämtland är 43 700 kronor. Även mellan olika inkomstklasser är spridningen stor. Den lägsta inkomstdecilens genomsnittliga bostadsutgifter är cirka 27 500 kronor per år, varefter bostadsutgiftema ökar kontinuerligt och kraftigt, och är för den högsta inkomstdecilen cirka 84 600 kronor per år.

Fastighetsskatten för 1991 uppvisar inte alls lika stor spridning mellan inkomstklassema. Det finns dock ett tydligt positivt samband mellan in- komst och fastighetsskattens storlek. Genomsnittligt är fastighetsskatten cirka 4 200 kronor per år, eller mindre än 200 kronor i månaden. Den ut- gör i genomsnitt 9 procent av bostadsutgiften. Andelen varierar mellan

• Sida 231
•  Original

olika hushållstyper. Den utgör en större andel för pensionärshushåll och även för hushåll med låga inkomster. Detta skall dock inte tolkas som att fastighetsskatten skulle vara speciellt betungade för hushåll med låga in- komster och pensionärshushåll. Snarare ärdetsåatt dessa hushåll ofta har bostadsbidrag, vilka sänker bostadsutgiften och därmed får fastighets- skatten att utgöra en ansenlig del av bostadsutgiften. Vi kan nämligen konstatera att de aktuella hushållen betalar lägre fastighetsskatt än övriga hushåll.

Den genomsnittliga bostadsutgiften i hyres- och bostadsrättssektom är 29 700 kronor per år. Spridningen mellan olika hushållstyper är dock stor. Ensamstående pensionärshushåll har lägst bostadsutgifter, 20 600 kro- nor, medan sammanboende barnhushåll har högst bostadsutgifter, 42 800 kronor. Spridningen mellan olika regioner är liten i förhållande till ägan- derättssektorn.

Den genomsnittliga fastighetsskatten är 1 600 kronor och uppvisar lik- som bostadsutgiften ett positivt inkom stsamband. Sambandet mellan in- komst och fastighetsskatt framstår dock inte som lika starkt. I genomsnitt utgör fastighetsskatten 7 procent av bostadsutgiften, dvs en lägre andel än i äganderätt.

För båda sektorerna är förhållandet det att fastighetsskatten ökar med stigande bostadsutgift. Det innebär att fastighetsskatten ökar spridningen i bostadsutgift, men den gör det i relativt begränsad omfattning.

Den genomsnittliga ökningen av taxeringsvärdet i samband med APT 90 är 123 200 kronor, eller, relativt sett, 46 procent. De genomsnittligt största ökningama, både absolut och relativt, återfinns bland barnhushål- len. Pensionärshushåll har i genomsnitt lägst ökningar. Spridningen mel- lan olika hushållstyper är dock inte så stor, vilket blir uppenbart vid en re- gional uppdelning. I storstäder är ökningen av taxeringsvärdet 259 600 kronor (77 procent), medan den i regionala centra är 61 700 kronor (32 procent).

Det finns också ettpositivt samband mellan förändring i taxeringsvärde och inkomst. För hushållen i de lägsta inkomstdecilema har taxeringsvär- det ökat med 81-82 000 kronor, medan hushållen i de högsta decilema har fått ökningar av taxeringsvärdet med i genomsnitt 158 000 respektive 243 000 kronor. Även vid en studie av relativ förändring av taxeringsvär- det står sig slutsatsen att ökningarna har varit större för hushållen med hö- ga inkomster. I den grupp av hushåll som har fått störst ökning av taxer- ingsvärdet, finner vi en viss överrepresentation av ekonomiskt starka barnhushåll, men framförallt av hushåll i storstäder.

• Sida 232
•  Original

I tiden sammanfaller APT 90 och skattereformen, varför fastighetsbes- katmingen berörs av två förändringar. Omtaxerin gen medför kraftigt höj— da taxeringsvärden, men skatteomläggningen innebär lätmader i beskatt- ningen. Fastighetsskatten var före omtaxering och med de regler som gällde före skattereformen, i genomsnitt 3 900 kronor. Efter omtaxering och skattereform har fastighetsskatten i genomsnitt stigit med 330 kronor till 4 400 kronor, vilket är en ökning med cirka 8 procent. Totaleffektens ganska måttliga ökning består dock av två poster, vilka var för sig har en helt annan storleksordning. Effekten av omtaxeringen ökar fastighets- skatten med drygt 3 000 kronor, medan effekten av skattereformen sän- ker fastighetsskatten med knappt 2 700 kronor. Vid beaktande av in- komst, finner vi att båda effekterna ökar i storlek med stigande inkomst. Effekten av skattereformen motverkar i större utsträckning effekten av omtaxerin gen för hushåll i de högre inkomstdecilema, varför totaleffek- ten, ökningen av fastighetsskatt, är störst i de lägsta inkomstdecilema. En uppdelning i hushållstyper visar att pensionärer får de igenomsnitt högsta ökningarna. Detta beror på att de dels bor i äldre hus, dels har låga margi- nalskattesatser.

Även i hyres- och bostadsrättssektom har reglerna för fastighetsbes- kattning ändrats i samband med skattereformen. Totalt sett innebär skat- tereformen att fastighetsskatten stiger med i genomsnitt drygt 700 kronor. Även om beloppet i sig inte är så stort, innebär denna ökning nästan en fördubbling av fastighetsskatten, från 850 till 1 570 kronor i genomsnitt. Bamhushåll får lägst ökning av fastighetsskatten, medan sammanboende pensionärshushåll får de största ökningarna.

De förändringar som har beskrivits, med ökade bostadsutgifter som följd, motverkas till viss del av ökade bostadsbidrag. Absorptionsgraden, dvs i vilken utsträckning hushållen via bostadsbidrag får kompensation för ökade bostadsutgifter, är för hela population icke-pensionärer 5 pro- cent. Den varierar dock mellan olika upplåtelseformer. Graden är högre i hyresrätt, 8 procent, medan den i bostads— och äganderätt, är 4 respektive 3 procent. Bland hushållen med lägst inkomster är absorptionsgraden 13 procent. För olika hushållstyper är absorptionsgraden för ensamstående barnhushåll 26 procent.

För gruppen av bidragsmottagande hushåll är absorptionsgraden 24 procent, och skillnaderna mellan olika upplåtelseformer är relativt sett mindre än för hela populationen. Skillnaderna mellan olika hushållstyper blir inte nu heller så markant. Ensamstående barnhushåll har högst ab— sorptionsgrad, 28 procent, medan ensamstående utan barn och samman- boende med barn båda har 23 procent i absortions grad. Absorptionen för

• Sida 233
•  Original

sammanboende utan barn är 16 procent. Totalbilden modifieras vid hän— syntagande till upplåtelseform. Både i hyres- och äganderätt är absorp- tionsgraden högst för sammanboende hushåll med barn. De mycket låga värdena för icke-bambushåll i äganderätt, indikerar att en mycket stor del av bidragshushållen har bostadsutgifter som ligger över bokostnadsgrän- serna i regelverket.

• Sida 234
•  Original

Introduktion

Syfte och uppläggning

Fastighetsskatten utgör i genom snitt knappt tio procent av hushållens bostadsutgif ter, eller cirka två-tre av deras disponibla inkomster. Därmed kommer fastighetsskatten att utgöra en tämligen betydelsefull utgiftspost för hushållen. Syftet med studien är att analysera sambandet mellan hus- hållens inkomster och fastighetsskatt. Det är dock inte hushållen utan fas- ti gheten som utgör grund för fastighetsskatten, varför detär faktorer utan- för hushållet som förklarar storleken på fastighetsskatten. Det innebär att de samband vi kommer att redovisa enbart utgör statistiska samband, och att de inte får tolkas som orsakssamband. Eftersom det dock är det enskil— da hushållet som belastas direkt (äganderätt) eller indirekt (hyres- och bostadsrätt) av fastighetsskatten, är det av stort intresse att studera dennas betydelse för olika hushåll.

Vi vill också påpeka att den beskrivning vi kommer att ge, har en ten— dens att överdriva inkomstsambandet, eftersom vi inte tar hänsyn till skif- tande egenskaper hos bostäderna. Vi vet sedan tidigare att högre hushåll- sinkomster i genomsnitt innebär högre bostadskonsumtion i form av standard och storlek. Med detta följer också högre taxeringsvärden. Om vi på ett korrekt sätt tar hänsyn till olika egenskaper hos bostäderna, skul- le vi rimligen inte finna något som helst inkomstsamband. Vår upplägg— ning motiveras av att vi vill belysa det direkta inkomstsambandet för att se hur fastighetsskatten belastar olika hushåll.

Vi vill också inledningsvis betona några omständighter vilka gör det rimligt att tro, att vi kommer att finna att fastighetsskatten har mycket oli- ka betydelse för olika hushåll.

En sådan omständighet är metoden för fastställande av underlaget för fastighetsskatten, taxeringsvärdet, varierar mellan olika bostadsfastighe- ter. För äganderättssektom (privata småhus) gäller att taxeringsvärdet är relaterad till fastighetemas marknadsvärde, där marknadsvärdet admi- nistrativt bestäms med utgångspunkt i överlåtelsepriser för likvärdiga småhus. För hyres- och bostadsrättssektorema (flerbostadshus) bestäms i stället taxeringsvärdet med utgångspunkt i marknadens värdering av fastighetens avkastning. Detta ger upphov till skillnader i taxeringsvär- den mellan olika fastigheter som inte enbart beror på skillnader i storlek på bostäderna. Rent faktiskt har detta lett till att relationen mellan fastig- hetens ålder och dess taxeringsvärde är betydligt starkare i hyres- och bostadsrättssektom än i äganderättssektom.

• Sida 235
•  Original

En annan omständighet som är av betydelse för hushållen iäganderätt, är taxeringsvärdenas starka samband med marknadspriset på fastigheten. Detta leder till att fastighetsskatten blir beroende av regionala skillnader i prisnivåer.

Ytterligare en omständighet utgörs av de glesa taxeringstilltällena. Ef- tersom förändringar i underlaget för taxeringen sker kontinuerligt, men taxeringsvärdet fastställs för cirka sex år, uppstår vid omtaxeringamaofta mycket kraftiga höjningar av taxeringsvärdet. Effekten för hushållen kan bli mycket kännbar genom kraftigt ökade bostadsutgifter, och leda till problem för de hushåll som inte har förutsett dessa förändringar.

Dessa omständigheter kommer att belysas i den redovisning som kom- mer att göras av sambandet mellan hushållens inkomster och fastighets- skatten. Av två skäl kommer redovisningen att ske separat för äganderätt och för hyres- och bostadsrätt. Det ena skälet är de skilda förhållanden för taxeringsvärdets fastställande, och det andra skälet är av datatekniskt (se nedan). Uppläggningen av redovisningen är till stora delar lika för del A (äganderätt) och del B (hyres- och bostadsrätt), men några långtgående jämförelser mellan sektorerna vill vi inte göra.

Genom fastighetsskattesystemets konstruktion är taxeringsvärdet av speciellt intresse. I ett första avsnitt studeras därför sambandet mellan in- kom st och taxeringsvärde, vilket görs genom korstabullering, korrela- tionsanalys och regressionsanalys. Samma uppläggning av analysen åter- finns i efterföljande avsnitt, i vilken sambandet mellan fastighetsskatt och bostadsutgifter studeras.

För äganderättssektom görs sedan en särskild analys av resultatet av den senaste fasti ghetstaxerin gen (APT 90). Denna om taxering skedde samtidigt som skattereformen genomfördes, vilken i sig medförde stora förändringar i reglerna för fastighetsbeskattningen. Det finns därför an- ledning att separera effekterna av omtaxering och regelförändringar, vil- ket görs i ett fjärde avsnitt. Även för hyres- och bostadsrättssektom inne- bar skattereformen förändrade regler, varför effekter av reformen behandlas även för denna sektor.

Förändringar av fastighetsskatten som medför ökade bostadsutgifter, kan till en del motverkas av ökade bostadsbidrag. Ien avslutande del (del C), studeras därför bostadsbidragssystemets absorptionsförmåga.

En intressant aspekt utgörs av regionala skillnader i taxeringsvärden och fastighetsskatt. En lämplig regional indelning måste då göras som är både överskådlig och relevant. För bostadsmarknaden finns skäl som ta-

• Sida 236
•  Original

lar för att använda sig av A-regioner1 . I vårt fall saknar vi dock tillräckligt antal med observationer i alla regioner, men även överskådlighetsskäl ta- lar för en mer aggregerad regional indelning. Vi kommer att redovisa två olika indelningar. en med enbart fyra regioner (regionala och primära centra, universitetsregioner, storstäder), vilken följer Wigren, och en in- delning i 22 regioner vilka utgör aggregeringar av kommuner med likar- tad nivå på taxeringsvärde per kvadratmeter. Båda regionindelningar kommer att användas i redovisningarna, men enbart indelningen i fyra re- gioner kommer att återfinnas i alla avsnitt i del A och del B.

Datamaterial

Det datamaterial som utgör det empiriska underlaget är en statistisk un- dersökning som görs av SCB, ”Bostads- och hyresundersökningen” (BHU). Den BHU vi har arbetat med är BHU 1987.

BHU består egentligen av två undersökningar— en för bostads- och hy- resrätt, och en för äganderätt Populationen för undersökningen utgörs av bostäder där det finns hushåll (dvs bebodda lägenheter). För bostads- och hyresrättsdelen ingår cirka 1,8 miljoner bostäder, medan äganderättsde- len innehåller cirka 1,3 miljoner av de cirka 1,7 miljoner bostäderi en- och tvåbostadshus som ingår i bruttopopulationen. De bostäder som un- dantagits är bl a småhus med juridisk person som ägare, tvåbostadshus och bostäder på jordbruksfastighet. Den första delen av undersökningen täcker således så gott som samtliga bostäder, medan det i den andra delen saknas en inte oväsentlig andel. När vi redovisar genomsnittsvärden för de tre olika upplåtelseformema, påverkas dessa inte av att det är olika grad av täckning, men för totalredovisningar kommer resultaten att bli missvisande. Vi har därför i sarnmanräkningar viktat alla observationer så att fördelningen mellan upplåtelseforrnema kommer att överensstäm- ma med den faktiska.

Bostads- och hyresrättsdelen i 1987 års BHU omfattar ett urval på ca 13 000 bostäder. För dessa finns uppgifter som fysiskt beskriver lägenhe- terna. Hushållsuppgifter har sedan samlats in dels genom en enkät, dels genom registeruppgifter. Kompletta uppgifter finns för ca 8 000 bostäder/ hushåll.

]. Se t ex Wigren, R.. (1989), Regionala trender isysselsättnlngsandelar, för en utförlig argumentering.

• Sida 237
•  Original

Äganderättsdelen omfattar ett urval om ca 5 000 bostäder. Kompletta uppgifter finns för ca 4 000 hushåll. I denna del har varje hushåll svarat på uppgifter om lägenheten, medan det i bostads- och hyresrättsdelen är bostadsrättsförenin gen respektive fastighetsägaren som har lämnat dessa uppgifter. I övrigt gäller även här att redovisade enkätuppgifter har kom- pletterats med registeruppgifter.

I båda delundersökningama har urvalen gjorts som stratifierade urval, varför olika observationer har olika vikt i redovisningarna.

BHU-materialet innehåller mycket information om hushållen och bos- täderna, men saknar däremot data som är lämpade för attbeskriva finansi- eringssystemet. Av det skälet kompletteras BHU-materialet med en kal- kylmodell över f inansieringssystemet. Bearbetningar med denna kalkylmodell imputeras sedan i BHU-materialet.

Kompletteringar för taxeringsvärden har också gjorts. För flerbostads- husen saknas taxeringsvärde i BHU, varför uppgifter har fått imputeras. Detta har gjorts genom att taxeringsvärde per kvadratmeter har beräknats för olika regioner och värdeår. Materialet för denna beräkning har varit ett urval ur fastighetstaxeringregistret. Även om detär taxeringsvärde per kvadratmeter som är det värde som imputeras, är deti redovisningarna taxeringsvärdet för bostaden som kommer att redovisas. Detta kan göras eftersom vi har uppgift om bostadens yta.

För småhus ingår taxeringsvärden från AFT 81 i BHU. Vi har speciellt för detta uppdrag tillfogat taxeringsvärden från AFI' 90 genom en sär- skild bearbetning som SCB har gjort på vårt uppdrag. Vi kan alltså mäta förändringar i taxeringsvärden för enskilda hushåll.

De ekonomiska variabler som redovisas, tex disponibla inkomster och bostadsutgifter, avser en tänkt situation 1991. Eftersom grundmaterialet grundar sig på förhållanden 1987, innebär det dels att uppräkningar av ekonomiska variabler måste göras, dels att en del kompletterande anta- ganden måste göras.

För atti möjligaste mån avspegla de förhållanden som gäller 1991, an- vänder vi oss av aktuella regelverk för skatter, bostadsbidrag och bostads- finansiering. Det innebär att vi i första hand har räknat upp de variabler som utgör indata i regelverken. Den disponibla inkomsten i grundmate- rialet har tex inte räknats upp, utan detär de olika inkomstslagen som har räknats upp. Dessa har sedan använts för beräkning av inkomstskatt, vil- ken i sin tur utgör en del i beräkningen av den disponibla inkomsten. Motsvarande tillvägagångssätt för det statskommunala bostadsbidraget medför att vi inte har räknat upp det värde på bostadsbidraget som finns redovisati BHU 1987, utan att vi med hjälp av bostadsbidragsreglema har

• Sida 238
•  Original

räknat fram det bostadsbidrag som hushållet är berättigat till i en tänkt si- tuation 1991.

För de variabler som har räknats upp, gäller att uppräkningama har gjorts med egenindex. Någon differentiering för olika inkomstklasser el- ler hushållstyper har dock inte gjorts, utan samma värde på indexet har använts för alla observationer.

• Sida 239
•  Original

Del A: Småhus - äganderättssektorn

Taxeringsvärde och inkomst

En översikt

Det genomsnittliga taxeringsvärdet 1991 inom äganderättssektom är 368 000 kronor (tabell A.1). Taxeringsvärdet varierar systematiskt med inkomsten på så sätt att med stigande inkomster ökar också taxeringsvär- det. Den lägsta decilen har ett taxeringsvärde som i genomsnittär 267 000 kronor, medan den högsta decilens genomsnittliga taxeringsvärde år 588 000 kronor. Ökningen av inkomst är dock betydligt kraftigare än ök- ningen av taxeringsvärde. Mellan andra och nionde decilema ökar in- komsterna med cirka 150 procent, medan taxeringsvärdet ökar med en- bart cirka 65 procent.

Tabell A.l Taxeringsvärde, byggnadsvärde och byggnadsvärdets andel av taxeringsvärdet, olika inkomstklasser.

_________——-—_———————

Disponibel Taxerings- Byggnads- Byggnadsvärdets inkomst, tkr värde, kr värde, kr andel av taxeringsvärdet

0-88 266401 155257 0.589 88-119 273560 168256 0.628 119-146 307670 197188 0.652 146-170 329073 223400 0.682 170-187 330418 229064 0.700 187-202 344348 240411 0.699 202-218 366403 255528 0.704 218-238 417429 290187 0.708 238-270 452338 310716 0.701 270- 588877 377283 0.664 Totalt 367611 244697 0.673

___—___.”—

Studerar vi taxeringsvärdet för olika hushållstyper (tabell A.2), framstår skillnaderna mellan olika hushållstyper som stora. För de enskilda hus- hållstypema har hushåll med två vuxna, med eller utan barn de högsta ge- nom snittliga taxeringsvärdena, 402 000 respektive 385 000 kronor. Pen- sionärshushåll har i genomsnitt betydligt lägre taxeringsvärden, lägre än 300 000 kronor. Det stabila positiva sambandet mellan inkomst och tax- eringsvärde som återfanns i hela populationen, blir nu osäkrare. Samban-

• Sida 240
•  Original

det återfinns visserligen i stort hos alla hushållstyper, men inte på samma markanta sätt.

Tabell A.2 Taxeringsvärden, olika inkomstklasser och hushållstyper.

Disponibel En En Två Två En Två inkomst, vuxen vuxen vuxna vuxna vuxen vuxna tkr utan med utan med över 65 över 65 barn barn bam barn 0-88 253565 550703 360135 372334 217034 307899

88-119 282242 294154 276371 398751 419860 237934 119—146 . 322326 388858 317703 290847 248613 288056 146-170 405439 325449 309833 332782 483827 339430 170-187 522984 555834 307731 333080 607860 345330 187-202 254518 210000 365661 327154 - 589931 202-218 415146 404000 350343 372166 680109 367967 218-238 403000 480750 408480 418091 626000 589372

238—270 680263 - 470477 441686 - 551735 270- 540726 717529 598688 580725 479000 693542 Totalt 316904 372049 385310 401804 244651 297588

En indelning i värdeårsklasser visar hur det genomsnittliga taxeringsvär— det ökar från 260 000 kronor i klassen -l930, medan klassen 1986- har ett genomsnittligt taxeringsvärde som är 600 000 kronor (tabell A.3). In- tressant att notera är att vid konstanthållande av värdeårsklass, är in- komstsarnbandet svagt Endasti värdeårsklass 1981-85 finner vi att tax- eringsvärdet mer markant ökar med stigande inkomstklass. I de flesta övriga värdeårsklasser är ökningarna av taxeringsvärdet måttliga med stigande inkomst, bortsett från de allra högsta inkomstklassema.

Vid en regional uppdelning (tabell A.4), kan vi konstatera att taxerings- värdet är betydligt högre i storstäder än i övriga regioner. Här är värdet i genomsnitt 589 000 kronor, medan universitetsregioners genomsnittli— ga värde är 388 000 kronor. Primära centra och regionala centra har ytter- ligare lägre värden med 300 000 kronor, respektive 262 000 kronor. Skillnaden mellan högsta och lägsta inkomstdecil varierar mellan regio- nerna, och minst är skillnaden i storstäder. Vid motsvarande jämförelse som för hela landet, dvs mellan andra och nionde decil, ligger storstäders relativa ökning av taxeringsvärdet, cirka 20 procent, markant under övri- ga re gioners ökning.

• Sida 241
•  Original

Tabell A.3 Taxeringsvärden, olika inkomst- och värdeårsklasser.

______________.——_——-—-—-

Disponibel -1930 1931-50 1951-65 1966-75 1976—80 1981-85 1986- inkomst, tkr

0-88 191473 247528 305004 369626 356928 393645 238000 88-119 209081 242536 265193 366887 383647 421538 456000 119-146 198601 239308 305596 383154 380813 422141 690166 146-170 244582 271897 305956 376847 373660 421827 514840 170-187 246839 261725 304507 365174 341070 467983 430452 187-202 245866 264294 300309 364900 413960 466707 551971 202-218 262966 316239 325020 384719 380396 511835 563529 218-238 312425 348982 363411 418329 437084 524634 709444 238-270 353483 455151 416823 440992 461452 545082 674063 270- 640259 638276 576388 543634 626128 673824 759182 Totalt 259728 294897 330854 415497 422908 505300 600138

_____________________—_—_—_———

Tabell A.4 Taxeringsvärden, olika inkomstklasser och regioner.

___—_______.____-————-——-—

Disponibel Regionala Primära Universitets- Stor- inkomst, tkr centra centra regioner städer 0-88 198416 213986 330423 488117 88-119 194541 235801 257962 506113 119-146 231879 240132 337595 560412 146-170 262674 304037 317881 525283 170-187 255801 289480 373429 517304 187-202 268984 296918 359391 569004 202-218 284315 323625 418965 542327 218-238 309026 371628 440641 598750 238-270 341325 381264 427121 606089 270- 345393 424173 550479 722900 Totalt 261534 300219 387717 589380

En mer detaljerad regionindelning visar att taxeringsvärdet i inre Stors- tockholm är mer än dubbelt så högt som landets genomsnitt, 781 000 luo- nor. Det regionala mönstret är tydligt med de högsta taxeringsvärdena i de traditionella storstads- och tillväxtregionema. Yttre Storstockholm har ett genomsnittligt taxeringsvärde om 587 000 kronor, Storgöteborg 574 000 kronor, östra Mälaren 460 000 kronor och Malmö 458 000 kro- nor. Regioner som västra Mälaren, Helsingborg, Bohuslän, mellersta

• Sida 242
•  Original

Älvsborg och Umeå/Luleå/Kiruna har taxeringsvärden mellan 359 000 och 398 000 kronor. Det är egentligen bara Bohuslän, och i någon mån även mellersta Älvsborg, som inte är att betrakta som traditionella tillväx- tområden. Lägst genomsnittligt taxeringsvärde återfinns i J ämtland/V ås- ternorrland, 179 000 kronor. Andra regioner med låga genomsnittliga taxeringsvärden, 230-240 000 kronor, är Norrbotten, Västerbotten och sydöstra Sverige.

Ett positivt samband mellan inkomst och taxeringsvärde återfinns i alla regioner om än i något varierande grad. I inre Storstockholm ärskillnaden mellan taxeringsvärdena för lägsta och högsta decil endast 30 procent. En så begränsad spridning är dock ovanligt Desto vanligare äratt skillnaden är cirka 100 procent.

Byggnadsvårdets andel av det totala taxeringsvärdet utgör 67 procent, 245 000 kronor (tabell A.1). Även byggnadsvärdet uppvisar ett positivt inkomstsamband. Det verkar också som om byggnadsvärdet har ett något starkare inkomstsamband än det totala taxeringsvärdet, eftersom bygg- nadsvärdets andel av taxeringsvärdet är lägst i de lägsta inkomstklasser- na. Andelen ökar dock inte entydigt med stigande inkomst

Samband mellan inkomst och taxeringsvärde — korrelationer

Den beskrivning som har gjorts i föregående avsnitt har gett en indikation på att det finns ett positivt samband mellan taxeringsvärde och inkomst. Tabellema har dock inte visat spridningen kring medelvärdena. Om spridningen är stor kommer detta att avspegla sig i låga koefficienter i en korrelationsanalys,vilketocksåärfallet vid beräkning av Pearsons korre- lationskoefficient.

Totalt sett är korrelationen 0.32, dvs positiv men inte starkt positiv. In- om olika hushållstyper är dock sambandet svagare, eftersom korrela- tionskoeffrcientema är lägre för varje ensldld hushållstyp, undantaget en- samstående pensionärer (tabell A.5). För ensamstående med barn, är korrelationen cirka 0. 18, medan den är en tiondel högre för sammanboen- de utan barn.

Korrelationen mellan inkomst och byggnadsvärde är av samma stor- leksordning som mellan inkomst och taxeringsvärde, 0.34. Förolika hus- hållstyper är skillnaderna mellan de olika korrelationema olika stora. I några fall är korrelationen mellan byggnadsvärde och inkomst 5-6 pro- centenheter högre än motsvarande korrelation mellan taxeringsvärde och inkomst. Värdena är dock av ungefär samma storleksordning.

• Sida 243
•  Original

Tabell A.5 Korrelation mellan disponibel inkomst och taxeringsvärde re- spektive byggnadsvärde, olika hushållstyper.

Hushållstyp Korrelationen mellan disponibel inkomst och Taxeringsvärde Byggriadsvärde lvx utan barn 0.19 0.18 1 vx med barn 0.18 0.24 2 vx utan barn 0.29 0.29 2 vx med barn 0.26 0.22 1 vx >65 är 0.33 0.38 2 vx >65 år 0.26 0.31

Inom de olika värdeårsklassema är korrelationen mellan inkomst och tax- eringsvärde högst inom den första klassen (-1930), där korrelationen är 0.45 (tabell A.6). Lägst värde, 0.20, återfinns i klassen 1966-75. Där är sambandet mellan inkomst och taxeringsvärde uppenbarligen svagt. Vär- dena ligger dock relativt högt, och är för enskilda värdeårsklasser högre än för enskilda hushållstyper.

Korrelationen mellan inkomst och byggnadsvärde har över värdeårs- klassema ett mönster som avviker mot taxeringsvärde-inkomst I de äldre värdeårsklassema är korrelationen mellan inkomst och byggnadsvärde högre än mellan inkomst och taxeringsvärde, medan det motsatta förhål- landet gäller i de yngre årsklasserna.

Tabell A.6 Korrelation mellan disponibel inkomst och taxeringsvärde re- spektive byggnadsvärde, olika värdeårsklasser.

Värdeårsklass Korrelationen mellan disponibel inkomst och Taxeringsvärde Byggnadsv ärde —1930 0.45 0.48 1931—50 0.33 0.40 1951-65 0.27 0.29 1966-75 0.20 0.20 1976—80 0.30 0.38 1981-85 0.28 0.26 1986- 0.35 0.28

Inom de olika regionerna ligger korrelationen mellan inkomst och taxer- ingsvärde i primära och regionala centra över landets värde, medan de är lägre för universitetsregioner och storstäder. Lägst är korrelationen i storstäder med 0.36, och högst är den i regionala centra med 0.51 (tabell

• Sida 244
•  Original

A.7). På denna regionala nivå finner vi en stark koppling mellan bygg- nadsvärde och taxeringsvärde.

Tabell A.7 Korrelation mellan disponibel inkomst och taxeringsvärde re- spektive byggnadsvärde, olika regioner.

________________—-—-_-—————

Region Korrelationen mellan disponibel inkomst och Taxeringsvärde Byggnadsvårde

Regionala centra 0.35 0.38 Primära centra 0.38 0.40

Universitetsregioner 0.28 0.23

Storstäder 0.23 0.24

__________-——_—————-—

En mer detaljerad regionindelning visar att korrelationen mellan inkomst och taxeringsvärde varierar starkt mellan olika regioner (tabell A.8). I ytt- re Storstockholm är korrelationen så låg som 0.15, medan den i sydvästra Skåne är 0.64. Andra regioner med höga värden är norra Norrbotten, Storsjön, västra Mälaren och mellersta Älvsborg, vilka har korrelationer mellan 0.5 och 0.6. De låga värdena återfinns i östra Mälaren, Storgöte- borg, inre Storstockholm och Västerbotten, vilka har värden mellan 0.2 och 0.3.

Det förefaller som om korrelationen mellan inkomst och såväl taxer- ingsvärde som byggnadsvärde, är hög inom olika delbostadsmarknader. Ett mycket mer splittrat intryck ges dock när vi samtidigt beaktar region och hushållstyp (tabell A.9). Häråterfinner vi en variation som påminner om den vi fann när vi studerade enskilda hushållstyper istället för hela landet. Korrelationen blir nu något högre i de flesta fall. För en region, universitetsregioner, är korrelation markant högre i alla hushållstyper utom två, två vuxna utan barn och två vuxna över 65 år. Korrelationen mellan inkomst och byggnadsvärde ser i stort ut som mellan inkomst och

taxeringsvärde.

• Sida 245
•  Original

Tabell A.8 Korrelation mellan disponibel inkomst och taxeringsvärde re- spektive byggnadsvärde, olika regioner.

Region Korrelationen mellan disponibel inkomst och Taxeringsvärde By g gnadsvärde Inre Storstockholm 0.28 0.30 Yttre Storstockholm 0.15 0.14 Östra Mälaren 0.27 0.26 Västra Mälaren 0.52 0.50 Småland med omgivningar 0.38 0.39 Sydöstra Sverige 0.30 0.31 Helsingborg 0.37 0.47 Malmö 0.38 0.40 Sydvästra Skåne 0.64 0.61 Halland 0.45 0.47 Storgöteborg 0.29 0.30 Bohuslän 0.49 0.53 Mellersta Älvsborg 0.52 0.52 Skaraborg/Värmland 0.33 0.38 Bergslagen 0.32 0.36 Gävleborg 0.43 0.41 Sundsvall/Hudiksvall 0.43 0.41 Jämtland/Västemorrland 0.47 0.48 Storsjön 0.61 0.64 Västerbotten/Södra Norrbotten 0.24 0.23 Umeå/Luleå/Kiruna 0.39 0.43 Norra Norrbotten 0.62 0.62

Tabell A.9 Korrelatlon mellan disponibel inkomst och taxeringsvärde, oli- ka hushållstyper och regioner.

Hushållstyp Regionala Primära Universitets- Stor- centra centra regioner städer En vuxen utan barn 0.12 0.03 0.15 0.79 En vuxen med barn 0.31 0.16 0.22 0.51 Två vuxna utan barn 0.19 0.21 0.30 0.18 Två vuxna med barn 0.30 0.26 0.17 0.53 En vuxen >65 år 0.31 -0.13 0.31 0.72

Två vuxna >65 år 0.33 -0.01 0.33 0.24

• Sida 246
•  Original

Samband mellan inkomst och taxeringsvärde — regression

Med mätningen av korrelationer har vi kunnat komprimera tabellredovis- ningarna en hel del, och funnit ett positivt samband mellan inkomst och taxeringsvärde. Även här blir dock redovisningen oöverskådlig när vi vill beakta fler faktorer samtidigt. När vi har funnit ett samband, är det dess— utom av intresse att kvantitativt försöka fastställa storleken på det också. Vad betyder 1 000 kronors skillnad i inkomst för taxeringsvärdet? Vi skall besvara den frågan med hjälp av multipel regressionsanalys.

Vi kommer att använda oss av två olika modellspecificeringar, en addi— tativ modell och en multiplikativ. Eftersom vi enbart söker ett statistiskt samband har vi inte någon grund för vårt val av modellspecifikation, utan det blir närmast förklaringsgraden som är styrande för valet av specifika— tron.

Skattningama är gjorda i tre steg. Först har en modell med enbart in- komst som oberoende variabel skattats. I nästa steg har hänsyn tagits till olika hushållsegenskaper genom tre dummy-variabler: om hushållet be- står av en eller två vuxna (PAR), om hushållet har barn (BARN), om det är ett pensionärshushåll (PENS). I det tredje steget tas hänsyn till regiona- la skillnader.

Interceptet ger en grundnivå, vartill ett belopp adderas som är beroende av inkomsten. I den första additativa modellen (tabell A. 10), blir parame- tervärdet för inkomst 0.54. Det innebär att ett hushåll med 1 000 kronor högre inkomst än ett annat hushåll, bor i ett småhus som har ett taxerings— värde som är 540 kronor högre. Förklaringsgraden är mycket låg, enbart 0.10. Mycket av variationen i taxeringsvärdet förklaras alltså av andra va- riabler än inkomst.

När vi inkluderar variabler som representerar hushållsegenskaper, ökar förklaringsgraden obetydligt. Inkomstparametem sjunker något, till 0. 49. Jämförelsegrunden är ett hushåll bestående av en vuxen, inga barn och icke-pensionär. Består hushållet istället av två vuxna, bor deti ett småhus med 25 000 kronor högre taxeringsvärde. Är det dessutom ett barnhushåll, är taxeringsvärdet ytterligare 10 000 kronor högre. Är hus- hållet däremot ett pensionärshushåll, bor deti ett småhus med 55 000 kro- nor lägre taxeringsvärde.

I den tredje modellen tas hänsyn till regionala skillnader i taxeringsvär- det. Förklaringsgraden ökar kraftigt, till 0.47. Estimatet för inkomst sjun- ker till 0.28, en mycket kraftig förändring jämfört med de två tidigare mo— dellerna. Ett hushåll, av samma hushållst och i samma region som ett annat hushåll, men med 1 000 kronor högre inkomst, återfinns alltså i en

• Sida 247
•  Original

bostad med 280 kronor högre taxeringsvärde. Pararnetervärdena för hus- hållsegenskapema avviker något från värdena i den andra modellen, men är av samma storleksordning. Jämförelsegrunden i denna modell är ett li- kadant hushåll som i den förra modellen, men dessutom bor det i ett regio- nalt centra. Bor hushållet istället i ett primärt centra, är taxeringsvärdet 38 000 kronor högre. Skulle det bo i storstäder, är taxeringsvärdet ytterli- gare 75 000 + 196 000 kronor högre.

Den multiplikativa modellen tolkas annorlunda. Interceptet fungerar här som en skalfaktor, vilken ”blåser upp” resultatet. Parametern för in- komst tolkas som en relativ förändring, och inte som en absolut föränd- ring. Värdet 0.39 i den första multiplikativa modellen anger att en procent högre inkomst är kopplat till 0.4 procent högre taxeringsvärde. Förklar- ingsgraden är även i denna modeH låg, 0.14.

Vid införandet av hushållsvariabler, sjunker parametervärdet för in- komst till 0.3. Även med denna modell får vi ett resultat som säger att sammanboende hushåll bor i hus med högre taxeringsvärde. Nu tolkas det dock som att taxeringsvärdet är 6 procent högre.

Det blir även i den multiplikativa specifikation en kraftig ökning av för- klarin gsgraden vid införandet av regionala variabler, vilken stiger till 0.45 . Inkomstens betydelse minskar ytterligare, varför i övrigt likvärdiga hushåll i samma region, men med en procents högre inkomst, bor i hus med 0.2 procent högre taxeringsvärde. Parametervärdet är dock signifi- kant, och även om det är lägre än i den första modellen, så är betydelsen inte ringa.

Tabell A.10 Regressionsanalys av bostadens taxeringsvärde

Oberoende Beroende variabel

variabel Taxeringsvärde Taxeringsvärde (logarit- merat)

Intercept 265* 260* 193* 3,76* 4,16* 4,39* Disp ink 0,54* 0,49* 0,28* Disp ink (log) 0,39* 0.30* 0,20*

PAR - 25* 32* - 0,06* 0,12* BARN - 10 8 - 0,02 0,03 PENS — -55* —48* — -0,15* -0,15*

CRP - 38* - - 0,14* CPU - 75* - - 0,20* CUS - 196* - - 0,45*

R2 0,10 0,12 0,47 0,14 0,15 0,45

____________._______—————-———_

* anger att parametern är signifikant på 5-procentnivån.

• Sida 248
•  Original

Likheterna mellan de två specifikationema är slående. När antalet förkla- rande variabler ökar, kan vi se att förklaringsgraden ökar kraftigt. Detta gäller speciellt när vi för in variabler som fångar regionala skillnader. Samtidigt sjunker inkomstens kvantitativa betydelse. Den är dock fortfa- rande av stor betydelse, vilket gäller oberoende av om vi använder en ad- ditativ eller en multiplikativ modellspecifikation. Båda specifikationer- nas förklaringsförrnåga ökar i samma utsträckning vid införandet av fler variabler. Det är alltså svårt att utifrån dessa resultat göra ett val av mo- dellspecifikation. Däremotbekräftar båda modellerna ett betydande sam- band mellan inkomst och taxeringsvärde.

Fastighetsskatt och bostadsutgifter

En översikt

Den genomsnittliga bostadsutgiften för 1991 i äganderättssektom är 56 100 kronor per årl. En redovisning för olika hushållstyper, värdeårs- klasser och regioner, uppvisar stora skillnader. Sammanboende hushåll med barn har de högsta bostadsutgiftema, i genomsnitt 67 400 kronor per år. Pensionärshushållen har markant lägre bostadsutgifter. Bostadsutgif- ten stiger med sjunkande värdeålder. Nivåerna mellan olika regioner va- rierar kraftigt, där regionala centra har en genomsnittlig bostadsutgift om 49 200 kronor per år, medan storstäder har 70 200 kronor. En uppdelning i 22 regioner ökar spridningen mellan regionerna ytterligare. Inre Stors- tockholms genomsnittliga bostadsutgift är 77 300 kronor per år, medan motsvarande utgift för Jämtland är 43 700 kronor.

Redovisningen ovan avser endast medelvärden för olika hushållstyper, värdeårsklasser och regioner. Hänsyntagande till olika inkomstldasser ökar spridningen markant (tabell A. 1 1). Medan den lägsta inkomstdeci- len har bostadsutgifter omfattande cirka 27 500 kronor per år, ökar bos- tadsutgiftema kontinuerligt och kraftigt, och är för den högsta inkomst- decilen cirka 84 600 kronor per år. Det innebär omräknat på månadsbasis, att bostadsutgiften stiger från 2 300 kronor till 7 000 kronor, eller med 200 procent.

1. Med bostadsutgift avses nettobostadsutgift, dvs bostadsutgiften är justerad med hänsyn till bostadsbidrag, skatteeffekt och räntebidrag. Den fastighetsskatt som ingår i bostadsutgiften baseras på de övergångsregler som återönns i proposition 1989/902110 Reformerad inkomst- och företagsbeskattning

• Sida 249
•  Original

Tabell A.11 Bostadsutgift, fastighetsskatt och fastighetsskattens andel av bostadsutgiften, olika inkomstklasser

Disponibel Bostads— Fastighets- Fastighetsskattens inkomst utgift skatt andel av bostadsutgiften 0—88 000 27429 3188 0.217 88 000—1 19 000 34864 3221 0.099 119 000-146 000 42120 3615 0.093 146 000-170 000 53546 3845 0.081 170 000—187 000 56049 3789 0.072 187 000-202 000 59050 3912 0.069 202 000-218 000 62145 4143 0.072 218 000-238 000 66807 4700 0.073 238 000—270 000 74459 5186 0.075 270 000- 84639 6859 0.086 Totalt 56099 4246 0.093

Fastighetsskatten för 1991 uppvisar inte alls lika stor spridning mellan in- kom stklassema. Det finns dock en markant koppling mellan inkomst och fastighetsskattens storlek, vilket visar sig i att fastighetsskatten stiger med mer än 100 procent från lägsta till högsta inkomstklass. Den lägsta inkomstklassen betalar en fastighetsskatt på 3 200 kronor per år, medan den högsta inkomstklassen betalar 6 800 kronor per år. Genomsnittligt är fastighetsskatten cirka 4 200 kronor per år, eller mindre än 200 kronor i månaden.

Konklusionen av uppgifterna ovan är dels att fastighetsskatten utgör en mindre del av bostadsutgiften, cirka 9 procent, och att den borde utgöra en allt mindre andel med stigande inkomst. Det senare bekräftas bara i nå— gon mån, eftersom andelen visserligen minskar med stigande inkomst, men är konstant i decilema 5-9. Dessutom ökar andelen i den tionde deci- len. Med undantag av den första decilen utgör fastighetsskatten i genom- snitt mellan 7 och 10 procent av bostadsutgiften i de olika inkomstklas— serna. Den relativa skillnaden är alltså närmare 50 procent, medan den absoluta skillnaden är enbart 3 procentenheter.

Fastighetsskatten ser ut att ha ett ganska svagt inkomstsamband när man studerar olika hushållstyper. Enbart i de högsta inkomstklassema ökar fastighetsskatten entydigt med stigande inkomst. Samma förhållan- de gäller ännu tydligare för olika värdeårsklasser. Inom regioner finner vi ett positivt, om än varierande, inkomstsamband. Nivåerna på fastig— hetsskatten skiljer sig kraftigt åt, från 3 000 kronor i regionala centra till

• Sida 250
•  Original

6 800 kronor per år i storstäder. Vid vår mer detaljerade regionindelning varierar fastighetsskattens storlek mellan 2 000 i Jämtland, och 9 000 kronor i inre Storstockholm.

Fastighetsskattens andel av bostadsutgiften varierar mellan hushållsty- perna]. Den utgör en större andel för pensionärshushållen och även för hushåll med låga inkomster. För sammanboende utan barn varierar ande- len mellan 8 och 10 procent. För sammanboende med barn är andelen lä- gre, 7 procent i genomsnitt, och varierar mellan 6 och 8 procentfrån tredje decilen och uppåt. Detta skall dock inte tolkas som att fastighetsskatten skulle vara speciellt betungande för hushåll med låga inkomster och pen- sionärshushåll. Snarare är det så att dessa hushåll ofta har bostadsbidrag, vilka sänker bostadsutgiften och därmed får fastighetsskatten att utgöra en ansenlig andel av bostadsutgiften. Vi harju tidigare kunnat konstatera att de aktuella hushållen betalar lägre fastighetsskatt än övriga hushåll.

Inom värdeårsklasser finns en tendens till u-form vad gäller fastighets- skattens andel av bostadsutgiften. En u-form som innebär att andelen sjunker med stigande inkomst, men att andelen ökar någoti de högsta in- komstklassema. Att andelen är lägst i den yngsta åldersklassen, kan till— skrivas att man i denna enbart betalar halv fastighetsskatt.

Variationen i fastighetsskattens andel av bostadsutgiften är stor mellan olika regioner. Vid indelning i 22 regioner varierar andelen från 5 (J ämt- land) till 14 procent (inre Storstockholm). Andelen i inre Storstockholm är markant högre än i landet i övrigt. Ett inkomstsamband vilket innebär att andelen sjunker från att vara högst i de lägsta inkomstklassemakan ob- serveras. Dock är andelen tämligen stabil från tredje decilen. Detta gäller oavsett vilken av våra två regionindelningar vi använder oss av.

Korrelationer

Korrelationen mellan inkomst och bostadsutgift är totalt 0.39 (tabell A.12). Sambandet mellan inkomst och fastighetsskatt är något lägre, 0.31. Den tendens till u-form vi har tyckt oss kunna observera vad gäller fastighetsskattens andel av bostadsutgiften, indikerar att motsvarande korrelation skall ge ett lågt värde. Så är också fallet, och det är dessutom negativt, -0.09.

1. Det bör påpekas att vi, genom vår definition av bostadsutgift, indirekt antar att bostadsbidraget inte reducerar fastighetsskatten, utan endast övriga bostadsutgifter. Detta medför en viss överskattning av fastighetsskattens andel av bostadsutgiften för

bostadsbidragshushåll.

• Sida 251
•  Original

Korrelationen inkom st och fastighetsskatt varierar mycket mellan oli- ka hushållstyper, och på samma sätt som sambandet mellan inkomst och taxeringsvärde. Sambandet mellan inkomst och fastighetsskattens andel är i alla hushållstyper svagt, men varierar med både positivaoch negativa värden.

Tabell A.12 Korrelation mellan disponibel inkomst och bostadsutgift, fas- tighetsskatt och fastighetsskattens andel av bostadsutgiften.

Hushållstyp Bostads- Fastig- Fastighetsskattens utgift hetsskatt andel av bostadsutgiften En vuxen utan barn 0.20 0.19 -0.04 En vuxen med barn 0.25 0.20 -0.05 Två vuxna utan barn 0.28 0.29 0.03 Två vuxna med barn 0.24 0.27 0.03 En vuxen >65 år 0.40 0.33 -0.16 Två vuxna >65 år 0.31 0.25 -0.08 Totalt 0.39 0.31 —0.09

F örstärker fastighetsskatten variationen i bostadsutgift?

Sambandet mellan bostadsutgift och fastighetsskatt, mätt i en korrela— tionsanalys, är 0.46. Det innebär att det finns ett positivt samband, och att det är relativt systematiskt. Det säger dock inte något om ökningstakter- na. Vi kan konstatera att fastighetsskatten stiger med stigande bostadsut- gift (tabell A.13), men inte i samma utsträckning. Medan fastighetsskat- ten ökar 2.5 gånger mellan andra och nionde decilema, ökar bostadsutgiften tre till fyra gånger. Det avspeglar sig också i det faktum att fastighetsskattens andel av bostadsutgiften sjunker med stigande bos- tadsutgift. För enskilda hushållstyper återfinns ett likartat mönster, men med den skillnaden att fastighetsskattens andel av bostadsutgiften inte minskar lika mycket. Skillnaderna är dock små. Tolkningen av resultatet är att fastighetsskatten ökar den absoluta spridningen i bostadsutgiften, men inte i någon större utsträckning.

• Sida 252
•  Original

Tabell A.13 Fastighetsskatt och fastighetsskattens andel bostadsutgiften, olika bostadsutgiftsklasser.

____________'___-———-———

Bostadsutgift, tkr Fastighets- Fastighetsskattens andel skatt, kr av bostadsutgiften, %

_______________._.__———————- 0—23 2109 22 23 -32 2965 1 1 32-39 3241 10

3945 3699 9 45 —52 3972 8 52-59 4294 8 59-67 4565 7 67—77 4899 7 77-91 5493 7 91— 6795 6 Totalt 4246 9

_________-———_———

Omtaxering och inkomst

Absolut och relativ förändring av taxeringsvärdet

Den senaste genomförda omtaxeringen, AFT 90, kom att innebära krafti— ga ökningar av taxeringsvärdena. Den genomsnittliga ökningen var 123 200 kronor, eller, relativt sett, 46 procent (tabell A. 14). Skillnader finns mellan olika hushållstyper vilka innebär att de genomsnittligt szörsta ök- ningarna, både absolut och relativt, återfinns bland bamhushållen. Pen- sionärshushåll har i genomsnitt lägst ökningar (79 900, 94 200 kronor), vilket gäller även relativt sett (43 respektive 40 procent).

Spridningen mellan olika hushållstyper är dock inte så stor, vilket blir uppenbart vid en regional uppdelning. I storstäder är ökningen av taxer- ingsvärdet 259 600 kronor (77 procent), medan den i regionala centra är 61 700 kronor (32 procent). En mer detaljerad regionindelning ökar spridningen i ökade taxeringsvärden ytterligare. I inre Storstockholm är den relativa ökningen högst, 107 procent, medan den är lägst i Jämtland, 16 procent. Dessa regioner är också de med högst respektive lägst absolut genomsnittlig ökning av taxeringsvärdet. Överensstämmelsen är mycket stor i en rangordning av regionerna efter en absolut eller efter en relativ

förändring.

• Sida 253
•  Original

Tabell A.14 Absolut (kronor) och relativ (procent) förändring av taxer- ingsvärdet, olika hushållstyper.

Hushållstyp Absolut för— Relativ för- ändring, kr ändring, %

l vx utan barn 105062 44 1 vx med barn 131475 51 2 vx utan barn 126468 45 2 vx med barn 138167 49 1 vx >65 år 79851 43 2 vx >65 år 94208 40

Totalt 1 23 1 66 46

Det är möjligt att urskilja ett mönster totalt, som visar ett positivt sam- band mellan förändring i taxeringsvärde och inkomst, dvs: hushåll med högre inkomst har fått absolut sett större ökningar av taxeringsvärdet (tabell A. 1 5). För hushållen i de lägsta decilema har taxeringsvärdet ökat med 8 1 -82 000 kronor, medan hushållen i de högsta decilema har fått ök- ningar av taxeringsvärdet med i genomsnitt 158 000 respektive 243 000 kronor. Även vid en studie av relativ förändring av taxeringsvärdet står sig slutsatsen om att ökningarna har varit större för hushållen med höga inkomster, även om sambandet inte framstår som lika tydligt. Vid en jäm- förelse mellan de lägsta decilema och de högsta, föreligger ett markant positivt inkomstsamband. Över alla decilema blir sambandet inte så tyd- ligt, eftersom det i stort inte förekommer någon stegring av den relativa ökningen för de fem första decilema. Den relativa ökningen är för dessa i stort sett densamma, 40-43 procent. Även sjätte och sjunde decilema har måttliga relativa ökningar, 44 respektive 46 procent. Det är bara i de tre högsta decilema som hushållen har fått markant högre relativa ökningar.

Vid ytterligare nedbrytningar på hushållstyper och inkomstklasser, till- tar otydligheten i tabellerna. Jämförelser mellan låga och höga inkom st— deciler visar ett tydligt positivt inkomstsamband, men ökningamas nivå kan variera mycket mellan decilema. Det är långt ifrån någon entydig ök- ning av vare sig de absoluta eller relativa taxeringsökningama vid stigan- de inkomstdecil. För att ta hänsyn till flera faktorer, använder vi istället regressionsanalys. Samma oberoende variabler som har använts i tidigare analyser, används också här. Beorende variabel utgörs dock nu istället av absolut förändring av taxeringsvärde.

• Sida 254
•  Original

Tabell A.15 Absolut (kronor) och relativ (procent) förändring av taxer- ingsvärdet, olika inkomstklasser.

Disponibel Absolut för- Relativ för- inkomst, tkr ändring, kr ändring, % 0-88 81491 41 88—1 19 82983 40 119-146 100575 43 146—170 96688 40 170-187 99165 40 187-202 108341 44 202-218 115932 46 218—238 145264 51 238—270 157898 51 270- 243492 66 Totalt 123166 46

Av regressionsanalysen framgår regionens betydelse för taxeringsvär- dets förändring. I den första modellen är förklaringsgraden enbart 7 pro- cent. lnförandet av hushållsvariabler ökar förklaringsgraden obetydligt (0.4 procent), medan införandet av regionala variabler ökar förklarings— graden till 44 procent (tabell A.16).

Parametervärdet för inkomst är i den tredje modellen 0.14, och signifi- kant. Hushåll med 1 000 kronor högre inkomst, än ett annat i övrigt lika hushåll i samma region, bor i hus som har fått 140 kronor högre höjning av taxeringsvärdet. Att hushåll med höga inkomster får större ökningar av taxeringsvärdena är inte att förvånas över, eftersom vi tidigare har vi- sat att hushåll med höga inkomster bor i hus med högre taxeringsvärden. Att dessa får högre absoluta ökningar, är därför förväntat. Intressantare är då att se om höginkomsttagare också har fått relativt sett högre ökning- ar av taxeringsvärdet, vilket indikerades i tabell A. 1 5. Resultaten från en sådan regressionsanalys visas i modellerna 4-6 i tabell A. 16.

Beroende variabel i dessa modeller är procentuell förändring av taxer- ingsvärdet. Interceptet anger en höjning av taxeringsvärdet med 30 pro- cent (modell 6). För varje 1 000 kronor i inkomst som skiljer två hushåll, bor hushållet med högre inkomsti ett hus som har ökat 0.015 procent mer i taxeringsvärde. Även i denna modell framkommer den regionala bety- delsen. Två identiska hushåll, men där ett hushåll bor i regionalt centra och det andra hushållet bor i storstäder, gör att det senare hushållet bor

• Sida 255
•  Original

i ett hus som har ökat sitt taxeringsvärde med 45 procent mer (4.5+15.1+24.9).

Den slutsats vi draräratt hushåll med högre inkomst har fått relativt sett högre ökningar av taxeringsvärdena. Förklaringsgraden är dock mycket låg, liksom parametervärdet. I en modell med absolut förändring som be- roende variabel, blir inkomstsambandet starkare. I båda modellemaärdet dock regionala skillnader som i betydande utsträckning förklarar föränd- ringen av taxeringsvärdet.

Tabell A.16 Regressionsanalys av absolut och relativ förändring av tax- eringsvärdet. ______________._-—————— Modell l 2 3 4 5 6 Oberoende Beroende variabel variabel

Absolut förändring Relativ förändring i taxeringsvärde i taxeringsvärde

______________—-—-———-—-

Intercept 72* 78* 35* 38* 41* 30* Dispink 0,27* 0,24* 0,14* 0.041* 0,039* 0,015*

PAR - -l 4 - -3,8* -2,5 BARN - 7 6 - 3,3 * 2,9* PENS - -16* -12* - -1,3 -O,3 CRP - - 17* - - 4,5* CPU - - 50* - - 15,1* CUS - - 123* - - 24,9* R2 0,07 0,07 0,44 0,02 0,02 0,27

___—_____———————————

* anger att parametervärdet är signifikant på 5-procentnivån.

Marginalgrupper: Decilen med störst förändring i taxeringsvärden Det är mycket stor spridning i förändringen av taxeringsvärdena mellan enskilda hushåll. Hushåll med stora förändringar i taxeringsvärden är de som potentiellt drabbas hårt av ökad fastighetsskatt. Vilka hushåll som de facto har fått de största ökningarna i taxeringsvärde, utgör därför en in- tressant gmpp. Vi gör här en indelning av hela populationen i två grupper, en bestående av de 10 procent hushåll med störst relativ ökning av taxer- ingsvärdet, och en grupp bestående av övriga hushåll. Vi studerar sedan i vilken mån dessa två grupper skiljer sig från varandra.

Fördelat över hushållstyper finnerviatt barnhushåll, såväl ensamståen- de som sammanboende, är överrepresenterade i gruppen med störst för- ändring i taxeringsvärde. Bland olika inkomstdeciler är denna grupp

• Sida 256
•  Original

överrepresenterad i den åttonde och tionde decilen. Bland de olika värde- årsklassema finns gruppen i högre utsträckning bland de äldsta och yng- sta årgångarna. Det är dock vid en regionindelning som skillnaderna mel- lan denna grupp och övriga blir som allra tydligast. Vi finner en mycket kraftig överrepresentation i storstäder, 66 procent mot 20 procent för öv- riga. Även universitetsregioner är överrepresenterade.

Om vi ser på medelvärden för hushållen, skiljer sig gruppen med högst relativ förändring åt från övriga genom att de har högre disponibel in- komst, högre bostadsutgifter, har högre taxeringsvärden, betalar högre fastighetsskatt, bostadsföreståndaren är något yngre (två år), och man har något fler barn (tabell A. 1 7).

Tabell A.17 Medelvärden för hushåll med störst relativ ökning av taxer- ingsvärdet, respektive övriga

Störst Övriga

, Disponibel inkomst 219200 189700 Bostadsutgift 67500 56100

Taxeringsvärde (1981) 292800 244400 Fastighetsskatt 7004 4246 Antal barn 1,0 0,85 Ålder bf 48,7 50,7

Vid en sortering av hushållen efter den absoluta förändringen i taxerings— värde, kan vi göra motsvarande gruppindelning. Vi finner då att beskriv— ningen ovan fortfarande gäller. Skillnadema förstärks dock genomgåen- de. Särskilt markant är det vid en regionindelning, där nästan 87 procent av hushållen med störst absolut förändring återfinns i storstäder. Denna ganska översiktliga analys tyder på att det hushåll med stora höj- ningar av taxeringsvärden inte på något avgörande sätt skiljer sig från öv- riga hushåll, utom i ett avseende: de bor i storstäder. I den mån vi finner avvikelser vad gäller hushållstyp och inkomst, tyder dessa på en viss överrepresentation av ekonomiskt starka barnhushåll.

Effekter av skattereform och omtaxering på fastighetsskatten

Inledning

Skattereformens genomförande innebar en viktig omläggning av beskatt- ning av bostadsfastigheter. Underlaget för fastighetsskatten breddades

• Sida 257
•  Original

och skattesatsen höjdes. Samtidigt togs schablonintäkten bort Vid sam- ma tidpunkt genomfördes också en omtaxering, varför effekterna på fas- ti ghetsskatten av många upplevdes som mycket kraftiga. Lättnaden i form av slopad schablonintäkt kanske inte heller uppfattades av hushål- len som en sänkning av fastighetsskatten, eftersom slopandet av schablo- nintäkt alternativt kan uppfattas som en ökning av den disponibla in- komsten.

Det är också svårt att avgöra i vilken mån ändringen av skattereglerna och omtaxeringen påverkar varandra. Dock fastställs taxeringsvärdet i särskild ordning, varför förändrade skatteregler inte påverkar taxerings- värdets storlek. Skattesatsen förefaller att vara mer påverkbar. Men sam- tidigt var kraven på likformighet vid skatteutforrnningen mycket stora, varför möjligheterna att göra stora avvikelser torde varit små. Det kan dock vara av intresse att göra en uppdelning av den totala effekten på fas- tighetsskatten i två delar: en del som berör effekter av omtaxeringen och en del som berör effekter av förändringar i regelsystemet. Med en kombi- nation av två taxeringsvärden och två regelsystem kan vi bilda en enkel matris (figur A.1).

Figur A.1 Möjliga kombinationer för beräkning av fastighetsskatt, före och efter skattereform och omtaxering.

Fastighetsskatteregler: Gamla Nya Taxeringsv ärden: Gamla FAST81 (a) XFAST81 (C) (d) Nya FAST90 (b) XFAST90

För all beskriva förändringen från FAST81 till XFAS'190 kan man stude- ra effekten av förändringar i regelsystemet som skillnaden mellan 3) XFAST8 1 -FAST81 eller b) XFAST90-FAS'I90. Effekten av förändring- ar i taxeringsvärdet kan på motsvarande sätt studeras som skillnaden mel- lan c) FAST90-FAST81 eller (1) XFAST90-XFAST81. För totaleffekten har det givetvis ingen betydelse om man beräknar den som a+d eller b+c, men a och b, respektive c och d, skiljer sig kraftigt åt, varför detär av in- tresse på vilket sätt man väljer att beskriva deleffektema. Vi använder b) som huvudbeskrivning av effekten av förändrade fastighetsskatteregler, men det finns något som absolut säger att det är den rätta ansatsen.

Vi vill också påpeka att beskattningen av schablonintäkten i det tidigare regelsystemet betraktas som en del av fastighetsskatten.

• Sida 258
•  Original

Skattereformen och fastighetsskatt

Fastighetsskatten var före om taxering och med de regler som gällde före skattereformen, i genomsnitt 3 900 kronor (tabell A.18). Efter omtaxer- ing och skattereform har fastighetsskatten stigit med 330 kronor till 4 400 kronnori genomsnitt, vilket är en ökning medcirka 8 procent. Totaleffek- tens ganska måttliga ökning består dock av två poster, vilka har en helt annan storleksordning. Effekten av omtaxeringen ökar fastighetsskatten med drygt 3 000 kronor, medan effekten av skattereformen sänker fastig- hetsskatten med knappt 2 700 kronor.

Tabell A.18 Fastighetskatt före och efter skattereform och omtaxering, olika inkomst-decilen

Disponibel Fastig- Effekt Effekt Total- Fastig- Effekt Effekt inkomst. hetsskatt omtaxe— regler effekt hetsskatt regler omtaxe- tkr 1989 ring (c) (b) 1991 (a) ring (d)

0-88 2466 1483 -761 722 3188 -253 975 88-119 2665 1526 -970 557 3221 —416 972 119—146 3145 2177 —l706 470 3615 -704 1175 146-170 3539 1941 -1634 307 3845 -813 1120 170—187 3512 1970 -1 692 278 3789 -837 1114 187—202 3694 2248 —2029 219 3912 -986 1205 202-218 3978 2433 2267 166 4143 —1113 1278 218—238 4489 3401 -3190 211 4700 -l394 1605 238-270 5124 4193 —4130 63 5186 —1717 1779 270- 6548 8837 -8526 311 6859 -2513 2824

Totalt 3915 3020 -2690 330 4246 -1074 1405

Studerar vi olika inkomstdeciler, ser vi att båda effekterna ökar i storlek med stigande inkomst. Effekten av skattereformen motverkar i större ut- sträckning effekten av omtaxeringen för hushåll i de högre inkomstdeci- lema, varför totaleffekten, ökningen av fastighetsskatt, är störsti de lägs- ta inkomstdecilema.

En invändning mot denna redovisning kan vara att om inte reglerna ha- de förändrats (schablonintäkten hade varit kvar), hade man ändrat inter- vallgränsema för schablonintäkten. Vår beräkning innebär i detta pers- pektiv att både effekten av om taxerin gen och skattereformen blir överskattade. Detta är dock ett hypotetiskt resonemang som vi inte kan bedöma rimligheten i. För att visa effekten på storleken i förändringarna, redovisar vi i de två sista kolumnerna i tabell A.18, en beräkning enligt

• Sida 259
•  Original

den alternativa vägen i figur A. 1. Storleken på förändringarna sjunker kraftigt. Effekten av förändringen i regelverket blir nu i genomsnitt cirka 1 100 kronor, medan omtaxeringen ökar fastighetsskatten med 1 400 kro- nor.

Effekten av förändrade skatteregler varierar mycket mellan olika hus- håll beroende av inkomst och var de bor. Av förändringarna i regelverket vet vi per definition att hushåll med höga inkomster, boende i hus med hö- ga taxeringsvärden, gynnas av de nya reglerna. Beroende på skilda boen- deförhållanden, kommer därför skillnader i effekt mellan olika hushåll att kunna bli betydande, även vid likartade ekonomiska förhållanden. Av mycket stor betydelse blir i vilken region hushållet bor, eftersom vi tidi- gare har kunnat konstatera att de regionala skillnadema i taxeringsvärde är mycket stora.

Om vi förstenbart studerar efffekter av regelförändringar förolika hus- hållstyper i olika regioner (tabell A. 19), finner vi att minskningen av fas- ti ghetsskatten varierar mellan 1 000 kronor i regional centra, och 6 600 kronor i storstäder. Skillnaderna mellan olika hushållstyper ärinte lika stora. Pensionärshushåll har lägre sänkningar av fastighetsskatten än öv- riga hushåll, vilket inte gäller bara totalt, utan även inom olika regioner. Resultatet är knappast oväntat.

Tabell A.19 Effekt av ändrade fastighetsskatteregler, olika hushållstyper och regioner.

Hushållstyp Regionala Primära Universitets- Stor- Totalt centra centra regioner städer 1 vx utan barn —953 -920 —3238 -5795 -2189 1 vx med barn —658 -1927 — 1545 —5091 -2315 2 vx utan barn —1 164 -1448 -2627 -7383 -2975 2 vx med barn -l327 -1818 -3058 -6995 -3199 1 vx >65 år —105 -303 -1403 -3232 -845 2 vx >65 år -507 —725 -1876 -4958 -1571 Totalt -1045 -1389 -2622 -6604 -2690

Motsvarande indelning för den totala effekten, ger ett betydligt intressan— tare resultat (tabell A.20). Totaleffekten för regionala och primära centra,

• Sida 260
•  Original

visar att det i dessa regioner inte har skett något ökat uttag av fastighets- skatt. De förändrade skattereglerna har här fullt ut kompenserat hushållen för ökade taxeringsvärden. Storstäder och universitetsregioner kommer därmed att stå för hela ökningen i fastighetsskatt. Störst har ökningen av fastighetsskatt blivit i storstäder, där den genomsnittliga ökningen är 1 250 kronor.

Tabell A.20 Totaleffekt av omtaxering och ändrade fastighetsskattereg- ler, olika hushållstyper.

___________________————————

Hushållstyp Regionala Primära Universitets— Stor- Totalt centra centra regioner städer

] vx utan barn -48 24 703 1254 328 1 vx med barn 322 161 352 1975 667 2 vx utan barn -1 66 3 396 1110 264 2 vx med barn -73 -146 126 1094 240 1 vx >65 år 268 414 383 2040 686 2 vx >65 år 168 200 628 1854 546 Totalt -30 2 325 1252 330 __________________-—-—-————

Skillnader i totaleffekt mellan olika hushållstyper finns också, och totalt är det sammanboende barnhushåll som har fått den lägsta ökningen i fas- ti ghetsskatt, 240 kronor. Iregionalaoch primäracentra har denna hushåll- styp fått minskad fastighetsskatt med 70 respektive 150 kronor. Det är en- samstående barnhushåll och pensionärshushåll som har fått de största ökningarna av fastighetsskatt. Det gäller i alla regionerna utom univer- sitetsregioner. Att pensionärer får de i genomsnitt högsta ökningarna, be— ror på att de dels bor i äldre hus, så att de inte får del av skatterabatten i de senaste årgångarna, dels har låga marginalskattesatser. Hushåll med höga marginalskattesatser gynnades nämligen mer av att reglerna för schablonintäkt avskaffades.

• Sida 261
•  Original

Del B: Flerbostadshus - Hyres- och bostadsrätt

Taxeringsvärde och inkomst

En översikt

Den genomsnittliga bostaden i hyres- och bostadsrätt är cirka hälften så stor som den i äganderätt, varför taxeringsvärdena kommer att bli betyd- ligt lägre i den förra sektorn. Taxeringsvärdet är i genomsnitt 115 000 kronor (tabell B . 1 ). Vi kan här konstatera ett tydligt inkomstsamband, där de högsta inkomstklassema också har de högsta taxeringsvärdena I den lägsta decilen är taxeringsvärdet 86 000 kronor, medan det i den högsta decilen är 173 000 kronor. Det innebär en ökning med cirka 100 procent.

Tabell B.] Taxeringsvärde, byggnadsvärde och byggnadsvärdets andel av taxeringsvärdet, olika inkomstklasser.

Disponibel Taxerings- Byggnads- Byggnadsvårdets inkomst, tkr v ärde, kr v ärde. kr andel av taxeringsvärdet

0-50 86364 69496 0.767

50-66 89105 70286 0.761 66-80 88676 69144 0.753 80—93 95759 75977 0.761 93-105 99562 80269 0.767

105-117 110782 89025 0.767 117—137 124231 100626 0.773 137-169 134414 109207 0.777 169-208 147977 121343 0.782 208- 173311 140137 0.770 Totalt 115041 92570 0.768

Byggnadsvårdet utgör 77 procent av det totala taxeringsvärdet. Andelen är alltså högre än i äganderättssektom. En annan avvikelse mot ägande- rätt, äratt byggnadsvärdets andel av taxeringsvärdet inte ökar med stigan- de inkomst. Andelen är i stort sett konstant över de olika inkom stklasser- na.

• Sida 262
•  Original

Av de olika hushållstypema, återfinns de högsta taxeringsvärdena bland hushåll bestående av två vuxna med barn, där taxeringsvärdet i ge- nomsnitt är 191 000 kronor (tabell 13.2). Det lägsta genomsnittet har en- samstående pensionärshushåll, 93 000 kronor. Inkomstsambandet för olika hushållstyper förefaller i tabellerna att vara svagare i dessa sektorer än i äganderätt.

Tabell 13.2 Taxeringsvärden, olika inkomstklasser och hushållstyper.

Disponibel En En Två Två En Två inkomst, tkr vuxen vuxen vuxna vuxna vuxen vuxna utan med utan med över 65 över 65 barn barn barn barn 0-50 85948 152695 253601 278105 83538 174926 50-66 79488 129639 153508 138241 89067 146359 66-80 78958 132542 83419 145056 89163 157797 80—93 83837 140192 75263 124091 110038 126115 93-105 91492 152963 99448 198116 99092 102412 105—117 99873 156989 124123 177766 153000 95062 117-137 112287 147392 125508 171916 140448 113601 137—169 123571 174634 110399 194058 155543 121207 169—208 119565 201474 127125 178454 151513 150076 208- 137641 219346 153482 205397 125642 137651 Totalt 94714 158967 130468 190983 92801 117244

Taxeringsvärdet stiger mycket markant med stigande värdeår. Undanta- get utgörs av den första värdeårsklassen, men i övrigt framgår att taxer- ingsvärdet stiger från 67 000 kronor i genomsnitt för de äldre bostäderna, till 320 000 kronor i den yngsta värdeårsklassen (tabell B.3). Inom de oli- ka värdeårsklassema återfinns ett positivt inkomstsamband.

Regionala skillnader i taxeringsvärden framträder också (tabell B.4). Det högsta genomsnittliga värdet återfinns i universitetsregioner, 136 000 kronor. Sedan följer storstäder, 127 000 kronor, primära centra, 104 000 kronor, och slutligen regionala centra, 97 000 kronor. Inom alla dessa regionerkan man urskilja ett positivt samband mellan taxeringsvär- de och inkomst.

• Sida 263
•  Original

Tabell 3.3 Taxeringsvärden, olika inkomst- och värdeårsklaser.

Disponibel —1930 1931-50 1951-65 1966-75 1976-80 1981-85 1986- inkomst, tlcr

0-50 59781 52776 59463 70455 115910 163835 235868 50-66 53890 60413 63704 85666 115233 186413 264401 66-80 69078 61556 65825 80626 122892 188226 252008 80-93 98999 61715 66550 82419 132874 218663 264139 93-105 60067 59150 64933 85398 136037 216167 286842 105-117 89133 61195 71569 95767 138627 227818 315934 117-137 84588 69608 77305 98707 156218 236234 328716 137-169 108685 78977 81456 105338 152348 272421 332953 169-208 109407 78452 90100 114203 162314 257269 365875 208— 137278 107740 97453 131968 191405 309391 400093 Totalt 88204 66794 72858 96380 142128 233251 319856

_______—_-_—-_———-——

Tabell B.4 Taxeringsvärden, olika inkomstklasser och regioner.

________.————-———-——_———

Disponibel Regionala Primära Universitets- Stor- inkomst, tkr centra centra regioner städer 0-50 83231 78695 90975 95589 50-66 80445 82801 105963 96198 66-80 82535 80962 97749 96355 80-93 83791 93057 111258 99884 93—105 90240 86632 141557 109465 105-117 100298 103809 123192 117223 117-137 99701 112053 160682 138000 137-169 106761 129889 144300 147999 169-208 134278 137878 190130 153705 208- 140804 152272 177316 189816 Totalt 97496 103895 136480 127165

___—_______-————-—-———_

En noggrannare regionindelning, 22 regioner, gör det något svårare att konstatera ett positivt samband mellan inkomst och taxeringsvärde. Det återfinns hos de flesta regioner, men inte lika entydigt som i den mer agg- regerade regionindelningen.

Samband mellan inkomst och taxeringsvärde - korrelationer

Sambandet mellan inkomst och taxeringsvärde är totalt 0.24. Detta värde ligger över enskilda värden för olika hushållstyper (tabell B.5). Den

• Sida 264
•  Original

högsta korrelationen mellan inkomst och taxeringsvärde återfinns för hushållstypen två vuxna utan barn, 0.18. I övriga hushållstyper varierar korrelationen mellan 0.09 och 0.13. Korrelationen mellan byggnadsvär- de och inkomst är ytterligare lägre, 0.21. Värdena är också lägre för alla enskilda hushållstyper.

Tabell 3.5 Korrelation mellan disponibel inkomst och taxeringsvärde re- spektive byggnadsvärde, olika hushållstyper.

Hushållstyp Korrelationen mellan disponibel inkomst och Taxeringsvärde By g gnadsvärde l vx utan barn 0.11 0.08 lvx med barn 0.13 0.11 2vxutanbarn 0.18 0.15 2 vx med barn 0.13 0.09 1 vx >65 är 0.13 0.09 2 vx >65 år 0.08 0.06

Korrelationen mellan inkomst och taxeringsvärde är inom olika vårde- årsklasser, högre än totalt (tabell B.6). För klasserna 1931-50 och 1981-85, är korrelationen lika hög eller något högre än totalt. Dessa vär- den framträder ändå som låga i jämförelse med övriga, som i flera fall är markant över 0.4. Högst värde är 0.47 i klassen 1976-80.

Tabell B.6 Korrelation mellan disponibel inkomst och taxeringsvärde re- spektive byggnadsvärde, olika värdeårsklasser.

Värdeårsklass Korrelationen mellan disponibel inkomst och Taxeringsvärde Byggnadsvårde -1930 0.46 0.47 1931 -50 0.27 0.26 1951-65 0.35 0.36 1966-75 0.45 0.46 1976-80 0.47 0.46 1981-85 0.23 0.22 1986- 0.43 0.42

Olika regioner har samma storleksordning på korrelationen mellan in- komst och taxeringsvärde, 0.27 och 0.28, med undantag av storstäder (tabell 3.7). I denna region är korrelationen klart lägre med 0.21. En mer

• Sida 265
•  Original

detaljerad regionindelning ger en större variation. Det finns flera regioner med betydligt högre korrelation: Helsingborg, 0.40, Halland, 0.38, syd- västra Skåne, 0.36 och västra Mälaren, 0.35. Det finns också flera regio- ner med mycket låga korrelationer. Allra lägst har Bohuslän med 0.05, men även Jämtland och Umeå/Luleå/Kinma har låg korrelation, 0.12 re- spektive 0.13. Korrelationen mellan inkomst och byggnadsvärde är ge- nomgående i alla regioner mellan 0.01 och 0.03 lägre än korrelationen mellan inkomst och taxeringsvärde.

Tabell B.7 Korrelation mellan disponibel inkomst och taxeringsvärde re- spektive byggnadsvärde, olika regioner.

Region Korrelationen mellan disponibel inkomst och Taxeringsvärde Byggnadsvårde

Regionala centra 0.28 0.26 Primära centra 0.28 0.26 Universitetsregioner 0.27 0.25 Storstäder 0.21 0.18

Den låga korrelationen för olika hushållstyper kvarstår vid hänsynstagan- deav region (tabell 38). Det högsta värde vi återfinnerårO.21 (samman- boende utan barn i storstäder, och äldre ensamstående i universitetsregio- ner). Det finns några mycket låga värden, 0.01, men i huvudsak ligger korrelationema mellan 0.1 och 0.2.

Tabell 3.8 Korrelation mellan disponibel inkomst och taxeringsvärde, oll- ka hushållstryper och regioner. ___—______—————— Hushållstyp Regionala Primära Universitets- Stor- centra centra regioner städer

En vuxen utan barn 0.15 0.17 0.18 0.09 En vuxen med barn 0.01 0.17 0.19 0.12 Två vuxna utan barn 0.14 0.13 0.06 0.21 Två vuxna

med barn 0.19 0.12 0.14 0.08 En vuxen >65 år 0.19 0.08 0.21 0.13 Två vuxna >65 år 0.08 0.09 0.07 0.08

___________-...-———————_—

• Sida 266
•  Original

Att korrelationsvärdena inte ökar på motsvarande sätt som för äganderätt, får tillskrivas metoden för taxeringsvärdenas fastställande. låganderät- ten kan de regionala bostadsmarknadema mellan sig uppvisa stora skill- nader vad gäller nivån i marknadspriser, vilket gör att hänsynstagande till detta kan (och uppenbarligen också gör) öka korrelationen mellan in- komst och taxeringsvärde. Motsvarande effekt motverkas för flerbos- tadshusen, där regionala skillnader i prisnivå inte avspeglar sig på samma sätt.

Samband mellan inkomst och taxeringsvärde — regression

Vi genomför motsvarande regeressionsanalys av sambandet mellan in- kom st och taxeringsvärde för denna sektor. En påminnelse kan vara på sin plats: Vi erhåller inte någon kausalitet, utan söker enbart ett statistiskt samband.

De tre olika additativa modellerna (de tre första kolumnerna i tabell B.9), ger alla signifikanta och positiva värden på inkomstparametem. Dock minskar parametervärdet när fler variabler tas med i regressionen. I den första modellen är värdet 0.23, medan det i den tredje modellen har minskat till mindre än hälften, 0.10. Innebörden i den sista modellen är att ett hushåll med 1 000 kronor högre inkomst, bor i en lägenhet med 100 kronor högre taxeringsvärde. Vidare framgår att om hushållet består av två vuxna, är taxeringsvärdet 23 000 kronor högre. Om det dessutom är ett barnhushåll, är taxeringsvärdet ytterligare 61 000 kronor högre. Till skillnad mot äganderättssektom finner vi här inte någon skillnad mellan pensionärs- och icke-pensionärshushåll. Parametern är av mycket lågt värde och dessutom insignifikant.

De tre multiplikativa modellerna (kolumnerna 4-6 i tabell B.9),uppvi- sar resultat som i tecken och relativ betydelse överensstämmer med de ad- ditativa modellerna. Inkomstparametems värde sjunker från 0.34 till 0.22 vid införandet av hushållsvariabler, dvs en kraftig minskning. Däremot ändras värdet enbart marginellt vid införandet av regionvariabler. Det sjunker, men inte mer än till 0.19. Tolkingen blir i denna modell att ett hushåll med en procent högre inkomst, bor i en lägenhet med 0.2 procent högre taxeringsvärde. Vi ser också att värdena mellan de olika hushålls- variablema ändras måttligt (PAR), eller inte alls (BARN, PENS), vid in- förandet av regionala variabler. Ett intressant värde kan noteras för regio- naivariabeln CUS (vilken mäter skillnaden mellan universitetsregioner och storstäder), som får ett negativt värde. 1 äganderättssektom var det

• Sida 267
•  Original

positivt och av relativt stort värde. I hyres- och bostadsrättssektom har det alltså det motsatta tecknet. Värdet är dock relativt lågt, varför skillnaden mot universitetsregioner inte är så stor.

Tabell B.9 Regressionsanalys av taxeringsvärde.

Oberoende Beroende variabel: variabel

Taxeringsvärde Taxeringsvärde (logarit-

merat)

Intercept 87* 84* 67* 2,95* 3,38* 3,37* Disp ink 0,23* 0,11* 0,10* Disp ink (log) 0,34* 0,22* 0,19* PAR - 22* 23* - 0,13* 0,15* BARN — 61* 61* - 0,45* 0,45* PENS - 0 1 - 0,09* 0,09* CRP - - S* - - 0,06* CPU - - 26* - - 0,23* CUS - - -6* - - —0,05* R2 0,06 0,14 0,16 0,10 0,18 0,21

* anger att parametervärdet är signifikant på 5-procentnivån.

Förklaringsgraden i alla modellerna är också mycket låg. I den första mo- dellen är den endast 6 procent. Vid införandet av hushålls- och regionva- riabler. stiger förklaringsgraden till 14 respektive 16 procent. För de tre senare modellerna blir resultatet likartat. För de multiplikativa modeller- na ökar förklaringsgraden från ett något högre värde, 10 procent, till 21 procent. Till skillnad mot äganderättssektom uteblir i hyres- och bostads- rättssektom den kraftiga ökningen av förklaringsgraden vid införandet av regionvariabler. Detta belyser tydligt att det är en mindre regional sprid- ning av taxeringsvärden i denna sektor än i äganderättssektom.

Fastighetsskatt och bostadsutgifter

En översikt

Den genomsnittliga bostadsutgiften i hyres- och bostadsrättssektom (flerbostadshus), är 29 700 kronor per år. Spridningen mellan olika hus- hållstyper är dock stor. Ensamstående pensionärshushåll är den hushåll- styp som har markant lägre bostadsutgifter, 20 600 kronor, medan sam- manboende barnhushåll har markant högre bostadsutgifter, 42 800

• Sida 268
•  Original

kronor. Även mellan olika värdeårsklasser finns stora skillnader, även om de inte lika stora som för olika hushållstyper. I huvudsak stiger bostadsut- giften med sjunkande värdeår, och hushållen i de yngsta bostäderna har i genomsnitt bostadsutgifter om 39 300 kronor per år.

Spridningen mellan olika regioner är intressant, eftersom den är så li- ten. Med indelningen i fyra regioner varierar bostadsutgiften i genomsnitt mellan 27 100 kronor per år, och 32 000 kronor. Denna skillnad kanske inte uppfattas som liten, men betänk då spridningen inom äganderättssek- tom mellan olika regioner, och i den jämförelsen framstår denna sprid- ning som mer begränsad. En uppdelning i 22 regioner ökar spridningen. Bostadsutgiften i norra Norrbotten ligger markant under övrigas bostadsutgifter, vilket gör att spridningen förefaller att vara lika stor som i äganderätt vid jämförelse enbart av extremvärdena. Bortser vi från Norrbottens markant låga värde, framstår spridningen i hyres- och bos- tadsrätt som lägre.

Bostadsutgiftemas variation över olika inkomstdeciler är stor. Den lägsta decilen har en bostadsutgift om 12 800 kronor, medan den högsta decilen har en bostadsutgift om 46 400 kronor (tabell B.10). Vi finner också att bostadsutgiften ökar kraftigast mellan de lägsta decilema, och mellan de högsta. Den första delen indikerar att bostadsbidragen är bety- delsefulla för hushållen i de lägsta inkomstklassema.

Vid hänsynstagande av hushållstyp, värdeårsklass eller region, kvarstår den stora skillnaden i bostadsutgift mellan olika inkomstdeciler. För olika hushållstyper blir spridningen inte lika stor, men det positiva in- komstsambandet framträder fortfarande tydligt.

Den genomsnittliga fastighetsskatten är 1 600 kronor och uppvisar lik- som bostadsutgiften ett positivt inkomstsamband. Sambandet mellan in- komst och fastighetsskatt framstår dock inte som lika starkt. Nästan en fördubbling av fastighetsskatten sker mellan första och sista decilema, men mellan andra och nionde decilema ökar fastigetsskatten enbart från 1 400 kronor till 1 800 kronor. Denna mer måttliga ökning resulterar i att fastighetsskattens andel av bostadsutgiften, som i genomsnitt är drygt 7 procent, till viss del minskar med stigande inkomst Det är främst i de lägsta decilema som andelen sjunker.

• Sida 269
•  Original

Tabell B.10 Bostadsutgift, fastighetsskatt och fastighetsskattens andel av bostadsutgiften, olika inkomstklasser.

Disponibel Bostads— Fastighets- Fastighetsskattens inkomst, tkr utgift skatt andel av bostads- utgiften 0- 12759 1177 0.191 50-66 18569 1430 0.105 66-80 26261 1477 0.069 80-93 27017 1485 0.061 93-105 27867 1397 0.055 105-117 30535 1557 0.055 117—137 32829 1593 0.053 137-169 34861 1734 0.054 169-208 39728 1768 0.047 208— 46372 2105 0.050 Totalt 29692 1572 0.074

Äganderättssektom uppvisade ett samband mellan inkomst och fastig- hetsskattens andel av bostadsutgiften som för olika klassindelningar i stort överensstämde med totalen. Så är inte fallet i hyres- och bostadsrätt. Mönstret varierar något beroende på vilken klassindelning som görs, var- för vi redovisar det i form av korrelationskoefficienter istället.

K orrelationer

Totalt är korrelationen mellan inkomst och bostadsutgift 0.42, vilket är något högre än för äganderätt (tabell B.11). Däremot är korrelationen mellan inkomst och fastighetsskatt betydligt lägre, 0.17. Vi finner även i denna sektor en negativ korrelation mellan inkomst och fastighetsskat- tens andel av bostadsutgiften. Den faktiska korrelationen är -0.16. Korrelationen mellan inkomst och fastighetsskatt varierar mycket mel- lan olika hushållstyper, men utgör inte en exakt avspegling av det sam- band mellan inkomst och taxeringsvärde vi tidigare har studerat. Sam- bandet är totalt sett svagare, vilket vi tolkar som att det är rika hushåll som i större utsträckning tar del av skattelätmadema i de senaste årgångarna. Vi kan också notera att sambandet mellan inkomst och fastighetsskattens andel i alla hushållstyper utom en är negativt, men inte lika negativt som totalt

• Sida 270
•  Original

Tabell 8.1] Korrelation mellan disponibel inkomst och bostadsutgift, fas- tighetsskatt och fastighetsskattens andel av bostadsutgiften, olika inkomst- klasser.

Hushållstyp Bostads- Fastig- Fastighetsskattens utgift hetsskatt andel av bostadsutgiften ______________________—__— En vuxen utan barn 0.18 0.1 1 -0.04 En vuxen med barn 0.22 0.07 -0.14 Två vuxna utan barn 0.35 0.19 0.01 Två vuxna med barn 0.57 0.19 -0.15 En vuxen >65 år 0.40 0.18 -0.16 Två vuxna >65 år 0.19 0.09 -0.05 Totalt 0.42 0.17 -0.15

F örstärker fastighetsskatten variationen i bostadsutgifter?

Sambandet mellan fastighetsskatt och bostadsutgift är relativt svagt, kor- relationskoefficienten är endast 0.22. Därmed är sambandet markant lä- gre än i äganderätt. Fastighetsskatten växer med stigande bostadsutgift, men mycket måttligt. Det framgår av att fastighetsskatten ökar med cirka 70 procent mellan decil två och nio, medan bostadsutgiften ökar cirka tre gånger (tabell B. 12). Fastighetskattens andel sjunker också med stigande inkomst och, även om det inte är helt tydligt, förefaller andelen att sjunka mer med stigande inkomst i denna sektor än i äganderättssektom. Slutsat- sen blir då att fastighetsskatten ökar spridningen ibostadsutgift, men i mycket begränsad omfattning.

• Sida 271
•  Original

Tabell 13.12 Fastighetsskatt och fastighetskattens andel bostadsutgiften, olika bostadsutgiftsklasser.

___—_____._—————————

Bostadsutgift, tkr Fastighets- Fastighetsskattens andel skatt, kr av bostadsutgiften, %

0-1 1 2109 26 11-17 2965 8 17-21 3241 7 21 -25 3699 6 25—28 3972 6 28-31 4294 6 31 -35 4565 5 35-39 4899 5 3946 5493 4 46- 6795 4 Totalt 4246 7

Effekter av skattereformen på fastighetsskatten

Inledning

I hyres- och bostadsrättssektom har också reglerna för fastighetsbeskatt- ning ändrats i samband med skattereformen. En breddning av underlaget till 100 procent för alla fastighetsägarkategorier har skett. Likaså har skattesatsen gjorts enhetlig. Som övergångsregler har införts en nedsätt- ning av fastighetsskatten för senare årgångar, varför det för en del hushåll kan innebära sänkt fastighetsskattl.

Skattereformen och fastighetsskatt

Totalt sett innbär skattereformen att fastighetsskatten stiger med i genom- snitt drygt 700 kronor (tabell B. 13). Även om beloppet i sig inte ärså stort, innebär denna ökning nästan en fördubbling av fastighetsskatten, från 850 till 1 570 kronor. Ökningen av fastighetsskatt är störst för hushållen iden högsta inkomstdecilen, medan ökningen är lägst i den lägsta decilen. Iden meningen finns ett positivt inkomstsamband vad gäller ökningens storlek. Vid jämförelser mellan olika deciler, ser vi dock att det inte före-

1. Även det fullt genomförda systemet kommer att innehålla skattelättnader för de senaste årgångarna. men med något annorlunda profil än övergångsreglerna.

• Sida 272
•  Original

ligger något entydigt samband mellan inkomst och förändring i fastig- hetsskatt. Skillnaderna i ökning förefaller vara mycket måttliga mellan olika inkomstklasser.

Tabell 5.13 Fastighetsskatt före och efter skattereform, olika inkoms- deciler.

Disponibel Fastighets- Regel— Fastighets-

inkomst, tlcr skatt, 1989 effekt skatt, 1991 0-50 647 530 1 177 50—66 675 755 1430 66—80 672 805 1477 80-93 725 760 1485 93-105 739 658 1397 105-117 832 725 1557 117-137 914 679 1593 137—169 994 740 1734 169-208 1059 708 1768 208- 1253 851 2105 Totalt 851 721 1572

Det finns också skillnaderi ökning mellan olika regioner och olika hus- hållstyper (tabell B.14). Störst är ökningen i fastighetsskatt i storstäder, men den genomsnittliga ökningen är enbart 150 kronor större än totalt. Skillnaderna mellan regioner är små, jämfört med äganderättssektom. Bamhushåll, ensamstående och sammanboende, är de hushållstyper som får lägst ökning av fastighetsskatten. Detta gäller inom alla regioner. Sammanboende pensionärshushåll får de största ökningarna, 1 000 kro- nor. Att pensionärer får de största ökningama i genomsnitt, beror inte på att de är pensionärer, utan på att de i liten utsträckning bor i de nyare år- gångar, där den sänkta fastighetsskatterabatten får betydelse.

• Sida 273
•  Original

Tabell B.14 Effekt av ändrade fastighetsskatteregler, olika hushållstyper och regioner.

Hushållstyp RegionalaPrimära Universitets— Stor- Totalt centra centra regioner städer ______________.____————— 1 vx utan barn 582 595 451 790 674 1 vx med barn 388 455 553 684 546 2 vx utan barn 829 772 684 973 865 2 vx med bam 428 423 -261 482 401 1 vx >65 år 601 652 505 948 759 2 vx >65 år 741 788 1240 1306 1017 Totalt 615 625 489 865 721

____________——_———————————

• Sida 274
•  Original

Del C: Bostadsbidragens absorptionsförmåga

Inledning

Den genomgång vi har gjort av sambanden mellan taxeringsvärde, fastig- hetsskatt och inkomst, ger underlag för att bedöma vilka hushåll som kommer att påverkas av förändringar i fastighetsskattens gnmd. Det ger också en uppfattning om storleken på dessa förändringar och därmed om ökade bostadsutgifter för hushållen. Hur dessa förändringar sedan fak- tiskt kommer att belasta olika hushåll modifieras av bostadsbidragssyste- met, där ökade bostadsutgifter kan motverkas av ökade bostadsbidrag. I vilken utsträckning så faktiskt sker, kommer vi att kalla absorptionsgrad, och definiera enligt följande:

ABSG = [1 — (dBOUT — dBOB)/dBOUT]*100

där ABSG är absorptionsgrad dBOUT är förändrad bostadsutgift dBOB är förändrat bostadsbidrag

Beroende på vilken hushållstypen är, hur hög bostadsutgiften äroch vii- ken inkomst hushållet har, kan absorptionsgraden variera mellan 0 och 100. Vi gör dock en avgränsning genom attvi enbart studerar icke-pensio- närshushåll, varför absorptionsgraden som följd av regelverket kommer att begränsas till högst 75.

Det borde kanske vara självklart att en ökning av bostadsutgiftema kommer att påverka bostadsbidragets storlek likformigt, oavsett vad ut- giftsökningen beror av. Så är dock inte fallet, eftersom olika utgfter be- handlas olika mellan upplåtelseformema. För hyresrättens del måste vi dessutom anta att hyresvärden kan övervältra hela utgiften på hyresgäs- ten (vilket i och för sig inte är ett orimligt antagande). Låt oss exemplifie— ra. Energiutgifter. En ökning av energiutgifter tas för hyresrätt ut va hyran och påverkar därmed bidragssytemet beräknade bokostnad, vilket i sin tur berör bidragets storlek. Samma förhållanden gäller för bostadsrätt om energikosmadsökningen tas ut via en höjd avgift till föreningn. För äganderätt kommer ökningen inte att påverka, såvida inte en justering av regelsystemet görs, eftersom energikostnader beräknas schablonmässigt.

Fastighetsskatt. Effekten kommer att bli densamma i hyresrätt och bos- tadsrätt som vid ökade energikostnader. Detta gäller oavsett om fastig-

• Sida 275
•  Original

hetsskatten ökar genom höjt procentuttag eller om taxeringsvärdet stiger. För äganderätt kan det bli annorlunda. En höjning av taxeringsvärdet le- der till att fastighetsskattedelen i re gelverkets beräkning av bokosmaden ökar, men det behöver inte nödvändigtvis motsvaras av samma faktiska kostnadsökning. De senaste årgångarna betalar enbart halv fastighets- katt: 0.006*taxeringsvärde, men i bokostnaden beräknas fastighetsskat- tens del för alla som 0.012*taxeringsvärde.

Den beräknade absorptionsgraden är då i princip resultatet av två steg. Ett första steg som innebär en faktisk händelse och dess effekt, och sedan en tolkning av denna händelse inom ramen för bostadsbidragssystemet. I realiteten är det då möjligt att absorptionsgraden kan bli högre än vad reglerna anger. Den kan to m överstiga 100.

Absorptionsgrad

I tabell C.1 visas vilken absorptionsgrad som gäller för olika hushållsty- per och vid olika bokostnadsintervall, tolkat ur regelverket. Eftersom bi- draget minskar vid stigande inkomst, kan absorptionsgraden variera mel- lan olika hushåll, givet hushållstyp.

Tabell C.1 Absorptionsgrader för olika hushållstyper och bostadsutgifts- intervall (icke-pensionärshushåll)

Hushållstyp Bostadsutgift, Absorptions— ler/månad grad, %

Icke—barnhushåll >28 år 1600-3500 0-30 (29 år, ensamstånde 800-2300 0-75 (29 år, sammanboende 800-2900 0-75 Bamhushåll Ett barn 1800-2400 0-75 2400-3500 0-50 Två bam 1500-2800 0-75 2800-4000 0-50 Tre eller fler barn 1200-3200 0-75 3200-4500 0-50

Det är viktigt att notera att tabellen baserar sig på förändringar i bokostna- den, dvs en bostadsutgift som är administrativt beräknad, vilket innebär att såväl bokostnad som förändrad bokosmad, kan skilja sig från faktisk bostadsutgift respektive förändrad bostadsutgift. Det är därför fullt möj-

• Sida 276
•  Original

ligt att vid tillämpningen finna hushåll som kommer att få en tostadsbi- dragsökning som mer än väl täcker den faktiska höjningen av bostadsut- giften.

Absorptionsgraden är beroende av storleksordningen på förändringen. Stora förändringar kan medföra att bokosmaden blir högre än regelver- kets högsta intervall gräns, varvid absorptionsgraden för den överskjutan- de delen blir 0 procent. Vi har gjort beräkningar för olika stora förändring- ar, 10, 50 och 100 procent, men resultaten skiljer sig inte åt i någon större utsträckning. Absorptionsgraden blir dock, som väntat, något lägre vid stora ökningar. Vi redovisar här absorptionsgrader vid en 10 procentig ökning av fastighetsskatten (en ökning av taxeringsvärdet).

Den faktiska absorptionsgraden är för hela population icke-pensionä- rer 5 procent, men varierar mellan olika upplåtelseformer (tabell C.2). Graden är högre i hyresrätt, 8 procent, medan den ibostads- och ägande- rätt är4 respektive 3 procent. Sett över olika inkomstdeciler, är absorptio- nen högsti den lägsta decilen, 13 procent. Graden avtar sedan med stigan- de inkomst, men inte kontinueriigt. I fjärde och femte decilema är absorptionen 10 respektive 9 procent.

För olika upplåtelseformer ser detta mönster olika ut. För hyresrätt och bostadsrätt är det lika som totalt, med undantag av att absorptionen är be- tydligt högre i den lägsta decilen, 1 8 procent. För äganderätt återfinns den högsta absorptionen i den fjärde decilen. Orsakerna till skillnaderna av- slöjar sig inte omedelbart, utan kräver mer detaljerade analyser av skill- nader meilan upplåtelseformema vad gäller hushålls-, inkomst- och bos- tadsutgiftsmönster. Vissa skillnader uppstår som följd av av regelverkets utformning, men dessa är av mycket marginell karaktär.

För olika hushållstyper är absorptionsgraden för ensamstående barn- hushåll 26 procent (tabeil C.3). Vi kan samtidigt konstatera ar det bara är i denna typ som absorptionsgraden är hög. För olika upplåtelseformer har dock även sammanboende barnhushåll i hyresrätt en relativt hög ab- sorptiongrad, 11 procent. Äganderätt har en betydligt lägre absorptions- grad än övriga upplåtelseformer för ensamstående med barn, 14 procent.

• Sida 277
•  Original

Tabell C.2 Faktiska absorptionsgrader för olika inkomstdeciler och upp- låtelseformer (icke-pensionärshushåll)

Disponibel Hyres- Bostads- Ägande- inkomst, tkr rätt rätt rätt Totalt 0—85 13 18 3 13 85-102 5 4 8 5 102—117 5 1 6 5 117—139 11 5 10 10 139-167 11 8 9 9 167—188 9 1 4 5 188—205 3 2 3 3 205-224 2 0 2 2 224-256 2 1 1 1 256— 0 0 0 0 Totalt 8 4 3 5

_________-..—————__——

Tabell C.:! Faktiska absorptionsgrader för olika hushållstyper och upplå- telseformer (icke-pensionärshushåll)

___________————-——————————

Hushållstyp Hyres- Bostads- Ägande-

rätt rätt rätt Totalt

1 vx utan

barn 4 2 0 4 1 vx med barn 28 28 14 26 2 vx utan barn 1 0 0 0 2 vx med bam 11 4 5 6 Totalt 8 4 3 5

Ettvisst hänsynstagande till skilda inkomst- och bostadsutgiftsförhållan- den ges vid studie av enbart bidragsmottagande hushåll. För dessa blir ab- sorptionsgraden 24 procent, och skillnaderna mellan olika upplåtelsefor- mer är relativt sett mindre än för hela populationen (tabell C.4). Skiilnadema mellan olika hushållstyper blir inte nu heller så markant. En- samstående barnhushåll har högst absorptionsgrad, 28 procent, medan ensamstående utan barn och sammanboende med barn båda har 23 pro- cent i absortionsgrad. Absorptionsgraden för sammanboende utan barn är 16 procent.

• Sida 278
•  Original

Tabell C.4 Faktiska absorptionsgrader för olika hushållstyper och upplå- telseformer (bidragsmottagande icke-pensionärshushåll)

Hushållst Hyres- Bostads- Ägande- rätt rätt rätt Totalt

1 vx utan

barn 24 24 3 23 1 vx med barn 29 34 18 28 2 vx utan

barn 23 0 4 16 2 vx med

barn 30 14 21 23 Totalt 27 25 20 24

Totalbilden modifieras dock vid studie av olika upplåtelseformer. Både i hyres- och äganderätt är absorptionsgraden högst för sammanboende hushåll med barn. De mycket låga värdena för icke-bamhushåll iägande- rätt, indikerar att en mycket stor del av bidragshushållen har bostadsutgif- ter som ligger över bokosmadsgränsema.

Att andelen bidragshushåll som ligger över bokostnadsgränsen är stort, visar sig i det att det är mellan 50 och 60 procent, beroende på upplåtelse- form, av bidragshushållen som inte får ökade bostadsbidrag vid en 50 procentig ökning av fastighetsskatten.

• Sida 279
•  Original

Socialdepartementet

Psykiskt stördes situation i kommunerna —en probleminventering ur socialtjänstens perspektiv. [3] Psykiatrin i Norden — eu jämförande perspektiv. [4]

Finansdepartementet

Koncession för försäkringssammanslutningar. [5] Ny mervärdesskattelag.

— Motiv. De] 1.

— Författningstext och bilagor. Del 2. [6] Fastighetstaxering m.m. — Bostadsrätter. [8] Fastighetsskatt. [11]

Utbildningsdepartementet

Frihet — ansvar — kompetens. Grundutbildningens villkor ihögskolan. [1]

Kulturdepartementet Ett nytt bolag för rundradiosändningar. [10] Arbetsmarknadsdepartementet Kompetensutveckling — en nationell strategi. [7] Civildepartementet Ekonomi och rätt i kyrkan. [9]

Miljö- och naturresursdepartementet

Regler för risker. Ett seminarium om varför vi tillåter mer föroreningar inne än ute. [2]

• Sida 293
•  Original

• Sida 294
•  Original

ALLMÄNNA FÖRLAGET

BESTÄLLNINGAR: ALLMÄNNA FÖRLAGET, KUNDTJÄNST, 10647 STOCKHOLM, TEL: 08-739 96 30, FAX: oll-739 95 48._ INFORMATIONSBOKHANDELN, MALMTORGSGATAN5(V1D BRUNKEBERGSTORG), STOCKHOLM.

ISBN 91-38—10972—7 ISSN 0375-250X