NJA 1991 s. 655

(Jfr beträffande den sistnämnda frågan 1980 s 478, 1981 s 780 och 1985 s 355)

Fastigheten Abborren 3 ägs av S.L. och fastigheten Solgård 2:11 av Huddinge kommun.

På ansökan av kommunen om fastighetsreglering för överföring av mark från Abborren 3 till Solgård 2:11, vilken mark avsågs ingå i blivande Grotthemsvägen, påbörjade fastighetsbildningsmyndigheten i Huddinge kommun (FBM) en förrättning.

FBM meddelade d 10 dec 1987 fastighetsbildningsbeslut enligt vilket 144,9 kvm av Abborren 3 överfördes till Solgård 2:11.

Del av förrättningskartan

Som skäl för beslutet anförde FBM:

Ansökan avser överföring från Abborren 3 av ett område om 144,9 m2 till Solgård Området utgör gatumark enligt gällande stadsplan fastställd d 24 juni 1980.

Överenskommelse föreligger ej.

Regleringen uppfyller villkoren i 5 kap4 och 8 §§fastighetsbildningslagen.

Abborren 3 är även efter regleringen delbar i minst två tomtplatser, vilket konstaterats i samband med upprättande av förslag till tomtindelning för kvarteret. Tomtindelningen undantogs dock från fastställelse vad gäller berörd del av fastigheten av skäl som dock inte påverkar vare sig förevarande förrättning eller möjligheterna att i framtiden dela fastigheten.

FBM meddelade d 10 dec 1987 även ersättningsbeslut, enligt vilket Huddinge kommun skulle betala 5 800 kr till S.L..

Som skäl för beslutet åberopade FBM följande av myndigheten utförda värdering:

Abborren 3 omfattar enligt fästighetsregistret 3 553 m2, har tillkommit genom avsöndring 1924-07-01 samt är bebyggd med ett enbostadshus som även, enligt uppgift, innehåller tandläkarpraktik. Fastighetens totala omfattning framgår av utdrag ur tomtindelningskartan för kvarteret.

Taxeringsvårdet för Abborren 3, avseende marken, är 160 000 kr. Detta motsvarar ca 45 kr/m2. Ersättning skall utgå för fastighetens marginella värdeminskning.

Fastigheten minskar genom regleringen med 145 m2 motsvarande ca 4% av den totala arealen.

I samband med upprättande av tomtindelning för aktuell del av kvarteret konstaterades att Abborren 3 kan delas in i tre tomtplatser under förutsättning att den bebyggda mitten tomten anlägger ny utfart mot blivande Grotthemsvägen. Efter protest från fastighetsägaren har Abborren 3 delats in i två tomter varav länsstyrelsen, på markägarens yrkande, undantog från fastställelse den tomt som gränsar mot Grotthemsvägen.

Abborren 3 är, oberoende av de 145 m2 som frångår fastigheten, möjlig att indela i två eller tre tomtplatser.

Fastighetsbildningsmyndigheten har i ett flertal liknande ärenden inom centrala Huddinge försökt påvisa den marginalvärdeförändring en fastighet kan drabbas av genom avstående av gatumark. Då fastighetsvärdet är så markant bundet till fastighetens byggnadsrätt kan i flertalet fall, med i övrigt normala förhållanden, ingen statistiskt säker vårdeminskning påvisas vid så liten arealförändring som nu är aktuell.

För det fall ersättningen skulle rimlighetsuppskattas till 1/4-1/3 av ett värde per m2 baserat på taxeringsvärdet skulle detta motsvara ca 11-15 kr.

Då Huddinge kommun i likartade fall genomgående erbjuder 40 kr per m2 bör detta pris inte underskridas. Några ersättningsgilla anläggningar finns inte inom området som överförs.

S.L. anförde besvär hos Stockholms TR, fastighetsdomstolen, och yrkade

i första hand att vägen lades utanför hans mark, dvs att någon fastighetsreglering ej skulle ske, i andra hand att han av kommunen skulle erhålla den norra av de i stadsplanen utlagda tomterna på andra sidan av den blivande vägen varvid han - utöver att han lämnade sin egen mark som skulle avstås i utbyte - även var beredd betala ersättning härför till den del tomten var större än den mark som avstods samt

i tredje hand att ersättningen skulle bestämmas till 400 kr/kvm.

S.L. yrkade vidare att kommunen skulle sätta upp ett nytt staket mot den planerade vägen.

Kommunen bestred yrkandena men medgav att utöver tidigare bestämd ersättning betala 1 000 kr för befintligt staket.

S.L. anförde bl a: Kommunen har ritat en väg över tre villatomter. Vägen är onödig och har ej begärts av någon berörd part. Hans mark är sedan 1924 skattad som tomt och gränsar till ett samtidigt avsatt friområde som kommunen nu gör anspråk på. Genom att lägga vägen på hans mark kan kommunen sälja mera av friområdets mark för ca 200 kr/kvm. Den bästa lösningen är att han får köpa den av honom önskade tomten av kommunen. Abborren 3 är delbar i åtminstone två tomter om 800 kvm. För en sådan liten tomt betyder det mycket värdemässigt att den ifrågavarande marken bortfaller. En ersättning om 400 kr/kvm är därför motiverad.

Kommunen anförde bl a: Fastighetsregleringen överensstämmer med fastställd stadsplan. Regleringen sker i plangenomförande syfte. Den uppfyller villkoren i 5 kap 4 och 5 §§ FBL. - Kommunen bestrider att utge vederlag i mark. - Ägaren av Abborren 3 är genom avståendet av 145 kvm tomtmark till gata berättigad till en ersättning som motsvarar den minskning i marknadsvärde som fastigheten härigenom undergår. Kommunen hävdar att förutsättningar inte föreligger för att beräkna värdeminskningen för Abborren 3 till högre belopp än det som motsvarar marginalvärdet per kvadratmeter multiplicerat med det antal kvadratmeter som överförs. Kommunen har godtagit det marginalvärde om 40 kr per kvm som FBM kommit fram till.

Kommunen åberopade beträffande värderingen en av kommunens exploateringskontor upprättad promemoria. PM:n, fogad som bilaga 3 till TR:ns utslag, innehöll bl a följande:

Enligt stadsplan för kv Iden m fl, fastställd 1980-06-24, skall ett område om 144,9 m2 av Abborren 3 ingå i gatumark. - - -

Abborren 3 har en total areal om 3 553 m2 och är bebyggd med en friliggande villa. Det aktuella gatumarksområdet utgör naturmark och är beläget ca 40 m från villabyggnaden. Inga ersättningsgilla anläggningar finns inom området.

Ersättningen skall motsvara den marknadsvärdeminskning som fastigheten undergår pga markavståendet. Ersättningen skall bestämmas med hänsyn till de planförhållanden som gällde innan stadsplanen enligt ovan antogs. Tidigare gällde en avstyckningsplan från 1930 för fastigheten. 1968-01-11 infördes förordnande enligt 168 § BL. Ur ersättningssynpunkt betraktas mark med tätbebyggelseförbud enligt 168 § BL som icke detaljplanelagd.

Mot bakgrund av vad som redovisats ovan skall ersättningen bestämmas som den marknadsvärdeminskning som sker pga att ett område om 144,9 m2 frånskiljs en villafastighet med en totalareal om 3 553 m2. Med hänsyn till markområdets stora avstånd till bostadsbyggnaden och att nyttjandet av fastigheten inte försvåras av markavståendet samt till att området endast utgör ca 4% av fastighetens totala areal torde marknadsvärdeminskningen vara ringa.

För att få en uppfattning om hur marknadsvärdet på villatomter varierar med arealen har exploateringskontoret utfört en ortsprisutredning avseende icke delbara obebyggda villafastigheter inom centrala Huddinge. Arealerna för de undersökta tomterna varierar mellan ca 650 m2 och ca 2 270 m2. Det har således ej varit möjligt att finna tomter i samma storleksklass som värderingsobjektet. Då arealskillnader torde ha större prispåverkan på små än stora tomter anser dock exploateringskontoret att undersökningen kan läggas till grund för en värdering.

- - -

Sammanfattningsvis konstaterar exploateringskontoret att det ej går att utläsa av det fram tagna ortsprismaterialet att minskad tomtstorlek skulle medföra ett lägre marknadsvärde.

Exploateringskontoret anser mot bakgrund av vad som redovisats ovan att marginalvärdet i detta fall ej kan överstiga det av kommunen erbjudna värdet om 40 kr/m2.

S.L. genmälde bl a att det av honom yrkade beloppet 400 kr/kvm framgick av kommunens utredning.

TR:n (rådmannen Björn Jansson, t f rådmannen Sahlström, fastighetsrådet Åsbrink samt nämndemännen Edenmalm och Jansson) anförde i utslag d 13 juni 1988:

Skäl. Fastighetsdomstolen har hållit syn på platsen.

Det område som frångår Abborren 3 utgör enligt gällande stadsplan gatumark. Då fastighetsregleringen sker i full överensstämmelse med fastställd stadsplan kan vad S.L. anfört i denna del ej vinna beaktande. Hans besvärstalan såvitt gäller fastighetsbildningsbeslutet skall därför lämnas utan bifall.

I och för sig kan vid fastighetsreglering ersättning bestämmas genom markvederlag och pengar på sätt S.L. yrkat. Det är emellertid uppenbart att den likvid S.L. vid sådant förhållande skulle ha att utge blir avsevärt större än den likvid S.L. äger erhålla om han icke erhåller något markvederlag. Mot denna bakgrund och då kommunen bestritt att utge vederlag i form av mark skall ersättningen till S.L. bestämmas att utgå enbart i pengar. S.L:s besvärstalan i denna del lämnas därför utan bifall.

Beträffande ersättningens storlek utgår parterna från skilda utgångspunkter, S.L. från en 800 kvadratmeterstomt och kommunen från en tomt om ca 3 500 kvm.

Därvid måste beaktas att det är först genom den aktuella stadsplanen som möjlighet givits att tillskapa tomter om 800 kvm och att en sådan indelning förutsätter att den i planen utlagda gatumarken frångår Abborren 3.

Den av kommunen angivna metoden - att ersättningen skall bestämmas till den värdeminskning som sker genom att 144,9 kvm frångår en fastighet om 3 553 kvm och med hänsyn till planförhållandena innan aktuell plan är antagen - är den värderingsmetod som gäller vid gatumarksinlösen och som därför även bör gälla vid fastighetsregleringar beträffande gatumark.

Den av kommunen åberopade utredningen visar att den av FBM bestämda ersättningen är skälig. S.L:s yrkande om annan markersättning än den FBM beslutat lämnas således utan bifall.

Mot kommunens bestridande kan kommunen ej åläggas uppföra ett staket. Kommunen har medgett en ersättning om 1 000 kr för staket. S.L. har ej anfört någon erinran i och för sig mot detta belopp.

Slut.

S.L. anförde besvär i Svea HovR och yrkade att ersättningen skulle bestämmas till 400 kr per kvadratmeter.

Kommunen bestred ändring.

HovR:n (hovrättslagmannen Köhl, fastighetsrådet Hall, hovrättsrådet Genell, referent, och adj led Billquist) anförde i utslag d 22 nov 1988:

Skäl. I analogi med regeln i 4 kap 3 a § expropriationslagen skall ersättningen bestämmas med hänsyn till de planförhållanden som rådde före 1980 års stadsplan och på den grundade tomtindelningar. Före stadsplanens fastställande gällde en avstyckningsplan från år 1930, men efter förordnande enligt 168 § byggnadslagen fick ny tätbebyggelse inte ske. Fastighetens storlek och delningen av flera större tomter i den omedelbara närheten ger likväl anledning till antagande, att starka förväntningar skulle ha funnits om en planläggning som medgav delning av fastigheten. HovR:n utgår därför från att marknadsvärdet på fastigheten skulle ha utbildats med beaktande av att denna kunde uppdelas i en större tomt för den befintliga bebyggelsen och en mindre i den nordöstra delen för ett nytt friliggande småhus.

Det 144,9 kvm stora markområde som avstås skall vid värderingen ses som en del av den mindre tomt som enligt förväntningarna hade kunnat avstyckas. HovR:n tar därför marknadsvärdeminskningen på en sådan mindre tomt till utgångspunkt för ersättningens bestämmande.

Tillträde till markområdet skulle enligt fastighetsbildningsbeslutet ske två veckor från det beslutet vann laga kraft. Ersättningen skall därför bestämmas efter det pris på rå tomtmark som gällde två veckor från d 11 juli 1988, då tiden för fullföljd av talan mot TR:ns utslag gick ut.

Marknadsvärdet i juli 1988 på en rå tomt om ca 1 000 kvm kan med ledning av de ortspriser på tomtmark som kommunen redovisat uppskattas till 244 000 kr. Detta svarar mot ett genomsnittspris av 244 kr/ kvm. HovR:n antar att marginalvärdet i ett fall som detta då tomten inte är bebyggd uppgår till ca 30 procent av genomsnittspriset eller ca 75 kr/kvm. Värdeminskningen då en tomt om ca 1 000 kvm minskar med 144,9 kvm kan således beräknas till 10 868 kr. Detta belopp bör jämkas till 10 000 kr med hänsyn till den tidsrymd som kan antas förflyta innan förväntningar om en uppdelning kunde ha infriats.

På grund av det anförda skall i ersättning för den mark som frångår fastigheten utgå - utöver tidigare bestämda 5 800 kr - ytterligare 4 200 kr.

HovR:ns avgörande. Med ändring av TR:ns utslag förpliktar HovR:n kommunen att utöver den ersättning som tidigare bestämts av fastighetsbildningsmyndigheten till S.L. utge 4 200 kr. Ersättningen skall betalas inom två veckor från det HovR:ns utslag vinner laga kraft.

Såväl kommunen som S.L. anförde besvär. Kommunen (ombud f stadsjuristen B.F.) yrkade att HD skulle, med ändring av HovR:ns utslag, fastställa TR:ns utslag i ersättningsfrågan.

S.L. (ombud advokaten V.D.) yrkade, såsom han slutligen bestämt sin besvärstalan, att kommunen utöver den ersättning som tidigare bestämts skulle förpliktas att till honom utge 45 250 kr samt att beloppet skulle justeras med hänsyn till förändring av konsumentprisindex efter värdetidpunkten och ränteberäknas enligt expropriationslagens bestämmelser.

Parts ändringsyrkande bestreds av motpart.

Betänkande

HD (JustR:n Vängby, Bengtsson, referent, Lind, Gad och Danelius) beslöt utslag i enlighet med betänkandet.