NJA 2002 s. 467

S. M. överklagade i Göta HovR och yrkade att HovR:n skulle fastställa att han hade rätt att av Götenehus AB utfå skadestånd eller ersättning avseende jämkning av köpeskillingen grundat på brott mot den åberopade kontraktsbestämmelsen.

Götenehus bestred ändring.

HovR:n (hovrättslagmannen Stahre samt hovrättsråden Olsson och Johansson, referent) anförde i dom d. 6 juni 2001: Domskäl. I ett fall som detta är - som TR:n angett - en utfästelse att sälja fast egendom inte bindande ens mellan parterna och avtal om förköpsrätt till fast egendom är ogiltiga. Därav följer också att en fullgörelse inte kan tvingas fram genom att fastighetsägaren i stället åläggs ett skadeståndsansvar. Det av S. M. i första hand framförda yrkandet kan därför inte vinna bifall. Om den tilltänkta fastighetsöverlåtelsen däremot t.ex. utgör ett delmoment i ett avtal om exploatering av en större fastighet bör det inte vara uteslutet att pröva frågan om jämkning av avtalet. I annat fall skulle allmänna principer om ersättning vid avtalsbrott kunna helt sättas ur spel. De intressen som motiverar att förköpsklausuler i en överlåtelsehandling inte godtas, nämligen hänsynen till den fria omsättningen av fastigheter, gör sig inte gällande i en jämkningssituation.

Enligt det mellan parterna ingångna avtalet överlät S. M. ett markområde av fastigheten Fåraby 1:6 i Tanums kommun till Götenehus AB för 475 000 kr varjämte han gavs förhandsrätt att efter genomförd exploatering till gällande marknadspris förvärva en valfri villa inom området. Det kan hållas för visst att S. M. ansåg att löftet att först få välja en villa hade ett visst värde och att detta kan ha inverkat på försäljningspriset. Detta måste bolaget ha insett. I enlighet med vad som har anförts i föregående stycke har S. M. inte rätt till skadestånd därför att bolaget inte kan eller vill vidbli sitt löfte. Däremot måste han anses ha rätt att få sin begäran att köpeskillingen skall jämkas prövad. TR:ns dom skall ändras i enlighet härmed.

Götenehus överklagade och yrkade att HD skulle med ändring av HovR:ns dom fastställa TR:ns domslut.

S. M. bestred ändring.

Betänkande

HD (JustR:n Gregow, Inger Nyström, Pripp, Lundius och Dahllöf, referent) beslöt följande dom: Domskäl. Av handlingarna i målet framgår att Götenehus från S. M. förvärvade del av fastigheten Fåraby 1:6 i Tanums kommun för 475 000 kr för att bygga villafastigheter på markområdet. Enligt punkten 6 i köpekontraktet fick S. M. av bolaget en förhandsrätt som medgav att han efter genomförd exploatering skulle få förvärva valfri villa inom området till gällande marknadspris. Några år senare överlät bolaget i sin tur markområdet utan att ha exploaterat detta. S. M. fick därför inte tillfälle att utnyttja sin förhandsrätt gentemot bolaget.

Av protokoll från TR:n framgår att den omständighet som TR:n beslutat att ta upp till prövning genom mellandom utgjordes av om S. M. kan grunda skadeståndsskyldighet eller jämkning av köpeskillingen på den i köpekontraktet punkt 6 gjorda utfästelsen.

I HD har Götenehus vidhållit sin uppfattning att en utfästelse om framtida försäljning av fast egendom inte är giltig enligt svensk rätt. Utfästelsen kan därför inte av S. M. åberopas som grund för vare sig en skadeståndsskyldighet eller en jämkning av köpeskillingen enligt bolaget.

S. M. har å sin sida hävdat att punkten 6 i kontraktet inte är att bedöma som ett avtal om framtida köp av fast egendom utan som ett delmoment i ett exploateringsavtal mellan honom och Götenehus. Enligt S. M. har bolaget, genom att försätta sig i en situation där fullgörelse var omöjlig, begått ett avtalsbrott som grundar skadeståndsskyldighet alternativt jämkning av köpeskillingen.

I JB finns formkrav som måste iakttas vid fastighetsöverlåtelser. Bakom dessa krav ligger bl.a. intresset av att en äganderättsövergång blir klarlagd. Detta anses ha betydelse inte bara för säljare och köpare, utan också för en tredje man som kan beröras av överlåtelsen (se prop. 1970:20 del B 1 s. 122 ff.).

Enligt 4 kap. 1 § 1 st. JB sluts köp av fast egendom genom upprättande av en köpehandling som skrivs under av säljaren och köparen. Vidare skall handlingen innehålla en uppgift om köpeskilling och en förklaring av säljaren att egendomen överlåts på köparen. Köp som inte uppfyller dessa föreskrifter är ogiltiga enligt 3 st. I förevarande mål är inte fråga om något avtal om överlåtelse av fast egendom från Götenehus till S. M.

När det gäller punkten 6 i köpekontraktet, i vilket S. M. överlåter ett markområde till Götenehus, innehåller denna en förhandsrätt för S. M. att förvärva en valfri villafastighet av bolaget. Denna del av avtalet är att betrakta som en överenskommelse om förköpsrätt eller en utfästelse om framtida överlåtelse av fast egendom. Sådana förköpsrätter eller utfästelser är inte bindande enligt vad som länge gällt enligt svensk rätt. Endast i undantagsfall har en förköpsrätt respektive en utfästelse om framtida överlåtelse av fast egendom tillmätts rättslig betydelse. Sådana specialfall har haft samband med gåva, uppdragsförhållande och familjerättsligt fång. Bakgrunden till denna restriktiva hållning är att klausuler av här nämnt slag anses kunna skapa osäkerhet i äganderätten med ogynnsamma verkningar bl.a. för fastighetsomsättningen och kreditgivningen. Skälen är med andra ord likartade dem som ligger bakom formkraven vid överlåtelse av fast egendom (jfr NJA 1971 s. 516, 1973 s. 175, 1974 s. 314, 1974 s. 526, 1977 s. 509, 1981 s. 897, 1984 s. 673, 1987 s. 726, 1990 s. 18, 1992 s. 66 och 1994 s. 69 samt Grauers, Fastighetsköp, 15 uppl. 2001 s. 63 f. och Undén, Svensk sakrätt 11:1, 5 uppl. s. 114 ff. ).

HD finner att, även om utfästelsen i punkten 6 i köpekontraktet haft ett värde för S. M. och denne utgått från att utfästelsen skulle uppfyllas, S. M. inte har ägt rätt att förlita sig på utfästelsen i strid med de formkrav som gäller för överlåtelse av fast egendom enligt 4 kap. 1 § JB och den rättspraxis som utvecklats rörande utfästelser om framtida äganderättsövergång av fast egendom. Utfästelsen är således inte bindande mellan parterna. S. M. kan därför inte grunda skadeståndsskyldighet eller jämkning av köpeskillingen på den i punkten 6 i köpekontraktet gjorda utfästelsen.

TR:ns domslut skall fastställas.