NJA 2020 s. 1071

Hyresgäster har rätt att genom en förening förvärva fast egendom för ombildning av hyresrätt till bostadsrätt (1 § ombildningslagen). Om hyresgäster har intresse av att förvärva fast egendom för ombildning av hyresrätt till bostadsrätt får detta anmälas till inskrivningsmyndigheten för anteckning i fastighetsregistrets inskrivningsdel (3 §). När en intresseanmälan har antecknats får inte fastigheten överlåtas helt eller delvis genom köp eller byte utan att den förening som har gjort intresseanmälan har erbjudits att förvärva fastigheten, s.k. hembud (6 §). Överlåtelser i strid med 6 § är ogiltiga (13 § första stycket). Om lagfart har meddelats i strid med 20 kap. 6 § 5 eller 7 § 13 JB, gäller inte första stycket (13 § andra stycket).

Av 20 kap. 1 § JB framgår att den som med äganderätt har förvärvat fast egendom ska söka inskrivning av förvärvet (lagfart). Som princip har en lagfart inte betydelse för ett förvärvs giltighet utan ska endast legitimera en person som ägare till fastigheten, vilket får praktisk och rättslig betydelse i olika sammanhang.

Huvudregeln är att lagfarten inte hindrar att frågan om äganderätt prövas i domstol, men om det finns särskilda föreskrifter om att inskrivningen har rättsverkan gäller dessa (jfr 19 kap. 40 § JB). Beslutet att bevilja lagfart kan alltså få materiell betydelse i vissa fall. Ett sådant exempel är 13 § andra stycket ombildningslagen.

En ansökan om lagfart ska avslås om överlåtelsen står i strid med en mot överlåtaren gällande inskränkning i hans rätt att förfoga över egendomen och, när överlåtelsen skedde, lagfart inte var beviljad för överlåtaren eller, om så var fallet, ärende om anteckning i fastighetsregistrets inskrivningsdel av inskränkningen var upptaget på inskrivningsdag (20 kap. 6 § 5 JB). När det finns en inskriven intresseanmälan från en bostadsrättsförening att förvärva fastigheten ska ansökan om lagfart alltså avslås.

Ett beslut i ett inskrivningsärende får överklagas av den det berör (19 kap. 32 § JB). Det innebär att det som utgångspunkt är möjligt att undanröja en felaktigt beviljad lagfart. Frågan är om den möjligheten begränsas av regleringen i 13 § andra stycket ombildningslagen.

Ordalydelsen i 13 § andra stycket ombildningslagen är väl förenlig med såväl synsättet att beslutet om lagfart måste ha fått laga kraft för att en överlåtelse i strid med hembudsskyldigheten ändå ska vara giltig som med synsättet att det räcker med att ett beslut om lagfart har meddelats.

Av förarbetena framgår att bestämmelsen är motiverad av rättssäkerhetsskäl och tar sikte på det fallet att lagfart på grund av förbiseende meddelas i strid mot jordabalkens bestämmelser (se prop. 1981/82:169 s. 83). Det är alltså motiverat av rättssäkerhetsskäl att en överlåtelse i strid med ombildningslagen i något skede blir giltig, men uttalandet säger ingenting om när rättsverkan av en felaktigt beviljad lagfart inträder.

Vid tolkningen av bestämmelsen bör ändamålet med lagen beaktas. Lagen innehåller bestämmelser som ger hyresgästerna en företrädesrätt att köpa den fastighet de bor i. Syftet med ombildningslagen är att främja övergång från hyresrätt till bostadsrätt. (Se a. prop. s. 18 ff.) Lagstiftningen har alltså tillkommit i hyresgästernas intresse.

Vid förfarandet hos inskrivningsmyndigheten tillämpas förvaltnings-lagen (2019:700). Vid tolkningen av 13 § ombildningslagen bör därför även beaktas att det i förvaltningslagen finns en bestämmelse om besluts verkställbarhet. Huvudregeln är att ett beslut som får överklagas inom en viss tid får verkställas när överklagandetiden har gått ut, om beslutet inte har överklagats (35 §). Enligt 4 § gäller dock att om en annan lag eller en förordning innehåller någon bestämmelse som avviker från förvaltningslagen, tillämpas den bestämmelsen.

Lagstiftaren har ansett att rätten att överklaga ett beslut inte får göras meningslös genom att ett överklagbart beslut på ett kanske irreparabelt sätt verkställs redan innan den som kan överklaga har getts en reell möjlighet att få beslutet överprövat i högre instans (se prop. 2016/17:180 s. 211).

En bostadsrättsförenings möjlighet att överklaga ett lagfartsbeslut blir innehållslös om inskrivningsmyndighetens beslut om lagfart skulle innebära att ett köp i strid med hembudsskyldigheten blir giltigt och att lagfartsbeslutet därför inte går att ändra.

HD har tidigare prövat motsvarande fråga enligt den numera upphävda förköpslagen (1967:868). När inskrivningsmyndigheten beviljade lagfart trots att kommunens tid för att anmäla förköp inte hade gått ut uppkom frågan om lagfartsbeslutet skulle ha fått laga kraft för att köpet ändå skulle bli giltigt eller om redan inskrivningsmyndighets beslut att bevilja lagfart släckt ut kommunens förköpsrätt. Förarbeten till förköpslagen och äldre förarbeten till den tidigare jordförvärvslagen, liksom avvägningen mellan de i målet förekommande motstridiga intressena, talade för att förköpsrätten hade gått förlorad redan i och med beslutet om lagfart. (Se NJA 1991 s. 696.)

Såväl förköpslagen som ombildningslagen ger möjlighet för ett visst subjekt, kommunen respektive bostadsrättsföreningen, att förvärva fastigheten före andra köpare. Förarbetena är dessutom i stora delar likartade. Det talar för att samma resonemang som i rättsfallet NJA 1991 s. 696 bör kunna föras även när det gäller ombildningslagen. Det finns dock väsentliga skillnader mellan de olika lagarna. En viktig skillnad är att det enligt förköpslagen är kommunen, dvs. det allmänna, som har intresse av förköp medan det enligt ombildningslagen är en bostadsrättsförening som har samma intresse.

Vid bedömningen måste det beaktas att det alltså är fråga om två enskilda intressen som står mot varandra. Det innebär att de skäl som låg bakom utgången i rättsfallet NJA 1991 s. 696 inte går att överföra på detta mål utan andra hänsyn måste tas.

Det faktum att det är enskilda parter som har intressen i målet innebär att Europakonventionen är tillämplig.

Enligt artikel 6.1 i Europakonventionen ska var och en vid prövningen av hans eller hennes civila rättigheter och skyldigheter vara berättigad till en rättvis och offentlig förhandling inom skälig tid och inför en oavhängig och opartisk domstol som upprättats genom lag.

Europadomstolen har ansett att artikel 6.1 är tillämplig på förfaranden om tillstånd att förvärva, behålla eller utnyttja egendom och att sådana frågor alltså rör civila rättigheter. I linje med detta bör även en fråga om lagfart, som i förlängningen dessutom innebär en rätt för föreningen att förvärva fastigheten de bor i, betraktas som en tvist om civila rättigheter.

Tvister om civila rättigheter förutsätter att det finns en rätt till domstols-prövning. I svensk rätt finns en möjlighet att överklaga beslut om lagfart. För att det ska finnas en rätt till domstolsprövning som motsvarar kraven i artikel 6.1 räcker det inte med att det finns möjlighet att få till stånd en prövning utan domstolens behörighet måste också vara tillräckligt omfattande för att medge en fullständig bedömning av de civila rättigheterna och skyldigheterna. (Se Hans Danelius, Mänskliga rättigheter i europeisk praxis, 5 uppl. 2015, s. 204.)

Om inskrivningsmyndighetens beslut att meddela lagfart skulle innebära att ett förvärv i strid med hembudsskyldigheten blir giltigt och att lagfartsbeslutet därför inte kan undanröjas, skulle föreningens klagorätt bli innehållslös. Det är därför tveksamt om rätten till domstolsprövning är uppfylld om domstolen inte har möjlighet att korrigera det felaktiga beslutet på grund av att det får rättsverkan redan genom att det meddelas. En tolkning av bestämmelsen som innebär att ett förvärv i strid med hembudsskyldigheten blir giltigt redan genom inskrivningsmyndighetens beslut att meddela lagfart riskerar således att kränka artikel 6.1 i Europakonventionen.

Sammantaget talar såväl syftet med ombildningslagen som tankarna bakom förvaltningslagen och rätten till domstolsprövning enligt artikel 6.1 i Europakonventionen för att 13 § ombildningslagen bör ges den innebörden att ett beslut att meddela lagfart måste ha fått laga kraft för att ett förvärv i strid med ombildningslagen ska bli giltigt. Innan ett beslut att bevilja lagfart har fått laga kraft är det alltså möjligt att undanröja beslutet.

I målet är ostridigt att Bostadsrättsföreningen Trappgränd i juni 2019 fick en intresseanmälan om förvärv av fastigheten Solna Portalen 7 för ombildning till bostadsrätt inskriven i fastighetsregistret. Det innebär att fastighetsägaren inte fick överlåta fastigheten till någon annan utan att föreningen först hade erbjudits att köpa fastigheten (6 § ombildningslagen).

Fastighetsägaren beaktade inte hembudsskyldigheten utan sålde fastigheten till EMJ Fastighets AB som ansökte om lagfart. Inskrivningsmyndigheten beviljade EMJ Fastighets AB lagfart trots att det i fastighetsregistret fanns en anteckning om föreningens intresseanmälan. Lagfart borde därför inte ha beviljats (jfr 20 kap. 6 § 5 JB).

Ett förvärv i strid med hembudsskyldigheten i ombildningslagen blir inte giltigt förrän ett beslut att meddela lagfart har fått laga kraft. Det innebär att det inte finns något hinder mot att undanröja den felaktigt beviljade lagfarten i detta fall. Överklagandet ska alltså avslås.