Prop. 1973:22

Kungl. Maj:ts proposition med förslag till bostadssaneringslag m.m.

Kungl. Maj:ts proposition nr 22 år 1973

Nr 22

Kungl. Maj:ts proposition med förslag till bostadssaneringslag m. m.; given Stockholms slott den 30 mars 1973.

Kungl. Maj:t vill härmed, under åberopande av bilagda utdrag av statsrådsprotokollet över inrikesärenden och lagrådets protokoll, föreslå riksdagen att bifalla de förslag om vars avlåtande till riksdagen före- dragande dcpartcmentschefen hemställt.

GUSTAF ADOLF

ERIC HOLMQVIST

1 Inledning

Med stöd av Kungl. Maj:ts bemyndiganden tillkallades den 19 decem- ber 1968 och den 21 mars 1969 sakkunniga1 med uppdrag att göra en övergripande utredning av frågan om åtgärder för sanering av det äldre bostadsbeståndet.

De sakkunniga, som antog benämningen saneringsutrcdningcn, avgav under hösten 1971 betänkandena (SOU 1971: 64 och 65) Sanering I och II med förslag till åtgärder för att få till stånd en ökad bostadssanering.

Huvuddelen av de förslag som har lagts fram av saneringsutredningen och som företrädesvis rör planering och finansiering av saneringsverk— samheten har tagits upp till prövning i. den tidigare i dag av Kungl. Maj:t beslutade prop. 1973: 21. Utredningens förslag till lagstiftning, främst ett förslag till bostadssaneringslag, avser jag att nu ta upp till be- handling. Betänkandet Sanering 1 innehåller bl. a. förslag till bostadssa- neringslag, vilket torde få fogas till statsrädsprotokollet i detta ärende som bilaga ] .

De remissinstanser som har yttrat sig över utredningens betänkanden finns förtecknade i prop. 1973: 21.

Innan jag går in på de frågor som jag avser att presentera i det föl- jande vill jag redan här beröra ett förslag av utredningen om tillstånds- prövningen i fråga om rivning av flerfamiljshus. F.n. regleras sådana frågor i lagen (1971: 1204) om byggnadstillstånd m.m. och kungörelsen (1971: 1205) om byggnadstillstånd (ändrad senast 1972: 304). Enligt 1 & kungörelsen gäller att byggnadstillstånd fordras för rivning av flerfa- miljshus inom område med stadsplan i kommun med mer än 30 000 in-

1 Generaldirektören Bertil Sännås, ordförande, riksdagsledamoten Alvar Andersson, direktören Claös Breitholtz, riksdagsledamoten Sven Ekström, kom- munalrådet Erik Johannesson, direktören Sten Källcnius, riksdagsledamoten Bertil Petersson och förbundsordföranden Erik Svensson.

• Sida 15
•  Original

Prop. 1973: 22 ]5

vånare. Fråga om byggnadstillstånd prövas av Kungl. Maj:t, om bygg- nadskostnaden uppgår till minst tre milj. kr., och i annat fall av ar- betsmarknadsstyrelsen eller, efter dess bemyndigande, länsarbetsnämn- den. Arbetsmarknadsstyrelsen har meddelat sådant bemyndigande bl. a. beträffande frågor om rivning av flerfamiljshus. Med stöd av 4 & kungö- relsen har styrelsen utfärdat allmänna föreskrifter bl. a. om länsarbets- nämndens handläggning av ärenden angående rivning av flerfamiljshus. Enligt dessa skall nämnden innan sådant ärende avgörs inhämta ytt- rande från kommunen om husets tjänlighet som bostadshus.

Saneringsutredningens förslag innebär att tillståndsprövningen i fråga om rivning av flerfamiljshus skall flyttas över på kommunen genom en provisorisk lagstiftning i avbidan på att en permanent reglering kommer till stånd efter förslag från bygglagutredningen.

Rivningsfrågan har berörts i prop. 1973: 21 i samband med behand— lingen av vissa låneregler. I propositionen har slagits fast att äldre bygg- nader bör av både samhällsekonomiska, kulturhistoriska och miljömäs— siga skäl samt med hänsyn till de boendes intresse bevaras och moderni- seras i den omfattning det är tekniskt och ekonomiskt möjligt. Låne- reglerna har därför i propositionen föreslagits bli utformade så att de ger bättre förutsättningar än nu för modemiseringsverksamhcten.

Detta förhållande i förening med den prövning som redan nu sker av rivningsärenden torde i stor utsträckning förhindra omotiverade riv- ningar. Jag kan dessutom anmäla att jag i det följande kommer att ta upp en fråga om förbud för länsarbetsnämnden att ge tillstånd till riv— ning i vissa fall.

Med hänsyn till vad jag nu har anfört och till att bygglagutredningen behandlar frågan om reglering av rivningsverksamheten i ett vidare perspektiv finner jag det inte vara nödvändigt att i detta sammanhang ta upp utredningens förslag till rivningsreglering.

2 Nuvarande bestämmelser 2.1 Hälsovårdsstudgan

Bestämmelserna i hälsovårdsstadgan (1958: 663, ändrad senast 1972: 675) (HS) gäller både för stad och för landsbygd. I vissa hänseen- den är bestämmelserna strängare för ort med fastställd stads- eller bygg- nadsplan, s. k. hälsovårdstätort (5 %). Ytterligare föreskrifter om den all- männa hälsovården kan meddelas i lokal hälsovårdsordning (65 5). Till- lämpningen av HS ankommer främst på hälsovårdsnämnderna, länssty- relserna och socialstyrelsen. Hälsovårdsnämnden utövar det närmaste inseendet över den allmänna hälsovården inom kommunen. Genom nämndens försorg skall inom hälsovårdstätort utföras återkommande besiktning av bl. a. bostäder (76 å).

• Sida 16
•  Original

Prop. 1973: 22 16

Hälsovårdsnämnd skall samarbeta med andra kommunala organ och med övriga myndigheter, vilkas verksamhet berör hälsovårdsarbetet el- ler vilkas bedömande är av betydelse vid genomförande av åtgärder inom hälsovården (2 5). Innan hälsovårdsnämnd meddelar föreläggande eller förbud avseende åtgärd av byggnadsteknisk art, skall byggnads- nämnden beredas tillfälle att yttra sig (74 å). Allmänt torde om gräns- dragningen mellan hälsovårdsnämnds och byggnadsnämnds uppgifter kunna sägas att hälsovårdsnämndens övervakning i första hand inriktas på befintliga byggnader, medan byggnadsnämndens verksamhet främst har avseende på nybyggnader.

HS innehåller ett särskilt kapitel (3 kap.) om bostäder. Bestämmel- serna gäller alla orter. Kapitlet inleds med en allmän bestämmelse att byggnad, som inrymmer boningsnim, skall vara så anordnad och inredd samt underhållas och skötas på sådant sätt, att sanitär olägenhet inte uppstår för dem som uppehåller sig i byggnaden (15 å). De följande pa— ragraferna (l6—19åå) innehåller närmare bestämmelser om bostadsut- rymmens anordnande och inredning m. m.

Beträffande boningsrum föreskrivs i 16% 1) att det skall vara av så- dan storlek att det erbjuder däri boende tillfredsställande utrymme, 2) att det skall vara försett med fönster som vetter omedelbart åt det fria och som ger rummet god dager, 3) att det genom fönster eller annan lämplig anordning skall kunna erhålla erforderlig luftväxling, 4) att det skall kunna hållas tillfredsställande uppvärmt, 5) att det skall erbjuda erforderligt skydd mot fuktighet samt 6) att det skall vara försett med anordningar som medför i möjligaste mån betryggande skydd mot olä- genheter genom lukt, vattenånga, värme, ljud och dylikt från angrän- sande utrymmen. Eestämmelserna i punkterna 3—6 gäller även beträf- fande särskilt utrymme för matlagning. Sådant utrymme skall dessutom ha en med hänsyn till matlagning ändamålsenlig inredning (17 å).

Bostadslägcnhct skall enligt 18å vara försedd med dels förstuga, vindfång eller annan motsvarande anordning, dels garderob eller annat för förvaring av kläder lämpligt utrymme som skall vara av erforderlig storlek och om möjligt kunna hållas tillfredsställande uppvärmt och dels egen klosett. Föreligger särskilda förhållanden kan klosett gemensam för flera bostadslägenheter godtas. Har lägenheten särskilt utrymme för matlagning, skall den vara försedd även med skafferi av erforderlig storlek och med tjänlig vcntilationsanordning. I stället för skafferi kan godtas annat för ändamålet lämpligt utrymme. I mån av behov skall bo- stadslägenhet vidare ha tillgång till tvättstuga och torkrum.

Bostadslägenhet skall ha lätt tillgång till vatten i erforderlig mängd och av tillfredsställande beskaffenhet till dryck, matlagning och andra hushållsändamål (19 å). Den bör vidare vara försedd med avlopp för spillvatten. Lägenhet inom fastighet med anslutning till allmän vatten- och avloppsanläggning skall vara försedd med de anordningar som be-

• Sida 17
•  Original

Prop. 1973: 22 17

hövs för utnyttjande av anläggningen om det bedöms skäligt med hän- syn till kostnaden och övriga omständigheter.

I 14 kap. HS finns bestämmelser om hälsovårdskontroll. Hälsovårds- myndigheterna kan på olika sätt ingripa mot missförhållanden. Enligt en inledande, allmän bestämmelse (71 &) får hälsovårdsnämnd antingen omedelbart eller efter råd eller uppmaningar och skäligt anstånd med- dela föreläggande och förbud som anses behövliga för efterlevnad av bl. a. HS och lokal hälsovårdsordning. Närmare bestämmelser om vad hälsovårdsnämnds beslut enligt 71% kan avse ges i 72 %. Där nämns bl. a. föreläggande att inom viss tid vidta åtgärd för att undanröja brist- fällighet hos byggnad eller annan egendom och förbud mot att använda lägenhet eller lokal för avsett ändamål till dess förekommande bristfäl- lighet har undanröjts.

Förelägganden och förbud kan allt efter omständigheterna riktas mot ägare eller nyttjanderättshavare eller mot bådadera (73 å). Hälsovårds- nämnd kan enligt 75 5 föreskriva vite för underlåtenhet att rätta sig ef- ter föreläggande eller förbud. Om någon underlåter att utföra arbete el- ler vidta åtgärd som åligger honom enligt bl. a. HS eller lokal [hälso- vårdsordning, kan nämnden under vissa förutsättningar låta verkställa arbetet eller åtgärden på den försumliges bekostnad. Hälsovårdsnämnd kan förordna att dess beslut skall lända till efterrättelse utan hinder av förd klagan (86 å).

2.2 Byggnadslagstiftningen m. m.

Byggnadslagen (1947: 385, omtryckt 1972: 775) (BL) innehåller be— stämmelser om fysisk planering och om byggande. Närmare föreskrifter om tillämpningen av lagen finns i byggnadsstadgan (1959: 612, omtryckt 1972: 776) (BS).

Ett särskilt kapitel (5 kap.) i BS handlar om byggande och innehåller bl.a. bestämmelser om byggnads anordnande, inredning m.m. (38—— 48 55). Dessa bestämmelser gäller för nybyggnad, men därmed jämställs mera genomgripande ändring samt inredning till väsentligt ändrad an- vändning av befintlig byggnad (75 å). Vid ändringsarbete som inte är att hänföra till nybyggnad skall dock bestämmelserna för nybyggnad _ om inte byggnadsnämnden medger undantag —— äga motsvarande tillämp- ning i fråga om de delar av byggnaden som berörs av ändringen (49 53).

Enligt 46 5 gäller att byggnad för stadigvarande bruk som innehåller bostads- eller arbetsrum skall anordnas och inredas så, att den ger möj— lighet till trevnad och god hygien. Paragrafen innehåller dessutom be- stämmelser om bl. a. värme- och ljudisolering, skydd mot fukt, upp- värmning och ventilation. Beträffande byggnad med mer än två bostads- lägenheter före-skriver 475 bl.a. dels att till sådan lägenhet skall höra vindskontor eller annat därmed jämförligt förvaringsrum samt lämpligt

2 Riksdagen 1973. ] saml. Nr 22

• Sida 18
•  Original

Prop. 1973: 22 18

utrymme för förvaring av matvaror, dels att de boende skall ha tillgång till tvättstuga och torkrum.

Byggnad skall underhållas så att hållfastheten inte äventyras samt brandfara, sanitär olägenhet eller vanprydnad inte uppkommer (50 å).

Byggnadslov krävs för bl. a. nybyggnad och vad som jämställs därmed samt i stor utsträckning även för förändringsarbeten och arbe- ten för ändrad användning (54 é). Byggnadslov behövs också för rivning av byggnad inom område med stadsplan. Någon prövning av angelägen- heten av rivningen i fråga sker inte i byggnadslovsärendet. Åtgärden får dock inte strida mot planer och andra föreskrifter för området. Viss prövning av rivnings ändamålsenlighet sker nu med stöd av den tidigare nämnda lagen om byggnadstillstånd m.m. Enligt 1 5 kan Konungen förordna att byggnadsarbete, varmed förstås även rivning av byggnad, inte får påbörjas utan särskilt tillstånd, om sådant förordnande behövs med hänsyn till samhällsekonomiska förhållanden eller läget på arbets- marknaden eller andra väsentliga allmänna intressen. Enligt kungörelsen om byggnadstillstånd behövs som tidigare framhölls byggnadstillstånd för rivning av flerfamiljshus inom stadsplanelagt område i kommun med över 30 000 invånare.

3 Utredningen

4 Remissyttrandena

5 Departementschefen 5.1 Förslaget till bostadssaneringslag

5.1.1 Behovet av lagstiftning

I prop. 1973: 21 om sanering av det äldre bostadsbeståndet framhöll jag bl. a. att det allmänna bostadspolitiska målet att hela befolkning— en skall beredas goda bostäder till skäliga kostnader omfattar hela bo- stadsförsörjningen. Det innebär att de åtgärder som krävs för att målet skall nås omfattar inte bara nybyggnad av bostäder utan också sane- ring av det äldre bostadsbeståndet genom att bostäderna förbättras till godtagbar standard eller tas ur bruk för bostadsändamål. Trots den snabba utvecklingen på saneringsområdet finns som jag också har be- lyst i propositionen fortfarande ett betydande saneringsbehov, särskilt i tätorterna och i flerfamiljshusbeståndet. Det är därför en angelägen bostadspolitisk uppgift att genom ökade insatser från samhällets sida främja en snabb avveckling av nuvarande brister i det äldre bostads- beståndet.

Som ett led i arbetet på att nå detta mål har i den nämnda propo- sitionen lagts fram förslag om finansiering och planering på grund- val av saneringsutredningens betänkanden. I planeringshänseende före- slås bl. a. att kommunernas hittillsvarande uppgifter i fråga om planering av bostadsbyggandet vidgas till att omfatta kommunala bostadssane- ringsprogram. Förslaget i denna del innebär att bostadssaneringen inord- nas på ett klarare sätt än tidigare i planeringsarbetet. Härigenom skapas ökade förutsättningar för kommunerna att göra samlade bedömningar av bostadsförsörjningen och avvägningar av olika åtgärder avseende nybyggnad i exploateringsområden, totalsanering, modernisering och bo— stadskomplcment. Den föreslagna ordningen förutsätter ett samarbete mellan kommun, fastighetsägare och hyresgäster. Vid genomförandet av saneringsverksamheten, i vilken kommunen bör ha en ledande och sty— rande roll, bör samverkan mellan kommun och fastighetsägare efter— strävas. Det kan dock inte uteslutas att enighet mellan parterna inte kan

• Sida 69
•  Original

Prop. 1973: 22 69

nås i vissa fall. För sådana situationer måste övervägas att ge kommunen tvångsmedel så att nödvändig sanering ändå kan genomföras. Det är frågor om sådana medel som jag nu avser att behandla.

F. n. står olika medel till buds för att upprätthålla kravet på att det befintliga bostadsbeståndet hålls i gott skick. Hälsovårds— och bygg- nadsmyndigheter kan ingripa mot missförhållanden i olika former, exempelvis genom vitesförelägganden. Tvångsförvaltning kan tillgripas om fastighetsskötseln mera systematiskt åsidosätts. De regler som gäller för det allmännas låne- och bidragsgivning är utformade så att de gyn- nar strävandena att få fram bostäder med god standard. Lagstiftnings- reformer på hyresområdet har stärkt hyresgästernas ställning och sam- tidigt ökat fastighetsägarnas ekonomiska möjligheter att upprätt- hålla en tillfredsställande fastighetsskötsel. Om man bortser från reglerna för det allmännas låne- och bidragsgivning, medger emellertid nu gällande bestämmelser i huvudsak endast sådana ingripanden mot fastighetsägare som sker i syfte att hålla befintlig utrustning inom fas- tigheten i ett godtagbart skick. Standardhöjande åtgärder kan fram- tvingas endast i undantagsfall.

För att göra det möjligt att oberoende av fastighetsägares bedömning åstadkomma standardförbättrandc åtgärder i det befintliga bostadsbe- ståndet föreslår saneringsutredningen en särskild lagstiftning på områ- det. Förslaget innebär att kommunen skall kunna ålägga ägare till fler- familjshus att rusta upp huset och anordningar i husets närmaste om- givning till viss standard, enligt utredningens benämning den lägsta god- tagbara standarden. Enligt förslaget skall bostadslägenhet för att ha sådan standard vara utrustad med anordningar för kontinuerlig upp- värmning, avlopp, toalett, pcrsonlig hygien (tvättställ samt anordning för bad eller dusch), matlagning och elförsörjning. I lägenheten skall vidare finnas kontinuerlig tillgång till varmt och kallt vatten. Dessutom skall till- gång finnas till tvättstuga och förråd. När synnerliga skäl föreligger skall toalett samt bad eller dusch kunna accepteras utanför lägenheten. Förslaget innebär härutöver att krav skall kunna ställas på husets ut— förande och kondition, huvudsakligen avseendc byggnadsstomme, ytter- tak och ytterväggar, isolering samt installationer. Kungl. Maj:t har, i enlighet med vad jag har förordat i prop. 1973: 21, godtagit att den lägsta godtagbara standarden bör innehålla krav på lägenhets utrust- ning i huvudsaklig överensstämmelsc med utredningens förslag. Jag återkommer senare till utredningens förslag beträffande husets utföran- de och kondition.

Enligt utredningens lagförslag skall kommunen innan åläggande om upprustning utfärdas företa besiktning av fastigheten. Konstateras därvid att den behöver rustas upp för att uppfylla lägsta godtagbara standard, skall kommunen förelägga fastighetsägaren att ange hinder mot upprustningen. Medger fastighetsägaren upprustningen eller an-

• Sida 70
•  Original

Prop. 1973: 22 70

ger han inte hinder mot denna eller finner kommunen att angivet hinder inte bör beaktas, skall kommunen förelägga fastighetsägaren att genomföra upprustningen. Sådant föreläggande skall vara förenat med vite. Finner kommunen att upprustning skulle medföra orimliga kostnader eller att byggnadslov härtill inte kan erhållas, skall kommu- nen i stället kunna besluta om förbud mot lägenheternas användning för bostadsändamål (användningsförbud). Beslutanderätten i fråga om åtgärder enligt lagförslaget skall tillkomma kommunstyrelsen eller, efter kommunens bestämmande, annat kommunalt organ.

Flertalet remissinstanser godtar att en lagstiftning av det slag som utredningen har föreslagit införs. En negativ inställning till lagstift- ning har företrädare för det enskilda näringslivet. Dessa anser i likhet med dem som reserverat sig på denna punkt i utredningen, att kom- munen i första hand bör söka frivillig samverkan med fastighetsägarna och att saneringsverksamheten skall uppmuntras genom avveckling av nuvarande regleringssystem såsom hyresreglering samt långvariga ex- propriationstillstånd och byggnadsförbud. Vidare framhålls att lag— förslaget syftar till ingrepp i det enskilda fallet av varierande art och omfattning och ger utrymme för mycket kännbara rådighetsinskränk- ningar. Den enskilde kan tvingas till investeringar på begäran av kom— munen även om investeringarna kan väntas bli förlustbringande. Så- dana ingrepp i äganderätten till fast egendom enligt annan lagstiftning är regelmässigt förenade med rätt till ersättning för den enskilde.

Jag vill framhålla att det är av bostadssociala skäl nödvändigt att kräva viss standard på våra bostäder. Det måste vara ett krav från samhällets sida att den som hyr ut bostäder håller dessa på sådan standardnivå som samhället vid varje tidpunkt finner förenligt med de bostadssociala målen. Detta innebär att standardkraven kan ge ut- tryck för höjda ambitioner. För att standarden inom det befintliga bostadsbeståndet skall kunna förbättras måste till samhällets förfo- gande ställas instrument som begränsar fastighetsägarnas handlingsfri— het.

Det är främmande för svensk lagstiftning att rörelseidkare _- till vilka också fastighetsägare får räknas —— får ersättning när samhäl- let i olika sammanhang föreskriver att en viss standard skall iakttas. Som exempel kan nämnas miljöskyddslagen (1969: 387; omtryckt 1972: 782). Den innehåller bestämmelser om vatten- och luftförorening och innebär bl. a. att företag som fanns när lagen trädde i kraft kan åläg- gas att vidta åtgärder som man inte hade anledning att räkna med när kalkylerna för företagets utförande och drift gjordes. Beträffande de standardhöjande åtgärder som kommer i fråga vid förbättring av bo- städer 'bör f.ö. framhållas att de i regel grundar rätt till 'hyreshöjning.

Slutligen vill jag erinra om de i propositionen 1973: 21 föreslagna nya lånebestämmelserna i fråga om saneringsverksamheten. Dessa har

• Sida 71
•  Original

Prop. 1973: 22 71

utformats så att de ger förbättrade ekonomiska förutsättningar för för- bättrings- och ombyggnadsarbeten. Vidare är sådana arbeten som genomförs med stöd av statliga lån prioriterade på kreditmarknaden på samma sätt som statligt belånade nybyggnader. Jag vill också peka på att bostadssaneringsprogrammen förutsätts bli utförda så att de blir förenliga med en sund ekonomisk fastighetsförvaltning. Härigenom öppnas möjlighet till en långtgående samverkan mellan kommun och fastighetsägare. Mot bakgrund av vad jag nu har anfört finns det också anledning att räkna med att flertalet fastighetsägare kommer att finna det förenligt med sina intressen att även utan påtryckningar från kommunens sida rusta upp sina fastigheter.

De invändningar som rests mot förslaget kan sålunda enligt min uppfattning inte få vara avgörande för bedömningen. Med hänsyn härtill och till de betydande samhälleliga och bostadssociala fördelar som kan uppnås med en lagstiftning, som ger kommunen möjlighet att åstadkomma upprustning också i sådana fall där fastighetsägaren un- derlåter detta, förordar jag att lagstiftning genomförs på området.

I det följande återkommer jag bl. a. till den av vissa remissinstanser och reservanter aktualiserade frågan om samverkan mellan kommun och fastighetsägare.

5.1.2 Tillämpningsområ'de

Utredningen har haft sitt huvudsakliga intresse inriktat på att råda bot på brister i lägenheter i flerfamiljshus och föreslår att den nya lagen skall gälla endast fastighet med mer än två bostadslägenheter, företrädesvis lägenheter som upplåts mcd hyresrätt.

Av de remissinstanser som kommenterar förslaget i denna del är några kritiskt inställda till att lagen skall omfatta endast flerfamiljshus. De anser att hyresgäster i småhus bör ha samma rätt till en godtagbar standard som hyresgäster i flerfamiljshus och föreslår att lagens till- lämpningsområde utvidgas i enlighet härmed.

Jag delar den uppfattning som kommer till uttryck i yttrandena från dessa remissinstanser och anser således att de nya bestämmelserna bör vara tillämpliga även på enfamiljshus. Det finns emellertid anledning att härvidlag göra en viss begränsning till följd av att sådana hus oftast bebos av ägaren. Eftersom denne har möjlighet att själv påverka sin boendemiljö i den riktning han önskar, kan det inte anses befogat att bestämmelserna omfattar enfamiljshus som bebos av ägaren. Tillämp- ningsområdet bör avgränsas i enlighet härmed.

Utredningens lagförslag innehåller också den begränsningen att be- stämmelsema skall gälla företrädesvis sådana lägenheter som upplåts med hyresrätt. Detta innebär att lägenheter upplåtna med bostadsrätt i princip faller utanför tillämpningsområdet. Jag anser att i allt väsent— ligt samma synpunkter kan läggas på bostadsrättslägenhcter som på

• Sida 72
•  Original

Prop. 1973: 22 72

enfamiljshus bebodda av ägaren. Även sådana lägenheter bör därför undantas från de nya bestämmelserna.

Det synes inte heller vara nödvändigt att lagstiftningen omfattar bo- stadslägenheter som ägs av kommun. Många kommuner äger visserligen åtskilliga hus som är i behov av upprustning, men det rör sig då i all- mänhet om fastigheter som har förvärvats i saneringssyfte. Det måste förutsättas att kommunen, som skall ta initiativ till och leda sanerings- verksamheten, rustar upp sina egna omoderna fastigheter. Inte heller finns anledning att låta kommun få möjlighet att bestämma över sta- tens sancringsverksamhet.

På grund av vad jag nu har anfört föreslår jag att de nya bestäm— melsernas tillämpningsområde avgränsas på samma sätt som skett i lagen om tvångsförvaltning av bostadsfastighet (TvL). Härigenom kom- mer bestämmelserna att omfatta fastighet, tillhörande annan än staten eller kommun, vilken innehåller bostadslägenhet som är uthyrd av ägaren och som inte utgör del av dennes bostad. Jag anser det vara lika befogat i detta sammanhang som när det gäller tvångsförvaltning att undanta lägenhet som utgör del av ägarens bostad.

Utredningen tar upp en särskild fråga som rör lagstiftningens till- lämpningsområde, nämligen om det skall inbegripa även fastigheter som inte ingår i kommunens bostadssaneringsprogram. Enligt utred- ningens uppfattning är det uppenbart att upprustning måste kunna tvingas fram oberoende av om fastigheten i fråga kommit att ingå i sådant program. Några remissinstanser, huvudsakligen företrädare för det enskilda näringslivet, ifrågasätter utredningens uppfattning i denna fråga. Enligt deras mening kan det, om föreläggande om upprustning meddelas beträffande en fastighet som inte ingår i programmet, finnas risk för att föreläggandet inte kan efterkommas på grund av bristande möjlighet att få krediter, igångsättningstillstånd, byggnadslov m. m.

Att begränsa de nya 'bestämmelsernas tillämpning till sådana fastig— heter som ingår i kommunens bostadssaneringsprogram skulle inte vara förenligt med bestämmelsernas primära syfte, nämligen att vara ett led i strävandena att bereda var och en tillgång till en god och ändamåls— enlig bostad. Jag ansluter mig därför till utredningens uppfattning i denna del. Med anledning av vad remissinstanserna anfört vill jag emellertid framhålla att det, innan en fastighetsägare åläggs att rusta upp sin fastighet, självfallet måste vara klarlagt att faktiska förutsätt- ningar för upprustningen finns. Jag återkommer till denna fråga i det följande.

5.1.3 Lagstiftningens utformning

I nuvarande lagstiftning finns bestämmelser med standardkrav på bostadslägenheter huvudsakligen i byggnadsstadgan (BS) och hälso— vårdsstadgan (HS). Bestämmelserna i BS avser i första hand nybyggda

• Sida 73
•  Original

Prop. 1973: 22 73

lägenheter, medan HS främst tar sikte på det befintliga bostadsbestån- det.

HS innehåller ett särskilt kap. om bostäder. Det inleds med en all- män bestämmelse att byggnad, som inrymmer boningsrum, skall vara så anordnad och inredd samt underhållas och skötas på sådant sätt, att sanitär olägenhet inte uppstår för dem som uppehåller sig i byggnaden. Vidare finns bestämmelser om bostadsutrymmens anordnande, inred- ning m.m. Boningsrum skall vara av sådan storlek att det erbjuder de däri boende tillfredsställande utrymmen. Bestämmelser finns också om ljusförhållanden, luftväxling, uppvärmning m.m. Beträffande ut- rymme för matlagning föreskriVs att det skall ha en med hänsyn till matlagning ändamålsenlig inredning. Bostadslägenhet skall vidare vara försedd med bl. a. utrymme för klädförvaring och egen klosett samt i mån av behov ha tillgång till tvättstuga och torkrum. Föreligger sär- skilda förhållanden kan klosett gemensam för flera lägenheter godtas. Lägenhet skall dessutom ha lätt tillgång till vatten för dryck, matlag— ning o. d. och bör vara försedd med avlopp för spillvatten.

HS är, enligt vad som uttalas i dess förarbeten, avsedd att i princip innehålla endast allmängiltiga regler om hygienisk minimistandard i olika hänseenden.

Utredningen har övervägt möjligheterna att inarbeta bestämmelserna om lägsta godtagbara standard i HS men finner det förenat med olägen- heter att göra ändringar enbart där. HS är, framhåller utredningen, närmast avsedd att tillgripas i situationer där hälsorisker uppkommit. Vad som nu behövs är bestämmelser som möjliggör standardhöjning i bristfälliga bostäder oavsett om det föreligger sanitära missförhållanden. Med sådana bestämmelser skulle HS enligt utredningens mening få ett annat och vidare syfte än den har nu. Utredningen föreslår bl. a. på grund härav att de nya bestämmelserna skall tas in i en särskild lag.

Flertalet remissinstanser ansluter sig till utredningens förslag om en särskild lag. I några remissvar föreslås däremot att de nya bestämmel- serna skall tas in i HS och andra berörda författningar. Som skäl för den ståndpunkten anförs bl. a. att behovet av att den bostadsinspektion som utredningen föreslår samordnas med hälsovårds- och byggnads- nämndernas inspektionsverksamhet.

Jag delar utredningens uppfattning att det skulle föra med sig pro- blem om de nu aktuella bestämmelserna tas in i HS. Bestämmelserna har som utredningen har framhållit en delvis annan inriktning än före- skrifterna i HS, till en del beroende på att bestämmelserna syftar till en standardhöjning men framför allt på grund av att de är avsedda att utgöra ett medel för samhällets strävanden att aktivt styra och påverka bostadsmarknaden. Det skulle naturligtvis i och för sig vara möjligt att ändra föreskrifterna i HS om bostäder i överensstämmelse med de syften jag nu har angivit. Som några remissinstanser framhåller skulle

• Sida 74
•  Original

Prop. 1973: 22 74

emellertid arbetet med en sådan genomgripande omarbetning av HS sannolikt ta lång tid i anspråk och försena genomförandet av den angelägna verksamhet som saneringen utgör. I detta sammanhang måste också det arbete som pågår inom bygglagutredningen beaktas. Den övergripande översyn av byggnadslagstiftningen som utredningen har att göra kommer nämligen sannolikt att få till följd bl. a. att sane- ringsfrågorna måste sättas in i ett större planmässigt sammanhang. Att mot den bakgrunden göra omfattande ändringar i gällande bestäm- melser finner jag inte välbetänkt. Jag ansluter mig därför till sanerings- utredningens förslag att de nya bestämmelserna skall tas in i en särskild lag. Den bör benämnas bostadssaneringslag (BSL).

5.1.4 Upprustningsskyldighet m. m.

Enligt utredningens lagförslag skall en fastighetsägare kunna åläggas att rusta upp sin fastighet till lägsta godtagbara standard om inte hin- der mot detta kan anses föreligga. I fråga om bedömningen av frågan om hinder föreligger framhåller utredningen att en modernisering kan vara tekniskt-ekonomiskt oförsvarlig (moderniseringskostnaderna över— stiger byggnadskostnadcrna för en motsvarande nybyggnad) om den in- nebär att vad utredningen kallar ombyggnadsstandard skall införas. Detta utesluter emellertid inte att upprustning kan vara tekniskt-eko- nomiskt försvarbar, om den syftar till att uppnå endast den lägsta god- tagbara standarden. Om inte ens sådan upprustning är försvarbar torde enligt utredningens uppfattning rivning vara det enda acceptabla alter- nativet. I samband med ombyggnad har det förekommit, framhåller ut- redningen, att fastighetsägare inte har kunnat förränta både fastighetens avkastningsvärde och ombyggnadskostnaderna. När sådana kalkyler inte går ihop, kan det enligt utredningens mening bero på att ingångsvärdet av den omoderna fastigheten satts för högt eller att ombyggnadskostna- derna varit för höga. Utredningen anser att man, om beräkningen av av- kastningsvärdet före ombyggnad grundas på en låg räntefot vid uppskatt— ning av ägarekapitalet, måste bibehålla detta synsätt vid hyressättning efter ombyggnad. Blir sluthyran likväl för hög, kan detta bero på att ingångsvärdet före modernisering beräknats utan hänsyn till kostnader för nödvändig iståndsättning. Bostadsinspektioner och åtgärdsföreläggan- den kan, om de är verksamma, enligt utredningens uppfattning doku— mentera kravet på iståndsättning, vilket i sin tur får effekt på fastig- hetsprisema.

Utredningens resonemang i denna del har mött stark kritik huvud- sakligen från fastighetsägareförbundet och andra företrädare för det en- skilda näringslivet. Förbundet framhåller sålunda — i likhet med reser- vanterna Breitholtz och Källenius i utredningen — att man vid de be- räkningar det här blir fråga om måste utgå från marknadsmässiga för- hållanden och därför bestämma kapitaliseringsprocenten från kända för- hållanden avseende realvärdebcständiga investeringar. Förbundet ifråga-

• Sida 75
•  Original

Prop. 1973: 22 75

sätter vidare om inte kommunen under vissa förutsättningar bör ha skyl- dighet att inlösa fastighet när upprustning påkallas. Enligt förbundets mening gäller detta främst sådana fall då upprustning leder till förlust. Även från andra remissinstanser har krav på lösenskyldighet framförts.

Kungl. Maj:t har, som jag tidigare nämnde, godtagit att den lägsta godtagbara standarden bör innehålla krav på bostadslägenhets utrust- ning och inredning i huvudsaklig överensstämmelse med utredningens förslag. Detta innebär att lägenheten skall vara försedd med anord- ningar för kontinuerlig uppvärmning, avlopp, toalett, personlig hygien (tvättställ samt anordning för bad eller dusch), matlagning och elförsörj- ning. I lägenheten skall vidare finnas kontinuerlig tillgång till varmt och kallt vatten. Man torde inte kunna hävda annat än att detta utgör ele- mentära krav som man måste kunna ställa på en lägenhet i dagens sam- hälle.

De av utredningen föreslagna kraven på husets utförande och kon- dition avser stomme, yttertak, ytterväggar, isolering och installationer. I prop. 1973: 21 har jag, i anslutning till de förslag till ändringar i BS som anmäls senare av chefen för civildepartementet, anfört att be- stämmelserna i BS utgör ett lämpligt underlag för de krav på lägsta godtagbara standard som bör ställas i dessa avseenden.

Innan jag går närmare in på frågan om förutsättningama för upp- rustningsskyldighet vill jag något beröra förslaget till ändringar i BS. I 38—48 åå BS finns bestämmelser om byggnads yttre och inre ut— formning vid nybyggnad. Begreppet nybyggnad enligt BS (75 5) inne- fattar emellertid inte bara uppförande av helt ny byggnad. Även bl. a. till- eller påbyggnad eller ombyggnad eller annan ändring med avseende på byggnads yttre eller inre utförande av så genomgripande beskaffen- het, att den kan anses jämförlig med ombyggnad, skall hänföras till ny- byggnad. Detta medför att upprustning och modernisering av äldre byggnader i allmänhet faller inom nybyggnadsbegreppet. När åtgärd som enligt BS är att anse som nybyggnad vidtas, krävs i princip att hela byggnaden bringas att överensstämma med gällande bestämmelser om hur ny byggnad skall utformas. Det räcker således inte att bara de de- lar av byggnaden som direkt berörs av ändringen utförs i enlighet med dessa bestämmelser. Är ändringen inte att hänföra till nybyggnad skall däremot enligt 49 & BS bestämmelserna om ny byggnads utformning tillämpas bara beträffande de delar av byggnaden som berörs av änd- ringen. Det förslag till ändringar i BS som nu läggs fram innebär att, vid sådan ändring av byggnad som är att hänföra till nybyggnad, kra- ven på nybyggnadsstandard skall tillämpas endast beträffande sådana delar av byggnaden som berörs av ändringen och endast i den omfatt- ning som behövs för att dessa delar av byggnaden skall uppfylla skäliga anspråk på säkerhet, god hygien och trevnad. Beträffande övriga delar av byggnaden skall tillses att sådana brister blir undanröjda som inne- bär så avsevärda olägenheter i fråga om hållfasthet, brandsäkerhet och

• Sida 76
•  Original

Prop. 1973: 22 76

sanitära förhållanden att de inte skäligen kan godtas. Ett genomförande av förslaget underlättar upprustning av befintliga byggnader och gör det möjligt att genomföra upprustningen till lägre kostnader än vad som nu kan ske.

Avsikten med kraven på lägsta godtagbara standard är att bereda var och en tillgång till en god och ändamålsenlig bostad. De krav som i enlighet med vad jag förut har anfört bör uppställas kan inte anses vara högre än att de bör kunna genomföras i de allra flesta fall utan att kostnaderna bli så höga att fastigheten därefter kommer att gå med förlust. Jag vill i detta sammanhang erinra om vad jag i mitt anfö- rande till prop. 1973: 21 yttrade om målen för saneringsverksamheten. Jag framhöll att den indelning av lägenheten i kvalitetsklasser som ut- redningen har gjort grundas på förekomsten eller avsaknaden av viss ut- rustning i lägenheterna men att en sådan indelning ger endast ett unge- färligt mått på saneringsbehovet i stort. I det enskilda fallet måste sane— ringsbehovet bedömas mera nyanserat. Med anledning av påpekanden från flera remissinstanser om betydelsen av andra brister eller kvalite- ter än sådana som avser lägenheternas utrustning -— främst i fråga om lägenhetens funktion i övrigt, husets skick och dess närmaste omgiv- ning —— anförde jag att sådana omständigheter bör jämte utrustnings- standarden ingå i en helhetsbedömning av lägenheterna, huset och den yttre miljön. De standardkrav som skall ställas i samband med till- lämpningen-av BSL och vid långivningen bör, fortsatte jag, utformas med beaktande av sådana helhetsbedömningar och alltså inte göras alltför bindande i detalj.

Beträffande frågan vilka förutsättningar som bör föreligga för att en fastighetsägare skall kunna åläggas att rusta upp ett hus som inte upp- fyller de krav på lägsta godtagbara boendestandard som uppställs i lag- stiftningen kan jag i allt väsentligt ansluta mig till vad utredningen har anfört. Utredningens förslag är väl ägnat att tillgodose syftet med sa- neringslagstiftningen. Med hänsyn till den remisskritik som har framförts anser jag mig dock böra utveckla min syn på denna fråga något utförli- gare.

Vid avgörandet av om ett hus bör rustas upp eller rivas spelar själv- fallet de byggnadstekniska och ekonomiska förutsättningarna för en upprustning en avgörande roll. Jag vill emellertid erinra om att det fö— religger en rad andra faktorer som först måste beaktas vid avgörande av om det är rimligt att en upprustning sker eller om huset i stället bör rivas. Som exempel på sådana faktorer kan nämnas plantekniska syn- punkter, kulturhistoriska synpunkter, andra miljösynpunkter i vid- sträcktaste bemärkelse samt inte minst bostadsförsörjningssynpunkter och allmänna fastighetsekonomiska synpunkter.

Som jag närmare kommer in på i det följande bör ordningen vara den att planhinder och eventuella andra hinder mot byggnadSIOV är

• Sida 77
•  Original

Prop. 1973: 22 77

klarlagda innan frågan om upprustningsföreläggande tas upp. Vad gäl- ler de kulturhistoriska aspekterna är det befogat att utgå från att dessa inte vållar något problem i sammanhanget, eftersom de normalt torde kunna förenas med det syfte som bär upp förslaget till BSL. Som jag ser det blir det därför i regel allmänna miljösynpunkter och bostads- försörjningssynpunkter som får vägas mot de fastighetsekonomiska synpunkterna vid detta första ställningstagande. Vid beaktande av de fastighetsekonomiska synpunkterna kan det som utredningen har an- fört vara anledning att jämföra upprustningskostnaderna med kostna- der för en motsvarande nybyggnad. Härigenom undgår man risken för att fastighetskapitalet utnyttjas på ett orationellt sätt. Görs förränt- ningskalkyler bör man, som utredningen har påtalat, använda samma räntekrav på ägarekapitalet vid värderingen av fastigheten som vid upp- rättande av hyreskalkyler med utgångspunkt i kostnaderna för erfor- derlig iståndsättning.

Visar det sig utifrån nu anförda synpunkter att en rivning av huset om möjligt bör hindras, föreligger normalt förutsättningar för att ålägga fastighetsägaren att rusta upp huset. Jag anser emellertid att det från rättsskyddssynpunkt är angeläget att även i BSL införa en regel som innebär att en fastighet behöver rustas upp bara om det finns tekniska och. ekonomiska förutsättningar för en upprustning. Principen bör vara att en upprustning skall kunna utkrävas endast om det finns byggnads- tekniska förutsättningar att genomföra åtgärden med skäligt ekonomiskt utbyte. Härvid skall självfallet värdet av fastigheten före åtgärden an— ses belastat av de krav på upprustning som kan ställas med stöd av lagen.

Vad jag nu har sagt innebär att det vid prövningen av frågan om förut— sättningar för upprustning föreligger måste ske en uppskattning av den hyra som med hänsyn till bruksvärdereglerna i 12 kap. jordabalken kan godtas efter upprustningen. Ger uppskattningen till resultat att upp- rustningskostnaderna kan förräntas inom ramen för blivande hyra —— vilket med hänsyn till vad jag har anfört om en nyanserad bedömning av de standardkrav som bör ställas regelmässigt torde bli fallet —— har fastigheten ett positivt ingångsvärde, och fastighetsägaren bör då inte kunna undandra sig upprustning. Förräntningskalkyler bör grundas på erfarenhetssiffror från jämförbara projekt, varvid allmännyttiga bostads- företag kan spela en prisledande roll. Ger uppskattningen motsatt re- sultat och fastighetens ingångsvärde således är negativt, bör ett yrkande om upprustning inte bifallas.

Jag är medveten om att det kan uppkomma problem med att i förväg uppskatta bruksvärdehyran för en upprustad lägenhet. Jag vill emeller- tid erinra om — vilket jag skall närmare beröra i det följande _ att statsrådet Lidbom tidigare denna dag fått bemyndigande att tillkalla sakkunniga för att utreda bl. a. frågan om överprövning av ärenden

• Sida 78
•  Original

Prop. 1973: 22 78

enligt den nu föreSIagna BSL. Tanken är att man i bl. a. dessa ärenden bör ha endast två instanser med överprövningen förlagd till statens hy- resråd. Om en sådan ordning genomförs, torde gynnsamma förutsätt- ningar föreligga för att en enhetlig praxis tämligen snart utbildas i upp- rustn-ingsfrågor. '

Vad sedan gäller hyressättningen efter upprustning vill jag mot bak- grund av vad jag nyss har sagt om hyresuppskattningen framhålla att vid tillämpningen av bruksvärdereglema rimlig hänsyn kan tas till att upprustningen skett efter åläggande enligt BSL.

Från flera remissinstanser och även från reservanterna Breitholtz och Källenius i utredningen har framförts krav på lösningsskyldighet för kommunen i vissa fall, bl.a. när en upprustning skulle leda till för- lust för fastighetsägaren. Jag kan inte biträda sådant krav. Fastighets- ägare intar i detta hänseende inte annan ställning än andra som tillhan- dahåller allmänheten olika nyttigheter, på vilka samhället ställer kva- litetskrav. I fråga om bostäder tillkommer det kommunen att bestäm- ma vilka saneringsåtgärder som behöver vidtas. En lösningsskyldighet skulle härvid på ett olämpligt sätt begränsa kommunens handlingsfri- het.

Avslutningsvis vill jag erinra om de bestämmelser i 12 kap. jordabal- ken om hyra som kan bli tillämpliga i samband med upprustning. I re- gel gäller att hyresgästen har rätt till förlängning av hyresavtalet — det s. k. besittningsskyddet —— om hyresvärden säger upp avtalet. Bestäm— melser härom finns i 45—53 åå. I vissa fall är emellertid rätten till för- längning utesluten eller begränsad. Det gäller bl. a. när huset skall un- dergå större ombyggnad. Enligt 46 & första stycket 4. har hyresgästen i ett sådant fall inte rätt till förlängning om det inte är uppenbart att hy- resgästen kan sitta kvar i lägenheten utan nämnvärd olägenhet för om- byggnadens genomförande och det inte är obilligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör.

Av förarbetena till 46 & framgår att frågan om det är obilligt att hy- resförhållandet upphör skall bedömas med hänsyn tagen till hyresgäs- tens möjlighet att skaffa annan bostad. Angående detta hänsynstagande uttalas i förarbetena bl.a. att det kan ha skiftande innebörd beroende på situationen på hyresmarknaden. Om förhållandena är sådana att hy- resgästen inte rimligen själv kan skaffa annan lämplig bostad, bör en billighetsprövning leda till att denne får åtnjuta ett s.k. relativt besitt- ningsskydd, dvs. ett besittningsskydd som bryts bara om hyresgästen er- bjuds annan bostad med vilken han skäligen bör nöjas. I situationer med en inte alltför svårartad bostadsbrist bör enligt förarbetena finnas utrymme för skilda former av begränsat skydd, såsom krav på hyres- värdens medverkan till anskaffande av ersättningsbostad utan att hela bördan skall åvila honom, uppskov med avflyttningen, möjlighet att un-

• Sida 79
•  Original

Prop. 1973: 22 79

der en övergångstid hänvisa till provisorisk bostad med rätt till åter— flyttning eller ekonomisk ersättning.

Jag vill här endast erinra om de uttalanden jag har gjort i prop. 1973: 21 om att sådana upprustningsmetoder bör eftersträvas att evakuering om möjligt inte behöver företas.

5.1.5 Användningsförbud

Enligt utredningens mening är det inte tillräckligt med upprustnings- åläggande som medel mot bristerna i undermåliga bostäder. Om endast detta medel finns, framhåller utredningen, kan ett besvärande vakuum uppstå i sådana fall då verkställighet av ett åtgärdsföreläggande skulle medföra orimliga kostnader eller då hinder föreligger enligt BS, dvs. att byggnadslov inte kan erhållas. Utredningen föreslår därför, som komplement till reglerna om upprustningsåläggande, bestämmelser som gör det möjligt att förbjuda lägenhets användning som bostad i dessa fall. Sådant användningsförbud bör emellertid enligt utredningen inte ges större omfattning än som kan rymmas inom rimlig avgång av lägenhe- ter inom kommunen.

Kritik mot förslaget har huvudsakligen kommit från företrädare för det enskilda näringslivet. Näringslivets byggnadsdelegation framhåller bl. a. att användningsförbud är ett så hårt sanktionsmedel att det bör kunna tillgripas endast i mycket extrema fall. Fastighetsägareförbun- _ det anser i likhet med reservanterna Breitholtz och Källenius att förut- sättningarna för användningsförbud bör anknytas till utrustning och skick hos lägenheterna och inte till en svårbedömd ekonomisk pröv- ning som utredningen föreslår.

Som utredningen famhåller behövs andra medel än åtgärdsföreläg— gande, om man skall kunna komma till rätta med bristerna i sådana fastigheter som av ekonomiska skäl inte kan rustas upp eller till vars förbättring byggnadslov inte kan erhållas.

Vad först angår sådana fastigheter där en upprustning är utesluten av ekonomiska skäl vore det enligt min mening otillfredsställande om kommunen skulle sakna möjlighet att ingripa mot bristerna. Ofta torde det mest omoderna bostadsbeståndet återfinnas inom sådana fastig- heter. Visserligen finns möjlighet för hälsovårdsnämnd att med stöd av bestämmelserna i HS förbjuda lägenhets användning för bostadsända- mål, men en förutsättning är då att lägenheten har sanitära brister. Eftersom bestämmelserna i den föreslagna BSL syftar till en höjd bostadsstandard, måste det enligt min uppfattning finnas möjlighet för kommunen att ingripa, oavsett om sanitära brister finns, när en stan- dardhöjning i lägenheten inte är möjlig att genomföra. I likhet med ut- redningen förordar jag att användningsförbud skall få utfärdas i dessa fall. Enbart den omständigheten att fastigheten efter upprustning till lägsta godtagbara standard kan antas inte ge skäligt ekonomiskt utbyte

• Sida 80
•  Original

Prop. 1973: 22 80

kan emellertid inte få vara avgörande för frågan om användningsför- bud skall meddelas. Jag vill även i detta sammanhang erinra om vad jag har anfört i prop. 1973: 21 om en nyanserad bedömning av sane- ringsbehovet i det enskilda fallet och om betydelsen av andra brister eller kvaliteter än sådana som avser lägenhetens utrustningsstandard. En på så sätt nyanserad bedömning måste göras också när fråga upp- kommer om att meddela användningsförbud. I lagtexten bör detta komma till uttryck så, att förbud skall få meddelas endast om lägen- hetens brister i jämförelse -med lägsta godtagbara standard är bctydan de. En ytterligare förutsättning är givetvis att fastigheten efter en upp- rustning till lägsta godtagbara standard inte skulle ge skäligt ekonomiskt utbyte.

Att med exempel belysa hur bestämmelsen bör tillämpas är vansk- ligt och skulle sannolikt inte bli särskilt vägledande, eftersom förhål— landena i de enskilda fallen är så växlande. En omständighet som bör beaktas vid tillämpningen är emellertid de boendes intressen. I den nämnda propositionen har jag framhållit att det finns skäl att beakta hyresgästernas intressen bl.a. när det gäller att bedöma eventuella öns— kemål från fastighetsägaren att göra avkall på en allmänt tillämpad lägsta standard. Även när det gäller att bedöma om användningsförbud skall meddelas bör enligt min mening hyresgästernas intressen beaktas i motsvarande utsträckning.

Beträffande sådana fall då byggnadslov till upprustning inte kan påräknas vill jag till en början framhålla nödvändigheten av att hand- läggningen inom kommunen av ett upprustningsärende sker så att alla nämnder som berörs av frågan får tillfälle att yttra sig. Av naturliga skäl kommer byggnadsnämndens yttrande att få särskild betydelse. Det är således uppenbart att upprustning inte kan bli aktuell om nämnden förklarar att byggnadslov inte kommer att beviljas. Detta torde i regel komma att inträffa endast när fastigheten är belägen inom område där nybyggnadsförbud råder och nämnden finner att upprustningen är att jämställa mcd nybyggnad.

Jag vill här erinra om bestämmelserna i 75 å andra stycket BS att anordnande av värmeledning-eller vattenklosett eller andra hygieniska förbättringar i befintlig byggnad inte skall anses som nybyggnad un- der förutsättning att byggnaden, även om sådan anordning inte skulle tillåtas, måste antas komma att stå kvar under längre tid. Det från byggnadsteknisk synpunkt mest ingripande kravet enligt den lägsta god- tagbara standard jag har föreslagit torde otvivelaktigt vara anspråken på bostadslägenhetens hygieniska utrustning. Också övriga standard- krav torde ofta kunna genomföras utan att byggnadsåtgärderna blir så omfattande eller av sådan beskaffenhet att de blir jämställda med ny- byggnad.

I och för sig skulle ändring av byggnad och andra åtgärder som en-

• Sida 81
•  Original

Prop. 1973: 22 81

ligt 75 & BS skall hänföras till nybyggnad kunna undantas från nybygg- nadsbegreppet. Detta skulle få till följd bl. a. att åtgärderna kunde vid- tas utan hinder av att de strider mot nybyggnadsförbud. Frågan tas upp i den tidigare nämnda propositionen med förslag till ändring i BS. Che— fen för civildepartementet framhåller där att det emellertid är svårt att utan närmare utredning med tillräcklig säkerhet överblicka följderna i övrigt av ett sådant undantagande. Departementschefen förordar där- för att BS —— som jag nyss anförde — i stället ändras så, att vid sådan ändring av byggnad som är att hänföra till nybyggnad kraven på ny- byggnadsstandard skall tillämpas endast beträffande sådana delar av byggnaden som berörs av ändringen och endast i den omfattning som behövs för att dessa delar skall uppfylla skäliga anspråk på säkerhet, god hygien och trevnad. Skulle det visa sig att bestämmelserna om vad som enligt BS är att hänföra till nybyggnad utgör hinder för en till- lämpning av BSL på avsett vis, får frågan om ytterligare författningsänd- ringar enligt departementschefens mening tas upp senare.

Med hänsyn till det nu anförda anser jag det befogat att utgå från att hinder mot upprustning från byggnadslovssynpunkt kommer att föreligga endast i ett begränsat antal fall. I dessa är det emellertid nöd- vändigt — liksom när upprustning är utesluten av ekonomiska skäl — att kommunen får möjlighet att ingripa mot förekommande brister. Jag föreslår därför att användningsförbud skall få utfärdas också när bygg- nadslov till upprustning inte kan påräknas. Inte heller i dessa situatio— ner bör dock användningsförbud få meddelas annat än om bristerna i jämförelse med lägsta godtagbara standard kan bedömas som bety- dande.

Jag har nyss framhållit betydelsen av samordning vid handlägg— ningen inom kommunen av upprustningsfrågor. Om detta sker på ett effektivt sätt, torde risken vara minimal för att en fastighetsägare som har ålagts upprustning därefter får avslag på sin ansökan om bygg- nadslov. Det kan emellertid inte uteslutas att sådant hinder någon gång kan uppkomma. Jag föreslår därför att åläggande om upprustning skall anses förfallet, om byggnadslovsansökan rörande upprustningen avslås. Har åläggandet förfallit och är bristerna betydande, kan användnings- förbud givetvis meddelas.

Jag vill i sammanhanget erinra om bestämmelserna i 12 kap. jorda- balken om verkan av myndighets beslut om förbud mot att använda lägenhet för avsett ändamål. Enligt 16 & jämfört med 10 å andra styc- ket gäller att hyresavtal förfaller om myndighet under hyrestiden på grund av lägenhetens beskaffenhet meddelar sådant förbud utan att hy- resgästen givit anledning till det. Att hyresavtalet förfaller innebär att hyresgästen inte längre har någon rätt till lägenheten och att han kan avhysas därifrån. I anslutning härtill vill jag framhålla att det natur- ligtvis är angeläget att kommunen inte aktualiserar frågor om använd-

• Sida 82
•  Original

Prop. 1973: 22 82

ningsförbud i större omfattning än att det är möjligt att bereda de hy- resgäster som berörs av ett förbud godtagbara ersättningsbostäder. Pro- blemet med ersättningsbostäder bör självfallet vara löst när frågan om användningsförbud skall prövas. Jag vill också erinra om vad jag nyss anförde om hänsynen till de hyresgästernas intressen.

5.1.6 Bostadsinspektionen

Enligt utredningens lagförslag skall förfarandet i ärenden om upp- rustning inledas med att kommunen företar fastighetsbcsiktning för att utröna om kraven på lägsta godtagbara standard är uppfyllda. Besikt- ningsverksamheten är avsedd att primärt inriktas på det sämsta be- ståndet, där behovet av åtgärder från bostadsförsörjningssynpunkt är störst. Till ledning för inspektionsverksamheten skall ligga de inven- teringar som föregår saneringsprogrammen.

Om det vid besiktningen konstateras att fastigheten inte uppfyller kraven enligt den lägsta godtagbara standarden, skall kommunen före- lägga fastighetsägaren att ange om hinder enligt hans mening möter mot en upprustning av fastigheten så att kraven blir uppfyllda. Sådant föreläggande skall vara tidsbegränsat. Finner kommunen efter tidsfris- tens utgång att framförda invändningar har bärkraft, bör kommunen enligt utredningens förslag lägga ned förfarandet och överväga an- tingen senareläggning av åtgärderna, inplacering i saneringsprogram— met eller utdömning av lägenheterna. Anser kommunen att fastighets- ägarens invändningar inte bör beaktas, skall kommunen förelägga ho- nom att inom viss tid genomföra de ifrågavarande åtgärderna. Sådant föreläggande skall meddelas även om fastighetsägaren medger att utföra åtgärderna eller underlåter att ange hinder.

Endast ett fåtal remissinstanser diskuterar utredningens förslag till förfarande i upprustningsärenden. Den allmänna uppfattningen i frågan bland dessa instanser är att möjligheterna till frivillig samverkan från fastighetsägarens sida bättre bör tas till vara. Bostadsstyrelsen framhål- ler sålunda att det i samband med besiktningen ofta torde kunna kon- stateras att fastighetsägaren är beredd att vidta påfordrade upprust- ningsåtgärder. Den fortsatta handläggningen bör enligt styrelsens upp- fattning då rättas efter detta, vilket skulle kunna innebära att ett for- mellt förfarande enligt lagförslaget inte skulle behövas.

Utredningen har när den utarbetat sitt lagförslag sett det som en angelägen uppgift att skapa en effektiv och tidsbesparande handlägg- ningsordning i upprustningsärenden. Ett genomförande av förslaget skulle sannolikt också medföra tidsvinster i jämförelse med t. ex. den ordning som gäller för ärenden enligt HS. Jag ansluter mig till det av utredningen omfattade syftet i nu berörda avseende. Emellertid kan man inte bortse från att utredningens förslag innebär att omfattande uppgifter läggs på kommunerna, och att detta i sin tur på många håll

• Sida 83
•  Original

Prop. 1973: 22 83

torde komma att medföra ett behov av personalförstärkning och or- ganisatoriska förändringar. En annan omständighet som också måste beaktas är att saneringsfrågan, som jag tidigare har påpekat, framdeles kan komma att sättas in i ett större planmässigt sammanhang. En läns- styrelse tar upp detta och framhåller bl. a. att det, med tanke på det arbete som bedrivs inom bygglagutredningen, inte är tillrådligt att för en begränsad tid genomföra radikala ändringar i den kommunala organisationen. Jag delar länsstyrelsens uppfattning och menar att lag- stiftningens syfte kan uppnås genom att den av utredningen föreslagna handläggningsordningen förenklas och ges en delvis annan inriktning.

Som jag i annat sammanhang anfört håller jag det för sannolikt att flertalet fastighetsägare kommer att självmant rusta upp sina fastigheter till följd av de förbättrade lånemöjligheter som har föreslagits i prop. 1973: 21. De positiva effekterna av dessa förslag bör enligt min me- ning tas till vara när man utformar bestämmelser om handläggningen av upprustningsärendena. Det kan t.ex. inte vara nödvändigt att för sådana fall, då fastighetsägaren medger kommunens krav på upprust- ning, tillämpa ett så formbundet förfarande som utredningen föreslår. Även med andra utgångspunkter är det enligt min uppfattning befogat att överväga ett friare förfarande. Jag tänker närmast på den ordning som några remissinstanser har diskuterat, nämligen att kommunens in- spektionsverksamhet i första hand bör betraktas som en form för sam- råd och kommunal servicc och att kommunen bör sträva efter uppgö- relse med fastighetsägaren på frivillighetens grund.

En bostadsinspektion upplagd enligt dessa principer bör liksom en- ligt utredningens förslag inledas med en besiktning varvid skall under- sökas om fastigheten har brister i förhållande till den lägsta godtagbara standarden. Det följande förfarandet synes närmast böra få formen av en överläggning mellan kommunen och fastighetsägaren, där dels kom- munen preeiserar sitt upprustningskrav och redovisar förutsättningarna för upprustningen såvitt avser bl. a. byggnadslov, finansiering och ar- betskraft, dels fastighetsägaren lägger fram sina synpunkter på upp- rustningen. Syftet med en sådan överläggning skall vara att möjliggöra en överenskommelse mellan parterna. Hur denna del av förfarandet närmare bör utformas är en uppgift som parterna — ofta kommun och fastighetsägarorganisation som företrädare för den enskilde fastig- hetsägaren samt företrädare för hyresgästintressena — själva torde vara mest lämpade att lösa med ledning av de erfarenheter som efter hand uppkommer.

En bostadsinspektion enligt de principer jag nu har redovisat torde i förening med de nya lånebestämmelserna utgöra ett tillräckligt medel för att i de allra flesta fall få till stånd en upprustning på frivillig väg.

Under remissbehandlingen har från bl. a. planverkets sida framförts krav på att en lagstiftning om upprustning skall innehålla bestämmelser

• Sida 84
•  Original

Prop. 1973: 22 84

om hyresgästs rätt att påkalla bostadsinspektion. Jag har förståelse för de synpunkter som ligger bakom detta förslag men vill framhålla att det även utan sådana bestämmelser givetvis står varje hyresgäst fritt att hos det kommunala organ som får i uppdrag att handha sanerings- verksamheten påtala brister i det hus där han bor och att begära att åtgärder skall vidtas för att få till stånd en ändring. Slutligen vill jag erinra om att jag, som närmare utvecklats i prop. 1973: 21, avser att anmäla åtgärder för att belysa frågan om de boendes medinflytande vid bestämmandet av moderniseringsstandarden och vid genomförandet av saneringsverksamheten.

5.1.7 Prövningen av upprustningsärenden m. m.

Prövning av fråga om en fastighetsägare skall åläggas att rusta upp sin fastighet eller om användningsförbud skall meddelas skall enligt ut- redningens förslag ankomma på kommunens styrelse eller, efter kom— munens bestämmande, annat kommunalt organ. Ett beslut om åtgärder kan emellertid, framhåller utredningen, komma att omfatta även sani- tära eller byggnadstekniska brister, dvs. frågor som f.n. faller under hälsovårds— resp. byggnadsnämndens kompetensområde. I syfte att eli- minera risken för kompetenskonflikter föreslår utredningen att i såväl HS som BS skall införas en bestämmelse som innebär att resp. nämnds kompetens bryts i de fall föreläggande om åtgärder beslutas. Samtidigt framhåller emellertid utredningen att en sådan bestämmelse inte befriar nämnd från dess skyldighet att besluta om åtgärder i anledning av brister i övrigt hos den ifrågavarande fastigheten.

Utredningens förslag angående beslutanderätten har utsatts för stark kritik under remissbehandlingen. Några instanser anser att prövningen av frågor om skyldighet att vidta upprustningsåtgärder bör ske i dom— stolsmässiga former, medan andra framhåller att beslutanderätten i dessa frågor bör ligga hos en kommunal nämnd med s. k. Specialregle- rad funktion. Även utredningens förslag till lösning av problemet med kompetenskonflikter har mött kritik.

För min del vill jag i anslutning till de kritiska synpunkter som har förts fram mot utredningens förslag i denna del anföra följande. Av vad jag tidigare har sagt framgår att planeringsverksamheten i fråga om sanering skall bedrivas av kommunen och att kommunen därvid skall ha en ledande och styrande roll. Det är kommunen som fattar be— slut om vilka fastigheter som skall omfattas av saneringsprogrammen. Huvudansvaret för saneringen vilar alltså på kommunen. I denna del överensstämmer mitt förslag med utredningens.

Som jag nyss har föreslagit bör genomförandet av saneringen ske i första hand i samverkan mellan kommunen och fastighetsägaren. Be- hov av en särskild ordning för prövning av saneringsärenden uppkom- mer därför endast i sådana fall där kommunen och fastighetsägaren

• Sida 85
•  Original

Prop. 1973: 22 85

inte kommer överens i frågan om' upprustning skall komma till stånd eller där användningsförbud har aktualiserats.

Utredningen föreslår att upprustningsåläggande skall få förenas med vite. Denna sanktionsform, som är den enda utredningen föreslår, anser jag inte vara tillräcklig för att kommunen skall kunna genomföra sitt saneringsprogram även i de fall fastighetsägare vägrar ställa sig ett före- läggande till efterättelse. Som framgår av det följande kommer jag där- för att föreslå att tvångsförvaltning under vissa förutsättningar skall få tillgripas. Frågan om prövningen av upprustningsärenden kommer då i ett annat läge än det som utredningen utgått från. Det torde näm- ligen inte kunna komma i fråga att låta kommunen besluta om ett sådant tvångsmedel. Med hänsyn till kommunens partsställning kan det inte heller anses tillfredsställande att på kommunen lägga uppgiften att meddela upprustningsföreläggande och användningsförbud i tvistiga ärenden. De frågor som uppkommer i samband med sådant föreläggan- de eller förbud kommer f.ö. sannolikt att ofta bli av invecklad beskaf- fenhet, såväl praktiskt som tekniskt. Dessa frågor bör i stället bedö— mas av samma organ som meddelar beslut om tvångsförvaltning. Slut- ligen vill jag framhålla" att det torde vara till fördel för kommunen med ett system där ett utomstående organ beslutar i tvistiga frågor. Det kan många gånger vara lättare att med ett sådan system nå över- enskommelse med fastighetsägaren om upprustning. Mot bakgrund av det anförda anser jag det lämpligast att prövningsrätten anförtros åt en opartisk myndighet. Under remissbehandlingen har som lämplig pröv- ningsinstans föreslagits såväl hyresnämnd som fastighetsdomstol.

Enligt lagen om arrendenämnder och hyresnämnder består hyres— nämnd av lagfaren ordförande och två andra ledamöter. När nämnden prövar ärende som rör bostadslägenhet, skall den ene av dessa två leda- möter vara väl förtrogen med förvaltning av hyresfastighet och den andre väl förtrogen med bostadshyresgästers förhållanden. Nämnden har bl. a. till uppgift att medla i hyrestvister. Varje tvist angående hyres— förhållande kan hänskjutas till nämnden för medling. Nämnden har också att pröva vissa slag av hyrestvister. Det gäller bl. a. överlåtelse av hyresrätt, upplåtelse av lägenhet i andra hand, förlängning av hyres- avtal beträffande bostadslägenhet eller villkor för sådan förlängning. Hyresnämnds beslut i sådana tvister kan överklagas genom att beslutet klandras. Detta går till så att den part, som är missnöjd med hyres— nämndens beslut, väcker talan mot den andra parten vid fastighetsdom— stol. Det bör nämnas att hyresnämnd handlägger också ärenden enligt TvL och bostadsrättstvister. I prop. 1973: 23 har denna dag lagts fram förslag till ny lag om arrendenämnder och hyresnämnder. Någon änd— ring av principerna för den nu gällande lagstiftningen föreslås emellertid inte i propositionen.

Enligt 3 5 lagen om fastighetsdomstol består fastighetsdomstol i mål

• Sida 86
•  Original

Prop. 1973: 22 86

angående hyra av två lagfarna ledamöter och tre nämndemän. Teknisk ledamot får efter ordförandens bestämmande ingå i domstolen i stället för en av nämndemännen, om målets beskaffenhet eller annat särskilt skäl föranleder det. Sådan ledamot skall ha teknisk utbildning och er- farenhet av fastighetsbildning eller fastighetsvärdering.

Prövningen av ärenden enligt BSL kommer huvudsakligen att angå frågan huruvida tekniska och ekonomiska förutsättningar för en upp— rustning till viss standardnivå föreligger. Härvid kommer, som jag förut har anfört, uppskattningen av hyrans storlek efter upprustningen att få stor betydelse. Eftersom hyresnämnden som första instans prövar bl. a. hyressättningsärenden, synes det naturligt att även ärenden enligt BSL läggs på nämnden. Andra omständigheter som talar för en sådan lös— ning anser jag vara dels att hyresmarknadens parter finns representerade inom nämnden, dels att förfarandet inför nämnden är snabbt och för- enat med jämförelsevis låga kostnader. Det kan möjligen uppfattas som en nackdel att hyresnämnden saknar teknisk ledamot, eftersom ärenden enligt BSL sannolikt kommer att ha också en tämligen stark teknisk prägel. Olägcnheterna härav kan emellertid inte anses vara så stora. Man skall hålla i minnet att de nuvarande statliga hyresnämn- dema började sin verksamhet den 1 januari 1969 och att de under den gångna tiden förskaffat sig betydande erfarenheter på hyresområdet, inte minst av teknisk natur. Jag vill vidare erinra om att hyresnämnden har möjlighet att föranstalta om den utredning som bedöms nödvän- dig. Skulle det i något fall visa sig behövligt att tillföra ett ärende ut- redning av sakkunnig finns således möjlighet härtill. Slutligen vill jag framhålla att ett ytterligare väsentligt skäl till att ärenden enligt BSL bör läggas på hyresnämnd är att nämnden handlägger ärenden om tvångsförvaltning.

På grund av det nu anförda finner jag övervägande skäl tala för att prövningen av ärenden enligt BSL bör läggas på hyresnämnden. Jag föreslår därför, efter samråd med statsrådet Lidbom, att bestämmel- serna i det i prop. 1973: 23 framlagda förslaget till ny lag om arrende- nämnder och hyresnämnder ändras i enlighet härmed. Jag kommer i annat sammanhang i detta ärende att lägga fram förslag till de änd- ringar i lagen som blir nödvändiga.

Den ordning som jag har föreslagit innebär således att kommunen i första hand skall söka träffa överenskommelse med vederbörande fas- tighetsägare om upprustning. Kan detta inte åstadkommas har kommu- nen att överväga om frågan skall föras vidare till hyresnämnden för prövning. Någon skyldighet för kommunen att påkalla prövning av hyresnämnden bör inte föreskrivas utan kommunen bör ha möjlighet att själv bedöma denna fråga.

Enligt utredningens förslag skall länsstyrelse ha befogenhet att utöva tillsyn över kommunerna beträffande deras tillämpning av BSL. Med

• Sida 87
•  Original

Prop. 1973: 22 87

det förslag beträffande bostadsinspektion och prövning av frågor om upprustning och användningsförbud som jag lägger fram ankommer inte någon lagtillämpning på kommunen. Det saknas därför anledning att ta upp utredningens förslag i denna del.

Utredningen påpekar att en sådan ordning för beslutanderätten i frå- ga om upprustningsåläggande och användningsförbud som utredningen föreslår kan orsaka kompetenskonflikter mellan kommunstyrelsen samt hälsovårds- och byggnadsnämnden, eftersom ett beslut med föreläggande om upprustning kan komma att omfatta brister av sanitär eller byggnads- teknisk art. I och med att beslutanderätten rörande upprustning och användningsförbud i det förslag som jag lägger fram anförtros åt hyres- nämnden i stället för åt kommunen elimineras i stor utsträckning risken för sådana kompetenskonflikter. En annan följd av mitt förslag blir att det inte finns anledning att här gå'in på frågan vilket kommunalt or- gan som skall ha ansvaret för saneringsverksamheten. Denna fråga bör lösas av kommunen enligt de principer den finner lämpliga.

Även om någon myndighetsutövning således inte skall ankomma på det kommunala organet, kan man inte bortse från att dess arbete kom— mer att beröra andra kommunala nämnders kompetensområden. De nämnder som jag härvid närmast har i åtanke är hälsovårds- och bygg- nadsnämnderna vilka handlägger frågor som i hög grad blir aktuella i samband med saneringsverksamheten. Någon klar gränsdragning mellan dessa nämnders kompetensområden finns inte. Som jag tidigare har framhållit torde alltmänt kunna sägas att hälsovårdsnämndens verksam— het är inriktad på befintlig bebyggelse medan byggnadsnämndens främst avser nybebyggelse. En konfliktförebyggande föreskrift finns såväl i HS som i BS. Bestämmelsen innebär att nämnd har att samarbeta med övriga myndigheter vilkas verksamhet berör nämndens arbetsområde.

En av förutsättningarna för att kommunens verksamhet på sanerings— området skall bli meningsfull är att det organ som skall ha hand om verksamheten upprätthåller ett nära samarbete med de övriga kommu- nala organ vars verksamhet berörs. Av skäl som jag nyss har nämnt är det av särskild betydelse att samarbetet med hälsovårds- och byggnads- nämnden blir effektivt. Som exempel vill jag anföra att det givetvis är av grundläggande betydelse att det på ett så tidigt stadium som möj- lig blir klarlagt om en upprustning fyller de krav hälsovårdsnämnden ställer och om byggnadslov kan beviljas. Att uppställa några regler för samarbetet på det kommunala planet är inte lämpligt och inte heller nödvändigt. De kommunala organen torde vara väl skickade att själva bedöma behovet av och lämpliga former för ett sådant samarbete.

Avslutningsvis vill jag i klarhetens intresse endast framhålla att någon ändrad praxis vid tillämpningen av HS eller BS inte bör komma i fråga med anledning av att en fastighet är föremål för saneringsorganets verksamhet. Även om upprustning av fastigheten har aktualiserats. kan _

• Sida 88
•  Original

Prop. 1973: 22 88

det ju dröja avsevärd tid innan den genomförs. Fastighetsägaren skall således i ett sådant läge kunna åläggas att t.ex. omedelbart undanröja sanitär olägenhet.

Jag går nu över till frågan om förfarandet vid hyresnämnden. Av de ärenden som handläggs av hyresnämnd torde frågor om tvångs- förvaltning vara de som till sin karaktär mest liknar ärenden enligt BSL.

Enligt förslaget till lag om arrendenämnder och hyresnämnder i prop. 1973: 23 skall ansökan om tvångsförvaltning vara skriftlig och innehålla bl.a. uppgift om den berörda fastigheten och dess ägare samt sökandens yrkande och grunderna för detta. Uppfyller ansökan inte dessa föreskrifter, skall nämnden förelägga sökanden att avhjälpa bris- ten inom viss tid. Efterkommer denne inte föreläggandet, får ansök— ningen avvisas. Om ansökan återkallas, skall ärendet avskrivas. För— handling skall hållas inför nämnden om det inte är uppenbart att detta inte behövs. Fastighetens ägare kan vid vite föreläggas att inställa sig till förhandling. Nämnden eller den nämnden förordnar skall besiktiga den fastighet som ärendet rör, om anledning till det föreligger. Vid sådan besiktning skall parterna beredas tillfälle att närvara. Nämnden kan också föranstalta om annan nödvändig utredning.

De bestämmelser som sålunda gäller för ärenden angående tvångs- förvaltning synes enligt min mening i stor utsträckning ändamålsenliga också för ärenden enligt BSL. Vissa kompletteringar är dock nödvän- diga.

Vad först gäller bestämmelserna om ansökan bör beaktas att pröv— ningen av ett ärende om upprustning eller användningsförbud i regel förutsätter att nämnden har tillgång till handlingar som visar bl. a. dels i vilka avseenden fastigheten avviker från den lägsta godtagbara stan- darden, dels de tekniska och ekonomiska förutsättningarna för upprust- ning. Kommunen bör därför ge in utredning härom tillsammans med ansökan. Om kommunen har hört hyresgästförcning eller de boende, bör kommunen redovisa vad dessa anfört. Vidare bör kommunen ge in yttrande från de kommunala nämnder som upprustningen kan angå. Jag kommer i annat sammanhang i detta ärende att lägga fram förslag till de ändringar som blir nödvändiga i lagen om arrendenämnder och hyresnämnder.

I fråga om vilka krav som skall ställas på den utredning som kommu— nen skall ge in tillsammans med sin ansökan bör följande framhållas. Normalt synes det vara tillräckligt att kommunen ger in, förutom ytt- rande från berörda kommunala nämnder, dels protokoll från besiktning- en av fastigheten, dels utredning om de tekniska och ekonomiska för- utsättningama för en upprustning. Sådan utredning synes lämpligen kunna baseras på erfarenheter beträffande utförande och kostnader vid upprustning av jämförbara fastigheter. Utredningskravet får emeller- tid inte drivas så långt att kommunen kommer att svara för någon

• Sida 89
•  Original

Prop. 1973: 22 89

form av projektering. Sådana åtgärder ankommer det på fastighets- ägaren att vidta.

Finner fastighetsägaren att utredningen behöver kompletteras står det honom naturligtvis fritt att göra det. Ger han inte in någon egen utred- ning eller låter han inte ens höra av sig i ärendet, bör en utredning av i huvudsak den omfattning jag har angivit kunna utgöra tillräckligt un- derlag för att nämnden skall kunna pröva ärendet. Finner hyresnämn- den att ansökningshandlingarna behöver kompletteras i något avseende, kan nämnden förelägga kommunen att göra detta. Nämndens möjlighet att föranstalta om utredning genom sakkunnig har jag tidigare berört.

Ansökan till nämnden skall som har nämnts innehålla uppgift bl. a. om fastighetens ägare. Problem med att fastställa vem som är rätt ägare kan emellertid ibland föreligga, t.ex. när överlåtelse sker strax innan ansökan ges in. Om förfarandet i upprustningsärenden skall bli effektivt är det nödvändigt att sådana problem undanröjs. Jag föreslår därför att i lagen tas in en bestämmelse av innebörd att talan skall kunna riktas mot den som senast har beviljats eller sökt lagfart på fastigheten. Om tvist angående äganderätten är antecknad i fastighetsboken, bör talan kunna riktas mot den som innehar fastigheten med äganderättsanspråk. Jag återkommer till denna fråga i spccialmotiveringen.

I ansökan till hyresnämnden skall kommunen ange bl. a. sina yrkan- den. De kan avse antingen åläggande om upprustning eller användnings- förbud. Kommunen är givetvis oförhindrad att yrka upprustning i första hand och användningsförbud i andra hand. Finner hyresnämnden att ekonomiska förutsättningar för en upprustning finns, skall nämnden, om kommunen yrkar det, i princip ålägga fastighetsägaren att rusta upp. Saknas däremot de ekonomiska förutsättningarna för en upprustning kan nämnden, om kommunen yrkar det, utfärda användningsförbud. Det nu anförda aktualiserar vissa ytterligare frågor som jag nu tänker ta upp.

Om hyresnämnden beslutar ålägga fastighetsägaren upprustning av fastigheten, bör nämnden i beslutet bestämma en tidsfrist inom vilken upprustningen skall vara utförd. Fristens längd får bedömas med hän— syn till omständigheterna i varje särskilt fall. Fastighetsägaren bör emel- lertid ha möjlighet att få fristen förlängd om arbetena av oförutsedd anledning skulle ta längre tid i anspråk än beräknat. Ansökan om för- längning bör prövas av hyresnämnden, och sådan ansökan bör givetvis inges innan tidsfristen har gått ut.

Beslutar hyresnämnden att utfärda användningsförbud, bör beslutet innehålla uppgift bl. a. om den tidpunkt från vilken förbudet skall gälla. Som jag har framhållit i det föregående bör kommunen inte ansöka om användningsförbud förrän det är klart att de berörda hyresgästerna kan få godtagbara ersättningslägenheter. Den tidpunkt då förbudet skall trä- da i kraft bör bestämmas så att hyresgästerna får skäligt rådrum.

• Sida 90
•  Original

Prop. ].973: 22 90

Utredningen framhåller i sitt betänkande att erfarenheter från hälso- vårdsnämndernas verksamhet visar att ett ärende om avhjälpande av sanitär olägenhet kan förhalas genom överlåtelse av fastigheten. Stora olägenheter skulle uppstå om ett beslut om upprustning eller använd- ningsförbud skulle kunna omintetgöras genom överlåtelse av fastig- heten. Jag anser därför att sådant beslut —— i likhet med beslut om tvångsförvaltning enligt TvL —— bör gälla mot ny ägare av fastigheten.

Till upplysning för fastighetsspekulanter, panträttshavare och fram- tida långivare bör beslut om upprustningsåläggande och användnings- förbud antecknas i fastighetsboken resp. tomträttsboken. Hyresnämn- den bör därför ha skyldighet att genast sända beslutet till inskrivnings- myndigheten för sådan anteckning.

Om upprustningen fullgörs, måste fastighetsägaren ha möjlighet att få detta antecknat på motsvarande sätt. Samma möjlighet måste finnas om en med användningsförbud belagd fastighet har rivits eller om den _— t. ex. efter överlåtelse till kommunen — har rustats upp så att den uppfyller kraven på lägsta godtagbara standard. Har åläggande om upp- rustning förfallit på grund av att ansökan om byggnadslov avslagits, bör även detta antecknas. Föreskrift bör därför meddelas om att anmälan till inskrivningsmyndighet skall göras i de situationer jag nu har angivit. Av naturliga skäl bör anmälan inte få göras av fastighetsägaren. Behö- rig men också skyldig att göra anmälan bör vara kommunen.

Det kan emellertid tänkas uppkomma fall där kommunen och fastig— hetsägaren har olika uppfattning i frågan om förutsättningar för an- mälan till inskrivningsmyndigheten föreligger. Eftersom kommunen up— penbarligen inte kan göra anmälan i strid med sin uppfattning, måste frågan kunna hänskjutas till en opartisk bedömning. Det lämpligaste synes vara att fastighetsägaren bereds möjlighet att ansöka hos hyres— nämnden om prövning av frågan. Beslutar hyresnämnden att anmälan skall göras, bör beslutet givetvis sändas till inskrivningsmyndigheten sedan det vunnit laga kraft.

5.1.8 Sambandet med gällande rivningsreglering

En omständighet som enligt min mening måste beaktas i detta sam— manhang är om fastighetsägaren har möjlighet att göra ett beslut om upprustning verkningslöst genom rivning av det hus som skall upprus- tas. Det finns f.n. inge-n bestämmelse som föreskriver skyldighet att bibehålla en fastighet som bostadsfastighet. Däremot finns föreskrifter i olika författningar som inskränker fastighetsägarens handlingsfrihet i detta avseende, t. ex. i jordabalken om hyresgästs rätt till förlängning av hyresavtal och i BS om byggnadslov för rivning av byggnad inom område med stadsplan. En viss prövning av en rivnings ändamålsenlig- het sker nu med stöd av lagen om byggnadstillstånd m.m. och kun- görelsen om byggnadstillstånd. Enligt 1 & i kungörelsen behövs bygg—

• Sida 91
•  Original

Prop. 1973: 22 91

nadstillstånd bl.a. för rivning av flerfamiljshus inom stadsplanelagt område i kommun med över 30 000 invånare. Fråga om byggnadstill- stånd prövas av Kungl. Maj:t, om byggnadskostnaden uppgår till minst tre milj. kr., och i annat fall av arbetsmarknadsstyrelsen eller, efter dess bemyndigande, länsarbetsnämnden. Om någon utför arbete utan bygg- nadstillstånd när sådant fordras, kan han vid vite förbjudas att fort— sätta arbetet. Arbetsmarknadsstyrelsen får meddela närmare föreskrif- ter bl.a. om länsarbetsnämndens handläggning av tillståndsärenden. Med stöd av detta bemyndigande har styrelsen den 12 januari 1972 "föreskrivit (Allmänna föreskrifter angående tillämpningen av författ- ningarna om byggnadsrcglering, cirkulär B:1) bl. a. att länsarbetsnämn- den när ansökan avser rivning av flerfamiljshus skall inhämta yttrande från kommunen om husets tjänlighet som bostadshus.

Även om länsarbetsnämnden i allmänhet torde följa de rekommen- dationer kommunen ger i sitt yttrande, finns ingen föreskrift om att nämnden har skyldighet härtill. Jag anser att garantierna mot rivning behöver förstärkas i de fall då kommunen för en upprustningsfråga till hyresnämnden. Detta bör lämpligen ske genom att en bestämmelse införs att tillstånd till rivning av flerfamiljshus inte får meddelas, om hyres— nämnden har ålagt husets ägare att rusta upp detta eller ansökan om sådant åläggande har givits in till nämnden. Det torde ankomma på Kungl. Maj:t att utfärda de bestämmelser som behövs. Jag vill fram- hålla att detta givetvis inte bör föranleda upphävande av den nu gäl- lande föreskriften för länsarbetsnämnden att inhämta kommunens ytt- rande över ansökan om rivning av flerfamiljshus.

I detta sammanhang vill jag erinra om att i prop. 1973: 21 har för- ordats att äldre byggnader av bl.a. kulturhistoriska och miljömässiga skäl bör bevaras och moderniseras i den omfattning det är tekniskt och ekonomiskt möjligt. Det är därför angeläget att frågan om rivning av äldre byggnader med kulturhistoriska och miljömässiga värden bedöms med ökad restriktivitet.

Jag nämnde nyss att byggnadslov behövs för rivning av byggnad inom område med stadsplan. Bestämmelser härom finns i 54 5 1 mom. BS. Jag anser det nödvändigt att också dessa bestämmelser kompletteras med föreskrifter om att lov till rivning inte får ges om hyresnämnden har ålagt ägare till byggnaden att rusta upp denna eller ansökan om sådant åläggande har ingivits till nämnden. Jag förordar, efter samråd med chefen för civildepartementet, att föreskrifter av denna innebörd införs i BS. Jag kommer senare i detta ärende att lägga fram förslag till föreskrifter.

• Sida 92
•  Original

Prop. 1973: 22 92

5.1.9 Tviingsmedel m. m.

I sitt lagförslag har utredningen valt att använda vite som tvångs— medel. Enligt förslaget skall föreläggande om upprustning alltid förenas med vite, således även när fastighetsägaren medger upprustning. För att göra förfarandet så effektivt som möjligt föreslår utredningen dess- utom vissa förändringar av de regler som f.n. gäller beträffande vite, bl. a. att vite skall kunna anknytas till fastigheten i stället för till dess ägare.

Endast ett fåtal remissinstanser diskuterar utredningens val av vite som tvångsmedel. Alla dessa är mer eller mindre kritiskt inställda. I yttrandet från Stockholms kommun framhålls att lång tid kan förflyta mellan beslutet om föreläggande och igångsättningen av byggnadsarbe- tena samt att fastighetsägaren under denna tid sannolikt kommer att dra in allt underhåll. Olägenheterna och osäkerheten för hyresgästen under denna tid motiverar att mer omedelbart verkande medel ställs till förfogande för att eliminera brister som konstateras vid bostadsinspek— tionen. I yttrandet föreslås bl. a. att en bostad som vid inspektionen be- funnits vara betydligt sämre än den lägsta godtagbara standarden bör kunna dömas ut omedelbart. Hovrätten över Skåne och Blekinge anser starka skäl tala mot ett flitigt och slentrianmässigt användande av vites- föreläggande vid modernisering av hyreshus. Särskilt när upprustningen är omfattande är det enligt hovrättens mening otillfredsställande att till- gripa vitesföreläggande. När det däremot gäller mindre omfattande ar— beten anser hovrätten att vite kan vara ett lämpligt påtryckningsmedel.

I det föregående har jag framhållit att bestämmelserna i HS blir tillämpliga även på en fastighet som skall rustas upp på grund av be- stämmelserna i BSL. Med hänsyn härtill anser jag det inte påkallat att här behandla frågan om utdömning av lägenhet i andra fall än de jag förut har berört, dvs. när ekonomiska skäl hindrar en upprustning av fastigheten eller när byggnadslov till upprustningen inte kan erhållas.

Om lagstiftningen skall bli effektiv, är det enligt min mening nöd— vändigt att hyresnämnden får möjlighet att förena upprustningsåläg- gande eller användningsförbud med vite. Vad hovrätten anför om an- vändningen av vite kan jag i huvudsak ansluta mig till. Jag vill emeller- tid framhålla att frågan om tvångsmedel kommer i ett delvis annat läge med den ändrade prövningsordning som jag i det föregående har före- slagit. Man måste hålla i minnet att tvångsmedel enligt mitt förslag blir aktuella endast i fall där överenskommelse om upprustning inte har kunnat träffas och frågan förs till hyresnämnden samt att fastighets- ägarens upprustningsskyldighet i dessa fall prövas av hyresnämnden efter muntlig förhandling. På grund av det nu anförda föreslår jag att nämnden skall få sätta ut vite i samband med upprustningsåläggande eller användningsförbud. Jag återkommer senare till frågan om använd- ningen av vite.

• Sida 93
•  Original

Prop. 1973: 22 93

Som jag nyss nämnde föreslår utredningen för att göra förfarandet så effektivt som möjligt vissa förändringar av de regler som f. n. gäller beträffande vite, bl. a. att vite skall kunna anknytas till fastigheten i stället för som nu i regel till ägaren. Jag delar den under remissbehand- lingen framförda uppfattningen att de förändringar utredningen föreslår inte bör tas upp i detta begränsade sammanhang. Syftet med föränd— ringarna torde f.ö. bli helt tillgodosett bl.a. genom de förslag till tvångsmedel som jag i det följande kommer att lägga fram för sådana fall där en fastighetsägare inte efterkommer ett åläggande om upprust- ning. Jag tar därför inte upp utredningens förslag i dessa delar.

Jag anser det sannolikt att de fastighetsägare, som efter prövning av hyresnämnden eller, efter överklagande, av överinstans ålagts att rusta upp sin fastighet eller förbjudits att använda den för bostadsändamål i det övervägande antalet fall rättar sig efter vad som sålunda blivit be- stämt. Att enbart förlita sig på fastighetsägarens goda vilja skulle emel- lertid inte vara realistiskt. Man måste räkna med att det kommer att finnas fastighetsägare som av olika skäl inte bryr sig om ett åläggande eller ett användningsförbud. Det är nödvändigt att tvångsmedel står till förfogande som gör det möjligt att komma till rätta med dessa fall.

För upprustningsfallens del uppkommer frågan om sådana tvångs- medel när den av hyresnämnden bestämda tidsfristen har gått ut och det konstateras att de förelagda åtgärderna inte har blivit utförda. Här kan olika medel behövas för olika situationer. Initiativet till ingripan- den mot fastighetsägaren i dessa fall måste självfallet komma från kommunen.

Vad först gäller sådana fall, där det kan antas att fastighetsägaren i det längsta kommer att dra sig undan en upprustning, synes det ligga nära till hands att överväga införande av tvångsförvaltning.

Tvångsförvaltning kan f. n. tillgripas endast om ägaren till ett bostads— hus väsentligcn försummar vården av fastigheten eller underlåter att vidta uppenbart angelägna åtgärder för att bevara sundhet, ordning och skick inom fastigheten och det finns anledning anta att rättelse inte kommer att ske. Den primära uppgiften för den som utses till för- valtare är att verka för att de olägenheter som föranlett förvaltnings- beslutet undanröjs och att fastigheten genomgår sådana förbättringar och moderniseringar som kan beräknas ge skäligt ekonomiskt utbyte. Förvaltaren uppbär hyror och andra löpande intäkter av fastigheten och företräder även i övrigt ägaren i angelägenheter som rör fastigheten och dess förvaltning.

Finner förvaltaren att det behöver utföras arbeten på fastigheten som kräver tillskott av andra medel än de som inflyter vid den löpande för- valtningen, skall han enligt 6 & ombesörja utredning om lämpliga åt- gärder, kostnaderna för dem och möjligheterna att genom belåning av fastigheten eller på annat sätt skaffa medel för åtgärderna. Om hyres-

• Sida 94
•  Original

Prop. 1973: 22 94

värden inte vill medverka till att åtgärderna genomförs, kan hyresnämn— den lämna förvaltaren tillstånd att företa dem samt att ta upp nödvän— digt lån och vid behov ansöka om inteckning i fastigheten.

Fördelarna med tvångsförvaltning i ärenden om upprustning enligt den föreslagna BSL skulle naturligtvis ligga däri att förvaltaren kan få företa förbättringsåtgärder och ta upp lån för dessa. Sådan utredning som förvaltaren enligt 6 5 TvL skall ombesörja innan tillstånd lämnas föreligger redan i ett sådant upprustningsärende. Dessutom har såväl behovet av åtgärderna som de tekniska och ekonomiska förutsättning— arna för dem blivit prövade av hyresnämnden. Mot den bakgrunden bör det inte föreligga några betänkligheter mot att redan i beslutet om tvångsförvaltning lämna förvaltaren tillstånd att dels företa upprust— ningsåtgärderna, dels ta upp nödvändigt lån för dessa och vid behov ansöka om inteckning i fastigheten. Jag föreslår därför, efter samråd med statsrådet Lidbom, att en sådan ordning kommer till stånd.

Om TvL blir tillämplig i de fall jag nu har berört följer därav bl. a. att förordnande kan meddelas om att beslutet om tvångsförvaltning och tillstånd till upprustning skall lända till efterrättelse genast och att be— slutet gäller mot ny ägare till fastigheten.

Möjligheten att tillgripa tvångsförvaltning bör inte stå öppen under obegränsad tid. En föreskrift om att talan skall väckas inom två år efter utgången av den tid som bestämts för arbetenas slutförande är enligt min mening lämplig.

I de fall jag nu har berört kan emellertid situationen vara den att en tvångsförvaltning skulle vara gagnlös. Fastighetsägaren kan t. ex. ha ta— git ut och belånat inteckningar till så högt belopp att finansieringen av en upprustning inte kan ordnas. Den enda möjligheten att få till stånd en upprustning av fastigheten torde då vara att den övergår i kommu— nens ägo. Jag föreslår därför att kommunen i dessa fall får möjlighet att påkalla inlösen av fastigheten. Därvid bör bestämmelserna i ExL gälla i tillämpliga delar. Inlösen bör dock inte få komma i fråga om upprustningen är av endast ringa omfattning.

Även i fråga om inlösen bör en tidsfrist bestämmas inom vilken ta— lan skall väckas. Jag förordar att den i likhet med vad som föreslås gälla för tvångsförvaltning sätts till två år från utgången av den för upp- rustningens slutförande bestämda tiden.

Som jag tidigare nämnde bör tvångsförvaltning och inlösen tillgripas huvudsakligen i de fall då fastighetsägaren kan förmodas i det längsta. dra sig undan en upprustning. Fastighetsägarens underlåtenhet kan emel- lertid bero på i och för sig ursäktliga omständigheter. Som exempel kan nämnas det fallet att det råder tvist mellan kommunen och fas— tighetsägaren i frågan om föreskrivna åtgärder vidtagits och tvisten av- görs till kommunens fördel. I sådana och liknande situationer bör tvångsförvaltning inte komma i fråga. Enligt min mening bör ägaren i

• Sida 95
•  Original

Prop. 1973: 22 95

stället föreläggas vid vite att fullgöra upprustningen. Givetvis skall en ny tidsfrist för arbetena då sättas ut.

Vad härefter angår sådana fall där hyresnämnden har beslutat om användningsförbud, vill jag först erinra om att jag tidigare har före- slagit att hyresnämnden skall få sätta ut vite i sådant beslut. För det fall att fastighetsägaren överträder ett användningsförbud, kan enligt min mening annan påföljd inte komma i fråga än att nytt högre vite utsätts.

Vad slutligen angår prövningen av frågor om tvångsåtgärder när fastighetsägaren inte efterkommer hyresnämndens beslut, har jag tidi— gare föreslagit att ExL skall gälla i tillämpliga delar för inlösenfallcn. På grund härav kommer fastighetsdomstolen att ha hand om pröv— ningen av dessa. När det gäller ingripande med tvångsförvaltning eller vite anser jag att någon annan instans än hyresnämnden inte kan kom- ma i fråga. Ett av skälen till förslaget att hyresnämnden skall pröva frågor om upprustning och användningsförbud är just att det ankom- mer på nämnden att handlägga ärenden enligt TvL.

Beträffande utdömande av vite vill jag anmärka att hyresnämnden i prop. 1973: 23 med förslag till ny lag om arrendenämnder och hyres— nämnder föreslås få rätt att utdöma processuella viten som nämnden förelägger med stöd av lagen. Jag anser det vara lämpligt att nämnden får pröva också utdömande av vite som föreläggs med stöd av BSL.

5.1.1 0 Fullföljdsfrågor

Ärenden om tvångsförvaltning enligt TvL anhängiggörs vid hyres- nämnd, mcdan expropriationsmål handläggs vid fastighetsdomstol som första instans. I båda fallen gäller att talan kan fullföljas ända upp till högsta domstolen. I fråga om fullföljd av talan i mål om inlösen enligt förslaget till BSL — vilka skall handläggas enligt bestämmelserna i ExL — finns inte anledning att göra avsteg från denna princip. Inte hel- ler beträffande ärenden om tvångsförvaltning enligt lagförslaget finns det f. n. skäl att frångå gällande ordning. Härigenom kommer prövning i dessa ärenden att kunna ske i fyra instanser, nämligen hyresnämnd, fastighetsdomstol, hovrätt och högsta domstolen. Denna ordning bör gälla också för ärenden om utsättande eller utdömande av vite.

När det gäller fullföljd i ärenden om prövning av skyldighet att rusta upp en fastighet eller om användningsförbud anser jag dock att det kan vara motiverat att överväga andra fullföljdsregler än de nyss nämnda. Jag åsyftar det nära samband som råder mellan hyressättningsärenden och ärenden om upprustning och användningsförbud. Detta föranleder överväganden om en särskild fullföljdsordning för sådana ärenden. I denna fråga får jag efter samråd med statsrådet Lidbom anföra föl- jande.

Den diskussion som under senare tid har förts om fullföljd mot fas-

• Sida 96
•  Original

Prop. 1973: 22. 96

tighetsdomstolarnas domar i hyressättningsmål visar att den nuvarande ordningen för överprövning av hyresnämnds avgöranden i dessa mål inte i alla delar är tillfredsställande. Det är framför allt två anmärk- ningar som kan riktas mot den. Dels är det inte möjligt att få till stånd en enhetlig praxis, dels medverkar partsrepresentanter endast i hyres- nämnderna. Med den ställning som partsorganisationerna numera har på hyresmarknaden är det naturligt att de är representerade också i den eller de instanser som skall överpröva sådana avgöranden av hyres— nämnd som är av särskild betydelse för organisationerna.

Frågor om upprustning och om användningsförbud enligt förslaget till BSL hör otvivelaktigt till den typ av ärenden där behovet av partsorgani- sationernas medverkan är särskilt påtagligt. Det rör sig här om avgöran- den som bl. a. kräver hyrespolitisk överblick. Det är också angeläget att få till stånd en ordning som ger möjlighet till en enhetlig praxisbildning. På grund härav finner jag det befogat att för dessa ärenden överväga en fullföljdsordning som bättre än den för hyressättningsmålen gällande kan tillgodose kravet på inflytande från hyresmarknadens organisationer och på en enhetlig bedömning.

Mot den nu antydda bakgrunden har statsrådet Lidbom tidigare den- na dag hemställt om och fått Kungl. Maj:ts bemyndigande att _— som jag förut nämnde — tillkalla sakkunniga för att utreda frågan om över- prövning av hyresnämndens avgöranden. De sakkunniga skall i första hand överväga en fullföljdsordning för hyressättningsmål och mål enligt den nu föreslagna BSL. Tanken är att man i sådana mål bör ha endast två instanser, av vilka den första skall vara hyresnämnden, och att över- prövningen liksom i hyresregleringsmålen bör ligga på statens hyresråd. Vidare skall övervägas om även andra mål, företrädesvis tvister om tvångsförvaltning, bör fullföljas till hyresrådet och om hyresnämnds- organisationen bör kompletteras med teknisk sakkunskap i bostadsför- bättringsfrågor.

I avvaktan på att fullföljdsfrågan utreds är det nödvändigt att till- skapa en provisorisk ordning för talan mot hyresnämndens avgöranden i ärenden om upprustning och användningsförbud. För att i görlig mån undvika de olägenheter som enligt vad jag tidigare har anfört är för- enade med den nuvarande ordningen i hyressättningsmål och redan från början skapa förutsättningar för en enhetlig praxis i hithörande frågor, anser jag att prövningen i andra instans bör ske vid en enda domstol, lämpligen Svea hovrätt. Mot hovrättens avgörande bör talan kunna fullföljas till högsta domstolen. Samma ordning bör gälla för hyresnämndens beslut i ärende om anmälan till inskrivningsmyndigheten om anteckning i fastighetsbok eller tomträttsbok om fullgjord upprust— ning m. m. Efter samråd med statsrådet Lidbom föreslår jag därför att

• Sida 97
•  Original

Prop. 1973: 22 97

talan mot hyresnämnds avgörande i de ärenden jag nu har berört skall föras hos Svea hovrätt och att talan mot hovrättens avgörande skall få föras hos högsta domstolen.

5.1.11 Rättegångskostnadsfrågor Beträffande rättegångskostnader i hyresnämnden gäller den prin- cipen att vardera parten skall bära sina kostnader. Under remissbe- handlingen har bl. a. fastighetsägareförbundet tagit upp frågan om ansvaret för de utredningskostnader som uppkommer i ett upprustnings- ärende. Om utredningsuppgifter läggs på fastighetsägaren, bör enligt förbundets mening kommunen bära de kostnader som inte kan förrän— tas genom ökad hyresintäkt. Jag kan för min del inte finna en sådan ordning motiverad. Jag vill erinra om att jag har föreslagit skyldighet för kommunen att tillsammans med ansökan om upprustningsåläggan- de till hyresnämnden inge den utredning som behövs för prövning av ärendet. Vidare vill jag framhålla att de standardförbättrande åtgärder som det här blir fråga om i regel grundar rätt till hyreshöjning. Jag anser mig därför inte ha anledning att förorda något avsteg från prin- cipen att vardera parten skall bära sina rättegångskostnader i hyres- nämnden.

Vad angår kostnader som uppkommer i samband med fullföljd av talan mot hyresnämndens beslut vill jag erinra om den ordning som gäller enligt TvL när länsstyrelse eller hälsovårdsnämnd är sökande i ärende om tvångsförvaltning. I princip gäller då att vardera parten skall bära sin kostnad. För den händelse fastighetsägaren vinner besvärsmål, kan han emellertid få ersättning för sina kostnader av statsverket när länsstyrelsen är motpart och av kommunen om motparten är hälso- vårdsnämnden.

På grund av det nära samband som råder mellan ärenden enligt TvL och ärenden enligt den föreslagna BSL anser jag att samma rättegångs- kostnadsregler bör gälla för dessa ärenden. Undantag härifrån måste dock göras för mål om inlösen i vilka bestämmelserna i ExL enligt vad jag tidigare har föreslagit skall gälla i tillämpliga delar.

6 Upprättade lagförslag

I enlighet med det anförda har inom inrikesdepartementet upprättats förslag till

]) bostadssaneringslag,

2) lag om ändring i lagen (1970: 246) om tvångsförvaltning av bo- stadsfastighet,

3) lag om ändring i förköpslagen (1967: 868). Förslagen torde få fogas till statsrådsprotokollet i detta ärende som bilaga 2.

• Sida 100
•  Original

Prop. 1973: 22 100

Saneringsutredningens lagförslag

Förslag till

Bostadssaneringslag

Allmänna bestämmelser

1 & I enlighet med denna lag äger kommun ålägga ägare av fastighet inom kommunen att upprusta hus och anordningar i husets närmaste omgivning till viss standard eller att förbjuda husets användning för bo- stadsändamål.

Åläggande eller förbud skall kunna avse fastighet med mer än två bostadslägenheter och företrädesvis sådana som upplåts med hyresrätt.

2 % Åläggandets syfte är att, med hänsyn till tidens krav och ortens sed, undanröja uppenbara brister från bostadsfunktionella och byggnads— tekniska synpunkter så att en lägsta godtagbar standard uppnås.

3 & Kungl. Maj:t utfärdar i särskild ordning föreskrifter om den lägsta godtagbara standarden. Standardkraven skall avse lägenhets utrustning och inredning samt komplement till denna ävensom husets utförande och kondition.

4 & Såvitt gäller lägenhets utrustning och inredning samt komplement till denna skall föreskrifterna enligt 3 & företrädesvis avse uppvärm- ningen, tillgången till vatten och avlopp, klosett, dusch och tvättställ, elinstallationen, tillgången till utrymme för matlagning samt tvättstuga och förrådsutrymme.

5 & Beträffande husets utförande och kondition skall föreskrifterna enligt 3 % företrädesvis avse byggnadsstommens tillstånd med hänsyn till sprickbildning o. d., frihet från vattenläckage i yttertak och ytter- väggar, värmeisolering i ytterväggar och bjälklag, frihet från rostbild- ning samt igensättning o.d. i installationer ävensom beskaffenheten av lj udisoleringen mot omgivningen och mellan olika lägenheter.

6 & Kommunstyrelsen, eller efter kommunens bestämmande annat kommunalt organ, beslutar om åtgärder enligt denna lag.

7 & Kommunen skall tidsmässigt planera bostadsinspektionen enligt 9—11 åå så att bostäder av den sämsta beskaffenheten i första hand om- fattas av åtgärder enligt denna lag.

8 % Länsstyrelsen skall vaka över tillämpningen av denna lag i länet och tillse att lämpliga åtgärder vidtas för att undanröja missförhållan- den som kommit till dess kännedom.

Besiktning

9 5 Kommunen skall besiktiga fastigheten för att utröna dess brister i förhållande till utfärdade föreskrifter om lägsta godtagbara standard.

• Sida 110
•  Original

Prop. 1973: 22 110

10 5 Till besiktningen skall kallas fastighetens ägare eller företrädare för denne. Utevaro är ej hinder för förrättningen.

Över besiktningen skall upprättas protokoll, som tillställs fastighets- ägaren.

11 % Handräckning får begäras från polismyndigheten om tillträde för besiktning vägras utan godtagbart skäl.

Föreläggande att ange hinder

12 5 Om besiktningen föranleder det skall kommunen förelägga fas- tighetsägaren att ange hinder mot upprustningen. Uppgivet hinder skall hänföra sig i första hand till att upprustningen är tekniskt-ekonomiskt olämplig, att svårigheter föreligger att skaffa medel eller arbetskraft eller till att formella skäl föreligger.

13 % Föreläggandet skall innehålla föreskrift att hinder skall anges se- nast inom viss tid. Tiden skall bestämmas till tre månader eller, om särskilda skäl föreligger, högst sex månader efter delgivning av föreläg- gandet.

14 & Över föreläggande att ange hinder får besvär ej anföras.

Vitesföreläggande

15 5 Har fastighetsägaren medgivit upprustningen eller ej angivit hin- der eller finner kommunen att uppgivet hinder inte bör beaktas skall kommunen förelägga fastighetsägaren att upprusta fastigheten.

16 % Föreläggandet skall avse att åtgärderna är genomförda viss dag och senast inom 2 år efter delgivning av beslutet. Om skäl föreligger därtill med hänsyn till åtgärdernas omfattning kan tiden dock sättas senare.

17 % Föreläggandet skall vara förenat med vite. Vitet bestämmes till belopp som är skäligt med hänsyn till åtgärder- nas omfattning, dock högst 200 000 kronor.

18 & Föreläggandet är gällande mot ny ägare av fastigheten efter an— mälan till inskrivningsmyndigheten och vederbörlig anteckning i fastig- hetsboken.

19 5 Har de förelagda åtgärderna genomförts kan fastighetsägaren hos kommunen begära att anteckningen om föreläggandet upphävs hos in- skrivningsmyndigheten.

20 & Besvär över vitesföreläggande eller vägrad begäran om upphä- vande av anteckning förs hos länsstyrelsen. Besvär över länsstyrelsens beslut förs hos kammarrätten.

Förbud mot användning av bostad

21 & Finner kommunen efter besiktning eller efter invändning om hin- der att genomförandet av åtgärderna kommer att medföra orimliga kost- nader eller att byggnadslov ej kan erhållas äger kommunen att i stället

• Sida 111
•  Original

Prop. 1973: 22 111

för att meddela föreläggande besluta om förbud mot lägenheternas an— vändning för bostadsändamål.

22 å Besvär över beslut om förbud förs på sätt som gäller för besvär över vitesföreläggande.

Utdömande av vite

23 & Har tiden för fullgörelse utlupit utan att åtgärderna vidtagits äger kommunen hos länsstyrelsen begära vitets utdömande.

24 & Besvär över länsstyrelsens beslut om utdömande av vite förs hos kammarrätten.

25 % Vid prövningen av fråga om utdömande av vitet skall lagakraft- vunnet vitesföreläggande anses äga rättskraft, så att endast nya om- ständigheter eller omständigheter i samband med underlåtenhet att full— göra föreläggandet beaktas.

Tillämpningsföreskrifter

26 5 Kungl. Maj:t äger utfärda föreskrifter för tillämpningen av den- na lag i vad avser frågor enligt 1, 2 samt 6 och 7 åå.

• Sida 112
•  Original

Prop. 1973: 22 112

1 Förslag till

De remitterade förslagen

Bostadssaneringslag Härigenom förordnas som följer.

Inledande bestämmelser

1 5 Denna lag äger, med de undantag som följer av andra stycket, tillämpning på fastighet på vilken finnes bostadslägenhet som är uthyrd av fastighetens ägare och ej utgör del av dennes egen bostad.

Lagen gäller ej fastighet som tillhör staten eller kommun. Förekom- mer anteckning som avses i 10 % beträffande fastighet som staten eller kommun förvärvar, gäller dock bestämmelserna i 11 och 12 åå i till- lämpliga delar.

När bostadshus tillhör innehavare av inskriven tomträtt, äger bestäm- melserna i denna lag motsvarande tillämpning på tomträtten. I fråga om bostadshus som eljest tillhör annan än ägaren av marken gäller la- gen i tillämpliga delar. Såsom ägare av fastighet anses, när omständig- heterna föranleder det, annan som innehar fastigheten.

2 & Uppnår bostadslägenhet inom fastighet som avses i 1 5 första stycket ej lägsta godtagbara standard, får hyresnämnden efter ansökan av kommun och under de förutsättningar som anges i 5 eller 6 & ålägga fastighetens ägare att vidtaga åtgärd som behövs för att lägenheten skall uppnå sådan standard eller förbjuda att lägenheten användes för bo- stadsändamål (användningsförbud). Konungen eller myndighet som Konungen bestämmer meddelar be- stämmelser om vad som skall förstås med lägsta godtagbara standard.

3 5 Ansökan om åläggande att vidtaga åtgärd som avses i 2 5 första stycket eller om användningsförbud kan riktas mot den för vilken lag- fart senast är beviljad eller sökt, även om denne innan ansökan ingives har överlåtit fastigheten. Den till vilken fastigheten sålunda överlåtits har i ärendet samma ställning som om överlåtelsen skett under ärendets handläggning. Om tvist angående äganderätten är antecknad i fastig- hetsboken, kan ansökan riktas mot den som innehar fastigheten med äganderättsanspråk.

4 5 I fråga om förfarandet vid hyresnämnden i ärenden enligt den— na lag finns bestämmelser i lagen (1973: 000) om arrendenämnder och

hyresnämnder.

Förutsättningar för åläggande om åtgärder och för användningsförbud

5 & Åläggande för fastighetsägare att vidtaga åtgärd som avses i 2 5 första stycket får meddelas, om fastigheten med hänsyn till kostnaden för åtgärden kan beräknas ge skäligt ekonomiskt utbyte.

• Sida 113
•  Original

Prop. 1973: 22 113

6 & Användningsförbud får meddelas om fastigheten efter åtgärd som avses i 2 5 första stycket kan beräknas ej ge det utbyte som avses i 5 5 eller om det kan antagas att byggnadslov till åtgärden ej kommer att beviljas. Sådant förbud får dock meddelas endast beträffande lä- genhet som har betydande brister i förhållande till lägsta godtagbara standard.

7 5 Har fastighetsägaren ålagts att vidtaga åtgärd som avses i 2 5 första stycket men beviljas ej byggnadslov till åtgärden, är åläggandet förfallet.

Verkan av beslut i vissa fall m. m.

8 % Åläggande eller användningsförbud enligt 2 5 första stycket gäl— ler även mot ny ägare av fastigheten. Första stycket gäller ej vite som förelagts med stöd av denna lag.

9 5 I beslut varigenom fastighetsägare ålägges att vidtaga åtgärd som avses i 2 5 första stycket skall bestämmas viss tid inom vilken åtgärden skall ha vidtagits.

Föreligger särskilda skäl får hyresnämnden efter ansökan av fastig- hetsägaren förlänga tiden. Sådan ansökan skall göras före utgången av den löpande tidsfristen.

I beslut om användningsförbud skall anges från vilken tidpunkt för- budet gäller.

Anteekning i fastighetsboken m. m.

10 5 Beslut, varigenom fastighetsägare ålägges att vidtaga åtgärd som avses i 2 & första stycket eller användningsförbud meddelas, skall ge- nast sändas till inskrivningsmyndigheten för anteckning i fastighetsbo— ken eller tomträttsboken. Beslut om åläggande att vidtaga åtgärd skall även sändas till länsarbetsnämnden och byggnadsnämnden.

11 5 När fastighetsägaren har utfört de åtgärder som föreskrivits i be- slutet, skall kommunen genast anmäla det till inskrivningsmyndigheten för anteckning i fastighetsboken eller tomträttsboken.

Anmälan enligt första stycket skall också göras om

1. ansökan om byggnadslov avslagits eller

2. fastighet som avses med användningsförbud rivits eller sådana för- bättringsåtgärder vidtagits att bostadslägenheterna inom fastigheten upp- når lägsta godtagbara standard.

12 5 Gör ej kommunen anmälan som avses i 11 5, får hyresnämnden på ansökan av fastighetsägaren besluta om sådan anmälan.

Vite, tvångsförvaltning, inlösen m. m.

13 & Åläggande eller användningsförbud enligt 2 5 första stycket får förenas med vite.

Hyresnämnden får utsätta nytt vite, om fastighet som avses med åläg- gande eller användningsförbud övergår till ny ägare.

14 & Utför fastighetsägaren ej de åtgärder som föreskrivits i hyres- nämndens beslut, får nämnden på ansökan av kommunen utsätta nytt 8 Riksdagen 1973. 1 samI. Nr 22

• Sida 114
•  Original

Prop. 1973: 22 114

vite eller besluta att fastigheten skall ställas under förvaltning enligt lagen (1970: 246) om tvångsförvaltning av bostadsfastighet. Nämnden får där- vid lämna förvaltare tillstånd enligt 6 å andra stycket i nämnda lag att utföra åtgärderna.

Förelägger hyresnämnden nytt vite, skall bestämmas ny tid inom vil- ken åtgärderna skall ha vidtagits.

Beslutar hyresnämnden om tvångsförvaltning, gäller i den mån ej an— nat följer av denna lag bestämmelserna i lagen om tvångsförvaltning av bostadsfastighet i tillämpliga delar.

15 5 Ansökan om tvångsförvaltning skall göras inom två år från ut- gången av den tid som bestämts enligt 9 5 eller, om ny tid bestämts enligt 14 & andra stycket, inom två år från utgången av den nya tiden. Sker ej ansökan inom föreskriven tid, upptages den ej till prövning.

16 & Utför fastighetsägaren ej de åtgärder som föreskrivits i hyres- nämndens beslut och är förhållandena sådana att åtgärderna ej kan an- tagas komma att bli utförda under tvångsförvaltning, får kommunen in- lösa fastigheten om åtgärderna ej avser arbeten av endast ringa omfatt- ning.

17 & Talan om inlösen skall väckas vid fastighetsdomstolen senast inom två år från utgången av den tid som bestämts enligt 9 & eller, om ny tid bestämts enligt 14 å andra stycket, inom två år från utgången av den nya tiden. Väckes ej talan inom denna tid, är rätten till talan förlorad. I fråga om inlösen gäller i övrigt expropriationslagen (1972: 719) i tillämpliga delar, dock med undantag för 4 kap. 2 &. 4 kap. 3 & expropriationslagen äger tillämpning i fråga om värdeökning som ägt rum under tiden från dagen tio år före det talan väcktes vid domstol.

18 & Överträder fastighetsägare användningsförbud, får hyresnämnden utsätta nytt vite.

Övriga bestämmelser

19 & Kommun får besiktiga fastighet i den mån det är nödvändigt för att förbereda eller utföra talan enligt denna lag.

Lämnas kommunen ej tillfälle till besiktning som avses i första stycket, får hyresnämnden förelägga fastighetsägaren att vid vite hålla fastigheten tillgänglig för besiktning.

20 & Talan om utdömande av vite som förelagts med stöd av denna lag föres vid hyresnämnden av kommunen. Utdömt vite får ej förvand— las.

21 % Mot beslut i fråga som enligt denna lag skall prövas av hyres- nämnd får talan föras genom besvär.

Mot hyresnämndens beslut i ärende angående åtgärd eller använd- ningsförbud som avses i 2 5 första stycket eller i ärende enligt 12 5 skall besvär anföras hos Svea hovrätt. Mot annat beslut av nämnden skall be- svär anföras hos den fastighetsdomstol inom vars område fastigheten är belägen. '

Besvärshandlingen skall inges till hovrätten eller, om besvären skall prövas av fastighetsdomstolen, till denna inom tre veckor från den dag beslutet meddelades. Finnes besvärstalan ej vara fullföljd på föreskrivet sätt eller inom rätt tid, skall den avvisas.

• Sida 115
•  Original

Prop. 1973: 22 115

22 5 I besvärsmål skall part kallas att muntligen höras, om ej sådant hörande saknar betydelse för utredningen.

I fråga om handläggningen vid fastighetsdomstolen av besvärsmål äger utöver första stycket 52 kap. 3 och 5—12 %% rättegångsbalken mot- svarande tillämpning. Bcstämmelse som avser hovrätt gäller därvid i stället fastighetsdomstolen.

23 å Bifalles fastighetsägarens talan i besvärsmål, kan kommunen åläg- gas att ersätta honom hans rättegångskostnad. I övrigt svarar vardera parten för sin rättegångskostnad, i den mån ej annat följer av 18 kap. 6 & rättegångsbalken.

24 % Beträffande rättegången i hovrätt i mål som fullföljs från hyres- nämnd gäller, med de avvikelser som följer av 21—23 55, i tillämpliga delar vad som är föreskrivet i rättegångsbalken om tvistemål och om besvär.

Första stycket gäller i tillämpliga delar även rättegången i högsta dom- stolen.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1974. Bestämmelsen i 17 5 om tillämpningen av 4 kap. 3 & expropriations— lagen (1972: 719) gäller ej i fråga om värdeökning som ägt rum före ut- gången av juni 1971.

2 Förslag till

Lag om ändring i lagen (1970: 246) om tvångsförvaltning av bostads- fastighet

Härigenom förordnas, att 1 & lagen (1970: 246)1 om tvångsförvaltning av bostadsfastighet skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

1 &

Om ägare av fastighet, vilken innehåller bostadslägenhet som är ut- hyrd av ägaren och ej utgör del av dennes egen bostad, väsentligen för- summar vården av fastigheten eller underlåter att vidtaga uppenbart angelägna åtgärder för att bevara sundhet, ordning och skick inom fastigheten och det finns anledning antaga att rättelse ej kommer att ske, kan hyresnämnden ställa fastigheten under förvaltning enligt den- na lag. Fastighet, som äges av staten eller av kommun, kan ej ställas under förvaltning.

Bestämmelserna i denna lag om fastighet äger, i fall då bostadshus tillhör innehavare av inskriven tomträtt, motsvarande tillämpning på tomträtten. I fråga om bostadshus som eljest tillhör annan än ägaren av marken gäller lagen i tillämpliga delar. Såsom ägare av fastighet anses, när omständigheterna föranleder det, annan som innehar fastig- heten.

Om möjlighet att ställa fastig- het under förvaltning i vissa fall finns bestämmelser i bostadssane- ringslagen (1973: 000).

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1974. 1 Omtryckt 1971: 544.

• Sida 116
•  Original

Prop. 1973: 22

3 Förslag till

116

Lag om ändring i förköpslagen (1967: 868)

Härigenom förordnas att 1 och 3 55 förköpslagen (1967: 868) skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse

Kommun har förköpsrätt enligt denna lag vid försäljning omfat- tande sådan fast egendom som med hänsyn till den framtida ut- vecklingen kräves för tätbebyggel- se eller därmed sammanhängande anordning.

Föreslagen lydelse lå

Kommun har förköpsrätt enligt denna lag vid försäljning omfat- tande sådan fast egendom eller tonzträtt i sådan egendom som med hänsyn till den framtida ut- vecklingen kräves för tätbebyggel- se eller därmed sammanhängande anordning.

Vad i lagen sägs om fast egen-"| dom eller fastighet skall, om ej annat är föreskrivet, i tillämpliga delar gälla även tomträtt. Vad som sägs om lagfart skall, när försälj— ning omfattar tomträtt, i stället avse inskrivning av förvärv av tomträtt.

351

Förköpsrätt får ej utövas, om

1. den sålda fastigheten eller, när försäljning avser flera fastig- heter, varje fastighet har en ägo- vidd som understiger 3 000 kvad— ratmeter och ett värde som är lägre än 200 000 kronor,

2. staten är säljare,

3. staten eller landstingskom- mun är köpare,

4. köparen är säljarens make och ej heller om köparen eller, när makar förvärvar gemensamt, endera av dem är säljarens eller också, om denne är gift, hans ma- kes avkomling, syskon eller sys- kons avkomling,

5. när försäljningen sker på exekutiv auktion,

6. försäljningen avser endast andel av fastighet samt köparen re—

! Senaste lydelse 1971: 892.

Förköpsrätt får ej utövas, om

1. den sålda fastigheten eller, när försäljning avser flera fastig- heter, varje fastighet har en ägo- vidd som understiger 3 000 kvad- ratmeter och ett värde som är lägre än 200 000 kronor,

2. staten är säljare,

3. staten eller landstingskom— mun är köpare,

4. köparen är säljarens make och ej heller om köparen eller, när makar förvärvar gemensamt, endera av dem är säljarens eller också, om denne är gift, hans ma- kes avkomling, syskon eller sys- kons avkomling,

5. försäljningen sker på exeku- tiv auktion,

6. försäljningen avser endast andel av fastighet sa'mt köparen

• Sida 117
•  Original

Prop. 1973: 22

Nuvarande lydelse

dan äger annan andel i fastigheten och denna andel förvärvats på an- nat sätt än genom gåva.

117

Föreslagen lydelse

redan äger annan andel i fastighe- ten och denna andel förvärvats på annat sätt än genom gåva.

Första stycket 1 äger motsvarande tillämpning, om försäljningen av- ser del av fastighet. Frågan huruvida förköpsrätt får utövas skall därvid bedömas som om köpet avsett den odelade fastigheten. Sökes lagfart innan förköpsrätt utövas, bedömes frågan i stället med hänsyn till de- len, om denna är utbruten, eller, när försäljningen avser område av fas-

tighet, fastighetsbildningsbeslut meddelats.

Som värde gäller taxeringsvär- det på fastigheten eller den taxe- ringsenhet, i vilken fastigheten in- går, året före det år då försälj- ningen skedde. Sökes lagfart in— nan förköpsrätt utövas, gäller i stället taxeringsvärdet året före det år då lagfart sökes eller, om sär- skilt taxeringsvärde icke finns för det året, det värde som lägges till grund för bestämmandet av stäm- pelskatten.

Som fastighets eller tomträtts värde gäller taxeringsvärdet på fastigheten eller den taxeringsen- het, i vilken fastigheten ingår, året före det år då försäljningen sked- de. Sökes lagfart innan förköps- rätt utövas, gäller i stället taxe- ringsvärdet året före det år då lag- fart sökes eller, om särskilt taxe— ringsvärde icke finns för det året, det värde som lägges till grund för bestämmandet av stämpelskatten. Omfattar försäljningen tomträtt och finns ej taxeringsvärde som nu sagts för fastigheten bestämmes fastighetens värde på sätt som sägs i 8 5 tredje och femte stycket stämpelskatteförordningen (1964: 308).

Förköp i strid med bestämmelserna i denna paragraf är utan verkan.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1974. Lagen äger icke tillämp- ning på försäljning eller byte av tomträtt som skett före ikraftträdandet.

• Sida 118
•  Original

Prop. 1973: 22 118

Utdrag av protokoll, hållet i lagrådet den 27 mars 1973.

Närvarande: justitierådet PETREN, regeringsrådet WlESLANDER, justitierådet HOLMBERG, justitierådet GÄRDE WIDEMAR.

Enligt lagrådet den 22 mars 1973 tillhandakommet utdrag av proto- kollet över inrikesärenden, hållet inför Hans Maj:t Konungen i stats— rådet den 9 februari 1973, har Kungl. Maj:t förordnat att lagrådets ut- låtande skall inhämtas över upprättade förslag till

1. bostadssaneringslag,

2. lag om ändring i lagen (1970: 246) om tvångsförvaltning av bo- stadsfastighet,

3. lag om ändring i förköpslagen (1967: 868). Förslagen, som finns bilagda detta protokoll, har inför lagrådet före- dragits av hovrättsassessorn Lars Uno Didön.

Förslagen föranleder följande yttranden:

Förslaget till bostadssaneringslag

Lagrådet:

Under lagstiftningsärendcts behandling i departementet har beslutan- derätten beträffande upprustningsåläggande och användningsförbud flyttats från kommunen till hyresnämnd. Detta har också medfört an- nan fullföljdsordning. Den gjorda omläggningen är från rättssäker- hetssynpunkt tillfredsställande. Förslaget i denna del har emellertid ej varit föremål för remissbehandling och den belysning av skilda spörs- mål som erhålles genom en sådan saknas följaktligen. Vid sin gransk- ning har lagrådet funnit att otydligheter föreligger på åtskilliga punk- ter samt att andra frågor, som bör regleras, helt förbigåtts. Detta gäller även spörsmål som ej direkt sammanhänger med förfarandet. Även i redaktionellt hänseende har lagrådet funnit åtskilliga jämkningar på- kallade eller önskvärda.

För att ge en bättre överblick över vad lagrådets förslag innebär fogas till föreliggande yttrande en bilaga upptagande bostadssanerings— lagen med den lydelse lagrådet förordar. De avvikelser som denna före- ter från det remitterade förslaget och som ej direkt beröres av lag- rådets uttalanden vid de särskilda bestämmelserna är av redaktionell natur.

1 % Lagrådet:

Bestämningen i förevarande paragrafs första stycke av lagens till- lämpningsområde överensstämmer med motsvarande bestämmelser i

• Sida 119
•  Original

Prop. 1973: 22 119

TvL. De två lagarnas inriktning är dock ej helt densamma. Så avser TvL att säkerställa att de hyresgäster som finns i en fastighet kommer i åtnjutande av de förmåner som följer med fastighetsägarens skyldig- het att bevara sundhet, ordning och skick inom fastigheten. Före— varande lag avser att till gagn för nuvarande och framtida hyresgäster få till stånd en standardhöjning av fastigheten. Med hänsyn härtill framstår det som tveksamt huruvida kravet enligt det remitterade för- slaget att bostadslägenhet i fastigheten ”är uthyrd” helt svarar mot vad som åsyftas. Skulle t. ex. en fastighet av en eller annan anledning vara outhyrd faller den sålunda ej under lagen, även om den normalt är uthyrd för bostadsändamål. När det gäller flerfamiljshus är en så— dan situation visserligen ytterst ovanlig. Men när fråga är om enfamiljs- hus kommer saken i ett annat läge. Fastighetsägaren kan på grund av sitt arbete för några år bo på annan ort och hyr då ut sin fastighet för att, när han återkommer, ånyo bosätta sig i den. Det synes knap- past vara tanken med förslaget att en sådan fastighet skall kunna tvångsvis upprustas. Om däremot ett byggnadsförctag äger ett antal en- familjshus som användes för uthyrning, avses tydligen att lagen skall gälla dem. Vad sålunda får anses vara förslagets innebörd skulle enligt lagrådets mening bättre komma till uttryck om kravet angives vara att det på fastigheten skall finnas bostadslägenhet ”som fastighetens ägare regelmässigt uthyr”. Härmed uteslutes också den med förslagets ordaly- delse i och för sig förenliga läsarten att, sedan åläggande att upprusta fastigheten givits och fastigheten därför utrymts, lagen ej längre skulle vara tillämplig på fastigheten. Å andra sidan blir med den nu förordade formuleringen lagen — mot vad som torde gälla enligt förslaget — till— lämplig på fastigheten även om den skulle vara outhyrd när fråga om åläggande eller förbud prövas.

Då enligt förslaget enfamiljshusen medtagits utan inskränkning kom- mer lagen att omfatta också uthyrning för fritidsändamål. Av remisspro- tokollet framgår ej huruvida avsikten är att kräva att alla de lokaler som uthyres för t. ex. kortare sommarvistelser, stundom nog så avlägset be- lägna, upprustas till vad som åsyftas med lägsta godtagbara standard. formuleringen lagen — mot vad som torde gälla enligt förslaget — till- att avse fastighet med bostadslägenheter som regelmässigt uthyrs för an- nat ändamål än fritidsändamål.

Någon närmare bestämning av vad som avses med bostadslägenhet lämnas ej i remissprotokollet. Med hänsyn till sambandet med uthyr- ning får antagas att den i 12 kap. 1 & tredje stycket JB givna beskriv- ningen skall gälla även vid tillämpning av denna lag. Såsom fastighet torde vara att anse sådan enhet som skall upptagas i fastighetsregister.

Lagen skall enligt andra stycket i förevarande paragraf ej gälla fastighet som tillhör staten eller kommun. Beträffande den situation

• Sida 120
•  Original

Prop. 1973: 22 120

som uppkommer, om staten eller kommun förvärvar fastighet sedan förfarande inletts enligt lagen, uttalar departementschefen, att det ”naturligtvis” åligger staten eller kommunen att ställa sig till efter- rättelse vad hyresnämnden kan ha beslutat beträffande fastigheten. Att sådan skyldighet åvilar staten eller kommunen kan emellertid icke utläsas av det föreslagna stadgandet. Avfattningen torde snarast leda till att hyresnämndens beslut i den föreliggande situationen är för- fallet, och annat kan ej heller anses följa av 8 5 i förslaget. Avses att den angivna skyldigheten skall inträda, varmed torde följa skyldighet att underkasta sig bestämmelserna om vite och tvångsförvaltning, synes -en uttrycklig bestämmelse vara erforderlig. Enligt lagrådets mening kan dock ifrågasättas, om en sådan bestämmelse bör meddelas. De skäl som anförts för att fastigheter som tillhör staten eller kommun skall vara undantagna från den nu föreslagna lagen synes kunna åberopas för att bestämmelserna i lagen ej heller skall gälla fastighet som staten eller kommun förvärvar sedan hyresnämnden meddelat beslut enligt lagen.

Ålägges staten eller kommun skyldighet att ställa sig hyresnämndens beslut till efterrättelse, torde bestämmelserna i förslagets 11. och 12 55 bli tillämpliga utan särskild föreskrift; andra punkten i förevarande paragrafs andra stycke kan då utgå. Godtages däremot vad lagrådet förordat, torde föreskrift böra meddelas om anteckning i fastighets- boken eller tomträttsboken. Stadgande härom torde kunna upptagas i ett andra stycke i 10 &. Den i första punkten i förevarande paragrafs andra stycke upptagna bestämmelsen torde därvid kunna upptagas som en andra punkt i paragrafens första stycke.

Det är fullt i sin ordning att lagstiftningen skall gälla även byggnad på mark som är upplåten med tomträtt. Byggnaden utgör då tillbehör till tomträtten. Tomträtten och därigenom byggnaden kan genom in- teckning utnyttjas som kreditunderlag. Anteckning om åläggande att upprusta byggnaden kan till upplysning för spekulant på tomträtten göras i fastighetsbokens upplägg för tomträtten.

När fråga är om fall då eljest byggnad tillhör nyttjanderättshavare — så torde vara fallet främst vid bostads- och anläggningsarrenden _- föreligger ingen bindning mellan byggnaden och nyttjanderätten. Bygg- naden är lös egendom tillhörig nyttjanderättshavaren. Bortsett från företagsinteckning torde någon reell möjlighet att utnyttja byggnaden som kreditunderlag knappast finnas. Anteckning om åläggande till upp- lysning för spekulanter kan ej ske. Med hänsyn härtill avviker förhål- landena, när det gäller nu åsyftade byggnader, så mycket från dem för fast egendom att de för sådan egendom avpassade reglerna ej omedel- bart kan utan olägenhet tillämpas på nyttjanderättshavarens byggnader.

• Sida 121
•  Original

Prop. 1973: 22 121

De byggnader varom här är fråga torde endast ytterst sällan vara såda- na uthyrningsfastigheter som i främsta rummet avses med lagstiftningen. Vid nu angivna förhållanden talar enligt lagrådets mening övervägande skäl för att lämna de byggnader som nu åsyftas utanför lagstiftningen.

När fråga är om tomträtt har förutsättningen för lagens tillämplighet angivits vara att tomträttshavaren äger ”bostadshus”. Vad därmed för- stås angives ej. Tillämplighet synes emellertid böra föreligga om en bostadslägenhet i en byggnad, oavsett dennas karaktär, ej uppfyller kraven på godtagbar standard, t. ex. en vaktmästarbostad i en fabriks- eller kontorsbyggnad. Ordet ”bostadshus” synes därför böra utbytas mot uttrycket ”byggnad”.

Enligt sista punkten i tredje stycket skall såsom ägare av fastighet an- ses annan som innehar fastigheten, när omständigheterna föranleder det. I remissprotokollet anges som exempel då regeln skulle vara till- lämplig det fall att på grund av testamente någon lyfter fastighetens avkastning med skyldighet att ombesörja skötsel och underhåll. Att beakta är emellertid att vid lagens tillämpning ej är fråga om skötsel och underhåll utan om en kapitalinvestering. Genom de åtgärder som skall vidtagas höjes fastighetens värde och det är då naturligt att kost- naden härför skall bäras av den som tillgodoförs värdet, nämligen ägaren. Finansiering av upprustningskostnaden torde mycket ofta kom- ma att ske genom att fastigheten utnyttjas som kreditunderlag. Ägaren, som erhåller fastighetens värdeökning, bör då också svara för den ökade inteckningsbelastningen. En annan sak är att nyttjanderätts- havaren, som får åtnjuta avkastningen av det ökade värdet, som regel bör gentemot fastighetsägaren svara för förräntningen av den gjorda investeringen. Anmärkas må att situationen enligt TvL är en annan än här. Enligt TvL är nämligen i första hand fråga om att tillse att in- täkterna kommer fastigheten och därmed hyresgästerna i behörig om— fattning till godo och då kan det vara naturligt att erforderliga åtgär- der riktas mot den som åtnjuter avkastningen. På grund av det anförda förordar lagrådet att sista punkten i tredje stycket får utgå.

2 % Lagrådet.-

I förevarande paragraf upptages den centrala bestämmelsen om vad som skall gälla i materiellt hänseende i fråga om bostadslägenhets skick eller, med det uttryckssätt lagen använder, vad som skall vara den lägsta godtagbara standarden för en lägenhet. Lagtexten ger emellertid intet besked på denna punkt. Enligt lagen uppdrages det åt Kungl. Maj:t — eller myndighet som Kungl. Maj:t bestämmer — att utfärda be— stämmelser om vad som skall förstås med lägsta godtagbara standard. Detta innebär att det helt lagts i Kungl. Maj:ts hand att bestämma lagens innehåll på denna punkt.

• Sida 122
•  Original

Prop. 1973: 22 122

Av departementschefens uttalanden framgår vilka utrustningsdetal- jer som normalt bör krävas för att en lägenhet skall anses vara av den angivna standarden. Emellertid framgår också att kraven måste be- dömas nyanserat. Så synes avsikten vara att lägenhetens standard ej enbart är att bedöma med hänsyn till förefintligheten av de antydda utrustningsdetaljema utan att därvid även sådana omständigheter som exempelvis husets skick och dess närmaste omgivning skall inverka. Standardkraven måste därför enligt departementschefen utformas med beaktande av en helhetsbedömning och alltså ej göras alltför bindande i detalj.

Angivna omständigheter gör att det kan möta vissa svårigheter att i den sammandragna form en lagtext kräver beskriva vad som åsyftas och att det är lättare att angiva normerna genom bestämmelser ut— färdade i administrativ ordning. Även med beaktande härav kan det emellertid enligt lagrådets mening ej anses tillfredsställande att lagen på en så central punkt som det här gäller icke upptaget något om vad den avses innebära. Enligt lagrådets mening är det därför påkallat att lagen upptager vissa grundläggande regler om vad som normalt kräves för att lägsta godtagbara standard skall anses föreligga. Vidare bör av lagen framgå att, såsom departementschefen synes avse, avsaknad av en eller annan utrustningsdetalj ej under alla omständigheter gör att lägenheten är under godtagbar standard. Brist i en utrustningsdetalj bör sålunda kunna kompenseras av att lägenheten eller dess närmaste omgivning i annat hänseende är särskilt attraktiv. Hinder bör ej möta att Kungl Maj:t eller myndighet som Kungl. Maj:t bestämmer inom en av lagen sålunda uppdragen ram utfärdar närmare bestämmelser i ämnet.

Enligt vad som stadgas i förevarande paragraf samt 5 och 6 55 ”får” hyresnämnd på ansökan av kommun meddela åläggande om upprust- ning av fastighet eller användningsförbud. Huruvida förslagets inne- börd är, att nämnden, när i paragraferna angivna förutsättningar är för handen, också ”skall” meddela åläggande eller användningsförbud framgår ej klart av remissen.

I flera sammanhang framhåller departementschefen, såsom lagrådet redan antytt, att hänsyn skall tagas till skilda synpunkter vid sanerings— verksamheten.

När det gäller att fastställa lägsta godtagbara standard måste, ut— talas det, saneringsbehovet bedömas nyanserat. Lägenhetens funktion, husets skick och dess närmaste omgivning bör jämte utrustningsstan— darden ingå i en helhetsbedömning av lägenheterna, huset och den ytt- re miljön. I prop. 1973: 21, till vilken hänvisas, sägs att den omstän- digheten, att moderniseringen i viss omfattning bör kunna anassas efter de boendes intresse, har betydelse också för utformningen av vissa

• Sida 123
•  Original

Prop. 1973: 22 123

standardkrav. Av vad nu återgivits synes framgå att utrymme avses skola finnas för skilda uppfattningar, huruvida i visst fall lägenhet har denna standard, och att därför avgörandet om vad som är lägsta god- tagbara standard kommer att ligga hos hyresnämnden.

Vid avgörandet i visst fall huruvida ett hus som ej håller lägsta god- tagbara standard bör rustas upp eller rivas måste, uttalar departements- chefen, vid sidan av de byggnadstekniska och ekonomiska förutsätt- ningarna beaktas en rad andra faktorer, såsom plantekniska och kul- turhistoriska synpunkter, andra miljösynpunkter i vidsträcktaste be- märkelse samt bostadsförsörjningssynpunkter och allmänna fastighets- ekonomiska synpunkter. Det framhålles vidare, att en omständighet att beakta är de boendes intresse. Det erinras om uttalanden i prop. 1973: 21 enligt vilka det finns skäl att beakta hyresgästernas intressen, bl. a. när det gäller att bedöma eventuella önskemål från fastighetsäga- ren att göra avkall på en allmänt tillämpad lägsta standard och när det gäller att bedöma om användningsförbud skall meddelas. Det sägs ock- så, att frågan om ersättningsbostäder bör vara löst, när frågan om an- vändningsförbud skall prövas.

Att hänsyn skall tagas till intressen av det slag som nu nämnts vid prövningen inför hyresnämnden framgår ej av den föreslagna lydelsen av nu berörda paragrafer. Av åtskilliga uttalanden, som betonar kom- munens ansvar för saneringsverksamheten, torde få dragas slutsatsen att, vilket också lagtexten närmast ger vid handen, hyresnämnden på kommunens ansökan ”skall” meddela beslut så snart de i 5 och 6 åå angivna förutsättningarna är för handen. De uttalanden om beaktan- de av skilda synpunkter som nyss återgivits är då att uppfatta såsom riktlinjer för kommunernas överväganden. Det betyder att hyresnämn- den, om t. ex. de boende anser att kommunen i sin ansökan icke till- räckligt beaktat deras intressen, icke har möjlighet att taga hänsyn här- till. En annan sak är att en hyresgäst —— åtminstone när fråga är om an— vändningsförbud, vilket medför att hyreskontraktet förfaller — äger inställa sig inför nämnden och framföra sina synpunkter samt kan föra talan mot hyresnämndens beslut. För att hyresgästen skall ha framgång i sak torde dock krävas, att de förutsättningar lagen uppställer för ett bifall till kommunens talan ej föreligger.

Regeringsrådet Wieslander och justitierådet Holmberg:

I ytterligare ett avseende är förslagets innebörd beträffande omfatt- ningen av hyresnämndens prövning ej fullt klar. Enligt förevarande paragraf skall upprustningsåläggande avse vidtagande av åtgärd som behövs för att lägenhet skall uppnå lägsta godtagbara standard. Det kan tänkas föreligga fall, då byggnadstekniska hinder finns mot en fullständig upprustning till vad lägsta godtagbara standard i allmänhet kräver men t.ex. kulturhistoriska synpunkter talar för att huset be-

• Sida 124
•  Original

Prop. 1973: 22 124

varas. I vissa fall torde en sådan helhetsbedömning, som enligt departe- mentschefens uttalande skall ske, kunna leda till att lägsta godtagbara standard nås även genom en begränsad upprustning. Även om så icke skulle vara fallet, synes det rimligt att kommunen skall kunna begränsa sitt yrkande till att avse endast vissa åtgärder. Hyresnämnden skulle då icke behöva avslå ansökningen utan kunna meddela åläggande för fastighetsägaren att vidtaga viss eller vissa åtgärder trots att lägsta godtagbara standard därmed icke uppnås, givetvis dock endast om de ekonomiska förutsättningarna föreligger. Är detta förslagets ståndpunkt, uppkommer frågan, om hyresnämnden på fastighetsägarens begäran kan meddela ett begränsat åläggande om åtgärder, när ekonomiska förutsättningar för fullständig upprustning ej föreligger. För fastig- hetsägaren kan finnas intresse av att ett sådant åläggande meddelas, när kommunen framställt alternativt yrkande om användningsförbud. Rent faktiskt kan en fastighetsägare genom en begränsad upprustning förebygga ett användningsförbud, om nämligen lägenheterna efter upp- rustning icke längre kan anses ha betydande brister i förhållande till lägsta godtagbara standard.

Enligt vår mening ger den föreslagna lagtexten närmast vid handen, att hyresnämnden icke, vare sig på kommunens eller fastighetsägarens begäran, kan meddela åläggande om begränsad upprustning. Om annat ej stadgas torde få anses, att hyresnämndens beslut skall avse åläggande om upprustning till lägsta godtagbara standard eller användningsför- bud. Finns ej förutsättningar för sådant beslut, skall kommunens an- sökning avslås.

Justitieråden Petrén och Gärde Widemar:

Vad angår frågan om möjlighet att meddela åläggande om begrän- sad upprustning är att beakta att frågan om upprustning liksom an- vändningsförbud enligt det remitterade förslaget helt beror av initiativ från kommunens sida. Med hänsyn härtill får det anses att trots lag- textens utformning hinder ej föreligger för kommunen att inskränka sin begäran om upprustning att avse någon eller några av de utrustnings- detaljer som brister. Däremot kan knappast antagas att fastighetsägaren skulle ha en rätt att mot kommunens bestridande få upprustningsåläg- gandet begränsat till vissa av bristerna.

Lagrådet:

Ett upprustningsåläggande kan föranleda att fastighetsägaren säger upp sina hyresgäster för att kunna genomföra upprustningen, medan hyresgästerna påfordrar att få sitta kvar under åberopande av sitt be— sittningsskydd. Departementschefen berör spörsmålet utan att dock taga någon ställning till hur 12 kap. 46 5 4 JB i ett sådant läge är att tillämpa. Frågan måste självfallet bedömas efter omständigheterna i

• Sida 125
•  Original

Prop. 1973: 22 125

det särskilda fallet. Emellertid synes rimligt att om hyresgästens kvar- sittande innebär nämnvärd olägenhet för ombyggnaden det måste krä- vas mycket starka skäl för att hyresförhållandets upphörande skall anses obilligt mot hyresgästen. En annan sak är att, såsom departe- mentschefen rekommenderar, kommunen bör förfara så, att situationer som den antydda ej behöver uppkomma.

Meddelas användningsförbud kommer enligt 12 kap. 1.6 & JB gällan- de hyresavtal att förfalla. Därmed inträder skyldighet för hyresgästen att avflytta men det är tänkbart att denne likväl kvarsitter. Enligt de- partementschefen medför användningsförbudet skyldighet för fastighets- ägaren att aktivt verka för att lägenheten blir utrymd. Man kan vara tveksam huruvida fastighetsägaren har att utan uttryckligt stadgande i lagen taga på sig den kostnad och otrevnad det innebär att få till stånd en vräkning. Med lagförslagets uppbyggnad att åtgärder riktas endast mot fastighetsägaren — och att kommunen därför ej har möjlighet på- kalla vräkning — torde emellertid skyldighet i angivet hänseende få anses inbegripet under användningsförbudet. Underlåtenhet att om- besörja vräkning kommer då att kunna föranleda att vite utdömes.

I formellt hänseende vill lagrådet föreslå att beteckningen upprust- ningsäläggande införs i lagtexten. Den kan när så är lämpligt använ- das i efterföljande stadganden varigenom dessa blir lättillgängligare.

På sätt förordas vid 14 & bör upptagas en särskild regel om att hyresnämnd när fastighet redan står under tvångsförvaltning enligt 1970 års lag i ämnet i stället för att meddela upprustningsåläggande skall föreskriva att i förvaltningen skall ingå att vidtaga de upprust- ningsåtgärder som hyresnämnden föreskriver. Därjämte torde uppta- gas en regel av innehåll att vad i lagen sägs om upprus-tningsåläggande skall äga motsvarande tillämpning på sådan föreskrift. Därmed blir klart att t. ex. reglerna i 10 & om anteckning i fastighetsbok och i 16 & om lösningsrätt för kommunen gäller även när föreskrift meddelats. Att bestämmelserna om vite ej är tillämpliga ligger i sakens natur.

Vid bifall till vad lagrådet förordat vid 3 och 4 åå blir paragrafnum- ret 3 ledigt. De i det föregående förordade bestämmelserna om inne- börden i begreppet lägsta godtagbara standard synes lämpligen kunna upptagas i 3 g.

3 och4 %%

Lagrådet:

För förfarandet vid hyresnämnd gäller, om ej särskilda bestämmelser meddelats, reglerna i förvaltningslagen. Denna upptager ingen reglering av vad som skall gälla när det objekt som avses med förfarandet under detta överlåtes från en som intager partsställning till någon som står utanför förfarandet. Med hänsyn till nu angivna förhållanden erfordras

• Sida 126
•  Original

Prop. 1973: 22 . 126

en särskild bestämmelse för att de regler i RB som givits för den situatio- nen att det varom tvistas överlåtes med säkerhet skall bli tillämpliga vid hyresnämnden. Då den av departementschefen tänkta ordningen synes i sak lämplig, bör andra punkten i 3 & utbytas mot en regel av innehåll, att om fastighet överlåtes sedan ansökan gjorts eller om fall som i första punkten avses är för handen, rättegångsbalkens bestämmelser om verkan av att det varom tvistas överlåtes skall äga motsvarande till- lämpning.

De i 3 & upptagna reglerna gäller detaljer i förfarandet. Enligt 4 & skall bestämmelserna i lagen om arrendenämnder och hyresnämnder gälla beträffande förfarandet i ärenden enligt förevarande lag. Bestäm- melsen i 4 Q är primär i förhållande till stadgandena i 3 %. Regeln i 4 & borde därför rätteligen upptagas först. Med hänsyn till arten av reglerna i 3 5 får emellertid deras rätta placering anses vara i hyres- nämndslagen. Lagrådet förordar därför, att stadgandena i det remitte- rade förslagets 3 5 utgår ur förevarande lag och att därmed avsedda frågor behandlas i samband med de förutskickade ändringarna i hyres- nämndslagen, som icke underställts lagrådet.

5 & Justitieråden Petrén och Holmberg:

Förutsättning för åläggande att vidtaga viss åtgärd är enligt före- varande paragraf att fastigheten med hänsyn till kostnaden för åt— gärden kan beräknas ge skäligt ekonomiskt utbyte. Innebörden härav kan trots de uttalanden departementschefen gör i ämnet ej anses helt klar. Vid bedömandet av om fastigheten efter åtgärden kommer att lämna skäligt ekonomiskt utbyte är att taga i betraktande fastighetens värde före åtgärden. Härom säger departementschefen endast att det- ta värde självfallet skall anses belastat av de krav på upprustning som kan ställas med stöd av lagen. Riktigheten härav efter det att före- varande lag trätt i kraft kan ej bestridas. Emellertid innebär detta att genom lagens ikraftträdande lägges på det äldre fastighetsbestånd varom här är fråga en belastning som kan vara nog så betydande. Belastning- ens åläggande kan antagas komma att påverka fastigheternas mark- nadsvärde. Vilken förändring som int-räder kan vara vanskligt att an- giva. En äldre fastighet av låg standard kan för dagen giva en god av- kastning; fastighetens ålder och låga standard medför ofta att sådan av- kastning dock på grund av olika marknadsmässiga skäl ej kan påräknas under alltför lång tid. Marknadsvärdet får då redan på grund av marknadsförhållandena antagas vara relativt lågt. Den genom lagstift— ningens införande stadgade, på lagen grundade belastningen genom skyldigheten att upprusta eller ej använda fastigheten för bostadsända- mål torde då ej i högre grad inverka på marknadsvärdet. Är däremot omständigheterna sådana, att den avkastning som nu utgår kan trots

• Sida 127
•  Original

Prop. 1973: 22 127

fastighetens låga standard påräknas för längre tid, får antagas att den genom lagens ikraftträdande ålagda belastningen ofta kommer att sänka fastighetens värde.

Av departementschefens uttalanden synes vidare framgå, att om av- kastningen enligt bruksvärdesreglema förslår till förräntning av upp- rustningskostnaden, fastighetsägaren bör vara skyldig vidtaga upp- rustningen. Departementschefen synes alltså ej ställa kravet att fastig- hetens värde före upprustningen skall ens till någon del kunna för- räntas för att upprustningsskyldighet skall föreligga. Skulle däremot, trots de gjorda uttalandena, avsikten vara att förräntning skall kunna ske även av det värde fastigheten representerade ,före upprustningen, är att beakta, att med detta värde i allt fall åsyftas endast det värde som erhålles med hänsyn tagen till den belastning den lagstadgade upp— rustningsskyldigheten innefattar. Förutsättning för upprustning kan däremot tydligen aldrig vara att även det värde som kan ha bortfallit vid lagstiftningens ikraftträdande skall komma i betraktande.

Utan att vi anser oss böra taga ställning i sak vill vi framhålla som önskvärt, att innebörden i kravet på att fastigheten efter upprustningen kan beräknas ge skäligt ekonomiskt utbyte under lagstiftningsärendets fortsatta behandling blir bättre klarlagd än hittills.

Regeringsrådet Wieslander och justitierådet Gärde Widemar:

Förutsättning för att fastighetsägaren skall kunna åläggas att rusta upp en lägenhet är enligt förevarande paragraf att fastigheten med hänsyn till kostnaden för åtgärden kan beräknas ge skäligt ekonomiskt utbyte. Departementschefen har i den allmänna motiveringen utvecklat vad som skall avses med skäligt ekonomiskt utbyte. Innebörden härav förefaller oss inte vara helt otvetydig såvitt avser det värde som skall tillmätas fastigheten före upprustningen. Av departementschefens ut- talande om de ekonomiska förutsättningarna för en upprustning torde dock, oaktat dess något oklara utformning, framgå att avsikten är att förräntning skall kunna ske även av fastighetens värde före upprust- ningen, varvid skall beaktas att detta värde är belastat med de krav som en önskvärd upprustning innefattar. När departementschefen ta- lar om att uppskattningen av brukshyrans storlek efter upprustningen ger till resultat att upprustningskostnaderna kan förräntas inom ramen för blivande hyra får han anses avse att inom denna ram också skall rymmas en skälig förräntning av fastighetens värde före upprustningen, beräknat på sätt nyss angivits. Det får i det enskilda fallet ankomma på hyresnämnden att med stöd av den utredning parterna förebringar uti- från nu angivna utgångspunkter och vad departementschefen i övrigt anfört bedöma om de ekonomiska förutsättningarna för en upprustning föreligger, innan ett upprustningsåläggande meddelas.

• Sida 128
•  Original

Prop. 1973: 22 128

Lagrådet:

I anslutning till förevarande paragraf må tillika beröras ett uttalan- de av departementschefen att vid tillämpning av bruksvärdesreglema — då hyran efter upprustningen skall uppskattas — rimlig hänsyn kan tagas till att upprustningen skett efter åläggande enligt förevarande lag. Med den utformning 12 kap. 48 & JB har kan enligt lagrådets mening den omständigheten att Upprustning skett efter sådant åläggan- de ej föranleda att bruksvärdeshyran bestämmes på annat sätt än eljest. Det framstår också som tydligt att hyran bör bestämmas enligt samma grunder för en fastighet som ägaren upprustat efter överenskommelse med kommunen som för en fastighet s'om sanerats efter åläggande enligt förevarande lag.

6 &. Lagrådet:

Användningsförbud skall enligt förslaget kunna meddelas, förutom av ekonomiska skäl, om det kan antagas att byggnadslov till upprust- ningsåtgärd ej kommer att beviljas. Meningen är att kommunen under sin handläggning av ett upprustningsärende skall inhämta yttrande från byggnadsnämnden i byggnadslovsfrågan.

Departementschefen har anfört, att det är uppenbart att upprust- ning inte kan bli aktuell om nämnden förklarar att byggnadslov inte kommer att beviljas och att detta i regel torde komma att inträffa endast när fastigheten är belägen inom område där nybyggnadsförbud råder och nämnden finner att upprustningen är att jämställa med nybyggnad. .

Visserligen är — såsom departementschefen vidare anfört — förhål- landet det att anordnande av värrneledning eller vattenklosett eller andra hygieniska förbättringar i befintlig byggnad inte skall anses som ny- byggnad under förutsättning att byggnaden, även om sådan anordning inte skulle tillåtas, måste antagas stå kvar under längre tid. Emellertid kan det inträffa att kravet på upprustningsåtgärder blir så omfattande att nybyggnad måste anses föreligga. Så kan bli fallet om — förutom hygieniska förbättringar — anordningar för matlagning och elförsörj- ning samt för tillgång till tvättstuga och förråd kräves och de medför så omfattande ändringar på byggnadens utförande att nybyggnad före- ligger.

Även om dessa fall inte blir så vanliga kan emellertid den samlade effekten av nybyggnadsförbud och användningsförbud bli mycket känn- bar för fastighetsägaren. Nybyggnadsförbud enligt byggnadslagstift- ningen kan förekomma i många olika situationer. Ett fall som inte är ovanligt är att nybyggnadsförbudet beror på att detaljplan skall fast- ställas eller ändras. Sådana nybyggnadsförbud kan bestå under mycket

• Sida 129
•  Original

Prop. 1973: 22 129

lång tid och kan i sig själva vara till men för fastighetsägarens möj- ligheter att utnyttja sin fastighet. Byggnadslagstiftningen utgår från att fastighetsägaren, då nybyggnadsförbud råder, skall kunna fortsätta att begagna sin fastighet i befintligt skick. Om fastighetens standard för bostadsändamål inte är tillfredsställande, kan fastighetsägaren, även om han är beredd att vidtaga upprustningsåtgärder och har ekonomisk möjlighet därtill, på grund av nybyggnadsförbudet inte vidtaga dessa åtgärder och kan dessutom bli förhindrad att nyttja fastigheten till följd av ett användningsförbud som grundar sig just på nybyggnads— förbudet.

I många fall kan troligen sådana konsekvenser undvikas genom att dispens meddelas från nybyggnadsförbudet. Det torde enligt lagrådets mening få ankomma på kommunen att vid handläggningen av upprust— ningsärende medverka till att befogade dispenser meddelas av bygg- nadsnämnden eller söks hos länsstyrelse eller Kungl. Maj:t.

7 & Lagrådet:

I förevarande paragraf stadgas att upprustningsåläggande i visst fall är förfallet. Några bestämmelser som i övrigt reglerar när ett åläggande eller ett användningsförbud upphör att gälla innehåller förslaget icke. De i 11 & upptagna bestämmelserna om anmälan till inskrivningsmyn- digheten för viss anteckning angående åläggande eller förbud bygger uppenbarligen på uppfattningen att åläggandet eller användningsför- budet upphört i där angivna fall. Att ett användningsförbud är för- fallet när huset rivits och den utdömda lägenheten ej finns kvar är tydligt. Tänkbart är, att sedan ett användningsförbud meddelats, fas- tighetsägaren likväl upprustar fastigheten så att den svarar mot lägsta godtagbara standard. I sådant fall måste uppenbarligen möjlighet finnas att få användningsförbudet ur världen. Har sådan upprustning skett som avses med ett meddelat åläggande, får anses ligga i sakens natur att åläggandet ej vidare skall ha någon verkan.

Med hänsyn till att enligt 10 & anteckning skall göras i fastighets- boken om meddelade upprustningsålägganden och användningsförbud måste någon ordning finnas, enligt vilken sådan anteckning förlorar verkan när anledning ej längre finns att upprätthålla åläggandet eller förbudet. Å andra sidan erfordras något slag av kontroll av att läget verkligen är sådant att åläggandet respektive förbudet i fortsättningen är obehövligt.

Av 11 & framgår att denna kontroll i första hand skall ankomma på kommunen. Detta är enligt lagrådets mening också väl förenligt med den ställning som enligt lagförslaget tillkommer kommunen. Det kan emellertid ifrågasättas om icke kommunens handlingsfrihet bör sträcka sig ännu något längre och att kommunen bör ha befogenhet att, all-

• Sida 130
•  Original

Prop. 1973: 22 130

deles oavsett hur det i sak förhåller sig, förklara att den ej påfordrar att åtgärd som avses med upprustningsåläggande vidtages eller att an- vändningsförbud skall iakttagas. Efter en sådan förklaring bör åläggan- det resp. förbudet vara förfallet.

I det remitterade förslaget har, såsom framgår av det förut anförda, bestämmelserna, som visar att åläggande eller förbud upphört, givits väsentligen i 11 % såsom regler om när anmälan skall göras för anteck- ning i fastighetsbok. Enligt lagrådets mening är lämpligare att i före— varande paragraf upptaga fylligare regler om den grundläggande frågan när åläggande resp. förbud upphör att gälla. Föreskrifterna om an- mälan till inskrivningsmyndigheten bör därefter anknyta till dessa regler.

Under hänvisning till vad sålunda anförts förordar lagrådet att i förevarande paragraf upptages bestämmelser dels — i enlighet med det remitterade förslaget — om att upprustningsåläggande förfaller om byggnadslov ej beviljas för åtgärd som avses med åläggandet, dels om att upprustningsåläggande eller användningsförbud förfaller om bygg— nad, vari finns lägenhet som avses därmed, rivits, dels om att använd- ningsförbud är förfallet om sådan åtgärd vidtagits att lägenhet, som avses med förbudet, uppnår lägsta godtagbara standard. Härutöver bör meddelas den i det föregående för-ordade bestämmelsen om befogenhet för kommunen att beträffande upprustningsåläggande och användnings- förbud göra viss förklaring med verkan att åläggandet eller förbudet är förfallet.

I anslutning till vad nu anförts vill lagrådet ifrågasätta om icke en omprövning av hyresnämnds beslut enligt 5 och 6 åå bör kunna ske i några fall. Ett sådant fall föreligger, om en byggnad, beträffande vilken upprustningsåläggande meddelats, skadats t. ex. genom brand eller sprängning så att en upprustning icke längre är ekonomiskt genomför- bar. I något fall kan tänkas att förhållandena i annat avseende utvecklat sig annorlunda än vad som förutsatts vid hyresnämndens beslut och att en fullständig upprustning icke bör framtvingas. Det ankommer på kommunen att se till att hyresnämndens beslut iakttages och att vid behov ansöka om tvångsåtgärder. Såsom framgår av vad förut anförts torde någon förpliktelse emellertid icke finnas för kommunen att vara verksam i fall, då enligt kommunens mening anledning att genomdriva den beslutade saneringsåtgärden icke längre föreligger. Med den kom- munen enligt lagrådets förslag tillagda befogenheten att meddela för- klaring angående åläggande eller förbud med verkan att det förfaller föreligger vidsträckt möjlighet att få icke längre påkallade ålägganden och förbud ur världen. Föreligger delade meningar mellan kommunen och fastighetsägaren huruvida, trots inträdd ändring av förhållandena, förutsättningarna för åläggandet eller förbudet föreligger, torde en omprövning i realiteten vara möjlig när kommunen påyrkar tvångsåt-

• Sida 131
•  Original

Prop. 1973: 22 131

gärd såsom vite eller tvångsförvaltning. Med hänsyn till vad nu an- förts synes en bestämmelse om rätt till omprövning kunna undvaras.

8 % Lagrådet:

I förslagets allmänna motivering uttalar departementschefen att upp- rustningsåläggande och användningsförbud i princip skall vara knutna till fastigheten såsom sådan och icke till fastighetens ägare. I enlighet härmed upptar första stycket i förevarande paragraf en bestämmelse att sådant åläggande och förbud skall gälla även mot ny ägare till fas- tigheten.

När upprustningsåläggandet eller användningsförbudet övergår på den nye ägaren upphör det helt naturligt att gälla mot den förre äga- ren. Vitesföreläggande som i samband med åläggandet eller förbudet utfärdats mot den förre ägaren upphör också automatiskt att gälla mot denne i samband med att förpliktelsen bortfallit. Detta står i överens- stämmelse med vad som allmänt gäller om vitesförelägganden. Vad- angår utformningen av förevarande stycke aWiker den från ordalydel- sen av motsvarande bestämmelse i TvL. Utformningen bör enligt lag- rådets mening jämkas till överensstämmelse med denna.

I 13 5 första stycket återfinns regeln att vitesföreläggande kan med- delas i samband med upprustningsåläggande eller användningsförbud och i andra stycket stadgas att nytt vite kan sättas ut mot ny ägare till fastigheten. Sådant föreläggande bestämmes av hyresnämnden och, även om det inte utsägs direkt, synes härför böra fordras framställning från kommunen.

Den i förevarande paragrafs andra stycke upptagna regeln, som inne- bär att vitesföreläggande meddelat mot en fastighetsägare ej gäller mot ny ägare, har sådant samband med 13 & att den lämpligen bör inarbetas i denna.

10 %. Lagrådet:

Godtages vad lagrådet förordat vid 1 5 andra stycket, bör i före- varande paragraf införas ett andra stycke med bestämmelser i det hän- seende som där angivits.

115 Lagrådet:

Under hänvisning till vad som anförts vid 7 & förordas, att i före- varande paragraf måtte stadgas, att när åtgärd som avses med upprust- ningsåläggande vidtagits eller när enligt 7 & åläggande eller använd- ningsförbud förfallit, kommunen genast skall anmäla det till inskriv- ningsmyndigheten för anteckning i fastighetsboken eller tomträttsboken.

• Sida 132
•  Original

Prop. 1973: 22 132

125 Lagrådet:

Syftet med bestämmelsen i förevarande paragraf torde komma till klarare uttryck om det stadgas, att om kommunen ej gör anmälan som avses i 11 &, hyresnämnden skall på begäran av fastighetsägaren göra sådan anmälan.

13 & Lagrådet:

Bestämmelsen bör jämkas i enlighet med vad lagrådet förordat vid 8 5.

Det ligger i sakens natur att föreläggande vid vite att något full- göra måste angiva den tid inom vilken åtgärden skall ha vidtagits. När vite skall riktas mot ny ägare, kan så kort tid återstå av den i åläggandet enligt 9 & utsatta tiden att det är omöjligt för nye ägaren att medhinna arbetet inom samma tid. Utan särskilt stadgande i lag måste hyresnämnd äga att i en sådan situation bestämma ny tid.

145 Lagrådet: Enligt förslaget skall tvångsförvaltning kunna anordnas om fastig- hetsägare inte utför åtgärd som föreskrivits i upprustningsåläggande. Tanken är att bestämmelserna i TvL skall tillämpas. Beslutar hyres- nämnd efter ansökan av kommun att ställa fastigheten under sådan förvaltning därför att upprustningsåtgärder ej vidtagits, kommer för- valtningen att omfatta även åtgärder enligt nämnda lag. Redan i be- slutet om tvångsförvaltning skall förvaltaren kunna lämnas tillstånd att företaga upprustningsåtgärder och att taga upp nödvändiga lån för dessa samt vid behov ansöka om inteckning i fastigheten. Vad nu sagts skulle komma till tydligare uttryck om paragrafen — med de justeringar som föranleds av vad lagrådet tidigare anfört — utformades på sätt framgår av bilagan. Därvid bör tillfogas ett stadgande som ger kommu- nen samma befogenhet som enligt 13 & TvL tillkommer hälsovårds- nämnden m. fl.

Det är tänkbart att en fastighet, som bör upprustas, redan när frågan därom väckes står under förvaltning enligt TvL eller att den, sedan upprustningsåläggande meddelats, ställes under sådan förvaltning. Före- varande lagförslag innehåller ingen reglering av de spörsmål som därvid kan uppkomma. Fall av denna art torde visserligen få antagas bli ytterst fåtaliga och det kunde därför ifrågasättas att lämna dem oreglerade. Oklarheten om vad som skall anses gälla blir emellertid då betänkligt stor. '

Står fastigheten när fråga om upprustning blir aktuell under tvångs-

• Sida 133
•  Original

Prop. 1973: 22 133

förvaltning, synes väl, det oaktat, rätten att tala för fastigheten i upp— rustningsfrågan tillkomma fastighetsägaren. Men det synes uteslutet att rikta ett upprustningsåläggande som kan förenas med vite mot honom; genom tvångsförvaltningen saknar han nämligen den rådighet över fastigheten som är nödvändig för att genomföra en upprustning. Å andra sidan synes förvaltarens uppdrag —— som regleras av TvL — ej omfatta genomförandet av en upprustning. Redan på grund härav synes det icke kunna komma i fråga att rikta upprustningsåläggande mot honom; f. ö. synes det över huvud taget ej förenligt med den ställ- ning som tillkommer förvaltaren att rikta ett åläggande, eventuellt förenat med vite, mot honom. Lösningen av föreliggande spörsmål synes lämpligen vara att hyresnämnden i stället för att meddela ett upprust- ningsåläggande föreskriver att i förvaltningen skall ingå att vidtaga de upprustningsåtgärder som hyresnämnden föreskriver. Härför erfordras en särskild regel, vilken bör placeras i 2 5.

Skulle åter tvångsförvaltning enligt TvL komma till stånd sedan upp- rustningsåläggande meddelats, medför förvaltningen att fastighetsägaren ej längre så disponerar över fastigheten att han kan genomföra upp- rustningsåtgärderna. Å andra sidan finns in-tet skäl varför ej upprust— ningen ändock bör komma till stånd. Förvaltarens på förordnande en- ligt TvL grundade uppdrag omfattar emellertid ej upprustningsåtgärder- na. Spörsmålet synes kunna lösas på det sättet, att vid förordnande om tvångsförvaltning enligt TvL i förvaltningen skall ingå att vidtaga de åtgärder som avses med åläggandet. Erforderlig bestämmelse härom kan lämpligen inarbetas i den i förevarande paragraf upptagna regeln om innebörden av beslut om tvångsförvaltning enligt denna lag.

På sätt lagrådet angivit vid 13 & måste i ett föreläggande vid vite att fullgöra något angivas den tid inom vilken åtgärden skall ha vid- tagits. Den i andra stycket av förevarande paragraf upptagna regeln om att ny tid skall bestämmas vid utsättande av nytt vite kan därför utgå.

15 och 17 %%

Lagrådet:

Vad lagrådet vid 13 och 14 åå anfört i fråga om bestämmande av tid vid utsättande av vite föranleder att förevarande paragrafer i redaktio- nellt hänseende bör jämkas.

20 & Lagrådet:

Enligt förslaget kommer det att vila på kommunen att se till att de beslut hyresnämnden meddelat enligt förevarande lag efterleves. Om kommunen anser att ett genomdrivande av beslut om upprustning eller

• Sida 134
•  Original

Prop. 1973: 22 134

användningsförbud ej längre är påkallat, kan kommunen avstå från att begära att tvångsåtgärder vidtages.

En ny prövning av beslut om upprustning eller användningsförbud kan komma att få göras i fall då kommunen ansöker om tvångsåtgärder. Hyresnämnden torde i ärenden om utsättande av nytt vite eller om tvångsförvaltning —— om fastighetsägarens invändningar föranleder det —— icke kunna undgå att pröva om förutsättningarna för beslutet allt- jämt föreligger. En sådan prövning torde även få göras av fastighets- domstolen i mål om inlösen.

Förslaget upptager icke några särskilda bestämmelser angående pröv- ningen av talan om utdömande av vite. Även i sådana mål torde därför de rättsliga förutsättningarna för det grundläggande beslutet kunna kom- ma under bedömande och även nya omständigheter beaktas.

Enligt förslaget skall talan om utdömande av vite föras hos hyres- nämnd. För att låta samma myndighet som ålägger vitet pröva utdöman- det talar, att det föreligger ett nära samband mellan ett utdömande av vite och valet av åtgärd när nämndens beslut ej efterleves. Med den ord- ning för prövning och fullföljd av talan i mål om utdömande av vite som föreslås finns ej anledning till erinran mot förslaget i denna del. Emeller- tid torde paragrafen böra i formellt hänseende jämkas på sätt framgår av bilagan.

21, 22 och 24 åå. Lagrådet:

I avbidan på resultatet av den beslutade utredningen om överpröv- ningen av hyresnämnds avgöranden har för ärendena om upprustnings- åläggande och användningsförbud såsom ett provisorium skapats den nya och, om man bortser från mål med vattenrättslig anknytning, unika full- följdsordningen att besvär från samtliga hyresnämnder skall föras i Svea hovrätt. Genom utredningen synes man främst avse att uppnå att pröv- ningsinstansen för hyressätmingsärenden och ärenden enligt bl. a. före— varande lag skall bli densamma, att organisationerna på hyresmarkna- den skall medverka i prövningsinstansen, att prövningsinstansen skall ha hyrespolitisk överblick, att en enhetlig praxis skapas samt att antalet in- stanser begränsas till två. Den nu föreslagna lösningen medför väl att man får, utom en begränsning av antalet instanser, en gemensam pröv- ningsinstans för hela riket. Det sistnämnda talar för att enhetlighet i prax- is kan ernås. Däremot synes hovrätten mindre än fastighetsdomstolen svara mot de önskemål i övrigt som skall gälla för överprövningsinstan— sen. Så saknar hovrätten närmare kontakt med hyressättningsfrågorna och måste antagas mindre än fastighetsdomstolen ha kännedom om de lokala förhållanden på hyresmarknaden som kan vara av betydelse. Hov- rättens förbindelse med hyresmarknadens parter är i vart fall ej större än fastighetsdomstolens. Bärande skäl att som ett provisorium tillskapa

• Sida 135
•  Original

Prop. 1973: 22 135

en speciell fullföljdsordning för nu diskuterade ärenden kan ej anses ha förebragts. Otvivelaktigt lämpligare är att intill dess en ny, mera gene- rell fullföljdsordning skapats, även för dessa ärenden tillämpa den ord- ning som nu i princip gäller för andra likartade ärenden och då närmast dem enligt TvL.

Utöver de nu anförda mer allmänna skälen för att gängse fullföljds- ordning skall gälla även i ärendena om upprustningsåläggande och an— vändningsförbud kan åberopas de komplikationer som det remitterade förslaget medför. Enligt vad som uttalas i motiven avses ärenden om ut— sättande av vite och om tvångsförvaltning skola fullföljas till fastighets— domstolen. AV lagtexten framgår ej att annan ordning skall gälla om vite utsättes redan då upprustningsåläggande beslutes. Detta innebär att i ett sådant fall talan mot själva åläggandet skall föras i Svea hovrätt medan vitesföreläggandet skall överprövas i fastighetsdomstolen. Om åter vi- tesföreläggande eller tvångsförvaltning yrkas i ett fristående ärende samt fastighetsägaren som invändning åberopar omständighet som i sak inne- bär att själva upprustningsåläggandet får omprövas, måste alla de så- lunda föreliggande frågorna bedömas av fastighetsdomstolen, ehuru den- na enligt det remitterade förslaget rätteligen ej skall befatta sig med frågan huruvida förutsättningar för upprustning föreligger.

Lagrådet förordar därför att i alla slag av ärenden talan mot hyres- nämndens beslut enligt förevarande lag skall fullföljas hos fastighets- domstol och därifrån till hovrätt och högsta domstolen. En lösning efter denna linje föranleder att andra stycket första punkten i 21 å i det re- mitterade förslaget får utgå. Vidare saknas anledning att upptaga reg- lerna i 24 5 om förfarandet i hovrätt och högsta domstolen; utan sär- skilt stadgande blir nämligen reglerna i RB tillämpliga beträffande full- följd från fastighetsdomstol.

Med en ordning med fullföljd av samtliga mål till fastighetsdomstol bör regeln i 22 & första stycket gälla endast fastighetsdomstolen. I högre instans bör vanliga regler gälla beträffande muntligt hörande av part.

Föreskrifterna i 21 och 22 55 bör härutöver undergå vissa jämkning- ar av redaktionell natur på sätt framgår av bilagan till detta protokoll. Därvid torde i överensstämmelse med vad som föreslås i proposition 1973: 30 jämväl upptagas bestämmelse att om besvärshandlingen före besvärstidens utgång kommit in till hyresnämnden, besvären ändå skall upptagas till prövning.

Skulle emellertid det remitterade förslaget med Svea hovrätt som full- följdsinstans i vissa frågor vidhållas, är en formell omarbetning av före- varande paragrafer påkallad.

Så synes 21 & kunna givas följande lydelse: ”Mot beslut i fråga som enligt denna lag skall prövas av hyresnämnd föres talan genom besvär, om beslutet avser fråga om upprustningsåläggande eller användnings-

• Sida 136
•  Original

Prop. 1973: 22 136

förbud eller åtgärd enligt 12 &, hos Svea hovrätt och eljest hos den fastighetsdomstol inom vars område fastigheten är belägen.

Besvärshandlingen skall inges till hovrätten eller. om talan skall full- följas hos fastighetsdomstolen, till denna inom tre veckor från den dag beslutet meddelades. Finnes besvärstalan ej vara fullföljd på föreskrivet sätt eller inom rätt tid, skall den avvisas. Har besvärshandlingen före besvärstidens utgång kommit in till hyresnämnden, skall besvären ändå upptagas till prövning.”

Vad angår 22 & bör dess första stycke gälla endast den instans som är närmast över hyresnämnden. I en än högre instans bör vanliga reg- ler gälla beträffande muntligt hörande av part. Stadgandena i andra stycket i det remitterade förslaget avser förfarandet vid fastighetsdom— stol. Den i 24 5 första stycket upptagna regeln om förfarandet i hovrät- ten är i vart fall ej påkallad för annat fall än då Svea hovrätt är direkt överinstans till hyresnämnden. Regelns rätta placering skulle då vara som tredje stycke i 22 5. Med hänsyn till innehållet i 21 & RP får emellertid regeln liksom den givna bestämmelsen i 24 5 om högsta dom- stolen anses obehövlig. Dessa bör därför utgå. Med beaktande av det anförda skulle 22 & kunna givas följande lydelse: ”I besvärsmål vid fastighetsdomstol samt i Svea hovrätt, när talan från hyresnämnd full- följes direkt till hovrätten, skall part kallas att muntligen höras, om ej sådant hörande saknar betydelse för utredningen.

I fråga om handläggningen vid fastighetsdomstolen av besvärsmål äger utöver första stycket 52 kap. 3 och 5—12 åå rättegångsbalken motsvarande tillämpning. Bestämmelse som avser hovrätt gäller därvid i stället fastighetsdomstolen.”

Av skäl som förut anförts bör 24 5 helt utgå.

Förslaget till lag om ändring i lagen (1970:246) om tvångsförvalt- ning av bostadsfastighet.

Lagrådet:

Lagrådet förordar att det föreslagna tillägget till 1 & redaktionellt jämkas och får följande lydelse: ”Om möjlighet att i visst fall ställa fastighet under förvaltning enligt denna lag finns bestämmelser i bo- stadssaneringslagen (1973: DOC).”

Förslaget till lag om ändring i förköpslagen(1967: 868)

Lagrådet: 1 5

Den föreslagna ändringen i paragrafens första stycke avser att uttrycka att förköp skall kunna utövas även vid överlåtelse av tomträtt. Detta skulle komma till tydligare uttryck om i stället till nuvarande första

• Sida 137
•  Original

Prop. 1973: 22 ' 137

stycket fogades en ny mening av innehåll att förköpsrätt föreligger även vid försäljning av tomträtt i sådan egendom, dvs. sådan fast egendom som avses i styckets första punkt.

3 %

För att i fråga om värdegränsen likformighet skall uppnås mellan förköp av fast egendom och av tomträtt har departementschefen ut- talat att som tomträttens värde bör gälla taxeringsvärdet på den fastig- het i vilken tomträtten är upplåten, dvs. såväl mark- som byggnadsvärde. Med hänsyn till att fastighet i vilken finns tomträtt enligt stadgad praxis taxeras som om marken och byggnaden var i samma ägares hand be- hövs inte någon ändring i regeln i paragrafens tredje stycke för att upp- nå det angivna syftet. Den föreslagna ändringen i stycket är dessutom onödig med hänsyn till innehållet i det föreslagna andra stycket till 1 &. Vad angår det fall att taxeringsvärde inte finns behövs däremot, för att tillgodose vad departementschefen åsyftar, att förevarande paragrafs tredje stycke kompletteras. Denna komplettering måste emellertid för att få avsedd verkan ges det innehållet, att om försäljningen omfattar tomträtt och taxeringsvärde som nu sagts — dvs. i bestämmelserna ti- digare i tredje stycket — ej finns, värdet bestämmes till det belopp som skolat ligga till grund för bestämmande av stämpelskatt vid en överlåtelse som omfattat utom tomträtten även äganderätten till fastig- heten.

Övergångsbestämmelsen

Det torde saknas anledning att icke utforma övergångsbestämmelsen på samma sätt som vid lagens tillkomst. Vad som då sades om verkan av andelsförvärv genom gåva före ikraftträdandet bör ges motsvarande tillämpning i förevarande fall.

Ur protokollet: Ingrid H ellström

10 Riksdagen 1973. ] saml. Nr 22

• Sida 138
•  Original

Prop. 1973: 22 138

Bilaga Bostadssaneringslag

Inledande bestämmelser

1 & Denna lag äger tillämpning på fastighet på vilken finns bostads- lägenhet som fastighetens ägare regelmässigt uthyr för annat ändamål än fritidsändamål och som ej utgör del av hans egen bostad. Lagen gäller dock ej fastighet som tillhör staten eller kommun.

När byggnad tillhör innehavare av inskriven tomträtt, äger bestäm- melserna i denna lag motsvarande tillämpning på tomträtten.

2 & Har bostadslägenhet ej den lägsta standard som kan godtagas, får hyresnämnd på ansökan av kommunen och under förutsättning som anges i 5 eller 6 & ålägga fastighetens ägare att vidtaga åtgärd som behövs för att lägenheten skall uppnå sådan standard (upprustnings- åläggande) eller förbjuda att lägenheten användes för bostadsändamål (användningsförbud).

Står fastigheten under förvaltning enligt lagen (1970: 246) om tvångs— förvaltning av bostadsfastighet, skall hyresnämnden, i stället för att meddela upprustningsåläggande, föreskriva att i förvaltningen skall ingå att vidtaga de upprustningsåtgärder som hyresnämnden föreskri- ver. Vad i lagen sägs om upprustningsåläggande skall äga motsvarande tillämpning på sådan föreskrift.

3 5 För att bostadslägenhet skall anses ha lägsta godtagbara standard kräves att den har anordningar för kontinuerlig uppvärmning, för kon- tinuerlig tillgång till varmt och kallt vatten, för avlopp, för personlig hygien, såsom toalett, tvättställ och badkar eller dusch, för matlag- ning och för försörjning med elektrisk ström ävensom att det finns förrådsutrymme och tillgång till tvättstuga. Utan hinder av att lägen- het i något eller några hänseenden ej uppfyller nu angivna krav, kan den anses ha lägsta godtagbara standard, om särskilda skäl föreligger därtill. Närmare bestämmelser om lägsta godtagbara standard med- delas av Konungen eller myndighet som Konungen bestämmer.

4 5 I fråga om förfarandet vid hyresnämnden i ärenden enligt denna lag finns bestämmelser i lagen (1973: 000) om arrendenämnder och hyresnämnder.

Förutsättningar för upprustningsåläggande och användningsförbud

5 & Upprustningsåläggande får meddelas, om fastigheten med hän- syn till kostnaden för därmed avsedd åtgärd kan beräknas ge skäligt ekonomiskt utbyte.

6 % Användningsförbud får meddelas, om fastigheten efter åtgärd som avses i 2 5 kan beräknas ej ge det utbyte som avses i 5 5 eller om det kan antagas att byggnadslov till åtgärden ej kommer att beviljas. Sådant förbud får dock meddelas endast beträffande lägenhet som har betydande brister i förhållande till lägsta godtagbara standard.

• Sida 139
•  Original

Prop. 1973: 22 139

7 5 Har upprustningsåläggande meddelats men beviljas ej byggnadslov för åtgärd som avses därmed, är åläggandet förfallet.

Har byggnad, vari finns lägenhet som avses med upprustningsåläggan- de eller användningsförbud, rivits, är åläggandet eller förbudet för- fallet.

Har sådan åtgärd vidtagits att lägenhet, som avses med användnings- förbud, uppnår lägsta godtagbara standard, är förbudet förfallet.

Om i annat fall kommunen förklarar, att den ej påfordrar att åtgärd, som avses med upprustningsåläggande, vidtages eller att användningsför— bud skall iakttagas, är åläggandet eller förbudet förfallet.

Verkan av beslut i vissa fall m. m.

8 å Har upprustningsåläggande eller användningsförbud meddelats och övergår fastigheten till ny ägare, gäller åläggandet eller förbudet mot denne.

9 % I upprustningsåläggande skall bestämmas viss tid inom vilken åtgärd som avses med åläggandet skall ha vidtagits.

Föreligger särskilda skäl, får hyresnämnden på ansökan av fastig- hetsägaren förlänga tiden. Sådan ansökan skall göras före utgången av den löpande tidsfristen.

I användningsförbud skall anges från vilken tidpunkt förbudet gäller.

Anteckning i fastighetsboken m. m.

10 % Besked om meddelat upprustningsåläggande och användnings- förbud skall hyresnämnden genast sända till inskrivningsmyndigheten för anteckning i fastighetsboken eller tomträttsboken. Besked om upp- rustningsåläggande skall sändas även till länsarbetsnämnden och bygg- nadsnämnden.

Har staten eller kommun förvärvat fastighet på vilken finns lägen— het som avses med upprustningsåläggande eller användningsförbud, skall på anmälan av staten eller kommunen göras anteckning i fastig- hetsboken eller tomträttsboken att åläggandet eller förbudet förfallit.

11 5 När åtgärd som avses med upprustningsåläggande vidtagits eller när enligt 7 & åläggande eller användningsförbud förfallit, skall kom- munen genast anmäla det till inskrivningsmyndigheten för anteckning i fastighetsboken eller tomträttsboken.

12 5 Gör ej kommunen anmälan som avses i 11 5, skall hyresnämn- den på begäran av fastighetsägaren göra sådan anmälan.

Vite, tvångsförvaltning, inlösen m. m.

13 & Upprustningsåläggande och användningsförbud får förenas med vite.

I fall som avses i 8 & gäller utsatt vite ej mot den nye ägaren, men hyresnämnden får utsätta vite för denne.

• Sida 140
•  Original

Prop. 1973: 22 140

14 % Utför fastighetsägaren ej åtgärd som föreskrivits i upprustnings— åläggande, får hyresnämnden på ansökan av kommunen, i stället för att utsätta vite, besluta att ställa fastigheten under förvaltning enligt lagen (1970: 246) om tvångsförvaltning av bostadsfastighet. Meddelas sådant beslut eller ställes eljest fastighet, som berörs av upprustnings- åläggande, under förvaltning enligt nämnda lag, ingår i förvaltningen att utföra de med åläggandet avsedda åtgärderna. Därvid skall bestäm- melserna i nämnda lag äga motsvarande tillämpning, dock att hyres- nämnden redan vid förordnandet om tvångsförvaltning äger tillåta för- valtaren att upptaga lån och ansöka om inteckning och att befogen- . het enligt 13 & samma lag skall tillkomma även kommunen.

15 5 Ansökan om tvångsförvaltning skall göras inom två år från ut- gången av den tid som bestämts i upprustningsåläggandet eller, om ny tid bestämts vid utsättande av vite eller eljest, från utgången av denna tid. Ansökan, som ej sker inom föreskriven tid, upptages ej till pröv- ning.

16 & Utför fastighetsägaren ej åtgärd som föreskrivits i upprustnings— åläggande och är förhållandena sådana att åtgärden kan antagas ej komma att bli utförd under tvångsförvaltning, får kommunen lösa fas— tigheten, om ej åtgärden avser arbete av endast ringa omfattning.

17 & Talan om inlösen skall väckas vid fastighetsdomstolen senast inom två år från utgången av den tid som bestämts i upprustningsåläg- gandet eller, om ny tid bestämts vid utsättande av vite eller eljest, från utgången av denna tid. Väckes ej talan inom föreskriven tid, är rätten till talan förlorad. I fråga om inlösen gäller i övrigt expropriations- lagen (1972: 719) i tillämpliga delar, dock med undantag för 4 kap. 2 %. Bestämmelserna i 4 kap. 3 & expropriationslagen äger tillämpning i fråga om värdeökning som ägt rum under tiden från dagen tio år före det talan väcktes vid domstol.

18 % Överträder fastighetsägare användningsförbud, får hyresnämn— den utsätta nytt vite.

Övriga bestämmelser

19 % Kommunen får besiktiga fastighet i den mån det är nödvändigt för att förbereda eller utföra talan enligt denna lag.

Lämnas kommunen ej tillfälle till besiktning som avses i första stycket, får hyresnämnden förelägga fastighetsägaren att vid vite hålla fastig- heten tillgänglig för besiktning.

20 5 Fråga om uttagande av vite som förelagts med stöd av denna lag prövas av hyresnämnden på yrkande av kommunen. Vite får ej för- vandlas.

21 % Mot beslut i fråga som enligt denna lag skall prövas av hyres- nämnd föres talan genom besvär hos den fastighetsdomstol inom vars område fastigheten är belägen.

Besvärshandlingen skall inges till fastighetsdomstolen inom tre veckor

• Sida 141
•  Original

Prop. 1973: 22 141

från den dag beslutet meddelades. Finnes besvärstalan ej vara fullföljd på föreskrivet sätt eller inom rätt tid, skall den avvisas av fastighets- domstolen. Har besvärshandlingen före besvärstidens utgång kommit in till hyresnämnden, skall besvären ändå upptagas till prövning.

22 5 Vid fastighetsdomstolen skall part kallas att muntligen höras, om ej sådant hörande saknar betydelse för utredningen. I övrigt äger i fråga om handläggningen vid fastighetsdomstolen 52 kap. 3 och 5— 12 åå rättegångsbalken motsvarande tillämpning. Bestämmelse som av- ser hovrätt gäller därvid i stället fastighetsdomstolen.

23 % Bifalles fastighetsägarens talan i besvärsmål, kan kommunen åläggas att ersätta honom hans rättegångskostnad. I övrigt svarar var- dera parten för sin rättegångskostnad, i den mån ej annat följer av 18 kap. 6 % rättegångsbalken.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1974. Bestämmelsen i 17 5 om tillämpningen av 4 kap. 3 & expropriations- lagen (1972: 719) gäller ej i fråga om värdeökning som ägt rum före utgången av juni 1971.

• Sida 142
•  Original

Prop. 1973: 22 142

Utdrag av protokollet över inrikesärenden, hållet inför Hans Maj:t Konungen i statsrådet på Stockholms slott den 30 mars 1973.

Närvarande: Statsministern PALME-statsråden STRÄNG, ANDERS- SON, JOHANSSON, HOLMQVIST, ASPLING, LUNDKVIST, MYR- DAL, ODHNOFF, MOBERG, NORLING, LÖFBERG, LIDBOM, CARLSSON, FELDT.

Chefen för inrikesdepartementet, statsrådet Holmqvist, anmäler efter gemensam beredning med statsrådets övriga ledamöter på nytt fråga om bostadssaneringslag m. m. och anför.

Lagrådets yttrande

Lagrådet har den 27 mars 1973 avgett yttrande över de den 9 februari 1973 till lagrådet remitterade förslagen till

1. bostadssaneringslag,

2. lag om ändring i lagen (1970:246) om tvångsförvaltning av bo- stadsfastighet,

3. lag om ändring i förköpslagen(1967: 868). Beträffande de olika punkterna i lagrådets yttrande vill jag anföra följande.

Beträffande bestämningen av BSL:s tillämpningsområde i 1 5 första stycket torde det av såväl prop. 1973c21 som remissprotokollet framgå att de förslag som i detta sammanhang läggs fram syftar till att få till stånd sanering av det lägenhetsbestånd som reguljärt används som per- manenta bostäder. Att några åtgärder skulle vidtas t. ex. i fråga om be- ståndet av fritidshus är inte avsett. Jag har därför inget att erinra mot att denna begränsning av tillämpningsområdet som lagrådet åsyftar kommer till direkt uttryck i lagtexten. Jag kan också ansluta mig till de ändringar lagrådet i övrigt föreslår beträffande första stycket.

Av det remitterade lagförslaget och vad jag i övrigt har anfört i remiss- protokollet torde framgå att bestämmelserna i BSL inte skall vara till— lämpliga när fastighet tillhör staten eller kommun och att några tvångs- åtgärder inte skall kunna tillgripas i ett sådant fall. Mitt uttalande i re- missprotokollet att det åligger staten eller kommun att vid förvärv av fastighet ställa sig till efterrättelse vad hyresnämnden kan ha beslutat beträffande fastigheten skall ses endast som ett uttryck för det ansvar för saneringsverksamhetens genomförande som ligger på staten och kom- munerna. Jag kan med detta uttalande biträda vad lagrådet förordar i anslutning till 1 5 andra stycket.

• Sida 143
•  Original

Prop. 1973: 22 143

Vad lagrådet anför till stöd för att 1 & tredje stycket andra punkten i det remitterade lagförslaget bör utgå finner jag inte övertygande. Be- stämmelsen bör således bibehållas. Som lagrådet föreslår bör emellertid ”bostadshus” i tredje stycket bytas ut mot ”byggnad". Jag biträder för- slaget att sista punkten i tredje stycket utgår.

Lagrådet diskuterar ingående innehållet i 2 5 i det remitterade lagför- slaget och framhåller bl. a. att det inte kan anses tillfredsställande att BSL inte innehåller något om vad som skall avses med lägsta godtagbara standard utan att det helt har lagts i Kungl. Maj:ts hand att bestämma lagens innehåll på denna punkt. Jag kan så till vida dela denna uppfatt- ning som att det i och för sig är ett önskemål att lagtexten klart anger förutsättningarna för beslut enligt lagen. Å andra sidan är det, som jag har utvecklat både i prop. 1973: 21 och i remissprotokollet, nödvändigt att med hänsyn till de mycket skiftande förhållandena i de enskilda sane— ringsfallen lämna ett betydande utrymme för nyanserade bedömningar av upprustningsfrågorna. Detta synsätt präglar det remitterade förslaget till handläggning av frågorna och kommer till uttryck särskilt i att tyngd- punkten i handläggningen ligger på överläggningar mellan kommunen och fastighetsägaren om en lösning som beaktar omständigheterna i det särskilda fallet. Även i de fall då sådana överläggningar inte leder fram till överenskommelse om upprustningen och kommunen begär upprust- ningsåläggande är det naturligt att vad som har förekommit vid över- läggningarna utgör ett grundmaterial för prövningen av upprustnings- frågan. Vad jag nu har anfört ger vid handen att en definition i lagen av vad som avses med lägsta godtagbara standard — en definition som med nödvändighet måste bli formaliserad och kortfattad —— inte kan ge ett adekvat uttryck för den i stor utsträckning kasuistiska prövning som det blir fråga om. Jag kan av dessa skäl inte ansluta mig till lagrådets upp- fattning på denna punkt.

I remissprotokollet (s. 63 och 64) framhålls att en rad faktorer måste beaktas, bl. a. plantekniska, innan ställning tas i frågan om upprustning bör komma till stånd. Som torde framgå av remissprotokollet ankom- mer det på kommunen att göra denna första bedömning. Vad angår hyresnämndens prövning ligger det i sakens natur att nämnden måste ta hänsyn till vad utredningen i ärendet innehåller och beakta om faktiska hinder mot upprustning finns. Det kan t. ex. inte komma i fråga att ut- färda åläggande om upprustning, om utredningen skulle visa att bygg- nadslov inte kan påräknas. Finns inga sådana faktiska hinder och före- ligger de ekonomiska förutsättningarna för upprustning skall nämnden meddela åläggande härom. Sådant åläggande skall — som lagtexten också torde utvisa —— avse upprustning till lägsta godtagbara standard. Som framgår av vad jag nyss har anfört om lägsta godtagbara standard kan hyresnämnden vid sin prövning komma till en annan slutsats än

• Sida 144
•  Original

Prop. 1973: 22 144

kommunen i frågan vilken lägsta standard som är godtagbar med hänsyn till förhållandena i det särskilda fallet.

Lagrådet tar i samband med behandlingen av 14 & upp frågan om sär- skilda bestämmelser bl. a. för det fall att fastighet står under tvångsför- valtning, när upprustningsfrågan prövas, och föreslår att 2 & komplette- ras med regler härom. Som jag närmare kommer att anföra vid 14 5 har jag inget att erinra mot en sådan komplettering. Jag kan också biträda lagrådets förslag att beteckningen upprustningsåläggande införs i lag— texten.

Enligt lagrådets mening bör reglerna i 3 5 flyttas till lagen om arrende— nämnder och hyresnämnder. Reglerna är visserligen som lagrådet på- pekar av processuell natur, men enligt min mening är de så speciellt in— riktade på handläggningen av saneringsärenden att de bör tas in i BSL. Jag biträder alltså inte lagrådets förslag i detta avseende.

I remissprotokollet har jag uttalat bl. a. att de regler som enligt rätte- gångsbalken gäller vid överlåtelse av tvisteföremålet utan olägenhet torde kunna tillämpas också i hyresnämnden vid handläggning av ären- den enligt BSL. För att dessa regler med säkerhet skall bli tillämpliga vid hyresnämnden anser lagrådet att en särskild bestämmelse bör införas om att rättegångsbalkens regler om verkan av att det varom tvistas överlåts skall äga motsvarande tillämpning. Jag har inget att erinra häremot men anser att i en sådan bestämmelse bör tas in också rättegångsbalkens be- stämmelser om tredje mans deltagande i rättegång.

Jag finner det inte påkallat att ändra den inbördes ordningen mellan 3 och 4 55 i remissprotokollet.

l anledning av vad lagrådets ledamöter anför i anslutning till 5 5 rö— rande kravet på att fastigheten efter upprustningen kan beräknas ge skä— ligt ekonomiskt utbyte vill jag framhålla att innebörden i detta krav —— som också framhålls i remissprotokollet — är att avkastningen efter upprustningen måste antas kunna förränta kostnaderna för åtgärderna. Kan sådan förräntning icke uppnås, skall något upprustningsåläggande inte kunna meddelas. I allmänhet kommer avkastningen att mer än väl täcka upprustningskostnaderna. Att ett överskott sålunda i regel kan antas uppkomma är ett uttryck för att fastigheten har ett värde före upp- rustningen även med hänsyn tagen till den belastning som den lagstad- gade upprustningsskyldigheten innebär.

[. remissprotokollet har jag framhållit att rimlig hänsyn vid tillämp- ningen av bruksvärdcreglerna kan tas till att upprustningen har skett efter åläggande enligt BSL. I anledning av vad lagrådet anför i fråga om detta uttalande vill jag erinra om att uttalandet har gjorts mot bakgrund av mitt antagande att upprustningskostnaderna, med hänsyn till att en nyanserad bedömning skall ske av standardkraven, regelmässigt torde kunna förräntas inom ramen för blivande hyra. BSL syftar till att åstad- komma en lägsta godtagbar standard, i sista hand genom åläggande om

• Sida 145
•  Original

Prop. 1973: 22 145

upprustning. Inom ramen för bruksvärdeprövningen kan enligt min me- ning rimlig hänsyn tas till angelägenheten av att skapa ekonomiska för- utsättningar för den eftersträvade standardhöjningen inom det äldre bo- stadsbeståndet.

Jag ansluter mig till vad lagrådet anför vid 6 och 7 555. Jag ansluter mig också till lagrådets förslag till ändrad utformning av 8 5 första stycket. Som lagrådet förordar bör regeln i andra stycket om att vitesföreläggande ej gäller mot ny ägare tas in i 13 &.

På grund av vad jag har anfört i det föregående bör 10 och 11 5.6 ut- formas på sätt lagrådet föreslår. Jag biträder också förslagettill ändrad utformning av 12 5.

I anslutning till 13 5? uttalar sig lagrådet om hyresnämndens möjlighet att i samband med utsättande av vite bestämma ny tid inom vilken upp- rustningsåtgärden skall ha vidtagits. Enligt lagrådets uppfattning måste hyresnämnden utan särskilt stadgande i lag äga bestämma ny tid för åt- gärden, t. ex. när vite skall riktas mot ny ägare och så kort tid återstår av den enligt 9 & utsatta tiden att det är omöjligt för den nye ägaren att hinna med arbetet. Jag kan inte dela lagrådets uppfattning på denna punkt. Enligt 8 5 i lagförslaget skall upprustningsåläggande gälla mot ny ägare av fastigheten. Sådant åläggande innefattar skyldighet för fastighetsägaren inte bara att utföra upprustningen utan också att ge- nomföra den inom föreskriven tid. Övergår fastigheten till ny ägare, har ' denne således att iaktta bl. a. den i åläggandet bestämda tidsfristen. An- ser han att tidsfristen är för kort, kan han ansöka hos hyresnämnden om förlängning. Enligt 9 5 andra stycket i lagförslaget skall nämnden kunna besluta om sådan förlängning, om särskilda skäl föreligger. Någon om- prövning av tidsfristen skall således inte utan ansökan av den nye ägaren ske på grund av att nämnden sätter ut vite för denne.

Det syfte som skulle nås med en befogenhet för hyresnämnden att bestämma ny tid i samband med utsättande av vite måste således anses tillgodosett genom de föreslagna bestämmelserna i 9 & andra stycket. På grund av det nu anförda kan jag inte heller biträda lagrådets förslag att 14 5 andra stycket skall utgå och att 15 och 17 539 bör jämkas.

Vid 14 5 avhandlar lagrådet bl. a. frågan om reglering av sådana fall då tvångsförvaltning enligt TvL kommer till stånd sedan upprustnings- åläggande har meddelats. Som lagrådet också framhåller torde fall av denna art bli ytterst fåtaliga. Jag har emellertid inte något att erinra mot att en reglering av dessa fall tas in i 14 5 och att regleringen sker på det sätt lagrådet föreslår. Inte heller har jag någon erinran mot vad lagrådet i övrigt föreslår beträffande 14 & första stycket.

Jag ansluter mig till vad lagrådet anför vid 20 5. Lagrådet avhandlar ingående förslaget till fullföljdsregler i 2.1, 22 och 24 539 och anser att bärande skäl saknas att införa en speciell fullföljds- ordning för bl. a. ärenden om upprustningsåläggande och användnings-

• Sida 146
•  Original

Prop. 1973: 22 146

förbud. Enligt lagrådets mening kan förslaget i denna del dessutom med- föra komplikationer. För egen del föreslår lagrådet att talan även i nämnda ärenden skall fullföljas hos fastighetsdomstol och därifrån till hovrätt och högsta domstolen. Jag kan inte ansluta mig till vad lag— rådet anför i denna del. Som jag har uttalat i remissprotokollet är det av betydelse att förutsättningar redan från början skapas för en enhetlig praxis i ärenden enligt BSL. Den i remissprotokollet föreslagna ordning- en är ägnad att tillgodose detta krav. Nämnvärda risker för komplika- tioner mcd denna ordning anser jag inte föreligga. Jag kan inte heller dela lagrådets uppfattning i frågan om den fullföljdsordning som skall gälla när vite sätts ut i upprustningsåläggande. Av 21 & första stycket i det remitterade förslaget, liksom av den motsvarande regel som lag— rådet föreslår, måste anses följa att den fullföljdsordning som skall gälla för talan mot beslut om upprustningsåläggande gäller också vite som kan ha förenats med åläggandet.

Jag har ingen erinran mot lagrådets förslag till utformning av 21 och 22 åå. Däremot anser jag att 24 å i klarhetens intresse bör stå kvar.

Jag biträder vad lagrådet anför om förslaget till lag om ändring i lagen om tvångsförvaltning av bostadsfaslighet och förslaget till lag om änd- ring i förköpslagen.

Utöver vad jag har anfört i det föregående bör vissa redaktionella jämkningar vidtas i några av de remitterade förslagen.

Ovriga lagförslag Lagen om arrendenämnder och hyresnämnder

Förslaget att hyresnämnden skall pröva ärenden enligt BSL medför, som jag tidigare har anfört, att ändringar måste göras i det förslag till ny lag om arrendenämnder och hyresnämnder som har lagts fram i prop. 1973: 23.

I 4 & första stycket lagförslaget finns en uppräkning i sex punkter av hyresnämnds uppgifter. Den sjätte punkten, enligt vilken nämnd har att pröva frågor enligt TvL, föreslås nu kompletterad så att därav framgår att nämnd prövar också frågor enligt BSL. Att dessa frågor tas in i sjätte punkten medför bl. a. att nämnds avgörande i sådan fråga, liksom i fråga enligt TvL, kommer att omfattas av rättskraftsregcln i 22 &.

Förslaget till ny lag om arrendenämnder och hyresnämnder innehåller i likhet med den nu gällande lagen ett avsnitt med särskilda bestämmel- ser om förfarandet i olika ärenden, bl. a. ärenden angående tvångsför- valtning. Sådana bestämmelser behövs också för ärenden enligt BSL. På grund av att dessa och ärenden enligt TvL är av likartad beskaffenhet föreslås att de nya bestämmelserna skall inarbetas i den paragraf som av— handlar förfarandet i ärenden om tvångsförvaltning, dvs. 16 % lagför- slaget. Paragrafens första stycke föreslås kompletterad med bestämmel- ser om den särskilda utredning som skall ges in i ärende enligt BSL.

• Sida 147
•  Original

Prop. 1973: 22 147

[ den allmänna motiveringen har frågan om utredningens innehåll och omfattning närmare avhandlats.

Enligt 16 å andra stycket lagförslaget i prop. 1973: 23 skall förhand- ling hållas inför nämnden i ärende om tvångsförvaltning, om det inte är uppenbart att förhandling inte behövs. I samma stycke sägs vidare att fastighetsägaren kan vid vite föreläggas att inställa sig till förhandling. Någon bestämmelse som medger att hyresnämnden prövar ärende utan hinder av fastighetsägarens utevaro finns inte En sådan bestämmelse har ansetts kunna undvaras med hänsyn till att nämnden kan interimis- tiskt förordna om tvångsförvaltning och utse förvaltare (14 5 andra stycket TvL). Enligt förvaltningslagen(1971: 290) får sådant beslut med- delas utan att part beretts tillfälle att yttra sig (jfr 15 & förvaltnings- lagen samt prop. 1971: 30 s. 608 och prop. 1973: 23 s. 204). I BSL före- slås inte någon bestämmelse om interimistiskt beslut. För att inte hand- läggningen av saneringsärenden skall fördröjas genom att fastighets- ägaren uteblir från förhandling, föreslår jag att en särskild bestämmelse tas in i 16 & lagen om arrendenämnder och hyresnämnder av innebörd att fastighetsägarens utevaro från förhandling i ärende enligt BSL inte skall utgöra hinder för ärendets prövning.

Enligt lagförslaget i prop. 1973: 23 innehåller 16 5 första stycket — förutom bestämmelser om innehållet i ansökan —— en hänvisning till 8 5, som avhandlar bl. a. avvisning och avskrivning av ansökan i vissa fall. För att 16 % efter den nu föreslagna kompletteringen skall bli så över- skådlig som möjligt föreslås att hänvisningen i första stycket till 8 % tas upp som ett andra stycke av paragrafen och att bestämmelserna om för- handling inför nämnden m. m. får bilda tredje stycket.

23 å i lagförslaget i prop. 1973: 23 innehåller bestämmelser om full- följd av talan mot arrende- eller hyresnämnds beslut som inte innefattar prövning i sak. Paragrafens första stycke, som innehåller en erinran om de fullföljdsbestämmelser som gäller beträffande nämndens avgörande i sak, föreslås kompletterad med en erinran om hithörande bestämmel- ser i BSL.

Enligt andra stycket i den nämnda 23 5 skall talan mot vissa beslut av nämnd som inte innefattar prövning i sak föras hos fastighetsdomstolen. Som framgår av det förut anförda föreslår jag att talan mot nämndens beslut i fråga om upprustningsåläggande, användningsförbud eller åt- gärd enligt 12 & BSL skall föras hos Svea hovrätt. Denna fullföljdsord- ning bör enligt min mening gälla också när talan skall föras mot beslut i dessa ärenden som inte innebär prövning i sak. Bestämmelser härom har tagits in i ett sjätte stycke av 23 5. Eftersom någon avvikelse i övrigt från vad som skall gälla enligt 23 % andra—femte styckena inte bör gö- ras, har bestämmelserna utformats så att dessa stycken skall äga mot- svarande tillämpning i ärende enligt BSL angående upprustningsåläggan- de eller användningsförbud eller åtgärd enligt 12 % men att vad som

• Sida 148
•  Original

Prop. 1973: 22 148

sägs om fastighetsdomstol i stället skall gälla Svea hovrätt. Som en följd av de nya bestämmelserna har 23 å andra stycket kompletterats med en föreskrift om att talan skall fullföljas till fastighetsdomstolen utom i fall som avses i sjätte stycket.

B y ggnadsstadgan

I enlighet med vad jag, efter samråd med chefen för civildeparte- mentet, har förordat i remissprotokollet bör bestämmelser tas in i BS som hindrar rivning av byggnad i de fall då kommunen för en upprust- ningsfråga till hyresnämnden. Jag föreslår att bestämmelserna tas in i ett nytt moment — 4 mom. — i 56 %.

I det nya momentets första stycke föreslås bestämmelser av innebörd att lov till rivning av byggnad inte får meddelas, om ansökan om upp- rustning av lägenhet inom byggnaden är föremål för prövning. För- budet gäller till dess ansökan slutligt har avgjorts. Med slutligt avgö- rande avses såväl avgörande i sak som beslut om avvisning eller av- skrivning. Avvisas eller ogillas ansökningen eller avskrivs ärendet, är byggnadsnämnden, sedan beslutet därom har vunnit laga kraft, oför- hindrad att meddela rivningslov beträffande byggnaden. Bifalles ansök- ningen, fortsätter förbudet mot rivningslov att gälla på grund av de bestämmelser som föreslås i momentets andra stycke. Enligt dessa skall nämligen rivningslov inte få meddelas beträffande byggnad som om- fattas av upprustningsåläggande enligt BSL. Eftersom syftet med be- stämmelserna är att hindra att ett åläggande omintetgörs genom rivning av byggnaden, har som ytterligare förutsättning för förbudet uppställts att åläggandet inte får vara förfallet. När åläggande skall anses förfallet framgår av 7 och 10 55 BSL.

Genomförs vad jag nu har föreslagit, måste byggnadsnämnden, in— nan den prövar ansökan om lov till rivning, undersöka om hinder mot bifall föreligger på grund av bestämmelserna i 56 ä 4 mom. I syfte att underlätta nämndens arbete i detta avseende har, som jag tidigare berört, i 10 % BSL tagits in en bestämmelse om att beslut om upprustnings— åläggande skall sändas bl. a. till byggnadsnämnden.

Lagen om hyresreglering m.m.

I prop. 1973: 21 har Kungl. Maj:t hemställt om riksdagens godkän- nande av bl. a. vissa ändringar i grunderna för förbättringslån och av förslag till initialstöd till upprustning av lägenheter i flerfamiljshus. De föreslagna ändringarna i fråga om förbätt-ringslån innebär att sådana lån, enligt de nya regler som riksdagen antog förra året (prop. 1972: 124, CU 1.972: 30, rskr 1972: 306, SFS 1972: 759), skall kunna utgå till alla byggherrekategorier. Lånet är under viss tid räntc- och amorterings- fritt intill ett belopp av 12 000 kr. per lägenhet.

• Sida 149
•  Original

Prop. 1973: 22 149

Som jag har framhållit i propositionen bör rimliga garantier föreligga för att den subvention som ränte- och amorteringsfriheten innebär kom- mer de boende till godo vid hyressä-ttningen.

Enligt 3 5 andra stycket punkt 1 lagen om hyresreglering m.m. gäl- ler att den för lägenheten tillåtna bashyran får höjas, om det är påkal— lat med hänsyn till att lägenhetens värde har ökats genom sådant om— byggnads-, ändrings- eller underhållsarbete som är av ej endast ringa omfattning eller till annat skäl av därmed jämförlig betydelse. Denna be- stämmelse bör inte få tillämpas i den mån arbetet har bekostats med ränte- och amorteringsfri del av förbättringslån. Inträder senare skyldig- het att förränta och amortera den delen av lånet, bör fråga om höjning av bashyran kunna tas upp på nytt.

Förslaget till initialstöd i propositionen innebär att särskilt stöd under vissa förutsättningar skall kunna utgå av statliga medel till modernise- ring av bostäder i flerfamiljshus. Stödet skall utgå med 20 % av de god- kända ombyggnadskostnaderna, dock med högst 6 000 kr. per lägenhet. Vidare krävs i princip att ombyggnaden påbörjas under tiden den 1 juli 1973—31 december 1974. Inte heller i den mån ombyggnadsarbe- ten bekostats med sådant initialstöd som nu nämnts bör bashyran få höjas med hänsyn till arbetena. Detsamma bör emellertid gälla andra statliga bidrag som framd'eles kan komma i fråga. Jag förordar därför att som allmän princip skall gälla att ombyggnads-, ändrings- eller un- derhållsarbeten och liknande åtgärder inte får föranleda höjning av bas- hyran, i den mån statligt bidrag har utgått för arbetet eller åtgärden.

I 3 & tredje stycket hyresregleringslagcn föreskrivs att, om om- byggnads-, ändrings- eller underhållsarbcte eller åtgärd av därmed jä-m- förlig betydelse bekostats av hyresgästen, bashyran med anledning där- av får höjas bara om särskilda skäl föreligger till det. I överensstäm- melse med vad jag förut har anfört förordar jag att i en ny andra punkt i tredje stycket föreskrivs att bashyran inte får höjas i den mån ränte- och amorteringsfritt statligt lån eller statligt bidrag har utgått för arbete eller åtgärd som avses i första punkten.

Den föreslagna bestämmelsen blir, på grund av reglerna i 4 5 andra stycket, tillämplig också om hyresvä-rden och hyresgästen enligt 4 & träffar avtal om ersättning för arbetet eller åtgärden och hyresnämn- den därefter prövar ersättningen på hyresgästens begäran. Däremot fö- reslås inte någon ändring i 26 5 andra stycket, enligt vilket hyresnämn- den på framställning av hyresvärd eller hyresgäst skall förordna att hyresregleringslagen skall upphöra att gälla för hus eller del av hus, om huset eller husdelen har undergått omfattande ombyggnad. Det är i så- dant hänseende inte möjligt att skilja mellan vad som har bekostats av hyresvärden själv och vad som bekostats med allmänna medel.

Eftersom initialstödet ersätter en annan form av statligt bidrag, näm- ligen lönekostnadsstöd, och de nya reglerna inte bör gälla arbeten som

• Sida 150
•  Original

Prop. 1973: 22 150

redan har påbörjats, krävs en särskild övergångsregel av innebörd att äldre bestämmelser tillämpas i fråga om lån eller bidrag som har be- viljats före ikraftträdandet.

Hemställan

Under åberopande av vad jag nu har anfört hemställer jag att Kungl. Maj:t

dels föreslår riksdagen att antaga de av lagrådet granskade lagförsla— gen med vidtagna ändringar samt förslagen till

1. lag om ändring i lagen (1973:000) om arrendenämnder och hy- resnämnder

2. lag om ändring i lagen (1942: 429) om hyresreglering m.m., dels bereder riksdagen tillfälle att avge yttrande över förslaget till kungörelse om ändring i byggnadsstadgan (1959: 61.2).

Med bifall till vad föredraganden sålunda med instämmande av statsrådets övriga ledamöter hemställt förordnar Hans Maj:t Konungen att till riksdagen skall avlåtas proposition av den lydelse bilaga till detta protokoll utvisar.

Ur protokollet:

Britta Gyllensten

• Sida 151
•  Original

Prop. 1973: 22

Innehåll Propositionen ............................................ Propositionens huvudsakliga innehåll ........................ Lagförslag

1. Förslag till bostadssaneringslag ........................ ')

3. 4.

5.

6.

Förslag till lag om ändring i lagen (1970: 246) om tvångsför- valtning av bostadsfastighet ............................ Förslag till lag om ändring i förköpslagen (1967: 868) ...... Förslag till lag om ändring i lagen (1973:000) om arrende- nämnder och hyresnämnder ............................ Förslag till kungörelse om ändring i byggnadsstadgan (1959: 612) .............................................. Förslag till lag om ändring i lagen (1942: 429) om hyresregle- ring m. m. ..........................................

Utdrag av statsrådsprotokollet över inrikesärenden den 9 februari 1973

1. 2.

Inledning .......................................... Nuvarande bestämmelser .............................. 2.1 Hälsovårdsstadgan ................................ 2.2 Byggnadslagstiftningen m.m. ...................... 2.3 Lagen om tvångsförvaltning av bostadsfastighet ...... 2.4 Lagen om arrendenämnder och hyresnämnder m.m. _ . 2.5 Expropriationslagstiftningen ........................ 2.6 Förköpslagen ....................................

. Utredningen ........................................

3.1. Förslaget till bostadssaneringslag .................. 3.1.1 Behovet av lagstiftning m. m. .................. 3.1.2 Tillämpningsområde ........................ . 3.1.3 Lagstiftningens utformning .................... 3.1.4 Kommunens handläggning av ärenden enligt BSL

m.m. ...................................... 3.1.5 Kompetenskonflikter mellan BSL samt HS och BS 3.1.6 Tvångsmedel m. rn. .......................... 3.1..7 Instansordning vid utdömande av vite m.m. . . . . 3.1.8 Kommuns skyldighet att tillämpa BSL ..........

3.2 Förslaget till ändringar i FL ...................... 3.3 Reservationer .................................... 3.3.1 Förslaget till BSL ............................ 3.3.2 Förslaget till ändringar i FL .................. Remissyttrandena .................................... 4.1 Förslaget till BSL ................................ 4.1.1 Behovet av lagstiftning ...................... 4.1.2 Allmänna synpunkter på lagförslaget .......... 4.1.3 Tillämpningsområde ........................ 4.1.4 Lagstiftningens utformning .................... 4.1.5 Kommunens handläggning av ärenden enligt BSL

m. m.

151

Sid. 1 1

3

x!

12

12

14 14 15 15 17 18 19 20 22 23 23 23

», A

24

26 29 29 32 33 33 35 35 40 40 40 40 43

45

49

• Sida 152
•  Original

Prop. 1973: 22 152

Sid. 4.1.6 Kompetenskonflikter mellan BSL samt HS och BS 56 4.1.7 Tvångsmedcl m.m. .......................... 57 4.1.8 Instansordning vid utdömande av vite m. m ....... 61 4.1.9 Kommuns skyldighet att tillämpa BSL .......... 63 4.2 Förslaget till ändringar i FL ........................ 64 5. Departementschefen .................................. 68 5.1 Förslaget till bostadssaneringslag ____________________ 68 5.1.1 Behovet av lagstiftning ...................... 68 5.1.2 Tillämpningsområde ........................ 71 5.1.3 Lagstiftningens utformning .................. 72 5.1.4 Upprustningsskyldighet m.m. ................ 74 5.1.5 Användningsförbud ........................ 79 5.1.6 Bostadsinspektionen ........................ 82 5.1.7 Prövningen av upprustningsärenden m. m. ...... 84 5.1.8 Sambandet med gällande rivningsreglering ...... 90 5.1.9 Tvångsmedcl m.m. ........................ 92 51.10 Fullföljdsfrågor ............................ 95 5111 'Rättegångskostnadsfrågor .................... 97 5.2 Förslaget till ändringar i förköpslagen .............. 97 6. Upprättade lagförslag ................................ 99 7. Speeialmotivering .................................... 100 7.1 Förslaget till bostadssaneringslag .................... 1.00 7.2 Förslaget till lag om ändring i lagen om tvångsförvaltning av bostadsfastighet ................................ 107 7.3 Förslaget till lag om ändring i förköpslagen .......... 107 & Hemställan ........................................ 108 Bilagor 1. Saneringsutredningens förslag till bostadssaneringslag ...... 109 2. De remitterade förslagen .............................. 112 1. Förslag till bostadssaneringslag ...................... 112 2. Förslag till lag om ändring i lagen (1970: 246) om tvångs- förvaltning av bostadsfastighet ...................... 115 3. Förslag till lag om ändring i förköpslagen (1967: 868) _ . 116 Utdrag av protokoll, hållet i lagrådet den 27 mars 1973 ........ 118 Utdrag av statsrådsprotokollet över inrikesärenden den 30 mars 1973 .................................................. 142 Lagrådets yttrande .......... - ............................ 142 Övriga lagförslag ...................................... 146 Hemställan ............................................ 149

MARCUS BOKTR.STOCKHOLM 1973 7300