SOU 1974:32

Solidarisk bostadspolitik

N 4-0 (;(

oå (- - (Dm

&( 4. IGT?»

National Library of Sweden

Denna bok digitaliserades på Kungl. biblioteket år 2013

Solidarisk % k * bostadspolitik *

Betänkande av boende- och bostadsfinansieringsutredningarna

Följ dfrågor

Statens offentliga utredningar 197 413 2 Bostadsdepartementet

S_olidarisk bostadspolitik

Följdfrågor

ISBN 91-38-01951-5

Till statsrådet och chefen för bostadsdepartementet

I betänkandet Solidarisk bostadspolitik, SOU 1974:l7, an- mälde boende- och bostadsfinansieringsutredningarna att visst kompletterande material rörande de föreslagna utjäm— ningslånen skulle framläggas inom kort. Detta betänkande anknyter direkt till och är underordnat det förra och har därför fått underrubriken Följdfrågor.

Ordförande i de båda utredningarna är Per Bergman. Ledamöter i boendeutredningen är Alvar Andersson, Sten Källenius, Gunnar Leo, Olle Lindström, Ivar Nordberg, Maj—Britt Sandlund, Erik Svensson, Bo Turesson och Ola Ullsten. Ledamöter i bo- stadsfinansieringsutredningen är Birgitta Dahl, Einar Henningsson, Kjell A Mattsson, Ivar Nordberg, Arne Näverfelt,

Erik Svensson, Bo Turesson och Ola Ullsten.

Ledamoten i boendeutredningen Gunnar Leo som ej deltog i utformningen av förslag till ny bostadsfinansiering i förra betänkandet har som en följd därav ej heller deltagit i denna fas av arbetet. Reservationer har lämnats, gemensamt av Alvar Andersson och Kjell A Mattsson. gemensamt av Sten Källenius och Arne Näverfelt, av Erik Svensson, av Bo

Turesson samt av Ola Ullsten.

Stockholm den 3 maj 1974

Per Bergman

Alvar Andersson Ivar Nordberg Birgitta Dahl Arne Näverfelt Einar Henningsson Maj—Britt Sandlund Sten Källenius Erik SVensson Gunnar Leo Bo Turesson

Olle Lindström Ola Ullsten

Kjell A Mattsson /Esbjörn Olsson Björn I Ohlson

KAPITEL 1

INLEDNING

1.1 Allmän ba rund

Av de i SOU 1974:17 upptagna, men ej slutbehandlade frågorna är det två som vi tar upp i denna redovisning. Det gäller dels förslag om utformning av statens medverkan vid långivning till modernisering eller ombyggnad av bostäder (s 284 f), dels förslag till författningstext (s 278).

Vi kommer således att återkomma till övriga frågor som aktualiserades i det förra betänkandet under ett senare

skede av utredningsarbetet.

1.2 Redovisning i denna etapp

1.3.1 _ seminarierna;

Som framgår av det följande föreslår vi att statens lånemed- verkan i likhet med förhållandena vid nybyggnad skall lämnas som utjämningslån även vid ombyggnad och för genomförande av miljöförbättrande åtgärder. Detta enhetliga finansierings— sätt bildar därmed underlag för vårt förslag till ny för- ordning avsedd att kunna ersätta bostadslånekungörelsen. Beteckningen kungörelse har utbytte mot förordning.

Eftersom utjämningslånen presenterats 1 SOU 1974:17 görs nu inte någon förnyad beskrivning av våra förslag, däremot hän- visningar. Samtidigt tjänstgör den nedan följande redovis— ningen i vissa avseenden som komplettering och konkretisering

till redan lämnade överväganden.

Vår avsikt har således inte varit att nu publicera ett nytt fylligt betänkande. Huvudvikten är lagd vid de båda frågor som angavs inledningsvis och kommentarer till den föreslagna

förordningen.

1.2.2 Begögdg lagag gch kugggrglgeg

Olika författningar reglerar statliga lån och bidrag till bostadssektorn. I detta sammanhang bortses från bidrag till hushållen, t ex inkomstprövade statliga och statskommunala bostadstillägg o d. Grundläggande för författningar om lån och bidrag till bostadsförsörjningen är en allmän ansvars— fördelning mellan stat och kommun. Kommunernas skyldigheter

är framför allt uttryckta i

lagen (1947:523) om kommunala åtgärder till bostadsför-

sörjningens främjande.

Bestämmelser om lån och bidrag till bostadsförsörjningen

finns bl a i

&. lagen (1972:175) med vissa bestämmelser om bokföring

av bostadslån m m

b. bostadslånekungörelsen (1967:552)

0. kungörelsen (1973:925) om paritetstal för år 1974

d. kungörelsen (1973:926) om ränta för år 1974 på statliga

bostadslån m m

e. räntelånekungörelsen (1967:553)

f. kungörelsen (1962:538) om förbättringslån

g. kungörelsen (19732400) om statligt stöd till allmänna

samlingslokaler

h. kungörelsen (1968:227) om markförvärvslån till kommun

tomträttslånekungörelsen (19751537)

kungörelsen (1972:760) om lån avseende kostnader för

outhyrda lägenheter

kungörelsen (1973:538) om bidrag av statsmedel i vissa fall till ombyggnad av bostadslägenhet

kungörelsen (1972z60) om undantag från tillämpningen

av lagen (1942:429) om hyresreglering m m

kungörelsen (1962:581) med vissa bestämmelser angående

kommuns upptagande av lån m m.

Till ovanstående finns i flera fall knutna tillämpningsföre- skrifter samt anvisningar utfärdade av bostadsstyrelsen.

l-å-å _ Allmänaa_öiervaaanåea

Gällande bostadslånekungörelse, daterad 1967 med ett stort antal ändringar och kompletteringar sedan dess är den väsent- ligaste av de ovan uppräknade författningarna för vårt nu föreliggande arbete. I den regleras långivningen till ny- och ombyggnad av bostäder i det flesta normalt förekommande fall. Dessvärre är den svåröverskådlig och besvärlig att tillgodo—

göra sig för läsaren.

Det skulle i och för sig vara möjligt att i bostadslånekun— görelsen enbart införa de ändringar som föranleds av våra förslag om utjämningslån. Det är emellertid uppenbart att det är en betydande risk att kungörelsen därvid blir mer svår-

överskådlig.

Utredningarnas överväganden är ej heller enbart begränsade till frågan om utjämningslån. De har kommit till uttryck på

olika ställen i betänkandena SOU 1973:50 och 1974z17 samt i olika remissyttranden. Det förefaller oss därför naturligt att framlägga förslag till en helt ny författning om lån till bostadsförsörjningsändamål avsedd att ersätta den nuvarande

bostadslånekungörelsen.

Med ett förslag som omfattar något mer än det som är oundgäng- ligen nödvändigt som följd av förslaget om utjämningslån kan utredningarna konkretisera sina allmänna överväganden i för— fattningstext - dock begränsat till de frågor som behandlas i

en förordning av detta slag.

Vi har nu inte anledning att behandla eller föreslå ändringar av övriga kungörelser, annat än i de fall dessa direkt berörs av det framlagda förslaget till ny förordning. Det skulle i och för sig ha varit önskvärt att göra en fullständig bearbet- ning även av dessa angränsande författningar. De är dock endast i liten omfattning berörda av vårt hittills genomförda arbete. Därför redovisas endast konsekvensändringar i dessa avseenden,

kapitel 9.

Ytterligare begränsning ges av att förändringar kan aktualise— ras genom ställningstaganden till frågor som inte behandlas av utredningarna, t ex frågor i vilka förslag framlagts av bygg- konkurrensutredningen eller beslut med anledning av proposition 1974:1, bilaga 14,angående kulturhistoriskt värdefull bebyggel- se. Dessa förhållanden får viss ytterligare belysning i det följande.

Av det ovan framförda torde framgå våra huvudsakliga skäl för att nu redovisa en mer genomgripande omarbetning av den gäl- lande bostadslånekungörelsen. I konsekvens med detta föreslås också ny rubrik för att ytterligare markera karaktären, För—

ordning om statliga lån till bostadsförsörjningen.

De förslag som kan komma lämnas av oss i det fortsatta ar- betet torde lätt kunna inarbetas. Vårt nu lämnade förslag

är också avsett att kunna bilda stomme för en ytterligare

bearbetning som t ex med anledning av beslut i frågor som ej behandlats av oss (se bl a ovan).

1.3 Kvarstående arbete

Av det fortsatta arbetet kan framför allt resultatet av över— väganden om totalfinansiering komma att påverka uppläggning och formulering av en förordning som behandlar långivning till

bostadssektorn.

En annan fråga som nu inte slutbehandlas av utredningarna gäl- ler konstruktionen av finansieringsunderlag, d v s för närva- rande låneunderlag och pantvärde. I det följande förslaget har viss omredigering genomförts av gällande bestämmelser i dessa avseenden. Avsikten är därmed dels att få en mer överskådlig framställning, dels också att ge bättre möjligheter till fram— tida ändringar. Dessa kan därvid genomföras på ett förhållande-

vis enkelt sätt.

Det återstår också att behandla frågan om ansvar och ansvars- fördelning beträffande statligt belånade bostäder, något som skall tas upp i det följande arbetet.

KAPITEL 2

UTJÄMNINGSLÅN VID OMBYGGNAD

2.1 Nå ot om ällande förhållanden

2.1-1 Olika lån för gnuggar

___—__

Den statliga långivningen för ombyggnad omfattar flera olika

låneformer.

Den låneform som behandlas här är bostadslån för ombyggnad enligt bostadslånekungörelsen. Regler av generell art gäl— lande såväl nybyggnad som ombyggnad redovisas ej.

Bostadslån för mindre ombyggnad av småhus och fördjupning av bostadslån för ombyggnad behandlas i kapitel 7.

Förutom med bostadslån kan ombyggnad ska också med stöd av för— bättringslån enligt kungörelsen om förbättringslån (1962:538) och från och med 1 juli 1974 med tilläggslån om ombyggnaden avser viss kulturhistoriskt värdefull bebyggelse. Dessa låne-

former innefattar villkorslösa subventioner.

För en översikt av tidigare gällande regler för långivning vid ombyggnad hänvisas till saneringsutredningens betänkande Sanering I (SOU 1971364).

2.1.2 _ Eögutsättninga; fö; låg

I bostadslånekungörelsen benämnes all-moderniseringsverksamhet utom löpande underhåll ombyggnad. Ombyggnadsåtgärder är belå-

ningsbara om de inte är av ringa omfattning och huset har

eller uppnår lägsta godtagbara standard enligt kungörelsen (1973:532) om lägsta godtagbara standard för bostadslägen- het i vissa fall. Åtgärderna kan avse hus och yttre miljö tillsammans eller var för sig. Ombyggnadskostnaden skall vara skälig och de ombyggda bostäderna får inte ha över- standard i förhållande till normala nyproducerade bostäder.

Om huset avses fylla ett varaktigt behov gäller i princip samma krav som vid nybyggnad; bostadslägenheterna skall fylla skäliga krav på god bostadsstandard och bostadsmiljön bli tillfredsställande. Ett supplement till God Bostad 1964, "Tillämpning av God Bostad 1964 vid ombyggnad" har fastställts av bostadsstyrelsen.

g.g.2 Låneunderlag ogh_påntvärge

Kungl Maj:t har utfärdat särskilda bestämmelser om låne— underlsg vid ombyggnad.

Låneunderlaget motsvarar den ombyggnadskostnad länsbostads- nämnd godkänner. Låneunderlaget får dock inte överstiga låne— underlaget för en motsvarande nybyggnad. Med låneunderlag för motsvarande nybyggnad avses låneunderlag för huset inklu— sive belopp för grundkonstruktion, finplanering och tomtut—

rustning.

Om ombyggnaden avser kulturhistoriskt märklig byggnad kan låneunderlaget bestämmas till högre belopp efter medgivande av Kungl Maj:t.

Kungl Maj:t har utfärdat särskilda bestämmelser om pantvärde vid ombyggnad.

Pantvärdet bestäms till det beräknade värdet av fastigheten efter ombyggnad. Pantvärdet får dock inte överstiga pantvärdet för en motsvarande nybyggd fastighet.

å-l-i _. Easilalersäitaiag

Lån för ombyggnad utlämnas enligt huvudregeln som annuitets- lån. åmorteringstiden fastställes av länsboatadsnämnd bl a med hänsyn till husets återstående användingstid. Amorteringstiden är högst 30 år.

Om den ombyggda fastigheten fyller ett varaktigt behov, har nybyggnadsstandard i väsentliga avseenden, har ett gott läge och storleken av de årliga kostnaderna kräver en längre amor- teringstid än 30 år, får amorteringstiden bestämmas till 40 år om den längre amorteringstiden inte leder till påtagligt ökad kreditrisk.

Bostadslån för ombyggnad kan också ges som paritetslån om den ombyggda fastigheten fyller ett varaktigt behov, har nybyggnads— standard i väsentliga avseenden och omfördelning behövs med

hänsyn till storleken av de årliga kostnaderna för fastigheten.

Annuiteten på bostadslånet beräknas efter den fastställda amor- teringstiden och 6.5 % ränta. Är bostadslåneräntan en annan regleras mellanskillnaden vid varje amorteringstillfälle.

2.2 Kapitalkostnadsnivå

De skildalånetyperna, annuitetslån med olika löptider, pari- tetslån och utjämningslån, ger vitt skilda kapitalkostnads- villkor.

I följande tablå och i figur 2.1 illustreras effekterna av skilda villkor översiktligt. Antagandena är idealiserade

vilket dock ej påverkar resultatet i stort.

Edgugsgtgnlngag:

Ombyggnadskostnad = låneunderlag.

Överkostnader och pantvärdetillägg beaktas ej.

Bostadslånet uppgår till 30 % av låneunderlaget.

Bottenlånet uppgår till 70 % av låneunderlaget.

Bottenlån och bostadslån är annuitetslån med 7,0 % ränta.

Löptiden är lika för båda lånen.

Uppgifterna i tablån avser kapitalkostnader i procent av låneunderlaget samt investering vid 50 kr i kapitalkostnad.

Lånetyp, löptid Kapital- Investering vid

kostnad 50 kr i kapital— kostnad % kr

1. Annuitetslån, 10 år 14,24 350

2. 20 år 9.44 530

3. 30 år 8,06 620

4. 40 år 7,50 670

5. Paritetslån (första årets kostnad) 5,10 980

6. Utjämningslån (första årets kostnad) 3.70 1 350

Figur 2.1 Effekter av olika villkor för kapitalersättning (Siffrorna 1-6 motsvarar numrering i tablån ovan.)

Kap kostn år 1 kr/m2

80—

70—

1 I | | | | | | | | Ombyggn | kostn | kr/m2

| | | 1 | | | I 700 800 900 1000 1100 1200 1300 1400

Konsekvenserna av detta är att det föreligger en avgörande skillnad mellan lån med omfördelning av kapitalkostnaderna

å den ena sidan och de mer långfristiga annuitetslånen å den andra. En merinvestering om ca 300 kr/m2 lägenhetsyta kan för närvarande i vissa situationer vara motiverad om låntaga- ren därmed kan erhålla paritetslån - därmed behöver nämligen inte kapitalkostnaden öka. Den kan kanske t o m minska mar- ginellt. Hur boendevärdet påverkas är i sin tur en annan

fråga.

3.2.1 Allmänt

utlännin38lånel : Brinsir scn utformning

Enligt den mer renodlade bostadssociala finansieringsform som finns skisseradi.avsnitt 7.5.4 i SOU l974:17 och i bilaga 6 i l974:18 skulle samma bostadsränta kunna tillämpas för till- läggsinvesteringar som för nybyggnadsfallet.

Nu har i förslaget ett amorteringsmoment och en fixerad löp— tid för utjämningslånet införts. Med detta kopplas omedvetet, ehuru detta ej är uttalat, en tänkt genomsnittlig bruknings- tid av ungefär samma längd.

Med detta tillägg ter sig tillämnpningen av utjämningslån för modernisering inte lika enkel. I kombination med de nu gäl— lande kapitalkostnadsvillkoren kan frågan om finansierings- form för ombyggnad vinklas på flera sätt.

lägra fråäsiällniaaar

Frågorna kan ställas olika. Skall nuvarande kapitalkostnade- relationer bibehållas - men på den lägre nivå som föranleds av förslaget om bostadsränta för nyproduktionen? Skall före— ställningen om åtgärders varaktighet återspeglas i utjämnings- lånen och i så fall hur?

Avsikten är att i den följande framställningen göra en sådan belysning att den kan utmynna i praktiska slutsatser.

2-2-2 _. utlämninBSlåa ace löBtÅdJå l _

I SOU l974:17 har i den renodlat bostadssocialt betonade fram— ställningen i avsnitt 7.5.4 Bostadssocial finansieringsform

samt i de teoretiska resonemangen i bilaga 6 i SOU 1974:18

utjämningslån inte förbundits med någon bestämd löptid.

Detta innebär inte att förutsättningen skulle vara att bostads- investeringar är eviga. Det är snarare så att varaktighets- aspekten - möjligheten att bedöma resultatet om 50, 60 eller

75 år - är mindre väsentlig än många andra bostadspolitiska

och ekonomiska faktorer som måste analyseras långt dess-

förinnan.

Den principiella metoden med utjämningslån - att i tiden om- fördela kapitalkostnaderna i takt med prisförändringar inom .ramen för en viss total kostnadsnivå — är tillämpbar också för bostadsinvesteringar med varaktighet som är påtagligt

kortare än nybyggnadens. Figur 2.2 kan illustrera detta.

Figur 22 Kapitalkostnader vid utjämningslån och annuitetslån.

Kapitalkostnad

utjämningslån

annuitetslån

löptidens slut

Den streckade linjen får representera en kapitalkostnad som blir resultatet av "konventionella" lån med lika annuiteter. Långivaren kan således, om han är beredd att svara för den inledande likviditetsuppoffringen, få samma totala ersätt-

ning med utjämningslån som med annuitetslån.

Det här anförda ger stöd för tanken att kunna knyta utjäm- ningslån som finansieringsmöjlighet även till åtgärder som har en klart avgränsad, något så när lätt uppskattad varak— tighet eller till ombyggda eller moderniserade hus med be— dömbar återstående brukningstid.

Denna möjlighet torde lättast kunna illustreras med exempel.

Vi genomför detta i närmast följande avsnitt.

344-2mammuannmmngmmn

Med den i avsnitt 2.2 redovisade tablån som bakgrund ligger det i öppen dag att bostadsräntan för ett utjämningslån med

kort löptid måste ligga högre än om löptiden är längre.

Några räkneexempel redovisas i den följande tablån. De sif- fermässiga förutsättningarna är så valda att utjämningslånet med den lägsta bostadsräntan i några av fallen skall "löpa ut" för alla gjorda uppoffringar. Denna förutsättning, som 3232 behöver vara uppfylld för att utjämningslånet skall fun- gera i praktisk verklighet, har likväl valts för att stu-

dera vilka "löptider" som olika bostadsräntor resulterar i.

Den lägsta bostadsräntan har beräkningsmässigt satts till 3.7 %, lika med bostadsräntan för 1974 års nyproduktion enligt SOU 1974zl7. Bostadsräntan har sedan varierats med halva eller hela procentsteg. En särskild "kostnadsränta" har valts enligt ovan. Denna får representera vad lånen "borde" kosta, exempelvis enligt marknadsvillkor eller statens egna kostnader. Resultaten kan sammanfattas i följande tablå,

som ger "löptiden" uttryckt i hela år. I flertalet fall åter- står alltså ett litet belopp efter den nedan angivna tiden och detta skulle endast behöva belasta en del av det föl—

jande året.

Bostadsränta Kostnads— Kostnads- Kostnads- ränta 6,0 % ränta 6,5 % ränta 7,0 % Utj faktor Utj faktor Utj faktor + 3.0/år + 3.5/år + 3.5/år

57 58 *—60 43 43 54 35 41 29 35 26 28 20 22 14 15 11 11 10 10

F'O(m annan-a.pxn . . . . . - . . . 4-q-4—J—Jm-4h34

HH

Figur 2.3 Sambandet mellan bostadsränta och omloppstid för utiämningslån under vissa antaganden.

Bostadsränta

ll %

11—

! 50 & "Omloppstid"

Tablån på sid 19 kan också sammanfattas i en figur av det prin- cipiella utseende som figur 2.2 representerar. Förutsättningarna för figuren är 6,5 % "kostnadsränta" samt ökning av utjämnings— faktorn med 3.5 % per år.

3.2.5 Praktiska konsekvenser

Med det ovan redovisade som bakgrund förefaller det vara en rimlig slutsats att i en praktisk tillämpning följande bo- stadsräntor används för lån av olika löptid.

Bostadsränta Löptid procent år

3,7 60 4.7 40 5.2 30 5.7 25 6,7 20 11,7 10

Det förhållandet att våra översiktliga beräkningar är base- rade på förhållandevis låga "kostnadsräntor" påverkar inte

den principiella innebörden av ovanstående resultat. Kostnads— räntorna har endast använts för att beräkningsmässigt komma fram till omloppstiderna. Är kostnadsräntan i realiteten högre, erfordras en större insats eller uppoffring från staten/långivaren - en uppoffring som översiktligt bedömts

bli av ungefär samma värde för låntagare med lån av olika löptid.

Det bör dock påpekas att vi använt ett antagande om samma kostnadsränta för lån med olika löptid. Det är inte säkert att denna förutsättning föreligger i praktiken. Förhållandena mellan "korta" och "långa" räntor kan skifta från tid till annan. Nu bör dock lån med löptid på 10 år och därutöver, vilket är aktuellt för bostadsändamål, i allmänhet kunna be- traktas som långa. Antagandet är rimligt om vi accepterar att staten fungerar som aktiv part, ej endast mellanhands- institut av mer passivt slag. Man kan alternativt tänka sig

att utlåningen sker från en stor "kapitalsump" med förmåga

att uppfånga smärre variationer och tillåta utflöden av va- rierande slag.

En illustration till de ovan angivna kapitalkostnadsvillkoren

och jämförelse med traditionella annuitetslån visas i figur 2.5. Förutsättningarna för figuren är att utjämningsfaktorn ökar med 3,5 % per år och att annuiteternas storlek är bestämda med 6,5 % ränta.

Figur 2.4 Jämförelse mellan utjämningslån och annuitetslån med begränsade löptider.

Kapitalkostnad

Utjämningslån

Annuitetslån

De ovan angivna bostadsräntorna skulle alternativt kunna ut- tryckas mer generellt. Utgångspunkten får bildas av den bostads—

ränta som gäller för nyproduktionen, betecknad som B %.

Bostadsränta Löptid procent år

60 + 1,0 40 + 1.5 30 + 2,0 25 + 3,0 20 + 8,0 10

wwwwww

På nytt påpekas att de hela och halva procentstegen inte är uttryck för en exakt matematisk beräkning. Om emellertid bo— stadsräntor i enlighet med ovanstående används, föreligger möjligheter att få i stort sett adekvata skillnader mellan kapitalkostnader för lån av olika löptid.

3-2-5. _. avslutansakamaeatarsr

Vår allmänna uppfattning är att utjämningslån skall kunna utgå för all ombyggnad som uppfyller vissa standardkrav. Se vidare nedan. Detta möjliggörs genom att använda skilda bo- stadsräntor. Vid avgörande av låneärenden skall återstående brukningstid och/eller åtgärdens varaktighet bedömas. Därav följer sedan bostadsräntans storlek. Se ytterligare kommen— tarer till föreslagna 19 5.

Nuvarande kungörelse ger möjlighet till finansiering av be- gränsad ombyggnad av småhus utan iakttagande av standard- krav. Någon omfördelning av kapitalkostnaderna sker ej. På denna punkt föreslår vi att statliga annuitetslån skall kunna utgå med villkor som i stort överensstämmer med de

nuvarande.

I fråga om metoden för fastställande av låneunderlag och pant- värde i samband med ombyggnad har vi nu inte anledning att

föreslå någon ändring.

Av låneunderlaget skall hela eller en stor del ingå som fi- nansieringsunderlag för utjämningslån, utjämningsunderlag. I denna fråga hänvisas till kapitel 4 samt till avsnitt 8.3 med kommentar till 12 5 vårt förslag till förordning.

Den lägsta standard som bör berättiga till utjämningslån för ombyggnad ges av föreskrifterna i kungörelsen (1973:532) om lägsta godtagbara standard för bostadslägenhet i vissa fall. Dessa standardkrav finns också uttryckta i bostadslånekun-

görelsens 7 5 som avser lån för ombyggnad.

För ombyggnad som resulterar i bostäder som till utformning och utrustning är likvärdiga med nybyggda och som kan beräk— nas få en lika lång brukningstid som dessa bör bostadsräntan vara densamma som i nybyggnadsfallet. Är varaktigheten kor— tare skall bostadsräntan vara högre. Våra ovan angivna skill- nader med hela och halva procentenheter kan tjänstgöra som

vägledning.

De olika bostadsräntor som blir följden av ovanstående ställ- ningstaganden kommer för ombyggnadsfall, sOm nu finansieras med annuitetslån vilka har kortare löptid än 60 år, att kunna resultera i större kapitalkostnadssänkningar än för nybygg- nadsfallet. Detta blir en konsekvens av att vi för närvarande har ett "blandat" finansieringssätt med både annuitets- och paritetslån för ombyggnad, där gränsen mellan lånetyperna

ges av vissa kriterier. Det här senast anförda kan således motivera en viss uppjustering av bostadsräntan för lån med kortare löptid än 60 år.

KAPITEL 3

UTJÄMNINGSLÅN FÖR MILJÖFÖRBÄTTRANDE ÅTGÄRDER

2.1 Tidigare förslag

Boendeutredningen föreslog i Bostäder 1974—76 SOU 1973:50 (s 102-105) lån till miljöförbättrande åtgärder i färdig- ställda bostadsområden. Förslaget motiverades av att finan- sieringsmöjligheter på gynnsamma villkor borde införas för att avhjälpa brister i bostadsmiljön. Dessa lån skulle en- dast utgå under perioden 1974—76 och omfatta ränte— och paritetsbelånade fastigheter färdigställda från och med 1958. Omfördelning av kapitalkostnaderna enligt paritets—

låneprincipen skulle ske.

De boende och deras organisationer förutsattes spela en ak- tiv roll vid bedömningen av behovet av åtgärder och vid prio- ritering mellan olika alternativ. Lånesökande för fastigheter med hyreslägenheter skulle vara skyldig att före ansökning om lån samråda med de boende, företrädda av den lokala hyres- gästföreningen. Dessutom skulle kommunen tillstyrka åtgärderna för att lån skulle utgå.

För att förebygga att bostadsområden, som planerades eller producerades under perioden 1974-76, blev eftersatta i fråga om miljön av finansieringsskäl, föreslogs dessutom höjning av maximigränserna för finplanering och tomtutrustning i låneunderlaget. Därmed skulle motsvarande lånemöjlighet lämnas

för kommande bostadsområden.

2.2 Jämförelse med utjämningslån till ombyggnad

Utjämningslån till miljöförbättrande åtgärder respektive

till ombyggnad har främst det gemensamt, att åtgärderna

vidtas i befintliga hus och miljöer.

Användningstiden kan variera beroende på karaktären av in- vesteringarna. Detta återverkar i sin tur på länens löptid, som emellertid aldrig kan vara längre än vid nybyggnad.

Som framgår av avsnitt 3.3 Överväganden har utjämningslån till miljöförbättrande åtgärder tillkommit för att kunna användas för en snabb och enkel hantering och för situatio— ner där lån till ny- och ombyggnad ej kommer i fråga. Hela den godkända kostnaden (som fastställes med vissa minimi- och maximigränser) finansieras med statsmedel. Underliggande kredit eller egen kapitalinsats krävs ej. Lånet är således gynnsamt från finansieringssynpunkt.

Någon bestämd gräns mellan vad som skall rubriceras som miljöförbättrande åtgärder respektive ombyggnad kan inte dras. Förhållandena i det enskilda fallet blir utslagsgi— vande för bedömningen. Några av utgångspunkterna för en

sådan bedömning är följande.

För att lån till ombyggnad skall utgå, skall den lånebevil-

jande myndigheten bedöma behovet av åtgärden. Detta krävs ej för lån till miljöförbättrande åtgärder. Förslaget bygger på att lånesökanden skall bedöma behovet tillsammans med de

boende. Även kommunen skall kunna uppträda som en aktiv part t ex i egenskap av initiativtagare och skall under alla om—

ständigheter yttra sig över låneärendet.

Som framgår av följande avsnitt 3.3 krävs att berörda bo— städer har statliga lån, för att lån till miljöförbättring

skall utgå. Denna restriktion finns inte vid ombyggnad.

Av naturliga skäl kommer standardkrav inte att ställas vid lån till miljöförbättrande åtgärder, som kommer att kunna vara av vitt skilda slag. Avsikten med förslaget är att lå—

nesökandens och de boendes beslut om utformning skall kunna

förverkligas genom finansieringsformen. Vid ombyggnad finns generella standardkrav bland de förutsättningar som skall infrias för att lån skall utgå. Några negativa effekter av att standardkrav inte föreslås vid lån till miljöförbättrande åtgärder torde inte behöva uppkomma - en övre kostnadsgräns har också angivits. Det finns anledning förmoda att bostads-

standarden i huset eller området i dess helhet kan komma att

höjas.

3.3 Overväganden

I kapitel 8 Bostadsmiljö i SOU 1974:17 hänvisade vi till det tidigare lämnade förslaget om lån till miljöförbättrande åt— gärder, SOU 1973:50. En viktig komplettering gjordes dock. Finansieringsmöjligheten skulle inte vara av engångskaraktär utan göras till ett permanent inslag i den statliga långiv— ningen. Förslagen upprepas och konkretiseras i sina huvuddrag

på följande sätt.

Utjämningslån kan utgå för att finansiera åtgärder som ökar användbarhet och attraktivitet av redan byggda hus och bostads- områden. De åtgärder som kan komma i fråga för lån kan avse såväl den yttre miljön som ändringar av själva huset. Vi har avstått från exemplifieringar för att inte leda eventuella kommande tillämpningsföreskrifter till att bli av katalog— karaktär. Det bör dock särskilt noteras att också förändringar av huset och omdisponering eller förändring av bostadslägen- heter och lokaler kan komma att genomföras med stöd av dessa

lån.

Lånemöjligheten skall stå öppen för lånesökande som har stat— liga lån för berörda bostäder. Någon begränsning till bostäder som färdigställts fr o m 1958 synes inte längre vara erforderlig, när lånen görs till ett reguljärt inslag i långivningen.

Behovet av miljöförbättring och utformningen av åtgärder till- kommer det primärt lånesökanden att bedöma. Vi har dock fäst

den allra största betydelse vid att de boende själva skall kunna ta aktiv del av utformningen. För hus med hyreslägen- heter innebär detta att berörd hyresgästförening skall ha blivit tillfrågad. I likhet med vad som gäller för övriga låneärenden skall också kommunen ha lämnat yttrande.

Länsbostadsnämndens prövning skall således i första hand av- se frågan om kostnaderna för de åtgärder som omfattas av lå- neansökan är skäliga med hänsyn till arten och omfattningen

av åtgärderna.

Vi har i SOU 1973:50 föreslagit lägsta gräns för lånebelopp och maximering av belåningsbara åtgärder. Vi föreslår nu inte någon ändring på dessa punkter och förutsätter att be- stämmelser härom kan meddelas i form av tillämpningsföre-

skrifter.

Utjämningslån för miljöförbättrande åtgärder bör kunna utgå för samtliga låntagarkategorier med belopp som motsvarar den godkända kostnaden. Denna motsvarar således låneunderlag och också utjämningsunderlag. Underliggande kredit eller egen kapitalinsats skall således ej erfordras i detta fall. Lånet är primärt avsett för lånebehov och för lånesituationer som inte täcks av utjämningslån till ny- och ombyggnad. För att förhindra eventuella möjligheter till missbruk bör reducering av lånebelopp ske om lånesökanden beviljats andra lån enligt den föreslagna förordningen och då hade kunnat erhålla lån till dessa åtgärder.

Varaktigheten av de åtgärder som kan komma i fråga kan variera kraftigt från fall till fall. Det bör därför ankomma på läns—

bostadsnämnden att fastställa lånets löptid med hänsyn till om- ständigheterna. Hinder bör således inte föreligga för att löp— tiden skall kunna uppgå till 60 år, d v s samma som för utjäm—

ningslån som avser nybyggnad.

Långivningen är till sin karaktär sådan, att det kan vara svårt

att erhålla "bankmässigt" tillräckliga säkerheter för lånen.

Vi föreslår därför att, även om huvudregeln skall vara att säkerhet lämnas i form av panträtt i fastigheten eller tomt— rätten, även annan säkerhet skall kunna godtagas. Lämnas in— teckningssäkerhet skall den vara belägen på sådant sätt som kan godtagas med hänsyn till omständigheterna i varje sär- skilt fall.

Möjligheten att godtaga annan säkerhet än inteckningssäker—

het kan anföras för att utjämningslån som avser miljöför—

bättrande åtgärder skulle kunna utgå även för hus eller bo-

stadsområde som inte tidigare är statligt belånat. Vi har dock inte funnit anledning att aktualisera ett nytt ställninge-

tagande på denna punkt.

KAPITEL 4

FINANSIERINGSUNDERLAG

4.1 Nuvarande regler för bestämmande av låneunderlag

Låneunderlaget anger till vilka ändamål staten är beredd att lämna lån och övre beloppsgränser för lån till de åtgärder

som är belåningsbara.

Låneunderlaget för nybyggnad beräknas med ledning av scha- blonbelopp för tomt- och grundberedningskostnader, byggnads—

kostnader och vissa andra kostnader.

Vid ombyggnad motsvarar låneunderlaget godkänd ombyggnade— kostnad som inte får överstiga låneunderlaget för ett mot- svarande nybyggt hus. Reglerna för låneunderlagsberäkning vid ombyggnad innebär bl a att markkostnader inte ingår i låneunderlaget.

Utgår statliga bidrag till åtgärder som kan inräknas i lå- neunderlag reduceras detta. Så är fallet vid bostadsanpass- ningsbidrag, statsbidrag till barnstugor, initialstöd vid

ombyggnad etc.

Låneunderlaget uppdelas i två delar, ett för bostäder och ett för lokaler. I paritetslånesystemet kan endast kostnaden som avser låneunderlag för bostäder och sådana lokaler vars låneunderlag uppgår till högst 10 000 kr omfördelas. Därför

anges särskilt låneunderlag för andra lokaler.

I låneunderlag för lokaler ingår under vissa förutsättningar lokaler för social och kommersiell service i bostadsområdet.

Sådana lokaler är lokaler för närhetsbutik, barnstuga etc.

Länets storlek bestämmes som en andel av låneunderlaget.

4.2 Nuvarande regler för bestämmande av pantvärden

Pantvärdet anger det värde staten bedömer att ett hus eller en fastighet har som säkerhet för lån. Panträtt inom 100 % av pantvärdet skall alltså vara en tillfredsställande säker— het för lån.

I pantvärdet ingår låneunderlaget och värdet av mark, bygg- nad eller annat som inte ingår i låneunderlaget i den omfatt- ning som framgår av nuvarande 27 5.

Pantvärdet utnyttjas för att ange hur säkerhet för lån skall placeras i förmånsrättsordning när säkerheten utgöres av

panträtt i fastighet eller tomträtt.

4.5 Överväganden

Vi kommer i vårt fortsatta arbete att ta upp frågan om even— tuellt ändrade regler för bestämmande av låneunderlag och pantvärde. I detta sammanhang föreslår vi därför ingen prin- cipiell förändring av beräkningen av låneunderlag och pant- värde. Våra förslag om reformering av lånesystemet medför

dock vissa förändringar av praktisk karaktär.

Bostadslån enligt bostadslånekungörelsen är egentligen i normala fall två olika lån; en del av länet är paritetslån och en annan del av lånet ett lån med rak amortering. Ut— jämningslån kan inte uppdelas på detta sätt. Äterbetalnings— metoden är enhetlig för lånet i sin helhet. Vi föreslår där- för att åtgärder som berättigar till utjämningslån anges i ett utjämningsunderlag. Utjämningsunderlaget skall vara en del av låneunderlaget. Det bör dock noteras att vi för till— lämpningen av utjämningslån förutsätter en ändrad gränsdrag- ning mellan åtgärder som omfattas av utjämningslån (inom ut- jämningsunderlaget) - för närvarande låneunderlag för bo—

städer vid omfördelning av kapitalkostnader med hjälp av

paritetslån - och åtgärder som enbart inräknas i låneunder- laget — för närvarande låneunderlag för lokaler. Se i denna fråga Kommentarerna till föreslagna 12 5.

Den del av låneunderlaget som inte utgör utjämningsunderlag avses berättiga till annuitetslån enligt förslag i kapitel 7 Kompletterande låneformer.

KAPITEL 5 ÖVERTAGANDE OCH UPPSÄGNING AV LÄN

' 5.1 Gällande bestämmelser

Bestämmelser om uppsägning och övertagande av bostadslån finns i 36 - 58 så bostadslånekungörelsen.

I sammandrag innebär dessa bestämmelser följande.

Länsbostadsnämnden kan i vissa angivna fall säga upp bo- stadslån till betalning helt eller delvis.

Låntagaren kan när som helst säga upp hela lånet till omedelbar betalning eller göra inbetalning utöver före-

skriven amortering.

En köpare som vill överta bostadslånet skall ansöka om detta hos länsbostadsnämnden inom viss bestämd tid. Om så inte sker eller nämnden inte lämnar medgivande att överta

lånet, skall nämnden som regel säga upp detta.

Om en ny ägare tillhör en låntagarkategori med lägre lå— negränser än säljaren skall köparen betala mellanskillna—

den.

Enligt bostadslånekungörelsen kan bostadslån utgå bland annat för förvärv av hus. Bestämmelser om detta finns i 2, 8, 20 och 24 55. Endast kommun eller allmännyttigt bostadsföretag kan få sådant lån. Bestämmelserna innebär att lån kan lämnas för förvärv av hus som uppförts eller byggts om med stöd av bostadslån, under förutsättning att lån för ny— eller ombygg- nad av huset inte har utbetalats (normalfall, vissa undantags- möjligheter finns). Bostadslån för förvärv är sålunda ett

specialfall av övertagande.

5.2 Frågor aktualiserade av föregående betänkande

i-å-l _KäpeSkillinsssrävaieavidfsas ävsrlåielse asså—aus I SOU 1974:17, kapitel 10, föreslås en prövning av köpeskil- lingen vid snar försäljning av statligt belånade småhus. Förslaget innebär att prövningen av köpeskillingen skall ske för sådana hus, för vilka länsbostadsnämnd godkänt produk- tionskostnaden vid den första försäljningen, d v 3 de grupp-

byggda småhusen. Förslaget beskrivs på följande sätt (s 425 f).

"Kommunen äger besluta huruvida en prövning av köpeskil- lingen i samband med snar överlåtelse av statligt belå- nade småhus, skall ske för hus belägna i kommunen. Det grundläggande avgörandet ligger således hos kommunen. Bostadsmyndigheten prövar om den uppgivna köpeskillingen kan godtas. Av statsmakterna givna allmänna föreskrifter ger ramen för prisbedömningen. Vi återkommer till inne— börden av denna föreskrift i följande avsnitt.

Enligt vår mening burde de ovan angivna föreskrifterna i princip innebära att ett försäljningspris inte är godtag— bart om det ger skattepliktig realisationsvinst."

___—......—

lumens.

Den normala situationen är eller bör vara att låntagaren be— håller sitt utjämningslån under lånets löptid - betalar er- sättning till staten under denna tid med genomförd omfördel— ning - varefter lånet upphör. Om lånet är "återbetalt" vid denna tidpunkt eller inte,kan knappast avgöras när lånet lyfts. I SOU 1974:17, s 245, har detta uttryckts på följande sätt.

"Om det hyrespolitiska utrymmet framdeles inte medger full betalning (något som också är starkt beroende av det fram- tida ränteläget) blir resultatet, att staten måste avstå från full betalning också i det längre perspektivet."

Om fastigheten byter ägare bör utjämningslånet kunna överfö— ras på ny ägare i enlighet med de regler som nu gäller för bostadslån. Några särskilda problem torde inte uppstå här- vidlag.

Länsbostadsnämnden kan ha anledning att säga upp lånet, se bl a 56 å i nuvarande bostadslånekungörelse.

Låntagaren kan likaså önska lösa sitt lån. I betänkandet har denna situation beskrivits på följande sätt, s 244.

"Önskar låntagaren lösa sitt utjämningslån skall detta kunna ske, förutsatt att han ersätter staten för vad staten tidigare inte erhållit (som följd av låg bostads— ränta i förhållande till normal ränta för långfristiga lån) och för återstående skuld. Omräkning görs till av- lösningstidpunkten."

Vilken part som än uppsäger lånet skall det belopp faststäl- las med vilket statsverket skall ersättas.

Man kan här göra följande distinktion:

När lån upptas och under brukningstiden är det betalnings- ansvaret för låntagaren — de löpande kapitalutgifterna - som är det väsentliga, såväl för de boende, som för lån-

tagare och långivare.

När lån säges upp är det en tidigare gjord uppoffring av långivaren som skall ersättas av låntagaren.

Båda iakttagelserna är i lika hög grad giltiga för konventio-

nella lån som för utjämningslån.

Eiiuetioaee iii messeniaastidsuskiea

När ett lån skall lösas är det framför allt följande två

aspekter som är viktiga.

Låntagaren skall ha en reell möjlighet till att lösa ut sig, d v s hans möjligheter att lösa lånet skall inte vara mindre än när det upptogs (inga skäl talar heller

för att de principiellt sett skulle vara större).

Låntagare som säger upp sitt utjämningslån (eller vars lån uppsäges) skall inte vara gynnad i förhållande till andra fastighetsägare vars lån kvarligger eller till

andra som tar upp nya lån.

Den förra aspekten finns i SOU 1974:17, s 277, behandlad på följande sätt. Den överensstämmer nämligen med en situation då staten inte får "återbetalning" under löpande period (exempelvis genom att räntan ligger för högt, eller bostads-

räntan eller utjämningsfaktorn för lågt).

"Under vissa betingelser angivna i avsnittet 7.5.4 och noggrannare utvecklade i bilaga 6 räcker inte den med tiden höjda kapitalersättningen till för att kompensera staten för tillskotten till låntagaren under början av löptiden.

Om det då eller då skulle uppstå sådana relationer mellan statslånets nominella räntesats och utjämningsfaktorn som åsyftas ovan torde detta inte behöva innebära något be- svärande vare sig för låntagaren eller för staten som lån— givare. Skulle däremot en sådan situation bestå under en längre tid, bör särskilda åtgärder övervägas med tanke på låntagarens sitaution. Vad som därvid kan aktualiseras är en särskild villkorslös subvention av den statliga räntan ned till den nivå som erfordras för att omfördel—

ning skall kunna ske.

Vi anser det här anförda vara tillräckligt för belysning av frågan. Några särskilda föreskrifter synes oss inte erforderliga. Inte minst med tanke på att ett eventuellt framtida beslut om sådan särskild subvention inte innebär några extra statsfinansiella belastningar torde sådana

beslut utlösas utan större svårigheter."

åeräknins entrism iii spisaseies

Den av staten som långivare varje år gjorda uppoffringen i

början av löptiden kan lätt beräknas.

Sedan amortering gjorts på det statliga lånet utgör skill— naden mellan resterande inflytande kapitalersättning och räntan för långa lån den årliga uppoffringen. Denna skillnad

skall sedan beaktas när nästa års uppoffring beräknas o s v.

Förfar man inte på detta sätt skulle resultatet bli att lån- tagare som lämnar lånesystemet blir otillbörligt gynnad både i förhållande till låntagare med kvarliggande och till lån-

tagare med nya utjämningslån.

Följande siffermässiga redovisning får exemplifiera princi— pen. Dessa avser företag dels med 100 % lån,dels med en egen kapitalinsats om 10 %.

EöäuiSätininaaz Finansieringsunderlag 1 500 kr/m2 Företag med Företag med 10 % 100 % lån egen insats Bottenlån, ' 7,2 % ränta, 7,3 % annuitet, 650 650 60 år Utjämningslån, 7,2 % ränta, 60 års amorteringstid 650 520 Egen insats, 7,2 % ränta — 150 Bostadsränta 4,0 %

Utjämningsfaktor + 5, 5 % per år

Företag med 100 % lån

Är Statligt lån Inflytande Statens Låneskuld 51 dec resp år ersättning ränte— och ersätt— efter amor- uppoffring ning vid upp— tering sågning 0 645,45 - 46,80 692,25 9 554,15 12.34 65,15 1 150,25 19 443,55 41,45 79,66 1 750,59 29 555.55 82,48 92,59 2 510,08 Ägare med 10 % kapitalinsats År Statligt lån Inflytande Statens Låneskuld 51 dec resp år ersättning ränte- och ersätt- efter amor— uppoffring ning vid upp— tering sågning 0 520,00 - 57,44 562,25 9 475,85 4154 63,72 999,79 19 580165 35.65 78.20 1 679,40 29 285,45 74,65 90.87 2 578,10

Kommentar: Förräntning av den egna insatsen kräver utbetal- ning från staten de första tre åren. Detta belopp läggs till

den summa som låntagaren skall betala om uppsägning sker

före löptidens utgång.

Av beräkningstekniska skäl har ränta på statens uppoffring det år den uppkommer, ej medräknats.

För belysning av "Låneskuld och ersättning vid uppsägning" görs följande två påpekanden.

Skillnaden mellan de båda låntagarkategorierna är hela ti-

den konstant, d v s lånesystemet är "neutralt" i detta av-

seende.

Beloppets storlek i kronor är mindre intressant _ det bör i stället jämföras med värdet av fastigheten, alternativt kost- naden för att uppföra en likvärdig. Följande tablå avser fö-

retag med 100 % lån.

Är Låneskuld och D20 + botten— Värde efter Alternativ

ersättning vid låneskuld ökning med investering uppsägning 51 dec 5,5 %Jår med prisök— 51 dec 1 jan ning om 4,5 %/år 1 jan 0 692 1 542 1 500 1 500 9 1 150 1 771 1 772 1 952 19 1 750 2 575 2 499 5 000 29 2 510 5 100* 5 525 4 659

* Bottenlåneskulden uppskattad till 590 kr.

5.5 Överväganden

Vi föreslår att de regler som i gällande bostadslånekungörel— se betecknas som "lån för förvärv" i stället överförs och behandlas i anslutning till och i analogi med övertagande av

lån-

Frågan om eventuell ändring av nuvarande möjligheter att med statliga lånemedel finansiera regelrätta förvärv kommer att

prövas i det fortsatta utredningsarbetet.

När det gäller övertagande av lån i samband med att hus eller

fastighet byter ägare finner vi inte anledning att aktuali— sera någon principiell ändring av gällande förhållanden.

Länsbostadsnämnden skall också, som hittills, kunna säga upp

lån till betalning helt eller delvis om de förutsättningar

som förelåg när lån beviljades ändrats i något väsentligt av-

seende.

Vi föreslår dock att en ny möjlighet införs nämligen att länsbostadsnämnden för utjämningslån skall kunna besluta om kortare löptid och därmed högre bostadsränta om bostäder eller lokaler används för annat ändamål än avsett. En mot- svarighet finns i dag genom att amorteringstiden för de kon- ventionella lånen kan förkortas.

Eftersom låntagare med utjämningslån under förhållandevis lång tid haft förmånen av låga kapitalutgifter skall staten kunna ersättas för detta i efterhand, om uppsägning sker av lån. Detta får i sin tur konsekvenser genom att säkerhet för belopp för uppsägning måste ställas på sådant sätt att låntagaren inte kan undandra sig sitt betalningsansvar. För det stora antal låntagare som kan förutsättas behålla sina utjämningslån under lång tid saknar regler om hur ersättning vid uppsägning skall erläggas all betydelse. Dock måste alla låntagare kunna ställa erforderliga säkerheter som skydd mot missbruk. Förslag till teknisk lösning återfinns i förslaget till förordning under rubriken Säkerhet för lån

m m.

Vårt förslag om möjlighet till prövning av köpeskillingen vid snar försäljning av statligt belånade småhus bör knytas till lånebestämmelserna. Den formella utformningen av reg- lerna återges i den föreslagna förordningen under rubriken Övertagande och uppsägning av lån.

KAPITEL 6

UTJÄMNINGSLÄN FÖR REDAN BYGGDA BOSTADSHUS

Allmänt

I SOU 1974:17 framhölls behovet av kostnadssänkande åtgärder även för befintliga bostadshus. Sålunda anföres bl & föl— jande (s 255 f).

"...En sänkning av kapitalkostnaderna enbart i nyproduk— tionen skulle visserligen ge förutsättningar för lägre hy- ror i denna men nya och andra prisrelationsproblem skulle kunna riskera att uppkomma. Det förefaller t ex inte rik— tigt att en kapitalutgiftssänkning direkt avsedd för dessa delar av beståndet skulle komma att fördelas över hela mas- san, något som blir följden om inte nuvarande prisstruktur

skulle förändras med andra medel.

Vi vill också påminna om att vad som anförts - och som främst har sin tillämpning inom hyresrättssektorn — i ännu högre grad gäller de övriga upplåtelseformerna. I dessa är nämligen bostadspriserna, fram till den första lägenhets- försäljningen givna av historiska produktions- och finan—

sieringsvillkor.

Av dessa resonemang drar vi följande slutsats.En förändring av kapitalutgifterna i nyproduktionen måste följas av för— ändringar av villkoren för likartade delar av bostadsbe-

ståndet.

Vid introduktionen av ett utjämningslånesystem spelar valet av rimlig hyra stor roll. Kravet på goda paritetsförhållanden relativt det befintliga beståndet är också väsentligt vid

detta tillfälle. Om därtill förutsättningar för paritet * skall behållas även framdeles, Vilket är en väsentlig ut— gångspunkt i utjämningslånesystemet som sådant är det

önskvärt att utjämningslån också om möjligt kan omfatta ett antal årgångar i beståndet..."

I betänkandet diskuteras främst frågan om utjämningslån till fastighetsägare med bostadslån för vilka omfördelning till- lämpas enligt bostadslåne- och räntelånekungörelsen. Frågan om utjämningslån skall kunna lämnas till befintliga fastig— heter utan statliga lån förutsattes komma att prövas i detta sammanhang.

Enligt 1967 års bostadslånekungörelse skall bostadslån till nybyggnad av hyreslägenheter,och i princip även bostadsrätts- lägenheter, vara paritetslån. För nybyggda småhus som skall bebos av låntagaren finns valfrihet mellan paritetslån och nominellt lån. Hittills har för riket i genomsnitt nära 70 % av de statligt belånade småhusen paritetslån.

Räntelån erbjöds fastighetsägare som vid paritetslånesystemets införande hade räntegarantier och/eller underränta på stats- lån. Av sådana lägenheter i flerfamiljshus med statliga lån

har ca 70 % räntelån. Motsvarande uppgift för småhus är ca 30 %.

För hus utan statliga bostadslån har räntelån utnyttjats till ca 40 % av antalet lägenheter i flerfamiljshus och till ca 30 %

av antalet lägenheter i småhus.

Av samtliga färdigställda lägenheter sedan 50—talet har ca 90 % haft statligt stöd. För flerfamiljshusen har den statsbelånade andelen varit högre än för småhusen. Den allmännyttiga och kooperativa sektorn har praktiskt taget alltid statliga lån, medan den enskilda sektorn i genomsnitt har statliga lån i

ca 85 % av fallen.Speciellt för småhusen varierar andelen statsstödda lägenheter mellan olika perioder beroende på

bl a regleringen av det icke statsbelånade byggandets om- fattning.

Ränte- och paritetsbelånat bestånd

6.2

Som redovisas i SOU 1974:17 (s 191 f) omfattade räntelånen vid utgången av 1973 drygt 500 000 och paritetslånen nära 400 000 lägenheter, tabell 6.1 och 6.2.

Tabell 6.1 Antal räntebelånade lägenheter 1973

Hus färdig- Antal lägenheter Ställda år småhus flerfamiljshus totalt

1958—59 3 237 38 704 41 941 1960—61 4 994 76 419 81 413 1962 3 999 45 444 49 443 1963 - 56 822 285 542 342 364 Summa 69 052 446 109 515 161

Tabell 6.2 Antal paritetsbelånade lägenheter 1973

Utbetal- Antal lägenheter ningsår småhus flerfamiljshus totalt 1968 597 4 591 5 188 1969 8 529 42 104 50 633 1970 16 537 74 422 90 959 1971 16 283 66 289 82 572 ' 19721) 14 815 77 061 91 876 1973 14 427 51 267 65 694 Summa 71 188 315 734 386 922

1) T 0 m 1973—11-30

Den totala skulden på räntelån var 1974—01-01 3,4 miljarder kronor. Vid samma tidpunkt var den totala skulden på paritets- lån 8,8 miljarder kronor. Därav utgjorde 1,4 miljarder skuld—

ökning.

Förslagen i SOU 1974:17 innebär alltså att fastighetsägare med ränte- och paritetslån skall erbjudas att byta ut lånen mot utjämningslån. Kostnadsberäkningarna (s 280 f) baseras på hela beståndet ränte— Och paritetsbelånade lägenheter i hus med hyresrätt och bostadsrätt. Man kan dock inte med

säkerhet förutsätta att samtliga fastighetsägare vill ut-

45 sou 197452 nyttja möjligheten att byta sina bostadslån mot utjämnings- lån.

6.3 Bostadslån med nominella villkor

Som framgått ovan har låntagaren valfrihet mellan paritets- lån och lån med nominella villkor i fråga om lån till småhus som skall bebos av låntagaren. Drygt 30 % av dem som söker statliga lån till småhus väljer lån med nominella villkor.

Anledningarna till att man väljer nominella lån framför en omfördelning genom paritetslån torde vara flera. Låntagaren kan känna osäkerhet om paritetslånets konstruktion - infor- mationen om paritetslånen har varit bristfällig - och netto- utgiften för det ägda småhuset ter sig ändå inte orimlig på grund av skattereduktionen.

I vårt förslag om utjämningslån förutsätter vi att bostads— beskattningen är neutral. Med 1972 års förutsättningar kon— staterade vi att neutralitet mellan upplåtelseformerna kunde skapas - åtminstone det första året - med en bostadsränta

på 6,7 % för äganderätt när bostadsräntan var 3,9 % för hyres- rätt och bostadsrätt. Bostadsräntans nivå är således delvis

en funktion av beskattningens utformning.

Utan att känna en samlad lösning av finansierings- och be— skattningsfrågorna anser vi oss inte kunna göra någon be- dömning av i hur hög grad låntagare med nominella lån till

småhus skulle välja att byta ut dessa mot utjämningslån.

6.4 Privatfinansierat begtånd

Som framgått ovan är den alldeles övervägande delen, ca 95 %, av antalet lägenheter i flerfamiljshus finansierade med statliga lån, medan för småhusens del andelen varit sjunkande under senare år och understiger f n 70 % i nypro— duktionen.

Orsakerna till att bostäder uppförs utan stöd av statliga lån varierar. I många fall torde anledningen dock vara att statligt lån icke kan beviljas på grund av för höga kost- nader, för högt markpris eller dylikt.

Som visats i SOU 1974:17 innebär redan paritetslån en avse- värd sänkning av kapitalutgiften i jämförelse med "nominella" lån. De föreslagna utjämningslånen ger en ytterligare sänk- ning. För i varje fall hyres— och bostadsrättshus bör det således framstå som fördelaktigt med statliga utjämningslån, under förutsättning att sådana kan erbjudas. Antalet lägen— heter i sådana hus är dock mycket begränsat i förhållande

till beståndet av ränte- och paritetsbelånade bostäder.

6.5 Överväganden Vi föreslår att ägare till hus, som har uppförts efter 1957 eller som har ombyggts med stöd av bostadslån enligt 1967 års

bostadslånekungörelse skall erbjudas utjämningslån.

å-inl _ Bästa-_oahnna

De låntagare som har ränte— och paritetslån skall kunna byta ut dessa mot utjämningslån. Utjämningslånets storlek skall därvid vara lika med den skuld till staten som belastar huset vid övergångstidpunkten. Därvid skall beaktas den del av lånet som hänför sig till utrymmen för bostäder och sådana lokaler

som kan inräknas i utjämningsunderlaget.

Bostadsräntans storlek blir densamma för bostäder som färdig- ställts under ett och samma år. Beräkning av bostadsräntan torde genomföras med ledning av den rimliga kapitalutgift som framgår av våra överväganden redovisade i SOU 1974:17 (s 257 ff) samt av för riket genomsnittliga uppgifter om låneunderlag och motsvarande. Beräkning av lånens löptid bör göras så att det antal år som förflutit mellan den tidpunkt då husen uppförts och den tidpunkt då utjämningslån utgår, avdrages från 60 år.

Vi begränsar våra förslag till att omfatta bostäder som färdig- ställts fr o m 1958, d v s samma tidsgräns som ges av förslaget i avsnitt 6.5.1, som avser det ränte— och paritetsbelånade beståndet. Beslut om statliga län kan således ha meddelats enligt 1957,1962 eller 1967 års kungörelser.

Vi föreslår att även låntagare med dessa lån skall erbjudas ut- jämningslån. Bestämning av utjämningsunderlag bör ske i analogi med vad som ovan anförts. Bostadsräntan bör bestämmas så att kapitalkravet för ifrågavarande bostadslägenheter blir densamma som för bostadslägenheter vilka får sina ränte- och paritets— lån utbytta mot utjämningslån.

6.5.2 Bostäder utan stat1iga_bgstadslån,_nybyggngg

Vi föreslår att utjämningslån skall kunna utgå i dessa fall. Samma tidsmässiga avgränsning som ovan angivits bör gälla. Bo— stadsränta, låneunderlag m m får bestämmas i analogi med det ovan anförda. Lånets storlek får fastställas på schablonmäs— siga grunder men inte överstiga lånet för ett likvärdigt ur— sprungligen belånat hus med likvärdiga förutsättningar i öv- rigt (med avseende på ägarekategori o d).

6.5.4 Bostäder ombyggda med bostadslån enligt bostadslåne- _ _ _ _ kungörelsen l1261=55å) ________________ Vi begränsar vårt förslag om utjämningslån för ombyggnadsfal— len att avse sådan ombyggnad som finansierats med stöd av bo- stadslån enligt 1967 års bostadslånekungörelse. Beräkning av länens löptid bör göras så att det antal år som förflutit mellan tidpunkten för ombyggnaden och den tidpunkt då ut- jämningslån utgår avdrages från tidigare beslutad amorte- ringstid eller alternativt från 60 år, om den senare löp— tiden skulle tillämpats vid beslut om nytt lån. Länets

storlek, utjämningsunderlag, bostadsränta m m bestämmes i

analogi med vad som anförts ovan.

Vårt ställningstagande i frågan om att erbjuda utjämningslån för redan byggda bostadshus är grundat på förutsättningen att en övergång till utjämningslån skall medföra sänkta bostads— kostnader för berörda boende. Se också kommentarer till före-

slagna övergångsbestämmelser, avsnitt 8.5.

Vi är medvetna om att det rör sig om ett förhållandevis litet antal fall då låntagaren önskar utjämningslån, om han inte ti- digare har ränte- eller paritetslån. Vi anser det dock vara be-

fogat att möjligheten står öppen.

Det finns små möjligheter att utforma föreskrifter i samband med övergång till ny lånereform på sådant sätt att en full- ständig exakthet erhålls. Vi förutsätter därför att avgörande i dessa frågor kan ske efter vissa schabloner och på de grunder

som vi anfört i frågan.

När det gäller bostadsräntans höjd m m förutsätter vi, vilket också angivits i SOU 1974:17, att kostnadsneutralitet mellan upplåtelseformerna åstadkommits på annat sätt. Skulle sådan neutralitet ej ha erhållits blir den sannolika konsekvensen att bostadsräntorna bör differentieras, principiellt i överens-

stämmelse med vad som också redovisats i det förra betänkandet.

För bostadsrättsförening aktualiseras frågan om en utökning av det statliga lånets storlek i de fall den ursprungliga grund— avgifter utgör 5 % av låneunderlaget (härvid skall bortses från eventuella överkostnader o d vilka finansierats med insatsav- gift). Vi finner det vara naturligt att bostadsrättsförening som önskar övergå till utjämningslån i samband därmed skall kunna genomföra sådan refinansiering av bostadsfastigheten att utjämnirgslånets storlek bestämmes enligt de grunder som gäller

för nyproduktionen.

KAPITEL 7

KOMPLETTERANDE LÄNEFORMER

7.1 Gällande bestämmelser

Detta kapitel behandlar de fall i vilka annuitetslån enligt vårt förslag skall utgå. Inledningsvis lämnas en redogörelse för vilka regler som för närvarande gäller för bostadslån vid

sådana situationer.

LL2_EEPMPa

Bostadslån kan utgå med större belopp än som följer av 20 - 24 55 i gällande bostadslånekungörelse, om sökanden inte kan erhålla underliggande kredit som uppgår till 70 % av låneunderlaget.

Lån för ombyggnad får dock fördjupas utan prövning av sökandens möjlighet att få underliggande kredit, om lånet avser

a) småhus och låneunderlaget är högst 25 000 kr

b) flerfamiljshus,-som ej fyller ett varaktigt behov och amor—

teringstiden är kortare än 30 år.

-...=-u_.—__ _

Enligt beslut av riksdagen (CU 1974z14, rskr 87) får med till- lämpning fr o m 1 juli 1974 bostadslån för ombyggnad av fler— familjshus fördjupas utan prövning av lånesökandens möjligheter att erhålla underliggande kredit, om låneunderlaget uppgår till

högst 100 000 kronor.

åtgrlekeg av den s k fördjupningen är beträffande nybyggnad av

flerfamiljshus begränsad till högst 10 % av låneunderlaget; vid nybyggnad av småhus får fördjupningen ske med mer än 10 % av låneunderlaget i den utsträckning bostadsstyrelsen bestäm- mer, (detsamma gäller lån för ombyggnad av småhus om låneunder- laget överstiger 25 000 kr); lån för ombyggnad i övriga fall får fördjupas med högst 70 % av låneunderlaget.

gängen skall för fördjupning vid nybyggnad och vid ombyggnad

i andra fall än som avses i a) och b) ovan bestämmas med led— ning av den allmänna lånemarknadens ränta för obundet primär- och sekundärlån om fördjupningsbeloppet uppgår till mer än 2 % av låneunderlaget, dock minst 4 000 kl.

Amgrtegiggåtidgg för sådan fördjupning för vilken ränta bestäms enligt den allmänna lånemarknadens regler, fastställs likale—

des med ledning av den allmänna lånemarknadens villkor.

Avser lånet nybyggnad bestämmes amorteringstiden lika med den som gäller för upptagen underliggande kredit. Om lån för små- hus fördjupas till botten, bestämmes amorteringstiden dock till 50 år.

Om lånet avser ombyggnad av hus som fyller ett varaktigt behov bestämmes amorteringstiden med hänsyn till vad som är normalt

i orten för obundet primär— och sekundärlån.

I övriga fördjupningsfall, d v 5 vid ombyggnad av småhus med låneunderlag om högst 25 000 kr och av flerfamiljshus som inte fyller ett varaktigt behov, är amorteringstiden densamma för lån över 70 % av låneunderlaget och för fördjupningsde- larna. Lånedelarna behandlas som ett lån. Detta innebär att amorteringstiden i dessa båda fall är högst 20 år respektive det antal år som länsbostadsnämnden bestämmer med hänsyn till

husets återstående användningstid.

Amgrtegigg av bostadslån som avser fördjupning sker med lika årliga delar. Vid paritetslån blir kapitalkostnaden för den

del av fastighetskapitalet som avser fördjupning omfördelad

i likhet med annan underliggande kredit.

l-l-l _ åoåtådålån_t_i.lå loåaåeå

Bostadslån för nybyggnad av låneunderlagsberättigade lokaler löper med den gägtg som gäller för bostadslån i övrigt. Amgr: tegingåtidgg är 30 år. Återbetalning sker i form av_£ak åmgrz tering;

Bostadslån för ombyggnad av lokaler utgår i enlighet med huvudprincipen för lån till ombyggnad, som ånguitgtålåg med den åmgrtegiggstig som länsbostadsnämnden bestämmer med hän- syn till husets återstående användningstid, dock högst 50 år.

7.2 Överväganden

Även om den huvudsakliga finansieringsformen vid ny- och om- byggnad skall vara utjämningslån enligt våra förslag, finns likväl även fortsättningsvis anledning för staten att lämna lån av annat slag. Det förekommer nämligen situationer, som framgår också av ovanstående redogörelse, då annan lånetyp

användes.

Vi föreslår att staten, förutom att lämna utjämningslån, skall lämna annuitetslån för att i vissa fall täcka behovet av kre— diter till bostadsförsörjningen. Vad som här kan komma ifråga

kan uppdelas i tre principiellt olika fall. Fördjupning av lån (enligt hittills använd nomenklatur) Lån inom låneunderlaget, som ej omfattas av utjämningsunder- lag.

Begränsad ombyggnad av småhus.

Vi anser det således vara motiverat att statens kompletterande långivning sker i form av annuitetslån. Detta möjliggör en lägre kapitalkostnad under början av lånens löptid än konven- tionella lån med raka amorteringar — något som vi anser för— delaktigt och i linje med de principer som ligger till grund

för utjämningslånen.

De ändamål för vilka annuitetslån skall kunna utgå har direkt motsvarighet i nu gällande förhållanden. De avser således de s k fördjupningsfallen, lån för begränsad ombyggnad av småhus samt lån till sådana lokaler inom låneunderlaget, för vilka kapitalkostnaderna för närvarande och framgent ej omfördelas. Att vi i annat sammanhang anser att gränsen bör flyttas så att fler utrymmen bör kunna omfattas av utjämningsprincipen är därvidlag en annan fråga.

Vi föreslår vissa förändringar i fråga om beräkningen av annuitetens storlek. Som bl a framgår av det följande för— slaget till förordning och kommentarerna till denna bör annui— teterna beräknas med utgångspunkt i en ränta som hålles bun- den i 5-årsperioder. Vi anser det vara befogat att tillämpa en och samma räntesats för de annuitetslån som kan komma ifråga, oavsett löptid eller behandling i säkerhetsavseende.

Vi föreslår vidare att löptiden skall vara densamma för utjäm- ningslån och annuitetslån, när dessa avser samma nybyggnads- eller ombyggnadsprojekt. Detta är närmast att se som en kon- sekvens av vårt förslag om att löptiden för utjämningslån vid nybyggnad skall vara 60 år och de konventionella bottenkredi— terna, enhetslånen, har en löptid av motsvarande utsträckning. Eftersom grunden för kortare löptid än 60 år skall vara en be- dömning av åtgärders varaktighet eller återstående bruknings— tid bör resultatet bli lika löptider för de båda statliga lå— netyperna om dessa användes parallellt för att finansiera samma bostäder eller lokaler.

] i i

KAPITEL 8

FÖRORDNING OM STATLIGA LÄN TILL BOSTADSFÖRSÖRJNINGEN

8.1 Inledning

åd—l _ Allmäanpläsgaiaa

En allmän strävan i utredningarnas behandling har varit att i görligaste mån undvika att särbehandla olika hustyper samt att se nybyggnad och ombyggnad som medel att nå ett visst bostadsförsörjningssyfte. Nuvarande bostadslånekungörelse gör stor åtskillnad i dessa avseenden. Detta återfinns redan

i de inledande bestämmelserna och följer sedan med stora

delar av kungörelsen.

Exempelvis görs i 4 5 en definition av småhus och flerfamiljs- hus, som inte är direkt klarläggande. Bortsett från detta

ger den intryck av att hustypen enligt denna grava sortering skulle_konstituera någon form av väsentlig skillnad som måste beaktas vid långivningen. Bostadslånekungörelsen skil— jer också starkt på nybyggnad och ombyggnad. Vår strävan är att ta bort konstlade gränser och försöka bidra till förut—

sättningslös tillämpning.

Vårt förslag till ny förordning i avsnitt 8.2 har gjorts generellt på dessa båda väsentliga punkter.

När det sedan gäller miljöförbättrande åtgärder i enlighet med förslagen 1 SOU 1973:50 och 1974z17 gör förslagens karaktär att miljöförbättring inte direkt kan jämställas med ombyggnad. Det hade i och för sig varit högst önskvärt om ombyggnad och miljöförbättrande åtgärder kunnat sammanföras till ett begrepp. Det förefaller dock helt enkelt inte vara praktiskt med en enhetlig behandling. Skillnaderna skulle

t o m kunna motivera en särskild förordning om lån till miljö— förbättrande åtgärder. Det senare leder dock i sin tur till att man i denna måste göra en lång rad hänvisningar eller upprepningar, vilket är ägnat att minsza överskådligheten

totalt sett.

Det kunde också ha varit önskvärt att inrymma 2333 lån till bostadsförsörjninQSändamål i en enda förordning. Vi får för— utsätta att denna fråga prövas i den fortsatta behandlingen. Den aktualiseras under alla förhållanden vid ändring exem—

pelvis i kungörelsen om förbättringslån.

Bostadslånekungörelsen innehåller också några bestämmelser om allmännyttiga företag som egentligen är främmande för

en författning av detta slag. Logiskt hade varit att — utan ändring i sak — bilda en särSkild förordning för allmän— nyttiga bostadsföretag. Jämför exempelvis med den särskilda lagstiftning som reglerar bostadsrättsföreningarnas verk— samhet. I den följande utformningen föreslås dock endast

en redigeringsändring för bättre överskådlighet.

å-l-å _Disaosiiia __

Den i avsnitt 8.2 föreslagna utformningen innehåller olika

bestämmelser samlade under några rubriker, nämligen Inledande bestämmelser Förutsättningar för lån m m Allmännyttiga bostadsföretag Låneunderlag och lånets storlek Kapitalersättning, lånets löptid, ränta och amortering Säkerhet för lån m m

Uppsägning och övertagande av lån m m

Förfarandet i låneärenden Byggnadskontroll och låneförvaltning Villkor i samband med kommunal bostadsförmedling övriga be stämmel ser Under särskild rubrik återges som avsnitt 8.4

Övergångsbestämmelser.

'i å-l-i _La sanrisnina

De i avsnittet 8.2 angivna paragraferna är av något olika karaktär och har viss motsvarighet i gällande kungörelse. ] ! För att underlätta jämförelse görs marginalnoteringar på

följande sätt, exempelvis

med motsvarande innebörd finns i de angivna paragrafer— na i gällande kungörelse. Ändringar kan vara både av

saklig och av redaktionell art.

Lika med 3 &. Noteringen innebär att paragrafen återges utan vare sig saklig eller språklig ändring. I vissa fall har konsekvensändring genomförts. I detta senare

och endast i detta fall är ändringen understruken.

Saknas kommentar i marginalen av ovan angivet slag är innebörden att den föreslagna bestämmelsen är ny eller

i [ Motsvarar 1 5, 2 &. Noteringen innebär att bestämmelser & saknar direkt motsvarighet i gällande kungörelse.

De nya paragraferna finns sedan kommenterade i avsnitt 8.3.

I vissa fall saknas text till en paragraf eller till ett

avsnitt. Anledningen till detta kommenteras också i avsnitt

8.3.

Kommentarer till föreslagna övergångsbestämmelser återges i

8.2 Förslag till

Förordning om statliga lån till bostadsförsörjningen

Inledande Bestämaelsar

Motsvarar 1 5

15.25

Enligt denna förordning utgår lån av statsmedel

i form av

1. utjämningslån för ny— och ombyggnad som avser bostäder och lokaler för de boendes behov,

2. utjämningslån för miljöförbättrande åtgärder

i bostadsområde och

3. annuitetslån i vissa fall för kreditbehov som

inte tillgodoses av utjämningslån.

Lika med 2 5 35 Låneverksamheten utövas av bostadsstyrelsen,

länsbostadsnämnderna och kommunerna.

Organ för kommuns låneförmedling och verksamhet som sammanhänger därmed (förmedlingsorgan) är

kommunens styrelse, om ej kommunen beslutat att låneverksamheten skall utövas av annat kommunalt

organ.

föruLSätininsar för lån

Motsvarar 3 5

65.75.

9 5 c), Utjämningslån för ny- och ombyggnad kan utgå om 115

1. det finns behov av de bostäder och lokaler

som skall omfattas av lånet,

2. bostadslägenheterna, huset och husets närmas- te omgivning efter färdigställande har god

bostadsstandard och

5. kostnaderna är skäliga med hänsyn till bo— stadsändamålet, arbetenas art och omfattning

samt husets brukningstid.

Utjämningslån för ombyggnad kan utgå om bostads- standarden enligt första stycket 2. ej blir läg-

re än vad som följer av bestämmelserna i kun-

görelsen (1973:552) om lägsta godtagbara stan- dard för bostadslägenhet i vissa fall. Standard- kravet skall anses uppfyllt, om ombyggnaden sker i enlighet med upprustningsåläggande enligt 2 5 första stycket bostadssaneringslagen (1975:531).

45 | Utjämningslån till miljöförbättrande åtgärder i

bostadsområde kan utgå om

1. lånesökanden har statligt lån avseende bo- städer för det hus som beröres av åtgärderna

och

f 2. kostnaderna är skäliga med hänsyn till arbe-

tenas art och omfattning.

Motsvarar 5 5

76 255. 26 Annuitetslån kan utgå för

I | | 1. ny- eller ombyggnad som genomföres med stöd av utjämningslån, om lånesökanden ej kan er— ' hålla erforderlig underliggande kredit till

50 procent av låneunderlaget enligt 12 $,

2. ny- eller ombyggnad av lokaler, vilka inräk- nas i låneunderlaget men ej i utjämningsun- derlaget enligt 12 5 och

5. ombyggnad av en- eller tvåfamiljshus som ge- nomföres utan stöd av utjämningslån, om kost-

naden härför är skälig med hänsyn till arbe-

Motsvarar

595

Motsvarar

155

tenas art och omfattning och ej överstiger 25 000 kronor.

Vid ombyggnad som avses i första stycket 1., kan annuitetslån utgå utan prövning av lånesö— kandens möjlighet att få erforderlig kredit, om låneunderlaget är ringa eller utjämningslånet har kort löptid. Föreskrifter härom meddelas av

bostadsstyrelsen.

65

Län utgår endast om kommunen har avgivit yttran- de över låneansökningen.

Avser lån miljöförbättrande åtgärder eller om— byggnad och berör det hus med lägenheter som upplåtes med hyresrätt, gäller utöver första stycket att organisation av hyresgäster skall ha beretts tillfälle att avge yttrande.

Med organisation av hyresgäster avses riksorga— nisation eller förening, som är ansluten till sådan organisation och inom vars verksamhetsom— råde huset är beläget.

75

(Förlust på lån, fördelning av ansvar mellan låntagare, kommun och stat.)

Lika med 15 5

&

Motsvarar

Z4åå,91å %

Lika med 185 SOU 1974:32

8 &

EEE för hus där bostadslägenheter är förbehåll— na viss kategori boende utgår endast om övriga bostadssökandens berättigande intressen icke uppenbart åsidosättes därigenom och lägenheter- na är avsedda för ensamstående, pensionärer, studenter eller annan kategori beträffande vil- ken det finns särskilda skäl att godtaga sådant förbehåll.

hån som avser större lokal för fritidsändamål utgår endast om lokalen opartiskt, i skälig om- fattning och på skäliga villkor hålles tillgäng- lig för upplåtelse åt varje inom orten verksam organisation eller grupp med organiserad verk—

samhet.

9 & Lån utgår ej om

1. låntagaren kan antagas sakna förutsättningar att fullgöra de skyldigheter som är förbund- na med lånet eller sköta förvaltningen till—

fredsställande,

2. byggnads— eller markarbete har påbörjats när låneansökningen prövas, såvida inte synner- liga skäl föreligger eller länsbostadsnämnden har medgivit att arbetet får påbörjas, 5. åtgärderna är av ringa omfattning eller

4. (eventuellt markprisvillkor)

105

Ytterligare förutsättning för lån kan föreskri—

vas av bostadsstyrelsen enligt kungörelsen den 1 september 1967 (nr 558) om tillämpning av

Lika med 55,165 samt med tillägg av bestämmel— se från 205

svensk standard inom viss byggnadsverksamhet.

allmänmitisa bostadsföretag

11 5

Bolag eller stiftelse, som arbetar utan enskilt vinstsyfte samt under samverkan med och tillsyn av kommun eller landstingskommun, får av läns- bostadsnämnden godkännas som allmännyttigt bo- stadsföretag under förutsättning att kommunen

eller landstingskommunen utser mer än halva an- talet ledamöter av företagets styrelse och att övriga styrelseledamöter utses av personer eller företag som är fristående i förhållande till

egentliga byggnadsföretagarintressen.

Lån till allmännyttigt bostadsföretag utgår en— dast om företagets grundkapital uppgår till minst en procent av det fastighetskapital som företaget förvaltar.

Till allmännyttigt bostadsföretag, som ej är aktiebolag, utgår lån endast om företagets rä- kenskaper granskas av minst två revisorer med tillräcklig erfarenhet och insikt i bokföring och ekonomiska förhållanden. Är företagets grund- kapital två miljoner kronor eller större, skall minst en av revisorerna vara auktoriserad revi-

sor-

I fråga om kommun äger tredje stycket motsvaran- de tillämpning på räkenskaperna för den fastig- het som lånet avser.

ååaeyaeslaaoehjånete etarleå

Motsvarar 12 5

195. Länsbostadsnämnden fastställer ett låneunderlag och bestämmer hur stor del av detta som berätti—

gar till utjämningslån (utjämningsunderlag).

Vid beräkning av låneunderlaget vid ny— och om- byggnad får hänsyn tagas till utrymmen för bo- stadsändamål och lokaler som är till påtaglig

nytta för och i huvudsak avsedda för dem som bor i bostadsområdet. Skollokaler får inräknas i lå-

neunderlaget efter medgivande av regeringen.

Låneunderlaget för miljöförbättrande åtgärder | motsvarar den kostnad för åtgärderna som läns— bostadsnämnden godkänner och är utjämningsunder-

lag.

I övrigt beräknas låneunderlaget och utjämnings- underlaget enligt grunder som regeringen fast—

ställer särskilt.

Motsvarar 15 5 20 5, 21 , 22 5, 25 Utjämningslån för ny— eller ombyggnad utgår med

derlaget. Andelen är

» belopp som motsvarar en andel av utjämningsun— 1. 50 procent om låntagaren är kommun, allmän— . nyttigt bostadsföretag eller landstingskom-

mun,

!

! 2. 48 procent om låntagaren är bostadsrättsför-

! ening som arbetar utan enskilt vinstsyfte

* samt i dess styrelse från bildandet mer än halva antalet ledamöter är fristående i för- hållande till egentliga byggnadsföretagar-

intressen, i styrelsen från samma tidpunkt

ingår'minst en av kommunen utsedd ledamot och suppleant för honom och kommunen utser

minst en revisor och suppleant för honom,

5. 40 procent om låntagaren är enskild person och lånet avser en- eller tvåfamiljshus som skall bebos av låntagaren och

4. 55 procent om låntagaren är annan än som

sägs i 1.-5.

Motsvarar 14 5

255. Utjämningslån för ny— eller ombyggnad får, utan

hinder av 15 5 4., utgå med 40 procent av ut- jämningsunderlaget om sökanden

1. är ideell organisation och lånet avser åld- ringsbostäder eller organisationen icke kan genomföra byggnadsföretaget utan det stöd

som det större procenttalet innebär,

2. är bostadsrättsförening i vars styrelse mer än halva antalet ledamöter är fristående i förhållande till egentliga byggnadsföretagar-

intressen,

5. bedriver byggnadsverksamhet i mindre omfatt- ning eller avser att själv förvalta fastig- heten samt låneunderlaget icke väsentligt överstiger 750 000 kronor och sökanden icke kan genomföra byggnadsföretaget utan det öka- de lånestödet,

4. äger jordbruksfastighet och lånet avser arren- datorsbostad eller bostad åt någon som är an- ställd vid fastigheten eller

5. är bolag, förening eller stiftelse som arbe- tar utan enskilt vinstsyfte samt har till upp- gift att äga och förvalta bostäder åt an-

ställda vid visst industriföretag.

155

Utjämningslån för miljöförbättrande åtgärder

utgår med belopp som motsvarar utjämningsunder- laget enligt 12 5 tredje stycket. Lån kan dock utgå med lägre belopp, om lånesökanden erhållit lån enligt denna förordning och lån till åtgär- derna i samband därmed kunde ha utgått.

Motsvarar 16 $ 79, 25 i, 26 g Annuitetslån enligt 5 5 första stycket 1. utgår

. högst med belopp som motsvarar 50 procent av

låneunderlaget.

Annuitetslån enligt 5 & första stycket 2. utgår med belopp som motsvarar en andel av skillnaden mellan låneunderlag och utjämningsunderlag. I

fråga om andelens storlek gäller bestämmelserna i 15 och 14 65.

Annuitetslån enligt 5 5 första stycket 5. utgår med belopp som motsvarar 90 procent av låneun-

derlaget.

Kapitalersättning, lånets löptid, ränta och

åWEPieäiåg _______ _ __________

175

För utjämningslån som avser ny- eller ombyggnad skall beräknas ett årligt kapitalkrav för den del av fastighetskapitalet som utgör utjämnings- underlag. Kapitalkravet motsvarar produkten av utjämningsunderlaget, en bostadsränta och en ut—

jämningsfaktor.

Från kapitalkravet enligt första stycket avräk- nas dels ränta och amortering på underliggande

kredit, dels ränta enligt 22 5 första stycket på låntagarens kapitalinsats, till den del kre— diten och insatsen avser utjämningsunderlaget. Det belopp som därefter återstår utgör den ka— pitalersättning låntagaren skall betala för ut- jämningslånet. Kapitalkrav och kapitalersätt— ning för det år då lånet utbetalas beräknas från utbetalningsdagen.

Är det belopp som skall avräknas enligt andra stycket större än kapitalkravet enligt första stycket, betalas mellanskillnaden ut till lån—

tagaren.

Av kapitalersättningen är ett belopp, motsvaran— de beviljat utjämningslån dividerat med lånetS' löptid enligt 19 &, amortering. Återstoden är ränta. Förslår kapitalersättningen ej till amor— tering med nämnda belopp, skall under viss tid lånet vara stående eller amorteras med ett mind- re belopp. I sådant fall skall amorteringen för tiden därefter bestämmas så att den är slutförd inom löptiden. Med utgången av löptiden upphör låntagarens betalningsansvar för lånet.

185

För utjämningslån till miljöförbättrande åtgär- der skall låntagaren betala en årlig kapitaler- sättning som motsvarar produkten av utjämnings- underlaget, en bostadsränta och en utjämnings- faktor. Kapitalersättningen för det år då lånet utbetalas beräknas från utbetalningsdagen.

Av kapitalersättningen är ett belopp, motsvaran- de beviljat utjämningslån dividerat med lånets löptid enligt 19 å, amortering. Återstoden är ränta. Med utgången av löptiden upphör låntaga-

rens betalningsansvar för lånet.

195

Motsvarar Löptiden för lån som avser nybyggnad är 60 år. 31 5

Löptiden för lån som avser ombyggnad och miljö— förbättrande åtgärder bestämmes av länsbostads— nämnden med hänsyn till husets brukningstid och arten av åtgärderna, dock längst till 60 år.

Löptiden för annuitetslån enligt 5 5 första stycket 5. bestämmes av länsbostadsnämnden med hänsyn till husets brukningstid och arten av åt— gärderna, dock längst till 20 år.

Motsvarar 20'9 555

Regeringen bestämmer årligen bostadsränta för utjämningslån för åtgärder som färdigställes under påföljande år. Bostadsräntans storlek är beroende av lånens löptid.

Låntagaren är skyldig att underkasta sig ändring av bostadsräntan.

derna färdigställes. För tiden därefter bestäm—

mes den av regeringen.

225

Räntesatsen för annuitetslån, låntagarens kapi- talinsats enligt 17 5 andra stycket samt ersätt- ning enligt 52 5 vid uppsägning av lån bestäm- 21 5 Utjämningsfaktorn är 1,000 under det år åtgär—

Motsvarar

545

'mes årligen av bostadsstyrelsen med ledning av

den allmänna lånemarknadens ränta för underlig— gande kredit.

För annuitetslån gäller räntesatsen för varje

lån under en period av fem år i taget.

235

För annuitetslån skall låntagaren betala en ka- pitalersättning vars storlek bestämmes av lå- nets löptid och räntesatsen enligt 22 5. Ersätt- ningen betalas med lika stora årliga belopp un- der femårsperioder. Kapitalersättningen för det år då lånet utbetalas beräknas från utbetalnings-

dagen.

245

Kapitalersättning enligt 17 5 andra stycket, 18 å första stycket och 25 5 betalas halvårsvis i efterskott. Har lånet utbetalats under måna- den närmast före ett halvårsskifte, erlägges betalning för den månaden vid nästa halvårs- skifte.

På belopp som ej betalas inom föreskriven tid skall låntagaren betala dröjsmålsränta enligt

grunder som regeringen bestämmer särskilt.

Avräkning enligt 17 5 andra stycket och utbetal— ning enligt 17 å tredje stycket sker halvårsvis i efterskott.

Motsvarar 25 5 125 För lån och ersättning enligt 52 5 vid uppsäg-

ning av utjämningslån skall ställas säkerhet i form av panträtt i fastigheten eller tomträtten. Avser utjämningslån miljöförbättrande åtgärder

får annan säkerhet godtagas.

Kommun, allmännyttigt bostadsföretag, för vars lån och ersättning enligt 52 å kommun gått i borgen som för egen skuld, och landstingskommun skall ej ställa säkerhet i form av panträtt en— ligt första stycket. Allmännyttigt bostadsföre- tag, som ej ställer sådan säkerhet, skall för- binda sig att icke upplåta panträtt med för- månsrätt som anges i 27 5 första stycket 1. och 2. samt 28 5 första stycket för annat ändamål

än upplåning för att täcka kostnader utöver pantvärdet enligt 26 5 till det belopp som läns- bostadsnämnden godkänner eller upplåning för sådan förbättring av fastigheten som ökar dennas

värde.

Kan annan låntagare än som anges i andra stycket

» ej ställa säkerhet i form av panträtt i fastig- heten eller tomträtten får annan säkerhet god- tagas efter särskild prövning. Grunderna härför

fastställer regeringen särskilt.

Motsvarar 26 5 27 5

Länsbostadsnämnden fastställer pantvärde för fastigheten eller huset om lånet avser ny- eller, ombyggnad. Pantvärdet får överstiga låneunder- laget med värdet av mark, byggnad eller annat som ej beaktas vid beräkning av låneunderlaget,

om värdet avser

1. vad som vid tidpunkten för byggnadsföretagets påbörjande ingick i eller hörde till fastig—

heten,

2. lokal i ett bostadsområde, vilken kan anses fylla ett normalt behov av boendeservice, dock ej skollokal och

5. annat varom regeringen bestämmer särskilt.

I pantvärdet får ingå även värdet av annan lokal än som anges i första stycket 2., om den är av ringa omfattning eller om eljest särskilda skäl

föreligger.

I övrigt beräknas pantvärdet enligt grunder som

regeringen fastställer särskilt.

Motsvarar 27 5 25 5 förs- ta stycket Upplåtes panträtt i fastigheten eller tomträtten

till säkerhet för lån som avser ny- eller om— byggnad, skall inteckningen vara belägen,

1. om lånet är utjämningslån, inom 100, 98, 90 eller 85 procent av pantvärdet allteftersom lånet enligt 15 och 14 55 utgår med 50, 48, 40 eller 55 procent av utjämningsunderlaget,

2. om lånet är annuitetslån enligt 5 5 första stycket 2., inom 100, 98, 90 eller 85 pro— cent av pantvärdet allteftersom lånet enligt 16 5 andra stycket utgår med 50, 48, 40 eller 55 procent av skillnaden mellan låneunderlag och utjämningsunderlag,

5. om lånet är annuitetslån enligt 5 5 första stycket 1.,_inom 50 procent av pantvärdet

och

4. om lånet är annuitetslån enligt 5 5 första

stycket 5., inom 90 procent av pantvärdet.

Utgår utjämningslån i förening med annuitetslån enligt 5 5 första stycket 2., skall den panträtt som avser annuitetslånet gälla med förmånsrätt

närmast före den som avser utjämningslånet.

Motsvarar 28 5 28 5 and— ra stycket Panträttsupplåtelse enligt 27 5 första stycket

1. skall gälla även ersättning enligt 52 5 vid uppsägning av lån. Till säkerhet för sådan er- sättning skall låntagaren dessutom överlämna särskilt pantbrev. Pantbrevets belopp skall mot- svara 50 procent av utjämningsunderlaget och inteckningen vara belägen inom 150 eller, om särskilda skäl föreligger, 155 procent av pant- värdet. Inteckning i annat läge får godtagas

om lånet avser en- eller tvåfamiljshus på jord- bruksfastighet och särskilda skäl föreligger.

7. Om länsbostadsnämnden begär det, är låntagaren , skyldig att upplåta ytterligare panträtt i fas- tigheten eller tomträtten utöver ovan angivna

gränser till säkerhet för ersättningen.

Låntagaren får ej utan medgivande av länsbo-

stadsnämnden upplåta panträtt med vilken följer

förmånsrätt efter inteckning enligt första stycket.

295. Upplåtes panträtt i fastigheten eller tomträtten

& till säkerhet för utjämningslån som avser miljö- förbättrande åtgärder skall upplåtelsen gälla även ersättning enligt 52 5 vid uppsägning av lån. Pantbrevets belopp skall motsvara 150 pro- cent av låneunderlaget och inteckningen vara be- lägen på sätt som skäligen kan godtagas med hän-

syn till omständigheterna i varje särskilt fall.

Motsvarar 28 5 tredje stycket, 295

Motsvarar 565

505

Har panträtt i fastigheten eller tomträtten upp- låtits till säkerhet för annan skuld och har in- teckningen bättre förmånsrätt än som följer med inteckning enligt 27 5 första stycket 1. och 2. eller 28 5 första stycket, skall låntagaren som ytterligare säkerhet för lånet och för ersätt- ning enligt 52 5 pantsätta samma pantbrev i andra hand.

Panträtt med vilken följer förmånsrätt efter in- teckning som avses i 27 5 första stycket 1. men före inteckning som avses i 28 5 första stycket får upplåtas endast till säkerhet för lån som

avser fastigheten.

Låntagaren får ej för att skydda egen kapitalin- sats upplåta panträtt med vilken följer förmåns- rätt före inteckning enligt 27 5 första stycket 1. och 2. eller 28 5 första stycket, om ej sär- skilda omständigheter föreligger.

Vid bedömning av den förmånsrätt som följer med inteckning enligt 27 5 första stycket 1. och 2. eller 28 5 första stycket skall hänsyn icke ta— gas till inteckning för vilken fastigheten sva- rar endast i andra hand, om säkerheten ändå är tillfredsställande. Bestämmelserna i första stycket denna paragraf gäller ej panträttsupp- låtelse på grundval av sådan inteckning.

Hmsägaiåaoshjzertasaneerir låg 2 a

515

Länsbostadsnämnden kan säga upp lån till betal- ning helt eller delvis, om

1. lånevillkor eller föreskrift beträffande lå-

net åsidosättes,

2. huset genom starkt eftersatt underhåll eller

av annan anledning minskar i värde,

5. huset användes för annat ändamål än som för- utsattes när lånet beviljades eller

4. betryggande brandförsäkring ej föreligger.

I fall som avses i första stycket 5. kan länsbo- stadsnämnden i stället för att säga upp lånet

bestämma kortare löptid.

Låntagaren får när som helst säga upp hela lå- net till omedelbar betalning.

52 5

Uppsäges utjämningslån, skall låntagaren förutom återstående låneskuld betala ersättning i syfte att kompensera statens uppoffringar för lånet i den mån dessa icke täckts av erlagd ränta. Er— sättningen avser tiden från lånets utbetalnings- dag till uppsägningsdagen och beräknas på föl- jande sätt, om lånet aveer ny- eller ombyggnad.

För det år då lånet utbetalades beräknas ränta på låneskulden efter den räntesats som gällt för året enligt 22 5. Till räntan lägges utbetal— 1 ning enligt 17 5 tredje stycket. Från summan av sådan ränta och utbetalning avräknas ränta en- ligt 17 5 fjärde stycket. Det belopp som däref- ter återstår jämte ränta på beloppet efter den räntesats som gällt för året enligt 22 5 utgör ersättning vid uppsägning under utbetalnings— året. Sker uppsägningen senare, beräknas er- sättningen för varje år på sätt som sagts nu med tillägg för ersättning som avser tiden dessför- innan jämte ränta efter den räntesats som gällt

för året enligt 22 5.

För utjämningslån som avser miljöförbättrande åtgärder gäller andra stycket i tillämpliga de- lar. Därvid skall dock hänvisningen till 17 & fjärde stycket i stället avse 18 5 andra stycket.

Statens fordran enligt första stycket kan ej överstiga ett med hänsyn till husets ålder redu— cerat pantvärde för ett motsvarande nybyggt hus jämte värdet av marken minskat med underliggande kredit och, om ej särskilda skäl talar mot det, med låntagarens kapitalinsats.

Motsvarar 55 5

375 . Övergår fastigheten eller tomträtten till ny

ägare eller tomträttshavare och vill denne över- taga lånet, skall han ansöka därom hos länsbo— stadsnämnden inom sex månader från den dag fas-

tigheten eller tomträtten övergick till honom.

(Ansvarsförbindelse enligt 7 5 skall därvid in-

hämtas på samma sätt som när nytt lån prövas.)

Om medgivande att övertaga lån ej sökes eller lämnas, skall nämnden säga upp lånet såvida ej särskilda skäl föreligger.

345

Försäljes gruppbyggt en— eller tvåfamiljshus som avses i 58 5 andra stycket 1. inom tre år från det huset tillträddes, skall länsbostads- nämnden, om kommunen begär det, pröva om köpe— skillingen är skälig. Finner nämnden att köpe— skillingen överstiger vad som är skäligt, skall

nämnden säga upp lånet.

Motsvarar 2 5 andra stycket samt 8, 24 och 58 55

Motsvarar

595

555

Övertages lån som på grund av bestämmelserna i 15 eller 14 5 eller 16 5 andra stycket är stör— re än det skulle ha varit om det beviljats den nye ägaren eller tomträttshavaren, skall denne

betala mellanskillnaden.

Är den nye ägaren kommun, allmännyttigt bostads- företag eller landstingskommun, kan ytterligare lån utgå med skillnaden mellan lån bestämt en- ligt 15 5 1. och det utbetalade lånet under för— utsättning att det finns påtaglig risk för för— lust på det utbetalade lånet. I sådant fall kan regeringen medge jämkning av lånevillkor för att förlusten skall kunna undvikas eller minskas.

Övertager kommun, allmännyttigt bostadsföretag eller landstingskommun hus som har uppförts el- ler byggts om med stöd av lån enligt denna för- ordning men för vilket lånet ej har utbetalats, får beslutet om lån återkallas och nytt lån be—

stämmas med tillämpning av 15 5 1.

Lån som utgår på grund av bestämmelserna i and- ra eller tredje stycket bestämmes på grundval av det utjämningsunderlag eller, när fråga är

om annuitetslån, det låneunderlag som fastställts i samband med husets ny— eller ombyggnad, om ej

regeringen medger annat i visst fall.

Eösrexsniei i låaeässnies

565 Fråga om lån prövas av länsbostadsnämnden. An-

sökan om lån ges in till förmedlingsorganet.

Förmedlingsorganet skall föranstalta om behövlig

Motsvarar

405

Motsvarar 415

komplettering av ansökningen och, i den mån nämnden föreskrivit det, om sådan teknisk granskning som behövs för den statliga långiv— ningen- Därefter skall förmedlingsorganet med yttrande som avses i 6 5 första stycket och uppgift i fråga om byggnadslov sända handling-

arna i ärendet till nämnden.

Avser ansökningen byggnadsåtgärd på jordbruks- fastighet, skall länsbostadsnämnden inhämta ytt- rande från lantbruksnämnden, om det inte är 0— behövligt.

575

Avser ansökan lån för ny— eller ombyggnad, skall sökanden förbinda sig att

1. utföra arbetet på tid som länsbostadsnämnden

bestämmer,

2. iakttaga de föreskrifter om arbetets utföran-

de i övrigt som nämnden meddelar,

5. lämna nämnden fullständig redovisning av kostnaderna för arbetet om nämnden föreskri— ver det och

4. underkasta sig byggnadskontroll enligt 44 5 och hålla byggnaden tillgänglig för besikt- ning enligt samma paragraf.

585

Avser länsbostadsnämnden att bevilja lån för flerfamiljshus eller sådant en- eller tvåfa— miljshus som ej skall bebos av sökanden, skall nämnden meddela preliminärt beslut. I beslutet skall anges med vilket belopp samt under vilka förutsättningar och på vilka villkor lån, så- vitt nämnden då bedömer, kan komma att beviljas

Motsvarar

425

slutligt.

I fråga om lån

1. för gruppbygge av en— eller tvåfamiljshus som är avsedda att säljas till dem som skall

bebo husen,

2. till bostadsrättsförening om lånet enligt 15 5 4. skall utgå med 35 procent av utjäm- ningsunderlaget eller, i fall som avses i 16 å andra stycket, av skillnaden mellan lå- neunderlag och utjämningsunderlag och

3. i annat fall där särskilda skäl föreligger,

skall preliminärt beslut dessutom innehålla uppgift om att lånet icke kommer att beviljas slutligt om kostnaden blir högre än den kost- nad som beräknats i samband med det preliminära beslutet med de tillägg som nämnden kan godtaga med hänsyn till prishöjningar under byggnadsti- den eller liknande omständigheter.

Preliminärt beviljat lån får betalas ut i för— skott enligt särskilda föreskrifter av rege-

ringen.

59 5

Sedan sådan åtgärd har utförts för vilken pre— liminärt lånebeslut meddelats, skall ansökan om slutligt beslut i låneärendet göras hos för- medlingsorganet senast den dag som länsbostads—

nämnden bestämmer.

Förmedlingsorganet skall sända ansökningen, in— tyg om besiktning enligt 44 5 första stycket, eget yttrande och övriga handlingar i ärendet

till nämnden.

455. Lån får beviljas slutligt endast om åtgärderna

utförts enligt föreskrifter i det preliminära beslutet och sökanden fått eller med säkerhet kan påräkna tillräcklig underliggande kredit på godtagbara villkor.

I slutligt beslut om lån skall anges lånebelopp och villkor för lånet.

Motsvarar 41 5

445. När lån beviljas för en— eller tvåfamiljshus

som skall bebos av sökanden, eller för miljöför bättrande åtgärder, meddelas endast ett beslut. I beslutet skall anges lånebelopp och villkor för lånet.

Lån som beviljats enligt första stycket får helt eller delvis betalas ut i förskott om

1. kommunen åtagit sig ansvar för återbetalning

av förskottet,

2. låntagaren på begäran av kommunen ställt säkerhet som kommunen godkänt och

3. låntagaren förbundit sig att underkasta sig den särskilda kontroll som kommunen vill ut-

öva med anledning av förskottet.

Förskott betalas ut av bostadsstyrelsen till förmedlingsorganet som bestämmer hur förskottet skall tillgodoföras låntagaren. På förskott ut— går ränta från utbetalningsdagen efter ränte- sats som med en procentenhet överstiger den som gäller enligt 22 5 första stycket.

Lika med 455

Lika med 465

Motsvarar 475 SOU 1974:32

425

Låntagaren skall senast den dag som länsbostads- nämnden bestämmer göra framställning hos förmed- lingsorganet om utbetalning av beviljat låg; Vid framställningen skall fogas skuldförbindel- se, intecknings— och pantförskrivningshandling- ar, gravationsbevis, bevis om brandförsäkring samt de övriga handlingar som bostadsstyrelsen

bestämmer.

Förmedlingscrganet skall sända framställningen och övriga handlingar till nämnden.

Vid framställningen om utbetalning av lån som beviljats enligt 31 5 första stycket skall för- medlingsorganet foga intyg om besiktning enligt 33.5 första stycket. Vid prövning av framställ- ningen äger gg & första stycket motsvarande

tillämpning.

455

Länsbostadsnämnden beslutar om utbetalning av lån. Bostadsstyrelsen betalar ut lånet.

åygggagskontroll och långfärgaltnigg

445

Under byggnadstiden skall utövas den kontroll som betingas av lånet. När åtgärderna utförts skall huset besiktigas. Byggnadskontroll och besiktning sker genom förmedlingsorganets för— sorg och enligt anvisningar av bostadsstyrelsen. Kontroll och besiktning får utföras även av

länsbostadsnämnden.

Under lånetiden skall förmedlingsorganet besik-

Lika med 485

Motsvarar

495

Lika med 505

tiga huset i den omfattning och den ordning

som bostadsstyrelsen bestämmer.

455

Föreligger avsevärd brist i förmedlingsorganets kontroll eller besiktning enligt 53 5 kan läns- bostadsnämnden låta utföra kontroll och besikt- ning på kommunens bekostnad till dess bristen

har avhjälpta.

465

Föreligger risk för att huset genom starkt ef— tersatt underhåll eller av annan anledning min- skar i värde så att säkerheten för lånet för— sämras, skall förmedlingsorganet anmäla det till länsbostadsnämnden. Får förmedlingsorganet kännedom om att fastigheten eller tomträtten har övergått till ny ägare eller tomträttshava- re, skall förmedlingsorganet anmäla det till nämnden.

475

Länsbostadsnämnden skall på betryggande sätt förvara säkerhet för lån. Nämnden skall i övrigt vidtaga de åtgärder som behövs för att förebyg- ga förlust för staten med anledning av lån, var- vid det åligger förmedlingsorganet att utan kostnad för statsverket medverka i den utsträck-

ning som nämnden begär.

Har länsbostadsnämnden förvärvat jordbruksfas— tighet vid exekutiv försäljning, skall lant—

bruksnämnden på begäran av länsbostadsnämnden

biträda med fastighetens förvaltning och för—

eäljning.

Lika med 48 5 i 51 5 ! Bedriver kommun förmedling av bostäder i fler- familjshus eller i en- eller tvåfamiljshus som ej skall bebos av låntagaren, kan länsbostads— nämnden på kommunens begäran besluta att lån för sådant hus kommer ett beviljas och får över— tagas endast om sökanden tillförsäkrar kommunen

rätt att förmedla upplåtelse av bostäderna.

På begäran av kommun kan länsbostadsnämnden be- sluta, att lån för en— eller tvåfamiljshus som skall bebos av låntagaren kommer att beviljas endast-om han medverkar till att kommunen får rätt att förmedla upplåtelse av bostad som han hyr eller innehar med bostadsrätt och som han

lämnar i samband med inflyttningen i huset.

Lika med 49 5

525. Beslut enligt gg 5 får meddelas endast om den

kommunala bostadsförmedlingen omfattar samtli— ga hus som uppföres med stöd av lån enligt den- na förordning och som är av sådant slag som anges i 32_å första stycket. Beslut får dock meddelas även om kommunen från kommunal för-

medling undantagit bostäder 1. som avses i & 5

2. som upplåts till personer som sparat till bostad genom regelbundna insättningar i kre- ditinrättning, vilken anordnar bostadsspa- rande för allmänheten eller sina medlemmar

eller

3. som bör undantagas av annat särskilt skäl.-

Förutsättning för beslut enligt gå 5 är dess— utom att kommunen bedriver bostadsförmedlingen så att

1. bostadssökandes rätt att bli anvisad bostad ] icke göres beroende av att han är bosatt i kommunen,

2. endast den som fyllt 18 år får registreras

som bostadssökande och anvisas bostad, om

5. bostäder för särskilda grupper av bostads— sökande reserveras endast i den omfattning

1 i ej särskilda skäl påkallar undantag och | länsbostadsnämnden medger. ?

Lika med 50 5 535 Utan hinder av villkor som avses i gg 5 får låntagaren eller, i fall som avses i 3å_5 andra stycket, hyresvärden eller bostadsrättsföre— ningen förfoga över bostad, till vilken kommu— nen ej senast två månader före beräknad inflytt- ningsdag anvisat innehavare som skäligen bör godtagas.

Länsbostadsnämnden skall återkalla beslut som meddelats enligt && 5, om kommunen bedriver

bostadsförmedlingen i strid med bestämmelse i i 52 5 och icke efter erinran vidtager rättelse. !

stisaJssiänmalaez

Lika med 51 5 54 5

Talan mot länsbostadsnämnds beslut i fråga som avses i denna förordning föres hos bostadssty— relsen.genom besvär.

Talan mot bostadsstyrelsens beslut föres hos

regeringen genom besvär.

525

Ytterligare föreskrifter för tillämpningen av denna förordning meddelas av bostadsstyrelsen. Styrelsen får även meddela föreskrifter för tillämpningen i ärenden om lån av kungörelsen

(1975:552) om lägsta godtagbara standard för bostadslägenhet i vissa fall utom såvitt angår tillämpningen av 2 5 tredje stycket nämnda

kungörelse.

8.5. Kommentarer till föreslagen förordning

å-i-l _ inledande heåtåmllelsarl l 5. : _2. &

1 5

I den första paragrafen återfinns dels vilka lån som före-

kommer, dels för vilka ändamål lån utgår.

Enligt våra förslag är lån till bostadsförsörjningen - enligt denna förordning, d v 5 med bortseende från förbättringslån

m m — av två slag, nämligen

utjämningslån

annuitetslån.

Termen bostadslån från tidigare och gällande författning an— vänds således inte. Skälet är inte minst att undvika förväx- ling med nu utgående lån - ett antal av dessa kan förutsättas ligga kvar under överskådlig tid. Som samlingsterm används där- för helt enkelt "lån". Alternativt kan man tänka sig "lån en- ligt denna förordning" eller "lån för bostadsförsörjningsända-

mål".

Utjämningslånen representerar den huvudsakliga formen för långivningen. Detta bör framgå av formuleringen, likaså ända-

målen i huvudsak.

Skillnad föreligger dock mellan utjämningslån för ny; och om- byggnad å ena sidan och för miljöförbättrande åtgärder å den andra i fråga om lånets storlek m m. Detta avspeglas sedan i några följande paragrafer. Detta förhållande uttrycks därmed också redan i den första paragrafen med dess uppdelning på

1. ooh 2.

Annuitetslån representerar en mindre vanlig form. Lånetypen kommer till användning i vitt skilda fall.

Annuitetslån enligt denna förordning torde inte behöva för- växlas med konventionella enhetslån eller andra annuitetslån från kapitalmarknaden. I dagligt tal kan t ex termen "statligt

annuitetslån" vara tillräckligt upplysande.

I gällande 2 5 andra stycket anges även som låneform bostads- lån för förvärv under vissa särskilda betingelser. Nomenkla-

turen är härvidlag oegentlig eftersom det knappast rör sig om regelmässiga förvärvslån utan om en form av övertagandesitua- tion. Vi har nu inte anledning att föreslå några förändringar i sak i detta avseende. Bestämmelserna torde med fördel kunna

intagas under rubriken Uppsägning och övertagande av lån.

Möjligheten att med statliga lånemedel finansiera förvärv av bostadshus, exempelvis för att genomföra sanering, är en helt annan fråga. Den finns bl a berörd i boendeutredningens till- läggsdirektiv från 1973. I det fortsatta utredningsarbetet kom- mer denna fråga upp till behandling.

I gällande 2 5 andra stycket sker en särskild uppräkning: "Anläggning för värme, varmvatten eller tvätt räknas som utrymme för bostadsändamål". Vårt uttryckssätt i föreslagna

1 5 innebär inte, att dessa anläggningar framdeles inte skulle beaktas eller kunna belånas. Det finns dock andra tekniska försörjningsanordningar eller lokaler som är lika viktiga för bostäderna och de boendes behov som de ovan refererade. Vi anser att uttrycket "bostad" numera skall uppfattas och av

flertalet också uppfattas vidare än "bostadslägenhet".

Den särskilda hänvisningen till låneunderlag och därmed till lånets storlek i gällande 2 å i fråga om lokaler anser vi vara obehövlig. Med det generella bostadsbegrepp som vi vill an- vända skulle man t o m kunna anse att ordet lokal är obehöv- ligt. Det har dock förankring i språkbruket och kan därför

kvarstå.

Vi är medvetna om att varken orden "bostäder" eller "lokaler för de boendes behov" har en exakt och väldefinierad betydelse.

I detta avseende är det snarast en fördel, eftersom förord— ningen skall kunna användas även om bostadsbegreppet eller uppfattningen om vad som är de boendes behov ytterligare skul-

le komma att ändras i framtiden.

Ordet ombyggnad från gällande kungörelse har behållits i för- slaget. Saneringsutredningen, SOU 1971:64, föreslog samlings— begreppet modernisering för alla standardhöjande åtgärder i befintliga bostadshus. Vi anser att beteckningen ombyggnad likväl kan användas. Till denna bedömning bidrar också att

det i sammanhanget väsentliga, standarden efter ombyggnad — inte omfattningen och arten av åtgärderna i sig, får sin precisering i den följande, föreslagna 5 Ö. Innebörden är därmed vid, inte endast åtgärder som berör stomme eller väggar i övrigt omfattas av ombyggnadsbegreppet. Detta behöver ej heller vara kopplat till en särskild varaktighetsgräns eller varaktighetsbedömning. Precisering av slag som förekommer i gällande kungörelse: "Förbättring av hus räknas som ombygg- nad" är knappast så upplysande att den fyller en självständig funktion. Vi förutsätter att kommande anvisningar till den av oss föreslagna 1 5 och till föreskrifter om belåningsbara åt— gärder o d bättre fyller önskemål om tolkning av begreppet. Också i dessa kommentarer används ombyggnad som det generella begreppet - även om vi i tidigare betänkanden använt ordet mo-

dernisering.

25

Paragrafen är oförändrad, lika med 3 5 i gällande kungörelse.

Quist

Bestämmelserna i 4 5 gällande kungörelse under rubriken Inle- dande bestämmelser om vad som är småhus och vad som är fler— familjshus föreslås utgå. De torde nämligen vara obehövliga i förordningen. Om själva låneadministrationen kräver uppdel- ning av ärenden efter hustyper torde de nödvändiga definitio—

nerna kunna ges som anvisningar.

Nuvarande 5 å som behandlar vilka krav som gäller för att ett bostadsföretag skall kunna godkännas av länsbostadsnämnden som allmännyttigt föreslås, utan ändring i sak, bli flyttad till 11 5 under särskild rubrik. Avsikten därmed är att söka

förbättra författningens disposition.

å.2.2 Förutsättningar för lån m m, 3 5 — 10 &

35

I en paragraf om utjämningslån till nybyggnad och ombyggnad

sammanförs bestämmelser som nu är uppdelade (i gällande kun— görelse: 6 5 för nybyggnad och 7 5 för ombyggnad). Till den

föreslagna paragrafen har också i någon mån knutits bestäm- melser från gällande 9 och 11 55.

Med formuleringen anges att utjämningslån bör utgöra den nor- mala finansieringsformen vid ombyggnad, förutsatt att de all—

männa kraven i första stycket uppfylls.

Första stycket 1. har en motsvarighet i nuvarande 6 &. I denna anges dock att behovet skall vara "varaktigt". Någon motsvarighet till detta finns däremot ej i 7 5, som avser

ombyggnad.

Nuvarande 7 5 skulle således jämfört med 6 5 kunna innebära att något behov av bostäder och lokaler som skall moderniseras eller byggas om över huvud taget ej behöver föreligga - däremot

skall de åtgärder som omfattas av lånet ha viss varaktighet.

Man kan ifrågasätta om en bestämmelse av detta slag är nöd— vändig. Man får förutsätta att möjligheterna i övrigt att bygga eller modernisera bostäder utan föregående planläggning eller plan är utomordentligt begränsade. Därmed är frågan om behov aktualiserad i kommunens avgöranden. Någon restriktion

är dock önskvärd. Eftersom knappast någon med säkerhet kan ange behovet på längre sikt, i vart fall inte med den ut- formning som bostäder nu byggs, fyller inte ordet varaktigt något särskilt syfte. Det här anförda bör inte utesluta ett lån skall kunna meddelas även om en uthyrning vid färdig- ställandetidpunkten är oviss, förutsatt att behovet i någon form kan bedömas på lite längre sikt.

Första stycket 2. försöker sammanfatta att krav kan och bör ställas på bra lägenheter och bra bostadsmiljö - med något enklare språklig utformning än för närvarande. Det kan visser— ligen ifrågasättas om några särskilda föreskrifter om bostads— standard och bostadsutformning i samband med den statliga lån- givningen erfordras, eftersom vår principiella inställning är att sådana föreskrifter bör avse all bebyggelse, oavsett finansieringssätt. Det finns dock skäl för att bostadsmyndig— heten skall kunna hävda en särskild anspråksnivå. Nödvändig— heten härav är självklart beroende på utformningen av olika byggnads- och planbestämmelser och i vilken utsträckning de statliga lånen upplevs som attraktiva.

I första stycket 3. har en kostnadsrestriktion från gällande 9 & c) infogats. Det är således tre kriterier som anges

bostadsändamålet kostnadernas art och omfattning

brukningstiden.

Praktiskt sett torde en avstämning mot låneunderlag eller pantvärde eller motsvarande kunna tillämpas i övervägande antalet fall.

I den föreslagna formuleringen om kostnadsprövning inbegrips också en motsvarighet till de regler som nu finns i 11 å. Dessa är knutna till enfamiljshus och är - utan att vara var- ken en strikt yt— eller kostnadsgräns - ägnade att ge en viss översta begränsning av den totala byggnadskostnaden. Vi an— ser inte att det finns skäl i dessa avseenden ha särregler

för olika hustyper.

Frågan om en viss översta kostnadsgräns återkommer med sär— skild tillämpning i 12 å i fråga om låneunderlag och utjäm- ningsunderlag. Kriteriet "bostadsändamålet" är inte minst viktigt. Det möjliggör lån till bostäder för mycket stora hushåll m m i enlighet med undantagsbestämmelser i gällande 11 5. Vid en schablonmässig bedömning bör ett låneobjekt bedömas som en enhet.

Det senare syftar inte enbart på det förhållandet att lägen- heter inom ett bostadsområde kan vara av olika storlek utan också på den bedömning av lokaler och anordningar i samband med boendet som måste göras. Exempelvis blir i en utformning av ett bostadshus med ett stort inslag av kollektiva anord- ningar med nödvändighet ytorna utom de enskilda bostadslägen- heterna större än i en annan mer traditionell utformning.

Andra stycket har en motsvarighet i gällande 7 %. Innebörden är således att om avsteg från god standard skall göras vid ombyggnad och utjämningslån likväl utgå, avvikelsen nedåt skall kunna begränsas.

I det föreslagna andra stycket föreskrivs att den lägsta standardnivå som skall berättiga till utjämningslån ges av kungörelsen om lägsta godtagbara standard för bostadslägen- het i vissa fall. Denna standardföreskrift skall anses vara uppfylld om ombyggnad sker i enlighet med upprustningsåläg— gande enligt bostadssaneringslagen. I detta avseende föreslås inte någon skillnad i jämförelse med gällande 7 5. En viktig precisering görs dock i och med att utjämningslån föreslås. Belåning enligt nuvarande 7 5 kan resultera i paritetslån el- ler alternativt annuitetslån.

För att utjämningslån skall utgå för ombyggnad krävs i och för sig inte någon självständig prövning av åtgärdernas om— fattning eller deras varaktighet. En begränsning för att undvika låneärenden av bagatellkaraktär ges dock i föreslag- na 9 5. Frågan om varaktighet och återstående brukningstid skall dock bedömas när lånets löptid bestäms enligt före—

slagna 19 å och får därmed konsekvenser för bostadsräntans storlek (jfr föreslagna 20 å). Därtill föreskrivs, som ovan angivits, att prövning skall göras av kostnaderna i förhållande till åtgärdernas varaktighet eller bostädernas brukningstid.

I gällande 7 5 fjärde stycket anvisas en finansieringsmöjlig— het för begränsad ombyggnad av småhus, upp till ett låneun- derlag om 25 000 kr. Detta återfinns i föreslagna 5 5, som behandlar annuitetslån. Någon ändring i sak föreslås således

inte för detta slag av ombyggnader.

Härvid kan noteras att 7 & också innehåller bestämmelse om att bostadslägenheters standard efter ombyggnad ej väsent- ligt får överstiga normal standard i nybyggda lägenheter. Någon motsvarande restriktion beträffande de nybyggda lägen- heterna finns däremot inte. Bestämmelsen är besynnerlig och onödig. Väsentligare synes vara föreslagna första stycket 2.

och andra stycket.

4é

I enlighet med vad som anförts ovan har i 4 5 tagits in be— stämmelser om utjämningslån för miljöförbättrande åtgärder.

Föreskriften i 1. om att låntagaren skall ha statliga lån till bostadsförsörjningsändamål för hus som berörs av åtgärderna sammanhänger med att långivningen föreslås få permanent karak- tär. En begränsning till bostäder som färdigställts under viss tidsperiod är därmed inte motiverad.

Boendeutredningen avvisade i sitt första förslag, SOU 1975:50, tanken på att lån till miljöförbättrande åtgärder även skulle kunna lämnas till icke statligt belånad bebyggelse. Med utred- ningarnas förslag om att erbjudande om utjämningslån skall kunna riktas även till tidigare ej statligt belånad bostads- bebyggelse blir skälen till restriktion starkare, även när dessa miljölån görs till ett permanent inslag i långivningen

i enlighet med förslaget i SOU 1974:17.

Lånen är avsedda att finansiera en tilläggsinvestering för att höja bostädernas användbarhet och attraktivitet. Det gäller att kompensera tidigare misstag eller alltför stor återhållsamhet för att öka möjligheten att göra en redan utförd stor bostadsinvestering räntabel. Det nya lånet är en osäker fordran för långivaren vilket är skäl till viss begränsning av gruppen låntagare.

I övrigt har formuleringarna i paragrafen inslag från den föregående 3 5. Samma kommentarer som ovan gäller då också här.

Ett väsentligt påpekande bör dock göras. Den föreslagna ut- formningen av 4 5 bygger på boendeutredningens förslag i SOU 1973:50. Däri förutsättes att den avgörande behovsbedöm— ningen skall göras av kommunen och av de boende. I betänkan— det betonade vi särskilt att lånen skall vara attraktiva.

Eftersom länsbostadsnämnden skall bedöma kostnaden för åt— gärderna mot arten och omfattningen av dessa, kommer säkert ett visst inslag även av behovsbedömning att finnas med när låneärenden.prövas. Vi anser dock att den föreslagna utform— ningen och det av oss anförda skall vara tillräckligt för en praktisk tillämpning.

55

Annuitetslån är en låneform i kompletterande syfte bl a när utjämningslån ej utgår.

Med första stycket 1. avses de fördjupningsmöjligheter som finns redan nu. Dessa är förbundna med ett antal begränsningar och är bl & hustypsberoende. Fördjupningsbehoven torde gene- rellt sett minska väsentligt som följd av våra förslag att det statliga utjämningslånet skall omfatta större andel av

finansieringsbehovet än bostadslånet gör nu. Begränsningar kan direkt införas i författningstexten, exempelvis "... en- ligt 12 5, dock högst omfattande A procent av låneunderlaget (eller pantvärdet)". Alternativt kan sådana begränsningar in- föras i annan form eller på annan plats i förordningen - exem- pelvis i samband med att lånets storlek anges. Vi förutsätter att begränsningar av sådant slag beträffande omfattningen av lånet lämpligen utformas som anvisningar till förordningen.

Med första stycket 2. avses samma lånemöjlighet som idag ges för lokaler inom låneunderlaget och innebär således inte någon ändring i sak. Se i övrigt kommentarer till 12 &.

Inte heller första stycket 3. är avsett att innebära någon förändring i sak. För sådan ombyggnad skall exempelvis inte bestämmelsen om lägsta godtagbara standard behöva tillämpas. Med den angivna tekniken kan ett enda annuitetslån tillfreds- ställa finansieringsbehovet. Nuvarande bestämmelser finns i

7 5.

I andra stycket återges bestämmelser som har motsvarighet i gällande 25 5. Som anförts i kapitel 7 har riksdagen nyligen fattat beslut om att fördjupning automatiskt skall medges för ombyggnader av flerfamiljshus, i de fall låneunderlaget un— derstiger 100 000 kronor.

Vi anser det obehövligt och opraktiskt att i förordningen an— ge exakta beloppsgränser i detta avseende. Fullt tillräcklig vägledning torde ges bostadsstyrelsen av den föreslagna for- muleringen "...utan prövning... om låneunderlaget är ringa eller utjämningslånet har kort löptid". Denna formulering är avsedd att beskriva gällande regler och det nyligen fat—

tade riksdagsbeslutet.

När det gäller den begränsade ombyggnaden av småhusen kommer det automatiskt att ske "fördjupning" enligt nuvarande ter- minologi vilket framgår av den föreslagna 16 & tredje stycket

om annuitetslånets storlek.

6?)

Till den föreslagna 6 5 har förts bestämmelse om kommuns

yttrande som i gällande kungörelse återfinns under rubriken

Förfarandet i låneärenden. Omplaceringen sammanhänger dels med att just den kommunala prövningen måste tillmätas stor vikt i alla bostadsbyggnadsärenden, dels med att en koppling naturligt kan göras med att, i enlighet med våra synpunkter i SOU 1974:17, hyresgästerna bör få rätt att påverka ärenden som gäller ombyggnad eller miljöförbättrande åtgärder.

Våra synpunkter om hyresgästernas möjlighet att utöva infly— tande vid förändring av bostäderna gäller visserligen gene— rellt, oavsett om statlig belåning är aktuell eller inte. Vi finner det dock angeläget att denna princip kommer till ut- tryck i författningstexten angående ombyggnad och miljöför- bättrande åtgärder. Detta kan ske oavsett och utan hinder av de ändringar som kan komma att genomföras av exempelvis hyres- lagen för att en fullständig tillämpning skall erhållas.

Definitionen av "organisation av hyresgäster" har sin mot—

svarighet i hyresregleringslagen.

Föreskriften om kommunens yttrande bör av praktiska skäl före— gå den följande paragrafen, som är avsedd att i någon form be-

handla kommunens och övriga parters ansvar.

75

I nuvarande 13 5 finns viss förlusttäckningsbestämmelse för småhus. I tidigare kungörelse, 33 5, fanns bestämmelse av motsvarande slag, om än med annan innebörd, för flerfamiljs- hus.

Frågan skall enligt föreliggande arbetsplan inom kort behandlas av utredningarna. En lämplig placering av en eventuell bestäm—

melse i denna fråga kan vara i 7 5. Eftersom frågan återkommer,

föreslår vi inte nu någon formulering. Om frågan om kommunal borgen därvid aktualiseras kan detta föranleda ändring av kun— görelsen (1962:581) med vissa bestämmelser angående kommuns

upptagande av lån m m.

8 &

Formuleringen är identisk med gällande 15 5.

Det kan ifrågasättas om första'stycket fyller något egentligt syfte. Det borde kunna undvaras. Frågan har dock inte behand- lats av utredningarna. I enlighet med sina direktiv har boen— deutredningen bl a att pröva frågan om eventuella segregerande inslag i boendet och kategoribostäder. Hänvisning till detta uppdrag har också gjorts senare, bl a av chefen för inrikes- departementet i samband med att ungdomsbostadsutredningens be— tänkande behandlades (prop 1971:1, bilaga 13).

Det andra stycket är relativt nytt. Med större lokal för fritidsändamål torde avses samlingslokal som är avsedd även för andra än devi området boende. Även närudet gäller andra

stycket kan ifrågasättas om det är erforderligt.

Eftersom här berörda frågor kommer att behandlas i det fort— satta utredningsarbetet, föreslår vi nu inte någon ändring.

95

Paragrafen är ett försök att foga samman bestämmelser från fyra skilda ställen i gällande kungörelse, 7 5, 9 5, 14 5 och 10 5.

1. överensstämmer med 9 5 a).

2. överensstämmer i huvudsak med 14 5 men formuleringen har gjorts enklare. Den skall också täcka det nya fallet med mil-

jöförbättrande åtgärder.

I gällande 14 å andra stycket finns särskild bestämmelse om förfarande med avseende på låneramar. Denna bestämmelse före- slås utgå. En föreskrift av detta slag förefaller nämligen främmande i sammanhanget. En mer generell föreskrift om att lån ej får beviljas med mindre än att medel finns disponibla förefaller vara mer motiverad. Dessa frågor torde dock kunna lösas med hjälp av instruktioner för länsbostadsnämnden eller

i samband med att rambeslut meddelas.

3. innebär inte någon saklig förändring i förhållande till gällande kungörelse. Den nuvarande bestämmelsen, som finns i 7 &, är visserligen endast knuten till ombyggnad. I nybygg- nadsfallet ligger den fysiskt möjliga minsta åtgärden högre varför någon komplikation knappast behöver uppstå. En viss lägsta gräns kan vara motiverad för att undvika dels baga— tellärenden, dels ej allvarligt menade ombyggnader. Den administrativa aspekten - små lån bör kunna undvikas — är kanske den viktigaste. Det kan dock ifrågasättas om frågan är så central att den bör infogas i förordningen. Den skulle

alternativt kunna placeras i 12 5 om låneunderlagets storlek.

När det sedan gäller 4. kan konstateras att frågor av detta slag behandlats av byggkonkurrensutredningen, SOU 1972:40. Dess förslag torde göra särskilt markprisvillkor av nuvaran- de slag obehövligt. Om en bestämmelse i denna fråga skall finnas, bör den kunna infogas bland övriga begränsningar i 9 5. Under alla förhållanden bör ett sådant villkor ej vara hustypsberoende och inte heller utan starka skäl beroende av markbelägenhet. Sådana uppdelningar återfinns nämligen i nuvarande 10 5. Vi föreslår således inte någon formulering på denna punkt. Det bör noteras att 10 å åberopas i några andra kungörelser, nämligen kungörelsen (1968:227) om mark- förvärvslån till kommun och tomträttslånekungörelsen (1965=905)-

10 &

Formuleringen är identisk med gällande 18 5. I klarläggande syfte har tillägg gjorts: "föreskrivas av bostadsstyrelsen".

Qvaisi

Gällande 8 & behandlar vissa frågor om bostadslån för förvärv enligt gällande terminologi. Som framgår av kommentaren till 1 & anser vi att bestämmelser av detta slag kan föras in under

föreskrifter som avser övertagande.

I nuvarande 9 5 b) finns en bestämmelse om prövning av hyra och årsavgifter. Denna synes vara en kvarleva från äldre kun- görelser och har inte längre något berättigande med den nya hyreslägen. Prövning av skäligheten av kostnaderna för ny— och ombyggnad samt miljöförbättrande åtgärder förutsätts dock ske, enligt vad som framgår ovan.

De bestämmelser som återges i gällande 12 5 föreslås utan ändring i sak bli införda under rubriken Säkerhet för lån m m.

En motsvarande omplacering till den nya rubriken Allmännyttiga bostadsföretag föreslås för nuvarande 16 5 som behandlar grund-

kapital m m för allmännyttiga bostadsföretag.

å-i-i _ Allmänmitisa Rostadsfäratasi 11.5.

115

Som också anges ovan är bestämmelserna om de allmännyttiga bo- stadsföretagen något främmande för en förordning av detta slag.

Här föreslås endast en redigeringsändring genom att gällande 5 å och 16 & sammanförs i en paragraf. Med tillägg av "eller landstingskommun" på två ställen i det första stycket kan de följande paragraferna skrivas enklare. Tillägget är inte av-

sett att utgöra ändring i sak.

Här bör noteras att bestämmelserna om grundkapital i motsats till vad som nu gäller (jfr 16 5 bostadslånekungörelsen) kom— mer att omfatta bostadsföretag vari landstingskommun "äger bestämmande inflytande och som arbetar utan enskilt vinst- syfte", något som dock knappast kan vara negativt och bör kunna accepteras genom den förenkling och större överskåd- lighet som därmed uppkommer.

Föreskrifterna under denna rubrik kan i övrigt förutses bli översedda och förändrade under överväganden med anledning av

byggkonkurrensutredningens förslag i denna fråga.

å-ä-i _ ååaeanaealaaosmlånata atarlekdå & : 16.51

125

Formulering och innebörd överensstämmer i stort med gällande 19 5. Vi har dock föreslagit vissa ändringar bl a med anled- ning av våra synpunkter på vad som skall gälla för utjämnings— län.

De verbalt uttryckta skillnaderna mellan lokaler som inryms i låneunderlaget resp inräknas i pantvärdet är hårfina i gällande författning. Avsikten bör dock vara att de lokaler som skall ingå i låneunderlaget bör vara de mest väsentliga, därav ut— trycket "lokaler som är till påtaglig nytta för och i huvud-

sak avsedda för dem som bor i bostadsområdet".

En särskild fråga uppkommer genom att i följande 17 & anges hur omfördelning av kapitalkostnaderna skall ske. I gällande regler omfattar omfördelningen belopp som motsvarar låneun- derlaget för bostäder. Omfördelning tillämpas däremot inte för lokaler vilka ingår i låneunderlaget.

Vi anser det vara olyckligt att i framtiden knyta dessa kapi- talkostnadsregler till bostadslägenheter resp lokaler med en traditionell indelning. Vårt förslag innebär att ett utjäm—

ningsunderlsg, som skall ligga till grund för beräkningen av kapitalkrav och kapitalersättning (omfördelning av kapi- talkostnaderna), skall bestämmas av länsbostadsnämnden. Grun— derna härför skall anges av regeringen. Innebörden härav är att vissa lokaler - man får förutsätta av huvudsakligen icke- kommersiellt slag — skall komma i åtnjutande av de gynnsamma

kapitalkostnadsvillkor som utjämningslånen förutsätts medföra.

Vi har avstått från att i paragrafen försöka uttrycka vilka kriterier som skall gälla för å ena sidan utrymmen som skall ingå både i låneunderlag och utjämningsunderlag och å andra sidan utrymmen som enbart inräknas i låneunderlaget. Härvid- lag får förutsättas att särskild förteckning av lokaler och nyttigheter upprättas. Vi har nu inte haft anledning att prö- va vilken förskjutning som bör genomföras i förhållande till nuvarande regler. Vi vill dock allmänt peka på att det är nödvändiga förutsättningar för bra bostäder att inte bara bostadslägenheterna är väl utrustade och rymliga utan att också komplement i övrigt finns inom bostadsområdet med rim-

liga kapitalkostnader.

I gällande tillämpningsbestämmelser finns en låneunderlags- gräns, och därmed gräns för omfördelning, för småhus. Den

är uttryckt i kronor per lägenhet.

Detta talar för att utjämningsunderlaget bör begränsas. Det finns dock inte enligt vår uppfattning anledning att göra

skillnad mellan lägenheter som är belägna i olika hustyper. En begränsning kan lämpligen uttryckas som ett maximibe-

lopp per lägenhet, eventuellt i kombination med en maximi— gräns per exempelvis m2 lägenhetsyta. Detta kan direkt tas in i författningstexten men vi har i vårt förslag förutsatt

att maximering uttrycks i tillämpningsföreskrifter.

Allmänt förutsätter vi för våra förslag att kostnadsneutra- litet råder mellan olika upplåtelseformer (d v e att några skattemässigt skilda förutsättningar ej föreligger). Är denna

förutsättning ej uppfylld, kan kompensation genomföras med

hjälp av bostadsfinansieringen (skilda bostadsräntor, exem- pelvis enligt redovisning i SOU 1974:17) eller alternativt komma att kräva andra särregler för i första hand olika upp— låtelseformer, eller alternativt, ehuru oegentligt, för olika hustyper.

Det ovan anförda kan också i sin tur kräva en förändrad gräns mellan "låneunderlags— och pantvärdelokaler" för att använda

en vanlig terminologi. En sådan ändrad gränsdragning är fullt motiverad. Skillnaden mellan lokaltyperna får för närvarande praktiska resultat som sannolikt är omvända mot de avsedda. Låneunderlagslokaler kommer att betinga högre kapitalkost— nader än de mer umbärliga pantvärdelokalerna. Den finansie- ringsmöjlighet som nu finns och som krävs för framtiden för vissa lokaler kan lösas genom att annuitetslån utgår enligt 5 5 första stycket 2.

En eventuell förändring av gränsen mellan låneunderlags- och pantvärdelokaler kan medföra att maximigräns även för låne-

underlaget fortsättningsvis anses befogad. En gräns bör dock vara så högt satt att lägenheter även för stora familjer kan inrymmas under den.

135

Formuleringen i denna paragraf är uttryck för ett försök att utan annan ändring än höjda låneandelar, som följd av för- slagen 1 SOU 1974:17, koncentrera framställningen.

Motsvarande bestämmelser finns i gällande 20 — 23 55. Dock har de särskilda bestämmelserna i 23 &, vilka är att betrakta

som undantag, förts till en föreslagen ny 14 &.

14ä

Denna paragraf är endast en anpassning av stora delar av gäl- lande 23 5 till nya förutsättningar.

Det bör dock kunna övervägas att genomföra förenklingar i sak i en fortsatt översyn. Bestämmelserna gör ett föråldrat in- tryck. Vi har dock inte haft anledning att pröva denna fråga.

155

Enligt förslagen i SOU 1973:50 skall utjämningslån för miljö- förbättrande åtgärder kunna omfatta hela den kostnad som kan godkännas av bostadsmyndigheten. Kostnadsprövningen avser så- ledes arbetenas art och omfattning. Vilka åtgärder som bör

ifrågakomma bör i första hand avgöras av lånesökanden och de

boende.

I SOU 1973:50 föreslogs en lägsta gräns per lån om 10 000 kro- nor och en maximering på 50 kr/m2 lägenhetsyta för berörda bo- städer (ränte— och paritetsbelånade bostäder färdigställda un- der åren 1958 och senare). Den föreslagna formuleringen förut- sätter och underförstår att sådana gränser kan inrymmas i och

antas i tillämpningsföreskrifter eller anvisningar.

Den andra meningen i paragrafen är avsedd att förhindra en situation då lånesökanden skulle kunna finna det fördelaktigt att avstå från att göra miljön färdig i samband med att bo- städerna byggs för att genom miljölån i efterhand få en full-

ständigare finansiering än eljest.

165

Framställningen i denna paragraf baseras på gällande förhål— landen med tillämpning av den terminologi och metodik som vi föreslår. Annuitetslånen avser i flera fall vad som hittills

betecknats som "fördjupning".

I första stycket har vi dock avstått från att direkt införa några begränsningar av annuitetslånens storlek. Regler som begränsar den nuvarande fördjupningen återfinns i gällande

26 &. Begränsningar av sådant slag kan direkt tilläggas första stycket men torde vara obehövliga och kan komma till uttryck i tillämpningsföreskrifter. Begränsningarnas stor— lek måste också övervägas mot bakgrunden av att bottenlånen fortsättningsvis förutsätts omfatta mindre andel av den to—

tala fiansieringen än tidigare.

Nuvarande regler om fördjupning utan prövning av möjligheten att erhålla underliggande kredit har förts till föreslagna 5 5 andra stycket.

5 5 andra stycket uttrycker också föreskrifter om fördjup— ning vid ombyggnad enligt gällande 26 å tredje stycket. Det anger att annuitetslån kan utgå (i fördjupningssyfte vid om— byggnad) när utjämningslånet har kort löptid. Är löptiden lång - inga hinder bör föreligga för en löptid på 60 år vid en genomgripande ombyggnad till god bostadsstandard — är där— med också möjligheterna goda att erhålla konventionella fas— tighetslån i lågt förmånsrättsläge, d v s underliggande kre- dit. Detta bör innebära att statligt annuitetslån i sådant fall inte skall utgå utan prövning av lånesökandens möjlig— het att erhålla underliggande kredit.

Andra stycket utgör en tillämpning av gällande möjligheter för belåning av låneunderlagslokaler.

I tredje stycket, som avser begränsad ombyggnad av en— och tvåfamiljshus, anges lånets storlek till 90 procent av låne- underlaget. För närvarande medges automatiskt fördjupning i dessa fall och förslaget innebär således inte någon föränd— ring.

8.3.5 Kapitalersättning, lånets löptid, ränta och amortering,

_,_ _ _ lT_å_f_Zå & ____________________

17?)

heten som ersättning för utjämningslånet beräknas på något olika sätt beroende på om lånet avser ny- och ombyggnad el- ler miljöförbättrande åtgärder. Skillnaden sammanhänger med att lånets storlek beräknas på olika sätt, se 13 och 14 åå resp 15 5.

I paragrafen används genomgående två termer.

Kapitalkrav, varmed avses kravet på bostadskapitalet, d v s produkten av utjämningsunderlag, bostadsränta och utjäm- ningsfaktor. Detta belopp kommer att ingå i en kapital- kostnadskalkyl för hyresfastighet resp utgör bostadsrätts— föreningens eller småhusägarens hela kostnad för kapita- let (bortsett från överkostnader och kostnader för den del av låneunderlaget som inte inräknas i utjämningsunderlaget).

Kapitalersättning, varmed avses det belopp som skall in- levereras årligen till bostadsmyndigheten som ersättning

för utjämningslånet.

Ordet kapitalkrav är nytt i sammanhanget och har införts när- mast för att få en verbal åtskillnad mellan bostadskapitalkra- vet och det restbelopp som erlägges i form av inbetalning till bostadsmyndigheten, kapitalersättningen. Detta innebär en ter- minologisk men inte saklig avvikelse från utredningstext och bilaga i vilka kapitalersättning avsett det totala avkastnings- anspråket (sou 1974:17 och 18).

Termen kapitalersättning ges fortsättningsvis, i föreslagna 18 5 och 23 5, generell innebörd och blir samlingsbeteckning för vad låntagaren har att betala för sitt lån, d v s också

för de mer konventionella annuitetslånen.

Av fjärde stycket framgår att lånets löptid bestämmer den år- liga amorteringens storlek. Löptiden har föreslagits till 60 år för lån som avser nybyggnad men kan vara kortare för om-

byggnad.

Den till synes något opreciserade formuleringen för det fall kapitalersättningen ej räcker till för den beräknade amorte— ringen: "... skall lånet vara stående eller amorteras med ett mindre belopp under viss tid." sammanhänger med att situatio- nen blir olika vid skilda bostadsräntor och amorteringstider. Vi förutsätter att förfaringssättet praktiskt blir följande. Förslår kapitalersättningen över huvud taget inte till någon inbetalning till bostadsmyndigheten, blir lånet stående till dess inbetalning börjar ske. Inflytande belopp avräknas som amorteringar. Så småningom nås den situation då resterande låneskuld kan avbetalas genom lika amorteringar under åter- stoden av löptiden och ränta betalas. Under alla omständig- heter blir låntagarens betalningsansvar begränsat till den bestämda löptiden genom formuleringen i den avslutande me- ningen. Denna torde formellt sett vara obehövlig men bör kunna tjäna som lättförståelig upplysning i den i övrigt relativt långa texten i denna paragraf.

18 &

Utjämningslån till miljöförbättrande åtgärder omfattar hela lånebeloppet. Det ursprungliga lånebeloppet är i sin tur lika med låneunderlaget och därmed i detta fall också utjämnings- underlaget. Betalningen till bostadsmyndigheten, kapitaler- sättningen, blir således direkt lika med produkten av utjäm-

ningsunderlag, bostadsränta och utjämningsfaktor.

Med formuleringen om lånets löptid följer att annan bostads- ränta än den som gäller nybyggnad skall kunna ifrågakomma och att löptiden kan komma att bli olika i olika fall. Se ytter- ligare föreslagna 19 och 20 åå och kommentarerna till dessa.

195

I denna paragraf behandlas löptiden för samtliga lånetyper.

Samlingstermen lån betecknar, som i övrigt i den föreslagna förordningen, både utjämnings- och annuitetslån.

De lån för nybyggnad som kan komma ifråga enligt första stycket är först och främst utjämningslån men dessutom annuitetslån för eventuellt ej erhållen underliggande kre- dit samt för belåningsbara åtgärder som ej ingår i utjäm- ningsunderlaget men väl i låneunderlaget. De statliga lån som utgår i det senast åsyftade fallet har för närvarande en löptid på 30 år. I konsekvens med förslaget om 60-åriga utjämningslån bör också dessa lån naturligen vara 60-åriga.

De föreslagna bestämmelserna i andra stycket om löptid för lån som avser ombyggnad har sin motsvarighet i nuvarande 31 &. De förhållanden som framför allt bör bestämma löptiden är husets återstående brukningstid samt åtgärdernas varaktig— het. Det ligger i sakens natur att några exakta föreskrifter knappast kan göras. Löptiden måste bedömas från fall till fall varvid framför allt de ovan angivna omständigheterna skall beaktas. I analogi med förslaget om löptid på 60 år för lån till nybyggnad bör löptiden för lån till ombyggnad maximeras till 60 år. Maximitiden bör komma ifråga när om- byggnaden medför att bostäderna får samma standard som ny- byggda och omständigheterna i övrigt talar för att den föl- jande brukningstiden bör kunna bli densamma som för ett ny— byggt hus. Åtgärdernas omfattning, kostnaderna för dessa eller beräknade bostadskostnader bör således inte tillmätas någon betydelse när löptiden bestäms. Vad som ovan anförts om löptiden för utjämningslån till ny— byggnad gäller också löptiderna för utjämningslån som avser

miljöförbättrande åtgärder.

Löptiden för annuitetslån som avser begränsad ombyggnad av en— och tvåfamiljshus förutsätts oförändrat vara längst 20 år.-

20. &

Bostadsräntan förutsätts, sedan utjämningslånesystemet intro- ducerats, bli fastställd årligen av regeringen för varje till— kommande årgång nyproducerade bostäder.

Samma bostadsränta som för nybyggnad bör också gälla övriga utjämningslån, för vilka löptiden fastställts till 60 år.

När det sedan gäller bostadsräntan för utjämningslån med kortare löptid än 60 år blir denna högre än bostadsräntan

för 60—årslånen - högre ju kortare löptiden är. Första styckets avslutande mening skall ses som en kompletterande information med det här anförda som bakgrund. En enkel tabell som anger bostadsräntans storlek som följd av lånens löptid torde komma att utarbetas. Se i övrigt framställningen i avsnitt 2.3.3 - 2.3.5.

Som framgår av SOU 1974:17 kan bostadsräntan under perioder av normal prisutveckling hållas på samma nivå för nytillkom- mande årgångar bostäder som för redan byggda - allt förutsatt samma varaktighetsnivå för bostäderna - d v s bostadsräntan för nybyggda bostäder kan vara konstant år för år. Däremot skall bostadsräntan användas som regulator vid snabba pris- förändringar eller i övrigt när revideringar behöver göras.

I paragrafens andra stycke ges förutsättningarna för even- tuell förändring av bostadsräntans storlek. En sådan ändring kan bli aktuell vid en eventuell nivåförskjutning av bostads- prisnivån uppåt eller nedåt, d v s vid en omprövning av för- räntningsanspråken på bostadskapitalet. I SOU 1974:17 har detta uttryckts på följande sätt:

"I det föreslagna utjämningslånesystemet kan en förändring ske genom att bostadsräntan för samtliga årgångar justeras alternativt genom att utjämningsfaktorn förändras. Det

finns nu inte anledning att närmare gå in på huruvida det

ena eller det andra alternativet är bättre."

Bestämmelser om utjämningsfaktorn återfinns i den följande 21 &.

Det är också teoretiskt tänkbart att en ändring kan genom- föras av bostadsräntan, d v 3 för att kompensera en inte förutsedd byggprisändring under enstaka år av sådan storlek att den påtagligt rubbat förutsättningarna att erhålla pris- paritet. En ändring av bostadsräntan kan också - fortfarande med ett relativt teoretiskt betraktelsesätt — komma att ak- tualiseras om beslutad utjämningsfaktor visat sig påtagligt avvika från byggprisutvecklingen så att dispariteter upp—

kommit.

21%

När det gäller utjämningsfaktorn har vi förutsatt att stor- leken av förändringarna av denna läggs fast för viss tid,

3 - 5 år i taget. Någon uttrycklig föreskrift härom i för- ordningen synes inte vara erforderlig. Rent praktiskt måste en strikt bestämmelse bli tämligen otymplig formuleringe- mässigt. Avsikten är att beslut skall fattas med jämna mel- lanrum. Detta får till följd att den tid för varje enskilt bostadsbyggnadsprojekt som har en bestämd utjämningsfaktor kan variera med hur färdigställandetidpunkten infaller i för- hållande till revisionstillfällena. Denna fråga behandlades i SOU 1974:17 på följande sätt.

"Ett system med fasta revisionspunkter har stora fördelar, d v s vid ett och samma tillfälle fastställs utjämnings— faktorerna för samtliga årgångar. Alternativet kunde eljest vara en ordning som innebar att den första perioden för ut- jämningsfaktorn gjordes lika lång för samtliga årgångar. Detta skulle då få till följd att man årligen fick ta ställning till frågan om utjämningsfaktorns storlek för ett antal årgångar. Detta senare alternativ skulle med- föra påtagliga nackdelar med exempelvis risker för olika utjämningsfaktorer för två näraliggande årgångar."

Angivelsen med tre decimaler är avsedd antyda den noggrann- het med vilken utjämningsfaktorn bör anges. Det bör dock för—

utsättas att avrundning i sista siffran görs till 0 eller 5.

229

I första stycket föreslås att de räntor som kommer i fråga för lån m m enligt denna förordning - dock ej dröjsmålsränta för betalning som ej inflyter i föreskriven tid - skall fastställas av bostadsstyrelsen med ledning av den allmänna lånemarknadens ränta för underliggande kredit. Detta överensstämmer i stort med gällande förhållanden. Dock är innebörden av förslaget att en enhetlig räntesats skall kunna användas för samtliga låne- typer utan hänsynstagande till löptid eller placering av lånen

i säkerhetshänseende.

Visserligen ger "den allmänna lånemarknaden" olika räntevill- kor om dessa båda senare aspekter skall beaktas. Skillnaderna är dock inte så påtagliga att de bör behöva föranleda skilda räntesatser för olika lånetyper eller löptider. Det kan också ifrågasättas om en strikt följsamhet skall råda mellan statens upplåningsvillkor för lån med olika löptid och de villkor som är förbundna med utlåningen till bostadsförsörjningsändamål. Statens roll är påtagligt aktivare än ett kreditinstituts och olika finansieringskällor kan användas med stora variationer över tiden. Även annan anknytning till allmänt ränteläge kan givetvis göras, exempelvis med regler av samma innebörd som

nu avgör storleken av räntan på de statliga bostadslånen.

I andra stycket föreslås att räntan för annuitetslån skall hållas bunden under femårsperioder. Detta ger förutsättningar för lika kapitalersättningar för denna lånetyp under den an— givna tiden. Konstruktionen överensstämmer principiellt med den gällande ordningen för underliggande krediter, enhetslån. För dessa är dock räntan för närvarande bunden under längre tid. De statliga lånens löptid kan varieragupp till 60 år vilket kan motivera en något kortare tid för bunden ränta.

Någon anledning till differentiering med avseende på löp-

tiden föreligger knappast.

235

Föreskrifterna i denna paragraf blir en konsekvens av de före— gående 19 5 och 22 5 m fl.

Förfarandet med lika, årliga annuiteter under femårsperioden förefaller oss vara smidigare än gällande metodik med annui— teter som beräknas efter 6,5 % ränta och med räntedifferens

som avdrags- eller tilläggspost.

245

Denna paragraf har direkt motsvarighet i gällande 34 5 med de ändringar införda som föranleds av våra förslag i övrigt.

& . 2.6 Sägeghgt_fgr_1gn_m_m__ g5_5___39_ &

255

Paragrafen motsvarar gällande 12 5. Placeringen under rubri- ken "Säkerhet för lån m m" bör underlätta förståelsen. Änd- ringar i förhållande till gällande text är inte avsedda att innebära ändring i sak. Exempelvis torde den särskilda syft- ningen på same eller "annan person som med hänsyn till sina levnadsförhållanden kan jämställas med same" kunna undvaras.

I paragrafens inledning markeras att annan säkerhet än pant- rätt kan godtas för utjämningslån som avser miljöförbättrande åtgärder. Detta kan vidga kretsen av låntagare och bidra till

att göra lånen attraktiva.

26 &

Paragrafen överensstämmer i allt väsentligt med gällande 27 5. Av första meningen följer att pantvärde inte skall fastställas vid ansökan om utjämningslån för miljöförbättrande åtgärder. Gällande lydelse beträffande lokaler (27 5 första stycket b)) har i 2. ändrats i konsekvens med förslaget till 12 5.

275

Regler för placering av inteckningssäkerhet för lån som avser ny— eller ombyggnad har samlats i en paragraf, som därigenom kommer att omfatta ett större sakområde än gällande 28 5 första stycket.

Formuleringen av paragrafens första stycke 1. och 2. avviker från utredningarnas tidigare förslag (SOU 1974:17, s 243 punkt 8). En invecklad blockering i 30 å av möjligheter till lång- fristig belåning i säkerhetsläget för egen insats har där— igenom undvikits.

28 5

Paragrafens första stycke har sin motsvarighet i gällande ? 28 å andra stycket.

Säkerhet för ersättning i samband med uppsägning erfordras. I en normal förvaltning med skötsam låntagare skulle sådan säkerhet inte vara nödvändig. Om däremot låntagaren missköter sitt lån och lånet uppsäges av endera parten skall en till- fredsställande säkerhet kunna finnas för den ersättning som då skall utgå, enligt 32 å "i syfte att kompensera statens uppoffringar för lånet i den mån dessa inte täckts av erlagd ränta".

Att säkerheten, som skall.motsvara 50 % av låneunderlaget, skall kunna flyttas upp till 155 % av pantvärdet är tänkt

att medge låntagaren en möjlighet till överkostnadsfinansie- ring. En glugg möjlig för belåning skulle därigenom kunna skapas. Konstruktionen finns i gällande kungörelse.

I motsats till gällande kungörelse ger förslaget möjligheter till särbehandling av en— och tvåfamiljshus på jordbruksfas— tighet beträffande placering av säkerheten. Detta torde kunna underlätta belåning för jordbruksändamål i vissa fall. De frå- gor som i övrigt sammanhänger med att bostäder kan vara för- enade med rörelse bör uppmärksammas i samband med att reglerna för pantvärdebestämning utformas.

Låntagaren ges skyldighet att inhämta länsbostadsnämnds medgi— vande för att uppta lån mot säkerhet i förmånsläge över 150 - 155 % av pantvärdet och att efter begäran upplåta ytterligare säkerhet för ersättningen. Detta får ses mot bakgrund av att säkerheten för ersättningen i vissa fall annars kan bli otill-

räcklig.

295

Paragrafen är ny och gäller säkerhet i form av panträtt för utjämningslån för miljöförbättrande åtgärder och ersättning vid uppsägning av sådant lån. Panten föreslås motsvara 150 % av låneunderlaget. Det är inte möjligt att på samma sätt som i 27 och 28 56 ange var inteckningen skall vara belägen i det enskilda fallet. Paragrafen ger därför möjlighet till en anpassning till varje lånsökandes förutsättningar.

505

Paragrafen motsvarar gällande 28 å tredje stycket, 29 & tredje stycket, 29 5 andra stycket och 29 5 första stycket i gällande kungörelse.

å-ä-l _ Pressaniaaoahjzertaaande av lån m m. 31 å : 253

315

Paragrafen motsvarar gällande 36 5 med mindre ändringar. Ordet "vanvård" är således utbytt mot uttrycket "starkt eftersatt underhåll". Vanvård synes nämligen innebära ett synnerligen långtgående förfall, vilket inte torde varit avsikten då be-

stämmelsen infördes.

Används hus till annat ändamål än som förutsattes när lånet beviljades, föreslås att länsbostadsnämnden skall kunna bestäm— ma att lånets löptid förkortas, vilket för utjämningslån med— för högre bostadsränta och för annuitetslån högre annuitet.

I fjärde stycket förutsätts att det inte är erforderligt att ge låntagaren möjlighet att göra inbetalning utöver föreskri- ven kapitalersättning.

32 5

Paragrafen är ny och anger låntagarens förpliktelser vid upp— sägning av lån. Låntagaren skall därvid, förutom låneskulden, betala ersättning vars syfte, "att kompensera statens uppoff- ringar för lånet i den mån dessa inte täckts av erlagd ränta", anges i paragrafens första stycke.

I andra stycket redovisas hur ersättningen skall beräknas. Det förutsätts då att ersättningen endast beräknas när lån faktist uppsäges eller när låntagaren önskar information om ersätt— ningens storlek vid ett givet tillfälle.

Det har visat sig svårt att kortfattat och enkelt ange be— räkningsmetoden i ord. Nedan redovisas en schematisk beräk- ning enligt angivna förutsättningar för att belysa innebörden av reglerna om ersättning vid uppsägning. Som underlag redo- visas först uppgifter om det utjämningslån som ersättnings- beräkningen avser.

Förutsättningar: Utjämningsunderlag 2 000 kr. Bottenlån 1 000 kr. Annuitet 6,0 % Utjämningslån 1 000 kr Bostadsränta 4,0 % Utjämningsfaktor + 4,0 %/år

Tablå A. Utjämningslån - beräkning av kapitalersättning. Kr.

Är Utjäm— Kapi- Annui— Utbetal- Kapi- därav nings— tal— tet ning en— tal- amor- ränta lån krav botten- ligt 17 5 ersättn tering enligt

lån 3:e st utjämn. 17 & lån 4:e stycket

0 1 000 80 60 - 20 17 3

1 983 83 60 - 23 17 6

2 966 87 60 - 27 17 10

Med utgångspunkt i uppgifterna i tablå A och nedanstående antaganden om ränta enligt 22 5 kan ersättningsbeloppet vid uppsägning av utjämningslånet beräknas. Tablå B är uppställd så att den kan läsas tillsammans med 32 å andra stycket. Vid beräkningen bortses från den halvårsvisa amorteringen av ut— jämningslån. Vidare har vid beräkningen av ränta på åter- stående belopp räntesatsen multiplicerats med halva det åter- stående beloppet.

Ränta enligt 22 å förutsätts vara för år 0 6,0 % år 1 6,5 % och år 2 6,0 %

Tablå B. Utjämningslån - beräkning av ersättning vid upp— sägning. Kr.

lr Ränta Utbe— Ränta Aiei- Ränta Ersätt- Ränta Ersätt- enligt tal- enligt ståen- enligt ning för enligt ning 22 5 ning 17 å de be- 22 ?) före- 22 5 vid upp- utjämn. enligt 4:e st lopp på åter- gående på er— sågning lån 17 5 utjämn. stående år sättn. vid 3:e st lån belopp för årets före— utgång gående år 0 60 — 3 57 - — 59 64 — 6 58 2 59 4 123 i 2 58 - 10 48 1 123 7 179 '

Paragrafens fjärde stycke innebär en slags trygghetsgaranti för låntagaren. Låntagaren försäkras där att låneåtagandet mot sta- ten vid uppsägning av lån i princip inte går utöver vad det be- lånade huset kan bära. Skyddet för den ursprungliga egna kapi— talinsatsen gäller endast i normalfallet. Om underhållet är starkt eftersatt eller om ortens fastighetsprisnivå understi- ger genomsnittliga förhållanden skall detta i första hand an-

ses påverka det egna kapitalet.

33 5

Paragrafen motsvarar gällande 37 5 med undantag av att den speciella regeln för småhus markerats inom parentes utan hus— typsbestämning. Se även kommentar till 7 5.

345

Paragrafen är ny och innehåller bestämmelser i enlighet med förslaget i SOU 1974:17 om prövning av köpeskilling vid snar

försäljning av småhus.

55%

I paragrafen sammanfattas nu gällande bestämmelser för reg- lering av lånets storlek i övertagandesituationer. Formule— ringarna skall således inte innebära någon saklig förändring i förhållande till nuläget även om låneformen "bostadslån

för förvärv" formellt sett avvecklas.

åa.-1.8 Förfaraniei ; låneärenden, 26_ä_-_41 &

Föreslagna ändringar är konsekvensändringar, främst i fråga om hänvisningar m m. Vidare föreslås några smärre formule- ringsändringar av språklig karaktär. Avsikten är alltså inte

att de skall innebära ändringar i sak.

I 58 5 har bestämmelserna om möjligheterna att betala ut för- skott fått en mer generell formulering än nuvarande 41 5, vilken enbart gäller ombyggnad av flerfamiljshus. Regeringen

förutsätts lämna särskilda föreskrifter.

ååå-2 _ stressad—akontrell_oah_lånafärlaltaiagdi & : itä

Föreslagna ändringar är i huvudsak endast av konsekvens- och

formuleringskaraktär.

I överensstämmelse med vad som föreslås i 31 å har rekvisi— tet "vanvård" i 46 5 utbytts mot "starkt eftersatt underhåll".

8.3.10. Villkor i samband med kommunal bostadsförmedling, _ _ _ i8_5_-_59 & ___________________

I boendeutredningens uppdrag ingår även att bedöma bostads- förmedlingsverksamheten. Denna del av arbetet har vi dock

ännu inte gått in på.

De ändringar som föreslås i dessa paragrafer är därför enbart av konsekvenskaraktär och innebär inte något ställningstagande

till bostadsförmedlingsverksamheten.

å-ä-U- erisa_b9_52äamalaer._51 & -_ 5.2. &.

Enbart konsekvensändringar föreslås.

8.4. Förslag till

Övergångsbestämmelser

Denna förordning träder i kraft den 1 januari 1975, då bo— stadslånekungörelsen (1967z552) skall upphöra att gälla. Om ej annat följer av bestämmelserna nedan, skall dock äldre bestämmelser tillämpas i låneärende i vilket beslut om lån har meddelats före ikraftträdandet. Har preliminärt men ej slutligt beslut om bostadslån meddelats, får de nya bestäm— melserna tillämpas, om låntagaren begär det.

Bestämmelserna i 34 5 skall tillämpas även i fråga om hus som har uppförts med stöd av bostadslån enligt bostadslåne- kungörelsen (1967:552).

De nya bestämmelserna om utjämningslån för ny— och ombyggnad samt annuitetslån enligt 5 5 första stycket 2. får tillämpas i fråga om hus som har uppförts efter utgången av år 1957 eller ombyggts med stöd av bostadslån enligt bostadslånekun- görelsen (1967:552), om ägaren begär det. Därvid skall föl— jande bestämmelser gälla.

1. Har huset uppförts utan stöd av statligt lån prövar läns— bostadsnämnden om utjämningslån skall utgå. Om ej särskilda skäl föreligger, skall sådant lån ej utgå om

a) lånesökanden tidigare fått avslag på ansökan om statliga lån för bostäder på grund av att markpris, produktions- kostnad eller beräknade hyror överstigit vad nämnden kun- nat godtaga eller

b) huset och lägenheterna har en bostadsstandard som är lägre eller avsevärt högre än standarden i statligt belånade bo- städer, som färdigställts vid motsvarande tidpunkt.

2. Utjämningsunderlaget fastställes på följande sätt:

a) utgår räntelån enligt räntelånekungörelsen (1967z553), ut-

gör räntelåneunderlaget utjämningsunderlag;

5-

b) utgår bostadslån enligt bostadslånekungörelsen (1967:552) eller har sådant lån beviljats men ej utbetalats, utgör låneunderlaget för bostadsändamål utjämningsunderlag;

c) utgår annat statligt lån för bostäder än som avses i a) och b) beräknas utjämningsunderlaget med tillämpning av

bestämmelserna i 7 - 11 åå räntelånekungörelsen;

d) har huset uppförts utan stöd av statligt lån och utgår ej räntelån, bestämmer länsbostadsnämnden utjämnings— underlagets storlek med beaktande i tillämpliga delar av bestämmelserna i b) och o).

I fall som avses i 2.a) — c) utgår

a) annuitetslån med belopp som motsvarar låneskulden på statliga lån för lokaler och

b) utjämningslån med belopp som motsvarar skillnaden mellan

summan av statlig låneskuld och annuitetslån enligt a).

Är låntagaren bostadsrättsförening som avses i 15 5 2. och har lån till föreningen utgått med 25 procent av låneun— derlaget, får utjämningslånet enligt första stycket b) ökas med belopp som motsvarar 5 procent av låneunderlaget.

I fall som avses i 2.d) utgår utjämningslån med 15 procent av utjämningsunderlaget.

Löptid är för lån enligt 3. och 4.

a) lika med återstående löptid för annuitetslånet för hus

med statligt annuitetslån som avser ombyggnad,

b) lika med återstående tid av avsedd amorteringstid för hus som byggts om med stöd av bostadslån för vilket kapital- kostnaderna omfördelas över tiden och basannuiteten är

annan än för nybyggnad och

o) i övriga fall 60 år minskad med det antal år som förflu- tit sedan huset färdigställdes.

Bostadsränta i fall som avses i 5.c) bestämmes av regeringen och i fall som avses i 5.a) och b) av bostadsstyrelsen enligt

grunder som regeringen fastställer.

Utjämningsfaktorn är 1,000 för utjämningslån som beviljas under år 1975.

Säkerhet för lån bestämmes av länsbostadsnämnden med iakt- tagande i tillämpliga delar av 25 - 28 och 30 så.

I fråga om lån som avses i 2.d) gäller 6 å i tillämpliga delar. Bostadsstyrelsen meddelar i övrigt föreskrifter i fråga om förfarandet i ärende om lån enligt bestämmelserna

ovan .

8. Kommentarer till före la över ån sbestämmel er

Den föreslagna förordningen om statliga lån till bostads— försörjningen är avsedd att kunna ersätta bostadslånekun— görelsen från och med den 1 januari 1975. De äldre bestäm- melserna gäller dock och skall tillämpas i sådana ärenden i vilka lånebeslut meddelats före ikraftträdandet. såvida inte låntagaren begär att få övergå till utjämningslån.

I första stycket av de föreslagna övergångsbestämmelserna anvisas de låntagare som erhållit preliminärt men ej slut— giltigt lånebeslut en enkel väg att övergå till nya utjäm- ningslån. En sådan övergång bör lämpligen göras i samband med att slutlig låneansökan inlämnas och behandlas. Bestämmelser för sådana fall då slutligt lånebeslut meddelats men lån ej utbetalats finns i 2. c).

Andra stycket anger att möjlighet att pröva köpeskilling vid snar överlåtelse av statligt belånade, gruppbyggda småhus i viss utsträckning skall stå öppen även för redan byggda hus - i enlighet med förslag lämnat i SOU 1974:17.

För att utjämningslån skall utgå för äldre hus, tredje styc- ket, krävs att det uppförts efter utgången av 1957 eller byggts om med stöd av bostadslån enligt 1967 års bostadslånekungö- relse. Möjligheten att erhålla utjämningslån öppnas därmed för hela det ränte- och paritetsbelånade beståndet, övriga bostä— der som tillkommit under samma tidsperiod samt de angivna om— byggnadsfallen. Som torde framgå av de därefter följande be- stämmelserna bör det för bostäder som är statligt belånade vara en enkel procedur att få gällande statliga lån utbytta mot ut- jämningslån. För bostadshus som ej har statliga lån bör däremot, som framgår av punkt 1 i övergångsbestämmelserna och av vad

som anförs nedan, en särskild prövning ske.

Vi har uppmärksammat att chefen för justitiedepartementet bl a i proposition l97l:lO3 (sid 55 och 56) med förslag till lag om fortsatt giltighet av hyresregleringslagen m m gett uttryck för uppfattningen att, vid tillämpningen av hyressättningsbe—

stämmelserna i hyreslagen, sådan hyra som fastställts av hyres— nämnd eller hyresråd i enlighet med hyresregleringslagens be- stämmelser i princip alltid skall anses skälig.

Detta uttalande måste ses mot bakgrund av att ändring av hyres- regleringslagen ej innebar någon ändring av finansierings- och kostnadsvillkoren. Eftersom innebörden av vårt förslag om ut— jämningslån till vissa redan byggda hus är att kapitalkostna— den skall kunna sänkas och möjligheter därmed ges för sänkta hyror, bör ett förtydligande uttalande på denna punkt göras av innebörd att, om utjämningslån utgår, hyran får bestämmas utan hänsyn till tidigare myndighetsbeslut enligt hyresregleringe-

lagen.

I 1. anges de grundläggande förutsättningarna för att utjäm- ningslån skall kunna utgå för bostäder som inte är statligt belånade. Med formuleringen i a) öppnas möjlighet att erhålla utjämningslån även i fall när en tidigare ägare fått avslag på ansökan om statligt lån. Dock skall givetvis de följande kraven i b) vara uppfyllda. Dessa är visserligen allmänt for- mulerade men de är möjliga att direkt anknyta till bestämmel- ser eller förhållanden i övrigt som gäller för statligt be- lånade bostäder som uppförts vid motsvarande tidpunkt. Rekvisitet "... avsevärt högre än ..." är avsett att till- lämpas restriktivt och åsyftar bostäder av lyxkaraktär, vilka inte skulle ha kunnat finansieras med statliga lån. I dessa fall skall inte heller utjämningslån kunna utgå.

I 2. anges hur utjämningsunderlaget fastställes. Reglerna är avsedda att i görligaste mån anknyta till det finansie- ringsunderlag som tidigare kommit till användning för stat- ligt belånade bostäder, d v s bestämmelserna i a) och b). För statligt belånade bostäder i övrigt torde tillämpning av de angivna bestämmelserna i räntelånekungörelsen kunna ske. För bostäder som inte är statligt belånade, bestämmer länsbostads- nämnden utjämningsunderlaget i analogi med de regler som konstituerar utjämningsunderlaget för statligt belånade hus.

Som anges i 3. kan för statligt belånade bostadshus en del av "det nya lånet" utgöras av annuitetslån, nämligen i de fall när utjämningsunderlaget är mindre än låneunderlaget. Lånets storlek skall motsvara den del av låneskulden som avser lokaler. Utjämningslånets storlek blir därmed skill— naden mellan summan av den statliga låneskulden och det annuitetslån som utgår.

I 3. andra'stycket föreslås att bostadsrättsförening i sam- band med övergång till utjämningslån skall får möjlighet att genomföra en sådan refinansiering att grundavgifterna i efterhand formellt kan nedbringas till den relativa nivå som gällt sedan 1972. Förslaget torde kunna få viss betydelse för de lägenheter i bostadsrättsform som byggdes under mitten av 1960-talet då grundavgifterna var förhållandevis höga.

För privatfinansierade hus föreslås utjämningslånet utgå med 15 % av utjämningsunderlaget. Här skulle man visserligen kunna tänka sig att differentiera lånets storlek med hänsyn till låntagarkategori, i analogi med nu gällande föreskrifter i bostadslånekungörelsen. Detta torde dock knappast fylla något praktiskt syfte, eftersom husen redan är finansierade. Låne— andelen skulle alternativt kunna vara ännu lägre, om hänsyn också skulle tas till det antal år som förflutit sedan huset uppfördes, d v a med beaktande av genomförd amortering på topplån. Inte heller en sådan finjustering torde dock vara er— forderlig.

Bestämmelserna i 5. är avsedda att ge löptider för nya lån som överensstämmer med de regler som ges av den föreslagna förordningen - med löptiderna minskade med det antal år som förflutit mellan färdigställande och tidpunkt för beslut om eller utbetalning av utjämningslån. Innebörden är, som också framgår nedan, att i de fall paritetslån har utgått löptiden blir 60 år minus minskningen. Dock finns ett begränsat antal ombyggnader som finansierats med paritetslån, för vilka bas— annuiteten är högre än för nybyggnad. I dessa fall - 5. b) — får den avsedda amorteringstiden bilda grund för utjämnings—

lånets löptid, vilket kan få den konsekvensen att låntagaren bedömer en övergång till utjämningslån sOm ofördelaktig.

Bostadsräntans storlek blir för hus som färdigställts fr o m 1958 en direkt följd av ställningstaganden om rimlig kapital- kostnad samt genomsnittligt utjämningsunderlag för respektive årgång bostäder. I analogi med motsvarande bestämmelser i förordningen bör bostadsräntan i dessa fall fastställas av regeringen. För de fall utjämningslån kan utgå för ombyggnader som genomförts med stöd av 1967 års bostadslånekungörelse blir bostadsräntan bestämd av vilken "nybyggnadsbostadsränta" respektive årgång har med tillägg som betingas av lånens löpe tid - allt i analogi med vad som ovan redovisats i Överväganden

i kapitel 2.

Vad som här ovan anförts är tillämpbart för de fall när ut- jämningslån för tidigare byggda hus beviljas under 1975. Be- stämmelsen i 7. anknyter också till denna situation. Den anger också indirekt — genom att utjämningsfaktorn föreslås vara 1,000 endast under 1975 - att bostadsräntan för varje årgång och typ av bostäder kan vara densamma, även för de fall utjämningslån

beviljas efter utgången av 1975.

Vi har inte funnit det lämpligt att i 8. formulera detaljerade regler för hur säkerheten för lånet skall vara placerad i för- månsrättshänseende. En prövning av det enskilda fallet med tillämpning av de huvudregler som anvisas i förordningen torde vara den mest praktiska metoden.

KAPITEL 9

ANDRA BERÖRDA FÖRFATTNINGAR

2,1 Allmänt

I det följande framlägga förslag till ändring av vissa för— fattningar som berörs av vårt förslag om förordning om stat— liga lån till bostadsförsörjningen. Ändringarna torde inte kräva särskilda kommentarer. Därutöver kan ytterligare kungörelser i någon mån beröras. I kommentarerna till den föreslagna förordningen om statliga lån till bostadsförsörjningen berörs tre kungörelser i vilka

ändring kan bli aktuell, nämligen

kungörelsen (1962:581) med vissa bestämmelser angående

kommuns upptagande av lån m m; kungörelsen (1968:227) om markförvärvslån till kommun;

tomträttslånekungörelsen (1965z905).

Som redovisats i nämnda kommentarer lägger vi emellertid nu inte fram något förslag till ändring i dessa kungörelser.

9.2. Förslag till Förordning om ändring i kungörelsen (1962:538) om förbättringglån

Härigenom förordnas att 2 och 7 55 kungörelsen (1962:538) om förbättringslån skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse '

2 5 i Förbättringslån enligt 1 5 första och andra styckena utgår ; till | &) kommun eller bostadsföre- a) kommun eller bostadsföre- | tag som godkänts som allmän— tag som godkänts som allmän- | nyttigt enligt 5 & bostadslå— nyttigt enligt 11 & förord- nekungörelsen (1261:552) eller ningen om statliga lån till enligt motsvarande äldre be- bostadsförsörjningen eller stämmelser samt enligt motsvarande äldre be-

stämmelser samt

b) ifråga om en— eller tvåfamiljshus, även till den som skall bebo huset eller dess ena lägenhet och som innehar huset med

ägande- eller nyttjanderätt eller till den som med nyttjande- rätt skall bebo en lägenhet i tvåfamiljshus. *

Kungl Maj:t meddelar särskilda bestämmelser om låntagare när lån utgår enligt 1 5 tredje stycket.

Förbättringslån enligt 1 a 5 utgår till kommun och allmännyt- tigt bostadsföretag samt, när lånet avser hus med mer än två

lägenheter, även till annan ägare av sådant hus.

7 &

Förbättringslånets storlek bestämmes på grundval av den kostnad för förbättringsarbetena som länsbostadsnämnden godkänner. Lå- net får ej överstiga

a) 100 procent av kostnaden om låntagaren är kommun eller all-

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

männyttigt bostadsföretag,

b) 98 procent av kostnaden b) 98 procent av kostnaden om låntagaren är bostadsrätts- om låntagaren är bostadsrätts- förening som avses i 21 & bo- förening som avses i 12 ä 2. stadslånekungörelsen L1967=552L förordningen (1974:000) om statliga lån till bostads- försörjningen,

c) 90 procent av kostnaden om låntagaren är annan än sådan som avses i a) eller b).

Räntefritt stående lån eller räntefri stående del av lån utgår i fall som avses i 2 5 första stycket b) med högst tolvtusen kronor eller, om lånet aveer fast bostad åt same, det högre belopp som Kungl Maj:t bestämmer särskilt.

Förbättringslån i annat fall än som avses i andra stycket skall vara räntefritt och stående i vad det ej överstiger tolvtusen kronor eller, om lånet avser två eller flera lä- genheter i samma hus, ett belopp motsvarande tolvtusen kro-

nor för varje lägenhet.

Denna förordning träder i kraft den 1 januari 1975.

9.3. Förslag till Förordning om ändring i kungörelsen (1973:400) om statligt stöd till allmänna samlingslokaler

Härigenom förordnas att 5, 8 och 13 så kungörelsen (1973:400) om statligt stöd till allmänna samlingslokaler skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

55

Bidrag och lån utgår för så— Bidrag och lån utgår för så-

dan allmän samlingslokal som den allmän samlingslokal som ej kan omfattas av låneunder- ej kan omfattas av låneunder— lag eller pantvärde enligt lag eller pantvärde enligt bostadslånekungörelsen förordnin en 1 :000 om (1 6 : 2). statliga lån till bostads-

försörjningen.

Inom glesbygdsområde kan bidrag och lån utgå för annan sam- lingslokal än sådan som avses i första stycket.

85

Storleken av bidrag och lån bestämmes på grundval av ett lå- neunderlag som bostadsstyrelsen fastställer.

Vid beräkning av låneunderlaget Vid beräkning av låneunder- ; får hänsyn tagas endast till laget får hänsyn tagas endast ! lokal som avses i 2 5, till i till lokal som avses i 2 &, samma byggnad anordnat utrymme till i samma byggnad anordnat för ungdomsverksamhet och till utrymme för ungdomsverksamhet utrymme som behövs för samlings- och till utrymme som behövs lokalens skötsel. I övrigt be- för samlingslokalens skötsel. stämmas låneunderleget med iakt- I övrigt bestämmes låneunder- tagande i tillämpliga delar av laget med iakttagande i till- de grunder som gäller för lämpliga delar av de grunder beräkning av låneunderlag för som gäller för beräkning av

Nuvarande lydelse

sådant bostadslån enligt

bostadslånekungörelsen

(1267:552) som avser lokaler.

För konstnärlig utsmyckning

' får dock beräknas ett belopp om högst tre kronor per

kvadratmeter våningsyta.

13 5

Föreslagen lydelse

låneunderlag enligt förord— ningen S127g:000) om stat-

liga lån till bostadsförsörj- ningen som avser lokaler. För konstnärlig utsmyckning får dock beräknas ett belopp om högst tre kronor per kvadrat-

meter våningsyta.

Bostadsstyrelsen fastställer pantvärde för fastigheten. Är den byggnad i vilken samlingslokalen är inrymd belägen på mark, som är upplåten med tomträtt eller annan nyttjanderätt, fastställes pantvärde endast för byggnaden.

Pantvärdet bestämmes med iakt- tagande i tillämpliga delar av

de grunder som gäller för be-

räkning av pantvärde i samband

med bostadslån enligt bostads- lånekun örelsen 1 6 : 2 . I

pantvärdet får dock ingå även

värdet av annan lokal än som av—

ses i 2Z & första stycket b)

nämnda kungörelse.

Denna förordning träder i kraft den 1 januari 1975.

Pantvärdet bestämmes med iakt- tagande i tillämpliga delar av de grunder som gäller för be- räkning av pantvärde enligt förordnin en 1 :000 om statliga lån till bostadsför— sörjningen. I pantvärdet får dock ingå även värdet av annan lokal än som avses i gg_å

första stycket 2. nämnda förordning.

9.4 Förslag till

Förordning om ändring i kungörelsen (1972:60) om undan—

tag från tillämpningen av lagen (1942:429) om hyres—

reglering 2 m

Härigenom förordnas att kungörelsen (1972:60) om undantag från tillämpningen av lagen (1942:429) om hyresreglering m m skall

ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

Lagen (1942:429) om hyresreglering m m gäller ej upplåtelse i

första hand av lägenhet i hus som förvaltas av

1) kommun eller landstingskommun;

2) företag som erkänts såsom allmännyttigt enligt bestämmel-

serna i någon av kungörelserna

(1935:512) om lån och bidrag av statsmedel för beredande av hyresbostäder åt mindre bemed-

lade, barnrika familjer,

(1939z462) om statsbidrag till

anordnande av pensionärshem,

(1946:551) om tertiärlån och tilläggslån för flerfamiljshus,

(1948:587) om tertiärlån och tilläggslån för flerfamiljshus,

(1957:360) om tertiärlån m m, (1962:537) om bostadslån,

bostadslånekungörelsen (1967:552);

2) företag som erkänts såsom all- männyttigt enligt bestämmelser-

na i någon av kungörelserna

(1935:512) om lån och bidrag av statsmedel för beredande av hyresbostäder åt mindre bemed—

lade, barnrika familjer,

(1939:462) om statsbidrag till

anordnande av pensionärshem,

(1946:551) om tertiärlån och tilläggslån för flerfamiljshus,

(1948:587) om tertiärlån och tilläggslån för flerfamiljshus,

(1957:360) om tertiärlån m m, (1962:557) om bostadslån,

bostadslånekungörelsen (1967:552), förordningen (1974:000) om

Statliga lån till bostads— fäzaäziaiassa;

3) företag som jämställts med kommun enligt bestämmelserna i

någon av kungörelserna (1948:546) om egnahemslån och förbättringslån,

(1957:559) om egnahemslån m m;

4) bolag, förening eller stiftelse, som ej avses under 2), under förutsättning att huset inrymmer studentbostäder eller bostäder som avses i kungörelsen (1959:371) om lån från lånefonden för inventarier i vissa specialbestäder och att det uppförts eller byggts om med stöd av statligt lån, vars storlek bestämts med tillämpning av de grunder som gäller för allmännyttigt bostads-

företag;

5) annat bostadsföretag under förutsättning att kommun eller landstingskommun äger bestämmande inflytande i företaget och

att detta arbetar utan enskilt vinstsyfte. Lagen gäller ej heller upplåtelse i andra hand av lägenhet som i första hand är upplåten till kommun, landstingskommun eller företag som avses i första stycket.

Denna förordning träder i kraft den 1 januari 1975.

9.5 Förslag till Lag om ändring i lagen (1972:175) med vissa bestämmel-

ser om bokföring_av bostadslån m m.

Härigenom förordnas att lagen (1972:175) med vissa bestämmel-

ser om bokföring av bostadslån m m skall ha nedan angiven ly—

delse. Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

Den som är bokföringsskyldig och har tillgång i fastighet eller tomträtt, för vilken beviljats bostadslån enligt bostadslåne- kungörelsen (1967z552) eller räntelån enligt räntelånekungörel— sen (1967:553), får som en särskild post bland tillgångarna i balansräkningen upptaga ett belopp som motsvarar högst den samlade skuldökningen av bostadslån enligt 33 ? bostadslåne- kungörelsen (1967:552) och räntelån enligt 16 & räntelånekun- görelsen (1967z553). Posten skall betecknas Balanspost enligt lagen med vissa bestämmelser om bokföring av bostadslån m m. Avser posten mer än ett låneobjekt, skall av bokföringen fram— gå hur posten fördelar sig på objekten.

Upptages tillgångspost enligt första stycket i balansräkningen skall av vinst— och förlusträkningen framgå hur posten påverkat

resultatet för räkenskapsåret.

Har på grund av bestämmelserna i punkt 2. första stycket b. i overgångsbestämmelserna till förordnin en 1 7 :000 om stat- liga lån till bostadsförsörj- ningen utjämningslån utgått i stället för bostadslån eller räntelånl får bland tillgångar i fastigheter i balansräk- ningen upptagas ett belopp som motsvarar den samlade skuldök- ningen av bostadslånet och rän- islåssih!is_éss_£idnss£i_2éalå=

net uppsades.

SOU 1974:52 155 Reservation

av Alvar Andersson och Kjell A Mattsson

I vår reservation till utredningens betänkande SOU 1974:17 och 18 framförde vi en rad anmärkningar. Vid ytterligare överväganden sedan dess har vi allt mer bestyrkts i uppfatt- ningen att nivåerna i det föreslagna finansieringssystemet

i väsentlig grad måste omarbetas, om det skall vara realis— tiskt att genomföra. Enligt majoritetens förslag skulle t ex återbetalningen av lånen ske så att de stora kostnaderna för

de boende skulle komma när bebyggelsen blir äldre.

Statsfinansiellt kommer utjämningslånet enligt majoritetens förslag att ställa enorma anspråk lång tid framöver. Några samhällsekonomiska beräkningar om konsekvenserna av den ma- joriteten förordade bostadsräntan om 5,7 % har inte redo— visats. En annan räntenivå kommer direkt att påverka utform- ningen av 5 28 i förordningen. Redan nu bör observeras att pantsättningen av pantbrev upp till 155 % inte förslår för att säkra statens fordran.

Det är mycket svårt att få en kostnadsnivå i nyproduktionen som de boende kan betala. En utjämning över tiden av låne- kostnaderna är därför nödvändig. Utöver det riktade bostads—

stödet kan man också tänka sig direkta subventioner.

Vad gäller författningsförslagen är det svårt att, på den korta tid som stått kommittén till buds, avgöra om dessa är riktiga. I fråga om lånegränserna anser vi att för enskilt ägda småhus bör en höjning ske till 95 % och för enskilt äg- da hyresfastigheter bör länsgränsen höjas till 90 %.

Förslaget till förordning innebär att utredningen i 5 27 frångår sitt förslag i SOU:17 när det gäller placeringen i säkerhetsläge av den egna insatsen. Vi förordar att 5 27 ut- formas i enlighet med huvudbetänkandets förslag. I utred—

ningens huvudbetänkande föreslogs att den egna insatsen i småhus och flerfamiljshus som byggs i kooperativ eller en— skild regi i förmånshänseende skulle placeras närmast ovan- för bottenlånet. Därigenom skapades mer likvärdiga finansie- ringsvillkor mellan olika företagsformer, men också bättre förutsättningar för människor med små ekonomiska möjligheter att finansiera köp av småhus.

Reservation

av Sten Källenius och Arne Näverfelt

I vår gemensamma reservation till utredningens tidigare delbetänkande (Solidarisk bostadspolitik, SOU 1974:17 och 18) framhöll vi, att det föreslagna finansieringssystemet i väsentliga hänseenden har sådana brister, att det inte kan tillämpas utan betydande Justeringar. Det fortsatta arbetet inom utredningen, som syftat till att mera i detalj utveckla majoritetens förslag, har ytterligare kommit att bestyrka vår tidigare framförda principinställning till det föreslagna utjäm— ningslånet. Vi ser därför inget skäl att här särskilt behandla nu framlagda detaljförslag.

Majoritetsförslaget bygger enligt vår mening på orealistiska antagan- den om förutsättningarna för betalning av fastighetslånen genom omför— delning av kapitalkostnader över tiden. Bristen på realism kommer

till uttryck såväl i förslaget till kapitalutgift vid starten ("bostadsräntan") som vid antagandet om utrynme för kapitalkost- nadsstegring (utjämningsfaktorns storlek).

För att belysa dessa förhållanden har vi utarbetat särskild bilaga till denna reservation. Med bilagan "Ekonomiska konsekvenser av ut— jämningslån" sid (141) vill vi belysa utvecklingen av statens låne- fordran och hyresbehoven under den 60-års period som utjämningslånet

avser att omfatta.

Tabellerna är framräknade med utgångspunkt från dagens räntenivå. I tabell 1 har tillämpats en utjämningsfaktor på ) %, som vi visser- ligen bedömer vara orealistiskt hög, men som nära ansluter till majo- ritetsförslaget. Tabell 2 har baserats på utjämningsfaktorn 1,5 %,

som bedömts mera realistisk med hänsyn till driftskostnadsutvecklingen och hyresbetalningsutrynmet efter skatt. Vid alltför hög utjämnings- faktor har man att räkna med kraftigt motstånd från hyresgästerna

med tanke på de hyreshöjningar som det här blir fråga om (se tabell )) % sid ( 149). Varningar i denna riktning uttalas även av Erik Svensson ! i hans särskilta yttrande till Solidarisk bostadspolitik (SOU 1974:17) ! sid #68.

De utförda räkneexemplen visar att det föreslagna utjämningslånet inte har förutsättningar att "gå runt", dvs statens gjorda uppoff-

ringar kommer inte att kunna återvinnas inom lånetiden 60 år

(- husets teoretiska livslängd). Lånesystemet skulle - med utred- , ningens premisser - resultera i enorma avskrivningsbehov på statens utestående fordringar, antingen ackumulerade under hela lånetiden eller i form av årliga avskrivningar. %

Som exempel utgår vi från en betalningsprocent (bostadsränta) av 3,7 och en utjämningsfaktor på 3 %. Samtidigt räknar vi med att låne- formen skall tillämpas på det fastighetsbestånd som tillkommit från och med 1958 och för en årlig nyproduktion på ca 70 000 lägenheter. Statens likviditetsuppoffring, utmätt som skillnaden mellan erhållna räntor

och statens kostnader för egen upplåning, blir då redan efter ca 10 år mer än 7 miljarder kronor på ett enda år och växer sedan i

snabb takt. Allt tyder på att "rävsaxen" slår igen kring systemet - efter bara några år.

Från tabellerna bör även följande exempel noteras. Vid en produk- tionskostnad på 1 400 kr/m2 lägenhetsyta, vilket motsvarar dagens kostnadsläge, och en ursprunglig statlig låneskuld på Ä9O kr (enskild fastighet) växer "skulden" på statslånet till nedan redovisa- de belopp.

| År Vid 3 % årlig uppräkning av Vid 1,5 % uppräkning av ]

betalningarna på statslånet betalningarna på statslånet 10 1.206 kr/m2 1.255 kr/me 50 4.622 -"— 5.752 —"— 60 52.558 -"_ 51.278 -"-

Statsfinansiellt medför detta kostnader för staten i form av ute-

stående lån utan täckning. Kostnaderna på en enda årgågg hus (kalky—

lerad t ex till 50 000 lägenheter ä 100 kvm, dvs 5 000 kvm bostadsyta) uppgår efter 60 år till 150 miljarder kronor vid 5 % ökning av de årliga kapitalbetalningarna, respektive 250 miljarder kronor vid 1,5 % ökning.

Systemet betyder således en ständigt ökad latent skuld till staten för de boende. Boende, som själva äger eller ansvarar för sina stat- ligt belånade bostäder (egnahem, bostadsrätt), mister parktiskt taget all ekonomisk handlingsfrihet över sina hem. Detta strider helt och hållet mot uppfattningen hos gemene man. En egen bostad skaffar man sig bl a för att på gamla dar bo billigt — inte för att sluta som konkursmässigt skuldtyngd till staten.

Det måste även i fortsättningen vara meningsfyllt med enskilt sparande för enskilt ägande och enskild förvaltning i full konkurrens med andra

former.

För att säkra statens fordringar på fastighetsägarna föreslår majori- teten även (Jfr 28 5 i förordning om statliga lån till bostadsförsörj- ningen), att staten tar hand om allt inteckningsutrymme från hypoteks- lånens övre gräns upp till 150 % av pantvärdet med undantag för det utrymme, som fastighetsägaren från början kan få disponera för finansie— ring av egen insats. Dessutom är låntagaren skyldig att senare upp- låta ytterligare säkerhet i fastigheten, om länsbostadsnämnden begär det. Fastighetsägaren har ej rätt att utan länsbostadsnämndens med- givande upplåta panträtt över 150 %—gränsen. Detta innebär i prak- tiken, att inteckningsväsendet "avskaffas" i dess hittillsvarande form; fastigheterna blir inte överlåtbara i gängse betydelse.

Vid försäljning av egna hem kan köparen inte finansiera betal-

ningen genom inteckningslån i fastigheten och i samband med om— byggnad ooh förbättringar kan finansiering inte ske med hjälp av panträttsupplåtelse i fastigheten utan särskilt medgivande från länsbostadsnämnden.

Att lösa utjämningslånet under dess löptid blir även i praktiken omöjligt, eftersom man får utgå från att staten alltid kommer att kunna kräva maximibeloppet enligt förordningens 52 5. Detta mot- svarar nämligen pantvärdet för ett vid lösningstidpunkten nybyggt

hus reducerat med en åldersfaktor, egen insats och kvarvaran— de underliggande kredit- Drastiskt uttryckt synes endast dö- den kunna skilja låntagaren och långivare. Dvs staten äger i praktiken fastigheten.

Vad ovan anförts torde med önskvärd tydlighet visa, att vi bedömer majoritetens förslag om ogenomförbart. Skulle ändock ett system för utjämningslån införas, måste det enligt vår mening bygga på vår reservation till Solidarisk bostadspolitik (SOU 197uzl7) sid Å59 ff. Detta ger - om inte helt tillfredsställande resultat - dock ett minimum av ekonomisk trygghet i boende och fastighetsförvaltning.

Vi anser, att statens finansiella stöd till boende och bostads- byggande bör ges i andra former. I fråga om alternativ till majo- ritetens förslag kan följande anföras.

Problemet är att finns en lösning, som både bemästrar de nuvarande akuta problemen och som är hållbar på längre sikt. Naturligtvis måste finansieringssystemet också uppfylla rimliga fördelningspolitiska krav och upprätthålla en socialt önskvärd bostadsefterfrågan. Nedan utvecklas vissa allmänna utgångspunkter för en sådan bostadspolitisk lösning.

För att nå lösningen behövsen kombination av åtgärder.

Staten bör med lämpligt avvägds räntesubventioner övergångsvis begränsa räntekostnaden. Som riktvärde kan gälla att nå en hyres- nivå för hushållen i nyproduktionen, som är möjlig att bära för fler- talet, sedan hänsyn tagits till eventuella skattereduktioner. '

Räntesubventionen bör vidare avtrappas. För att nå en viss omför— delningseffekt bör räntan successivt kunna höjas i äldre årgångar, så att verklig ränta betalas efter ett antal år.

Vidare kan systemet innehålla en viss årlig minskning av subventione- inslaget i nyproduktionen. Syftet bör vara att på sikt avveckla sub- ventionssystemet och anpassa produktionen så, att övergången inte blir alltför kännbar för konsumenten.

För betalningssvaga_grupper måste individuella bostadssubventioner garantera en tillräcklig konsumtionsstandard från bostadssocial

synpunkt.

En allmän avdragsrätt för boendekostnad bör dessutom kunna övervägas för att öka hushållens konsumtionsförmåga för bostadsändamål. Detta

kan kombineras med en viss spärr mot att nuvarande höga ränteläge in-

verkar på boendekostnaden.

stödet synes sålunda böra byggas upp kring tre åtgärder nämligen (1) ett räntegarantisystem som successivt kan avtrappas (2) indi- viduella bostadstillägg samt möjligen (3) en rätt för hyresgäster och bostadsrättshavare att göra visst avdrag i självdeklarationen.

De boende skall, förslagsvis på hyresavi, underrättas om det stat- liga stödets art och omfattning.

En anpassning av bostadsmarknaden till de boendes värderingar förut- sätter. att de får ökade valmöjligheter och genom sin efterfrågan

kan påverka produktutformning,'utrustningsstandard och pris. För att konsumentvärderingarna skall kunna få någon marknadsstyrande effekt måste olika alternativ finnas. Detta kan inte nog understrykas. Konsumentens makt ligger i att kunna välja det han vill ha och kunna förkasta det han anser vara undermåligt. Förekomsten av flera olika förvaltningsföretag på marknaden är den bästa garantin för att kon- sumenttrygghet och valfrihet skall uppnås. Dessa företag bör vara fristående från varandra och representera konkurrerande intressen. Det är således till de boendes nackdel, om möjligheterna för enskilt byggherreskap, enskild förvaltning och enskilt bostadsägande med olika medel ytterligare inskränks.

I samband med att nya låneformer införs bör därför även likställd- het för olika låntagarkategorier införas. Således synes lånegränsen kunna ligga vid 95 % av pantvärdet för alla låntagare utom för bostadsrättsföreningar som även fortsättningsvis bör få behålla 98 %-gränsen. Detta innebär visserligen en sänkning av lånegränsen för kommunala företag från 100 till 95 % men torde då så erfordras

kunna kompenseras genom ökad rätt för kommuner att ställa borgen för egna företag.

För enskilda fastighetsförvaltningar föreslår vi sådana ändringar i skattelagstiftningen, att möjlighet ges till skattefri avsättning till reparationsfonder. Mönster för detta skulle kunna vara nuvarande regler för avsättning till Skogskonto. Härigenom stimuleras sparandet i allmänhet och ökas möjligheterna för fastighetsförvaltningen att själv bidra till sin finansiering.

EKONOMISKA KONSEKVENSER AV UTUÄMNINGSLÅN

Efterföljande tabeller har utarbetats för att belysa konsekvenserna av Bostadsfinansieringsutredningens förslag till ny finansieringsform för statlig belåning av bostadshus - utjämningslån. Materialet visar utfallet i siffror under två olika antaganden om framtida utveckling.

Exempel I

förutsätter att en ökande betalningsförmåga hos hushållen medger en uppräkning av kapitalkostnaderna med 3 % per år. Samtliga siffror avser kostnad per kvm/lägenhetsyta och år.

Exempel II visar utvecklingen om ökningstakten på kapitalkostnaden i stället blir 1 % %.

Förklaring till tabellernas kolumnindelning

Kolumn 2

anger den kapitalkostnad per kvm som den boende betalar resp år.

Kolumnerna ) och h

anger hur stora kapitalkostnaderna är för underliggande lån och egen insats vid gällande räntenivå.

visar hur mycket staten måste tillskjuta respektive så småningom kan få tillbaka (+ = betalning från staten ./. = betalning till staten) på statslånet.

Kolumnerna 6 och 7

visar hur underskott respektive överskott fördelas på ränte- kostnad och amortering av statslånet (dvs utjämningslånet.)

visar storleken av statens årliga utgifter.

EEEE'I'EQ

visar summerat hur stor statens sammanlagda utgift och eventuella fordran blir varje år under en 60—årsperiod.

Statens ursprungliga fordran är som synes 490 kr per kvm/lägenhets- yta (vid en beräknad produktionskostnad av l.#OO kr per kvm/lägen— hetsyta och 15 % egen insats).

Statens fordran stiger oavbrutet under hela 60—årsperioden.

Efter 10 år är skulden för den boende per kvm (i) 1.206z61 (exempel I) respektive 1.255:2ä (exempel II).

Efter 30 år är skulden per kvm (i) 4.622:8u (exempel 1) respektive 5.732:37 (exempel II).

Efter 60 år är skulden per kvm (i) 52.538:11 (exempel I) respektive 51.278:04 (exempel II).

Statsfinansiellt betyder detta efter 60 år att en enda årsproduk— tion av hus har kostat staten 150 miljarder kronor (150.000.000.000 kronor) enligt exempel I och 250 miljarder kronor (250.000.000.000 kronor) enligt exempel II. Statsfinansiellt måste detta Vara en "omvänd AP-fond", som leder till att vi förbrukar våra resurser på

att subventionera bostäder. T ex om 50.000 lägenheter på 100 kvm styck dvs 5.000.000 kvm bostadsyta, produceras 1975 kommer detta år 2055

)

att ha ökat belastningen på staten med ovan nämnda belopp.

Vidare framgår av tabell 3 att hyresgästernas betalningsförmåga och betalningsvilja måste öka mycket kraftigt. Årliga hyreshöjningar i minst storleksordningen 5 kr/m2 syns vara nödvändiga att acceptera även vid ett utjämningslån med ovanstående enorma subventioner.

1 2 3 n 5 6 T 8 9

0

År Kapitalandel Annuitet & Ränta å Kontant från Kapitalkrav Statens Återstående i hyran bottenl eget kap staten på statslån uppoffring kapitalkrav

Amort Ränta

ugozoo

37:97 5h6 60

Vh2:36 606:03 h6z97 668zh6

51:81 73h:07 56:89 803:06 62:2h 875z6h

67:86 952 03

73:78 0322h8

80:02 117 25

86:59 206z61 93:51 300:85

100 82 hoo:3o 108:52 505 29 116:66 616:2o 125 26 733:h2 l3hz3h 857:36 lh3z95 988:h8 15h:11 127:26 l6h:86 27h:21 l76:25 h29:89 188:32 59hz90 201:1o 769:87

SOU 1974£52 0 H N ") t o m år 60

X

....... XXXXXXXXXX ....-..

l l l l l l l l 1 l 2 2 2 2 2

.

l 2 3 h 5 6 7 8 9

År Kapitalandel Annuitet å Ränta å Kontant från Kapitalkrav Statens Återstående i hyran bottenl eget kap staten på statslån uppoffring kapitalkrav

Amort Ränta

23 99:66 5h:h6 16:17 ./. 2 2u 102:65 " " ./. 3 25 105z73 " " ./. 3 26 108 90 " " ./. 3 27 112 17 " " ./. 3 28 115:5h " " ./. h 29 119:01 " " ./. h 30 122:58 " " ./. h 31 126 26 " " ./. 1 32 130 05 " " ./. 5 2u7 78 33 l33:95 " " ./. 63:32 " u06:7o 3h3 38 5 591 16 3u 137:97 " " ./. 67:3u " h33z31 365 97 5 957:13 ./. 6 ./. 6 ./. 7 ./. ? ./. 8 ./. 8 ./. 9 ./. 9 ./. o ./. ./. ./.

29:03 11:11 211 66 185 63 32:02 " 229:05 l97:03 35:10 " 2hu 32 209 22 38:27 " 260:5h 222 27 h1:5h " 277:76 236 22 hh:91 " 296 07 251 16 h8z38 " 315z53 267:l5 51:95 " 336:2h 28h:29 55:63 " 358 27 302:6u 59=h2 " 381:72 322:3O

955:50 152=53 361:75 58u:o2 820:2h 071:ho 338z55 622:8h 925:u8

35 1h2:11 ” " 71:h8 " h61:68 390 20 3u7:33 36 1h6:37 " " 75:7u " u91:92 h16:18 763 51 37 150:76 " " 80 13 " 52u:17 uhu:0h 207:55 38 155 28 " " en 65 " 558:59 h73:9h 681 hg 39 159:9h " " 89:31 " 595 32 506 01 187 50 ho 16h:7u " " 9h:11 " 63uz53 5u0:u2 727:92 ul 169:68 " " 99:05 " 676zh1 577 36 305:28 h2 17h 77 " " loh:1h " 721 16 617 02 922:3o h3 180 01 " " 109z38 " 768:98 659 60 1 581 90 nu 185:h1 " " 11h:78 " 820 10 705 32 11 287:22 h5 190 97 " " 120:3u " 87u:76 75h:h2 12 oh1:6h hö 196:70 " " 12 8u8:80

126 07 " 933:23 807 16

o 0

År Kapitalandel Annuitet a Ränta a Kontant från Kapitalkrav Statens Återståen e i hyran bottenl eget kap staten på statslån uppoffring kapitalkrav

Amort Ränta

202:60 5u:h6 16:17 208z68 2lhz9h 22lz39 228:03 23h:87 2hlz92 2h9zlö 256z66 26hz36 272:29 280:h6 288:87 297=5h

X

11:1u 995 78 863:81 712:61 062 73 92u:68 637 29 13hz39 990:08 627:37 211 12 060 36 687 73 293z30 135:90 823:63 381:33 217 09 oho 72 h75:66 30h:37 3h5 09 576:7u 398 19 7h3:28 685 10 u99:07 * 2h2z35 801:28 607 55 8u9z90 925 87 72hz21 57h:11 059:u9 8u9:66 h23z77 202:8h 98h:60 h08z37 356z65 129:7h 538:11

X X . .

. . . . . . . . . . . .

Tabell 1 H H H rl rl H H H H H m H H H H H rl r+ H H H m m m

/ / / / / ./. / / / / /

3 h 5 6 7 8 9

År Kapitalandel Annuitet å Ränta å Kontant från Kapitalkrav Statens Återstående i hyran bottenl eget kap staten på statslån uppoffring kapitalkrav

Amort Ränta

hgozoo 37:97 5h6:60 h2z36 . 606:8l h7:03 670:90 51:99 . 739:15 57:28 811:87 62:92 889:ho 68:93 - 972 10 75:3h o6o:36 82:18 15h:59 89:h8 255 zu 97:28 362:80 105:62 . h77:79 11h 53 600 77 l2h:06 : 732:35 l3h:26 : 873:18 1h5:17 : 023:96 156 86 185 18 169 35 358:17 182 76 - 5h3z57 197:13 . 7h2:32 212 53 - 955:h3 229:05

OHNMJU'XXO 7 8 9 1 Tabell 2

Exempel 11 sid 1 (5)

2 3 h 5 6 7 8

Kapitalandel Annuitet å Ränta å Kontant från Kapitalkrav Statens Återstående i hyran bottenl eget kap staten på statslån uppoffring kapitalkrav

Amort Ränta

1:5h 2h6:76 2u5:22 u29:23

2:62 265 77 263 15 692 38

3:72 286:16 282:hu 97h:82

hz8h 308:05 303:21 278 03

5:97 331 55 325 58 603z6l

7:12 356:78 3u9:66 953 27 8:29 383 88 375:59 328:86

9:h7 hl2:98 h03:51 732:37

10:67 nun 26 u33:59 165 96 11:89 u77:86 h65:97 631 93 13 13 513:97 500:8u 132 77 1h:39 552:79 538:ho 671 17 15:23 59hz52 579:29 250:h6 639 ul 622:h5 872 91

687z65 669:38 ' 5u2:29

739=53 719z93 262z22 795132 77hz37 036:59

855 3u 833 02 869 61 919 89 896 18 765 79

989:35 96h 22 730 01 1 o6h:08 1 037 51 767:52

1 1uu:u8 1 116:h5 883z97

1 231 01 1 201 50 085 u7

1 32h:12 1 293 11 378 58

72:17 Shzh6 16:17 73:25 7hz35 75:87 76:60 77:75 78:92 80:10 81730 82:52 83:76 85:02 86:30 87:59 88:90 90:23 91:58 92:95 9h:3h 95:76 97:20 98:66 lOO:lh 101:6h

. . . . . . . . . X X X X X X X X X . . . . . . . . .

. .

. .

. .

/ / / / / / / ./. / / / / / / /

. .

Kapitalandel i hyran

Annuitet bottenl

o a

8 5

Ränta & Kontant från eget kap staten

6 7

Kapitalkrav på statslån

Amort Ränta

Statens uppoffring

Återstående kapitalkrav

103:16 th:71 106z28 107:87 109:h9 lllzl3 112z80 llhzh9 116t2l lsz95 ll9:72 121:52 123z3h 125:l9

5Å:M6 16:17

15 23 1 u2h:3h 1 532:21 l 6h8z3l l 773z29 1 907z8h 2 052:68 2 208 63 2 376 53 2 557z31 2 751:97 2 961:58 3 187:30 3 830:37 3 692:1h

l l l l l 2 2 2 2 2 2 3 3 3

391181 h98:l3 612:66 736:05 868:98 012:18 l66:h6 332z67 511:73 7oh:65 9l2zh9 136:hl 377z66 637=58

19 21 22 2h 26 28 32 35 38 kl hh m 51

770:39 268:52 881218 617:23 h86z21 h98:39 66h:85 997=52 509225 213z90 126z39 262:80 6h0:h6 278:oh

Tabell 2 Exempel II sid 5

HYRESUTVECKLING VID UTJÄNNINGSLÅN

PRODUKTIONSKOSTNAD = 1.400 KR/MZ BOSTADSRÄNTA 1:A ÅRET = 3,7 %

ALT I: KAPITALUTRYMVET STIGER 3 % PER ÅR DRIFTSKOSTNADER STIGER 5 % PER ÅR

ÅR KAPITAL- KOSTNAD DRIFT HYRA 1 52 45 97 10 70 73 143 20 94 120 214 30 126 195 321 40 170 317 487 50 228 516 744 60 306 841 1.147

ALT II: KAPITALUTRYWET STIGER 1.5 % PER ÅR DRIFTSKOSTNADER STIGER 4,0 % PER ÅR

ÅR KAPITAL- KOSTNAD DRIFT HYRA 1 52 45 97 10 60 67 127 20 70 99 169 30 81 146 227 40 94 216 310 50 110 320 430

127

Reservation

av Erik Svensson

Majoriteten har föreslagit att möjligheter skall beredas vissa ägare av icke statsbelånade fastigheter att erhålla omfördelningslån.

Det finns tre kategorier av icke statsbelånade fastigheter:

1. Sådana, där lån sökts men icke beviljats.

2. Sådana, där lån icke sökts.

5. Sådana, där lån beviljats men låntagaren avstått från fullföljd och sådana där utanordnat lån uppsagts av lån— tagaren för återbetalning.

Orsaken till att icke alla fastigheter tillkomna efter år 1958 erhållit statsbelåning är flera. Vanligast torde vara att byggherren sökt men fått avslag på låneframställningen enär mark- och produktionskostnaderna varit för höga. I andra fall har vetskapen härom avhållit byggherren från att söka lån.

Avstående från statliga lån kan också ha betingats av pri— vatekonomiska överväganden. Detta torde framförallt ha varit huvudskälet i de fall fastighetsägare som beviljats statliga lån avstått från att utnyttja lånet eller uppsagt detsamma för återbetalning.

Någon utredning om antalet fastigheter i de tre kategorierna föreligger inte.

Majoritetens förslag avser kategori 2.

Från främst tre utgångspunkter kan erinringar göras mot för— slaget.

Det måste vara förenat med betydande svårigheter att

fastställa pantvärde och låneunderlag lång tid efter det

fastighet färdigställts.

2. Risken är uppenbar att fastighetsägare som i spekula— tionssyfte avstått från statlig belåning kommer i bättre

läge än annan fastighetsägare, som sökt men icke er-

hållit statlig belåning.

3. Enligt förarbetena till prepositionen om ändrad hyres— lagstiftning skall vid s.k. förstagångsprövning sådan hyra, som fastställts av hyresreglerande myndighet i kraft av hyresregleringslagen alltid betraktas som skä— lig.

Hyror i fastigheter byggda utan statliga lån före 1969 har därför alltjämt hyror, som väsentligt överstiger hyresläget för jämförliga lägenheter byggda med statliga lån.

Dessa fastigheter har sålunda kommit att undantagas från den bruksvärdering, Som skall ske enligt reglerna i allmänna hy- reslagen. Vid rättstillämpningen har anvisningar i förarbe- tena följts av hyresnämnder och domstolar.

Möjlighet till hyresprövning i dessa fall uppstår därför först i det ögonblick det "allmänna hyresläget i orten" när samma nivå som de enligt hyresregleringslagen fastställda

hyrorna.

Övergången till utjämningslån skulle innebära avsevärt sänk- ta kapitalkostnader för innehavarna av dessa fastigheter. Någon motsvarande möjlighet till hyressänkning föreligger

icke för hyresgästerna.

Majoriteten har icke heller lämnat konkreta förslag till sådan lagändring som skulle kunnat leda till förändringar i bestående förhållanden.

Jag finner mig därför icke kunna biträda utredningens för-

slag i detta avseende.

Reservation

av Bo Turesson

I reservation till betänkandet "Solidarisk bostadspolitik" (SOU 1974:17) motsatte jag mig det av majoriteten föreslagna lånesystemet. Jag anförde därvid bl & följande:

"Systemet innebär nämligen en omfördelning över tiden av låneräntor, varigenom en skuldökning uppkommer - även om den inte benämnes så."

"Förutsättningarna för att de statliga lånen och de oguldna räntorna skall kunna återbetalas blir därmed små eller obefintliga. Systemet kommer därför att leda till en lika ohållbar situation som paritetslånen gjort."

Majoriteten utgick från att det statliga lånets och botten- lånets ursprungliga belopp normalt skulle vara återbetalat ef- ter 60 år. Hur den ackumulerade ränteskulden kommer att utveck- las föreföll tydligen meningslöst att redovisa.

I den forcerade slutfasen av utredningsarbetet, innan ovan nämnda betänkande lades fram, fanns det inte någon möjlighet att hinna göra detaljerade beräkningar rörande storleken vid olika tidpunkter under lånets löptid av den skuldökning, som blir en följd av att räntorna på lånen inte betalas fullt. Sådana beräkningar har nu gjorts. Det visar sig då, att mina försiktigt uttalade farhågor besannas. På ett skrämmande sätt överträffar verkligheten fantasin.

93 en investering på 100 000 kronor finansieras med

bottenlån 50 000 kronor statligt utjämningslån 35 000 kronor och egen insats 15 000 kronor,

pp annuiteten på bottenlånet är 7,3 % och räntan på utjämningslån och egen insats 7,25 % samt

pp vidare bostadsräntan är 4 % och

utjämningsfaktorn 5 % per år,

blir lånens ursprungliga belopp visserligen återbetalade vid lånetidens slut efter 60 år men vid samma tidpunkt uppgår de uppskjutna räntebeloppen till en totalsumma av 1 035 000 kronor.

Statens sammanlagda utestående fordringar på de bostadshus, som normalt bygges varje år, kommer med här angivna förutsättningar att efter 60 år uppgå till belopp av storleksordningen över 100 miljarder kronor. Det är uppenbart, att följderna såväl för samhällsekonomin som för de enskilda människorna måste bli

vådliga, om de boende ådrar sig så enorma skulder till staten.

Min slutsats i reservationen till betänkandet "Solidarisk

bostadspolitik" att majoritetens förglag inte kan accepteras

får därför anses vara utomordentligt väl grundad.

I nu föreliggande förslag till ny bostadslånekungörelse före- slås att staten som säkerhet för lån och skuldökning skall dis— ponera inteckningar och ägarehypotek i sådan omfattning, att fastighetsägarens ekonomiska handlingsfrihet blir praktiskt taget obefintlig. Detta blir naturligtvis särskilt kännbart för en egnahemsägare, som behöver likvida medel för att moder- nisera eller mera genomgripande renovera sitt hus. Det kommer också att försvåra möjligheterna att försälja egnahemsfastig— heter till andra än kapitalstarka köpare, eftersom det blir omöjligt för en köpare att mot inteckningssäkerhet låna medel till någon del av köpeskillingen.

Då jag, som ovan framhållits, redan tidigare motsatt mig det av majoriteten föreslagna utjämningslånet, avstår jag från att nu detaljgranska det föreliggande förslaget till låneför- fattning.

Reservation

av Ola Ullsten

I utredningens betänkande "Solidarisk bostadspolitik" SOU 1974:17 föreslogs att insatsen av eget kapital i småhus och flerfamiljshus som byggs av kooperativa eller enskilda företag i förmånshänseende skulle placeras närmast ovanför bottenlånet. Därmed löstes två länge diskuterade problem. Dels åstadkom man mer likvärdiga finansieringsvillkor mellan olika företagsformer, dels skulle det bli lättare för män- niskor med begränsade ekonomiska möjligheter att finansiera

köp av småhus.

I nu föreliggande betänkande har utredningsmajoriteten från- gått denna lösning. Det egna kapitalet skall enligt utred- ningens pp intagna ståndpunkt placeras i förmånsläge efter det statliga lånet, d v s som toppkredit. Bortsett från det anmärkningsvärda i att utredningsmajoriteten gör denna väsent- liga ändring medan det ursprungliga förslaget remissbehandlas anser vi att förslaget i sak innebär en viktig försämring.

Jag har för min del under de tidigare diskussionerna i utred- ningen även varit öppen för andra lösningar, t ex en höjning av lånegränserna för de kategorier som inte har hundrapro- centig statlig belåning. I synnerhet för småhusen anser jag emellertid den i det tidigare_betänkandet föreslagna förmåns- placeringen vara att föredra. Jag vill därvid erinra om den vikt som lagts vid åtgärder syftande till att åstadkomma ökad rättvisa mellan upplåtelseformerna. Det har i denna diskussion konstaterats att ägare av nyare småhus genom gäldränteavdra- gen får lägre bostadskostnader än de skulle haft i en förhyrd lägenhet med likvärdig kvalitets- och utrymmesstandard. Min ståndpunkt är att detta problem bör lösas genom skattemässiga eller andra förmåner för hyres— och bostadsrätter. Däremot har jag avvisat förslag som syftar till fördyringar av små-

husboendet.

Det är emellertid ockSå nödvändigt med åtgärder som gör små— husmarknaden tillgänglig även för låginkomstgrupperna. Därvid är det bl & önskvärt att så långt som möjligt begränsa de hinder som krav på höga insatser av eget kapital utgör för människor med begränsade inkomster och därmed i regel också begränsade möjligheter att låna pengar för husköp.

Åtgärder i sådant syfte skulle också bidraga till att göra bostadsrätterna mer attraktiva för dessa grupper. Av dessa skäl håller jag fast vid kommitténs tidigare förslag och be- klagar utredningsmajoritetens ändrade ståndpunkt.

Vad beträffar utredningens förslag när det gäller säkerhet för staten upp till 155 procent av pantvärdet synes detta moti- verat av föreslagen nivå för bostadsränta och utjämnings- faktor. Med 3,7 procents bostadsränta och utjämningsfaktor 3 blir statens skuldåtagande sannolikt betydande. Kommittén har inte, vilket jag anmärkte på i min reservation till det tidigare betänkandet, gjort någon beräkning av hur stora dessa åtaganden blir. Detta är naturligtvis en allvarlig brist som försvårar en bedömning av förslaget utifrån statsfinansiella synpunkter.

Jag har därför för min del, vilket jag också påpekat i den ovan nämnda reservationen, valt att se förslaget som ett ut— tryck för vad som i och för sig vore bostadspolitiskt önsk- värt. Vilken nivå på bostadsränta och utjämningsfaktor som man slutligen bestämmer sig för måste bedömas i ett vidare ekonomiskt sammanhang.

Statens krav på säkerhet för de statliga lånen måste bedömas med utgångspunkt från omfattningen av icke uppburna ränte- fordringar. Jag ser ingen anledning att nu binda mig för pre- ciserade regler i detta avseende. Jag vill dock påpeka att kommitteéns förslag i detta hänseende kan betyda stora svå- righeter när det gäller att utnyttja statligt belånade fas- tigheter som säkerhet för annan finansiering.

INNEHÅLLSFÖRTECKNING

KAPITEL 1 INLEDNING 5 1.1 Allmän bakgrund 5 1.2 Redovisning i denna etapp 5 1.2.1 Behandlade frågor 5 1.2.2 Berörda lagar och kungörelser 6 1.2.3 Allmänna överväganden 7 1.3 Kvarstående arbete 9 KAPITEL 2 UTJÄMNINGSLAN VID OMBYGGNAD 11 2.1 Något om gällande förhållanden 11 2.1.1 Olika lån för ombyggnad 11 2.1.2 Förutsättningar för lån 11 2.1.3 Låneunderlag och pantvärde 12 2.1.4 Kapitalersättning 13 2.2 Kapitalkostnadsnivå 13 2.3 Överväganden 16 2.3.1 Allmänt 16 Utjämningslånet — princip och utformning 16 Några frågeställningar 16 2.3.2 Utjämningslån och löptid på lån 16 2.3.3 Bostadsränta och löptid - exempel 18 2.3.4 Praktiska konsekvenser 20 2.3.5 Avslutande kommentarer 22 KAPITEL 5 UTJÄMNINGSLÅN FÖR MILJÖFÖRBÄTTRANDE ÅTGÄRDER 25 3.1 Tidigare förslag 25 3.2 Jämförelse med utjämningslån till ombyggnad 25 3.3 Överväganden 27 KAPITEL 4 FINANSIERINGSUNDERLAG 31

4.1 Nuvarande regler för bestämmande av låne- underlag 31

4.2 Nuvarande regler för bestämmande av pant— 32 värden 4.3 Överväganden 32

KAPITEL 5 ÖVERTAGANDE ocs UPPSÄGNING AV LÅN 5.1 Gällande bestämmelser

35 5.2 Frågor aktualiserade av föregående betän- - kande 36 5.2.1 Köpeskillingsprövning vid snar över- låtelse av småhus 36 5.2.2 Uppsägning av utjämningslån 36 Allmänt 36 * Situationen vid uppsägningstidpunkten 38 Beräkning av belopp vid uppsägning 39 _ | 5.3 Overväganden 41 i KAPITEL 6 UTJÄMNINGSLAN rön REDAN BYGGDA ; BOSTADSHUS 43 ; 6.1 Allmänt 43 6.2 Ränte- och paritetsbelånat bestånd 45 ; 6.3 Bostadslån med nominella villkor 46 3 6.4 Privatfinansierat bestånd 46 6.5 Överväganden 47 6.5.1 Ränte— och paritetsbelånat bestånd, ! nybyggnad 47 * 6.5.2 Bostäder med statliga lån för vilka ! kapitalkostnaderna ej omfördelas, 48 nybyggnad ? [ 6.5.3 Bostäder utan statliga bostadslån, ! nybyggnad 48 ' | 6.5.4 Bostäder ombyggda med bostadslån enligt bostadslånkungörelsen (19673552) 48 6.5.5 Kommentarer 49 % KAPITEL 7 KOMPLETTERANDE LÅNEFORMER 51 7.1 Gällande bestämmelser 51 7.1.1 Allmänt 51 7.1.2 Fördjupning 52 7.1.3 Bostadslån till lokaler 53 7.2 Överväganden

KAPITEL 8 FÖRORDNING ou STATLIGA LÅN TILL BOSTADSFÖRSÖRJNINGEN

8.1 Inledning 8.1.1 Allmän uppläggning 55 8.1.2 Disposition 56 8.1.3 Läsanvisning 57 8.2 Förslag till Förordning om statliga lån till 58

bostadsförsörjningen

Inledande bestämmelser 58 Förutsättningar för lån 58 Allmännyttiga bostadsföretag 62 Låneunderlag och lånets storlek 63 Kapitalersättning, lånets löptid, ränta och 65 amortering Säkerhet för lån m m 69 Uppsägning och övertagande av lån m m 72 Förfarandet i låneärenden 75 Byggnadskontroll och låneförvaltning 79 Villkor i samband med kommunal bostadsför- 81 medling Övriga bestämmelser 82 8.3 Kommentarer till föreslagen förordning 85 8.3.1 Inledande bestämmelser 85 Övrigt 87 8.3.2 Förutsättningar för lån m m 88 Övrigt 97 8.3.3 Allmännyttiga bostadsföretag 97 8.3.4 Låneunderlag och lånets storlek 98 8.3.5 Kapitalersättning, lånets löptid, ränta 102 och amortering _ 8.3.6 Säkerhet för lån m m 109 8.3.7 Uppsägning och övertagande av lån m m 112 8.3.8 Förfarandet i låneärenden 115 8.3.9 Byggnadskontroll och låneförvaltning 115 "8.3.10 Villkor i samband med kommunal bostads- 115 förmedling 8.3.11 Övriga bestämmelser 116 8.4 Förslag till Övergångsbestämmelser 117 8.5 Kommentarer till föreslagna övergångs- 120

bestämmelser

125 9.1 Allmänt 125 9.2 Förslag till Förordning om ändring i kun- görelsen (l962:538) om förbättringslån 126 9.3 Förslag till Förordning om ändring i kun— görelsen (1973:400) om statligt stöd till 128 allmänna samlingslokaler 9.4 Förslag till Förordning om ändring i kun— i görelsen (1972:60) om undantag från tillämp— 130 _ ningen av lagen (19421429) om hyresreglering m m ' 9.5 Förslag till Lag om ändring i lagen (19728175) I med vissa bestämmelser om bokföring av bostads— 132 lån m m I Reservationer I av Alvar Andersson och Kjell A Mattsson 133 : av Sten Källenius och Arne Näverfelt 135 | av Erik Svensson 150 : av Bo Turesson 152 i av Ola Ullsten 155

Statens offentliga utredningar 1974

Kronologisk förteckning

. Orter i regional samverkan. A. . Ortsbundna levnadsvillkor. A. . Froduktionskostnader och regionala produk- tionssystem. A. Regionala prognoser i planeringens tjänst. A. Boken. Litteraturutredningens huvudbetänk- ande. U. Förenklad konkurs m. m. Ju. Barn— och ungdomsvård. S. Rättegången i arbetstvister, A. Samhälle och trossamfund. Sammanställning av remissyttranden över betänkanden av 1968 års beredning om stat och kyrka. U. 10. Data och näringspolitik. |. 11. Svensk industri. Delrapport 1. I. 12. Svensk industri. Delrapport 2. l.

3. I. I.

wass se ww—

13. Svensk industri. Delrapport 14. Svensk industri. Delrapport 4. 15. Sänkt pensionsålder rn. m. S. 16. Neutral bostadsbeskattning. Fi. 17. Solidarisk bostadspolitik. B. 18. Solidarisk bostadspolitik. Bilagor. B. 19. Högskoleutbildning. Läkarutbildning för sjuk» sköterskor. U. 20. Förslag till skatteomläggning m. m. Fi. 21. Markanvändning och byggande. B. 22. Vattenkraft och miljö. 8. 23. Reklam V. Information i reklamen. U. 24. Förslag till hamnlag. K. 25. Fri sterilisering. Ju. 26. Motorredskap. K. 27. Mindre brott. Ju. 28. Räntelag. Ju. 29. Att utvärdera arbetsmarknadspolitik. A. 30. Jordbruk i samverkan. Jo. 31. Unga lagöverträdare V. Ju. . Solidarisk bostadspolitik. Fölidfrågor. B.