Prop. 2001/02:62: (Jfr 1 § i utredningens förslag.)

I ett nytt tredje stycke anges att hyresförhandlingslagen inte är tillämplig i förhållandet mellan en kooperativ hyresrättsförening och en kooperativ hyresgäst. Skälen för detta har angetts i avsnitt 6.9.

• RH 2008:1:Hyresnämndsmål. Synnerliga skäl har inte ansetts tala emot att slopa förhandlingsklausulen i ett hyresavtal avseende en studentlägenhet.
• NJA 2011 s. 316:Vid tolkning av ett hyresavtal har en förhandlingsklausul varigenom hyresgäst förbinder sig att godta hyra som följer av överenskommelse på grund av förhandlingsordning som gäller för fastigheten ansetts inte utgöra avtalsinnehåll. Även fråga om rättskraft hos avgörande av hyresnämnd.
• NJA 2002 s. 477:Fråga om det, på grund av en felaktig uppgift om lägenhetsytan i hyresavtal och vid senare hyresförhandlingar, förelåg ett på utfästelse grundat skadeståndsansvar för hyresvärden gentemot hyresgästen och hur skadan i sådant fall skulle beräknas.
• RH 2018:35:Hyresnämndsmål. Ett hyresavtal har innehållit en förhandlingsklausul. Under rubriken "Särskilda bestämmelser" i hyresavtalet har det samtidigt angetts att hyran ska vara lägre än den förhandlade hyran med hänsyn till lägenhetens låga standard. Hovrätten har ansett det visat att parterna varit överens om detta. Enligt hovrätten har överenskommelsen utgjort ett särskilt hyresvillkor. Den förhandlingsöverenskommelse som träffats inom ramen för gällande förhandlingsordning om högre hyra för lägenheten har därmed inte ansetts bindande i förhållande till hyresgästen.

• RH 2018:35:Hyresnämndsmål. Ett hyresavtal har innehållit en förhandlingsklausul. Under rubriken "Särskilda bestämmelser" i hyresavtalet har det samtidigt angetts att hyran ska vara lägre än den förhandlade hyran med hänsyn till lägenhetens låga standard. Hovrätten har ansett det visat att parterna varit överens om detta. Enligt hovrätten har överenskommelsen utgjort ett särskilt hyresvillkor. Den förhandlingsöverenskommelse som träffats inom ramen för gällande förhandlingsordning om högre hyra för lägenheten har därmed inte ansetts bindande i förhållande till hyresgästen.

Prop. 2001/02:41: (Jfr 3 a § i utredningens förslag.)

Paragrafen innehåller bestämmelser om upphävande av en förhandlingsordning. Ändringarna i paragrafen har behandlats i avsnitt 4.7.

I första stycket anges att hyresnämnden på ansökan av en organisation av hyresgäster får besluta att en förhandlingsordning inte längre skall gälla. Frågan skall handläggas enligt de bestämmelser i nämndlagen som ...

Prop. 2018/19:108: I paragrafen behandlas förhandlingsramen, dvs. i vilka frågor som hyresvärden och hyresgästorganisationen är skyldiga att förhandla.

I första stycket anges i fyra punkter de frågor i vilka hyresvärden på eget initiativ ska förhandla med hyresgästorganisationen, den s.k. primära förhandlingsskyldigheten. Underlåter hyresvärden att göra det, är ...

• RH 2012:16:Hyresgästföreningarna i Sverige, som var ideella föreningar, har slagits samman till en förening genom ett fusionsliknande förfarande. Frågan om ett avtal om förhandlingsordning därigenom har överförts på den nya hyresgästföreningen utan motpartens godkännande har besvarats nekande.
• RH 2016:34:Hyresnämndsmål. Tvist om förlängning av förhandlingsordning. Part till förhandlingsordningen på hyresgästorganisationssidan var en hyresgästförening som inte längre existerade. Hovrätten har konstaterat att partsbyte på hyresgästorganisationssidan kan ske genom konkludent handlande från hyresvärdens sida. Avtal om förhandlingsordning gäller även för ny hyresvärd. Hovrätten har funnit att det inte var något hinder mot förlängning av förhandlingsordningen även om husen som omfattades av förhandlingsordningen numera innehades av tre olika hyresvärdar.

• RH 2000:103:Hyresnämndsmål. I mål om prövning av hyresvillkor - sänkning av utgående hyror - enligt 24 § hyresförhandlingslagen har fråga om en förhandlingsordning ger hyresgästföreningen rätt att påkalla förhandling om sänkta hyror ansetts kunna prövas som en s.k. preliminärfråga. - Vid den fortsatta prövningen har förhandlingsordningen befunnits innefatta en rätt för hyresgästföreningen att påkalla förhandling om sänkning av utgående hyror.

• RH 2012:16:Hyresgästföreningarna i Sverige, som var ideella föreningar, har slagits samman till en förening genom ett fusionsliknande förfarande. Frågan om ett avtal om förhandlingsordning därigenom har överförts på den nya hyresgästföreningen utan motpartens godkännande har besvarats nekande.
• RH 2016:34:Hyresnämndsmål. Tvist om förlängning av förhandlingsordning. Part till förhandlingsordningen på hyresgästorganisationssidan var en hyresgästförening som inte längre existerade. Hovrätten har konstaterat att partsbyte på hyresgästorganisationssidan kan ske genom konkludent handlande från hyresvärdens sida. Avtal om förhandlingsordning gäller även för ny hyresvärd. Hovrätten har funnit att det inte var något hinder mot förlängning av förhandlingsordningen även om husen som omfattades av förhandlingsordningen numera innehades av tre olika hyresvärdar.

• 10 §
• 8 § 1 st 5 p Lag (1994:831) om rättegången i vissa hyresmål i Svea hovrätt
• 22 § 1 st 7 p Lag (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder
• 28 § Lag (1974:1082) om bostadsdomstol

• RH 2016:34:Hyresnämndsmål. Tvist om förlängning av förhandlingsordning. Part till förhandlingsordningen på hyresgästorganisationssidan var en hyresgästförening som inte längre existerade. Hovrätten har konstaterat att partsbyte på hyresgästorganisationssidan kan ske genom konkludent handlande från hyresvärdens sida. Avtal om förhandlingsordning gäller även för ny hyresvärd. Hovrätten har funnit att det inte var något hinder mot förlängning av förhandlingsordningen även om husen som omfattades av förhandlingsordningen numera innehades av tre olika hyresvärdar.
• RH 2012:1:Hyresnämndsmål. En hyresgästförening har yrkat att en förhandlingsordning ska tecknas med hyresvärden för en fastighet med endast fyra bostadslägenheter. Tre av hyresgästerna har ställt sig bakom förslaget. Hovrätten har funnit att varken förarbetena till hyresförhandlingslagen eller praxis ger stöd för att prövningsfastigheten måste innehålla ett minsta antal lägenheter för att det ska komma i fråga att fastsälla en förhandlingsordning. Skäl att införa en förhandlingsordning har ansetts föreligga.
• RH 2000:46:Hyresnämndsmål. I tvist om rätt till förhandlingsordning visar en undersökning beträffande hyresgästernas inställning till förhandlingsordning att 30 procent var positiva, vilket har ansetts representera ett tillräckligt stort antal för att förhandlingsordning skulle fastställas.
• RH 1997:68:Hyresnämndsmål. Sedan en hyresvärd begärt förhandlingsordning har hyresgästföreningens obestridda uppgift, att den inte är representativ för dem som bor i fastigheten, vid en samlad bedömning medfört att det inte ansetts skäligt att begärd förhandlingsordning mot hyresgästföreningens vilja skall gälla.

• RH 2016:34:Hyresnämndsmål. Tvist om förlängning av förhandlingsordning. Part till förhandlingsordningen på hyresgästorganisationssidan var en hyresgästförening som inte längre existerade. Hovrätten har konstaterat att partsbyte på hyresgästorganisationssidan kan ske genom konkludent handlande från hyresvärdens sida. Avtal om förhandlingsordning gäller även för ny hyresvärd. Hovrätten har funnit att det inte var något hinder mot förlängning av förhandlingsordningen även om husen som omfattades av förhandlingsordningen numera innehades av tre olika hyresvärdar.

• RH 2013:9:Hyresnämndsmål. Fråga om tillämpningen i olika hänseenden av bestämmelsen om infasning av nya hyror (trappning) i 12 kap. 55 § femte stycket jordabalken. - Det är främst i samband med standardhöjande renoveringar som det kan bli aktuellt med betydande hyreshöjningar och en större del av höjningen bör då få genomslag i trappans första steg, varvid en riktlinje kan vara att det första steget innebär en höjning av hyran som motsvarar ungefär hälften av den totala höjningen. I målet medgavs infasning av den nya hyran under en period av tre år (I). - Ett särskilt skäl för att inte tillämpa bestämmelsen om trappning är om en inte obetydlig del av en bostadslägenhet används för annat ändamål än bostad (II). - Ett yrkande om trappning som framställts först i hovrätten har tillåtits. Om en hyresgäst accepterat en viss hyreshöjning får en trappning inte innebära att den utgående hyran vid något tillfälle bestäms till ett belopp som understiger det som hyresgästen medgivet (III).

• RH 1997:109:Utan hinder av hyresnämnds och hovrätts prövning enligt hyresförhandlingslagen av en förhandlingsöverenskommelse angående hyra, har en hyresgäst ansetts berättigad att, såvitt gäller hans egen hyra, föra talan vid allmän domstol om att överenskommelsen på avtalsrättsliga grunder inte skall anses giltig eller att den skall jämkas. Hyresgästens begäran i sådan tvist om editionsföreläggande avseende en handling företedd i hyresnämndsmålet har därför bifallits.

• 27 §

• 34 §

• RÅ 2001:51:Den förhandlingsverksamhet och den boendeinflytande-, projekt- och fritidsverksamhet som en hyresgästförening bedriver har inte ansetts vara yrkesmässig i den mening som avses i 4 kap. 1 § mervärdesskattelagen. Förhandsbesked angående mervärdesskatt.

Prop. 2009/10:185: I första stycket finns bestämmelser om den s.k. likhetsprincipen. I en förhandlingsöverenskommelse om hyra ska samma hyra bestämmas för sådana lägenheter som är lika stora och som omfattas av samma förhandlingsordning, om det inte med hänsyn till vad som är känt om lägenheternas beskaffenhet och övriga omständigheter kan anses vara skillnad mellan dem i bruksvärde. Av andra meningen framgår att detta inte gäller för lägenheter vars hyra bestäms i en förhandlingsöverenskommelse som har presumtionsverkan ...

Prop. 2018/19:108: I paragrafen anges hur hyra ska bestämmas i en förhandlingsöverenskommelse.

I första stycket återfinns den s.k. likhetsprincipen. Enligt denna ska i en förhandlingsöverenskommelse samma hyra bestämmas för sådana lägenheter som är lika stora och som omfattas av samma förhandlingsordning, om det inte med hänsyn till vad som är känt om lägenheternas beskaffenhet och övriga omständigheter kan anses vara skillnad mellan dem i fråga om bruksvärdet.

Det införs ...

Prop. 2018/19:107: I paragrafen görs en följdändring med anledning av ändringen i 55 § hyreslagen. Övriga ändringar är språkliga.

• RH 2004:36:Hyresnämndsmål. I mål om ändring av hyresvillkor avseende hyra enligt 12 kap. 54 § jordabalken har den hyresgästförening som ingått förhandlingsöverenskommelsen avseende hyran ansetts böra beredas tillfälle att yttra sig innan hyresnämnden fattade beslut om ändring av hyran. Hyresnämndens beslut har därför undanröjts och målet återförvisats till nämnden för fortsatt handläggning.
• RH 2009:70:Genom en uppgift i ett hyresavtal får hyresvärden anses ha utfäst att lägenhetens yta uppgår till cirka 57 kvm. Med hänsyn bl.a. till lägenhetens storlek har en avvikelse om 5 kvm ansetts alltför stor för att rymmas inom begreppet cirka. Lägenhetens yta avvek därmed från vad som kunde anses utfäst och hyresgästen var berättigad till ersättning för den skada denne drabbats av på grund av avtalsbrottet. - Hyresgästen har ansetts berättigad till avkastningsränta på utdömda belopp.
• NJA 2002 s. 477:Fråga om det, på grund av en felaktig uppgift om lägenhetsytan i hyresavtal och vid senare hyresförhandlingar, förelåg ett på utfästelse grundat skadeståndsansvar för hyresvärden gentemot hyresgästen och hur skadan i sådant fall skulle beräknas.
• RH 2014:22:Hyresnämndsmål. Fråga om tillämpningen av bestämmelserna om infasning av nya hyror (trappning) i 12 kap. 55 § femte stycket jordabalken när hyran bestämts i förhandlingsöverenskommelse.
• RH 1997:109:Utan hinder av hyresnämnds och hovrätts prövning enligt hyresförhandlingslagen av en förhandlingsöverenskommelse angående hyra, har en hyresgäst ansetts berättigad att, såvitt gäller hans egen hyra, föra talan vid allmän domstol om att överenskommelsen på avtalsrättsliga grunder inte skall anses giltig eller att den skall jämkas. Hyresgästens begäran i sådan tvist om editionsföreläggande avseende en handling företedd i hyresnämndsmålet har därför bifallits.

• RH 2017:53:Hyresnämndsmål. Hovrätten har funnit att en ny hyresvärd inte övertar tidigare hyresvärds förpliktelse att betala tillbaka överhyra enligt 23 § hyresförhandlingslagen.
• RH 2018:35:Hyresnämndsmål. Ett hyresavtal har innehållit en förhandlingsklausul. Under rubriken "Särskilda bestämmelser" i hyresavtalet har det samtidigt angetts att hyran ska vara lägre än den förhandlade hyran med hänsyn till lägenhetens låga standard. Hovrätten har ansett det visat att parterna varit överens om detta. Enligt hovrätten har överenskommelsen utgjort ett särskilt hyresvillkor. Den förhandlingsöverenskommelse som träffats inom ramen för gällande förhandlingsordning om högre hyra för lägenheten har därmed inte ansetts bindande i förhållande till hyresgästen.

• RH 2015:18:Hyresnämndsmål. Lägenheter i fastigheter belägna på Kungsholmen och Södermalm har ansetts vara direkt jämförbara med lägenheter i fastigheter belägna i Sundbyberg.
• RH 2016:61:Hyresnämndsmål. Fråga om hyressättning för lägenheter i Malmö. Lägenheter för vilka hyrorna bestämts efter andra kriterier än vad som är gängse har ansetts inte kunna ligga till grund för en direkt jämförelse. Om en hyresgäst har accepterat en viss hyreshöjning får vid infasning av den nya hyran den utgående hyran inte vid något tillfälle understiga det av hyresgästen medgivna beloppet. När den nya hyran överstiger den medgivna hyran med ett lågt belopp saknas anledning att fasa in den nya hyran.
• RH 2018:29:Hyresnämndsmål. Stockholms kommun och Sundbybergs kommun har ansetts utgöra en ort i hyresrättslig mening. Lägenheter belägna på Kungsholmen och Södermalm har - med beaktande av skillnaden i fastigheternas geografiska läge inom orten och boendemiljön i övrigt - inte ansetts vara direkt jämförbara med lägenheter belägna i Sundbyberg.
• RH 2018:9:Hyresnämndsmål. Hovrätten finner att, vid hyressättning, kvittning mellan nyttigheter kan komma i fråga endast om de faktorer som ska kvittas mot varandra är av någorlunda likartat slag. Sådant som en prövningslägenhets storlek, modernitetsgrad, planlösning inom huset, reparationsstandard och ljudisolering kan kvittas mot jämförliga faktorer i en jämförelsefastighet. Däremot kan en lägenhets läge inte kvittas mot en annan lägenhets planlösning. Hovrätten konstaterar också att vid en skälighetsbedömning är det inte möjligt att tillämpa påtaglighetsrekvisitet.
• RH 2017:50:Hyresnämndsmål. I tvist mellan en hyresvärd och ett antal hyresgäster angående storleken på hyran begärde fyra hyresgäster, som under hovrättens handläggning förvärvat hyreskontraktet hos hyresvärden genom byte, att få inträda som parter (intervenera) på tidigare hyresgästers sida. Hovrätten konstaterade att de nya hyresgästerna visserligen skulle påverkas av rättskraften i ett avgörande mellan hyresvärden och de tidigare hyresgästerna men avslog ansökan om intervention med hänsyn till att rättskraftens utsträckning var hänförlig till de tidigare hyresgästernas civilrättsliga rätt att förfoga över tvisteföremålet.
• RH 2014:43:Hyresnämndsmål. Fråga om hyressättning för lägenheter i en fastighet på Kungsholmen i Stockholm. Hyresvärden begärde hyreshöjningar på mellan fyra och femton procent samt motiverade höjningarna främst med att fastigheten ligger i ett område som är attraktivt och hänvisade till den s.k. Stockholmsmodellen där hyresmarknadens parter i Stockholm delat in Storstockholm i olika zoner beroende på läge. Hovrätten konstaterar att parterna i hyresförhandlingar får tillämpa olika modeller men om parterna inte kommer överens kan hyresnämnd och hovrätten i sin bedömning inte tillämpa andra förutsättningar än dem som hyresförhandlingslagen och 12 kap. jordabalken ger.
• RH 2000:103:Hyresnämndsmål. I mål om prövning av hyresvillkor - sänkning av utgående hyror - enligt 24 § hyresförhandlingslagen har fråga om en förhandlingsordning ger hyresgästföreningen rätt att påkalla förhandling om sänkta hyror ansetts kunna prövas som en s.k. preliminärfråga. - Vid den fortsatta prövningen har förhandlingsordningen befunnits innefatta en rätt för hyresgästföreningen att påkalla förhandling om sänkning av utgående hyror.
• RH 1996:106:Hyresförhandling enligt förhandlingsordning har ansetts avslutad och hyresvärden berättigad att hänskjuta tvisten till hyresnämnden, fastän protokoll från sammanträdet för förhandlingen inte justerats.
• RH 2015:4:Hyresnämndsmål. Fråga om hyressättning för lägenheter i Varberg. Hovrätten fann att åberopade jämförelselägenheter kunde tjäna som underlag för en direkt jämförelse och biföll hyresvärdens yrkande om ny hyra. I målet förekom prövningslägenheter och jämförelselägenhet där skillnaden i yta översteg vad som enligt tidigare praxis ansetts utgöra en acceptabel ytskillnad. Hovrätten, som uttalade att hänsyn skulle tas även till lägenheternas utformning och storlek, ansåg att ytskillnaden inte var så stor att en direkt jämförelse var utesluten på den grunden. Även fråga om hyran för vissa jämförelselägenheter kunde anses utgöra enstaka topphyror och om tidpunkten för när den nya hyran skulle börja gälla.
• RH 2013:9:Hyresnämndsmål. Fråga om tillämpningen i olika hänseenden av bestämmelsen om infasning av nya hyror (trappning) i 12 kap. 55 § femte stycket jordabalken. - Det är främst i samband med standardhöjande renoveringar som det kan bli aktuellt med betydande hyreshöjningar och en större del av höjningen bör då få genomslag i trappans första steg, varvid en riktlinje kan vara att det första steget innebär en höjning av hyran som motsvarar ungefär hälften av den totala höjningen. I målet medgavs infasning av den nya hyran under en period av tre år (I). - Ett särskilt skäl för att inte tillämpa bestämmelsen om trappning är om en inte obetydlig del av en bostadslägenhet används för annat ändamål än bostad (II). - Ett yrkande om trappning som framställts först i hovrätten har tillåtits. Om en hyresgäst accepterat en viss hyreshöjning får en trappning inte innebära att den utgående hyran vid något tillfälle bestäms till ett belopp som understiger det som hyresgästen medgivet (III).
• RH 2014:22:Hyresnämndsmål. Fråga om tillämpningen av bestämmelserna om infasning av nya hyror (trappning) i 12 kap. 55 § femte stycket jordabalken när hyran bestämts i förhandlingsöverenskommelse.
• RH 2000:53:En enligt förhandlingsordning förd förhandling om hyreshöjning har strandat. Hyresvärden har härefter enligt 24 § hyresförhandlingslagen ansökt hos hyresnämnden om prövning av den begärda hyreshöjningen. Den strandade förhandlingen och därmed prövningen hos hyresnämnden avsåg hyran per den 1 januari 1997. Hyresvärdens motparter är då endast de som var hyresgäster vid den tidpunkten.
• RH 1996:138:Hyresnämndsmål. I mål om fastställelse av hyra enligt 12 kap. 55 § jordabalken har den fordrade hyran - såvitt avsåg däri ingående överenskomna ersättningar för boendeinflytande- och trivselmedel om tillhopa 21 kr i månaden - inte ansetts skälig för de hyresgäster som inte omfattades av en förhandlingsordning med hyresgästföreningen.
• RH 2018:10:Hyresnämndsmål. Hovrätten konstaterar att sådana oklarheter råder kring vilken tidpunkt för höjning av hyran som parterna i hyresförhandlingen förhandlat om och hur hyresvärdens yrkande och därmed hyresnämndens beslut förhåller sig till hyresnämndens kompetensområde att frågorna kräver ytterligare utredning och att det bör ankomma på hyresnämnden att utreda dessa frågor. Hovrätten undanröjer därför hyresnämndens beslut och återförvisar målet dit för fortsatt behandling.
• NJA 2018 s. 361:Sedan fel part angetts som sökande till hyresnämnd i ett ärende enligt hyresförhandlingslagen har hovrätten tillåtit partsbyte. Beslutet har ansetts innefatta domvilla. Även fråga om beräkning av fristen för att klaga över domvilla.
• RH 2018:37:Hyresnämndsmål. I målet hade hovrätten att pröva olika frågor rörande fastställande av nya hyresvillkor när en förhandling enligt förhandlingsordning avslutats utan att överenskommelse träffats mellan parterna. - Om flera personer är hyresgäster råder nödvändig processgemenskap mellan dem. - Endast hyresvillkor som varit föremål för förhandling enligt förhandlingsordningen kan prövas. Inte heller kan nya hyror fastställas från en annan tidpunkt än den som avsetts med den aktuella förhandlingen. Hyres-nämnden bestämde hyran efter en allmän skälighetsbedömning så att den endast marginellt avvek från den hyra som hyresvärden yrkade. Hovrätten menade att avvikelsen inte var större än att den föll inom den allmänna skälighetsbedömningen och biföll hyresvärdens yrkande. - Hyresnämnden beslutade att de nya hyrorna skulle fasas in under en period av tre år med 94 procent år 1, 96 procent år 2 och 98 procent år 3. Mot bakgrund av hovrättens tidigare uttalanden (jfr t.ex. RH 2013:9 I) beslutade hovrätten att infasningen i detta fall borde begränsas till ett år och att hyran då skulle betalas med 95 procent av den beslutade hyran.

Prop. 2018/19:108: I paragrafen finns vissa bestämmelser om prövning av tvister om ändring av hyresvillkor när en förhandling enligt förhandlingsordning avbrutits utan att någon överenskommelse träffats.

I andra stycket anges att hyran och andra villkor ska fastställas enligt 12 kap. 55 § jordabalken vid en villkorstvist. I den paragrafen hänvisas i fjärde stycket till den nya 55 d § om tillval och frånval som således ska ...

• 29 §
• 32 § 1 st 2 p, 5a § 1 st 5 p Lag (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder

• 23 § 1 st 3 p Lag (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder