NJA 1998 s. 462

Stocksult AB:s i likvidation konkursbo (konkursboet), huvudkärande, och C.O., genkärande, förde efter stämning vid Stockholms TR mot varandra talan enligt vad som framgår av TR:ns mellandom.

TR:n (chefsrådmannen Tengström, fd chefsrådmannen Ljung-Hoff och tf rådmannen Larnefeldt) anförde i mellandom d l juli 1996: Omständigheter i saken. Genom skriftligt avtal av d 15 dec 1988 överlät Stocksult AB, förut benämnt Marknadshuset Vätan AB, bostadsrätten nr 10 i bostadsrättsföreningen Vätan 6 i Stockholm till C.O. för en köpeskilling om 2 560 000 kr, att erläggas med 60 000 kr i handpenning samma dag och återstoden mot revers. C.O. erlade handpenningen i enlighet med avtalet och resterande belopp i form av ett d 15 jan 1989 dagtecknat skuldebrev, enligt vilket han av bolaget beviljades en kredit om 2 500 000 kr, löpande under en tid av fem år med ränta som skulle betalas årligen i efterskott. Som säkerhet för sina förpliktelser enligt skuldebrevet pantförskrev han bostadsrätten till bolaget. C.O. erlade föreskriven ränta för tiden till och med d 31 dec 1990 men ej för tiden därefter. Bolaget försattes sedermera i konkurs. På grund av den uteblivna räntebetalningen sade konkursboet i brev av d 2 nov 1993 upp skuldebrevet till betalning.

Yrkanden m m. Konkursboet har, under påstående att C.O. på grund av skuldebrevet häftar i skuld till konkursboet med 3 003 860 kr, utgörande oguldet kapitalbelopp och upplupen ränta, yrkat förpliktande för honom att till konkursboet utge förstnämnda belopp jämte ränta.

C.O. har bestritt konkursboets talan under invändning i första hand att överlåtelseavtalet är behäftat med formfel och därför ogiltigt enligt bostadsrättslagens bestämmelser, till följd varav även skuldebrevet är ogiltigt, samt å sin sida yrkat förpliktande för konkursboet att till honom återbetala den handpenning han erlagt enligt överlåtelseavtalet och den ränta han betalat enligt skuldebrevet, tillhopa 312 108 kr, jämte ränta.

Konkursboet har bestritt att överlåtelseavtalet är ogiltigt på sätt påståtts och har bestritt C.O:s talan.

TR:n har beslutat att genom mellandom pröva frågan angående överlåtelseavtalets giltighet.

Avtalet innehåller i förevarande hänseende följande villkor.

Par 1

Bostadsrätten överlåtes i befintligt skick för en överenskommen köpeskilling om 2 560 000 kr beräknad som 20 000 kr/kvm å 128 kvm att erläggas enligt följande:

Handpenning denna dag 60000:

Mot revers 2500000:

Summa 2560000:

Par 4

Ovan angiven köpeskilling är preliminär och skall justeras uppåt eller nedåt i förhållande till säljarens totala anskaffningskostnad/kvm inklusive renoveringskostnader för hela fastighetens lägenhetsyta. Renoveringsnorm skall härvid vara densamma som för nu överlåten bostadsrätt.

Till utveckling av sin talan i nämnda fråga har C.O. anfört: Enligt 6 kap 4 § bostadsrättslagen skall i avtal om överlåtelse av bostadsrätt köpeskillingen anges antingen med ett bestämt belopp eller med en beräkningsgrund eller formel som medger en beräkning av köpeskillingen. Skälet härför är främst av fiskal natur. I det aktuella överlåtelseavtalet föreskrivs att köpeskillingen skall justeras i förhållande till konkursbolagets anskaffnings- och renoveringskostnader för fastighetens lägenhetsyta. Dessa kostnader kan inte fastställas förrän renoveringen är klar. Den slutliga köpeskillingen kan följaktligen inte beräknas med utgångspunkt från uppgifterna i överlåtelseavtalet. Ett formfel föreligger därför som medför att avtalet är ogiltigt enligt nyssnämnda lag. Att den slutliga köpeskillingen inte kan fastställas med ledning av överlåtelseavtalet måste också konkursbolaget ha insett. Bolaget, som annars haft att bokföra försäljningen av bostadsrätten, har nämligen underlåtit att uppta den i sin årsredovisning för räkenskapsperioderna d 30 sept 1988-d 31 dec 1989 och d 1 jan-d 31 dec 1990. Bostadsrättsföreningen, vari bolaget haft ett bestämmande inflytande, har heller inte lämnat - och inte kunnat lämna - kontrolluppgift till skattemyndigheten i Stockholm beträffande överlåtelsen, och denna har inte deklarerats.

Konkursboet har genmält: Köpeskillingen kan beräknas med ledning av de uppgifter som finns intagna i överlåtelseavtalet. Den är således korrekt angiven, också med hänsyn till den fiskala aspekten. Det bestrids att konkursbolaget underlåtit att uppta försäljningen av bostadsrätten i sin årsredovisning. Likaså bestrids att kontrolluppgift inte kunnat lämnas. Det kan inte heller vitsordas att kontrolluppgift inte lämnats.

Parterna har å ömse sidor åberopat sakkunnigutlåtanden. Domskäl. 6 kap 4 § bostadsrättslagen stadgar att avtal om överlåtelse av bostadsrätt skall upprättas skriftligen och ange bland annat köpeskillingen. Vad som närmare krävs för att köpeskillingen skall anses angiven framgår ej av lagen. I förarbetena till ifrågavarande stadgande uttalas bland annat att skriftlig form är av stor vikt för precisering av avtalsvillkoren och i övrigt för att skapa ordning och reda i rättsförhållandena, att skriftligt krav gäller vid överlåtelse av fast egendom bland annat av anförda skäl samt att ett ovillkorligt krav på skriftlighet är viktigt för att tillgodose kontrollaspekterna i ett system med evig realisationsvinstbeskattning.

Enligt 4 kap 1 § JB, som reglerar överlåtelse av fast egendom, skall köpehandlingen innehålla uppgift om bland annat köpeskillingen. Inte heller i denna balk sägs närmare på vilket sätt köpeskillingen skall anges. I förarbetena till bestämmelsen i fråga uttalas emellertid att det bör vara tillfyllest om i köpehandlingen upptas grunderna för beräknandet av köpeskillingen, till exempel genom angivande av visst pris per kvm för ett till läge och gränser bestämt område, och detta också då området skall uppmätas först senare.

Med hänsyn till ovanstående uttalanden finner TR:n att 6 kap 4 § bostadsrättslagen skall ges den tolkningen att ett överlåtelseavtal, för att uppfylla formföreskrifterna däri, skall innehålla sådana uppgifter att köpeskillingen, där den ej angivits med visst belopp, skall kunna framräknas med ledning av avtalet. I förevarande överlåtelseavtal har den slutliga köpeskillingen gjorts beroende av renoveringskostnader för vilka beräkningsgrund helt saknas. Att framräkna den slutliga köpeskillingen utifrån uppgifterna i avtalet låter sig följaktligen inte göra.

Vid angivna förhållanden finner TR:n formföreskrifterna i 6 kap 4 § bostadsrättslagen inte vara uppfyllda. Avtalet är därför ogiltigt enligt 6 kap 5 § 3 st samma lag.

Svea HovR

Konkursboet överklagade i Svea HovR och yrkade att HovR:n skulle förklara överlåtelseavtalet d 15 dec 1988 vara giltigt.

C.O. bestred ändring.

HovR:n avgjorde med stöd av 50 kap 13 § 1 st 3 RB målet utan huvudförhandling.

HovR:n (hovrättspresidenten Hirschfeldt, hovrättslagmannen Andre, fd hovrättsrådet Bremberg, referent, och hovrättsrådet Dahlgren) anförde i dom d 4 juni 1997: HovR:ns domskäl. Parterna har i HovR:n i allt väsentligt åberopat grunder och utvecklat talan i enlighet med vad som framgår av TR:ns dom.

HovR:n finner inte anledning att göra någon annan bedömning än den som TR:n gjort. Konkursboets överklagande skall därför lämnas utan bifall.

HovR:ns domslut. HovR:n fastställer TR:ns dom.

HD

Konkursboet (ombud advokaten C.T.) överklagade och yrkade att HD med ändring av HovR:ns dom skulle förklara att det d 15 dec 1988 träffade överlåtelseavtalet rörande den aktuella bostadsrätten är giltigt.

C.O. (ombud advokaten G.B.) bestred ändring. Målet avgjordes efter föredragning.

Föredraganden, RevSekr Ålander, föreslog i betänkande att HD skulle meddela följande dom: Domskäl Frågan i målet är om det överlåtelseavtal som parterna träffade år 1988 angående försäljning till C.O. av bostadsrätten kan anses innehålla föreskriven uppgift om priset. Den i avtalet överenskomna köpeskillingen, 2 560 000 kr, är enligt avtalsvillkoren preliminär och skall justeras uppåt eller nedåt i förhållande till säljarens totala anskaffningskostnad per kvm inklusive renoveringskostnader för hela fastighetens lägenhetsyta; renoveringsnorm skall därvid vara densamma som för den i avtalet avsedda bostadsrätten.

Vid avtalstillfället gällde 1971 års bostadsrättslag, vars 12 a § angav att ett avtal om överlåtelse av bostadsrätt skulle upprättas skriftligen, att avtalet skulle ta upp bl a köpeskillingen samt att en överlåtelse som inte uppfyllde dessa formföreskrifter var ogiltig. I sak samma bestämmelser finns i nu gällande 6 kap 4 § 1 st och 5 § 3 stbostadsrättslagen (1991:614).

C.O. hävdar att det inte är möjligt att beräkna den slutliga köpeskillingen för bostadsrätten med utgångspunkt i uppgifterna i avtalet och att detta innebär att bostadsrättslagens formkrav på uppgift om priset inte är uppfyllt. Konkursboets inställning är att formkravet är uppfyllt eftersom köpeskillingen kan beräknas med ledning av de uppgifter som finns intagna i överlåtelseavtalet.

Kravet att överlåtelse av bostadsrätt skall ske i skriftlig form och att bl a köpeskillingen skall tas upp i avtalet infördes år 1982 i 1971 års bostadsrättslag. I förarbetena motiverades skriftlighetskravet bl a med att detta var av stor vikt för precisering av avtalsvillkoren och skapade ordning och reda i rättsförhållandena. Vidare ansågs skriftlighet vara viktig för att tillgodose kontrollaspekterna i ett system med evig realisationsvinstbeskattning. Vad som närmare avsågs med kravet att köpeskillingen skulle anges i överlåtelseavtalet berördes inte. (Se SOU 1981:74 s 299f och prop 1981/82:169 s 61f, 86f.) Inte heller berördes denna fråga i det utredningsförslag som låg till grund för 1971 års lag och som innehöll ett motsvarande formkrav som dock inte kom att tas upp i lagen när den antogs (se SOU 1969:4 s 186f, jfr prop 1971:12 s 105f) eller i förarbetena till 6 kap 4 och 5 §§ i 1991 års lag (se SOU 1988:14 s 237 och prop 1990/91:92 s 191 samt Ds 1994:7 s 76ff, 89f och prop 1995/96:17 s 44f).

Ett motsvarande formkrav gäller vid överlåtelse av fast egendom genom köp, varvid köpehandlingen skall innehålla uppgift om köpeskillingen (4 kap 1 § JB). Det måste antas att förut behandlade bestämmelser i bostadsrättslagstiftningen bygger på denna föreskrift i JB. De överväganden som gjordes i JB:s förarbeten om hur köpeskillingen skall anges vid överlåtelse av fast egendom bör därför kunna vara till ledning också när det gäller att bedöma motsvarande fråga vid överlåtelse av bostadsrätt.

I förarbetena till JB konstaterades (prop 1970:20 del B 1 s 396f, jfr s 150f, 210f) att bestämmandet av köpeskillingens belopp i regel inte erbjöd några svårigheter men att det ibland kunde råda tvekan härom. Som exempel nämndes att köparen utfäst sig att erlägga visst ytterligare belopp under något mer eller mindre osäkert framtida villkor. Dessa och liknande spörsmål ansågs emellertid närmast vara av skatterättslig natur och någon anledning att i balken ta upp en regel om att köpeskillingen skulle vara bestämd på visst sätt ansågs inte föreligga. Det bedömdes vara tillfyllest att köpehandlingen upptog grunderna för beräknandet av köpeskillingen, t ex genom angivande av ett visst pris per kvm för ett till läge och gränser bestämt område. Vidare framhölls att det från formkravets synpunkt borde räcka att vad parterna i ett sådant och liknande fall avtalat av betydelse för köpeskillingens beräknande tillräckligt noggrant redovisades i köpehandlingen.

Priset för en bostadsrätt behöver således inte anges i form av ett visst belopp utan det är tillräckligt att överlåtelseavtalet anger grunderna för beräknandet av priset, t ex genom ett visst pris per kvm lägenhetsyta. Även avtal där priset gjorts beroende av en framtida omständighet och alltså inte direkt kan utläsas ur avtalet kan godtas. En förutsättning för detta måste emellertid vara att de i avtalet angivna grunderna för prisets bestämmande är tillräckligt precist utformade för att priset, när omständigheten i fråga inträffat, då utan större svårighet skall kunna fastställas med ledning av avtalet.

Mot bakgrund av det anförda får de i det nu aktuella avtalet angivna beräkningsgrunderna för det slutliga priset anses vara alltför obestämda för att svara mot det formkrav för avtal om överlåtelse av bostadsrätt som innebär att avtalet skall innehålla uppgift om priset. Avtalet är på grund härav ogiltigt.

Domslut

Domslut. HD fastställer HovR:ns domslut.

HD (JustR:n Thorsson, Regner, referent, Victor, Blomstrand och Papp) beslöt dom i enlighet med betänkandet.

HD:s dom meddelades d 3 juli 1998 (mål nr T 2785/97).