NJA 2021 s. 245

Domskäl

Tingsrätten (rådmännen Mats Dahl, Monica Ericsson och Jonas Härkönen) anförde i dom den 7 mars 2019 följande.

BAKGRUND

HSB Brf Tollare Strand (föreningen) registrerades hos Bolagsverket den 4 september 2015. Föreningens hus med adress Tollareslingan i Nacka är under uppbyggnad och kommer, när det står färdigt, att inrymma 115 lägenheter.

Den 21 september 2017 ingick föreningen å ena sidan och A.S. och L.S. å andra sidan (kärandena) ett avtal (förhandsavtalet) och i samband med det erlade kärandena till föreningen ett förskott om 80 000 kr. Av förhandsavtalet framgår bl.a. följande. Kärandena ska teckna upplåtelseavtal avseende lägenhet 037 i föreningens hus mot en preliminär insats om 6 000 000 kr. Vid upplåtelse ska ytterligare en dellikvid om tio procent av insatsbeloppet med avdrag för erlagt förskott betalas. ”Preliminär tid för upplåtelse” har angetts till ”från kvartal 2, 2019 till kvartal 3, 2019”, medan ”preliminär inflyttning” har angetts till ”från kvartal 4, 2019 till kvartal 1, 2020”. Slutlikvid ska betalas ca en vecka innan tillträde.

Den 31 januari 2018 meddelade kärandena föreningen att de inte längre hade möjlighet att slutföra affären på grund av att deras lånelöfte gått ut och att det inte kunde förnyas eftersom amorteringskravet hade höjts. Den 8 februari 2018 svarade föreningen att det kärandena anfört inte utgjorde ett giltigt skäl för hävning. Den 22 februari 2018 meddelade kärandenas dåvarande ombud föreningen att förhandsavtalet enligt deras uppfattning är ogiltigt. Den 27 februari 2018 meddelade föreningen kärandena att den beräknade tidpunkten för upplåtelse hade ”preciserats” till juni 2019. Vidare meddelade föreningen den 9 juli 2018 kärandena att upplåtelse beräknades ske i maj 2019.

YRKANDEN M.M.

Kärandena har yrkat att föreningen ska förpliktas att till envar av dem betala 40 000 kr jämte ränta – – –.

Föreningen har bestritt käromålet. Kapitalbeloppet samt sättet för beräkning av ränta har vitsordats.

GRUNDER OCH UTVECKLING AV TALAN

Kärandena

Den 21 september 2017 ingick föreningen och kärandena förhandsavtalet. Den 23 oktober 2017 erlade kärandena 80 000 kr i förskott i enlighet med förhandsavtalet. Förhandsavtalet uppfyller inte de formkrav som ställs upp i 5 kap. 3 § första stycket bostadsrättslagen (1991:614) eftersom det inte innehåller en beräknad tidpunkt för upplåtelse. Förhandsavtalet innehåller i stället ett intervall om sex månader, vilket inte uppfyller formkravet. I förhandsavtalet anges vidare att tidpunkten för upplåtelse är preliminär, vilket också är ett åsidosättande av bostadsrättslagens formkrav. Dessa omständigheter, tagna var för sig och i vart fall tillsammans, medför att förhandsavtalet inte innehåller en beräknad tidpunkt för upplåtelse, vilket leder till att förhandsavtalet är ogiltigt enligt 5 kap. 4 § bostadsrättslagen. Därför ska det av kärandena erlagda förskottet betalas tillbaka.

Ordet ”tidpunkt” i 5 kap. 3 § första stycket bostadsrättslagen ska tolkas i enlighet med dess allmänspråkliga betydelse, dvs. ”bestämd punkt i tiden” eller liknande. Ett längre intervall om ett halvår kan därför inte utgöra en tidpunkt i bostadsrättslagens mening. För att formkravet i 5 kap. 3 § bostadsrättslagen ska vara uppfyllt krävs att förhandsavtalet innehåller en specifik dag för upplåtelse. Denna tolkning är förenlig med lagstiftarens avsikt och behovet av skydd för förhandstecknare på bostadsmarknaden. Vidare är praxis bland fastighetsutvecklare att ange bestämda, inte ”preliminära”, tidpunkter för upplåtelse, samt att ange betydligt mer precisa tidsintervall för upplåtelse än ett halvår. Vissa stora bostadsutvecklare anger den beräknade tidpunkten för upplåtelse till en specifik dag.

Föreningen

Det bestrids att förhandsavtalet inte uppfyller de formkrav som uppställs i 5 kap. 3 § första stycket bostadsrättslagen. Förhandsavtalet är därför inte ogiltigt. Under alla förhållanden har den påstådda bristen läkts genom att föreningen preciserat den beräknade tidpunkten för upplåtelse i meddelanden till kärandena den 27 februari och den 9 juli 2018.

Förarbetena antyder att en beräknad tidpunkt för upplåtelse kan uttryckas som en tidsperiod. Syftet med den aktuella bestämmelsen är att fastställa en startpunkt för bedömningen av eventuellt dröjsmål enligt 5 kap. 8 § första stycket andra punkten bostadsrättslagen. Syftet med kravet på att ange en beräknad tidpunkt för upplåtelse tillgodoses om den beräknade tidpunkten anges som ett tidsintervall, eftersom bedömningen av om föreningen är i dröjsmål då utgår från den sista dagen i den angivna tidsperioden. Förhandsavtalet är inte heller ogiltigt på den grunden att den beräknade tiden för upplåtelse anges vara preliminär. Att det endast är den ”beräknade” tiden för upplåtelse som måste anges i förhandsavtalet innebär att det är tillräckligt att förhandsavtalet innehåller en preliminär tid för upplåtelse.

Kärandenas genmäle

Kärandena har inte godtagit att föreningen ensidigt har ändrat beräknad tidpunkt för upplåtelse, varken till juni eller till maj 2019. Formfelet i förhandsavtalet har inte kunnat läkas i efterhand. Det intervall som föreningen preciserat tiden för upplåtelse till – en månad – är inte heller tillräckligt precist för att kunna utgöra tidpunkt i bostadsrättslagens mening.

DOMSKÄL

Allmänt om förhandsavtal

Ett förhandsavtal är enligt 5 kap. 1 § bostadsrättslagen ett avtal genom vilket en bostadsrättsförening å ena sidan åtar sig att upplåta en lägenhet med bostadsrätt, medan den som tecknat sig för lägenheten å andra sidan åtar sig att förvärva lägenheten med bostadsrätt. I 5 kap. 3 § första stycket bostadsrättslagen anges att förhandsavtal ska upprättas skriftligen och innehålla uppgift om parternas namn, den lägenhet som avses bli upplåten med bostadsrätt, beräknad tidpunkt för upplåtelsen, de beräknade avgifterna för bostadsrätten och, i förekommande fall, belopp som lämnas i förskott. I 5 kap. 4 § bostadsrättslagen föreskrivs att ett förhandsavtal som ingås i strid mot 5 kap. 3 § bostadsrättslagen är ogiltigt. Vidare får förhandstecknaren enligt 5 kap. 8 § första stycket andra punkten bostadsrättslagen efter uppsägning genast frånträda avtalet om upplåtelsen genom försummelse av föreningen inte sker inom skälig tid efter den beräknade tidpunkten för upplåtelsen.

Förhandsavtal som lagreglerad avtalstyp infördes i och med ikraftträdandet av den nu gällande bostadsrättslagen. Innan dess var det med vissa undantag förbjudet att träffa förhandsavtal och ta emot förskott för bostadsrätter. Av bostadsrättslagens förarbeten framgår att det främsta syftet bakom reglerna om förhandsavtal var att dessa skulle fylla ett praktiskt behov för bostadssökande som – under produktion av en förenings fastighet – ville inreda och utforma den egna lägenheten genom s.k. tillval (prop. 1990/91:92 s. 83 f.). Vidare möjliggör förhandsavtal för föreningar att på ett tidigt stadium binda upp bostadssökande och att genom förskott på insatsen erhålla kapital för produktionen (a. prop. s. 89 samt SOU 2017:31 s. 217 med hänvisningar). Såvitt avser lagstiftningens karaktär framhölls i förarbetena att förhandsavtal normalt skulle komma att tecknas av konsumenter eller andra som på annat sätt intar en underlägsen ställning i förhållande till sina motparter, och att ett visst skyddsbehov för förhandstecknare således förelåg (se a. prop., s. 88 och 91).

Närmare om formkravet i 5 kap. 3 § första stycket bostadsrättslagen, m.m.

Frågan är hur rekvisitet ”beräknad tidpunkt för upplåtelsen” ska tolkas och om det kan inrymma ett tidsintervall om ett halvår. Förarbetena ger inget klart svar på den frågan. Tingsrätten noterar dock att terminologin skiljer sig åt mellan förarbetena och lagtexten, eftersom lagstiftaren på vissa ställen i förarbetena använder det vidare ordet ”tid” i stället för ordet ”tidpunkt”. I förarbetena anges således bl.a. att förhandstecknare får frånträda förhandsavtalet om bostadsrätten inte upplåts ”inom den beräknade tiden för bostadsupplåtelsen” eller skälig tid därefter (se bl.a. a. prop. s. 85 samt SOU 1988:14 s. 125). Denna beskrivning av den närmare innebörden av formkravet låter sig lättare förenas med ståndpunkten att det är tillräckligt att förhandsavtalet innehåller ett visst intervall inom vilket upplåtelse ska ske. I övrigt noterar tingsrätten att det i författningskommentaren till 5 kap. 3 § bostadsrättslagen anges att uppgiften om beräknad tidpunkt för upplåtelse har betydelse för förhandstecknarens möjlighet att säga upp avtalet om föreningen dröjer med att upplåta bostadsrätt. Härvid hänvisas till 5 kap. 8 § första stycket andra punkten bostadsrättslagen (a. prop. s. 183).

Det saknas praxis i fråga om tolkning av rekvisitet ”beräknad tidpunkt för upplåtelsen”. Från praxis avseende andra lagstadgade formkrav kan inte dras några andra generella slutsatser än att formkravens ändamål bör tillmätas stor vikt vid tolkningen. Exempel på detta utgör NJA 1992 s. 66 och NJA 2016 s. 107, där fråga var om bindningsverkan av avtal (optionsavtal) i vilket en part förpliktar sig att senare ingå ett formbundet avtal, nämligen avtal om överlåtelse av bostadsrätt (1992 års fall) respektive aktieteckning (2016 års fall). Frågan var således om formbundenheten för de senare avtalstyperna innebar att sådana optionsavtal inte var bindande. I 2016 års fall uttalade HD, med hänvisning till 1992 års fall, att bindningsverkningarna av en ensidig utfästelse att senare ingå ett formbundet avtal inte till följd av formkraven ska begränsas mer än vad formkravens ändamål motiverar. I rättsfallet NJA 1998 s. 462, till vilket parterna hänvisat, föranledde hänsyn till ett formkravs ändamål att formkravet tolkades strikt, vilket föranledde att ett överlåtelseavtal avseende en bostadsrätt befanns vara ogiltigt enligt 1971 års bostadsrättslag.

I doktrinen har uttalats att beräknad tidpunkt för upplåtelsen ”i första hand [ska] anges med ett datum och i vart fall inte anges med ett tidsintervall som sträcker sig över mer än ett par veckor” (Nilsson Hjorth & Uggla, Bostadsrättslagen, 28 mars 2019, Zeteo, kommentar till 5 kap. 3 §). Skälet för denna slutsats anges vara att bestämmelsen om förhandstecknarens rätt till frånträde enligt 5 kap. 8 § första stycket andra punkten bostadsrättslagen annars inte skulle vara meningsfull. Detta uttalande kan dock enligt tingsrätten, i brist på mer utförlig motivering eller stöd i t.ex. praxis eller förarbeten, inte tillmätas något större värde som rättskälla.

Frågan om förhandsavtalet uppfyller formkravet

Vad gäller frågan om ett tidsintervall om ett halvår kan utgöra en tidpunkt i bostadsrättslagens mening gör tingsrätten följande överväganden. Ordalydelsen i den aktuella bestämmelsen ger enligt tingsrätten ett försteg åt kärandenas ståndpunkt i tolkningsfrågan. Som HD uttalat i rättsfallet NJA 2016 s. 3 är lagtextens ordalydelse visserligen det viktigaste tolkningsdatumet vid fastställandet av en lagregels innebörd, men lagregler måste också tolkas i ljuset av ett flertal andra förhållanden, såsom syftet med lagstiftningen, som kan framgå av förarbeten, rättspraxis och doktrin (se punkten 19 i nämnda avgörande).

Såvitt avser regelns syfte delar tingsrätten föreningens uppfattning att ett av syftena är att fastställa en startpunkt för dröjsmålsbedömningen enligt 5 kap. 8 § första stycket andra punkten bostadsrättslagen, vilket också framgår av bostadsrättslagens förarbeten. Detta syfte skulle inte förfelas genom en extensiv tolkning enligt vilken en ”beräknad tid för upplåtelsen” kan utgöra ett längre tidsintervall – såsom ett halvår – eftersom den sista dagen i intervallet då får anses utgöra startpunkt för dröjsmålsbedömningen.

Formkravet kan emellertid ha flera syften, och ett måste rimligtvis vara att säkerställa att de centrala hållpunkterna i överenskommelsen mellan förhandstecknaren och föreningen kommer till uttryck i förhandsavtalet. I detta avseende utgör formkravet i 5 kap. 3 § bostadsrättslagen ett skydd för förhandstecknaren, som behöver information om vad han eller hon har att förhålla sig till vid förvärvet av bostadsrätten. Detta skydd skulle riskera att urholkas om alltför långa tidsperioder ansågs uppfylla formkravet. Det förhållandet att ett förhandsavtal i ett visst fall innehåller för stora osäkerhetsmoment för förhandstecknaren och för mycket bestämmanderätt för föreningen kan emellertid också angripas genom att förhandstecknaren gör gällande att det aktuella villkoret i förhandsavtalet ska jämkas såsom varande oskäligt (jfr a. prop., s. 91).

Sådana förhållanden kan enligt tingsrätten mera allsidigt beaktas vid en skälighetsbedömning där möjligheterna är större att ta hänsyn till omständigheterna i det enskilda fallet. Vid en jämförelse framstår en strikt tolkning av formkravet som ett trubbigare instrument för att uppnå önskvärt skydd för förhandstecknaren, med de risker för oönskade konsekvenser som en ogiltighetspåföljd medför (jfr RH 2005:11). Det bör i sammanhanget framhållas att i en annan prövningssituation än den förevarande kan en ogiltighetspåföljd i stället vara till förhandstecknarens nackdel.

Den språkliga tolkningen av formkravet i 5 kap. 3 § bostadsrättslagen bör också ske i den kontext i vilken förhandsavtal förekommer. Fastighetsutveckling är ofta omfattande projekt som är upplagda i flera av varandra villkorade etapper och som involverar flera olika aktörer. Dessa omständigheter, i förening med de långa tidsperspektiv som det ofta kan vara fråga om vid nyproduktion av fastigheter, bör enligt tingsrätten beaktas vid tolkningen av formkravets närmare innebörd. Detta talar för att rekvisitet ”tidpunkt” inte bör tolkas alltför strikt. Vad kärandena har anfört avseende praxis bland bostadsutvecklare föranleder ingen annan bedömning.

Med beaktande av vad som nu sagts bedömer tingsrätten att förhandsavtalet inte är ogiltigt på grund av att beräknad tid för upplåtelse angetts till ett längre tidsintervall.

Nästa fråga är om förhandsavtalet är ogiltigt på den grunden att den beräknade tidpunkten för upplåtelse i förhandsavtalet anges vara ”preliminär”.

Formkravet anger att en ”beräknad” tidpunkt för upplåtelse ska anges i förhandsavtalet. Detta ordval bör ses i ljuset av att förhandsavtal ofta ingås på ett tidigt stadium, innan den ekonomiska planen har upprättats (jfr a. prop. s. 84). Ordet ”beräknad” tycks således ha valts för att markera att det vid avtalsslutet kan föreligga en osäkerhet avseende de uppgifter som anges i förhandsavtalet (jfr a. prop. s. 87 samt SOU 1988:14 s. 124). Således bör det vara förenligt med formkravet att föreningen vid tiden för ingåendet av förhandsavtalet anger en tidpunkt för upplåtelse som inte är slutgiltig utan preliminär. Det faktum att tidpunkten för upplåtelse är preliminär innebär emellertid inte att föreningen inte skulle vara bunden av den. Som ovan anförts – och som framgår direkt av förarbetena – är den beräknade tidpunkten för upplåtelse av betydelse för bedömningen av om dröjsmål med upplåtelse föreligger och därmed för förhandstecknarens möjlighet att frånträda förhandsavtalet enligt 5 kap. 8 § första stycket andra punkten bostadsrättslagen.

Förhandsavtalet är alltså inte ogiltigt på den grunden att det anger att tidpunkten för upplåtelse är preliminär.

Tingsrätten anser inte heller att kärandenas två ogiltighetsgrunder i förening medför att förhandsavtalet är ogiltigt. Detta ligger i linje med de bedömningar som tingsrätten har gjort av var och en av ogiltighetsgrunderna.

Med hänsyn till att tingsrätten funnit att förhandsavtalet inte är ogiltigt saknas det skäl att pröva frågan huruvida en förening efter avtalets ingående kan läka en brist som i annat fall skulle leda till avtalets ogiltighet.

DOMSLUT

Käromålet ogillas.

Domskäl

Hovrätten (f.d. hovrättslagmannen Magnus Göransson och f.d. justitierådet Severin Blomstrand) anförde i dom den 27 augusti 2020 följande.

HOVRÄTTENS DOMSKÄL

Parterna har åberopat samma grunder och utvecklat sin talan på samma sätt som i tingsrätten. Parterna är ense om de sakförhållanden som är av relevans i målet.

Huvudfrågan i målet är hur formföreskriften i 5 kap. 3 § första stycket bostadsrättslagen (1991:614) ska förstås i den del där den föreskriver att beräknad tidpunkt för upplåtelsen ska anges i ett förhandsavtal. Ordet ”tidpunkt” för tankarna till ett ögonblick utan utsträckning i tiden. Föreskriften kan dock inte uppfattas så att en helt momentan tidpunkt måste anges. En sådan tillämpning vore praktiskt ogörlig. Till och med klagandenas tanke att ett datum ska anges innebär att en viss utsträckning i tiden tillåts. Frågan är om formföreskriften begränsar tidsintervallets tillåtna längd.

I förarbetena till lagen diskuteras inte innebörden av ordet ”tidpunkt”. Ingenting tyder på att det finns någon särskild tanke bakom ordvalet i det nu aktuella hänseendet. Det är då fåfängt att försöka hitta svaret på frågan i propositionen eller i det bakomliggande utredningsbetänkandet.

Klart är att det ska anges när upplåtelsen beräknas ske. Huruvida bestämmelsen bör ges en mer precis innebörd får bedömas mot bakgrund av syftet med regleringen (se prop. 1990/91:92 s. 83 f.).

Genom förhandsavtalet åtar sig förhandstecknaren att förvärva en viss lägenhet med bostadsrätt och föreningen åtar sig att genomföra upplåtelsen. Syftet är att förhandstecknaren ska få inflytande på utformningen av lägenheten redan under byggtiden innan upplåtelsen har skett. Föreningen får möjlighet att binda den bostadssökande på ett tidigt stadium och kan få kapital genom förskott från denne. Det sägs vidare att ett system med förhandsavtal bör medverka till att de ekonomiska planerna registreras på ett sent stadium (a. prop. s. 78). Inget av dessa syften förfelas, oavsett hur långt tidsintervall som anges i förhandsavtalet.

I diskussionen om vilka uppgifter som ska finnas i ett förhandsavtal nämns konsumentskyddssynpunkter (a. prop. s. 85 och 88). Dessa synpunkter utvecklas inte i fråga om bestämmelsen att beräknad tidpunkt för upplåtelsen ska anges i förhandsavtalet. I propositionen påpekas endast att uppgiften har betydelse för förhandstecknarens möjligheter att säga upp avtalet, om föreningen dröjer med att upplåta bostadsrätt (a. prop. s. 183). Inte heller detta leder till att tidpunkten måste anges som ett intervall med begränsad längd. Dröjsmålet får räknas från intervallets slut.

För en bostadsrättsförening är det i allmänhet svårt, för att inte säga omöjligt, att lång tid i förväg ange en exakt tidpunkt då upplåtelsen kan ske. I bestämmelsen finns också en reservation, ”beräknad”. Det talar för att det ska vara tillåtet att ge tidpunkten en utsträckning i tiden och att formföreskriften inte begränsar den tillåtna tiden.

För förhandstecknaren kan det vara en olägenhet att tidpunkten anges som ett intervall. Ett byte av boende kan kräva planering och den försvåras om det är osäkert när flyttningen ska ske. Sådana hänsyn nämns dock inte i förarbetena. Och lagen innehåller en bestämmelse som medför att tiden kan förlängas (5 kap. 8 § första stycket 2). För förhandstecknaren lär också tidpunkten för tillträdet vara viktigare än upplåtelsetidpunkten.

Sammanfattningsvis finns det ingenting i förarbetena som talar för att tidpunkten inte får anges som ett intervall eller att formföreskriften begränsar intervallets tillåtna längd.

En bestämmelse om ett formkrav som är sanktionerad med ogiltighet bör tillämpas med försiktighet. Tillämpningen måste vara förutsebar. Det bör undvikas att formkravets innebörd varierar efter en skälighetsbedömning i enskilda fall. Ett avtal bör inte förklaras ogiltigt efter en sådan bedömning, i vart fall inte när det finns andra möjliga sanktioner. I författningskommentaren framhålls att bestämmelserna i bostadsrättslagen kompletteras av bestämmelser i avtalslagen. Om tidpunkten i ett enskilt fall anges så att villkoret blir oskäligt, kan det korrigeras med tillämpning av 36 § avtalslagen.

Kravet på att förhandsavtalet ska innehålla en beräknad tidpunkt för upplåtelsen får förstås så att det ska finnas en tidsangivelse men att kravet inte är preciserat därutöver.

I lagbestämmelsen används uttrycket ”beräknad tidpunkt”. Ordet ”beräknad” anger en reservation. Tidpunkten bestäms efter en beräkning som kan behöva ändras på grund av tillkommande eller ändrade omständigheter, vilket i sin tur kan medföra att tidpunkten måste ändras. I förhandsavtalet har ordet ”preliminär” använts i stället för ”beräknad”. Det ordet innefattar en reservation med ungefär samma innebörd. Att ordet ”preliminär” har använts är inte skäl att ogiltigförklara avtalet.

Det anförda leder till att förhandsavtalet inte är ogiltigt på de grunder – var för sig eller tillsammans – som A.S. och L.S. har åberopat. Tingsrättens domslut i huvudsaken ska därför fastställas.

HOVRÄTTENS DOMSLUT

Hovrätten fastställer tingsrättens domslut.

Hovrättsrådet Mats Holmqvist, referent, och hovrättsassessorn Mushka Pistol var skiljaktiga och anförde följande.

Allmänt om tillämpliga bestämmelser och frågorna i målet

Enligt 5 kap. 3 § första stycket bostadsrättslagen (1991:614) uppställs formkrav för förhandsavtal avseende bostadsrätt. Av 5 kap. 4 § samma lag följer att ett förhandsavtal som ingås i strid med dessa krav är ogiltigt. Om ett förhandsavtal är ogiltigt, har en förhandstecknare enligt 5 kap. 9 § andra stycket rätt att få tillbaka belopp som han eller hon har betalat i förskott, jämte ränta enligt 2 § räntelagen (1975:635).

De centrala frågorna i målet är sammanfattningsvis följande.

Ett av formkraven enligt 5 kap. 3 § första stycket bostadsrättslagen är att ett förhandsavtal ska ange ”beräknad tidpunkt för upplåtelsen [av bostadsrätt]”. Är detta formkrav uppfyllt om avtalet anger en ”preliminär tid för upplåtelse” som är ”från kvartal 2, 2019 till kvartal 3, 2019”? Om så inte är fallet, har föreningen läkt bristen genom att senare specificera tidpunkten för upplåtelsen?

Har det någon betydelse för förhandsavtalets giltighet att det i avtalet används begreppet preliminär, i stället för begreppet beräknad, beträffande vid vilken tid/tidpunkt upplåtelsen skulle ske?

Tidpunkt

Parterna har fört sin talan så att med formuleringen ”från kvartal 2, 2019 till kvartal 3, 2019” i förhandsavtalet ska förstås ”från och med kvartal 2, 2019 till och med kvartal 3, 2019”.

Föreningen menar att en tidpunkt i nu aktuellt avseende kan utgöras av ett tidsintervall om sex månader och att syftet med det aktuella formkravet är att fastställa en startpunkt för eventuellt dröjsmål enligt 5 kap. 8 § bostadsrättslagen. Av den bestämmelsen följer bl.a. att förhandstecknaren efter uppsägning genast får frånträda avtalet, om upplåtelsen genom försummelse av föreningen inte sker inom skälig tid efter den beräknade tidpunkten för upplåtelsen. I och med att det av den i förhandsavtalet angivna tidpunkten tydligt framgår när föreningen skulle ha varit i dröjsmål, dvs. när bostadsrätt senast ska upplåtas, är formkravet uppfyllt. Klagandena menar däremot bl.a. att begreppet tidpunkt ska tolkas utifrån sin språkliga innebörd, vilken exempelvis anges vara ”en bestämd punkt i tiden” eller ”tid som inte tänks ha någon utsträckning, t.ex. ögonblick, bestämt klockslag eller datum”. (Det bör dock framhållas att grunden för käromålet inte bygger på att en så konkret tidsangivelse krävs. Grunden är – i den del som nu är i fråga – att ett intervall om sex månader inte uppfyller formkravet att en beräknad tidpunkt ska anges.)

Vid tolkningen av en lagbestämmelse är dess ordalydelse central, men även syftet med lagstiftningen, avgöranden i praxis samt uttalanden i den juridiska doktrinen kan ge vägledning (se NJA 2016 s. 3 p. 19, där saken dock gällde tolkning av ett straffbud). Rent generellt kan formkrav uppställas som ett skydd för parterna för att säkerställa att de tänker sig för noga innan de binder sig eller för att skapa klara bevislägen, dvs. för att förebygga tvister om avtalet, dess innehåll eller avtalsparternas identitet. Ett annat skäl kan vara att lagstiftaren ser formkrav som ett medel att skydda konsumenter. Genom att i lag uppställa krav på skriftlighet skapas dessutom ett incitament för parterna att förhandla om viktiga avtalsvillkor. (Se J. Ramberg & C. Ramberg, Allmän avtalsrätt, 2019, s. 125 ff.)

I författningskommentaren har angetts att uppgiften om beräknad tidpunkt för upplåtelsen har betydelse för förhandstecknarens möjlighet att säga upp avtalet, om föreningen dröjer med att upplåta bostadsrätt (se prop. 1990/91:92 s. 183). Det framgår emellertid inte med någon större grad av tydlighet att det skulle vara formkravets syfte och att det inte bara är en redogörelse för en effekt av regeln. Även om fastställande av utgångspunkten för dröjsmålsfristen ändå är ett syfte med formkravet, finns det inte skäl att anta att det skulle vara det enda syfte formkravet har att fylla. Det kan nämligen konstateras att om det vore så, hade saken bättre kunnat uttryckas på annat sätt. Lagtexten hade t.ex. kunnat ange att ett förhandsavtal ska innehålla uppgift om ”när” – eller ”den dag” – ”upplåtelse senast ska ske”. Vi anser vidare att med begreppet tidpunkt i det aktuella lagrummet uppenbarligen inte heller avses ”tid som inte tänks ha någon utsträckning”. Ett upplåtelseavtal kan inte ingås på ett ”ögonblick”. Någon form av utsträckning i tiden, dvs. ett tidsintervall, måste alltså inrymmas i begreppet.

Vår bedömning är alltså att med begreppet tidpunkt i nu aktuellt avseende åsyftas ett tidsintervall som har en början och ett slut. Det är alltså inte tillräckligt att det finns en tydlig slutpunkt. Detta är överensstämmande med de förarbetsuttalanden som tingsrätten har hänvisat till, dvs. att lagstiftaren exempelvis anger att ett avtal kan frånträdas om bostadsrätten inte upplåts ”inom den beräknade tiden för bostadsupplåtelse” (se a. prop. s. 85 och SOU 1988:14 s. 125). Frågan är alltså hur långt ett sådant intervall kan vara. Får intervallet vara längre än en dag, en månad, ett kvartal, ett halvår etc?

Ett första led i bedömningen av vad som kan utgöra en tidpunkt är att begreppet får sättas i relation till en tänkt helhet. Språkligt torde kravet på exakthet i begreppet tidpunkt bero på det tidsperspektiv det används i. Exempelvis torde det vara skillnad på vad som kan utgöra en tidpunkt i en historisk kontext respektive i en vardaglig kontext.

I förevarande fall ingicks förhandsavtalet i september 2017 och beräknad tid för inflyttning var angivet som från kvartal 4, 2019 till kvartal 1, 2020. Det tidsperspektiv som begreppet tidpunkt användes i omfattade således en period om 8–10 kvartal.

Omständigheter som talar för att ett tämligen långt intervall kan accepteras är bl.a. att lagtexten talar om beräknad tidpunkt. Några större krav på exakthet torde därmed inte vara avsedda. Vidare följer det av 5 kap. 8 § första stycket 2 bostadsrättslagen att förhandstecknaren får frånträda avtalet, om upplåtelse inte sker inom skälig tid efter den beräknade tidpunkten för upplåtelse. I författningskommentaren till den bestämmelsen sägs att uttrycket skälig tid bör tolkas tämligen restriktivt (prop. 1990/91:92 s. 187). I och med att utrymmet för tillåtna förseningar således är begränsat, bör det i stället kunna accepteras något vidare ramar för vilka tidsintervall som kan vara acceptabla som en tidpunkt (jfr dock Hjorth och Uggla, Bostadsrättslagen, Juno version 6, kommentaren till 5 kap. 3 §). Detta eftersom det kan förutses att långsiktiga entreprenadprojekt kan vara svårplanerade. Slutligen innebär en överträdelse av det angivna formkravet att avtalet är ogiltigt. En så pass allvarlig konsekvens bör inte inträda alltför ”enkelt”, särskilt med beaktande av övriga medlemmar i föreningens intressen (jfr a. prop. s. 92).

Som har framhållits i målet har HD bl.a. uttalat att bindningsverkningarna av en ensidig utfästelse att senare ingå ett formbundet avtal inte till följd av formkraven ska begränsas mer än vad formkravens ändamål motiverar (se NJA 2016 s. 107 p. 33, med hänvisning till NJA 1992 s. 66). Detta eftersom en sådan tillämpning går emot den viktiga principen om avtalsfrihet. Det ska dock noteras att uttalandet gällde en kontext där saken var i vilken utsträckning lagstadgade formkrav skulle gälla utanför sitt egentliga tillämpningsområde. I det nu aktuella målet handlar det dock om en direkt tillämpning av ett lagstadgat formkrav. Vidare avser det nu aktuella målet inte formkrav avseende en ensidig utfästelse. I stället är det fråga om ett ömsesidigt förpliktande avtal, dvs. en skyldighet att upplåta en bostadsrätt respektive en skyldighet att förvärva en lägenhet med bostadsrätt (se 5 kap. 1 § andra stycket bostadsrättslagen). Med detta sagt, framstår det emellertid ändå som en god utgångspunkt att det nu aktuella formkravet i linje med denna praxis inte ska tolkas för strikt, utan att det finns tillräckliga skäl för det.

Sammantaget finns det alltså goda skäl som talar för att formkravet inte bör tolkas alltför restriktivt.

Omständigheter som talar mot att begreppet tidpunkt kan tillåtas omfatta ett tämligen långt intervall är bl.a. att lagen har ett konsumentskyddande ändamål (se a. prop. s. 91 f.). Klagandena har anfört att regelverket har som ändamål och syfte att skapa säkra hållpunkter och garantier för förvärvarna. Vi instämmer i tingsrättens bedömning att förhandstecknaren behöver information om vad han eller hon har att förhålla sig till vid förvärvet av bostadsrätten. En någorlunda hög grad av precision torde då kunna krävas (jfr NJA 1998 s. 462). Vidare är köpet av en bostadsrätt i många fall en av de största affärerna som en privatperson gör. Klagandena har gjort gällande att utformningen av förhandsavtalen bestäms ensidigt av bostadsutvecklarna. Föreningen har redovisat att villkoret beträffande tidpunkt för upplåtelse är detsamma för övriga förhandstecknare i projektet. Den enskilde konsumentens inflytande över utformningen av villkoren i det för honom eller henne viktiga förhandsavtalet vid nyproduktion framstår således som begränsat. Den omständigheten torde kunna ges viss betydelse, även om det inte i förevarande fall är fråga om hur avtalet ska tolkas (jfr den s.k. oklarhetsregeln). Om tidsintervallet tillåts vara alltför vitt, ges nämligen föreningen i praktiken fri möjlighet att disponera över när upplåtelseavtalet ska ingås och köparens möjlighet att planera minskar följaktligen.

Parterna är vidare ense om att det nu aktuella förhandsavtalet innebar att förhandstecknaren var skyldig att teckna ett upplåtelseavtal inom fjorton dagar från skriftlig anmodan från bostadsrättsföreningen. Enligt 7 kap. 14 § första stycket bostadsrättslagen ska varje medlem betala en avgift till bostadsrättsföreningen i form av en insats när bostadsrätt upplåts till honom eller henne (till den del det inte redan betalats i form av förskott, se 5 kap. 2 § andra stycket bostadsrättslagen). Föreningen har gjort gällande att det är en ofta förekommande ordning, att förvärvaren i samband med upplåtelsen ska betala tio procent av insatsen. Så var även fallet enligt detta avtal. Enligt vår uppfattning framstår det som rimligt att en konsument ska ha någorlunda god uppfattning om när han eller hon är skyldig att betala ett så stort belopp som det kan bli fråga om.

Sammantaget finns det alltså även bärande skäl som talar mot att tidsintervallet får vara alltför omfattande.

Slutligen konstaterar vi att lagstiftaren i motiven till bostadsrättslagen redovisar att förhandsavtal kan angripas även med stöd av allmänna avtalsrättsliga grundsatser och bestämmelserna om rättshandlingars ogiltighet i lag (1915:218) om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens område. Av särskild betydelse framhålls jämkningsbestämmelsen i 36 § avtalslagen. I det sammanhanget påpekas emellertid bl.a. att bostadsrättslagen även innehåller ogiltighetsbestämmelser, för det fall kraven på ett förhandsavtal inte skulle vara uppfyllda (se a. prop. 91 f.). Att avstå från att tillämpa ogiltighetsregeln med hänvisning till att avtalet i stället kan angripas med stöd av 36 § avtalslagen förefaller därför inte vara i linje med lagstiftarens intentioner. Det framstår dessutom som en tämligen opraktisk ordning – att ersätta tydliga formkrav med en möjlighet till jämkning – beträffande så pass viktiga avtal som nu är i fråga. Formkraven tvingar den som upprättar förhandsavtalet att vara tydlig och någorlunda precis.

Alternativet att tillämpa jämkningsregeln skulle medföra att en privatperson – i de fall han eller hon saknar praktiskt inflytande över utformningen av villkoren i förhandsavtalet – skulle vara tvungen att avstå från att förvärva bostadsrätten eller vara tvungen att ingå förhandsavtalet och därefter föra en process för att få eventuellt oskäliga villkor jämkade. Om det är villkoret i fråga om tidpunkten för upplåtelse som ska angripas på det sättet, måste köparen dessutom få till stånd ett avgörande i domstol innan den otydligt beräknade tidpunkten för upplåtelse har passerats, för att jämkningsfrågan ska ha någon praktisk betydelse för hans eller hennes möjligheter att planera.

Hovrätten har i ett annat mål tidigare i år gällande samma rättsfråga ansett att ett tidsintervall om tre månader var acceptabelt (se Svea hovrätts dom av den 16 juni 2020 i mål T 13082-19). Att ange ”tidpunkt för upplåtelsen” på ett sådant sätt innebar inte att avtalet var ogiltigt. I förevarande fall är det aktuella intervallet emellertid sex månader.

Vid en sammanvägd bedömning av de omständigheter som redovisas ovan, och ställt i relation till den totala planerade projekttiden, anser vi inte att det nu aktuella förhandsavtalet uppfyllde formkravet i 5 kap. 3 § bostadsrättslagen. Förhandsavtalet är således ogiltigt.

Beräknad/Preliminär

Vid denna bedömning saknas det anledning att ta ställning till om användandet av begreppet preliminär tid för upplåtelse, i stället för beräknad tid för upplåtelse, medför att avtalet är ogiltigt.

Har ogiltigheten läkts?

Föreningen menar att även om förhandsavtalet i sin ursprungliga utformning var ogiltigt, så har bristen läkts genom att föreningen senare har specificerat tidpunkten för upplåtelsen. Klagandena menar emellertid bl.a. att de inte har godtagit att föreningen ensidigt har ändrat beräknad tidpunkt för upplåtelse och att formfelet inte har kunnat läkas i efterhand.

Om det föreligger en gemensam partsvilja, bör parterna kunna ingå ett nytt avtal som ersätter ett gammalt i fråga om tidpunkt för upplåtelsen. På så sätt bör brister i ett förhandsavtal kunna läkas. Vi konstaterar emellertid att när föreningen lämnade mer konkreta uppgifter om tidpunkten för upplåtelsen, hade klagandena redan meddelat att de inte ville fullfölja köpet. Klagandena hade dessutom framfört en ogiltighets-invändning och krävt förskottet åter. Det har inte gjorts gällande att klagandena därefter aktivt eller genom konkludent handlande – i den mån det skulle vara möjligt mot bakgrund av formkravet – skulle ha ingått ett nytt avtal om tidpunkten för upplåtelse.

Vår bedömning är därför att den ursprungliga bristen i förhandsavtalet inte har läkts genom föreningens förtydliganden.

Sammanfattning och slutsats

En beräknad tidpunkt för upplåtelse enligt 5 kap. 3 § första stycket bostadsrättslagen kan anges genom ett tidsintervall. Det är inte tillräckligt att det endast står klart när sluttiden för tidsintervallet är. Det nu aktuella intervallet om sex månader var för långt för att formkravet ska anses vara uppfyllt. Käromålet ska därför bifallas. De yrkade beloppen, jämte yrkad ränta, är vitsordade.

Domskäl

HD (justitieråden Kerstin Calissendorff, Svante O. Johansson, referent, Sten Andersson, Cecilia Renfors och Johan Danelius) meddelade den 31 mars 2021 följande dom.

DOMSKÄL

Bakgrund

Vad målet gäller

Den rättsliga regleringen

Förhandsavtal

Beräknad tidpunkt för upplåtelsen

Bedömningen i detta fall

DOMSLUT

HD fastställer hovrättens domslut.