NJA 1998 s. 610
En kommun överlät genom ett köpekontrakt ett område av en fastighet med förbehåll för kommunfullmäktiges godkännande. Fastän de kommunala representanter som undertecknade köpekontraktet inte var behöriga att binda kommunen vid köpet och kommunen hade obegränsad frihet att tillträda eller förkasta avtalet, har ett villkorligt köp enligt 4 kap 4 § JB ansetts föreligga när köpekontraktet undertecknats. Fristen för ansökan om fastighetsbildning enligt 4 kap 7 § JB har börjat löpa från samma tidpunkt.
Enligt köpekontrakt d 28 dec 1989 sålde Solna kommun till A.J. ett område på ca 10 000 kvm av fastigheten Solna Järva 4:11. Tillträde skulle ske "den första dagen i månaden efter det kommunen antagit detaljplan för detta". Köpeskillingen skulle erläggas på tillträdesdagen och beräknas med hänsyn tagen till bl a konsumentprisindex. Handpenning, 50 miljoner kr, att avräknas från köpeskillingen, erlades i samband med avtalets undertecknande.
A.J. överlät enligt en d 18 jan 1990 dagtecknad handling sina rättigheter och skyldigheter enligt köpekontraktet till Pergator Aktiebolag (Pergator).
Solna TR
Pergator yrkade efter stämning å Solna kommun vid Solna TR att TR:n måtte förplikta kommunen att till bolaget utge 50 miljoner kr, motsvarande handpenningen, jämte ränta. Pergator åberopade flera grunder för sin talan, bland dem att köpet var ogiltigt enligt 4 kap 7 § JB.
Kommunen bestred Pergators talan och yrkade å sin sida att TR:n måtte förplikta Pergator att, till köpets fullföljande, till kommunen utge 428 miljoner kr jämte ränta.
TR:n upptog till avgörande genom mellandom frågan om köpet var ogiltigt enligt 4 kap 7 § JB.
Domskäl
TR:n (lagmannen Sundberg-Weitman samt rådmännen Boström och Frostell) anförde i dom d 13 mars 1995: Domskäl. Det är ostridigt att köpekontraktet undertecknades d 28 dec 1989 på kommunens vägnar av kommunalrådet K.G.S. och kanslichefen H.E., att punkt 12 i kontraktet angav att avtalet "gäller mot kommunen under förutsättning av kommunfullmäktiges godkännande", att kommunfullmäktige i Solna kommun godkände kontraktet vid sammanträde d 27 aug 1990 samt att kommunen d 27 febr 1991 ansökte om lantmäteriförrättning på grundval av kontraktet.
Parterna har i den fråga det nu gäller argumenterat enligt följande. Pergator: Det framgår av rättsfallet NJA 1987 s 211 att sexmånadersfristen skall räknas från köpekontraktets undertecknande. Av tredje lagutskottets utlåtande nr 80/1970 framgår att en sträng tolkning inte varit lagstiftaren främmande i samband med suspensiva villkor; lagutskottet konstaterade bl a att i sådana situationer kan bli nödvändigt att ansöka om avstyckning innan det är alldeles klart att köpet verkligen blir av. Det är uppenbart att köpekontraktet för båda parter har någon verkan från undertecknandet. Förelåg ingen bundenhet alls vore det tal om option eller liknande avtal. En överenskommelse om eventuellt framtida förvärv för båda eller ena parten är inte giltig om den rör fast egendom.
Kommunen: När en kommun säljer och köper fast egendom är situationen mycket speciell med avseende på Rågan om partsbundenhet och beträffande frågan vem som är behörig att fatta beslut. Den som för kommunen undertecknar ett avtal om fastighetsköp må vara firmatecknare för kommunen. Firmatecknarens underskrift räcker dock inte för bindande avtal. Först när kommunfullmäktige godkänt avtalet föreligger ett bindande avtal. Punkt 12 i kontraktet utgör inte något suspensivt villkor som åstadkommer att den ena parten får möjlighet att, om parten så önskar, dra sig ur affären. Juridiskt sett har klausulen enbart effekten att den upplyser kommunens motpart om att avtalet inte alls gäller förrän ett i lagen föreskrivet godkännande av kommunfullmäktige kommit till stånd. Klausulens ordalag kan sålunda ge upphov till missförståndet att motparten skulle från början vara bunden genom sin påskrift. Så är dock inte fallet. Fram till dagen för kommunfullmäktiges godkännande är ingen av parterna bunden. Före den dagen finns sålunda intet giltigt köp. Köparen har alltså så sent som dagen för kommunfullmäktiges sammanträde möjlighet att undvika affären. I det ögonblick godkännande föreligger av behörig kommunal instans föreligger ett giltigt köpeavtal, allt under förutsättning att köparen inte före denna dag av någon anledning valt att dra sig ur affären. - Skillnaden mellan köp med suspensivt villkor och köp, där kommuns företrädare inte är behörig att fatta beslut om köp eller försäljning av fastighet, är av avgörande betydelse vid tillämpningen av 4 kap 7 § JB. Vid köp med suspensivt villkor är båda parterna bundna att följa det köpeavtal kontraktet innehåller. En av dem har dock viss möjlighet att enligt kontraktets innehåll dra sig ur avtalet. Om han gör så, blir båda parterna fria. Om han avstår från att utnyttja den möjligheten, fortsätter det ursprungliga avtalet att gälla. I det sistnämnda fallet kan köparen få vilande lagfart på sitt fång med köpekontraktet som fångeshandling. Det är då också naturligt att tidsfristen enligt 4 kap 7 § JB räknas från dagen för köpekontraktet. - Vid kommuns fastighetsaffär är situationen en annan. Ingen av parterna blir bunden av det undertecknade köpekontraktet förrän fullmäktige godkänt det. Om köparen söker lagfart innan sådant godkännande lämnats, skall lagfartsansökan inte förklaras vilande utan avslås. Först när ett giltigt köpeavtal föreligger kan tidsfristen i 4 kap 7 § JB börja löpa.
TR:ns bedömning.
Kommunens ståndpunkt att köpehandling skall anses upprättad först i och med kommunfullmäktigebeslutet finner TR:n ohållbar.
Punkt 12 i kontraktet anger uttryckligen att avtalet gäller mot kommunen under förutsättning av kommunfullmäktiges godkännande. Kommunfullmäktiges beslut innebär enligt vedertaget avtalsrättsligt synsätt att köpekontraktet ratihaberats med påföljd att detta får samma rättsverkningar som det skulle ha haft om kommunfullmäktiges beslut förelegat redan vid tiden för kontraktets undertecknande (se Almen- Eklund, Lagen om avtal, Stockholm 1968 s 46 med not 2, Adlercreutz, Avtalsrätt I 1989 s 207 f, Vahlen, Formkravet vid fastighetsköp 1951 s 69 not 58, rättsfallen NJA 1919 A 138, 1927 s 293, 1930 A 474, 1931 s 667, 1941 s 457).
Med hänsyn härtill och med beaktande av rättsfallet NJA 1987 s 211 finner TR:n att köpet är ogiltigt enligt 4 kap 7 § JB.
Domslut
Domslut. TR:n förklarar att köpet är ogiltigt enligt 4 kap 7 § JB. Solna kommun överklagade TR:ns mellandom i Svea HovR och yrkade att HovR:n skulle fastställa, att den aktuella sexmånadersfristen skall räknas med utgångspunkt från den dag när kommunfullmäktiges beslut vann laga kraft eller i vart fall tidigast från dagen för fullmäktiges beslut.
Pergator bestred ändring.
HovR:n (hovrättslagmannen Didon, hovrättsrådet Lundmark samt hovrättsassessorerna Sjövall och Nordback, referent) anförde i dom d 20 aug 1996: Domskäl. Parterna har här utförligt argumenterat för sina ståndpunkter.
I målet är bl a följande ostridigt. Enligt ett köpekontrakt d 28 dec 1989 överlät kommunen till A.J. ett område om ca 10 000 kvm av fastigheten Järva 4:11 i kommunen. A.J:s rättigheter och skyldigheter enligt kontraktet övertogs sedermera av Pergator. I kontraktet finns under punkt 12 inskrivet följande: "Detta avtal gäller mot kommunen under förutsättning av kommunfullmäktiges godkännande." Köpekontraktet undertecknades för kommunens del av kommunalrådet K.G.S. och kanslichefen H.E.. Kommunfullmäktige godkände försäljningen genom ett beslut d 27 aug 1990. Sex månader senare, d 27 febr 1991, ansökte kommunen om lantmäteriförrättning på grundval av kontraktet.
Det är också ostridigt att K.G.S. och H.E. inte hade behörighet att binda kommunen vid köpet men att de inte överskred sin behörighet genom att underteckna köpekontraktet; förfaringssättet var med andra ord kommunalrättsligt korrekt.
Enligt 4 kap 1 § 1 st JB slutes köp av fast egendom genom upprättande av köpehandling som underskrivs av säljaren och köparen. Köp, som innebär att ett visst område av en fastighet kommer i särskild ägares hand, är enligt 7 § samma kapitel giltigt endast om förrättning för fastighetsbildning söks senast sex månader efter den dag då köpehandlingen upprättades. Frågan i målet är från vilken tidpunkt tidsfristen i 7 § skall räknas; från tidpunkten för köpehandlingens undertecknande eller från den senare dag när kommunfullmäktige beslutade att godkänna försäljningen, alternativt från den dag kommunfullmäktiges beslut vann laga kraft. Avgörande är således när köpehandlingen skall anses upprättad.
Det är som ovan anmärkts ostridigt i målet att K.G.S. och H.E. varit behöriga att för kommunens del underteckna köpekontraktet. I och med deras - och A.J:s - underskrifter på kontraktet utgör detta enligt HovR:ns mening en sådan köpehandling som avses i 4 kap 1 § JB; ett mellan parterna gällande avtal på de villkor som anges i köpehandlingen har således träffats. Den omständigheten att köpet var beroende av kommunfullmäktiges godkännande påverkar inte denna bedömning. Att fullbordan eller beståndet av ett köp av fast egendom i vissa fall kan vara beroende av t ex myndighets beslut är förutsatt i JB. För sådana villkorliga köp ges bestämmelser i 4 kap 4 §.
På grund av det nu anförda anser HovR:n således att köpehandlingen i detta fall upprättades den dag köpehandlingen undertecknades, dvs d 28 dec 1989. Fastighetsbildning söktes alltså för sent. TR:ns domslut skall därför fastställas.
Domslut
Domslut. HovR:n fastställer TR:ns domslut.
HD
Kommunen (ombud advokaten L.L.) överklagade och yrkade bifall till sin i HovR:n förda talan.
Pergator (ombud advokaten L.W.) bestred ändring. Målet avgjordes efter föredragning.
Föredraganden, RevSekr Arvefors, föreslog i betänkande att HD skulle meddela följande dom: Domskäl. Parterna har utvecklat sina ståndpunkter i huvudsak i enlighet med vad de åberopat i HovR:n. Kommunen har i HD dock gjort gällande att K.G.S. och H.E. överskred sin behörighet när de undertecknade den som köpekontrakt benämnda handlingen d 28 dec 1989.
Den fastighetsförsäljning som är i fråga kunde endast kommunfullmäktige fatta beslut om. En för kommunen bindande försäljning förelåg inte som en följd av att K.G.S. och H.E. undertecknade köpekontraktet, vilket redan innehållet i punkt 12 i kontraktet ger vid handen. Av ett i HovR:n ingivet utlåtande av professorn C.R. d 9 aug 1995 framgår att det är ett inte ovanligt förfarande vid fastighetsköp, där en kommun är part, att företrädare för kommunstyrelsen undertecknar köpeavtalet, varefter kommunfullmäktige på förslag av kommunstyrelsen beslutar att godkänna affären. K.G.S. och H.E., som såvitt framkommit ägde teckna Solna kommuns firma, kan med beaktande härav inte anses ha överskridit sin behörighet när de undertecknade köpekontraktet.
Enligt 4 kap 7 § JB är köp, som innebär att visst område kommer i särskild ägares hand, giltigt endast om fastighetsbildning sker i överensstämmelse med köpet genom förrättning, som är sökt senast sex månader efter den dag då köpehandlingen upprättades och, om förrättningen ej är avslutad vid utgången av nämnda tid, skall verkställas på grundval av köpet. Med köpehandling avses sådan handling som anges i 4 kap 1 § 1 st JB, dvs köpekontrakt, eller köpebrev eller annan ytterligare köpehandling varom stadgas i 2 § i samma kapitel (jfr NJA II 1972 s 78 och NJA 1987 s 211).
I köpekontraktet mellan kommunen och Pergator är inte angivet att ytterligare köpehandling skulle upprättas, och någon sådan handling förekommer inte heller. Till grund för den ansökan om fastighetsbildning som har getts in till fastighetsbildnings-myndigheten ligger det köp som avses med köpekontraktet. Någon annan handling som kan utgöra grundval för ett giltigt köp än kontraktet finns inte.
Varken ordalydelsen i 4 kap 7 § JB eller förarbetena till bestämmelsen kan anses ge utrymme att beräkna tidsfristen från någon annan tidpunkt än dagen för upprättandet av köpehandlingen. Inte heller kan anses att det förekommer någon ändamålssynpunkt som talar för att beräkna fristen annorlunda.
På grund av det anförda och då kommunen har ansökt om fastighetsbildning först d 27 febr 1991 är köpet ogiltigt enligt 4 kap 7 § JB. HovR:ns domslut skall följaktligen fastställas.
Domslut
Domslut. HD fastställer HovR:ns domslut.
HD (JustR:n Magnusson, Munck, Danelius, Westlander och Håstad, referent) beslöt följande dom: Domskäl. Enligt 4 kap 7 § JB är köp av visst område ogiltigt, om fastighetsbildning inte söks inom sex månader efter den dag då köpehandlingen upprättades.
Genom ett köpekontrakt d 28 dec 1989 överlät Solna kommun till A.J. ett område på ca 10 000 kvm av fastigheten Solna Järva 4:11. Köparen erlade handpenning med 50 miljoner kr. Köparens rätt har därefter överlåtits på Pergator Aktiebolag. Enligt kontraktet skulle tillträde ske efter det att kommunen antagit detaljplan för området. Köparen fick ej söka lagfart, ej heller vilande sådan, förrän tillträde skett och köpeskillingen i sin helhet erlagts. Säljaren förbehöll sig rätt att häva köpet om exploateringsavtal ej träffades inom 22 månader. Slutligen angavs att avtalet gällde mot kommunen under förutsättning av kommunfullmäktiges godkännande.
Avtalet undertecknades av köparen och av kommunalrådet K.G.S., tillika kommunstyrelsens ordförande, och kanslichefen H.E. för säljaren. Kommunfullmäktige godkände försäljningen d 27 aug 1990. Sex månader senare, d 27 febr 1991, ansökte kommunen om lantmäteriförrättning på grundval av köpet.
Kommunen har hävdat att ett köp förelåg först när behörig kommunal instans genom lagakraftägande beslut godkänt köpet och i vart fall först vid dagen för beslutet samt att en i 4 kap 7 § JB åsyftad köpehandling skall anses upprättad först genom kommunfullmäktiges beslut. Ansökan om fastighetsbildning gavs därmed in i tid. Fram till kommunfullmäktiges godkännande var enligt ömsesidighetsprincipen inte heller Pergator bundet av något köp, men ny underskrift av Pergator fordrades inte efter kommunfullmäktiges godkännande.
Pergator har invänt att ett giltigt men villkorligt köp ingicks genom köpehandlingen d 28 dec 1989, eftersom de kommunala representanterna var behöriga att underteckna handlingen. Oavsett detta började ansökningsfristen enligt 4 kap 7 § JB löpa vid köpekontraktets undertecknande och därmed mer än sex månader före ansökningens ingivande. Pergator var bundet av köpet genom undertecknandet.
Fastän de kommunala representanterna inte var behöriga att binda kommunen vid köpet och kommunen hade obegränsad frihet att tillträda eller förkasta avtalet, får det anses ha förelegat ett villkorligt köp i den mening som avses i 4 kap 4 § JB när köpekontraktet undertecknats (se SOU 1947:38 s 172 f och Westerlind, Kommentar till jordabalken 15 kap, s 293 f; jfr NJA 1955 s 449).
Köpekontraktet innehåller inte något förbehåll om att köpebrev eller annan köpehandling senare skall upprättas. Den i 4 kap 7 § JB angivna sexmånadersfristen började därför löpa vid köpeköntraktets undertecknande d 28 dec 1989 (se NJA II 1972 s 78 och NJA 1987 s 211).
Eftersom kommunen ansökte om fastighetsbildning först d 27 febr 1991 och köpet inte förnyats, är köpet ogiltigt.
HovR:ns domslut skall därför fastställas.
Domslut
Domslut. HD fastställer HovR:ns domslut
JustR Håstad tillade för egen del: Sedan länge anses att en utfästelse att köpa eller sälja fast egendom inte är bindande, även om en skriftlig handling, vari fastigheten och köpeskillingen anges, undertecknas av den som gör utfästelsen. Likaledes anses att ett optionsavtal, varigenom någon får rätt att i framtiden köpa eller sälja fast egendom, är oförbindande, även om båda parter undertecknat en köpehandling, vari fastigheten och köpeskillingen anges. Reglerna har före nya jordabalkens tid motiverats med 1734 års jordabalks förbud mot resolutiva villkor, med formkravet vid fastighetsköp, med påståendet att fastighetsköp innefattar en äganderättsöverlåtelse och med en önskan om att undgå långvariga sakrättsliga belastningar på fastigheter (se t ex Almen 8a Eklund, Lagen om avtal, 7 uppl s 14 f, Unden, Svensk sakrätt, II:I, 1951 s 116 f, SOU 1947:38 s 158 och Vahlen; Fastighetsköp, 1971 s 140 f med flera hänvisningar).
Reglerna accepterades av Lagberedningen i 1947 års förslag (SOU 1947:38 s 159 f). Vid tillkomsten av 1970 årsjordabalk berördes frågan endast såtillvida att departementschefen avböjde regler om förköp och återköp i balken (prop 1970:20 B 1 s 22 ff). 4 kap 1 § JB ger visst stöd för de angivna principerna genom kravet att köpehandlingen skall innehålla en förklaring att fastigheten "överlåtes" på köparen. HD har - med reservation för uppdragsförhållanden - utgått från att en utfästelse att i framtiden sälja fast egendom fortfarande är ogiltig; se NJA 1977 s 509, 1981 s 897, 1984 s 673, 1987 s 726, 1990 s 18 och 1993 s 468.
Genom att en "överlåtelse" kan villkoras inte bara av en händelse som tredje man råder över utan även av att köparen eller säljaren väljer att tillträda eller ej från tråda köpet (suspensivt respektive resolutivt villkor), öppnas i realiteten en möjlighet för den andra parten att avge ett under två år bindande löfte att köpa eller sälja fast egendom. Lagberedningen, som lade grunden för 4 kap i 1970 årsjordabalk, har 1947 utgått från att förbehåll om föreningsstämmors, bolagsstämmors, kommunfullmäktiges och riksdagens godkännande utgör villkor enligt 4 § till giltiga köp enligt 1 §. I sådana fall har köpehandlingen ofta undertecknats av någon som saknar behörighet att överlåta fastigheten. Inget sägs om behörig parts förbehåll om eget godkännande (se NJA 1955 s 449), men det finns knappast skäl att sortera bort endast detta fall. Om någon helt utan uppdrag säljer annans fastighet med förbehåll för ägarens godkännande (detta ovanliga men illustrativa exempel är hämtat ur Hillerts utlåtanden, åberopade av kommunen), skulle man likaledes kunna tänka sig att köparen, som kände till behörighetsbristen men ändå ingick avtalet, inom ramen för 4 kap JB är bunden om inte under två år så i vart fall under en skälig ratihabitionsfrist (jfr NJA II 1915 s 223 och 9 kap 6 § FB). I den aktuella tvisten torde det kunna diskuteras om Pergator var bundet under två år (som är den utfyllande tiden i 4 kap 4 § JB) eller bara under en tid som skäligen kunde beräknas åtgå för kommunfullmäktiges godkännande (jfr 3 § avtalslagen).
Det ligger nära till hands att sluta med detta hokus-pokus och betrakta alla situationer, där ena parten har en obegränsad frihet att tillträda eller frånträda ett köp, som ett icke bindande anbud från andra parten, oberoende av om behörighet förelegat på båda sidorna. Rättshandlingen föll då utom 4 kap 1 § JB. Ett reduktionsslut vore därmed naturligt - låt vara inte nödvändigt - vid tillämpning av 4 kap 7 § (jfr JR Nordströms tillägg i NJA 1955 s 449 på s 462 st 2, där han håller öppet huruvida fristen för ansökan om jordförvärvstillstånd, som har fånget som utgångspunkt, borde börja löpa först när erforderligt godkännande av kommunfullmäktige föreligger).
Emellertid torde det finnas ett starkt behov av att kunna åstadkomma anbud, som är bindande under den tid som behövs för godkännande från andra partens principal. Antagligen finns det ett stort behov av bindande anbud och optionsavtal rörande fast egendom över huvud taget (se bl a SOU 1991:81). Med begränsningen till två år i 4 kap 4 § JB har risken undanröjts att fastigheter, som i motsats till lös egendom ej förgås fysiskt, under lång tid blir belastade med villkorliga förvärv. Att formkravet i sig inte förhindrar, att ensidiga utfästelser och ömsesidiga optionsavtal i skriftlig form blir bindande, framgår av HD:s praxis rörande överlåtelse av bostadsrätter (NJA 1992 s 66 och 1994 s 130). Det finns därför ingen anledning att ta ett steg bakåt och utöva den genomsyn som kommunen förespråkar. Emellertid vore det i rättsrealismens namn olyckligt om dagsläget frystes. Ledstjärnan för de nya reglerna om fastighetsköp i 4 kap JB var att undvika subtiliteter och manipulationer genom införandet av en enkel tvåårsregel. Lagstiftningen borde därför godta oförblommerade optionsavtal och ensidiga utfästelser begränsade till högst två år, om de är upprättade i skriftlig form och anger fastigheten och köpeskillingen samt underskrivits av den eller de förpliktade (jfr JR Bengtsson i NJA 1990 s 18 och 1993 s 468). Att köparen antagligen skulle bli sakrättsligt skyddad redan genom säljarens utfästelse att i framtiden sälja, är inte värre än att ett avtal om köp av fast egendom binder säljarens borgenärer. Gillar man inte det, bör ett krav på lagfartsansökan införas - en regel som i motsats till traditionskravet vid lösöreköp knappast skulle överraska någon (se Håstad, Sakrätt, 6 uppl, s 216 och SOU 1991:81).
Slutligen må anmärkas att lagutskottets uttalande vid tillkomsten av 4 kap 7 § JB om att fristen inte börjar löpa förrän köpebrev utfärdats, "om i köpekontraktet tagits in en bestämmelse av innehåll att köpets fullbordan är beroende av ett framtida faktum, t ex att köpebrev senare skall utfärdas" (NJA II 1970 s 78) inte är alldeles pregnant; vid andra suspensiva villkor börjar ju fristen löpa. Man kan också fråga sig om det är lämpligt att en säljare som vägrar utge förutskickat köpebrev, därmed kan åstadkomma att fristen retroaktivt börjar löpa från köpekontraktets dag (jfr NJA 1987 s 211); möjligen vore det lika bra att fristen alltid började löpa vid upprättande av den första handling som uppfyller kraven i 4 kap 1 § (jfr de ovan nämnda jordförvärvsmålen). Ett villkor, om att köpets fullbordan eller bestånd beror på köpebrev, tillåts gälla utan tidsbegränsning (4 § 2 st). I rättspraxis rörande jordförvärvstillstånd förefaller det emellertid ha betraktats som angeläget att det så snart som möjligt klaras ut om förutsättningarna för jordförvärvstillstånd brister och som särskilt lämpligt att detta sker innan köparen betalat köpeskillingen och återgången blir mer komplicerad (se NJA 1955 s 449 på s 461 sista stycket och 1976 s 268 på s 277 näst sista stycket). Även 4 kap 7 § JB borde därför omfattas av en lagrevision.
HD:s dom meddelades d 20 okt 1998 (mål nr T 4119-96).