Prop. 1987/88:164
om vissa frågor inför allmän fastighetstaxering år 1990
Regeringens proposition 1987/88: 164
om vissa frågor inför allmän fastighetstaxering år 1990
&
ww %
Regeringen förelägger riksdagen vad som har tagits tipp i bifogade utdrag ur regeringsprotokollet den 24 mars 1988 för den åtgärd och det ändamål som framgår av föredragandens hemställan.
På regeringens vägnar
Kjell-OlofFeldt
0 Bengt R .A. Johansson
Propositionens huvudsakliga innehåll
I propositionen föreslås vissa ändringar i bestämmelserna om fastighets- taxering inför 1990 års allmänna fastighetstaxering av småhusenheter. Värdefaktorcrna för att fastställa byggnadsvärdet föreslås bli ändrade i flera avseenden. Reglerna för mätning av husets storlek anpassas till den nya svenska standarden för mätning. Vid bedömningen av småhusets ålder skall i fortsättningen större vikt läggas vid dess nybyggnadsär. Åldern på småhusets utrustning skall beaktas vid standardbedömningen. Även i fort- sättningen bedöms småhusets standard utifrån en frågelista men denna omarbetas. Den poäng som erhålls genom frågelistan kan frångås om antalet poäng inte ger en rättvisande bild av standarden.
Vad beträffar markvärdet föreslås också vissa förändringar. Klassindel- ningen av tomtmarkens storlek avskaffas och ersätts med ett riktvärde för normaltomt, från vilket avvikelser görs för varje kvadratmeter. Den s. k. värdeserien för tomtmarksvärderingcn avskaffas således. Klassindelning- en av värdefaktorn vatten och avlopp görs mer differentierad.
Ny taxering skall göras när indelningen i ägoslag eller byggnadstyp ändras. Befintlig bebyggelse med ett sammanlagt taxeringsvärde understi- gande 10000 kr. skall inte påverka indelningen i ägoslag. Likaså införs en beloppsgräns om 10000 kr. för närjustering för säregna förhållanden skall göras beträffande småhusenheter.
Vidare föreslås att den som under andra året före taxeringsåret äger ett småhus som förvärvats Linder tredje året före allmän fastighetstaxering skall vara skyldig att lämna de uppgifter som behövs till ledning inför fastighetstaxeringcn.
Slutligen föreslås att länsskattemyndighet ges möjlighet att vid allmän Prop. 1987/88: 164 fastighetstaxering av smähusenheter förordna. utöver ordföranden. två ledamöter i fastighetstaxeringsnämnd i stället för enbart en ledamot enligt nuvarande regler.
|»)
Förslag till
Lag om ändring i fastighetstaxeringslagen (1979: 1152)
Härigenom föreskrivs att 2 kap. 4 %. 7 kap. 3 och 5 $%. 8 kap. 3 &, 12 kap. 2 5, 16 kap. 2 s, 17 kap. 6 &. 19 kap. 8 äoch 25 kap. 6 åfastighetstaxerings— lagen (1979: 1152) skall ha följande lydelse.
Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse
2 kap.
45'
Mark skall indelas i de ägoslag som anges i det följande. Mark som är vattentäckt skall indelas endast om den är täktmark. Indelningen får inte påverkas av förekomsten av byggnad som skall rivas (sanerings- byggnad).
Mark skall indelas i de ägoslag som anges i det följande. Mark som är vattentäckt skall indelas endast om den är täktmark. Indelningen får inte påverkas av förekomsten av byggnad som skall rivas (sanerings- byggnad) eller av byggnad eller byggnader vars sammanlagda tax- eringsvärde inte skulle uppgå till 10 000 kronor.
Tomtmark Mark som upptas av småhus, hyreshus, industribyggnad. specialbyggnad eller övrig byggnad samt trädgård, parke- ringsplats, upplagsplats. kommunikationsutrymme m. m., som liggeri anslutning till sådan byggnad. Mark till fastighet, som är bebyggd med småhus, hyreshus, industribyggnad, specialbyggnad eller övrig byggnad, skall i sin helhet utgöra tomtmark, om fastigheten ligger i ett ägo- skifte och har en total areal som inte överstiger två hektar. Detta skall dock ej gälla om fastighetens mark till någon del skall taxeras tillsammans med annan egendom enligt reglerna i4 kap. Vad nu har sagts om tomtmark skall också gälla mark till obebyggd fastighet, som har bildats för byggnadsändamål under de senaste två åren. Har fastigheten bildats längre tillbaka i tiden skall marken utgöra tomtmark endast om det är uppenbart att den får bebyggas. ] övriga fall skall obebyggd mark anses som tomtmark endast om det finns giltigt bygglov eller tillstånd enligt ett förhandsbesked enligt plan- och bygg— lagen (1987: 10), avseende sådan byggnad som anges i andra
Obebyggd mark som ingår i en detaljplan och som till någon del är avsedd att användas för byggnadsändamål. Detta skall inte gälla, om marken skall indelas som tomtmark eller om det är uppenbart att exploatering ej kommer att genomföras
stycket. Exploate- ringsmark
eller kommer att avsevärt fördröjas. 'l'äktmark Mark för vilken gäller täkttillstånd enligt 1815 naturvårds- lagen (1964z822) eller vattenlagen (1983z29l). Med täkttill- stånd skall jämställas pågående täkt. Byggnad på täktområde för täktens utnyttjande hindrar inte att marken indelas som täktmark.
' Senaste lydelse 1987: 146.
Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse
Åkermark Mark som används eller lämpligen kan användas till växtod- ling eller bete och som är lämplig att plöjas.
Betesmark Mark som används eller lämpligen kan användas till bete och
som inte är lämplig att plöjas.
Mark som är lämplig för virkesproduktion och som inte i väsentlig utsträckning används för annat ändamål. Mark där det bör finnas skog till skydd mot sand— eller jordflykt eller mot att fjällgränsen flyttas ned. Mark som ligger helt eller i huvudsak outnyttjad skall dock inte anses som skogsmark. om den på grund av särskilda förhållanden inte bör tas i anspråk för virkesproduktion. Mark skall anses lämplig för virkesproduktion. om den enligt vedertagna bedömningsgrunder kan producerat i genomsnitt minst en kubikmeter virke om året per hektar.
Skogsmark
Skogsim- pcdiment
Myr. berg. hällmark. mark med tjällskog och andra impedi- ment i anslutning till skogsmark.
Övrig mark Mark som inte skall utgöra något av de tidigare nämnda
ägoslagen.
7 kap. 3 5
För byggnader och ägoslag som avses i 8— 15 kap. skall taxeringsvärde bestämmas med utgångspunkt i riktvärden. Dessa skall bestämmas för kombinationer av värdefaktorer, som i någon utsträckning varierar inom värdeområdet och som har särskild betydelse för marknadsvärdet.
För övriga värdefaktorer skall riktvärdet bestämmas med utgångspunkt i förhållanden som i genomsnitt eller i huvudsak råder inom värdeområdet.
Värdefaktorer. som särskilt skall beaktas vid riktvärdets bestämman- de. skall indelas i klasser. Resulta- tet av klassindelningen kallas klass-
Värdefaktorer. som särskilt skall beaktas vid riktvärdets bestämman- de. skall. utom såvitt avser värde-
faktorerna star/ek för småhus och
indelningsdata. storlek _l'ör tomtmark för småhus, indelas i klasser. Resultatet av klassindelningen kallas klassindel- ningsdata.
Riktvärde skall redovisas på karta. i tabell eller på annat sätt.
5 ä'
Föreligger Värdefaktorer. som inte särskilt har beaktats vid riktvärdes bestämmande och som påtagligt inverkar på marknadsvärdet. skall ett med ledning av riktvärden bestämt värde justeras. Detta benämnsjustering för säregna förhållanden. '
Justeringens storlek skall motsvara 75 procent av den skillnad i mark- nadsvärde taxeringsenheten skulle ha med säregna förhållanden och vär- det utan säregna förhållanden.
Påtaglig inverkan på marknads- värdet skall. ifråga om småhusen- lzet. anses föreligga när säregna ji'irhållanden föranleder att det med
Nuvarande lydelse
Föreslagen lydelse
ledning av riktvärden bestämda värdet höjs eller sänks med minst 10 000 kronor. 8 kap. 3 5
Inom varje värdeområde skall riktvärden bestämmas för skilda förhål- landen för en eller flera av följande Värdefaktorer.
Storlek Storleken bestäms med Storlek Storleken bestäms med
Ålder
hänsyn till småhusets bo- stadsyta och dennas _)Q'irdel- ning på olika våningar. Storleksklassen för småhus med en storlek som mot- svarar högst 200 kvadrat- meter i ett platz får inte gö— ras större än att den mot- svarar l0 kvadratmeter bostadsyta. Åldern ger uttryck för små— husets sannolika återståen- de livslängd. Dcnna be- stäms med hänsyn till små- husets nybyggnadsår, om- fattningen av till- och om- byggnader samt tidpunkten för dessa.
hänsyn till ytan av småhu- sets bouttjvmmen och biut- rymmen.
Ålder Åldern ger uttryck för små-
husets sannolika återståen- de livslängd. Denna be- stäms med hänsyn till små- husets nybyggnadsår, om- fattningen av tillbyggnader och sådana ombyggnader
sotn innebär en utökning av boutrymme samt tidpunk- ten för dessa.
Aldersklassen för småhus med en ålder motsvarande högst 20 år får inte göras större än att den motsvarar 5 år.
Standard
Byggnads- kategori
Fastighets- rättsliga förhållanden
Värde- ordning
Standarden bestäms med hänsyn till småhusets byggnads- material oeh utrustning.
För ett nybyggt småhus skall finnas minst fem stan- dardklasser.
För ett nybyggt småhus .skall finnas minst femton standardklasser. Byggnadskategorin bestäms med hänsyn till om småhuset utgör friliggande småhus. kedjehus eller radhus samt, om särskilda skäl föreligger. antal lägenheter.
Med fastighetsrättsliga förhållanden avses om den tomt- mark som småhuset är beläget på utgör självständig fastig- het eller inte. Utgör tomtmarken inte självständig fastighet skall hänsyn även tas till möjligheten att tomtmarken kan bilda egen fastighet.
Med värdeordning avses husets ordningsnummer i värde- hänseende inom tomten.
'JI
Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse
12 kap. 2.5
Riktvärdet skall bestämmas med utgångspunkt i att tomtmarken kan bebyggas omedelbart.
Som riktvärde får endast anges värden i enfastställd värdeserie.
16 kap. 2 &: Ny taxering av fastighet skall ske om under löpande taxeringsperiod
1. ny taxeringsenhet bör bildas eller taxeringsenhet bör ombildas
2. taxeringsenhets beskattningsnatur eller skattepliktsförhållande bör ändras.
Ny taxering av fastighet skall ske om fastigheten är indelad som sådan taxeringsenhet som skall taxeras vid viss allmän fastighetstaxering och det vid taxeringen visar sig att den bör indelas i annan typ av taxeringsenhet.
Ny taxering avfastighet skall ske även i andrafall om det visar sig att mark bör indelas i annat ägoslag eller byggnad i annan byggnadstyp än som skett. Ny taxering skall dock inte ske enbart på den grun- den att mark som inde/(its som åkermark. betesmark. skogsmark eller skogsimpediment bör indelas som något annat av dessa ägoslag.
17 kap. 6 5-1 Ordförande i fastighetstaseringsnämnd förordnas av länsskattemyndig- heten senast den 15 september andra året före det år då allmän fastighets- taxering äger rum.
Länsskattemyndiglteten får för- ordna ytterligare en ledamot i fas- tighetstaxeringsnämnd. Därvid gäl-
Vid faslig/1etstas'ering av små- husen/reter får lättsskattemyndig- lteten förordna två ledamöter i fas- tighetstaxeringsnämnd och vid att- nan fastig/tetstaxering en ledamot utöver ordförande. Därvid gäller vad som sägs i första stycket.
ler vad som sägs i första stycket.
19 kap. 8 %*
Den sotn under andra året före taseringsåret äger småhusen/tet. sotn förvärvats under tredje året före taseringsåret. är efter anmo- ning av länsskattemyndighet skyl-
-3 Senaste lydelse 1987: 391. 3 Senaste lydelse 1986: 1300. 4 Senaste lydelse 1986: 1300.
Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse
dig att lämna de uppgifter som be- hövs till ledning injör allmänfastig- hetstasering.
Den som under andra året före taxeringsåret äger hyreshusenhet. som förvärvats sedan föregående allmänna fastighetstaxering. är efter anma- ning av länsskattemyndighet skyldig att till ledning inför allmän fastighets- taxering lämna uppgift om de hyror som uppburits under andra året före taxeringsåret.
Den som under andra året före taxeringsåret äger industrienhet är efter anmaning från länsskattemyndighet skyldig att till ledning inför allmän fastighetstaxering lämna uppgift om de hyror som uppburits under andra året före taxeringsåret.
Den som under andra året före taxeringsåret är innehavare av täktenhet eller annan taxeringsenhet på vilken täktverksamhet pågår eller eljest är tillåten. är efter anmaning från länsskattemyndighet skyldig att till ledning inför allmän fastighetstaxering lämna uppgift om de priser som under andra året före taxeringsåret uppburits för brytvärd fyndighet.
25 kap. 6 &
Bestämmelserna i 17 kap. 1. 8— 13.15—17 och 19—25 ss skall i till- lämpliga delar gälla även i fråga om särskild fastighetstaxering. Förord- nande av konsulenter som avses i 17 kap. 15% skall emellertid äga rum senast den 30 november året före det år då särskild fastighets- taxering äger rum.
Bestämmelserna i 17 kap. 8—13. 15— 17 och 19—25 ss skall i tillämp- liga delar gälla även i fråga om sär- skild fastighetstaxering. Förord- nande av konsulenter som avses i 17 kap. 15s' skall emellertid äga rum senast den 30 november året före det år då särskild fastighets- taxering äger rum.
Länsskattemyndigheten och den lokala skattemyndigheten skall åt sär- skild fastighetstaxeringsnämnd bereda ärenden och ombesörja göromål av expeditionell art. Nämnda myndigheter granskar fastighetsdeklarationer och tillhandahåller i den omfattning som arbetsförhållandena medger före- dragande i ärende som myndighet granskat.
Denna lag träder i kraft den 1 juli 1988 och tillämpas första gången vid allmän och särskild fastighetstaxering år 1990.
5 Senaste lydelse 1986: 1300.
F inansdepartementet Prop. 1987/88: 164
Utdrag ur protokoll vid regeringssammanträdc den 24 mars 1988
Närvarande: statsrådet Feldt. ordförande. och statsråden Gustafsson. Leijon. Peterson, Bodström. Göransson. Gradin. Dahl. R. Carlsson. Holmberg, Hellström. Johansson. Hulterström. Lindqvist. G. Andersson. 'fhalén
Föredragande: statsrådet Feldt
Proposition om vissa frågor inför allmän fastighetstaxering år 1990
1. Inledning
1986 ars smähustaxeringskommitte (Fi 1986: 03) tillkallades för att göra en översyn av reglerna för fastighetstaxering av småhusenheter inför den allmänna fastighetstaxering som skall ske är 1990. Kommittén har redovi- sat sina slutsatser i betänkandet (Ds Fi 1987z8) Smähustaxering. (l kom- mitten ingick som ledamöter överdirektören Lennart Grufberg. ordföran- de. riksdagsledamöterna Tore Claeson. Eva Johansson. Kjell Johansson. Stig Josefson. Magnus Persson och Karl-Gösta Svenson samt sakkunnige Claes Ljungh.)
Betänkandet har remissbehandlals. Kommitténs sammanfattning av sitt förslag. betänkandets författningsförslag och en förteckning över remissin- stanserna bör fogas till protokollet i detta ärende som bilaga 1—3. Beträf- fande gällande rätt samt utredningens närmare överväganden hänvisas till betänkandet.
En sammanställning av remissyttrandena har upprättats och finns till- gänglig i lagstiftningsärendet (Dnr 2785/87).
Jag avser nu att behandla de frågor som tagits upp i det nämnda betän— kandet och lägga fram förslag med avseende på värderingen av småhus inför 1990 års allmänna fastighetstaxering. Jag kommer även att behandla några andra frågor med anknytning till fastighetstaxeringen.
2. Föredragandens överväganden
2.1. Allmänt
Den allmänna fastighetstaxeringcn är genom ett riksdagsbeslttt år 1985 uppdelad på så sätt att fastighetsbeståndet taxeras skilda år (prop. 1984/85: 222. SkU 1985/86: 2. rskr. 2. SFS 1985: 820 och 821). Innevarande år. dvs. 1988. taxeras således hyreshus-. industri- och specialenheter me- dan småhusenheterna taxeras år 1990 och lantbruksenheterna år 1992. Därefter kommer taxering att ske vartannat år i samma ordningsföljd. 8
Riksdagen har tidigare i en skrivelse (rskr. 1981/82: 179) uttalat att det med stöd av erfarenheterna från 1981 års allmänna fastighetstaxering vore motiverat med en allsidig och förutsättningslös översyn avseende såväl materiella som formella regler. Särskilt betonades syftet att åstadkomma förenklingar i systemet.
Inför 1988 års allmänna fastighetstaxering har vissa ändringar i de mate- riella reglerna besltttats (prop. 1985/86:160. SkU 44. rskr. 44. SFS. 1986: 258). Därvid framhölls bl.a. att ändringarna var av mindre omfatt- ning beroende på att de tidigare bestämmelserna i fråga om de byggnadsty- per som skall taxeras år 1988 visat sig i stort fttngera väl och ge ett rättvist resultat.
I samma proposition framhöll jag att situationen är en annan beträffande småhusen. Mot bakgrund av den kritik som småhustaxeringen år 1981 utsattes för fannjag det nödvändigt att göra en översyn av bestämmelserna om taxeringen av småhus inför den allmänna fastighetstaxeringen av dessa år 1990.
Denna översyn har nu skett genom småhustaxeringskommitténs arbete. i vilket bl.a. deltagit företrädare för riksdagspartierna. Kommittén har i sitt betänkande lämnat förslag som bl.a. innebär att förekomsten av bygg- nad eller byggnader med värde understigande 10000 kr. inte skall påverka indelningen av mark i ägoslaget tomtmark. att ändringar i den grundläggan- de indelningen i ägoslag och byggnadstyp skall utgöra nytaxeringsgrund. att en beloppsgräns införs vid justering för säregna förhållanden samt att klassindelningen för tomtarealen avskaffas. Vidare föreslås förändringar beträffande reglerna för bestämmande av ett småhus storlek. ålder och standard. '
Kommitténs förslag i dessa delar har överlag fått ett positivt bemötande av remissinstanserna. Jag kommer därför att föreslå att värderingen av småhusenheter för framtiden utformas på i huvudsak det sätt som kommit- te'n föreslagit.
] andra delar harjag intagit en från kommitténs förslag avvikande stånd- punkt. Jag anser det exempelvis vara för tidigt att ta ställning till 'om den nya plan- och bygglagstiftningens regler om detaljplans genomförandetid skall få avgörande betydelse för ägoslagsklassificeringen. Andra frågor som jag anser böra bero för översyn i annat sammanhang avser en över- gång till att enbart taxera totalvärden vid småhustaxeringen samt att ägo- slaget exploateringsmark skall upphöra som särskilt ägoslag.
] det följande avser jag att mer ingående behandla de olika förslagen. Först vill jag emellertid kommentera de utgångspunkter som kommittén haft för sitt arbete samt även något beröra normgivningen vid fastig- hetstaxeringen.
2.2. Grundläggande regler
Mitt förslag: De grundläggande värderingsprinciperna ändras inte. Förekommande problem med höga fastighetspriser i områden som är attraktiva för fritidsboende skall inte föranleda undantag från rådande marknadsvärdeprincip vid fastighetstaxeringen.
Kommitténs förslag: Kommittén har i enlighet med sina direktiv tttgått från att värderingsmodellen med marknadsvärdet som underlag för taxe- ringen inte skall ändras. Denna förutsättning har föranlett kommittén att inte lämna förslag till hur man skall beakta situationen där attraktiva lägen för fritidsboende driver upp taxeringsvärdenivån för de permanentboende. Likaså har utgångspunkten. att privaträttsliga förpliktelser inte skall beak- tas vid värderingen. medfört att kommittén inte ansett sig böra överväga någon lösning på situationen för de fastighetsägare som upplåtit arrende- tomter på oförmånliga kontraktsvillkor.
Remissinstanserna: Principen med marknadsvärdet som bas för taxe- ringsvärdet har inte mött några invändningar. Däremot framhålls från olika håll synpunkter på den värderingsmodell som används för att uppskatta marknadsvärdet. Denna fråga avser jag dock återkomma till senare.
Vad beträffar problemet med de höga taxeringsvärden som kan uppstå för permanentboende på attraktiva fritidsorter betonar kammarrätten [ Stockholm att detta inte är något som bör beaktas vid fastighetstaxeringen. vilkenju syftar till att åsätta värden som motsvarar 75 95 av marknadsvär- det. Bohusläns samarbetskammitte föreslår att ett "lägesavdrag" införs som kompensation för de permanentboende i drabbade områden.
Kommitténs val att inte överväga någon lösning av hur man bör beakta oförmånliga arrendeavtal vid fastighetstaxeringen har mötts av kritik. Kammarrätten i Stock/mim menar att de privaträttsliga förpliktelser som är aktuella i dessa fall torde vara så pass ensartade och prispressandc att det knappast skulle vara förenat med alltför stora svårigheter att göra undantag för dessa fall. Tungt vägande billighetsskäl talar enligt kammar- rätten för en dylik lösning. Likaså finner kammarrätten i Göteborg det angeläget att något görs åt saken emedan utfallet vid den allmänna fastig- hetstaxeringen 1981 många gånger var orimligt och direkt stötande. LRF anser att det med god vilja går att finna en tillfredsställande lösning på problemet till 1990 års fastighetstaxering. Sverigesjordägareförhtmd anser svårigheterna att beakta privaträttsliga förpliktelser vid värderingen är starkt överdrivna och att de oftast kan få en rimlig lösning. _
Skälen för mitt förslag: 1 kommittedirektiven klargjorde jag att översy- nen inte bordc avse vissa grundläggande värdcringsprinciper som är ge- mensamma för samtliga slag av taxeringsenheter. Bland dessa nämndejag marknadsvärdeprincipen. vilken sedan länge gällt vid fastighetstaxeringen. Översynen skulle avse de frågor som är specifika för taxeringen av småhu- senheter. Behovet av översyn av fastighetstaxeringens mera övergripande frågor bör anstå för prövning i annat sammanhang.
Mot bakgrund av det anförda har kommitten inte lämnat förslag till
lösningar på de problem som har att göra med att permanentboende i vissa fall kan få sina fastighetstaxeringsvärden upptrissade på grund av att det område de bor i är attraktivt också för fritidsboende.
I anledning härav vill jag säga följande. De områden där den nämnda typen av omvandling av permanentbostä- der till fritidshus har skett inskränker sig främst till vissa trakter vid kusterna och i tjällregionen. I många fall torde denna företeelse ha haft ett positivt inslag då den inneburit. att hus som inte längre är lämpliga för permanentboende har kunnat bevaras. I andra fall där även den bofasta befolkningen efterfrågat bostäder har dock de stigande huspriserna med- fört betydande problem. Detta är särskilt uttalat i de kustsamhällen som byggts upp kring liskenäringen och annan anknuten verksamhet. Den yngre generationen, som valt att stanna kvar i orten för att där få sin utkomst. har vid anskaffning av bostadsfastigheter tvingats att konkurrera om husbeståndet med penningstarka fritidshusköpare. Den är 1984 utvid- gade förköpslagen ( 1967: 868) har gett vissa möjligheter att komma till rätta med problemet. Det kan dock tänkas att dessa regler är otillräckliga. varför man bör överväga om även andra åtgärder fordras. Eftersom förevarande problem måste lösas utanför lastighctstaxeringens ram avser jag att åter- komma till denna fråga i ett senare sammanhang.
Jag är inte för närvarande beredd att i fråga om vissa arrendeavtal göra avsteg från principen att privaträttsliga förpliktelser inte skall beaktas vid fastighetstaxeringen.
2.3. Normgivningen vid fastighetstaxeringen
Min bedömning: En författningsteknisk översyn av regelkomplexet vid fastighetstaxeringen med inriktning på normgivningen bör före- tas. De icke-bindande normer som RSV meddelar till ledning för fastighetstaxeringen bör betecknas allmänna råd. rekommendatio- ner e. d.
Kommitténs förslag: Kommittén konstaterar bl. a. att för fastighetstaxe— ringen grundläggande frågor saknar reglering i lagtext och/eller motivutta- landen. Dessa frågor kan enligt kommittén knappast regleras genom före- skrifter av riksskattcverket. RSV. utan bör i första hand få lagreglering. Mot bakgrund härav föreslår kommitten att en författningsteknisk översyn görs av regelkomplexet. Vidare föreslår kommittén att de av RSV medde- lade icke-bindande normerna även fortsättningsvis betecknas anvisningar.
Remissinstanserna: Remissinstanserna är eniga om behovet av en författ- ningsteknisk översyn. Några instanser delar inte kommitténs förslag om beteckningen på de icke-bindande normerna. Exempelvis framhåller kam— marrätten i Göteborg att det numera är en i stort sett vedertagen princip att använda beteckningen allmänna råd på sådana normer. Enligt kammarrät- ten finns det inga bärande skäl för att denna terminologi inte skall använ- das också när det gäller fastighetstaxeringen.
Skälen för min bedömning: Genom införandet av 1979 års fastighetstaxe- ringslag (1979: 1152). FTL. skedde en anpassning till normgivningssyste- met i 1974 års regeringsform. Härigenom intogs i FTL de ramar och grundläggande principer som gäller för värderingsmodellerna samt vissa formella och processuella regler medan reglerna om värdesericr. värdela- beller och klassindelning anges i fastighetstaxeringsförördningen (1979: 1193). F'I'F. Med stöd av 7 kap. 7 & FTL har regeringen i 9 kap. 5 så och 17 kap. 4ä F'fF bemyndigat RSV och länsskattemyndigheterna att meddela vcrkställighetsföreskrifter.
Denna författningsstruktur har tillämpats sedan 1981 års allmänna fastig- hetstaxering. AF'f. Mot bakgrund av de erfarenheter som nu vunnits anser jag det angeläget att en författningsteknisk översyn av regelkomplexet företas. Denna översyn bör ta sikte på normgivningsreglerna vid fastig- hetstaxeringen och söka reda ut oklarheter främst vad gäller RSV:s norm- givning. Behovet av föreskrifter i de avseenden som nu är oreglerade bör också undersökas. Smähustaxeringskommitten nämner här t. ex. att regler i FTL saknas-om vad som utgör byggnad. gränsdragningen i vissa fall mellan småhus och hyreshus. definitionen av industriell verksamhet och värderingsreglcr för byggnad under uppförande. Översynen bör ske samlat och avse alla typer av taxeringsenhetcr. Med hänsyn till att resultatet av en sådan översyn inte hinner bli beaktat till 1990 års småhustaxering finnerjag det befogat att här göra följande påpekanden.
Som jag tidigare nämnde utfärdade RSV verkställighetsföreskrifter samt anvisningar m.m. till ledning för den allmänna fastighetstaxeringen år 1981. Vissa föreskrifter kom dock att kritiseras som alltför detaljerade och även för att de bitvis saknade lagstöd. Det framstår som angeläget att framhålla att verkställighetsföreskrifterna inte får föreskriva åligganden som går utöver vad som anges i FTL. De får endast förtydliga eller fylla ut lagreglerna med hänsyn till dessas innehåll. Klassificeringsföreskrifter m.m. måste hålla sig inom de klassramar som anges i FTL resp. F'l'F. En fastighetsägare får således inte åläggas något nytt genom en verkställig- hetsföreskrift. Skttlle det ändå uppkomma behov av att till ledning för fastighetstaxeringen utfärda uttalanden av inskränkande eller betungande karaktär för fastighetsägare. får detta i så fall göras genom ej bindande allmänna råd. m.m.
Enligt förordningen (1986: 1346) med instruktion för skatteförvaltningen skall RSV genom allmänna råd och uttalanden verka för lagenlighet. följd- riktighet och enhetlighet inom verksamhetens område. Vid 1981 års AFT utfärdade RSV en rad icke-bindande normer i det angivna syftet. Åtskilliga sådana s.k. anvisningar meddelades med stöd av FTF. Emedan dessa inte är bindande kan fastighetstaxeringsinstanserna i varje enskilt ärende pröva deras riktighet eller lämplighet och avgöra om de skall följas eller frångås. Dessa utfyllande regler är av stor betydelse för fastighetstaxeringsarbetet och de torde inte kunna undvaras.
Jag vill här dock beröra frågan hur dessa icke-bindande regler bör betecknas. Avgörande vikt bör enligt mitt förmenande fästas vid vad som uttalades i motiven till den ändring i 1 & författningssamlingsförordningen (1976: 725) som företogs år 1984. Föredragande statsrådet sa där att termen
anvisningar inte skall få användas som beteckning på bindande regler (föreskrifter). Den skall också undvikas som beteckning på sådana icke- bindande regler som avser tillämpning av föreskrifter (prop. 19831'84: 119. KU 25. rskr. 245. SFS 1984:212). I förordningen används nti i stället beteckningen allmänna råd på sådana generella rekommendationer om tillämpningen av en författning som anger hur någon kan eller bör handla i ett visst hänseende. En stor del av RSV:s icke-bindande normer vid fastighetstaxeringen torde falla in under denna definition. De bör därför betecknas allmänna råd. rekommendationer c. d.
I det närmast följande avserjag att behandla några väsentliga frågor som smähustaxeringskommitte'n tagit tipp. varefterjag kommer att beröra vär- defaktorerna för tomtmark resp. småhus.
2.4. Vissa värderingsregler
2.4.1. Värderingsregler för mark och byggnader
Mitt förslag: Nuvarande särredovisning av delvärdena mark- och byggnadsvärde skall bibehållas.
Kommitténs förslag: Kommittén har övervägt möjligheten att frångå nuvarande system vid värderingen av småhusenheter. innebärande att separata mark- och byggnadsvärden redovisas. för att i stället övergå till att enbart taxera ett totalvärde. Kommittén bedömer det dock som uteslu- tet att nu övergå till denna metod men föreslår att frågan utreds för fastighetstaxeringen som helhet.
Remissinstanserna: Flera remissinstanser förespråkar en övergång till taxering av enbart totalvärden. Statens institut för byggtzuds/itrskning påpekar att den nuvarande bindningen till marknadspriset gör det svårt att dela tipp en fastighets värde på dels tomt. dels byggnader. Enligt institutet finns det inga "objektiva" kriterier för en fördelning av lägets olika för- delar och nackdelar. Hela fastigheten är bärare av dessa. Marknaden gör således inte den distinktion av lägesinverkan som påstås i det särskilda yttrandet till betänkandet. Det är också institutets uppfattning att man bör undvika att taxera tomt och byggnader var för sig. Skälet härtill ärinte den brist i köpeskillingsstatistik som kommitten framhållit. utan den lagstadga- de bindningen till marknadspriset. Institutet tror att ett byte av modell sannolikt skulle kräva mer analysarbete än vad som kan hinnas med före 1990 års taxering. LMV anser det vara möjligt att genomföra en sådan förändring till 1990 års AFT. En eventuell anpassning av modellerna för övriga fastighetstyper bör enligt LMV kunna lösas inom ramen för de uppdelade allmänna fastighetstaxeringarna.
Skälen för mitt förslag: För en småhusenhet skall enligt 5 kap. 7 & FTL delvärdena mark- och byggnadsvärde bestämmas. Enligt 7 kap. 9 & nämn— da lag skall markvärde som huvudregel bestämmas som om taxeringsenhe- ten var obebyggd medan byggnadsvärde enligt 7 kap. 8 & samma lag är det mervärde som taxeringsenheten har på grund av att den är bebyggd. Denna
särredovisning är fortfarande av stor betydelse vid bl.a. inkomst- och förmögenhetsbeskattningen. En övergång till en modell med enbart taxe- ring av ett totalvärde torde därför även fortsättningsvis kräva någon form av specifikation av mark- och byggnadsvärde. Frågan berör även andra taxeringsenheter än småhusen och kräver som framgått ett omfattande analysarbete. Jag är därför inte beredd att föreslå en övergång till denna värderingsprincip vid 1990 års småhustaxering.
2.4.2. Indelning i taxeringsenheter
Mitt förslag: Reglerna om indelning i taxeringsenheter för småhus kvarstår oförändrade.
Kommitténs förslag: Kommittén föreslår att i bebyggd småhusenhet inte får ingå obebyggd mark. Effekten av kommitténs förslag åskådliggörs med följande exempel. En villaägare med en stor. delbar, tomt inkomstbeskat- tas i dag för en taxeringsenhet som består av två tomter och en byggnad. Hans granne, som har en mindre villatomt men som dessutom äger en obebyggd tomt ett stycke därifrån. inkomstbeskattas för endast en tomt och en byggnad. Genom kommitténs förslag skulle båda fastighetsägarna komma att inkomstbeskattas för en tomt och en byggnad.
Remissinstanserna: Endast ett fåtal remissinstanser har berört denna fråga. De flesta som yttrat sig tillstyrker förslaget men invändningar före- kommer också. Kammarrätten i Stockholm tillstyrker i och för sig men betonar samtidigt att det trots allt är en viss skillnad mellan den "stora fastigheten" med dess två hopliggandc tomter och det andra fallet. där det är någon kilometer mellan dem. I det förra fallet står onekligen — intill dess exempelvis delförsäljning sker — en stor tomt till ägarens disposition. RSV tillstyrker också men vill gå något längre. Enligt verket bör huvudregeln vara att varje småhus med tomt skall ha ett eget taxeringsvärde. Gemen- samt taxeringsvärde bör åsättas endast om något annat vore uppenbart olämpligt. Härigenom skulle. enligt RSV, omtaxering inte behöva företas vid ägarbyte.
Skälen för mitt förslag: I samband med 1985 års riksdagsbeslut om en uppdelad fastighetstaxering bestämdes att allmän fastighetstaxering år 1988 skulle ske av. förutom hyreshus—, industri- och specialenheter. även exploateringsenheter. Eftersom cxploateringsmarken värderas utifrån riktvärden för tomtmark för den byggnadstyp som marken är avsedd för. nedräknad med en exploateringsfaktor. innebar detta problem beträffande exploateringsmark som är avsedd för småhus. Enligt den uppdelade fastig- hetstaxeringen värderas nämligen sådan tomtmark först år 1990. På grund härav företogs år 1986 den ändringen i reglerna att cxploateringsmark i fortsättningen inte skall indelas i särskilda exploateringsenheter. I stället inordnas dessa under den småhus-. hyreshus- eller industrienhet som exploateringsmarken är avsedd för. I avsikt att förhindra att exploaterings— mark därvid skulle komma att föranleda väsentligt höjda intäkter av scha- blonbeskattade småhus, föreskrevs samtidigt i 4 kap. 6 s' F'fL att exploate—
ringsmark inte får ingå i taxeringsenhet som är bebyggd (prop. 1985/86: 160. SkU 44, rskr. 284, SFS 1986: 258).
Av samma skäl som jag här nu redovisat motiverade småhustaxerings- kommittén sitt förslag att inte heller obebyggd tomtmark skulle få ingå i en bebyggd småhusenhet. Jag finner emellertid denna jämförelse något hal- tande. Åtgärden att undanta cxploateringsmarken från att ingå i bebyggda taxeringsenheter föranleddes som tidigare nämndes av behovet att kom- pensera för en icke önskvärd effekt av 1986 års beslut att inte indela exploateringsmark i särskilda taxeringsenheter. Förhållandet ärinte riktigt detsamma beträffande delbara småhustomter. Som kommittén påpekat kan emellertid nuvarande system få de påtalade effekterna vid schablonbc- skattningen. Jag delar kammarrättens i Stockholm synpunkt att det ändå är en viss skillnad mellan "en stor fastighet" med två eller flera intilliggande ”tomter" och två ”vanliga tomter" belägna ett stycke från varandra.
Jag vill i detta sammanhang nämna att det i utredningen om refomerad inkomstbeskattning (Dir. 1987: 29) pågår en allmän översyn av nuvarande inkomstskattesystem. Avsikten är att arbetet skall bedrivas skyndsamt och att de förslag som utredningen kommer fram till skall kunna tillämpas från och med 1991 års inkomsttaxering. Av direktiven framgår att man bl.a. kan komma att föreslå en lösning som innebär att man låter flytta över utgiftsräntor för villor och sommarstugor från nuvarande inkomstsla- get annan fastighet till inkomstslaget kapital. Beroende på vad som därvid anses lämpligt i detta avseende kan även schablonbcskattningcn av små- hus komma att beröras. Det kan därför tänkas att de av småhustaxerings- kommittén påtalade effekterna av nuvarande schablontaxeringsregler där får sin lösning. Härutöver kan det i en kommande översyn av fastig- hetstaxeringen finnas anledning att se över de motiv som ursprungligen styrde uppdelningen i taxeringsenheter med anledning av de nyligen ändra- de reglerna om kommunal beskattning. Som framgått är jag emellertid nu inte beredd att utforma mitt förslag i linje med kommitténs betänkande i denna del.
2.4.3. Plan- och bygglagens inverkan på indelningen i ägoslag Garanterad byggrätt
Mitt förslag: Nuvarande regler om när mark skall indelas som tomt- mark behålls oförändrade. En detaljplans genomförandetid skall således inte tillmätas avgörande betydelse för indelning i ägoslaget tomtmark. Däremot skall s.k. återuppförz'tnderätt beaktas i detta avseende.
Kommitténs förslag: Endast mark mcd garanterad byggrätt skall indelas som tomtmark. Detta bör komma till uttryck i lagtexten.
Remissinstanserna: De flesta instanser som yttrat sig tillstyrker förslaget. RSV anför att en genomgående princip i FTL är att förväntningsvärden inte åsätts taxeringsvärde om det inte föreligger garanterad ersättningsrätt. Denna princip bör enligt RSV bibehållas. LMV anmäler dock en annan
_ståndpunkt. Effekten av genomförandetidens utgång kan enligt LMV svår- ligen fångas in i någon generell modell. De måste bedömas från fall till fall beroende på planens aktualitet. markens belägenth inom planen. bebyg- gelsetryeket. kommunens markpolitik etc. Obebyggd mark inom plan som är utbyggd i liten omfattning och där kommunen anser att planen är inaktuell och inte skall genomföras torde enligt LMV ha ett mycket lågt marknadsvärde. Däremot anser verket att marknadsvärdet för en enstaka obebyggd s. k. luektomt inom tätort i många fall knappast påverkas av att genomförandetiden löper ut. eftersom den enda realistiska användningen är att tomten bebyggs på samma sätt som omkringliggande tomter. Verket framhåller att en utformning av reglerna enligt förslaget sannolikt kommer att innebära att betydande fastighetsvärden faller utanför taxeringen. Där- för anser man att indelningen i ägoslag och uppdelningen i värderingsenhe- ter bör knytas till kommunens beslut att anta. upphäva eller ändra de- taljplan eller områdesbestämmelser. Denna princip är införd som nytaxe- ringsgrund i 16 kap. 4 &" F'l'L. Enligt LMV:s mening ligger motsvarande synsätt närmast till hands också i fråga om definitionen av tomtmark. Verket anser att kommitténs förslag medför oacceptabla konsekvenser för fastighetstaxeringens trovärdighet och kvalitet i fråga om förmågan att återspegla marknadsvärdena för ett stort antal taxeringsenheter. Dessutom anses anpassningen till plan- och bygglagens (1987: 101. PBL. regelsystem bristfällig.
Skälen för mitt förslag: Den nya plan- och bygglagen trädde i kraft den 1 juli 1987. Den föranledde vissa ändringar i FTL. bl.a. i nu förevarande lagrum 2 kap. 4 & samt också i 7 kap. 11 å och 16 kap. 4 så. Ändringarna innebär endast en anpassning till terminologi och systematik i PBL (prop. 1985/86:90. BoU 1986/87: 4. rskr. 126. SFS 1987: 146).
Av intresse för fastighetstaxeringens vidkommande är följande nyheteri den nya planlagstiftningen. Detaljplanen ersätter de tidigare stads- och byggnadsplanerna. Detaljplanen skall reglera hur ett avgränsat område inom kommunen får användas för bebyggelse eller hur bebyggelsen får förändras eller skall bevaras. Planen skall ha en genomförandetid. Genom- förandetiden kan bestämmas till mellan 5 och 15 år. Planen kan upphävas eller ändras när behov föreligger. Under genomförandetiden krävs dock fastighetsägarens medgivande såvida inte nya förhållanden av stor allmän vikt inträtt. vilka inte kunnat förutses vid planläggningen. Om planen ändras eller upphävs under genomförandetiden. har fastighetsägaren rätt till ersättning för den minskning i fastighets värde som det kan medföra. Det är häri som den garanterade byggrätten består. Efter genomförandeti- dens utgång får planen ändras om det finns ett allmänt intresse som väger tyngre än fastighetsägarens enskilda intresse. Fastighetsägaren har ingen rätt till ersättning enbart på den grund att han då vägras bygglov därför att planen ändras eller upphävs. Om planarbete påbörjats när bygglov söks. får byggnadsnämnden vänta i högst två år med beslutet i bygglovsfrågan. Det avgörande för rätten till ersättning är då om lovet sökts under eller efter genomförandetiden.
Vid bedömningen av om genomförandetidens utgång skall få avgörande betydelse vid ägoslagsindelningen vill jag anknyta till den diskussion som
föranleddes av den tidigare nämnda ändringen av nytaxeringsgrunderna i 16 kap. 4 & FTL. I sitt yttrande över förslaget i denna del uttalade lagrådet att det vore värdefullt om bostadsministern ville belysa den inverkan på fastighetens taxeringsvärde som kan följa av att en byggrätt inte tas i anspråk under genomförandetiden. I propositionen (a. a. s. 217 f.) svarade bostadsministern att det råder en viss osäkerhet om den framtida utveck- lingen i fråga om marknadsvärdet på en obebyggd tomt inom detaljplan efter genomförandetidens utgång. Han var därför inte beredd att föreslå att genomförandetidens utgång skall vara en grund för nytaxering. Han påpe- kade även att fastighetsägarens möjlighet att i sådant fall få nytt taxerings- värde åsatt. om han kan förete ett beslut om vägrat bygglov eller förhands- besked. i tillräcklig utsträckning tillgodoser dennes intressen.
Bostadsutskottet anförde i sitt yttrande häröver bl.a. följande (BoU 1986/87: 4 s. 43):
Den osäkerhet som följer av att byggrätten kan inskränkas efter genom- förandetiden är givetvis en omständighet som typiskt sett påverkar mark— nadsvärdet negativt. Om kommunens intentioner omfattar ett mer inten- sivt markutnyttjande än gällande plan medger. kommer dock marknads- 'ärdet i stället att stiga. Enbart den omständigheten att genomförandetiden löpt ut kan i ingetdera fallet anses medföra någon så klar ändring av marknadsvärdet att en ny taxering är motiverad. Det krävs någon form av bindande avgörande beträffande den fortsatta markanvändningen. så som nuvarande och föreslagna lydelse av 16 kap. 4 & fastighetstaxeringslagen föreskriver.
För egen del gör jag den bedömningen att de argument som bostadsut- skottet andragit i denna fråga också äger giltighet för att inte låta genomfö- randetidens utgång ensamt fälla avgörandet av om mark skall indelas som tomtmark eller inte. Såsom LMV påvisat skulle en sådan ordning leda till orimliga resultat.
Vad beträffar den s.k. återuppföranderätten vill jag anföra följande. Enligt 14 kap. 7 & tredje stycket PBL har fastighetsägare rätt till ersättning för den skada han lider om bygglov vägras att ersätta en genom olyckshän- delse förstörd byggnad med en i huvudsak likadan byggnad och ansökan om bygglov har gjorts inom fem år från det att byggnaden förstördes. Bestämmelser om ersättning när byggnad rivits eller förstörts på annat sätt än genom olyckshändelse finns i 14 kap. 8 & första stycket 1. PBL. Genom dessa regler har införts en principiell rätt till äteruppförande av en i huvudsak likadan byggnad.
Som jag tidigare redovisat har kommittén föreslagit att det i lagtexten uttryckligen anmärks att endast mark med garanterad byggrätt skall inde- las som tomtmark. Förutom förslaget att ändra lagtexten så att det klart framgår att den tidigare nämnda genomförandetiden för detaljplan här blir styrande. föreslår kommittén också att ett tillägg görs så att den s..k äteruppföranderätten uttryckligen anges som grund för indelning av obe- byggd mark som tomtmark.
Jag har i det ovan anförda klargjort att en detaljplans genomförandetid inte bör ha avgörande betydelse för ägoslz'tgsindelningen. Jag föreslår att
inte heller återuppföranderätten skall nämnas i lagtexten. här dock av andra skäl. 1 motiven till den del av stadgandet i 2 kap. 4 & FTL som nu äri fråga redovisade nämligen 1976 års fastighetstaxeringskommitté. FTK, utförligt i vilka fall som det kan tänkas vara uppenbart att en tomt får bebyggas (jfr SOU 1979: 32 s. 212 f.). Departementschefen framförde inga erinringar häremot. Vid utformningen-av stadgandet specificerades inte närmare de olika situationerna då det är uppenbart att mark får bebyggas. I stället erhöll stycket en sådan lydelse att det, förutom att uttryckligen nämna byggnadslov och mark till obebyggd fastighet som bildats för bygg- nadsändamål under de senaste två åren. endast beaktade sådana fall där obebyggd mark med stor sannolikhet kunde tänkas få bebyggas eller bli bebyggd. Jag anser att också den genom PBL införda återuppbyggnadsrät- ten bör kunna beaktas som grund för indelning av mark som tomtmark utan att detta för den skull behöver uttalas i lagtexten. Jag finner således att 2 kap. 4 & fjärde stycket F'fl. kan kvarstå i sin nuvarande lydelse.
Småhustomts delbarhet
Mitt förslag: Nuvarande regler behålls oförändrade.
Kommitténs förslag: Kommittén har i denna fråga anknutit till ett utta- lande som F'l'K gjort i sitt slutbetänkande (SOU 1984: 37) Rullande fastig- hetstaxering s. 245. Enligt vad FTK där anfört bör en bebyggd småhusfas- tighet anses delbar endast då fråga är om två självständiga småhus eller då tomtens delbarhet dokumenteras t.ex. genom stadsplan. byggnadsplan eller genom byggnadslov. Småhustaxeringskommittén anser att samma synsätt även bör gälla för en obebyggd småhustomt. Således bör enligt kommittén byggrätten dokumenteras genom detaljplan under genomföran- detiden.
Remissinstanserna: Bland de remissinstanser som yttrat sig i frågan råder delade meningar. I.MV är på de grunder som tidigare redovisats kritisk också till denna del av kommitténs förslag. SABO påpekar att de föreslag- na värderingsgrunderna inte kan tillämpas för en småhustomt som är avsedd att bebyggas med flera småhus för uthyrning. Tomten är då inte avsedd att delas på det sätt som kommittén anger. Enligt SABO är syftet med innehavet av småhus i sådant fall långvarig uthyrning och förvaltning och inte avstyckning och försäljning.
Skälen för mitt förslag: Av bestämmelserna i 6 kap. 7 & FTL framgår bl. a. att varje tomt skall utgöra en värderingsenhet. Skulle emellertid byggnadsrätt till två eller flera småhus föreligga på en tomt får varje del av tomten som omfattas av en byggnadsrätt. utgöra en värderingsenhet.
Enligt det anförda lagrummct är således byggnadsrätten det avgörande för indelningen av en småhustomt i värderingsenheter. Denna byggnads- rätt framgår i allmänhet av detaljplanen även om den där naturligtvis kan vara mer eller mindre preciserad. Mot bakgrund av vad jag tidigare anfört om betydelsen av detaljplans genomförandetid i fastighetstaxeringshänse-
ende. finnerjag också här att någon uttalad anknytning till genomförande- tiden inte är lämplig. .
I detta sammanhang vill jag även erinra om bestämmelsen i 7 kap. 11 å FTL, vilken ändrats i samband med införandet av PBL. Lagrummet har numera följande lydelse.
Är tomtmarken obebyggd skall föreskrifter angående markens bebyg— gande eller användning beaktas vid värderingen.
Finns på tomtmarken byggnad som har åsatts värde skall nybyggnad anses möjlig i den utsträckning bebyggelse har skett. Vidare skall vid bedömning av tomtmarkens delbarhet hänsyn tas till om byggnadens pla- cering på tomten omöjliggör att denna delas.
I specialmotiveringen till ändringen uttalade föredraganden bl.a. följan- de (prop. 1985/86: 90 s. 216).
— — — lnom områden utan detaljplan kan vissa bebyggelsereglerande föreskrifter meddelas genom områdesbcstämmelscr. Sådana bestämmelser kan t.ex. avse grunddragen i den avsedda användningen av mark- och vattenområden för olika ändamål eller föreskrifter om byggnadsarean eller storleken på tomter avsedda för fritidsändamål. Sådana föreskrifter bör givetvis beaktas vid värderingen av tomtmarken.
Jag vill genom denna hänvisning påvisa att. även om någon garanterad byggrätt inte föreligger utanför detaljplanelagt område. där ändå förekom- mer bebyggelseverksamhet som bygglovsprövas i enlighet med vissa rikt— linjer. Detta framgår närmare av 8 kap. 12 å PBL. Vid fastighetstaxeringen kan inte bortses från detta faktum. Vid bedömningen av delbarheten m.m. i sådana områden får man således utgå från den praxis som utbildas utifrån gällande områdesbestämmelser, allmän lämplighetsprövning m.m. När- mare bestämmelser till ledning för fastighetstaxeringen i detta hänseende kan meddelas av RSV med stöd av tidigare nämnda bemyndiganden.
Exploateringsmark
Mitt förslag: Reglerna om indelning av mark i ägoslaget exploate- ringsmark lämnas oförändrade.
Kommittens förslag: Kommittén för fram tanken att ägoslaget exploate— ringsmark upphör som särskilt ägoslag. Frågan överlämnas dock för be- dömning i annan ordning i hela dess vidd. Kommittén föreslår emellertid beträffande detta ägoslag att endast byggrätt enligt detaljplan under genomförandetiden skall beaktas.
Remissinstanserna: Kammarrc'itten i Göteborg påtalar en inkonsekvens i kommittéförslaget. Enligt kammarrätten anför kommittén i fråga om ex- ploateringsmark att sådan mark endast kommer att förekomma efter ut- gången av tiden för detaljplanens genomförande och sannolikt bestå av mark som under genomförandetiden varit tomt. Samtidigt föreslår kommit-
ten att endast byggrätt enligt detaljplan under genomförandetiden beaktas. Enligt kammarrätten förefaller dessa uttalanden att gå stick i stäv med varandra. Kammarrätten ifrågasätter om kommittén i stället kan ha menat att för att det över huvud taget skall bli fråga om exploateringsmark krävs att det tidigare — ttnder genomförandetiden — har funnits en byggrätt enligt detaljplan. En sådan tolkning strider emellertid enligt kammarrätten mot den föreslagna lagtexten och kammarrätten ifrågasätter om inte negationen skall utgå. RSI" tillstyrker att begreppet exploateringsmark utmönstras ur FTL. Verket anser att om man för mark med förväntad bebyggelse maste räkna med en väntetid som kan tänkas påverka värdet väsentligt. t.ex. 3 är. bör detta beaktas genom justering. Även [..-111" har denna åsikt. LMV menar dock att motiven för en sådan förändring inte bör anses vara den nya planlagstiftningen. Den grundläggande förutsättningen enligt LMV är kommitténs förslag om att bebyggd småhusenhet inte skall kunna omfatta obebyggd tomtmark. _S'reriges allmän/zu h_t'poleks/muk anser det välbe- tänkt att låta bedömningen av den nya _plan- och bygglagens effekter beträffande exploateringsmark anstå tills erfarenheter vunnits därav.
Skälen för mitt förslag: Jag finner kommitténs förslag att låta utmön— stringen av exploateringsmark anstå tills vidare vara välbetänkt. Såsomjag nyss anfört bör inte en detaljplans genomförandetid vara avgörande för ägoslagsindelningen.
Nytaxeringsgrund
Mitt förslag: En ny grund för när ny taxering skall göras införs. Denna innebär att ny taxering alltid skall göras när indelningen i ägoslag eller byggnadstyp bör ändras.
Kommitténs förslag: Överensstämmer i fråga om lagtexten med mitt förslag.
Remissinstanserna: RSV delar kommitténs synpunkter om ny taxering i samband med att detaljplan upphör. Verket anser sig i dag dock sakna möjligheter att bevaka dessa tidpttnkter. RSV föreslår att det i lagtexten preciseras att ny detaljplan utgör obligtorisk nytaxeringsgrund samt att nytaxeringsgrunderna ses över i lämpligt sammanhang. ()eksa Entre/irc- m'ir/öreningen tillstyrker förslaget men tillägger att det mahända skulle bli klarare rent lagtekniskt om i den föreslagna bestämmelsen om ny taxering direkt anges de fall då ny indelning i ägoslag eller byggnadstyp skall ske. Även Svenska bank/öreningen. Svenskt: _li'irsiikrings/wings rik.sj/'('il'/)mzd och Inc/usrriförhtmtlet anser att den föreslagna bestämmelsen förefaller något oprecis. Man ifrågasätter om den täcker in alla de situationer som kan uppkomma när genomförandetiden upphör eller planer upphävs.
Skälen för mitt förslag: Som framgått av den tidigare redogörelsen av kommitténs förslag med anledning av den nya plan- och bygglagstiftningen vill kommitten att indelningen i ägoslaget tomtmark blir beroende av om s. k. garanterad byggrätt föreligger eller ej. När en detaljplans genomföran- detid löpt ut bör således enligt kommitténs synsätt någon indelning av
mark som tomtmark inte göras. Det är mot denna bakgrund man får se kommitténs nu ifrz'tgavarande förslag om ett tillägg till nytaxeringsgrunder- nu i 16 kap. 2 & F'l'L.
Det har också framgått av mitt tidigare resonemang att jag har samma grunduppfattning som bostadsutskottet intog i denna fråga. dvs. att ut- gången av en detaljplans genomförandetid inte ensam bör vara avgörande för om ny taxering är påkallad. Någon form av bindande avgörande som utvisar att annan ägoslagsindelning m. m. är påkallad bör här fordras för att ny taxering skall göras. Kommittén har dock inte utformat sitt lagtextför- slag med någon obligatorisk koppling till en detaljplans genomförandetid. Jag finner därför att det kan läggas till grttnd för mitt förslag och bör således vara tillämpligt i de fall då bygglov vägrats. negativt förhandsbe- sked lämnats eller anstånd beslutats beträffande prövning av ansökningar om bygglov eller förhandsbesked. Ny taxering skall emellertid inte ske endast på den grunden att mark som indelats som åkermark. betesmark. skogsmark eller skogsimpediment bör indelas som något annat av dessa .
ägoslag.
2.4.4 liyggnadsvärde understigande 10 000 kr.
. l l Mitt förslag: Indelningen i ägoslag skall inte påverkas av befintlig | . bebyggelse med ett sammanlagt taxeringsvärde som understiger !
10000 kr. ;
Kommitténs förslag: Överensstämmer med mitt.
Remissinstanserna: Remissinstanserna tillstyrker införandet av en vär- degräns. It'ammarrätten i Göteborg ifrågasätter dock om inte värdegrän- sen bör vara högre än 10000 kr.
Skälen för mitt förslag: Gällande lagstiftning innehåller en inkonsekvens i nu förevarande avseende. Det förhåller sig nämligen på det sättet att det saknas en värdegräns för när bebyggelse skall föranleda att mark indelas som tomtmark. Däremot stadgas i 7 kap. 16 ;" FTL bl. a. att något värde inte skall bestämmas för byggnad eller byggnader inom samma tomt. om byggnadsbeståndets sammanlagda taxeringsvärde ej skulle uppgå till 10000 kr. Stötande situationer kan uppstå av denna inkonsekvens. i syn- nerhet i fråga om byggnad på ofri grund. t. ex. då byggnadsvärde inte äsätts arrendatorns byggnad medan fastighetsägarens tomtenhet åsätts ett värde.
Jag finner att denna brist bör åtgärdas. Mark bör således inte indelas som tomtmark endast för att den är bebyggd med småhus som har ett värde understigande 10000 kr.
Detta föranleder en ändring i 2 kap. 4 & FTL.
2.4.5. Justering för säregna förhållanden
Mitt förslag: En beloppsgräns införs för när justering för säregna förhållanden skall äga rum ifråga om småhttsenheter. Justering skall ske när ett säreget förhållande föranleder höjning eller sänkning av riktvärdet med minst 10000 kr.
Kommitténs förslag: Enligt kommittén skall en påtaglig inverkan på marknadsvärdet anses föreligga när det är aktuellt att höja eller sänka riktvärdet med minst 30000 kr. eller. om riktvärdet understiger 300000 kr.. med minst tio procent av detta värde.
Remissinstanserna: Bland remissinstanserna synes råda enighet om att en begränsning av justeringsmöiligheterna bör införas. Det råder emeller- tid delade meningar om värdegränsen. Så anser exempelvis länsrätten [ Stockholms [än att den föreslagna beloppsgränsen av 30000 kr. är väl avvägd. Någon kompletterande regel för det fall då riktvärdet understiger 300000 kr. vill dock länsrätten inte ha. RSV ifrågasätter om inte gränsen bör sättas till 20000 kr. för att beakta de tröskeleffekter som alltid uppstår vid gränsdragning. LRF anser att gränsvärdet i vart fall inte bör överstiga 10000 kr. Villaägare/ör/nmdet föreslår en gräns av 15000 kr. resp. fem procent.
Skälen för mitt förslag: Enligt nuvarande regler i 7 kap. 5 & FTL finns det möjlighet att justera ett med ledning av riktvärde bestämt värde. För närvarande anges ingen annan värdegräns än denatt det skall vara en påtaglig inverkan på marknadsvärdet.
Jag anser det angeläget att det beträffande småhusenheter i lagtexten klart anges vad som avses med påtaglig inverkan i detta avseende för att i någon mån undvika alltför bagatellartade taxeringsproeesser. Var gränsen skall dras är naturligtvis en bedömningsfråga. Kommittén bar.föreslagit att en värdeförändring med ett absolut angivet belopp av 30000 kr. kvalifi- cerar för justering när riktvärdet uppgår till 300000 kr. eller högre. Jag delar i princip kommitténs bedömning att förändringen över ett visst högs- ta riktvärde bör uttryckas i ett absolut belopp. Emellertid behövs också en nedre gräns för att syftet med bestämmelsen skall uppnås. Eftersom avsik- ten är attjusteringar inte skall få ske med alltför små belopp bör det enligt min mening räcka med en angiven lägsta värdeförändringsgräns. Denna ' lägsta gräns för justering bör vara 10000 kr. Härigenom görs dessutom regeln inte onödigt krånglig.
] övrigt bör förutsättningarna för att vid värderingen kunna beakta säregna förhållanden förbättras genom att taxeringsmyndigheterna ges större ledning genom allmänna råd osv. om de marknadsvärdeeffekter som kan följa av vissa typiska slag av säregna förhållanden.
2.5. Värdefaktorer för tomtmarken
2.5.1. Klassindelning av tomtmarkens storlek för småhus
Mitt förslag: Tomtmarkens värdering enligt den sk. värdesericn avskaffas. Min bedömning: Klassindelningen av tomtmarkens storlek avskaf- fas. I stället anges ett riktvärde för normaltomt från vilket arealavvi- kelser beaktas genom den marginella värdeinvcrkan varje kvadrat— meter uppskattas ha. Avtagande värdeinverkan vid större arealer beaktas genom att brytpunkter införs. Avrundning av riktvärden görs nedåt till närmast hela tusental kronor.
'I”)
Kommitténs förslag: Överensstämmer med mitt. Prop. l987/88: 164 Remissinstanserna: Remissinstanserna är överlag positivt inställda till förslaget. LRF menar dock att metoden inte är gångbar beträffande inte rättsligen bildade tomter. Även RSV framhåller att kommitténs förslag ställer större krav på regler för beräkning av arealstorlek vid utbrytning av tomtmark från t. ex. lantbruksenheter. 'I'cknix/tu ltt'igskolan framhåller att nuvarande system med korrektioner för tomtstorlek genom steg i en värde- serie är ganska grov och saknar i huvudsak empiriskt stöd vad avser prispåverkan. En närmare koppling till den faktiska tomtstorleken. som regelmässigt är känd. kan vara att föredra anser högskolan.
Skälen för mitt förslag och min bedömning: I de allmänna värderingsreg- lerna i 7 kap. 3 & FTL. anges bl.a. att Värdefaktorer. som särskilt skall beaktas vid riktvärdets bestämmande. skall indelas i klasser. Regeringen eller myndighet som regeringen bestämmer skall besluta om närmare före- skrifter om bl.a. klassindelning av värdefaktorer och klassindelningsgrun- der. Riktvärdet för tomtmark för småhus skall utgöra värdet av en tomt eller. om särskilda skäl föreligger. värdet av en kvadratmeter tomtmark. Som riktvärde för tomtmark får endast anges värden i en fastställd värde— serie. Riktvärden för tomtmark för småhus skall inom varje värdeområde bestämmas för skilda förhållanden för bl. a. värdefaktorn storlek. Värde- faktorn storlek definieras som tomtmarkens areal.
Vid den klassindelning som tillämpades vid AFT-81 kunde en arealskill- nad om en kvadratmeter mellan i övrigt likvärdiga tomter innebära en skillnad i riktvärde på tiotusentals kronor. Genom att avskaffa klassindel- ningen för tomtmarkcns storlek skulle sådana tröskeleffekter i fortsättning- en undvikas. När FTK föreslog en sådan åtgärd i sitt slutbetänkande (jfr SOU 1984:37 s. 247) invände emellertid flera remissinstanser däremot. Förslaget ansågs bl.a. ge sken av en värderingsnoggrannhet som inte motsvarade marknadens värdering. Småhustaxeringskommittén har dock utvecklat dessa tankegångar till en lösning som jag finner vara framkomlig trots att dess noggrannhet inte motsvaras av en lika stor precision vid en marknadsvärdering.
Utgångspunktertm vid en bestämning av värdefaktorn tomtmarkens storlek bör därvid vara följande. Värdebestänmingen kan lämpligen göras genom att ett riktvärde anges för en normal. genomsnittligt stor. tomt. I stället för att beakta arealdifferensen genom en stegvis klassindelning bör den marginella värdeinvcrkan som över- eller understigande arealer har. uttryckas i kronor per kvadratmeter. Den marginella värdeinvcrkan torde vara linjär vid måttliga avvikelser från normaltomten. varför den då bör kunna bestämmas till visst belopp för varje kvadratmeter som den avviker därifrån. Den omständigheten, att värdeinvcrkan för tillkommande areal avtar för större tomtytor. bör kunna beaktas genom brytpunkter med samma grad av säkerhet som klassgränserna tidigare har bestämts. Den nu angivna storleksbestämningen leder till att tomtmark till småhus inte läng- re kan åsättas värden i en värdeserie. Avrundning av riktvärdena skall i stället göras nedåt till närmast hela tusental kronor.
Beträffande tomter till sådana småhusenheter som utbrutits från lant- bruksenheter. tomter på lantbruksenheter och tomter till småhusenheter
|») "J
som inte är registerfastigheter. fordras egentligen inga andra arealupp- skattningar än de sotn tillämpades vid AFT-81. För de fall tillförlitlig uppgift om tomtareal saknades i sådana fall rekommenderade RSV i anvis- ningar att arealen skulle anges inom det intervall som framgick av kartbil- den. om inte annan arealuppskattning framstod som klart riktigare. Jag anser att man bör kunna utgå från i huvudsak samma praxis även i fortsätt- ningen. Skäl för att frångå normaltomtsarealen i sådana fall skulle t.ex. kunna vara småhusets belägenhet i förhållande till byggnaderna på lant- hruksenheten eller att en s. k. ”hävdad" tomtgräns klart kan urskiljas.
Vad jag här föreslagit om klassindelning och värdeserien leder till änd- ringari 7 kap. 3 s' och 12 kap. 2 & F'fL.
2.5.2. Klassindelning av vatten och avlopp
Min bedömning: Den skillnad som föreligger mellan småhustomt som har tillgång till dricksvatten året runt och tomt som endast har tillgång till sommarvattenledning bör även i fortsättningen komma till uttryck vid värderingen. Klassindelning av värdefaktorn vatten och avlopp bör göras mer differentierad. Bedömningen av tomts tillgång till vatten och avlopp bör inte påverkas av om byggnaden har sådana indragna ledningar.
Kommitténs förslag: Överensstämmer med mitt. Remissinstanserna: Kommitténs förslag vinner stöd hos de flesta remiss- instanser som yttrat sig.
Skälen för min bedömning: Med värdefaktorn vatten och avlopp avses enligt 12 kap. 3 & F'l'L i vilken utsträckning och på vad sätt tomtmarken har tillgång till vatten och avlopp. RSV har i föreskrifter indelat värdefak- torn i fyra klasser samt närmare definierat dels vatten till att avse tillgång till dricksvatten året runt. dels avlopp som wc—avlopp som godkänns av hälsovårdsnämml.
Den nu ifrågavarande värdefaktorn kan synas ha ett visst samband med småhusets standardklassificering såtillvida att det har ifrågasatts om vatten skall kunna utnyttjas i byggnaden året om för att tomten skall taxeras för vattentillgången. Jag finner emellertid att denna koppling inte bör göras. Anslutning till kommunalt vatten eller tillgång till egen brttnn på tomten bör således kotnma till uttryck vid tomtmarksvärderingen även om bygg- nadens vattenledningar är oisolerade och till följd därav inte levererar vatten till byggnaden vintertid. Vid bedömningen av om tomt har vatten- tillgång eller inte bör även göras åtskillnad mellan de fall då tomten har tillgång till dricksvatten året runt och de fall då tomten enbart har sommar- vattenledning.
Vidare finns det enligt min mening anledning att något utöka antalet klasser i den utsträckning som är värdemässigt motiverat och möjligt i syfte att nå en mer differentierad bedömning av denna värdefaktor. Ambi- tionen bör här vara att i klassindelningen beakta skillnader mellan exem- pelvis kommunalt vatten och egen brttnn. sommar- och åretruntvatten. olika slags avloppsanordningar m.m.
Närmare bestämmelser inom detta område kan meddelas av RSV. Där- vid bör iakttas att omständigheter som bör beaktas i fråga om tillgången till vatten och avlopp skall finnas med i klassindelningsgrunderna. Således bör inte en omständighet som redan beaktats i fråga om vatten och avlopp även kunna föranleda justering för säregna förhållanden. exempelvis för extra dålig vattentillgång. Däremot bör det inte utgöra något hinder att justera för kvaliteten. t. ex. för illasmakande dricksvatten eller liknande.
2.5.3 Klassindelning av speciell belägenhet f Min bedömning: Belägenhetsfaktorn bör. liksom för närvarande. kunna beaktas genom någon av följande metoder. För småhustom- ter med klart urskiljbara gemensamma belägenhetsfaktorcr bör ett eget riktvärdeområdc avgränsas. I sådana fall kan emellertid juste— ring beträffande belägenhetsfaktorn göras. När en sådan avgräns- ning av belägenhetsfaktorn inte kan göras bör en klassindelning av olika belägenhetsfaktorers inverkan på värdet göras. Justering böri sådant fall endast komma i fråga avseende belägenhetsfaktorns be- skaffenhet. dvs. dess kvalitet och liknande. De belé'tgcnhetsfaktorer som inte lämpar sig för områdes- eller klassindelning beaktas genom att riktvärdetjusteras för säregna förhållanden. l_
Kommitténs förslag: Överensstämmer med mitt.
Remissinstanserna: De flesta remissinstanserna godtar de av kommittén föreslagna riktlinjerna. RSV vill dock att denna värdefaktor utmönstras ur fastighetstaxeringen. Enligt verket skulle detta vara möjligt om riktvärde- ornrådena gjordes så små att speciell belägenhet normalt beaktades genom indelningen. Enligt RSV kan områdena dock inte göras så små att de beaktar varje avvikelse från normaltomten. varför en justeringsmöjlighet för säregna förhållanden bör finnas. LMV anser att en fastighets belägen- het i förhållande till strand är en mycket viktig värdefaktor och framhåller att en större differentiering än två klasser är nödvändig för att fånga in den mycket kraftiga värdeirwcrkan som kan förekomma. särskilt i områden med stor efterfrågan på fritidsfastigheter. Enligt verket bör det särskilt övervägas om inte indelningen i särskilda värdeområden bör ersätta klass- indelningen i områden där läget i förhållande till strand har särskilt stor betydelse.
Skälen för min bedömning: "Enligt bestämmelserna i 12 kap. 3 & FTL avses med värdefaktorn speciell belägenhet tomtmarkens belägenhet inom värdeområdet t.ex. vid strand. 1 de föreskrifter som RSV utfärdat till ledning för AF'f—Xl begränsades denna klassificering till att enbart avse belägenhet vid strand. ] anvisningar angavs att justering dock kunde ske för annan speciell belägenhet inom värdeområdet. exempelvis nämndes strandnära. sjöutsikt och buller.
[)en inverkan som en tomts belägenhet har på värdet bör enligt min mening i första hand beaktas genom avgränsning av värdeområdet. Detta innebär ingen förändring jämfört med nuvarande regler. För—håller det sig
t.ex. så att av ett större antal tomter som ligger samlade. så gott som samtliga har egen strand och i övrigt är likvärdiga beträffande belägenhe- ten. bör de naturligtvis avgränsas till ett eget riktvärdeområde. Beträffande lägesfaktorn strand behöver då ingen klassindelning göras. men inget torde här hindra attjustering sker avseende belägenhetsfaktorn. så att exempel- vis de enstaka tomter inom detta område som inte har strand undantas från denna klassificering. 1 andra fall när tomterna inte kan avgränsas avseende strandbelägenhet eller liknande bör. liksom för närvarande. en klassindel- ning göras. Hänsyn bör i det fallet tas till att nuvarande klassindelning med endast två klasser får anses ha varit alltför grov. Här bör i fortsättningen finnas möjligheter att genom ytterligare klasser precisera lägets inverkan åtminstone vad avser klart avgränsningsbara faktorer som exempelvis strandnära läge. sjöutsikt. närhet till naturområden eller starkt trafikerade trafikleder osv. Vad jag tidigare uttalat om att den s. k. värdeserien för tomtmark bör upphöra'kan också föranleda. att en höjning eller sänkning av riktvärdet beroende på beli-igenhetsfaktorn bör uttryckas i procent av riktvärdet. Belägenhetsfaktorn bör här inte kunnajusteras för annat än sin beskaffenhet. exempelvis för bra eller dålig strand. Övriga slag av värde- påverkande belägenhetsfaktorer som inte har enhetlig värdeinvcrkan och som är svårare att klassificera och därför passar bättre för en individuell bedömning. t.ex. immissioner såsom buller och liknande negativa inslag. bör beaktas genom områdesindelning ellerjrrstering alltefter omständighe- terna.
Regler om detta kan lämpligen tas in i de föreskrifter och allmänna råd som RSV meddelar.
2.5.4. Klassindelning av fastighetsrättsliga förhållanden
Mitt förslag: Klassindelningen av värdefaktorn låstighetsrättsliga förhållanden behålls oförändrad. Min bedömning: De till ledning för klassindelningen meddelade nor- merna ses över.
Kommitténs förslag: Övet'ensstämmer i huvudsak med mitt. Remissinstanserna: Kam/mrrrätlwr [ Göteborg anser att fastighetstaxe- ringsnämnderna och domstolarna i detta sammanhang inte kan ikläda sig fastighetsbildningsmyndighctens roll. Kammarrätten föreslår därför att en ej självständig fastighet bör betecknas ”tomt som bedöms kunna bilda" resp. ”ej kunna bilda självständig fastighet". Länsrärtmr i Stm-k/mlms län framhåller att betydelsen av gränsdragningen mellan ”avstyckningsbar” resp. "ej avstyckningsbar tomt" ej nog kan betonas. RSV föreslår att denna värdefaktor i fortsättningen enbart indelas i klasserna avstyckad och ej avstyckad. eftersom ej avstyckningsbara tomter kan antas bli mycket ovanliga.
Skälen för mitt förslag och min bedömning: Vid småhustaxeringen skall värdefaktorn fastighetsrättsliga förhållanden beaktas Såväl vid värderingen av mark som av byggnad. Såvitt gäller tomtmark avser denna värdefaktor
enligt 12 kap. 3 & FTL om tomten utgör självständig fastighet eller inte. Utgör tomten inte självständig fastighet skall hänsyn även tas till möjlighe- ten att tomtmarken kan bilda egen fastighet. Definitionen av värdefaktorn i fråga om småhus återfinns i 8 kap. 3 & FTL och är i huvudsak likalydande bestämmelsen om marken. Ytterligare definitioner har meddelats i RSV:s föreskrifter.
De vid fastighetstaxeringen använda begreppen självständig och osjälv- ständig fastighet eller tomt har språkligt sett inte varit helt adekvata. Avsikten med bestämmelserna har inte heller varit att någon mer ingående prövning av avstyckningsmöjligheterna skall företas. Emellertid har de föreskrifter som RSV utfärdat för att klargöra värdefaktorns innebörd sökt återspegla huvuddragen av då rådande praxis avseende avstyckningsbar- heten. De tre klasserna som RSV indelat värdefaktorn för småhustomter i är självständig tomt. avstyckningsbar tomt resp. ej avstyckningsbar tomt.
Den huvudsakliga skillnaden mellan en självständig fastighet och osjälv- ständig fastighet (dvs. ickc rättsligen bildad fastighet) är att den senare inte kan intecknas särskilt och därmed inte heller kan belånas. Därtill kommer också sådana faktorer som att viss osäkerhet kan råda om huruvida fastig- hetsbildning kommer att fördröjas eller förhindras samt. vid fastighetsbild- ning. kostnaderna för denna. Jag anser det rimligt att dessa skillnader även fortsättningsvis kommer till uttryck vid klassindelningen.
För att i möjlig mån söka undvika att den bedömning som taxeringsmyn- digheterna gör i detta avseende av fastighetsägaren kommer att uppfattas som ett beslut eller förhandsbesked i fastighetsbildningsfråga. bör termino- login för klassindelningen ändras. Jag anser att det därvid finns anledning att beakta kammarrättens i Göteborg förslag att beteckna en ej självständig fastighet som tomt som bedöms kunna bilda resp. ej kunna bilda självstän- dig fastighet. Värdefaktorn fastighetsrättsliga förhållanden kommer dock säkerligen trots ändrade beteckningar att även fortsättningsvis vara före- mål för fastighetsägarnas intresse. Det finns därför också anledning att överväga om RSV:s normer till ledning för klassindelningen kan utformas på ett annorlunda sätt mot bakgrund av vunna erfarenheter.
Vad jag nu nämnt föranleder ingen ändring i FTL. Den närmare utform- ningen av reglerna kan meddelas av RSV.
2.6. Värdefaktorer för småhusen
2.6.1. Småhusets storlek
Mitt förslag: Anknytningen till svensk standard vid bedömningen av småhusets storlek består. Detta kommer till uttryck i lagtext genom att begreppen yta av bo- och biutrymme används. Min bedömning: Klassindelningen avskaffas. vilket innebär att varje kvadratmeter beaktas.
Kommitténs förslag: De mätregler som skall användas vid fastighetstaxe- ringen bör även i fortsättningen utgå från svensk standard. Vissa förenk-
lingar av denna anses dock nödvändiga. Kommittén finner nämligen stan— dardens mått för bo- och biutrymmesarea avseende snedtaks- och slutt- ningsvåningar samt tjocka väggar vara alltför komplicerade. Om dessa standardmått inte kan förändras föreslar kommitten att det måste övervä— gas att i lagtext införa särregler för fastighetstaxeringen. I avvaktan på att standarden ändras i dessa avseenden förordar kommitten att värdefaktorn storlek bestäms så att den svarar mot boutrymmet med visst tillägg för biutrymmena. Därvid föreslås att dessa areor väsentligen uppmäts enligt de mätregler som anges i svensk standard SS 02l05l. men med följande förenklingar:
l) I stället för standardens regel att under snedtak begränsa den mätvärda arean till sådan golvyta. sotn ligger inom 0.6 m utanför rumshöjden 1.9 m bör värdearean bestämmas sotn sådan golvyta som ligger inom rums- höjden l.5 m. 2) [ våning sotn delvis ligger under mark skall fördelningen mellan bo- och biutrymme ske enligt något slag av schablon. Denna kan lämpligen utformas med hänsyn till antaganden om httr långt in i rummet dagsljus- belysningen när och bestämmas så att utrymme längre bort från fönster- fasaden aldrig kan hänföras till boutrymme. Som boutrymme skulle då räknas rum med tillfredsställande dagsljusbelysning. men area som ligger mer än t. ex. fem meter från fönsterfasad skulle aldrig hänföras till botttrymtne. 3) Till skillnad från vad som skall gälla enligt standarden skall ingen avräkning ske för tjocka mellanväggar eller vertikala schakt. Kommittén föreslår vidare att klassindelningen slopas så att varje kv' - dratmeter i fortsättningen räknas. l lagtexten föreslås också att mätstan- dardens termer bo- och biutrymmen används i stället för uttrycket bostads— yta.
Remissinstanserna: Remissinstanserna är tämligen eniga om att man vid fastighetstaxeringen bör utgå från svensk standard. Graden av bttndenhet till standarden råder det dock delade meningar om. BST finner det vara av utomordentlig vikt att svensk standards mätregler komtner till användning vid alla förekommande mätningar av småhus. inte minst vid fastighetstaxe- ringen av samtliga småhus i landet. Så snart man för något 'äsentligt mätändamål avviker från standarden motarbetar man den enhetlighet i storleksbestämningen som varit huvudmotivet för standardens tillkomst. BS'I" är av den uppfattningen att så gott som samtliga mätsätt som diskute- rats för småhus är acceptabla från materiell synpunkt. Möjligheten att låta vissa användare införa hjälpregler för tillämpning av standardens areabe- grepp är på vissa objekt tveksam. BST säger sig dock inte vara främmande för att man i vissa situationer som inte kräver så stor noggrannhet kan få uppskatta olika areors storlek med användning av hjälpregler. Vad särskilt gäller area under snedtak anser BS'l" att standardens definition av mätvärt utrymme bör gälla generellt för alla husbyggnader. Den i betänkandet föreslagna regeln kan användas som en hjälpregel vid taxering av småhus. De skillnader som kan uppkomma mellan standardens huvttdregel och denna hjälpregel förväntas enligt BST bli små och i det övervägande antalet fall ligga inom mätningarnas felmarginal. Beträffande area i slutt-
7. _L
ningsvåning kan standardens regel vara svårtolkad för den enskilde. På denna pttnkt kan BS'f tänka sig en revidering av standarden om det går att finna någon enklare princip. Vad slutligen gäller tjocka mellanväggar anser BST att standardens regel bör gälla oförändrad. Förekomsten av tjocka mellanväggar i småhus bedömer BST dock vara av så ringa omfattning att man kan bortse från denna regel vid taxering av småhus. Bln'nu!.;xtyrt'lscn framhåller att den valt att inte ändra de mätregler som tillämpas i samband med låne- och bidragsverksamheten i avvaktan på den översyn som görs av reglerna för beräkning av låneundcrlag och pantvärde. Styrelsen till- lämpar således den tidigare standarden SS 021050. Bostadsstyrelsen anser därför att kommitténs förslag att ändra den nyligen fastställda standarden SS 021051. i lånesammanhang skulle medföra orimliga konsekvenser. Sty- relsen föreslår i stället att man i taxeringssammanhang mäter enligt SS 021051 men i första hand mäter bruttoarean som grund för en byggnads storlek och med ledning därav bestämmer bo- och biutrymmesareorna schablonmässigt. Enligt plant-yrke! bör svensk standard tillätnpas. Före- slagna förenklingar avstyrker verket bestämt eftersom standarden omfat- tar såväl begrepp som mätregler. Verket anser emellertid att det bör vara tillåtet att i besvärliga mätsituationer alternativt uppskatta t. ex. bo- och biutrymmcsarea enligt vissa hjälpregler. LMV menar att de svårigheter som är förknippade med att bestämma småhusens storlek i första hand består av klassificeringsproblem. inte mätproblem. l—"örbättrade regler för mätning i vindsvåning. sluttningsvåning och i anslutning till tjocka inner- väggar ser verket som angelägna att få till stånd. Verket avråder dock från att införa någon form av förenklad mätmetod av den typ sotn prövats av kommittén. Länsrätten i Östergötlands län. SCB. Entrt'prenöljfå'irwzingen och TOR är tveksamma till kommitténs förslag om mätregler i sluttnings- våning.
Skälen för mitt förslag och min bedömning: Värdefaktorn storlek för småhus bestäms enligt 8 kap. 3 & FTL. med hänsyn till småhusets bostads- yta och dennas fördelning på olika våningar. Vidare stadgas att storleks- klassen för småhus med en storlek som motsvarar högst 200 kvadratmeter i ett plan inte får göras större än att den motsvarar 10 kvadratmeter bostads- yta. 1 1 kap. 7 & FTF anges httr storleken skall klassindelas. RSV har i sina föreskrifter vid AFT-81 använt beteckningen värdearea. Denna värdearea inkluderar enligt föreskrifterna dels bostadens yta. dels yta av bostadsrum och kök ovan mark som på grund av rumshöjden inte betraktas som bostadens yta. dels tillägg för biutrymmenas yta. Därvid anknöt endast bostadens yta och biutrymmenas yta till svensk standard SS 021050. Till- lägget i värdearean för yta av bostadsrum och kök ovan mark. vilken egentligen inte betraktades som bostadens yta enligt standarden på grund av rumshöjden. gjordes för att även fånga in för bostadsändamål använda utrymmen i det äldre byggnat'lsbeståndet.
Fr.o.m. den 1 januari 1987 gäller en delvis omarbetad svensk standard SS 021051. Standarden innehåller inte några rekommendationer om när och på vilket sätt de olika begreppen skall användas. Det uttalas att myndigheter som utfärdar bestämmelseri fråga om byggande. finansiering. beskattning m.m. kan föreskriva särskilda regler som skall beaktas i sam- band med area- och volymberäkning.
Följande ändringar i standarden som är av intresse i nu förevarande sammanhang har företagits. Indelningen i primär och sekundär bruksarea för bostad har ersatts av begreppen boarea resp. biarea. Anknytningen till bruksarean görs genom att boarean och biarean mäts som bruksarea. dvs. vad som finns innanför omslutande byggnadsdelars insida. Boarea är säle- des bruksarea för boutrymmen medan biarea är bruksarea för biutrymmen. Till skillnad från tidigare föreligger inga särskilda krav på rumshöjd eller värmeisolering för att ett utrymme skall kunna hänföras till boutrymme. Regeln att mellanväggar eller vertikala schakt tjockare än 0.5 m2 skulle räknas bort har ändrats så att numera inte hela väggen/schaktet utan endast vad som överstiger 0.3 ut skall borträknas (dvs. vad som blir kvar innanför 0.15 m från resp. bcgränsningsyta).
Enligt standarden avses med boutrymme utrymme för boende inrättat ovan mark huvudsakligen avsett för vistelse. hygien. viss förvaring. kom- munikation m.m. Biutrymme är utrymme i anslutning till bostad. huvud- sakligen inrättat för sidofunktioner till boende som pannrum. garage. för- råd m.m. I standarden är dessa utrymmen ytterligare exemplifieradc. För att ett utrymme skall vara mätvärt fordras enligt standarden att rumshöj- den uppgår till minst 1.9 m. Vid snedtak godtas även delar med lägre rumshöjd under förutsättning att våningsplanet har en rumshöjd av 1.9 m på en bredd av minst 0.6 m. Därvid mäts fram till ett vertikalplan 0.6 rn utanför höjden 1.9 m. Med sluttningsvåning avses här våning som delvis ligger under mark. men vars golv utefter minst en fönsterförscdd fasad i huvudsak liggeri nivå med eller över omgivande mark. I sluttningsvåning utgörs boutrymmet av de utrymmen som tidigare här benämnts boutrym— me under förutsättning att de är belägna vid den angivna typen av fönster- fasad. Även om utrymme för hygien. viss förvaring och kommunikation inte ligger vid fönsterväggen räknas det som ingående i boutrymme i slttttningsvåning.
Som framgått har det visat sig vara svårt att göra ytterligare förenklingar i svensk standard. Således kvarstår tidigare regler för hur man beräknar arean i våning under snedtak och i sluttningsvåning. dvs. i de avseenden som förorsakade de största mätproblemen vid AFT-81. Mot bakgrund av denna situation villjag i det följande ge min syn på hur denna värdefaktor i fortsättningen lämpligen bör bestämmas.
Jag vill först erinra om de övergripande målsättningar vilka bör gälla när dessa regler utformas för fastighetstaxeringen. Värdefaktorn måste för det första naturligtvis bestämmas så att den avspeglar marknadens prissättning av storleken. Alltför kraftiga schabloniseringar är därför uteslutna. Vidare bör bestämmelserna vara lättförståeliga — ett krav som framstår med särskild skärpa efter vunna erfarenheter av AFT-81. Kravet på kontinuitet bör också i möjlig mån iakttas. Härtill kommer dessutom intresset av att ha en gemensam standard för myndigheter och organisationer.
Enligt min mening talar starka skäl för att mätreglerna även i fortsätt- ningen skall anknyta till svensk standard. Det torde inte heller råda någon annan uppfattning bland tillämpande myndigheter. Jag anser att anknyt- ningen till standarden bör komma till uttryck i lagtexten genom att begrep— pen bo- och biutrymmesyta anges. Att ytterligare i författning precisera
mätnormerna finnerjag vara olämpligt. När mätreglerna för fastighetstaxe- ringen närmare utformas bör uppmärksamhet riktas. på att verkställighets- föreskrifter inte får föreskriva åligganden som går utöver vad som framgår av FTL.
Anknytningen i lagtexten till bo— och biutrymmesyta trtvisar att en viss värdemässig skillnad föreligger mellan dessa, vilket liksom tidigare bör kunna beaktas vid sammanräkningen av den s. k. värdearean. För att skillnaden mellan bo- och biutrymmesytorna skall bli beaktad på ett riktigt sätt krävs dock att de lätt kan avgränsas från varandra. Som LMV betonat var mätproblemen vid AFT-81 till stor del hänförliga till klassificeringen av utrymmena. Främst gällde väl detta sluttningsvåningarna. Vad avser sned- taksvåningarna torde problemet där emellertid främst ha varit på vilket sätt man skulle mäta. Oklar deklarationsinformation kan vara en förklaring till detta. Somjag redovisat förordar kommittén i sådana fall vissa avsteg från svensk standard. Remissinstanserna avvisar dock mycket bestämt ett från- gående av standarden. Även jag finner en sådan åtgärd oacceptabel.
Vad däremot beträffar sluttningsvåningar har flera remissinstanser haft vägande invändningar mot den av kommittén föreslagna schablonmetoden för beräkning av bo- och biutrymmesyta. BST säger sig ha försökt men inte funnit ett enklare uppmätningssätt. Enligt mitt förmenande finns det i och för sig risk för att en sådan Uppmätning som kommittén här föreslår framstår som alltför schablonartad och avvikande från en marknadsmässig bedömning. Det man vinner i enkelhet i detta avseende kan också befaras leda till att överklagandena i dessa ärenden ökar. Emellertid visar under- sökningar att mätfelen är vanliga i hustyper med sluttningsvåningar. Något måste därför göras. Svensk standard kan enligt vad jag har erfarit inte ändras i denna del i sådan tid att den kan ligga till grund för nu aktuell lagstiftning. Somjag tidigare uttalat bör mätreglerna vid fastighetstaxering— en anknyta till denna standard. Därför framstår det som särskilt angeläget att deklaranterna ges en riktig information om denna standard.
Vad slutligen angår tjocka mellanväggar eller vertikala schakt synes förekomsten av sådana vara av ringa omfattning i småhus. Standardens regel att man skall göra avräkning för dessa ytor i de fall de överstiger 0.3 m torde därför inte komma att förorsaka nägra betydande problem vid fastighetstaxeringen. Även här anserjag således att standarden bör vidhål- las.
Som jag nämnt bör mätreglerna anknyta till svensk standard. Det vore emellertid värdefullt om förenklingar kunde göras i svensk standards mät- regler. Enligt vad jag har erfarit har BST tillsatt en arbetsgrupp för att förbättra och förenkla de regler som enligt kommittén föranleder särskilda bekymmer. Jag har vidare inhämtat att det är möjligt att BS'l' hinner ändra svensk standard i sådan tid att de nya bestämmelserna i svensk standard kan läggas till grund för mätningen vid 1990 års småhustaxering. Jag kan därför få anledning att återkomma i denna fråga när resultatet av detta arbete föreligger.
Som jag tidigare nämnde uppställs inte längre några särskilda krav på värmeisolering för att ett utrymme skall kttnna hänföras till boutrymme. Den värdepåverkan som förekomsten av värmeisolering har bör beaktas vid utformningen av värdefaktorn standard.
Jag delar kommitténs bedömning att det finns anledning att avskaffa klassindelningen för denna värdefaktor. Vad jag nu nämnt föranleder ändringar i 7 kap. 3 s och 8 kap. 3 & FTL.
2.6.2. Småhusets ålder
Mitt förslag: Nuvarande åldersklassiticering ändras så att nybygg- nadsåret blir avgörande. Korrektion skall endast göras för tillbygg- nader och sådana större ingrepp i byggnaden som avser att ändra dess användning.
Kommitténs förslag: Överensstämmer med mitt. Remissinstanserna: Kommitténs förslag har mottagits positivt. Endast LMV är tveksamt till den nya innebörden av åldersbegreppet. Verket framhåller också att skillnaderna i normala belåningsförhållanden inte kan beaktas i åldersklassiticeringen på samma sätt som tidigare med en ålders- faktor som bygger på nybyggnadsåret. LMV har vid förberedelsearbetet inför 1988 års taxering av hyresfastigheter även uppmärksammat att bety- delsen av finansieringsformen ökat sedan AFT-81. Motsvarande svårighe- ter kan enligt verket förväntas vid småhustaxeringen i fråga om skillnaderi belåningsförhållanden mellan permanenthtts och fritidshus. kammarrätten [ Stock/mhn vill fästa uppmärksamheten på att förslaget innebär att en ålderdomlig planlösning kan ändras utan att vare sig ålder eller standard slår igenom i höjda poäng så länge fastighetsägaren håller sig inom storle- kcn och användningen. Länsrätten i Stockholms län anser att förslaget principiellt är välgrundat. Huruvida det leder till ett materiellt riktigt elleri alla fall bättre resultat beror enligt länsrätten av det genomslag de olika arbetskostnaderna ges i de nya värderingsreglerna för standard resp. ålder. TCO anser det självklart att hänsyn även måste tas till ombyggnader som avser att modernisera huset efter de krav som gällt vid tiden för ombyggna- den. Enligt 'fCO bör uppgift lämnas avseende ombyggnad hänförlig till tilläggsisolering. utbyte av fönster. byte av uppvärmningssystem inkl. modernisering. modernisering av planlösning genom borttagande eller flyttning av innerväggar samt byte av köksinredning.
Skälen för mitt förslag: Enligt 8 kap. 3 så FTL ger värdefaktorn ålder uttryck för småhusets sannolika återstående livslängd. Denna bestäms med hänsyn till småhusets nybyggnadsår. omfattningen av till— och om— byggnader samt tidpunkten för dessa. Aldersklassen för småhus med en ålder motsvarande högst 20 år får inte göras större än att den motsvarar 5 år. RSV har i föreskrifter meddelat hur åldern närmare skall beräknas.
Med det åldersbestämningssystem som infördes genom AFT-81. enligt vilket alla ombyggnader skulle beaktas. följde onekligen vissa problem. Dessa rörde främst svårigheter att få fram tillförlitliga uppgifter om årtal och kostnader för om- eller tillbyggnader när sådana hade skett. Dessutom upplevdes det som onaturligt att moderniseringar av kök och sanitet eller liknande tillmättes betydelse trots att dessa hade vidtagits för kanske tjugo eller trettio år sedan. Mot bakgrund bl.a. härav framstår det som nödvän-
digt att återgå till en åldersbcstämningsmetod liknande den som tidigare Prop. 1987/88: 164 gällde vid 1975 års fastighetstaxering. Inriktningen bör härvid vara att åldern på husets byggnadsstomme ges en avgörande betydelse för bestäm- ning av värdeåret. Enligt min mening förutsätter detta att underhållet av husstommen och dess utrustning i stället beaktas vid standardklassifice- ringen av småhuset. Denna fråga återkommerjag dock till senare.
Jag föreslår således att ett småhus ålder bör begränsas till att avse nybyggnadsäret med korrektion för tillbyggnader och sådana större in- grepp i byggnaden som avser att ändra dess användning. t. ex. ombyggnad av förråd eller vind till boutrymme.
Vad jag nu föreslagit föranleder ändringar i 8 kap. 3 s FTL. Närmare regler för bestämning av ett småhus värdeår kan meddelas av RSV.
2.6.3. Småhusets standard
Mitt förslag: Småhusets standard skall liksom för närvarande be- stämmas med hänsyn till dess byggnadsmaterial och utrustning. Min bedömning: Minst femton standardklasser skall finnas för ett nybyggt småhus. Underhåll och ålder skall i fortsättningen beaktas vid standardbedömningen. Endast sådana omständigheter som är relevanta och som har en entydig värdeinverkan skall därvid beak- tas. Den s.k. frägelistan omarbetas så att indelningen görs i fem huvudområden (exteriör. interiör. energihushällning. kök samt sani- tet). För varje huvudområde skalljämförelse kunna göras med nor- malstandard. Fastighetsägaren ges möjlighet att påtala omständighe- ter som inte beaktats i frågelistan.
Kommitténs förslag: Standardbedömningen görs efter en annan modell än den nuvarande. Förslaget kan i korthet sägas utgå från att bedömningen görs med hjälp av en poänglista med frågor av typen finns/finns inte. I förekommande fall skall kompletterande frågor ställas om utrustningens eller inredningens ålder. Listan föreslås bli indelad i avsnitt inom område- na exteriör. interiör, energihushållning. kök och sanitet. Inom vart och ett av dessa områden bör i genomsnitt spridningen vara åtminstone 10—15 poäng. Antalet klasser kan enligt kommittén knappast understiga 15. Möj- lighet skall finnas för fastighetsägaren att påtala omständigheter som bör föranleda avvikelser från vad som följer av poänglistan. Det utkast till lista som kommittén utformat (jfr betänkandet s. 132 ff.) beskriver inom varje delområde dels ett normalalternativ. dels där så kan förekomma ett nollal- ternativ. Enligt kommittén behöver normalalternativet inte ligga i mitten av poängskalan utan skall fånga in den oftast förekommande. mest typiska småhusstandarden. Efter en beskrivning av normalalternativet skall följa ett antal kryssfrågor som skall föranleda tillägg eller avdrag från normalpo- ängen. Vissa utrustningsdetaljer bör därvid väga mer än andra.
Remissinstanserna: De flesta remissinstanser invänder mot att frågelis- tan är alltför detaljerad. Kammarrätten i Stockholm är också skeptisk till den skisserade modellen. Avgörande härför är att modellen inte visats vara
LN '.'-l
mera ändamålsenlig än vad dagens system skulle vara efter vissa förbätt- ringar. Den är krånglig och leder inte till en rättvisare taxering. Deklara- tions- och granskningsarbetet underlättas självfallet om många fastigheter faller inom "normalhuset”. En inte oväsentlig nackdel blir då i stället att värdefaktorn standard förlorar i betydelse. Om ä andra sidan en mer begränsad krets hamnar inom normalen blir det desto fler som får svara på ett stort antal kompletterande frågor. Kammarrätten ser därför helst att den nuvarande standardmodellen behålls men bearbetas i två hänseenden. Dels bör verkligt värdehöjande detaljer fångas in. dels bör en åldersbedöm- ning bli möjlig beträffande vissa utrustningsdetaljer. Även statens institut för bygg/zudsfbrxkning påtalar att frågor saknas om underhållsnivän. Karn- nlt'll'fäflf'” [(It'itclmrg ser kommitténs utkast till standardfrågor som en klar förbättring även om det blivit detaljrikt. Särskilt betydelsefullt anser man det vara att utrustnings- och inredningsdetaljernas ålder beaktas. Bostads- styrelsen tillstyrker förslaget att ett s. k. normalutförande anges. En tydlig verbal beskrivning av normalalternativet med ett mindre antal exempel på avvikelser bör enligt styrelsen leda till klara förenklingar av metoden. RSV konstaterar att förslaget ökar omfattningen av förberedelsearbetet på ett sätt som inger allvarlig oro. Även LMV anser att tidsaspckten här väger tungt. Verket framhåller att när modellen är kalibrerad måste den kunna testas i en provvärdering. För detta krävs att de egenskapsdata som finns tillgängliga från tidigare taxering-ar kan transformeras till det nya systemet på ett tillförlitligare sätt. Det anses därför vara av stor vikt att de av LMV nämnda momenten är genomförbara inom de tids- och resursramar som gäller för förberedelsearbetet. LMV anser vidare att standardfaktorn fun- gerat relativt väl frän värderingsteknisk synpunkt. De förbättringar som man anser möjliga att göra avser i första hand den pedagogiska utformning- en. Verket anser att vissa brister i kommitténs modell medför att ett system med frågor enligt en princip liknande den som tillämpades vid AFT-81 bör övervägas. Man bör också beakta standardbedömningen i grupphusområden. Enligt tekniska högskolan var det främsta syftet med den poänglista som användes vid AFT-81 att på ett objektivt sätt förmedla en bild av byggnadens standard. För detta syfte var 1981 års poänglista klart bättre än sitt rykte. Högskolan tror att kommitténs förslag är helt oanvändbart. SCB anser att den metod som tillämpades vid AFT-81 med enbart frågor och alternativa svar ger ett tillförlitligare resultat. SFF har inget att erinra mot om standardbedömningen utgår från en poängskala med frågor av typen finns/finns inte kompletterad med uppgifter om ålder. Däremot finns inget som tyder på att alla detaljfrågor som inryms i försla- get leder till ett bättre slutresultat än en poängtabell av 1981 års modell förbättrad på de punkter där erfarenheten visat att brister förelegat. Spar- lmnksjöreningcn betonar att. även om kommitténs förslag är på rätt väg. det föreligger en risk för icke önskvärda marginaleffekter och regionala orättvisor.
Skälen för mitt förslag och min bedömning: Enligt 8 kap. 3 få FTL be— stäms standarden med hänsyn till småhusets byggnadsmaterial och utrust- ning. För ett nybyggt småhus skall finnas minst fem standardklasser. Kompletterande föreskrifter har meddelats av RSV bl.a. i form av en frågelista.
Klassificeringen av småhusens standard hör till de mer omdiskuterade Prop. 1987/88: 164 delarna vid AFT-81. Vad som upprörde känslorna finns det säkert flera förklaringar till. Taxeringsmyndigheterna måste i denna fråga befatta sig med uppgifter om småhusen som den enskilde fastighetsägaren kunde anse föga vägledande vid taxering eller inte värdchöjandc. Deklarationsfrågan om färgat kakel och sanitetsporslin i badrum och frågor om viss utrustning kan vara exempel på detta. En annan orsak kan ha varit att en likvärdig poängsättning gjordes på vissa utrttstningsdetaljer. vilka av den enskilde kan ha uppfattats som mycket olika i kostnadshänseende. Bidragande kan också ha varit att standarden i värdetabellerna beaktades i skikt om två poäng. I vissa situationer fordrades således att fastighetsägaren mäste få poängsumman nedsatt med två poäng för att byggnadsvärdet över huvud skulle reduceras. Skillnader i bedömningen mellan nästan likvärdiga grannhus i detta avseende upplevdes säkerligen i många fall som orättvisa.
De här anförda tänkbara delförklaringarna av attjttst småhusstandarden blev så ofta ifrågasatt. förtjänar enligt min mening stor uppmärksamhet. Detta följer av att man även i fortsättningen kommer att vara tvungen att förlita sig på fastighetsägarnas uppgifter om småhusens utrustningsnivå för att standardbedömningen skall kunna göras. Det finns nämligen enligt min mening inget annat värderingstekniskt förfarande än att med hjälp av svar på en frågelista indikera standarden. Därför bör ansträngningarna riktas mot att framdeles söka utforma standardfrågorna så att de blir mer neutrala i detta hänseende och inte i onödan väcker irritation genom sin utformning. Kommitténs skiss till frågelista innebär en förbättring i detta avseende.
Innan jag närmare går in på de riktlinjer som bör följas vid standardklas- sificeringen villjag något uppehålla mig vid det nya system som kommitten skisserat såvitt avser tanken att ha ett normalalternativ som utgångspunkt. Kommittén har hänfört prismässigt relevanta standardolikheter mellan i övrigt likvärdiga småhus till de fem områdena exteriör. interiör. energihus— hållning. kök samt sanitet. Jag finner en sådan indelning vara ändamålsen- lig. Emellertid skall, enligt kommitténs modell. varje sådant område inle- das med en beskrivning av vad som betecknas som normal standard. Deklaranten skall utifrån denna information själv bedöma om hans småhus faller inom denna ram eller inte och ange avvikelser med hjälp av en frågelista. Jag anser att detta är att komplicera frågelistan i onödan. För- utom det arbete som måste läggas ned på att definiera vad som skulle motsvara normal standard krävs även att denna definition stäms av mot de därefter följande frågorna såvitt avser poängsättningen. Jag kan också föreställa mig att deklaranten skulle bli förbryllad om han måste jämföra sitt hus med ett normalhus. särskilt om normalhuset till äventyrs blev felaktigt definierat. En viss risk föreligger även för att det poängutslag som denna modell ger leder till för stor avvikelse från marknadsvärdet. Det förefaller mig enklare med ett system där deklaranten på en frågelista "kryssar för" den utrustning som han anser att just hans småhus har. varefter bedömningen av hclhctsbilden överläts till fastighetstaxerings- nämnden. Att denna frågelista sedan bör utformas på ett lite annorlunda sättjämfört med den tidigare återkommerjag strax till.
Jag kan således inte förorda den del av kommitténs förslag som avser 3 'Jl
modellen med ett normalhus. Emellertid har jag under hand inhämtat att LMV vidareutvecklat den av kommittén skisserade modellen. LMV:s modell bygger således på att frågorna är uppdelade i de fem huvudområden som kommittén föreslagit. Utan att vara kopplad till en detaljerad beskriv— ning av ett normalhus menar I.MV att systemet med frågelista kan kom- pletteras med angivelser av poängintervall inom varje huvudområde. vilka får utgöra riktlinjer för hur stor delsumman bör vara för viss typ av hus. exempelvis permanenthus och fritidshus. Meningen med denna informa- tion är att nämnden med stöd därav ges möjligheter attjämka delsummor- na. om det är uppenbart att poängsumman enligt deklarationen inte ger en rättvisande bild i det enskilda fallet. ()cksä fastighetsägaren kan då få en uppfattning om huruvida hans småhus har en jämförelsevis normal stan- dard eller inte. Om denna modell utformas så att den även lämnar en viss möjlighet för ägaren att få beaktad någon omständighet som inte framgår av den standardiserade frågelistan. bör många olägenheter som var för- knippade med 1981 ars frågelista vara eliminerade. Jag biträder därför en sådan lösning.
Den närmare utformningen av frågelistan bör det ankomma på RSV att göra tillsammans med värderingsexpertis. Jag vill här endast uppehålla mig vid de riktlinjer som i detta sammanhang bör gälla. De utgångspunkter som kommittén funnit lämpliga för att bestämma standarden ställerjag mig helt bakom. Som jag tidigare berört angående värdefaktorn ålder bör värde- inverkan av småhuscts underhåll och ålder på dess utrustning vägas in vid standardklassificeringen. Vid standardbedömningen bör endast sådana omständigheter beaktas som är relevanta och har en entydig värdeinver- kan. För att få en helhetsbild måste av nödvändighet åtskilliga frågor ställas. Det är dock viktigt att frågelistan inte görs så omfångsrik och detaljerad att den upplevs som betungande. Det är också väsentligt att frågorna utformas på sådant sätt att de är lätta att besvara. Antalet stan- dardklasser bör inte vara mindre än femton för att stora skiktgränser skall undvikas.
Vadjag nu föreslagit föranleder ändringar i 8 kap. 3 ä' FTL. Närmare regler för bestämning av standarden kan meddelas av RSV.
2.7. Vissa säregna förhållanden
2.7.1. Radon. mögel. röta och liknande byggnadsfel
Min bedömning: Byggnadsfel och liknande typer av säregna förhål- landen bör liksom tidigare beaktas vid värderingen genom att riktvärdetjusteras.
Kommitténs förslag: Överensstämmer i huvudsak med mitt förslag. Remissinstanserna: RSV anser att markradon bör beaktas i riktvärdet i de områden där detta förekommer. Justering för säregna förhållanden av det skälet bör då inte göras. Vad avser mögel- och rötskador delar RSV kommitténs uppfattning att dessa förhållanden även fortsättningsvis mäste
beaktas genom justering för säregna förhållanden. Verket tror att bättre anvisningar skall kunna utarbetas om när och till vilket belopp justering skall göras i dessa fall. Kummarrr'itten i .S'toek/tolm menar att det bör övervägas att beträffande radon medge ett schablonavdrag enligt nuvaran- de praxis. Även länsrätten i Stoekholms [än förordar en sådan lösning för de fall utredning inte föreligger om kostnaderna för att reducera radondot- terhalten. Beträffande övriga typer av byggnadsfel finns enligt länsrätten inte samma förutsättningar för schablonisering. Kammarrätten i Gt'iteborg understryker dock att förekomsten av radon i småhus är ett säreget förhål- lande som innehåller flera delproblcm som ett vart kräver sin lösning. Kammarrätten nämner bl. a. att det är ytterst osäkert vilken värdeinvcrkan förekomsten av radon har. Även tillförlitligheten av gällande mätmetoder nämns som ett problem. Enligt kammarrätten har fastighetsägaren möjlig- het att påverka resultatet av mätningarna i en för honom gynnsam riktning genom olika åtgärder. Det har enligt domstolen visat sig att inte alla fastighetsägare önskar enjustering för radon.
Skälen för min bedömning: Såsom tidigare nämnts förutsätter jag att taxeringsmyndigheterna vid hänsynstagandet till säregna förhållanden i allmänhet bör kunna ges större ledning genom allmänna råd eller liknande än som för närvarande är fallet. Detta uttalande tar närmast sikte på vissa typiska säregna förhållanden där marknadsvärdeeffekterna är lätt urskilj- bara. Så förhåller det sig inte alltid beträffande de byggnadsfel som nu avses. Det är därför positivt att RSV tror sig kunna utarbeta bättre normer om hur mögel- och rötskador bör kunna beaktas i detta avseende. När det gäller radonförekomst framhåller kommittén. att undersökningar som gjorts av tekniska högskolan och LMV visar mycket svaga samband mel- lan radondotterhalt och nedsatt pris. Liksom kommitten finner jag därför att den inverkan byggnadsfelen kan ha på marknadsvärdet bör göras till föremål för ytterligare studier. Någon sehablonmässig justering vill jag därför i detta läge inte förorda. Om det emellertid skulle förhålla sig så att en entydig värdeinvcrkan kan påvisas på grund av markradon inom ett område bör detta kunna beaktas i riktvärdet såsom RSV föreslår.
2.7.2. Fastigheter med betydelse för kulturminnesvården
Min bedömning: Den nya planlagstiftningcns särbestämmelser om skydd för kulturhistoriskt intressanta och liknande byggnader föran- leder ingcn ändring i FTL. Något markvärde skall således inte åsättas taxeringsenheter som består av mark med kulturhistoriskt intressant och liknande bebyggelse för vilka skyddsbestämmclser eller rivningsförbud har meddelats. Höga underhållskostnader och liknande som åsamkas ägare till sådana fastigheter skall även fort- sättningsvis beaktas vid värderingen genom justering för säregna förhållanden. Sådan justeringsmöjlighet bör dock finnas även för andra byggnader än slott och liknande eller byggnader på lantbruks- enheter.
Kommitténs förslag: Överensstämmer med mitt. Remissinstanserna: De instanser som särskilt yttrat sig i denna fråga delar kommitténs uppfattning. Det framhålls att det här rör sig om mycket udda fall där värderingen bör ske nyanserat utan bindning till fasta regler. len'erket uppmärksammar särskilt kommitténs påstående att ersättning. som utgår i samband med beslut om skyddsbestämmelser, inte får någon inverkan på marknadsvärdet. Enligt verket bör observeras bestämmelser- na i 15 kap. 5 & PBL. dels första stycket om att ersättningen kan bestäm- mas till ett visst årligt belopp om det finns särskilda skäl till detta. dels andra stycket om att fastighetsdomstolen skall förordna att ersättning skall betalas ut först när vissa åtgärder med byggnaden har utförts. om kommu- nen begär det och det inte är uppenbart oskäligt. Enligt planverket knyts alltså i båda fallen ersättningen till fastigheten på ett sådant sätt att det kan inverka på marknadsvärdet.
Skälen för min bedömning: Bestämmelser liknande dem som fanns i den tidigare gällande byggnadsstadgan om skydd mot att kulturhistoriska och liknande byggnader förvanskas har tagits in i 3 kap. 12 å PBL. I denna bestämmelse uppställs det inget krav på att skyddsbchovet skall ha kom- mit till uttryck i en detaljplan eller i områdesbestämmelser. Förmodligen sträcker sig kommunens handlingsfrihet enligt paragrafen inte så långt. För att tillskapa verkningsfulla inskridandemöjligheter torde det dessutom krävas att skyddsbestämmclser även har meddelats i detaljplan eller områ- desbcstämmelser. Fastighetsägaren är då å andra sidan tillförsäkrad rätt till ersättning om pågående användning av byggnaden avsevärt försvåras. En generell bestämmelse om hänsynstagande till byggnads kulturvärden vid underhåll av den återfinns i 3 kap. 13 & PBL.
Vid fastighetstaxeringen värderas byggnadsminnen och kulturhistoriska byggnader m. m. på så sätt att ett totalvärde för byggnad och mark skall gälla om rivningsförbud eller skyddsbestämmclser har meddelats för bygg- nad som avses i 3 kap. 12 & PBL. Anledningen till denna bestämmelse i 7 kap. 13 & FTL är att man i dessa fall utgår från att den värdefulla bebyggel- sen kommer att bestå under överskådlig tid. Någon ny bebyggelse på taxeringsenheten kan därför inte förutses. Eftersom markvärdet normalt kan sägas avse markens värde vid nybebyggelse framstår det därför i dessa fall inte som meningsfullt att bestämma något markvärde. När det gäller den närmare värderingen av stora äldre mangårdsbyggnader etc. på lant- bruk. slott och liknande byggnader, hänvisarjag till kommitténs redogörel- se på s. 148 f. i betänkandet.
Som planverket påpekat kan ersättningsvillkoren som upprättas med stöd av 15 kap. 5 & PBL mycket väl få en marknadsvärdepåverkan. Enligt mitt förmenande bör emellertid dessa omständigheter liksom tidigare gå att beakta genom justeringsmetoden. Såvitt nu kan bedömas bör således inte planlagstiftningcns regler i detta avseende för närvarande föranleda någon annan ordning. Det bör dock vara av stort värde om RSV i samverkan med de kulturvårdande myndigheterna kunde belysa de värderingsproblem med höga underhållskostnader m.m. som här nämnda skyddsbestämmel- ser kan föranleda.
Vad avser byggnader som inte omfattas av skyddsbestämmelser av detta
slag finnerjag lika med kommittén att justering för höga underhållskostna- der också i dessa fall bör komma i fråga om det kan antas att marknadsvär- det påverkas därav. En sådan justering bör inte begränsas till att avse enbart slott och liknande byggnader eller byggnader på lantbruksenheter.
2.8. Särskilda åtgärder för förberedelsearbetet
Mitt förslag: Den som under andra året före taxeringsåret äger småhus som förvärvats under tredje året före taxeringsåret är efter anmaning av länsskattemyndighet skyldig att lämna de uppgifter som behövs till ledning inför taxeringen.
Kommitténs förslag: Kommittén gör bedömningen att det med den före- slagna utformningen av värdefaktorn standard blir omöjligt att använda befintlig köpeskillingsstatistik för att pröva värdesättning av olika utrust- ningsdetaljer samt för konstruktion och inställning av värdetabellerna. Kommittén anser därför att det i förberedelsearbetet måste ingå insamling av nya uppgifter om dels köpeskillingen. dels husens utrustning i de stan- dardmått som skall prövas. Kommittén förordar därför att för småhus som försålts under perioden den ljuli 1987 — 30juni 1988 inhämtas nödvändiga uppgifter genom att de nya ägarna får inkomma med deklaration i förtid. nämligen den 1 december 1988 i stället för den 1 december 1989. Denna insamling måste enligt kommittén förenas med en lagstadgad uppgiftsskyl- dighet för fastighetsägaren för att förhindra ett oacceptabelt bortfall av uppgifter. Förtidsdeklaranterna bör enligt kommittén ha möjlighet att änd- ra eller komplettera uppgifter genom att lämna ny deklaration vid det ordinarie deklarationstillfället. Även skatteförvaltningen bör kunna ändra frågor eller ställa kompletterande fråga till det ordinarie deklarationstillfäl- let om det finns tungt vägande skäl för det.
Remissinstanserna: Förslaget har erhållit ett blandat mottagande. Kam- marrätten i Stockholm ställer sig mycket tveksam till förslaget. Bl.a. framhåller kammarrätten att det inte förefaller att vara ett helt realistiskt sätt att kontrollera konstruktionen av standardpoäng. Vidare anses det vara tveksamt om materialet hinner bearbetas på ett vettigt sätt så att erfarenheterna skall kunna beaktas vid den riktiga fastighetstaxeringen. RSV ser däremot ett värde i ett förtida deklarationsförfarz'tnde genom att det underlättar provvärderingsarbetet. Även LMV tillstyrker kommitténs förslag på denna grund. Enligt verket talar dock starka skäl för en annan tidsplan än den föreslagna eftersom fastigheter som försäljs under år 1988 inte kommer att vara åtkomliga för utskrift av deklarationer under det året. LMV menar därför att den förtida deklarationen bör avse fastighetsägare som förvärvat fastighet under år 1987. LRF anser att förslaget om en förtida deklaration inte är särskilt väl genomtänkt. De många fastighets- ägare som utför byggnadsarbeten i samband med tillträdet. kommer vanli- gen att tvingas lämna ny deklaration den 1 december 1989 eller åtminstone att lämna kompletterande uppgifter. Enligt LRF uppnås syftet med försla- get på ett enklare sätt genom en enkätundersökning hos ett representativt urval av nya villaägare.
Skälen för mitt förslag: Som jag tidigare har berört vid behandlingen av småhusets standard bör den s.k. frågelistan i deklarationsformuläret för- ändras i vissa avseenden. Hur frågelistan i detalj skall se ut har jag inte uttalat mig om. Emellertid harjag där gett uttryck för de riktlinjer som jag anser böra iakttas vid utformningen av frågelistan. Av dessa kan man dra den slutsatsen att det föreligger ett behov av ytterligare statistiskt underlag för att konstruera och ställa in värdetabellerna så att de ger ett riktigt och rättvist taxeringsrcsultat.
Jag delar uppfattningen att det är ofrånkomligt med ett förtida uppgifts— insamlande med den sålunda föreslagna standardklassificeringen. Vad som i stället kan vara föremål för delade meningar är hur insamlingen av uppgifterna bör göras. Enligt min mening skulle ett förtida deklarationsin- samlande vara att föredra. Enligt vad jag har inhämtat är det emellertid inte möjligt att hinna utforma ett frågeformulär som i tillräcklig grad skulle överensstämma med frågelistans slutliga utformning. Dessutom skulle man få svårt att hinna med att utvärdera resultatet därav.
Jag anser mot bakgrund härav att man måste frångå kommitténs förslag i detta avseende. Behovet av de uppgifter som skatteförvaltningen anser nödvändiga vid småhustaxeringen bör i stället kunna tillgodoses enligt samma förfarande som tillämpats vid provvärderingen inför 1988 års AFT av hyreshus- och industrienheter. Genom lagändring år 1986 infördes nämligen i 19 kap. 8 & FTL en möjlighet för länsskattemyndighet att inhämta uppgifter om hyror från den som förvärvat sådan taxeringsenhet sedan föregående AFT (prop. 1985/86: 160. SkU 44. rskr. 284, SFS 1986: 258). Visserligen förelåg tidigare en liknande uppgiftsskyldighet för ägare till hyreshus- och industrienheter enligt övergångsbestämmelserna till FTL, men bestämmelsen gällde endast vid 1981 års AFT. Jag ansåg emellertid dessa uppgifter vara så väsentliga för förberedelsearbetet att motsvarande skyldighet till uppgiftslämnande borde införas för framtiden. Som nämnts gäller skyldigheten i dessa fall uppgifter om rådande hyres- nivåer. vilka utgör grunden för värderingen av hyreshus- och industrienhe- terna.
Vad gäller småhusenheterna är det främst uppgifter som är förknippade med värdefaktorn standard som påkallar ett särskilt uppgiftsinhämtande. Det förefaller mig lämpligt att samma slags förfarande tillämpas för att få in dessa uppgifter som man använde för att få in uppgifter om hyresnivåer för hyreshus- och industrienheterna. Marknadsvärdet för småhusenheter skall vid 1990 års AFT bestämmas med hänsyn till prisläget under år 1988. Den jämförelse mellan standardutrustning och köpeskilling som är syftet med nämnda uppgiftsinsamling borde således avse fastighetsförsäljningar under år 1988. Eftersom det råder en viss eftersläpning hos inskrivningsmyndig- heterna av registreringen av gjorda förvärv måste uppgiftsinsamlingcn avse en period som ligger något tidigare. För detta talar också tidsåtgången för insamling av fastighetsprismaterialct samt för granskning av förfråg- ningarna. Jag anser att man bör kttnna godta uppgifter avseende försälj- ningar under år 1987. dvs. under tredje året före AFT-90. Uppgiftsskyldig- hetcn skall gälla den som under andra året före taxeringsåret äger fastighe- ten och skall avse de uppgifter som behövs till ledning inför fastighetstaxe-
ringen. Enligt vad jag har inhämtat föreligger inte behov av att fråga efter köpeskillingen. eftersom uppgift om köpeskilling fås på annat sätt. Där- emot erfordras uppgift om husets utrustning uttryckt i de standardmått som behövs vid provvärderingen. Det är väsentligt att antalet fastighets- ägare som anmanas att lämna uppgifter om fastigheten inte görs större än som är nödvändigt för att uppnå det åsyftade resultatet. dvs. riktiga och rättvisa taxeringar. Likaså bör frågorna utformas så att uppgift inte behö- ver lämnas om annat än som är behövligt inför taxeringen. Vadjag nu föreslagit föranleder ändringi 19 kap. 8 & FTL.
2,9 Behov av ytterligare ledamot i fastighetstaxeringsnämnd vid småhustaxering. m.m.
Mitt förslag: Vid allmän fastighetstaxering av småhusenheter ges länsskattemyndighet möjlighet att förordna tvä ytterligare ledamöter utöver ordföranden.
Skälen för mitt förslag: Vid 1981 års AFT ombesörjdcs det huvudsakliga taxeringsarbctet av 2531 fastighetstaxeringsnämnder (FTN). Fastig- hetstaxcringen avsåg därvid alla slag av fastigheter. Någon fast skattcad- ministration fanns inte för denna fastighetstaxering. Vid 1988 års AFT av ca 200000 hyreshus-. industri- och specialenheter har nämndernas antal reducerats till 332. Med hjälp av ADB-stöd och personal i de lokala skattemyndigheterna lörvz'intas 1990 ars AFT av ca 2.2 miljoner småhusen- heter kunna klaras av med samma antal nämnder.
Under hand har emellertid från skatteförvaltningen anmälts ett behov av ytterligare förstärkning för att nttvarandc distrikts- och nätnndindclning skall kunna användas vid småhustaxeringen. Detta behov inskränker sig dock till att få möjlighet att förordna ytterligare en ledamot i FTN utöver den som länsskattemyndighet enligt nuvarande regler äger utse enligt 17 kap. ös" andra stycket FTL. Jag beräknar att kostnaderna härför ryms inom det belopp som regeringen föreslagit i budgetpropositioncn (prop. 1987/88: 100 bilaga 9) för budgetåret 1988/89. Alternativet härtill skulle vara att dela flertalet fastighetstaxeringsdistrikt (ca 160—170) i två nya distrikt och ett mindre antal (ca 50—60) i tre eller fyra distrikt. dvs. det totala antalet distrikt skulle därvid uppgå till ca 600. Kostnadsökningarna för en sådan distriktsindelning. i form av utbildning och ersättning till ett större antal FTN-ledamöter m.m.. skulle kunna beräknas uppgå till 6 miljoner resp. 14.5 miljoner kr. för stat resp. kommun.
Mot bakgrund av den kraftiga reducering av nämndorganisationen som skett sedan föregående AFT framstår det som oundvikligt att viss förstärk- ning måste till inför den toppbelastning som småhustaxeringen ändå inne- bär rent omfångsmässigt. ADB-stödet kommer förhoppningsvis här att vara till stor hjälp. Men en förstärkning av FTN med en ytterligare av länsskattemyndighet utsedd ledamot anser jag behövlig. För en sådan lösning talar också kostnadsaspekten och värdet i att slippa bryta upp en välfungerande nämndindelning.
Vad jag nu föreslagit föranleder en ändring i 17 kap. 6 & FTL. 1 25 kap. 6 & FTL finns en hänvisning till 17 kap. 1 ä samma lag. Den senare bestämmelsen har upphört att gälla (prop. 1986/87:47. SkU ll. rskr. 95. SFS 1986: 1300). Hänvisningen bör således slopas.
3. Upprättat lagförslag
I enlighet med det anförda har inom finansdepartementet upprättats förslag till lag om ändring i fastighetstaxeringslagen (1979: 1152).
En allmän fastighetstaxering föregås av ett mycket omfattande och tidskrävande förberedelsearbete. Detta arbete syftar till att uppnå rättvisa och likformiga taxeringar. [ detta arbete ingår bl. a. att samla in uppgifter om törsälda fastigheter. Uppgifterna behövs för att regeringen och RSV skall kunna utforma de närmare bestämmelser som skall ligga till grund för den provvärdering som skall ske inför taxeringen. Det är därför angeläget att förberedelsearbetet inför 1990 års allmänna fastighetstaxering. som bygger på de nya reglerna. kan inledas så snart som möjligt. För att detta skall vara möjligt måste RSV hinna utfärda föreskrifter m.m. Lagstift- ningsfrågan är således brådskande. Yttrande av lagrådet över lagförslaget bör därför inte inhämtas.
4. Hemställan
Jag hemställer att regeringen
dels föreslär riksdagen att anta det upprättade lagförslaget. dals bereder riksdagen tillfälle att ta del av vad jag har anfört i övrigt om förändringar vid fastighetstaxeringen.
Ärendet bör behandlas Linder innevarande riksmöte.
5. Beslut
Regeringen ansluter sig till föredragandens överväganden och beslutar att genom proposition förelägga riksdagen vad han anfört för den åtgärd och det ändamål som han har hemställt om.
Uppdraget
Kommitténs uppdrag har varit att göra en allmän översyn av de värdc- ringsregler som gäller för småhus och att föreslå de ändringar i dessa som kan befinnas erforderliga. Direktiven pekar särskilt på de problem som förekommit vid tillämpningen av nu gällande regler för bestämningen av värdefaktorerna storlek och standard för småhus och nämner också vissa överväganden som bör göras i fråga om småhusens ålder.
Vidare har kommittén haft att överväga om vissa fel och brister på en fastighet. såsom radonstrålning eller mögelskador. kan beaktas bättre än hittills. Direktiven tar också upp frågan i vilken utsträckning de regler som styr taxeringen ska vara bindande. Vid AFT 81 riktades åtskillig kritik mot det förhållandet att så mycket av värderingen styrdes av bindande före- skrifter.
Kommittén har särskilt haft att iaktta de förenklingssträvanden som måste prägla all skattelagstiftning.
Principer
De principer som kommittén har funnit bör ligga till grund för taxeringsreg- lerna är i korthet följande.
1. Kravet på en rättvis och likformig taxering utgör ett hinder mot långtgående förenklingar och schabloniseringar. Det kan nämligen inte accepteras att likvärdiga fastigheter taxeras olika eller att fastigheter med mycket olika marknadsvärden taxeras lika. Rättvisekravet medför också att stora tröskeleffekter bör undvikas.
2. Eftersom värderingsreglerna skall täcka så många och så olika småhus är det nödvändigt att utgå från vissa generaliseringar och schabloner vid värderingen. Detta medför att individuellajusteringar måste kunna medges i de fall där huvudregeln leder till orimliga resultat. Individuella bedöm- ningar bör dock inte behöva göras i bagatellärenden.
3. De frågor som ställs till fastighetsägaren skall vara enkla och entydiga;
4. Värdefaktorerna bör utformas så att den skattskyldige kan förstå att de inverkar på marknadsvärdet.
5. Reglerna måste tillåta att taxeringsvärdena räknas fram genom ADB- bearbetning av deklarations- och registerdata.
Kommitténs förslag
Småhusens storlek Vid AFT 81 bestämdes småhttsens storlek med utgångspunkt i Svensk Standards mätregler för byggnader. Denna standard är ett genomarbetat och heltäckande system för mätning av byggnader. Det är dessutom en standard vars termer och mätregler används i flertalet andra väsentliga sammanhang där småhusens storleksmått är av intresse. såsom vid lå- nevärdering. i samband med bygglov. av mäklare m.m. 43
Kommittén anser att det är mycket angeläget att vid fastighetstaxeringen Prop. 1987/882 164 kunna använda Svensk Standards mätregler. Att införa ett sätt att mäta Bilaga 1 fastigheten vid taxeringen som skiljer sig från det som används vid bl.a. bygglov och lånevärdering skulle innebära att man gör det krångligt för den enskilde fastighetsägaren.
För att det skall vara möjligt för en vanlig småhusägare att klara av storleksmätningcn utan att anlita sakkunnig expertis anser kommittén det emellertid nödvändigt med förenklingar av vissa särskilt komplicerade regler i nu gällande standard. Det gäller i första hand reglerna för mätning och klassificering av utrymmen under snedtak och i sluttningsväningar. Dessutom har på senare tid tillkommit en regel om avräkning för tjocka väggar som för småhusens del framstår som onödigt komplicerad.
Kommittén har begärt att Byggstandardiscringen skall ändra mätregler- na på ovan angivna punkter och en arbetsgrupp har tillsatts för att utreda htlr detta kan göras. Kan något godtagbart resultat inte uppnås på detta sätt måste särregler skapas för taxeringen. Enligt kommitténs mening bör i så fall också lagstiftning om mätregler övervägas.
Småltusens standard och ålder
Kritiken mot det sätt att mäta standard som användes vid AFT 81 kan sammanfattas i IVå punkter. Många ansåg att standardfrågorna var felak- tigt valda på så sätt att de var alltför detaljerade och därtill alltför olika ur värdesynptlnkt. Dessutom uppfattades det förhållandet att man var bun- den till den standardklass som följde av poängsummeringen som mycket besvärande. Från åtskilliga håll restes därför krav på en återgång till det tidigare systemet med en verbal beskrivning.
Enligt kommitténs mening är en verbal beskrivning av det slag som användes vid 70-talets fastighetstaxeringar inte lämplig. Det är nämligen inte möjligt att utforma en sådan beskrivning så att den förstås lika av alla fastighetsägare och inte heller så att den täcker alla htrs som bör värderas lika i standardhånseende. Kommittén föreslår därför att såsom grtrnd för en poängberäkning man behåller systemet med en lista över indikatorer. dvs. utrustningsdctaljer m.m. För att undvika stora tröskeleffekter och samtidigt fånga upp de stora värdeskillnader som måste hänföras till stan- darden bör denna beskrivas med en ganska finindelad skala. Kommittén har tagit fram en skiss till frågelista för standardbestämningen. Listan är indelad efter de områden som enligt kommitténs mening huvudsakligen svarar för den värdespridning som hör samman med standardfaktorn. nämligen exteriör. interiör. kök. sanitet och energihtrshållning. En strävan har varit att utforma frågor och beskrivningar så objektivt att inga tolk- ningssvärigheter uppkommer. Genom att utgå från ett normalalternativ för varje område bör man kunna rcdtrccra antalet frågor för det stora flertalet deklaranter. Den poäng som erhålles genom frågelistan skall inte vara absolut bindande utan placering i en lägre eller högre klass skall kunna ske om det kan visas att poängen inte ger en rättvisande bild av standarden.
Till skillnad från tidigare skall ålder och förslitning hos utrustning och inredning beaktas i standartlen. Detta medför att åldersfaktorn enligt kom- 44
mitténs förslag skall utgå från husets nybyggnadsår med korrektion endast Prop, [987/88: 164 för tillbyggnader och sådana ombyggnader som medfört en utökning av Bilaga ] boutrymmena.
Radon. mögelskador och andra byggnadsfel
Enligt kommitténs mening varierar de förhållanden som här betecknas som byggnadsfel så mycket att varje klassindelning eller schablonvärdering är omöjlig. Kommittén menar därför att brister av dessa slag även i fortsätt- ningen skall beaktas genom justering för säregna förhållanden. Kommittén vill emellertid betona vikten av ytterligare utredningar om inverkan på marknadsvärdet av sådana förhållanden. Man kan ifrågasätta om den beräkning med utgångspunkt i åtgärt'lskostnaderna. som ofta har tillämpats tidigare. är ändamålsenlig.
Övrigt
För att undvika stora tröskeleffekter föreslår kommittén att klassbrcdder- na skall minskas för de värdefaktorer där detta inte medför olägenheter. Sådana värdefaktorer är småhusens storlek och standard samt tomtens storlek. tillgång till vatten och avlopp samt närhet till strand.
I övrigt lämnar kommittén förslag om vissa förändringar som föranletts av den nya plan och bygglagstiftningen samt om indelningen i taxeringsen- heter.
För att de av kommittén föreslagna ändringarna i fråga om vissa värde- faktorer skall kunna beaktas i förberedelsearbetet föreslår kommittén att fastighetsdeklaration för hus som försålts ttndcr perioden den I juli 1987 — 30 juni 1988 skall avges redan den 1 december 1988. dvs. ett år före det ordinarie deklarationstillfället.
F örfattningsförslag 1 Förslag till
Lag om ändring i fastighetstaxeringslagen (1979: 1152).
Härigenom föreskrivs i fråga om fastighetstaxeringslagen( 1979: 1152) att 2 kap. 4 s. 4 kap. 6 s. 7 kap. 5 och 10 ss. 8 kap. 3 s och 16 kap. 2 & skall ha
följande lydelse.
Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse
2 kap.
Mark skall indelas i de ägoslag som anges i de följande. Mark som är vattentäckt skall indelas endast om den är täktmark. Indelningen får inte påverkas av förekomsten av byggnad som skall rivas (sanerings- byggnad)
Mark skall indelas i de ägoslag som anges i de följande. Mark som är vattentäckt skall indelas endast om den är täktmark. Indelningen får inte påverkas av förekomsten av byggnad som skall rivas (sanerings- byggnad) eller av byggnad eller bygg/mder vars sammanlagda tax- eringsvärde inte uppgår till IO 000 kr.
Tomtmark Mark som upptas av småhus. hyreshus. industribyggnad. spe- cialbyggnad eller övrig byggnad samt trädgård. parkerings- plats. upplagsplats. kommunikationsutrymme m.m.. som lig- ger i anslutning till sådan byggnad. Mark till fastighet. som är bebyggd med småhus. hyreshus. industribyggnad. specialbyggnad eller övrig byggnad. skall i sin helhet utgöra tomtmark. om fastigheten ligger i ett ägoskif— te och har en total areal som inte överstiger två hektar. Detta skall dock ej gälla om fastighetens mark till någon del skall taxeras tillsammans med annan egendom enligt reglerna i 4 kap. Vad nu har sagts om tomtmark skall också gälla mark till obebyggd fastighet. som har bildats för bygg- nadsändamål under de senaste två åren. Har fastigheten bildats längre tillbaka i tiden skall marken utgöra tomtmark endast om det är uppen- bart att den får bebyggas. I övriga fall skall obebyggd mark anses som tomtmark endast om det finns gil- tigt bygglov eller tillstånd enligt ett förhandsbesked enligt plan- och bygglagen (1987: 10). avseende sa- dan byggnad som anges i andra stycket.
Vad nu har sagts om tomtmark skall också gälla mark till obebyggd fastighet. som har bildats för bygg- nadsändamål under de senaste två åren. Har fastigheten bildats längre tillbaka i tiden skall marken utgöra tomtmark endast om den får bebyg- gas enligt en detaljplan för vilken gemanförandetiden inte har gått ut. I övriga fall skall obebyggd mark anses sotn tomtmark endast om det linns giltigt bygglov eller tillstånd enligt ett förhandsbesked enligt plan- och bygglagen (1987: 10). avseende sådan byggnad som anges i andra stycket. eller så- dan byggnad tidigare funnits på marken (n'/1 rivits eller på annat sätt _li'irstörtsför mindre än fem år sedan .
Nuvarande lydelse
Exploateringsmark
Obebyggd mark som ingår i en de- taljplan och som till någon del är avsedd att användas för byggnads- ändamål. Detta skall inte gälla. om marken skall indelas som tomtmark eller om det är uppenbart att explo- atering ej kommer att genomföras
Ft'ireslagen lydelse
Exploateringsmark
Obebyggd mark som ingår i en de- taljplan för vilken genomförandeti- den inte har gått ut och som till någon del är avsedd att användas för byggnadsändamål. Detta skall inte gälla. om marken skall indelas som tomtmark eller om det är up-
eller kommer att avsevärt fördrö- penbart att exploatering ej kommer jas. att genomföras eller kommer att av- sevärt fördröjas. '
Täktmark Mark för vilken gäller täkttillstånd enligt 18 s' na- turvårdslagen ( 1964: 822) eller vattenlagen (1983: 291). Med täkttillstånd skalljämställas pågående täkt. Bygg- nad på täktområde för täktens utnyttjande hindrar inte att marken indelas som täktmark.
Akermark Mark som används eller lämpligen kan användas till
växtodling eller bete och som är lämplig att plöjas.
Betesmark Mark som används eller lämpligen kan användas till
växtodling eller bete och som är lämplig att plöjas.
Skogsmark Mark som är lämplig för virkesproduktion och som inte i väsentlig utsträckning används för annat ända- mål. Mark där det bör finnas skog till skydd mot sand- ellerjordflykt eller mot att tjällgränsen flyttas ned. Mark som ligger helt eller i huvudsak outnyttjad skall dock inte anses som skogsmark. om den på grund av särskilda förhållanden inte bör tas i anspråk för vir- kesproduktion. Mark skall anses lämplig för virkesproduktion. om den enligt vedertagna bedömningsgrunder kan producera i genomsnitt minst en kubikmeter virke om året per hektar.
Skogsimpediment Myr. berg. hällmark. mark med tjällskog och andra impediment i anslutning till skogsmark.
Mark som inte skall utgöra något av de tidigare nämn- da ägoslagen.
Övrig mark
4 kap. 6 5
l småhusenhet. hyreshusenhet. specialenhet och industrienhet skall en- dast ingå egendom som ligger samlad och som utgör en ekonomisk enhet.
l bebyggd taxeringsenhet får ex- ploateringsmark inte ingå. Växthus och djurstall som inte har anknyt- ning till jordbruk eller skogsbruk skall bilda egen lantbrukscnhet. Lag 22 maj 1986 (nr 258). som trätt i
l bebyggd taxeringsenhet får ex- ploateringsmark inte ingå. I be- byggd .s'må/rusen/tet får obebyggd mark inte ingå. Växthus och djur- stall som inte har anknytning till jordbruk eller skogsbruk skall bilda
Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse Prop. 1987/88: 164 Bilaga 2 kraft 24 juni 1986 och tillämpas första gängen vid allmän och sär- skild fastighetstz'txering år 1988.
egen lantbruksenhet. Lag 22 maj 1986 (nr 258). som trätt i kraft 24 juni 1986 och tillämpas första gäng- en vid allmän och särskild fastig- hetstaxering är 1988.
7 kap. 5 &
Föreligger Värdefaktorer. som inte särskilt har beaktats vid riktvärde- bestämmande och som pätagligt inverkar pä marknadsvärdet. skall ett med ledning av riktvärden bestämt värdejusteras. Detta benämns justering för säregna förhållanden.
Justeringens storlek skall motsvara 75 procent av den skillnad i mark- nadsvärde taxeringsenheten skulle ha med säregna förhållanden och vär- det tttan säregna förhållanden.
ll'lt'tl påtaglig inverkan på mark— nadsvt'irdet avses att det sil/"egna _li'irhtl/landetföranleder att det med ledning av riktvt't'rden bestämda värdet ha:/'s eller sänks nted minst 30 000 kronor eller. om värdet understiger 300 000 kronor. med minst 10 prueent av detta värde.
10.5
Vid värdering av tomtmark skall bebyggelsemöjligheten bestämmas med utgångspunkt i den pågående markanvändningen. såvida inte an- nan markanvändning är tillåten en— ligt en detaljplan och marken där- igenom fär väsentligt högre värde.
Vid värdering av tomtmark skall bebyggelsemöjligheten bestämmas med utgångspunkt i den pågående markanvändningen. såvida inte an- nan markanvändning är tillåten en- ligt en detaljplan./ör vilken genom— _/l'>'randetiden inte har gått ut. och marken därigenom får väsentligt högre värde.
8 kap.
lnom varje värdeomräde skall riktvärden bestämmas för skilda förhål- landen för en eller flera av följande Värdefaktorer.
Storlek Storleken bestäms med hänsyn till smähusets bostadsyta och dennas fördelning på olika våningar. Stor- leksklassen är för småhus med en storlek som motsvarar högst 200 kvadratnteter i ett platt får inte gii- ras större än att den motsvarar 10 kvadratmeter bostadsyta.
Ålder Åldern ger ttttryck för smähusets
Storlek Storleken bestäms med hänsyn till arean av småltasets btmtrymmen och biutrymnmen.
Ålder Åldern ger uttryck för småhusets
tN'uvarande lydelse
sannolika återstående livslängd. Denna bestäms med hänsyn till småhttsets nybyggnadsår. omfatt- ningen av till- och ombyggnader samt tidpunkten för dessa.
Föreslagen lydelse
sannolika återstående livslängd. Denna bestäms med hänsyn till småhusets nybyggnadsår. ont/att- ningen av tillbyggnader oeh ont- byggnader som innebär en utök- ning av lmutrymmena. samt tid- punkten för dessa.
Åldersklassen för småhus med en ålder motsvarande högst 20 år får inte göras större än att den motsvarar 5 år.
Standard
Standarden bestäms med hänsyn till småhusets byggnadsmaterial och utrustning. För ett nybyggt småhus skall finnas minst fem stan- dardklasser.
Standard
Standarden bestäms med hänsyn till småhusets byggnadsmaterial och utrustning. För ett nybyggt småhus skall finnas minst femton standardklasser.
Byggnadskategori
Byggnadskategorin bestäms med hänsyn till om småhuset utgör friliggande småhus, kedjehus eller radhus samt. om särskilda skäl föreligger. antal lägenheter.
Fastighetsrättsliga förhållanden Med fastighetsrättsliga förhållanden avses om den tomtmark som småhu- set är beläget på utgör självständig fastighet eller inte. Utgör tomtmarken inte självständig fastighet skall hänsyn även tas till möjligheten att tomt- marken kan bilda egen fastighet.
Värdeordning Med värdcordning avses husets ordningsnummer i värdehänseende inom tomten. 16 kap. 2 s Ny taxering av fastighet skall ske om under löpande taxeringsperiod 1. ny taxeringsenhet bör bildas eller taxeringsenhet bör ombildas 2. taxeringsenhets beskattningsnatur eller skattepliktsförhållande bör änd— ras. Ny taxering av "fastighet skall ske om fastigheten är"indelad som sådan taxeringsenhet som skall taxeras vid viss allmän fastighetstaxering och det vid taxeringen visar sig att den bör indelas i annan typ av taxeringsenhet.
Ny taxering avjastighet skall även i andra fall ske när mark visar sig bära indelas i annat ägoslag eller byggnad i annan byggnadstyp än som skett. Ny taxering skall doek inte ske enbart på den grunden att mark som indelats som åkermark. betesmark. skogsmark eller skog- simpediment bör indelas som något annat av dessa ägoslag.
Denna lag träder i kraft den 49
2 Förslag tm Prop. 1987/88:164 . .. . . . . .- . BHagaZ Förordning om andrtng 1 fastighetstaxertngslorordnmgcn (197921193).
Härigenom föreskrivs i fråga om fastighetstaxeringsförordningen (1979: 1193) att 1 kap. 2 & skall upphöra att gälla.
Denna förordning träder i kraft den
3 Förslag till Prop. 1987/88: 164 .. . . _, . Bilaga 2 Lag om andrad deklarattonsttdpunkt m.m. for Vissa småhusenheter vid 1990 års allmänna fastighetstaxering
1 €
För bebyggd småhusenhet som försålts under tiden ljttli 1987 till 3()juni 1988 skall i fråga om fastighetstaxeringslagen( 1979: 1 152) gälla. att
1. senaste dag för avlämnande av allmän fastighetsdcklaration enligt 18 kap. 9 & skall vara den 1 december 1988.
2. 1 fråga om deklarationskgranskning. anmaningar. besiktningar och liknande åtgärder skall uppgifter som annars ankommer på fastighetstaxe- ringsnämnden i stället åligga den arbetsgrupp som avses i 19 kap. 2 s*”.
2 s
Kungörelse enligt i 3 kap. 1 & fastighetstaxeringsförordningen skall för fastigheter som avses i I & införas i god tid före den 1 december 1988.
Denna lag träder i kraft den
Sammanställning av remissyttranden över småhustaxeringskommitte'ns betänkande ("Ds Fi 1987: 8)
1 Remissinstanserna
Efter remiss har yttranden över betänkandet avgetts av kammarrätten i Stockholm. kammarrätten i Göteborg. länsrätten i Stockholms län. länsrät- ten i Östergötlands län. riksskatteverket (RSV) efter hörande av de läns- skattemyndigheter som verket bestämmer. bostadsstyrelsen. statens insti- tut för byggnadsforskning. statens planverk. statens lantmäteriverk (LMV). statskontoret. tekniska högskolan i Stockholm. riksrevisionsver- ket (RRV) samt statistiska centralbyrån (SCB). Vidare har yttranden in- kommit från Entreprenörföreningen (tidigare Svenska byggentreprenör- föreningen). Byggstandardiseringen (BST). Konungariket Sveriges stads- hypotekskassa. Kooperativa förbundet (KF). Landsorganisatinen i Sveri- ge (LO). Landstingsförbundet. Lantbrukarnas riksförbund (LRF). Riks- förbundet vi i smähus gemensamt med Stockholms småhusägares central- organisation. Samfundet för fastighetsvärdering (SFF). Svensk industriför— ening. Svenska bankföreningen. Företagareförbundet. Svenska försäk- ringsbolags riksförbund. Svenska kommunförbundet. Svenska sparbanks- föreningen. Sveriges allmänna hypoteksbank. Sveriges allmännyttiga bo- stadsföretag (SABO). Sveriges fastighetsägareförbund. Småföretagens riksorganisation (tidigare Sveriges hantverks— och industriorganisation — SHIO — Familjeföretagen). Sveriges industriförbund, Sveriges redovis- ningskonsulters förbund. Sveriges trähusfabrikers riksförbund. Sveriges villaägareförbund. Taxeringsnämndsordförandenas riksförbund (TOR). Tjänstemännens centralorganisalion (TCO). Sveriges jordägarcförbtlnd och Bohusläns samarbetskommitté. .
LRF har åberopat ett inom Lantbrukarnas skattedelegation upprättat utlåtande. Svenska bankföreningen har åberopat ett yttrande från Närings- livets skattedelegation till vilket även Svenska försäkringsbolags riksför- bund och Sveriges industriförbund anslutit sig. Fastighetsägareförbundct har åberopat det av Sveriges villaägareförbund avgivna yttrandet. 'l'CO har åberopat ett yttrande från Statstjänstemannaförbttndet.
lnnehållsförteckning
Propositionen ................................................ 1 Propositionens huvudsakliga innehåll ........................... 1 Lagförslag ................................................... 3
Utdrag ur protokoll vid regeringssammanträde 1988-03-24 ......... 8
1 Inledning ....................... - ........................... 8
2 Föredragandens överväganden ............................... 8 2.1 Allmänt ................................................ 8 2 2 Grundläggande regler .................................... 10 2.3 Normgivningen vid fastighetstaxeringen ................... l 1 2.4 Vissa värderingsreglcr ................................... 13 2.4.1 Värderingsregler för mark och byggnader ............. 13 2.4.2 Indelning i taxeringsenheter ......................... 14 2.4.3 Plan- och bygglagens inverkan på indelningen i ägoslag 15
Garanterad byggrätt ............................... 15 Småhustomts delbarhet ............................ 18 Exploateringsmark ................................ 19 Nytaxeringsgrund ................................. 20
2.4.4 Byggnadsvärde understigande 10000 kr. .............. 21 2.4.5 Justering för säregna förhållanden ................... 21 2.5 Värdefaktorer för tomtmarken ............................ 22
2.5.1 Klassindelning av tomtmarkens storlek för småhus . . . . 22 2.5.2 Klassindelning av vatten och avlopp ................. 24 2.5.3 Klassindelning av speciell belägenhet ................ 25.
2.5.4 Klassindelning av fastighetsrättsliga lörhallanden ...... 26 2.6V Värdefaktorer för småhus ................................ 27 2.6.1 Smahusets storlek ................................. 27 2.6.2 Småhusets ålder ................................... 32
2.6.3 Småhusets standard ................................ 33 2.7 Vissa säregna förhållanden ............................... 36 2.7.1 Radon. mögel. röta och liknande byggnadsfel ......... 36
2.7.2 Fastigheter med betydelse för kulturminnesvården ..... 37 2.8 Särskilda åtgärder för förberedelsearbetet .................. 39 2.9 Behov av ytterligare ledamot i fastighetstaxeringsnämnd vid
småhustaxering. m.m. ................................... 41
3 Upprättat lagförslag ......................................... 42 4 Hemställan ................................................ 42
5 Beslut ..................................................... 42
Bilaga 1 ..................................................... 43 Bilaga 2 ..................................................... 46 Bilaga 3 ..................................................... 52
Norstedts Tryckeri, Stockholm 1988
