SOU 1982:65

Återinvestera i bostäder : slutbetänkande

Till statsrådet och chefen för bostadsdepartementet

Genom beslut den 31 augusti 1978 bemyndigade regeringen statsrådet Birgit Friggebo att tillkalla en särskild utredare med uppdrag att se över förutsättningarna för underhåll av hyres- och bostadsrättsfastigheter.

Med stöd av detta bemyndigande tillkallades landstingsrådet Bo Könberg såsom särskild utredare.

Till experter förordnades vice verkställande direktör Arne Fagander, Sveriges Fastighetsägareförbund (t.o.m. 1980-07-15), civilekonom Jan Kielland, Sveriges Fastighetsägareförbund (fr. o. m. 1980-07-15), ombuds- man Milton Karlsson, HSB15 Riksförbund. direktör Olle Lindström, Svenska Riksbyggen, t. f. departementsrådet Lennart Myhlback, bostadsde- partementet (fr. o. m. 1981-08-01), verkställande direktör Björn I Ohlson, Stiftelsen Stockholms Studentbostäder, direktör Esbjörn Olsson, Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag, förbundsordförande Erik Svensson, Hyres- gästernas Riksförbund (t. o. m. 1981-01-22), förbundsordförande Lars Anderstig, Hyresgästernas Riksförbund (fr. o. m. 1981-02-01), samt såsom särskilda experter departementssekreterare Bo-Arne Karlsson, bostadsde— partementet (fr.o.m. 1979-02-01) och Ivar Stahl, budgetdepartementet (1979—02-01—1980-04-19).

Till sakkunniga har förordnats departementsrådet Per Anclow, budgetde- partementet, hovrättsassessor Staffan Janvid, justitiedepartementet (t. o. m. 1980-02—13), hovrättsassessor Ann-Christine Zackrisson, justitiede- partementet (fr. o. m. 1980-02-14), t.f. departementsrådet Björn Jonsson, ekonomidepartementet, departementsrådet Sune Jussi], bostadsdeparte- mentet.

Till sekreterare förordnades hovrättsfiskal Karl Bergkvist, t. f. departe- mentsrädet Lennart Myhlback (t. o. m. 1981-07-31). byrådirektör Christer Rönnmark, byrådirektör Hans Söderberg (fr. o. m. 1981-09-21). Till assi- stent förordnades Ulla Magnusson.

Utredningen har antagit namnet underhållsfondsutredningen. Vid regeringssammanträde den 2 augusti 1979 beslutades att utvidga utredarens uppdrag till att omfatta även kartläggning av underhåll av balkonger i flerbostadshus. Utredningen har tidigare redovisat denna kartläggning.

Utredningen överlämnade den 15 juni 1981 delbetänkandet "Hyresgästin- flytande på målning och tapetsering”, SOU 1981:47.

Enligt överenskommelse i november 1982 med bostadsdepartementets ledning har arbetet slutförts under januari 1983. I enlighet med denna

överenskommelse lämnar vi inte förslag om åtgärder på kort sikt. Vi får härmed överlämna slutbetänkandet ”Återinvestera i bostäder".

Särskilda yttranden har lämnats av Lars Anderstig, Milton Karlsson, Olle Lindström och Esbjörn Olsson gemensamt, av Björn Jonsson samt av Jan Kielland. Vi har härmed slutfört vårt uppdrag.

Stockholm den 17 januari 1983

Bo Könberg Lars Anderstig Milton Karlsson Jan Kielland Olle Lindström Björn I Ohlson Esbjörn Olsson

IKarl Bergkvist Christer Rönnmark Hans Söderberg

Sammanfattning

1. Varför ett principbetänkande?

2 Vad är periodiskt underhåll?

3. Det periodiska underhållet har anknytning till bostadsförsörjningens ekonomiska problem och villkor i stort 3.1

3.2 3.3

3.4

3.5

3.6

3.7

3.8

3.9 3.10

Några inslag i samhällets bostadspolitik 3.1.1 Samhällets engagemang i bostadsförsörjningen 3.1.2 Statens engagemang i bostadsfinansieringen 3.1.3 Allmännyttiga bostadsföretag— ett medel 1 bostadspoliti- ken . . . . . . . . . Bostadssektorn utgör en betydande del av samhällsekonomin Bostadsförsörjning fordrar stora kapitalinsatser som medför

behov av lån . . . . . . . . .

Det investerade kapitalet behöver fördelas över bostadshusets

hela användningstid . . . . . .

Bostadskostnaderna består av kostnader för kapital, underhåll

och drift . . . . . . .

Inflationens effekter är kraftiga mom bostadsförsörjningen

3. 6.1 Kapitalkostnaderna blir mycket höga 1 nya hus 3.6.2 Kapitalkostnaderna blir låga i äldre hus . . 3.6.3 Skillnaden mellan en fastighets värde och skuld kan i vissa fall återbelånas . . . 3.6.4 Kostnaderna bör fördelas jämnare över husens använd- ningstid .

3.6.5 Finansieringen av periodiskt underhåll påverkas

Försök har gjorts att begränsa inflationens effekter . .

3.7.1 Räntebidrag till ny- och ombyggnad av bostadshus 3.7.2 De allmännyttiga bostadsföretagen omfördelar kostnader mellan hus av olika ålder . . . Finansieringsformerna för olika investeringar i bostadshus bör

samordnas . .

Bostadssubventionerna är stora och växer . . .

Olika förslag har presenterats som syftar till att begränsa inflationens effekter och bostadssubventionerna

11 15 17 19 19 19 20

20 21

23 24 25 27 27 28 28 29 30 30 3 1 3 1

33 34

36

4.1 4.2

4.3 4.4

4.5 4.6

4.7

3.10.1 Ändringar i räntebidragsregler och avgifter i äldre hyres- hus . . . . . . . . 3.10.2 Ändringar i skattesystemet 3.103 Nya finansieringssystem

Underhållssituationen för hyres- och bostadsrättshus Nuvarande underhållssituation och bostädernas skick Skyldigheter att underhålla bostadsfastigheter 4.2.1 Bestämmelser om underhåll av hyresfastigheter

4. 2. 2 Bestämmelser om underhåll av bostadsrättsfastigheter Underhållsstandard . . . . . . . Nuvarande organisation och finansiering av periodiskt under- håll . . . . . . . . .

4.4.1 Allmännyttiga bostadsföretag 4.4.2 Enskilt ägda hyreshus

4.4.3 Bostadsrättsföreningar . .

4.4.4 Lån till periodiskt underhåll Kostnadsutvecklingen för periodiskt underhåll

Hyressättning .

4.6.1 Allmännyttiga bostadsföretag

4.6.2 Enskilt ägda hyreshus

4.6.3Hyror 4.6.4 Resultat, likviditet och soliditet för allmännyttiga före- tag . . . Hyresgästinflytande

5 Finansiering av periodiskt underhåll genom sparande i fonder [ fastigheter eller företag 5.1

5.2 5.3

5.4

Behov av avsättningar, fonder och uttag 5.1.1 Årskostnader för periodiskt underhåll

5. 1. 2 Storlek på avsättningar, fonder och uttag

5. 1. 3 Hyreshöjningar vid fondfinansiering 5.1.4 Inflationen gör det svårt att värdesäkra fondmedlen Beskattning av avsättningar, fonder och uttag

Ägar- och förmögenhetsförhållanden

5.3.1 Fonder ägda av fastighetsägaren 5.3.2 Fonder ägda av hyresgästerna Olika sätt att organisera fondsystem 5.4.1 Olika former för att bestämma avsättningar

5.4.1.1 I förhandlingar mellan fastighetsägare och hyresgäster . 5.4.1.2 Av fastighetsägaren

5.4.1.3 Av de boende . . .

5.4.1.4 I lag, genom myndighetsbeslut e. (1.

Olika former för att bestämma förvaltningen av fondme- del 5.4.2.1 I förhandlingar mellan fastighetsägare och hyresgäster . 5.4.2.2 Av fastighetsägaren

36 37 37

39 39 40 41 42 42

43 44 47 48 51 52 54 54 55 56

56 58

61 62 62 63 66 68 68 69 69 71 71 71

71 72 73 74

74

75 75

5.5

5.6

5..42.3 Avde boende . . . . 5.4.2.4 I lag, genom myndighetsbeslut e. d.

5.4.3 Olika former för att bestämma uttag och användning av fondmedel 5.4.3.1 I förhandlingar mellan fastighetsägare och

hyresgäster . 5.4.3.2 Av fastighetsägaren 5433 Av de boende . . 5.4.3.4 Ilag, genom myndighetsbeslut e. (1.

5.4.4 Möjligheter att utforma ett fondsystem . 5.4.4.1 Vårt försök att utforma ett fondsystem 5.4.4.2 Omdömen om utformningen av fondsystemet Kan fondsystem läggas till grund för lösningar av finansierings- problemen för det periodiska underhållet?

5.5.1 Praktiska erfarenheter av fondsystem . .

5.5.2 Våra omdömen om fondsystem 1 fastigheter eller före- tag . . . . Varför inte kombinera spar- och lånesystem?

6. Alternativa former för finansiering av det periodiska underhållet 6.1

6.2

Centrala fonder . . . . . 6.1.1 Behov av avsättningar, fonder och uttag 6.1.2 Beskattning av avsättningar, fonder och uttag 6.1.3 Ägär- och förmögenhetsförhållanden 6.1.4 Olika sätt att organisera centrala fonder Lån .

6.2.1 Låna och spara — några samband 6.2.2 Behov av amorteringar och lån

6.2.3 Beskattning . . . . . . 6.2.4 Likviditets- och förmögenhetsförhållanden 6.2.5 Organisation

6.2.6 Våra omdömen

7. Våra överväganden och förslag 7.1

7.2

Utgångspunkter . . . 7.1.1 Allmänna utgångspunkter . . . . 7.1.2 Utgångspunkter för finansiering av det periodiska under- hållet Finansieringssystem . . . . . . 7.2.1 Utformning av systemet vid fast penningvärde . 7. 2.1.1. Behov av län 1 ett bostadshus och löptider med hänsyn till förslitning . . 7. 2. 1 2 Övriga behov av skuldavveckling 7. 2. 1 3 Principskiss till nytt finansieringssystem 7.2.2 Utformning av principskissen vid inflation . 7.2.2.1 Lån anpassade till principskissen vid inflation 7.2.2.2 Utformning vid inflation av finansieringssystem med principskissens egenskaper 7.2.3 Administration av lånesystemen

75 76

76

76 76 76 77 77 77 80

81 81

81 83

85 85 86 87 87 87 88 89 93 94 94 95 96

97 97 97

98 100 100

101 107 109 114 115

116 119

7.2.4 Skatte- och bokföringsregler i lånesystemen . . . . 120 7.2.5 Införande av finansieringssystemen . . . . . 121 7.2.6 Jämförelse med nuvarande förhållanden samt diskussion

av övergångsfrågor . . . . . . . . . 123

7.261 Jämförelse av skuldutveckling och årliga kapi- talutgifter mellan skisserade system och nuva- rande.............123

7.2.6.2 Jämförelse mellan fastighetsägarens utgifter enligt skisserade system och nuvarande hyror

och årsavgifter . . . . . . . . . . 128

7. 2. 6. 3 Fortsatta subventioner? . . . . . . . 132

7. 2. 7 Våra omdömen . . . . . . . . . . . 137

7. 3 Hyresgästinflytande och hyressättning . . . . . . . . 139

7.3.1 Hyresgästinflytande . . . . . . . . . . 139 7.3.1.1 Målning, tapetsering och därmed samman-

hängande åtgärder 1 bostadslägenhet . . . 140

7.3.1.2 Delar av lägenhetsunderhållet samt underhåll av gemensamma utrymmen och anordningar 142

7. 3. 1. 3 Övrigt periodiskt underhåll . . . . . . 146 7.3.2 Hyressättning . . . . . . . . . . 146 7.3.2.1 Hyressättning vid lånefinansierat underhåll . 147 7.3.2.2 Hyresgästinflytandets inverkan på hyressätt- ningen . . . . . . . . . . . . . 148 7.4 Bostadsbidrag . . . . . . . . . . . . . . . . 152 8 Kostnadsutvecklingen för produktion och förvaltning av flerbostads- hus . . . . . . . . . 153 8.1 Kostnadsutvecklingen för bostadsbyggandet . . . . . . 153 8.2 Kostnadsutvecklingen för förvalting av flerbostadshus . . . 155 8.3 Kostnadsutvecklingen för periodiskt underhåll . . . . . 156 9 Underhållskostnader m. m. hos allmännyttiga bostadsföretag . . 161 9.1 Underhållsplanering hos SABO-företagen . . . . . . . 161 9.2 Periodiskt underhåll . . . . . . . . . . . . . 162 9.3 Kostnader för periodiskt underhåll . . . . . . . . . 164 9.3.1 Kostnader för lägenhetsunderhåll . . . . . . 165 9. 3. 2 Kostnader för underhåll av byggnaders ytterytor . . 167 9. 3. 3 Kostnader för underhåll av gemensamma utrymmen och anläggningar . . . . . . . 167 9.4 Utgifter för periodiskt underhåll och fondbehov . . . . . 168 9.5 Fondbas och behov av fonderade medel . . . . . . . 170 9.5.1 Individuella lägenhetsfonder och fonder för bostadsom- råden.................170 9. 5. 2 Företagsfonder . . . . . . . . . . . . . . 170 9.5.3 Centrala fonder . . . . . . . . . 171 9.6 SABO- -företagens faktiska utgifter, kostnader och reserver för periodiskt underhåll . . . . . . . 171 9.6.1 Underhållsutgifter' 1 SABO- -företagen . . . . . . 171 9.6.2 UnderhållsreserveriSABO- -företagen . . . . . . 172

9.7 Finansiering av periodiskt underhåll . . 9.8 Konsekvenser vid otillräckliga finansieringsmöjligheter

10 Byggnadsdelars skick : fl'erbostadshus . 10. 1 Statens institut för byggnadsforsknings undersökning 10.2 Vår bearbetning och sammanställning 10.3 Resultat . . 10. 3.1 Fasadernas skick

10.3.2 Ytterväggarnas skick . 10. 3. 3 Takbeläggningarnas skick

10. 3. 4 Fönstrens skick . . .

10. 3. 5 Byggnadsdelärnas skick' 1 sammanfattning

11 Extraordinärt underhåll av bostäder . . .

11. 1 Statens institut för byggnadsforsknings undersökning 11.1.1Uppläggning 11.1.2 Definition av begreppet extraordinärt underhåll

(XOU) 11.1.3 Avgränsningar . . . 11.1. 4 Felkällor och kontroller 11.2 Resultat . 11. 2.1 Utgifter för XOU . . 11. 2.2 Omfattning av XOU per byggnadsdel 11.3 Diskussion av resultat

12 Exempel på förmögenhetseffekter vid fondfinansiering av periodiskt underhåll ,

12.1 Räkneexempel .

12.2. Har teoretiska beräkningar någon praktisk betydelse?

13. Kan nominella lån anpassas till principskissen vid inflation? 13.1 Nominella lån med principskissens skuldutveckling och årliga kapitalutgifter

13.2. Nominella lån med principskissens årliga kapitalutgifter

14. Utredningens arbete 14.1 Allmänt . . . 14.2 Utomstående experters granskningar

Särskilda yttranden Bilaga 1 Utredningens direktiv Bilaga 2 Sammanfattning från utredningens delbetänkande Bilaga 3 SABO. s underhållsnorm I 982 i sammandrag

173 176

177 177 178 178 180 181 182 183 183

189 189 189

190 190 191 191 193 197 198

201 201 207

209

209 214

217 217 218

221 23 1 237 243

Sammanfattning

Vår uppgift är att föreslå en långsiktig lösning av underhållets finansiering i flerbostadshus. Vi har också till uppgift att lämna förslag om hyresgästernas inflytande på underhållet. Våra överväganden och förslag avser långtgående ändringar av bl. a. nuvarande bostadsfinansiering. Vi har bl. a. därför valt att redovisa dem i ett principbetänkande.

Vad iir periodiskt underhåll?

Ett bostadshus kan normalt brukas under mycket lång tid. Detta förutsätter att olika delar byts ut och förnyas. Detta sker genom det 5. k. periodiska underhållet.

Med periodiskt underhåll avses sådant underhåll som schemalagt utförs för att bibehålla husets ursprungliga funktion och värde, trots den förslitning som brukandet medför. Genom det periodiska underhållet ersätts eller förnyas förslitna byggnadsdelar. Åtgärderna utförs med långa tidsmellan- rum, i allmänhet 10—40 år, och kräver i regel mycket kapital.

Som exempel på åtgärder i det periodiska underhållet kan nämnas utbyte av hiss, utbyte av värmepanna, omläggning av yttertak, utbyte av sanitets— porslin. målning och tapetsering samt utbyte av ledningar. Reparationer eller 5. k. löpande underhåll ingår inte.

Åtgärderna i det periodiska underhållet har karaktär av återinvestering- ar.

Bostadsföretagen har problem med finansieringen av det periodiska underhållet

Nuvarande finansiering av det periodiska underhållet förutsätter att under- hållutgifterna kan klaras med hjälp av löpande intäkter, sparande medel ochi vissa fall lån. Dessa former har inte tryggat finansieringen av underhållet. Hos många bostadsföretag är intäkterna för låga för att täcka kostnaderna för det planerade underhållet. Reserverna för framtida underhåll är i många fall för små. Fastighetsägare har tvingats förlänga intervallen för olika åtgärder. Det periodiska underhållet har släpat efter.

Utgifterna per m2 för periodiskt underhåll i de allmännyttiga företagen har under de senaste tio åren ökat mer än tre gånger så mycket som konsumentpriserna. Antalet hus som behöver underhållas ökar dessutom kraftigt under 1980—talet.

Fondfinansiering av det periodiska underhållet?

Vi har gjort ingående försök att lösa problemen med finansieringen av det periodiska underhållet genom fondfinansiering. Vi har dock funnit att dessa lösningar är förknippade med stora praktiska svårigheter och invändningar av principiell natur.

Fondfinansieringen kan ha vissa fördelar. Den skulle t. ex. kunna medföra ett stort sparande och bidra till företagens likviditet.

Nackdelarna är dock avsevärda. Det gäller bl. a. följande.

De långa tidsintervallen och inflationen gör det svårt att förutsäga utgifter och kostnader samt att bedöma storleken av den kostnadspost för periodiskt underhåll som skall täckas av hyran och därmed de erforderliga fondavsättningarna. Svårigheterna gäller för både fastighetsägare och hyresgäster. Detta gör det besvärligt att i hyresförhandlingar bli överens om bedömningen av kostnadspostens storlek. Allmännyttiga bostadsfö- retag som inte uppnår full självkostnadstäckning, torde i första hand minska avsättningarnas storlek, före nedskärningar i utgifterna för drift och underhåll. Detta beror på att avsättningarna inte är absolut nödvändiga för att klara ekonomin under det närmaste året. Fondsystem skulle fordra kraftiga hyreshöjningar omedelbart, eftersom tidigare avsättningar i genomsnitt varit för små. Det är i praktiken mycket svårt att bygga upp tillräckliga fonder samtidigt som det stora och ökande underhållsbehovet tillgodoses. D Inflationen medför problem att värdesäkra underhållsfonderna, speciellt

för förvaltningar med små resurser. Om fonderna inte värdesäkras tillfredsställande, måste hyran höjas för att kompensera detta. Åtgärder i det periodiska underhållet kan lånefinansieras med fördelak- tiga villkor om de utförs i samband med en ombyggnad. Detta leder till incitament att utföra omfattande låneberättigande åtgärder tillsammans med underhållet eller att skjuta på underhållet tills de låneberättigande åtgärderna skall utföras. Det är inte en tillfredsställande lösning att samma åtgärder som kan lånefinansieras till mycket fördelaktiga villkor vid ombyggnader, skall fondfinansieras vid periodiskt underhåll utan samband med ombyggnad. D Automatiska förmögenhetsökningar hos ägare av hyresfastigheter är svåra att undvika vid fondsystem. Om det ursprungliga fastighetskapitalet avvecklas i samma takt som byggnadernas totala förslitning, eller snabbare, och om det periodiska underhållet finansieras med fonder som tillhör fastighetsägaren, ökar ägarens förmögenhet. Vi anser att bostads- finansieringssystemet som sådant inte bör leda till vinster för fastighets- ägare. Vinsterna bör bero av ägarnas effektivitet i fastighetsförvaltning— en.

13 Fondsystem blir betungande att administrera genom tvister som kan uppstå, kontoadministration, medelsförvaltning, inbetalningar och uttag ur bundna fonder m. m. Fondsystem torde också fordra relativt omfattande och komplicerade ändringar av beskattningen samt merarbe- te för både myndigheter och skattskyldiga.

Nytt finansieringssystem

Vi har utarbetat en principskiss till ett finansieringssystem som innebär en

samordnad belåning av nybyggnad, ombyggnad och periodiskt underhåll.

Olika delar av ett bostadshus har väsentligt olika livslängd. Lånet för ett nybyggt hus bör därför delas upp i flera lån med olika löptider. Lånen svarar mot grupper av byggnadsdelar med likartad livslängd. Amorteringstiderna bestäms så att de överensstämmer med livslängden för de olika grupperna av byggnadsdelar — 10, 20, 40 och 60 år.

Vissa lån kommer alltså att återbetalas snabbare och andra långsammare. Genom den snabbare återbetalningen av lånen för mindre långlivade delar, skapas ett utrymme för att ta upp nya lån för att förnya dessa delar i samband med periodiskt underhåll eller ombyggnad. Även dessa nya lån återbetalas i överensstämmelse med delarnas livslängd. Eftersom det tidigare lånet återbetalas innan det nya tas upp, kommer den verkliga (reala) skulden i fastigheten inte att bli större än då huset var nytt. Den totala reala skulden avvecklas i takt med förslitning och åldrande för huset som helhet.

Principskissen är för enkelhetens skull utformad för det fall penningvärdet är fast.

Inflationen har kraftiga effekter inom bostadsförsörjningen, bl. a. därför att det är fråga om stora investeringar med mycket lång varaktighet. En effekt är att skuldernas reala värde avvecklas snabbt. En annan är att de årliga kapitalutgifterna tenderar att bli mycket höga i början och låga i slutet av ett hus användningstid.

För att ett lånesystem skall kunna fungera som principskissen måste inflationens effekter bemästras. Vi redovisar två alternativ för hur systemet skulle kunna fungera vid inflation — ett med reala lån och ett med nominella lån, dvs. lån av nuvarande typ.

För de nuvarande statliga subventionerade lånen sker anpassningen till principskissen genom en — vid fortsatt hög inflation — snabbare upptrappning av den garanterade räntan. Nya lån som tas upp förenas dessutom med en särskild kapitalavgift som skall börja betalas efter det att räntan trappats upp till marknadsräntans nivå.

Vi har funnit att lånefinansiering av det periodiska underhållet har många fördelar. D Lånefinansiering underlättar hyresförhandlingarna. E! Lånefinansieringen innebär att sambandet mellan åtgärd, standard och betalningskrav blir direkt. Kostnadskonsekvenserna av att tillgodose olika anspråk på underhållet kan klarläggas, vilket ger goda förutsätt- ningar för ökat hyresgästinflytande och stimulanser till aktsamhet och eget arbete. El De stora och ökande behoven av underhåll i bostadsbeståndet kan tillgodoses utan att en fonduppbyggnad samtidigt behöver ske. D Lånefinansiering innebär goda förutsättningar för en flexibel underhålls- verksamhet. D I skattehänseende är lånefinansieringen enklare att hantera än fondfi— nansieringen. Det är även lättare att tillgodose strävandena till neutralitet i skattehänseende mellan olika ägarekategorier.

Nackdelar med lånefinansiering kan bl. a. vara att det blir svårt för företagen att klara behovet av likvida medel. Underhållsfonder kan tjäna som likvida reserver i företagen. Låneadministrationen kan bli mer eller mindre krävande beroende på bl. a. lånereglernas utformning. Ett i motsvarande grad utvecklat fondsystem är emellertid mycket krävande att administre- ra. De skisserade finansieringssystemen med ett lånefinansierat periodiskt underhåll har bl. a. följande fördelar. D Finansieringen av det periodiska underhållet kan säkras D Finansieringen av nybyggnader, ombyggnader och periodiskt underhåll kan samordnas El Utgifterna och kostnaderna för bostäder med olika upplåtelseform kan utjämnas El Väsentligt olika kostnader för likvärdiga bostäder av olika ålder kan undvikas D Automatiska förmögenhetsökningar hos ägarna av bostadsfastigheter kan motverkas.

De skisserade systemen är också förknippade med problem. Det gäller framför allt införandet av systemen.

H yresgästinflytande

Vi föreslår ett individuellt inflytande beträffande målning, tapetsering och därmed sammanhängande åtgärder i lägenheterna. Beträffande övrigt periodiskt underhåll bör hyresgästinflytandet utövas i kollektiv form. Lånesystemet är utformat så att det möjliggör såväl denna gränsdragning som en differentiering av det kollektiva inflytandet.

Det individuella inflytandet bör i princip gälla alla dem som hyr en bostadslägenhet för permanent bruk. I så fall måste detta inflytande vara reglerat i lag. Med utgångspunkt i den beställningsrätt vi föreslagit i vårt delbetänkande, redovisar vi alternativa former för ett lagfäst inflytande.

Ett kollektivt inflytande kan bara fungera på den del av hyresmarknaden där hyrorna sätts efter förhandlingar, vilken omfattar det stora flertalet hyreslägenheter. Vi har inte tagit ställning till om detta inflytande skall vara lagfäst eller bygga på frivilliga avtal. Vi redovisar två alternativa modeller för detta inflytande. Den ena modellen utgör en kollektiv beställningsrätt medan den andra — mindre långtgående — bygger på de former för inflytande som följer av hyresförhandlingslagen.

Blir inflytandet lagfäst bör möjligheter finnas för parterna på den organiserade hyresmarknaden att träffa överenskommelser som innebär avvikelse från lagreglerna. I viss utsträckning blir det härigenom möjligt att kombinera den lagfästa rättigheten med de fördelar som ett inflytande byggt på frivilliga avtal har.

1 Varför ett principbetänkande?

Vår uppgift är att föreslå en långsiktig lösning av finansieringen av underhållet i hyres— och bostadsrättsfastigheter. Vi har också till uppgift att lämna förslag om hyresgästernas inflytande på underhållet.

Enligt våra direktiv skall vi överväga formerna för avsättning till underhåll och förvaltning av underhållsmedel samt inflytandet för hyresgäster i dessa frågor. Vi skall bl. a. överväga om någon form av avgifter för underhåll skall vara obligatoriska.

I direktiven framhålls att det är angeläget att det inom hela bostadssektorn sker ett ökat sparande för reparationer och underhåll. Som huvudprincip bör gälla att underhåll skall finansieras av de boende. Uttaget för finansiering av underhållsåtgärder bör motsvara förslitningen över en längre tidsperiod och betraktas som en betalning för en faktisk förslitning.

Vidare bör vårt förslag omfatta principer för och beräkning av uttaget från de boende för täckande av underhållskostnader och former för de boendes inflytande vid beslut om medlens användning.

I direktiven uttalas att "Fonderingar av här nämnt slag eller en därmed likvärdig lösning efter andra linjer betyder väsentligt ökade möjligheter att genomföra den vidgade boendedemokrati som är ett viktigt mål för bostadspolitiken”.

Direktiven anger sålunda att ett system med fondfinansierat underhåll skall prövas.

Vi har konstaterat att det finns stora problem med underhållet. Underhåll har eftersatts samtidigt som behoven ökar kraftigt. Fastighetsägarna har svårigheter att finansiera underhållet. Reserverna för framtida underhåll är otillräckliga hos många bostadsföretag. Det nuvarande systemet för finan- siering av underhåll fungerar dåligt och medför att underhåll skjuts upp. Hyresgästinflytandet behöver utvecklas. (I kapitel 4 redovisar vi en utförlig problembeskrivning.)

Vårt arbete har koncentrerats till frågor om finansiering och organisation av s. k. periodiskt underhåll.

Med periodiskt underhåll avses sådant underhåll som schemalagt utförs för att bibehålla husets ursprungliga funktion och värde, trots den förslitning som brukandet medför. Genom det periodiska underhållet ersätts eller förnyas förslitna byggnadsdelar. Åtgärderna utförs med långa tidsmellan- rum. i allmänhet 10—40 år, och kräveri regel stora kapitalinsatser. (I kapitel 2 diskuterar vi närmare begreppet periodiskt underhåll och dess anknytningar

till andra begrepp såsom löpande underhåll/reparationer och ombygg- nad.)

De främsta anledningarna till att vi inriktat vårt arbete på det periodiska underhållet är att det svarar för den största delen av underhållskostnaderna och att det nuvarande systemet inte fungerar tillfredsställande. Detta kan på sikt få allvarliga ekonomiska och sociala konsekvenser.

En tillfredsställande lösning på dessa problem är svår att finna. Det beror bl a. på svårigheten att avgränsa problemen och lösningarna. Finansieringen av det periodiska underhållet är intimt förknippad med finansieringen av ny- och ombyggnader. Hyresgästinflytandet har starka band med sättet att fastställa hyror. Vi har därför ansett att vår uppgift inte kan lösas oberoende av finansierings- och hyressättningssystemens utformning i stort och deras roll i bostadspolitiken. (I kapitel 3 utvecklar vi dessa frågor.)

I enlighet med direktiven har vi koncentrerat arbetet till förhållanden vid hyres- och bostadsrätt. Emellertid behöver våra överväganden och förslag rörande finansieringsfrågorna knytas an till de förhållanden som gäller för egnahem.

Vi har gjort ingående försök att utveckla förslag som bygger på att underhållet fondfinansieras. Vi har dock funnit att lösningar efter denna linje är förknippade med stora praktiska svårigheter och invändningar av principiell natur. (Vi redovisar dessa överväganden i kapitel 5.) Detta har lett oss till att även överväga alternativet till sparande i fonder. nämligen lånefinansiering.

Vi har funnit principiella och praktiska fördelar med att finansiera det periodiska underhållet med lån. Därför har våra förslag utformats på denna grund. (Vi redogör för dessa överväganden och förslag i kapitel 7.)

De förslag vi presenterar innebär genomgripande ändringar av det nuvarande systemet för bostadsfinansiering. Till detta kommer att våra förslag har starka sakliga anknytningar till relativt nyligen presenterade förslag från andra utredningar, bl. a. realbeskattningsutredningen. Vi har därför valt att utveckla grunderna för en framtida finansiering och endast skissera våra förslag till den konkreta utformningen.

För att omsätta förslagen i praktiken behövs därför ytterligare arbete med olika detaljer och kompletterande åtgärder. Vi har bedömt att sådana arbeten bör anstå i avvaktan på en allmän prövning av förslagen. Vi slutredovisar därför vårt uppdrag i form av ett principbetänkande.

2. Vad är periodiskt underhåll?

Ett bostadshus och omgivande markanläggningar består av många olika delar som förslits i mycket olika takt. Exempelvis brukar tapeter och vissa golvmattor bytas efter ungefär 10 år. Då görs också ofta en ommålning. Vissa takbeläggningar och ledningar behöver däremot inte bytas förrän efter 40 år eller mer.

Ett bostadshus kan normalt brukas under lång tid. Detta förutsätter att olika delar byts ut och förnyas. Detta sker genom det s.k. periodiska underhållet.

Med periodiskt underhåll avses sådant underhåll som schemalagt utförs för att bibehålla husets ursprungliga funktion och värde, trots den förslitning som brukandet medför. Genom det periodiska underhållet ersätts eller förnyas förslitna byggnadsdelar. Åtgärderna utförs med långa tidsmellan- rum, i allmänhet 10—40 år, och kräver i regel mycket kapital.1

De större bostadsorganisationerna — Sveriges allmännyttiga bostadsföre- tag (SABO), HSB och Svenska Riksbyggen — har utvecklat planeringssystem för periodiskt underhåll. Systemen baseras på en s. k. underhållsnorm. I bilaga 3 finns en sammanfattning av SABO:s aktuella underhållsnorm. Den ger en relativt fyllig bild av de typer av arbeten som vanligen omfattas av planer för det periodiska underhållet hos bostadsföretagen samt med vilka intervall arbetena planeras bli utförda.

I SABO:s underhållsnorm ingår bl. a. de åtgärder som anges i tabell 2.1. Intervallen anger kortaste och längsta tid som återfinns i normen för respektive åtgärd.

Åtgärdernai underhållsnormen avser stora arbeten som endast utförs med långa tidsmellanrum. Periodiskt underhåll utförs bl. a. därför med hjälp av anlitade entrerenörer i praktiskt taget alla allmännyttiga bostadsföretag.

Utöver de arbeten som ingår i SABO:s planeringssystem, räknar vi till det periodiska underhållet byten av inredningar och ledningssystem för vatten, avlopp och elektricitet samt vissa arbeten på markanläggningar.

Behovet av periodiskt underhåll beror på en mångfald faktorer, såsom byggnadernas utformning, standard och tekniska kvalitet samt de påfrest- ningar som blir aktuella vid olika klimatförhållanden, boendevanor, m. m.

Ibland behövs arbeten som avviker från vad som kan betraktas som ett normalt eller förväntat underhåll vid förvaltning av bostadshus. Det har t. ex. visat sig att vissa golvmaterial har oväntat kort livslängd och därför behöver bytas tidigare än planerat. Det finns fönster som behöver bytas i

' Inom hyresjuridiken och i bostadsfinansie- ringsförordningen inryms dessa arbeten ofta inom begreppet löpande un- derhåll.

Tabell 2.1 Exempel på åtgärder och intervall i SABO:s underhållsnorm

Åtgärd Intervall, år Lägenheter Ommålning, omtapetsering 10—13 Utbyte av golvbeläggning 10—

Utbyte av kyl, spis m. 111. 12—20 Utbyte av badkar, tvättställ, wc-stol rn. 111. 30—35

Gemensamma utrymmen Ommålning 12—25 Utbyte av fläktar 15—20 Utbyte av värmepannor, oljetankar m. m. 16—20 Utbyte av hissar 30 Byggnaders ytterytor Omläggning av tak 25—45 Utbyte av fönsterbleck, stuprör m. 111. 30—35 Utbyte av plåtfasader 42

förtid på grund av rötskador, m. m. Åtgärder som normalt inte behövs och åtgärder som behövs tidigare än beräknat, betecknas som extraordinärt underhåll.

Till löpande underhåll räknas de reparationer som måste göras för att bibehålla olika funktioner och som inte är eller kan vara schemalagda, t. ex. utbyte av sönderslagna fönsterrutor, byte av trasiga glödlampor. lagning av hissmotorer, o. d. Sådana felavhjälpande insatser ingår inte i det periodiska underhållet.

Underhåll avser i princip endast de åtgärder som återställer en byggnad i ursprungligt skick och således inte sådana åtgärder som höjer standarden därutöver— förbättring. Gränsen mellan periodiskt underhåll och förbättring är dock svår att upprätthålla i praktiken. Åtgärder som utförs i syfte att underhålla en byggnad medför i många fall förbättrad standard. Det gäller t. ex. då äldre utrustning ersätts med ny, som är bättre än den ursprungli- ga.

Med ombyggnad avses enligt bostadsfinansieringsförordningen i första hand åtgärder som är avsedda att förbättra huset eller lägenheterna.

Periodiskt underhåll avser, som nämnts, åtgärder som återställer huset eller lägenheterna till ursprungligt skick. En ombyggnad innefattar naturli- gen även detta återställande. Dvs. en ombyggnad inkluderar i stor utsträckning periodiskt underhåll.

Erfarenheter och statistik rörande ombyggnadskostnader samt beräkning- ar för det periodiska underhållet tyder på att mellan hälften och två tredjedelar av ombyggnadskostnaderna kan hänföras till kostnader för periodiskt underhåll.

3 Det periodiska underhållet har anknytning till bostadsförsörjningens ekonomiska problem och villkor i stort

I detta kapitel behandlar vi det periodiska underhållet i anslutning till en översikt av vissa ekonomiska förhållanden i boendet. Vi har ansett det nödvändigt att peka på och beakta dessa förhållanden när vi sökt lösa frågorna om underhållets organisation och finansiering.

I kapitlet ingår således redogörelser för vissa allmänna ekonomiska förhållanden. Dessa redovisas summariskt och torde i stora delar vara kända. De är emellertid av så stor betydelse för ekonomin i boendet att de förtjänar att påminnas om. Avsikten är att peka på vissa grundläggande problem och villkor som i många fall är speciella eller åtminstone mer framträdande i bostadsförsörjningen än inom andra sektorer i samhällsekonomin. De påverkar lösningar av underhållets finansiering.

Vi inleder med en redogörelse för vissa institutionella förhållanden i bostadssektorn.

3.1. Några inslag i samhällets bostadspolitik

Samhället har tagit ansvar i bostadsförsörjningen och på olika sätt ingripit i förhållandena på bostadsmarknaden av bl. a. sociala skäl. Den moderna bostadspolitiken innebär att marknadsstyrningen reducerats i väsentliga avseenden. Två viktiga inslag i samhällets bostadspolitik gäller kreditförsörj- ningen och typ av företagande på bostadsmarknaden. Dessa förhållanden kommenteras i sammanfattad form i det följande.

3.1.1. Samhällets engagemang i bostadsförsörjningen

Samhällets nuvarande bostadspolitiska engagemang har sitt ursprung i den ekonomiska krisen i början av 1930-talet. Samhällets insatser gällde då i huvudsak vissa hushållsgrupper som barnrika familjer, pensionärer och hushåll på landsbygden. Mer generella bostadspolitiska åtgärder började användas under 1940-talet.

Åren 1946—48 fastställde statsmakterna riktlinjer för efterkrigstidens bostadspolitik. På kommunerna lades ansvaret för åtgärder som behövdes för att åstadkomma tillräckliga produktionsinitiativ och ett ändamålsenligt byggande och förvaltande av bostäder. De finansiella insatser som krävdes för att förverkliga de bostadspolitiska målen skulle i huvudsak göras av staten. De riktlinjer för bostadspolitiken som drogs upp på 1940-talet gäller

alltjämt i väsentliga delar. Betydande ändringar har dock genomförts successivt, t. ex. när det gäller lånesystemets utformning.

Syftet med samhällets bostadspolitiska åtgärder är att främja en god bostadsförsörjning. Det allmännas engagemang har motiverats av bostadens grundläggande betydelse för familjelivet, individens hälsa och arbetsförmå- ga, vila och rekreation. Riksdagen angav år 1967 de allmänna målen i bostadspolitiken på följande sätt:

Samhällets mål för bostadförsörjningen bör vara att hela befolkningen skall beredas sunda, rymliga, välplanerade och ändamålsenligt utrustade bostäder av god kvalitet till skäliga kostnader.

Denna målformulering gäller alltjämt. Samhällets engagemang har medfört att bostadsmarknaden i Sverige, liksom i många andra länder, är ingående reglerad.

3.1.2. Statens engagemang i bostadsfinansieringen

En grundförutsättning för att bostadsproduktionen skall kunna bedrivas effektivt är att finansieringen kan ske utan störningar. Kreditanskaffningen till bostadsbyggandet var ofta ett stort problem innan den statliga topplång- ivningen infördes. Byggherrarna var dessförinnan helt beroende av den allmänna lånemarknaden och egna kapitalinsatser. Detta innebar helt naturligt att bostadsproduktionen utsattes för betydande variationer p. g. a. förändringar i konjunkturer och fluktuationer i lånemarknadens räntor.

Dessa förhållanden ändrades radikalt efter tillkomsten av de statliga toppkrediterna. De har skapat stabilare förutsättningar för bostadsproduk- tionen och bidragit till att produktionsapparaten kunnat utnyttjas effektiva- re.

I de statliga toppkrediter som infördes på 1940-talet fastställdes övre lånegränserna till 100 % av fastighetsvärdena för allmännyttiga företag, 95 % för kooperativa och till 85 % för enskilda företag. För kooperativa och enskilda företag har de övre lånegränserna senare höjts till 99 % respektive 92%. De statliga lånen tillsammans med bottenlån som erhålls på den reguljära kreditmarknaden innebär således att fastigheterna får en långsik- tigt säkrad finansiering av en mycket stor del av kapitalbehovet.

Förutom att staten tillhandahåller lån vid ny- och ombyggnad samt lån och bidrag till andra standardhöjande åtgärder som energibesparande åtgärder, miljöförbättringar, förbättrad avfallshantering etc., har staten också lämnat lån till underhåll samt till förluster för outhyrda lägenheter.

3.1.3. Allmännyttiga bostadsföretag — ett medel i bostadspolitiken

Med ett allmännyttigt bostadsföretag avses ett aktiebolag eller en stiftelse som arbetar utan enskilt vinstsyfte och där kommunen tillskjuter hela grundkapitalet och utser samtliga ledamöter i företagets styrelse. Grundka- pitalet är det egna rörelsekapital som företaget förfogar över i form av aktiekapital eller grundfond. Grundkapitalet skall uppgå till minst en

procent av pantvärdena för de fastigheter som företaget förvaltar. De allmännyttiga företagens självkostnadsbestämda hyror är normgivande vid prövningen av skälig hyra på hyresmarknaden i dess helhet enligt den s. k. bruksvärdeprincipen.

Det egna kapitalet i de allmännyttiga företagen är litet i förhållande till de förvaltade fastigheternas värde. Detta medför känslighet för störningar. Eftersom företagens verksamhet bygger på självkostnadsprincipen och samtliga nyinvesteringar och många övriga investeringar kan göras med en heltäckande lånefinansiering, är behovet av självfinansiering litet. Stat och kommun har också vid förluster stött företagen på olika sätt genom lån och bidrag.

De allmännyttiga bostadsföretagen har under hela efterkrigstiden spelat en väsentlig roll i förverkligandet av den sociala bostadspolitiken. Företagen har bl. a. haft stor betydelse för fullföljandet av det 5. k. miljonprogram- met.

De allmännyttiga bostadsföretagens verksamhet och marknadssituation kan således inte direkt jämföras med exempelvis ordinära industriföretags p. g. a. den reglerade marknaden, sättet att finansiera verksamheten, företagens roll i bostadspolitiken m. m.

Sedan de bostadspolitiska riktlinjerna fastlades i mitten av 1940-talet, har de allmännyttiga företagens andel av byggande och förvaltande av bostäderi flerbostadshus ökat väsentligt. År 1945 förvaltade dessa företag 9 % av lägenheterna i flerbostadshusen, medan de år 1975 svarade för 38 %. Enskilt ägda fastigheter som 1945 omfattade 80 % av lägenhetsbeståndet, svarade år 1975 för 38 %.

Andelen färdigställda lägenheter hänförliga till olika ägarkategorier har ändrats ännu mer. År 1945 svarade de allmännyttiga företagen för 9 % och år 1980 för 58 % av de färdigställdalägenheterna i flerbostadshus. Enskilt ägda företag svarade år 1980 för bara 9 % av de färdigställda lägenheterna mot 65 % år 1945 och deras andel synes fortsätta att minska.

3.2. Bostadssektorn utgör en betydande del av samhällsekonomin

Det finns ca 3,5 miljoner bebodda bostadslägenheteri Sverige. Av dessa är ca 1,9 miljoner lägenheter i flerbostadshus och ca 1,6 miljoner lägenheter i småhus. Nästan alla lägenheter i småhus är egnahem, dvs. bebos av ägaren. Lägenheterna i flerbostadshusen upplåts till en helt dominerande del med bostads- och hyresrätt. Det finns ca 0,5 miljoner bostadsrättslägenheter och ca 1,4 miljoner hyresrättslägenheter. Drygt hälften av hyreslägenheterna ägs av allmännyttiga bostadsföretag och resten av enskilda företag och personer. De allmännyttigt ägda lägenheterna är i genomsnitt väsentligt yngre än de enskilt ägda.

Nästan hela bostadsbeståndet är av god standard. Bostäderna representerar mycket stora värden. Enligt SCB:s nationalrä- kenskaper uppgick år 1980 återanskaffningsvärdet för alla permanenta bostäder till 823 miljarder kronor, varav 414 miljarder kronor avser

flerbostadshus. Bostäderna omfattar inemot hälften av hela byggnadskapi- talet, som i sin tur utgör ca 3/4 av landets realkapital.

Den totala lånestocken för bostäder vid slutet av år 1979 kan beräknas ha uppgått till ca 213 miljarder kr. Av dessa avser 46 miljarder kr. statliga lån.

Enligt nationalräkenskaperna utgjorde bostadskonsumtionen (inkl. bränsle och el) år 1980 ca 24 % av den totala privata konsumtionen.

Bostadssektorn svarar för en betydande del av det totala byggandet. År 1980 omfattade nybyggnad, ombyggnad och underhåll av bostäder samman- lagt ca 40 % av samtliga byggnadsinvesteringar. Byggnadsinvesteringarna utgör i sin tur ca 60 % av all investeringsverksamhet. Av den totala produktionen i samhället utgör byggandet ca 15 %.

Enligt nationalräkenskaperna kan nybyggandet av bostäder år 1980 uppskattas till ca 19,5 miljarder kronor och ombyggnad, reparationer och underhåll av bostäder till ca 14,7 miljarder kronor. Därav utgör ombyggnad 5,4 och underhåll 9,3 miljarder. Mätt i fasta priser har nybyggnad, ombyggnad och underhåll sammantaget haft relativt konstant omfattning under 1970-talet. Emellertid har nybyggandet i fasta priser minskat med en fjärdedel under den senaste tioårsperioden medan ombyggnader och underhåll har ökat kraftigt. De har mer än fördubblats under denna period. Trots detta finns det eftersatt underhåll.

Enligt beräkningar som redovisas i senare avsnitt, behövde det periodiska underhållet av flerbostadshusen med hyres- och bostadsrättslägenheter år 1981 uppgå till sammanlagt ca 7 miljarder kronor. Det utförda underhållet hade avsevärt mindre omfattning. Den volym periodiskt underhåll som utfördes i dessa hus är 1981, kan grovt uppskattas till ca 4 miljarder kronor.1

Ombyggnad och underhåll av det befintliga bostadsbeståndet väntas öka betydligt snabbare än nybyggnad i framtiden.

Bostadssektorn har stor betydelse för sysselsättningen. Som framgått omfattar nybyggnad, ombyggnad och underhåll av bostäder en stor del av det totala byggandet. Enligt nationalräkenskaperna var år 1980 drygt 300 000 personer sysselsatta i den egentliga byggnadsverksamheten. Denna kan beräknas ge sysselsättning åt nästan lika många i tidigare led. Ett betydande antal människor är sysselsatta med bostadsunderhåll. Det periodiska underhållet kommer i framtiden att svara för en stor del av sysselsättningen i bostadssektorn.

Kostnaderna för att producera nya bostäder har stigit kraftigt sedan mitten av 1970-talet. De har stigit snabbare än priserna i allmänhet. Det gäller också kostnaderna för bostadsunderhållet. I kapitel 8 redogör vi närmare för kostnadsutvecklingen för produktion och förvaltning av flerbostadshus.

' Allt periodiskt underhåll som erfordras beräknas uppgå till 1.5 % av produktions— kostnaden för ett nytt hus. Utfört periodiskt underhåll har skattats som summan av planenligt underhåll (ca 3 miljarder kr) och periodiskt underhåll i samband med ombyggnad (ca 1 miljard kr). Planenligt underhåll har beräknats utifrån genomsnitt- liga utgifter i SABO-företagen. Hälften av ombyggnadskostnaderna har hänförts till periodiskt underhåll.

3.3. Bostadsförsörjning fordrar stora kapitalinsatser som medför behov av lån

En trerumslägenhet kostar år 1982 omkring 400000 kr. att bygga.' Få människor kan köpa en sådan lägenhet med sparade pengar. Därför finansieras praktiskt taget alla nya bostäder med lån. Även ombyggnader av bostäder kräver så stora kapitalinsatser att de måste finansieras med lån. Oftast är det staten och bottenlåneinstituten som lämnar lånen.

Statliga lån till bostadsbyggandet lämnas med flera syften — bl. a. för att ställa kapital i högt riskläge till förfogande, att hålla kapitalkostnaderna nere, att garantera en hög kvalitet i bostadsbyggandet samt för att hålla kostnaderna i byggandet nere genom olika lånevillkor.

Lånens löptid är lång, vilket är möjligt med hänsyn till de belånade bostädernas varaktighet. Sålunda fördelas betalningarna av kostnaderna för det lånade kapitalet över ett stort antal år.

Det periodiska underhållet kräver i regel stora kapitalinsatser. Enligt beräkningar, som redovisas i senare avsnitt, kan en samlad underhållsinsats (inkl. byte av ledningssystem m. m.) i ett ca 40 år gammalt bostadshus belöpa sig till drygt 1/3 av vad det kostar att bygga ett nytt hus, dvs. mer än 130 000 kronor för en lägenhet om tre rum och kök år 1982. Vid denna tidpunkt skulle, enligt dessa beräkningar, värdet av det dittills i huset utförda periodiska underhållet uppgå till inemot 2/3 av ursprungsinvesteringens värde.

Finansieringen av dessa arbeten kan i praktiken lösas på två sätt. Antingen kan ägaren spara ihop det erforderliga kapitalet, t. ex. genon att göra avsättningar till en särskild fond. eller så kan ägaren låna kapitalet.

En invändning som har riktats mot att lånefinansiera det periodiska underhållet, är att underhåll av bostäder är en form av konsumtion. Traditionellt har man inte gjort någon konsekvent åtskillnad mellan löpande och periodiskt underhåll. Detta kan ha inverkat på den konventionella inställningen till finansieringssättet, nämligen att underhåll inte bör finan- sieras med lån. Vi anser emellertid att åtgärderna i detperiodiska underhållet har karaktär av återinvesteringar.

Det periodiska underhållet avser genomgående utbyte eller förnyelse av byggnadsdelar, utrustningsenheter och inredningsdetaljer som finns i ett nybyggt bostadshus. Det periodiska underhållet avser åtgärder vars värde varar under många år.

Dessa åtgärder behöver utföras vid olika tidpunkter under en byggnads brukstid. De är sålunda investeringar på samma sätt som vid nybyggnad och ombyggnad av ett bostadshus. Det äri detta avseende ingen skillnad mellan att t. ex. anskaffa och installera ett kylskåp eller lägga in ett parkettgolv i en nybyggd bostad och att göra det i en äldre bostad. Åtgärderna i det periodiska underhållet bör därför ses som återinvesteringar.

Konsumtion innebär förbrukning av varor eller tjänster. När det gäller bostadshus är den förslitning av byggnadsdelar som sker naturligtvis förbrukning och därigenom konsumtion.

Den som bor i bostaden medan förslitning sker, bör betala för denna förslitning. Detta sker i hyresfallet naturligen genom att hyran täcker kostnaderna för förslitningen, dvs. de periodiserade utgifter fastighetsägaren

' Produktionskostnaden har beräknats uppgå till 5 000 kr/m2 under år 1982.

haft för produktionen av de byggnadsdelar som förslitits. Detta borde då gälla oavsett om dessa byggnadsdelar tillkommit vid nybyggnad, ombyggnad eller genom periodiskt underhåll.

3.4. Det investerade kapitalet behöver fördelas över bostadshusets hela användningstid

Kapitalkostnaderna är de totala kostnaderna för att använda kapital. Kapitalkostnaderna består av två delar, en avskrivningskostnad som hör samman med att kapitalet successivt förbrukas och en räntekostnad som utgör en ersättning till finansiärerna.

Ett bostadshus har i normala fall mycket lång användningstid. Under den tid huset används minskar det i värde p. g. a. förslitning och åldrande. När huset så småningom har litet värde rivs det. Värdeminskningen fördelas i form av avskrivningar på de år som byggnaden används. Avskrivningarnas syfte är alltså att fördela det i huset investerade kapitalet på användningsti- den.

Avskrivningarna kan fördelas på många olika sätt över användningstiden. Exempelvis kan fördelningen ske så att ett lika stort belopp avskrivs varje år eller så att mindre årliga avskrivningar görs i början och större i slutet av husets användningstid, eller tvärtom.

De stora investeringar som krävs för att bygga, underhålla och förbättra ett bostadshus gör att fördelningen av kapitalkostnaderna över bostädernas användningstid är av central betydelse om de boende skall betala de verkliga kostnaderna för sitt boende. Om kapitalkostnaderna fördelas ojämt t. ex. så att en för stor del belastar de första åren, blir bostadskostnaderna för höga i början och för låga i slutet av husets användningstid.

Avskrivningen av bostadshus bör sålunda helst ske i takt med byggnadens förslitning och åldrande och vara slutförd då byggnaden är förbrukad. Avskrivningen utgör då ett mått på byggnadens värdeminskning och en fördelning av det i huset investerade kapitalet på användningstiden.

Det har stor betydelse i detta sammanhang i vilken utsträckning byggnaderna underhålls. Underhållet motverkar Värdeminskningen för ett bostadshus och kan förlänga användningstiden.

Om underhåll eftersätts minskar byggnadens värde snabbare än om det underhåll som behövs utförs. Eftersatt underhåll bör medföra snabbare avskrivning och sålunda ökade kapitalkostnader under byggnadens använd— ningstid.

Om underhåll utförs som successivt återställer förslitna delar i ursprungligt skick, behöver inte byggnadens värde, sett över en längre period, minska annat än vad som följer av minskad modernitet. Den värdeminskning som sker när olika delar förslits motsvaras av en värdeökning när dessa delar återställs.

Det föreligger alltså ett klart samband mellan underhåll och värdeminsk- ning/avskrivning av en byggnad. För att närmare klargöra detta samband måste beaktas att olika delar i ett hus förslits och åldras på olika sätt och har olika livslängd. Vissa ytskikt och utrustningsenheter har relativt kort livslängd medan exempelvis stommen i ett hus i stort sett inte förslits alls.

Hos allmännyttiga bostadsföretag och bostadsrättsföreningar är det vanligt att avskrivningarna sätts lika med amorteringarna på lånen i fastigheterna.

Det finns skäl som talar för att amorteringar på lån för byggnadsinveste- ringar sker i samma takt som avskrivningarna. Då betalas det nyttjade kapitalets förbrukning i samma takt som byggnaderna förslits och minskar i värde. Om amorteringarna sker snabbare än avskrivningarna kan likviditets- problem uppstå för fastighetsägaren. Om amorteringarna sker långsammare, kan säkerhetsproblem uppstå för långivarna.

3.5. Bostadskostnaderna består av kostnader för kapital, underhåll och drift

Bostadskostnaderna är något olika sammansatta i skilda upplåtelsefor- mer.'

För den som hyr sin bostad är bostadskostnaden lika med hyran. I allmännyttigt ägda bostäder skall hyran täcka företagets självkostnader för kapital, underhåll och drift. Dessa hyror är normgivande för hyrorna på den övriga marknaden.

För den som innehar sin bostad med bostadsrätt är bostadskostnaden summan av kostnaden för den egna kapitalinsatsen och avgifterna till bostadsrättsföreningen minskat eller ökat med hänsyn till en eventuell förändring av priset på bostadsrätten. Avgifterna bestäms med hänsyn till föreningens kostnader för kapital, underhåll och drift.

De som bor med hyres- och bostadsrätt kan dessutom ha kostnader för underhåll som de själva svarar för.

För den som bor i egethem är bostadskostnaden summan av ägarens kostnader för den egna kapitalinsatsen, för drift och underhåll samt för räntor på det lånade kapitalet minskat eller ökat med en eventuell förändring av priset på bostaden.

För statligt belånade bostäder betalar fastighetsägaren en i många fall subventionerad kapitalkostnad för lånen.

Räntorna på det lånade kapitalet är för den som äger bostaden avdragsgilla vid beskattning. Det innebär att egnahemsägare som har ränteavdrag som är större än schablonintäkten för fastigheten får underskott för bostaden, som minskar deras inkomstskatt. Därigenom subventioneras deras bostadskost- nad. Även övriga räntor, t. ex. på lån för att finansiera den egna insatsen i egnahem eller bostadsrätt, är avdragsgilla vid beskattning.

Värdestegringar på egnahem och bostadsrätter beskattas i viss utsträck- ning vid försäljning.

Det periodiska underhållet svarar för en betydande del av bostadskostna- derna.

Kostnaderna för det periodiska underhållet utgörs av de periodiserade utgifterna för åtgärderna. Periodiseringen kan, beroende på finansierings- form, ske bakåt eller framåt i tiden från tidpunkten för utgiften. Vid sparfinansiering kommer kostnaderna före utgiften. Vid lånefinansiering kommer kostnaderna efter utgiften.

Sparfinansieringen innebär att kostnader måste betalas för framtida

' Det finns även andra definitioner på bostads- kostnader än de vi här använder och som till-

ämpas för andra ända- mål.

åtgärder i det periodiska underhållet även under de första åren i ett nybyggt hus. De boende måste i detta fall betala för sparandet samtidigt som de betalar för nybyggnadslånet. Vid lånefinansiering av det periodiska under- hållet sker inte dessa samtidiga betalningar. Då betalas i stället kostnaderna för åtgärderna efter att de utförts i senare skeden av brukstiden.

Teoretiskt sett skulle amorteringen av nybyggnadslånet kunna ske avsevärt långsammare vid sparfinansieringen än vid lånefinansieringen av det periodiska underhållet. De lägre amorteringarna vid sparfinansieringen uppvägs då av fondavsättningar. I detta fall skulle amorteringarna inte behöva täcka kostnaderna för den del av byggnadernas förslitning som kan avhjälpas med periodiskt underhåll.

Vilken av finansieringsformerna som därvid skulle vara gynnsammast ur kostnadssynpunkt beror av bl. a. vilka avskrivningsprinciper som tillämpas i de två fallen och förräntningsvillkoren för sparade respektive lånade medel.

I kapitel 5 diskuterar vi ett alternativ där sparfinansieringen kombineras med en skuldavvecklingi långsammare takt än förslitningen. Diskussionen utmynnar i att en sådan konstruktion av finansieringssystemet i praktiken skulle vara alltför komplicerad.

Vid såväl låne- som sparfinansieringen torde i praktiken krävas att det ursprungliga fastighetskapitalet avvecklas i takt med byggnadernas värde- minskning p. g. a. åldrande och förslitning. Då skapas också utrymme för nya lån då åtgärder utförs. Vid lika kostnader för det ursprungliga fastighetskapitalet innebär i så fall sparfinansieringen högre bostadskostna- der i nybyggda hus än lånefinansieringen.

Sättet att finansiera det periodiska underhållet får olika konsekvenser i skilda upplåtelseformer.

Om underhållet sparfinansieras tillhör det sparade kapitalet fastighetsäga- ren. För egnahem och bostadsrätter innebär det att de sparade medlen tillhör de boende vilket inte gäller i hyresfallet.

Vid försäljning av bostadsrätter kan ett sparat kapital överföras till den nye bostadsinnehavaren genom ett högre försäljningspris.

I egnahemsfallet behåller säljaren eventuella besparingar vid en försälj- ning.

Om amorteringarna av lånen för ett nybyggt hus — och återvinningen av ägarens eget kapital — sker i samma takt som den totala förslitningen, eller snabbare, och om ett väl utfört underhåll samtidigt sparfinansieras, så kommer fastighetsägaren att med tiden inneha ett obelånat hus som — med undantag för bristande modernitet — är i stort sett av samma värde som när huset var nytt och belånat. Om de boende och/eller det allmänna betalar för dessa amorteringar och sparandet, bidrar de vid egnahem och bostadsrätt till en förmögenhetsuppbyggnad hos sig själva. medan i hyresfallet den ökade förmögenheten tillfaller fastighetsägaren.

Om det periodiska underhållet lånefinansieras så kan dessa skillnader minska mellan upplåtelseformerna.

3.6. Inflationens effekter är kraftiga inom bostadsförsörjningen

Inflationen har effekter på bl.a. skatter. skulder och kapitalkostnader.' Dessa effekter blir mycket kraftiga när det gäller lån till bostadshus, eftersom det är fråga om stora lån och mycket långa löptider. Grunderna för nuvarande skatte- och finansieringssystem utformades vid en tid då fast penningvärde ännu ansågs vara ett normalt tillstånd.

En tilltagande inflation har helt ändrat grundvalarna för systemen. Inflationen medför bl. a. problem med kostnadsfördelningen under ett hus användningstid och orättvisor mellan upplåtelseformer.

Inflationen medför att skulder och fordringar minskar i värde. Dessa effekter blir starkare ju högre inflationen är och ju längre tid som skulden löper på. En hög inflation medför alltså en snabb avveckling av den reala låneskulden i en bostadsfastighet.

Vid hög inflation tenderar också räntorna att vara höga. Hög ränta är ett sätt för långivare att kompensera sig för den värdeminskning av fordringar som följer av inflationen. Den del av räntan som motsvarar värdeminskning- en kan betraktas som en real amortering av skulden.

Eftersom räntorna är avdragsgilla minskas skatten. Därigenom blir den reala amorteringen subventionerad i egnahem.

En låntagare kan alltså ha fördel av inflationen. För sparare (i t. ex. underhållsfonder) innebär dock inflationen nackdelar. Avkastningen på de sparade pengarna går helt till kompensation för värdeminskningar. Ofta räcker den inte ens till det. Det gäller i synnerhet i de fall avkastningen beskattas.

3.6.1. Kapitalkostnaderna blir mycket höga i nya hus

De stora kapitalinsatser som krävs för att bygga en lägenhet och de höga räntorna medför att de totala kapitalkostnaderna riskerar att bli mycket höga under de första åren. Därför har amorteringsprinciper införts som ger ingen eller mycket liten nominell amortering i början av användningstiden och en

' Inflation innebär en allmän ökning av priserna på varor och tjänster. Vid inflation minskar penningvärdet. Om priserna stiger med 10 % får en köpare för en och samma mängd pengar ca 91 % av de varor och tjänster som kunde fås före prisökningen.

Vid ett nominellt betraktelsesätt anges skulder, amorteringar och räntor med penningmått, dvs. antal kronor, oavsett förändringar av penningvärdet. Vid ett realt betraktelsesätt beaktas förändringar av penningvärdet. Det innebär t. ex. att ett räntefritt lån om 100 kr. som återbetalas efter en allmän prisökning om 10 % med 100 kr., har återbetalats till ca 91 % av det lånade beloppets ursprungliga värde eller med ca 91 kr. uttryckt i det penningvärde som gällde då lånet gavs. Inflationen har i detta fall orsakat en förlust för långivaren. Om länet ges med ränta enligt 10 %, men i övrigt lika förutsättningar gäller, får långivaren tillbaka 110 kr. , vilket är 100 % av det lånade beloppets ursprungliga värde, dvs. 100 kr. beräknat i det penningvärde som gällde då lånet gavs. Den 10 %-iga räntan har i detta fall upphävt långivarens inflationsförlust. Den del av räntan på ett lån som svarar mot inflationen kan ses som en real amortering.

' Assar Lindbeck, Hy- reskontroll och bostads- marknad, IUI, 1972

större mot slutet. Lånen utformas t. ex. som annuitetslån där den nominella summan av räntor och amorteringar är lika stor varje år. De statliga lånen till nybyggda hyres- och bostadsrättshus är f. n. utformade så att ingen nominell amortering alls behöver göras under de första 30—35 åren.

Trots att sådana regler tillämpas har inflationen mycket kraftiga effekter på kapitalkostnaderna.

Kapitalkostnaderna i en nybyggd lägenhet skulle år 1982 utan subventio- ner bli ca 650 kr/m2 och år. Detta motsvarar en bostadsutgift, inklusive kostnader för drift och underhåll (160 kr/m2 och år), på över 5 400 kr. per månad för en normal trerumslägenhet.

3.6.2. Kapitalkostnaderna blir låga i äldre hus

Vid en årlig inflation på t. ex. 10 % halveras skulden på ett amorteringsfritt lån på 7 år, realt räknat. Efter 30—35 år — när det statliga länet i hyres- och bostadsrättshus skall börja återbetalas — återstår endast ca 5 % av den ursprungliga skuldens reala värde — trots att inga nominella amorteringar gjorts.

Kapitalkostnaden för en lägenhet som byggdes år 1972 skulle med nuvarande låneregler, men utan subventioner, uppgå till ca 160 kr/mZ eller till endast en fjärdedel av kapitalkostnaden i en likadan nybyggd lägenhet. Skillnaden är alltså mycket stor. Inflationen under dessa år har medfört att det var betydligt billigare att bygga hus år 1972 — även om det då ansågs mycket dyrt — än är 1982 och att skulden i det tio år gamla huset har sjunkit kraftigt i värde, realt räknat.

När ett bostadshus med åren förslits och åldras måste det skrivas av. Men avskrivningarna behöver ju inte alls ske i en så snabb takt som svarar mot skuldens avveckling i exemplen ovan. Om ett hus underhålls väl blir lägenheterna bara obetydligt sämre med tiden. Lägenheternas boendevärde torde minska med en procent eller mindre per år. T. ex. minskar den ålderskomponent som används i hyressättningssystemet för allmännyttiga bostadsföretag med ca en procent per år. Det finns undersökningar som visar att skillnaden i hyra för lägenheter med olika byggnadsår uppgår till ca 0,75 procent per år på en bostadsmarknad med jämnvikt och ”normalt” underhåll.' Hyran för en tio år gammal lägenhet skulle i så fall uppgå till ca 93 % av hyran för en ny lägenhet.

3.6.3. Skillnaden mellan en fastighets värde och skuld kan i vissa fall återbelånas

Bostadsfastigheternas marknadsvärde beror av hushållens bostadsefterfrå- gan. Den bestäms av näringslivets utveckling och demografiska förhållanden — folkmängden och hushållsbildningen. Hushållens inkomster, konsument- priser i allmänhet och speciellt priserna på bostäder inverkar på bostads- efterfrågan. Byggnadernas läge, ålder. utformning och skick påverkar fastigheternas värde. Marknadsvärdet av hyresfastigheter beror förutom av hyran, av nyproduktionskostnader samt kostnaderna för drift, underhåll och kapital och sålunda av finansierings- och skatteregler samt av inflation. Det

är alltså ett komplex av allmänna faktorer som bestämmer värdet av hyresfastigheter. Dessa faktorer ändras i tiden. De allmänna förväntningar- na om faktorerna påverkar fastighetsvärdena och deras utveckling.

Under senare år har i allmänhet priserna på hyreshus stigit nominellt, vilket bl. a. framgår av SCB:s fastighetsprisstatistik.

Den ökande skillnaden mellan fastighetens värde och skuld som följer av inflationen innebär en förmögenhetsökning för ägaren och den kan i vissa fall återbelånas, åtminstone delvis. Det kan ske vid försäljningar, när byggna- derna underhålls och förbättras eller utan samband med åtgärder i fastigheten. Möjligheterna att få lån påverkas av växlande villkor på lånemarknaden. De lånade medlen kan användas för att lösa finansierings- frågor i fastigheten eller för att finansiera konsumtion i största allmänhet.

När det gäller egnahem behåller fastigheten ofta sitt reala värde eller minskar det endast något. medan den reala skulden i stort sett minskar i takt med inflationen. Gruppbyggda småhus som byggdes år 1970 kostade då omkring 135 000 kr. Den ursprungliga skulden torde ha uppgått till 120—130 000 kr. Egnahem byggda år 1970 såldes år 1980 för i genomsnitt ca 400 000 kr.

Hyreshus i allmännyttig ägo är svårare att återbelåna. De säljs inte på samma sätt som andra bostadsfastigheter och värderas därför inte marknads- mässigt. En ökning av skulden i ett allmännyttigt företag måste motsvaras av en ökning av tillgångarna om företaget inte skall riskera att tvingas i likvidation. Hyrorna sätts i överensstämmelse med utvecklingen av kapital- utgifterna. En del av hyrorna i äldre hus används till omfördelning inom beståndet osv. Om lån togs upp, blev de mycket dyrare för hyresgästerna att betala än för egnahemsägare, eftersom dessa — till skillnad från hyresgästerna — kan dra av räntorna vid inkomstbeskattningen.

Den totala nyutlåningen till bostadshus uppgick, enligt SCB, år 1980 till ca 34 miljarder kr. Av detta svarade lån till nybyggnad för hälften. medan ca 7 miljarder kr. gick till om- och tillbyggnader och närmare 10 miljarder kr. till köp eller ökad belåning.

En del av denna utlåning avsåg underhåll av bostäder. Det är vanligt att större insatser i det periodiska underhållet av egnahem och av enskilt ägda hyreshus finansieras med lån.

3.6.4. Kostnaderna bör fördelas jämnare över husens användningstid

Det framgår av ovanstående att det vid hög inflation är omöjligt att kräva fullständig ”självkostnadstäckning” utan subventioner i ett nybyggt hus. Men efter ganska kort tid i förhållande till husets hela livslängd, blir det möjligt att klara en bostadskostnad som täcker självkostnaden och mer. Om utgifterna i nybyggda hus och utgiftsskillnaderna mellan hus med olika byggnadsår inte minskas, följer allvarliga ekonomiska problem. En samhälls- ekonomiskt effektiv bostadsförsörjning försvåras. Det blir stora ekonomiska orättvisor de boende emellan. Det skulle bli stora svårigheter att få boende till nybyggda bostäder. Detta skulle leda till en kraftig nedgång i nyproduk- tionen samt avsevärda förmögenhetsökningar för ägare av äldre bostäder.

Det skulle bli en stor efterfrågan på äldre hyreslägenheter med bl. a. köer och svarta marknader som följd.

Det finns sålunda starka skäl för att omfördela de totala kostnaderna under husets användningstid, så att mer av kostnaderna än f. n. belastar den senare delen av husets livstid. Detta kan göras på olika sätt; genom indexlån, genom subventioner i början som återbetalas under senare delen av husets användningstid etc. Det har i detta sammanhang betydelse också på vilket sätt det periodiska underhållet finansieras. Som tidigare framgått blir kostnaderna i nya hus högre vid sparfinansiering än vid lånefinansering av det periodiska underhållet, om kostnaderna för det ursprungliga fastighetskapi- talet är lika.

3.6.5. Finansieringen av periodiskt underhåll påverkas

Inflationens verkningar har stor betydelse när det gäller finansieringen av det periodiska underhållet av bostäder. Det följer av att det periodiska underhållet fordrar stora kapitalinsatser och att sparandet eller återbetal- ningen av lånen till dessa insatser är utsträckt över långa tidsperioder.

Idet fall underhållet sparfinansieras medför hög inflation stora svårigheter att säkra värdet av sparade medel. Det gäller i synnerhet för personer med höga marginalskatter, tex. det stora flertalet som bor i egnahem.

Idet fall underhållet lånefinansieras medför hög inflation stora svårigheter att klara betalningar av inledningsvis höga kapitalutgifter för vanliga lån. För egnahem reduceras emellertid detta problem genom att de höga räntorna är avdragsgilla.

För egnahem blir sålunda ägarens kostnader för underhållet i vanliga fall väsentligt lägre vid lånefinansiering än vid sparfinansiering. Det medför en större benägenhet att finansiera underhållet av egnahem med lån, än vad som gäller i andra upplåtelseformer. I egnahem är också möjligheterna att återbelåna fastigheterna för att finansiera periodiskt underhåll väsentligt bättre än vad som gäller i t. ex. allmännyttigt ägda hyresfastigheter.

Vid inflation skulle det innebära ogynnsamma villkor för hyres- och bostadsrättsfastigheter att sparfinansiera underhållet i jämförelse med villkoren för egnahem i den mån underhållet där lånefinansieras.

3.7. Försök har gjorts att begränsa inflationens effekter

Inflationen medför, som nämnts, bl. a. att kostnaderna blir för höga i nya bostäder och låga i äldre bostäder. Dessutom blir kostnaderna olika för bostäder i skilda upplåtelseformer.

De bostadspolitiska problem som hör samman med att inflationen tilltagit under lång tid, har uppmärksammats länge. Olika försök till lösningar har utvecklats under årens lopp. Nuvarande system innehåller sådana inslag, bl. a. lån med uppskjuten amortering och räntebidrag. Allmännyttiga bostadsföretag omfördelar kostnader mellan hus av olika ålder i sina fastighetsbestånd.

3.7.1. Räntebidrag till ny- och ombyggnad av bostadshus

I de fall ett ny- eller ombyggt hus finansieras med statliga lån ges räntebidrag. Räntebidraget utgörs av skillnaden mellan faktiska räntor och en av staten garanterad ränta på bostadslån och bottenlån. Den garanterade räntesatsen är för det första året av lånetiden 5,5 % för egnahem och 3,0 % för hyres- och bostadsrättshus. Räntesatsen höjs varje följande år av lånetiden med 0,50 procentenheter för egnahem och med 0,25 procentenheter för hyres- och bostadsrättshus, tills marknadsräntan uppnåtts.

Räntebidragen har flera syften — bl. a. att begränsa kapitalkostnaderna i nybyggda hus, att utjämna kapitalkostnaderna mellan hus som byggs vid olika tidpunkter, att frigöra subventionerade hus från effekten av ränteänd- ringar, att utjämna inkomstbeskattningens effekter för olika upplåtelsefor- mer samt att motverka den förmögenhetsomfördelning till förmån för fastighetsägare som uppstår genom inflationen.

I det föregående har konstaterats att kapitalkostnaden år 1982 i en nybyggd lägenhet skulle uppgå till ca 650 kr/m2 och år utan subventioner. Med räntebidrag begränsas kapitalkostnaden till ca 150 kr/m2 och år. vilket ger en hyra på drygt 2 000 kr per månad för en normal trerumslägenhet.

Eftersom den garanterade räntan successivt höjs, utjämnas kapitalkostna- derna över tiden och därmed också mellan hus av olika ålder. Enligt vad som redovisats i det föregående skulle en nybyggd lägenhet utan räntebidrag ha en kapitalkostnad som är närmare 500 kr/mz och är högre än en tio år gammal lägenhet. Med nuvarande räntebidrag blir skillnaden ca 80 kr/m2 och år. Skillnaden i kapitalkostnad mellan hus med olika byggnadsår är alltså klart mindre med räntebidrag än utan. Skillnaden med räntebidrag motsvarar en skillnad i erforderlig hyra på omkring 3 % per år för de senaste tio åren. Det är en klart större skillnad än de 0,75—1.0 procent som kan anses vara minskningen i boendevärde.

När samhället betalar större delen av räntekostnaderna betalar samhället också stora delar av den minskning av länens realvärde som inflationen förorsakar. Låntagarna får alltså hjälp av samhället att bygga upp förmö- genhetsvärden i de belånade fastigheterna.

En avsevärd nackdel med det nuvarande skatte- och finansieringssystemet vid hög inflation, är att de råntesubventioner som är nödvändiga för att utjämna kapitalkostnaderna också fungerar som bidrag till fastighetsägarens förmögenhetsuppbyggnad. Systemet leder till att en betydande Värdesteg- ring tillfaller ägaren. Med de realisationsvinstregler som gällde till för något år sedan, realiserades Värdestegringar för egnahem vanligen utan beskatt- ning.

3.7.2. De allmännyttiga bostadsföretagen omfördelar kostnader mellan hus av olika ålder

Hyrorna inom det allmännyttiga beståndet bestäms efter förhandlingar mellan respektive företag och hyresgästförening. Till grund för dessa förhandlingar ligger en av företaget upprättad hyreskalkyl som innehåller företagets totala kostnader för kapital, underhåll och drift. De totala hyresintäkterna skall i princip fördelas över lägenhetsbeståndet efter

bostädernas värde för de boende. SABO och Hyresgästernas Riksförbund har utarbetat en gemensam modell för hyressättning, där avsikten är att likvärdiga bostäder skall ha lika hyror. Hyrorna för varje lägenhet skall vara beroende av lägenhetens läge, storlek och utrustning samt andra kvaliteter i lägenheten, fastigheten och bostadsområdet. Hyressättningen i det allmän- nyttiga bostadsbeståndet får genom hyreslagens s. k. bruksvärderegler effekt på hela hyresmarknaden.

Fördelningen av hyrorna medför ofta att de äldre lägenheterna i företagets bestånd får högre hyror än vad utgifterna för lånen i just de fastigheterna skulle föranleda, medan hyrorna för de senare producerade lägenheterna inte anpassas fullt ut till de höga utgifterna för lånen i de fastigheterna.

Det yngre beståndet av hyreslägenheter ägs i en dominerande utsträckning av allmännyttiga bostadsföretag.

En mycket stor del av det äldre beståndet av hyreslägenheter ägs av enskilda. Lägenheter i enskilt ägda hyreshus har i stort sett samma hyror som jämförbara lägenheter i allmännyttiga bostadsföretag. Bruksvärdesystemet syftar bl. a. till att likvärdiga lägenheter skall få lika hyror och att — åtminstone på längre sikt — hyrorna på hela marknaden anpassas till varandra efter lägenheternas varierande standard. Emellertid behöver hyrorna i den enskilda sektorn, allmänt sett, inte täcka relativt höga kostnader för lån i yngre fastigheter i samma utsträckning som i den allmännyttiga sektorn. Det inverkar gynnsamt på lönsamheten i förvaltningen av de enskilt ägda hyresfastigheterna.

Lönsamheten är i många fall sämre i nya enskilt ägda hyreshus än i äldre. Nya lägenheter i enskild ägo har ju i stort sett samma hyror som nya lägenheter i allmännyttig ägo. Dessa hyror har, som tidigare nämnts, vanligen inte anpassats fullt ut till de relativt höga kostnaderna för lånen i fastigheterna.

En enskild ägare av ett nytt, statligt belånat hyreshus kan få avkastning på det egna satsade kapitalet dels i form av direkt avkastning från hyrorna. dels i form av förmögenhetsökningar. En förmögenhetsökning uppkommer när den reala skuldminskningen under den första delen av lånetiden — som i stor utsträckning täcks av statliga subventioner — är större än den reala Värdeminskningen. Den successivt ökade räntekostnaden till följd av räntesubventionernas avtrappning motverkar ökningen av fastighetsägarens förmögenhet. Den förmögenhetsökning som uppstår när skillnaden mellan värde och skuld ökar kan realiseras vid en försäljning eller återbelåning.

För egnahem och i bostadsrättsföreningar omfördelas inte kostnaderna mellan hus med olika byggnadsår. I vissa fall sker en ökning av bostadskost- naderna i äldre lägenheter i dessa upplåtelseformer genom de priser som tas ut vid försäljningar. Värdet av låga kostnader på ursprungliga, av inflationen värdeminskade lån — och kanske också värdet av att i framtiden inte behöva bidra till att betala höga kostnader i senare producerade bostäder — kapitaliseras genom ett högre försäljningspris. Detta ger köparen en högre bostadskostnad. Bostadskostnaderna i äldre lägenheter i bostadsrättsföre- ningar och egnahem kan alltså öka, men pengarna används inte för att minska kostnaderna i nybyggda bostäder, utan kommer i allt väsentligt säljaren till del.

3.8. Finansieringsformerna för olika investeringar i bostadshus bör samordnas

För att ett bostadshus skall fungera bra måste ett antal investeringar göras i huset. Under hela användningstiden förslits olika delar i huset och de måste efterhand bytas eller förnyas. Det sker i det periodiska underhållet. När huset inte fyller sin funktion längre görs en ombyggnad av huset.

Både nybyggnaden, åtgärderna i det periodiska underhållet och ombygg- naden är investeringar som kräver stora kapitalinsatser och som medför kostnader under lång tid.

En nybyggnad kan år 1982 kosta omkring 5 000 kr/m2 (inklusive mark). En ombyggnad kan kosta omkring 2500 kr/mz. En åtgärd i det periodiska underhållet kan kosta 100 — 1 000 kr/mz. Byte av inredningar och lednings- system. exempelvis, kostar närmare 1 000 kr/mz. Ofta utförs flera åtgärder i det periodiska underhållet samtidigt, t. ex. vid en ombyggnad som ju ofta till mer än hälften består av åtgärder i det periodiska underhållet.

Om investeringarna finansieras med län där räntesatsen är 13 % (osub— ventionerat) respektive 3 % (subventionerat) skulle ränteutgifterna första året uppgå till de belopp som redovisas i tabell 3.1.1

En nybyggnad subventioneras bl. a. för att kapitalkostnaderna de första åren annars skulle bli för höga. En ombyggnad subventioneras av samma skäl och för att den inte skall få en mycket högre kapitalkostnad än en subventionerad nybyggnad. Den osubventionerade kapitalkostnaden för en större insats i det periodiska underhållet, såsom byte av ledningssystem m. ni., skulle bli mycket högre än kapitalkostnaden för en mera resurskrä- vade men subventionerad ombyggnad och bara något lägre än kostnaden för en nybyggnad.

Om åtgärder för 1 000 kr/m2 i det periodiska underhållet lånefinansieras utan subventioner och med en ränta på 13 %, ökar de alltså kapitalkostna- derna med 130 kr/m2 och år. Till detta kommer de kapitalkostnader som redan belastar fastigheten — äldre lån för ny- eller ombyggnad eller kanske periodiskt underhåll. Ökningen av kapitalkostnaden är i det närmaste lika stor som den totala kapitalkostnaden för den subventionerade nybyggnaden. Den är nästan dubbelt så stor som kapitalkostnaden för den subventionerade ombyggnaden.

En insats i det periodiska underhållet för 500 kr/m2 skulle utan subventioner öka kapitalkostnaderna med nästan lika mycket som den subventionerade ombyggnaden.

Tabell 3.1 Ränteutgifter för olika åtgärder. Kr/m2 och år

Räntesats Nybyggnad, Ombyggnad, Periodiskt underhåll 5 000 kr/m2 2 500 kr/m2 1000 kr/m2 500 kr/m2 ' 3 % svarar mot den garanterade räntan för- 13 % 650 325 130 65 sta året för nybyggda. 3 % 150 75 30 16 statligt belånade hyres-

och bostadsrättshus.

' Stadsförnyelse och bostadsförbättring, SOU 1981:99

Eftersom åtgärderna i det periodiska underhållet och vid ombyggnader i stor utsträckning är av samma slag, är det för att undvika tröskeleffekter väsentligt att finansieringsvillkoren för ombyggnad och periodiskt underhåll är välavvägda och samordnade. Detta är också väsentligt för att möjliggöra och stimulera till varsamma ingrepp i husen.

En ombyggnad kan i dag finansieras med statliga län. Till underhåll lämnas f. n. statliga lån om åtgärderna utförs vid en genomgripande ombyggnad eller om de är direkt föranledda av ombyggnaden. I övriga fall förutsätts att det periodiska underhållet sparfinansieras.

En och samma investering behandlas sålunda helt olika i finansieringshän- seende beroende på i vilket sammanhang den görs.

Sparfinansieringen är ju vid inflation oftast ofördelaktigare än lånefinan- siering. Därutöver subventioneras ofta kostnaderna vid lånefinansiering. Åtgärder i det periodiska underhållet som sparfinansieras får därför högre kostnader än samma åtgärder som utförs vid en ombyggnad. Detta leder till stimulanser att skjuta upp underhåll och utföra åtgärderna vid en ombyggnad istället, finansierade med fördelaktiga, statliga län. Det kan också leda till att ombyggnader genomförs för att nödvändigt underhåll skall kunna finansie- ras. Det kan medföra större ingrepp i husen än vad som är tekniskt. funktionellt och samhällsekonomiskt motiverat.

Detta kan undvikas om åtgärderna i det periodiska underhållet, även när de utförs separat, kan finansieras på villkor som är likvärdiga de vid ombyggnad. Denna fråga har uppmärksammats bl. a. i samband med stadsförnyelsekommitténs arbete. Kommittén har konstaterat att allt fler åtgärder i det periodiska underhållet kommit att omfattas av den statliga långivningen och lämnat förslag som går i samma riktning.]

Finansieringen av nybyggnad, ombyggnad och periodiskt underhåll behöver således samordnas. Det är ingen bra lösning att de åtgärder, som vid ny- och ombyggnader kan lånefinansieras till mycket fördelaktiga villkor. vid periodiskt underhåll skall sparfinansieras eller lånefinansieras utan subven- tioner. Egnahemsägare får genom ränteavdragen en subvention vid lånefi- nansiering av det periodiska underhållet som normalt inte har någon motsvarighet i andra upplåtelseformer.

3.9. Bostadssubventionerna är stora och växer

Samhället subventionerar boendet främst genom skattesubventioner till egnahemsägare, räntebidrag och bostadsbidrag. Under senare är har subventionerna inom bostadssektorn uppmärksammats alltmer. bl. a. på grund av att subventionerna växer samtidigt som det statsfinansiella läget är besvärande. Skattesubventionerna och räntebidragen har växt bl. a. på grund av att nya årgångar hus tillkommit och att ränteläget successivt höjts under senare år. Skattesubventionerna har ökat också på grund av återbelåning av äldre egnahem, ökade marginalskatter, minskade procent- satser för beräkning av schablonintäkter (genom ändrade taxeringsregler). tidvis eftersläpande taxeringsvärden (fastställs vart 5:e år) och minskade räntebidrag för vissa årgångar egnahem m. m. Subventionernas storlek de senaste åren framgår i tabell 3.2.

Tabell 3.2 Samhällets subventioner till boendet. Miljarder kronor

År 1975 1976 1977 1978 1979 1980 1981 Skattesubvention till egnahemsägare 2,7 3,5 4,8 6,0 6,4 ca 9 ca 11,5 Räntebidrag 1,8 2,2 2,8 3,1 3,7 5,0 7,2 Bostadsbidrag 3,5 3,6 4,3 4,6 5,0 6,0 6,0 Summa 8,0 9,3 11,9 13,7 15,1 20,0 24,7

Källa: prop. 1981/82:124.

Samhällets sammantagna subventioner till boendet har ökat betydligt under åren 1975—81. År 1975 uppgick de till ca 8 miljarder kr., medan de år 1981 beräknas ha uppgått till ca 25 miljarder kr. Denna ökning har skett i snabbare takt än den allmänna prisökningen under samma period. Konsu— mentprisindex har ökat med 84 % medan de sammanlagda subventionerna har ökat med 209 % åren 1975—1981. Skattesubventionen till egnahemsägare är nu den största subventionen. Den har växt snabbast. Räntebidragen har ökat nästan lika snabbt. Bostadsbidragen har ökat klart långsammare.

1 proposition 1981/82:124 har utvecklingen av ränte- och skattesubventio- nerna under 1982—1985 beräknats. Beräkningarna beaktar bl. a. effekterna av den skatteomläggning som beslutats (se avsnitt 3.102). Beräkningarna tyder på att skattesubventionen minskar med något 100-tal miljoner kr medan räntebidragen ökar med ca 1,5 miljarder kr per år.

Skattesubventionen minskar naturligtvis med att skulden i ett egnahem sjunker på grund av inflationen, men genom den möjlighet som då skapas för återbelåning kan subventionen återigen öka.

Om skattesubventioner och räntebidrag slopades, men finansieringssyste- met i övrigt behölls oförändrat, skulle effekterna bli dramatiska.

Ränteändringar på kreditmarknaden skulle få direkt effekt på bostads- kostnaderna, vilket skulle medföra stora fluktuationer i byggandet av nya bostäder.

Bostadsutgiften för nyproducerade lägenheter skulle bli så hög — ca 5 400 kr. per månad för en vanlig trerumslägenhet — att efterfrågan på dessa skulle minska mycket kraftigt. De nya lägenheter som skulle efterfrågas skulle få en drastiskt mycket lägre standard. Efterfrågan på äldre lägenheter skulle öka, samtidigt som ägande och förvaltning av dessa skulle bli mycket ekonomiskt fördelaktigt.

Sådana effekter skulle också uppträda om enbart räntebidraget slopades, men systemet i övrigt behölls oförändrat. Då skulle skattesubventionen till egnahemsägarna öka; i de fall räntesubventioner faller bort får ägaren högre räntekostnader att dra av. Härigenom skulle kapitalkostnaden för en ägd lägenhet bli bara omkring hälften så stor som för en hyres- eller bostadsrättslägenhet, vilket skulle göra de senare upplåtelseformerna omöjliga.

Det går alltså inte att utan mycket allvarliga konsekvenser slopa de nuvarande bostadssubventionerna utan att ändra hela bostadsfinansierings- systemet.

Vi har ansett det nödvändigt att beakta dessa förhållanden när vi behandlar finansieringen av det periodiska underhållet. En av utgångspunk- terna för våra förslag är därför att en lösning på finansieringsproblemen för det periodiska underhållet skall totalfinansieras inom bostadssektorn, dvs. inte belasta statsfinanserna ytterligare.

3.10. Olika förslag har presenterats som syftar till att begränsa inflationens effekter och bostadssubventionerna

Under årens lopp har ett antal förslag presenterats och i vissa fall prövats, som avser att begränsa inflationens effekter på bostadsfinansieringen och på beskattningen. De förslag som presenterats under senare tid har ofta varit förknippade med försök att begränsa bostadssubventionerna.

3.10.1. Ändringar i räntebidragsregler och avgifter i äldre hyreshus

Sedan räntebidragssystemet återinfördes 1975 har det modifierats vid flera tillfällen. Den snabba pris- och ränteutvecklingen har medfört att det blivit allt svårare att tillgodose de krav som uppställdes när systemet infördes.

Exempelvis har skillnaderna i kapitalkostnader mellan nybyggda och äldre hus ökat. De garanterade räntorna har därför sänkts för nybyggda hus. De garanterade räntorna för äldre hus har höjts vid flera tillfällen.

En höjning av de garanterade räntorna för hyreshus leder till en allmän höjning av hyresnivån. Även de fastighetsägare som inte direkt berörs av räntebidragsminskningen kan höja hyrorna. trots att de inte fått några ökade kostnader. Dessa fastighetsägare får då en förbättrad lönsamhet i fastighets- förvaltningen. För att begränsa lönsamhetsökningen har beslutats om en hyreshusavgift för dessa fastigheter.

Av tabell 3.3 framgår kapitalkostnadsspridningen för hyreshus efter den i prop. 1981/82: 124 föreslagna och sedemera beslutade extra höjningen av den garanterade räntan i äldre hus.

Det finns utrymme för ytterligare utjämning enligt dessa uppgifter.

Tabell 3.3 Kapitalkostnaden för hyresrättshus. Kr/m2

Huset färdig- Ränta år Ränta år 1985 ställt, år 1982 Om tidigare Efter beslutade extra upp— regler bi- trappningar behållits

1982 135 169 169 73—74 ' 64 73 78 68—72 62 70 77 64—67 44 50 68 58—63 39 43 66

Källa: prop. 1981/82:124.

3.102. Ändringar i skattesystemet

Ändringar i skattesystemet har beslutats som påverkar kostnaderna för boendet. Bl. a. genomförs åren 1983—1985 ändringar som innebär att det skattemässiga värdet av underskottsavdragen begränsas genom att dels marginalskatterna sänks, dels avdragsbegränsningar införs. Ändringarna innebär att kostnaderna för att bo i egnahem ökar i vissa fall, på grund av att skattesubventionen minskar. Ändringarna innebär att de ekonomiska villkoren i många fall blir mera likartade för bostäder i skilda upplåtelsefor- mer.

3.103. Nya finansieringssystem

Flera system har utformats för att lösa finansieringsproblemen vid inflation, exempelvis indexlån, paritetslån och utjämningslån. Systemen har det gemensamt att de syftar till kostnadsutjämning — omfördelning i tiden och neutralitet mellan upplåtelseformerna. Det senast presenterade är realbe- skattningsutredningens förslag om reallån (SOU 19821).

Det grundläggande syftet med reala system är att eliminera effekterna av inflationen. Det kan också uttryckas så att reala skatte- och finansierings- system är avsedda att fungera på samma sätt som nuvarande system skulle fungera vid fast penningvärde.

Konstruktionen av ett realt lånesystem är i princip enkel. Låntagarna betalar en real ränta, t. ex. två procent av skulden. Om penningvärdet försämras räknas skulden och amorteringarna upp i takt med inflationen.

Reala system har flera fördelar. Kapitalkostnaderna kan utjämnas. Automatiska ökningar av ägarnas förmögenheter i bostadsfastigheter kan undvikas. Subventionerna kan minskas.

Vi har därför valt att utveckla ett av våra förslag till finansiering av det periodiska underhållet med utgångspunkt i ett realt system.

4. Underhållssituationen för hyres- och bostadsrättshus

I det följande beskrivs den aktuella underhållssituationen i beståndet av hyres- och bostadsrättshus. Problemen med finansieringen av underhållet redovisas mot bakgrund av de behov som föreligger med hänsyn till samhällets, fastighetsägarnas och de boendes mål, ambitioner och inflytande över underhållet.

4.1. Nuvarande underhållssituation och bostädernas skick

De allmännyttiga bostadsföretag som upprättat underhållsplaner har, enligt den studie som närmare redovisas i kapitel 9, på många håll haft stora svårigheter att följa planerna under senare år. Under 1970-talet har många allmännyttiga företag förlängt intervallen för olika åtgärder i förhållande till underhållsnormen. SABO:s senaste norm — underhållsnorm 1982 — har i genomsnitt längre tidsintervall än tidigare normer.

Statens institut för byggnadsforskning (SIB) utförde år 1977 en undersök- ning av husbeståndet från energisynpunkt. I denna undersökning har besiktningar av ett urval flerbostadshus lagts till grund för skattningar av olika egenskaper hos beståndet.

Vi har inhämtat och bearbetat data från denna undersökning som har intresse från underhållssynpunkt. De uppgifter som kunnat fås på detta sätt gäller skicket i byggnadstekniskt hänseende hos vissa byggnadsdelar: fasader, ytterväggar, tak och fönster. Det ger således inte någon fullständig bild av underhållsbehoven. T. ex. belyses inte förhållandena i lägenheter- na.

I undersökningen ingår både allmännyttigt och enskilt ägda hyreshus samt bostadsrättshus. Uppgifter redovisas här för två åldersgrupper, dels hus byggda t. 0. m. är 1945, dels hus byggda under åren 1946—1975. I den första åldersgruppen ingår enbart hyreshus. medan det i den andra ingår både hyreshus och bostadsrättshus. En utförlig redogörelse för SIB:s undersök- ning finns i kapitel 10.

Beträffande fasader visar undersökningen att vart fjärde hyreshus byggt t. o. m. år 1945 hade skador av måttlig omfattning som förvärras om de inte åtgärdas. Tre procent hade skador som är så omfattande att följdskador inträffat på bakomliggande konstruktion. Vart tionde flerbostadshus som byggts under åren 1946—1975 hade skador av den först nämnda arten.

När det gäller ytterväggar hade mer än vart femte hyreshus byggt t. o. rn. år 1945 skador eller brister i måttlig omfattning som förvärras om de inte åtgärdas. Två procent av hyreshusen hade skador så att väggen inte uppfyllde kraven på förväntade funktioner. Ca 8 % av flerbostadshusen byggda under åren 1946—1975 hade skador eller brister av den först nämnda arten.

Närmare vart fjärde hyreshus byggt t. o. m. år 1945 hade mindre skador på takbeläggningen som borde åtgärdas för att inte förvärras eller orsaka andra skador på huset. Vart tjugonde hyreshus hade allvarliga skador där följdskador inträffati underliggande konstruktion. Av flerbostadshusen som byggts under åren 1946—1975 hade ungefär vart tionde mindre skador som borde åtgärdas.

Ca 40 % av hyreshusen byggda t. o. rn. år 1945 hade fönster där ytbehandlingen var skadad, så att vatten kunde tränga in i båge eller karm. Dessutom hade 13 % av husen fönster där trävirket var angripet av röta. Mer än vart fjärde flerbostadshus som byggts under åren 1946—1975 hade fönster med skadad ytbehandling.

Sammanfattningsvis kan konstateras att hela 62 % av hyreshusen som byggts t. o. m. är 1945 hade kvalitetsbrister på någon av byggnadsdelarna fasad, ytterväggar, takbeläggning och fönster. Andelen hus med kvalitets- brister är mindre i efterkrigsbeståndet än i det äldre beståndet. Omkring vart tredje flerbostadshus tillkommet under åren 1946—1975 hade kvalitetsbris- ter.

Andelen hus med kvalitetsbrister var större för hyreshusen än för bostadsrättshusen. Det gälleri särskilt hög grad vid jämförelse med hyreshus som ägs av fysisk person.

Sedan senare delen av 1970-talet och under 1980-talet medför det 5. k. miljonprogrammet, dvs. de bostäder som tillkom under åren 1965—1975. att stora insatser i det periodiskt underhållet behövs för ett kraftigt ökat antal hus. Detta innebär ökade krav på resurser för det periodiska underhållet.

Vidare medför dets. k. extraordinära underhållet krav på ökade resurser. Extraordinärt underhåll avser sådana åtgärder som avviker från vad som kan betraktas som ett normalt eller förväntat underhåll vid förvaltning av bostadshus. Enligt en undersökning av SIB som närmare redovisas i kapitel 11, har investeringsbehovet för år 1982 uppskattats till ca 2,1 miljarder kronor för det bostadsbestånd som tillkommit efter år 1954, varav ca 1.3 miljarder kronor avser flerbostadshusen.

4.2. Skyldigheter att underhålla bostadsfastigheter

Samhällets mål för bostadsförsörjningen är att hela befolkningen skall beredas sunda, rymliga, välplanerade och ändamålsenligt utrustade bostäder av god kvalitet till skäliga kostnader.

För att nå detta mål måste bostäderna underhållas väl. Underhållsstan- darden påverkar brukbarhet, utrustning, kvalitet och kostnad för bostaden. De befintliga bostäderna utgör dessutom mycket stora realvärden som behöver bibehållas.

Samhällets inflytande över underhållet sker bl. a. genom bestämmelser

om underhåll i olika lagar och författningar samt genom finansierings— och beskattningsreglerna.

Förutom bestämmelser om underhåll i den speciella lagstiftning som gäller för hyresrätt respektive bostadsrätt, finns vissa bestämmelser i annan lagstiftning som är gemensamma för alla upplåtelseformer. Det gäller bl. a. byggnadsstadgan (1959z612) som föreskriver att byggnad skall underhållas så att hållfastheten inte äventyras, att brandfara. sanitär olägenhet eller vanprydnad inte uppkommer samt att möjligheter till god energihushållningi skälig utsträckning bibehålls. Denna allmänna bestämmelse kompletteras av bestämmelser i hälsovårdsstadgan (1958:663) och brandstadgan (1962z91). Enligt dessa åligger det olika myndigheter att övervaka att bostadsbeståndet hålls i godtagbart skick.

Missförhållanden kan med stöd av dessa författningar avhjälpas genom förelägganden av olika slag. Fastighetsägare kan t. ex. föreläggas att inom viss tid undanröja brist hos byggnad eller avhjälpa sanitär olägenhet. Ägaren kan också förbjudas att använda lägenhet till dess brist eller olägenhet undanröjts.

4.2.1. Bestämmelser om underhåll av hyresfastigheter

Hyresrätten regleras genom hyreslagstiftningen. Till denna brukar räknas hyreslagen (12 kap. jordabalken 197l:1209), bostadsförvaltningslagen (1977:792), bostadssaneringslagen (1973z531), förvärvslagen (1975:1132) och hyresförhandlingslagen (1978z304).

Den grundläggande bestämmelsen om lägenhetens skick finns i 9 & hyreslagen där det stadgas att hyresvärden skall tillhandahålla lägenheten i Sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen på orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet. Bestämmelsen kompletteras genom 15 5 första stycket som föreskriver att värden under hyrestiden skall hålla lägenheten i sådant skick som anges i 9 &.

Den i praktiken viktigaste bestämmelsen är dock 15 å andra stycket. Det föreskrivs där att om lägenhet helt eller delvis är uthyrd till bostad, skall hyresvärden med skäliga tidsmellanrum ombesörja tapetsering, målning och andra sedvanliga reparationer med anledning av lägenhetens försämring genom ålder och bruk.

Brister hyresvärden i sin underhållsskyldighet, får hyresnämnden på ansökan av hyresgästen ålägga hyresvärden att avhjälpa bristen. Detta sker genom ett s. k. reparationsföreläggande.

År 1974 gavs hyresgästerna rätt att själva bl. a. måla och tapetsera sina lägenheter. Bestämmelsen tillkom för att utvidga hyresgästernas inflytan— de.

Den rätt hyresgästerna fått att utan värdens samtycke utföra vissa åtgärder i lägenheten, innebär dock ingen inskränkning av hyresvärdens ansvar för lägenhetsunderhållet. En hyresgäst som själv utfört arbeten kan inte kräva hyresvärden på ersättning för detta även om värden varit utföra arbeten.

Enligt 48 åhyreslagen skall den hyra som värden begär godtas, om den inte är oskälig. Hyra skall anses som oskälig, om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. Vid denna bruksvärdejämförelse är underhållsstandarden betydelsefull.

Om fastighetsägaren försummar förvaltningen av fastigheten kan ansökan om särskild förvaltning göras av kommun eller av organisation av hyresgäs- ter. Förutsättningarna för ett ingripande regleras i 2 9" första stycket bostadsförvaltningslagen. Bestämmelsen lyder:

Försummar fastighetsägaren vården av fastigheten eller underlåter han att vidtaga angelägna åtgärder för att bevara sundhet, ordning och skick inom fastigheten eller framgår det på annat sätt att han icke förvaltar fastigheten på ett för de boende godtagbart sätt, får hyresnämnden besluta om särskild förvaltning av fastigheten.

Den grundläggande förutsättningen för ett ingripande är alltså att en fastighetsförvaltning är bristfällig. Utgångspunkten för bedömningen skall vara de skyldigheter som enligt annan lagstiftning åvilar fastighetsägaren. exempelvis skyldigheten enligt hyreslagen att underhålla bostadslägenhet.

4.2.2. Bestämmelser om underhåll av bostadsrättsfastigheter

Bostadsrättsföreningarnas verksamhet regleras genom bostadsrättslagen (1971:479) och föreningarnas stadgar. Bostadsrättslagen innehåller endast ett fåtal bestämmelser om underhåll.

I bostadsrättslagen stadgas att när lägenheten tillträds första gången. skall den av bostadsrättsföreningen tillhandahållas i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen på orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet. Motsvarande bestämmelse finns i hyreslagen.

Enligt bostadsrättslagen ankommer det på bostadsrättshavaren att på egen bekostnad hålla lägenheten i gott skick. Bostadsrättshavaren har sålunda ansvar för s. k. inre underhåll. Avvikelser kan bestämmas i föreningens stadgar. Föreningen svarar dock alltid för det yttre underhållet samt underhåll av lägenhetens stamledningar för avlopp, värme, gas, elektricitet och vatten.

4.3. Underhållsstandard

Inom ramen för de allmänna bestämmelserna om underhåll avgör fastighets- ägaren när underhåll skall vidtas.

Fastighetsägarens ambitioner och bedömningar av behovet av underhåll kan t. ex. framkomma i underhållsplaner. Dessa bygger normalt på tidigare erfarenheter och eventuellt underhållsnormer från någon organisation e. (1. Underhållsnormer utarbetas av bl. a. SABO, HSB och Riksbyggen. Dessa tre normer överensstämmer i stort, t. ex. vad beträffar intervallens längd för olika åtgärder. En väsentlig skillnad ligger däri att HSB:s och Riksbyggens normer inte omfattar åtgärder i lägenheterna eftersom de boende själva ansvarar för dessa.

SABO:s underhållsnorm utgör en vald ambitionsnivå för underhållet. Underhållsnormen anger de åtgärder som skall ingå i planen och hur ofta de olika åtgärderna bör utföras. Till normen hör en riktprislista för de olika åtgärderna. Normen anger behov av underhåll och normala intervaller för olika åtgärder. Den baseras på erfarenheter och bedömningar av erforderlig. lämplig och normal underhållsstandard ur teknisk, ekonomisk och bostads-

social synpunkt. Underhållsnormen revideras successivt, bl. a. mot bak- grund av de synpunkter som bostadsföretagen framför. SABO har genom sina medlemsföretags över 700 000 lägenheter också ett brett underlag för erfarenhetsåterföring.'

Hyresgästerna kan utöva ett visst inflytande på underhållsstandarden genom hyresförhandlingarna. I bostadsrättsföreningar är de boende också fastighetsägare och beslutar om underhållsstandarden.

En för hög underhållsstandard, t. ex. i form av byten av utrustningar och material innan de förslitits, kan leda till resursslöseri och höga kostnader för samhälle, fastighetsägare och boende.

En för låg underhållsstandard kan få negativa bostadssociala konsekven- ser. På kort sikt påverkar det främst trivsel och kvalitet för de boende. På längre sikt kan tendenser till segregation i boendet förstärkas, genom att de som kan flyttar från dåligt underhållna bostadsområden till områden som har en bättre standard.

En för låg underhållsstandard och eftersläpande underhåll kan också få negativa ekonomiska och byggnadstekniska konsekvenser. Kostnaderna för driften av fastigheten stiger, t. ex. genom ökad energiförbrukning i dåligt underhållna uppvärmningssystem. Även kostnaderna för det löpande underhållet ökar med antalet reparationer när försliten utrustning inte byts i tid. Kapitalkostnaderna kan också öka om eftersläpande underhåll leder till ett ökat avskrivningsbehov. I värsta fall kan det leda till kapitalförstöring. Om t. ex. det yttre underhållet inte utförs i tid kan det dels leda till högre utgifter för att utföra underhållet som sådant och dels till följdskador som medför stora utgifter.

Detta kan leda till högre hyror och avgifter för de boende. För fastighetsägaren kan det medföra sämre lönsamhet och minskade fastighets- värden. För samhället minskar möjligheterna att uppnå målen i bostadsför- sörjningen och resurser förbrukas i onödan.

4.4. Nuvarande organisation och finansiering av periodiskt underhåll

I hyres- och bostadsrättsfastigheter gäller nu att underhållet i princip finansieras med hyror respektive avgifter från de boende. Det gäller såväl det löpande som det periodiska underhållet. För att över tiden utjämna hyrorna eller avgifterna som skall täcka utgifterna för det periodiska underhållet, kan medel behöva reserveras eller fonderas.

Det finns ingen generell lånemöjlighet till underhåll av flerbostadshus av det slag som finns för många andra investeringar i bostadshus.

Det finns uppgifter som visar att de som bor i hyres- och bostadsrättslä- genheter gör betydande egna underhållsinsatser.Z Det utförs en stor mängd oavlönat arbete av de boende. Huvuddelen av dessa insatser avser målnings- och tapetseringsarbeten. I beståndet av bostadsrättslägenheter har utgifterna för de boendes egna åtgärder i lägenheterna beräknats till 440 miljoner kronor år 1978. Hyresgästernas utgifter detta år för åtgärder som de själva vidtagit i lägenheterna har beräknats till 230 miljoner kronor. Om dessa

' En närmare beskriv— ning av SABO:s norm och planeringssystem finns i kapitel 9

3 SCB, Bostads- och hyresundersökningen 1978

belopp fördelas jämnt på de totala areorna i respektive upplåtelseform. fås utgifter om ca 14 och ca 3 kr/mZ och år.

4.4.1. Allmännyttiga bostadsföretag

SABO rekommenderar medlemsföretagen att upprätta ekonomiska lång— tidsplaner för underhåll. Många företag har också sådana i någon form. De företag som saknar långtidsplan är med några undantag småföretag. Inom de närmaste åren torde i stort sett samtliga allmännyttiga bostadsföretag ha långsiktiga underhållsplaner.

Några allmänna föreskrifter om avsättningar till underhållsfonder finns inte för de allmännyttiga bostadsföretagen. SABO ger emellertid sina medlemmar rekommendationer i bokförings- och årsredovisningsfrågor. I dessa är hantering av underhållsmedel en viktig del. Beträffande reservatio- ner för framtida underhåll rekommenderar SABO sina medlemsföretag följande:

Det är viktigt att företaget planerar sitt kommande underhåll efter en i förväg uppgjord plan (långtidsbudget) för underhåll. Av denna plan skall framgå den för planperioden genomsnittliga årskostnaden. Denna utgör ett mått på den beräknade kostnaden för årets slitage på fastigheterna, som skall återställas senare genom s.k. periodiskt underhåll. Denna del bör i princip avsättas till reserverade medel såsom kostnad vid bokslut.

Reserverade medel för underhåll delas inte upp på olika fastigheter eller bostadsområden. Hyressättningen ger ingen anledning att hänföra avsätt- ningarna till olika fastigheter eller bostadsområden.

Särskilda undersökningar av de allmännyttiga bostadsföretagen, som redovisas utförligt i kapitel 9, visar att underhållsutgifterna i genomsnitt är lägre än vad som svarar mot den planerade standarden samt att hyrorna med nuvarande system för bostadsfinansiering behöver höjas för att täcka kostnaderna för det planerade underhållet. Reservationerna för framtida underhåll är otillräckliga hos många allmännyttiga bostadsföretag.

Hittills har periodiska underhållsarbeten i de allra flesta fall finansierats med årets hyror samt i vissa fall disponerade medel från reserveringar. Åren 1979—1981 täckte de statliga underhållslånen ca 25 % av de redovisade kostnaderna för det planerade underhållet. Lånen har dessa år uppgått till 15 kr/m2 årligen för bostäder som byggdes åren 1965—75.

Det har hittills varit möjligt att hjälpligt finansiera underhållet med hyror. framför allt genom att ett stort och ungt bostadsbestånd har bidragit med inkomster till underhåll av ett mindre, äldre bestånd. I en nära framtid blir emellertid stora delar av det allmännyttiga beståndet underhållskrävande. Samtidigt är tillskottet av nya lägenheter som skulle kunna bidra till finansieringen av underhållet litet. Det ökade underhållet kan inte finansie- ras utan betydande inkomstförstärkningar.

Många allmännyttiga bostadsföretag har inte reserverat underhållsmedel i tillräcklig omfattning. Många företag har också vissa år tvingats utnyttja sina underhållsreservationer för andra ändamål än underhåll såsom ökade kostnader för outhyrda lägenheter. Det är svårt att bygga upp underhålls- fonder på samma gång som omfattande behov av underhåll tillgodoses.

Av tabell 4.1 framgår att avsättningarna hos SABO-företagen under 1970-talet varit små.

De större avsättningarna år 1979—1981 torde delvis kunna förklaras som tillfälliga effekter av de statliga underhållslånen.

Enligt SABO:s ekonomiska statistik för år 1981 utgjorde medelvärdet av företagens utgifter för underhåll (exkl. reparationer — löpande underhåll) under detta är 24,20 kr/mz. Härtill kom avsättningar för framtida underhåll med i medeltal 4,74 kr/mz. Summa redovisad underhållskostnad utgjorde således 28.94 kr/mz. Av detta belopp finansierades i medeltal 6,22 kr/m2 med underhållslån. Från det årets hyresintäkter tillfördes således underhållsme- del med 22,72 kr/mz.

Den finansiering av periodiskt underhåll som f. n. sker skall jämföras med behovet av medel för underhåll under 1980-talet.

Finansieringsbehov under 1980-talet

I SABO-studien har den genomsnittliga kostnaden för underhåll under perioden 1981—1990 beräknats. För SABO-företagen beräknas genomsnitts- utgiften räknat i 1982 års priser till 38.75 kr/m2 och år under 1980-talet. Detta avser av företagen planerat underhåll. I dessa planer ingår inte vissa större och kostnadskrävande insatser. såsom byte av ledningssystem.

Utöver det planenliga underhållet tillkommer dessutom visst extra underhåll. Detta avser t. ex. omtapetseringar vid omflyttningar. SABO har beräknat utgiften för extra underhåll i genomsnitt under 1980-talet till 2,75 kr/m2 och år. Underhållsplanerna ger således inte besked om samtliga periodiska underhållsarbeten som behöver utföras under 1980-talet.

Inom de allmännyttiga bostadsföretagen har underhållsintervaller i vissa fall förlängts i förhållande till underhållsnormens intervall. Detta har

Tabell 4.1 Underhållsreservationer i SABO-företagen. Medelvärden, samtliga före- tag.

År Löpande penningvärde 1981 års priser” Årets netto- Underhållsre- Årets netto- Underhållsre- avsättning, serv, kr/uthyr- avsättning, serv, kr/uthyr- kr/m2 ningsenhet kr/m2 ningsenhet

1971 0.25 583 0,71 1 654 1972 0.65 594 1,73 1 577 1973 0,31 578 0,74 1 381 1974 0,16 549 0,33 1 125 1975 0,82 618 1,50 1 134 1976 0,87 671 1,42 1 094 1977 0,34 704 0,50 1 025 1978 2,30 895 3,13 1 218 1979 5,85 1 320 7,36 1 660 1980 4.56 1 683 5.02 1 856 1981 4,74 2 013 4,74 2 013

" Uppräknat med SCB:s faktorprisindex för flerbostadshus. Källa: SABO:s ekonomiska statistik

resulterat i ett eftersläpande underhåll. SABO har beräknat kostnaderna för de delar av det eftersläpande underhållet som behöver återhämtas till 6.00 kr/m2 och år under 1980-talet.

Orsaken till det eftersläpande underhållet är i första hand att företagen inte har kunnat finansiera underhållsarbeten enligt planen. Till detta kommer att brist på arbetskraft kan ha hindrat en planerad ökning av underhållsarbetena. Bristande administrativ kapacitet hos företagen att handlägga en ökad upphandling av underhållsarbeten kan också vara en orsak.

I tabell 4.2 redovisas det genomsnittliga årliga finansieringsbehovet för periodiskt underhåll under 1980-talet enligt de beräkningar SABO redovi- sat.'

Nuvarande och framtida behov av reservationer för underhåll

En central fråga är i vad mån ett utnyttjande av företagens reservationer för underhåll kan bidra till finansiering av underhållet. Enligt SABO:s ekonomiska statistik för år 1981 var medlemsföretagens underhållsreserva— tioner vid årets slut i genomsnitt 2 013 kr. per lägenhet i 1981 års priser.

Exakta bedömningar av SABO-företagens behov av underhållsreservatio- ner är svåra att göra. Den framtida nyproduktionens omfattning. tidpunkt för färdigställande och möjligt uttag för underhåll i nyproduktionen inverkar på bedömningen. Enligt SABO:s bedömning är de nuvarande underhållsre- servationerna för små hos många företag. Om företagen i framtiden skulle ges bättre möjligheter till extern finansiering av underhållet skulle detta kunna leda till en annan bedömning. Den nettofinansiering som skulle kunna uppnås genom upplösning av företagens nuvarande underhållsreservationer är mycket ringa.

Konsekvenser vid otillräckliga finansieringsmöjligheter

Utgiftsbehovet under 1980-talet för det periodiska underhållet i genomsnitt hos SABO-företagen är, enligt det föregående, beräknat till 47.50 kr/m2 och åri 1982 års priser. I förhandlingar har hyror bestämts för år 1982 som ger ett utrymme för periodiskt underhåll om 24,50 kr/mz. Enligt SABO:s beräk- ningar fattas det således årligen 23 kr/m2 med nuvarande system för finansiering av underhållet.

Härtill kommer ett finansieringsbehov för extraordinärt underhåll samt periodiskt underhåll som ligger utanför det planenliga, såsom byte av ledningssystem.

Tabell 4.2 Årligt finansieringsbehov för periodiskt underhåll under 1980-talet. Kr/mz och år i 1982 års priser.

Planenligt underhåll 38,75 Extra underhåll 2,75 Eftersläpande underhåll 6,00

' Beräkningarna inklu- derar inte byte av led- Summa 47,50 ningssystem m. m.

Om det inte blir möjligt att finansiera det periodiska underhållet, kommer detta att tvinga fram en sänkning av underhållets standard och omfattning. Vid en analys av en sådan situation är det av särskilt intresse att skilja ut det underhåll som måste utföras för att inte byggnadernas fortbestånd skall äventyras. Det gäller t. ex. underhåll av fasader, yttertak och värmeanlägg- ningar. Årskostnaden för denna del av det periodiska underhållet har beräknats till 21,00 kr/mz.

Underhåll som målning och tapetsering i lägenheter, underhåll av golvens ytskikt samt ommålning av trapphus och övriga gemensamma utrymmen inverkar inte direkt på byggnadernas fortbestånd. Däremot har det mycket stor betydelse för hyresgästernas trivsel och bostadsområdets sociala status. Om ambitionsnivån för underhållet måste sänkas beroende på otillräckliga finansieringsmöjligheter, kommer det i första hand att drabba detta underhåll. Skulle det tidigare omnämnda tillkommande årliga finansierings- behovet om 23 kr/m2 inte till någon de] kunna tillgodoses, finns endast från årets hyror tillförda underhållsmedel om f. n. ca 24,50 kr/mz. Detta skulle översiktligt betraktat medföra att i stort sett allt underhåll som inte är direkt nödvändigt för byggnadernas fortbestånd upphör.

Dessa uppgifter från SABO avser behovet av hyreshöjningar för att täcka de beräknade kostnaderna för det planenliga underhållet. Till detta kan läggas ett behov av hyreshöjningar med hänsyn till kostnader för byte av ledningssystem m. m. Dessa kostnader kan med stöd av uppgifter från SABO:s kansli uppskattas till drygt 20 kr/m2 och år. Till detta kan komma räntekostnader.

4.4.2. Enskilt ägda hyreshus

De flesta enskilt ägda hyreshus förvaltas i små enheter. Där tillämpas fleråriga planer för periodiskt underhåll i ringa omfattning. Underhåll aktualiseras dels genom att hyresgästerna framställer önskemål till hyresvär- den. dels genom att denne med ledning av besiktningar och sin allmänna kännedom om fastigheten beslutar om underhåll. Det har blivit allt vanligare att frågor om underhåll behandlas i anslutning till hyresförhandlingar.

Underhåll finansieras med hyror. lån och av ägaren tillskjutna medel. Några närmare uppgifter om i vilken omfattning det periodiska underhållet finansieras med län har inte gått att få fram. Det är emellertid vanligt att större insatser finansieras med lån.

Enskilda fastighetsägare får vid inkomsttaxering inte göra avdrag för fonderingar för framtida underhåll. Sådana avsättningar måste alltså göras med beskattade medel. Bl. a. därför avstår enskilda fastighetsägare normalt från att fondera medel för underhåll. I stället får de dra av kostnader för underhåll när detta utförs. Avdrag för underhållskostnader kan under vissa förutsättningar fördelas över tre år, i vissa fall under längre tid. I de fall där statliga lån ges för reparationer eller underhåll, medges inte omedelbart avdrag utan kostnaderna beaktas i stället genom årliga värdeminskningsav- drag.

Det finns inte några samlade kunskaper om underhållsbehovet i enskilt ägda hyresfastigheter av det slag som redovisats i det föregående för allmännyttigt ägda fastigheter. Likaså saknas uppgifter om finansieringsbe—

' Eget arbete tillkommer och kan vara avsevärt.

hov vad avser periodiskt underhåll. Det finns flera orsaker till detta. Inom enskild förvaltning görs vanligtvis inte någon särskild redovisning för periodiskt underhåll eller för löpande underhåll — reparationer. Enskilda fastighetsägare behöver inte göra en sådan uppdelning i samband med att hyror fastställs. Skattemyndigheterna ställer inte heller krav på en sådan uppdelning. I den mån reparationskostnaderna uppdelas brukar det ofta göras på olika kostnadsslag såsom målning, golvbeläggning, sanitet. vvs, elektriska installationer osv. och inte på löpande och periodiskt underhåll eller på vad som är t. ex. målning och tapetsering i lägenheter respektive övrig målning.

Detta innebär inte att enskilda fastighetsägare inte planerar sitt underhåll. De stora enskilda fastighetsförvaltningarna har i regel underhållsplaner. Fastighetsägare med mindre och små bestånd har ofta en så god personlig kännedom om sina fastigheter att de inte anser sig behöva en formaliserad underhållsplan. När det gäller beräkning av utgifter för underhåll görs _ något beroende på förvaltningens omfattning — en budget för bl. a. det underhåll man avser att utföra under de närmaste åren.

Fastigheter i enskild ägo är i genomsnitt betydligt äldre än allmännyttigt ägda fastigheter. De förvaltas också genomsnittligen i mindre enheter.

Den studie av husbeståndet som statens institut för byggnadsforskning har gjort och som redovisas närmare i kapitel 10, visar att behovet av underhåll för vissa byggnadsdelar är något större i det bestånd av hyresfastigheter som ägs av enskilda personer än i det övriga beståndet. Denna skillnad torde i huvudsak bero på åldersskillnaden mellan bestånden.

Enligt en studie som nyligen utförts av Sveriges Fastighetsägareförbund, har utgifterna för det totala underhållet i ett urval enskilt ägda hyresfastig- heter uppgått till ca 40 kr/m2 räknat i 1981 års priser.' Urvalet omfattar 250 fastigheteri olika städer och med byggnader av olika ålder. ] materialet finns hus byggda under 1900-talet fram t. o. m. 1970-talet.

Enligt den ekonomiska statistiken för SABO—företagen uppgick utgifterna hos dessa företag för periodiskt och löpande underhåll till i genomsnitt 41 kr/m2 år 1981.

De båda beloppen för det totala underhållet är således av samma storlek.

Från fastighetsägareförbundets studie kan uppgifter om enbart det periodiska underhållet inte fås. Inte heller beräknade kostnader för det erforderliga periodiska underhållet finns att tillgå.

Uppgifter om fonderade medel för underhåll har inte gått att få fram.

4.4.3. Bostadsrättsföreningar

Enligt bostadsrättslagen skall bostadsrättsföreningens stadgar ange '"... de grunder enligt vilka medel skall avsättas för säkerställande av underhållet av föreningens hus,...”.

Organisation, finansiering och genomförande av underhåll sker i allt väsentligt på samma sätt inom HSB och Riksbyggen.

HSB och Riksbyggen upplåter lägenheter med bostadsrätt genom för ändamålet bildade bostadsrättsföreningar. Bostadsrättshavarna äger gemen— samt fastigheten och har beslutanderätt över förvaltningen. Bostadsrättsha-

varna bestämmer själva genom sin styrelse årsavgiften. Årsavgiften skall täcka föreningens kapital- och driftkostnader, utgifter för underhåll samt vissa fonderingar. En mindre del av anskaffningskostnaden betalas av bostadsrättshavaren vid inflyttningen som grundavgift, i dagligt tal kallad insats.

I bostadsrättsföreningens stadgar anges det underhåll som faller på bostadsrättshavaren själv. I HSB:s Riksförbunds mönsterstadgar för bostadsrättsföreningar anges detta på följande sätt:

Bostadsrättshavaren skall på egen bekostnad till det inre hålla lägenheten med tillhörande övriga utrymmen i gott skick.

I Riksbyggens normalstadgar finns en i det närmaste identisk bestämmel— se.

I såväl HSB:s som Riksbyggens mönsterstadgar för bostadsrättsförening föreskrivs att avsättning till fonder för inre respektive yttre underhåll skall ske årligen med vardera minst 0,3 % av byggnadskostnaden för föreningens hus, totalt således 0,6 %.

De föreskrivna minimiavsättningarna är knappast tillräckliga. Stadgarna saknar bestämmelser om under vilka förutsättningar fonden för yttre underhåll får användas. Avsaknaden av regler för användningen gör att bestämmelsen om årlig minimiavsättning inte garanterar en tillräcklig fonduppbyggnad. Sådana utgifter som borde täckas med årets avgifter kan ju finansieras med uttag ur fonden.

HSB och Riksbyggen förordar att underhållsplaner upprättas för bostads- rättsföreningar och att dessa läggs till grund för fondering.

Underhållsplanerna inom HSB och Riksbyggen är i stort upplagda på samma sätt som hos SABO. Underhållsplanerna omfattar dock inte det lägenhetsunderhåll som bostadsrättshavarna själva skall svara för.

Såväl det inre som det yttre underhållet skall i princip finansieras med årsavgifter. Fondernas roll blir att uppnå en utjämning över tiden. Om inte fondernas behållning täcker utgiften kan lån tas upp.

Fonderna för lägenhetsunderhållet är knutna till lägenheten och inte till bostadsrättshavaren. Bostadsrättshavaren disponerar själv fonderade medel för lägenhetens underhåll och för inköp av kapitalvaror som hänför sig till lägenhetens normala utrustning. Iden mån fondmedlen inte är tillräckliga för att finansiera utförda underhållsåtgärder måste bostadsrättshavaren själv tillskjuta övriga medel. Av en undersökning av SCB framgår att det är mycket vanligt att bostadsrättshavare genomför lägenhetsunderhåll till utgifter som är väsentligt större än de medel som tas ut från fonderna.l

Enligt en utredning som gjorts inom HSB på grundval av bokslut i ca 75 % av bostadsrättsföreningarna, låg den genomsnittliga utgiften för det yttre underhållet år 1978 på 10,20 kr/mz. Utgiftens samband med husens ålder kan följas. Det framgår bl. a. att utgiften i genomsnitt för 1—5 år gamla hus låg på 5,50 kr/m2 och sedan successivt steg till 16,80 kr/m2 för 40—45 år gamla hus. Uppgifterna inkluderar det löpande underhållet.

Med utgångspunkt från ett representativt urval har Riksbyggen redovisat | SCB Bostads- och utgifter för underhåll, inklusive löpande underhåll, som under år 1979 hyresuhdersökningen varierade mellan 8,25 kr/mz i föreningar från 70—talet och 17,25 kr/mZ i 1978

' Eva-Marie Senning: Ekonomi i bostadsrätts- föreningar del I och II, Riksbyggens förvalt- ningsprojekt.

föreningar från 40-talet. God överensstämmelse föreligger således mellan Riksbyggens och HSB:s uppgifter. Om kostnader för löpande underhåll schablonmässigt räknas bort tyder siffrorna på att bostadsrättsföreningarna har ungefär samma kostnader för det periodiska yttre underhållet som SABO-företagen.

Däremot är spridningen av utgifterna betydligt större mellan olika bostadsrättsföreningar än mellan olika allmännyttiga bostadsföretag efter- som en bostadsrättsförenings hela bestånd är av samma ålder.

Det finns inga uppgifter från bostadsrättsföreningarna om kostnaderna för det inre underhållet. Omflyttningsfrekvensen är lägre i bostadsrättsbestån- det än i hyresrättsbeståndet. Behovet av inre underhåll kan därför antas vara något lägre i bostadsrättsföreningarna.

År 1980 uppgick underhållsfonderna inom HSB:s bostadsrättsföreningar totalt till 651 miljoner kr. varav 403 miljoner kr. på yttre underhållsfonder och 248 miljoner kr. på fonder för inre underhåll. Detta innebär en fondbehållning om drygt 35 kr/m2 lägenhetsyta.

För Riksbyggens del föreligger inte motsvarande fullständiga redovisning. För de föreningar som har underhållsplaner och följer dessa vid fonderingen beräknas fonderna utgöra ca 16 kr/m2 lägenhetsyta. Den genomsnittliga avsättningen för inre underhåll var år 1980 inom Riksbyggens bestånd ca 5 kr/m2 och år.

I en undersökning med ett urval på 50 bostadsrättsföreningar inom Riksbyggen har bl. a. underhållssituationen i föreningarna undersökts.l Undersökningen avser endast det yttre underhållet och den yttre fonden, dvs. inte lägenhetsunderhållet som ju svarar för ca 2/3 av den totala kostnaden för det planerade underhållet.

I undersökningen konstateras att underhållsstandarden är relativt god i föreningarna. Den finansiella beredskapen inför framtiden är dock inte särskilt god. Detta gäller framför allt de äldre föreningarna i undersökning- en. Även om de skulle göra avsättningar enligt uppgjorda underhållsplaner kommer de att få stora likviditetsunderskott redan fr. o. m. är 1983.

Storleken på den yttre fonden varierar starkt i de undersökta föreningarna. Den genomsnittliga behållningen uppgick år 1979 till 15,60 kr/mz. 28 % av av föreningarna hade 0—5 kr/m2 i fonden. 70 % hade mindre än 20 kr/m2 i fonden. I undersökningen konstateras att av de 50 bostadsrättsföreningarna hade 18 finansierat periodiskt underhåll med lån och/eller bidrag. Ca 55 % av dessa 18 föreningars sammanlagda utgifter hade finansierats med lån och bidrag, framför allt i samband med energibesparande åtgärder. Motiven för att finansiera åtgärderna med externa medel var enligt undersökningen att låne- och bidragsformerna varit ekonomiskt gynnsamma jämfört med egen finansiering, att egen finansiering inte varit möjlig och att föreningarna velat tära mindre på egna underhållsmedel.

En av undersökningens slutsatser var att ...väsentliga höjningar av föreningarnas årsavgifter kommer att bli nödvändiga om inte föreningarnas ekonomi allvarligt skall äventyras på sikt. Dessa höjningar bör särskilt avse ökade avsättningar till underhåll.”

Ett förslag som framförs är . .att lånefinansiera större underhållsutgifter såsom t. ex. underhåll av fasader, fönster och värmesystem för att undvika en

”

alltför stor fondbildning framför allt vid hög inflation. Dessutom har nyproducerade föreningar svårt att klara en initialt hög fondavsättning med dagens höga nyproduktionskostnader och därmed också höga årsavgif- ter.”

4.4.4. Lån till periodiskt underhåll

Det finns ingen generell möjighet att finansiera åtgärderna i det periodiska underhållet med län. I vissa fall kan dock lån erhållas. Det gäller exempelvis i samband med lån till ombyggnad.

Lån till periodiskt underhåll utan samband med ombyggnad är svårare att få för vissa fastighetsägare än för andra. Exempelvis har allmännyttiga bostadsföretag i allmänhet svårare än egnahemsägare att få lån. En begränsande faktor för de allmännyttiga företagen är svårigheter att erbjuda godtagbara säkerheter. Nuvarande regler medger inte att underhållsåtgärder aktiveras som tillgångar, dvs. som ökade fastighetsvärden. Undantag har dock gjorts för de tillfälliga statliga underhålls- och reparationslånen.

Kostnaderna för lånen blir olika för skilda låntagare. Fastighetslån som inte har statliga räntebidrag medför högre kostnader för hyresgäster och bostadsrättshavare än för egnahemsägare.

Statliga bostadslån tillsammans med bottenlån och räntebidrag kan erhållas till åtgärder i det periodiska underhållet om de är direkt föranledda av en ombyggnad. En ombyggnad omfattar normalt en stor del periodiskt underhåll. Bostadslån beviljas dock endast till ombyggnader som väsentligt ökar bostadsvärdet. Enligt nuvarande tillämpningsföreskrifter till bostadsfi- nansieringsförordningen medför enstaka åtgärder i det periodiska underhål- let inte detta.

Till exempel är inte byte av ledningssystem eller omläggning av tak låneberättigade om de utförs separat.

Inte heller har för en samlad underhållsinsats, som är mycket kostnads- krävande i det fall den inkluderar byte av köksinredningar och ledningssys- tem, lån alltid beviljats. Föreskrifterna har emellertid ändrats på denna punkt.

Bostadslån till periodiskt underhåll kan i vissa fall också erhållasi samband med energibesparande åtgärderi bostäder, t. ex. till utbyte av värmeprodu- cerande anläggning, anslutning till fjärrvärme, utbyte av fasadskikt vid tilläggsisolering.

Ett tillfälligt statligt lånestöd för underhåll av vissa hyreshus, s. k. underhållslån, fanns under åren 1979—1981. Dessa lån beviljades med bostadslåneränta till ägare av statligt belånade flerbostadhus som färdig- ställts under åren 1965—1975. Lån beviljades med högst 15 kr/m2 och år. Den totala utlåningen under de tre åren har beräknats uppgå till ca 1,4 miljarder kr.

Även de tillfälliga reparationslånen under åren 1981 och 1982 har gjort det möjligt att finansiera visst perodiskt underhåll med lån. Dessa lån beviljas till arbeten som avser att avhjälpa byggnadstekniska brister, bl. a. balkonger med rasrisk och rötskadade fönster.

I december 1982 beslutades om nya tillfälliga underhållslån. Dessa beviljas under år 1983 till ägare av statligt belånade hyreshus som färdigställts under

åren 1958—1975. Lånen lämnas med högst 15 kr/mz. För allmännyttiga företag är lånen förenade med vissa räntesubventioner. Den totala utlåningen har beräknats bli inemot 0,9 miljarder kr.

Också andra statliga lån och bidrag ger vissa möjligheter att finansiera periodiskt underhåll, t. ex. förbättringslån, bostadsanpassningsbidrag och boendemiljöbidrag.

Fastighetsägare har naturligtvis möjlighet att söka lån [ bank e. d. för att finansiera periodiskt underhåll.

Län i bank eller annan kreditinrättning har sämre ränte- och amorterings- villkor än statliga bostadslån. Ett banklån medför mycket höga utgifter i hyres- och bostadsrättsfastigheter och ger därför stora tröskeleffekter. (Se kapitel 3.)

Många tillverkare av byggmaterial och utrustningar, försäljningsföretag och byggnadsföretag erbjuder särskilda lån för att finansiera periodiskt underhåll.

Det finns inga uppgifter om hur mycket lån som totalt beviljas för att finansiera periodiskt underhåll. Enligt SCB uppgick den totala nyutlåningen till om- och tillbyggnad av bostadshus år 1980 till ca 7 miljarder kr. En stor del av ombyggnadskostnaderna kan hänföras till kostnader för periodiskt underhåll. Lånen till åtgärder i det periodiska underhållet i samband med ombyggnad torde därför ha uppgått till flera miljarder kr. .

Nyutlåningen till köp eller ökad belåning i bostadshus uppgick samma år till närmare 10 miljarder kr. En del av dessa lån torde ha använts till finansiering av periodiskt underhåll.

4.5. Kostnadsutvecklingen för periodiskt underhåll

I kapitel 8 finns en relativt utförlig redovisning av kostnadsutvecklingen för produktion och förvaltning av flerbostadshus.

Allmänt gäller att kostnaderna för drift och underhåll av bostadsfastighe- ter ökat mycket kraftigt under senare år. Kapitalkostnaderna för fastighets- ägare har ökat i betydligt lugnare takt. Drift- och underhållskostnadernas andel av de totala kostnaderna har sålunda ökat fortlöpande under 1970- och 1980-talen.

De beräkningar av kostnader för drift och underhåll för ett nyproducerat flerbostadhus som bostadsstyrelsen årligen redovisar, avspeglar prisutveck- lingen inom detta område. Beräkningarna visar att drift- och underhållskost- naderna för en typfastighet ökat från 28 kr/m2 till 138 kr/m2 åren 1968—1981. De största ökningarna har inträffat under de senaste åren. Medan de totala kostnaderna för drift och underhåll enligt beräkningarna ökade under perioden 1968—1981 med 400 % ökade konsumentpriserna med 187 %. Den snabba ökningen av drift- och underhållskostnaderna har i första hand orsakats av energiprisernas utveckling.

Kostnadsutvecklingen hos bostadsföretagen påverkas förutom av prisför- ändringar, av volymförändringar hos olika poster och av ändringar i bostadsbeståndets ålderssammansättning.

Utvecklingen hos bostadsföretagen kan för åren 1971—1981 belysas med

ekonomisk statistik över allmännyttiga företag som är medlemmar i SABO.' _

Det framgår av figur 4.1 att olika kostnader i SABO-företagens fastighetsförvaltning har utvecklats olika.

Under de senaste åren har företagens kostnader för bränsle och underhåll stigit snabbt.

De underhållskostnader som redovisas i SABO:s ekonomiska statistik är bokförda kostnader, dvs. faktiska utgifter och gjorda avsättningar. Som framgår i bl. a. avsnitt 4.4 och kapitel 9 är de beräknade kostnaderna för det erforderliga underhållet väsentligt större.

De redovisade underhållskostnaderna för åren 1971—1981 har i stort sett varit lika med de årliga utgifterna för underhåll. Under perioden har således endast obetydliga avsättningar gjorts för framtida underhåll.

Underhållsutgifternas stora ökning de senaste åren hänger samman med att företagens bostadsbestånd blivit äldre och att behovet av underhåll därmed ökat kraftigt. SABO-företagens bostadsbestånd är alltjämt relativt ungt. År 1981 var medelåldern ca 17,5 år. Under 1980-talet börjar emellertid merparten av beståndet att fordra periodiskt underhåll i full omfattning.

Kostnadsökning, procent 550 A = Kapitalkostnader I C B = Underhållskostnader " 500 C = Bränslekostnader _, D = Övriga driftkostnader ' E = Totalkostnader I 450

400

350

300

250

200

150

100

1971 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 År

1 År 1981 omfattade denna statistik 267 före- tag med 718 000 bo- städer.

Figur 4.1 Utvecklingen av kostnader i genomsnitt :" SABO-företagen

Figur 4.2 Utvecklingen av kostnader för drift och underhåll och totala kostnader i genomsnitt för SABO-företagen samt för konsumentpriserna.

Kostnadsökning, procent

350 _——— Kostnader för drift och underhåll _ Totala kostnader nun-un Konsumentpriser 300

250

200

150

100

50

1971 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 År

År 1981 var de totala kostnaderna för kapital, underhåll och drift hos SABO-företagen i genomsnitt 235 kr/mz. Därav var 149 kr/m2 kostnader för drift och underhåll.

En snabb ökning av kostnaderna för drift och underhåll har lett till att dessa kostnaders andel av de totala kostnaderna ökat från 43 % till 63,5 % åren 1971—1981. År 1981 omfattade underhållskostnaderna 19,5 % och bränslekostnaderna 18 % av de totala kostnaderna.

Av figur 4.2 framgår att medan de totala kostnaderna ökat i samma takt som priserna i allmänhet, kostnaderna för drift och underhåll ökat väsentligt snabbare.

Sammanfattningsvis kan konstateras att utvecklingen hos SABO-företa- gen av kostnaderna för drift och underhåll är oroväckande. Det gäller särskilt med hänsyn till att framtidsbedömningar pekar mot en fortsatt snabb ökning. Dessa bedömningar grundas bl. a. på att många arbeten i fastighetsförvalt- ningen är svåra att rationalisera och att utgifterna för det planerade underhållet ökar snabbt.

4.6. Hyressättning

4.6.1. Allmännyttiga bostadsföretag

För det helt övervägande antalet lägenheter inom det allmännyttigt ägda beståndet bestäms hyrorna efter förhandlingar mellan företag och hyresgäst- förening som tillhör Hyresgästernas Riksförbund. Den formella grunden för

förhandlingarna utgörs av lokala förhandlingsordningar som tecknas mellan företag och hyresgästförening.

Förhandlingar om hyrorna i de allmännyttiga bostadsföretagens bostads- lägenheter förs med utgångspunkt i företagens självkostnader. Till grund för dessa förhandlingar ligger en av företaget upprättad hyreskalkyl som innehåller företagets kostnader för kapital, underhåll och drift. Hyresgäst- föreningen har vid förhandlingarna full insyn i bostadsföretagets ekonomi. I förhandlingarna försöker man komma överens om hur stora företagets sammanlagda hyresintäkter skall vara för dess totala fastighetsbestånd eller för viss förvaltningsenhet.

De tre kostnadsslagen har vanligtvis något olika karaktär i kalkylen. Kapital och drift utgörs oftast av årliga utgifter.

Posten för underhåll består dels av de årliga utgifterna för löpande och periodiskt underhåll och dels av avsättningar för framtida större utgifter i det periodiska underhållet. De årliga utgifterna är kanske möjliga att bedöma någorlunda riktigt på förhand, medan det är betydligt svårare beträffande avsättningarna.

Det torde vara ofrånkomligt att avsättningarnas storlek i många fall blir föremål för ingående diskussioner och för olika bedömningar från parterna vid hyresförhandlingarna. Till detta bidrar att det är svårt för en fastighets- ägare att övertyga en hyresgäst om behovet av att spara till åtgärder som skall utföras i fastighetsägarens egendom långt in i framtiden, då hyresgästen förmodligen inte ens bor kvar i huset.

Förhandlingsöverenskommelser som inte ger full självkostnadstäckning torde medföra att avsättningarnas storlek minskas, före nedskärningar i utgifterna för kapital, drift och underhåll. Detta beror bl. a. på att avsättningarna inte kräver någon egentlig utbetalning under året och inte är absolut nödvändiga för att klara ekonomin under det närmaste året.

Att självkostnadstäckning inte uppnås kan bero på att parterna bedömt behovet av avsättningar för lågt — men också på att andra kostnadsposter ökar mer än vad som beräknats i förhandlingarna eller att hyresintäkterna inte blivit så stora som beräknats, genom outhyrda lägenheter c. d.

Hyrorna fördelas på lägenheterna utan direkt anknytning till kostnaderna i enstaka hus eller bostadsområden. SABO och Hyresgästernas Riksförbund har gemensamt utarbetat en modell för hyressättning. Modellen syftar till att likvärdiga bostäder skall ha lika hyror. Hyrorna skall bero av läge, storlek och utrustning samt andra kvaliteter i lägenheten och bostadsområdet.

Genom hyreslagen får denna fördelning effekt på hela hyresmarknaden. Hyreslagens regler om prövning av hyrans skälighet bygger på jämförelser mellan lägenheter som till det 5. k. bruksvärdet är likvärdiga.

4.6.2. Enskilt ägda hyreshus

Det finns förhandlingsordningar för mer än hälften av beståndet av enskilt ägda hyresfastigheter. Under förutsättning att hyran prövas medger hyres- lagen att en enskild hyresvärd får ta ut en hyra som inte påtagligt överstiger hyran för med hänsyn till bruksvärdet likvärdiga lägenheter. Vid prövningen skall främst beaktas hyran för bostäder ägda och förvaltade av allmännyttiga

företag. Den enskilde hyresvärdens kostnader påverkar således inte hyres- sättningen.

4.6.3. Hyror

Enligt SCB:s bostads- och hyresundersökningar var den genomsnittliga hyran för bostadslägenheter år 1981 198 kr/m2 och år. Under åren 1975—1981 ökade den genomsnittliga hyran med ca 12,3 % per år i genomsnitt. Under samma period ökade konsumentprisindex med ca 10,6 % per år i genom- snitt.

Ijanuari 1982 uppgick den genomsnittliga hyran till 218 kr/m2 och år. Det innebär en ökning från januari 1981 med 15,2 %.

Hyrorna varierar bl. a. med bostadens ålder. Hyrorna år 1981 i lägenheter med olika färdigställandeår framgår av tabell 4.3.

Skillnaden i hyra för lägenheter med olika färdigställandeår är störst för relativt nybyggda lägenheter.

4.6.4. Resultat, likviditet och soliditet för allmännyttiga företag

I tabell 4.4 redovisas medelvärdena på intäkter och kostnader åren 1977—1981 för de allmännyttiga företagen.

Fastighetsförvaltningen hos SABO-företagen har i genomsnitt givit underskott under samtliga redovisade år. Underhållslånen har sannolikt minskat underskotten under de tre senaste åren.

Likviditeten, som är ett uttryck för företagens betalningsförmåga på kort sikt, framgår för SABO-företagen i genomsnitt av tabell 4.5.

Likviditeten har förbättrats något. Detta har skett bl. a. med hjälp av underhållslånen.

Soliditeten är ett uttryck för stadgan i ett företags kapitalförhållanden, för företagets möjlighet att stå emot resultatvariationer och att ostört kunna bedriva verksamheten utan fara för avbrott förorsakade av att kapital i förtid dras tillbaka av sina ägare.

Soliditeten kan mätas som relationen mellan eget kapital och summa tillgångar i företaget (soliditet I). Den kan också mätas som relationen mellan eget kapital och långfristiga skulder å ena sidan och summa tillgångar å den andra sidan (soliditet II).

Tabell 4.3 Årshyra för lägenheter av olika ålder år 1981. Kr/m2 och år.

& Färdigställandeår Årshyra

&

—1920 179 1921—1940 188 1941—1950 186 1951—1960 195 1961—1965 199 1966—1970 204 1971—1975 212 1976—1980 242

& Källa: SCB, Bostads- och hyresundersökningen 1981

Tabell 4.4 SABO-företagens intäkter och kostnader. Kr/m2 och år.

År 1977 1978 1979 1980 1981 Fastighetsförvaltningens

intäkter, totalt 136,23 154,35 168,79 193,18 220,45 Kapitalkostnader 61,79 65,73 69,67 77,37 85,68 Driftkostnader 57,54 64,83 73,53 88,23 103,16

årets underhållsutgifter 22,19 25,42 29,50 34,87 41,29 nettoavsättningar +0,34 +2,30 +5,85 +4,56 +4,74 Underhållskostnader,

totalt 22,53 27,72 35,35 39,43 46,03 Fastighetsförvaltningens

totalkostnad 141,85 158,28 178,55 205,04 234,88 Underhållslån — — 6,70 6,61 6,22 Resultat från fastighets-

förvaltningen —5,62 —3 ,93 —3 ,06 —-5,25 —8 ,21

Resultat från hela rörel- sen" -0,58 +0,75 +1,28 +1,40 +1,16

" Förutom fastighetsförvaltningens resultat också annan rörelse (t. ex. byggherreupp- drag), neutrala intäkter (t. ex. räntor), kommunala bidrag, avskrivna hyresförlustlån och bokslutsdispositioner. Källa: SABO, Ekonomisk statistik

Soliditeten mätt på dessa sätt kan för SABO-företagen i genomsnitt beräknas till 1,3 % respektive 89,8 % för år 1981.

Måtten på soliditeten blir således mycket olika. Det är en naturlig följd av SABO-företagens sätt att finansiera sin verksamhet.

Det egna kapitalet är, enligt de bestämmelser som reglerar de allmännyt- tiga företagens verksamhet, litet i förhållande till de förvaltade fastigheternas värde.

Samtliga nyinvesteringar och många övriga investeringar kan göras med en heltäckande lånefinansiering.

Ovan redovisade uppgifter gäller allmännyttiga bostadsföretag. Några liknande redovisningar finns inte för enskilda företag. Förhållandena i dessa torde vara annorlunda. De har bl. a. betydligt äldre hus i genomsnitt än de allmännyttiga företagen.

Tabell 4.5 SABO-företagens likviditet.

År 1977 1978 1979 1980 1981

Omsättningstillgångar i % av kortsiktiga skulder 81 85 91 89 96 Dzo med hänsyn tagen till lyftningsbara, ej utnytt— jade medel (kreditiv, m. m.) 98 114

Källa: SABO, Ekonomisk statistik

4.7. Hyresgästinflytande

Genom att de allmännyttiga bostadsföretagen ägs av kommunerna och styrs av förtroendevalda i kommunerna finns ett medborgarinflytande över företagens skötsel. I de allmännyttiga företagen finns sedan länge också ett visst hyresgästinflytande. Detta har utvecklats stegvis och i växelverkan mellan lagstiftning och förhandlingar. De allmännyttiga bostadsföretagen arbetar sedan slutet av 1950-talet med ett förhandlingssystem. Grunden är avtal om förhandlingsordning mellan bostadsföretag och hyresgästförening. Förhandlingarna gäller inte bara hyror utan även boendeförhållandena i sin helhet.

Underhållet blir föremål för överläggningar genom att hyreskalkylen utgör grunden för förhandlingarna. Det är i detta sammanhang hyresgästkollekti— vets inflytande på underhållet och dess inverkan på hyrorna utövas.

Våren 1979 kom SABO och Hyresgästernas Riksförbund överens om att rekommendera SABO:s medlemsföretag och de lokala hyresgästföreningar- na att teckna avtal om boinflytande. Genom sådant avtal påtar sig ett bostadsföretag informations- och samrådsplikt i alla för hyresgästerna och företaget väsentliga förvaltningsfrågor. Om samråd i en fråga inte leder till gemensam syn kan frågan hänskjutas till förhandlingar enligt gällande förhandlingsordning.

Det rekommenderade avtalet anvisar också möjligheten för företaget atti vissa bestämt angivna förvaltningsfrågor överlämna beslutanderätten till hyresgästerna. Om överenskommelse träffas om sådant överlämnande. skall detta regleras i ett särskilt avtal som klart anger beslutsområden och befogenheter.

Ien gemensam kommentar till avtalet om boinflytande konstaterar SABO och Hyresgästernas Riksförbund att avsikten är att beslut om förvaltning inom bostadsföretagets ansvarsområde skall fattas på sådant sätt och i sådana former att de boende kan påverka besluten och ha del i dessa. Det är de boende själva som bäst vet vad som fungerar bra eller mindre bra i ett bostadsområde, vilka behov som är angelägnast osv. De boendes medverkan är nödvändig för en god bostadsmiljö och i övrigt goda boendeförhållan- den.

Idet här sammanhanget kan också nämnas att det pågår olika försök kring ett utvecklat boinflytande inom de allmännyttiga bostadsföretagen. Försö- ken sker i samarbete med hyresgäströrelsen. Försöken innebär bl. a. att hyresgästerna får beslutanderätt över hela eller stora delar av driftbudgeten inklusive underhåll.

SABO och Hyresgästernas Riksförbund har i december 1982 gemensamt hemställt att regeringen förelägger riksdagen förslag om vissa ändringar i hyreslagstiftningen. Förslaget syftar till att snabbt få fram ett system som möjliggör för hyresgästerna att få ett avgörande inflytande över reparationer i lägenheterna, främst målning och tapetsering. I skrivelsen anger de båda organisationerna följande utgångspunkter för den önskvärda ordningen:

D Hyresvärdens underhållsskyldighet rubbas inte. El Hyresgästen skall ha största möjliga bestämmanderätt över åtgärder i den

egna lägenheten.

Hyresgåst som är aktsam, avstår från eller som själv utför underhållsar- beten (målning och tapetsering) skall ha ekonomisk nytta av detta.

Förslaget har likheter med det förslag som presenterades i vårt delbetän- kande. En väsentlig skillnad är att förslaget i delbetänkandet avsåg en lagfäst rätt till inflytande för alla hyresgäster, medan det nu aktuella förslaget avser att reglera hyresgästernas inflytande genom överenskommelser mellan bostadsföretag och hyresgästförening, utgående från gällande förhandlings- ordning.

Någon motsvarighet till den centrala rekommendation om boinflytande- avtal som finns mellan Hyresgästernas Riksförbund och SABO finns inte för enskilt ägda hyreshus. Det pågår förhandlingar mellan Hyresgästernas Riksförbund och Sveriges Fastighetsägareförbund om boinflytande.

Enligt Fastighetsägareförbundet bör ett ökat boinflytande stimuleras och utformas på sådant sätt att de speciella förhållanden och förutsättningar som gäller för enskild fastighetsförvaltning beaktas. Huvudinnebörden av för- bundets ställningstagande är att hyresgästerna i en fastighet själva skall engageras. Avtal om boinflytande bör därför enligt förbundet träffas fastighet för fastighet. Om avtal skall komma till stånd bör det krävas att en majoritet bland hyresgästerna är för detta.

Boinflytandet bör enligt fastighetsägareförbundet innebära att fastighets- ägaren skall informera och samråda med hyresgästerna om större förändring- ar i fastigheten. Särskilt avtal skall kunna träffas om att hyresgästerna får beslutanderätt i vissa frågor. På några platser har försök till boinflytande påbörjats.

5. Finansiering av periodiskt underhåll genom sparande i fonder i fastigheter eller företag

Utgifterna i det periodiska underhållet kan finansieras på olika sätt — med årets hyra eller avgift, genom att spara en del av hyran eller avgiften över åren, genom att låna eller genom att vid varje utgift höja hyran eller avgiften så att den täcker utgiften och därefter sänka den igen. Det sista sättet är svårt att använda i praktiken.

Om det periodiska underhållet inte finansieras med lån, måste medel sparas över åren för att klara de stora kapitalinsatser som krävs vid vissa tidpunkter. Sparandet måste fördelas över tiden för att utjämna de hyror eller avgifter som skall täcka utgifterna för underhållet. Sparandet kan ske på många olika sätt.

I detta kapitel behandlar vi möjligheter och problem med att finansiera periodiskt underhåll genom sparande i fonder som är knutna till fastigheter eller ägare av dessa. Sparandet kan knytas till lägenheter, hus, fastigheter, bostadsområden, företag eller fastighetsägare.

Sparandet förutsätts ske genom att en del av hyran eller avgiften sätts av till särskilda fonder i varje fastighet eller företag. Fonderna disponeras för utgifter i det periodiska underhållet.

I SABO:s normalkontoplan används begreppet reservationer för framtida underhåll. Begreppet fond anses mindre bra, då det för tanken till hopsparade vinstmedel, vilket det inte bör vara fråga om i de allmännyttiga bostadsföretagen. För enskilda företag gäller dock att avsättningar till framtida underhåll måste göras ur beskattade vinstmedel. Inom HSB och Riksbyggen används begreppet fond. För enkelhetens skull använder vi fortsättningsvis benämningen fond, även när vi avser reservationer i allmännyttiga bostadsföretag.

Fondsystem rymmer flera aspekter. De finansiella aspekterna gäller behoven av avsättningar, fonder och uttag. Dessa behov varierar mellan olika fastigheter och företag.

Skattereglerna kan utformas på olika sätt. Ägande- och förmögenhetsför- hållandena kan också variera.

Fondsystem rymmer också organisatoriska aspekter. Villkoren och formerna för avsättningar, medlens förvaltning och uttag kan i princip utformas på en mängd olika sätt.

5.1. Behov av avsättningar, fonder och uttag

5 .1.1 Årskostnader för periodiskt underhåll

För att nå jämnast möjliga fördelning över tiden. bör de boende årligen betala årskostnaden för det periodiska underhållet. Årskostnaden är de periodiserade utgifterna för det underhåll som utförs under lång tid.

Årskostnaden beror på vilka åtgärder som behövs, utgifterna för dessa och hur ofta åtgärderna vidtas. Behovet av periodiskt underhåll berori praktiken av en mångfald faktorer. Husens och gårdarnas utformning och ålder. byggnadernas konstruktion. kvalitet och livslängd hos byggnadsdelar, material m. ni. har naturligtvis stor betydelse. liksom fastigheternas förvalt— ning, skötsel och vård.

I ett modernt bostadshus svarar stommen för en väsentligt lägre andel av produktionskostnaden än vad som gällde i byggnader från äldre tider.l De moderna byggnadernas större innehåll av mer kortlivade delar och utrust- ning av olika slag, talar för att underhållskostnaderna är större i det yngre än i det äldre, inte moderniserade beståndet. En med tiden rationellare utformning av byggnaderna och förbättrad beständighet hos olika byggnads- delar kan dock verka i motsatt riktning.

Behovet av periodiskt underhåll påverkas också av de påfrestningar som blir aktuella vid olika klimatförhållanden, boendevanor, boendetäthet och flyttningsfrekvenser.

Det periodiska underhållet avseri princip endast åtgärder som återställer byggnadsdelarna till ursprungligt skick. Ofta medför åtgärderna i praktiken förbättringar eller standardökningar. Exakt samma delar finns ofta inte att återanskaffa. Även om de skulle finnas är det i många fall lönsamt att installera bättre delar. Detta kan innebära att åtgärden när den utförs kan vara dyrare eller billigare realt sett än när den ursprungligen utfördes, vilket alltså påverkar årskostnaden.

Prisutvecklingen för underhållsåtgärder påverkar utgifterna och därmed årskostnaden. Rationaliseringar av underhållet kan leda till att likvärdiga åtgärder fås till lägre kostnad. Svårigheter att rationalisera kan leda till motsatsen.

Framtida kostnader för underhåll kan aldrig fastställas säkert. Även om kostnader beräknas med stöd av erfarenheter från utfört underhåll blir en beräkning som avser framtida kostnader alltid osäker. En osäkerhetsfaktor består i att många byggnadsdelar och material som nu finns i moderna bostäder inte nått en ålder som givit erfarenhet om beständighet och underhållskostnad. En annan osäkerhetsfaktor är penningvärdeförändring- en.

De uppgifter som kan fås ur bokslut och andra redovisningshandlingar hos bostadsförvaltande företag, ger oftast inte besked om kostnader för olika typer av arbeten eller hur stora delar av ett fastighetsbestånd arbetena omfattar. Dessutom är kostnadsposterna vanligen otillräckligt specifiserade

| _ för att kostnaderna för det periodiska underhållet skall kunna säkert skiljas "Detta belyses bl..” a. ' från kostnader för löpande underhåll och fastighetsskötsel. Dessa brister sartryck 7:1960 fran Sta- tens nämnd för bygg- gäller också den offentliga statistiken. nadsforskning. Om det periodiska underhållet skall finansieras genom sparande måste

dock årskostnadens storlek beräknas i förväg för att de avsättningar och sparade medel som bedöms erforderliga skall kunna bestämmas. För att fastställa årskostnaden måste förutsägas både när i framtiden de olika åtgärderna behöver vidtas och utgifternas storlek den gång de inträffar. Det gäller tidsperioder på ett eller flera decennier — 40 år eller mer för vissa åtgärder. Framtidsbedömningar av detta slag är mycket osäkra.

5.1.2. Storlek på avsättningar, fonder och uttag

Den erforderliga storleken på avsättningar, fonder och uttag skall avpassas så att samtliga utgifter i det periodiska underhållet klaras. Storleken beror naturligtvis på årskostnaden. men också t. ex. på vilken metod man väljer att redovisa avsättningar. fonder och uttag.

Ett redovisningssätt är att årligen avsätta hela den för periodiskt underhåll tillgängliga delen av hyran eller avgiften till en fond. Samtliga årets utgifter för det periodiska underhållet tas ur fonden. Om utgifterna något år överstiger avsättningarna minskar fonden. Om utgifterna något år understi- ger avsättningarna ökar fonden.

Ett annat sätt är att i första hand använda årets för periodiskt underhåll tillgängliga del av hyran eller avgiften direkt och först om den inte räcker disponera medel ur fonden. Om årets utgifter överstiger årets tillgängliga del av hyran minskar fonden. Om utgifterna understiger för periodiskt underhåll tillgängliga hyresinkomster avsätts resterande del till fonden som då ökar.

I det första fallet kommer storleken av de redovisade avsättningarna, fonderna och uttagen att vara större än i det senare. Kostnaden är dock densamma och den måste täckas av hyran eller avgiften.

Gränsen mellan underhåll och standardförbättring är av stor vikt vid beräkningen av de avsättningar som skall täckas av hyran eller avgiften. Avsättningarna till det periodiska underhållet avser i princip en ersättning för den förslitning som sker. Uttaget för underhåll i hyran eller avgiften bör därför begränsas till kostnaderna för att återställa byggnaderna i ursprungligt skick. De skall således inte omfatta kostnader för standardförbättringar.

Om åtgärder i det periodiska underhållet medför en standardhöjning — vilket ofta sker i praktiken — bör denna inte betalas av hyresgästen i förväg, utan efter det standardhöjningen utförts. Till den del kostnaderna för åtgärden kan hänföras till en standardförbättring bör finansieringen inte lösas med uttag ur fonder för underhåll utan med län eller en kapitalinsats från fastighetsägaren. I praktiken är det naturligtvis svårt att fastställa dessa kostnadsgränser. En strikt tillämpning av dessa principer torde vara utesluten i praktiken. Frågorna torde hanteras så att standardförbättringari viss utsträckning fondfinansieras. Ändå kvarstår gränsdragningsproble- met.

Fondens erforderliga storlek beror av utgifternas fördelning i tiden. Denna fördelning beror bl. a. av sammansättningar av det byggnadsbestånd en fond avser. I ett större och åldersdifferentierat bestånd är vanligen utgifterna för det periodiska underhållet relativt jämnt fördelade i tiden. Då kan en del av årets inkomster från hela beståndet, eventuellt tillsammans med medel ur en fond för hela beståndet, användas till utgifter för periodiskt underhåll i en del av beståndet detta år. Nästa år används inkomsterna till periodiskt underhåll

i en annan del av beståndet osv. I den mån utjämning av detta slag kommer till stånd minskar kravet på fondens storlek.

I små förvaltningar är möjligheterna till utjämning mindre. Inte ens i stora och åldermässigt jämnt fördelade byggnadsbestånd går det att klara samtliga utgifter för det periodiska underhållet enbart genom att fortlöpande använda en del av hyresinkomsterna, utan fonder måste byggas upp under vissa ar.

Det är med hänsyn till ett antal faktorer som redovisats i det föregående mycket svårt att säkert fastställa vilka fonder och uttag som behövs i framtiden och därigenom vilka avsättningar som behövs. Om det periodiska underhållet skall fondfinansieras krävs dock att dessa på något sätt fastställs på förhand, för att bestämma hyror och avgifter som möjliggör avsättningar i tillräcklig omfattning.

Underhållsplaner behövs för att bedöma storleken på erforderliga avsättningar, fonder och uttag i varje enskilt fall. Underhållsplaner upprättas av såväl HSB och Riksbyggen som SABO.

Med ledning av SABO:s planeringssystem och kostnadsberäkningar för periodiskt underhåll som SABO har redovisat, kan ett exempel på utgifter, erforderliga avsättningar och fonder redovisas. Exemplet är utformat för det fall allt periodiskt underhåll under lång tid skall finansieras med fonder. Enligt dessa beräkningar behöver avsättningar då göras med ca 1,5 % per år av produktionskostnaden för ett nytt hus, vilket år 1982 motsvarar ca 70 kr/m2 och år. Dessa fondavsättningar inkluderar utgifter för byte av ledningsystem m. m. Beräknade utgifter framgår av figur 5.1.

I figuren redovisas också utvecklingen av de fonderade medlen enligt beräknade avsättningar och utgifter i ett bostadsområde där hela bebyggel- sen tillkommit vid ett och samma tillfälle och där således ingen utjämning sker. I figuren belyses förhållandena vid fast penningvärde, eller vid inflation om avsättningar görs i respektive års priser och redan fonderade medel värdesäkras.

Det framgår av figuren att storleken på den erforderliga fonden blir avsevärd. Exempelvis måste fonden i ett 20 år gammalt hus i detta bostadsområde — innan det periodiska underhåll som då är aktuellt utförs — uppgå till närmare en fjärdedel av produktionskostnaden för ett nytt hus. Inför det periodiska underhåll som skall utföras i ett 40 år gammalt hus, måste fonden uppgå till närmare en tredjedel av produktionskostnaden för ett nytt hus. Detta motsvarar mer än 100 000 kr för en trerumslägenhet räknat för år 1982.

Exemplet ovan avser det fall allt periodiskt underhåll fondfinansieras. Beräkningarna i detta exempel följer vår tolkning av utredningsdirektiven, nämligen att uttaget för finansiering av underhållsåtgärder bör motsvara förslitningen över en längre tidsperiod.

Det finns bostadsföretag som planerar underhållet i enlighet med detta. I praktiken dominerar emellertid en något annorlunda planering. Där inkluderas inte vissa kostnadskrävande åtgärder som behöver utföras med långa tidsmellanrum såsom byte av ledningssystem. Detta gäller för t. ex. SABO:s planeringssystem. De åtgärder som ingår i SABO:s system kallar vi planenligt periodiskt underhåll.

De reserveringar som görs utifrån enbart det planenliga underhållet, täcker alltså inte byte av ledningssystem m. m. Dessa åtgärder måste därför

Procent Figur 5.1 Exempel på Diagram I Beräknade av Pk utgifter, avsättningar och utgifter för allt periodiskt 30 I]. Utgifter fonder för det periodiska underhåll

underhållet i ett bostads- område.

0 10 20 30 40 År Procent Diagram 2 Beräknade av Pk ( 50” årliga avsättningar och _ 1 o ' onder Fond —— — (1,0%) f 30

———— (1,50/o) —'_'_ (1,0%)

Avsättning

20

10

0 1 0 20 30 40 År

finansieras på annat sätt. Som framgår av föregående kapitel, finns ingen generellt etablerad lånemöjlighet för dessa åtgärder när de utförs separat. Om de utförs i samband med en ombyggnad, kan de dock finansieras med statliga bostadslån.

Från byggnadsekonomiska utgångspunkter kan åtgärderna i det periodis- ka underhållet i viss mån särskiljas. Byte av ledningssystem är en typ av åtgärd som kan vara nödvändig att vidta med relativt långa tidsmellanrum för att möjliggöra fortsatt användning av en byggnad. Detta gäller också för ett antal åtgärder i det planenliga underhållet såsom omläggning av tak, byte av värmeproducerande anläggning och byte av sanitetsutrustning. Andra typer av åtgärder har inte på samma sätt omedelbar betydelse för byggnadernas fortbestånd. Det gäller t. ex. vissa målningsarbeten och byte av vitvaror som ingår i det planenliga underhållet. Detta kan också sägas gälla för byte av inredningar m. ni. som ligger utanför det planenliga underhållet.

Även från byggnadstekniska utgångspuntker kan åtgärderna i det perio- diska underhållet särskiljas i viss mån. Det kan vara motiverat att byta köksinredningar i samband med byte av ledningssystem. Sådana samband gäller också mellan åtgärder inom respektive utom det planenliga underhål— let, såsom byte av sanitetsutrustning samtidigt med ledningsbyte.

Det finns alltså ingen självklar gräns mellan åtgärderna inom det planenliga underhållet och det övriga periodiska underhållet.

Om utgiften år 40 för ledningsbyten m. m. i exemplet exkluderas. blir fonduppbyggnaden i ett bostadsområde mindre. Avsättningar behöver då göras med ca 1,0 % per år av produktionskostnaden för ett nytt hus. I figur 5.1 har utvecklingen av de fonderade medlen för detta planenliga underhåll markerats särskilt i diagram 2. Efter 20 år — innan det underhåll som då är aktuellt utförs - uppgår fonden till ca 12 % av produktionskostnaden för ett nytt hus vilket motsvarar omkring 60 000 kr. räknat för år 1982.

I praktiken kan utgifternas fördelning i tiden variera och alltså avvika från exemplet. Andra intervall än i SABO:s underhållsnorm kan väljas. I större företag finns möjlighet att utjämna större utgiftstoppar genom att utföra en åtgärd i byggnader med samma byggnadsår successivt och på så sätt fördela en utgift på flera år. Då blir kravet på fondens storlek mindre. Kostnaden blir dock lika stor.

Det finns också möjligheter att samla flera åtgärder och utföra dem samtidigt för att få ett bättre pris av entreprenören, för att minska besväret för de boende, för att bättre utnyttja uppställda byggnadsställningar m. m. Detta ger högre utgiftstoppar men med längre tidsmellanrum. I detta fall krävs en större fond.

5.1.3. Hyreshöjningar vid fondfinansiering

Av den studie av underhållskostnader m. in. som SABO utfört. framgår bl. a. att hyrorna är för låga för att täcka de beräknade kostnaderna för det planenliga underhållet och att reserveringarna är för små hos många företag.

Det s. k. miljonprogrammet medför att ett kraftigt ökat antal hus står inför de första stora periodiska underhållsinsatserna. Denna ökning fortsätter under 1980-talet. Miljonprogrammet har också medfört en kraftig ökning av behovet av extraordinära underhållsinsatser (rötskadade fönster m. m.). vilket naturligtvis innebär ytterligare ökade kostnader.

Stora delar av hyreshusbeståndet har ett eftersatt periodiskt underhåll. Många bostadsföretag har skjutit underhåll på framtiden. I många fall krävs därför kraftiga hyreshöjningar omedelbart — i Storleksordningen 35—40 kr/m2 och år i 1981 års priser i de allmännyttiga bostadsföretagen enligt våra beräkningar avseende allt periodiskt underhåll.l Storleksordningen beror på

' Enligt de uppgifter som SABO redovisat till utredningen och som återgivits i kapitel 4, är det genomsnittliga behovet av hyreshöjningar för att täcka de beräknade kostnaderna för det planenliga underhållet under 1980-talet ca 15 kr/m2 och år. Beräkningarna omfattar inte 3. k. eftersläpande underhåll.

Till detta kommer ett behov av hyreshöjningar med hänsyn till kostnader för byte av ledningssystem m. m. Dessa kostnader har beräknats till 0,5 % av produktionskost- naden för ett nytt hus eller 20 kr/mz. Till detta kan komma räntekostnader.

graden av eftersatt och extraordinärt underhåll m. m. i det enskilda fallet samt på formerna för fonduppbyggnaden.

Under förutsättning att uttag från en fond aldrig får överstiga gjorda avsättningar, påverkas de fonderingar som behövs hos ett bostadsföretag av om företaget har en eller flera fonder. Detta kan illustreras för det fall fondsystemet omfattar både en fond för varje lägenhet och en gemensam fond för företaget. För detta fall visar beräkningar för det allmännyttiga beståndet att fonder skulle behöva byggas upp till ett sammantaget belopp i Storleksordningen 10 miljarder kr. Det kan jämföras med ca 2 miljarder kr. för det fall företaget har en fond där utjämning kan tillämpas inom företaget, vilket är det system som nu praktiseras. Beräkningarna avser endast det planenliga underhållet och förutsätter att allt detta underhåll finansieras med fonduttag. Beloppen avser 1980 års priser.

Hyror och avgifter behöver höjas för att täcka de framtida ökade kostnaderna oavsett hur det underhåll som behövs finansieras. Vid fondfinansiering behövs i många fall höjningar både för att täcka kostnderna och för att bygga upp fonder.

För de stora allmännyttiga bostadsföretagen är det största problemet inte de små reserveringarna, eftersom en utjämning sker i fastighetsbestånden, utan att hyrorna inte täcker de i framtiden kraftigt ökande utgifterna. För ägare av små, inte åldersdifferentierade fastighetsbestånd, där möjligheterna att utjämna är små. gäller naturligtvis också att hyrorna måste höjas för att klara utgifterna. Men för dessa kan dessutom en snabb fonduppbyggnad vara nödvändig om stora och näraliggande underhållsbehov finns och de tidigare gjorda avsättningarna inte varit tillräckliga. Problemen blir störst för de många enskilda ägare som har ett litet lägenhetsbestånd, eftersom de måste klara både de ökade utgifterna och fonduppbyggnaden med en hyra som fastställs vid en bruksvärdejämförelse med de allmännyttiga, oftast större företagen.

Speciella svårigheter skulle uppkomma för ägare som tvingas ha bundna fonder. I dessa fall skulle fonduppbyggnaden ske utan att de avsatta medlen skulle kunna användas i ägarens rörelse annat än till åtgärder i det periodiska underhållet. Av skattemässiga skäl skulle detta sannolikt bli aktuellt för ett stort antal enskilda ägare av hyreshus.

Vi bedömer det som synnerligen svårt att omedelbart höja hyrorna i fastighetsbeståndet så att en tillräcklig fonduppbyggnad kan ske, samtidigt som det ökade underhållsbehovet tillgodoses.

Bostadsrättsföreningar omfattar oftast endast ett bostadsområde. Detta innebär att utjämningsmöjligheterna är små. Av redogörelsen i föregående kapitel framgår att avsättningarna i bostadsrättsföreningarna varit otillräck- liga. Även för bostadsrättsföreningar kan det därför i vissa fall finnas svårigheter att höja avgifterna så att en tillräckligt snabb fonduppbyggnad kan ske.

För att reducera behovet av omedelbara hyres- och avgiftshöjningar i det fall avsättningarna varit otillräckliga skulle en tillfällig lånemöjlighet kunna införas. Sådana län kan lätt få permanent karaktär.

5.1.4. Inflationen gör det svårt att värdesäkra fondmedlen

För att de fonderade medlen skall räcka till utgifterna i det framtida underhållet måste de placeras på ett sådant sätt att de växer minst i takt med prisutvecklingen för underhållsåtgärderna. Dessa priser ökar mer än den allmänna inflationen bl. a. beroende på att underhållet är svårt att rationalisera.l Priserna inom byggnadssektorn har också under senare år ökat betydligt snabbare än den allmänna prisstegringen i samhället.

Fondmedel kan placeras på olika sätt för att ge avkastning. Placering i bank innebär en (nominell) tillväxt motsvarande inlåningsräntan.

Vid beräkningen av hyresuttaget måste hänsyn tas till fondmedlens tillväxt, på grund av den förräntning som följer av placeringen. Emellertid måste hänsyn också tas till den negativa effekt som följer av penningvärdets försämring.

Den nominella räntesatsen utvecklas inte helt i takt med den allmänna prisstegringen i samhället på längre sikt. Kapitalmarknadsutredningen (SOU 1978:11) konstaterade år 1978 att realräntan på högsta bankinlåningsräntan dittills varit negativ under 1970-talet.

Vi bedömer därför svårigheterna som stora att värdesäkra fonderade medel. Denna bedömning gäller i särskilt hög grad för de många små fastighetsförvaltningar som inte har resurser att bedriva en aktiv placering av fonderade medel.

Om fonderna inte värdesäkras ökar behoven av avsättningar och hyran eller avgiften måste höjas för att tillgodose detta.

Professor Paulson Frenckner vid företagsekonomiska institutionen vid Stockholms universitet hari en studie ”Underhållsfonder — finns alternativ?” framfört att värdesäkring av fondmedel vid stark inflation (7 % eller mer) inte synes möjlig utan extra avsättningar.2

Om reala system för beskattning och finansiering infördes, skulle problemet med värdesäkring med hänsyn till den allmänna inflationen bli avsevärt mindre. Dock skulle alltjämnt gälla att om underhållskostnaderna ökar snabbare än priserna i allmänhet, måste fondtillgångarna ökas realt på något sätt.

5.2. Beskattning av avsättningar, fonder och uttag

För enskilt ägda hyresfastigheter gäller som huvudregel att kostnader för underhåll och reparationer är omedelbart avdragsgilla. Till underhåll räknas förutom löpande underhåll även åtgärder i det periodiska underhållet. Efter den skattskyldiges fria val kan större kostnader för underhåll få fördelas på

] SåVäl faktOFPfiSindeX tre år, i vissa fall fler. som "nderhållSkosmadS' Kostnader för ny-, till- och ombyggnadsåtgärder får dras av i form av årliga index har under 1970- .. . . .. . .. talet ökat snabbare än vardemmskmngsavdrag. Avdraget uppgar tlll 1,5 % for stenbyggnader och konsumentprisindex. 1,75 % för trähus. För teknisk utrustning tillämpas högre tal, 5—10 %. Så är (Se kapitel 8.) fallet beträffande värmepannor, fläktar, hissar och sopanläggningar. 2 Byggforskningsrådets För fastigheter som ägs av allmännyttiga bostadsföretag, liksom för skrift T9:1982. bostadsrättsföreningar, tillämpas en schablonbeskattning. Som intäkt skall

redovisas 3 % av taxeringsvärdet. Avdrag medges i huvudsak bara för räntekostnader.

Ett sätt att öka möjligheterna till fondavsättningar i enskilt ägda hyresfastigheter vore att medge avdrag för avsättningar som görs till underhållsfonder. Den omedelbara avdragsrätten skulle då samtidigt avskaf- fas för sådant underhåll som bekostas med medel ur underhållsfonder.

För underhållsåtgärder som inte täcks av fondmedel skulle kunna gälla att dessa kostnader får beaktas på samma sätt som man f. n. behandlar ombyggnadskostnader, dvs. ge rätt till årliga värdeminskningsavdrag. Av praktiska skäl är det emellertid inte möjligt att helt genomföra den nu skisserade ändringen. Åtskilliga smärre kostnader måste alltjämt få dras av med en gång. Det finns ingen anledning att aktivera kostnader för det löpande underhållet.

En tänkbar lösning skulle kunna vara att schablonmässigt medge omedelbart avdrag för sådana kostnader, t. ex. med viss procent av taxeringsvärdet.

Ett fonderingssystem kan ur skattesynpunkt utformas på två olika sätt; de avsatta medlen kan vara bundna eller fria. I det första fallet krävs för avdrag vid beskattningen att medlen sätts in på någon form av bankräkning —i det andra fallet är det nog med att avsättningen görs i räkenskaperna.

Modellen med bundna fonder har fördelar ur bl. a. kontrollsynpunkt och möjliggör också att medlen kan förbli intakta om fastigheten byter ägare. Modellen blir ändå komplicerad. Fall kan tänkas där avsatta medel inte används på avsett sätt. Beskattning bör i dessa fall ske, eventuellt med någon form av extraskatt e. d. Spärrar måste införas mot att fondmedlen överlåtes separat eller pantsätts. Avdragsrätten måste begränsas genom att ange högsta tillåtna årliga avsättning och högsta tillåtna storlek på fonden. Dessa gränser måste justeras med hänsyn till inflationen. Någon form av värdesäkringsgaranti torde behövas.

En modell med fria fonder torde bli något enklare att hantera ur taxeringssynpunkt, men innebär inga garantier för att medel finns kvar när underhåll med tiden skall ske.

5 .3 Ägar- och förmögenhetsförhållanden

5.3.1. Fonder ägda av fastighetsägaren

Fondfinansiering skulle kunna ge företagen bättre likviditet.

I de allmännyttiga bostadsföretagen och i många bostadsrättsföreningar är det egna kapitalet litet i förhållande till de förvaltade fastigheternas värde och det lånade kapitalet. Detta kan medföra en känslighet för störningar. Verksamheten bygger på självkostnadsprincipen och att kapitaluppbyggnad genom ackumulering av vinsteri företagsekonomisk betydelse inte skall ske. Om underhållsfonder byggs upp kan detta minska företagens känslighet. I den löpande verksamheten blir en underhållsfond av betydelse som rörelsekapital och kan i viss mån ersätta sedvanligt eget kapital i den funktionen.

Om avdrag för avsättningar till underhållsfonder skulle medges i enskilt ägda hyreshus måste sannolikt underhållsfonderna i vissa fall vara bundna. Pengarna får då endast användas till åtgärder i det periodiska underhållet. I ett sådant fall skulle fonderna inte bidra till att förbättra förvaltningarnas likviditet, utan kanske t. o. m. innebära en försämring jämfört med nuvarande system.

Om det ursprungliga fastighetskapitalet avvecklas i samma takt som byggnadernas totala förslitning, eller snabbare, och om det periodiska underhållet finansieras med fonder som tillhör fastighetsägaren ökar ägarens förmögenhet.l Då blir förhållandena olikai skilda upplåtelseformer. I de fall fastigheten ägs av de boende enskilt eller i förening — ägs också de sparade medlen av de boende. I hyresfallet däremot, ägs de sparade medlen av fastighetsägaren. Om hyresgästernas och/eller statens betalningar täcker både avvecklingen av det ursprungliga fastighetskapitalet i angiven takt och fastighetsägarens sparande till nya byggnadsdelar, så uppkommer automa- tiskt en förmögenhetsökning hos fastighetsägaren.

Vi anser att bostadsfinansieringssystemet som sådant inte bör leda till vinster för fastighetsägarna. Vinsterna bör bero av ägarnas effektivitet i fastighetsförvaltningen.

En utförligare belysning av förmögenhetseffekter vid fondfinansiering finns i kapitel 12.

Om långivarna skulle tänkas acceptera att den reala Skuldavvecklingen sker långsammare än förslitningen skulle det — teoretiskt sett — finnas en möjlighet att finansiera det periodiska underhållet genom sparande i fonder i fastigheten eller företag, utan att det behöver leda till förmögenhetsökningar hos fastighetsägaren eller åtminstone att detta sker i reducerad utsträck- ning.

I detta fall förslits byggnaderna snabbare än den reala skuldavvecklingen i fastigheten. Byggnaderna är belånade som intakta och amorteringarna täcker bara den reala värdeminskning som följer av att byggnaderna åldras och blir omoderna. Skuldavvecklingen skulle sålunda vara mycket måttlig under lång tid. Då måste fondfinanseringen av det periodiska underhållet fungera helt tillfredsställande för att inte allvarliga säkerhetsproblem skall uppstå. ,

På grund av förslitning skulle tidvis fastigheternas värde klart understiga långivarnas fordringar. Det torde i så fall bli nödvändigt att fonderade medel för underhållet godtas som säkerhet. Det torde i sin tur behöva innebära stora krav på ekonomisk redovisning och kontroll samt nya former i inteckningsväsendet som torde vara tekniskt/juridiskt komplicerade och administrativt betungande.

Långivarna skulle på ett helt nytt sätt bli intressenter i fondsystemet vid sidan av fastighetsägaren och hyresgästerna. Långivarna skulle tvingas att fortlöpande bevaka att avsättningar, förvaltning av fondmedel. uttag och användning innebär betryggande säkerhet för fordringar.

Vi har bedömt att en sådan konstruktion av finansieringssystemet i

:. Metd Slirande inflbat; praktiken skulle vara alltför komplicerad. Det gälleri synnerhet emedan ett on a 6 ., . .. .. .

Ilealsavvecskliågegjlåit stort antal svarigheter och nackdelar som ar forkmppade med fondsystem ursprungliga fastighets- ändå skulle kvarstå eller i vissa fall förstärkas av den finansiella konstruk— kapitalet. tionen i fråga.

5.3.2. Fonder ägda av hyresgästerna

Ett alternativ för att undvika förmögenhetsuppbyggnaden hos fastighetsäga- ren vore att de boende ägde fondmedlen även i hyresfastigheter. Detta skulle då kunna kombineras med att de boende också själva bestämde avsättning- arnas storlek enligt den diskussion som redovisas i ett senare avsnitt.

Problem uppkommer, om inte förr, när fonderade medel används i fastigheten. Det gäller dels vem som beslutar om vilka åtgärder som skall vidtas vid olika tidpunkter, dels vem som äger de åtgärdade delarna.

Det skulle ligga nära till hands att hyresgästerna i detta fall får ett stort inflytande på vilka åtgärder som skall vidtas och när detta skall ske. Frågan är hur de prioriterar mellan åtgärder som i första hand syftar till att upprätthålla en god kvalitet i lägenheterna och i bostadens närmiljö och åtgärder av mer långlivade byggnadsdelar som i första hand har betydelse för byggnadernas fortbestånd på sikt. Fastighetsägaren måste garanteras ett inflytande över de senare åtgärderna och att medel finns även till dessa åtgärder.

Fastighetsägaren ägde byggnaderna i ursprungligt och gott skick. Vem äger vad, när den återställts med hyresgästernas fondmedel efter förslitning? Om det är fastighetsägaren kommer han naturligen att plädera för stora avsättningar och omfattande underhåll, med framför allt åtgärder som höjer fastigheten värde. Vad händer om fonderna inte räcker till sådant underhåll?

Om hyresgästerna äger de åtgärdade delarna, liksom fonderna som används till åtgärderna, uppkommer mycket svåra gränsdragningsproblem som torde vara omöjliga att hantera i praktiken, t. ex. vid försäljningar.

5.4. Olika sätt att organisera fondsystem

Bedömningen av och besluten om hur stora avsättningar, fonder och uttag som behövs i varje enskilt fall skulle, beroende på hur ansvar och befogenheter fördelas, kunna tänkas göras på olika sätt; i hyresförhandling- ar, av fastighetsägaren, av de boende eller tvingande genom lag, myndig- hetsbeslut e. d.

5.4.1. Olika former för att bestämma avsättningar

5.4.1.1 [ förhandlingar mellan fastighetsägare och hyresgäster

Hyrorna i de allmännyttiga bostadsföretagen bestäms vid förhandlingar mellan respektive bostadsföretag och den lokala hyresgästföreningen. Förhandlingarna avser i regel hyran för ett år framåt. Till grund för förhandlingarna ligger en av företaget upprättad hyreskalkyl som avser företagets självkostnader för kapital, underhåll och drift.

De tre kostnadsslagen har vanligtvis något olika karaktär i kalkylen. Kapital och drift utgörs oftast av årliga utgifter, medan underhållsposten avser både det kommande årets utgifter och avsättningar för beräknade framtida utgifter.

Kapitalutgifterna utgörs främst av räntor och amorteringar på lån. Lån

med räntebidrag, som de flesta allmännyttiga bostadsföretag har, innebär att den garanterade räntesatsen är oberoende av marknadsräntan. Kapitalutgif- ten är därför lätt att beräkna för det närmaste året.

Utgifterna för driften är kända för närmast föregående år. I hyreskalkylen och i förhandlingarna gäller det att göra en prognos för utvecklingen under det närmaste året. Denna kan i regel göras någorlunda säker, speciellt som den största och mest svårbedömda posten, nämligen avgiften för värme och varmvatten, ofta har exkluderats ur bostadshyran. Den avgiften brukar regleras i efterhand flera gånger per år.

Posten för underhåll består dels av de årliga utgifterna för löpande och periodiskt underhåll och dels av avsättningar för framtida större utgifter i det periodiska underhållet. De årliga utgifterna är kanske möjliga att bedöma någorlunda säkert på förhand, medan det är betydligt svårare beträffande avsättningarna. Behoven av avsättningar och fonder är som framgår av avsnitt 5.1 mycket svåra att fastställa.

Visserligen finns ofta någon form av underhållsplan som underlag, men det torde ändå vara ofrånkomligt att avsättningarnas storlek i många fall blir föremål för ingående diskussioner och för olika bedömningar från parterna vid hyresförhandlingarna. Till detta bidrar att det är svårt för en fastighets- ägare att övertyga en hyresgäst om behovet av att spara till åtgärder som skall utföras i fastighetsägarens egendom långt in i framtiden, då hyresgästen förmodligen inte ens bor kvar i huset.

Förhandlingsöverenskommelser som inte ger full självkostnadstäckning torde i första hand medföra att avsättningarnas storlek minskas, före eventuella nedskärningar i utgifterna för kapital, drift och underhåll. Detta beror bl. a. på att avsättningarna inte kräver någon egentlig utbetalning under året och inte är absolut nödvändiga för att klara ekonomin under det närmaste året. På lite längre sikt måste dock avsättningar till fonder täckas av hyran för att inte stora problem skall uppkomma.

Vi bedömer det i allmänhet som svårt att i förhandlingar bli överens om bedömningen av avsättningarnas storlek och att fastställa hyrorna så att kostnaderna för det periodiska underhållet kan finansieras med fonder.

Förhandlingar om avsättningarnas storlek torde bli ännu svårare i de enskilda företagen. Här finns ju exempelvis inte alltid någon förhandlings- ordning. En sådan måste då införas i samtliga fall.

Förhandlingarna i dessa företag skulle dessutom, med nuvarande hyres- sättningssystem, inte avse hur mycket hyran skall ändras p. g. a. avsättning- arna, utan hur stor del av den bruksvärdebestämda hyran som skall fonderas och användas till periodiskt underhåll. Möjligheterna torde vara små för fastighetsägare och hyresgäster att bli överens om detta.

Om hyressättningssystemet ändrades så att avsättningarnas storlek påver- kar hyrans storlek, kvarstår samma svårigheter som vid hyresförhandlingar- na i de allmännyttiga bostadsföretagen.

5.4. 1.2 Av fastighetsägaren

I de enskilda företagen avgör ägaren hur stor del av hyran som skall avsättas för det framtida periodiska underhållet. Bruksvärdesystemet medför att utrymmet för avsättningar hos de enskilda

fastighetsägarna påverkas av hyresförhandlingarna inom den allmännyttiga sektorn. I den mån hyrorna hos de allmännyttiga företagen fastställs så att kostnaderna för erforderligt underhåll inte täcks, minskar möjligheterna hos de enskilda företagen att göra tillräckliga avsättningar.

Hyrorna i de allmännyttiga bostadsföretagen fördelas ofta så att äldre fastigheter i beståndet får en högre hyra än vad kostnaderna i just den fastigheten skulle motivera, medan hyrorna i nybyggda hus inte anpassas fullt ut till de höga kapitalkostnaderna.

I enstaka äldre enskilt ägda hyreshus blir därigenom möjligheterna att göra avsättningar goda. Enskilda ägare till nybyggda hyreshus får det däremot svårare att göra avsättningar.

För enskilda fastighetsägare är avsättningar till underhållsfonder inte avdragsgilla enligt nuvarande skatteregler. Det innebär en svårighet för de enskilda företagen att bygga upp underhållsfonder.

Om avsättningarna skulle göras avdragsgilla, måste detta kombineras med regler för och krav på hur fonderade medel skall förvaltas och hur uttag och användning av fondmedel skall ske. I annat fall finns risker för att oskäliga förmögenhetsökningar uppkommer hos fastighetsägaren och att medlen används för andra än avsedda ändamål.

Det finns nu inga krav på att delar av hyran skall användas för återinvesteringar i de enskilda företagens fastigheter. Om möjligheten skulle införas för enskilda fastighetsägare att göra skattefria avsättningar till underhållsfonder och om det skulle stå fastighetsägaren fritt att använda fonderade medel även till annat än periodiskt underhåll, t. ex. genom att detta finansieras med lån, skulle möjligheter öppnas till avsevärda skattefria vinster. Vi bedömer en sådan lösning som oacceptabel.

Även om uttag ur fonderna endast skulle medges för åtgärder i det periodiska underhållet, kan investeringarna i fastigheterna leda till förmö- genhetsökningar. Dessutom skulle avsevärda kontrollsvårigheter uppkom- ma. Skattemyndigheterna har nu till uppgift att kontrollera att avdragen i samband med att underhållet utförs avser riktiga åtgärder. Den måste kompletteras med en ny kontroll, nämligen huruvida avsättningar gjorts som överensstämmer med yrkade avdrag. Det är enligt vår mening otänkbart att lägga båda dessa resurskrävande kontroller på någon myndighet. Ett alternativ vore att engagera hyresgästorganisationer i någon av dessa kontroller. Vad händer om de inte godtar något uttag? Sker överprövning av myndighet? Kommer fastighetsägaren att göra avsättningar, även om de är skattefria, om han måste ha hyresgästernas tillstånd att göra uttag?

5.4.l.3 Av de boende

Ett annat alternativ vore att de boende bestämde storleken på avsättning- arna. Detta sker i bostadsrättsföreningar.

I bostadsrättsföreningar inom HSB och Svenska Riksbyggen finns dock i stadgarna i regel fastställt en minsta årlig avsättning till underhållsfonderna. Stadgarna saknar bestämmelser om när fonden för yttre underhåll får användas. Det gör att bestämmelsen om årlig minimiavsättning inte garanterat en tillräcklig fonduppbyggnad. Sådana utgifter som borde täckas med årets avgifter kan ju finansieras med uttag ur fonden. En utredning från

Riksbyggen visar att fondavsättningarna i de undersökta bostadsrättsföre- ningarna har varit alltför små och måste ökas kraftigt för att klara underhållsbehoven.l

För att försäkra sig om att tillräckliga fonder byggs upp, måste regler om minsta avsättning således ersättas eller kompletteras med regler om en planmässig underhållsfondering och eventuellt regler om uttag ur fonden.

En komplikation i hyresfastigheter blir frågan om vem som äger fonderna och resultaten av de arbeten som utförts med fonderade medel.

5.4.1.4 1 lag, genom myndighetsbeslut e. d.

Ett alternativ för att försäkra sig om tillräckliga avsättningar till underhålls- fonder vore att genom lagstiftning, myndighetsbeslut eller på annat tvingande sätt fastställa en minsta årlig avsättning. För att försäkra sig om att tillräckliga fonder byggs upp, måste regler om minsta årliga avsättning kompletteras med regler om fondens storlek vid olika tidpunkter och eventuellt regler om uttag.

Bedömningar och beslut om regelutformning och om ändringar av dessa regler vid olika tidpunkter samt nödvändiga kontroller, skulle medföra stora svårigheter och administrativ belastning för berörda myndigheter.

Den myndighet som närmast skulle komma i fråga för dessa uppgifter är bostadsverket. Länsbostadsnämnderna skulle kontrollera att fastighetsägar- na följde reglerna för avsättningar, fonder och uttag. Uppkommer önskemål om att frångå reglerna får fastighetsägaren ansöka om detta hos länsbos- tadsnämnden, eventuellt via förmedlingsorganet i kommunen. Fastighets- ägare skall kunna besvära sig hos bostadsstyrelsen över nämndens beslut.

Det är svårt att tillämpa generella regler rörande storleken på dessa avsättningar, fonder och uttag. Det föreligger här stora skillnader mellan olika fastighetsförvaltningar. Antalet omprövningsärenden kan därför bli mycket stort och många av ärendena dessutom komplicerade.

Vi bedömer att det stora antalet komplicerade beslut och de administrativa svårigheterna skulle kräva alltför stora resurser för att systemet skall kunna införas.

5.4.2. Olika former för att bestämma förvaltningen av fondmedel

Fondmedel kan placeras på olika sätt. I bankräkning, aktier, obligationer, lånas ut mot ränta, användas vid nyproduktion eller i fastigheterna m. m.

Placeringen skall ge dels säkerhet för att medlen inte går förlorade. dels tillfredsställande avkastning. En avkastning bör eftersträvas som åtminstone medför att de fonderade medlen inte förlorar i värde p. g. a. inflationen. I avsnitt 5.1.4 konstateras att det är mycket svårt att värdesäkra fonderade medel. Placeringen kan bli avgörande för om tillräckliga medel finns för underhållet. Hur medlen skall placeras skulle kunna tänkas bestämmas på flera olika sätt.

1 Eva-Marie Senning: Ekonomi i bostadsrätts— föreningar, Riksbyggens förvaltningsprojekt

5.4.2] 1 förhandlingar mellan fastighetsägare och hyresgäster

Både fastighetsägare och hyresgäster har intresse av att fondmedlen placeras så säkert och med så hög avkastning som möjligt. Förhandlingar om medelsplacering kompliceras dock av att placeringen i sig innebär ett flertal mycket svåra bedömningar och av att flera andra svåra frågor också måste lösas i förhandlingarna. Detta gäller bl. a. hur uppkomna överskott skall fördelas och hur underskott skall täckas.

Om medelsplaceringen ger överskott i form av en avkastning utöver vad som värdesäkring kräver, måste det avgöras vem som skall erhålla överskotten. De skulle kunna tänkas tillfalla båda parter i olika proportio- ner; fastighetsägaren i form av utdelbara vinster i rörelsen och hyresgästerna i form av lägre hyror. Överskotten skulle också kunna tillfalla någon av parterna ensam.

Om den ena parten, t.ex. fastighetsägaren, äger de fonderade medlen, har den då rätt till hela överskottet? Eller har hyresgästerna, som varit med och beslutat om placeringen rätt till en del av överskotten.

Om placeringen ger underskott, måste avgöras hur underskotten skall täckas och av vem. Detta komplicerar naturligtvis hyresförhandlingarna. Om det är hyresgästerna som skall täcka underskotten kan det ske genom att hyrorna höjs. Om det är fastighetsägaren kan det ske genom att denne skjuter till medel. Ett sätt att minska underskottet är att skjuta på underhållet. Om underhåll därvid eftersätts, kan krav på hyressänkningar aktualiseras, vilket kan leda till ännu mindre möjligheter att få underhållet utfört.

Om fastighetsägare och hyresgäster inte kommer överens i förhandling- arna hur medlen skall placeras eller hur överskott skall fördelas och underskott täckas, måste detta avgöras av myndighet. Vi bedömer det som osannolikt att någon myndighet utan mycket kraftiga resurstillskott skulle klara dessa svåra uppgifter.

Förmodligen skulle det krävas att staten eller myndigheten i ett sådant fall dessutom tar ansvar för medelsplaceringen och ersätter eventuella under- skott.

5.4.2.2 Av fastighetsägaren

Om fastighetsägaren ensam bestämmer placeringen och äger medlen så tillfaller överskott naturligen honom. Om placeringen ger underskott borde dessa naturligen också täckas av ägaren och inte genom höjda hyror.

5.423. Av de boende

Om de boende bestämmer medelsplaceringen och äger medlen, så tillfaller överskott naturligen de boende. Underskott torde täckas genom höjda avsättningar och hyror.

5.424 1 lag, genom myndighetsbeslut e. d.

Medlens placering skulle kunna bestämmas i lag e. d., främst om det av skatteskäl skulle bli aktuellt att binda medlen i fonderna i särskild bankräkning. I ett sådant fall skulle det förmodligen krävas att staten tar ett ansvar för medelsplaceringen med någon form av värdesäkringsgaranti.

5.4.3. Olika former för att bestämma uttag och användning av fondmedel

Utgifterna för det periodiska underhållet är ojämnt fördelade i tiden. Då en eller flera underhållsåtgärder bli nödvändiga att vidta, måste uttag göras för att klara investeringarna. Beslut om uttag och användning av fonderade medel skulle kunna fattas i olika former.

5 .4.3.1 1 förhandlingar mellan fastighetsägare och hyresgäster

Eftersom ett uttag ur fonden inte direkt påverkar hyran skulle dessa förhandlingar inte behöva ingå i hyresförhandlingar. Om tillräckliga avsättningar gjorts, torde detta underlätta för fastighetsägare och hyresgäs- ter att komma överens om uttagen. En svårighet kan vara prioriteringen mellan åtgärder som i första hand syftar till att upprätthålla en god kvalitet i lägenheterna och i bostadens närmiljö respektive åtgärder av mer långlivade byggnadsdelar somii första hand har direkt betydelse för byggnadernas fortbestånd.

5.4.3.2 Av fastighetsägaren

I detta fall skulle alltså hyresgästerna inte få något inflytande över fondernas användning och därmed inte heller över det periodiska underhållet. Det är därför svårt att acceptera en sådan lösning.

Om uttagen inte är bundna till åtgärder i det periodiska underhållet utan det är möjligt att använda medlen till andra ändamål, skulle det kunna leda till förmögenhetsvinster för fastighetsägaren, tömda fonder, eftersatt under- håll, större ingrepp för att få del av statliga ombyggnadslån etc.

Om uttagen skulle vara bundna till periodiskt underhåll måste någon kontrollera att medlen används till detta. Hyresgästerna kan knappast väntas svara för en sådan kontroll om de inte får något inflytande på de åtgärder som skall vidtas.

Vi bedömer en ordning där fastighetsägaren ensam bestämmer uttagen ur fonderna som olämplig.

5.4.3.3 Av de boende

Om denna ordning kombinerades med att de boende bestämde avsättning— arnas storlek och ägde fondmedlen — vilket i och för sig vore konsekvent — skulle stora problem uppkomma med att avgöra vem som äger de åtgärdade delarna. '

I detta fall skulle fastighetsägaren inte få något inflytande över fondernas

användning och därmed inte heller över det periodiska underhållet. Det kan inte accepteras.

5.4.3.4 I lag, genom myndighetsbeslut e. d.

Varken fastighetsägare eller boende skulle i detta fall få något inflytande över uttagen och därigenom inte heller över det periodiska underhållet vilket är oacceptabelt. Om dispensmöjligheter skulle öppnas leder detta till mycket administrativt krångel.

5.4.4. Möjligheter att utforma ett fondsystem

Idet föregående har vi redogjort för finansiella och organisatoriska aspekter på olika fondsystem i fastigheter eller företag. Fondsystem kan, som framgått av redogörelsen, tänkas konstrueras på en mängd alternativa sätt beträffande avsättningar, fondförvaltning och uttag.l

Vi har försökt konstruera fondsystem för hyresbostäder med tillfredsstäl- lande funktion och som uppfyller våra krav och utgångspunkter. Utgångs- punkterna för våra överväganden är att säkerställa tillräckliga medel för underhållet, att hyresgästerna skall få ett sådant inflytande över underhållet att de genom aktsamhet, val av servicenivå m. m. kan påverka omfattningen av underhållet och därmed sina boendekostnader och att skattemässig neutralitet beträffande underhåll skapas mellan schablontaxerade och konventionellt beskattade hyresfastigheter.

Ett flertal av de inventerade alternativen för avsättningar, fondförvaltning och uttag kan relativt snabbt avföras från vidare diskussion. Det gäller exempelvis alternativ där avsättningar och uttag regleras i lag eller genom myndighetsbeslut, vilket bl. a. skulle medföra alltför komplicerade beslut och resurskrävande administration. Också modeller där fastighetsägaren eller hyresgästerna ensidigt bestämmer måste avvisas. Detta bl. a. mot bakgrund av att fastighetsägaren alltid bör ha viss rådighet över sin egendom, samtidigt som hyresgästernas inflytande bör ökas.

De alternativ som vi anser ligger närmast tillhands är fondsystem som i första hand bygger på att fastighetsägare och hyresgäster i förhandlingar kommer överens om avsättningar, fonder och uttag.

5.4.4.1 Vårt försök att utforma ett fondsystem

I det följande skisseras ett system som vi i våra försök att utveckla en fondlösning funnit bäst uppfyller våra krav. På flera punkter finns svårlösta problem. I vissa av dessa fall redovisas alternativa konstruktioner.

I det system som skisseras ligger ansvaret för underhållet hos fastighets- ägaren. Hyresgästerna har inflytande över underhållet i såväl individuell som kollektiv form. Hyresgästernas aktsamhet och eget arbete premieras.

Legal ram och omfattning

Systemet regleras i en särskild lag som anknyts till hyresförhandlingslagen (HFL). Lagen äger endast tillämpning på hyresförhållanden för vilka gäller

' I vårt delbetänkande finns en redogörelse för olika system och model- ler för lägenhetsunder- hållet,

' Det finns olika sätt att utvidga fondlagens till— lämpning. Ett exempel på detta är att överens— kommelser om lagens tillämpning kan träffas även för fastigheter där förhandlingsordning enligt HFI. inte gäller. Ytterligare ett exempel är att lagen införs som ett obligatorium i hela hyressektorn.

förhandlingsordning enligt HFL. Förhandlingsordningens parter har rätt att avtala om att fondlagen skall tillämpas. Motsätter sig part att teckna avtal om tillämpning av fondlagen eller uppstår oenighet om överenskommelsens omfattning, har motpart rätt att hänskjuta tvisten till hyresnämndens prövning.l

Fondsammansättning

Systemet omfattar två typer av fonder — lägenhetsfonder respektive fonder för gemensamt underhåll. Ett system med fler fonder, exempelvis med det gemensamma underhållet uppdelat med hänsyn till olika grad av hyresgäs- tinflytande, skulle kunna aktualiseras men har bedömts vara alltför komplicerat.

Lägenhetsfonden skall täcka kostnader för målning och tapetsering i lägenheter. Till varje hyreslägenhet som omfattas av fondlagen hör en särskild lägenhetsfond. Kostnader för underhåll i lägenheter som inte täcks av lägenhetsfonder och övrigt underhåll i fastigheten skall täckas av fonder för gemensamt underhåll. En sådan fond omfattar en eller flera fastigheter. Omfattningen bestäms genom överenskommelse mellan hyresvärd och organisation av hyresgäster.

För lägenhetsfonderna fastställer förhandlingsordningens parter genom avtal underhållsintervall, avsättningar och det belopp över vilket fortsatt fondering inte behöver ske (fondtak). Om överenskommelse inte går att träffa, kan part hänskjuta tvisten till prövning i hyresnämnden. Enskild hyresgäst har rätt att påkalla hyresnämndens prövning av partsöverenskom- melse.

A vsa'ttningar

Kostnaderna för periodiskt underhåll skall täckas med särskilda delar av hyran. Dessa delar av hyran avsätts till underhållsfonderna. Hyresgästernas inbetalningar särredovisas på hyresavierna. Kostnaderna och avsättningar— nas storlek avgörs i hyresförhandlingarna.

Avsättningar till fonder är för konventionellt beskattade fastighetsägare avdragsgilla vid taxeringen. I gengäld är kostnaderna för utfört underhåll inte omedelbart avdragsgilla till den del de finansierats med fondmedel.

Förvaltning av fondmedel

Ansvaret för administration av fonderna ligger hos hyresvärdarna. Räntor på fonderade medel förs Obeskattade till fonderna. Detta gäller för både konventionellt beskattade och schablonbeskattade fastigheter. Fonderna förmögenhetsbeskattas ej.

Två alternativ för förvaltning har övervägts. I det ena alternativet bestämmer hyresvärden själv hur medlen skall förvaltas. Då ges inte något annat stöd än de ovan omtalade förmånliga skattereglerna för att underlätta värdesäkring. Överskott i fondförvaltningen tillfaller fonderna. Underskott täcks genom att fastighetsägaren tillskjuter medel, eller genom höjda hyror. Detta avgörs i förhandlingarna.

I det andra alternativet tillämpas bundna fonder. Bankväsendet eller någon särskild institution medverkar då i förvaltningen. Eventuellt utgår stöd i form av statliga bidrag för att värdesäkra fondmedlen. I detta fall erbjuds hyresvärdarna lån om tillräckliga fonder inte har kunnat byggas upp, t. ex. på grund av svårigheter vid införandet. Detta alternativ syftar till att åstadkomma utjämning med i princip hela hyressektorn som bas. Förutom en tidsmässig utjämning mellan olika lägenheter och fastigheter i en ägares hand, avses en utjämning kunna ske mellan olika hyresvärdar. Finansiering- en av det periodiska underhållet sker sålunda genom ett kombinerat fond- och lånesystem.

Uttag ur fonderna och inflytande

Fastighetsägaren har ansvaret för det periodiska underhållet.

Hyresgästernas inflytande över underhållets planering och genomförande, utövas såväl individuellt som kollektivt i den del som motsvarar lägenhets— fonderna. Det kollektiva inflytandet avser intervall, avsättningar och fondtak. Fastighetsägarens underhållsinsatser påkallas av hyresgäster indi- viduellt.

Hyresgäst har rätt att påkalla underhåll som svarar mot lägenhetsfond enligt fastställda tidsintervall.' Hyresgäst har också rätt att motsätta sig att fastighetsägaren ombesörjer lägenhetsunderhåll.

Fondmedel får utnyttjas i det fall fastighetsägare vidtar underhållsåtgärder men inte i det fall hyresgäster gör det.2

Storleken av den ersättning som värden skall erhålla för utfört lägenhets- underhåll bestäms enligt av förhandlingsordningens parter avtalade schab- lonbelopp. Om avtal om schablonbelopp inte finns. bestäms ersättningen till styrkt kostnad.

Då avsättningar, räntor och eventuella värdesäkringstillskott lett till att en lägenhetsfond nått fastställt tak avbryts inbetalningarna. De återupptas när fonden p. g. a. uttag understiger taket.

När en hyresgäst flyttar skall lägenhetsfonden regleras med hänsyn till lägenhetens skick. Medel reserveras i fonden som svarar mot den förslitning som konstateras vid en besiktning i lägenheten. Den så reglerade fonden övertas av tillträdande hyresgäst. Uppstår överskott vid fondens reglering tillfaller detta den avflyttande hyresgästen.

För det underhåll som svarar mot de gemensamma fonderna utövas hyresgästernas inflytande kollektivt. Det naturliga underlaget för förhand- lingar är en underhållsplan.

Ifråga om användning av medel ur fonder för gemensamt underhåll gäller förhandlingsskyldighet. Hyresvärden får inte påbörja underhållsarbete som avviker från avtalad plan och som skall finansieras med medel ur fonden för gemensamt underhåll, utan att först förhandla med hyresgästorganisatio- nen.

Uttag från fond för gemensamt underhåll bestäms till styrkt kostnad.

' Reglerna för använ- dandet av fondmedel kan mjukas upp på olika sätt. Ett exempel är att hyresgäst ges rätt att påkalla underhåll då behållningen i lägenhets- fonden överstiger visst minsta belopp, (. ex. 20 % av det överens— komna fondtaket.

2 Ett alternativ till denna bestämmelse är att hy- resgäster får rätt till ersättning med fondme— del för de arbeten de själva ombesörjer. Emel- lertid torde detta fordra att fastighetsägarna utö- var kontroll över me- delsanvändningen.

Införande

Fondsystemet kan beträffande lägenhetsunderhållet införas på olika sätt.

Ett sätt är att lägenheter förs in successivt. Lägenheter förs då in först fr. o. m. att de befunnits vara i ”fullgott skick”. Hit hör givetvis alla nyproducerade, ombyggda och helrenoverade lägenheter men även andra lägenheter kan uppfylla kravet på ”fullgott skick”. Även lägenheter i förslitet skick kan införas successivt, t. ex. efter överenskommelse om att fondställ- ningen vid införandetillfället uppgår till takbeloppet. Det successiva införandet innebär att systemet inte når full utbredning förrän efter ett antal ar.

Ett sätt att påskynda processen är att föra in lägenheter oavsett deras skick. För att åstadkomma detta utan att orättvisor uppstår, fordras någon form av ekonomisk bedömning av lägenhetens skick. Denna bedömning läggs till grund för att bestämma lägenhetsfondens ställning vid införandetidpunk- ten.

Införandet är i första hand tänkt att till alla delar handhas av HFLzs parter. Ett alternativ är att efter partsöverenskommelser om fondtak m. m., införa lägenheter genom individuella överenskommelser mellan hyresgäst och hyresvärd.

Beträffande det gemensamma underhållet skall HPL-parterna avtala om från vilken tidpunkt underhållslagen skall tillämpas. Vid de överläggningar som föregår dessa avtal och då fondavsättningarna första gången fastställs, bör parterna givetvis beakta de befintliga underhållsfonderna.

5.4.4.2 Omdömen om utformningen av fondsystemet

Det skissade fondsystemet har flera fördelar jämfört med nuvarande förhållanden. De avsättningar till fonder som kommer till stånd är säkrade för underhåll på ett för hyresgästerna kontrollerbart sätt. Systemet möjliggör ett väsentligt inflytande över underhållsverksamheten från hyresgästerna i såväl individuell som kollektiv form.

Fastighetsägarens underhållsansvar behålls oförändrat, samtidigt som de boende i hyreslägenheter får möjlighet att välja att själva ombesörja underhåll i lägenheterna och därvid på sikt få lägre hyra. Systemet innebär ekonomiska incitament till aktsamhet.

Det skisserade fondsystemet har emellertid även nackdelar. Konstruktio- nen med ett fondtak för lägenhetsunderhållet innebär att den kostnadssän- kande effekten av aktsamhet och eget arbete för hyresgästen i många fall inträder först efter ett antal år. Vi har också funnit att lägenhetsfonder kan bli administrativt betungande. Det gäller framför allt de avräkningar som skall ske vid flyttningar. Dessa fordrar att graden av förslitning av lägenheternas ytskikt skall fastställas och värderas ekonomiskt. Vidare kan tvister uppstå om intervall för olika underhållsarbeten, avsättningar och fondtak. Storle- ken av fastighetsägarens uttag från fonder kan föranleda tvister.

Lägenhetsfonden begränsar den volym underhåll en hyresgäst har rätt att begära av vården. Svårigheter kan därför uppstå när det gäller att anpassa underhållet till hyresgästernas individuella önskemål.

En värdesäkringsgaranti medför kostnader för staten och måste administ-

reras. Administrationen kan bli krånglig. Antalet ärenden kan bli mycket stort om samtliga fastighetsägares fonder skall garanteras en avkastning som motsvarar underhållskostnadernas utveckling.

Alternativet till en värdesäkringsgaranti är att parterna som nu i förhandlingarna får fördela eventuella över- eller underskott, med den effekt på möjligheterna att bli överens om avsättningarnas storlek det har.

En eventuell kombination av fonder och lån innebär att till den betungande administration som fondsystemet medför, kommer administra- tionen av dessa lån.

5.5. Kan fondsystem läggas till grund för lösningar av finansieringsproblemen för det periodiska underhållet?

5.5.1. Praktiska erfarenheter av fondsystem

I hyreshus gäller nu att underhållet i princip skall finansieras av fastighets- ägaren med hyror från de boende. För att klara av de stora kapitalinsatser som krävs vid vissa tidpunkter, måste medel sparas över åren. Vi har konstaterat att det finns problem beträffande underhållet. Företagen har svårigheter att finansiera underhållet. Det nuvarande systemet för finansie- ring av underhållet har i många fall fungerat otillfredsställande. Det har inte garanterat att tillräckliga medel finns. Underhåll har måst eftersättas. Det har dessutom medfört tendenser till att underhållet skjuts upp och mera genomgripande åtgärder än vad som är tekniskt, funktionellt och samhälls- ekonomiskt motiverat genomförs i stället för att få åtgärderna finansierade med fördelaktiga statliga ombyggnadslån.

Det mest utvecklade fondsystemet f. n. kan sägas vara det som tillämpas i bostadsrättsföreningarna. För dessa är förutsättningarna också något annor- lunda än i de allmännyttiga bostadsföretagen. Avgifterna utjämnas ju inte mellan yngre och äldre hus. Vid inflation blir därför kapitalutgifterna låga i äldre bostadsrättsföreningar, realt räknat. Det ger utrymme för större avsättningar när husen blir äldre. Då aktualiseras också de större utgifterna i underhållet.

Trots detta visar undersökningar bl. a. att fondavsättningarna varit alltför små och måste ökas kraftigt om det framtida periodiska underhållet skall klaras utan stora problem.

5.5.2. Våra omdömen om fondsystem i fastigheter eller företag

I det föregående har konstaterats att system med fonder i fastighet eller företag kan tänkas konstruerade på en mängd olika sätt. Vi har också konstaterat att problem uppkommer med avsättningar, förvaltning av medel och uttag hur ett system än konstrueras. Samtliga system med fonder i fastigheter eller företag är mer eller mindre förknippade med de för- och nackdelar som kortfattat sammanfattas i det följande.

D Ett väl fungerande fondsystem skulle kunna innebära ett stort sparan- de

En fördel med att klara finansieringen av det periodiska underhållet genom sparande i fonder, är att sparandet inom bostadssektorn skulle kunna bli betydande.

Om sparandet sker i obundna företags- eller fastighetsfonder, är det dock osäkert om pengarna går tillbaka till kapitalmarknaden eller om de genom kortsiktig utlåning eller på annat sätt används till konsumtion o. d.

Cl Fondsystem skulle kunna bidra till företagens likviditet

En fördel är att företagens likviditet skulle kunna bli relativt god. om sparandet sker i obundna fonder.

I de allmännyttiga bostadsföretagen är det egna kapitalet litet i förhållande till de förvaltade fastigheternas värde och det lånade kapitalet. Detta kan medföra en känslighet för störningar. Om fonder byggs upp kan detta minska denna känslighet.

El Långa tidsintervall och inflation gör det svårt att förutsäga utgifter och kostnader för underhållet

Det är mycket svårt att bedöma storleken av den kostnadspost för periodiskt underhåll som skall täckas av hyran eller avgiften och därmed de erforderliga fondavsättningarnas storlek. För att klara detta måste man förutsäga både när åtgärden behöver vidtas och utgiftens storlek den gång den inträffar om 10—40 år. Svårigheterna gäller för både fastighetsägare och de boende. Detta gör det besvärligt att i exempelvis hyresförhandlingar bli överens om bedömningen av kostnadspostens storlek.

El Inflationen gör det svårt att värdesäkra fondmedel

Inflationen medför problem att värdesäkra underhållsfonderna. speciellt för förvaltningar med små resurser. Om fonderna inte värdesäkras tillfredsstäl- lande, måste hyran höjas för att kompensera detta.

D Fondsystem leder till större ingrepp i byggnaderna än motiverat

Åtgärder i det periodiska underhållet kan lånefinansieras med fördelaktiga villkor om de utförs i samband med en ombyggnad. Detta leder till incitament att utföra låneberättigade åtgärder tillsammans med underhållet eller att skjuta på underhållet tills de låneberättigade åtgärderna skall utföras.

Eftersom åtgärderna i det periodiska underhållet och vid ombyggnader sammanfaller i så hög grad, är det väsentligt att finansieringsformerna för ombyggnad och periodiskt underhåll är välavvägda och samordnade för att undvika tröskeleffekter och för att möjliggöra och stimulera till varsamma ingrepp i husen. Det ärinte en tillfredsställande lösning att åtgärder som kan lånefinansieras till mycket fördelaktiga villkor vid ombyggnader. skall fondfinansieras vid periodiskt underhåll utan samband med ombyggnad.

El Fondsystem kan leda till förmögenhetsökningar för ägare av hyresfastig- heter

Ett fondsystem innebär, tillsammans med nuvarande finansiering av ny- och ombyggnader, att förmögenhetsökningar hos fastighetsägaren är svåra att undvika vid hög inflation.

:1 Fondsystem skulle fordra kraftiga hyreshöjningar — omedelbart

Behovet av inkomstförstärkningar vid fondfinansiering av det periodiska underhållet har beräknats till betydande belopp hos de allmännyttiga bostadsföretagen.

Husen i det 5. k. miljonprogrammet står inför de första stora underhåll- sinsatserna samtidigt som stora delar av hyreshusbeståndet har ett eftersatt underhåll och små fonder.

Det kan diskuteras i vad mån fondsystem underlättar för företagen att tillgodose behovet av inkomstförstärkningar.

Det går inte i praktiken att bygga upp tillräckligt stora fonder samtidigt som detta stora och ökande underhållsbehov tillgodoses.

Fondsystem blir betungande att administrera

Fondsystem medför att tvister kan uppstå i en mängd frågor som måste kunna prövas hos olika myndigheter vilket fordrar nya rutiner och resurser. Kontoadministration, medelsförvaltning, inbetalningar och uttag ur bundna fonder m.m. skulle fordra en mycket resurskrävade administration. Fondsystem torde också fordra relativt omfattande och komplicerade ändringar av beskattningen samt merarbete för både myndigheter och skattskyldiga.

Vi har mot bakgrund av ovanstående funnit att nackdelarna med finansiering av det periodiska underhållet genom att i varje fastighet eller företag bygga upp fonder överväger fördelarna. Vi har bedömt att fondfinansiering är förknippat med så stora problem att vi valt att söka andra lösningar på finansieringsproblemet.

5.6. Varför inte kombinera spar— och lånesystem?

Det vore tänkbart att kombinera ett spårsystem med lånemöjligheter i olika omfattning och på olika sätt.

Kombinationen kan göras så att man sparfinansierar vissa åtgärder och lånar till de övriga. En sådan utformning medför dock samma problem som vi har konstaterat i samband med sparfinansiering av hela underhållet, dock kanske i vissa fall i något mindre skala. Det uppkommer också gränsdrag- ningsproblem. Vilka åtgärder skall det sparas till och vilka skall lånefinan- sieras? Vi konstaterade i delbetänkandet att spara till tapetsering och målning inte är någon lämplig lösning. F. n. kan periodiska underhållsåtgär- der lånefinansieras i samband med lån till ombyggnad. Detta leder till incitament att skjuta på underhåll och genomföra fler och större åtgärder för att få län. Det är svårt att undvika sådana incitament var än gränsen mellan sparfinansiering och lånefinansiering sätts.

Kombinationen kan också göras så att lån beviljas till en del av kostnaden för åtgärden, medan återstoden förutsätts finansieras med sparade medel.

Även denna variant är förknippad med de problem vi konstaterat i avsnitten 5.1—5.4.

Administrationen av ett sparsystem eller ett lånesystem är olika. Kombinerade system kommer att belastas av både administrationen för sparsystemet och lånesystemet.

6 Alternativa former för finansiering av det periodiska underhållet

I kapitel 5 har vi redovisat en inventering av möjligheter och problem med att finansiera periodiskt underhåll genom sparande i fonder som är knutna till fastigheter eller ägare av dessa. Vi har bedömt att sådana fondsystem är förknippade med stora praktiska svårigheter och invändningar av principiell natur. Vi har därför valt att söka andra lösningar på finansieringsproble- met.

I detta kapitel redovisar vi en inventering av alternativa former för finansiering av periodiskt underhåll. Två huvudalternativ behandlas i följande avsnitt — ett där finansieringen sker genom sparande i fonder som inte är fastighets- eller företagsanknutna och ett där finansieringen sker med lån.

6.1. Centrala fonder

I detta avsnitt behandlas möjligheter och problem med att finansiera det periodiska underhållet genom sparande i fonder som är gemensamma för flera fastighetsägare. Denna form för finansiering kallas här centrala fonder. Den skiljer sig från den form av fondfinansiering som behandlas i kapitel 5, däri att fonderna inte är knutna till enstaka fastigheter eller företag.

Ett system med centrala fonder kan tänkas tillämpas i olika skala. I liten skala kan det gälla två företag som samverkar i ett system för fondfinansie- ring av underhållet. I stor skala kan systemet omfatta t. ex. alla landets hyres- och bostadsrättslägenheter eller hela beståndet av hyreslägenheter.

För de fastigheter som omfattas av en central fond måste en så stor del av hyrorna eller avgifterna som beräknas täcka framtida utgifter i det periodiska underhållet av samtliga fastigheter sättas av till fonden. När utgifterna inträffar disponeras medel ur fonden.

En form av centrala fonder är då rätten till uttag för de fastigheter eller företag som är anslutna till systemet står i direkt proportion till gjorda avsättningar. Om storleken av dessa avsättningar bestäms med utgångspunkt från förhållandena i varje fastighet eller företag, sammanfaller denna form med den typ av fondfinansiering som behandlats i kapitel 5, nämligen om avsättningarna där görs till bundna fonder. Endast förvaltningen av fondmedel skiljer.

I det följande behandlas en annan form av centrala fonder, nämligen då finansieringen av det periodiska underhållet löses gemensamt för de

fastigheter och företag som är anslutna till systemet. Rätten till uttag står därvid inte i direkt proportion till gjorda avsättningar förenstaka fastigheter eller företag. Det utesluts emellertid inte att avsättningarna i det enskilda fallet dimensioneras med hänsyn till beräkande framtida uttag. Det förutsätts att uttag inte kombineras med någon äterbetalningsskyldighet i direkt proportion till gjorda uttag. En konstruktion med äterbetalningsskyldighet behandlas i ett följande avsnitt om lånefinansiering (6.2).

Ett system med centrala fonder där uttag inte kombineras med någon äterbetalningsskyldighet har många likheter med fonder knutna till fastig- heter eller ägare av dessa, det gäller t. ex. svårigheterna att få tillräckligt stora avsättningar. Dessa förhållanden redovisas här summariskt. Utförliga- re redovisningar ägnas de förhållanden som är annorlunda vid centrala fonder.

6.1.1. Behov av avsättningar, fonder och uttag

I system med centrala fonder måste bedömningar och beslut om avsättningar baseras på beräkande framtida utgifter Och" intervall för åtgärderna i det periodiska underhållet av det bestånd som omfattas av en fond. Utgifter och intervall beror av en mångfald faktorer som varierar mellan olika bostads- områden och som ändras med tiden. Beräkningar av detta slag är med nödvändighet osäkra. Det är sålunda svårt att säkert fastställa vilka avsättningar som erfordras. Dessa svårigheter torde i praktiken behöva hanteras så att nya beräkningar successivt utförs och bedömningar och beslut om avsättningar omprövas med hänsyn till utveckling och nya erfarenhe- ter.

För att systemet skall fungera måste avsättningarna kopplas till en plan för underhållet och uttagen anpassas till denna. '

En fördel med centrala fonder jämfört med fastighets- eller företagsan- knutna fonder är ökade möjligheter till utjämning.

Beräkningar för det allmännyttiga beståndet visar att fonder skulle behöva byggas upp till ett sammantaget belopp om ca 2 miljarder kronor om utjämning, som nu, tillämpas inom företagen, medan behovet av fondupp- byggnad halveras om utjämning tillämpas också mellan företagenl'

Centrala fonder minskar behovet av fonduppbyggnad sammantaget i jämförelse med fastighets- eller företagsanknutna fonder. Behovet av hyreshöjningar minskar då under fonduppbyggnadsperioden.

Centrala fonder torde innebära fördelar för ägare av små bestånd. Vid företagsbaserade fonder aktualiseras större krav på fonduppbyggnad för de många enskilda ägare som har små bestånd än för de allmännyttiga, oftast större företagen, vars hyror samtidigt är normgivande. Dessa skillnader kan minska om centrala fonder tillämpas.

I den mån behållningen i en central fond kan vara mindre än summan av

' Beräkningarna avser behållningen i fastighets- eller företagsanknutna fonder för ett och samma det planenliga ”Mahé" bestånd minskar värdesäkringsproblemet; eventuella värdeförluster gäller ju let, dvs. omfattar inte . _ __ . t. ex_ byte av le dnings y- mindre belopp sammantaget. Dessutom kan en centraliserad medelsforvalt- stem. Beloppen är ”giv- ning tänkas innebära bättre förutsättningar att bedriva en aktiv och na i 1980 års priser. framgångsrik finansförvaltning.

6.1.2. Beskattning av avsättningar, fonder och uttag

Enligt samma resonemang som förts beträffande fastighets- eller företags- anknutna fonder, skulle för enskilt ägda hyresfastigheter avdrag kunna tänkas medges för avsättningar till centrala fonder. Detta skulle då kombineras med avskaffad avdragsrätt för sådana arbeten som bekostas med medel ur fonderna.

Centrala fonder skulle då behöva utformas som bundna fonder, vilket är förenat med administrativa komplikationer av det slag som redovisas i kapitel 5.

6.1.3. Ägar- och förmögenhetsförhållanden

Medlen i centrala fonden ägs inte av anslutna företag var för sig, utan av en särskild fondförvaltande instans, som också administrerar systemet.

Eftersom medlen i centrala fonder skulle behöva vara bundna att användas för periodiskt underhåll. kan de inte bidra till att förbättra förvaltningarnas likviditet. Jämfört med nuvarande system kan bundna fonder t. o. m. innebära en försämring i detta avseende.

Gjorda avsättningar är en tillgång för fastighetsägaren, som gör att underhållet kan utföras utan att skuldbördan ökar medan byggnaderna återställsi ursprungligt skick. Om samtidigt det ursprungliga fastighetskapi- talet avvecklas i snabbare takt, realt räknat. än byggnaderna minskari värde p. g. a. åldrande och därmed bristande modernitet, ökar ägarens förmögen- het.

Förmögenhetseffekter av det slag som diskuteras i kapitel 5 (och utförligare i kapitel 12) gäller således också för centrala fonder.

6.1.4. Olika sätt att organisera centrala fonder

Eftersom uttag från centrala fonder här förutsätts inte vara förenade med äterbetalningsskyldighet och rätten till uttag inte står i direkt proportion till gjorda avsättningar, måste en särskild fondstyrelse finnas, som inte kan påverkas ensidigt av någon som är ansluten till systemet.

En särskild fondstyrelse måste således besluta om avsättningar, fonder och uttag enligt några regler och riktlinjer. Dessa kan tänkas utformade på olika sätt. T. ex. kan avsättningar bestämmas för varje fastighet eller företag för sig med hänsyn till beräkande framtida uttag enligt en plan för underhållet. Ett alternativ är att det beräknade totala behovet av avsättningar fördelas på företagen i proportion till deras bestånd av lägenheter.

Eftersom någon äterbetalningsskyldighet inte gäller vid uttag, har varje företag anledning att göra så stora uttag som möjligt. Någon form av koppling mellan uttag och underhållsplan för var och en som är ansluten till systemet är därför nödvändig. Den prövning av uttag från fall till fall som ändå behövs är en betungande uppgift.

Regler och riktlinjer kan tänkas fastställas och en fondstyrelse utses på olika sätt.

Ett tänkbart sätt vore att avtal om samverkan kom till på frivillig väg. Ett sådant avtal skulle kunna avse ett kollektiv av fastighetsägare, t. ex. avtal

mellan några bostadsrättsföreningar eller mellan ett antal ägare av hyresfas- tigheter. Också avtal inom eller mellan organisationer på bostadsmarknaden vore tänkbara.

Emellertid finns hinder för en sådan utveckling. T. ex. kan företag med en bättre situation vara obenägna att samverka med företag med en sämre situation. Det torde vara komplicerat att konstruera tillfredsställande avtal. Hur skall t. ex. in- och utträden regleras? Kan avtal av detta slag förenas med hyresgästinflytande?

Avtal om centrala fonder har inte kommit till stånd på frivillig väg. Vi bedömer att en tillfredsställande, allmän lösning av finansieringen inte kan baseras på att så skulle ske.

Ett annat sätt att få till stånd centrala fonder vore att staten fastställde regler och riktlinjer och utsåg en fondstyrelse, dvs. tvingande genom lagstiftning, myndighetsbeslut o. d.

Om storleken på avsättningar, fonder och uttag skulle regleras av staten, måste någon myndighet svara för bedömning och beslut om regelutformning och om ändringar av dessa regler vid olika tidpunkter samt kontrollera att reglerna följs. Det skulle innebära stora svårigheter och administrativ belastning för denna myndighet. Det skulle bl. a. fordras ett system för prövning av framställningar om avsteg från generella regler. dispenser, omprövningar, o. d. Vi bedömer att denna handläggning skulle bli alltför omfattande och komplicerad.

Ett sätt att förenkla handläggningen vore att staten ensidigt fattade beslut. Då skulle varken fastighetsägare eller boende få något inflytande på avsättningarna och uttagen och därmed inte heller på det periodiska underhållet. Detta alternativ är enligt vår mening oacceptabelt.

Vi har bedömt att centrala fonder av det diskuterade slaget är förknippade med så stora problem att vi valt att söka andra lösningar på finansierings- problemet.

Idet följande behandlar vi en annan möjlighet att lösa finansieringsproble- men, nämligen med lån, t. ex. ur en central fond.

6.2. Lån

I detta avsnitt behandlas möjligheter och problem med att finansiera det periodiska underhållet med län.

Om utgifterna i det periodiska underhållet inte finansieras genom att en del av hyran eller avgiften sparas över åren, måste medel lånas för att klara de stora kapitalinsatser som krävs vid vissa tidpunkter. Återbetalningen av lånen måste fördelas över tiden för att utjämna de hyror eller avgifter som skall täcka kostnaderna för underhållet.

Lånefinansiering av åtgärder i det periodiska underhållet kan ske på många olika sätt. Lån kan tas upp från någon särskild fond eller på den allmänna kreditmarknaden. Staten kan medverka i finansieringen.

6.2.1. Låna och spara — några samband

I det föregående har skillnaden mellan att sparfinansiera och lånefinansiera underhållet helt enkelt angivits så att kostnaden betalas före åtgärder och utgifter respektive efter. Det finns grundläggande likheter mellan dessa båda finansieringssätt. De utesluter inte heller varandra. Det är t. ex. fullt möjligt att lånefinansiera åtgärder i fastigheter inom ramen för ett totalt sett tillräckligt sparande för underhållet.

Det är väsentligt att det sker ett sparande i samhället. som är tillräckligt för de investeringar som behövs. Det gäller också för det periodiska underhållet av bostäder. Det behövs ett finansiellt sparande som svarar mot förslitningen av realkapitalet. Det är däremot en närmast teknisk fråga om finansieringen av åtgärderna i det periodiska underhållet sker med i varje fastighet eller företag sparade medel eller med lån från centralt sparade medel.

I det följande redovisas några samband mellan sparfinansiering och lånefinansiering med hjälp av enkla modeller.

Utgifterna för allt periodiskt underhåll antas för enkelhetens skull inträffa en gång vart tjugonde år och uppgå till 30 % av vad det kostar att bygga ett nytt hus (pk). Årskostnaden är således 1.5 % av nybyggnadskostnaden. Om detta underhåll skall sparfinansieras inom en fastighet eller inom ett företag, måste avsättningar göras till en fond med 1,5 % per år fr.o.m. att en byggnad kommer till. Denna enkla modell illustreras ifigur 6.1 (diagram 1).

I figur 6.1 illustreras också en enkel modell av amorteringarna och skuldutvecklingen för byggnaden (diagram 2). Den ursprungliga skulden antas uppgå till nybyggnadskostnaden och avvecklas med 1,0 % per år, vilket förutsätts ske med lika stora årliga amorteringar vid fasta priser och svara mot byggnadens minskade värde p. g. a. åldrande och med tiden bristande modernitet. Denna skuldavveckling diskuteras närmare i kapitel 7.

I förening innebär dessa modeller att det periodiska underhållet sparfi- nansieras samtidigt som de ursprungliga lånen amorteras i takt med byggnadens åldrande, men oavsett den förslitning som föranleder åtgärderi det periodiska underhållet. Om de boende betalar detta sparande och samtidigt dessa amorteringar betalar de för byggnadernas förslitning och åldrande utan att förmögenhetsökningar behöver ske hos fastighetsägaren. Betalningarna sammantagna skulle årligen uppgå till 2.5 % av produktions- kostnaden för ett nytt hus.

Denna kombination av sparande och amortering har diskuterats i kapitel 5. Där konstateras att denna konstruktion är förknippad med invändningar av praktisk natur. Bl. a. skulle långivarna behöva godta säkerheter i de sparade medlen, eftersom byggnadernas värde tidvis skulle klart understiga långivarnas fordringar. För att kunna kontrollera säkerheternas värde, skulle långivarna kanske vilja att sparade medel placeras hos dem.

Om systemet utformas på detta sätt, blir betalningarna från fastighetsäga- ren till långivaren sammantaget 2,5 % per år — 1,0 % som amorteringar och 1,5 % som sparande. Långivaren kan utnyttja både amorteringarna och de sparade medlen för nyutlåning.

Genom att ändra modellerna i vissa avseenden, kan visas att inget hindrar att utgifterna i det periodiska underhållet finansieras med lån i fastigheter,

Procent Diagram ] Utgifter, års- av pk kostnader, avsättningar,

40 fonder och uttag för pe- utgift/uttag riodiskt underhåll

Årskostnad/ _avsättning

År

Procent Diagram 2 Amorteringar av pk och skuldutveckling

10 Amorte-

0 10 20 30 40 50 60 År

Figur 6.1 Modeller av

fondfinansierat periodiskt

underhåll och skuldav- IWC/(ling för €" bonad? samtidigt som ett tillräckligt sparande för underhåll sker totalt sett. hus" Likheten mellan ovan angivna sparsystem och ett lånesystem när det gäller det totala sparandet och betalningsströmmarna, framstår klart om hela betalningen om 2,5 % utgör amortering. Betalningarna från de boende till fastighetsägaren och från denne till långivaren blir lika stora. Amortering-

arna är en form av sparande som ersätter sparandet i form av avsättning- ar.

När sparandet sker i form av avsättningar till fonder har fastighetsägaren rätt till uttag. När sparandet skeri form av amorteringar kan fastighetsägaren ges rätt till län. Genom sparandet i form av amorteringar har långivaren tillräcklig säkerhet i fastigheterna. Säkerhet i sparade medel behövs inte då. Genom intensivare amorteringar uppkommer ökade låneutrymmen. Om långivaren garanterar fastighetsägaren lån enligt de amorteringar om 1,5 % per år som fullgjorts. blir fastighetsägarens möjligheter att finansiera underhållet minst lika goda som vid fondfinansiering.

Som ett alternativ kan det periodiska underhållet finansieras med lån i- fastigheten inom ramen för ett totalt sett tillräckligt sparande för underhåll, genom att avsättningar görs till centrala fonder i stället för fastighets- eller företagsanknutna fonder. Under de första 20 åren görs sålunda avsättningar om 1.5 % per år till en central fond. Om ”uttaget” från denna fond sker i form av ett lån som amorteras med 1,5 % av produktionskostnaden för ett nytt hus. fungerar systemet oförändrat om avsättningarna samtidigt slopas. Sparandet sker då i form av amorteringar. Alltjämt fordras betalningar från de boende med sammanlagt 2,5 % per år.

Utlåningen sker i detta alternativ inom ramen för ett totalt sett tillräckligt sparande för det periodiska underhållet förutsatt att en tillräcklig utlånings- kapacitet först byggs upp.

Utlåningskapaciteten byggs upp utanför fastigheten eller företaget. Det kan innebära praktiska fördelar av det slag som diskuterats i avsnittet om centrala fonder (6.1), såsom ökade möjligheter till utjämning och därmed minskade krav på fonduppbyggnad, minskade värdesäkringsproblem, m. m. De administrativa svårigheter som anförts i avsnittet om centrala fonder torde till en del kunna undanröjas genom att uttagen är återbetalningsplik- tiga; prövning och beviljning vid uttag från fonden får ändrad karaktär.

Genom att ändra de ursprungliga modellerna på ett annat sätt, kan ytterligare ett alternativ tecknas, som innebär att utgifterna lånefinansieras inom ramen för ett totalt sett tillräckligt sparande för underhållet.

Också i detta alternativ fordras betalningar från de boende med 2,5 % per år sammantaget. Avsättningar till fonder för underhåll slopas helt. I stället amorteras den ursprungliga skulden med 2,5 % per år, dvs. amorteringen ökas med 1,5 % per år. Med denna ökade amortering avvecklas skulden i takt med den förslitning som föranleder åtgärderna i det periodiska underhållet. Den ökade amorteringen kallas här förslitningsamortering. När åtgärderna utförs finansieras de med lån som amorteras med 1,5 % av pk årligen. Systemet illustreras ifigur 6.2.

Förslitningsamorteringen är en form av sparande som ersätter behovet av avsättningar. Genom dessa amorteringar byggs en utlåningskapacitet upp hos de ursprungliga långivarna som är tillräcklig för att det periodiska underhållet skall kunna finansieras genom upptagande av nya lån i fastigheten. På samma sätt som i alternativet med centrala fonder byggs utlåningskapaciteten upp utanför fastigheten eller företaget. Det innebär bl. a. ökade möjligheter till utjämning och minskade krav på fonduppbygg- nad samt minskade värdesäkringsproblem. Genom att de medel som används för att täcka utgifterna i det periodiska underhållet är återbetal-

Procent av pk

100 90

Utgift/lån 70

30 Skuld

————————————--—-——————————— ——-—— —— -———Amortering 0 0 10 20 30 40 50 60 År

Figur 6.2 Modell av låne- finansierat periodisk! underhåll och skuldav- ningspliktiga, torde prövning och beviljning kunna lösas enklare än vid uttag IWC/(ling för €" bonad? från centrala fonder. hus” I det skisserade systemet med förslitningsamorteringar och lån till det periodiska underhållet förutsätts att underhållslån i princip inte kan erhållas utöver det utrymme som uppstått genom förslitningsamorteringarna. På så sätt är systemet mycket likt ett system med central fond med lånerätt i förhållande till insatt belopp.

Genom förslitningsamorteringarna ökas amorteringstakten och minskar tidvis skulden i fastigheten, vilket ger lägre ränteutgifter. Däremot erhålls inga ränteinkomster från fonder.

I jämförelse med fondfinansieringsalternativen har modellen med förslit- ningsamorteringar en mycket stor fördel, nämligen att långivarnas säkerhe- ter inte blir direkt beroende av i vad mån underhållets finansiering löses på ett tillfredsställande sätt av företagen själva. På så sätt kan ett komplicerat trepartsförhållande av det slag som förts på tal i kapitel 5 (avsnitt 5.3.1) undvikas. Vi bedömer att detta är nödvändigt för att i praktiken kunna lösa finansieringsfrågan. I det följande behandlas därför modellen med förslit- ningsamorteringar och lån till åtgärderna i det periodiska underhållet.

6.2.2. Behov av amorteringar och lån

För att nå jämnast möjliga fördelning över tiden bör de boende årligen betala ärskostnaden för det periodiska underhållet, dvs. de periodiserade utgifterna för det underhåll som utförs under lång tid.

Ett system med förslitningsamorteringar och lån bör därför anpassas till årskostnaderna för det periodiska underhållet.

Bedömningar och beslut om amorteringar behöver sålunda baseras på beräknade framtida intervall för åtgärderna i det periodiska underhållet och totalt lånebehov. Sådana beräkningar är med nödvändighet osäkra. Det innebär en svårighet av delvis samma slag som gäller vid fondsystem, när avsättningarna skall fastställas. Emellertid hanteras dessa svårigheter på ett annat sätt och i andra former i ett lånesystem.

I stället för att försöka bestämma erforderliga fondavsättningar för varje fastighet för sig, t. ex. i årliga hyresförhandlingar, blir det fråga om att utforma lånesystemet för bostäder så att tillräckliga medel totalt sett finns för det underhåll som behövs. Principen är enkel — lånen skall återbetalas i takt med byggnadernas förslitning. I första hand gäller det således att bestämma löptider och amorteringskrav för olika län. Det sker naturligen hos de instanser som har ansvar för bostadspolitiken i stort. De osäkerheter som därvid kan gälla och de behov av förändringar som kan aktualiseras, gör att underhållets utveckling behöver följas och lånesystemet anpassas till nya erfarenheter och mål.

Med utgångspunkt från de allmänna förutsättningar som ges av lånesys- temet, kan underhållet bestämmas med hänsyn till förhållandena i det enskilda fallet — i ett hus, ett bostadsområde eller ett företag. Underhållet kan utföras i vald omfattning och takt. Lån tas upp med motsvarande intensitet och de påföljande amorteringarna ger direkta effekter på hyreskraven.

Lånefinansieringen ger goda förutsättningar för en flexibel underhålls- verksamhet. Tillgång till medel behöver inte utgöra en begränsning på det sätt som kan gälla vid fondfinansiering. Det innebär att det är lättare att vidta åtgärder när de behövs, dvs. möjligheterna är inte direkt beroende av i vad mån behoven förutsetts och blivit möjliga att finansiera genom fondavsätt- ningar. Detta är av särskild vikt när det gäller insatser som är nödvändiga för byggnadernas fortbestånd. Tidpunkten för olika åtgärder kan relativt fritt bestämmas med hänsyn till allmänna krav på bostadshusens egenskaper, fastighetsekonomisk lönsamhet och de boendes betalningsvilja.

De betalningar som fordras bestäms när underhållet utförs. Därigenom underlättas hyresförhandlingarna. Fastighetsägarens kostnader för det periodiska underhållet är lätta att påvisa och beräkna. Det är på så vis enklare för parterna att nå en gemensam uppfattning om de hyror som erfordras. Det gäller i synnerhet om hyresgästerna i förhandlingar medverkat till att underhållet kommit till utförande.

En viktig utgångspunkt för vårt arbete är att hyresgästerna bör få ökat inflytande på underhållet. Det förutsätter att de ekonomiska konsekvenser- na av att tillgodose olika önskemål och krav blir klara. Lånefinansieringen innebär goda förutsättningar i detta hänseende. I förhandlingarna i allmännyttiga bostadsföretag skall hyreskalkylen belastas med kapitalutgif-

ter för utförda åtgärder. Sålunda blir sambandet mellan åtgärder, standard och hyra direkt. Det innebär också stimulanser till aktsamhet och eget arbete. Kostnadseffekterna skulle bli särskilt påtagliga om betalningarna för åtgärderna i det periodiska underhållet bröts ut ur den generella hyran. Också i enskilt ägda hyresfastigheter kan motsvarande direkta samband åstadkommas.

De stora utjämningsmöjligheter som finns inom ramen för ett lånesystem gör att hyrorna inte behöver höjas på det sätt som kan behövas för att bygga upp fonder i fastigheter eller företag där tidigare avsättningar varit otillräckliga. Därigenom blir förutsättningarna mera likvärdiga för företag med olika stora bestånd. Dessutom elimineras värdesäkringsproblemet för fastighetsägare och boende.

Lånefinansieringen underlättar en samordning av finansieringen av ombyggnader och åtgärder i det periodiska underhållet. Vi anser att en samordning av detta slag är mycket angelägen. Det gäller att motverka nuvarande tendenser att skjuta upp underhåll och i stället utföra åtgärderna i samband med mera genomgripande och kanske onödigt kostnadskrävande arbeten, för att få åtgärderna finansierade med fördelaktiga. statliga ombyggnadslån. Dessa tendenser kan undvikas om finansieringsvillkoren görs likvärdiga för åtgärderna oavsett i vilket sammanhang de utförs. Genom att dessutom samordna finansieringen av underhåll och förbättringar med finansieringen av nybyggnader, kan en ekonomiskt rationell byggnadsut- formning främjas.

6.2.3. Beskattning

För enskilt ägda hyresfastigheter skulle beskattningen av det periodiska underhåll som lånefinansieras helt enkelt kunna anknytas till de regler som nu gäller för ombyggnadskostnader samt för underhåll och reparationer som finansieras med statliga lån. Sålunda skulle kostnaderna för åtgärderna i det periodiska underhållet få dras av i form av årliga värdeminskningsavdrag, anpassade till åtgärdernas normala beständighet. Det blir då fråga om en relativt enkel komplettering av nuvarande regler och rutiner för ny—, till- och ombyggnader. Skattemyndigheterna skulle, som nu. ha till uppgift att kontrollera yrkade avdrag.

6.2.4. Likviditets- och förmögenhetsförhållanden

Jämfört med nuvarande system kan ett lånesystem innebära en försämring när det gäller förvaltningarnas likviditet, på samma sätt som ett system med bundna fonder.

Ägare av hyresfastigheter behöver likvida reserver för att på kort sikt kunna klara utgiftsökningar.

Det finns hyresvärdar som placerar fonderade medel för underhåll som kortfristiga krediter, vilka kan utnyttjas för att klara tillfälliga likviditetsan- strängningar. Om ett system med fonder hos fastighetsägaren överges. till förmån för lånefinansiering av underhållet, minskar möjligheterna att förfara på det nämnda sättet. Av betydelse i detta sammanhang är hur övergången från det nuvarande till ett nytt system hanteras. En fråga vid

införandet är således vad som bör göras med de underhållsfonder som finns i vissa bostadsföretag. Det bör beaktas i hyresförhandlingarna att bostadsfö- retagen behöver rörelsekapital.

Det förekommer i det nuvarande systemet för underhåll av hyresfastighe- ter att fastighetsägare minskar eller senarelägger underhåll för att lösa likviditetsproblem. Det skisserade systemet för finansiering av periodiskt underhåll — lån till utförda arbeten — innebär att en nuvarande möjlighet att lösa likviditetsproblem går förlorad för fastighetsägaren. Dessutom kan — beroende på lånereglernas utformning — behov av likvida medel för underhållet tillkomma.

Förmögenhetseffekter av det slag som redovisats beträffande fondsystem (kapitel 5, avsnitt 6.1 och kapitel 12) kan undvikas i ett lånesystem. Det innebär bl. a. att de ekonomiska villkoren vid olika upplåtelseformer blir mera likvärdiga.

6.2.5. Organisation

Ett näraliggande sätt att organisera ett system med lånefinansierat underhåll är att knyta an olika uppgifter till de organ som finns i det nuvarande systemet för bostadsfinansiering och hyressättning. I stor utsträckning blir det då fråga om att komplettera existerande regler och rutiner.

Amorteringskraven och andra lånevillkor kan tänkas fastställas i de former som nu tillämpas för lån till bostadsbyggande, m. m.

Medelsförvaltningen kan tänkas bedrivas på samma sätt som för nuvaran- de lån.

Utlåningsverksamheten kan tänkas administreras av de organ som nu verkar, dvs. bostadsstyrelsen med länsbostadsnämndnerna och kommuner- nas förmedlingsorgan samt bostadsinstituten, och med regler och rutiner som är snarlika de som gäller nuvarande lån till ny- och ombyggnad, m. fl.

Bostadsverket måste då utforma låneregler, pröva ansökningar om lån, bevilja lån och utföra vissa kontroller. Det torde vara möjligt att klara dessa uppgifter utan att handläggningen blir alltför omfattande eller komplicerad. Sett till innehållet i de ombyggnadsärenden som nu hanteras av bostadsver- ket, kan lånen till periodiskt underhåll närmast uppfattas som lån till partiella och etappvis genomförda ombyggnader. En utveckling av detta slag är förenlig med att allt fler åtgärder i det periodiska underhållet blivit låneberättigande. Det är också i linje med de förslag som stadsförnyelse- kommittén lämnat.l I allt väser tligt blir det en uppgift för de företag och organisationer som finns på bostadsmarknaden, att besluta om vilka åtgärder i det periodiska underhållet som skall vidtas och när dessa skall utföras. Fastighetsägare och boende har alltså ett långt gående inflytande på underhållet.

Inflytandet kan tänkas fördelat mellan fastighetsägare och hyresgäster på olika sätt. Möjligheterna i det enskilda fallet beror bl. a. på i vad mån hyresgästerna är organiserade. Vilken fördelning av inflytandet som är lämplig, beror på bl. a. ansvarsförhållandena. Genom lånefinansieringen blir dessa lättare att klarlägga emedan förhandlingar om underhållet sker med utgångspunkt från kända finansieringsförutsättningar, kostnadseffekter och betalningskrav.

' Stadsförnyelse och bostadsförbättring, SOU 1981:99

6.2.6. Våra omdömen

Den inventering av problem och möjligheter som redovisats i det föregående ger vid handen att många av de svårigheter och nackdelar som är förknippade med fondfinansiering kan undvikas om det periodiska underhållet i stället finansieras med lån.

Vi har funnit att lånefinansieringen har många fördelar. Ett antal fördelar, som vi anser är väsentliga, redovisas summariskt i det följande.

El Lånefinansieringen underlättar hyresförhandlingarna. Cl Systemet med förslitningsamorteringar innebär att tillräckliga medel för underhållet säkerställs. D Lånefinansieringen innebär goda förutsättningar för en flexibel under- hållsverksamhet och underlättar en angelägen samordning och avvägning av olika investeringar i bostadsförsörjningen. D Lånefinansieringen innebär att sambandet mellan åtgärd, standard och betalningskrav blir direkt. Kostnadskonsekvenserna av att tillgodose olika anspråk på underhållet kan klarläggas, vilket ger goda förutsätt— ningar för ökat hyresgästinflytande och stimulanser till aktsamhet och eget arbete.

D De stora och ökande behoven av underhåll i bostadsbeståndet kan tillgodoses utan att en mera omfattande fonduppbyggnad samtidigt behöver ske. D Lånefinansieringen gör det lättare att i praktiken undvika olämpliga

förmögenhetseffekter. D I skattehänseende är lånefinansieringen enklare att hantera än fondfi-

nansieringen.

Lånefinansieringen är givetvis inte enbart förknippad med fördelar. Några nackdelar redovisas här summariskt.

E! Underhållsfonder kan tjäna som likvida reserver hos bostadsföretagen. Om underhållet lånefinansieras kan det bli svårt för företagen att i hyresförhandlingarna hävda behovet av likvida reserver. El Låneadministrationen kan bli mer eller mindre krävande. Det beror bl. a. på reglernas utformning. Ett i motsvarande grad utvecklat fondsystem är emellertid också krävande att administrera.

Vi har mot denna bakgrund bedömt att de fördelar som hör samman med att finansiera det periodiska underhållet med lån överväger nackdelarna. Vi har därför valt att utveckla förslag till lösningar på denna grund.

7 Våra överväganden och förslag

Efter en redogörelse för våra utgångspunkter redovisas i detta kapitel våra överväganden och förslag i två huvudavsnitt. Det ena avser finansieringsfrå- gorna. I det andra behandlas frågor om hyresgästinflytande, hyressättning och bostadsbidrag.

7.1. Utgångspunkter

Vi har i tidigare kapitel redovisat olika förhållanden och problem som gäller finansieringen av det periodiska underhållet. De utgör en grund för våra överväganden och förslag.

Våra skisserade lösningar av finansieringsproblemen baseras på våra direktiv och på de allmänna krav som ställs på bostadsfinansieringssyste- met.

I det följande återges summariskt vissa av dessa förhållanden och problem samt utgångspunkter och mål för våra överväganden och förslag.

7.1.1. Allmänna utgångspunkter

I prop. 1974:150 om riktlinjer för bostadspolitiken anges fem allmänna krav som bör ställas på bostadsfinansieringssystemet. Dessa är att

E en ökad utjämning av boendeutgifterna mellan olika besittningsformer skall uppnås genom åtgärder inom lånesystemets ram,

_ förutsättningar skall ges för rimliga boendekostnader i förhållande till betalningsförmågan både i nyproduktionen och det äldre bestånd som omfattas av långivningen,

3 systemet skall kunna förhindra väsentligt olika boendekostnader mellan likvärdiga bostäder av olika ålder,

D systemet skall bidra till att motverka den förmögenhetsomfördelning till förmån för fastighetsägarna som uppstår genom den intlatoriska utveck- lingen och som medför att det i fastigheten nedlagda kapitalet ökar mycket snabbt,

EJ storleken av subventionerna skall kunna anges och vara känd vid varje tidpunkt.

Dessa allmänna krav berörs i prop. 1981/82:124. Där anförs bl. a. att deet har blivit alltmer uppenbart att kraven inte kan tillgodoses inom ramtem för finansieringssystemet. Kompletterande åtgärder inom skattesystemett har också vidtagits.

Inflationen har kraftiga effekter på finansieringen och beskattningezn av bostäder. Detta beror bl. a. på att bostäderna utgör ett stort realkapital med lång livslängd. I bostadsförsörjningen görs stora investeringar som finainsie- ras med långfristiga lån.

Snabb real skuldavveckling, höga räntor och subventioner genom skzatte- avdrag och räntebidrag medför risk för orättvisor mellan de som bor i (olika upplåtelseformer och förmögenhetsöverföringar till fastighetsägarna. Kapi- talkostnaderna och därmed bostadskostnaderna tenderar att bli höiga i nybyggda hus och låga i äldre hus.

7.1.2. Utgångspunkter för finansiering av det periodiska underhållet

Periodiskt underhåll utförs för att bibehålla husets ursprungliga funktiom och värde. Förslitna byggnadsdelar ersätts eller förnyas. Åtgärderna utförs med långa tidsmellanrum och kräver i regel mycket kapital.

Nuvarande finansieringsform för det periodiska underhållet, som förut- sätter att underhållsutgifterna skall klaras med hjälp av löpande intälkter, sparade medel och i vissa fall län har inte tryggat finansieringem av underhållet. Hos många bostadsföretag är reserverna för framtida underhåll för små. Fastighetsägare har tvingats förlänga intervallen för olika åtgärrder. Det periodiska underhållet har släpat efter. Antalet hus som behöver underhållas ökar dessutom kraftigt under 1980-talet.

Nuvarande finansieringsform för det periodiska underhållet har många nackdelar.

Det är svårt att säkert fastställa storleken på erforderliga avsättningar, bland annat på grund av långa tidsintervall och hög inflation.

Erfarenheter från hyresförhandlingar visar också att det är svårt att få förståelse hos hyresgästerna för behovet av sparande till framtida åtgärder. Till detta kommer svårigheter att värdesäkra fonderade medel.

Våra förslag bör på ett bättre sätt än nuvarande ordning säkerställa att tillräckliga medel finns då åtgärderna i det periodiska underhållet behöver utföras.

Åtgärder i det periodiska underhållet kan finansieras med fördelaktiga lån om de ingår en ombyggnad. Detta leder till incitament att utföra låneberät- tigande åtgärder tillsammans med underhållet eller att skjuta på underhållet tills de låneberättigande åtgärderna skall utföras. Om åtgärderna lånefinan- sieras kan fastighetsägare använda eventuella sparade medel från hyrorna för andra än avsedda ändamål.

Om det ursprungliga fastighetskapitalet avvecklas i samma takt som byggnadernas förslitning, eller snabbare, medför sparandet en förmögen- hetsökning för fastighetsägaren. En sådan förmögenhetsökning tillfaller de boende när det gäller egnahem och bostadsrätter. I hyreshus, däremot, ägs de sparade medlen av fastighetsägaren. Hyresgästerna måste då betala hyror som, i vissa fall tillsammans med bidrag från staten, täcker både en

avweckling av fastighetskapitalet i angiven takt och fastighetsägarens sparande till nya byggnadsdelar. Finansieringssystem bör inte som sådant merdföra automatiska förmögen/1etsomfördelningar. Fastighetsägarnas vin- ster bör bero av effektiviteten i fastighetsförvaltningen.

lDe boende bör (med bortseende från bostadssocialt stöd) betala kostna- denna för sitt boende. Kostnaderna avser drift, reparationer, förslitning samt realränta på det nyttjade bostadskapitalet. Hyresgäster skall däremot inte belhöva spara i annans egendom.

lDet periodiska underhållet avser genomgående byte eller förnyelse av byggnadsdelar och utrustning som finns i ett nybyggt bostadshus. Det periodiska underhållet avser åtgärder vars värde varar under många år. Dessa åtgärder är naturliga att betrakta som investeringar, på samma sätt som när de utförs vid nybyggnad och ombyggnad av ett bostadshus. Det är i detta avseende ingen skillnad mellan att anskaffa och installera ett kylskåp eller lägga in ett parkettgolv i en äldre bostad och att göra det i en nybyggd bostad. Åtgärderna i det periodiska underhållet bör ses som återinvestering- ar. Det finns således inga principella invändningar i detta hänseende mot att lånefinansiera periodiskt underhåll.

Sådana lån bör amorteras i takt med förslitningen av olika byggnadskom- ponenter. Det skulle också gälla för ny- och ombyggnadslån.

Genom en snabbare återbetalning av lånen för mindre långlivade delar, skapas ett utrymme för att ta upp nya lån för att förnya dessa delar i samband med periodiskt underhåll eller ombyggnad.

Bortsett från de fall då det periodiska underhållet höjer standarden i förhållande till byggnadernas ursprungliga standard, bör följande bedöm- ningar vara giltiga för det fall hela det ursprungliga fastighetskapitalet är lånat. Om det reala värdet av de sammanlagda lånen i fastigheten inte skall bli större än de var från början, måste summan av de reala amorteringar som skett vara minst lika stora som underhållslånen. Detta innebär en naturlig restriktion vid utformningen av ett finansieringssystem.l

Åtgärderna i det periodiska underhållet och vid ombyggnader samman- faller i hög grad. Det är därför väsentligt att finansieringsformerna för ombyggnad och periodiskt underhåll är så avvägda och samordnade att tröskeleffekter undviks och varsamma ingrepp i husen möjliggörs och stimuleras.

Starka skäl talar därför för att finansieringssystemet utformas så att [än till nybyggnad, ombyggnad och periodiskt underhåll samordnas.

Det nuvarande finansieringssystemet för bostäder har medfört att de statsfinansiella kostnaderna blivit stora, framför allt genom de olika generella subventionerna. Kostnaderna tenderar också att öka. Något utrymme för ökade statsfinansiella kostnader utan en motsvarande kostnads- minskning eller intäktsförstärkning torde inte finnas. Finansieringen av det periodiska underhållet bör därför finansieras inom bostadssektorn.2

De ökade investeringarna som måste komma till stånd i underhållet bör således klaras genom sparande inom sektorn.

En övergång från ett system med i varje företag sparfinansierat periodiskt underhåll till lånefinansierat, har hyrespolitiska fördelar. Dagens otillräck- liga avsättningar och fonder innebär i kombination med stora och i tiden näraliggande behov av underhåll, att finansieringen med bibehållande av

1 Ett motsvarande reso- nemang gäller för åter- vinning av ägarens eget kapital i fastigheten.

2 Enligt tilläggsdirektiv (1980220) till samtliga kommittéer och särskilda utredare skall utgångs- punkten för alla förslag som läggs fram, vara att de skall kunna genom- föras inom ramen för oförändrade resurser inom det område som förslagen avser.

nuvarande system skulle behöva lösas med tämligen omedelbara och kraftiga hyreshöjningar. Införandet av ett lånesystem för periodiskt underhåll innebär däremot att hyrorna successivt kan höjas till den nivå som svarar mot förslitningen.

Amorteringar i takt med förslitningen torde ha betydande pedagogiska fördelar. Förbättringar av byggnadernas skick leder till ökade hyreskrav. I förhandlingar är det sannolikt lättare att fastställa hyror som grundas på faktiska kapitalutgifter än att hävda ett behov av sparande. Denna bedömning gäller i synnerhet om hyresgästerna genom förhandlingar med fastighetsägaren medverkar till att underhåll utförs.

Hyresgästerna bör få ett ökat inflytande på underhållet så att de genom aktsamhet, val av servicenivå och eget arbete kan påverka omfattningen av underhållet och därmed sina boendekostnader.

7.2. Finansieringssystem

Vi har utarbetat en principskiss till ett finansieringssystem som innebär en samordnad belåning av nybyggnad, ombyggnad och periodiskt underhåll. Vi bygger våra förslag på det skisserade systemet. I korthet innebär systemet följande.

Olika delar av ett bostadshus har väsentligt olika livslängd. Lånet för ett nybyggt hus delas därför upp i flera lån med olika löptider. Lånen svarar mot grupper av byggnadsdelar med likartad livslängd. Amorteringstiderna bestäms så att de överensstämmer med livslängden för de olika grupperna av byggnadsdelar.

Vissa lån kommer alltså att återbetalas snabbare och andra långsammare. Genom den snabbare återbetalningen av lånen för mindre långlivade delar, skapas ett utrymme för att ta upp nya lån för att förnya dessa delar i samband med periodiskt underhåll eller ombyggnad. Även dessa nya lån återbetalas i överensstämmelse med delarnas livslängd. Eftersom det tidigare lånet återbetalats innan det nya tas upp, kommer den reala skulden i fastigheten inte att bli större än då huset var nytt.

Med hänsyn till bl. a. ekonomiska risker avvecklas den reala skuldbördan snabbare än Värdeminskningen på grund av enbart förslitningen av olika byggnadsdelar.

Vi redogör först för utformningen av systemet vid fast penningvärde. Därefter diskuterar vi olika möjligheter att få systemet att fungera vid inflation. Därpå behandlar vi administrations-, skatte- och bokföringsfrågor samt frågor om införande av systemet i det befintliga bostadsbeståndet. Vi gör också jämförelser med nuvarande system. Avsnittet avslutas med en sammanfattning av våra omdömen.

7.2.1. Utformning av systemet vid fast penningvärde

För att få underlag att skissera ett finansieringssystem som överensstämmer med de redovisade utgångspunkterna, har behov av lån och amorteringar med hänsyn till förslitningen av bostadshus beräknats. Vid utformningen av

systemet har dessutom beaktats att det behövs en skuldavveckling utöver den som följer av förslitningen.

7.2.1.1 Behov av lån i ett bostadshus och löptider med hänsyn till förslitning

Beräkningar i det följande avser kostnaderna för att byta ut och förnya delar av bostadshus, med hänsyn till den förslitning som sker. dvs. kostnaderna för det periodiska underhållet av bostadshus.

Underhåll avser åtgärder för att återföra byggnadsdelarnas skick till den ursprungliga standarden. Beräkningarna omfattar endast periodiskt under- håll. Löpande underhåll (reparationer) ingår inte. I beräkningarna bortses från att åtgärder i det periodiska underhållet ibland medför standardförbätt- ringar.

Beräknade utgifter avser utgifter för att utföra åtgärder i det periodiska underhållet.

Lån antas här beviljas med 100 % av utgifterna, vilket är låneandelen för allmännyttiga bostadsföretag. Andra låneandelar kan väljas för t. ex. enskilda ägare av hyreshus. I den mån utgifterna finansieras med eget kapital måste detta återvinnas i samma takt som återbetalningen av lånen.

Amorteringstiderna på lånen anpassas så att de överensstämmer med åtgärdernas förväntade livslängd. Lånen återbetalas med rak amortering. Varje års amortering antas då överensstämma med kostnaden på grund av förslitningen.l

Kostnader för det periodiska underhållet enligt SABO:s planeringssystem

Beräkningarna avser här de arbeten som ingår i SABO:s planeringssystem för underhåll. Där ingår inte byte av inredningar eller byte av ledningssystem för vatten, avlopp och elektricitet. Utgifter och kostnader i ett bostadsom- råde för arbetena i SABO:s planeringssystem. dvs. det planenliga underhål- let, redovisas ifigur 7.1. Beloppen avser 1980 års priser.

Utgifterna är små under de första åren. Mer betydande utgifter infaller efter 10 år och i än högre grad efter 20 och 30 år.

Kostnaden för underhåll som utförs enligt planerna under lång tid är ca 36 kr/m2 och år i 1980 års priser.

Uppgifterna härrör från den studie av underhållskostnader m. in., som SABO utfört på utredningens uppdrag. Studien redovisas i kapitel 9.

Vi bedömer att uppgifterna från denna studie ger en så god sammanfat- tande bild av behov och kostnader som det gått att få, när det gäller det modernare beståndet av hyreshus.

De planer som studien bygger på, är upprättade enligt de olika underhållsnormer som gällde när planerna kom till. Skillnaderna mellan dessa normer är relativt små. Normerna anger behov av underhållsinsatser enligt erfarenheter och bedömningar av såväl tekniska som ekonomiska faktorer. De uttrycker också en ambitionsnivå för underhållet. Normerna har tillämpats vid planeringen av underhållet hos åtskilliga allmännyttiga bostadsföretag och dessutom hos vissa enskilda. När det gäller det yttre

' Eftersom lån och amorteringar anpassas till kostnaderna för det periodiska underhållet och detta i vissa fall medför en standardhöj- ning, torde beräkning- arna innebära en viss överskattning i förslit- ningshänseende.

Ackumulerade utgifter för planenligt under- håll, kr per m2

0 5

Figur 7.1 Utgifter och kostnader för planenligt underhåll [ ett bostads- område. 1980 års priser.

Kostnad, 36 kr/m2 och år

10 15 20 25 30 35 40

underhållet överensstämmer SABO:s normer i allt väsentligt med de som finns hos HSB och Riksbyggen.

Beräkningarna i det följande utgår från dessa uppgifter ur SABO-studien. Beräkningarna tar sålunda inte hänsyn till SABO:s senaste underhållsnorm - norm 82. Ett sammandrag av denna redovisas i kapitel 9 ochi bilaga 3. Norm 82 skiljer sig från tidigare underhållsnormer i två väsentliga avseenden.

De intervall som anges för olika arbeten är i allmänhet längre än tidigare. Det gäller särskilt för det inre underhållet. Detta beror på såväl ändrade bedömningar av behoven som brist på medel.

De nya intervallen anges i många fall med viss spridning. Exempelvis anges intervallet för invändig målning till 10—13 år i stället för tidigare 10 år. Tidigare angavs 20 år för byte av linoleummattor mot nu 20—25 år. Spridningsangivelserna är ett uttryck för att vid underhållets planering, bör intervall bestämmas inom angivna spridningsområden med hänsyn till förhållandena i det aktuella bostadsområdet och bostadsföretaget.

I kapitel 9 redovisas beräknade kostnader för det planenliga underhållet med utgångspunkt från norm 82. Kostnaderna har därvid räknats om i samma proportion som råder mellan intervallen enligt tidigare normer och intervallen enligt norm 82. I det senare fallet har intervallen beräknats till mitten av angivna spridningsområden. Enligt dessa beräkningar är kostna- den för det planenliga underhållet ca 13 % lägre enligt den senaste normen. Skillnaden beror till en helt dominerade del (10 %) på att intervallen är längre än tidigare för utgiftskrävande arbeten i lägenheterna. I förhållande

År

till den nya normen innebär beräkningarna i detta kapitel således en viss överskattning av både utgifter och kostnader.

De riktpriser för underhållsarbetena som hör till SABO:s planeringssys- tem avser rationellt utförd produktion i relativt storskalig form. Ett större enskilt ägt företag som förvaltar hyresfastigheter, har vid kontakt angivit att SABO:s riktpriser överensstämmer med det företagets erfarenheter. Dock torde priserna kunna vara något högre hos de många enskilda fastighetsägare som har små bestånd.

SABO-studien torde belysa väl kostnader, utgifter och intervall för underhållet av det modernare beståndet av hyreshus.

Förhållandena kan vara annorlunda i det äldre beståndet, som till en övervägande del ägs av enskilda. I äldre hus med omodern utformning, kan i vissa fall utgifter och kostnader för underhållet vara högre än vad SABO-studien utvisar. Det gäller t. ex. målningsarbeten i lägenheter med äldre typ av snickerier, spegeldörrar, stuckatur och hög takhöjd. Emellertid kan utgifter och kostnader för underhållet i andra fall vara lägre. Det gäller t. ex. underhållsfri självdragsventilation, enklare utrustning och hög mate- rialkvalitet, såsom stenklädda entréer, koppartak, o. d. De äldre och omoderna husen utgör en liten del av hela bostadsbeståndet. Andelen minskar också på grund av rivningar, nybyggnader och ombyggnader.

Äldre, moderniserade hus torde i stort sett ha lika höga underhållskost- nader som de som tillkommit efter kriget och som SABO-studien belyser.

Idet enskilt ägda beståndet av hyreshus kan kostnaderna vara något högre än i SABO-företagen med hänsyn till att det är genomsnittligt äldre och till stor del förvaltas i små enheter.

Uppgifter om kostnader för periodiskt underhåll i enskilt ägda hyreshus har inte gått att få fram.

Genom att beräkningarna i detta kapitel avser de högre underhållskost- naderna enligt tidigare normer, ger de en viss säkerhetsmarginal för stora delar av det moderna beståndet. För det äldre beståndet blir säkerhetsmar- ginalen mindre i den mån kostaderna skulle vara högre där.

De utgifter. intervall och kostnader som kommit fram i SABO:s studie, används i det följande för att beräkna fastighetsägarens lånebehov, dvs. lånens erforderliga storlek och löptid med avseende på det planenliga underhållet. Behov av lån och amorteringar beräknas sålunda med utgångspunkt från att kostnaden för det planenliga underhållet uppgår till 36 kr/m2 och år i 1980 års priser.

Med utgångspunkt från byggnadskomponenternas beräknade livslängd och underhållsåtgärdernas intervall samt graden av hyresgästinflytande, kan det planenliga underhållet indelas i grupper.

För åtgärder som planerats utförda med relativt korta tidsintervall och som främst syftar till att upprätthålla en rimlig kvalitet i lägenheterna och i bostadens närmiljö, ges lån med kortare amorteringstider — grupp I. Hyresgästerna bör kunna få ett relativt långtgående inflytande över dessa åtgärder.

För åtminstone målning, tapetsering och därmed sammanhängande åtgärder i lägenheter — grupp Ia — bör hyresgästerna få ett långtgående individuellt inflytande. För övrigt underhåll i denna grupp — grupp Ib — bör

' Produktionskostnaden för nybyggda flerbos- tadshus i exploaterings-

område var i genomsnitt 3 695 kr/m2 år 1980.

hyresgästernas inflytande utövas kollektivt.

För underhållet av mera långlivade byggnadsdelar och där åtgärderna i stor utsträckning har direkt betydelse för byggnadernas fortbestånd ges lån med längre amorteringstid — grupp II. Fastighetsägaren bör ha ett avgörande inflytande på dessa åtgärder.

Gruppindelningen redovisas i tabell 7.1. Med stöd av normala intervall har den sammanlagda utgiften för att utföra åtgärderna en gång beräknats till 515 kr/m2, vilket utgör ca 14 % av den genomsnittliga produktionskostnaden för flerbostadshus år 1980.'

Omlån ges till åtgärder i grupp I respektive grupp II som återbetalas med rak amortering på 10 respektive 20 år blir amorteringarna 19:80 och 15:85 kr/m2 och år, dvs. sammanlagt 35:65 kr/m2 och år. Till detta kommer räntekostnader.

Kostnader för byte av ledningssystem rn. m.

Vissa stora utgifter i det periodiska underhållet aktualiseras först när ett bostadsområde blivit ca 40 år gammalt. Då börjar också åtgärder för att modernisera byggnaderna att bli aktuella. Dessa åtgärder ingår inte i SABO:s underhållsplaner. För det moderna beståndet av flerbostadshus kan byte av ledningssystem, byte av snickerier m. fl. större underhållsarbeten behövas efter ca 40 år. Detta avser genomsnittliga förhållanden. Behoven kan skilja sig avsevärt mellan enskilda fall. Det finns 60 år gamla byggnader där ledningssystemen fortfarande fungerar.

Dessa åtgärder hänförs i det följande till grupp III. Utgifterna för åtgärder i denna grupp har skattats till sammanlagt 800 kr/m2 i 1980 års priser, vilket utgör ca 22 % av produktionskostnaden för flerbostadshus detta år.

Skattningen av utgifterna har gjorts inom SABO:s kansli. Utgifterna är till största delen hänförlig till byte av ledningssystem för vatten, avlopp och elektricitet och för övrigt till vissa moderniseringsarbeten. Skattnin gen avser arbeten utförda i relativt moderna hus. Utgifterna kan variera inom tämligen

Tabell 7 .] Indelning av planenligt underhåll i grupper samt utgifter och kostnader för dessa. Beloppen avser 1980 års priser

Planenlig underhållsåtgärd Beräknad Utgifter för att kostnad, kr/ utföra åtgärder- m2 och år na en gång. kr/

mz

Grupp I 19,10 198 a. målning och tapetsering i lägenheter b. vitvaror i lägenheter, målning i trapp- hus, målning i gemensamma utrymmen, markanläggningar och tvättcentral

Grupp II 16,90 317 golvbeläggningar i lägenheter, sanitet i lägenheter, markanläggningar, hissar, värmeanläggningar, fasader, balkonger och tak

Summa 36 515

vida gränser. Dock stämmer Skattningen väl med erfarenheter från några allmännyttiga bostadsföretag som genomfört arbeten av det aktuella slaget.

Mot denna bakgrund gör vi följande bedömning: För byte av ledningssys- tem m. m. behövs 40-åriga lån. Om lån ges till hela utgiften som återbetalas med rak amortering på 40 år blir amorteringarna 20:00 kr/m2 och år. Till detta kommer räntekostnader.

Övriga delar

Stommar i bostadshus — grundkonstruktioner, väggar, bjälklag och takkon- struktioner — har lång fysisk livslängd under normala betingelser. Detta förutsätter att skador repareras, t. ex. att läckande tak lagas, och att periodiskt underhåll utförs, t. ex. att fasader putsas om och tak läggs om med vissa intervall.

Erfarenheter visar att i byggnader som repareras och underhålls väl, kan stommar bestå under mycket lång tid. De förslits således inte.

De arbeten som behövs för att ersätta eller förnya markanläggningar som normalt hör till ett bostadsområde, har inkluderats i beräkningarna för grupperna I—III. För övrigt sker ingen förslitning beträffande marken.

Sammanställning

Beräkningarna av lån och amorteringar med hänsyn till förslitning samman- fattasi tabell 7.2 uttryckta i procent av produktionskostnaden för ett nybyggt hus (pk).

De sammanlagda amorteringarna, som uppgår till 55:65 kr/m2 och år (19:80 + 15:85 + 20:00), utgör alltså ca 1,5 % av produktionskostnaden för flerbostadshus.

Lånebehov med hänsyn till byggnadsekonomisk utveckling

Livslängden för byggnadsdelar bestäms inte enbart av den fysiska varaktig- heten och förslitningen. Ekonomiska skäl kan tala för att byggnadsdelar byts ut innan de förslitits. Nya och ekonomiskt fördelaktiga produkter kan finnas innan de äldre helt förslitits. Bytestidpunkten påverkas av kostnaderna för löpande underhåll, skötsel och drift. Det kan t. ex. vara motiverat att byta en

Tabell 7.2 Lån och amorteringar för olika grupper i det periodiska underhållet

Åtgärder Lån Amortering (lånetyp) % av pk % av pk Grupp I 5,4 0,54

( 10 år) Grupp Il 8,6 0,43 (20 år) Grupp III 22,0 0,55 (40 år)

Summa 36,0 1,52

Figur 7.2 Skiss av ny- byggnadslån och under- hållslån med förslitnings- amorteringar. Fast pen— ningvärde.

Återstående skuld, procent av pk

5,4

&? x 22 x 64

20

äldre, alltjämt fungerande värmeanläggning mot en ny, om energikostna- derna därigenom blir lägre. Hänsyn av detta slag torde ha inverkat på de intervall för underhållsarbeten som lagts till grund för beräkningarna i det föregående. I den mån det i framtiden visar sig vara fastighetsekonomiskt lönsamt att till vissa delar underhålla med kortare intervall än nu planerade, kan lånebehovet öka och kan amorteringstakten behöva ökas.

Rationaliseringar av underhållet kan leda till att likvärdiga produkter och tjänster fås till en lägre utgift. Storleken på de erforderliga lånen kan då minskas. Svårigheter att rationalisera underhållsarbeten kan leda till en ogynnsam prisutveckling (realt) och att lånebehovet blir större.

Det är givetvis inte möjligt att veta vilken den framtida utvecklingen blir i de här påtalade avseendena. En slutsats är därför att denna utveckling behöver följas och finansieringssystemet anpassas till ändrade förhållan- den.

I de fortsatta beräkningarna antas, där inte annat anges, att alla priser är fasta eller utvecklas lika.

Nybyggnadslån och lån till underhåll

Med stöd av de beräkningar som redovisats kan ett system för underhållets finansiering skisseras. Den skiss som redovisas i det följande avser ett hus där det ursprungliga länet och produktionskostnaden antas vara lika och uppgå till 100 enheter.

I figur 7.2 redovisas i diagramform utvecklingen av skulden under förutsättning att underhållet finansieras enligt beräkningarna i det föregå- ende. I figuren anger heldragna linjer den totala skulden inklusive lån för underhåll. För att förenkla skissen antas att ett 10-årigt underhållslån tas upp vart tionde år och ett 20-årigt underhållslån vart tjugonde år. År 40 antas en

60 80 År

samlad underhållsinsats utförd, varvid också ett 40-årigt underhållslån tas upp.

Skissen har utformats så att det ursprungliga lånet innehåller fyra delar. Tre av dessa överensstämmer till storlek och löptid med de respektive tre typer av lån till underhåll som senare tas upp (5,4 + 8,6 + 22,0 % av pk). Den fjärde delen (64 % av pk) har framkommit som en restpost och antas här inte amorteras.

De tre mindre delarna av ursprungslånet motsvarar utgifterna för vardera grupperna I, II och III. Utgifterna har inte beräknats enligt byggnadsdelarnas andelar av den ursprungliga produktionskostnaden, utan enligt utgifterna för underhåll/återanskaffning. På så sätt motsvarar de sammanlagda amortering- arna utgifterna för att ersätta och förnya byggnadsdelar. Amorteringarna täcker hela tiden kostnaderna för byggnadernas förslitning.

Det är i många fall dyrare att byta ut eller förnya byggnadsdelar under byggnadens brukstid, än att anskaffa och installera dessa i samband med nybyggnad.

Vid utformning av skissen har detta beaktats genom att ursprungslånet delats upp enligt beräknade utgifter för återanskaffning.

Amorteringarna (inkl. amorteringarna av lånen för underhållsåtgärder) blir konstant lika med ca 1,5 % av produktionskostnaden.

Skissen har utformats med hänsyn till förslitning och behov av under- håll.

7.2.l.2 Övriga behov av skuldavveckling

För utformningen av finansieringssystemet i stort, behöver fler faktorer beaktas än förslitningen av byggnaderna och behovet av underhåll.

Skulden behöver avvecklas med hänsyn till den ekonomiska livslängden för byggnaden som helhet. Erfarenheter visar att byggnader med tiden kan bli omoderna och minska i värde. När ett bostadshus åldras kan den ursprungliga lägenhetsfördelningen och utformningen av lägenheterna bli mindre ändamålsenliga och medföra minskad efterfrågan.

Om en stor del av de ursprungliga lånen återstår att betala i äldre hus kan skulden i fastigheten komma att överstiga fastighetens värde, som minskat t. ex. på grund av att lägenheterna blivit omoderna och svåra att hyra ut.

Finansieringssystemet bör sålunda utformas med hänsyn till att byggnader kan minska i värde när de åldras — åldersfaktorn.

Sambandet mellan värdet av ett bostadshus och dess ålder är inte entydigt. De förhållanden som nämnts talar för att värdet minskar med stigande ålder. Emellertid talar andra förhållanden för att värdet av väl underhållna bostäder i vissa fall kan upprättshållas eller rent av öka med stigande ålder. Bostäder med äldre utformning anses i vissa fall ha särskilda kvaliteter som värderas högt, t. ex. stora, ljusa rum med kakelugnar och tilltalande snickeridetaljer. En ytterligare faktor talar för att äldre bostäder kan värderas högt, nämligen då de är attraktivt belägna — lägesfaktorn. Utbyggnadsmönstret för tätorter har ofta medfört att den äldre bebyggelsen är centralt belägen. De äldre bostäderna kan också vara eftertraktade på grund av bostadsområdenas miljö och karaktär, såsom rik vegetation, väl etablerad service och goda sociala förhållanden.

Det är givetvis inte möjligt att veta hur de bostäder som finns nu kommer att värderas i framtiden. Emellertid är risken påtaglig att bostadshus blir mindre värda när de åldras. Finansieringssystemet bör ge säkerhet med avseende på denna risk. Vid utformningen behöver detta beaktas på två sätt, dels genom att hela skulden avvecklas tillräckligt snabbt, dels genom att ägarens årliga utgifter för drift, underhåll och kapital sammantagna minskar i tillräcklig takt.

Anpassningen av de årliga utgifterna till betalningsviljan för bostäder av olika ålder kommenteras längre fram.

När det gäller Skuldavvecklingen kan skilda utvecklingar för byggnaden aktualiseras.

En utveckling är att byggnaden, om den underhålls väl, kan användas fördelaktigt under en längre tid utan moderniseringar och ombyggnader. Till slut rivs dock byggnaden och ersätts eventuellt av ett nytt hus. När det blir aktuellt att riva byggnaden bör hela skulden vara avvecklad. För detta fall bedömer vi att det ursprungliga lånet skall vara helt återbetalat efter 60 ar.

En annan utveckling är att byggnaden moderniseras enligt det mönster som redovisats i det föregående. Då utförs en samlad underhållsinsats inklusive byte av ledningssystem m.m. samt viss förbättring. För dessa senare nämnda arbeten ges lån med 40 års löptid. Under dessa 40 år bör också det som återstår av det ursprungliga lånet återbetalas, dvs. löptiden för det ursprungliga lånet förlängs till 80 år. Före moderniseringen bör dock ursprungslånet återbetalas med inriktning på fullständig skuldavveckling på 60 år.

En ytterligare utveckling är att huset byggs om fullständigt. Byggnaden kan behöva ändras t. ex. så att en olämplig lägenhetsfördelning eller otidsenlig lägenhetsutformning anpassas till moderna förhållanden. Det torde i många fall vara rationellt att förena arbeten av detta slag med en samlad underhållsinsats. Om huset då blir likvärdigt med en nybyggnad kan det belånas på samma sätt som en sådan. Skuldavvecklingen fram till ombyggnaden bör ha skett i sådan takt att det finns ekonomiskt utrymme för ombyggnaden.

Dessa överväganden har lagts till grund för att bedöma vilken amorte- ringstakt som är lämplig för den del av ursprungslånet som återstår när de tre lånedelar som amorteras i takt med förslitningen räknats bort. Denna återstod uppgår enligt beräkningarna i det föregående till 64 % av produktionskostnaden för ett nytt flerbostadshus. Det motsvarar en utgift om 2 365 kr/m2 i 1980 års priser. Som grundalternativ räknas med att lånet till denna utgift skall återbetalas med rak amortering på 60 år. Då blir amorteringarna 39,40 kr/m2 och år eller ca 1,07 % av produktionskostnaden. Till detta kommer räntekostnader.

Restposten om 64 % av produktionskostnaden är hänförlig till olika kostnader för nybyggnaden. En väsentlig del utgör kostnaden för att producera byggnadsstommen — grundkonstruktioner, väggar, bjälklag och takkonstruktioner. Andra delar utgör kostnader för projektering, upphand- ling och byggadministration samt räntekostnader under byggtiden. En ytterligare del utgör kostnaden för att anskaffa mark.

Utgiften för markanskaffning har beräknats uppgå till i Storleksordningen

7 % av hela produktionskostnaden för ett nytt flerbostadshus.' För denna post behövs ingen framtida ersättning eller förnyelse och sker normalt ingen värdeminskning. Vi har därför övervägt att utforma finansieringssystemet så att de kapitalutgifter som skall täckas med hyror inte omfattar amorteringar till denna del, men väl räntor. Detta kan tänkas uppnås på flera sätt — marken finansieras med amorteringsfria lån, marken innehas med tomträtt och avgälden svarar mot ränta, marken finansieras med ägarens eget kapital som förräntas (men inte återvinns) med hyror. Vi har emellertid stannat för att utom i det fall marken innehas med tomträtt, helt enkelt inkludera marken i den restpost som skall amorteras på 60 år. Om ägaren kan täcka dessa amorteringar med hyror, kommer hyresgästerna att betala en ökning av ägarens eget kapital i fastigheten.

7.2.1 .3 Principskiss till nytt finansieringssystem

Med stöd av de överväganden och beräkningar som redovisats kan ett finansieringssystem skisseras. Den principskiss som redovisas i det följande avser ett hus där det ursprungliga lånet och produktionskostnaden antas vara lika och uppgå till 100 enheter. Andra låneandelar kan väljas, t. ex. för enskilda ägare av hyreshus.2

Skissen återger förhållanden vid fast penningvärde. Skissen återger också förhållanden vid inflation reallån och real beskattning tillämpas. Reallån innebär ju att den återstående skulden och därmed amorteringarna skrivs uppi takt med inflationen. Räntan beräknas på den uppskrivna återstående skulden. Ett belopp om 100 kronor ökas sålunda till 110 kronor om inflationen är 10 % från det ena året till det andra. På så sätt blir beloppens köpkraft inte försämrade av att penningvärdet faller. Om beloppen vid ett reallån räknas om till det penningvärde som gällde då lånet började löpa blir skuld, räntor och amorteringar desamma som för ett vanligt (nominellt) lån vid fast penningvärde.3

Vid fast penningvärde är räntesatser för lån lägre än vid inflation. Vid inflation är också räntesatser för reallån lägre än för nominella lån. En räntesats för nominella lån om 13,0 %, vilken gäller för de statliga bostadslånen år 1982, svarar vid 10 % årlig inflation mot en räntesats om ca 2,7 % för reallån.4

Vid beräkningar av kapitalutgifter har en räntesats om 2 % tillämpats. Denna räntesats avser en marknadsmässig ränta, dvs. bedöms vara osubventionerad. Det finns stöd för denna bedömning i realbeskattningsut- redningens betänkande. Realbeskattningsutredningen har sammanställt ett underlag som indikerar en marknadsmässig realränta för långfristiga statsobligationer på ca 2% vid real beskattning i mitten och slutet av 1980-talet.5

Principskissen avser sålunda ett osubventionerat finansieringssystem. I

' Fram till år 1973 redovisades kostnaden för mark och exploatering i statistiken över pantvärden och produktionskostnader för flerbostadshus. Kostnaderna i genomsnitt för mark och exploatering uppgick då till ca 7 % av produktionskostnaden. Fr. o. m. är 1974 redovisas i stället kostnaderna för tomt och grundberedning. Dessa kostnader uppgick år 1981 till i genomsnitt ca 16 % av produktionskostnaden.

2 Principskissen fungerar oberoende av om finan- sieringen sker med lånat eller eget kapital. Eget kapital kan ersätta lånat och återvinnas respekti- ve förräntas i överens- stämmelse med amorte- ringar och räntor på län.

3 Utformningen av sys- temet vid inflation och med reallån behandlas närmare i ett följande

avsnitt.

* Räntesatsen är beräk- nad för det fall räntebe- talning sker en gång per år.

5 SOU 1982:3, Bilaga 4, Realräntans nivå vid real beskattning.

Figur 7.3 Principskiss av finansieringssystem. Fast penningvärde.

Diagram ]

Återstående skuld, procent av pk

amortering

detta avsnitt bortses från om subventioner kan behövas för att hålla nere hushållens bostadskostnader.

I figur 7.3 redovisas i diagramform utvecklingen av skulden och kapitalutgiften under förutsättning att underhållet finansieras enligt beräk- ningarna i det föregående, samtidigt som övriga behov av skuldavveckling tillgodoses. I figuren anger heldragna linjer den totala skulden, inklusive lån för periodiskt underhåll, samt däremot svarande kapitalutgift.

Skissen omfattar två diagram som avser olika utvecklingsalternativ. Diagram 1 redovisar förhållandena i det fall ett 40-årigt lån för byte av ledningssystem m. m. inte tas upp, utan endast 10-åriga och 20—åriga lån för övrigt periodiskt underhåll tas upp. (Skissen har förenklats så att ett 10-årigt lån tas upp vart tionde år och ett 20-årigt lån vart tjugonde år.) I detta alternativ avvecklas hela skulden på 60 år.

Diagram 2 redovisar förhållandena i det fall en samlad underhållsinsats utförs efter 40 år, varvid ett 40-årigt lån tas upp. Fram till år 40 avvecklas skulden på samma sätt som i ovanstående alternativ. Vid underhållsinsatsen ändras villkoren för det ursprungliga länet. Det som återstår av den ursprungliga skulden efter 40 år, amorteras på samma tid som det nyupptagna 40-åriga lånet, dvs. löptiden förlängs till 80 år.

20 40 60 80 År

Kapitalutgift, procent av pk

Diagram 2

Återstående skuld, procent av pk

100

0 20 40 60 80 År Kapitalutgift, procent av pk 5

0 20 40 60 80 År

Skissen omfattar sålunda två utvecklingsalternativ. Detta beaktar att ett val mellan dessa alternativ kan aktualiseras för ett ca 40 år gammalt bostadshus. Valet beror av vad som vid denna tidpunkt visar sig möjligt och fördelaktigt. Om det visar sig vara nödvändigt att byta ledningssystem m. m. och huset bedöms kunna användasi åtminstone ytterligare 40 år, kan det vara lämpligt att finansiera dessa arbeten med 40-årslån. Inget hindrar att då den resterande delen av ursprungslånet också amorteras på 40 år.

Skissen är utformad också med hänsyn till ombyggnadsalternativet. Skuldavvecklingen bör i god tid ge ekonomiskt utrymme för ombyggnader som kan behövas.

Behov av ombyggnader av bostadshus och kostnader för sådana arbeten är svåra att förutse. De beror av bl. a. framtida samhällskrav på bostadsstan- darden och av bostadsefterfrågans utveckling.

Enligt erfarenheter från nuvarande ombyggnader av flerbostadshus, kan följande skattningar göras avseende genomsnittliga förhållanden, vilka dock varierar inom vida gränser. Ombyggnader genomförs oftast i 40—50 år gamla hus. Arbetena är vanligen av genomgripande karaktär. Ingrepp i bärande delar, ändring av lägenhetsfördelning, förnyelse av ledningssystem ingår. Det ombyggda huset hari många fall nybyggnadsstandard. Kostnaderna för

' Erfarenheter av om- byggnader och beräk- ningarna för det perio- diska underhållet tyder på att 1/2—2/3 av om- byggnadskostnaderna kan hänföras till perio- diskt underhåll.

dessa arbeten uppgår till omkring 1/2—2/3 av kostnaden för att bygga ett nytt hus. En del av ombyggnadskostnaderna kan hänföras till arbeten som medför en högre standard än huset hade ursprungligen.

Skuldavvecklingen enligt principskissen möjliggör en ombyggnad efter 30—40 år utan att skuldbördan i fastigheten blir större än den var från början. Enligt skissen återstår efter 40 år endast drygt en femtedel av den ursprungliga skulden. Det förutsätts att ombyggnaden tillgodoser behovet av en samlad underhållsinsats efter 40 år.'

Dessa förhållanden tyder på att skissen utformats med stor säkerhetsmar- ginal. Den höjda standard som en ombyggnad ger bör betalas av de hyresgäster som får del av denna. Så blir fallet om kostnaderna för standardhöjande åtgärder ökar skuldbelastningen och motsvarande kapital- utgifter betalades av de boende.

Eftersom ett bostadshus efter en ombyggnad av ovannämnt slag i många fall är likvärdigt med ett nybyggt hus, ter det sig naturligt att lånen i dessa fall ordnas på samma sätt som vid nybyggnad.

I principskissen är de totala årliga amorteringarna, dvs. inklusive amorteringarna av lånen för underhåll, konstant lika med ca 2,6 % av pk under de första 40 åren och därefter konstant lika med ca 2,0 % av pk. Under de första 39 åren amorteras sammanlagt lika mycket som det kostar att bygga ett nytt hus.

Vid den räntesats om 2,0 % som används i beräkningarna, blir kapitalut- giften ca 4,6 % av pk första året. Därefter minskar den årliga kapitalutgiften långsiktigt, trots att den ökar något vid varje tillfälle ett lån för underhåll tas upp.

Det skisserade systemet innebär, med de angivna förutsättningarna, att skillnaderna i kapitalutgifter mellan hus av olika ålder blir måttliga i jämförelse med nuvarande skillnader. Det skisserade systemet bör därför kunna medföra en önskvärd utjämning av kostnaderna och hyrorna för likvärdiga bostäder.

I figur 7.4 redovisas i diagramform utvecklingen av fastighetsägarens sammanlagda årliga utgifter. Dessa har beräknats som summan av kapital- utgifterna enligt principskissen och utgifter för drift och löpande underhåll. De senare har beräknats till konstant ca 2,7 % per år av produktionskost- naden för ett nytt hus.2 Första året blir fastighetsägarens totala utgift 7,3 % av pk (4,6 % + 2,7 %).

I figur 7.47 redovisas alla utgifter relaterade till utgiften första året, som uppgår till 100 enheter.

Diagrammet redovisar två utvecklingsalternativ. Alternativ 1 avser det fall den totala skulden avvecklas på 60 år. Alternativ 2 avser det fall då ett 40-årslån tas upp för att finansiera ledningsbyten m. m.

2 Kostnader för drift och löpande underhåll uppgick år 1979 till 86:43 kr/m2 och år enligt SABO:s ekonomiska statistik. Beloppet är ett medelvärde för samtliga bostadsföretag som omfattas av denna statistik. Beloppet överensstämmer väl med bostadsstyrelsens beräkningar för ett nybyggt flerbostadshus. Samma år var produk- tionskostnaden för nybyggda flerbostadshus i exploateringsområde i genomsnitt 3 214 kr/mz.

Procent av totala utgifter för en nybyggd bostad

0 20 40 60

_— totala utgifter, alt 1 __- totala utgifter, alt 2 x X x x hyresskillnad om 0,75% per år

Ägarens totala årliga utgifter avtar långsiktigt, trots att de ökar något vid de tillfällen periodiskt underhåll utförs enligt principskissens utformning i figur 7.3.

De totala årliga utgifterna kan utvecklas mera kontinuerligt än vad som illustreras i figuren, nämligen om det periodiska underhållet utförs med jämnare fördelning i tiden. Principskissen förutsätter inte att underhållet utförs på det sätt diagrammen för enkelhetens skull åskådliggör. Alla åtgärder inom en grupp med samma typ av lån behöver sålunda inte utföras samtidigt.

Genom att de totala årliga utgifterna långsiktigt avtar, kan hyror och avgifter utan problem bestämmas till lägre belopp för äldre bostäder än för yngre. Det svarar väl mot en åldersbetingad minskning av boendevärdet. För att ge någon uppfattning om denna värdeminskning, redovisas i figuren utvecklingen av en hyresskillnad om 0,75 % per år med startpunkt i den totala årliga utgiften för en nybyggd bostad, samt — för alternativ 2 — med ny startpunkt i den totala årliga utgiften då huset är fullständigt underhållet och i viss utsträckning moderniserat. Sannolikt skulle startpunkten i det senare alternativet kunna ligga högre, då huset i många fall är likvärdigt med ett nybyggt.

En hyresskillnad om 0,75 % per år har valts bl. a. med hänsyn till att det finns undersökningar som visar att skillnaden i hyra mellan olika gamla lägenheter uppgår till ca 0,75 % per år på en bostadsmarknad med jämvikt och "normalt” underhåll.' Denna skillnad avser bostäder med ungefär samma läge, dvs. tar enbart hänsyn till åldersfaktorn. Eftersom äldre bostäder ofta har attraktivare läge än yngre, minskar jämviktshyror inte så

80 År

Figur 7.4 Utvecklingen av totala utgifter enligt principskissen och för drift och löpande under- håll samt hyresskillnad om 0, 75 % per år.

' Assar Lindbeck, Hy- reskontroll och bostads- marknad, IUI 1972

snabbt som ålderfaktorn anger, dvs. då också lägesfaktorn beaktas kan hyresskillnaden om 0,75 % per år uppfattas som för stor. Med undantag för det yngsta beståndet är skillnaderna mellan nuvarande genomsnittliga hyror för olika gamla lägenheter små.

Av figuren framgår att de totala årliga utgifterna i stort sett minskar i takt med en hyresskillnad om 0,75 % per år. Det talar för att en utgiftsanpassning av hyran är möjlig utan stora risker för ägaren.

Åtminstone på större orter kan i vissa fall åldersnackdelar t. o. m. uppvägas av lägesfördelar. Det talar för att principskissen är utformad med säkerhetsmarginal. Skulle behov av ombyggnader uppkomma, t. ex. för att eliminera åldersnackdelar, kan sådana genomföras redan efter 30 år utan att fastighetslånen blir större än de var från början.

Kostnaderna för att bygga nya bostäder påverkar värdet av befintliga bostäder. Skulle nyproduktionskostnaderna stiga (realt), talar det för att ekonomiskt utrymme uppstår för värdehöjande ombyggnader i äldre bostadsfastigheter även om den reala skuldbördan bara minskar i takt med byggnadernas förslitning och åldrande. Skulle å andra sidan nyproduktions- kostnaderna sjunka (realt), uppstår problem för ägare av äldre, relativt högt belånade fastigheter.

Prisutvecklingen inom bostadsbyggandet har behandlats av byggprisutred- ningen som lagt fram ett betänkande år 1982. (SOU 1982:34 och 35).

Det är givetvis inte möjligt att veta hur byggpriserna kommer att utvecklas i en mer avlägsen framtid. Nya erfarenheter och bedömningar får avgöra i vad mån ett finansieringssystem av det skisserade slaget behöver ändras.

7.2.2. Utformning av principskissen vid inflation

Den principskiss till ett nytt system för fastighetsfinansiering som vi redovisat, innebär bl. a. att kapitalutgifterna fördelas över husets hela livslängd och att kostnaderna för lägenheterna därför inte varierar över tiden lika kraftigt som f. n. Därmed skulle betalningskraven på de boende i bostäder med olika byggnadsår kunna bättre motsvara de boendes betal- ningsvilja.

Skulden utvecklas så att den hela tiden motsvarar fastighetens värde med hänsyn till byggnadernas förslitning och åldrande m. m. Eftersom amorte- ringarna motsvarar Värdeminskningen p. g. a. förslitning och åldrande, skapas det säkerhetsutrymme för att ta upp nya lån för åtgärder i huset. t. ex. periodiskt underhåll eller ombyggnad. Möjligheter att ta upp lån med säkerhet i fastigheten för att finansiera annat än investeringar i huset finns inte i genomsnittsfallet.

Principskissen är utformad för att återge förhållandena vid fast penning- värde. Skissen kan också sägas återge de reala förhållandena vid inflation. dvs. den återger de reala värdena på skuld och årliga kapitalutgifter. Som vi tidigare konstaterat medför inflationen att skuldernas reala värde avvecklas snabbare än de nominella värdena. Inflationen leder också till att de årliga kapitalutgifterna med nuvarande finansiering blir höga i början och låga i slutet av ett hus användningstid. För att ett lånesystem skall kunna utformas som principskissen, måste inflationens effekter på skuldutveckling och fördelning av årliga kapitalutgifter bemästras.

7.2.2.1 Lån anpassade till principskissen vid inflation

Vi har försökt att med olika tekniker utforma lån så att skuldutveckling och fördelning av årliga kapitalutgifter vid inflation, överensstämmer med lånen i principskissen. I tre fall förutsätts lånen vara nominella, dvs. penninglån utan skulduppskrivning. I ett fjärde är lånet realt, dvs. skulden skrivs upp i takt med inflationen.

Vi har alltså försökt att utforma nominella lån med både principskissens skuldutveckling och fördelning av kapitalutgifter, genom att variera amor- teringstakt och räntesats över åren.

I kapitel 13 redogör vi för dessa försök. De ligger till grund för de slutsatser som redovisas här.

Sammanfattningsvis kan konstateras att lån utan skulduppskrivning kan konstrueras, som följer principskissens utveckling av skulder och årliga kapitalutgifter, endast vid låg inflation. Om löptiden är kort kan dock sådana lån konstrueras även vid relativt hög inflation

Vi har också försökt att med samma teknik utforma lån så att fördelningen av kapitalutgifterna överensstämmer med principskissens lån, dvs. skuldut- vecklingen tillåts avvika från principskissens.

Sammanfattningsvis kan konstateras att det inte är möjligt att vid hög inflation göra kapitalutgifterna i ett nominellt lån lika stora som kapitalut- gifterna i principskissens lån med långa löptider, genom att variera räntesatsen och amorteringstakten över åren. Antingen blir räntesatserna för högai slutet av länets löptid eller också blir amorteringstakten så hög att lånet är slutamorterat innan den ursprungligt tänkta löptiden gått ut.

I ett tredje fall kompletteras de nominella lånen med avgifter i slutet av lånens löptid.

Om fastighetsägarens årliga utgifter skall motsvara de årliga kapitalutgif- terna i principskissens lån, måste utgifterna för räntor och amorteringar kompletteras med en ytterligare utgift, t. ex. i form av en avgift.

För att anpassa fastighetsägarens utgifter till kapitalutgifterna t. ex. enligt principskissens 60-årslån kan en avgift — kapitalavgift — införas när den uppräknade räntesatsen nått marknadsmässig nivå. Den årliga kapitalavgif- ten är lika stor som skillnaden mellan den årliga kapitalutgiften enligt principskissen och de årliga utgifterna för räntor och amorteringar för det nominella lånet. Kapitalavgiften blir därmed ett komplement till traditionel- la räntor och amorteringar på lån. Tekniken kan illustreras i ett exempel. I exemplet antas inflationen årligen uppgå till 10 %. Uppräkningen av räntesatsen avbryts vid 13 %. Utgifternas storlek framgår av figur 7.5.

Det är således möjligt att konstruera ett nominellt lån så att utgifterna för räntor och amorteringar för lånet, tillsammans med en kapitalavgift, ger samma reala utgifter för fastighetsägaren som kapitalutgifterna i principskis- sens lån.

Slutligen utformas reallån för att överensstämma med principskissens skuldutveckling och kapitalutgifter.

Ett sätt att vid inflation anpassa skuldutveckling och årliga kapitalutgifter för ett lån till principskissen, är att årligen skriva upp skuldbeloppet i takt med inflationen. Reala lån innebär att låneskuldens belopp anknutits till ett

Figur 7.5 Utveckling av kapitalutgifter för prin- cipskissens 60-årslån samt utgifter för räntor, amorteringar och kapi- talavgifter i ett nominellt lån. Nominell ränta 13 %. Inflation 10 %. Realt.

Utgift, procent av ursprunglig skuld

kapitalavgift

amortering

index som stiger med inflationen, dvs. den återstående skulden skrivs årligen upp.

Genom skulduppskrivningen omfördelas låntagarens kapitalutgifter i tiden. Skulduppskrivningen ersätter en del av kapitalutgifterna i början av lånets löptid. Eftersom uppskrivningen sker i samma takt som inflationen kommer den reala utvecklingen att bli densamma som vid fast penningvärde, dvs. som i principskissen.

7.2.2.2 Utformning vid inflation av finansieringssystem med principskissens egenskaper

Vi har i det föregående inventerat olika tekniker att konstruera enstaka lån som vid inflation helt eller i väsentliga delar överensstämmer med egenskaperna hos principskissens lån. Idet följande görs, med hjälp av dessa tekniker, försök att utforma finansieringssystem med principskissens egen- skaper. Två system skisseras, ett med nominella lån och ett med reallån.

Vissa förhållanden gäller för båda systemen. Lån beviljas till nybyggnad, ombyggnad och åtgärder i det periodiska underhållet i hyres- och bostadsrättsfastigheter.

Vid nyproduktion ges fyra lån med löptider på 10, 20, 40 och 60 år, i säkerhetsläge uppifrån. Lånet med 60 års löptid kan vid en modernisering av huset efter omkring 40 år, konverteras så att den återstående löptiden är 40 år. Låneunderlaget och pantvärdet fastställs på samma sätt som för närvarande. *

För allmännyttiga bostadsföretag ges, på samma sätt som nu, lån motsvarande hela låneunderlaget. För enskilt ägda hyreshus och för bostadsrättsföreningar gäller för vart och ett av lånen samma låneandelar som f. n., dvs. 92 % respektive 99 % av låneunderlaget.

Lånet med det förmånligaste säkerhetsläget och en amorteringstakt motsvarande ett 60-årslån lämnas av kreditinstitut e. d. som vanligen lämnar långa fastighetskrediter, medan övriga lämnas av staten genom bostadsver- ket.

De första återinvesteringarna i huset sker normalt i det periodiska underhållet efter omkring tio år. Det ursprungliga tioåriga lånet är då

slutamorterat och ett nytt tioårslån kan tas upp. Det är utformat på samma sätt som det ursprungliga tioårslånet, och lämnas också av bostadsverket.

Låneunderlaget för underhållsåtgärderna motsvarar den godkända kost- naden för åtgärderna. För olika lånesökande gäller samma låneandelar som ovan angivits vid nyproduktion. Säkerhet för lånen lämnas i form av inteckningar i fastigheten eller kommunal borgen. Pantvärdet motsvarar låneunderlaget med tillägg för befintliga lån och belopp som motsvarar egen insats. Pantvärdet får dock inte vara högre än pantvärdet för ett nybyggt hus med avdrag för värdeminskning genom förslitning och åldrande. Endast förslitning på de delar som vid det tillfället inte åtgärdas beaktas.

Under husets livslängd tas flera tioårslån och tjugoårslån upp, eventuellt också ytterligare ett 40-årslån.

Nominella [än

En fastighetsägare kan i ett system med nominella lån ges samma reala utgifter som kapitalutgifterna i principskissen genom dels räntor och amorteringar på lånen och dels kapitalavgifter till staten.

Idet följande beskrivs hur ett sådant system kan utformas. Därvid antas att lånen uppgår till 100 % av låneunderlaget.

Lånen konstrueras på det sätt som närmare beskrivs i kapitel 13 och föregående avsnitt. För det tioåriga lånet sker amorteringar från och med första året, medan övriga lån till en början är amorteringsfria.

Det nominella ränteläget för långa fastighetskrediter ligger för närvarande omkring 13 %. Om fastighetsägaren skulle betala så höga räntor första året skulle kapitalutgifterna bli betydligt högre än i principskissen. Räntesatserna för de nominella lånen sätts därför första året så att fastighetsägarens utgifter för vart och ett av lånen blir lika stora som för motsvarande lån i principskissen. Fastighetsägarens totala utgifter för lånen blir därigenom lika med principskissens totala kapitalutgifter första året.

Kapitalutgifterna för det tioåriga lånet, dvs. räntor och amorteringar, blir första året 12 % av lånebeloppet. Räntesatserna första året för de övriga lånen blir 7,0 %, 4,5 % respektive 3,7 % av lånebeloppen. Den totala kapitalutgiften första året för fastighetsägaren uppgår till 4,6 % av det totala lånebeloppet.

Mellanskillnaden mellan den nominella bottenlåne- respektive bostadslå- neräntan och fastighetsägarens ränta för respektive lån, betalas av staten i form av räntebidrag.

Räntesatser och amorteringar anpassas årligen med hänsyn till inflationen så att utgifterna för varje län överensstämmer med principskissens lån. För tioårslånet fastställs årligen amorteringens storlek med hänsyn till föregåen- de års ökningar av konsumentprisindex. Räntesatsen sätt därefter så att kapitalutgiften för det nominella lånet överensstämmer med principskissens. För vart och ett av de övriga lånen höjs räntesatsen årligen med konsumentprisindex minskat med den sänkning av kapitalutgiften som skeri principskissens lån, p. g. a. de där antagna amorteringarna.

När räntesatserna för de längre lånen når upp till de nominella bottenlåne- respektive bostadslåneräntorna höjs de inte mer, utan följer dessa. Då påbörjas amorteringarna på lånen. Så liten amortering som möjligt sker till

Figur 7.6 Utveckling av en fastighetsägares utgif- ter för räntor, amorte- ringar och kapitalavgifter under en— 60-årspe- riod.Realt.

en början, t. ex. genom att lånen utformas som annuitetslån. För att fastighetsägarens utgifter inte skall sjunka under principskissens när de reala ränte- och amorteringsutgifterna minskar, införs en kapitalavgift för vart och ett av de tre längre lånen. Avgifterna utgör varje år mellanskillnaden mellan den kapitalutgift som borde utgå enligt principskissen och de verkliga utgifterna för räntor och amorteringar för det nominella lånet. Kapitalavgifterna har flera syften; bl a. att B fördela utgifterna jämnare över husets användningstid och sålunda minska utgiftsskillnaderna mellan hus med olika byggnadsår EI utgöra återbetalning av de bidrag till ränteutgifterna som fastighetsägaren erhåller i inledningsskedet på lånets löptid D skapa möjligheter för staten att bevilja lån till återinvesteringar i huset. t. ex. åtgärder i det periodiska underhållet. Räntor, amorteringar och kapitalavgifter för de lån som tas upp under en 60-årsperiod framgår av figur 7.6.

Avgifterna för 20-, 40- och 60-årslånen börjar betalas efter omkring 13—15 år. Avgifternas andel av de totala utgifterna växer därefter fram till år 40. Strax före år 40 svarar avgifterna för ca 2/3 av fastighetsägarens utgifter för kapital inklusive avgifter. Därefter sjunker deras andel och svarar fram till år 60 för relativt konstant omkring hälften av fastighetsägarens utgifter.

De sammanlagda avgifterna uppgår under 60-årsperioden till ca 65 % av den ursprungliga skulden.

De bidrag till ränteutgifter som staten betalar uppgår sammanlagt till ca 50 % av den ursprungliga skulden. Staten skulle således få in något mer i avgifter än de bidrag som staten lämnar. Hänsyn bör dock tas till att huvuddelen av bidragen betalas ut i början av husets livstid medan avgifterna betalas in i slutet.

Fastighetsägarens utgifter, procent av ursprunglig skuld

summa utgifter

räntor och amorteringar

Reala län

Om de fyra lån som lämnas vid nyproduktion av bostadshus utformas som reallån med samma räntesats som i principskissen (2 %), kommer fastighets- ägarens skuld och kapitalutgifter att utvecklas som i principskissen.

Realbeskattningsutredningen har i sitt betänkande föreslagit ett realt system för bostadsfinansiering (SOU 1982zl—3). Där finns en närmare redogörelse för detaljutformningen av ett sådant system.

7.2.3. Administration av lånesystemen

Ansökan och beslut om lån för ett nybyggt hus sker på samma sätt som i det nuvarande systemet för bostadsfinansiering.

De tre lånen med löptider på 10, 20 och 40 år är statliga lån som lämnas av bostadsverket. I stället för ett lämnas således tre statliga lån, vilket torde föranleda ett visst merarbete.

Lånet med det förmånligaste säkerhetsläget lämnas av bottenlåneinstitut. Låneunderlaget för detta lån utgör 64 % av låneunderlaget för hela huset.

I nuvarande bostadsfinansiering utgör bottenlånen 70 % av låneunderla- get. Det innebär att staten kommer att svara för en något större del av långivningen till nyproduktion av bostäderi det skisserade än i det nuvarande systemet. Den högre andelen för staten i det skisserade systemet beror på det beräknade framtida lånebehovet för att utföra periodiskt underhåll.

Lån som tas upp under husets brukstid för åtgärder i det periodiskt underhållet, är statliga lån som lämnas av bostadsverket.

Fastighetsägarens ansökan om lån till periodiskt underhåll skall avse samtliga fastigheter som han äger i en kommun. Ansökan får lämnas en gång per år till förmedlingsorganet i kommunen. Förmedlingsorganet sänder med eget yttrande ansökan till länsbostadsnämnden.

Det är svårt att bedöma hur stort antalet lån till periodiskt underhåll blir. Antalet ägare av hyres- och bostadsrättsfastigheter uppgår till 30—35 000. En mycket stor del av de enskilda fastighetsägarna innebar ett litet antal lägenheter. Dessa torde inte behöva ansöka om lån varje år, utan kunna samla ihop åtgärder och ansöka om lån med flera års mellanrum. Antalet lån torde kunna uppskattas till högst 20—30 000 st per år. Under de senaste budgetåren har bostadsverket meddelat omkring 100000 lånebeslut per år.

De här aktuella besluten torde kunna göras enklare än besluten om nuvarande ny- och ombyggnadslån med former som är snarlika nuvarande lån till energibesparande åtgärder.

För att behovet av åtgärder i huset och fastighetsekonomin på längre sikt skall kunna bedömas, bör ansökan innehålla en plan för fastigheternas förvaltning, åtminstone vid ansökan om 40-åriga lån.

Ansökan kan avse lån till de åtgärder i det periodiska underhållet som finns förtecknade i föreskrifter från bostadsstyrelsen. Dessa bör göra ansöknings- förfarandet och besluten så enkla och litet resurskrävande som möjligt. De hindrar också att lån beviljas till löpande underhåll eller drift.

Eventuellt kan bostadsstyrelsen också, för att förenkla administrationen,

fastställa schablonbelopp för de olika åtgärderna. Sådana schablonbelopp skulle underlätta bedömningen av de ekonomiska konsekvenserna av olika åtgärder och därigenom underlätta förhandlingar mellan hyresgäster och fastighetsägare.

Ett minsta lånebelopp bör fastställas. Kapitalavgifterna i det nominella systemet bör administreras av bostads- styrelsen. Styrelsen har kännedom om låntagarens utgifter för räntor och amorteringar och om den beräknade totala kapitalutgiften enligt principskis- sen och kan sålunda fastställa avgifternas storlek. De kan fastställas och betalas samtidigt som räntor och amorteringar för de statliga lånen.

Kapitalavgifterna utgör ett lånevillkor som är känt när lånen tas upp på samma sätt som t. ex. räntebidragen. Eftersom kapitalavgifternas funktion bl. a. är återbetalning av erhållna räntebidrag, kan lånen inte sägas upp under löptiden — utan att en samtidig fullständig återbetalning av erhållna räntebidrag sker.

7.2.4. Skatte- och bokföringsregler i lånesystemen

De skisserade systemen behöver förenas med nya skatteregler.

För ägare av konventionellt beskattade fastigheter kommer i det skisserade systemet kostnaderna för åtgärderna i det periodiska underhållet att få dras av vid beskattningen i form av årliga värdeminskningsavdrag, anpassade till åtgärdernas normala beständighet. Avdragen kommer sålunda att fördelas annorlunda i tiden än med nuvarande regler.

För ett nybyggt hus tillämpas värdeminskningsavdrag med lägre procent- satser för de delar av huset som inte byts ut under husets livslängd. För byggnadsdelar som byts ut eller förnyas medges högre årliga avdrag. Procentsatser bör fastställas i överensstämmelse med principskissen.

Motsvarande avdragsregler bör gälla vid ombyggnad. I det fall systemet omfattar nominella lån med räntebidrag och kapitalav- gifter, beräknas värdeminskningsavdrag på anskaffningskostnaden. Räntor och kapitalavgifter är avdragsgilla. Detta gäller också för ägare av schablonbeskattade fastigheter.

I det fall systemet omfattar reala lån skulle beskattningen ske enligt real princip. Realbeskattningsutredningen har lämnat förslag om reala system för beskattning och finansiering.

När det gäller ändringar av skattereglerna blir det fråga om relativt enkla kompletteringar av nuvarande regler och rutiner för ny-, till- och ombygg- nad. Redan i dag kan i vissa fall avdrag göras för kostnader för periodiska underhållsåtgärderi form av värdeminskningsavdrag. Det kan ske i samband med ombyggnad med statliga län. Det kan också ske för flera speciella underhållsåtgärder som byte av värmepannor, fläktar, hissar och sopanlägg- ningar. Kostnaderna för dessa åtgärder dras av i form av högre värdeminsk- ningsavdrag än för resten av byggnaden.

De skisserade systemen behöver förenas med nya bokföringsregler. Åtgärderna i det periodiska underhållet är investeringar som ökar fastighetens reala och således även nominella värde. Värdet av en åtgärd avskrivs i överensstämmelse med investeringens livsländ. Olika delar av ursprungsinvesteringen skulle också skrivas av i olika takt.

7.2.5. Införande av finansieringssystemen

Ett naturligt sätt att införa de skisserade systemen är att börja tillämpa dem för alla som söker lån efter en viss tidpunkt. Vid nyproduktion, ombyggnad och periodiskt underhåll beviljas då lån med beskriven utformning.

Flera skäl talar för att de skisserade finansieringssystemen bör införas för såväl nya som gamla fastigheter. Ett bostadspolitiskt skäl är behovet att utjämna kapitalutgifterna mellan hus med olika byggnadsår. Administrativa skäl talar också för att övergå till enhetliga regler för alla fastigheter beträffande bl. a. belåning och beskattning. När det gäller reallån är det förknippat med en övergång till real beskattning. En blandning av reala och nominella skatteprinciper skulle skapa mycket stora problem.

Ett införande i befintliga bostadshus kan utformas på följande sätt. Systemet med nominella lån införs genom att upptrappningen av den garanterade räntan ändras, för att nå överensstämmelse med kapitalutgif- terna i principskissen. För befintliga lån aktualiseras inga kapitalavgifter. För att undvika allt för kraftiga kostnadsändringar görs upptrappningen succes- sivt under en övergångsperiod. Upptrappningarna av den garanterade räntan torde medföra höjda hyror. På grund av hyressättningssystemet kan hyrorna komma att höjas även för de fastigheter som inte berörs av de kostnadsök- ningar som följer av ränteupptrappningen. Då skulle lönsamhetsförbättring- ar kunna beskattas genom en utvidgad tillämpning av den nuvarande hyreshusavgiften. Om fastighetsägaren tar upp nya lån och så småningom börjar betala kapitalavgifter reduceras hyreshusavgiften med kapitalavgif- terna.

Ett införande av reala län kan ske på två skilda sätt. Skulle en real beskattning införas i enlighet med det nyligen av realbeskattningsutredning- en framlagda betänkandet, torde en omfattande övergång till reala lån ske på de nuvarande låntagarnas initiativ. I samband med detta är det naturligt att göra den uppdelning av lånen som anges i principskissen.

Skulle den nuvarande nominella beskattningen bibehållas torde det finnas ett mindre intresse hos låntagarna att initiera en övergång till reala lån. I det fallet är det naturliga att långivarna aktualiserar en omläggning till reala lån i samband med att låntagare med nominella lån ansöker om mera omfattande nya lån. Då bör också en uppdelning av lånen ske. I detta fall torde också en utvidgning av den nuvarande hyreshusavgiften aktualiseras.

Problemen med att införa de skisserade systemen i beståndet är avsevärda. Ett problem är naturligtvis motståndet mot kostnadsutjämning från den majoritet boende som har låga kapitalutgifter och i de nya systemen skulle få högre. Ett annat problem är de omfattande administrativa ändringar beträffande befintliga län 0. d. som blir nödvändiga. Ett tredje problem är hur behoven av information till fastighetsägare, boende m. fl. skall tillgodoses. Ett fjärde problem, som i första hand gäller reallån, är hur balans skall åstadkommas på kreditmarknaden såväl vid som efter en övergång till de skisserade systemen.

I båda de skisserade systemen skulle bostadsinstitutens långivning till ny- och ombyggnader minskas — från 70 till 64 % av produktionskostnaden. Endast lån i bästa säkerhetsläge blir här aktuella med en löptid om 60 år.

Betalningsförloppen för dessa bottenlån är dock helt olika i de skisserade systemen.

Jämfört med nuvarande system blir i reallånefallet betalningar av räntor och amorteringar inledningsvis mycket mindre, medan de blir mycket större mot slutet av länets löptid. Det skulle påverka långivarnas likviditet i ett övergångsskede. Realbeskattningsutredningen har diskuterat denna effekt och anser att den bör kunna balanseras av minskad statlig upplåning.

Systemet med nominella lån, räntebidrag och kapitalavgifter innebär däremot att bottenlångivarna får räntor och amorteringar betalda huvudsak- ligen på samma sätt som i det nuvarande systemet.

De föreslagna systemen kan få effekter på företagens likviditet och lönsamhet. Likviditetsaspekter har diskuterats i kapitel 6.

En fråga som gäller företagens likviditet är lånereglernas utformning. De skisserade systemen innebär att lån utbetalas när åtgärderna i det periodiska underhållet utförts. Under utförandet kan företagen därför behöva kreditiv. Detta torde kunna lösas på samma sätt som t. ex. vid nuvarande finansiering av ombyggnad.

En annan fråga berör likviditeten hos de allmännyttiga bostadsföretagen. De skisserade systemen innebär att fastighetsvärdena ökar. Enligt nuvaran- de regler skall grundkapitalet uppgå till minst 1 % av fastighetsvärdena. Om dessa regler bibehålls, kan således grundkapitalet behövas ökas.

När det gäller lönsamheten i de enskilda fastighetsförvaltningarna har det förutsatts i principskissen att hyrorna skall täcka ägarnas kostnader. Det betyder bl. a. att det egna kapitalet återvinns till sitt fulla värde med en marknadsmässig direktavkastning. I den mån de enskilda förvaltningarna bedrivs skickligare än de allmännyttiga bostadsföretagen ökar lönsamhe- ten.

Det blir avgörande för lönsamheten i vad mån hyror kommer att täcka kostnaderna i fastighetsförvaltningen. Det avgörs i fösta hand vid framtida förhandlingar inom den allmännyttiga sektorn. Man kan bara spekulera om framtiden i dessa hänseenden och göra bedömningar med utgångspunkt från de ändrade förutsättningar som de nya systemen skulle ge. En bedömning är att kostnaderna för det beräknat erforderliga periodiska underhållet som nu inte täcks av hyrorna, lättare kommer att accepteras av hyresgästerna i form av kapitalutgifter som det ju blir fråga om vid lånefinansiering. Denna bedömning gäller i synnerhet när hyresgäster initierat eller medverkat till att underhållet kommer till utförande.

Av betydelse för lönsamheten är givetvis också i vad mån företagens kostnader täcks av generella subventioner.

De föreslagna systemen har effekter på bl. a. bostadskostnaderna. Neutraliteten mellan olika upplåtelseformer påverkas om systemet införs enbart för en eller två upplåtelseformer.

En utjämning av bostadskostnaderna mellan hus med olika byggnadsår behövs för samtliga upplåtelseformer. Reallån skulle förmodligen behöva införas för samtliga upplåtelseformer. Lån till periodiskt underhåll behövs i samtliga upplåtelseformer osv.

Våra föreslag gäller hyres- och bostadsrättsfastigheter. Vi anser att överväganden om förhållandena även i egnahem bör göras inom de områden som vi har behandlat. Det ligger dock inte inom vårt uppdrag att behandla denna upplåtelseform. Dessa frågor bör därför behandlas i annan form.

7.2.6. Jämförelse med nuvarande förhållanden samt diskussion av övergångsfrågor

I detta avsnitt jämförs de skisserade finansieringssystemen med det nuvarande. Dessutom jämförs de utgifter för fastighetsägaren som hör samman med de skisserade systemen med nuvarande bostadskostnader. I anslutning därtill berörs frågan om fortsatta subventioner vid en övergång från nuvarande förhållanden till nya.

7.2.6.l Jämförelse av skuldutveckling och årliga kapitalutgifter mellan skisserade system och nuvarande

Utveckling av skuld och årliga kapitalutgifter vid nuvarande belåning

Nuvarande lån till hyres- och bostadsrättsfastigheter är penninglån och består av ett statligt bostadslån till 30 % av låneunderlaget för allmännyttiga bostadsföretag, 29 % för bostadsrättsföreningar och 22 % för enskilda företag. Underliggande krediter lämnas av bostadsinstituten. De senare — bottenlånen — har en löptid om f. n. 50 år. Det statliga länet har uppskjuten amortering. Amorteringarna inleds f. 11. efter ca 30 år.

De nominella räntesatserna var år 1982 12,95 % för bottenlånen och 13,0 % för bostadslånen. Staten subventionerar kraftigt de nominella räntorna på lånen. Staten betalar med räntebidrag de räntor som överstiger den s. k. garanterade räntan. Den garanterade räntan beräknas varje år med utgångspunkt från den ursprungliga skulden. Den garanterade räntan beräknas första året enligt en räntesats om 3,0 %. Därefter ökas räntesatsen med 0,25 %-enheter per år.

De följande beräkningarna baseras på att de regler som gäller år1982 även skulle gälla framöver. I figur 7. 7illustreras skuldutvecklingen för lånen i det fall bostadslånet uppgår till 30 % av låneunderlaget. I denna beskrivning antas låneunderlaget lika med pantvärdet som uppgår till 100 enheter. Amorteringarna av bottenlånet, som påverkar amorteringarna av bostads-

Återstående skuld, procent

summa

_ —_x —

*x

xx

x bottenlån

N

X X

__ _—__ ——

bostadslån

50 År

Figur 7. 7 Skuldutveck- ling för nuvarande lån till nybyggda flerbostads- hus, nominellt.

Figur 7.8 Kapitalutgifter för nuvarande lån till nybyggda flerbostadshus, naminellt. Fastighetsäga- rens utgifter särredovi- sade.

lånet, är fastställda för den första 20 årsperioden i form av s. k. serielån. Den nominella skuldminskningen är liten under de första 20 åren — 4,85 % av hela den ursprunliga skulden.

I figur 7.8 illustreras utvecklingen av de årliga nominella kapitalutgifterna för nybyggnadslånen under de första 20 åren. Kapitalutgifterna består nästan helt av räntor. Av figuren framgår också fördelningen av kapitalutgifterna på fastighetsägaren och staten. Staten betalar första året ca 3/4 av kapitalutgif- terna. Med tiden svarar fastighetsägaren för en allt större andel av utgifterna (inemot 2/3 är 20).

Den nominella skulden och de årliga nominella kapitalutgifterna minskar till beloppen långsamt. Vid inflation minskar dock de nominella beloppens värde p. g. a. penningvärdesförsämringen. Vid inflation minskar därför den reala skulden och de årliga reala kapitalutgifterna snabbare än den nominella skulden och de nominella kapitalutgifterna.

I det följande beskrivs nybyggnadslånen realt, dvs. skulder och utgifter uttrycks i det penningvärde som gällde när lånen togs upp. De minskar då i värde vid inflation. Inflationen antas här vara 10 % årligen.

I figur 7.9 återges skuldutvecklingen för lånen. Den reala skulden minskar betydligt snabbare än den nominella. Efter de första 20 åren återstår endast

Kapitalutgifter, procent av pv

Staten

10

Fastighetsägaren

Procent av pv för ett

nytt hus

100

50

summa lån Figur 7.9 Utveckling av skulden för nuvarande lån till nybyggda flerbos- 0 tadshus, realt (inflatio- 0 10 20 _ År nen = 10 % per är).

ca 15 % av den ursprungliga skuldens värde, realt räknat — trots att mycket små nominella amorteringar gjorts.

I figur 7.10 illustreras utvecklingen av de årliga reala kapitalutgifterna för nybyggnadslånen under de första 20 åren. De reala kapitalutgifterna minskar betydligt snabbare än de nominella.

Av figuren framgår också fördelningen av kapitalutgifterna på fastighets- ägaren och staten.

Fastighetsägarens kapitalutgifter minskar något över åren. Fastighetsäga- ren svarar dock för en allt större andel av kapitalutgifterna samtidigt som statens andel minskar. Detta beror på att statens subventioner minskar genom att den garanterade räntan höjs.

Jämförelse mellan principskissen och nuvarande län

I detta avsnitt jämförs utvecklingen av skulder och fastighetsägarens årliga kapitalutgifter för nuvarande nybyggnadslån med de ursprungliga lånen enligt principskissen i figur 7.3.

Jämförelsen avser de reala förhållandena, dvs. de reala värdena på skuldutveckling och årliga kapitalutgifter i nuvarande lånesystem och i principskissen jämförs. Inflationen antas vara 10 % årligen.

I figur 7.11 illustreras utvecklingen av skulderna. Det framgår att skuldens reala värde minskar väsentligt snabbare vid

Figur 7.10 Kapitalutgtfter för nuvarande lån till nybyggda flerbostadshus, realt (inflation = 10 % per år). Fastighetsägarens utgifter särredovisade.

' Nuvarande avsättning- ar är dock mindre än 1,5 %, varför princip- skissens kapitalutgifter är högre än summan av de kapitalutgifter och avsättningar som ligger till grund för nuvarande hyressättning.

Kapitalutgifter, procent av pv för ett nytt hus

10

Staten

nuvarande lån än i principskissen, vid 10 % årlig inflation.

Vid en jämförelse av de årliga kapitalutgifterna måste beaktas, att i nuvarande system behöver avsättningar göras till framtida underhåll, vilket inte behövs i principskissen. I detta system tillkomer i stället årliga kapitalutgifter för de underhållslån som tas upp efter hand.

I figur 7.12 illustreras utvecklingen av de årliga kapitalutgifterna och erforderliga årliga avsättningar för periodiskt underhåll.

Det framgår av figuren att kapitalutgifterna i principskissen, beräknade med en real räntesats om 2,0 %, är ungefär lika stora som summan av kapitalutgifterna och de erforderliga avsättningarna i nuvarande system, under de första ca 10 åren, trots att det skisserade systemet är osubventio- nerat. Erfoderliga avsättningar är beräknade till 1,5 % per år av produk- tionskostnaden för att fortlöpande täcka utgifterna för det periodiska underhållet. De ytterligare avsättningar som kan behövas för att säkra värdet av fonderade medel har inte inkluderats.l

Återstående skuld, procent

100

50. X

X

nuvarande lån

Summan av årliga kapitalutgifter och avsättningar i det nuvarande systemet sjunker snabbare än kapitalutgifterna i det skisserade systemet. Det innebär att det skisserade systemet ger mindre skillnader mellan kapitalut- gifterna i yngre och äldre hus än nuvarande system.

Kapitalutgift och avsättning, procent av pv

principskiss

x

nuvarande system

principskiss

Figur 7.11 Utvecklingen av skulderna för det ur- sprungliga lånet enligt principskiss av finansie- ringssystem och nuvaran— de Iån till nybyggda fler- bostadshus, realt (infla- tion = 10 % per år).

Figur 7.12 Kapitalutgifter och erforderliga avsätt- ningar för periodiskt underhåll, i det skisse- rade finansieringssyste- met och i nuvarande system, realt (infla—

tion = 10 % per år).

l SCB, SM Bo l982:13

2 Enligt nuvarande fi- nansieringssystem utgör den garanterade räntan första året 3 %.

3 Enligt låneobjektsta- tistiken var produktions- kostnaden år 1981 för nybyggda flerbostadshus i saneringsområde i ge- nomsnitt 4 675 kr/mz.

7.2.6.2 Jämförelse mellan fastighetsägarens utgifter enligt skisserade system och nuvarande hyror och årsavgifter

Hyror i nybyggda hus

Uppgifter om hyror i nya hus, som redovisas i det följande, har hämtats från SCB:s undersökning om bostadshyror m. m. i statsbelånade flerbostadshus färdigställda år 1981.1

Enligt denna undersökning färdigställdes under år 1981 ca 15 600 lägenheter i flerbostadshus. 73 % av dessa lägenheter hänförs till hus i exploateringsområde. (Uppgifter från SCB:s låneobjektstatistik tyder på att det skett en kraftig förskjutning i detta hänseende; preliminära beslut år 1981 om lån till nyproduktion av flerbostadshus avser ungefär lika många lägenheter i saneringsområden som i exploateringsområden.)

Av de ca 15 600 lägenheterna tillkom 57 % i allmännyttig regi och 10 % i enskild. Resten, 33 %, tillkom i kooperativ regi.

För lägenheter om 3 rum och kök i exploateringsområde var årshyran i genomsnitt 263 kr/m2 för den allmännyttiga sektorn och 313 kr/m2 för den enskilda. (Årshyran anges inkl. alla obligatoriska tillägg, såsom bränsle och varmvatten, men exkl. avgifter för bilplats.) I saneringsområde var årshyran för lägenheter om 3 rum och kök i genomsnitt 279 kr/m2 för den allmännyttiga sektornoch 299 för den enskilda.

Enligt låneobjektstatistiken var produktionskostnaden år 1981 i genom- snitt för nybyggda flerbostadshus i exploateringsområde 3 991 kr/mz. Om kapitalutgiften första året beräknas som 3 % av produktionskostnaden fås 120 kr/m2.2_ Om till detta läggs en post om 149 kr/m2 för drift och underhåll fås 269 kr/m2 sammantaget. 149 kr/m2 är kostnaden för drift och underhåll för SABO-företagen i genomsnitt enligt den ekonomiska statistiken för år 1981. Enligt bostadsstyrelsens beräkningar uppgår kostnaderna till 147 kr/mz, som ett genomsnitt för år 1981. Det beräknade beloppet om 269 kr/m2 är av samma storlek som den ovan redovisade hyran för allmännyttiga lägenheteri exploateringsområden — 263 kr/mz.

Fastighetsägarens utgifter första året enligt principskissen och med tillägg för drift och löpande underhåll, skulle enligt de beräkningar som redovisats i tidigare avsnitt uppgå till ca 7,3 % av produktionskostnaden för ett nytt hus (pk) —4,6 % för kapital och 2,7 % för drift och löpande underhåll. Räknat på en produktionskostnad i exploateringsområden om 3 991 kr/m2 blir de totala utgifterna 291 kr/mz, dvs. ett större belopp än den ovan redovisade hyran för allmännyttiga lägenheter i exploateringsområden — 263 kr/m2. Skillnaden är 28 kr/m2, vilket för en 80 m2 stor bostad är 187 kr/månad i 1981 års priser. Denna skillnad elimineras om de totala årliga utgifterna sänks från de beräknade 7,3 % av pk till 6,6 %, dvs. med 0,7 %-enheter. Det är 1/7 av kapitalutgiften första året enligt principskissen.

Räknat för saneringsområden innebär 6,6 % av pk totala utgifter om 309 kr/m2.3 Det är väsentligt högre än den ovan redovisade hyran för allmännyttiga lägenheter i saneringsområden — 279 kr/mz. Skillnaden är 30 kr/mz. Dock torde denna beräkning innebära en överskattning med avseende på drift och löpande underhåll. Om dessa beräknas som 2,7 % av pk i

exploateringsfallet, men beräkningen i övrigt är lika, blir resultatet 290 kr/ml. Den återstående skillnaden är 11 kr/mz.

Hyror och årsavgifter i beståndet

Uppgifter om hyror i bostadsbeståndet, som redovisas i det följande, har hämtats från SCB:s bostads- och hyresundersöknig för år 1981 (BHU 81).'

I BHU 81 redovisas 1,35 miljoner bebodda hyreslägenheter i flerbostads- hus.2 Genomsnittlig area per lägenhet redovisas till 64 ml. Den totala arean kan sålunda beräknas till 86,4 miljoner mz.

2/3 av hyreslägenheterna i flerbostadshus har byggts efter år 1950 och inemot hälften efter 1960. 4/5 av lägenheterna är mindre än 4 rum och kök.

Genomsnittliga årshyror år 1981 för lägenheter om 3 rum och kök redovisas i tabell 7.3 med uppdelning efter färdigställandeår och ägarkate- gori. (Årshyran anges inkl. alla obligatoriska tillägg, såsom bränsle och varmvatten. men exkl. avgifter för bilplats.)

Hyrorna varierar bl.a. med bostadens ålder. Hyrorna är i allmänhet lägst för lägenheter från 1940-talet. Hyrorna är höga för de lägenheter som färdigställts under de senaste åren i jämförelse med de äldre lägenheter- na.

I figur 7.13 jämförs i diagramform utvecklingen under 40 år av de totala utgifterna enligt principskissen och för drift och löpande underhåll med genomsnittliga hyror år 1981 för lägenheter om 3 rum och kök av olika ålder. Hyrorna avser lägenheter i allmännyttig respektive enskild ägo enligt den statistik som redovisats i det föregående.

De totala årliga utgifterna är beräknade enligt tidigare avsnitt, som summan av 2,7 % av pk för drift och löpande underhåll och successivt minskande andelar av pk för kapital enligt principskissen — 4,6 % första året. Utgifterna är beräknade för en produktionskostnad om 3 991 kr/mz. Enligt låneobjektstatistiken gäller denna kostnad år 1981 som genomsnitt för flerbostadshus i exploateringsområden.

I figuren anges hyrorna för lägenheter färdigställda år 1981 i exploate- ringsområden. För tidigare producerade lägenheter anges hyror enligt genomsnitten för lägenheterna inom olika färdigställandeperioder; dessa har markerats i diagrammet med vågformade linjer för vardera period.

Tabell 7 .3 Genomsnittlig årshyra för lägenheter om 3 rum och kök. Kr/m2 år 1981

Färdigställandeår Allmännyttiga Enskilda —l920 210 175 1921—1940 200 177 41— 50 192 180 * SCB, SM B01982:12 51— 60 193 189 61— 65 198 193 2 Enligt FoB 80 hade 66— 70 200 198 1,32 miljoner hushåll i 71— 75 206 206 "övriga hus” (icke små- 1976—1980 232 251 hus) hyreskontrakt med

husägaren.

Kr/m2 300 1 % X 200 * *m— Far—fm ”m..—___... _ WW _ totala utgifter 100 _ -o— — hyror i allmännyttiga lägenheter _ _ + _. _ hyror i enskilt ägda lägenheter 0 1981 1971 1961 1951 1941 Byggna- 0 10 20 30 40 År Figur 7.13- Utvecklingen av totala utgifter enligt principskissen och tillägg För att förenkla bilden av hyrorna för olika gamla lägenheter har kurvor för d'if! OCh löpande lagts ini diagrammet som förbinder mittpunkterna av de vågformade linjerna underhåll samt genom" och knyter an till nybyggnadshyrorna för år 1981.

snittliga hyror enligt sta- tistik. Enligt denna bild är det stora skillnader i hyror mellan de lägenheter som

tillkommit under de senaste tio åren, dvs. hyrorna för lägenheter som kom till i början av 1970-talet är mycket lägre än för de som kom till under de senaste åren. Skillnaderna i hyrorna för dessa lägenheter är — enligt vad vi tidigare konstaterat — stora jämfört med skillnaderna i boendevärden. I särskilt hög grad gäller detta för lägenheter i enskild ägo. Denna hyressplittring, som sålunda inte eliminerats av nuvarande finansieringssystem och system för hyresutjämning, torde i stor utsträckning bero av den mycket snabba byggprisstegringen under det senaste decenniet.

Hyrorna för äldre lägenheter, dvs. tillkomna fram till 1970-talets början, avtar i långsam takt med stigande ålder. För dessa lägenheter är skillnaden i hyra för den allmännyttiga respektive enskilda sektorn relativt liten. Hyresnivån är dock något lägre för 40-talslägenheterna i enskild ägo.

Om det skisserade finansieringssystemet hade tillämpats sedan länge, skulle hyrorna för olika gamla bostäder behövt vara i nivå med de totala

utgifterna. Om hyrorna anslutit till dessa totala årliga utgifter, skulle hyresskillnaden för olika gamla bostäder blivit måttlig. Hyrorna skulle då också ha varit väsentligt högre än de som nu tas ut. Det gäller särskilt för de lägenheter som nu är 10-20 år gamla.

Beräkningarna av de totala årliga utgifterna innefattar ett antal förenk- lingar som innebär att de endast ger en uppfattning om förhållandena i grova drag.1

De totala årliga utgifterna har här beräknats för ett system utan generella subventioner och med fullständig finansiering av det periodiska underhållet. Det är därför naturligt att de hyror som skulle krävas för att få överensstämmelse med utgifterna blir högre än nuvarande. Nuvarande hyror, som baseras på ett subventionerat system, täcker inte mer än till en del de beräknade kostnaderna för periodiskt underhåll.

Om utgifterna för befintliga och tillkommande bostäder skulle bringas i överensstämmelse med principskissens, skulle alltså stora hyreshöjningar fordras. De största höjningarna skulle aktualiseras för bostäder som är 10—20 år gamla. Skillnaden enligt figur 7.13 mellan de totala utgifterna år 10 och genomsnittshyran för 10 år gamla bostäder (färdigställda år 1971) uppgår till ca 70 kr/mZ i 1981 års priser. Skillnaden är 20 uppgår också till ca 70 kr/mz. Efter 40 år är skillnaden något mindre — 40—50 kr/mz. Om de totala utgifterna beräknas på grundval av produktionskostnaderna i saneringsområden, blir dessa skillnader ännu större.

I kapitel 5 har behovet av hyreshöjningar för att täcka kostndaerna för allt periodiskt underhåll med nuvarande system beräknats till i genomsnitt 35—40 kr/m2 i 1981 år priser. De sammantagna hyreshöjningarna kan behöva koncentreras till de årgångar som har relativt låga hyror nu. Det gäller främst 10—20 år gamla bostäder. För dessa skulle sålunda högre höjningar aktualiseras. Vid principskissen aktualiseras för dessa årgångar höjningar om ca 70 kr/m2 om samtidigt alla generella subventioner slopas.

Det är omöjligt att omgående genomföra hyreshöjningar av denna storlek. Därför skulle de skisserade finansieringssystemen — åtminstone på kort sikt — behöva kompletteras med subventionssystem som ger en närmare anslutning till nuvarande hyror.

Subventionsbehovet framstår också klart vid en jämförelse av utgifterna enligt principskissen med årsavgifterna för bostadsrättslägenheter.

Ärsavgifter redovisas i SCB:s bostads- och hyresundersökning för år 1978 (BHU 78).2

' Beräkningarna av kapitalutgifterna enligt principskissen och utgifterna för drift och löpande underhåll ger en förenklad bild av förhållandena. Bl. a. bör uppmärksammas att produktionskostnaderna ökat realt under senare år, att därför beräkningarna överskattar de kapitalutgifter som skulle ha utvecklats i de äldre bostäderna samt att beräkningarna i detta hänseende snarare återspeglar principskissen vid byggprisan- knytning än vid KPI-anknytning. Å andra sidan bör beaktas att de lån för periodiskt underhåll som skulle ha tagits upp skulle ha medfört realt ökade kapitalutgifter eftersom underhållskostnaderna också har ökat realt samt att utgifterna för drift sannolikt är underskattade för de äldre bostäderna med hänsyn till att de beräknats för nya bostäder som torde ha lägre energikostnader. 2 SCB, SM Bo 1978:10

I BHU 78 redovisas 0,49 miljoner bostadsrättslägenheter i flerbostadshus med en genomsnittlig area per lägenhet om 64 m2, dvs. totalt 31,4 miljoner ml.

3/4 av bostadsrättslägenheterna i flerbostadshus har byggts efter år 1950 och ca hälften efter år 1960. 4/5 av lägenheterna är mindre än 4 rum och kök.

Genomsnittliga årsavgifter år 1978 för lägenheter om 3 rum och kök redovisas i tabell 7.4 med uppdelning efter färdigställandeår. (Årsavgiften anges inkl. bränsle och varmvatten men exkl. bilplats.)

I figur 7.14 jämförs i diagramform utvecklingen av de totala årliga utgifterna enligt principskissen och utgifter för drift och löpande underhåll med genomsnittliga årsavgifter för lägenheter om 3 rum och kök av olika ålder enligt ovanstående statistik.

De totala årliga utgifterna har beräknats som summan av 2,7 % av pk för drift och löpande underhåll (som tidigare enligt medelvärden för SABO- företagen) och kapitalutgifter enligt principskissen med den avvikelsen att lån skulle ges till 99 % av kostnaderna. Utgifterna är beräknade för en produktionskostnad om 2 659 kr/m2 för år 1978 avseende genomsnittet för flerbostadshus i exploateringsområden.

Bilden av årsavgifterna har förenklats på samma sätt som i föregående figur (7.13).

Enligt denna bild sjunker årsavgifterna relativt snabbt under de första ca 15 åren. Därefter avtar de långsammare.

Skillnaden mellan de totala utgifterna enligt principskissen och den genomsnittliga årsavgiften är stor. Störst är skillnaden för ca 20 år gamla bostäder. År 20 uppgår den till drygt 70 kr/m2 i 1978 års priser. Om de totala utgifterna beräknas på grundval av produktionskostnaderna i saneringsom- råden, blir skillnaden ännu större.

7.2.6.3 Fortsatta subventioner?

J ämförelserna i det föregående visar att de skisserade finansieringssystemen behöver kompletteras med subventionssystem för att få en närmare anslutning till nuvarande hyror och årsavgifter. Det är nödvändigt åtminsto- ne på kortare sikt av rent praktiska skäl. Det går inte att kraftigt öka bostadskostnaderna för hushållen på en gång.

Vi har inte utrett vilka effekter ändrade bostadssubventioner skulle få på

Tabell 7.4 Genomsnittliga årsavgifter för lägenheter om 3 rum och kök. Kr/m2 år 1978

Färdigställandeår Årsavgift —1940 76

1941—1950 98 51— 60 102 61— 65 106 66— 70 119 1971—1977 133

Kr/m2

200

100

_- totala utgifter

_ + — årsavgifter

1978 68 58 48 38 Byggnadsår 0 10 20 30 40 År

Figur 7.14 Utvecklingen av totala utgifter enligt bostadsstockens utnyttjande, villkoren för de boende och fastighetsägarna principskissen (med län samt statens finanser. Bostadssubventionernas storlek bör avgöras utifrån ”” 99 % av kasmadema) bostadssociala och samhällsekonomiska bedömningar, som delvis ligger ofh 'illäggför (”math .. ., . löpande underhåll samt utom ramen for var utredning. genomsnittliga årsavgifter För att illustrera möjligheter och effekter av kortsiktiga subventioner enligt statistik. redovisas i det följande några enkla modeller och räkneexempel för principskissen med tillämpning enligt reala system i hyressektorn. När det gäller subventioner i principskissen utformad med nominella lån torde subventionsgraden kunna väljas relativt fritt genom att variera räntebidrag, kapitalavgifter och hyreshusavgifter. Ett exempel utgår från förhållandena för nybyggda lägenheter. Jämförel- sen i föregående avsnitt visar att, räknat för år 1981, de totala utgifterna första året blir lika med hyran i genomsnitt för nybyggda allmännyttiga lägenheter i exploateringsområden, om kapitalutgifterna enligt principskis— sen minskas med 0,7 % av pk. Det ger en minskning av utgifterna enligt principskissen med ca 28 kr/m2 år 1981.

Subventionerade amorteringar

En subventionsmodell som ger anslutning till nybyggnadshyror av ovanstå- ende slag, är att staten betalar en viss del av amorteringarna. Enligt principskissen uppgår amorteringarna varje år till 2,6 % av pk under de första 40 åren. Om staten betalar 27 % av dessa amorteringar blir de årliga kapitalutgifterna för fastighetsägaren konstant 0,7 % av pk lägre under

denna period. Om staten efter de första 40 åren betalar 27 % av amorteringarna minskar ägarens årliga kapitalutgifter med konstant ca 0,5 % av pk. Med statliga subventioner i form av bidrag med 27 % av amorteringarna minskar sålunda ägarens totala årliga utgifter med ca 28 kr/mZ under åren 0—40.

En jämförelse mellan ägarens totala årliga utgifter — subventionerade på ovanstående sätt — och nuvarande genomsnittliga hyror enligt figur 7. 13 visar att en betydande nivåskillnad återstår för de något äldre bostäderna. För 10 och 20 år gamla bostäder uppgår skillnaden till mer än 40 kr/mz. För 40 år gamla bostäder är skillnaden måttligare — 12 a 22 kr/mz. Dessa skillnader blir större om utgifterna beräknas för produktionskostnaderna i saneringsområ- den.

Enligt vad som tidigare framhållits är dessa beräkningar så förenklade att de endast kan ge en grov uppfattning av förhållandena.

Hur stora skulle subventionerna bli för staten, enligt ovanstående modell, jämfört med nuvarande?

Ett sätt att belysa denna fråga är att beräkna subventionernaför ett nybyggt hus i det ena fallet och i det andra. I det följande redovisas en sådan beräkning.

Idet nuvarande finansieringssystemet har räntebidragen bl. a. till syfte att begränsa kapitalutgifterna i nybyggda hus och att utjämna kapitalutgifterna över husets användningstid.

Räntebidragen är större i inledningsskedet och minskar därefter succes- sivt, för att helt avvecklas efter omkring 30 år. Utvecklingen framgår av figur 7.15. Beräkningarna bygger på nuvarande regler och de räntesatser som gällde i januari 1981. Räntesatserna är för bottenlånet 12,7 % och för bostadslånet 12,75 %. Den garanterade räntan är 3,0 % första året och trappas årligen upp med 0,25 %-enheter. Under dessa förutsättningar uppgår utbetalningarna av räntebidrag första året till 9,7 % av den ursprungliga skulden. Sammantaget uppgår räntebi- dragen under länens löptid till ca 169 % av den ursprungliga skulden, nominellt räknat. Det reala värdet av bidragen uppgår vid 10 % inflation till ca 78 % av den ursprungliga skulden. Om ingen ombyggnad eller andra förbättringar sker med statliga lån under husets 60 åriga livslängd, utgör detta den totala räntebidragssubventionen för detta hus.

I det skisserade systemet bör ett eventuellt subventionssystem inte ha någon utjämnande effekt på kapitalutgifterna eftersom systemet är konstrue- rat så att kapitalutgifterna fördelas på ett önksvärt sätt. Bidraget bör alltså vara lika stort varje år och lämnas under lånets hela löptid.

Om staten, som ett räkneexempel, skulle betala ett bidrag motsvarande 27 % av amorteringarna i principskissen, skulle bidraget första året för ett nybyggt hus uppgå till 0,7 % av skulden. Bidraget skulle således vara endast 1/14 av bidraget första året enligt nuvarande lånesystem.

Eftersom bidraget i detta fall är lika stort varje år under hela löptiden kommer de sammanlagda bidragen inte att vara proportionellt lika mycket mindre än i nuvarande system.

De årliga amorteringarna i principskissen är lika stora fram till år 40. Om vi antar att ingen ombyggnad eller förbättring utförs med statliga lån bli de årliga amorteringana i principskissen något mindre mellan år 40—60.

Kapitalutgifter och bidrag, procent av ursprunglig skuld

Figur 7.15 Utveckling av räntebidraget för ett hus enligt nuvarande

0 1 0 20 30 40 50 60 År finansieringssystem, realt.

Om bidraget också under dessa år motsvarar 27 % av amorteringarna, blir bidraget 0,5 % av den ursprungliga skulden per år. Utvecklingen framgår av

figur 7.16.

Kapitalutgifter och bidrag, procent av ursprunglig skuld

Figur 7.16 Exempel på utvecklingen av en sub- vention för ett hus enligt skisserar finansierings- system.

Det sammanlagda bidraget under länens löptid på 60 år uppgår till ca 39 % av den ursprungliga skulden. Det totala amorteringsbidraget under husets användningstid skulle i det skisserade systemet alltså bli omkring hälften av motsvarande räntebidrag i nuvarande finansieringssystem. realt räknat om inflationen årligen uppgår till 10 %.

Om det skisserade systemet i stället utformas med nominella lån med bidrag till räntorna och med kapitalavgifter, kan en del av subventionen täckas genom det överskott som avgifterna ger enligt avsnitt 7222.

Ovanstående räkneexempel innehåller många antaganden som kan varieras. Noteras bör också att det finns väsentliga skillnader mellan systemeni exemplet. T. ex. förutsätts i det skisserade systemet —i motsats till nuvarande system — att lån till underhåll tas upp och att även dessa är förenade med amorteringsbidrag.

Vid jämförelsen bör också beaktas att i det nuvarande systemet är amorteringarna nominella och uppkommer sent under lånetiden medan de i det skisserade är reala och fördelade jämnt över tiden. Det senare är en fördel för långivarna och en nackdel för låntagarna och de boende.

Om bidragen är koncentrerade till början av husets användningstid, som i det nuvarande systemet, är naturligtvis nuvärdet av bidragen större än om de fördelas jämnt över en längre tidsperiod.

Jämförelsen enligt dessa beräkningar visar att statens subventioner med 27 % av amorteringarna i principskissen, för ett nybyggt hus, blir grovt sett hälften så stora som med nuvarande räntebidrag om inflationen uppgår till 10 % årligen.

Ett annat sätt att belysa subventionernas storlek är att skatta behovet för hela beståndet.

Om utgifterna för hela beståndet av hyres- och bostadsrättslägenheter i flerbostadshus bringades i överensstämmelse med de som beräknats enligt principskissen och för drift och löpande underhåll och om staten betalade 27 % av amorteringarna för alla dessa bostäder, så kan subventionerna skattas till sammantaget 3,2 miljarder kronor räknat för år 1981.' Det är mindre än statens räntebidrag till flerbostadshusen det året, som enligt bostadsdepartementet uppgick till 4,6 miljarder kronor.

Skattningen tyder på att amorteringssubventionerna skulle uppgå till ca 70 % av de nuvarande räntesubventionerna. Då skulle stora höjningar av hyror och avgifter ändå krävas för den stora massan bostäder, dock inte för nybyggda.

Skattningen ger som resultat relativt stora sammantagna subventioner skulle behövas. Det beror till en väsentlig del på att subventionerna omfattar alla bostäderna med ungefär samma intensitet, till skillnad från de nuvarande som är koncentrerade till de yngre delarna av beståndet.

1 Amorteringssubventionen om 21 ,6 kr/m2 för bostäderna byggda t. o. m. är 1940 och 27,5 kr/m2 för övriga bostäder har approximerats till 27 kr/m2 för alla bostäder med hänsyn till att så liten del av beståndet tillkom före år 1941. Beräkningen bygger på att den sammantagna ytan uppgår till 118 miljoner m2 (86,4 + 31,4 enligt uppgifterna i föregående avsnitt).

Subventionerade räntor

En annan modell för subventionering med anknytning till principskissen utformad med reallån är att staten betalar en viss del av räntorna, t. ex. efter en räntesats om 1,0 %. Enligt principskissen skulle då staten årligen betala ena hälften av räntorna och ägaren den andra.

Ränteutgifter för ägaren om 1,0 % av den återstående skulden överens- stämmer med realbeskattningsutredningens förslag till realt lånesystem för bostäder (SOU 1982:1—3).

Med en subventionsmodell av detta slag nedbringas fastighetsägarens utgifter första året med 1,0 % av pk. Då blir de totala utgifterna lika med 251 kr/m2 för ett nybyggt hus i exploateringsområde, räknat för år 1981. Det är 12 kr/m2 lägre än hyran i genomsnitt för nybyggda allmännyttiga lägenheter om 3 rum och kök i exploateringsområden — 263 kr/m2 år 1981.

Med en subventionsmodell av detta slag minskar emellertid utgifterna över åren i långsammare takt än för principskissen osubventionerad eller subventionerad enligt föregående modell.

En jämförelse mellan ägarens totala utgifter, då räntesatsen för lånen är 1,0 %, och nuvarande genomsnittliga hyror visar på betydande nivåskillna- der för de äldre bostäderna. För 10 år gamla bostäder uppgår skillnaden till ca 40 kr/m2 och för 20 år gamla till ca 43 kr/mz. För 40 år gamla bostäder är skillnaden också stor — 30 a 40 kr/mz. Dessa skillnader blir större om utgifterna beräknas för produktionskostnaderna i saneringsområden.

7.2.7 Våra omdömen

I det föregående har vi diskuterat möjligheterna att långsiktigt lösa finansieringsproblemen på ett tillfredsställande sätt.

Vår ansats har därvid inte begränsats till att lösa finansieringsproblemen med strikt avgränsning till det periodiska underhållet. I stället avser de system som utvecklats bostadsfinansieringen i stort. Systemen har utvecklats från främst principiella utgångspunkter.

Sett till de utgångspunkter vi redovisat i kapitlets inledande avsnitt. anser vi att de skisserade systemen har stora förtjänster. Det gäller t. ex. systemens förmåga att neutralisera effekterna av inflationen, som nu är kraftiga och negativa i bostadsförsörjningen. De skulle i stor utsträckning kunna elimineras genom en övergång till de system som skisserats.

Vi anser att bl. a. följande fördelar gäller de skisserade systemen:

utgifterna och kostnaderna för bostäder med olika upplåtelseform kan utjämnas ] väsentligt olika kostnader för likvärdiga bostäder av olika ålder kan undvikas automatiska förmögenhetsökningar hos ägarna av bostadsfastigheter kan motverkas ] finansieringen av det periodiska underhållet kan säkras finansieringen av nybyggnader, ombyggnader och periodiskt underhåll kan samordnas.

Vi anser att de skisserade systemen också är förknippade med flera problem.

Vi har redovisat som en av våra utgångspunkter att en lösning inte bör öka belastningen på statens finanser. Jämförelser av de utgifter för fastighets- ägare som hör samman med de skisserade systemen och nuvarande hyror, visar att krav på kraftiga hyreshöjningar inte kan undvikas med mindre än att staten även i det nya systemet skulle bidra med stora subventioner.

Detta problem gör sig gällande i beståndet och starkast för de bostäder som nu är 10—20 år gamla. Till en väsentlig del orsakas detta problem av att hyrorna nu är för låga för att täcka kostnaderna för det periodiska underhåll som behövs. Till denna del kan finansieringsproblemen inte lösas utan att hyrorna höjs, om inte staten utvidgar sitt finansiella bidrag till bostadsför- sörjningen. Det framgår av vår genomgång i vilka delar av beståndet hyror skulle behöva höjas mest. Det framgår också att höjningskraven är så stora i beståndet att statens bidrag för att hålla hushållens bostadskostnader nere skulle behöva vara stora. Det gäller också med hänsyn till att företagens resultat och lönsamhet annars skulle äventyras.

De beräkningar som redovisats i föregående avsnitt torde vara belysande i grova drag för det fall systemet med reala län införs.

Jämförelsen ovan av subventionerna avser direkta utbetalningar från staten.

Andra väsentliga statsfinansiella effekter kan förknippas med de skisse- rade systemen.

En allmän övergång till real beskattning skulle få avsevärda statsfinansiellt positiva nettoeffekter enligt de analyser realbeskattningsutredningen pre- senterat.

I systemet med nominella lån gäller att statens inkomster ökar. Det sker genom att låneanknutna kapitalavgifter införs och eventuellt genom en utvidgad tillämpning av hyreshusavgiften. Dessutom ger en snabbare upptrappning av den garanterade räntan minskade statsutgifter.

Det finns praktiska problem att införa de skisserades systemen. Det skulle bli fråga om relativt omfattande ändringar av system och rutiner som nu tillämpas. Det skulle i flera sammanhang bli aktuellt med speciella övergångslösningar och anpassningar av olika slag till de nya förutsättning- arna skulle behövas. I detta hänseende förefaller emellertid systemet med nominella lån som något enklare att hantera.

Ett exempel på ett allmänt problem vid övergång till lånefinansiering, som berörts i kapitel 6, är lösningar av bostadsföretagens likviditetsfrågor.

De system som skisserats har utformats med utgångspunkt från förhållan- dena vid bostäder som upplåts med hyres- och bostadsrätt. Även förhållan- den vid egnahem bör ses över och lösningar samordnas. Då bör tillräckligt underlag finnas för en samlad prövning av de långsiktigt inriktade lösningar som förts fram.

Vi bedömer att de system som skisserats i det föregående, inte kan tjäna som lösning under de år som ligger närmast i tiden. Emellertid har vi konstaterat att problemen är akuta när det gäller finansieringen av det periodiska underhållet. Dessa problem behöver lösas tämligen omgående. Det fordras således att förslag utvecklas med en mera begränsad ansats och som närmare knyter an till nuvarande system för bostadsfinansiering. Det är

angeläget enligt vår mening, att sådana förslag också knyter an till våra överväganden och slutsatser rörande långsiktigt tillfredsställande lösning- ar.

Enligt vår överenskommelse med bostadsdepartementets ledning redovi- sas här inga förslag om åtgärder på kort sikt.

7.3. Hyresgästinflytande och hyressättning

Hyresgästernas inflytande på det periodiska underhållet kan organiseras på många olika sätt. Det kan utövas individuellt eller kollektivt. Det kan stanna vid en rätt till information. samråd eller medbestämmande. Inflytandet kan också innebära beslutanderätt för hyresgästerna. Inflytandet kan vara lagfäst men också grundas på avtal. Den hittillsvarande utvecklingen har gått stegvis och i växelverkan mellan lagstiftning och frivilliga avtal.

Ett långtgående hyresgästinflytande på underhållet kan återverka på de nuvarande formerna för hyressättning. Mest påtagligt blir detta om hyresgästerna ges bestämmanderätt över stora delar av det periodiska underhållet och kostnaderna för detta underhåll bryts ut ur den generella hyran och i stället läggs ovanpå denna i form av underhållsavgifter. Det råder alltså ett direkt och ömsesidigt förhållande mellan formerna för hyresgästin- flytandet och hyressättningen.

7.3.1. Hyresgästinflytande

Vi har i vårt delbetänkande redovisat överväganden beträffande hyresgäs- ternas inflytande över 1ägenhetsunderhållet och därvid stannat för att föreslå ett individuellt inflytande beträffande målning. tapetsering och därmed sammanhängande åtgärder. Beträffande övrigt periodiskt underhåll bör hyresgästinflytandet utövas i kollektiv form. Lånesystemet är utformat så att det möjliggör såväl denna gränsdragning som en differentiering av det kollektiva inflytandet.

Ett hyresgästinflytande som bygger på frivilliga avtal har flera fördelar. Det kräver inte någon mer detaljerad lagreglering, vilket i sig är en fördel. Hyreslagstiftningen är redan både omfattande och svårtillgänglig. Med avtalsmodellen blir det endast fråga om att i lagstiftningen skapa utrymme för överenskommelser och förhandlingslösningar. Vissa nu tvingande bestäm- melser måste alltså göras dispositiva. Frivilliga avtal bygger på en ömsesidig vilja att utvidga området för hyresgästinflytandet. Härigenom minskar riskerna avsevärt för att inflytandet skall medföra tvister mellan hyresgäster/ hyresgästkollektiv och fastighetsägare. Sådana tvister kan vara resurskrä- vande för de inblandade parterna och för berörda myndigheter. Avtalsmo- dellen gör det också möjligt att utforma inflytandet med hänsyn till lokala förutsättningar och med en smidig anpassning till mer generella förändringar på hyresmarknaden.

Ett inflytande som bygger på avtal är bara möjligt på den organiserade hyresmarknaden. Det saknas f. n. förhandlingsordningar för omkring 20 % av det enskilt ägda beståndet av hyreslägenheter. Med avtalsmodellen skulle alltså omkring 200000 hyresgäster ställas utanför en inflytandereform —

1 I bilaga 2 redovisas sammanfattningen från delbetänkandet, SOU 1981:47.

åtminstone på kort sikt. Vi anser att inflytandet bör gälla för i princip alla som hyr en bostadslägenhet för permanent bruk. Detta är möjligt att uppnå beträffande det individuella inflytandet. Det talar för att hyresgästernas individuella inflytande över delar av lägenhetsunderhållet skall vara reglerat i lag.

Beträffande övrigt periodiskt underhåll anser vi att inflytandet bör utövas i kollektiv form. Ett kollektivt inflytande kan bara fungera på den organise- rade hyresmarknaden. Vi har inte tagit ställning till om detta inflytande skall vara lagfäst eller bygga på frivilliga avtal. Vi redovisar här två alternativa modeller.

Blir inflytandet lagfäst bör möjligheter finnas för parterna på den organiserade hyresmarknaden att träffa överenskommelser som innebär avvikelse från de eljest tvingande lagreglerna. I viss utsträckning blir det härigenom möjligt att kombinera den lagfästa rättigheten med de fördelar som ett inflytande byggt på frivilliga avtal har.

7.3.1.1 Målning, tapetsering och därmed sammanhängande åtgärder i bostadslägenhet

Vårt förslag i delbetänkandet innebär sammanfattningsvis följande.

Varje hyresgäst fåri princip själv bestämma över målning och tapetsering i sin lägenhet. Hyresgästerna kan välja mellan att utföra sådant underhåll i egen regi eller beställa detta hos hyresvärden. Denne är inom vissa ramar skyldig att mot ersättning utföra beställda arbeten. Hyresgäster som själva ombesörjer lägenhetsunderhållet eller väljer att avstå från sådant underhåll, tillförsäkras ekonomisk kompensation för detta. De arbeten hyresvärden utför får finansieras med statliga lån. Lånen skall återbetalas med rak amortering på tio år. Räntor och amorteringar skall betalas genom att hyresvärden debiterar hyresgästen för beställt och utfört underhåll. Hyres- gästens betalningar skall ske i form av tillägg (underhållsavgift) till den generella hyran under tio års tid.]

Förslaget enligt delbetänkandet — i det följande benämnt beställningssys- temet — har ännu inte lett till lagstiftning. Vi behandlar i detta betänkande frågan om finansieringen av periodiskt underhåll av flerbostadshus på nytt och i ett mera övergripande sammanhang. Med det nu föreslagna finansie- ringssystemet blir det möjligt att ge hyresgästerna det långtgående och individuella inflytande som beställningssystemet innebär.

Vid remissbehandlingen av delbetänkandet framfördes många kritiska synpunkter. Kritiken avsåg dock endast i mindre omfattning beställningssys- temets tekniska utformning. Ett på grundval av remissutfallet något modifierat beställningssystem bör därför enligt vår mening kunna godtas och lagfästas. Det skulle då bli möjligt att på kort tid genomföra inflytandefor— men på hela hyresmarknaden.

Godtas inte beställningssystemet, bör likväl inflytandet i denna del organiseras så att det kan utövas individuellt. Det är också viktigt att sambandet mellan den enskilde hyresgästens "konsumtion” av underhåll och betalningsansvaret för detta underhåll, konstrueras så att inflytanderefor- men får en kostnadsdämpande funktion. Alternativet bör i likhet med beställningssystemet bygga på den rätt att bl. a. måla och tapetsera sina

lägenheter som hyresgästerna har sedan år 1975 och syfta till att ge ekonomisk kompensation till aktsamma hyresgäster och de som utför underhåll i egen regi.

Ett alternativ till beställningssystemet som tillgodoser dessa önskemål, skall här endast skisseras. Det bör framhållas att det alternativa förslaget får generell och full effekt på hyresmarknaden först efter en period på omkring tio år. Alternativet förutsätter inte den av oss föreslagna finansiella reformen men ett lånesystem underlättar dess genomförande och tillämpning.

Förslaget — i det följande benämnt avvärjningssystemet — innebär i korthet att hyresvärdens skyldighet att utföra målning, tapetsering och därmed sammanhängande åtgärder konkretiseras — sådant underhåll skall utföras senast tio (alternativt tolv) år från föregående underhållstillfälle —, att hyresgäst ges rätt att avstå ifrån (avvärja) sådant underhåll samt att hyresgästens beslut i fråga om underhållet skall återverka på hyran; har hyresgästen avstått från visst värdunderhåll skall hyran rabatteras.

Underhållsskyldigheten ligger alltså kvar hos hyresvärden. Hyresvärden skall vara skyldig att utföra underhåll sedan tio (eller tolv) år gått från det motsvarande underhållsåtgärd senast blev vidtagen av denne. Denna precisering av tidsintervallet är nödvändig för att systemet skall fungera.

Intervallet behöver inte avse målning oh tapetsering av lägenheten i dess helhet. utan var underhållsenhet för sig. Eftersom det är ovanligt att målningsunderhåll avser endast del av rum, kommer i praktiken det nya intervallet att löpa med rummet (köket, hallen) som minsta underhållsenhet. Denna bestämning av intervallet underlättar systemets införande. Den ger också hyresgästerna en större valfrihet eftersom det då blir möjligt för hyresgästen att avvärja värdunderhåll i ett eller flera rum samtidigt som rätten till värdunderhåll gäller för övriga utrymmen.

När hyresvärdens underhållsskyldighet inträder, har hyresgästen rätt att avstå från underhållet. Det är inte nödvändigt med något formaliserat förfarande i denna del. Hyresvärden behöver inte framställa något under- hållserbjudande och hyresgästens avvärjningsbeslut är inte heller formbun- det. Avvärjningsbeslutet är inte ens nödvändigt. Hyresgästens rätt till underhållsrabatt uppkommer i och med att intervallet (för lägenheten eller visst rum) löpt ut. Då kan hyresgästen ”välja” mellan underhåll och underhållsrabatt. Skulle hyresvärden inte lämna något underhållserbjudan- de, kan hyresgästen alltså ändå påkalla underhållsrabatt. Ett mer formali- serat förfarande har vissa fördelar, kanske främst på den oorganiserade delen

'av hyresmarknaden, men är också administrativt mer krävande.

Underhållsrabatten torde oftast komma att fastställas i samband med att hyran för lägenheten fastställs. Rabattens storlek skall dock kunna prövas fristående. Den skall bestämmas till belopp som är skäligt med hänsyn till det underhåll den svarar mot och till övriga omständigheter. Rabatten bortfaller då hyresgästen påkallar värdunderhåll av den underhållsenhet rabatten svarar mot.

Oavsett om man väljer beställningssystemet eller avvärjningssystemet för det lagfästa individuella inflytandet, bör reformen anpassas till de varierande behov och förutsättningar som råder på hyresmarknaden. Parterna på den organiserade marknaden bör därför ges möjlighet att träffa överenskommel- ser som kan innebära avsteg från de eljest tvingande bestämmelserna.

' Ställningstagandet av- ser det lagfästa inflytan- det. Som framgår av vad vi tidigare anfört bör det vara möjligt för parterna på den organi- serade hyresmarknaden att träffa överenskom- melser som innebär en utvidgning av området för de enskilda hyresgäs- ternas inflytande.

2 Enligt de beräkningar som redovisats i föregå- ende avsnitt, är 1/3 av de totala kostnaderna för det periodiska under- hållet hänförligt till grupp Ia och b.

SABO och Hyresgästernas Riksförbund har i december år 1982 tillställt regeringen en skrivelse angående hyresgästernas inflytande över den egna lägenheten. Skrivelsens innehåll är närmare redovisat i avsnitt 4.7. Samman- fattningsvis utmynnar skrivelsen i en hemställan om en ändring i hyreslagen som medger att formerna för hyresgästens inflytande över reparationer i den egna lägenheten regleras i överenskommelse mellan hyresvärd och organi- sation av hyresgäster inom ramen för träffat avtal om förhandlingsord— ning.

7.3.1.2 Delar av lägenhetsunderhållet samt underhåll av gemensamma utrymmen och anordningar

Hyresgästernas inflytande på annat periodiskt underhåll än det lägenhets- underhåll som behandlats i föregående avsnitt, bör utövas kollektivt.' Det gäller därvid att ta ställning till dels hur långtgående detta inflytande bör vara, dels vilket underhåll som bör omfattas av inflytandet och dels vem som skall föra hyresgästkollektivets talan.

Vi har i tidigare avsnitt grupperat de planenliga underhållsåtgärderna. Grupperingen har i första hand skett utifrån byggnadskomponenternas beräknade livslängd och underhållsåtgärdernas intervall, men även med beaktande av att grupperingen skall underlätta en differentiering av hyresgästinflytandet. Grupp Ia omfattar målning och tapetsering i lägenhe— terna. Till grupp Ib har hänförts övriga åtgärder som skall utföras med relativt korta tidsintervall och som främst syftar till att upprätthålla en rimlig kvaliteti lägenheterna och i bostadens närmiljö. Till grupperna II och III har hänförts underhållet av mer långlivade byggnadsdelar och där åtgärderna i stor utsträckning har direkt betydelse för byggnadens fortbestånd. Lån till åtgärder i grupperna Ia och b respektive [1 skall återbetalas med rak amortering på 10 respektive 20 år.2 Lån till åtgärderna i grupp III löper på 40 ar.

Hyresgästerna bör tillförsäkras ett långtgående kollektivt inflytande över underhållet i grupp Ib. Detta inflytande skulle då komma att omfatta bl. a. följande underhåll: utbyte av vitvaror i lägenheterna, målning i trapphus och andra gemensamma utrymmen, vissa åtgärder beträffande markanläggning— ar samt utbyte av maskinutrustning i tvättcentral.

Beträffande övrigt periodiskt underhåll — grupp II och 111 — bör det avgörande inflytandet ligga kvar hos fastighetsägaren.

Det kunde övervägas att ytterligare vidga området för kollektivets inflytande. Delar av underhållet i grupp II avser arbeten i lägenheterna (golvbeläggningar och sanitetsutrustning). Samordnas hyresgästinflytandet på detta underhåll med kollektivets inflytande på underhållet i grupp Ib, skapas en i viss mening naturlig fysisk gräns mellan fastighetsägarens och hyresgästkollektivets intresse- och ansvarsområden. Å andra sidan kan denna samordning medföra både förvaltningstekniska och administrativa komplikationer. Underhåll av sanitetsutrustning måste många gånger samordnas med åtgärder beträffande de anslutande ledningssystemen, något som kan försvåras om det bestämmande inflytandet över åtgärderna är uppdelat. Det förhållandet att åtgärderna i grupp Ib och II enligt

principskissen skall finansieras med 10- respektive 20—årslån, kan försvåra administrationen.

Sammantaget gör vi den bedömningen att det lagfästa inflytande inte lämpligen bör avse annat underhåll än det som enligt principskissen hänförts - till grupp Ib. Däremot bör det vara möjligt att på den organiserade hyresmarknaden träffa frivilliga överenskommelser som innebär utvidning av området för kollektivets inflytande.

Hyresgästernas inflytande över underhållet enligt grupp Ib kan organise- ras på flera olika sätt. En lösning som skulle säkerställa ett mycket långtgående inflytande, vore att organisera detta på ett sätt som liknar det beställningssystem vi föreslagit skall gälla för det individuella inflytandet över delar av lägenhetsunderhållet. Ett sådant system skulle i sammanfatt- ning kunna se ut på följande sätt.

Hyresgästkollektivet får i princip själv bestämma över underhållet. Kollektivet kan beställa underhåll av fastighetsägaren, vilken inom vissa ramar är skyldig att utföra beställda arbeten. Det kan också övervägas att ge kollektivet rätt att i egen regi utföra åtminstone delar av detta underhåll. De arbeten fastighetsägaren utför, får finansieras med statliga 10-årslån enligt principskissen.

En kollektiv beställningsrätt kan beträffande hyressättningen hanteras på två sätt. En möjlighet är att beställningarnas inverkan på hyrorna differen- tieras för berörda lägenheter inom ramen för en bruksvärdebestämd totalhyra. Detta förutsätter en något förändrad bruksvärderegel. Hyresrätts- utredningen har i sitt slutbetänkande (SOU 1981:77) lämnat förslag till ändringar i den nuvarande bruksvärderegeln som möjliggör beställningsrät- ten. Vi redovisar detta förslag i avsnitt 7.3.2.2 — Bruksvärdesystemet.

En annan möjlighet är att hyrorna för berörd fastighet eller förvaltnings- enhet rensas från kostnaderna för aktuella underhållsåtgärder och att de lån fastighetsägaren upptagit i samband med beställt och utfört underhåll, betalas genom att hyresgästerna påförs tillägg till den generella hyran. Dessa tillägg — underhållsavgifter — utgår i tio års tid. Med detta system kan det alltså vid en given tidpunkt förekomma flera underhållsavgifter; antalet beror på hur många gånger fastighetsägaren utfört underhåll som kollektivet beställt. För de enskilda hyresgästerna bör dock tilläggen kunna redovisas som summabelopp, ett belopp som således ökar då kollektivet gör ytterligare beställningar men som också minskar då det lån viss delpost svarar mot har slutbetalats.

Kostnaderna för beställt och utfört underhåll skall — oavsett vilken av de redovisade teknikerna för hyressättningen som gäller — fördelas mellan de berörda lägenheterna på ett godtagbart sätt. Kostnaderna kan fördelas mellan lägenheterna i proportion till den generella hyrans storlek men även andra fördelningsprinciper kan övervägas. Fördelningsfrågorna bör i första hand lösas av parterna på den organiserade hyresmarknaden. Den bästa lösningen vore sannolikt en central rekommendation inom vars ram lokalt anpassade överenskommelser kunde träffas.

Med beställningssystemet blir det möjligt att åstadkomma en direkt koppling mellan beslut om underhåll och kostnadsansvaret för utförda åtgärder. Denna koppling bör främja en samordning och planering av underhållet som tar till vara möjliga stordriftsfördelar och åstadkommer en

också i övriga hänseenden rationell underhållsverksamhet. Trots detta bör vissa spärregler övervägas. En sådan är att de kollektivt beslutade åtgärderna inte får medföra att summan av utestående underhållslån överstiger visst belopp. Ett sådant takbelopp bör fastställas årligen av regeringen eller lånemyndigheten.

När det gäller de enskilda hyresgästernas rätt att beställa lägenhetsunder- håll, har vi i delbetänkandet föreslagit en spärregel som innebär att fastighetsägaren inte är skyldig att utföra sådant underhåll om det kan anses olämpligt ur underhålls- eller förvaltningssynpunkt. Behovet av en motsva- rande spärregel beträffande det underhåll där inflytandet utövas av hyresgästkollektivet är mindre. Möjligen bör en sådan regel gälla under en tid — i avvaktan på att parterna utvecklar lämpliga former för hur det nya reglesystemet skall tillämpas i de enskilda förvaltningarna.

Det skisserade systemet säkerställer ett långtgående inflytande för hyresgästkollektivet över stora delar av det periodiska underhållet. Genom kopplingen mellan beslut och betalningsansvar bör systemet stimulera till aktsamhet och skapa en kostnadsmedvetenhet, vilket sammantaget bör inverka kostnadsdämpande beträffande berörda underhållsinvesteringar.

Å andra sidan torde systemet oundvikligen medföra nya och förhållande- vis omfattande administrativa uppgifter för förvaltningarna. Varje beställ- ning innebär viss administration. Avtal skall ingås vilket ofta torde innebära förhandlingar rörande kostnader m. m. Låneadministrationen kan kompli- ceras vid jämförelse med ett system där fastighetsägaren bestämmer över underhållsverksamheten. Den tyngsta tillkommande administrationen kom- mer dock att gälla de eventuella underhållsavgifterna. Dessa skall räknas fram — kanske förhandlas fram — och de skall fortlöpande följas upp med tillägg och bortfallande delposter. Eventuellt skall också enskilda hyresgäs- ter ges rätt att få dessa avgifter prövade av hyresnämnd; antingen på så sätt att underhållsavgiften eller dess delposter prövas för sig eller genom att summan av ”grundhyran” och underhållsavgifterna prövas i en bruksvärde- tvist. Systemet med avgifter kan också komma att medföra vissa problem beträffande hyressättningen, vilket berörs längre fram.

Vi har funnit det lämpligt att också redovisa en alternativ lösning för ett kollektivt hyresgästinflytande som bygger på befintlig lagstiftning och på den hittillsvarande utvecklingen på den organiserade hyresmarknaden. Lagtek- niskt innebär denna lösning endast den ändringen i hyresförhandlingslagen att de aktuella delarna av det periodiska underhållet görs till föremål för primär och skadeståndssanktionerad förhandlingsskyldighet. Sådant under— håll får alltså inte utföras utan att förhandlingar först påkallats av fastighetsägaren.

Beträffande förhandlingen skall nuvarande kvalitetskrav gälla. Det innebär bl. a. krav på skriftlig framställning, skyldighet att inställa sig till förhandlingssammanträde, skyldighet att framlägga motiverade förslag, krav på att förhandling skall bedrivas skyndsamt och rätt att begära protokoll över förhandlingen samt skyldighet att hålla åberopad dokumentation tillgänglig för motparten.

Den lagfästa primära förhandlingsskyldigheten gäller f. n. endast i fråga om höjning av hyran. Kommer parterna inte överens i en sådan angelägen- het, gäller i princip att part inte får frånträda förhandlingen förrän frågan

prövats av centralt förlikningsorgan (Hyresmarknadskommittén, Bostads- marknadskommittén m. fl.). Leder inte heller denna prövning till att överenskommelse kan träffas, får hyressättningen prövas av hyresnämnd och då formellt i tvist mellan enskild hyresgäst och fastighetsägare.

Blir delar av det periodiska underhållet föremål för primär förhandlings- skyldighet. torde förhandlingarna inte annat än i rena undantagsfall avse enskilda underhållsåtgärder. Båda parter har ett uppenbart intresse av att såväl underhålls- som förhandlingsverksamheten bedrivs rationellt. En möjlighet härtill är att föra förhandlingar angående såväl den långsiktiga underhållsplaneringen som kring en mer detaljerad överenskommelse — avseende viss kortare tidsperiod. Många gånger torde det vara lämpligt med detaljöverenskommelser för det närmaste årets underhållsverksamhet. Kan parterna inte komma överens, vore det mycket värdefullt om tvisten kunde föras upp till prövning av centralt förlikningsorgan innan förhandlingarna formellt avslutades. Detta torde dock inte bli möjligt annat än då frågan är av principiell betydelse.

Är förhandlingsskyldigheten fullgjord — med eller utan central prövning — utan att överenskommelse kunnat träffas, "återgår" beslutanderätten till fastighetsägaren. Vi föreslår alltså inte inrättande av något prövningsförfa- rande vid myndighet. Vår bedömning är att dessa frågor lämpar sig mindre väl för myndighetsprövning, bl. a. av den anledningen att de är tekniskt och ekonomiskt svårbedömda och därför resurskrävande. Däremot bör det övervägas om inte hyresgästkollektivet kan tillerkännas talerätt i ärenden angående reparationsföreläggande beträffande underhållsåtgärder som omfattas av den primära förhandlingsskyldigheten.

Det här tecknade alternativa systemet ger inte hyresgästkollektivet samma grad av inflytande över underhållet som beställningssystemet. Kopplingen mellan beslut (överenskommelse) om underhåll och kostnadsansvaret för detta, är också mindre påtaglig än i beställningssystemet. Kopplingen är informell och ytterst beroende av utfallet i hyresförhandlingarna. Fördelarna med alternativet är främst att det är administrativt enklare än beställnings- systemet och står i överensstämmelse med de former för hyressättning och hyresgästinflytande som följer av den nuvarande lagstiftningen.

Vad slutligen gäller frågan om vem som skall föra hyresgästernas talan är vår bedömning att endast organisation som slutit avtal om förhandlingsord- ning kan komma i fråga.

Detta är en självklarhet beträffande systemet med primär förhandlings- skyldighet men bör även gälla för beställningsssystemet. De frågor kollek- tivet skulle få bestämmanderätt över har stor ekonomisk och förvaltnings- teknisk betydelse. Inflytandet måste utövas i organiserade och stabila former. Det är nödvändigt med en kontinuitet på hyresgästsidan som möjliggör en långsiktig planering och ett långsiktigt ansvarstagande för fattade beslut. Sambandet mellan inflytande över underhållet och hyressätt- ningen, år sådant att samma organisation bör företräda hyresgästerna i båda dessa angelägenheter.

De krav som enligt hyresförhandlingslagen ligger i begreppet hyresgäs- torganisation är att det skall vara fråga om en rättskapabel ideell förening med uppgift att tillvarata medlemmarnas intressen i hyresfrågor. Organisa- tionen skall alltså ha antagit stadgar som anger hur beslut skall fattas och ha

valt styrelse. Dessa minimikrav på hyresgästorganisationen bör gälla även den organisation som för hyresgästernas talan i beställningssystemet. För att säkerställa detta och samtidigt skapa garantier för stabilitet och kontinuitet vid utövandet av detta inflytande, bör krävas att organisationen slutit avtal om förhandlingsordning eller att sådan har utverkats genom beslut av hyresnämnd.

Även andra lösningar för det kollektiva inflytandet än de här redovisade är tänkbara. En sådan är en utbyggd avvärjningsrätt, där hyresgästkollektivet skulle kunna avvärja underhåll som fastighetsägaren är skyldig att utföra. Avvärjningsbesluten skulle resultera i underhållsrabatter. En kollektiv avvärjningsrätt förutsätter att fastighetsägarens underhållsskyldighet kon- kretiseras, så att bestämda tidsintervall gäller för de skilda åtgärder i underhållet som omfattas av avvärjningsrätten. På grund härav bedömer vi detta alternativ vara mindre lämpligt för lagstiftning. På den organiserade hyresmarknaden bör avvärjningsrätten emellertid kunna bilda utgångspunkt för frivilliga överenskommelser rörande det kollektiva inflytandet.

.7.3.1.3 Övrigt periodiskt underhåll

Det är här fråga om underhållet av mer långlivade byggnadsdelar och där åtgärderna i stor utsträckning har direkt betydelse för byggnadens fortbe- stånd. Enligt den gruppering vi tidigare redovisat är det i grupp II fråga om underhåll av golvbeläggningar och sanitetsutrustning i lägenheterna, vissa markanläggningar, hissar, värmeanläggningar, fasader, balkonger och tak. Hit hör åtgärderna i grupp III som också utförs med mycket långa tidsmellanrum, bl. a. byten av inredningar och ledningssystem för vatten, avlopp och elektricitet.

Enligt vår mening skall fastighetsägaren ha ett avgörande inflytande på

detta underhåll. Vi saknar därför anledning att föreslå någon ändring av det regelsystem som gäller och som ger fastighetsägaren beslutanderätt och samtidigt möjliggör visst inflytande för hyresgästkollektivet. Av hyresför- handlingslagen följer att båda parter har rätt att påkalla förhandling om lägenheternas och husets skick. Något inflytande för hyresgästkollektivet utöver denna förhandlingsrätt. finner vi f. n. inte påkallat. ' Vi vill också erinra om det inflytande över delar av underhållet som hyresgästkollektivet tillförsäkrats genom bostadssaneringslagen. Hyresgäst- organisationen har rätt att ansöka hos hyresnämnd om förbud för fastighets- ägaren att utföra förbättringsarbete eller liknande åtgärd, som inte kräver byggnadslov. Förbud skall meddelas om åtgärden inte behövs för att bostadslägenhet skall uppnå lägsta godtagbara standard och det är uppenbart att åtgärden inte är påkallad av boendehänsyn.

7.3.2. Hyressättning

En övergång från de former för finansiering av periodiskt underhåll som nu råder på hyresmarknaden till ett system med lånefinansiering, behöveri sig inte innebära att de formella förutsättningarna för hyressättningen nämnvärt förändras. Däremot innebär en sådan reform oundvikligen vissa materiella

förändringar, främst beträffande hyresförhandlingarna på den allmännyttiga sektorn.

De samband som råder mellan formerna för hyresgästinflytandet och hyressättningen är omnämnda i det föregående och utvecklas i ett följande avsnitt.

7.3.2.1 Hyressättning vid lånefinansierat underhåll

Vi utgår i detta avsnitt från de former för hyresgästinflytande på underhållet som råder. Bestämmanderätten över underhållsverksamheten ligger alltså i princip hos fastighetsägaren.

Hyresförhandlingarna för de allmännyttiga bostadsföretagen förs med utgångspunkt i företagens självkostnader. Till grund för förhandlingarna ligger en av företaget upprättad hyreskalkyl som innehåller företagets beräknade kostnader för kapital, underhåll och drift. Svårigheterna att vid hyresförhandlingarna få kostnadstäckning för planenligt underhåll är redo- visade i tidigare kapitel.

Problemen kan sammanfattas enligt det följande. Kostnaderna för det periodiska underhållet — vilka i kalkylen omfattar såväl den årliga utgiften som avsättningen för framtida underhåll — blir ofta föremål för ingående diskussioner och för olika bedömningar från parterna. I första hand gäller detta avsättningarnas storlek. Erfarenheterna visar på stora svårigheter för förvaltningarna att bygga upp tillräckliga reserver för framtida underhåll. Medel saknas nu i många fall för det planerade underhållet. Svårigheterna att nå fram till gemensamma bedömningar gäller i vissa fall även omfattningen av och kostnaderna för det underhåll som skall utföras under det verksamhetsår förhandlingarna avser. Detta leder till att underhåll får skjutas på framtiden, vilket i sin tur förstärker problemen med de otillräckliga underhållsreserverna. Sammantaget kan sägas att förhandlings- överenskommelser som inte ger full kostnadstäckning, endast undantagsvis innebär nedskärningar i utgifterna för kapital, löpande underhåll och drift, utan i stället regelmässigt går ut över det periodiska underhållet.

För hyresförhandlingarna på den allmännyttiga sektorn, medför en lånefinansiering i formellt hänseende endast att förhållandet mellan kost- nadskalkylens delposter förändras. Kostnaderna för det periodiska under- hållet förvandlas till en kapitalkostnadspost. Kostnadsslaget ”underhåll" i kalkylen kommer i så fall endast att omfatta kostnaderna för reparationer/ löpande underhåll. _

I materiellt hänseende är däremot förändringen betydelsefull. Kostnader- na för det periodiska underhållet är såsom kapitalkostnad känd och kan knappast bli föremål för diskussioner och olika bedömningar. Svårigheterna med att i hyresförhandlingarna komma överens om omfattning och kostnader för underhållet bortfaller alltså. Visserligen säkerställer inte lånefinansieringen av det periodiska underhållet att förhandlingarna leder till att förvaltningen får full kostnadstäckning, men möjligheten till kostnadstäckande förhandlingsöverenskommelser torde öka väsentligt.

Lånefinansiering av underhållet — särskilt om denna enligt principskissen samordnas med belåningen av ny- och ombyggnad — bör dessutom kunna underlätta hyresförhandlingarna genom att den motverkar att stora skillna-

2 Vi har inte föreslagit någon utvidgning av hyresgästernas nuvaran- de inflytande över un- derhållet av vissa mer långlivade byggnadsde- lar. Förhållandet mellan hyresgästernas inflytande över detta underhåll och hyressättningen, berörs därför inte.

der i kapitalutgifter uppstår mellan fastigheter av olika ålder. Härigenom underlättas en utjämning av hyrorna för likvärdiga bostäder.

Genomförs stora och samlade underhållsinvesteringar ökar kapitalkostna- derna. Självkostnadsbestämda hyror kan då behöva höjas. Det kan undvikas om underhållet fördelas jämt över tiden.' För de större förvaltningarna medför detta inte något problem eftersom de kan utjämna sina utgifter. Även i de mindre förvaltningarna torde underhållet kunna planeras så att utgifterna blir relativt jämt fördelade. De kapitalkostnadsökningar som ändå skulle kunna uppstå, kan anses vara måttliga och i vissa fall motsvaras av ett förhöjt bruksvärde.

Ett lånefinansierat — av fastighetsägaren beslutat — underhåll föranleder inga ändringar av bruksvärdesystemet. Detta gäller oavsett om bruksvärde- ringen sker vid förhandlingar på den enskilda hyressektorn eller vid myndighetsprövning.

7.3.2.2 Hyresgästinflytandets inverkan på hyressättningen

En övergång till lånefinansiering av det periodiska underhållet behöver inte innebära några ändringar av de nu rådande formerna för hyressättning om bestämmanderätten över underhållet ligger kvar hos fastighetsägaren. Om däremot lånefinansieringen kombineras med ett utvecklat hyresgästinflytan- de över underhållet, innebär detta oundvikligen omfattande ändringar.

Vi förordar att inflytandet skall utövas av enskilda hyresgäster beträffande delar av lägenhetsunderhållet. Detta inflytande bör vara långtgående och kan arrangeras som en beställningsrätt där kostnaderna för det periodiska underhållet läggs ovanpå den generella hyran i form av underhållsavgifter. Vi har också skisserat ett alternativ som bygger på en avvärjningsrätt med underhållsrabatter.

Beträffande delar av det övriga lägenhetsunderhållet samt underhållet av för de boende gemensamma utrymmen och anordningar, har vi redovisat en modell som skulle ge ett långtgående kollektivt hyresgästinflytande. Också detta inflytande kan organiseras som en beställningsrätt. Kostnaderna för det hyresgästbestämda underhållet kan brytas ut ur den generella hyran och i stället läggas ovanpå denna i form av underhållsavgifter eller kan kostna- derna fördelas inom ramen för en bruksvärdebestämd totalhyra. Ett alternativ till detta bestämmande inflytande kan vara att detta underhåll görs till föremål för primär förhandlingsskyldighet enligt hyresförhandlingslagens regelsystem. Alternativens inverkan på hyressättningen behandlas i det följande under rubrikerna ”Bruksvärdesystemet” och ”Förhandlingssyste- met”.2 '

' De ökningar av kapitalutgifterna som illustreras i diagrammen över principskissen. avser det fall alla åtgärder i respektive grupp utförs samtidigt. Åtgärderna och därmed kapitalutgifterna torde normalt fördelas jämnare i tiden. Idet nuvarande systemet för finansiering av det periodiska underhållet är avsättning- arna i många fall otillräckliga. En större underhållsinsats måste därför finansieras med höjda hyror som täcker utgiften. Vid lånefinansiering däremot, behöver endast den periodiserade utgiften täckas med hyreshöjningar.

Bruksvärdesystemet

Vi har i delbetänkandet' kommenterat beställningsrättens förhållande till bruksvärdesystemet. Vi konstaterade där att en beställningsrätt — individu- ellt utövad och omfattande delar av lägenhetsunderhållet — innebär att bruksvärderegeln måste ändras. Våra överväganden kan sammanfattas enligt följande.

Underhållsavgiften skall bestämmas enligt de tvingande reglerna i underhållslagen och kan inte bli föremål för prövning i förlängnings- eller villkorstvist enligt hyreslagens bestämmelser. Underhållsavgiften ingår således inte i den bruksvärdebestämda hyran.

Gäller underhållslagen beträffande den lägenhet som skall hyressättas, skall vid bruksvärdeprövningen bortses ifrån förekommande underhållsavgifter. Detta gäller givetvis såväl prövningslägenheten som jämförelselägenheterna. I konsekvens härmed ' skall också bortses ifrån skicket av det underhåll som omfattas av underhållslagens bestämmelser. Den nya bruksvärdeprövningen innebär alltså att målnings- och tapetstandarden inte längre skall inverka på bedömningen av lägenhetens bruksvär- de.

Om den lägenhet som skall hyressättas inte omfattas av underhållslagens bestäm- melser, skall bruksvärdeprövningen ske i enlighet med vad som nu gäller. Detta kan dock medföra vissa problem eftersom tillgången på jämförelsematerial successivt kommer att minska. Skulle det visa sig att direkt jämförliga lägenheter inte finns, torde en något friare jämförelseprövning kunna ske mot lägenheter inordnade under underhållslagen, under förutsättning att man beaktar att den hyresnivå jämförelselä— genheterna utvisar endast täcker delar av lägenhetsunderhållet.

De återgivna övervägandena avser den individuella beställningsrätten, men. gäller i allt väsentligt också en kollektiv beställningsrätt med underhållsav- gifter. Även den kollektiva beställningsrätten utan underhållsavgifter. förutsätter dock att bruksvärderegeln ändras.

Hyresrättsutredningen har i sitt slutbetänkande företagit en allmän översyn av bruksvärdesystemet. Utredningen har därvid anfört bl.a. följande:2

Enligt bruksvärderegelns nuvarande lydelse skall den hyra hyresvärden fordrar godtas om den inte är oskälig. För att likställa parterna anser vi att som huvudregel bör anges att hyran skall utgå med skäligt belopp.

För det andra bör bruksvärdereglerna utformas så att de möjliggör en jämförelse mellan lägenheter med olika förmåner. Farhägor har nämligen uttalats för att bruksvärdeprincipen skulle utgöra ett hinder mot boinflytande i individuella eller kollektiva former. Sådant inflytande kan bl. a. medföra att det allmännyttiga bostadsbeståndet kan förlora sin likformighet eftersom de förmåner som är knutna till lägenhetsinnehavet kan komma att växla. Underhållsfondsutredningen har vidare beträffande målning, tapetsering och därmed sammanhängande åtgärder i bostadslä- genheter föreslagit att hyresgästen får välja mellan att låta hyresvärden utföra underhållet mot särskild avgift eller att själv svara för det.

Vi föreslår att prövningen av själva bruksvärdet i fortsättningen skall avse vad en lägenhet med hänsyn till dess beskaffenhet och boendemiljön i övrigt kan anses vara värd för hyresgäster i allmänhet. Övriga förmåner, som ligger vid sidan av detta bruksvärde, får däremot värderas särskilt. Detta innebär sammantaget att hyran skall ] vara skälig med hänsyn till lägenhetens bruksvärde och de förmåner som hyresvärden SOU ”81:47 S' "5 skall tillhandahålla. 2 SOU 1981:77 s. 110

1SOU 1981:77 s. 180

Hyresrättsutredningens förslag täcker det krav på ändringar beträffande bruksvärdet som beställningsrätten medför. Givetvis måste dessutom beställningsrätten regleras. Beträffande den individuella beställningsrätten torde detta lämpligen ske i en särskild lag.

Vad här anförts angående förhållandet mellan bruksvärderegleringen och beställningsrätten är av teknisk natur. Det finns emellertid en annan fråga beträffande beställningsrätten i kombination med underhållsavgifter som rör grunderna för hela bruksvärdesystemet. Hyresrättsutredningen har övervägt också detta och därvid anfört bl. a. följande:I

Ett tredje grundläggande problem som är förenat med bruksvärdeprincipen är att den riskerar att alltmer naggas i kanten, om man i strävan att hålla kostnaderna i fastighetsförvaltningen nere eller trygga finansieringen av vissa kostnadsposter debiterar hyresgästerna särskild ersättning för den ena eller den andra förmånen. Sådan separat debitering föreslås exempelvis av underhållsfondsutredningen i fråga om underhåll och kan komma att föreslås av värmemätningsutredningen i fråga om kostnaderna för värme och varmvatten. Även med sådana inslag av kostnadsanknuten hyra kan bruksvärdesystemet fortfarande fungera, genom att hyresgästerna för lägenheten och samtliga förmåner betalar en totalhyra, som är jämförlig med vad andra hyresgäster med likvärdiga lägenheter och förmåner betalar. Åtskilliga av bruksvärdesystemets administrativa fördelar går emellertid förlorade, om man beträffande olika förmåner ändå tvingas att göra en rättvis fördelning av kostnaderna lägenhet för lägenhet. Kostnaderna för en sådan administration blir avsevärda. Vidare blir, ju större den direkt kostnadsanknutna delen är, en allt mindre del av hyran kvar att betala återstående del av kostnaderna för fastighetsförvaltningen. Till slut kan ett sådant blandat system inte fungera.

Hyresrättsutredningen redovisar härefter de alternativ som finns till bruks- värdeprincipen — fri marknadsprisbildning och hyresreglering — och gör sedan följande sammanfattning:

Vi vågar hävda, att bruksvärdesystemet trots sina brister— som delvis är inbyggda och inte så lätt låter sig ändras inom systemets ram — likväl hittills har visat sig överlägset

hyresregleringen.

Ändras förutsättningarna så att bruksvärdeprincipen alltmer naggas i kanten kan det naturligtvis bli nödvändigt att överväga ett nytt system. Detta är i så fall ett politiskt ställningstagande av stor räckvidd som måste göras utifrån en helhetssyn på bostadspolitiken. Enligt vår uppfattning har man emellertid ännu inte kommit till den punkt där frågan behöver ställas.

Det är naturligtvis svårt att inom ramen för vår utredning klarlägga den punkt där summan av de isärskild ordning debiterade kostnadsposterna blir så stor att bruksvärdesystemet inte längre skulle kunna fungera.

Hyresrättsutredningen ansåg inte att kostnadsanknutna avgifter för målning och tapetsering i lägenheterna var oacceptabelt ur denna synpunkt. Dessa avgifter kan beräknas uppgå till högst 10—15 kr/m2 och år i 1981 års priser eller till mindre än 10 % av det genomsnittliga hyresuttaget. De avgifter som kan komma i fråga om också det kollektiva inflytandet utövas såsom en beställningsrätt, är av ungefär samma storlek.

.Om utvecklingen mot separat debitering av vissa kostnadsposter stannar vid nu berörda delar av det periodiska underhållet, är beställningsrätten sannolikt acceptabel sett i förhållande till bruksvärdesystemet. Skulle

utvecklingen fortgå och alltfler förmåner bli föremål för separat debitering, kan emellertid beställningsrätten medverka till att farhågorna om bruksvär- desystemets funktion aktualiseras. Frågan om hyresgästinflytandet över underhållet skall organiseras som en beställningsrätt med underhållsavgifter, bör mot bakgrund av det anförda bedömas i ett större sammanhang, där bl. a. den allmänna utvecklingen på hyresmarknaden och vårmemätningsut- redningens förslag kan vägas in.

Beträffande det individuella inflytandet har vi som ett alternativ till beställningsrätten skisserat ett system som bygger på en avvärjningsrätt med underhållsrabatter. Dessa rabatter förhåller sig på väsentligen samma sätt till bruksvärdeprövningen och bruksvärdebegreppet som underhållsavgifterna gör. Den av hyresrättsutredningen föreslagna ändringen av bruksvärdere- geln torde därför vara tillräcklig för att avvärjningsrätten skall fungera i förhållande till bruksvärdeprövningen.

Det krävs också bestämmelser om hur rabattens storlek skall prövas och fastställas. Vanligen kommer underhållsrabatten att fastställas i samband med att hyran för lägenheten fastställs. Den skall dock även kunna prövas fristående. Rabatten skall bestämmas till belopp som är skäligt med hänsyn till omfattningen av det avvärjda underhållet och till övriga omständigheter. Dessa bestämmelser bör relativt enkelt kunna inordnas i hyreslagens regelsystem.

Beträffande det kollektiva inflytandet har vi som ett alternativ till beställningsrätten, redovisat en modell där delar av det periodiska under- hållet görs till föremål för primär förhandlingsskyldighet enligt hyresför- handlingslagens regelsystem. Detta inflytande medför inte några komplika- tioner av principiell natur i förhållande till bruksvärdesystemet.

Det förhållandet att det inte finns någon direkt koppling mellan å ena sidan underhållsinvesteringar som kommmer till stånd p. g. a. detta inflytande och å andra sidan betalningsansvaret för underhållskostnaderna, kan dock i någon mån komplicera bruksvärdesystemets tillämpning. Detta gäller både då bruksvärderingen sker vid förhandlingar på den enskilda hyressektorn och vid en bruksvärdetvist inför myndighet. Genomförs den av hyresrättsutred- ningen föreslagna ändringen av bruksvärderegeln torde problemen i allt väsentligt bortfalla. Den föreslagna lydelsen innebär att hyran skall vara skälig med hänsyn till lägenhetens bruksvärde och de förmåner som hyresvärden tillhandahåller. Denna lydelse gör det lättare än vad det för närvarande är att vid hyressättningen ta hänsyn till underhåll som utförts — alternativt inte utförts — på hyresgästernas begäran.

Förhandlingssystemet

l föregående avsnitt har vi redovisat hur en lånefinansiering av underhållet inverkar på hyresförhandlingarna på den allmännyttiga sektorn. I förhållan- de till förhandlingssystemet är det lånefinansieringen i sig och inte hyresgästinflytandet som medför de stora förändringarna.

Den individuella beställningsrätten är i första hand en angelägenhet mellan de enskilda hyresgästerna och fastighetsägaren. Det vore emellertid ' av stort värde för reformens genomförande och tillämpning om det för den del av hyresmarknaden som omfattas av förhandlingsordningar, träffades

överenskommelser rörande former och priser för lägenhetsunderhållet.

I sådana överenskommelser skulle exempelvis kunna bestämmas att underhåll som beställs vid ett bestämt tillfälle utförs till ett lägre pris än annars. Det är också möjligt att i sådana avtal rabattera underhållsbeställ- ningar utöver en viss minsta omfattning. Ett förfarande med beställningser- bjudanden från fastighetsägaren i kombination med prisavtal, skulle ge goda möjligheter till samordning och planering av underhållsverksamheten.

Såvitt gäller den individuella beställningsrätten, är det kollektiva förhand- lingsarbetet således frivilligt och torde inte bli särskilt resurskrävande.

Den kollektiva beställningsrätten torde däremot komma att ställa ganska stora krav på förhandlingsparterna. Beställningsrätten skulle bygga på avtal mellan hyresgästkollektiv och fastighetsägare. Dessa mer eller mindre formaliserade avtal måste föregås av förhandlingar rörande omfattningen av och kostnaderna för de aktuella underhållsarbetena. Kostnaderna för avtalat underhåll kan komma att förvandlas till underhållsavgifter, vilka på ett godtagbart sätt skall fördelas på berörda lägenheter. Det kan också, bl. a. beroende på lånevillkoren, bli nödvändigt att över tiden följa upp de ursprungliga underhållsavgifterna. Avgifterna skall både administreras och kontrolleras.

Sammanfattningsvis finns det mycket som talar för att förhandlingsarbetet vid en övergång till ett kollektivt beställningssystem med underhållsavgifter skulle bli mer omfattande än det arbete som idag läggs ned på det periodiska underhållet vid hyresförhandlingarna. Detta merarbete skall vägas mot värdet av det långtgående inflytande beställningsrätten innebär.

Vi har beträffande det individuella inflytandet skisserat avvärjningsrätten som ett alternativ till beställningsrätten. Inget av alternativen förutsätter medverkan från parterna på den organiserade hyresmarknaden. Vad vi i det föregående anfört beträffande värdet av att den individuella beställningsrät- ten utvecklas med stöd av överenskommelser, gälleri stor utsträckning också avvärjningsrätten. Kollektiva avtal angående kostnaderna för det avvärj- ningsbara lägenhetsunderhållet bör avsevärt underlätta administrationen.

Den primära förhandlingsskyldighet beträffande delar av det periodiska underhållet som vi angivit som ett alternativ till den kollektiva beställnings- rätten, torde inte medföra några större förändringar av hyresförhandlingar- na. Förhandlingarna om underhållet böri stor utsträckning kunna samordnas med hyresförhandlingarna.

7.4. Bostadsbidrag

Bostadsbidragskommittén har föreslagit att den direkta kopplingen mellan bostadsbidragens storlek och det enskilda hushållets bostadskostnad slopas. Skulle en sådan ordning införas, behöver inga ändringar genomföras med anledning av de modeller för hyresgästinflytande som vi redovisat.

Skulle däremot kommitténs förslag inte godtas, bör nuvarande bestäm- melser angående sättet att beräkna bostadsbidragen ändras så att även hyresgäster med bostadsbidrag får ekonomisk kompensation av aktsamhet och eget arbete.

8. Kostnadsutvecklingen för produktion och förvaltning av flerbostadshus

8.1. Kostnadsutvecklingen för bostadsbyggandet

Kostnadsutvecklingen för bostadsbyggandet kan mätas på många olika sätt, bl. a. genom utvecklingen av faktiska genomsnittliga produktionskostnader och genom faktorprisindex.

Rådet för belånings- och värderingsfrågor vid bostadsstyrelsen redovisar kvartalsvis produktionskostnadernas utveckling. Med produktionskostnad avses projektets sammanlagda kostnad, dvs. anläggningskostnad, kostnader för tomt- och grundberedning och byggherrekostnad. Materialet publiceras i den s.k. låneobjektsstatistiken i statistiska meddelanden från statistiska centralbyrån (SCB).

Underlaget för de tidsserier som beräknas av värderingsrådet är kostnads- uppgifter som lämnas av byggherren i samband med ansökan om statligt bostadslån.

Värderingsrådets tidsserier över produktionskostnaderna är inte rensade för eventuella kvalitetsskillnader mellan olika byggnadsobjekt.

Faktorprisindex som beräknas av SCB mäter priser på de produktionsfak- torer som sätts in i byggnadsverksamheten, dvs. priser på material, arbetskraft, maskinutnyttjande m.m. Med hjälp av särskilda åtgångstal för dessa faktorer vägs de inträffade prisförändringarna samman till en totalindex, som sålunda visar den samlade effekten av sådana förändringar på byggnadskostnaderna.

I beräkningarna förutsätts att byggnadsteknik och byggorganisation år oförändrade. Faktorprisindex beaktar således inte produktivitetsförändring- ar, effektivare materialutnyttjande och liknande faktorer som kan inverka på kostnadsutvecklingen.

Den årliga procentuella ökningen av de faktiska produktionskostnaderna och faktorprisindex framgår för åren 1972—1981 av tabell 8.1. Den årliga ökningen av konsumentprisindex (KPI) framgår också av tabellen.

Den totala produktionskostnaden per m2 för flerbostadshus ökade mellan år 1971 och år 1981 med i genomsnitt 15,2 procent per år. De procentuella ökningen var varje år större än KPI:s ökning. I genomsnitt var den årliga procentuella ökningen 5,5 procentenheter större än ökningen av KPI. Även faktorprisindex ökade betydligt snabbare än KPI.

Den sammanlagda ökningen av produktionskostnaden och av KPI under åren 1971—1981 framgår av figur 8.1. Produktionskostnaden per ni2 har sammanlagt ökat mer än dubbelt så mycket som KPI under den aktuella

Figur 8.1 Utveckling av produktionskostnaden per m2 i flerbostadshus och konsumentprisindex.

Tabell 8.1 Procentuell ökning jämfört med året innan av de faktiska genomsnittliga produktionskostnaderna per m2 för flerbostadshus, faktorprisindex för flerbostadshus (inkl. löneglidning och moms) samt konsumentprisindex. Årsmedeltal

År Pk/m2 Faktorpris— Konsumentpris— BRA.P.LGH index index 1972 6,3 7,6 5,9 1973 11,5 11,9 6,7 1974 14,8 17,2 10,1 1975 10,5 14,2 9,8 1976 17.3 15.9 10.1 1977 24,4 15.4 11.5 1978 21,1 82 10.1 1979 14.2 9.0 7,0 1980 16.9 14,2 13,8 1981 16,7 12.1 12.1 1972—81 15.2 12.5 9.7

BRA.P.LGH = primär bruksarea för lägenheter Källa: SCB

perioden — med 313 procent mot 152 procent.

Att de faktiska produktionskostnaderna ökat snabbare än både KPI och de ingående produktionsfaktorerna enligt faktorprisindex, har en mängd olika orsaker. Bl. a. kan nämnas det minskade byggandet av nya bostäder, ändringari produktionsförutsättningar och produktutformning samt produk- tivitetsförsämringar inom bostadsbyggandet.

Att faktorprisindex ökat snabbare än KPI beror bl. a. på att byggmate- rialpriserna ökat snabbare än producentpriserna i allmänhet. Produk-

Ökning, procent

400

300

200

100

1971

tionskostnaderna påverkas dessutom i stor utsträckning av höjningarna i det allmänna ränteläget och höjningar av olika taxebundna tjänster. Lönekost- naderna inom bostadsbyggandet har dock inte ökat snabbare än lönekost- naderna inom t. ex. tillverkningsindustrin.'

8.2. Kostnadsutvecklingen för förvaltning av flerbostadshus

Bostadsförvaltningens kostnader består av kostnader för kapital, underhåll och drift.

Kapitalkostnaderna består i första hand av räntor och avskrivningar. Underhållskostnaderna består av kostnader för periodiskt underhåll och löpande underhåll (reparationer).

Driftskostnaderna utgörs av en mängd kostnadsposter, bl. a. bränsle och el, fastighetsskötsel, städning, administration, vatten och avlopp, skatter samt försäkringar.

Allmänt gäller att kostnaderna för drift och underhåll av bostadsfastighe- ter ökat mycket kraftigt under senare år. Fastighetsägarnas kapitalkostnader har ökat långsammare. Drift- och underhållskostnadernas andel av de totala kostnaderna har därför ökat fortlöpande under 1970- och början av 1980-talet.

Utvecklingen av kostnaderna i bostadsförvaltning kan mätas på olika Sätt.

SCB utför sedan 1976 årligen undersökningar av intäkter och kostnader i flerbostadshus.2 Uppgifter hämtas in för samtliga allmännyttiga bostadsfö- retag och för ett urval enskilt ägda hyreshus och bostadsrättsföreningar.

De årliga procentuella ökningarna av kostnaderna per rn2 i bostadsförvalt- ningarna enligt dessa undersökningar, framgår för åren 1976—1981 i tabell 8.2.

Kostnaderna per m2 för drift och underhåll i de allmännyttiga företagen

Tabell 8.2 Procentuella ökningar av kostnader per m2 i fastighetsförvaltningen för olika ägarkategorier samt konsumentprisindex

År 1976 1977 1978 1979 1980 1981 1976—81 Totala kostnader Allmännyttiga 9,6 13,3 10,9 10,2 16,8 15,1 12,6 Enskilda 11,8 11,9 8,3 11,5 18,1 15,3 12,7 Bostadsrättsföre-

ningar 7,3 9,7 8,4 9,6 13,7 15,2 10,6 Kostnader för drift och underhåll Allmännyttiga 19,1 16,1 13,6 13,1 21,1 17,9 16.8 Enskilda 13,4 15,2 11,8 14,0 19,7 13.7 14.5 Bostadsrättsföre-

ningar 12,9 13,8 12,6 9,8 19,3 17,7 14,3 KPI 10,1 11,5 10,1 7,0 13,8 12,1 10,7 Källa: SCB

' En utförligare redovis- ning av de huvudsakliga orsakerna till prissteg- ringarna inom bostads- byggandet finns i bygg- prisutredningens betän- kande (SOU 1982:34). 2 Intäkts— och kostnads- undersökning för fler- bostadshus (IKU).

Tabell 8.3 Procentuell ökning av drift- och underhållskostnader per m2 samt konsu-

mentprisindex År Bostadsstyrelsens KPI typhus

1972 10,1 5,9 1973 7,4 6,7 1974 21,4 10.1 1975 15,1 9.8 1976 12,8 10,1 1977 11,9 11,5 1978 15,9 10,1 1979 11,7 7,0 1980 23.4 13.8 1981 16,8 12.] 1972—81 14,6 9,7

Källa: Bostadsstyrelsen, SCB

ökade mellan år 1975 och år 1981 med i genomsnitt 16,8 procent per år enligt SCB:s undersökningar. De ökade varje är mer än KPI. Den årliga ökningen var i genomsnitt 6,1 procentenheter större än ökningen av KPI.

Även de allmännyttiga företagens totala kostnader ökade snabbare än KPI mellan år 1975 och år 1981.

En utförligare redogörelse för de olika kostnadsposternas utveckling inom SABO-företagen finns i kapitel 4.

Bostadsstyrelsen genomför årligen en beräkning som avser att spegla kostnaderna för drift och underhåll i ett nyproducerat flerbostadshus. Beräkningarna baseras på ett typhus med vissa antaganden om förbruknings- mängder etc.

De årliga procentuella ökningarna av drift- och underhållskostnaderna, enligt bostadsstyrelsens beräkningar, framgår för åren 1972—1981 i tabell 8.3

Kostnaderna för drift och underhåll enligt bostadsstyrelsens beräkningar för ett typhus ökade mellan år 1971 och år 1981 med i genomsnitt 14,6 procent per år, vilket är årligen i genomsnitt 4,9 procentenheter mer än ökningen av KPI.

8.3. Kostnadsutvecklingen för periodiskt underhåll

Utvecklingen av kostnaderna för periodiskt underhåll av bostäder påverkas av ett antal olika faktorer. Kostnadsutvecklingen kan mätas på flera olika sätt. Den är dessutom svår att fastställa entydigt. I kapitel 5 redovisas olika samband mellan utgifter, kostnader och avsättningar för periodiskt underhåll och problemen med att fastställa och bedöma dessa.

Det finns inget bra underlag för att entydigt fastställa utvecklingen av utgifter, priser och kostnader för det periodiska underhållet eller utveckling- ens orsaker.

De tidigare redovisade undersökningarna av SCB (IKU) och bostads-

styrelsen ger inte ett tillräckligt bra underlag för att särskilt belysa kostnadsposten för periodiskt underhåll.

De underlag som f. n. kan användas är SCB:s index för underhållskost- nader, faktorprisindex för flerbostadshus och SABO:s ekonomiska statistik. De mäter delvis olika variabler och visar också mycket olika utvecklingar. De ger inte tillräckligt underlag för att entydigt konstatera orsakerna till underhållskostnadernas utveckling.

Ett sätt att redovisa utvecklingen är att mäta priserna för de ingående produktionsfaktorerna och våga samman dessa. Detta görs i SCB:s index för underhållskostnader och i faktorprisindex för flerbostadshus. Ingen hänsyn tas med ett sådant mätsätt till produktivitets- och vinstutveckling, ändrad byggnadsutformning, teknik och organisation etc. Faktorprisindex har under de senaste åren underskattat den verkliga kostnadsutvecklingen för nypro- duktionen av bostäder.

De årliga procentuella ökningarna av SCB:s index för underhållskostnader för åren 1976—1981 framgår i tabell 8.4.

SCB:s index för underhållskostnader är behäftat med svagheter. Bl. a. är viktsystemet föråldrat. SCB publicerar därför inte denna index.

SABO använder faktorprisindex för flerbostadshus vid deflatering av utgifter och kostnader för underhållet. Faktorprisindex utveckling framgår av tabell 8.1.

Det finns inte några tillfredsställande pris— eller kostnadsindex för periodiskt underhåll. Med hänsyn till den stora och ökande ekonomiska betydelsen som det periodiska underhållet av flerbostadshus har, är enligt vår mening en översyn och utveckling av index för underhåll angelägen.

Byggprisutredningen föreslåri sitt betänkande (SOU 1982:34) en översyn av faktorprisindex. Om den översynen kommer till stånd kan en samordning av översynerna göras.

Ett annat sätt att redovisa utvecklingen för periodiskt underhåll är att år för år jämföra utgifterna och kostnaderna i bostadsförvaltningarna. Jämfö- relsen kan avse t.ex. bokförda eller kalkylerade utgifter och kostnader för

Tabell 8.4 Procentuell ökning av index för underhållskostnader och konsumentprisin- dex År index för underhåll- KPI skostnader

1972 8,0 5,9 1973 10,3 6,7 1974 13,7 10,1 1975 12,4 9,8 1976 10,7 10,1 1977 1 1,6 11,5 1978 6,2 10,1 1979 6,3 7,0 1980 10,3 13,8 1981 10,8 12,1 1972—81 10,0 9,7

Källa: SCB

underhållet. Ur SABO:s ekonomiska statistik kan uppgifter om bokförda utgifter och reserveringar erhållas. Uppgifterna avser faktiska utgifter och reserveringar. Om behoven av underhåll och reserveringar avviker från de som utförts kan inte utläsas av denna statistik. I kapitel 9 framgår att de beräknade utgifterna klart överstiger de bokförda.

Enligt SABO:s ekonomiska statistik för medlemsföretagen, har för åren 1972—1981 medelvärdena för utgifter och avsättningar för periodiskt underhåll ökat enligt uppgifterna i tabell 8.5.

Utgifterna för periodiskt underhåll per in2 har ökat mycket kraftigt under åren 1975—1981. Detta kan bero på prisförändringar för de ingående faktorerna, volymförändringar totalt, förskjutningar mellan olika åtgärder eller åtgärdade delar av bestånden, produktivitetsförändringar m. m. Dessa faktorers inverkan på kostnadsutvecklingen kan inte utläsas ur SABO:s ekonomiska statistik.

Enligt SABO beror underhållsutgifternas stora ökning de senaste åren främst på prisökningar och på att underhållsbehovet ökat kraftigt i takt med att byggnaderna åldrats. Beståndet år genomsnittligt ungt. Medelåldern för SABO-medlemmarnas bestånd var år 1981 17,5 år. Under 1980-talet börjar merparten av byggnaderna att fordra periodiskt underhåll i full omfatt- ning.

Ökningen kan enligt SABO också delvis förklaras som en återhämtning av eftersläpande underhåll från början av 1970-talet till följd av uthyrningspro- blemen.

Den sammanlagda ökningen av utgifterna för periodiskt underhåll hos SABO-företagen i kr. per m2 och KPI under åren 1971—1981 framgår av figur 8.2. Utgifterna för periodiskt underhåll har under denna period ökat med 480 procent medan KPI ökat med 152 procent. Utgifterna har således ökat mer än tre gånger så mycket som KPI. Endast bränslekostnaderna uppvisar en liknande ökning. De ökade med 532 procent under samma period.

Tabell 8.5 Procentuell ökning av utgifter och nettoavsättningar per ml för periodiskt underhåll i SABO-företagen (medelvärden) samt KPI

År Utgifter Utgifter och netto— KPI avsättningar" 1972 —6,9 2,5 5,9 1973 8,8 0 6,7 1974 14,2 9,9 10,1 1975 23,7 36,2 9,8 1976 47,4 42,6 10,1 1977 23,0 15,4 11,5 1978 19,3 36,3 10,1 1979 28,6 47,6 7,0 1980 15,6 5,8 13,8 1981 26,1 21,9 12,1 1972—81 19,2 20,7 9,7

” Nettoavsåttningar = avsatta medel ./. disponerade medel Källa: SABO:s ekonomiska statistik, SCB

Ökning, procent

500

Periodiskt underhåll

400

300

200

100

Figur 8.2 Utvecklingen av utgifterna per rn: för periodiskt underhåll i SABO-företagen och konsumentprisindex.

1971 75 80 År

9. Underhållskostnader m. m. hos allmännyttiga bostadsföretag

På vårt uppdrag har SABO analyserat underhållskostnader och fonderings- behov i allmännyttiga bostadsföretag. I uppdraget ingick också att bedöma den nuvarande underhållssituationen hos de allmännyttiga bostadsföretagen och omfattningen av eventuellt eftersatt underhåll. Uppdraget har redovisats i en särskild rapport till utredningen.l

Analysen bygger på underhållsplaner som upprättats av SABO för 24 allmännyttiga bostadsföretag. Underhållsplanerna för dessa företag innehål- ler tillsammans 507 områdesplaner som sammanlagt omfattar 28 000 lägenheter. SABO bedömer att resultaten från undersökningen är represen- tativa för hela det allmännyttiga bostadsbeståndet.

9.1. Underhållsplanering hos SABO-företagen

I de underhållsplaner som ligger till grund för analysen redovisas för en 30-årsperiod olika åtgärder i det periodiska underhållet, när dessa åtgärder skall utföras samt de beräknade kostnaderna för perioden. Planen innehåller också en utgiftsbudget för vart och ett av de närmast följande fem åren. Denna femårsbudget tjänstgör som ”rullande” plan och förutsätter en årsvis uppföljning.

Underhållsplanerna är baserade på SABO:s underhållsnorm som utgör en vald ambitionsnivå för underhållet. Underhållsnormen anger de åtgärder som skall ingå i planen och de tidsintervaller inom vilka åtgärderna bör utföras. Till underhållsnormen hör en riktprislista för de olika åtgärderna. Underhållsnormen bygger på erfarenheter av behov av underhåll och normala intervall för olika åtgärder. Underhållsnormen revideras successivt mot bakgrund av nyvunna erfarenheter och de synpunkter som bostadsfö- retagen framför. Priserna som hör till normen bygger på att underhållet utförs samordnat och planerat. Styckeupphandling och enstaka arbeten kan ge högre kostnader än vad som anges i prislistan.

Underhållsplaneringen inleds med besiktningar av hus och lägenheter. Med hjälp av byggnadsritningar och tekniska beskrivningar beräknas i vilken omfattning olika byggnadsdelar måste underhållas.

Alla ekonomiska uppgifter som redovisas i det följande avser 1982 års kostnadsläge, där inte annat särskilt anges. Uppgifterna, som i den ursprungliga analysen var baserade på 1978 års underhållsnorm, har omräknats till priserna i 1982 års norm. Vidare har hänsyn tagits till de

* Underhållskostnader

i SABO-företagen. Bear- betning och analys av långtidsplaner för under- håll i 507 bostadsområ- den. SABO september 1979.

förändringar i underhållsnormen vad beträffar kostnadsposter och inter- vallängder, som skett sedan analystillfället.

9.2. Periodiskt underhåll

Med periodiskt underhåll avses sådant underhåll som enligt underhållsplan utförs för att bibehålla en byggnads avsedda funktion. Reparationer (s. k. löpande underhåll), dvs. underhåll som ej kunnat planläggas eller åtgärder som utförs efter felanmälan, ingår ej.

De åtgärder som planerna omfattar avser ytskikt, inredning och utrust- ning. Arbeten som medför ingrepp i bärande byggnadsdelar, byte av ledningssystem m. m. ingår inte i de studerade underhållsplanerna.' Sådana åtgärder förutsätts utföras i samband med större ombyggnad och moderni— sering.

I tabell 9.1 redovisas i sammandrag de viktigaste åtgärderna i det periodiska underhållet och aktuella tidsintervaller för respektive åtgärder. Tidsintervaller kan variera beroende på skilda faktorer, såsom klimat o. d., men också beroende på skillnader i servicegrad och ambitionsnivå hos olika bostadsföretag.

Tabell 9.1 Sammanfattning av SABO:s norm för periodiskt underhåll är 1982. Åtgärder och intervall

Åtgärd Intervall (år)

1. Lägenheter 1.1 Helmålning

Lägenheter 10—13 Kontor, butiker 10—15 Enklare lokaler, lager 20—25 1.2 Golvbeläggning Slipning, ytbeh. parkett 15—20 Utbyte textilmattor 10—12 Utbyte plastmattor 15—20 Utbyte linoleummattor, vinyl 20—25 Omäggning parkett 45— 1.3 Vitvaror Utbyte kylenheter m. m. 12—15 Utbyte spisar 15—20 1.4 Sanitet Badkar, tvättställ, WC-stol 30—35 1.5 Diverse 1 Vissa enskilda och Köksventilation 15—20 allmännyttiga fastighets- Torkskåp 12—15 ägare inkluderar byte Tvättmaskin i lägenhet 12—15 av ledningssystem m. m. Utbyte elradiatorer 15—20 i sina underhållsplaner. Låsbyten 20—26

2. Byggnaders ytterytor 2.1 Fasader Ommålning träpanel, trådetaljer 4—10 Ommålning betongytor 14—20 Omputsning o omfärgning puts 30

2.2 Fasadsnickerier m. m.

Ommålning snickerier 4—10 Ommålning plåt 14—25 Utbyte plåt 30 2.3 Tak Ommålning vindskivor trä 8—12 Ommålning takfot, trådetaljer 7—10 Ommålning plåtskorsten, stuprör 8—12 Ommålning plåtgarneringar 7—10 Strykning papptak 8—12 Omläggning papptak 25—30 Utbyte hängrännor, stuprör 30—35 Omläggning tegeltak 30—35 Utbyte underlagspapp o läkt 30—35 Omläggning plåttak 40—45 2.4 Balkonger Ommålning räcken 7—10 Ommålning skärmar o tak 14—20

3. Gemensamma utrymmen o anläggningar 3.1 Trapphus

Ommålning 12—15 Linbyte hiss 5 Renovering hiss 15 Utbyte hiss 30 3.2 Gemensamma utrymmen Ommålning gemensamhetslokal 10—13 Ommålning källarutrymmen 20—25 3.4 Värmeanläggning Utbyte oljebrännare 8—10 Utbyte vattenvärmare 15 Utbyte värmepannor 16—20 Utbyte värmeväxlare, exp.-kärl 20

Utbyte pumpar o automatik Utbyte oljetank Ommålning värmecentral

3.5 Tvättcentral

Ommålning Utbyte maskinutr. Utbyte torkfläktar

3.6 Diverse Utbyte TV-antenn Utbyte TV-förstärkare Utbyte ventilationsfläktar Utbyte soprumsautomatik

3.8 Utemiljö Just. anläggn. o utrustn. Ytskikt

9.3. Kostnader för periodiskt underhåll

Med underhållskostnad avses här genomsnittlig årlig underhållsutgift beräknad för en längre tidsperiod. Tidsperioden har i denna redovisning valts så lång att man kan bortse från situationen när byggnaden rivs. Den beräknade underhållskostnaden motsvarar sålunda värdet av de underhålls- krävande byggnadsdelarnas årliga ”förslitning”. De genomsnittliga framtida underhållsutgifterna beräknas i det prisläge som gäller vid planeringen. När arbetena i framtiden skall utföras är prisläget sannolikt ett annat. Den del av hyrorna som avsätts för framtida underhåll måste således förvaltas värdebe- ständigt för att räcka till när arbetena skall utföras.

I tabell 9.2 redovisas en sammanställning av beräknade kostnader för planenligt underhåll. Uppgifterna avser genomsnitt för de studerade bostadsområdena.

Kostnaderna har beräknats enligt mittpunkterna för de intervallområden som anges i SABO:s underhållsnorm för 1982 (Se tabell 9.1). T. ex. har för posten Lägenhetsmålning, där normen anger intervallet 10—13 är, kostnaden beräknats för ett intervall om 11,5 år.

Den kalkylerade totala kostnaden för det planenliga underhållet är i genomsnitt 38:75 kr/m2 år 1982. Räknat för en genomsnittslägenhet om 70 rn2 är detta 2 710 kr/år.

Ca 60 procent av kostnaden avser arbeten som utförs i lägenheter, dvs.

Tabell 9.2 Beräknade kostnader för periodiskt underhåll. Vägda medelvärden för studerade bostadsområden

Åtgärd Kostnad Andel av ——————— tot. kostn. kr/m2 kr/år %

lgh 70 m2 Lägenhetsmålning 11:85 830 31 Golv 4:80 335 12 Spis/kyl 4:20 295 1 1 Sanitet 2:10 145 5 Övrigt 0:50 35 1 1. Summa lägenhet 23:45 1 640 60 Fasader 3:75 260 10 Tak 2:20 155 6 Övrigt 0:40 30 l 2. Summa ytterytor 6:35 445 17 Trapphus 1:30 90 3 Ovr. gemens. utr. 0:40 30 1 Värmeanl. 2:00 140 5 Tvättcentraler 1:15 80 3 Markanläggningar 3:40 235 9 Ovrigt 0:70 50 2 3. Summa gemensamt 8:95 625 23

Totalt 38:75 2 710 100

förutom målning och tapetsering också underhåll av t. ex. golv, byte av spis, kyl, badkar och wc. Resterande 40 procent avser byggnadernas fasader, tak och gemensamma utrymmen.

Drygt hälften av den totala kostnaden för det planenliga underhålllet avser arbeten av direkt betydelse för byggnadernas fortbestånd. Resten av kostnaden avser arbeten som på kort sikt främst har betydelse för de boendes trivsel, såsom målning och tapetsering, förnyelse av golvbeläggningar m. m. i både lägenheter och gemensamma utrymmen.

Även med lika intervall för samma åtgärder varierar kostnaderna för periodiskt underhåll mellan olika företag. Av de 24 företag som studerats är det lägsta värdet för den totala kostnaden 31:53 kr/m2 och det högsta 45:90 kr/mz. Samtliga värden ligger inom området + ca 20 procent från medelvärdet, som är 38:60 kr/mz.

9.3.1. Kostnader för lägenhetsunderhåll

Den beräknade genomsnittliga kostnaden för periodiskt underhåll i lägen- heter är 23:45 kr/mz. I 80 procent av de totalt observerade 507 områdena, ligger den beräknade kostnaden inom intervallet 1950—28:85 kr/mz.

I figur 9.1 redovisas i diagramform beräknade kostnader för periodiskt underhåll i lägenheter av olika ålder.

Räknat per bostad har kostnaderna för lägenhetsunderhåll ökat under efterkrigstiden. För hus producerade vid mitten av 1940-talet uppgår kostnaden till ca 1 400 kronor per lägenhet och år mot ca 2 000 kronor per lägenhet och år för hus producerade år 1978. Detta beror dels på att medellågenhetsytan ökat, dels på att utrustningsstandarden ökat. Räknat per rn2 är ökningen inte lika entydig.

I tabell 9.3 har de beräknade kostnaderna för lägenhetsunderhåll i bostadsområden av olika ålder ställts samman.

Större delen av kostnadsökningarna mellan årgångarna beror på ökad utrustningsstandard i lägenheterna, framför allt höjd standard på kylskåp men även ökad utrustning med torkskåp, köksfläktar och tvättmaskiner.

Kr/ Lgh Kr/m2

Figur 9.1 Beräknad kost- nad för periodiskt lägen- hetsunderhåll av bostäder År 1945 50 55 60 65 70 75 80 med olika produktionsår.

Tabell 9.3 Beräknade kostnader för periodiskt underhåll i lägenheter med olika produktionsår. Medelvärden för studerade bostadsområden, kr/m2

Produk- Yta per Kostnader för periodiskt underhåll i lägenheter tionsår lgh

målning golv spis/ sani— övr. ut- totalt

kyl tet rustning

44—50 61,4 12:55 4:25 3:60 2:30 0:35 23:05 51—55 65,3 11:85 5:25 3:65 2:40 0:35 23:50 56—60 64,2 12:15 4:55 3:80 2:25 0:30 23:05 61—65 65,8 12:15 4:70 4:00 2:20 0:35 23:45 66—70 72,5 11:10 4:65 4:20 1:80 0:50 22:20 71—75 70,6 11:90 5:30 5:00 1:95 0:80 25:00 76—78 77,5 11:25 5:20 5:60 1:80 1:40 23:25

Genomsnitt 69,8 11:85 4:80 4:20 2:10 0:50 23:45

De redovisade beräkningarna avser inte vad underhållet har kostat med ursprungliga material och kvaliteter, utan vad det i framtiden kommer att kosta med tilltänkta och nu tillgängliga materialkvaliteter.

Det går inte att dra säkra slutsatser från materialet om kostnadsskillnader mellan olika företag med hänsyn till olika företagsstorlek, områdesstorlek, medelålder på byggnaderna, medellägenhetsyta o. d. Skillnader mellan företag förefaller bero av främst lokala kostnadsförutsättningar och företa- gets val av material och utrustning.

Kostnad för målning och tapetsering i lägenhet

För målning och tapetsering av lägenheter anges i underhållsnormen intervall om 10—13 år. Den beräknade genomsnittliga kostnaden för en fullständig målning och tapetsering av en lägenhet utförd vart tionde år är 11:85 kr/m2 och utförd vart trettonde år 9:05 kr/mz. Till detta kommmer en kostnad för snickerijusteringar med 1:85 kr/m2 respektive 1:40 kr/mz.

För de företag som ingår i studien har kostnaden för målning och tapetsering inklusive snickerijusteringar beräknats för vart och ett av de bostadsområden som ingår i företagens fastighetsbestånd.

För 80 procent av samtliga områden ligger den beräknade kostnaden inom intervallet 10:15—13z45 kr/mz. Medelvärdet är 11:85 kr/mz.

Det finns flera orsaker till kostnadsspridningen. Den genomsnittliga lägenhetsstorleken har betydelse för kvadratmeterkostnaden. Kostnaden hos ett företag kan avvika från genomsnittet genom att exempelvis materialstandarden är annorlunda eller att företaget är beläget på ort med extremt löneläge.

I tabell 9.3 framgår de beräknade kostnaderna för bostadsområden av olika ålder. Lägenheternas produktionsår har inte något entydigt samband med kostnaderna för målning och tapetsering.

SABO:s underhållsnorm tar inte hänsyn till alla de faktorer som kan påverka målningskostnaden för en enskild lägenhet. Lägenheter kan utsättas för olika hård förslitning, vilket bl. a. kan påverka omfattningen av det

underarbete som erfordras. Planlösning, materialval m.m. kan också påverka kostnaden. Tillgången på målare är också av betydelse.

9.3.2. Kostnader för underhåll av byggnaders ytterytor

Den beräknade kostnaden för periodiskt underhåll av byggnaders ytterytor utgör ca 17 procent av de beräknade totala kostnaderna för det planenliga underhållet.

Den beräknade genomsnittliga kostnaden är 6:35 kr/mz. I de företag som studerats är det lägsta värdet 3:05 kr/m2 och det högsta 9:05 kr/mz. Spridningen är således ganska stor.

Avgörande för kostnadernas storlek är hustypen. Räknat per lägenhet eller lägenhetsyta har höga hus liten takyta och djupa hus liten fasadyta, vilket medför lägre underhållskostnader. Även utformning och material har samband med hustypen. T. ex. har låga hus ofta hög takresning och taktegel, medan höga hus ofta har liten taklutning och takpapp.

Allmänt sett har val av hustyp och material ofta styrts av krav på låga produktionskostnader och krav på industriell byggteknik med snabb byggtakt, medan hänsyn till framtida underhållskostnader fått en underord- nad betydelse.

Utvecklingen kan belysas med de fasadmaterial som varit typiska under olika skeden av efterkrigstiden. Efter år 1950 ersattes tjockputsen (revete- ring) med fasadtegel som under senare hälften av 50-talet ersattes med material anpassade till ett "rationellt” byggande (tunnputs, sprutputs). Under det industrialiserade byggandets epok (åren 1965—1975) dominerade material anpassade till hög förtillverkningsgrad, såsom förtillverkade ele- ment av lättbetong, målad betong, genomfärgade skivmaterial o.dyl.

Den relativt blygsamma produktion av flerbostadshus som skett efter år 1975 kännetecknas av låga, oregelbundet utformade hus med höga takres- ningar och taktegel. Målningskrävande fasadmaterial dominerar (trä, skivmaterial). Detta kan också avläsas i kraftigt ökade kostnader enligt beräkningarna för det periodiska underhållet. Under femårsperioden 1973—1978 har de beräknade kostnaderna för underhållet av ytterytor i nyproducerade hus ökat kraftigt från ca 380 kr per lägenhet och år till ca 630 kr per lägenhet och år.

I tabell 9.4 har de beräknade kostnaderna för bostadsområden av olika ålder ställts samman.

9.3.3. Kostnader för underhåll av gemensamma utrymmen och anläggningar

Den beräknade kostnaden för periodiskt underhåll av gemensamma utrymmen och anläggningar utgör ca 23 procent av de beräknade totala kostnaderna för det planenliga underhållet.

Den beräknade genomsnittliga kostnaden är 8:95 kr/mz. I de företag som studerats är den lägsta beräknade kostnaden 6:90 kr/m2 och den högsta 11:65 kr/mz.

Beräknde kostnader varierar avsevärt mellan olika bostadsområden.

Tabell 9.4 Beräknade kostnader för periodiskt underhåll av ytterytor för byggnader med olika produktionsår. Medelvärden för studerade bostadsområden, kr/m2

Produktionsår Kostnader för periodiskt underhåll av ytterytor fasader fasad- tak balkonger totalt snickeri o. div. 44—50 3:65 2:50 1:95 0:25 8:35 51—55 1:25 2:10 0:75 0:45 4:55 56—60 2:15 2:15 1:30 0:35 5:95 61—65 2:15 2:10 2:35 0:35 6:95 66—70 0:95 1:95 2:25 0:45 5:60 71—75 0:90 1:95 2:15 0:35 5:35 76—78 1:20 2:25 4:15 0:50 8:10 Genomsnitt 1:65 2:10 2:20 0:40 6:35

Eftersom områdena i viss utsträckning betjänar varandra (eller betjänas "utifrån”) vad beträffar Värmeanläggningar, tvättcentraler och gemensam- hetslokaler har det inte varit möjligt att mera i detalj studera kostnaderna områdes- och årgångsvis. De olika områdena har mycket olika mängd av gemensamma utrymmen och anläggningar.

I tabell 9.5 har beräknade genomsnittliga kostnader ställts samman.

9.4. Utgifter för periodiskt underhåll och fondbehov

I det föregående har underhållskostnaden beräknats som ett genomsnitt av årliga underhållsutgifter under lång tid. Det är emellertid av stor praktisk betydelse när utgifterna infaller.

Tabell 9.5 Beräknade kostnader för periodiskt underhåll av gemensamma utrymmen och anläggningar. Medelvärden för studerade bostadsområden, kr/m2

Trapphus 1:30

med hiss 2:65 utan hiss 1:00 Gemensamhetslokal och förråds-

utrymmen 0:40 Värmeanläggningar 2:00

olja i fastigheten 3:30 olja i panncentral 2:20 fjärrvärme 0:55 Tvättcentral 1: 15 Central-TV 0:20 Soprumsautomatik 0:20 Ventilationssystem 0:20 Ovrigt 0:10 Utemiljö 3:40

Totalt 8 :95

Bostadsföretagen behöver täcka underhållskostnaden med hyror. Idet fall det planenliga underhållet finansieras med hyror, behöver den del av det årliga hyresuttaget för underhåll som inte går åt till årets utgifter, sättas av till fonder (reserveras) för framtida utgifter.

Enligt det föregående har kostnaden för allt planenligt underhåll beräknats till i genomsnitt 38:75 kr/mz. Bostadsföretagen behöver täcka denna kostnad med i genomsnitt lika stora intäkter.

Ifigur 9.2 illustreras hur storleken på fonderade medel varierar över tiden för ett bostadsområde, då underhållet finansieras med fondavsättningar. De fonderade medlen när ett värde om ca 36 000 kr/lägenhet omkring 20 år efter bostadsområdets färdigställande. Utgifterna under det 23:e året är ca 13 000 kr/lägenhet.

Ett allmännyttigt bostadsföretag äger i regel flera bostadsområden av olika ålder. Utgifterna är ofta stora vid olika tidpunkter i olika områden. Härigenom kan företagets samlade utgifter bli jämnare fördelade i tiden. Hur fullständig denna utjämning blir, beror på förhållandena i det enskilda företaget. Allmänt sett bör företagets bostadsbestånd i åldershänseende vara jämnt fördelat över så lång period som möjligt för att förutsättningarna skall vara goda att utjämna utgifterna för det planenliga underhållet.

I figur 9.3 visas hur fondens storlek för målning och tapetsering av en lägenhet varierar. Intäkten förutsätts vara lika stor som kostnaden. Teoretiskt sett blir det inte aktuellt med några utgifter för målning och tapetsering av en lägenhet under de första elva åren. Däremot är utgiften stor det tolfte året — ca 9 500 kr. för en lägenhet om 70 m2. Då måste bostadsföretaget ha tillräckliga ekonomiska resurser för att kunna betala utgiften.

Tusental kr per lägenhet

35 30

Fond

25

20

15

10

_______________________ Kostnad/ intäkt

Figur 9.2 Kostnad och intäkt, fond (reservatio— ner) och utgifter för pla- nenligt underhåll i ett bostadsområde.

Figur 9.3 Kostnad och intäkt, fond (reservatio— ner) och utgifter för mål- ning och tapetsering av en lägenhet om 70 m2.

Kr/Lgh

10000

5000 Fond

2500

Kostnad/ _ intäkt

9.5. Fondbas och behov av fonderade medel

9.5.1. Individuella lägenhetsfonder och fonder för bostadsområden

Om individuella lägenhetsfonder och områdesanknutna fonder tillämpas, måste varje lägenhet och område själv svara för tillräcklig fondering för allt framtida underhåll, om någon utjämning med andra lägenheter och områden ej kan ske. Fonder måste då byggas upp för varje lägenhet och område för att klara finansieringen. Detta system tillämpas i princip för bostadsrättsföre- ningar.

Med detta system skulle för de allmännyttiga bostadsföretagen fordras ett mycket stort antal fonder med varierande behållning. Den behållning som behövs, beror bl. a. på var i underhållsc'ykeln den enskilda lägenheten och bostadsområdet befinner sig.

Beräkningar för de studerade bostadsområdena ger vid handen att det skulle fordras medel om i genomsnitt ca 5 000 kr per lägenhet för målning och tapetsering och för allt lägenhetsunderhåll ca 17 000 kr per lägenhet. Det områdesgemensamma underhållet skulle fordra medel om ca 7 000 kr per lägenhet. Sammantaget skulle alltså fonderade medel behövas om i genomsnitt ca 24 000 kr per lägenhet för allt planenligt underhåll.

9.5.2. Företagsfonder

I regel äger allmännyttiga bostadsföretag områden av olika ålder (om än med övervikt för bostadsområden producerade under åren 1965—1972). Dessa områden samverkar vanligen på det sättet att utgifterna för det periodiska underhållet är stora för de skilda områdena vid olika tidpunkter. Därigenom sker en utjämning över tiden av företagets underhållsutgifter. Detta ger — om företaget har en fond gemensam för hela det ägda bostadsbeståndet — ett

mindre behov av fonderade medel än vid ett system med lägenhets- och områdesanknutna fonder.

Hos de allmännyttiga bostadsföretagen tillämpas i princip systemet med företagsbaserade fonder.

Behovet av fonderade medel vid ett system med företagsbaserade fonder varierar kraftigt mellan olika bostadsföretag. Teoretiskt sett behövs inga medel alls för ett företag med bostadsområden fördelade över en lång tillkomstperiod. För ett företag med ett bestånd producerat under ett och samma år, kan medel behövas om i genomsnitt ca 24 000 kr per lägenhet.

En beräkning för SABO—företagen med hänsyn tagen till företagens storlek och beståndets åldersfördelning, visar på ett behov av fonderade medel om ca 6 000 kr per lägenhet i genomsnitt.

9.5.3. Centrala fonder

Om avsättningarna till planerat underhåll för samtliga allmännyttiga bostäder samlades i en gemensam fond, skulle behovet av fonderade medel minska räknat per lägenhet. Basen för utgiftsutjämningen skulle bli mycket stor. Dock skulle framför allt det stora bestånd som producerades under åren 1965—1975 medföra vissa behov av fonderade medel. Förutsatt en i framtiden jämn årlig nyproduktion om ca 1,5 procent av beståndet, kan behovet av fonderade medel uppskattas till ca 2 500 kr per lägenhet i detta fall.

9.6. SABO-företagens faktiska utgifter, kostnader och reserver för periodiskt underhåll

9.6.1. Underhållsutgifter i SABO-företagen

Ifigur 9.4 redovisas de teoretiskt beräknade utgifterna för det planenliga underhållet i genomsnitt för SABO-företagen under åren 1971—1990. Utgifterna har beräknats med hjälp av underhållsnormens intervall, åtgärder och priser för det totala SABO-beståndet med hänsyn till faktiska produktionsår. I figuren visas också de bokförda underhållsutgifterna i genomsnitt för SABO-företagen under åren 1971—1980.

Under 1970-talet har de flesta allmännyttiga bostadsföretagen tvingats tillämpa längre åtgärdsintervall än som då angavs i SABO:s underhållsnorm. Hyrorna var redan i början av 1970-talet för låga för att täcka kostnaden på längre sikt för underhåll enligt normenliga intervall. Under senare hälften av 1970-talet och under 1980-talet kommer bostadsområdena i det 5. k. miljonprogrammet in i en underhållskrävande ålder, vilket föranleder kraftigt ökade utgifter. Hyrorna har allmänt sett inte höjts tillräckligt med hänsyn till detta. Volymen planerade periodiska underhållsarbeten har från år 1971 till år 1980 ökat med ca 160 procent medan motsvarande utrymme i hyran (som det kan avläsas i bokförda utgifter) endast ökat med ca 80 procent. Underhållsvolymen kommer under 1980-talet att öka ytterligare ca 35 procent, vilket sammantaget skulle fordra en omedelbar höjning av hyrorna med ca 15 kr/m2 räknat i 1982 års priser.

Figur 9.4 Beräknade utgifter för planenligt underhåll samt bokförda underhållsutgifter. Ge- nomsnitt för SABO- företagen. ( Kostnadsla'ge år I 982').

Kr/m2

Beräknad underhållskostn.

40

35

Beräknad planenl. utgift

30

, Utgift ml.»

25 _/ bokslut

20 15

10

1971 75 80 85 90 År

” Bokslutsvärden omräknade med faktorprisindex 2) Varav ca 2:75 kr/m2 avser extra underhåll

9.6.2. Underhållsreserver i SABO-företagen

Beträffande reservationer för framtida underhåll rekommenderar SABO sina medlemsföretag följande:

Det är viktigt att företaget planerar sitt kommande underhåll efter en i förväg uppgjord plan (långtidsbudget) för underhåll. Av denna plan skall framgå den genomsnittliga årskostnaden. Denna utgör ett mått på den beräknade kostnaden för årets slitage på fastigheterna, som skall återställas senare genom 5. k. periodiskt underhåll. Denna del bör i princip avsättas till reserverade medel såsom kostnad vid bokslutet.

Beloppet för den enligt underhållsplan beräknade kostnaden förutsättes täckas av hyran, dvs. intäkten skall motsvara kostnaden. Avsättning till (resp. disponeringar ur) reservationer för framtida underhåll sker sedan med skillnaden mellan detta belopp och faktiska utgifter.

Om denna princip hade följts borde underhållsreserverna hos SABO- företagen uppgå till i genomsnitt ca 19 000 kr per lägenhet. år 1982,

I de allra flesta företag har dock denna princip inte tillämpats. Principen förutsätter att avsättningar för kommande underhåll alltid skall ske intill självkostnadsnivå för underhållet, oberoende av företagets ekonomiska situation i övrigt. Det är inte heller nödvändigt att tillämpa denna princip i praktiken. Reservationerna behöver inte vara fullständiga. En mycket stor del av dessa erfordras först när beståndet avvecklas. Denna ”tömningstid- punkt” flyttas successivt framåt av kontinuerlig nyproduktion. Reserverna behöver därför inte vara större än att de kan ta upp ojämnheter i

utgiftsflödet. De erforderliga reserverna har med hänsyn till detta uppskat- tats i föregående avsnitt till i genomsnitt ca 6 000 kronor per lägenhet, med stora variationer mellan olika företag.

I tabell 9.6 redovisas uppgifter om underhållsreserverna hos SABO- företagen i genomsnitt.

Under 1970-talet har avsättningarna i genomsnitt hos SABO-företagen varit mycket små. Med hänsyn tagen till penningvärdets försämring har de inte ens räckt för att alltid behålla realvärdet av reservationerna. Planerat och nödvändigt underhåll har hjälpligt kunnat genomföras på grund av att beståndet är mycket ungt. Inkomster från nyproducerade bostadshus har täckt utgifter i det äldre beståndet. Under senare år är dock situationen förändrad — nyproduktionen är liten samtidigt som stora delar av beståndet börjar bli underhållskrävande. Reservationerna är därför för små i de allra flesta företag.

I företag med ett större och åldersmässigt jämnt fördelat bestånd är de små reserverna dock inte det största problemet under överskådlig tid. Omför- delning av medel gör det möjligt att arbeta med ganska små reserver. Problemet är i första hand att hyrorna inte är tillräckliga för (kommande) underhållsutgifter.

I tabell 9.7 redovisas uppgifter om underhållsreserverna år 1980 hos SABO-företag av olika storlek.

De 13 största SABO-företagen, som förvaltar 10 000 lägenheter eller fler och som omfattar 42 procent av SABO—företagens alla lägenheter, har i genomsnitt mindre reserver än övriga företag.

9.7. Finansiering av periodiskt underhåll

Fram till år 1978 finansierades i de allra flesta fall underhållsarbeten med årets hyror samt i vissa fall med medel från underhållsreserver. Under åren 1979—1981 har företagen kunnat erhålla statliga underhållslån med årligen 15 kr/m2 för lägenheter byggda åren 1965—1975.

Tabell 9.6 Underhållsreserver i SABO-företagen åren 1971—1981. Medelvärden för samtliga företag. Kronor per uthyrningsenhet

År Löpande priser Penningvärde 1982 (faktorprisindex) 1971 583 1 770 1972 594 1 690 1973 578 1 480 1974 549 1 200 1975 618 1 210 1976 671 1 170 1977 704 i 100 1978 895 1 300 1979 1 320 1 780 1980 1 683 1 990

1981 2 011 2 160

Tabell 9.7 Underhållsreserver i SABO-företagen år 1980. 1982 års penningvärde

Företagsstorlek Medel Underhållsreserv kr per lägenhet Antal lägenheter värde

0 1— 500— 1 000— 2 000— 4 000— 6 000— 9 ()00 Alla 499 999 1 999 3 999 5 999 8 999 Antal företag

1— 499 2 840 9 7 9 8 19 14 3 5 74 500— 999 2 400 4 2 4 19 21 9 2 0 61 1 000—1 999 2 590 0 4 6 16 8 8 3 0 45 2 000—4 999 2 820 0 3 7 13 16 6 4 0 49 5 000—9 999 2 630 1 0 2 7 6 0 3 1 20 10 000-— 1 060 0 4 3 4 l 1 0 0 13 Totalt 1 990 14 20 31 67 71 38 15 6 262

Det har hittills varit möjligt att hjälpligt finansiera erforderliga underhålls- arbeten i de flesta SABO—företagen. Enligt SABO:s ekonomiska statistik var medelvärdet av företagens utgifter för periodiskt underhåll (exkl. reparatio- ner— löpande underhåll) 24:20 kr/m2 under år 1981. Härtill kom avsättningar för framtida underhåll med i medeltal 4:74 kr/mz. Summa redovisad underhållskostnad var således 28:94 kr/m2 i genomsnitt. Av detta belopp finansierades i medeltal 6:22 kr/m2 med underhållslån. Från 1981 års hyror tillfördes således underhållsmedel med 22:72 kr/mz.

Den finansiering av periodiskt underhåll som f. n. sker bör jämföras med behovet av medel för finansiering av underhåll under 1980-talet.

I det föregående har den genomsnittliga utgiften för planenligt underhåll beräknats till 38:75 kr/m2 i 1982 års priser.

Underhållsplanerna ger inte besked om samtliga periodiska underhållsar— beten som behöver utföras under 1980-talet. Visst extra underhåll tillkom- mer. Detta avser bl. a. omtapetseringar vid omflyttningar. Särskilda beräkningar som utförts av SABO tyder på att det extra underhållet kostar ca 2:75 kr/mz.

SABO-företagens utgifter för periodiskt underhåll har under 1970-talet varit mindre än det beräknade behovet. Underhållsintervallen har förlängts och visst underhåll har skjutits på framtiden. Denna eftersläpning har studerats av SABO. Beräkningar tyder på att planenliga intervall förlängts med ca 20 procent. Därigenom har det uppstått ett uppdämt underhållsbe- hov. Att återhämta detta har beräknats fordra genomsnittliga årliga utgifter om ca 6 kr/mZ under 1980—talet.

De eftersläpningar som konstaterats ger inte anledning till farhågor om en kapitalförstöring av omfattande slag. Endast en mindre del (11 procent) av eftersläpningarna avser sådant som menligt kan inverka på byggnadernas fortbestånd. Andelen eftersatt underhåll på sådana byggnadsdelar är mindre än dessa byggnadsdelars andel av det totala underhållet.

Utgifterna för reparationer m. m. (löpande underhåll) har varit i stort sett oförändrade under hela 1970-talet och kan för de närmaste åren beräknas uppgå till 18 kr/mZ och år.

Sammanlagt kan medelsbehovet för allt underhåll under 1980-talet

beräknas till i genomsnitt 65:50 kr per m2 och år, enligt sammanställningen i tabell 9.8.'

I förhandlingar har hyror bestämts med hänsyn till en total underhållsvo- lym för år 1982 om ca 42:50 kr/mz. Detta ger ett utrymme för periodiskt underhåll om 24:50 kr/m2 att ställas mot det beräknade behovet för år 1982 av ca 45 kr/mz.

Detta innebär att endast ca 65 procent av det beräknade utgiftsbehovet för planenligt underhåll kan finansieras med hyror och att ingen återhämtning av uppdämt underhållsbehov kan ske.

Konsekvenserna blir flera. En mindre del av det tekniska nödvändiga underhållet kan sannolikt lånefinansieras (i kombination med ombyggnad, standardförbättringar, energibesparande åtgärder m. m.). Underhållsinter- vall måste i övrigt förlängas och visst underhåll även fortsättningsvis skjutas på framtiden.

De statliga underhållslån som beviljades under åren 1979—1981 medförde en förbättrad underhållsvolym. Under dessa år kunde ca 75 procent av planerat normenligt underhåll utföras, mot tidigare ca 65 procent. Prelimi- nära beräkningar för år 1982 tyder på en återgång till att ca 65 procent av medelsbehovet täcks av hyresmedel. Enligt riksdagsbeslut kommer nya underhållslån från kreditinstituten att beviljas under år 1983.

Utgiftsbehovet för det periodiska underhållet hos SABO-företagen är enligt det föregående, beräknat till 47:50 kr/m2 i genomsnitt per år under 1980-talet. Häremot står endast underhållsmedel om f. n. ca 24:50 kr/m2 från årets hyror. Det kommer således att fattas 23 kr/m2 med nuvarande system för finansiering av underhållet.

För 1980-talet kan dessutom ytterligare kostnader förutses som gäller underhåll och förbättringar av bostadshus. Dessa kostnader ryms inte inom nuvarande hyra. Under 1980-talet närmar sig delar av SABO-beståndet fyrtioårsåldern. Det är då både ekonomiskt och tekniskt motiverat med större underhållsinsatser.

Detta beröri första hand delar som ligger utanför det planenliga periodiska underhållet — t. ex. byten av ledningssystem för vatten, avlopp och elektricitet samt åtgärder på balkong- och takkonstruktioner m. m. Dess- utom är ofta utbyte av kökssnickerier aktuellt. Vissa standardhöjande åtgärder kan vara motiverade såsom för vitvaror, sanitetsutrustning och tvättstugor, soprumsombyggnader, miljö- och energiförbättringar osv. I

Tabell 9.8 Årligt finansieringsbehov hos SABO-företagen för allt underhåll under 1980-talet. Kronor per m2 och år i 1982 års priser

Planenligt underhåll 38:75 Extra underhåll 2:75 Eftersläpande underhåll 6:00 Summa periodiskt underhåll 47:50 Reparationer (löpande uh) 18:00 Totalt 65:50

1 Byte av snickerier, ledningssystem m. m. ingår dock inte.

denna större byggnadsinsats bör även förändringar i lägenhetssammansätt- ningen och förtätningsbebyggelse m. m. övervägas.

En annan kostnadspost är byggskador. Under senare år har alltmer uppmärksammats att vissa produkter, byggdelar och tekniska lösningar har en betydligt kortare livslängd än förutsett, dvs. att underhållsåtgärder måste vidtas avsevärt tidigare än planerat. I vissa fall är åtgärder nödvändiga av säkerhetsskäl. I andra fall har kostnaderna för byte o. (1. av vissa material och byggnadsdelar visat sig vara väsentligt högre än vad som kunnat förutses.

Extraordinära underhållsåtgärder kommer att krävas, bl. a. för utbyte eller reparation av undermåliga balkongdelar, rötskadade fönster, läckande fogar i betongytterväggar, bristfälliga avloppsledningar, defekta golvbelägg- ningar och obeständiga gipsskivor. Därutöver kan nämnas åtgärder för att sanera mögelskador i lägenheter med golv på mark och radonavgivning i hus byggda av vissa byggmaterial.

9.8. Konsekvenser vid otillräckliga finansieringsmöjligheter

Om det inte blir möjligt att finansiera det underhåll som enligt planerna skall utföras, kommer detta att tvinga fram en sänkning av underhållets standard och omfattning. Vid en analys av en sådan situation är det av särskilt intresse att skilja ut det underhåll som måste utföras för att inte byggnadernas fortbestånd skall äventyras. Det gäller t.ex. underhåll av fasader, yttertak och Värmeanläggningar. Kostnaden för denna del av det periodiska underhållet har beräknats till ca 21:00 kr/mz.

Underhåll som målning och tapetsering i lägenheter, underhåll av golvens ytskikt samt ommålning av trapphus och övriga gemensamma utrymmen inverkar inte omedelbart på byggnadernas fortbestånd. Däremot har det mycket stor betydelse för hyresgästernas trivsel och bostadsområdets sociala status. Om ambitionsnivån för underhållet måste sänkas beroende på otillräckliga finansieringsmöjligheter, kommer det i första hand att drabba detta underhåll.

Mot den här bakgrunden har inom den allmännyttiga hyressektorn aktualiserats en omprövning av betalningsansvaret för delar av underhåll och drift. Ändringar av den nuvarande fördelningen av ansvaret mellan bostadsföretagen och hyresgästerna diskuteras och prövas praktiskt hos vissa företag.

Ökade möjligheter till lånefinansiering skulle innebära nya förutsättning— ar. Denna metod används inom andra ägar- och upplåtelseformer.

10. Byggnadsdelars skick i flerbostadshus

De uppgifter om byggnadsdelars skick som redovisas i det följande härrör från en undersökning av husbeståndet från energisynpunkt. Undersökningen utfördes år 1977 vid statens institut för byggnadsforskning (SIB). Vi har inhämtat och bearbetat data från denna undersökning. Därvid har endast flerbostadshus där mer än 75 % av arean upptas av bostäder och som upplåts med hyres- eller bostadsrätt tagits med.

10.1. Statens institut för byggnadsforsknings undersökning

Det har saknats en samlad statistisk beskrivning av det svenska husbestån- dets skick. Behovet av en sådan beskrivning blev akut vid diskussionerna om olika åtgärdsprogram för att spara energi i den befintliga bebyggelsen.

Mot denna bakgrund har SIB i samarbete med SCB genomfört en urvalsundersökning i syfte att uppskatta vilka delar av det befintliga husbeståndet som är lämpliga för energibesparande åtgärder.

Institutets undersökning avser vissa byggnads- och installationstekniska egenskaper hos det befintliga husbeståndet som bedömts vara intressanta från energisynpunkt.

Ett urval som totalt omfattar 3 101 hus har undersökts. För 2 932 av dessa hus var det möjligt att insamla uppgifter genom ritningsgranskning, besiktning och intervjuer. Med hjälp av ett uppräkningsförfarande har därefter egenskaperna hos hela husbeståndet skattats.

Urvalet av de hus som ingår i undersökningen är i huvudsak baserat på uppgifter i fastighetstaxeringsregistret. Urvalet har påverkats på olika sätt, bl. a. för att få ett tillräckligt stort antal hus i varje grupp som redovisas för statistiskt säkra skattningar av de olika variablerna. En viss tonvikt har lagts vid hus av särskilt intresse, såsom flerbostadshus byggda efter kriget.

Antalet utvalda flerbostadshus med mer än 75 % av arean upptagen av bostäder är 917, vilket svarar mot ett skattat totalantal hus om 117 000 och ett skattat totalantal fastigheter om 68 000.

Vid besiktningar av utvalda hus har bl. a. den tekniska kvaliteten på olika byggnadsdelar bedömts. Därvid har tre kvalitetsklasser använts.

Resultaten från en urvalsundersökning av detta slag kan endast användas för grova skattningar av egenskaper hos husbeståndet.

10.2. Vår bearbetning och sammanställning

De byggnadsdelar, för vilka kvalitetsbedömningar redovisas i det följande, är fasader, ytterväggar, takbeläggningar och fönster. Dessa byggnadsdelar har valts med hänsyn till intresset från underhållssynpunkt.

Uppgifter redovisas för två åldersgrupper, dels hus byggda t. o. m. är 1945, dels hus byggda under åren 1946—1975.

Materialet har delats in efter upplåtelseform. Det har skett enligt svaren vid besiktningarna på följande fråga:

Vilken är fastighetens upplåtelseform? Cl Egen bostad/lokal D Hyresbostad/lokal, även tjänstebostad Cl Bostadsrätt, andelslägenhet/lokal

I vår redovisning ingår endast flerbostadshus hänförliga till de båda senare svarsalternativen. De betecknas som ”hyresrätt" respektive ”bostads— rätt”.

Genom att kombinera uppgifterna från besiktningarna med data om ägarkategori från fastighetstaxeringsregistret, har de hus som upplåts med hyresrätt och som ägs av fysiska personer kunnat särskiljas och de redovisas här separat. Stora fel i fastighetstaxeringsregistrets uppgifter om ägarkate- gori gör att andra kategorier, såsom allmännyttiga bostadsföretag, inte på ett meningsfullt sätt kan särredovisas.

De uppgifter som ansetts för osäkra p. g. a. att det statistiska underlaget är svagt redovisas inte. Sålunda redovisas inte kvalitetsuppgifter för bostads- rättshus byggda t.o.m. år 1945. Denna grupp omfattar endast 17 hus i urvalet.

Sammanlagt ingår 872 hus i det urval som ligger till grund för redovis- ningen i det följande. Den minsta grupp för vilken fördelning på olika kvalitetsklasser redovisas innehåller 109 hus i urvalet.

Urvalet är baserat på 1976 års fastighetstaxering medan besiktningen avser husens tillstånd under hösten 1977. Det innebär att en del hus fallit bort p. g. a. rivning och att inga nybyggda hus kommit med. Uppgifterna avser således egenskaperna hos den del av 1975 års husbestånd som fanns kvar vid besiktningarna. Det innebär att redovisade totalvärden, t. ex. total fasadarea i husbeståndet, utgör en underskattning. Främst rör detta de äldre husen.

Vid generaliseringar av de insamlade uppgifterna till att avse hela landets husbestånd, har bortfall som beror på att fastighetsägaren inte önskat delta eller inte kunnat nås, antagits vara slumpmässigt fördelat.

10.3. Resultat

Husbeståndets sammansättning med avseende på skattat antal hus och area på de olika byggnadsdelarna enligt SIB:s undersökning redovisas i tabell 10.1 och 10.2.

I det följande redovisas kvalitetsuppgifter byggnadsdelsvis. Frågeformu- leringar och instruktioner för bedömningar vid besiktningar redovisas p. g. a. deras betydelse för tolkningen av uppgifterna. Det partiella bortfallet

Tabell 10.1 Skattat antal hus

Byggnadsår Hyresrätt Bostadsrätt Flerbostads- hus" samtliga hus ägda av . hus fysisk person

Hus byggda t.o.m.

år 1945 39 600 24 800 - 44 100 Hus byggda åren

1946—1975 53 000 8 800 18 000 72 500

Alla hus 92 600 33 600 18 000 116 600

l'Förutom hyresrätt och bostadsrätt även hus med upplåtelseformen egen bostad! lokal

för en given variabel redovisas om det överstiger 10 %.1

Redovisningen sker genom att ange hur stor andel av husen som har byggnadsdelar i olika kvalitetsklasser.

I stort fördelar sig byggnadsdelarnas areor på respektive kvalitetsklass på

' Uppgifterna om bortfallet avser hela gruppen ”flerbostadshus med mer än 75 % bostäder”. Endast vissa uppgifter har varit tillgängliga för denna redovisning. Vid bearbetningen har antagits att de uteblivna observationerna för en given variabel är slumpvis fördelade med avseende på upplåtelseform. Beräkningarna har visat att detta inte gäller. Avvikelserna är dock relativt små.

Tabell 10.2 Skattat antal m2 av undersökta byggnadsdelar. [ OOO-tal rnz

Byggnadsdel och Hyresrätt Bostadsrätt byggnadsår

samtliga hus ägda av . hus fysisk person

Fasader och ytter- väggar"

Hus byggda t. o. m.

år 1945 20 800 12 400 — Hus byggda åren

1946—1975 49 000 5. 500 29 000

Tak

Hus byggda t. o. m. är 1945 11 700 6 600 — Hus byggda åren . 1946—1975 28 500 3 400 11 000

Fönster

Hus byggda t. o. m.

år 1945 4 600 2 700 — Hus byggda åren

1946—1975 11 600 1 400 3 900

" Fasadarea avser husens utvändiga mått exklusive fönster och fönsterandel i dörr. Dörrar utan fönster ingår alltså i de redovisade uppgifterna

liknande sätt. Där större avvikelser mellan andelarna förekommer anges detta.

10.3.1 Fasadernas skick Följande grunder har gällt för kvalitetsbedömningarna av fasader:

Kvalitetsklass 1 = Inga skador eller små skador, som ej har direkt betydelse för funktionen och som kan åtgärdas med små medel.

Kvalitetsklass 2 = Skador av måttlig omfattning, som kommer att förvärras om de inte åtgärdas.

Kvalitetsklass 3 = Skadorna är så omfattande att följdskador inträffat på underliggande konstruktion.

I en kommentar påpekas frågans betydelse för bedömning av när en omfattande fasadrenovering kan bli aktuell.

Hyreshus byggda t.o.m. är 1945

Tabell 10.3 Fördelning av antalet hus på kvalitetsklasser för fasader, %

Samtliga Hus ägda av hus fysisk person Kvalitetsklass 1 72 73 Kvalitetsklass 2 25 26 Kvalitetsklass 3 3 1

100 100

Mer än vart fjärde hyreshus byggt före kriget har skador på fasaden som inte är små. Det partiella bortfallet uppgår till 15 % för samtliga hus och 18 % för hus ägda av fysisk person.

Fördelningen på kvalitetsklass är olika för fasadarea respektive antal hus. Fasader utan skador eller med små skador förekommer företrädesvis vid större hus av dessa uppgifter att döma.

Hus byggda under ären 1946-1975

Tabell 10.4 Fördelning av antalet hus på kvalitetsklasser för fasader, %

Hyresrätt Bostadsrätt

samtliga hus ägda av hus fysisk person Kvalitetsklass 1 90 82 90 Kvalitetsklass 2 10 18 10 Kvalitetsklass 3 0 0 0

100 100 100

För hyreshus ägda av fysisk person är det partiella bortfallet 12 %. Fasadkvaliteten är i genomsnitt bättre i de hus som byggts efter kriget än i det äldre beståndet.

10.3.2 Ytterväggarnas skick Ytterväggarnas kvalitet har bedömts enligt följande grunder:

Kvalitetsklass 1 = Eventuella skador eller brister i utförandet har ingen direkt betydelse.

Kvalitetsklass 2 = Skador eller brister i utförandet av måttlig omfattning. Dessa kommer att förvärras om de inte åtgärdas. Förväntade funktioner finns dock.

Kvalitetsklass 3 = Väggen uppfyller ej kraven på förväntade funktioner.

Med väggens funktion avses förmåga att: B isolera mot värme eller köld [] ge skydd mot blåst och luftrörelser El skydda mot vatten och fukt El ge värmebehaglighet.

I instruktionen till frågan påpekas särskilt att en vägg i gott skick, men med lågt värmemotstånd, skall hänföras till kvalitetsklass 1.

Hyreshus byggda [. o. m. är 1945

Tabell 10.5 Fördelning av antalet hus på kvalitetsklasser för ytterväggar, %

Samtliga Hus ägda av hus fysisk person Kvalitetsklass 1 76 81 Kvalitetsklass 2 22 18 Kvalitetsklass 3 2 1

100 100

Hus byggda under åren 1946-1975

Tabell 10.6 Fördelning av antalet hus på kvalitetsklasser för ytterväggar, %

Hyresrätt Bostadsrätt

samtliga hus ägda av hus fysisk person Kvalitetsklass 1 . _,92 82 89 Kvalitetsklass 2 * 38 18 11 Kvalitetsklass 3 0 0 0

'100 100 100

Liksom fasader är ytterväggar i genomsnitt av bättre kvalitet i det yngre beståndet än i det äldre.

10.3.3 Takbeläggningarnas skick Takbeläggningens kvalitet har bedömts enligt följande grunder:

Kvalitetsklass 1 = Takbeläggningen är i gott skick. Vatten eller fukt kan ej tränga igenom.

Kvalitetsklass 2 = Mindre skador på takbeläggningen. som bör åtgärdas för att ej förvärras eller orsaka andra skador på huset.

Kvalitetsklass 3 = Allvarliga skador på takbeläggningen. Följdskador har inträffat i underliggande konstruktion.

Hyreshus byggda t.o.m. år 1945

Tabell 10.7 Fördelning av antalet hus på kvalitetsklasser för takbeläggningar, %

Samtliga Hus ägda av hus fysisk person Kvalitetsklass 1 72 73 Kvalitetsklass 2 23 23 Kvalitetsklass 3 5 4

100 100

På mer än vart fjärde hyreshus byggt före kriget är takbeläggningen i behov av åtgärd p. g. a. skador.

Hus byggda under åren 1946-1975

Tabell 10.8 Fördelning av antalet hus på kvalitetsklasser för takbeläggningar, %

Hyresrätt Bostadsrätt

samtliga hus ägda av hus fysisk person Kvalitetsklass 1 92 77 87 Kvalitetsklass 2 8 . 23 , 13 Kvalitetsklass 3 0 0 0

100 100 100

Takbeläggningens kvalitet är genomsnittligt bättre i det yngre än i det äldre beståndet.

10.3 .4 Fönstrens skick

Vid klassificeringen av fönstrens kvalitet har följande bedömningsgrunder använts:

Kvalitetsklass 1 = Fönstren är i gott skick. Ytbehandlingen är oskadad. Vatten kan inte tränga in i båge eller karm.

Kvalitetsklass 2 = Ytbehandlingen är skadad så att vatten kan tränga in i båge eller karm. Trävirket är fritt från röta.

Kvalitetsklass 3 = Trävirket är angripet av röta. Beslagen är dåliga. Kitt saknas här och var.

Hyreshus byggda t. o. m. är 1945

Tabell 10.9 Fördelning av antalet hus på kvalitetsklasser för fönster, %

Samtliga Hus ägda av hus fysisk person Kvalitetsklass 1 47 50 Kvalitetsklass 2 40 41 Kvalitetsklass 3 13 10

100 101

Omkring hälften av hyreshusen byggda före kriget har fönster som inte är i gott skick. För efterkrigsbeståndet är tillståndet bättre även om kvalitets- bristerna är avsevärda också där. '

Hus byggda under åren 1946—1975

Tabell 10.10 Fördelning av antalet hus på kvalitetsklasser för fönster, %

Hyresrätt Bostadsrätt

samtliga hus ägda av hus fysisk person Kvalitetsklass ] 73 72 78 Kvalitetsklass 2 26 25 21 Kvalitetsklass 3 1 2 1

100 99 100

10.3.5. Byggnadsdelarnas skick i sammanfattning

Under denna rubrik ges ett sammanfattande mått på husens skick. Genom att addera kvalitetsangivelserna för varje hus avseende fasad, takbeläggning och fönster rangordnas husen 1 kvalitetshänseende. Genom summering av kvalitetsklasserna för byggnadsdelarna får husen värden mellan 3 och 9.

Hyreshus byggda t. o. m. år 1945

Tabell 10.11 Fördelning av antalet hus på kvalitetsklasser, %

Samtliga Hus ägda av hus fysisk person Kvalitet 3 38 38 Kvalitet 4 20 24 Kvalitet 5 23 22 Kvalitet 6 13 11 Kvalitet 7 3 1 Kvalitet 8 2 3 Kvalitet 9 2 0 101 99

Endast 38 % av hyreshusen byggda före kriget har inte kvalitetsbrister på någon av byggnadsdelarna fasad, takbeläggning och fönster enligt dessa besiktningsresultat.

Det partiella bortfallet är 17 % för samtliga hus och 20 % för hus ägda av fysisk person.

Hus byggda under åren 1946-1975

Tabell 10.12 Fördelning av antalet hus på kvalitetsklasser, %

Hyresrätt Bostadsrätt

samtliga hus ägda av hus fysisk person Kvalitet 3 64 51 70 Kvalitet 4 27 32 17 Kvalitet 5 6 12 9 Kvalitet 6 2 3 5 Kvalitet 7—9 0 O 0

99 98 101

Andelen hus utan kvalitetsbrister är större i efterkrigsbeståndet än i det äldre beståndet.

Andelen hus utan registrerade kvalitetsbrister är större för bostadsrätts- husen än för hyresrättshusen. Det gäller i särskilt hög grad i jämförelse mellan bostadsrättshus och hyreshus som ägs av fysisk person.

Det partiella bortfallet är 13 % för bostadsrättshus och samtliga hyreshus. Före hyreshus ägda av fysisk person är det partiella bortfallet 16 %.

Resultaten sammanfattas i figur 10.1 i form av diagram avseende fördelningen av antalet hus på kvalitetsklasser för fasader. takbeläggningar och fönster.

Av diagrammen framgår klart att andelen hus med kvalitetsklass 1 är lägsti det fall fönstren bedöms. Endast i ca hälften av hyreshusen byggda t. o. m. 1945 har fönstren bedömts vara i gott skick. För hus byggda under åren

Hyreshus byggda t.o.m. år 1945

Samtliga hus, procent

100

50

Fasad Takbe- Fönster Summa läggning

Hus ägda av fysisk person, procent

Fasad Takbe— Fönster Summa läggning

Kvalitetsklass 3

Kvalitetsklass 2

D Kvalitetsklass 1 (gott skick)

Figur 10.] Fördelningen av antalet hus på kvali- tetsklasser för fasader, lakbeläggningar och fön-

ster.

Hus byggda under åren 1946—1975 Hyresrätt

Samtliga hus, procent

100

50

Fasad Takbe- Fönster Summa läggning

Hus ägda av fysisk person, procent

100

50

Fasad Takbe- Fönster Summa läggning

Bostadsrätt, procent

100

50

Fasad Takbe- Fönster Summa läggning

1946—1975 är motsvarande andel omkring 3/4.

Summeringarna visar bl. a. att det förekommer hus med fönster i gott skick som har fasader och takbeläggningar som inte är i gott skick. Det är således inte genomgående samma hus som har sämre kvalitet på de olika byggnadsdelarna.

Kvalitetsbristerna är genomgående större för de äldre hyreshusen än för de yngre.

Andelen hus med högst en av de tre byggnadsdelarna i kvalitetsklass 2 och för övrigt god kvalitet — 3—4 i summeringen — är stor för hus byggda under åren 1946—1975. Andelen hus med 3—5 i summeringen för hyreshus byggda t. o. m. är 1945, är också stor.

Det kommer inte fram några stora kvalitetsskillnader i gruppen hyreshus byggda t. o. m. 1945 mellan de hus som ägs av fysisk person och samtliga hus i denna grupp. För hyreshusen byggda under åren 1946—1975 synes emellertid vissa kvalitetsskillnader föreligga mellan hus ägda av fysisk person och samtliga i denna grupp. För husen ägda av fysisk person är andelen hus med sämre fasader och med sämre takbeläggningar större än för samtliga hus.

Vid en jämförelse mellan hyres— och bostadsrättshus byggda under åren 1946—1975 framkommer inga stora kvalitetsskillnader.

De resultat som ovan redovisats tyder på ett stort behov av omedelbara underhållsinsatser i beståndet av flerbostadshus. Det gäller främst fönster men också fasader och tak. Störst är behovet i det äldre beståndet.

11. Extraordinärt underhåll av bostäder

Statens institut för byggnadsforskning (SIB) genomförde under 1981/82 en undersökning av utgifter och kostnader för att avhjälpa vissa byggnads- och installationstekniska skador och fel i bostadsbeståndet. Undersökningen tillkom på initiativ av vår utredning och utfördes på uppdrag av bostadsde- partementet.

Enligt anvisningar från bostadsdepartementet har utgifter och kostnader för extraordinära underhållsåtgärder studerats för den del av bostadsbestån- det som byggts efter år 1954. I departementets anvisningar framfördes ett starkt önskemål att utredningens resultat skall medge statistiskt säkra uppskattningar i överenskomna redovisningsgrupper.

Redovisningen i det följande utgör i stora delar ett sammandrag av slutrapporten från undersökningen: Extraordinärt underhåll i bostadsbe- ståndet, meddelande M82: 12, statens institut för byggnadsforskning. I denna redovisning kommenteras och diskuteras förhållandena i beståndet av flerbostadshus något utförligare än i institutets rapport.

11.1. Statens institut för byggnadsforsknings undersökning

11.1.1. Uppläggning

Undersökningens grundmaterial har inhämtats genom besiktning och ritningsgranskning av ett slumpmässigt urval bostadshus.

Urvalet omfattade 716 bostadshus på lika många fastigheter. Av dessa har 661 hus besiktigats. Utformningen av urvalet har i huvudsak betingats av önskemålet att få ett tillräckligt stort antal hus i varje redovisningsgrupp för att medge statistisk uppräkning av utgifter och kostnader för extraordinärt underhåll med angivande av slumpmässiga osäkerhetstal.

Undersökningens primära redovisningsgrupper omfattar tre åldersklasser och två hustypsklasser, som framgår av tabeller i senare avsnitt.

Besiktningarna genomfördes av byggnadsingenjörer från K-konsult. Besiktningsmännen följde ett protokoll som utformats och provats av SIB. En två dagars utbildning föregick fältarbetet.

Varje hus besiktigades i sin helhet, byggnadsdel för byggnadsdel. Skador och felaktigheter förtecknades och utgifterna för åtgärdande beräknades.

Genom intervjuer vid besiktningarna samlades uppgifter in om extraordinä— ra åtgärder som vidtagits efter den 1 januari 1979 och fram till besiktnings- dagen under hösten 1981. Dessa uppgifter kontrollerades vid besiktning- en.

11.1.2. Definition av begreppet extraordinärt underhåll (XOU)

Med begreppet extraordinärt underhåll (i fortsättningen betecknat XOU) förstås att de byggnads- eller installationstekniska åtgärder som vidtagits,

eller bör vidtas, avviker från vad som kan betraktas som ett normalt eller förväntat underhåll vid förvaltning av bostadshus.

De underhållsåtgärder som tagits med i undersökningen kan delas upp i två typer: 1 Åtgärder som normalt inte skall behöva vidtas under en byggnads livslängd. Exempel: Reparationer orsakade av sättningar i grunden. Reparationer på grund av vattenskada. 2 Åtgärder som behöver vidtas tidigare än beräknat. dvs. att livslängden eller den underhållsfria perioden för en byggnadsdel inte har blivit så lång som förväntats. Exempel: Underhåll av takpapp inom 10 år efter takläggningen.

En allmän och för besiktningsarbetet styrande definition av XOU har inte gått att skapa. I undersökningen har därför förväntat periodiskt och löpande underhåll definierats för varje byggnadsdel. Kostnader för XOU har sedan beräknats utifrån de uppgifter om avvikelser från detta gängse underhåll som framkommit vid besiktningen. Utgångsmaterial för de ansatta normala underhållsperioder med vilka de faktiska har jämförts, har varit underhålls- normer tillämpade av de större förvaltningsföretagen, bl. a. SABO:s underhållsnorm och HSB:s mall för periodiskt underhåll av fastigheter. Dessa uppgifter har kompletterats av projektgruppen utifrån egen kunskap och med hjälp av uppgifter från andra sakkunniga.

De sålunda bestämda underhållsperioderna är operationella definitioner avsedda för utredningsarbetet. De utgör inga objektiva mått på underhålls- behovet för olika byggnadsdelar och komponenter. utan är som nämnts i huvudsak sammanställningar av data som används för planering av underhållsarbete.

11.1.3. Avgränsningar

Utredningen har inte syftat till att ange orsakerna till ett observerat extraordinärt underhåll, dvs. om skador beror av bristande prestanda hos ett material, bristande utförande, eftersatt underhåll eller dylikt. Vid besikt- ningarna har skadornas art noterats (vattenläckage, lossnande delar, deformationer etc.) och mängduppgifter. samlats in i tillräcklig omfattning för att göra en beräkning av kostnaderna för behövliga åtgärder möjlig.

Åtgärder som primärt vidtagits i standardhöjande syfte ingår inte. Det gäller t. ex. de flesta energisparåtgärder. Åtgärder orsakade av ändrade bestämmelser, t. ex. ombyggnad av soprum, ingår inte heller.

Följande installationer och byggnader har inte undersökts:

Elektriska installationer Cl VA-installationer och ledningar utanför det besiktigade huset :| Parkeringshus, tvättstugor och andra gemensamhetslokaler som är friliggande från det besiktigade huset.

Vidare har i utredningen inga försök gjorts att uppskatta åtgärdskostnader orsakade av eventuell radonavgivning från byggnadsmaterial eller under- grund.

För flerbostadshus med bostadsrätter har extraordinärt underhåll på inre ytor och utrustning inte medtagits på grund av svårigheten att inhämta dessa uppgifter. En schablonberäkning av kostnader har emellertid genomförts, baserad på uppgifter från flerbostadshus med hyresrätter.

För bl. a. träfönster och balkonger har enbart en totalkostnad för åtgärder inhämtats. Dessa byggnadsdelar har studerats mera ingående av andra utredningar.

Ett villkor för att en observerad XOU-åtgärd skall ha medtagits i utredningen, är att den uppskattade kostnaden uppgått till minst 1 000 kr. per åtgärdstyp och hus i 1981 års priser.

11.1.4. Felkällor och kontroller

De uppgifter, som redovisasi resultatavsnittet kan vara behäftade med fel av olika slag. Fel kan ha uppstått vid besiktningen, vid prissättningen av åtgärderna och vid datahanteringen — systematiska fel. Det kan ha uppstått fel orsakade av urvalsmetoden — slumpmässiga fel.

I undersökningen har ett antal kontroller och korrigeringar vidtagits för att söka minska inverkan av systematiska fel.

Effekterna av slumpmässiga fel kan hållas under statistisk kontroll genom bestämning av osäkerhetstal (konfidensintervall). I undersökningen har osäkerhetstal beräknats med två olika metoder och anges för flertalet av de skattningar som redovisas "i följande avsnitt. Där presenteras resultaten i huvudsak i form av tabeller.

Uppgifterna inom parentes i tabellerna utgör osäkerhetstalet. Det intervall, som bildas om osäkerhetstalet dras ifrån respektive läggs till Skattningen innehåller det riktiga värdet med 95 % säkerhet om de systematiska felen kan försummas.

11.2. Resultat

Institutets undersökning avser bostadshus (småhus och flerbostadshus) byggda under perioden 1955—1979. Det besiktigade husurvalet motsvarar efter uppräkning 787 000 bostadshus, varav 50 000 är flerbostadshus. Det totala antalet lägenheter i dessa hus är ungefär 1,8 miljoner, varav drygt 1,0 miljon finns i flerbostadshus.

Tabellerna 11.1 och 11.2 visar det totala antalet bostadshus och lägenheter fördelat på de olika redovisningsgrupperna. Tabell 11.3 visar den totala våningsytan fördelad på de olika redovisningsgrupperna.

Tabell 11.1 Antalet bostadshus i landet med byggnadsår 1955—1979, 1 000-tal

Åldersklass Småhus Fler- Summa bostadshus

75 10 85 1955—59 (21) (3) (22) 242 26 268 1960—69 (64) (7) (64) 420 14 434 197979 (76) (3) (76) S 737 50 787 "mm (108) (9) (109)

Tabell 11.2 Antal lägenheter i bostadshus med byggnadsår 1955—1979, 1 OOO-tal

Åldersklass Småhus Fler- Summa bostadshus

76 199 275

195959 (22) (63) (67) 244 583 827 1960'69 (63) (152) (169) 422 268 690 1970—79 (75) (81) (122) s 742 1 050 1 792 "mm (109) (210) (250)

Tabell 11.3 Antal kvadratmeter våningsyta i bostadshus med byggnadsår 1955—1979, miljoner m2

Åldersklass Småhus Fler— Summa bostadshus

9 15 24

1955—59 (3) (5) (5) 31 52 83 1960—69 (7) (14) (16) 62 24 86 1970—79 (12) (7) (15) 102 91 193

Summa (15) (19) (25)

Idet följande återges de utgifter för XOU som uppmätts för det undersökta beståndet. I institutets rapport redovisas också kostnader beräknade på visst sätt för de uppmätta utgifterna.

11.2.1. Utgifter för XOU

När skador och fel som återfinns i byggnadsbeståndet skall åtgärdas uppstår en likviditetspåfrestning genom de utgifter som hör samman med att reparera eller underhålla byggnadsdelen i fråga. Dessa utgifter utgör investeringsbe- hovet för de företag eller personer som förvaltar byggnaderna.

För varje extraordinär underhållsåtgärd har mängduppgifter insamlats vid besiktningarna. Summa utgifter för det besiktigade huset har beräknats med ledning av dessa uppgifter varefter denna summa, multiplicerad med husets vikt i urvalet, har bidragit till totalsumman utgifter i den aktuella redovisningsgruppen. Prissättning av de extraordinära underhållsåtgärderna hari första hand skett med hjälp av REPAst kalkylverk ”Förvaltningsfakta — Underhållskostnader 1981”. Som kompletterande kalkylverk har även SABO:s ”riktprislista 1980”, Byggförbundets ”Ombyggnadsdata” samt ”Sektionsfakta” använts. För åtgärder som inte ingår i något kalkylverk, har projektgruppen vid SIB själva tagit fram å-priser efter konsultation med entreprenörer, förvaltare och konsulter.

De beräknade utgifterna är baserade på prisläget i juli 1981. Ingen hänsyn har tagits till moms och pålägg för entreprenadarvode (centraladministration och vinst). Storleken av de senare påläggen kan uppskattas till mellan 15 och 30 % av de beräknade utgifterna, dvs. de motsvarar en uppräkningsfaktor på 1,15—1,30.

Följande viktiga förutsättningar bör beaktas vid tolkning av resultaten. I studien har enbart negativa effekter studerats; ”extraordinära intäkter” på grund av byggnadsdelar som utnyttjats utöver antagen normal livslängd/underhållsperiod har inte medräknats.

D Studien ger en ögonblicksbild av XOU i det undersökta beståndet.

Utgifter på grund av X OU utfört under åren I979--1981

Utgifterna på grund av XOU utfört under perioden 1979—1981 redovisas i tabell 11.4. I tabell 11.5 visas utgifterna för år 1981.

Beloppen efter plustecknen i tabellerna anger ett schablontillägg för flerbostadshusen med bostadsrätter. Tillägget gäller utgifter för XOU på inre

Tabell 11.4 Utgifter på grund av XOU under åren 1979—1981, miljoner kr

Åldersklass Småhus Fler- Summa bostadshus 95559 733. aim (12330 196049 (338) (3ng 2:53ng 197M9 (låg) (iågizo (32320 1 810 850+80 2 660+80

summa (530) (290) (610)

Tabell 11.5 Utgifter på grund av XOU år 1981, miljoner kr

Åldersklass Småhus Fler- Summa bostadshus 120 40 160 1955—59 (60) (20) (60) 270 130+20 400+20 196969 (130) (80) (160) 340 130+ 10 470+10 1970—79 (150) (80) (170) s 730 300+30 1 030+30

"mm (230) (110) (260)

ytor, snickerier och inredningar samt sanitetsporslin. Vid schablonberäk- ningen har antagits att det extraordinära underhållet har haft och har samma omfattning för kategorin flerbostadshus med bostadsrätter som för flerbo- stadshus med hyresrätter. Utgifter på grund av XOU på dessa byggnadsdelar för bostadsrätter har beräknats i proportion till förhållandet mellan antalet lägenheter med bostadsrätt och antalet lägenheter med hyresrätt. Då inget tillägg anges är detta mindre än 5 miljoner kr. Det osäkerhetstal som anges gäller Skattningen exklusive tillägget.

Skattningen av summa utgifter för åren 1979-1981 uppgår till totalt 2 660 miljoner kr. Summa utgifter för flerbostadshus är ungefär hälften så stor som summa utgifter för småhus under perioden. För år 1981 uppgår utgifterna till totalt 1 030 miljoner kr. Summa utgifter för flerbostadshus — 300 miljoner kr. — är mindre än hälften av summa utgifter för småhus detta år. Dessa belopp kan förutsättas ha god tillförlitlighet emedan besiktningsmännen haft goda möjligheter att kontrollera det under året utförda extraordinära underhållet. Det är troligt att tillskotten från 1979 och 1980 är något osäkrare.

Behov av investeringsmedel för icke utfört XOU

Besiktningsmännen har vid ett besiktningstillfälle (under hösten 1981) för varje hus noterat och mängdförtecknat de uppgifter om icke utfört XOU som kommit fram. Besiktningsmännen har bedömt när åtgärder bör vidtas. Vägledande för bedömningarna har huvudsakligen varit överväganden med hänsyn till husens goda tekniska fortbestånd. Hänsyn har inte tagits till finansieringsmöjligheter i de enskilda fallen. Uppgifter från husägarna om att nödvändiga åtgärder avses bli förskjutna, har accepterats och noterats av besiktningsmännen endast i de fall detta inte bedömts försvåra åtgärder eller medföra någon väsentlig teknisk försämring av den skadade byggnadsde- len. Det totala behovet av investeringsmedel för extraordinärt underhåll som '( konstaterades vid besiktningarna hösten 1981 redovisasi tabell 11.6. Den del av detta behov som hänför sig till åtgärder som, enligt besiktningsmännens bedömning, bör genomföras under år 1982 framgår av tabell 11.7.

Tabell 11.6 Totalt investeringsbehov på grund av icke utfört XOU konstaterat vid besiktningen hösten 1981, miljoner kr

Åldersklass Småhus Fler- Summa bostadshus 300 190 490 1955—59 (140) (90) (160) 440 1 590+20 2 030+20 196969 (120) (900) (900) 590 310+50 900+50 1970—79 (150) (170) (250) 1 330 2 090+70 3 420+70

Summa (240) (1 030) (1 080)

Tabell 11.7 Investeringsbehov för år 1982 på grund av icke utfört XOU konstaterat vid besiktningen hösten 1981, miljoner kr

Åldersklass Småhus Fler- Summa bostadshus 140 160 300 195959 (80) (80) (110) 360 960+20 1 320+20 196969 (100) (580) (590) 270 170+10 440+10 1970—79 (80) (150) (180) 770 1 290+30 2 060+30 SUmma (150) (660) (660)

Skattningen av totalt investeringsbehov för extraordinärt underhåll är 3 420 miljoner kr. Av detta belopp utgör 2 060 miljoner kr. investeringar som bör utföras under år 1982. Det konstaterade investeringsbehovet för flerbostadshusen är ca 1,6 gånger så stort som investeringsbehovet för småhusen. Det är anmärkningsvärt i jämförelse med utgifterna under perioden 1979—1981.

Det relativt stora behov av investeringsmedel som uppmätts för flerbo- stadshusen, kan bero på att det varit vanligt i denna del av bostadsbeståndet att inte omedelbart genomföra angelägna åtgärder. Svårigheter att finansiera det extraordinära underhållet i flerbostadshusen är en trolig orsak till att behövliga arbeten skjuts upp. Flerbostadshusen med byggnadsår 1960—1969 uppvisar, inte oväntat, ett ' stort investeringsbehov. Antalet lägenheter byggda under den tidsperioden är fler än summan av lägenheter i grupperna flerbostadshus med byggnadsår 1955—1959 och 1970—1979.

Tabell 11.8 visar det investeringsbehov som erhålls om Skattningen av investeringsbehovet divideras med Skattningen av antalet lägenheter för varje redovisningsgrupp. Dessa uppgifter representerar endast ett genom—

Figur 11.] Utgifter för X OU under perioden 1979—1981 uppdelat på byggnadsdel. Det streck— markerade är uppräknat tillägg för bostadsrätter.

Tabell 11.8 Behov av investeringsmedel fördelat på antalet lägenheter i redovisnings- grupperna, kr per lägenhet

Åldersklass Hustyp Småhus Fler- Småhus och bostadshus flerbostadshus 1955—59 1 840 800 1 090 1960—69 1 475 1 680 1 620 1970—79 640 670 650 1955—79 1 040 1 260 1 170

snittsvärde. Uppgifterna säger inget om behovens storlek för enstaka hus eller lägenheter. Behoven är ojämnt fördelade i beståndet.

Uppgifternai tabellen tyder på att behovet av investeringsmedel är mindre ide yngre husen. Räknat per lägenhet är det uppmätta investeringsbehoveti flerbostadshusen störst med byggnadsår 1960—1969.

T

. 68 % konfidensintervall

.l. ]" 95% konfidensintervall D Flerbostadshus I % Småhus

1000

WWW—

500

x!!! xxxx— & XXX! "ut...—>.. ...

". '7 ? é !: 0 % ee in 553 E 5 ä 1. 6 0 C ; E') C & "o (6 : U) (3 +- o ta C =” > :m— ”" "' x & 2 :g % ? >åx£ ( & 5 (_a =S 0 > !— w 5 e) > > u. m a

11.2.2. Omfattning av XOU per byggnadsdel

I figurerna 11.1 och 11.2 visas utgifter för XOU uppdelat på byggnadsdelar. Figur 11.1 anger utgifter för XOU under perioden 1979—1981 och figur 11.2 anger behov av investeringsmedel för XOU.

För flerbostadshusen har de största investeringsbehoven uppmätts för väggar och fönsten

Mkr 2000 I 68% konfidensintervall I 95% konfidensintervall D Flerbostadshus '.' l i 1000 ! 500 | %% % || 5 / ?? 2/ 7 " frå—; . 8 % å _! 2 år? 2 % å ä 6 £ #2 å 565 > & s å

Figur 11.2 Behov av investeringsmedel för X OU uppdelat på bygg- nadsdel. Det streckmar- kerade är uppräknat till- lågg för bostadsrätter.

11.3. Diskussion av resultat

Utgifter för perioden 1979-4981

De totala utgifterna för XOU under hela perioden 1979—1981 har uppmätts till ca 2,7 miljarder kr. i det undersökta beståndet, varav ca 1,0 miljard kr. belastar år 1981. Dessa utgifter är till mindre än hälften hänförliga till beståndet av flerbostadshus.

Uppgiften för år 1981 har en god tillförlitlighet. Besiktningsmännen har haft stora möjligheter att kontrollera åtgärder som vidtagits inom en så pass kort tidsrymd. Risken är liten att husägare i någon större omfattning skulle ha glömt vidtagna åtgärder.

Utgifter för åren 1979 och 1980 har beräknats bl. a. för att utgöra en bakgrund till och en kontroll av uppgifterna för år 1981. Uppgifterna för 1979 kan vara behäftade med vissa brister på grund av glömska hos husägaren eller att huset bytt ägare och att den nya ägaren inte känt till XOU-åtgärder vidtagna under år 1979. Summa utgifter för år 1980 överensstämmer mycket väl med det belopp som redovisas för år 1981, medan summa utgifter för år 1979 ligger något lägre.

Inga entydiga trendmässiga förändringar vad gäller skadeutveckling för byggnadsdelar har kunnat noteras för perioden.

Det XOU som utförts under år 1981 omfattar dels skador som uppstått under året och som omedelbart åtgärdats, dels sådana åtgärder som förskjutits från år 1980 och tidigare. Vidare ingår sannolikt en mindre post åtgärder som tidigarelagts, dvs. skador som ursprungligen planerats bli åtgärdade efter år 1981. Fördelningen mellan dessa olika bidrag till summa utgift för år 1981 är inte känd.

Investeringsbehov som uppmätts hösten 1981

Det behov av investeringsmedel för XOU som uppmätts vid besiktningarna hösten 1981 är totalt ca 3,5 miljarder kr., varav ca 2,1 miljarder kr. från enbart tekniska synpunkter bör belasta år 1982. För flerbostadshusen är motsvarande uppgifter ca 2,1 respektive 1,3 miljarder kr.

Särskilt märkbart vid en jämförelse av investeringsbehovet med utgifterna för åren 1979-1981, är den stora ökning som är hänförlig till flerbostadshu— sen. Flerbostadshusens andel av utgifterna för åren 1979-1981 är ca 32 %, medan deras andel av investeringsbehovet är ca 63 %.

En rimlig tolkning av detta förhållande är att svårigheterna att finansiera det extraordinära underhållet varit större för förvaltare av flerbostadshus än för småhusägare.

Vilka blir investeringarna under åren 1982 och 1983?

Under år 1982 kommer sannolikt skador att uppdagas, utöver de som konstaterades vid besiktningstillfället, som dels är av sådan karaktär att de omedelbart måste åtgärdas, dels är av sådant slag att åtgärder kan anstå någon tid. En del av det behov av XOU-åtgärder som konstaterades vid

besiktningarna hösten 1981 bör tillgodoses under år 1982 även i en kärv ekonomisk situation.

Under åren 1979—1981 har de totala årliga utgifterna för XOU varit av Storleksordningen 1,0 miljard kr. för bostadshusen med byggnadsår 1955—1979. Det finns i utredningens material inga byggnads- eller installa- tionstekniska faktorer som talar för att de totala årliga utgifterna skulle bli lägre för år 1982 eller för år 1983. Tvärtom visar materialet på ett uppdämt behov av åtgärder och då framför allt för flerbostadshusen.

Utredningsmaterialet ger sålunda stöd för följande bedömningar. De totala investeringarna i det bostadsbestånd som byggts efter år 1954, kan väntas uppgå till lägst 1,0 miljard kr. per år för åren 1982 och 1983. (Belopp avser prisläget i juli 1981). 1 miljard kr. beräknas svara mot drygt 5 kr/m2 igenomsnitti det undersökta beståndet. Denna uppgift säger inget om utgiftens storlek för enstaka hus eller lägenheter. Utgifterna är ojämnt fördelade i beståndet.

För att tillgodose det uppdämda behov som konstaterades vid besiktning- arna, kan investeringar bli aktuella under åren 1982 och 1983 för ytterligare totalt 1,0 miljard kr., dvs, sammantaget 2,0 miljarder kr. per år.

Tabell 11.7 ger en föreställning om hur utgifterna kan bli fördelade på de olika redovisningsgrupperna. Den största posten gäller flerbostadshusen som byggdes under 1960-talet.

Hur stora utgifterna för extraordinärt underhåll i verkligheten blir för de närmaste åren, beror inte enbart av byggnadstekniska förhållanden och därav föranledda behov av åtgärder, utan också i hög grad av ekonomiska förutsättningar, såsom möjligheterna att finansiera de investeringar som behövs.

12. Exempel på förmögenhetseffekter vid fondfinansiering av periodiskt underhåll

I kapitel 5 har vi redovisat möjligheter och problem med att finansiera det periodiska underhållet genom sparande i fonder i fastigheter eller före- tag.

Vi konstaterar där att en finansiering av det periodiska underhållet med fondavsättningar är förknippat med ett antal nackdelar. Bl. a. är det teoretiskt möjligt men praktiskt svårt att i ett sådant system undvika automatiska förmögenhetsökningar för ägare av hyresfastigheter. Om amorteringarna sker i samma takt som den totala förslitningen och dessutom fonderingar skulle ske för den del av förslitningen som kan avhjälpas med periodiskt underhåll, ökar ägarens förmögenhet. Detta gäller också i ett system utan fonderingar om amorteringarna överstiger den totala förslitning- en.

För att illustrera problemen visar vi i tre räkneexempel effekterna i ett homogent sammansatt bostadsbestånd, dvs. där alla lägenheter är lika gamla. I det fallet uppkommer den nämnda förmögenhetsökningen som en behållning i fonden eller som utfört obelånat periodiskt underhåll.

Om beståndet består av lägenheter med olika ålder uppkommer med samma antaganden självfallet samma förmögenhetsökningar som i fallet med ett homogent bestånd.

Räkneexemplen är teoretiska. I slutet av detta kapitel diskuteras exemp- lens tillämplighet i praktiken.

Ovanstående räkneexempel är teoretiska. De antaganden och förutsättning- ar som gäller för räkneexemplen är inte alltid uppfyllda i praktiken.

Exempelvis har hyror i allmänhet inte täckt både utgifter och tillräckliga avsättningar för det periodiska underhållet. Det har också varit svårt att värdesäkra fonderade medel. En fonduppbyggnad som i exemplen har således knappast kunnat göras i praktiken. Vi gör därför inte gällande att förmögenhetsökningar enligt .räkneexemplen uppkommit med nuvarande system för finansiering och hyressättning.

Om t. ex. konkurrens på hyresmarknaden skulle hindra att förmögenhets-

Figur 12.4 Skuldutveck- ling för principskissens ursprungslån och fond- utveckling vid avsättning- ar med 1,5 % respektive 1,0 % av pk per år. Fast penningvärde.

ökningarna enligt räkneexemplen uppkommer, kan ju inte heller underhållet finansieras med fonder.

Kvar står att om periodiskt underhåll skall finansieras genom att hyresgäster betalar ett sparande i fonder hos fastighetsägare krävs bl. a. att förutsättningarna i räkneexemplen är uppfyllda.' I sådant fall skulle en förmögenhetsökning uppkomma för ägaren av en hyresfastighet om de reala amorteringarna av ursprungslånen i fastigheten sker i samma takt som byggnadernas förslitning och åldrande, eller snabbare, och dessa amorte- ringar täcks av hyror och/eller bidrag. Vi anser att detta bör undvikas.

Vi anser att bostadsfinansieringssystemet som sådant inte bör leda till vinster för fastighetsägare. Vinsterna bör bero av ägarnas effektivitet i fastighetsförvaltningen.

' Teoretiskt sett kan fondfinansiering av det periodiska underhållet kombineras med en avveckling av det ursprungliga fastighetskapitalet utan att förmögenhetsökningar automatiskt uppkommer hos fastighetsägaren. Denna kombination behandlas i kapitel 5. Vi har bedömt att en sådan konstruktion av finansieringssystemet i praktiken skulle vara alltför komplicerad.

12.1. Räkneexempel

Följande antaganden och förutsättningar gäller för räkneexemplen.

I räkneexemplen antas i det ena fallet att avsättningar behöver ske med 1,5 % av produktionskostnaden för ett nytt hus (pk) per år, enligt de planer och kostnadsberäkningar för periodiskt underhåll som SABO redovisat till utredningen. I detta fall fondfinansieras allt periodiskt underhåll, dvs. inklusive byte av ledningssystem m. m.

I det andra fallet antas att avsättningar behöver ske med 1,0 % av pk per år. I detta fall fondfinansiers enbart det planenliga underhållet.l

Beräknade utgifter och kostnader för det periodiska underhållet illustreras ifigur 12.]. I figuren belyses förhållandena vid fast penningvärde. För enkelhetens skull har dels åtgärderna i det periodiska underhållet förts samman till grupper med olika intervall dels antagits att åtgärderna i respektive grupp utförs samtidigt vart 10:e, 20:e och 40:e år. Beräkningarna

' I kapitel 5 diskuteras närmare samband och skillnader mellan de båda fallen.

Procent av pk

Procent av pk

_ _ _ Planenligt underhåll

Kostnad = avsättning Allt periodiskt underhåll

Ackumulerade utgifter

1.5 %/år

20 40 60 År

_— Allt periodiskt underhåll (1 ,5%)

___ Planenligt underhåll (1,0%)

Figur 12.] Utgifter och kostnad för periodiskt underhåll samt fonderade avsättningar. Fast pen- ningvårde.

är desamma som lagts till grund för utformningen av principskissen i kapitel 7.

I figuren redovisas också utvecklingen av fonderade medel enligt avsättningar och beräknade utgifter.

Hyrorna förutsätts täcka erforderliga avsättningar helt. Här bortses således från svårigheterna att vid hyresförhandlingar eller i andra former bestämma avsättningarnas storlek med hänsyn till åtgärder, intervall, priser m. m. i en avlägsen framtid och anpassa hyrorna därtill.

Iräkneexemplen förutsätts att fonderade medel värdesäkras vid inflation — genom fördelaktiga placeringar, genom ett allmänt stöd i form av skattebe- frielse och/eller bidrag eller genom (extra) hyreshöjningar.

Fonderade medel förutsätts tillhöra fastighetsägaren. Iexemplen belyses olika fall då de reala amorteringarna av de ursprungliga

lånen i fastigheten sker i samma takt som byggnadernas förslitning. eller snabbare. Fastighetsägaren förutsätts få full täckning för Skuldavvecklingen med hyror och/eller bidrag.

I kapitel 5 görs gällande att ett fondsystem i kombination med en skuldavveckling vid ovan angivna förutsättningar, medför en förmögenhets- ökning för fastighetsägaren.

Idet följande beräknas endast den effekt som fondens respektive skuldens förändring har på fastighetsägarens förmögenhet. Skillnaden mellan fondens tillgångar och skulden för den fastighet som fonden avser har beräknats och kallas här fondförmögenhet. I exemplen bortses således från fastighetens värde. Om fastighetens värde läggs till den i exemplen beräknade fondför- mögenheten, fås fastighetsägarens totala förmögenhet i fastigheten.'

De i exemplen beräknade effekterna på fondförmögenheten uppkommer oberoende av om de fonderade medlen är fritt disponibla för fastighetsäga- ren eller bundna till fastigheten. Om de fonderade medlen skulle bindas till att användas i fastigheten, så skulle de följa fastigheten vid en försäljning. Säljaren får då ett motsvarande högre pris. Skulle en ökad förmögenhet placeras som eget kapital i ett ombyggt hus, blir skulden i motsvarande mån mindre i det huset. Förmögenheten kan också då realiseras vid en försäljning.

Exempel 1: Fondsystem tillsammans med nuvarande nybyggnadslån

Det första exemplet belyser förhållandena när det periodiska underhållet fondfinansieras och ny- och ombyggnader av bostäder finansieras med lån enligt nuvarande regler.

Ifigur 12.2 redovisas den reala utvecklingen av fondens storlek tillsam- mans med skuldutvecklingen realt för ett lån utformat enligt nuvarande regler för nybyggnad av bostäder för det fall lånet från början är lika med hela nyproduktionskostnaden. I beräkningarna har inflationen antagits uppgå till 10 % per år. Denna ökningstakt har också antagits gälla för underhållskost- naderna.

Fonden utvecklas på samma sätt som i föregående figur, eftersom avsättningarna förutsätts kunna göras i respektive års priser och medlen som redan avsatts i fonden förutsätts kunna värdesäkras, dvs. nominellt ökas med 10 % per år.

Det framgår av figuren att fastighetsägarens reala skuld sjunker snabbt. Långivarna kompenseras för detta genom höga nominella räntor. En del av dessa räntor är således inflationskompensation och kan betraktas som en real amortering. Med reala amorteringar i denna takt, och med de förutsättningar och antaganden som angivits, sker p. g. a. den samtidiga fonduppbyggnaden en förmögenhetsökning hos fastighetsägaren.

Fastighetsägarens fondförmögenhet har i tabell 12.1 beräknats för olika tidpunkter — innan det då aktuella underhållet utförs. I fortsättningen benämns det fall då allt periodiskt underhåll fondfinansieras som alternativ a. Alternativ b avser det fall då endast planenligt underhåll fondfinansieras.

Från början är fondförmögenheten negativ, dvs. skulden överstiger behållningen i fonden. Efter omkring 20 år överstiger behållningen i fonden

* Om fastighetens värde skulle minska i takt med skulden, utvecklas fas- tighetsägarens totala förmögenhet i fastighe- ten i överensstämmelse med fonden.

204 Exempel på förmögenhetseffekter vid fondfinansiering . . . SOU l982:65 Procent av pk 100 ' _— Allt periodiskt underhåll (1 ,5%) X _ _ _ Planenligt underhåll (1,0%)

Figur12.2 Skuldutveck- ling vid nuvarande lån till nybyggda flerbostads- hus och fondutveckling vid avsättningar med

1,5 % respektive 1,0 % av pk per år. Realt (in— flation = 10 % per år).

60 År

0 20 40

den återstående skulden i fastigheten. I alternativ a uppgår fondförmögenheten i ett ca 40 år gammal hus till mer än en tredjedel av pk. I alternativ b uppgår fondförmögenheten i detta läge till en sjundedel av pk.l I alternativ a blir fastighetsägarens fondförmögenhet större strax före år 40 än senare (om det periodiska underhållet utförs).

Vid nybyggnad kan de delar av ett hus som med tiden behöver förnyas i det periodiska underhållet, finansieras med lån. Vid ombyggnad lämnas lån till kostnader för underhåll om åtgärderna utförs vid en genomgripande

' Ägarens totala förmögenhet i en ca 40 år gammal fastighet uppgår till åtminstone den beräknade fondförmögenheten. Detta gäller även om fastigheten då skulle vara utan värde, eftersom den återstående skulden är försumbar. Skulle fastigheten säljas år 41 då underhållsinsatserna genomförts och reserverna således är tömda. fås ett i motsvarande grad högre pris.

Tabell 12.1 Fastighetsägarens fond minus återstående skuld i fastigheten

År Alternativ a Alternativ b

% av pk Kr/lgha % av pk Kr/lgh" 30 21 84 000 6 22 000 40 34 136 000 14 57 000 50 16 64 000 11 45 000 60 26 104 000 16 63 000

” Beräknat utifrån att pk uppgår till 400 000 kronor per lägenhet.

ombyggnad eller om de är direkt föranledda av ombyggnaden. Erfarenheter tyder på att 1/2—2/3 av ombyggnadskostnaderna är kostnader för periodiskt underhåll.

Med nuvarande lånesystem och inflation har fastighetsägarens återstående skuld för nybyggnadslånet i det närmaste försvunnit efter 40 år i reala termer.

Vid en ny- eller ombyggnad får fastighetsägaren sålunda lån med räntebidrag till i stort sett hela kostnaden, bortsett från egen insats. Vid en omfattande ombyggnad år 40— eller vid en rivning och nybyggnad samma år — skulle fastighetsägaren inte behöva utnyttja den uppbyggda fonden för avsett ändamål. Fastighetsägaren kan på detta sätt realisera fondförmögenhe- ten.

Förmögenheten behöver inte byggas upp på det sätt som visas i figuren. Fastighetsägaren kan, om han planerar att finansiera underhållsinsatserna med lån, successivt tillgodogöra sig den del av hyran som varit avsedd för fonduppbyggnaden.

Allmänt gäller naturligtvis att den på ovanstående sätt beräknade förmögenheten ökar om förslitningen och därmed behovet av underhåll blir mindre än beräknat, om avsättningarna inte anpassas till det minskade behovet. Underhållet kan skjutas upp exempelvis om hyresgästerna varit aktsamma.

Vid en rivning av huset år 60 uppgår i alternativ a behållningen i fonden till 1/4 av pk eller drygt 100 000 kr. per lägenhet, samtidigt som fastighetsägaren är skuldfri för fastigheten. I alternativ b är behållningen drygt 60 000 kr per lägenhet.

För att dessa förmögenhetsökningar inte skall uppkomma, måste fondav- sättningar och därmed hyrorna sänkas (realt) i flera omgångar långt innan huset rivs eller byggs om. Exempelvis kan hyrorna behöva sänkas redan 40 år innan huset rivs eller byggs om, med den del av hyran som motsvarar fonderingen till 40—årsunderhållet. Fonderingen till det underhåll som utförs vart 20:e år kan behöva slopas 20 år före rivning eller ombyggnad osv. Det är osannolikt att detta skulle åstadkommas i praktiken.

Räkneexemplet belyser förhållandena för ett hus eller flera hus av samma ålder. Med oförändrade förutsättningar och antaganden uppstår givetvis de förmögenhetsökningar som räkneexemplet påvisar, för vart och ett av husen i ett bestånd. Om beståndet är så sammansatt att utgifterna för underhållet är jämnt fördelade över tiden, är relativt små fonder tillräckliga för finansie- ringen av underhållet. Detta torde underlätta för fastighetsägaren att successivt realisera förmögenhetsökningarna.

Ovanstående exempel utgår från att ett fondsystem för finansiering av det periodiska underhållet tillämpas tillsammans med nuvarande lånesystem. Denna kombination skulle bli mycket fördelaktig för fastighetsägare.

Exempel 2: Fondsystem tillsammans med nybyggnadslån med real rak amortering

I figur 12.3 redovisas utvecklingen av fondens storlek tillsammans med skuldutvecklingen för ett nybyggnadslån som årligen amorteras med 1,5 % av pk. Storleken på amorteringarna överensstämmer med avskrivningarna i

Procent av pk

_— Allt periodiskt underhåll (1,5%) __ _ Planenligt underhåll (1 ,0%)

Figur 12.3 Skuldutveck— ling vid amorteringar med 1,5 % och fondut— veckling vid avsättningar med 1,5 % respektive 1,0 % av pk per år. Fast penningvärde.

20 40 60 80 År

nuvarande skatteregler vid fast penningvärde.

Det framgår av figuren att om amorteringarna av de ursprungliga lånen sker i denna takt, uppkommer en förmögenhet hos fastighetsägaren p. g. a. den samtidiga fonduppbyggnaden.

T. ex. gäller för alternativ a, att behållningen i fastighetsägarens fond överstiger den återstående skulden i fastigheten efter ca 55 år. Vid en rivning år 67 uppgår fonden till ca 22 % av pk för ett nytt hus, samtidigt som fastighetsägaren är skuldfri för fastigheten.

Om denna förmögenhetsökning inte skall uppkomma måste fastighetsäga- ren sänka hyran och upphöra med all fonduppbyggnad omkring år 50, dvs. ca 17 år innan skulden är slutbetald. Det är osannolikt att detta skulle åstadkommas i praktiken. Om detta ändå skulle ske, skulle hyresgästerna som bori huset de sista 17 åren inte behöva betala för värdeminskning p. g. a. förslitning och åldrande. Den har betalats av tidigare hyresgäster genom fonduppbyggnaden.

Om förslitningen och åldrandet skulle ske långsammare än amorteringen, t. ex. så att huset inte rivs förrän år 80, uppkommer en än större förmögenhet hos fastighetsägaren.

Om hyran inte sänks när kapitalutgiften för fastighetsägaren successivt minskar och bortfaller helt efter 67 år uppkommer en ytterligare förmögen- hetsökning för fastighetsägaren av betydande mått.

Exempel 3: Fondsystem tillsammans med nybyggnadslån som amorteras i takt med förslitning och åldrande

Ett ytterligare räkneexempel belyser förhållandena om ursprungslånet i principskissen i kapitel 7 kombinerades med fondfinansiering i stället för

Procent av pk

X _ Allt periodiskt underhåll (15%) X __ _ _ Planenligt underhåll (1 ,O%)

lånefinansiering av det periodiska underhållet.

Ifigur 12.4 redovisas utvecklingen av fondens storlek tillsammans med skuldutvecklingen för ett nybyggnadslån som amorteras i samma takt som ursprungslånet i principskissen, dvs. i takt med ursprungsinvesteringens beräknade förslitning och åldrande.

Det framgår av figuren att om amorteringarna av de ursprungliga lånen sker i samma takt som förslitning och åldrande, så uppkommer en förmögenhet hos fastighetsägaren p. g. a. den samtidiga fonduppbyggna- den.

Om huset rivs efter 60 år uppgår fondförmögenheten i alternativ a till 1/4 av pk och i alternativ b till 1/6 av pk.

13 Kan nominella lån anpassas till principskissen vid inflation?

I detta kapitel redovisas försök att utforma nominella lån som vid inflation överensstämmer med lånen i den principskiss som redovisas i kapitel 7.

Med nominella lån avses vanliga penninglån (utan skulduppskrivning). I principskissen ingår lån till olika åtgärder i det periodiska underhållet som skall återbetalas med rak amortering på 10, 20 och 40 år. Ett ursprungslån med en amorteringstid om 60 år ingår också. Räntesatsen förutsätts vara 2,0 % (realt).

Först görs försök att utforma lån med både principskissens skuldutveckling och fördelning av årliga kapitalutgifter, genom att variera amorteringstakt och räntesats över åren.

Sedan görs försök att med samma teknik utforma lån så att fördelningen av kapitalutgifterna överensstämmer med principskissens lån, dvs. skuldut- vecklingen tillåts avvika från principskissens.

I det följande undersöks möjligheterna att vid hög inflation och utan skulduppskrivning konstruera lån med lång löptid som har samma årliga kapitalutgifter som principskissens lån, dvs. skuldutvecklingen tillåts avvika från principskissens.

Som utgångspunkt används principskissens lån med 60-årig löptid. Kapitalutgiften för detta lån uppgår till 3,7 % av skulden första året (1,67 % amortering och 2,0 % ränta). Utvecklingen av kapitalutgifterna framgår av figur 13.4. Inflationen antas årligen uppgå till 10 %.

För ett nominellt lån utan skulduppskrivning minskar skuldens reala värde snabbt. För att minimera den reala skuldminskningen antas därför att länet är amorteringsfritt. De reala ränteutgifterna för ett sådant nominellt lån sjunker snabbt beroende på att räntesatsen räknas på en realt snabbt sjunkande skuld. Som exempel redovisas de reala kapitalutgifterna för detta lån vid en räntesats på 13 % i figur 13.4.

Om ränteutgifterna för ett amorteringsfritt lån skall bli lika stora som kapitalutgifterna i principskissen måste räntesatsen sättas till 3,7 % första året och därefter höjas årligen. De räntesatser som måste tillämpas uppgår efter 10 år till 8,6 %, efter 20 år till 20,1 %, efter 40 år till 106 % och efter 60 år till 557 %. '

Utgift, procent av ursprunglig skuld

13

Kapitalutgifter enligt principskissen

/

Räntesatsen när så småningom mycket högre tal än de räntesatser som f. n. tillämpas på lån.

Detta beror på att den reala skulden minskar snabbt vid hög inflation, medan kapitalutgiften enligt principskissen minskar långsamt, realt räk- nat.

Om så höga räntesatser som ovan angivits inte kan accepteras, skulle höjningen kunna tänkas upphöra vid t. ex. en räntesats på 13 % och därefter förbli konstant. Ränteutgiften blir i ett sådant fall lika stor som kapitalut- giften för principskissens lån fram till omkring år 15 och därefter successivt mindre. Mellan år 15—60 blir ränteutgiften lika stor som i det amorteringsfria länet i figur 13.4.

För att det nominella lånets kapitalutgifter skall ansluta till principskis- sens, skulle utgifterna för räntor kunna kompletteras med amorteringar. Om hela skillnaden mellan principskissens och det nominella lånets kapitalutgif- ter utgörs av amorteringar, avvecklas emellertid skulden för snabbt.

Kapitalutgifterna för det nominella lånet skulle då bestå av ränteutgifter med stigande räntesats upp till en räntesats på 13 % av skulden, och fr. o. m. omkring år 15 också av amorteringar. Ett sådant lån skulle vara slutamorterat redan efter omkring 25 år.

För att lånet inte skall vara slutamorterat före år 60, måste amorteringarna fördelas över åren 15—60. Ju längre fram i tiden som tyngdpunkten i amorteringarna förläggs desto långsammare minskar ränteutgifterna.

Principskissen omfattar också lån som löper på 20 och på 40 år. Även för dessa lån blir räntesatserna mycket höga mot slutet (ca 34 respektive 100 %) om utgifterna för räntor och amorteringar skall anpassas till principskissen vid 10 % inflation.

Det är inte möjligt annat än med extremt höga räntesatser att vid hög inflation göra kapitalutgifterna i ett nominellt lån med lång löptid lika stora som kapitalutgifterna i principskissens lån, genom att variera räntesatsen och amorteringstakten över åren. Antingen blir således räntesatserna för höga i slutet av länets löptid eller också blir amorteringstakten så hög att lånet är slutamorterat innan den ursprungligt tänkta löptiden gått ut.

13.1. Nominella lån med principskissens skuldutveckling och årliga kapitalutgifter

Ifigur 13.] illustreras utvecklingen av den reala skulden för det tioåriga lånet i principskissen.

För nominella lån minskar vid inflation skuldens reala värde med tiden, även om inga (nominella) amorteringar görs. Frågan är vid vilken inflationstakt det är möjligt att avveckla den reala skulden i samma takt som skulden för det tioårliga länet i principskissen.

I figur 13.1 återges den reala skuldutvecklingen för ett amorteringsfritt lån vid olika inflationsantaganden. Den reala skuldminskningen genom inflatio- nens inverkan är betydande vid de olika inflationsantagandena, trots att länet är amorteringsfritt. Ju högre inflationstakten antas vara, desto snabbare minskar den reala skulden.

Figuren belyser vissa begränsningar av möjligheterna att konstruera lån utan skulduppskrivning, som har samma skuldutveckling som principskis- sens lån. Om den årliga inflationen överstiger en viss procent, minskar skulden i ett inledande skede snabbare för det amorteringsfria lånet än för principskissens lån, dvs. en anpassning till principskissen skulle fordra skulduppskrivning. Det behövs inte om inflationstakten är lägre än denna procentsats som här kallas kritisk inflation. För tioårslånet är den kritiska inflationen 12 %. Vid lägre inflation synes möjligheter finnas att få

Figur 13.1 Utveckling av skulden för dels ett lån med tio års löptid och rak amortering vid fast penningvärde, dels ett amorteringsfritt lån utan skulduppskrivning vid en årlig inflation om 8, 10 och 12 % realt.

Återstående skuld, procent

100

50

Tioårigt lån vid fast penning- värde

skuldutvecklingen för det tioåriga nominella lånet att följa principskissen. Detta sker genom att — om skulden överstiger skulden för principskissens lån — göra en så stor amortering att skulderna därefter överensstämmer. Ju lägre inflationen är desto större årlig amortering behövs. Är inflationen 0 % sker amortering med 1/10 av ursprunglig skuld.

Också de årliga kapitalutgifterna skulle enligt förutsättningarna överens- stämma med principskissens. Detta kan åstadkommas genom att för varje år välja räntesatsen så att ränteutgiften tillsammans med amorteringen enligt ovan, överensstämmer med kapitalutgiften i principskissen. Ju större amorteringen är, desto lägre ränteutgift.

I det följande redovisas ett tioårigt lån utan skulduppskrivning som konstrueras så att utvecklingen av skulden och den årliga kapitalutgiften överenstämmer med det tioåriga länet i principskissen. Inflationen har antagits uppgå till 10 % årligen.

Ifigur 13.2 illustreras utvecklingen av skulden och kapitalutgiften för lånen realt. I figuren har amorteringarna redovisats särskilt, för såväl lånet utan skulduppskrivning som principskissens lån.

Både skuldutveckling och årliga kapitalutgifter är således lika för de två lånen. Skillnaden mellan lånen liggeri uppdelningen av kapitalutgifterna på amorteringar och räntor. Räntorna är betydligt större för lånet utan skulduppskrivning. I gengäld uppgår de summerade amorteringarna för detta lån till endast 55 % av det ursprungliga lånet, jämfört med 100 % för principskissens.

I figur 13.3 illustreras utvecklingen av skuld, kapitalutgift och amortering i löpande priser för de båda lånen. Skuldutveckling och kapitalutgifter är

Återstående skuld, procent

100

50

Kapitalutgift, procent av ursprunglig skuld

15

10

. o...-.oooo' ”nu|...o...-...cooooo-ouooooo . oo... no...—nuo?

Rak amortering

Figur 13.2 Utveckling

av skuld och kapitalutgift för dels ett lån med tio års löptid och rak amor- tering vid fast penning-

0 5 10 År värde, dels ett därtill anpassat lån utan skuld- uppskrivning vid 10 % årlig inflation, realt.

Återstående skuld, procent

100

50

0 O 5 10 År

Kapitalutgift, procent av ursprunglig skuld

25

20

15

"...-' Real rak / ___——

amortering /

/ Amortering,

nominellt lån Figur 13.3 Utveckling av skuld och kapitalutgift för dels ett lån med real rak amortering, dels ett därtill anpassat lån utan skulduppskrivning vid 10 % årlig inflation, 0 nominellt. 0 5 10 År

naturligtvis fortfarande lika för de två lånen. Skillnaden är även i detta fall uppdelningen av kapitalutgifterna på amorteringar och räntor. Av figuren framgår bl. a. att amorteringarna av länet utan skulduppskrivning är kraftigt förskjutna till slutet av lånets löptid. De summerade amorteringarna uppgår till samma belopp som det ursprungliga lånet. I löpande priser har således lånet betalats tillbaka. Realt räknat uppgår amorteringarna — som konstate- rats ovan — till endast 55 % av det ursprungliga lånets värde.

Principskissens län har större sammanlagda amorteringar än lånet utan skulduppskrivning eftersom lånet skall betalas tillbaka realt. De samman- lagda räntorna är samtidigt lika mycket lägre än för det tioåriga lånet utan skulduppskrivning.

Sammanställningen i tabell 13.1 beskriver ytterligare lånet utan skuldupp- skrivning.

Räntesatsen faller från 11 % till ca 2 % under lånets löptid. Med den kritiska inflationen som begränsning kan tioåriga lån utan skulduppskrivning konstrueras, som följer principskissens utveckling av skulder och kapitalutgifter.

Principskissen omfattar också lån till åtgärder i det periodiska underhållet som löper på 20 år och på 40 år. På samma sätt som för det tioåriga lånet kan den kritiska inflationen beräknas. För dessa län är det kritiska inflationen ca 6 % respektive ca 3 %. Om inflationen är högre än 3 % per år fordras således skulduppskrivning för ett 40-årslån för att överensstämmelse skall uppnås med både skuldutveckling och årliga kapitalutgifter i principskissens lån.

Endast vid låg inflation kan lån utan skulduppskrivning konstrueras, som följer principskissens utveckling av skulder och årliga kapitalutgifter. Dock kan sådana lån konstrueras även vid relativt hög inflation om löptiden är kort.

Tabell 13.1 Lån utan skulduppskrivning anpassat till principskissen. Löpande priser. Inflation = 10 % per år

År Skuld, Kapitalutgift, enheter Ränte- enheter __ sats, % summa amorteringar ränta 0 100 1 99,0 12,0 1,0 11,0 11,0 2 96,8 13,0 2,2 10,8 10,9 3 93,2 14,0 3,6 10,4 10,7 4 87,8 15,2 5,4 9,8 10,5 5 80,6 16,4 7,2 9,2 10,5 6 70,9 17,7 9,7 8,0 9,9 7 58,5 19,1 12,4 6,7 9,4 8 42,9 20,7 15,6 5,1 8,7 9 23,6 22,3 19,3 3,0 7,0 10 0 24,1 23,6 0,5 2,1

Figur 13.4 Utveckling av kapitalutgifter för principskissens 60-årslån och ränteutgifter för ett nominellt och amorte— ringsfritt lån med 13 % räntesats. Inflation 10 %. Realt.

14 Utredningens arbete

Utredningens arbete kan ses uppdelat på två huvudavsnitt. Det första är arbetet som utmynnade i vårt delbetänkande om målning och tapetsering i lägenheter som lades fram i juni 1981 (SOU 1981:47). Det andra huvudavsnittet är arbetet som lett fram till detta slutbetänkande.

I delbetänkandet finns en summarisk redogörelse för det då utförda arbetet. I det följande redogörs för de viktigaste insatserna efter delbetän- kandets publicering.

14.1. Allmänt

Vi har bedrivit arbetet i nära kontakt med företrädare för partsorganisatio- nerna på hyresmarknaden och organisationerna i bostadsrättssektorn.

Företrädare för vår utredning har samrått med företrädare för bostadslå- nekommittén, realbeskattningsutredningen och stadsförnyelsekommittén. Vi har yttrat oss över stadsförnyelsekommitténs delbetänkande (SOU 1981:99).

SABO har för vår räkning genomfört en studie av underhållskostnader rn. m. hos sina medlemsföretag.

SABO:s studie har haft stor betydelse i vårt arbete. Med stöd av den har vi kunnat bilda oss en väl grundad uppfattning om underhållsproblemen och fått underlag att konstruera förslag till lösningar.

Vi har fått vissa uppgifter från HSB och Riksbyggen som i aktuella hänseenden bygger under den bild som kommit fram från SABO.

Vi har sökt få motsvarande uppgifter angående de enskilt ägda hyreshu- sen, vilket inte visat sig möjligt.

Vi har tagit initiativ som lett fram till den studie av extraordinärt underhåll som utförts av statens institut för byggnadsforskning.

Vi har tagit del av resultat av den forskning om bostadsförvaltning som utförts med stöd av medel från statens råd för byggnadsforskning.

Av särskilt stort värde i detta sammanhang är det arbete som utförts av professor Paulsson Frenckner vid företagsekonomiska institutionen, Stock— holms universitet.

Detta arbete emanerar från kontakter mellan Frenckner och företrädare för vår utredning som inleddes på ett tidigt stadium av vårt arbete.

I dessa kontakter har två huvudfrågor diskuterats. Den ena gäller möjligheter och problem med att värdesäkra underhållsfonder. Den andra

1Paulsson Frenckner: _Underhållsfonder — finns alternativ? Statens råd för byggnadsforskning, T911982.

gäller för- och nackdelar med att finansiera det periodiska underhållet med avsättningar till fonder respektive med lån.

Paulsson Frenckner har påvisat ett antal svårigheter som vidlåder ett fondsystem och sökt alternativa modeller för finansieringen. Frenckner har därvid fört fram en modell som bygger på lån och s. k. komponentamorte- ringar.

Paulsson Frenckner har dokumenterat sina tankegångar i en skrift utgiven i januari 1982 från byggforskningsrådet.I

14.2. Utomstående experters granskningar

Vi har anlitat utomstående experter för granskning av arbetsmaterial, som varit grundläggande för våra överväganden och förslag. Eftersom denna del av arbetet fått betydelse för det slutliga resultatet, lämnar vi en närmare redogörelse i det följande.

Under hösten 1981 utvecklades programmet för vårt återstående arbete. Då utformade vi också förslag till lösningar på finansieringsproblemen. Diskussionerna inom utredningen lades till grund för redovisningen i en arbetshandling kallad Samordnad belåning av nybyggnad, ombyggnad och periodiskt underhåll av hyreshus, diskussionsunderlag, februari 1982.

I denna arbetshandling redovisas bl. a. en diskussion av för- och nackdelar med att finansiera det periodiskt underhållet med fondavsättningar respek- tive lån. Diskussionen utmynnar i att lånealternativet förordas. Där redovisas också utformningen av ett nytt system för fastighetsfinansiering enligt en principskiss, som vid inflation avses fungera med tillämpning av reala system. Den principskiss som presenteras i arbetshandlingen stämmer i stora drag överens med den principskiss som ingår i kapitel 7 i detta betänkande.

Arbetshandlingen kan sålunda sägas innehålla viktiga delar av våra slutliga överväganden och förslag i en preliminär version.

Detta material överlämnades till ett antal ekonomiska och bostadspolitis- ka experter utanför utredningen för granskning. Vid överlämnandet angavs önskemålet att få angreppssättet och tankegångarna i materialet bedömda med avseende på hållbarhet och värde.

Följande experter yttrade sig över materialet: Paulsson Frenckner, professor vid företagsekonomiska institutionen, Stockholms universitet, Nils-Axel Frisk, direktör vid Svenska Personal-pensionskassan, Ingemar Hansson, fil.dr., nationalekonomiska institutionen, Lunds universitet, Per-Olof Jarle, professor vid statens tekniska forskningsanstalt i Finland, Erwin Mildner, fil.lic., länsbostadsdirektör i Gävle, Rolf-Erik Roman, pol.mag., sekreterare i realbeskattningsutredningen, Bo Sandelin, docent vid nationalekonomiska institutionen, Göteborgs universitet, Bengt Turner, fil.dr., statens institut för byggnadsforskning och Bengt Christer Ysander, docent, industrins utredningsinstitut.

Samtliga experter utom Ysander lämnade skriftliga yttranden. Ysanders muntliga yttrande dokumenterades av sekretariatet.

Vi fann många synpunkter från experterna av stort värde. Det gäller både synpunkter på olika detaljer och sådana av mer övergripande natur. Expertsynpunkterna har i flera avseenden påverkat den slutliga utformning- en av våra överväganden och förslag.

För att ge en uppfattning om olika synpunkter som kom fram genom experternas granskning av arbetsmaterialet, redovisas ett antal exempel i det följande. Redovisningen är således inte heltäckande. Bl. a. har synpunkter på pedagogiska frågor utelämnats.

Argumenteringen i arbetshandlingen om för- och nackdelar med att finansiera åtgärderna i det periodiska underhållet med avsättningar till fonder respektive lån stöds nästan genomgående i expertutlåtandena. Flera experter för fram kompletterande argument.

Ett omdöme som återfinns i flera yttranden är att det vore felaktigt om hyror sattes så att de samtidigt skulle täcka amorteringar av ursprungslån i förslitningstakt och sparande till framtida underhållsåtgärder.

Med anslutning till resonemanget i arbetshandlingen om förmögenhets- effekter framhåller flera experter som en avgörande fråga om summan av sparande och amorteringar medför en förmögenhetstillväxt hos fastighets- ägaren. Några experter pekar på möjligheten att med ett sparsystem för underhållet och därtill anpassade amorteringar undvika automatiska förmö- genhetsökningar hos fastighetsägaren. (Denna kombination av sparande och amorteringar behandlas i kapitel 5 och 6 i detta betänkande.)

I arbetshandlingen finns en kortfattad argumentering för att åtgärderna i det periodiska underhållet bör ses som investeringar, medan förslitningen av bostadshusen är en form av konsumtion. Inga experter har invänt mot detta synsätt. Flera experter argumenterar för en sådan uppfattning. En av experterna anför därvid jämförelser med återinvesteringar i industriföre- tag.

Experterna instämmer i framförda resonemang att inga principiella invändningar finns mot att lånefinansiera underhåll av återinvesteringska- raktär.

Med referens till den principskiss som presenteras i arbetshandlingen, påpekar flera experter att Skuldavvecklingen är.0tillräcklig med hänsyn till ekonomiska risker för ägaren. Vid den slutliga utformningen ändrades därför principskissen så att Skuldavvecklingen sker snabbare.

En expert påpekar att anknytningen till konsumentprisindex vid reallån kan vålla problem i bostadssektorn och förordar en anknytning till byggprisindex e. d. Också andra experter pekar på att det bör beaktas att prisutvecklingen för byggande och underhåll av bostäder avviker från den allmänna prisutvecklingen. Några experter framhåller att hyresgästernas betalningsvilja kan visa sig otillräcklig för att täcka alla kostnader och pekar på risken att bostadsbe- ståndet då kan bli dåligt utnyttjat. För att få ett högt och jämnt utnyttjande kan hyrorna behöva anpassas till betalningsviljan. Flera experter anför att behovet av subventioner behöver diskuteras.

En expert för fram ett alternativ till reala system för att omfördela utgifterna mellan nya och äldre bostäder — räntan för nominella lån i nya hus bör sänkas, vilket bör finansieras med hyreshöjningar i det äldre beståndet.

Flera experter framhåller att alternativ till reala system bör uppmärksam- mas.

Några av de utomstående experterna efterlyser lösningar som kan fungera på kort sikt.

Särskilda yttranden

Av experterna Lars Anderstig, Milton Karlsson, Olle Lindström och Esbjörn Olsson

1 betänkandet diskuteras olika alternativ till finansiering av fastighetsunder- hållet i hyres- och bostadsrättshus. Därigenom ges en belysning av väsentliga frågeställningar. Den principiella lösning som anvisas av utredningsmannen är ett intressant bidrag i diskussionen om ett framtida system för finansiering av underhåll av bostadshus. Som framgår av betänkandet återstår dock en lång rad av frågor att lösa.

Förslaget får stora effekter på finansierings- och kapitalvillkoren på bostadsmarknaden i dess helhet. Även om vi i flera avseenden kan instämma i utredningsmannens synpunkter är materialet enligt vår uppfattning i andra delar otillräckligt som underlag för så långtgående ställningstaganden. Frågor som rör bostadsfinansieringen i stort bör sättas in i ett större bostadssocialt och samhällsekonomiskt sammanhang än utredningen haft uppdrag att behandla.

Det är rimligt att anta att praktiska lösningar av bostadsunderhållets finansiering kan erfordra inslag både från det nu presenterade principförsla- get och en fonduppbyggnad, varvid anpassning kan ske bl. a. till de skilda förutsättningarna i olika upplåtelseformer.

Med hänsyn till att utredningsmannen presenterar ett principbetänkande, finner vi inte anledning att kommentera enskilda överväganden och förslag i övrigt, även om vi i vissa fall har en avvikande mening.

Av sakkunnige Björn Jonsson

Kostnaderna för det periodiska underhållet enligt SABO:s underhållsnorm beräknas till ca 40 kr/mz, medan de faktiska underhållsutgifterna uppgår till ca 25 kr/mz. Skillnaden mellan normen och det faktiskt utförda underhållet uppgår till ca 15 kr/mz, vilket kan jämföras med en hyresnivå i nyproduk- tionen på ca 260 k/m2 och i de äldre hus där periodiskt underhåll kan bli aktuellt på ca 200 kr/mz. Kostnaderna för det periodiska underhållet är enligt min mening inte så betydande att de motiverar de genomgripande förändringar av bostadsfinansieringssystemet som utredningsmannen före- slagit. Den principskiss för bostadsfinansieringen som framlagts måste i

stället bedömas mot bakgrund av mer övergripande bostadspolitiska och samhällsekonomiska överväganden.

En av de föreslagna finansieringsmodellerna innebär en allmän övergång till real beskattning och reallån. En sådan förändring kan enligt min mening ha långsiktiga fördelningspolitiska fördelar samtidigt som resursallokeringen i samhället blir effektivare. Mot dessa fördelar står emellertid bl. a. de negativa effekter som en indexering av ekonomin kan medföra när det gäller möjligheterna att bekämpa inflationen. En omedelbar omläggning till real beskattning kan också få mycket starka effekter på värdet av olika förmögenhetstillgångar och därmed på investeringarna. Det finns t. o. m. en risk att värdeförändringarna i vissa fall blir så stora att säkerheten för långivarnas fordringar till stor del går förlorade. Inte minst gäller detta inom bostadssektorn där en stor del av tillgångarna är höggradigt belånade till kraftigt subventionerade villkor. En eventuell övergång till real beskattning och reallån måste därför enligt min mening övervägas mycket noga och sannolikt ske under en relativt lång övergångsperiod. Innan marknadseffek- terna av de nu beslutade avdragsbegränsningarna är kända bör några ytterligare åtgärder med starka generella marknadseffekter över huvud taget ej övervägas.

Ien annan finansieringsmodell diskuterar utredningsmannen hur kapital- kostnaderna i ett nominellt låne- och beskattningssystem skall kunna hållas realt oförändrade under fastighetens hela livslängd. Jag delar utrednings- mannens uppfattning att detta bör kunna åstadkommas genom en snabbare upptrappning av den garanterade räntan till marknadsränta och genom att kapitalavgifter införs för nya lån. Kraftiga höjningar av hyreshusavgiften kräver enligt min mening en mer genomgripande analys än den utredningen kunnat göra. Hänsyn måste bl. a. tas till effekterna på fastigheternas marknadsvärden och till de negativa effekter som kan uppkomma genom att samhällsekonomiskt omotiverade rivningar och ombyggnader av äldre fastigheter tvingas fram.

När det gäller den mer begränsade frågan om finansiering av det periodiska underhållet i hyresfastigheter — inom ramen för ett i stort sett oförändrat bostadsfinansieringssystem — torde det finnas väsentligt enklare lösningar än de utredningsmannen diskuterar. Ytterst måste underhållet betalas av de boende. Det innebär att hyresnivån måste ligga på en nivå som täcker bostadsföretagens kostnader och medger en rimlig förräntning på företagens egna kapital. Under sådana förhållanden torde underhållet utan svårighet kunna finansieras på den allmänna kreditmarknaden. En mindre del av underhållet kan då också finansieras med företagens rörelseöverskott och gjorda fonderingar. Vid en med hänsyn till kostnaderna otillräcklig hyresnivå kan det däremot vara nödvändigt att saten medverkar i finansie- ringen av underhållet. Det skall emellertid i princip endast behöva ske under en övergångsperiod då en anpassning mellan hyresinkomster och utgifter sker. Enligt min mening bör man då också kräva att företagen själva svarar för en del av finansieringen. Risken är annars stor att kreditgivningen via hyresförhandlingarna kommer att medföra en ytterligare försvagning av bostadsföretagens likviditet, soliditet och räntabilitet. Om hyresgästerna individuellt eller kollektivt skall ha beställningsrätt till visst underhåll — oavsett bostadsföretagets finansiella situation — kan det även i ett mer

långsiktigt perspektiv vara nödvändigt att staten genom kreditgarantier eller på annat sätt medverkar i finansieringen av underhållet.

Lån för underhåll bör i princip ges till marknadsmässiga villkor. Som utredningen klart visat är kapitalutgifterna i äldre fastigheter mycket låga jämfört med kapitalutgifterna i nyproduktionen. Den merutgift som blir följden av att lånen ges till marknadsmässiga i stället för till subventionerade villkor ligger således i linje med den önskvärda utjämningen av kapitalut- gifter mellan hus av olika årgångar. Även statsfinansiella skäl talar för att lånen bör ges till marknadsmässiga villkor. Om det föreslagna systemet med snabbare upptrappning av den garanterade räntan och kapitalavgifter införs vid långivning till ny- och ombyggnad av bostäder kan det senare visa sig lämpligt att utforma underhållslånen på liknande sätt.

En invändning som kan riktas mot den ordning som jag föreslagit är att villaägarens underhållsutgifter kan belånas till en räntekostnad av 16—25 % beroende på om upplåningen sker i bank eller genom kontokortskrediter e. d. Efter skatt motsvarar det vid 50 % marginalskatt en räntekostnad på 8—13 %. Hyresgästens räntekostnader efter skatt för underhållslånen kan komma att uppgå till ca 15 %. Vid en jämförelse mellan räntekostnaderna efter skatt för olika upplåtelseformer bör hänsyn visserligen tas också till andra faktorer såsom lånets löptid, krav på sparande för att få lånet etc. Det torde likväl vara nödvändigt att vidta vissa korrigerande åtgärder för att utjämna kostnaderna mellan olika upplåtelseformer. Det bör i så fall ske mot bakgrund av en övergripande bedömning av de totala boendekostnaderna i olika upplåtelseformer.

Av experten Jan Kielland

Inledande synpunkter

Det grundläggande problemet att finansiera det periodiska underhållet består i att hyrorna inte täcker SABO-företagens självkostnader för fastighetsförvaltningen. En följd härav är att hyrorna blivit otillräckliga också i det enskilda fastighetsbeståndet. Av kapitel 4 och 9 samt figur 9.4 framgår att årshyran behöver höjas med i genomsnitt 15 kr per m2 för att täcka kostnaderna för det planenliga underhållet under 1980-talet. En sådan nivåjustering skulle också medge kostnadstäckning under 1990-talet. De akuta underhållsproblemen skulle således kunna lösas om hyran i en normal trerumslägenhet höjdes med omkring 90 kr per månad. För att även täcka kostnaderna för byte av ledningssystem i omkring 40 år gamla hus tillkommer en kalkylerad kostnad äv 20 kr per m2 eller 117 kr per månad.

Sådana hyreshöjningar anser utredningsmannen inte bara vara praktiskt ogenomförbara utan också principiellt felaktiga eftersom de enligt hans uppfattning skulle medföra att hyresgästerna skulle "tvingas spara i annans egendom” och därigenom medverka till en '”förmögenhetsuppbyggnad” hos fastighetsägarna. Därför presenterar han ett helt nytt, realt fungerande, samordnat lånesystem för finansiering av nybyggnad, ombyggnad och periodiskt underhåll av bostäder. De hyreshöjningar som erfordras om det skisserade lånesystemet skulle införas är emellertid större än de som krävs

med nuvarande ordning. Utan subventioner skulle kostnaderna för planen- ligt underhåll och byte av ledningssystem kräva hyreshöjningar motsvarande 50—70 kr per mz. Vid en subventionering som medger oförändrade inflyttningshyror i nyproduktionen skulle hyreshöjningarna i stora delar av beståndet uppgå till mer än 40 kr per mz. För äldre hus skulle dock hyreshöjningarna bli måttligare, ca 17 kr per m2. Med nuvarande ordning skulle motsvarande underhållsinsatser kräva hyreshöjningar med 35 kr per m2. Utredningsmannen antar att hyresgästerna lättare kommer att acceptera hyreshöjningar om kostnaderna redovisas som utgifter för upptagna län. Jag finner detta osannolikt.

Utredningsmannens principiella invändningar mot nuvarande metod för finansiering av periodiskt underhåll är enligt min uppfattning baserade på en felaktig och ofullständig analys. Hans slutsatser blir därigenom också felaktiga.

Något hållbart principiellt motiv för det framlagda lånesystemet föreligger därför inte. Något krav på förslag om förändringar av nuvarande bostadsfi- nansieringssystem återfinns inte i utredningens direktiv. Utredningsmannens förslag kan inte genomföras inom överskådlig tid. Jag finner därför att utredningsmannen inte fullgjort sitt uppdrag.

På grund av de allvarliga brister som vidlåder förslaget kan jag inte ställa mig bakom detsamma. Av utrymmesskäl behandlas i det följande endast ett urval frågor.

Detaljsynpunkter

Utredningsmannens principiella invändningar mot nuvarande ordning

I kapitel 3, 5 och 12 framförs principiella och praktiska invändningar mot nuvarande metod att direkt via hyresintäkterna bestrida kostnaderna för periodiskt underhåll. Det görs i kapitel 12 gällande att det i ett system med reserveringar för framtida underhåll — s. k. fondavsättningar — är svårt att undvika automatiska förmögenhetsökningar för ägare av hyresfastigheter. I figur 12.2 illustreras påståendet. Den 5. k. ”fondförmögenheten” definieras som skillnaden mellan fondbehållning och återstående skuld.

Det borde vara uppenbart att de reserver för beräknade framtida underhållsutgifter som figuren illustrerar inte utgör en förmögenhet. Reserverna motsvarar enbart ackumulerade kostnader för förslitning och reduceras periodiskt med utgifterna för det erforderliga underhållet. Att reserverade belopp uppgår till betydande summor — t. ex. år 40 — är visserligen intressant men den i sammanhanget väsentliga observationen är att reserverna är tömda år 41 då underhållsinsatserna genomförts.

Räkneexemplet belyser förhållandena för en fastighet eller flera fastighe- ter av samma ålder. I ett bestånd av fastigheter med olika ålder blir de ackumulerade reserverna väsentligt mindre, beroende på att underhållstill- fällena och därmed utgifterna infaller med tätare intervall. I ett idealt sammansatt fastighetsbestånd är reserverna teoretiskt sett noll. Det bör särskilt framhållas att detta gäller vid samma antaganden om hyresnivå och underhållsstandard som i räkneexemplet.

Det uppenbart felaktiga i utredningsmannens resonemang framgår av att det med hans utgångspunkter borde förhålla sig så att fastighetsägare med få fastigheter skulle vara förmögnare än fastighetsägare med många fastighe- ter.

Medel som reserveras för framtida underhåll ingår inte i fastighetsägarens egna kapital (”förmögenhet"). Det egna kapitalet beräknas såsom skillna- den mellan ett avkastningsvärde, baserat på en bedömning av fastighetens intäkter och kostnader på lång sikt, och upplånat i fastigheten investerat kapital. Att fastighetsägaren genomför sedvanligt periodiskt underhåll inverkar inte på hyresnivån och ökar därför inte det egna kapitalet.

Utredningsmannen menar att fastighetsägaren kan frigöra reserverade medel vid en försäljning, t. ex. år 40. Eftersom prissättningen i verkligheten utgår ifrån en normalt underhållen fastighet skulle fastighetsägaren antingen erhålla ett normalt pris om han sålde fastigheten i underhållet skick eller också skulle köparen göra avdrag på priset motsvarande kostnaderna för förestående underhåll. Priset påverkas således av fastighetens underhålls- standard. Reserverade medel motsvarar ett icke utfört underhåll som resulterar i ett lägre pris. Summan av ”eget kapital” och ”reserverade medel" förblir konstant. Fastighetsägaren kan således inte realisera någon ”förmögenhet” som motsvaras av reserverade medel.

Också påståendet att fastighetsägaren genom en ökad belåning kan tillgodogöra sig reserverade medel, och därigenom öka sin "förmögenhet", är felaktigt. En ökad belåning innebär definitionsmässigt att det egna kapitalet minskas. Underhållsansvaret kvarstår.

Utredningsmannen anser även att fastighetsägaren kan frigöra reserve- rade medel vid en rivning eller ombyggnad år 40. Att en rivning skulle bli aktuell eller tillåtas efter 40 år är mycket osannolikt. Däremot skulle det kanske bli möjligt att lämna ombyggnadslån på stramare villkor än för närvarande och låta dem avse huvudsakligen värdehöjande åtgärder. Kanske skulle reserverna också kunna användas för att täcka ekvakueringskostna- der.

Slutligen diskuteras vad som sker när fastigheten skall rivas vilket i de flesta fall blir aktuellt efter 60—70 år. Parterna på hyresmarknaden avtalar normalt om ett lägre underhåll i rivningsfastigheter. Detta avspeglar sig i hyran. De avsättningar som förutsätts i räkneexemplet kommer därför inte att kunna göras. Stigande kostnader för drift och löpande underhåll verkar i samma riktning. Rivnings- och evakueringskostnader måste också beak- tas.

Hela utredningsmannens resonemang är enligt min uppfattning grundat på en ofullständig och felaktig analys.

Det är vidare förunderligt att utredningsmannen funnit skäl (avsnitt 5.3.2) att uppehålla sig vid den häpnadsväckande frågan om vem som ”äger” de reserverade medlen och vem som ”äger” de fastighetsdelar som underhålls med sådana medel.

Utredningsmannens praktiska invändningar

Utredningsmannen anför i huvudsak tre praktiska invändningar mot nuvarande finansierings av periodiskt underhåll.

Svårigheten att på förhand beräkna kostnader och utgifter för framtida underhåll. Till detta kan sägas att en löpande prissättning av de underhålls- planer som används av de större förvaltningarna ger mycket god information om utgifter och kostnader för underhåll. Det principiella förfarandet inom SABO-företagen redovisas i kapitel 9.

Svårigheter att värdesäkra reserverade medel. Utredningsmannen hänvi- sar till studier av professor Frenckner som visar att stiftelser och liknande institutioner haft svårigheter att värdesäkra sina tillgångar. Dessa iakttagel- ser kan emellertid inte överföras på fastighetsförvaltningens förhållanden. Stiftelser skall utöver att värdesäkra sina tillgångar även med tillgångarnas avkastning finansiera olika verksamheter. För fastighetsförvaltningen begränsas uppgiften till enbart värdesäkring av reserverade medels köpkraft från en tidpunkt till en annan. För allmännyttiga bostadsföretag och bostadsrättsföreningar, som är schablonbeskattade, kan värdesäkring tryg- gas om räntan på reserverade medel ligger i nivå med inflationen. Ränteintäkter är visserligen skattepliktiga men kan kvittas mot underskott av fastighet. Beskattning av ränteintäkter sker därför inte i praktiken. Undantag kan gälla för gamla bostadsrättsföreningar.

Svårigheter att övertyga hyresgäster om att ”spara i annans egenomdom ” till insatser som kommer framtida hyresgäster till del. Utfallet av hyresförhand- lingarna har sedan 1970 regelmässigt medfört att SABO-företagen som grupp uppvisat underskott i fastighetsförvaltningen. Orsaken står att finna i att SABO—företagen inte förmått hävda självkostnadsprincipen utan fallit undan för hyresgäströrelsens krav som i allt väsentligt synes grunda sig på en slags kontantprincip. De hyreshöjningar som man accepterar motsvarar i allmänhet endast de utbetalningar som SABO—företagen kan påvisa kommer att inträffa under avtalsperioden. Detta förhållande antyds redan i direkti- ven. Det borde därför varit angeläget att prestera en analys och förslag som ökar hyresgästsidans respekt för självkostnadstäckande hyror även när hyreskraven innehåller korrekt kalkylerade kostnader för underhåll/förslit- ning som inte omedelbart motsvaras av utbetalningar.

Detta har också varit en uppgift för Hyresrättsutredningen med vilken utredningsmannen haft anledning samråda. Denna fråga har dock inte behandlats, vare sig av Hyresrättsutredningen eller av utredningsmannen. Vad gäller ”sparande i annans egendom" hänvisas till de synpunkter som framförts ovan.

Reserveringar i konventionellt beskattade förvaltningar

Tanken har väckts att möjliggöra för konventionellt beskattade fastighets- ägare att göra Obeskattade avsättningar för framtida underhållsutgifter. Frågan kan få särskild betydelse för fastighetsägare med få eller enstaka fastigheter. Med nuvarande skatteregler förutsätts paritet råda mellan konventionellt och schablonmässigt beskattade fastighetsägare då de kon- ventionellt beskattade ges möjlighet att fördela underhållsutgifter under tre år och därefter utnyttja underskottsavdrag i ytterligare sex är. För ett stort antal fastighetsägare är dessa regler inte tillfyllest med nuvarande hyror. Innan ställning tas till denna fråga finns anledning analysera om en korrekt, självkostnadstäckande hyresnivå skulle möjliggöra för dessa »

fastighetsägare att med nuvarande skatteregler finansiera det periodiska underhållet. Någon sådan analys har inte gjorts i utredningen. Underlag saknas därför för ett ställningstagande. Mycket talar för att en effektiv underhållsverksamhet i vissa situationer skulle underlättas om sådana avsättningar finge göras.

Övriga synpunkter på förslaget

Mot bakgrund av de principiella och praktiska invändningar som utrednings- mannen anfört finner han att ett realt fungerande lånesystem bör väljas. Därmed aktualiseras frågor som har samband med realbeskattningskommit- téns uppdrag. Det finns inte anledning att här föregripa de synpunkter som kan komma att redovisas vid remissbehandlingen av dess betänkande.

Principskissen ärinte avsedd att ligga till grund för åtgärder som syftar till att omedelbart avhjälpa de aktuella problemen rörande finansiering av förestående underhåll. Utredningsmannen föreslår att sådana förslag upprättas av någon annan och utformas så att de ansluter till nuvarande förutsättningar och praxis men med beaktande av hans tankar. Det finns likväl anledning att beröra ytterligare några frågor.

Värdeminskningsavdraget

Den analys som utredaren gjort av förslitningskostnaden i moderna fastigheter är av stort intresse. Han visar i avsnitt 7.2.1 att ett värdeminsk- ningsavdrag motsvarande ca 2,2 % är mer realistiskt än nu tillämpade 1,5 %. Orsaken står att finna i den utrustningsstandard som karakteriserar moderna fastigheter. Det finns därför anledning att ändra gällande skattelagstiftning och nuvarande praxis. Det är också nödvändigt att SABO-företagen överger sin nuvarande princip för avskrivningar, som innebär att dessa sätts lika med årets amorteringar, och övergår till en kalkylmässigt riktig avskrivning av byggnadernas anskaffningskostnad.

Lån till underhåll — återinvestering?

Utredningsmannen hävdar att de periodiska underhållsutgifterna har karaktär av återinvesteringar och att det därför inte föreligger principiella skäl mot en lånefinansiering. Enligt min uppfattning bör man beakta att underhållskostnader uppstår till följd av förslitning genom konsumtion. Under förutsättning att marknadsmässiga villkor tillämpas föreligger i och för sig inga hinder att lämna krediter till konsumtionsändamål. Den avgörande frågan i detta sammanhang är närmast om staten bör medverka till en sådan kreditgivning och om ett avsevärt ökat kreditutrymme på kapitalmarknaden bör skapas för ändamålet. Särskilt stor tveksamhet inställer sig om krediterna subventioneras så som diskuteras i avsnitt 7263.

Genom att använda begreppet återinvestering synes utredningsmannen vilja ge sken av att nya värden skapas. Med återinvestering avses normalt att överskott som genereras i en verksamhet åter ”plöjs ned” i verksamheten. I detta sammanhang föreligger inga överskott. Några nya värden, som inte

redan fanns vid tidpunkten för den ursprungliga investeringen, skapas inte genom underhållsinsatserna. Det man uppnår är att fastighetens funktions- duglighet vidmakthålls. Annorlunda förhåller det sig vid en ombyggnad som väsentligt höjer fastighetens standard. Den omständigheten att bostads- styrelsen numera beviljar lån till åtgärder som till övervägande del bör betecknas som periodiskt underhåll är inte ett bärande argument. Vid en korrekt hyressättning bör denna långivning stegvis kunna anpassas till alltmer marknadsmässiga villkor och därefter successivt avvecklas.

Utifrån nationalekonomiska utgångspunkter är det naturligt att prioritera kreditgivning till sådana ändamål som innebär att nytt produktivt kapital skapas. Till denna kategori ändamål hör inte fastighetsunderhåll. I konjunk- turnedgångar eller i tider av överskott på kapitalmarknaden kan man naturligtvis göra avsteg från denna prioritering t. ex. av sysselsättningsskäl. För konventionellt beskattade fastighetsägare — som inte har möjlighet att göra skattefria avsättningar till underhåll — är det naturligt att ta upp lån för att finansiera underhåll. Sådana lån lämnas emellertid till marknadsränta och normalt med kortare löptider än utredningsmannen föreslår.

Likviditetsproblem

Det finns all anledning att understryka utredningsmannens farhågor att principskissen kan medföra likviditetsproblem för fastighetsförvaltningarna. Ett närmare studium av figur 7.4 ger vid handen att hyrorna endast under korta perioder kan förväntas täcka kostnaderna. Fastighetsägarna skulle således tvingas till särskilda förhandlingar för att uppnå hyresnivåer som ligger över en tänkt bruksvärdenivå. Varje oväntad kostnad — t. ex. inom det löpande underhållet — som medför avvikelser från det tänkta förloppet skulle medföra ytterligare lånebehov och förhandlingar med en motpart som inte ens i dag är villig att betala självkostnadstäckande hyror som ligger väsentligt under dem som diskuteras i principskissen

Administrationskostnader

Utredningsmannen framhåller att de administrativa rutinerna och kostna- derna härför kan bli omfattande i ett lånesystem där fyra lånetyper förutses bli aktuella varav tre är statliga. Det finns all anledning att instämma.

Antalet låneansökningar per år kan möjligen antas uppgå till 20—30 000 men kommer naturligtvis att omfatta väsentligt flera lägenheter och rum. Man får utgå ifrån att viss kontroll anses erforderlig för att undvika att flera lån ges för samma ändamål till samma lägenheter. En årlig beräkningar av det låneutrymme som står till buds för skilda ändamål torde också krävas.

Att underhållslån av den typ som utredningsmannen föreslår skulle kunna förmedlas på de förenklade villkor som i dag anses gälla för lån till energibesparande åtgärder är inte sannolikt. Antalet lån, lånebeloppens storlek och långivningens återkommande karaktär talar emot ett sådant antagande. Någon typ av säkerheter kommer säkert att anses erforderliga. Redan den löpande hanteringen av pantbrev kan därför förutses bli av betydande omfattning.

Hyresgästerna tänks få ett avgörande individuellt och (via hyresgäströrel- sen) kollektivt inflytande över åtgärder som finansieras med två av dessa lånetyper. Beträffande administrationskostnaderna för det individuellt påverkade underhållet visade beräkningar som redovisats i särskilt yttrande och remissvar till delbetänkandet, Hyregästinflytande på målning och tapetsering, SOU 1981:47, att kostnaderna torde uppgå till flera hundra miljoner kronor per år. Ett kollektivt inflytande skulle sannolikt medföra ytterligare kostnader av liknande storleksordning eftersom man får förutsät- ta att avtal om olika underhållsåtgärder inte kommer att begränsas till ett tillfälle vart tionde eller tjugonde år.

I själva verket föreligger stora risker att det skisserade systemet skulle komma att utvecklas till en gigantisk administrativ apparat — ingenting mindre än en skyldighet för lånemyndigheterna att upprätthålla en skugg— bokföring av underhållsverksamheten i fastighetsförvaltningen. Även med tillgång till avancerad datorutrustning framstår detta som en avskräckande utveckling. Även för fastighetsägarna skulle administrationskostnaderna bli mycket betungande.

Boendeinflytande

Utredningsmannen har i uppdrag att finna former för ett ökat boendeinfly- tande. Det bör nu kunna konstateras att de former för boendeinflytande som diskuterats i utredningen är praktisk ogenomförbara och oönskade eftersom de medför uppenbara risker för en tungrodd och kostsam byråkrati samt onödiga tvister.

Varje förslag om tidsbegränsad rätt att debitera hyra för beställt underhåll eller ett ”avvärjningssystem” med rätt till rabatter innebär en icke analyserad försvagning av fastighetsförvaltningens ekonomi som inte kan övervägas förrän självkostnadstäckande hyror har etablerats. De begränsningar av fastighetsägarens befogenheter samt fastighetsägandets innehåll och villkor som förslagen innebär motiverar en väsentligt seriösare behandling än utredningsmannen funnit erforderlig.

Bruksvärdesystemet

Jag delar inte utredningsmannens bedömning att bruksvärdesystemet skulle kunna fungera om ett beställnings- eller rabattsystem införs. Man måste beakta att de delar av bruksvärdet som berörs av underhållsåtgärder utgör den avgörande delen av de egenskaper hos en lägenhet som är möjliga att värdera. En bruksvärdering som huvudsakligen baseras på en jämförelse med allmännyttiga bostadsföretags kapital- och driftkostnader samt skillna- der i lägesvärden framstår som tämligen meningslös. Värdet av hyresför- handlingar skulle samtidigt reduceras till att verifiera i huvudsak kända förhållanden.

Med ett beställnings- eller rabattsystem skulle lägenheter med samma egenskaper — dvs. samma bruksvärde enligt begreppets innebörd i dag — betinga olika hyror. Vid sådana förhållanden ökar riskerna för ”svarta pengar” vid överlåtelser av hyreskontrakt.

Effekter på kreditmarknaden

I avsnitt 3.2 uppges att utgifterna för periodiskt underhåll är 1981 kan uppskattas till fyra miljarder kr. Hur stor andel av denna summa som lånefinansierats är svårt att uppskatta. Emellertid finansieras en betydande andel direkt med hyror och årsavgifter. SABO:s hyror för 1982 inrymmer 24:50 kr per m2 för periodiskt underhåll. Om man antar att detsamma gäller för hyrorna i det privatägda fastighetsbeståndet skulle ca två miljarder kr finansieras direkt via hyror. Högst två miljarder kr skulle således finansieras via kreditmarknaden. _

Det erforderliga periodiska underhållet beräknas i avsnitt 3.2 uppgå till sju miljarder kr per år. En lånefinansiering av allt periodiskt underhåll skulle således medföra ett avsevärt ökat ianspråkstagande av kreditmarknaden. Detta borde enligt direktiven inte få ske.

Övergångsproblem

Det finns anledning att understryka vad utredningsmannen framhåller beträffande svårigheterna att införa det av honom skisserade förslaget. Enligt min mening är både övergångsproblemen och de nackdelar som i övrigt vidlåder förslaget så stora att andra och enklare lösningar måste sökas.

Bilagal Underhållsfondsutredningens direktiv

Utredning om underhåll av hyres- och bostadsrättsfastigheter Dir 1978z79

Beslut vid regeringssammanträde 1978—08—31

Statsrådet Friggebo anför.

Det fanns år 1975 ivårt land ca 98 000 hyres- och bostadsrättsfastigheter med närmare 2,1 miljoner lägenheter. Omkring 1,5 miljoner lägenheter var upplåtna med hyresrätt. Dessa fastigheter åsattes vid 1975 års allmänna fastighetstaxering ett sammanlagt taxeringsvärde om 107 miljarder kronor. Fastigheterna ägdes till 38 % av kommuner och allmännyttiga företag, till 38 % av privata företag och enskilda personer och till 24 % av bostadsrätts- föreningar.

Vårt bestånd av lägenheter är av god standard och representerar mycket stora ekonomiska och sociala värden. Från såväl samhällsekonomiska som bostadspolitiska utgångspunkter är det angeläget att bostadsbeståndet vid förslitning och skada underhålls och repareras så att dessa värden bibehålls. Det är därför viktigt att samhället skapar bästa möjliga betingelser för detta. Även om underhållsfrågorna i stor utsträckning åvilar fastighetsägare och boende finns det olika regler och ramar som ställs upp av samhället.

Underhållsfrågorna har både bostadspolitiska och skattepolitiska utgångs- punkter. Bostadspolitiskt är det bl. a. fråga om att ge hyresgäster ett ökat inflytande över sitt boende och att skapa garantier för att medel för underhåll sätts av i tillräcklig omfattning och används på avsett vis. Småhusägare och bostadsrättshavare har ett sådant inflytande. Det är angeläget att finna former för att öka också hyresgästernas inflytande. Skattepolitiskt är det bl. a. en fråga om att åstadkomma skatteregler för underhåll och fastighets- förvaltning, som är så neutrala som möjligt med hänsyn till fastighetsägare och besittningsform.

I 12 kap. jordabalken (hyreslagen) föreskrivs att hyresvärdarna är skyldiga att svara för regelbundna reparationer i bostadslägenheter. Åtskilliga rapporter från bl. a. hyresförhandlingar pekar emellertid på att parterna — i syfte att dämpa hyreshöjningarna — kommer överens om så låga hyror att hyresintäkterna inte helt täcker kostnaderna för drift och underhåll. Följden blir att det periodiska underhållet till en del skjuts på framtiden.

På sikt innebär ett eftersatt fastighetsunderhåll dålig ekonomi. I sämsta fall

leder det till kapitalförstöring. Det finns också risk för att eftersatt underhåll medför att segregationen i boendet förstärks genom att de som har möjligheter söker sig bort från dåligt underhållna bostadsområden. För att syftet med hyreslagen skall kunna uppnås, är det angeläget att skapa fastare regler och bättre finansiella förutsättningar för avsättningar till löpande och periodiskt underhåll.

Andelen hyres- och bostadsrättshus som behöver repareras och underhål- las kommer att öka de närmaste åren. Detta beror bl. a. på att de drygt en miljon lägenheter som enligt det 5. k. miljonprogrammet byggdes mellan åren 1965 och 1974 nu börjar att vara i behov av mer omfattande reparationer och underhåll. Huvuddelen av dessa lägenheter finns i hyres- och bostads- rättshus.

Livslängden hos ett bostadshus varierar men äri hög grad beroende av hur omfattande underhållet är och hur ofta det företas. Erfarenheterna visar vidare att kostnaderna för underhåll ökar med en fastighets ålder. Enligt undersökningar av HSB:s riksförbund är de genomsnittliga utgifterna för yttre underhåll per m2 lägenhetsyta 4 gånger högre i 26—30 år gamla hus än i 1—5 år gamla hus. Beträffande det inre underhållet visar undersökningar att kostnaderna i genomsnitt ligger något högre och har en mera regelbunden periodicitet.

Enligt uppgift från olika bostadsföretag och bostadsorganisationer saknas tillräckliga medel för framtida underhåll. Det är mot den bakgrunden angeläget med ökad fondering för reparationer och underhåll för att möta de växande underhållsbehoven i bostadshus. Särskilt gäller detta hyresfastighe- terna. Kapitalbildningen skall syfta till att dels skapa garantier för att beståndet av bostadshus inte blir föremål för kapitalförstöring. dels utjämna kostnaderna för fastighetsunderhåll mellan olika är. Om en sådan utjämning inte sker föreligger risk för mycket kraftiga språngvisa höjningar av boendekostnaderna.

Statligt lånestöd för underhållskostnader kan lämnas i samband med bostadslån för ombyggnad. Stödet avser underhållsarbeten som är direkt föranledda av ombyggnaden. Stödets storlek beror bl. a. på hur omfattande ombyggnaden är. Med vissa undantag gäller denna ordning också statligt stöd till energibesparande och miljöförbättrande åtgärder. Någon möjlighet att få statliga lån för enbart fastighetsunderhåll föreligger inte.

Marknaden för långfristiga krediter är i dag hårt ansträngd. Av den kartläggning som kapitalmarknadsutredningen redovisar i betänkandet (SOU 1978:11) Kapitalmarknaden i svensk ekonomi framgår att det finns anledning anta att detta förhållande kommer att gälla för lång tid framöver. Det är i detta läge inte tänkbart att kreditmarknaden i någon nämnvärd utsträckning utöver vad som f. n. sker skulle kunna bidra till finansieringen av reguljärt fastighetsunderhåll.

Mot bakgrund av vad som anförts är det angeläget att det sker ett ökat sparande inom hela bostadssektorn för reparationer och underhåll. För hyresfastigheter behöver frågan om formerna för avsättning till underhåll och förvaltning av underhållsmedel samt inflytandet för hyresgäster i dessa frågor bli föremål för närmare överväganden. Jag förordar därför att en översyn av dessa frågor kommer till stånd. Uppgiften bör anförtros en särskild utredare.

Som huvudprincip för finansiering av fastighetsunderhåll bör gälla att underhåll skall finansieras av de boende. Fonderingar skall ske för att utjämna underhållskostnader mellan olika är. Uttaget för finansiering av underhållsåtgärder bör motsvara förslitningen över en längre tidsperiod och betraktas som en betalning för en faktisk förslitning. Otillräckliga fondering- ar innebär att man skjuter över bördan för underhållet på dem som skall bo i huset i framtiden. Ansvaret för att avsättningar sker bör åvila fastighetsägar- na.

Utredaren bör till en början kartlägga om kooperativa, allmännyttiga och privata fastigheter skiljer sig åt när det gäller behov att avsätta medel för fastighetsunderhåll, vilka belopp som i dag avsätts till detta ändamål och i vilken omfattning underhåll och reparationer finansieras genom län. De ekonomiska effekterna av underhållsfrågornas skattemässiga behandling bör också belysas. Sådana undersökningar är viktiga utgångspunkter för utredarens överväganden om lämplig form för finansiering och förvaltning av underhålls- och reparationsmedel samt om någon form av avgifter för underhåll skall vara obligatoriska. Vidare bör denna kartläggning tjäna som utgångspunkt för överväganden om i vilken mån kommande förslag också skall omfatta kooperativt ägda fastigheter.

Utredaren bör utarbeta förslag till principer för och beräkning av uttaget från de boende för täckande av underhållskostnader och former för de boendes inflytande vid beslut om medlens disposition. Beträffande frågan om de boendes inflytande vill jag erinra om att riksdagen nyligen öppnat möjligheter för de förhandlande parterna att påkalla förhandling angående samtliga boendeförhållanden som berör hyresgästerna gemensamt (prop. 1977/78:175, CU 1977/78:32, rskr 1977/78:347).

En viktig uppgift i det sammanhanget är att närmare ange lämplig storlek av det område som bör omfattas av en underhållsfond, exempelvis hus, grupp av hus eller hela bostadsområden. En förutsättning är härvid, att sådant område inte skall omfatta fastigheter med olika ägare. Det bör eftersträvas att området blir så stort att en effektiv och smidig fastighetsförvaltning är möjlig samtidigt som de boende har ett väsentligt inflytande över hur underhållsmedlen används.

Fonderingar av här nämnt slag eller en därmed likvärdig lösning efter andra linjer betyder väsentligt ökade möjligheter att genomföra den vidgade boendedemokrati som är ett viktigt mål för bostadspolitiken.

Utredaren bör vidare undersöka möjligheterna att för inre underhåll öka lägenhetsinnehavarens ansvar genom att för hyreslägenheter inrätta inre reparationsfonder, som knyts till lägenheten eller den boende. En sådan ordning bör eftersträvas som innebär att aktsamma och underhållsmedvetna hyresgäster kan dra fördel därav.

Skattereglerna för fastigheter har utformats med i huvudsak andra utgångspunkter än bostadspolitiska. Bostadsrättsföreningar och allmännyt- tiga bostadsföretag beskattas enligt en schablonmetod som innebär bl. a. att reparationer inte beaktas vid inkomstbeskatttningen. Detta innebär prak- tiskt sett att intäkten bestäms till 3 % av taxeringsvärdet oberoende av om avsättningar till reparationer och underhåll har gjorts eller inte och att avdrag för reparations- och underhållskostnader inte får göras. Enskilda ägare av hyresfastigheter får däremot göra avdrag vid inkomsttaxeringen för repara-

tions- och underhållskostnader. Detta är en följd av att överskott i verksamheten beskattas. Som överskott betraktas också avsättningar till framtida underhåll. De år reparationer och underhållsåtgärder vidtas, antingen löpande eller i samband med ombyggnad, medges avdrag för dessa kostnader oavsett om fastigheten tidigare har haft några skattemässiga överskott eller inte.

Jag vill i sammanhanget nämna att riksdagen vid flera tillfällen under senare år vid sin behandling av finansieringsreglerna vid ombyggnad, har begärt underlag för ställningstagande till skattereglerna i fråga om underhåll och ombyggnad av hyres- och bostadsrättsfastigheter.

I promemorian (Ds B 1978z7) Ändrade beskattningsregler för hyresfas- tigheter föreslås att bostadslånereglerna vid ombyggnad av enskilt ägda hyresfastigheter med statligt lånestöd skall bli desamma som vid nybyggnad. I gengäld skall reparationsavdrag inte få göras för sådana åtgärder som ingår i låneunderlaget vid ombyggnad. Förslaget kan ses som en etapp i ett mera långsiktigt och genomgripande arbete med frågor om underhåll och förvaltning av bostäder.

Utredaren bör klarlägga hur avsättning till fonder, liksom även fonderna själva bör behandlas ( skattehänseende. En utgångspunkt bör vara att den nuvarande avdragsrätten avskaffas för sådana underhållsarbeten som har bekostats med medel ur fonderna. Däremot bör avdrag medges för utbetalning eller avsättning som görs till fonderna. Utredaren bör också överväga eventuellt behov av särskilda administrativa former för förvaltning av underhållsmedlen och därvid lägga särskilt stor vikt vid att de lösningar som föreslås blir överskådliga för dem som berörs av förslagen.

En fråga som är av betydelse vid bedömning av en fondering är inflationens inverkan på fonderade medel. Utredaren bör belysa denna fråga och redogöra för vilka möjligheter som kan finnas att uppnå en värdesäkring av dessa medel.

En ökad fondbildning för underhåll av hyresfastigheter kan få större effekt först åtskilliga år efter det att ett sådant system införts. Utredaren bör särskilt belysa de problem som kan uppstå under en övergångstid och föreslå lösningar därpå. Även de skattemässiga övergångsproblem som hänger samman med förändringarna bör belysas.

Inom bostadskooperationen finns redan i dag fonder för yttre och inre underhåll. Utredaren bör inhämta erfarenheter från verksamheten med sådana fonder.

Utredaren bör vara oförhindrad att även ta upp andra frågor än dem jag nu har nämnt som har betydelse för att lösa utredningsuppgiften.

I sitt arbete bör utredaren samråda med berörda parter på bostadsmark- naden, myndigheter och utredningar, bl. a. hyresrättsutredningen (Ju 1975:06). Statens råd för byggnadsforskning har under senare tid initierat betydande forskningsinsatser inom området underhåll och förvaltning av bostäder. Utredaren bör ta del av detta forskningsarbete. Utredaren bör vidare studera de erfarenheter av finansiering och administration av fastighetsunderhåll som har gjorts utomlands.

Avslutningsvis vill jag understryka att utredaren bör bedriva sitt arbete

skyndsamt.

Med hänvisning till vad jag nu har anfört hemställer jag att regeringen bemyndigar mig att tillkalla en särskild utredare för att se över förutsättningarna för underhåll av hyres- och bostadsrättsfastigheter,

att besluta om sakkunniga, experter, sekreterare och annat biträde åt utredaren.

Vidare hemställer jag att regeringen föreskriver att kostnaderna skall belasta trettonde huvudtitelns kommittéanslag.

Regeringen ansluter sig till föredragandens övervägande och bifaller hennes hemställan. (Bostadsdepartementet)

Bilaga 2 Underhållsfondsutredningens delbetänkande SOU 1981:47

Hyresgästinflytande på målning och tapetsering

Sammanfattning

Vår uppgift är att föreslå en långsiktig lösning av frågan om finansiering av underhållet i hyres- och bostadsrättsfastigheter. Vi har också till uppgift att lämna förslag om hyresgästernas inflytande på underhållet.

Bakgrund

Kostnaderna för förvaltningen av bostadsfastigheter har stigit snabbt under en följd av år. Många fastighetsägare har inte kunnat helt täcka sina kostnader med hyror. Många bostadsföretag har behövt använda medel som avsatts för underhåll för andra ändamål. Det har lett till att underhåll skjutits på framtiden och eftersatts. Otillräckliga avsättningar har gjorts för framtida underhåll. Medel saknas i många fall för det planerade och nära förestående underhållet.

Det finns f. n. ett eftersatt underhåll i stora delar av beståndet av flerbostadshus. Bristerna är till en del av sådant slag att det är nödvändigt att göra något inom den närmaste framtiden.

Antalet flerbostadshus som behöver underhållas ökar snabbt under 1980-talet. Detta beror bl. a. på att de drygt en miljon lägenheter som byggdes under åren 1965—1974 börjar behöva omfattande underhåll. Två tredjedelar av dessa lägenheter finns i flerbostadshus. Huvuddelen av dessa lägenheter är upplåtna med hyresrätt.

Vi bedömer att det i allmänhet är svårt att genomföra sådana hyreshöj- ningar att utgifterna för planerat underhåll kan finansieras med hyror. Det är inte heller sannolikt att bostadsföretagen i någon väsentlig utsträckning kommer att kunna finansiera underhåll med banklån när de tillfälliga, statliga underhållslånen upphör.

Vi har konstaterat att det 5. k. periodiska underhåll som omfattas av underhållsplaner för byggnader, avser åtgärder vars värde under normala betingelser varar under ett antal år. Det innebär att dessa åtgärder under byggnadernas brukstid har investeringskaraktär och i finansieringshänseen- de kan betraktas på samma sätt som motsvarande åtgärder vid ny- och ombyggnad. Vi anser därför att det inte finns några principiella skäl mot att finansiera dessa åtgärder med lån. Sådana lån skall självfallet inte återbetalas långsammare än i den takt förslitning och värdeminskning sker.

I den mån kreditmarknaden inte kan utnyttjas för att finansiera periodiskt

238

underhåll får finansieringen ske genom ett sparande. Förhållandena är därvid olika i skilda upplåtelseformer.

I ett sparsystem måste hyresgästerna med hyror samtidigt betala för amorteringarna av de ursprungliga lånen i fastigheten och för sparande till åtgärder som ligger långt fram i tiden och som gäller annans egendom. Hyresgästernas sparande medför då en förmögenhetsökning för fastighets- ägaren. Vi anser att bostadsfinansieringssystemet som sådant inte bör leda till vinster för fastighetsägarna.

Mot denna bakgrund anser vi att utrymme för lånefinansiering av periodiskt underhåll i första hand bör skapas för hyresbostäder.

Idet här betänkandet lämnar vi förslag som gäller målning och tapetsering i hyreslägenheter. Sådant underhåll motsvarar ungefär 1/3 av den kalkyle- rade kostnaden för allt periodiskt underhåll som utförs i flerbostadshus. I vårt slutbetänkande kommer vi att lämna förslag som gäller det övriga periodiska underhållet.

De dåliga ekonomiska förutsättningarna för underhåll av hyreshus har i första hand inneburit en försämring av lägenhetsunderhållet. Underhåll i lägenheterna har utförts med längre tidsmellanrum än planerat medan arbeten av direkt betydelse för fastigheternas fortbestånd av naturliga skäl har fått förtur.

Hyresgästernas bristande inflytande på lägenhetsunderhållet innebär att underhåll ibland utförs av fastighetsägaren även om hyresgästen inte upplever ett behov därav och utan att hyresgästernas önskemål om t. ex. färger och kvaliteter tillgodoses. Ett annat problem är att hyresvärdar av ekonomiska skäl är benägna att underhålla i lägenheter i liten utsträckning. Det är därför i dessa fall inte ovanligt att hyresgäster själva målar och tapetserar sina lägenheter.

Vi anser att kostnaderna för målning och tapetsering i hyresboendet kan minskas genom att hyresgästerna ges ett ökat inflytande på dessa arbeten och genom att kostnaderna individuellt knyts till de hyror som belastar de olika hyresgästerna. Även arbetsinsatser från hyresgästerna kan minska kostna- derna. Det förslag vi nu presenterar innebär att hyresgäster får ekonomisk fördel av att vara aktsamma och av att själva måla och tapetsera sina lägenheter.

Förslag

Vårt förslag innebär i princip att varje hyresgäst själv får bestämma över målning och tapetsering i sin lägenhet. Hyresgästerna kan beställa målning och tapetsering hos hyresvärden. Fastighetsägaren är inom vissa ramar skyldig att mot ersättning utföra beställda arbeten. De arbeten fastighets- ägaren utför får finansieras med statliga lån.

Vi har utformat vårt förslag så att hyresvärden i princip är skyldig att utföra den målning och tapetsering hyresgästen beställer. Vi har därvid tagit hänsyn till att vissa hushåll har svårt att själva utföra underhåll i sina lägenheter. Vissa hyresgäster vill inte engagera sig i underhåll. Många är säkert beredda att betala för en hög underhållsservice. Vi har därför ansett att möjligheten att välja hyresboende med nuvarande servicenivå inte bör hindras genom lagstiftning.

Säkert har många hyresgäster förmåga att lyckas väl med att själva måla och tapetsera sina lägenheter. Avsikten med vårt förslag är bl. a. att tillföra valmöjligheter på bostadsmarknaden så att hyresgäster kan få ekonomisk fördel av att själva ombesörja underhåll i lägenheterna.

Vi anser att beställningsrätt skall gälla för i princip alla som hyr en bostadslägenheter för permanent bruk. Vissa undantag har vi emellertid ansett nödvändiga av främst praktiska skäl. Det gäller t. ex. typiska genomströmningsbostäder.

Vi föreslår att hyresvärden ges statliga lån för beställt och utfört underhåll. Lånen skall återbetals med rak amortering på tio år. Räntor och amorte— ringar på dessa lån skall betalas genom att fastighetsägaren debiterar hyresgästen för utfört underhåll.

Hyresgästens betalningar skall ske i form av tillägg till den generella hyran i tio års tid. Tilläggen ingår i hyran för lägenheten och kallas underhållsav— gift.

För att begränsa storleken av underhållsavgifterna för en lägenhet och för att underlätta en planerad och samordnad underhållsverksamhet föreslår vi följande två spärregler. D Ett takbelopp för beställningar fastställs årligen enligt föreskrifter av regeringen. Fastighetsägaren skall inte vara skyldig att utföra underhåll som kan anses olämpligt i underhålls- eller förvaltningshänseende.

Hyresvärden och hyresgästen skall ingå ett skriftligt avtal om det underhåll hyresgästen påkallat. Avtalet skall innehålla uppgift om omfattningen av underhållet, kostnaden för att utföra det och höjningen av hyran för lägenheten — underhållsavgiften.

Underhållsavgiftens storlek bestäms av den kostnad för underhållet som avtalats och villkoren för de statliga underhållslånen.

Bedömningar av hyresgästernas beställningar och därmed omfattningen av den statliga långivningen är med nödvändighet osäkra.

Vi har gjort några enkla beräkningar för att ge en uppfattning om storleksordningen av den utlåning som kan komma att behövas.

Enligt dessa beräkningar uppgår den statliga bruttoutlåningen till 470 miljoner kr. varje år i 1980 års priser. De utestående lånen växer under de första tio åren till ca 2 miljarder kr.

Vi föreslår att räntan på de statliga lånen anknyts till bostadslånerän- tan.

Vi anser att den ränta för underhållslånen som den enskilde hyresgästen betalar bör vara av samma storlek som om räntan varit avdragsgill.

Vi föreslår därför att räntan för de statliga lånen för målning och tapetsering i hyreslägenheter skall vara 40 % av bostadslåneräntan. Vi har således utgått från en marginalskattesats om 60 %. Räknat för 1981 innebär det en räntesats för underhållslån om 5 %.

Den individualisering av underhållet som vi föreslår gör att olika frågor måste lösas då hyresgäster flyttar.

En hyresgäst som flyttar från en lägenhet betalar inte längre hyra och inte heller underhållsavgift. Hyresgäst som övertar en lägenhet får komma överens med hyresvärden om hyran och underhållsavgifter som hör till

lägenheten. I normalfallet kommer tillträdande hyresgäst att överta betal- ningsansvaret för de tidsbegränsade tilläggen i hyran som föranletts av det underhåll som tidigare hyresgäster beställt och som inte är slutbetalade.

I normala fall behövs därför inga särskilda ekonomiska regleringar vid flyttningar. Dock kan en hyresgäst lämna en lägenhet som förslitits onormalt mycket.

Råder påtaglig obalans mellan lägenhetens skick och summan av återstående underhållsavgifter, skall hyresvärden ha rätt till ersättning från den avflyttande hyresgästen.

På motsvarande sätt skall en tillträdande hyresgäst kunna få återstående betalningar nedsatta med hänsyn till lägenhetens skick.

Dessa regler tar endast sikte på de fall där skillnaden mellan lägenhetens skick och de återstående betalningarna är stor.

Det hittills anförda avser det befintliga beståndet av hyreslägenheter. Vi har funnit det naturligt att också låta vårt förslag, vad avser finansieringen. omfatta nyproducerade och ombyggda bostäder. Däremot har vi inte funnit det rimligt att föreslå att dessa bostäder hyrs ut omålade och med full beställningsrätt.

Vi föreslår att de nuvarande statliga ny- och ombyggnadslånen reduceras med hänsyn till kostnader för målning och tapetsering och att lån för dessa kostnader ges med samma villkor som vi föreslagit för underhåll. Ny- och ombyggda hyreslägenheter får belastas med underhållsavgift enligt villkoren för det statliga lånet.

Vi anser att en ändring av ny- och ombyggnadslånen också bör gälla bostäder som upplåts med bostads- och äganderätt. Vi föreslår därför att finansieringen ändras för alla ny- och ombyggda bostäder, så att den del av de statliga bostadslånen som schablonmässigt kan beräknas svara mot målning och tapetsering av lägenheter, skall återbetalas med rak amortering på tio ar.

Vårt förslag i denna del syftar till att få till stånd en principiellt riktig belåning för alla bostäder, så att amorteringarna bättre anpassas till byggnadsdelars förväntade livslängd.

Våra förslag innebär att den statliga utlåningen och samhällets räntesub- ventioner skulle minska för ny- och ombyggda bostäder i framtiden. Vi har sökt beräkna dessa minskningar. Vi har också beräknat de finansiella effekterna av en kombination av utlåningen i beståndet av hyreslägenheter och ändrade lånevillkor för ny- och ombyggda bostäder.

Enligt dessa beräknignar skulle de utestående statliga lånen sammantaget växa under fem år till ett maximum om drygt en miljard kr. i 1980 års priser. Efter tolv år skulle statsfinansiella överskott utvecklas som därefter ökar.

Den statliga utlåningen innebär att behovet av hyreshöjningar i beståndet blir mindre under en övergångsperiod. Till det kommer möjligheterna för hyresgäster att individuellt sänka hyrorna genom aktsamhet och eget arbete.

Våra förslag till ändrade skatteregler gäller i första hand bestämmelserna om rätt till avdrag för reparationskostnader.

För ägare av konventionellt beskattade fastigheter är enligt gällande regler kostnader för ommålning och tapetsering i lägenheter omedelbart avdrags-

gilla vid inkomsttaxeringen. Den skattskyldige har dock rätt att fördela avdraget över tre år.

Vi föreslår att den omedelbara avdragsrätten avskaffas för kostnader för målning och tapetsering i de fall statliga lån utgått. I stället medges avdrag för sådana kostnader allteftersom fastighetsägaren betalar tillbaka till lånemyn- digheten. Underhållsavgifter från hyresgästerna är hyror. Det medför att de enligt gällande regler skall beskattas hos fastighetsägaren.

Förslaget innebär således en ändrad fördelning i tiden av avdragen för de kostnader som finansieras med de särskilda statliga lånen. I de fall sådana lån inte utgått eller inte täcker utgifterna bör nuvarande regler gälla.

Vi föreslår vissa ändringar i sättet att beräkna bostadsbidrag. Vår utredningen har ingen anledning att lägga synpunkter på omfattningen av det behovsprövade bostadspolitiska stödet. Vi föreslår därför ingen ändring av den totala bidragsvolymen. Våra synpunkter avser bidragens effekter på våra förslag och grundläggande intentioner bakom dessa.

Vi föreslår att kostnader för målning och tapetsering i lägenheter inte skall räknas in i de bidragsgrundande bostadskostnaderna. Vårt förslag på denna punkt motiveras av önskemålet att stimulansen till aktsamhet och eget arbete bör gälla alla hyresgäster.

Vi föreslår att reglerna för statskommunala bostadsbidrag ändras så att underhållsavgifter inte räknas in i den bidragsgrundande bostadskostna- den.

Vi föreslår att kommunalt bostadstillägg till folkpension ändras så att underhållsavgiften inte får inkluderas i den bidragsgrundande bostadskost- naden, men att ett tillägg för en schabloniserad kostnad för målning och tapetsering får göras. Den schabloniserade kostnaden skall avse målning och tapetsering av en lägenhet med normalt tidsintervall.

För att tillmötesgå önskemål från partsorganisationerna på hyresmarkna- den föreslär vi att det vid övergången till det nya systemet öppnas möjligheter för viss differentiering av hyrorna. Differentieringen föreslås få ske efter förhandlingsöverenskommelse och baseras på de olika skick lägenheterna har vid införandet av systemet.

Vi föreslår att det nya systemet träderi kraft den 1 juli 1982. Fram till den 1 januari 1983 förutsätter beställningsrätten emellertid att överenskommelse om tillämpning träffas mellan parter med förhandlingsordning enligt hyresförhandlingslagen.

Bilaga 3 SABO:s underhållsnorm 1982

i sammandrag

Åtgärd

1.

Lägenheter

1.1 Helmålning Lägenheter Kontor, butiker Enklare lokaler, lager

1.2 Golvbeläggning Slipning, ytbeh. parkett Utbyte textilmattor Utbyte plastmattor Utbyte linoleummattor, vinyl Omläggning parkett

1.3 Vitvaror Utbyte kylenheter m. m. Utbyte spisar

1.4 Sanitet Badkar, tvättställ, WC-stol

1.5 Diverse Köksventilation Torkskåp Tvättmaskin i lägenhet Utbyte elradiatorer Låsbyten

Byggnaders ytterytor

2.1 Fasader Ommålning träpanel, trådetaljer Ommålning betongytor Omputsning o omfärgning puts

2.2 Fasadsnickerier m. m. Ommålning snickerier Ommålning plåt Utbyte plåt

2.3 Tak Ommålning vindskivor trä Ommålning takfot, trådetaljer Ommålning plåtskorsten, stuprör Ommålning plåtgarneringar Strykning papptak Omläggning papptak

Intervall

(år)

244

2.4

3.1

3.2

3.4

3.5

3.6

3.8

Utbyte hängrännor, stuprör Omläggning tegeltak Utbyte underlagspapp o läkt Omläggning plåttak Balkonger Ommålning räcken Ommålning skärmar o tak

. Gemensamma utrymmen o anläggningar

Trapphus Ommålning Linbyte hiss Renovering hiss Utbyte hiss

Gemensamma utrymmen Ommålning gemensamhetslokal Ommålning källarutrymmen

Värmeanläggning Utbyte oljebrännare

Utbyte vattenvärmare Utbyte värmepannor Utbyte värmeväxlare, exp.-kärl Utbyte pumpar o automatik Utbyte oljetank Ommålning värmecentral

Tvättcentral Ommålning Utbyte maskinutr. Utbyte torkfIäktar

Diverse Utbyte TV-antenn Utbyte TV-förstärkare Utbyte ventilationsfläktar Utbyte soprumsautomatik

Utemiljö Just. anläggningar och utrustn. Ytskikt

30—35 30—35 30—35 40—45

7—10 14—20

12—15

15 30

10—13 20—25

8— l 0 15 16—20 20 15—20 20 20—25

10—13 10—12 20

20 30 15 15

10—30

Statens offentliga utredningar 1982

Kronologisk förteckning

1. Real beskattning. B. 55. Översyn av det skatteadministrativa sanktionssystemet. 2. Real beskattning. Bilaga 1—3. B. Bilaga. B. 3. Real beskattning. Bilaga 4—6. 8. 56. Kommunal förvaltning och medbestämmanderätt. Kn. 4. Tandvården under 80-talet. S. 57. Pantbrev. Ju. 5. De förtroendevalda i kommuner och Iandstingskommuner. 58. Bostadsbidragen. Bo. Kn. 59. Militär själavård. Fö. 6. Sockernäringen. Jo. 60. MBL i utveckling. A. 7, Talböcker-utgivning och spridning. U. 61. Våldtäkt och andra sexuella övergrepp. Ju. . 8. Videoreklamfrågan. Ju. 62. Avveckling av statliga fonder. E. 9. Ny plan- och bygglag. Remissammanställning. Bo. 63. Polislag. Ju. 10. Sanering efter industrinedläggningar. Bo. 64. Frihetsberövande vid bråk och berusning. Ju. 11. Den långsiktiga tillgången och efterfrågan på läkararbets- 65. Återinvestera i bostäder. Bo. kraft. 5. 12. Statlig fondförvaltning m.m. E. 13. Kommunalföretaget. Kn. 14. Tillväxt eller stagnation. E. 15. lnternationella företag i svensk industri. I. 16. Skatt på energi. B. 17. Skatt på energi. Bilagor. 8. 18. Förvärvsarbete och föräldraskap. A. 19. Handikappade elever i det allmänna skolväsendet. U. 20. Kommunerna och näringslivet. Kn. 21. Ett effektivare vite. Ju. 22. Svensk amatörboxning och skadeverkningarna. Jo. 23. Fritidsboende. Bo. 24. Vidgad länsdemokrati. Kn. 25. Översyn av rättegångsbalken 1. Processen itingsrätt. Del A. Lagtext och sammanfattning. Ju. 26. Översyn av rättegångsbalken 1. Processen i tingsrätt. Del B. Motiv m. m. Ju. 27, Svensk industri i utlandet. 1 28. Löntagarna och kapitaltillväxten 9. E. 29. KOMVUX—kommunal utbildning för vuxna. U. 30. Information om arbetsmiliörisker. A. 31. Information om arbetsmiljörisker. Bilaga 1. Värdering av risker i arbetsmiljön. A. 32. Information om arbetsmiliörisker. Bilaga 2. Arbetsmiljö- information-påverkan, behov och utbud. A. 33. Information om arbetsmiljörisker. Sammandrag. A. 34. Prisutveckling inom bostadsbyggandet och dess orsaker. Del 1. Bo. 35. Prisutveckling inom bostadsbyggandet och dess orsaker. Del 2. Bilagor. Bo. 36. Enklare föräldraförsäkring. S. 37. Kommunal planering i förändring. Kn. 38. Fakta för konsumenter. H. 39. Stöld i butik. Ju. 40. Ägarlägenheter. Ju. 41. Överklagande av kommunala beslut. Kn. 42, Utbildning för hälso- och sjukvård vid katastrofer och i krig. S. 43. Språk- och kulturstöd för invandrar- och minoritetsbarn i förskoleåldern. S. 44. Nytt bilstöd till handikappade. S. 45. Ortnamns värde och vård. U. 46, Handlingsprogram i handikappfrågor. S. 47. Löntagarna och kapitaltillväxten 10. E. 48. Försvarsmaktens personalkategorier. Fo. 49. Invandringspolitiken. A. 50. Reviderad tandvårdstaxa, S. 51. Hästavel och hästanvändning. Jo. 52. En effektivare kreditpolitik. E. 53. Kreditpolitiken. Fakta, teorier och erfarenheter. E. 54. Översyn av det skatteadministrativa sanktionssvste- met 2. B.

Statens offentliga utredningar 1982

Systematisk förteckning

Justitiedepartementet

Videoreklamfrågan. [8] Ett effektivare vite. [21] Rättegångsutredningen. 1. Översyn av rättegångsbalken 1. Processen i tingsrätt. Del A. Lagtext och sammanfattning. [25] 2. Översyn av rättegångsbalken 1. Processen i tingsrätt. Del 8. Motiv m.m. [26] Stöld i butik. [39] Ägarlägenheter. [40] Pantbrev. [57] Våldtäkt och andra sexuella övergrepp. [61] Polislag. [63] Frihetsberövande vid bråk och berusning. [64]

Försvarsdepartementet

Försvarsmaktens personalkategorier. [48] Militär själavård. [59]

Socialdepartementet

Tandvården under 80-talet. [4] Den långsiktiga tillgången och efterfrågan på Iäkararbetskraft. [11] Enklare föräldraförsäkring. [36] Utbildning för hälso- och sjukvård vid katastrofer och i krig. [421 Språk- och kulturstöd för invandrar- och minoritetsbarn i försko- Ieåldern. [43] Nytt bilstöd till handikappade. [44] Handlingsprogram i handikappfrägor. [46] Reviderad tandvårdstaxa. [50]

Ekonomidepartementet

Utredningen angående översyn av den statliga fondförvaltning- en. 1. Statlig fondförvaltning m. m. [12] 2. Avveckling av statliga fonder. [62] Tillväxt eller stagnation. [14] Utredningen om löntagarna och kapitaltillväxten. 1. Löntagarna och kapitaltillväxten 9. [28] 2. Löntagarna och kapitaltillväxten10. [471 Kreditpolitiska utredningen. 1. En effektivare kreditpolitik. [52] 2. Kreditpolitiken. Fakta, teorier och erfarenheter. [53]

Budgetdepartementet

Realbeskattningsutredningen. 1. Real beskattning. [1] 2. Real beskattning. Bilaga 1—3. [2] 3. Real beskattning. Bilaga 4-6. [3] Energiskattekommitten. 1. Skatt på energi. [16] 2. Skatt på energi. Bilagor. [17] Skattetilläggsutredningen. 1, Översyn av det skatteadministrati- va sanktionssystemet 2. [54] 2. Översyn av det skatteadministra- tiva sanktionssystemet. Bilaga. [55]

Utbildningsdepartementet Talböcker-utgivning och spridning. [7]

Handikappade elever i det allmänna skolväsendet. [19] KOMVUX—kommunal utbildning för vuxna. [29] Ortnamns värde och värd. [45]

Jordbruksdepartementet

Sockernäringen. [6] Svensk amatörboxning och skadeverkningarna. [22] Hästavel och hästanvändning. [51]

Handelsdepartementet Fakta för konsumenter. [38]

Arbetsmarknadsdepartementet

Förvärvsarbete och föräldraskap. [18] Utredningen rörande information om risker i arbetsmiljön. 1. Information om arbetsmiljörisker. [30] 2. Information om arbets- miliörisker. Bilaga 1. Värdering av risker i arbetsmiljön. [31] 3. Information om arbetsmiljöriskar. Bilaga 2. Arbetsmiljö-informa- tion-påverkan, behov och utbud. [32] 4. Information om arbets- miljörisker. Sammandrag. [33] Invandringspolitiken. [49] MBL i utveckling. [60]

Bostadsdepartementet

Ny plan- och bygglag. Remissammanställning. [9] Sanering efter industrinedläggningar. [10] Fritidsboende. [23] Byggprisutredningen. 1. Prisutveckling inom bostadsbyggandet och dess orsaker. Del 1. [34] 2. Prisutveckling inom bostadsbyg- gandet och dess orsaker. Del 2. Bilagor. [35] Bostadsbidragen. [58] Återinvestera i bostäder. [65]

Industridepartementet

Direktinvesteringskommittén. 1. Internationella företag i svensk industri. [15] 2. Svensk industri i utlandet. [27]

Kommundepartementet

De förtroendevalda i kommuner och Iandstingskommuner. [5] Kommunalföretaget. [13] Kommunerna och näringslivet. [20] Vidgad länsdemokrati. [24] Kommunal planering i förändring. [37] Överklagande av kommunala beslut. [41] Kommunal förvaltning och medbestämmanderätt. [56]

? [Ti ' leer ISBN 9I-38-07358-7

Allmänna Förlaget

ISSN 0375-250X