SOU 1984:35

Bostadskommitténs delbetänkande

/5L,

& Statens offentliga utredningar

ww 1984z35 &? Bostadsdepartementet

Bostadskommitténs delbetänkande

Del 1

Delbetänkande av kostadskommittén Stockholm 1984

Omslag: AD Sum Magnus Gunther ISBN 91-38-08334—5 ISSN 0375—250X Liber Tryck Stockholm 1984 327353

BETÄNKANDETS UPPLÄGGNING

Bostadskommitténs delbetänkande publiceras i tre delar. I SOU 1984:34 "Sammanfattning" ges en fyllig översikt över delbetänkan- dets innehåll. Även våra direktiv redovisas där. Sammanfattningen kan läsas självständigt. Indelningen är densamma som i huvudtex- ten.

I delbetänkandets Del 1 (SOU 1984:35) publiceras kap. 1-7. Dessa kapitel innehåller huvudsakligen beskrivningar av utvecklingen inom boendeområdet. I kap. 1 redogörs för direktiven och i kap. 2 för utvecklingen av boende och bostadsstock. I kap. 3 analyseras utvecklingen mot bakgrund av bostadspolitikens ekonomiska mål samt redovisas subventionernas utveckling och den ekonomiskt in- riktade bostadsoolitiken. Kap. 4 innehåller en redogörelse över hur bostadsutrymmet, boendekostnaderna och bostadssubventionerna är fördelade. I kap. 5 analyseras utvecklingen av de ekonomiska förutsättningarna för bostadsförvaltning och ombyggnad. Kap. 6 ägnas åt utvecklingen av hushållens betalningsförmåga för bostad mot bakgrund av boendekostnadernas utveckling. Kap. 7, slutligen, innehåller prognoser för riket och regionalt över bostadsefter- frågan och bostadsbyggande inför 1990-talet.

I delbetänkandets Del 2 (SOU 1984:36) redovisas kap. 8—11 samt reservationer och särskilda yttranden. I kap. 8 diskuteras olika möjliga sätt att i framtiden ordna finansieringen av bostadsinve— steringarna så att de bostadspolitiska målen uppnås på ett bättre sätt. Kap. 9 ägnas på motsvarande sätt åt en diskussion av alter- nativa principer för bostadsbidragssystem. I kap. 10 dras huvud- linjerna upp för den framtida sociala bostadspolitiken. Kap. 11 slutligen innehåller en genomgång av förutsättningarna för refor- mer inom bostadsbeskattningen.

Delbetänkandet innehåller alltså inga förslag utan ägnas åt be- skrivningar och analyser som dels kan ge underlag för den bo- stadspolitiska debatten dels skall ge grunden för våra förslag i ett kommande betänkande.

III

INNEHÅLL

1.1 1.2 1.3

2.1 2.2

2.3 2.4 2.5

3.1

3.2

HITTILLSVARANDE MÅL FÖR BOSTADSPOLITIKEN . De oförändrade målen . . . . . . . . . . . Utvecklingen av bostadsförsörjningen Omprövning av målen - vad säger våra direktiv?

ou...-

1.3.1 Inledning . . . . . . . . . . . . . . . . . .

1.3.2 Grundläggande mål . . . . ....... . . . 1.3.3 Fördelning, förvaltning, förnyelse . .

1.3.4 Bostadsbehov och bostadsefterfrågan

1.3.5 Ansvarsfördelning mellan stat och kommun . . .

1.3.6 Beskattningsfrågor . . . . .....

UTVECKLING AV BOENDE OCH BOSTADSSTOCK . . .

nu...

Inledning . . . . . ..... . . . . . . . . . . . .

Bostadsbeståndet . ..... . . . . . . .

2.2.1 Lägenheter efter hustyp i tätort och glesbygd 2.2.2 Bebodda och outhyrda lägenheter . . . . . . .

2.2.3 Lägenhetsstorlekar . . . . . . . . . 2.2.4 Bostadsbeståndets kvalitet och ålder 2.2.5 Ägarkategori . . . . Bostadsbyggandet . . . . . ..... . . .

00.00...

Hushåll . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Boendeförhållanden ..... . . . . . . .

GENERELLA BOSTADSSUBVENTIONER OCH EKONOMISKA MÅL ÅREN

1975-1985 . . . . . . . . . . .

Nuvarande lånesystem . . . . . . . . . . . . . . . .

once.-o...».

3.1.1 Bakgrund . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3.1.2 Nuvarande lånesystem . . . . . . . . . . . . . . 3.1.3 Förutsättningar för paritet och neutralitet . . Bostadsbyggandets prisutveckling . . . . . . . . . . 3.2.1 Produktionspriserna ....... . . . . . . . 3.2.2 Analys av byggprisutvecklingen . . . ......

GuMo-JH»—

10 13 14 15

55 55 55 57 59 63 63 64 77

3.3

3.4

3.5

4.1 4.2 4.3

4.4

Utvecklingen av subventioner och måluppfyllelse

samt korrigeringsåtgärder . . . . . . ...... . . . 77 Kapitalutgifter, paritet och neutralitet år 1985 86 3.4.1 Definitioner . . . . . . . . . . . . . . . . . . 87 3.4.2 Kapitalkostnader och kapitalutgifter i olika

årgångar . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 88 3.4.3 Paritetsförhållanden . . . . . . ..... . . . 92 3.4.4 Neutralitetsförhållanden . . . . ..... . . . 94 3.4.5 Fortsatta överväganden om neutralitet och

paritet ..... . ..... . ........ 99 Förmögenhetsomfördelning och förmögenhetsbildning . . . 100 3.5.1 Definitioner . . . . . . . ....... . . . . 100 3.5.2, Förmögenhetsomfördelning . . . . . . . . . . . . 103 3.5.3 Prisutvecklingen för fastigheter och bostads-

rätter . . . . . . . . . . . . . . ...... . 105 3.5.4 Förmögenhetsbildning . . . ...... . . . . . 112 3.5.5 De bostadspolitiska reformernas inverkan på

förmögenhetsbildningen . . . . . . . . . . . . . 116 HUR ÄR BOSTÄDER. KOSTNADER OCH SUBVENTIONER FÖRDELADE? 117 Direktiven . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 117 Utrymmesstandarden . . . . . . . . . . . . . . . . . . 118 Bostadskostnaderna . ....... . . . . . . . . . . 128 4.3.1 Olika definitioner . . . . . . . . . . . . . . . 128 4.3.2 Jämförelse mellan besittningsformer . . . . . . 132 4.3.3 Bostadskostnadens andel av disponibel inkomst . 135 Subventionerna . . . . . . . . . . . . . ....... 140 4.4.1 De generella subventionernas fördelning efter

upplåtelseform . . . . . ..... . . . . . . . 140 4.4.2 De totala bostadssubventionernas fördelning

på hushållen . . . . . . . . . . . . . . . . . . 145 4.4.3 Bostadsbidragen ........ . ..... . . 147 4.4.4 Skattesubventionerna . . . . . . ..... . . . 150 4.4.5 Räntebidragen . . . . . . . . . . ..... . . 154 4.4.6 De samlade bostadssubventionerna . . . . . . . . 156

VI

5 FASTIGHETS- OCH OMBYGGNADSEKONOMI . . . . . . . . . . . 5.1 Förvaltningskostnader . . . . . . . . . . . . . . . . 5.2 Lönsamheten i privat fastighetsförvaltning . . . . .

5.2.1 Fastigheter och ägare . . . . . . . . . . .

5.2.2 Lönsamheten . . . . . . . . . . . . . . . . .

5.2.3 Skatteaspekter på enskild fastighetsförvaltning

5.3 De allmännyttiga företagens ekonomiska situation . 5.3.1 Direktiven ...... . . . . . . . . . .

. 0

5.3.2 Allmännyttig bostadsförvaltning . . . . . . .

5.3.3 Företagens ekonomiska utveckling . . . . . . 5.3.4 Underhållssituationen . . . . . . . . . . . 5.3.5 Underhållslån med räntebidrag samt konsoli-

deringsfond . . ........ . . . . . . 5.3.6 Kommitténs fortsatta överväganden . . . . . 5.4 Förutsättningar för ombyggnad ...... . . . . .

5.4.1 Direktiven . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.4.2 Ombyggnad av flerbostadshus och ombyggnads- stimulanser . . . . . . . . . . . . . . . . 5.4.3 Ekonomiska förutsättningar för förnyelse . . 5.4.4 Hyreseffekter och lönsamhet vid ombyggnad 5.4.5 Kommitténs fortsatta överväganden . . . . .

6 BOSTADSKOSTNADER OCH BETALNINGSFÖRMÅGA . .

6.1 Inledning ............... . . . . . . . 6.2 utveckling av bostadskostnader . . . ..... . . .

6.2.1 Avgränsningar och statistiska källor . . . .

159 159 169

. 169

171 173

. 175

175

. 177 . 179

184

186

. 188 . 188 . 188

190 193 195

. 200

203 203 203

. 203

6.2.2 Hyresrätt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 211 6.2.3 Bostadsrätt . . . . . . . . . . . . . . . . 6.2.4 Egnahem . . . . . . . . . . . . . . . . . .

6.3 Löntagarhushållens betalningsfönmåga . . . . . . . . . 6.3.1 Undersökningsmetod och begrepp . . . . . . . .

6.3.2 Genomsnittlig betalningsförmåga för olika

hushållstyper . . . . . . . . . . . . . . . .

6.3.3 Spridning inom hushållstyperna . . . . . . . 6.4 Faktiska bostadskostnader för några hushållstyper .

205

214 226 226

233

. 243

0

253

6.5 Balansen mellan bostadskostnader och betalningsförmåga 257

7.2

7.3

7.4

7.5

7.6

7.7

BOSTADSEFTERFRÅGAN OCH BOSTADSBYGGANDE . . . . . . . . 263 Utredningens uppläggning ............ . . . 263 7.1.1 Direktiven . . . . . . . ............ 263 7.1.2 Uppläggning av prognosarbetet . ..... . . . 263 7.1.3 Prognosmetoder . . . . . . . . . . . . . . . . . 265 7.1.4 Gemensamma förutsättningar . . . ........ 268 7.1.5 Regionindelning . . . ............. 269 Hushållstillväxt . . . . ............... 272 7.2.1 Antal hushåll på riksnivå ....... . . . . . 272 7.2.2 Antal hushåll, regionalt . . . . ........ 273 Hushållsstrukturen . . . . . . . . . . . ....... 282 7.3.1 Förändringar på riksnivå ..... . ...... 282 7.3.2 Regional utveckling . . . . . . . . . . . . . . 286 Förändring av befintligt bestånd . . . . . . ..... 287 7.4.1 Avgång av lägenheter . . . . . ........ . 287 7.4.2 Ombyggnad . . . . . . . . . . . ........ 292 7.4.3 Beståndets sammansättning . . . . . . . . . . . 294 Antal nybyggda lägenheter . . . . . . . . . . . . . . . 298 7.5.1 Prognosresultat på riksnivå .......... 298 7.5.2 Regionala prognoser för 1980-talet . . . . . . . 299 7.5.3 Tendenser på längre sikt . . . . . . ...... 300 Efterfrågan och produktionsinriktning . . . . ..... 301 7.6.1 Inledning . ...... . . . . . . . . . . . . 301 7.6.2 Modellstudie för Storstockholm ....... . . 302 7.6.3 Beräkningar på riksnivå . . . . . ....... 305 7.6.4 Regionala aspekter . . . . ..... . . . . . . 307 7.6.5 Utvärdering av kalkylerna ..... . ..... 308 7.6.6 Ungdomar och barnfamiljer . . . . . ...... 310 7.6.7 Nyproduktionens sammansättning . . . . ..... 312 Investeringar . . . . . . . . . . . . ..... . . . . 313 7.7.1 Långtidsutredningens bedömning . . . . . . . . . 313 7.7.2 Underhållsbyggande . . . . ...... . . . . . 314

VIII

SOU 1984:35 Hittillsvarande mål för bostadspolitiken

1 HITTILLSVARANDE MÅL FÖR BOSTADSPOLITIKEN

1.1 De oförändrade målen

Målen för den svenska bostadspolitiken liksom inriktningen och utformningen av de bostadspolitiska medlen har varit föremål för mera genomgripande översyner senast åren 1966-1967 och 1974. Un- der bred anslutning har därvid konstaterats att de grundläggande målen, sådana som de i sina huvuddrag formulerades i efterkrigs- tidens bostadspolitiska program, kvarstår oförändrade. Innebörden härav är att samhällets bostadsförsörjning skall möjliggöra för alla människor att skaffa sig goda bostäder i goda bostadsmiljöer till rimliga kostnader. Statsmakterna har betonat att de bostads- politiska åtgärderna framför allt bör sikta till att stärka de svagare gruppernas ställning. Härigenom har man velat åstadkomma en jämnare fördelning av bostadsstandarden.

Vid 1966 och 1967 års riksdagar angavs som det primära målet att åstadkomma balans på bostadsmarknaden. Detta skulle i första hand åstadkommas genom en kraftig ökning av bostadsutbudet; de kvanti— tativa aspekterna på bostadsbyggandet sköts i förgrunden. Rikt- linjerna för nyproduktionen drogs upp i det s.k. miljonprogram— met. Som allmän riktlinje för planeringen av bostadsproduktionen togs ett beslut om höjd trångboddhetsnorm. Enligt denna borde lä- genheterna få en sådan storlek att det inte behövde bo fler än två personer per rum, kök och vardagsrum oräknade (norm 2).

För att möjliggöra den omfattande och snabba ökningen av bostads- byggandet med syftet att bygga en miljon nya bostäder på tio år och till skäliga priser för de boende krävdes en effektivare pro— duktion och industrialiserade byggmetoder. statsmakternas beslut medgav förbättrade förutsättningar i dessa hänseenden. Medlen härför var flera; en aktivare kommunal markpolitik inkluderande särskilda markförvärvslån, en bättre planering av byggandet och stöd för en rationellare produktion bl.a. i form av särskilda kvoter för större bostadsprojekt, en förbättrad långivning (utan

2 Hittillsvarande mål för bostadspolitiken SOU 1984:35

generella subventioner) som skulle verka återhållande på hyrorna för nya bostäder samt — enligt beslut vid 1968 års riksdag - ut— ökade individuella bostadsstöd.

Balansproblemen på bostadsmarknaden skulle bemästras inte enbart genom ett vidgat utbud av bostäder utan även genom ändrade former för prisbildningen på hyresmarknaden. En ny hyreslag infördes år 1969. Den fastslog hyresgästernas besittningsrätt och bruksvärde- systemet genomfördes. Utgångspunkten för hyressättningen blev hyrorna i de allmännyttiga bostadsföretagen. Hyresregleringen avskaffades successivt och upphörde helt under år 1978.

I 1974 års bostadspolitiska proposition konstaterades att påtag- liga resultat hade uppnåtts i fråga om balansen mellan tillgång och efterfrågan på bostäder; den kvantitativa bostadsbristen hade i stort sett avvecklats. Uppmärksamheten kunde i ökad grad vändas mot de kvalitativa frågorna. Som en betydelsefull faktor betrak- tades därvid utformningen av bostadsområdena och bostädernas när- miljö.

I statsmakternas uttalanden underströks särskilt att en skiktning mellan olika befolkningsgrupper måste undvikas och att en allsi— dig hushålls- och boendestruktur inom bostadsområdena måste ef- tersträvas. I detta syfte borde bebyggelsen ges en mer varierad utformning vad beträffar hustyper, besittningsformer och lägen— hetsstorlekar.

En utgångspunkt för samhällets bostadsstöd och finansieringssy- stem angavs vara att bostadspriserna bör ligga på en sådan nivå att det blir möjligt för en genomsnittsfamilj att betala priset för en modernt utrustad och rymlig familjebostad. Bostadshushåll med olika ekonomiska villkor bör beredas likartade förutsättning— ar att hålla sig med en sådan bostad. Vidare bör likvärdiga bo- städer - oavsett t.ex. besittningsform - betinga lika priser på bostadsmarknaden. Lägenheter av olika ålder bör betinga priser som i huvudsak motsvarar skillnader i bruksvärde.

SOU 1984:35 Hittillsvarande mål för bostadspolitiken

Ett annat viktigt mål enligt statsmakterna tar sikte på att söka vidga boendedemokratin. I denna fråga bör utvecklas en ökad lik- ställdhet mellan olika besittningsformer. Att det uppnås en över- enskommelse om ett vidgat boendeinflytande och formerna för det— ta, bör åvila parterna på hyresmarknaden; någon lagstiftning skall inte erfordras ansåg föredragande departementschef år 1974.

1.2 Utvecklingen av bostadsförsörjningen

Den mycket starka satsning på bostäder och boende som skett und— 'er en lång följd av år har lett till betydande resultat och till att efterkrigstidens standardmål till stora delar uppnåtts. Bo- stadsbristen är i dag nästan avvecklad. I stället för bostads— brist finns det tomma lägenheter på många orter.

Bostäderna har i huvudsak god kvalitet. Minskningen av nyproduk- tionen under senare år har frigjort resurser för en vidgad om- byggnads- och förbättringsverksamhet. Ett grundläggande drag i 1980-talets bostadsförsörjning är en strävan att bygga om, repa- rera och underhålla bostadsbeståndet samt att spara energi. I detta syfte fastställdes bl.a. mot bakgrund av stadsförnyelse- kommitténs och underhållsfondsutredningens arbete i slutet av år 1983 regeringens förslag om ett program för förbättring av bo- stadsbeståndet. Programmet, som är tioårigt, kompletteras med vissa ändringar i reglerna för planering och finansiering av förnyelse och underhåll av bostäderna.

Ett stort bestånd av halvmoderna och omoderna lägenheter har suc- cessivt ersatts eller byggts om och moderniserats. Mellan åren 1970 och 1980 minskade därigenom andelen sådana lägenheter från 22 till 7 %, från 710 000 till omkring 270 000 lägenheter. Även i fråga om den yttre boendemiljön har utvecklingen varit positiv. Typiska brister i den yttre miljön i yngre bostadsområden har i stor utsträckning kunnat undanröjas med stöd av särskilda stat-

4 Hittillsvarande mål för bostadspolitiken SOU 1984:35

liga insatser. Förbättringar i detta hänseende sker även i sam— band med ombyggnader av det äldre beståndet. De nya bostadsområ- den som tillkommit under senare år kännetecknas i högre grad än den något tidigare produktionen av att de har utformats med en god standard inte enbart vad gäller lägenheternas utformning och utrustning utan också i fråga om den yttre miljön, gemensamhets— lokaler m.m.

Hushållen har kunnat förbättra sin utrymmesstandard väsentligt under 1960- och 1970—talen. Denna utveckling får ses som ett ut- tryck för den stora betydelse som tillräckligt bostadsutrymme har för hushållen. Omkring tre fjärdedelar av barnhushållen har i dag bostäder som medger att varje barn får eget rum. Andelen trång— bodda hushåll (beräknad enligt trångboddhetsnorm 2) har minskat från 16 till 4 %, dvs. från 475 000 till 153.000 hushåll, mellan åren 1970 och 1980.

Förbättringar av utrymmesstandarden har varit möjlig på grund av en förbättrad hushållsekonomi och med ökade insatser från sam- hällets sida för att gynna boendet. Lån- och bidragsgivningen gjordes alltmer fördelaktig och stödformerna vidgades. Fram till 1970-talets mitt var därtill kostnadsutvecklingen i bostadsbygg— andet och för förvaltningen av bostäderna relativt gynnsam. Ut— vecklingen av kostnader, hushållens reala inkomster och samhälls- stödet samverkade till att en rimlig relation mellan genomsnitt- liga hushållsinkomster och genomsnittliga bostadspriser kunde upprätthållas under en lång period inemot 1970-talets senare del.

Även i andra avseenden än de här nämnda har betydande framsteg gjorts inom bostadsförsörjningsområdet. Här skall exemplifieras med de förbättringar som har skett beträffande hyresgästernas möjligheter till inflytande över sitt eget boende genom att avtal slutits mellan hyresmarknadens parter. Ökad uppmärksamhet har vi- dare ägnats särskilda gruppers boendeförhållanden. Det gäller främst de äldre och de handikappade.

SOU 1984:35 Hittillsvarande mål för bostadspolitiken

De uppnådda resultaten skymmer dock inte det förhållandet att det kvarstår brister och obalanser inom bostadssektorn. Dessa är till vissa delar en följd av den inflation som kännetecknat samhälls- ekonomin sedan mitten av 1970-talet och utvecklingen inom bygg- nadssektorn med bl.a. en övergång från stigande till minskande produktivitet i bostadsbyggandet. Under andra hälften av 1970— talet har produktionskostnaderna ökat kraftigt realt sett. Även kostnadsutvecklingen för bostadsförvaltningen har varit starkt ogynnsam. Detta har inneburit ökade svårigheter för många hushåll att klara bostadskostnaderna, svårigheter som förstärkts av en försämrad reallöneutveckling under senare år för stora grupper. Särskilt hushåll som redan vid mitten av 1970-talet hade små eko- nomiska marginaler för att klara sin bostadssituation har hamnat i en mycket besvärlig situation. Det gäller i första hand barn- hushåll med lägre inkomster. Samtidigt bor många andra hushåll till låga eller rimliga kostnader, främst hushållen i äldre bo- städer. Finansieringssystemet har inte klarat målet att utjämna bostadskostnaderna mellan olika årgångar av hus.

Spekulation i framtida prisökning har förekommit på marknaden för hyreshus och i viss utsträckning för egnahem och bostadsrätter. En omfattande förmögenhetsbildning har skett främst hos ägare av fastigheter och hos bostadsrättshavare. Staten och kommunerna har bidragit genom att betala en större eller mindre del av marknads- räntans inflationskompenserande del. Detta har skett via räntebi- drag och avdragsrätt för räntor. Avdragseffekten har främst till— fallit personer med höga marginalskatter. Genom reala prisök— ningar för egnahem och bostadsrätter har förmögenhetsbildningen ytterligare ökat för denna grupp. Under senare år har dock skett en omsvängning i dessa avseenden. Skatteomläggningen med avdrags- reformen förstärker denna förändring.

Ett från bostadssociala synpunkter allvarligt förhållande är att de väsentliga höjningarna av utrymmesstandarden inte har innebu- rit någon motsvarande utjämning mellan olika grupper av hushåll.

6 Hittillsvarande mål för bostadspolitiken SOU 1984:35

De generella stödformerna har medverkat till att hushåll med re- lativt goda ekonomiska förutsättningar har kunnat efterfråga hög bostadsstandard, i vissa fall t.o.m. mycket hög. Andra grupper har, trots samhällets betydande insatser, inte klarat av en mot- svarande förbättring av sin bostadsstandard. Hushåll bör således fortfarande trångt och skillnaderna upplevs som allt större i ljuset av den faktiska standard som flertalet skaffat sig. Till stor del är det de ekonomiskt svagare grupperna bland barnfamil— jerna som inte klarat av att skaffa sig de större bostäderna. Den grupp som har störst behov av stora utrymmen, nämligen flerbarns- familjerna, har inte kunnat tillgodose detta behov i samma ut- sträckning som andra grupper. Trångboddhet förekommer främst i flerbostadshusen med den högsta andelen bland allmännyttiga bo— stadsföretag.

Betydande problem kvarstår på många håll för att förbättra torf- tiga och ensidigt sammansatta bostadsområden. De förstärks av att de outhyrda lägenheterna ofta är koncentrerade till denna typ av områden och att de sociala problemen många gånger är som svårast där. De allmännyttiga bostadsföretagen förvaltar en dominerande del av dessa områden. Företagen har en mycket svår uppgift i att lösa dessa problem, något som måste ske i nära samarbete med de boende och deras gemensamma organ och med skilda kommunala för- valtningar. Bostadsbeståndet inom de allmännyttiga företagen är vidare sådant att det svårligen kan tillfredsställa ökade krav på större lägenheter. Växande familjer måste ofta söka sig till an- dra områden eller boendeformer när de får behov av en större bo- stad. Denna situation präglar även i hög grad förhållandena i bo- stadsrättsbeståndet och i enskilt ägda flerbostadshus.

Strävandena att åstadkomma en ökad allsidighet vad gäller befolk- nings— och hushållsstrukturen inom bostadsområdena och därmed en minskad segregation mellan olika bostadsområden och delar av en kommun har markerats i det senaste decenniets bostadspolitik. Under den period fram emot 1970-talets början som kännetecknades av kraftig befolkningsomflyttning i landet, skedde en viss utjäm-

SOU 1984:35 Hittillsvarande mål för bostadspolitiken

ning i detta hänseende mellan arbetarhushåll och mellangrupper. Därefter har emellertid en viss tillbakagång skett. En bidragande faktor till detta har varit bostadsproduktionens inriktning mot stora, sammanhängande, homogena områden. Det normala mönstret för många nybyggda flerbostadshusområden var till en början en rela- tivt hög grad av social blandning bland hushållen. Områdena har därefter mer eller mindre hastigt homogeniserats. Utvecklingen har förstärkts av det omfattande egnahemsbyggandet under 1970- talet.

Segregation efter inkomst torde ha blivit alltmer vanlig, detsam— ma gäller även ålderssegregationen som är en följd bl.a. av det starkt ökade antalet äldrehushåll. Även den etniska segregationen har ökat i takt med den växande invandringen under 1970—talet. För många hushåll, t.ex. för ensamstående med barn, är friheten att välja bostad eller bostadsområde starkt beskuren. Dessa och andra grupper med svag ekonomi är ofta hänvisade till bostadsom— råden tillhörande allmännyttiga bostadsföretag, vilka därigenom får en övervikt av vissa befolkningsgrupper.

De komplexa och svårbemästrade problem som är förknippade med vissa typer av segregation kvarstår således i väsentliga avseen- den och ställer krav på fortsatta bostadspolitiska insatser. Lös- ningar på segregationsproblemen torde därtill till stor del vara att söka inom andra samhällssektorer; det gäller arbetsmarknads- frågor liksom skol-, kultur—, fritidsfrågor etc.

Det finns ytterligare problem förutom de som har nämnts här som det är vår uppgift att belysa och söka lösningar på. En genomgång görs av dessa i de följande delarna av betänkandet.

1.3 Omprövning av målen - vad säger våra direktiv? 1.3.1 Inledning

Direktiven till bostadskommittén skall ses mot bakgrund av vad som här sagts om tidigare fastlagda mål för bostadspolitiken och

8 Hittillsvarande mål för bostadspolitiken SOU 1984:35

utvecklingen inom bostadsområdet. I det följande görs en samman- fattning av dessa direktiv, av vad de anger som särskilt viktiga uppgifter för kommittén och vilka mål för bostadsförsörjningen som det är angeläget att på nytt få prövade. Vi kompletterar denna genomgång med hänvisningar till i vilka kapitel i detta betänkande berörda frågor tas upp.

I sammanhanget vill vi fästa uppmärksamheten på att detta kom— mitténs första betänkande i hög grad har inriktats på att ge en bred beskrivning och analys av den utveckling som format dagens bostadsmarknad. Kap. 2-6 lämnar en sådan belysning när det gäller utvecklingen av boendestock och boende, utvecklingen av produk— tionskostnader, förmögenhetsbildning och subventioner samt sub- ventionernas fördelning bl.a. på olika hushållstyper. Vidare be— skrivs hushållens boendestandard, deras boendekostnader och be- talningsförmåga, måluppfyllelsen i finansieringssystemet m.m. Be- tänkandet inrymmer vidare bedömningar och utblickar vad avser in- riktningen av bostadspolitiken under 1980-talets senare del och förutsättningarna för bostadsförsörjningen på 1990-talet. Här kan nämnas de prognoser som görs i kap. 7 om den framtida efterfrågan på bostäder och dess framtida regionala fördelning. Våra bedöm- ningar och synpunkter på den framtida sociala bostadspolitiken kan utläsas ur kap. 10.

Förutom nämnda beskrivningar och utblickar tar vi i detta betänk- ande upp frågan om olika alternativ till nuvarande stödsystem på bostadsområdet. Vilka alternativ öppnar sig med tanke på behovet att uppnå en förbättrad effektivitet i systemen, dvs. en bättre fördelning av bostadsstödet efter behov, och med hänsyn till att detta måste ske till oförändrade, helst sänkta, reala kostnader för samhället? I kap. 8 beskrivs skilda möjligheter att reformera systemen för finansiering och beskattning av bostäder för att bättre tillgodose olika mål och krav. I kap. 9 behandlas bostads- bidragssystemet. I kap. 11 slutligen, behandlas förutsättningarna för att reformera bostadsbeskattningen.

Detta betänkande är avgränsat så tillvida att inte i några fall behandlingen av de olika frågorna följs upp med förslag till lös- ningar.

SOU 1984:35 Hittillsvarande mål för bostadspolitiken

Vår avsikt med denna inriktning av betänkandet är, att det skall starta en diskussion och debatt om den beskrivning och analys vi har gjort om utvecklingen på bostadsområdet, om våra utblickar mot senare delar av 1980—talet och 1990-talet och om våra alter— nativ till olika stödsystem. En dylik diskussion får stor bety- delse för vårt slutgiltiga betänkande som skall uppta våra över- väganden och förslag.

1.3.2 Grundläggandg_mål

Även våra direktiv fastställer att de grundläggande bostadspoli- tiska målen kvarstår oförändrade i dag. Ett sådant mål, sägs det, är att främja ett jämlikt och integrerat boende. Detta innebär enligt direktiven i första hand att varje hushåll bör ha ekono- miska möjligheter att uppnå en tillräckligt god standard när det gäller utrustning, utrymme, yttre miljö och service av skilda slag. En annan förutsättning för ett sådant boende är att bo- stadsområdena upplevs som likvärdiga och ges en varierad utform- ning och sammansättning vad gäller t.ex. lägenhetsstorlekar och besittningsformer för att minska riskerna för en ensidig befolk- ningssammansättning.

Direktiven konstaterar beträffande de samhällsekonomiska förut- sättningarna för att bedriva bostadspolitiken, att det inte finns utrymme för en fortsatt real ökning av bostadssubventionerna. En sådan ökning är enligt direktiven heller inte bostadspolitiskt önskvärd. Kommitténs uppgift bör vara att åter söka ge bostadspo- litiken en social inriktning. Den bör i första hand syfta till att ge en god grundstandard i boendet.

Direktiven trycker således mycket hårt på att subventionerna på bostadsområdet inte kan tillåtas öka realt sett. I kap. 3 belyser vi omfattningen av de generella subventionerna, dvs. de produk- tionsanknutna räntebidragen och skatteavdragen för småhusägare, under tioårsperioden 1975—1985, i kap. 4 redovisas fördelningen

10 Hittillsvarande mål för bostadspolitiken SOU 1984:35

av dessa subventioner på bl.a. olika hushållsgrupper. I kap. 8 diskuteras olika möjligheter att begränsa de generella subven— tionerna.

Kostnaderna för det hushållsinriktade stödet och dess fördelning redovisas i kap. 9.

1.3.3 Fördelning,_föryaltning,_förnyelse

Bostadspolitiken måste nu, enligt direktiven, väsentligen inrikt— as på bostädernas fördelning, förvaltning och förnyelse. Tyngd— punkten måste således förskjutas från nybyggnad till åtgärder som innebär en omdaning och förbättring av bostadsbeståndet, från bo- stadsbyggnadspolitik till bostadsförsörjningspolitik.

Fördelningen av bostadsbeståndet mellan hushållen är i hög grad beroende av statliga åtgärder för att utjämna kostnaderna mellan olika hushåll, besittningsformer och bostäder av olika ålder. Fördelningseffekten av pris- och stödsystemen som de har utveck— lats under senare år kan emellertid ifrågasättas. Enligt direkti- ven måste samhällets stöd i högre grad än vad som i dag är fallet koncentreras till de boendegrupper som har låg boendestandard. I flertalet sådana fall är det fråga om hushåll som i förhållande till sin försörjningsbörda har låga inkomster. Bostadsbeståndet skall i större utsträckning än hittills fördelas efter behov.

Viktiga frågor i vårt arbete gäller således fördelningen av bo- stadsbeståndet; härmed avses dels beståndets sammansättning, dels dess fördelning på olika hushållsgrupper efter storlek och in- komst. Vi ger i kap. 2 en beskrivning av bostadsstockens storlek och fördelning efter hustyp, besittningsformer, lägenhetsstorle- kar etc. Där redovisas även uppgifter om hushållen och deras bo- endeförhållande — om förändringar i hushållsstorlekar, utrymmes- standard, trångboddhet m.m. I kap. 4 ges en mer ingående redovis- ning av hur bostadsstandarden fördelar sig mellan olika hushålls- typer och inkomstgrupper.

SOU 1984:35 Hittillsvarande mål för bostadspolitiken 11

Bostadsstandardens fördelning mellan grupper med olika samman- sättning och inkomst hänger samman med hur stödsystemen fungerar och deras effektivitet. Dessa samband belyses i kap. 4 som ger en beskrivning av bostadssubventionernas fördelning på skilda hus— hållstyper och inkomstgrupper. Vidare hör hit frågor om hus- hållens boendekostnader och betalningsförmåga och hur relationen inkomst — betalningsförmåga — boendekostnader förändras. I kap. 4 och 6 beskrivs och analyseras utvecklingen i dessa avseenden se- dan mitten av 1970—talet.

Material som belyser låne- och finansieringssystemets verkan och effektivitet kan även hämtas från kap. 3. Där ges en redovisning för nuvarande lånesystems uppbyggnad och dess måluppfyllelse mot bakgrund av de utgångspunkter angående paritet, neutralitet, för— mögenhetsomfördelning och rimliga bostadskostnader som angavs år 1974. I kap. 3 beskrivs vidare prisutvecklingen inom bostadsbygg— andet och dess effekter på kapitalkostnaden för olika gamla hus.

Som vi har framhållit tidigare betonar direktiven att bostadspo- litiken bör främja ett jämlikt och integrerat boende. strävandena bör vara att uppnå en större blandning av hushåll i olika åldrar och med olika ekonomiska förutsättningar i alla bostadsområden och därmed minska segregationen. Dessa strävanden är avhängiga, inte endast stödsystemens utformning och verkan, utan även hur kommunerna använder de olika ackvisitionsmedel som står till för- fogande för att få tillgång till lediga lägenheter och hur effek- tiva dessa hjälpmedel är. Det gäller t.ex. bostadsanvisningslagen och vissa bestämmelser i bostadsfinansieringsförordningen. Kap. 10 behandlar frågor om en aktiv bostadsförmedling och möj- ligheterna att stärka dess ställning för att bättre än hittills kunna medverka till att uppfylla målet om ett jämlikt och inte- grerat boende. I kapitlet ges vidare en belysning av förutsätt- ningarna i övrigt för att utjämna boendestandarden och möjliggöra för hushåll av olika slag att efterfråga bostäder med skilda storlekar och upplåtelseformer.

12 Hittillsvarande mål för bostadspolitiken SOU 1984:35

Direktiven anger att även förvaltningen av våra bostäder bör främja ett jämlikt och integrerat boende. En fråga i det samman- hanget som avser jämlikhet är boinflytande för hyresgäster. Be— slut som berör de boendes förhållanden bör i största möjliga ut— sträckning fattas av dem som berörs av besluten. Den fortsatta utvecklingen bör enligt direktiven ske med beaktande av de erfa- renheter som görs av nu pågående försöksverksamhet.

Genom avtal mellan hyresmarknadens parter har hyresgästernas möj- ligheter att utöva inflytande på sitt boende i hög grad vidgats. Vi har därför dragit slutsatsen att ytterligare statliga insatser för att vidga boinflytandet nu ej är nödvändiga. Frågan om koope- rativ förvaltning av hyreshus tar vi upp i vårt slutbetänkande.

Direktiven tar i denna del även upp frågan om de allmännyttiga bostadsföretagen. Dessa har en central roll i den sociala bo- stadspolitiken. De måste även framdeles svara för en stor andel av bostadsbeståndet i tätorterna om de skall kunna erbjuda ett bra boende. Av stor vikt är att det allmännyttiga hyreshusbestån- det tillförs större lägenheter för att kunna tillgodose flera grupper bland de boende. Det krävs emellertid att företagen ut— vecklas i olika avseenden om de skall kunna behålla sin roll; det kan gälla boinflytandefrågor men även helt företagsanknutna frå- gor rörande organisation, ekonomi etc. Kommittén bör överväga om det behövs särskilda åtgärder för att trygga deras möjligheter att klara sina uppgifter. Vi återkommer till dessa frågor i vårt slutbetänkande.

Vi redovisar våra synpunkter på de allmännyttiga företagens fram— tida roll i bostadsförsörjningen och hur denna skall tryggas i kap. 5 och 10.

Beträffande förnyelsen av bostadsbeståndet anförs i direktiven att de sociala aspekterna bör prioriteras i framtiden. Bostadsut—

SOU 1984:35 Hittillsvarande mål för bostadspolitiken

budet bör genom förnyelseverksamheten bättre anpassas till hus- hållens behov och efterfrågan. Av stor vikt är därvid att barnens och de äldres levnadsvillkor beaktas liksom deras särskilda krav på bostäderna och den yttre miljön. Bostadsbeståndet bör vidare uppfylla högt ställda krav på tillgänglighet för att möjliggöra att äldre personer kan bo kvar i sin invanda miljö.

Vi berör dessa sociala aspekter på förnyelsen av bostadsbeståndet och de särskilda kraven från vissa grupper i kap. 10, i någon mån även i kap. 7. Enligt tilläggsdirektiv till kommittén skall frå- gor som särskilt rör de äldres boende behandlas av en arbetsgrupp inom bostadsdepartementet och tas därför inte upp av oss. Detta gäller även särskilda frågor om ungdomars boendeförhållanden.

Beträffande förnyelseverksamheten säger direktiven att en grund- läggande förutsättning för att denna skall få en önskvärd omfatt- ning är att skäliga avkastningskrav kan tillgodoses. Avkastningen efter ombyggnad kan i många fall bli negativ under de första år- en; detta stärker inte fastighetsägarnas intresse för förnyelse.

I kap. 5 belyser vi den fastighetsekonomiska utvecklingen under senare år och olika företagsgruppers ekonomiska situation och lönsamhet. Där analyseras även de ekonomiska förutsättningarna för ombyggnad.

1.3.4 Bostadsbehgv_o£h_bgstadsefterfrågan

En central uppgift för bostadskommittén är, anger direktiven, att söka bedöma vilket bostadsbehov och vilken bostädsefterfrågan vi har anledning att räkna med på sikt. Vid bedömningen av bostads- behoven bör sociala och bostadspolitiska utgångspunkter vara av- görande. Hänsyn måste emellertid tas till de effekter den framti- da byggnadsverksamheten inom bostadssektorn har för samhällseko- nomin och sysselsättningen.

14 Hittillsvarande mål för bostadspolitiken SOU 1984:35

Vår uppgift är att beräkna det framtida behovet av ny— och om- byggnader, reparationer och underhåll inom bostadssektorn. Bedöm- ningen av såväl behov som efterfrågan måste göras utifrån de oli— ka lokala och regionala förutsättningarna; det är inte längre tillfyllest med prognoser som ser hela landet som en enda bo- stadsmarknad. Likaledes bör olika hushållsgruppers behov och ef— terfrågan bedömas mer differentierat än vad som hittills har skett. Känsligheten för ändringar i inkomster och priser måste beaktas.

I kap. 7 redovisas — mot bakgrund av en beskrivning av bl.a. hus- hållsstruktur och bostadsbestånd i nuläget - beräkningar hur ef- terfrågan på bostäder kan komma att utvecklas framdeles. Beräk- ningarna baseras på två skilda prognosmodeller och innefattar även prognoser hur efterfrågan kan inriktas på olika lägenhets- typer och hur den kan komma att variera regionalt. Omfattningen av de totala investeringarna på bostadsområdet och deras fördel- ning på nybyggnad, ombyggnad och underhåll under 1980-talet redo— visas också. Utblickar görs vidare mot är 2000 beträffande efter— frågans möjliga utveckling och dess regionala konsekvenser för byggandet.

1.3.5 APEYETEIÖTEPlPÅPE.EFJJEF_5£P£.QFD.KPEWEU

Ansvaret i bostadspolitiken delas mellan staten och kommunerna. Staten svarar för sådana ekonomisk-politiska insatser som erfor— dras för att garantera det erforderliga byggandet och för att hålla boendekostnaderna nere. Kommunerna svarar för genomförandet av bostadspolitiken. Denna grundläggande ansvarsfördelning bör bibehållas, säger våra direktiv.

Staten har sedan lång tid tillbaka det dominerande ekonomiska an- svaret för t.ex. bostadslångivning och räntebidrag. Kommittén bör överväga om den statliga styrningen till följd av denna uppdel- ning kan ersättas av ett ökat kommunalt inflytande. Direktiven

SOU 1984:35 Hittillsvarande mål för bostadspolitiken

pekar på att kommunerna i dag har en sådan möjlighet genom det kommunala borgensåtagandet för bostadslån. Genom detta ansvarsta— gande kan kommunerna reellt påverka vilka låneprojekt som skall komma igång, projektens lokalisering m.m. Kommittén bör överväga om även andra medel kan tillämpas för att öka kommunernas inflyt— ande och ansvar.

Frågorna om ansvarsfördelningen mellan stat och kommun på bo- stadsområdet kommer vi att behandla i vårt slutbetänkande.

1.3.6 Beskattningsfrågor

Direktiven tar upp en mängd frågor som rör beskattningen av bo- städer och som kan behöva prövas på nytt. Kommittén skall således undersöka om schablonbeskattningen för egnahem bör bibehållas eller om den bör ersättas eller kompletteras med någon annan form av beskattning. En del i en sådan prövning kan gälla möjligheter- na att årligen justera taxeringsvärdena, s.k. rullande fastig- hetstaxering. En annan är att lägga fastighetens värde från boen- desynpunkt till grund för beskattningen. Även andra former kan diskuteras.

Andra frågeställningar i sammanhanget avser egnahemsbeskattningen vad gäller den skattemässiga behandlingen av intäkter vid olika former av uthyrning av egnahem. Uppmärksamhet bör även ägnas frå- gan om avdragsmöjligheter för reparationsarbeten avseende egna- hem, vilka skulle kunna minska skatteundandragande.

Kommittén bör vidare se över möjligheterna att uppnå en lik- ställdhet i beskattningshänseende mellan å ena sidan enskilda fastighetsägare och å andra sidan allmännyttiga bostadsföretag och bostadsrättsföreningar. Kommittén bör för det ändamålet bely- sa effekterna av en schablonmetod även för enskilda fastighets-

ägare.

Här nämnda och andra frågor beträffande beskattningen av bostäder behandlar vi i kap. 11.

SOU 1984:35 Utveckling av boende och bostadsstock

2 UTVECKLING AV BOENDE OCH BOSTADSSTOCK 2.1 Inledning

De förändringar på bostadsmarknaden som kan komma att ske under 1980—talet kommer väsentligen att genomföras inom den bostads— stock som finns i dag. Bostadsstockens storlek, sammansättning och egenskaper ger förutsättningarna - vid sidan av de ekonomiska möjligheterna och villkoren - för den större eller mindre för- ändring som kan komma till stånd. Nyproduktionen, som närmast får formen av kompletterande bebyggelse, blir starkt begränsad fram— över och får inte någon avgörande betydelse för förändringar vad gäller lägenhetssammansättning etc. i det totala beståndet.

Prognoser beträffande befolknings- och hushållsutvecklingen under 1980- och 1990-talen visar på betydligt mindre förändringar i jämförelse med de senaste decennierna. Den tidigare starka för- skjutningen mot mindre hushåll kan förväntas avta. Hushållens boendesituation påverkas främst av deras sammansättning och möj- ligheter att klara kostnaderna för goda och tillräckligt stora bostäder.

I senare kapitel behandlar vi hushållens boendeförhållanden och vilka åtgärder som kan behöva vidtas inom bostadsbeståndet och vad gäller nyproduktionens inriktning och sammansättning. Bl.a. som en bakgrund för dessa analyser och överväganden ger vi i detta kapitel en översiktlig redovisning av nuvarande bostads- stock och boendeförhållanden för olika hushållsgrupper. Beskriv— ningen visar även utvecklingen som den kan utläsas av folk- och bostadsräkningarna (FoB) sedan år 1960. Den grundas i första hand på bearbetningar och analyser som gjorts av bostadsstyrelsen i skriften "Bostäder och boende 1980" och av Eriksson—Lindquist i rapporten (Ds Bo 1983z7) "Bostäder, hushåll och utrymmesstandard 1970-1985".

I sammanhanget bör påpekas att FoB 80 i kvalitetshänseende är sämre än de föregående räkningarna, främst i fråga om uppgifter

18 Utveckling av boende och bostadsstock SOU 1984:35

som avser bostadsbeståndet. T.ex. saknas uppgifter om kvalitets- grupp för 231 000 lägenheter och om byggnadsperiod för 139 000 lägenheter. Sedan föregående räkningar har det troligen skett en glidning i definitionen av hustyp, vilket kan ha lett till att antalet lägenheter i flerbostadshus är något för lågt år 1980.

I fråga om ägarkategori i FoB 80 kan konstateras att antalet allmännyttigt ägda lägenheter är för lågt, medan antalet bostads- rätter är för högt. Felen är så stora att uppgifter om ägarkate— gori i F08 80 inte kan användas.

2.2 Bostadsbeståndet

2.2.1 Lägenheter efter hustyp i tätort och glesbygd

År 1980 fanns 3,7 miljoner lägenheter. På 20 år har antalet ökat med en miljon (eller med 37 %) trots en betydande avgång. Fram till början av 1970-talet var det främst flerbostadshusbeståndet som växte. Småhusbyggandet fortsatte att öka med en kulmen under mitten av 1970-talet.

I takt med att befolkningen lämnat glesbygden har antalet perma- nent bebodda bostäder minskat där. Numera finns 85 % av samtliga lägenheter i tätorterna jämfört med 75 % år 1960. Drygt två tred- jedelar av småhusen finns i tätorterna och nästan alla lägenheter i flerbostadshus. Se fig. 2.1.

I fig. 2.2 redovisas bostadsbeståndet fördelat på 11 regioner. Flerbostadshusen dominerar i storstadsregionerna och regionerna i östra och centrala Mellansverige (region 2 och 9). I Storstock- holm finns över en halv miljon eller en fjärdedel av alla lägen- heter i flerbostadshus. I de tre storstadsområdena finns samman— lagt närmare 900 000 (43 %) sådana lägenheter. Av småhusen är 325 000 (20 % av landets småhus) belägna där. Man kan alltså inte utan vidare dra slutsatser om boendeförhållandena i landet genom att betrakta storstadsområdena.

SOU 1984:35 Utveckling av boende och bostadsstock

Antal lägenheter 1000-tm

2000

1500

1000

500

1960 1965 1970 1975 1980 Är

Tätort (med tätort avses en bebyggelsegrupp med minst 200 inv. Bebyggelsetätheten i gruppen skall vara sådan att avstånden mellan husen inte överstiger 200 m.)

[:::] Glesbygd

Fig.2.1 Lägenheter efter hustyp i tätorter och glesbygd. Källa: FoB.

2.2.2 Bebogda_gch_guthyrda_jägenheter

I 3,5 miljoner eller 95 % av bostäderna år 1980 fanns det minst en kyrkobokförd person. Omkring 170 000 lägenheter saknade såle- des kyrkobokförd boende. Av dessa var endast en mindre del — 36 000 eller 20 % - lediga till uthyrning. I övrigt var drygt 60 % upplåtna till enskild person och ytterligare en del, 8 %, till juridisk person. Dessa bostäder, totalt ungefär 120 000, be- bos till stor del permanent medan andra används som tillfälliga övernattningsbostäder eller för annat än bostadsändamål.

Antalet till uthyrning lediga lägenheter enligt FoB minskade från 55 000 till 36 000 mellan åren 1975 och 1980. Efter år 1980 har

20 Utveckling av boende och bostadsstock SOU 1984:35

Storstockholm C, D, E län och del av AB län F, G, H och I län Stormalmö K, L län och del av M län Storgöteborg R län och del av N, O och P län S, w och X län T och U län Z och Y län AC och BD län

JU

fb CD .

HORDQ) Nim mau NH

D—ID—l

Antal lägenheter 500 000 400 000 300 000

200 000

100 000

0

% Småhus

Flerbostads- hus

Fig. 2.2 Lägenheter i småhus och flerbostadshus i 11 regioner.

Källa: FoB 80.

SOU 1984:35 Utveckling av boende och bostadsstock

emellertid utvecklingen vänt och antalet tomma lägenheter har stadigt ökat. Detta framgår av material från Statistiska central- byråns (SCB) årliga undersökningar av outhyrda lägenheter. Fig. 2.3 visar utvecklingen i flerbostadshus åren 1976 till 1983.*

De allmännyttiga bostadsföretagen svarade år 1983 för 82 % av de outhyrda lägenheterna, en ökning jämfört med år 1976. (Tab. 2.1.) Stora förändringar har skett i den regionala fördelningen; år 1976 fanns 27 % av de outhyrda lägenheterna i Storstockholms- området och 29 % i kommuner med högst 75 000 invånare. År 1983 är motsvarande andelar 2 resp. 64 %. Av de outhyrda lägenheterna är 44 % om högst två rum och kök och 87 % högst tre rum och kök. Trerumslägenheterna är särskilt vanliga. De kan vara för stora eller för dyra för småhushåll och fungerar inte så bra som fa- miljelägenheter.

Antal lägenheter

40000

30000

20000

10000

1976 1977

Allmännyttiga företag D Övriga ägarkategorier

Outhyrda lägenheter å grund av reparation och ombyggnad eller utrymda lägenheter på grund av förestående rivning ingår inte. Att märka är också att det totala antalet till uthyrning lediga lägenheter 1976 och 1980 är väsentligt mindre än i FoB 75 och F08 80. Avvikelserna gäller främst det äldre. enskilt ägda beståndet.

Fig. 2.3 Outhyrda lägenheter åren 1976-1983. Källa: Ds Bo l983:7.

* Mellan september 1983 och mars 1984 har dock antalet outhyrda lägenheter i allmännyttiga företag minskat med 3 000 till 31 000.

22 Utveckling av boende och bostadsstock SOU 1984:35

Tab. 2.1 Till uthyrning lediga lägenheter 1 mars 1976, 1980

och 1983 1 un . . Samtliga 28 343 15 824 39 767 Därav i % Därav i % Därav i %

Ägarkategori Allmännyttiga företag m.fl. 75 80 82 Enskilda 19 17 14 Bostadsrätts- föreningar 6 3 4 Region Storstockholm 27 3 2 Storgöteborg 16 15 12 Övriga kommuner med >75 000 inv. 28 23 22 (75 000 inv. 29 59 64

Källa: Ds Bo 1983z7.

2.2.3 Lägenhetsstprjekar

Nyproduktionen under 1960- och 1970-talen har kännetecknats av en successiv förskjutning mot allt större lägenheter. Samtidigt har ett stort antal mindre lägenheter försvunnit. Bostadsbeståndet har förändrats kraftigt - se tab. 2.2.

Smålägenheterna, högst ett rum och kök, utgjorde 15 % av hela be- ståndet år 1980. Tjugo år tidigare utgjorde de en dryg fjärdedel. Denna avgång gäller väsentligen småhusen. Även tvårumslägenheter- na har minskat i småhusbeståndet, medan de ökat i flerbostadshu— sen. Andelen lägenheter om minst fyra rum och kök i hela bestån- det har i det närmaste fördubblats under denna tid — från 19 till 38 %.

SOU 1984:35 Utveckling av boende och bostadsstock 23

Tab. 2.2 Lägenheter efter hustyp och lägenhetstyp (IOOO-tal)

Hustyp Samtliga Därav lägenheter Hogsf 2r ok 3r ok 4r ok 5+ rok

1 rok Samtliga hus 1960 2 675 698 846 619 307 205 1970 3 181 608 847 828 507 391 1980 3 669 547 830 896 685 711 Småhus 1960 1 258 156 347 364 228 163 1970 1 337 72 217 347 365 336 1980 * 1 626 45 127 298 506 650 Flerbostadshus 1960 1 417 542 499 255 79 42 1970 1 844 536 630 481 142 55 1980 * 2 043 502 703 598 179 61

* 65 000 lägenheter med okänd storlek (varav 51 000 i småhus och 14 000 i flerbostadshus) har utproportionerats.

Källa: Bostäder och boende 1980 med smärre justeringar.

Skillnaden i lägenhetsfördelning mellan småhus och flerbostadshus har vidgats efter hand. Andelen lägenheter om minst fyra rum och kök har stadigt ökat i småhusbeståndet där den år 1980 uppgick till mer än 70 %. Förutom genom nyproduktion och tillbyggnader förklaras denna ökning av att många tvåfamiljshus har omvandlats till enfamiljshus. Endast 14 % av lägenheterna i flerbostadshus är så stora. Andelen tvårummare är oförändrat en tredjedel.

Utvecklingen för de båda hustyperna kan även illustreras som i fig. 2.4.

För småhusen skiljer sig lägenhetsstorlekarna väsentligt i olika regioner. I storstadsområdena (region 1, 4 och 6) har ca hälften av småhusen fem eller fler rum och kök. I övriga regioner svarar de för endast 30-40 %. För flerbostadshusen är skillnaderna inte

24 Utveckling av boende och bostadsstock SOU 1984:35

100% SMÄHUS FLERBOSTADSHUS

1975 1980 ' r

1960 1965 1970 1975 1980 r 1960 1965 1970

Fig. 2.4 Lägenhetsstorlekar i småhus resp. flerbostadshus åren 1960-1980 (%).

Källa: Ds Bo 1983:7.

så stora; de små lägenheterna (högst ett rum och kök) är relativt flest i Storstockholm och i vissa delar av Mellansverige (region 8 och 9). I regionerna 8 och 9 är vidare de stora lägenheterna mindre vanliga. (Se tab. 2.3.)

Kombinationen av en stor avgång av smålägenheter och en omfattan- de nyproduktion av större lägenheter har lett till att det genom- snittliga antalet rumsenheter per 100 lägenheter har ökat från 341 till 413 mellan åren 1960 och 1980. Småhusen var år 1980 ge- nomsnittligt två rum större än lägenheterna i flerbostadshus; 5,24 rumsenheter mot 3,25. Detta redovisas i tab. 2.4.

SOU 1984:35 Utveckling av boende och bostadsstock

Tab. 2.3 Lägenhetsstorlekar i olika regioner

Region Smahus nu amv1 lägen- heter £3rk 4rk IOOO-tal 1 156 22 26 2 183 30 31 3 192 29 31 4 64 22 29 5 183 30 31 6 102 27 28 7 231 31 31 8 201 38 31 9 102 30 32 10 95 41 29 11 117 38 31 Hela riket 1 626 29 31

Regionindelning, se fig. 2.2.

Källa: FoB 80.

Flerbostadshus

Anta arav l

lägen— 5+rk heter lglrk 2rk 3rk 4+rk 1000-tal

52 508 29 29 28 14 39 262 23 35 30 12 39 130 22 35 31 11 49 148 23 35 30 12 38 134 _ 22 37 30 11 45 216 24 35 28 13 38 165 23 37 30 10 31 175 26 37 28

38 135 26 37 28

31 78 25 34 29 12 30 92 23 33 32 12 40 2 043 25 34 29 12

Tab. 2.4 Antal rumsenheter efter hustyp

Antal rumsenheter (1000-tal) i Antal rumsenheter/

År 100 lägenheter sam iga sma us er 0— sam — sma- er 0- hus stadshus liga hus stadshus hus 1960 9 118 5 023 4 095 341 399 289 1970 11 955 6 190 5 765 376 463 313 1980 * 15 180 8 528 6 652 413 524 325

* Antalet rumsenheter har uppräknats med 313 000 med hänsyn till att 65 000 lägenheter saknar uppgift om storlek.

Källa: Bostäder och boende 1980.

26 Utveckling av boende och bostadsstock SOU 1984:35

För att få en uppfattning om lägenhetsstorlekarna i Sverige jäm- fört med övriga nordiska länder redovisas visst material (preli— minära uppgifter) från bostadsstyrelsen. Uppgifterna avser år 1980.

I Danmark och Norge är bostadsbeståndets fördelning i stort sett' lika. Något över en femtedel av lägenheterna är på högst två rum och kök, mellan en femtedel och en fjärdedel utgörs av trerums- lägenheter och drygt hälften av större lägenheter. Lägenhetsför- delningen i Finland och Sverige avviker betydligt från denna för- delning. Andelen lägenheter på högst två rum och kök är för Fin- land närmare 55 % och för Sverige 35 %. Då andelen trerumslägen- heter är i stort sett densamma i alla länderna, innebär den stora andelen smålägenheter motsvarande mindre andelar lägenheter om fyra eller flera rum och kök i Sverige och Finland. (Se fig. 2.5.)

Ett sammanfattande mått på bostädernas storlek ger följande tal som avser antalet rumsenheter per 100 lägenheter: Danmark 474, Norge 480, Sverige 413 och Finland 341.

Skillnaden mellan länderna i fråga om lägenheternas storlek beror till en del på att fördelningen på hustyper är olika. I Norge finns tre fjärdedelar av lägenheterna i småhus, medan Sverige representerar den andra ytterligheten med mindre än hälften i småhus. Danmark och Finland har något över hälften av sina bostäder i småhus. Dock kan konstateras att skillnaderna i storlek även gäller de båda hustyperna var för sig. (Se fig. 2.6.)

Trots att Sverige har betydligt större andel små lägenheter än både Norge och Danmark, är andelen trångbodda hushåll år 1980 ungefär lika, ca 4 %. Trångboddheten är beräknad enligt gällande norm i Sverige, som innebär att ett hushåll anses som trångbott om antalet boende överstiger två per rum, köket och ett rum oräknat. Enpersonshushåll räknas dock inte som trångbodda. För Finlands del är trångboddheten betydligt vanligare eller 22 %.

SOU 1984:35 Utveckling av boende och bostadsstock 27

Högst " % 2rumokök 3rumokök 4+rum o kok

Fig. 2.5 Andel lägenheter av olika storlek i de nordiska länderna år 1980 (%).

Källa: Bostadsstyrelsen.

Rumsenhe- ter/100lgh Samtliga hus Småhus Flerbostadshus 600

400

200

Fig. 2.6 Antal rumsenheter per 100 lägenheter i de nordiska län- derna år 1980.

Källa: Bostadsstyrelsen.

28 Utveckling av boende och bostadsstock SOU 1984:35

2.2.4 Bostadsbeståndets kvalitet och ålder

Genom ny- och ombyggnad, rivning och ändrad användning har bo- stadsbeståndet utvecklats så att andelen omoderna och halvmoderna lägenheter nu är liten. Omkring 7 % av bostäderna, eller närmare 270 000, hade år 1980 ännu inte modern standard - se tab. 2.5. De är jämnt fördelade mellan småhus och flerbostadshus; 135 000 i småhus varav 65 000 halvmoderna och 133 000 i flerbostadshus var— av 103 000 halvmoderna.

Sedan år 1960 har andelen moderna lägenheter ökat från 52 till 93 %. Förbättringen har varit betydligt snabbare inom småhusbe- ståndet än för flerbostadshusen. Orsaken torde till stor del vara

Tab. 2.5 Lägenheter efter hustyp och kvalitetsgrupp*

HE€ty5"___"______SäEtTTgä___—""DäFäV"j"äf__'___—_"___—___ lägenheter moder- halvmo- omo— 1 OOO-tal na derna derna Samtliga hus 1960 2 675 52 12 35 1970 3 181 77 10 12 1980** 3 669 93 4 3 Småhus 1960 1 258 38 10 51 1970 1 337 71 9 19 1980** 1 626 92 4 4 Flerbostadshus 1960 1 417 63 14 22 1970 1 844 82 11 7 1980** 2 043 93 5 2

* Moderna lägenheter har vatten, avlopp, wc, cv och bad.

Halvmoderna lägenheter har vatten, avlopp, wc och cv. Övriga lägenheter klassas som omoderna.

** 231 000 lägenheter med okänd kvalitetsgrupp (varav 90 000 i småhus och 141 000 i flerbostadshus) har utproportionerats.

Källa: Bostäder och boende 1980.

SOU 1984:35 Utveckling av boende och bostadsstock

att många småhus på landsbygden övergivits som permanentbostäder. För tjugo år sedan var bara 38 % av småhusen fullt moderna mot så mycket som 63 % av lägenheterna i flerbostadshus. År 1980 är an- delen moderna lägenheter i småhusen (92 %) lika stor som i fler—

bostadshusen.

En av de mest påtagliga bristerna i de icke moderna lägenheterna är att bad eller dusch och ibland även toalett saknas. Detta är betydligt vanligare i småhusen än i flerbostadshusen. Åren 1960 och 1980 gällde det för följande antal lägenheter (tab. 2.6).

Tab. 2.6 Lägenheter som saknar vissa moderniteter efter hustyp

(IOOO—tal) Saknar Saknar Saknar eget bad eget wc central- eller dusch värme År 1960 Småhus 738 574 461 Flerbostadshus 505 229 234 År 1980 Småhus 126 77 45 Flerbostadshus 72 7 13

Källa: Bostäder och boende 1980.

Bostadsbeståndets kvalitet varierar i viss utsträckning mellan de redovisade regionerna. Främst gäller detta småhusbeståndet. Om— kring 95 % av småhusen i Storstockholm och Stormalmö (region 1 och 4) är moderna mot t.ex. 89 % i västra Sverige (region 7). Även för flerbostadshusen är de halvmoderna och omoderna bostä- derna vanligast i region 7 (10 %). Skillnaderna kan utläsas i tab. 2.7.

Mer än 60 % av bostadsbeståndet har färdigställts efter år 1950. För småhus är den andelen 53 % och för flerbostadshus 67 %. Under den senaste tioårsperioden har 20 % av beståndet tillkomnit. Bara en tiondel av lägenheterna är byggda före år 1911.

30 Utveckling av boende och bostadsstock SOU 1984:35

Tab. 2.7 Lägenheter i olika kvalitetsgrupper i olika regioner

___—___—

Reg. Smahus Flerbostadshus n a arav 1 n a arav 1 lgh moder- halvmo- omo- lgh moder— halvmo— omo- 1000- na derna derna 1000- na derna derna tal tal 1 156 96 2 2 508 94 5 1 2 183 92 3 5 262 94 5 1 3 192 92 4 4 130 93 5 2 4 64 94 3 3 148 95 3 2 5 183 91 4 5 134 92 7 1 6 102 92 3 5 216 93 5 2 7 231 89 5 6 165 90 8 2 8 201 91 4 5 175 94 5 l 9 102 92 3 4 135 95 4 1 10 95 90 5 5 78 93 6 1 11 117 92 6 2 92 94 5 1 Hela riket 1 626 92 4 4 2 043 93 5 2

Regionindelning se fig. 2.2.

Källa: F08 80.

Av de 3,7 miljoner permanentbostäder som finns i landet är drygt två miljoner belägna i flerbostadshus och 1,6 miljoner i småhus. Bostäderna är i genomsnitt större i småhusen. Därför fördelar sig den totala bostadsytan om 320 miljoner m2 med ca 130 miljoner m2 i flerbostadshusen och ca 190 miljoner m2 i småhusen. I flerbo- stadshusen finns dessutom uthyrningslokaler om ca 13 miljoner m2. Den sammanlagda ytan i lägenheter och uthyrningslokaler omfattar således drygt 330 miljoner m2.

Fig. 2.7 och 2.8 visar hur bostadsbeståndet - mätt i antal lägen- heter resp. efter yta - fördelar sig efter byggnadsår. För hus som byggts om anges det s.k. värdeåret som byggnadsår.

SOU 1984:35 Utveckling av boende och bostadsstock

iOOO-tal Lägenheter flerbostadshus

800

looo—tal Lä enheter 600 sm hus

400 400

200 200

O 0 —1930 31— 46— 61— 76— -1930 31- 46- 61— 76— 45 60 75 45 60 75 Byggnadsår Byggnadsår

Fig. 2.7 Bostadsbeståndet (lägenheter) fördelat efter byggnadsår.

Källa: Bättre bostäder (Ds Bo 1983:2).

milj. Bostadsyta småhus milj. Bostadsyta fler- m2 m2 bostadshus

60

40

20'

0 —1930 31- 46— 61- 76— —1930 31- 46— 61— 76- 45 60 75 45 60 75 Byggnadsår Byggnadsår

Fig. 2.8 Bostadsbeståndet (bostadsyta) fördelat efter byggnadsår.

Källa: Bättre bostäder (Ds Bo 1983:2).

32 Utveckling av boende och bostadsstock SOU 1984:35

2.2.5 .Ägarkategori

Bostadsbyggandet under det stora uppbyggnadsskedet på 1960- och 1970-talen genomfördes främst av allmännyttiga företag samt HSB och Riksbyggen. Antalet lägenheter som hänförs till den allmänna sektorn, dvs. som ägs och upplåts av stat, kommuner, landsting eller allmännyttiga bostadsföretag, har ökat från drygt 350 000 år 1960 till 880 000 år 1980, från 13 till 24 % av hela bostads— beståndet. '

För den kooperativa sektorn, som även innefattar privata bostads— rättsföreningar, ökade lägenhetsantalet från ca 300 000 till ca 540 000 eller från 11 till 15 % av bostadsbeståndet. Antalet pri- vatägda småhus har ökat med 350 000 under åren 1960-1980; deras andel av tctala bostadsstocken har dock minskat från 45 till 42 %. Det krympande privata flerbostadshusbeståndet förklaras delvis av den stora avgången av lägenheter - främst mindre sådana - inom denna sektor. Lägenhetsfördelning efter ägarkategori redo- visas i tab. 2.8.

Tab. 2.8 Lägenhetsfördelning efter ägarkategori Samtliga Oarav 1 Hus agda av Är lägenheter det allmänna bostadsrätts- övriga förening fler- smä-

bostadshus hus

Antal (1 OOO-tal)

1960 2 675 356 299 814 1 206 1970 3 181 688 458 784 1 251 1980* 3 669 880 540 690 1 559* Procent

1960 100 13 11 31 45

1970 100 22 14 25 39

1980* 100 24 15 19 42*

* Uppgifterna för år 1980 är skattade på grundval av BHU 1982. Källa: Bostäder och boende 1980 och BHU 1982.

SOU 1984:35 Utveckling av boende och bostadsstock

2.3 Bostadsbyggandet

Antalet färdigställda lägenheter ökade successivt från 40 000 lägenheter per år i början av 1950-talet till över 100 000 runt år 1970. Därefter har bostadsbyggandet minskat till drygt 43 000 lägenheter är 1983. (Se fig. 2.9.) Nyproduktionen av flerbostads- hus har dock ökat sakta sedan 1970-talets andra hälft; minskning- en faller helt på småhusen under dessa år.

Antal lägenheter 120000

1950 1955 1960 1965 1970 1975 1980 1985 Är

Fig. 2.9 Bostadsbyggandet 1950-1983 efter hustyp. Inflyttningsfärdiga lägenheter.

Källa: SCB.

Byggandets inriktning har varierat starkt efter år 1950. Byggan- det av lägenheter i flerbostadshus ökade länge och stadigt men sjönk drastiskt vid sjuttiotalets början - från en högsta nivå på

34 Utveckling av boende och bostadsstock SOU 1984:35

över 77 000 lägenheter per år till under 14 000. Småhusbyggandet däremot förändrades långsammare men ökade längre. Dess andel, som år 1970 var omkring en tredjedel, ökade fram till slutet av 1970- talet till ca tre fjärdedelar. Småhusandelen har sedan sjunkit och var år 1983 drygt 50 %.

Andelen småhus som uppförts av kooperativa företag har ökat vä- sentligt under senare år. Sådana småhus var ovanliga i 1975 års småhusproduktion - l % - men ökade efter hand och uppgick år 1983 till 20 %. Av de år 1983 producerade småhusen - drygt 23 000 - uppläts vidare 8 % med hyresrätt; övriga 72 % var egnahem. Ande— len egnahem i produktionen har därmed minskat betydligt sedan 1970-talets mitt, då den uppgick till 97 %. (Se fig. 2.10.)

% lägenheter i smahus

Fig. 2.10 Inflyttningsfärdiga lägenheter i småhus åren 1968-1983 efter byggherrekategori.

Källa: SCB.

SOU 1984:35 Utveckling av boende och bostadsstock

De privata byggherrarnas andel av flerbostadshusproduktionen har successivt minskat från nära 20 % vid 1970-talets början till

13 % år 1983. Denna minskning motsvaras av en ökad andel för bo- stadsrätt. År 1983 färdigställdes drygt 20 000 lägenheter i fler- bostadshus. Därav svarade allmännyttiga företag för 44 %, bo- stadsrättsföreningar för 40 % och privatföretag för 13 %. Reste- rande 3 % hade stat, kommun eller landsting som byggherre - se fig. 2.11.

% lägenheter i flerbostadshus

80

_ llmänn ttiga rn tl. '

I Koopefativa _!

'iiii 'I

"_ lllll

':

40

I

N / &

I I I

20

lå

ao lBSÄr

Fig. 2.11 Inflyttningsfärdiga lägenheter i flerbostadshus åren 1968-1983 efter byggherrekategori.

Källa: SCB.

Byggandet inom tätorternas centralare delar - saneringsområden - har ökat väsentligt under senare delen av 1970-talet. Fig. 2.12 visar hur bostadsbyggandet fördelar sig på exploaterings- och saneringsområde åren 1975-1982. Produktionen inom saneringsområ- den har mer än fördubblats under denna period, från ca 4 600 till

36 Utveckling av boende och bostadsstock SOU 1984:35

11 400 lägenheter. Flerbostadshusbyggandet inom exploateringsom- råden har samtidigt minskat från 10 700 till 7 300 lägenheter.

Antal lägenheter 60000 50000 40 000 Äganderätt 30000 H yres rätt 20 000 smahus flerbostadshus 10 000 Bostadsrätt flerbostadshus 0 småhus

1975 1976 1977 1978 1979 1980 1981 1982 År

: Exploateringsområdo

aneringsområde

Fig. 2.12 Lägenheter med preliminärt beslut om statliga bostads- lån åren 1975-1982 i saneringsområde och ex loate- ringsområde uppdelade efter hustyp och upplatelseform.

Källa: SCB.

I nyproduktionen efter år 1968 har andelen stora lägenheter ökat. Detta gäller alla upplåtelseformer, men dock i växlande grad. För hyresrätten har andelen lägenheter om minst fyra rum och kök ökat från ett genomsnitt på 10 % under åren 1968-1974 till 19 % för årgångarna 1975-1982. Trerumslägenheter i denna upplåtelseform

SOU 1984:35 Utveckling av boende och bostadsstock

har minskat från 36 % till 31 %. Smålägenheterna om högst två rum och kök utgjorde över hälften av nytillskottet under båda perio- derna. De stora lägenheterna i bostadsrättsproduktionen har under motsvarande perioder ökat från 14 % till 38 %, medan trerumslä- genheterna minskat från 40 % till 34 %. Vad gäller egnahem har de största lägenheternas (fem eller fler rum och kök) andel av pro- duktionen ökat från 48 % till 60 %. Egnahem byggda utan statliga lån ingår ej i de redovisade uppgifterna. Dessa hus torde i ge- nomsnitt vara större än de statsbelånade. Byggandet av ej stats- belånade småhus ökade från ca 5 000 år 1968 till nära 15 000 år 1977. Sedan dess har de successivt försvunnit nästan helt i pro- duktionen. Byggandet av stora egnahem torde därför vara under- skattat, särskilt för perioden 1968-1974.

Produktionens fördelning efter upplåtelseform och lägenhetstyp sedan år 1968 redovisas i fig. 2.13.

Hyresrätt Bostadsrätt Äganderätt

1968—1972 k 1975—1982 1968—1974 1975-1982 1968—1974 1975-1982 *I'

Fig. 2.13 Lägenheter med preliminärt beslut om statligt bostads- lån åren 1968-1982 uppdelade efter upplåtelseform och lägenhetstyp. Procent.

Källa: SCB.

38 Utveckling av boende och bostadsstock SOU 1984:35

Inriktningen mot allt större lägenheter har givetvis påverkat den genomsnittliga lägenhetsytan i nyproduktionen. Ytökningen i fler- bostadshusen under perioden 1968-1982 är huvudsakligen en följd av denna förskjutning mot större lägenheter. För småhusen däre— mot, såväl gruppbyggda som styckebyggda, har ytan ökat i medeltal för varje lägenhetstyp. Fig. 2.14 visar hur den genomsnittliga bostadslägenhetsytan (boy) i !"2 har förändrats under åren 1968- 1982 för lägenheter med olika upplåtelseformer.

l

* * Äganderätt

rn2 boy

150

Bostadsrätt

Hyresrätt

1968 1970 1975 1980 1985 År

Fig. 2.14 Genomsnittlig bostadslägenhetsyta i m2 för lägenheter med preliminärt beslut om statligt bostadslån åren 1968-1982 uppdelade efter upplåtelseform.

Källa: SCB.

Bostadsytan per lägenhet har ökat för alla statsbelånade hus. Tas hänsyn till ej statsbelånade småhus torde kurvan för äganderätt ligga högre, särskilt fram till mitten av 1970-talet.

SOU 1984:35 Utveckling av boende och bostadsstock

Det ytbegrepp som här använts avser bostadslägenhetsytan. Bo- staden kompletteras med olika biutrymmen (förråd, källare, garage etc). För flerbostadshusen har dessa biutrymmesytor ökat under 1970-talet i såväl absoluta tal som i relation till våningsytan. Genomsnittliga biutrymmesytan per lägenhet var år 1973 ca 19 1112 mot 29 1112 år 1978. Därefter har skett en liten minskning.

För småhusen har biutrymmena minskat under hela 1970—talet; för gruppbyggda småhus från 55 m2 är 1973 till ca 30 m2 är 1982 och för styckebyggda småhus från över 110 m2 i genomsnitt till om- kring 50 1112 under samma tid. Ökningen av bostadslägenhetsytan i småhus skedde parallellt med denna kraftiga minskning av biutrym- mena. Den senare beror bl.a. på att husen i ökande utsträckning byggs källarlösa (se fig. 2.15).

% lägenheter med källare

Par-_ rad- och kedjehus

1968 1970 1975 1980 1985År

Fig. 2.15 Andelen lägenheter med källare i olika typer av inflyttningsfärdiga småhus åren 1968-1983.

Källa: SCB.

De låga husen med 1-2 våningar ökade länge sin andel av produktionen, från 17 % år 1968 till drygt 50 % i början av

40 Utveckling av boende och bostadsstock SOU 1984:35

1980-talet. Därefter har produktionen av sådana hus minskat till 35 % år 1983. Under samma period (1968-1983) har de tidigare så vanliga 3—våningshusen minskat sin andel från 52 % till 12 %. (Se fig. 2.16.)

% lägenheter

.—

............... _- o .. .......... -._

x x 1 I / X, X I, »I xx / x/ V

"-._ 93vånings us och 'högre.. ...

nu....

1968 1970 1975 1930 1985År

Fig. 2.16 Lägenheter i inflyttningsfärdiga flerbostadshus efter antal våningar i huset åren 1968—1983 (exkl. lägenheter i specialhus och lokalhus åren 1968-1979).

Källa: SCB.

2.4 Hushåll

Antalet hushåll ökade med närmare en miljon eller med 35 % till 3 498 000 mellan åren 1960 och 1980. Denna mycket kraftiga ökning hade inte sin främsta förklaring i befolkningstillväxten. Folk— mängden ökade under samma tid ökade från 7,5 till 8,3 miljoner eller med 10 %. Däremot skedde betydande förändringar i hushålls- sammansättningen. Hushållen har över lag blivit mindre. Mest utmärkande är den stora ökningen av de minsta hushållen med en eller två personer. Som visas i tab. 2.9 utgör dessa hushåll numera nära två tredjedelar av alla hushåll. Räknat i antal

SOU 1984:35 Utveckling av boende och bostadsstock

personer utgör dock en- och tvåpersonshushållen fortfarande en minoritet. År 1980 bodde 14 % av befolkningen ensamma och 27 % i tvåpersonshushåll.

Hela ökningen av antalet hushåll på nära en miljon faller på de minsta hushållstyperna och på hushåll utan barn. Det fanns nästan lika många trepersonershushåll år 1980 som år 1960 och fyrapersonershushållen har ökat. Däremot har de större hushållen med fem eller flera personer minskat. I hela riket fanns det år 1980 endast 51 000 hushåll med fler än fem boende.

Tab. 2.9 Hushållen fördelade efter antal boende

Anta 1000—ta Procent 1960 1980 1960 __ 1980 Samtliga hushåll 2 582 3 498 100 100 Därav med .. boende 1 521 1 148 20 33 2 702 1 090 27 31 3 566 525 22 15 4 454 515 18 15 5 209 169 8 5 6 81 37 3 1 7 30 1 0 8 + 19 1 0

Källa: Bostäder och boende 1980.

Antalet boende per 100 hushåll har under de senaste 20 åren minskat från 284 till 232 vilket är en nedgång med nästan 20 %. Minskningen av den genomsnittliga hushållstorleken har varit betydligt större i flerbostadshusen än i småhusen - 30 resp. 10 % (se tab. 2.10).

De större hushållen har som tidigare visats blivit allt färre. Barnfamiljernas antal är dock i stort sett detsamma i dag som under hela perioden efter år 1945, dvs. drygt en miljon

42 Utveckling av boende och bostadsstock SOU 1984:35

Tab. 2.10 Antal boende per 100 hushåll Antal boende per 100

År hushåll i samtliga småhus flerBo- hus stadshus 1960 284 314 259 1970 259 299 230 1980 232 287 186

Källa: Bostäder och boende 1980.

(här räknas med barn under 16 år, sätts gränsen vid 18 år blir antalet 1,1 miljoner). Tvåbarnsfamiljerna har ökat mellan åren 1960 och 1980 medan övriga familjestorlekar har minskat - se tab. 2.11. I dag finns det omkring 4 000 familjer i landet som har fem eller flera barn.

Tab. 2.11 Hushållen fördelade efter antal barn

Anta 10 O—ta Procent 1960 1980 1960 1980 Samtliga hushåll 2 582 3 498 100 100 Därav med .. barn 0 1 568 2 485 61 71 1 502 473 20 14 2 341 416 13 12 3 120 104 5 3 4 36 16 1 0 5 10 3 0 0 6 + 5 0 0

Källa: Bostäder och boende 1980.

I närmare en miljon av landets 3,5 miljoner hushåll (28 %) bor en eller flera personer som är 65 år eller äldre varav 467 000 är ensamstående. Sedan år 1970 har antalet äldre hushåll ökat med

SOU 1984:35 Utveckling av boende och bostadsstock

171 000 eller med ca 20 % medan antalet övriga hushåll ökat med 277 000 eller med 12 % — se tab. 2.12.

Tab. 2.12 Hushåll med personer 65-w år (1000-tal)

Samtl1ga Darav med Är hushåll minst enbart personer 65-w år 1 person 1 boende 2 + boende 65—w år 1970 3 050 821 341 196 1975 3 325 912 415 236 1980 3 498 992 467 271

Källa: Bostäder och boende 1980.

Enpersonshushållen ökade med 377 000 till över 1,1 miljoner mel- lan åren 1970 och 1980. Det var inte enbart pensionärshushållen som bidrog till denna utveckling; många andra, särskilt yngre personer, bildade egna hushåll. Tab. 2.13 visar förändringarna i olika åldersklasser av enpersonshushåll under denna period. Ök— ningen är relativt störst i de yngre åldersgrupperna. Stor ökning kan också noteras för åldersklasserna över 74 år. Ökningstakten har emellertid sjunkit under senare delen av 1970-talet, från 29 % mellan åren 1970-1975 till 15 % under följande femårsperiod.

Tab. 2.13 Antal enpersonshushåll i olika åldersklasser åren 1970, 1975 och 1980

Anta us -tåTY_"l?WänHFTngäF_i7% Ålder 1970 1975 1980 1970-75 1975-80 19-24 63 107 137 70 28 25-44 140 211 273 51 29 45-64 228 264 271 16 3 65-74 190 225 239 18 6 75— 150 190 228 27 20 Totalt 771 997 1 148 29 15

Källa: Ds Bo 1983:7.

44 Utveckling av boende och bostadsstock SOU 1984:35

Av gifta/samboende har nästan alla eget hushåll år 1980. Hushålls- kvoten, som anger andelen hushåll med egen lägenhet i en viss be- folkningsgrupp, är för gifta/samboende 99 % (se tab. 2.14).

För icke samboende ökar hushållskvoterna snabbt till 70 % intill 35-årsåldern. Därefter avtar ökningstakten, men kvoterna fort- sätter att öka ända upp i pensionsåldern.

Sedan år 1960 kan noteras en mindre ökning av hushållskvoterna för samboende utom för åldrarna 35—54 år. Hushållskvoterna för icke samboende har ökat starkt i alla åldrar.

Tab. 2.14 Hushållskvoter för samboende och icke samboende

"'**_*'_""1;iniiäiR?—_"_'"TEEE_EEEBBEHH€""" Ålder 1960 1980 1960 1980 16—19 år 85 98 1 1 20-24 år 94 99 10 36 25-29 år 97 99 25 61 30-34 år 98 99 37 69 35-44 år 99 99 49 75 45-54 år 99 99 61 79 55-64 år 99 100 69 84 65-w år 97 99 68 81

Källa: Bostäder och boende 1980.

2.5 Boendeförhållanden

Drygt 40 % av samtliga hushåll bor i en bostad som ägs av någon person i hushållet, 14 % av hushållen bor med bostadsrätt och 43 % med hyresrätt - se tab. 2.15.

Sedan år 1960 har andelen hushåll med ägda bostäder ökat med fem procentenheter medan andelen i hyreslägenheter minskat med tolv. En bidragande orsak till minskningen är att över 200 000 hyreslä-

SOU 1984:35 Utveckling av boende och bostadsstock

genheter i småhus, ofta i tvåfamiljshus, har försvunnit från marknaden. Hushållen i bostadsrättslägenheter har i det närmaste fördubblats till antalet och deras andel har ökat från 9 till

14 %.

I småhus bor 4,6 miljoner (57 %) av befolkningen mot 3,5 miljoner i flerbostadshus. Sedan år 1960 har det skett en ökning av den förra gruppen från 3,8 till 4,6 miljoner, medan antalet boende i flerbostadshus varit i stort sett oförändrat.

Tab. 2.15 Hushåll efter lägenhetens dispositionsform

nta —ta rocent 1960 1980 1960 1989___ Samtliga hushåll 2 582 3 498 100 100 Därav i ägda lägenheter 934 1 447 36 41 bostadsrättslgh 242 473 9 14 hyreslgh m.m. 1 405 1 508 55 43 uppgift saknas 1 70 0 2

Källa: Bostäder och boende 1980.

Som tidigare framgått är andelen små lägenheter störst i fler- bostadshus. Det präglar även hushållssammansättningen vilket framgår av tab. 2.16.

Bara en mindre del - 15 % — av hushållen i småhus består av en person mot 48 % i flerbostadshus. För tvåpersonershushåll är andelen densamma, drygt 30 %. En anledning till att så många hushåll med två personer finns i småhus, är att medelålders och äldre personer bor kvar i sina hus sedan barnen har flyttat ut. De stora hushållen bor som regel i småhus; i drygt en tredjedel av småhusen finns hushåll med fyra eller flera boende medan andelen i flerbostadshus är 10 %.

46 Utveckling av boende och bostadsstock SOU 1984:35

Tab. 2.16 Hushåll efter hustyp och antal boende Samtliga Därav 1 % med.....Boende

År hushåll 1 2 3 4 5+ (1000-tal)

Småhus

1960 1 216 14 27 22 19 18

1970 1 309 15 29 21 21 14

1980 1 617 15 31 19 24 11

Flerbostadshus

1960 1 366 26 28 22 16

1970 1 741 33 30 18 13 6

1980 1 881 48 31 11 7

Källa: Bostäder och boende 1980.

Den stora ökningen av antalet småhushåll har påverkat fördelning— en på hushållstyper i flerbostadshus. Sålunda har andelen enper- sonshushåll ökat från 26 % år 1960 till 48 % år 1980 medan ande- len hushåll med tre eller flera boende minskat från 46 till 21 %. Inom småhusbeståndet har förändringarna varit avsevärt mycket mindre.

Andelen hushåll utan barn under 16 år i flerbostadshus har ökat från 62 % år 1960 till över 80 % år 1980. Mer än ett barn har bara 8 % av hushållen i flerbostadshus i dag mot 18 % år 1960. I 60 % av småhusen finns heller inga barn medan en fjärdedel av hushållen har två eller flera barn. Detta framgår av tab. 2.17.

Antalet hushåll med tre eller flera barn är inte flera än 124 000 varav 92 000 bor i småhus. Det innebär att tre fjärdedelar av de större barnhushållen bor i småhus jämfört med 60 % år 1960 - fig. 2.17. Andelen av hushållen med två barn som bor i småhus har ökat från 49 till 71 % medan den minskat för hushåll utan barn. Av

SOU 1984:35

samtliga barnhushåll bodde närmare hälften i småhus år 1960, en andel som ökat till knappt två tredjedelar år 1980.

Totala antalet barn i åldern under 18 år - närmare 2 miljoner - har inte förändrats nämnvärt under 1970-talet. Däremot har anta- let barn som bor i småhus ökat med 270 000 till över 1,3 miljo- ner. Av alla barn bodde 68 % i småhus år 1980 mot 53 % år 1970, vilket framgår av tab. 2.18. Antalet barn som bor i flerbostads-

Utveckling av boende och bostadsstock

hus har minskat med en tredjedel under denna tid.

Tab. 2.17 ___—__—_'TEEHNT55_ År hushåll ___ (IOOO-tal)

Småhus

1960 1 216 1970 1 309 1980 1 617 Flerbo- stadshus

1960 1 366 1970 1 741 1980 1 881

Källa: Bostäder och boende 1980.

arav 1 0

59 62 59

62 70 81

me

Hushåll efter hustyp och antal barn

... arn un er 1

19 16 17

20 16 11

2

14 15 18

13 10

ar

3+

48 Utveckling av boende och bostadsstock SOU 1984:35

% 100

80 70

60 50

40 30 20

10

1960 1980 1960 1980 1960 1980 1960 1980 1960 1980 Samtliga Hushåll Hushåll Hushåll Hushåll hushåll utan barn med ibarn med 2 barn med 3+barn

Fig. 2.17 Andelen hushåll av olika typ boende i småhus 1960 och 1980. Barn under 16 år.

Källa: FoB.

Tab. 2.18 Antalet barn i flerbostadshus och småhus

1970 1980

Antal Antal ___ (1000-tal) % (1000-tal) % Barn i småhus 1 046 53 1 315 68 Barn i flerbostadshus 932 47 622 32 Summa barn 1 978 100 1 937 100

Källa: FoB

Hushållens utrymmesstandard har förbättrats avsevärt sedan år 1960. Detta förklaras bl.a. av att hushållen minskat i storlek och att lägenheterna blivit allt större. Antalet rumsenheter per

SOU 1984:35 Utveckling av boende och bostadsstock

100 boende har ökat från 121 till 181 under perioden 1960-1980 och är numera ungefär lika stort i småhusen som i flerbostads- husen. Här har skett en utjämning mellan hustyperna, vilket bl.a. beror på att hushållen blivit allt mindre i flerbostadshusen och att de större hushållen i ökande utsträckning har valt småhusen som bostadsform. Utvecklingen i detta hänseende redovisas i tab. 2.19.

Tab. 2.19 Antal rumsenheter per 100 boende ' Antal rumsenheter per 100

År boende i samtliga småhus flerbostadshus hus

1960 121 128 113

1970 146 156 138

1980 181 182 179

Källa: Bostäder och boende 1980.

Den förbättrade utrymmesstandarden visar sig i ett minskat antal trångbodda hushåll. Enligt gällande definition anses ett hushåll som trångbott om antalet boende i lägenheten överstiger två per bostadsrum, köket och ett rum oräknade. Enpersonshushåll räknas enligt denna norm aldrig som trångbodda (norm 2).

Sedan år 1960 har trångboddheten i denna mening minskat starkt. Då var en tredjedel både av hushållen och av de boende trång- bodda. Numera är 4 % av hushållen och 6 % av de boende trång- bodda.

Den största andelen som bor trångt finns i små lägenheter. I lägenheter om fyra eller fler rum och kök är andelen trångbodda mindre än 0,5 % (se tab. 2.20). Trångboddhet är fortfarande van- ligare i flerbostadshus (6 %) än i småhus (3 %).

Utveckling av boende och bostadsstock SOU 1984:35

Tab. 2.20 Andel trångbodda hushåll i olika lägenhetstyper (%)

_T"""""1&mHHT5ä_"'"""HäEHåTT*Fjäöäähätäfäää"___”"'__ År hushåll högst 1 RK 2 RK 3 RK 4+ RK

1960 34 48 53 17 3

1970 16 26 30 10 1

1980 * 4 12 8 3 0

* Trångbodda hushåll i lägenheter med okänd storlek har utproportionerats.

Källa: Bostäder och boende 1980.

Bland hushåll med sex eller flera boende är vart femte hushåll trångbott (se tab. 2.21). Även bland hushåll med tre och med fem boende är trångboddheten ännu hög. Att hushåll med fyra boende ligger lägre beror på att för tre- och fyrapersonershushållen gäller samma krav på minsta lägenhetsstorlek.

Trångboddheten är alltså mest markant i de stora hushållen som också omfattar flerbarnsfamiljerna. 20 000 hushåll med tre eller flera barn är trångbodda. 14 % av trebarnshushållen och 25 % av hushållen med fyra eller fler barn bor trångt (se tab. 2.22).

Tab. 2.21 Trångbodda hushåll efter antal boende år 1980

""—___"'_'_"""'_'_"ÄätäT"FEEFäTT'_"_'”liäFä775Fää"Böööä""—T_ (1000—tal) AätäTTTTUDåTEäTT'nz Samtliga 3 498 153 4 därav med 2 boende 1 090 46 4 3 boende 525 54 10 4 boende 515 17 3 5 boende 169 25 15 6+ boende 51 11 21

Källa: Bostäder och boende 1980.

SOU 1984:35 Utveckling av boende och bostadsstock

Tab. 2.22 Trångbodda hushåll efter antal barn år 1980

'_'___""________—"'"___ÄhtäT_EHEhåTT—'—___THHQHTTFÄFÖBEHHE_____ (IOOO-tal) Ähtäl_11000:täTT7%

Inga barn 2 485 73 3 1 barn 473 39 8

2 barn 416 21 5

3 barn" 104 15 14

4+ barn 20 5 25

Källa: Bostäder och boende 1980.

I fig. 2.18 och 2.19 redovisas trångboddheten i vissa regioner i landet. Trångboddheten är uttryckt enligt norm 2 och norm 3. (Norm 2 är definierad tidigare. Norm 3 innebär att varje barn och ensamstående vuxen skall disponera eget sovrum). Även andelen hushåll med hög utrymmesstandard redovisas. Därmed avses att hushållet har mer än ett rum per boende, kök och ett rum oräknat.

Hög utrymmesstandard är betydligt vanligare i småhus än i flerbo- stadshus. Av samtliga hushåll i småhus år 1980 hade 43 % hög standard, 13 % i flerbostadshus. (Enpersonshushåll i tre rum och kök anses bo med hög utrymmesstandard liksom två personer i en fyrarumslägenhet.) Skillnaderna mellan olika regioner var emeller- tid betydande. Störst var skillnaderna för småhusen; i Stor- stockholm och Stormalmö hade omkring hälften av hushållen i små- hus hög utrymmesstandard mot en tredjedel av hushållen i landets nordligaste delar (se fig. 2.18).

Trångboddheten i flerbostadshusen - definierad enligt norm 3 - uppvisar inte liknande variationer mellan regionerna. Flest trångbodda hushåll, en tredjedel, fanns i Storstockholm. En för- klaring härtill är den stora mängden ensamstående i enrumslägen- heter.

52 Utveckling av boende och bostadsstock SOU 1984:35

I Stormalmö var en fjärdedel av hushållen trångbodda och 28 % i den nordligaste regionen. I hela landet bodde ca 30 % av hus- hållen i flerbostadshus trångt enligt norm 3 mot en tiondel i småhusen.

Sammantaget innebär detta att i storstadsområdena är utrymmes— standarden mer ojämnt fördelad än i landet i övrigt. I småhusen bör man mer rymligt i storstadsområdena än i hela landet och i flerbostadshusen trängre. Därtill bor barnfamiljerna i högre ut— sträckning i flerbostadshus i storstäderna än i andra regioner.

Pensionärshushållen har avsevärt bättre utrymmesstandard än barn- hushållen, vilket tydligt framgår i fig. 2.19. Andelen pensio— närshushåll med hög utrymmesstandard är i småhus dubbelt så stor som för barnhushållen (50 mot 26 %) i hela landet och i flerbo- stadshusen är skillnaden än större (16 mot 4 %). På motsvarande sätt är andelen barnhushåll som är trångbodda enligt norm 3 i flerbostadshus ungefär dubbelt så stor som för pensionärshus- hållen (45 mot 23 % i hela landet); relationen är densamma för de båda grupperna i småhus - 15 mot 7 %.

Ser vi enbart till barnfamiljerna och oavsett om de bor i fler- bostadshus eller småhus, kan vi finna relativt stora skillnader mellan olika regioner vad det gäller den andel som bor med hög utrymmesstandard. Andelen är således betydligt högre i Stormalmö än i landets nordligaste delar. För Storstockholm kan konstateras att denna andel är lägre än riksgenomsnittet.

Skillnaden i trångboddhet definierad enligt norm 3 är betydligt mindre. Att barnfamiljerna är trångbodda är dock vanligare i Storstockholm än enligt riksgenomsnittet vilket framgår av tab. 2.23.

SOU 1984:35 Utveckling av boende och bostadsstock 53

HUSHÅLL | FLERBOSTADSHUS HUSHÅLL I SMÅHUS 0 50 1001; 0 50 1f0 %

Norrbottens län ä:- ..... ...... E—

TRÄNGBODDHET HÖG UTRYMMES -

Källa: F08 80. Norm 2 STANDARD (_,_J Norm 3

Fig. 2.18 Trångbodda hushåll resp. hushåll med hög utrymmesstandard i några regioner är 1980.

BARN-RESR PENQONÄRSHUSHÄLL BARN-RESP.PENäONÄRSHUSHÄLL | FLERBOSTADSHUS | SMÅHUS 0 50 "10% 0 50 1001.

f-4——4——+—4——+—4——+-r—4-— k_+——+—4——+——+—r—a——r—w—-1

B B P Storstockholm P B B P Stormalmö P B Västerbottens ochB "' Norrbottens län |: B B Hela riket P P

Fig. 2.19 Barnhushåll och pensionärshushåll som är trångbodda resp. som har hög utrymmesstandard i några regioner är 1980.

54 Utveckling av boende och bostadsstock SOU 1984:35

Tab. 2.23 Andelen barnhushåll med olika utrymmesstandard i några regioner år 1980

Reg1on Än Eal Darav 1 %

barnhushåll trångbodda enl. hög utrymmes- (1000-tal) norm 2 norm 3 standard

Storstockholm 182 8,2 27,3 17,7 Stormalmö 61 6,5 23,2 23,4 Västerbottens och

Norrbottens län 72 8,1 26,4 15,2 Hela riket 1 120 7,6 25,8 18,4

Källa: FoB 80.

SOU 1984:35 Generella bostadssubventioner

3 GENERELLA BOSTADSSUBVENTIONER OCH EKONOMISKA MÅL ÅREN 1975-1985

I detta kapitel behandlas de generella subventionernas och kost- nadsutvecklingens inverkan på de bostadspolitiska målen om pari- tet och neutralitet. Dessa mål avser att ge lika kapitalkostnader för likvärdiga lägenheter oavsett ålder och upplåtelseform. Där- med ges också förutsättningar för lika årskostnader och årshyror för likvärdiga bostäder. Mål som fått allt större betydelse är dels att motverka förmögenhetsbildning hos de boende dels att be- gränsa samhällets kostnader för subventionerna. De ges stor be- tydelse i utredningens direktiv. Även uppfyllelsen av dessa mål behandlas.

Det allmänna syftet med de generella bostadssubventionerna är att stödja produktionen samt att åstadkomma socialt acceptabla boen- dekostnader. Måluppfyllelsen i dessa avseenden diskuteras i kap. 2 och 6.

3.1 Nuvarande lånesystem

3.1.1 Bakgrund

Paritetslånesystemet infördes år 1968 (prop. 1967:100). Det var ett subventionsfritt lånesystem där kapitalkostnaderna omförde— lades över tiden. För egnahemsägare var dock räntan avdragsgill. Det första årets betalningsprocent sattes lika med en basannui- tet, som inkluderade amortering på bottenlån. Den bestämdes till 5,1 % av låneunderlaget för hyres— och bostadsrätt och 5,3 % för egnahem. Betalningsprocenten skulle uppräknas med s.k. paritetstal som fastställdes av Kungl. Maj:t. Dessa föreslogs av paritetstalsnämnden inom SCB med ledning av byggnadsprisindex men med avdrag för en åldersfaktor. I den mån den erlagda räntan var lägre än marknadsräntan lades mellanskillnaden till statslåneskul- den. Genom successiva höjningar av betalningsprocenten skulle statslånet kunna amorteras inom ca 30 år. För äldre subventione- rade lån infördes ett liknande system, som innebar att man fick

56 Generella bostadssubventioner SOU 1984:35

s.k. räntelån för att betala mellanskillnaden mellan en garante- rad ränta och marknadsräntan.

Vid införandet av paritetslånesystemet förutsattes att en höjning av betalningarna skulle ske med ca 3 % per år, vilket vid rådande räntor skulle möjliggöra en amortering inom 30 år.

Systemet kom aldrig att fungera som avsett. De första åren var byggkostnaderna oförändrade, varför ingen paritetstalshöjning kunde ske. Senare steg byggnadspriserna relativt kraftigt. Det ansågs dock att erforderliga höjningar av betalningsprocenten skulle ha medfört för stora höjningar av boendekostnaderna. Pari- tetstalen höjdes därför endast i begränsad utsträckning. Därige- nom och på grund av höjda bostadslåneräntor kunde det konstateras att amorteringstiden för bostadslånen skulle komma att bli mycket längre än 30 år.

Systemet hade också andra nackdelar. Egnahemsägare fick mycket låga boendeutgifter eftersom även den del av marknadsräntan som lades till skulden var avdragsgill. Stigande marknadsräntor inne— har alltså ökande avdrag och därmed sjunkande boendeutgifter. För bostadsföretag och bostadsrättsföreningar innebar skulduppskriv- ningarna bokföringsproblem. Osäkerheten om den nominella skuldut- vecklingen sågs även som en nackdel.

Boende- och bostadsfinansieringsutredningarna, som tillsattes år- en 1970 resp. 1972, föreslog i sitt gemensamma betänkande "Soli- darisk bostadspolitik" (SOU 1974:l7) ett nytt finansierings- system, s.k. utjämningslån. Dessa lån skulle vara förknippade med villkorliga subventioner. De skulle minskas över åren och senare återbetalas i den mån utvecklingen av boendekostnader i förhåll- ande till inkomster medgav det. Ingen skulduppskrivning skulle dock ske. En förutsättning var att upplåtelseformerna skulle ha likartade finansieringsvillkor. Hyres- och bostadsrättshavare skulle få en viss avdragsrätt för att kompensera för egnahems- ägarens motsvarande rätt. Detta föreslogs av den år 1972 till— satta bostadsskattekommittén i betänkandet "Neutral bostadsbe- skattning" (SOU 1974:16).

SOU 1984:35 Generella bostadssubventioner

Remissinstanserna var kritiska till utredningsförslagen. Mot ut- jämningslånen invändes bl.a. att det inte skulle bli möjligt för låntagare att överblicka de framtida kraven på återbetalning, att skuldredovisningen därför skulle sakna reell ekonomisk innebörd och att förutsättningarna för framtida ombyggnadsfinansiering skulle bli oklara. De statsfinansiella konsekvenserna skulle inte heller kunna bedömas. Likaså menade många att olikheter i skatte- hänseende borde elimineras inom lånesystemet och inte genom sär— skilda avdrag för hyresgäster och bostadsrättshavare.

Många remissinstanser menade att paritetslånesystemet kunde be- hållas men modifieras med subventioner för att rätta till nackde- larna.

3.1.2 Nuvarande_lånesystem

Utredningarnas förslag förkastades. I prop. 1974:150 "Riktlinjer för bostadspolitiken m.m." föreslogs det system med villkorslösa och successivt avtrappade subventioner som fortfarande gäller. Bostadsministern ansåg att den osäkerhet om framtida subventioner och betalningsansvar som vidlådde såväl paritetslånesystemet som ett reformerat sådant system och det föreslagna systemet med ut— jämningslån måste undanröjas. Detta motiverade ett nominellt lå- nesystem. Härvid var subventioner nödvändiga av bostadspolitiska skäl. Kapitalkostnaderna måste även sänkas. Neutralitet mellan upplåtelseformerna borde åstadkommas inom ramen för lånesystemet och borde i första hand avse nyproduktionen. Paritetskravet skulle uppnås genom successiv avtrappning av räntebidragen. För— mögenhetsbildningen för egnahemsägare skulle också motverkas ge— nom därav följande successivt stigande kapitalutgifter. Vidare ansågs det viktigt att subventionernas storlek skulle kunna anges vid varje tidpunkt.

Den acceptabla kapitalkostnaden för hyres- och bostadsrätt ansågs vara 4 %, en sänkning från paritetslånesystemets 5,1 %. Det mot- svarade en garanterad ränta på 3,9 % med hänsyn till bottenlåne—

58 Generella bostadssubventioner SOU 1984:35

amorteringarna. Den garanterade räntan skulle höjas med 0,15 pro- centenheter per år de första fem åren och därefter med 0,20 pro- centenheter per år. Det skulle möjliggöra en avveckling av ränte— bidragen inom 23 år, och en slutamortering inom 30 år. Därvid skulle amorteringarna kunna påbörjas innan räntebidragen helt av— vecklats. De angivna förutsättningarna innebar en antagen ränte- nivå på 8,25 %.

Bostadsministern ansåg det inte möjligt att exakt och menings- fullt ange hur mycket högre den garanterade räntan för egnahem borde vara med hänsyn till skatteförutsättningarna. Han fann emellertid att den borde vara 6 %. För egnahem borde dessutom statslånen amorteras från början, vilket gav en kapitalkostnad på 6,3 % vid annuitetslån och 7,1 % vid rak amortering.

Dessa värden kan jämföras med beräkningar i "Solidarisk bostads-

politik" (SOU 1974:17) som citeras i propositionen. De visade att ett givet småhus skulle få samma nettokapitalkostnad första året

vid 3,9 % kapitalkostnad om det uppläts med hyresrätt som vid

6,7 % kapitalkostnad om det uppläts med äganderätt. Härvid inräk- nades räntan på överkostnader samt amorteringar. Marginalskatte-

satsen i kalkylen var 60 %.

Den garanterade räntan för egnahem borde höjas med 0,2 procenten- heter per år, vilket, med hänsyn till skattereduktion och taxe- ringsvärdehöjningar, skulle ge samma kapitalkostnadshöjningar som för hyres- och bostadsrätt de närmaste fem åren.

De nya lånevillkoren med subventioner skulle gälla även äldre hus. Kapitalkostnaderna sänktes för hyres— och bostadsrättshus men dock på ett sådant sätt att äldre hus fick högre garanterad ränta än nyare. För egnahem skedde höjningar med motsvarande in- riktning.

De nya lånevillkoren beräknades medföra ökade statsutgifter på 2 000 milj. kr. för beståndet, varav 1 700 milj. kr. för hyres- och bostadsrättshus och 300 milj. kr. för egnahem. Varje ny år- gång beräknades medföra ett subventionsbehov på 130 milj. kr. för

SOU 1984:35 Generella bostadssubventioner

hyres- och bostadsrättshus och 100 milj. kr. för egnahem. Inga kalkyler redovisades för Skattesubventionerna, men det konstate- rades att de skulle minska i viss utsträckning genom införande av räntebidrag.

3.1.3 förursätrningar rör parirer gch_rertralirer

I fig. 3.1 redovisas den årliga inflationen samt räntan på stats— lån åren 1968 till 1983. Räntan på stats- och bottenlån skilde sig obetydligt under perioden. Hösten 1974, då propositionen la- des, kunde man se tillbaka på en period med en inflation på 6 ä 8 % per år och en räntenivå på ca 7 %. Hösten 1974 steg dock bottenlåneräntan till 8,20 %. Som konstaterats i föregående av- snitt kalkylerade man också i propositionen med denna räntenivå.

Det finns ingen redogörelse över hur man tänkte sig den ekonomi- ska framtid där lånesystemet skulle fungera. Den följande redo— görelsen utgör alltså en rekonstruktion.

Antar man att det långsiktiga antagandet om räntenivån var 8,20 % kan därur härledas en förväntad framtida inflation på nivån 5,5 %. Realräntan skulle då nämligen bli ca 2,75 %, vilket över- ensstämde med tidigare historiska erfarenheter.

Till den historiska erfarenheten hörde också en kontinuerlig pro- duktivitetsutveckling i bostadsbyggandet. Under åren 1968-1973 steg produktiviteten i flerfamiljshusproduktionen med 15 % eller med 2,8 % per år. Studier för tidigare perioder visade en likar- tad utveckling. Beräkningar som vi utfört visar emellertid att priseffekterna i stort sett motverkats av stigande material- och arbetskostnader (faktorpriser). Åren 1965-1972 var dock byggan- dets prisutveckling mycket gynnsam. Det kan därför vara rimligt att förutsätta förväntningar om realt sjunkande byggnadskostnader om ca 1 % per år.

Den första frågan är vilka förutsättningar 1974 års beslut inne- bar för att upprätthålla pariteten. Diskussionen begränsas till hyres- och bostadsrätter i flerbostadshus.

60 Generella bostadssubventioner SOU 1984:35

% _ _, Stats - : låneränta |

"""""I

Inflation (dec.- dec.)

1968 1970 1975 1980 Är

Fig. 3.1 Inflation samt ränta på statliga bostadslån åren 1968-1983.

Källa: SCB, Bostadsstyrelsen.

Den garanterade räntan skulle öka från 3,9 % till 4,65 % efter fem år och därefter med 0,2 procentenheter per år. Det innebar en genomsnittlig årlig procentuell ökning med 3,6 % de första fem åren och med 4 % per år de närmast följande fem åren. Därefter skulle ökningstakten bli lägre.

Med de givna förutsättningarna (5,5 % inflation, 1 % årlig real— prissänkning) skulle byggnadskostnaderna komma att stiga med ca 4,5 % per år. Samtidigt skulle kapitalkostnaderna i tidigare år- gångar stiga med 3,6 ä 4 % per år. Kapitalkostnaderna i äldre är- gångar skulle alltså till en början sjunka med knappt 1 % per år i förhållande till nyproduktionen och senare i en förhållandevis något lägre takt. Det skall jämföras med den åldersfaktor i kapi- talkostnaderna som paritetstalsnämnden beräknat, 0,75 % per år.

SOU 1984:35 Generella bostadssubventioner

Slutsatsen blir alltså att beslutet var väl avvägt för att skapa paritet över årgångarna.

Grundläggande för denna slutsats är principerna för amortering. För bottenlånet tillämpades annuitetsprincipen. Statslånet skulle ej börja amorteras förrän efter 15 å 20 år. Amorteringarna upp- gick därför till en början till endast 0,1 %. Det kan jämföras med att de vid rak amortering skulle ha uppgått till 2,4 %. (2 % amortering för bottenlånet och 3,3 % för Statslånet.) Den förut- satta inflationstakten var i sin tur en förutsättning för den lå- ga amorteringen. Inflationen innebar nämligen en motsvarande real sänkning av skuldvärdet. Skillnaden i skuld mellan åtföljande år- gångar av hus skulle bli i storleksordningen 4,5 %, trots att den faktiska amorteringen var endast 0,1 %. På detta sätt skulle för— utsättningar skapas för rebelåning den dag huset behövde byggas om.

Uppenbart är att systemet var mycket känsligt för ändringar i förutsättningarna. En sänkning av inflationstakten till t.ex. 3 % skulle innebära att kapitalkostnaderna i äldre årgångar skulle 955 med ca 1,5 % per år i förhållande till nya. I samma riktning skulle snabbare produktivitetsökning eller lägre real faktorpris- utveckling ha verkat. Högre inflationstakt, lägre produktivitets— ökning eller snabbare real faktorprisutveckling skulle å andra sidan ha kommit att innebära större kapitalkostnadsskillnader mellan årgångarna än ca 0,75 %. Det är ju en utveckling av det slaget som vi senare fått uppleva, vilket kommer att framgå i nästa avsnitt.

Den andra frågan gäller förutsättningarna för neutralitet. Det har redan konstaterats att de jämförelser som redovisas i propo— sitionen bygger på att samtliga kapitalutgifter inräknas och att egnahemsägaren har 60 % marginalskatt. Om dennes statslån amorte- ras enligt annuitetsprincipen blir kapitalutgiften lägre än för hyresrätt. Vid rak amortering blir den högre. Annuitetslån blev också den dominerande låneformen.

62 Generella bostadssubventioner SOU 1984:35

En kalkyl av nettoräntekostnaden för ett småhus uppfört 1975 ger följande resultat:

Marginalskattesats (%) 50 60 70 80 Nettoräntekostnad (% av LU) 3,6 3,1 2,6 2,1

Kalkylen bygger på att produktionskostnaden är 200 000 kr., taxe- ringsvärdet 150 000 kr., låneunderlaget (LU) 190 000 kr. och schablonavdraget 800 kr. Endast ränta på stats- och bottenlån samt 8 % ränta på det egna kapitalet inom låneunderlaget (9 500 kr.) in- räknas.

År 1974 var det inte helt känt vilken marginalskatt egnahemsägar- na i medeltal hade. Värden mellan 50 och 60 % förekom i diskus— sionen. Den välkända slutsatsen att högre marginalskatt ledde till lägre boendekostnader kan utan vidare dras. Det kan också konstateras att nettoräntekostnaden även vid 50 % marginalskatt blev lägre för egnahem än för hyresrätt. Villkoren för finansie- ring av överkostnad var sämre för hyresrätt än för egnahem på grund av avdragsrätten för den senare. Om amorteringar på mellan 0,4 % och 0,9 % av låneunderlaget inräknas för egnahem kan neu- tralitetsmålet i stort sett ha ansetts vara uppfyllt vid 50 % 5 60 % marginalskatt.

Det är osäkert om neutraliteten skulle kunna upprätthållas över åren för egnahem. För egnahemsägarna skulle ju nettoräntekostnad- erna stiga långsammare än 0,15 procentenheter per år. Vid 60 % resp. 50 % marginalskatt skulle ökningen bli 0,08 resp. 0,1 pro- centenheter per år fram till nästa taxeringstillfälle i början av 1980—talet. Detta förhållande innebar också större risk för pari- tetsproblem än för hyres- och bostadsrätt. Äldre småhus skulle, vid tidigare angivna förutsättningar om pris— och produktivitets- utvecklingen, successivt komma att få för låga kapitalkostnader i förhållande till nyproduktionen. Detta skulle kunna leda till åtminstone smärre förmögenhetsvinster. De successiva ökningarna av den garanterade räntan gavs ju i propositionen just rollen att motverka sådana vinster. Å andra sidan var eftersläpningen i räntehöjning mellan upplåtelseformerna ringa. I propositionen

SOU 1984:35 Generella bostadssubventioner

menades att om också effekten av kommande taxeringsvärdehöjningar inräknades, skulle kostnadsökningarna bli desamma för upplåtelse- formerna.

Slutsatsen blir att 1974 års bostadspolitiska reform var känslig för störningar. Ändrade förutsättningar beträffande inflation, ränteläge och produktivitetsutveckling skulle påverka möjlighet- erna att upprätthålla neutralitet och paritet. Sett i ett histo- riskt perspektiv var det ett kraftfullt steg mot bättre neutrali- tet mellan upplåtelseformerna.

Som redan framgått av fig 3.1 fattades 1974 års beslut just i början av en period med stigande inflation och med starkt stigan- de räntor. Statslåneräntan ökade från 7,25 % år 1974 till 12,75 % år 1981. Därmed kom förutsättningarna för en återbetalning av Statslånet för hyres- och bostadsrätt inom en trettioårsperiod att snabbt raseras. Som kommer att framgå av följande avsnitt åt- följdes den kraftiga inflationen av än kraftigare byggprishöj- ningar som även snabbt raserade förutsättningarna för paritet öv- er årgångarna och äventyrade nyproduktionen.

3.2 Bostadsbyggandets prisutveckling

3.2.1 Brgdrkrigngprjåerng

Prisutvecklingen blev utomordentligt ogynnsam efter mitten av 1970-talet. Det kan illustreras för flerbostadshus och grupp- byggda småhus medan prisuppgifter saknas för styckebyggda småhus. Som framgår av tab. 3.1 steg priserna särskilt starkt för fler- bostadshus. Prisökningen per lägenhet under sjuårsperioden 1975- 1982 var mer än tre gånger så snabb som närmast föregående sju- årsperiod. För gruppbyggda småhus var ökningstakten betydligt lägre, liksom skillnaden i prisökningstakt mellan perioderna. Skillnaden i prisökning mellan hustyperna ledde till att m2-pris- et för gruppbyggda småhus år 1982 blev 13 % lägre än för flerbo- stadshus medan det år 1968 var 11 % högre.

64 Generella bostadssubventioner SOU 1984:35

Tab. 3.1 Produktionskostnadernas utveckling åren 1968-1982. Statsbelånade hus med preliminära beslut

1958 1975 1982 Kostnad per lägenhet (kr) Flerbostadshus 74 000 121 000 382 000 Gruppbyggda småhus 126 000 196 000 468 000 Kostnad per 1112 Flerbostadshus 1 025 1 722 5 043 Gruppbyggda småhus 1 134 1 681 4 392 Utveckling (%) 1968-1975 1975-1982 Kostnad per lägenhet Flerbostadshus 65 214 Gruppbyggda småhus 55 139 Kostnad per 1112 Flerbostadshus 68 193 Gruppbyggda småhus 48 161

Källa: SCB Bostads- och byggnadsstatistisk årsbok.

3.2.2 Anglys_ar_ryggrrisrtregklirggn

En närmare analys av prisutvecklingen kan göras för byggnads- priserna. De utgjorde år 1982 för flerbostadshus 84 % av produk- tionspriserna och för gruppbyggda småhus 76 %.

I fig. 3.2 jämförs utvecklingen av byggnadspriserna per 1112 med konsumentprisindex (KPI) och faktorprisindex för åren 1968-1982 (medeltal för flerbostadshus och gruppbyggda småhus).

Faktorpriserna har ända sedan år 1968 stigit snabbare än KPI. Fram till år 1975 steg m2—priserna för flerbostadshus långsammare än faktorpriserna och i samma takt som KPI. Därefter ökade mz-priset ungefär dubbelt så snabbt som såväl KPI som faktor- priserna.

För gruppbyggda småhus var utvecklingen betydligt gynnsammare. Fram till mitten av 1970-talet steg mZ-priserna långsammare än

SOU 1984:35 Generella bostadssubventioner

såväl faktorpriser som KPI. Därefter steg m2-priserna 60 % snabbare än KPI och 20 % snabbare än faktorpriserna.

Orsakerna till att faktorpriserna ökat snabbare än KPI skall inte närmare analyseras. Byggprisutredningen har i sitt betänkande (SOU 1982:34) gett synpunkter på utvecklingen. Däremot kommer skillnaden i utvecklingen för m2-priserna och faktorpriserna att närmare studeras.

I princip kan tre faktorer förklara att byggpriset per 1112 utveck- las annorlunda än priset på de maskininsatser, det material och lönerna för den arbetskraft - faktorpriserna - som utnyttjas i projektering och produktion. Den första faktorn är produktutform- ningen. Termerna standard, kvalitet eller resursinsats per enhet kan användas synonymt. Dvs. om produktens standard stiger, ökar också dess pris.

lndäx Flerbostadshus 50 Byggpris/ m2

/Faktorpriser

400 Gruppbyggda

småhus 2 Byggpris lm

, Konsument - , prisindex 300

200

100 - 1968 1970 1975 1980

Byggpriser avser den från år 1973 tillämpade definitionen

Fig. 3.2 Utvecklingen av byggpriser per m2, faktorpriser samt konsumentpriser åren 1968-1982. 1968=100.

Källa: SCB, Bostads- och byggnadsstatistisk årsbok.

66 Generella bostadssubventioner SOU 1984:35

Den andra faktorn är produktivitetsutvecklingen. Stigande produk— tivitet beror på att mindre mängder eller billigare material an— vänds, att produktionen effektiviseras t.ex. genom att arbets- kraft ersätts med billigare maskininsatser, att husen ges en mer produktionsvänlig utformning eller att de anställda arbetar effektivare i förhållande till lönen. Vid sådana förhållanden ökar byggnadspriserna mindre än faktorpriserna. Vid sjunkande produktivitet stiger byggnadspriserna mer.

Den tredje faktorn slutligen är vinstutvecklingen. Vid stigande vinster stiger byggnadspriserna mer än faktorpriserna. Vinstut- vecklingen kommer ej närmare att analyseras. Vinsterna utgör en— dast någon enstaka procent av byggnadspriserna, och kan därför ej i högre grad förklara dess utveckling.

SCB beräknar två särskilda s.k. byggnadsprisindexar som mäter prisutvecklingen för flerbostadshus och gruppbyggda småhus som om hus och lägenheter varit oförändrade mellan åren.* Utgångspunkten är också att byggandets geografiska fördelning i landet och mellan exploaterings- och saneringsområden är oförändrad.

Genom att jämföra byggnadsprisindex med index för mZ-prisernas utveckling kan effekterna av ändrad produktutformning (standard etc.) på mZ-priserna avläsas. Det måste ju vara så att om priset på de faktiskt byggda husen utvecklas annorlunda än för oföränd- rade hus så måste produktutformningen - standarden - ha ändrats.

Om man å andra sidan jämför byggnadsprisindex med faktorprisindex kan produktivitetsutvecklingen avläsas. Om nämligen priset på oförändrade hus utvecklas annorlunda än faktorpriserna måste ju produktiviteten ha ändrats.

* För en närmare redogörelse för indexen, se statistiska central- byråns statistiska meddelande P 1976:6.3.

SOU 1984:35 Generella bostadssubventioner

I fig. 3.3 redovisas standard- och produktivitetsutvecklingen för de två hustyperna. Standarden var i stort sett oförändrad fram till år 1975. Därefter steg den med över 20 % fram till år 1982. Produktiviteten steg fram till år 1976 för flerbostadshus och till år 1977 för gruppbyggda småhus. Utvecklingen var mest posi- tiv för den senare hustypen. Under slutet av 1970-talet skedde en produktivitetsnedgång som var mycket kraftig för flerbostadshusen och svag för grupphusen. Från år 1980 har produktiviteten åter börjat öka svagt. Produktivitetsnivån för gruppbyggda småhus låg år 1982 ca 40 % högre än år 1968, medan den för flerbostadshus låg endast 10 % högre. '

I stora drag kan perioden 1968-1982 indelas i två sjuårsperioder med väsentligt olika förlopp. I tab. 3.2 sammanfattas utveckling- en under de två perioderna, och redovisas de olika faktorernas inverkan på slutpriset. Under perioden 1968-1975 steg byggpriser— na per 1112 för flerbostadshus obetydligt snabbare än den allmänna prisnivån eller med 66 mot 61 %. Ökad produktivitet med 24 % upp- vägde att de reala faktorpriserna ökade med 24 %. Under nästa period steg byggpriserna dubbelt så snabbt som den allmänna pris-

STANDARD PRODUKTIVI TET Index Index

150 150

140

130

120

110

100 100

1970 1975 1980 År

Byggnadspris/m2 (prel.beslut) Faktorprisindex (inkl. moms och _ löneglidning) Byggnadsprisindex (påb.obiekt) Byggnadsprisindex (påb. objekt)

Fig. 3.3 Utvecklingen av standard och produktivitet i bostads- byggandet. 1968=100.

Källa: SCB.

68 Generella bostadssubventioner SOU 1984:35

Tab. 3.2 Byggprisökningens förklaringsfaktorer och dess prispå—

verkan (procent)

Utveckling under Frisavv1ke|se perioden utan faktor- utveckling I968:T9T5__I975:T982—_1975_—_—"1?KEF—__—_

Flerbostadshus

Byggpris/m2 66 Förklaringsfaktorer Allmän prisnivå 61 Reala faktorpriser 24 Standard 2 Produktivitet 24

Gruppbyggda småhus

Byggpris/m2 43 Förklaringsfaktorer Allmän prisnivå 61 Reala faktorpriser 26 Standard _ _5 Produktivitet 34

200

100

23 -12

160

100 9 24 4

—38 —20

+24

-30

-38 -20

+5 +34

—50

-18 —12

Källa: SCB. Egna beräkningar. Beräkningarna grundas på byggnads- priser enligt preliminärt beslut, faktorprisindex inkl. löne- glidning och moms samt byggnadsprisindex för påbörjade objekt.

nivån. De viktigaste förklaringsfaktorerna var ökad standard och sänkt produktivitet medan de reala faktorpriserna steg måttligt.

För gruppbyggda småhus steg priserna långsammare än den allmänna prisnivån under den första perioden eller med 43 mot 61 %. En kraftig produktivitetsökning och en svag standardsänkning mot- verkade mer än väl den reala faktorprisökningen. Under perioden 1975—1982 steg mZ-priserna 60 % snabbare än de allmänna priserna. Den viktigaste orsaken var standardökningen och en viss real faktorprisutveckling, som ej alls kunde uppvägas av den svaga produktivitetsökningen.

Under var och en av de studerade perioderna steg byggpriserna per m2 för flerbostadshus 16 % snabbare än för gruppbyggda småhus.

SOU 1984:35 Generella bostadssubventioner

I högra delen av tab. 3.2 visas i procent hur mZ-priserna åren 1975 resp. 1982 skulle ha avvikit från de faktiska om varje för- klaringsfaktor för sig varit oförändrad under föregående sjuårs- period. Om t.ex. den allmänna prisnivån varit oförändrad åren 1975-1982 hade byggpriserna år 1982 varit 50 % lägre. Priserna hade varit knappt 20 % lägre om inte standarden stigit samt 7 5 8 % lägre om inte faktorpriserna stigit snabbare än den allmänna prisnivån.

Av speciellt intresse är produktivitetsutvecklingens inverkan. Oförändrad produktivitet mellan åren 1975 och 1982 hade betytt 12 % lägre priser år 1982 för flerbostadshus och 4 % högre priser för gruppbyggda småhus. Men den relevanta frågan är hur priserna år 1982 påverkats av att produktivitetsutvecklingen vänt eller stagnerat. Om produktiviteten fortsatt att öka i samma takt åren 1975—1982 som tidigare sjuårsperiod hade priserna varit 29 resp. 23 % lägre år 1982. För flerbostadshus skulle det ha inneburit att m2-priserna endast stigit 13 % mer än konsumentpriserna i stället för en dubbelt så snabb ökning. För grupphusen skulle mZ-priserna ha utvecklats i samma takt som konsumentpriserna. En fortsatt oförändrad produktivitetsstegring skulle alltså nästan helt kunnat motverka inte bara priseffekten av den kraftiga stan- dardökningen utan även faktorprisernas reala ökning. För t.ex flerbostadshus skulle räntebidraget kunnat vara en tredjedel läg- re vid oförändrad nettokapitalutgift, 150 kr/mz.

Den samtidiga standardökning och produktivitetssänkning som in- träffade under andra hälften av 1970-talet innebar ett dubbelt trendbrott. Beräkningar som vi utfört visar nämligen att resurs- insatsen per mz (standarden) varit i stort sett oförändrad tidi- gare under efterkrigstiden. Ökad produktivitet har också succes- sivt kunnat motverka stigande faktorpriser. MZ-priserna har där- med utvecklats i stort sett i takt med inflationen.

I följande två avsnitt analyseras standard- och produktivitets— utvecklingen med tyngdpunkt i perioden 1975-1982.

70 Generella bostadssubventioner SOU 1984:35

Standardutvecklingen

Som tidigare framgått har det standardbegrepp som här används en annan innebörd än i ordet lägenhetsstandard. Där tänker man när- mast på vilken utrustning och vilka golv- och väggmaterial som finns i lägenheten samt på i vilket skick den är. Vårt standard- begrepp är relaterat till 1112 och inte till lägenhet. Det mäter hur stor resursinsats som i medeltal läggs ner per m2 i ett visst års produktion. Det innebär att om medellägenhetsytan sjunker från ett år till ett annat så visar vårt standardmått en ökning. Resursinsatserna per mZ blir ju större, eftersom bl.a. köks- och badrumsutrustningen fördelas på en mindre yta. Smålägenheter är ju också dyrare per nu2 än stora.* Om utrustningen förbättras mellan åren visar naturligtvis vårt mått en ökad standard.

Även byggnadernas utformning har sin betydelse. Låga och små hus kräver större resursinsats per 1112 än höga och stora. Mängden av tak, grundläggning och ytterväggar per 1112 blir nämligen större. Å andra sidan kan mängden trapphus och hissar minska.

Likaså kan ändringar i byggandets lokalisering spela roll. En övergång från byggande i exploaterings— till saneringsområden registreras som en standardhöjning i den mån som byggnadskost- naderna för lika byggnader och inte endast mark och grundlägg- ningskostnaderna är högre. På samma sätt registreras en övergång till relativt mer byggande i regioner med högre byggnadskostna- der. De högre kostnaderna är uttryck för såväl större resursin- sats som en högre konsumentvärdering.

* Det är också möjligt att beräkna standardutvecklingen per lä- genhet. Att m2 använts i analysen sammanhänger med att detta mått används i flera andra sammanhang, t.ex. vid analyser av hyror samt paritets- och neutralitetsförhållanden.

SOU 1984:35 Generella bostadssubventioner

Flera av de nämnda faktorerna har inverkat på Standardutveck- lingen per m2. Medellägenhetsytorna ändrades på följande sätt:

_ Forandr1ng (%) 1968 1975 1982 1968-1975 1975-1982

Flerbostadshus 71,9 70,5 75,7 -2,0 7,4 Gruppbyggda småhus 111,5 116,7 106,6 4,7 —8,7*

* Minskningen beror på en starkt ökad andel hyres- och bostads- rättshus med mindre ytor än egnehemmen.

Man kan anta att kostnaden för tillkommande yta är ca 50 % av medelkostnaden. Standardsänkningen per n? för gruppbyggda småhus åren 1968-1975 förklaras till ca hälften av ökad medellägenhets- yta. Den innebar ju att mZ-priserna sänktes genom lägre resurs- insats per m2. För perioden 1975-1982 innebar ytändringarna en standardsänkning med ca 4 % för flerbostadshus och en ökning för gruppbyggen i samma storlek.

För flerbostadshusen har en förskjutning skett mot byggande i saneringsområden. I en specialstudie på kommitténs uppdrag har emellertid SCB konstaterat att vare sig denna förändring eller byggandets lokalisering i övrigt haft någon inverkan på standard- indexen under åren 1975 till 1982.

Efter år 1968 har kraftiga förändringar av flerbostadshusens ut- formning skett. Under hela 1970-talet har en kontinuerlig och stark övergång pågått från trevåningshus och hus med över fem våningar till hus med en till två våningar. Den var kraftigast under första hälften av 1970—talet. Även fyra-fem-våningshusen ökade då sin andel (se fig. 2.16). Hustyperna försköts fram till år 1975 från lamellhus till troligen billigare loftgångshus, se tab. 3.3. Senare har en ytterligare förskjutning skett från lamellhus till övriga hus. Det gäller de mer eller mindre radhus- betonade byggnader med en eller två våningar som blivit vanligare framför allt i exploateringsområden. Antalet lägenheter per hus minskade från 24 år 1969 till 16 år 1979.

72 Generella bostadssubventioner SOU 1984:35

En utveckling som den skisserade leder till att resursinsatserna per m2 i form av takyta, grundläggning och ytterväggar ökar. Å andra sidan minskar behovet av trapphus och hissar. Med ledning av uppgifter i byggprisutredningen (SOU 1982:34) kan beräknas att tak- och grundläggningsytorna per 012 bostadsyta ökat med en tredjedel och ytterväggslängden med en sjättedel åren 1974-1979 i exploateringsområden. Vidare kan härledas att detta skulle ha lett till en ökad resursinsats per m2 på 10—14 %. Totaleffekten torde dock vara mindre eftersom hustypsförändringen troligen inte varit lika stark i saneringsområden. En rimlig skattning kan vara 6—10 %.

Tab. 3.3 Lägenheter i flerbostadshus efter hustyp, antal våning- ar i husen samt antal lägenheter per hus

Hustyp, prel. Beslut (%) 1968 1975 1982

Lamellhus 87 65 30 Punkthus 7 7 17 Loftgångshus 5 24 25 Övriga hus 1 4 28 Summa 100 100 100

Antal lägenheter per hus, inflyttningsfärdiga hus 1969 1976 1979* '__________"'____"_"__”"""YFF""'"""___—T9__—_—"_'__THF_"__

Källa: SCB Bostads— och byggnadsstatistisk årsbok.

* Uppgift saknas för senare år.

Under andra hälften av 1970-talet infördes skärpta energi- och handikappnormer. Även kraven på hiss, barnsäkerhet, värmeåter- vinning, arbetarskydd m.m. skärptes. Byggprisutredningen har be— räknat priseffekten av sådana ändringar till 8 % för flerbostads— hus och 5 % för småhus. Det skall påpekas att energiprisutveck- lingen även utan normändring skulle ha lett till högre byggkost— nader för att spara energi. I tab. 3.4 sammanfattas de faktorer som kunnat leda till högre standard per m2 åren 1975-1982. Endast ca hälften av utvecklingen kan någorlunda förklaras med tillgäng- lig kunskap.

SOU 1984:35 Generella bostadssubventioner

Tab. 3.4 Orsaker till standardhöjningar åren 1975-1982 (pro-

cent) '_"_ Flerbostads- Gruppbyggda

_ hus småhus Total förändring +22,6 +24,1 därav Ändrad medellägenhetsyta - 4 + 4 Geografiska förskjutningar sanering/exploatering 0 O högprisområden/lågprisområden 0 O

Ändrad utformning ökad mängd tak, grundläggning och ytterväggar 6—10 obetydlig minskad mängd trapphus och hissar ? -

Normförändringar m.m. 8 5 Summa förklarad del 10—14 9

Produktivitetsutvecklingen

Frågan om orsaken till den sjunkande produktiviteten under andra hälften av 1970-talet har behandlats bl.a. av byggprisutredningen (SOU 1982:34) i en rapport av Salaj "Uppluckrat kostnadsansvar" (Byggforskningsrådet R 120:1982) och i två artiklar av Mildner "Kan byggarna klara krisen" Byggnadsindustrin (BIN 1/1982) och "Varför är produktiviteten på väg ner"(BIN 35/1982). Som en sammanfattning av diskussionen kan för det första konstateras att inte bara den här redovisade totalproduktiviteten har sjunkit utan även arbetsproduktiviteten, mätt som byggvolymen per arbets- timme. För det andra att det ej varit möjligt att kvantitativt analysera utvecklingens orsaker.

74 Generella bostadssubventioner SOU 1984:35

De orsaker till produktivitetsminskningarna som främst framförts gäller minskad totalproduktion, minskade projektstorlekar, mindre hus och "skrynkliga" hus. De stigande subventionerna anges också som en allmän förklaring till de stigande priserna. Man skiljer då inte på standard- och produktivitetsutvecklingen.

De angivna förklaringsfaktorerna är emellertid i flera fall dis- kutabla. Påbörjandet av lägenheter i flerbostadshus sjönk från 77 000 lägenheter är 1970 till 15 000 år 1975. Produktiviteten sjönk först åren 1977-1979 samtidigt som produktionen ökade från 14 000 till 18 000 lägenheter. För gruppbyggda småhus stämmer bilden inte mycket bättre. Produktionen steg till år 1972 och började sjunka år 1979. Produktiviteten sjönk åren 1978-1980 men ökade från år 1981 trots fortsatt produktionsnedgång.

Det är riktigt att projektstorlekarna minskat. Det är emellertid helt beroende på att de stora projekten med över 200 lägenheter försvunnit. Samtidigt visar olika studier att kostnadssänkningen för projekt större än ca 200 lägenheter är obetydlig. Storpro— jektens försvinnande kan alltså inte ha inverkat nämnvärt på pro- duktivitetsutvecklingen.* Det hindrar emellertid inte att stor- projektens försvinnande kan ha haft en indirekt effekt. Det kan vara i dem som metodutvecklingen skett — en effekt som med efter- släpning fortplantat sig till hela produktionen. Denna metod- stimulans, som upphävdes under första hälften av 1970-talet kan ha fått avläsbara effekter flera år senare.

Det förefaller troligt att övergången till mindre hus i sig har lett till produktivitetssänkningar liksom tendensen att bygga mer

* Det bekräftas också av den producentinriktade byggprisindex som SCB beräknar. Den eliminerar effekten av ändrad projekt- storlek och ändrade grundläggningsförhållanden. Denna index- serie avviker obetydligt fr n den här utnyttjade konsumentin- riktade indexen.

SOU 1984:35 Generella bostadssubventioner

komplicerade, "skrynkliga" hus. Det skall dock noteras att den därav följande ökningen i mängden byggnadsdelar per 012 bostadsyta redan registrerats som en standardhöjning. Det är ökade insatser i form av projektering, arbetsledning och arbetstid som de mind— re, "skrynkliga" husen i sig föranlett, som kan registreras som produktivitetsminskning.

Kanske är det så att de sammanlagrade effekterna av alla de för- ändringar av bostadsproduktionen som relaterats har ställt bygg- marknaden inför så stora omställningsproblem att produktiviteten övergångsvis pressats ner. Att den fr.o.m. år 1981 åter börjat öka ger ett visst stöd för detta antagande.

De stigande subventionernas inverkan

Som kommer att framgå i avsnitt 3.3 har såväl räntebidrag som skattesubventioner till bostadssektorn stigit kraftigt sedan mitten av 1970-talet. I olika sammanhang har detta angetts som en viktig orsak till de kraftigt stegrade byggkostnaderna. Så t.ex. menar byggprisutredningen att "den långsamma reaktionen (på pris— höjningarna) kan ha sin grund i vissheten av ett övergripande statligt skydd i subventionens form" (s. 139). Utredningen menar också att "de generella subventionerna ..... , skapat en sådan ekonomisk miljö att deltagande parter kunnat höja sina priser i högre takt än .... på andra marknader" (s. 139). Salaj å sin sida hävdar att kostnadsmedvetandet hos beställarna avtrubbats kraf-

tigt, till stora delar som ett resultat av subventionsgradens flerdubbling (s. 83 f).

I båda fallen har intresset riktats mot flerbostadshussektorn och alltså till räntebidragens förmodade effekter. Det är framför allt den ökade medellägenhetsytan som väckt uppmärksamhet, men även övriga standardökningar och produktivitetsnedgången.

I ingen av de citerade skrifterna finns någon analys bakom på- ståendena som framförs mycket kortfattat. Man uppehåller sig också endast vid flerbostadshusproduktionen, som under de disku- terade åren 1975-1980 svarade för endast 20 % av nybyggnadsin—

76 Generella bostadssubventioner SOU 1984:35

vesteringarna i bostäder. Skattesubventionernas betydelse för egnahemsbyggandet, som alltså svarade för 80 % av investering- arna, berörs över huvud taget ej.

Ökningen av medellägenhetsytorna i flerbostadshusen beror främst på att andelen lägenheter om 1 rum och kök minskat. Men detta kan lika väl ses som en anpassning till en långsiktig efterfrågan som resultat av ett minskat kostnadsmedvetande. Det har ej heller varit svårt att hyra ut de lägenheter om 2 rum och kök som ersatt 1 rum och kökslägenheterna.

Det är troligt att om räntebidragen till nyproduktionen av fler- bostadshus varit mindre inom ramen för ett nominellt lånesystem skulle produktionen ha påverkats kraftigt. Det är rimligen sådana begränsningar man tänkt sig eftersom inget nämns om möjligheten att införa reallån av någon typ. Lägenheterna skulle troligen ha blivit mindre och produktionen skulle troligtvis i större ut- sträckning ha skett i de hustyper som var vanligast under 1960— talet. Men en viktigare effekt skulle antagligen ha blivit ett mer eller mindre totalt sammanbrott av produktionen av hyres- och bostadsrättslägenheter. Och sannolikt skulle produktiviteten i den återstående produktionen ha fallit än mer än den faktiskt gjort. Den samlade kostnadseffekten av kraftigt minskade subven- tioner måste därför bedömas som högst osäker.

Minskade räntebidrag till egnahem skulle ej ha fått lika kraftiga effekter, eftersom minskningen till stor del (ca 50-75 %) auto- matiskt skulle ha ersatts av skattesubventioner. Men efterfrågan, främst från hushåll med låga marginalskatter, skulle naturligtvis ha minskat och husen skulle ha blivit mindre. Kraftigt minskade skattesubventioner skulle naturligtvis ha fått motsvarande effek- ter som för flerbostadshus.

SOU 1984:35 Generella bostadssubventioner

3.2.3 Ergmridsgtåirter

Resursinsatserna per 1112 bostadsyta och därmed byggnadspriserna kommer även framdeles att påverkas av medellägenhetsytans utveck- ling. Krav på hissförberedelse i tvåvåningshus ökar m2-priserna något, vare sig fler hissar faktiskt förbereds i tvåvåningshus eller tvåvåningshusen ersätts av envåningshus. En övergång från tvåvåningshus till höghus kan däremot leda till något lägre re— sursinsats per m2_ Men i övrigt är det inte troligt att standar- den kommer att öka ytterligare.

Det finns ett visst hopp om att den negativa produktivitetsut— vecklingen har vänt. Kanske kan man vänta sig att läget under 1980-talet återgår till det normala fram till mitten av 1970- talet — att produktivitetsökningar utjämnar effekterna av stigan- de reala faktorpriser.

3.3 Utvecklingen av subventioner och måluppfyllelse samt korrigeringsåtgärder

Den ränte- och byggkostnadsutveckling som skildrats i föregående avsnitt ledde snart till insikten att subventionerna skulle komma att stiga snabbt. Samtidigt skulle man fjärma sig framför allt från paritetsmålet. De stigande byggkostnaderna utgjorde vidare ett hot mot nyproduktionen och därmed sysselsättningen. Samtidigt uppmärksammades alltmer de ökade skattesubventioner till egnahem som blev en följd av stigande räntor, produktionskostnader och fastighetspriser. Ökningen av fastighetspriserna ledde också till en kraftig förmögenhetsbildning hos egnahemsägarna (se avsnitt 3.5). Det hävdades att egnahemsägare därigenom kom att "bo gra- tis". Slutsatsen drogs att avdragsrätten i det progressiva skat- tesystemet gjorde att egnahemsägare med de högsta inkomsterna och marginalskatterna kom att bo särskilt billigt och fick de största subventionerna.

78 Generella bostadssubventioner SOU 1984:35

Utvecklingen av räntebidrag och skattesubventioner redovisas i tab. 3.5. Ungefär hälften av Skattesubventionerna föll på staten t.o.m. år 1982. Avdragsreformen innebär att andelen minskar till ca 40 % år 1985. Ökningen av räntebidragen sker till stor del med avsevärd eftersläpning, 1 ä 3 år i förhållande till igångsätt- ningen. Räntebidrag betalas ju först i samband med första avise- ringen av räntebetalning efter det att Statslånet betalats ut. Kunskaperna om Skattesubventionernas storlek var dåliga till en början. Det skall också betonas att uppgifterna därom ej är ex- akta. En del av ränteavdragen avser lån med säkerhet i fastighet men för andra investeringar än i fastigheten. Å andra sidan finns också ränteavdrag i inkomstkällan kapital som avser lån för fas- tighetsinvesteringar. Skattesubventioner för lån till köp av bo- stadsrätter ingår ej. De har beräknats till knappt 200 milj. kr. år 1980. I avsnitt 4.3.1 diskuteras hur kapitalkostnaden för egnahem kan bestämmas. Det redovisas också hur olika uppskatt- ningar av hur stor del av ränteavdragen som verkligen avser fas- tigheten påverkar beräkningarna av egnahemsägarnas kapitalkost- nader. I samband därmed diskuteras även hur stor osäkerheten i de i tab. 3.5 angivna subventionsbeloppet kan vara.

Uppgifter om Skattesubventionerna redovisades första gången år 1979 (prop. 1978/79:100, bil. 16, s. 123). År 1982 publicerades den första prognosen över såväl skatte- som räntesubventionernas utveckling (prop. 1981/82:124 s. 7). I fig. 3.4 och 3.5 redovisas utvecklingen av räntebidrag och skattesubventioner samt de prog- noser som redovisats fr.o.m. år 1982. Huvudorsakerna till de successivt sänkta prognoserna anges i figurerna.

År 1978 inleddes en serie reformer för att motverka den utveck- ling som inletts och vars konsekvenser skulle bli allt allvarli- gare i framtiden såväl beträffande den statsfinansiella utveck- lingen som de bostadspolitiska målen.

SOU 1984:35 Generella bostadssubventioner

Tab. 3.5 Räntebidrag och skattesubventioner åren 1975-1985

(milj. kr)

___"____iäHtEETdFäg?______________SFättEEEEVT"_'_'_—”Tötållf""

HyFEE:_?EiT_'TiiiirTähmiä——thähähf'__ för egnahem

bostadsrätt hem TötäTt__Sfäf€HE__ (avrundat)

andel, ca

1975*** .. .. 1 800 2 700 1 350 .. 1976 1 881 358 2 239 3 500 1 750 3 900 1977 2 203 630 2 833 4 800 2 400 5 400 1978 2 311 810 3 121 6 000 3 000 6 800 1979 2 529 1 118 3 647 6 300 3 150 7 400 1980 3 196 1 779 4 975 7 900 3 950 9 700 1981 4 583 2 515 7 098 9 900 4 950 12 400 1982 5 638 3 109 8 747 11 500** 5 800 14 600 1983 5 939 3 219 9 158 12 OOO** 5 600 15 200 1984 5 300 3 400 8 700** 11 200** 4 900 14 600 1985 6 400 3 400 9 900** 11 OOO** 4 400 14 400

Källa: Prop. 1981/82:124, 1983/84:40, Lagrådsremiss om statlig fastighetsskatt, Bo-dep., egna beräkningar.

* Inkl. räntebidrag för ombyggnadslån men exkl. räntebidrag för energilån. De senare uppgick år 1983 till 163 milj. kr., var- av 127 milj. kr. för hyres- och bostadsrätt. För 1984 och 1985 beräknas de till sammanlagt 300 milj. kr. varav 200 milj. kr. i hyres- och bostadsrätt. ** Prognoser Lagrådsremiss om statlig fasti hetsskatt, Bo-dep.

*** För räntebidrag motsvarar år 1975 budgetåret 1975/76 osv.

Till att börja med höjdes den ordinarie upptrappningen från år 1980, samtidigt som den garanterade räntan i nyproduktionen sänktes (prop. 1977/78:100).

Efter ytterligare senare justeringar sänktes förstaårsräntan till 5,5 % för egnahem (från år 1978) och till 3,0 % för hyres- och bostadsrätt (från november 1980). Upptrappningstakten ökades för egnahem till först 0,35 % (från år 1980) och senare till 0,5 % (från år 1981) och till 0,25 % för hyres- och bostadsrätt (från år 1980).

80 Generella bostadssubventioner SOU 1984:35

. . avskaffat retroaktivt Miljarder » räntebidrag m.m

kronor prop.83/84:40 ", räntesänkn.och 15 produktionsminskning

faktisk utveckling —— — prognos

10

fast. skatt

1975 1980 1985 Är

Fig. 3.4 Räntebidragens utveckling samt olika prognoser.

Miljarder kronor

15

prop. 81/82:124 g,” &avdragsreformen

, __- /// ; överskattn. /' /"*! ,f , / —___ _ __ a ' Lagrådsremom statl. fast. skatt

___...

10

I/I prop. 81/82:100/,/

1975 1980 1985 År

Fig. 3.5 Skattesubventionernas utveckling samt olika prognoser.

SOU 1984:35 Generella bostadssubventioner

Genom tre beslut hösten 1980 - våren 1982 gjordes extra upptrapp- ningar av den garanterade räntan för äldre hus. Dessa skulle genomföras åren 1981-1985. De sammanlagda effekterna för kapital— kostnaderna redovisas i tab. 3.6 och 3.7. Den totala effekten för statsutgifterna framgår av tab. 3.8.

De extra upptrappningarna var större för äldre hyres- och bo- stadsrätter än för äldre egnahem. Orsaken är att för de senare räntebidragen helt avvecklades genom upptrappningen. Upptrapp- ningen var vidare något större för bostadsrätt än för hyresrätt. För egnahem gjordes också kraftiga upptrappningar för hus byggda åren 1975—1979. Den samlade effekten fram till budgetåret 1985/86 blev en sänkning av räntebidragsvolymen med ca 3 miljarder kr. Besluten innebar att från mitten av 1980-talet räntebidragen näs- tan helt kommer att avse hus byggda efter år 1974.

Regeringen beslöt hösten 1978 att räntebidrag för hyres- och bo— stadsrätt skulle börja utgå redan från husens färdigställande (s.k. retroaktiva räntebidrag). Tidigare hade skillnaden mellan kreditivränta och garanterad ränta under tiden mellan färdigstäl- lande och utbetalning av Statslånet utgjort en del av låneunder- laget (s.k. räntetillägg) och således finansierats med lån. Sena- re beslöts om mycket begränsade retroaktiva räntebidrag även för egnahem. Besluten fick inga påtagliga konsekvenser för statsut- gifterna förrän budgetåret 1981/82 då utgiften blev 800 milj. kr.

Tab. 3.6 Totala extra upptrappningar av garanterade räntan för statsbelånade bostäder åren 1981-1985 (procentenheter)

EäFdTgEtäTTd5______HyF€5Fåff______85EtEHEFäff_____—__Täiiniäi_

ar

1958—1963 5,2 6,1 3,30 1964—1967 3,1 4,1 3,30 1968-1972 1,2 2,2 3,30

1973-1974 0,4 1,4 3,30 1975 - 0,4 3,75 1976 - 0,2 2,95 1977 - - 2,35 1978 - - 1,60 1979 - - 0,65

Generella bostadssubventioner SOU 1984:35

Tab. 3.7 Total genomsnittlig ökning av nettoutgiften för stats- belånade bostäder till följd av extra ugptrappningar av garanterade räntan åren 1981-1985 (kr/m )

Fard1gstallda Hyresrätt Bostadsrätt Egnahem* år 1958-1963 1964-1967 23:25 1968-1972 11:40 1973-1974 4:80 1975 - 1976 - 1977 - 1978 - 1979 - 1980 —

28:60

Källa: Prop. 1982/83:50, bil. 5.

28:60 19:50 24:95 19:50 13:80 19:50 9:40 19:50 5:70 24:50 3:24 22:05

_ 21:05

- 18:55

- 14:35

— 3:20**

* Netto efter skatt, 1982 års skatteskala, inkomst 85 000 kr/år. ** Effekt av tidigarelagd normal uppräkning av garanterade räntan.

Tab. 3.8 Beräknad minskning av räntebidragen genom extra upp- trappningar av den garanterade räntan. Ackumulerade

värden (milj. kr.)

Buögetår

1981/82 1982/83 Egnahem 475 785 Bostadsrätt 130 130 Hyresrätt 200 Summa 605 1 115

Källa: Prop. 1981/82:124.

1983/84 1984/85 1985/86 1 415 1 560 1 670 325 445 565 555 700 845

2 295 2 705 3 080

Följande två år blev det ca 1 400 milj. kr/år. Genom beslut hös- ten 1983 återinfördes den tidigare ordningen med räntetillägg för hus med slutligt lånebeslut fr.o.m. år 1984.

Införandet av retroaktiva räntebidrag motiverades av en sänkning av förstaårshyran med ca 6 kr/m2. Avskaffandet ansågs däremot inte medföra någon motsvarande höjning, eftersom vissa kompense-

SOU 1984:35 Generella bostadssubventioner

rande åtgärder vidtogs. På lång sikt ger dock räntetillägg högre boendekostnader, eftersom ett större skuldbelopp måste förrän- tas.

På grund av de stigande räntorna blev det allt dyrare att fi— nansiera överkostnaderna. Därför beslutades våren 1980 att jury duktionskostnadsbelåning skulle införas. Låneunderlaget skulle i fortsättningen baseras på produktionskostnaderna i stället för att schablonberäknas. Därmed skulle största delen av överkostna- derna omfattas av räntegarantin. De nya reglerna skulle fr.o.m. år 1980 gälla för projekt med hyres- och bostadsrätt upphandlade i konkurrens. Senare utsträcktes de till förhandlingsupphandlade projekt och temporärt även till egenregiprojekt. År 1982 infördes motsvarande regler för gruppbyggda egnahem.

De extra upptrappningarna av den garanterade räntan för hyres— och bostadsrätt skulle medföra hyreshöjningar även för icke statsbelånade hyreshus, huvudsakligen privata. Likaså skulle äld- re bostadsrätter få relativt sett lägre kapitalutgifter. Detta befarades leda till stigande priser på äldre fastigheter och bo- stadsrätter med åtföljande förmögenhetsökningar. Tillsammans med paritetsskäl och statsfinansiella skäl var detta bakgrunden till beslutet är 1982 om den s.k. hyreshusavgiften fr.o.m. 1983. Hösten 1983 aviserades ett förslag att avgiften skall omvandlas till en statlig fastighetsskatt och utsträckas även till egnahem och fritidshus. Därvid skall dock relativt nyköpta äldre hus undantas övergångsvis.

Även avdragsreformen, som ingick i skatteöverenskommelsen våren 1981, har en bostadspolitisk bakgrund. Därigenom minskade av- dragsrättens värde successivt till 50 % mellan åren 1983 och 1985. Det innebär en minskning av Skattesubventionerna med ca 2 500 milj. kr. Höginkomsttagarnas fördel av att bo i eget hem reducerades avsevärt.

Den temporära hyresrabatten som beslutades hösten 1982, hade som främsta uppgift att stimulera bostadsproduktionen. Den innebär ett direkt bidrag på som högst 60 kr/m2 och är för ny- och om- byggda hyres- och bostadsrättshus som påbörjades år 1983. För år 1984 är maximibeloppet 45 kr.

84 Generella bostadssubventioner SOU 1984:35

Beslutet om räntebidrag för underhållslån i december 1983, slut— ligen, innebar principiellt förändrade förutsättningar för frågan om vad som skall ingå i kapitalkostnaderna vid överväganden om paritet. Reformen beskrivs närmare i avsnitt 5.3.5. Hittills har underhåll betraktats som en driftkostnad, som skulle betalas ge- nom årliga fonderingar för framtida behov. Detta har dock skett endast i begränsad omfattning. I och med att lån kan tas upp för en del av underhållet kommer kostnaden att dels flyttas fram i tiden dels omvandlas till en kapitalkostnad i form av subventio- nerad ränta samt amorteringar. Kapitalkostnaden för äldre hus kommer alltså att bli högre än om enbart kostnaden för finansie- ring av produktionen beaktas. Följderna av detta beslut när det gäller paritetsmålet kommer att beröras längre fram i detta kapi— tel och utvecklas vidare i kap. 8.

I tab. 3.9 redovisas översiktligt de effekter på bostadspolitiska och statsfinansiella mål som den långa raden av reformer haft. Dessa effekter har också i stor utsträckning åberopats som skäl för åtgärderna.

Det är framför allt paritetsmålet som påverkats och åberopats. Såväl kostnadshöjningar i äldre bestånd som kostnadssänkningar i nyproduktionen har ansetts nödvändiga för att motverka kostnads- och hyressplittring. Kostnadshöjningar i det äldre beståndet så— väl genom höjningar av den garanterade räntan som genom hyreshus— avgiften och avdragsreformen har också stor betydelse för förmö- genhetsbildningen. Alla dessa åtgärder motverkar prisstegring på äldre fastigheter och bostadsrätter, vilket också åberopats som skäl. Framför allt avdragsreformen, men även de för hyres- och bostadsrätt relativt mer sänkta garanterade räntorna har medfört större neutralitet mellan upplåtelseformerna. Höginkomsttagarnas gynnade ställning när det gäller nettoräntekostnaden för eget hem har i stort sett upphört.

Önskan att stimulera nyproduktionen har legat bakom samtliga be- slut att sänka räntekostnaderna i nyproduktionen. Samtidigt har statsutgifterna ökat.

SOU 1984:35 Generella bostadssubventioner 85

Tab. 3.9 Förändringar av finansierings- och avdragsvillkor samt deras inverkan på bostadspolitiska mål och på statsut-

gifterna Effekt å målet om Ny- Stats- Par1- Neutra- Låg for- pro- fi- tet litet mögenhets- duk- nanser

bildning tion

Garanterad ränta

Ökad upptrapp—

ningstakt + + +

Extra upptrapp-

ningar + + +

Relativt större ökning

av Upptrappningstakten

för egnahem + + Sänkt förstaårs-

ränta + + -

Relativt större sänk-

ning av förstaårs—

räntan för hyres- och

bostadsrätt + Retroaktiva räntebidrag

Införande + + -

Avskaffande + PK-belåning + + - Avdragsreformen (egnahem) + + - + Hyresrabatt + - Hyreshusavgift/ fast.skatt + + + Underhållslån med ränte- Nya förutsättn. - bidrag för hyres- och bostadsrätt

+ positiv effekt - negativ effekt

86 Generella bostadssubventioner SOU 1984:35

Införandet av retroaktiva räntebidrag innebar en i förhållande till den statsfinansiella utgiften mycket ineffektiv åtgärd. Den kunde också avskaffas utan att kapitalkostnaderna ökade på kort sikt.

Det är inte möjligt att göra en utvärdering av de samlade stats— finansiella konsekvenserna av de olika åtgärderna. Inte bara sub- ventionsnivån utan även produktionsvolymen har nämligen påver— kats. Om inte de olika produktionsstimulerande åtgärderna vid- tagits skulle utan tvivel produktionen ha sjunkit än mer än som blev fallet. De kostnadssänkande åtgärderna, sedda i ett stats- finansiellt perspektiv, har alltså haft en mycket större effekt på statsutgifterna än vad som skulle framgå av en beräkning av de direkta subventionseffekterna.

De samlade effekterna på paritets- och neutralitetsförhållandena kan däremot beräknas och redovisas i avsnitt 3.4. I avsnitt 3.5 redogörs för fastighetsprisutvecklingen och den förmögenhets- bildning som uppstått under andra hälften av 1970-talet.

3.4 Kapitalutgifter, paritet och neutralitet år 1985

Som framgått av föregående avsnitt vidtogs från år 1978 en rad åtgärder som påverkade kapitalutgifterna i olika upplåtelseformer och därmed pariteten över årgångar och neutraliteten mellan upp- låtelseformer avseende dessa utgifter. Bakgrunden var främst de kraftigt stigande byggkostnaderna.

I detta avsnitt redogörs för slutresultatet av dessa åtgärder som genomförs fram till år 1985. I beräkningarna har också medtagits en eventuell statlig fastighetsskatt, för egnahem med 12 kr/m2 för hus byggda före år 1975. Alla beräkningar gäller utgifter år 1985 för ursprunglig finansiering. Det innebär för egnahem och bostadsrätt att det är kapitalutgifter för den som bor kvar i huset sedan det uppfördes som redovisas. Jämförelserna avser främst egnahem och hyresrätt. Kapitalutgifterna för bostadsrätt är mycket lika dem för hyresrätt.

SOU 1984:35 Generella bostadssubventioner

3.4.1 Definitjgner

Ett grundläggande ekonomiskt mål inom bostadspolitiken är att likvärdiga lägenheter skall betinga likvärdiga priser. Därigenom ges förutsättningar för en samhällsekonomiskt optimal fördelning av bostäder och för en effektivt fungerande bostadsmarknad. Ingen hindras där vare sig på grund av omotiverat låga eller omotiverat höga kostnader att söka sig till den bostad som passar bäst. Det- ta befrämjar också jämlikheten. Av speciellt stort intresse är att nyproduktionen ges lika kapitalkostnadsförutsättningar, oav- sett hustyp och upplåtelseform. Därigenom främjas en optimal re- sursfördelning. Byggandet kan inriktas på de hustyper och de upp- låtelseformer som bäst motsvarar efterfrågan. Det är också rätt- vist och ger jämlikhet.

Målet har konkretiserats till att staten skall skapa förutsätt- ningar för paritet - likvärdiga priser för likvärdiga men olika gamla bostäder — och neutralitet - likvärdiga priser för lika bo- städer oavsett upplåtelseform. Neutralitetskravet har främst rik- tats mot nyproduktionen. Prisnivån skall fastställas så att en normalfamilj med normala inkomster skall kunna efterfråga en mo- dern och rymlig bostad utan inkomstprövat bostadsstöd. Den frågan diskuteras i kap. 6.

Statens uppgift har vidare begränsats till paritet och neutrali- tet i kapitalkostnaderna för ursprunglig finansiering av statligt belånade bostäder. Vid fastställandet av paritet över årgångar skall därvid av åldern betingade marknadsvärderingar för likvär- diga bostäder fångas upp genom lägre kapitalkostnader i äldre hus. Paritetstalsnämnden beräknade i början av 1970-talet, efter omfattande utredningar, att åldersfaktorn borde vara ca 0,5 % av hyran (SCB, stencil 1972-11-17). Detta tal avsåg alltså prispari— teten. Med hänsyn till att kapitalkostnadsandelen i självkost- nadshyran för en ny hyreslägenhet numera är ca 50 % bör kapital- kostnaden sjunka med 1 % per år (geometrisk serie). Detta anta- gande utgör utgångspunkten för våra kalkyler över kostnadsparite- ten. Denna skall ge förutsättningar för prisparitet vid själv- kostnadshyra i allmännyttiga företag. Den hyran blir också sty- rande för hela hyresmarknaden. Det måste betonas att den beräk- nade åldersfaktorn i hyran är en skattning som ej behöver vara allmänt giltig.

88 Generella bostadssubventioner SOU 1984:35

Pariteten skall avse likvärdiga lägenheter. Av praktiska skäl kommer pariteten i kapitalkostnader att redovisas per m2 räknat. Eftersom standarden i bostadsproduktionen, räknat per mz, stigit kraftigt sedan mitten av 1970-talet (se avsnitt 3.2) är det också nödvändigt att ta hänsyn till standardskillnader över årgångarna. Det sker genom att paritetskostnaden över årgångar beräknas med hänsyn även till en standardkomponent. Det antas alltså att de ökade resursinsatserna per år motsvaras antingen av ett högre bo- endevärde eller av lägre drift- och underhållskostnader. De högre byggkostnaderna i små och låga hus bör alltså bäras av de boende i form av högre hyror där än i stora och höga hus. Högre bygg- kostnader genom bättre isolering m.m. antas bli kompenserade ge- nom lägre uppvärmningskostnader. Utgångspunkten är alltså att hu— sen hela tiden ges en optimal utformning mot bakgrund av förvän— tade marknadsvärderingar och driftförutsättningar.

Nivån på kapitalkostnaderna fastställs mot bakgrund av vad som anses vara socialt acceptabla boendekostnader. Därvid har själv- kostnadshyrorna i nyproduktionen av hyresbostäder varit vägle— dande.

Neutralitet innebär att lika bostäder skall betinga lika kapital- kostnader oavsett upplåtelseform. Såväl av praktiska skäl som för att stimulera en optimal resursfördelning i nyproduktionen har neutraliteten fastställts så att ett givet belopp som investeras i bostäder skall ge samma kapitalkostnad oavsett upplåtelseform. Som tidigare framgått avsåg de jämförelser som föregick 1974 års bostadspolitiska beslut samtliga kapitalutgifter, dvs. summan av nettoräntor och amorteringar.

3.4.2 kapitalkostnadgr_ogh_kapitalutgiftgr_i_pljka_årgångar

Produktionskostnaderna har stigit kraftigt sedan mitten av 1970- talet. Staten har genom en rad åtgärder sökt motverka de därav följande skillnaderna i kapitalkostnaderna mellan årgångar. Stora skillnader finns dock kvar. Grundorsaken är att de regelmässiga upptrappningarna fastställts som lika procentandelar i alla år- gångar oavsett ursprunglig produktionskostnad. En höjning med

SOU 1984:35 Generella bostadssubventioner

0,25 % betyder t.ex. 15 kr/m2 vid en produktionskostnad på 6 000 kr/m2 (1985 års kostnadsläge) men endast 2:50 kr. vid produk- tionskostnaden 1 000 kr/m2 (1970 års kostnadsläge). De nyaste hu- sen, med de högsta produktionskostnaderna, får alltså hela tiden de högsta ökningarna av årskostnaderna.

Fig. 3.6 och 3.7 visar kapitalutgifterna per 1112 år 1985 i olika årgångar byggda från år 1958 för hyresrätt (allmännyttigt före- tag, flerbostadshus) och gruppbyggda egnahem. Det gäller alltså kapitalkostnaderna för statligt belånade hus som ej rebelånats i samband med t.ex. försäljning. Hyresrabatten inräknas inte men däremot en statlig fastighetsskatt för egnahem byggda före år 1975.* I figurerna har också kapitalutgifternas sammansättning angivits liksom de olika definitioner av kapitalkostnaderna som kommer att diskuteras i avsnitt 3.4.4. För bostadsrätt är kost- nadsbilden mycket lik den i hyresrätt, med undantag för något högre garanterad ränta i äldre hus. För privata hus med statliga lån avviker förutsättningarna på grund av kravet på högre eget kapital.

Oavsett vilken definition av kapitalkostnader som används finns stora skillnader över åren. För hyres- och bostadsrätt är kapi- talkostnaderna för hus byggda på 1980-talet dubbelt så höga som i hus byggda före år 1975. Den kraftiga nedgången i totalkostnad (definition 1) efter år 1980 beror på införandet av produktions- kostnadsbelåning. Det innebar att även överkostnaden omfattades av räntegaranti och mycket låga amorteringskrav.

* Produktionskostnaderna för färdigställda hus har beräknats med hjälp av uppgifter om preliminära kostnader och skattningar av kostnadsutvecklingen under byggnadstiden. Tiden mellan preli- minärt beslut och färdigställande har antagits vara 1 år och tiden till låneutbetalning ytterligare 1 år. Hänsyn har tagits till faktisk bottenlåneränta och garanterad ränta i olika ar- gångar, samt till taxeringsvärdenivåer i anslutning till pro- duktionskostnaderna år 1979. 50 % marginalskatt antas för eg- nahemsägare. För årgångar före år 1975 inräknas statlig fas- t1ghetsskatt med 12 kr/m2 för egnahem. Överkostnaderna antas finansierade med 15— —åriga lån med 15 % ränta (rak amortering) Vid produktionskostnadsbelåning motsvarar kostnaden garanterad ränta. Egen insats antas ha en alternativkostnad på 5 %. Hän- syn har tagits till beslut t.o.m. år 1983 om ändrade garante- rade räntor men ej till hyresrabatten. Vidare har antagits att produktionskostnaderna stiger med 10 % per år mellan åren 1982 och 1984.

90 Generella bostadssubventioner SOU 1984:35

Kr/m2 200

Ränta och amortering på överkostnad

_ .. Amortering på 1 Bolund-on bottenlån 150 Definition 2 Donniuon 3 ochd 100 Garanterad ränta på

schablonbe— räknat låne— underlag

50

1960 1965 1970 1975 1980 1985 Färdigstäl lande

Fig. 3.6 Kapitalutgifternas sammansättning år 1985 för hyres- rättshus färdigställda olika är.

Källa: Egna beräkningar.

SOU 1984:35 Generella bostadssubventioner 91

Kr/m2 200

Nettoränta och amortering på överkostnad

Amorteringar pä stats- och bottenlån

Definition 1

DenniNon 2

Ränta på egen

150 . insats

Dehnuion 3 ———— Definition 4 —

Nettoränta på schablonbe- räknat låneunder- lag (exkl egen insats) samt statlig fastig- hetsskatt (12 kr/m2 för år- gångar före 1975)

100

1985 Färdigställandeär

1960 1965 1970 1975 1980

Fig. 3.7 Kapitalutgifternas sammansättning år 1985 för grupp- byggda egnahem färdigställda olika år. Kr/m2.

Källa: Egna beräkningar.

92 Generella bostadssubventioner SOU 1984:35

För egnahem finns en mer kontinuerlig skillnad av samma storleks- ordning som för hyresrätt. Den kontinuerliga nedgången av netto- räntan för hus byggda före år 1975 beror på avdragsrätten. För hyres- och bostadsrätter stiger nettoräntan kontinuerligt till marknadsnivå, medan den för egna hem ej blir högre än halva mark— nadsräntan. För egnahem byggda före år 1975 skall statslånet amorteras på 10 år fr.o.m. år 1984. Det ger stora utgifter i ak- tuella årgångar.

Beräkningarna avser kapitalutgifterna för ursprunglig finansie— ring. Om hänsyn skulle tas till maximala underhållslån skulle ka- pitalkostnaden för hyreshus byggda före år 1966 vara som mest ca 40 kr/m2 högre. Det motsvarar halva kapitalkostnaden för ur- sprunglig investering och förutsätter en underhållsinsats på ca 500 kr/m2. Ungefär samma kapitalkostnad skulle belasta bostads- rätter och egnahem om underhållet lånefinansieras.

I de fall egnahem köpts begagnade tillkommer ofta mycket betung- ande kostnader för extra finansiering. En tilläggsfinansiering på t.ex. 200 000 kr. medför vid 15 % ränta, 20 års amortering och 50 % marginalskatt en nettoutgift det första året på 25 000 kr/ år. Det betyder 200 kr/m2 för ett hus på 125 m2. För ett hus byggt i början av 1970-talet blir då de sammanlagda kapitalut- gifterna över 300 kr/m2. Även för nyköpta äldre bostadsrätter kan kapitalkostnaderna vara högre av motsvarande skäl.

3.4.3 .EåliååiåfÖEWÅIIQEQE"

För att fastställa paritetsbrister måste, som nämnts, hänsyn tas till en åldersfaktor och till standardskillnader mellan årgångar. I fig. 3.8 har för hyresrätt två paritetslinjer lagts in motsvar- ande en acceptabel kapitalkostnad i nyproduktionen på 183 resp. 152 kr/m2 är 1985 (3 resp. 2,5 % garanterad ränta). Utgångspunkt- en är i det förra fallet den totala kapitaiutgiften (defini- tion 1). En kostnadsskillnad på ca 60 kr. är motiverad mellan hus byggda fram till mitten av 1970-talet och hus byggda på 1980-ta- let. Den främsta orsaken är standardökningarna från mitten av

SOU 1984:35 Generella bostadssubventioner 93

)(r/m2 200

Paritets-

_, 2.5 % ränta .41——152kr/m2

100 e—Kapitalutgift

1960 1970 1980 1985 Färdigställandeår

Fig. 3.8 Kapitalutgifter år 1985 (inkl. för överkostnader) samt utgifter i paritet med 2,5 % och 3 % garanterad ränta. Hyresrätt.

Källa: Egna beräkningar.

1970-talet (se avsnitt 3.2.2). Miljonprogrammets lägenheter bör alltså ha betydligt lägre kapitalkostnader än 1980-talsproduktio- nen och även en lägre hyra. Den motiverade hyresskillnaden kan dock vara lägre än 60 kr., beroende bl.a. på lägre uppvärmnings- kostnader i nya hus. De faktiska skillnaderna i kapitalutgift är

94 Generella bostadssubventioner SOU 1984:35

ca 40 kr/m2 för stora. Motsvarande beräkningar (enligt definition 1) för gruppbyggda egnahem visar att en skillnad på ca 40 kr/m2 är motiverad mellan hus byggda fram till mitten av 1970-talet och hus byggda under 1980-talet. Som framgått av fig. 3.7 är de fak- tiska skillnaderna betydligt större.

För hyres- och bostadsrätt är det möjligt att justera paritets- bristerna genom justeringar av den garanterade räntan. Det är också möjligt att för ett antal år framåt i tiden - så länge Statslånet ej amorterats av - bibehålla pariteten genom juste- ringar av den garanterade räntan. Hyreshusavgiften resp. fastig- hetsskatten kan ses som medel att upprätthålla pariteten för hus som ej längre har statliga bostadslån.

För egnahem byggda före år 1975 torde däremot möjligheterna att justera paritetsbrister inom ramen för lånesystemet vara uttömda i och med beslutet om 10-årig amortering av statslånet för dessa årgångar. En statlig fastighetsskatt kan ses som ett medel att upprätthålla pariteten för äldre årgångar. För nyare hus är det däremot möjligt att successivt ändra den garanterade räntan.

Med införandet av underhållslån ställs frågan om hänsyn till dess kapitalkostnader skall beaktas i paritetsjämförelser.

3.4.4 Neutralitetsjörhållanden

I föregående avsnitt redogjordes för paritetsförhållanden i olika årgångar av faktiskt byggda flerbostadshus med hyres- och bo- stadsrätt och gruppbyggda småhus med äganderätt. Kravet på neg- tralitet innebär att lika bostäder skall ha lika kapitalkostnad, oavsett upplåtelseform. I 1974 års bostadspolitiska beslut angavs att målet i första hand skulle gälla i nyproduktionen. Men pari-

SOU 1984:35 Generella bostadssubventioner 95

Kr/m2 '” Kr/ 1112 BRA DEFINITlON 1 // Xx BRA DEFINITION 2 / / / Egnahem IX Egnuhon;/ 200 200 ' i __ , X I» // /

Flerbo- stadshus

100 100

1970 1975 1980 1985 1970 1975 1980 1985 Kr/m2 Kr/m2 BRA DEFINITION 3 BRA DEFINITION 4 200 200 Egnahem—l

/

Egnahem /

/

Fiorbo -

stadohua F Iorbostadahul

100 100

1970 1975 1980 1985 1970 1975 1980 1985

Fig. 3.9 Kapitalutgifter år 1985 för investeringar olika år mot-

svarande 6 000 kr. år 1985. Hyresrätt i flerbostadshus och gruppbyggda egnahem.

Källa: Egna beräkningar.

96 Generella bostadssubventioner SOU 1984:35

tetskravet innebär ju att kapitalkostnaden för lika lägenheter byggda olika år endast skall skilja sig med en åldersfaktor. Pa- ritetskravet innebär alltså att neutralitetskravet utsträcks även till äldre hus. Kostar nybyggda, lika lägenheter lika mycket mås- te också äldre lika lägenheter kosta lika, oavsett upplåtelse— form.

I praktiken byggs det olika lägenheter i olika hustyper och upp- låtelseformer. Det blir därför nödvändigt att ha som utgångspunkt att lika investeringsbelopp i nyproduktionen skall leda till sam- ma kapitalkostnad. Samtidigt stimuleras då en optimal resursallo- kering. Det innebär ett accepterande av att produktionskostnader— na varierar för lika lägenheter ett visst år. Dessa skillnader skall inte elimineras. Lägenheter som kostar lika mycket anses vara likvärdiga oavsett hur de ser ut.

När man studerar neutraliteten över årgångar får man utgå från nyproduktionskostnaden för en viss investering (t.ex. en m? i flerbostadshus eller en given lägenhet) och undersöka hur mycket motsvarande enhet kostade att bygga tidigare år i resp. upplåtel— seform. Därefter får man beräkna kapitalkostnaden varje år för denna enhet i resp. upplåtelseform. Är kapitalkostnaden densamma i nyproduktionen oavsett upplåtelseform råder neutralitet. Är den också densamma i äldre hus i en viss årgång råder neutralitet äv- en där. Omräkningen av investeringsbelopp mellan åren sker med hjälp av byggprisindex för flerbostadshus resp. gruppbyggda små- hus. Byggprisindex mäter just prisutvecklingen över åren för lika lägenheter och hus.

I de beräkningar avseende effekten av nuvarande regler, som kom- mer att redovisas är utgångspunkten den beräknade produktions- kostnaden per 1112 i medeltal för flerbostadshus som färdigställs år 1985 eller 6 000 kr. Kostnaden för lokaler har då räknats bort. Kapitalkostnaden år 1985 blir 183 kr i hyresrätt (3 % av 6 000 kr. samt 3 kr. i amorteringar på bottenlån). Det är samma tal som anges i fig. 3.6 för år 1985 enligt definition 1. I gruppbyggda småhus får man 1,15 m2 för 6 000 kr. Kapitalkostnaden skall ändå vara lika för en investering på 6 000 kr år 1985. De

SOU 1984:35 Generella bostadssubventioner

mindre lägenheterna i flerbostadshus kostar mer per 1112 än de större lägenheterna i gruppbyggda småhus. Stora lägenheter i flerbostadshus är också billigare per m2 än små. Lika stora lä- genheter kostar däremot ungefär lika mycket oavsett hustyp. Jäm— förelsen över åren avser alltså kapitalkostnaden för 1 m2 i fler- bostadshus med given standard och 1,15 m2 i gruppbyggt småhus, också av given standard.

Som tidigare beskrivits utgick 1974 års bostadspolitiska beslut från att neutralitetsjämförelsen skulle utgå från den totala ka- pitalutgiften, omfattande nettoräntor och amortering på hela pro— duktionskostnaden och med beaktande av ränta på eget kapital i eget hem. Det är utgångspunkten för det övre vänstra diagrammet i fig. 3.9 (definition 1). Även den aviserade fastighetsskatten för egnahem räknas in med 12 kr/mz. Den heldragna linjen visar kapi- talutgiften för en 1112 i lika hyreslägenheter över åren. Den streckade kurvan avser 1,15 m2 i gruppbyggda egnahem.

Enligt definition 2 tas ej hänsyn till utgifterna för överkostna- dernas finansiering och enligt definition 3 räknas inte heller amorteringarna med. Enligt definition 4, slutligen, bortses även från den kapitalkostnad om 5 % på egnahemsägarens egna insats som inräknats tidigare. Den egna insatsen beräknas som skillnaden mellan schablonberäknat låneunderlag och summan av botten- och statslån.

Beräknas kapitalkostnaden enligt definition 1 och 2 råder inte neutralitet mellan upplåtelseformerna. Hyres- och bostadsrätt är billigare. Det beror främst på de högre amorteringarna i egnahem. Först om man bortser även från räntan på den egna insatsen (defi- nition 4) föreligger neutralitet men då endast för åren 1980- 1985.

Den skillnad som kan avläsas för tidigare år sammanhänger främst med den olikartade produktivitetsutvecklingen för flerbostadshus och gruppbyggda småhus. Utvecklingen har varit sämre för flerbo- stadshusen. Kostnaden för likvärdiga lägenheter har därför stigit snabbare än för grupphus. Jämför man lägenheter i resp. hustyp

98 Generella bostadssubventioner SOU 1984:35

som år 1985 kostade lika mycket finner man därför att motsvarande lägenhet i flerbostadshus var billigare före år 1980 än motsva- rande lägenhet i grupphus. Därmed blir också kapitalkostnaden lägre i flerbostadshus.

För att ytterligare belysa frågan görs i fig. 3.10 en jämförelse över åren av kapitalkostnaderna enligt definition 4 för grupphus med hyreslägenheter resp. egnahem. Produktionskostnaderna har där utvecklats lika i upplåtelseformerna.

Kr/m2 BRA

DEFINITION 4

200

,Egna hem / Hyresrätt

100

1970 1975 1980 1985 Är

Fig. 3.10 Kapitalutgifter år 1985 för investeringar olika är motsvarande 6 000 kr. år 1985. Gruppbyggda småhus.

Källa: Egna beräkningar.

Utgångspunkten är fortfarande investeringsbeloppet 6 000 kr. Skillnaderna mellan upplåtelseformerna minskar under 1970-talet. Men hyreslägenheter byggda i grupphus under åren 1973-1978 har fortfarande lägre kapitalkostnader än exakt lika egnahem. Det rör sig om ca 20 kr/mz.

SOU 1984:35 Generella bostadssubventioner

3.4.5 Fortsatta_övgrvägandgn_om neutralitet_gch_parjtet

Frågan om vilken definition av kapitalkostnaden som skall använ- das vid paritets- och neutralitetsjämförelser är central vid be- stämningen av bostadssubventioner över åren och för upplåtelse- former. Det finns skäl som talar för olika definitioner. En utgångspunkt är vilka utgifter som drabbar den boende. Det blir avgörande för hushållens möjlighet att välja att bo i olika upplåtelseformer. Särskilt viktigt blir det för hushåll med låga inkomster i förhållande till försörjningsbördan. Skäl talar då också för att utgå från den totala produktionskostnaden och inte det schablonberäknade låneunderlaget. Så resonerade man inför 1974 års bostadspolitiska beslut.

En annan utgångspunkt är att amorteringarna innebär ett sparande för ägare till egnahem. Det kan återvinnas vid en försäljning eller genom rebelåning och bör därför inte inräknas. Detta förut- sätter naturligtvis att huset inte sjunker i värde. Vid den ut- gångspunkten bör också beaktas vilka amorteringskrav som skall läggas på bostadsrätter. Även där innebär ju amorteringar ett sparande för ägarna.

Skäl för att inräkna räntan på egen insats i jämförelsen är att alternativet, vid boende i hyres- eller bostadsrätt, är att få avkastning på pengarna. Det innebär alltså en alternativkostnad. Skäl däremot är att den egna insatsen ju inte innebär någon fak— tisk utgift under boendetiden.

Vilken utgångspunkt för att beräkna kapitalkostnaden som skall gälla vid jämförelsen mellan årgångar och upplåtelseformer bör bestämmas i samband med våra kommande överväganden om det framti- da finansieringssystemet. Det måste också avgöras hur långt krav- en på paritet och neutralitet skall utsträckas bakåt i tiden. En särskild komplikation blir då att produktivitetsutvecklingen va- rit olika för dominerande hustyper i olika upplåtelseformer.

Möjligheten att ta upp underhållslån ger ändrade förutsättningar för kostnadsjämförelser över åren. Underhållslånens kapitalkost-

100 Generella bostadssubventioner SOU 1984:35

nad kommer att belasta äldre hus. Samtidigt minskar behovet av underhållsavsättningar i nyare hus. Hur detta kan påverka ett reformerat lånesystem diskuteras i kap. 8. Dessa överväganden kommer att ligga till grund för hur jämförelser bör göras för hus med nuvarande och tidigare låneformer.

3.5 Förmögenhetsomfördelning och förmögenhetsbildning

Inflationen och ökningen av fastighetspriserna under andra hälf- ten av 1970-talet ställde frågorna om förmögenhetsomfördelning och förmögenhetsbildning i centrum för såväl den bostadspolitiska som den samhällsekonomiska debatten. Enligt bostadskommitténs di- rektiv skall kostnaderna för boendet så långt möjligt göras obe— roende av besittningsform. Subventionernas inverkan på förmögen- hetsbildningen bör då särskilt uppmärksammas. Neutralitet mellan besittningsformerna i detta avseende bör skapas.

Syftet med detta avsnitt är att analysera förmögenhetsbildningen särskilt för ägare till egnahem. Dessutom visas vilken betydelse ränte- och skattesubventioner har för förmögenhetsbildningen och att de ej nödvändigtvis leder till någon förmögenhetsökning.

3.5.1 Definitioner

Köpkraften hos ett penningbelopp minskar i takt med inflationen. Om inte en låntagare, förutom en realränta, betalar ett belopp motsvarande värdesänkningen som inflationskompensation sker en förmögenhetsomfördelning från långivare till låntagare.

Marknadsräntan är normalt så hög att den förutom en realränta täcker erforderlig inflationskompensation. Långivare gör då ingen förlust genom inflationen.

Det är genom skatte- och räntebidragssystemet som förmögenhets- omfördelningen sker. Genom räntebidrag och avdragsrätt för räntor betalar staten (och kommunerna) en större eller mindre del av

SOU 1984:35 Generella bostadssubventioner

låntagarnas räntor. Den andel av inflationskompensationen som låntagaren på så sätt slipper betala anger subventionsgradens storlek. Låntagaren betalar alltså endast en del av inflations- kompensationen. Genom beskattning av ränteintäkter fråntar staten vissa långivare en större eller mindre del av ränteintäkterna. Värdet av dessa skatteintäkter är dock betydligt mindre än effek- terna av avdragsrätt och räntebidrag. Staten, hypoteksinstitut och försäkringsbolag betalar nämligen ingen eller låg skatt. Även ränteintäkter hos privatpersoner är till en del skattefria.

Förmögenhetsbildningen för fastighetsägare bestäms, förutom av förmögenhetsomfördelningen, av fastighetsprisutvecklingen. Om fastighetsägaren är skuldfri blir förmögenhetsbildningen helt avhängig fastighetens realprisutveckling. Först om fastighets- priset stiger snabbare än inflationen sker någon förmögenhetsök- ning. Stiger det långsammare sker en förmögenhetsminskning. För en skuldbelastad fastighetsägare måste förmögenhetsomfördelning och den reala fastighetsprisutvecklingen summeras för att för- mögenhetsbildningen skall kunna beräknas. Vid real sänkning av fastighetspriserna kan då en förmögenhetsminskning ske, trots en samtidig förmögenhetsomfördelning via skulderna.

Definitionen av subventionsgrad innebär att ingen hänsyn tas till realräntans faktiska storlek. Implicit anses att den alltid är marknadsmässigt rätt bestämd. En negativ realränta, som rått un- der delar av 1970-talet, innebär i och för sig en förmögenhetsom- fördelning från långivare till låntagare. Hänsyn tas alltså inte till denna del av förmögenhetsbildningen lika lite som en even- tuell överkompensation till långivare vid högre real ränta än normalt. Definitionen kommer att användas för att i avsnitt 3.5.4 beräkna förmögenhetsbildningen för egnahemsägare. Hänsyn tas då inte explicit till schablonintäkten. Denna motsvarar i stora drag en realränta på 2 ä 3 % vid normal belåning. Utgångspunkten för definitionen av subventionsgrad kan alltså sägas vara att real- räntan är normal, 2 ä 3 %, och att den motsvaras av schablonin- täkten. Sådana överväganden ligger bakom bestämningen av scha- blonintäktens storlek.

102 Generella bostadssubventioner SOU 1984:35

Definitionen av förmögenhetsbildning tar inte hänsyn till fastig- heternas förslitning som motiverar en successiv prissänkning. Köpeskillingsstatistiken, som kommer att användas för att studera prisutvecklingen, mäter hela beståndets prisutveckling. I bestån- det sker en successiv föryngring, som i stort kan antas kompen— sera de enskilda fastigheternas åldrande.

Följande exempel får illustrera beräkningssättet:

Subventionsgrad = 0,75 Inflationstakt = 0,10 Låneskuld = 300 000 kr. Fastighetsvärde = 400 000 kr. Fastighetsprisutveckling = 0,15

Real skuldminskning = 0,10x300 000 = 27 300 1,10 - Av låntagaren betald inflationskompensation = (1-0,75)x0,10x300 000 = —6 800 1,10 = Förmögenhetsomfördelning 20 500 + Real fastighetsprisökning (lllå -1)x400 000 = 18 200 1,1 = Förmögenhetsbildning 38 700

Skuldens reala värde sjunker med 10 % under året. Värdet måste dock räknas om till penningvärdet vid årets början genom division med 1,10. Inflationsvinsten har ju också sjunkit i värde i takt med inflationen. Den reala skuldminskningen blir 27 300 kr. Eftersom subventionsgraden är 75 % betalar egnahemsägaren själv 25 % av den reala skuldminskningen eller 6 800 kr. Förmögenhets- omfördelningen blir alltså 20 500 kr. Fastighetsvärdet ökar med 15 %. Men eftersom inflationen även urholkar den vinsten måste den räknas om till värdet vid årets början. Den reala fastighets- prisökningen blir 18 200 kr. och den totala förmögenhetsbild- ningen 38 700 kr.

Om fastighetspriserna varit nominellt oförändrade skulle fastig- hetens reala värde ha sjunkit med 36 400 kr. Trots en förmögen-

SOU 1984:35 Generella bostadssubventioner

hetsomfördelning till låntagarens fördel skulle då hans förmögen- hetsbildning ha blivit negativ, 15 900 kr.

För bostadsrättshavare uppstår på i princip samma sätt som för fastighetsägare en förmögenhetsomfördelning dels genom räntebi— drag till föreningen och dels genom avdragseffekter på eventuella lån till insatsen. Förmögenhetsbildningen kan direkt avläsas i insatsens reala prisutveckling. Det är inte alls säkert att in- satsens värde stiger i samma takt som det reala värdet av före- ningens skulder sjunker. Det beror på att boendekostnaderna sti- ger vartefter som räntebidragen avvecklas.

Även för allmännyttiga företag sker en förmögenhetsomfördelning. För nya fastigheter betalar staten i stort sett hela den del av bruttoräntan som motsvarar inflationskompensationen. Så uppgår räntebidraget vid 13 % ränta till 10 %. Så småningom, när den garanterade räntan stiger, betalas en ökande del av företaget.

Betecknande för allmännyttiga företag är självkostnadsprincipen. Det innebär att räntebidragen år för år förs över till hyresgäst- erna i form av lägre hyra. Det reala skuldvärdet sjunker succes- sivt samtidigt som räntebidragen avtrappas. Realt sett sker då ingen höjning av kapitalkostnaden. När räntebidragen avtrappats helt kan nominellt oförändrade räntor tas ut över åren. Därmed kan hyresuttaget sänkas i reala termer. Om högre hyror då kan tas ut uppkommer ett överskott som motiverar att fastighetsvärdena ej längre sjunker realt i takt med skuldvärdena. Självkostnadsprin- cipen innebär alltså att realprisutvecklingen särskilt på hyres- fastigheter är negativ. Utrymmet för rebelåning blir också litet på grund av den ogynnsamma utvecklingen av fastighetsvärdena.

3.5.2 Eörmöggnhetsgmfördgjlngp

Realbeskattningsutredningen har i sitt betänkande (SOU 1982:1) redovisat ett rikhaltigt material över förmögenhetsomfördelning- ens storlek. Den definieras där som skillnaden mellan skuldernas reala värdeminskning och faktiskt betald nettoränta efter ränte-

104 Generella bostadssubventioner SOU 1984:35

bidrag och skattesubvention. Vid realräntan noll överensstämmer denna definition med den som i övrigt används i detta avsnitt.

Tab. 3.10 får illustrera realbeskattningsutredningens beräkning- ar. År 1979 var den totala omfördelningen till egnahemsägare 12 miljarder kronor eller i medeltal 6 800 kr. per ägare mätt i 1982 års penningvärde. Det motsvarar 8,7 miljarder kr. resp. 4 900 kr. i 1979 års penningvärde. Egnahemsägare med höga inkomster fick en större omfördelning än de med små och medelstora. För kategorin "övriga" var omfördelningen i medeltal obetydlig, men negativ. Dock hade de med höga inkomster positiva omfördelningar utan att äga eget hem. Det bör noteras att förmögenhetsomfördelning i form av räntebidrag till hyreshusägare och bostadsrättshavare ej ingår i kalkylerna. De uppgick år 1979 till sammanlagt 3,5 miljarder kronor i 1982 års penningvärde.

Tab. 3.10 Netto av inflationsvinster och inflationsförluster i

olikaoinkomstskikt år 1979. Egnahemsägare och övriga. 1982 ars penningvärde.

TiR5öEf'$?"få55EE_iWiTIT_FFT"*'”"_'_iääfäääiViä"fEFTT'_—T'TT' (IOOO—tal kr.) ggnänän€:_75VFiga Egnänänäi'iSVFTää"”f6€äT€ agare agare o- 19 + 1 885 - 90 + 5 000 - 200 + 2 000 19- 38 + 1 234 — 56 + 5 900 _ 200 + 2 300 38- 57 + 1 160 + 38 + 5 300 + 100 + 1 700 57- 76 + 1 613 -373 + 5 200 - 600 + 1 300 76- 95 + 1 935 - 52 + 6 300 _ 100 + 2 700 95-114 + 1 287 +138 + 8 200 + 1 200 + 5 200 114-133 + 791 _ 6 + 9 100 - 100 + 5 400 133-152 + 563 + 21 + 9 400 + 600 + 6 100 152-171 + 352 — 11 +11 500 - 800 + 7 700 171-190 + 309 + 38 +14 900 + 4 300 +11 800 190-285 + 645 + 54 +16 800 + 3 700 +13 100 Över 285 + 251 + 66 +21 500 +11 100 +17 900 Totalt +12 026 -233 + 6 800 - 100 + 2 700

SOU 1984:35 Generella bostadssubventioner 105

3.5.3 .BÖÅSEtXCSklj29£P_fåh_få$ljQPEPST_P£h_b2$£ÄEFIä£FEr

Fastigheter

I fig. 3.11 redovisas fastighetsprisutvecklingen åren 1968-1982 dels nominellt och dels realt. Det är, som framgått, den reala utvecklingen som är av intresse vid en beräkning av förmögenhets- bildningen.

Index

Fritidshus 400

Egna hem 300

200

Hyreshus (huvudsakligen bostäder)

Fritidshus

100 Egna hem

*** Hyreshus 50

1970 *1975 1980 År

Nominellt

—- — -— Realt

Fig. 3.11 Fastighetsprisutvecklingen åren 1968-1982. 1968=100.

Källa: SCB Fastighetsprisstatistik. Ovägda köpeskillingskoeffici- enter, justerade för generella taxeringsvärdehöjningar.

106 Generella bostadssubventioner SOU 1984:35

Nominellt har hyreshusens priser nära nog fördubblats. (Avser hyreshus med huvudsakligen bostäder.) Egnahemmens priser har tre- dubblats och fritidshusen fyrdubblats. Prisökningarna stagnerade från år 1979.

Realt sett har emellertid hyreshusens priser sjunkit kontinuer- ligt, eller med sammanlagt 40 %. Realpriserna för egnahem steg till år 1979 med 26 % för att därefter åter sjunka till 1968 års nivå, ett realt prisfall på 22 %. Fritidshusen hade den krafti- gaste realprisökningen fram till år 1979, eller 58 %. Därefter har realpriserna sjunkit med 18 %.

I tab. 3.11 jämförs prisutvecklingen för nyproducerade gruppbygg- da småhus med prisutvecklingen för begagnade egnahem. Medelpriset för samtliga köpta begagnade egnahem ligger av naturliga skäl un- der priset för nybyggda hus. Mer intressant är en jämförelse med nyare begagnade hus. Åren 1975 och 1979 låg priset på hus som i medeltal var 10 resp. 5 år gamla 20 000 5 30 000 kr. över nypro- duktionspriserna. Ett nyproducerat eget hem kunde då ofta säljas över produktionskostnaden. Mellan åren 1979 och 1982 var priserna på nyare begagnade hus emellertid i stort sett oförändrade, medan nyproduktionspriserna steg med 35 %. År 1982 kostade 5 5 10 år gamla hus ca 100 000 mindre än nyproducerade hus.

Denna utveckling tyder på att prisutvecklingen för begagnade nya hus efter år 1979 varit mer ogynnsam än för samtliga hus. Det torde bero på att årskostnaden för statsbelånade hus stiger över åren i takt med att räntebidragen avvecklas. Teoretiska beräk- ningar som utförts för vår räkning av Ingemar Hansson visar ock- så att vid marknadsbalans bör lika hus utan räntebidrag vara ca 20 % billigare än hus med räntebidrag. Det stämmer väl med upp— gifterna i tab. 3.11.

De ökade amorteringskraven för hus byggda före år 1975 samt en eventuell statlig fastighetsskatt skulle då komma att dämpa pri- serna än mer. Det ökande gapet mellan priser i nyproduktionen och på marknaden för begagnade hus innebär också ökande risker för förmögenhetsförluster vid köp av ett nytt eget hem. Troligen är

SOU 1984:35 Generella bostadssubventioner

Tab. 3.11 Prisutvecklingen för egnahem (1 000 kr.)

1 19 9 9 2 Pro u t1ons ostna or gruppbyggda småhus enligt preliminärt beslut 203 375 504 Medelpris för begagnade egnahem Samtliga 189 322 337 ca 10 år gamla hus 235 393 393 ca 5 år gamla hus .. 391 425

Källa: SCB Låneobjektsstatistiken. Fastighetsprisstatistiken. .. Uppgift saknas.

möjligheten att över huvud taget kunna sälja de egnahem som nu byggs helt avhängig av räntebidragen. Utan sådana bidrag skulle kapitalkostnaderna för nya hus bli betydligt högre än betalnings- viljan. I takt med räntebidragens avveckling är även nominella prissänkningar möjliga.

Bostadsrätter

Prisutvecklingen för bostadsrätter belyses ej genom löpande sta- tistik. Prisnoteringar för bostadsrätter är ej heller jämförbara med dem för fastigheter, eftersom de endast avser mellanskillna- den mellan bostadsrättens marknadsvärde (inkl. andel i före- ningens skulder) å den ena sidan och dess andel av föreningens skulder å den andra.

Bostadsrättskommittén lät utföra en studie av bostadsrätternas prisutveckling åren 1969-1979 (Ds Bo 1981z2. Priser och omsätt- ning på bostadsrättslägenheter). Likaså sammanställer HSB årligen statistik över medelpriser på bostadsrätter i HSB-föreningar. I Ds Bo 1981z2 studeras prisutvecklingen för Storstockholms olika delar, Stormalmö samt elva tätorter. Slutsatsen dras att pris— skillnaderna för bostadsrätter i landets olika delar i början av 1970-talet var tämligen små med undantag för högre priser i cen- trala Stockholm. Priserna steg mycket långsamt fram till år 1975. Prissänkningar förekom också på många håll. I reala termer föll de i allmänhet. Från år 1975 steg sedan priserna mvcket kraftigt

108 Generella bostadssubventioner SOU 1984:35

även realt sett samtidigt som de differentierades. Kraftigast var prisutvecklingen i större orter med stabil näringslivsutveckling och bostadsbrist.

Speciellt snabba prisökningar noterades i vissa delar av Stor- stockholm, och särskilt i centrala staden. I mindre orter, med sviktande näringsliv och bostadsöverskott var priserna däremot oförändrade eller vikande. Som exempel kan nämnas att en lägenhet om tre rum och kök år 1970 betingade ett pris på 29 000 kr. i Stockholms innerstad och 6 000 kr. i Perstorp. År 1979 var priserna 205 000 kr. resp. 3 000 kr.

Tab. 3.12 Medelpriser för bostadsrätter i HSB—föreningar åren 1975, 1979 och 1982

Prisökn. 1975-1982 % ____ 1975 1979 1982 Nominellt Realt Hela landet ca 11 000 33 200 47 700 ca 330 ca 115

Storstockholm .. 63 300 86 000 .. ..

Storgöteborg 16 100 48 900 66 900 316 108 Malmö 8 800 21 000 30 700 249 75 Övriga landet 9 500 22 000 27 800 193 47

Källa: HSB. .. Uppgift saknas.

I tab. 3.12 redovisas medelpriser för bostadsrätter i HSB-före- ningar. Den starkt differentierade prisutvecklingen bekräftas, även om uppgifter saknas för Storstockholm år 1975. Priserna har också fortsatt att öka kraftigt efter år 1979, det år priserna stagnerade för egnahem. Realt sett har priserna mer än fördubb- lats i landet. De största prisökningarna har skett i storstäder- na, medan de ökat med ca 50 % i övriga landet. Preliminära upp— gifter från 1982 års bostads- och hyresundersökning bekräftar ut- vecklingen. Priserna på bostadsrätter tredubblades ungefär mellan perioderna 1970-1974 och 1980-1982. Prisspridningen är stor. Så- ledes kostade t.ex. en fjärdedel av de lägenhet om tre rum och kök som förvärvades åren 1980-1982 under 20 000 kr. medan var sjätte lägenhet kostade över 80 000 kr.

SOU 1984:35 Generella bostadssubventioner

Prisutvecklingens orsaker

Bortsett från inflationens allmänna inverkan är det naturligtvis inte möjligt att i detalj och med krav på vetenskaplighet för— klara prisutvecklingen. Några troliga faktorer kan dock anges.

För privete_nyreehns kan den negativa realprisutvecklingen främst förklaras av hyressättningssystemet och av att husen i medeltal blir allt äldre.

Hyrorna i privata hyreshus bestäms via bruksvärdessystemet av hyrorna i jämförbara (främst äldre och/eller centrala) allmän- nyttiga lägenheter. Hyrorna i dessa har stigit så lite i för- hållande till drift- och underhållskostnaderna att kapitalav- kastningens utveckling inte motiverat några reala prisökningar för privata hyreshus. Hyrorna i allmännyttiga företag påverkas i sin tur av räntebidragens utveckling. Som framgått i avsnitt 3.4 är kapitalkostnaderna i allmännyttiga lägenheter byggda före år 1975 endast hälften så höga som i 1980-talets lägenheter.

Det finns en rad rimliga förklaringar till prisutvecklingen för egnanen. Prisstegringarna under 1970-talet kan till en del ges en demografisk förklaring. Den stora inflyttningen till tätorterna avstannade runt år 1970. Inflyttarna var till stor del relativt unga och flyttade in i hyres- och bostadsrättslägenheter. Många var också uppvuxna i egnahem på landsorten och i mindre tätorter. Efter ett antal år i flerbostadshus och efter att ha bildat familj var det naturligt för många att söka sig ett eget hem. Befolkningen i barnafödande ålder ökade också mellan 1960- och 1970-talen.

Inkomstutvecklingen var också positiv. Till stor del var det den starkt ökande kategorin tjänstemän med barn som sökte sig till egnahem. Inga farhågor för sysselsättningen motverkade heller deras vilja att satsa på en egen bostad. Den ökande sysselsätt- ningen bland samboende kvinnor var också en starkt bidragande orsak.

110 Generella bostadssubventioner SOU 1984:35

En avgörande faktor för många var säkerligen de höga och stigande marginalskatterna. På grund av ränteavdrag blev det möjligt att bo med låga kapitalutgifter. Energipriserna var inte avskräckande höga och möjligheterna till egna arbetsinsatser gav låga drift- kostnader, bortsett från att tillfredsställa mångas arbetslust. Underhållskostnader var ingen aktuell fråga vid köp av ett nytt hus.

Trendbrottet år 1979 och det fortsatta reala prisfallet har ett antal lika enkla förklaringar. Till en början hade stocken av egnahem ökat kraftigt och den starkaste efterfrågan var kanske tillfredsställd. Höga priser blev i sig ett allt starkare hinder för fortsatta prisökningar. Kraftiga räntehöjningar gav stora ökningar av årskostnaderna liksom energiprisökningarna. Real- lönerna stagnerade eller sjönk för många och framtidsutsikterna tedde sig allt mörkare.

Till detta skall läggas avdragsreformen. Särskilt för höginkomst- tagare innebär den kraftigt ökade nettoräntekostnader. En person med t.ex. 80 % marginalskatt får se sin nettoräntekostnad stiga från 20 % till 50 % av nettoräntan eller med 150 %. Det är å andra sidan små grupper som drabbas av så kraftiga ökningar. Ut— gångsläget är också en mycket låg kostnad.* Samtidigt får högin- komsttagarna skattesänkningar som i de flesta fall täcker de höjda räntekostnaderna. Effekterna på egnahemspriserna blir ändå negativa. Höginkomsttagare som köper egnahem är inte villiga att använda mer än en del av skattesänkningen till högre boendekost- nader.

Avdragsreformen genomförs åren 1983 till 1985. Samtidigt ökas kraven på amorteringar av statliga lån. För hus byggda före år 1975 skall de amorteras på 10 år fr.o.m. år 1984.

* Vid lån på 400 000 kr. och 13 % ränta ökar t.ex. nettoränte- kostnaden från 870 kr. till 2 200 kr./månad vid övergång från 80 % till 50 % avdragsrätt.

SOU 1984:35 Generella bostadssubventioner

Extra upptrappningar av den garanterade räntan, i kombination med avdragsrefommen och successiva konverteringar av bottenlån ger också kännbara kostnadsökningar under mitten av 1980-talet. Detta tillsammans med en eventuell statlig fastighetsskatt kan komma att påverka egnahemmens priser negativt.

En räntesänkning skulle emellertid på sikt - i takt med att bot- tenlån konverteras till lägre nivå - kunna leda till att real- prissänkningarna bromsas upp och att priserna kanske ånyo ökar. Stigande reallöner och ökande sysselsättning skulle kanske inne- bära den kraftigaste stimulansen. I den mån förväntningar om framtida prisökninuar på egnahem påverkar betalningsvilligheten är det möjligt att en sänkt inflation skulle verka prisdämpande och alltså motverka effekten av sänkta räntor.

Prisutvecklingen på_£ritidefes£igheter är inte lika lätt att för- klara. Ränteavdrag medges ej vid kommunal beskattning för fastig- het i annan kommun. För ägare till fritidshus skulle därför av— dragsrätten ej ha så stor betydelse. Det finns emellertid olika sätt att kringgå denna begränsning varför avdragseffekten kanske haft lika stor inverkan som för egnahem. Å andra sidan har det reala prisfallet efter beslutet om avdragsreformen inte varit så starkt som för egnahem.

I Os Bo 1981z2 beskrivs marknaden för noetederätEen som "något av en marginalmarknad". Prisutvecklingen ses som beroende av läget på hyresmarknaden. Bostadsbrist ger höga bostadsrättspriser och vice versa. Mest känsliga är priserna i mindre attraktiva områ-

den.

Denna teori kan mycket väl förklara den svaga prisutvecklingen under 1970-talets första hälft, då bostadsbristen hävdes på många håll. Men den kan inte förklara de kraftiga prisökningarna där- efter. De kan ha ett samband med de förmögenheter som genererats på egnahemsmarknaden. De egnahemsägare som velat skaffa en bo-

112 Generella bostadssubventioner SOU 1984:35

stadsrätt har kunnat betala höga priser. De snabba prisökningarna i attraktiva och centrala lägen bekräftar att det är en köpstark kategori som sökt sig dit.

3.5.4 jännnögennensnildning

Egnahem

Som tidigare redovisats beror förmögenhetsbildningen av subven- tionsgraden, inflationen, fastighetsprisbildningen samt förhåll- andet mellan låneskuld och fastighetsvärde. I tab. 3.13 redovisas beräkningar över den reala förmögenhetsutvecklingen för egnahem åren 1975-1979 resp. 1979-1982 vid varierande antaganden om skuldandel och subventionsgrad. Inflationen och prisutvecklingen var följande (%):

1975-1979 1979-1982 Inflation 45 38 Nominell prisutveckling för egnahem 66 8

Kalkylerna utgår från fastighetsvärdet 100. Dessutom redovisas förmögenhetsutvecklingen för fastigheter som år 1975 och 1979 hade värden motsvarande medelvärdena på alla sålda fastigheter resp. år. De var 190 000 kr. resp. 320 000 kr.

Åren 1975-1979 steg de reala fastighetsvärdena med 14 enheter. Värdet av en skuld, motsvarande 80 % av fastighetsvärdet, sjönk med 25 enheter. En egnahemsägare som fick räntans inflationskom- penserande del subventionerad till 90 % fick då en förmögenhets- ökning på 37 % av fastighetsvärdet (14+25-2)/100. Detta motsva- rade 185 % av det egna kapitalet (100-80). Det betyder att ägaren till en medelfastighet med värdet 190 000 kr. år 1975 under de givna omständigheterna ökade sin reala förmögenhet med 70 000 kr. eller från 38 000 kr. till 108 000 kr. De angivna förutsättning- arna passar relativt väl för en person med hög inkomst som år 1975 köpte ett nytt hus med räntebidrag.

SOU 1984:35 Generella bostadssubventioner

Tab. 3.13 Beräknad real förmögenhetsbildning åren 1975-1979 resp. 1979-1982 vid olika skuldandel och subventions- grad. Fastighetsvärde vid periodens början = 100 enh.

Skuldandel % 80 40 Subventionsgrad (%) 90 75 50 0 75 50 0 _T__'_"__—'"—_'____"_'_"___________T975:1975—_____—____________" Real utveckling av

fastighetsvärde (enheter) 14 14 14 14 14 14 14 skuld (enheter) -25 -25 -25 -25 -12 -12 -12 Egen betalning av infla- tionskompensation (enheter) 2 6 12 25 3 6 12 Förmögenhetsbildning Enheter 37 33 27 14 23 20 14 Andel av eget kapital (%) 185 165 135 70 38 33 23

Real förmögenhetsbildning vid 70 63 51 27 43 38 26 fastighetsvärdet 190 000 kr. år 1975 (1 000 kr) 1979-1982 Real utveckling av fastighetsvärde (enheter) -22 -22 -22 -22 -22 -22 -22 skuld (enheter) -28 -28 -28 -28 -14 -14 -14 Egen betalning av infla- tionskompensation (enheter) 2 7 14 28 4 7 14 Förmögenhetsbildning Enheter 4 -1 -8 -22 -12 -15 -22 Andel av eget kapital (%) 20 -5 -40 —110 -20 -25 -37

Real förmögenhetsbildning vid 13 -3 -26 - 70 -38 —48 —71 fastighetsvärdet 320 000 kr. år 1979 (1 000 kr.)

Vid skuldandelen 40 % och subventionsgraden 50 % blev förmögen- hetsökningen 20 enheter, motsvarande 33 % av det egna kapitalet. Vid fastighetsvärdet 190 000 kr. år 1975 ökade alltså den reala förmögenheten från 114 000 kr. till 152 000 kr. eller med 38 000 kr. Det motsvarar situationen för en person med medelinkomst som sedan länge ägt sitt småhus.

Generellt kan för perioden 1975-1979 slutsatsen dras att de stör- sta förmögenhetsökningarna tillföll ägare till nybyggda statsbe- lånade hus. För dem var subventionsgraden hög och det egna kapi- talet lågt. Detta tredubblades ungefär. För ägare till äldre hus, med lägre låneandel och lägre subventionsgrad var ökningen mycket mindre.

114 Generella bostadssubventioner SOU 1984:35

Under perioden 1979-1983 var utvecklingen en helt annan eftersom de reala fastighetsvärdena sjönk med 22 enheter. Trots fortsatt förmögenhetsomfördelning skedde i stort en förmögenhetsminskning hos ägare till egnahem.

Den största relativa förmögenhetsminskningen fick den uppleva som hade hög låneandel och ingen subvention. En sådan person förlo— rade mer än hela sitt kapital (110 %).

Beräkningarna i tab. 3.13 bygger på förutsättningen att priserna på nya egnahem med räntebidrag utvecklats i samma takt som medel- talet. Som redovisats i anslutning till tab. 3.13 finns det star- ka skäl som talar för att egnahem där räntebidraget har minskat har haft en mer ogynnsam prisutveckling än för samtliga hus efter år 1979. Förmögenhetsförlusterna för hus med hög subventionsgrad och stor skuldandel torde alltså ha varit större än vad som fram- går i tab. 3.13. Uppgifterna i tab. 3.11 ger underlag för antag- andet om en särskilt ogynnsam prisutveckling för statsbelånade hus som byggts från år 1979, och därmed större förluster än vad som framgått av beräkningarna i tab. 3.13.

Fritidshus

För fritidshus kan förmögenhetsbildningen beräknas på samma sätt som för egnahem vilket dock ansetts ligga utanför vårt intresse- område. Trots den gynnsamma prisutvecklingen är det dock inte säkert att den relativa förmögenhetsökningen varit större än för egnahem. Dels torde nämligen den egna insatsen i fritidshus vara större, dels är subventionsgraden mycket lägre. Räntebidrag utgår ju ej och vid innehav i annan kommun är räntan endast avdragsgill mot statsskatten.

Bostadsrätter För bostadsrättshavare kan förmögenhetsbildningen direkt avläsas i bostadsrättens reala prisutveckling. I den mån köpet finansie- rats med lån måste tillägg ske för skattesubventionen. Om t.ex.

SOU 1984:35 Generella bostadssubventioner

en bostadsrätt som köpts kontant för 30 000 kr. stiger i värde med 20 % vid 10 % inflation blir förmögenhetsbildningen 2 700 kr. Detta kan avspegla situationen för nyare bostadsrätter under senare år.

För äldre bostadsrätter, särskilt i centrala Stockholm är priser i storleksordningen 200 000 kr. vanliga. Sådana köp finansieras ofta till en del med lån. Om länet är 150 000 kr., marginalskat- ten 75 %, prisökningen 20 % och inflationen 10 % blir förmögen- hetsbildningen lika med 28 400 kr.

För nya bostadsrätter sker en avsevärd förmögenhetsomfördelning i form av räntebidrag. En nybyggd lägenhet om 80 m2 kostar ca 400 000 kr. och får räntebidrag på ca 40 000 kr/år. Vanligen ökar emellertid inte bostadsrättens värde så mycket. Ett oförändrat värde på bostadsrätten mellan två år innebär, vid 10 % inflation, att det reala totalvärdet på bostadsrättens andel av föreningens tillgångar och skulder sjunkit med 40 000 kr. Det kan sägas vara en effekt av att den garanterade räntan stiger mellan åren. Rän- tebidragen är i själva verket en förutsättning för att bostads- rätten skall kunna säljas. De successivt avtrappade bidragen ökar boendekostnaderna och hindrar att bostadsrättens värde stiger i takt med att realvärdet på föreningens skulder minskar. Trots stor förmögenhetsomfördelning kan förmögenhetsbildningen bli låg.

Hyreshus

Även ägare till nya hyreshus får räntebidrag som innebär en för- mögenhetsomfördelning. Men denna överförs direkt till hyresgäst- erna i form av lägre hyror. På samma sätt som ägare till egnahem och bostadsrättshavare tillgodogör sig räntebidrag och skattesub- ventioner tillgodogör sig alltså boende i nya hyresrätter ränte- bidrag. Eftersom subventionerna inte genererar några vinster för fastighetsägaren uppstår heller ingen förmögenhetsbildning. Fas- tighetsvärdena ansluts till ursprungliga skulder och faller realt i takt med inflationen. Endast i den mån som överskott uppstår kan fastighetsvärdena stiga över skulderna och ge ägaren någon förmögenhetstillväxt.

116 Generella bostadssubventioner SOU 1984:35

Liksom för egnahemsägare och bostadsrättshavare används förmögen- hetsomfördelningarna till hyreshus till stor del för konsumtion. De är i själva verket en förutsättning för att någon över huvud taget skall ha råd att bo i nya bostäder vid nuvarande ränteläge och vid ett nominellt lånesystem.

3.5.5 De bostadspolitiska reformernas inverkan på förmögenhets- ElldElEQE" _______________________

Som framgått av det föregående kan förmögenhetsbildningen för fastighetsägare motverkas såväl genom medel som påverkar prisut- veckling som subventionsgrad. Ett typexempel på effekten av pris— dämpande åtgärder är bruksvärdesystemet. Genom subventioner i ny- produktionen hålls hyrorna i äldre hyresfastigheter tillbaka. Hy- rorna där ger ej så hög avkastning att prisökningar i takt med inflationen är fastighetsekonomiskt motiverade. Ett annat exempel är den successiva avtrappningen av räntebidrag. Den gör att kapi- talkostnaderna successivt stiger. Detta dämpar prisutvecklingen. Ju längre sådana kostnadsökningar kan utsträckas i tiden och ju högre de är i desto högre grad påverkas prisutvecklingen.

De reformer som skildrats i avsnitt 3.3 var till avsevärd del äg- nade att dämpa förmögenhetsbildningen hos ägare till egnahem. Dit får räknas såväl den relativt sett kraftigare ökningen av den or- dinarie Upptrappningstakten för garanterad ränta som de relativt större extra upptrappningarna därav. Avdragsreformen torde ha haft stor betydelse. Statlig fastighetsskatt på äldre hus får samma inverkan. Även de höjda amorteringarna för statslån i egna- hem byggda före år 1975 torde verka prisdämpande. Som framgått har politiken haft effekt.

SOU 1984:35 Bostäder, kostnader, subventioner

.

4 HUR ÄR BOSTÄDER, KOSTNADER OCH SUBVENTIONER FÖRDELADE? 4.1 Direktiven

Enligt direktiven bör vi som bakgrund för vår översyn av bostads- stöd och finansieringsvillkor undersöka de nuvarande stödformer- nas effektivitet. Det ifrågasätts om inte generella subventioner ges till en hög bostadskonsumtion, som ej bör stödjas framför annan konsumtion. Fördelningseffekterna av nuvarande stödsystem kan alltså ifrågasättas. Sambandet mellan hushållstyp, inkomst, förmögenhet, bostadskostnad och subventioner samt bostadens be- sittningsform, storlek och ålder bör studeras.

Vi har ansett det nödvändigt att göra en begränsning i den belys- ning av samband som efterfrågas i direktiven. Sålunda har vi i avsnitt 3.4 påvisat de stora skillnaderna i kapitalutgifter för hus byggda olika år liksom skillnaderna i kapitalutgifter mellan olika upplåtelsefonner. I avsnitt 3.5 redovisades den förmögen- hetsbildning som uppstod hos ägare till egnahem under 1970-talet. En real prisökning för bostadsrätter har fortsatt under 1980—ta-

let. I avsnitt 5.2 kommer vidare förmögenhetsbildningens betydel- se för lönsamheten i enskild fastighetsförvaltning att belysas. I kap. 6 studeras hur hushållens förmåga att betala för en till— räckligt god bostad har utvecklats.

Detta kapitel ägnas åt tre frågor. Den första gäller bostadsut- rymmets fördelning. Hur är utrymmesstandarden fördelad för olika hushållstyper och i olika inkomstlägen? Vilka hushåll har en hög utrymmesstandard och vilka hushållstyper är det som skaffat sig en hög standard?

Den andra frågeställningen gäller hushållens utgifter för boendet i egnahem och i hyreslägenheter. Hur har bostadskostnaderna ut- vecklats i olika besittningsformer? Hur stor andel av den dispo— nibla inkomsten använder olika typer av hushåll och hushåll med olika inkomst för sin bostadskonsumtion?

Den tredje frågan avser bostadssubventionernas fördelning. Har egnahemmen en för stor andel av de generella subventionerna?

118 Bostäder, kostnader, subventioner SOU 1984:35

Vilka subventioner i form av riktat och generellt stöd har olika hushållstyper och hushåll med olika inkomst? Hur inverkar av— dragsreformen på egnahemsägarnas skattesubventioner?

Det främsta underlaget för kapitlet är två rapporter som på vårt uppdrag utarbetats inom statens institut för byggnadsforskning (SIB). Författarna till den ena rapporten (Ds Bo 1983:7) "Bostä- der, hushåll och utrymmesstandard 1970—1985" är Jan Eriksson och Margareta Lindquist. De har också utfört specialbearbetningar av folk- och bostadsräkningarna för vår räkning.

Den andra rapporten har utarbetats av Tofte Frykman (Ds Bo 1984z8) "Bostadssubventionernas fördelning 1980". Det datamateri- al som använts i Frykmans undersökning är Socialforskningsinsti- tutets levnadsnivåundersökning för år 1981 (LNU 81). Populationen utgörs av befolkningen i åldern 15-75 år. Redovisningen i rap- porten avser hushåll med hushållsföreståndare i samma ålders- kategori och gäller förhållandena år 1980. I redovisningar av de ekonomiska förhållandena i hushåll som bor i eget hem har jord- brukarhushållen uteslutits av beräkningstekniska skäl. Som barn räknas personer upp till 21 års ålder som kvarbor i föräldra- hemmet, medan åldersgränsen är 17 år i folk- och bostadsräkning- arna. Frykman har även utfört specialbearbetning av LNU 81 åt oss.

4.2 Utrymmesstandarden

Utrymmesstandarden fortsatte att öka starkt under 1970-talet vilket framgår av fig. 4.1.

Enligt den nuvarande utrymmesnormen, norm 2, räknas ett hushåll som trångbott om det bor mer än två personer per sovrum. Enper- sonershushåll räknas aldrig som trångbodda. Med detta mått min- skade andelen trångbodda hushåll från 15,6 % till 4,3 % mellan åren 1970 och 1980. En fortsatt minskning till ca 2,5 % år 1985 kan väntas. Som framgår av tab. 4.1 var 150 000 hushåll trång- bodda år 1980, varav 85 000 barnhushåll och 65 000 barnlösa hushåll (med två eller flera medlemmar). Som barn räknas här personer upp till 17 år.

SOU 1984:35 Bostäder, kostnader, subventioner 119

Andel

40

Hög utrymmes - standard

30

20

10

1910 1975 1980 1985År

Fig. 4.1 Utrymmesstandardens utveckling åren 1970-1980. Andel trångbodda hushåll enligt norm 2 och norm 3 samt andel med hög utrymmesstandard (procent).

Källa: FoB.

Tab. 4.1 Antal trångbodda hushåll åren 1970 och 1980 (1 OOO-tal)

HEEHåTTEtyp_____'"_TRiiT2_—_____'_N5me3""___—_" 1970___1080—__1070__'T©80__ Barnhushåll 395 82 585_ 322 Flerbostadshus 229 57 392 178 Småhus 76 28 196 111 Övriga hushåll låg åå 552 525 Flerbostadshus 127 48 474 383 Småhus 43 17 96 43 Samtliga hushåll 513 152 l_151 115 Flerbostadshus 356 105 866 561 Småhus 119 45 292 154

Källa: FoB.

120 Bostäder, kostnader, subventioner SOU 1984:35

Boendeutredningen föreslog att ambitionerna när det gäller ut- rymmesnormen skulle höjas. Norm 2 innebär att ingen skall behöva

sova i kök eller vardagsrum. Den föreslagna normen, norm 3, inne— har dessutom att varje familjemedlem skulle få ett eget sovrum, med undantag för samboende par som förutsätts dela sovrum. Såväl en- som tvåpersonershushåll skulle alltså behöva 2 rum och kök. Norm 3 har dock ännu ej antagits. För ett studium av bostadsstan— dardens fördelning är den dock lämpligare än norm 2.

Även enligt norm 3 har trångboddheten sjunkit från 38 till 20 % och kan väntas sjunka till ca 16 % år 1985. År 1980 fanns det 289 000 barnhushåll där inte varje barn kunde få eget rum varav

drygt 60 % eller 178 000 i flerbostadshus (tab. 4.1). Det fanns också 425 000 övriga hushåll som var trångbodda enligt norm 3 varav den helt dominerande delen, 90 %, i flerbostadshus. Skill- naden mellan antalet trångbodda enligt norm 2 och 3 utgörs för de

barnlösa hushållen huvudsakligen av ensamboende i 1 rum och kök eller mindre, sammanlagt 351 000 hushåll.

Nära två tredjedelar av barnhushållen bodde år 1980 i småhus. För hushåll med två barn eller fler är andelarna över 70 %. Andelen trångbodda barnhushåll enligt norm 3 är däremot betydligt större i flerbostadshus, 45 % mot 15 %, vilket framgår av tab. 4.2. Det

Tab. 4.2 Trångbodda barnhushåll år 1980 enligt norm 3 (1 OOO-tal, procent)

Hushallstyp FlerBostads- Smahus Summa

hus

Antal 1 barn 57 22 78 2 barn 88 42 130 3 + barn 35 48 82 Samtliga 178 111 289

Andel 1 barn 26 8 16 2 barn 66 13 28 3 + barn 88 41 52 Samtliga 45 15 26

Källa: FoB.

SOU 1984:35 Bostäder, kostnader, subventioner

dominerande antalet hushåll med två eller fler barn i flerbo- stadshus var trångbodda i den meningen att varje barn ej kunde få eget rum. Även i småhusen var den andelen hög för de större barn— familjerna, eller 41 % för hushåll med tre eller fler barn.

Den utveckling mot mindre trångboddhet som skildrats är natur- ligtvis mycket positiv. Det som enligt direktiven kan ifrågasät- tas är om bostadsstödet har en sådan inriktning att en hög ut- rymmesstandard främjas för vissa hushåll, samtidigt som många fortfarande har en låg standard.

Frågan belyses i fig. 4.1 där även utvecklingen av andelen hus- håll med hög utrymmesstandard redovisas. Med hög standard menas att bostaden innehåller mer än ett sovrum per person. Hushåll med 1 person har alltså hög standard i 3 rum och kök, 2 personer i 4 rum och kök osv. Denna andel har stigit från 15 % år 1970 till 27 % år 1980.

Som framgår av fig. 4.2 är det främst hushåll med äldre förestån- dare i småhus som har hög utrymmesstandard. Andelen har också ökat särskilt mycket för dessa äldre hushåll.

Andel Hög utrymmes- % standard 60

40 Småhus

20 Flerbostads- hus 0 0- 25- 35- 45- 55- 65- 75— 85-_ 19 29 39 49 59 69 79 Alder ———1970 —1980

Fig. 4.2 Andelar hushåll med hög utrymmesstandard 1970-1980 efter hushållsföreståndarens ålder och hustyp.

122 Bostäder, kostnader, subventioner SOU 1984:35

I tab. 4.3 redovisas närmare hur antalet hushåll med hög utrym- messtandard utvecklats. Totalt sett har antalet fördubblats till

928 000 hushåll år 1980. Av den totala ökningen föll tre fjärde- delar på hushåll utan barn. Bland dessa dominerade hushåll med en och 2 personer i åldrarna över 50 år. De svarade för hälften av den totala ökningen.

Tab. 4.3 Hushåll med hög utrymmesstandard år 1970 och 1980 (1 OOO-tal, procent)

Hus sty 19 0 Forän r1n Antal

Barnhushåll åå ggg 159 Övriga hushåll 275 Zgå ggn 1 gen & gersgnsr 329 961 331

-29 år 20 51 31 30-49 år 44 109 65 50-64 år 118 223 105 65 år— 145 276 131 3 inensener_ _ 48 65 17 Totalt 460 928 468

Andel

Barnhushåll 8_ 12 lg Övriga hushåll 12 en 11 1 gca ?. Becsgnsr _29 _31 _11

-29 år 9 14 5 30-49 år 18 31 13 50-64 år 22 39 17 65 år- 22 32 10 & j_ nensener_ _ 15 28 13 Totalt 15 27 12 Källa: FoB.

Andelen barnlösa hushåll med hög utrymmesstandard var år 1980 högst i åldersgruppen 50-64 år eller 39 % och lägst för hushållen under 29 år, 14 %.

SOU 1984:35 Bostäder, kostnader, subventioner

I tab. 4.4 redovisas antal och andelar av hushållen med hög ut- rymmesstandard i flerbostadshus och småhus år 1980. Tre fjärdede- lar av det totala antalet fanns i småhus. I flerbostadshus finns nästan inga barnhushåll med hög utrymmesstandard, medan en fjär— dedel av barnhushållen i småhus hade det. Det gäller nästan helt hushåll med 1 och 2 barn. I båda hustyperna dominerade de barn- lösa hushållen med en och två personer över 50 år bland dem med stort utrymme. I flerbostadshusen utgjorde de nära två tredje- delar av hela antalet och i småhus hälften. Andelen hushåll utan barn med stort utrymme var i flerbostadshus 15 % och i småhus 56 %. I flerbostadshusen var andelen högst i åldern 50-64 år, medan den i småhus var högst i åldrarna mellan 30 och 64 år.

Bland barnhushållen med hög utrymmesstandard fanns naturligtvis ett antal hushåll som ännu inte skaffat sig alla barn och sådana där barnen börjat flytta hemifrån. Bland barnlösa hushåll under 50 år fanns också en del som ännu ej skaffat barn eller där alla barn flyttat hemifrån.

Tab. 4.4 Hushåll med hög utrymmesstandard år 1980 efter hustyp (1 OOO-tal, procent av samtliga i gruppen)

Hushållstyp Flerbostadshus Småhus

ÄitäT__"%_____'—_"'7UHET—__"%"

Barnhushåll _33_ ”1 183 ge Övriga hushåll ååå 15 522 .58 1 gen 1 messener 121 _11 141 _61 —29 år 25 8 26 54 30—49 år 41 16 68 70 50—64 år 67 20 156 66 65 år- 86 16 190 55 å.i.E?£$20£f_ _ 5 8 59 35 Samtliga 242 13 688 43

Källa: FoB 1980

I det föregående har redogjorts för hur bostadsstandardens för- delning påverkas av demografiska faktorer. Bostadsstandarden har

124 Bostäder, kostnader, subventioner SOU 1984:35

också ett samband med hushållens inkomster, vilket redovisas i tab. 4.5. Den stora skillnaden i utrymmesstandard mellan barnhus- håll och övriga hushåll särskilt i småhus bekräftas här.

Hushåll utan barn i egnahem disponerar i medeltal ca 1,8 sovrum per person mot drygt 1 sovrum per person för barnhushåll. I hy- resbostäder är skillnaderna inte alls lika markanta.

Tab. 4.5 Antal sovrum per person efter sammanräknad inkomst

Sammanräknad 1n- Eget hem Hyres- och Samtliga komst (1000 kr.) bostadsrätt Barnhushåll Igge 91Zå 0,93 0- 30 (0,75) 0,75 30- 60 1], 0,98 (0,76) 0,84 60- 90 0,96 0,72 0,85 90-120 0,99 0,68 0,89 120-150 1,07 0,67 0,93 150-180 1,17 0,80 1,09 180-210 1,16 1,14 210- 1,38 i 0.93 1,28 Övriga hushåll 1119 9122 1312 0-30 1,84 0,66 0,93 30—60 1,60 1,03 1,19 60-90 1,75 0,88 1,12 90-120 1,74 0,98 1,27 120-150 1,69 0,93 1,28 150-180 1,96 0,93 1,48 180— 2,13 (1,42) 1,89

( ) osäkra uppgifter. Källa: Specialbearbetning av LNU 81.

Barnhushållen i eget hem har en i medeltal bättre utrymmesstan- dard än i hyres- och bostadsrättslägenheter. Skillnaden är dock inte alls lika dramatisk som mellan hushåll med och utan barn i egnahem. I de olika inkomstlägena rör det sig för barnhushållen om skillnader på 0,3 5 0,4 sovrum per person.

SOU 1984:35 Bostäder, kostnader, subventioner

Antalet sovrum per person varierar endast svagt med hushållens sammanräknade inkomst i varje upplåtelseform. Det är främst hus- håll med de allra högsta inkomsterna som har en avsevärt högre utrymmesstandard. Endast 5 % av barnfamiljerna i egnahem åter- fanns dock i den högsta inkomstgruppen där utrymmesstandarden är avsevärt högre än för övriga barnhushåll.

Sambandet mellan inkomst och utrymme är starkare för samtliga barnhushåll än för barnhushåll inom varje upplåtelseform. Det beror på att andelen hushåll i eget hem, där utrynmet genomgående är störst, ökar med stigande inkomst, se tab. 4.6.

Bland barnhushåll med inkomster under 60 000 kr. bodde endast drygt en fjärdedel i eget hem. I den gruppen återfinns en stor andel av de ensamstående med barn. I inkomstlägen över 150 000 kr. var andelen hushåll i eget hem ca 80 %. Även bland barnlösa hushåll med de högsta inkomsterna bodde en hög andel i eget hem. Det rör sig dock om en liten grupp.

Tab. 4.6 Hushållens fördelning på inkomstklasser samt andel i varje inkomstklass som bor i eget hem (procent)

Sammanräk- Fördelning Andel som bor nad inkomst efter inkomst i e et hem (1000 kr.) Med Barn Utan Barn Med Barn Utan Barn - 30 3 14 23 23 30- 60 10 26 30 28 60- 90 21 27 54 27 90-120 26 15 68 38 120—150 22 10 64 45 150-180 10 4 78 53 180-210 4 2 84 62 210- 4 2 80 73 100 100 62 32

Källa: Ds Bo 1984z8.

Det har tidigare framgått (tab. 4.2) att andelen hushåll med 3 och fler barn i egnahem som är trångbodda enligt norm 3 var så hög som 41 %. Av Frykmans undersökning (Ds Bo 1984:8, tab. 3.9)

126 Bostäder, kostnader, subventioner SOU 1984:35

framgår också att flerbarnshushållen i eget hem hade en relativt låg inkomst. Barnhushållen i eget hem som var trångbodda enligt norm 3 hade i medeltal 2,6 barn och en sammanräknad inkomst på 97 000 kr. Barnhushåll med hög utrymmesstandard å den andra sidan hade endast 1,6 barn men en inkomst på 145 000 kr.

Det fördelningsproblem som anges i direktiven har här klart be- lysts. Hög utrymmesstandard, mätt efter antalet sovrum per per- son, sammanhänger i första hand med att hushållen ej har barn. Det fanns dessutom ett totalt sett svagt inkomstsamband i varje upplåtelseform. I varje hushållstyp och i varje inkomstläge bor man dessutom rymligare i egnahem. Det finns naturligtvis också

andra variationer i utrymme som inte här kunnat belysas. Det torde vara vanligare med stora rum i egnahem. I äldre egnahem, som till relativt stor del bebos av äldre hushåll, är det också vanligt med källare (se fig. 2.15).

Det fanns år 1980 sammanlagt 684 000 hushåll som var trångbodda enligt norm 3. I ca 290 000 hushåll kunde inte alla barn få eget sovrum. I dessa hushåll fanns en fjärdedel av alla barn. Nära 400 000 hushåll utan barn, varav främst enpersonshushåll, hade inte något sovrum. Samtidigt fanns det ca 930 000 hushåll som disponerade mer än ett sovrum per person. I 500 000 av dem var hushållsföreståndaren över 50 år. Ca 70 % av dem bodde i småhus. Antalet äldre hushåll med hög utrymmesstandard har nästan för- dubblats under 1970-talet. Den höga utrymmesstandarden för barn- lösa hushåll i småhus markeras ytterligare om man bortser från ensamstående i 3 rum och kök. Totalt fanns nämligen år 1980 sammanlagt 191 000 sådana hushåll, varav de flesta, 127 000, i flerbostadshus.

Vi kommer längre fram att redovisa hur de olika hushållens boen- dekostnader och bostadssubventioner varierar. Här skall närmast diskuteras det långsiktiga balansproblem som avspeglar sig i de redovisade uppgifterna.

De äldre hushåll som år 1980 hade hög utrymmesstandard torde till stor del bestå av före detta barnhushåll som bor kvar i sin bo-

SOU 1984:35 Bostäder, kostnader, subventioner

stad när barnen flyttat ut. Det borde i särskilt hög grad gälla i småhusen. Frykman redovisar i Ds Bo 1984:8 att av de hushåll i småhus som år 1980 saknade barn hade 50 % av hushållen i egnahem bott i sitt hus sedan före år 1965. Det gäller alltså i stor ut- sträckning hushåll som skaffat barn på 1960-talet eller tidigare och köpt ett eget hem i samband därmed.

Under 1970-talet har antalet barnhushåll i småhus ökat från

550 000 till 722 000. Med en fortsatt hög benägenhet att bo kvar när barnen flyttat ut kan i framtiden antalet barnlösa äldre hus- håll med hög utrymmesstandard komma att öka starkt. Dessa hushåll kommer varken att ha höga subventioner eller höga kapitalkostna- der eftersom lånens värde minskat genom inflation och genom amor- teringar.

Den fråga som aktualiseras blir då hur bostadsproduktionen och behovet att subventionera denna kommer att utvecklas. Det ena alternativet innebär att de äldre hushållen, liksom hittills, i stor utsträckning bor kvar i sina mycket rymliga bostäder. Då kommer det att bli nödvändigt att även producera ett stort antal stora bostäder för att tillfredsställa de nytillkommande barnfa— miljernas behov. Det kommer i sin tur att öka avsättningssvårig- heterna för mindre lägenheter, företrädesvis i flerbostadshus. För att motverka en sådan utveckling kan det bli nödvändigt med en mycket omfattande ombyggnad av flerbostadshus, med inriktning på att tillskapa stora lägenheter för ett ökat antal barnfa— miljer.

Det andra alternativet är att äldre småhushåll i ökad omfattning flyttar till mindre lägenheter. I så fall kommer det totala be- hovet av investeringar i nya bostäder att bli mindre. Resurserna kan i stället i högre grad inriktas på att förbättra det existe- rande beståndet, utan att radikala ombyggnadsprogram blir nödvän- diga. Det här antydda problemet kommer att diskuteras vidare i kap. 7 där det framtida bostadsbyggnadsbehovet analyseras och i kap. 10, där vi diskuterar bl.a. det framtida behovet av små och stora lägenheter.

128 Bostäder, kostnader, subventioner SOU 1984:35

4.3 Bostadskostnaderna

Bostadskostnader för hyreslägenheter, bostadsrättslägenheter och egnahem kommer att beskrivas utförligt i avsnitt 6.2. I det här aVSnittet skall vi främst diskutera jämförelser av bostadskostna- der mellan olika hushållstyper, hushåll i olika inkomstlägen samt skilda besittningsformer.

4.3.1 glikeeeiinieiener Det är en vansklig uppgift att jämföra bostadskostnader mellan olika besittningsformer. Det bör understrykas redan från början att jämförbarheten kan diskuteras. I det statistiska material som

vi använder här definieras bostadskostnaderna på skilda sätt för de olika besittningsformerna.

För hyreslägenheter är bostadskostnaden den avtalade hyran (inkl. värme och varmvatten). Till övervägande del fastställs hyror ge- nom förhandlingar mellan parterna på hyresmarknaden. För de hy- reslägenheter som ägs av allmännyttiga bostadsföretag grundas hy- resförhandlingarna på kalkylerade kostnader för kapital, drift och underhåll. Förhandlingarna avser i första hand det totala hyresuttaget i ett bostadsföretag. Hyresuttaget fördelas sedan på olika bostadsområden och lägenheter efter principer som innebär att likvärdiga lägenheter inom ett bostadsföretags bestånd skall ha i stort sett lika hyra. Hyrorna för privatägda lägenheter an- passas enligt bruksvärdeprincipen till hyrorna i de allmännyttiga bostadsföretagen.

De metoder som tillämpas för hyressättning och hyresfördelning innebär att det inte alls är säkert att hyran för en viss lägen- het avspeglar kostnaderna för just den lägenheten. Tvärtom har systemet inbyggt vissa omfördelningsmekanismer som medför syste- matiska avvikelser mellan hyresuttagets och kostnadernas fördel- ning. Bengt Turner har i en forskningsrapport (SIB M 83:8) ana- lyserat omfördelningen i de allmännyttiga bostadsföretagens

SOU 1984:35 Bostäder, kostnader, subventioner

hyressättning. Han har bl.a. visat att förhållandena varierar mycket mellan olika bostadsföretag. Mycket schematiskt kan man dock säga att hyrorna för hus byggda i slutet av 1970-talet och början av 1980—talet i allmänhet inte täcker kostnaderna. Under— skottet på dessa lägenheter täcks i stället genom högre hyresut- tag i äldre lägenheter.

Bostadsrättshavare betalar en avgift till sin bostadsrättsföre- ning. Avgiften skall täcka gemensamma kostnader för kapital, drift och underhåll. När bostadsrätten upplåts första gången tar föreningen ut en egen insats (grundavgift) av bostadsrättshava— ren. Denne kan återvinna insatsen, eventuellt med förräntning, vid en framtida försäljning av bostadsrätten. Prisbildningen vid överlåtelsen är fri, vilket innebär att det är marknadsfaktorer som avgör om det uppstår en vinst eller förlust vid försäljning- en. Överlåtelsepriser på bostadsrätter har behandlats närmare i avsnitt 3.5.3.

1 avgiften till bostadsrättsföreningen ingår en avsättning för framtida yttre underhåll. I vissa bostadsrättsföreningar ingår också avsättning till en fond för lägenhetsunderhåll, som bo- stadsrättshavaren själv disponerar. Ofta är denna avsättning otillräcklig. Lägenhetsunderhållet i bostadsrättslägenheter fi- nansieras inte sällan genom att bostadsrättshavaren själv skjuter till medel utöver avgiften. Underhållskostnaderna kan emellertid begränsas genom egna arbetsinsatser. Underhållsfondsutredningen (SOU 1981:47, kap. 4) redovisar att utgifterna för bostadsrätts- innehavarnas egna underhållsåtgärder år 1978 var ca 1 000 kr. i medeltal för alla lägenheter varav endast knappt en femtedel fi- nansierades med fonduttag. I sammanhanget kan noteras att även hyresgäster utför underhåll på sina lägenheter. Kostnaden härför var enligt samma undersökning 180 kr. i medeltal för alla lägen- heter.

Som mått på bostadskostnaderna för bostadsrättslägenheter använ- der vi här uteslutande avgiften till bostadsrättsföreningen. Rän- ta på insatsen och självfinansierat underhåll ingår alltså inte.

130 Bostäder, kostnader, subventioner SOU 1984:35

För egnahem mäter vi bostadskostnaderna genom att summera räntor (minskade med eventuella räntebidrag), tomträttsavgäld, avgift för gemensamhetsanläggning, avgifter till kommunen, utgifter för bränsle, skatt på garantibelopp och utgifter för löpande repara- tioner och underhåll. Denna summa minskas/ökas med skatteeffekten av småhusinnehavet. (Se avsnitt 6.2.4 och Ds Bo 1984:8.)

Räntekostnader för lån som tagits upp för att finansiera köp i andra hand ingår i måttet på bostadskostnaden för egnahem. Det gör de däremot inte för bostadsrättslägenheter.

Såväl avgifter till bostadsrättsföreningar som hyror avses att täcka utgifter för återbetalning av fastighetslånen. Även egna- hemsägare amorterar sina lån. För bottenlån och bostadslån är amorteringstiderna kortare för egnahem än för hyres- och bostads- rättshus. Både för bostadsrätter och egnahem kan amorteringarna ses som ett sparande. Amorteringarna innebär att den egna insat- sen successivt ökar. Som vi tidigare framhållit är det en mark- nadsfråga om denna insats kan återvinnas med förräntning eller delvis förloras vid en framtida försäljning. I hyresrätten är det fastighetsägarens egna kapital som byggs upp av amorteringarna, inte de boendes. Kraven på amorteringar har således olika inne- börd för de boende i skilda upplåtelseformer.

De genomsnittliga bostadskostnader för olika besittningsformer, som redovisas i de två följande avsnitten, är påverkade av att generella bostadssubventioner sänker kapitalkostnaderna för många bostadsfastigheter. Räntebidrag utgår till de flesta flerbostads- hus med statliga lån samt till statligt belånade egnahem byggda efter mitten av 1970-talet. Skattesubventioner utgår till praktiskt taget alla belånade egnahem.

Det förekommer att egnahemsinnehavare utnyttjar sin villa som säkerhet för lån, som i sin tur används för att finansiera andra investeringar än i bostaden, t.ex. köp av bil, båt eller fritids- hus. Eftersom det formellt är bostadsfastigheten som belånas kan räntekostnader och amorteringar för sådana lån ingå i de redo- visade bostadskostnaderna för egnahem. I motsvarande mån skulle

SOU 1984:35 Bostäder, kostnader, subventioner

en del av den skatteminskning för egnahemsägare, som redovisas som bostadssubventioner, i själva verket avse annan konsumtion än bostad.

Det hävdas ibland att en betydande del av egnahemsägarnas skatte- minskning inte skulle vara bostadssubventioner. Beloppen för skattesubventioner till egnahem skulle enligt denna uppfattning vara kraftigt överskattade. Att de delvis är det behöver inte

betvivlas. Det är emellertid inte möjligt att mer precist ange hur stor del av Skattesubventionerna som det gäller.

Om det skulle vara ett mer betydande belopp av skatteminsk-

ningen till egnahem som inte avser bostaden, skulle även de bostadskostnader för egnahemsägare som vi redovisar vara kraftigt

överskattade. Om t.ex. en tredjedel av Skattesubventionerna inte avser bostaden kan bostadskostnaden inkl. amorteringar för egna-

hem i genomsnitt beräknas vara överskattad med ca 25 %. De upp- gifter om hur stor andel av disponibel inkomst som de egnahems- boende använder för bostadsutgifter kan på motsvarande sätt be- räknas vara överskattade med omkring 7 procentenheter. Det gäller genomsnittet för alla hushåll.

Överskattningen av Skattesubventionerna och bostadskostnaderna för egnahem bör emellertid vara av betydligt lägre storlek. För

det första vet vi att den största delen av Skattesubventionerna går till relativt nybyggda eller eljest nyförvärvade egnahem. De bör rimligen avse lån för finansiering av villaköpet.

Det förekommer även att lån som avser investeringar i bostaden av olika skäl redovisas under inkomstkällan kapital i deklarationen. Detta förhållande kan i sin tur medföra att bostadskostnader och Skattesubventionerna för egnahem underskattas.

Vidare är Frykmans undersökning - en av våra uppgiftskällor - upplagd med syftet att mäta just de kapitalutgifter och subven- tioner som avser själva bostaden, vilket i och för sig inte ute- sluter att mätfel kan förekomma i undersökningen. Frykmans skatt- ning av de totala Skattesubventionerna understiger det belopp som

132 Bostäder, kostnader, subventioner SOU 1984:35

redovisats av regeringen i bl.a. budgetpropositioner. Skillnaden är 5-10 %. En av förklaringarna till skillnaden kan vara att Frykman har lyckats eliminera utgifter för fastighetslån som inte använts till investeringar i bostaden.

4.3.2 gå!???fUEFåJEUIPE.PPEÄEFDÅESEÄEFEQI

Av föregående avsnitt framgår att bostadskostnaderna för olika besittningsformer mäts på skilda sätt i de undersökningar som vi bygger vår framställning på (BHU och Frykman). Härutöver bör understrykas att måtten på bostadskostnader döljer skillnader i underhållsstandard, skillnader i service som man betalar för, skillnader i eget arbete etc. Vi anser det inte möjligt att ange en definition på bostadskostnader som gör det möjligt att in- vändningsfritt och entydigt jämföra olika besittningsformer (se även avsnitt 3.4.3).

Trots den bristande jämförbarheten är det av visst intresse att sammanföra uppgifter om utvecklingen av bostadskostnader för olika besittningsformer. I tab. 4.7 har vi sammanställt uppgifter om bostadskostnader för de tre besittningsformerna vid början och slutet av 1970-talet samt början av 1980-talet. Uppgifterna avser dels bostäder färdigställda på 1950-talet, dels bostäder färdig- ställda en period närmast före utgiftsåret dvs. relativt nya bo- städer.

För egnahem är det genomsnittliga bostadskostnader för hus med en bostadsyta mellan 86-120 rn2 som redovisas. Bostadskostnaden är summan av tidigare nämnda utgiftsposter exkl. amorteringar.* Skatteeffekten av småhusinnehavet är medräknad. För år 1982 är den dock beräknad med ledning av bl.a. uppgifter om skatteeffekt år 1978 (se avsnitt 6.2.4). Genom den pågående skattereformen kommer skatteeffekten av småhusinnehav att successivt minska fram t.o.m. år 1985. Flertalet egnahemsägare med underskott får de en

* Frykman har redovisat de genomsnittliga amorteringarna för barnfamiljer i egnahem till 345 kr/månad år 1980 och för övriga hushåll till 235 kr/månad.

SOU 1984:35 Bostäder, kostnader, subventioner

skatteeffekt på ca 50 % av underskottet. Om vi i våra beräkningar i stället hade använt en genomgående marginalskatteeffekt på 50 % för år 1982 skulle nettoutgifterna för egnahem legat högre. I region 1 skulle utgiften varit 160-310 kr/månad högre. I region 2, 70-220 kr/månad högre.

För hyres- och bostadsrätt redovisas hyran resp. avgiften till bostadsrättsförening. Uppgifterna är genomsnitt för lägenheter på 4 rum och kök vilka har en lägenhetsyta som varierar mellan 90 och 105 m2_

Bostadskostnaderna redovisas för två regioner. Region 1 är Stor- stockholm, Storgöteborg samt övriga kommuner med mer än 75 000 invånare. Region 2 är kommuner i övrigt med mindre än 75 000 invånare.

Tab. 4.7 Nettoutgifter exkl. amorteringar för egnahem 86—120 1112

samt hyra resp. avgift till bostadsrättsförening för lägenheter med 4 rum och kök. Kr/månad

Utg1ftsar Hus färd1gstallda 1951-1960

Reg1on 1 Reg1on 2 Egnahem Hyres- Bostads- Egnahem Hyres- Bostads- lägen- rättslä- lägen- rättslä— heter genheter heter genheter 1972** 550 570 511 430 520 466 1978 1 070 1 050 756 880 920 741 1982 1 620 1 760 1 170 1 370 1 520 1 220 __________________________________________________________________

Utgiftsar "Nya" hus. (Färdigställda åren 1966-1970, 1971-1977

resp. 1978-1981)* Region 1 Reg1on 2 Egnahem Hyres— Bostads- Egnahem Hyres— Bostads- lägen- rättslä- lägen- rättslä- heter genheter heter genheter

1972** 670 740 720 550 650 640 1978 1 200 1 220 1 050 1 070 1 120 1 050 1982 1 790 2 250 1 990 1 710 2 020 1 880 _________________________________________________________________

Källa: BHU samt tab. 6.11 och 6.12.

* För hyres- och bostadsrättslägenheter 1976-1981. ** År 1973 för bostadsrätter.

134 Bostäder, kostnader, subventioner SOU 1984:35

Region 1 Region 2

1972 1973 1978 1982 År 1972 1973 1972 1982 Är

-— — — Egnahem — - — Hyresrätt — — — -- Bostadsrätt (år1973=100)

Fig. 4.3 Index för bostadskostnader i egnahem 86-120 1112 samt hyres- och bostadsrättslägenheter med 4 rum och kök. Färdigställda åren 1951-1960. Fasta priser.

Källa: BHU samt tab. 6.11 och 6.12.

Region 1 Region 2

120

110

100

90

30 80 19121973 1978 1982Är 1972 1973 1978 1982Ar — — — Egnahem —- — Hyresrätt

- —— — Bostadsrätt (år1973=100) 1) För hyres—och bostadsrättslägenheter 1976-1981

Fig. 4.4 Index för bostadskostnader i egnahem 86-120 1112 samt hyres- och bostadsrättslägenheter med 4 rum och kök. Färdigställda åren 1966-1970, 1971-1977 resp. 1978- 1981.* Fasta priser.

Källa: BHU samt tab. 6.11 och 6.12.

SOU 1984:35 Bostäder, kostnader, subventioner

För hus i region 1 färdigställda på 1950-talet har utvecklingen av nettoutgifter exkl. amorteringar för egnahem varit ungefär densamma som utvecklingen av hyran för lägenheter på 4 rum och kök. Detta framgår också av fig. 4.3, där utvecklingen i fast penningvärde redovisas. Bostadskostnaderna för egnahem och hyres- lägenheter ligger också på ungefär samma nivå.

Avgiften till bostadsrättsföreningen för bostadsrättslägenheter har sjunkit realt sett fram till år 1978. Därefter har den ökat i ungefär samma takt som bostadskostnaderna för övriga besittnings- former. Den betydligt lägre nivån för bostadsrätter kan delvis förklaras av att det använda måttet på bostadskostnader medför underskattning för äldre fastigheter.

I region 2 har bostadskostnaderna för hyres- och bostadsrättslä- genheter följt ungefär samma utveckling. Bostadskostnaderna för egnahem ökade dock snabbare fram till år 1978 och därefter något långsammare än för de övriga besittningsformerna.

I "nya hus" har utvecklingen varit i stort sett likartad för hyres- och bostadsrätt, vilket framgår av fig. 4.4. Bostadskost- naderna för egnahem har emellertid ökat betydligt snabbare i re- gion 2 än i region 1. Detta innebär att nivåskillnaden mellan regionerna har jämnats ut under perioden.

I båda regionerna gäller att kostnadsökningen har varit betydligt snabbare för hyres- och bostadsrätt än för egnahem under perioden 1978-1982. Detta torde vara en avspegling av skillnaden i produk- tionskostnadsökning mellan flerbostadshus och småhus, vilken har påvisats i avsnitt 3.2.

4.3.3 Boetedekgs;nedene_engel_ev_disnoninel_innons£ I Ds Bo 1984:8 har Frykman belyst hur stor andel av den disponib-

la inkomsten som olika familjetyper och hushåll i skilda inkomst- lägen använde för att betala bostadskostnader år 1980.

136 Bostäder, kostnader, subventioner SOU 1984:35

Frykman redovisar uppgifter för egnahemsboende och boende i hy- resrätt. För egnahemsboende avser bostadskostnaderna nettoutgift-

er exkl. amorteringar. Uppgifter om amorteringarnas storlek har emellertid också tagits fram.

Av tab. 4.8 framgår bostadskostnadsprocenten för olika familje- typer i egnahem. Motsvarande uppgifter för hushåll i hyrd bostad redovisas i tab. 4.9. I båda fallen redovisas hushållen uppdelade efter förekomst av bostadsbidrag eller ej. För hushåll med bo— stadsbidrag är det procenttalet efter det att bostadsbidraget dragits ifrån bostadskostnaden som redovisas.

Tab. 4.8 Genomsnittlig bostadskostnad i procent av disponibel inkomst år 1980 för hushåll i egnahem

Familjetyper hushåll med Bostadsbidr. Hushåll utan Eostadsöidr.

Bostads- Antal Bostads- Antal kostnad hus- kostnad hus- exkl. håll exkl. håll amort. amort. IOOO—tal % av 1000-tal % av

dis . ink. dis . ink. Hushall med Barn 2Ä 220 24 516

Ensamstående (29) T27) (31) _T7 28

Samb. m. 1 barn 24 23 196 2 barn 24 94 23 251 3 + barn 23 70 28 52 Övriga hushåll 31 119 33 571 Ensamst. 15-54 år -- _(7) 31 _66 55—75 år 28 54 29 91 Samb. 15—54 år -- (6) 23 135 55-75 år 15 51 21 280

( ) osäker uppgift. Källa: Ds Bo 1984:8.

SOU 1984:35 Bostäder, kostnader, subventioner

Tab. 4.9 Genomsnittlig bostadskostnad i procent av disponibel inkomst år 1980 för hushåll i hyrd bostad

Fam1 jetyper Husha me osta s 1 r. Hus a utan osta s 1 r. Hyra Antal Hyra Antal % av hushåll % av hushåll dis . ink. 1000-tal dis . ink. 1000-tal Hushåll med Barn 1? 174 20 181 Ensamstående 18 —90 (35) 16 Samb. m. 1 barn (19) 19 19 89 2 barn 17 34 18 63 3 + barn 13 31 (19) 13 Övriga hushåll 17 310 23 785 Ensamst. 15-54 år 25 —83 26 370 55-75 år 13 168 23 124 Samb. 15-54 år (19) 18 21 154 55-75 år 14 41 16 137 M

( ) osäker uppgift. Källa: Ds Bo 1984:8.

För hushåll med barn gäller genomgående att de egnahemsboende i genomsnitt betalar en större andel av sin disponibla inkomst för bostaden än vad de som bor med hyresrätt gör. Denna skillnad är en avspegling av att de egnahemsboende barnfamiljerna genom— snittligt bor i större bostäder än de hyresboende.

I genomsnitt disponerade barnfamiljerna i egnahem 1-1,5 rum mer än de som bodde i hyrd bostad. Om de hyresboende hade bott med lika antal rum som de egnahemsboende hade deras bostadskostnads- procent genomgående legat något högre än för de egnahemsboende. Då har vi emellertid inte tagit hänsyn till ränta på egen insats eller amorteringar för de egnahemsboende. Amorteringarna uppgick år 1980 till ca 5 % av disponibel inkomst för egnahemsboende barnfamiljer. Det är således otvetydigt att de barnfamiljer som bodde i egnahem år 1980 genomsnittligt använde en större del av sin inkomst för boendet än de som bodde med hyresrätt.

138 Bostäder, kostnader, subventioner SOU 1984:35

Hur stor andel av disponibel inkomst som hushåll i olika inkomst- lägen använder för bostadskostnader framgår av tab. 4.10 och 4.11.

Tab. 4.10 Genomsnittlig bostadkostnad i procent av disponibel in- komst år 1980 för hushåll i egnahem efter sammanräknad inkomst Samman- Hushall med Bostadshidr. Hushåll utan Bostadshidr. Amorte- räknad Bostads- Antal Bostads- Antal ring för inkomst kostnad hus- kostnad hus- samtliga (1000 kr.) exkl. håll exkl. håll hushåll amort. amort. % av 1000- % av 1000- % av disp. disg. ink. tal disp. ink. tal ink. _ Barnhushåll & 2_2n & & 5 0-60 33 (28) -— 15 9 60-90 22 92 37 42 6 90-120 24 82 25 131 5 120-150 (22) (15) 22 152 4 150-180 -- -- 21 90 5 180-210 -- -- 19 41 5 210- -- -- 18 44 5 Övriga hushåll en 113 ge 571_ & 0-30 27 44 (53) 25 5 30-60 21 57 31 99 4 60-90 (23) (12) 25 147 4 90-120 -- -- 21 114 5 120-150 -- -- 19 93 4 150-180 -- -- 21 47 6 180- -- -- 18 48 4

( ) osäkra uppgifter.

Källa: Ds Bo 1984:8.

SOU 1984:35 Bostäder, kostnader, subventioner 139

Tab. 4.11 Genomsnittlig bostadskostnad i procent av disponibel

inkomst år 1980 för hushåll i hyrd bostad efter sam- manräknad inkomst

Sammanra na Hus me osta s 1 r. Hush utan bosta s 1 r. inkomst Hyra Antal Hyra Antal (1000-tal) % av hushåll % av hushåll disp. ink. 1000-tal disp. ink. 1000-tal Barnhushåll 11 113 en lål 0-30 (28) (19) -- 5 30-60 15 55 (31) 11 60-90 17 65 20 23 90-120 16 27 18 47 120-150 -- (7) 16 62 150-180 -- -- (15) 20 180— -- -- (16) 14 Övriga hushåll ll älg gå 785 0-30 13 138 58 63 30—60 20 140 24 189 60-90 18 25 20 292 90-120 -- -- 17 129 120-150 -- -- 16 72 150-180 -- -- 15 29 180- -- —- (15) 12

( ) Osäkra uppgifter. Källa: Ds Bo 1984:8.

Om man bortser från hushållen i de allra lägsta inkomstskikten finns en svag tendens till sjunkande bostadskostnadsprocent med stigande sammanräknad inkomst.

Vid tolkning av uppgifterna bör man hålla i minnet att den dispo- nibla inkomsten utjämnas mellan hushåll med olika sammanräknad inkomst genom skattesystemet och genom olika slag av transfere- ringar. De disponibla inkomsterna ökar således i betydligt svaga- re takt än den sammanräknade hushållsinkomsten. I avsnitt 4.2 vi-

140 Bostäder, kostnader, subventioner SOU 1984:35

sade vi att det fanns en svag tendens till att bostadsstorleken ökar med inkomsten. Härav följer att några stora skillnader i bostadskostnadsprocent mellan hushåll i olika inkomstlägen inte kunde förväntas.

4.4 Subventionerna

4.4.1 De generella subventionernas fördelning efter upplåtelse- form

Räntebidragens syfte är att stödja en utökning och förbättring av bostadsbeståndet. De utgår som skillnaden mellan en garanterad ränta och marknadsräntan och relateras till ett bidragsunderlag. Detta bestäms numera, utom för styckebyggda småhus, som regel med utgångspunkt i produktionskostnaden. För styckebyggda småhus bestäms det av det schablonberäknade låneunderlaget som oftast är 10-20 % lägre än produktionskostnaden. För allmännyttigt ägda bostäder utgår räntebidrag på hela bidragsunderlaget, för bo- stadsrätt på 99 % därav samt för egnahem och enskilt ägda hyres- hus 95 %. Den garanterade räntan är det första året 3 % för hyres- och bostadsrätt och 5,5 % för egnahem. Den höjs med 0,25 resp. 0,5 procentenheter per år.

För egnahem är den garanterade räntan, 5,5 %, bestämd med hänsyn till den skattesubvention som följer av att räntan är avdragsgill vid beräkning av skattepliktig inkomst. Effekten blir fr.o.m. år 1985 en skattereduktion på ca 50 % av räntan i de flesta inkomst- lägen. Avdragseffekten motverkas dock till en mindre del av att en schablonintäkt tas upp till beskattning. Som visats i avsnitt 3.4 blir den garanterade nettoräntan första året för ett givet investeringsbelopp mycket nära 3 % för gruppbyggda egnahem. Hän- syn tas då icke till någon kostnad för egnahemsägarens egen in- sats på 5 % av investeringen. För ägare till styckebyggda egnahem blir nettoräntekostnaden högre i den mån som produktionskostnaden överstiger det schablonberäknade låneunderlaget.

Den högre Upptrappningstakten för egnahem sammanhänger också med avdragsrätten. Hälften av ökningen av den garanterade räntan be-

SOU 1984:35 Bostäder, kostnader, subventioner 141

talas genom höjd skattesubvention. Netto är alltså Upptrappnings- takten densamma.

Vid de höga räntor som rått under senare år blir för egnahem den faktiska nettoräntekostnaden aldrig högre än drygt halva brutto- räntan. Om taxeringsvärdena stiger över åren uppstår dock en ytterligare ökning av nettobelastningen, eftersom schablonbe- skattningen bestäms av taxeringsvärdet. Ju lägre räntorna är, desto mer motverkas avdragseffekten av schablonintäkten. För hyres- och bostadsrätt däremot höjs alltid den garanterade räntan successivt tills den når upp till fulla marknadsräntan.

Amorteringarna skiljer sig också. För hyres- och bostadsrätt sker amortering på Statslånet först när den garanterade räntan nått upp till marknadsräntan. För egnahem däremot sker amorteringar från början. Som framgått i avsnitt 3.4 innebär de en avsevärd utgift.

Medan räntebidraget bestäms av produktionskostnaden bestäms skat- tesubventionen i princip av anskaffningskostnaden. Närmare be- stämt är det lånens storlek och räntans höjd som bestämmer sub- ventionens belopp. Detta gör det möjligt för en köpare av ett be- gagnat eget hem att betala ett högre pris än om avdragsrätten ej funnits. Marknadspriserna blir följaktligen högre. Skattesubven- tionerna minskar i takt med att lånen amorteras. Subventionerna kan åter ökas för räntor på nya lån som tas upp. Nya lån tas van- ligen upp vid köp av ett begagnat hus, men även för ombyggnad, underhåll eller för andra ändamål. För hyres- och bostadsrätt kan räntebidragen ökas endast genom ombyggnad och, från och med år 1984, genom vissa underhållsåtgärder. Vid ombyggnad utgår ränte- bidrag i stort sett som vid nybyggnad, medan vissa underhållsåt- gärder berättigar till räntebidrag till halva räntekostnaden. Det senare innebär samma subvention som vid rebelåning av egnahem.

Som framgått utgår de största räntebidragen till nyproducerade hus. År 1985 kommer mycket små bidrag att utgå till hyres- och bostadsrättshus byggda före år 1970. För egnahem byggda före år 1977 utgår då inga räntebidrag. Däremot utgår skattesubventioner så länge det finns ränteutgifter. De största Skattesubventionerna

142 Bostäder, kostnader, subventioner SOU 1984:35

utgår till egnahemsägare som har de högsta boendeutgifterna i form av räntor. Till skillnad från räntebidrag utgår dock skatte- subventioner även i samband med rebelåning vid köp och för andra ändamål än ombyggnad och visst underhåll.

Det har hävdats att skillnaden i subventionsvillkor mellan egna— hem å den ena sidan samt hyres- och bostadsrätt å den andra inte är bostadssocialt motiverade. Endast subventioner som utgår en— ligt principerna för räntebidrag skulle vara det.

För att belysa denna fråga har vi med hjälp från bostadsdeparte- mentet beräknat hur stora räntebidrag som år 1985 skulle komma att utgå till egnahemsägare om de skulle ha samma finansierings- villkor som bostadsrätt men däremot inga skattesubventioner. Vi har antagit att alla egnahem skulle ha haft sådana villkor och att bidragsunderlaget i medeltal för icke statsbelånade egnahem varit detsamma som för statsbelånade egnahem. Det har dock ej an- tagits att styckebyggda egnahem haft produktionskostnadsbelåning. Beräkningarna avser endast subventioner till nyproduktion, men ej till ombyggnad. Det så beräknade subventionsbeloppet jämförs med de subventioner som beräknas utgå enligt bostadsdepartementets kalkyler i lagrådsremissen om statlig fastighetsskatt våren 1984. Beräkningsresultatet redovisas i tab. 4.12.

Tab. 4.12 Totala subventioner år 1985 till lån i samband med nyproduktion samt motsvarande subventioner om egnahem haft räntebidrag som för bostadsrätt men inga skatte- subventioner (milj. kr.)

__'________'___"_____-_________hihägf_ddh_563täd5:'__—_'Edhähdh Subventioner år 1985 rätt

Räntebidrag 6 400 3 400 Skattesubventioner __::_ 11 000 Summa 6 400 14 400 Avgår för ombyggnad Räntebidrag 1 600 500 Skattesubvention (uppskattning) __;1:_ 1 100 Beräknad subv. exkl. ombyggnad 4 800 12 800

SOU 1984:35 Bostäder, kostnader, subventioner 143

Räntebidragen till ombyggnad i hyres- och bostadsrätt beräknas år 1985 till 1 600 milj. kr. Det är ej möjligt att beräkna hur stor del av Skattesubventionerna till egnahem som avser ombyggnad. Det har antagits att summan av räntebidrag och skattesubventioner är detsamma som räntebidragen för hyres- och bostadsrätt.

Kalkylen visar att räntebidrag på 7 000 milj. kr. skulle utgå till egnahem år 1985 vid de ovan angivna villkoren. Det är 5 800 milj. kr. mindre än faktiskt beräknade subventioner inkl. av- dragseffekten. I detta belopp ingår då också avdragseffekten för räntor på lån för andra ändamål än investeringar i bostad.

Som framgått finns det huvudsakligen två orsaker till att egnahem får högre totala subventioner än enligt räntebidragsvillkor. Den första orsaken är att skattesubventioner, till skillnad från räntebidrag, utgår även för räntor på lån som tagits upp utöver ursnrungliga lån för att finansiera produktionen. Till största delen gäller de ytterligare lån som tas upp i samband med köp av begagnade egnahem. Priserna bestäms också med utgångspunkt i att avdragseffekten uppstår.

Den andra anledningen är att räntan efter skatt för en egnahems- ägare vid de höga räntor som rått under senare tid aldrig stiger till mer än drygt halva marknadsräntan även efter det att ränte- bidrag slutat utgå. Att den då blir något högre än halva räntan beror på den schablonintäkt som minskar det avdragsgilla ränte- beloppet. Vid sjunkande ränta däremot närmar sig räntan efter skatt mot bruttoräntan. Den garanterade räntan för hyres- och bostadsrätt kommer däremot alltid att stiga till den fulla mark- nadsräntan när räntebidragen så småningom försvinner. År 1985 kommer, som sagt, räntebidragen för ursprunglig finansiering i stort sett att vara avvecklade för hyres- och bostadsrättshus byggda före år 1970.

Vid en jämförelse av subventionerna till olika upplåtelseformer finns det anledning att beakta också andra skattefaktorer. Såle- des har även bostadsrättshavare skattesubventioner på lån för köp av bostadsrättslägenheter. Frykman (Ds Bo 1984:8) har beräknat

144 Bostäder, kostnader, subventioner SOU 1984:35

dem till 160 milj. kr. för år 1980, och de torde komma att stiga betydligt till år 1985. Hänsyn tas inte till den kommunala garan- tiskatten i kalkylerna i tab. 4.12. Den är betydligt högre för egnahem än för hyres— och bostadsrättsfastigheter. I beräkningar- na har inte medtagits fastighetsskatt. Om en sådan skulle införas i enlighet med lagrådsremissen våren 1984 skulle den belasta ägarna till egnahem med drygt 1 000 milj. kr. år 1985 mot 800 milj. kr. för hyres- och bostadsrättssektorn. Även de som bor med bostadsrätt får själva betala skatten. Den största delen av skatten inom hyressektorn faller på ägarna till privata hyreshus och kommer i regel inte att påverka hyran. Den mindre del som faller på allmännyttiga företag bedöms medföra en hyreseffekt på ca 3 kr/m2 i hela hyressektorn, att jämföra med ca 11 kr/m2 i bostadsrättssektorn (hus byggda före år 1975) och 8-12 kr/m2 för egnahem (byggda före år 1977).

Det torde av bostadssociala skäl inte vara möjligt att kraftigt minska subventionerna till egnahemsägarna vid given räntenivå. De största subventionerna går till de egnahemsägare som har de högsta räntekostnaderna. Till övervägande del gäller det barnfa- miljer som skaffat egnahem under senare år. Sålunda gick 75 % av de totala skattesubventionerna till barnhushåll år 1980, vilket framgår i avsnitt 4.4.4. Två tredjedelar därav eller hälften av de totala skattesubventionerna gick till barnhushåll som köpt hus de senaste fem åren. Dessa hushåll hade också den högsta bostads- utgiften i relation till den disponibla inkomsten eller ca 35 % därav räknat efter skatt och inkl. amortering (se tab. 4.20).

En kraftig minskning av skattesubventionerna från nivån 50 % av räntekostnaderna skulle få allvarliga ekonomiska och sociala följder. Förutom att årskostnaderna för egnahemsägarna skulle öka skulle också egnahemspriserna sjunka, så att skulderna ofta skulle överstiga husens värde, särskilt för dem som nyligen köpt hus och har de största räntekostnaderna och skattesubventionerna. Hushåll som ej förmår att bo kvar skulle i sådana fall drabbas mycket hårt.

SOU 1984:35 Bostäder, kostnader, subventioner

4.4.2 Ing_tetele noetedesgbnentionennes_fergelning_på_jn£snållen

Det samlade beloppet för bostadsbidrag, räntebidrag och skatte- subventioner, som utgick år 1980 till de hushållsgrupper som omfattas av Frykmans undersökning, var ca 17 miljarder kr. Av dessa gick 64 % (närmare 11 miljarder) till de 36 % av hushållen som hade hemmavarande barn under 21 år. 61 % av dessa hushåll bodde i egnahem. De egnahemsboende barnhushållen fick 75 % (8,2 miljarder) av de samlade subventionerna till barnhushåll, vilket i genomsnitt blev 11 130 kr/år och hushåll. Barnhushåll i hyrd bostad erhöll 19 % (drygt 2 miljarder) av dessa subventioner, motsvarande ett genomsnitt på 5 910 kr/år. De utgjorde 30 % av alla barnhushållen.

Bland de övriga hushållen fick de 32 %, som bodde i egnahem, 43 % av de subventioner som gick till hushåll utan barn. Drygt hälften av de övriga hushållen bodde i hyrd bostad; dessa fick 45 % av subventionerna. Skattesubventionerna var totalt lägre än både bostadsbidragen och räntebidragen för hushåll utan barn till skillnad mot för barnhushållen. De subventioner som utgick till hushåll utan barn var vidare genomsnittligt avsevärt lägre än för barnhushållen, för t.ex. hushåll i ägd bostad 3 820 kr/år mot 11 130 kr/år. Det bör noteras att pensionärshushåll över 75 år ej ingår i undersökningen.

De totala bostadssubventionernas fördelning efter hushåll med resp. utan barn samt besittningsform framgår av tab. 4.13. I det följande gör vi en översiktlig beskrivning av hur de olika sub- ventionsformerna fördelar sig på skilda hushållstyper och efter hushållens inkomster och utrymmesstandard m.m.

146 Bostäder, kostnader, subventioner SOU 1984:35

Tab. 4.13 Bostadssubventionernas fördelning år 1980 efter fa- miljetyp och besittningsform

_____—______"___'"__”7hiTTiFf__BöEtädE:_""Thhdf""—"TötäTt____ stad rätt bostad

Barnhushåll: mkr

Bostadsbidrag 1 098 162 1 055 2 315 Skattesubvention 5 572 98 (1) 5 671

Räntebidrag 1 518 397 1 041 2 956

Summa mkr 8 188 657 2 097 10 942

Antal hushåll i

1 OOO-tal 735 105 355 1 195 Kr. i genomsnitt/ hushåll 11 130 6 280 5 910 9 150

Övriga hushåll: mkr Bostadsbidrag 432 268 1 410 2 110 Skattesubvention 1 810 60 0 1 870 Rämtebidrag 392 437 1 326 2 155 Summa mkr 2 634 765 2 736 6 135

Antal hushåll i

1 OOO-tal 690 332 1 096 2 118 Kr i genomsnitt/ hushåll 3 820 2 305 2 500 2 900 Summa mkr 10 822 1 422 4 833 17 077

Antal hushåll i 1 OOO-tal 1 425 437 1 451 3 313

Källa: Ds Bo 1984:8.

SOU 1984:35 Bostäder, kostnader, subventioner 147

4.4.3 npetedebidnagen

Bostadsbidragen är en inkomstprövad bostadssubvention. Därav föl- jer att hushåll med låga sammanräknade inkomster bör få en rela- tivt stor andel av bostadsbidragen. Å andra sidan kan hushåll med många barn och bostadskostnader som är lika med eller högre än övre hyresgränsen få bostadsbidrag även i ganska höga inkomstlä- gen. Man kan därför förvänta en viss spridning över inkomstnivå- erna då bostadsbidragen fördelas efter hushållens sammanräknade inkomster. Att så är fallet bekräftas av uppgifterna i tab. 4.14.

Bland bidragshushåll med barn var det genomsnittliga bostadsbi- draget ca 5 400 kr. Hushåll med sammanräknade inkomster under 60 000 kr. hade i genomsnitt 30-40 % högre bostadsbidrag. Hushåll med sammanräknade inkomster över 120 000 kr. hade genomsnittliga bostadsbidrag som var betydligt lägre. Antalet hushåll med bidrag i dessa högre inkomstlägen minskade snabbt.

27 % av bidragshushållen hade inkomster under 60 000 kr. Dessa hushåll fick 36 % av bostadsbidragen. Hushåll med inkomster under 90 000 kr. erhöll närmare 80 % av det totala bidragsbeloppet. Bland hushållen utan barn fick 41 % av bidragshushållen, som hade inkomster under 30 000 kr, 54 % av bostadsbidragen.

Ur allmän fördelningspolitisk synvinkel har bostadsbidragen såle- des en inkomstutjämnande effekt. Den är särskilt påtaglig för hushåll utan barn, vilket beror på att många av dessa har mycket låga inkomster som pensionärer och att bostadstilläggen till

pensionärer avtrappas snabbt.

Av tab. 4.15 framgår att bostadsbidragens fördelning på olika hushållstyper ansluter relativt nära till bidragshushållens för- delning på samma grupper. Ensamstående med barn, samboende med tre eller flera barn samt ensamstående utan barn i åldern 55-75 år fick dock högre andelar av bostadsbidragen än dessa hushålls- typers andelar av bidragshushållens antal. Detta återspeglar också det genomsnittliga bidragsbeloppet per hushåll.

148 Bostäder, kostnader, subventioner SOU 1984:35

Tab. 4.14 Bostadsbidragens fördelning efter hushållens samman— räknade inkomst år 1980

ammanra na arn us a vr1 a us a inkomst totalt per hus- tota t per hushal (1000 kr.) mkr håll med mkr med bidrag bidrag kr/år kr/år - 30 190 7 400 1 139 5 750 30- 60 652 7 280 786 3 420 60- 90 954 5 510 116 2 440 90-120 435 3 860 53 4 700 120-150 72 3 160 14 2 600 150-180 (12) (3 660) (2) - 180- 0 0 Alla hushåll 2 315 5 420 2 111 4 280

( ) osäkra uppgifter. Källa: Ds Bo 1984:8.

Tab. 4.15 Bostadsbidragens fördelning år 1980 efter hus- hållstyp. (Hushåll i befolkningen 15-75 år)

Hushallstyp Kronor Andel av totalt per hus- total- Bidrags- mkr håll med beloppet hushållen bidrag % % kr/år Barnhushåll 2 315 5 420 lng lng Ensamst. m.barn 847 6 490 37 31 Samb. m.1 barn 180 3 300 8 13 2 barn 566 4 140 24 31 3+barn 722 6 860 31 25 Övriga hushåll 2 111 4 280 199_ 199 Ensamst.15—54 år 312 3 080 15 20 55-75 år 1 320 5 170 62 52 Samb. 15—54 år 61 1 920 3 7 55-75 år 418 4 020 20 21 Summa: 4 425 4 812

Källa: Ds Bo 1984:8.

SOU 1984:35 Bostäder, kostnader, subventioner

Som framgår av tab. 4.16 fanns ingen påtaglig avvikelse mellan bostadsbidragens och bidragshushållens fördelning efter utrymmes- standard. Barnhushåll som bodde med utrymmesstandard enligt norm 2 fick emellertid en relativt stor andel av bostadsbidragen, ca en tredjedel, vilket kan tyda på att bostadsbidragen har en positiv effekt på barnhushållens möjligheter att ta sig ur trångboddheten.

Tab. 4.16 Bostadsbidragens fördelning år 1980 efter utrymmes-

standard UiFynmEE?"_____'i(F5H6F"'__————'—"""ÄHHET"EV'*'_***—***— standard EEEETET'EEFTHEE?" tdtäl:_____hidhäggf_ mkr håll med beloppet hushållen bidrag % % kr/år Barnhushåll & & _l_02 & Hög 319 5 240 14 14 God 618 5 180 27 28 Norm 3 450 4 560 19 23 Norm 2 781 6 300 34 29 Trångbodda 147 6 120 6 6 Övriga hushåll 2__1£ & & & Hög 518 4 550 24 23 God 1 027 4 560 49 47 Norm 3 197 3 690 9 11 Norm 2 354 4 113 17 17 Trångbodda (14) (1 650) (1) 2

( ) osäkra uppgifter. Källa: Ds Bo 1984:8.

150 Bostäder, kostnader, subventioner SOU 1984:35

4.4.4 Skattesubventionerna

Som väntat avviker Skattesubventionernas fördelning efter hus— hållens inkomster markant ifrån bostadsbidragens. Detta framgår av tab. 4.17. För såväl barnhushåll som övriga hushåll har skattesubventionerna en utpräglad höginkomstprofil. De 12 % av barnhushållen i egnahem, som hade de högsta sammanräknade inkom- sterna, fick år 1980 en fjärdedel av skattesubventionerna till barnhushåll. Barnhushåll med en inkomst som understeg 90 000 kr. - de utgjorde nära en fjärdedel - uppbar å andra sidan endast 12 % av skattesubventionerna. Bland hushållen utan barn fick de 9 %, som hade de högsta inkomsterna, 27 % av skattesubventionerna till denna grupp.

Tab. 4.17 Skattesubvention år 1980 till hushåll i ägd bostad efter sammanräknad inkomst samt beräknad skattesubven- tion om skattereformen varit fullt genomförd år 1980

Sammanra na a tis 5 atte- Bera na s atte— Ac umu erad inkomst subvention subvention andel av (1000-kr.) tdtäldT'155F_th- tötällf_iährdh75— antal hus- belopp håll belopp håll håll % mkr kr/år mkr kr/år Barnhushåll & & w & 29 0- 60 90 3 090 82 2 810 ' 5 60- 90 537 4 650 494 4 280 23 90-120 1 339 7 030 1 144 6 010 52 120-150 1 248 8 370 965 6 470 75 150-180 999 11 570 716 8 290 88 180-210 612 15 210 405 10 070 94 210- 747 17 900 448 10 750 100 Övriga hushåll ECE &) 1_362 ngn & 0- 30 12 420 12 420 6 30- 60 55 790 55 790 20 60— 90 224 2 070 202 1 870 43 90-120 332 3 360 246 2 730 64 120-150 322 3 700 270 2 830 82 150-180 388 9 090 277 6 480 91 180-210 196 (9 620) 127 (6 240) 95 210- 280 (11 940) 180 (7 670) 100

SOU 1984:35 Bostäder, kostnader, subventioner

Den marginalskatte- och avdragsreform som nu successivt genom- förs, med full effekt år 1985, får inverkan på skattesubvention- ernas fördelning efter hushållens inkomster. För att belysa detta har Frykman redovisat en beräkning av Skattesubventionernas för- delning år 1980 under antagandet att marginalskatteeffekten redan då hade begränsats till maximalt 50 %. Resultatet av beräkningen redovisas i tab. 4.17.

Det framgår att den starka höginkomstprofilen i skattesubven- tionernas fördelning efter hushållens inkomster dämpas genom skattereformen. Den försvinner emellertid inte.

Skattereformen medför i motsvarande mån en ökning av bostadskost- naderna för höginkomsttagare. Dessa får emellertid samtidigt den största ökningen av de disponibla inkomsterna genom marginal- skattesänkningen. De disponibla inkomsternas utveckling kommer härutöver att påverkas av hur skattereformen finansieras och av inkomstutvecklingen. Den samlade effekten på den andel av dispo- nibel inkomst som används för bostad har inte varit möjlig att beräkna.

Av tab. 4.18 framgår att det är samboende med två eller flera barn som får relativt stora andelar av skattesubventionerna. De äldre hushållen utan barn får däremot en relativt liten andel. Denna fördelningsprofil sammanhänger med att barnhushållen genom- snittligt bor i nyare och mer skuldbelastade hus medan pensio- närshushållen bor i äldre hus med lägre ränteutgifter. Den beror också på skillnader i genomsnittliga inkomster mellan de olika familjetyperna.

152 Bostäder, kostnader, subventioner SOU 1984:35

Tab. 4.18 Skattesubvention år 1980 till hushåll i ägd bostad efter hushållstyp

thmndgtyp——___Thtålt—Ti5rhdgf___FöFaä7thTST-__— belopp håll tota - anta mkr kr/år beloppet hushåll % % __ Barnhushåll 5_572_ 83 E & Ensamstående 234 6 040 3 4 Samboende: med 1 barn 1 433 7 390 19 17 2 barn 2 834 9 110 38 27 3+barn 1 071 9 870 15 10 Övriga hushåll 1.292 E_Zåg ge 33 Ensamstående 15-54 år 315 6 430 4 4 55-75 år 105 1 350 2 7 Samboende 15-54 år 752 6 350 10 10 55-75 år 637 2 740 9 21

Källa: Ds Bo 1984:8.

Mer än 80 % av skattesubventionerna tillföll år 1980 hushåll som bodde i så stora bostäder att man kunde ha ett sovrum per person eller mer utöver kök och vardagsrum. Det framgår av tab. 4.19 att hushåll med hög eller god utrymmesstandard får relativt stora andelar av skattesubventionerna. Det är uppenbart att skattesub- ventionerna har medverkat till att vissa hushåll har kunnat skaffa sig stora bostäder.

SOU 1984:35 Bostäder, kostnader, subventioner 153

Tab. 4.19 Skattesubvention år 1980 till hushåll i ägd bostad efter utrymmesstandard

UtFymmegT______—"HHEHWF_FEF"HI$T___?B?HETHTFETET'___—__"

standard belopp håll tota - anta et mkr kr/år beloppet hushåll

% %

Barnhushåll & 8_559_ & &

Hög 2 510 10 580 45 36 God 1 721 8 250 31 32

Norm 3 996 6 940 18 22

Norm 2

eller trångbodda 345 5 490 6 10

Övriga hushåll 1__8£)2 & 100 Älg

Mycket hög 621 5 590 34 23

Hög 922 3 820 51 51

God 249 2 531 14 20

Norm 3 17 780 l 5

Norm 2

eller trångbodda (-) (-) (-) 1

Källa: Ds Bo 1984:8.

Som tidigare nämnts finns ett starkt samband mellan tidpunkten för förvärvet av ett eget hem och skattesubventionens storlek. Som framgår av tab. 4.20 gick en betydande andel av skattesubven- tionerna år 1980 till hushåll som flyttat in i sina hus åren 1975-1980. Närmare 65 % av de totala skattesubventionerna till barnhushållen gick till sådana hushåll. Dessa hade behövt använda ca hälften av den disponibla inkomsten för att betala bostadsut- giften inkl. amorteringar. Även sedan skattesubventionen räknats ifrån var bostadskostnadsprocenten betydligt högre för dessa hus- håll än för de barnhushåll som flyttat in tidigare år. För hus- håll utan barn gäller motsvarande bild.

Även beträffande Skattesubventionernas fördelning efter hus- hållens inflyttningsår medför avdragsreformen påtagliga föränd—

154 Bostäder, kostnader, subventioner SOU 1984:35

ringar med minskade belopp för hushållen, störst för de hushåll som flyttat in senast.

Tab. 4.20 Skattesubvention år 1980 till hushåll i ägd bostad

efter inflyttningsår samt beräknad skattesubvention om skattereformen varit fullt genomförd år 1980

Inflyttningsår Faktisk skatte- Beraknad skatte- Bostaaskostnadspro-

subvention subvention cent inkl. amort. vid tötåTf_ÄiirhUs— tötåTf_Tiärhus- faktisk skattesubv. belopp håll belopp håll mkr kr/år mkr kr/år före skatt efter skatt

Barnhushåll & 8_55_0 4__2_6_2_ 6_530 41 &

1978-80 2 233 12 900 1 771 10 230 52 36

1975-77 1 328 10 200 1 020 7 770 49 34

1970-74 1 374 7 010 1 013 5 170 36 27

1965-69 418 5 090 302 3 680 34 27

1960-64 165 4 150 110 2 770 31 28

1959- 53 1 760 46 1 520 27 24

Övriga hushåll 1__80_g & & & £ &

1978-80 601 9 140 451 6 870 52 38

1975-77 344 7 540 277 6 070 53 39

1970-74 300 4 350 223 3 220 34 29

1965-69 248 4 150 179 2 990 32 28

1960-64 135 2 570 98 -1 870 26 23

1950—59 109 1 120 87 890 26 24

1949- 72 820 54 620 28 26

Källa: Ds Bo 1984:8.

4.4.5 Räntebidragen

Frykmans har även studerat vilka hushåll som bor i lägenheter som får räntebidrag. Räntebidragen är tämligen oberoende av hushål- lens sammanräknade inkomst. Ett undantag finns som gäller barn— hushåll med inkomster under 60 000 kr. De hade en i förhållande till sin andel av antalet hushåll relativt hög andel av räntebi-

SOU 1984:35 Bostäder, kostnader, subventioner

dragen. Det kan sammanhänga med att nyetablerade hushåll med låga inkomster i större utsträckning än andra är hänvisade till rela—

tivt nyproducerade bostäder.

Inte heller när det gäller olika hushållstyper har räntebidragen någon utpräglad fördelningsprofil. Att barnhushållen har högre genomsnittliga räntebidrag än övriga hushåll (4 500 kr/år mot 3 000 kr/år år 1980) beror på att de bor i större och yngre bostäder.

Att räntebidragens fördelning är starkt knuten till fastighetens byggnadsår och därmed produktionskostnaderna framgår av tab. 4.21. En mycket stor andel av räntebidragen gick år 1980 till hushåll boende i fastigheter byggda under 1970-talets senare hälft. De 24 % av barnhushållen med räntebidrag som bodde i sådana fastigheter erhöll över 60 % av räntebidragen till denna

grupp.

Tab. 4.21 Räntebidragens fördelning år 1980 efter fastighetens

byggnadsår. EygäiäHEåF___'1?HETTT_FEF"_____—IEEUEETEFEH_EHH€T"5V belopp hushåll fötäT:_"'"6THFägE:_ mkr kr/år beloppet hushållen % % Barnhushåll 256 älg & QQ 1978—80 1 175 16 830 40 11 1975-77 634 7 430 61 24 1970-74 461 2 270 77 55 1965—69 556 2 890 96 84 1960-64 130 1 230 100 100 Övriga hushåll 2_155 2.932 190 190 1978-80 505 14 450 23 5 1975-77 294 6 180 37 12 1970-74 504 2 710 60 38 1965-69 592 2 520 88 71 1960-64 261 1 240 100 100

156 Bostäder, kostnader, subventioner SOU 1984:35

Liksom skattesubventionerna medverkar räntebidragen till att stimulera hushållens konsumtion av utrymmesstandard. Hushåll med god eller hög utrymmesstandard får relativt stor andel av ränte- bidragen. Det genomsnittliga räntebidraget för barnhushåll med sådan standard låg år 1980 på ca 5 000 kr/år mot 3 600—4 100 kr/år för hushåll som bodde mindre rymligt. Även för hushåll utan barn fanns liknande skillnader.

4.4.6 29_SEW199?_PEFE?QPEPEYEFEÖEFSFE?

I de föregående avsnitten har vi belyst fördelningen av resp. subventionsslag bland de hushåll som får del av dem. Frykman har i sin rapport även studerat bostadssubventionernas fördelning bland alla hushåll, dvs. utifrån ett allmänt fördelningspolitiskt perspektiv.

Den allmänna bilden av de olika subventionsslagen stärks av denna studie. Bostadsbidragen har en stark låginkomstprofil medan skattesubventionerna gynnar höginkomsttagare. Detta gäller såväl för barnhushåll som hushåll utan barn och alla hushåll samman- lagt.

Räntebidragens fördelning är i stort sett neutral i förhållande till hushållens inkomster. För hushåll utan barn och alla hushåll sammantaget har de dock en viss tendens att gynna höginkomsttaga— re.

Bilden av de samlade subventionernas fördelning över alla hushåll är att låginkomsttagare inte gynnades alls under de förhållanden som gällde år 1980. Hushåll i inkomstläget mellan 30 000 och 90 000 kr. missgynnades. Hushåll med högre inkomster gynnades. 12 % av de samlade subventionerna gick till de 6 % av hushållen som hade en sammanräknad inkomst över 180 000 kr. Denna bild ny- anseras till viss del genom marginalskatte- och avdragsreformen.

SOU 1984:35 Bostäder, kostnader, subventioner

Från bostadspolitisk synpunkt är det intressant att konstatera att skattesubventionerna till stor del gick till hushåll som för- värvat egnahem under 1970-talets senare hälft, vilket samtidigt innebär att de gick till hushåll med mycket höga bostadsutgif- ter. Man finner här också förklaringen till att egnahemsägare både har de högsta boendekostnaderna och de högsta subventioner- na. Egnahemspriserna har pressats upp av de höga subventionerna. Men betalningsviljan är också relativt hög.

Hushåll med stora räntebidrag bodde i bostäder färdigställda efter år 1974. Särskilt stora räntebidrag fick hushållen i bostä— der byggda åren 1978—1980. Detta är en naturlig följd av att rän- tebidragssystemet är konstruerat för att jämna ut skillnader i räntekostnader mellan nyare och äldre fastigheter. Vid hög ränte- nivå gör de det möjligt att bo i rymliga, nyproducerade bo- städer.

När det gäller bostadsbidragen är bilden mer komplicerad. Det går inte att dra någon bestämd slutsats om bostadsbidragens inverkan på fördelningen av bostadsstandarden. En tendens som tycks före- ligga är att barnfamiljer som uppnått norm 2 men inte mer har re- lativt större hjälp av bostadsbidragen än andra hushåll.

.—,lflll

fig.-a_n.

SOU 1984:35 Fastighets- och ombyggnadsekonomi

5 FASTIGHETS- OCH OMBYGGNADSEKONOMI

I detta kapitel redogörs för den fastighetsekonomiska utveckling- en från början av 1970-talet. Dessutom behandlas lönsamheten i privat fastighetsförvaltning, de allmännyttiga företagens framti- da handlingsmöjligheter samt ekonomiska förutsättningar för om- byggnad. Redogörelsen utgår främst från förhållandena i hyressek— torn men även bostadsrätts— och egnahemssektorerna berörs. Kost- naderna för boende i eget hem behandlas främst i kap. 4.

5.1 Förvaltningskostnader

Sedan början av 1970-talet har stora förändringar skett i de eko- nomiska förutsättningarna för fastighetsförvaltning. Det kan illustreras ned uppgifter om SABO-företagens kostnadsutveckling i 1982 års priser, fig. 5.1. Utvecklingen hos allmännyttiga företag är också av speciellt intresse, eftersom den styr utvecklingen på hela hyresmarknaden.

Medelkostnaden per m2 i 1982 års penningvärde sjönk från 236 kr. år 1971 till 228 kr. år 1976. Därefter ökade den till 260 kr. år 1982. Denna ökning har uppstått trots att statens stöd ökat från 28 till 49 kr. Åren 1971—1974 gällde det också ett indirekt stöd i form av uppskrivning av skulder medan stödet fr.o.m. år 1975 utgått i form av rena subventioner.

Kapitalkostnaderna per m2 har sjunkit kraftigt, eller från 135 till 98 kr. Sänkningen var kraftigast fram till år 1976 men fort- satte fram till år 1981, då den var 93 kr. Den kraftiga sänkning- en under första hälften av 1970—talet ner till ca 100 kr., sam- manhängde främst med att kapitalkostnaderna ej tilläts stiga i den takt som paritetslånesystemet förutsatte. Därefter har stig- ande produktionskostnader och, vid periodens slut, ökad takt i upptrappningen av de garanterade räntorna, i stort sett hållit kapitalkostnaderna på oförändrad real nivå.

160 Fastighets- och ombyggnadsekonomi SOU 1984:35

Kr/m2

300

l

Räntebidrag

_ ,, xx),

Skulduppskrivning

200 Kapitalkostnader

100

Underhåll

Övrig drift

1971 1975 1980 År

Fig. 5.1 Förvaltningskostnader och räntebidrag i SABO-företagen åren 1971-1982 (1982 års priser).

Källa: SABO Ekonomisk statistik.

De sänkta kapitalkostnaderna under första hälften av 1970-talet räckte mer än väl för att kompensera höjda kostnader för bränsle och "övrig" drift. Därefter har emellertid ökade kostnader för bränsle och underhåll slagit igenom i totalkostnaderna, trots ökande räntebidrag. Mellan åren 1976 och 1982 ökade bränslekost- naderna från 28 till 48 kr. och underhållskostnaderna från 34 till 48 kr. I det senare fallet är det beståndets åldrande som tvingat fram ökad underhållsvolym och därmed ökade underhållsut- gifter.

Som ett resultat av utvecklingen svarar kapitalkostnaderna numera endast för ca 38 % av totalkostnaden mot 57 % år 1971. Under-

SOU 1984:35 Fastighets- och ombyggnadsekonomi

hålls- och bränslekostnadernas sammanlagda andel har stigit från 20 till 37 %.

Den allmänna trend som relaterats ovan gäller i större eller min- dre grad även för enskilt ägda hyreshus och bostadsrättsförening- ar. Som framgår av tab. 5.1 fanns det dock för dessa avsevärda

kostnadsskillnader beroende på färdigställandeår. Uppgifterna för enskilda omfattar endast 462 000 av totalt ca 700 000 lägenheter.

Bl.a. är fastigheter med mindre än 500 m2 bostadsyta undantagna.

Tab. 5.1 Förvaltningskostnadernas sammansättning år 1982 för en- skilt ägda fastigheter och bostadsrättsföreningar (kr/m2 exkl. hyresbortfall)

"S 1 a 05 a sra S oremngar

Faröigstallningsår Färdigställningsår -1940 1941-1960 1961- -1940 1941-1960 1961-

___—___—

Bränsle 51 53 43 49 50 40 Underhåll 66 53 31 37 22 17 Kommunberonde kostnader* 17 17 20 15 16 20 Fastighetssköt- sel och adm. 17 19 20 20 24 24 Övriga driftkostn. 9 8 9 10 7 9 Kapitalkostnader 70 61 90 37 45 77 (varavavskr-) (_a _(81 113 & m _(5_) Totalt 229 211 212 168 164 187

* Vatten och avlopp, renhållning, sotning, sophantering, elström och gas.

Källa: SCB Intäkts- och kostnadsundersökningen för flerbostadshus år 1982.

Bränslekostnaderna är ca 10 kr. lägre i hus byggda efter 1960 och underhållskostnaderna ungefär dubbelt så höga i hus byggda före år 1940 som i dem som byggts efter år 1960.

I bostadsrättsföreningar varierar kapitalkostnaderna entydigt med åldern, så att de är lägst för de äldsta husen. För enskilt ägda hus, däremot, är kapitalkostnaderna lägst för de hus som byggts

162 Fastighets- och ombyggnadsekonomi SOU 1984:35

åren 1940-1960. Dessa skillnader som sammanhänger bl.a. med om- byggnadsfrekvens och rebelåning kommenteras senare i detta av- snitt.

På grund av att kostnaderna varierar på olika sätt med åldern är skillnaderna i totalkostnad för olika gamla hus relativt små. De äldsta enskilt ägda husen har något högre totalkostnader än yngre hus, medan yngre bostadsrättsföreningar har de högsta kostnader- na. Som framgått av avsnitt 3.4 är kapitalkostnaderna i hus bygg- da från slutet av 1970-talet minst dubbelt så höga som de kost- nader som i tab. 5.1 redovisats för samtliga hus byggda efter år 1960. Även i övrigt finns stora individuella skillnader framför allt för enskilt ägda fastigheter beroende på om de rebelånats eller byggts om.

Vid en jämförelse mellan olika ägarkategorier bör hänsyn tas till fastighetsbeståndets olika åldersstruktur. Det görs i tab. 5.2.

Tab. 5.2 Förvaltningskostnadernas sammansättning år 1982 för olika ägarekategorier (kr/m2 exkl. hyresbortfall, vägda värden) Ällmannyttiga Enskilda Bostaasrafts- företag föreningar Bränsle 48 46 43 Underhåll 44 38 19 Kommunberoende kostnader 23 19 19 Fastighetsskötsel och administration 30 20 24 Övriga driftkostnader 11 9 9 Kapitalkostnader 95 81 67 Totalt 252 212 180

Källa: SCB Intäkts- och kostnadsundersökningen för flerbostads- hus.

För enskilda och bostadsrätter har där de tre åldersgrupperna vägts samman med åldersfördelningen hos allmännyttiga företag.

SOU 1984:35 Fastighets- och ombyggnadsekonomi

Följande vikter, som anges i SCB:s intäkts- och kostnadsundersök- ningar för flerbostadshus (IKU), har använts

-1940 4 % 1941-1960 27 % 1961- 69 %

Jämförbarheten blir dock inte fullständig, framförallt beroende på att byggandet av enskilt ägda hus varit så lågt från mitten av 1970-talet. Höga kapitalkostnader i senare års produktion slår därför inte igenom.

Det är i bostadsrätt man finner de lägsta bränslekostnaderna, me- dan de är tämligen lika i de båda hyreshuskategorierna. Orsaken kan tänkas vara en större sparbenägenhet hos bostadsrättshavare

än hos hyresgäster.

Underhållskostnaderna är, som förväntat, lägst i bostadsrättsför- eningar. Det beror främst på att de boende själva svarar för lä- genhetsunderhållet. De boendes egna kostnader ingår ej i redo- visningen. De låga kostnaderna för enskilda torde sammanhänga med att många ägare till små hyresfastigheter själva svarar för en del av underhållsarbetet. Kostnaderna för deras arbetsinsatser

ingår ej.

Allmännyttans högre kommunberoende kostnader kan troligen till en del förklaras av högre vattenförbrukning på grund av större andel barnfamiljer.

Kostnaderna för fastighetsskötsel och administration varierar re- lativt kraftigt. Att allmännyttiga företag har de högsta kostnad-

erna kan åtminstone till en del förklaras av att där alla upp- gifter utförs av avlönad personal. Åtminstone i enskilda mindre fastigheter sköts en större eller mindre del av arbetsuppgifterna av ägarna själva. Därvid redovisas inga kostnader. Av IKU framgår att i enskilda förvaltningar med mindre än 24 lägenheter är kost- naderna endast 15 kr. mot 22 å 25 kr. i förvaltningar med mer än 50 lägenheter. Även i dessa större förvaltningar är alltså kost- naderna något lägre än i allmännyttiga företag. En förklaring kan

164 Fastighets- och ombyggnadsekonomi SOU 1984:35

vara den lägre omflyttningen i enskilda fastigheter. SCB:s bo— stads- och hyresundersökningar såväl år 1978 som år 1982 visar fem procentenheter lägre flyttningsfrekvens i enskilt ägda lägen- heter än i allmännyttiga företag. År 1982 var omflyttningen 15 resp. knappt 20 %. Denna skillnad torde dock elimineras åtmin- stone till en del vid den vägda jämförelse som här görs.

Förvaltningsförutsättningarna i bostadsrättsföreningar skiljer sig från dem i hyresfastigheter. En del uppgifter sköts av sty- relse och vicevärdar mot låg eller ingen ersättning. De boende

svarar också själva för alla uppgifter i samband med lägenhetsby- ten, vilket kan vara kostnadskrävande vid förvaltning av hyres-

fastigheter.

Hyresbortfallet som ej inräknas i tab. 5.1 och 5.2 visas nedan. Uthyrningsproblemen är koncentrerade till allmännyttiga företag.

Hyresbortfall kr/m2

Allmännyttiga företag 9 Privata företag 2 Bostadsrättsföreningar 1

Kapitalkostnaderna är av speciellt intresse ur bostadspolitisk synvinkel. Det är framförallt genom inverkan på dem som staten kan påverka paritets- och neutralitetsmålen. I kap. 3 har också visats att under år 1985 kommer kapitalkostnaderna att variera kraftigt i hyres- och bostadsrättshus byggda efter år 1958, från

ca 80 kr/mZ i hus byggda före år 1976 till ca 180 kr/m2 i hus byggda under 1980-talet.

Som ett underlag för den fortsatta diskussionen redovisas i tab. 5.3 uppgifter om skuldsättning och räntekostnader år 1982 i hus med olika färdigställandeår.

Det mest utmärkande är den generellt sett låga belåningsgraden i förhållande till dagens produktionskostnader. I hus byggda före är belåningen i storleksordningen 10 % därav. Variationer

SOU 1984:35 Fastighets- och ombyggnadsekonomi 165

Tab. 5.3 Skulder och räntor/m? totalyta hos olika kategorier av fastighetsägare åren 1975 och 1982

Ä6äFkätEg5FT___”__'7TF"'_""""___'___”___—"'__""_"Fökäiökiig Färdigställningsår 1975 (kr/m2) 1982 (kr/m2) kr/m2 % Skulder

Enskilda

-1940 286 625 339 119 1941-1960 386 497 111 29 1961- 793 973 179 23 Samtliga 472 702 230 49 Bostadsrätt

-1940 178 341 163 92 1941-1960 383 373 -10 —3 1961- 858 1 154 296 34 Samtliga 607 791 184 30 Allmännyttiga företag Samtliga 861 1 253 392 45

Räntekostnader

Enskilda

-1940 22 62 40 188 1941-1960 28 51 24 88 1961- 47 74 26 56 Samtliga 31 63 31 99 Bostadsrätt

-1940 13 33 20 148 1941-1960 26 35 9 35 1961- 46 71 25 53 Samtliga 35 54 19 54 Allmännyttiga företag Samtliga 45 77 32 72

Källa: SCB Intäkts- och kostnadsundersökningen för flerbostads- hus.

166 Fastighets- och ombyggnadsekonomi SOU 1984:35

Räntekostnaderna i kronor har generellt sett ökat nästan dubbelt så snabbt som skulderna vilket naturligtvis beror på ökad ränte- nivå. År 1982 var räntenivån 9 a 10 % i hus byggda före år 1960. I nyare hus är den 7,5 % för enskilda och 6,1 % för bostadsrätt.

Belåningsnivån är genomgående högre i enskilt ägda hyreshus än i bostadsrätter. Det är av intresse att söka utröna i vilken ut-

sträckning detta sammanhänger med en större ny- och ombyggnads- verksamhet resp. ökad belåning av andra anledningar t.ex. i sam- band med ägarbyten. I tab. 5.4 redovisas uppgifter om ny- och om- byggnadsverksamheten åren 1975-1981 i relation till beståndet år 1982. Dessa uppgifter kommer att jämföras med skuldökningarna un-

der samma period i tab. 5.3.

Av tab. 5.4 framgår att 12 % av de privata fastigheterna från före år 1941 byggdes om åren 1975-1981. En rimlig skattning på ombyggnadskostnaden i medeltal under perioden kan vara 1 500 kr/ m2. Ombyggnadsverksamheten i sig skulle alltså ha inneburit en ökad belåning på ungefär 180 kr/m2 i medeltal för hus byggda före år 1941. Motsvarande skattning för bostadsrätter leder till en belåningsökning på ca 90 kr/m2. Dessa tal skall jämföras med den totala ökningen av belåningen på 339 resp. 163 kr/m2. Skattning- arna av ombyggnadsverksamhetens bidrag till den ökade belåningen är grova. Slutsatsen kan ändå dras att den ökade belåningen för de äldsta enskilda hyresfastigheterna och bostadsrättsförening- arna till avsevärd del kan förklaras av ombyggnadsverksamheten. För enskilda fastigheter har belåningen ökat med i storleksord- ningen 150 kr/m2 av andra anledningar, troligen främst i samband med ägarbyten. Den ökade belåningen av bostadsrättsföreningar torde till en del få ses i samband med omvandling av hyresbostä- der till bostadsrättsföreningar. I båda fallen torde dock lån också ha tagits upp i samband med underhåll.

Enskilda fastigheter byggda åren 1941-1960 har byggts om till 2 %, vilket ger en belåningsökning på ca 30 kr. Här har belå- ningsökningen på 111 kr/mz huvudsakligen andra förklaringar än ombyggnad. Belåningsökningen för hus färdigställda efter år 1960 får naturligtvis främst ses i samband med nyproduktion under ett

SOU 1984:35

Tab. 5.4 Hyres- och bostadsrättslägenheter år 1982 efter färdig- ställningsår samt andel därav som ny- resp. ombyggts åren 1975-1981

ÄgäFkåtåg6FT__________Ä6t3T______Ä6täT_HYTFEEET75HSERRET___—— Färdig- lägen- lä enheter åren 1975-1981 ställandeår heter Wy%yggdå_——___—ÖEBYEEHE—_____

år 1982 Antal % Antal % Enskilda*

-1940 ca 270 000 — 32 100 12 1941—60 ca 230 000 — 5 000 2 1961- ca 200 000 17 000 9 - - Samtliga ca 700 000 17 000 2 37 100 5 Bostadsrätt

-1940 58 000 - 3 500 6 1941-60 212 000 - 500 0 1961 261 000 34 000 13 - - Samtliga 531 000 34 000 6 4 000 1 Allmännyttiga föret.

-1940 32 000 - .

1941-60 219 000 - 1961- 559 000 83 000 15 - — Samtliga 810 000 83 000 10 - -

..uppgift saknas

* Totalantal enl. Sv. Fastighetsägareförbund, fördelning enl.

IKU.

Källor: SCB. Intäkts- och kostnadsundersökningen för flerbostads- hus. Ny- resp. ombyggnadsstatistiken.

De kostnadsuppgifter som lämnats i tab. 5.1 och 5.2 kan jämföras med följande årsutgifter för egnahem år 1982.

Bränsle

Underhåll Övrig drift Kapitalutgifter (varav amorteringar)

Kr/m2 47

20 28

102 (35) 197

Fastighets- och ombyggnadsekonomi

168 Fastighets- och ombyggnadsekonomi SOU 1984:35

Värdena är beräknade på grundval av 1982 års bostads- och hyres- undersökning varvid det antagits att avdragsrätten gav samma pro- centuella effekt som år 1978 (se avsnitt 6.2.4).

Totalt sett är m2-kostnaden i egnahem drygt 50 kr. lägre än i allmännyttiga företag och ligger på samma nivå som för enskilda hyresfastigheter och bostadsrättsföreningar. Bränslekostnaderna skiljer sig inte från dem i flerbostadshus. Den redovisade kost- naden för underhåll ligger på samma nivå som för bostadsrätt. Eg— na arbetsinsatser förklarar den låga nivån. Övriga driftkostnader är endast ungefär hälften så stora som i flerbostadshus. Fastig- hetsskötsel och administration sköts ju helt av egnahemsägarna själva. Det skall dock noteras att de ofta mycket stora kostna- derna vid ägarbyte ej inräknas, medan kostnaderna för byte av hy- resgäster ingår för hyresfastigheten. En försäljningskostnad på 12 000 kr. för ett eget hem på 120 m2 innebär en årskostnad på 10 kr/mZ om kostnaden slås ut över en 10-årsperiod.

Kapitalutgifterna är betydligt högre i egnahem än i flerbostads- hus, främst beroende på höga amorteringar. Jämförbarheten när det gäller kapitalutgifter är dock dålig. För egnahem och bostadsrätt ingår ej kostnader för ägarnas egna kapital. Ränta på bostads- rättshavares lån till insats ingår ej heller. I allmännyttiga fö- retag och för bostadsrätt överensstämmer avskrivningarna i stort med amorteringarna på stats- och bottenlån. För enskilda hyreshus redovisas i allmänhet de skattemässigt tillåtna avskrivningarna. Vi har ej kunnat göra några beräkningar över företagsekonomiskt motiverade avskrivningar. Avdragsreformen innebär ökade netto- räntekostnader för ägare med egnahem. Ovanstående kalkyl baseras på en avdragseffekt av 66 %. En begränsning till 50 % innebär en kostnadsökning med 18 kr/m2. Kapitalutgiften skulle bli 120 kr/m2 och totalutgiften 215 kr/m2,

SOU 1984:35 Fastighets- och ombyggnadsekonomi

5.2 Lönsamheten i privat fastighetsförvaltning

5.2.1 Fastigheter och ägare

Det innebär avsevärda svårigheter att avgränsa och beskriva den totala privata hyressektorn. Det beror på att det helt domineran- de antalet ägare är fysiska personer som innehar en enda fastig— het med ett fåtal lägenheter. Hyreslägenheter finns inte bara i hyreshus (med minst 3 lägenheter) utan även i en- och tvåbostads- hus. Alla lägenheter i hyreshus är heller inte uthyrda. Bl.a. är det vanligt att ägaren bor i den egna fastigheten.

Det totala antalet lägenheter i privata hyreshus år 1980 har upp- skattats till ca 700 000 och antalet ägare till 50 000. (Se Ds Bo 1983z3). Det är dock vanligt med flera ägare till en fastighet. Ca hälften av lägenheterna finns i de tre storstadsområdena. Fas- tigheterna är till stor del mycket små. Så omfattar 43 % av dem mindre än 400 m2_ Endast 23 % är över 1 500 m2 att jämföra med 64 % för allmännyttigt ägda fastigheter. De små fastigheterna är till största delen byggda före år 1950, och ägs av enskilda per- soner. De fastigheter som tillkommit senare är betydligt större och ägs till stor del av fastighetsförvaltande företag. Drygt en tredjedel av de privatägda lägenheterna är byggda efter år 1950 mot nära 90 % av lägenheterna hos allmännyttiga företag.

Ca 21 000 fastighetsägare är organiserade i Sveriges fastighets- ägareförbund. Tre fjärdedelar av medlemmarna med sammanlagt ca 250 000 lägenheter ägde endast en fastighet. Endast 3 % av med- lemmarna ägde mer än 100 lägenheter var. Antalet lägenheter hos dessa ägare torde också vara i storleksordningen 250 000 lägen- heter. Drygt en tredjedel av de fysiska personer som äger fastig- het är över 60 år.

De små fastighetsägarna sköter till stor del förvaltning och enk- lare underhåll själva. Inemot hälften av ägarna med endast en fastighet bodde själva i denna.

170 Fastighets- och ombyggnadsekonomi SOU 1984:35

Omsättningen av privata fastigheter är ungefär 5 % per år. Större fastighetsinnehav torde omsättas i mindre utsträckning än de en— staka fastigheterna. Ca hälften av fastigheterna har omsatts på 1970-talet.

5 Lundström och B Gustavsson har i en studie som utförts vid Sveriges Fastighetsägareförbund och som beräknas bli publicerad av Byggforskningsrådet under år 1984 (Enskilt ägda hyresfastig- heter - ägarskiftets betydelse för förvaltningen) gjort en kate- gorisering av fastighetsägare efter deras förvärvsmotiv:

Kapitalglacerare. Dit räknas ägare med långsiktiga förräntnings— motiv. Typexemplet är försäkringsbolag som finansierar hela köpet med eget kapital och endast betalar skatt på garantibelopp. Vissa byggföretag och förvaltningsbolag kan också räknas till denna ka- tegori. Dessa ägare innehar fastigheter under lång tid.

Byggaren/förnyaren. Denna kategori består till en del av bygg- nadsföretag men även andra. Typiskt är att äldre fastigheter köps för ombyggnad och vidareförsäljning, men de kan även behållas. Skatteöverväganden kan spela stor roll.

Egenutnyttjaren. Den stora mängden av ägare till enstaka fastig- heter torde till stor del kunna räknas till denna kategori. Deras främsta syfte är att skaffa en egen bostad och/eller lokal för egen rörelse. Möjligheterna att förbilliga boendet genom eget ar- bete spelar ofta stor roll. De visar alltså stora likheter med egnahemsägare. Förvärvet kan ibland utlösas av en förmögenhetsök- ning t.ex. genom arv. Skatteplaneringsmotivet är inte domineran- de. I stället kan såväl köp som underhållsintensitet styras av likviditetshänsyn.

Passivisten. Sådana ägare har ofta förvärvat fastigheten genom arv e.d. Det är därför vanligt med flera ägare till fastigheten. Ägaren har inget speciellt syfte med innehavet och sköter fastig- heten med minsta möjliga ekonomiska insatser. En försäljning kan utlösas av ett större underhållsbehov.

SOU 1984:35 Fastighets- och ombyggnadsekonomi

Spekulatören. För denne är det främsta köpmotivet att göra en vinst på kort sikt vid en snar försäljning. Egeninsatsen är lit- en. Spekulatören har god marknadskännedom och kan köpa billigt och sälja till rätt pris till rätt köpare. Lundström och Gustavs- son hänvisar till utredningar från Stockholms fastighetskontor, enligt vilka spekulationshandeln minskat betydligt under senare år.

Författarna påpekar att indelningen utgör en grov schablonise- ring. Såväl motiv för fastighetsförvärv som kunnande i fastig- hetsförvaltning kan variera så att resultatet av förvaltningen kan bli högst olika i olika fall. Vi menar att slutsatsen ändå kan dras att privata fastighetsägare drivs av många andra motiv än spekulation i snabb värdestegring. Fastighetsägare med speku- lation som huvudmotiv utgör en liten kategori.

5.2.2 Lögsgmgegeg Vid en redogörelse för lönsamheten i privat fastighetsförvaltning måste hänsyn tas till skattelagstiftningen. Detta görs i nästa

avsnitt. Redogörelsen här begränsas till att se fastigheten som ett avskilt förvaltningsobjekt.

Inom institutionen för fastighetsekonomi vid Kungliga Tekniska Högskolan (KTH) och vid Sveriges Fastighetsägareförbund har gjorts ett antal studier av lönsamheten i privat fastighetsför- valtning. (För referenser, se S. Lundström m.fl. "Privata hyres— fastigheter - likviditet, soliditet och lönsamhet." Byggforsk- ningsrådet. Rapport R 139:1983). Dessa studier, tillsammans med en studie av Å. Berglund. (Fastighetsbranschen - en lönsam bransch med problem." Byggforskningsrådet. Rapport 111:1982) utgör grunden för detta avsnitt. Studierna vid Sveriges Fastig- hetsägareförbund och KTH grundas på undersökningar hos olika ur- val av fastighetsägare medan Berglunds studie grundas på samman- ställningar av SCB:s intäkts- och kostnadsundersökning och köpe- skillingsstatistiken.

172 Fastighets- och ombyggnadsekonomi SOU 1984:35

Den bild som presenteras i de olika undersökningarna är entydig. Nyköpta privata fastigheter ger under en följd av år en negativ eller mycket låg direktavkastning på eget kapital. Först efter 5 5 10 år blir avkastningen i allmänhet positiv. Totalt för samtli- ga fastigheter är direktavkastningen också låg, i storleksord- ningen några få procent av eget kapital. Den sjunker med stigande låneandel.

Fastigheter byggda före år 1940 omsätts i större omfattning än yngre. Som framgått av tab. 5.3 är också skulderna större i de äldsta fastigheterna. Följaktligen är direktavkastningen negativ och lägre för dessa fastigheter än för de yngre.

Det som gör fastighetsinnehav lönsamt är fastigheternas prisut- veckling. Den har för hela landet i medeltal varit tämligen jämn, men lägre än konsumentprisutvecklingen, vilket redovisats i av- snitt 3.5. Lundström m.fl. redovisar tal för den totala lönsam- heten på eget kapital för mindre fastigheter på 17 ä 22 % i fyra olika orter för åren 1970-1981. Prisstegringen inräknas då i vin- sten. Berglund har beräknat motsvarande räntabilitetstal för hela landet till i medeltal 12,7 % för åren 1971-1980. Räntabiliteten steg fram till år 1979.

Den låga direktavkastningen på nyköpta fastigheter måste ses i relation till köparnas framtidsförväntningar. Utsikten till fram- tida högre direktavkastning och värdestegring håller fastighets- priserna på en sådan nivå att direktavkastningen de första åren blir negativ. För den som köper en mindre fastighet för att själv bo där, torde inte heller avkastningsmotivet vara dominerande.

Med det synsätt som tillämpats i avsnitt 3.5 innebär utvecklingen i reala termer att värdet på skulderna vid inflation sjunker snabbare än fastighetsvärdena, vilket gör att det egna kapitalet ökar. De höga räntorna innehåller en kompensation för sjunkande reala skuldvärden och leder till en negativ eller låg direktav— kastning. I frånvaro av inflation och vid låga räntor skulle di- rektavkastningen bli högre, samtidigt som fastighetspriserna tro- ligen skulle förbli oförändrade eller sjunka.

SOU 1984:35 Fastighets- och ombyggnadsekonomi

5.2.3 åkgttegsgektgrgpå Engkjjg_fagtighetsförvgltning Skattereglerna påverkar de ekonomiska förutsättningarna för fas- tighetsförvaltning på flera sätt.

Förmögenhetsskatt. Genom köp av fastighet minskar den deklarerade förmögenheten hos en privatperson med skillnaden mellan inköps- pris och taxeringsvärde. Eftersom en stor del av finansieringen normalt sker med lånade medel kan denna sänkning ge en betydande avkastning på eget kapital. Om t.ex. den deklarerade förmögenhet— en minskas med 30 % av inköpsvärdet och detta till 10 % finansie- ras med eget kapital erhålls vid en förmögenhetsskattesats på 3 % en skattefri avkastning om 9 % på det egna kapitalet. 3 % skatt utgår på förmögenheter över 1,8 miljoner kr., med bortseende från den tillfälliga höjningen för år 1983.

En fastighet som ingår i ett företags förmögenhet värderas endast till 30 % av taxeringsvärdet. Det har betydelse för ägarens för- mögenhetsredovisning om det rör sig om icke börsnoterade företag.

Realisationsvinstbeskattning. Vid beräkning av reavinsten får ingångsvärdet uppräknas i stort sett i takt med inflationen. Nu- mera gäller dock att ingen uppräkning får ske de första fyra år- en. Dessutom skall till vinsten läggas uppräknade värdeminsk- ningsavdrag. Dessa uppgår till minst 1,5 % per år av anskaff- ningsvärdet. Att uppräkning av ingångsvärdet numera får ske först från det femte året har avsevärt och negativt påverkat lönsamhet- en av kortfristiga fastighetsinnehav. Som redan framgått spelar värdestegringen en avgörande roll för lönsamheten. Värdestegring- en har dock varit lägre än inflationen, varför realisationsvinst- er i allmänhet blivit Obeskattade. Numera krävs längre innehavs- tid för att beskattning skall kunna undvikas.

Underskottsavdrag. Hyresfastigheter beskattas enligt konventio- nell metod. För fysiska personer får underskott dras från övriga inkomster vid beskattningen. Underhåll räknas därvid som en kost- nad. Såväl kostnaden för löpande underhåll som för tillfälliga underhållsinsatser reduceras därför med ägarens marginalskatte-

174 Fastighets— och ombyggnadsekonomi SOU 1984:35

sats. Det har därför kunnat vara lönsamt att öka fastighetens värde inför en försäljning genom underhåll, i den mån det ökat fastighetsvärdet. Underhållskostnaden är avdragsgill och värde- stegringen skattefri inom ovan angivna gränser. Den avdragsbe- gränsning som genomförs fram till år 1985 minskar emellertid vär- det av avdrag till högst 50 %, i den mån det görs direkt mot in- komster i övriga förvärvskällor. Ägare till flera fastigheter kan dock kvitta överskott i en fastighet mot underskott i en annan, vilket tenderar att göra det mer lönsamt att äga flera fastighet- er än endast en.

Möjligheterna till underskottsavdrag gör det också möjligt att reducera skatten på tillfälliga inkomster genom avdrag för under- hållskostnad.

Möjligheterna till underskottsavdrag minskar för åtgärder som finansieras med statliga energi- och underhållslån. Dessa lån får en viss räntesubvention, men kostnaderna berättigar endast till sedvanliga värdeminskningsavdrag.

Sammantaget kan konstateras att förutsättningarna för lönsamt in- nehav och handel med fastigheter har varit störst för personer med stor förmögenhet och höga inkomster. Genom ändrade regler för beräkning av realisationsvinst och för avdrag har dessa fördelar till en del reducerats. Lönsamheten av långvarigt innehav av större fastighetsbestånd har minskat i mindre utsträckning. In- verkan på förmögenhetsskatten kvarstår oförändrad.

För det stora antalet fastighetsägare torde skattereglerna inte vara av avgörande betydelse. De spekulerar inte, utan innehar fastigheter av mer personliga motiv och under lång tid. Likvidi- tetsaspekten är viktig för dem. Avdragsbegränsningen torde dock få en viss betydelse för benägenheten att underhålla fastigheter- na. De subventionerade underhållslånen kan å andra sidan ge en viss stimulans särskilt för ägare som har små möjligheter att ut- nyttja avdrag. Vid långvarigt innehav gör ägarna fortfarande en vinst, som till obetydlig del påverkas av de ändrade reavinstreg- lerna.

SOU 1984:35 Fastighets- och ombyggnadsekonomi

Innehav av större fastighetsbestånd har blivit relativt sett mer lönsamt varför en viss ökad ägarkoncentration torde vara att vän- ta. En sådan stimuleras också av garantibeskattningens konstruk- tion. Garantiskatten är effektiv endast om överskottet är lägre än garantibeloppet. Vid större fastighetsinnehav kan över- och underskott i större utsträckning kvittas, så att garantibeskatt- ningen ej blir effektiv. Förutsättningarna för privat innehav och skötsel av mindre fastigheter torde dock inte ha påverkats i nå- gon avgörande grad.

För dem som bedriver byggnadsrörelse eller handel med fastigheter är skattereglerna något annorlunda. Fastigheter betraktas då som omsättningstillgångar (lagerfastigheter) och får vid beräkning av det beskattningsbara rörelseresultatet skrivas ned med 15 % av anskaffningsvärdet. Detta gäller i regel även t.ex. bankers och försäkringsbolags fastighetsinnehav. De förmånliga realisations- vinstreglerna gäller dock inte vid försäljning av en lagerfas- tighet. I stället beskattas i regel den bokföringsmässiga vinst- en.

För dessa kategorier kan således beskattningen av en tillfällig hög vinst flyttas fram genom köp av fastighet. En förlust ett kommande år kan kvittas mot vinsten av en försäljning av fastig- het.

Hyreshusavgiften, som införts från år 1983, innebär kostnads- ökningar i något äldre fastigheter. Den skall dock ses i samband med den extra upptrappningen av den garanterade räntan, som med- för extra hyreshöjningar särskilt i allmännyttan och därmed också för enskilt ägda fastigheter. Vinsterna i enskild fastighetsför- valtning torde därför inte påverkas i nämnvärd utsträckning.

5.3 De allmännyttiga företagens ekonomiska situation

5.3.1 Direktiven

Enligt våra direktiv bör vissa generella överväganden göras om de allmännyttiga företagen. Utgångspunkten skall vara att de även i

176 Fastighets- och ombyggnadsekonomi SOU 1984:35

framtiden skall ha en central roll i bostadspolitiken. Även fram- deles måste de svara för en stor andel av bostäderna i tätorterna för att kunna erbjuda bra boende för alla. Företagen behöver ut- vecklas. I ekonomiskt avseende skall härvid ansvaret helt ligga på företagen liksom när det gäller kunskapsutveckling och organi- sation. För oss gäller det att ta ställning till hur företagen skall ges tillräckliga ekonomiska resurser för att svara för sin roll i bostadsförsörjningen. Ett första villkor är härvid att bo- stadsstödet utformas så att hyresrätten inte behandlas sämre än andra upplåtelseformer. Men därutöver bör vi överväga om det be- hövs särskilda åtgärder för att trygga företagens ovan angivna roll. Frågan om outhyrda lägenheter skall dock inte behandlas av oss utan tas upp i särskild ordning.

I direktiven påpekas också de speciellt allvarliga sociala konse- kvenserna av flerbostadshusområdenas ensidiga lägenhetssamman- sättning. Större lägenheter bör därför tillföras speciellt i all- männyttigt ägda områden dels för att minska rörligheten dels för att skapa större social stabilitet i vissa områden.

Även i andra avseenden berör direktiven frågor av betydelse för de allmännyttiga företagen. En fråga gäller den ekonomiska an- svarsfördelningen mellan stat och kommun. Mot bakgrund av kommun— ernas borgensansvar vid byggandet av egna hem, som enligt direk- tiven har fungerat väl, bör vi överväga ett ökat ekonomiskt an— svar för kommunerna även i andra avseenden. Det kan aktualisera ett motsvarande ansvar från kommunerna även mot bl.a. allmännytt- iga företag. En fråga som därvid naturligtvis bör övervägas blir hur kommunerna kommer att bedöma förutsättningarna för ny- och ombyggnad i den allmännyttiga sektorn. Denna fråga bör även ses mot bakgrund av ett annat påpekande i direktiven, nämligen att behovet av framtida produktion måste ses i ett regionalt och lo- kalt perspektiv. Som kommer att framgå i kap. 7 kan en fortsatt låg nyproduktion väntas. I stora delar av landet kommer det en— dast att krävas en viss ersättningsproduktion. Frågan måste då ställas hur de allmännyttiga företagens roll skall utvecklas. Skall de nöja sig med att vårda de områden de redan har eller bör de skaffa sig tillgång även till bostäder från andra ägarkatego-

SOU 1984:35 Fastighets- och ombyggnadsekonomi

rier? Och hur bör i så fall ekonomiska förutsättningar skapas för ett sådant agerande? Frågan kan för övrigt ges en generell inne- börd; bör de allmännyttiga företagen, för att kunna förverkliga sitt sociala ansvar, vidga sitt ägande i stadsdelar där de nu har få lägenheter? Det gäller särskilt storstadsområdenas centrala delar med enskilt ägda hyreshus men även mer perifera egnahems- och bostadsrättsområden. Frågan om förvärv av centralt belägna fastigheter har också aktualiserats i SABO:s perspektivplan, an- tagen vid 1983 års kongress, och i en skrivelse till kommittén av den 11 mars 1983.

I detta avsnitt ges en allmän bakgrund rörande de allmännyttiga företagens ekonomiska situation och dras vissa slutsatser inför slutbetänkandet.

5.3.2 Allnängygtig_bgs£agsjörvglEning

Med ett allmännyttigt bostadsföretag avses ett aktiebolag eller en stiftelse som arbetar utan enskilt vinstsyfte och där kommunen tillskjuter hela grundkapitalet och utser samtliga ledamöter i företagets styrelse.

Grundkapitalet är det egna rörelsekapital som företaget förfogar över i form av aktiekapital eller grundfond. Grundkapitalet skall uppgå till minst en procent av de ursprungliga pantvärdena för de fastigheter som företaget förvaltar.

De allmännyttiga företagens självkostnadsbestämda hyror är norm- givande vid prövningen av skälig hyra på hyresmarknaden i dess helhet enligt den s.k. bruksvärdeprincipen.

De allmännyttiga bostadsföretagen har under hela efterkrigstiden spelat en väsentlig roll i förverkligandet av den sociala bo- stadspolitiken. Företagen har bl.a. haft stor betydelse för full- följandet av det s.k. miljonprogrammet.

178 Fastighets- och ombyggnadsekonomi SOU 1984:35

De allmännyttiga bostadsföretagens verksamhet och marknadssitua- tion kan således inte direkt jämföras med ordinära affärsföre- tags. Det beror på den reglerade marknaden, sättet att finansiera verksamheten, företagens roll i bostadspolitiken m.m.

Ca 450 allmännyttiga företag förvaltar för närvarande drygt 800 000 lägenheter i praktiskt taget samtliga landets kommuner,

motsvarande drygt hälften av det totala antalet hyreslägenheter. De flesta företagen är små. 350 företag äger i genomsnitt 400 bostäder var medan de 30 största sammanlagt äger drygt hälften av dem.

Ca 70 % av lägenheterna är byggda efter år 1960 och endast 4 % före år 1940. Tillskottet efter år 1975 har dock varit ringa. En— dast ca 10 % av beståndet eller ca 80 000 lägenheter har tillkom- mit sedan dess. Ca 60 % av lägenheterna kommer alltså i mitten av 1980-talet att vara mellan 10 och 25 år gamla varav en större del yngre än äldre lägenheter. Dessa lägenheter kräver nu ett allt större underhåll.

De allmännyttiga företagen drivs inte i vinstsyfte. Det har lett till att mycket små överskott har skapats. Hyrorna fastställs ge- nom förhandlingar med den lokala hyresgästorganisationen. En ut- gångspunkt för hyressättningen har varit att tillräckliga resur— ser för framtida underhåll successivt skulle byggas upp. Detta har dock skett i ringa utsträckning. Det årliga underhållsbehovet har också varit litet eftersom beståndet varit så ungt. Hyresut- taget har täckt resp. års underhållsutgifter samt under senare år en mindre avsättning till reserver.

Genom bostadsfinansieringsförordningen ställs krav på att de allmännyttiga företagens grundfond resp. aktiekapital skall uppgå till minst 1 % av de förvaltade bostädernas pantvärden. Fonderna, som tillskjutits av resp. kommun, överstiger, enligt uppgift från SABO, sällan detta belopp. På grund av inflationen urholkas deras värde successivt.

SOU 1984:35 Fastighets- och ombyggnadsekonomi

5.3.3 Eöregagegs_ekogogpgkg_gtgegkligg

De allmännyttiga företagens uppgift har främst varit att uppföra och förvalta bostäder. Av naturliga skäl har finansieringen skett med långfristig upplåning. För bostäder gäller det till dominer- ande del lån med räntegaranti. Därmed har företagen kunnat förut- se kapitalkostnadernas utveckling. Dessa har också utan problem kunnat täckas av hyresintäkter, liksom de löpande driftkostnader- na. Kritiskt för företagens verksamhet har inte varit den lång- fristiga finansieringen utan i stället de kortfristiga problemen att klara löpande betalningar, långfristiga frågor om ekonomiskt handlingsutrymme samt möjligheterna att finansiera underhålls- verksamheten. I tab. 5.5 redovisas utvecklingen i 1982 års priser av i detta sammanhang relevanta ekonomiska förhållanden för SABO-företagen. Alla mått anges per m2-

Den kortfristiga betalningsberedskapen - likviditeten - har för- bättrats något så att omsättningstillgångarna numera överstiger de kortfristiga skulderna. Den angivna likviditetskvoten har ju- sterats med hänsyn till att bostadsproduktionen delvis finansie- ras med egna medel i stället för kreditiv. Dessa egna medel kan alltså snabbt lösgöras.

Likviditeten över året är också betydligt bättre än vid årsskif- tet, som är bokslutstidpunkt. Det sammanhänger bl.a. med att stora räntebetalningar sker i december, och med att förvaltningen ger ett bättre resultat i början av året, innan inflationen ur- holkat värdet av hyreshöjningarna. Enligt SABO varierar likvidi- teten i medeltal över året mellan 130 och 200 %.

Fastighetsförvaltning kännetecknas av en jämn inbetalningsström. Även utbetalningarna är till dominerande del lätt förutsägbara men mer variabla. Så t.ex. sker räntebetalningar två eller fyra gånger per år. Det kan alltså inte utan vidare avgöras om den nu uppnådda betalningsberedskapen är tillfredsställande.

Bakom medeltalet för år 1982 ligger stora variationer, vilket framgår av tab. 5.6. Likviditeten är sämst i företag med mer än 10 000 lägenheter, i medeltal 84 %, och högst i företag med under

180 Fastighets- och ombyggnadsekonomi SOU 1984:35

Tab. 5.5 Likviditet och fonder i SABO-företagen (kr/m2 i 1982 års priser)

Oms.- Kortfr. Just. Fonder därav reserva- eget

år tillg. skulder likvi- tioner kapital ditet % för und- erhåll 1971 57 88 84 68 36 33 1972 57 85 83 62 34 28 1973 56 87 99 53 29 24 1974 57 81 86 44 24 20 1975 56 76 97 40 24 16 1976 58 75 95 36 24 13 1977 62 78 98 33 21 11 1978 70 82 114 39 25 13 1979 79 87 125 48 35 14 1980 82 91 106 54 38 16 1981 89 92 114 58 40 17 1982 97 89 122 60 43 17

Källa: SABO Ekonomisk statistik.

Tab. 5.6 Likviditeten i SABO-företag år 1982 efter företags- storlek (antal företag, justerad likviditet)

Likviditet (%) Företagsstorlek (antal lägenheter) Antal -500 500—2 000 2 000-10 000 10 000- företag

-100 14 39 19 6 78 100-200 22 36 32 6 96 200-300 10 19 13 1 43 300- 17 18 ___ 9 0 44 Antal företag 63 112 73 13 261 Likviditet i medeltal (%) 273 140 151 84 129 Andel av beståndet (%) 2 16 41 41 100

Källa: SABO.

SOU 1984:35 Fastighets- och ombyggnadsekonomi

500 lägenheter, 273 %. För övriga är den i medeltal 140 ä 150 %. Av företagen hade 78 en likviditet under 100 % medan den för 44 företag var över 300 %. Av de medelstora företagen är det enligt SABO företag i residensstäderna som i allmänhet har den bästa likviditeten, medan situationen i storstäderna uppenbarligen är samre.

Företagens samlade reala fonderade medel halverades mellan åren 1971 och 1977 enligt tab. 5.5. Därefter har emellertid nära nog

en fördubbling skett från 33 till 60 kr/m2- Det är framför allt underhållsreserverna som ökat så att de numera uppgår till 43 kr/m2-

Realt sett var emellertid de totala fonderade medlen något lägre år 1982 än år 1971. Det egna kapitalet har halverats, medan un- derhållsreserverna stigit något.

Fondökningen mellan åren 1977 och 1982 har emellertid inte enbart åstadkommits genom överskott från fastighetsförvaltningen utan även genom att statliga underhållslån tagits upp. Genom särskild lagstiftning (SFS 1979:314) tillåts nämligen företagen att redo- visa dessa skulder både som en skuld och som en tillgång. Enligt konventionella redovisningsregler skulle alltså de totala fon- derna vara lägre. Eftersom skulderna för underhållslån år 1982 UPPQle till 18 kr/m2, skulle enligt vanliga regler de totala fonderna samma år vara 42 i stället för 60 kr/m2. Men även sett i detta perspektiv har fonderna realt sett ökat något från år 1977, då de var 33 kr/m2.

Den likviditet som ovan redovisats kan leda till slutsatsen att de flesta allmännyttiga företagen inte har någon större beredskap för ekonomiska aktiviteter utanför den löpande fastighetsförvalt- ningen. Om ett "medelföretag" skulle vilja köpa en privat fastig- het är det beroende av att helt finansiera köpet med lån och ka- pitaltillskott från kommunen. Ett sådant företag är också beroen- de av en noggrann ekonomisk planering. Beredskap finns knappast för ekonomiska kriser.

182 Fastighets- och ombyggnadsekonomi SOU 1984:35

Denna slutsats bygger dock på att det inte finns några övervärden i företagens fastighetsbestånd. Äldre fastigheter ger i stigande utsträckning överskott vid befintliga skulder. Det innebär att de i viss utsträckning kan belånas eller försäljas med vinst. I så- dana fall är det egna kapitalet också större än vad som framgått. I den mån sådana övervärden existerar är det snarare motviljan mot försäljning eller ökad belåning som sätter gränserna för företagens handlingsmöjligheter än deras faktiska ekonomiska si- tuation. Belåningsmöjligheter ger under alla omständigheter en bättre krisberedskap än vad som framgår av den redovisade likvi- diteten.

Som framgått har de allmännyttiga företagen i mycket liten ut- sträckning kunnat bygga upp ett eget kapital inom fastighetsrö- relsen. I tab. 5.7 analyseras SABO-företagens resultat för åren 1977-1982. Alla värden är angivna i 1982 års priser.

Förvaltningsöverskott III visar fastighetsförvaltningens resultat utan hänsyn till utgifter för periodiskt underhåll. Resultatet har varierat mellan 16 och 23 kr/m2. Avskrivningarna, som mot- svarar gjorda amorteringar, har varit konstanta eller 15 å 16 kr. Hyresförlusterna, som ökat något, har till ungefär två tredjede- lar täckts av efterskänkta hyresförlustlån och kommunala bidrag för främst dessa förluster. Bidragen varierar naturligen kraftigt mellan företagen bl.a. beroende på hyresförlusternas storlek.

Underhållslånen gav under åren 1979-1981 ett tillskott på 9 a 7 kr/m2 vilket ökade utrymmet för periodiskt underhåll. Detta ökade dock inte med mer än från 19 kr. år 1978 till 23 kr. år 1979. Samtidigt skedde mer än en fördubbling av sparandet eller från 6 till 15 kr. Detta påverkades också positivt av stigande neutrala intäkter, dvs. ränteintäkter m.m. som uppkommer utanför fastig- hetsförvaltningen. Sparandet i företagen kunde inte upprätthållas år 1980 utan sjönk till 9 kr. När underhållslånen upphörde åter- gick det till nivån från år 1978 eller 6 kr. Det motsvarar drygt 2 % av hyresintäkterna.

SOU 1984:35 Fastighets- och ombyggnadsekonomi 183

Tab. 5.7 Bokslutsanalys för SABO-företagen åren 1977-1982. 1982 ars priser, kr/m2

1977 1978 1979 1980 1981 1982

Fastighetsför- valtningens

bruttointäkter + 230 236 239 242 248 259 Löpande utgifter - 198 196 200 206 210 216 Förvaltnings- 33 39 40 36 39 43

överskott I

Kostnad för out- hyrda lägenheter - 8 7 7 6 8 11 Bidrag + 6 4 5 3 5 6 Förvaltningsöver- 31 36 38 32 35 38 skott II

Avskrivningar - 16 16 16 15 15 15 Förvaltningsöver- 16 21 23 17 20 23 skott III

Underhållslån + - - 9 8 7 O Disponibla medel 16 21 32 25 27 23 Utgifter för periodiskt underhåll - 18 19 23 23 26 25 Förvaltningsresultat -2 2 9 2 1 -2 Neutrala intäkter + 4 4 6 7 8 8 Sparade medel 2 6 15 9 9 6 Till underhålls- reserver - 1 3 8 6 5 3 Bokslutsdispositioner - 2 2 5 1 2 3

Redovisat rörelse- resultat - -1 1 2 2 1 0

Källa: SABO.

184 Fastighets- och ombyggnadsekonomi SOU 1984:35

Sparandet har överstigit de neutrala intäkterna. Under de tre år som underhållslånen utgick sparades 33 kr/m2, vilket är 12 kr. mer än de neutrala intäkterna under samma period. Därav kan slut- satsen dras att ungefär hälften av underhållslånen, som uppgick till 24 kr., sparades i företagen, medan resten användes för periodiskt underhåll. Det är dock inte säkert att underhållet varit 12 kr. lägre om lånen inte hade utgått. Ett par procents högre hyror skulle ha gett samma utrymme för underhåll. När lånen upphörde sjönk inte heller summan av företagens periodiska under- håll och sparande med mer än hälften av den bortfallna lånemöj- ligheten.

5.3.4 Engerhållsåjgugtiogeg

Underhållssituationen i bl.a. allmännyttiga företag har redovi- sats av underhållsfondsutredningen (SOU 1981:47, 1982:65). Ut- redningen konstaterar att de resurser som f.n. läggs ner på pe- riodiskt underhåll i allmännyttiga företag är otillräckliga inför 1980-talet och att det möter stora svårigheter att täcka kostna- der via hyresuttag. Bl.a. kräver nu de bostäder som tillkom under miljonprogrammet omfattande åtgärder.

Utredningen återger beräkningar av SABO, enligt vilken det årliga underhållet under 1980-talet borde uppgå till 47:50 kr/m2 i 1982 års priser. Det kan jämföras med den underhållsvolym som redovi- sats i det föregående. utgifterna steg till 25 kr/m2 år 1982. Fö- retagens underhållsreserver uppgår till i medeltal 43 kr/m2. var- för dessa medel ej räcker för att på sikt öka underhållsvolymen. Utredningen bedömde att bristande finansieringsmöjligheter i första hand skulle komma att drabba underhållet av lägenheter och gemensamma utrymmen. Detta underhåll är nämligen inte väsentligt för byggnadernas fortbestånd. Konsekvenserna skulle därför i första hand bli av social art och ta formen av vantrivsel och lägre social status för bostadsområdena. Till det ovan angivna underhållsbehovet kan läggas kostnader för framtida byte av ledningar m.m., vilket skulle erfordra en årlig avsättning på ca 20 kr/mZ-

SOU 1984:35 Fastighets- och ombyggnadsekonomi

Uppgifter från SABO visar hur förutsättningarna för underhåll varierar mellan företagen. Underhållsreserven redovisas där per uthyrningsenhet. I medeltal var den knappt 2 300 kr. per enhet,

vilket skall jämföras med det i tab. 5.5 angivna talet 43 kr/mZ— Varje uthyrningsenhet var alltså i medeltal på ca 53 m2.

I tab. 5.8 redovisas underhållsreserverna efter företagsstorlek. De varierar efter ett likartat mönster som likviditeten (se tab. 5.6). Småföretagen har den bästa situationen, med reserver på i medeltal 3 600 kr. per uthyrningsenhet medan storföretagens re- server uppgick till endast 1 200 kr. Åtminstone till en del kan detta förklaras av att stora företag med en jämn åldersfördelning på beståndet till stor del kan finansiera underhållet genom lö- pande avsättningar. Fonderingsbehovet blir alltså mindre. Det är dock anmärkningsvärt att såväl likviditet som underhållsreserver är så mycket bättre för företag med 2 000-10 000 lägenheter än för de största företagen.

Tab. 5.8 Underhållsreserver i SABO-företag år 1982 efter företagsstorlek (antal företag, underhållsreserv per

uthyrningsenhet)

Underhalls- Foretagsstorlek Antal reserv (kr) -500 500-2 000 2 000-10 000 10 000- företag

-2 000 26 52 28 11 117 2 000-4 000 13 33 24 1 71 4 OOO-8 000 17 23 16 1 57 8 000- 7 4 5 0 16 Antal företag 63 112 73 13 261 Underhållsreserv 1' medeltal (kr) 3 600 2 800 3 100 1 200 2 300 Andel av bestån- det (%) 2 16 41 41 100

Källa: SABO.

Nära hälften av företagen eller 117 stycken hade reserver på un- der 2 000 kr. medan för 16 företag reserverna var över 8 000 kr/enhet. Det motsvarar över 150 kr/m2, vilket alltså täcker i

186 Fastighets- och ombyggnadsekonomi SOU 1984:35

stort sett fyra års underhållsbehov. Företag i residensstäderna, förutom de tre storstäderna, har enligt SABO i allmänhet relativt stora reserver.

Underlag saknas för en närmare analys av hur så olika situationer kunnat uppstå. Den tycks t.ex. inte ha något generellt samband med uthyrningsproblem, som på senare tid drabbat främst mindre orter och därmed mindre företag.

5.3.5 EFEPIhåJlFlåD_E?9 Eägtgbidrag_åagt_kgngplj£kgj55ggfgng

Arbetsgruppen för stadsförnyelsefrågor inom bostadsdepartementet föreslog i sitt betänkande (Ds Bo 1983:2) "Bättre bostäder" re- former av stor betydelse för de allmännyttiga företagen. Försla- gen har lett till riksdagsbeslut (prop. 1983/84:40 bil. 9).

Hyres- och bostadsrättsföretag skall få ta upp lån för bl.a. ge- mensamt periodiskt underhåll på den oprioriterade kreditmarkna- den. Det gäller således underhåll utanför lägenheterna. Denna avgränsning har gjorts bl.a. mot bakgrund av att den i tab. 5.7 redovisade underhållsvolymen i stort sett motsvarar behovet för periodiskt lägenhetsunderhåll. Lånen, som utgår endast för fak- tiskt utförda åtgärder, förknippas med räntebidrag. För allmän- nyttiga företag och bostadsrättsföreningar gäller att hälften av en schablonmässigt beräknad ränta på den oprioriterade marknaden subventioneras. Räntebidragen avvecklas enligt en tänkt amorte- ringsplan enligt principen om fasta annuiteter på 10 eller 20 år, beroende på underhållsåtgärdernas art. Bidragen, som schablonbe- räknas, utgår oberoende av finansieringssätt och således även för åtgärder som finansieras med egna medel. Som villkor för räntebi- dragen gäller bl.a. att erforderliga energisparåtgärder vidtas i samband med underhållet. Allmännyttiga företag får aktivera lånen (se avsnitt 5.3.3).

För konventionellt beskattade hyreshus utgår ett två procentenhe- ter lägre räntebidrag. Kostnaden för underhållsåtgärderna får då

SOU 1984:35 Fastighets- och ombyggnadsekonomi

inte skrivas av omedelbart utan avdraget skall fördelas enligt sedvanliga avskrivningsregler.

För allmännyttiga företag är räntebidragen förknippade med krav på uppbyggandet av en särskild konsolideringsfond, motsvarande

2 % av fastighetsvärdet. Detta motsvarar dubbla värdet av den obligatoriska grundfonden. Mot bakgrund av att grundkapitalet år 1982 uppgick till 15 kr/mZ kan avsättningsbehovet i medeltal upp- skattas till ca 30 kr/m2 med tillägg för 2 % av tillkommande fas- tigheters pantvärden.

Kravet på fonduppbyggnad knyts till räntebidragen för underhålls- lån. Bidrag utgår nämligen endast om konsolideringsfonden byggts upp. Enligt övergångsregler behöver detta ha skett först vid ut- gången av år 1986. Företag som ej byggt upp fonden måste dock av- sätta minst 5 kr/m2 och år fr.o.m. år 1984.

Enligt propositionen bör inte kravet på fonduppbyggnad behöva le- da till hyreshöjningar eftersom de nya underhållslånen leder till lägre krav på avsättning till underhållsreserver. Som tidigare konstaterats uppgick dessa avsättningar just till 5 kr/m2 i me- deltal under åren 1979-1981. För företag med underhållsreserver kan det bli möjligt att bygga upp konsolideringsfonden genom överföring av sådana reserverade medel. De binds därmed fastare till företagen.

De nya underhållslånen kommer framdeles att kräva räntebetalning- ar och amorteringar. Även tidigare underhållslån skall amorteras. Genom fortsatt direkt finansiering av lägenhetsunderhåll ur varje års hyror och lånefinansiering av erforderligt periodiskt under- håll kan hyreshöjningar skjutas på framtiden. Det framtida hyres- uttaget för periodiskt underhåll kan möjligen dämpas genom att de boende ges ett ökat inflytande och ansvar för lägenhetsunderhål- let. En sådan utveckling är också inledd.

188 Fastighets— och ombyggnadsekonomi SOU 1984:35

5.3.6 Kogmitgegs_fgrgsgt£a_öxe£väggngeg

Som framgått har reformer genomförts som skall stärka de allmän- nyttiga företagens ställning. Vi kommer att överväga om dessa åtgärder är tillräckliga. Dessa överväganden måste göras mot bakgrund av om företagen i framtiden huvudsakligen skall förvalta sitt nuvarande bostadsbestånd eller om de skall inta en mer aktiv roll på bostadsmarknaden. En sådan roll skulle kunna innebära att fastigheter köps i områden där företagen nu inte är representera— de. Det vore då t.ex. möjligt att få en större blandning av hyres- och bostadsrättsfastigheter samt egnahem.

En mer aktiv roll för de allmännyttiga företagen försvåras av att hyresfastigheter vid existerande prisnivåer ger underskott under en period av 5 a 10 är (se avsnitt 5.2). Detta kommer att belasta hyrorna i företagets övriga bestånd såvida avkastning krävs på hela det kapital som läggs ner i nya fastigheter. Vare sig före— taget delvis använder egna medel eller om det tillskjuts utifrån blir avkastningskravet en central fråga åtminstone vid mer omfat- tande och kontinuerliga fastighetsköp.

5.4 Förutsättningar för ombyggnad

5.4.1 ElIQEkÅYS"

Vi skall enligt direktiven beakta de ekonomiska förutsättningarna för ombyggnad av hyreshus. Enligt direktiven är en grundläggande förutsättning för att bostadsförnyelsen skall få önskvärd omfatt- ning att skäliga avkastningskrav kan tillgodoses. Det kan då vara ett problem att fastigheten de första åren efter en ombyggnad ger negativ avkastning, medan denna är positiv före ombyggnaden. Det behöver alltså inte ligga i ägarens intresse att förnya fastig-

SOU 1984:35 Fastighets- och ombyggnadsekonomi

heten. Sanering genom nybyggnad kan också försvåras om hyran sätts i relation till hyran i näraliggande äldre fastigheter.

En utgångspunkt för våra överväganden är vidare det 10-årsprogram för förbättring av bostadsbeståndet som beslutats av riksdagen med anledning av prop. 1983/84:40, bil. 9. Målen är bl.a. att alla skall ha rätt till en modernt utrustad och väl underhållen bostad med god tillgänglighet. Förbättringarna skall inriktas på varsamhet och energibesparing.

I programmet fastläggs mål som innebär att ombyggnaden av flerfa- miljshus skall öka från 12 000 lägenheter i slutet av 1970-talet till 30 000 i början av 1990-talet. Det är framför allt den s.k. begränsade ombyggnaden som skall svara för expansionen eller från 1 000 till 12 000 lägenheter. Mer genomgripande ombyggnad av främst icke moderna bostäder väntas öka något inledningsvis från 5 000 till 7 000 lägenheter för att på 1990-talet svara för en obetydlig del. I stort sett alla icke moderna lägenheter väntas kunna bli moderniserade under IO-årsperioden. Vidare omfattar programmet en intensifierad underhållsverksamhet. Det gemensamma underhållet skall öka från volymen 1 300 milj. kr. i slutet av 1970-talet till nära 2 500 milj. kr. i början av 1990-talet. To- talt skall investeringarna för ombyggnad och gemensamt underhåll i flerbostadshusen öka från 4 300 milj. kr. till nära 7 000 milj. kr. Till detta skall läggas lägenhetsunderhåll, där dock inget långsiktigt program fastläggs. Av praktiska skäl görs inga sär- skilda bedömningar av behovet av ombyggnad och underhåll av små- hus.

Samtidigt fastläggs ett treårigt program för finansiering. Dess viktigaste del omfattar räntebidrag till kostnader för gemensamt underhåll av hyres- och bostadsrättsfastigheter samt för energi- sparåtgärder (se avsnitt 5.3.4). Vidare införs speciella bidrag för hissinstallation.

Av speciellt intresse är avgränsningen mellan ombyggnads- och un- derhållsbelåning. Den förra är betydligt mer förmånlig med en ga- ranterad ränta på inledningsvis 3 % medan underhållslån subven-

190 Fastighets- och ombyggnadsekonomi SOU 1984:35

tioneras med högst halva marknadsräntan, dock med samma bidrag över lånets löptid. Underhållslån tas också upp på den opriorite- rade sektorn.

Ombyggnadslån skall i regel endast ges till hus som är minst 30 år gamla. Regeringen skall dock kunna medge vissa undantag. Lånen skall också liksom tidigare kunna omfatta underhåll som utförs i samband med omfattande ombyggnad samt vid begränsad ombyggnad kostnader för underhåll som är direkt föranledd av ombyggnaden. Nya ombyggnadslån kan ej utgå så länge tidigare sådana lån kvarstår. Ombyggnadslån skall heller inte kunna utgå för underhåll så länge räntebidrag för tidigare motsvarade åtgärder utgår.

Grundvillkoret för ombyggnadslån utvidgas från krav på en väsent- lig ökning av bostadsvärdet till att en väsentlig förbättring av bostadens tekniska eller funktionella kvalitet skall uppnås. Där- med kommer även t.ex. ändrad lägenhetsfördelning, byte av rör- stammar, gårdssanering och tillgänglighetsskapande åtgärder att kunna finansieras med ombyggnadslån.

Villkoren för s.k. ingångsvärdebelåning begränsas något. Ingångs- värdebelåning innebär att även markkostnader under vissa villkor kan in- räknas i låneunderlaget och alltså rebelånas med subven- tionerade lån. Det maximala låneunderlaget reduceras från 40 till 25 % av den godkända ombyggnadskostnaden.

5-4-2 Qmeysgaaé auflezbgstaesnus een emeysgnaesstimglansez

Omfattningen av ombyggnadsverksamheten för flerbostadshus framgår av fig. 5.2. Uppgifterna avser påbörjade lägenheter dels före dels efter modernisering. Åren 1974 och 1975 påbörjades ombyggna- der som gav ett tillskott på ca 14 000 resp. 11 000 moderniserade lägenheter. Påbörjandet sjönk drastiskt till 4 400 lägenheter år 1975 för att sedan successivt öka. År 1981 påbörjades ombyggnad som gav knappt 11 000 moderniserade lägenheter. Åren 1982 och 1983 skedde sedan en kraftig expansion, så att 1983 års påbörjan- de väntas ge ca 18 800 moderniserade lägenheter.

SOU 1984:35 Fastighets- och ombyggnadsekonomi 191

Antal lägenheter

20000

15 000

10 000

5000

1974 1978 1980 1982 År 1976

— Lägenheter före modernisering — — Lägenheter efter modernisering

Fig. 5.2 Påbörjade lägenheter i moderniserade flerbostadshus före resp. efter modernisering åren 1974-1983.

Källa: SCB, moderniseringsstatistik för flerbostadshus (totalun- dersökning).

Variationerna i ombyggnadsverksamheten får till stor del ses i samband med statliga stimulansåtgärder.

Under perioden den 1 juli 1973 - 30 juni 1975 utgick ett ombygg- nadsstöd på 20 % av ombyggnadskostnaden eller högst 6 000 kr/lä- genhet för påbörjade ombyggnader av flerbostadshus. Även momsbe- frielsen åren 1974 och 1975 stimulerade naturligtvis ombyggnads- verksamheten.

Den 1 juli 1981 infördes ånyo ett ombyggnadsbidrag. För projekt som avslutades senast i augusti 1982 utgick det med 20 % av om- byggnadskostnaden, dock högst 15 000 kr. per lägenhet. Stödet utgick ej i Stockholms län. Från den 1 juli 1982 utgick stöd i hela landet med 15 % av ombyggnadskostnaden, dock högst 20 000 kr. per lägenhet, för projekt som avslutades senast i juni 1983.

192 Fastighets- och ombyggnadsekonomi SOU 1984:35

Bl.a. för ombyggnad av flerbostadshus utgår s.k. hyresrabatter när projekten påbörjas under åren 1983 och 1984. Rabatten är hÖQSt 60 kr/m2 vid påbörjande under år 1983 och högst 45 kr/m2 vid påbörjande år 1984. Det maximala bidraget reduceras om kostnaden för ombyggnad är lägre än för motsvarande nybyggnad. Rabatten utgår under fem år, men reduceras med en femtedel per år. I den mån tidsbestämmelserna för ombyggnadsbidrag och hyres- rabatt sammanfaller får man välja endera stödformen.

En ytterligare effekt kan ha uppnåtts genom hyreshusavgiften, som införts år 1983. Avgiften utgår för flerbostadshus med s.k. värdeår före år 1975 och som ej har byggts eller byggts om med stöd av statliga lån efter år 1957. Taxeringsvärdet utgör grund för avgiften. Den är 1 % år 1983, 1,5 % år 1984 och 2 % från år 1985. Kostnaden har beräknats till mellan 9 och 14:40 kr/m2 från år 1985. I prop. 1983/84:40 aviserades en övergång till en fas- tighetsskatt med något annan konstruktion.

En fastighets värdeår fastställs genom taxering med ledning av dess modernitetsgrad. När fastigheten byggs om flyttas därför värdeåret fram. Sker ombyggnaden med statliga lån befrias fastig— heten automatiskt från hyreshusavgiften. Så kan också bli fallet vid privatfinansiering om värdeåret blir ett senare år än 1975. Detta ger alltså en positiv inverkan på lönsamheten av en om- byggnad.

Som framgått har de olika stimulansåtgärderna haft effekt. Den påbörjade ombyggnadsvolymen, räknat som antal lägenheter efter ombyggnad, fördubblades nästan mellan åren 1980 och 1983.

Av speciellt intresse för att bedöma stimulanseffekterna är att jämföra ombyggnadsverksamhetens utveckling i Stockholms län med den i övriga riket (se tab. 5.9). Ombyggnadsbidrag utgick inte i Stockholms län under perioden juli 1981 - augusti 1982.

SOU 1984:35

Fastighets- och ombyggnadsekonomi

Tab. 5.9 Antal lägenheter efter modernisering i moderniserade flerbostadshus påbörjade åren 1979-1983

am iga

År

arav Stockholms län

vriga

___—___—

1979 8 305 1980 8 957 1981 10 888 1982 16 038

1983* 18 800

* Uppräknade, preliminära värden

2 165 2 512 1 754 3 473 3 330

6 140 6 445 9 134 12 565 15 470

Källa: SCB Påbörjade och avslutade moderniseringar. Reviderade uppgifter t.o.m. februari 1984.

Som framgår minskade ombyggnadsverksamheten i Stockholms län med nära en tredjedel mellan åren 1980 och 1981. I övriga riket ökade den med över 40 %.

Från år 1982, när ombyggnadsbidrag började utgå även i Stockholms län, skedde där en ökning med nära 40 % i förhållande till år 1980. Det var en ökning av samma storleksordning som när bidragen började utgå i övriga landet året innan.

5.4.3 Ekgngmiska_fgrgtgä£tgigggr_j3y1j3hjpggge

De rent ekonomiska förutsättningarna för ombyggnad bestäms av ägarens förväntningar på framtida avkastning om fastigheten byggs om eller ej. Avkastningen utgörs av skillnaden mellan förväntade hyror och förväntade kostnader. Valet mellan att behålla fastig- heten i oförändrat skick eller att bygga om påverkas alltså av

följande kalkyl:

Framtida hyra efter ombyggnad - framtida hyra utan ombyggnad

- framtida årskostnader efter ombyggnad

+ framtida årskostnader utan ombyggnad

194 Fastighets- och ombyggnadsekonomi SOU 1984:35

Förutsättningarna för ombyggnad influeras alltså såväl av förvän- tad hyresändring som av förväntad kostnadsändring. Kalkylen för en nybyggnadsförnyelse är i princip densamma. Tidpunkten för en förnyelse kan också påverkas av förväntningar om ett speciellt gynnsamt ombyggnadstillfälle. Väntade statliga stimulansåtgärder för ombyggnad kan t.ex. verka återhållande på ombyggnadsfrekven- sen, men ge stora effekter då de införs. Företag som köper fas- tigheter för ombyggnad och försäljning tar naturligsvis främst hänsyn till försäljningsmöjligheterna. Även skatte- och likvidi- tetsfaktorer kan ha stor inverkan på ett beslut att bygga om eller ej.

Den hyresdifferens som uppnås bestäms till stora delar av hur bruksvärdesystemet tillämpas på den aktuella orten. Två faktorer blir då avgörande. Den första är hur hyran efter ombyggnad sätts i relation till nybyggda fastigheter. Om den sätts i nära anslut- ning till nybyggnadshyran stimuleras förnyelseverksamheten mer än om den sätts i relation till hyran i äldre fastigheter. Den andra faktorn är hyrans åldersstruktur. Stor hyressplittring över år- gångar, dvs. större hyresskillnader än som motiveras av skillna- der i boendevärdet, stimulerar ombyggnadsverksamhet, särskilt om hyran efter ombyggnad sätts nära hyran i nybyggda fastigheter. En jämn hyresstruktur över årgångarna motverkar däremot ombyggnad, särskilt om hyran sätts i relation till äldre fastigheter. Förut- sättningen för ombyggnad kan alltså tänkas variera kraftigt mel- lan orter beroende på hur bruksvärdesystemet tillämpas.

Uppenbarligen finns här målkonflikter. Ur allmän bostadspolitisk och samhällsekonomisk synvinkel är det önskvärt med en hyres- struktur som motsvarar boendevärdet för olika gamla fastigheter. Sett i relation till kapitalkostnadernas variation över årgångar (se avsnitt 3.4) innebär det en jämnare hyresstruktur än som är betingad av den nuvarande kapitalkostnadsstrukturen.

En ökad utjämning av kapitalkostnaderna kan ske genom en sänkning av kapitalkostnaderna i senare årgångar, vilket leder till höjda statsutgifter och minskad stimulans till ombyggnad.

SOU 1984:35 Fastighets- och ombyggnadsekonomi

En mer utjämnad hyresstruktur kan även åstadkommas genom höjda kapitalkostnader i äldre fastigheter. Emellertid kan endast statsbelånade fastigheter byggda efter år 1958 påverkas via fi- nansieringssystemet. En sådan kostnadshöjning leder till hyres- höjningar i det statsfinansierade beståndet vilket kan driva upp hyrorna i det äldre bestånd som till stora delar är privatägt. Detta leder till vinst- och förmögenhetsökningar hos ägarna. En sådan vinstökning skulle också minska benägenheten att förnya äldre fastigheten, eftersom lönsamheten för äldre, icke ombyggda fastigheter men ej för nya och ombyggda fastigheter skulle öka.

Även hyresskillnaden mellan icke moderna och moderna lägenheter spelar roll. Ju lägre hyrorna är i de icke moderna lägenheterna desto mer stimuleras ägarna att bygga om dem.

Förutsättningarna för ombyggnad påverkas även av förändringar av framför allt kostnaderna för underhåll och uppvärmning. Som fram- går i avsnitt 5.1 är skillnaden i underhållskostnad mellan fa- stigheter byggda före år 1940 och efter år 1960 så stora som 35 kr/mZ trots att ägarna till äldre fastigheter själva utför en del av underhållet. Kostnadsminskningen kan mycket väl bli betydligt större i samband med ombyggnad, som ju regelmässigt även innebär att fastighetens samlade underhållsbehov tillfredsställs. Bräns- lekostnaderna kan minskas genom isolering, fönsterbyte, tätning och genom effektivare uppvärmning. Det förefaller inte osannolikt att kostnadssänkningar på 40-50 kr/m2 och år eller mer kan uppnås för lång tid i samband med ombyggnad. Å andra sidan kan också kostnadshöjningar uppstå, t.ex. för drift av tvättstuga och hiss.

5 '4 -4 HyieåeifåkEFL 20! lÖESEmEGE 119 SPE/9.923!

Vi har gett statens institut för byggnadsforskning (SIB) i upp- drag att studera ekonomiska effekter av ombyggnad. Studien har

utförts av Bengt Turner och kommer att publiceras som meddelande från SIB (M 84:5 "Stadsförnyelsens ekonomiska förutsättningar.")

196 Fastighets- och ombyggnadsekonomi SOU 1984:35

I rapporten, som behandlar ombyggnadsverksamheten åren 1980-1982, konstateras inledningsvis att under dessa tre år byggde man om 28 000 eller 23 % av de icke moderna lägenheter som fanns år 1980 och 17 000 eller 1 % av de moderna lägenheterna. Andelen moderna lägenheter i ombyggnadsverksamheten, mätt efter antal lägenheter före ombyggnad, ökade till 45 % år 1982. Det konstateras också att ombyggnadsverksamheten är låg i bostadsrättssektorn. Allmän- nyttiga företag byggde om en relativt stor andel av sina äldre lägenheter.

Ombyggnadskostnaderna, mätta i 1982 års priser, varierar starkt men med en tyngdpunkt mellan 2 000 och 3 500 kr/m2. Medeltalet var ca 2 800 kr/m2- Ombyggnadskostnaden är också något högre för äldre hus eller ca 3 200 kr/m2 för hus byggda före år 1920 och ca 2 500 kr/m2 för yngre hus.

Genom en särskild statistisk analys (s.k. regressionsanalys) und- ersöks hur kostnaderna varierar för likartade ombyggnader. Resul- tatet är osäkert, men visar bl.a. att ombyggnadskostnaden är ca 450 kr/m2 lägre inom enskild sektor än för övriga och att ombygg- nadskostnaderna är drygt 800 kr/m2 högre i Stockholm.

Det analyseras också vilka kapitalkostnadsökningar som följer första året efter ombyggnaden. Eftersom byggkostnaderna varierar starkt gäller naturligtvis detsamma för resulterande kapitalkost- nader. Tyngdpunkten ligger i intervallet 100-160 kr/m2. Kapital- kostnadsökningen är högst för fastigheter byggda före år 1920 eller ca 150 kr/m2 mot ca 125 kr. för hus byggda åren 1921-1940. För de yngsta husen blir ökningen ca 90 kr/m2- Eftersom belåning- en för enskild sektor är mindre förmånlig än för övriga sektorer blir kapitalkostnadsökningen där ca 8 kr/m2 högre för likartade projekt trots lägre ombyggnadskostnader, vilket framgår av den särskilda statistiska analysen. Om hänsyn tas till de skattereg- ler som rådde åren 1980-1982 framgår att situationen för enskilda ägare förbättras något. Det gällde särskilt för ägare med höga förvärvsinkomster i övrigt. I Stockholm blir kostnadsökningen ca 28 kr/m2 högre än i övriga landet.

SOU 1984:35 Fastighets- och ombyggnadsekonomi

I en särskild analys av ombyggnadsverksamheten i de tre storstäd- erna samt i Helsingborg, Norrköping och Borås studeras dels vilka hyreshöjningar som följer av ombyggnaderna dels hur dessa hyres- höjningar relateras till de ökade kapitalkostnaderna.

Ombyggnadsverksamheten var högre i dessa kommuner än i övriga riket. Så byggdes ca 40 % av de icke moderna lägenheterna om i Göteborg och Helsingborg. De lägsta andelarna visar Stockholm och Borås med ungefär samma andel som riksgenomsnittet, 23 %.

Ombyggnadsverksamheten ledde till följande ökningar av kallhyran (kr/m2);

Stockholm 120 Göteborg 86 Malmö 90 Helsingborg 36 Norrköping 106 Borås _22 Medeltal 93

Avvikelserna mellan kommunerna är stora. För Helsingborg blev hy- resökningen bara drygt en tredjedel av medeltalet. Stockholm vi- sar det högsta värdet, eller 120 kr/m2- Äldre fastigheter får ge- nerellt en högre hyreshöjning än yngre eller ca 115 kr/m2 för hus byggda före år 1920 mot 65-85 kr/m2 för yngre hus.

På samma sätt som tidigare angivits analyserades genom regres- sionsanalys hyresdifferensen för likartade ombyggnader. Det visar sig att de tidigare redovisade differenserna mellan orter till en del förklaras av olikheter i ombyggnadsförutsättningarna. För likartade projekt blir hyresdifferenserna mindre. Skillnaden mel- lan Stockholm och Helsingborg minskas således från 84 kr/m2 till 48 kr/m2. vilket i och för sig är en anmärkningsvärt stor skill- nad. Det kan enligt Turner förklaras av ett starkt kommunalt en- gagemang i ombyggnadsfrågor, vilket gör att hyreshöjningar hålls tillbaka. Hyreshöjningarna för enskilda projekt blir ca 11 kr/m2 mindre än för likartade allmännyttiga företag.

198 Fastighets- och ombyggnadsekonomi SOU 1984:35

Av speciellt intresse är att hyreshöjningarna i samband med om- byggnad stiger över åren. Enligt analysen skulle en given ombygg- nad år 1982 ha lett till 16 kr/m2 högre hyreshöjning än år 1980. Bl.a. denna faktor studeras vidare för fyra kommuner varvid det framgår att tendensen att hyreshöjningarna i samband med ombygg- nad ökar allt mer över åren är särskilt stark i Helsingborg medan ingen sådan tendens framkommer i Stockholm. Detta kan relateras till hyressplittringen på olika orter. Turner menar sig kunna dra slutsatsen att ombyggnadshyrorna sätts i relation till nybygg- nadshyrorna. Hyressplittringen och dess ökning på olika orter skulle avspegla sig i de angivna resultaten.

Detta bekräftas också av fördjupade studier av hyresstrukturen hos allmännyttiga företag och privata ägare i Stockholm, Göteborg och Malmö. Slutsatsen dras att det generella åldersberoendet skiljer sig mycket även mellan allmännyttiga företag på samma ort och mellan dem och privata fastigheter.

Hyressplittringen är kraftig för bostäder byggda åren 1980-1982. I Göteborg är hyrorna hos olika ägare 35 ä 80 kr. högre än vad som är motiverat enbart av ett generellt åldersberoende. I Stock- holm varierar skillnaden mellan 50 och 124 kr/mz och i Malmö mel-

lan 18 och 32 kr/m2o

Det visar sig också att hyrorna i fastigheter som byggts om från början av 1970-talet i stort sett ansluter till hyrorna i likar- tade hus som byggts nya samma år som ombyggnaden. De differenser som finns är dock i allmänhet negativa. Skillnaderna varierar i de flesta fall mellan 0 och 10 kr/mza även om större differenser finns. Slutsatsen dras också att nybyggnadshyrorna har betydligt större betydelse för hyrorna efter ombyggnad än de åtgärder som faktiskt vidtas.

Turner studerar slutligen hur de hyreshöjningar som följer av om- byggnaden relateras till de ökade kapitalkostnaderna. Det gäller alltså ett partiellt och kortfristigt lönsamhetsmått, som ej tar hänsyn till sänkningar av kostnaderna för drift- och underhåll.

SOU 1984:35 Fastighets- och ombyggnadsekonomi

Resultatet framgår av följande sammanställning över det första årets hyresökning i relation till kapitalkostnadsökningen (%).

Stockholm 79 Göteborg 68 Malmö 59 Helsingborg 32 Norrköping 67 Borås 79 Medeltal 66

Eftersom effekterna på drift- och underhållskostnaderna ej ingår innebär talen en underskattning av den verkliga lönsamheten. Det låga värdet för Helsingborg sammanhänger med de låga hyreshöj- ningarna, vilket kommenterats ovan. För övriga orter utom Stock- holm, som har det högsta värdet, ligger relationstalet i stort sett mellan 60 och 70 %. Det innebär att hyresökningen är 40 å 50 kr. lägre än ökningen av kapitalkostnaden. Tidigare har upp- skattats att en ombyggnad väl kan leda till sänkningar av drift- och underhållskostnaderna i samma storleksordning. Den verkliga lönsamheten på kort sikt är alltså troligen avsevärt mycket bätt- re än vad som framgår av de beräknade relationstalen.

Turner gör också vissa framtidskalkyler, som visar att relations- talen stiger över tiden och för alla orter utom Helsingborg sam- mantaget blir positiva över en 20-årsperiod.

Turner finner också att lönsamheten första året enligt ovanståen- de mått inte varierar för olika gamla fastigheter, vilket, enligt Turner, strider mot uppfattningen att ombyggnad av nyare fastig- heter är mindre lönsam. Han har dock ej tagit hänsyn till att sänkningarna av drift- och underhållskostnaderna kan bli särskilt betydande för äldre fastigheter och lönsamheten därmed relativt sett bättre. Vidare finner han att lönsamhetstalet är 14 procent- enheter lägre för enskilda ägare än för allmännyttiga företag. Detta kan troligen hänföras till behovet av insats av icke sub- ventionerat kapital. Tar man hänsyn till skatteeffekter reduceras denna skillnad.

200 Fastighets- och ombyggnadsekonomi SOU 1984:35

En viktig fråga är i vilken utsträckning ombyggnadsfrekvensen på- verkas av lönsamheten. Turner studerar denna relation för de sex orterna men finner närmast ett negativt samband . Ombyggnadsfre- kvensen i Helsingborg med sitt låga lönsamhetstal var betydligt högre än i Stockholm, med det högsta värdet. Faktorer som fastig- hetsstruktur och underhållssituation, ägarnas situation och eko- nomi, kommunala planeringsinsatser m.m. kan antas spela väl så stor roll för ombyggnadsverksamheten som relationen mellan hyres- och kapitalkostnadsökning. Därtill kan läggas att alla fastig— heter förr eller senare blir så slitna, att en upprustning eller rivning blir lönsam. Statliga åtgärder kan troligen endast på- verka tidpunkten härför, upprustningens omfattning samt valet mellan ombyggnad och rivning.

5.4.5 Kpmmitgégs_fgr£sgt£a_ö!e£väggngeg

Den viktigaste slutsatsen är att det vid nuvarande kapitalkost- nadssplittring föreligger en målkonflikt mellan kravet på hyres- paritet över årgångar och önskan att stimulera till ombyggnad. Den högre hyra som råder i hyreshus byggda efter slutet av 1970- talet kan mycket väl ha haft en stimulerande effekt på ombygg- nadsverksamheten, eftersom ombyggnadshyrorna sätts nära hyrorna i nybyggda hus. Stora hyresskillnader mellan moderna och icke moderna lägenheter kan verka stimulerande för ombyggnad av de senare.

En utjämning av hyresstrukturen genom sänkning av kapitalkostnad- erna i nya hus skulle dämpa önskan att bygga om. En skatt på äl- dre, icke ombyggda hus kan däremot ge en stimulans. Detta förut- sätter att skatten, i likhet med nuvarande hyreshusavgift, lyfts

av när hus byggs om.

Ett första övervägande vi alltså måste göra är hur paritetskravet skall avvägas mot kravet på en intensifierad ombyggnadsverksam- het. Vidare måste det övervägas hur de olika alternativ för ett framtida finansieringssystem som analyseras i kap. 8 kan komma att inverka på ombyggnadsverksamheten. Där analyseras olika sätt att fördela kapitalkostnader över tiden. En skatt på äldre, icke

SOU 1984:35 Fastighets- och ombyggnadsekonomi

ombyggda fastigheter med låga kapitalkostnader diskuteras, liksom en individuell omfördelning av kapitalutgifter för varje låntaga- re med inslag av skulduppskrivning. Kombinationer prövas även.

En andra slutsats är att ombyggnadsverksamhet kan stimuleras kraftigt med ekonomiska medel. Det ligger emellertid faror i det- ta. Frekventa stödinsatser kan skapa förväntningar om kommande, nya ekonomiska förmåner. Ombyggnadsverksamheten kan därmed komma att variera mera än vad som är önskvärt och bli beroende av sär- skilda åtgärder. Omfattande särskilda stödinsatser kan också höja priserna för fastigheter som är mogna för ombyggnad. Även ur sam- hällsekonomisk och bostadspolitisk synvinkel kan det vara betänk- ligt att behandla ombyggnad mer förmånligt än nybyggnad.

Villkoren för finansiering av ombyggnad resp. underhåll måste också avvägas. Viktigt är därvid att underhåll och ombyggnad alltmer kommer att innebära likartade åtgärder. Omfattande om- byggnad blir allt mer ovanligt i takt med att det icke moderna beståndet åtgärdats. Begränsad ombyggnad kan ofta likställas med omfattande underhåll. Förmånligare lån för underhåll i samband med ombyggnad än vid separata underhållsåtgärder kan ge en sam- hällsekonomiskt icke optimal inriktning på ombyggnadsverksamhet- en. Ideala förhållanden i detta avseende skulle troligen uppnås om underhållet ges samma finansieringsvillkor oavsett i vilket sammanhang det utförs. Förutsättningarna för sådana lösningar diskuteras vidare i kap. 8.

Ett sista övervägande gäller avvägningen mellan å ena sidan den bostadspolitiskt motiverade önskan att ha ett helt modernt och väl underhållet bestånd med en allsidig lägenhetssammansättning och å den andra efterfrågans inriktning. Det finns en motsättning mellan å den ena sidan en väl dokumenterad efterfrågan från bl.a. ungdomar på billiga centrala smålägenheter med låga krav på mo- dernitet och å den andra önskan att förbättra dessa. Likaså finns en allmän motsättning mellan efterfrågan på lägenheter om främst 1 och 2 rum och kök i flerbostadshus och önskan att tillskapa en större andel familjelägenheter. Detta måste till stor del ske ge- nom sammanslagning av mindre lägenheter i befintliga hus. Även

202 Fastighets- och ombyggnadsekonomi SOU 1984:35

kvarboendemöjligheterna påverkas negativt av en intensiv ombygg— nadsverksamhet.

En intensiv modernisering och lägenhetssammanslagning kan i själ- va verket innebära att vissa betalningssvaga grupper trängs ut från bostadsmarknaden och att de mer betalningsstarka får ökade valmöjligheter. För att detta skall undvikas kan det bli nödvän- digt att komplettera stödet till förnyelseverksamheten med ett mer kraftfullt riktat stöd. Vi återkommer till den frågan i kap. 9, när de övre hyresgränserna för bostadsbidrag diskuteras. De statsfinansiella konsekvenserna av stöd till en intensifierad förnyelseverksamhet kan alltså behöva bli större än för förnyel- sen i sig för att oönskade bostadssociala effekter skall kunna undvikas.

SOU 1984:35 Bostadskostnader och betalningsförmåga

6 BOSTADSKOSTNADER OCH BETALNINGSFÖRMÅGA

6.1 Inledning

En av de allmänna utgångspunkter som låg till grund för ändringen av bostadsfinansieringen år 1974 var att bostadskostnaderna borde ligga på en sådan nivå att det blev möjligt för en genomsnittsfa- milj att betala priset för en modernt utrustad och rymlig bostad. Vi skall i detta kapitel studera hur förutsättningarna för att uppfylla detta bostadspolitiska mål har utvecklats under 1970- talets andra hälft och början av 1980-talet.

Målformuleringen är allmänt hållen men tar sikte på förhållandet mellan bostadskostnader och hushållens förmåga att betala dessa. Som underlag för vår bedömning av måluppfyllelsen redogör vi först för bostadskostnadernas utveckling i avsnitt 6.2. I det därefter följande avsnittet redovisar vi resultat från en under- sökning av olika hushållstypers betalningsförmåga. I avsnitt 6.4 redogör vi för några uppgifter om hushållens faktiska bostadskost- nader. Slutligen behandlar vi utvecklingen av förhållandet mellan bostadskostnader och betalningsförmåga och diskuterar förutsätt- ningarna för att uppfylla målet om rimliga bostadskostnader.

6.2 Utveckling av bostadskostnader 6.2.1 AVSTÄFEPÅPSPE gcg_åtgtis£iåkg_5ällgr

Förutsättningarna för bostadskostnaden i en fastighet ges av den ursprungliga produktionskostnaden, alternativt förvärvspriset, kapitalkostnadsvillkoren samt av kostnaderna för drift, underhåll och bränsle. Jämförbarhet mellan alla lägenheter vad gäller bo- stadskostnaderna är svår att uppnå på grund av skilda förhållan- den inom olika delar av bostadsmarknaden. Åtminstone tre delmark- nader kan urskiljas med hänsyn till bostädernas upplåtelseform nämligen hyresrätt, bostadsrätt och äganderätt. Vi har i följande beskrivning av bostadskostnadernas nivå och utveckling följt denna indelning efter upplåtelseform; beträffande äganderätten

204 Bostadskostnader och betalningsförmåga SOU 1984:35

avser redovisningen enbart egnahem. De bostäder som är undan- dragna sedvanlig prisbildning - främst gäller detta bostäder på jordbruksfastighet och bostäder i övrigt som ingår i hushållets rörelse eller företag - är inte medtagna.

Ovan nämnda förutsättningar för bostadskostnaden, deras utveck- ling och variationer i olika hänseenden, har vi belyst i kap. 3 och 5. I kap. 3 har således lämnats en redovisning av vilka kapi- talkostnader som - med vissa givna antaganden — kan beräknas be— lasta bostäder med olika upplåtelseform och ålder. I kap. 3 har vi också belyst utvecklingen av överlåtelsepriser för bostads- rätter. Vidare ges i kap. 5 en bild av förvaltningskostnaderna för hyres- och bostadsrättslägenheter. Uppgifter om drift- och underhållskostnader för egnahem redovisas i det följande av- snittet 6.2.4.

De uppgifter om bostadskostnader som presenteras här är hämtat från statistiska centralbyråns bostads- och hyresundersökningar (BHU). Den senaste undersökningen avser år 1982. Dessa under- sökningar baseras på ett riksomfattande urval av lägenheter. För hyreslägenheterna har gjorts årliga undersökningar sedan år 1969. För bostadsrättslägenheterna finns uppgifter för åren 1969, 1973, 1978 och 1982. Slutligen finns ett material avseende småhusbe- ståndet för åren 1972, 1978 och 1982.

De uppgifter avseende hyror och avgifter för år 1982, som vi har haft tillgång till, visar de definitiva undersökningsresultaten. Uppgifterna om bostadskostnader för egnahem är däremot prelimi-

nära.

Med hyra/avgift avses enligt BHU bostadskostnaden inklusive alla obligatoriska tillägg som för bränsle och varmvatten. Hyra för garage eller bilplats ingår ej, ej heller kostnaden för hushålls- ström. I kostnaden för bostadsrättslägenheter har inte inräknats kapitalkostnader för egen insats. Kostnader för avsättning till inre reparationsfond ingår. Däremot ingår inte kostnader för un- derhåll som finansieras på annat sätt än genom uttag från repara— tionsfond. Bostadskostnaderna för egnahem definieras i avsnitt 6.2.4.

SOU 1984:35 Bostadskostnader och betalningsförmåga

Bostads- och hyresundersökningen för år 1982 lämnar uppgifter från ett representativt urval för ett bestånd omfattande nära 1,5 miljoner hyreslägenheter och drygt 0,5 miljoner bostadsrätts- lägenheter. Så gott som hela beståndet i dessa upplåtelseformer är således representerat med kostnadsuppgifter. Av landets om- kring 1,5 miljoner bostäder i småhus som bebos av ägaren finns uppgifter som representerar drygt en miljon lägenheter; uppgifter saknas för bostäder på jordbruksfastighet, för tvåfamiljshus, i fall där ägaren ej bebor huset eller detta ägs av flera personer etc.

6.2.2 EYEPEFÄkE

Stora variationer i förutsättningarna får till följd en motsva- rande spridning i de hyror som utgår även för likartade lägen- heter. Genomsnittliga årskostnaden för en tvårumslägenhet år 1982 var, räknat för hela riket, 13 200 kr. Hyran kunde emellertid variera mellan 7 000 kr. och över 20 000 kr. per år. Samma för- hållande utmärkte också övriga lägenhetstyper i hyresbeståndet. I fig. 6.1 och 6.2 redovisas spridningen i årshyran för hyreslägen- heter om två resp. tre rum och kök år 1982. Dessa lägenhetstyper är de helt dominerande i flerbostadshusbeståndet och utgör om- kring två tredjedelar av hyreslägenheterna.

Skillnaderna i årshyran kan således — som t.ex för tvårumslägen- heter - uppgå till 200 % för en och samma lägenhetstyp räknat i förhållande till de billigaste lägenheterna. En förklaring här- till (bland många) är att ytorna för samma lägenhetstyp har en stor variationsvidd; tvårumslägenheter under 40 eller över 80 m2 är inte helt ovanliga. För trerumslägenheter noteras en spännvidd från under 60 m2 till över 100 m2. Ser vi därför till årskostna- den räknad per m2 lägenhetsyta, varigenom skillnader betingade av lägenhetsstorleken till viss del elimineras, blir spridningen mer begränsad. För tvårumslägenheter varierar mz-kostnaden mellan 140 kr. och 320 kr., dvs. med ca 130 %. I tab. 6.1 redovisas sprid- ningen l m2-kostnaderna för några lägenhetstyper år 1982. Omkring 70 % av lägenheterna, oavsett lägenhetstyp, har en m2-kostnad på mellan 200 och 260 kr.

206 Bostadskostnader och betalningsförmåga SOU 1984:35

Andel% 2 rum och kök Andel% 3 rum och kök 508 000lägenheter 449 000 lägenheter

510 12 14 16 18 ;18 Årshyra ;14 16 18 20 24 ; 24 Ärshy iOOOkr 1000)

Fig. 6.1 Årshyra för hyreslägenheter om 2 resp. 3 rum och kök år 1982. Hela riket.

Källa: BHU 1982.

Tab. 6.1 Spridningen i årshyra per m2 lägenhetsyta för hyreslä- genheter år 1982. Hela riket

ÅrEhyFa*p€F7nr_*"TEREQTTäEEEEEEEF'Fiflmf ro ro ro -159 6 5 9 160-179 3 3 4 180-199 9 11 10 200-219 22 23 25 220-239 29 31 26 240-259 18 18 18 260— 11 8 9

Källa: BHU 1982.

Hyrorna uppvisar vidare regionala differenser. Hyreslägenheter i Storstockholm och Storgöteborg betingar något högre pris för de boende än motsvarande bestånd i andra områden - skillnaden rör sig om 8—10 % och det föreligger inte några större avvikelser i detta hänseende mellan olika gamla bostäder. Se tab. 6.2.

De äldre lägenheterna, de byggda före år 1940, har ofta en högre hyra än de något yngre årgångarna. Detta torde främst bero på att de förra har moderniserats i större utsträckning, med högre kost- nader som följd.

SOU 1984:35 Bostadskostnader och betalningsförmåga

Tab. 6.2 Genomsnittlig månadshyra per lägenhet i januari 1983 efter region, färdigställandeår och lägenhetstyp. Hyreslägenheter Lägenhetstyp Stor- Färdig- . stockholm ställandear 2 rok

-1940 1 208 1941-1950 1 089 1966-1970 1 444 1976-1981 1 658 Samtliga 1 247 3 rok

-1940 1 640 1941-1950 1 366 1966-1970 1 797 1976-1981 2 002 Samtliga 1 643 4 rok

-1940 2 119 1941-1950 1 711 1966-1970 2 142 1975-1981 2 485 Samtliga 2 062

Källa: BHU 1982.

Hyrorna varierar även med färdigställandeåret. Hyrorna för lägen- heter byggda efter år 1975 är ca 40-50 % högre än för lägenheter byggda under 1940-talet. En tvårumslägenhet byggd under senare delen av 1970-talet har som regel en betydligt högre månadshyra än en trerumslägenhet byggd under 1940-talet; den äldre fyrarums- lägenheten är i dag inte mycket dyrare än tvårumslägenheten från 1970-talets slut. Förhållandet kan beskrivas med hyran i kr/m2 lägenhetsyta - se fig. 6.2. I t.ex. Storstockholm var hyran per

Stor—

t—IHD—lHI—l

...-Hu—nlv-dI—l

121 123 424 656 253

519 408 693 984 592

894 717 099 487 984

...)—...t—lo—n Hv—io—lr-li—l HM.—IHH

Kommuner i göteborg övrigt med > 75 000 inv.

002

038 274 520 142

372 250 590 847 495

804 639 942 278 852

Ovriga kommuner

891 990 1 294 1 478 1 161

189 226

613 818 479

I—lt—lt—le—l

1 360 1 456 1 944 2 150 1 734

m2 i januari 1983 för trerumslägenheter byggda under åren

208 Bostadskostnader och betalningsförmåga SOU 1984:35

1976-1981 närmare 60 kr. högre än för samma lägenhetstyp byggd under 1940—talet (303 mot 246 kr.). Denna hyresdifferens är unge- fär lika i de skilda regionerna.

Hyra per kr/m2 2 rum och kök 3 rum och kök

330

310

290

270

250

230 /'I/ A Storstockholm // B Storgöteborg

210 ' C Ovriga kommuner med ' mer än 75000 inv_

D Övriga kommuner

1941 — 1966— 1976 ' 1941- 1966- 1976-' 1950 1970 1981 1950 1970 1981

Fig. 6.2 Genomsnittlig hyra per m2 läggnhetsyta i januari 1983 efter region, färdigställandear och lägenhetstyp.

Källa: BHU 1982.

Hyresmarknaden utmärks av att ägarförhållandena skiftar mellan olika delar av beståndet, t.ex. efter dess ålder. Av samtliga hy- reslägenheter år 1982, 1,5 miljoner, ägdes 54 % av allmännyttiga bostadsföretag, 40 % av enskilda personer eller företag och 6 % av andra - stat, kommuner m.fl. Skillnaderna var dock stora, vil- ket redovisas i tab. 6.3, för lägenheter färdigställda under oli- ka perioder. De enskilda fastighetsägarnas andel av det bestånd som byggdes före år 1940 uppgick år 1982 till nära 80 % mot en andel på 16 % av produktionen under perioden 1971-1981. För de allmännyttiga bostadsföretagen är andelarna närmast helt om- kastade, 11 % av de äldre årgångarna och 80 % av de yngre.

SOU 1984:35 Bostadskostnader och betalningsförmåga

Tab. 6.3 Antal hyreslägenheter efter ägarekategori och färdigställandeår. År 1982

Färöig- Äntal Darav i % ägda av ställandeår lägenheter enskilda allmän- övriga* 1000-tal nyttiga företag -1940 318 79 11 11 1941-1950 182 58 33 9 1951-1960 274 30 64 6 1961-1970 442 26 71 3 1971-1981 280 16 79 4 Samtliga 1 496 40 54 6

* Stat, landsting, kommuner, bostadsföreningar, bostadsrätts- föreningar.

Källa: BHU 1982.

Mätt i kr/m2 är hyresskillnaderna mellan skilda årgångar av lä- genheter olika för de två företagstyperna. Allmännyttiga företag har genomsnittligt en något högre hyresnivå än de enskilda men samtidigt en jämnare hyresfördelning. Mätt i kronor per lägenhet är emellertid hyresstrukturen lika för allmännyttiga företag och enskilda. Framför allt de äldre enskilt ägda lägenheterna har i genomsnitt större ytor än de allmännyttigt ägda, vilket medför lägre hyra Per MQ. De allmännyttigt ägda lägenheterna byggda före år 1950 torde dessutom ha högre genomsnittlig modernitet än de enskilt ägda.

De hyresskillnader som visas i fig. 6.3 avspeglar endast delvis skillnader i kapital—, drift- och underhållskostnader mellan hy- resfastigheter byggda olika år. Bruksvärdeprincipen för hyres- sättning - lika hyra för likvärdiga lägenheter - innebär att hy- rorna troligen har en jämnare struktur än kostnaderna för enskil- da fastigheter.

Genom BHU-materialet kan vi utläsa hur hyrorna har förändrats se- dan år 1969. I tab. 6.4 redovisas hyresökningarna för vissa lä- genhetstyper i hus färdigställda under perioden 1951-1960. Genom

210 Bostadskostnader och betalningsförmåga SOU 1984:35

Kr/mån 3 rok 2000 2 rok 1500 1 rok 1000 500 Färd. ställ.

-1940 1941 1951 1961 1966 1971 1976 1982år -50 —60 -65 —70 -75 -81

Fig. 6.3 Genomsnittlig hyra i januari 1983 efter färdig- ställandeår. Hyreslägenheter.

Källa: BHU 1982.

att välja en och samma byggnadsperiod som utgångspunkt får vi ett mått på kostnadsökningen för i standardavseende likvärdiga lägen- heter.

Den genomsnittliga månadshyran för en lägenhet om tre rum och kök i nämnda bestånd steg från 400 kr. till 1 300 kr. eller med 223 % under perioden 1969-1982. Detta gällde lägenheter i de allmän- nyttigt ägda husen; hyresökningen i det privatägda beståndet följde i stort sett samma utveckling. Ökningstakten för hyrorna i andra lägenhetstyper är nära nog densamma som för trerumslägen- heter, något högre dock för lägenheterna i allmännyttiga bostads- företag än för enskilda.

SOU 1984:35 Bostadskostnader och betalningsförmåga

Tab. 6.4 Hyror i kr/månad åren 1969—1982 för lägenheter byggda åren 1951-1960. Index 1969=100

ÄgäFkät€g6Fi___7ÄF"—_2—F6k_____""TT"F6k___—_______74_F5k__'———— Belopp Index Belopp Index Belogg Index Allmännyttiga 1969 308 100 400 100 475 100 1973 383 124 483 121 583 123 1978 658 214 817 204 1 025 216 1982 1 067 346 1 300 325 1 642 346 Enskilda 1969 317 100 400 100 517 100 1973 375 118 475 119 625 121 1978 608 192 808 202 992 192 1982 1 033 326 1 292 323 1 625 315

Källa: BHU 1982.

6.2.3 Bogtgdgrätg

Lägenheter med bostadsrätt utgör ca 525 000, varav merparten i flerbostadshus. Bostadsrätterna skiljer sig prismässigt från hyresrätten främst genom att de har både ett förvärvspris och ett upplåtelsepris, årsavgiften till föreningen. Vid köp av nya bo- stadsrätter är förvärvspriset lika med grundavgiften till före- ningen och motsvarar i princip den del av fastighetskapitalet som medlemmarna själva måste anskaffa. Vid köp av äldre bostadsrätter är förvärvspriset det belopp som köparen är beredd att betala.

Med BHU:s definition av hyra resp. årsavgift blir, vilket vi på- pekat tidigare, årsavgiften allmänt lägre genom att den inte in- kluderar kostnaderna för den av bostadsrättshavaren erlagda in- satsen eller andra underhållskostnader än ofta alltför låga av- sättningar till underhållsfonder. För äldre bostadsrättslägenhe- ter gäller att kostnaderna för den egna insatsen i många fall blir mycket höga genom att överlåtelsepriserna ligger på en hög

212 Bostadskostnader och betalningsförmåga SOU 1984:35

nivå. I detta avseende är dock skillnaderna stora mellan olika olika orter och regioner, vilket framgått av avsnitt 3.5.

I följande tab. 6.5 visas uppgifter om avgifter till bostads- rättsföreningen.

Tab. 6. 5 Genomsnittlig avgift per lägenhet och per 1112 lägenhets- yta i januari 1983 efter färdigställandeår och lägen- hetstyp. Bostadsrättslägenheter

Eagenketstyp Storstockholm Övriga Hela Färdigställandeår Storgöteborg kommuner riket Ovriga kommuner > 75 000 inv. månad m2 månad m2 månad m2 2 rok 1941-1950 836 190 836 189 836 190 1966-1970 1 100 205 1 082 204 1 093 205 1976-1981 1 361 251 1 390 252 1 372 252 3 rok 1941-1950 986 166 1 021 177 1 000 170 1966-1970 1 391 204 1 355 201 1 379 203 1976-1981 1 675 246 1 581 236 1 638 242 4 rok 1941-1950 1 280 171 1 287 172 1 283 171 1966-1970 1 660 205 1 657 201 1 659 204 1976-1981 2 062 242 1 953 222 2 025 235

Källa: BHU 1982.

Årsavgiften för bostadsrättslägenheter bestäms av föreningens faktiska kostnader. De är därför i ännu högre grad än hyrorna skiktade årgångsvis för varje lägenhetstyp. Skillnaderna mellan olika årgångar är en följd av dels förändringar i yta och kvali- tet dels ökade byggnads- och kapitalkostnader. I fig. 6.4 redo- visas avgifter i januari 1983 för bostadsrättslägenheter byggda under olika perioder.

SOU 1984:35 Bostadskostnader och betalningsförmåga 213

Månadsavg. kr Jan. 1983

2000 .. arum och kok 2 rum och kök

1500 1rum och kök 1000

500

4940 1941 1951 1961 1966 1971 1976 1982 Färdig- - 50 - 60 — 65 - 70 _ 75 - 81 ställande- ar

Fig. 6.4 Genomsnittlig avgift i januari 1983 efter färdig- ställandeår. Bostadsrättslägenheter.

Källa: BHU 1982.

År 1969 var den genomsnittliga avgiften 350 kr/månad för bostads- rättslägenheter på 3 rum och kök. Avgiften hade ökat till 992 kr/månad år 1982. Detta framgår av tab. 6.6. Avgifterna till bo- stadsrättsföreningar har således ökat i något långsammare takt än hyrorna för samma lägenhetstyp (jfr. tab. 6.4). Det bör dock erinras om att avgifterna inte avspeglar hela bostadskostnaden för bostadsrättslägenheter.

Tab. 6.6 Genomsnittliga avgifter i kr/månad åren 1969-1982 för

bostadsrättslägenheter byggda åren 1951-1960. Index 1969=100

r ro ro ro

Belogg Index Belopp Index Belopp Index 1969 283 100 350 100 433 100 1973 325 115 408 117 500 115 1978 500 176 625 179 750 173 1982 817 288 992 283 1 192 275

Källa BHU 1982.

214 Bostadskostnader och betalningsförmåga SOU 1984:35

6.2.4 gggagem

Bostadskostnaderna för egnahem definieras i BHU som summan av räntor, skatt på garantibelopp, utgifter för bränsle, avgifter samt utgifter för underhåll och reparation. Summan kallas gg- stadsutgift exkl. amorteringar. I denna ingår således inte amor- teringar på lånen i fastigheten. I kap. 4 har vi redovisat upp- gifter om egnahemsägarnas utgifter för amorteringar. Räntan är beräknad med avdrag för eventuella räntebidrag. Däremot har inte den minskning eller ökning av ägarens inkomstskatt, som småhus- innehavet kan leda till, inräknats i bostadsutgiften.

Såväl beskattningsbara överskott som avdragsgilla underskott re- dovisas i BHU, liksom de skatteeffekter som dessa medför. I det preliminära material för år 1982, som vi har haft tillgång till, finns dock inga uppgifter om skatteeffekter. Med antagandet att marginalskatterna genomsnittligt var desamma år 1982 som år 1978 har vi dock beräknat skatteeffekternas ungefärliga storlek. Bo- stadsutgiften ökad resp. minskad med skatteeffekten kallar vi nettoutgift.

Som framgår av fig. 6.5 och 6.6 var bostadsutgifterna för egnahem år 1982 mycket varierande. För nära 1/4 av de egnahem som hade en bostadsyta på högst 120 1112 (ca 57 % av alla småhus) låg bostads- utgiften under 12 000 kr. För en lika stor andel låg bostadsut- giften mellan 12 000 och 20 000 kr. För ytterligare en nästan li- ka stor andel låg utgiften mellan 20 000 och 28 000 kr. För några procent av egnahemmen var bostadsutgiften mer än 50 000 kr.

För 38 % av egnahem med bostadsyta större än 120 m2 låg bostads- utgiften under 28 000 kr. För 16 % av dessa större egnahem var utgiften mer än 50 000 kr.

SOU 1984:35 Bostadskostnader och betalningsförmåga

512 20 28 34 40 50 60 >60 1000—tal kr/ar

Fig. 6.5 Bostadsutgift exkl. amorteringar år 1982 för egnahem med bostadsyta 5120 m2. Hela riket.

50 60 >60 1000—tal

kr/år

5.12 20 28 34 40

Fig. 6.6 Bostadsutgift exkl. amorteringar år 1982 för egnahem med bostadsyta 2121 m2. Hela riket.

Källa: BHU 1982 (preliminära uppgifter).

De stora variationerna i bostadsutgifter för egnahem beror på att det är ett flertal skilda omständigheter som inverkar på utgift- ernas storlek. Förutom skillnader i bostadsyta inverkar läget, byggnadsår och förvärvstidpunkt. Bostadsutgifter för egnahem byggda på exempelvis 1950-talet kan skilja sig avsevärt mellan innehavare som köpt huset nytt och innehavare som köpt huset be- gagnat under senare tid. Å andra sidan kan utgifterna skilja sig även mellan egnahemsägare som haft husen ungefär lika länge om

man i olika utsträckning utnyttjat säkerhetsutrymmen i fastig-

216 Bostadskostnader och betalningsförmåga SOU 1984:35

heten för rebelåning. Skillnader i egen insats ger också utslag i mätningen av bostadsutgiften i BHU. Stor egen insats medför att den redovisade bostadsutgiften blir förhållandevis låg eftersom ränta på denna inte ingår.

Det är således uppenbart att de genomsnittstal som vi redovisar döljer avsevärda variationer mellan enskilda egnahemsägare.

I tab. 6.7 redovisas genomsnittliga bostadsutgifter år 1982 i region 1 (Storstockholm, Storgöteborg samt övriga kommuner med mer än 75 000 invånare) för hus av olika storlek samt färdig- ställda under skilda perioder. I tab. 6.8 finns motsvarande upp- gifter för hus i region 2 (övriga kommuner med mindre än 75 000 invånare).

Det framgår att de genomsnittliga utgifterna genomgående var högre i region 1 än i region 2. Genomsnittet för alla hus låg ca 40 % högre i region 1. Den relativa skillnaden i utgifter för hus byggda under olika perioder var emellertid större i region 2. Utgifterna för hus byggda på 1970-talet var där 75 % högre än för hus byggda före 1950-talet. I region 1 var motsvarande relativa skillnad 38 %.

Att den åldersbetingade utgiftssplittringen är mindre i region 1 än i region 2 kan bl.a. bero på att de äldre husen omsatts i hög- re grad i region 1. Eventuellt kan det också förekomma skillnader i graden av rebelåning.

Tab. 6.7 Genomsnittliga bostadsutgifter exkl. amorteringar år 1982 för egnahem i region 1. Kr/månad

Bostadsyta 1112 86-100 101-120 121-140 141-160 Alla storlekar Färdigstäl- landeår

-1950 1 910 2 250 2 670 3 130 2 430 1951-1960 1 860 2 620 3 050 3 130 2 460 1961—1970 2 400 2 710 3 120 3 290 3 000 1971-1981 2 670 3 070 3 180 3 610 3 350 Alla är 2 150 2 720 3 080 3 400 2 910

SOU 1984:35 Bostadskostnader och betalningsförmåga

Tab. 6.8 Genomsnittliga bostadsutgifter exkl. amorteringar år 1982 för egnahem i region 2. Kr/månad

Bostadsyta m2 86-100 101-120 121-140 141-160 Alla storlekar

Färdigstäl- landeår

-1950 1 330 1 580 2 010 2 030 1 540 1951—1960 1 630 1 850 2 000 1 720 1 670 1961-1970 1 910 2 240 2 220 2 880 2 150 1971-1981 1 900 2 540 2 750 2 810 2 690 Alla år 1 620 2 150 2 380 2 590 2 070

Källa: BHU 1982 (preliminära uppgifter).

I tab. 6.9 och 6.10 redovisar vi bostadsutgifternas sammansätt- ning i region 1 resp. region 2. Uppgifterna, som är avrundade genomsnitt, ges för tre storleksklasser (små, medelstora och stora hus) samt för två åldersklasser (färdigställda på 1950- talet resp. 1970-talet). Den dominerade utgiftsposten är räntan. Dess andel av den totala bostadsutgiften ökar med storleken på huset. För 1970-talshusen är dessutom ränteandelen högre än för 1950-talshusen. Som förklaringsfaktorer till ränteutgiften redovisas även de genomsnittliga skulder som belastar husen samt den genomsnittliga räntesats som kan beräknas med ledning av uppgifterna i BHU. Effekten av att ev. tomträttsavgäld ingår i de redovisade ränteutgifterna har dock ej kunnat elimineras.

Skuldbelastningen är avsevärt större i de yngre husen. Det kom- penseras i någon mån genom lägre genomsnittliga räntesatser, vilka bl.a. är en följd av att en del av 1970-talshusen hade statliga räntebidrag.

218 Bostadskostnader och betalningsförmåga SOU 1984:35

Tab. 6.9 Genomsnittliga bostadsutgifter exkl. amorteringar m.m. år 1982 för egnahem i region 1. Kr/år Hus Byggda I95I-I960 Hus Byggöa 1971-1981 Bostadsyta, 1112 86-100 121-140 161-200 86-100 121-140 161-200 Skulder 78 100 160 100 222 300 216 850 277 950 368 250 Beräknad räntesats, % 13,7 13,6 13,8 10,2 9,8 10,7 Utgifter Ränta 10 750 21 750 30 650 22 100 27 150 39 550 Garantiskatt 1 150 1 500 1 750 1 250 1 500 1 850 Bränsle 5 650 7 100 8 350 4 350 4 750 5 600 Avgifter 2 300 2 600 2 450 2 500 2 600 2 750 Underhåll 2 450 3 750 3 600 1 800 2 100 1 950 Total Bostadsutgift 22 300 36 700 46 800 32 000 38 100 51 700 Avdragsgillt underskott 7 100 16 650 23 900 17 950 21 900 32 400 Marginalskatt enl. BHU 78 % 68,3 71,5 62,3 64,6 70,8 67,4 Beräknad skatteminskning 4 850 11 900 14 900 11 600 15 500 21 850 Beräknad nettoutgift 17 450 24 800 31 900 20 400 22 600 29 850

Källa: BHU 1982 (preliminära uppgifter). Egna beräkningar.

Den näst tyngsta posten är utgifterna för bränsle. Dessa ligger påtagligt lägre för hus byggda på 1970-talet än för de äldre husen. Energisnålare konstruktioner har uppenbarligen medfört lägre driftutgifter, vilka i viss mån kompenserar högre ränte- utgifter i de nyare husen.

Även utgifterna för underhåll och reparation är i allmänhet lägre för de nyare husen. Det bör dock framhållas att de redovisade un-

SOU 1984:35

Bostadskostnader och betalningsförmåga

Tab. 6.10 Genomsnittliga bostadsutgifter exkl. amorteringar m.m. år 1982 för egnahem i region 2. Kr/år

Hus Byggöa 1951-1960 Hus Byggda 1971-1981 86-100 121-140 161-200

Bostadsyta, m2 86-100 121-140 161-200

Skulder 62 750 Beräknad räntesats, % 13,4 Utgifter

Ränta 8 400 Garantiskatt 750 Bränsle 5 500 Avgifter 1 900 Underhåll 3 100 Total Bostadsutgift 19 650 Avdragsgillt underskott 6 500 Marginalskatt enl. BHU 78 % 59,2

Beräknad skatteminskning 3 850

Beräknad nettoutgift 15 800

84 250

13,3

11 200

900 6 350 2 000 3 550

24 000

8 650

64,2

5 550

18 450

143 050

13,3

19 000 1 100 6 400 2 150 1 650

30 300

15 550

67,2

10 450

19 850

170 350 255 750

8,4

14 250

900 4 200 1 800 1 700

22 850

11 800

59,7

7 050

15 800

9,0

23 100 1 200 5 050 2 350 1 350

33 050

19 300

64,8

12 500

20 550

Källa: BHU 1982 (preliminära uppgifter). Egna beräkningar.

300 250

9,3

27 850 400 350 350 650

NNU'It—l

39 600

23 000

66,7

15 350

24 250

derhållsutgifterna genomsnittligt är anmärkningsvärt låga i det preliminära materialet från BHU 1982. Vi återkommer till detta när vi behandlar utvecklingen av bostadsutgifterna för egnahem.

De totala bostadsutgifterna som är lika med summan av de olika delposterna varierar som väntat mellan regionerna, samt med husens storlek och ålder. Att utgiftsskillnaden mellan hus fär- digställda olika år är mindre i region 1 än i region 2 framgår också av fig. 6.7.

220 Bostadskostnader och betalningsförmåga SOU 1984:35

I BHU-materialet redovisas också det genomsnittliga resultatet vid inkomstbeskattningen av egnahem. För vissa egnahem uppstår överskott som beskattas. Genomsnittligt leder dock skatteberäk- ningen av egnahem till underskott, som i sin tur minskar inne— havarens inkomstskatt. Vi har utnyttjat de preliminära uppgifter- na i BHU 1982 om underskottsavdragens storlek för att beräkna nettoutgifterna. Beräkningarna är baserade på antagandet att de genomsnittliga marginalskattesatser som träffar underskottsav— dragen för olika grupper av hus var lika stora år 1982 som år 1978. Marginalskattesatserna år 1978 har vi beräknat med hjälp av uppgifter om underskottsavdrag och skatteminskning i BHU 1978.

Skatteminskningen var genomgående större i region 1 än i region 2. Den var också större för hus byggda på 1970-talet. Detta med- för att nettoutgifterna varierade betydligt mindre än bostadsut- gifterna. Detta framgår också av fig. 6.7. Bortsett från de minsta husen var nettoutgifterna t.o.m. något högre för de äldre 1000-talkr

40

Region 1

30 , Region 2 ,» o _»

20 _____-__ Nettoutgilt Region2

10

1950 1960 1970 1980 Färdigställandeperiod Fig. 6.7 Bostadsutgifter exkl. amorteringar år 1982 för egna-

hem med bostadsyta 101-120 m2.

Källa: BHU 1982 (preliminära uppgifter). Egna beräkningar.

SOU 1984:35 Bostadskostnader och betalningsförmåga

husen än för de yngre i region 1 men däremot inte i region 2. Detta torde förklaras av skillnader i prisutveckling och omsätt- ningsgrad.

Genom att jämföra uppgifterna från de tre år (1972, 1978 och 1982) då SCB har undersökt utgifterna för egnahem har vi kunnat studera utgiftsförändringarna under IO-årsperioden 1972-1982. Vi har gjort det för två grupper av hus. För det första hus fär- digställda på 1950-talet (tab. 6.11), dels för "nya" hus (tab. 6.12). Med "nya" hus menar vi hus som är färdigställda under en period närmast före resp. undersökningsår. Redovisningen i BHU har fått avgöra valet av perioder. I båda fallen redovisar vi genomsnittstal för egnahem med en bostadsyta inom intervallet 86-120 m2.

Av tab. 6.11 framgår att bostadsutgifterna för egnahem byggda på 1950-talet och belägna i region 1 ökade från 7 700 kr. till 26 600 kr. I region 2 var ökningen från nära 6 000 kr. till

20 800 kr. För husen i region 1 svarade de ökade ränteutgifterna för mer än hälften av den totala utgiftsökningen. I region 2 bidrog övriga poster till mer än hälften av utgiftsökningen.

Ökningen av ränteutgifterna beror naturligtvis till stor del på att det allmänna ränteläget ökat kraftigt under perioden. Samti- digt har emellertid husen belastats med ökade skulder. Denna ge- nomsnittliga skuldökning döljer stora olikheter i enskilda fall. De som köpt ett begagnat hus under 1970-talet har ofta höga skul— der och därmed ränteutgifter. De som å andra sidan bor kvar i ett hus köpt på 1950-talet har lägre skulder. I det senare fallet kan dock skuldbelastningen ha ökat genom rebelåning.

De ökade ränteutgifterna avspeglas också i en stark ökning av un- derskottsavdragen. Av tab. 6.13, där den relativa ökningen för olika poster beskrivs med index, framgår att ökningstakten t.o.m. varit högre för underskottsavdragen än för ränteutgifterna. Mel- lan åren 1972 och 1978 ökade dessutom den genomsnittliga margi-

222 Bostadskostnader och betalningsförmåga SOU 1984:35

nalskattesats som inverkar på avdragen. Skatteeffekten för ägarna steg därför även i snabbare takt än underskottsavdragen. För pe- rioden 1978-1982 blir den av oss beräknade ökningstakten för skatteeffekten lika som för underskottsavdragen eftersom vi anta- git samma marginalskattesatser år 1982 som år 1978. Den starka ökningen av skatteeffekten dämpar utvecklingen av nettoutgifterna jämfört med utvecklingen av bostadsutgifterna.

Utvecklingen för "nya" egnahem, tab. 6.12, är likartad med den för hus byggda på 1950-talet. En markant skillnad finns dock i ökningen av bränsleutgifterna. Ökningstakten är betydligt lägre för de "nya" egnahemmen, vilket beror på att hus byggda på 1970- talet är mindre energikrävande.

Vi har tidigare påpekat att underhållsutgifterna enligt de preli- minära uppgifterna för år 1982 förefaller låga. Detta belyses genom jämförelsen med utgifterna för år 1978. Enligt uppgifterna i tab. 6.11 har underhållsutgifterna minskat något mellan åren 1978 och 1982. Mätt i fast penningvärde skulle det innebära en kraftig minskning. Vi har inte kunna utröna om det verkligen har skett en påtaglig minskning av underhållet eller om det är andra skäl till detta utslag i BHU.

SOU 1984:35 Bostadskostnader och betalningsförmåga

Tab. 6.11 Genomsnittliga bostadsutgifter exkl. amorteringar m.m. åren 1972, 1978 och 1982 för egnahem med bostadsyta 86-120 1112 och färdigställda åren 1951-1960. Kr/år

Region I Region 2

Utgiftsår

Skulder 50 000 Beräknad

räntesats, % 7,1 Utgifter

Ränta 3 561 Garantiskatt* 476 Bränsle 1 019 Avgifter 886 Underhåll 1 775 Total

bostadsutgift 7 717

Underskotts- avdrag 2 004

Marginalskatt % 56,7 Skatteminskning 1 137

Nettoutgift 6 580

77 000 10,2

7 854

670

2 795

1 650 3 063

16 032

4 687

68,2 3 198

12 834

102 000 14,0

14 309 1 184

5 945

2 258 2 945

26 641

10 541

68,2 7 192

19 449

37 000 6,5 2 410 359 939

701 1 576

5 984

1 422

55,1 783

5 201

41 000 9,5

3 966 460

2 840

1 414 3 187

11 867

2 203

61,7 1 360

10 507

67 000

13,6

9 110

802 5 818

1 921 3 130

20 781

7 045

61,7 4 349

16 432

Marginalskatt och skatteminskning för år 1982 har uppskattats.

Källa: BHU.

* Avvikande definition år 1972.

Bostadskostnader och betalningsförmåga

Tab. 6.12 Genomsnittliga bostadsutgifter exkl.

SOU 1984:35

amorteringar m.m.

åren 1972, 1978 och 1982 för "nya" egnahem med bostads- yta 86-120 m2. Kr/år

Region 1 Reg ion 2 Utgiftsår 1972 1978 1982 1972 1978 1982 Färdigställda 1966 1971 1978 1966 1971 1978 år -70 -77 -81 -70 -77 -81 Skulder 116 000 186 000 373 000 96 000 166 000 363 000 Beräknad

räntesats, %

Utgifter Ränta Garantiskatt* Bränsle Avgifter Underhåll

Total

bostadsutgift

Underskotts- avdrag

Marginalskatt %

7,4

547 1 022 1 030 542

11 729

6 728

55,2

Skatteminskning 3 716

Nettoutgift

8 013

8,0

14 929

719 2 796 1 843 1 554

21 841

11 359

65,1

7 399

14 442

7,8

29 269 1 381 4 158 2 411

389

37 608

24 751

65,1

16 122

21 486

7,2

6 891 452 1 006 727 418

5 540

52,7

2 918

6 563

8,0

13 202 642 3 038

1 488 792

19 162

10 305

61,2

6 306

12 856

7,5

27 227 1 093 4 569 1 905

322

35 116

23 856

61,2

14 598

20 518

Marginalskatt och skatteminskning för år 1982 har uppskattats.

Källa: BHU.

* Avvikande definition år 1972.

SOU 1984:35 Bostadskostnader och betalningsförmåga

Tab. 6.13 Bostadsutgifter exkl. amorteringar för egnahem med

bostadsyta 86-120 m2 åren 1972, 1978 och 1982. Index 1972=100

Far igstä a Region Region åren 1951-1960 1972 1978 1982 1972 1978 1982 _____.______________________________________________________________

Skulder 100 154 204 100 111 181 Ränta 100 221 402 100 165 378 Bränsle 100 274 583 100 302 620 Totala bostadsutgifter 100 208 345 100 198 347

Underskotts— avdrag 100 234 526 100 155 495

Skatteminskning 100 281 633* 100 174 555* Nettoutgift 100 195 296 100 202 316

"Nya"

Skulder 100 160 322 100 173 378 Ränta 100 174 341 100 192 395 Bränsle 100 274 407 100 302 454 Totala bostadsutgifter 100 186 321 100 202 370

Underskotts- avdrag 100 169 368 100 186 431

Skatteminskning 100 199 434* 100 216 500* Nettoutgifter 100 180 268 100 196 313

Källa: BHU.

* Beräknad.

226 Bostadskostnader och betalningsförmåga SOU 1984:35

6.3 Löntagarhushållens betalningsförmåga 6.3.1 EngersökgiggåmgtgdjgijggreBp

För att undersöka utvecklingen av olika hushållstypers förmåga att betala utgifterna för en tillräckligt stor bostad har bo— stadskommittén beställt en särskild bearbetning av SCB:s löpande årliga undersökningar av levnadsförhållandena (ULF) för åren 1975-1982. SCB har även gjort en framskrivning av uppgifterna från 1982 års undersökning till år 1983 varvid det nya skattesy— stemet beaktats. Bearbetningen har gått ut på att beräkna det ge- nomsnittliga konsumtionsutrymmet för bostad m.m. för olika hus- hållstyper samt att beräkna andelarna av hushållen inom resp. typ vars konsumtionsutrymme understiger vissa nivåer. Innan vi redo- gör för resultaten skall vi i korthet beskriva de väsentligaste förutsättningarna för beräkningarna.

Det statistiska underlaget för ULF-undersökningarna inhämtas var- je år sedan år 1975 av SCB genom enkäter till ett urval av hus- håll. För närmare beskrivning av dessa undersökningar hänvisar vi till SCB*. Här skall vi endast understryka att den omständigheten att beräkningarna baseras på uppgifter från urvalsundersökningar begränsar våra möjligheter att redovisa tillförlitliga resultat för alltför små grupper av hushåll samt att alla uppgifter är skattningar som kan vara behäftade med slumpfel. När vi redovisar uppgifter som bygger på endast ett fåtal observationer kommer vi

att särskilt ange det.

De av oss beställda beräkningarna omfattar inte alla hushåll. Syftet i detta kapitel är i första hand att studera förutsätt- ningarna för att uppfylla det bostadspolitiska målet att en ge- nomsnittsfamilj skall kunna klara bostadskostnaden för en till- räckligt stor och modern bostad. Eftersom målformuleringen i fle— ra avseenden är oprecis har vi valt att belysa förhållandena för flera olika typer av hushåll och för alternativa krav på utrym- messtandard. Vi har dock förutsatt att bakom den allmänna målfor-

* T.ex. Levnadsförhållanden, Appendix 6, Teknigk rapport avseen- de 1980-1981 ars undersökning av levnadsförhallanden (SCB Stockholm 1983)

SOU 1984:35 Bostadskostnader och betalningsförmåga

muleringen ligger en föreställning om en familjesituation där inkomsterna i huvudsak kommer från lön av förvärvsarbete. Denna utgångspunkt har gjort att vi försökt att ifrån alla hushåll i landet avskilja och särskilt studera en grupp som man kan kalla för löntagarhushåll. För det första ingår endast hushåll där den hushållsmedlem, som har den högsta arbetsinkomsten, är mellan 18 och 64 år. Institutionshushåll samt jordbrukar- och företagarhus- håll ingår inte i populationen. Av de återstående hushållen har dessutom de, vars högsta arbetsinkomst understiger ett basbelopp (enligt lagen om allmän försäkring), uteslutits från våra beräk- ningar. Genom särskilda körningar kan vi emellertid redovisa vissa uppgifter om de hushåll som utsorterats av det sistnämnda skälet.

Uteslutandet av vissa, i och för sig rätt stora, grupper av hus- håll från våra undersökningar innebär inte att vi anser att deras boendeförhållanden saknar intresse i bostadspolitiska sammanhang. Tvärtom måste understrykas att de övergripande bostadspolitiska målen avser alla invånare i landet. För många av de hushåll som inte ingår i undersökningarna är förmodligen också de ekonomiska förutsättningarna för bostadskonsumtion snarlika dem för jämför- bara hushåll bland de som ingår. Man kan dock anta att förhållan— dena varierar avsevärt mer. För en del av de uteslutna hushållen är dessutom de ekonomiska förhållandena mer svårfångade än för löntagarhushållen. Det medför att undersökningar som omfattar alla hushåll skulle innehålla större osäkerhet om resultatens relevans.

Antalet hushåll i den undersökta populationen och deras fördel- ning på olika grupper kan skattas genom uppräkning av antalet i urvalet, se tab. 6.14. Urvalets storlek är ca 4 500 hushåll.

Sammanlagt omfattar vår population således drygt 2,5 milj. hus- håll varav knappt 1 milj. hushåll med barn under 18 år.

228 Bostadskostnader och betalningsförmåga SOU 1984:35

Tab. 6.14 Uppräknat antal hushåll som ingår i 1981 års undersök- ning. 1 OOO-tal

Hushall utan Barn Ålder 18-25 26-49 50-64 Summa Ensamstående 376 367 186 928 Samboende 81 191 370 642 Summa hushåll utan barn 1 570

Hushall med barn O-17 ar Antal barn 1 ___ 2 3 el. fler Summa Ensamstående 87 51 * 138 Samboende där

en förvärvsarbetar 66 95 43 204 Samboende där båda

förvärvsarbetar 280 280 69 629 Summa hushåll med barn 971

* Ingår i gruppen ensamstående med 2 barn.

Källa: Bearbetning av ULF.

Den klart övervägande delen av dessa hushåll kan antas ha egen bostad. Bland de yngsta ensamstående är det dock ungefär hälften som i själva verket fortfarande bor hemma hos föräldrarna och endast delvis är självförsörjande.

Bland de hushåll som uteslutits ur populationen för att de har låga arbetsinkomster dominerar också de ensamstående ungdomarna. Här torde bl.a. ingå de ungdomar som i huvudsak försörjer sig på studiemedel, som inte räknats som arbetsinkomst. Den näst största gruppen bland de uteslutna hushållen är ensamstående i åldern 50-64 år. Endast ca 7 % av hushållen med mycket låga arbetsin- komster har barn under 18 år. Fördelningen av de uteslutna hus— hållen framgår av tab. 6.15.

SOU 1984:35 Bostadskostnader och betalningsförmåga

Tab. 6.15 Hushåll som uteslutits ur populationen år 1981 p.g.a att den högsta arbetsinkomsten understiger 1 basbelopp 1 OOO-tal Hushall utan barn Ålder 18-25 26—49 50-64 Summa ___________________________________________________________ Ensamstående 163 32 107 302 Samboende 3 3 55 61 ___________________________________________________________ Summa hushåll utan barn 363 Hus a me arn - ar Antal barn 1 2 3 el. fler Summa ___________________________________________________________ Ensamstående 11 9 * 20 Samboende där en förvärvsarbetar 5 l 3 9 Samboende där båda förvärvsarbetar 0 O 0 0 Summa hushåll med barn 29

* Ingår i gruppen ensamstående med 2 barn.

Källa: Bearbetning av ULF.

Undersökningspopulationen har givetvis förändrats mellan åren 1975 och 1981. När det gäller boendet med olika upplåtelseform har det skett en påtaglig förskjutning från hyres- och bostads- rätt till.egnahem. Detta gäller särskilt hushåll med barn. I 1975 års population bodde knappt 50 % av barnhushållen i egnahem. I 1981 års population var andelen som bodde i egnahem knappt 60 %. Andelarna barnfamiljer som bodde med bostadsrätt eller hyresrätt var lägre år 1981 än år 1975. Förskjutningarna framgår av tab. 6.16.

Bland samboende med barn har det skett en markant förskjutning från hushåll med en förvärvsarbetande till hushåll med två förvärvsarbetande. Andelen hushåll med en förvärvsarbetande har minskat från nära 40 % till ca 24 %. Det innebär att vissa sam- boende med barn under den aktuella perioden har ökat sina in-

230 Bostadskostnader och betalningsförmåga SOU 1984:35

Tab. 6.16 Andelen hushåll i undersökningspopulationerna som bor med olika upplåtelseform. Procent

Upplåtelseform Egnahem Bostadsrätt Hyresratt Totalt Hushåll med barn 0-17 år År 1975 49,8 11,4 38,8 100 År 1981 59,5 10,2 30,3 100

Hushåll utan barn År 1975 32,1 13,5 54,4 100 År 1981 35,4 14,3 50,3 100

Källa: Bearbetning av ULF.

komster genom att den sammanlagda tiden för förvärvsarbete inom hushållet har ökat. Det bör i så fall ge utslag i beräkningarna av betalningsförmågan, vilket vi återkommer till i redovisningen av resultaten. Av tab. 6.17 framgår hur de samboende med barn fördelades på olika grupper i undersökningspopulationerna åren 1975 resp. 1981.

Tab. 6.17 Fördelningen av samboende med barn i undersökningspo- pulationerna. Procent

Unaersokningsår 1975 1981

______________________.___—-——-——————-——-

Hushåll med:

1 barn en förvärvsarbetande 13,2 7,8 två -"- 27,8 33,8 sanmanlagt 41,0 41,6 2 barn en förvärvsarbetande 18,3 11,1 två —"- 25,0 33,9 sammanlagt 43,3 45,0 3 eller fler barn en förvärvsarbetande 8,0 5,2 två -"- 7,7 8,2 sammanlagt 15,7 13,4 Summa 100,0 100,0

SOU 1984:35 Bostadskostnader och betalningsförmåga

I våra redovisningar av ULF-materialet har hushållen först delats in i grupperna hushåll med resp. utan barn under 18 år. Hushållen utan barn har åldersgrupperats i tre klasser. Därvid gäller för samboende att det är åldern på den hushållsmedlem som har högsta

arbetsinkomsten som bestämmer klassificeringen.

Hushåll med barn har indelats efter antalet barn. Det statistiska materialet har ej medgett indelning i fler än två grupper för ensamstående resp. tre grupper för samboende. Samboende med barn har dessutom delats upp på hushåll med en resp. två förvärvsarbe- tande. Som förvärvsarbetande har räknats personer vars arbetsin-

komst överstiger basbeloppet för resp. undersökningsår.

Samtliga hushåll har dessutom indelats efter upplåtelseformen på

den bostad de bor i. Vi redovisar uppgifter för de tre upplå- telseformerna egnahem, bostadsrätt och hyresrätt.

För vårt ändamål är det angeläget att beräkna disponibla inkom— ster, som är jämförliga mellan hushållen oavsett med vilken upp- låtelseform de bor. Därför borde skatteeffekten av egnahemsinne- hav elimineras. Det har dock inte varit möjligt här. Vi har i stället valt att eliminera skatteeffekterna av alla underskott i förvärvskälla. Vi har således beräknat de disponibla inkomster som hushållen skulle ha haft om de inte alls hade haft några underskottsavdrag vid inkomstbeskattningen. Eftersom huvuddelen av underskottsavdragen för löntagarhushållen kan hänföras till egnahemsinnehavet anser vi oss därmed ha använt ett begrepp som i vart fall i rimlig grad är neutralt mellan olika boendeformer.

Även bostadsbidragen, som ingår i den disponibla inkomsten, är till en del beroende av hushållens faktiska boendeförhållanden. Bostadskostnaden är en av de faktorer som bestämmer bostadsbidra—

gets storlek. Vid beräkning av disponibla inkomster som inte är påverkade av det faktiska boendet borde därför den del av eventu-

ella bostadsbidrag, som är bestämd av bostadskostnaden, räknas ifrån. Det har dock inte varit möjligt i det här fallet. Beräk— ningarna har i stället utförts med två alternativa definitioner

232 Bostadskostnader och betalningsförmåga SOU 1984:35

av disponibel inkomst. En där hela bostadsbidragen ingår och en där de inte alls ingår. 1 resultatredovisningen använder vi den sistnämnda definitionen. Bostadsbidragens inverkan på resultaten belyses emellertid också.

För att mäta hushållens förmåga att betala bostadsutgifter räcker det inte med att bestämma deras disponibla inkomster. Man måste även ta hänsyn till att försörjningsbördan är olika för skilda hushållstyper. Ju fler personer som finns i hushållet, ju större bostad behövs för en rimlig utrymmesstandard. Utgifterna för mat, kläder samt andra varor och tjänster som ingår i den grundlägg- ande försörjningen varierar också med hushållens storlek och sammansättning. Den disponibla inkomsten måste justeras med hän— syn till detta.

Hushållens utgifter för bostaden hör naturligtvis till de nöd- vändiga för en godtagbar levnadsstandard. Man kan diskutera vilka av de utgifter, som krävs för den grundläggande försörjningen, som ligger på marginalen. Dvs. vilka utgifter som hushållen i första hand drar in på om hushållsbudgeten inte går ihop. Kort- siktigt lär det knappast vara bostadsutgifterna. På längre sikt kan frågan vara mera öppen. I vart fall kan det vara diskutabelt att göra beräkningsmodeller som bygger på en betraktelse av bo- stadsutgifterna som en restpost i hushållsbudgeten. Av praktiska skäl har vi ändå valt att göra det. Våra beräkningar mäter så- ledes hushållens maximala förmåga att betala utgifterna för en bostad efter det att andra utgifter för den grundläggande för- sörjningen dragits ifrån den disponibla inkomsten. Detta är ett teoretiskt mått. Det är en helt annan sak hur hushållen i prak— tiken väljer att disponera de pengar man har att tillgå.

Ett problem har varit att bestämma hur stora belopp som skulle anses behövas för den grundläggande försörjningen. Den frågan har nyligen diskuterats utförligt i bl.a. familjeekonomiska kommit- téns betänkande. "Barn kostar..." (SOU 1983:14). Kommittén har där hävdat att kon5umentverkets förslag till hushållsbudget är ett rimligt mått på hushållskostnaderna i många situationer. Vi har valt att ansluta till den ståndpunkten och baserat våra be—

SOU 1984:35 Bostadskostnader och betalningsförmåga

räkningar på en förenklad variant av konsumentverkets beräkningar av hushållskostnaderna för januari 1982. Vi har sedan räknat om dessa belopp med konsumentprisindex. För vissa hushåll ingår barntillsynskostnader i den grundläggande försörjningen. Upp- gifter om dessa utgifter har hämtats direkt från ULF—undersök— ningarna.

6-3 -2 genomsnittlig Betalninesiözmåge tö: slike hushåll-sme:

I föregående avsnitt beskrevs den särskilda bearbetning av SCB:s levnadsnivåundersökningar, som ligger till grund för de beräk- ningsresultat som nu skall redovisas. Som framgick där har vi de— finierat betalningsförmågan för bostadsutgifter som hushållens disponibla inkomster (beräknade som om de inte haft några under- skottsavdrag vid inkomstbeskattningen) minskade med antagna ut- gifter för den grundläggande försörjningen (exkl. bostad). Even- tuella bostadsbidrag ingår inte i de belopp som redovisas här. Betydelsen av bostadsbidragen skall dock belysas särskilt.

De belopp för betalningsförmåga, som kommer fram ur beräkningar- na, är således vad som återstår av den disponibla inkomsten sedan hushållen betalat rimliga utgifter för livsmedel, hygienartiklar, kläder, skor, fritidsaktiviteter, husgeråd, TV, radio, telefon, tidningar, hushållsel, försäkringar m.m. Vidare är kostnader för barntillsyn avdragna. Det återstående beloppet skall räcka till utgifterna för bostad, men även för t.ex. semesterkostnader och transporter (t.ex. bilinnehav). De senare utgiftsposterna ingår inte i beloppen för grundläggande försörjning. De beräknade be- loppen representerar således en teoretisk betalningsförmåga och inte den verkliga betalningsviljan för bostadskonsumtion.

I det här avsnittet redovisas uppgifter om den genomsnittliga betalningsförmågan för olika hushållstyper. Skillnader mellan olika hushåll av resp. typ kommer att belysas i nästa avsnitt.

Betalningsförmågan år 1983 framgår av tab. 6.18. Bland hushållen utan barn är det en påtaglig skillnad mellan ensamstående och

234 Bostadskostnader och betalningsförmåga SOU 1984:35

samboende, vilken naturligtvis i första hand beror på att de sam— boende har högre förvärvsinkomster tillsammans. Ungdomarnas (18- 25 år) betalningsförmåga var också betydligt lägre än övriga gruppers. Här bör dock understrykas att i gruppen ensamstående ungdomar är det ungefär hälften som fortfarande bor hemma hos föräldrarna. Dock ingår inte de ungdomar som huvudsakligen lever på studiemedel eftersom vi har sorterat bort de hushåll vars ar— betsinkomster* understiger ett basbelopp.

Bland hushållen med barn var det två samboende förvärvsarbetande som hade den största genomsnittliga betalningsförmågan. Genom- gående minskar betalningsförmågan då antalet barn ökar.

Denna tendens är speciellt betydelsefull eftersom behovet av be— talningsförmåga för bostad samtidigt ökar med antalet barn. Sam- boende där enbart en förvärvsarbetar har den lägsta genomsnitt-

liga betalningsförmågan. Särskilt låg är den för sådana hushåll med flera barn.

Som framgår av tab. 6.19 medverkar bostadsbidragen till att i viss mån utjämna skillnaderna i genomsnittlig betalningsförmåga mellan olika grupper av hushåll med barn. Utjämningen är dock relativt liten. Bostadsbidragens betydelse måste emellertid i första hand studeras för de hushåll som har bostadsbidrag, vilket görs i kap. 9. För hushåll utan barn i undersökningspopulationen var de genomsnittliga bostadsbidragen år 1982 ca 10 kr/månad. För dessa hushållstyper spelar således inte bostadsbidragen någon särskild roll genomsnittligt sett, vilket inte hindrar att de kan ha betydelse för de hushåll som har bostadsbidrag.

* Studiemedel har ej räknats som arbetsinkomster.

SOU 1984:35 Bostadskostnader och betalningsförmåga 235

Tab. 6.18 Genomsnittlig betalningsförmåga för bostad år 1983 för olika hushållstyper. Kr/månad

Flusliall utan Barn Ålder 18-25 26-49 50-64 Ensamstående 1 460 2 670 2 900 Samboende 3 470 5 170 5 150

Hus a me arn 0- ar Antal barn 1 2 3 el. flera Ensamstående 2 410 1 900 * Samboende, 1 förvärvsarb. 1 640 870 0 Samboende, 2 förvärvsarb. 4 560 3 870 2 780

* Ingår bland ensamstående med 2 barn.

Källa: Bearbetning av ULF.

Tab. 6.19 Genomsnittliga bostadsbidrag år 1982 för alla hushåll med barn 0-17 år. Kr/månad

nta arn e . era Ensamstående 310 540 * Samboende, 1 förvärvsarb. 90 220 430 Samboende, 2 förvärvsarb. 20 50 180

* Ingår bland ensamstående med 2 barn.

Källa: Bearbetning av ULF.

Genomsnittligt var betalningsförmågan högst för hushåll som bodde i egnahem och lägst för dem som bodde med hyresrätt. Detta gällde för såväl hushåll med barn som hushåll utan barn. Ett undantag är ensamstående utan barn för vilka genomsnittet är lägst i egnahem. Detta framgår av tab. 6.20. I själva verket är det ungdomsgruppen bland dessa som drar ner genomsnittet. Omkring 95 % av de ensam- stående ungdomarna i egnahem bor kvar hos föräldrarna. I bo- stadsrätt och hyresrätt är andelarna kvarboende lägre; ca 40 % resp. 25 %.

236 Bostadskostnader och betalningsförmåga SOU 1984:35

Av tab. 6.21 framgår hur bostadsbidragen fördelade sig på boende med olika besittningsformer. Även sett på detta sätt medverkar bostadsbidragen till en viss utjämning mellan hushållstyperna.

Tab. 6. 20 Genomsnittlig betalningsförmåga för bostad år 1983 för hushåll med olika besittningsform. Kr/månad

Bes1ttningsform Egnahem Bostadsrätt Hyresrätt Alla

Hushåll utan barn

Ensamstående 1 980 2 460 2 290 2 230 Samboende 5 230 5 050 4 320 4 840 Alla 3 690 3 450 2 920 3 300

Hushåll med barn

0-17 år Ensamstående (2 640) (2 210) 2 050 2 080 Samboende I Barn 4 470 3 910 3 450 4 080 2 barn 3 410 2 540 2 580 3 170 3 el. flera barn 2 190 (1 590) 950 1 880 Alla barnhushåll 3 540 2 950 2 580 3 190

Uppgifter inom parentes baseras på 10—40 observationer.

Källa: Bearbetning av ULF.

Tab. 6. 21 Genomsnittliga bostadsbidrag år 1982 för alla barnhus- håll med olika besittningsform. Kr/månad

Besittningsform Egnahem Bostadsrätt Hyresrätt Alla

Ensamstående (290) (340) 460 400 Samboende I Barn 20 20 50 30 2 barn 80 100 140 90 3 el. flera barn 220 (250) (400) 260 Alla barnhushåll 90 150 230 140

Uppgifter inom parentes baseras på 10-40 observationer.

Källa: Bearbetning av ULF.

SOU 1984:35 Bostadskostnader och betalningsförmåga

De belopp för betalningsförmåga som vi nu har redovisat är skatt- ningar baserade på en framskrivning av uppgifter från en urvals— undersökning år 1982. De bygger dessutom på vissa schablonmässiga antaganden om hushållens kostnader för den grundläggande försörj- ningen. Det finns således all anledning att understryka att be- loppen endast i grova drag belyser betalningsförmågan för de oli- ka hushållstyperna. Motsvarande belopp för de övriga undersök- ningsåren 1975-1981 visar emellertid att uppgifterna i vart fall ger en rimlig beskrivning av skillnader i betalningsförmåga mel- lan olika hushållstyper. Den mest påtagliga iakttagelsen är där- vid att skillnaden i betalningsförmåga är mycket stor mellan hus- håll med en resp. två förvärvsarbetande. Vidare att betalnings— förmågan minskar då barnantalet och därmed behovet av betalnings- förmåga ökar. Dessa förhållanden ändras inte påtagligt om de ge- nomsnittliga bostadsbidragen räknas in i den disponibla inkomst- en, även om dessa medverkar till viss utjämning mellan barnhus- hållen.

Det främsta syftet med undersökningen av betalningsförmågan är att ge underlag för en bedömning av hur förutsättningarna för bostadskonsumtion har förändrats sedan de bostadspolitiska reformerna i mitten av 1970-talet. Av olika skäl kunde det vara önskvärt att studera förändringarna över en ännu längre tids- period. Det statistiska material som vi har haft möjlighet att bearbeta medger emellertid inte jämförelser med tidpunkter före år 1975. Av detta skäl har vi således varit hänvisade till att välja mitten av 1970-talet som utgångspunkt för beräkningen av betalningsförmågans utveckling.

När man studerar betalningsförmågans förändring måste man ta hän— syn till att hushållens disponibla inkomster behöver öka i takt med prisökningen på de varor och tjänster, som ingår i den grund- läggande försörjningen, för att inte betalningsförmågan skall försämras. Detta har vi gjort genom att mäta betalningsförmågan i fast penningvärde genom omräkning med konsumentprisindex. I tab. 6.22 och 6.23 redovisar vi betalningsförmågan för bostad för olika hushållstyper mätt i 1983 års penningvärde.

238 Bostadskostnader och betalningsförmåga SOU 1984:35

Tab. 6.22 Genomsnittlig betalningsförmåga för bostad hos olika hushållstyper. 1983 års penningvärde. Kr/månad

W

År 1975 1977 1979 1981 1983 1983-1975 Hushåll utan barn Ensamstående

18-25 år 1 900 1 820 1 980 1 660 1 460 - 440 26-49 år 3 080 3 220 3 040 2 910 2 670 — 410 50-64 år 3 210 3 350 3 220 3 080 2 900 - 310 Samboende

18-25 år 4 160 4 620 4 090 3 800 3 470 - 690 26-49 år 6 000 5 910 5 930 5 390 5 170 — 830 50-64 år 4 890 5 410 5 260 5 300 5 150 + 260

Hushåll med barn Ensamstående

1 barn 3 040 2 800 2 750 2 630 2 410 - 630 2 eller fler barn 2 510 2 650 2 500 2 100 1 900 — 610 Samboende, 1 förvärvsarb.

1 barn 2 640 2 500 2 470 2 350 1 640 — 1 000 2 barn 2 190 2 070 1 760 1 520 870 - 1 320 3 eller flera barn 1 240 890 860 310 0 — 1 240 Samboende, 2 förvärvsarb. 1 barn 5 050 5 190 5 010 4 680 4 510 — 540 2 barn 4 490 4 390 4 230 3 880 3 870 - 620 3 eller flera barn 3 730 3 850 3 140 2 620 2 780 - 950 Alla barnfamiljer 3 570 3 700 3 600 3 340 3 020 - 550 Alla övriga 3 710 3 820 3 710 3 540 3 300 - 410

Källa: Bearbetning av ULF.

SOU 1984:35 Bostadskostnader och betalningsförmåga

Tab. 6.23 Genomsnittlig betalningsförmåga för bostad hos hushåll

med olika besittningsform. 1983 års penningvärde.

Kr/månad

År 1975 Egnahemsboende Ensamstående utan barn 2 450 Samboende utan barn 5 130

Ensamstående med barn (4 800) (3

Samboende med 1 barn 4 610 Samboende med 2 barn 3 750

Boende med bostadsrätt Ensamstående utan barn 2 910 Samboende utan barn 5 240

Ensamstående med barn (3 200) (3

Samboende med 1 barn 3 990 Samboende med 2 barn 3 250

Boende med hyresrätt Ensamstående utan barn 2 670 Samboende utan barn 5 120 Ensamstående med barn 2 380 Samboende med 1 barn 4 010 Samboende med 2 barn 3 150

1983 1983-1975

1977 1979 1981 2 460 2 390 2 180 1 5 580 5 450 5 480 5 460) (3 320) (2 840) (2 4 840 4 730 4 560 4 3 820 3 690 3 530 3 2 970 2 820 2 800 2 5 440 5 470 5 150 5 150) (2 830) (2 450) (2 4 600 4 550 3 930 3 3 690 3 180 2 900 2 2 710 2 730 2 480 2 5 390 5 120 4 760 4 2 590 2 390 2 240 2 4 250 4 140 3 820 3 3 160 3 160 2 750 2

Tal inom parentes baseras på 10-40 observationer.

Källa: Bearbetning av ULF.

980 - 230 - 640) (-2 470 - 410 —

460 - 050 - 210) (-1 910 - 540 —

290 - 320 - 050 - 450 - 580 —

470 100 160) 140 340

450 190 050) 80 710

380 800 330 560 570

240 Bostadskostnader och betalningsförmåga SOU 1984:35

Även i dessa tabeller är det fråga om grova skattningar. Mindre avvikelser kan vara utslag av slumpen. I tab. 6.23 förekommer dessutom några talserier som är baserade på ganska få observa— tioner. De är således speciellt osäkra.

Även om talen således måste anges med reservationer ger de så pass tydliga utslag att man med rimlig säkerhet kan dra vissa slutsatser.

För samtliga hushållstyper i tab. 6.22 var den genomsnittliga betalningsförmågan för bostadsutgifter sämre år 1983 än är 1975. Det enda undantaget är gruppen samboende utan barn i åldern 50-64 år, som har något högre betalningsförmåga år 1983 än år 1975.

Hushåll utan barn har genomsnittligt klarat sig något bättre än hushåll med barn. Hushåll utan barn har förlorat ca 10 % av sin betalningsförmåga mellan åren 1975 och 1983. Hushållen med barn har fått en försämrad betalningsförmåga med ca 15 %. Bland hus- hållen utan barn är både den absoluta och den relativa försäm- ringen störst för de yngsta åldersgrupperna och minst för ålders- gruppen 50-64 år. Bland hushållen med barn har två förvärvsarbe- tande samboende med ett eller två barn fått en relativ minskning av betalningsförmågan med 10-15 %. Ensamstående med barn har förlorat 20-25 % av sin betalningsförmåga medan samboende med barn där endast den ena föräldern förvärvsarbetar har förlorat 40-100 % av betalningsförmågan. Det är således uppenbart att vissa hushållstyper har drabbats mycket hårt av den allmänna försämringen av betalningsförmågan.

Av tab. 6.23 framgår att det inte finns någon enhetlig tendens till skillnad mellan hushåll boende i olika upplåtelseformer. För ensamstående med barn är antalet observationer i egnahem och bo- stadsrätt för få för att jämförelser skall vara meningsfulla. För samboende med barn är det dock uppenbart att skillnaden i betal- ningsförmåga mellan egnahemsboende och boende med hyresrätt har förstärkts.

Vid jämförelser mellan olika grupper måste man också hålla i minnet att behovet av betalningsförmåga för bostad varierar med hushållets storlek och sammansättning. Ett stort hushåll behöve

SOU 1984:35 Bostadskostnader och betalningsförmåga

en stor bostad och måste därför kunna betala en högre bostads- kostnad än ett mindre hushåll. För stora hushåll kan därför även en relativt liten förändring av betalningsförmågan vara mycket kännbar.

För att få en uppfattning om hur den genomsnittliga betalnings- förmågan för olika hushållstyper förhåller sig till de krav på betalningsförmåga som en tillräckligt stor bostad kan innebära har vi i tab. 6.24 angett genomsnittshyran för hyreslägenheter av olika storlek åren 1975—1983 i 1983 års penningvärde. Av tabellen framgår bl.a. att hyrorna var ca 10—15 % högre år 1983 än år 1975 mätt i reala termer. Behovet av betalningsförmåga har således ökat samtidigt som betalningsförmågan genomsnittligt sett har sjunkit.

Tab. 6.24 Genomsnittlig hyra för olika stora lägenheter. 1983 års penningvärde. Kr/månad

År 1975 1977 1979 1981 1983 1983-1975 1 rok 700 710 770 790 840 + 140 2 rok 1 030 1 050 1 120 1 150 1 210 + 180 3 rok 1 390 1 390 1 480 1 490 1 560 + 170 4 rok 1 690 1 690 1 800 1 830 1 920 + 230 5 rok 1 880 1 880 2 010 2 040 2 130 + 250

Källa: BHU.

I tab. 6.25 har vi ställt genomsnittshyrorna i relation till be- talningsförmågan för bostad för olika hushållstyper. För ensam- stående utan barn har vi ställt hyran för 1 rum och kök i för- hållande till betalningsförmågan. För samboende utan barn och ensamstående med ett barn gäller förhållandet en bostad på 2 rum och kök, för ensamstående med flera barn samt samboende med ett eller två barn gäller det en bostad på 3 rum och kök och för sam— boende med tre eller flera barn en bostad på 4 rum och kök.

242 Bostadskostnader och betalningsförmåga SOU 1984:35

Av tabellen framgår att den procentuella andelen av betalnings- förmågan som åtgår för en bostad som är tillräckligt stor enligt utrymmesnorm 2 varierar kraftigt mellan hushållstyperna. Speci- ellt flerbarnsfamiljerna behöver använda en betydande del av be- talningsförmågan för bostad. För vissa hushållstyper räcker be- talningsförmågan inte till. Det bör då understrykas att vi inte har räknat med bostadsbidragen i betalningsförmågan. Inte heller ingår eventuella socialbidrag.

Tab. 6.25 Andel av betalningsförmågan för bostad som åtgår för genomsnittlig hyra för en hyreslägenhet enligt norm 2. Procent

r 19 19 9 1981 1983 Hushåll utan Barn Ensamstaende 18:25157___' 37 39 39 48 57 26-49 år 23 22 25 27 31 50-64 år 22 21 24 26 29 Samboende 18:25'år_ 25 23 27 30 35 26-49 år 17 18 19 21 23 50-64 år 21 19 21 22 23

Hushåll med barn Ensamstaende 1 Barn 34 38 41 44 50 2 eller flera barn 55 52 59 71 82 Samboende, 1 förvärvsarb. 1 Barn 53 56 60 63 95 2 barn 63 67 84 98 179 3 eller flera barn 136 190 209 590 --- Samboende, 2 förvärvsarb. 1 barn 28 27 30 32 35 2 barn 31 32 35 38 40 3 eller flera barn 45 46 57 70 69

Källa: BHU och bearbetning av ULF.

Som väntat visar uppgifterna i tab. 6.25 att hushållen överlag behöver använda en större andel av betalningsförmågan år 1983 än de behövde år 1975 för att klara genomsnittlig hyra för en till- räckligt stor bostad.

SOU 1984:35 Bostadskostnader och betalningsförmåga

Vi vill än en gång framhålla att uppgifterna här bör tolkas med viss försiktighet. De är baserade på urvalsundersökningar och avser skattade värden där man måste räkna med en slumpmässig av- vikelse från de verkliga värdena.

Ytterligare ett förhållande bör särskilt uppmärksammas. Våra jäm— förelser över tiden gäller genomsnitt för resp. år baserade på olika urval. Genom den här typen av tvärsnittsanalyser kan vi inte fånga upp effekterna av att det sker förändringar i hus- hållssammansättningen, att hushåll byter boendeform och att för- värvsfrekvensen i ett hushåll förändras genom att t.ex. en tidi— gare hemmavarande make börjar förvärvsarbeta. Den senare föränd- ringen har, som vi tidigare sett i tab. 6.17, varit påtaglig un- der den studerade perioden. Hushåll som ökat sin förvärvsfrekvens har förmodligen klarat sig ifrån försämringen av betalningsförmå- gan. Rör det sig om en betydande ökning av förvärvsfrekvensen torde betalningsförmågan också ha förbättrats avsevärt.

Det här slaget av "överflyttningsfenomen" kan inverka i betydande grad på genomsnittssiffrorna i våra tvärsnittsanalyser. Teore- tiskt kan det t.o.m vara så att genomsnittet för en viss hus— hållstyp sjunker över tiden trots att samtliga hushåll som finns i just den gruppen vid periodens slut har fått förbättrad be- talningsförmåga. Genom användande av s.k. panelteknik hade den här typen av statistiska fenomen kunnat undvikas. Det har dock inte varit möjligt inom ramen för vårt utredningsarbete.

6.3.3 Sprjdningen_ingnrhushållstypgrna

De belopp för betalningsförmåga som redovisades i föregående av- snitt var genomsnittsvärden för olika hushållstyper. Nu skall vi belysa variationerna i betalningsförmåga mellan hushållen inom resp. grupp.

I bearbetningen av ULF-undersökningarna har vi för varje under- sökt hushåll jämfört betalningsförmågan med hyran för en bostad av olika storlek (enligt utrymmesnorm 2 resp. 3). Härigenom har

244 Bostadskostnader och betalningsförmåga SOU 1984:35

vi kunnat mäta antalet och andelarna hushåll av resp. typ vars betalningsförmåga inte är tillräckligt stor för att klara utgift- en för en viss bostad. Vi har även mätt motsvarande antal och an- delar om man förutom bostadsutgiften räknar med att betalnings- förmågan skall räcka till annan konsumtion. Vi har räknat med två sådana alternativ; hyran + 1 000 kr/månad samt hyran + 2 000 kr/månad. Vi har dessutom använt två alternativa hyresnivåer dels genomsnittshyran för hela beståndet dels genomsnittshyran i nyproduktionen.

I tab. 6.26 redovisas den lägsta jämförelsenivån, dvs. betal- ningsförmågan jämförd med genomsnittshyran i beståndet för en bostad vars storlek överensstämmer med utrymmesnorm 2 (1 rum och kök för ensamstående utan barn).

Det framgår att för hushåll utan barn i åldern 26-64 år och två förvärvsarbetande med ett eller två barn är det en relativt liten andel som inte klarar den hyresnivån. Andelarna har inte heller förändrats i särskilt hög grad mellan åren 1975 och 1983. Det förefaller således som att den genomsnittliga försämringen av betalningsförmågan för dessa grupper endast har haft en marginell effekt när det gäller att föra hushåll under det gränsvärde som vi har använt här. Detta torde bero på att det är en liten del av dessa hushåll som har en så låg betalningsförmåga att man ligger på gränsen till att över huvud taget kunna klara sin ekonomi. Flertalet har haft marginaler att ta av.

För övriga hushållstyper har den försämrade betalningsförmågan haft en mer påtaglig effekt i det här avseendet. Redan i utgångs- läget år 1975 var andelarna som inte klarade hyran för en bostad enligt norm 2 högre. Andelarna har också ökat mer för dessa hus— hållstyper. Här är det betydligt större andel av hushållen som haft små marginaler att ta av när betalningsförmågan försämrats.

De antalsuppgifter som finns i tab. 6.26 bör endast uppfattas som grova skattningar. De är uppräknade tal från urvalsundersökning— ar. Trots detta ger de kompletterande upplysningar till andels- uppgifterna.

SOU 1984:35 Bostadskostnader och betalningsförmåga

Det tycks vara ungefär lika många hushåll utan barn som inte kla— rade gränsvärdet år 1983 som det var år 1976. Antalet ungdomar har dock ökat medan de äldre hushållen har minskat i antal.

Totalt var det ca 55 000 fler hushåll med för låg betalningsför- måga år 1983 än är 1976. Denna ökning består således av hushåll med barn och ungdomar. Notabelt är att kraftiga ökningar av an- delarna för hushåll med en förvärvsarbetande motsvaras av rela- tivt små antalsökningar — för hushåll med tre eller flera barn t.o.m en antalsminskning. Detta beror på att antalet samboende, där endast en förvärvsarbetar, har minskat totalt sett under perioden. Jämför tab. 6.17.

I tab. 6.27 redovisas motsvarande uppgifter för hushållen upp- delade efter hushållstyp och boendeform. För barnfamiljer finns

här samma tendens som för utvecklingen av den genomsnittliga betalningsförmågan. Andelarna har förändrats minst för egna— hemsboende och mest för boende i hyresrätt. Drygt hälften av de 205 000 barnfamiljerna med för låg betalningsförmåga bodde i egnahem.

246 Bostadskostnader och betalningsförmåga SOU 1984:35

Tab. 6.26 Andel och antal hushåll vars betalningsförmåga för bostad understiger genomsnittshyran för en bostad enligt norm 2

”___—___—

Procent av resp. hushållstyp 1000—tal hushåll

År 1975 1977 1979 1981 1983 1976* 1983 Hushåll utan barn 162 110 Ensamstående 18-25 år 17 22 16 25 30 93 122 26-49 år 3 4 6 4 5 30 22 50—64 år 3 2 4 3 1 28 3 EPEPEPEÖS 18-25 år 9 10 10 16 12 26-49 år 2 2 1 2

50-64 år 1 0 0 2 6 Hushåll med barn 158 295 Ensamstående 1 barn 9 7 9 10 13 11 2 + barn 16 18 20 31 28 5 15 595929292 1 barn, 1 förv. arb. 13 18 21 26 51 16 27 1 barn, 2 " " 1 1 3 3 3 2 8

2 barn, 1 förv. arb. 31 32 41 55 78 58 64 2 barn, 2 " " 4 3 4 5 6 5 18

3 + barn, 1 förv. arb. 63 81 76 89 93 53 36 3 + barn, 2 " " 18 13 20 31 33 13 26 Samtliga hushåll 320 375

* Antalsuppgifterna för år 1975 är ej jämförbara.

Källa: Bearbetning av ULF.

SOU 1984:35 Bostadskostnader och betalningsförmåga

Tab. 6.27 Andel och antal av hushållen i olika upplåtelse-

former för vilka betalningsförmågan för bostad understiger genomsnittshyran för en bostad enligt norm 2.

Procent av resp. hushållstyp 1000-tal hushåll

60 19 68

År 1975 1977 1979 1981 1983 1976 1983 Hushåll utan barn

Ensamstående

Egnahem 9 15 17 21 19 58 Bostadsrätt 8 9 7 5 13 12 Hyresrätt 18 10 6 10 12 64 EPEDEQEQE Egnahem 1 2 2 1 2 3 Bostadsrätt 1 1 1 2 3 0 Hyresrätt 2 1 3 3 6 8

Hushåll med barn

Ensamstående

Egnahem (15) ( 6) ( 4) (18) (10) (2) Bostadsrätt ( 5) ( 6) (15) (13) (25) (1) Hyresrätt 13 14 15 19 20 8

Samboende, 1 barn

Egnahem 5 4 4 4 7 6 Bostadsrätt 5 3 7 9 12 1 Hyresrätt 5 7 10 11 18 11

Samboende, 2 barn

Egnahem 16 10 12 13 20 39 Bostadsrätt 14 11 23 20 27 4 Hyresrätt 14 18 20 26 32 20

Samboende, 3 + barn

Egnahem 40 43 36 48 48 43 Bostadsrätt (43) (40) (42) (51 (46) 2 Hyresrätt 45 46 48 76 68 21

Uppgifter inom parentes baseras på 10—40 observationer.

15

(3) (6) 17

13

18

52

24

41

18

248 Bostadskostnader och betalningsförmåga SOU 1984:35

För att närmare belysa situationen år 1983 har vi i fig. 6.8 och 6.9 angett med staplar det ungefärliga antalet hushåll av resp. typ. Med ett skuggat fält i staplarna anges hur många hushåll som hade en betalningsförmåga som understeg genomsnittshyran i be- ståndet för en hyreslägenhet enligt norm 2. Med ett halvskuggat fält anges dessutom hur många hushåll som klarar den hyresnivån men inte genomsnittshyran i beståndet för en bostad enligt norm 3 + 1 000 kr/månad.

Av de totalt ca 375 000 hushåll med arbetsinkomster över ett bas- belopp, som inte klarade norm 2, var nära en tredjedel ensamstå- ende ungdomar. Som vi tidigare framhållit innehåller den gruppen både ungdomar med egen bostad och ungdomar som fortfarande bor hos föräldrarna. Det senare gäller i särskilt hög grad för ensam- stående ungdomar i egnahem.

Mer än hälften av de hushåll som inte klarade norm 2 var hushåll med barn (drygt 200 000). Av dessa var det ca 150 000 som hade endast en förvärvsinkomst. De återstående ca 50 000 hushållen var samboende med två förvärvsarbetande.

Bland barnhushållen med endast en förvärvsinkomst var det en minoritet som hade en betalningsförmåga som översteg hyran för en bostad enligt norm 3 + 1 000 kr/månad. I övriga hushållstyper hade flertalet hushåll högre betalningsförmåga. Ett undantag var samboende med tre eller flera barn för vilka även hushåll med två förvärvsarbetande hade en situation som liknade den för hushållen med en inkomst.

Drygt hälften (53 %) av de hushåll med barn som inte klarade hy— ran för en bostad enligt norm 2 bodde i egnahem. Av det totala antalet hushåll med barn bodde nära 60 % i egnahem.

En allmän slutsats av staplarna i fig. 6.8 och 6.9 är att dis- kussioner om en allmänt rimlig nivå för bostadsutgifterna i för- sta hand bör föras med utgångspunkt i situationen för de antals- mässigt dominerande hushållstyperna. Bland barnfamiljerna är det- ta två samboende förvärvsarbetande med ett eller två barn. Att

SOU 1984:35 Bostadskostnader och betalningsförmåga 249

Hushåll etan barn

1000 - tal hushåll

400

300

200

100

%% 18—25 26—49 50-64 18-25 26-49 50-64 Ålder Ensamstående Samboende Hushallstyp

Total! ? Klarar ej antal % norm 3 21000 kr./mån. ) h h'll us a Klarar ei norm 2

Hushåll med barn

1000-tal hushåH

3+ 3+ Antal barn

1 2 1 2 1 2 Antal förv. arbetande Ensamstående Samboende Hushållslyp

Fig. 6.8 Antal hushåll med olika betalningsförmåga för bostad år 1983. Källa: Bearbetning av ULF.

250 Bostadskostnader och betalningsförmåga SOU 1984:35

1000' tal hushåll

700

600

500

400

300

ååååååäåååå

200

SSSESSS

___- 55585

100

55555

Illllllllllllllllllllllllllllllll ååå

'Qålll

AI,

ed bam Utan bam Med barn Utan barn Med barn Utan barn Hushållstyp Egnahem Bostadsrätt Hyresrätt

Totalt Klarar ej ”nal norm 3 4'1000 kr./mån Klarar ej norm 2

Fig. 6.9 Antal hushåll i olika upplåtelseform med olika betal- ningsförmaga för bostad år 1983.

Källa: Bearbetning av ULF.

SOU 1984:35 Bostadskostnader och betalningsförmåga 251

1000—tal hushåll Två lörvärvsarbetande Två förvärvsarbetande med 2 barn med 1 barn

200

100

Antal rok

g: genomsnittshyra ny: nyproduktionshyra 1) +1000 2) + 2000

Fig. 6.10 Antal hushåll som inte klarade olika utrymmes— standard år 1983.

Källa: Bearbetning av ULF.

med generella medel bringa bostadsutgifterna på en rimlig nivå i förhållande till betalningsförmågan för huvuddelen av övriga hus— hållstyper skulle kräva mycket stora insatser. Speciellt om man med sådana medel skulle klara flerbarnsfamiljernas situation. För dessa hushåll avspeglas här ett allmänt problem att över huvud taget klara den relativt stora försörjningsbördan. Det kan knap— past vara en uppgift för de generella bostadspolitiska medlen att på ett avgörande sätt förändra den situationen. Detsamma bör gäl- la för hushåll med mindre försörjningsbörda men som har att leva på endast en förvärvsinkomst. Frågan om det riktade bostadsstö- dets uppgifter återkommer vi till i kap. 9.

En särskild fråga i detta sammanhang är hur kravet på utrymmes- standard inverkar på bedömningen av betalningsförmågans tillräck- lighet. I fig. 6.10 jämför vi situationen för två förvärvsarbe- tande med ett resp. två barn. De två hushållstyperna var år 1983 ungefär lika stora (ca 280 000 hushåll i vardera gruppen).

252 Bostadskostnader och betalningsförmåga SOU 1984:35

För båda hushållstyperna innebär ett utrymmeskrav enligt norm 2 att de behöver minst 3 rum och kök. För hushållen med ett barn tillgodoser en sådan bostad också kraven enligt norm 3. För hus- hållen med två barn behövs däremot en bostad på 4 rum och kök för att tillgodose det senare kravet.

Redan vid en jämförelse mellan betalningsförmågan och utgiften för en bostad enligt norm 2, med genomsnittshyra för hela bestån- det, är det betydligt fler tvåbarnshushåll än ettbarnshushåll som inte klarar sig. Går man ett steg åt höger på skalan i fig. 6.10, dvs. till en bostad enligt norm 3 med genomsnittshyra ökar anta— let hushåll med två barn som inte klarar sig. För ettbarnshushål— len sker naturligtvis ingen förändring. Allmänt gäller att två— barnshushållen har betydligt sämre ekonomiska förutsättningar att ge sina barn ett eget rum än vad ettbarnshushållen har. Denna slutsats är i och för sig trivial men icke desto mindre väsentlig att understryka. Det är en senare fråga hur den skall beaktas i överväganden om den framtida bostadspolitiken.

De beräkningsresultat som vi redovisat i avsnitt 6.3.3 har base- rats på disponibla inkomster exkl. bostadsbidrag. Om man räknar in 1981 års faktiskt utgående bostadsbidrag i de disponibla in- komsterna förändras de andels- och antalsuppgifter, som vi har gett här, endast i liten utsträckning. Antalet hushåll som inte klarar hyran för en bostad enligt norm 2 minskar med ca 35 000. 4 000 av dessa är hushåll utan barn.

Hälften av de återstående 30 000 är ensamstående med barn. Det är också för dessa hushållstyper som inräknandet av bostadsbidragen ger ett påtagligt utslag i andelarna som inte klarar norm 2. För samboende med barn påverkas andelarna endast marginellt även om effekten ökar med barnantalet. Den här skillnaden i effekt för olika hushållstyper kan vara ett utslag av att bostadsbidrags- systemet inte i tillräcklig utsträckning är konstruerat med hän- syn till att försörjningsbördan ökar med antalet personer i hus- hållet.

SOU 1984:35 Bostadskostnader och betalningsförmåga

6.4 Faktiska bostadskostnader för några hushållstyper

I avsnitt 6.2 har vi redovisat uppgifter om genomsnittliga bo- stadskostnader för olika lägenhetstyper och besittningsformer. Vi har även belyst spridningen kring genomsnittstalen. I avsnitt 6.3 har vi studerat olika hushållstypers genomsnittliga förmåga att betala bostadsutgifter. Även där har vi belyst spridningen kring genomsnitten genom att ange hur stor andel av hushållen av en viss typ som inte klarar genomsnittlig bostadskostnad för en bo- stad av viss storlek.

Genomsnittligt för hela landet är den faktiska bostadskostnad som hushållen betalar lika med den genomsnittliga bostadskostnaden för alla bebodda bostäder. I genomsnitt betalar t.ex. de hushåll som bor med hyresrätt en bostadskostnad som är lika med den genomsnittliga hyran för alla hyreslägenheter. Samma förhållande mellan genomsnittliga faktiska bostadskostnader för hushållen och genomsnittliga kostnader för alla bostäder gäller för egnahem resp. bostadsrätter.

Det är således uppenbart att uppgifter om att den genomsnittliga betalningsförmågan för hushållen har försämrats, samtidigt som de genomsnittliga kostnaderna för att bo i de bostäder som finns har stigit, säger någonting generellt om de ekonomiska förutsättning- arna för bostadskonsumtion. Det är också främst för den typen av

generella slutsatser som siffermaterialet i det här kapitlet har tagits fram. I nästa avsnitt återkommer vi till de slutsatser som vi anser att man bör kunna dra av uppgifterna.

Innan vi kommer in på de mer generella bedömningarna bör emeller- tid understrykas att såväl hushållens betalningsförmåga som den faktiska bostadskostnaden varierar kraftigt såväl mellan olika hushållstyper som inom resp. hushållstyp. I praktiken betalar de flesta hushållen bostadskostnader som är antingen högre eller lägre än de genomsnittliga hyror för olika bostadsstorlekar, som vi jämfört betalningsförmågan med i avsnitt 6.3. Den faktiska kostnaden beror bl.a. på hur många rum och kök som finns i den bostad hushållet verkligen bor i. Den beror också på lägenhets- ytan, var i landet bostaden ligger, när den är byggd, när den är

254 Bostadskostnader och betalningsförmåga SOU 1984:35

förvärvad, hur den är finansierad, besittningsform etc. De ande- lar av resp. hushållstyp som inte klarar en bostad enligt utrym- mesnorm 2, som vi redovisat, säger således inget om hur hushållen klarar utgifterna för den bostad de faktiskt bor i utan hur hus- hållen skulle klara utgiften för en hyreslägenhet med genom- snittshyra.

Med hjälp av BHU har vi möjlighet att i någon mån belysa de fak— tiska bostadskostnaderna för några olika hushållstyper. Speciellt kan vi studera hur variationen i utrymmesstandard påverkar de genomsnittliga bostadskostnaderna.

Av fig 6.11 framgår att den faktiska utrymmesstandarden inom resp. hushållstyp varierar mycket. Det är också en påtaglig skillnad mellan egnahemsboende och boende i hyres- eller bostads- rätt. Att de egnahemsboende hushållen genomgående har större bo— städer bör innebära att de i genomsnitt också faktiskt betalar högre bostadskostnader än boende i hyres- och bostadsrätt.

Genom en grov sammanvägning av bostadsstorlekarna för olika hus- håll kan man få fram en ungefärlig bild av den genomsnittliga bostadsstorleken för olika hushållstyper. Sådana uppgifter finns i tab. 6.28 där vi som jämförelse också har angett den storlek på bostad enligt norm 2 som vi har räknat med vid bearbetningarna av ULF-undersökningarna.

Tab. 6.28 Genomsnittlig bostadsstorlek för olika hushållstyper. Antal rum exkl. kök

8€ETttHTHäEf5Hi_""—""__'___Egöähäm___'7i55täHEFäft_HYFEEFätt"lhiöin År 1978 1982 1978 1982 1978 1982 Enpersonshushåll BF-64 år 3,7 4,0 1,9 1,9 1,6 1,7 1 Endast makar BF-64 år 4,1 4,2 2,5 2,8 2,5 2,6 2 Makar med 1 barn under 18 år 4,5 4,6 3,1 3,3 2,9 3,1 3 Makar med 2 barn under 18 år 4,8 4,8 3,3 3,5 3,4 3,5 3 Makar med 3 + barn under 18 år 5,1 5,1 3,9 4,0 3,7 3,7 4

En vuxen med barn under 18 år 4,5 4,3 3,2 3,2 2,9 2,9 2-3

Källa: BHU. Egna beräkningar.

SOU 1984:35 Bostadskostnader och betalningsförmåga 255

Enpersonshushåll BF- 64a'r Endast makar BF - 64 år

% % 100 100

50

Egna- Hyres- Bostads- Egna- Hyres- Bostads— hem rätt rätt hem rätt rätt Makar med 1 barn Makar med 2 barn ""de' 18 år under 18 år % 100

50

Egna- Hyres— Bostads- Egna- Hyres- Bostads- hem rätt rätt hem rätt rätt Makar med 3 .barn En vuxen med barn under 18 år under 18 år

% %

100

50

Egna- Hyres- Bostads- Egna- Hyres- Bostads- hem rätt rätt hem rätt rätt

Fig. 6.11 Fördelningen av hushåll av olika typ på skilda bostads- storlekar år 1982.

Källa: BHU.

256 Bostadskostnader och betalningsförmåga SOU 1984:35

Skillnaden mellan besittningsformerna framgår även här. En in— tressant iakttagelse, som kan göras, är att den genomsnittliga bostadsstorleken har förändrats i olika utsträckning för de skil- da hushållstyperna mellan åren 1978 och 1982. För hushåll utan barn och makar med ett barn kan man notera en påtaglig ökning. Genomsnittligt har alltså deras utrymmesstandard förbättrats un— der fyraårsperioden. För de större barnhushållen och för ensam- stående med barn har det däremot inte skett någon förbättring av den genomsnittliga utrymmesstandarden under denna tid. För de förstnämnda hushållstyperna kan således de faktiska bostadskost- naderna ha förändrats dels på grund av prisökningar dels av stör- re genomsnittlig bostad. För samtliga hushållstyper utom makar med tre eller flera barn i hyresrätt gäller att den genomsnitt— liga bostadsstorleken överstiger den normenliga som vi har utgått ifrån i avsnitt 6.3.

Genom BHU har vi uppgifter om de faktiska bostadskostnaderna för olika hushållstyper, år 1978 (egnahem) och år 1982 (hyres— och bostadsrätt). Bostadskostnaderna mäts på det sätt som framgått i avsnitt 6.2. För egnahem är den lika med nettoutgiften exkl. amorteringar. För bostadsrätter är måttet avgiften till bostads— rättsförening vilket således inte inkluderar ränta på egen insats eller lägenhetsunderhåll som bostadsrättshavaren själv bekostat eller utfört. För boende i hyresrätt är bostadskostnaden lika med den avtalade hyran.

I tab. 6.29 anger vi den faktiska bostadskostnaden för olika hus— hållstyper år 1978 resp. 1982 i form av indexar. Varje indextal visar hur stor den faktiska bostadskostnaden var jämfört med genomsnittshyran för en hyreslägenhet som tillgodoser utrymmes— kraven enligt norm 2 resp. norm. 3.

Ett indextal på 136, som för makar med 2 barn (under 18 år) i egnahem, visar att de egnahemsboende hushållen av denna typ i genomsnitt betalade 36 % högre bostadskostnader än den genom- snittliga hyran för en hyreslägenhet på 3 rum och kök.

SOU 1984:35 Bostadskostnader och betalningsförmåga

Jämfört med en hyreslägenhet på fyra rum och kök, var den fakti- ska bostadskostnaden 12 % högre. Hyresboende hushåll betalade i genomsnitt 15 % mer än hyran för en bostad enligt norm 2. Däremot understeg den faktiska bostadskostnaden, för dessa hushåll, ge— nomsnittshyran för en bostad enligt norm 3.

De faktiska avgifterna till bostadsrättsföreningen låg, för samtliga redovisade hushållstyper, under motsvarande bostads- kostnader för egnahem resp. hyreslägenheter. Den påtagliga skill- naden torde främst förklaras av att det använda måttet under- skattar de faktiska bostadskostnaderna i bostadsrätt.

Tab 6.29 Index för faktiska bostadskostnader jämförda med genomsnittliga hyror för hyreslägenheter enligt norm 2 resp. norm 3

äöiltthngEföFm______'_""_TiiiHiäi_"_'T&EHEHEFätt_____HYFEEFätf—"__ Index 100 Norm 2 Norm 3 Norm 2 Norm 3 Norm 2 Norm 3 Enpersonshushåll BF-64 år 178 121 112 77 130 90 Endast makar BF-64 år 143 143 98 98 119 119 Makar med 1 barn 133 133 93 93 107 107 Makar med 2 barn 136 112 102 83 115 94 Makar med 3 + barn 115 103 88 79 100 90 En vuxen med barn 146 115 104 83 114 91 Källa: BHU 78 och 82.

6.5 Balansen mellan bostadskostnader och betalningsförmåga

Från mitten av 1940-talet har ett övergripande syfte med bostads- politiken varit att främja och stimulera en allmän höjning av bo— endestandarden. Bostadsbeståndet har utökats, föryngrats och mo— derniserats genom stora investeringar. Det bostadspolitiskt mo- tiverade stödet till bostadsinvesteringar, som har utgått i olika former, har haft effekten samtidigt stimulera investeringsverk- samheten i bostadssektorn och att ge förutsättningar för att bostäder skall kunna upplåtas till bostadskostnader inom ramen för hushållens betalningsvilja.

258 Bostadskostnader och betalningsförmåga SOU 1984:35

Det primärt fördelningspolitiskt motiverade — hushållsinriktade stödet — har också haft produktionsstimulerande effekter vid si— dan av huvudsyftet att medverka till en utjämning av bostads- standardens fördelning mellan hushållen.

Det finns goda skäl att anta att de ekonomiska insatserna på bo- stadspolitikens område har haft en avgörande betydelse för den ökning av boendestandarden som skett under efterkrigstiden. Under denna period har emellertid också hushållens allmänna konsum- tionsförmåga höjts och utjämnats. Förmågan att betala utgifter för boendet har således ökat. Samtidigt har dock hushållens an- språk på konsumtion av andra varor och tjänster ökat.

Den centrala roll som förhållandet mellan bostadskostnader och hushållens inkomster har haft i bostadspolitiken bör ses som ett uttryck för en insikt om behovet av att politiskt uppmärksamma frågan om balansen mellan kostnaderna för de önskvärda investe- ringarna och hushållens betalningsvilja för bostad. Ett av de främsta skälen för detta är att bostadsinvesteringar till över- vägande del har lång varaktighet. De är således långsiktiga till sin natur och deras omfattning och inriktning behöver därför i hög grad bestämmas utifrån bedömningar av framtida behov och efterfrågan, vilken kan skilja sig avsevärt ifrån den som före- ligger vid investeringstillfället. Statens ekonomiska stimulans av bostadsinvesteringar kan ses som ett uttryck för sådana lång— siktiga bedömningar.

Statens roll i detta avseende förändras i princip inte när det sker en förskjutning av investeringarnas inriktning från nybygg- ande till åtgärder i det befintliga bostadsbeståndet. Ur över— gripande synvinkel har ombyggnads- och underhållsinvesteringar ett liknande syfte som nybyggande, nämligen att utveckla och upprätthålla bostadsbeståndets standard. Återinvesteringarna i bostadssektorn har i allmänhet också lång varaktighet och frågan om balansen mellan kostnaderna för investeringarna och hushållens betalningsvilja för bostad har stor betydelse för upprätthållande av investeringsverksamheten.

SOU 1984:35 Bostadskostnader och betalningsförmåga

Även målet om jämlik fördelning av bostadsstandarden motiverar generella ekonomiska insatser från staten. Så länge det råder stora skillnader i hushållens förmåga att bära bostadskostnader och så länge det är en betydande del av hushållen som har svårt att utan stöd klara kostnaden för en bostad med rimlig standard, är det motiverat att främja en allmänt låg kostnadsnivå även av fördelningspolitiska skäl. Alternativet är hushållsinriktat stöd av stor omfattning och med stor utbredning. Frågan om avvägning mellan generella bostadspolitiska insatser och riktat stöd till hushåll måste naturligtvis i första hand avgöras utifrån den för— delningspolitiska effektiviteten, men även andra kriterier måste vägas in. Det finns nackdelar med att låta det hushållsriktade stödet bära alltför omfattande uppgifter, vilket kommer att fram- gå av våra diskussioner om bostadsbidragen i kap. 9. I kommitténs fortsatta arbete kommer frågan om avvägning av generellt och riktat stöd inom en given ekonomisk ram att vara central.

När de bostadspolitiska medlen reformerades år 1974 var ett av målen att förbättra relationen mellan bostadskostnaderna i ny- produktionen och hushållens inkomster. Förutsättningar för sänkta kapitalkostnader för nya bostäder gavs.

I det föregående har vi kunnat konstatera att hushållens förmåga att betala bostadskostnader har försämrats sedan mitten av 1970- talet. Detta har skett samtidigt som de genomsnittliga bostads— kostnaderna har ökat och skillnaderna mellan bostäder byggda vid olika tidpunkter har förstärkts. Vi har också kunnat konstatera att den försämrade relationen mellan betalningsförmåga och bo- stadskostnader utfallit mycket olika för skilda hushållstyper. Särskilt utsatta är hushåll med enbart en förvärvsarbetande och hushåll med många barn.

För hushåll med mycket låg betalningsförmåga i förhållande till kostnaden för en bostad med rimlig standard torde marginella för- ändringar av den allmänna bostadskostnadsnivån visserligen ha stor betydelse. Det riktade stödets omfattning och effektivitet bör emellertid för dessa hushåll vara den avgörande faktorn för om de kan och vill efterfråga rimlig bostadsstandard.

260 Bostadskostnader och betalningsförmåga SOU 1984:35

Totalt sett torde bostadskostnadernas generella nivå spela be- tydligt större roll för bostadsefterfrågan hos de hushåll för vilka riktat stöd kan få endast ringa eller ingen betydelse. En fortgående försämring av förhållandet mellan betalningsförmåga och bostadskostnader bör rimligen på sikt inverka på hushållens betalningsvilja för boende. Man kan visserligen anta att bostads- efterfrågan på kort sikt är relativt okänslig för marginella för— ändringar i betalningsförmågan. Om det sker en fortgående för- sämring över en längre tid är det dock troligt att hushållen blir mer benägna att ompröva vilken bostadsstandard man är beredd att betala för.

Av det statistiska material som vi har studerat kan vi inte finna belägg för att den försämrade betalningsförmågan i början av 1980-talet skulle ha lett till någon allmän sänkning av betal- ningsviljan för boende. Bostadsbeståndets standard har ökat även under denna tid och standardökningarna har i huvudsak efter- frågats. Det är emellertid svårare att avgöra hur nybyggande och andra investeringar i bostadssektorn hade utvecklats vid gynn- sammare ekonomiska förutsättningar för bostadsefterfrågan.

Vi har kunnat iaktta vissa tendenser till återhållen genomsnitt- lig ökning av bostadsstandarden för hushållstyper som enligt våra undersökningar har trängts speciellt hårt under 1980-talets bör- jan. Vi kan dock inte påvisa något direkt orsakssamband mellan våra olika iakttagelser. Andelen trångbodda hushåll förefaller också ha minskat under slutet av 1970-talet och början av 1980— talet för alla de hushållstyper vi har studerat.

Nybildningen av hushåll kan antas vara mer känslig för de ekono— miska förutsättningarna för bostadsefterfrågan. Detta återkommer vi till i kap. 7.

Inför det fortsatta arbetet i kommittén, där vi bl.a. skall göra mer ingående överväganden om konsekvenserna av förändrade förut- sättningar för bostadsefterfrågan, anser vi att följande över- siktliga slutsatser kan läggas till grund:

SOU 1984:35 Bostadskostnader och betalningsförmåga

Hushållens ekonomiska förutsättningar att efterfråga bostad har försämrats sedan mitten av 1970-talet, framförallt under de för- sta åren på 1980-talet. Detta tycks dock inte på något mer genom- gripande sätt ha påverkat hushållens vilja att betala för den bo— stadsstandard som det nu befintliga bostadsbeståndet medger. Risken för att en sådan effekt av försämrad betalningsförmåga gör sig gällande ökar dock ju längre försämringen består eller om den förstärks. Utvecklingen av betalningsförmågan och bostadskostna— derna under de närmaste åren framöver torde därför få stor bety- delse för om den nu uppnådda allmänna boendestandarden skall kunna upprätthållas.

I ett övergripande perspektiv är frågan om hur stort bostadsbe- stånd och vilken bostadsstandard som motsvarar hushållens lång— siktiga betalningsvilja för boende av stor betydelse. Om de to— tala investeringarna i bostadssektorn kommer att överstiga dem som hushållen totalt sett är villiga att betala för uppstår gi— vetvis problem. I första hand drabbas fastighetsägare, i andra hand kreditgivare. Ytterst torde staten, som speciell risktagare för bostadsinvesteringar, få träda in.

Eventuella tendenser till minskad betalningsvilja för boende tor- de i första hand ge utslag i fördelningen av bostadsstandarden. Hushåll med små ekonomiska marginaler ligger närmast till att sänka sina anspråk på boendet vid bestående försämring av rela- tionen mellan betalningsförmåga och bostadskostnader.

Det bör också uppmärksammas att bostadsbeståndets faktiska stan- dard och sammansättning samt trögrörlighet på bostadsmarknaden i

sig utgör hinder mot att en allmänt sänkt betalningsvilja för bo— ende tar sig uttryck i snabbt sjunkande bostadsstandard.

Om den ekonomiska utvecklingen i landet kommer att medge ökade realinkomster för hushållen kommer betalningsförmågan för bostad att åter förbättras. Det blir då i första hand den allmänna ut- vecklingen av bostadskostnaderna som blir avgörande för efter-

frågan på boendestandard. Denna utveckling påverkas av bostads—

262 Bostadskostnader och betalningsförmåga SOU 1984:35

politiken. För våra överväganden om framtida finansierings- och stödsystem är det väsentligt att uppmärksamma de framtida förut- sättningarna för att upprätthålla den uppnådda bostadsstandarden.

Statens och kommunernas kostnader för bostadssubventioner kan minskas genom ökade krav på betalningar från bostadssektorn dvs. ökade bostadskostnader. Om hushållen inte är beredda att betala de ökade kostnaderna för oförändrad bostadsstandard kan den hit- tillsvarande allmänna ökningen på sikt vändas till en utveckling mot lägre bostadsstandard. En drastisk nedskärning av bostads- subventionerna skulle med stor sannolikhet leda till kraftigt dämpade investeringar i bostadssektorn, förutom att vissa hushåll skulle drabbas av svåra ekonomiska problem.

Frågan om avvägning mellan bostadskostnadernas nivå och bostads- sektorns belastning på det allmänna är således central från bo- stadspolitisk utgångspunkt. Speciellt måste utvecklingen av för— hållandet mellan betalningsförmåga för olika hushållstyper och boendekostnaderna för olika slags bostäder spela en avgörande roll vid överväganden rörande bostadsstandardens fördelning.

SOU 1984:35 Bostadsefterfrågan och bostadsbyggande

7 BOSTADSEFTERFRÅGAN OCH BOSTADSBYGGANDE

7.1 Utredningens uppläggning

7.1.1 Qitettiven

I utredningsdirektiven sägs att kommittén bör försöka bedöma framtida behov av bostadsbyggande med hänsyn till befolkningsut— veckling och ekonomiska faktorer samt mot bakgrund av övervägan— den om bostadspolitikens inriktning. Skilda regionala och lokala förutsättningar bör beaktas. Olika hushållsgruppers behov och efterfrågan bör behandlas mer differentierat än som tidigare har varit vanligt. Med bostadsbyggande avser direktiven såväl inve- steringar i nybyggnad och ombyggnad som underhåll.

7.1.2 dppldggning_ev_ptogndsertetet Vad avses med prognos?

I skriften "Svensk ekonomi i ett 30-årsperspektiv" (Ds I 1983:12) har Ragnar Bentzel motiverat användningen av ordet prognos.

"Vad som exakt skall menas med en prognos är inte fullt klart. Språkbruket är inte enhetligt på detta område. För att markera osäkerheten i utsagor om framtiden brukar man ofta i stället för prognos tala om framtidsbedömning, framtidsperspektiv, alterna- tivutvecklingar, räkneexempel, vision, etc., etc. I långtidsut— redningarna brukar man tala om konsistensprövningar. Distinktio- nen mellan dessa uttryck sinsemellan liksom även distinktionen mellan dem och uttrycket prognos är emellertid oklar. I det föl- jande skall därför genomgående ordet prognos användas oavsett om de kalkyler det gäller av sina upphovsmän kallats framtidsbedöm- ning, räkneexempel eller något annat."

264 Bostadsefterfrågan och bostadsbyggande SOU 1984:35

Även här kommer ordet prognos att användas genomgående som be— teckning på mycket olikartade underlagsmaterial, beräkningar och allmänna framtidsfunderingar. Enda skälet till att någon gång an— vända andra ord är att skapa omväxling i texten.

Olika slags prognoser

Inledningsvis bör slås fast att vi arbetar med prognoser av två mycket olika slag. Den ena typen är hushålls— och efterfråge- eller behovsprognoser. Dvs. beräkningar av hur befolkningen bil- dar hushåll och hur dessa efterfrågar en viss mängd bostäder av olika slag. Den andra typen av prognoser kan kallas byggnadsprog— noser. De avser hur mycket som behöver byggas med hänsyn såväl till hushållens efterfrågan som till förändringar i beståndet. Vanligen är det byggandets omfattning som tilldrar sig störst in— tresse hos dem som använder prognosresultat.

Det är angeläget att hålla isär de två prognostyperna och hålla i minnet att byggnadsprognoser i regel torde bli osäkrare än hus- hållsprognoser. Att så är fallet hänger givetvis ihop med att det råder ett mycket komplicerat samspel mellan efterfrågeförändring- ar, förändringar av beståndet och byggandet.

Underlaget

Vi har utnyttjat flera olika material för att belysa de frågeställningar som tas upp i direktiven.

1. Beräkningar på riksnivå för 1984 års långtidsutredning (LU 84) som har gjorts inom bostadsstyrelsen och statens industriverk (SOU 1984z4-5).

2. En studie avseende hushållsbildning och lägenhetsavgång åren 1981-2000 fördelad på elva regioner, som på kommitténs uppdrag har utförts av Ingvar Holmberg och Björn Hårsman konsultfirman Temaplan AB (Ds Bo 1984:6).

SOU 1984:35 Bostadsefterfrågan och bostadsbyggande

3. En regionalt fördelad studie av hushållsbildning och lägen- hetsavgång, baserad på länsplaneringens uppgifter för kommuner, som har utförts av bostadsstyrelsen i samverkan med kommittén (Ds Bo 1984:5).

4. Tillämpning av en bostadsmarknadsmodell, som avser att belysa efterfrågeförändringar under olika förutsättningar i Stockholms— regionen med avseende på bl.a. bostädernas läge, hustyp och upp- låtelseform samt lägenhetsstorlek. Arbetet har på kommitténs upp- drag utförts av Temaplan AB i samarbete med Stockholms kommuns utrednings- och statistikkontor (Ds Bo 1984:6).

5. En regionalt fördelad studie av underhållsbehov, utförd inom Svenska byggnadsentreprenörföreningen (SBEF) i samarbete med kom- mittén samt en studie av byggande och sysselsättning utförd inom SCB under ledning av Nana Westerlund (Ds Bo 1984:7).

Resultaten av det tämligen omfattande utredningsmaterialet sam- manfattas och analyseras i följande avsnitt (7.2-7.7) och har i vissa avseenden kompletterats.

Förändrad bostadspolitik beaktas inte

Redogörelsen syftar till att ge underlag för överväganden om bo- stadspolitiska åtgärder. Något ställningstagande görs således inte till frågor om exempelvis bostadsbyggandets omfattning eller till behov av åtgärder som kan påverka efterfrågan och byggnadsbehov.

7.1.3 Erdgmosmetdder

Två metoder med gemensam grund

De två använda prognosmetoderna utgår från en gemensam grundmo- dell. Behovet av nybyggda lägenheter beräknas som summan av nettotillskottet av hushåll, nettominskningen av antalet lägen- heter i beståndet (avgång) och förändringen i beståndets utnytt- jandegrad.

266 Bostadsefterfrågan och bostadsbyggande SOU 1984:35

I kalkylerna förutsätts i båda fallen att beståndets utnyttjande, dvs. förekomsten av lediga lägenheter och lägenheter som inte ut- nyttjas av hushåll, förblir oförändrat. Endast nettotillskott av hushåll och avgång prognoseras således.

Avgången av lägenheter bestäms i båda fallen genom antaganden om avgångsfrekvens i olika åldersklasser av hus. Ombyggnad eller dess betydelse för avgångens storlek behandlas inte i grundprog- noserna, utan diskuteras särskilt i avsnitt 7.4. Vi får alltså, som tidigare har framhållits, två olika slags prognoser, som kan betecknas hushållsprognoser och byggnadsprognoser.

För hushållsprognoserna har använts två metoder, hushållsflödes- metoden (Temaplan) och hushållskvotsmetoden (bostadsstyrelsen). Båda metoderna har använts också i underlaget till LU 84.

Underlag för båda prognoserna är befolkning och hushåll enligt FoB 80 samt befolkningsprognoser. Förändringen av antalet hushåll under en period anses i båda fallen vara bestämd av demografiska och ekonomiska faktorer.

Hushållsflödesmetoden

Metoden behandlar inte hushållen direkt utan utgår från indivi- der. Vid en folk- och bostadsräkning studeras hur personer i olika åldersklasser är fördelade på hushåll av olika typ, t.ex. storlek och förekomst av barn.

I följande räkning studeras i vilken omfattning individerna till- hör samma hushållstyp, har övergått från en hushållstyp till en annan samt hur personer har tillkommit "utifrån" - dvs. är födda under perioden eller har flyttat in - eller har avgått, dvs. har avlidit eller flyttat ut. Man gör alltså en typ av "flödesstudie" vilket har gett metoden dess namn.

På grund av observationerna erhålls ett övergångsmönster, som blir underlag för en prognos för följande femårsperiod. Föränd- ringar i övergångsmönstret antas vara bestämda av förändringar

SOU 1984:35 Bostadsefterfrågan och bostadsbyggande

i inkomster och priser och antaganden om dessa faktorer ingår i modellen.

Prognoser enligt denna metod kan direkt redovisa det beräknade antalet hushåll fördelat på åldersklasser, hushållsstorlek och hushållstyp, t.ex. antalet ungdomshushåll, pensionärshushåll eller barnfamiljer. Metoden ger alltså ett underlag som är väl lämpat för bostadspolitiska överväganden.

De regionala prognoserna avser endast antalet hushåll av olika typer och belyser inte direkt efterfrågans inriktning på olika stora bostäder, hustyper e.d. För Storstockholm har dock progno— sen byggts ut genom koppling till en bostadsmarknadsmodell. Syf- tet med denna är att förbättra underlaget för diskussion av bo- stadsefterfrågans inriktning på olika hus— och lägenhetstyper, olika bostadslägen m.m.

Hushållskvotsmetoden

Hushållskvotsmetoden innebär att man vid folk- och bostadsräk- ningar beräknar hur stor andel - i procent - av befolkningen i en viss befolkningsgrupp som har egen bostad. De erhållna kvoterna - hushållskvoter — tillämpas sedan på en prognoserad befolkning och kan därvid förändras med hänsyn till bl.a. ekonomiska faktorer.

Vid tillämpning av metoden har befolkningsprognosen kompletterats med en fördelning på samboende och ej samboende män och kvinnor i olika åldersklasser. Denna fördelning har antagits vara oföränd- rad från år 1980. För den ej samboende befolkningen har gjorts alternativa antaganden om förändring av hushållskvoterna med hän- syn till inkomstutvecklingen.

Hushållskvotsmetoden belyser på ett enkelt sätt hur befolknings- förändringar resp. andra faktorer påverkar efterfrågan på lägen- heter. Som resultat erhålls antalet hushåll fördelade efter re- ferenspersonens ("hushållsföreståndaren") ålder. Fördelning på hushåll av olika storlek får göras i efterföljande prognossteg.

268 Bostadsefterfrågan och bostadsbyggande SOU 1984:35

Hushållskvotsmetoden har använts i svenska bostadsprognoser sedan 1940-talet både på riksnivå och lokalt. Det finns en relativt lång serie med mätningar av faktiska hushållskvoter som kan jäm- föras med prognosresultat. "Träffsäkerheten" i prognoserna vari- erar i hög grad. Ett huvudintryck är dock, särskilt när det gäl- ler lokala prognoser, att avvikelser mellan prognos och verklig- het beror mer på den underliggande befolkningsprognosen än på felbedömningar av hushållskvoternas utveckling.

7.1.4 Gemensamma förutsättningar

Befolkning i riket

Underlaget då det gäller befolkningen i riket är SCB:s befolk- ningsprognos från år 1983. (Information i prognosfrågor 1983:2).

I antagandena för denna prognos ingår bl.a. att den utrikes flyttningsvinsten, som har varit omkring 2 000 personer i genom— snitt per år 1981-1983, kommer att öka till 7 500 personer år 1988 och därefter ligga kvar på oförändrad nivå.

Folkmängden beräknas förbli i det närmaste oförändrad, ca 8,33 milj. invånare. Förändringar i åldersfördelningen ger dock under- lag för ökad hushållsbildning under 1980-talet och i någon mån även under 1990-talet. Folkmängden i åldrarna över 15 år beräknas således öka med omkring 200 000 personer under 1980-talet och

30 000 personer under 1990-talet. Antalet barn minskar, men detta påverkar inte antalet hushåll i nämnvärd grad under en 20-årspe— riod.

Utvecklingen karaktäriseras i övrigt av en svag tillväxt i ung- domsåldrarna under 1980-talet som sedan följs av en betydande minskning. Den starkaste ökningen gäller under 1980-talet pen- sionärsåldrarna. Under 1990-talet minskar däremot antalet per- soner över 64 år och det sker en stark ökning i åldern 45-64 år. (Tab. 7.1.)

SOU 1984:35 Bostadsefterfrågan och bostadsbyggande

Tab. 7.1 Folkmängdsförändringar i vissa åldersklasser per tioårsperiod åren 1971-2000

1000-tal ersoner

Hela folkmängden 243 25 - 15 Åldrarna 16-w år 318 207 33 16-24 — 98 34 -170 25-44 309 34 - 52 45-64 -167 32 288 65-w 274 107 - 95

Källa: SCB. Sveriges framtida befolkning.

Ekonomiska förutsättningar

För den allmänna ekonomiska utvecklingen har använts samma an— taganden som i långtidsutredningen. De avser en gynnsam resp. mindre gynnsam utveckling av hushållens disponibla inkomster. den disponibla inkomsten per person antages öka med ca 0,9 % resp. 0,2 % per år i genomsnitt under 1980-talet. Samma antaganden har använts för 1990-talet. I prognoserna enligt hushållskvotsmetoden motsvaras inkomstantagandena av antaganden om ökade resp. oför— ändrade hushållskvoter. Oförändrade kvoter motsvarar dock en något svagare inkomstutveckling än LU:s lägre alternativ.

Bostädernas relativpris antages förbli genomsnittligt oförändrat. Det motsvarar den utveckling som beräknats för hela 1970-talet, om priset definieras som hushållens betalningar efter justering för bostadsbidrag och skatteeffekter för egnahemsägare.

7.1.5 Redidnjndelning

Prognoser enligt hushållsflödesmetoden har gjorts för följande elva regioner, som också framgår av karta, fig. 2.2 i kap. 2.2.

270 Bostadsefterfrågan och bostadsbyggande SOU 1984:35

Storstockholm

Östra Mellansverige - C, D, E och del av AB län Sydöstsverige - F, G, H och I län

Stormalmö

Övriga Sydsverige — K, L och del av M län Storgöteborg Övriga Västsverige - R och delar av N, 0 och P län . Norra och västra Mellansverige - S, N och X län

SOGJNIOÄU'I-PMND—I . ...-...

Centrala Mellansverige - T och U län 10. Mellersta Norrland — V och Z län 11. Övre Norrland - AC och BD län.

Regionindelningen utgår från den indelning i riksområden (läns- regioner) som förekomner i officiell statistik. Avvikelserna från riksområdena består i att storstadsområdena har särredovisats och att Örebro och Västmanlands län har brutits ut.

För var och en av regionerna har gjorts befolkningsprognoser en- ligt två alternativ. Delprognoserna överensstämmer vid summering på riksnivå med SCB:s prognos för riket.

De två alternativen för regional utveckling har valts så, att de i ena fallet ger en relativt stark koncentration till Storstock- holm och östra Mellansverige och i andra fallet en större sprid- ning. Tekniskt har de båda alternativen erhållits genom fram- skrivning av observerade flyttningsmönster åren 1981-1982 resp. åren 1978-1979 enligt en av Ingvar Holmberg utarbetad prognosme— tod. De två alternativen betecknas i det följande koncentrations— alternativet (1) och spridningsalternativet (2).

I koncentrationsalternativet ökar folkmängden i Storstockholm i ungefär samma takt som under 1970-talet, dvs. med 5 OOO—6 000 personer per år. Även region 2, östra Mellansverige, får en liten folkökning, medan övriga regioner får en oförändrad eller min- skande folkmängd. I spridningsalternativet blir tillväxten i Storstockholm svagare och folkökning uppkommer i regionerna nära

mNImU'IÖUONt—D on...-..

10. 11.

SOU 1984:35

Bostadsefterfrågan

ch bostadsbyggande

de båda andra storstadsområdena och i region 9, centrala Mellan- sverige, tab. 7.2.

Tab. 7.2 Folkmängdsförändringar regionvis åren 1981-1990 och 1991-2000 enligt olika alternativ. 1 OOO-tal personer

RéöiöH_'"_'_"__'____________FöTkmäigHli5%EiE:ET""—"_____"__________"___ 1980 1971—1980 Ält. I Alt. 2

1990 8000 1990 2000 Storstockholm 1 387 53 65 54 19 17 Östra Mellansverige 1 030 37 16 12 13 8 Sydöstsverige 774 6 - 10 -11 -18 -18 Stormalmö 453 10 - 5 - 5 - 9 - 7 Övriga Sydsverige 724 29 - 6 - 7 9 5 Storgöteborg 693 18 - 1 - 2 -15 -13 Övriga Västsverige 944 50 5 2 33 25 Norra och västra Mellansverige 865 10 - 23 -24 -33 -32 Centrala Mellansverige 534 - 3 - 12 -12 19 14 Mellersta Norrland 403 4 - 10 -10 — 4 - 4 Övre Norrland 511 23 - 6 - 9 0 - 3 Hela riket 8 318 237 13 -12 14 - 8

Källa: Ds Bo 1984:6.

I de regionala prognoser som har gjorts av bostadsstyrelsen har riksfolkmängden enligt SCB:s prognos fördelats på kommuner enligt de kommunprognoser som förelåg i länsplaneringen omkring mitten av år 1984. Temaplans prognoser överensstämmer relativt väl med länsplaneringens uppgifter. De största skillnaderna gäller regi- onerna 4 och 5, Stormalmö och övriga Sydsverige. Det är i huvud- sak fråga om en omgruppering mellan dessa båda regioner.

272 Bostadsefterfrågan och bostadsbyggande SOU 1984:35

7.2 Hushållstillväxt 7.2.1 Ental_nushåll_på_riksntvå

Båda prognosmetoderna ger en likartad bild av hushållsutveckling— en under 1980-talet. Från en nivå av ca 35 000 hushåll per år under senare delen av 1970-talet minskar tillväxten enligt prog- noserna till mindre än hälften, 13 500-18 300 hushåll per år vid det gynnsammaste inkomstantagandet. Hushållsflödesmetoden ger den lägre nivån.

Känsligheten för inkomstförändringar är stor och det lägre in- komstantagandet ger ca 35-45 % lägre tillväxt än det högre. Ök— ningstalen sjunker till 7 500 resp. ca 13 000 hushåll per år.

Tab. 2.3 Ärlig ökning av antalet hushåll åren 1981-1990 och

1991-2000 576565550TEFHEETV___-"_1981:1990_—T991:2ÖÖÖ Hushållsflödesmetoden Inkomst 1 13 500 1 600 Inkomst 2 7 500 100 Hushållskvotmetoden Inkomst 1 18 300 8 400 Inkomst 2 12 800 3 500

Källa: Ds Bo 1984z5, 1984:6.

För 1990—talet visar prognoserna en fortsatt stor nedgång i hus- hållstillväxten, men resultaten skiljer sig betydligt mer än för 1980-talet. Resultatet enligt det lägre inkomstantagandet kan sägas illustrera en utveckling som i stort sett innebär ekonomisk stagnation. Även det högre inkomstantagandet innebär en svagare tillväxt än den som faktiskt har förekommit under någon längre period före år 1975. Om ekonomin under 1990-talet åter skulle närma sig den tillväxttakt som gällde före år 1975 kan även hushållstillväxten komma att öka avsevärt.

SOU 1984:35 Bostadsefterfrågan och bostadsbyggande

En starkare ekonomisk tillväxt torde också öka förutsättningen för större invandring. Kombinerar man effekterna av invandrings- överskott på nivån 10 000-15 OOO/år och en inkomstökning på två- procentsnivån kan ökningen av hushållsantalet under 1990-talet komma upp i en nivå som närmar sig prognoserna för 1980-talet. Å andra sidan kan man inte bortse ifrån att en långsiktigt mycket svag inkomstutveckling kan komma att kombineras med en minskad invandring och ännu lägre hushållstillskott än de prognoserade. De ekonomiska långtidsprognoser som hittills har publicerats tyder dock på att en sådan utveckling kan bedömas som mindre sannolik.

Det är knappast möjligt att ange vilket alternativ som är tro- ligast i fråga om hushållstillväxten i hela riket. I förhållande till hela hushållsbeståndet är det fråga om mycket små marginella förändringar med en årlig ökning av hushållsantalet i storleks- ordningen 0,2-O,4 %. Osäkerheten i beräknade nettoförändringar måste då bli mycket stor.

Man kan dock konstatera att alla prognosresultat för 1980-talet visar en stark nedgång jämfört med tidigare perioder. Den vikti- gaste förklaringen härtill är befolkningsutvecklingen. Under 1990—talet ger den prognoserade befolkningsutvecklingen ännu sva- gare underlag för tillväxt i hushållsantalet. Det skulle därför behövas stora förändringar i de grundläggande förutsättningarna för att bryta tendensen.

7.2.2 dntal_mushåll,_regjpmalt Prognoser för elva regioner

Ökningen av hushållsantalet blir under 1980-talet i alla regioner svagare än under perioden 1975-1980. Enligt Temaplans prognos med den gynnsammare inkomstutvecklingen uppkommer en ökning i alla regioner, men den begränsas i flera fall till endast något hund- ratal hushåll per år.

274 Bostadsefterfrågan och bostadsbyggande SOU 1984:35

Tillväxten är ojämnt regionalt fördelad och förändringen i för— hållande till tidigare utveckling skiljer sig också i hög grad mellan regionerna. För alternativet med gynnsam inkomstutveckling och koncentrationstendens i befolkningsutvecklingen illustreras atm ng.7J.

Ökningen av antalet hushåll under 1980-talet är starkt koncen- trerad till regionerna 1 och 2, Storstockholm och östra Mellan- sverige. Tillsammans svarar de för drygt hälften av tillväxten i hela landet, medan deras andel under senare delen av 1970-talet var knappt en tredjedel. Hela mellersta och norra delen av lan- det, regionerna 8-11, karaktäriseras av mycket svag tillväxt resp. relativt sett stark negativ förändring.

1976 — 80 * 1981— 90

4

10

9

11

3

6

5

8

7

2

1 —+————F———+—-—4————L———4———4 +———+———4——-—l———4—-—4———4 6000 4000 2000 0 0 2000 4000 6000 Hushåll Hushåll

Fig. 7.1 Nettotillskott av hushåll regionsvis åren 1976—1980 och 1981—1990, genomsnitt per år. Prognosalternativ 1.1. Regioner i storleksordning efter hushållstillskott åren 1976—1980.

Källa: Ds Bo 1984:6.

Koncentrationen av hushållstillväxten till regionerna 1 och 2 blir relativt stark även vid alternativ med mer spridd befolk- ningsutveckling. Tillväxten i Storstockholm reduceras dock med

SOU 1984:35 Bostadsefterfrågan och bostadsbyggande

40 % — från ca 5 000 till 3 000 i hushållstillskott per år. Regi— onerna omkring de båda andra storstadsområdena får ökade till- skott i detta alternativ liksom Örebro och Västmanlands län (re- gion 9). Det är dock antalsmässigt rätt små förändringar, 600- 1 300 hushåll per år, som skall ses i relation till hushållsantal som totalt uppgår till ca 250 000 — 400 000.

För alternativ med svagare inkomstutveckling har inte genomförts några fullständiga prognoser enligt koncentrationsalternativet för befolkningen.

Det kan dock konstateras att en ökning av hushållsantalet enligt denna förutsättning skulle uppkomma i alla regioner, utom region 8, nordvästra Mellansverige (S, v och X län). Frånsett Storstock- holm och Storgöteborg samt grannregionerna östra Mellansverige (2) och övriga Västsverige (7) blir dock ökningen obetydlig och kan närmast betecknas som stagnation.

Om en svag inkomstutveckling kombineras med spridningsalternati- vet för befolkningen erhålls något större tillväxttal utanför storstadsregionerna. Även i detta alternativ är det dock med få undantag fråga om små tillskott, vilket framgår av tab. 7.3.

I tab. 7.3 redovisas även prognoser för 1990—talet. De visar i stort sett stagnation eller negativ hushållsutveckling för alla regioner utom Storstockholm och östra Mellansverige. Tillväxten i Storstockholm blir större än summan för hela landet under 1990- talet. I hälften av de övriga regionerna minskar antalet hushåll. På grund av osäkerheten bör de absoluta talen inte ges för stor betydelse. De visar dock på möjliga tendenser i den regionala ut- vecklingen, som klargör att traditionella hushållsprognoser på riksnivå blir allt mindre upplysande på längre sikt.

276 Bostadsefterfrågan och bostadsbyggande SOU 1984:35

Tab. 7.3 Förändring av antalet hushåll åren 1981-1990 och 1991-2000 regionsvis, 1000 tal. Hushållsflödesmetoden

Hus- Forandring Region håll 1981-1990 1991-2000 1980 Ält. Ält. Ält. Ält. 1.1 2.2 1.1 2.2

1. Storstockholm 628 50 20 28 9 2. Östra Mellansverige 425 22 15 8 5 3. Sydöstsverige 309 8 - 3 —4 - 7 4. Stormalmö 203 6 O - 2 5. Övriga Sydsverige 300 7 9 - 2 2 6. Storgöteborg 300 13 2 - 4 7. Övriga Västsverige 380 14 16 2 9 8. Norra och västra

Mellansverige 361 2 - 8 - 9 —13 9. Centrala Mellansverige 226 5 15 - 5 5 10. Mellersta Norrland 166 1 2 — 3 — 2 11. Övre Norrland 199 7 4 - 1 0

Hela riket 3 497 135 74 16 2

Alternativ: 1.1 = befolkning enligt "koncentrationsalternativet", inkomstökning 0,85 %/år. 2.2 = befolkning enligt "spridningsalternativet", inkomstökning 0,17 %/år.

Källa: Ds Bo 1984:6.

Annan metod - lika resultat

Temaplans modell är tillämpad så att de regionala prognoserna är byggstenar, som kan läggas ihop till en prognos på riksnivå. Bo- stadsstyrelsen har vid tillämpning av hushållskvotsmetoden i princip gått motsatt väg, dvs. brutit ned en riksprognos på lokal och regional nivå. Befolkningsprognosen är därvid SCB:s riksprog- nos som fördelats med hjälp av länsplaneringens kommunprognoser.

Bostadsstyrelsens material gör det möjligt att ta fram resultat för en valfri regionindelning med kommuner som bas. För de elva Temaplansregionerna blir befolkningsutvecklingen enligt de regio- nala prognoserna och enligt länsplaneringen relativt lika.

SOU 1984:35 Bostadsefterfrågan och bostadsbyggande

Som framgår av fig. 7.2 erhålls en god överensstämmelse även i hushållsprognoserna. Den totala nivån för hushållstillskottet i riket blir något högre i bostadsstyrelsens prognos, men den regi- onala fördelningen skiljer sig väsentligt bara på några få punk- ter. Det gäller främst region 5 - Sydsverige utom Stormalmö - samt de mellansvenska regionerna 8 och 9.

Temaplan Reflon Bostadsstyrelsen 11 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 F———F—-—#———L———F——4 F——4———4———4———4———4 4000 2000 0 0 2000 4000 Hushåll Hushåll

Fig. 7.2 Nettotillskott av hushåll regionsvis under 1980-talet enligt olika prognosmetoder, genomsnitt per år.

Källa: 05 Bo 1984:5, 1984:6.

A—regioner

Bostadsstyrelsens prognos har brutits ner också på de 70 A-regio— ner, som används i vissa officiella statistiska redovisningar. Osäkerheten i resultaten ökar givetvis vid fördelning på så små områden, men de anger ändå de tendenser som framkommer med läns- planeringens aktuella prognoser som grund.

Huvudintrycket är att flertalet A-regioner får ett stagnerande eller svagt ökande antal hushåll under 1980-talet, med tillväxt som ligger mellan 0 och 0,5 % per år. För ungefär en tredjedel av A-regionerna (23 stycken) är prognosen mer positiv vid det gynn- sammare inkomstantagandet, men detta antal reduceras till drygt en tiondel (9 regioner) vid den svagare utvecklingen. Antalet A-regioner med negativ prognos är i de två fallen 9 resp. 17. Se fig. 7.3.

278 Bostadsefterfrågan och bostadsbyggande SOU 1984:35

Ökade hushål l skvoter Oförändrade hushål l skvoter

& minskning :] ökning 0—5 % . ökning > 5 %

Fig. 7.3 Förändring av antalet hushåll i A-regioner under 1980- talet. Procent av antalet hushåll år 1980.

Källa: Ds Bo 1984:5.

Fördelningen på A-regioner bestyrker i stort sett den bild, som man får för de större prognosområdena. För hela Norrland (regio- nerna 10 och 11) visar prognoserna svag utveckling med Umeå A-re- gion som enda undantag. För landet i övrigt kan konstateras att ingen av de större regionerna - undantaget storstäderna - har en enhetlig utvecklingsbild. Den relativt starka ökningen i östra

SOU 1984:35 Bostadsefterfrågan och bostadsbyggande

Mellansverige (region 2) är således koncentrerad till området Enköping-Uppsala-Norrtälje samt Linköping. Hela Södermanland och Östergötland utom Linköpingsområdet har svagare prognoser. I de svaga regionerna 8 och 9 - Värmland, Dalarna, Gästrikland, Häl— singland och Bergslagsområdet - framkommer å andra sidan ett bäl- te med starkare tillväxt. Avvikelserna för denna del förklaras dock delvis av att länsplaneringen har mer positiva befolknings- prognoser.

Andra indelningar

Bostadsstyrelsens prognos ger den starkaste tillväxten för medel- stora kommuner med 30 000-100 000 invånare och den svagaste i små kommuner samt de tre storstäderna. För de sistnämnda är förkla- ringen att expansionen sker i grannkommunerna, medan det sker en utglesning i centralkommunerna. Sambandet kommunstorlek/till- växttakt gäller även vid en regional uppdelning. Även i skogs- länen, som totalt visar svag tillväxt, erhålls således klart positiva värden för de större kommunerna medan kommuner med mindre än 30 000 invånare visar stagnerande eller sjunkande hushållsantal.

Även en fördelning på olika kommuntyper ger påtagliga utslag. En sådan har gjorts enligt en klassificeringsmodell för kommuner som har utarbetats av Arne Fredlund och Per Holm (Byggforskningsrådet, R 23:1984). Kommunerna har fördelats på åtta grupper för vilka hushållstillväxten under 1980-talet anges i procent enligt det lägre resp. högre antagandet om inkomstutveckling.

Grupp 1 Genomsnittskommuner. (De flesta eller alla Hushållstillväxt studerade variabelvärden ligger nära genom- 2,2-4,0 % snittet för alla kommuner.)

Grupp 2 Industrikommuner med stark centralort, höga Hushållstillväxt inkomster och konkurrensutsatt näringsliv. 0,3-1,8 %

280 Bostadsefterfrågan och bostadsbyggande SOU 1984:35

Grupp 3 Industrikommuner med liten centralort, stor Hushållstillväxt glesbygd och konkurrensutsatt näringsliv. -0,9-+1,1 %

Grupp 4 Jordbruks- och glesbygdskommuner med lite Hushållstillväxt areal och relativt stor centralort.

2,1-4,3 %

Grupp 5 Glesbygdskommuner med stor areal, stor gles- Hushålltstillväxt bygdsbefolkning och liten centralort. -2,1-+0,3 %

Grupp 6 Relativt små servicekommuner med betydande Hushållstillväxt centralort, hög inkomst och stor andel skydd- 4,0-5,7 % ade näringar.

Grupp 7 Medelstora servicestäder - residensstäder, Hushållstillväxt eller annan större stad, med hög inkomst och 3,8-5,2 % starkt inslag av skyddade näringar.

Grupp 8 Stockholmsregionen, Göteborgsregionen och Hushållstillväxt Malmöregionen.

4,8-6,2 %

Utom storstadsområdena är det servicekommuner och de differen- tierade genomsnittskommunerna som får de högsta tillväxttalen. Kommunstorleken ger inget påtagligt utslag vid denna gruppering. Industrikommuner och glesbygdskommuner har låga värden.

Slutsatser

Det regionala utvecklingsmönstret framstår rätt tydligt. Endast i ett fåtal regioner kan man räkna med någon betydande tillväxt i hushållsantalet. Det gäller främst östra Mellansverige, i och nära Storstockholm. Det gäller också i delar av Syd- och Västsve- rige och i övrigt på några få punkter. Inte heller dessa områden kan dock räkna med tillnärmelsevis så stark tillväxt i antal lä- genheter som under decennierna före år 1975.

SOU 1984:35 Bostadsefterfrågan och bostadsbyggande

Den vanligaste planeringssituationen kommer att vara ett stabilt eller mycket svagt ökande hushållsantal. I åtskilliga regioner eller regiondelar kan antalet lägenheter som efterfrågas vid slu- tet av 1980-talet bli mindre än nu.

Prognoserna på längre sikt är mycket osäkra, särskilt när det gäller regionala fördelningar. Som tidigare har framhållits skulle det dock behövas avsevärda förändringar i ekonomisk till— växt och i flyttningar från utlandet, för att utvecklingen på riksnivå skall ändra riktning under 1990-talet. Om så inte sker blir frågeställningen för 1990-talet knappast dm en del regioner får ett minskande hushållsantal, utan endast vilka som det blir fråga om.

För bostadsbyggandet innebär den mycket svaga hushållstillväxten — sett från hushållens synpunkt - en förändrad valsituation mel- lan befintliga lägenheter och nybyggda. Så länge hushållsantalet ökar finns det alltid hushåll som måste välja nybyggda lägenhe- ter. Om antalsefterfrågan är oförändrad eller minskar och utbudet i det äldre beståndet också är oförändrat, behöver teoretiskt ingen välja en ny lägenhet. Nybyggda lägenheter blir efterfrågade endast om utbudet i beståndet minskar, eller om de nybyggda bätt- re passar hushållens behov och efterfrågan med hänsyn till läge, miljö, storlek etc. Från producenternas synpunkt kan man säga att konkurrensförhållandet förändras mellan bestånd och byggande. Det går inte att bygga nytt utan att slå ut något befintligt.

Den förändrade efterfrågesituationen innebär också att en för- ändring i efterfrågans inriktning på t.ex. hustyper eller olika stora lägenheter inte kan tillgodoses genom nybyggnad, utan att lägenheter blir över eller måste förändras i beståndet. Hur efterfrågeinriktningen kan komma att påverkas av bl.a. hushålls- strukturens förändringar blir därför av än större betydelse att studera än tidigare.

282 Bostadsefterfrågan och bostadsbyggande SOU 1984:35

7.3 Hushållsstrukturen 7.3.1 fötämdtimger_på tjtspmtå Hushållens storlek

Utvecklingen för olika hushållstyper bestäms i hög grad av be- folkningsutvecklingen. De olika inkomstantagandena ger dock ett påtagligt utslag då det gäller antalet enpersonshushåll. I prog- noserna enligt hushållsflödesmetoden ökar deras antal med omkring 12 000 om året enligt det högre inkomstantagandet medan ökningen begränsas till 5 000 per år vid den svagare inkomstutvecklingen.

Den största skillnaden i utveckling under 1980-talet jämfört med föregående årtionde är, att ökningen av antalet småhushåll blir mycket svagare. Antalet medelstora hushåll ökar svagt och de större hushållen minskar i antal, liksom tidigare. Prognosen enligt hushållsflödesmetoden framgår av tab. 7.4.

Tab. 7.4 Förändring av antalet hushåll av olika storlek åren 1971 1980 och 1981-1990, 1000-tal. Hushållsflödesmetoden

Ööéia57i57_—__70H5T___"'T?W%EHFTHg—_'_—"'—'__—"___ hushåll hushåll 1971—1980 1981-1990 år 1980 Alt. 1 Alt. 2 1 1 148 381 124 49 2 1 090 187 40 42 3 525 -65 18 21 4 515 18 20 25 5 + 220 -69 -66 -60 Summa 3 498 452 136 77

Källa: 05 Bo 1984:6.

Under 1990-talet beräknas förändringarna för alla hushållsgrupper bli små. Antalet småhushåll ökar med endast något tusental per år och hushåll med minst fem boende minskar något.

SOU 1984:35 Bostadsefterfrågan och bostadsbyggande

Barnfamiljer

I prognoserna enligt hushållsflödesmetoden har som barnfamiljer räknats hushåll med barn under 15 år. Deras antal var 956 000 år 1980, medan antalet hushåll med barn under 16 år enligt F08 80 var ca 50 000 större. Antalet hushåll med barn var nästan oför- ändrat mellan åren 1960 och 1980. Prognoserna ger inte heller någon nämnvärd förändring fram till sekelskiftet. Antalet barn- familjer minskar med endast något tusental per år. Antalet hus— håll med olika antal barn har inte beräknats. Av prognosen för hushållsstorlek kan man dock dra slutsatsen, att antalet hushåll med minst tre barn fortsätter att minska, medan antalet hushåll med ett eller två barn ökar svagt.

Åldersförskjutningar

Ökningen av antalet småhushåll består enligt prognoserna främst av pensionärshushåll, medan hushåll med ungdomar under 25 år för- blir nästan oförändrat eller minskar under 1980-talet. Föränd- ringen av antalet hushåll med en eller två boende under 1980— talet enligt hushållsflödesmetoden framgår av följande uppgifter.

Hushallstillskott, 1—2 Boende

Alt. 1 Alt. 2 15-24 år 7 000 -2 000 25-64 " 64 000 21 000 65-w 93 000 72 000

De olika inkomstantagandena ger, som man väntar sig, relativt sett störst skillnader i ungdomsåldrarna. En svag inkomstutveck- ling försämrar i första hand ungdomarnas möjligheter att efter- fråga egna lägenheter. Det är mer förvånande att inkomsterna också ger ett utslag i den äldsta åldersklassen, vilket kan tyda på att inkomsteffekten överskattas, eller att metoden inte till- räckligt beaktar att inkomstförändringarna är ojämnt fördelade och får olika verkningar för ungdomar och äldre. Skillnaderna i hushållstillskott mellan de två alternativen är dock i absoluta tal relativt små, 9 000 resp. 21 000, eller omkring 1 000 resp.

284 Bostadsefterfrågan och bostadsbyggande SOU 1984:35

2 000 per år. De skall ses i relation till det totala antalet hushåll med en eller två boende, som 1980 var ca 200 000 i ung- domsgruppen och nära 900 000 i pensionärsgruppen.

Beräkningarna enligt hushållskvotsmetoden visar samma utveck- lingstendenser som de nyss redovisade. Skillnaderna 1 resultat kan i stort endast sägas understryka den osäkerhet som man måste räkna med. De stora förändringarna i hushållstillskottens ålders- fördelning kan ytterligare belysas något och redovisas i tab. 7.5.

Tab. 7.5 Förändring av antalet hushåll i vissa åldersklasser åren 1980-2000, 1000-tal. Hushållskvotsmetoden, alter— nativ med gynnsam inkomstutveckling och ökande hus- hållskvoter

RéféFédE?_______Ädtål—"'"lqiåäihdlif"___'___—___'_"'—_—' personernas hushåll - _ - å_1der___1999______________ 16-24 221 53 31 —26 25-45 1 255 265 31 —17 45-64 1 074 -73 27 174 sew—___2e___3>6___i_i_ Summa 3 498 449 182 84

Källa: Ds Bo 1984:5.

Jämfört med 1970-talet är tendensen klart vikande, då det gäller utvecklingen av antalet hushåll i ungdomsåldrarna och i pensions— åldern. Under 1990-talet erhålls i båda grupperna minskande hus- hållsantal. Den stora förändringen av åldersklassen 25-44 år har också stor betydelse för bostadsefterfrågan.

Gruppen växte starkt under 1970-talet och består till stor del av etablerade hushåll som ökar i storlek och efterfrågar större lä- genheter. Under 1970-talet gav detta, tillsammans med ekonomiska faktorer, ett starkt underlag för efterfrågan på flera småhus. Befolkningsunderlaget för en sådan efterfrågeinriktning försvagas under 1980- och 1990-talen. I stället ökar antalet hushåll i ål-

SOU 1984:35 Bostadsefterfrågan och bostadsbyggande

dern 45-64 år. De kan till stor del väntas bo kvar i sina lägen- heter och därigenom få ett starkt ökande utrymme per person då hushållen blir mindre. Vi kommer i ett senare sammanhang att dis— kutera dessa förskjutningars betydelse för fördelningen av ut- rymmesstandarden.

Utvecklingen av antalet hushåll i ungdomsgruppen och i pensio- närsåldern kan möjligen ge intrycket av att bostadsproblemen för dessa grupper minskar i betydelse. Man kan dock inte dra någon sådan slutsats. För pensionärsåldrarna är det visserligen uppen- bart, att tillväxten i antalet hushåll avtar och övergår i en minskning under 1990-talet. Det sker dock samtidigt en förskjut- ning mot högre åldrar. Antalet ensamboende pensionärer i åldrarna över 75 år, som har större behov av service och lättskötta bo— städer, kan förväntas öka.

Då det gäller ungdomsgrupperna är utvecklingen svårare att be— döma. Det bör främst understrykas att prognoserna för dessa grup- per är särskilt osäkra. Situationen för ungdomar präglades redan i utgångsläget år 1980 av arbetslöshet och osäkerhet om framti- den. På många håll var det svårt att få tag i lämpliga bostäder. Detta gällde också under en stor del av 1970-talet. De mönster för hushållsbildning som har gällt kan komma att förändras vä- sentligt. Minskad arbetslöshet, tryggare arbetsförhållanden och bättre förutsättningar för bostäder under studietiden kan leda till större hushållsbildning. Om sysselsättningsproblemen inte löses kan hushållsbildningen å andra sidan bli betydligt svagare än den prognoserade.

De uppgifter som finns tyder dock inte på, att problemen med ung- domsbostäder har sin grund i en antalsmässig ökning av efterfrå- gan på bostäder. Det torde mer vara en fråga om att utbudet av lägenheter inte har varit anpassat till efterfrågan. Detta pro- blem kvarstår, även om tillväxten av ungdomsgrupperna avtar.

286 Bostadsefterfrågan och bostadsbyggande SOU 1984:35

7.3.2 Begidnel_utvectling

Regionerna skiljer sig i fråga om hushållsstruktur, som framgått av kap. 2, främst genom att storstadsområdena har större andel småhushåll och genom att de nordligaste länen har större hushåll och likaså en högre andel barnfamiljer. Skillnaderna förklaras främst av befolkningens åldersfördelning.

Den allmänna bilden av de regionala skillnaderna i hushållsstruk- turen förändras inte under 1980-talet. Andelen hushåll med en eller två boende ökar med ett par procentenheter i alla regioner. De högsta andelarna uppnås i Storstockholm och Stormalmö med 71 % och de lägsta i övre Norrland, Sydöstsverige och Västsverige utom Storgöteborg med 60-62 %. De olika alternativen för regional be- folkningsutveckling eller olika antaganden om inkomstutveckling ger inte några större utslag, då det gäller hushållens storleks- fördelning.

De absoluta förändringarna av olika hushållstyper blir små i alla regioner. Endast i Storstockholm når ökningen av antalet småhus- håll upp till 4 OOO-5 000 per år under 1980-talet enligt det högsta alternativet som illustreras i fig. 7.4. De största hus- hållen minskar i antal i alla regioner och minskningen uppgår i några regioner till nära 1 000 hushåll i genomsnitt per år. Mellanliggande grupper, hushåll med tre eller fyra boende, för- ändras endast svagt i antal.

Prognoser som avser hushållens sammansättning på längre sikt blir givetvis mycket osäkra, särskilt om man försöker ange dem i abso- luta tal. Vissa tendenser, som är en följd av befolkningens ål- dersförskjutningar kan dock iakttas även på regional nivå. För alla regioner kan således noteras att den nedåtgående trenden för barnfamiljer och hushåll med fem eller flera boende synes avta under 1990-talet, trots att det totala antalet hushåll då minskar i flertalet regioner. Den största skillnaden i utvecklingen mel- lan 1980-talet och 1990-talet består således i att ökningen av antalet småhushåll blir svagare eller övergår i en minskning.

SOU 1984:35 Bostadsefterfrågan och bostadsbyggande

Antalhushå" 5000

1 till 2 boende 5 eller ilera boende

4000—

3000

2000

1000

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 "

Region

—1000 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11

Region

Fig. 7.4 Årlig förändring regionvis av antalet hushåll med 1-2

resp. 5 eller flera personer under 1980-talet. Hus- hållsflödesmetoden alt. 1.1.

Källa: Ds Bo 1984:6.

7.4 Förändring av befintligt bestånd

7.4.1 Avgång av lägenheter

Definition, avgångsorsaker

Med lägenhetsavgång avser vi nettominskningen under en period av det antal lägenheter som fanns vid periodens början. Denna netto- minskning är resultatet av en komplicerad process som innebär att det både tillkommer lägenheter på annat sätt än genom nybyggnad och avgår lägenheter av en rad olika orsaker.

288 Bostadsefterfrågan och bostadsbyggande SOU 1984:35

Tillskottet till beståndet uppkommer genom att fritidshus ändras till permanenta bostäder, att kontor och andra lokaler ändras till bostäder och genom att stora lägenheter delas. Omfattningen av sådana tillskott är dåligt kända, men det kan röra sig om nå- got tusental lägenheter per år. Den viktigaste faktorn är perma- nentning av fritidshus.

Avgången uppkonmer genom rivning, sammanslagning av lägenheter vid ombyggnad, övergång till fritidshus eller annan användning, t.ex. som kontor, och övergivande av lägenheter. Någon studie av orsaker till lägenhetsavgång har inte gjorts sedan 1960-talet och kunskaperna om olika faktorers betydelse är därför ofullständiga. Rivning av hus är dock numera en faktor av liten betydelse. Det har i flerbostadshus rört sig om 2 OOO-3 000 lägenheter om året efter år 1975, medan omfattningen i småhus är okänd.

För flerfamiljshus är avgång genom sammanslagning av lägenheter vid ombyggnad en viktigare faktor än rivning. År 1982 avgick 5 000 lägenheter vid ombyggnad och genomsnittet åren 1976-81 var drygt 3 000 lägenheter. De viktigaste orsakerna när det gäller småhus är att lägenheterna inte längre efterfrågas, ofta för att de är dåliga och ensligt belägna. De ändras till fritidshus, överges eller rivs.

Prognosmetoder

Lägenhetsavgången kan givetvis till en del betraktas som bestämd av hushållens efterfrågan av bostäder. Ett uttryck för detta är främst en stor del av småhusavgången, som uppkommer genom att ingen längre kan bo där huset finns. Såvitt man kan bedöma har denna avgång främst bestått i att hus med låg standard har över- getts eller blivit fritidshus.

Även när det gäller lägenheter i flerbostadshus kan hushållens efterfrågan och stöd till denna genom bostadspolitiska åtgärder ses som en viktig faktor. Det sämsta beståndet har försvunnit delvis därför att lägenheterna inte skulle bli efterfrågade i be—

SOU 1984:35 Bostadsefterfrågan och bostadsbyggande

fintligt skick och inte heller har kunnat byggas om. I många fall - och särskilt när det gäller någorlunda användbara bostäder - inverkar dock andra faktorer. Efterfrågan för andra behov kan slå ut bostäderna. Det kan gälla antingen tomtmarken, som vid de sto- ra cityombyggnaderna, eller husen. I många fall kan bostäder ock- så försvinna och ersättas av andra bostäder genom rivning eller ombyggnad, trots att det finns en stor efterfrågan på dem i be- fintligt skick eller efter en mindre upprustning. En förutsätt— ning är då att det samtidigt finns en efterfrågan på de ombyggda eller nybyggda lägenheterna. Det blir olika hushålls efterfrågan som tillgodoses i de två fallen.

Att bygga upp prognoser för förändring av beståndet och för lä- genhetsavgång med utgångspunkt från en efterfrågemodell och över- väganden om bostadspolitiska mål och andra åtgärder skulle stöta på stora svårigheter. Vi har därför, liksom vid alla tidigare försök till bedömningar, valt att använda enkla kalkyler. Resul- taten får sedan prövas med diskussioner från andra utgångspunkter och eventuellt justeras.

Det har tidigare varit vanligt att bedöma avgång och behov av er- sättningsproduktion med hänsyn främst till behovet av att ersätta bostäder med låg standard. Som framgått av uppgifterna i kap. 2 är dock detta bestånd nu till största delen ersatt eller moder- niserat. Det ger på längre sikt inte upphov till någon stor lä- genhetsavgång. I prognoserna har därför antagits att lägenhets- avgången bestäms av enbart husens ålder. Oavsett om lägenheterna är moderna eller omoderna behöver det efter en viss tid vidtas åtgärder som innebär att husen helt ersätts eller byggs om så att lägenhetsantalet minskar. Även övergivande och övergång till annan användning torde, även om det inte är statistiskt dokumen- terat, ha ett starkt samband med husens ålder.

I såväl Temaplans som bostadsstyrelsens prognoser har avgången beräknats enligt två alternativ med avgångsfrekvenser för olika åldersklasser av småhus och flerbostadshus. Utgångspunkten är i båda fallen den faktiska avgången under 1970-talet. I bostads- styrelsens beräkningar har avgången anpassats till antagandet i

290 Bostadsefterfrågan och bostadsbyggande SOU 1984:35

LU 84, avgång av 20 000 lägenheter per år. Dessa har fördelats

regionalt.

Resultat

Temaplans beräkningar har gjorts för femårsperioder till år 2000 och resultaten framgår för hela riket av tab.7.5a. Förändringarna av beståndets åldersfördelning ger mycket svagt utslag i kalkyl- erna och nivån blir ungefär densamma under varje femårsperiod, omkring 20 000 resp. 27 000 lägenheter per år i de två alterna— tiven. Skillnaden består i olika avgång av småhus.

Tab.7.5a Årlig nettoavgång av lägenheter åren 1960-2000, 1000-tal

FEFTEd—_————_ TotaTt__ Småhus Flerbostadghds 1961-1970 38 20 18

1971-1980 25 14 11

1981—1990

Alt. 1 17 7 10

Alt. 2 27 17 10

1991-2000

Alt. 1 21 10 11

Alt. 2 28 17 11

Källa: 05 Bo 1954:6.

I bcstaosStyrelsens kalkyl är avgången 20 006 lägenheter per år liksom i LU 84, fördelad på 8 500 i smånus och 11 SOC i flerbo- stadshus. I ett lägre alternativ har avgången beräknats till 15 000 lägenheter per år.

na i beståndet inte ger något väsentligt utslag på avgångens storlek fram till sekelskiftet. Avgången under 1980—talet blir

SOU 1984:35 Bostadsefterfrågan och bostadsbyggande

större än hushållstillskottet enligt alla alternativ. Under 1990- talet blir avgångens storlek av dominerande betydelse för nypro- duktionen, jämförd med de prognoserade hushållstillskotten.

Den i Temaplans alternativ 2 beräknade avgången av småhus synes tveksam med hänsyn till att den utgår från beräknad avgång under perioden 1976—1980. Underlaget för denna period är bristfälligt. Avgången redovisas därför i tab. 7.6 regionalt endast enligt Te- maplans alternativ 1 och enligt bostadsstyrelsens högre alterna— tiv. De båda prognoserna ger en likartad regional fördelning med något olika absolut nivå.

I flertalet regioner blir avgången redan under 1980-talet större än de prognoserade hushållstillskotten enligt de högsta

Tab. 7.6 Årlig nettoavgång regionvis under 1980-talet enligt olika kalkyler, antal lägenheter

iE5i?iT_""_'_""_________TEEäETäH"7HTIT""__'_""'lä5€EäHEETYT ota ma- Fler- relsen hus bostads- Alt. 1 hus Totalt 1. Storstockholm 3 800 300 3 500 4 200 2. Östra Mellansverige 1 800 900 900 2 200 3. Sydöstsverige 1 600 1 000 600 1 900 4. Stormalmö 1 100 300 800 1 200 5. Övriga Sydsverige 1 600 1 000 600 1 900 6. Storgöteborg 1 300 300 1 000 1 500 7. Övriga Västsverige 1 900 1 200 700 2 300 8. Norra och västra Mellansverige 1 700 1 000 700 2 100 9. Centrala Mellan- sverige 900 400 500 1 100 10. Mellersta Norrland 800 500 300 900 11. Övre Norrland 600 400 200 700 Hela riket 17 000 7 300 9 700 20 000

Källa: Ds Bo 1984:5, 1984:6.

292 Bostadsefterfrågan och bostadsbyggande SOU 1984:35

alternativen för hushållsbildningen, som framgår av tab. 7.3. Det viktigaste undantaget är Storstockholm. I Storgöteborg blir hus- hållstillskottet högst lika stort som avgången och i Östra Mel- lansverige är nivån för hushållstillskottet något högre än av-

gången.

Man kan också konstatera, att avgången av lägenheter i flerbo- stadshus blir starkt koncentrerad till ett fåtal regioner. Stor- stockholm och Storgöteborg svarar för nära hälften av lägenheter- na och Stormalmö samt de tre regioner som gränsar till storstads— områdena svarar för ytterligare 30 %.

Avgången av småhus kan under 1980-talet, liksom tidigare, till största delen antas gälla ej moderna lägenheter i glesbygden. Där fanns 500 000 lägenheter i småhus år 1980, varav nära 20 % var halvmoderna eller omoderna. Tätorternas bostadsmarknader torde i relativt ringa grad påverkas av denna lägenhetsavgång. Man kan således inte räkna med att överskott på lägenheter i moderna flerbostadshus i tätorter kan bli utnyttjade på grund av att små- husbeståndet minskar. Om de dåliga lägenheterna finns på platser med sysselsättning i t.ex. jordbruket, måste de ersättas med ny- byggnad i de fall de inte kan byggas om.

7.4.2 Ombyggnad

Ombyggnader behandlas i detta avsnitt endast med avseende på för- ändringar som höjer lägenheternas kvalitetsgrupp från ej modern till modern standard eller medför förändring av lägenheternas storleksfördelning.

Ej moderna småhus

Antalet ej moderna lägenheter i småhus har år 1980 uppskattats till 135 000, varav 70 000 var omoderna, dvs. saknade såväl bad- rum som viss annan utrustning och 65 000 var halvmoderna. Av- gången under 1980—talet kommer, enligt antagandena om husens åldersfördelning, att vara koncentrerad till årgångar med stor

SOU 1984:35 Bostadsefterfrågan och bostadsbyggande

andel ej moderna lägenheter. Det återstår dock 60 000 - 70 000 ej moderna småhus som behöver byggas om.

Modernisering av dessa lägenheter innebär en relativt låg volym, jämfört med tidigare. Den faktiska omfattningen av modernisering— en under perioden 1960-1980 kan således uppskattas till minst 10 000 lägenheter per år. Även om man antar att moderniseringen av småhus helt genomförs under 1980-talet, skulle alltså denna form av ombyggnad komma att minska. Såväl investeringsuppgifter som uppgifter om statliga bostadslån och förbättringslån till om- byggnad av småhus tyder också på att volymen har minskat. Inve- steringarna i ombyggnad av småhus minskade i fasta priser med en tredjedel mellan åren 1980 och 1983. Antalet lägenheter i hus som fick beslut om lån till ombyggnad eller förbättring halverades under samma tid, från ca 14 000 år 1980 till ca 7 000 år 1983. Uppgifterna avser både moderna och ej moderna lägenheter.

Flerbostadshus

När det gäller flerbostadshusen är sammanslagning av lägenheter vid ombyggnad den viktigaste orsaken till att lägenhetsantalet minskar. De beräkningar som har gjorts av lägenhetsavgång i fler- bostadshus måste således ses i relation till ombyggandets om- fattning. En sådan avstämning gjordes i bostadsstyrelsens under- lagsberäkningar till långtidsutredningen (SOU 1984:5). Antalet ombyggda lägenheter beräknades där med i princip samma metod som här har använts för avgången, dvs. genom antaganden om ombygg- nadsfrekvenser för olika årgångar av hus.

Beräkningarna resulterade i ombyggnad (brutto) av 190 000 lägen- heter under 1980-talet och en minskning av lägenhetsantalet med 55 000 lägenheter. Jämfört med de beräkningar som har refererats ovan om den totala avgången innebär detta, att det årligen skulle avgå 5 500 lägenheter på grund av ombyggnad och 4 000 — 6 000 lägenheter av andra orsaker, dvs. rivning, övergång till andra ändamål o.d.

294 Bostadsefterfrågan och bostadsbyggande SOU 1984:35

7.4.3 beståndets_sammansättning

Avgång av lägenheter samt ombyggnader medför stora förändringar av det bostadsbestånd som fanns år 1980. Antalet lägenheter som kommer att beröras uppskattas brutto till minst 400 000 under 1980-talet. Härvid bortses från om- eller tillbyggnad av moderna småhus och från mindre ombyggnader i flerbostadshus. Under förut— sättning att ombyggnaderna i första hand inriktas på halvmoderna och omoderna lägenheter kan alla sådana, omkring 270 000 lägen- heter år 1980, ersättas till år 1990.

Utöver lägenheternas utrustning ändras lägenheternas storleksför- delning. I tab. 7.7 återges den beräkning av lägenheternas storleksfördelning som har använts även i långtidsutredningen och som grundas på bl.a. en total avgång av 200 000 lägenheter och ombyggnad av 190 000 lägenheter i flerbostadshus.

De absoluta förändringarna kan synas relativt stora när det gäl- ler enrumslägenheter, som minskar med över 10 000 i genomsnitt per år. Det är dock mindre än den genomsnittliga minskningen av antalet enrumslägenheter i det äldre beståndet under perioden 1961—1980. Den kan uppskattas till 15 000 lägenheter i genomsnitt per ar.

Ingen omstrukturering av flerbostadshusen

Olika lägenhetstypers procentuella andelar av beståndet förändras relativt obetydligt. Någon omstrukturering av flerbostadshusen, som ger förutsättningar för en mer allsidig befolknings- och hus- hållssammansättning i dessa, åstadkommes inte. Mer än hälften av lägenheterna kommer även år 1990 att bestå av högst två rum och kök och kan alltså endast tillgodose bostadsbehov för hushåll med en eller högst två personer. Familjer med mer än ett barn får små möjligheter att finna tillräckligt stora lägenheter i de äldre flerbostadshusen. De blir således hänvisade till befintliga småhus eller till nyproduktionen.

SOU 1984:35

Bostadsefterfrågan och bostadsbyggande

Tab. 7.7 Förändring av lägenheternas storleksfördelning i 1980 års bestånd under 1980-talet. 1 OOO-tal lägenheter och i procent

___—___—

___—___—

Hela beståndet

1980

Förändring 1981-1990 Kvarvarande 1990

Småhus

1980

Förändring 1981-1990 Kvarvarande 1990

Flerbostadshus

1980

Förändring 1981-1990 Kvarvarande 1990

I procent Hela beståndet 1980

1990

Småhus 1980 1990

Flerbostadshus 1980 1990

Källa: F08 80, SOU 1984:5.

1 000 Högst 2 3 4+ lägen- 1 rk rk rk rk heter

3 669 -200 3 469

1 626

1 541

2 043

-115 1 928

100 100

100 100

100 100

553 -115 438

45

38

502

-108 406

15

13

25 21

836

788

127

104

703

678

23 23

34 35

598 17 581

25 25

18 18

29 30

381

-28

353

156

127

240

239

37 39

71 72

12 13

296 Bostadsefterfrågan och bostadsbyggande SOU 1984:35

För att förändra flerbostadshusen så att de ger verkliga valmöj- ligheter för en större del av flerpersonshushållen, skulle be- hövas ombyggnader i mycket större omfattning än vi har räknat med.

Beräkningarna förutsätter att lägenhetsantalet i ombyggda hus reduceras med nära 30 %. Förändringen av lägenhetsfördelningen har beräknats med utgångspunkt från de faktiska ombyggnaderna åren 1975-1982 och blir relativt stor, vilket framgår av tab. 7.8.

Tab. 7.8 Lägenheternas storleksfördelning i ombyggda flerbo- stadshus under 1980-talet.

Samtliga Hogst 2 3 4+ lägenheter 1 rk rk rk rk

1000-tal lägenheter

Före ombyggnad 190 110 50 18 12 Efter ombyggnad 135 20 45 47 23 Förändring —55 -90 —5 29 11 I procent

Före ombyggnad 100 58 26 10 6

Efter ombyggnad 100 15 33 35 17

Källa: SOU 1984:5.

Bostadsförbättringsprogrammet

Ombyggnadsnivån synes i antal lägenheter ansluta relativt väl till det program för bostadsförbättring, som riksdagen antog hösten 1983. Programmet omfattar dock även mindre åtgärder, var- för det totala antalet lägenheter blir större, i genomsnitt 27 500 per år under perioden 1984-1993. Omfattningen av samman- slagning av lägenheter framgår inte i programmet. Antalet lägen- heter som byggs om genomgripande har dock angivits till endast 5 500 per år. Att lägenheter slås ihop behöver inte alltid inne- bära att ombyggnaden blir "genomgripande". Det är dock troligt

SOU 1984:35 Bostadsefterfrågan och bostadsbyggande

att sammanslagning i den omfattning, som vi har räknat med, inne- bär en förskjutning mot större ombyggnader. Programmet anger dock som ett mål att ofullständiga lägenheter, dvs. lägenheter utan fullständigt kök, skall byggas om och kompletteras.

Tendensen under åren 1982 och 1983 har varit att sammanslagningen av lägenheter minskar vid ombyggnad. Om denna tendens står sig skulle det innebära att beståndet förändras i ännu mindre om- fattning än som här har antagits. I så fall kan det också inne- bära att avgången av lägenheter har överskattats. Utvecklingen de senaste åren kan dock ha varit starkt konjunkturbetonad. Den har också påverkats av tillfälliga ombyggnadsbidrag och hyresrabat- ter. Dessa har bidragit till att ombyggnaderna har ökat snabbt, men torde också ha medverkat till inriktning mot begränsade åt- gärder, som har kunnat komma igång snabbt och genomföras under den korta tid som stimulansstödet har gällt.

Förutsättningar på längre sikt

Under 1990-talet, eller mot slutet av 1980-talet, förändras för- utsättningarna för ombyggnad väsentligt. Åtgärderna kommer då att helt avse moderna hus. Tendensen för hushållstillväxten är, som framgått av avsnitt 7.2, ännu svagare än under 1980-talet. Av demografiska orsaker kan man förvänta en svagare efterfrågan på de minsta lägenhetstyperna och denna tendens förstärks, om in- komstutvecklingen blir gynnsammare än under 1980-talet.

En allmän bedömning på längre sikt är att ombyggnad med föränd- ring av lägenhetsfördelningen kommer att öka väsentligt. Redan under 1990—talet kan de i betydande omfattning komma att avse hus som har byggts under 1960—talet. Flerbostadshusen kan eljest inte tillgodose förändringar i hushållens efterfrågan, vilket skulle medföra risk för ökad segregation och ökat antal outnyttjade lä- genheter.

298 Bostadsefterfrågan och bostadsbyggande SOU 1984:35

7.5 Antal nybyggda lägenheter 7.5.1 £rgggosrgqåimt_på_riksnivå

Prognoserna på riksnivå sammanfattas i tab. 7.9. Endast två alternativ för avgången har angetts. De högre resp. lägre alter- nativ som har nämnts i texten innebär i förhållande till upp— gifterna i tabellen en ökning av ersättningsproduktionen med ca 9 000 lägenheter per år resp. minskning med 5 000 lägenheter per ar.

Resultaten varierar mellan 25 000 och 38 000 nybyggda lägenheter per år, huvudsakligen på grund av de olika antagandena om in- komstutveckling. Skillnaden mellan de olika prognosmetoderna är av försumbar storlek jämförda med den allmänna osäkerheten.

Tab. 7.9 Årlig nybyggnad under 1980-talet för att tillgodose hushållstillskott och avgång, 1 OOO-tal lägenheter.

Prognos Ökad Ersatt- Summa efter- nings—

frågan byggande

Temaplan alt. 1 14 17 31 alt. 2 8 17 25 Bostadsstyrelsen alt. 1 18 20 38 alt. 2 13 20 33

LU 84 alt. 1 17 20 37 alt. 2 8 20 28

Källa: Ds Bo 1984:5, 198426, SOU 1984:5.

Prognoserna har inte tagit hänsyn till förändring av antalet out- nyttjade lägenheter eller andra förändringar av beståndets ut— nyttjande. Antalet outhyrda lägenheter ökade åren 1981-1983 med uppskattningsvis 30 000. Om antalet outhyrda lägenheter antas förbli oförändrat skall den prognoserade nyproduktionen ökas med detta antal.

SOU 1984:35 Bostadsefterfrågan och bostadsbyggande

Den faktiska produktionen under åren 1981-1983 var 140 000 lägen- heter, dvs. 46 700 i genomsnitt per år. Under de återstående sju åren av 1980-talet borde alltså enligt ytterlighetsalternativen byggas (250 000 + 30 000 - 140 000 =) 140 000 lägenheter resp. (380 000 + 30 000 - 140 000 =) 270 000 lägenheter. I genomsnitt per år blir det 20 000 resp. 38 600 lägenheter. Talen minskar med ca 4 000 lägenheter per år, om man antar att antalet outhyrda lägenheter åter minskar till 1980 års nivå. Denna förutsättning kan dock bedömas som tämligen orealistisk med hänsyn till den ojämna lokala fördelningen av de outhyrda lägenheterna.

Bedömningen för återstoden av 1980—talet är mycket osäker. Man kan dock konstatera att produktionsnivån år 1984 — beräknat på- börjande av drygt 30 000 lägenheter — är för låg som genomsnitt för återstoden av 1980—talet, om utvecklingen följer de högre al— ternativen och antalet lediga lägenheter inte minskar. Enligt de lägre alternativen är den aktuella produktionsnivån för hög.

7.5.2 Regionala_prggnpser_för 19801talet

Prognosresultaten för regioner redovisas för 1980-talet i tab. 7.10. De olika alternativen avser den "koncentrerade" befolk- ningsutvecklingen och starkare inkomstökningen i Temaplans prog- nos (T:1.1) samt starkare resp. svagare inkomstökning enligt alternativet med "den spridda befolkningsutvecklingen" (T:2.1 resp. T:2.2). Avgången i dessa alternativ är 17 000 lägenheter för riket. Av bostadsstyrelsens beräkningar återges alternativet med den starkare inkomstökningen och en avgång av 20 000 lägenheter per år (B.1).

För samtliga regioner utom Storstockholm kan man konstatera, att de högsta prognoserade årsgenomsnitten för hela 1980-talet är mindre än den genomsnittliga årsproduktionen åren 1981-1983. Ny- byggandet under återstoden av 1980-talet skulle alltså behöva vara lägre under åren 1984-1990 än under de första åren av 1980— talet i alla regioner utom Storstockholm. En ökning i förhållande till den låga nivån år 1984 kan dock behövas i vissa regioner.

300 Bostadsefterfrågan och bostadsbyggande SOU 1984:35

Tab. 7.10 Behövlig årlig nybyggnad regionalt för att tillgodose

hushållstillskott och ersättning för avgång under 1980-talet, enligt olika alternativ, 1000-tal lägen- heter

iegTEF———"'__"_"'_______TiHC7______198111990___"—'_"_'7'__ tiskt ATtEFHäTHTF""""—__'_____

1981—1983 T:1.1 T:2.1 T:2.2 B.1 l. Storstockholm 7,7 8,8 6,7 5,8 8,7 2. Östra Mellansverige 6,5 4,0 3,9 3,3 4,7 3. Sydöstsverige 4,4 2,4 1,9 1,3 2,9 4. Stormalmö 2,5 1,6 1,5 1,2 2,0 5. Övriga Sydsverige 3,9 2,3 2,9 2,3 3,7 6. Storgöteborg 3,2 2,6 2,0 1,5 2,8 7. Övriga Västsverige 5,7 3,3 4,3 3,5 4,2

8. Norra och västra

Mellansverige 4,5 1,9 1,5 0,9 3,0 9. Centrala Mellansverige 2,7 1,4 2,7 2,4 1,8 10. Mellersta Norrland 2,6 0,9 1,1 1,0 1,2 11. Övre Norrland 2,8 1,3 1,5 1,0 1,4 Hela riket 46,6 30,5 30,0 24,2 36,4

Källa: 05 80 1984: 5, 1984:6.

I flera av regionerna blir det återstående byggnadsbehovet mycket litet under återstoden av 1980-talet. Det gäller främst Norr- landslänen, men också Mellansverige och sydöstra Sverige. Inom dessa regioner finns dock områden som har behov av nybyggnad. I andra delar av regionerna får man räkna med att det kan bli över— skott på bostäder även om nyproduktionen helt upphör.

7.5.3 Tendenser på_längre_sikt

För 1990-talet är den allmänna tendensen, som framgått tidigare, att hushållstillskotten minskar ytterligare i alla regioner. Om avgången beräknas enligt samma modell som för 1980-talet ökar den endast obetydligt och nybyggnadsbehovet minskar då till nivåer mellan 20 000 och 30 000 lägenheter per år för hela landet. I de svagare regionerna skulle nybyggnadsbehovet, beräknat på det sätt som har gjorts här, bli mindre än avgången, eftersom antalet hushåll väntas minska.

SOU 1984:35 Bostadsefterfrågan och bostadsbyggande

Det går knappast att dra några slutsatser om byggandets omfatt— ning under 1990-talet med stöd av de tendenser som har beräknats. Man kan endast konstatera att tendensen är svag. Även om netto- resultatet blir nära noll behövs sannolikt nyproduktion i verk— ligheten, dels av lokaliseringsskäl, dels på grund av att de be— fintliga lägenheterna inte passar för hushållens behov. Allmänt kan antagas att risken för lägenhetsöverskott ökar i det befint- liga beståndet. Ombyggnad av flerbostadshus får ökad betydelse, vilket kan tyda på en ytterligare förskjutning av byggandet till de större tätorterna.

7.6 Efterfrågan och produktionsinriktning 7.6.1 Inledning

Hushållens efterfrågan på lägenheter av olika storlek, olika hus- typer och upplåtelseformer etc. kan teoretiskt ses som bestämd av dels hushållets storlek och medlemmarnas ålder, dels disponibel inkomst, och priser för bostäder samt av vanor och värderingar. Om dessa faktorer kan allmänt konstateras att inkomster och pri- ser har mycket större betydelse för exempelvis inriktningen av efterfrågan på olika lägenhetstyper än för antalet efterfrågade lägenheter. Det som är av betydelse är då inte bara inkomstnivå och prisnivå för bostäder utan också inkomstfördelning och pris— struktur samt andra villkor för bostadsinnehavet, t.ex. behovet av kapitalinsats.

De här antydda sambanden har alltid varit självklara utgångspunk- ter för bostadspolitiken, som genom finansieringssystemet i hög grad påverkar såväl hela kostnads- och prisnivån som fördelningen av kostnader mellan olika årgångar i beståndet och mellan olika upplåtelseformer. Bostadsbidragen kan ses som dels en omfördel- ning av disponibla inkomster mellan olika hushållsgrupper - för- stärkning för svaga grupper - dels som en prisrabatt för främst barnfamiljer och pensionärer med låga inkomster. Syftet kan ut— tryckas så, att olika hushåll ska ges möjligheter att efterfråga och stimuleras till att efterfråga bostäder som de behöver enligt bostadspolitiska värderingar.

302 Bostadsefterfrågan och bostadsbyggande SOU 1984:35

Vi skall i det följande först diskutera efterfrågans inriktning främst med avseende på lägenhetstyper och tar därefter upp frågor om beståndets förändringar genom ombyggnad och avgång av lägenhe- ter. Slutligen diskuteras nyproduktionens omfattning i antal lä- genheter samt produktionsinriktningen. Tendenser i efterfrågein- riktningen belyses i en modellstudie för Storstockholm samt av beräkningar på riksnivå.

7.6.2 Modellétudie_för_Storsto£kholm

Stockholmsstudien har utförts av Temaplan AB i samarbete med Stockholms kommuns utrednings- och statistikkontor och är en ut- byggnad av prognosen enligt hushållsflödesmetoden. Grundmateria- let för år 1980 har för varje hushållstyp kompletterats med upp- gift om disponibel inkomst samt med bostadsdata, som avser bosta— dens hustyp/upplåtelseform, lägenhetens storlek och kvalitet samt läge i regionen. Bostadsuppgifterna har beräknats med stöd av hyresstatistik och särskilda skattningar för egnahem. För varje hushållstyp har gjorts en prognos för inkomstfördelningen år 1990 och på grundval av dessa har gjorts prognoser för efterfrågans inriktning på olika typer av bostäder.

Modellen utgår ifrån att bostadsmarknaden var i balans år 1980 och att det boendemönster som då fanns också var ett uttryck för hushållens faktiska preferenser vid då rådande inkomster och bo- stadspriser. Detta boendemönster antas förbli oförändrat, förut- satt att de ekonomiska faktorerna förblir oförändrade. Varje hus- hållstyp antas alltså år 1990 efterfråga bostäder på samma sätt som motsvarande hushåll år 1980, om inkomst och bostadspris för- blir realt oförändrade. Om inkomst eller pris förändras påverkar detta efterfrågans inriktning. En förutsättning är, att det bostadspolitiska stödet inte förändras. '

I beräkningarna har antagits att priselasticiteten för antalet efterfrågade lägenheter är - 0,2, dvs. att om relativpriset för bostäder ökar med 10 % så minskar antalet efterfrågade lägenheter med 2 %. Bostadsutgiftens priselasticitet antages vara 0,5, dvs.

SOU 1984:35 Bostadsefterfrågan och bostadsbyggande

om hyror och andra priser höjs med 10 % så ökar hushållen sina bostadsutgifter med endast 5 % och minskar sin efterfrågan med 5 %. Inkomstelasticiteten antas vara 0,4 för antalsefterfrågan och 0,5 för bostadsutgiften, dvs. om den disponibla inkomsten ökar med 10 % så ökar antalet efterfrågade lägenheter med 4 % och bostadsutgiften med 5 %.

I redogörelsen för hushållsprognosen har konstaterats att en för— svagning av inkomstutvecklingen med ca 0,7 % per år - skillnaden mellan de två alternativen med 0,85 resp. 0,17 % i årlig inkomst- ökning — minskar nettotillskottet av hushåll under 1980-talet med ca en tredjedel. Samma effekt uppnås vid en ökning av relativpri- set på bostäder med 1,3 % per år, dvs. en historiskt sett bety- dande prisökning.

Hustyp, lägenhetstyp

De beräknade förändringarna av bostadsefterfrågans fördelning på upplåtelseform/hustyp och på lägenhetstyper framgår av tab. 7.11.

Tab. 7.11 Förändring av antal efterfrågade lägenheter av olika

storlek och i olika hustyper/upplåtelseformer i Stor- stockholm under 1980-talet

Inkomstökning 0,85 %7år Inkomstokning 0,17 %7år oförändrat pris Svagare folkökning Stö?W??__”___SVägäli?____75föFäHHFäTT'TTFTEöEEiTEi' folkökning folkökning pris 1,3 %/år 1.1 2.1 2.2 2.3 Hushållstillskott 50 29 19 19 Högst 1 rk 7 2 4 8 2 rk 10 6 6 10 3 rk 10 5 5 8 4 rk 8 2 - 1 5 + rk 15 11 2 - 6 Småhus, äganderätt 20 14 4 -13 Bostadsrätt 10 7 4 2 Hyresrätt 20 8 11 30

Källa: Ds Bo 1984:6.

304 Bostadsefterfrågan och bostadsbyggande SOU 1984:35

Resultaten visar, att efterfrågeinriktningen enligt denna modell är relativt okänslig för förändringar i folkökningen, dvs. egent- ligen för flyttningsvinstens storlek. Ökningen av antalet hushåll påverkas visserligen, som tidigare visats, i hög grad av de olika flyttningsantagandena, men den relativa fördelningen på olika lä- genhetstyper påverkas i mindre grad. Den större inflyttningen ger dock en något större ökning i efterfrågan på hyreslägenheter och på små lägenheter. Tendensen stämmer således med tidigare erfa- renheter av efterfrågeförändringar. Den omedelbara effekten av ökad inflyttning är att efterfrågan först ökar på relativt små hyreslägenheter. Efterfrågan förskjuts senare mot större lägenhe— ter i andra upplåtelseformer och mot småhus. Då marknaden är i balans, så tillvida att det finns tillräckligt många lägenheter, leder därför stora omslag i flyttningarna lätt till obalans mel- lan olika delar av beståndet. Efterfrågan på större lägenheter i småhus fortsätter att öka medan det blir överskott på hyreslägen- heter.

Jämförelser mellan de olika inkomst- och prisalternativen visar betydande skillnader i förändringarnas relativa fördelning på olika lägenhetstyper och upplåtelseformer. Svagare inkomstökning eller ökning av hushållens bostadskostnader ger förskjutningar mot mindre lägenheter och mindre andel småhus och bostadsrätter. Den antagna prisförändringen ger därvid större utslag än inkomst— antagandet, vilket delvis är en följd av alternativens konstruk- tion. Den antagna inkomstförändringen är relativt liten, medan den antagna prisökningen är betydande.

Den beräknade efterfrågeinriktningen medför en svag ökning av den genomsnittliga utrymmesstandarden. I alternativ 1.1 beräknas ök- ningen till omkring 5 % under hela 1980-talet, vilket kan jämfö- ras med över 30 % under 1970-talet. Trångboddheten minskar endast obetydligt och ökningen av utrymmesstandarden skulle bli något svagare för unga hushåll och hushåll med låga inkomster än för äldre och hushåll med högre inkomster. Bostadskostnadernas andel av den disponibla inkomsten skulle minska något för både ungdomar och äldre hushåll, men de beräknade förändringarna är små, endast några tiondels procentenheter.

SOU 1984:35 Bostadsefterfrågan och bostadsbyggande

I modellberäkningarna har också prövats vilka konsekvenser som skulle uppkomma om vissa faktorer förändras. En ökning av kostna- derna i småhus skulle öka bostadsutgifterna för medel- och högin- komsthushåll samt barnfamiljer och äldre hushåll. En ökning av kostnaderna i nya hus drabbar främst barnfamiljer och yngre hus- håll. Om hyrorna i innerstaden ökar mer än i andra områden berör ' detta främst ungdomar och äldre småhushåll, medan barnfamiljerna

påverkas i mindre grad.

Ett huvudintryck av resultaten är, att kombinationen av svag in— komstutveckling och oförändrat efterfrågemönster ger en från bo- stadspolitiska synpunkter ogynnsam utveckling. De grupper som har en låg utrymmesstandard skulle få svaga förbättringar och skill- naderna i utrymmesstandard och bostadskostnader mellan olika grupper tenderar snarare att öka än att minska.

7.6.3 Beräkningar på_riksniyå

Bostadsstyrelsen har på riksnivå analyserat hur utrymmesstandar- den i hela riket varierar med hushållets storlek, ålder och in- komst. På grundval därav har sedan gjorts prognoser för den ge- nomsnittliga utrymmesstandarden år 1990 uttryckt i rumsenheter per person för olika storleksklasser av hushåll. Dessa har sedan tillämpats vid fördelning på olika stora lägenheter.

Utvecklingen av antalet rumsenheter per person sedan år 1960 samt prognos för år 1990 enligt de två alternativen om inkomstutveck- ling framgår av fig. 7.5. Utrymmesstandarden ökar mer än i Stock- holmsprognosen, drygt en halv procent resp. nära en procent per år i de två inkomstalternativen. Ökningen är något större för hushåll med flera boende än för småhushållen och förutsättningar- na för att minska trångboddheten blir - om man antar en jämn för- delning av ökningen — något bättre än i Stockholmsstudien.

Efterfrågan på rumsenheter ökar under 1980-talet med 110 000 per år enligt det lägre inkomstalternativet och med 150 000 per år

306 Bostadsefterfrågan och bostadsbyggande SOU 1984:35

enligt det högre alternativet. Jämfört med 1970-talet är det en minskning i tillväxten med mellan 50 % och 65 %.

Bostadsstyrelsens beräkningar resulterar i att efterfrågan min- skar för alla lägenhetstyper upp till tre rum och kök vid antag- ande om svag inkomstutveckling. Vid inkomstökning med knappt en procent per år minskar efterfrågan även på lägenheter om fyra rum och kök. För båda alternativen gäller att efterfrågeökningen kon- centreras till lägenheter om minst fem rum och kök. Resultaten går i samma riktning som de faktiska förändringarna under perio- den 1976-1980, men med mycket svagare minskning för smålägenhe- terna, se tab. 7.12.

Re/Pers

_- ___-

_— ___—.. ___-

1960 1970 1980 1990År

Fig. 7.5 Antal rumsenheter per person i olika stora hushåll åren 1960—1980 samt prognos för år 1990.

Källa: Ds Bo 1984:5.

SOU 1984:35 Bostadsefterfrågan och bostadsbyggande

Tab. 7.12 Beräknad årlig efterfrågeförändring för olika lägen- hetstyper åren 1976-1980 och under 1980-talet, antal

lägenheter

IääEHFEfE?___T975T1980_—1981?1997f"""_ typ Alt. 1 Alt. 2

Högst 1 rk - 8 400 - 400 - 3 100 2 rk - 8 400 - 1 400 - 2 100 3 rk - 3 200 — 8 100 - 4 900 4 rk 11 600 - 1 100 3 600 5 + rk 37 800 23 800 24 800 Summa 27 800 12 700 18 300

Källa: Bostadsstyrelsen.

Resultaten skiljer sig väsentligt från Stockholmsstudiens resul- tat. Även enligt denna uppkom visserligen den största efterfråge- ökningen för de större lägenheterna, men tillskott erhölls även för smålägenheter i samtliga alternativ.

7.6.4 Regionala_aspekter

Ser man till förhållandena på lokala marknader framgår tydligt hur efterfrågan påverkas av utbudet, dvs. bostadsbeståndets sam- mansättning, som i huvudsak har bestämts av förutsättningar långt tillbaka. Detta kan synas självklart eftersom hushållen måste an— passa sig till det bestånd som finns och som förändras endast marginellt år för år genom ny- och ombyggnad. Förhållandet glöms ofta bort, men var en viktig grund för t.ex. bostadssociala ut— redningens bedömningar. Skillnaden är nu att det befintliga be- ståndet betyder mycket mer och att nyproduktionen blir obetydlig.

Det balansproblem som uppkommer belyses av bostadsstyrelsens re- gionala analyser av utrymmesstandarden. Utrymmet per person är minst i Storstockholm och störst i södra och västra Sverige, med undantag för storstäderna. Skillnaden mellan Storstockholm och

308 Bostadsefterfrågan och bostadsbyggande SOU 1984:35

sydöstra Sverige, region 3, är 12 % för samtliga hushåll. Man kan dock konstatera att de större hushållen genomsnittligt bor rätt lika i alla regioner. Det är således hushåll med en och två per- soner, som har mindre utrymme i Storstockholm. För hushåll med en boende är skillnaden gentemot sydöstra Sverige nära 20 %. De två regionerna ligger 10 % under resp. över riksgenomsnittet.

De regionala skillnaderna har starkt samband med skillnader i an- delen egnahem och med hushållens åldersfördelning. Äldre hushåll bor i stor utsträckning kvar i bostäder, som de skaffat då famil- jen var större och har därför högre utrymmesstandard än yngre småhushåll. Även de yngre småhushållen har dock större lägenheter i vissa regioner, vilket torde förklaras av skillnader i bostads- kostnader och traditioner, men också kan vara en följd av att be— ståndet inte erbjuder andra alternativ.

De resultat som har redovisats för en region, Storstockholm, kan inte användas som underlag för bedömning av andra regioner. Såväl hushållens sammansättning som bostadsbeståndet avviker i flera avseenden från övriga regioner. Det är också troligt att läges- faktorn har större betydelse i Storstockholm än i övriga regio— ner. Vidare är tillväxttakten högst i Storstockholm. Att beräk- ningar som syftar till att belysa efterfrågans inriktning på olika typer av lägenheter ger olika resultat för Storstockholm och på riksnivå behöver således inte innebära att de är motstri- diga. Vi skall dock ytterligare diskutera resultaten något i följande avsnitt.

7.6.5 Utvärdering_av_kglkylerna

De genomförda beräkningarna kan endast ange tendenser i efterfrå- geinriktningen och det går inte att dra några långtgående eller säkra slutsatser. Man kan dock konstatera att alla resultat tyder på en ökning av efterfrågan på större lägenheter trots att det endast är småhushållen som ökar i antal. Orsaken härtill är dels att inkomsterna ökar, om än svagt, dels att åldersfördelningen förskjuts mot högre åldrar, som har större utrymme än yngre.

SOU 1984:35 Bostadsefterfrågan och bostadsbyggande

Ålderseffekten, dvs. att hushållen då de blir äldre bor kvar i lägenheter som de har skaffat då utrymmesbehovet var större, är en svårbedömbar faktor. Den ger en stark tendens till ökning i utrymmesstandarden, som kan ha underskattats i kalkylerna. Den modell som har använts i Storstockholm innebär således att hus- håll som år 1990 är exempelvis i åldern 55-64 år får samma lägen- hetsfördelning, som hushåll med samma storlek och inkomst hade i denna åldersklass år 1980. Endast förändring i storleksfördelning och inkomst beaktas alltså. Beräkningarna på riksnivå är uppbygg- da på annat sätt, men utgår från genomsnittliga förändringar i inkomst och utrymmesstandard för olika stora hushåll med fördel- ning på endast två åldersklasser under och över 65 år. I båda fallen sker alltså "modellmässigt" en minskning av lägenhetsstor- leken då hushållets storlek minskar även i högre åldrar. Endast den genomsnittliga inkomstökningen är en korrigerande faktor.

Ser man till tidigare utveckling kan man konstatera att hushåll i högre ålder i stor omfattning bor kvar i lägenheter, som de skaffat då familjen var större. Gårdagens familjebostäder är da- gens pensionärsbostäder, vilket ger äldre hushåll en hög utrym- messtandard. Det är en utveckling som har fått stöd av de kommu- nala bostadstilläggen till folkpensionärer och av förbättrade pensioner. Eftersom gårdagens familjebostäder var små har effek- ten hittills blivit att majoriteten av äldre hushåll bor kvar i bostäder om 2-3 rum och kök och med ett betydande inslag även av enrumslägenheter.

Om kvarboendet fortsätter i högre åldrar blir resultatet att ett starkt ökande antal hushåll med två eller endast en boende i 50- årsåldern och däröver bor kvar i lägenheter med 4-5 rum eller mer, främst i egnahem. I den mån de vill flytta är det inte till de minsta lägenheterna, utan kanske till bekvämare bostäder med 3—4 rum.

Om hushåll i högre åldrar bor kvar i större omfattning när famil- jen blir mindre, blir effekten en starkare efterfrågan på större lägenheter än kalkylerna visar och följaktligen en större minsk-

310 Bostadsefterfrågan och bostadsbyggande SOU 1984:35

ning i efterfrågan på smålägenheter. Det skulle också - om be- tingelserna för andra grupper inte förbättras - förstärka skill- naderna i utrymmesstandard. Ett allt större antal medelålders och äldre hushåll med en eller två personer får ökande utrymme, medan det blir svårt att tillgodose behoven för nytillkommande barnfa- miljer.

Med den mycket svaga tillväxt av antalet hushåll, som uppkommer under 1990-talet, kommer nettoförändringarna i efterfrågan i ännu högre grad att förskjutas mot större lägenheter. Effekten av kvarboende förstärks då de hushåll som under 1960- och 1970-talen flyttade in i relativt stora egnahem kommer upp i en ålder då hushållen minskar starkt i storlek. Man kan då få betydande överskott av smålägenheter i flerbostadshus, om inte ombyggna— derna ökar väsentligt.

7.6.6 Ungdgmgr_ogh_barnfamiljer

Vi har tidigare visat, att antalet hushåll med ungdomar i åldern under 25 år kan väntas öka svagt under 1980-talet och senare min- ska. Antalet barnfamiljer förblir i stort sett oförändrat, men antalet barn per familj fortsätter att minska. Hushållen i ål- dersklasserna över 45 år ökar starkt i antal.

De slutsatser man kan dra av de skisserade tendenserna är att ungdomarnas efterfrågan av smålägenheter inte är något kvantita- tivt ökande problem. Svårigheter kan ändock uppkomma på grund av obalans mellan utbudets och efterfrågans sammansättning på kort sikt.

Under 1960- och 1970-talen kunde antalet ungdomar med egna lägen- heter öka relativt starkt, trots att antalet smålägenheter i be- ståndet minskade. Förklaringen är bl.a. att det då pågick en snabb uppflyttningsprocess. Det fanns många större hushåll i små- lägenheterna och dessa flyttade till större lägenheter. Nu finns knappast några större hushåll kvar i de minsta lägenheterna. Så—

SOU 1984:35 Bostadsefterfrågan och bostadsbyggande

dana blir alltså tillgängliga för nya ungdomsgrupper endast då andra ensamboende lämnar dem.

Ytterligare en viktig faktor är, att det byggdes många nya smålä- genheter samtidigt som många försvann. Under perioden 1960-1965 nybyggdes årligen 30 000—35 000 lägenheter om högst två rum och kök, medan antalet under senare år har rört sig om 10 000 eller mindre per år. I storstäderna, särskilt Stockholm, är också läget och hyrorna viktiga faktorer.

Problemet med smålägenheter för ungdomar är främst ett storstads- problem. Lösningar kan inte ses enbart som en fråga om nyproduk- tion. På lång sikt finns det starka skäl att räkna med sjunkande efterfrågan på enrumslägenheter. Det är också ett bostadspoli- tiskt mål att ingen ska behöva ha mindre utrymme än två rum. Om det på kort sikt finns en stark efterfrågan på de minsta lägenhe- terna torde det således vara bättre att försöka begränsa avgången än att bygga nya enrumslägenheter. Det är dock uppenbart att detta kommer i konflikt med önskemålen att förändra befintliga områden.

Hur behovet av bostäder för nytillkommande barnfamiljer kan till- godoses, blir i hög grad beroende av i vilken omfattning äldre hushåll lämnar större bostäder. Om de större hushållen i stor om- fattning bor kvar i rymliga lägenheter, som vi diskuterat i före- gående avsnitt, måste de växande hushållens behov tillgodoses ge— nom nybyggnad eller genom ombyggnad av befintliga flerbostadshus i större omfattning.

Kalkylerna ger till resultat, att viss trångboddhet enligt nu gällande definition (norm 2) kvarstår, även om den genomsnittliga utrymmesstandarden ökar. Det är delvis en följd av de schematiska antagandena. Avveckling av denna trångboddhet ger dock relativt litet utslag på lägenhetsfördelningen. Behovet av lägenheter om tre, fyra och fem rum och kök ökar dock. Skulle man däremot öka utrymmesanspråken så att föräldrar och varje barn har egna sovrum i alla hushåll (norm 3) ökar behovet av större lägenheter mer

312 Bostadsefterfrågan och bostadsbyggande SOU 1984:35

påtagligt. En sådan utveckling kräver dock förändringar av bo— stadspolitiken som vi inte har behandlat här.

7.6.7 Nyprgdgktjgnens_sammansätngnrm

Nyproduktionens fördelning på olika typer av bostäder kan ses som en summa av de beräknade nettoförändringarna av beståndet och förändringarna i efterfrågan. På riksnivå finns beräkningar härav redovisade i tab. 7.7 och tab. 7.12. Man måste konstatera att dessa ger ett resultat som förefaller orimligt då det gäller ny- produktionens fördelning på lägenhetstyper. Resultatet för 1980- talet framgår av följande uppgifter i 1 OOO-tal lägenheter.

_______________'____jäifif__________—____ __ 1 rk 2 rk 3 rk 4 + rk Summa Svag inkomstökning 111 34 -72 255 328 Starkare -"- 84 27 -40 312 383

Det skulle alltså behöva byggas ett stort antal enrumslägenheter och lägenheter om minst fyra rum och kök, medan det uppstår ett överskott på trerumslägenheter. Om detta fördelas på småhus och flerbostadshus och man antar att stora lägenheter även i fort- sättningen mest byggs i småhus, får man en koncentration av små- lägenheter i de nybyggda flerbostadshusen, som t.o.m. överträffar den som gällde under 1930-talet. Det skulle alltså strida helt mot de bostadspolitiska önskemålen att åstadkomma en varierad lägenhetssammansättning.

Till en del kan resultaten hänföras till de osäkerheter som upp- kommer då man beräknar nettoförändringar av stora bestånd. Efter- som nettot är mycket litet i förhållande till beståndet ger en liten förändring i antagandena om hela hushålls— och lägenhets— stocken mycket stora utslag på nettoförändringen. Förändringarna på grund av avgång och ombyggnad är, som tidigare har framhål— lits, mycket osäkra. Likaså bör framhållas att de "kvarboende— effekter" som vi har diskuterat ger en större minskning i efter-

SOU 1984:35 Bostadsefterfrågan och bostadsbyggande

frågan på smålägenheter och ett mindre nybyggnadsbehov men å an- dra sidan ökar behovet av lägenheter om minst fyra rum och kök.

Resultaten kan dock också ses som ett symptom på de spänningar som finns mellan utbud och kortsiktiga förändringar i efterfrå- gan. De kan inte mötas bara genom anpassning av nyproduktionen, utan måste också påverka ombyggnaderna. Härtill kommer som vi också har framhållit att efterfrågan i verkligheten styrs av ut- budet i det befintliga beståndet och att förändringar i priserna för olika lägenhetstyper, årgångar och upplåtelseformer kan få stor betydelse.

För planeringen av nyproduktionen är det uppenbart att nettobe- räkningarna inte är en lämplig utgångspunkt. Det torde då vara bättre att utgå från tendenserna då det gäller beståndets totala sammansättning på längre sikt och söka avväga dessa mot aktuella tendenser i hushållens efterfrågan. Vi torde få anledning att återkomma till dessa problem i samband med diskussionen av bo- stadspolitiska åtgärder.

7.7 Investeringar 7.7.1 Långtidsgtregnjngens_bedömning

I 1984 års långtidsutredning beräknas de totala investeringarna i permanenta bostäder komma att minska med 1,1 % per år enligt det högre av utredningens alternativ för utveckling av hushållens disponibla inkomster. Enligt det lägre alternativet minskar inve— steringarna med 2,8 % i genomsnitt per år. Enligt alternativ 1 erhålles dock en ökning av investeringarna från år 1983 till år 1990. Det skulle således bli en svacka i investeringsutvecklingen omkring mitten av årtiondet.

För nybyggnad räknar LU 84 med en minskning av investeringarna med 3,9 resp. 6,5 % som genomsnitt för hela 1980-talet medan om- byggnadsinvesteringarna ökar med 5,1 resp. 4,8 %. I kalkylerna har antagits en utveckling av nyproduktion och ombyggnader som

314 Bostadsefterfrågan och bostadsbyggande SOU 1984:35

endast marginellt avviker från här redovisade beräkningar. Nypro- duktionens fördelning på lägenhetsstorlekar har beräknats med ut— gångspunkt från den totala efterfrågan i beståndet och man erhål- ler därvid följande fördelningar i procent.

Högst 2 3 4 5 + Summa 1 rk rk rk rk rk

12 23 25 20 20 100

Om man antar att hälften av nyproduktionen är småhus och att des- sa helt består av lägenheter om minst tre rum och kök skulle den- na lägenhetsfördelning ge en sammansättning av flerbostadshusen, som från bostadspolitiska synpunkter måste betecknas som mycket ogynnsam. I nybyggda flerbostadshus skulle 70 % av lägenheterna komma att bestå av högst två rum och kök, mot knappt 50 % under de senaste åren. En omfördelning mellan hustyperna med totalt sett oförändrad lägenhetsfördelning påverkar dock investeringsni- vån i relativt ringa grad.

Vi har inte funnit någon grund för att nu frångå långtidsutred- ningens investeringsbedömning. Osäkerheten främst i fråga om lä- genheternas storleksfördelning måste dock starkt betonas.

7.7.2 Underhållsbyggande

Underhåll av bostäder ingår inte i investeringar, men innebär byggnadsarbete och är därför av betydelse för byggnadsmarknadens utveckling. En studie av underhållsåtgärderna har gjorts av Svenska byggnadsentreprenörföreningen (SBEF) i samråd med kom- mittén och har i preliminärt skick även använts som underlag för LU 84.

I SBEF:s undersökning har den behövliga underhållsvolymen skat- tats med hänsyn till bostädernas åldersfördelning. Åtgärderna har fördelats på småhus och flerbostadshus samt på 10— och 20-årsåt- gärder. Kostnadsberäkning har gjorts enligt de bedömningar som användes till underlag för bostadsförbättringsprogrammet. Beräkningarna har gjorts regionalt.

SOU 1984:35 Bostadsefterfrågan och bostadsbyggande

De totala kostnaderna för underhåll ökade under 1970-talet i fas- ta priser med nära 25 % om man jämför årsgenomsnitt för den för— sta och andra hälften av årtiondet och uppgick åren 1976-1980 i genomsnitt till ca 7 miljarder kr. i 1980 års priser. Under peri- oden 1981—1985 beräknas volymen öka till inemot 10 miljarder kr. i genomsnitt per år för att sedan vara i stort sett stabil under årtiondets senare del. Under första hälften av 1990-talet vidtar åter en ökning, men i svagare takt.

Inom SCB:s enhet för nationalräkenskaper har gjorts vissa be— räkningar för att belysa hur sysselsättningen påverkas vid en förändring av byggandets fördelning på nybyggnad, ombyggnad och underhåll. (Ds Bo 1984z7.) Ombyggnad och underhållsarbeten är mer arbetsintensiva än nybyggnad och de beräknade förskjutningarna i investeringarna ger därför en positiv sysselsättningseffekt.

Om man utgår ifrån det högre alternativet i långtidsutredningens investeringskalkyler kan sysselsättningen i nybyggnad beräknas minska med ett par procent under perioden 1984-1990, jämfört med år 1983. För ombyggnad och underhåll erhålls en ökning av stor- leksordningen 10 % och den totala sysselsättningeseffekten blir svagt positiv.

Beräkningar av investeringarnas regionala fördelning blir givet- vis mycket osäkra. För att något ytterligare illustrera de ut- vecklingtendenser, som framgår även av beräkningarna av nybygg- nadsbehovet på regional nivå har dock gjorts en regional investe- ringskalkyl. Den utgår från ett nettotillskott av 135 000 hushåll under 1980—talet (alternativ 1.1 i tab. 7.3) och avgång av 20 000 lägenheter per år (tab. 7.6). Underhållets omfattning har beräk- nats regionalt i den tidigare nämnda utredningen inom SBEF och dess resultat har varit utgångspunkt.

Beräkningen avser den genomsnittliga nivån av investeringar under perioden 1984-1990 jämförd med år 1983. Den använda modellen in- nebär att antalet lediga lägenheter år 1990 skall vara lika stort som år 1980. Hänsyn har alltså inte tagits till att lägenhets-

316 Bostadsefterfrågan och bostadsbyggande SOU 1984:35

överskottet har ökat i vissa regioner. Skillnader i lägenheternas storleksfördelning har inte heller kunnat beaktas.

Resultaten av beräkningarna tyder på obalans. Investeringarna sker i Storstockholm, men även i Storgöteborg och minskar starkt särskilt i mellersta Norrland (Jämtland och Västernorrland). För— ändringarna kan vara överskattade i dessa fall, men tendensen överensstämmer med andra resultat. För Storstockholm gäller att särskilt avgång och ombyggnad ökar starkt i prognoserna.

Tab. 7.13 Beräknad regional förändring av investeringar i ny- och ombyggnad samt underhållsvolym åren 1984-1990 jäm— fört med ar 1983

Beräkn. Årsgenom— Andel underhall volym snitt år 1983 1984-1990 i 1983 1984-1990

miljarder % av volymen kronor år 1983

1. Storstockholm 5,9 141 28 21 2. Östra Mellansverige 4,7 106 26 33 3. Sydöstsverige 2,8 90 33 35 4. Stormalmö 2,1 86 28 33 5. Övriga Sydsverige 2,5 99 34 35 6. Storgöteborg 2,8 112 25 27 7. Övriga Västsverige 3,0 96 35 34 8. Norra och västra Mellansverige 2,2 97 32 45 9. Centrala Mellansverige 1,8 103 39 37 10. Mellersta Norrland 1,7 54 31 46 11. Övre Norrland 1,4 87 39 45 Hela riket 30,9 104 31 32

Källa: SBEF, egna beräkningar.

Statens offentliga utredningar 1984

Kronologisk förteckning

1. Sociala aspekter på regional planering. |.

2. Värdepappersmarknaden. Fi.

3. Domstolar och eko—brott. Ju.

4. Långtidsutredningen. LU 84. Huvudrappon. Fi. 5. Sektorstudier. LU 84. Bilagedel 1. Fi.

6. Särskilda studier. LU 84. Bilagedel 2. Fi.

7. Långtidsutredningen. LU 84. Bilagedel 3. Fi.

8. Näringstillstånd.Ju.

9. Förslag till lag om Kooperativa föreningar. I. 10. Kompletterande motståndsformer, Fö. 11. Rösträtt och medborgarskap. Ju. 12. Rösträtt och medborgarskap. Bilaga. Ju. 13, Samordnad narkotikapolitik. S. 14. RF 1015. Ju. 15. Ekonomisk brottslighet i Sverige. Bakgrund, övervägande, åtgärder. Ju. 16. Förvärv i god tro. Ju. 17. Sveriges internationella transporter. K. 18. Arbetsmarknadsstriden |. A. 19. Arbetsmarknadsstriden Il. A. 20. Datorer och arbetslivets förändring. A. 21. Förenklad självdeklaration. Fi. 22. Panträn, Ju, 23. Folkbibliotek i Sverige. U. 24. En bättre information om kemiska produkter. Jo. 25. Ny konsumentköplag. Ju. 26. Ny Banklagstiiming. Del 1, Bankrörelselag. Fi. 27. Ny Banklagstiftning. Del 2. Bankaktiebolagslag. Fi. 28. Ny Banklagstiftning. Del 3. Sparbankslag. Fi. 29. Ny Banklagstiftning. Del 4. Föreningsbankslag. Fi. 30. LÄS MERA! U. 31. Arbetsmarknadspolitik under omprövning. A. 32. Nya alternativ till frihetsstraff. Ju. 33. Handla med tjänster. Ud. 34. Bostadskomminéns delbetänkande. Sammanfattning. Bo. 35. Bostadskomminéns delbetänkande. Del 1. Bo

Statens offentliga utredningar 1984

Systematisk förteckning

Justitiedepartementet

Kommissionen mot ekonomisk brottslighet. 1. Domstolar och eko—brott. [3] 2. Näringstillstånd. [8] 3. Ekonomisk brottslighet i Sverige. Bakgrund. övervägande, åtgärder. [15] 1983 års rösträttskommitté. 1. Rösträtt och medborgarskap. [11] 2. Rösträtt och medborgarskap. Bilaga. [12] RF 10:5. [14] Förvärv i god tro. [16] Panträtt. [22] Ny konsumentköplag. [25] Nya alternativ till frihetsstraff. [32]

Utrikesdepartementet Handla med tjänster. [33]

Försvarsdepartementet Kompletterande motståndsformer. [10]

Socialdepartementet Samordnad narkotikapolitik. [13]

Kommunikationsdepartementet Sveriges internationella transporter. [17]

Finansdepartementet Värdepappersmarknaden. [2]

Långtidsutredningen. 1. Längtidsutredningen LU 84. Huvudrap- port. [4] 2. Sektorstudier. LU 84. Bilagedel 1. [5] 3. Särskilda studier. LU 84. Bilagedel 2. [8] 4. Långtidsutredningen. LU 84. Bilagedel 3. [7] Förenklad självdeklaration. [21] Banklagsutradningen. 1. Ny Banklagstiftning. Del 1. Bankrörela selag. [26] 2. Ny banklagstiftning. Del 2. Bankaktiebolagslagen. [27] 3. Ny banklagstiftning. Del 3. Sparbankslag. [28] 4. Ny banklagstiftning. Del 4. Föreningsbankslag. [29]

Utbildningsdepartementet Folkbibliotek i Sverige. [23] LÄS MERA! [30]

Jordbruksdepartementet

En bättre information om kemiska produkter. [24]

Arbetsmarknadsdepartementet Konfliktutredningen. 1. Arbetsmarknadsstriden I. [18] 2. Arbets— marknadsstriden II. [19]

Datorer och arbetslivets förändring. [20] Arbetsmarknadspolitik under omprövning. [31]

Bostadsdepartementet

Bostadskommittén. 1. Bostadskommitténs delbetänkande. Sammanfattning. [34] 2. Bostadskommitténs delbetänkande. Del 1. [35]

Industridepartementet Sociala aspekter på regional planering. [1] Förslag till lag om Kooperativa föreningar. [9]

Anm. Siffrorna inom klammer betecknar utredningens nummer i den kronoIogiska förteckningen.

ij. ,, . .

i"'..+ "l i

rh

. n- lll "i.

. &Liber ISBN 91-38-08334-5