NJA 1989 s. 20

Enligt arrendekontrakt d 22 okt 1979 utarrenderade dåvarande ägaren av Tubbatorp Vestregård 2:2 och 2:11 till K.D. jakträtten på fastigheterna för tiden t o m d 22 okt 2009 för ett årligt arrende på 50 kr. Till säkerhet för kontraktet meddelades inteckning i fastigheterna d 4 juni 1980.

De båda fastigheterna försåldes år 1982 till B.M. för 675 000 kr. I beslut d 21 juni 1982 erhöll B.M. lantbruksnämndens tillstånd till förvärvet på villkor att han ansökte om fastighetsbildning, varigenom 2:2, 2:11 och B.M. tillhöriga Tubbatorp 4:1 sammanfördes till en registerfastighet.

Sedan B.M. inom föreskriven tid ansökt om "sammanslagning" av 2:2 och 2:11 med 4:1 företog fastighetsbildningsmyndigheten, Växjö lantmäteridistrikt (FBM) ärendet till handläggning vid sammanträden d 12 sept 1984 och d 27 aug 1985. Vid sammanträdet d 12 sept 1984, till vilket K.D. ej kallats, yrkade B.M. att fastighetsregleringen skulle ske så att hela 2:2 och 2:11 överfördes till 4:1. Vid sammanträdet d 27 aug 1985 infann sig K.D.. Han yrkade att fastighetsregleringen skulle vägras eller utföras så att 4:1:s areal överfördes till 2:2 eller 2:11. Om åtgärden likväl beviljades yrkade han att hans jakträtt utlades på den areal där den tidigare bestått. B.M. vidhöll att fastighetsregleringen skulle genomföras i enlighet med hans ansökan. Han förklarade sig inte beredd att skriva något avtal om jakträtt för K.D..

I beslut d 27 aug 1985 genomförde FBM den av B.M. begärda fastighetsregleringen, varigenom 2:2 och 2:11 utplånades och överfördes till 4:1, vars areal därigenom ökades med 41,1479 ha till 117,6080 ha. I fråga om K.D:s yrkanden anförde FBM: FBM konstaterar att förutsättningar inte finns för någon överenskommelse angående jakträtten. K.D:s yrkande angående förrättningens genomförande kan inte bifallas utan fastighetsreglering kommer att ske enligt ansökan från B.M.. Fastighetsbildningsmyndigheten kan heller inte tvångsvis lägga ut något nytt utövandeområde för jakträtten, då detta egentligen ska ske i samma fastighet som rättigheten ursprungligen upplåtits.

K.D. anförde besvär i Växjö TR, fastighetsdomstolen, och yrkade att TR:n måtte ogilla B.M:s yrkande om fastighetsreglering. I andra hand yrkade han att TR:n undanröjde FBM:s beslut och återförvisade ärendet med föreskrift att fastighetsregleringen genomfördes så att till endera av 2:2 eller 2:11 fördes den andra fastigheten och 4:1.

Till stöd för sin talan anförde K.D: Genom den av FBM beslutade fastighetsregleringen upphör hans jakträtt utan att han ens får ersättning för förlusten. Syftet med fastighetsregleringen - sammanförandet av de tre fastigheterna till en registerfastighet - hade kunnat uppnås utan att hans jakträtt uppoffrats, om FBM i stället valt sammanläggning enligt 12 kap FBL eller det av honom föreslagna sättet för fastighetsregleringens genomförande. I sistnämnda fall torde FBM ha varit berättigad att begränsa området för jakträtten till det område som den omfattade före regleringen.

B.M. bestred bifall till besvären och anförde: Han har valt det för honom gynnsammaste sättet för sammanföring av de tre fastigheterna, nämligen att sammanföra de båda tillköpta fastigheterna med huvudgården 4:1, där driftsledningen finns. En reglering "i motsatt riktning" dvs överföring av 4:1 till 2:2 och 2:11 - liksom en sammanläggning av 2:2 och 2:11 med 4:1 - skulle ha nödgat honom att söka lagfart å 2:2 och 2:11 för en kostnad på sammanlagt 10 510 kr i stämpelskatt och expeditionsavgift. Härtill hade kommit behovet att skaffa medgivanden från berörda inteckningshavare m m, eventuellt krav på ersättning från dessa för deras medgivanden. K.D:s förlust av jakträtten för de 22 år som återstår av rättigheten kan - efter avdrag för det kapitaliserade värdet av återstående arrendeavgifter - ej skattas högre än till 4 752 kr. K.D. är visserligen enligt 5 kap 34 § FBL att anse som sakägare vid förrättningen. Han kan emellertid inte påverka formen för en fastighetsreglering utan äger blott lämna synpunkter vid sammanträde. Inte heller FBM äger genomföra förrättningen i annan form eller på annat sätt än som anges i ansökningen. 5 kap 6 § 2 st FBL avser endast sådana fall då det - utan att vålla förrättningssökanden kostnader och olägenhet - går att välja ett utförande som inte onödigt besvärar annan rättighet.

K.D. anförde häremot: Hans skada genom förlusten av jakträtten kan skattas till minst 24 000 kr. Även om det jaktmässiga värdet av hans jakträtt är liten, har jakträtten stor betydelse som s a s inträdesbiljett till jakt. Mot hans förlust äger B.M. inte ställa utgifter för "stämpelskatt", enär skatt begreppsmässigt inte är en kostnad i gängse ekonomisk terminologi. Eftersom stämpelskatten regelmässigt uppgår till betydande belopp innebär B.M:s ståndpunkt att regelsystemet självt skulle omöjliggöra en sådan intresseavvägning som avses med 5 kap 6 § 2 st FBL och att hänsyn aldrig kan tagas till svårskattbara värden som sociala förhållanden. Detta är orimligt. B.M:s lagtolkning strider också mot 2 kap 18 § regeringsformen eller dess grunder. Ett förfarande som B.M:s, vilket lett till att han utan ersättning gått förlustig sin inskrivna jakträtt, har av fastighetsbildningsutredningen betecknats som missbruk (SOU 1986:29 s 95), varför tolkningen och tillämpningen av gällande lag bör vara så restriktiv som möjligt.

TR:n (lagmannen Palm, rådmannen Frennberg, fastighetsrådet Mörée samt nämndemännen Bengtsson och Johansson) anförde i utslag d 31 mars 1987:

Skäl. TR:n har inhämtat yttrande av överlantmätaren, som anfört bl a: I lantmäteristyrelsens anvisningar för tillämpningen av FBL 1971:4 står att nyttjanderättshavare "får i förekommande fall uppträda som sakägare vid bestämmande av regleringens omfattning och sättet för dess genomförande samt vid utformningen av fastighetsplanen (5:6). Betydelsen av nyttjanderättshavares talerätt i nyssnämnda fall bör dock inte överdrivas. Nyttjanderättshavarens ställning härvidlag är under inga omständigheter starkare än markägarens". Överlantmätaren anför vidare:

Nyttjanderättshavaren har inte någon vetorätt mot överföring av mark som berörs av nyttjanderätten, vilket indirekt framgår av departementschefens uttalande i prop 128/1969 s B 495. FBM har emellertid i princip frihet att välja det lämpligaste sättet att genomföra en sökt åtgärd. Om sökanden har fog för begäran om visst förfarande bör dock FBM inte avvika därifrån. Med hänsyn till de ekonomiska förutsättningarna anser överlantmätaren att B.M. haft fog för att välja fastighetsreglering framför sammanläggning. Ett genomförande av fastighetsregleringen enligt K.D:s yrkande skulle medföra att B.M. åsamkas kostnader för lagfart och uttag av nya pantbrev, varjämte regleringskostnaderna sannolikt ökas genom kravet på panträttsinnehavares medgivande. Enligt överlantmätarens mening skulle lönsamheten av regleringen i detta fall försämras oskäligt. Med gällande lagstiftning har FBM ingen annan möjlighet än att aktivt verka för att parterna träffar överenskommelse om att jakträtten får bestå efter fastighetsregleringen. Överlantmätaren avstyrker sålunda bifall till K.D:s besvärstalan.

TR:n: Såvitt framkommit har K.D:s jakträtt inte varit lokaliserad till viss del av 2:2 och 2:11. Genom den av FBM beslutade fastighetsregleringen upphör därför K.D:s jakträtt att gälla på grund av bestämmelserna i 7 kap 29 § JB. Om fastighetsbildningen i stället genomförs på något av de sätt som K.D. yrkat skulle däremot jakträtten komma att gälla i hela den nybildade fastigheten, jfr lagrådet i NJA II 1972 s 247, såvida inte FBM vid förrättningen förmått B.M. att med K.D. träffa avtal om jakträttens begränsning till det område som den omfattade före fastighetsregleringen. TR:n har vid huvudförhandlingen - liksom tydligen FBM vid förrättningen - funnit att förutsättningar saknas för att förmå B.M. till ett sådant avtal med K.D.. Vid den bedömning som följaktligen får ske enligt 5 kap 6 § 2 st FBL skall därför vägas mot varandra - vid ett genomförande av regleringen enligt B.M:s ansökan - olägenheten för K.D. att gå förlustig sin jakträtt och - vid ett genomförande enligt något av K.D:s yrkanden - olägenheten för B.M., förutom genom ökade kostnader för lagfart m m, av att få hela den nybildade fastigheten belastad av K.D:s jakträtt. Enligt TR:ns mening medför ett genomförande av regleringen enligt något av K.D:s yrkanden att lönsamheten och utbytet i övrigt av regleringen oskäligt försämras för B.M.. K.D:s besvär kan alltså inte vinna bifall.

TR:ns avgörande. TR:n lämnar besvären utan bifall, i följd varav fastighetsbildningsmyndighetens beslut står fast.

K.D. anförde besvär i Göta HovR och yrkade bifall till sin vid TR:n förda talan.

B.M. bestred ändring.

HovR:n (hovrättslagmannen Larsson och fastighetsrådet Carlander) anförde i utslag d 23 nov 1987:

Skäl. En arrendator får enligt 5 kap 34 § FBL vid en fastighetsbildningsförrättning som sakägare bl a påverka sättet för regleringens genomförande. Däremot äger han inte talerätt rörande frågan om fastighetsbildningen skall komma till stånd. HovR:n finner därför att K.D. inte har ställning som sakägare när det gäller att avgöra om den sökta fastighetsbildningen kan genomföras som fastighetsreglering. Hans förstahandsyrkande skall alltså avvisas.

När det gäller hans talan i övrigt föreskrivs i 5 kap 6 § 2 st FBL att, om syftet med fastighetsregleringen kan ernås genom olika utföranden, skall regleringen verkställas på det sätt som föranleder minsta olägenhet utan att lönsamheten eller utbytet i övrigt oskäligt försämras. Lagbestämmelsen utgör bl a ett skydd för nyttjanderätt som besvärar regleringsfastighet. Om fastighetsregleringen genomförs på det sätt som B.M. har yrkat drabbas K.D. av den olägenheten att hans nyttjanderätt upphör utan att han har rätt till någon ersättning härför. Om däremot fastighetsbildningen genomförs på det sätt som K.D. har yrkat drabbas B.M. av kostnader för vissa inskrivningsåtgärder. Beträffande utövningen av nyttjanderätten är med detta alternativ huvudregeln att nyttjanderätten får utövas på hela den nybildade fastigheten. Detta gäller dock inte om utövning av rättigheten på det överförda området måste anses strida mot upplåtelsen (7 kap 29 § 1 st JB). Frågan om jakträtten vid ett genomförande av fastighetsregleringen enligt K.D:s yrkande skall gälla i hela den nybildade fastigheten eller vara begränsad till det ursprungligen upplåtna området får, om överenskommelse inte kan träffas, avgöras av domstol efter stämning och kan således inte prövas inom ramen för nu förevarande förrättning. Emellertid har K.D. förklarat att han inte gör anspråk på mera än att vara bibehållen vid sin rätt att jaga på det ursprungligen upplåtna området. Genom att träffa avtal i enlighet härmed har B.M. alltså möjlighet att förhindra att nyttjanderätten får utövas på hela den nybildade fastigheten.

HovR:n finner vid en jämförelse mellan de båda alternativen och med beaktande av K.D:s medgivande till en begränsning av jakträtten att ett genomförande av fastighetsregleringen enligt K.D:s yrkande föranleder den minsta olägenheten utan att lönsamheten eller utbytet i övrigt oskäligt försämras. HovR:n anmärker att denna lösning torde medföra samma resultat som om fatighetsbildningen genomförts genom sammanläggning, vilket förrättningsinstitut är direkt avpassat för den aktuella fastighetbildningen.

På grund av vad sålunda anförts bör fastighetsbildningsmyndighetens beslut undanröjas och förrättningen återförvisas för utförande i enlighet med K.D:s yrkande.

HovR:ns utslag. HovR:n, som avvisar K.D:s yrkande att B.M:s ansökan om fastighetsreglering skall ogillas, upphäver TR:ns utslag och undanröjer fastighetsbildningsmyndighetens beslut samt visar målet åter till fastighetsbildningsmyndigheten för utförande av fastighetsregleringen så att till endera av Tubbatorp Vestregård 2:2 och 2:11 förs den andra fastigheten och Tubbatorp 4:1.

Referenten, hovrättsrådet Olsson, med vilken hovrättsrådet Mogren förenade sig, var skiljaktig och anförde: Jag är ense med majoriteten om att K.D:s förstahandsyrkande skall avvisas.

K.D:s i HovR:n lämnade förklaring att han är beredd att medverka till en begränsning av jakträtten om fastighetsreglering sker i enlighet med hans andrahandsyrkande är inte bindande för honom. Med beaktande härav och på de av TR:n anförda skälen lämnar jag K.D:s besvär utan bifall.

B.M. (ombud förbundsjuristen G.L.) anförde besvär och yrkade att HD måtte fastställa TR:ns utslag.

K.D. (ombud advokaten C-G.H.) bestred ändring. Målet avgjordes efter föredragning.

Föredraganden, RevSekr Jangvert, hemställde i betänkande att HD måtte meddela följande utslag: Skäl. Nyttjanderättshavare är enligt - - - se HD:s utslag - - - (se NJA 1987 s 831). HovR:n får följaktligen anses ha förfarit felaktigt genom att avvisa K.D:s förstahandsyrkande i stället för att pröva det i sak.

Enligt 5 kap 6 § 1 st - - - se HD:s utslag - - - vägledande. (SOU 1963:68 s 364 f.)

Med få undantag, från vilka här kan bortses, är det endast fastighetsägare som har rätt att påkalla fastighetsreglering, och sådan får genomföras endast om den är nödvändig för att sökanden tillhörig fastighet skall förbättras (5 kap 3 och 5 §§ FBL). Nyttjanderättshavares medgivande till överförande av mark, som berörs av nyttjanderätten, erfordras ej. Om den sökta regleringen är lagligen grundad, kan en nyttjanderättshavare ej genom att motsätta sig den hindra dess genomförande. Även en fastighetsreglering, som helt eller delvis utsläcker nyttjanderätten, kan alltså genomföras utan nyttjanderättshavarens medgivande. K.D:s i målet framställda förstahandsyrkande har således ej kunnat vinna bifall. Vid sådant förhållande får det anses sakna betydelse att HovR:n avvisat yrkandet i stället för att ogilla det.

Fastighetsreglering är i första hand en fastighetsägarnas angelägenhet. Bestämmelsen i 5 kap 6 § 2 st FBL syftar dock till att skydda jämväl rättighetshavare av skilda slag, däribland nyttjanderättshavare. Regeln tar sikte på konsekvenserna - och då särskilt de ekonomiska - av olika alternativutföranden av regleringen, vilka står i överensstämmelse med sökandens syfte med den begärda regleringen. K.D:s andrahandsyrkande kan ej anses förenligt med det klart angivna syftet med B.M:s ansökan. Ej heller detta yrkande kan därför vinna bifall.

HD (JustR:n Persson, Heuman, referent, Solerud och Nyström) beslöt följande utslag: