SOU 1986:29

Fastighetsbildning : delbetänkande

Till Statsrådet och chefen för justitiedepartementet

Den 15 november 1979 bemyndigade regeringen statsrådet Georg Danell att tillkalla en kommitté med högst tre ledamöter med uppdrag att se över fas- tighetsbildningslagstiftningen.

Med stöd av detta bemyndigande tillkallade Danell den 28 november 1979 hovrättspresidenten Tore Landahl samt den 21 december 1979 riksdagsleda- moten Kurt-Ove Johansson och dåvarande riksdagsledamoten Ivan Svan— ström såsom ledamöter. Landahl förordnades till ordförande för kommittén. Svanström avled den 25 augusti 1984. I hans ställe förordnades riksdagsleda- moten Agne Hansson fr. o. m. den 24 oktober 1984.

Att såsom sakkunniga biträda kommittén förordnades den 21 december 1979 justitierådet Lars Beckman, förbundsordföranden Ingvar Fridell, över- lantmätaren Bo Hansson, tekniske direktören Olle Millgård, hovrättsasses— som Stefan Molander och civilingenjören Åke Sätre samt den 11 januari 1980 lantmätaren Bo Eliason. Till expert förordnades den 11 januari 1982 hovrättsrådet Agneta Ohlsson. Beckman, Sätre och Molander entledigades från sina uppdrag, Beckman fr. o. m. den 24 oktober 1984, Sätre fr. o. m. den 13 maj 1985 och Molander fr. o. m. den 1 september 1985. I Beckmans ställe förordnades hovrättsassessorn Bertil Kallner och i Sätres ställe stads- ingenjören Svante Ericsson.

Lagmannen Jan Alvå förordnades den 28 november 1979 till sekreterare och hovrättsassessorn Fredrik Bonde den 28 januari 1980 till biträdande sek— reterare åt kommittén. Fr. o. m. den 1 mars 1983 har Alvå förordnats till expert och Bonde till sekreterare.

Kommittén har antagit namnet fastighetsbildningsutredningen. Kommittén har tidigare avgett delbetänkandena (SOU 1983:37) Fastig- hetsbildning 1, Avveckling av samfällda vägar och diken, (SOU 1983:38) Fastighetsbildning 2, Ersättningsfrågor samt (SOU 1984:72) Fastighetsbild- ning 3, Plangenomförande genom inlösenförrättning.

Härmed får kommittén överlämna betänkandet Fastighetsbildning 4, Förrättningsförfarande och boendeinflytande m. m.

Vid betänkandet är fogade en reservation av ledamoten Hansson samt särskilda yttranden av Hansson och sakkunnige Fridell. Utredningsuppdraget är härmed slutfört.

Stockholm i februari 1986

Tore Landahl

Agne Hansson Kurt-Ove Johansson Bo Eliason Svante Ericsson

Bo Hansson Bertil Kallner

Jan Alvå Agneta Ohlsson

/Fredrik Bonde Ingvar Fridell

Olle Millgård

InnehåH

Förkortningar ............................ Författningsförslag .......... -. ...............

Förslag till lag om ändring i jordabalken .............. Förslag till lag om ändring i hyresförhandlingslagen (1978:304) . . Förslag till lag om ändring i fastighetsbildningslagen (1970:988) . . Förslag till lag om ändring i lagen (1971:1037) om äganderätts- utredning och legalisering ...................... Förslag till lag om ändring i anläggningslagen (1973:1149) ..... Förslag till lag om ändring i lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter ............................ Förslag till lag om ändring i ledningsrättslagen (1973:1144) . . . . Förslag till lag om ändring i delgivningslagen (19703428) ...... Förslag till lag om ändring i lagen (1969:246) om domstolar i fastig- hetsmål ................................ Förslag till lag om ändring i bostadsrättslagen (19711479) .....

Sammanfattning ...........................

1 Inledning ............................ 1.1 Utredningens direktiv och uppdrag .............. 1.2 Utredningens arbete ......................

2 Vissa civilrättsliga frågor i samband med fastighetsbildning. . 2.1 Sakägare vid fastighetsbildning m. rn. ............ 2.1.1 Avveckling av onyttiga samfälligheter ........ 2.1.2 Samfällighetsförening som sakägare vid fastighets- bildning ........................ 2.1.3 Vissa andra frågor om sakägare vid fastighetsbildning 2.1.4 Utökade möjligheter att vinna lagfart genom lagfarts- sammanträde eller äganderättsutredning ....... 2.1.4.1 Inledande anmärkningar .......... 2.1.4.2 Gällande bestämmelser om äganderättsut— redning ................... 2.1.4.3 Gällande bestämmelser om lagfartssam- manträde ..................

11

11 15 16

29 31

35 41 42

43 44

45 61 61 66 69 69 69

72 75

78 78

79

81

2.2

3

3.1 3.2

3.3

3.4

4.1

4.2

2.1.4.4 Förslag om vidgad tillämpning av lagfarts- sammanträde och äganderättsutredning . .

2.1.5 Företrädare för flerägda fastigheter ......... 2.1.6 Företrädare för upplösta juridiska personer ..... Vissa rättighetsfrågor ..................... 2.2.1 Rättighetshavares ställning som sakägare ...... 2.2.2 Fastighetsbildnings verkan på avtalsrättigheter. . . . 2.2.3 Fastighetsreglering som berör besittningsskyddade

arrenden ........................ 2.2.4 Frågor om tidpunkten när en rättighet upphör efter fastighetsreglering ................... 2.2.5 Ersättning för nyttjanderätt som upphör vid fastig- hetsreglering ...................... 2.2.6 Upphävande genom fastighetsreglering av official- nyttjanderätt ...... | ................

2.2.7 Avveckling av onyttiga servitut ............ 2.2.8 Disponering av servitut vid fastighetsreglering . . . .

Vissa frågor om förrättningshandläggningen och det vidare förfarandet i fastighetsbildningsmål .............. Inledande anmärkningar .................... Vissa frågor om förrättningsförfarande ............ 3.2.1 Protokollföring och aktbildning ............ 3.2.2 Avskrifter av besvärsinlagor ............. 3.2.3 Ingivande av ansöknings- och besvärshandlingar till

annan myndighet än prövningsmyndigheten ..... 3.2.4 Delgivningsfrågor ................... 3.2.5 Rättelse i förrättningsakt ............... Fråga om samordning av tillståndsprövning enligt natur- vårdslagen och fastighetsbildningslagen i ärende angående fastighetsbildning för bebyggelseändamål inom område där naturvårdsföreskrifter gäller .................. 3.3.1 Bakgrund och problemställning ............ 3.3.2 Överväganden och förslag ............... Frågor om vissa förenklingar beträffande handläggningen av fastighetsbildningsmål vid fastighetsdomstolen ........

Vissa frågor om boendeinflytande vid bildande och förvaltning av gemensamhetsanläggning .................. Hyresgästers ställning enligt anläggningslagen ........ 4.1.1 Gällande ordning ................... 4.1.2 Bakgrund till nuvarande bestämmelser ........ 4.1.3 Bestämmelsernas tillämpning i praktiken ....... 4.1.4 Synpunkter från organisationer på bostadsmarknaden 4.1.5 Överväganden och förslag ............... Boendeinflytande på förvaltning av gemensamhetsanlägg- ning i bostadsområde där skilda besittningsformer till bostä- derna förekommer ....................... 4.2.1 Problemställning ....................

85 89 91 91 93

99

103

105

113 114 117

119 119 120 120 123

124 131 137

140 140 144

147

153 153 153 154 157 160 161

166 166

4.3

5 5.1 5.2 5.3 5.4

5.5 5.6

5.7 5.8 5.9

4.2.2 Röstningsreglerna vid föreningsstämma enligt lagen om förvaltning av samfälligheter ...........

4.2.3 Bakgrund till röstningsreglerna ............ 4.2.4 Avtal om boendeinflytande .............. 4.2.5 Önskemål om reformering .............. 4.2.6 Överväganden och förslag ............... Småhusägares boendeinflytande beträffande gemensamhets- anläggning inom 5. k. storkvarter ............... 4.3.1 Olika problem med avseende på storkvarter ..... 4.3.2 Önskemål om reformering .............. 4.3.3 Överväganden och förslag ............... 4.3.3.1 Småhusägares inflytande över frågor röran-

de gemensamhetsanläggnings inrättande,

utförande och förvaltning m. m .......

4.332 Ekonomiska frågor ............. 4.3.3.3 Ändrade förhållanden ............ 4.3.3.4 Samfällighetsförenings ställning vid anlägg- ningsförrättning ...............

4.3.3.5 Samfällighetsförenings beslutanderätt . . .

Specialmotivering ....................... Förslaget till lag om ändring i jordabalken .......... Förslaget till lag om ändring i hyresförhandlingslagen . . . . Förslaget till lag om ändring i fastighetsbildningslagen . . . . Förslaget till lag om ändring i lagen om äganderättsutredning och legalisering ......................... Förslaget till lag om ändring i anläggningslagen ....... Förslaget till lag om ändring i lagen om förvaltning av samfäl- ligheter ............................. Förslaget till lag om ändring i ledningsrättslagen ....... Förslaget till lag om ändring i delgivningslagen ........ Förslaget till lag om ändring i lagen om domstolari fastighets- mål ...............................

5.10 Förslaget till lag om ändring i bostadsrättslagen .......

Reservation ..............................

Särskilda yttranden ..........................

Bilaga Lagteknisk lösning till utredningens överväganden under

avsnitt 4.2.6 angående blockröstningsförfarande vid omröst- ning på föreningsstämma som hålls av sådan samfällighets- förening som förvaltar gemensamhetsanläggning [ bostads- område, där skilda besittningsformer till bostäderna före- kommer ...........................

169 174 176 177 179

188 188 191 192

192 197 203

204 206

209 209 214 215

243 245

249 257 257

258 260

261

267

271

111 att

-' |'| || * . mu |»; || 5.11'1111- »| "* .a ' "': |

Förkortmngar

AL anläggningslagen (1973:1149) BL lagen (1980:1102) om handelsbolag och enkla bolag DL delgivningslagen (1970:428) FBK fastighetsbildningskungörelsen (1971:762) FBL fastighetsbildningslagen (1970:988) FBM fastighetsbildningsmyndigheten

FDL lagen (1969:246) om domstolar i fastighetsmål JB jordabalken

LL ledningsrättslagen (1973:1144) NVL naturvårdslagen (1964z822) RB rättegångsbalken SFL lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter ÄUL lagen (1962:270) om äganderättsutredning, lagfart och sam- manläggning av fastigheter i vissa fall ÄULL lagen (1971:1037) om äganderättsutredning och legalisering

|| & ||l

19.131 ..?-==

|||-. |||—å |.

,...»?

|... |; » |...

.|.||,|||.||';*, '-=. |...va '.' i |. :l_rr . |'| "*

.J ||. || ”

| ”t'-4' " . " '.?å'äär, är?.!” ”i"-” ' ' l * .! . ' åth... W 1"1 "" . .» IlI J ' || | mf i | | 'J ' _' || | .|—*> S'. . ”':,- k . 15% _|: || _ || -._ '.' ||_. . | ' 1 | IH . "_ || | ||. ., 1- | ' ||| _ llr' _ ":ll ' %#pr .pdiMI'HH' ' " | ' 3 '|'] ”'liilullel'l'llU _ | '.|| __luh || |" || || , . |- 5 ' | | | | | | | f. = " .I' ' 1 | ' |||

F örfattningsförslag

Förslag till Lag om ändring i jordabalken

Härigenom föreskrivs i fråga om jordabalkenl dels att 7 kap. 28 och 29 åå, 8 kap. 4 5, 9 kap. 23 5 samt 20 kap. 13 & skall ha nedan angivna lydelse, dels att i balken skall införas en ny paragraf, 23 kap. 8 &.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

7 kap. 28 &

Gäller nyttjanderätt eller servitut efter fastighetsdelning i flera fastig— heter, skall vederlag som utgår för rättigheten tillkomma ägarna av dessa i förhållande till belastningen på varje fastighet.

Gäller nyttjanderätt eller servitut efter fastighetsbildning i flera fastig- heter, skall vederlag som utgår för rättigheten tillkomma ägarna av dessa i förhållande till belastningen på varje fastighet. Skall en nyttjan- derätt efter uppsägning från en av ägarna upphöra att gälla i dennes fas- tighet, får nyttjanderättshavaren samtidigt frånträda upplåtelsen även med avseende på övriga fastigheter.

29 5 Om fastighet som besväras av nyttjanderätt eller servitut undergår fastig- hetsreglering, får rättigheten därefter utövas på område, som genom regle- ringen överföres till fastigheten. Detta gäller dock icke, om rättighetens utövning genom upplåtelseavtalet är begränsad till viss del av fastigheten el- ler utövning av rättigheten på det överförda området eljest måste anses stri- da mot upplåtelsen. Föreskrift om rätt för fastighetsbildningsmyndigheten att bestämma nytt område för utövningen av nyttjanderätt finns i fastighets- bildningslagen (1970:988).

1 Balken omtryckt i SFS 1971:1209

Nuvarande lydelse

Nyttjanderätt, servitut och rätt till elektrisk kraft gäller ej vidare i mark eller byggnad som genom fastighets- reglering frångår fastighet vari rät- tigheten upplåtits. Det åligger den som tillträder sådan byggnad att inom en månad från tillträdet upp- säga hyresavtal som gällde mot av- trädaren. I annat fall gäller avtalet mot honom.

Föreslagen lydelse

Nyttjanderätt, servitut och rätt till elektrisk kraft gäller ej vidare i mark eller byggnad som genom fastighets- reglering frångår fastighet vari rät- tigheten upplåtits, såvida annat inte förordnats i fastighetsbildningsbeslu- tet. Det åligger den som tillträder så- dan byggnad att inom en månad från tillträdet uppsäga hyresavtal som gällde mot avträdaren. I annat fall gäller avtalet mot honom även utan särskilt förordnande.

En rättighet som enligt andra styc- ket skall fortsätta att gälla i mark eller byggnad som frångår den fastighet vari rättigheten upplåtits skall vid till— lämpningen av 22 _? äga företräde framför en rättighet som enligt första stycket skulle få utövas i marken eller byggnaden.

8 kap.

45

Uppsäges arrendeavtal med anledning av att arrenderätten är förverkad, upphör avtalet att gälla på den fardag som inträffar närmast efter uppsäg- ningen, om ej rätten finner skäligt ålägga arrendatorn att avflytta tidigare eller annat följer av 25 &.

Om arrendeavtal uppsäges av an— nan orsak som ger jordägare eller arrendator rätt att frånträda avtalet, upphör avtalet att gälla på den far- dag som inträffar närmast efter sex månader från uppsägningen. Sker uppsägningen innan arrendatorn tillträtt arrendestället, upphör avta- let dock genast att gälla.

Fardag är den 14 mars.

Om arrendeavtal uppsäges av an- nan orsak som ger jordägare eller arrendator rätt att frånträda avtalet. upphör avtalet att gälla på den far- dag som inträffar närmast efter sex månader från uppsägningen. Sker uppsägningen innan arrendatorn tillträtt arrendestället, upphör avta- let dock genast att gälla. Fråntråder arrendatorn avtalet med stöd av 7 kap. 30 5 andra stycket, skall detta i stället, om arrendatorn begär det i uppsägningen, upphöra att gälla den dag då arrendatorn till följd av fastig- hetsregleringen är skyldig att avträda mark.

Fardag är den 14 mars.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

9 kap. 23 &

Avräkning mellan jordägaren och arrendatorn skall ske, när arrendestäl- let avträdes. Avräkning skall även ske vid tidigare tidpunkt i den mån avtal därom träffas. I samband med förlängning av arrendeavtalet skall avräkning alltid ske, om mer än nio år förflutit från tillträdet eller från närmast föregå- ende avräkning.

Avräkning skall också ske i sam- band med ett förordnande enligt 5 kap. 33 a 9 fastighetsbildningslagen (1970:988).

Om ej annat avtalats, skall avräkning grundas på syn vid avräkningsperi- odens början och slut.

Vid avräkningen skall beaktas om kostnaderna för att avhjälpa de brister som förelåg vid avräkningsperiodens början har förändrats under perioden.

20 kap. 13 5

Om det på grund av innehållet i protokollet och vad som i övrigt framkommit måste antagas, att det påstådda förvärvet ägt rum, samt att det är giltigt och kan göras gällande, skall den omständigheten att endast protokollet åberopas som fånges- handling ej utgöra hinder mot lag-

Om det på grund av innehållet i protokollet och vad som i övrigt framkommit måste antagas, att det påstådda förvärvet ägt rum, samt omständigheterna ger vid handen att sökanden bör anses som ägare, skall den omständigheten att endast protokollet åberopas som fånges-

fart. handling ej utgöra hinder mot lag- fart. Ett förvärv för vilket tillstånd av myndighet fordras får dock inte låg- gas till grund för lagfart förrän till- stånd erhållits.

Har i fall som avses i första stycket förvärvaren eller någon som härleder sin rätt från honom innehaft fastigheten med äganderättsanspråk under de tio åren närmast före det år då lagfartsansökan företages till prövning, utgör omständighet som avses i 7 52 hinder mot lagfart endast om inskrivning eller anteckning, som grundar sig på annans äganderätt till fastigheten eller an- språk därpå, skett i fastighetsboken under nämnda tid.

I ärende om lagfart som avses i denna paragraf skall, om så finnes erfor- derligt. inhämtas yttrande från kammarkollegiet. Kollegiet får föra talan

mot beslut, varigenom lagfart beviljats.

23 kap. 8 & Kommer en inskriven rättighet till följd av ett förordnande enligt 5 kap. 33 a 55 eller 7 kap. 13 .é' fastighetsbild- ningslagen (1970:988) att gälla i en

Nuvarande lydelse

Denna lag träder i kraft den

Föreslagen lydelse

annan fastighet än den, i vilken den blivit inskriven, skall rättigheten inskrivas i den andra fastigheten. En sådan inskrivning ger samma rätt till företräde som om den verkställts ef- ter ansökan.

Förslag till Lag om ändring i hyresförhandlingslagen (1978z304)

Härigenom föreskrivs i fråga om hyresförhandlingslagen (19782304) att 5 & skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

Förhandlingsordning medför skyldighet för hyresvärden att påkalla för- handling med hyresgästorganisationen i fråga om

1. höjning av hyran för en lägenhet,

2. ändring av grunderna för beräkning av sådan särskild ersättning som avses i 12 kap. 19 åjordabalken, eller

3. ändring av villkor som avser hyresgästernas rätt att använda utrymmen som är avsedda att användas gemensamt av hyresgästerna.

Förhandlingsordning medför vi- dare, om parterna ej enats om an- nat, rätt för båda parter att påkalla förhandling i fråga om

1. hyresvillkoren,

2. lägenheternas skick.

3. gemensamma anordningar i huset,

och husets

4. övriga boendeförhållanden i den mån de rör hyresgästerna ge— mensamt.

Förhandlingsordning medför vi- dare, om parterna ej enats om an- nat, rätt för båda parter att påkalla förhandling i fråga om

1. hyresvillkoren,

2. lägenheternas skick,

3. gemensamma anordningar i huset eller fördelning av det andels— tal som åsatts hyresfastigheten vid förrättning enligt anläggningslagen (1973:1149) på de ifastigheten ingå- ende lägenheterna,

4. övriga boendeförhållanden i den mån de rör hyresgästerna ge- mensamt.

och husets

Om parterna är ense därom kan förhandlingsordning också medföra rätt för hyresgästorganisationen att påkalla förhandling om fråga som rör till- lämpning av enskilt hyresavtal under förutsättning att hyresgästen genom skriftlig fullmakt har bemyndigat hyresgästorganisationen att företräda ho- nom i saken.

Förhandlingsordning medför inte någon inskränkning i hyresgästens rätt att begära prövning av hyresvillkoren enligt 12 kap. 54 & jordabalken. Vid sådan prövning gäller bestämmelserna i 12 kap. 53—55 a åå samma balk.

Denna lag träder i kraft den

Förslag till Lag om ändring i fastighetsbildningslagen (1970:988)

Härigenom föreskrivs i fråga om fastighetsbildningslagen (1970:988)1 dels att 4 kap. 42 å och 8 kap. 7 5 skall upphöra att gälla, dels att 4 kap. 8, 11, 12, 18 och 22 åå, 5 kap. 3, 5,10,17, 18 och 34 åå, 6 kap. 6 &, 7 kap. 5 &, 14 kap. 2 %, 15 kap. 2—4 och 6 åå samt 16 kap. 1—3 och 8 55 skall ha nedan angivna lydelse, dels att i lagen skall införas sju nya paragrafer, 4 kap. 10 a 5, 5 kap. 30 b och 33 a 55, 6 kap. 7 &, 7 kap. 12 och 13 %& samt 16 kap. 2 a 5, av nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

4 kap. 8 %

Ansökan om fastighetsbildning göres skriftligen hos fastighetsbild- ningsmyndigheten.

Muntlig ansökan som göres vid förrättningssammanträde skall dock godtagas, om den väckta frågan lämpligen kan prövas vid samma förrättning.

Ansökan om fastighetsbildning göres skriftligen hos fastighetsbild— ningsmyndigheten.

Muntlig ansökan som göres vid förrättningssammanträde skall dock godtagas, om den väckta frågan lämpligen kan prövas vid samma förrättning. Ansökan skall anses rätt gjord oavsett till vilken fastighetsbild- ningsmyndighet inom länet ansökan inkommit. Detsamma gäller om an- sökan inkommit till överlantmätar- myndigheten i länet.

Sökanden skall ange den åtgärd som han önskar genomförd samt uppge den eller de fastigheter för vilka han för talan. I den mån det kan anses skä- ligt att sökanden skaffar uppgifter därom eller sådana ändå är tillgängliga för honom, skall han också ange de andra fastigheter som saken angår även- som namn och postadress beträffande fastighetsägarna samt de innehavare av servitut, nyttjanderätt eller rätt till elektrisk kraft som kan beröras av åt- gärden.

Ansökningshandling skall vara egenhändigt undertecknad av sökanden el- ler hans ombud.

Till ansökningshandling skall sökanden i huvudskrift eller styrkt avskrift foga de skriftliga handlingar som han innehar och som är av betydelse i sa- ken.

10 a 5 Har ansökan gjorts om fastighets- bildning för bebyggelse eller annat ändamål som kräver medgivande en- ligt bestämmelserna i naturvårds-

' Lagen omtryckt i SFS 1971:1035

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

lagen (I964:822), får fastighetsbild- ningsmyndigheten för sökandens räkning begära prövning av tillåtlig- heten av åtgärden enligt nämnda lag.

11%

1 den utsträckning som är påkallad med hänsyn till fastighetsbildningens art och förhållandena i övrigt skall fastighetsbildningsmyndigheten utre- da vilka som i egenskap av ägare till fastighet eller på annan grund är sa- kägare. Den som har lagfart på fas- tigheten anses som ägare, om det ej visas att fastigheten tillhör annan.

Sakägare är den som äger en fastig- het som berörs av förrättningen. Angår förrättningen samfälld mark som förvaltas av en samfällighets- förening, är föreningen sakägare. Vid fastighetsreglering är därjämte innehavare av nyttjanderätt eller rätt till elektrisk kraft sakägare, om regle- ringen har betydelse för honom.

Den som har lagfart på en fastighet anses som dess ägare, om det inte vi- sas att fastigheten tillhör annan. Är det ovisst vilken av flera som äger en fastighet eller innehar en rättighet, behandlas samtliga som sakägare. Har en fastighet bytt ägare genom ett förvärv som inte är fullbordat, är både överlåtaren och förvärvaren sakägare.

I den utsträckning som är påkallad med hänsyn till fastighetsbildningens art och förhållandena i övrigt skall fastighetsbildningsmyndigheten utre- da vilka som är sakägare. Ägaren av en fastighet är skyldig att när myndig- heten begär det uppge sådana inne- havare av särskild rätt till fastigheten som är sakägare. Underlåter ägaren detta utan giltigt skäl, skall han ersät- ta den skada som därigenom upp- kommer för rättighetshavaren.

12 % Om god man enligt 18 kap. 4 & föräldrabalken behöver förordnas, skall fastighetsbildningsmyndigheten anmäla detta hos rätten.

En god man som avses i 18 kap. 4 & föräldrabalken får förordnas att företräda ett bolag eller en förening eller annan sammanslutning som upplösts, om förhållandena är såda- na att det inte går att i förrättningen

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

utreda vilka som är sammanslutning- ens rättsägare och kostnaderna för en likvidation i enlighet med vad därom är särskilt stadgat inte skulle stå i rim- ligt förhållande till värdet av den egendom som tillhör sammanslut- ningen.

När förrättningen avslutats, an- kommer det på rätten att bestämma om den fortsatta förvaltningen. Rät- ten får därvid föreskriva att sam- manslutningens egendom skall över- lämnas till allmänna arvsfonden eller till annat allmännyttigt ändamål.

18%

Till första sammanträdet under förrättningen skall samtliga kända sakägare kallas. Kallelse behövs dock ej, om det kan antagas att sak- ägaren ändå infinner sig. Är det ovisst vilken av flera som är sakäg- are, kallas samtliga. Om det före- ligger anledning antaga att okända sakägare finns, utfärdas kallelse även på dessa.

Till första sammanträdet under förrättningen skall samtliga kända sakägare kallas. Kallelse behövs dock ej, om det kan antagas att sak- ägaren ändå infinner sig. Om det föreligger anledning antaga att okända sakägare finns, utfärdas kallelse även på dessa.

Kallelse skall i god tid före sammanträdet delges sakägarna.

225

Vad som föreskrivits om delgiv- ning med delägare i samfällighet äger motsvarande tillämpning vid delgivning med delägare i fastighet, som innehas under samäganderätt av flera än tio, och med innehavare av servitut som gäller till förmån för flera än tio fastigheter med skilda ägare.

Vad som föreskrivits om delgiv- ning med delägare i samfällighet äger motsvarande tillämpning vid delgivning med innehavare av servi- tut som gäller till förmån för flera än tio fastigheter med skilda ägare.

425

Finner fastighetsbildningsmyndig— heten att förrättningsbeslut till följd av skrivfel, felräkning eller liknande misstag innehåller uppenbar oriktig- het skall myndigheten besluta om rättelse. Detsamma gäller beträffan- de karta som upprättats vid förrätt-

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

ning, samt annan handling till vilken hänvisning skett i förrättningsbeslut. Innan rättelse sker, skall den som be- röres av åtgärden få tillfälle att yttra sig.

Rättelsen skall med angivande av dagen för åtgärden antecknas på huvudskrtften och såvitt möjligt på övriga exemplar av den handling som rättelsen avser. Den som beslutet rör skall omedelbart underrättas om åtgärden och vad som är att iakttaga för fullföljd av talan.

5 kap. 3 & Fastighetsreglering får påkallas av den som äger en fastighet som be- rörs av regleringen.

Fastighetsreglering får påkallas av den som äger en fastighet som be- rörs av regleringen. En samfällig- hetsförening får påkalla fastighets- reglering som berör en samfällighet under föreningens förvaltning.

Vid expropriation eller liknande tvångsförvärv får förvärvaren begära så- dan fastighetsreglering varigenom olägenhet av förvärvet kan undanröjas, minskas eller förebyggas.

Byggnadsnämnd får begära fastighetsreglering som avser område där tät- bebyggelse föreligger eller är att vänta.

Länsstyrelsen kan påkalla fastighetsreglering som länsstyrelsen finner vara av större betydelse från allmän synpunkt.

55

Fastighetsreglering som begärts av sakägare får genomföras endast om den är nödvändig för att sökan-

Fastighetsreglering som begärts av sakägare får genomföras endast om den är nödvändig för att sökan-

dens fastighet skall förbättras. dens fastighet skall förbättras. Detta gäller dock inte när regleringen har påkallats av en samfällighetsföre- ning.

Har regleringen påkallats av annan än sakägare eller innebär ansökan av sakägare att regleringen, för att ej möta hinder enligt 4 5 andra stycket, skall göras mer omfattande än som krävs för att sökandens fastighet skall förbätt- ras, får regleringen ej äga rum, om de sakägare som har ett väsentligt intres- se i saken mera allmänt motsätter sig regleringen och har beaktansvärda skäl för det. Vid prövningen av sådan fråga skall främst deras mening beaktas som har störst nytta av regleringen.

Andra stycket gäller icke, om behovet av fastighetsreglering är synnerli- gen angeläget.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

10 &?

Om värdet av den mark och de andelar i samfälld mark som genom fastig- hetsreglering tillägges fastighet icke motsvarar värdet av vad som genom regleringen frångår fastigheten, utjämnas skillnaden genom ersättning i pengar. På samma sätt utjämnas värdeförändring som föranledes av servi- tutsåtgärd eller av att byggnad eller annan anläggning genom regleringen övergår till annan ägare.

Om en nyttjanderätt eller ett servi- tut skall gälla mot tillträdaren på grund av ett förordnande enligt 33a 5, skall det Iikvidvärde som be- lastar tillträdaren minskas med be- lopp som motsvarar den värdeminsk- ning som rättigheten innebär, i den mån som detta kan ske utan att skada uppkommer för innehavare av ford- ran med bättre rätt än rättigheten.

17%

Tillkommer ersättning delägarna i samfälld mark och finns för samfäl- ligheten känd styrelse eller förvaltare med befogenhet att för delägarna uppbära från samfälligheten härflyt- ande medel, kan fastighetsbildnings- myndigheten föreskriva att ersätt— ningen skall tillställas styrelsen eller förvaltaren, i den mån den icke skall inbetalas till myndighet enligt 16 5 första stycket.

Har föreskrivits att belopp sålunda skall tillställas styrelse eller förvaltare för samfällighet, får styrelsen eller förvaltaren vidtaga behövliga åtgär- der för att uttaga beloppet hos den betalningsskyldige.

Ersättning som avser samfälld mark behöver inte i ersättningsbeslut fördelas mellan de fastigheter som har del i samfälligheten, om denna förvaltas av en samfällighetsförening och det inte enligt 16 ä' första stycket föreligger hinder mot att ersättningen utbetalas till föreningen.

Första stycket gäller också när det annars för samfälligheten finns känd styrelse eller förvaltare med befogen- het att för delägarna uppbära medel som avser samfälligheten. Om en de— lägare i samfälligheten begär det, skall fastighetsbildningsrnyndigheten dock förordna att den ersättning som belöper på delägarens andel skall ut- betalas till honom.

18 & Från nedan angivna bestämmelser i detta kapitel till skydd för enskilt in- tresse får avsteg göras i följande avseenden

2 Nuvarande lydelse = förslag i SOU 1983:38

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

1. 4 å första stycket och 5 å första stycket, om ägarna av de fastigheter som beröres av regleringen medger det,

2. 6 å andra stycket, 7 och 10—12 åå, om de sakägare vilkas rätt är bero- ende av åtgärden samtycker till det,

3. 8 å, om fastighetens ägare och, om fastigheten är upplåten med tomt- rätt, även tomträttshavaren medger det,

4. 13 och 14 åå, om det medges av den som ålägges att betala mer än han annars skulle ha varit skyldig att betala och om avvikelsen från bestämmel- serna icke sker i otillbörligt syfte.

Avser regleringen fastighet som svarar för fordran får avsteg från 10—14 åå med stöd av ägarens samtycke ske endast om även fordringens innehavare medger det. Besväras fastigheten av gemensam inteckning, fordras dessut- om de medgivanden från fastighetsägare och fordringshavare som i 22 kap. 11 å jordabalken föreskrives för relaxation. Medgivande av rättsägare ford- ras ej, om regleringen är väsentligen utan betydelse för honom.

Agares och tomträttshavares medgivande enligt första stycket 3 till minskning av fastighets grade- ringsvärde skall upprättas skriftli- gen. Beträffande rätten att lämna medgivande gäller samma villkor som för överlåtelse av fast egendom.

Agares och tomrättshavares med- givande enligt första stycket 3 till minskning av fastighets graderings- värde skall upprättas skriftligen. Be- träffande rätten att lämna medgiv- ande gäller samma villkor som för överlåtelse av fast egendom. Berör regleringen en samfällighet som för- valtas av en samfällighetsförening, får medgivande beträffande samfäl- ligheten låmnas av föreningen.

30bå

Är mark som överförs genom reg- lering belastad med nyttjanderätt, servitut eller rätt till elektrisk kraft och skall rättigheten enligt 7 kap. 29 å jordabalken inte gälla mot till- trädaren, inträder skyldighet för rät- tighetens innehavare att avträda mar- ken vid den tidpunkt då tillträde en- ligt 30 eller 30a 5 eller vid den senare tidpunkt som fastighetsbildnings- myndigheten föreskriver. Utgörs rät- tigheten av jordbruksarrende, gäller härjämte att arrendatorns skyldighet att avträda marken inträder tidigast på den fardag som inträffar närmast efter sex månader från det att arren- datorn fick underrättelse om att reg- leringen påkallats.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

Sker förtida tillträde enligt 30 a 9" skall innehavaren av de rättigheter som belastar fastigheten avträda vid tidpunkten för tillträdet.

33aå

Fastighetsbildningsmyndigheten får förordna att en nyttjanderätt, vil- ken gäller i mark som genom fastig- hetsreglering skall överföras till en annan fastighet, skall bestå i det över- förda området, om sådan åtgärd är lämplig och inte motverkar syftet med regleringen. Ett förordnande in- nebär att upplåtelsen, såvitt den avser den överförda marken, gäller mot tillträdaren som om denne förvärvat marken genom en överlåtelse, vid vil- ken förbehåll om upplåtelsen gjorts. Fastighetsbildningsmyndigheten får dock föreskriva sådan jämkning av upplåtelsevillkoren som är ofrån- komlig. Ett förordnande får medde- las utan att nyttjanderättshavaren bli- vit hörd, om det är uppenbart att åt- gärden inte är till olägenhet för ho- nom och hans hörande även i övrigt framstår som obehövligt.

Är ett arrende enligt 9 kap. 7 5 för- sta stycket eller 10 kap. 4 5 första stycket jordabalken eller 5 å första och tredje styckena lagen ( I 95 7390) om fiskearrenden förenat med rätt till förlängning, skall ett förordnande enligt första stycket meddelas på yrk- ande av arrendatorn, om denne visar beaktansvärda skäl för ett fortsatt arrende samt åtgärden inte i väsentlig mån motverkar regleringens syfte.

Ett förordnade skall upptas i fastig- hetsbildningsbeslutet. Underrättelse om förordnandet skall lämnas till in- skrivningsmyndigheten när fastig- hetsbildningsbeslutet vunnit laga kraft, om nyttjanderätten är inskri- ven i fastighetsboken.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

345

Beröres nyttjanderätt eller rätt till elektrisk kraft av fastighetsreglering, är rättighetshavaren sakägare vidför- rättningen, om regleringen har betyd- else för honom.

Fastighetsbildningsmyndigheten får föreskriva att en nyttjanderätt som tillkommit genom expropriation eller liknande tvångsförvärv skall upphöra, om det är uppenbart att nyttjanderätten inte längre behövs och åtgärden är av betydelse för reg- leringen. I annat fall får föreskrivas sådan ändring av villkoren för nytt- janderätten som behövs med hänsyn till ändamålet med fastighetsbild- ningen, under förutsättning att syftet med tvångsupplåtelsen inte därige- nom motverkas.

6 kap.

Överföres mark från samfällighet, skall ersättning i pengar eller annat vederlag utgå för marken endast om yrkande framställes under förrätt- ningen eller om det finns anledning antaga att fastighetens andel i marken har ett ej obetydligt värde.

Uppkommer fråga om tillämpning av första stycket och har ej i kallelser- na till första förrättningssammanträ- det angivits vad delägare i den sam- fällda marken har att iakttaga om han önskar framställa ersättnings- anspråk, skall delägarna i god tid före förrättningens avslutande delges underrättelse därom. Delgivning får ej ske i sådan särskild ordning som beslutats enligt 4 kap. 20 å andra stycket.

65

Överförs mark från en samfällig- het, utgår ersättning endast till deläg- are som framställt yrkande om det. Ersättning skall dock utan yrkande fastställas för sådan andel i marken vars värde överstiger tre procent av det enligt lagen (1962:381) om all- män försäkring gällande basbeloppet året innan förrättningen påbörjades.

Första stycket gäller inte när sam- fälligheten förvaltas av en samfällig- hetsförening eller när annars ersätt- ning enligt 5 kap. 17 å andra stycket skall utbetalas till någon som företrä- der delägarna.

75

Är det uppenbart att ersättning för samfälld mark enligt 6 5 första styck- et inte behöver fastställas utan yrkan- de, skall underrättelse om förrätt- ningsansökningen lämnas till någon eller några av de delägare som inte på annan grund är sakägare i förrätt-

ändring, får servitutet upphävas. Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse ningen. Fastighetsbildningsbeslut får meddelas och förrättningen avslutas utan hinder av att samtliga delägare [ samfälligheten inte fått tillfälle att ytt- ra sig i förrättningen.

Första stycket gäller inte, om sam- fälligheten brukas av delägarna för gemensamt ändamål.

7 kap. 5 5

Kan i fall som avses i 4 5 första stycket olägenheten ej undanröjas genom

Servitut får även upphävas, om till följd av ändrade förhållanden servitu- tet ej behövs för den härskande fastigheten eller nyttan av servitutet är ringa i jämförelse med belastningen på den tjänande fastigheten. Detsamma gäl- ler, om servitutet under avsevärd tid ej utövats och omständigheterna även eljest är sådana att det måste anses övergivet.

Är det uppenbart att ett servitut kan upphävas enligt andra stycket sista meningen och att åtgärden inte minskar den härskande fastighetens värde, får servitutet upphävas utan att ägaren av denna fastighet lämnats tillfälle att yttra sig i förrättningen.

12 5

Vid överföring av mark från en fastighet till vilken hör servitut eller annan särskild rättighet får med av- vikelse från vad som följer av 2 kap. 5 9" bestämmas att rättigheten skall tillhöra endera av de berörda fastig- heterna eller båda gemensamt.

13 5 Vad som föreskrivs i 5 kap. 33 a 5 om nyttjanderätt gäller också i fråga om servitut som upplåtits genom av- tal.

8 kap. 7 53

Ägaren av en fastighet är skyldig att när fastighetsbildningsmyndighe-

3Nuvarande lydelse = förslag i SOU 1984:72

Nuvarande lydelse

ten begär det uppge innehavare av servitut, nyttjanderätt och rätt till elektrisk kraft. Underlåter han det utan giltigt skäl och uppstår skada för rättighetshavaren till följd av under- låtenhet skall han ersätta skadan.

Föreslagen lydelse

14 kap.

Fastighetsbestämning handlägges av fastighetsbildningsmyndigheten vid förrättning. Beträffande sådan förrättning äger 4 kap. 1—24 åå, 28 5 första stycket, 31—40 åå och 42å motsvarande tillämpning.

25

Fastighetsbestämning handlägges av fastighetsbildningsmyndigheten vid förrättning. Beträffande sådan förrättning äger 4kap. 1—24 åå, 285 första stycket och 31—40 åå motsvarande tillämpning.

Har fastighetsbestämningen samband med fastighetsbildning, handlägges åtgärderna gemensamt vid en förrättning, om inte särskilda skäl föranleder

annat.

15 kap.

Talan mot fastighetsbilningsmyn— dighetens beslut föres särskilt, om myndigheten

1. avvisat ansökan om fastighets- bildning eller fastighetsbestämning eller avvisat ombud eller biträde,

2. ogillat jäv mot förrättnings- man,

3. beslutat i fråga om förskott en- ligt 5 kap. 30 å fjärde stycket,

4. beslutat i fråga om ersättning till sakkunnig eller syssloman eller till sådan skadelidande som avses i 4 kap. 38 5.

5. beslutat i fråga om rättelse en- ligt 4 kap. 42 5,

6. beslutat att gemensamt arbete skall utföras enligt denna lag eller att fråga om sådant arbete skall prövas enligt annan lagstiftning,

7. beslutat enligt 9 kap. 3 5 om fördelning av kostnaderna för ge- mensamt arbete eller enligt 9 kap.

25

Talan mot fastighetsbildnings- myndighetens beslut föres särskilt, om myndigheten

1. avvisat ansökan om fastighets- bildning eller fastighetsbestämning eller avvisat ombud eller biträde,

2. ogillat jäv mot förrättnings- man,

3. beslutat i fråga om förskott en- ligt 5 kap. 305 fjärde stycket eller tidpunkt för rättighetshavares skyl- dighet att avträda mark enligt 5 kap. 30 b 5,

4. beslutat i fråga om ersättning till sakkunnig eller syssloman eller till sådan skadelidande som avses i 4 kap. 38 5.

5. beslutat i fråga om rättelse av förrättningsbeslut, karta eller annan handling,

6. beslutat att gemensamt arbete skall utföras enligt denna lag eller att fråga om sådant arbete skall prövas enligt annan lagstiftning.

7. beslutat enligt 9 kap. 35 om fördelning av kostnaderna för ge- mensamt arbete eller enligt 9 kap.

Nuvarande lydelse

4 5 om utdebitering av sådana kost— nader,

8. beslutat att syssloman som fått i uppdrag att ombesörja gemensamt arbete skall skiljas från uppdraget.

Talan enligt denna paragraf föres genom besvär som skall inges till fas- tighetsdomstolen inom två veckor från den dag då beslutet meddela- des. Besvär får anföras av sakägare. Mot beslut som avses i 1, 4, 5 och 8 får talan föras även av annan som beslutet rör.

Talan mot tillståndsbeslut och be- slut i fråga om förtida tillträde föres särskilt genom besvär som skall ing- es till fastighetsdomstolen inom fyra veckor från den dag då beslutet meddelades. Detsamma gäller fas- tighetsbildnings- och fastighetsbe- stämningsbeslut, om fastighetsbild- ningsmyndigheten förordnar att ta- lan mot beslutet skall föras särskilt.

Föreslagen lydelse

4 5 om utdebitering av sådana kost- nader,

8. beslutat att syssloman som fått i uppdrag att ombesörja gemensamt arbete skall skiljas från uppdraget.

Talan enligt denna paragraf föres genom besvär som skall inges tillfas- tighetsbildningsmyndigheten inom två veckor från den dag då beslutet meddelades. Besvär får anföras av sakägare. Mot beslut som avses i 1. 4, 5 och 8 får talan föras även av an- nan som beslutet rör.

35

Talan mot tillståndsbeslut och be- slut i fråga om förtida tillträde föres särskilt genom besvär som skall ing- es till fastighetsbildningsmyndighe- ten inom fyra veckor från den dag då beslutet meddelades. Detsamma gäller fastighetsbildnings- och fastig- hetsbestämningsbeslut, om fastig- hetsbildningsmyndigheten förord- nar att talan mot beslutet skall föras särskilt.

Förordnande att talan skall föras särskilt får meddelas om det är lämpligt. Om fastighetsbildningsbeslut ej innefattar medgivande till fastighetsbild- ningen i dess helhet, fordras vidare att tillståndsbeslut meddelas samtidigt eller att lagakraftägande sådant beslut föreligger.

Besvär enligt denna paragraf får anföras av sakägare.

Menar sakägare att förrättningen onödigt uppehålles genom fastig- hetsbildningsmyndighetens beslut eller är han missnöjd med beslut varigenom förordnande enligt 5 kap. 21 å meddelats eller medgivande en- ligt 5 kap. 22 5 vägrats, får han föra talan mot beslutet genom besvär hos fastighetsdomstolen. Sådan talan är ej inskränkt till viss tid.

I annat fall än som avses i 2—5 55 föres talan mot beslut eller åtgärd av

45

Menar sakägare att förrättningen onödigt uppehålles genom fastig- hetsbildningsmyndighetens beslut eller är han missnöjd med beslut varigenom förordnande enligt 5 kap. 21 å meddelats eller medgivande en- ligt 5 kap. 22 å vägrats, får han föra talan mot beslutet genom besvär som skall inges till fastighetsbild- ningsmyndigheten. Sådan talan är ej inskränkt till viss tid.

65

I annat fall än som avses i 2—5 55 föres talan mot beslut eller åtgärd av

Nuvarande lydelse

fastighetsbildningsmyndigheten ge- nom besvär som skall inges till fas- tighetsdomstolen inom fyra veckor från den dag då förrättningen för- klarades avslutad eller inställd.

Föreslagen lydelse

fastighetsbildningsmyndigheten ge- nom besvär som skall inges till fas- tighetsbildningsmyndigheten inom fyra veckor från den dag då förrätt- ningen förklarades avslutad eller in- ställd.

] fråga om åtgärd varigenom gräns utmärkts får besvär anföras inom ett år från den dag då uppgift om fastighetsbildningen eller fastighetsbestäm- ningen infördes i fastighetsregistret eller, om utmärkningen gjorts först efter nämnda dag, från det åtgärden slutfördes.

Besvär enligt denna paragraf får anföras av sakägare. Den som ålagts att betala ersättning eller kostnad får föra talan mot beslutet även om han ej är

sakägare.

16 kap.

År talan i fastighetsbildningsmål icke fullföljd på föreskrivet sätt eller inom rätt tid, skall den omedelbart avvisas av fastighetsdomstolen. Har besvärsinlagan före besvärstidens ut- gång kommit in till fastighetsbild- ningsmyndigheten, skall den om- ständigheten att inlagan först efter ut- gången av nämnda tid kommit in till domstolen ej föranleda att talan avvi- sas.

Vid besvärsinlaga skall fogas två avskrifter av inlagan och därtill hör- ande handlingar. Behöver domsto- len för delgivning eller därmed jäm- förlig åtgärd ytterligare avskrifter, är klaganden skyldig att tillhandahålla dern. År avskrifter icke tillgängliga när de behövs, får domstolen ombe- sörja dem på klagandens bekostnad.

Första stycket gäller inte karta, rit- ning eller annan bilaga av vidlyftig beskaffenhet, om avskrift av hand- lingen kan undvaras utan väsentlig olägenhet.

15

Är talan i fastighetsbildningsmål icke fullföljd på föreskrivet sätt eller inom rätt tid, skall den omedelbart avvisas av fastighetsbildningsmyn- digheten. Talan skall inte avvisas om besvärsinlagan inom besvärstiden kommit in till fastighetsdomstolen. I ett sådant fall skall domstolen vidare- befordra inlagan till fastighetsbild- ningsmyndigheten och samtidigt lämna uppgift om vilken dag som in- lagan kom in till domstolen.

25

Vid besvärsinlagan skall fogas två kopior av inlagan och därtill höran- de handlingar. Kopia av karta, rit- ning eller annan bilaga av vidlyftig beskaffenhet behöver inte ges in om sådan kan undvaras utan väsentlig olägenhet.

2a5

Om besvärsinlagan inte avvisas en- ligt ] ,5 skall fastighetsbildningsmyn-

Nu varande lydelse

Föreslagen lydelse

digheten efter utgången av överkla- gandetiden utan dröjsmål till fastig- hetsdomstolen insända besvärsinla- gan med därvid fogade handlingar samt akten.

Framställs i besvärsinlagan yrkan- de som påkallar omedelbar prövning skall insändandet ske genast. Till dess överklagandetiden utgått skall dock avskrift av besvärsinlagan vara att tillgå hos fastighetsbildningsmyn- digheten.

35

Om fastighetsdomstolen finner att sakägare bör höras över besvären, skall besvärsinlagan med därvid fogade handlingar delges sakägaren och före- läggande meddelas honom att inkomma med skriftlig förklaring.

Fordras för målets beredande eller avgörande att yttrande inhämtas från länsstyrelsen, byggnadsnämnden eller annan myndighet eller från sakkunnig eller att skriftligt bevis företes, särskilt sammanträde hålles eller annan lik- nande åtgärd vidtages, skall domstolen utan dröjsmål förordna därom.

Fastighetsdomstolen får avgöra mål utan huvudförhandling, om huvudförhandling kan antagas sak- na betydelse för prövningen samt sakägare eller företrädare för all- mänt intresse inte begärt sådan för- handling. Om talan fullföljts enligt 15 kap. 2, 4 eller 10 5 eller om dom- stolen finner uppenbart att talan är ogrundad, får målet alltid avgöras utan huvudförhandling.

Om vid sådant sammanträde som sägs i andra stycket sakägarna och andra taleberättigade i målet blir ense ifråga om hur det överklagade beslu- tet skall ändras, får målet avgöras vid sammanträdet.

85

Fastighetsdomstolen får avgöra mål utan huvudförhandling, om huvudförhandling kan antagas sak- na betydelse för prövningen samt sakägare eller företrädare för all- mänt intresse inte begärt sådan för- handling. Ett mål får alltid avgöras utan huvudförhandling om detär up- penbart att sådan förhandling är obe- hövlig eller om målet avser talan som fullföljts enligt15 kap. 2, 4 eller 10 5.

För prövning som ej avser själva saken fordras inte huvudförhandling. Har domstolen beslutat att mål skall avgöras utan huvudförhandling och är det ej uppenbart att sakägare eller företrädare för allmänt intresse redan slutfört sin talan, skall tillfälle därtill lämnas honom.

1. Denna lag träder i kraft den

2. Bestämmelserna i 5 kap. 30 b och 33 a 55 samt 7 kap. 13 å fastighets- bildningslagen (1970:988) skall inte tillämpas beträffande förrättningar som har sökts före ikraftträdandet.

Förslag till Lag om ändring i lagen (1971:1037) om äganderättsutredning och legalisering

Härigenom föreskrivs i fråga om lagen (1971:1037) om äganderättsutred- ning och legalisering att 1 och 2 55 skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse

Äganderättsutredning enligt den- na lag får ske beträffande område där äganderätten till fast egendom är oviss. om det från allmän och en- skild synpunkt är av väsentlig betyd- else att ovissheten undanröjes och åtgärder härför lämpligen bör vidta- gas i ett sammanhang. Sådan utred- ning får även eljest ske beträffande område där fastighetsägarna i be- tydande omfattning saknar lagfart.

Föreslagen lydelse

15

Äganderättsutredning enligt den- na lag får ske beträffande område där äganderätten till fast egendom är oviss, om det från allmän och en- skild synpunkt är av väsentlig betyd- else att ovissheten undanröjes och åtgärder härför lämpligen bör vidta- gas i ett sammanhang. Sådan utred- ning får även eljest ske beträffande område där fastighetsägarna i be- tydande omfattning saknar lagfart eller beträffande en fastighet som med äganderättsanspråk hävdas av någon som saknar lagfart på grund av oklarhet om eller brist i föregåen- de ägares åtkomst.

Förordnande om äganderättsutredning meddelas av länsstyrelsen. Innan förordnande meddelas, skall länsstyrelsen samråda med inskrivningsmyn- digheten och övriga myndigheter vilkas hörande kan vara av betydelse för

avgörandet.

Framkommer skilda uppfattningar vid samråd enligt andra stycket eller är ärendet av annan anledning svårbedömt. skall det överlämnas till statens lantmäteriverk för avgörande.

25

Äganderättsutredningen sker vid förrättning som handläggs av fastighets-

bildningsmyndigheten.

Bestämmelserna i 4 kap. 1—7, 12 och 13 55. 145 första och fjärde styckena. 16—24. 28 och 29 55. 30 5 första stycket samt 31. 33—40 och

Är äganderättsutredningen av be- tydelse för annan förrättning som handläggs av fastighetsbildnings- myndigheten, får äganderättsutred- ningen och frågan om fastighetsbild- ning. gemensamhetsanläggning eller ledningsrätt handläggas gemensamt vid en förrättning.

Bestämmelserna i 4 kap. 1—7. 12 och 13 55. 145 första och fjärde styckena. 16—24. 28 och 29 55. 305 första stycket samt 31 och 33—40 55

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

4255 fastighetsbildningslagenfastighetsbildningslagen (1970:988) (1970:988) äger motsvarande till- äger motsvarande tillämpning i frå- lämpning i fråga om äganderättsut- ga om äganderättsutredning. redning.

Denna lag träder i kraft den

Förslag till Lag om ändring i anläggningslagen (1973:1149)

Härigenom föreskrivs i fråga om anläggningslagen (1973:1149) dels att 22 å och övergångsbestämmelserna till lagen (1974:822) om ändring i anläggningslagen skall upphöra att gälla, dels att 1, 7, 18, 19 och 35 55 skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

1 5 Enligt denna lag kan inrättas anläggning som är gemensam för flera fastig- heter och som tillgodoser ändamål av stadigvarande betydelse för dessa (ge- mensamhetsanläggning). Fråga om gemensamhetsanläggning prövas vid

förrättning.

Inom område där exploatering för bostadsbebyggelse pågår får inte in— rättas annan gemensamhetsanlägg- ning än sådan som är nödvändig för ett ändamålsenligt boende i området.

Kan enligt bestämmelser i annan författning än fastighetsbildningslagen fråga om inrättande av anläggning gemensamt för flera fastigheter prövas av domstol eller annan myndighet, gäller ej denna lag. Ej heller gäller lagen allmän vatten- och avloppsanläggning eller allmän fjärrvärmeanläggning.

Gemensamhetsanläggning får ej inrättas, om ägarna av de fastigheter som skall delta i anläggningen och hyresgästerna i sådana fastigheter mera allmänt motsätter sig åtgärden och har beaktansvärda skäl för det. Vid denna prövning skall främst deras mening beaktas som har störst nytta av anläggningen. Hyresgäster- na företräds av riksorganisation av hyresgäster eller förening som är an- sluten till sådan organisation och inom vars verksamhetsområde fas- tigheterna är belägna (hyresgäster— ganisation).

75

Gemensamhetsanläggning får ej inrättas, om ägarna av de fastigheter som skall delta i anläggningen och hyresgästerna i sådana fastigheter mera allmänt motsätter sig åtgärden och har beaktansvärda skäl för det. Vid denna prövning skall främst deras mening beaktas som har störst nytta av anläggningen. Hyresgäster- na företräds av organisation av hy- resgäster som har avtal om förhand- lingsordning för berörd fastighet el- ler, om förhandlingsordning ej gäl- ler, riksorganisation av hyresgäster eller förening, som är ansluten till sådan organisation och inom vars verksamhetsområde fastigheten är belägen (hyresgästorganisation).

Första stycket gäller inte, om behovet av anläggningen är synnerligen an-

geläget.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

185

Rätt att påkalla förrättning enligt denna lag tillkommer ägaren av fas- tighet, som avses skola deltaga i an- läggningen, byggnadsnämnden och hyresgästorganisation.

föreningsstämma,

Rätt att påkalla förrättning enligt denna lag tillkommer ägaren av fas- tighet, som avses skola deltaga i an- läggningen, byggnadsnämnden och hyresgästorganisation. En samfäl- lighetsförening får, efter beslut av påkalla förrätt- ning som angår gemensamhetsan- läggning under föreningens förvalt— ning.

Länsstyrelsen kan påkalla förrättning för inrättande av anläggning som styrelsen finner vara av större betydelse från allmän synpunkt.

Vid expropriation eller liknande tvångsförvärv får förvärvaren påkalla förrättning för inrättande av sådan anläggning varigenom olägenhet av för- värvet kan undanröjas, minskas eller förebyggas.

Om rätt för väghållare att påkalla förrättning enligt denna lag finns be— stämmelser i 20 a 5 och 25 5 tredje stycket väglagen (19711948).

195

I fråga om förrättning enligt den- na lag äger 4 kap. 1—24, 27—40 och 42 55 fastighetsbildningslagen (1970:988) motsvarande tillämp- ning.

I fråga om förrättning enligt den- na lag äger 4 kap. 1—24 och 27—40 55 fastighetsbildningslagen (1970:988) motsvarande tillämp- ning. Vid förrättning enligt 35 å. som angår fråga om ändring av kretsen av fastigheter som deltar i en gemensam- hetsanläggning vilken förvaltas av en samfällighetsförening, är föreningen sakägare i stället för delägarna.

Har hyresgästorganisation påkallat förrättningen eller kan den eljest berö- ra hyresgästers rätt, skall fastighetsbildningsmyndigheten underrätta orga- nisationen om tid och plats för sammanträde eller i fall som avses i 4 kap. 15 5 fastighetsbildningslagen, om förrättningen innan denna avslutas.

22 5' Uppkommer fråga om inlösen äger 8 kap. 7 5 andra stycket fastig- hetsbildningslagen (1970:988) mot- svarande tillämpning

35 5

lnträder, sedan fråga som be- handlats vid förrättning enligt denna lag slutligt avgjorts, ändrade förhål- landen som väsentligt inverkar på

Inträdet. sedan fråga som be— handlats vid förrättning enligt denna lag slutligt avgjorts, ändrade förhål- landen som väsentligt inverkar på

1 Nuvarande lydelse = förslag i SOU 1984:72

Nuvarande lydelse

frågan, kan denna prövas vid ny för- rättning. Även utan att sådana för- hållanden inträtt, får ny förrättning äga rum om i det tidigare avgöran- det föreskrivits att frågan får omprö- vas efter viss tid och denna tid ut- gått.

Föreslagen lydelse

frågan, kan denna prövas vid ny för- rättning. Även utan att sådana för- hållanden inträtt, får ny förrättning äga rum om i det tidigare avgöran- det föreskrivits att frågan får omprö- vas efter viss tid och denna tid utgått eller om ett klart behov av ompröv- ning eljest framkommit.

Vid den nya förrättningen får ej beslutas sådan ändring i fråga om kretsen av fastigheter som deltager i gemensamhetsanläggning eller fastighets an- delstal att avsevärd olägenhet uppkommer från allmän eller enskild syn-

punkt.

Ar vid den nya förrättningen fråga endast om ändring som icke påverkar bebyggelsens utformning eller markanvändningen i övrigt, behöver bygg- nadsnämndens medgivande enligt 23 5 ej inhämtas.

Overgångsbestämmelserna till lagen (1974:822) om ändring i anläggningslagen

De nya bestämmelserna äger tills vidare tillämpning

dels i följande kommuner, nämli- gen Stockholms län: Botkyrka, Dan- deryd, Ekerö, Haninge, Huddinge, Järfälla, Lidingö, Nacka, Sigtuna, Sollentuna, Solna, Stockholm, Sundbyberg, Tyresö, Täby, Upp- lands-Bro, Upplands Väsby, Vallen- tuna, Vaxholm och Värmdö kommu- ner, Malmöhus län: Bara, Burlöv, Kävlinge, Lomma, Lund, Malmö, Staffanstorp, Svedala, Trelleborg och Vellinge kommuner, Hallands län: Kungsbacka kommun, Göte- borgs och Bohus län: Göteborg, Härryda, Kungälv, Mölndal, Partil- le, Stenungsund, Tjörn och Öckerö kommuner, Ålvsborgs län: Ale och Lerum kommuner

dels i annan kommun, om rege- ringen förordnar om det på ansökan av förening som är ansluten till riks- organisation av hyresgäster och inom vars verksamhetsområde kommunen är belägen.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

1. Denna lag träder i kraft den

2. Bestämmelserna i 1 5 andra stycket och 19 5 första stycket andra me- ningen anläggningslagen (1973:1149) äger ej tillämpning beträffande för— rättning enligt anläggningslagen som har sökts före ikraftträdandet.

3. Har vid förrättning enligt anläggningslagen (1973:1149) sammanträde med sakägarna hållits före ikraftträdandet gäller 7 5 anläggningslagen i dess äldre lydelse och övergångsbestämmelserna till lagen (1974:822) om ändring i anläggningslagen.

Förslag till

Lag om ändring i lagen (1973:1150) om förvaltning av samfäl-

ligheter

Härigenom föreskrivs i fråga om lagen (1973:1150) om förvaltning av sam-

fälligheter

dels att 7, 8, 18, 20, 28, 49 och 52 55 skall ha nedan angivna lydelse, dels att i lagen skall införas fyra nya paragrafer, 20 a, 21 a, 41 a och 49 a 55, av nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse

Kan delägarna icke enas i fråga om viss förvaltningsåtgärd, skallfas- tighetsdomstolen på begäran av del- ägare förordna någon att hålla sam- manträde med delägarna för avgör- ande av frågan. Förordnande skall dock inte meddelas om åtgärden med hänsyn till samfällighetens omfatt- ning och beskaffenhet samt övriga omständigheter ej bör vidtagas utan att föreningsförvaltning anordnas.

Har begäran framställts om för- ordnande enligt första stycket, får domstolen. om synnerliga skäl för- anleder det, i avbidan på att den med förordnandet avsedda frågan av- gjorts, utse god man för förvaltning av samfälligheten eller vidtaga annan åtgärd som behövs för att säkerstäl- la delägarbeslutet.

Den som förordnats att hålla sam- manträde enligt 7 5 skall utreda vil- ka som är delägare.

Föreslagen lydelse

75

Kan delägarna inte enas i fråga om viss förvaltningsåtgärd, skall, på be- gäran av delägare, fastighetsbild- ningsmyndigheten eller den som myndigheten förordnar därtill hålla sammanträde med delägarna för att avgöra frågan eller, om omständig- heterna därtill föranleder, anordna föreningsförvaltning.

Fastighetsbildningsmyndigheten får, om synnerliga skäl föranleder det, vidtaga åtgärd som behövs för att säkerställa delägarbeslutet.

85

Den som skall hålla sammanträde enligt 7 5 skall utreda vilka som är delägare.

18 5 Samfällighetsförenings ändamål är att förvalta den samfällighet för vilken den bildats.

Samfällighetsförening får ej driva verksamhet som är främmande för det ändamål som samfälligheten skall tillgodose.

Samfällighetsförening får endast driva verksamhet som är förenlig med det ändamål som samfällighe— ten skall tillgodose.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

20 & Samfällighetsförening bildas vid sammanträde med delägarna genom att de antager stadgar och utser styrelse.

Sammanträde enligt första stycket hålles av den som fastighetsdomsto- len förordnat därtill. Sådant för- ordnande meddelas på begäran av delägare. Dock skall i samband med förrättning enligt fastighetsbild- ningslagen (1970:988) eller anlägg- ningslagen (1973:1149) fastighets- bildningsmyndigheten eller, om sär- skild förrättningsman förordnats en- ligt 4 5 sistnämnda lag, denne hålla sammanträde enligt första stycket beträffande samfällighet som berö- res av förrättningen. om delägare i samfälligheten begär det eller om detär av väsentlig betydelse från all- män synpunkt att samfällighetsföre- ning bildas.

I fråga om samfälligheter enligt 1 5 första stycket 5 skall vad som i andra stycket sägs om förrättning och förrättningsman gälla förrätt- ning och förrättningsman enligt vat- tenlagen (1983z291). Om det är av väsentlig betydelse från allmän syn- punkt att en samfällighetsförening bildas för förvaltningen av en be- vattnings- eller vattenregleringssam- fällighet, får domstolen förordna nå- gon att hålla sammanträde enligt första stycket även om delägare i samfälligheten inte har begärt det.

Sammanträde enligt första stycket hålles, på begäran av delägare, av fastighetsbildningsmyndigheten el- ler den som myndigheten förordnat därtill. Dock skall i samband med förrättning enligt fastighetsbild- ningslagen (1970:988) eller anlägg- ningslagen (1973:1149) fastighets— bildningsmyndigheten eller, om sär- skild förrättningsman förordnats en— ligt 4 å sistnämnda lag, denne hålla sammanträde enligt första stycket beträffande samfällighet som berö— res av förrättningen, om delägare i samfälligheten begär det eller om detär av väsentlig betydelse från all— män synpunkt att samfällighetsföre— ning bildas.

I fråga om samfälligheter enligt 1 % första stycket 5 skall vad som i andra stycket sägs om förrättning och förrättningsman gälla förrätt- ning och förättningsman enligt vat- tenlagen (1983z291). Om det är av väsentlig betydelse från allmän syn- punkt att en samfällighetsförening bildas för förvaltningen av en be- vattnings- eller vattenregleringssam- fällighet, får fastighetsbildningsmyn— digheten hålla sammanträde enligt första stycket även om delägare i samfälligheten inte har begärt det.

20aé

Sammanträde för bildande av samfällighetsförening, som skall för- valta gemensamhetsanläggning inom bostadsområde där exploatering för bostadsbebyggelse pågår, får inte hållas förrän till försäljning utbjudna fastigheter, som skall delta i anlägg- ningen, sålts och tillträtts av köpar- na, såvida inte synnerliga skäl föran- leder annat.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

Sammanträde enligt första stycket hålls av fastighetsbildningsmyndig- heten på begäran av delägare, bygg- nadsnämnden eller länsstyrelsen.

Zlaå

Vid omröstning på sammanträde för bildande av samfällighetsföre- ning som skall förvalta gemensam- hetsanläggning inom bostadsområde där skilda besittningsformer till bo- städerna förekommer (s. k. integre- rat bostadsområde) eller där bostä- derna innehas med antingen hyres- eller bostadsrätt, skall i stället för vad som sägs i 12 5 första stycket första punkten reglerna i 49 a &? gälla.

285

Stadgar för samfällighetsförening skall ange

]. föreningens firma,

2. samfällighet som förvaltas av föreningen och grunderna för för- valtningen,

3. den ort där styrelsen skall ha sitt säte,

4. hur styrelsen skall vara sam- mansatt och hur den skall utses samt grunderna för dess beslutsförhet,

5. hur revision av styrelsens för- valtning skall ske,

6. föreningens räkenskapsperiod,

7. hur ofta ordinarie förenings- stämma skall hållas,

8. det sätt på vilket kallelse till föreningsstämma skall ske och and- ra meddelanden bringas till medlem- marnas kännedom ävensom den tid före sammanträde då kallelseåtgärd senast skall vidtagas.

Stadgar för samfällighetsförening skall ange

1. föreningens firma,

2. samfällighet som förvaltas av föreningen och grunderna för för- valtningen,

3. den ort där styrelsen skall ha sitt säte,

4. hur styrelsen skall vara sam- mansatt och hur den skall utses samt grunderna för dess beslutsförhet,

5. hur revision av styrelsens för- valtning skall ske,

6. föreningens räkenskapsperiod,

6 a. de grunder enligt vilka medel skall avsättas för säkerställande av underhåll och förnyelse av gemen- samhetsanläggning som förvaltas av föreningen,

7. hur ofta ordinarie förenings— stämma skall hållas,

8. det sätt på vilket kallelse till föreningsstämma skall ske och and— ra meddelanden bringas till medlem- marnas kännedom ävensom den tid före sammanträde då kallelseåtgärd senast skall vidtagas.

Stadgarna får ej innehålla föreskrift som strider mot denna lag eller annan

författning.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

Vad som föreskrivs under punkten 6 a gäller enbart beträffande samfäl- lighetsförening som förvaltar gemen- samhetsanläggning inrättad för små- husfastigheter eller för sådana fastig- heter jämte hyresfastighet eller bo- stadsrättsfastighet.

41 a 5

Är samfällighetsförening skyldig att avsätta medel till fond för under- håll och förnyelse skall underhålls- och förnyelseplan upprättas av styrel- sen, om det inte är obehövligt. Pla— nen skall innehålla de upplysningar som är av betydelse för bedömandet av fondavsättningarnas storlek.

Av utgifts- och inkomststaten för förening som sägs i första stycket skall framgå de belopp som åtgår till fondavsättning.

49 &

Röstberättigad medlem, som är närvarande vid föreningsstämma, har, oavsett om han äger en eller flera delägarfastigheter, en röst. I fråga som har ekonomisk betydelse skall medlemmarnas röstetal i stället beräknas efter delägarfastigheternas andelstal, om medlem begär det. Dock får medlems röstetal ej överstiga en femtedel av det sammanlagda röstetalet för samtliga närvarande röstberättigade medlemmar.

Medlems rösträtt kan utövas genom ombud. Ombud får ej företräda mer än en medlem. Som stämmans beslut gäller den mening för vilken de flesta rösterna avgivits. Vid lika röstetal avgöres val genom lottning, medan i andra frågor den mening gäller som biträdes av ordföranden.

Första och andra styckena gäller Första och andra styckena gäller ej i den mån annat följer av 51 eller ej i den mån annat följer av 49 a, 51 52 %. Avvikelse från andra stycket eller 52 &. Avvikelse från andra får föreskrivas i stadgarna. stycket får föreskrivas i stadgarna.

49 a 5

I fråga om samfällighetsförening som förvaltar sådan gemensamhets- anläggning som sägs i21 a ä' skall vid omröstning på föreningsstämma medlemmarnas röstetal alltid beräk- nas efter delägarfastigheternas an- delstal med tillämpning av regeln om

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

röstspärr i 49 5 första stycket tredje meningen.

Föreligger förhandlingsöverens- kommelse enligt hyresförhandlings- lagen (I978:304) om fördelning av det andelstal som åsatts hyresfastig- het vid förrättning enligt anläggningslagen( I 973 :1 I 49) på de i fastigheten ingående lägenheterna, får den fastighetsägaren tillkomman- de rösträtten vid stämman i stället utövas av envar lägenhetshavare. Motsvarande gäller beträffande lä- genhetshavare i en bostadsrättsfastig- het, om det på bostadsrättsförening- ens stämma har beslutats om fördel- ning av det andelstal som åsatts bo- stadsrättsfastigheten vid förrättning enligt anläggningslagen (1973:1149) på de i fastigheten ingående lägenhe- terna.

En lägenhetshavares röstetal ut- görs av det andelstal som överens- kommits beträffande hans lägenhet.

525

Vid omröstning i fråga om änd— ring av föreningens stadgar har varje röstberättigad medlem, oavsett om han äger en eller flera delägarfastig- heter, en röst. För beslut om sådan ändring fordras minst två tredjede- lar av de avgivna rösterna. Föreskri- ves strängare villkor i stadgarna, skall det gälla.

Vid omröstning i fråga om änd- ring av föreningens stadgar har varje röstberättigad medlem, oavsett om han äger en eller flera delägarfastig- heter, en röst. I fråga om samfällig— hetsförening som förvaltar sådan ge- mensamhetsanläggning som sägs i 21a 5 skall dock vid omröstningen i stället gälla vad som föreskrivs i 49a 5. För beslut om ändring av stadgar- na fordras minst två tredjedelar av de avgivna rösterna. Föreskrives strängare villkor i stadgarna, skall det gälla.

Beslut enligt första stycket skall genom styrelsens försorg genast anmälas för registrering. Vid anmälan skall fogas två bestyrkta avskrifter av protokoll över beslutet. Beslutet får ej tillämpas innan registrering skett.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

1. Denna lag träder i kraft den

2. Bestämmelsen i 20 a 5 lagen (1973:1150) om förvaltning av samfällighe- ter äger ej tillämpning i de fall förrättning enligt anläggningslagen (1973:1149) sökts före ikraftträdandet och om i samband med förrättningen, på grund av vad som sägs i 20 å andra stycket lagen (1973:1150) om förvalt- ning av samfälligheter, skall bildas samfällighetsförening.

3. Beträffande före den bildad samfällighetsförening skall så- dan ändring av föreningens stadgar, som föranleds av bestämmelserna i 28 % punkten 6 a lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter, beslutas på den föreningsstämma som äger rum närmast efter ikraftträdandet.

4. Beträffande före den bildad samfällighetsförening som sägs i 21 a 5 lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter skall bestämmel- serna i 49 a 5 och 52 & första stycket andra meningen lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter tillämpas från och med den föreningsstämma som äger rum närmast efter ikraftträdandet.

Förslag till Lag om ändring i ledningsrättslagen (1973:1144)

Härigenom föreskrivs i fråga om ledningsrättslagen (1973:1144) dels att 20 5 skall upphöra att gälla, dels att 16 & skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

16 5

I fråga om förrättning enligt den- I fråga om förrättning enligt den- na lag äger 4 kap. 1—24, 27—35, na lag äger4kap. 1—24, 27—35 och 37—40 och 42 åå fastighetsbild- 37—40 5?) fastighetsbildningslagenningslagen (1970:988) motsvarande (1970:988) motsvarande tillämp- tillämpning. ning.

Avser förrättning endast att inskrivet servitut eller inskriven nyttjanderätt avseende rätt att framdraga och bibehålla ledning skall förändras till led- ningsrätt, skall dock sammanträde med sakägarna hållas bara om särskilda skäl talar för det. Vid sådan förrättning behöver ärendet ej hänskjutas till byggnadsnämnden enligt 21 5.

Vid förrättning som avses i andra stycket får inskrivet servitut avseende rätt att framdraga och bibehålla ledning, som utgör tillbehör till annan fastig- het eller annan inskriven tomträtt än den där ledningen finns, förändras till ledningsrätt endast om därvid förordnas att ledningsrätten skall höra till den fastighet eller tomträtt till vilken ledningen hör.

Svarar fastighet för fordran, får inskrivet servitut eller inskriven nyttjan- derätt förändras till ledningsrätt endast om sådana medgivanden som avses i 14 å andra stycket föreligger. Medgivande av rättsägare behövs dock ej, om förändringen är väsentligen utan betydelse för honom.

20 51 Uppkommer fråga om inlösen äger 8 kap. 7 å andra stycket fastig— hetsbildningslagen (1970:988) mot- svarande tillämpning.

Denna lag träder i kraft den

1 Nuvarande lydelse = förslag i SOU 1984:72

Förslag till

Lag om ändring i delgivningslagen (1970:428)

Härigenom föreskrivs i fråga om delgivningslagen (1970:428) att 9 och 10 åå skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

9 %

Skall delgivning ske med annan juridisk person än staten, överbringas handlingen till någon som har rätt att företräda den juridiska personen eller, om flera är gemensamt behöriga, till någon av dem. Saknas behörig ställfö- reträdare men finns någon som har rätt att sammankalla dem som skall be» sluta i den juridiska personens angelägenheter, överbringas handlingen till denne.

Delgivning med dödsbo genom att handlingen överbringas till någon av dödsbodelägarna får ske endast om denne sitter i boet. Dödsbodelägare som mottagit handlingen skall utan dröjsmål underrätta övriga om del- givningen.

Ifråga om dödsbo som förvaltas av delägarna äger första stycket till— lämpning endast när den fråga som avses med delgivningen angår för- valtningen av fast egendom som till— hör dödsboet. Sitter någon av döds- bodelägarna i boet, får delgivning med dödsboet dock ske genom att handlingen överbringas till denne. Dödsbodelägare som mottagit handlingen skall utan dröjsmål un— derrätta övriga om delgivningen. Dödsbodelägare som sitter i boet har rätt att taga emot handlingen, även om boet ej förvaltas av delägarna. Han svarar i sådant fall för att handlingen utan dröjsmål lämnas till någon som har rätt att företräda boet.

10 &

Skall delgivning ske med delägare i samfällighet eller med medlemmar i sammanslutning och är styrelse eller annan utsedd att förvalta samfällighe- tens eller sammanslutningens angelägenheter, får handlingen överbringas till ledamot av styrelsen eller förvaltaren. Saknas styrelse eller förvaltare men finns någon som har rätt att sammankalla dem som skall besluta i sam- fällighetens eller sammanslutningens angelägenheter, får handlingen över- bringas till denne.

Tillhör gruva flera gemensamt, får delgivning med delägarna ske ge- nom att handlingen överbringas till gruvföreståndaren.

Innehas fast egendom med sam- äganderätt, får delgivning med tigar- na ske genom att handlingen o'ver- bringas till någon av dem. Tillhör gruva flera gemensamt, får delgiv- ning med delägarna ske genom att handlingen överbringas till gruvfö- reständaren.

Har den som enligt denna paragraf mottagit handling ej rätt att föra deläg- arnas eller medlemmarnas talan, skall han lämna handlingen till någon som har sådan behörighet eller underrätta dem som avses med delgivningen.

Förslag till Lag om ändring i lagen (1969:246) om domstolar i fastighets- mål

Härigenom föreskrivs i fråga om lagen (1969:246) om domstolar i fastig- hetsmål att 4 & skall ha nedan angivna lydelse.

Nu varande lydelse Föreslagen lydelse

4 &

När mål enligt särskilda bestämmelser efter prövning av själva saken av- göres utan huvudförhandling är fastighetsdomstol domför utan nämnde- männen. I övrigt är fastighetsdomstol vid handläggning av mål domför med en lagfaren ledamot i samma utsträckning som föreskrives för tingsrätt.

I fastighetsbildningsmål som skall avgöras efter prövning av själva sa- ken ärfastighetsdomstol domför med en lagfaren ledamot

när målet avgörs vid sådant särskilt sammanträde som sägs i 16 kap. 3 5 fastighetsbildningslagen (1970:988),

när målet avgörs vid huvudför- handling, om det är tillräckligt med hänsyn till målets beskaffenhet att målet avgörs av en enda domare samt sakägarna och andra taleberättigade samtycker till det eller saken är up- penbar,

när målet enligt bestämmelserna i 16 kap. 8 5 fastighetsbildningslagen avgörs utan huvudförhandling, såvi- da antingen enighet föreligger mellan sakägarna och andra taleberättigade ifråga om hur det överklagade beslu- tet skall ändras eller om det är till— räckligt med hänsyn till målets be- skaffenhet att målet avgörs av en enda domare samt sakägarna och andra taleberättigade samtycker till det eller saken är uppenbar.

[ avgörande av fastighetsbildnings- mål, som enligt andra stycket kan av- göras av en lagfaren ledamot ensam, får även en teknisk ledamot delta, om det är lämpligt.

1. Denna lag träder i kraft den 2. Äldre bestämmelser om fastighetsdomstolens domförhet gäller alltjämt vid huvudförhandlingar som har påbörjats före ikraftträdandet samt vid överläggningar och omröstningar i anslutning till sådana huvudförhandling- ar.

Förslag till Lag om ändring i bostadsrättslagen (197l:479)

Härigenom föreskrivs i fråga om bostadsrättslagen (19711479)l att 59 5 skall ha nedan angivna lydelse.

Nu varande lydelse Föreslagen lydelse

59 %

Bestämmelserna i 52—61 åå lagen (1951:308) om ekonomiska föreningar gäller i tillämpliga delar i fråga om bostadsrättsförening. Innehar flera med- lemmar bostadsrätt gemensamt, äger de dock endast en röst om ej annat bestämts i stadgarna. Vidare kan medlems rösträtt utövas av medlemmens make som ombud, även om denne ej är medlem i föreningen, såvida inte annat bestämts i stadgarna.

Vid föreningsstämma får beslutas om fördelning av det andelstal som åsatts bostadsrättsföreningens fastig- het vid förrättning enligt anlägg- ningslagen (1973:1149) på de i fastig— heten ingående lägenheterna.

Denna lag träder i kraft den

1 Lagen omtryckt i SFS 1982:353

Sammanfattning

Fastighetsbildningsutredningen har enligt sina direktiv haft att se över fastig- hetsbildningslagstiftningen. Inom ramen för detta uppdrag har i direktiven angetts vissa frågor som utredningen särskilt skall uppmärksamma. Utred- ningen har i tidigare delbetänkanden behandlat frågor om avveckling av samfällda vägar och diken, om ersättning vid fastighetsreglering samt om plangenomförande genom lantmäteriförrättning. I föreliggande betänkan- de, som är utredningens slutbetänkande, tar utredningen upp vissa civil- rättsliga frågor i samband med fastighetsbildning, vissa frågor om förrätt- ningshandläggningen och det vidare förfarandet i fastighetsbildningsmål samt vissa frågor om boendeinflytande vid bildande och förvaltning av ge- mensamhetsanläggning.

Vissa civilrättsliga frågor i samband med fastighets- bildning

Sakägare vid fastighetsbildning m. m.

Enligt 4 kap. 11 & FBL ankommer det på fastighetsbildningsmyndigheten att utreda vilka som i egenskap av ägare till fastighet eller på annan grund är sakägare i förrättningen. Sakägarutredningen vållar ofta fastighetsbild- ningsmyndigheten mycket arbete när samfälld mark berörs av förrättningen. Detta har utförligt behandlats i utredningens delbetänkande (SOU 1983:37) Fastighetsbildning 1. I betänkandet lämnades förslag om en avveckling av samfällda vägar och diken. Det innehöll emellertid inte några förslag med avseende på andra slags samfälligheter. Utredningen återkommer i vissa hänseenden till dessa i förevarande betänkande.

Utredningen föreslår inte någon generell och systematisk avveckling av onyttiga samfälligheter utan förutsätter att samfällighetsfrågorna även i fortsättningen kommer att behandlas vid fastighetsreglering i vanlig ordning efter hand som de aktualiseras av sakägare. Det finns emellertid enligt ut- redningens uppfattning visst utrymme för en förenkling av handläggningen. Redan nu gäller i förenklingssyfte den särbestämmelsen för samfälligheter att fastighetsbildningsmyndigheten inte behöver fastställa ersättning för en samfällighetsandel med obetydligt värde, om inte den ersättningsberättiga- de fastighetsägaren särskilt yrkar det. Utredningen föreslår att denna be- stämmelse förses med en precisering av vad som skall utgöra obetydligt vär- de.

När ersättning till samfällighetens delägare inte behöver fastställas, kan som regel utredningen om vilka som tillhör delägarkretsen undvaras. Del- ägarna kan i sådana fall kallas till förrättningssammanträde genom kun- görelse. Kostnaderna för kungöresleförfarandet är emellertid i dessa fall ofta högre än de ersättningsbelopp som skulle komma i fråga om någon de- lägare skulle inställa sig vid sammanträdet och begära ersättning. Mot bak- grund av detta och med hänsyn till att det enligt vad utredningen erfarit säl- lan förekommer att obetydliga ersättningsbelopp behöver fastställas föreslår utredningen att kungörelseförfarandet ersätts med en underrättelse om för- rättningen till någon eller några inom den berörda delägarkretsen. Detta för- enklade förfarande förutsätter dock att samfälligheten inte används för nå- got gemensamt ändamål. Det skall vidare vara uteslutet när samfälligheten är föremål för föreningsförvaltning.

Regler om förvaltning av samfälligheter finns i en särskild lag. Denna trädde i kraft den 1 juli 1974. Till det som var nytt i denna lag hörde möjlig- heten att överlåta förvaltningen av samfälld mark på en särskilt inrättad juri- disk person en samfällighetsförening. Lagstiftningen föranledde inte nå- gon ändring i fastighetsbildningslagen. Detta innebär att reglerna i sist- nämnda lag fortfarande utgår från att endast delägarna i samfälligheten för talan när samfälld mark berörs av en förrättning. Det behövs därför en an- passning av fastighetsbildningslagen till den nya samfällighetslagstiftningen. Utredningen föreslår regler som klargör att en samfällighetsförening i vissa fall har ställning som sakägare.

Överlåts en fastighet under förrättningen blir i och med överlåtelsen för- värvaren sakägare i stället för överlåtaren. Behörigheten att föra talan för en fastighet följer sålunda med äganderätten. Frågan är emellertid om också överlåtaren bör ha ställning som sakägare så länge överlåtelsen fortfarande är beroende av villkor. Utredningen har funnit lämpligt att både överlåtaren och förvärvaren behandlas som sakägare när överlåtelsen är svävande. Så torde man också redan i dag se på sakägarfrågan i förrättningspraxis. Att en fastighet byter ägare i anslutning till ett förrättningsförfarande är emellertid en så vanlig företeelse att det framstår som mindre tillfredsställande att det saknas en lagbestämmelse till grund för praxis i sakägarfrågan. Utredningen föreslår därför en sådan.

När frågan om äganderätten till en fastighet är oviss, kan fastighetsbild- ningsmyndigheten välja mellan att självständigt avgöra vem som skall anses vara ägare eller att hänskjuta frågan till prövning av domstol. Härjämte står ivissa fall en tredje möjlighet till buds. Fastighetsbildningsmyndigheten kan nämligen ibland underlåta att ta ställningi ägarfrågan genom att behandla samtliga möjliga ägare såsom sakägare vid sidan av varandra. Utredningen menar att vad som sålunda gäller i fråga om den formella handläggningen av sakägarfrågan i samband med fastighetsbildning är ändamålsenligt. Utred- ningen föreslår i sammanhanget endast en lagändring av huvudsakligen re- daktionell beskaffenhet.

Från lantmätarhåll har framförts önskemål om att tillåmpningsområdet för äganderättsutredning skall vidgas. Detta år nu inskränkt såtillvida att äganderättsutredning skall avse ett område inom vilket äganderätten till fast egendom är oviss. Förrättningsformen anses därmed inte kunna tillämpas när ovissheten hänför sig till en enstaka fastighet. De framförda önskemålen

om lagändring är enligt utredningens uppfattning välgrundade. Det finns emellertid ett annat institut än äganderättsutredning, vid vilket frågan om äganderätten till fast egendom kan prövas och ett lagfartsgrundande avgör- ande meddelas, nämligen lagfartssammanträde. Lagfartssammanträde till- lämpas i fråga om enstaka fastigheter. Även detta institut har emellertid vis- sa begränsningar i fråga om tillämpningsområdet. Om det står klart att nå- gon fångeshandling aldrig har blivit upprättad eller att förvärvet av annan anledning är ogiltigt kan lagfartssammanträde inte tillämpas. Det förekom- mer sålunda fall när lagfartsfrågan för en fastighet inte kan avgöras genom lagfartssammanträde trots att ett sådant avgörande i och för sig skulle ha kunnat meddelas vid en äganderättsutredning, om fastigheten varit belägen inom ett område där detta institut kunnat tillämpas. Detta är inte tillfreds- ställande. Utredningen har funnit lämpligast att föreslå ändringar beträffan- de båda instituten. Sålunda lämnas förslag om ändring i JB med innebörd att lagfart skall kunna vinnas genom lagfartssammanträde i samma omfatt- ning som på grund av äganderättsutredning. Vidare föreslås sådan ändring i ÄULL att det under vissa förutsättningar blir möjligt att med tillämpning av denna lag utreda äganderätten beträffande enstaka fastigheter.

En anledning till att sakägarutredningen kan bli omfattande och arbets- krävande när samfälld mark berörs är den att utredningen ofta måste avse ett stort antal delägare. Av samma anledning kan sakägarutredningen ibland kräva mycket arbete när 5. k. flerägda fastigheter berörs. Med begreppet flerägda fastigheter avses i allmänhet fastigheter som innehas av dödsbo un- der delägarförvaltning eller av flera personer med samäganderätt. Proble- men med de flerägda fastigheterna hänför sig i första hand till den omstän- digheten att kallelser och andra handlingar av formell beskaffenhet som re- gel måste tillställas varje enskild delägare för sig. Detta är en konsekvens av de förvaltningsregler som gäller för de flerägda fastigheterna och som inne- bär att förvaltningsåtgärden måste beslutas av delägarna samfällt. De nämn- da problemen har på senare tid tagits upp i betänkanden av dödsboutred- ningen (SOU 1981:91) och strukturutredningen (SOU 1983:71). Fastighetsbildningsutredningen har yttrat sig över båda betänkandena. I bi- laga till remissyttrandet över dödsboutredningens betänkande har utred- ningen framfört alternativa förslag till lösning av vissa problem som är för- knippade med flerägda fastigheter.

Frågorna om de flerägda fastigheterna är angelägna. De hänger dessutom nära samman med de sakägarfrågor som i övrigt behandlats i detta betänk- ande. En lösning på problemen behövs oberoende av om det i framtiden in- förs lagstiftning som är avsedd att motverka flerägandet som sådant. Med anledning av vad som nu sagts redovisar utredningen i förevarande betänk- ande ett förslag som tidigare tagits upp i den nämnda bilagan till utredning- ens remissyttrande över dödsboutredningen. Vad utredningen sålunda före- slår är en ändring av delgivningsbestämmelserna i fråga om flerägda fastighe- ter innebärande att delgivning alltid kan ske med någon inom delägarkret- sen för samtliga delägares räkning. Myndigheter och andra som behöver lämna delägarna meddelanden av formell beskaffenhet befrias därmed i åt— skilliga ärenden från uppgiften att skaffa fram namn och adress på samtliga delägare en uppgift som kan vara ganska betungande särskilt när det gäller äldre dödsbon. Det får i stället ankomma på den delägare som mottagit del-

givningshandlingen att informera de övriga om dess innehåll.

Det förekommer ibland att en fastighet som berörs av en förrättning se- nast lagfarits för ett bolag, en förening eller någon annan juridisk person som inte längre existerar. När detta är fallet är det i allmänhet svårt att finna nå- gon som är behörig att som sakägare företräda fastigheten. Lagstiftningen om bolag och ekonomiska föreningar innehåller visserligen bestämmelser om likvidationsförfarande för sådana fall när nya tillgångar anträffas efter upplösningen. Dessa bestämmelser är emellertid inte praktiskt användbara när förrättningen äger rum lång tid efter det att bolaget eller föreningen upp- lösts. Härtill kommer att det för ideella föreningar helt saknas likvidations- regler. Utredningen föreslår den lösningen på frågan att god man under vissa förutsättningar skall kunna förordnas för en upplöst juridiska person. Vida- re föreslår utredningen en regel som möjliggör att ett sålunda tillkommet godmanskap kan avvecklas när förrättningen avslutats.

Vissa rättighetsfrågor

En fastighetsreglering angår inte alltid bara de berörda fastigheternas ägare. Eftersom regleringen kan leda till att rättigheter som upplåtits i fastigheter- na begränsas eller upphör att gälla, är också rättighetshavarna sakägare. Ut- redningen om vilka rättigheter som belastar en fastighet och berörs av för— rättningen ankommer på fastighetsbildningsmyndigheten. Därvid måste emellertid fastighetsbildningsmyndigheten i stor utsträckning lita till de upp- gifter som lämnats av fastighetsägarna. Det är därför lätt hänt att en rättig— het glöms bort så att förättningen genomförs utan att rättighetshavaren fått tillfälle att bevaka sina intressen. Utredningen föreslår att fastighetsägare skall åläggas en skadeståndssanktionerad skyldighet att för fastighetsbild- ningsmyndigheten uppge de rättigheter som belastar fastigheten. Förslaget in— nebär att det som nu gäller vid expropriation och andra tvångsförvärv också kommer att gälla vid fastighetsreglering. Detta står också i överensstämmel- se med vad som i JB föreskrivs om skyldighet för en överlåtare att göra för- behåll om rättigheter som upplåtits i fastigheten.

I 7 kap. 29 % JB finns bestämmelser som anger hur en fastighetsreglering inverkar på nyttjanderätt och avtalsservitut. Där föreskrivs bl. a. att mark som genom regleringen överförs från en fastighet till en annan automatiskt befrias från rättigheter som upplåtits i den avstående fastigheten. Detta är något som gäller utan undantag, vilket ibland är opraktiskt. Når ändamålet med fastighetsregleringen inte förutsätter att rättigheten skall upphöra, är det vanligt att de berörda fastighetsägarna är överens om att rättigheten i stället skall bestå. Detta kräver i så fall att en ny upplåtelse kommer till stånd, vilket förutsätter en medverkan från rättighetshavarens sida.

Utredningen föreslår att fastighetsbildningsmyndigheten får förordna att en rättighetskall bestå imark som överförs från en fastighet till en annan. Där- igenom förenklas förfarandet när fastighetsägarna är överens om att rättig- heten skall bevaras. Rättighetshavaren berörs då i allmänhet inte av regle- ringen och behöver därmed inte behandlas som sakägare. Förslaget innebär emellertid att ett förordnande också skall kunna meddelas på begäran av rät- tighetshavaren. Som förutsättning för ett förordnande uppställs att sådan åt- gärd är lämplig och inte motverkar syftet med regleringen.

Om en rättighet skall stå kvar och gälla mot tillträdaren, måste detta som regel beaktas också när likvidersättningen för den överförda marken skall bestämmas. En föreskrift om detta föreslås intagen bland reglerna om be- stämmande av likvidersättningen i FBL.

En rättighet kan efter ett nu ifrågavarande förordnande komma att belas- ta såväl den tillträdande som den avstående fastigheten. Det medför som regel att upplåtelsevillkoren måste jämkas. Jämkning torde framför allt bli nödvändigt med avseende på det utgående vederlaget för rättigheten. Det måste sålunda bestämmas hur vederlaget skall fördelas mellan ägarna. Det föreslås därför att fastighetsbildningsmyndigheten får föreskriva sådan jämkning av upplåtelsevillkoren som är nödvändig.

En uppdelning av en rättighetsbelastning mellan flera fastigheter till följd av förordnande ger upphov till ett problem för den händelse en av fastighets- ägarna säger upp upplåtelseavtalet. Nyttjanderättshavaren riskerar i ett så- dant fall fortsatt bundenhet av upplåtelsen som sådan under en ny avtalsperi- od, trots att upplåtelsen skall upphöra att gälla i en del av utövningsområdet. För att ge underlag för en ordning som är ändamålsenlig föreslår utredning- en att en uppsägning av upplåtelseavtalet från en av fastighetsägarna skall ge en nyttjanderättshavare rätt att frånträda upplåtelsen i dess helhet.

Regeln om möjligheten för fastighetsbildningsmyndigheten att förordna att en rättighet skall stå kvar i den mark som byter fastighetstillhörighet kan förorsaka konflikt mellan å ena sidan rättigheter som gäller i den mottagan- de fastigheten och som flyter ut i det överförda området och å andra sidan rättigheter som på grund av ett ifrågavarande förordnande skall fortsätta att gälla i det överförda området. Utredningen föreslår den lösningen att de rät- tigheter som avsetts med förordnandet skall ha företräde.

Det sakrättsliga skyddet för en rättighet är i många fall beroende av att rättigheten är inskriven. När en rättighet byter fastighetsanknytning genom ett förordnande är det därför nödvändigt — om rättighetshavarens intressen skall bli beaktade att inskrivningen av rättigheten i förekommande fall förs över till den nya fastigheten. Utredningen lämnar förslag i detta avseende.

De nu redovisade förslagen angående fastighetsbildnings verkan på av- talsrättigheter har tagit sikte på sådana rättigheter i allmänhet. Det finns emellertid vissa slags rättigheter som fordrar en särskild uppmärksamhet, nämligen de besittningsskyddade arrendena.

Bestämmelserna i JB om fastighetsreglerings inverkan på rättigheter och reglerna i FBL gör inte någon skillnad mellan besittningsskyddade arrenden —— jordbruksarrenden, utom s. k. sidoarrenden med kort upplåtelsetid, bo- stadsarrenden och fiskearrenden — och andra rättigheter. Detta innebär att en fastighetsreglering i vissa fall kan få konsekvenser som inte är förenliga med arrendelagstiftningens ändamål. Fastighetsreglering som grundas på medgivande kan t. o. m. användas i syfte att kringgå bestämmelserna om besittningsskydd. Utredningens förslag om att fastighetsbildningsmyndighe- ten får förordna att en rättighet skall bestå i mark som överförs från en fastig- het till en annan får särskild betydelse för de besittningsskyddade arrendena. När det gäller dessa arrenden föreslås att utrymmet för förordnande skall vara större än annars. Vidare föreslås beträffande jordbruksarrenden att av- räkning mellan jordägare och arrendator, enligt vad som närmare är före- skrivet i JB, skall ske även i samband med ett ifrågavarande förordnande.

Vad som nu föreskrivs i 7 kap. 29 & JB om att en rättighet upphör att gälla i mark som överförs från en fastighet till en annan skall trots det nyss redovi- sade förslaget fortfarande vara huvudregeln. När denna huvudregel är till- lämplig och rättigheten således skall upphöra med anledning av fastighets- bildningen uppkommer frågan från vilken tidpunkt upphörandet skall gälla. Lagen är oklar i detta hänseende. Utredningen föreslår en särskild be- stämmelse om tillträde till mark som är belastad med en rättighet som skall upphöra.

När fastighetsregleringen innebär att en rättighet upphävs till viss del, blir rättighetshavaren under vissa förutsättningar enligt 7 kap. 30 & J B berätti- gad att frånträda upplåtelsen också med avseende på rättigheten i övrigt. Därvid ligger det i allmänhet i rättighetshavarens intresse att rättigheten får upphöra samtidigt i det område som berörs av regleringen och upplåtelseom- rådet i övrigt. Nuvarande lagstiftning innefattar inga garantier för att detta skall bli fallet. Utredningen föreslår därför med avseende på arrende att ar- rendeavtalet, om arrendatorn begär det i samband med sin uppsägning, skall upphöra samtidigt som tillträde sker enligt fastighetsbildningsbeslutet.

Bestämmelserna om hur fastighetsreglering inverkar på rättigheter gäller i fråga om rättigheter som upplåtits genom avtal. Ifråga om s. k. officialrät- tigheter, dvs. rättigheter som tillkommit genom beslut av myndighet, gäller att de står kvar oberoende av hur fastighetsindelningen ändras. Om rättighe- ten utgörs av ett Officialservitut, kan emellertid fastighetsbildningsmyndighe- ten med tillämpning av bestämmelsen i 7 kap. FBL i allmänhet likväl förord- na att rättigheten skall upphöra, om detta är ändamålsenligt med hänsyn till fastighetsregleringens syfte. Däremot har fastighetsbildningsmyndigheten inte någon möjlighet att hantera ojficialnyttjanderätt på motsvarande sätt. Utredningen föreslår en bestämmelse som öppnar en sådan möjlighet.

Servitut är en rättighet som i allmänhet gäller för obegränsad tid. Detta är en omständighet som gör att många servitut kvarstår som formellt gällan- de trots att ändamålet med servitutsupplåtelsen sedan länge förfallit. De onyttiga servituten vållar problem i olika avseenden. De belastar i onödan fastighetsböcker och fastighetsregister och medför därmed ibland att grava- tionsbevis och registerutdrag blir svåröverskådliga och lämnar en missvisan- de bild av en fastighets verkliga belastning. Vidare är de onyttiga servituten till olägenhet i förrättningssammanhang. Innehavaren av servitutet blir i all- mänhet formellt sett sakägare när den belastade fastigheten berörs av en fas- tighetsreglering och han skall därför kallas till sammanträde eller på annat sätt beredas tillfälle att yttra sig. Upphävandet av onyttiga servitut är en an- gelägen saneringsuppgift. Utredningen föreslår i syfte att underlätta servi- tutssaneringen och förenkla förrättningshandläggningen i övrigt - att ett servitut som inte används och som uppenbarligen är obehövligt och utan värde för den härskande fastigheten får upphävas utan att servitutshavaren bereds tillfälle att yttra sig.

Ett servitut berörs inte bara av fastighetsbildning som gäller den tjänande fastigheten. Sålunda kan en fastighetsbildning med avseende på den härsk- ande fastigheten leda till att servitutet i fortsättningen gäller till förmån för en ny fastighet. Detta följer av olika bestämmelser i FBL. Sålunda regleras i 2 kap. 5 & vad som skall gälla vid fastighetsbildning i allmänhet. Särskilda regler om avstyckning och klyvning finns i 10 kap. 4 5 respektive 11 kap. 5 €.

Enligt dessa båda sist nämnda regler får fastighetsbildningsmyndigheten i samband med avstyckningen eller klyvningen besluta att servitutet skall gäl— la på annat sätt än som annars skulle ha följt vid en tillämpning av lagens bestämmelser. Detta kallas att servitutet disponeras. Vid fastighetsreglering saknas möjlighet att disponera servitut. Utredningen lämnar förslag som öppnar en sådan möjlighet.

Vissa frågor om förrättningshandläggningen och det vidare förfarandet i fastighetsbildningsmål

Utredningen har tidigare behandlat olika frågor beträffande förrättningsför- farandet och det vidare förfarandet i fastighetsbildningsmål. Här tas nu upp några ytterligare frågor av nämnt slag.

Vissa frågor om förrättningsförfarandet

Enligt gällande bestämmelser skall ansökan om fastighetsbildning göras hos fastighetsbildningsmyndigheten. Härmed förstås den fastighetsbildnings- myndighet som är behörig att handlägga förrättningen. Behörig är fastig- hetsbildningsmyndigheten i den ort där marken som avses med förrättnings— ansökan är belägen. Ligger marken under flera fastighetsbildningsmyndig- heter är endera myndigheten behörig att handlägga förrättningen. Tolk- ningen av nämnda behörighetsregler påverkas av lantmäteriets organisa- tion. Regionalt indelas riket i lantmäteridistrikt och varje sådant distrikt ut- gör verksamhetsområde för en fastighetsbildningsmyndighet. Förutom en regional indelning finns emellertid även en funktionell sådan. Särskilda fas- tighetsbildningsmyndigheter har således inrättats för fastighetsbildnings- uppgifter som sammanhänger med jordbrukets och skogsbrukets rationali- sering och liknande uppgifter, för fastighetsbildningsuppgifter som rör ut- vecklingen av tätbebyggelse samt för andra särskilda uppgifter. I flera kom- muner har inrättats kommunala fastighetsbildningsmyndigheter för ärenden som rör utvecklingen av tätbebyggelse inom kommunen. Det nu sagda inne- bär att inte enbart en fastighets fysiska belägenhet är avgörande för vilken myndighet som är behörig handlägga förrättningen. Även sakens beskaffen- het inverkar på frågan om vilken fastighetsbildningsmyndighet som är behö- rig. För den som vill ansöka om fastighetsbildning kan det således vara svårt att veta vilken myndighet som är behörig att handlägga förrättningen. Om en ansökan ges in till annan myndighet än den som är behörig kan detta i vissa fall få negativa konsekvenser. Det gäller exempelvis en ansökan som rör fastighetsbildning på grund av överlåtelse av fastighetsdel. Inkommer inte en sådan ansökan till behörig fastighetsbildningsmyndighet inom den i JB angivna tiden —— sex månader från dagen för överlåtelsehandlingens upp- rättande — är överlåtelsen ogiltig. I syfte att motverka rättsförlust och att förenkla allmänhetens kontakter med myndighetssidan föreslår nu utred- ningen att ansökan om fastighetsbildning är rätt gjord när ansökan inkommit till vilken fastighetsbildningsmyndighet som helst inom länet eller till överlant- mätarmyndigheten. Förslaget överensstämmer med ett motsvarande förslag

som framlades i departementspromemorian (Ds Ju 1977112) Uppföljande översyn av fastighetsbildningslagstiftningen. I 15 kap. FBL behandlas frågan om fullföljd till fastighetsdomstolen. Av kapitlets inledande paragraf framgår att behörig fastighetsdomstol för pröv- ning av ett överklagat förrättningsavgörande är den domstol inom vars domkrets den i målet berörda marken är belägen. Ligger marken under flera fastighetsdomstolar upptas talan av den domstol under vilken huvuddelen ligger. När fullföljd sker skall besvärsinlagan normalt inges till fastighets- domstolen inom den i det särskilda fallet gällande besvärstiden. Fastighets- domstolen skall avvisa talan om den inte är fullföljd på föreskrivet sätt eller inom rätt tid. I ett särskilt fall anses fullföljd ha skett inom rätt tid fastän besvärsinlagan har kommit in till fastighetsdomstolen efter besvärstidens ut- gång. Det är när besvärsinlagan har kommit in till den fastighetsbildnings- myndighet som handlagt förrättningen före besvärstidens utgång. Som före- bild för den nu beskrivna ordningen i FBL har tjänat förvaltningslagens motsvarande system.

Regeringen har på grundval av förvaltningsutredningens betänkande (SOU 1983:73) Ny förvaltningslag, i proposition 1985/86:80 med förslag till ny förvaltningslag förordat att ordningen vid överklagande av förvaltningsbeslut läggs om. Det föreslås sålunda, på samma sätt som i dag gäller för rättegångsmålens del enligt rättegångsbalken, att klaganden i fort- sättningen vänder sig till den instans som har fattat beslutet och inte som nu direkt till den högre instansen. Har klagoskriften felaktigt getts in till över- instansen skall den emellertid ändå prövas, under förutsättning att den in- getts dit inom överklagandetiden. Fastighetsbildningsutredningen har funnit befogat att ha en ordning för överklagande av beslut enligt FBL som över- ensstämmer med vad som i framtiden är avsett att gälla beträffande över- klagande av andra slags förvaltningsbeslut. Utredningen föreslår därför be- träffande beslut enligt FBL en motsvarande omläggning av ordningen för överklagande som förordats i den nämnda propositionen. Liksom i proposi- tionen föreslås dessutom att beslutsinstansen prövar om överklagandet har kommit in i rätt tid och om tiden är överskriden avvisar överklagandet.

Utredningen tar upp ytterligare ett spörsmål angående fullföljd av talan. Det gäller den i 16 kap. 2 % FBL föreskrivna skyldigheten för klaganden i fastighetsbildningsmål att tillhandahålla avskrifter av besvärsinlagan och handlingar som fogats vid denna. Utredningen föreslår att den i nämnda pa- ragraf intagna regeln om att rätten i fall antalet kopior av en inlaga inte räcker skall anmana ingivaren att tillhandahålla kopiorna och att annars på partens bekostnad göra en avskrift av handlingen, utmönstras ur paragra- fen. Frågor om hur rätten skall förfara när kopior saknas bör enligt utred- ningens mening i stället lösas genom allmänna bestämmelser i expeditions— kungörelsen. En motsvarande utmönstring har föreslagits beträffande 33 kap. 25 RB av rättegångsutredningen i betänkandet (SOU 1982z25—26) Processen i tingsrätt.

Det är oundvikligt att smärre fel insmyger sig i en förrättningsakt. Det gäl- ler ofta uppgifter som är utan egentligt intresse för sakägarnas bedömning av förrättningsresultatet. Rättelse av ett förrättningsbeslut som blivit orik- tigt på grund av skrivfel, felräkning eller liknande misstag kan ske enligt reg- lerna i 4 kap. 42 & FBL. Från förrättningsmannahåll har anmärkts att regler-

na är alltför formalistiska, vilket ofta medför att rättelsearbetet blir onödigt arbetskrävande. Utredningen föreslår nu sådan ändring att rättelse skall kunna genomföras på ett enkelt sätt, utan kontakter med sakägarna om detta är obehövligt. Förslaget genomförs lagtekniskt på det sättet att reglerna i 4 kap. 42 & FBL upphävs varigenom reglerna om rättelse i förvaltningslagen automatiskt blir gällande beträffande förrättningsbesluten. Förslaget kräver följdändringar i 14 kap. 2 å och 15 kap. 2 5 första stycket punkten 5 FBL samt i 2 & ÄULL, 19 & AL och 16 & LL.

Under förevarande avsnitt behandlar utredningen även frågor om proto- kollföring och aktbildning i förrättningsärenden samt frågor om delgivnings- och underrättelseförfarandet vid fastighetsbildning. Utredningens övervä- ganden i dessa hänseenden utmynnar dock inte i några författningsförslag.

Fråga om samordning av tillståndsprövning enligt naturvårdslagen och fastighetsbildningslagen i visst hänseende

För att åt allmänheten trygga tillgången till platser för bad och friluftsliv råder enligt 15 & NVL ett generellt strandskydd vid havet, insjöar och vat- tendrag. Strandskyddet omfattar normalt land- och vattenområdet intill 100 meter från strandlinjen vid normalt medelvattenstånd. Området i fråga be- nämns strandskyddsområde. För att tillgodose syftet med strandskyddet har markanvändningen inom strandskyddsområde underkastats begränsningar i fråga om bebyggelse m. m. Enligt vad som sägs i 16 & NVL får sålunda inom ett ifrågavarande område i princip bl. a. inte ny byggnad uppföras eller be- fintlig byggnad ändras för att tillgodose ett väsentligt annat ändamål än det vartill byggnaden tidigare varit använd. Från nämnda förbud får emellertid länsstyrelsen eller — efter delegation kommunal myndighet lämna dispens, när särskilda skäl föreligger.

Att ett område är strandskyddsområde har inte enbart betydelse från be— byggelsesynpunkt. Det inverkar också på möjligheterna att fastighetsbilda inom området. Av innehållet i 3 kap. 2 & FBL följer att när särskilda be- stämmelser för marks bebyggande eller användning gäller skall fastighets— bildning ske så att syftet med bestämmelserna inte motverkas. Till sådana bestämmelser räknas bl. a. reglerna i naturvårdslagen angående strand- skyddsområde. Det nu sagda innebär att om en begärd fastighetsbildningsåt- gärd skulle motverka den möjlighet att bada och idka annat friluftsliv inom strandskyddsområden som åt allmänheten tryggats genom 15 & NVL får åt- gärden inte äga rum. Det nu sagda gäller som huvudregel. Enligt 3 kap. 2 & FBL får emellertid länsstyrelsen eller efter dess förordnande byggnads- nämden lämna dispens från strandskyddsbestämmelserna, om särskilda skäl föreligger.

Mellan regeln om dispens i 3 kap. 2 5 FBL och regeln om dispens i 16 & NVL föreligger i vissa fall konkurrens. Det gäller exempelvis när fråga är om fastighetsbildning för nybyggnadsändamål. I sådana fall ligger det i sa- kens natur att fastighetsbildningen kan få komma till stånd bara under den förutsättningen att bebyggelsen tillåts. Sakägaren kan, om han så önskar, inleda förfarandet med att söka dispens enligt 16 & NVL. Lämnas dispens kan sakägaren därefter söka fastighetsbildning. Någon prövning enligt 3 kap. 2 & FBL av huruvida den sökta fastighetsbildningsåtgärden motverkar

strandskyddsbestämmelsernas syfte behöver då inte ske.

Sakägaren kan även gå tillväga på det sättet att han börjar med att ansöka om fastighetsbildning. Innan fastighetsbildningsmyndigheten avgör frågan huruvida fastighetsbildningen motverkar strandskyddsbestämmelsernas syf- te torde fastighetsbildningsmyndigheten genom samråd göra sig underrättad om länsstyrelsens inställning. Om länsstyrelsens samrådsvis avgivna yttran- de ger vid handen att länsstyrelsen anser att fastighetsbildningen motverkar strandskyddsbestämmelsernas syfte kan frågan om dispens enligt 3 kap. 2 & FBL aktualiseras. Lämnar länsstyrelsen dispens enligt nämnda lagrum kan sakägaren påräkna att länsstyrelsen även kommer att lämna dispens från byggnadsförbudet i 16 & NVL.

Oavsett vilken av de två redovisade vägarna en sakägare väljer anses ut- gången böra bli densamma. I åtminstone ett avseende kan emellertid valet av förfaringssätt få betydelse. Det sammanhänger med att bestämmelserna om fullföljd är olika i ett speciellt hänseende beträffande beslut om dispens enligt 16 & NVL och ett motsvarande beslut enligt 3 kap. 2 & FBL. Olikheten består däri att statens naturvårdsverk har tillagts rätt att besvära sig till rege- ringen mot ett beslut enligt det förra lagrummet men inte enligt det senare. Om en sakägare väljer att inleda förfarandet med att ansöka om fastighets- bildning kan nu nämnda skillnad i värsta fall leda till två slutliga markan- vändningsbeslut beträffande samma markområde som är oförenliga, nämli- gen dels ett beslut om att medge fastighetsbildning för bebyggelseändamål och dels ett beslut om att inte medge undantag från det för markområdet gällande generella byggnadsförbudet.

En nu nämnd komplikation skulle inte behöva inträffa om sakägaren in- lett förfarandet med att söka dispens enligt 16 % NVL. Utredningen har där- för funnit lämpligt att i FBL meddela en föreskrift angående handläggnings- ordningen för fastighetsbildningsärenden som berör mark för vilken strandskyddsbestämmelser gäller. En sådan föreskrift är emellertid lika be- fogad beträffande fastighetsbildningsärenden som berör mark för vilken även andra slags naturvårdsföreskrifter gäller. Utredningen föreslår att om en ansökan om fastighetsbildning har gjorts för ett ändamål som kräver medgivande enligt NVL får fastighetsbildningsmyndigheten för sökandens räkning begära prövning av frågan enligt nämnda lag.

Frågor om vissa förenklingar beträffande handläggningen av fas- tighetsbildningsmål vid fastighetsdomstolen

Utredningen har fått del av önskemål från fastighetsdomarhåll om vidtagan- de av vissa ändringar av de för fastighetsbildningsmålen gällande processuel- la bestämmelserna i syfte att förenkla handläggningen av sådana mål vid fas- tighetsdomstolen. De bestämmelser som önskas ändrade är dels reglerna om fastighetsdomstolens domförhet, dels reglerna om fastighetsdomstolens möjligheter att avgöra mål i sak utan huvudförhandling.

Vad först beträffar fastighetsdomstolens domförhet har hävdats att de nu gällande domförhetsreglerna framstår som alltför stelbenta. Man har menat att utrymmet för att avgöra mål med en enda lagfaren domare bör ökas. Det gäller först och främst sådana fall där det under målets förberedande hand- läggning uppkommer enighet mellan sakägarna och andra taleberättigade

om att ett överklagat beslut från fastighetsbildningsmyndigheten skall ändras på visst sätt. Även sådana fastighetsbildningsmål som kan anses vara av enkel beskaffenhet eller angår små värden har man menat borde få avgöras av en- samdomare.

Vad härefter angår möjligheten att avgöra fastighetsbildningsmål i sak utan huvudförhandling har framförts önskemål om att sådant avgörande bor- de få äga rum i större utsträckning oberoende av sakägares eller företrädares för allmänt intresse inställning än vad som för närvarande medges.

Enligt utredningens mening skulle ändringar av de gällande reglerna om domförhet och om avgörande av mål utan huvudförhandling i enlighet med vad som nu önskats innebära en förenkling av verksamheten vid fastighets- domstolarna utan att de rättsäkerhetskrav som är befogade att ställa på rättskipningen sattes åt sidan. På grund härav och eftersom det med hänsyn till det rådande statsfinansiella läget måste bedömas som angeläget att möta en ökande arbetsbelastning för domstolarna med förenklade handläggnings- regler har utredningen ansett sig böra lägga fram de förslag till tämligen be- gränsade ändringar av förfarandereglerna som önskats från fastighetsdo- marhåll.

I fråga om domförheten föreslår utredningen sålunda för det första att om det under målets förberedande handläggning uppkommer enighet mellan sakägarna eller mellan dessa och annan taleberättigad om på vilket sätt det överklagade förrättningsbeslutet skall ändras får målet avgöras av en lag- faren domare. Uppkommer enigheten vid sådant särskilt sammanträde som sägs i 16 kap. 3 & FBL får målet avgöras vid sammanträdet. För det andra föreslår utredningen att vid avgörande av mål vid huvudförhandling eller på handlingarna är fastighetsdomstolen domför med en lagfaren domare när det är tillräckligt med hänsyn till målets beskaffenhet om sakägarna och andra taleberättigade samtycker till det. Vidare föreslår utredningen att när målet är av sådan beskaffenhet att det i och för sig kan avgöras av ensam— domare skall jämväl den tekniske ledamoten få delta i avgörandet, om det är lämpligt.

Beträffande frågan om möjligheten att i ökad utsträckning kunna avgöra mål på handlingarna oberoende av sakägares och andra taleberättigades in- ställning föreslår utredningen att ett fastighetsbildningsmål alltid får avgöras utan huvudförhandling om det är uppenbart att sådan förhandling är obe- hövlig.

Som förebild till utredningens nu framlagda förslag har delvis tjänat den reform av reglerna i rättegångsbalken angående tingsrätts domförhet och överrätts möjlighet att avgöra mål utan huvudförhandling som skedde ge- nom den i juli 1984 ikraftträdda lagen (1984:131) om ändring i rättegångs— balken.

Vissa frågor om boendeinflytande vid bildande och förvaltning av gemensamhetsanläggning

Hyresgästers ställning enligt anläggningslagen

Enligt 20 & AL har hyresgäster, i egenskap av innehavare av särskild rätt till fastighet som tas i anspråk för gemensamhetsanläggning, ställning som sakägare vid anläggningsförrättningen, om deras rätt berörs. Kort tid efter anläggningslagens ikraftträdande ansågs emellertid denna sakägarställning inte i tillräcklig utsträckning tillgodose hyresgästernas intressen vid anlägg- ningsförrättningar. Genom lagen (1974:822) om ändring i anläggningslagen, som trädde i kraft den 1 januari 1975, infördes därföri 7, 18, 19, 30 och 31 åå AL bestämmelser som gav hyresgästerna ett ökat inflytande vid bildande av gemensamhetsanläggningar. Vid utövande av detta inflytande skall hyres- gästerna vara företrädda av sin organisation. Med hyresgästorganisation menas i detta sammanhang riksorganisation av hyresgäster eller förening som är ansluten till sådan organisation och inom vars verksamhetsområde de fastigheter som skall delta i anläggningen är belägna. De nya bestämmel- serna, som hade karaktären av försöksverksamhet, gäller tills vidare dels i kommunerna i Stockholms-, Göteborgs- och Malmöområdena, dels i annan kommun om regeringen förordnar om det på ansökan av förening som är ansluten till riksorganisation av hyresgäster och inom vars verksamhetsom- råde kommunen är belägen. Något beslut om utvidgning av tillämpningsom- rådet har inte meddelats av regeringen.

Vad som i detta sammanhang tilldrar sig intresse är dels att de ifrågavar- ande inflytandereglerna har begränsad geografisk giltighet, dels att rätten att utöva inflytandet är förbehållen riksorganisation av hyresgäster eller förening som är ansluten till sådan organisation och inom vars verksamhetsområde fas- tigheterna är belägna. Det sistnämnda innebär att hyresgäströrelsen i prakti- ken innehar en monopolställning i nämnda hänseende.

Utredningen föreslår nu att tillämpningsområdet för inflytandebestäm- melserna utvidgas till att omfatta hela landet och att jämväl en utanför hyres- gäströrelsen stående lokal organisation, som utgör en rättskapabel ideell för- ening med uppgift att ta till vara medlemmarnas intressen i hyresfrågor, till- erkänns rätt att utöva hyresgästinflytandet. Beträffande utövanderätten föreslås mera konkret att inflytandet i första hand får utövas av den organisa- tion som har avtal om förhandlingsordning för berörd fastighet. Saknas förhandlingsordning bör utövanderätten liksom för närvarande vara förbe- hållen riksorganisation eller förening som är ansluten till sådan organisation och inom vars verksamhetsområde fastigheterna är belägna.

Boendeinflytande på förvaltning av gemensamhetsanläggning i bo- stadsområde där skilda besittningsformer till bostäderna före- kommer

I de sammanhang där samhälls- och bostadsbyggnadsplanering förekommer anses det ibland lämpligt att av bl. a. bostadssociala skäl utforma s. k. in- tegrerade bostadsområden. Som en följd härav har på en del platser i landet

vuxit upp områden inom vilka olika boendeformer har blandats. I några fall har integrationen uppkommit utan föregående planläggning genom att be- sittningsformen ändrats beträffande vissa fastigheter i ett från början enhet- ligt bostadsområde. Integrationen kan vara av olika grad. Den längst gående utmärks av att det inom ett och samma bostadsområde finns fastigheter som bebos av hyresgäster, bostadsrättshavare och småhusägare.

I nämnda områden förekommer anläggningar som inrättats gemensamt för fastigheterna. Anläggningarna förvaltas regelmässigt av en eller flera samfällighetsföreningar.

När olika boendeformer är blandade på nu redovisat sätt kan förvalt- ningsutövning genom samfällighetsförening förorsaka problem. Anledning- en härtill är att de skilda kategorierna boende inte har samma möjligheter att direkt påverka samfällighetsföreningens verksamhet. Detta hänger i sin tur samman med utformningen av de röstningsregler i SFL som gäller vid röstning på föreningsstämma. Det är reglernas utformning i främst två avse- enden som leder till skillnader i boendeinflytande.

Det ena har sin grund i att rösträtten är förbunden med medlemskap i föreningen. Rösträtt tillkommer medlem i föreningen. Medlemskapet är fastighetsanknutet, vilket i detta sammanhang betyder att det är knutet till ägandet varmed jämställs tomträttsinnehav och inte till boendet. I ett område med sådant blandat boende som här avhandlas innebär detta följan- de i rösträttshänseende. Varje småhusägare är medlem och har därmed röst- rätt. Varken en bostadsrättshavare eller en hyresgäst är medlemmar i samfäl- lighetsföreningen. Medlemskapet tillkommer nämligen ägaren till den fas- tighet i vilken bostadsrätt är upplåten, dvs. bostadsrättsföreningen respekti- ve ägaren till hyresfastigheten. I det förra fallet utövas rösträtten av bostads- rättsföreningens styrelse eller av särskilda firmatecknare. I det senare fallet är det ägaren till hyresfastigheten som utövar rösträtten. Är denne ett all- männyttigt bostadsföretag eller eljest en juridisk person tillkommer rösträt- ten styrelsen eller särskilda firmatecknare.

Det andra avseendet i vilket röstningsreglernas utformning leder till skill- nader i boendeinflytande har att göra med de två metoder — huvudtalsmeto- den och andelstalsmetoden — som används för att bestämma röstetalet. Röstning efter huvudtalet medför att en bostadsrättsförening och en ägare till en hyresfastighet inte har större röstetal än envar av ägarna till småhus i området, fastän bostadsrättsföreningen och hyresfastighetsägaren företrä- der fastigheter i vilka antalet boende ofta uppgår till betydligt fler än det sammanlagda antalet boende i småhusen. Röstning efter andelstalet medför att de två förstnämnda ägarkategorierna, till skillnad från småhusägarna, i de flesta fall måste finna sig i att rösta efter ett modifierat röstetal på grund av en särskild spärregel som finns i SFL.

Det enklaste sättet att begränsa uppkomsten av de nämnda röstnings- problemen vore naturligtvis att undvika att planera för integration utan ge- mensamhetsanläggningar eller att planera för särskilda gemensamhetsan- läggningar för varje boendeform inom bostadsområden. Huruvida detta är lämpligt har utredningen inte att bedöma. Det finns anledning tro att det kommer att finnas blandade besittningsformer även i framtiden. Utredning- en har därför ansett att det föreligger behov av att ändra röstningsreglerna i SFL på ett sådant sätt att därigenom tillskapas en bättre balans mellan olika

boendeformer, när det gäller inflytande på förvaltningen av gemensamhets- anläggningar. Den lösning utredningen funnit bäst tillgodose ett sådant syfte och som på grund härav framläggs här innebär följande. Den nuvarande ordningen med ett fastighetsanknutet medlemskap i samfällighetsföreningen bibehålls. Huvudtalsmetoden utmönstras, vilket medför att röstetalet alltid skall bestämmas med utgångspunkt i delägarfastigheternas andelstal. Lägen- hetshavarna i hyres- och bostadsrättsfastigheter tillerkänns individuell röst- rätt på samfällighetsföreningens stämma om de andelstal som åsatts hyres- och bostadsrättsfastigheterna har fördelats på de olika lägenheterna genom en förhandlingsöverenskommelse i enlighet med reglerna i hyresförhand- lingslagen respektive genom ett beslut vid bostadsrättsföreningens stämma. Tillämpningsområdet för förfarandet med individuell röstning skall inte vara inskränkt till enbart samfällighetsföreningar av integrerad beskaffenhet. För- farandet skall äga tillämpning även beträffande samfällighetsföreningar vars medlemmar utgörs av enbart en eller flera hyresfastighetsägare eller en eller flera bostadsrättsföreningar. Individuellt röstningsförfarande skall gälla även i fråga om äldre samfällighetsföreningar av nämnd beskaffenhet.

Småhusägares boendeinflytande beträffande gemensamhetsan- läggningar inom s. k. storkvarter

Med storkvarter avses i förevarande sammanhang en särskild form för små- husbebyggelse som karaktäriseras av att fastigheterna inom ett kvarter sam- verkar om olika gemensamma anläggningar på kvartersmarken. Anlägg- ningarna kan vara dels sådana som inom andra slags småhusområden brukar tillhöra varje enskild fastighet t. ex. garage och parkeringsutrymme, dels så- dana som vid mera traditionell planläggning brukar undantas från kvarters- marken och hänföras till allmän plats.

Det finns således väsentliga skillnader mellan storkvarter och traditionell småhusbebyggelse. Dessa förorsakar särskilda problem för dem som bor i ett storkvarter.

Sålunda har gjorts gällande att det mellan småhusägare inom storkvarter och småhusägare inom traditionella kvarter kan uppstå en orättvis kostnads- fördelning. Småhusägaren inom storkvarteret betalar kostnaderna för drif- ten av gemensamhetsanläggningarna inom kvarteret. Dessutom betalar han i form av kommunalskatt en del av kostnaderna för driften av de anlägg- ningar som kommunen har ansvaret för. Småshusägare som bor i områden utan storkvarter belastas däremot enbart med den sistnämnda kostnadsde- len. Man har menat att det på grund härav är lätt att komma i konflikt med den kommunala likställighetsprincipen, vilken innebär att alla kommunin- vånare skall behandlas lika.

Utöver frågan om storkvarterens förenlighet med den kommunala likstäl- ligheten har även påtalats problem som är förknippade med själva bildandet och förvaltningen av gemensamhetsanläggningar i sådana kvarter.

När det gäller bildande och förvaltning av gemensamhetsanläggningar i samband med nyexploatering regleras detta i normalfallet i exploateringsav- tal. Härvid brukar anges hur anläggningskostnaderna skall fördelas mellan kommunen och exploatören. Det vanligaste är att exploatören utför och be- kostar alla anläggningar på kvartersmark samt lämnar ett bidrag till kommu-

nens kostnader för områdesanläggningar. Exploatörens kostnader läggs in i försäljningspriset för de färdigbildade fastigheterna och överförs således på fastighetsägarna. Dessa har inget inflytande på kostnadsfördelningen utan får finna sig i att betala vad kommunen och exploatören ålägger dem. Denna avsaknad av inflytande uppfattas ofta som en brist.

Vidare föreskrivs ofta i exploateringsavtalen att exploatören skall föran- stalta om inrättande av gemensamhetsanläggningen och om bildande av en samfällighetsförening för dess förvaltning. Normalt betyder detta att de som flyttar in i ett nybyggt område inte har kunnat påverka innehållet i det som skall vara gemensamt. Alla avgörande beslut är i regel fattade före fastighets— köpet. Ofta övertar småhusägarna i dessa fall en i det närmaste färdigkon- struerad anläggning och en redan bildad samfällighetsförening. Sedan an- läggningsförrättning väl skett är småhusköparnas möjligheter att ändra på vad som bestämts vid förrättningen begränsade.

I exploateringsavtalen finns regelmässigt även bestämmelser om de tek- niska krav m. in. som uppställs för gemensamhetsanläggningarna. Erfaren- heten visar emellertid att dessa bestämmelser ofta är otillräckliga. Detta medför att anläggningarna inte sällan utförs med för låg standard, något som i sin tur försvårar en rationell drift och leder till högre driftskostnader.

En annan fråga — med viss anknytning till den sist nämnda gäller möj- ligheterna för samfällighetsföreningar som förvaltar storkvartersanläggning- ar att i ekonomiskt hänseende möta anläggningarnas behov av underhåll och förnyelse. Det har härvid framförts som önskvärt att föreningarna fonderar medel för att därmed alltid ha tillgång till erforderliga medel. Man har emel- lertid uppmärksammat att benägenheten att bygga upp fonder hämmas av innehållet i gällande skattelagstiftning.

Ett ytterligare problem som kommit i dagen gäller förvaltande samfällig— hetsförenings tillgång till sådana tekniska resurser och kunskaper som krävs för att föreningen på ett godtagbart sätt skall kunna sköta de många gånger tekniskt komplicerade nyttigheter, vilka ingår i en storkvartersanläggning. Det har visat sig att flera föreningar saknar sådana tillgångar.

De problem som nu berörts har bl. a. påtalats i en av Sveriges villaägare- förbund och Småhusägarnas centralorganisation den 18 juli 1978 avlåten skrivelse till regeringen. I skrivelsen hemställde de båda organisationerna om en översyn av samfällighetslagstiftningen förebärande nämnda problem. I de av regeringen sedermera utfärdade direktiven för fastighetsbildningsut- redningen har uppdragits åt utredningen att överväga vad som anförts i skrivelsen.

Flera av de frågor som nu dragits upp föranleder i den mån de aktuali- serar lagstiftningsåtgärder — överväganden som rör andra lagstiftningsom- råden än fastighetsbildningslagstiftningen. Utredningen har emellertid, ef- ter samråd med chefen för bostadsdepartementet, endast tagit upp de frågor till behandling som utredningen ansett kunna lösas genom lagstiftnings- åtgärder som berör fastighetsbildningslagstiftningen. Utredningens härvid gjorda överväganden har utmynnat i följande förslag.

Beträffande frågan om småhusägares inflytande över frågor rörande ge- mensamhetsanläggningars tillkomst, utförande och förvaltning föreslår ut- redningen till att börja med att det dras en skiljelinje mellan olika nyttigheter av gemensamhetskaraktär i så måtto att endast gemensamhetsanläggningar

bestående av sådana nyttigheter som är nödvändiga för att ett funktionellt boende skall kunna äga rum exempelvis vatten- och avloppsanläggningar, värmeanläggningar samt förbindelseleder — får inrättas under pågående exploatering. Andra nyttigheter exempelvis simbassänger, tennisbanor och andra liknande idrottsanläggningar samt kvartersstugor — får inrättas först sedan småhusen sålts. Härigenom överlämnas åt de boende att själva avgöra huruvida sådana nyttigheter överhuvudtaget skall inrättas. Utred- ningen föreslår vidare att som huvudregel skall gälla att en samfällighetsföre- ning, vilken skall förvalta gemensamhetsanläggning inom område där explo- atering för bostadsbebyggelse pågår, inte får bildas förrän till försäljning utbjudna fastigheter sålts och tillträtts av köparna. I detta sammanhang pas- sar utredningen även på att lägga fram ett förslag som innebär en viss avby- råkratisering dels vid utseende av sammanträdesledare vid delägarförvalt- ning och dels vid bildande av samfällighetsförening. Utredningen föreslår att de gällande reglerna i SFL om fastighetsdomstols medverkan i dessa hänse- enden utmönstras.

När det gäller frågan om fondering föreslår utredningen att fondavsätt- ning för säkerställande av underhåll och förnyelse blir obligatorisk för sam- fällighetsföreningar som förvaltar storkvartersanläggningar. I föreningens stadgar skall anges grunderna enligt vilka medel skall avsättas. För att fören- ingen skall kunna bedöma vilka fondavsättningar som erfordras torde det som regel vara nödvändigt att upprätta en underhållsplan. Utredningen fö- reslår en regel som föreskriver en sådan skyldighet.

Utredningen lägger även fram förslag rörande möjligheterna att få till stånd omprövning av anläggningsförrättning. Förutsättningarna för att få till stånd sådan omprövning har ansetts för restriktiva. Utredningen föreslår därför ett tillägg till de nu gällande reglerna i 35 & AL som innebär att förut- om i de situationer när ändrade förhållanden som väsentligt inverkar på frå- gan föreligger eller när omprövningsföreskrift meddelats, omprövningsför- rättning även eljest skall få äga rum, om ett klart behov härav föreligger.

Utredningen för vidare fram två förslag angående samfällighetsförenings ställning vid anläggningsförrättning, som utredningen funnit både praktiska och ändamålsenliga. För det första föreslås att vid omprövningsförrättning enligt 35 & AL som gäller ändring i fråga om kretsen av fastigheter som del- tar i gemensamhetsanläggningen skall samfällighetsföreningen och inte den befintliga delägarkretsen betraktas som sakägare. För det andra föreslår ut- redningen att samfällighetsförening får ta initiativ till en anläggningsförrätt- ning. Som en förutsättning härför skall dock gälla att en majoritet av fören- ingens medlemmar är för ett sådant initiativ.

Slutligen föreslår utredningen en ändring av reglerna i SFL angående sam- fällighetsförenings beslutanderätti syfte att mjuka upp rättspraxis i detta av- seende, vilken enligt utredningens mening har blivit för restriktiv i vissa hän- seenden.

1. Inledning

1.1. Utredningens direktiv och uppdrag

Direktiven för fastighetsbildningsutredningen lämnades av dåvarande stats- rådet Danell i ett anförande vid regeringssammanträde den 15 november 1979. Enligt direktiven omfattar utredningens uppdrag en översyn av fastig- hetsbildningslagstiftningen. Inom ramen för detta uppdrag anges i direkti- ven vissa frågor som utredningen särskilt skall uppmärksamma. Dessa frå- gor har redovisats under rubrikerna "1. Sanering av fastighetsindelning m. m., 2. Rättighetsåtgärder, 3. Plangenomförande genom fastighetsregle— ring m. m., 4. Ersättningsfrågor, 5. Förrättningsförfarande och överpröv- ning” samt "6. Särskilda frågor". Flertalet av de frågor som förts samman under nämnda rubriker har tidigare behandlats i den av överdirektören Hel- mer Wallner upprättade departementspromemorian (Ds Ju 1977:12) Upp- följande översyn av fastighetsbildningslagstiftningen. Fastighetsbildningsut- redningen har behandlat huvuddelen av frågorna om sanering av fastighets- indelningen i delbetänkandet (SOU 1983:37) Fastighetsbildning 1, Avveck- ling av samfällda vägar och diken. Utredningen har vidare behandlat ersätt- ningsfrågorna i delbetänkandet (SOU 1983:38) Fastighetsbildning 2, Ersätt- ningsfrågor, och plangenomförandefrågan i delbetänkandet (SOU 1984:72) Plangenomförande genom inlösenförrättning. Förslagen i delbetänkandena har remissbehandlats och övervägs för närvarande inom regeringskansliet.

I direktiven anges även vissa frågor angående boendeinflytande vid bild- ande och förvaltning av gemensamhetsanläggning som utredningen skall uppmärksamma.

Direktiven under de sex särskilda rubrikerna — med undantag av rubriker- na "3. Plangenomförande genom fastighetsreglering m. m." och ”4. Ersätt- ningsfrågor” samt beträffande de nyss nämnda frågorna om boendeinflyt- ande har följande lydelse.

1. Sanering av fastighetsindelning m. m.

Förrättningar enligt FBL, ledningsrättslagen och anläggningslagen handläggs av fas— tighetsbildningsmyndigheterna. Som underlag för fastighetsbildningsverksamheten förs ett fastighetsregister. Det är länsstyrelsen samt enligt särskilt beslut vissa kom- muner som är fastighetsregistermyndighet.

Fastighetsregistret bör inte belastas med onyttiga samfälligheter och servitut eller med fastighetsenklaver som inte fyller något ändamål. Fastighetsindelningen och be- ståndet av fastighetsanknutna rättigheter bör också anpassas till nya förutsättningar i

lDs Ju 1977:12

fråga om markens användning. I departementspromemorian] föreslås mot denna bak- grund dels att vissa servitut skall upphöra att gälla automatiskt, om ändamålet med dem har tillgodosetts på annat sätt (7 kap. 1 & FBL jämte övergångsbestämmelser), dels att i FBL skall införas ett särskilt förfarande, utställningsförrättning, för sanering av fastighets- och rättighetsförhållandena (4 kap. 43—52 åå FBL), dels att möjligheter- na till fastighetsbestämning skall ökas (14 kap. 1 & FBL och 17 & anläggningslagen).

Jag skall i huvudsak inskränka mig till att kommentera förslaget till utställningsför- rättning. En förutsättning för en sådan summarisk förrättning är enligt promemorie- förslaget att det är angeläget från allmän synpunkt att fastighetsreglering eller sam- manläggning sker för att sanera fastighetsindelningen eller rättighetsförhållandena. Vidare krävs att en vanlig fastighetsbildningsförrättning skulle föranleda kostnader eller arbete som inte står i rimligt förhållande till markens värde och till nyttan för berörda fastighetsägare. Det är enligt förslaget fastighetsregistermyndigheten som förordnar att vissa åtgärder får ske vid en utställningsförrättning men förrättningen handläggs av fastighetsbildningsmyndigheten. Sakägare får inte debiteras några kost- nader för förrättningen.

Remissinstanserna anser genomgående att det finns behov av sanering av fastig- hetsindelning m. m. men det framförs kritik både mot tanken på en särskild form av förrättning och framför allt mot den närmare utformningen av förslaget. Lantmäteri- verket anser att en ny utredning bör göras av hela saneringsfrågan. Enligt verket talar gjorda kostnadsuppskattningar för att det föreslagna utställningsförfarandet måste kompletteras med regler som automatiskt upphäver vissa onyttiga samfälligheter m. m. Lantmäteriverket anser också att olika ambitionsnivåer bör diskuteras beträf- fande registerkomplettering och fastighetsregistrets innehåll av uppgifter om samfäl- ligheter och servitut.

För egen del anser jag det självklart att fastighetsregistret inte bör belastas med onödiga anteckningar. Kommittén bör med den utgångspunkten överväga frågan om lämplig ambitionsnivå när det gäller fastighetsregistrets innehåll av uppgifter om sam- fälligheter och servitut. Denna fråga har samband med införandet av automatisk data- behandling inom fastighetsregistreringen. Kommittén bör därför samråda med kom- mittén (Ju 1979z07) för utredning av den fortsatta fastighetsdataverksamheten (dir. 1979185). Samråd bör också ske med lantmäteriverket.

En önskvärd avveckling av onyttiga samfälligheter m. ni. kan i och för sig ske inom ramen för fastighetsregleringsinstitutet (se prop. 19691128 5. B 537). Anledningen till att en sådan avveckling ändå inte har skett i någon nämnvärd omfattning är att berör- da fastighetsägares nytta av åtgärden ofta inte motsvarar deras kostnader för förrätt- ningen. Förrättningsersättningarna har under senare år stigit kraftigt till följd av det krav på kostnadstäckning som lantmäteriet arbetar med. Viss möjlighet till subven- tion vid förrättning med sanerande effekt finns dock numera enligt 10 & lantmäteritax- an (1971:1101) i dess lydelse enligt SFS 1978:834.

Enligt min mening är det ett allmänt intresse att saneringen av fastighetsrndelning m. rn. stimuleras ytterligare. Kommittén bör i första hand överväga en lösning som innebär att det allmänna tar på sig ansvaret för förrättningskostnaderna för saneringar som bedöms vara särskilt önskvärda ur allmän synpunkt. En utgångspunkt för över- vägandena bör härvid vara att sanering bör ske när en registrering av gällande uppgif- ter och en fortsatt hantering i olika offentliga verksamheter åtminstone på sikt kan bedömas medföra större kostnader för det allmänna än en sanering. Det är angeläget att saneringen bedrivs planmässigt för hela landet och att den i möjligaste mån anpas- sas till övergången till automatisk databehandling. Vad jag nu anfört utesluter inte att saneringsåtgärder även bör göras till ett naturligt inslag i fastighetsbildningmiyndig- heternas normala förrättningsverksamhet.

Gällande bestämmelser för fastighetsreglering och sammanläggning torde i :allt vä- sentligt vara väl lämpade även för en ökad saneringsverksamhet. Handläggnngen bör

enligt min mening ske enligt de gemensamma bestämmelser i 4 kap. FBL som gäller för alla fastighetsbildningsförrättningar. Kommittén bör alltså inte överväga någon särskild förrättningsform motsvarande den i promemorian föreslagna utställningsför- rättningen. Kommittén bör däremot vara oförhindrad att överväga behovet av kom- pletteringar eller ändringar i gällande bestämmelser.

Utöver vad jag nu har förordat bör kommittén överväga om det är möjligt att be- träffande vissa typer av samfälligheter och servitut finna en lösning som innebär att dessa automatiskt upphör att gälla vid en viss tidpunkt. Mot promemorieförslaget att vissa servitut automatiskt skall upphöra att gälla (se 7 kap. 1 5 FBL) har framförts åtskillig kritik. Förslaget får därför övervägas ytterligare med beaktande bl. a. av att rättssäkerheten blir väl tillgodosedd. En lämplig ordning kan vara att rättigheten upp- hör att gälla endast om anmälan inte görs inom viss tid. En sådan ordning bör då kompletteras med en möjlighet till prövning av om rättigheten skall bestå eller inte.

Enligt min mening bör denna del av uppdraget behandlas med förtur. Kommittén bör alltså särskilt överväga möjligheten av att i ett delbetänkande ta upp bl. a. sane- ringsfrågan.

2. Rättighetsåtgärder

I promemorian läggs fram åtskilliga förslag som berör olika typer av rättigheter. Bland förslagen kan nämnas, utmönstring av de särskilda villkoren för ändring och upphävande av servitut (7 kap. 4—9 åå FBL) och förbud mot att tillskapa betesservitut (7 kap. 2 å FBL). Vidare föreslås nya regler om avgränsning mellan FBL och annan lagstiftning i fråga om servitut (7 kap. 2 år FBL och 53 å anläggningslagen), samord- ning mellan FBL och ledningsrättslagen (7 kap. 2 och 11 åå FBL samt åtskilliga para- grafer i ledningsrättslagen), disponering av servitut vid fastighetsreglering (7 kap. 6 å FBL), ändring och upphävande av officialnyttjanderätt genom fastighetsreglering (7 kap. 10 å FBL), införande av en s. k. legalrätt (2 kap. 5 a å och 10 kap. 5 å FBL), förbud mot att tillskapa villaservitut (14 kap. 4 å jordabalken) samt avskaffande av tidsgränsen för utförande av ledning (22 och 31 åå ledningsrättslagen).

Remissinstanserna har framfört åtskilliga synpunkter på dessa förslag, delvis av mycket kritisk karaktär. För egen del anser jag att det otvivelaktigt finns ett reformbe— hov på rättighetsområdet, utöver det saneringsbehov som jag har talat om i föregåen- de avsnitt. De frågor som i denna del har behandlats i promemorian bör därför tas upp även av kommittén. Promemorieförslagen får emellertid övervägas ytterligare mot bakgrund bl. a. av vad som har kommit fram vid remissbehandlingen. Kommittén bör vara oförhindrad att lägga fram förslag även beträffande sådana detaljer på rättighets— området som inte har berörts i promemorian.

Kommitténs uppdrag bör emellertid inte omfatta frågan om avgränsningen mellan FBL och vattenlagen. Den frågan får i stället tas upp i samband med den pågående departementsbehandlingen av vattenlagsutredningens betänkande (SOU 1977:27) med förslag till ny vattenlag.

När det gäller villaservitut vill jag erinra om att PBL-utredningen har föreslagit en ny bestämmelse i 14 kap. 4 å jordabalken om att servitut inte får avse sådan reglering av byggnader som skall ske enligt nya plan— och bygglagen (se SOU 1979:65 och 66. del I 5. 97 och del 2 s. 625). PBL-utredningen har emellertid förutsatt att frågan om upphävande av befintliga villaservitut behandlas vid den fortsatta beredningen av pro- memorian Ds Ju 1977:12. Kommittén bör alltså överväga om det är möjligt att finna några enkla former för att upphäva befintliga villaservitut.

5. Förrättningsförfarande och överprövning

I promemorian läggs fram åtskilliga förslag som syftar till att på olika sätt fiörenkla förrättningshandläggningen. I den delen bygger förslagen i stor utsträckning på syn- punkter som har förts fram av lantmäteriverket i den promemoria som fogatss till de- partementspromemorian.

Promemorieförslagen avser följande frågor, nämligen protokollföring och aktbild- ning (4 kap. 16 å FBL), avskrifter av besvärsinlagor (16 kap. 2 å FBL), ingivande av ansöknings- och besvärshandlingar till annan än prövningsmyndigheten (4 lkap. 8 år och 16 kap. 1 å FBL), delgivningsfrågor (4 kap. 15 å FBL), rättelse i förrättningsakt (4 kap. 42 å FBL) samt kostnader i fastighetsbildningsmål (16 kap. 14 å, 17 lkap. 3 å och 18 kap. 2 5 FBL).

Remissinstanserna har framfört åtskilliga synpunkter på dessa förslag, delvis av kri- tisk karaktär.

Kommittén bör ytterligare överväga promemorieförslagen mot bakgrund av vad som har framkommit vid remissbehandlingen och lägga fram de förslag som är motiv— erade i syfte att så långt möjligt förenkla förrättningshandläggningen och det vidare förfarandet i fastighetsbildningsmål.

6. Särskilda frågor

I promemorian föreslås vissa särskilda bestämmelser om fastighetsreglering för järn— vägsändamål (5 kap. 8 b å tredje stycket FBL). Hithörande frågor övervägs f. n. inom kommunikationsdepartementet i samråd med statens järnvägar och lantmäteriver- ket. Kommitténs uppdrag bör därför inte omfatta dessa frågor.

Kommittén bör däremot mot bakgrund av vad som har kommit fram vid remissbe- handlingen ytterligare överväga de förslag som läggs fram i promemorian i fråga om samordningen mellan ledningsrättslagen och ellagstiftningen (17 å ledningsrätts- lagen), redovisningen i fastighetsregistret (19 kap. 2 å FBL) och fastighetsbildning och tomträtt (10 kap. 3 å och 12 kap. 3 å FBL) samt de förslag till ändringar i fastig- hetsbildningslagstiftningen i övrigt som inte redan har berörts.

Jag övergår nu till att behandla vissa frågor som inte hänger samman med förslagen i departementspromemorian.

Riksdagen har med anledning av motionen 1976/77:1288 gett regeringen till känna vad civilutskottet anfört om en översyn av lagen om förvaltning av samfälligheter i visst avseende (CU 1976/77c30. rskr 1976/772229). I motionen anförs att röstberäkning enligt huvudtalsmetoden är acceptabel från rättvisesynpunkt för samfällighetsför- eningar som omfattar i huvudsak enbostadsfastigheter men att metoden medför orätt— visa i fall då äganderätt och bostadsrätt blandas i en förening. I sådana föreningar har varje boende i enbostadshus en röst medan bostadsrättshavarna endast har en röst tillsammans. Enligt civilutskottet finns det anledning att följa upp lagens tillämpning i detta avseende. Enligt min mening bör denna uppgift anförtros kommittén, som här— vid bör beakta att motsvarande problem kan uppkomma i en samfällighetsförening som består av enfamiljshus och flerfamiljshus med hyresrätter. Kommittén bör i den- na fråga samråda med den nyligen tillkallade kommittén (Bo 1979z04) med uppdrag att utreda frågor om förnyelse av bebyggelsemiljön (dir. 1979:127).

I detta sammanhang bör kommittén också överväga vad som har anförts av Sveriges villaägareförbund och Småhusägarnas centralorganisation i en skrivelse till regering- en den 18 juli 1978. I skrivelsen behandlas bl. a. problem som hänger samman med att samfällighetslagstiftningen ger kommunerna möjlighet att ålägga fastighetsägarna uppgifter som inom andra områden handhas av kommunerna själva. Organisationer-

na gör vidare gällande att fastighetsägarna sällan har möjlighet att själva bevaka sina intressen i inledningsstadiet vid en exploatering och att kommun och exploatör då fat- tar beslut som får långtgående konsekvenser för fastighetsägarna.

År 1975 förstärktes hyresgästernas ställning enligt anläggningslagen (se prop. 1974: 150 s. 453 och 514). Ändringarna innebär att hyresgästerna har rätt att påkalla förrättning och att de får föra talan vid förrättningen samt att deras synpunkter vid tillämpning av det 5. k. opinionsvillkoret tillmäts samma betydelse som fastighetsäg- arnas. Hyresgästerna företräds av sin organisation. Eftersom den nya ordningen hade karaktären av försöksverksamhet gavs den tillämpning endast i vissa kommuner.

Kommittén bör undersöka hur hyresgästinflytandet har fungerat i praktiken och lägga fram de förslag till ändringar som kan anses motiverade. I princip bör givetvis bestämmelser av denna karaktär gälla i hela landet. Kommittén bör beakta att hyres- gästinflytandet bör kunna utövas även av en sammanslutning av hyresgäster som står utanför riksorganisation (se prop. 1976/77:151 s. 53 och prop. 1977/78:175 s. 110).

Skulle det under utredningsarbetets gång aktualiseras andra frågor som har sam- band med dem som nu har angetts, bör det stå kommittén fritt att ta upp också dem och lägga fram de förslag som kan te sig påkallade.

Andra frågor än de som särskilt berörts i direktiven har senare överläm- nats till utredningen eller kommit upp under utredningens arbete.

Sålunda överlämnade regeringen den 31 januari 1980 till utredningen en skrivelse från statens naturvårdsverk angående fråga om besvärsrätt för na- turvårdsverket i ärenden angående medgivande av fastighetsbildning inom strandskyddsområde.

Regeringen har vidare till utredningen överlämnat ett beslut den 6 novem- ber 1980. varigenom regeringen avslagit en framställning från Hyresgäst- föreningen i Västra Östergötland om förordnande att Linköpings kommun skall omfattas av anläggningslagens bestämmelser om hyresgästinflytande vid bildande av gemensamhetsanläggningar. I beslutet uttalas bl. a. att ut- redningen skall utreda frågor om hyresgästinflytandet vid förvaltningen av samfälligheter.

I en interpellation (1980/81:131) i riksdagen har tagits upp frågan om jordbruksarrendators ställning vid fastighetsreglering. I svaret på interpella- tionen hänvisade justitieministern till fastighetsbildningsutredningens arbe- te.

I en skrivelse från Sveriges lantmätareförening till regeringen den 16 juni 1982 har framställts önskemål om vissa ändringar i fastighetsbildningslag- stiftningen, däribland sådan ändring att det blir möjligt att verkställa ägan- derättsutredning även beträffande enstaka fastigheter. Skrivelsen har av re- geringen överlämnats till fastighetsbildningsutredningen.

Vid kontakter som fastighetsbildningsutredningen haft med företrädare för olika myndigheter som har att tillämpa fastighetsbildningslagstiftningen har väckts frågor angående sakägarbegreppet vid fastighetsbildning och om vissa förenklingar beträffande handläggningen av fastighetsbildningsmål vid fastighetsdomstolen.

Fastighetsbildningsutredningen har liksom andra utredningar också fått direktiven (Dir. 198425) angående utredningsförslagens inriktning. Enligt dessa skall alla förslag kunna genomföras med oförändrade eller minskade resurser. Vidare skall vid förslagsställandet tas tillvara varje möjlighet att effektivisera den offentliga sektorn.

1.2. Utredningens arbete

Utredningen riktade i början av utredningsarbetet en förfrågan till statsrådet Danell angående innebörden av direktiven till den del som dessa hänför sig till skrivelsen från Sveriges villaägareförbund och Småhusägarnas centralor- ganisation. Därvid klargjordes att utredningens uppdrag inte avser sådana frågor om inrättande av storkvarter som närmast angår tillämpningen av planlagstiftningen och annan lagstiftning utanför fastighetsbildningslagstift- ningens område.

Med nämnda begränsning har utredningen i detta betänkande förutom i två hänseenden behandlat de i föregående avsnitt redovisade frågorna, som inte redan behandlats i utredningens tidigare avgivna delbetänkanden. Vad utredningen, av tidsskäl, inte hunnit ta upp gäller de i direktiven under rubriken ”6. Särskilda frågor” angivna spörsmålen om redovisning i fastig- hetsregistret samt om fastighetsbildning och tomträtt. Den under samma rubrik angivna frågan om samordningen mellan ledningsrättslagen och el- lagstiftningen har varit föremål för överväganden inom utredningen. Dessa har emellertid resulterat i att utredningen avstått från att lägga fram något förslag i saken.

Fastighetsbildningsutredningen har under utredningsarbetet haft kontak- ter med företrädare för olika myndigheter och organisationer. I arbetet med utredningen av frågorna om boendeinflytande har Hyresgästernas riksför- bund och Sveriges fastighetsägareförbund varit utredningen behjälpliga med att belysa hur hyresgästinflytandet enligt anläggningslagen har fungerat i praktiken. Detta har skett genom enkäter som de båda förbunden har gjort hos hyresgäst- och fastighetsägareföreningar. Beträffande frågorna om bo- endeinflytande har utredningen vidare hållit en hearing med företrädare för Hyresgästernas riksförbund, HSB:s riksförbund, Riksbyggen, SABO, Sve- riges fastighetsägareförbund, Sveriges villaägareförbund och Riksförbundet Vi i småhus.

Utredningen har i juni 1985 besökt bostadsmässan (BO 85) i Upplands Väsby.

Ordföranden och sekreteraren har deltagit i olika konferenser för fastig- hetsdomare och därvid informerat om utredningsarbetet och mottagit syn- punkter på detta.

Under utredningsarbetets gång har utredningen haft kontakt med före- trädare för rättegångsutredningen (Ju 1977:06), kommittén om ställföre- trädare för dödsbo i vissa fall m. m. (Ju 1977107), landskapsinformationsut- redningen (Bo 1978108), allmänningsutredningen (Jo 1979:04), stadsförny- elsekommittén (Bo 1979:04), fastighetsdata- och inskrivningsregisterkom- mittén (Ju 1979:07), 1980 års lantmäteritaxeutredning (Bo 1980:03), ägarlä- genhetsutredningen (Ju 1980:04) samt strukturutredningen för jord- och skogsbruk (Jo 1981:05).

Utredningen har avgett remissyttranden till justitiedepartementet över en framställning den 27 juni 1930 från domstolsverket om förnyad preklusionslagstiftning på inskrivningsväsendets område,

till justitiedepartementet över kommundepartementets promemcria (Ds Kn 1980:08) Förhållandet mellan församlingsindelningen och fastighetsin- delningen,

till kommunikationsdepartementet över promemorian Åtgärder för att främja säkerheten vid järnvägsövergångar,

till lantmäteriverket över ett förslag till förenklad redovisning av villaser- vitut i nytt fastighetsregister,

till justitiedepartementet över det av kommittén om ställföreträdare för dödsbo i vissa fall m. m. avgivna betänkandet (SOU 1981:91) Ställföreträd- are för fastighetsägare i vissa fall,

till justitiedepartementet över skrivelser från stiftsnämnden i Linköping och kammarkollegiet om undantag från lagfartskravet beträffande vissa s. k. äldre fång,

till finansdepartementet över stämpelskatteutredningens betänkande (SOU 1983:8) Stämpelskatt samt

till jordbruksdepartementet över det av strukturutredningen för jord- och skogsbruk avgivna betänkandet (SOU 1983:71) Bättre struktur i jord- och skogsbruk.

2 Vissa civilrättsliga frågor i samband med fastighetsbildning

2.1. Sakägare vid fastighetsbildning m. m.

2.1.1. Avveckling av onyttiga samfälligheter

Lagförslag: 6 kap. 6 å FBL 6 kap. 7 å FBL

I direktiven till fastighetsbildningsutredningen uttalades att utredningen med förtur skulle ta upp frågor om sanering av fastighetsindelningen. Här- med avses att utredningen skall överväga åtgärder för att avveckla sådana samfälligheter, servitut och andra inslag i fastighetsindelningen som inte längre fyller något ändamål.

Utredningen tog i sitt första delbetänkande Fastighetsbildning 1 (SOU 1983:37) upp frågor om onyttiga samfälligheter. Däri lämnades förslag till särskild lagstiftning om avveckling av samfällda vägar och diken. Vidare ut- talades emellertid också att utredningen i ett senare betänkande avsåg att med tanke på andra slags samfälligheter redovisa förslag till förenklingar i reglerna om avveckling av samfälligheter genom fastighetsreglering.

Det tidigare betänkandet innehöll mot bakgrund av en redogörelse för gällande rätt och rådande förrättningspraxis samt en beskrivning av samfäl- lighetsförhållandena en diskussion om olika möjliga tillvägagångssätt för att bedriva samfällighetssanering. Här kan i dessa hänseenden främst hänvisas till det tidigare betänkandet. Sammanfattningsvis skall dock upprepas följ- ande.

Vid laga skiften enligt 1827 och 1866 års skiftesstadgor samt vid äldre storskiften och enskiften undantogs mark för olika samfällda ändamål. Den- na mark tillhörde de av skiftet berörda fastigheterna gemensamt. Samfällig- heter har i äldre tid också bildats vid hemmansklyvning och andra delnings- förrättningar.

En mycket stor del av de äldre samfälligheterna finns fortfarande kvar som enheter i fastighetsindelningen, trots att de sedan länge upphört att an— vändas för sitt ursprungliga samfällda ändamål. Dessa samfälligheter är onyttiga.

Förekomsten av onyttiga samfälligheter innebär att fastighetsindelningen inte står i överensstämmelse med faktiska ändamålsenliga brukningsförhål- landen. Detta är allmänt sett otillfredsställande. De onyttiga samfälligheter- na är också till olägenhet i många avseenden. De kan i vissa fall hindra att

marken används på ett ändamålsenligt sätt. I andra fall ger de ibland upphov till oklara rättsförhållanden på grund av att den som enskilt brukar den sam- fällda marken ofta inte kan åberopa någon rättslig grund för detta.

Samfälligheterna är också till stor olägenhet i samband med förrättningar. Detta beror på att de ofta har många delägare och att det inte sällan är för- enat med mycket arbete att utreda delaktigheten i dem. Sådan utredning krävs visserligen inte alltid, men när den måste till står sällan kostnaderna för utredning i rimlig proportion till den samfällda markens värde.

Det är angeläget att samfällighetsförhållandena saneras. Mycket kan i det hänseendet vinnas genom att utredningens förslag till lag om avveckling av samfällda vägar och diken genomförs. Dessa slags samfälligheter är nämli- gen de som utan jämförelse vållar störst olägenheter i förrättningshantering- en och i andra sammanhang. Även flertalet andra samfälligheter bör avveck- las. Den lösning, som utredningen valt med avseende på samfällda vägar och diken och som innebär att avvecklingen sker automatiskt vid lagens ikraft- trädande, kan emellertid inte lämpligen användas i fråga om andra slags samfälligheter. Skälen för detta har redovisats i det tidigare delbetänkandet (SOU 1983:37 s. 60 ff).

I det nämnda betänkandet har utredningen också diskuterat frågan om en generell aweckling av onyttiga samfälligheter genom systematiskt bedrivna särskilda saneringsförrättningar (s. 55 f). Utredningen har därvid avvisat tanken på en sådan verksamhet. Den skulle enligt utredningens mening inte bli ekonomiskt försvarlig. Däremot kan särskilda saneringsinsatser inom be- gränsade områden ofta vara befogade.

Det som nu sagts innebär att saneringsverksamheten enligt utredningens mening i allt väsentligt bör bedrivas inom ramen för den vanliga förrätt- ningsverksamheten. Utredningens förslag tar därför sikte på åtgärder som kan förenkla förfarandet när onyttiga samfälligheter avvecklas genom fastig- hetsreglering.

Vad som framför allt kan komplicera en förrättning som berör samfälld mark är utredningen om delaktigheten. Att sådan utredning i allmänhet är arbetskrävande beror på att samfälligheterna endast i begränsad omfattning redovisas i fastighetsregister. En fullständig redovisning finns i stort sett bara inom områden där stadsregister förs eller har förts.

Utredningen om delaktigheten kan dock ofta undvaras och förrättningen därigenom förenklas. Detta är fallet när ersättning inte skall utgå för någon delägares andel i samfälligheten samt delägarna kan delges kallelse genom kungörelse eller genom en samfällighetsförening eller annan förvaltningsor- ganisation. Ersättning behöver inte bestämmas i andra fall än när en sakäg- are framställt yrkande om det eller när någon fastighets andel i samfällighe- ten har mer än obetydligt värde. Kungörelsedelgivning får tillämpas när an- talet delägare i samfälligheten överstiger tio.

Möjligheterna att genomföra en förrättning som rör samfälld mark i enkla former — dvs. utan en utredning om delaktigheten — är således i mycket bero- ende av samfällighetens eller snarare de enskilda andelarnas värde. Avgör- ande är enligt bestämmelsen i 6 kap. 6 å FBL om de enskilda andelarna kan antas ha obetydligt värde eller inte. Som framgått av utredningens undersök— ning av förrättningspraxis (SOU 1983:37 s. 48) tolkas värderekvisitet i denna bestämmelse olika av olika förrättningsmyndigheter. En förrättningsmyn-

dighet kan sålunda anse att ersättning skall bestämmas ex officio vid en viss värdenivå medan en annan myndighet underlåter att bestämma ersättning utan yrkande när värdet är det fyrdubbla.

Utredningen anser det lämpligt att värderekvisitet i 6 kap. 6 å FBL preci- seras så att praxis kan bli mera enhetlig. Därför föreslår utredningen att det nu obestämda värderekvisitet i 6 kap. 6 å FBL ersätts med en bestämd vär- degräns. Denna skall enligt förslaget anges i fast penningvärde. Ersättning skall sålunda fastställas utan yrkande bara när det gäller andelar vars värde överstiger tre procent av basbeloppet.1

Det nu redovisade förslaget bör enligt utredningens mening föra med sig att utredning om delaktigheten kan undvaras i något större utsträckning än nu när samfälligheter avvecklas genom fastighetsreglering. Det finns emel- lertid enligt utredningens uppfattning både anledning till och utrymme för att gå längre.

Många samfälligheter såsom brunnar, stenrösen, linsänken, nätgistplat- ser, kolbottnar, smärre upplags- och lastageplatser, utbrutna täkter av olika slag, mindre betydande landvinningar m. m. — har uppenbarligen så lågt vär- de eller så många delägare att det från början står klart att ersättning för den samfällda marken inte behöver fastställas utan yrkande. Erfarenheten ger vid handen att det i dessa fall är mycket ovanligt att någon delägare begär ersättning för sin andel i samfälligheten. Ändå måste delägarna kallas till ett förrättningssammanträde antingen med personlig delgivning eller oftast genom kungörelse. Detta kallelseförfarande visar sig sålunda i flertalet fall vara en onödig formalitet. Förfarandet är dessutom förenat med dryga kost- nader när kungörelse utfärdas. Vidare händer det inte sällan att någon del- ägare vållas olägenhet genom att han inställer sig vid sammanträdet och först där får klart för sig att förrättningen saknar intresse för hans vidkom- mande.

Utredningen anser inte att en underlåtenhet att kalla delägarna i de ovan angivna fallen skulle innebära att rättssäkerhetens intressen blir i otillbörlig mån åsidosatta. Det bör nämligen beaktas att de samfälligheter som det van- ligen är fråga om är sådana som inte använts för något samfällt ändamål så länge någon nu levande kan minnas. Ofta vet inte delägarna ens var samfäl- ligheten är belägen och det torde i vart fall vara ytterst ovanligt att någon delägare före den aktuella förrättningen räknat sin andel i samfälligheten såsom en tillgång med ekonomiskt värde.

Utredningen föreslår därför en bestämmelse som innebär att samtliga del- ägare inte behöver kallas eller på annat sätt beredas tillfälle att yttra sig när förrättningen rör samfälld mark för vilken ersättning enligt 6 kap. 6 å FBL uppenbarligen inte behöver fastställas utan yrkande. Kungörelse kan såle- des i dessa fall undvaras och den därmed förenade kostnaden inbesparas. Bestämmelsen skall dock inte tillämpas med avseende på mark som fortfar- ande används för samfällt ändamål.

Förslaget innebär inte att samfällighetens delägare mister sin ställning som sakägare. En delägare som berörs av förrättningen i annan egenskap eller som trots utebliven kallelse ändå får kännedom om förrättningen är således oförhindrad att framställa ett ersättningsyrkande. Information om förrättningen skall enligt förslaget också lämnas på det sättet att någon eller några av delägarna får del av förrättningsansökningen. Dessa delägare får

' Basbeloppet är 23.300 kr. för 1986

inte på annan grund vara sakägare i förrättningen. De skall alltså inte ha motstående intressen i förhållande till övriga delägare. Förslaget redovisas i en ny paragraf — 6 kap. 7 å FBL.

2.1.2 Samfällighetsförening såsom sakägare vid fastighetsbild-

ning

Lagförslag: 4 kap. 11 å FBL 5 kap. 3 å FBL 5 kap. 5 å FBL 5 kap. 17 å FBL 5 kap. 18 å FBL

En samfällighet är enligt 1 kap. 3 å FBL mark som hör till flera fastigheter gemensamt. Är en samfällighet berörd av en förrättning, är därmed också de delägande fastigheterna berörda. Varje fastighetsägare som är delägare i samfälligheten är således sakägare i förrättningen.

Förvaltningen av samfälligheter är för det mesta inte organiserad på något särskilt sätt. Den utövas därmed av delägarna enligt reglerna för del- ägarförvaltning i lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter (SFL). Det förekommer dock att delägarna utsett en förvaltare ofta benämnd byfogde, byålderman eller liknande — eller anförtrott förvaltningen åt en särskilt utsedd styrelse. Förvaltningen kan också ankomma på en samfällig- hetsförening som bildats enligt 20 å SFL. Förekomsten av ordnade förvalt- ningsformer av olika slag rubbar emellertid inte —- enligt vad som framgår av reglerna i FBL — fastighetsägarnas ställning som sakägare. Det finns nämli- gen inga föreskrifter i FBL som ger vid handen att den som förvaltar en sam- fällighet kan vara sakägare i en sådan egenskap.

En bestämmelse i FBL tillerkänner dock förvaltaren av en samfällighet viss befogenhet. Enligt 5 kap. 17 å kan FBM föreskriva att ersättning som tillkommer delägarna i samfälld mark skall utbetalas till förvaltaren eller styrelsen för samfälligheten. En sådan betalningsföreskrift befriar dock inte FBM från att i avräkning ange hur ersättningen fördelar sig mellan delägar- fastigheterna. Ersättningsbeloppen tillkommer nämligen i princip delägarna — inte samfällighetsförvaltningen. Denna har bara till uppgift att förmedla ersättningen.

Genom en hänvisning i 4 kap. 20 å FBL till bestämmelserna i delgivnings- lagen kan förvaltaren av en samfällighet ha ytterligare en uppgift i samband med en förrättning enligt FBL. Enligt 10 å DL kan nämligen delgivning med delägarna i en samfällighet verkställas genom att delgivningshandlingen överlämnas till förvaltaren. Även i det här fallet är förvaltarens uppgift att vara en mellanhand. Om han inte själv är behörig att föra talan för delägar- na, är det hans skyldighet att underrätta dessa om innehållet i delgivnings- handlingen.

Det som hittills redovisats kan sägas återspegla rättsläget i fråga om sam- fällighetsförvaltning vid den tidpunkt då FBL trädde i kraft. Regler om för- valtning av samfälligheter fanns då i bysamfällighetslagen (1921 :299). Dessa regler gav inte utrymme för någon förvaltningsorganisation med ställning

som juridisk person. En samfällighet kunde därför i förrättningssamman- hang inte utan fullmakt företrädas av annan än delägarna. '

Genom SFL har rättsläget förändrats. En samfällighetsförening enligt SFL är en juridisk person. Den kan självständigt förvärva rättigheter och ikläda sig skyldigheter. Den kan också föra talan vid domstol.

Tillkomsten av SFL har emellertid inte lett till ändring i FBL. Därför framstår det som oklart i vad mån en samfällighetsförening kan ha ställning som sakägare vid förrättning.

Oklarheten i fråga om samfällighetsföreningens sakägarställning hänför sig dock inte till avstyckningsförrättningarna. En samfällighetsförening är visserligen inte ägare till den samfällda marken. Föreningen har bara till uppgift att förvalta samfälligheten. I förvaltningsuppgiften ingår emellertid en befogenhet att överlåta samfälld mark. Detta framgår av att det i SFL finns särskilda regler om överlåtelse. En överlåtelse av samfälld mark förut- sätter enligt 4 kap. 9 å JB att fastighetsbildning sker på grund av överlåtelse- handlingen. En sådan fastighetsbildning kan verkställas i form av avstyck- ning. Förmålet för avstyckningen är därvid formellt sett varje fastighet som äger del i samfälligheten. Detta hindrar emellertid inte att samfällighetsföre- ningen och inte de enskilda delägarna är sakägare vid förrättningen. Enligt 10 kap. 6 å 2 st FBL får nämligen avstyckning som skall verkställas på grund av ett köp eller annat förvärv sökas av såväl förvärvaren som fång- esmannen. Samfällighetsföreningen är således sakägare i sin egenskap av fångesman.

Sannolikt kan en samfällighetsförening också vara sakägare vid en förrätt- ning för fastighetsbestämning. Det finns i vart fall inga bestämmelser i 14 kap. FBL som lägger hinder i vägen. Föreningens sakägarställning torde dock vara beroende av förrättningsändamålet. Det är sålunda lämpligt att samfälligheten företräds av föreningen och inte de enskilda delägarna när förrättningen går ut på att bestämma samfällighetens omfattning och grän- ser. Har förrättningen däremot till ändamål att bestämma delaktigheten i samfälligheten, finns det ingen anledning att föreningen skall vara sakägare i delägarnas ställe.

Tveksamheten beträffande samfällighetsföreningarnas sakägarställning gäller således närmast fastighetsreglering. Den grundar sig på följande.

Bestämmelsen i 5 kap. 17 å FBL om utbetalning av ersättning är, såsom ovan nämnts, den enda i FBL som innehåller särskilda föreskrifter för sam- fälligheter som inte förvaltas av delägarna direkt. De befogenheter som en- ligt denna bestämmelse tillkommer samfällighetens förvaltningsorgan är av begränsad natur. Förarbetena till bestämmelsen ger inte heller utrymme för att tolkningsvis tillerkänna förvaltningsorganet större befogenheter än som uttryckligen framgår av lagtexten. Detsamma gäller den praktiska tillämp- ningen sådan denna kommit till uttryck i lantmäteriets anvisningar till be- stämmelsen. Dessa, vilka inte ändrats efter tillkomsten av SFL, innehåller bl. a. ett påpekande om att samfällighetens förvaltningsorgan inte får åläg- gas betalningsskyldighet. Bestämmelsen ger således närmast vid handen att en samfällighetsförening inte är sakägare vid fastighetsreglering.

I samma riktning talar vissa andra bestämmelser i FBL. Rätt att påkalla fastighetsreglering tillkommer enligt 5 kap. 3 å FBL ägare av fastighet. En- ligt 5 kap. 8 å FBL är ägaren av en fastighet tillförsäkrad visst skydd mot att

fastigheten undergår storleksförändringar. Enligt 5 kap. 18 å FBL får avsteg från vissa bestämmelser till skydd för enskilt intresse göras, om fastighetens ägare medger det. Vid tillämpningen av dessa bestämmelser är det svårt att tolkningsvis likställa en samfällighet med en fastighet och samfällighetsföre- ningen med fastighetens ägare.

Å andra sidan är det knappast förenligt med gällande lagstiftning om sam- fällighetsförvaltning att inte tillerkänna en samfällighetsförening ställning som sakägare vid en fastighetsreglering. Föreningen, som är juridisk person, förvaltar ensam samfälligheten för delägarnas räkning. Sådana förvaltnings- åtgärder som företas inom ramen för en fastighetsreglering borde därför rimligen ankomma på samfällighetsföreningen med uteslutande av de en- skilda delägarna. Möjligen är det också denna ordning som skall anses gälla.

Problemet ligger alltså närmast i att det inte skett någon samordning mel- lan FBL och den senare tillkomna SFL. Detta bör rättas till genom en ut- trycklig föreskrift om att en samfällighetsförening är sakägare när förrätt- ningen berör samfälld mark som förvaltas av föreningen. Detta innebär att förrättningen skall avse att samfälligheten antingen avstår från eller tillförs mark eller vid fastighetsbestämning att den samfällda markens omfattning och belägenhet är i fråga. Förrättningen kan också avse en servitutsåtgärd. Föreningen blir däremot inte sakägare när förrättningen bara avser att för- ändra eller bestämma delaktigheten i samfälligheten.

Den föreslagna föreskriften tas in i 4 kap. 11 å FBL. Härjämte föreslås ändring av ytterligare några paragrafer. I 5 kap. 3 å FBL anges vilka som är behöriga att göra ansökan om fastig- hetsreglering. En samfällighetsförening bör ha sådan behörighet, vilket ut- redningen också föreslår.

Samfällighetsföreningens rätt att påkalla fastighetsreglering torde få sär- skild betydelse när det gäller förrättningar av saneringskaraktär, dvs. för- rättningar som går ut på en avveckling av onyttiga samfälligheter under för- eningens förvaltning. Detta förutsätter dock ändring i 5 kap. 5 å FBL, enligt vilken paragraf fastighetsreglering inte får verkställas med mindre sökan- dens fastighet undergår förbättring. En saneringsförrättning av angivet slag är ägnad att minska värdet av den mark som förvaltas av samfällighetsför- eningen. Den kan därmed inte genomföras på ansökan av föreningen utan att denna befrias från förbättringsvillkoret. Utredningen föreslår att detta inte skall gälla.

När en fastighetsreglering berör samfälld mark kan den också avse mark- överföring till samfälligheten. Den likvidersättning som marköverföringen föranleder skall enligt gällande regler påföras delägarfastigheterna. Det finns således inget utrymme för att ålägga ett förvaltningsorgan för samfäl- ligheten betalningsskyldighet. Med de bestämmelser om sakägarställning för samfällighetsföreningar som här föreslås blir det dock utan särskild före- skrift uppenbart att en sådan förening skall påföras betalningsskyldighet för mark som tillförs samfälligheten.

Med samfällighetsföreningens ställning såsom sakägare följer också som en självklarhet att ersättningsbelopp som avser den samfällda marken skall utbetalas till föreningen. Detta, som enligt 5 kap. 17 å FBL nu kan särskilt föreskrivas av FBM, bör i fortsättningen vara obligatoriskt. Dock måste un- dantag göras när ersättningen eller en del av denna enligt 5 kap. 16 å FBL

behöver användas för att skydda fordringshavares säkerhet. Utredningen föreslår att 5 kap. 17 å FBL ändras i enlighet med det anförda.

Föreskriften i 5 kap. 17 å FBL, som medger utbetalning av ersättning för samfälld mark i en post, avser inte bara det fallet att marken förvaltas av en samfällighetsförening. Den gäller också när det finns ett annat slags förvalt- ningsorgan för samfälligheten. Utredningen föreslår ingen ändring av vad som nu gäller i fråga om utbetalning till ett sådant förvaltningsorgan.

Av 5 kap. 15 å FBL framgår att ersättningen vid en avräkning skall förde- las mellan de berörda fastigheterna. Detta innebär att FBM enligt nuvaran- de ordning har en skyldighet att i avräkningen ange hur ersättningsbelopp som avser samfälld mark skall fördelas mellan delägarfastigheterna. Denna skyldighet föreligger strängt taget också när ersättningen med stöd av 5 kap. 17 å FBL kan utbetalas i en post till ett förvaltningsorgan. Utredningen före- slår ändring i detta hänseende. Ändringen framgår av utredningens förslag till ändrad lydelse av 5 kap. 17 å FBL.

Att en samfällighetsförening är sakägare vid fastighetsreglering bör föra med sig att föreningen också äger behörigheten att med avseende på den mark som förvaltas av föreningen lämna sådana medgivanden som avses i 5 kap. 18 å FBL. Utredningen föreslår med anledning härav ett tillägg till sista stycket i denna paragraf.

Det bör uppmärksammas att föreningens behörighet att lämna medgivan- de i undantagsfall kan tillämpas så att regeln om fastighetsskyddet i 5 kap. 8 å FBL blir åsidosatt med avseende på en enskild delägarfastighet utan att ägaren för egen del lämnat medgivande. Detta kan framför allt inträffa när det rör sig om en s. k. andelsfastighet, dvs. en fastighet som inte består av annat än andelar i den samfällda marken. Att fastighetsskyddet sålunda ur- holkas kan i och för sig förefalla betänkligt när det gäller sådana andelsfas- tigheter som ingår i gemensamhetsskog. Det anförda ger likväl inte utred— ningen anledning att för det här fallet föreslå någon begränsning i fråga om föreningens behörighet att företräda den samfällda marken. Förvaltnings- bestämmelserna i SFL ger enligt utredningens mening de enskilda delägarna tillräckligt skydd mot förvaltningsåtgärder som otillbörligt inkräktar på deras enskilda rätt. Om särbestämmelser för gemensamhetsskog skall anses erforderliga, bör sådana övervägas i annat sammanhang.

2.1.3. Vissa andra frågor om sakägare vid fastighetsbildning

Lagförslag: 4 kap. 11 å FBL 4 kap. 18 å FBL

I föregående avsnitt har redovisats förslag till bestämmelser om sakägarställ- ning för samfällighetsföreningar. Förslaget berör 4 kap. 11 å FBL. Denna paragraf berörs också såsom redovisas längre fram i betänkandet av ett förslag om skyldighet för fastighetsägare att i vissa fall bidra till utredningen om vilka som är sakägare i förrättningen. Dessa båda förslag påkallar en redaktionell översyn av den berörda paragrafen. De har emellertid också gett utredningen anledning att härjämte ta upp vissa andra frågor om sak- ägare vid förrättning.

Rätten att såsom sakägare föra talan för en fastighet är såsom indirekt

framgår av 4 kap. 11 å FBL knuten till äganderätten till fastigheten. Detta innebär att ett ägarbyte omedelbart före eller under förrättningen också får betydelse för vem som skall vara sakägare. Överlåtaren upphör således att vara sakägare och förvärvaren inträder i hans ställe.

Ägarbytet och den därmed förändrade sakägarställningen ger upphov till en del olika frågor som inte här skall behandlas närmare, såsom frågan om ny ägares bundenhet av förre ägarens medgivanden och frågan om betydel- sen av att den förre ägaren fortsätter att efter det att ägarbytet ägt rum före- träda fastigheten genom att upplåta rättigheter eller på annat sätt. Här skall tas upp en annan fråga, nämligen frågan vem som skall företräda en fastighet som blivit föremål för en ännu inte fullbordad överlåtelse.

När det gäller denna fråga är det till en början uppenbart att en ny ägare inte behöver åberopa ett fullbordat förvärv för att kunna göra anspråk på att vara sakägare. Äganderätten till en fastighet som överlåts genom köp anses sålunda övergå från säljaren till köparen redan i och med att köpeavtalet har ingåtts. Detta gäller även om köpet skulle vara svävande till följd av att nå- got köpevillkor ännu inte uppfyllts eller därför att föreskrivet tillstånd till förvärvet inte lämnats. Det motsvarande gäller i fråga om andra civilrättsli- ga fång.

Frågan är emellertid om också överlåtaren bör ha ställning som sakägare så länge överlåtelsen fortfarande är beroende av villkor. Den omständighe- ten att överlåtelsen kan komma att gå åter innebär nämligen att förvärv- arens möjligheter att förfoga över fastigheten är inskränkta eller snarare vill- korade. Sådana rättigheter som upplåtits av förvärvaren faller nämligen som regel bort, om förvärvet går åter. Detta följer av bestämmelser i 6 kap. 8 å och 7 kap. 25 å JB. En förvärvares möjligheter att förfoga över fastigheten genom att medverka till åtgärder under en fastighetsbildningsförrättning får anses villkorade på motsvarande sätt.

Det som nu sagts ger vid handen att både överlåtaren och förvärvaren lämpligen bör anses vara sakägare när överlåtelsen är svävande. Så torde också sakägarfrågan behandlas i förrättningspraxis. Detta hindrar dock inte att en lagbestämmelse om vad som skall gälla är angelägen. Att fastigheter byter ägare i anslutning till ett förrättningsförfarande är en så vanlig förete- else att det framstår som mindre tillfredsställande att det saknas en lagbe- stämmelse till grund för praxis i sakägarfrågan.

Utredningen föreslår att en bestämmelse i denna fråga tas in i 4 kap. 11 å FBL.

Frågan vem som i egenskap av sakägare skall företräda en fastighet kan ibland vara svår att avgöra.

Detta är särskilt fallet när flera påstår sig vara ägare till samma fastighet. En föreskrift om förrättningshandläggningen för det fall att sakägarfrågan är oviss t. ex. på grund av tvist — finns i 4 kap. 18 å FBL. Enligt denna föreskrift skall FBM till det första förrättningssammanträdet kalla samtliga som gör anspråk på att vara sakägare. Föreskriften torde innebära att de som har konkurrerande anspråk på en fastighet kan uppträda som sakägare vid sidan av varandra inte bara under det första förrättningssammanträdet utan även med avseende på förrättningen i övrigt, så länge som det fortfar- ande är ovisst vem som är rätt sakägare.

Detta att konkurrerande pretendenter samtidigt kan föra talan under för-

rättningen är något som kan tillämpas så länge de är inbördes överens. Frå- gan vem av dem som är rätt sakägare har då ingen betydelse. Detsamma gäller i viss mån också när FBM kan grunda förrättningsbesluten på en offi- cialprövning.

När de konkurrerande pretendenterna har olika mening i en fråga, vars avgörande förutsätter fastighetsägarens medgivande, går det emellertid inte längre att undvika ett avgörande i sakägarfrågan. FBM kan i en sådan situa- tion med stöd av 4 kap. 39 å FBL förklara förrättningen vilande och hänvisa tvistefrågan till avgörande av domstol. Ett annat alternativ är att FBM själv utreder sakägarfrågan och därmed avgör tvisten.

När det gäller det senare alternativet skall anmärkas följande. Det avgör- ande som träffas av FBM kommer inte till uttryck i något formellt beslut. Avgörandet innebär bara att den eller de av pretendenterna vilkas anspråk inte kan beaktas avvisas. Han kan därmed i allmänhet inte föra talan mot förrättningen genom något ordinärt rättsmedel utan är i stället hänvisad att angripa förrättningen genom besvär över domvilla. Avgörandet har vidare inte någon rättsverkan utanför förrättningen. Det hindrar således inte att tvistefrågan senare prövas och avgörs av domstol.

Frågan om äganderätten till en fastighet kan vara oviss utan att det före- ligger en tvist eller annars konkurrerande anspråk. Så är fallet när den som påstår att han är ägare inte omedelbart kan styrka sin äganderätt i enlighet med vad som föreskrivs i 4 kap. 11 å FBL. Denna föreskrift innebär att den som saknar lagfart på fastigheten är skyldig att förete utredning som visar att han är ägare. Han skall därvid i princip styrka sin äganderätt på samma sätt som vid en ansökan om lagfart.

Det förekommer att den som utan konkurrens gör anspråk på att vara äg- are till en fastighet saknar möjlighet att styrka sin äganderätt på det sätt som enligt det ovan anförda bör krävas. Anledningen till detta kan vara att hans eller någon tidigare ägares fångeshandlingar är bristfälliga eller att de för- kommit eller förstörts. Det kan också vara så att det inte går att få fram nå- gon närmare utredning om när och hur fastigheten har förvärvats.

När förhållandena är sådana som nu beskrivits, är det likväl inte alltid omöjligt att den ifrågavarande fastigheten kan bli representerad av en behö- rig företrädare under förrättningen. Den som gör anspråk på äganderätten kan sålunda ibland få lagfart på fastigheten efter ett extraordinärt förfarande och därmed också vinna behörighet att såsom ägare föra talan för fastighe- ten. Det extraordinära förfarandet kan vara antingen lagfartssammanträde enligt regler i jordabalken eller äganderättsutredning enligt lagen (1971:1037) om äganderättsutredning och legalisering (ÄULL). Frågor om lagfartssammanträde och äganderättsutredning diskuteras ytterligare i nästa avsnitt.

Här skall emellertid anmärkas att det med tanke på förrättningshandlägg- ningen sällan är nödvändigt att den som inte kan styrka sin äganderätt till en fastighet på vanligt sätt skaffar sig lagfart genom lagfartssammanträde eller äganderättsutredning. Handläggningen kan i stället företas enligt följ- ande ordning.

Till första förrättningssammanträdet kallas med stöd av 4 kap. 18 å FBL både den som gör anspråk på att vara ägare till fastigheten och den som se- nast erhållit lagfart på denna eller dennes rättsägare. Frågan behandlas såle-

des på samma sätt som om det hade förelegat en äganderättstvist mellan pre- tendenten och den lagfarne ägaren. När det gäller kallelse av den lagfarne ägaren är förhållandena i allmänhet sådana att delgivningen kan ske genom kungörelse. Detta innebär att man som regel kan räkna med att den lagfarne ägaren eller dennes rättsägare uteblir från sammanträdet. Fastigheten blir således bara företrädd av pretendenten. Detta saknar emellertid betydelse för handläggningen så länge det är möjligt att grunda förrättningsbesluten på en officialprövning. Det är således i det fallet tillräckligt att det tillämpa- de kallelseförfarandet formellt sett gett samtliga möjliga sakägare tillfälle att föra talan.

Frågan är emellertid om inte kallelseförfarandet — i vart fall när den lag- farne ägaren kunnat delges genom kungörelse — i många fall också ger ut- rymme för att behandla pretendenten som ensam sakägare och sålunda med avseende på den fortsatta handläggningen anse att ovissheten beträffande dennes äganderätt blivit undanröjd. Vad som ger anledning till en förmodan att en sådan tanke är riktig är den omständigheten att underlaget för att vid lagfartssammanträde eller äganderättsutredning bedöma om det i verklighe- ten föreligger äganderättsanspråk som konkurrerar med pretendentens egentligen inte utgörs av något annat än en kungörelsedelgivning med okän- da rättsägare. Underlaget för bedömningen av äganderättsfrågan i förrätt- ningsförfarandet blir därför i huvudsak detsamma.

Det som här redovisats om vad som gäller när sakägarfrågan är oviss för- anleder inte utredningen att föreslå lagändring i sakligt hänseende. Den be- skrivna ordningen är enligt utredningens uppfattning ändamålsenlig.

Utredningen föreslår likväl en lagändring av mera redaktionell natur. Som ovan framhållits torde möjligheten att behandla alla som har eller kan tänkas ha konkurrerande äganderättsanspråk såsom sakägare vid sidan av varandra inte vara inskränkt till det första förrättningssammanträdet utan gäller med avseende på hela handläggningen. Föreskriften i 4 kap. 18 & FBL bör ändras i enlighet med detta. Den får därmed i lagtekniskt hänseende en lämpligare placering i 4 kap. 11 & FBL och utredningen föreslår därför också att föreskriften flyttas till denna paragraf.

2.1.4. Utökade möjligheter att vinna lagfart genom lagfartssam- manträde eller äganderättsutredning

2.1.4J Inledande anmärkningar

I föregående avsnitt diskuterades förfarandet hos FBM när frågan om ägan- derätten är oviss. Som där redovisats medger handläggningsreglerna att FBM i flertalet fall själv tar ställning i äganderättsfrågan. Det avgörande som därvid träffas utmynnar inte i ett förrättningsbeslut. det kan inte läggas till grund för lagfart för den som ansetts vara ägare och det får inte heller i övrigt rättsverkan utom ramen för förrättningen. Det som nu sagts om sakä- garutredningen gäller inte bara vid fastighetsbildning eller fastighetsbestäm- ning enligt FBL utan också vid förrättningar enligt annan fastighetsbild- ningsrättslig lagstiftning. Dock finns det ett undantag. Vid en äganderättsut- redning enligt ÄULL, en förrättning som handläggs av FBM, meddelas ett

beslut om vem som skall anses vara ägare till en fastighet. Detta beslut läggs till grund för lagfart.

Tillämpningsområdet för äganderättsutredning är dock begränsat. Sådan förrättning kan i princip bara komma i fråga inom områden där äganderät- ten är oviss beträffande ett flertal fastigheter. Äganderättsutredningen kan således inte avse en enstaka fastighet som berörs av en förrättning enligt FBL.

I en skrivelse till regeringen den 16 juni 1982 har Sveriges lantmätareför- ening framställt önskemål om sådan ändrad lagstiftning att det blir möjligt att verkställa äganderättsutredning även beträffande enstaka fastigheter. Skrivelsen har av regeringen överlämnats till utredningen.

2.1.4.2 Gällande bestämmelser om äganderättsutredning

Bestämmelser om äganderättsutredning finns i ÄULL en lagstiftning som också innehåller regler om förrättningsinstitutet legalisering. Denna lagstift- ning tillkom 1973.

Äganderättsutredning har emellertid också förekommit enligt äldre lag- stiftning. Sålunda fanns bestämmelser om äganderättsutredning i 1932 års lag med särskilda bestämmelser om delning av jord å landet inom vissa delar av Kopparbergs län (dalalagen). Dessa bestämmelser ägde tillämpning vid laga skifte som företogs till rubbning av storskifte. De kompletterades sena- re med avseende på andra förrättningar genom 1943 års lag med särskilda bestämmelser om äganderättsutredning och sammanläggning av fastigheter inom vissa byar i Kopparbergs län. Regler om lagfart på grund av ägande- rättsutredning enligt dalalagen eller 1943 års lag fanns i lagen 1932 med sär- skilda bestämmelser om lagfart inom vissa delar av Kopparbergs län. Dessa lagar ersattes sedan genom 1962 års lag om äganderättsutredning, lagfart och sammanläggning av fastigheter i vissa fall i Kopparbergs län (ÄUL) — en lagstiftning vars tillämpningsområde senare utsträcktes till andra delar av landet än Dalarna. ÄUL ersattes av ÄULL.

Att lagstiftningen om äganderättsutredning ursprungligen tillkommit mot bakgrund av de fastighetsrättsliga förhållandena i Dalarna återspeglas i viss män i ÄULL. Tillämpningen av äganderättsutredning är nämligen enligt 1 & ÄULL - i första hand begränsad till område där äganderätten till fast egendom är oviss eller område där fastighetsägarna i betydande omfattning saknar lagfart. Detta att förrättningen skall avse ett område måste tolkas så att äganderättsutredning enligt huvudregeln inte kan företas beträffande en enstaka fastighet. Detta kan dock ske med stöd av 21 & ÄULL som ett led i en legaliseringsförättning.

Äganderättsutredning är i motsats till lagfartssammanträde ett förrätt- ningsinstitut. Förrättningen handläggs av fastighetsbildningsmyndigheten efter förordnande av länsstyrelsen eller i vissa fall av lantmäteriverket. Sker äganderättsutredningen som ett led i en legalisering, behövs dock inte något förordnande. Förrättningen går enligt vad som stadgas i 4 % ÄULL ut på att äganderätten till samt inskrivningsförhållandena i den berörda egendomen skall utredas. Av 9 %$ 2 st ÄULL framgår emellertid att äganderättsutred- ningen också kan leda till förändring i fastighetsindelningen. Sålunda kan

sämjedelningar, arealöverlåtelser och andra privata jorddelningar legalise- ras. Vidare kan enligt 12 & ÄULL sammanläggning ske.

Förrättningen handläggs enligt huvudregeln vid två sammanträden med minst en månads mellanrum. Efter samtycke av alla kända sakägare kan dock förrättningshandläggningen begränsas till endast ett sammanträde. Kallelse till första sammanträdet skall kungöras. Vid det andra sammanträ- det (eller det enda) skall FBM förelägga sakägarna en sammanställning över framställda äganderättsanspråk. Sammanställningen skall enligt vad som ut— talas i förarbetena innehålla också sådana anspråk som visserligen inte framställts men som ändå är kända för FBM. Sedan sammanställningen be- handlats vid sammanträde skall FBM på grundval av vad som därvid före- kommit upprätta en äganderättsförteckning. Den sålunda upprättade ägan- derättsförteckningen utgör beslutet i ärendet. Till skillnad från vad som är fallet vid lagfartssammanträde kan detta beslut innefatta avgörande mellan oförenliga äganderättsanspråk.

Äganderättsförteckningen läggs sedan — efter det att den vunnit laga kraft — till grund för ytterligare åtgärder i två olika hänseenden.

För det första meddelas enligt 30 & ÄULL lagfart för den som i förteck- ningen upptagits som ägare till fast egendom. Äganderättsförteckningen an- vänds således i detta hänseende på i princip samma sätt som protokollet från lagfartssammanträdet. En skillnad föreligger dock såtillvida att det inte an- kommer på inskrivningsmyndigheten att pröva giltigheten av förvärv som lagts till grund för förteckningens uppgifter om äganderätt. Den prövningen har ju redan gjorts under förrättningen.

För det andra läggs äganderättsförteckningen till grund för fastighetsre- gistrering. Att en ägolott upptagits som självständig enhet i förteckningen har nämligen enligt 10 % ÄULL verkan som fastighetsbildningsbeslut.

Vid äganderättsutredning kan man som ägare i vissa fall godta den som grundar sitt påstående om äganderätt på ett ogiltigt förvärv. Att detta är möjligt framgår visserligen inte uttryckligen av lagtexten i ÄULL. Något klart och tydligt stöd finns inte heller i förarbetena till vare sig ÄUL eller ÄULL. Dock anförde lantmäteristyrelsen i det förslag till lagstiftning som lades till grund för ÄUL att "i fall, då fångeshandling saknas men enligt sed i orten verkligt fång ändock anses föreligga, samt i likartade fall bör förrätt- ningsmannen grunda äganderättsutredningen på vad som framkommit rör- ande håvden” (prop. 19621159 5. 53). Detta uttalande kan tolkas så att ett förvärv som egentligen är ogiltigt på grund av formfel får lov att godtas.

En mera klarläggande redovisning för vad som kan åstadkommas genom äganderättsutredning finns dock i förarbetena till 1975 års lagstiftning om lagfartssammanträde (prop. 1975/76:21). Sålunda uttalade departements— chefen följande i anslutning till en diskussion rörande ogiltiga förvärv som åberopas vid lagfartssammanträde:

De remissinstanser som förordat att ogiltighet skall kunna avhjälpas genom utred- ning vid lagfartssammanträde torde ha velat komma till rätta med sådana situationer när fastigheter står utanför den allmänna omsättningen på grund av att lagfart inte kan beviljas till följd av en ogiltighetsanledning som inträffat för många år sedan. Det- ta önskemål är i och för sig beaktansvärt. De påtalade förhållandena torde dock många gånger inträffa inom områden där bristen i stället kan botas genom ägande- rättsutredning.

Av det som anförts omedelbart före det här återgivna uttalandet framgår mera indirekt vilka slags ogiltighetsanledningar som departementschefen haft i åtanke. I första hand rör det sig om sådana förvärv som är ogiltiga på grund av formfel, t. ex. av den anledningen att någon skriftlig fångeshand- ling över huvud taget aldrig har upprättats. För det andra diskuteras emeller- tid också sådana ogiltighetsanledningar som bestått däri att överlåtaren varit omyndig eller sinnessjuk eller att den rättshandling varigenom den fasta egendomen överlåtits varit ogiltig enligt de allmänna bestämmelserna i av- talslagen om rättshandlingars ogiltighet.

Som tidigare sagts kan man inte av lagtexten i ÄULL dra den slutsatsen att ogiltiga förvärv i vissa fall får godtas. Å andra sidan ger lagtexten inte heller klart uttryck för motsatsen. I 9 & 1 st ÄULL stadgas bara att FBM skall pröva vem som bör anses vara ägare till varje särskild fastighet. I samma lagrum föreskrivs emellertid också att förvärv vartill fordras tillstånd av myndighet ej får beaktas förrän tillstånd erhållits. Av denna föreskrift skulle man motsättningsvis möjligen kunna dra den slutsatsen att det går att bortse från andra ogiltighetsanledningar än sådana som grundar sig på avsaknaden av tillstånd enligt jordförvärvslagen och annan förvärvslagstiftning.

2.1.4.3 Gällande bestämmelser om lagfartsammanträde

Lagfart meddelas av inskrivningsmyndigheten. Bestämmelser om lagfart finns i 20 kap. JB. Enligt dessa föreligger skyldighet för alla som med ägan- derätt förvärvat fast egendom att söka lagfart. Enda undantaget från lag- fartsplikten avser dödsbo som inte behöver söka lagfart på förvärv från den avlidne. För att lagfart skall kunna beviljas och lagfartsplikten därmed bli uppfylld krävs att förvärvaren företer sina fångeshandlingar och att dessa är så beskaffade att de visar ett giltigt förvärv. Härjämte krävs att fångesman- nen först fått lagfart på fastigheten.

Dessa allmänna krav på en lagfartssökande var från början i ett avseende strängare enligt JB än enligt motsvarande äldre lagstiftning. Från kravet på fångesmannens lagfart gjordes nämligen tidgare undantag för sådana fall när fångesmannen för sin del förvärvat fastigheten genom ett icke lagfartsplik- tigt fång, dvs. ett fång som ägt rum före lagfartsförordningens ikraftträdande 1876 och som skett annorledes än genom köp, byte, gåva eller testamente. För dessa fall stadgades i 7 & lagfartsförordningen endast att förre ägarens laga åtkomst skulle styrkas. Hur detta skulle ske angavs inte närmare i lagen. En fast praxis utvecklades emellertid vid domstolarna under de närmare 100 år som lagfartsförordningen ägde tillämpning.

Den ändring som jordabalkens ikraftträdande innebar blev föremål för kritik. Den föreskrivna ordningen förde nämligen med sig problem framför allt vid överlåtelser av icke lagfaren mark som tillhör staten eller kyrkan. Önskemål om lagstiftningsåtgärder ledde 1983 till en lagändring som i prin- cip innebar att bestämmelsen i 7 & lagfartsförordningen på nytt blev tillämp- lig.

Det finns emellertid andra situationer då en fastighetsägare inte är i stånd att uppfylla de i jordabalken angivna allmänna villkoren för att erhålla lag- fart. För vissa av dessa fall anvisar jordabalken en utväg i form av lagfarts- sammanträde.

Lagfartssammanträde var en nyhet i jordabalken. I viss mån fanns dock en föregångare i institutet kungörelselagfart. Detta regleradesi 10 ä 2 st lag- fartsförordningen. Kungörelselagfart öppnade en möjlighet till lagfart för den som inte i enlighet med bestämmelserna i 7 & lagfartsförordningen kun- de styrka förre ägarens laga åtkomst av fastigheten. Enligt praxis kunde kungörelselagfart inte tillämpas i fråga om fastigheter som tidigare blivit lag- farna och när anledningen till att förvärvaren inte kunde få lagfart i enlighet med de allmänna bestämmelserna var den att hans fångeshandling förkom- mit eller förstörts. Detta ansågs allmänt som en olycklig begränsning av kungörelselagfartens tillämpningsområde.

Kritiken mot kungörelselagfarten låg delvis till grund för utformningen av det nya institutet lagfartssammanträde. Enligt den ursprungliga lydelsen av bestämmelserna om lagfartssammanträde i 20 kap. 10— 13 %& JB kunde lag- fart genom detta förfarande meddelas under förutsättning att sökanden gjor- de sannolikt att hans fångeshandling förkommit eller förstörts.

Även dessa bestämmelser blev emellertid föremål för sådan kritik som gick ut på att möjligheterna att erhålla lagfart gjorts alltför inskränkta. Be- stämmelserna tillämpades sålunda av vissa inskrivningsmyndigheter på ett sådant sätt att lagfartssammanträde inte medgavs när sökanden inte kunde ange från vem fastigheten förvärvats, under vilka omständigheter det skett och om fångeshandling därvid upprättats eller inte. Vidare ägde bestämmel- serna om lagfartssammanträde inte tillämpning när sökanden visserligen kunde förete fångeshandling men denna i något avseende var bristfällig. t. ex. därigenom att en fastighet som uppenbarligen omfattats av förvärvet var felaktigt betecknad eller av misstag utelämnad.

Kritiken föranledde lagändring (prop. 1975/76:21). Enligt nuvarande be- stämmelser får lagfartssammanträde sammanfattningsvis tillämpas itre oli- ka situationer. För det första när en fångeshandling förkommit eller för- störts. För det andra när sökanden påstår att ett giltigt förvärv företommit men han inte vet om någon fångeshandling upprättats eller inte. Oct, för det tredje när fångeshandlingen är bristfällig och bristen inte medför att förvär- vet är ogiltigt.

Detta innebär att hinder mot lagfart numera kan undanröjas genom lag- fartssammanträde under i stort sett samma förutsättningar som genon ägan- derättsutredning. En skillnad föreligger dock. Om det står klart att någon fångeshandling aldrig har blivit upprättad eller att förvärvet av annan anled- ning är ogiltigt kan lagfartssammanträde inte tillämpas.

Några ord bör nämnas om förfarandet vid lagfartssammanträde. Ansökan skall vara skriftlig och inges till inskrivningsmyndigheten. Till ansömingen skall fogas den skriftliga utredning som finns tillgänglig jämte utdrag ur fas- tighetslängden för de tio åren närmast före ansökningen. Om ansömingen inte avvisas, sätter inskrivningsmyndigheten härefter ut ett sammanträde till vilket kallas sökanden och annan som ärendet kan antas angå. Kallelsen skall kungöras vid ett tillfälle minst tre månader före dagen för samnanträ- det. Vid sammanträdet har sökanden och andra möjlighet att muntligen till- föra ärendet utredning om sökandens äganderättsanspråk.

Lagfart kan meddelas på grundval av protokollet. om det med häisyn till innehållet kan antas att sökanden gjort ett giltigt förvärv och om fastighets- boken inte innehåller någon anteckning från de senaste tio åren som grundar

sig på annans äganderätt eller äganderättsanspråk. Det senare innebär att protokollet kan läggas till grund för endast vilande lagfart när äganderätts- frågan är tvistig.

2.1.4.4 Förslag om vidgad tillämpning av lagfartssammanträde och äganderättsutredning

Lagförslag: 20 kap. 13 & JB 1 åÄULL 2 & ÄULL

Detta att man genom äganderättsutredning kan bota ogiltighet hos vissa äld- re förvärv är en viktig grund för önskemålen om ökade möjligheter att till- lämpa detta förrättningsinstitut. Den omständigheten att äganderättsutred- ning enligt huvudregeln förutsätter att de fastighetsrättsliga förhållandena är oklara beträffande flera fastigheter inom samma område innebär att det inte går att lösa lagfartsfrågan för en enstaka fastighet som hävdas med stöd av ett för länge sedan genomfört ogiltigt förvärv. Det är alltså så att lösning— en för en sådan fastighet är beroende av var den är belägen. Detta är inte tillfredsställande.

Som framgått av det som tidigare återgetts ur förarbetena till 1975 års lag- stiftning om lagfartssammanträde utgick departementschefen då ifrån att problemen med ogiltiga förvärv huvudsakligen hänförde sig till sådana om- råden inom vilka äganderättsutredning kan tillämpas. De av lantmätare- föreningen framförda önskemålen om lagändring ger emellertid vid handen att det föreligger problem även utanför tillämpningsområdet för ägande- rättsutredning. Lantmäteriverkets inställning i samband med 1975 års lag- stiftning om lagfartssammanträde talar i samma riktning.

Utredningen anser med stöd av det anförda att det finns goda skäl att täp- pa till den lucka som föreligger i fråga om möjligheterna att vinna lagfart beroende på den bristande överensstämmelsen mellan reglerna för lagfarts- sammanträde resp. äganderättsutredning. Det är nämligen från både en- skild och allmän synpunkt angeläget att ägarna har lagfart på sina fastighe- ter.

Den ändring som behövs kan antingen ta sikte på lagfartssammanträde och innebära att förbudet mot lagfart på ogiltiga förvärv upphävs eller på äganderättsutredning och innebära att denna förrättningsform får tillämpas även med avseende på enstaka fastigheter. När det gäller valet mellan dessa alternativ gör utredningen följande överväganden.

Äganderättsutredning är en lantmäteriförrättning. Den tar sikte inte bara på frågor om äganderätten utan syftar också till att ordna upp fastighetsin- delningen inom det område som berörs av förrättningen. När utredningen behövs för att ordna lagfartsfrågan för en enstaka fastighet, som inte är säm- jedelad mellan flera ägare, uppkommer inte några frågor rörande fastighets- indelningens beskaffenhet. Detta är en omständighet som talar för att utred- ningen inte bör verkställas vid en lantmäteriförrättning. I stället utgör det förhållandet att lagfartsfrågor i allmänhet ankommer på inskrivningsmyn- digheten ett starkt skäl för att denna myndighet också skall svara för hand- läggningen av de utredningar som det här är fråga om. Inskrivningsmyndig—

heten har också tillgång till juridiskt bildad personal med kompetens att be— döma fång till fast egendom.

Å andra sidan har det genom äganderättsutredning i många sammanhang gjorts avgörande insatser för sanering av lagfartsförhållandena. Lantmäteri- et har särskilt goda förutsättningar för att utreda den faktiska hävden på marken, vilket ibland har betydelse för bedömningen av ett framställt ägan- derättsanspråk. De erfarenheter som hittills vunnits av äganderättsutred- ningar är goda.

Utredningen vill därför föreslå att ändringar görs i båda lagkomplexen. Sålunda lämnas förslag om ändring i 20 kap. 13 & JB med innebörd att lag— fart skall kunna vinnas genom lagfartssammanträde i samma omfattning som på grund av äganderättsutredning. Vidare föreslås sådan ändring i 1 & ÄULL att det under vissa förutsättningar blir möjligt att med tillämpning av denna lag utreda äganderätten beträffande enstaka fastigheter.

Förslaget innebär att den som påstår sig vara ägare till en fastighet och som vill vinna lagfart på denna i extraordinär ordning formellt sett alltid kan välja mellan lagfartssammanträde och äganderättsutredning och därvid bl. a. ta hänsyn till vilket förfarande som blir billigast för honom. I praktiken föreligger dock inte alltid denna valmöjlighet. För att äganderättsutredning skall komma i fråga fordras sålunda att länsstyrelsen meddelar förordnande. Innan ett sådant förordnande meddelas skall samråd ha skett med inskriv- ningsmyndigheten. Det bör framhållas att förordnande om äganderätts- utredning inte bör meddelas om lagfartssammanträde är lämpligare.

En situation då äganderättsutredning i allmänhet bör ha försteg framför lagfartssammanträde är då lagfartsfrågan kommer upp i samband med att fastigheten berörs av en lantmäteriförrättning. I ett sådant fall kan det ibland ändå ankomma på FBM att i anslutning till sakägarutredningen ta ställning till vem som skall anses vara ägare till fastigheten. Som tidigare framhållits utmynnar sakägarutredningen i en vanlig förrättning inte i något lagfartsgrundande avgörande. Ett sådant avgörande skulle emellertid kunna komma till stånd genom att förordnande om äganderättsutredning medde- las. Denna ordning skulle spara både tid och pengar åt fastighetsägaren som därigenom skulle slippa olägenheter med ett senare lagfartssammanträde. Den skulle vidare utgöra en garanti för att lagfartsfrågan verkligen blir ord- nad så att sakägarutredningen inte måste göras om med ett nytt kungörelse- förfarande när fastigheten nästa gång berörs av en förrättning.

Även när fastigheten inte är berörd av någon förrättning kan äganderätts- utredning ibland vara att föredra. Detta kan vara fallet när det behövs en sådan undersökning av markhävden som lantmäteriet har särskild kompe- tens att genomföra. Föreligger det däremot inte något behov att utreda markhävden, ligger det i stället närmare till hands att välja lagfartssamman— träde. Att i ett sådant fall företa utredningen i förrättningsform skulle vara att i onödan komplicera och fördyra förfarandet.

2.1.5. Företrädare för flerägda fastigheter

Lagförslag: 9 & DL 10 Ö DL 4 kap. 22 & FBL

"Flerägda fastigheter” är ett begrepp som börjat användas på senare tid. Härmed brukar avses fastigheter som tillhör ett dödsbo som förvaltas av del- ägarna eller som innehas av flera personer med samäganderätt. Vad som gjort att dessa ägarformer ibland förs samman under ett gemensamt begrepp är i första hand den omständigheten att de förvaltningsregler som gäller är likartade. Både för dödsbo och samäganderätt gäller att beslut om förvalt- ningsåtgärder skall fattas av delägarna samfällt.

Förvaltningsreglerna för de flerägda fastigheterna är roten till olika pro- blem som anses vara förknippade med dessa ägarformer. Vissa av dessa pro- blem har ett nära samband med frågor som i övrigt tas upp i detta betänkan- de och som på ett eller annat sätt har en anknytning till utredningen om vilka som är sakägare i en förrättning. Det är därför svårt att gå förbi de flerägda fastigheterna i det här sammanhanget.

Frågor om flerägda fastigheter har emellertid nyligen behandlats dels av dödsboutredningen i betänkandet ”Ställföreträdare för fastighetsägare i vis- sa fall” (SOU 1981:91), dels av strukturutredningen i betänkandet ”Bättre struktur i jord- och skogsbruk” (SOU 1983:71). Fastighetsbildningsutred— ningen har avgett yttrande över dessa betänkanden. Dödsboutredningens arbete pågår fortfarande.

Strukturutredningens förslag liksom dödsboutredningens fortsatta arbete tar upp frågor om flerägda fastigheter i ett mera vidsträckt perspektiv än som fastighetsbildningsutredningen har anledning att göra. De andra kom- mittéernas verksamhet har sålunda bl. a. till syfte att begränsa flerägandeti den mån som detta är ägnat att bevara olämpliga brukningsenheter inom jordbruk och skogsbruk och därmed motverka samhällets strukturpolitik. För fastighetsbildningsutredningens vidkommande är intresset emellertid koncentrerat till sådana problem i förrättningsverksamheten som är förknip- pade med de flerägda fastigheterna. Dessa problem är av det slaget att det är angeläget att snabbt finna en lösning. En sådan behövs oberoende av om det i framtiden införs lagstiftning som är avsedd att motverka flerägandet som sådant.

Med anledning av det som nu sagts redovisar utredningen i det följande ett förslag som tidigare tagits upp i en bilaga till utredningens remissyttrande över dödsboutredningens betänkande. Till utgångspunkt för denna redovis- ning skall inledningsvis anföras följande.

När en person har avlidit övergår äganderätten till kvarlåtenskapen på dödsboet efter den avlidne. Ett dödsbo är en juridisk person. Delägare i dödsboet är den avlidnes efterlevande make, arvingar och universella testa- mentstagare. Dödsboet består intill dess att kvarlåtenskapen genom bodel- ning och arvskifte fördelats mellan delägarna.

Bestämmelser om förvaltning av dödsbon finns i 18, 19 och 24 kap. ärv- dabalken. Huvudregeln är enligt 18 kap. 1 5 att förvaltningen tillkommer delägarna gemensamt. Förvaltningen kan emellertid enligt 19 kap. 1 & också

tillkomma en boutredningsman eller en testamentsexekutor. Boutrednings- man förordnas av rätten på ansökan av någon av delägarna. Sådant förord- nande kan också under vissa förutsättningar påkallas av en legatarie eller en borgenär. En boutredningsman svarar ensam för förvaltningen av kvarlåten- skapen. Enligt 18 kap. 13 & får han dock inte överlåta fast egendom eller tomträtt utan delägarnas samtycke eller rättens tillåtelse. Dödsboförvalt- ningen kan slutligen enligt 24 kap. 1 & anordnas enligt avtal mellan delägar- na.

När ett dödsbo enligt huvudregeln förvaltas av delägarna gemensamt för dessa också gemensamt dödsboets talan vid domstol eller inför myndigheter. En delägare kan således inte ensam utan stöd av fullmakt företa process- handlingar för dödsboets räkning. Undantag gäller dock enligt 18 kap. 1 a & ärvdabalken för det fallet att delägaren för dödsboets räkning för talan mot övriga delägare.

Delgivning med ett dödsbo som förvaltas av delägarna sker enligt 9 5 DL genom att en delgivningshandling överlämnas till var och en av delägarna. Om någon av delägarna sitter i boet, kan delgivningen dock ske genom att handlingen överlämnas bara till denne.

Samäganderätt föreligger när två eller flera äger egendom tillsammans. Bestämmelser om samäganderätt finns i lagen (1904:48 s. 1) om sam- äganderätt. Enligt 2 å denna lag krävs samtliga delägares samtycke för för- valtningsåtgärder med avseende på den samägda egendomen. Rätten kan dock på begäran av någon av delägarna förordna en god man att ensam svara för förvaltningen i delägarnas ställe. En delägare kan också begära att sam— äganderätten upplöses. När delägarna inte kan komma överens, sker upp- lösningen genom att egendomen säljs på offentlig auktion. Hänför sig sam- äganderätten till en fastighet, kan egendomsgemenskapen i stället upplösas genom klyvning enligt FBL.

Samäganderättslagen gäller inte om delägarna träffat avtal om att ainvän- da den gemensamt ägda egendomen i en verksamhet som de utövar tillsam- mans. I ett sådant fall föreligger bolag och bestämmelserna i lagen (1980:1102) om handelsbolag och enkla bolag (BL) äger tillämpning. Ett bo- lag är handelsbolag om det driver näringsverksamhet. Annars föreligger en- kelt bolag. Enkelt bolag föreligger dock också när näringsverksamhe'ten är sådan att den medför skyldighet att föra räkenskaper enligt jordbruk;sbok- föringslagen.

Ett handelsbolag är juridisk person. Varje bolagsman i handelsbolaget är enligt 2 kap. 3 & BL berättigad att vidta förvaltningsåtgärder som inte för- bjuds av någon annan bolagsman. Var och en av bolagsmännen kan emligt 2 kap. 17 & BL företräda bolaget, om inte något annat har avtalats. Delgiivning med handelsbolaget sker genom att delgivningshandlingen överlämnas till någon av bolagsmännen. Det som nu redovisats innebär att sådana problem som hänför sig till de flerägda fastigheterna inte föreligger med avseende på fastigheter som tillhör handelsbolag.

Ett enkelt bolag är inte juridisk person. Förvaltningsåtgärder med awseen- de på bolagets egendom förutsätter enligt 4 kap. 3 & BL samtycke av saamtli— ga bolagsmän. Bolagsmännen sluter avtal med tredje man endast förr egen räkning.

Både vid samäganderätt enligt samäganderättslagen och när enkelt bolag

föreligger gäller att delägarna för talan vid domstol eller vid en myndighet i eget namn och för egen räkning. Detta innebär att varje delägare enskilt är sakägare vid en förrättning som berör den gemensamma egendomen. Del- givning med delägarna måste därför också ske med var och en enskilt. Dock gäller enligt 4 kap. 22 % FBL att en samägarkrets som utgörs av fler än tio personer får delges genom kungörelse.

Ett handelsbolag eller ett enkelt bolag upplöses genom likvidation. De nu redovisade förvaltnings- och delgivningsbestämmelserna för fleräg- ande genom dödsbo, samäganderätt eller enkelt bolag vållar genom kraven på ett samfällt agerande av samtliga delägare och på enskild delgivning med varje delägare olägenhet för myndigheter som har med en flerägd fastighet att göra. Handläggningen tyngs av arbete med att skaffa fram aktuella adres- ser för flera delägare. När det gäller dödsbo måste ibland också särskilt utre- das vilka som är delägare — ett arbete som i vissa fall kan bli mycket omfatt- ande och komplicerat såsom när fastighetens senaste ägare avlidit för länge sedan och dödsboet efter honom i sig innefattar andra dödsbon i flera gene- rationer. Förvaltningsreglerna medför vidare att delägarna ibland får svårt att vidta sådana aktiva åtgärder som kan ha påkallats av en myndighet eller som annars är önskvärda från allmän synpunkt. Oenighet mellan delägarna kan sålunda ge upphov till en handlingsförlamning i fråga om förvaltningen av fastigheten. Handlingsförlamning kan också uppkomma genom att någon delägare är bortrest eller annars frånvarande eller helt enkelt saknar intresse för fastighetens förvaltning.

I dödsboutredningens betänkande (SOU 1981:91) finns förslag på åtgär- der för att komma till rätta med en del av de angivna problemen. Förslaget innebär i huvudsak att en ”ställföreträdare” obligatoriskt skall förordnas för varje dödsbo eller samägarkrets som består av minst tre delägare och som innehar en fastighet. ”Ställföreträdaren” skall äga behörighet att i vissa fall mottaga delgivning från myndighet för dödsboets eller samägarkretsens räk- ning. Han skall också äga viss behörighet att ensam föra huvudmannens ta- lan vid domstolar och hos myndigheter. .

Fastighetsbildningsutredningen har i sitt remissyttrande i princip tillstyrkt förslaget om "ställföreträdare” men framställt vissa anmärkningar i fråga om förslagets utformning. Härjämte har emellertid fastighetsbildningsut- redningen uttalat tveksamhet i fråga om de ekonomiska förutsättningarna för förslagets genomförande. Obligatoriet innebär att en ”ställföreträdare” skall förordnas i flertalet fall då en fastighetsägare avlider. Detta ger upphov till mycket byråkrati. Härtill kommer att ”ställföreträdare” enligt de före- slagna övergångsbestämmelserna skall förordnas för de ca 140 000 flerägda fastigheter som enligt dödsboutredningens beräkningar skulle komma att omedelbart omfattas av förslaget vid ikraftträdandet. Kostnaderna för den föreslagna ordningen måste enligt fastighetsbildningsutredningens uppfatt- ning bedömas mot bakgrund av att flertalet obligatoriskt förordnade ”ställ- företrädare” aldrig kommer att behöva träda i verksamhet.

En enklare och mindre kostnadskrävande lösning än den som dödsbout- redningen föreslagit måste sannolikt till. Enligt fastighetsbildningsutred- ningens mening står en sådan lösning till stor del att finna i en ändring av delgivningsreglerna. Myndigheternas problem med de flerägda fastigheter- na är nämligen i mycket ett delgivningsproblem. Många gånger är det också

uteslutande ett sådant problem. Detta kan vara fallet när delgivningen av en ansökningshandling, en kallelse eller en underrättelse av något slag med fastighetsägaren utgör den formella förutsättningen för att myndigheten skall kunna meddela sitt beslut och där det inte från myndighetens sida finns anledning ställa krav på aktiva åtgärder från fastighetsägarens sida. Detsam- ma är fallet när delgivningen av ett beslutsdokument utgör en förutsättning för att beslutet skall vinna laga kraft. Mycket står därför att vinna enbart genom en reform av delgivningsreglerna.

När det gäller dödsbo kan man överväga en sådan ändring i delgivnings- bestämmelserna att delgivning med dödsboet kan ske genom en enskild del- ägare även om denne inte sitter i boet. Härigenom vinner man i fråga om delgivningsordningen i stort sett samma fördelar som om en ”ställföreträd- are” eller boutredningsman hade varit förordnad för dödsboet. Den som vill söka dödsboet för delgivning behöver inte göra sig besvär med att skaffa fram namn och adress på fler än en av delägarna. Detta skulle underlätta mycket.

Det är givet att det från rättssäkerhetssynpunkt kan resas invändningar mot den föreslagna ordningen. Det är otvivelaktigt förenat med viss risk för rättsförlust att överbringa en handling som rör hela dödsboet till endast en av delägarna. Visserligen måste det förutsättas att den delägare som tagit emot delgivningshandlingen är skyldig att vidarebefordra denna eller dess innehåll till de övriga delägarna. Det är emellertid inte säkert att en sådan skyldighet alltid kommer att iakttas. Det kan också vara så att den delägare som tagit emot handlingen inte har praktisk möjlighet att underrätta de övri- ga i tillräckligt god tid för att rättsförlust skall kunna undvikas. Detta kan bli fallet när någon av delägarna är bortrest eller bosatt utomlands och delgiv- ningshandlingen innehåller ett föreläggande för dödsboet att inom en viss kortare tid företa någon åtgärd, t. ex. att väcka talan eller göra ett ersätt- ningsanspråk gällande.

Dessa invändningar om rättssäkerheten kan dock bemötas under hänvis— ning till att motsvarande risk för rättsförlust egentligen föreligger när delgiv- ning med ett dödsbo enligt nuvarande ordning sker genom en delägare som sitter i boet. Härjämte menar utredningen att det inte är orimligt att kräva av dödsbodelägare som gemensamt förvaltar fast egendom att de inbördes anordnar förvaltningen på ett sådant sätt att de blir i stånd att tillvarata sin rätt. Slutligen skall hänvisas till den möjlighet som vilken som helst av döds- bodelägarna har att på kort tid få till stånd en förvaltning genom boutred- ningsman enligt ett interimistiskt beslut.

Utredningen föreslår att delgivningsreglerna för dödsbo i 9 & DL ändras i enlighet med det anförda. Ändringen bör bara gälla sådan delgivning som angår förvaltningen av fast egendom som tillhör dödsboet. Den bör emeller- tid i det hänseendet inte vara inskränkt till att gälla endast delgivning från myndighet. Den nuvarande ordningen med krav på delgivning med samtliga delägare är nämligen till avsevärd olägenhet även för enskilda, t. ex. när arrendatorn av en dödsboägd fastighet skall göra uppsägning.

Vad som nu föreslagits i fråga om delgivning med dödsbo kan övervägas också i fråga om delgivningen med samägare. Här möter emellertid en in- vändning av principiell natur. En samägarkrets är i motsats till ett dödsbo inte en juridisk person. Detta innebär att varje samägare kan föra talan bara

för sin egen andel. Utredningen menar dock att den principiella invändning- en kan lämnas därhän. Risken för rättsförlust blir inte större med en ordning som innebär att en samägare får ta emot delgivning på hela samägarkretsens vägnar än med motsvarande ordning i fråga om dödsbo.

Utredningen föreslår i enlighet med det anförda en regel om delgivning med samägare som innehar fast egendom. Regeln bör tas in i 10 & DL. Den särskilda bestämmelsen om delgivning med samägare i 4 kap. 22 & FBL blir därmed överflödig och bör upphävas.

2.1.6. Företrädare för upplösta juridiska personer

Lagförslag: 4 kap. 12 & FBL

Det förekommer att fastigheter senast för mycket lång tid sedan blivit lagfar- na för juridiska personer som inte längre existerar. Det kan röra sig om en fastighet som lämnats osåld i ett aktiebolags eller en förenings konkurs eller som av någon anledning står kvar efter en avslutad likvidation. Det kan ock- så vara en fastighet som en gång förvärvats av en ideell förening som mera formlöst avslutat sin verksamhet. Utredningen har uppmärksammats på fle- ra fall då sådana fastigheter vållat svårigheter i förrättningssammanhang. Det saknas nämligen ändamålsenliga regler för att anordna en för förrätt- ningshandläggningen godtagbar representation för fastigheten.

När fastigheten tillhör ett upplöst aktiebolag kan visserligen ett likvida- tionsförfarande komma i fråga och en likvidator förordnas att företräda bo- laget. Sålunda framgår av föreskrift i 13 kap. 16 & aktiebolagslagen att likvi- dation skall ske när en tillgång yppas efter bolagets upplösning. Är likvidator inte redan utsedd, ankommer det på rätten att förordna en sådan efter en anmälan av registreringsmyndigheten (patent- & registreringsverket) eller en ansökan av aktieägare, borgenär eller annan vars rätt kan vara beroende av att det finns en företrädare för bolaget. Till den senare kategorin hör san- nolikt inte FBM men möjligen den sakägare som sökt den ifrågavarande för- rättningen.

Detta att en likvidator på ett förhållandevis enkelt sätt kan förordnas att företräda det upplösta bolaget löser i och för sig problemet för förrättnings- handläggningens vidkommande. Svårigheter uppkommer emellertid med avseende på det fortsatta likvidationsförfarandet, om det såsom vanligen är fallet har gått lång tid från det att bolaget upplöstes. Likvidationen kan då föranleda mycket arbete och bli ganska kostnadskrävande, särskilt om de för fastigheten influtna medlen skall fördelas mellan ett stort antal dödsbo- delägare efter de förutvarande aktieägarna. Skulle likvidationskostnaderna komma att överstiga de tillgängliga medlen — vilket är något som lätt blir fallet med hänsyn till att det som regel gäller fastigheter med obetydligt vär- de anvisar lagen ingen annan lösning än att det förut upplösta bolaget en- ligt 13 kap. 15 ä 3 st aktiebolagslagen försätts i konkurs. Detta kommer då att medföra att medlen förbrukas för konkursförfarandet.

Det som nu redovisats i fråga om aktiebolag gäller också i huvudsak med avseende på ekonomiska föreningar. Dock med den skillnaden att likvida- tionsförfarandet kan ske som s. k. fattiglikvidation när kostnaderna översti- ger de medel som finns tillgängliga. Vid fattiglikvidation kan rätten enligt

91 & lagen om ekonomiska föreningar föreskriva att föreningens tillgångar skall tillfalla allmännyttigt eller därmed jämförligt ändamål.

En ideell förening är juridisk person. Den kan således äga och ha lagfart på en fastighet. Det saknas emellertid sådan lagstiftning om ideella förening- ar som det finns för aktiebolag och ekonomiska föreningar. De ideella fören- ingarna redovisas inte heller i något offentligt register. Detta innebär att det inte alltid är lätt att utreda om en ideell förening består eller om den har upplösts. Vidare saknas möjlighet att anordna ett särskilt likvidationsförfar- ande när det framkommer att en ideell förening har lagfart på en fastighet och omständigheterna tyder på att föreningen upphört att finnas till. I ett sådant läge kan, såvitt utredningen förstår, en förrättning som rör förening- ens fastighet inte handläggas på annat sätt än att föreningens okända med- lemmar med stöd av 4 kap. 18 & FBL kallas genom kungörelse. Ett sådant förfarande medför emellertid inte att fastigheten blir behörigen företrädd under förrättningen. Det ger därför inte någon lösning för andra fall än då förrättningsbesluten kan grundas på en officialprövning.

Utredningen anser att det finns behov av en lagstiftning som gör det möj- ligt att i särskild ordning förordna en företrädare för en upplöst juridisk per- son. Behovet är särskilt påtagligt i fråga om ideella föreningar. Det framträ- der emellertid också med avseende på andra juridiska personer, i främsta rummet aktiebolagen. Detta beror på att det i bolags- och föreningslagstift- ningen föreskrivna likvidationsförfarandet närmast torde vara avsett för så- dana fall då ytterligare tillgångar anträffas ganska snart efter upplösningen medan delägar- eller medlemskretsen fortfarande är känd eller i vart fall kan utredas till rimliga kostnader. Det passar emellertid inte alls när lång tid har förflutit från upplösningen.

Utredningen föreslår en lösning som anknyter till godmansinstitutet enligt 18 kap. 4 & föräldrabalken. Lösningen innebär att god man får förordnas i anslutning till en förrättning enligt FBL vilken berör en fastighet som tillhör ett bolag, en förening eller en annan sammanslutning som har upplösts. För- ordnande får meddelas om det inte går att utreda vilka som är sammanslut- ningens rättsägare eller kostnaderna för en likvidation i föreskriven ordning inte står i rimligt förhållande till fastighetens värde.

Den föreslagna lösningen redovisas i 4 kap. 12 & FBL. I paragrafen hänvi- sas till 18 kap. 4 & föräldrabalken och gode mannen förordnas sålunda med stöd av sistnämnda bestämmelse.

När det gäller avvecklingen av godmanskapet föreslås, att egendom som tillfaller den upplösta sammanslutningen enligt rättens bestämmande skall överlämnas till allmänna arvsfonden eller annat allmännyttigt ändamål. Det senare alternativet kan innebära att egendom som tillhört en upplöst ideell förening överlämnas till en annan förening med motsvarande verksamhet och ändamål.

2.2. Vissa rättighetsfrågor

2.2.1. Rättighetshavares ställning som sakägare

Lagförslag: 4 kap. 11 & FBL 5 kap. 34 & FBL 8 kap. 7 & FBL

En fastighetsreglering är ofta av betydelse även för andra än ägarna av de fastigheter som direkt berörs av den marköverföring eller servitutsåtgärd som avses med regleringen. Sålunda kan rättigheter som är upplåtna i de berörda fastigheterna komma att påverkas. Regleringen kan medföra att en rättighet utvidgas eller att den begränsas eller upphävs.

Innehavaren av en rättighet som påverkas av regleringen är sakägare i för- rättningen. Rör det sig om ett servitut eller en annan fastighetsanknuten rät- tighet. har rättighetshavaren därvid sin sakägarställning i egenskap av fastig- hetsägare. Med tanke på andra rättighetshavare finns en särskild föreskrift i 5 kap. 34 & FBL. Där anges att innehavaren av en nyttjanderätt eller en rätt till elektrisk kraft är sakägare, om regleringen har betydelse för honom.

Att en rättighetshavare är sakägare innebär att han skall kallas till förrätt— ningssammanträde eller beredas tillfälle att yttra sig över förrättningsansök- ningen. En förrättning som genomförs och påverkar rättighetens innehåll är behäftad med domvilla, om rättighetshavaren inte behandlats som sakäg- are. Den kan komma att undanröjas efter besvär av rättighetshavaren.

I 4 kap. 11 & FBL föreskrivs om skyldighet för FBM att utreda vilka som i egenskap av ägare till fastighet eller på annan grund är sakägare. Ansvaret för att alla berörda rättighetshavare får ställning som sakägare ligger således på FBM.

Utredningen om rättighetshavarna är ofta den del av sakägarutredningen som vållar störst svårigheter. Det är för det mesta lätt att avgöra vilka fastig- heter som kommer att beröras av en reglering, och lagfartsuppgifterna ger oftast en korrekt upplysning om vilka som är ägare till dessa fastigheter. Rättigheterna och deras innehavare är däremot svårare att komma åt. Ut- redningen om rättigheterna kan nämligen bara i begränsad utsträckning grundas på uppgifter som finns tillgängliga i offentliga register. Rättigheter av officialkaraktär skall visserligen i princip finnas redovisade i fastighetsre- gistret. Föreskrifter om sådan redovisning har emellertid bara gällt sedan 1972 och registret är därför långt ifrån komplett i detta hänseende. Detta innebär att uppgifterna om officialrättigheter i allmänhet måste grundas på arkivhandlingar. Avtalsrättigheter kan i vissa fall ha varit föremål för in- skrivning. De finns i så fall tillgängliga i fastighetsboken. Den offentliga re- dovisningen av avtalsrättigheterna är emellertid långt mera ofullständig än den som avser officialrättigheterna. Vissa slags rättigheter, t. ex. arrende och hyra, blir nästan aldrig föremål för inskrivning.

Det som nu sagts innebär att FBM till stor del måste lita till de berörda fastighetsägarnas uppgifter om vilka rättigheter som belastar fastigheterna och som därmed kommer att påverkas av regleringen. I detta hänsende har FBM ett visst stöd i vad som föreskrivs i 4 kap. 8 5 2 st FBL. Sökanden skall nämligen i ansökningen ange vilka innehavare av servitut. nyttjanderätt och

rätt till elektrisk kraft som berörs av den sökta åtgärden. Detta gäller dock bara i den mån det kan anses skäligt att sökanden skaffar uppgifter om rät- tigheterna eller sådana uppgifter ändå är tillgängliga för honom. Denna be- gränsning av sökandens uppgiftsskyldighet är väsentlig med hänsyn till att de rättigheter som är av intresse för regleringen oftast inte är sådana som belastar sökandens fastighet. Sökandens uppgiftsskyldighet är sanktionerad såtillvida att ansökningen kan komma att avvisas om uppgifter rörande rät- tigheterna saknas och ett föreläggande om komplettering inte efterkommes. Det finns ingen sanktion för det fallet att det efter det att ansökningen tagits upp visar sig att sökanden lämnat ofullständiga uppgifter.

Andra än sökanden har vid fastighetsreglering i allmänhet inte någon skyldighet att lämna FBM uppgifter om rättigheterna. Vid inlösen är emel- lertid en uppgiftsskyldighet föreskriven för ägaren av den fastighet som skall avstå mark. Enligt 8 kap. 7 & 2 st FBL i dess nu gällande lydelse är sålunda ägaren skyldig att för FBM uppge innehavare av servitut, nyttjanderätt och rätt till elektrisk kraft. Underlåter han detta utan giltigt skäl och uppstår ska- da för rättighetshavaren till följd av underlåtenheten, skall ägaren ersätta skadan.

Bestämmelsen om uppgiftsskyldighet vid inlösen är utformad efter före- bild i 22 S' 2 st lagen (1917:189) om expropriation, numera 5 kap. 7 & expro- priationslagen (1972z719). Att ägaren av en fastighet som berörs av expro- priation skall vara skyldig att lämna fastighetsdomstolen uppgift om vilka rättigheter som belastar fastigheten förefaller naturligt. Expropriationen in- nebär inte bara att mark byter ägare. Enligt 1 kap. 3 & expropriationslagen får nämligen expropriationen också till följd att rättigheter som upplåtits ge— nom avtal upphör att gälla. Inlösen är en expropriativ åtgärd som kan före- tas inom ramen för fastighetsreglering. Förfarandet har samma inverkan på avtalsrättigheterna som en expropriation.

Den omständigheten att fastighetsreglering ibland används för att genom- föra frivilliga överlåtelser gör att det finns anledning att uppmärksamma hur det förhåller sig med skyddet för rättighetshavarna när överlåtelsen sker i annan form. Därvid gäller enligt 7 kap. 11 & JB att den som överlåter en fastighet är skyldig att göra förbehåll för upplåtna rättigheter. Ett sådant för- behåll medför att rättigheten blir gällande gentemot förvärvaren. Underlå- ter överlåtaren att förbehålla en rättighet och blir denna till följd därav inte gällande mot förvärvaren, inträder enligt 7 kap. 18 & JB skyldighet för över- låtaren att ersätta rättighetshavarens skada.

Rättsläget är alltså sådant att en fastighetsägare har en skadeståndssank- tionerad uppgiftsskyldighet med avseende på upplåtna rättigheteri samband med alla former av marköverlåtelse, antingen de har tvångskaraktär eller är frivilliga, utom just vid annan fastighetsreglering än inlösen. Det föreligger således en lucka som enligt utredningens uppfattning bör täppas till.

Att uppgiftsskyldighet i det berörda hänseendet för fastighetsägare som genom fastighetsreglering avstår mark bara är föreskriven för det fall då markavståendet sker genom inlösen har möjligen ett samband med regeln om fastighetsskyddet i 5 kap. 8 5 FBL. Denna regel ger uttryck för den grundprincip som förut varit gällande om att fastighetsbildning för ombild- ning av fastigheter inte får leda till mera betydande förändringar i storleks- förhållandet mellan de berörda fastigheterna. En fastighetsreglering som lig-

ger inom ramen för vad som är tillåtet av hänsyn till fastighetsskyddet får i allmänhet inte mer än marginell betydelse för sådana rättigheter som är upplåtna i den berörda fastigheten. Det är bara rättigheter vilka är lokalis- erade till just det område som avses med marköverföringen som mera påtag- ligt kan lida skada. Uppgift om sådana rättigheter inom ett begränsat regle- ringsområde kan i allmänhet komma fram även utan fastighetsägarens med- verkan.

Fastighetsskyddet kan emellertid sättas åt sidan inte bara genom inlösen utan också med stöd av ägarens medgivande enligt 5 kap. 18 åFBL. Regle- ringen får i sådant fall samma konsekvenser för rättighetshavarna som vid inlösen. För deras vidkommande saknar det således betydelse om mark- överföringen har karaktär av en tvångsåtgärd gentemot ägaren eller innefat- tar en frivillig överlåtelse.

Utredningen föreslår med stöd av det anförda en generell föreskrift om skyldighet för fastighetsägare att lämna FBM uppgift om rättigheter. Denna föreskrift bör tas in i 4 kap. 11 & FBL. som även i övrigt innehåller bestäm- melser av betydelse för sakägarutredningen. Bestämmelsen i 8 kap. 7 åFBL blir därmed i sin helhet överflödig. Paragrafen föreslås delvis upphävd i kommitténs betänkande Fastighetsbildning 3 (SOU 1984:72). Även återstå— ende del föreslås nu upphävd. Till 8 kap. 7 åFBL hänvisar 22 & AL och 20 & LL. Även dessa paragrafer faller bort. Hänvisning till 4 kap. 11 & FBL finns redan i 19 å AL och 16 & LL.

Inledningsvis har framhållits att domvilla föreligger om en förrättning som inverkar på en rättighets omfattning eller bestånd genomförs utan att rättig- hetshavaren beretts tillfälle att föra sin talan. Den nu föreslagna föreskriften ändrar i och för sig inte på detta förhållande. Den omständigheten att rättig- hetshavaren kan få skadestånd av en fastighetsägare som underlåtit att läm- na FBM uppgift om rättigheten bör emellertid innebära att domvillobesvär i allmänhet inte kommer i fråga.

2.2.2. Fastighetsbildnings verkan på avtalsrättigheter

Lagförslag: 5 kap. 10 & FBL 5 kap. 33 a & FBL 7 kap. 13 & FBL 7 kap. 28 å JB 7 kap. 29 & JB 23 kap. 8 Ö JB

Bestämmelser om hur ändring i fastighetsindelningen inverkar på rättighe- ter som tillkommit genom avtal finns i 7 kap. 27—30 åå JB. Dessa bestämmel- ser innebär i huvudsak följande.

Delas en fastighet. dvs. blir föremål för klyvning eller avstyckning, gäller enligt 7 kap. 27 & JB en rättighet som har besvärat fastigheten i var och en av de nya fastigheterna. Är rättigheten i fråga om utövningen begränsad till visst område av fastigheten, upphör den dock i den eller de av de nya fastig- heterna som inte omfattar någon del av området. Om en rättighet efter del— ning av en fastighet kommer att gälla i flera fastigheter, skall enligt 7 kap. 28 å JB vederlaget för rättigheten fördelas mellan fastighetsägarna i för-

hållande till belastningen på varje fastighet. Delningen skall således inte för- anleda någon ändring av det totala vederlaget utan endast en fördelning ef- ter skälighet. Därvid bör särskilt beaktas om vissa rättigheter eller skyldig- heter är geografiskt bundna (SOU 1968:57 s. 372).

Vid sammanläggning av fastigheter står nyttjanderätten alltid kvar åt- minstone i den fastighet nyttjanderätten upplåtits i. Är det en lokaliserad nyttjanderätt flyter den inte ut i de fastigheter som läggs ihop med samman- läggningsfastigheten. Huruvida den i övriga situationer flyter ut får avgöras från fall till fall. Det kan t. ex. stå klart att utövningsområdet för rättigheten skulle ha begränsats vid upplåtelsen. om fastigheten då hade omfattat det större området (prop. 1970:20 5. A 329).

Om en fastighet undergår fastighetsreglering och därigenom tillförs mark, får en rättighet som inte är lokaliserad och som belastar denna fastighet där- efter utövas även i det överförda området. Är rättigheten lokaliserad till visst område, flyter den emellertid inte ut i det överförda området. Om mark eller byggnad genom regleringen i stället frångår en rättighetsbelastad fastighet. upphör rättigheten att gälla i den överförda egendomen. Undantag gäller dock för hyresrätt. Säger inte tillträdaren av den överförda egendomen upp ett hyresavtal som gällde mot avträdaren inom en månad från tillträdet, gäl— ler hyresavtalet mot tillträdaren (7 kap. 29 % JB).

En fastighetsreglering kan således medföra att en rättighet helt upphör eller att dess värde minskar i större eller mindre omfattning. Upphör rättig- heten, utgår naturligtvis inte något vederlag för upplåtelsen i fortsättningen. Står däremot rättigheten kvar i begränsad omfattning, gäller att vederlaget skall sättas ned med skäligt belopp. Vill en nyttjanderättshavare säga upp avtalet i stället för att begära vederlagsjämkning, får han göra det, om för- ändringen av rättigheten inte är av ringa betydelse. Har nyttjanderättens värde i stället ökat genom fastighetsregleringen, får jordägaren säga upp av- talet, om nyttjanderättshavaren inte går med på skälig höjning av avgiften (7 kap. 30 & JB).

Talan om nedsättning av avgiften med stöd av 7 kap. 30 % JB skall väckas inom två månader från det fastighetsbildningsbeslutet vann laga kraft. Talan skall när det rör sig om arrende eller hyra väckas vid fastighetsdomstolen och annars vid tingsrätten i den ort där fastigheten är belägen (8 kap. 32 å och 12 kap. 71 % JB samt 10 kap. 10 & RB). Säger en fastighetsägare med stöd av 7 kap. 30 & JB upp en arrendator eller hyresgäst, kan denne ha rätt till förlängning av avtalet (prop. 1970:20 5. B 982) enligt reglerna om besitt- ningsskydd, men han får då vara beredd på ändring av villkoren. Tvist i an- ledning av en sådan uppsägning torde vara att anse som tvist om förlängning och skall enligt 8 kap. 30 å och 12 kap. 49 % JB handläggas av arrende- res- pektive hyresnämnden. För icke besittningsskyddade arrende- och hyres- avtal upphör avtalet att gälla efter en uppsägning från fastighetsägaren en- ligt 7 kap. 30 & JB. Nyttjanderättshavaren kan få det riktiga i uppsägningen prövat endast genom att vid fastighetsdomstolen väcka talan om ogiltigför- klaring av uppsägningen.

En grundläggande princip vid fastighetsreglering. vilken kommer till ut- tryck i bestämmelsen i 7 kap. 29 åJB, är alltså att mark som övergår från en fastighet till en annan skall vara fri från gravationer som hänför sig till den avstående fastigheten. Denna princip gäller f. ö. inte bara i fråga om nytt-

janderätt och servitut utan också den panträttsliga belastningen. Principen har sin grund i det förhållandet att nyttjanderätt och servitut, som upplåtits genom avtal, anses gälla i viss fastighet, inte i den mark som hör till fastighe- ten.

Tillämpningen av de bestämmelser vilka anger hur en fastighetsreglering inverkar på avtalsrättigheter ger för det mesta en lösning som från alla syn- punkter framstår som rimlig och ändamålsenlig. En annan ordning som skul- le innebära att rättigheterna fick stå kvar med sitt utövningsområde oför- ändrat skulle i allmänhet motverka syftet med regleringen. Det skulle inte heller vara rimligt att genom en sådan ordning tillerkänna de begränsade rättigheterna ett starkare skydd än äganderätten. En fastighetsreglering kan ju i vissa fall innebära att ägaren av en fastighet måste avstå mark mot sin vilja.

Principen om att mark som byter fastighetstillhörighet skall vara fri från rättigheter som upplåtits i den avstående fastigheten slår emellertid inte all- tid väl ut. Det är sålunda inte ovanligt att en rättighet som helt eller delvis är lokaliserad till det område som avses med marköverföringen med fördel kan stå kvar utan att syftet med regleringen förfelas. Vissa slags rättigheter såsom servitut eller nyttjanderätt för olika slags ledningar —— är mera re- gelmässigt av den beskaffenheten. Rättighetshavarens anspråk på ersättning kan också ha den betydelsen att fastighetsägarna föredrar att låta rättigheten förbli orubbad under återstoden av upplåtelsetiden. Slutligen skall anmär- kas att den omständigheten att rättighetshavaren har en byggnad på den mark som skall överföras enligt 5 kap. 7 & FBL i regel utgör hinder mot en reglering som leder till att rättigheten upphör. Det motsvarande gäller enligt samma paragraf när det finns en koncessionspliktig elektrisk starkströmsled- ning.

Att en rättighet alltid upphör att gälla i den mark som avses med överför- ingen lämnar också ett visst utrymme för missbruk. En fastighet kan med stöd av ägarens medgivande avstå en väsentlig del av sitt markinnehav eller t. o. m. helt utplånas. Sådan marköverföring sker ofta beträffande fastighe- ter i en och samma ägares hand. Det kan därvid inträffa att regleringen för med sig att en för ägaren ofördelaktig rättighetsupplåtelse upphör att gälla trots att stor del av den enligt avtalet gällande upplåtelsetiden återstår. Om- ständigheterna kan också vara sådana att rättighetshavaren annars skulle ha kunnat åberopa de bestämmelser om besittningsskydd som gäller för vissa slags arrenden. (Frågor om de besittningsskyddade arrendena behandlas yt- terligare i följande avsnitt).

Det finns således olika situationer då en rättighet lämpligen bör fortsätta att gälla i mark som övergår från en fastighet till en annan antingen på grund av att de berörda sakägarna har ett gemensamt intresse av en sådan ordning eller därför att rättighetshavarens intressen annars åsidosätts i oskä- lig mån. Bestämmelsen i 7 kap. 29 & JB om hur en fastighetsreglering inver- kar på avtalsrättigheter är emellertid inte försedd med undantag. Detta in- nebär i regel att det måste till en överenskommelse mellan tillträdaren av marken och rättighetshavaren för att rättigheten inte skall falla bort. Det ankommer på FBM att försöka få till stånd en sådan överenskommelse när detta är lämpligt (se prop. 1969le8 5. B 493 samt lantmäteriverkets anvis- ningar för tillämpningen av FBL. avsnitt 5.0.c). Träffas en överenskommel-

se, är denna att anse som ett nytt upplåtelseavtal mellan tillträdaren av mar- ken och nyttjanderättshavaren. Det måste därför tillses att avtalet uppfyller gällande föreskrifter, exempelvis de tvingande reglerna om minsta tid för upplåtelse av jordbruks- eller bostadsarrende.

Om en ny upplåtelse inte kommer till stånd genom avtal mellan tillträd- aren och rättighetshavaren, har FBM för vissa fall en möjlighet att ändå tryg- ga en fortsatt utövning av rättigheten. Ett avtalsservitut som faller bort kan sålunda på de villkor som anges i 7 kap. 1 % FBL ersättas med ett genom fastighetsreglering instiftat servitut. Vidare kan den som enligt avtal om an- tingen nyttjanderätt eller servitut innehar en ledning på det överförda mark- området genom beslut av FBM få avtalsrättigheten utbytt mot ledningsrätt enligt ledningsrättslagen. Frånsett dessa särskilda fall, saknar FBM möjlig- het att träffa beslut om en rättighets bestånd. Detta vållar problem. särskilt ifråga om arrenden samt partiella nyttjanderätter av olika slag. såsom jakt- rätt, fiskerätt, avverkningsrätt rn. rn.

Att servitutsfrågor ligger inom ramen för vad FBM kan avgöra genom för— rättningsbeslut, medan frågor om nyttjanderätt faller utanför, hänger sam- man med servitutets särskilda konstruktion med en fastighetsanknytning även på den härskande sidan. Servitutet utgör en tillhörighet till en fastighet och kan i det hänseendet vara av en avgörande betydelse för att fastigheten skall anses lämpad för sitt ändamål. Det är därför naturligt att frågor om servitut tas upp vid fastighetsbildning. En personanknuten nyttjanderätt kan däremot inte bidra till en fastighets ändamålsenlighet och det finns därmed från fastighetsbildningssynpunkt inte heller något lika uppenbart behov av att frågor om nyttjanderätt behandlas.

I promemorian (Ds Ju 1977:12) Uppföljande översyn av fastighetsbild- ningslagstiftningen lämnades dock ett förslag som i ett hänseende skulle bry- ta igenom principen om att frågor om nyttjanderätt skall ligga utanför för- rättningsförfarandet. Förslaget handlade om officialnyttjanderätter (se vi- dare avsnitt 2.2.6). Promemorian innehöll emellertid inte några förslag om avtalsnyttjanderätter. Under remissbehandlingen av promemorian fram- hölls från flera håll att det var en brist att sådana förslag inte lämnats.

Lantmäteriverket anförde sålunda att verkets önskemål om lagstiftning var inriktat på behovet av förbättrade möjligheter att kunna hantera avtals- nyttjanderätter vid fastighetsreglering. Det var enligt lantmäteriverkets me- ning en brist i FBLzs skyddsmekanism att annan nyttjanderättshavare än ar- rendator inte kan få ersättning och att FBM inte kan bestämma att nyttjan- derätten skall ligga kvar på mark som är föremål för marköverföring. Sveri- ges lantmätareförening gav uttryck för samma mening. Fastighetsbildnings- myndigheten i Malmö kommun utvecklade liknande synpunkter mera ingå- ende samt anförde:

Det bör allvarligt övervägas om inte regler angående hantering av avtalade nyttjande— rätter bör införas i FBL. Det fall som är mest angeläget att få löst är följande. Vid marköverföring inträffar det inte så sällan att berörd mark belastas av nyttjanderätter av olika slag. P. g. a. bestämmelserna i 7 kap. 29 & jordabalken upphör sådana nytt- janderätter att gälla i den mark som överföres. Av olika skäl önskar ofta såväl nyttjan- derättshavare som tillträdare att nyttjanderätterna skall förbli orubbade. För att såda- na nyttjanderätter inte skall upphöra måste tillträdaren och nyttjanderättshavaren träffa särskilt avtal om att nyttjanderätten skall gälla även efter fastighetsregleringen.

Den tidsutdräkt och det arbete dessa avtal medför kan ibland vara så omfattande att köp av enbart dessa skäl istället måste genomföras genom avstyckning och samman- läggning. De nu belysta problemen skulle kunna lösas om det i FBL föreskrevs, att FBM efter medgivande från tillträdaren skulle kunna besluta att befintliga nyttjande- rätter skall gälla på oförändrade villkori tillträdarens fastighet. En motsvarande regel för avtalsservitut hade också varit önskvärd. Därigenom skulle problemen med t. ex. kraftledningsservitut vid fastighetsreglering kunna lösas på ett smidigt sätt. Mot det sistnämnda kan förvisso resas den invändningen att omvandling enligt ledningsrätts- lagen skall användas. I praktiken har det dock visat sig att kraftledningsägarna av oli- ka skäl motsätter sig ledningsrätt. Dessutom är det mindre lämpligt att upplåta led- ningsrätt på endast en kort sträcka av en kraftledning.

Utredningen menar i likhet med de anförda remissinstanserna att det be- hövs ny lagstiftning. Utredningen föreslår följande lösning.

Vid en fastighetsreglering som avser marköverföring får FBM förordna att en avtalsrättighet, som upplåtits i den avstående fastigheten och som ut- övas inom det område som överförs, skall bestå i det överförda området. Rättigheten skall således, till den del som den berör området, i fortsättning- en gälla i den tillträdande fastigheten. Ett förordnande innebär avsteg från vad som annars skulle ha gällt enligt 7 kap. 29 & JB. Förutsättningen för att ett förordnande skall få meddelas bör vara att en sådan åtgärd är lämplig och inte motverkar syftet med regleringen.

Kravet på lämplighet kan ofta anses uppfyllt i och med att ägaren av den tillträdande fastigheten är beredd att godta rättighetsbelastningen. Ett så- dant godtagande följer ibland av vad som föreskrivits i ett regleringsavtal. Eftersom sådana ofta utformas efter samma modell som avtal om fastighets- köp. innehåller de ofta en klausul om förbehåll för upplåtna rättigheter. Även när ett sådant förbehåll inte gjorts i avtal mellan de berörda fastighets- ägarna. kan tillträdaren dock ha ett intresse av att behålla rättighetsbelast- ningen genom att någon ersättning för skada till rättighetshavaren enligt 5 kap. 12 å FBL då inte skall utgå. Det bör i det här sammanhanget uppmärk— sammas att rätten till skadestånd enligt nämnda paragraf, vilken nu är förbe- hållen rättighetshavare som frånträder en byggnad samt arrendatorer, enligt utredningens förslag i betänkandet Fastighetsbildning 2 (SOU 1983:38) i framtiden skall gälla till förmån för alla slags rättighetshavare.

När frågan om ett förordnande om en avtalsrättighets bestånd väckts av den tillträdande fastighetsägaren, finns det ofta inte någon rimlig anledning att blanda in rättighetshavaren i förrättningshandläggningen. Det föreskrivs därför att ett förordnande får meddelas utan att rättighetshavaren blivit hörd, om det är uppenbart att åtgärden inte kan vara till olägenhet för ho- nom och hans hörande även i övrigt framstår som obehövligt. Härigenom kommer handläggningen att kunna underlättas i väsentlig mån vid många förrättningar. Detta gäller inte minst sådana förrättningar som berör kraft- ledningsservitut, vilka omtalats i det ovan återgivna remissyttrandet. Sak- ägarutredningen skulle också kunna bli enklare i en del fall då FBM enligt nuvarande ordning har betydande svårigheter att klargöra om en inskriven rättighet fortfarande äger bestånd samt att spåra rättighetens innehavare. Sådant arbete blir onödigt om FBM ges möjlighet att meddela ett förordnan- de att rättigheten skall stå kvar.

Ett förordnande skall också i vissa fall kunna meddelas på begäran av rät-

tighetshavaren. även om någon överenskommelse mellan denne och tillträd- aren inte kommer till stånd. En sådan åtgärd torde ibland vara lämplig när marköverföringen sker mellan fastigheter i en ägares hand. I dessa fall kan det framstå som oskäligt mot rättighetshavaren att ägaren genom fastighets- regleringen har en möjlighet att ensidigt bryta upplåtelseavtalet.

Oberoende av om frågan om förordnande väckts av tillträdaren eller av rättighetshavaren måste det ankomma på FBM att pröva i vad mån åtgärden är förenlig med regleringens syfte. En kvarstående rättighetsbelastning får således inte medföra att den markanvändning som åsyftats med ändringen i fastighetsindelningen inte kan komma till stånd.

Förslaget om möjlighet för FBM att meddela förordnande att en rättighet skall stå kvar i mark som byter fastighetstillhörighet redovisas i en ny be- stämmelse i FBL — 5 kap. 33 a &. Denna skall äga direkt tillämpning bara på nyttjanderätt. I en annan ny paragraf — 7 kap. 13 & FBL — föreslås dock att 5 kap. 33 a & skall tillämpas även på servitut. Förslaget om förordnande- möjligheten föranleder också ändring i 7 kap. 29 % JB.

Om en rättighet skall stå kvar och gälla mot tillträdaren, måste detta som regel beaktas också när likvidersättningen för den överförda marken skall bestämmas. En föreskrift om detta föreslås intagen i 5 kap. 10 % FBL.

I 7 kap. 29 & JB lämnas också föreskrift om fastighetsregleringens inver- kan på rättigheter som har upplåtits i den fastighet till vilken marköverför- ingen sker. Enligt denna föreskrift skall vissa rättigheter flyta ut och gälla även i det överförda markområdet. Sådana rättigheter kan därmed komma i konflikt med rättigheter som upplåtits i den avstående fastigheten och som enligt förordnande skall fortsätta att gälla i området. Utredningen föreslår ett tillägg till 7 kap. 29 & JB av vilket det framgår att de rättigheter som av- setts med förordnandet skall ha företräde.

Det sakrättsliga skyddet för en rättighet är i många fall beroende av att rättigheten är inskriven. När en rättighet byter fastighetsanknytning genom ett förordnande är det därför nödvändigt om rättighetshavarens intressen skall bli beaktade att inskrivningen av rättigheten i förekommande fall förs över till den nya fastigheten. Föreskrift om detta lämnas i 23 kap. 8 % JB och 5 kap. 33 a & FBL.

Förordnande om en rättighets bestånd torde — frånsett ledningsfallen oftast komma i fråga när rättigheten i sin helhet har sitt utövningsområde lokaliserat till den överförda marken. För rättighetshavarens vidkommande innebär därvid förordnandet detsamma som om upplåtelsefastigheten bytt ägare genom köp eller annan överlåtelse. Rättigheten fortsätter att gälla i enlighet med upplåtelseavtalet och tillträdaren övertar avträdarens rättighe- ter och skyldigheter i förhållande till rättighetshavaren.

En rättighet kan emellertid efter ett förordnande också komma att belasta såväl den tillträdande som den avstående fastigheten. Effekten för rättig- hetshavaren blir därmed i princip densamma som när upplåtelsefastigheten delats genom avstyckning eller klyvning och rättigheten kommit att belasta flera fastigheter med skilda ägare. En föreskrift om vad som i sådant fall skall gälla vid avstyckning eller klyvning finns i 7 kap. 28 & JB. Enligt denna föreskrift skall vederlaget för rättigheten fördelas mellan ägarna i förhållan- de till belastningen på varje fastighet. Detta föreslås gälla även när rättighe- ten kommit att belasta flera fastigheter efter fastighetsreglering.

Vederlagsfördelningen mellan ägarna enligt 7 kap. 28 & JB ankommer vid avstyckning eller klyvning inte på FBM. Kan överenskommelse mellan ägar- na inte träffas, får frågan avgöras av domstol. Vid fastighetsreglering kan vederlagsfördelningen få viss betydelse för bestämmandet av likvidersätt- ningen. Frågan bör därför kunna tas upp och avgöras av FBM. Det föreslås sålunda genom en bestämmelse i 5 kap. 33 a & FBL att FBM i ett förordnan- de får föreskriva sådan jämkning av upplåtelsevillkoren som är ofrånkomlig.

En uppdelning av en rättighetsbelastning mellan flera fastigheter, oavsett om denna sker genom avstyckning, klyvning eller fastighetsreglering, ger upphov även till andra problem än sådana som rör fördelningen av veder- laget mellan ägarna. Vad som skall gälla är i många hänseenden oklart. För att i ett hänseende undanröja Oklarheten och ge underlag för en ordning som är ändamålsenlig föreslår utredningen — genom ett tillägg i 7 kap. 28 å JB — att en uppsägning av upplåtelseavtalet från en av fastighetsägarna skall ge en nyttjanderättshavare rätten att frånträda upplåtelsen i dess helhet. Nytt- janderättshavaren löper därmed inte risken att vara bunden av upplåtelseav- talet efter det att han förlorat rätten till en del av det ursprungliga upplåtelse-

2.2.3. Fastighetsreglering som berör besittningsskyddade arren- den

Lagförslag: 5 kap. 33 a 5 FBL

Det i föregående avsnitt redovisade förslaget om möjlighet för FBM att förordna att en rättighet skall bestå i mark som genom fastighetsreglering byter fastighetstillhörighet tar sikte på avtalsrättigheter i allmänhet. Det finns emellertid ett visst slags rättigheter som fordrar en särskild uppmärk- samhet, nämligen de besittningsskyddade arrendena.

I en interpellation (1980/811131) i riksdagen frågades om det är lämpligt att jordbruksarrendatorns besittningsskydd kan bringas att upphöra vid fas- tighetsreglering samt om justitieministern var beredd att vidta åtgärder för att stärka jordbruksarrendatorns besittningsskydd vid fastighetsreglering. I interpellationen anfördes bl. a. följande:

En skötsam jordbruksarrendator kan inte sägas upp under löpande arrendeperiod utan är garanterad att få sitta kvar på arrendet till den 14 mars det år kontraktet löper ut. Det övervägande antalet jordbruksarrendatorer har också rätt till förlängning av avtalet när arrendeperioden löper ut. Endast om jordägaren kan visa att det föreligger någon av de i lagen angivna besittningsbrytande grunderna får arrendatorn lämna ar- rendestället. Vid fastighetsreglering upphör emellertid arrenderätten i mark som överförs i och med att fastighetsregleringen vinner laga kraft. Arrendatorn får inte ens sitta kvar till närmaste fardag. Arrendatorn är visserligen sakägare vid fastighetsreg- leringen men torde inte ha något sakinflytande som kan skydda hans rätt. Hans enda skydd är skadeståndsrätten i 5 kap. 12 & FBL. I jordbruksarrendekapitlet saknas hän- visning till FBL och bestämmelsen i 7 kap. jordabalken om verkan av fastighetsregle- ring. Risk föreligger för rättsförlust för arrendatorn. I ett fastighetsregleringsfall i praktiken har det visat sig att fastighetsbildningslagens regler gör jordbruksarrenda- torns ställning otrygg. Med stöd av regeln i 5 kap. 18 å FBL om verkan av överens- kommelser mellan jordfastighetsägarna torde det också vara möjligt att kringgå jor- dabalkens besittningsskydd för jordbruksarrendatorer.

Justitieministern hänvisade i sitt svar på interpellationen till fastighets- bildningsutredningens arbete.

Utredningen har också vid överläggningar med företrädare för LRF fått höra önskemål om lagstiftning som gör det möjligt att vid fastighetsreglering beakta arrendatorns besittningsskydd.

Jordbruksarrende är en brukningsform som fått en allt större betydelse inom den svenska jordbruksnäringen. Ungefär hälften av alla jordbruksfö- retag i landet består helt eller delvis av arrendemark. Storleksrationalisering genom tillskottsarrende har blivit allt vanligare.

En huvudprincip i arrendelagstiftningen av i dag är ett starkt besittnings- skydd för arrendatorn. Sådant har ansetts motiverat från både sociala och samhällsekonomiska synpunkter. Sedan JB och FBL samtidigt infördes år 1972 har arrendatorns besittningsskydd förstärkts genom lagändringar 1979 och 1984.

Besittningsskyddet vid jordbruksarrende innebär bl. a. att arrendatorn. när den avtalade arrendetiden gått till ända, har rätt till förlängt arrende på villkor som, om jordägaren och arrendatorn inte kan enas, bestäms av arrendenämnden. Detta gäller enligt 9 kap. 7 & JB i fråga om arrenden som omfattar bostad för arrendatorn (gårdsarrenden) samt andra arrenden (sido- arrenden) med längre avtalstid än ett år. Besittningsskyddet kan brytas av jordägaren under vissa förutsättningar, vilka anges i 9 kap. 8 & JB. Grund för brytande föreligger, förutom vid försumlighet från arrendatorns sida, när jordägaren, hans make eller avkomling själv vill bruka arrendestället (själv- inträde), när arrendestället behövs för rationaliseringsändamål eller när det skall användas för annat ändamål än jordbruk. Arrendatorn går likväl — utom när jordägaren kan stödja sig på en fastställd stadsplan eller bygg- nadsplan inte miste om sin rätt till förlängning, om det är obilligt mot ho- nom att arrendeförhållandet upphör. Ligger rationaliseringsskäl bakom jordägarens önskan att bryta besittningsskyddet. måste dock arrendatorn kunna hävda att det av särskilda skäl är obilligt mot honom att förlängning vägras. Vid prövningen av frågan om besittningsskyddet får brytas har ar- rendenämnden bl. a. att beakta sådana sociala skäl som kan åberopas till stöd för ett fortsatt arrende.

Det finns inga särskilda regler om fastighetsreglering som berör besitt- ningsskyddade arrenden. Vad som gäller i fråga om nyttjanderätt i allmän- het gäller också för dessa. Detta innebär bl. a. att ett jordbruksarrende en- ligt 7 kap. 29 & JB upphör att gälla i mark som frångår arrendefastigheten.

Att en arrendator med besittningsskydd får finna sig i att hans arrenderätt till viss del upphör genom fastighetsreglering är inte något anmärkningsvärt med hänsyn till att en marköverföring också kan ske mot ägarens vilja. Till skydd för ägarens intressen har emellertid i 5 kap. 4—8 %% FBL uppställts olika förutsättningar för att fastighetsreglering skall få genomföras med tvång. Viktigast är bestämmelsen om fastighetsskyddet i 5 kap. 8 &. enligt vilken fastigheten inte får ändras så att den blir mindre lämpad för sitt ända- mål. Arrendatorn har inte något motsvarande skydd för sin brukningsenhet. Av de angivna skyddsreglerna kan arrendatorn bara åberopa den i 5 kap. 6 Ö 2 st. intagna bestämmelsen om att regleringen — när denna kan utföras enligt olika alternativ — skall verkställas på det sätt som föranleder minsta olägen- het utan att lönsamheten eller utbytet i övrigt oskäligt försämras. Detta in-

nebär att en fastighetsreglering som helt eller till väsentlig del utsläcker ar- renderätten kan genomföras utan att arrendatorn behöver lämna sitt med- givande. En reglering som för arrendatorns vidkommande får sådan omfatt- ning sker i allmänhet med stöd av en överenskommelse mellan fastighetsä- garna eller avser marköverföring mellan fastigheter i en och samma ägares hand.

Det som nu sagts innebär dock inte att en fastighetsreglering med stöd av en överenskommelse mellan fastighetsägarna eller med deras medgivande kan genomföras utan att någon hänsyn tas till arrendatorns intressen. Sålun- da torde arrendatorn ha ett visst skydd genom de i 3 kap. FBL angivna all- männa villkoren för fastighetsbildning. Av särskild vikt är bestämmelsen i 3 kap. 6 & FBL, enligt vilken en fastighetsbildning som berör jordbruksfastig- het får äga rum bara om åtgärden är till övervägande nytta för jordbruksnä- ringen. Såsom tidigare anförts har arrendejordbruket en mycket stor betyd- else för jordbruksnäringen, och strukturrationaliseringen inom jordbruket bygger till en inte oväsentlig del på tillskottsarrenden. Det är således uppen- bart att arrrendeförhållanden i vissa fall kan utgöra hinder mot fastighetsreg- lering som önskas av de berörda fastighetsägarna. I samma riktning verkar jordförvärvslagens regler, vilka ibland blir tillämpliga vid fastighetsregle- ringen.

Arrendatorn är enligt 5 kap. 34 & FBL sakägare vid fastighetsregleringen. Han anses emellertid inte därmed ha rätt att föra talan i frågan om den sökta marköverföringen får tillåtas eller inte. Frågan om 3 kap. 6 & FBL kan åbe- ropas till skydd för arrendatorns brukningsenhet ligger således utanför ar- rendatorns talerätt. Arrendatorn är inte sakägare vid lantbruksnämndens prövning av frågan om förvärvstillstånd. Det som nu sagts innebär att bevak- ningen av arrendatorns intressen i fråga om marköverföringens tillåtlighet formellt sett är förbehållen den officialprövning som ankommer på FBM resp. lantbruksnämnden.

Lämplighetsprövningen enligt 3 kap. FBL samt tillståndsprövningen en- ligt jordförvärvslagen innebär emellertid att en fastighetsreglering strängt taget inte innefattar någon risk för ett rationellt arrendejordbruk. Annorlun- da förhåller det sig med arrendejordbruk som är mindre bärkraftiga. Lant- bruksföretag som vid tillämpningen av jordförvärvslagen bedöms som icke utvecklingsbara har nämligen i allmänhet inte något skydd i denna lagstift- ning. Lämplighetsvillkoren i 3 kap. FBL lägger oftast inte heller hinder i vä- gen mot en fastighetsbildning som undanröjer förutsättningarna för ett så- dant företags existens. En sådan fastighetsbildning kan tvärtom vara angelä- gen från strukturpolitisk synpunkt.

Besittningsskyddet enligt jordabalken grundas, som ovan redovisats, inte bara på allmänna strukturpolitiska och andra ekonomiska hänsyn. Det kan åberopas också av en arrendator med ett icke utvecklingbart lantbruksföre- tag. Hänsyn till olika sociala faktorer kan sålunda tas vid bedömningen av hans rätt att behålla arrendestället. Detta gäller också när rationaliserings- skäl åberopas som grund för att bryta arrendatorns besittningsskydd låt vara dock att de sociala faktorerna då väger mindre än annars.

Vid fastighetsreglering saknas utrymme för att ta sådana hänsyn som nu sagts. Detta innebär att besittningsskyddet i viss mån är urholkat genom att det föreligger en lucka i förhållandet mellan arrendelagstiftningen och fastig-

hetsbildningslagstiftningen en lucka som i allt väsentligt uppkommit ge- nom 1979 och 1984 års ändringar i arrendelagstiftningen, varigenom besitt- ningsskyddet kraftigt förstärktes. Fastighetsreglering kan därmed såsom anfördes i den ovan redovisade interpellationen — användas i syfte att kring— gå besittningsskyddsreglerna. Detta är inte tillfredsställande.

När det gäller att bedöma behovet av ändrad lagstiftning i syfte att för- stärka arrendatorns ställning vid fastighetsreglering bör också beaktas de olika resultat beträffande arrendets bestånd som erhålls om fastighetsbild- ningen genomförs som avstyckning och sammanläggning eller som fastig- hetsreglering. Om ett område överförs till annan fastighet genom avstyck- ning och sammanläggning, lever arrendet vidare i området men det upphör om överföringen i stället sker genom fastighetsreglering. Vilken av metoder- na som kommer till användning i det enskilda fallet kan bero på en tillfällig- het. Detta är inte heller bra.

Regler om förstärkning av arrendatorns ställning vid fastighetsreglering måste utformas så att de inte i väsentlig mån motverkar syftet med fastighets— regleringen — lämpligare fastighetsindelning eller mer ändamålsenlig mark- användning. Reglerna bör vidare vara sådana att de kan tillämpas i den mängd olika situationer som kan uppkomma vid fastighetsreglering av olika slag och dessutom utgöra en rimlig avvägning mellan å ena sidan arrenda- torns intresse av fortsatt arrende och å andra sidan rationaliseringsintresset, vilka ofta kan vara motstående.

Ett sätt att förbättra arrendatorns ställning skulle vara att införa en regel om krav på medgivande av arrendatorn när fastighetsregleringen är ägnad att i väsentlig mån skada arrendatorns företag. Detta torde emellertid vara att gå för långt. En regel om medgivande av arrendatorn i de fall regleringen genomförs på grundval av fastighetsägarens medgivande förefaller inte hel- ler lämplig, eftersom en sådan regel får anses innebära ett alltför långt gåen- de ingrepp i jordägarens rätt att förfoga över sin egendom.

Den lösning som utredningen i stället föreslår anknyter till det förslag som beträffande avtalsrättigheter i allmänhet redovisats i föregående avsnitt. Ut- redningen föreslår sålunda att FBM skall kunna förordna att arrenderätten får stå kvar i mark som överförs från upplåtelsefastigheten till en annan fas- tighet. Utrymmet för sådant förordnande skall dock vara större än annars när det rör sig om ett besittningsskyddat arrende.

De allmänna förutsättningarna för att meddela förordnande skulle, enligt vad som uttalats i föregående avsnitt, vara att en sådan åtgärd är lämplig samt att den inte motverkar syftet med fastighetsregleringen. Syftet med en reglering som berör utarrenderad jordbruksmark är i allmänhet att genom ändringen i fastighetsindelningen skapa ett underlag för en mera rationell indelning i brukningsenheter. Den åsyftade rationaliseringen förutsätter därvid oftast att arrendet upphör. De angivna rekvisiten skulle därmed läm- na ett ganska litet utrymme för förordnande om arrenderättens bestånd.

Utredningen föreslår emellertid att ett sådant förordnande får meddelas utan lika stort avseende på de nämnda rekvisiten som annars, när arrenda- torn visar beaktansvärda skäl för fortsatt arrende. Hänsyn skall dock fortfar- ande tas till syftet med regleringen, såtillvida att åtgärden inte i väsentlig mån får motverka detta. Är den återstående arrendetiden lång, skulle ett för- ordnande kunna innebära att fastighetsbildningen strider mot aktualitets-

kravet i 3 kap. 1 & FBL. FBM har då att välja mellan att låta arrendatorn sitta kvar och vägra fastighetsreglering eller underlåta förordnande och med- ge fastighetsreglering.

Vad som nu föreslagits kan närmast jämföras med vad som i 9 kap. 8 & 1 st. 4 JB föreskrivs om jordägarens möjligheter att bryta besittningsskyddet under åberopande av rationaliseringsskäl. Där stadgas sålunda att arrenda- torn saknar rätt till förlängning av arrendet, om jordägaren gör sannolikt att arrendestället behövs för en mera ändamålsenlig indelning i brukningsenhe- ter och det ej av särskilda skäl är obilligt mot arrendatorn att arrendeförhål- landet upphör.

Det som nu föreslagits är enligt utredningens uppfattning ägnat att i allt väsentligt täcka den lucka som enligt vad ovan anförts föreligger i förhållan- det mellan arrendelagstiftningen och fastighetsbildningslagstiftningen. Ett förordnande om fortsatt arrende trots fastighetsregleringen skall således i allmänhet meddelas när omständigheterna är sådana att jordägaren inte kunnat bryta besittningsskyddet i en förlängningstvist.

Den särskilda bestämmelsen om förordnande med avseende på besitt- ningsskyddade arrenden tas in i ett andra stycke i den nya paragrafen 5 kap. 33 a & FBL. Där anges såsom ett villkor för förordnande utöver vad som hittills redovisats att arrendatorn framställt yrkande om en sådan åtgärd.

Regler om besittningsskydd finns inte bara beträffande jordbruksarrende utan också med avseende på bostadsarrende och fiskearrende. Bostadsar- rende föreligger när jord upplåts för annat ändamål än jordbruk och arren- datorn har rätt att på arrendestället uppföra eller ha kvar bostadshus (s. k. sommarstugearrenden). Fiskearrende föreligger när fiskerätt upplåts för yr- kesfiske eller annat fiske av väsentlig betydelse för arrendatorns försörjning. Den föreslagna bestämmelsen skall gälla också bostadsarrenden och fiskear- renden. Bestämmelsen om byggnadsskydd i 5 kap. 7 % FBL innebär dock att en bostadsarrendator i praktiken sällan behöver åberopa den här föreslagna skyddsregeln. Däremot kan det säkert uppkomma situationer då det är praktiskt och i överensstämmelse med sakägarnas önskemål att med stöd av den bestämmelse som gäller rättigheter i allmänhet förordna att ett bo- stadsarrende skall stå kvar i överförd mark.

2.2.4. Frågor om tidpunkten när en rättighet upphör efter fastig- hetsreglering

Lagförslag: 5 kap. 30 b & FBL 15 kap. 2 & FBL 8 kap. 4 & JB

Fastighetsbildning är enligt 1 kap. 2 % 2 st. FBL fullbordad när uppgift om åtgärden har införts i fastighetsregistret. De sakrättsliga verkningarna av fastighetsbildningen inträder därför i och med registreringen. Till de sak- rättsliga verkningarna av en fastighetsreglering hör att rättigheter som belas- tar mark som överförs från en fastighet till en annan faller bort enligt 7 kap. 29 & JB. Härav borde följa att en sådan rättighet får utövas intill dess att registreringen sker men inte därefter. Det sagda måste emellertid sättas i relation till reglerna om tillträde och förtida tillträde i 5 kap. 30 och 30 a åå

FBL. Dessa bestämmelser innebär i huvudsak följande.

Tillträde sker vid den tidpunkt som FBM bestämmer. Enligt huvudregeln i 30 5 skall tillträdet därvid bestämmas till tidigast den dag då fastighetsbild- ningsbeslutet vunnit laga kraft. Om det på grund av särskilda omständighe- ter är lämpligt, får FBM dock besluta om förtida tillträde enligt bestämmel- ser i 30 a &. Tillträdet får i allmänhet inte bestämmas till senare tidpunkt än ett år från det att uppgift om fastighetsregleringen införts i fastighetsregist— ret. Särskilda skäl kan dock föranleda att tillträdet skall anges till en senare tidpunkt. Om FBM inte meddelat något beslut om tillträde, gäller att tillträ- de sker i anslutning till registreringen.

Reglerna innebär att tidpunkten för tillträde kan sammanfalla med regis- treringen, men den kan också ligga i tiden både före och efter. Frågan är vilken betydelse tillträdestillpunkten har för rättigheterna. När tillträdestid- punkten infaller före registreringen ligger det nära till hands att tycka att rättigheter som till följd av fastighetsregleringen skall upphöra att gälla inte längre får utövas efter det att tillträde har skett. Skall å andra sidan tillträdet ske efter registreringstidpunkten, ligger det lika nära till hands att anse att en rättighet som enligt upplåtelseavtalet fortfarande gäller inte skall utsläck- as före tillträdet.

Vad som gäller är inte alldeles klart. Med hänsyn härtill kan enligt utred- ningens mening en lagändring i klargörande syfte vara motiverad. Denna bör gå ut på en föreskrift att skyldigheten för rättighetens innehavare att av- träda marken inträder vid tillträdestidpunkten.

Det finns vidare skäl att även överväga en saklig ändring i ett hänseende där det enligt nuvarande ordning brister i fråga om överensstämmelsen mel- lan jordabalkens och fastighetsbildningslagens regelsystem.

I 8 kap. 4 & JB finns särskilda bestämmelser om vid vilken tidpunkt ett arrende skall upphöra att gälla när jordägaren eller arrendatorn av någon anledning har rätt att frånträda avtalet innan upplåtelsetiden gått till ända. Sådan anledning kan förekomma när arrenderätten är förverkad, Då gäller som regel att arrendatorn skall avträda på den fardag (den 14 mars) som in- träffar närmast efter det att han blivit uppsagd. Andra anledningar till förti- da uppsägning anges i olika paragrafer i 8—11 kap. JB. Arrendet upphör då att gälla på den fardag som inträffar närmast efter det att sex månader förflu- tit från uppsägningen. Detsamma gäller bl. a. när arrenderätten upphör till följd av att fastigheten försäljs på en exekutiv auktion.

Det som nu sagts om avträdestidpunkt när ett arrende upphör före avtals- tidens utgång gäller inte när arrendet enligt 7 kap. 29 % JB helt eller delvis faller bort på grund av en fastighetsreglering. Det behövs i det fallet inte att arrendatorn blir särskilt uppsagd. Den i förrättningen bestämda tillträdes— tidpunkten blir i stället avgörande för när arrendet skall upphöra. Detta kan innebära att arrendatorn går miste om den omställningstid som han vid and- ra fall av förtida upphörande skulle ha varit tillförsäkrad enligt jordabalkens uppsägningsregler.

Utredningen anser att det nu anförda ger vid handen att det föreligger ett behov av lagändring så att arrendatorn också i samband med fastighetsregle- ring garanteras en viss omställningstid. Behovet av sådan lagstiftning hänför sig i praktiken främst till jordbruksarrendena. Bestämmelsen om fardag har särskild betydelse för dessa arrenden. Även om arrendatorn enligt vad som

nu föreskrivs i 5 kap. 31 & FBLi och för sig alltid har rätt att bärga växande gröda, finns det därför skäl att även vid fastighetsreglering anknyta avträ- destidpunkten till fardagen.

Utredningen föreslår att en jordbruksarrendator skall ha skyldighet att avträda den mark i vilken arrendebelastningen till följd av fastighetsregle- ringen skall upphöra tidigast på den fardag som inträffar närmast efter sex månader från det att arrendatorn fick underrättelse om att regleringen på- kallats. Utgångspunkten för tidräkningen blir därmed i allmänhet den dag då arrendatorn i egenskap av sakägare delgavs kallelse till det första förrätt- ningssammanträdet eller när han på annat sätt bereddes tillfälle att yttra sig över förrättningsansökningen.

Förslag i de frågor som hittills diskuterats tas in i en ny paragraf, 5 kap. 30b & FBL. En föreskrift om rätt att föra talan mot beslut i fråga om tidpunk- ten för en rättighetshavares skyldighet att avträda tas in i 15 kap. 2 & FBL.

När ett arrende bara delvis faller bort till följd av en fastighetsreglering, är arrendatorn enligt 7 kap. 30 & JB berättigad till jämkning av arrendeavgif— ten för återstoden. Han kan emellertid under vissa förutsättningar enligt samma paragraf välja att i stället säga upp arrendet till den del som det inte berörts av regleringen. En sådan uppsägning blir som regel nödvändig om arrendatorns jordbruksföretag tillfogats sådan skada av regleringen att ar- rendestället inte längre ger den lönsamhet som arrendatorn kan godta.

När arrendatorn med stöd av 7 kap. 30 & JB säger upp ett arrendeavtal torde det i allmänhet vara angeläget för honom att hans bundenhet av avta- let upphör samtidigt med avseende på hela arrendestället. Risken för att det- ta inte skall bli fallet är emellertid stor. Arrendatorns rätt till den del av ar- rendestället som omfattas av regleringen upphör således vid den tidpunkt som följer av tillträdesreglerna i FBL medan hans rätt till arrendestället i övrigt och hans bundenhet av avtalet i denna del enligt uppsägningsregeln i jordabalken upphör först på den fardag som inträffar närmast efter det att sex månader förflutit från uppsägningen.

Även i det här hänseendet behövs en bättre samordning mellan jordabal- kens och fastighetsbildningslagens regelsystem. Utredningen föreslår den ändringen i 8 kap. 4 & JB att arrendatorn i en uppsägning som sker med stöd av 7 kap. 30 % JB skall ha rätt att begära att arrendeavtalet skall upphöra att gälla samma dag som arrendatorn till följd av fastighetsregleringen är skyl- dig att avträda mark.

2.2.5. Ersättning för nyttjanderätt som upphör vid fastighetsreg- lering

Lagförslag: 9 kap. 23 & JB

En fastighetsreglering som innebär att en rättighet helt eller delvis upphör att gälla medför skada för rättighetens innehavare. Det finns därför regler för vissa fall om hur rättighetshavaren skall kompenseras för skadan. Om rättigheten utgörs av servitut, är rättighetshavaren sakägare i förrättningen i sin egenskap av fastighetsägare. Den skada som uppkommer till följd av regleringen består i första hand av en värdeminskning på servitutshavarens härskande fastighet. Skadan är således av samma art som den som uppkom-

mer vid marköverföring. Principerna för ersättning är därför också i huvud- sak desamma för marköverföring och servitutsåtgärder. Servitutshavaren är sålunda i första hand berättigad till likvidersättning enligt 5 kap. 10 & FBL.

Reglerna om ersättning till nyttjanderättshavare är annorlunda. Även en nyttjanderättshavare kan någon gång vara berättigad till likvider- sättning enligt 5 kap. 10 % FBL. Detta förutsätter emellertid att en byggnad som tillhört nyttjanderättshavaren i samband med en marköverföring över- gått i tillträdarens ägo. En sådan äganderättsövergång förutsätter i sin tur att regleringen genomförts utan stöd av nyttjanderättshavarens medgivande. Överföring av mark med byggnad får enligt 5 kap. 7 ä 2 st. FBL ske tvångsvis endast om byggnaden har obetydligt värde eller om överföringen i betydan- de mån underlättar möjligheterna att vinna en ändamålsenlig fastighetsin— delning och det inte uppkommer väsentlig olägenhet för sakägare.

Frånsett den sålunda begränsade rätten till likvidersättning skall nyttjan- derättshavaren i första hand kompenseras genom att han enligt 5 kap. 33 % FBL tillförsäkras ett nytt utövningsområde för sin rättighet på upplåtelsefas- tigheten. Det kan förmodas att den här möjligheten att kompensera en nytt- janderättshavare sällan är tillämplig.

Nyttjanderättshavarens möjlighet att erhålla ekonomisk kompensation regleras i första hand av bestämmelsen om vederlagsjämkning i 7 kap. 30 % JB. Arrendeavgiften eller motsvarande avgift kan sättas ned med hänsyn till att rättigheten genom regleringen minskat i värde. Jämkning förutsätter att nyttjanderätten bara delvis berörts av regleringen och att nyttjanderättshav- aren inte i förekommande fall begagnat sig av sin rätt att i stället säga upp avtalet. Möjligen kan dock jämkningen också innebära att fastighetsägaren åläggs att betala tillbaka en del av ett vederlag som han eller en tidigare äg- are erhållit som förskott. I så fall skulle jämkningsbestämmelsen ibland kun- na tillämpas också när nyttjanderätten upphör helt.

Fråga om jämkning enligt 7 kap. 30 & JB prövas inte under förrättningen. Nyttjanderättshavaren får i stället väcka talan mot jordägaren vid fastighets- domstolen. Detta förutsätter att fastighetsbildningsbeslutet vunnit laga kraft.

Vederlagsjämkningen kan inte alltid ge nyttjanderättshavaren full kom- pensation. Detta blir i första hand fallet när nyttjanderätten helt upphör an- tingen på grund av att den uteslutande är lokaliserad till regleringsområdet eller därför att nyttjanderättshavaren begagnar sig av sin uppsägningsrätt. Även när nyttjanderätten delvis kvarstår och jämkning äger rum, kan det emellertid återstå skada som inte blivit beaktad. Vid jämkning av vederlaget kan nämligen hänsyn inte tas till sådana kostnader som uppstår på grund av att en arrendator nödgas lägga om sin produktion eller för att hans anlägg- ningar blir onyttiga eller till den förlust han kan göra genom att nedlagt kapi- tal annas blir onödigt.

Den återstående skadan kan i vissa fall ersättas såsom personlig skada en- ligt bestämmelsen i 5 kap. 12 & FBL. Sådant skadestånd bestäms av FBM under förrättningen. Detta kan ibland inte ske förrän frågan om vederlags- jämkning eller uppsägning enligt 7 kap. 30 & JB blivit slutligt avgjord genom en dom som vunnit laga kraft. I sådana fall måste förrättningen vila intill dess frågan om ersättning till nyttjanderättshavaren kan tas upp.

Ersättning enligt 5 kap. 12 & FBL utgår i första hand till arrendatorer.

Härjämte kan bestämmelsen bara tillämpas på andra nyttjanderättshavare som genom regleringen mister byggnad eller särskild rätt till byggnad allt- så i främsta rummet hyresgäster. Innehavare av partiella rättigheter, såsom jakträtt, fiskerätt m. m., är således i allmänhet inte berättigade till någon ersättning.

I lagen anges inte närmare hur skadeståndet enligt 5 kap. 12 % FBL skall bestämmas och frågan har inte heller behandlats i förarbetena. De principer som gäller vid expropriation torde dock gälla (se förarbetena till expropri- ationslagen, SOU 1969:50 och prop. 1971:122). Ersättning skall således utgå endast för ekonomisk skada och enligt grundprincipen att sakägarens förmö- genhetsställning efter fastighetsregleringen skall vara densamma som om regleringen inte ägt rum. Skadan måste naturligtvis vara orsakad av regle- ringen. En jämförelse görs mellan två tänkta händelseförlopp; å ena sidan det som skulle utvecklat sig om inte fastighetsregleringen skett och å andra sidan det som kan antas komma att utveckla sig därefter.

Skadeståndet skall i första hand kompensera arrendatorn för de förluster som uppstår på grund av att arrendet upphör i förtid. För tiden efter den avtalade arrendeperiodens slut har han som regel inte rätt till någon ersätt- ning. Är det emellertid fråga om ett arrende med besittningsskydd, bör er- sättning ibland kunna utgå även för viss tid efter kontraktstidens slut. Det får då göras en sannolikhetsbedömning av huruvida arrendet skulle ha för- längts vid den avtalade kontraktstidens utgång för ytterligare en eller två pe- rioder. (Jfr beträffande hyresgäst med besittningsskydd vid expropriation NJA 1955 s. 530. I rättspraxis föreligger också ett annat expropriationsfall NJA 1959 s. 666 där besittningsskydd visserligen inte förelåg men nyttjande- rättshavaren ändå kunnat påräkna förlängning och därför tillerkändes er- sättning även för tiden efter den avtalade nyttjanderättstidens utgång.) Om FBM bestämmer tillträdestidpunkten till den dag då arrendekontraktet lö- per ut och hela arrendet upphör, får frågan om skadestånd överhuvudtaget skall utgå till arrendatorn således bedömas mot bakgrund av hans möjlighe- ter till förlängning efter kontraktstidens utgång. Bedöms det, att arrendet skulle upphört oberoende av fastighetsregleringen, skall ingen ersättning utgå. Undantag utgör dock det fallet att besittningsavbrott skulle ha skett därför att arrendestället skall användas i enlighet med fastställd stadsplan eller byggnadsplan eller till annat ändamål än jordbruk. I ett sådant fall bör arrendatorn vara berättigad till ett skadestånd som motsvarar den flyttnings- ersättning som han skulle ha fått annars med tillämpning av 9 kap. 14 & JB.

Om en arrenderätt helt upphör under löpande arrendeperiod, bör arren- datorn i första hand få ersättning för arrenderättens värde. Härmed avses enligt förarbetena dess överlåtelsevärde (jfr prop. 1970:20 5. B 953 samt NJA II 1908 nr 5 s. 41).Detta inbegriper kompensation till arrendatorn för att han inte under återstoden av den avtalade arrendeperioden kan dra nytta av de installationer han gjort på arrendestället men också i förekommande fall det värde som ligger i att arrendeavgiften är lägre än normalt. Skulle det senare vara fallet, blir likvidvärdet för avträdaren av marken i motsvarande mån lägre. Härutöver bör arrendatorn också få kompensation för sådana merkostnader och inkomstförluster som orsakas av att arrendet upphöri för- tid.

Den ekonomiska kompensationen till nyttjanderättshavare som lider ska-

da genom fastighetsreglering fastställs sålunda sammanfattningsvis vid två skilda förfaranden, avsedda för olika delposter i skadereglering. Det ena för- farandet — vederlagsjämkningen enligt 7 kap. 30 & JB ligger utanför för- rättningen. Det ankommer på domstol och kan tillämpas på alla slags nytt- janderätter. Det andra förfarandet bestämmandet av ersättning för per- sonlig skada enligt 5 kap. 12 ? FBL — hör däremot till förrättningen. Det gäller i praktiken bara vid arrende och hyra. För jordbruksarrende tillkom- mer härjämte i vissa fall ett tredje förfarande som kan ha betydelse för kom- pensationen till arrendatorn, nämligen avräkningsförfarandet enligt 9 kap. 23 & JB. Detta grundas ofta på en arrendesyn. Vid avräkningen tillgodoräk— nas arrendatorn avhjälpta tillträdesbrister och jordägaren föreliggande av- trädesbrister. Arrendatorn kan också tillgodoräknas ersättning för visst för- bättringsarbete enligt 9 kap. 21 å JB. Sådana poster för vilka arrendatorn har rätt till ersättning enligt avräkningen kan inte inbegripas i skadeståndet enligt 5 kap. 12 å FBL.

Förhållandet mellan ersättningsbestämmelserna i arrendelagstiftningen och fastighetsbildningslagstiftningen skall här belysas med ett exempel avse- ende jordbruksarrende.

En person arrenderar av en annan hela dennes fastighet Storgård 1:l. Upplåtelsen är ett besittningsskyddat sidoarrende med en avtalstid om fem år. Under det andra året av den avtalade arrendetiden överförs genom fastighetsreglering del av Storgård 111 — område a — till grannfastigheten Storgård 1:2.

Genom regleringen upphör arrendet i det överförda området. Arrendatorn väljer att behålla arrendet av återstoden. Den minskning av arrenderättens värde som fastig— hetsregleringen innebär, ger arrendatorn rätt till vederlagsjämkning enligt 7 kap. 30 & JB. Arrendatorn och jordägaren träffar överenskommelse om den lägre årliga arren- deavgift arrendatorn efter fastighetsregleringen skall utge för återstoden av arrendet. Någon ersättning i övrigt för arrendets upphörande i området kan i exemplet inte utgå till arrendatorn med stöd av 7 kap. 30 & JB. Hade arrendatorn ansett att han inte kun— de fortsätta arrendet avseende återstoden, hade han enligt nyss nämnda bestämmelse kunnat säga upp avtalet under förutsättning att förändringen bedöms vara av ej ringa betydelse.

I samband med att arrendet upphör avseende området skall jordägarens och arren- datorns ekonomiska mellanhavanden i anledning härav regleras enligt bestämmelser- na om avräkning i jordbalken. Först härefter kan frågan om skadestånd enligt 5 kap. 12 & FBL till arrendatorn avgöras. I avvaktan på att avräkningen mellan jordägaren och arrendatorn genomförs förklarar FBM med stöd av 4 kap. 39 & FBL förrättningen vilande. När såsom i exemplet — arrendatorn går förlustig endast en del av det ar— renderade området, kan FBM också behöva förklara förrättningen vilande i ersätt— ningsdelen i avvaktan på att uppsägningsfristen enligt 7 kap. 30 & JB löper ut, och det således kan konstateras huruvida arrendatorn väljer att säga upp avtalet avseende återstoden av arrendet. Skadeståndet till arrendatorn enligt 5 kap. 12 & FBL kan näm- ligen bli olika stort beroende på om arrendatorn som en följd av fastighetsregleringen frånträder hela arrendet eller endast en del av det.

Vid den arrendesyn på det överförda området, vilken enligt överenskommelse mel- lan arrendatorn och jordägaren i exemplet skall föregå avräkningsförfarandet. kon— stateras brist om 20 000 kr avseende täckdikningen på området. Bristen. som upp- kommit under arrendeperioden, har orsakats av att arrendatorn vanskött täckdik— ningen, och avhjälpandet beräknas kosta angivet belopp. Vid avräkningen bestäms därför att arrendatorn är skyldig att till jordägaren utge 20 000 kr för bristen. Arren- datorn har uppfört en potatislada — vid regleringstillfället värd 10 000 kr — på området.

Enligt jordabalken har han inte rätt till ersättning för den av jordägaren, och särskild överenskommelse om rätt till ersättning har inte heller träffats. Arrendatorn har ock- så på området anlagt en markväg. För denna har han enligt jordabalken rätt till ersätt- ning av jordägaren på grund av att ersättningsrätten inte avtalats bort. Ersättningen bestäms enligt överenskommelse mellan jordägaren och arrendatorn till 8 000 kr, och vid avräkningen fastställs att jordägaren är skyldig att betala 8 000 kr till arrendatorn för vägen. Resultatet av avräkningen blir att arrendatorn skall betala 20 000 8 000 = 12 000 kr till jordägaren. Han förlorar potatisladan utan att få ersättning för den av jordägaren.

Sedan avräkningen är klar. kan FBM fortsätta förrättningen och meddela ersätt- ningsbeslut.

Ägaren av 112 skall utge ersättning för vad han erhåller, dvs. marken — med en inte fungerande täckdikning —. markvägen och potatisladan. Likvidersättningen bestäms till sammanlagt 75 000 kr.

Ägaren av 111 skall ha ersättning för marken. Denna ersättning skall först minskas med ett belopp motsvarande den belastning arrendet inneburit. Eftersom avgiften för arrendet i exemplet utgått med marknadsmässigt belopp, kan arrendet knappast anses ha varit en belastning. Denna utgör därför 0 kr. Ägaren av 111 får i förrättningen er- sättning för marken (exklusive markvägen) i befintligt skick. dvs. med en inte fung- erande täckdikning, med 75 000 10 000 — 8 000 = 57 000 kr av ägaren av 112. Ge- nom avräkningen med arrendatorn får ägaren av 111 kompensation för arrendatorns bristande underhåll och erhåller alltså sammanlagt ersättning som om marken — i lik— het med vad den var vid arrendeperiodens början — var i fullgott skick.

Markvägen har ägaren av 111 utgett ersättning för till arrendatorn vid avräkningen och får därigenom anses ha övertagit äganderätten till vägen. Ägaren av 112 betalar för mark inklusive markväg. Ersättningen till ägaren av 111 för marken skall ökas med värdet av markvägen, 8 000 kr. Likvidersättningen till ägaren av 111 för avståendet av marken blir således 57 000 + 8 000 = 65 000 kr.

Arrendatorn har redan erhållit ersättning enligt jordabalken för markvägen. För potatisladan. som han enligt vad tidigare sagts inte kan få ersättning för enligt arren— dereglerna skall ersättning bestämmas enligt reglerna i FBL. Likvidersättningen en- ligt 5 kap. 10 å FBL för potatisladan bestäms till 10 000 kr. Ägaren av 112 skall utge detta belopp till arrendatorn.

Slutligen bestäms med stöd av 5 kap. 12 & FBL ersättningen till arrendatorn för den skada han åsamkas genom regleringen. Eftersom han haft en marknadsmässig avgift. kan han inte få kompensation i avgiftshänseende. Han har inte utfört några förbätt- ringar på området utöver vad han redan fått ersättning för. Däremot har han en speci- almaskin. avsedd för viss odling på området. vilken nu blir onyttig. Ersättning bör utgå härför. Ersättning bör också utgå för att underlaget för arrendatorns rörelse blir mindre. varigenom de fasta kostnaderna i jordbruksrörelsen kommer att fördelas på en mindre areal. Genom förlusten av området nödgas arrendatorn vidare att något minska sitt kreatursinnehav. vilket berättigar honom till kompensation. FBM kom- mer fram till att det skadestånd arrendatorn skall erhålla enligt 5 kap. 12 & uppgår till 12 000 kr.

Nämnda belopp skall fördelas mellan de av regleringen berörda fastigheterna efter den nytta de har av åtgärden. I exemplet antas att nyttan är dubbelt så stor för 112 som för 111. Ägaren av 112 skall därför erlägga 8 000 kr av skadeståndet till arrenda- torn och ägaren av I:] 4 000 kr.

Exemplet ger följande ersättningar:

Erlägger Erhåller

Ägaren av 1.2 Mark inkl. markväg (till ägaren av 111) Potatislada (till arr.)

65 000 (FBL) 10 000 (FBL)

5:12 ers. (till arr.) 8 000 (FBL) 83 000 Ägaren av I:] Mark inkl. markväg (av ägaren av 112) 65 000 (FBL) 5112 ers. (till arr.) 4 000 (FBL) Brist på täckdikning (av arr.) 20 000 (JB) Markväg (till arr.) 8 000 (JB) 12 000 85 000 Arrendatorn Markväg (av ägaren av 111) 8 000 (JB) Brist på täckdikning (till ägaren av 1:1) 20 000 (JB) Potatislada (av ägaren av 1:2) 10 000 (FBL) 5:12 ers. (av ägarna av 111 och 112) 12 000 (FBL) 20 000 30 000

Ägaren av 112 erlägger således 83 000 kr, varav 73 000 kr till ägaren av 111 och 10 000 kr till arrendatorn.

Om ett förordnande enligt den föreslagna 5 kap. 33 a & FBL meddelas. ger exemplet följande resultat.

Arrendet fortsätter även i området genom förordnande av FBM. I samband här- med beslutar FBM hur arrendeavgiften skall fördelas mellan ägarna av 111 och 112 under återstoden av arrendeperioden samt föreskriver erforderliga justeringar av vill- koren i övrigt.

Ett förordnande innebär enligt förslaget att arrendet avseende den överförda mar- ken skall gälla mot den nye ägaren som om denne förvärvat marken genom en överlät— else, vid vilken arrendet förbehållits. Någon skyldighet för arrendatorn och ägaren av 111 att i samband med regleringen verkställa syn och avräkning avseende det överför- da området föreligger inte. Något hinder mot åtgärderna föreligger dock inte.

Om avräkning inte görs, behandlas bristen avseende täckdikningen som en skuld- respektive fordringspost. Arrendatorn häftar i skuld till den nye ägaren för bristen. medan den nye ägaren får en motsvarande fordran på arrendatorn. Ägaren av 1:1 er- håller ersättning för marken med inte fungerande täckdikning som om marken var bristfri. dvs. med 77 000 (= 57 000 + 20 000) kr. Denna ersättning skall utges av ägaren av 112. Först vid den avräkning som kommer att ske i framtiden mellan arrendatorn och ägaren av 1:2 kommer den sistnämnde att erhålla ersättning för bris- ten om 20 000 kr. Vid denna avräkning kan bristen kanske vara avhjälpt av arrenda— torn, och marken är då i fullgott skick.

Potatisladan förblir enligt 5 kap. 7 & FBL arrendatorns egendom. Någon ersättning för denna skall således inte utgå varken enligt JB eller FBL. Även markvägen torde förbli arrendatorns egendom. Överföringen av området föranleder därför inte att nå— gon ersättning för vägen skall bestämmas i förrättningen. Vid kommande avräkning med ägaren av 112 har arrendatorn emellertid rätt enligt JB till kompensation för markvägen. som därefter kommer att ägas av ägaren av 1:2.

Någon ersättning enligt 5 kap. 12 % FBL till arrendatorn torde knappast bli aktuell. Han kan fortsätta att bruka arrendet på i princip samma sätt som förut till arrendepe- riodens utgång.

Ersättningarna blir följande:

_. Erlägger Erhåller Agaren av 1.2 Mark exkl. markväg (till ägaren av 111) 57 000 (FBL) Brist på täckdikning (till ägaren av 111) 20 000 (FBL) (fordran å arr. JB) Potatislada (till arr.) Markväg (skuld till 5:12 ers. (till arr.) arr. JB) 77 000 0 Ägaren av 111 Mark exkl. markväg 57 000 (FBL) 5:12 ers. (till arr.) Brist på täckdikning 20 000 (FBL) Markväg 0 77 000 Arrendatorn Markväg 0 (fordran på äg. av 12 JB) Brist på täckdikning (skuld till äg. av 112 JB) Potatislada Ers. enligt 5112 0 0

Ägaren av 112 erlägger således 77 000 kr till ägaren av 111. medan arrendatorn inte får någon ersättning i pengar. Fordringar och skulder uppkommer mellan ägaren av 12 och arrendatorn.

Om avräkning görs mellan arrendatorn och ägaren av 111 i samband med ett för- ordnande. blir ersättningarna något annorlunda enligt vad som framgår av följande.

Ägaren av 112 betalar för marken i dess bristfälliga skick. dvs. med en inte fungeran- de täckdikning. 75 000 — 20 000 10 000 8 000 = 37 000 kr till ägaren av 1:1. Den- ne erhäller 20 000 kr av arrendatorn i kompensation för bristen avseende täckdikning- en enligt reglerna i JB. Ägaren av 111 utger 8 000 kr till arrendatorn för markvägen och förvärvar därigenom markvägen. Kompensation härför skall utges av ägaren till 1:2. som således förvärvar marken inklusive markvägen genom regleringen. Mellan arrendatorn och ägaren av 122 uppkommer inte i samband med regleringen några fordringar eller skulder som skall avstämmas vid kommande avräkning dem emellan. Äganderätten till potatisladan behålls av arrendatorn. Någon ersättning för den skall således ej utgå. Skadestånd enligt 5 kap. 12 å FBL till arrendatorn torde inte heller under dessa förutsättningar bli aktuellt.

Ersättningarna blir följande:

__ Erlägger Erhåller Agaren av 1.2

Mark inkl markväg 65 000 (FBL) (till äg. av 111) Brist på täckdikning Potatislada 5:12 ers. (till arr.)

65 000 0

Erlägger Erhåller Ägaren av 111 Mark inkl. markväg 65 000 (FBL) (av äg. av 112) Brist på täckdikning 20 000 (JB) (av arr.) Markväg 8 000 (JB) (till arr.) 5112 ers. (till arr.)

8 000 85 000

Arrendatorn Markväg 8 000 (JB) (av äg. av 111) Brist på täckdikning 20 000 (JB) (till äg. av 111) Potatislada 5:12 ers. (till arr.)

20 000 8 000

Ägaren av 112 erlägger således 65 000 kr till ägaren av 111. Denne får dessutom enligt jordabalkens regler 12 000 kr av arrendatorn.

Den ordning som gäller i fråga om ersättning till nyttjanderättshavaren är inte bra. Det ärinte tillfredsställande att det för vissa fall helt saknas möjlig- het att kompensera nyttjanderättshavaren för hans förlust. Utredningen har sålunda uppmärksammats på några fall från förrättningspraxis då innehav- are av jakträtt fått avstå sin rätt utan ersättning vid fastighetsreglering mel- lan fastigheter i en ägares hand. Det är inte heller tillfredsställande att er- sättningen till jordbruksarrendatorer på sätt framgår av exemplet — be- stäms i skilda förfaranden med avseende på olika ersättningsposter, särskilt med hänsyn till att det ibland är oklart genom vilket förfarande en viss skada skall ersättas. Det komplicerade systemet gör att risken för rättsförlust är påtaglig.

Utredningen har i betänkandet Fastighetsbildning 2 (SOU 1983138) före- slagit sådan ändring i 5 kap. 12 & FBL som innebär att ersättning för person- lig skada skall kunna tillerkännas en nyttjanderättshavare oberoende av rät- tighetens beskaffenhet. Rätt till ersättning tillkommer således enligt för- slaget även innehavare av partiella nyttjanderätter. typ jakträtt och fiske- rätt. när rättigheten till följd av regleringen helt faller bort eller när annars en vederlagsjämkning enligt 7 kap. 30 & JB inte ger rättighetshavaren full kompensation, såsom t. ex. när fråga är om en benefik upplåtelse. Genom förslaget skulle avhjälpas den brist i systemet som enligt utredningens upp— fattning är mest anmärkningsvärd.

Önskemålet om ett enhetligt eller i vart fall mindre komplicerat förfaran- de vad gäller ersättning till nyttjanderättshavare är svårare att tillgodose. Vad som bl. a. gör frågan besvärlig är den särställning som de besittnings- skyddade arrendena intar i jordabalkens regelsystem. En lösning skulle emellertid fordra mera ingående överväganden än som legat inom ramen för utredningens uppdrag. En mindre ändring föreslås dock. Av exemplet fram- går att därest någon avräkning mellan jordägare och arrendator inte sker vid ett förordnande enligt 5 kap. 33 a 5 FBL ett skuld- och fordringsförhållande uppstår mellan jordägare och arrendator. vilket blir utomordentligt svårt att hantera från värderingssynpunkt. För att eliminera denna olägenhet föreslår

utredningen att avräkning skall ske i samband med ett förordnande. Ett till- lägg med denna innebörd bör därför tas in i 9 kap. 23 & JB.

I övrigt kan utredningen bara peka på det lagstiftningsbehov som före- ligger. När det gäller att bedöma hur angeläget detta är, bör dock uppmärk- sammas att frågan om ersättning till nyttjanderättshavare i praktiken oftast kan lösas genom överenskommelser mellan sakägarna. Det finns också an- ledning att erinra om utredningens förslag att FBM skall kunna förordna att en nyttjanderätt skall bestå i överförd mark. Ett sådant förordnande innebär i många fall att ersättningsfrågan inte behöver aktualiseras.

2.2.6. Upphävande genom fastighetsreglering av officialnyttjan- derätt

Lagförslag: 5 kap. 34 å FBL

Bestämmelserna i 7 kap. 29 & JB om hur fastighetsreglering inverkar på rät- tigheter som belastar de av regleringen berörda fastigheterna gäller bara rät- tigheter som tillkommit genom avtal. Utanför bestämmelsernas räckvidd ligger därmed t. ex. testamentariska rättigheter samt sådana rättigheter som tillkommit genom expropriation eller liknande tvångsförvärv. Vad som skall gälla beträffande dessa andra slags rättigheter är inte reglerat i lag. I fråga om de testamentariska rättigheterna talar dock det mesta för att jordabal- kens bestämmelser skall tillämpas analogt. Vad beträffar de exproprierade rättigheterna, s. k. officialrättigheter, står det däremot genom rättspraxis klart att bestämmelserna inte skall tillämpas.

För officialrättigheterna gäller det motsatta i förhållande till vad som gäl- ler för avtalsrättigheterna. En avtalsrättighet upphör alltid i mark som ge- nom fastighetsreglering byter fastighetstillhörighet, medan en officialrättig- het lämnas orubbad av regleringen.

Utredningens förslag i avsnitt 2.2.2 och 2.2.3 om ny lagstiftning i fråga om avtalsrättigheter innebär att avsteg från den för dessa rättigheter gällande regeln skall kunna göras i särskilda fall. Avsteget innebär att rättigheten i enlighet med ett förordnande av FBM lämnas orubbad i den överförda mar- ken. Också när det gäller officialrättigheterna finns det ett behov av att i samband med fastighetsreglering för särskilda fall kunna göra avsteg från den regel som gäller. Ett sådant avsteg, vilket innebär att officialrättigheten upphör att gälla i den mark som överförs från en fastighet till en annan, kan enligt gällande lag åstadkommas med avseende på officialservituten enligt reglerna i 7 kap. FBL samt på ledningsrätt enligt ledningsrättslagen. Där- emot är det inte möjligt att på motsvarande sätt upphäva en officialnyttjan- derätt vid fastighetsreglering.

Ett förslag om upphävande av officialnyttjanderätt lämnades i promemo- rian Uppföljande översyn av fastighetsbildningslagstiftningen (Ds Ju 1977:12). Förslaget innebar att bestämmelserna i 7 kap. FBL om ändring och upphävande av servitut skulle kunna tillämpas på nyttjanderätt som till- kommit vid expropriation eller liknande tvångsförvärv.

Förslaget tillstyrktes av flertalet av de remissinstanser som uttalade sig i frågan. Lantmäteriverket anförde därvid att nyttjanderätt som tillkommit vid expropriation eller annat tvångsförvärv från belastningssynpunkt är av

samma karaktär som servitut och kan hindra en ändamålsenlig markanvänd- ning i samma grad som ett sådant. Vissa remissinstanser ansåg sig dock inte kunna tillstyrka förslaget och anförde därvid betänkligheter mot detta på i huvudsak lagsystematiska grunder. Stockholms kommun ifrågasatte dock också lämpligheten av den föreslagna lagstiftningen och anförde:

En för kommunen genom expropriation tillkommen ständig partiell nyttjanderätt måste anses utgöra en rättighet för ett mera vidsträckt samhällsintresse än ett fastig- hetsbildningsservitut som avser de egentliga fastighetsintressena. Den instiftas ju och behandlas också enligt annan lagstiftning (expropriationslagstiftningen). Om inte an- nat framgår av expropriationstilIståndet är en genom expropriation tillkommen nytt- janderätt till giltighetstiden obegränsad. Ersättningsfrågan vid domstol i anledning av upplåtelsen av sådan nyttjanderätt röner också inverkan av att nyttjanderätten är till giltighetstiden obegränsad. En exproprierande kommun kan för den exproprierade nyttjanderätten till fastighetsägaren ha betalt ersättning grundad på i princip långsik- tig förlust av avkastningsgivande område. Det kan erinras om att expropriationser- sättning utgår i form av engångsersättning. Mot bakgrund av att en av kommun ex— proprierad nyttjanderätt grundar sig på ett samhällsintresse och instiftas och behand- las enligt expropriationslagstiftningen måste starkt ifrågasättas lämpligheten av att så- dan nyttjanderätt kan upphävas eller ändras genom fastighetsreglering enligt reglerna för servitut.

De tillstyrkande remissvaren ger enligt utredningens mening vid handen att det finns ett behov av att kunna hantera officialnyttjanderätt vid fastighets- reglering. Utredningen anser att man i stort sett kan lämna de lagsystematis- ka invändningarna i frågan utan avseende och att en lagstiftning därför bör komma till stånd. De synpunkter som framförts av Stockholms kommun bör dock beaktas. En fastighetsbildningsförrättning är inte det rätta förfarandet för en avvägning mellan intressen som är knutna till fastighetsindelningen och sådana samhällsintressen utan särskild fastighetsanknytning som ligger bakom officialnyttjanderätten. Fastighetsreglering bör därför inte få tillgri- pas för att upphäva en rättighet som fortfarande behövs för det med tvångs- förvärvet avsedda ändamålet. Däremot kan det vara praktiskt att använda fastighetsreglering når vad som behövs för en ändamålsenlig fastighetsindel- ning bara är en sådan jämkning av officialnyttjanderätten som inte är oför- enlig med rättighetens syfte.

Giltigheten av en officialnyttjanderätt är i allmänhet inte begränsad till tiden. Den kan därmed formellt sett stå kvar lång tid efter det att den upp- hört att begagnas. För att rättigheten inte i ett sådant fall skall ligga till grund för en onödig registeruppgift krävs det att den upphävs. Detta kan med för- del ske vid en fastighetsreglering som berör den rättighetsbelastade marken.

Utredningens förslag till lagstiftning har utformats i enlighet med det an- förda. Förslaget redovisas i 5 kap. 34 & FBL.

2.2.7. Avveckling av onyttiga servitut Lagförslag: 7 kap. 5 & FBL

De grundläggande bestämmelserna om servitut finns i 14 kap. JB. Servitut definieras i 1 & detta kapitel som en rätt för ägaren av en fastighet (den härskande fastigheten) att i visst hänseende nyttja eller på annat sätt ta i

anspråk en annan fastighet (den tjänande fastigheten) eller byggnad eller annan anläggning som hör till denna eller att råda över den tjänande fastig— heten i visst hänseende.

Jordabalkens bestämmelser äger omedelbar tillämpning bara på servitut som tillkommit genom avtal (avtalsservitut). Servitut kan emellertid också instiftas genom beslut av domstol eller myndighet (Officialservitut). Vikti- gast i det här sammanhanget är de Officialservitut som bildats enligt 7 kap. FBL eller som tillkommit med stöd av motsvarande regler i äldre fastighets- bildningslagstiftning.

Avtalsservitut redovisas i allmänhet i fastighetsboken. Detta beror på att inskrivning utgör en förutsättning för att servitutet skall ha ett fullgott sak- rättsligt skydd. Officialservituten skall fr. o. m. 1972 redovisas i fastighets- registret.

Ett servitut gäller nästan alltid utan begränsning i tiden, oavsett om det tillkommit genom avtal eller på annat sätt. Dess formella giltighet upphör inte utan vidare bara därför att ändamålet med servitutet förfallit. För att servitutet skall upphöra krävs det nämligen att det särskilt upphävs. Ett av- talsservitut kan dock också falla bort automatiskt i samband med en överlåt- else eller en fastighetsreglering.

Att servitutet i princip har ett evigt liv innebär att såväl fastighetsböckerna som fastighetsregistret innehåller redovisning av åtskilliga servitut som inte längre tjänar något praktiskt ändamål. Detta är olämpligt från många syn- punkter. För det första blir registerutdrag och gravationsbevis svåröverskåd- liga när de innehåller många onödiga servitutsuppgifter och de lämnar dess- utom en missvisande information om den ifrågavarande fastighetens faktiska belastning. För det andra blir registerhanteringen tungrodd, eftersom änd— ringar i fastighetsindelningen ofta föranleder registreringsåtgärder också med avseende på servituten.

Dessa olägenheter med onyttiga servitut har, såvitt gäller de inskrivna av- talsservituten, lagts till grund för särskild lagstiftning om sanering av fastig- hetsböckerna. Enligt lagen (19681278) om förnyelse av vissa inteckningar för nyttjanderätt, avkomsträtt och servitut har sålunda servitutsinteckningar m. m. som beviljats före 1918 avförts i den mån de inte särskilt anmälts för förnyelse. Överväganden om en motsvarande preklusionslagstiftning be- träffande senare beviljade inskrivningar har inte lett till lagstiftning annat än i visst begränsat hänseende — se lagen (1981:333) om förnyelse av vissa inskrivningar för nyttjanderätt och servitut.

Den omständigheten att ett stort antal onyttiga servitut fortfarande är formellt gällande är också till avsevärd olägenhet i förrättningsverksamhe- ten. Innehavaren av servitutet är sakägare när detta berörs av en fastighets- reglering. Så blir i fråga om ett avtalsservitut fallet när servitutsbelastad mark förs över från en fastighet till en annan och servitutet därför enligt 7 kap. 29 & JB helt eller delvis upphör att gälla. Innehavaren av ett officialser- vitut blir sakägare när den ändrade markanvändning som åsyftas med regle- ringen inte är förenlig med servitutets ändamål och servitutet därför måste upphävas.

Att servitutshavaren är sakägare innebär att han skall kallas till samman- träde eller delges förrättningsansökningen. Det arbete som detta för med sig framstår som ganska onödigt i alla sådana fall då servitutshavaren inte har

något verkligt intresse att bevaka i förrättningen. Arbetet kan i vissa fall ock- så bli omfattande och besvärligt, såsom när det behövs särskilda utrednings- insatser för att klarlägga vilken fastighet som är härskande eller när det finns ett stort antal härskande fastigheter till samma servitut. Det senare gäller ofta med avseende på de 5. k. villaservituten.

Det är, såsom framgått av den lämnade redovisningen, angeläget att bli av med de onyttiga servituten. Detta har också angetts i direktiven för utred- ningen. Frågan om avveckling av onyttiga servitut ingår sålunda i uppdraget att föreslå åtgärder för sanering av fastighetsindelningen. Detta uppdrag har med avseende på de onyttiga samfälligheterna redovisats i delbetänkandet Fastighetsbildning 1 (SOU 1983:37). Vad som anförts i detta betänkande om avveckling genom systematiskt bedrivna särskilda saneringsförrättningar äger tillämpning också när det gäller saneringen av servitutsförhållandena. Utredningens överväganden tar därför sikte på hanteringen av de onyttiga servituten i den löpande förrättningsverksamheten.

Därvid bör först uppmärksammas att det under avsnitt 2.2.2 lämnade för- slaget om möjlighet för FBM att förordna att en avtalsrättighet skall bestå i överförd mark får viss betydelse för servitutshanteringen. Meddelas ett så- dant förordnande med avseende på ett avtalsservitut. kan förrättningen såle- des i allmänhet genomföras utan att servitutshavaren behandlas som sakäg- are. Ett förordnande kan därför tillgripas i förenklingssyfte när det framstår ( som oklart i vad mån servitutet utgör en verklig belastning eller inte och för- hållandena samtidigt är sådana att syftet med regleringen inte motverkas ge— nom att servitutet ligger kvar. Detta förfarande kan sannolikt ofta tillämpas när villaservitut berörs av förrättningen.

Även om förslaget om förordnande är ägnat att ibland underlätta servi- tutshanteringen, har det dock inte i och för sig någon betydelse för frågan om avveckling av de "onyttiga servituten. Denna fråga fordrar andra lösningar.

Servitut kan avvecklas genom fastighetsreglering. Detta gäller inte bara i fråga om fastighetsbildningsservitut utan också andra slags Officialservitut — med vissa begränsningar — samt avtalsservitut. Regler om upphävande av servitut finns i 7 kap. 5—10 55 FBL. Den bestämmelse som närmast tar sikte på de onyttiga servituten är 5 5 2 st. Där stadgas att servitut får upphävas dels om servitutet till följd av ändrade förhållanden inte behövs för den härskande fastigheten eller nyttan av servitutet är ringa i jämförelse med belastningen på den tjänande fastigheten, dels om servitutet under avsevärd tid inte utövats och omständigheterna även eljest är sådana att det måste anses övergivet.

För avvecklingen av servitut gäller de regler som är tillämpliga på fastig- hetsreglering i allmänhet. Ägaren av den härskande fastigheten har således alltid ställning som sakägare vid förrättningen. Han är också i och för sig berättigad till ersättning för den mistade servitutsrätten. När det gäller er- sättningsfrågan skall anmärkas att det saknas motsvarighet till bestämmel- sen i 6 kap. 6 & FBL om ersättning för samfälld mark. Detta innebär att FBM har skyldighet att ex officio pröva ersättningsfrågan även för det fall att servitutet har ett endast obetydligt värde.

Servitutshavarens ställning som sakägare är emellertid — såsom tidigare antytts — enbart formell när det rör sig om ett i verklig mening onyttigt servi— tut, dvs. ett servitut som inte utövas och som inte heller kommer att behövas

för något framtida ändamål som kan förutses. Han har sålunda inte något verkligt intresse av att yttra sig i frågan om servitutet får upphävas eller inte. Härtill kommer att ett sådant servitut enligt den rättstillämpning som över- väger inte heller berättigar innehavaren till någon ersättning. Denna rätts- tillämpning vill utredningen lagfästa — se förslag och överväganden i delbe- tänkandet Fastighetsbildning 2 (SOU 1983:38 s. 95 f).

Utredningen anser att det med stöd av det som redovisats kan göras gäll- ande att en ordning som innebär att man underlåter att behandla innehav- aren av ett onyttigt servitut som sakägare inte kan leda till någon rättsförlust. En sådan ordning skulle också i många fall väsentligt underlätta förrätt- ningshandläggningen samt på ett enkelt sätt skapa underlag för en angelä- gen avregistrering av onyttiga servitut.

Utredningen föreslår därför följande.

Ett servitut som under avsevärd tid inte har utövats och som av omstän- digheterna att döma måste anses övergivet får som regel upphävas utan att ägaren av den härskande fastigheten lämnas tillfälle att yttra sig i förrätt- ningen. Detta förutsätter dock att det är uppenbart att servitutet är onyttigt både i den bemärkelsen att det inte längre fyller något behov för den härsk- ande fastigheten och därigenom att det saknar ekonomiskt värde. Upphä- vandet skall m. a. 0. vara oskadligt för ägaren av den härskande fastigheten. Exempel på fall där nämnda förutsättningar ofta torde anses uppfyllda utgör vissa äldre vägservitut.

Tillämpningen av den föreslagna bestämmelsen förutsätter således att FBM gör en oskadlighetsprövning. En sådan prövning av något annorlunda beskaffenhet görs också vid tillämpningen av de bestämmelser i FBL som är avsedda till skydd åt fordringshavarna. Den här föreslagna oskadlighets- prövningen är enligt utredningens mening inte en mera grannlaga uppgift än den prövning som redan förekommer.

2.2.8. Disponering av servitut vid fastighetsreglering

Lagförslag: 7 kap. 12 & FBL

Ett servitut berör alltid två fastigheter— en härskande och en tjänande. Den hittills lämnade redovisningen för hur en fastighetsreglering inverkar på ser— vitutet har avsett det fallet att regleringen berört den tjänande fastigheten. Servitutsbelastningen kan då enligt vad som föreskrivs i 7 kap. 29 % JB upp- höra eller begränsas.

Jordabalken innehåller inga bestämmelser om vad som gäller när fastig— hetsregleringen berör den härskande fastigheten. En föreskrift om detta finns i stället i 2 kap. 5 & FBL. Denna föreskrift avser i motsats till 7 kap. 29 & JB både avtalsservituten och officialservituten.

Enligt 2 kap. 5 & FBL är huvudregeln den att servitutet efter fastighetsreg- leringen fortfarande gäller till förmån för samma fastighet som tidigare. Har den härskande fastigheten emellertid avstått ett markområde och har servi- tutsförmånen varit till nytta enbart för detta område, blir enligt undantagsre- geln i samma paragraf servitutet i stället gällande till förmån för den fastighet till vilken området har överförts.

Frågan om huvudregeln äger tillämpning och servitutet således gäller till

förmån för samma fastighet som tidigare eller om det i stället med tillämp- ning av undantagsregeln sker ett byte av härskande fastighet är inte en fråga som är föremål för något beslut av FBM. Den i 2 kap. 5 & FBL föreskrivna effekten inträder således automatiskt. Vad som gäller i det särskilda fallet får bedömas med hänsyn till ändamålet med servitutsupplåtelsen samt regle- ringsåtgärdens beskaffenhet.

Det inträffar ibland att en tillämpning av bestämmelserna i 2 kap. 5 & FBL inte ger det resultat som är mest ändamålsenligt. Servitutet bör således lämpligen gälla till förmån för en annan fastighet än den som enligt be- stämmelserna skall vara härskande. En sådan ordning kan i allmänhet med tillämpning av bestämmelserna i 7 kap. FBL åstadkommas inom ramen för fastighetsregleringen genom att det ifrågavarande servitutet upphävs och ett nytt servitut med motsvarande belastning på den tjänande fastigheten bil— das. Ett sådant förfarande förutsätter emellertid att den tjänande fastighe- tens ägare behandlas som sakägare något som annars är onödigt eftersom den fastighetsbildning som bara berör den härskande fastigheten inte får leda till en ökad servitutsbelastning.

Förfarandet med upphävande och nybildning är således något som i onö- dan komplicerar förrättningshandläggningen. Ett enklare förfarande är önskvärt.

En förebild till ett sådant enklare förfarande finns med avseende på för- rättningsformerna avstyckning och klyvning. Bestämmelser om servituts fas- tighetstillhörighet efter det att den härskande fastigheten varit föremål för avstyckning eller klyvning finns i 10 kap. 4 & resp. 11 kap. 5 & FBL. Dessa bestämmelser är i likhet med de i 2 kap. 5 & FBL intagna automatiskt verk- ande. Härjämte föreskrivs emellertid att FBM får bestämma särskilt vilken fastighet som efter avstyckningen eller klyvningen skall vara härskande. En sådan åtgärd, som kallas att FBM disponerar servitutet, skall sakna betydel- se för belastningen på den tjänande fastigheten och den kan därför företas utan att ägaren av denna fastighet är sakägare i förrättningen.

Utredningen förslår att FBM får möjlighet att disponera servitut även vid fastighetsreglering. Förslaget redovisas i en ny paragraf — 7 kap. 12 & FBL.

3. Vissa frågor om förrättningshand- läggningen och det vidare förfarandet i fastighetsbildningsmål

3.1. Inledande anmärkningar

Fastighetsbildningsutredningen har tidigare behandlat olika frågor beträf- fande förrättningsförfarandet. I delbetänkandet (SOU 1984:72) Fastighets- bildning 3, Plangenomförande genom inlösenförrättning har utredningen föreslagit ett särskilt förrättningsförfarande — inlösenförrättning vid ianspråktagande av mark för vissa kommunala ändamål. I samma betänkan- de har utredningen också lagt fram förslag om anlitande av sakkunnig vid förrättning samt om ersättning för rättegångskostnader i fastighetsbildnings— mål. Föreliggande betänkande innehåller i avsnitt 2.1.2 förslag angående behörigheten att såsom sakägare föra talan för en fastighet. Förslag om talerätt vid förrättning har även lagts fram i avsnitt 4.3.3.4. I utredningens direktiv under rubriken "5. Förrättningsförfarande och överprövning” anges emellertid ytterligare några frågor angående förfarandet. Frågorna rör protokollföring och aktbildning (4 kap. 16 & FBL), avskrifter av besvärsin- lagor (16 kap. 2 & FBL), ingivande av ansöknings- och besvärshandlingar till annan än prövningsmyndigheten (4 kap. 8 & och 16 kap. 1 & FBL), delgivning (4 kap. 15 åFBL) samt rättelse i förrättningsakt (4 kap. 42 & FBL). Frågorna har tidigare behandlats i departementspromemorian (Ds Ju 1977:12) Uppföljande översyn av fastighetsbildningslagstiftningen och där utmynnat i vissa förslag till ändringar i fastighetsbildningslagen. I direktiven sägs nu att fastighetsbildningsutredningen bör ytterligare överväga promemorieförsla- gen mot bakgrund av vad som har framkommit vid remissbehandlingen och lägga fram de förslag som är motiverade i syfte att så långt möjligt förenkla förrättningshandläggningen och det vidare förfarandet i fastighetsbildnings- mål. I avsnitt 3.2 redovisar utredningen sina överväganden och förslag beträffande de nämnda frågorna.

Under utredningens arbete har även kommit upp frågor om förfarandet i fastighetsbildningsmål som inte berörts i direktiven.

I skrivelse till regeringen den 4 oktober 1978 har statens naturvårdsverk sålunda, i anslutning till visst ärende, anfört att verket inte har besvärsrätt i ärenden angående medgivande av fastighetsbildning inom strandskyddsom- råde. Av vad naturvårdsverket vidare anfört i skrivelsen framgår att verket ansett detta vara en brist. Skrivelsen har av regeringen överlämnats till fastighetsbildningsutredningen. Utredningen behandlar den nämnda frågan i avsnitt 3.3.

Vidare har vid olika konferenser för fastighetsdomare i vilka ordföranden

och sekreterarna deltagit framförts vissa önskemål om ändring av reglerna i 16 kap. FBL i syfte att förenkla handläggningen av fastighetsbildningsmål vid fastighetsdomstolen. De nämnda önskemålen behandlas av utredningen i avsnitt 3.4.

3.2. Vissa frågor om förrättningsförfarande

3.2.1. Protokollföring och aktbildning

Beträffande protokollföring finns de gällande bestämmelserna dels i 4 kap. 165 FBL, dels i olika bestämmelser i fastighetsbildningskungörelsen.

I 4 kap. 165 första stycket FBL föreskrivs att protokoll förs för varje förrättning särskilt. Den närmare omfattningen av skyldigheten att föra protokoll framgår av fastighetsbildningskungörelsen. I 6å FBK stadgas sålunda att protokoll skall föras dels över handläggning som sker vid sammanträde med sakägare, dels över annan handläggning när sådant beslut som skall upptas i protokoll meddelas eller när det annars behövs för att handläggningen skall kunna redovisas på ett tillfredsställande sätt. Om vad protokollet närmare skall innehålla finns regler i 8 & FBK men även —- såvitt avser protokoll som förs vid sammanträde med sakägarna — i 9 och 10 åå FBK. Av vad som föreskrivs i 8 & FBK kan särskilt framhållas att i protokollet skall redovisas fastighetsbildningsmyndighetens beslut, dock med undantag av beslut som endast avser förfarandet vid förrättningen, beslut om inställande av förrättning på grund av att ansökan återkallas och beslut om avvisning av ansökan.

Mot bakgrund av bestämmelserna i 6 & FBK kan förrättningsprotokollen delas in i sammanträdesprotokoll och andra handläggningsprotokoll. dvs. protokoll över annan handläggning än sådan som äger rum vid sammanträde. Det sistnämnda slaget av protokoll skall ses i belysning av innehållet i 4 kap. 14 å andra stycket FBL. Enligt detta stadgande kan sammanträde undvaras när det varken förekommer stridiga intressen mellan sakägare eller föreligger hinder mot den sökta fastighetsbildningen. Vidare behövs inte sammanträde om ansökan skall avvisas eller när det är uppenbart att den sökta fastighetsbildningen inte kan tillåtas.

Beträffande de två protokollsslagen kan sägas att sammanträdesprotokol- len tjänar två huvudsakliga ändamål. De skall dels innehålla uppgift om sådant som tillförts förrättningen under sammanträdets gång och som inte redovisasi andra handlingari akten, dels utgöra beslutsdokument. Protokoll över annan handläggning än sådan som äger rum vid sammanträde tjänar bara det sist nämnda ändamålet, att utgöra beslutsdokument.

Det som ifrågasatts beträffande protokollföring har i första hand varit nödvändigheten av att upprätta protokoll i de fall förrättningen handläggs utan sammanträde.

Frågan behandlades i den tidigare nämnda departementspromemorian (Ds Ju 1977:12). Det skedde mot bakgrund av en den 26 april 1977 daterad promemoria från statens lantmäteriverk till bostadsdepartementet angående behovet av ändringar i fastighetsbildningslagstiftningen i syfte att förenkla förrättningshandläggningen. Under framhållande att man kunde göra

kostnadsbesparingar genom att undvara protokoll vid sammanträdeslösa förrättningar förordade lantmäteriverket att 4 kap. 16 5 F BL kompletterades med en fakultativ regel som gjorde det möjligt att i vissa fall undvara protokoll.

Vad lantmäteriverket sålunda förordade hörsammades av författaren till departementspromemorian. I promemorian föreslogs ett tillägg till 4 kap. 16 & första stycket F BL av innehåll att protokoll inte behövdes vid förrättning utan sammanträde om handläggningen kunde redovisas på annat tillfreds- ställande sätt.

Vid remissbehandlingen av departementspromemorian fick förslaget ett blandat mottagande. En del remissinstanser tillstyrkte förslaget eller lämnade det utan erinran. Flertalet avstyrkte emellertid eller gav uttryck för tveksamhet.

Fastighetsbildningsutredningen bedömer för egen del saken på följande sätt.

De förutsättningar som rådde vid tiden för lantmäteriverkets framförda önskemål om protokollslösa förrättningar och på vilka det ifrågavarande förslaget i departementspromemorian grundades har numera ändrats. Främst märks härvid att antalet förrättningar som i dag genomförs utan sammanträde har minskat i inte obetydlig omfattning. Härtill kommer att protokollsfrågan på senare tid kommit att betraktas ur ett mera vidgat perspektiv. Inom lantmäteriverket har nämligen börjat ifrågasättas om det nuvarande dokumentationssystemet med protokoll över huvud taget utgör en bra ordning. Dessa diskussioner har bl. a. föranletts av planer, som finns på lantmäterisidan, om att införa databehandling i förrättningsverksamhe- ten. Lantmäteriverket bedriver för närvarande ett projekt kallat ”ADB i förrättningsverksamheten” i vilket dokumentationsfrågor har en framskju- ten plats. Resultatet av utvärderingen av detta projekt beräknas inte föreligga förrän tidigast under lantmäteriverkets nästa verksamhetsår, dvs. 1986/87.

Mot bakgrund av de sålunda redovisade förhållandena har utredningens överväganden utmynnat i att ett ställningstagande till en reform på området tills vidare bör anstå. Fastighetsbildningsutredningen avstår således från att lägga fram något förslag beträffande protokollföring.

Den andra frågan som här skall tas upp gäller aktbildningen i förrättnings- ärende.

Enligt 4 kap. 16 å andra stycket FBL skall protokollet samt övriga handlingar som ingetts eller upprättats vid förrättning sammanföras till en akt. Innehållet i regeln fylls ut av bestämmelser i 14—16åå FBK och av särskilda föreskrifter meddelade av lantmäteriverket.

Under förrättningens gång hör till akten alla handlingar som har betydelse i ärendet. Sådana handlingar tillförs akten genast när de kommer in och får aktbilagebeteckning, som antecknas på dagboksbladet (14% FBK). Detta skall vid varje tidpunkt visa vilka handlingar som tillhör akten. Minnesan- teckningar och dupletter av handlingar samt sådana missiv och delgivnings- bevis som ej innehåller någon upplysning av betydelse i saken åsätts inte någon aktbilagebeteckning.

Sedan förrättningen avslutats samt beslut eller utslag vunnit laga kraft får vissa handlingar gallras ut ur akten. Det gäller i första hand de handlingar

' I en utredning om av- giftsfinansierad fastig- hetsregistrering som på regeringens uppdrag gjordes inom lantmäte- riverket 1983 uppskat- tades arkivkostnaderna till ca 15 % av de totala kostnaderna för fastig- hetsregistrering, vilket motsvarar ca 8 miljoner kr.

som nämnts i föregående styckes sista mening. Även behörighetshandlingar får gallras om anteckning görs i akten om innehållet i handlingarna och anteckningen bestyrks av behörig tjänsteman (15 & FBK).

Frågan om aktbildning har nära anknytning med frågan om arkivering av förrättningsakt. Enligt 24 & FBK skall förrättningsakten inom i bestämmel- sen särskilt angivna tider sändas till fastighetsregistermyndigheten för att slutligen arkiveras i förrättningsarkivet. Den förrättningsakt som avses i 24 % FBK brukar benämnas originalakten. Den innehåller inte alla förrättnings— handlingar utan enbart de som åsatts särskiljande beteckning samt dagboks- bladet. Övriga handlingar benämns aktresten och förvaras hos fastighets- bildningsmyndigheten tills ärendet slutligen avgjorts. Därefter utgallras de.

I departementspromemorian (Ds Ju 1977:12) föreslogs ett tillägg till aktbildningsregeln i 4 kap. 16 å andra stycket FBL av innehåll att när det är lämpligt får handlingarna till flera förrättningar inom en kommun samman- föras till en akt.

Vid remissbehandlingen av departementspromemorian uttryckte samtliga remissinstanser som yttrade sig över förslaget tveksamhet för detta i större eller mindre grad.

Fastighetsbildningsutredningen vill som sin mening framföra följande. Frågan om aktbildning har en djupare dimension än vad som framgår av förslaget i departementspromemorian. Enligt vad utredningen inhämtat har förrättningsarkiven växt kraftigt under det senaste årtiondet. Orsaken härtill är att förrättningsakterna dels blivit tjockare, dvs. innehåller mer papper än tidigare, dels ökat i antal. En mindre undersökning av förrättningsakterna avseende ett tiotal socknar i Skaraborgs och Västernorrlands län, som gjorts inom lantmäteriverket, tyder på att denna tendens — åtminstone såvitt avser förrättningsakternas tjocklek — kommer att hålla i sig även framöver. Ansvällningen av förrättningsarkiven har medfört utrymmesproblem för arkiveringsmyndigheterna. Dessa har i flera fall vuxit ur sina lokaler och tvingats söka nya. I en del fall har man fått reservera utrymmen för en framtida tillväxt av arkivet. Detta har lett till en inte obetydlig ökning av kostnaderna för förrättningsarkiven.l

Vad förslaget i departementspromemorian om aktbildning syftade till går inte att utläsa av den knapphändiga motivering som givits åt förslaget. Det kan emellertid antas, vilket även ett par av remissinstanserna gjort, att promemorieförfattaren med detta avsett att åstadkomma utrymmesvinst och därmed viss kostnadsbesparing på arkivsidan. Huruvida förslaget är ägnat att få någon sådan effekt måste dock bedömas som tveksamt. Tveksamhet mot förslaget kan också riktas av den anledningen att sammanföring av handlingarna till flera förrättningar till en akt kan komma att minska handlingarnas tillgänglighet för olika användare, t. ex. för domstolar, forskare m. m. Skall man komma till rätta med de ovannämnda arkivpro- blemen och samtidigt beakta intresset av att ha arkivet lättåtkomligt måste därför tas ett betydligt större grepp på ämnet än vad som skett i departementspromemorian. Detta bör emellertid anstå till dess man hunnit utvärdera effekterna av de nya tekniker som börjat vinna insteg i förrättningsverksamheten. De tekniker utredningen närmast åsyftar är dels lagring på ADB—media av förrättningsuppgifter, dels mikrofilmning av förrättningsakter.

Sammanfattningsvis avstår således fastighetsbildningsutredningen från att nu föra fram något förslag i saken.

3.2.2 Avskrifter av besvärsinlagor

Lagförslag: 16 kap. 2é FBL

I 16 kap. 2 åFBL föreskrivs skyldighet för klaganden i fastighetsbildningsmål att tillhandahålla vissa avskrifter. I första stycket stadgas sålunda att klaganden alltid är skyldig att till fastighetsdomstolen inge två avskrifter av besvärsinlagan. I princip gäller att domstolen skall ha tillgång till avskrifter inte bara av själva besvärsinlagan utan också av handlingar som fogats vid denna. Ett visst undantag härifrån föreskrivs i andra stycket.

I fortsättningen av första stycket fastslås att klaganden är skyldig att tillhandahålla ytterligare avskrifter, om det behövs för delgivning eller därmed jämförlig åtgärd. Om avskrifter inte är tillgängliga när de behövs får domstolen ombesörja dem på klagandens bekostnad. Det innebär att domstolen har möjlighet att göra nödvändiga avskrifter utan att först anmana klaganden att ge in dem. Det normala anses dock vara att klaganden bereds tillfälle att inkomma med avskrifterna.

Enligt andra stycket medges befrielse från skyldigheten att tillhandahålla avskrifter av karta, ritning eller annan bilaga av vidlyftig beskaffenhet om avskrift av handlingen kan undvaras utan väsentlig olägenhet. Bestämmelsen hänger samman med att domstolen enligt 6 å andra stycket DL kan besluta att handling av detta slag i stället för att delges skall hållas tillgänglig hos domstolen eller på plats som domstolen bestämmer.

I departementspromemorian (Ds Ju 1977:12) föreslogs att förevarande paragraf upphävdes. Som motiv härför anfördes följande.

I 16:2 föreskrivs att vid besvärsinlaga skall fogas två avskrifter av inlagan och därtill hörande handlingar. Klaganden är vidare skyldig att tillhandahålla ytterligare avskrifter om det behövs. Med nuvarande effektiva kopieringsutrustning hos myndigheterna förefaller denna skyldighet för klaganden onödig. Bestämmelsen missuppfattas dessutom ibland, varvid handlingar inges i betydligt större omfattning än som föreskrivs. Hela paragrafen bör därför utgå.

Under remissbehandlingen av departementspromemorian yttrade sig endast tre instanser över det ifrågavarande förslaget, nämligen hovrätten över Skåne och Blekinge, Stockholms tingsrätt och lantmäteriverket. Hovrätten avstyrkte förslaget eftersom det enligt hovrättens mening sakna- des bärande skäl att belasta fastighetsdomstolarna med ökade kostnader och merarbete i det aktuella avseendet. Tingsrätten uttalade att den hyste förståelse för förslaget men ansåg att en ändring borde göras i ett större sammanhang, lämpligen i samband med den pågående översynen av rättegångsbalken. Lantmäteriverket tillstyrkte förslaget utan närmare moti- vering.

Fastighetsbildningsutredningen vill anföra följande i frågan. Förslagets övergripande syfte har uppenbarligen varit att åstadkomma en viss förenkling i fråga om allmänhetens kontakter med myndighetssidan. Detta är i och för sig vällovligt. Fråga om lättnader i skyldigheten att inge inlagor eller andra handlingar har emellertid betydelse långt utanför

' Rättegångsutredningens förslag i det nämnda delbetänkandet övervägs för närvarande inom regeringskansliet.

fastighetsbildningsrättens område. Frågeställningen inbegriper dessutom kostnadsaspekter som över huvud taget inte anlagts i departementsprome- morian. Mot nämnda bakgrund anser fastighetsbildningsutredningen att frågan måste avgöras i ett större sammanhang.

Beträffande det sätt författaren till departementspromemorian tänkt sig genomförande av förslaget — upphävande av 16 kap. 25 FBL — måste påpekas att härigenom inte uppnås någon förenkling. Om bestämmelserna i 16 kap. 2 & FBL inte längre skall gälla blir nämligen, på grund av 2 ?; FDL, i stället 33 kap. 2 & RB tillämplig. Som framhållits av Stockholms tingsrätt i dess ovannämnda remissyttrande kan sistnämnda lagrum i vissa hänseenden medföra en mer betungande skyldighet för en klagande till fastighetsdoms- tolen än 16 kap. Zå FBL.

Rättegångsutredningen har i sitt delbetänkande (SOU 1982125—26) Översyn av rättegångsbalken 1 Processen i tingsrätt föreslagit en ändring av 33 kap. ZQ RB. Förslaget innebär att inlaga skall åtföljas av en kopia för motpart, om inte rätten bestämmer annat. [förhållande till vad som gäller i dag innebär detta att den som ger in en inlaga inte behöver ta ställning till om rätten har skyldighet att formligt delge inlagan med motpart eller annan. Parten skall således, i motsats till vad som nu gäller, ge in kopior av inlaga för motpartens räkning oberoende av frågan om delgivning skall ske. Undanta- get från skyldigheten att ge in kopia är i första hand avsett för det fallet att handlingen ges in vid en förhandling utan att parten därvid har tillgång till kopior. Den i den nuvarande paragrafen upptagna skyldigheten för rätten att om antalet kopior av inlaga inte räcker för motparterna anmana ingivaren att tillhandahålla kopiorna och att annars på partens bekostnad göra en avskrift av handlingen, har utmönstrats ur paragrafen. Skälet härtill är att rättegångsutredningen ansett att frågor om hur rätten skall förfara när kopior saknas i stället bör lösas genom allmänna bestämmelser i expeditions- kungörelsen.l

Det skäl som rättegångsutredningen andragit för sitt förslag om att utmönstra den i 33 kap. 2 & RB angivna skyldigheten för rätten att anmana ingivaren av en handling att tillhandahålla erforderligt antal kopior av handlingen och att annars på parts bekostnad göra en avskrift av handlingen kan enligt fastighetsbildningsutredningens uppfattning åberopas till stöd för att göra en utmönstring av motsvarande skyldighet i 16 kap. 25 FBL. Utredningen lägger därför fram ett förslag av sådant innehåll här.

3.2.3 Ingivande av ansöknings- och besvärshandlingar till annan myndighet än prövningsmyndigheten

Lagförslag: 4 kap. 8 & FBL 15 kap. 2—4 åå FBL 15 kap. 6 % FBL 16 kap. 1 & FBL 16 kap. 2 a % FBL

I 4 kap. 8 % första stycket FBL finns bestämmelser om formerna för ansökan om fastighetsbildning. Enligt första punkten skall sådan ansökan göras skriftligen hos fastighetsbildningsmyndigheten. Härmed förstås den fastig-

hetsbildningsmyndighet som är behörig att handlägga förrättningen. Bestämmelser om behörigheten finns i 4 kap. 7 & FBL. Enligt första punkten i nämnda paragraf skall förrättning handläggas av fastighetsbildningsmyn- digheten i den ort där marken är belägen. Ligger marken under flera fastighetsbildningsmyndigheter är enligt andra punkten i paragrafen endera myndigheten behörig att handlägga förrättningen.

Efter fastighetsbildningslagens tillkomst har lantmäteriet omorganiserats på ett annat sätt än som förutsattes i lagstiftningsärendet. Enligt lantmäte- riinstruktionen skall förutom en regional indelning finnas en funktionell sådan. Regionalt indelas riket i lantmäteridistrikt och varje sådant distrikt utgör verksamhetsområde för en fastighetsbildningsmyndighet. Ytterligare fastighetsbildningsmyndigheter kan inrättas för fastighetsbildningsuppgifter som sammanhänger med jordbrukets och skogsbrukets rationalisering och liknande uppgifter, för fastighetsbildningsuppgifter som rör utvecklingen av tätbebyggelse samt för andra särskilda uppgifter. I vissa fall ankommer det på kommun att inrätta fastighetsbildningsmyndighet för ärenden som rör utvecklingen av tätbebyggelse inom kommunen. Denna organisation påver- kar tolkningen av behörighetsregeln i 4 kap. 7 & FBL på det sättet att inte bara en fastighets fysiska belägenhet är avgörande för vilken myndighet som är behörig handlägga förrättningen. Även sakens beskaffenhet inverkar på frågan om vilken fastighetsbildningsmyndighet som är behörig. Om sålunda en fastighetsbiIdningsmyndighet inrättats för utveckling av tätbebyggelse på en viss ort är det denna myndighet och inte den regionala enheten som är behörig fastighetsbildningsmyndighet för tätbebyggelseärenden. Gäller saken även andra åtgärder än sådana som kan hänföras under begreppet tätbebyggelseärende, är såväl den regionala fastighetsbildningsmyndigheten som den särskilda myndigheten för tätbebyggelsefrågor behöriga. I sådana fall anses ärendet böra handläggas av den fastighetsbildningsmyndighet som med hänsyn till ärendets beskaffenhet är mest lämplig från funktionell synpunkt.

För den som vill ansöka om fastighetsbildning kan det vara svårt att veta vilken myndighet som är behörig att handlägga förrättningen. I samband med ett förslag till ändring i 4 kap. Så FBL, som lades fram i proposition 1971:180, uttalade föredragande statsrådet att, om ansökningshandling ges in till fel myndighet, det åligger myndigheten att vidarebefordra handlingen till behörig myndighet. Detta bör ske utan dröjsmål. Särskilt viktigt är detta när ansökningen rör fastighetsbildning på grund av överlåtelse av fastighets- del (jfr 4 kap. 7—9 åå JB).l Lagrådet uttalade som sin mening att en sökande som inom den i 4 kap. 7 & JB angivna tiden ansökt om fastighetsbildning hos fastighetsbildningsmyndigheten i den ort där marken är belägen alltid bör anses ha inkommit med sin ansökan i rätt tid oavsett om myndigheten i fråga enligt den funktionella behörighetsuppdelningen är den rätta eller ej. Föredragande statsrådet anslöt sig till vad lagrådet anfört.2

Frågan om behörig fastighetsbildningsmyndighet har behandlats i depar- tementspromemorian (Ds Ju 1977:12). Med påpekande att en ansökan om avstyckning vilken skall verkställas på grund av köp — som inkommer till | Se prop. 1971:180 5_ behörig fastighetsbildningsmyndighet senare än i 4 kap. 7 & JB angiven tid 97. medför att köpet blir ogiltigt och med framhållande av att svårigheter Zprop 1971:1805. 121 föreligger för allmänheten att hålla reda på vilken fastighetsbildningsmyn- och 125.

dighet som är rätt forum, föreslogs i promemorian ett tillägg till 4 kap. 8 & FBL av innebörd att ansökan om fastighetsbildning är rätt gjord när ansökan inkommit till vilken fastighetsbildningsmyndighet som helst inom länet eller till överlantmätarmyndigheten. Förslaget förutsatte, enligt uttalande i promemorian, att det i administrativ ordning meddelades regler enligt vilka den myndighet som är behörig att motta ansökningshandling men ej behörig att handlägga förrättningen är skyldig att sedan anteckning om inkomstdag skett översända handlingen till rätt forum.

Under remissbehandlingen av departementspromemorian framfördes synpunkter på den föreliggande behörighetsfrågan av hovrätten över Skåne och Blekinge, Stockholms tingsrätt, lantmäteriverket, fyra överlantmätar— myndigheter, en länsstyrelse, vissa kommunala myndigheter samt Svenska kommunaltekniska föreningen och Sveriges lantmätareförening. Förslaget fick härvid ett blandat mottagande. Hovrätten avstyrkte förslaget under hänvisning till det ovannämnda, i propositionen 1971:180 återgivna, yttrandet av lagrådet. Om det sagda yttrandet bekantgjordes för fastighets- bildningsmyndigheterna blev, enligt hovrättens mening, de syften som låg bakom promemorieförslaget i tillräcklig grad tillgodosedda. Tingsrätten ansåg inte heller någon lagstiftningsåtgärd påkallad under uttalande att det utan särskilda föreskrifter fick anses gälla att myndighet som felaktigt har fått sig tillsänd en inlaga, utan dröjsmål har att vidarebefordra handlingen och med hänvisning till det föreliggande lagrådsyttrandet. Av de övriga instanserna var endast Kommunaltekniska föreningen tveksam till förslaget. Övriga instanser tillstyrkte förslaget eller uttalade att de inte hade något att invända mot detta. Några av dessa ville till och med gå längre än förslaget. Sålunda ifrågasatte överlantmätarmyndigheten i Hallands län och lantmäta- reföreningen om inte behörigheten att ta emot ansökningar borde utvidgas till att avse hela landet och inte stanna vid länsgränsen. Överlantmätarmyn- digheten iJämtlands län samt Haninge, Nacka och Täby kommuner ville till kretsen av myndigheter behöriga att motta ansökningar lägga länsstyrelsen (iantmäterienheten) respektive byggnadsnämnden.

Fastighetsbildningsutredningen ser saken på följande sätt. Förslagets primära syfte är att motverka att rättsförlust uppkommer för sakägare på grund av att ansökning, som rör fastighetsbildning på grund av överlåtelse av del av fastighet, inkommer för sent till behörig fastighetsbild- ningsmyndighet. Liksom det i föregående avsnitt redovisade promemorie- förslaget syftar föreliggande förslag även till att förenkla allmänhetens kontakter med myndigheterna. Fastighetsbildningsutredningen har inte något att erinra mot dessa syftemål.

Ovan har återgivits föredragande statsrådets uttalande i propositionen 19701180 5. 97 om att därest en ansökningshandling inges till fel myndighet det åligger denna att vidarebefordra handlingen till den behöriga myndig- heten. Den skyldighet som här omnämns får, såsom uttalas i remissyttrandet från Stockholms tingsrätt, anses gälla utan uttryckliga föreskrifter. Vidare har redovisats lagrådets uppfattning till vilken föredragande statsrådet anslöt sig — om att en sökande som inom den i 4 kap. 7 & JB angivna tiden ansökt om fastighetsbildning hos fastighetsbildningsmyndigheten i den ort där marken är belägen alltid bör anses ha inkommit med sin ansökan i rätt tid, oavsett om myndigheten i fråga enligt den funktionella behörighetsuppdel-

ningen är den rätta eller ej (se propositionen 1970:180 5. 121 och 125). Mot bakgrund av den ordning som sålunda gäller i dag kan ifrågasättas om inte de syften som ligger bakom förslaget i departementspromemorian redan i tillräcklig grad är tillgodosedda.

Lagrådsuttalandet omfattar emellertid inte alla de fall, där det är lätt för en sökande att missta sig i fråga om till vilken fastighetsbildningsmyndighet han skall inge sin ansökningshandling. Utredningen tänker på exempelvis det inte ovanliga fall, där inom en statlig fastighetsbildningsmyndighets territo- riella verksamhetsområde finns en kommun med egen fastighetsbildnings— myndighet, som har till uppgift att handlägga alla förekommande förrätt- ningsfrågor inom en avgränsad sektor av kommunen. Om en förrättning avser mark belägen inom den ifrågavarande kommunen men utanför den avgränsade sektorn är det den statliga fastighetsbildningsmyndigheten — och inte den kommunala som är behörig myndighet. Detta förhållande ärinte utan vidare iakttagbart. För den som saknar särskild insikt i forumfrågan torde det framstå som naturligare att betrakta den kommunala fastighets- bildningsmyndigheten som rätt forum.

Ett annat exempel utgör det fall där mark som berörs av förrättning ligger inom flera fastighetsbildningsmyndigheters territoriella verksamhetsområ- den. Detta ärinte sällan förhållandet vid större ledningsförrättningar. Enligt regeln i 4 kap. 7 & andra meningen FBL skall sådan förrättning handläggas av endera myndigheten. Det innebär att förrättningen beträffande en del av den berörda marken kommer att handläggas av en fastighetsbildningsmyndighet i annan ort än den där sagda mark är belägen. Ägarna till denna mark kommer sålunda i kontakt med en myndighet som i andra förrättningssammanhang, med avseende på deras mark, inte är den behöriga. Dessa kan därför lätt bibringas den felaktiga uppfattningen att det är denna myndighet de alltid har att vända sig till när de vill ansöka om förrättning.

I belysning av nu beskrivna fall och av andra liknande har utredningen därför funnit att det föreligger ett reformbehov i förevarande avseende. Utredningen för därför med en smärre redaktionell justering ånyo fram förslaget till ändring av 4 kap. 8 & FBL som finns i departementspromemo- rian.

Den andra frågan som skall behandlas i detta avsnitt rör frågan omfullföljd av talan till fastighetsdomstol.

I 15 kap. FBL behandlas frågan om fullföljd till fastighetsdomstolen. Av kapitlets inledande paragraf framgår att behörig fastighetsdomstol för prövning av ett överklagat förrättningsavgörande är den domstol inom vars domkrets den i målet berörda marken är belägen. Ligger marken under flera fastighetsdomstolar upptas talan av den domstol under vilken huvuddelen ligger. När fullföljd sker skall besvärsinlagan normalt inges till fastighets- domstolen inom den i det särskilda fallet gällande besvärstiden. Enligt 16 kap. 1 & första meningen FBL skall fastighetsdomstolen avvisa talan om den inte är fullföljd på föreskrivet sätt3 eller inom rätt tid. I nämnda paragrafs andra mening anges ett särskilt fall där fullföljd skall anses ha skett inom rätt tid fastän besvärsinlagan har kommit in till fastighetsdomstolen efter besvärstidens utgång. Det är när besvärsinlagan har kommit in till den fastighetsbildningsmyndighet som handlagt förrättningen före besvärstidens utgång.

3 Med att talan fullföljts på rätt sätt menas att behörigt rättsmedel kommit till användning.

I den i avsnitt 3.2.1 omnämnda promemorian av den 26 april 1977 från Statens lantmäteriverk till bostadsdepartementet togs frågan upp om en utvidgning av det fall där fullföljd skall anses ha skett inom rätt tid fastän besvärsinlagan har kommit in till fastighetsdomstolen efter besvärstidens utgång. Under rubriken ”2.12 Behörighet att ta emot besvär” anförde lantmäteriverket bl. a. följande.

Det är ibland svårt för sakägare och myndigheter att avgöra vilket slag av besvär det är fråga om och till vilken instans inlagan skall inges. För att minska risken för rättsförlust bör 16:1 FBL ändras så att om besvärsinlagan inkommit till regional och lokal lantmäterimyndighet i länet före besvärstidens utgång, skall fastighetsdomstolen inte avvisa talan även om inlagan kommer domstolen tillhanda först efter besvärstidens utgång.

Vad lantmäteriverket sålunda anförde blev sedermera föremål för i överväganden i departementspromemorian (Ds Ju 1977:12). Dessa resulte- ' rade i ett förslag till ändring av 16 kap. 1 % andra meningen FBL som innebar att fullföljd av talan skulle anses ha skett inom rätt tid när besvärsinlagan före besvärstidens utgång inkommit till vilken fastighetsbildningsmyndighet som helst inom länet eller till överlantmätarmyndigheten.

Vid remissbehandlingen av departementspromemorian blev förevarande fråga föremål för yttrande från i stort sett samma remissmyndigheter som yttrade sig över förslaget angående ingivande av ansökningshandling. På samma sätt som beträffande sistnämnda förslag fick förslaget angående ingivande av besvärshandling ett blandat mottagande. Hovrätten ansåg att det inte anförts några bärande skäl för förslaget. Om det skulle bli tillåtet att ge in besvärsinlaga till valfri fastighetsbildningsmyndighet inom länet eller till överlantmätarmyndigheten blev, enligt hovrätten, möjligheten att omedel- bart efter besvärstidens utgång konstatera om ett beslut av fastighetsbild- ningsmyndigheten vunnit laga kraft väsentligt försvårad. Den påstådda svårigheten för allmänheten att hålla reda på vilken instans som är rätt mottagare av en besvärsinlaga aktualiserade, enligt hovrättens mening, snarare frågan om fastighetsbildningsmyndigheternas besvärshänvisningar behövde göras tydligare. Hovrättens yttrande utmynnade i ett avstyrkande av förslaget. Även tingsrätten ställde sig avvisande till förslaget. Under framhållande att det utan särskilda föreskrifter fick anses gälla att myndighet, som felaktigt har fått sig tillsänd inlaga, utan dröjsmål har att vidarebefordra handlingen till behörig myndighet, uttalade tingsrätten att några omedelbara åtgärder inte syntes påkallade. Kritiska synpunkter på förslaget anlades vidare av Stockholms stadsbyggnadskontor, Solna kommun och Kommunaltekniska föreningen. Kritiken gick ut på att man befarade att förslaget kunde leda till att registreringen av en fastighetsbildningsåtgärd blev avsevärt försenad. Övriga instanser tillstyrkte förslaget. Bland dessa var lantmäteriverket som framhöll att förslaget innebar ett förbättrat rättsligt skydd och en förbättrad service från det allmännas sida. Någon av de tillstyrkande myndigheterna ifrågasatte om inte behörigheten att motta besvärsinlagor skulle kunna utvidgas till att avse samtliga fastighetsbildnings- myndigheter och överlantmätarmyndigheter i landet.

Fastighetsbildningsutredningen gör följande bedömning.

När fastighetsbildningslagen trädde i kraft den 1 januari 1972 hade 16 kap.

1 % FBL endast det innehåll som framgår av första meningen i den lydelse stadgandet nu har, dvs. att är talan i fastighetsbildningsmål inte fullföljd på föreskrivet sätt eller inom rätt tid, skall den omedelbart avvisas av fastighetsdomstolen. Andra meningen — av innehåll att om besvärsinlaga inkommit till fastighetsbildningsmyndigheten före besvärstalans utgång, den omständigheten att inlagan inkommit till fastighetsdomstolen först därefter inte skall föranleda att den avvisas — lades till stadgandet genom lagen (1973:1157) om ändring i fastighetsbildningslagen som trädde i kraft den 1 juli 1974. Tillägget gjordes efter förslag av lagrådet, som framfördes under lagrådets behandling av lagrådsremissen med förslaget till anläggningslag. Vid förslaget till 31 & AL påpekade lagrådet att besvär enligt förvaltnings- lagen skall prövas även om besvärsinlagan först efter besvärstidens utgång kommit in till den instans som skall pröva besvären under förutsättning dock att inlagan före besvärstidens utgång kommit in till den myndighet som har meddelat det överklagade beslutet.4 Vidare påpekades att motsvarande princip införts för rättegångsmålens del genom lagen (1973:240) om ändringi rättegångsbalken.5 Lagrådet menade att det till undvikande av rättsförluster var önskvärt att principen fick så vidsträckt tillämpning som möjligt, och att den alltså infördes också i fastighetsbildningslagen. Mot bakgrund av vad lagrådet anfört uttalade föredragande statsrådet att det även enligt hans mening fanns välgrundad anledning att överföra den i förvaltningslagen fastslagna principen till förevarande område.

Genom det år 1973 gjorda tillägget till 16 kap. 1 & FBL har förhindrats att den situation uppkommer där, enligt fastighetsbildningsutredningens upp- fattning, risken för rättsförlust, till följd av för sent inkomna besvär, är mest uttalad. Om man av rättssäkerhetsskäl skall, såsom föreslagits i departe- mentspromemorian, gå längre på den år 1973 inslagna vägen måste dessa skäl väga över de nackdelar som är förknippade med en sådan utvidgning. Den nackdel utredningen närmast tänker på är svårigheten att konstatera när ett av fastighetsbildningsmyndigheten fattat beslut vunnit laga kraft, vilket i sin tur bl. a. kan medföra att registreringen av en angelägen förrättningsåtgärd försenas.

Ett fall som i och för sig skulle kunna läggas i vågskålen för rättssäker- hetsskäl och således tala för att man gör en viss uppluckring av reglerna i 16 kap. 1 % FBL, är det där fastighetsbildningsmyndigheten meddelat beslut angående fördelning av förrättningskostnaderna och i anslutning härtill utsänt kostnadsräkningar till de betalningsskyldiga. Den som är missnöjd i fråga om vad som beslutats angående förrättningskostnaderna har att klaga på olika sätt och till olika myndigheter beroende på vad missnöjet närmare består i. Gäller missnöjet kostnadsfördelningen skall besvär anföras hos fastighetsdomstolen. Om däremot missnöjet avser storleken på de olika förrättningskostnadsposterna som angivits i kostnadsräkningen skall i stället riktas anmärkning mot räkningen, vilket görs hos överlantmätarmyndighe- ten. Fastighetsbildningsutredningen har erfarit att sakägare har svårigheter att skilja de här två sakerna från varandra. I praktiken förekommer inte 4 Se 125 förvaltningsla- sällan att anmärkningar mot kostnadsräkning felaktigt ges in till lantmäte- gen. riverket, som i räkningen står som betalningsmottagare, eller till fastighets- 5 Se 50 kap. 3 5, 51 kap. domstolen. På motsvarande sätt händer det att besvär över kostnadsfördel- 3 g, 52 kap. 2 &, 55 kap. ningsbeslut inges till överlantmätarmyndigheten i stället för till fastighets- 3 5 och 56 kap. 35 RB-

domstolen. l/de nu nämnda situationerna brukar emellertid, enligt vad utredningen har sig bekant, den myndighet som felaktigt fått sig tillsänt en klagoskrift skyndsamt vidarebefordra den till rätt myndighet. På så sätt undviks mestadels att klaganden går miste om att få sin sak prövad. Detta riskeras enbart i de fall klaganden är ute i sista minuten.

Även om en viss mindre risk för rättsförlust föreligger i det förevarande kostnadsfallet på grund av de två skilda fullföljdsförfaranden som nyss redovisats utgör detta dock, enligt utredningens uppfattning, inte tillräcklig grund för att ändra fastighetsbildningslagen i fråga om behörighe- ten att ta emot besvär på sätt har förordats i departementspromemorian. Vad ovan anförts om nackdelssidan med en sådan ändring får anses ha större tyngd.

Fastighetsbildningsutredningen vill emellertid ifrågasätta om det inte kan l finnas skäl att reformera fastighetsbildningslagen i fråga om behörigheten att ta emot besvär i ett annat avseende än det som förordats i departements- promemorian. Det som föranleder utredningen att väcka denna fråga är följande förhållanden.

Regeringen har i februari 1986 till riksdagen överlämnat propositionen 1985/86:80 med förslag till ny förvaltningslag. I lagen föreslås bl. a. att den nuvarande ordningen vid överklagande av ett förvaltningsbeslut läggs om. På samma sätt som i dag gäller för rättegångsmålens del enligt rättegångsbalken föreslås sålunda att klaganden i fortsättningen vänder sig till den instans som har fattat beslutet och inte som nu direkt till den högre instansen. Har klagoskriften felaktigt givits in till överinstansen skall den emellertid ändå prövas, under förutsättning att den ingivits dit inom överklagandetiden. Vidare föreslås att det är beslutsinstansen som skall pröva om överklagandet har kommit in i rätt tid och, om tiden är överskriden, avvisa överklagandet (se 23 och 24 åå).

Den nu redovisade omläggningen av ordningen för överklagande har samband med i lagförslaget intagna nya regler om omprövning av beslut, dvs. regler om förvaltningsmyndigheternas befogenhet att själva ompröva sina beslut i vissa fall. Omläggningsförslaget motiveras emellertid även med andra skäl. Sålunda uttalas att härigenom slipper överinstansen arbetet med att rekvirera handlingar från beslutsmyndigheten. Det blir lättare att "spåra" otydliga klagomål och avgöra vilka ärenden de hör till. Handlingarna kommer snabbare till överinstansen. Beslutsmyndigheten kan också lättare och snabbare avgöra om beslutet har vunnit laga kraft och kan verkställas eller inte (a. a. 5.43).

Förslaget om att beslutsinstansen i fortsättningen skall pröva om överklagandet har kommit in i rätt tid och, om tiden är överskriden, avvisa överklagandet motiveras med att den prövning som det här gäller i regel kan göras enklast och säkrast av den instans som först tar emot klagandens skrivelse. Den bör klaras av på ett så tidigt stadium av handläggningen som möjligt. Om prövningen görs senare och leder till avvisning, blir ju sägs det — de åtgärder onyttiga som redan har vidtagits i ärendet. Prövningen är också ide allra flesta fall så enkel och okomplicerad att det knappast uppstår några svårigheter eller merkostnader, om uppgiften läggs över på beslutsinstansen (a. a. s. 44). . De nu redovisade motiven som ligger bakom de ifrågavarande förslagen på

förvaltningsrättens område anser fastighetsbildningsutredningen med fog kan åberopas till stöd för införande av en motsvarande ordning i fastighets— bildningslagen — särskilt av den anledningen att de nya reglerna om omprövning även kommer att bli tillämpliga på fastighetsbildningsmyndig- hets beslut.b Härtill kommer att den föreslagna nya ordningen redan gäller hos de allmänna domstolarna och — om förslaget i propositionen genomförs kommer att gälla, förutom hos förvaltningsmyndigheterna, även hos förvaltningsdomstolarna. Ett genomförande av den nämnda ordningen på fastighetsbildningsrättens område skulle således innebära att samma princip för överklagande blir gällande beträffande en stor del av i samhället fattade myndighetsbeslut. Detta är en fördel. Det är nämligen inte bra att man på olika områden har olika regler om till vilken instans klaganden skall vända sig, eftersom olikheter kan verka förvillande och ge upphov till förseningar och krångel i handläggningen.

En reformering av fastighetsbildningslagen av nu nämnt slag skulle dessutom. i viss mindre mån, eliminera risken för rättsförlust i det på s. 129 nämnda kostnadsfallet. En omläggning skulle nämligen innebära att, vid såväl missnöje med fastighetsbildningsmyndighets beslut om kostnadsfördel- ningen som med myndighetens beslut angående storleken av de olika kostnadsposterna, klaganden skall vända sig till fastighetsbildningsmyndig- heten.

En omläggning kommer visserligen att leda till att en del kostnader uppstår. Vissa blanketter med upplysningar om hur man överklagar måste t. ex. ändras. Kostnaderna ifråga blir dock av engångsnatur och torde knappast komma att uppgå till några större summor. Om övergångstiden görs tillräckligt lång torde kostnaderna rymmas inom ramen för tillgängliga medel.

Fastighetsbildningsutredningens överväganden i förevarande fråga utmynnar därför sammanfattningsvis i det ställningstagandet att en motsva- rande ändring av reglerna om överklagande i förvaltningslagen som föreslagits i den nämnda propositionen bör genomföras även beträffande reglerna om överklagande i fastighetsbildningslagen.

3.2.4 Delgivningsfrågor

I 4 kap. 18-24 åå FBL finns reglerna om kallelse och delgivning i fråga om fastighetsbildningsförrättning. Reglernas närmare innehåll redovisas här nedan. Först skall emellertid helt allmänt sägas att fastighetsbildningslagen bygger på principen att sakägare skall personligen kallas till förrättningssam- manträde. Beträffande det första sammanträdet, som är särskilt viktigt när det gäller informationen till sakägarna om den inledda förrättningen, gäller strängare krav på delgivning av kallelser än för de följande sammanträdena. Delgivning skall ske enligt de bestämmelser som upptagits i delgivningslagen och delgivningskungörelsen. Fastighetsbildningslagen innehåller emellertid vissa särbestämmelser för förrättningsförfarandet. Av stor betydelse för effektivisering av förrättningsrutinerna är bestämmelserna i 4 kap. 20 å andra stycket FBL varigenom fastighetsbildningsmyndigheten tillagts rätt att efter sakägarnas hörande själv bestämma särskild ordning för delgivning.

Nedan skall översiktligt visas vad som föreskrivs i de ifrågavarande reglerna.

FBM är att anse som

en förvaltningsmyndig- het, som omfattas av bestämmelserna i för- valtningslagen. I den mån avvikande bestäm- melser inte är medde- lade i lag eller i annan författning som beslutas av regeringen blir för- valtningslagens bestäm- melser tillämpliga i ären- den hos FBM (se prop. 1971:30 s. 638).

lProp. 1969:128 s. B 251.

14 kap. 18 å första stycket FBL finns de grundläggande reglerna om kallelse till första sammanträdet. Samtliga kända och okända sakägare skall kallas till detta. Om det råder ovisshet om vilken av två eller flera som är rätt sakägare, skall samtliga kallas.

Enligt andra meningen i första stycket får kallelse underlåtas, om det kan antas att sakägaren ändå infinner sig.

Vad som hittills sagts om kallelse till första sammanträdet gäller enligt 4kap. 195 första stycket FBL även när nytt sammanträde skall hållas. Kallelse på okända sakägare behövs dock inte, om de kallats tidigare under förrättningen.

Enligt 4 kap. 18 å andra stycket FBL skall kallelse delges sakägarna i god tid före sammanträdet. Från denna regel föreskrivs i 4 kap. 19 å andra stycket FBL undantag för visst fall när förrättningen skall handläggas vid mer än ett sammanträde. Sålunda stadgas att om vid sammanträde tillkännagetts tid och plats för nästa sammanträde, behöver kallelse inte delges den som kallats i föreskriven ordning till det sammanträde när tillkännagivandet skett.

Delgivningen av kallelsen skall enligt vad som sägs i 4 kap. 20 55 första stycket FBL i princip ske enligt de allmänna bestämmelserna om delgivning. Härmed avses bestämmelserna i delgivningslagen och delgivningskungörel- sen.

För förrättningsförfarandet har emellertid, som ovan nämnts, några särskilda delgivningsregler ansetts behövliga. En av dessa tas upp i 4 kap. 20 å andra stycket FBL. Enligt denna bestämmelse har fastighetsbildnings- myndigheten möjlighet att använda mera förenklade delgivningsmetoder än som är tillåtna enligt delgivningslagen. Myndigheten får vid sammanträde bestämma särskild ordning för delgivning. Till detta sammanträde skall kallelserna antingen ha delgetts i föreskriven ordning, dvs. enligt delgiv- ningslagen eller tillkännagetts enligt den i 4 kap. 19 å andra stycket FBL angivna metoden. Sakägarna skall beredas tillfälle att yttra sig i saken. Myndigheten är inte bunden av sakägarnas uppfattning. men det ligger i sakens natur att myndigheten skall ta stor hänsyn till vad som är ett allmänt önskemål från sakägarnas sida.

Beträffande tillämpningen av det nu ifrågavarande andra stycket nämns i förarbetena, som exempel på metoder vilka lämpligen kan komma i fråga att använda, vanliga postförsändelser, annons i tidning och anslag på kom— munens anslagstavla.'

Från tillämpningen av det nu redovisade förenklade delgivningsförfaran- det har vissa undantag gjorts. Dessa lämnas emellertid här åt sidan.

Förutom i 4 kap. 20å andra stycket FBL finns särbestämmelser om delgivning även i 4 kap. 21 och 22 åå FBL. Den förstnämnda paragrafen innehåller regler om surrogatdelgivning med fastighetsägare som vistas utomlands. I den andra paragrafen meddelas bestämmelser om kollektiv delgivning i vissa fall.

Om delgivning av kallelse till sammanträde inte skett i behörig ordning, föreskrivs i 4 kap. 235 FBL vad som skall iakttas.

Den sista paragrafen under avsnittet om kallelse och delgivning, 4 kap. 245 FBL, föreskriver att fastighetsbildningsmyndigheten skall underrätta byggnadsnämnden om tid och plats för sammanträde. För underrättelsen uppställs inte något krav på delgivning.

De ovan återgivna delgivningsreglerna har redovisats i första hand med tanke på kallelse till förrättningssammanträde. Delgivning skall emellertid även ske i fråga om vissa andra handlingar. Här skall endast nämnas handling avseende ansökan om fastighetsbildningsförrättning. Finns det anledning anta att förrättning kan handläggas helt utan sammanträde skall enligt 4 kap. 15å FBL ansökningshandlingen delges sakägare som ej biträtt ansökning- en.

I vissa fall skall sakägarna underrättas om någonting som gäller förrätt- ningen utan att delgivning enligt delgivningslagen behöver ske. Ovan har nämnts underrättelse till byggnadsnämnd enligt 4 kap. 24 å FBL. Som ytterligare exempel skall här nämnas reglerna för hur sakägarna skall underrättas om förrättningsresultatet. Beslut som meddelas vid sammanträde med sakägarna skall enligt 4 kap. I7å tredje stycket FBL uppläsas för de närvarande. Meddelas beslutet vid annan handläggning skall, enligt samma stadgande, sakägarna utan dröjsmål underrättas om beslutet under förut- sättning att detta är sådant beslut mot vilket talan får föras särskilt. Det som nu sagts gäller emellertid inte i fråga om beslut som meddelas i samband med förrättningens avslutande. I fråga om avslutningsbeslut som meddelas vid annan handläggning än sammanträde gäller i stället enligt 4 kap. 29 å andra stycket FBL att sakägarna på förhand skall underrättas om tid och plats för beslutets meddelande. Däremot föreligger inte skyldighet för fastighetsbild- ningsmyndigheten att i efterhand i nära anslutning till beslutsmeddelandet på eget initiativ underrätta sakägarna om beslutets innehåll. Sakägarna skall emellertid ha möjlighet att själva göra sig underrättade om förrättningsre- sultatet. Enligt 4 kap. 30 å första stycket FBL skall nämligen fastighetsbild- ningsmyndigheten före besvärstidens utgång i behövlig utsträckning tillhan- dahålla handlingar för granskning på förrättningsstället eller lämplig plats i närheten. I 29 å FBK stadgas slutligen att fastighetsbildningsmyndigheten inom 45 dagar från det förrättningen vunnit laga kraft till en av sakägarna skall översända ett exemplar av förrättningshandlingarna — det 5. k. sakägarexemplaret.

I den i tidigare avsnitt omnämnda promemorian av den 26 april 1977 från lantmäteriverket till bostadsdepartementet togs under rubriken "2.6 Delgiv- ning och underrättelse” upp frågor angående delgivnings- och underrättel— seförfarandet vid lantmäteriförrättning. Mot bakgrund av resultatet från vissa undersökningar som lantmäteriverket låtit utföra, varvid bl. a. kommit fram att det var vanligt att delgivningskvittona inte återsändes, konstaterade verket att delgivningsförfarandet upplevs som krångligt och kostsamt av dem som har att använda detta. Enligt verket är det angeläget att delgivnings- reglerna görs smidigare. Beträffande de fall där delgivningskvittot inte återsänts kan, enligt verket, komma i fråga att godta en bekräftelse per telefon om att handlingarna kommit adressaten till handa. Lantmäteriverket påpekade även att kravet på delgivning av ansökningshandling, enligt vad som stadgas i 4 kap. 15 å FBL, många gånger framstår som en formalitet utan praktisk betydelse, eftersom fastighetsbildningsmyndigheten ofta har infor- mella kontakter med berörda sakägare under förrättningens gång varvid dessa får kännedom om begärda åtgärder och tillfälle att lämna synpunkter. I sådana fall bör det enligt verket vara möjligt att ersätta det formella

delgivningskravet med exempelvis en tjänsteanteckning i förrättningshand- lingarna.

Ifråga om underrättelse anförde lantmäteriverket att trots att reglerna om underrättelse var avsedda som en förenkling jämfört med reglerna om delgivning fanns situationer när underrättelseförfarandet var krångligare. Så är, enligt verket, fallet när kungörelsedelgivning skulle kunna användas eller när särskilda bestämmelser om delgivning — t. ex. beträffande delgivning av dödsbo i vissa fall — är tillämpliga. Lantmäteriverket menade att reglerna om underrättelse bör ändras så att det blir minst lika enkelt att underrätta som att delge.

I departementspromemorian (Ds Ju 1977: 12) anfördes i anledning av lantmäteriverkets sålunda framförda synpunkter bl. a. följande i fråga om delgivningsförfarandet.

Lantmäteriverket har vid flera tillfällen framhållit att delgivningsreglerna vid fastighetsbildning är alltför komplicerade och arbetskrävande. Den principiella frågan om generella lättnader kan inte tas upp nu. Emellertid intar fastighetsbildningsför- rättning en särställning i ett par avseenden. Förrättning avser inte sällan ett stort antal sakägare. I de fall kallelse till sammanträde skall delges dessa personligen, uppkommer svårigheter inte minst för de sakägare som infunnit sig vid sammanträdet om någon eller några sakägare inte återsänt delgivningskvittot. Nytt sammanträde kan då behöva sättas ut. På grund härav bör det kunna anförtros fastighetsbildningsmyn- digheten att i sådana fall inhämta muntligt erkännande om delgivningen genom telefonsamtal eller på annat sätt.

Vid förrättning som förväntas kunna ske utan sammanträde skall enligt 4 kap. 15 å FBL ansökan till förrättningen delges sakägare, som ej biträtt ansökan. Emellertid är det vanligt att fastighetsbildningsmyndigheten kommer i kontakt med sakägare på annat sätt än vid sammanträde, nämligen vid fältarbete, vid informellt sammanträf- fande o.d. Är detta fallet fyller en delgivning av ansökan inte någon funktion. Delgivningsarbetet sägs vara arbetskrävande. En stor mängd förrättningar handläggs nu utan sammanträde (5. 83 f).

De nu redovisade övervägandena utmynnade i att två förslag till författningsändringar förordades i departementspromemorian. Sålunda föreslogs att verkan av muntligt erkännande av mottagna handlingar kom till uttryck genom ett nytt andra stycke till 17å FBK (utformning av någon författningstext presenterades dock inte). Lättnader i fråga om delgivning av ansökningshandling föreslogs komma till uttryck genom ett nytt andra stycke till 4 kap. 15 å FBL av innehåll att delgivning av ansökan inte behövdes när fastighetsbildningsmyndigheten, vid handläggning av förrättning utan sam- manträde, enligt vad som sägs i paragrafens första stycke, har anledning anta att sakägare kommer att närvara under förrättningens handläggning.

Med anledning av vad lantmäteriverket anfört i fråga om underrättelse uttalades i departementspromemorian följande.

Lantmäteriverket framhåller att underrättelseförfarandet ibland blir krångligare än delgivning, nämligen då delgivning kan ske enligt särskilda förenklade regler. Detta strider uppenbarligen mot lagstiftningens syften. När delgivningen i vissa fall kan förenklas, bör motsvarande förenklingsmöjligheter stå till buds också för underrät- telser. Den närmare regleringen därav bör med stöd av 1:5 FBL ankomma på regeringen eller myndighet som regeringen bestämmer.

Vid remissbehandlingen av departementspromemorian i de nu förevaran- de avseendena yttrade sig hovrätten över Skåne och Blekinge, hovrätten för Nedre Norrland, Stockholms tingsrätt, lantmäteriverket, sju överlantmätar- myndigheter, vissa länsstyrelser och kommunala myndigheter, Svenska kommunaltekniska föreningen, Svenska kraftverksföreningen och Sveriges lantmätareförening.

De synpunkter som framfördes rörde till övervägande delen förslaget till ändring av 4 kap. 15 å FBL. Detta fick ett blandat mottagande. Såväl de båda hovrätterna som tingsrätten avstyrkte förslaget av huvudsakligen det skälet att detta inte i tillräcklig grad tillgodosåg kravet på rättssäkerhet. Avvisande eller tveksam hållning till förslaget intogs av överlantmätarmyndigheterna i Jönköpings, Kronobergs och Skaraborgs län, ett par kommunala myndighe- ter samt Svenska kommunaltekniska föreningen. Övriga remissinstanser ställde sig positiva till förslaget. Flertalet av dessa menade dock att lagtexten måste omformuleras så att det klart framgick att en förutsättning för att underlåta ett formellt delgivningsförfarande var att sakägaren verkligen sammanträffat med befattningshavare vid fastighetsbildningsmyndigheten och härvid tagit del av ifrågavarande handlingar.

Beträffande frågan om muntligt erkännande av delgivning uttalade hovrätten över Skåne och Blekinge att det redan enligt den gällande ordningen inte fanns något hinder i delgivningsbeståmmelserna mot att en myndighet tillmätte en telefonledes gjord bekräftelse av mottagandet bevisvärde i detta sammanhang. Hovrättens slutliga inställning blev emel- lertid att frågan om telefonbekräftelse lämpligen löstes generellt för alla områden där delgivning förekom. Även tingsrätten ansåg att frågan borde bli föremål för överväganden i ett större sammanhang. Under framhållande att den föreslagna delreformen hade betydelse inte enbart beträffande fastig- hetsbildningsärenden och därför skulle föregripa framtida ställningstagande, avstyrkte tingsrätten förslaget. Av de övriga ovan nämnda remissinstanserna var det ingen som hade några konkreta synpunkter på varken frågan om muntligt erkännande eller frågan om förenkling av underrättelseförfaran— det.

Fastighetsbildningsutredningen ser för egen del saken på följande sätt. Genom ny lagstiftning i maj 1985 tillkom vissa nya bestämmelser om delgivningi syfte att göra delgivningsverksamheten hos domstolar och andra myndigheter effektivare.2 Bestämmelserna, som trädde i kraft den 1 juli 1985, har kommit till uttryck genom ändringar i bl. a. delgivningslagen och rättegångsbalken. Ändringarna innebär sammanfattningsvis ökade möjlig- heter för delgivning i enklare former och bättre möjligheter för myndighe- terna att vid behov själva ta reda på adresserna till dem som skall delges. Ändringarna medför också att fältarbetet för stämningsmännen kommer att underlättas.

Av de gjorda ändringarna kan särskilt omnämnas den i delgivningslagen införda möjligheten med telefondelgivning. Sådan delgivning innebär att en myndighet får per telefon överbringa innehållet i kallelser, meddelanden och andra handlingar av enkel beskaffenhet till den sökte. Handlingen skall därefter sändas till denne med posten i vanligt brev. Delgivning anses därefter ha skett. Telefondelgivning får dock inte avse stämningsansökningar eller andra handlingar varigenom mål eller ärenden väcks.3 I förarbetena

2 SFS 19852266—273. 3 Se 3 och 19 åå DL.

" Prop. 1984/85:109 s. 60.

berörs också förfarandet att låta den som skall delges muntligen bekräfta vid ett telefonsamtal att han eller hon har erhållit delgivningsförsändelsen. Ett sådant förfarande är inte att jämställa med telefondelgivning utan innebär endast ett alternativt sätt att skaffa bevisning för att delgivning har skett. I lagrådsremissen förordas att nämnda förfarande tillämpas i större uitsträck- ning än nu samt att bekräftelsen — liksom andra förhållanden som kan bli av betydelse vid en eventuell utredning om omständigheterna vid bekräftelsen — antecknas på lämpligt sätt. Enligt föredragande statsrådet ger delgivnings- lagen utrymme för ett sådant tillvägagångssätt utan att någon särskild föreskrift behöver införas.4

De nu redovisade ändringarna som genomförts i fråga om delgivningsför- farandet berör även lantmäteriets verksamhet. Dessa får anses i in te ringa utsträckning tillmötesgå de önskemål om lättnader beträffande delgivnings- förfarandet som framförts från lantmäteriverkets sida. I vart fall får genom reformen ha tillgodosetts det syftemål som låg bakom förslaget i departe- mentspromemorian (Ds Ju 1977:12) om införande i 17å FBK av en regel angående muntligt erkännande av att delgivningsförsändelse mottagits.

När det gäller den i departementspromemorian (Ds Ju 1977:12) föreslagna ändringen i 4 kap. 15 å FBL om att, beträffande förrättning som kan förväntas handläggas utan sammanträde, kunna underlåta delgivning av förrättningsansökan i vissa fall skall först påpekas att delgivning av förrättningsansökan enligt 4 kap. 15 å FBL inte får ske per telefon, eftersom enligt lagen telefondelgivning inte får avse ”stämningsansökningar eller andra handlingar, varigenom mål eller ärenden anhängiggörs". Vad därefter gäller det ifrågavarande promemorieförslaget vill fastighetsbildningsutred- ningen ansluta sig till de remissinstanser som enligt vad ovan redovisats ställt sig avvisande till detta. Enligt utredningens uppfattning torde förslaget ofta komma att ge upphov till tveksamhet huruvida sakägaren verkligen fått del av handlingen. Såsom den föreslagna bestämmelsen är formulerad finns det för övrigt inga garantier för att sakägarna får några som helst upplysningar om den pågående förrättningen, eftersom delgivning skall kunna underlåtas så snart fastighetsbildningsmyndigheten finner anledning anta att sakägaren kommer att närvara under förrättningens handläggning. Lagtexten borde lämpligen ha utformats så att en förutsättning för att underlåta ett formellt delgivningsförfarande är att sakägare verkligen sammanträffat med befatt- ningshavare vid fastighetsbildningsmyndigheten och härvid tagit del av ifrågavarande handlingar. Även med en sådan omformulering av lagtexten anser utredningen emellertid att förslaget inte i tillräcklig grad tillgodoser kravet på rättssäkerhet. Härtill skall tilläggas att det, enligt utredningens mening, knappast torde innebära något nämnvärt merarbete att vid det informella sammanträffandet mellan befattningshavaren vid myndigheten och sakägaren tillse att delgivningsbestämmelserna iakttas. Så som framhål- lits i remissyttrandet från hovrätten för Nedre Norrland är det närmast en arbetsorganisatorisk fråga om delgivningsskyldigheten enligt 4 kap. 15å FBL skall fullgöras så snart ansökningshandlingen inkommit eller senare i samband med sammanträffandet med sakägarna. Det finns således inom ramen för de gällande reglerna utrymme för rationella och lämpliga lösningar.

Sammanfattningsvis avstår fastighetsbildningsutredningen från att på nytt föra fram förslaget till ändring av 4 kap. 15 å FBL. Vad i departementspro- memorian lagts fram i fråga om underrättelse i vissa fall föranleder inte heller några åtgärder från utredningens sida.

Fastighetsbildningsutredningen vill emellertid i detta sammanhang ta upp ett annat spörsmål angående underrättelse som inte har berörts i departe— mentspromemorian. Det gäller frågan om underrättelse till sakägare om förrättningsresultatet.

Som framgått ovan gäller i dag att om fastighetsbildningsmyndigheten meddelar beslut vid sammanträde med sakägarna skall detta läsas upp för de närvarande. De som inte infunnit sig till sammanträdet erhåller emellertid inte någon särskild underrättelse om beslutet. En liknande situation föreligger beträffande avslutningsbeslut i de fall fastighetsbildningsmyndig— heten vid sammanträdet i fråga inte meddelar sådant beslut utan enbart ger tillkänna när och var detta kommer att meddelas. Om så sker behöver myndigheten inte vidta några ytterligare åtgärder för att underrätta sakägare och andra om tid och plats för avslutningsbeslutets meddelande. Sakägare och andra taleberättigade som inte är närvarande när det nämnda tillkännagivandet görs får således inte något särskilt besked härom.

Vad den som valt att utebli från ett förrättningssammanträde till vilket han kallats inte alltid känner till är att det på sammanträdet kan komma att meddelas beslut av fastighetsbildningsmyndigheten eller lämnas besked om när och var myndigheten kommer att meddela beslut. Konsekvensen härav kan bli att vissa sakägare och andra taleberättigade inte får kunskap om att ett förrättningsbeslut har meddelats förrän tiden för överklagande gått till ända. Har beslutet gått sådan person emot kan han i vissa fall lida rättsförlust.

Enligt vad utredningen erfarit förekommer det emellanåt att besvärstiden försittes av nu nämnda orsaker. Till förebyggande av rättsförlust kunde därför övervägas en reformering av de gällande reglerna om underrättelse- skyldighet. Lantmäteriverket har uppgett att man är uppmärksammad på ifrågavarande förhållanden. Från verkets sida har man förklarat sig beredd att se över de gällande rutinerna för underrättelseförfarandet och om det visar sig erforderligt och ändamålsenligt antingen utfärda föreskrifter om en längre gående underrättelseskyldighet än vad som i dag är föreskriven i fastighetsbildningslagstiftningen eller ta initiativ till att lämpliga ändringar görs i nämnda lagstiftning. Utredningen har inte ansett sig böra föregripa den sålunda annonserade översynen. Utredningen avstår därför från att nu lägga fram något förslag i saken.

3.2.5 Rättelse i förrättningsakt

Lagförslag: 4 kap. 42 å FBL 14 kap. 2 å FBL 15 kap. 2 å FBL 2 å ÄULL 19 å AL 16 å LL

I 4 kap. 42 å FBL finns reglerna om rättelse i förrättningsakt. Paragrafen har följande lydelse.

Finner fastighetsbildningsmyndigheten att förrättningsbeslut till följd av skrivfel, felräkning eller liknande misstag innehåller uppenbar oriktighet, skall myndigheten besluta om rättelse. Detsamma gäller beträffande karta, som upprättats vid förrättning, samt annan handling till vilken hänvisning skett i förrättningsbeslutet. Innan rättelse sker skall den som beröres av åtgärden få tillfälle att yttra sig.

Rättelse skall med angivande av dagen för åtgärden antecknas på huvudskriften och såvitt möjligt på övriga exemplar av den handling som rättelsen avser. Den som beslutet rör skall omedelbart underrättas om åtgärden och vad som är att iakttaga för fullföljd av talan.

Som framgår av lagtexten är möjligheten för fastighetsbildningsmyndig- . heten att själv göra rättelse i förrättningsbeslut inskränkt till uppenbara felaktigheter av typen skriv- och räknefel. Oriktigheter som beror på felbedömning eller felaktig lagtolkning kan således inte rättas av myndighe- ten med tillämpning av 4 kap. 42 å FBL. Sådana fel skall i stället rättas av domstol. Frågan kan då komma under domstolens prövning efter besvär i vanlig ordning av sakägare eller besvärsberättigad myndighet. Vidare kan efter fullföljdstidens utgång domvillobesvär föras under vissa förutsättning- ar. Slutligen stadgas i 15 kap. 10 å FBL om ett särskilt extraordinärt rättsmedel. Fel som inte kan rättas med tillämpning av 4 kap. 42 å FBL får på begäran av fastighetsregistermyndigheten rättas av fastighetsdomstolen, om felet föranleder att uppgift om fastighetsbildning eller fastighetsbestämning inte kan införas i fastighetsregistret eller om registrering i enlighet med förrättningen skulle äventyra fastighetsredovisningens tillförlitlighet eller på annat sätt leda till rättsosäkerhet. Fastighetsregistermyndighetens fullföljds- rätt gäller utan tidsbegränsning — även efter det att registrering skett.

Reglerna om fastighetsbildningsmyndighets möjligheter till självrättelse i 4 kap. 42 å FBL är utformade med bestämmelserna om rättelse i 17 kap. 15 å och 30 kap. 13 å RB som förebild. Sist nämnda bestämmelser äger tillämpning i fråga om allmän domstols dom och beslut. Även domstolens möjligheter till självrättelse begränsas till uppenbara skrivfel, räknefel och liknande fel. Rättelseförfarandet är detsamma som enligt 4 kap. 42 å FBL. Parterna skall sålunda beredas tillfälle att yttra sig innan beslut om rättelse meddelas.

Bestämmelser om självrättelse av skrivfel, räknefel och liknande fel finns också i 32 å förvaltningsprocesslagen med avseende på beslut av förvaltnings- domstol samt i 19 å förvaltningslagen i fråga om beslut av förvaltningsmyn- dighet i allmänhet. Innehållet i dessa bestämmelser skiljer sig från motsvarande rättelsebestämmelser i FBL och RB på det viset, att domstolen eller myndigheten får vidta rättelseåtgärder utan att parterna dessförinnan beretts tillfälle att yttra sig, om yttrande från part framstår som obehöv- ligt.

I sammanhanget bör också uppmärksammas bestämmelserna i 19 kap. 4 å FBL om rättelse i fastighetsregister. Enligt nämnda stadgande skall uppgift i fastighetsregister rättas, om uppgiften finnes vara uppenbart oriktig och rättelse kan ske utan förfång för fastighetsägare eller rättighetshavare. Är det uppenbart att förfång inte kan uppkomma, skall rättelse ske omedelbart.

Annars skall fastighetsägare eller rättighetshavare få tillfälle att yttra sig, om han är känd.

I den i det tidigare nämnda promemorian från lantmäteriverket till bostadsdepartementet av den 26 april 1977 framfördes under rubriken ”2.8 Rättelse i förrättningsakt” vissa synpunkter beträffande rättelsereglerna i 4 kap. 42å FBL. Vad som anfördes var bl. a. följande.

Reglerna om rättelse upplevs som alltför omständliga och anses medföra onödiga fördyringar. På grund av dessa olägenheter finns det en tendens till att rättelse sker vid sidan av reglerna i 4:42. Förenkling är ett mycket angeläget önskemål.l En sådan förenkling bör ha till syfte att möjliggöra rättelse på två principiellt olika sätt. Således bör, om rättelse inte har betydelse för sakägare och rättssäkerheten inte heller i övrigt äventyras, dvs. rättelsen kan ske utan förfång för fastighetsägare eller rättighetsha- vare, ett mera formlöst förfarande användas som innebär att formligt beslut och besvärshänvisning inte behövs. Det förutsätts att detta enklare förfarande kan ske utan kontakt med sakägare. Exempel på fel som bör kunna åtgärdas på detta sätt är brister beträffande kringskrifter m. m. på karta och uppgift om skattetal. Den andra möjligheten till rättelse bör avse det fallet att förfång för sakägare kan uppstå. Rättelsemöjligheterna bör då utformas i överensstämmelse med nuvarande regler. Exempel på sådana fel är felbehandlade servitut samt felaktig redovisning av andelar i samfällighet.

I departementspromemorian (Ds Ju 1977:12) lämnades förslag till ändring av första stycket i 4 kap. 42 å FBL av innehåll att om det var uppenbart att förfång inte kunde uppkomma för någon skulle rättelse ske omedelbart. I annat fall skulle den som berördes av åtgärden få tillfälle att yttra sig. Som motiv till ändringsförslaget hänvisades till vad som i lantmäteriverkets promemoria anförts i saken. Vidare påpekades att paragrafen med den nya lydelsen skulle komma att bättre stämma överens med bestämmelsen i 19 kap. 4å FBL om rättelse i fastighetsregistret.

Under remissbehandlingen av departementspromemorian yttrade sig följande remissinstanser i frågan, nämligen hovrätten över Skåne och Blekinge, hovrätten för Nedre Norrland, Stockholms tingsrätt, lantmäteri- verket, ett flertal överlantmätarmyndigheter, Svenska kommunaltekniska föreningen, en länsstyrelse och ett par kommunala myndigheter. Samtliga dessa instanser tillstyrkte förslaget till ändringi 4 kap. 42 å FBL. Stockholms tingsrätt ifrågasatte dock om inte en lagändring borde anstå till dess motsvarande ändring kan göras i rättegångsbalkens bestämmelser om självrättelse. Vidare förordade lantmäteriverket ytterligare ändring så att besvärshänvisning inte skulle behöva meddelas i de enklare fallen, när rättelse kunnat verkställas utan hörande av sakägarna.

Fastighetsbildningsutredningen vill för egen del anföra följande. Utredningen finner önskemålet om förenkling av rättelseförfarandet, som framförts i den ovannämnda promemorian från lantmäteriverket och som beaktats i departementspromemorian, välgrundat. Utredningen är därför beredd att på nytt föra fram ett förslag avseende rättelseinstitutet av i huvudsak samma innebörd som i departementspromemorian. Utredningen anser emellertid att en annan lagteknisk lösning bör väljas än som skett där.

Som utredningen på annat ställe påpekat är fastighetsbildningsmyndighe- ten att anse som en förvaltningsmyndighet som omfattas av bestämmelserna i

' Lantmäteriverkets utta- lande grundade sig på vad som framkommit vid olika länskonferenser med förrättningslant- mätare angående lagtill- lämpningsfrågor.

2 I den under avsnitt 3.2.3 omnämnda propo- sitionen med förslag till ny förvaltningslag har förordats en regel om självrättelse med samma sakliga innehåll som 19 å i den nu gällande för- valtningslagen (se 26 å

i angivna förslag).

förvaltningslagen. Iden mån avvikande bestämmelser inte är meddelade i lag elleri annan författning som beslutas av regeringen, är sålunda förvaltnings- lagens bestämmelser tillämpliga i ärenden hos fastighetsbildningsmyndighe- ten. Det betyder att om fastighetsbildningslagen vore i avsaknad av en egen självrättelseregel med avseende på beslut av fastighetsbildningsmyndigheten skulle regeln om självrättelse i 19 å förvaltningslagen vara tillämplig på sådana beslut. Som nämnts ovan föreskriver sistnämnda regel i fråga om beslut av förvaltningsmyndighet att myndigheten får vidta rättelseåtgärder utan att parterna dessförinnan beretts tillfälle att yttra sig, om yttrandet från part framstår som obehövligt. Enligt uttalande i förarbetena till förvaltnings- lagen finns förutsättningar för omedelbar självrättelse, när parten inte kan ha några synpunkter av betydelse för myndighetens ställningstagande och rättelsen inte är till men för honom (prop. 1971:30 s. 505). Om det ifrågavarande rättelseinstitutet i fastighetsbildningslagen gavs samma utformning som det i 19å förvaltningslagen, skulle de önskemål som låg bakom förslaget i departementspromemorian om ändring av rättelsereglerna i 4 kap. 42 å FBL bli tillgodosedda. Det enklaste sättet att åstadkomma detta är att upphäva sistnämnda lagrum. Härigenom blir, i enlighet med det ovan sagda, 19 å förvaltningslagen automatiskt tillämplig med avseende på beslut av fastighetsbildningsmyndigheten. Utredningen föreslår därför en sådan lösning.2

Vid en utmönstring av 4 kap. 42 å FBL bortfaller den i paragrafens andra stycke föreskrivna skyldigheten för fastighetsbildningsmyndigheten att alltid underrätta den som berörs av ett rättelsebeslut om åtgärden och om vad som är att iaktta för fullföljd av talan. I regelns ställe träder i stället den mindre rigorösa underrättelseföreskriften i 18 å förvaltningslagen. Utredningen betraktar förändringen som ändamålsenlig.

Vad utredningen nu föreslagit kräver följdändringar i 14 kap. 2 å, 15 kap. 2å första stycket punkten 5 FBL, 2 å ÄULL, 19 å AL och 16å LL.

3.3 Fråga om samordning av tillståndsprövning enligt naturvårdslagen och fastighetsbildningslagen i ärende angående fastighetsbildning inom område där naturvårdsföreskrifter gäller

3.3.1 Bakgrund och problemställning

För att åt allmänheten trygga tillgången till platser för bad och friluftsliv råder enligt 15 å NVL ett generellt strandskydd vid havet, insjöar och vattendrag. Strandskyddet omfattar land- och vattenområdet intill 100 meter från strandlinjen vid normalt medelvattenstånd. Omfånget på ett sådant område, vilket benämns strandskyddsområde, kan dock såväl inskränkas som utvidgas efter förordnande av regeringen eller myndighet som regeringen bestämmer. Av det nämnda lagrummet framgår att strandskyddet också omfattar planlagt område men att det, när särskilda skäl föreligger, vid fastställelse av generalplan eller detaljplan kan förordnas att i planen ingående strandområde inte längre skall omfattas av strandskydd.

För att tillgodose syftet med strandskyddet har markanvändningen inom strandskyddsområde underkastats begränsningar i fråga om bebyggelse m. m. Enligt vad som sägs i 16 å NVL får sålunda inom ett sådant område i princip bl. a. inte ny byggnad uppföras eller befintlig byggnad ändras för att tillgodose ett väsentligen annat ändamål än det vartill byggnaden tidigare varit använd. Från nämnda förbud får emellertid, enligt en särskild regel i den nämnda paragrafens tredje stycke, länsstyrelsen medge undantag, när särskilda skäl föreligger.' Lämnas dispens skall länsstyrelsen samtidigt bestämma i vilken utsträckning marken får tas i anspråk som tomt för byggnaden. Ordet tomt används härvid i allemansrättslig betydelse och har inte någon direkt anknytning till fastighetsbildningen.

Att ett område är strandskyddsområde har inte enbart betydelse från bebyggelsesynpunkt. Det inverkar också på möjligheterna att fastighetsbilda inom området. Av innehållet i 3 kap. 2 å andra stycket FBL följer att när det gäller särskilda bestämmelser för marks bebyggande eller användning skall fastighetsbildning ske så att syftet med bestämmelserna inte motverkas. Till sådana bestämmelser räknas bl. a. reglerna i naturvårdslagen angående strandskyddsområde. Den närmare innebörden av det nämnda stadgandet i fastighetsbildningslagen i förevarande hänseende är således att om en begärd fastighetsbildningsåtgärd skulle motverka den möjlighet att bada och idka friluftsliv inom strandområden som åt allmänheten tryggats genom 15 å NVL, får åtgärden inte äga rum. Det nu sagda gäller som huvudregel. Dispens från denna kan emellertid medges. Enligt 3 kap. 2 å tredje stycket FBL får nämligen länsstyrelsen eller efter dess förordnande byggnads- nämnden — medge undantag från strandskyddsbestämmelserna, om särskil- da skäl föreligger.

Mellan regeln om dispens i 3 kap. 2 å tredje stycket FBL och regeln om dispensi 16 å tredje stycket NVL föreliggeri vissa fall konkurrens. Det gäller exempelvis när fråga är om fastighetsbildning för nybyggnadsändamål. I sådana fall ligger det i sakens natur att fastighetsbildningen kan få komma till stånd bara under den förutsättningen att bebyggelsen tillåts. Sakägaren kan, om han så önskar, inleda förfarandet med att söka dispens enligt 16 å NVL från det i samma paragraf stadgade byggnadsförbudet. Lämnas dispens kan sakägaren därefter söka fastighetsbildning. Någon prövning enligt 3 kap. 2 å andra stycket FBL skall då inte ske, vilket följer av samma paragrafs fjärde stycke.

Sakägaren kan även gå till väga på det sättet att han börjar med att ansöka om fastighetsbildning. Innan fastighetsbildningsmyndigheten avgör frågan huruvida fastighetsbildningen motverkar strandskyddsbestämmelsernas syf- te torde fastighetsbildningsmyndigheten genom samråd göra sig underrättad om länsstyrelsens inställning. Om länsstyrelsens samrådsvis avgivna yttrande vilket inte innefattar ett beslut som kan överklagas i administrativ ordning — ger vid handen att länsstyrelsen anser att fastighetsbildningen motverkar strandskyddsbestämmelsernas syfte och fastighetsbildningsmyndigheten delar denna uppfattning kan frågan om dispens enligt 3 kap. 2 å tredje stycket FBL aktualiseras. Fråga om sådan dispens kommer under länsstyrelsens — eller byggnadsnämndens — prövning på begäran av fastighetsbildningsmyn- digheten. Sakägare kan yrka att fastighetsbildningsmyndigheten gör denna begäran. vilket som regel anses böra tillmötesgås. Fastighetsbildningsmyn-

' Enligt 43 å andra styck- et NVL kan länsstyrel- sens befogenhet att med— ge undantag från strand- skyddet delegeras till kommunal myndighet.

2 Se prop. 1969:128 5. B 58.

3 Den ifrågavarande be— gränsningen beträffande naturvårdsverkets tale- rätt togs bort genom lag (197411025) om ändring i naturvårdslagen som trädde i kraft den 1 juli 1975.

digheten kan emellertid även självmant begära dispens. Lämnas dispens enligt 3 kap. 2å tredje stycket FBL torde sakägaren kunna utgå från att dispens senare även kommer att lämnas enligt 16å NVL.

Oavsett vilken av de två redovisade vägarna en sakägare väljer att gå bör utgången bli densamma. I det lagstiftningsarbete som föregick fastighets- bildningslagen framhöll departementschefen sålunda att det inte borde komma i fråga att ett ställningstagande av en administrativ myndighet, som har att svara för visst allmänt intresse, frångicks på den grunden att fastighetsbildningsmyndigheten uppfattat det allmänna intresset i och för sig på annat sätt än den administrativa myndigheten?

Mot bakgrund av det sist sagda bör det således i princip vara betydelselöst huruvida en sakägare inleder förfarandet med att först söka dispens enligt 16 å tredje stycket NVL eller ansöka om fastighetsbildning. I åtminstone ett avseende kan emellertid valet av förfaringssätt få betydelse. Det samman- hänger med att bestämmelserna om fullföljd är olika i ett speciellt hänseende beträffande beslut om dispens enligt 16 å tredje stycket NVL och ett motsvarande beslut enligt 3 kap. 2å tredje stycket FBL.

Vad först angår beslut om dispens enligt 16å tredje stycket NVL gäller enligt 40å andra stycket NVL att mot ett sådant beslut, som fattats av länsstyrelsen, får anföras besvär hos regeringen. Beträffande själva besvärs- förfarandet äger förvaltningslagen tillämpning. Av 11 å nämnda lag följer att den som beslutet angår är berättigad att föra talan mot länsstyrelsens beslut, såvida det gått honom emot. Till nämnda kategori hör i första hand markens ägare, nyttjanderättshavare eller annan som innehar särskild rätt till marken. Enligt uttrycklig bestämmelse i 40 å tredje stycket NVL har emellertid även statens naturvårdsverk tillagts besvärsrätt. Vid naturvårdslagens tillkomst gällde som förutsättning för denna rätt att besvärstalan avsåg tillvaratagande av naturvårdens intresse. Genom senare ändringar i naturvårdslagen har denna inskränkning borttagits och i dag har sålunda naturvårdsverket en obegränsad talerätt mot beslut enligt naturvårdslagen eller enligt bestäm- melser som meddelats med stöd av lagen.3 Eftersom naturvården enligt 2 å NVL också är en kommunal angelägenhet, anses i praxis även vederbörande kommun vara taleberättigad.

Vad därefter angår beslut om dispens enligt 3 kap. 2 å tredje stycket FBL stadgas i samma paragrafs femte stycke att mot ett sådant beslut av länsstyrelsen får — i likhet med vad som gäller beträffande det ifrågavarande länsstyrelsebeslutet enligt naturvårdslagen besvär anföras hos regeringen. Även här gäller i fråga om vem som är besvärsberättigad och om det närmare besvärsförfarandet i övrigt vad som föreskrivs i förvaltningslagen. Till skillnad mot vad som gäller beträffande länsstyrelsens beslut om dispens enligt 16 å tredje stycket NVL har emellertid naturvårdsverket inte tillagts någon rätt att föra talan mot ett länsstyrelsebeslut enligt fastighetsbildnings- lagen. Enligt den för svensk rätt gällande ordningen anses nämligen statlig myndighet i princip inte kunna överklaga annan statlig myndighets beslut utan stöd av bestämmelse i lag eller annan författning.

Det är den nu redovisade skillnaden beträffande naturvårdsverkets besvärsrätt som kan få betydelse i fråga om vilken handläggningsordning en sakägare väljer för ett ärende om fastighetsbildning för byggnadsändamål, vilket berör mark inom strandskyddsområde. Antag att följande sker.

Sakägaren börjar med att ansöka om fastighetsbildning. Sedan fastighets- bildningsmyndigheten vid prövningen enligt 3 kap. 2å andra stycket FBL funnit att fastighetsbildningsåtgärden motverkar strandskyddsbestämmel- sernas syfte aktualiseras frågan om dispens enligt samma paragrafs tredje stycke. Prövningen av dispensfrågan resulterar i att länsstyrelsen beslutar att lämna dispens. På grund härav finner fastighetsbildningsmyndigheten hinder inte föreligga mot fastighetsbildningsåtgärden utan medger denna. Därefter reser sakägaren krav på att få vidta den tilltänkta byggnadsåtgärden. Han ansöker sålunda hos länsstyrelsen om dispens enligt 16 å tredje stycket NVL från det i samma paragrafs första stycke föreskrivna byggnadsförbudet. Man torde med fog kunna utgå från att länsstyrelsen vid prövningen av denna fråga kommer att känna sig bunden av sitt ställningstagande i dispensärendet enligt fastighetsbildningslagen. Länsstyrelsens prövning utmynnar således i ett beslut om att medge undantag från byggnadsförbudet. Mot detta beslut kan naturvårdsverket anföra besvär hos regeringen med stöd av regeln i 40 å tredje stycket NVL. Hur regeringen då kommer att ställa sig till besvären är inte givet. Utgången i fråga om tillåtligheten till fastighetsbildningen kan förmodas ha en viss inverkan på bedömningen. Av naturvårdsverkets anvisningar för tillämpningen av 16 å NVL framgår nämligen att till omständigheter som kan utgöra ”särskilda skäl” enligt paragrafens tredje stycke räknar naturvårdsverket en beviljad fastighetsbildning för bebyggel- seändamål avseende mark beträffande vilken fråga om tillåtligheten av bebyggelse är föremål för prövning i dispensärendet.4 Regeringen är dock helt oförhindrad att bedöma frågan på ett annat sätt än länsstyrelsen. Det kan därför mycket väl inträffa att regeringen bifaller naturvårdsverkets besvär och således vägrar dispens från byggnadsförbudet. Sker detta kommer emellertid fastighetsbildningsåtgärden att framstå som meningslös eftersom det syftemål för vilket denna har vidtagits inte längre kan uppfyllas. Slutresultatet blir således att det har fattats två oförenliga beslut om markanvändning beträffande samma markområde, nämligen dels beslut om att inte medge undantag från det för markområdet gällande generella byggnadsförbudet, dels beslut om att medge fastighetsbildning för bebyggel- seändamål.

Resultatet kan bli detsamma om exemplet ändras så till vida att något dispensförfa- rande enligt 3 kap. 2 å tredje stycket FBL aldrig aktualiseras på grund av att fastighetsbildningsmyndigheten vid sin prövning enligt nämnda paragrafs andra stycke finner den sökta fastighetsbildningsåtgärden inte motverka de gällande strandskydds- bestämmelserna och därför medger fastighetsbildningen. Denna bedömning grundar fastighetsbildningsmyndigheten på vad som framkommit vid samråd i saken med länsstyrelsen. Vid den dispensprövning som länsstyrelsen senare gör enligt 16 å tredje stycket NVL i byggnadsfrågan. torde man kunna utgå från att länsstyrelsen intar samma positiva hållning som vid samrådsförfarandet i fastighetsbildningsfrågan. Är naturvårdsverket missnöjt med vad länsstyrelsen kommer fram till i dispensärendet och därför klagar till regeringen är läget identiskt med det i ursprungsexemplet.

Om sakägaren i stället inlett förfarandet med att söka dispens enligt 16 å tredje stycket NVL hade den ovannämnda komplikationen inte behövt inträffa. Antag att utgången i dispensärendet blivit detsamma som ovan, dvs. att länsstyrelsen beviljat dispens som på talan av naturvårdsverket undanröjs av regeringen. Vid den, efter regeringens undanröjande av länsstyrelsens

* Statens naturvårdsverks publikationer 1976z4 s. 30 f.

5 Jfr det ovan återgivna uttalandet av departe— mentschefen i prop. 1969:128 5. B 58.

6 Innan ett ärende angå- ende talan mot beslut om undantag från strandskyddsbestämmel- serna enligt naturvårds- lagen avgörs av regering- en beredes ärendet inom jordbruksdepartementet. Det gäller oavsett om det överklagade beslutet fattats enligt 16 å tredje stycket NVL eller 3 kap. 2 å tredje stycket FBL.

dispensbeslut, företagna prövningen av fastighetsbildningsfrågan kan fastig- hetsbildningsmyndigheten knappast frångå den principiella uppfattning ifråga om markanvändningen som kommit till uttryck genom utgången i dispensärendet.5 Fastighetsbildningsmyndigheten konstaterar således att fastighetsbildningsåtgärden motverkar syftet med strandskyddsbestämmel- serna. Fastighetsbildningsmyndigheten skulle med största sannolikhet avstå från att begära länsstyrelsens prövning av fråga om medgivande enligt 3 kap. 2 å tredje stycket FBL, eftersom fastighetsbildningsmyndigheten mäste räkna med att länsstyrelsen svårligen kan gå ifrån regeringens ställningsta— gande i dispensärendet enligt naturvårdslagen. Resultatet torde alltså med stor visshet bli att fastighetsbildningsmyndigheten vägrar den begärda fastighetsbildningsåtgärden. Genom att sakägarna väljer den nu ifrågava- rande handläggningsordningen elimineras sålunda i betydande utsträckning risken för att det i fråga om samma mark uppkommer två oförenliga slutliga beslut beträffande markanvändningen.

Det är i belysning av nu gjorda bakgrundsteckning och beskrivna problematik som den i inledningen till avsnitt 3 nämnda skrivelsen av den 4 oktober 1978 från statens naturvårdsverk till regeringen skall ses. I skrivelsen har naturvårdsverket anfört bl. a. följande:

Naturvårdsverket har inte formell rätt att föra talan mot beslut enligt fastighetsbild— ningslagen. Om fastighetsbildning medges innebär detta i själva verket att en därpå följande ansökan om undantag enligt 16 å naturvårdslagen svårligen kan nekas. Om avstyckning skulle ske i förevarande fall skulle emellertid naturvårdsverket komma att anföra besvär över ett därpå följande undantag av länsstyrelsen enligt 16 å naturvårdslagen. Med hänsyn till såväl förfarandet vid fastighetsbildning som sakfrågan enligt naturvårdslagen, vill naturvårdsverket redan i förevarande läge fästa regeringens uppmärksamhet på ärendet.

Regeringen förordnade genom beslut den 31 januari 1980 att skrivelsen skulle överlämnas till fastighetsbildningsutredningen.

3.3.2 Överväganden och förslag

Lagförslag: 4 kap. 10 a å FBL

Fastighetsbildningsutredningen har efterhört i jordbruksdepartementet6 hur vanligt det är att beslut angående undantag från strandskyddsbestämmelser- na i naturvårdslagen såväl beslut enligt 16 å tredje stycket NVL som enligt 3 kap. 2 å tredje stycket FBL överklagas till regeringen. Därvid har upplysts att beslut enligt 16 å tredje stycket NVL ganska ofta överklagas. De flesta fallen avser beslut som gått den dispenssökande emot. Överklaganden förekommer emellertid även i fråga om beslut som lett till bifall av dispensbegäran. Klaganden kan härvid vara statens naturvårdsverk eller den kommun inom vilken den berörda marken är belägen. När det gäller beslut enligt 3 kap. 2 å tredje stycket FBL är överklagandefrekvensen mindre. Det rör sig om ett fåtal fall per år. Härvid har det — åtminstone under senare år — uteslutande varit fråga om talan mot beslut enligt vilka dispens vägrats. Vid tiden för fastighetsbildningsutredningens förfrågan —— november 1985 kunde man i departementet inte erinra sig något ärende där besvär anförts

mot ett beslut att medge dispens. Från departementets sida har vidare uppgetts att det, såvitt man kan komma ihåg, inte förekommit något fall där regeringen haft att pröva ett dispensärende enligt naturvårdslagen där dispensfrågan varit direkt förknippad med ett tidigare beslut enligt 3 kap. 2 5 tredje stycket FBL om medgivande till fastighetsbildning.

Mot nu angivna bakgrund förefaller det som om sådana komplikationer som utredningen pekat på i föregående avsnitt enbart är av teoretisk beskaffenhet. Å andra sidan torde det knappast ha varit lagstiftarens mening att utgången i ett ärende angående undantag från strandskyddsbestämmel- serna beträffande ett visst markområde skulle kunna utmynna i två oförenliga beslut till följd av att det gäller skilda regler i fråga om naturvårdsverkets rätt att överklaga beslut angående medgivande till bebyggelse respektive medgivande till fastighetsbildning inom strandskydds- område. Eftersom det emellertid inte går att utesluta att fattade markan- vändningsbeslut någon gång skulle kunna komma på kollisionskurs med varandra i ovan angiven mening, anser fastighetsbildningsutredningen att det finns fog för att lagstiftningsvägen förebygga att en dylik effekt inträder.

Vad som härvid skulle kunna komma i fråga vore att tillägga naturvårds- verket en rätt att besvära sig i första hand över beslut angående medgivande till fastighetsbildning inom strandskyddsområde enligt 3 kap. 2å tredje stycket FBL. Det torde vara en sådan rätt som främst efterlyses i den, genom regeringens förordnande, till fastighetsbildningsutredningen överlämnade skrivelsen från naturvårdsverket. Om man har ambitionen att motverka risken för uppkomst av olika markanvändningsbeslut i förevarande hänse- ende, torde det emellertid inte vara tillräckligt att ge naturvårdsverket besvärsrätt enbart beträffande beslut om dispens från naturvårdsföreskrifter enligt 3 kap. 2 å tredje stycket FBL. Det synes då erforderligt att utsträcka besvärsrätten till att omfatta även beslut av fastighetsbildningsmyndigheten om att — utan någon föregående dispensprövning enligt 3 kap. 2å tredje stycket FBL medge fastighetsbildning inom ett strandskyddsområde (jfr exempel på s. 143).7

Fastighetsbildningsutredningen avvisar emellertid en sådan lösning som nu nämnts. Skälet härtill är följande. Fråga om att ge en central myndighet möjlighet att öva inflytande på regional nivå, på sätt här är i fråga, måste bedömas mot bakgrund av det rådande läget på andra områden i hithörande hänseende och i belysning av den pågående samhällsutvecklingen. När det gäller inflytande i fråga om markanvändningen på det regionala planet utmärks den gällande ordningen av en decentralisering till olika regionala organ. Av den tidigare framställningen framgår sålunda att den regionala bevakningen av det allmännas intresse på naturvårdens område tillkommer länsstyrelsen eller den kommunala myndighet till vilken länsstyrelsen delegerat detta inflytande. Vidare är utvecklingen i samhället på väg mot en ytterligare decentralisering i förevarande avseende. Detta avspeglar sig särskilt i förslaget till plan- och bygglag (PBL) samt i förslag till annan lagstiftning med anknytning till nämnda lag. I belysning av det nu sagda skulle således en lösning såsom den av utredningen ovan beskrivna komma att verka i motsatt riktning i förhållande till den inflytandeordning som i dag gäller och till den pågående decentraliseringsutvecklingen. Detta finner utredningen inte lämpligt. Utredningen avstår därför från att lägga fram

7 Att tillägga naturvårds- verket besvärsrätt beträf- fande beslut rörande naturvårdsintressen som fattats med stöd av lag- regler utanför natur- vårds- och miljöskydd- slagstiftningen skulle inte vara något unikt. Sålunda kan nämnas att enligt 76 å väglagen har naturvårdsverket rätt att föra talan mot sådant vägverkets eller länssty- relsens beslut enligt väg- lagen som berör natur- vårdsverkets verksam- hetsområde. Talerätten har motiverats av ver- kets ställning som cen- tral myndighet för mil- jöskydd och naturvård (prop. 1971:123 5. 214).

8 Se a. a. avsnitt 3.2 s. 13 f.

något förslag angående besvärsrätt för naturvårdsverket.

Som framgår av redogörelsen under föregående avsnitt är det inte i första hand avsaknaden av rätt för naturvårdsverket att besvära sig mot ett dispensbeslut enligt 3 kap. 2å tredje stycket FBL som kan leda till två oförenliga beslut om markanvändningen beträffande samma markområde. De anförda exemplen där visar i stället att av större betydelse är frågan om vilken handläggningsordning en sakägare väljer för ett ärende om fastighets- bildning som berör mark inom strandskyddsområde. Lantmäteriverket har i sina ”Anvisningar för tillämpningen av fastighetsbildningslagen” utfärdat allmänna råd till fastighetsbildningsmyndigheterna i fråga om samordningen mellan prövning av fastighetsbildningsfrågan och dispens- eller tillstånds- prövning enligt annan lagstiftning. Där uttalas bl. a. att fastighetsbildnings— myndigheten i många fall bör rekommendera presumtiva förrättningssökan- de att begära dispens eller tillstånd enligt den lagstiftning som berörs innan fastighetsbildning söks. Lämnas tillstånd skall någon prövning enligt 3 kap. 2å andra stycket FBL inte ske. Detta följer av samma paragrafs fjärde stycke. Vidare uttalas i anvisningarna att i fall när fastighetsbildning har begärts men dispens eller tillstånd som behövs enligt annan lagstiftning inte har sökts, bör fastighetsbildningsmyndigheten rekommendera sakägaren att så snart som möjligt söka behövlig dispens eller behövligt tillstånd, så att prövningen av fastighetsbildningsfrågan och prövningen av dispens- eller tillståndsfrågan om möjligt kan samordnas. Om sakägare sökt dispens eller tillstånd när prövning av fastighetsbildningsfrågan aktualiseras och beslut i dispens- eller tillståndsfrågan är att påräkna inom nära förestående tid, bör fastighetsbildningsmyndigheten normalt avvakta detta beslut. Genom en sådan ordning underlättas en gemensam bedömning och en samordnad behandling.8

Vad som kommit till uttryck i de återgivna råden är ägnat att förhindra att motstridiga markanvändningsbeslut kommer till stånd. Fastighetsbildnings- utredningen vill därför understryka efterlevnaden av dessa råd. För det fallet fastighetsbildning har begärts anser utredningen emellertid härutöver en ändamålsenlig ordning vara att fastighetsbildningsmyndigheten får söka dispens eller tillstånd enligt den särskilda lagstiftningen för förrättningssö— kandens räkning. En sådan befogenhet kräver lagstiftningsåtgärd. Utred- ningen föreslår därför att en särskild paragraf härom tas in i fastighetsbild- ningslagen. Utredningen anser sig dock inte kunna överblicka konsekven- serna av att tillägga fastighetsbildningsmyndigheten en generell befogenhet i förevarande avseende. Utredningen har därför valt att begränsa befogenhe- ten till att avse ansökningar om fastighetsbildning för bebyggelse eller annat ändamål som kräver medgivande enligt bestämmelserna i naturvårdslagen. Paragrafen föreslås placerad bland de regler i 4 kap. FBL som handlar om förrättningens inledande och grunderna för handläggningen.

3.4 Frågor om vissa förenklingar beträffande handläggningen av fastighetsbildningsmål vid fastighetsdomstolen

Lagförslag: 16 kap. 3 å FBL 16 kap. 8 5 FBL 4 å FDL

Under utredningsarbetets gång har från fastighetsdomarhåll till fastighets- bildningsutredningen framförts önskemål om vissa ändringar av de för fastighetsbildningsmålen gällande processuella bestämmelserna i syfte att förenkla handläggningen av sådana mål vid fastighetsdomstolen. De bestämmelser som önskas ändrade i nämnt syfte är dels reglerna om fastighetsdomstolens domförhet, dels reglerna om fastighetsdomstolens möj- ligheter att avgöra mål i sak utan huvudförhandling.

Rättegångsutredningen (Ju 1977106) har enligt sina direktiv' att överväga bl. a. frågan om gränsdragningen mellan mål som skall handläggas i fastighetsdomstol och mål som skall handläggas av tingsrätt i vanlig sammansättning. I direktiven sägs att denna gränsdragning vållar vissa problem som det är angeläget att finna praktiska lösningar på. Utredningen bör härvid ha möjlighet att överväga lösningar av även radikalt slag. Enligt direktiven är en tänkbar möjlighet att avskaffa begreppet fastighetsdomstol och i stället införa regler enligt vilka vissa typer av mål skall handläggas av vissa tingsrätter i särskild sammansättning.

Vid samråd som fastighetsbildningsutredningen har haft med företrädare för rättegångsutredningen i december 1985 har upplysts att rättegångsutred- ningens överväganden rörande de mål som enligt nuvarande regler skall tas upp av fastighetsdomstol ännu inte tagit sig något bestämt uttryck. Ett slutligt förslag från rättegångsutredningen i denna del kan tidigast föreligga under senare hälften av 1986.

Med hänsyn till att viss osäkerhet synes råda i fråga om dels det resultat som rättegångsutredningens ifrågavarande överväganden kommer att utmynna i, dels tidpunkten för utredningens definitiva ställningstagande, har fastighetsbildningsutredningen sett sig oförhindrad att ta upp de aktualise- rade processuella frågorna till behandling. Innan detta sker skall emellertid först med några ord beröras förhållandet mellan reglerna i rättegångsbalken och de nu gällande särskilda reglerna om förfarandet i fastighetsbildningsmål som finns intagna dels i lagen (1969:246) om domstolar i fastighetsmål, dels i 16 kap. FBL.

Fastighetsmål är enligt lagen om domstolar i fastighetsmål (FDL) sådana mål eller ärenden som enligt vad som föreskrivs i särskild lag eller annan författning skall upptas av fastighetsdomstolen. Till denna kategori hör bl. a. fastighetsbildningsmålen, dvs. de mål som enligt fastighetsbildningslagstift— ningen fullföljs från förrättningsinstansen. Enligt 2å FDL skall angående rättegången vid fastighetsdomstol i tillämpliga delar gälla vad som är föreskrivet om allmän domstol, såvida inte särskilda bestämmelser är meddelade. Härvid är det reglerna om rättegången vid allmän underrätt som i första hand blir tillämpliga. När det gäller fastighetsbildningsmålen måste

' Kommittédirektiv 1977:10 och 1981247.

? Föreligger särskilda skäl kan ytterligare en teknisk ledamot ingå i domstolen. Vidare kan, beträffande mål av mera vidlyftig beskaffenhet som skall avgöras efter huvudförhandling, såväl antalet lagfarna ledamö— ter som antalet nämnde- män utökas med en le- damot av respektive kategori.

man emellertid beakta att domstolen är överinstans i förhållande till fastighetsbildningsmyndigheten. Detta medför att vissa av rättegångsbalkens bestämmelser om rättegången vid allmän underrätt inte kan tillämpas i fråga om fastighetsdomstolens handläggning av dessa mål. I stället bör enligt motivuttalande vissa bestämmelser i 52 kap. RB om besvär vinna tillämp- ning.

I 3— 12 åå FDL finns bestämmelser om fastighetsdomstols sammansättning och om förfarandet vid fastighetsdomstol. Vad som föreskrivs om förfaran- det kompletteras för fastighetsbildningsmålens vidkommande av reglerna i 16 kap. FBL. De sålunda meddelade särbestämmelserna i lagen om domstolar i fastighetsmål och fastighetsbildningslagen tar, såsom framgår av det ovan återgivna innehållet i 2 å FDL, över de bestämmelser i rättegångs- balken som strider däremot. Av denna anledning är t. ex. reglerna i 42 kap. 20å RB angående huvudförhandling som sker i förenklad form inte tillämpliga. Av samma anledning och på grund av att fastighetsbildningsmå- len ofta har indispositiv karaktär torde inte heller reglerna i 42 kap. 18 å RB om meddelande av tredskodom, dom i anledning av medgivande eller eftergivande och om stadfästelse av förlikning vara tillämpliga annat än i undantagsfall.

Om de tidigare nämnda, från fastighetsdomarhåll aktualiserade, frågorna beträffande förenklingar i fråga om handläggningen av fastighetsbildnings- mål är följande att säga.

Vad först beträffar frågan om fastighetsdomstolens domförhet med avseende på fastighetsbildningsmålen gäller som huvudregel enligt 3 å FDL att domstolen skall bestå av två lagfarna ledamöter, en teknisk ledamot och två nämndemän? Från denna huvudregel stadgas i 4 å FDL undantag som innebär att fastighetsdomstolen i vissa fall är domför i förenklad samman- sättning. I nämnda paragrafs första mening, som har utformats i första hand med tanke på föreskrifterna i 16 kap. 8 å första stycket FBL om att det under vissa förutsättningar är möjligt att pröva fastighetsbildningsmål i sak utan huvudförhandling, stadgas sålunda att när mål enligt särskilda bestämmelser efter prövning av själva saken avgörs utan huvudförhandling är fastighets- domstolen domför utan nämndemännen. Vidare stadgas i 4 å andra meningen FDL att fastighetsdomstolen ”i övrigt” vid handläggning av mål är domför med en lagfaren ledamot i samma utsträckning som föreskrivs för tingsrätt. För fastighetsbildningsmålens vidkommande blir sistnämnda domförhetsregel tillämplig vid sådan handläggning som fordras för målets beredande till slutligt avgörande i enlighet med vad som stadgas i 16 kap. 3 å FBL samt vid bl. a. handläggning av frågor om avvisning och avskrivning av dylika mål.

Det har nu hävdats att sagda domförhetsregler i vissa fall framstår som alltför stelbenta. Det gäller först och främst sådana fall där det under ensamdomarens förberedande handläggning uppkommer enighet mellan sakägarna och andra taleberättigade om att ett överklagat beslut från fastighetsbildningsmyndigheten skall ändras på visst sätt och förutsättningar i övrigt föreligger överenskommelsen bedöms t. ex. inte strida mot allmänna intressen -— att besluta i enlighet med vad sakägarna kommit överens om. Blir sakägarna ense vid sådant särskilt sammanträde som det stadgas om i 16 kap. 3 å andra stycket FBL har man menat, att

ensamdomaren själv borde kunna få avgöra målet vid sammanträdet och inte som i dag vara tvungen att avvakta till dess ytterligare en lagfaren ledamot samt den tekniske ledamoten kan delta i avgörandet. Önskemålet om att ensamdomare själv borde få avgöra mål i vilka sakägarna är ense omfattar även de fall där enigheten uppkommer under skriftlig förberedande handläggning. Förutom beträffande nu nämnda fall, när det föreligger enighet mellan sakägarna, har framförts önskemål om att fastighetsbild— ningsmål borde få avgöras av ensamdomare även i andra fall. Det gäller sådana slag av mål som kan anses vara av enkel beskaffenhet eller angår små värden. Såvitt angår mål som rör små värden har dragits paralleller med vad som gäller härom enligt lagen (1974:8) om rättegången i tvistemål om mindre värden (småmålslagen).

Vad härefter gäller frågan om möjligheten för fastighetsdomstolen att avgöra mål efter prövning av själva saken utan huvudförhandling utgår bestämmelserna i 16 kap. FBL från att fastighetsbildningsmål skall företas till huvudförhandling under medverkan av sakägare och andra taleberättigade. Emellertid har det ansetts att vissa fastighetsbildningsmål lämpar sig mindre väl för en sådan handläggning än för ett rent skriftligt förfarande och att i andra mål fördelarna med huvudförhandling är mindre framträdande samtidigt som kostnaderna är betydande. Behovet av huvudförhandling har också bedömts vara mindre i fastighetsbildningsmål än i vanliga tvistemål med hänsyn till att fastighetsdomstolen här är överinstans i förhållande till fastighetsbildningsmyndigheten och dess prövning är begränsad till material som åtminstone i huvudsak bedömts redan vid förrättningen. Även det förhållandet att prövningen i fastighetsbildningsmålen ofta grundar sig på skriftligt material har ansetts medföra att en huvudförhandling inte har samma betydelse som annars. På grund härav hari 16 kap. 8 å FBL — somi viss mån utformats efter förebild av 50 kap. 21 å RB i dess lydelse före 1 juli 1984 tagits upp regler som tillåter att fastighetsbildningsmål avgörs utan huvudförhandling. Sålunda stadgas i 16 kap. 8 å första stycket första meningen FBL att fastighetsdomstolen får avgöra mål på handlingarna när huvudförhandling kan antas sakna betydelse för prövningen och sakägare eller företrädare för allmänt intresse inte begärt huvudförhandling. Avgö- rande för domstolens ställningstagande skall således vara en bedömning huruvida en förhandling kan tänkas medverka till att utredningen i målet blir mera fullständig. Domstolen är skyldig att beakta önskemål av dem som för talan i målet. Begärs huvudförhandling skall sådan äga rum. Domstolen får dock enligt vad som sägs i 16 kap. 8 å första stycket andra meningen FBL avgöra mål på handlingarna oberoende av parternas inställning när besvärstalan förts särskilt enligt 15 kap. 2 eller 4 å FBL, när fastighetsregis- termyndigheten sökt rättelse enligt 15 kap. 10å FBL och när domstolen finner uppenbart att den fullföljda talan är ogrundad. I 16 kap. 8 å andra stycket FBL föreskrivs att huvudförhandling inte fordras för prövning som inte avser själva saken.

Beträffande förevarande fråga har nu som önskemål framförts att avgörande av fastighetsbildningsmål utan huvudförhandling, när fråga är om avgörande efter prövning av själva saken, bör få äga rum i större utsträckning oberoende av sakägares eller företrädares för allmänt intresse inställning än vad som medges enligt 16 kap. 8 å första stycket FBL.

3 Se Ju U 1983/84:15 s. 21

Fastighetsbildningsutredningen gör följande bedömning.

Genom lag (1984:131) om ändring i rättegångsbalken som trädde i kraft den 1 juli 1984 har genomförts ett antal ändringar i balken i syfte att effektivisera verksamheten vid de allmänna domstolarna. Ändringarna, som i huvudsak grundade sig på förslag av rättegångsutredningen, rör bl. a. domstols domförhet och dess möjligheter att avgöra mål utan huvudförhand- ling. Sålunda har, vad först beträffar domförheten, tingsrätt fått ökade möjligheter att avgöra tvistemål vid huvudförhandling med en enda lagfaren domare. Vidare gäller numera att hovrätt i princip är domför med tre lagfarna domare i de fall där minimiantalet tidigare har varit fyra. Vad beträffar möjligheten att avgöra mål utan huvudförhandling kan särskilt uppmärksammas ändringarna i 50 kap. 21 å och 51 kap. 21 å RB som innebär att hovrätt fått ökade möjligheter att avgöra mål på handlingarna oberoende av parternas inställning.

Ändringar av de beträffande förfarandet vid fastighetsdomstol gällande reglerna om domförhet och om avgörande av mål utan huvudförhandling i enlighet med vad som önskats från fastighetsdomarhåll skulle innebära en förenkling av verksamheten vid nämnda domstolar. Syftemålet med sådana ändringar är således detsamma som det som legat bakom motsvarande — nyss nämnda — ändringar såvitt avser förfarandet vid allmän domstol. Sistnämnda ändringar har genomförts utan att de rättssäkerhetskrav som är befogade att ställa på rättskipningen har ansetts satta åt sidan.3 Mot nu redovisad bakgrund och eftersom det med hänsyn till det rådande statsfinansiella läget måste bedömas som angeläget att möta en ökande arbetsbelastning för domstolarna med förenklade handläggningsregler är fastighetsbildningsutredningen beredd att i huvudsak medverka till framläg- gande av de ändringsförslag beträffande de för förfarandet vid fastighets- domstol styrande reglerna som, enligt vad som framgått ovan, förordats från fastighetsdomarsidan.

I fråga om domförheten föreslår utredningen sålunda till att börja med att i 16 kap. 3 å FBL görs det tillägget att om det vid sådant särskilt sammanträde som sägs i paragrafens andra stycke uppkommer enighet mellan sakägarna eller mellan dessa och annan taleberättigad om på vilket sätt det överklagade förrättningsbeslutet skall ändras, målet får avgöras vid sammanträdet. Regeln, som har en viss förebild i 42 kap. 18 å RB, har gjorts fakultativ. Om tveksamhet föreligger i fråga om förutsättningarna för ändring i enlighet med överenskommelsen torde som regel målet inte lämpa sig för avgörande vid sammanträdet. För att det skall vara möjligt för den lagfarne domare som leder sammanträdet att ensam fatta avgörandet i fråga krävs en ändring i 4 å FDL.

Enighet av ovannämnt slag mellan de inblandade i fastighetsbildningsmå- let kan naturligtvis uppkomma även under den skriftliga förberedande handläggningen. Det torde inte kunna resas några invändningar mot att ett sådant mål alltid får avgöras utan huvudförhandling av den handläggande ensamdomaren. Detta fordrar ändringar av dels 16 kap. 8 å FBL, dels 4 å FDL.

Önskemålen om en utvidgning av ensamdomarkompetensen går emeller- tid längre än till att avse enbart de situationer när enighet mellan parterna råder om hur målet skall avgöras. Som tidigare redovisats har således

förordats att även mål som är av enkel beskaffenhet eller som eljest angår små värden skall få avgöras av ensamdomare. Fastighetsbildningsutredning- en anser att jämväl dessa önskemål i huvudsak torde kunna uppfyllas utan olägenhet. Ledning för lagteknisk lösning har utredningen ansett kunna hämtas från 1 kap. 3 å femte stycket RB och de övervägandenl som ligger bakom de senaste ändringarna av lagrummet samt från 42 kap. 20 å andra stycket RB. Utredningen föreslår följande.

Vid huvudförhandling i fastighetsbildningsmål är fastighetsdomstolen domför med en lagfaren domare när det är tillräckligt med hänsyn till målets beskaffenhet och sakägarna och andra taleberättigade samtycker till det. Oavsett om de nämnda personerna samtycker, skall samma domförhetsregel gälla vid huvudförhandlingen, när saken är uppenbar.

De fall som ryms under regeln kan vara av olika beskaffenhet. Således kan situationen vara lik den som föreligger när tingsrätten i vanligt tvistemål håller huvudförhandling i förenklad form jämlikt 42 kap. 20 å andra stycket RB. Fastighetsbildningsutredningen tänker t. ex. på det fall när målet blir färdigberett för huvudförhandling vid sådant särskilt sammanträde som sägs i 16 kap. 3 å FBL samt de personer som fastighetsdomstolen är skyldig att kalla till huvudförhandling enligt vad som föreskrivs i 16 kap. 5 å FBL är närvarande vid sammanträdet eller eljest lätt tillgängliga. Om det inte åberopas muntlig bevisning — eller därest den som önskas hörd i bevissyfte kan inställa sig genast eller inom kort tid — torde den nu förordade domförhetsregeln underlätta möjligheterna att hålla huvudförhandling i målet antingen i omedelbar anslutning till sammanträdet eller inom viss kortare tid från det detta avslutades.

Den förordade regeln täcker emellertid även de fall där de förberedande åtgärderna i målet inte företas vid sammanträde som sägs i 16 kap. 3 å FBL eller därest visserligen sådant sammanträde hålles men huvudförhandling inte kan ske i ”förenklad form” på grund av att föreskrifterna i 16 kap. 5 å FBL inte kan iakttas eller att bevisningen i målet inte är tillgänglig.

Vad utredningen nu föreslagit tar sikte på huvudförhandlingsfallen. De förordade domförhetsreglerna bör självfallet även gälla i de fall när målet kan avgöras på handlingarna.

Utgångspunkten för bedömningen av om det är tillräckligt med en enda lagfaren domare är således det enskilda målets beskaffenhet, dvs. dess omfattning och svårighetsgrad. Även om sakägarna, t. ex. av tidsskäl, begär att målet skall avgöras av ensamdomare är det rätten som har det slutliga avgörandet. Ensamdomaralternativet bör i allmänhet inte väljas när det blir fråga om en mer omfattande bevisbedömning eller när syn hålls. Detsamma bör gälla mål av särskild teknisk beskaffenhet. I mål av sist nämnt slag är det särskilt välmotiverat att målet avgörs med fullsutten rätt, eftersom målet då kommer att tillföras den sakkunskap som den tekniske ledamoten besit- ter.

Det kan naturligtvis förekomma fastighetsbildningsmål av mindre omfatt- ning eller svårighetsgrad som kräver tekniska bedömningar utan att målet för den skull kan sägas vara av utpräglad teknisk art. Målet torde med andra ord i och för sig vara av sådan beskaffenhet att det kan avgöras av ensamdomare i enlighet med vad ovan förordats. Trots denna beskaffenhet torde det emellertid ofta kunna vara av värde att den tekniske ledamotens kunnande

** Se proposition 1983/ 84:78 5. 22 ff

utnyttjas i målet. Det kan då övervägas om detta skall ske genom enbart rådgivning till ensamdomaren eller om därutöver den tekniske ledamoten skall delta i avgörandet tillsammans med domaren. Det är i praxis vanligt att den tekniske ledamoten deltar i sådant särskilt sammanträde varom stadgas i 16 kap. 3 å FBL som biträde åt den lagfarne domaren. Om det härvid — i enlighet med vad utredningen ovan föreslagit -— blir aktuellt att fatta avgörande vid sammanträdet eller vid sådan huvudförhandling som får hållas i omedelbar anslutning till sammanträdet torde utan olägenhet den tekniske ledamoten böra kunna delta i avgörandet. Fastighetsbildningsutredningens överväganden leder sålunda fram till det ställningstagandet att till den föreslagna regeln angående endomarkompetens skall fogas det tillägget att i avgöranden avseende ifrågavarande mål får jämväl den tekniske ledamoten delta, om det är lämpligt.

Utredningens nu framförda förslag fordrar ändringar i 4 å FDL. I specialmotiveringen lämnar utredningen exempel på fastighetsbildningsmål som kan lämpa sig för avgörande av en enda lagfaren domare eller av denne i och en teknisk ledamot. '

Vad härefter gäller frågan om möjligheten för fastighetsdomstolen att i ökad utsträckning kunna avgöra mål på handlingarna oberoende av sakägares och andra taleberättigades inställning föreslår utredningen, efter förebild av 50 kap. 21 å tredje stycket RB, att ett fastighetsbildningsmål alltid får avgöras utan huvudförhandling, om det är uppenbart att sådan förhandling är obehövlig. Genom nämnda regel kommer att förhindras att en sakägare i rent obstruktionssyfte tvingar fram en huvudförhandling, när inte någon annan inblandad anser att en sådan behövs och därför underlåter att begära en dylik förhandling. Vidare torde regeln bli tillämplig i de fall när sakägarna och övriga taleberättigade under skriftlig förberedande handläggning blir eniga om hur det överklagade beslutet skall ändras. Regeln får emellertid inte leda till att fastighetsdomstolen agerar utan varje som helst hänsynsta- gande till de taleberättigades vilja. Fastighetsdomstolen bör sålunda normalt inte gå emot en begäran om huvudförhandling som framställs av en majoritet av sakägare.

Den nu förordade regeln tas lämpligen in i 16 kap. 8 å FBL. Den i sagda paragrafs första stycke andra meningen intagna föreskriften om att fastighetsdomstolen alltid får avgöra ett mål utan huvudförhandling, om domstolen finner uppenbart att talan är ogrundad, blir härigenom överflödig och kan utmönstras.

4. Vissa frågor om boendeinflytande vid bildande och förvaltning av gemensamhetsanläggning

4.1. Hyresgästers ställning enligt anläggningslagen

4.1.1. Gällande ordning

Enligt 20 å AL har hyresgäster, i egenskap av innehavare av särskild rätt till fastighet som tas i anspråk för gemensamhetsanläggning, ställning som sakägare vid anläggningsförrättningen, om deras rätt berörs. Kort tid efter anläggningslagens ikraftträdande ansågs emellertid denna sakägarställning inte i tillräcklig utsträckning tillgodose hyresgästernas intressen vid anlägg- ningsförrättningar. Genom lagen (1974:822) om ändring i anläggningslagen, som trädde i kraft den 1 januari 1975, infördes därföri 7, 18, 19, 30 och 31 åå AL bestämmelser som gav hyresgästerna ett ökat inflytande vid bildande av gemensamhetsanläggningar. De nya bestämmelserna, som har karaktären av försöksverksamhet, gäller tills vidare dels i kommunerna i Stockholms-, Göteborgs- och Malmö-områdena,' dels i annan kommun om regeringen förordnar om det på ansökan av förening som är ansluten till riksorganisation av hyresgäster och inom vars verksamhetsområde kommunen är belägen. Något beslut om utvidgning av tillämpningsområdet har inte meddelats av regeringen.

Inflytandereglerna har följande innebörd. Hyresgäster i en fastighet har enligt 18 å rätt att ta initiativ till inrättande eller förändring av gemensamhetsanläggning. Hyresgästerna skall därvid vara företrädda av sin organisation. Med hyresgästorganisation menas i detta sammanhang riksorganisation av hyresgäster eller förening som är ansluten till sådan organisation och inom vars verksamhetsområde de fastigheter som skall delta i anläggningen är belägna.

Har hyresgästorganisation använt sig av den nämnda initiativrätten är fastighetsbildningsmyndigheten enligt 19 å skyldig att underrätta organisa- tionen om tid och plats för anläggningsförrättningen eller, därest förrätt- ningen kan handläggas helt utan sammanträde, om förrättningen innan den avslutas. Hyresgästorganisation skall också underrättas om annan anlägg- ningsförrättning ifall denna kan beröra hyresgästers rätt. Vid tillämpningen av sistnämnda bestämmelse behöver fastighetsbildningsmyndigheten enbart beakta mera påtagliga inverkningar på hyresgästernas nyttjanderätt av ifrågasatt åtgärd. Finns hyresgästförening för det område som förrättning avser, är det denna och inte riksorganisationen som fastighetsbildningsmyn- digheten skall underrätta.

' De ifrågavarande kom- munerna är följande, nämligen Stockholms län: Botkyrka, Dande- ryd, Ekerö, Haninge. Huddinge, Järfälla, Li- dingö, Nacka, Sigtuna, Sollentuna, Solna, Stockholm, Sundbyberg, Tyresö, Täby, Upplands- Bro, Upplands Väsby, Vallentuna, Vaxholm och Värmdö kommuner, Malmöhus län: Bara (ingår numera i Sveda- la), Burlöv, Kävlinge, Lomma, Lund, Malmö, Staffanstorp, Svedala, Trelleborg och Vellinge kommuner, Hallands län: Kungsbacka kom- mun, Göteborgs och Bohus län: Göteborg, Härryda, Kungälv, Mölndal, Partille, Sten— ungsund, Tjörn och Öckerö kommuner, Älvsborgs län: Ale och Lerum kommuner.

Den närmare innebörden av bestämmelserna i 19å är att hyresgästerna genom hyresgästorganisationen har rätt att föra talan vid en anläggningsför- rättning. Sådan rätt kan även tillkomma en enskild hyresgäst, nämligen om denne är att anse som sakägare enligt 20 å AL. Det är sålunda tänkbart att i en och samma förrättning förs talan av såväl hyresgäster individuellt som av hyresgästorganisation. Organisationens talerätt är emellertid generellt sett mera omfattande än den enskilde hyresgästens och helt oberoende av om talerätt tillkommer den enskilde hyresgästen. Till skillnad från den enskilde hyresgästen kan således hyresgästorganisationen ha rätt att föra talan även i det fallet att fastighet skall ingå i anläggningen utan att tas i anspråk för densamma.

Enligt 7å skall vid tillämpningen av det 5. k. opinionsvillkoret hyresgäst- organisationens synpunkter tillmätas samma betydelse som fastighetsägar- nas. Det innebär att en anläggning kan hindras om fastighetsägarna och hyresgästerna, företrädda av sin organisation, mera allmänt motsätter sig åtgärden. Å andra sidan bör vid tillämpning av opinionsvillkoret hyresgäst- sidans mening kunna beaktas också till stöd för att en viss anläggningsåtgärd bör genomföras, även om en majoritet av fastighetsägare motsätter sig ' den. ,'

130 5 föreskrivs att hyresgästorganisationen i den ordning som gäller för I sakägare skall få föra talan mot anläggningsbeslut och beslut mot verkstäl- ; lande av förrättning som organisation begärt. Av paragrafen jämförd med 15 l kap. 2 å sista stycket FBL framgår att hyresgästorganisation också får föra talan mot beslut varigenom dess ansökan om anläggningsförrättning avvisats. Mot andra beslut av fastighetsbildningsmyndigheten, t. ex. särskilt beslut om fördelningen av kostnaderna för anläggningen, får däremot organisationen inte föra talan.

Om hyresgästorganisation har fört talan mot fastighetsbildningsmyndig- hetens beslut, skall organisationen i processuellt hänseende behandlas som sakägare i målet. Bestämmelse härom är upptagen i 31 å. Detta innebär bl. a. att hyresgästorganisationen får föra talan i målet och överklaga domstols avgörande enligt vad som gäller för sakägare. Fullföljs talan av annan och kan talan beröra hyresgästers rätt, bör organisationen ha ställning som sakägare. Finns hyresgästförening anses denna och inte riksorganisationen skola behandlas som sakägare.

I fråga om förrättningskostnader gäller att hyresgästorganisation, som påkallat förrättning, enligt 29 å andra stycket AL jämfört med 2 kap. 6 å FBL kan få betala ersättning om ansökningen avvisas eller förrättningen inställs men inte kostnaderna för förrättningen i andra fall. I mål vid domstol gäller, om inte annat följer av 18 kap. 6 eller 8 å RB, att hyresgästorganisation som förlorar målet kan efter skälighet förpliktas utge ersättning för annan sakägares rättegångskostnader.

4.1.2. Bakgrund till nuvarande bestämmelser

Boende- och bostadsfinansieringsutredningarna avgav i mars 1974 gemen— samt betänkandet (SOU 1974.'17—I8) Solidarisk bostadspolitik. I betänkan- det behandlades bl.a. målen för bostadspolitiken, vissa frågor rörande bostadsmiljö och boendedemokrati samt förslag till nytt finansieringssystem

för bostadsbyggandet. Under rubriken boendedemokrati tog utredningarna upp bl. 3. frågor om hyresgästers möjligheter att utöva inflytande över den egna boendemil jön. Utredningarna ansåg därvid att fastighetsägaren borde i görligaste mån överlåta beslutanderätten över gemensamma anordningar inom- och utomhus till dem som bor i fastigheten eller bostadsområdet. Ekonomiska förhållanden skulle enligt utredningarna regleras genom särskilt upprättade avtal mellan fastighetsägaren och en avtalskapabel part hos de boende. Förändring av gemensamma anordningar inom- eller utomhus borde, enligt utredningarna, kunna påyrkas av hyresgästförening- en. Omvänt borde gälla att fastighetsägaren inte skulle kunna genomföra väsentlig förändring utan föregående förhandling med hyresgästföreningen. I betänkandet uttalades vidare att de boendes möjlighet att påverka närmiljön inte endast berör anordningar inom den egna fastigheten utan att det ofta är fråga om anläggningar inom andra fastigheter eller på allmän mark. Härvid nämndes som exempel de fall när tomtmark behöver tas i bruk för en lekplats och när rivning av plank mellan olika tomter behöver ske.

I betänkandet lades inte fram något förslag till ny lagstiftning. På grundval av bl. a. betänkandet, vilket i vanlig ordning remissbehand- lades, lade regeringen i oktober 1974 fram propositionen 1974:150 angående riktlinjer för bostadspolitiken. I propositionen behandlades centrala bostads- politiska frågor, däribland vissa spörsmål angående hyresgästers boendein- flytande. Härom anförde föredragande departementschefen att det var otillfredsställande att de stora grupperna av hyresgäster praktiskt taget helt saknade en motsvarighet till det inflytande över utformningen av sina bostäder och dessas omgivning som tillkom småhusägare och bostadsrätts- havare. Han framhöll att det inte fanns något avgörande skäl för att bestämmanderätten över bostadsförhållandena vid hyresrätt, på sätt som var fallet, var förbehållen dem som ägde bostadsfastigheterna. Innan en mera fullständig lösning av frågan om hyresgästernas bestämmanderätt kunde övervägas ansåg departementschefen emellertid att man borde avvakta erfarenheterna av sådana former för inflytande som redan var under utveckling. Han menade dock att vissa frågor om boendeinflytande hade sådan angelägenhetsgrad att de borde tas upp till behandling omedelbart. En av dessa gällde hyresgästernas ställning enligt anläggningslagen. Departe- mentschefen uttalade därvid att hyresgästerna i egenskap av innehavare av särskild rätt till fastighet som tas i anspråk för gemensamhetsanläggning visserligen hade ställning som sakägare vid förrättningen (jfr 20 å AL), men att deras intressen inte därigenom kunde anses tillräckligt tillgodosedda. Han ansåg därför att hyresgästernas ställning enligt anläggningslagen borde stärkas. Till närmare utveckling av sin uppfattning anförde departements— chefen följande:

Bl.a. i samband med sanering av bostadsfastighet kan fråga om inrättande av gemensamhetsanläggning enligt anläggningslagen (1973:1149) uppkomma. Gemen- samhetsanläggning kan vara t. ex. parkeringsanläggning, förbindelseled, gårdsutrym- me, lekplats, värmeanläggning eller tvättstuga. Gemensamhetsanläggning inrättas genom förrättning av fastighetsbildningsmyndigheten. Rätt att begära förrättning enligt anläggningslagen tillkommer ägaren av fastighet som avses skola delta i anläggningen samt byggnadsnämnden. Även länsstyrelsen kan i vissa fall påkalla anläggningsförrättning. Inrättandet av gemensamhetsanläggning förutsätter viss

' Departementschefens uttalande avser inte en- bart frågan om vem som skulle utöva hyresgästin- flytande enligt anlägg- ningslagen. Uttalandet hänför sig också till ett samtidigt framlagt för- slag om att ge hyresgäs- ter initiativrätt när det 'gällde upprustningsåläg- gande m. m. enligt bo- stadssaneringslagen.

2 Detta uttalande tar inte enbart sikte på hy- resgästinflytande enligt anläggningslagen. Det avser även vad som för- ordades om sådant infly- tande enligt bostadssa- neringslagen.

samstämmighet bland ägarna av de fastigheter som skall delta i anläggningen. Om dessa mera allmänt motsätter sig åtgärden och har beaktansvärda skäl för det. får anläggningen enligt 7 å anläggningslagen inte inrättas (dets. k. opinionsvillkoret). Vid prövningen skall främst deras mening beaktas som har störst nytta av anläggningen. Nyssnämnda hinder mot inrättande av anläggning gäller inte om behovet av anläggningen är synnerligen angeläget.

De gemensamhetsanläggningar som kan komma i fråga i anslutning till bostadsfas- tigheter angår uppenbarligen ofta hyresgästerna i hög grad. Det är här naturligt att jämföra dem med bostadsrättshavare, vilka kan tillvarata sina intressen enligt anläggningslagen genom sin förening i dess egenskap av fastighetsägare. Det är därför rimligt att hyresgästerna genom hyresgästorganisationen ges rätt att ta initiativ till inrättande av sådan anläggning. Hyresgästorganisation bör därför få rätt att göra ansökan enligt anläggningslagen och att yttra sig över ansökan som fastighetsägare gjort. Motsätter sig organisationen därvid åtgärden, bör dess mening beaktas på samma sätt som nu gäller i fråga om fastighetsägarnas. Det innebär att en anläggning kan hindras om fastighetsägarna och hyresgästerna mera allmänt motsätter sig åtgärden. Å andra sidan bör vid tillämpning av opinionsvillkoret hyresgästernas mening kunna beaktas också till stöd för att en viss anläggningsåtgärd bör genomföras. även om en majoritet av fastighetsägare motsätter sig den. Den ordning som förordats bör dock tills vidare gälla bara inom Stockholms-, Göteborgs- och Malmöområ- dena.

Enligt vad som sålunda förordades skulle det ifrågavarande inflytandet utövas av hyresgästerna genom hyresgästorganisation. Till närmare utveck- ling härav anförde departementschefen följande:

När det gäller huset sett som helhet och omgivningen måste bestämmanderätten tillkomma hyresgästerna som kollektiv. Uppgiften att företräda hyresgästerna som kollektiv bör ankomma på den organiserade hyresgäströrelsen. — —

Den nuvarande hyreslagstiftningen har utformats med utgångspunkt i att det på hyresmarknaden finns starka partsorganisationer. Förfarandet i hyrestVister bygger på tanken att tvisterna ofta är sådana att uppgörelse kan nås, om parterna får tillfälle att väga sina synpunkter och argument mot varandra. Många tvister kan därför biläggas genom enskilda förhandlingar, vid vilka organisationerna förutsätts spela en viktig roll. Frågor om ombyggnad och andra ändringsarbeten, bortsett från plansynpunkter och byggnadstekniska aspekter, förefaller vara väl ägnade att lösas genom förhand- lingar och överenskommelser under medverkan av parternas organisationer på samma sätt som nu gäller för hyressättningen på stora delar av hyresmarknaden. Boendein- flytandet bör således på hyresgästsidan få utövas av riksorganisation av hyresgäster eller av förening som är ansluten till sådan organisation och inom vars verksamhets— område fastigheten är belägen.'

Departementschefen utvecklade även varför den förordade ordningen tills vidare skulle gälla i enbart Stockholms-, Göteborgs- och Malmöområdena. Härom anförde han följande:

Som jag förut framhållit utgör de reformer rörande boendeinflytandet som jag avser att föreslå det första steget mot ett mer omfattande inflytande för hyresgästerna. Det är fråga om viktiga nyheter av principiell natur. Mot den bakgrunden finner jag det naturligt att den föreslagna reformen får karaktären av en försöksverksamhet som får vidareutvecklas när närmare erfarenheter vunnits av den. Behovet av reformer är störst inom storstadsområdena där ombyggnads- och saneringsverksamheten är särskilt livlig. Jag föreslår därför att den nya lagstiftningen till en början begränsas till att gälla kommunerna i Stockholms-, Göteborgs- och Malmöområdena?

De sålunda framlagda övervägandena utmynnade i ett förslag till lag om ändring i anläggningslagen. Enligt förslaget gavs hyresgäster rätt att ta initiativ till inrättande eller förändring av gemensamhetsanläggning (18 5) samt möjlighet att föra talan vid förrättningen (19 å). Vidare föreslogs att vid tillämpning av det 5. k. opinionsvillkoret hyresgästernas synpunkter skulle tillmätas samma betydelse som fastighetsägarnas (7 €). Slutligen gavs enligt förslaget hyresgästerna rätt att dels fullfölja talan mot beslut vid förrättning- en (30 å) , dels föra talan vid domstol i mål om anläggningsfråga (31 å). I de nu angivna hänseendena skulle hyresgästerna företrädas av sin organisation med vilket begrepp skulle förstås riksorganisation av hyresgäster eller förening ansluten till sådan organisation och inom vars verksamhetsområde fastigheterna är belägna. De nya bestämmelserna föreslogs tills vidare äga tillämpning i Stockholms-, Göteborgs- och Malmöområdena.

Vid riksdagsbehandlingen av propositionen tillstyrkte civilutskottet (CU 197436) vad som sålunda föreslagits. Med anledning av två motioner i vilka yrkades att de nya bestämmelserna skulle gälla hela landet, uttalade emellertid utskottet att det för sin del fann det lämpligt att bestämmelserna i fråga blev tillämpliga i även andra kommuner än de i propositionen angivna om regeringen förordnar om det på ansökan av förening, som är ansluten till riksorganisation av hyresgäster och inom vars verksamhetsområde kommu- nen är belägen. På förslag av utskottet fogades sålunda en regel av nu nämnt innehåll till den i propositionen framlagda giltighetsregeln.

Efter hemställan av utskottet antog riksdagen förslagen i propositionen med det av utskottet gjorda tillägget (rskr 19741372).

4.1.3. Bestämmelsernas tillämpning i praktiken

Hyresgästernas riksförbund och Sveriges fastighetsägareförbund har varit fastighetsbildningsutredningen behjälpliga med att belysa hur hyresgästin- flytandet har fungerat i praktiken. Detta har skett genom enkäter som de båda förbunden har gjort hos hyresgäst- och fastighetsägareföreningar.

Hyresgästernas riksförbunds enkät

Hyresgästernas riksförbund har tillskrivit samtliga till förbundet anslutna hyresgästföreningar, inalles 21 stycken, och frågat i hur stor omfattning reglerna om hyresgästinflytande i anläggningslagen använts inom de områden där reglerna är tillämpliga samt huruvida det finns önskemål om att de ifrågavarande reglerna blir gällande även i andra delar av landet. De hyresgästföreningar inom vars verksamhetsområde inflytandereglerna gäller, nämligen H yresgästföreningen i Stor-Stockholm, H yresgästföreningen [ Västra Sverige, Hyresgästföreningen iSödra Skåne samt Hyresgästförening— 1 Föreningens verksam- en i Norra och Mellersta Skåne, har med anledning av förfrågningen avgett hetsområde omfattar följande svar. samtliga de kommuner Hyresgästföreningen [ Stor-Stockholm har svarat att inom föreningens istocbho'msområdeti ., , . . .. , . . Vilka inflytandereglerna verksamhetsområde har inflytandereglerna tillampats endast sa till Vida att äger tillämpning (se av_ föreningen vid ett tiotal tillfällen av fastighetsbildningsmyndigheten kallats snitt 4_1_1 under fotnot till anläggningsförrättning rörande gemensamma gårdsanläggningar. För- 1).

2 Föreningens verksam- hetsområde omfattar samtliga de kommuner i Göteborgsområdet i vilka inflytandereglerna äger tillämpning (se av- snitt 4.1.1 fotnot 1).

3 Verksamhetsområdet omfattar alla de kom- muner i Malmöområdet, med undantag för Käv- linge, i vilka inflytande- reglerna äger tillämpning (se avsnitt 4.1.1 under fotnot 1).

* Hyresgästföreningen i Västra Östergötland ansökte i en skrivelse till regeringen den 14 juli 1980 om regeringens förordnande att Linkö- pings kommun skulle omfattas av de ifrågava- rande inflytandereglerna. I beslut den 6 november samma år avslog rege- ringen föreningens ansö— kan med motiveringen att det med hänsyn till fastighetsbildningsutred— ningens pågående arbete med hyresgästinflytandet enligt anläggningslagen f. n. inte fanns skäl att bifalla ansökan.

rättningarna, som ägt rum i Stockholms innerstad och avsett gårdssamman- slagningar, har, med något undantag, initierats av Stockholms kommun genom ett par allmännyttiga bostadsföretag. Föreningen har sålunda inte själv vid något tillfälle påkallat anläggningsförrättning.

Föreningen har vidare uppgett att enligt dess erfarenhet är fastighetsägare och ofta hyresgäster inte särskilt benägna att medverka till anläggningsför- rättningar som syftar till att andra släpps in på den egna gården, dock att föreningen tyckt sig märka en 'lgenerationsförskjutning” mot en öppnare attityd hos de berörda. Det största hindret mot genomförande av ifrågava- rande slags gemensamhetsanläggningar är, enligt föreningens uppfattning, utformningen av opinionsvillkoreti 7 & AL. Vid överväganden om ändringar i anläggningslagen torde bl. a. detta böra beaktas.

Hyresgästföreningen i Västra Sverige har svarat att den i tre fall tagit initiativ till förrättning enligt anläggningslagen.2 Föreningen har vidare uppgett att dess inflytande över frågor om sanering, upprustning, ombygg- nad och miljöförbättring utövas mest genom samverkan med fastighetskon- toret, vid förhandlingsbordet och genom delaktighet i planeringen.

Hyresgästföreningen i Södra Skåne har svarat att inom dess verksamhets- område3 har inflytandereglerna tillämpats på så sätt att föreningen i fem fall varit representerade vid anläggningsförrättningar. Det har därvid varit fråga om förrättningar för åstadkommande av gårdssaneringar. Samtliga förrätt- ningar var påkallade av annan än föreningen.

Föreningen har vidare svarat att ett fungerande hyresgästinflytande vid förrättningar avseende gårdssaneringar förutsätter ett gott samarbete mellan hyresgästföreningen och berörd kommun, eftersom det ofta, åtminstone såvitt avser Malmö kommun, är kommunen som driver saneringsfrågor- na.

Föreningen har slutligen tillagt att den inte har något önskemål om att inflytandereglernas geografiska tillämpningsområde utvidgas. Föreningen har däremot uttryckt önskan om att hyresgästernas ställning stärks i fråga om förvaltning av gernensamhetsanläggningar.

Hyresgästföreningen [ Norra och Mellersta Skåne, som endast har en kommun — Kävlinge inom sitt verksamhetsområde i vilken inflytandereg- lerna gäller, har svarat att inflytandereglerna inte någon gång tillämpats inom föreningens område. Föreningen har emellertid uppgett att den önskar att reglerna utsträcks till att gälla även i andra kommuner inom verksamhets- området, nämligen Helsingborg, Kristianstad, Landskrona, Höganäs, Ängelholm, Hässleholm och Eslöv kommuner. Som motivering till en sådan utsträckning har föreningen angett att i samband med ombyggnadsverksam- het m. m. i sagda kommuners tätortsområden ofta aktualiseras gårdssaner- ingsfrågor som berör hyresgästernas intressen.

Av de övriga sjutton hyresgästföreningarna, dvs. de inom vilkas verksam- hetsområde inflytandereglerna inte gäller, har sju besvarat enkäten. Alla, utom en, har svarat att de önskar att viss eller vissa kommuner inom föreningsområdena skall omfattas av inflytandereglerna. De kommuner som därvid angetts är följande, nämligen Hyresgästföreningen i Norra Småland: Jönköpings kommun, Hyresgästföreningen i Västra Östergötland: Linkö- pings,4 Motala och Mjölby kommuner, Hyresgästföreningen i Östra Öster- götland: Norrköpings, Finspångs, Valdemarsviks, Västerviks och Söderkö-

pings kommuner, Hyresgästföreningen i Södermanland: Eskilstuna,5 Nykö- pings, Katrineholms, Flens, Strängnäs, Oxelösunds och Vingåkers kommun- er, Hyresgästföreningen i Värmland: Karlstads, Kristinehamns och Arvika kommuner, Hyresgästföreningen i Gävleborg: Gävle, Sandvikens, Bollnäs och Hudiksvalls kommuner.

Ett par av föreningarna har angett skäl för sina önskemål om utsträckning av inflytandereglernas geografiska tillämpningsområde. De har därvid uppgett att det i samband med ombyggnadsverksamhet m. m. i hyresfastig- heter ofta aktualiseras gårdssaneringsfrågor.

Av de föreningar som besvarat enkäten är det, vilket nyss antyddes, enbart en, nämligen Hyresgästföreningen i Uppland, som inte angett önskemål om att inflytandereglernas tillämpningsområde utsträcks. Föreningen har upp- gett att det inom föreningsområdet för överskådlig tid saknas behov av bestämmelser om sådant hyresgästinflytande som det stadgas om i anlägg- ningslagen.

Sveriges fastighetsägareförbunds enkät

Fastighetsägareförbundet har tillskrivit fyra av till förbundet anslutna fastighetsägareföreningar, nämligen Stockholms Fastighetsägareförening, Göteborgs Fastighetsägareförening, Fastighetsägareföreningen för Södra Skåne och Västkustens Fastighetsägareförening och efterhört vilka erfaren- heter m. m. föreningarna har av tillämpningen av reglerna om hyresgästin- flytande enligt anläggningslagen.

Föreningarna, inom vars verksamhetsområden är belägna samtliga kommuner som omfattas av de angivna bestämmelserna i anläggningslagen, har svarat på följande sätt.

Stockholms Fastighetsägareförening har svarat att beträffande fastigheter inom föreningsområdet, vars ägares intressen företräds av föreningen, har sannolikt inte någon gång reglerna om hyresgästinflytande tillämpats. Föreningen har tillagt att den anser att de ifrågavarande inflytandereglerna knappast behövs.

Göteborgs Fastighetsägareförening har svarat att inom föreningens verk- samhetsområde har under de senaste fyra åren 80 gårdssamfälligheter bildats. I endast ett av fallen är det emellertid hyresgästföreningen som tagit initiativ till anläggningsförrättningen.

Föreningen har vidare uppgett att den varit involverad i en gårdssane- ringsfråga borttagande av träd och nyplantering -— med hyresgästförening- en på ena sidan. Frågan löstes kompromissvägen utan inblandning av någon myndighet.

Fastighetsägareföreningen för Södra Skåne har svarat på liknande sätt som Stockholmsföreningen. Till skillnad från Stockholmsföreningen har Skåne- föreningen dock uppgett att den anser att inflytandereglerna kan finnas kvar, eftersom de tillämpas så sällan.

Västkustens Fastighetsägareförening, slutligen, har uppgett att beträffande privatägd hyresfastighet inom föreningens verksamhetsområde har inte någon gång inflytandereglerna tillämpats.

5 Även Hyresgästföre- ningen i Södermanland har agerat för en utvidg- ning av inflytanderegler— nas tillämpningsområde. Sålunda har föreningen i en skrivelse till Hyres— gästernas riksförbund den 8 juni 1984. begärt att förbundet gör fram— ställan till regeringen om att reglerna utvidgas till att omfatta Eskilstu- na kommun. Enligt vad som upplysts har förbun- det ännu inte gjort nå- gon sådan framställan utan avvaktar fastighets- bildningsutredningens överväganden.

4.1.4. Synpunkter från organisationer på bostadsmarknaden

Vid den i avsnitt 1.2 omnämnda hearingen om boendeinflytande bereddes deltagarna tillfälle att framföra synpunkter i fråga om bl. a. hyresgästers ställning enligt anläggningslagen. De synpunkter som därvid förekom skall här redovisas. Först skall dock omnämnas att deltagarna i förväg tillställts frågor från fastighetsbildningsutredningen angående hyresgästinflytande. De frågor om ställdes varför det första om det över huvud taget finns något behov av regler om hyresgästinflytande enligt anläggningslagen, för det andra ifall ett sådant behov anses föreligga — om bestämmelserna i fråga bör utsträckas till att gälla hela landet och för det tredje om hyresgästinfly- tandet bör kunna utövas även av en sammanslutning av hyresgäster som står utanför den organiserade hyresgäströrelsen.

Enligt Hyresgästernas riksförbund bör inflytandereglerna finnas kvar och deras tillämpningsområde utvidgas till att omfatta hela landet. Visserligen visar den av förbundet gjorda enkäten att inflytandereglerna inte tillämpats i någon större utsträckning. Av samma enkät framgår emellertid även att i fråga om åtskilliga kommuner, i vilka inflytandereglerna inte gäller, föreligger önskemål om att reglerna jämväl skall omfatta dessa. Förbundet menar dessutom att förnyelse av bostadsområden genom skapande av gemensamhetsanläggningar för t. ex. byggande och skötsel av gemensamma lokaler, förbättrade gårdsmiljöer m. m. är en verksamhet som i framtiden kommer att öka i omfattning.

Beträffande frågan om vem som skall utöva hyresgästinflytandet anser förbundet att detta inflytande bör kunna utövas även av sammanslutning av hyresgäster som står utanför riksorganisation. Den ordning som därvid skall gälla bör enligt förbundet vara densamma som gäller enligt bostadssane- ringslagen, dvs. rätt att utöva hyresgästinflytande skall tillkomma organisa- tion av hyresgäster som har avtal om förhandlingsordning för fastigheten eller, om förhandlingsordning ej gäller, riksorganisation eller förening, som är ansluten till sådan organisation och inom vars verksamhetsområde fastigheten är belägen. En fördel med en sålunda utformad regel är, enligt förbundet, att den tillförsäkrar hyresgästsidan ett inflytande vid anläggnings- förrättningar även i nyexploateringsfallen.

Varken HSB:s riksförbund eller Svenska Riksbyggen uttalar sig om behovet av regler om hyresgästinflytande i anläggningslagen. Båda förbun- den anser emellertid att om sådana regler fortsättningsvis skall ingå i lagen, bör de gälla i hela landet, eftersom anläggningsförrättning som berör hyresgästintressen inte är en företeelse som förekommer i enbart storstads- regionerna. Hyresgästinflytandet bör, enligt HSB, få utövas även av sammanslutning av hyresgäster som står utanför riksorganisation enligt den modell som finns i bostadssaneringslagen.

Enligt SA BO får man räkna med att frågor om gemensamhetsanläggning- ar, som angår boende i hyresfastigheter, blir allt vanligare. SABO anser därför, i likhet med Hyresgästernas riksförbund, att inflytandereglerna i anläggningslagen bör finnas kvar och deras tillämpningsområde utvidgas till att omfatta hela landet.

Vidare anser SABO att hyresgästinflytandet inte bör utövas av den organiserade hyresgäströrelsen med ensamrätt utan att även sammanslut-

ning av hyresgäster som saknar sådan anknytning bör kunna få ett inflytande. Härvid menar SABO, i överensstämmelse med den uppfattning som både Hyresgästernas riksförbund och HSB ger uttryck åt, att förebilden till lagutformning bör hämtas från bostadssaneringslagen.

Slutligen anser SABO att opinionsvillkoret i 7å AL bör ändras. Den nuvarande utformningen av villkoret förhindrar ibland tillkomsten av önskvärda anläggningar. Allmännyttiga bostadsföretag har sålunda haft problem att få till stånd gårdssaneringar på grund av att bl. a. privata fastighetsägare, vilkas fastigheter berörts, varit ovilliga till att medverka. Enligt SABO bör 7 5 första stycket ges följande lydelse: ”Gemensamhets- anläggning får inte inrättas om ägarna av de fastigheter som skall delta i anläggningen kan visa att det är synnerligen olämpligt och hyresgästerna mera allmänt motsätter sig åtgärden och har beaktansvärda skäl för det. Vid denna prövning skall främst deras mening beaktas som har störst nytta av anläggningen. Hyresgästerna företräds av organisation som har avtal om förhandlingsordning för fastigheten, eller, om förhandlingsordning ej gäller, riksorganisation eller förening som är ansluten till sådan organisation och inom vars verksamhetsområde fastigheten är belägen”.

Sveriges fastighetsägareförbund uppger att enligt den erfarenhet förbundet besitter finns hos dem som bor i hyresfastigheter i allmänhet inte något större intresse för ett utökat hyresgästinflytande. På grund härav och i belysning av att de befintliga inflytandereglerna tillämpas i obetydlig omfattning anser förbundet att någon lagstiftning om hyresgästinflytande i anläggningslagen inte mer behövs. Om denna uppfattning inte skulle vinna gehör, anser förbundet dock att det saknas anledning att utsträcka de ifrågavarande reglernas geografiska tillämpningsområde.

Förbundet anser vidare, i likhet med övriga organisationer, att om inflytandereglerna skall finnas kvar bör inflytandet få utövas även av sammanslutning av hyresgäster som står utanför riksorganisation under förutsättning att sammanslutningen i fråga har avtal om förhandlingsordning för fastigheten.

Av de vid hearingen medverkande organisationerna som företräder småhusägarnas intressen framfördes synpunkter om hyresgästinflytande enligt anläggningslagen endast av riksförbundet Vi i småhus. Enligt förbundet bör inflytandereglerna gälla hela landet. Vidare anser förbundet att hyresgästinflytandet bör kunna utövas av kvartersförening eller annan lokal förening av hyresgäster under förutsättning att föreningen represente- rar en majoritet av berörda hyresgäster.

4.1.5. Överväganden och förslag

Lagförslag: 7 & AL Övergångsbestämmelserna till lagen (1974:822) om ändring i anläggningslagen

Som nämnts i det föregående har reglerna om hyresgästinflytande i anläggningslagen begränsad geografisk giltighet. De gäller sålunda endast inom angivna kommuner i Stockholms-, Göteborgs- och Malmöområdena.l

' I avsnitt 4.1.1 ovan

har kommunerna i fråga räknats upp. I avsnittet har också omtalats att inflytandereglerna kan utsträckas till att omfatta även annan kommun om regeringen förordnar om det på ansökan av förening som är ansluten till riksorganisation av hyresgäster och inom vars verksamhetsområde kommunen är belägen. Där nämns även att nå- got beslut om utvidgning av tillämpningsområdet inte har meddelats av regeringen.

2 Reglerna ger hyresgäs- terna, genom sin orga- nisation, rätt att ansöka om upprustningsåläggan- de eller användningsför- bud samt möjlighet att förhindra att vissa åtgär- der vidtas i fråga om en fastighet.

3 Prop. 1983/84:40 bilaga 9, BoU 11, rskr 63. ROT står för reparation, ombyggnad, tillbyggnad.

* I det statliga lantmäte- riets årsberättelse 1983/ 84 görs bl. a. den be- dömningen för de kom- mande verksamhetsåren att förnyelse av bostads- områden genom skapan- de av gemensamhetsan- läggningar för t. ex. byg- gande och skötsel av gemensamma lokaler, förbättrade gårdsmiljöer m. m. antas ge en ökad efterfrågan på förrätt- ningar (s. 4).

5 Se förordningen (1983:836) om ändring i förordningen (1975:596) om tillämp- ning av 2 och 2 a 55 bo— stadssaneringslagen (1973z531) i vissa kom- muner.

Anledningen härtill är dels att reglerna ansågs böra ges karaktären av försöksverksamhet, dels att behovet av reglerna bedömdes vara störst inom storstadsområdena.

Att döma av svaren på Hyresgästernas riksförbunds och Sveriges fastighetsägareförbunds enkäter är utövande av hyresgästinflytande i sam- band med anläggningsförrättningar en relativt sällsynt företeelse. Om enbart detta förhållande beaktas ligger det nära till hands att ansluta sig till den uppfattning som företrädare för Sveriges fastighetsägareförbund deklare- rade vid hearingen angående boendeinflytande, nämligen att inflytandereg- lerna inte fyller någon praktisk funktion och därför bör utmönstras från anläggningslagen.

De nämnda enkätsvaren utvisar emellertid även att det hos flera hyresgästföreningar finns önskemål om att inflytandereglerna utsträcks till att gälla många andra av landets kommuner än de som redan omfattas av reglerna. Vidare anser, såsom framgår av föregående avsnitt, företrädare för både Hyresgästernas riksförbund och SABO att reglerna behövs och —— med instämmande av företrädare för HSB:s riksförbund, Svenska Riksbyggen och riksförbundet Vi i småhus att de bör gälla i hela landet. I belysning härav kan, enligt fastighetsbildningsutredningens mening, frågan om inflyt- andereglernas fortsatta giltighet inte avgöras endast med utgångspunkt i den omfattning i vilken reglerna hittills har tillämpats.

Samtidigt med att reglerna om hyresgästinflytande infördes i anläggnings- lagen infördes regler om sådant inflytande även i bostadssaneringslagen (1973:531).2 I det lagstiftningsarbete som föregick lagändringarna framhölls att det bl. a. i samband med sanering av bostadsfastighet kunde uppkomma fråga om inrättande av sådan gemensamhetsanläggning enligt anläggnings- lagen som angick de boende. Fastighetsbildningsutredningen har kunnat konstatera att det sagda alltjämt äger giltighet. Detta bekräftas genom enkätsvaren från hyresgästföreningarna. Enligt vad utredningen vidare erfarit är förnyelse av bostadsområden, inbegripet sanerings- och gemen- samhetsanläggningsfrågor, inte en företeelse som är specifik för storstads- områdena. Sådan verksamhet pågår i hela landet. Förnyelse av bostadsom- råden är dessutom en verksamhet som i framtiden kan tänkas ske i ökad utsträckning. Utredningen syftar härvid bl. a. på det nyligen av statsmak- terna fastställda ROT-programmet3 enligt vilket ombyggnads- och under- hållsverksamheten när det gäller landets bostadsbestånd skall väsentligt intensifieras. Till gemensamhetsanläggningar som kan förväntas få ökad aktualitet i förnyelseverksamheten hör främst gårdarna och deras miljö. Andra exempel är utrymmen för sophantering och lokaler för lek, samvaro, hobbyverksamhet m. m.4 Mot bakgrund av nu nämnda förhållanden talar, enligt fastighetsbildnings- utredningens uppfattning, övervägande skäl för att inflytandereglerna i anläggningslagen inte bara bör finnas kvar utan även ges ett vidare geografiskt tillämpningsområde. En ytterligare omständighet som i detta sammanhang förtjänar beaktande är att bostadssaneringslagens regler om hyresgästinflytande, vilka från början hade samma begränsade tillämpnings- område som inflytandereglerna i anläggningslagen, numera utsträckts till att gälla i nästan 60 procent av landets kommuner.5

Sammanfattningsvis föreslår utredningen sålunda att tillämpningsområdet

för bestämmelserna om hyresgästinflytande i anläggningslagen utvidgas till att omfatta hela landet.

Enligt gällande ordning är, såsom tidigare redovisats, rätten att utöva hyresgästinflytande enligt anläggningslagen förbehållen riksorganisation av hyresgäster eller förening som är ansluten till sådan organisation och inom vars verksamhetsområde fastigheterna är belägna. I praktiken innebär detta att hyresgäströrelsen innehar en monopolställning i förevarande hänseen- de.

Av de lagar som innehåller bestämmelser om hyresgästinflytande är anläggningslagen numera den enda som begränsar utövanderätten på nämnda sätt. Således får det hyresgästinflytande varom stadgas i bostads- förvaltningslagen (1977:792), hyresförhandlingslagen (1978z304), bostadssa- neringslagen (1973:531) och bostadsanvisningslagen (1980194) utövas jämväl av sammanslutning av hyresgäster som står utanför riksorganisation. Vad som är särskilt noterbart är att inflytandereglerna i bostadssaneringslagen vid sin tillkomst och fram till den 1 juli 1978 hade samma innehåll i fråga om rätten att utöva hyresgästinflytande som de nuvarande inflytandereglerna i anläggningslagen. På motsvarande sätt förhöll det sig fram till den 1 januari 1978 även beträffande hyresgästinflytande enligt bostadsförvaltningslagens föregångare, lagen (1970:246) om tvångsförvaltning av bostadsfastighet.

Den fråga som här helt naturligt inställer sig är, om det finns några skäl som motiverar att föreliggande skillnad mellan anläggningslagen och de andra nämnda lagarna upprätthålls. Innan denna fråga besvaras torde det vara av intresse att närmare undersöka de motiv som ligger bakom de rådande ordningarna i bostadsförvaltningslagen, hyresförhandlingslagen, bostadssa— neringslagen och bostadsanvisningslagen. En sådan undersökning ger följande vid handen.

I 29 55 bostadsförvaltningslagen stadgas i fråga om behörigheten att väcka talan om särskild förvaltning av fastighet att sådan ansökan kan göras förutom av kommunen av ”organisation av hyresgäster”. I förarbetena6 till bestämmelsen uttalar föredragande departementschefen följande:

Jag vill här erinra om de regler om bestämmande av hyra som trädde i kraft den 1 juni 1973 (SFS 1973:187). Reglerna innebär bl. a. att 5. k. förhandlingsklausuler är tillåtna, dvs. förbehåll i hyresavtal som innebär att hyran skall utgå med belopp som bestäms efter förhandlingar med hyresgästorganisation. Tillåtligheten av förhand- lingsklausuler utgör en förutsättning för det frivilliga förhandlingssystem som f. n. är fullt utbyggt på den allmännyttiga sektorn och som vinner ökat insteg på andra sektorer av bostadshyresmarknaden. Enligt 19 a & andra stycket hyreslagen uppställs inte något krav på att förhandlingsherättigad hyresgästorganisation skall vara ansluten till riksorganisation av hyresgäster. I motivuttalande till bestämmelsen (prop. 1973:23 s. 160) anges, att hyreslagen inte bör lägga något absolut hinder ivägen för att låta även överenskommelse som träffas av organisation som står utanför hyresgäströrelsen bli bindande för avtalsparterna. Det framhålls vidare, att vissa krav dock måste ställas på en sammanslutning för att den skall kunna betraktas som en hyresgästorganisation. Den måste sålunda fylla åtminstone de krav som brukar uppställas för att en sammanslutning över huvud taget skall kunna betraktas som en ideell förening. Däremot bör det inte krävas att organisationens enda och huvudsakliga ändamål är att ta till vara medlemmarnas intressen i hyresfrågor.

& Proposition 1976/77:151 s. 53 f.

7 Proposition 1977/78: 175 s. 110.

& Prop. 1977/78:175 s. 188.

Som jag tidigare har nämnt övervägs f. n. hyresrättsutredningens förslag till förhandlingsordningar på bostadshyresmarknaden m. m. inom regeringens kansli. I fråga om vilka parter som kan ingå avtal om förhandlingsordning föreslår utredningen inte någon ändring av vad som nu gäller enligt 19aä andra stycket hyreslagen. Utredningen framhåller att det inte finns något skäl att frånkänna en utanför hyresgäströrelsen stående lokal organisation, som har erforderlig kompetens för uppgiften, förhandlingsrätt (SOU 1976160 s. 72).

Enligt min mening kan liknande synpunkter anläggas på frågan om hur hyresgäst- kollektivet skall representeras i ärenden enligt bostadsförvaltningslagen. Mot bakgrund av vad som gäller beträffande förhandlingsberättigad hyresgästorganisation förefaller det mig naturligt att initiativ till ingripande med stöd av lagen kan tas av sammanslutning av hyresgäster även om sammanslutningen står utanför riksorganisa- tion.

Enligt 1 5 hyresförhandlingslagen får förhandlingar enligt lagen föras mellan å ena sidan hyresvärd eller hyresvärd och organisation av fastighetsägare, i vilken hyresvärden är medlem, och å andra sidan "organisation av hyresgäster”. I fråga om hyresgästorganisations rätt att förhandla anför föredragande departementschefen i propositionen7 med förslaget till lagen följande:

Hyresrättsutredningen föreslår att hyresgästorganisation som uppfyller de minimikrav som nu gäller enligt hyreslagen bör kunna teckna avtal om förhandlingsordning med giltig verkan i avtalsrättsligt hänseende.

Vid remissbehandlingen har utredningens förslag i denna del i allmänhet godtagits utan erinringar. Flera remissinstanser understryker att ett legalt förhandlingssystem inte får ges en sådan utformning att förhandlingsrätten förbehålls de i Hyresgästernas riksförbund organiserade hyresgästföreningarna. Dessa remissinstanser noterar där— för med tillfredsställelse att något förslag inte förs fram om att dessa föreningar skall få förhandlingsmonopol på liknande sätt som är fallet enligt avvecklingslagen. Också Hyresgästernas riksförbund godtar förslaget om att avtal som träffas av en utanför förbundet stående hyresgästorganisation i och för sig bör tillerkännas rättslig giltighet.

För egen del ansluter jag mig till utredningens allmänna utgångspunkt att den föreslagna lagstiftningen bör vara neutral till hyresgästernas val av intresseorganisa- tion. Att en organisation som vill företräda hyresgästsidan saknar anknytning till någon av de nuvarande hyresgästorganisationerna bör inte diskvalificera den som förhandlingsberättigad organisation i hyresförhandlingslagens mening.

Jag biträder alltså förslaget att inga formella krav bör ställas upp utöver dem som får anses ligga i begreppet hyresgästorganisation. Det innebär att det skall vara fråga om en rättskapabel ideell förening med uppgift att ta till vara medlemmarnas intressen i hyresfrågor. Den närmare prövningen av förutsättningarna för förhandlingsrätt blir, som jag strax återkommer till, en fråga för hyresnämnden, om parterna inte kan enas om att teckna förhandlingsordning genom frivillig överenskommelse.

Hyresgästinflytande enligt bostadssaneringslagen får enligt 15 i lagen utövas av ”organisation som har avtal om förhandlingsordning för fastighe- ten eller, om förhandlingsordning ej gäller. riksorganisation eller förening, som är ansluten till sådan organisation och inom vars verksamhetsområde fastigheten är belägen”. Till bestämmelsen finns följande motivuttalandeå av föredragande departementschefen:

Hyresgästinflytandet enligt bostadssaneringslagen bör enligt min mening kunna utövas även av sammanslutning av hyresgäster som står utanför riksorganisation. Jag hänvisar till vad jag har anfört i dessa frågor i den allmänna motiveringen (till förslaget till hyresförhandlingslag) och vid tillkomsten av bostadsförvaltningslagen (1977:792), som har trätt i kraft den 1 januari 1978 (prop. 1976/77:151 s. 53). Samtidigt medför utformningen av hyresgästernas vetorätt enligt 2 a & andra stycket att fastighetsägaren alltid måste veta till vilken organisation av hyresgäster han skall vända sig för samråd om planerade åtgärder i fastigheten.

Saken bör enligt min mening lösas så, att hyresgästinflytandet i första hand utövas av den organisation som har avtal om förhandlingsordning för fastigheten. Saknas förhandlingsordning bör fastighetsägaren dock liksom f. n. kunna vända sig till riksorganisation eller förening som är ansluten till riksorganisation. Det är då också sådan organisation som bör få initiativrätt enligt lagen.

Innan kommunstyrelsen avgör ett ärende om bostadsanvisningsområde skall de husägare och hyresgästorganisationer som kan beröras av beslutet enligt 3 55 bostadsanvisningslagen lämnas tillfälle att yttra sig, om det ej är uppenbart obehövligt. Begreppet hyresgästorganisation har här getts samma innebörd som motsvarande begrepp i bostadssaneringslagen. I fråga om utövande av hyresgästinflytandet sägs i förarbetenag följande:

[ ärenden enligt bostadsanvisningslagen bör, i likhet med vad som f. n. gäller enligt 1 & tredje stycket bostadssaneringslagen (1973z531), hyresgästerna företrädas av sådan organisation som har avtal om förhandlingsordning för huset eller, om förhandlingsordning saknas, av riksorganisation av hyresgäster eller av förening, som är ansluten till sådan organisation och inom vars verksamhetsområde huset är beläget.

Fastighetsbildningsutredningen bedömer för egen del saken på följande sätt.

Det hyresgästinflytande som har kommit till uttryck i anläggningslagen skiljer sig inte på ett avgörande sätt från det som finns reglerat i de fyra nyss behandlade lagarna. Alla lagarnas inflytanderegler uppbärs av samma syftemål, nämligen att göra det möjligt för hyresgästerna att påverka sin boendemiljö. Mot denna bakgrund anser fastighetsbildningsutredningen att samma synpunkter som har kommit till uttryck i de ovan redovisade motiven till bostadsförvaltningslagen, hyresförhandlingslagen, bostadssaneringsla- gen och bostadsanvisningslagen kan anläggas på frågan om hur hyresgästs- sidan skall representeras i ärenden enligt anläggningslagen. Utredningen finner således att det inte finns något skäl att frånkänna en utanför hyresgäströrelsen stående lokal organisation, som utgör en rättskapabel ideell förening med uppgift att ta till vara medlemmarnas intressen i hyresfrågor, rätt att utöva hyresgästinflytandet enligt anläggningslagen. Utredningen har alltså samma uppfattning som företrädarna för de organisationer på bostadsmarknaden, vilka deltog i den i föregående avsnitt redovisade hearingen.

Som framgår av den ovan gjorda genomgången skiljer sig bostadsförvalt- ningslagen och hyresförhandlingslagen från bostadssaneringslagen och bostadsanvisningslagen på så sätt att enligt de förra tillkommer hyresgästin- flytandet ”organisation av hyresgäster” medan i de senare inflytandet är

9 Prop. 1979/80:72 s. 130.

knutet till ”organisation som har avtal om förhandlingsordning för fastighe- ten (respektive huset) eller, om förhandlingsordning ej gäller, riksorganisa- tion eller förening, som är ansluten till sådan organisation och inom vars verksamhetsområde fastigheten (respektive huset) är belägen(et)”. Enligt utredningens mening bör valet mellan de två lösningarna lämpligen utfalla så att den lösningen väljs som kommit till uttryck i bostadssaneringslagen och bostadsanvisningslagen. Härför talar bl. a. det samband som i praktiken kan föreligga mellan sanerings- och anläggningsåtgärder. Lösningen innebär dessutom att fastighetsbildningsmyndigheten sällan eller aldrig behöver hysa någon tveksamhet i fråga om vilken sammanslutning av hyresgäster som får agera i en anläggningsförrättning. Utredningens val av lösning står i överensstämmelse med den uppfattning organisationerna på bostadsmark- naden gav till känna vid utredningens hearing. Fastighetsbildningsutredningen föreslår sålunda sammanfattningsvis att ' hyresgästinflytandet i anläggningslagen i första hand får utövas av den organisation som har avtal om förhandlingsordning för berörd fastighet. Saknas förhandlingsordning bör utövanderätten liksom för närvarande vara förbehållen riksorganisation eller förening som är ansluten till sådan organisation och inom vars verksamhetsområde fastigheterna är belägna.

4.2 Boendeinflytande på förvaltning av gemensamhetsanläggning i bostadsområde där skilda besittningsformer till bostäderna förekommer

4.2.1 Problemställning

I de sammanhang där samhälls- och bostadsbyggnadsplanering förekommer anses det ibland lämpligt att av bl.a. bostadssociala skäl utforma s.k. integrerade bostadsområden. Som en följd härav har på en del platser i landet vuxit upp områden inom vilka olika boendeformer har blandats. I några fall har integrationen uppkommit utan föregående planläggning genom att besittningsformen ändrats beträffande vissa fastigheter i ett från början enhetligt bostadsområde. Integrationen kan vara av olika grad. Den längst gående utmärks av att man inom ett och samma bostadsområde bildat fastigheter som bebos av hyresgäster, bostadsrättshavare och småhusäga- re.

Inämnda områden förekommer anläggningar som inrättats gemensamt för fastigheterna. Anläggningarna förvaltas regelmässigt av en eller flera samfällighetsföreningar. Ett belysande exempel på hur det kan se ut i verkligheten, när man inom ett bostadsområde blandat hyresrätt, bostadsrätt och äganderätt, utgör bostadsområdet Norra Oxhagen i Örebro.

Förhållandena där är i huvudsak följande.

Området är beläget ca 6 kilometer väster om Örebro centrum. Det har utbyggts i

tre etapper under åren 1978—1983 och är uppdelat i fem olika bostadskvarter. Den politiska målsättningen har varit att söka åstadkomma en boendemiljö som i sin sociala struktur kan bidra till att eliminera kategoritänkande, underlätta boendede-

mokrati och därigenom ge möjlighet för de boende att direkt påverka sin omgivning.

För att förverkliga målen har en långt gående blandning av olika hustyper och upplåtelseformer skett. Här finns fem hustyper, av vilka två upplåtits med äganderätt och tre med bostads- och hyresrätt. I fyra av kvarteren har alla tre upplåtelseformerna blandats. medan i det återstående kvarteret enbart föreligger blandning av bostads— och hyresrätt.

De nämnda kvarteren innehåller sammanlagt 724 lägenheter,' som är fördelade på 186 fastigheter. Av lägenheterna innehas 240 med hyresrätt, 314 med bostadsrätt och 170 med äganderätt. Hyreslägenheterna fördelar sig på sju fastigheter och bostads- rättslägenheterna på nio. De 170 lägenheterna som innehas med äganderätt fördelar sig på lika många småhusfastigheter.

Stiftelsen Hyresbostäder i Örebro som är ett allmännyttigt bostadsföretag, äger och förvaltar hyresfastigheterna. Envar av bostadsrättsfastigheterna innehas med tomträtt av en HSB-anknuten bostadsrättsförening. Småhusfastigheterna är upplåtna med tomträtt till olika enskilda innehavare.

Inom bostadsområdet har anordnats en långtgående samverkan mellan fastigheter- na genom bildande av kvartersvisa gemensamhetsanläggningar. Deltagande fastighe- tema i en sådan anläggning utgörs således av de inom kvarteret belägna fastigheterna. Varje gemensamhetsanläggning omfattar kvartersgård, garagebyggnader med sop- och cykelrum, parkeringsplatser, gång- och cykelvägar, lekplatser, grönytor, plante- ringar, belysningsanordningar, dräneringsledningar, samtliga dränvatten- och spol- brunnar samt dagvattenledningar utanför U—områden. Spill- och kallvattenledningar ingår ej i gemensamhetsanläggningen utan dessa sköts av kommunen.

Envar av gemensamhetsanläggningarna förvaltas av en samfällighetsförening vars medlemmar utgörs av ägare och tomträttshavare till de i gemensamhetsanläggningen deltagande fastigheterna.

Till förtydligande av hur frågorna om fastighetssamverkan har lösts inom området, skall här närmare redovisas de förhållanden som råder inom ett av de fem bostadskvarteren, kvarteret Molnet.

Inom kvarteret har bildats en fastighet för hyreshus, en fastighet för bostadsrättshus och 5 7 fastigheter för småhus med enskilt ägande. Dessutom har bildats en fastighet, Molnet 1, för den gemensamma anläggningen, vartill strax återkommes.

På hyresfastigheten, Molnet 2, finns 13 enfamiljs- och flerfamiljshus innehållande sammanlagt 56 lägenheter. Bostadsrättsfastigheten, Molnet 3, rymmer 12 enfamiljs- och flerfamiljshus om totalt 57 lägenheter. På envar av de 57 småhusfastigheterna, Molnet 4—60, finns uppfört ett enfamiljshus.

Molnet 2 ägs av den tidigare nämnda stiftelsen Hyresbostäder i Örebro. Molnet 3 innehas med tomträtt av bostadsrättsföreningen Molnet. Envar av Molnet 4—60 innehas med tomträtt av enskilda.

För de 59 nämnda fastigheterna har inrättats en gemensamhetsanläggning. Anläggningen, som är belägen inom den ovan angivna kommunägda fastigheten Molnet 1, omfattar följande nyttigheter, nämligen en kvartersgård, 23 garagebyggna- der med totalt 140 garageplatser för personbilar, sop- och cykelrum, 161 parkerings- platser, cykel- och gångvägar, lekplatser, grönytor och planteringar, belysningsanord- ningar med interna el-ledningar, samtliga dränvatten- och spolbrunnar samt dagvat- tenledningar utanför U-områdena. Kall-, spill- och dagvattenledningar inom U- områdena samt värmekulvertar och el-ledningar ingår ej i anläggningen utan omhänderhas av kommunen.

För fördelning av kostnaderna för anläggningens utförande, underhåll och drift har bestämts andelstal för fastigheterna. Varje fastighetsandelstal har bestämts med utgångspunkt från det antal lägenheter som finns på fastigheten. Härvid har varje lägenhet åsatts andelstalet ett. Beräkningsgrunden har dock fått modifieras

' Lägenhet används här som beteckning på bo- stad för en familj utan hänsynstagande till vil- ken besittningsrätt som föreligger till bostaden.

Figur 1

2 Av 2 & AL följer att till gemensamhetsanlägg- ning kan anslutas en inskriven tomträtt. När gemensamhetsanlägg- ningen inom kvarteret Molnet bildades fanns emellertid ännu inga tomträtter upplåtna. Följaktligen anslöts en- bart fastigheterna i kvar- teret till anläggningen. Sedermera blev tomträt- ter upplåtna och inskriv- na beträffande fastighe- terna Molnet 3—60. I 44 & AL följer att om tomträtt upplåtes i fas- tighet som deltar i ge- mensamhetsanläggning, skall tomträtten när den inskrives deltaga i an- läggningen i fastighetens ställe. Sammanställs innehållet i denna be- stämmelse med innehål- let i 3 5 första stycket och 17 & SFL följer att tomträttshavarna är att betrakta som medlem- mar i samfällighetsföre- ningen.

3 Medlemskapet kan även vara knutet till tomträttsinnehav (jfr under fotnot 2).

beträffande garage- och parkeringsplatser, eftersom dessa platser inte räckte till alla lägenheterna. För totalt 170 lägenheter disponerades, som tidigare nämnts, 140 garageplatser och 161 parkeringsplatser. Andelstilldelningen beträffande dessa nyttigheter gjordes därför på så sätt att hyres- och bostadsrättslägenheterna åsattes andelstalet 0,7 för garageplatser och ett för parkeringsplatser samt övriga lägenheter andelstalet ett för den förra nyttigheten och 0,7 för den senare.

De andelstal som gäller för fastigheterna, beräknade enligt det ovan beskrivna, framgår av följande figur.

Andelstal

Fastighet

Garage Parkeringsplats Övriga nyttigheter Molnet 2 41 60 56 Molnet 3 42 61 57 Envar av Molnet 4-60 1 0,7 1

Gemensamhetsanläggningen förvaltas av en samfällighetsförening. Medlemmarna i föreningen utgörs av stiftelsen Hyresbostäder i Örebro i egenskap av ägare till fastigheten Molnet 2, av bostadsrättsföreningen Molnet såsom tomträttshavare till fastigheten Molnet 3 samt envar av tomträttshavarna till fastigheterna Molnet 4—60.2

I föreningens stadgar föreskrivs att styrelsen skall bestå av sju ledamöter varav två skall vara representanter för hyresfastigheten och två för bostadsrättsfastigheten. Stadgarna föreskriver vidare att ifråga om omröstning för beslut om ändring av stadgarna fordras 58/59 majoritet av de avgivna rösterna.

Enligt uppgift har stiftelsen Hyresbostäder i Örebro överlåtit sin representationsrätt isamfälligheten till en företrädare för hyresgästerna i området. Det betyder bl. a. att när vid föreningsstämma aktualiseras omröstning, utövas den stiftelsen tillkommande rösträtten av nämnda hyresgästföreträdare.

När olika boendeformer är blandade på nu redovisat sätt kan förvaltnings- utövning genom samfällighetsförening förorsaka problem. Anledningen härtill är att de skilda kategorierna boende inte har samma möjligheter att direkt påverka samfällighetsföreningens verksamhet. Detta hängeri sin tur samman med utformningen av de röstningsregler i lagen om förvaltning av samfälligheter som gäller vid röstning på föreningsstämma. Det är reglernas utformning i främst två avseenden som leder till skillnaderi boendeinflytan- de. Fastighetsbildningsutredningen redogör närmare för röstningsreglernas utformningi nästa avsnitt men vill redan nu redovisa vilka två avseenden det är fråga om.

Det ena har sin grund i att rösträtten är förbunden med medlemskap i föreningen. Rösträtt tillkommer medlem i föreningen. Medlemskapet är fastighetsanknutet, vilket i detta sammanhang betyder att det är knutet till ägandet3 och inte till boendet. Medlem i föreningen är således ägare till fastighet inom bostadsområdet som har del i gemensamhetsanläggningen. I ett område med sådant blandat boende som här avhandlas innebär detta följande i rösträttshänseende. Varjesmåhusägare är medlem och har därmed rösträtt. En bostadsrättshavare har en rätt till den till honom upplåtna bostaden som står äganderätten nära. Detta gör honom emellertid inte till medlem i samfällighetsföreningen. Medlem är i stället ägaren till den

fastighet i vilken bostadsrätt är upplåten, dvs. bostadsrättsföreningen. Rösträtten utövas av dess styrelse eller av särskilda firmatecknare. Inte heller hj resgäst är medlem 1 samfällighetsföreningen. Det är ägaren till hyresfas- tigheten som är medlem och därmed också utövare av rösträtten. Är ägaren ett allmännyttigt bostadsföretag eller eljest en juridisk person tillkommer rösträtten styrelsen eller särskilda firmatecknare.

Genom den nämnda regelutformningen ges en bostadsrättshavare, till skillnad mot en hyresgäst, viss möjlighet att indirekt påverka samfällighets- föreningens verksamhet. Som medlem i bostadsrättsföreningen kan han nämligen vara med och besluta om hur bostadsrättsföreningens styrelse skall förhålla sig i samfällighetsfrågor. En hyresgästs möjlighet att få inflytande på samfällighetsföreningens förvaltningsutövning är däremot beroende av om ägaren till hyresfastigheten genom avtal vill överlåta åt hyresgästrepresen- tant att företräda fastigheten i föreningen. Som Norra Oxhagenexemplet utvisar förekommer sådan överlåtelse i praktiken.

Det andra avseendet i vilket röstningsreglernas utformning leder till skillnader i boendeinflytande har att göra med de två metoder — huvudtalsmetoden och andelstalsmetoden — som används för att bestämma röstetalet. Röstning efter huvudtalet medför att en bostadsrättsförening och en ägare till en hyresfastighet inte har större röstetal än envar av ägarna till småhus i området, fastän både bostadsrättsföreningen och hyresfastighets— ägaren företräder fastigheter i vilka antalet boende ofta uppgår till betydligt fler än det sammanlagda antalet boende i småhusen. Röstning efter andelstalet medför att de två förstnämnda ägarkategorierna, till skillnad från småhusägarna, i de flesta fall måste finna sig i att rösta efter ett modifierat röstetal på grund av en särskild spärregel som finns i lagen om förvaltning av samfälligheter. I vilka fall den ena eller andra metoden skall tillämpas samt metodernas närmare innebörd presenteras i följande avsnitt.

4.2.2 Röstningsreglerna vid föreningsstämma enligt lagen om förvaltning av samfälligheter

Samfälligheter enligt lagen om förvaltning av samfälligheter förvaltas på ettdera av två sätt. Delägarna skall själva kunna handha förvaltningen (delägarförvaltning) eller för detta ändamål bilda en särskild juridisk person, 5. k. samfällighetsförening (föreningsförvaltning). Det är den senare förvalt- ningsformen som i första hand skall behandlas här.'

I fråga om rätten att delta i avgöranden vid föreningsstämma råder vissa inskränkningar. Samfällighetsförenings förvaltning kan av skilda anledning- ar vara indelad i olika verksamhetsgrenar. För gemensamhetsanläggningar finns ibland skilda andelstal för utförande och för drift av anläggningen. Anläggningen kan också ha indelats i sektioner så att endast en viss grupp av fastigheter bidrar till kostnaderna för utförande och drift av bestämd del av anläggningen, t. ex. en bestämd vägsträcka. I andra fall kan föreningen förvalta flera samfälligheter med olika kretsar av delägarfastigheter.

När föreningen förvaltar flera verksamhetsgrenar skall inkomster och utgifter som hänför sig till viss verksamhetsgren redovisas för sig och får inte sammanblandas med övriga verksamhetsgrenar (41 å andra stycket SFL). I konsekvens härmed har medlem som inte är bidragsskyldig till en verksam-

' Underlaget till redovis- ningen är huvudsakligen hämtat ur Österbergs: ”Samfälligheter. Hand- bok för samfällighetsfö- reningar”, andra omar- betade upplagan s. 48 ff.

3 Utdrag från Lantmäte- ristyrelsens meddelande 1974:2, s. 6—16 b.

hetsgren inte rösträtt vid avgörande av fråga som endast berör den verksamhetsgrenen (48 5 första stycket SFL).

Endast de medlemmar som fullgjort sina ekonomiska förpliktelser gentemot föreningen får delta i avgöranden på stämma (48 å andra stycket SFL). Medlem som inte betalat sitt bidrag till föreningen har således inte rösträtt. Detta gäller oavsett orsaken till underlätenheten.

Medlem eller annan får inte själv eller genom ombud delta i behandlingen av angelägenhet, i vilken han äger ett väsentligt intresse som strider mot föreningens (48é tredje stycket SFL). Med behandling av angelägenhet menas såväl överläggningar som omröstning rörande frågan. Styrelseleda- mot får således t. ex. inte delta i behandlingen av frågan om arvode till honom själv. Däremot får medlem delta i valet av honom själv till styrelseledamot eller revisor.

Såsom vid all föreningsverksamhet fattas besluten vid föreningsstämman i första hand genom acklamation. Begärs omröstning skall röstberäkningen ske efter huvudtalsmetoden. Vid avgörande av en fråga som har ekonomisk betydelse skall omröstningen dock ske efter andelstalsmetoden om någon delägare begär det.

Huvudtalsmetoden innebär att varje närvarande röstberättigad medlem äger en röst oavsett om han äger en eller flera delägarfastigheter (49 5 första stycket, första meningen SFL). Personer som gemensamt äger en fastighet samäganderätt föreligger — har tillsammans en röst. De måste således vara överens för att kunna rösta. Kan de inte enas får de lägga ned sin röst.

Såväl fysiska personer som juridiska personer kan vara delägare. Ekonomisk förening, aktiebolag m. fl. kan alltså utöva rösträtt genom sin styrelse eller firmatecknare. Dödsbo betraktas också som en juridisk person och för att dödsboet skall kunna rösta krävs att dödsbodelägarna är eniga. Dödsboet kan t. ex. företrädas av någon delägare som har fullmakt från de övriga. Om dödsboet förvaltas av boutredningsman är det denne som utövar rösträtten.

Huvudtalsmetoden skall användas bl. a. vid val och beträffande stadge- frågor.

De flesta besluten avgörs med enkel majoritet. Avvikelse härifrån kan föreskrivas i stadgarna. Vid lika röstetal avgörs val genom lottning. I andra frågor än val har ordföranden utslagsröst. Även i de två sistnämnda hänseendena kan annat föreskrivas i stadgarna (49 å andra stycket, tredje och fjärde meningarna samt tredje stycket, andra meningen SFL).

För stadgeändring krävs kvalificerad majoritet. Detta krav innebär att minst två tredjedelar av de avgivna rösterna måste ha avgetts för beslutet (52 % SFL). I stadgarna kan föreskrivas större men ej mindre — majoritet.

För ytterligare beskrivning av huvudtalsmetoden skall här lämnas följande exempel.2

B+C [ A :| B+C A+D [A+D+E—l 1 röst 1 röst 1 röst 1 röst 1 röst

& Varje ägare av delägarfastighet (delägare) har i princip en röst (A) b Samägare har en röst tillsammans och måste vara överensför att kunna utöva rösträtten (B + C, A + D, A + D + E). c Ägare (eller samägare) som har flera delägarfastigheter har trots detta bara en röst (B + C, F). d Om samma person ingår i en eller flera samägargrupper har han trots detta rösträtt för sin egen fastighet (A, A + D, A + D + E). e Varje ny samägarkombination räknas som särskild ägare även om samma per- son ingår i flera kombinationer (A + D, A + 0 + E). f Med delägare avses både fysiska och juridiska personer (F). g Röstlängd: Ja Nej Avstår A 1 B + C 1 A+ D 1 A+D+E 1 (oeniga) F 1 2 2 1

(Ordförandens röst är utslagsgivande, såvida inte fråga är om val, om för beslut enkel majoritet är tillräcklig.)

Andelstalsmetoden tillämpas vid omröstning för att avgöra fråga som har ekonomisk betydelse om någon delägare begär det (49 % första stycket, andra meningen SFL). De flesta frågor som avser förvaltningen har ekonomisk betydelse. Som exempel kan nämnas frågor som påverkar storleken av medlemmarnas bidrag till föreningen, fördelning av överskott, överlåtelser, försäljning m.m.

Andelstalsmetoden innebär att varje delägares röstetal beräknas i proportion till den andel han har i samfälligheten. För att förhindra att delägare med stora andelar får ett alltför stort inflytande finns en spärregel. Röstspärren innebär att inget röstetal får överstiga en femtedel av det sammanlagda röstetalet för samtliga närvarande röstberättigade delägare (49å första stycket, tredje meningen SFL).

Röstberäkning enligt andelstalsmetoden kan åskådliggöras genom följ an- de exempel.3

Figur 2

3 Se fotnot 2.

Figur 3

Figur 4

Sparr A + D 10 F = 20 Ej närvarande delägare A 15 Närvarande ej röstande A + D + E 10 Ja Avstår Nej

a Samma indelning i ägare gäller som vid huvudtalsmetoden. I stället för att varje ägare har en röst skall ägaren påföras sitt röstetal, grundat på andelstalet. b För ägare (eller samägare) som har flera delägarfastigheter sammanslås an— delstalen (B + C, F).

0 Andelstal som överstiger en femtedel av de närvarandes andelstal utspärras (F). d Närvarande, icke röstande delägares andelstal har betydelse för beräkning av röstspärr (A + D + E).

e Röstlängd, se nedan.

Röst/ängd:

15 10

10 10 10 (oeniga)

Finns flera andelstalsserier, t. ex. för utförande och drift av gemensam- hetsanläggning, väljs den serie som närmast motsvarar det ändamål som omröstningen avser. Vid avgörande av fråga som rör underhållet används således andelstalen för driften. Vid investering, försäljning eller nyttjande- rättsupplåtelse anses andelstalen för utförande böra användas.

Även vid tillämpning av andelstalsmetoden avgörs de flesta frågor med enkel majoritet, om inget annat har bestämts i stadgarna. Vid lika röstetal har ordföranden utslagsröst. Härifrån kan också föreskrivas avvikelse i stadgarna (495 andra stycket, tredje och fjärde meningarna samt tredje stycket, andra meningen SFL). Regeln om enkel majoritet innebär att den mening vinner som erhåller röster vilkas sammanlagda röstetal med iakttagande av röstspärr — överstiger hälften av det totala röstetalet för avgivna röster. Närvarande medlemmar som lägger ned sin röst, röstar blankt eller med ogiltig valsedel räknas således inte.

För vissa beslut fordras dock kvalificerad majoritet. Detta gäller beslut att överlåta eller söka inteckning i fast egendom eller att upplåta sådan egendom med nyttjanderätt för längre tid än fem år (51 & SFL). Kravet på kvalificerad majoritet har samma innebörd som motsvarande krav vid tillämpning av huvudtalsmetoden, nämligen att minst två tredjedelar av de avgivna rösterna måste ha avgetts för beslutet. I stadgarna kan dock föreskrivas såväl större som mindre majoritet (51 & SFL).

Oavsett omröstning sker enligt huvudtalsmetoden eller andelstalsmetoden kan föreningsmedlems rösträtt utövas genom ombud. Om inte annat framgår av stadgarna får ombudet företräda endast en medlem (49 å andra stycket, första och andra meningen samt tredje stycket, andra meningen SFL).

Ombudet skall ha fullmakt från sin uppdragsgivare. Fullmakten bör vara skriftlig och innehålla uppgift om vem som är ombudet och vilket sammanträde som fullmakten avser. Fullmakten skall vara undertecknad. Om en fastighet ägs av två makar föreligger samäganderätt. För att den ene maken ensam skall kunna utöva sin rösträtt vid en föreningsstämma fordras att han har fullmakt från den andra maken.

Ombud skall inte förväxlas med ställföreträdare. Ställföreträdare är bl. a. styrelse eller firmatecknare för bolag och föreningar, statliga och kommunala myndigheters företrädare, förmyndare, gode män, boutredningsmän. Ställ- företrädare berörs inte av begränsningen för ombud. En person A som är medlem i föreningen kan således vid en stämma företräda sig själv, vara ombud för medlemmen B med fullmakt samt dessutom vara ställföreträdare, t. ex. firmatecknare för bolaget C.

Ombudsspärren påverkas inte heller av fullmakter som avser samägande— rättskretsar. Om en fastighet 111 ägs gemensamt av personerna A, D och E kan således A vid stämman företräda fastigheten 1: 1 med fullmakt från D och E utan att det påverkar hans rätt att vara ombud för medlemmen B.

Avslutningsvis skall nämnas att tveksamhet ibland kan uppstå om hur röstberäkningen skall ske inom förening med flera verksamhetsgrenar eller inom förening förförvaltning av flera samfälligheter, när delaktighetsförhål- landena inte är enhetliga inom de skilda verksamhetsgrenarna eller samfälligheterna. Tveksamheten hänför sig främst till de fall då det vid stämman skall avgöras frågor som är gemensamma för mer än en verksamhetsgren eller samfällighet. Till vägledning för hur röstningen skall gå till i sådana situationer har i förarbetena till lagen om förvaltning av

* Propositionen 19731160 5. 382 f och s. 444 f.

' Propositionen l973:160 S. 368 ff.

samfälligheter angivits vissa beräkningsprinciper.4 Det får i förevarande sammanhang anses tillräckligt att hänvisa dit.

4.2.3 Bakgrund till röstningsreglerna

Förslaget till lag om förvaltning av samfälligheter behandlades i propositio- nen 19731160. Till grund för förslaget låg en promemoria (Ds Ju 1971 : 16) som remissbehandlats.

Förslaget i promemorian utgick i fråga om delägarförvaltning från enhälliga beslut. Det föreslogs dock att det inom ramen för delägarförvalt- ning skulle finnas möjlighet att få till stånd majoritetsbeslut. Sådana beslut skulle fattas med rösträkning enligt huvudtalsmetod. En mycket kritisk inställning till promemorieförslaget i denna del kom fram i remissyttrandena. Det helt övervägande antalet remissinstanser föreslog i stället att andelstalet skulle läggas till grund för röstberäkningen.

När det gällde föreningsförvaltning föreslogs i promemorian att som dispositiv regel för röstning på föreningsstämma skulle gälla att varje medlem skulle ha en röst. Avvikelse skulle kunna föreskrivas i stadgarna. Som exempel nämndes föreskrift om röstning efter andelstal. Remissinstanserna intog i denna del i huvudsak samma inställning som i motsvarande fråga vid delägarförvaltning. I remissyttrandena anfördes exempel på när huvudtals- metoden gav otillfredsställande konsekvenser. Bl. a. nämndes att en gemensamhetsanläggning, t. ex. en värmecentral, inrättats för en eller ett par fastigheter med flerfamiljshus och en grupp av fastigheter med villabebyggelse. Vidare nämndes det fall att en skogsbilväg inrättades för en stor skogsfastighet och ett antal fritidsfastigheter eller att delägarna i ett samfällt fiske består av ett fåtal fastigheter med permanentbebyggelse och ett större antal fritidsfastigheter.

Föredragande statsrådet anförde bl. a. följande om röstberäkningenz'

När omröstning sker vid delägarsammantråde. skall enligt promemorieförslaget röstberäkningen grundas på huvudtalet. Till stöd för valet av denna metod i stället för den i nuvarande lagstiftning vanligare metoden med röstberäkning efter andelstal åberopas att de fördelar som är förenade med ett samverkansföretag kan variera för delägarna utan relation till de insatser de gjort. Denna synpunkt har i gällande rätt som regel beaktats på så sätt att man reducerat rösträtten för delägare med större andelstal. Ett sådant system sägs leda till att omröstningen blir ganska komplicerad och i viss mån beroende av slumpartade faktorer. Det är dessutom svårt att finna några rationella grunder för var röstspärren skall gå. Vidare anförs i promemorian att huvudtalet ofta utgör ett mer rättvisande mått på samfällighetens reella betydelse för delägarna än andelstalet samt att röstning efter huvudtalet från allmänna demokratiska synpunkter är att föredra framför röstning enligt den andra metoden.

En stark remissopinion avstyrker promemorieförslaget i denna del och förordar i stället att röstberäkningen vid omröstning på delägarsammanträdc sker enligt andelstalsmetoden men att rösträtten för större andelshavare begränsas på visst sätt. Det främsta motivet härför synes vara farhågor att ägare till fastigheter som skulle få stora andelstal motsätter sig samverkansföretag, om de inte får inflytande över företaget i ungefärlig proportion till sina ekonomiska insatser. Detta skulle kunna få till följd att önskvärd samverkan inte kommer till stånd alls.

För egen del är jag av den uppfattningen att skillnaden mellan huvudtals- och andelstalsmetoderna i den praktiska tillämpningen inte är så framträdande som

remissopinionen kan ge intryck av. Erfarenheterna torde visa att röstberäkningsme— toden sällan har någon avgörande betydelse för samfällighetsförvaltningen. Det förhåller sig otvivelaktigt så, att de större andelsägarnas intressen som regel sammanfaller med de flesta övrigas och att resultatet av en omröstning därför blir detsamma oavsett vilken röstberäkningsmetod som används.

Jag är vidare beredd att i allt väsentligt instämma i vad som i promemorian anförs om huvudtalsmetodens fördelar. Jag vill särskilt understryka att anledning inte finns att låta större andelsägare ensamma avgöra frågor som saknar all ekonomisk betydelse. En synpunkt som framkommit under remissbehandlingen och som inte bör förbigås är också att bara huvudtalsmetoden kan komma till användning i de fall då andelstal saknas. På grund av dessa överväganden föreslår jag att röstberäkningen vid omröstning på delägarsammanträde i princip skall ske efter huvudtalet. Som jag kommer att utveckla närmare i det följande bör emellertid undantag från denna princip göras för att undvika stötande konsekvenser av huvudtalsmetoden.

I remissyttrandena anförs några typfall då huvudtalsmetoden kan tänkas resultera i att ett antal delägare med mycket små andelstal skaffar sig förmåner med övervältrande av större delen av kostnadsansvaret på en eller ett fåtal delägare med stora andelstal. Ett sådant fall är att en grupp fritidsfastigheter ansluts till en skogsbilväg som huvudsakligen är avsedd att betjäna en stor skogsfastighet. Här skulle ägarna till fritidsfastigheterna utan egna större ekonomiska uppoffringar kunna med hjälp av huvudtalsmetoden besluta om en onödigt dyrbar väghållningsstandard.

Med anledning av detta och liknande exempel vill jag för egen del peka på vad som i fortsättningen anförs om rätt för enskild delägare att även på materiell grund klandra beslut på delägarsammanträde. Det är alltså avsett att den för vilken ett beslut medför ett i förhållande till hans nytta ,helt orimligt kostnadsansvar skall kunna få beslutet imdanröjt genom klan'dér. Härigenom undviks sådana uppenbart menliga verkningar av huvudtalsmetoden som remissinstanserna synes ha velat belysa med dessa exempel.

Trots vad som nyss anförts kan man emellertid inte bortse från att större markägare kan finna omröstning efter huvudtalet innebära sådana nackdelar att de drar sig för att delta i fastighetssamverkan. En sådan utveckling vore högst olycklig. Med hänsyn härtill anser jag principen om omröstning efter huvudtalet inte böra upprätthållas strikt utan att visst utrymme bör finnas för omröstning efter andelstal. 1969 års vågutredning föreslår att undantag från huvudtalsmetoden görs när viss eller vissa delägare har ett mycket stort andelstal i förhållande till de övriga. Enligt min mening bör dock andelstalsmetoden inte kunna komma till användning i andra situationer än sådana där den är sakligt motiverad. Så är fallet endast vid avgörandet av frågor som har en reellt ekonomisk betydelse. Då bör metoden å andra sidan kunna tillämpas oavsett hur andelstalen är fördelade. På grund av dessa överväganden föreslår jag att undantag från principen om omröstning efter huvudtalet görs på det sättet att röstberäkningen vid avgörandet av ekonomiska frågor skall ske efter andelstalet, om delägare begär det.

Mot vad som nu förordats kan möjligen invändas att det kan vara svårt att avgöra om en fråga är av ekonomisk art eller inte. Enligt min mening torde dock svårigheterna i praktiken inte bli särskilt stora. Frågor som inverkar på storleken av kostnadsbidrag från delägarna och fördelningen av överskott måste självfallet anses vara av ekonomisk art. Detsamma gäller överlåtelse av samfälligheten eller del därav samt upplåtelse av servitut eller nyttjanderätt i samfälligheten. Hit hör vidare frågor huruvida delägarna skall ingå avtal om entreprenader. uppdrag, tjänster. köp, försäljningar och liknande som medför ekonomiska förpliktelser för dem. Lika tydligt är att personval t. ex. vid utseende av syssloman inte är att betrakta som en ekonomisk fråga.

Mitt hår framlagda förslag angående röstberäkningen innebäri motsats till gällande rätt att delägarna får valfrihet att låta huvudtalet eller andelstalen bli utslagsgivande i ekonomiska frågor. Iden mån andelstalsmetoden nu gäller är den emellertid förenad med en röstspärr för att hindra att större andelshavare får ett helt domirierande

3a.a. s. 382.

inflytande. Flertalet remissinstanser föreslår att denna modifiering av andelstalsme- toden överförs till den nya lagen. Någon klar linje rörande utformningen av en bestämmelse om röstspärr kan dock inte utläsas ur remissyttrandena.

För egen del instämmer jag i att en röstspärr för större andelsinnehav bör finnas. När det gäller utformningen anser jag det naturligt att den bestämmelse som senast införts i lagstiftningen bör vara förebild, dvs. 29å första stycket andra punkten lagen (1966:700) om vissa gemensamhetsanläggningar (LGA). Enligt denna bestämmelse får ingen delägares röstetal överstiga en femtedel av de närvarande delägarnas sammanlagda röstetal.

Beträffande frågan om vilken röstberäkningsmetod som skulle väljas vid föreningsförvaltning ansåg departementschefen att i huvudsak samma synpunkter gjorde sig gällande som vid delägarförvaltning. Med hänvisning till vad han anfört härom uttalade han följande:2

Övervägandena beträffande delägarförvaltning leder till att röstberäkningen även vid föreningsstämma i princip bör ske efter huvudtalet men att den modifierade andelstalsmetoden bör tillämpas i ekonomiska frågor. om medlem begär det. Vid omröstning i fråga om stadgeändring bör dock uppenbarligen samma röstberäknings- metod användas som när det gäller att anta stadgar. Röstning efter huvudtalet bör således här tillämpas undantagslöst.

Med hänsyn till de motiv som ligger bakom de nu föreslagna bestämmelserna om röstberäkning synes dessa böra få tvingande karaktär. Bestämmelsen i promemorie— förslaget om rätt att meddela avvikande föreskrifter i stadgarna bör således inte överföras till departementsförslaget.

Vid riksdagsbehandlingen av propositionen förklarade civilutskottet (CU 1973z33) att det inte funnits anledning till erinran mot lagförslaget i fråga om förvaltningsformer och röstberäkning m. m.

4.2.4 Avtal om boendeinflytande

I avsnittet 4.2.1 har fastighetsbildningsutredningen bl. a. uttalat att hyres- gästinflytande på samfällighetsförenings förvaltningsutövning förutsätter att ägaren till hyresfastigheten är beredd att till hyresgästrepresentant avstå från sitt eget lagstadgade förvaltningsinflytande. Med anledning härav och mot bakgrund av att sådant avstående förekommer i praktiken vill utredningen omnämna följande förhållanden.

Våren 1979 kom SABO och Hyresgästernas Riksförbund överens om att rekommendera SABO”s medlemsföretag och de lokala hyresgästföreningar- na att teckna avtal om boendeinflytande. Genom sådant avtal påtar sig ett bostadsföretag informations- och samrådsplikt i alla för hyresgästerna och företaget väsentliga förvaltningsfrågor. Om samråd i en fråga inte leder till gemensam syn kan frågan hänskjutas till förhandlingar enligt gällande förhandlingsordning.

Det rekommenderade avtalet anvisar också möjligheten för bostadsföre— taget att beträffande förvaltningsfrågor överlämna beslutanderätten till hyresgästerna. Om överenskommelse träffas om sådant överlämnande, skall detta regleras i ett särskilt avtal som klart anger beslutsområden och befogenheter.

Vid den i avsnitt 1.2 omnämnda hearingen om boendeinflytande upplystes från S(ABO'S och Hyresgästernas riksförbunds sida att det fram till årsskiftet

1984/85 ingåtts 210 avtal om boendeinflytande enligt den rekommenderade modellen mellan olika bostadsföretag och hyresgästföreningar runt om i landet. Det innebär att omkring 80 procent av samtliga lägenheter i allmännyttiga bostadsföretag omfattas av ifrågavarande avtal.

De båda förbunden har vidare uppgivit att den anvisade möjligheten i det rekommenderade avtalet om att genom särskilda överenskommelser över- lämna beslutanderätten beträffande förvaltningsfrågor utnyttjats ett femtio- tal gånger. Man räknar emellertid med att sådana överenskommelser i framtiden kommer att ingås i ökad utsträckning. Såvitt förbunden kan erinra sig har i inget av de femtio fallen överenskommelsen avsett beslutanderätt som gäller samfällighetsfrågor. I de fall som förekommer i praktiken, när hyresfastighetsägare till hyresgästrepresentant överlåtit rätten att represen- tera fastigheten i samfällighetsföreningen — såsom beträffande exempelvis bostadsområdet Norra Oxhagen har ingåtts ett fristående avtal, som reglerar enbart representationsrätten.

Även beträffande enskilt ägda hyresfastigheter finns numera en central rekommendation om avtal om boendeinflytande. Hösten 1983 kom Sveriges fastighetsägareförbund och Hyresgästernas riksförbund överens om att rekommendera parterna på den enskilda bostadshyresmarknaden att träffa avtal om boendeinflytande enligt ett gemensamt utarbetat avtalsformulär.

Det rekommenderade avtalet skiljer sig i vissa avseenden från det som finns på SABO-sidan. En väsentlig skillnad föreligger beträffande rätten att utöva hyresgästinflytandet. Medan avtalet på den allmännyttiga sidan ger organisation tillhörig hyresgäströrelsen en monopolställning i förevarande hänseende, är utgångspunkten beträffande avtalet på den privata sidan att hyresgästerna i en fastighet själva skall engageras. Om ett avtal skall komma till stånd här förutsätts att en majoritet bland hyresgästerna är för detta.

Mellan de båda slagen av avtal om boendeinflytande föreligger emellertid också stora likheter. Detta gäller i synnerhet i fråga om boendeinflytandets innebörd. Även genom avtalet på den privata sidan påtar sig sålunda fastighetsägaren skyldighet att informera och samråda med hyresgästerna i fråga om större förändringar i fastigheten. Likaså anvisar avtalet möjlighet att träffa överenskommelse om att hyresgästerna får beslutanderätt i vissa frågor.

Vid den ovan nämnda hearingen upplyste fastighetsägareförbundet att det på den privata sidan hittills ingåtts enbart fyra avtal om boendeinflytande och att ännu inte träffats någon överenskommelse om överföring av beslutande- rätt.

4.2.5 Önskemål om reformering

Den förevarande frågan om boendeinflytande har bl. a. tagits upp i riksdagsmotionen 1976/77:1288. I motionen hemställdes att riksdagen hos regeringen begärde en skyndsam översyn av lagen om förvaltning av samfälligheter med syfte att undanröja sådana inslag i lagen som utgör hinder för en tidsenlig samhälls- och bostadsplanering. Som skäl härför anfördes i motionen följande:

Andelstal samt röstetal för de i en samfällighetsförening ingående delägarna regleras enligt lagen om förvaltning av samfälligheter. Huvudregeln är att varje juridisk person

som registrerats som ägare till en fastighet har en röst. De samfällighetsföreningar som bildats och som haft att förvalta någon gemensam anläggning har i huvudsak omfattat enbostadsfastigheter. I dessa fall har resp. ”fastighet" en röst, vilket från rättvisesyn- punkt framstår som naturligt.

I de fall äganderätt och bostadsrätt blandas uppstår den situationen att varje boende ienbostadshus har en röst medan bostadsrättsägarna endast har en röst eller högst 1/5 av närvarande antal röster. Detta innebär att ägare av bostadsrättslägenheter inte på ett rättvist sätt kan påverka sin situation i en samfällighetsförening, trots att de antalsmässigt utgör en majoritet och trots att de svarar för merparten av den ekonomiska insatsen. Enskilda ägare av enbostadshus kan som minoritet, genom lagens utformning, dominera i frågor som berör majoriteten av de boende. o-ch de kan som minoritet besluta i ekonomiska frågor, som berör övriga i samfällighetsföreningen ingående medlemmar.

Lagen i nuvarande form utgör därför ett allvarligt hinder för den också av statsmakterna förordade utvecklingen mot en samhälls- och bostadsbyggnadsplane— ring präglad av ökad integration av olika ägande-, boende- och upplåtelseformer. En skyndsam översyn av lagens konsekvenser i nu berörda avseende. liksom förslag om ändringar i denna, synes befogad.

Med anledning av motionen anförde civilutskottet i sitt betänkande (CU 1976/77230) bl. a. följande:

Som även tidigare beredningen av förslaget till nu gällande lag visar kan bedömningarna om röstetalsmetod och spärrar variera i olika konkreta situationer. Motionärerna belyser typfall där huvudtalsmetodens principiella demokratiska företräde sett ur de faktiska nyttjarnas synpunkt inte slår igenom och där andelstalsmetoden bättre skulle ta hänsyn till nyttjarnas "huvudtal". Denna konsek— vens ytterst av lagstiftningens anknytning till fastighetsbegreppet och inte till nyttjarna kan i andra situationer uppfattas som acceptabel. Motsvarande överväganden kan också göras beträffande spärregeln som överförts från äldre lagstiftning.

Inom justitiedepartementet pågår en uppföljande undersökning av fastighetsbild- ningslagstiftningen. LMV har följt upp tillämpningen av viss lagstiftning, bl. a. lagen om förvaltning av samfälligheter, från sina anvisnings- och förrättningssynpunkter.

Enligt utskottets mening finns det anledning att följa upp också tillämpningen av lagen om förvaltning av samfälligheter. I ett sådant sammanhang kan då också de i motionen aktualiserade frågorna få en given plats.

Riksdagen beslöt att som sin mening ge regeringen till känna vad civilutskottet anfört (rskr 1976/771229).

I de av regeringen sedermera utfärdade direktiven för fastighetsbildnings- utredningen har, som framgår av avsnitt 1.1 ovan, uppdragits åt utredningen att följa upp tillämpningen av lagen om förvaltning av samfälligheter i det avseende civilutskottet påtalat, varvid bör beaktas att de problem som tagits upp av utskottet även kan uppkomma i en samfällighetsförening som består av enfamiljshus och flerfamiljshus med hyresrätter.

Vid fastighetsbildningsutredningens hearing om boendeinflytande uttryckte företrädare för huvudparten av de deltagande organisationerna önskemål om en översyn av röstningsreglerna i lagen om förvaltning av samfälligheteri syfte att eliminera rådande skillnader mellan olika kategorier boende i fråga om inflytande på förvaltningen av gemensamhetsanläggning— ar.

4.2.6 Överväganden och förslag

Lagförslag: 5 & hyresförhandlingslagen 21 a & SFL

49 % SFL 49 a % SFL

52 & SFL 59 % bostadsrättslagen

Av vad som uttalades vid den i det tidigare omtalade hearingen och av den av tekniska högskolan i Stockholm lämnade forskningsrapporten "Tillämpning av anläggningslagen" (Meddelande 4:40) framgår att integrerade bostads- områden förekommer i viss utsträckning.1 Integrationsfallen utgörs av sådana där hyresrätt blandats med bostadsrätt och bostadsrätt med äganderätt. I mindre omfattning förekommer även blandning av hyresrätt och äganderätt samt av alla tre slagen av boendeformer.

Beträffande i nämnda områden inrättad gemensamhetsanläggning som förvaltas av en samfällighetsförening kan vid förvaltningsutövningen upp- komma problem. Som närmare redovisats i avsnitt 4.2.1 är orsaken härtill att söka i utformningen av de röstningsregler i lagen om förvaltning av samfälligheter som gäller vid röstning på föreningsstämma. Risk för ojämvikt i röstningshänseende mellan de olika kategorierna av boende föreligger i de fall där äganderätt blandats med antingen endera av upplåtelseformerna hyresrätt och bostadsrätt eller med båda upplåtelseformerna.

Fastighetsbildningsutredningen har inte fått kännedom om mer än något enstaka fall där röstningsreglerna i lagen om förvaltning av samfälligheter lett till problem vid samfällighetsförvaltningen.2 Däremot förekommer det enligt vad utredningen erfarit, att de för byggnadsplaneringen ansvariga avstår från att välja planlösningar som innebär att boendeformerna hyresrätt, bostads- rätt och äganderätt blandas i samma bostadsområde -— där en sådan lösning i och för sig skulle varit ändamålsenlig — av bl. a. det skälet att de nämnda röstningsreglerna inte ger de olika kategorierna boende ett inflytande på förvaltningen av en i ett sådant område inrättad gemensamhetsanläggning som är rättvist.3 Enligt vad utredningen vidare erfarit förekommer även, av samma anledning, att man i de fall där det bestämts att integration skall äga rum avstått från fastighetssamverkan eller valt andra samverkansformer mellan fastigheterna än de som erbjuds genom anläggningslagen och lagen om förvaltning av samfälligheter, t. ex. avtalsservitut.

Det enklast sättet att begränsa uppkomsten av ifrågavarande röstnings- problem vore naturligtvis att undvika att planera för integrerade gemensam- hetsanläggningar i bostadsområden eller att planera för integration utan gemensamhetsanläggningar. Huruvida detta är lämpligt har fastighetsbild- ningsutredningen inte att bedöma. Enligt utredningens uppfattning kan man emellertid räkna med att även i framtiden bostadsområden byggs upp kring integrerade anläggningar eller anläggningar tillkommer för att försörja bostadsområden med olika upplåtelseformer. Utredningen ser det som sin uppgift att lämna ett förslag till ändring av röstningsreglerna i lagen om förvaltning av samfälligheter varigenom kan tillskapas en bättre balans mellan olika boendeformer, när det gäller inflytande på förvaltningen av gemensamhetsanläggningar.

' Forskningsrapporten s. 72 (jfr Byggforsk- ningsrådets rapport [R 83:1984] s. 26).

2 Se artikeln ”Kv. Bussa- torpet. Gemensamhets- anläggning med komp- likationer” i tidskriften Stadsbyggnad 1985/:4.

3 Jfr den Ovan omnämn- da forskningsrapporten från tekniska högskolan i Stockholm 5. 72 f.

Figur 5.

** Som framgår av figur 1 å s. 168 har fastighe- terna inte samma andels- tal beträffande alla i anläggningen ingående nyttigheter. Enligt vad som upplysts har sam— fällighetsföreningen dock beslutat att, vid röstning enligt andelstalsmeto- den, till grund för be- stämmande av röstetalet alltid lägga det andelstal för fastigheterna som framgår av kolumn 4 i figur 1, dvs. andelstalen 56, 57 resp. 1.

Härvid har utredningen funnit det lämpligast att bibehålla den nuvarande ordningen med ett fastighetsanknutet medlemskap och i stället inrikta arbetet på en översyn av de båda röstetalsmetoder som tillämpas vid omröstning på föreningsstämma.

Till åskådliggörande av sina fortsatta överväganden har utredningen valt att anknyta till de i avsnitt 4.2.1 redovisade förhållandena i bostadsområdet Norra Oxhagen i Örebro. Utgångsläget vid omröstning på föreningsstämma, hållen av den inom kvarteret Molnet verksamma samfällighetsföreningen, framgår av följande figur.4

Röstetal

andelstalsberäkning

ienh.

Andelstal

Fastighet

huvudtals— beräkning

efter lgh.

Molnet 2 1 34 Molnet 3 1 34 Molnet 4—60 57 57

59

I det lagstiftningsarbete som föregick lagen om förvaltning av samfällig- heter framhölls till förmån för huvudtalsmetoden bl. a. att huvudtalet ofta utgör ett mer rättvisande mått på samfällighetens reella betydelse för delägarna än andelstalet samt att röstning efter huvudtalet från allmänna demokratiska synpunkter är att föredra framför röstning enligt andelstals- metoden. Såsom civilutskottet uttalat i sitt under avsnitt 4.2.5 återgivna betänkande kan emellertid bedömningen i fråga om röstetalsmetoder variera i olika konkreta situationer. Enligt fastighetsbildningsutredningens uppfatt- ning får samfällighetsföreningar i integrerade bostadsområden, likt Norra Oxhagen, anses utgöra exempel på sådana fall där huvudtalsmetodens principiella demokratiska företräde sett från de faktiska nyttjarnas — i detta fall hyresgästernas och bostadsrättshavarnas synpunkter inte slår igenom Och där andelstalsmetoden bättre tar hänsyn till nyttjarnas antal. Detta belyses väl av förhållandena i kvarteret Molnet. Trots att fastigheterna Molnet 2 och Molnet 3 vardera representerar lika många lägenheter som finns på fastigheterna Molnet 4—60 har således, vid huvudtalsberäkning. envar av de båda förstnämnda fastigheterna röstetalet 1 medan de sistnämnda fastigheterna tillsammans har ett lika stort röstetal som antalet lägenheter, dvs. 57. Som framgår av figur 5 ger röstetalet, beräknat enligt andelstalsmetoden, en bättre balans i röstningshänseende mellan de tre kategorierna av fastigheter. Mot nu nämnda bakgrund anser fastighetsbild- ningsutredningen att ett första steg i riktning mot en utjämning av skillnaden beträffande det boendeinflytande som här är i fråga år*att tillskapa ett röstningsförfarande som ger boende av olika kategorier lika inflytande.

Enligt den rådande ordningen gäller att vid röstning på föreningsstämma med tillämpning av andelstalsmetoden röstar hyresgästsidan och bostads- rättshavarsidan i block medan småhusägarsidan röstar individuellt. Varken hyresgästsidan eller bostadsrättshavarsidan kan således rösta för en viss mening på annat sätt än med användande av hela sitt respektive röstetal — enligt exemplet i figur 5 med användande av röstetalet 34. Småhusägarna kan

emellertid uppträda antingen enhetligt enligt exemplet med avgivande av 57 röster för en viss mening — eller splittrat på så sätt att t. ex. en grupp av småhusägare lägger sina röster för en viss mening och en annan grupp sina för den motsatta meningen.

Fastighetsbildningsutredningen anser att det saknas bärande skäl för att upprätthålla den förevarande skillnaden. I belysning av de konsekvenser som kan följa av att hyresgästsidan och bostadsrättshavarsidan röstar i block medan småhusägarna röstar individuellt föreligger tvärtom starka motiv för att man tillskapar ett enhetligt röstningsförfarande. Härvid finns två alternativa vägar att gå, nämligen införande över hela linjen av antingen ett blockröstningsförfarande eller ett individuellt röstningsförfarande. Utred- ningen har övervägt lösningar enligt båda alternativen. Lösningarna innebär följande.

Alternativ 1 . Blockröstningsförfarande

I lagen om förvaltning av samfälligheter införs en bestämmelse om att vid omröstning på föreningsstämma skall småhusägarna rösta i block. Småhusä- garna skall sålunda rösta som en enhet efter ett röstetal vilket skall bestämmas med utgångspunkt från summan av varje småhusfastighets andelstal.

Innebörden av blockröstningsförfarandet blir att varje samfällighetsfråga beträffande vilken omröstning skall ske på föreningsstämma, utgör småhusä— garnas mening den som omfattas av flest småhusägare. Härvid bör det vara tillräckligt med enkel majoritet. Det ankommer på stämmoordföranden att klara ut vilken mening som skall anses vara småhusägarnas.

Införandet av ett blockröstningsförfarande i enlighet med vad hittills skisserats fordrar att andelstalsmetoden alltid används. Härutöver krävs vissa överväganden beträffande tillämpningen av spärregeln i 49 & första stycket sista meningen SFL. Regeln har tillkommit för att förhindra att delägare med stora andelar får ett alltför stort inflytande. Röstspärren innebär att inget röstetal får överstiga en femtedel av det sammanlagda röstetalet för samtliga närvarande röstberättigade delägare. Om man jämför kolumn 3 med kolumn 5 i figur 5 ovan framträder verkan av spärregeln avseende fastigheterna i kvarteret Molnet. Härvid kan konstateras att ett blockröstningsförfarande ger en snedvridning mellan de inblandade delägargruppernas röstetal till förmån för småhusägarsidan. Blockröstning för småhusägarna förutsätter därför, enligt utredningens mening, antingen att spärregeln görs tillämplig på alla de tre delägarkategorierna eller att den inte skall gälla för någon kategori. I en situation likt den som råder beträffande kvarteret Molnet kan man säga att det är likgiltigt hur man gör. Såväl en utvidgning av spärregelns tillämpningsområde som ett upphävande av regeln leder i princip till samma inbördes relationer mellan de tre delägargruppernas röstetal. Det är emellertid inte säkert att förhållandena alltid är desamma som i kvarteret Molnet. Planförfattarna väljer kanske en helt annan proportion i det enskilda fallet mellan hyreslägenheter, bostadsrättslägenheter och småhus. I ett sådant läge blir det inte utan betydelse hur man ställer sig till frågan om röstspärr. Om exempelvis planen förutsätter att i ett bostadsområde blandas flera hyresfastigheter, var och en innehållande ett större antal lägenheter, med ett fåtal småhusfastigheter har röstspärren en utjämnande effekt mellan

blocken. Mot denna bakgrund bör enligt utredningens mening blockröst- ningslösningen innefatta en ordning enligt vilken man bibehåller ett röstspärrsförfarande, som vid blockröstning skall äga tillämpning jämväl på det för småhusägarblocket gällande andelstalet.

Utredningen vill emellertid ifrågasätta om inte blockröstningslösningen kräver en modifiering av spärregeln även i ett annat avseende. Vid röstberäkning enligt andelstalsmetoden gäller att för medlem som äger flera delägarfastigheter sammanslås andelstalet. Detta sammanlagda andelstal utgör medlemmens modifierade röstetal. På grund av spärregeln utspärras vid omröstning den del av röstetalet som överstiger en femtedel av de närvarandes röstetal. Det sagda kan åskådliggöras genom en smärre justering av exemplet från kvarteret Molnet i figur 5. Om man antar att jämväl fastigheten Molnet 3 är en hyresfastighet som ägs av Stiftelsen Hyresbostäderi Örebro blir det sammanlagda andelstalet för stiftelsens båda fastigheter 113. Stiftelsens röstetal med tillämpning av spärregeln blir emellertid blott 34. Utredningen anser att spärregeln i ett fall som det förevarande ger hyresgästsidan ett alltför kraftigt reducerat röstetal. Med beaktande av proportionen mellan antalet hyresgäster och småhusägare, skulle en rimligare fördelning av inflytandet på samfällighetsfrågor uppnås om spärregeln tillämpades, inte på det sammanlagda andelstalet för fastigheterna Molnet 2 och 3 utan i stället, på vardera fastighetens andelstal. En sådan ordning skulle i exemplet medföra en höjning av stiftelsens röstetal från 34 till 68. I belysning av hur spärregeln verkar i den nu beskrivna situationen anser utredningen därför att som en ytterligare komponent i blockröstningslösningen skall ingå den ändringen av spärregeln att vid bestämmande av röstetalet för medlem som innehar flera delägarfastigheter skall spärregeln tillämpas på vardera fastighetens andelstal.

Om den lösning utredningen nu presenterat skall kunna göra anspråk på att kallas en lösning för tillgodoseende av olika slags boendes intressen av inflytande på samfällighetsfrågor fordras, att den kompletteras med en ordning som öppnar möjlighet för boendekategorin hyresgäster att i direkt eller indirekt form utöva ett sådant inflytande.

Som utredningen närmare redovisat under avsnitt 4.2.1 har en bostads- rättshavare, till skillnad från en hyresgäst, viss möjlighet att indirekt påverka samfällighetsföreningens verksamhet. Som medlem i bostadsrättsföreningen kan han nämligen vara med och besluta om hur bostadsrättsföreningens styrelse skall förhålla sig i samfällighetsfrågor. En hyresgästs möjlighet att få inflytande på samfällighetsföreningens förvaltningsutövning är däremot beroende av om ägaren till hyresfastigheten genom avtal vill överlåta åt hyresgästrepresentant att företräda fastigheten i föreningen.

Den fråga om här tränger sig på är om hyresgästerna skall ges en lagfäst rätt till inflytande i förevarande avseende eller om det är tillräckligt att reglera hyresgästernas inflytande genom överenskommelser mellan ägare av hyres- fastighet och hyresgästrepresentant. Enligt utredningens uppfattning bör denna fråga besvaras med beaktande av hur andra liknande frågor om hyresgästinflytande har reglerats.

Vad som härvid tilldrar sig särskilt intresse är de båda i avsnitt 4.2.4 omnämnda centrala rekommendationerna om boendeinflytandeavtal som finns på bostadsmarknaden. Såsom framgår av redovisningen under avsnittet har dessa rekommenderade avtal lett till att det —— särskilt beträffande den

allmännyttiga hyressektorn — ingåtts boendeinflytandeavtal i stor omfatt- ning avseende olika frågor av gemensamt intresse för hyresgästerna. Speciellt kan uppmärksammas att den anvisade möjligheten i de rekommen- derade avtalen om att genom särskilda överenskommelser överlämna beslutanderätten beträffande förvaltningsfrågor, utnyttjats ett flertal gånger på den allmännyttiga sidan samt att man från detta håll räknar med att sådana avtal i framtiden kommer att ingås i större utsträckning.

Det kan således konstateras att det redan finns ett etablerat avtalsförfa- rande på hyresområdet som står till förfogande för reglering av frågor om hyresgästinflytande samt att parterna på bostadsmarknaden är positivt inställda till detta förfarande. De rekommenderade avtalen innehåller inte några begränsningar med avseende på de frågor beträffande vilka beslutan- derätten kan överföras från fastighetsägare till hyresgäster. Inom ramen för ett i det enskilda fallet träffat boendeinflytandeavtal, som ingåtts med det rekommenderade avtalet som förebild, möjliggörs sålunda för fastighetsäga- ren att till hyresgästerna överlämna den honom tillkommande beslutande- rätten avseende vid föreningsstämma avhandlade samfällighetsfrågor. Mot nu nämnda bakgrund och under intryck av att företrädare för såväl Hyresgästernas riksförbund som för SABO och Sveriges fastighetsägareför- bund, vid utredningens hearing om boendeinflytandefrågor, ansett att det är tillräckligt med ett avtalsreglerat hyresgästinflytande, bedömer utredningen det inte erforderligt med ett i lag reglerat inflytande i förevarande hänseende. Hyresgästernas intresse av att representera den fastighet de bebor i en samfällighetsförening får således anses tillräckligt tillgodosett genom avtals- möjligheten. Härvid krävs att det avtal varigenom ägaren av hyresfastigheten överlåter åt hyresgästsidan att representera fastigheten i föreningen utformas så att det innefattar fullmakt för en hyresgästrepresentant att utöva den fastighetsägaren tillkommande rösträtten på föreningsstämman.

Avslutningsvis återstår två frågor att avhandla. Den ena avser den närmare beskaffenheten av de integrerade samfällighetsföreningar beträffande vilka blockröstningslösningen skall tillämpas. Den andra gäller huruvida redan befintliga samfällighetsföreningar av integrerad beskaffenhet skall omfattas av de föreslagna röstningsreglerna.

Beträffande den första frågan har utredningen lagt fram det ifrågavarande förslaget med tanke på främst sådana samfällighetsföreningar som förvaltar gemensamhetsanläggningar till vilka anslutits hyresfastigheter, bostadsrätts- fastigheter och småhusfastigheter. Det förordade röstningsförfarandet är emellertid tänkt att äga tillämpning även i de fall där integrationen inte är lika långtgående. Som utredningen inledningsvis uttalat är risken för att det skall uppstå ojämvikt i röstningshänseende mellan de olika kategorierna av boende generellt sett störst i de fall där äganderätt blandats med antingen endera av upplåtelseformerna hyresrätt och bostadsrätt eller med båda upplåtelseformerna. Förfarandet bör därför gälla även när delägarfastighe- terna utgörs av småhusfastigheter samt antingen hyresfastigheter eller bostadsrättsfastigheter.

När det gäller den andra frågan kan utredningen inte se några avgörande hinder mot att låta en samfällighetsförening av ifrågavarande slag övergå till att tillämpa det nya röstningsförfarandet. En sådan ordning framstår tvärtom som både praktisk och ändamålsenlig. På grund härav och mot bakgrund av att samfällighetsföreningar av integrerad beskaffenhet förekommer i viss

omfattning förordar utredningen att de föreslagna röstningsreglerna skall gälla beträffande jämväl dessa föreningar.

Innehållet i blockröstningslösningen kan sålunda sammanfattas på följan- de sätt. Den nuvarande ordningen med ett fastighetsanknutet medlemskap i samfällighetsföreningen bibehålls. Huvudtalsmetoden utmönstras, vilket medför att röstetalet alltid skall beräknas med utgångspunkt i delägarfastig- heternas andelstal. Småhusägarna röstar i block på föreningsstämman, vilket betyder att småhusägarna röstar som en enhet efter ett röstetal vilket skall bestämmas med utgångspunkt i summan av varje småhusfastighets andelstal. Regeln om röstspärr i 49 & första stycket sista meningen SFL bibehålls och görs tillämplig på det för småhusägarblocket bestämda andelstalet. Vid bestämmandet av röstetalet för medlem som innehar flera delägarfastigheter skall spärregeln tillämpas på vardera fastighetens andelstal. Hyresgästinfly- tande på förvaltningen av en gemensamhetsanläggning regleras inte i lag utan möjliggörs genom överenskommelser — innefattande fullmakt — mellan ägare av hyresfastighet och hyresgästrepresentant. Förfarandet med block- röstning skall först och främst gälla beträffande samfällighetsföreningar som förvaltar gemensamhetsanläggningar till vilka anslutits hyresfastigheter, bostadsrättsfastigheter och småhusfastigheter. Förfarandet skall emellertid jämväl gälla när delägarfastigheterna utgörs av småhusfastigheter och antingen hyresfastigheter eller bostadsrättsfastigheter. Blockröstningsförfa- rande skall äga tillämpning även i fråga om äldre samfällighetsföreningar av nämnd beskaffenhet.

Alternativ 2. Individuellt röstningsförfarande i

Lösningen går ut på att varje enskild hyresgäst och bostadsrättshavare, som bor på en hyres- respektive bostadsrättsfastighet ansluten till en gemensam- hetsanläggning, tillerkänns individuell rösträtt vid den förvaltande samfäl- lighetsföreningens stämma. Detta kan ske genom att det andelstal som åsatts hyres- respektive bostadsrättsfastigheten fördelas lika på de i fastigheterna befintliga lägenheterna. Det andelstal som därvid tilldelas en lägenhet utgör röstetal för innehavaren av lägenheten. Ett på detta sätt fördelat andelstal medför alltså att varje lägenhetshavare övertar, i proportion till sitt andelstal, fastighetsägarens rättighet att rösta. För att åter anknyta till exemplet om kvarteret Molnet, sådant detta framställts i figur 5 ovan, fördelas sålunda andelstalet 56 för hyresfastigheten Molnet 2 och andelstalet 57 för bostadsrättsfastigheten Molnet 3 på det sättet att en var av de 56 lägenheterna i hyresfastigheten och en var av de 57 lägenheterna i bostadsrättsfastigheten får andelstalet 1. Det betyder att varje lägenhetsin- nehavare får rösta vid föreningsstämman efter röstetalet 1.

Den ordning som nu beskrivits torde lämpligen kunna åstadkommas på följande sätt.

Vad först gäller hyresgästsidan har utredningen tänkt sig att ordningen i fråga skall grundas på avtal. Mellan ägaren till hyresfastigheten och hyresgästerna träffas avtal om fördelning av det hyresfastigheten åsatta andelstalet på de olika hyreslägenheterna. Avtalet ges den rättsverkan att en var lägenhetsinnehavare får utöva individuell rösträtt på föreningsstäm- man.

Det torde finnas benägenhet att träffa förevarande avtal hos båda

partssidor. För fastighetsägarens del innebär en fördelning av andelstalen på lägenheter att spärregeln i 49 5 första stycket sista meningen SFL sätts ur spel beträffande hans fastighet. Det inflytande på samfällighetsfrågor som genom andelstalssättningen är knutet till fastigheten förstärks härigenom, vilket torde ligga i fastighetsägarens intresse. Samma intresse torde göra hyresgäs- terna benägna att ingå ett ifrågavarande avtal. Den främsta drivfjädern för hyresgästerna att sluta avtal är dock givetvis att varje hyresgäst genom avtalet tilläggs möjlighet att utöva ett direkt inflytande på förvaltningen av gemensamhetsanläggningen.

Att tillerkänna parterna i ett hyresförhållande rätt att genom avtal fördela det andelstal som vid en förrättning enligt anläggningslagen åsatts hyresfas— tigheten mellan de i fastigheten befintliga hyreslägenheterna och att tillika tillägga ett dylikt avtal sådan rättsverkan som här är i fråga kräver en laglig reglering. Beträffande rätten att avtala om andelstalsfördelningen har fastighetsbildningsutredningen funnit ändamålsenligt att anknyta till den reglering som finns i hyresförhandlingslagen. Frågan om fördelning av det hyresfastigheten åsatta andelstalet tillhör det ämnesområde som enligt utredningens uppfattning lämpligen bör kunna göras till föremål för förhandling enligt hyresförhandlingslagen. Detta åstadkommes enklast genom att förevarande fråga fogas till uppräkningen i Så andra stycket hyresförhandlingslagen av de frågor beträffande vilka en förhandlingsord- ning medför rätt att förhandla om. Innebörden av tillägget i fråga blir således att en förhandlingsordning — tillkommen på sätt som föreskrivs i 1 & första stycket hyresförhandlingslagen — medför rätt för förhandlingsordningens parter, om de ej enats om annat, att påkalla förhandling i fråga om den förevarande andelstalsfördelningen. En vid sådan förhandling träffad överenskommelse om andelstalsfördelning blir härigenom att betrakta som en förhandlingsöverenskommelse. För förhandlingsöverenskommelse gäller enligt 19å hyresförhandlingslagen att den skall avfattas skriftligen och undertecknas av förhandlingsordningens parter.

För att en. ifrågavarande förhandlingsöverenskommelse skall få den avsedda rättsverkan, dvs. rätt för en var lägenhetsinnehavare att utöva individuell rösträtt på föreningsstämman, fordras jämväl en lagändring i lagen om förvaltning av samfälligheter.

Vad utredningen nu förordat om att avtalsvägen ge hyresgästerna rösträtt förutsätter sålunda att en förhandlingsordning föreligger. Det betyder att den del av hyresmarknaden som faller utanför hyresförhandlingslagens tillämpningsområde — såsom uthyrningsverksamhet som ej omfattar mer än två bostadslägenheter, samt uthyrning av fritidsbostäder och affärslokaler m. m. — inte kommer att omfattas av utredningens förslag. Att utredningen begränsat förslagets räckvidd på detta sätt grundar sig på den bedömningen att i de fall där kravet på hyresgästinflytande avseende förvaltningen av en gemensamhetsanläggning gör sig gällande, torde som regel föreligga en förhandlingsordning eller i vart fall förutsättningar för att framtvinga en sådan. Utredningen vill emellertid anmärka att i fråga om sådana hyresför- hållanden beträffande vilka förslaget ej skall äga tillämpning, det alltid föreligger möjlighet för en hyresfastighetsägare och en hyresgäst att förhandla fram en ordning enligt vilken fastighetsägaren överlåter den honom tillkommande rösträtten på föreningsstämman till hyresgästen. En sådan överlåtelse måste utformas så att den innefattar fullmakt för

hyresgästen att utöva ägarens rösträtt.

Lösningen om individuellt röstningsförfarande utgår, liksom blockröst- ningslösningen, från att det fastighetsanknutna medlemskapet i samfällig- hetsföreningen bibehålls. Hyresfastighetens ägare skall fortfarande vara den som är medlem i föreningen. Fördelningen av andelstalet på hyreslägenhe- terna medför därför inte att lägenhetshavarna övertar fastighetsägarens skyldigheter med avseende på gemensamhetsanläggningen och dess förvalt- ning. Samfällighetsföreningens behov av medel, som inte täcks på annat sätt, skall således alltjämt uttaxeras som bidrag från fastighetsägaren. Har vid anläggningsförrättningen bestämts att kostnaderna för driften av anläggning- en skall tas ut genom avgifteri stället för genom på fastighetens andelstal baserad uttaxering skall jämväl avgiften debiteras fastighetsägaren.

Med hänsyn till systemet med bruksvärdehyra torde en fastighetsägare inte alltid kunna kompensera sig vid hyressättningen för vad han måste bidra med till en samfällighetsförening. Avstår en fastighetsägare från sin rösträtt vid samfällighetsförenings stämma till förmån för lägenhetshavarna skulle det kunna tyckas rimligt att han i gengäld gavs möjlighet att av lägenhetshavarna alltid ta ut de kostnader dessa åsamkas honom till följd av beslut som fattats på föreningsstämman. En sådan rätt till ersättning skulle emellertid innebära ett brott mot bruksvärdeprincipen. Detta är fastighetsbildningsutredningen inte nu beredd att medverka till.

När det gäller bostadsrättshavarsidan står ett enklare förfarande till buds för genomförande av en ordning med individuell rösträtt än beträffande hyresgästsidan. Bostadsrättsföreningen och den enskilde bostadsrättshava- ren är inte motstående intressenter i samma utsträckning som hyresvärden och den enskilde hyresgästen. Bostadsrättsfastigheten ägs av bostadsrättsfö- reningen vars medlemmar utgörs av bostadsrättshavarna. Enligt fastighets- bildningsutredningens mening torde därför med fördel kunna överlämnas åt bostadsrättshavarna själva att fatta beslut om övertagande av den bostads- rättsföreningen tillkommande rösträtten på samfällighetsföreningens stäm- ma. Detta sker smidigast genom att tillerkänna bostadsrättshavarna rätt att träffa avgörande härom på bostadsrättsföreningens stämma. Bostadsrättsha- varna får sålunda på en sådan stämma besluta att det andelstal som åsatts bostadsrättsföreningen skall fördelas på de olika bostadsrättslägenheterna. Beslutet ges samma rättsverkan som den ovan avhandlade förhandlingsöver— enskommelsen beträffande hyresgästsidan, dvs. en var lägenhetsinnehavare får utöva individuell rösträtt på samfällighetsföreningens stämma. En följd av ett ifrågavarande beslut blir att spärregeln i 49 ?) första stycket sista meningen sätts ur spel, ett förhållande som torde utgöra ett starkt motiv för bostadsrättshavarna att fatta ett dylikt beslut.

Det nu förordade kräver lagändring i dels bostadsrättslagen, dels lagen om förvaltning av samfälligheter.

Även i förevarande fall har fastighetsbildningsutredningen bedömt det som mest ändamålsenligt att det fastighetsanknutna medlemskapet i samfällighetsföreningen bibehålls. Bostadsrättsföreningen förblir m.a.o. medlem i samfällighetsföreningen och svarar gentemot denna för dess behov av medel. Om på samfällighetsförenings stämma, vid vilken den enskilda bostadsrättshavarna får utöva rösträtt, fattas beslut om åtgärder exem- pelvis beträffande gemensamhetsanläggningens drift — som kräver uttax- ering av medel till samfällighetsföreningen, skall medlen i fråga således

uttaxeras av bostadsrättsföreningen. Det krävs inte någon särskild reglering mellan bostadsrättsföreningen och bostadsrättshavarna för att bostadsrätts- föreningen skall ha rätt att ta ut dessa medel av bostadsrättshavarna. Uttaxeringen i fråga kommer att ingå i underlaget för bostadsrättsförening- ens beräkning av den årsavgift som bostadsrättshavarna har att erlägga till bostadsrättsföreningen. Förhållandet är härvid detsamma som det vilket rått om bostadsrättsföreningen haft kvar rätten att rösta vid stämman på vilken samfällighetsföreningen beslöt om den kostnadskrävande åtgärden.

Liksom beträffande blockröstningslösningen har utredningen lagt fram förevarande lösning om individuellt röstningsförfarande främst med tanke på sådana samfällighetsföreningar som förvaltar gemensamhetsanläggningar till vilka anslutits hyres-, bostadsrätts- och småhusfastigheter. Lösningen är emellertid tänkt att äga tillämpning även i de fall där integrationen inte är lika långtgående. Lösningens tillämpningsområde överensstämmer således på denna punkt med det som utredningen ovan förordat skall gälla beträffande blockröstningslösningen.

Utredningen ser emellertid inte något hinder mot att gå längre och låta lösningen om individuell rösträtt bli tillämplig också i andra situationer än de när integration är för handen. Utredningen tänker här på gemensamhetsan- läggningar till vilka anslutits antingen enbart flera hyresfastigheter eller enbart flera bostadsrättsfastigheter. Utredningen förordar därför att tillämp- ningsområdet för lösningen om individuellt röstningsförfarande skall utgöras av samfällighetsföreningar som förvaltar gemensamhetsanläggning inom dels integrerade bostadsområden, dels bostadsområden som består av antingen hyresfastigheter eller bostadsrättsfastigheter.

Ovan har utredningen ansett att redan befintliga samfällighetsföreningar av integrerad beskaffenhet skall omfattas av reglerna om blockröstningsför- farande. Utredningen förordar att även förfarandet med individuell röstning skall kunna gälla beträffande äldre samfällighetsföreningar. Utredningen har härvid tänkt sig en övergångsbestämmelse i lagen om förvaltning av samfälligheter av innebörd att om det vid stämma som hålls av en äldre samfällighetsförening föreligger en förhandlingsöverenskommelse enligt vilken en hyresfastighets andelstal fördelats på de olika hyreslägenheterna eller ett beslut fattat vid bostadsrättsförenings stämma enligt vilket en bostadsrättsfastighets andelstal fördelats på de olika bostadsrättslägenheter- na, skall röstning på samfällighetsföreningens stämma utföras med tillämp- ning av förfarandet med individuell röstning.

Innehållet i lösningen om individuellt röstningsförfarande kan sålunda sammanfattas på följande sätt. Den nuvarande ordningen med ett fastighets- anknutet medlemskap i samfällighetsföreningen bibehålls. Huvudtalsmeto- den utmönstras, vilket medför att röstetalet alltid skall bestämmas med utgångspunkt i delägarfastigheternas andelstal. Lägenhetshavarna i hyres- och bostadsrättsfastigheter tillerkänns individuell rösträtt på samfällighets- föreningens stämma om de hyres- och bostadsrättsfastigheterna åsatta andelstalen fördelats på de olika lägenheterna genom en förhandlingsöve- renskommelse i enlighet med reglerna i hyresförhandlingslagen respektive genom ett beslut vid bostadsrättsförenings stämma. Tillämpningsområdet för förfarandet med individuell röstning skall inte vara inskränkt till enbart samfällighetsföreningar av integrerad beskaffenhet. Förfarandet skall äga tillämpning även beträffande samfällighetsföreningar vars medlemmar

3 Se t. ex. underhålls— fondsutredningens slut- betänkande (SOU 1982:65) Återinvestera i bostäder. avsnitt 7.3.

utgörs av enbart en eller flera hyresfastighetsägare eller en eller flera bostadsrättsföreningar. Individuellt röstningsförfarande skall gälla även i fråga om äldre samfällighetsföreningar av nämnd beskaffenhet.

Vid en jämförelse mellan de två nu framlagda lösningarna kan följande sägas.

När det gäller boendefrågor av gemensam art exempelvis frågor rörande hyresfastigheten sedd som helhet och dess omgivning bygger all annan hyreslagstiftning på principen att bestämmanderätten skall tillkomma hyresgästerna som kollektiv. Här må hänvisas till de olika lagar som fastighetsbildningsutredningen redovisat under avsnitt 4.1. Nämnda princip upprätthålls också i pågående lagstiftningsarbeten på hyresrättens område.3 Även befintliga avtal om boendeinflytande, som tillkommit på grundval av de två centrala avtalen för vilka redogjorts i avsnitt 4.2.4. tillägger hyresgästsidan ett kollektivt inflytande. I belysning härav talar sålunda starka skäl för att förevarande inflytandefråga löses efter samma linje. dvs. enligt blockröstningsmodellen.

Sett ur demokratisk synvinkel måste emellertid lösningen om individuellt röstningsförfarande sättas framför blockröstningslösningen. Utredningen fäster stort avseende vid demokratiaspekten. Individuell röstning är ägnad att stimulera intresset för de gemensamma boendefrågorna. Sådant intresse är av stor betydelse för boendeområdenas utveckling. Utredningen anser därför, trots de tungt vägande skäl som anförts till stöd för blockröstnings- lösningen, att lösningen om individuellt röstningsförfarande bör få företräde. Utredningen väljer sålunda sistnämnda lösning som sitt förslag.

I en till betänkandet fogad bilaga redovisar utredningen en lagteknisk lösning till blockröstningsmodellen.

4.3 Småhusägares boendeinflytande beträffande gemensamhetsanläggningar inom 5. k. storkvarter

4.3.1 Olika problem med avseende på storkvarter

Med storkvarter avses i förevarande sammanhang en särskild form för småhusbebyggelse som karaktäriseras av att fastigheterna inom ett kvarter samverkar om olika gemensamma anläggningar på kvartersmarken. Anlägg- ningarna kan vara dels sådana som inom andra slags småhusområden brukar tillhöra varje enskild fastighet t. ex. garage och parkeringsutrymme, dels sådana som vid mera traditionell planläggning brukar undantas från kvartersmarken och hänföras till allmän plats.

Vid traditionell småhusbebyggelse inom stadsplan brukar varje fastighet ha egen utfart till gata. Enligt 495 byggnadslagen ankommer det på kommunen att ombesörja iordningställande och upplåtande till allmänt begagnande av gata inom stadsplan och enligt 745 samma lag skall kommunen svara för underhållet av gata. För anläggningskostnaderna kan kommunen i dessa fall till största delen erhålla kompensation genom att fastighetsägarna enligt bestämmelser i byggnadslagen eller enligt exploate-

ringsavtal åläggs att utge gatumarksersättning och ersättning för gatubygg- nadskostnad. När det gäller underhållskostnaderna saknas emellertid motsvarande möjlighet för kommunen till uttaxering från fastighetsägarna. Inom storkvarter har fastigheterna som regel utfart till gata inte direkt utan över gemensam kvartersmark, s. k. kommunikationstomter eller kommuni- kationsytor. Ägarna till fastigheter i storkvarter får därmed själva svara för anläggning och underhåll av vägen.

Samma slags skillnader som finns mellan vanliga småhuskvarter och storkvarter när det gäller vägar föreligger också i fråga om grönområden 0. d. I de vanliga småhuskvarteren ligger sådana anläggningar på allmän plats vilket innebär att de faller inom kommunens ansvarsområde. I storkvarter däremot ligger anläggningarna i fråga på kvartersmark med påföljd att fastighetsägarna själva får bekosta iordningställande och under- håll.

Enligt 2 5 lagen om allmänna vatten- och avloppsledningar (VAL) skall kommunen sörja för att allmän va-anläggning kommer till stånd när vattenförsörjning och avlopp med hänsyn till den allmänna hälsovården behöver ordnas i ett större sammanhang för viss bebyggelse. Kommunen är i regel huvudman för allmän va-anläggning. Enligt bestämmelser i 8 och 9 %% VAL har ägare till fastighet inom verksamhetsområdet för allmän va- anläggning såväl rätt att ansluta sig till och bruka anläggningen som skyldighet att betala avgiften för denna. Avgiftsskyldigheten, vilken avser ersättning för både byggnadskostnader och underhåll, inträder när huvud- mannen upprättat förbindelsepunkt mellan anläggningen och fastighetens egna ledningar. Inom traditionella småhuskvarter upprättas en förbindelse- punkt för varje enskild fastighet. Förbindelsepunkten förläggs därvid i eller i omedelbar närhet av fastighetens gräns, vilket innebär att fastighetsägarens ansvar för ledningssystemet i huvudsak är begränsat till vad som är förlagt inom den egna tomten. För storkvarter upprättas vanligen endast en eller ett fåtal förbindelsepunkter för hela kvarteret. De enskilda fastigheterna inom storkvarter betjänas sålunda från förbindelsepunkten av ett gemensamt ledningssystem som lagts på kvartersmarken.

De olikheter som råder mellan traditionella småhuskvarter och storkvarter när det gäller allmänna va-anläggningar finns även i fråga om allmänna Härrvärmeanläggningar.

I olika sammanhang har gjorts gällande att det mellan småhusägare inom storkvarter och småhusägare inom traditionella kvarter kan uppstå en orättvis kostnadsfördelning. Småhusägaren inom storkvarteret betalar kost- naderna för driften av gemensamhetsanläggningarna inom kvarteret. Dess- utom betalar han i form av kommunalskatt en del av kostnaderna för driften av de anläggningar som kommunen har ansvaret för. Småhusägare som bor i områden _utan storkvarter belastas däremot enbart med den sistnämnda kostnadsdelen. Man har menat att det på grund härav är lätt att komma i konflikt med den kommunala likställighetsprincipen, vilken innebär att alla kommuninvånare skall behandlas lika.

I en del kommuner i landet har man strävat efter att utjämna den nu berörda kostnadsskillnaden mellan småhusägare i storkvarter och andra småhusägare genom olika former av kompensation till den förstnämnda kategorin. Kompensationsformer som förekommer i olika kombinationer är

reduktion av tomtpris eller tomträttsavgäld, befrielse från eller reduktion av anslutningsavgiften för vatten och avlopp, nedsättning av brukningsavgiften för vatten, kommunalt ansvar för underhåll av ledningar i kvartersmarken, kommunala bidrag till kostnaderna för hållande av väganläggning samt kommunal snöröjning.

Utöver frågan om storkvarterens förenlighet med den kommunala likställigheten har även påtalats problem som är förknippade med själva bildandet och förvaltningen av gemensamhetsanläggningar i sådana kvarter. Här skall nämnas följande.

När det gäller bildande och förvaltning av gemensamhetsanläggningar i samband med nyexploatering regleras detta i normalfallet i exploateringsav- tal. Under ett särskilt avsnitt i dessa brukar anges hur anläggningskostna- derna skall fördelas mellan kommunen och exploatören. Det vanligaste är att exploatören utför och bekostar alla anläggningar på kvartersmark samt lämnar ett bidrag till kommunens kostnader för områdesanläggningar. Exploatörens kostnader läggs in i försäljningspriset för de färdigbildade fastigheterna och överförs således på fastighetsägarna. Dessa har inget inflytande på kostnadsfördelningen utan får finna sig i att betala vad kommunen och exploatören ålägger dem. Denna avsaknad av inflytande uppfattas ofta som en brist.

Vidare föreskrivs ofta i exploateringsavtalen att exploatören skall föran- stalta om inrättande av gemensamhetsanläggningen och om bildande av en samfällighetsförening för dess förvaltning. Normalt betyder detta att de som , flyttar in i ett nybyggt område inte har kunnat påverka innehållet i det som ? skall vara gemensamt. Alla avgörande beslut är i regel fattade före fastighetsköpet. Ofta övertar småhusägarna i dessa fall en i det närmaste färdigkonstruerad anläggning och en redan bildad samfällighetsförening. Sedan anläggningsförrättning väl skett är köparnas möjligheter att ändra på vad som bestämts vid förrättningen begränsade. Sådan ändring skall beslutas vid ny förrättning och för att ändring skall få ske krävs att ändrade förhållanden, som väsentligt inverkar på frågan, har inträtt.

I exploateringsavtalen finns regelmässigt även bestämmelser om de tekniska krav m. ni. som uppställs för gemensamhetsanläggningarna. Erfa- renheten visar emellertid att dessa bestämmelser ofta är otillräckliga. Detta medför att anläggningarna inte sällan utförs med för låg standard, något som i sin tur försvårar en rationell drift och leder till högre driftskostnader.

En annan fråga med viss anknytning till den sist nämnda gäller möjligheterna för samfällighetsföreningar som förvaltar storkvartersanlägg- ningar att i ekonomiskt hänseende möta anläggningarnas behov av underhåll och förnyelse. Det har härvid framförts som önskvärt att föreningarna fonderar medel för att därmed alltid ha tillgång till erforderliga medel. Man har emellertid uppmärksammat att benägenheten att bygga upp fonder hämmas av innehållet i gällande skattelagstiftning.

Ett ytterligare problem som kommit i dagen gäller förvaltande samfällig- hetsförenings tillgång till sådana tekniska resurser och kunskaper som krävs för att föreningen på ett godtagbart sätt skall kunna sköta de många gånger tekniskt komplicerade nyttigheter, vilka ingår i en storkvartersanläggning. Det har visat sig att flera föreningar saknar sådana tillgångar.

Vissa andra problem beträffande storkvartersanläggningar har påpekats.

Som avslutning skall här omnämnas ett som angår båtnadsprövningen enligt 6 % AL. Beträffande anläggningar som är förutsatta i exempelvis stadsplan behöver FBM i regel inte göra någon båtnadsprövning, om en sådan har skett i planärendet. Från villaägarhåll har hävdats att planförfattarna inte sällan underlåter att göra någon båtnadsprövning eftersom de räknar med att FBM kommer att göra en sådan. Även FBM underlåter emellertid ofta en dylik prövning, eftersom den i sin tur utgår från att prövningen har ägt rum i planärendet. Följden härav blir att gemensamhetsanläggningar inom plan kan komma att inrättas utan att en båtnadsprövning kommit till stånd.

4.3.2 Önskemål om reformering

Flertalet av de problem som berörts i det föregående har påtalats i en av Sveriges villaägareförbund och Småhusägarnas centralorganisation den 18 juli 1978 avlåten skrivelse till regeringen. I skrivelsen hemställde de båda organisationerna om en översyn av samfällighetslagstiftningen förebärande nämnda problem. Skrivelsen har följande innehåll.

Sedan nu gällande lagstiftning om tillskapande och förvaltning av gemensamhets— anläggningar och samfälligheter tillkom har framkommit en rad erfarenheter, som nödvändiggör en översyn av lagstiftningen. Vi vill här peka på några behov och frågor, som särskilt bör beaktas.

1. Anläggnings- och samfällighetslagstiftningen ger kommunerna möjlighet att ålägga fastighetsägarna uppgifter. som inom andra områden handhas av kommunerna själva. Detta medför i vissa fall en kostnadsövervältring på en viss kategori av kommunmedlemmar. Frågan har vad gäller gator och vägar behandlats i vårt yttrande över väg- och gatukostnadsutredningarnas betänkanden, där vi yrkat att kostnaderna för vägar, som är att jämställa med gator inom andra områden, med hänsyn till det kommunala likställighetskravet bör betalas av kommunen. Det finns emellertid även andra större anläggningar, som bör behandlas på samma sätt. Vad nu sagts gäller kostnaderna för sådana anläggningar. Problem föreligger emellertid också av teknisk och administrativ art för föreningarna vid förvaltning av sådana anläggningar. Föreningarna har ofta inte tillgång till de tekniska resurser och kunskaper. som krävs för att de på ett godtagbart sätt skall kunna fullgöra sådana uppgifter. ' Den utredning som bör göras bör sålunda syfta till en ut teknisk, ekonomisk och administrativ synpunkt lämplig och för båda parter rättvis och godtagbar fördelning av ansvaret för anläggningar inom bostadsområdena.

2. Fastighetsägarna har sällan möjlighet att själva bevaka sina intressen i inledningsstadiet av exploateringen vid planeringen och byggandet av anläggningarna. Kommunen och exploatören fattar då beslut, som får långtgående konsekvenser för fastighetsägarna, som dessa dessutom ofta inte är medvetna om då de förvärvar fastigheterna. Kommunens och exploatörens beslut påverkar både stadsplanen, exploateringsavtalen och besluten vid anläggningsförrättningen.

3. Enligt vår uppfattning bör vid planläggningen och i exploateringsavtalen. problemen rörande anläggningarnas utförande, förvaltning .drift och driftskostnader studeras och beaktas bättre än som nu ofta sker. Behov finns emellertid därutöver av att i särskild ordning bevaka de blivande fastighetsägarnas intressen vid exploateringen. Vid Sveriges villaägareförbunds kongress 1977 föreslogs i en motion. att förbundet skulle påta sig ansvaret för denna intressebevakning. Vi är beredda att göra detta. under förutsättning att kostnadsfrå- gorna kan lösas på ett godtagbart sätt.

1 Se bl. a. riksdagsmo— tionerna 1978/79:1145, 1983/84:1486 och 1492, skatteutskottets betän- kanden 1978/79:31 s. 2 resp. 1983/84:42 s. 18, interpellationen 1985/ 86:38 samt propositionen 1985/86:45. (Jfr. SFS 1985:1017 punkt 2 av anvisningarna till 41 a & kommunalskattelagen resp. 1985:1020 12 5 3 mom. lagen om statlig förmögenhetsskatt).

4. Vad nu sagts kan föranleda behov att ändra anläggningslagen också vad gäller exempelvis båtnads- och våsentlighetskraven. Möjligheterna att ändra förrättnings- beslut och få till stånd ny förrättning bör ökas.

5. Ökade krav bör ställas på exploatören vad gäller anläggningarnas färdigställan- de. Krav bör uppställas på besiktning av anläggningarna, innan de överlämnas till föreningen.

6. Ökade möjligheter bör införas för föreningen att själv besluta om vilka frågor man vill handlägga. I praktiken visar det sig ofta att det finns en rad angelägenheter. som praktiskt bör skötas av föreningen, men som man inte kunde förutse vid förrättningen. Också andra liknande behov torde finnas, som bör beaktas i utredningsarbetet.

I de av regeringen sedermera utfärdade direktiven för fastighetsbildnings- utredningen har, som framgår av avsnitt 1.1 ovan, uppdragits å utredningen att överväga vad som har anförts i skrivelsen.

I senare skrivelser till regeringen har Sveriges villaägareförbund ytterliga- re understrukit ovan redovisade problemställningar och även påtalat den i föregående avsnitt omnämnda frågan angående behov för samfällighetsfö- reningarna att fondera medel. Förbundet har härvid framhållit att nuvarande skatteregler lägger hinder i vägen för fondering i tillräcklig utsträckning och hemställt om att regeringen föranstaltar om ändringar i dessa regler för undanröjande av nämnda hinder.

Skrivelse till regeringen, med hemställan om ändring i skattelagstiftningen i syfte att bl. a. öka samfällighetsföreningarnas benägenhet att fondera, har även avlåtits gemensamt av riksförbundet Vi i småhus och Stockholms småhusägares centralorganisation.

Den nämnda fonderingsfrågan har också varit föremål för behandling i riksdagen och i regeringen.]

Vid fastighetsbildningsutredningens hearing om boendeinflytande fram- höll företrädare för Sveriges villaägareförbund och riksförbundet Vi i småhus vikten av att de olika problemen kring storkvartersanläggningar löstes.

4.3.3 Överväganden och förslag

Flera av de frågor som dragits upp i de i föregående avsnitt redovisade sammanhangen föranleder — i den mån de aktualiserar lagstiftningsåtgärder överväganden som rör andra lagstiftningsområden än fastighetsbildnings- lagstiftningen. Fastighetsbildningsutredningen har emellertid, efter samråd med chefen för bostadsdepartementet, endast tagit upp de frågor till behandling som utredningen ansett kunna lösas genom lagstiftningsåtgärder som berör fastighetsbildningslagstiftningen.

4.3.3.l Småhusägares inflytande över frågor rörande gemensamhetsanläggningars tillkomst, utförande och förvaltning m. m. 1 & AL 7 & SFL 8 S SFL 20 & SFL 20 a % SFL

Lagförslag:

Småhusägares möjligheter att följa och påverka bildandet av gemensamma anläggningar är väsentligen olika i de fall då anläggningarna bildas i befintlig bebyggelse och i de fall när anläggningarna bildas i samband med nybebyggelse.

I de förra fallen har småhusägarna vissa möjligheter att påverka utformningen av anläggningarna och ansvarsfördelningen mellan kommun och enskild. När en stads- eller byggnadsplan skall upprättas eller ändras åligger det således enligt 14 och 23 && i byggnadsstadganl planförfattaren att under planutredningen samråda med bl. a. sammanslutningar och enskilda personer, som kan ha ett väsentligt intresse av frågan. De samrådsberätti- gade får härigenom tillfälle att öva inflytande på planarbetet, inbegripet den del av detta som berör inrättandet av gemensamhetsanläggningar. I plangenomförandet, dvs. i detta fallet vid anläggningsförrättningen och bildandet av samfällighetsförening, har småhusägarna ställning som sakäga- re. Med denna ställning följer, enligt vad närmare är stadgat i anläggnings- lagen, möjligheter att påverka förrättningsförfarandet.

I nybyggnadsfallen det är i första hand dessa som i förevarande sammanhang tilldrar sig intresse — förhåller det sig emellertid annorlunda. Det normala är här att de småhusägare som flyttar in i det nybyggda området inte har kunnat påverka innehållet i det som skall vara gemensamt. Det hänger bl. a. samman med att den ovan nämnda samrådsskyldighet, som åvilar detaljplaneförfattaren, inte kan utövas med avseende på dem som skall bo i området, eftersom man —— på det tidiga stadium då planutredningen äger rum -— ännu inte vet vilka dessa är. Ofta är de inte heller kända vid tiden för anläggningens bildande. Alla avgörande beslut avseende anläggningen är således i regel fattade innan småhusägarna har tillträtt fastigheterna. Inte sällan övertar de i förevarande fall en i det närmaste färdigkonstruerad anläggning och en redan bildad samfällighetsförening.

Eftersom väsentliga frågor avseende gemensamhetsanläggningar avgörs under detaljplanearbetet och under exploateringsprocessen fram till anlägg- ningsförrättningen, framstår det som angeläget att det tillskapas möjligheter för dem som skall bo i exploateringsområdet att få inflytande redan på planstadiet. Tillskapandet av ett sådant inflytande är emellertid en fråga av främst planpolitisk karaktär och föranleder, i de avseenden den aktualiserar lagstiftningsåtgärder, överväganden som närmast rör byggnadslagstiftning- en. Frågan faller därför utanför fastighetsbildningsutredningens uppdrag. Vad utredningen fortsättningsvis tar upp är således begränsat till frågor om inflytande under plangenomförandet.

När gemensamhetsanläggningar skall inrättas och samfällighetsföreningar bildas i nyexploateringsområden, är det ofta exploatören som tar initiativ till anläggningsförrättningen och uppträder vid denna.2 De som skall bo i det exploaterade området får på grund härav begränsade möjligheter att påverka anläggningsbeslutets innehåll. Antingen har förrättningen redan avslutats när de blivande småhusägarna flyttar in i området eller också har exploatören skaffat sig fullmakt att företräda småhusägarna. Fullmakten kan visserligen återkallas men detta torde knappast förekomma i nämnvärd omfattning, bl. a. beroende på att gemensamhetsanläggningen förmodligen tillmäts relativt liten betydelse, när köparen bestämmer sig för ett husköp.

För att bota den nu redovisade bristen på boendeinflytande kan en lösning

* I regeringens proposi- tion 1985/86zl med för- slag till ny plan- och bygglag finns för detalj- planer motsvarande be- stämmelser i 5 kap. 20 och 32 åå PBL. Av motivuttalanden framgår att till kategorin sam- manslutningar som skall beredas tillfälle till sam- råd kan höra en villaä- gareförening (s. 609 jämförd med s. 537).

2 Enligt Almqvist-Kal- bro-Larsson (Byggforsk- ningsrådets rapport R 83:1984) tar exploatören initiativ till drygt 60 pro- cent av gemensamhets- anläggningarna inom stadsplan.

vara att i anläggningslagen införa en motsvarighet till det obligatoriska samrådsförfarande som enligt de tidigare nämnda bestämmelserna i bygg- nadsstadgan skall äga rum under detaljplaneutredningen. Förfarandet skulle kunna utformas så att fastighetsbildningsmyndigheten blev skyldig att i de beskrivna fallen bereda sammanslutning av småhusägare på orten möjlighet att föra talan vid anläggningsförrättningen. I anläggningslagens 19 & skulle således kunna tilläggas ett stycke med t. ex. det innehållet att, om förrättning för inrättande av gemensamhetsanläggning påkallats inom område där exploatering för bostadsbebyggelse pågår, fastighetsbildningsmyndigheten skall underrätta sammanslutning av småhusägare på orten, som kan ha ett intresse av saken, om förrättningen i de avseenden som sägs i paragrafens andra stycke.

Den nu skisserade lösningen inrymmer emellertid ett problem som inte är helt lättlöst. Det gäller frågan om vilken organisation av småhusägare som fastighetsbildningsmyndigheten skall underrätta. Organisationsbilden på småhusägarsidan utvisar inte den styrka och enhetlighet som utmärker exempelvis den på hyresgästsidan. Detta gäller såväl på riksplanet som regionalt och lokalt. På orter där nyexploatering äger rum, kan förhållan- dena med avseende på småhusägare således vara högst varierande. I många fall torde saknas småhusägarorganisationer som kan sägas vara allmänt representativa för småhusboendet på orten. Det torde heller inte vara ovanligt att det inom orten kan finnas flera lokala sammanslutningar av småhusägare. Därvid är inte säkert att dessa står för samma uppfattningar när det gäller frågor om fastighetssamverkan. Mot nu nämnda bakgrund och särskilt med beaktande av att merparten av de småhusboende står utanför varje existerande småhusägarorganisation har fastighetsbildningsutredning- en inte funnit lämpligt att lägga fram ett förslag med det innehåll som nu avhandlats. Utredningen har i stället valt att gå fram en annan väg.

I en storkvartersanläggning ingår som regel många olika nyttigheter av gemensamhetskaraktär. Flera av dessa är nödvändiga för att ett funktionellt boende skall kunna äga rum. Till denna grupp hör exempelvis vatten- och avloppsanläggningar, värmeanläggningar samt förbindelseleder. Andra nyttigheter är emellertid så beskaffade att det även dem förutan går att bo i storkvarteret. Till sådana nyttigheter torde räknas exempelvis simbassänger, tennisbanor och andra liknande idrottsanläggningar samt kvartersstugor. En tänkbar lösning kan vara att dra en skiljelinje mellan de nämnda båda kategorierna av nyttigheter i så måtto att endast gemensamhetsanläggningar bestående av den förstnämnda kategorin nödvändiga nyttigheter — får inrättas under pågående exploatering. Den andra kategorin nyttigheter skulle få inrättas först sedan småhusen sålts. Härigenom skulle överlämnas åt de boende att själva avgöra huruvida sådana nyttigheter över huvud taget skall inrättas. Detta förutsätter dock att det i planen och vid utbyggnaden av bostadsområdet reserveras erforderliga markutrymmen för även detta slaget av nyttigheter.

En ordning enligt det nu sagda skulle således i viss utsträckning tillgodose de boendes intresse av att få ett inflytande på utformningen av sin boendemiljö. Enligt vad utredningen inhämtat möter ej hinder mot en uppdelning i nödvändiga och inte nödvändiga nyttigheter med avseende på reglerna för statliga bostadslån.

Mot införandet av en ordning som den nu avhandlade skulle möjligen kunna riktas följande två invändningar. Den ena skulle vara att ordningen i fråga kan ge upphov till gränsdragningsproblem beträffande vad som är att hänföra till det ena eller andra slaget av nyttigheter. Den andra skulle vara att om nyttigheter av inte nödvändig beskaffenhet iden mening som här avses genomförs först efter exploateringen av bostadsområdet kan riskeras att kostnaderna för deras genomförande blir högre än om de genomförts redan i samband med exploateringen.

Vad gäller den första invändningen kan knappast sägas att denna har sådan tyngd att den föranleder att man bör avstå från införandet av en ordning som den förevarande. Enligt utredningens bedömning är de nämnda gränsdrag- ningsproblemen inte större än att de med fördel kan överlämnas till rättstillämpningen. Den andra invändningen är däremot mera beaktansvärd. Utredningen anser emellertid ändå att inte heller denna bör föranleda att ordningen i fråga bedöms som ogenomförbar. Risken för att småhusägarna kan drabbas av en högre genomförandekostnad av nu nämnt slag kan nämligen inte betraktas som ett oskäligt pris för det ökade boendeinflytande som småhusägarna här kommer i åtnjutande av.

Sammanfattningsvis förordar utredningen därför att den nu berörda frågan löses enligt den sist nämnda modellen nämligen genom ett särskiljan- de av olika nyttigheter. Utredningen föreslår sålunda att i anläggningslagens inledande paragraf tilläggs ett stycke av innebörd att inom område där exploatering för bostadsbebyggelse pågår får inrättas endast gemensamhets- anläggningar avseende nyttigheter som är nödvändiga för att ett ändamåls- enligt boende skall kunna äga rum inom området.

Som nämnts tidigare är det inte enbart förrättning för inrättande av gemensamhetsanläggningar som äger rum på det tidiga stadium av exploa- teringen när ännu inga boende hunnit flytta in i området. Ofta sker även bildandet av samfällighetsföreningari detta tidiga skede. Det är därvid vanligt att föreningen bildas i omedelbar anslutning till anläggningsförrättningen. I sådana fall krävs inte något särskilt förordnande från fastighetsdomstol, utan fastighetsbildningsmyndigheten kan direkt, på yrkande av exploatören, hålla sammanträde för att bilda föreningen. En på angivet sätt bildad förening kommer i ett inledande skede att ha en styrelse bestående av enbart representanter för exploatören.

Sveriges villaägareförbund har gjort gällande att den nu beskrivna ordningen inte är tillfredsställande. Förbundet menar att exploatören skall förvalta anläggningen tills samtliga som skall bo i området flyttat in. Först därefter bör samfällighetsbildning ske vid ett sammanträde till vilket alla delägare kallas. Den främsta fördelen med ett sådant förfarande är enligt förbundet att den information om gemensamhetsanläggningen och om föreningens verksamhet, som är nödvändig för att fastighetssamverkan skall fungera på ett smidigt sätt, bättre når ut till de boende. Ett ytterligare skäl som från förbundets sida förts fram till stöd för att förlägga föreningsbild- ningen till ett senare skede anknyter till reglerna om slutbesiktning i Allmänna bestämmelser för småhusentreprenader, där enskild konsument är köpare ABS 80. Enligt dessa bestämmelser gäller som huvudregel att Slutbesiktning av gemensamhetsanläggning inte får ske förrän samfällighets- förening har bildats. Om nu föreningsbildningen skjuts fram till Sådan

tidpunkt att dess medlemmar och styrelse från första början utgörs av de inflyttade småhusägarna följer härav att även slutbesiktningen kommer att förläggas till tidigast denna tidpunkt. Härigenom bereds småhusägarna genom samfällighetsföreningen, som enligt reglerna i ABS 80 skall under- rättas om tidpunkten för besiktningen, möjlighet att påtala fel och brister för besiktningsförrättaren.

Det finns inget formellt hinder mot att skilja anläggningsförrättning och föreningsbildning åt. Lagen om förvaltning av samfälligheter anvisar tvärtom möjligheten att bilda samfällighetsförening fristående från förrättning. Föreningen bildas då vid ett sammanträde till vilket alla delägarna skall kallas. Sammanträdet i fråga, vid vilket skall väljas styrelse och antas stadgar, hålls av en särskild sammanträdesledare som förordnats av fastighetsdoms- tolen.

Att förlägga föreningsbildningen till en senare tidpunkt än förrättningen för bildande av gemensamhetsanläggningen blir naturligtvis både omständ- ligare och dyrare än ett sammanhållet förfarande. Å andra sidan anser fastighetsbildningsutredningen att de skäl villaägareförbundet anfört till stöd för att vänta med föreningsbildningen är beaktansvärda. Vid en avvägning mellan de nu nämnda intressena har utredningen funnit att den ordning villaägareförbundet förespråkar lämpligen bör införas. Utredningen föreslår l därför att i lagen om förvaltning av samfälligheter införs en bestämmelse, ; enligt vilken som huvudregel skall gälla att en samfällighetsförening, vilken skall förvalta gemensamhetsanläggning inom område där exploatering för bostadsbebyggelse pågår, inte får bildas förrän till försäljning utbjudna fastigheter sålts och tillträtts av köparna.

Som nämnts ovan gäller att när en samfällighetsförening skall bildas vid sammanträde fristående från förrättning enligt FBL eller AL hålls samman- trädet av den fastighetsdomstolen förordnat därtill. Skall samfällighetsföre- ningen bildas i samband med en nämnd förrättning hålls sammanträdet alltid av fastighetsbildningsmyndigheten eller sådan särskild förrättningsman som sägs i 45 AL. Något förordnande som sammanträdesledare av fastighets- domstolen krävs således inte i detta fall.

De samfällighetsföreningar som kommer till i dag bildas oftast vid av fastighetsbildningsmyndigheten hållna sammanträden i samband med lant— mäteriförrättningar. I de fall föreningsbildningen äger rum utan samband med förrättning är det, enligt vad utredningen erfarit, så gott som undantagslöst fastighetsbildningsmyndigheten eller tjänsteman vid myndig- heten som förordnas till sammanträdesledare av fastighetsdomstolen. Mot denna bakgrund framstår ordningen med domstolsförordnande som onödigt byråkratiskt. Av nämnda skäl och på grund av att det — om den nyss föreslagna reformen genomförs — iframtiden kommer att bli vanligare med föreningsbildning utan samband med lantmäteriförrättning, förordar utred- ningen att regeln i 20å SFL om att fastighetsdomstolen skall förordna sammanträdesledare för hållande av sammanträde för föreningsbildning utmönstras och ersätts med en bestämmelse om att fastighetsbildningsmyn- digheten är den som — utan särskilt förordnande — skall hålla sådant sammanträde, om delägare begär det.

Beträffande vissa redan existerande samfälligheter kan det emellertid någon gång tänkas att delägarna av särskild anledning, exempelvis av

kostnadsskäl, önskar någon annan som sammanträdesledare än fastighets- bildningsmyndigheten. På grund härav föreslår utredningen även att fastighetsbildningsmyndigheten, på begäran av delägare, får förordna någon att hålla ett ifrågavarande sammanträde. Har sökanden föreslagit viss person bör myndigheten förordna denne, om han är lämpad för uppdraget (jfr prop. 19731160 s. 404 m och s. 417 n).

Fastighetsdomstolens medverkan i samband med föreningsbildning kom— mer härigenom att bli inskränkt till vidtagande av vissa interimistiska åtgärder (se 21 å andra stycket jämfört med 7 5 andra stycket SFL). Denna befogenhet anser utredningen emellertid med fördel kan övertas av fastighetsbildningsmyndigheten. Utredningen lägger därför även fram för- slag härom.

Vad hittills avhandlats om fastighetsdomstolens medverkan beträffande frågor om samfällighetsförvaltning har enbart rört föreningsförvaltning. Fastighetsdomstolen medverkar emellertid även vid delägarförvaltning. Sålunda är det fastighetsdomstolen som förordnar sammanträdesledare för hållande av sådant delägarsammanträde som sägs i 7 & SFL. Det ankommer även på domstolen att föranstalta om sådana interimistiska åtgärder som omnämns i paragrafen.

Det har för utredningen upplysts att när sammanträdesledare enligt 7 & SFL aktualiseras brukar fastighetsdomstolen regelmässigt förordna fastig- hetsbildningsmyndigheten eller tjänsteman vid myndigheten. Av samma skäl som ovan anförts till stöd för ändringarna i 20 & SFL föreslår utredningen därför motsvarande ändringar i 7 & SFL.

4.3.3.2 Ekonomiska frågor

Lagförslag: 28 & SFL 41 a & SFL

Gemensamhetsanläggningar inom storkvarter representerar som regel kapitalmässigt ett betydande värde. När anläggningarna måste förnyas med anledning av förslitningar eller repareras med anledning av skador åtgår därför ofta stora belopp. På grund härav är det nödvändigt att en samfällighetsförening som förvaltar en storkvartersanläggning förfogar över tillräckliga medel.

De finansieringsmöjligheter som står till buds för samfällighetsförening- arna i förevarande fall är dels extra uttaxering av föreningsmedlemmarna, dels fondering och dels upptagande av lån. För att skydda sig mot skador som uppkommer genom annan orsak än ålder och slitage kan föreningarna dessutom teckna försäkringar. Beträffande de nämnda finansieringssätten kan bl. a. följande sägas.

Vad först angår tecknandet av försäkring tillhandahåller i dag de större försäkringsbolagen särskilda samlingsförsäkringar för gemensamhetsanlägg- ning.3 En sådan försäkring kan omfatta skydd för brand, utströmning och inbrott i byggnader, utrustning på lekplatser m. m. samt lös egendom som föreningen äger för skötsel av anläggningen. I försäkringen ingår också ansvarighet och rättsskydd samt eventuellt skydd mot förskingring. Dess- utom kan samlingsförsäkringen omfatta maskinförsäkring av t. ex. central-

3 Österberg: ”Samfällig- heter. Handbok för sam- fällighetsföreningar" (1983) s. 74.

antenn, tvättmaskiner, panncentral, undercentral, ledningar för vatten, avlopp och el. Även hetvattenkulvert kan omfattas av försäkringen. För maskinförsäkring och kulvertförsäkring tillämpas ett självriskavdrag om fem procent per år. Försäkringen ger skydd för plötslig och oförutsedd skada men däremot inte, som ovan nämnts, för skador som uppkommer genom ålder och slitage.

Av vad som nu återgetts framgår att en samfällighetsförening inte kan basera sin ekonomi enbart på försäkringar. Försäkringen täcker således inte sådana kapitalkrävande åtgärder såsom reinvestering på grund av förslitning. Tillämpningen av det nämnda självriskavdraget leder dessutom till att exempelvis en kulvertanläggning kan vara helt oförsäkrad efter 20 år.

Möjligheten till extra uttaxering från föreningsmedlemmarna regleras i 43 & SFL. Skulle föreningens tillgängliga medel inte räcka till för att betala klara och till betalning förfallna skulder, är styrelsen skyldig att omedelbart taxera ut de medel som behövs. Styrelsen måste då kalla till en förenings- stämma och lägga fram en debiteringslängd samt se till att erforderliga medel betalas in. Försummar styrelsen att verkställa uttaxering i denna situation, blir dess ledamöter solidariskt ansvariga för skulden. Borgenären kan också vända sig till länsstyrelsen och begära att en syssloman förordnas. Sysslo- mannen får då ombesörja att beloppet uttaxeras.

Möjligheten med extra uttaxering för att finansiera vad det kostar att åtgärda exempelvis en inträffad skada på gemensamhetsanläggningen är värdefull. Finansieringsmetoden har emellertid vissa nackdelar. Hela beloppet tas här ut vid åtgärdstidpunkten. Det kan vara svårt för föreningsmedlemmarna att betala ut oplanerade belopp. Om beloppen är för höga, kan effekten av en extra uttaxering bli så förödande för fastighetsägare med likviditetssvårigheter att metoden helt enkelt inte är användbar. En samfällighetsförening torde därför inte kunna sätta sin tillit till enbart extra uttaxering som finansieringskälla.

Beträffande lånefinansiering gäller att en samfällighetsförening har möjlighet att utan särskild säkerhet ta upp lån av kreditinstitut. Långivarens fordran säkerställs genom att samfällighetsföreningen har förmånsrätt för sina fordringar i de delägande fastigheterna med stöd av lagen (1973:1152) om förmånsrätt för fordringar enligt lagen om förvaltning av samfällighe- ter.

Lånefinansiering har både för— och nackdelar. Den främsta fördelen med finansieringsformen är att utbetalningarna fördelas över tiden, vilket medför att fastighetsägarna får en jämn likviditetsbelastning. En nackdel med lånefinansiering är emellertid den risk som tas när man beslutar att i framtiden låna pengar vid behov av extra medel. Risken hänför sig till bedömningar av framtida möjligheter att erhålla kredit. Sveriges villaägare- förbund har upplyst att vissa kreditinrättningar ogärna lånar ut medel till samfällighetsföreningar mot enbart säkerhet i den förmånsrätt som följer av 1973 års lag. Skälet härtill skulle vara att den säkerhet som kreditinrättning- arna i fråga har för lån i föreningsmedlemmarnas egna fastigheter kan ”naggas i kanten” genom nämnda förmånsrätt. Enligt förbundet är det inte ovanligt att en kreditinrättning som säkerhet för lån till en samfällzghetsfö- rening kräver inteckningar i delägarnas eller vissa delägares, exempelvis styrelsens, fastigheter.

Vad härefter angår fondering skall inledningsvis nämnas att den främsta inkomstkällan för samfällighetsföreningar vilka förvaltar storkvartersanlägg- ningar utgörs av de avgifter som normalt en gång per år uttaxeras från föreningsmedlemmarna. I första hand skall inkomsterna användas för att täcka förenigens löpande utgifter. Uppkommer överskott kan detta fördelas mellan medlemmarna eller fonderas. De fonder som normalt kan bli aktuella är nybyggnadsfonder och fonder för underhåll och reparationer.

Lagen om förvaltning av samfälligheter saknar närmare regler om fondering. Det finns således ingen bestämmelse som ålägger förening att avsätta medel till exempelvis en underhålls- och reparationsfond. Å andra sidan finns det heller ingen bestämmelse som inskränker möjligheten att fondera, bortsett från 18 & SFL av vilken får anses följa att fondering inte får ske för behov som inte ligger inom ramen för ändamålet med samfällighe- ten.

Enligt vad fastighetsbildningsutredningen erfarit fonderar merparten av landets samfällighetsföreningar inte alls. En enkätundersökning avseende drygt 300 samfällighetsföreningar i Stockholms, Kalmar och Värmlands län visar att fondering av medel för framtida underhåll m. m. förekommer i knappt hälften av föreningarna.4 Företrädesvis är det föreningar belägna inom stads- eller byggnadsplanelagda områden som gör fondavsättningar. Antalet anslutna fastigheter synes inte ha någon betydelse i förevarande avseende. Däremot framgår av undersökningen att fonderingsfrekvensen är högre vid ökat antal nyttigheter som ingår i anläggningen. Det sagda åskådliggörs i nedanstående figur, vilken även visar att fondavsättningsbe- loppet ökar med ökat antal ingående nyttigheter.

%

1 2-3 4—5 6-7 >7 Fondavsättningsbelopp

100 200—299 kr 100—199 kr

50 "' * (100 kr lngen fondering

0

73 40 30 44 41 Basta! 45 8 14 9 12 Inre bortfall

Årliga fondavsättningsbelopp per delägarfastighet i relation till antalet nyttigheter. (AB-, H- och S-län) Figurö

Motivet för att avsätta medel i en fond uppges främst vara att få ett lättillgängligt reservkapital. Föreningar som inte gör fondavsättning motive- " Almqvist-Kalbro-Lars- rar detta med att beskattningsregler och inflation gör sådan avsättning 59an"Anläggningdagen- oförmånlig i förhållande till alternativa tillvägagångssätt. Föreningarna i Tillämpning OCh erfaren-

" - - ., ._ heter”. (Byggforsknings- fraga ser hellre att erforderllg uttaxering sker eller att lan upptas nar medel rådets rapport R

behövs. 83:1984).

Fondering av medel har flera fördelar. Den främsta är att det i princip alltid finns medel att tillgå när någon åtgärd skall vidtas, exempelvis för att täcka kostnader för skador som inte omfattas av försäkring, för betalning av självriskbelopp med anledning av skada som i övrigt täcks av försäkring och för betalning av underhålls- och förnyelsekostnader m. m.

På fondering som finansieringssätt kan också läggas en rättviseaspekt. Fondering innebär att vid överlåtelse av delägarfastighet har säljaren bidragit med medel för den förslitning som uppkommit under hans nyttjandetid av anläggningen. Sker inte fondering är det tänkbart att köparen får stå för hela kostnaden för framtida underhållsåtgärder, såvida inte anläggningens skick och standard inverkar på köpeskillingen vid fastighetsköpet. Det lär dock i praktiken vara ovanligt med en sådan inverkan.

Till nackdelarna med fondering hör innehållet i gällande beskattningsreg- ler och inflationen. Dessa faktorer torde, som bl. a. framgår av ovannämnda enkät, utgöra en hämsko på samfällighetsföreningarnas benägenhet att fondera. För en samfällighetsförening, som förvaltar en gemensamhetsan- läggning till vilken är anslutna schablonbeskattade en- och tvåfamiljsfastig- heter, gäller följande i beskattningshänseende.

Principen för såväl inkomstbeskattning som förmögenhetsbeskattning av gemensamhetsanläggningen är att beskattningen sker hos delägarna. Sam- fällighetsföreningen är således inte skattesubjekt och därmed inte heller skyldig att betala skatt. Om de fastigheter som är anslutna till en gemensamhetsanläggning till 90 % eller mer utgör småhusfastigheter som , schablonbeskattas, ingår värdet av gemensamhetsanläggningen i det tax- & eringsvärde som åsatts fastigheterna. Eftersom taxeringsvärdet ligger till grund för inkomstbeskattning av varje delägarfastighet enligt en schablon, betalar varje delägare inkomstskatt för sin andel av gemensamhetsanlägg- ningen. Delägarna får härvid göra avdrag för sin andel av eventuell ränta som föreningen betalar med anledning av exempelvis upptagna lån. Har föreningen andra tillgångar än själva anläggningen, såsom t. ex. fonder, skall värdet av dessa tillgångar och den avkastning som föreningen får fördelas på delägarna för att beskattas hos dem. Skattskyldighet för ränteinkomst föreligger om delägares andel uppgår till minst 300 kr. Skattskyldighet för andel av föreningens tillgångar föreligger om andelen uppgår till minst 5 000 kr. De sistnämnda beloppen har även betydelse i fråga om samfällighetsför- enings skyldighet att lämna deklarationsuppgifter till de enskilda delägarna och till skattemyndigheterna. Understiger sålunda delägarfastighets andel av föreningens ränteinkomster 300 kr, föreligger ingen uppgiftsskyldighet. Beträffande förmögenhetsbeskattning gäller att uppgift inte heller behöver lämnas, om delägares andel av föreningens behållna förmögenhet understi- ger 5 000 kr.

Enligt fastighetsbildningsutredningens uppfattning utgör fondering ett värdefullt komplement till de andra finansieringssätt som står till buds för en samfällighetsförening. Genom fondering förebyggs uppkomsten av akuta ekonomiska problem. Med hänsyn till att många samfällighetsföreningar i dag inte alls fonderar och eftersom en stor del av befintliga storkvartersan- läggningar börjar uppnå sådan ålder att de inom en inte alltför avlägsen framtid måste förnyas — det gäller särskilt ledningsnäten anser utredning- en därför goda skäl föreligga för att förmå föreningarna att i ökad

utsträckning göra fondavsättningar. Till denna utredningens uppfattning har även bidragit den ovan nämnda rättviseaspekten som kan läggas på fondfinansiering.

Utredningen har mot bakgrund av vad som nu nämnts funnit lämpligt föreslå att i lagen om förvaltning av samfälligheter införs en regel om obligatorisk fondering. En förebild till en sådan regel finns i dag i 44é i bostadsrättslagen. Enligt nämnda paragraf punkten 11 åligger det en bostadsrättsförening att avsätta medel för underhåll av föreningens hus.5 Det har inte ansetts lämpligt att i lagen närmare reglera skyldigheten att göra avsättningar till sådan fond, bl. a. av det skälet att fördelningen av ansvaret för reparationer mellan föreningen och bostadsrättshavaren kan variera. I stället ankommer det på bostadsrättsföreningen själv att bestämma reglerna för fondavsättningen. Bostadsstyrelsen har emellertid rekommenderat att stadgarna innehåller att avsättningar till yttre och inre reparationer årligen skall utgöra vardera 0,3 % av byggnadskostnaderna för föreningens hus.

Vid införande i samfällighetslagen av en parallell till nu nämnda tvångsreglering i bostadsrättslagen inställer sig frågan hur den närmare regleringen av fondavsättningen skall utformas. Främst gäller det härvid bestämmandet av i vilken omfattning avsättningar skall göras.

Fondernas storlek måste av naturliga skäl bli beroende av olika faktorer, såsom exempelvis antalet nyttigheter som ingår i gemensamhetsanläggning- en, nyttigheternas art och tekniska standard samt antalet fastigheter som är anslutna till anläggningen. Eftersom nämnda förhållanden varierar från en samfällighetsförening till en annan, går det inte att i lag närmare slå fast hur stora avsättningar som skall göras. Det bör, i likhet med vad som gäller beträffande bostadsrättsföreningars reparationsfonder, överlåtas åt samfäl- lighetsföreningarna själva att bestämma reglerna för fondavsättningen.

För att man skall få ett begrepp om hur stora belopp som kan behöva fonderas kan nämnas att det enligt gjorda beräkningar kostar cirka 50 000 kr per hus att förnya det tekniska ledningssystemt i ett gruppbebyggt småhusområde.6 Det betyder att för ett sådant småhusområde borde finnas — om inga andra finansieringssätt används ett fonderat belopp om 50 000 kr per hus, vilket måste ökas i takt med kostnadsförändringarna.

Utredningen föreslår sålunda, efter mönster från bostadsrättslagen, att i 28 & lagen om förvaltning av samfälligheter tilläggs en regel av det innehållet att i stadgarna för samfällighetsförening som förvaltar storkvartersanlägg- ning skall anges de grunder enligt vilka medel skall avsättas för säkerstäl- lande av underhåll och förnyelse av anläggningen. Vad här föreslås anser utredningen även bör gälla beträffande äldre samfällighetsföreningar.

Utredningens förslag tar i första hand sikte på samfällighetsföreningar som förvaltar gemensamhetsanläggningar inrättade för enbart enskilda småhus- fastigheter. Fonderingsskyldigheten är emellertid avsedd att gälla även beträffande samfällighetsföreningar som förvaltar en gemensamhetsanlägg- ning inom bostadsområde där jämte enskilda småhusfastigheter förekommer hyres- eller bostadsrättsfastigheter.

För att samfällighetsföreningen skall kunna bedöma vilka fondavsättning- ar som krävs, torde det som regel vara nödvändigt att upprätta någon form av underhålls- och förnyelseplan. Denna bör innehålla närmare upplysningar om anläggningens utförande och standard. Tänkbara svaga punkter,

5 Lagrummet har följan- de lydelse: Bostadsrättsförenings stadgar skall ange

10. —————

11. de grunder enligt vilka medel skall avsät- tas för säkerställande

av underhåll av förening- ens hus,

"” Riksdagsmotion 1983/ 84:1486 (jfr prop. 1980/ 1981:165 8. 141).

7 Jfr interpellation 1985/ 86:38 och svaret på den- na (riksdagens snabb- protokoll 1985/86:36 s. 17 ff.).

uppskattade underhållsintervall och beräknad livslängd på anläggningen bör också framgå. Fastighetsbildningsutredningen lägger så stor vikt vid frågan om underhållsplan att utredningen anser att 28 & SFL även bör kompletteras med en regel som ålägger nu ifrågavarande samfällighetsföreningar att upprätta underhållsplaner. Utredningen föreslår därför att i en ny paragraf i lagen om förvaltning av samfälligheter föreskrivs om sådan skyldighet.

Ovan har nämnts att till fondfinansieringens nackdelar hör innehållet i de gällande beskattningsreglerna och inflationen.

Vad först gäller beskattningsreglerna har under senare år de på s. 200 nämnda gränsbeloppen varit föremål för diskussion i olika sammanhang. Här kan nämnas riksdagsmotionen 1983/84:1492 i vilken hemställdes att riksda— gen beslutade om sådan ändring i skattelagstiftningen att gränsbeloppen höjdes. Vid skatteutskottets behandling av motionen instämde utskottet i motionärens uppfattning att beloppsgränserna av olika skäl framstod som låga och att en höjning kunde vara motiverad, bl. a. för att underlätta för samfällighetsföreningarna att ekonomiskt planera underhållet. Utskottet ansåg därför att gränserna borde höjas men fann att lagstiftningsfrågan i första hand borde prövas av regeringen. Utskottet förutsatte att regeringen kom att ta upp denna fråga i lämpligt sammanhang utan särskild framställan från riksdagen. Utskottet ansåg därmed att syftet med motionen var tillgodosett och att någon ytterligare åtgärd inte påkallades med anledning av motionen (Sk U 1983/84:42 s. 18). Regeringen tog sedermera frågan under övervägande. Resultatet härav blev en proposition till riksdagen med förslag till ändrade beloppsgränser (prop. 1985/86:45 om schablonavdrag för egenavgifter i inkomstläget tjänst m. m.). I propositionen föreslogs att dåvarande beloppsgränsen om 100 kr höjdes till 300 kr och att beloppet gjordes till ett grundavdrag i stället för att som för närvarande utgöra ett gränsbelopp. Vidare föreslogs att dåvarande beloppet 2 000 kr höjdes till 5 000 kr. Vad i propositionen föreslogs angående de ifrågavarande belopps- gränserna antogs av riksdagen och ledde nyligen till ändringar i kommunal- skattelagen och lagen om statlig förmögenhetsskatt (SFS 1985:1017 punkt 2 av anvisningarna till 41 aå respektive SFS 1985:1020 12 ä 3 mom.).

Reformeringen av skattelagstiftningen i de nämnda hänseendena har kommit lägligt mot bakgrund av utredningens framlagda förslag om fondavsättning. I belysning av det exempel utredningen återgett på s. 201 hade det emellertid varit önskvärt med betydligt större justeringar av beloppsgränserna än vad som nu skett.7 Det faller dock utanför utredningens uppdrag att lägga fram förslag om ändrade skatteregler.

Mot fondering som finansieringsform har rests invändningar under åberopande av att inflationen medför problem att värdesäkra fonderna. Den ogynnsamma effekt som inflationen kan ha på fonderade medel kan lindras genom att fondmedlen placeras på sådant sätt att största möjliga avkastning erhålls. Vid beräkningen av avgiftsuttaget från föreningsmedlemmarna måste hänsyn tas till dels fondmedlens tillväxt på grund av den förräntning som följer av placeringen och dels den inverkan som följer av penningvärdets försämring. Det är förmodligen inte alltid möjligt för en samfällighetsför- ening att uppnå en avkastning som svarar mot prisstegringen på underhålls- och förnyelseåtgärder. Fastighetsbildningsutredningen vill emellertid fram-

hålla att utredningen inte ser fondering som det enda finansieringssättet för mötande av kostnaderna för underhåll och förnyelse. Fondfinansieringen utgör ett komplement till de andra — ovan avhandlade — finansieringssätt som står till buds för en samfällighetsförening.

Mot bakgrund av innehållet i 18 % SFL kan det möjligen föreligga tveksamhet i fråga om vilka möjligheter en samfällighetsförening har att göra långsiktiga placeringar mot hög avkastning. I följande avsnitt kommer utredningen att föreslå en ändring av innehållet i nämnda paragraf. Någon tveksamhet kommer därefter inte att råda i fråga om tillåtligheten att riskfritt placera fondmedel så att högsta möjliga avkastning erhålls.

4.3.3.3 Ändrade förhållanden Lagförslag: 35 & AL

I 35 & AL anges förutsättningarna för omprövning av anläggningsförrättning. Som huvudprincip gäller att omprövning av beslut som fattats vid inrättande av gemensamhetsanläggning skall ske vid ny förrättning med tillämpning av eljest gällande materiella och formella regler. Förutsättningen för att ny förrättning skall få komma till stånd är att det inträtt ändrade förhållanden som väsentligt inverkar på frågan. I princip krävs att det är fråga om nya eller ändrade förhållanden av rent faktisk natur och inte bara om annat bedömande av föreliggande fakta. Enligt en särskild undantagsregel får dock omprövningsförrättning äga rum även utan att väsentligt ändrade förhållan- den inträtt. Härför krävs att det tidigare avgörandet innehåller en föreskrift om att omprövning får ske efter viss tid samt att denna tid gått ut.

Sveriges villaägareförbund har i den i avsnitt 4.3.2 omnämnda skrivelsen till regeringen uttalat att möjligheterna att ändra beslut tillkomna vid anläggningsförrättning och få till stånd ny sådan förrättning bör ökas. Enligt förbundet är förutsättningarna för att ändra vad som bestämts vid en anläggningsförrättning allt för stränga. Från förbundets sida har som exempel på fall där omprövningsförrättning borde få förekomma, men där nu gällande regler lägger hinder i vägen, nämnts att i en samfällighetsföre- ning uppkommer önskemål om att ändra en andelstalsbaserad kostnadsför- delning för driften av anläggningen eller del av denna till en fördelning efter avgifter grundad på faktiskt användande. Eftersom det här inte är fråga om ändrade förhållanden utan endast om en ändrad bedömning, kan ompröv— ning enligt 35 & AL inte ske.

Enligt vad som upplysts för fastighetsbildningsutredningen förekommer det att man på samfällighetsföreningars stämmor fattar beslut om ändring av de kostnadsfördelningsprinciper som bestämts vid anläggningsförrättning. Sådana beslut torde emellertid med framgång kunna klandras enligt 53 & SFL eftersom de står i strid mot 35 och 43 åå AL.

En vid tekniska högskolan i Stockholm gjord undersökning8 avseende tillämpningen av anläggningslagen utvisar att av samtliga anläggningsförrätt— ningar som ägt rum under åren 1974—80 i Kalmar, Värmlands och Stockholms län — i sistnämnda län har endast var åttonde förrättning studerats —— utgör två procent omprövningsförrättningar enligt 35 % AL.

& Meddelande 4:40 från institutionen för fastig- hetsteknik, tekniska högskolan i Stockholm 5. 75 och den tidigare nämnda rapporten (R 83:1984) från Byggforsk- ningsrådet s. 62 f.

9 Proposition 19731160 s. 256.

Orsaken till omprövningen har varit önskemål om ändrade andelstal. anslutning av ny fastighet till anläggningen och fastighets utträde ur anläggningen. De anläggningar som har berörts av omprövning är huvud- sakligen vägar utanför detaljplanelagda områden. Som trolig orsak till att omprövningsförrättningar förekommit i så relativt måttlig omfattning uppges dels att ändrade förhållanden inte inträffar så ofta totalt sett och dels att det i många av dessa fall föreligger enighet mellan fastighetsägarna, varvid i stället tillämpas reglerna om överenskommelse i 43 & AL. Vidare görs det uttalandet att reglerna för när omprövning får ske är restriktiva.

Fastighetsbildningsutredningen håller med om att villkoren för att få till stånd omprövningsförrättning präglas av restriktivitet. Enligt utredningens mening är det emellertid nödvändigt med en viss återhållsamhet om man vill uppnå erforderlig säkerhet och stabilitet i gemensamhetsanläggningen. Å andra sidan måste man räkna med att det sedan en gemensamhetsanläggning varit i bruk någon tid kan visa sig behövligt att modifiera anläggningsbeslutet. Det fall villaägareförbundet tagit upp är ett exempel på detta. För sådana och liknande fall anser utredningen att det kan finnas fog för uppfattningen att man i större utsträckning än som är möjligt i dag borde kunna anpassa innehållet i det gällande anläggningsbeslutet till de erfarenheter som vunnits efter det anläggningen togs i bruk.

En tänkbar lösning vore att försöka förmå fastighetsbildningsmyndighe- terna att oftare begagna sig av möjligheten att i förrättningsbeslutet föreskriva att omprövning efter viss tid får äga rum. En sådan lösning är dock knappast tillräcklig. Den skulle sakna betydelse beträffande befintliga gemensamhetsanläggningar, tillkomna genom förrättningsavgöranden som saknar en sådan föreskrift. För övrigt hari förarbetena till anläggningslagen anbefallts en viss återhållsamhet när det gäller användandet av omprövnings- föreskrift.g

En mer ändamålsenlig lösning är i stället att mjuka upp villkoren för omprövning. Fastighetsbildningsutredningen har funnit lämpligt föreslå att det i 35 & AL görs ett tillägg som innebär att förutom i de situationer när ändrade förhållanden som väsentligt inverkar på frågan föreligger eller när omprövningsföreskrift meddelats, omprövningsförrättning även eljest skall få äga rum, om ett klart behov härav föreligger.

4.3.3.4 Samfällighetsförenings ställning vid anläggningsförrättning

Lagförslag: 18 & AL 19 ? AL

I avsnitt 2.1.2 har fastighetsbildningsutredningen föreslagit en ändring av innehållet i 4 kap. 11 åFBL innebärande bl. a. att en samfällighetsförening är sakägare om en lantmäteriförrättning angår samfälld mark som förvaltas av föreningen. Genom hänvisningen till 4 kap. 11 å i 19 & AL får samfällighets- föreningen ställning som sakägare även vid anläggningsförrättning.

I motiven till den föreslagna ändringen i 4 kap. 11 &" FBL — som i första hand inriktats på annan samfälld egendom än gemensamhetsanläggningar uttalar utredningen att sakägarställning förutsätter att förrättningen skall angå den samfällda marken. Föreningen är således inte sakägare, när

förrättningen har till syfte att förändra eller bestämma delaktigheten i samfälligheten. Såvitt angår anläggningsförrättningar vill utredningen emel- lertid här förorda en mindre utvidgning när det gäller i vilka fall en samfällighetsförening kan vara sakägare. Vad utredningen åsyftar är följande situation.

Vid omprövningsförrättning enligt 35 & AL, som gäller ändring i fråga om kretsen av fastigheter som deltar i gemensamhetsanläggningen, anser utredningen praktiska skäl tala för att behandla samfällighetsföreningen som sakägare i stället för de enskilda delägarna. Vid denna typ av förrättning torde den befintliga delägarkretsens intressen i allmänhet komma att beröras endast i begränsad utsträckning. Detta följer av den restriktivitet som präglar villkoren för att få till stånd en omprövningsförrättningi nu aktuellt syfte. För fastighetsbildningsmyndigheter och överprövningsinstanser är det däremot betungande att behöva behandla delägarna som sakägare, i synnerhet om det är fråga om en större delägarkrets. Utredningen tänker här bl. a. på kallelseförfarandet. Visserligen kan enligt 10% DL delgivning av kallelse med delägarna i en samfällighet som förvaltas av en samfällighetsförening ske genom att kallelsen överlämnas till ledamot av föreningens styrelse. På grund av att samfällighetsförening inte är behörig att företräda delägarna inför vare sig fastighetsbildningsmyndighet eller domstol'U används emeller- tid nämnda kallelseförfarande sällan i praktiken. I stället tillämpas kungö- relsedelgivning eller individuell delgivning, vilket är förenat med inte obetydliga kostnader och besvär. Mot bakgrund av vad nu anförts föreslår utredningen sålunda att vid ifrågavarande omprövningsförrättningar skall samfällighetsföreningen och inte den befintliga delägarkretsen betraktas som sakägare. Förslaget låter utredningen komma till uttryck genom en ändring i 19 & AL.

En annan fråga — med anknytning till den nyss nämnda — som utredningen gjorts uppmärksam på gäller möjligheten för en samfällighetsförening att ta initiativ till anläggningsförrättning.

I 18 & AL föreskrivs vilka som har rätt att påkalla anläggningsförrättning. Bland dem som tillerkänns sådan rätt återfinns inte samfällighetsföreningen. I den tidigare nämnda rapporten (R 83:1984) från byggforskningsrådet uttalas att trots avsaknaden i lagen av rätt att påkalla anläggningsförrättning förekommer det relativt ofta att samfällighetsföreningar tar initiativ till sådan åtgärd. Fastighetsbildningsmyndigheterna brukar i dessa fall komplettera förrättningsansökan genom att en eller flera ur delägarkretsen — vanligtvis styrelsemedlemmar — skriver under ansökan. Från denna synpunkt innebär, enligt författarna till rapporten, förfarandet inte några större svårigheter, om man bortser från tidsåtgången. Dessa menar emellertid att ett kanske allvarligare problem är att de fastighetsägare som biträtt ansökan formellt blir skyldiga att svara för förrättningskostnaderna, om förrättningen avvisas eller inställs. För att undvika detta föreslås i rapporten att en översyn av lagen görs för att utröna om det inte är lämpligt att även samfällighetsföreningar får rätt att. ta initiativ tillHan]aggnmgsforrattmngar (s. 63). .. .. . och Lantmäteriets rän5_

Sverrges vrllaagareforbund har till utredningen framfort onskemal om en fallsregister, avdelning översyn av anläggningslagen i samma hänseende och syfte som föreslagits i !. fastighetsrätt. nr 85/ den nyss nämnda rapporten. 11.

”'Se NJA I 1983 s. l88

" a.a. s. 118 f.

Fastighetsbildningsutredningen har tidigare föreslagit en rätt för samfäl- lighetsföreningar att påkalla förrättning för fastighetsreglering som berör den av föreningarna förvaltade samfällda egendomen (5 kap. 3 & FBL). Även i nu förevarande förrättningssammanhang finns det enligt utredningens mening situationer beträffande vilka man med fördel kan låta en samfällig— hetsförening få ta initiativ till förrättning. Utredningen tänker i första hand på det slag av omprövningsförrättning enligt 35 & AL som berörts i föregående avsnitt och som möjliggörs genom utredningens där framlagda förslag om uppmjukning av villkoren för att få till stånd omprövningsför- rättning. Men även andra typer av anläggningsförrättningar kommer här i blickpunkten. Det framstår som både ändamålsenligt och praktiskt att exempelvis sådana förrättningar som sker för att komplettera en redan befintlig anläggning med ytterligare nyttigheter får påkallas av den förval- tande föreningen. Mot nu nämnda bakgrund anser utredningen skäl föreligga för framläggande av ett förslag som öppnar möjlighet för samfällighets- föreningar att ta initiativ till anläggningsförrättningar. Enligt utredningens mening bör dock som förutsättning för en sådan initiativrätt uppställas att en majoritet av föreningens medlemmar är för ett sådant initiativ. Utredningen föreslår sålunda ett tillägg i 18 & AL av innehåll att en samfällighetsförening får påkalla förrättning som angår gemensamhetsanläggning under förening- ens förvaltning, om vid föreningens stämma beslutats om sådant påkallan- de.

4.3.3.5 Samfällighetsförenings beslutanderätt

Lagförslag: 18 & SFL

Enligt 18 & första stycket SFL är samfällighetsförenings uppgift att förvalta den samfällighet för vilken den bildats. I linje härmed föreskrivs i paragrafens andra stycke att föreningen inte får driva verksamhet som är främmande för det ändamål samfälligheten skall tillgodose.

Frågan om vad som hör till en samfällighets verksamhetsområde har varit uppe till prövning i domstol vid flera tillfällen. I det undersökningsmaterial som ligger till grund för den tidigare nämnda forskningsrapporten (medde- lande 4:40) från tekniska högskolan i Stockholm ingår bl. a. ett antal domstolsutslag i vilka denna fråga har varit föremål för bedömande? Följande av dessa fall avser stämmobeslut som berör åtgärder som domstolarna inte ansett ligga inom ramen för en normal förvaltning.

D Samfällighetsförening fick inte genom skyltning begränsa högsta tillåtna axeltryck för lastbilstransporter. Enligt anläggningsbeslutet skulle normala vägtransporter tillåtas, vilket innebar att samma standard skulle gälla för samfällighetens väg (Malmö tingsrätt, 1981—10-15, DF 10).

D Ett beslut på föreningsstämma om att avsätta ett belopp för trivselaktiviteter — anordnande av tipsrunda. olika sporttävlingar och årsfest - undanröjdes av domstolen eftersom dessa aktiviteter inte ansågs vara förenliga med samfällighets— föreningens ändamål (Svea hovrätt. 1979—02-28. Rättsfallssamling för hovrätterna RH 47:80). E En samfällighetsförening hade beslutat att tvångsvis ansluta samtliga fastigheter till Sveriges villaägareförbund för att därigenom erhålla rådgivning och juridisk hjälp i planfrågor. Föreningen hade vidare beslutat att föreningen skulle betala de på de

enskilda fastigheterna löpande kostnaderna för sophämtning. Systemet med central debitering av renhållningsavgifterna hade tillkommit på grund av önske- målet om att alla medlemmar skulle betala lika stor avgift oavsett var fastigheten var belägen inom området. Kommunens taxa innehöll nämligen ett tillägg för varje fastighet som var beroende av gångavståndet till fastigheten. Domstolen upphävde båda besluten. Det förra beslutet ansågs gå utöver föreningens uppgifter att förvalta de gemensamma anläggningarna.m Det andra beslutet ansågs gå emot enskilda intressen att frångå en uppdelning av utgifterna efter varje fastighets faktiska kostnaderlI (Göteborgs tingsrätt, 1981-06-10, DF 168). B En fastighetsägare hade besvärat sig över ett beslut av föreningen att inte arrendera ut en del av ett samfällt grönområde till honom. Domstolen menade att det stred mot samfällighetsföreningens ändamål att utarrendera gemensam mark till enskild medlem och besvären bifölls således inte (Göteborgs tingsrätt, 1982—02-08, DF 31 ).

Följande utslag avser stämmobeslut som berör åtgärder som ansetts höra till normal förvaltning av de gemensamma anläggningarna.

D Kostnader för korvgrillning och utdelning av läskedrycker i samband med vårstädning av gemensamma ytor ansågs ingå i föreningens normala åtaganden (Svea hovrätt. 1979—02—28, Rättsfallssamling för hovrätterna RH 47:80). CI En samfällighetsförening ansågs skola tillse att en trappförbindelse — på kommunal mark - som ingick i en gångväg, vilken förband området med bl. a. en busshållplats, blev iordningställd i enlighet med anläggningsbeslutet (Stockholms tingsrätt, 1981—01—16, DF 8). . Cl Vid en föreningsstämma hade beslutats bl. a. att dels ställa ett belopp om högst 10 000 kr till styrelsens förfogande för att genomföra planteringsåtgärder under ett år på markytor som ingick i gemensamhetsanläggningen, dels att anslå 3 000 kr till den av anläggningen omfattade lekplatsen och till lekmaterial. Beträffande beloppet till planteringsåtgärder anmärkte domstolen — under framhållande att beslutet kunde avse åtgärder hänförliga till gemensamhetsanläggningens förvalt— ning — att styrelsen genom beslutet inte kunde anses ha givits befogenheter att genomföra planteringsåtgärder i strid mot anläggningsbeslutet. Vid angivna förhållanden ansågs det inte utrett om beslutet stred mot 18å SFL. I fråga om anslaget om 3000 kr. vilket skulle användas till anskaffning av bordtennisrackets, nät och liknande, menade domstolen att sådan anskaffning fick anses ligga inom ramen för förvaltningen av lekplatsen med tillhörande lekutrustning (Stockholms tingsrätt. 1981-03-10, DF 46).

Sveriges villaägareförbund har i den i avsnitt 4.3.2 återgivna skrivelsen till regeringen framfört önskemål om sådan ändring i lagen om förvaltning av samfälligheter att därigenom ges ökade möjligheter för samfällighetsför- eningarna att själva besluta om vilka frågor man vill handlägga. Förbundet har därvid framhållit att det i praktiken ofta visar sig att det finns en rad angelägenheter som praktiskt bör skötas av föreningen men som man inte kunnat förutse vid anläggningsförrättningen. Exempel på åtgärder som en samfällighetsförening bör få vidta, utan att det skall råda tveksamhet om huruvida åtgärden hör till normal samfällighetsförvaltning eller inte, är enligt förbundet anordnande av smärre trivselaktiviteter såsom t. ex. uppsättande av gemensam julgran, förvaltning av föreningens fonderade medel så att högsta möjliga avkastning erhålls och uppträdande som intresseorganisation för medlemmarna i fråga om inköp och upphandling beträffande för fastigheterna gemensamma ändamål.

Enligt fastighetsbildningsutredningens uppfattning måste utgångspunkten

'" Anslutning till Sveriges villaägareförbund av en samfällighetsförening som förvaltar en gemen- samhetsanläggning som ligger inom villaägare- förbundets intresseom- råde anses böra vara förenlig med bestämmel- serna i SFL (jfr Öster- berg "Samfälligheter" s. 94).

" Jämför 19 & SFL.

fortfarande vara att en samfällighetsförenings befogenhet är avhängig av det ändamål som samfälligheten skall tillgodose. Avgörande för bedömningen om en åtgärd skall anses falla inom samfällighetsförenings befogenhet måste således vara om åtgärden i det särskilda fallet är förenlig med det ändamål som samfälligheten skall tillgodose.

Huruvida en åtgärd faller inom ramen för samfällighetens ändamål eller inte kan emellertid ibland vara föremål för tveksamhet. Det utvisar bl. a. de ovan angivna exemplen från rättstillämpningen. När det gäller föreningar som förvaltar gemensamhetsanläggningar inom bostadsområden anser utredningen att det böra vara ställt utom tvivel att sådana åtgärder som att teckna försäkring för gemensamhetsanläggningen eller att på ett riskfritt sätt placera fonderade medel så att hög avkastning erhålles ryms inom vad föreningen får lov att göra. Till sådana åtgärder bör också räknas anslutande av föreningen till intresseorganisation för samfällighetsföreningar. Utred- ningen anser emellertid att man utan olägenhet borde kunna vidga en nu ifrågavarande förenings kompetensområde till att avse även frågor som inte direkt låter sig insorteras under ändamålsrekvisitet men väl angår det gemensamma boendet. Utredningen tänker då på exempelvis vidtagande av trivselbefrämjande åtgärder i smärre omfattning. Mera tveksamt är väl emellertid att tillåta samfällighetsföreningen att såsom föreningsmedlem- marnas intresseorganisation få göra inköp av material och upphandling av arbeten som angår inte gemensamhetsanläggningen — utan de enskilda fastigheterna. En sådan ordning skulle väl i och för sig kunna godtas, när det råder enighet bland medlemmarna om vidtagande av ifrågavarande åtgärder. Sådan enighet föreligger emellertid inte alltid. I dylika fall skulle en fastighetsägare som är medlem i föreningen tvingas vara med om att finansiera åtgärder hänförliga till de enskilda fastigheterna vilka han motsatt sig. Detta förefaller inte lämpligt. Vilka åtgärder som skall vidtas beträffande de enskilda fastigheterna bör varje fastighetsägare själv få bestämma. Utredningen kan därför inte tillstyrka en nu ifrågavarande ordning. Däremot bör det inte föreligga hinder mot att en samfällighetsför- ening förhandlar fram förmånliga anbud för medlemmarnas räkning i fråga om anskaffande av material och arbetskraft. Det ankommer sedan på varje medlem att själv avgöra om han vill anta eller förkasta ett sådant anbud.

Mot bakgrund av vad nu anförts och i syfte att mjuka upp praxis, som utredningen anser har blivit för restriktiv i vissa avseenden, föreslår utredningen att lydelsen av 18 å andra stycket SFL ges en positiv utformning.

Det kommer naturligtvis även i framtiden att uppkomma vissa gränsdrag- ningsproblem beträffande föreningsbehörigheten. Dessa torde med nödvän- dighet få överlämnas till rättstillämpningen. Till ledning för denna vill utredningen emellertid uttala följande. Det måste finnas en fast gräns mellan vad samfällighetsföreningen får lov att göra och vad som måste beslutas vid omprövningsförrättning. Frågan bör lösas så att om en aktualiserad åtgärd berör förhållanden som har upptagits i anläggningsbeslutet — såsom t. ex. ändring i fråga om vad som bestämts om fördelningen av kostnaderna för anläggningens drift är föreningen inte behörig att vidta åtgärden. Genom vad utredningen i föregående avsnitt föreslagit blir det emellertid möjligt för samfällighetsföreningen att ta initiativ till erforderlig omprövningsförrätt- ning.

5 Specialmotivering

5.1 Förslaget till lag om ändring i jordabalken 7 kap.

28 &

Allmän motivering: avsnitt 2.2.2

Paragrafen innehåller en föreskrift om fördelning av vederlag för en nyttjanderätt eller ett servitut mellan fastighetsägare, när upplåtelsen till följd av avstyckning eller klyvning (fastighetsdelning) kommit att belasta flera fastigheter. Här föreslås dels den ändringen att ordet fastighetsdelning byts ut mot fastighetsbildning, dels ett tillägg med en föreskrift om vad som skall gälla vid uppsägning av en rättighet som belastar flera fastigheter.

Den föreslagna ändringen år betingad av vad som föreslagits om möjlighet för FBM att enligt de nya paragraferna 5 kap. 33 a 5 och 7 kap. 13 & FBL förordna om avvikelse från 7 kap. 29 % JB. En rättighet kan därmed komma att belasta flera fastigheter också efter fastighetsreglering.

I den allmänna motiveringen har uttalats att den vederlagsjämkning som kommer i fråga när en rättighet delas upp genom fastighetsreglering skall ske i förrättningen. Förfarandet, som därmed blir ett annat än vid avstyckning eller klyvning, har närmare redovisats i specialmotiveringen till 5 kap. 33 a & FBL.

Den tillagda andra meningen tar sikte på rättigheter som uppdelats, oavsett om uppdelningen skett genom fastighetsreglering, avstyckning eller klyvning.

En rättighet som efter fastighetsbildning gäller i flera fastigheter är från rättighetshavarens synpunkt fortfarande bara en rättighet. Den regleras av samma upplåtelseavtal i förhållande till samtliga fastighetsägare. Från fastighetsägarnas synpunkt föreligger emellertid, trots det gemensamma avtalet, två eller flera upplåtelser vilka kan ha sins emellan olika karaktär. Ett jordbruksarrende, som från arrendatorns synpunkt i sakligt hänseende är ett gårdsarrende, kan sålunda från fastighetsägarnas synpunkt genom fastighetsbildningen ha delats upp i vad som i sakligt hänseende utgör ett gårdsarrende och ett sidoarrende eller en hyresrätt och ett sidoarrende. På motsvarande sätt kan ett bostadsarrende eller ett anläggningsarrende ha delats upp så att en obebyggd del av arrendeområdet hänförts till viss fastighet och upplåtelsen i den delen därmed i sakligt hänseende förvandlats

till ett lägenhetsarrende, medan den bebyggda delen fortfarande framstår som bostads- eller anläggningsarrende.

Mot bakgrund av det som nu sagts är det viktigt att framhålla att den uppdelade rättigheten måste betraktas från rättighetshavarens synpunkt när det gäller tillämpningen av de olika bestämmelser som avser förhållandet mellan fastighetsägare och rättighetshavare. Detta följer av att rättighetsha- varen, som vid avstyckning eller klyvning inte ens är sakägare, i princip inte skall få sin ställning försämrad genom uppdelningen. Vad som för olika slags upplåtelser föreskrivs om t. ex. uppsägningstid, verkan av utebliven uppsäg- ning eller besittningsskydd skall gälla enligt upplåtelseavtalet mot samtliga fastighetsägare, även om upplåtelsen från någondera fastighetsägares synpunkt förändrat karaktär. Ett gårdsarrende förblir sålunda gårdsarrende med avseende på hela det ursprungliga arrendeområdet så länge upplåtelsen fortfarande kan betraktas som en och densamma.

Det som nu sagts om att en nyttjanderätt eller ett servitut, trots att belastningen fördelats på flera fastigheter, likväl skall räknas som en enda upplåtelse hindrar inte att rättighetshavaren under upplåtelsetiden träffar avtal med någon av fastighetsägarna om vad som skall gälla i förhållandet till denne. Ett sådant avtal binder inte övriga fastighetsägare och förändrar inte 'heller rättighetshavarens förhållande till dessa. Säravtalet får betraktas som en ny upplåtelse jämför vad som föreskrivs i 7 kap. 8 & 1 st JB.

Upplåtelsen gäller mot fastighetsägarna gemensamt som en enhetlig upplåtelse intill dess upplåtelsetiden gått till ända. Den kan emellertid fortsätta att bestå på samma eller ändrade villkor under en eller flera nya avtalsperioder — jämför föreskriften i 7 kap. 7 & 2 st JB. Detta blir t. ex. enligt 9 kap. 3 & 2 st, 10 kap. 3 5 2 st eller 11 kap. 3 5 1 st JB fallet när ett arrende inte sägs upp. Det blir också fallet när arrendatorn medges förlängning på grund av lag eller med tillämpning av bestämmelse i annat led. Träffas däremot en överenskommelse om förlängning för tid efter den förut gällande upplåtelsetiden, räknas dock överenskommelsen som en ny upplåtelse, se 7 kap. 7 % 1 st JB. Om en sådan överenskommelse skulle träffas med samtliga fastighetsägare, får detta således till följd att rättigheten med samma sakliga innehåll som förut i fortsättningen utövas i enlighet med flera upplåtelser.

Att upplåtelsen efter fastighetsbildningen gäller mot flera fastighetsägare gemensamt hindrar inte att en av dem för sin del gör uppsägning enligt bestämmelser som gäller till följd av avtalet samt lagregler beträffande det slags upplåtelse som är i fråga. En sådan uppsägning av en fastighetsägare gäller inte för de övriga. Rättighetshavaren kan också säga upp avtalet. Därvid gäller på motsvarande sätt att en uppsägning som riktas mot en av fastighetsägarna inte har någon betydelse i förhållande till de övriga. Det kan alltså inträffa till följd av uppsägning från en av ägarna eller en uppsägning av rättighetshavaren mot en av ägarna att rättigheten upphör att gälla i en del av upplåtelseområdet men fortsätter att belasta återstoden till följd av bestämmelser i lag eller upplåtelseavtalet om automatisk förlängning vid underlåten uppsägning.

Det som senast sagts kan vara äventyrligt för en nyttjanderättshavare, för den händelse den partiella uppsägningen kommer från fastighetsägarsidan. Nyttjanderättshavaren riskerar sålunda fortsatt bundenhet av upplåtelsen

??

som sådan under en ny avtalsperiod, trots att upplåtelsen skall upphöra att gälla i en del av utövningsområdet. Förhållandet blir för hans vidkommandei princip detsamma som när en del av utövningsområdet faller bort vid fastighetsreglering i enlighet med vad som föreskrivs i 7 kap. 295 JB.

Den i förevarande paragraf tillagda föreskriften kan sålunda närmast jämföras med vad som föreskrivs i 7 kap. 30 & JB om nyttjanderättshavarens rätt till uppsägning efter fastighetsreglering. Föreskriften ger sålunda nyttjanderättshavaren rätt att frånträda upplåtelsen i dess helhet.

Enligt den föreslagna föreskriften inträder nyttjanderättshavarens rätt att frånträda avtalet samtidigt med avseende på hela upplåtelseområdet. Tidpunkten bestäms genom den verkställda uppsägningen.

29 & Allmän motivering: avsnitt 2.2.2

I paragrafen anges hur en fastighetsreglering som avser marköverföring inverkar på en avtalsrättighet som belastar någon av regleringsfastigheterna. Första stycket avser rättigheter som belastar den fastighet som utökas genom regleringen. Regeln är att en rättighet som inte är lokaliserad till visst utövningsområde inom fastigheten flyter ut i tillskottsmarken medan en lokaliserad rättighet däremot lämnas oberörd av regleringen. I andra stycket finns föreskrift om regleringens inverkan på rättigheter som belastar den fastighet som avstår mark. Regeln är att mark som byter fastighetstillhörig- het automatiskt befrias från rättigheter som upplåtits i den avstående fastigheten.

Här föreslås en ändring i andra stycket. Ändringen innebär att en rättighet skall kunna bestå i den mark som omfattas av marköverföringen genom att detta förordnas i fastighetsbildningsbeslutet. Närmare föreskrift om förord- nande lämnas i 5 kap. 33 aå FBL (se även 7 kap. 13 & FBL).

Förslaget om förordnande har kommenterats i den allmänna motiveringen samt i specialmotiveringen till 5 kap. 33 aå FBL.

Här föreslås också att det i paragrafen införs ett nytt tredje stycke. Där lämnas en föreskrift som reglerar den konkurrens som uppkommer mellan å ena sidan rättigheter som upplåtits i den mottagande fastigheten och som enligt första stycket flyter ut i det överförda markområdet och å andra sidan sådana rättigheter som upplåtits i den avstående fastigheten och som enligt fastighetsbildningsbeslutet skall fortsätta att belasta området. Utan särskild föreskrift i denna fråga skulle enligt 7 kap. 22 & JB ha gällt att företrädet mellan dessa rättigheter blev bestämt efter den tidsföljd i vilken de upplåtits. Här föreskrivs i stället att företräde skall tillkomma den rättighet som avsetts med förordnandet i fastighetsbildningsbeslutet.

8 kap. 4 5 Allmän motivering: avsnitt 2.2.3

Paragrafen handlar om den tidpunkt vid vilken ett arrendeavtal efter uppsägning skall upphöra att gälla när jordägaren eller arrendatorn av någon orsak har rätt att frånträda avtalet i förtid. I första stycket anges vad som gäller när anledningen till uppsägningen är arrenderättens förverkande, medan andra stycket handlar om uppsägning som sker av annan orsak. I tredje stycket sägs att fardagen är den 14 mars.

Här föreslås i ett tillägg till andra stycket en särbestämmelse för det fall arrendatorn sagt upp avtalet med stöd av 7 kap. 30% 2 st JB av den anledningen att arrenderätten till följd av en fastighetsreglering minskat i värde. Förslaget innebär att arrendatorn får frånträda hela arrendet samtidigt på den dag som enligt den föreslagna nya bestämmelsen 5 kap. 30bå FBL skall gälla för hans skyldighet att avträda mark som genom regleringen upphört att vara belastad med arrendet.

En förutsättning för att tidpunkten för arrendets upphörande skall samordnas skall enligt vad som här föreskrivs vara att arrendatorn begär sådan samordning i uppsägningen. Annars gäller huvudregeln i andra stycket, dvs. den mark som omfattas av uppsägningen skall frånträdas på den fardag som inträffar närmast efter sex månader från uppsägningen.

9 kap. 23 % Allmän motivering: avsnitt 2.2.5

Paragrafen handlar om avräkning mellan jordägare och jordbruksarrenda- tor. I första stycket anges olika tidpunkter vid vilka avräkning skall ske. Andra stycket föreskriver att avräkning skall grundas på syn vid avräknings- periodens början och slut, om ej annat har avtalats.

Här föreslås nu i ett nytt stycke att avräkning även skall ske i samband med ett förordnande enligt 5 kap. 33 a & FBL. Förslaget har kommenterats i den allmänna motiveringen.

20 kap. 13 5 Allmän motivering: avsnitt 2.1.4.4

I paragrafen anges vad som krävs för att lagfart skall kunna beviljas med stöd av vad som förekommit vid ett lagfartssammanträde. Sålunda uttalas att det måste kunna antas att det av sökanden påstådda förvärvet ägt rum samt att det är giltigt och kan göras gällande.

Här föreslås i enlighet med vad som utvecklats i den allmänna motive- ringen att rekvisitet för erhållande av lagfart anpassas till vad som gäller om lagfart på grund av en äganderättsutredning enligt ÄULL. Vad som gäller om äganderättsutredning har redovisats i avsnitt 2.1.4.2. Här skall bara erinras om att äganderättsutredning är en lantmäteriförrättning vid vilken FBM prövar av sakägare framställda anspråk på äganderätt till fast egendom. Förrättningen utmynnar i att FBM enligt 9 & ÄULL upprättar en ägande- rättsförteckning. I denna skall anges vem som bör anses vara ägare till varje särskild fastighet eller till mark inom fastighet eller inom samfällighet. Äganderättsförteckningen läggs enligt 30 och 31 55 ÄULL till grund för lagfart för den som i förteckningen upptagits som ägare till fast egendom som utgör särskild fastighet enligt fastighetsregistret eller kvotdel av sådan fastighet.

Med anledning av vad sålunda gäller i fråga om äganderättsutredning föreslås här att kravet att det av sökanden åberopade förvärvet skall vara giltigt och kunna göras gällande ändras till ett krav på att omständigheterna skall ge vid handen att sökanden bör anses som ägare. I likhet med vad som gäller vid äganderättsutredning enligt 9 5 1 st ÄULL föreskrivs också genom ett tillägg till paragrafens första stycke att förvärv för vilket tillstånd av myndighet fordras inte får läggas till grund för lagfart förrän sådant tillstånd erhållits.

23 kap. 8 5 Allmän motivering: avsnitt 2.2.2

Paragrafen är ny. Den innehåller föreskrift om inskrivning av en rättighet som till följd av ett förordnande enligt 5 kap. 33 a & FBL eller, såvitt gäller servitut, 7 kap. 13 & FBL kommer att belasta en annan fastighet än den i vilken upplåtelsen skett. Föreskriften gäller bara en rättighet som redan är inskriven i upplåtelsefastigheten.

Enligt paragrafens andra mening får inskrivningen, såvitt gäller den nya fastigheten, samma rätt till företräde som om inskrivningen verkställts efter ansökan. Detta innebär att företrädesrätten räknas från den inskrivningsdag då inskrivningsmyndigheten fick underrättelse om rättighetens ändrade belastning. Till följd härav kan inskrivningen ibland få ett sämre förmånsläge i den nya fastigheten än i den gamla. Detta är emellertid en ofrånkomlig konsekvens av den föreslagna ordningen. Det bör dock anmärkas att ändamålet med en inskrivning av en rättighet i första hand är att rättigheten skall bevaras när fastigheten överlåtits frivilligt samt att den skall tillförsäkras ett skydd mot konkurrerande rättighetsupplåtelser. Detta ändamål tillgodo- ses fullt ut genom att inskrivningen överförs till den nya fastigheten. Inskrivningens förmånsläge är däremot av underordnad betydelse. Det torde nämligen vara ytterst sällsynt att en inskriven rättighet går förlorad i samband med en exekutiv försäljning.

Överföringen av inskrivningen på den nya fastigheten bör verkställas på

grundval av en underrättelse från fastighetsregistermyndigheten till inskriv- ningsmyndigheten i anslutning till att förrättningen redovisas i fastighetsre- gister. En föreskrift om sådan underrättelse bör tas in i fastighetsbildnings- kungörelsen (1971:762).

5.2 Förslaget till lag om ändring i hyresförhandlingslagen

55. Allmän motivering: avsnitt 4.2.6

Paragrafen innehåller bestämmelser om hyresvärdens primära förhandlings- skyldighet och om ämnesområdet för förhandlingar. I första stycket anges den minsta ramen för hyresvärdens primära förhandlingsskyldighet och i andra stycket den vidare förhandlingsramen, dvs. de frågor rörande vilka part har rätt att påkalla förhandling enligt förhandlingsordningen. Till andra stycket har nu fogats en ny bestämmelse om att part har rätt att påkalla förhandling även i fråga om fördelning av det andelstal som åsatts hyresfastigheten vid förrättning enligt anläggningslagen på de i fastigheten ingående lägenheterna. Motivet till det gjorda tillägget har angetts i avsnitt 4.2.6 under rubriken Alternativ 2. Individuellt röstningsförfarande.

Som nämnts i den allmänna motiveringen faller den del av hyresmarkna- den beträffande vilken hyresförhandlingslagen inte äger tillämpning utanför den nu förordade bestämmelsens giltighetsområde. Här skall tilläggas att även beträffande den del av hyresmarknaden där hyresförhandlingslagen äger tillämpning kan föreligga hyresförhållanden som inte omfattas av ett träffat avtal om förhandlingsordning. Även dessa hyresförhållanden kom- mer att falla utanför den föreslagna regelns räckvidd. Vad här är fråga om är sådana hyresförhållanden beträffande vilka det enskilda hyresavtalet saknar förhandlingsklausul. Orsaken till sådan avsaknad kan vara att parterna vid kollektiva förhandlingar i fråga om ett lägenhetsbestånd kommit överens om att undanta viss eller vissa lägenheter från förhandlingsordningens tillämp- ning. Vidare blir en lägenhet undantagen från förhandlingsordningen om hyresnämnden vid en förlängnings- eller villkorstvist beslutar att hyresavtalet inte skall innehålla förhandlingsklausul. Konsekvensen av att hyresavtalet beträffande en viss eller vissa lägenheter i en hyresfastighet saknar förhandlingsklausul blir att dessa lägenheter kommer att stå utanför en förhandlingsöverenskommelse om fördelning av det hyresfastigheten åsatta andelstalet på de i fastigheten ingående lägenheterna. Det andelstal som skall fördelas kommer således att läggas ut på enbart de övriga lägenheterna. Det betyder att det endast blir lägenhetshavarna i dessa lägenheter som får utöva rösträtt vid samfällighetsföreningens stämma.

5.3. Förslaget till lag om ändring i fastighetsbildningslagen

4 kap. 8 5 Allmän motivering: se avsnitt 3.2.3

Paragrafen innehåller regler angående ansökan om fastighetsbildning. I första stycket görs nu ett tillägg. Det innebär att ansökan om fastighetsbild- ning kan ges in, förutom till den fastighetsbildningsmyndighet som skall handlägga förrättningen, även till annan fastighetsbildningsmyndighet inom länet eller till överlantmätarmyndigheten. Skälen härtill är redovisade i den allmänna motiveringen.

Inkommer ansökan till annan myndighet än den som har att handlägga ärendet har myndigheten att efter påstämpling av inkomstdagen omedelbart överlämna ansökan till vederbörlig fastighetsbildningsmyndighet. Detta bör regleras i administrativ ordning.

Enligt 19 % AL och 16 & LL blir förslaget tillämpligt även vid anläggnings- och ledningsförrättning.

10aå

Allmän motivering: se avsnitt 3.3.2

Paragrafen är ny. Den innehåller föreskrift om att i fall när fastighetsbildning har begärts för ett ändamål som kräver medgivande enligt naturvårdslagen men ansökan om sådant medgivande inte har gjorts, fastighetsbildningsmyn- digheten får ansöka härom för fastighetsbildningssökandens räkning. Förslagets övergripande syfte är att förbättra samordningen mellan pröv- ningen av fastighetsbildningsfrågan och prövningen av dispens- eller tillståndsfrågan enligt naturvårdslagen. Bakgrunden och de närmare skälen till förslaget är redovisade i den allmänna motiveringen.

Regeln har gjorts fakultativ. Om det exempelvis enligt fastighetsbildnings- myndighetens bedömning redan från början står klart att en dispens- eller tillståndsansökan aldrig kommer att bifallas — vilket är liktydigt med att inte heller den gjorda begäran om fastighetsbildning kommer att bifallas — saknas självfallet anledning för fastighetsbildningsmyndigheten att göra någon ansökan enligt förevarande paragraf.

Har fastighetsbildningsmyndigheten gjort en ifrågavarande dispens- eller tillståndsansökan, ligger det i sakens natur att myndigheten inte avgör fastighetsbildningsfrågan förrän ett slutligt beslut i dispens- eller tillstånds- frågan föreligger.

Vid fastighetsbildningsmyndighetens ansökan fogas de handlingar i fastighetsbildningsärendet som ingetts till myndigheten och som bedöms erforderliga för ställningstagandet till dispens- eller tillståndsfrågan. Krävs kompletteringar bör det ankomma på fastighetsbildningsmyndigheten att

införskaffa dessa. Det närmare förfarandet bör regleras i administrativ ordning.

Om beslutet i dispens- eller tillståndsärendet går sökanden emot får det ankomma på honom själv att bedöma om överklagande skall ske och —— om så befinnes vara fallet — ombesörja detta. Denna fråga skall således fastighets- bildningsmyndigheten inte ha att befatta sig med. Överklagandet äger rum enligt den ordning som föreskrivs i naturvårdslagen.

Enligt 19 & AL och 16 & LL blir förslaget tillämpligt även vid anläggnings- och ledningsförrättning.

115

Allmän motivering: se avsnitt 2.1.2 och 2.1.3

Paragrafen innehåller nu två föreskrifter. Den ena anger att FBM har skyldighet att utreda vilka som är sakägare i förrättningen. Av denna föreskrift framgår indirekt att ägaren till en fastighet som berörs av förrättningen är sakägare. Den andra föreskriften anger skyldighet för den som gör anspråk på att vara ägare till en fastighet, men som saknar lagfart, att bevisa sin äganderätt.

Paragrafen har arbetats om. Den innehåller fortfarande samma två föreskrifter om sakägarutredningen och om lagfartens betydelse för denna. Flera föreskrifter har emellertid lagts till. I den allmänna motiveringen har i tre olika hänseenden lämnats förslag som har sådan anknytning till det som nu avhandlas i paragrafen att de lämpligen bör redovisas i denna. Detta gäller i fråga om förslagen till en bestämmelse om vem som är sakägare efter en svävande överlåtelse (avsnitt 2.1.3), en föreskrift om att en samfällighetsfö- rening kan vara sakägare (avsnitt 2.1.2) samt en allmän skyldighet för fastighetsägare att bidra till sakägarutredningen såvitt gäller rättighetsbelast- ningen (avsnitt 2.2.1). De föreslagna tilläggen har gett anledning att också föra in två föreskrifter som nu finns i andra paragrafer, nämligen föreskriften i 4 kap. 18 å FBL om sakägarfrågan när äganderätten är oviss samt bestämmelsen i 5 kap. 34 & FBL om att nyttjanderättshavare är sakägare vid fastighetsreglering.

Den föreslagna paragrafen har tre stycken. I det första anges vilka kategorier rättsägare som kan vara sakägare. I andra stycket finns de föreskrifter som anger hur sakägarfrågan skall behandlas när någon med äganderättsanspråk saknar lagfart, när sakägarfrågan annars är oviss och när en fastighet varit föremål för en svävande överlåtelse. Tredje stycket innehåller föreskrifter om sakägarutredningen.

Första stycket

Inledningsvis anges att den som äger en fastighet som berörs av förrättningen är sakägare. Detta är inte något nytt utan framgår redan av paragrafens nuvarande lydelse.

Med fastighetsägare menas inte bara den som ensam äger en hel registerfastighet. Delägare i en samägd fastighet är sålunda sakägare, liksom innehavaren av en sämjelott eller ett område som genom en arealöverlåtelse

kommit i särskild ägares hand. När det gäller fastigheter som är sämjedelade eller på motsvarande sätt uppdelade är i allmänhet bara ägarna av de lotter eller områden som berörs av förrättningen att anse som sakägare. En fastighetsägare kan i denna egenskap ha sakägarställning utan att fastighe- tens enskilda mark berörs. Fastighetsägaren kan sålunda vara sakägare såsom innehavare av servitut. Angår förrättningen samfälld mark blir vidare ägarna av de fastigheter som har del i samfälligheten sakägare. Detta gäller emellertid inte — med hänsyn till vad som föreskrivs i andra meningen — när samfälligheten är föremål för föreningsförvaltning och samfällighetsföre- ningen är sakägare. Föreningen och delägarna är således inte samtidigt sakägare med avseende på den samfällda marken.

I andra meningen anges sålunda att en samfällighetsförening är sakägare när förrättningen angår samfälld mark som förvaltas av föreningen. Förslaget har kommenterats i avsnitt 2.1.2. Här skall bara ytterligare fästas uppmärk- samheten på att förrättningen skall angå den samfällda marken. Föreningen är således inte sakägare när förrättningen har till syfte att förändra eller bestämma delaktigheten i samfälligheten.

De förrättningsformer vid vilka samfällighetsförening kan förekomma som sakägare är avstyckning, fastighetsreglering och fastighetsbestämning. Genom hänvisningen till 4 kap. 11 & FBL i 19 & AL och 16 & LL får samfällighetsföreningen ställning som sakägare även vid förrättning enligt dessa lagar. Det bör dock uppmärksammas att en förening som förvaltar en gemensamhetsanläggning kan vara sakägare vid anläggningsförrättning, även om inte samfälld mark berörs. Sålunda skall anmärkas att utredningens förslag till ändring av 19 & AL (se avsnitt 4.3.3.4) innebär att en samfällighetsförening i vissa fall kan vara sakägare vid en anläggningsför- rättning också när denna går ut på att förändra delaktigheten.

Till förslaget om samfällighetsförening som sakägare anknyter ändrings— förslag med avseende på 5 kap. 3, 5, 17 och 18 55 samt 6 kap. 6 och 7 åå FBL.

I tredje meningen har angetts att innehavare av nyttjanderätt och rätt till elektrisk kraft är sakägare vid fastighetsreglering om förrättningen har betydelse för honom. Bestämmelsen har flyttats från 5 kap. 34 & FBL av skäl som angetts ovan. Någon saklig förändring är inte åsyftad. Detta innebär att nyttjanderättshavare liksom nu inte är sakägare vid annan förrättning än fastighetsreglering. Dock kan innehavaren av en tomträtt eller en gruvrätt som enligt 13 kap. 1 5 resp. 14 kap. 2 & JB är härskande i ett servitutsför- hållande vara sakägare också vid fastighetsbestämning. I sammanhanget bör också uppmärksammas de särskilda villkor som enligt 10 kap. 3 5, 11 kap. 3 5 och 12 kap. 3 & F BL gäller för avstyckning, klyvning och sammanläggning av tomträttsbelastad fastighet. Dessa villkor anses visserligen inte innebära att tomträttshavaren får ställning som sakägare. Det får emellertid antas att en sådan överenskommelse om avvikelse från grundhandlingen vid avstyckning som enligt 10 kap. 8 & FBL kan träffas mellan sakägarna måste biträdas av tomträttshavaren i den mån som den har betydelse för styckningslottens omfång och belägenhet. Sannolikt gäller i så fall det motsvarande också innehavaren av en testamentarisk nyttjanderätt (se 12 kap. 6å ärvdabal- ken).

En andrahandsnyttjanderättshavare är i allmänhet inte sakägare. Den som

innehar en andrahandsupplåtelse har en endast obligatorisk rättighet mot förstahandsnyttjanderättshavaren. Det föreligger således inte något direkt rättsförhållande mellan fastighetsägaren och andrahandsnyttjanderättshava- ren (jfr NJA 1964 s. 500 avseende inlösen enligt byggnadslagen och förarbetena till expropriationslagenSOU 1969:50 s. 67 och prop. 1972:109 5. 48 och 187). Har andrahandsnyttjanderättshavaren äganderätten till en byggnad på den mark som skall överföras, gäller dock regeln om byggnadsskyddet i 5 kap. 7 & 1 st FBL till hans förmån. Skulle överföringen äga rum med stöd av undantagsregeln i andra stycket, samma paragraf, och byggnaden således byter ägare, torde innehavaren av andrahandsnyttjande- rätten vara berättigad till likvidersättning enligt 5 kap. 10 & FBL men inte i förrättningen ha rätt till annan ersättning för nyttjanderättens upphörande i motsats till vad som gäller för andra nyttjanderättshavare enligt 5 kap. 12 & FBL i dess lydelse enligt kommitténs förslag i betänkandet Fastighetsbild- ning 2 (SOU 1983:38). Utredningen föreslår inte några ändringar beträffan- de andrahandsnyttjanderättshavares ställning, eftersom regler om skydd för andrahandsupplåtelser strider mot grundprincipernai FBL och andra- handsupplåtelser för övrigt är en upplåtelseform som inte bör uppmunt- ras.

Att avgöra vem som är sakägare vid en fastighetsbildningsförrättning är inte alltid helt lätt. Sedan länge hari fastighetsbildningssammanhang ansetts gälla att en fastighetsägare, vars fastighet inte berörs av någon förrättnings- åtgärd, inte är sakägare. I två rättsfall kan emellertid utläsas att grannar till avstyckningsfastigheter inom planlagda områden kan anses som sakägare och ha rätt att föra talan mot FBM:s beslut att tillåta avstyckning som avviker från plan. Idet ena fallet, NJA 1978 s. 530, ansåg HD att planavvikelsen inte var så stor att dispens erfordrades. Hade HD kommit till motsatt uppfattning och grannarna således borde haft tillfälle att enligt 1 & 2 st fastighetsbild- ningskungörelsen yttra sig i dispensärendet, hade utgången i målet troligen inte blivit att besvären avvisats, vilket nu blev fallet. En ledamot var skiljaktig och ansåg att grannarna saknade talerätt oberoende av om dispens hade erfordrats eller ej. (I sin rättsfallsöversikt i Sth 1981 har Gyllensvärd på s. 353 instämt i den skiljaktige ledamotens uppfattning.) I konsekvens med 1978 års fall fann HD i NJA 1984 s. 803, där HD ansåg det kunna ifrågasättas om inte planavvikelsen var så stor att dispens erfordrades och grannen således borde haft tillfälle att yttra sig i dispensärendet, grannen ha rätt att överklaga FBM:s beslut att tillåta avstyckningen utan att dispens bevil- jats.

Andra stycket

Stycket inleds med den föreskrift som redan nu finns i paragrafen om att den som har lagfart på en fastighet anses som dess ägare, om det inte visas att fastigheten tillhör annan. Föreskriften innebär att det riktas ett krav på bevisning mot den som under förrättningen påstår sig vara ägare men som saknar lagfart. Han skall för att bli behandlad som sakägare i princip förete sådana handlingar som kan läggas till grund för bifall till eller vilande- förklaring av en lagfartsansökan.

Den ifrågavarande föreskriften är emellertid dubbeltydig. Dess ordalydel- se ger nämligen också stöd för den tolkningen att den lagfarne ägaren 'är behörig att med bindande verkan även för tredje man föra talan för fastigheten intill dess att FBM fått kännedom om att fastigheten tillhör någon annan. Lagfarten skulle sålunda enligt denna tolkning ha legitimerande verkan.

En sak som talar för att den senare tolkningen av föreskriften skulle kunna vara riktig är den omständigheten att det i 5 kap. 11 & expropriationslagen finns en motsvarande föreskrift, vars formulering ger ett klart uttryck för att lagfarten har legitimationsverkan. Enligt denna bestämmelse gäller att talan i expropriationsmål med laga verkan kan riktas mot den för vilken lagfart senast är beviljad eller sökt, även om denne före talans väckande har överlåtit fastigheten. Den person till vilken fastigheten sålunda överlåtits har i målet samma ställning som om överlåtelsen skett under rättegången. Enligt andra stycket i samma paragraf gäller att ny ägare -— och därmed också den som före rättegången förvärvat fastigheten men inte sökt lagfart — inte får rubba vare sig överenskommelse som förre ägaren ingått eller annan åtgärd som vidtagits i målet och som är bindande för förre ägaren.

Det är dock inte utan vidare givet att bestämmelsen i expropriationslagen skall läggas till grund för tolkningen av motsvarande bestämmelse i FBL. Visserligen förekommer det att förrättningar enligt FBL har en expropria- tionsliknande karaktär både i det hänseendet att förrättningsåtgärden genomförs med tvång och därigenom att kommunen eller någon annan expropriationsberättigad står som sökande. Flertalet förrättningar enligt FBL har emellertid en helt annan karaktär. Vanligast är att fastighetsbild- ningen genomförs 1 enlighet med vad sakägarna kommit överens. Även när detta inte är fallet, angår förrättningen ofta bara enskilda sakägare som bor nära varandra och som därför kan förutsättas ha bättre reda på eventuella ägarbyten än en expropriand. Man bör därför inte såsom vid expropriation bortse från möjligheten av ond tro hos någon eller några bland sakägarna när en förrättning genomförs med fel företrädare för en fastighet.

Det som nu sagts ger närmast vid handen att lagfarten inte skall ha legitimerande verkan. Så har frågan också bedömts i ett HD-avgörande (NJA 1971 s. 528). Förhållandena i rättsfallet var följande. L hade lagfart på fastigheterna Västergården 4:55 och 4:65. Han ansökte den 10 maj 1968 om ett ägoutbyte som innebar överföring av ett markområde från 4:55 till 4:65 utan något vederlag. Redan den 19 april 1968 hade emellertid L överlåtit fastigheten 4:55 till F. Förrättningen verkställdesi enlighet med ansökningen den 17 juni 1968. F hade då ännu inte sökt lagfart på sitt förvärv. Lantmätaren, som inte fått kännedom om överlåtelsen, hade därför med utgångspunkt i L:s lagfart på båda fastigheterna handlagt förrättningen som om bara L vore sakägare. Förrättningen undanröjdes efter det att F anfört besvär över domvilla.

Rättsläget är enligt utredningens uppfattning följande. FBM måste av praktiska skäl grunda utredningen om vilka som är sakägare på i första hand lagfartsförhållandena. Det kan därför förekomma att någon som inte längre är ägare till en fastighet får föra talan för denna. Detta hindrar emellertid inte att den verklige ägaren träder in i förrättningshandläggningen på ett senare stadium. Den verklige ägaren är då inte bunden av sådana medgivanden som

dessförinnan kan ha lämnats av den lagfarne ägaren. Bestämmelsen i 4 kap. 40 & FBL äger således inte tillämpning i ett fall som detta när medgivandet lämnats av någon som inte var rätt ägare. Den verklige ägaren kan också göra sin rätt gällande efter det att förrättningen avslutats och vunnit laga kraft. Han kan då anföra besvär över domvilla under åberopande av 59 kap. 1 & 3 RB.

Den beskrivna ordningen är inte bra. Den bryter nämligen mot den princip om fastighetsbokens officiella trovärdighet som ligger till grund för lagfartssystemet. Denna princip innebär, när den upprätthålls i enlighet med reglerna i 17 kap. JB, att köparen av en fastighet måste, så länge han inte sökt lagfart på sitt förvärv, löpa risken att säljaren med stöd av sin fortfarande gällande lagfart överlåter fastigheten på nytt till tredje man eller att han belastar fastigheten med rättighetsupplåtelser. Det är därför inkonsekvent att köparen inte skall löpa någon risk när säljaren med stöd av lagfarten förfogar över fastigheten i ett förrättningsförfarande. Det är också otillfreds- ställande att en förrättning kan bli undanröjd därför att fastighetens verklige ägare inte behandlats som sakägare när anledningen till detta är den att den verklige ägaren underlåtit att skaffa sig det skydd mot otillbörliga förfogan- den från den förre ägarens sida som lagfarten skall ge.

Det som nu sagts innebär inte — i belysning av bl. a. förhållandena i rättsfallet NJA 1971 s. 528att en tillfredsställande ordning skulle uppnås genom att lagfarten utan reservation tillerkändes legitimationsverkan. En sådan ordning skulle innebära att skyddet för den verklige ägren skulle vara beroende av lantmätarens goda eller onda tro något som inte bör ha annan betydelse än att det i enlighet med vad som gäller i fråga om lantmätarens skyldighet att ex officio utreda sakägarfrågan är uppenbart att han inte får bortse från en överlåtelse som han tillfälligtvis får kännedom om. Frågan om god eller ond tro borde i stället bedömas med avseende på den eller de sakägare som har fördel av förrättningsåtgärden och som genom denna gjort ett förvärv som konkurrerar med den verklige ägarens förvärv. Företrädes- frågan borde alltså bedömas på i princip samma sätt som när flera förvärv som uppkommit genom avtal av civilrättslig karaktär konkurrerar med varandra.

Utredningen har övervägt lagändring men avstått från att föreslå en sådan med hänsyn till att det praktiska behovet av lagstiftningsåtgärden likväl torde vara tämligen begränsat.

Bestämmelsen i andra stycket betyder således inte något annat än att den som saknar lagfart är skyldig att styrka sin äganderätt till fastigheten för att kunna anses ensam behörig att såsom sakägare företräda denna. Detta har kommenterats i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.1.3).

Att den som framställer ett äganderättsanspråk men inte omedelbart kan styrka sitt anspråk också är sakägare eller i vart fall skall behandlas som sådan framgår av styckets andra mening. Pretendentens sakägarställning är enligt denna föreskrift provisorisk intill dess att äganderättsfrågan blivit utredd. Föreskriften har hämtats från 4 kap. 18 & FBL, där den är något annorlunda utformad än som här föreslås. Den har kommenterats under avsnitt 2.1.3.

Föreskriften om handläggningen när sakägarfrågan är oviss tar sikte på både det fallet att det föreligger en tvist mellan två eller flera pretendenter

och det att den som ensam hävdar ett äganderättsanspråk saknar möjlighet att styrka detta på vanligt sätt. För båda fallen gäller att det ibland finns förutsättningar att genomföra förrättningen utan att det behöver träffas något slutligt avgörande i sakägarfrågan eller att FBM har befogenhet att träffa avgörandet när sådana förutsättningar saknas. I tvistefallet kan FBM dock välja att enligt 4 kap. 39 & FBL i stället förklara förrättningen vilande och hänvisa parterna att tvista vid domstol. En sådan ordning är däremot inte praktisk när det bara finns en som gör anspråk på att vara ägare. Det får i det fallet som regel i stället anses ankomma på FBM att ta ställning till anspråket, när detta är nödvändigt för förrättningens genomförande.

Ett undantag från det som senast sagts bör dock gälla. Den som söker en förrättning bör alltid kunna styrka sin äganderätt på vanligt sätt. Det finns således inte någon anledning för FBM att inleda förrättningshandläggningen och därmed blanda in andra sakägare så länge sökandens äganderätt och behörighet att föra talan är oviss. Ansökningen bör i stället avvisas och sökanden hänvisas att återkomma efter det att han skaffat sig lagfart — i förekommande fall genom lagfartssammanträde eller äganderättsutredning eller komplettera ansökningen med handlingar som styrker hans äganderätt.

Såsom framgått av redovisningen under avsnitt 2.1.4 anser utredningen att handläggningen av en oviss äganderättsfråga bör gå till så att pretendentens anspråk i princip ställs mot sådana anspråk som kan tänkas komma från den senast lagfarne ägaren eller andra okända ägare. Kungörelse skall således utfärdas enligt 4 kap. 18 åFBL. Möjligen kan också en god man förordnas att företräda den senast lagfarne ägaren något som dock sällan lär vara nödvändigt. Genom detta förfarande får FBM i princip tillgång till samma underlag för avgörandet i äganderättsfrågan som det som annars ligger till grund för motsvarande avgörande vid lagfartssammanträde eller ägande- rättsutredning.

Andra stycket avslutas med den under avsnitt 2.2.2 föreslagna föreskriften om att både överlåtaren och förvärvaren samtidigt är sakägare så länge en överlåtelse som inträffat före eller under förrättningen ännu inte fullbor- dats.

Att överlåtaren och förvärvaren är sakägare vid sidan av varandra får i processuellt hänseende i princip samma innebörd som om de gemensamt innehaft fastigheten med samäganderätt. De för sålunda var för sig talan endast för egen räkning såsom självständiga sakägare. Samtidigt föreligger emellertid nödvändig processgemenskap genom att förrättningsavgörandet blir gällande mot båda. Detta innebär t. ex. att avgörandet inte kan grundas på enbart den enes medgivande. Processgemenskapen upphör i och med att överlåtelsen fullbordas eller återgår.

Tredje stycket

Paragrafen handlar avslutningsvis om sakägarutredningen. Sista stycket inleds sålunda med den föreskrift som nu inleder hela paragrafen. Där föreskrivs att det ankommer på FBM att utreda vilka som är sakägare och att denna utredning skall verkställas i den utsträckning som är påkallad med hänsyn till fastighetsbildningens art och förhållandena i övrigt. I fråga om

föreskriftens ordalydelse föreslås ingen annan ändring än att orden ”i egenskap av ägare till fastighet eller på annan grund” faller bort. Vilka som är sakägare och som därför skall omfattas av sakägarutredningen framgår i stället av det föreslagna första stycket.

Omfattningen av sakägarutredningen bestäms, såsom framgår av före- skriften, av fastighetsbildningens art och förhållandena i övrigt. Detta innebär att det inte alltid är nödvändigt att skaffa fram utredning om alla som formellt sett tillhör sakägarkretsen. Att utredningen ofta kan begränsas när förrättningen angår samfälld mark framgår sålunda av den redovisning som lämnats i avsnitt 2.1.1. Det behöver inte fastställas vilka som är delägare i samfälligheten när kungörelsedelgivning kan tillämpas och ersättningsan— språk inte har framställts.

Iden allmänna motiveringen har redovisats flera förslag som syftar till att begränsa sakägarutredningens omfattning eller som i vart fall är ägnade att få sådan effekt.

Hit hör de föreskrifter om avveckling av onyttiga samfälligheter som redovisats i avsnitt 2.1.1. Utredningen om vilka som är delägare bör kunna undvaras i en något större utsträckning än nu. Förslaget i avsnitt 2.2.2 om möjlighet för FBM att förordna att en nyttjanderätt eller ett servitut skall fortsätta gälla i mark som byter fastighetstillhörighet för med sig att rättighetshavaren inte alltid behöver behandlas som sakägare. Vad som i avsnitt 2.2.7 föreslagits om avveckling av onyttiga servitut innebär också att en sakägarkategori faller bort. Viss betydelse för sakägarfrågan får också förslaget om disponering av servitut i avsnitt 2.2.8. Detsamma gäller förslaget om företrädare för upplösta juridiska personer i avsnitt 2.1.6.

Störst praktisk betydelse för sakägarutredningen får dock förslaget om nya regler för delgivning med dödsbo och med samägare i avsnitt 2.1.5. Förslaget innebär att delgivning kan ske med en av delägarna. Det behövs därför inte att FBM skaffar fram namn och adress på samtliga.

Det bör i det här sammanhanget dock anmärkas att utredningens förslag i betänkandet Fastighetsbildning 2 (SOU 1983:38) om att personlig skada alltid skall vara ersättningsgill för med sig att vissa rättighetshavare, som nu saknar möjlighet att hävda sina intressen i förrättningen, i fortsättningen måste behandlas som sakägare.

Föreskriften om att FBM har ansvaret för sakägarutredningen komplet- teras genom vad som föreskrivs i paragrafens avslutning om skyldighet för fastighetsägarna att bidra till utredningen genom att lämna uppgift om rättighetshavare som kan vara sakägare. Sådan skyldighet finns nu föreskri- ven i 8 kap. 7 & FBL med avseende på inlösen. Motiven för förslaget om generell uppgiftsskyldighet har redovisats i avsnitt 2.2.1. Den föreslagna regeln syftar inte till att inskränka FBM:s utredningsskyldighet utan endast till att underlätta utredningen.

Den aktuella föreskriften har utformats efter förebild i 8 kap. 7 & FBL, vilken samtidigt föreslås upphävd. En avvikelse förekommer dock. Enligt 8 kap. 7 & FBL gäller att fastighetsägaren skall delges en särskild underrättelse när frågan om inlösen kommer upp. I denna underrättelse skall fastighets- ägaren erinras om sin skyldighet att lämna uppgift om rättighetshavarna. Motsvarande erinran skall enligt 5 kap. 7 & expropriationslagen lämnas fastighetsägaren i samband med att han delges stämning eller kallelse i ett

expropriationsmål. I den föreslagna föreskriften saknas bestämmelser om erinran. I stället föreslås att uppgiftsskyldigheten skall inträda först när FBM begär uppgiften. Det får förutsättas att en begäran lämnas på ett sådant sätt att missförstånd är uteslutet samt att det på något sätt dokumenteras att en begäran blivit framställd. Det finns dock enligt utredningens mening ingen anledning att formalisera förfarandet. En begäran om uppgift bör sålunda kunna framställas muntligen under ett förrättningssammanträde och anteck- nas i förrättningsprotokollet. Det bör — i likhet med vad som nu gäller enligt 8 kap. 7 & FBL ankomma på FBM att erinra fastighetsägaren om skadeståndsskyldigheten. Erinran görs i samband med begäran om upp- gift.

Även den skadeståndsregel som avslutar paragrafen är hämtad från 8 kap. 75 FBL. Skadeståndsskyldighet inträder när fastighetsägaren utan giltigt skäl underlåtit att lämna uppgift om en rättighet och skada på grund därav uppkommer för rättighetshavaren. Giltigt skäl skulle kunna vara att rättighetshavaren låtit inskrivning av rättigheten dödas utan samtycke av fastighetsägaren. Skadeståndsregeln kan sålunda sannolikt tolkas på samma sätt som den i 7 kap. 185 JB.

Skadeståndsskyldighet inträder för underlåtenhet att lämna uppgift om rättighetshavare. Däremot inte om fastighetsägaren visserligen upplyst FBM om rättigheten men lämnat sådana uppgifter om dess innehåll och aktualitet att FBM på grund därav ansett sig kunna bortse från den, t. ex. i enlighet med vad som i avsnitt 2.2.7 föreskrivits om oskadlighetsprövning i samband med avveckling av onyttiga servitut.

125

Allmän motivering: avsnitt 2.1.6

Enligt 18 kap. 45 föräldrabalken skall rätten förordna god man i följande fall, när anmälan sker eller behovet eljest varder kunnigt

1. vid dödsfall för en till namnet känd arvinge som är på okänd ort eller fjärran.

2. vid dödsfall för okänd arvinge,

3. för testamentstagare som vistas på okänd eller fjärran ort eller som är okänd,

4. för en bortovarande vars rätt annars behöver bevakas eller vars egendom behöver förvaltas,

5. för blivande ägare när det enligt testamente eller annan rättshandling beror av framtida händelse vem egendom skall tillfalla samt

6. för sådana fall då egendom enligt särskilt stadgande skall ställas under vård och förvaltning av god man.

I förevarande paragraf finns en föreskrift om att det ankommer på FBM att göra anmälan till rätten när god man behöver förordnas för en sakägare i förrättning. En sådan anmälan kan i allmänhet läggas till grund för ett förordnande enligt p. 4 i 18 kap. 4? föräldrabalken.

Utredningen föreslår att paragrafen kompletteras med en bestämmelse om att god man i vissa fall skall kunna förordnas för en juridisk person.

Av p. 6 i 18 kap. 4 & föräldrabalken framgår att det förutsatts att

godmansinstitutet skall kunna tillämpas i fall som anges genom särskild föreskrift i annan lagstiftning än föräldrabalken. Ett exempel på en sådan särskild föreskrift finns i 12 kap. 9 & ärvdabalken, enligt vilken god man kan förordnas för förvaltningen av egendom som är föremål för en testamentarisk nyttjanderätt och som vanvårdats av nyttjanderättshavaren. Här föreslås en tillämpning av godmansinstitutet i en ny situation.

Förslaget innebär att god man skall kunna förordnas i anslutning till en förrättning enligt FBL när en fastighet tillhör ett bolag, en förening eller en annan sammanslutning som har upplösts. Med förening menas här såväl ekonomiska som ideella föreningar.

Att ett aktiebolag eller en ekonomisk förening upplösts och inte längre existerar i rättslig bemärkelse kan alltid konstateras med lätthet. Detta framgår av aktiebolagsregistret eller föreningsregistret. Ideella föreningar blir emellertid inte föremål för någon offentlig registrering. Det måste därför alltid krävas ett visst mått av utredning innan man med tillräcklig säkerhet kan konstatera att föreningen upplösts så att förutsättningarna för att förordna god man är uppfyllda. Utredningen torde dock inte behöva gå så långt att man skall kräva positiva bevis på föreningens upplösning. Det bör räcka att det står klart att föreningen inte längre bedriver någon verksamhet och att det inte finns någon som är utsedd att företräda den.

En förutsättning för förordnande är i första hand att det inte går att utreda vilka som är bolagets, föreningens eller sammanslutningens rättsägare eller att kostnaderna för en likvidation i enlighet med vad därom är särskilt stadgat inte står i rimligt förhållande till fastighetens värde. Det första av de två angivna rekvisiten tar i praktiken närmast sikte på de ideella föreningarna, vilka saknar ett lagreglerat likvidationsförfarande. Det andra får betydelse för övriga sammanslutningar — närmast aktiebolag och ekonomiska före- ningar. De regler som finns i bolags- och föreningslagstiftningen om kompletterande likvidationsförfarande är i allmänhet ändamålsenliga med tanke på de situationer för vilka de närmast är avsedda. Nämligen när ytterligare tillgångar anträffas ganska snart efter upplösningen och medan delägar- eller medlemskretsen fortfarande är känd eller i vart fall kan utredas till rimliga kostnader. Reglerna passar däremot sällan när det har förflutit lång tid från upplösningen. Det blir framför allt i sådana fall det föreslagna godmansinstitutet kan komma i fråga. Detta bör således betraktas som subsidiärt i förhållande till det ordinära likvidationsförfarandet.

Den föreslagna föreskriften anknyter till bestämmelsen i 18 kap. 4 & föräldrabalken. Detta innebär att gode mannen förordnas av tingsrätten. Godmanskapet står härefter under rättens och överförmyndarens tillsyn och för egendomens förvaltning gäller samma regler som för godmansförvaltning i allmänhet. När det gäller förutsättningarna för förordnande och omfatt- ningen av gode mannens befogenheter skall uppmärksammas att den i tredje stycket föreslagna bestämmelsen i vissa fall kan tillämpas.

Förordnandet av en god man för en juridisk person i enlighet med den föreslagna föreskriften har närmast sin bakgrund i att det behövs en behörig företrädare för en fastighet som annars är herrelös för att möjliggöra eller underlätta en förrättning enligt FBL. Gode mannens förvaltningsuppdrag är därföri första hand knutet till förrättningshandläggningen. Det är emellertid uppenbart att uppdraget inte förfaller i och med att förrättningen avslutats,

om det då fortfarande finns egendom kvar att förvalta. Uppdraget måste tills vidare stå kvar. Samtidigt är det emellertid angeläget att en avveckling kommer till stånd så snart som möjligt.

Därför föreskrivs att rätten — efter det att förrättningen avslutats skall fatta beslut om den fortsatta förvaltningen. Därvid kan det för vissa fall tänkas lämpligt att rätten låter godmansförvaltningen avlösas av ett ordinärt likvidationsförfarande. Så kan vara fallet när rättsägare gett sig till känna och framställt anspråk på egendomen eller när denna visat sig ha ett större värde än som från början förutsatts. Som regel torde ett ordinärt likvidationsför- farande dock inte bli aktuellt. I sådant fall får rätten föreskriva att egendomen skall överlämnas till allmänna arvsfonden eller annat allmännyt- tigt ändamål. Förslaget anknyter således i denna del till den regel om fattiglikvidation som finns i 91 % lagen om ekonomiska föreningar. Ett överlämnande till annat allmännyttigt ändamål torde främst komma i fråga beträffande de ideella föreningarna. Det kan sålunda vara lämpligt att egendom som tillhör en upplöst ideell förening överlämnas till en ny förening som bedriver samma verksamhet som den upplösta.

18 & Allmän motivering: avsnitt 2.1.3

Den i paragrafens gällande lydelse intagna föreskriften om hur kallelse till första sammanträdet skall ske när detär ovisst vilken av flera som är sakägare täcks av 4 kap. 11 å FBL i dess föreslagna lydelse. Föreskriften föreslås därför bli borttagen.

22 & Allmän motivering: avsnitt 2.1.5

I betänkandet lämnas förslag till en ny föreskrift i 10 & DL rörande delgivning med delägare i fastighet som innehas med samäganderätt. Den föreskrift i samma fråga som nu finns i förevarande paragraf blir därmed överflödig.

425

Allmän motivering: avsnitt 3.2.5

Paragrafen föreslås upphävd. Som en automatisk följd härav blir i stället reglerna om självrättelse i förvaltningslagen tillämpliga i fråga om självrät- telse i förrättningsakt. Förslaget är närmare kommenterat i den allmänna motiveringen.

5 kap. 3 5 Allmän motivering: avsnitt 2.1.2

Iparagrafen anges vem som är behörig att göra ansökan om fastighetsregle- ring. Här föreslås en föreskrift om att en samfällighetsförening får göra sådan ansökan, om regleringen avser en samfällighet som står under föreningens förvaltning. Föreskriften bör jämföras med den som intagits i4 kap. 11 & FBL och som anger när en samfällighetsförening är sakägare. Jämförelsen ger vid handen att samfällighetsföreningen är behörig att söka en förrättning som innefattar marköverföring till eller från samfälligheten men inte en reglering som bara går ut på att förändra delaktigheten i samfälligheten.

5 5 Allmän motivering: avsnitt 2.1.2

I paragrafens första stycke anges det 5. k. förbättringsvillkoret. En fastig- hetsreglering, som inte grundas på de berörda fastighetsägarnas medgivan- den, måste enligt detta villkor leda till en förbättring av sökandens fastighet. Här föreslås ett undantag för det fall att förrättningen har påkallats av en samfällighetsförening. En fastighetsreglering får sålunda genomföras på ansökan av en sådan förening, även om den inte syftar till en förbättring för samfällighetens vidkommande. Den sökta förrättningen får t. o. m. gå ut på att samfälligheten skall utplånas. Bestämmelsen har praktisk betydelse därigenom att den bl. 3. gör det möjligt för en förening som förvaltar sådana bysamfälligheter som tillkommit vid laga skifte att ta initiativet till en ! sanering av samfällighetsförhållandena. *

105

Allmän motivering: avsnitt 2.2.2

I betänkandet Fastighetsbildning 2 (SOU 1983:38) har utredningen behand- lat frågor om värdering och ersättning vid fastighetsreglering. Betänkandet innehåller förslag om ändring i förevarande paragraf. Sålunda föreslås att sista meningen i första stycket samt andra stycket upphävs. I stället för andra stycket föreslås nya bestämmelser om likvidvärderingen i två nya paragrafer, 5 kap. 10 a och 10 b åå FBL. Dessa värderingsregler föreslås gälla även vid inlösen, varför 8 kap. 5 och 6 55 FBL föreslås upphävda.

I avsnitt 2.2.2 har lämnats förslag om möjlighet för FBM att särskilt förordna att en nyttjanderätt eller ett servitut skall fortsätta att belasta mark som genom regleringen övergår från en fastighet till en annan. En sådan rättighetsbelastning måste i allmänhet beaktas vid likvidvärderingen av marken. Detta blir framför allt fallet när rättigheten är av benefik natur eller när vederlaget betalts i förskott så att tillträdaren inte kan påräkna det utbyte som svarar mot betalningen. En föreskrift om detta föreslås intagen i ett nytt andra stycke.

En rättighetsbelastning av mark som berörs av en regleringsåtgärd är ägnad att minska likvidvärdet inte bara om rättigheten får stå kvar enligt ett förordnande utan också när rättigheten enligt 7 kap. 29 & JB faller bort. Ar 1 det senare fallet rättighetshavaren berättigad till ersättning enligt 5 kap. 7 & FBL, kan likvidvärdet minskas enligt andra stycket i nämna paragraf (tredje stycket enligt paragrafens gällande lydelse). Minskning får emellertid i det fallet inte ske så att skada uppkommer för fordringshavare med bättre rätt än rättighetshavaren. Detsamma föreslås här gälla när likvidvärdet skall minskas på grund av ett förordnande om att rättigheten skall stå kvar.

17 & Allmän motivering: avsnitt 2.1.2

Ersättning för samfälld mark tillkommer enligt den ordning som gäller delägarna i deras egenskap av enskilda fastighetsägare. Detta innebär att ersättningen alltid skall fördelas mellan delägarfastigheterna i den avräkning som upprättas enligt 5 kap. 15% FBL. Lagen medger inte något avsteg härifrån. Enligt förevarande paragraf kan emellertid utbetalningen av ersättningen förenklas i vissa fall, när samfälligheten är ställd under en ordnad förvaltning. Hela ersättningen kan i sådana fall betalas ut till den som förvaltar samfälligheten. Detta förutsätter dock att FBM meddelar en särskild föreskrift om en sådan utbetalningsordning. Ordningen är således inte obligatorisk.

Här föreslås ändring i paragrafen i enlighet med vad som angetts i avsnitt 2.1.2.

Första stycket

En samfällighetsförening är en juridisk person. Den förvaltar självständigt den samfällda marken enligt de regler som anges i lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter (SFL). Bland dessa regler finns i 51 å en som handlar om överlåtelse av fast egendom. Föreningen är sålunda under vissa betingelser berättigad att sälja samfälld mark. Den köpeskilling som därvid inflyter tillkommer i första hand föreningen — inte delägarna personli- gen.

Här har föreslagits sådan ändring i 4 kap. 11 & FBL att det därav framgår att en samfällighetsförening är sakägare i delägarnas ställe när förrättningen berör den samfällda marken. Härav följer att den ersättning som vid fastighetsreglering skall utgå för mark som upphör att vara samfälld skall tillkomma föreningen. När föreningen avstår mark skall således gälla detsamma, oberoende av om avståendet sker genom en försäljning eller genom marköverföring vid fastighetsreglering.

Det som nu sagts om att ersättningsbelopp skall utbetalas till en samfällighetsförening framgår av den föreslagna lydelsen av paragrafens första stycke. Denna ordning för utbetalningen blir, i motsats till vad som nu gäller, obligatorisk.

När ersättningen för samfälld mark skall betalas ut i en post till en samfällighetsförening, finns det som regel ingen anledning för FBM att räkna

ut hur ersättningen rätteligen fördelar sig på de fastigheter som har del i samfälligheten. Fördelningen mellan delägarna är i förekommande fall en intern föreningsangelägenhet. Som ovan framhållits, saknas emellertid en föreskrift som medger att FBM underlåter att i avräkningen enligt 5 kap. 15 & FBL fördela ersättningsbeloppet mellan delägarna. Detta är en brist. Därför föreskrivs i det föreslagna första stycket att fördelning inte behöver ske. Ett undantag gäller dock för det fallet att en delägarfastighets andel i ersättningsbeloppet behöver räknas fram för att bestämmelsen om skydd för fordringshavare i 5 kap. 16 & FBL skall kunna iakttas. Undantaget föranleder dock inte att något belopp skall utbetalas till enskilda delägare. Vad som inte betalas ut till panthavarna skall således i vanlig ordning tillkomma föreningen.

Andra stycket

Den förenklade utbetalningsordning som paragrafen nu innehåller föreskrift om kan tillämpas inte bara när samfälligheten förvaltas av en samfällighets- förening. Även andra förvaltningsformer kan således läggas till grund för tillämpningen. Så kan vara fallet när förvaltningen är anordnad enligt ett av domstol jämlikt den numera upphävda bysamfällighetslagen (1921z299) fastställt reglemente. En förvaltning genom en på bystämma vald ålderman eller liknande kan i allmänhet också godtas.

Äldre förvaltningsformer har i vissa landsändar stor betydelse när det gäller handläggningen av förrättningar som berör samfälld mark. (Se Fastighetsbildning 1 SOU 1983:37 — s. 46.) Det är därför viktig: att den förenklade utbetalningsordning som enligt det föreslagna första stycket obligatoriskt skall tillämpas när samfälligheten är föremål för föreningsför- valtning också får användas när det finns annan ordnad förvaltning. Föreskrift om detta lämnas i det föreslagna andra stycket.

Vad som föreslås i andra stycket motsvarar väsentligen vad som gäller nu. En skillnad föreligger däri att utbetalning till förvaltningsorganet blir huvudregeln. Undantag skall göras endast när en fastighetsägare särskilt begär att hans andel skall utbetalas till honom. En viktig förändring ligger också däri att ersättningen normalt sett inte skall fördelas mellan delägarna i avräkningen. Även i det här fallet bör fördelningen betraktas som en delägarnas interna angelägenhet.

I andra stycket enligt paragrafens gällande lydelse finns en fÖI'CSKI'Ift om att den som enligt vad FBM föreskrivit skall uppbära ersättningen för den samfällda marken också är berättigad att vidta erforderliga indrivningsåtgär- der. Utredningen utgår från att det även utan särskild föreskrift måste gälla att den som enligt avräkningen är berättigad till betalning också kan vidta indrivningsåtgärder. Någon motsvarighet till nuvarande andra stycket föreslås därför inte.

18 & Allmän motivering: avsnitt 2.1.2

Paragrafen innehåller bestämmelser om överenskommelser mellan sakägar- na vid fastighetsreglering. Dess innehåll har redovisats och kommenterats i avsnitt 2.1.2.

Här föreslås ett tillägg till tredje stycket. Tillägget innebär att en överenskommelse som rör samfälld mark under föreningsförvaltning skall träffas av samfällighetsföreningen. När det gäller denna föreskrift skall särskilt anmärkas att föreningens behörighet att lämna medgivande också kommer att avse det fallet att regleringsåtgärden beträffande någon delägarfastighet innefattar ett avsteg från fastighetsskyddet enligt 5 kap. 8 & FBL.

Samfällighetsföreningens befogenhet att ingå överenskommelse eller lämna medgivande enligt denna paragraf får bedömas enligt förvaltningsreg- lerna i SFL. Av betydelse är särskilt bestämmelsen i 19 & SFL enligt vilken föreningen vid förvaltningen skall tillgodose medlemmarnas gemensamma bästa samt även i skälig omfattning beakta varje medlems enskilda intressen. Det torde ankomma på FBM att — särskilt när någon enskild delägare gjort ett påstående i saken — beakta att överenskommelsen eller medgivandet är förenlig med denna bestämmelse.

Enligt 51 & SFL gäller att en samfällighetsförening inte får överlåta fast egendom utan att åtgärden beslutats av en kvalificerad majoritet av delägarna. Med överlåtelse brukar i andra sammanhang jämställas att en fastighet genom fastighetsreglering undergår en väsentlig minusjämkning. Frågan är om en sådan jämförelse också kan göras när den fasta egendomen är samfälld mark och det därför för vissa fall skall krävas delägarbeslut i särskild ordning för att ett av en samfällighetsförening lämnat medgivande till marköverföring skall bli gällande.

Enligt utredningens mening bör bestämmelsen i 51 & SFL om krav på kvalificerad majoritet inte gälla i fråga om fastighetsreglering. Gränsdrag- ningen mellan regleringsåtgärder som förutsätter sakägares medgivande och sådana som kan genomföras tvångsvis framkommer i allt väsentligt genom bestämmelsen om fastighetsskyddet i 5 kap. 8 % FBL. Denna bestämmelse tar sikte på fastigheter — inte på samfälligheter och den skall när förrättningen berör samfälld mark tillämpas med avseende på de enskilda delägarfastigheterna. Detta innebär att även omfattande marköverföring från samfälligheter kan genomföras utan stöd av medgivande. En samfällig- het eller t. o. m. alla samfälligheter under en förenings förvaltning kan ofta utplånas genom en tvångsåtgärd. Det är därför uppenbart att dessa regleringsåtgärder, vilka sålunda kan ske inom ramen för fastighetsskyddet, inte skall jämställas med överlåtelser. I så fall bör emellertid inte heller en marköverföring av mindre omfattning jämställas med överlåtelse bara av den anledningen att den inte är förenlig med fastighetsskyddet för en enskild

delägarfastighet. Ägaren av en sådan fastighet — ofta en s. k. andelsfastighet har sitt skydd i 195 SFL.

30 b & Allmän motivering: avsnitt 2.2.4

Paragrafen är ny. Den innehåller bestämmelser om vid vilken tidpunkt en nyttjanderätt eller ett servitut upphör att gälla i mark som genom fastighetsreglering förs över från en fastighet till en annan. Särskilda bestämmelser i denna fråga saknas nu.

I paragrafen föreskrivs att rättigheten upphör vid den tidpunkt då tillträde skall ske enligt 5 kap. 30 och 30 a && FBL.

En skyldighet för rättighetshavare att avträda vid den tidpunkt då tillträde skall ske enligt 5 kap. 30 och 30 a åå FBL kan ibland vara till olägenhet. Detta kan grunda rätt till ersättning för personlig skada enligt 5 kap. 12 & FBL. Ofta kan emellertid olägenheten undanröjas eller begränsas genom att skyldig- heten att avträda rättigheten flyttas fram. Därför stadgas att FBM får meddela särskild föreskrift härom. Någon tidsgräns för sådan framflyttning av avträdesskyldigheten anges inte. Dock bör tillämpas analogt vad som föreskrivs i 5 kap. 30 & FBL om att tillträdet inte utan särskilda skäl skall bestämmas till senare tidpunkt än ett år från det uppgift om regleringen införts i fastighetsregistret.

Genom utredningens förslag till ändring i 15 kap. 2 & FBL framgår att talan mot FBM:s beslut i fråga om tidpunkt för rättighetshavares skyldighet att avträda får föras särskilt.

För jordbruksarrende meddelas i andra stycket en särskild regel, som för många fall automatiskt flyttar fram avträdesskyldigheten till en tidpunkt som ligger efter den dag då fastighetsbildningsbeslutet vann laga kraft. Arrenda- torn är sålunda skyldig att avträda tidigast på den fardag som inträffar närmast efter sex månader från det att han erhöll underrättelse om att regleringen påkallats. Fardag är den 14 mars. Detta innebär att en jordbruksarrendator alltid får göra anspråk på en omställningstid om 1/2— li år. Eftersom tiden räknas från den dag arrendatorn fick underrättelse om regleringen, kan det många gånger vara lämpligt att han på ett tidigt stadium delges förrättningsansökningen. Det kan annars om det dröjer innan ärendet börjar handläggas och kallelse till det första sammanträdet utfärdas — uppkomma en för tillträdaren besvärande tidsutdräkt innan han kan ta den överförda marken i sin besittning.

Möjligheten för FBM att meddela särskild föreskrift i fråga om tidpunkten för avträde står öppen också när det gäller jordbruksarrende.

Den här föreslagna föreskriften tar sikte på sådana fall då en rättighet upphöri enlighet med vad som föreskrivs i 7 kap. 29 & JB. Den gäller därmed inte när ett servitut eller en officialnyttjanderätt (enligt utredningens förslag i avsnitt 2.2.6) upphävs genom fastighetsbildningsbeslut. I sådana fall gäller 5 kap. 30 & FBL i fråga om den tidpunkt då rättigheten inte längre får utövas. Den föreslagna paragrafen bör emellertid kunna tillämpas analogt när servitutsåtgärd enligt 7 kap. FBL inkräktar på en avtalsrättighet. En sådan verkan av en servitutsåtgärd är nämligen i princip av samma karaktär som den inverkan på rättigheten som en marköverföring har enligt 7 kap. 29 & JB.

l i |

33 a & Allmän motivering: avsnitt 2.2.2 och 2.2.3

Paragrafen, som är ny, innehåller, såvitt gäller nyttjanderätt, de bestämmel— ser om avsteg från regeln i 7 kap. 29 & JB om fastighetsreglerings inverkan på avtalsrättigheter vilka föreslagits i avsnitt 2.2.2 och 2.2.3.

Första stycket

I första meningen anges under vilka förutsättningar FBM får meddela ett förordnande om att en nyttjanderätt skall bestå i mark som byter fastighetstillhörighet. De angivna förutsättningarna är att åtgärden är lämplig och inte motverkar syftet med regleringen.

När det gäller lämplighetsrekvisitet skall inledningsvis anmärkas följande. Fördelen med ett förordnande är den att fastighetsregleringen kan genom— föras utan att nyttjanderättshavarens ställning försämras. Härigenom kan ofta förrättningshandläggningen underlättas. Nyttjanderättshavaren behö- ver inte alltid få ställning som sakägare och FBM kan slippa pröva sådana frågor om ersättning för nyttjanderätt som många gånger kan vara besvärliga. Att ersättningsfrågan inte aktualiseras kan vidare innebära att båtnaden av regleringsåtgärden förbättras. I vissa fall kan en marköverfö- ring, som annars skulle ha varit förbjuden enligt regeln om byggnadsskydd i 5 kap. 7 & FBL, genomföras med stöd av ett förordnande om att nyttjande- rättshavaren skall ha fortsatt rätt till den mark som tas i anspråk för byggnaden. Slutligen betyder ett förordnande att regleringen inte får en sådan avtalsbrytande effekt som i många fall kan vara oskälig mot nyttjanderättshavaren.

De angivna fördelarna skall vägas mot sådana faktorer som gör att ett förordnande framstår som olämpligt.

Härvid skall först beaktas vad som angetts som ett särskilt rekvisit — att åtgärden inte får motverka syftet med regleringen. Om detta syfte förutsätter att tillträdaren tar marken i sin besittning på ett sätt som inte är förenligt med ett fortsatt utövande av nyttjanderätten, får ett förordnande inte meddelas. Föreskriften härom bör uppfattas som absolut — med det undantag beträffande de besittningsskyddade arrendena som framgår av andra stycket. Om det av någon anledning ändå behövs att en nyttjanderätt som strider mot regleringssyftet står kvar under en övergångstid efter det att regleringen genomförts, får detta åstadkommas genom ett beslut om avträdestidpunkten enligt den föreslagna 5 kap. 30 b & FBL.

En sak som har särskild betydelse för lämplighetsbedömningen är nyttjanderättens lokalisering. Om rättigheten utövas inte bara inom regle- ringsområdet, innebär förordnandet att rättighetsbelastningen i enlighet med ett och samma upplåtelseavtal fördelas på två fastigheter. En sådan fördelning har ingen nämnvärd betydelse när marköverföringen avser fastigheter i en ägares hand men den kan annars vara till viss olägenhet för både fastighetsägaren och nyttjanderättshavaren. Omständigheter som skall vägas in i lämplighetsbedömningen kan också framgå av nyttjanderättens beskaffenhet, upplåtelseavtalets innehåll samt förhållandet mellan upplåta- ren och nyttjanderättshavaren.

Ett förordnande att nyttjanderätten skall bestå i den mark som överförs innebär att tillträdaren övertar upplåtarens rättigheter och förpliktelser gentemot nyttjanderättshavaren i enlighet med upplåtelseavtalet. Rättsverk- ningarna av förordnandet blir i detta hänseende desamma som om den rättighetsbelastade marken bytt ägare genom ett köp, vid vilket nyttjande- rätten förbehållits. Detta föreskrivs i andra meningen.

Att upplåtelsen gäller mot tillträdaren som om den förbehållits vid köp innebär att avtalets villkor i fråga om vederlag, upplåtelsetid m. m. står fast. Tillträdaren blir dock i princip inte bunden av andra villkor än sådana som han fått kännedom om. (Se närmare 7 kap. 12—14 55 JB.) Detta innebär att tillträdaren i förekommande fall måste få del av en skriftlig upplåtelsehand- ling och att det måste ankomma på den som avträder marken eller nyttjanderättshavaren att lämna uppgift om villkor som gäller enligt muntligt avtal. Blir ett avtalsvillkor inte gällande mot tillträdaren beroende på försumlighet från avträdarens sida, bör nyttjanderättshavaren bli berättigad till skadestånd (jämför 7 kap. 18% JB och 4 kap. 11 & 3 st FBL i dess här föreslagna lydelse).

I tredje meningen stadgas att FBM får föreskriva sådan jämkning av upplåtelsevillkoren som är ofrånkomlig. Jämkning är framför allt nödvändig när förordnandet innebär att rättigheten i fortsättningen utövas på två fastigheter med skilda ägare. Därvid måste löpande vederlag fördelas mellan ägarna i enlighet med vad som föreskrivs i 7 kap. 285 JB. Även annan jämkning kan vara betingad av en sådan uppdelning av rättigheten. Det bör anmärkas att en jämkning inte får innebära att vederlaget, upplåtelsetidens längd m. m. förändras, utan de justerade avtalsvillkoren skall från nyttjan- derättshavarens synpunkt i princip motsvara de tidigare gällande.

I första stycket finns ingen föreskrift om vem som skall ta initiativet till att frågan om förordnande prövas. Detta innebär att frågani princip faller inom den officialprövning som ankommer på FBM. I praktiken får man dock räkna med att frågan om förordnande i allmänhet väcks av antingen fastighetsägarna eller nyttjanderättshavaren.

Tidigare har framhållits att en fördel med förordnande kan vara den att förrättningen då i vissa fall kan handläggas utan att nyttjanderättshavaren behandlas som sakägare. Ett stöd för en sådan handläggning ges i föreskriften i sista meningen. Där uttalas att förordnande får meddelas utan att nyttjanderättshavaren blivit hörd, om det är uppenbart att åtgärden inte är till olägenhet för honom och hans hörande även i övrigt framstår som opåkallat. Detta innebär att nyttjanderättshavaren ofta kan lämnas helt utanför förrättningshandläggningen. Måste avtalet jämkas i något hänseen- de, bör dock nyttjanderättshavaren hållas underrättad. Detta behöver inte alltid betyda att han skall kallas till sammanträde eller beredas tillfälle att yttra sig, eftersom jämkningen i princip inte skall vara till olägenhet för honom. Nyttjanderättshavarens hörande kan dock ibland vara påkallat för att upplåtelsevillkoren skall kunna bli ordentligt utredda.

Andra stycket

I andra stycket finns den föreskrift om förordnande med avseende på besittningsskyddade arrenden som motiverats i avsnitt 2.2.3. Som där

utvecklats innebär föreskriften den särbestämmelsen för dessa arrenden att förordnande får meddelas, även om åtgärden i och för sig skulle motverka syftet med regleringen. Den får dock inte motverka syftet i väsentlig mån. Innebörden av förslaget har redovisats i den allmänna motiveringen.

Här skall dock tilläggas följande. Att upplåtelsen gäller mot tillträdaren enligt samma villkor som för avträdaren innebär bl. a. att arrendatorn har besittningsskydd gentemot tillträdaren. Arrenderätten kan sålunda komma att bestå i regleringsområdet även efter utgången av den löpande avtalspe- rioden. Vill tillträdaren att arrendet skall upphöra, måste han säga upp arrendet i enlighet med vad som är föreskrivet samt åberopa sådana omständigheter som är ägnade att bryta besittningsskyddet. Frågan om förlängning efter arrendeperiodens utgång prövas på sedvanligt sätt av arrendenämnden.

Att tillträdaren övertar de förpliktelser som jordägaren har gentemot arrendatorn, såvitt gäller den överförda marken, kan i fråga om jordbruks- arrende betyda att han vid en framtida avräkning enligt 9 kap. 23 & JB påförs sådana tillträdesbrister som konstaterats vid en arrendesyn. Detta är något som i förekommande fall bör beaktas i den ekonomiska uppgörelsen mellan fastighetsägarna.

Det skall slutligen erinras om att bestämmelsen i andra stycket inte skall tillämpas av FBM ex officio. Ett förordnande som inte är förenligt med bestämmelserna i första stycket förutsätter ett yrkande av arrendatorn.

Tredje stycket

I tredje stycket föreskrivs först att ett förordnande skall tas upp i fastighetsbildningsbeslutet. Detta är nödvändigt av olika skäl. För det första kan frågan om förordnande skall meddelas eller inte ha betydelse för likvid- värderingen enligt 5 kap. 10å FBL. Fastighetsbildningsbeslutets innehåll ligger till grund för denna värdering. För det andra är frågan om förordnande av betydelse för tillämpningen av bestämmelserna om jämkning eller uppsägning av upplåtelseavtal i 7 kap. 305 JB. Utgångspunkten för de tidsfrister som stadgas i nämnda paragraf är det lagakraftägande fastighets— bildningsbeslutet. För det tredje måste det stå klart att ett förordnande kommer till stånd i och med att fastighetsbildningsbeslutet meddelas, om förrättningen skall kunna handläggas utan att nyttjanderättshavaren behand- las som sakägare.

Detta att ett förordnande tas in i fastighetsbildningsbeslutet innebär att ett förordnande kan överprövas enligt de regler som gäller för talan mot fastighetsbildningsbeslutet. Genom talan mot detta beslut kan frågan om förordnande bli föremål för domstolsprövning också när FBM underlåtit att meddela ett begärt förordnande.

I sista meningen anges att inskrivningsmyndigheten skall ha underrättelse om ett förordnande som rör en inskriven rättighet. Om inskrivning av rättigheten i den fastighet som efter regleringen är belastad lämnas en föreskrift i 23 kap. 8 % JB.

34 5 Allmän motivering: avsnitt 2.2.6

Paragrafen innehåller nu en bestämmelse om att innehavare av nyttjanderätt och rätt till elektrisk kraft är sakägare vid fastighetsreglering. Denna bestämmelse har föreslagits flyttad till 4 kap. 11 5 FBL, som också innehåller andra bestämmelser om vilka som är sakägare och om sakägarutredning- en.

Innehållet i den föreslagna paragrafen är således nytt. Den handlar om upphävande eller ändring av officialnyttjanderätt. Förslaget har i allt väsentligt kommenterats i den allmänna motiveringen.

Här skall tilläggas följande. För att en officialnyttjanderätt skall få upphävas krävs först och främst att det är uppenbart att rättigheten inte längre behövs. Detta rekvisit är inte uppfyllt bara av den anledningen att rättigheten inte utövas när frågan om upphävande aktualiseras. Som en ytterligare förutsättning måste gälla att man inte kan förutse något framtida behov av att rättigheten tas i bruk.

Ett upphävande förutsätter vidare att åtgärden sker i samband med annan fastighetsbildningsåtgärd och är av betydelse för denna. I detta hänseende föreligger således överensstämmelse med vad som enligt 7 kap. 95 FBL gäller för vissa vattenrättsliga servitut samt servitut enligt ägofreds- och anläggningslagstiftningen.

Att en officialnyttjanderätt kan upphävas bara när den är obehövlig innebär att frågan om ersättning till nyttjanderättshavaren som regel inte aktualiseras. Den ersättningsregel som annars skulle ha ägt tillämpning är 5 kap. 12 5 FBL, vilken emellertid förutsätter att skada uppkommit. Nyttjan- derättshavaren kan således inte räknas till godo någon del av den vinst som fastighetsägaren gör genom att belastningen upphävs # en belastning som en gång berättigat fastighetsägaren till en expropriationsersättning i ett för allt för en upplåtelse på obestämd tid.

Någon vederlagsjämkning enligt 7 kap. 305 JB blir inte heller aktuell. Utger nyttjanderättshavaren vederlag till ägaren för rättigheten på det område som är föremål för fastighetsbildningsåtgärd, får han förutsättas ha behov av rättigheten. Förutsättningar för att upphäva nyttjanderätten med stöd av den föreslagna föreskriften föreligger då ej.

Ej heller när vederlaget utgjorts av en engångsbetalning vid rättighetens instiftande föreligger skäl att göra det möjligt att jämka om vederlag. Engångsvederlaget avser visserligen ett nyttjande av rättigheten för all framtid. När nyttjanderätten ej längre behövs, saknar den emellertid värde och engångsvederlaget får anses förbrukat.

Det bör anmärkas att upphävandet av en officialnyttjanderätt inte innebär att äganderätten till byggnader och anläggningar som är lös egendom övergår på fastighetsägaren. Nyttjanderättshavaren får i stället — om inte en överenskommelse om övertagande träffas — anses ha skyldighet att forsla bort sin egendom. Kostnader för detta bör kunna berättiga till ersättning för personlig skada enligt 5 kap. 12 5 FBL.

Som utvecklats i avsnitt 2.2.6 föreslår utredningen en regel om att FBM skall få upphäva ett uppenbart onyttigt servitut utan att servitutshavaren

i å

behandlas som sakägare. Denna regel, som tas in i 7 kap. 5 5 FBL, gäller inte vid upphävande av officialnyttjanderätt. Nyttjanderättshavaren skall sålun— da alltid beredas tillfälle att yttra sig i frågan om rättigheten behövs eller inte.

I paragrafen föreskrivs också att FBM får besluta om ändring av en officialnyttjanderätt. Vad som innefattas i begreppet ändring får i det hänseendet anses vara detsamma som enligt 7 kap. 3 5 1 st FBL gäller ifråga om servitut. Där föreskrivs att ändring av servitut kan avse begränsning, flyttning eller annan ändring av det område där servitutet utövas samt meddelande av nya eller ändrade föreskrifter som föranleds därav — servitutsbelastningen får dock inte minskas eller ökas i nämnvärd mån.

Ändring förutsätter en avvägning mellan å ena sidan ändamålet med fastighetsbildningen och å andra sidan syftet med tvångsupplåtelsen. Det sistnämnda får inte motverkas.

När det gäller frågan om ändring är tillåten eller inte måste nyttjande- rättshavarens uppfattning väga tungt. Någon vetorätt för denne föreskrivs dock inte.

De kostnader som uppkommer genom att utövningen av nyttjanderätten lokaliseras till ett nytt område ersätts som personlig skada enligt 5 kap. 12 & FBL. Bestämmelserna om rivning och flyttning av byggnad i 5 kap. 24—29 55 FBL kan dock också bli tillämpliga.

Enligt 5 kap. 33 5 FBL kan FBM meddela föreskrift om nytt utövnings- område också beträffande en avtalsnyttjanderätt. Därvid gäller att det nya utövningsområdet måste lokaliseras till upplåtelsefastigheten. Någon sådan begränsning gäller inte vid ändring av en officialnyttjanderätt enligt förevarande paragraf. Detta innebär att rättighetsbelastningen efter regle- ringen kan komma att hänföra sig till en annan fastighet än den i vilken rättigheten från början upplåtits. Det bör dock förutsättas att den fastighet som sålunda belastas berörs av fastighetsregleringen även i något annat hänseende. Sådana värdeförändringar fastigheterna emellan som uppkom- mer genom att rättighetsbelastningen förändras föranleder jämkning av likvidvärdena enligt 5 kap. 11 5 FBL.

6 kap. 6 5 Allmän motivering: avsnitt 2.1.1

Vid marköverföring skall enligt 5 kap. 10 5 FBL den värdeförändring som sker mellan fastigheterna utjämnas genom ersättning i pengar. Ersättningen bestäms genom likvidvärdering i enlighet med vad som föreskrivs i nämnda paragraf. (I betänkandet Fastighetsbildning 2 —- SOU 1983:38har föreslagits nya bestämmelser om likvidvärdering i 5 kap. 10 a resp. 10 b 55 FBL.) Likvidvärderingen och bestämmandet av rätten till ersättning ankommer på FBM ex officio.

Ett undantag från vad som annars gäller om officialprövning av ersätt- ningsfrågan föreskrivs dock i förevarande paragraf. Vid marköverföring från

en samfällighet skall ersättning ex officio fastställas bara för sådan andel i marken som inte har ett obetydligt värde. Delägare som inte är berättigade till mer än obetydlig ersättning får således frågan om sin rätt till ersättning prövad endast om detta särskilt yrkats.

Den här föreslagna ändringen innebär i huvudsak att gränsen mellan sådana ersättningsbelopp som skall fastställas ex officio och sådana som beaktas bara efter yrkande fastställs genom en anknytning till basbeloppet. Förslaget har motiverats i avsnitt 2.1.1.

Enligt nu gällande regler skall ersättning för samfälld mark i förekommande fall — alltid bestämmas med avseende på varje delägarfas- tighet för sig. Detta är också fallet när samfälligheten står under särskild förvaltning — t. o. m. när förvaltningen ankommer på en samfällighetsföre- ning. Ibetänkandet har föreslagits —— genom förslag till ändring i 5 kap. 17 5 FBL att ersättningen inte skall fördelas mellan delägarna när samfällig- heten har särskild förvaltning. Ersättningen skall i stället beräknas i en post. Regeln är obligatorisk när förvaltningen ankommer på en samfällighetsfö- rening och fakultativ när annan ordnad förvaltning förekommer.

Det är uppenbart att det i förevarande paragraf föreskrivna undantaget från officialplikten inte blir tillämpligt när värdet av den enskilda delägarens andel i den överförda samfällda marken inte skall fastställas. Därför föreskrivs i ett nytt andra stycke att bestämmelsen om yrkande såsom förutsättning för att ersättning för samfälld mark skall utgå inte gäller när förvaltningen ankommer på en samfällighetsförening eller när ersättningen enligt 5 kap. 175 FBL skall utbetalas till någon som företräder delägar- na.

I andra stycket enligt dess gällande lydelse finns en bestämmelse om skyldighet för FBM att särskilt underrätta delägarna om deras rätt att framställa ersättningsanspråk. Denna bestämmelse föreslås upphävd mot bakgrund av det förslag som redovisas i den nya paragrafen 6 kap. 75 FBL.

7 5 Allmän motivering: avsnitt 2.1.1

Paragrafen är ny. Den innehåller en bestämmelse om att delägarna i samfälld mark inte behöver höras i förrättningen i vanlig ordning när regleringsåtgär- den inte har större omfattning än att frågan om ersättning till delägarna enligt 6 kap. 65 FBL bara skall tas upp efter yrkande.

Nu gäller följande. Alla delägarna är sakägare i förrättningen. De skall därför beredas tillfälle att yttra sig över den ifrågasatta regleringsåtgärden och framställa ersättningsanspråk. Detta innebär att de skall delges förrättningsansökningen eller en kallelse till sammanträde. Delgivnings- handlingen skall enligt gällande 6 kap. 6 5 2 st FBL innehålla särskild uppgift om vad delägarna har att iaktta för att bevaka sin rätt i ersättningsfrågan. Delgivningen sker antingen med varje delägare för sig eller enligt 10 5 DL med någon som förvaltar samfälligheten eller enligt 16 5 DL genom kungörelse.

Tillämpas individuell delgivning, uppkommer ofta tidsutdräkt samt särskilda kostnader för utredning av delägarkretsen. Kungörelsedelgivning medför både tidsutdräkt och kostnader. I båda fallen kan de särkostnader som hänför sig till samfällighetens delägare ofta överstiga värdet av den samfällda marken.

Den föreslagna ordningen innebär följande. När omständigheterna är sådana att det nu krävs att delägarna delges antingen individuellt eller genom kungörelse, kan i vissa fall delgivningsförfarandet ersättas med en underrät- telse till någon eller några av delägarna inom delägarkretsen. Förutsättning- en för detta är att frågan om ersättning för den samfällda marken inte omfattas av officialprövningen. Ingen delägares andel i den berörda marken får ha ett värde som överstiger tre procent av basbeloppet — se 6 kap. 6 5 1 st FBL i dess föreslagna lydelse.

Det är givet att den föreslagna förenklade handläggningsordningen bara skall tillämpas när det är fördelaktigt. Om det behövs särskilda utrednings- insatser för att klarlägga i vad mån det angivna värderekvisitet är uppfyllt eller inte, saknas i allmänhet skäl att frångå den vanliga ordningen. Det föreskrivs därför att det skall vara uppenbart att ersättningsfrågan inte behöver prövas ex officio. Oftast står det dock utan särskild utredning klart från början att den samfällda marken har ett så lågt värde eller att delägarkretsen är så stor att de enskilda andelarnas värde måste falla inom gränsen. Detta är i allmänhet fallet när regleringsåtgärden berör ett mindre område av bysamfälld mark.

Förslaget innebär att någon eller några av delägarna underrättas på samtliga delägares vägnar. Detta betyder inte att de delägare som inte formellt underrättas om förrättningen saknar ställning som sakägare. Om en delägare, som inte blivit kallad, ändå inställer sig vid ett sammanträde, får han föra talan för sin andel i samfälligheten på vanligt sätt. Framställer han ett yrkande vid sammanträdet eller i annan ordning, skall yrkandet prövas. Att delägaren är sakägare innebär också att han får föra talan mot förrättningsbeslut. Den omständigheten att förrättningen handlagts och avslutats utan att delägaren särskilt beretts tillfälle att föra sin talan innebär emellertid inte att domvilla föreligger enligt 59 kap. 1 5 3 RB. Delägarens möjlighet att föra talan mot förrättningen är således i princip inskränkt till det ordinära besvärsförfarandet.

Den eller de delägare som på samtligas vägnar skall underrättas om förrättningen kan vara vilken eller vilka som helst inom delägarkretsen. Dock föreskrivs ett undantag. Han får inte vara sakägare i förrättningen på annan grund än i sin egenskap av delägare i samfälligheten. Han bör alltså inte ha intressen som står mot övriga delägare, vilket typiskt sett är fallet när han äger den fastighet till vilken den samfällda marken skall överföras.

Att en delägare underrättas om förrättningen på samtliga delägares vägnar innebär inte att han också får föra deras talan i förrättningen. Sådan talerätt förutsätter fullmakt. Det kan emellertid antas att, om delägarna i allmänhet anser sig ha verkliga intressen att bevaka i förrättningen, underrättelsen till en av dem kommer att leda till att de på något sätt låter sig representeras under handläggningen.

Utgångspunkten för den här föreslagna ordningen är utredningens uppfattning att delägarna i en onyttig samfällighet med ringa ekonomiskt

värde inte har några egentliga intressen att bevaka i en förrättning som innebär att samfälligheten avvecklas eller minskas i storlek. Detta innebär att de i 4 kap. 14 5 2 st FBL angivna förutsättningarna för en förrättningshand- läggning utan sammanträde är uppfyllda, såvitt det ankommer på samfällig- hetsdelägarna. Det förekommer inga stridiga intressen. Det bör påpekas att när förrättningshandläggning skall äga rum utan sammanträde krävs delgivning med sakägarna av ansökningshandlingen enligt 4 kap. 15 5 FBL. Detta krav får emellertid i förevarande fall anses ersatt med det föreslagna underrättelseförfarandet. Av samma skäl behöver delgivningsreglerna i 4 kap. 18 5 FBL i fråga om kallelse inte iakttas när ett sammanträde ändå skall hållas med sakägarna. Dock bör rimligen gälla att en delägare i samfällighet som efter erhållen underrättelse framställt ett yrkande eller på annat sätt visat sig ha ett intresse i saken skall delges kallelse.

I den föreslagna paragrafens andra stycke föreskrivs ett undantag från den förenklade handläggningsordningen. Denna får inte tillämpas när samfällig- heten används av delägarna för något gemensamt ändamål. Samtliga delägare skall således i vanlig ordning beredas tillfälle att föra sin talan när det inte rör sig om en onyttig samfällighet. Detta gäller oberoende av markens värde.

Med gemensamt ändamål i andra stycket avses inte bara det ändamål för vilket samfälligheten inrättats. För att ändamålet skall anses gemensamt förutsätts dock att samfälligheten är till nytta för flera delägare, dock inte nödvändigtvis samtliga eller ens flertalet. Med användning för gemensamt ändamål får också jämställas det fallet att delägarna mot vederlag har upplåtit nyttjanderätt till marken.

Ett gemensamt ändamål enligt andra stycket föreligger inte när samfällig- heten brukas av en av delägarna eller annars av någon som saknar stöd i en formell upplåtelse. I ett sådant fall har delägarkretsen inte något gemensamt intresse att bevaka i förrättningen. Det ligger emellertid i sakens natur att den som brukar marken på vanligt sätt måste beredas tillfälle att i sin egenskap av brukare föra sin talan i förrättningen.

Av 6 kap. 65 2 st FBL i föreslagen lydelse framgår att undantaget från officialprincipen när det är fråga om att bestämma ersättning för samfälld mark inte gäller när samfälligheten är föremål för en föreningsförvaltning eller när det annars finns någon förvaltare som kan företräda delägarna gemensamt i ersättningsfrågan. Härav följer att inte heller förevarande paragraf blir tillämplig när samfälligheten har en ordnad förvaltning.

7 kap. 5 5 Allmän motivering: avsnitt 2.2.7

Paragrafen handlar om upphävande av servitut. Förslaget innebär att ett nytt tredje stycke fogas till den gällande lydelsen. Det går ut på att ett servitut under vissa omständigheter får upphävas utan att ägaren av den härskande fastigheten bereds tillfälle att föra sin talan i förrättningen.

Den föreslagna föreskriften anknyter till vad som stadgas i andra stycket

sista meningen. Där uttalas att ett servitut får upphävas, om det inte utövats under avsevärd tid och omständigheterna även eljest är sådana att det måste anses övergivet. Föreskriften om upphävande utan servitutshavarens höran— de gäller således bara när dessa rekvisit är uppfyllda. Den får inte tillämpas när servitutet fortfarande utövas, även om omständigheterna skulle vara sådana att upphävandet kan ske utan att servitutshavaren blir berättigad till ersättning.

Som ett ytterligare rekvisit för tillämpning av den föreslagna förenklade handläggningsordningen anges att upphävandet av servitutet inte får minska den härskande fastighetens värde. Detta rekvisit har — mot bakgrund av det som uttalats tidigare — för det mesta inte någon självständig betydelse. Det kan emellertid undantagsvis tänkas att ett servitut som i och för sig framstår som övergivet likväl kan förutses få sådan betydelse i framtiden att upphävandet skall anses inverka på den härskande fastighetens värde.

Att ägaren av den härskande fastigheten inte behöver beredas tillfälle att yttra sig i förrättningen innebär inte att han saknar ställning som sakägare. Här kan hänvisas till vad som anförts om delägare i samfällighet i specialmotiveringen till 6 kap. 75 FBL.

12 5 Allmän motivering: avsnitt 2.2.8 Paragrafen är ny.

12 kap. 5 5 FBL stadgas följande. Är servitut eller annan särskild rättighet som hör till fastighet av betydelse för fastigheten enbart om viss mark hör till denna, följer rättigheten marken vid ändring i fastighetsindelningen.

Här föreslås att FBM vid fastighetsreglering får bestämma om avvikelse från 2 kap. 5 5 FBL. Detta kallas att servitutet disponeras. Den föreslagna föreskriften har i allt väsentligt kommenterats i den allmänna motivering- en.

Här skall bara ytterligare understrykas att ägaren av den tjänande fastigheten inte blir sakägare i förrättningen med anledning av att servitutet disponeras. Åtgärden får nämligen inte innebära någon förändring med avseende på servitutsbelastningen.

Disponering kan avse både avtalsservitut och Officialservitut. När det gäller de senare föreskrivs inte någon inskränkning med avseende på sådana vattenrättsliga servitut och anläggningsservitut som omtalas i 7 kap. 95 FBL.

135

Allmän motivering: avsnitt 2.2.2

Paragrafen är ny. Vad som enligt den föreslagna 5 kap. 33 a 5 FBL skall gälla om möjlighet för FBM att förordna att en nyttjanderätt skall bestå i mark som överförs från en fastighet till en annan skall enligt denna paragraf gälla också med avseende på avtalsservitut.

Här skall bara anmärkas att förslaget torde medföra att behovet av att omvandla avtalsservitut till ledningsrätt enligt 165 2 st LL blir begränsat.

8 kap. 7 5 Allmän motivering: avsnitt 2.2.1

Paragrafen föreslås bli helt upphävd. Detta har vad avser första och tredje styckena i nu gällande lydelse utredningen redan föreslagit i betänkandet Fastighetsbildning 3 (SOU 1984:72). Vad paragrafen i andra stycket innehåller om skyldighet för fastighetsägare att för FBM uppge innehavare av servitut, nyttjanderätt och rätt till elektrisk kraft kommer enligt vad som föreslås i detta betänkande att täckas av 4 kap. 11 5 3 st FBL.

14 kap. 2 s 3 Allmän motivering: avsnitt 3.2.5

Paragrafen innehåller grundläggande bestämmelser om handläggningen vid fastighetsbestämning. Till följd av utredningens förslag om att utmönstra 4 kap. 425 FBL har hänvisningen till detta lagrum strukits i förevarande paragrafs första stycke.

15 kap. 2 5 Allmän motivering: avsnitt 2.2.4, 3.2.3 och 3.2.5

Paragrafen innehåller bestämmelser om särskild talan mot fastighetsbild- ningsmyndighets beslut beträffande vilka det ansetts motiverat att ha en förhållandevis kort fullföljdstid.

Första stycket

De beslut som skall vara föremål för särskild besvärstalan anges i åtta olika punkter i detta stycke.

I 5 kap. 30 5 FBL finns föreskrift om tillträde. Ett beslut om tillträde enligt nämnda paragraf är att betrakta som ett förordnande om fastighetsbildnings- beslutets verkställande i visst hänseende. Talan mot förordnandet får inte föras särskilt. En överprövning kan således ske bara i samband med en talan mot avslutningsbeslutet.

I betänkandet föreslås en särskild bestämmelse om tidpunkten för en rättighetshavares skyldighet att avträda mark som till följd av fastighetsreg- lering upphör att vara belastad av rättigheten. Bestämmelsen är intagen i 5 kap. 30 b 5 FBL.

Vad som gäller i fråga om rätten att föra talan mot ett tillträdesbeslut enligt 5 kap. 305 FBL och som innebär att särskild talan inte kan föras när fastighetsbildningsbeslutet meddelas innan förrättningen avslutas, passar inte för ett beslut om rättighetshavares skyldighet att avträda mark. En fastighetsägare som är missnöjd med tillträdesbeslutet kan ändå få tillträdet förskjutet genom att klaga på fastighetsbildningsbeslutet. En rättighetsha- vare kan däremot sällan anföra någon saklig grund för en talan mot fastighetsbildningsbeslutet. Han bör därför i stället ges möjlighet att föra särskild talan mot ett beslut enligt 5 kap. 30 b 5 FBL. Utredningen låter detta komma till uttryck genom ett tillägg i förevarande stycke punkt 3.

Det bör uppmärksammas att den föreslagna ändringen formulerats så att särskild talan också kan föras mot ett beslut varigenom FBM vägrat bifalla en framställning om särskild avträdestidpunkt. Rättighetshavaren kan sålunda föra talan även när tidpunkten för hans skyldighet att avträda marken utan särskilt beslut enligt huvudregeln i 5 kap. 30 b 5 FBL sammanfaller med den enligt 5 kap. 30 5 FBL för fastighetsägarna gällande tillträdestidpunkten.

I första stycket har även gjorts en ändring med avseende på vad där föreskrivs om överprövning av beslut om rättelse enligt 4 kap. 425 FBL (punkt 5). Ändringen är en följd av utredningens, i avsnitt 3.2.5 motiverade, förslag om att utmönstra sistnämnda paragraf.

Andra stycket

Vad beträffar sättet för fullföljd föreskrivs här att talan skall föras genom besvär som ges in till fastighetsdomstolen. Här föreslås nu den ändringen att besvären i stället skall ges in till fastighetsbildningsmyndigheten. Skälen härtill är redovisade i avsnitt 3.2.3.

35. Allmän motivering: avsnitt 3.2.3

Paragrafen innehåller bestämmelser om särskild fullföljd mot vissa beslut där en längre besvärstid än vad som anges i 2 5 ansetts motiverad. Den i första stycket intagna föreskriften om att besvären skall ges in till fastighetsdom- stolen föreslås nu ändrad på det sättet att besvären i stället skall ges in till fastighetsbildningsmyndigheten. Förslaget har motiverats i avsnitt 3.2.3.

4 5 Allmän motivering: avsnitt 3.2.3

I paragrafen anges vissa förrättningsavgöranden som skall överklagas särskilt utan att någon bestämd klagotid föreskrivits. Enligt nuvarande lydelse skall besvären ges in till fastighetsdomstolen. Här föreslås nu att besvären i stället skall ges in till fastighetsbildningsmyndigheten. Skälen härtill är redovisade i avsnitt 3.2.3.

65. Allmän motivering: avsnitt 3.2.3

Denna paragraf innehåller huvudregeln om sakägares rätt att föra talan mot beslut eller åtgärd vid förrättning. På motsvarande sätt som beträffande 2—4 55 föreslås nu den ändringen i första stycket att fastig