lagen.nu

NJA 2017 s. 113

Frågan om en ansvarsbegränsning i ett avtal om en s.k. överlåtelsebesiktning av en bostadsfastighet är verksam har bedömts med tillämpning av 36 § avtalslagen. Med hänsyn till omständigheterna har tillräckliga skäl för jämkning inte ansetts föreligga.

Makarna D.R. och T.R. förvärvade fastigheten Kungsbacka Spårhaga 2:141 av M.J. genom köpekontrakt den 29 november 2010. Fastigheten var bebyggd med en villa som hade uppförts på entreprenad med M.J. som beställare. Slutbesiktning av entreprenaden hade ägt rum den 21 februari 2008.

M.J. hade inför försäljningen träffat avtal med I Besiktning AB (tidigare firma Independia) om en överlåtelsebesiktning. Besiktningen utfördes den 27 oktober 2010 av besiktningsmannen B.A., som upprättade ett besiktningsutlåtande.

Efter det att köpekontraktet hade upprättats men innan makarna R. tillträdde fastigheten träffade de ett avtal med I Besiktning AB, genom vilket de övertog överlåtelsebesiktningen och M.J:s rättigheter och skyldigheter gentemot I Besiktning AB och besiktningsförrättaren.

Rörande det närmare innehållet i de aktuella avtalen hänvisas till den inledande redogörelsen i HD:s domskäl, särskilt den i punkt 7 återgivna ansvarsbegränsningen.

Makarna R. tillträdde fastigheten den 1 april 2011. Sedan de upptäckt vissa fel och låtit utföra en besiktning av fastigheten reklamerade de överlåtelsebesiktningen hos I Besiktning AB.

Göteborgs tingsrätt

Makarna R. väckte talan mot I Besiktning AB vid Göteborgs tingsrätt och yrkade i första hand förpliktande för bolaget att utge 1 917 028 kr jämte ränta. Det yrkade beloppet avsåg kostnader för avhjälpande av olika angivna fel i fastigheten som inte hade anmärkts i besiktningsutlåtandet. I andra hand yrkade de 636 000 kr jämte ränta.

I Besiktning AB bestred käromålet. Bolaget gjorde gällande att ett eventuellt skadeståndsanspråk under alla förhållanden var begränsat till 15 prisbasbelopp, dvs. 636 000 kr. Bolaget vitsordade i och för sig vissa delar av de yrkade ersättningsbeloppen.

Tingsrätten (rådmännen Patrik Claeson, Anna Witte och Henrik Karlsson) anförde i dom den 17 juni 2014 bl.a. följande.

Grunder

Makarna R.

Independia har utfört en överlåtelsebesiktning av fastigheten Kungsbacka Spårhaga 2:141. Makarna R. har övertagit säljarens rättigheter och skyldigheter gentemot Independia.

Genom att i besiktningsutlåtandet inte ange allvarliga fel i våtutrymmen, yttertak, fasad och fönsterbleck, takterrass och ventilation i fastigheten har Independia inte utfört den omsorgsfulla okulära besiktning som uppdragits åt Independia att utföra. Independia har inte utfört sitt uppdrag fackmässigt.

I första hand görs gällande att Independia förfarit grovt vårdslöst, vilket orsakat makarna R. skada. Skadeståndsskyldigheten ska därför inte vara begränsad till ett visst belopp.

I andra hand görs gällande att Independia i vart fall förfarit vårdslöst, vilket också orsakat makarna R. skada. Mot bakgrund av Independias ytterst vårdslösa utförande av uppdraget, att makarna R. är konsumenter i förhållande till Independia, fastighetens omfattande värde och den omfattande skada som drabbat makarna R. ska skadeståndsskyldigheten inte vara begränsad till visst belopp. Alternativt ska skadeståndsskyldigheten vara begränsad till det belopp som annars bedöms skäligt av tingsrätten.

I tredje hand görs gällande att Independia förfarit vårdslöst och att Independia ska ersätta makarna R:s skada i enlighet med de allmänna villkoren för överlåtelsebesiktningen, dvs. med beloppsbegränsningen som tak.

Independia

I första hand bestrids käromålet därför att de påstådda fel som ligger till grund för käromålet är sådana fel som inte omfattas av det uppdrag Independia har fått av M.J. Independias uppdrag var nämligen inte av den omfattningen att dessa fel hade kunnat upptäckas vid en normal överlåtelsebesiktning, eftersom en överlåtelsebesiktning är av betydligt mer översiktlig karaktär än en besiktning som en potentiell köpare måste utföra för att uppfylla sin undersökningsplikt.

I andra hand görs följande invändningar för av makarna R. åberopade fel. -  -  -.

Skulle tingsrätten finna att Independia har förfarit vårdslöst, bestrids käromålet i tredje hand eftersom makarna R. har varit medvållande till skadan då de påstådda fel som ligger till grund för käromålet skulle ha upptäckts av makarna R. om de fullgjort sin undersökningsplikt enligt 4 kap. JB.

Den överlåtelsebesiktning som Independia utförde på uppdrag av M.J. undantar uttryckligen Independias ansvar gentemot tredje män. Makarna R. köpte fastigheten den 29 november 2010 utan att ha några rättigheter att göra skadestånd gällande gentemot Independia . Skadorna realiserades i samma tidpunkt som fastigheten köptes. Rättigheterna enligt Independias överlåtelsebesiktning överläts till makarna R. den 10 december 2010 dvs. först efter det att makarna R. undertecknat köpekontrakt avseende fastigheten, och alltså först efter det att makarna R:s skada uppstått. Makarna R. har således köpt fastigheten utan att dessförinnan ha undersökt den, det vill säga köpt den i befintligt skick, och kan inte göra Independia ansvarigt för den skada som uppstod till följd av den brustna undersökningsplikten. Makarna R. har genom sin brustna undersökningsplikt varit medvållande till den skada man lidit. Eventuellt skadeståndsansvar för Independia ska därför jämkas , i första hand till noll.

Independia gör under alla förhållanden gällande att Independia inte kan bli skyldig att utge högre skadestånd än det som föreskrivs i avtalet mellan Independia och makarna R., 15 prisbasbelopp, dvs. 636 000 kr (beräknat enligt 2010 års prisbasbelopp om 42 400 kr). Det bestrids således att det skulle föreligga någon grund för jämkning av ansvarsbegränsningen.

Det bestrids att Independia skulle ha förfarit grovt vårdslöst.

Parternas utveckling av talan

-  -  -

Bevisning

-  -  -

Domskäl

Vid fastighetsköp gäller som grundprincip att fastigheten säljs ”i befintligt skick”. Köparen måste därför, för att skydda sig själv, göra en noggrann kontroll av fastigheten. Om han underlåter detta befrias säljaren från ansvar för sådant fel i fastigheten som köparen borde upptäckt vid en sådan undersökning. På en presumtiv köpare vilar ett långt gående eget ansvar för fel i den fastighet han står i begrepp att förvärva och det är omfattningen av köparens undersökningsplikt enligt 4 kap. 19 § 2 st. JB som bildar utgångspunkten för bedömningen av säljarens felansvar. Detta har medfört att fastighetsköpare i ökande grad kommit att anlita byggnadssakkunniga till genomförandet av överlåtelsebesiktningar men även säljare köper överlåtelsebesiktningar.

I ett besiktningsuppdrags natur ligger normalt att besiktningsmannen har en informationsplikt, som innebär att resultatet av uppdraget ska redovisas för uppdragsgivaren på ett sätt som denne kan tillgodogöra sig och som tillåter honom att dra rimliga och korrekta slutsatser av resultatet (se NJA 2001 s. 269 samt där anmärkta rättsfall och litteratur).

I målet är utrett att B.A. för Independias räkning gjort en överlåtelsebesiktning av M.J:s fastighet och att överlåtelsebesiktningen överläts till makarna R. efter deras förvärv av fastigheten.

I målet har makarna R. gjort gällande att Independia inte utfört sitt uppdrag fackmässigt och underlåtit att utföra en omsorgsfull okulär besiktning då bolaget inte angett allvarliga fel i besiktningsutlåtandet.

Independia har gjort gällande att de påstådda felen inte omfattades av det uppdrag Independia fick av säljaren M.J. och att en överlåtelsebesiktning är av betydligt mer översiktlig karaktär än en besiktning som en potentiell köpare måste utföra för att uppfylla sin undersökningsplikt.

I de allmänna villkoren för överlåtelsebesiktningsuppdraget framgår bland annat att överlåtelsebesiktningen omfattar en byggnadsteknisk okulär besiktning av fastighetens huvudbyggnad, garage/carport och den markyta i anslutning till byggnaden som har teknisk betydelse för de besiktigade byggnaderna. Vidare framgår att överlåtelsebesiktningen inte omfattar vissa installationer bland annat mekanisk installation.

Av detta kan tingsrätten inledningsvis konstatera att i det uppdrag Independia hade låg att göra en fackmannamässig överlåtelsebesiktning och undersöka fastighetens synliga delar på ett fackmannamässigt sätt. De fel och brister som borde ha upptäckts vid en sådan besiktning skulle redovisats i utlåtandet över överlåtelsebesiktningen liksom om det fanns en påtaglig risk för att fastigheten hade andra väsentliga fel än de som framkom vid den okulära besiktningen.

Den första frågan tingsrätten tar ställning till är om Independia vid en fackmannamässigt utförd överlåtelsebesiktning borde ha upptäckt påstådda fel eller risken för fel och redovisat dem i besiktningsprotokollet.

-  -  -

Sammanfattningsvis anser tingsrätten att B.A. borde ha upptäckt påstådda fel och risker för fel vad gäller våtrum, yttertak, fasader samt fönsterbleck och ventilation och antecknat dem i besiktningsprotokollet. När han inte gjort detta har han inte utfört sitt uppdrag fackmässigt och inte utfört en omsorgsfull okulär besiktning. Han har därigenom varit vårdslös. Däremot borde han inte ha påtalat något fel rörande takterrassen. I den delen kan makarna R:s yrkande inte vinna bifall.

Orsakssamband

För att makarna R. ska ha rätt till skadestånd krävs att det finns ett orsakssamband mellan vårdslösheten och skadan. T.R. har berättat att de aldrig skulle köpt fastigheten om de vetat om felen. Det finns ingen anledning att betvivla dessa uppgifter. Priset på fastigheten hade med all sannolikhet reducerats om felen blivit kända och felen måste åtgärdas för att kunna sälja fastigheten utan sänkande effekt på marknadsvärdet. Därmed finns det ett orsakssamband mellan underlåtenheten att påtala felen och den inträffade skadan.

Grov vårdslöshet

Makarna R. har gjort gällande att Independia förfarit grovt vårdslöst och att ansvarsbegränsningen därför inte ska gälla. Detta har Independia bestritt.

För att en vårdslöshet ska betecknas som grov måste den vara av mycket allvarligt slag och vanligen är det fråga om ett handlande som ligger på gränsen till uppsåtligt förfarande, det vill säga som vittnar om en betydande hänsynslöshet eller nonchalans och som medför en avsevärd risk för skada (NJA 1992 s. 130).

Tingsrätten kan konstatera att de fel som B.A. underlåtit att anteckna i överlåtelsebesiktningen varit lätta att uppmärksamma för en besiktningsman. Genom rutinåtgärder som till exempel att lyfta på brunnslock hade våtrumsfelen kunnat uppmärksammas. Även en hastig blick på taket skulle föranlett besiktningsmannen att uppmärksamma allvarliga fel. Vidare borde den omfattande sprickbildningen och lagningar på fasaden relativt enkelt uppmärksammats. Varför inte detta antecknats har inte getts någon förklaring till i målet eftersom B.A. inte hörts. Det kan därför starkt ifrågasättas hur besiktningen genomfördes. Det verkar som om besiktningsmannen förlitat sig på att det var ett nytt hus som inte hade några fel och brister. Detta har visat sig vara fel och huset hade allvarliga brister som i en fackmannamässigt utförd besiktning lätt hade kunnat upptäckas. Med hänsyn till att det varit fråga om brister och fel som varit lätta att upptäcka anser tingsrätten att avsaknaden av anteckningar om dessa måste ha berott på nonchalans från besiktningsmannens sida. Den bristfälliga besiktningen har dessutom orsakat betydande ekonomisk skada. Independia har därför förfarit grovt vårdslöst. Vid sådana förhållanden ska inte ansvarsbegränsningen i avtalet gälla. (Se mer härom nedan under rubriken Ansvarsbegränsning om 15 prisbasbelopp).

Jämkning på grund av medvållande

Independia har gjort gällande att eventuellt skadeståndsansvar ska jämkas då makarna R. varit medvållande eftersom fel som ligger till grund för käromålet skulle ha upptäckts av makarna R. om de fullgjort sin undersökningsplikt enligt 4 kap. JB.

När det gäller denna invändning gör tingsrätten följande bedömning. En köpare måste för att skydda sig själv göra en noggrann kontroll av fastigheten. De fel han borde upptäckt kan han inte göra gällande mot säljaren. Då undersökningsplikten är långtgående och många inte har den kunskap som krävs anlitar många fastighetsköpare byggsakkunniga till genomförande av överlåtelsebesiktningar. Säljaren av en sådan tjänst det vill säga besiktningsmannen kan inte undgå ansvar för uppdraget bara för att köparen av tjänsten borde uppmärksammat vissa brister vid sin undersökningsplikt. Ett besiktningsuppdrag omfattar inte bara de fel som köparen av tjänsten inte själv kunnat upptäcka. I samband med ett besiktningsuppdrag som syftar till att ge information till säljaren eller köparen kan besiktningsmannen därmed inte freda sig från ansvar genom att hänvisa till att köparen eller säljaren borde haft kunskap och uppmärksammat förhållanden såsom fel och brister som inte framgår i besiktningsutlåtandet. Att makarna R. eventuellt brustit i sin undersökningsplikt saknar därmed betydelse vid bedömningen av om besiktningsmannen varit vårdslös och något medvållande kan inte läggas makarna R. till last.

Friskrivning gentemot tredje man m.m.

Independia har gjort gällande att den överlåtelsebesiktning som Independia utförde på uppdrag av M.J. undantar uttryckligen Independias ansvar gentemot tredje man. Makarna R. köpte fastigheten utan att ha några rättigheter att göra skadestånd gällande gentemot Independia . Skadorna realiserades i samma tidpunkt som fastigheten köptes. Rättigheterna enligt Independias överlåtelsebesiktning överläts till makarna R. först efter det att makarna R. undertecknat köpekontrakt avseende fastigheten, och alltså först efter det att makarna R:s skada uppstått. Makarna R. har således köpt fastigheten utan att dessförinnan ha undersökt den, det vill säga köpt den i befintligt skick och kan inte göra Independia ansvarig för den skada som uppstod till följd av den brustna undersökningsplikten.

I denna del gör tingsrätten följande bedömning. Det var M.J. som var beställare till överlåtelsebesiktningen. Överlåtelsebesiktningen användes sedan vid försäljningen. T.R. har berättat att han dels tog del av den via nätet innan visningen och att han även fick del av den vid visningen. Han hade ingen anledning att tro annat än att överlåtelsebesiktningen var fackmannamässigt utförd. Han fick frågan av mäklaren om de ville göra en egen besiktning eller om de ville överta säljarens. Då han inte hade anledning att betvivla besiktningsutlåtandet ansåg han att det inte fanns anledning att anlita en egen besiktningsman.

Enligt tingsrättens mening måste Independia förstått att överlåtelsebesiktningen skulle användas och visas för eventuella köpare. Kanske är det också därför det i de allmänna villkoren för överlåtelsebesiktningen finns en friskrivningsklausul där det anges att besiktningsmannen endast är ansvarig för uppdraget gentemot sin uppdragsgivare och annan än uppdragsgivaren äger således inte rätt till skadestånd från besiktningsmannen. Denna friskrivningsklausul kan dock inte göras gällande mot makarna R. eftersom de senare fick överta utlåtandet och överta säljarens rättigheter och skyldigheter gentemot Independia . Den omständigheten att makarna R. efter undertecknande av köpekontraktet förvärvat överlåtelsebesiktningen kan inte heller leda till att de betagits sin rätt att påtala fel vid besiktningen. Inte heller här spelar det alltså någon roll om makarna R. eventuellt brustit i sin undersökningsplikt i förhållande till den vårdslöshet som Independia gjort sig skyldig till.

Ansvarsbegränsning om 15 prisbasbelopp

Independia har gjort gällande att Independia under alla förhållanden inte kan bli skyldig att utge högre skadestånd än det som föreskrivs i avtalet mellan Independia och makarna R. det vill säga 15 prisbasbelopp.

Makarna R. har gjort gällande att ansvarsbegränsningen inte är gällande eftersom Independia förfarit grovt vårdslöst alternativt att ansvarsbegränsningen ska lämnas utan avseende eller jämkas med stöd av 36 § avtalslagen.

Då tingsrätten kommit fram till att Independia varit grovt vårdslös följer av allmänna rättsprinciper att ansvarsbegränsningen inte är gällande. En näringsidkare kan nämligen i förhållande till konsument som huvudregel inte friskriva sig från ansvar vid grov vårdslöshet (se t.ex. Thorsten Lundmark, Friskrivningsklausuler, 1996, s. 133 ff., MD 2005:10 och Svea hovrätts dom 2012-12-20 T 5152-12). Det finns inte skäl att frångå huvudregeln i detta fall.

Tingsrätten vill dock ändå bemöta invändningen om att ansvarsbegränsningen ska lämnas utan avseende eller jämkas med stöd av 36 § avtalslagen.

I målet har parterna hänvisat till resonemanget i en skiljedom om uppdragsavtal given den 22 december 2010 mellan Profilgruppen AB och KPMG Bohlins AB. Där uttalar skiljenämnden bland annat att fråga om i vad mån en ansvarsbegränsning kan sättas åt sidan ska bedömas med utgångspunkt i, inte främst hur klandervärd skadegöraren är utan vad som med hänsyn till samtliga omständigheter framstår som en rimlig (eller, sett från andra hållet, orimlig) riskavvägning. Vidare uttalar skiljenämnden att vad som är en skälig begränsning inte är lätt att precisera men en nivå på 10-25 gånger uppburet arvode framstår som rimligt vid ett sådant uppdragsförhållande som var aktuellt i det målet. I målet yrkade käranden skadestånd med 1 699 999 euro samt återbetalning av ersättningen för uppdraget med 411 410 kr. Ansvarsbegränsningen i det aktuella fallet uppgick till två gånger ersättningen, eller 822 820 kr. Skiljenämnden jämkade ansvarsbegränsningen till 8 miljoner kr vilket var 20 gånger arvodet. Anmärkas ska dock att i skiljedomstolens mål var ansvarsbegränsningen inte riktad mot en konsument.

Tingsrätten menar att det sällan finns skäl att jämka avtalade beloppsbegränsningar. I detta mål är beloppsbegränsningen riktad mot en kon­sument. Vidare innebär den vårdslöshet som tingsrätten lagt Independia till last att Independia inte fullgjort ett centralt åtagande. Independia har inte antecknat uppenbara brister och fel som varit lätta att finna. Därtill kommer att vissa fel som ej påtalats har kostat eller kommer att kosta mycket pengar att åtgärda. Samtliga av dessa omständigheter måste beaktas vid bestämmandet om ansvarsbegränsningen ska jämkas . Men det måste även beaktas att beloppsbegränsningen i avtalet utgör 163 gånger uppburet arvode (636 000 kr ./. 3 900 kr). Detta är en hög beloppsbegränsning i förhållande till arvodet. Med hänsyn härtill och vid en helhetsbedömning av riskavvägningen mellan parterna finner tingsrätten att beloppsbegränsningen ligger på en nivå som får anses rimlig. Det föreligger alltså inte skäl att med stöd av 36 § avtalslagen jämka den avtalade ansvarsbegränsningen.

Skadeståndets storlek

I praxis har diskuterats att skadan skulle vara skillnaden mellan det pris som betalats för fastigheten och som skulle ha betalats om felet varit känt men att en sådan bedömning kan vara svår att göra efter det att köpet genomförts. Därför har anförts att kostnaden för att reparera skadan ska vara vägledande. Dock ska den standardförhöjning som kan bli följden av en reparation räknas av från skadeståndet.

Makarna R. har påstått att den skada de drabbats av till följd av B.A:s vårdslöshet består i kostnader för reparation av påstådda fel. Tingsrätten anser att en sådan beräkning är rimlig. Någon avräkning för standardhöjning ska inte göras med hänsyn till att fastigheten var nästan nybyggd.

-  -  -

Efter en genomgång av makarna R:s ersättningsyrkande kom tingsrätten fram till att den skada som I Besiktning AB skulle svara för uppgick till 1 612 420 kr. Efter avdrag för det rotavdrag som makarna R. hade kunnat utnyttja, 90 255 kr, skulle skadeståndet bestämmas till 1 522 165 kr.

Domslut

Tingsrätten ålade I Besiktning AB att till D.R. och T.R. betala ett sammanlagt kapitalbelopp om 1 522 165 kr jämte ränta.

Hovrätten för Västra Sverige

I Besiktning AB överklagade i Hovrätten för Västra Sverige och yrkade att hovrätten helt skulle ogilla D.R:s och T.R:s talan.

D.R. och T.R. yrkade anslutningsvis att hovrätten helt skulle bifalla deras vid tingsrätten förda talan.

Parterna bestred varandras ändringsyrkanden.

Hovrätten (hovrättsråden Henrik Fernqvist och Bengt von Reis, f.d. hovrättslagmannen Staffan Levén och f.d. hovrättsrådet Marianne Stenberg) anförde i dom den 13 maj 2015 bl.a. följande.

Hovrättens domskäl

Utredningen i hovrätten

Parterna har åberopat samma omständigheter och bevisning som vid tingsrätten. -  -  -.

Vad innebar överlåtelseavtalet och den s.k. köpargenomgången?

Av avtalet om övertagande av överlåtelsebesiktningen (köpargenomgången) framgår att makarna R. genom avtalet övertog M.J:s rättigheter och skyldigheter gentemot I Besiktning. Avtalet kom att undertecknas först efter det att makarna R. köpt fastigheten. T.R. har uppgett att undertecknandet av köpargenomgången var beroende av när B.A. hade tid. Parternas avsikt måste rimligen ha varit att makarna R. genom övertagandet skulle ha samma rättigheter gentemot I Besiktning vid sitt köp av fastigheten som M.J. hade haft mot bolaget. I annat fall hade avtalet varit helt meningslöst för dem. Det har inte heller framkommit att tidpunkten för makarna R:s köp av fastigheten diskuterades i samband med köpargenomgången. Det saknar alltså betydelse för I Besiktnings ansvar att köpargenomgången skedde först efter fastighetsöverlåtelsen. Makarna R. är därmed heller inte att betrakta som tredje man i förhållande till I Besiktning, som inte kan undandra sig ansvar av det skälet.

De påstådda bristerna i besiktningen

Redovisningen under denna rubrik innebar att hovrätten i allt väsentligt anslöt sig till tingsrättens bedömningar med det undantaget att hovrätten till skillnad från tingsrätten ansåg att B.A. borde ha gjort en anmärkning även beträffande takterrassen.

Sambandet mellan oaktsamhet och skada

Det oaktsamt utförda besiktningsuppdraget medförde att makarna R. inte fick kännedom om de brister som fastigheten var behäftad med och som B.A. borde ha redogjort för i sitt utlåtande. Den skada de därvid drabbades av utgjordes av att de kom att köpa fastigheten till ett högre pris än vad som annars hade blivit fallet. Alternativt hade de helt avstått från att köpa fastigheten. I likhet med tingsrätten anser därför hovrätten att det finns ett orsakssamband mellan bristerna i besiktningsprotokollet och skadorna.

Skadeståndets storlek

Hovrätten ansåg i likhet med tingsrätten att den skada som makarna R. hade drabbats av skulle beräknas efter reparationskostnaderna och godtog tingsrättens bedömning av dessa i den mån de inte var vitsordade av bolaget. Den sammanlagda skadan, som också omfattade takterrassen, uppgick enligt hovrätten till 1 892 783 kr. Från detta belopp skulle avdrag göras för rotavdrag, 90 225 kr.

Grov oaktsamhet

Begreppet grov vårdslöshet har, som tingsrätten noterat, i praxis getts en mycket restriktiv tillämpning.

Det förhållandet att B.A. inte upptäckte de många och allvarliga felen på fastigheten visar att han varit vårdslös vid utförandet av besiktningen. För den slutsatsen talar också den omständigheten att flera av felen varit förhållandevis lätta att upptäcka för en besiktningsman. Vid bedömningen av om vårdslösheten varit grov bör det dock även beaktas att P.S., som hade svarat för slutbesiktningen av fastigheten så sent som 2008, närvarade vid besiktningen. Han hade vid slutbesiktningen underkänt yttertaket men upplyste såvitt framkommit inte B.A. om detta eller om förekomsten av andra fel. I övrigt har det inte framgått hur det närmare gick till vid besiktningen. Det är således inte visat att B.A. då skulle ha uppträtt med betydande hänsynslöshet eller nonchalans.

Makarna R. har som skäl för sitt påstående om att B.A. varit grovt oaktsam också angett att de underlåtna observationerna inneburit en risk för omfattande ekonomisk skada. Som regel påverkas bedömningen av vad som är grov vårdslöshet emellertid inte av den inträffade skadans storlek (se Hellner/Radetzki, Skadeståndsrätt, nionde uppl. s. 143). Det saknas skäl att i detta fall avvika från denna utgångspunkt.

Vid en samlad bedömning anser hovrätten, trots de oupptäckta felens antal och art, att B.A. inte kan anses ha varit grovt vårdslös. Vid sådant förhållande gäller den begränsningsregel om 15 prisbasbelopp som återfinns i parternas avtal.

Jämkning på grund av medvållande och med stöd av 36 § avtalslagen

Hovrätten instämmer i vad tingsrätten uttalat i fråga om jämkning på grund av medvållande från makarna R. och jämkning enligt 36 § avtalslagen.

Ersättning sedan hänsyn tagits till beloppsbegränsningen

Till följd av begränsningsregeln i parternas avtal ska beloppet som I Besiktning har att betala till makarna R. bestämmas till 636 000 kr jämte ränta.

Hovrättens domslut

Hovrätten ändrar tingsrättens dom på så sätt att det belopp I Besiktning AB ska betala till D.R. och T.R. bestäms till 636 000 kr jämte ränta.

Högsta domstolen

D.R. och T.R. överklagade hovrättens dom och yrkade att HD skulle förplikta I Besiktning AB att till dem betala 1 892 783 kr jämte ränta.

I Besiktning AB motsatte sig att hovrättens dom ändrades.

Med utgångspunkt i hovrättens bedömningar under rubrikerna Vad innebar överlåtelseavtalet och den s.k. köpargenomgången, De påstådda bristerna i besiktningen, Sambandet mellan oaktsamhet och skada och Skadeståndets storlek samt bedömningen avseende medvållande meddelade HD prövningstillstånd i frågan i vad mån ansvarsbegränsningen i parternas avtal till 15 prisbasbelopp skulle anses vara verksam. Frågan om prövningstillstånd i målet i övrigt förklarades vilande.

Målet avgjordes efter föredragning.

Föredraganden, justitiesekreteraren Ylva Mayer, föreslog i betänkande följande dom.

Domskäl

Bakgrund

1. D.R. och T.R. förvärvade fastigheten Spårhaga 2:141 i Kungsbacka kommun av en annan privatperson genom köpekontrakt den 29 november 2010. På fastigheten fanns en byggnad som uppförts av säljaren, där slutbesiktning av entreprenad ägt rum den 21 februari 2008. Den 27 oktober 2010 hade besiktningsmannen B.A., anställd hos I Besiktning AB, utfört en överlåtelsebesiktning på uppdrag av säljaren och upprättat ett besiktningsutlåtande. Sedan köpekontraktet tecknats, träffade makarna R. och bolaget ett avtal genom vilket makarna övertog utlåtandet avseende överlåtelsebesiktningen. Besiktningsmannens arvode för genomgång av överlåtelsebesiktningen med köparna uppgick till 3 900 kr enligt avtalet.

2. Motsvarar punkt 7 i HD:s dom.

3. Makarna R. har gjort gällande att besiktningsmannen agerat grovt vårdslöst genom att i besiktningsutlåtandet inte notera allvarliga fel som vid en omsorgsfull okulär besiktning kunnat upptäckas, och att ansvarsbegränsningen till 15 prisbasbelopp därför ska åsidosättas. I Besiktning AB har bestritt att besiktningsmannen agerat grovt vårdslöst och anfört att det saknas anledning att åsidosätta eller jämka ansvarsbegränsningen, oavsett bedömning i frågan om vårdslösheten ska anses grov eller av normalgraden.

4. Tingsrätten fann att besiktningsmannen hade handlat grovt vårdslöst och att ansvarsbegränsningen med hänvisning till allmänna rättsprinciper därför ska åsidosättas. Till skillnad från tingsrätten kom hovrätten fram till att det inte förelegat grov vårdslöshet, och bedömde att begränsningsregeln i parternas avtal vid sådant förhållande ska vara verksam. Inte någon av tingsrätten och hovrätten ansåg att det fanns skäl att jämka ansvarsbegränsningen med stöd av 36 § avtalslagen.

Frågan i målet och utgångspunkter för prövningen

5. Återger beslutet om prövningstillstånd.

6. Utgångspunkter för HD:s prövning i vad mån ansvarsbegränsningen ska anses vara verksam, är därmed att besiktningsmannen brustit i utförandet av sitt uppdrag enligt parternas avtal genom att inte upptäcka och i besiktningsutlåtandet notera de fel i fastigheten som hovrätten funnit klarlagda och att detta orsakat makarna R. skada motsvarande 1 892 783 kr med avdrag för rotavdrag om 90 225 kr.

Ansvarsbegränsningen ska prövas genom en sammanvägd bedömning

7. En överlåtelsebesiktning är att betrakta som en immateriell tjänst. Sådana tjänster faller utanför konsumenttjänstlagens tillämpningsområde (se NJA 2007 s. 962). Allmänna kontraktsrättsliga regler blir i stället tillämpliga (jfr Bertil Bengtsson i SvJT 2008 s. 267-268 och Anders Stiegler, Fel vid villaköp, 2000, s. 25-27 och 41-42).

8. Enligt svensk rättstradition har friskrivningar från ansvar normalt ansetts inte kunna göras gällande vid grov vårdslöshet (se t.ex. SOU 1974:83 s. 177-178, prop. 1975/76:81 s. 144, Ulf Bernitz, Standardavtalsrätt, 8 uppl. 2013, s. 103 ff. och Thorsten Lundmark, Friskrivningsklausuler, 1996, s. 133). Principen avser både kommersiella avtal och konsumentavtal. Avgörande för tesen att grov vårdslöshet bryter igenom en ansvarsfriskrivning är hur gränsen mellan grov vårdslöshet och enkel vårdslöshet ska dras. Eftersom begreppet grov vårdslöshet inte kan ges en enhetlig innebörd på alla områden där det används, kan gränsen allmänt sett anses vara svår att peka ut (jfr NJA 1992 s. 130).

9. Tillkomsten av 36 § avtalslagen innebar ett alternativt sätt att korrigera avtalsförhållanden: en riskbedömning med utgångspunkt i samtliga omständigheter. Inom ramen för en sådan balansteori kan avtalsvillkor jämkas eller helt sättas åt sidan om jämvikten mellan parterna allvarligt åsidosätts.

10. Generalklausulutredningen uttalade att en jämkning eller ett åsidosättande av en ansvarsfriskrivning som sker på särskilt angivna grunder i många fall är bättre än en ”borttolkning” av densamma. Att dra gränsen vid grov försummelse skulle dock leda till en alltför stel bedömning enligt utredningen som anförde att generalklausulens effektivitet kräver att domstolarna har stor frihet att åsidosätta ansvarsfriskrivningar (se SOU 1974:83 s. 178).

11. I doktrinen har den synpunkten framhållits att det är tydligt att tanken med 36 § avtalslagen var att grov vårdslöshet ska ligga i en helhetsbedömning av rimligheten av en ansvarsfriskrivning enligt paragrafen, inte som en egen rättsgrund för att slå undan sådana klausuler (se Svante O. Johansson i JT 2015-16 s. 63). Enligt det anförda resonemanget kan konstaterad grov vårdslöshet inte ensamt utsläcka en ansvarsfriskrivnings giltighet om klausulen i övrigt, med hänsyn till samtliga relevanta faktorer som gör sig gällande i det enskilda fallet, framstår som skälig. Synsättet bör samtidigt kunna medföra att det klandervärda handlandet kan anses ha sådan tyngd, att det ska mycket till för att det ska uppvägas.

12. Att bestämma verkan av ansvarsfriskrivningar och ansvarsbegränsningar med stöd av 36 § avtalslagen har inte varit främmande i praxis (se t.ex. ”Bergman & Beving” NJA 1979 s. 483 och skiljedom meddelad i Stockholm den 22 december 2010 mellan ProfilGruppen AB och KPMG Bohlins AB, vilken dom kommenterats av skiljenämndens ordförande Stefan Lindskog i Avtalslagen 100 år, 2015, s. 305-327, och av Christina Ramberg i JT 2010-11 s. 918-933).

13. HD bedömer att ansvarsbegränsningen i parternas avtal ska prövas genom en sammanvägd bedömning av de faktorer som gör sig gällande i målet.

Ansvarsbegränsningen kan generellt sett inte anses oskälig

14. En besiktningsman har såväl ett metodansvar som ett informationsansvar (se Jan Kleineman i SvJT 1998 s. 185 och t.ex. NJA 2001 s. 269 och NJA 2007 s. 962). Detta hindrar inte att ansvaret kan begränsas i avtal.

15. Ansvarsbegränsningen i parternas avtal till 15 prisbasbelopp är utformad i enlighet med ett modellavtal för överlåtelsebesiktningar utarbetat av Svenska Byggingenjörers Riksförbund (SBR). Modellavtalet får anses ha tillkommit med avsikten att skapa en konsumentinriktad besiktningstyp, överlåtelsebesiktning, med avvägning till byggbranschens intressen. En sådan ansvarsbegränsning kan generellt sett inte anses oskälig (jfr NJA 2001 s. 269). I stället bör den allmänt betraktas som ett uttryck för konsulters befogade intresse av att skydda sig mot följderna av eventuella misstag vid fullgörande av uppdraget.

16. En annan aspekt vid bedömningen är vad som framgått om besiktnings­mäns försäkringslösningar. För besiktningsmän följer en kontraktuellt grundad ansvarsförsäkringsplikt. Enligt vad I Besiktning AB anfört förutsätter det branschförsäkringsskydd som i dagsläget erbjuds besiktningsmän som är medlemmar i SBR för sin tillämplighet att den s.k. SBR-modellen tillämpas av besiktningsföretaget, dvs. att SBR:s uppdragsbekräftelse om överlåtelsebesiktning använts där den i målet aktuella ansvarsbegränsningen finns intagen.

17. Att en skadevållare har en ansvarsförsäkring innebär den fördelen att den skadelidande inte riskerar att bli utan skadestånd på grund av att skadevållaren saknar betalningsförmåga. Så länge en ansvarsbegränsning är lika hög eller högre än vad som utgår enligt en normal ansvarsförsäkring, bör i de nu berörda sammanhangen ansvarsbegränsningen inte anses oskälig enbart av det skälet att det finns en ansvarsförsäkring.

Bedömningen i det här målet

18. Obestridligen är ansvarsbegränsningen en del av parternas avtal. Anmärkning har vidare inte riktats mot ansvarsbegränsningen för att den skulle sakna klarhet (jfr NJA 1975 s. 545). Med tillämpning av 36 § avtalslagen återstår det att se om den är skälig.

19. Det är främst två omständigheter som ger anledning att se restriktivt på besiktningsmannens möjligheter att begränsa sitt skadeståndsansvar. Den första tar sikte på att de fel i fastigheten som hovrätten funnit klarlagda var många och allvarliga. Enligt hovrättens bedömning synes flera av bristerna dessutom ha varit förhållandevis lätta att upptäcka.

20. Den andra omständigheten gäller att det uttalade skyddssyftet i 36 § avtalslagen är den underlägsne parten, vilket en konsument typiskt sett anses vara i ett avtal med en näringsidkare (andra stycket). Avgörande är dock inte om en part tillhör en viss kategori eller inte, utan om han eller hon intar en underlägsen ställning i förhållande till motparten (se prop. 1975/76:81 s. 137). Å ena sidan var vid den nu berörda fastighetsförsäljningen såväl köpare som säljare privatpersoner. Å andra sidan har köparna i avtalet med bolaget som lekmän haft fog för sin utgångspunkt att de inför köpet kunde förlita sig på att besiktningsmannen som fackman hade utfört sitt uppdrag med den omsorg som man rimligen kan kräva.

21. I förhållande till dessa argument som främst tar sikte på uppdraget i sig, kan det vid en granskning av klausulen i parternas avtal till en början konstateras att den är en begränsning till visst belopp och inte en friskrivning från skadeståndsskyldighet. Det finns anledning att vid bedömningen göra skillnad på dessa olika typer av klausuler (jfr SOU 1974:83 s. 174-175). När klausulen innehåller att skadeståndet normerats till visst belopp bör således en mindre restriktiv hållning intas, även vid sådana situationer när uppdragsgivaren är en privatperson och uppdragstagaren en näringsidkare.

22. Av betydelse vid avvägningen är vidare att beloppsbegränsningen är utformad på sådant sätt att den faller ut motsvarande 163 gånger arvodet avseende genomgång av överlåtelsebesiktningen med köparna. Även med hänsyn till hur stor del av skadeståndsbeloppet som beloppsbegränsningen täcker, kan den från detta perspektiv inte anses orimlig.

Sammantagen bedömning och slutsats

23. Bristernas karaktär och makarna R:s befogade intresse inför köpet att besiktningsmannen hade fullgjort sitt uppdrag med vederbörlig omsorg, balanseras av den omständigheten att ansvarsbegränsningen i parternas avtal är tydlig och utformad enligt rådande branschpraxis enligt vad som normalt framstår som en godtagbar riskfördelning. Centralt är även att det belopp med vilket ansvarsbegränsningen faller ut, vid en sammanvägning av omständigheterna får bedömas som en rimlig nivå i ett avtal som faller utanför konsumenttjänstlagens tvingande bestämmelser.

24. Sammantaget är de faktorer som talar mot att ansvarsbegränsningen ska anses vara verksam inte sådana att klausulen med hänsyn till övriga omständigheter bör åsidosättas. Slutsatsen blir att ansvarsbegränsningen i parternas avtal ska anses vara verksam. HD meddelar vid denna utgång inte prövningstillstånd i målet i övrigt.

Domslut

Se HD:s dom.

HD (justitieråden Stefan Lindskog, Ann-Christine Lindeblad, Göran Lambertz, Johnny Herre, referent, och Sten Andersson) meddelade den 24 februari 2017 följande dom.

Domskäl

Bakgrund

1. D.R. och T.R. förvärvade i november 2010 en villafastighet för bostadsändamål. Köpeskillingen var 9 miljoner kr. Byggnaden hade uppförts på entreprenad med säljaren som beställare. Entreprenaden hade slutbesiktats i februari 2008.

2. Inför försäljningen hade säljaren av I Besiktning AB (IBAB) köpt ett avtalspaket som tillhandahölls under benämningen ”Tryggad”. I detta ingick en överlåtelsebesiktning, en okulär elinstallationskontroll, en okulär ventilationskontroll, en radonmätning, en energideklaration och en s.k. dolda felförsäkring. Säljaren betalade 17 250 kr för paketet. Priset för överlåtelsebesiktningen var enligt en prislista 7 900 kr.

3. I de allmänna villkor som gäller enligt säljarens avtal med IBAB föreskrivs det följande:

Ändamålet med en överlåtelsebesiktning för säljare är att inför en fastighetsöverlåtelse samla och redovisa information om fastighetens fysiska skick. Insamlingen sker genom en byggnadsteknisk undersökning som verkställs av en särskilt anlitad sakkunnig besiktningsman. Resultatet redovisas i ett besiktningsutlåtande som är avsett att användas vid fastighetsförsäljningen som en byggnadsteknisk beskrivning av fastighetens skick.

Besiktningsutlåtandet kan även ha betydelse vid förhandlingen om de villkor som ska gälla för fastighetsköpet och det kan också utgöra underlag till en doldafelförsäkring.

[…]

Genom en överlåtelsebesiktning för säljare och överlämnandet av besiktningsutlåtandet till köparen klargörs ansvarsfördelningen mellan säljare och köpare för de fel som redovisats i besiktningsutlåtandet. De redovisade felen kan till exempel inte anses utgöra dolda fel i fastigheten. De fel som antecknats i besiktningsutlåtandet liksom de risker som antecknats i riskanalysen och som senare infrias kan en köpare inte göra gällande mot säljaren efter fastighetsköpet.

Det framgår av utredningen att säljaren tecknade en försäkring avseende dolda fel i fastigheten.

4. Med anledning av säljarens avtal med IBAB utförde en besiktningsman, anställd hos bolaget, i oktober 2010 en besiktning av byggnaden.

5. I samband med köpet av fastigheten träffade köparna och IBAB i december 2010 ett avtal enligt en skriftlig handling som har följande rubrik:

UPPDRAGSBEKRÄFTELSE beträffande

Avtal om övertagande av utlåtande avseende ÖVERLÅTELSEBESIKTNING av fast egendom

I handlingen beskrivs avtalets huvudsakliga innehåll på följande sätt:

Besiktningsföretaget och besiktningsförrättaren har för Säljaren utfört [den nämnda överlåtelsebesiktningen] i enlighet med till Säljaren överlämnad uppdragsbekräftelse samt upprättad överlåtelsebesiktning med utlåtande. Genom detta avtal medger Besiktningsföretaget och besiktningsförrättaren att Köparen övertar Säljarens rättigheter och skyldigheter gentemot Besiktningsföretaget och besiktningsförrättaren enligt uppdragsbekräftelsen samt överlåtelsebesiktning med utlåtande. Köparen har tagit del av och läst igenom uppdragsbekräftelsen samt överlåtelsebesiktningen med utlåtande avseende överlåtelsebesiktning av fast egendom och är införstådd med däri angivna noteringar, förutsättningar och villkor.

Detta avtal förutsätter att Besiktningsföretaget och besiktningsförrättaren och Köparen har en gemensam genomgång av överlåtelsebesiktning med utlåtande och att Köparen betalar nedan angiven ersättning till Besiktningsföretaget och besiktningsförrättaren.

För övertagandet betalade köparna 3 900 kr. I det priset ingick en genomgång av besiktningsutlåtandet med besiktningsmannen. Det framgår inte av utredningen att det vid denna genomgång förekom något av betydelse för den bedömning som nu ska göras.

6. I ett förtryckt dokument med rubriken ”GENOMGÅNG AV ÖVERLÅTELSEBESIKTNING FÖR KÖPARE ENLIGT SBR-MODELLEN” som fogades till uppdragsbekräftelsen föreskrivs det följande:

Ändamålet med en överlåtelsebesiktning för köpare är att i samband med en fastighetsöverlåtelse samla och redovisa information om fastighetens fysiska skick. Insamlingen sker genom en byggnadsteknisk undersökning som verkställs av en särskilt anlitad sakkunnig besiktningsman. Resultatet redovisas i ett besiktningsutlåtande.

Besiktningsutlåtandet kan utgöra en del av den undersökning av fastigheten som en köpare är skyldig att genomföra i samband med fastighetsköpet. Besiktningsutlåtandet ersätter dock inte köparens undersökningsplikt.

Besiktningsutlåtandet kan även ha betydelse vid förhandlingen om de villkor som ska gälla för fastighetsköpet och det kan också utgöra underlag till en doldafelförsäkring.

Det framgår inte av avtalet att köparna tecknade någon sådan försäkring. Inte heller ger utredningen i övrigt något stöd för att så skedde eller ens att det hade kunnat ske.

7. Till uppdragsbekräftelsen är fogade också allmänna villkor där följande bestämmelse finns:

Besiktningsmannens skadeståndsskyldighet är begränsad till ett belopp motsvarande skillnaden mellan fastighetens värde vid överlåtelsetillfället med respektive utan fel i besiktningsutlåtandet och överstiger inte i något fall 15 prisbasbelopp enligt lagen om allmän försäkring vid den tidpunkt då avtal om överlåtelsebesiktning träffades.

En bestämmelse med motsvarande begränsningar - och en ytterligare restriktion som saknar betydelse i detta sammanhang - finns i de allmänna villkor som gäller i förhållandet mellan IBAB och säljaren. Det är i målet ostridigt att takbeloppet enligt den citerade bestämmelsen svarar mot 636 000 kr.

8. De förtryckta villkorsregleringar som nu nämnts har utarbetats av Svenska Byggingenjörers Riksförbund (SBR). De har enligt vad som upplysts tillkommit för att skapa en konsumentinriktad besiktningstyp, överlåtelsebesiktning, under hänsynstagande till byggbranschens intressen. Det har också upplysts att SBR erbjuder sina medlemmar ett branschförsäkringsskydd som är kopplat till ansvarsbegränsningen och som förutsätter att en sådan begränsning har avtalats.

9. Köparna har med anledning av ett antal fel i byggnaden framställt skadeståndsanspråk mot IBAB om sammanlagt drygt 1,9 miljoner kr på den grunden att besiktningsmannen har varit vårdslös vid sin besiktning. De har gjort gällande att ansvarsbegränsningen saknar verkan, eftersom vårdslösheten har varit grov. Men även om vårdslösheten inte skulle vara att anse som grov ska, enligt köparna, skadeståndsskyldigheten till följd av föreliggande omständigheter inte vara begränsad till visst belopp. Enligt IBAB saknas det skäl att åsidosätta eller jämka ansvarsbegränsningen.

10. Tingsrätten fann att besiktningsmannen hade varit grovt vårdslös och att ansvarsbegränsningen därför enligt allmänna rättsprinciper skulle sättas åt sidan. Yrkandet om skadestånd bifölls intill ett kapitalbelopp om 1 522 165 kr. Hovrätten har funnit att den sammanlagda i och för sig ersättningsgilla skadan uppgick till (1 892 783 ./. 90 225) 1 802 558 kr men har med tillämpning av bestämmelsen om ansvarsbegränsning bestämt det skadestånd som bolaget ska betala till 636 000 kr. Enligt hovrätten utgör den oaktsamhet som ligger besiktningsmannen till last inte någon sådan grov vårdslöshet som kan föranleda att begränsningsbestämmelsen sätts åt sidan, och inte heller har hovrätten funnit skäl att tillämpa 36 § avtalslagen på bestämmelsen.

Frågan i målet och utgångspunkter för prövningen

11. HD har med utgångspunkt i hovrättens bedömningar i vissa angivna hänseenden meddelat prövningstillstånd rörande frågan i vad mån ansvarsbegränsningen i parternas avtal till 15 prisbasbelopp ska anses vara verksam. Av de hovrättens bedömningar som ska ligga till grund för prövningen följer att HD har att utgå från att besiktningsmannen av vårdslöshet har underlåtit att i besiktningsutlåtandet notera de fel i fastigheten som hovrätten funnit klarlagda och att detta har orsakat köparna skada motsvarande 1 802 558 kr. Graden av vårdslösheten är dock öppen för prövning.

Avtalssituationen

12. Avtalet mellan IBAB och köparna rymmer en del oklarheter. Att döma av texten i själva uppdragsbekräftelsen (se p. 5) förefaller tanken ha varit att köparna ska ”överta” säljarens rättigheter genom att IBAB tar på sig att ansvara mot köparna på samma sätt som IBAB svarar mot säljaren. Det leder närmast till att köparna skulle ha rätt till skadestånd för bara sådan skada som säljaren skulle ha kunnat göra gällande, och att den ansvarsbegränsningsklausul som ska prövas är den som finns i de allmänna villkor som gäller i förhållandet mellan IBAB och säljaren. Det leder också till att begränsningar i säljarens rätt gentemot besiktningsmannen, t.ex. på grund av säljarens egen kunskap, skulle kunna göras gällande av besiktningsmannen som invändning också mot köparnas anspråk.

13. Genom de förtryckta dokument som finns fogade till uppdragsbekräftelsen (se p. 6 och 7) bibringas köparna emellertid uppfattningen att utlåtandet utgör en del av den undersökning som köparna måste göra i samband med fastighetsköpet. Dokumenten kan inte, trots vad som anges i uppdragsbekräftelsen, tolkas på annat sätt än att IBAB får anses ha tagit på sig ett i skadeståndshänseende självständigt ansvar mot köparna för riktigheten av överlåtelsebesiktningen. Köparna har alltså rätt till ersättning för skada som de - inte säljaren - har lidit till följd av sådana fel eller risker som besiktningsmannen av oaktsamhet har underlåtit att anmärka i det övertagna besiktningsutlåtandet.

14. Det angivna synsättet ligger uppenbarligen också till grund för hovrättens bestämning av köparnas i och för sig ersättningsgilla skada, och det ska med anledning av det begränsade prövningstillståndet ligga till grund för bedömningen av den fråga som HD nu har att avgöra. En konsekvens av det är att den ansvarsbegränsningsklausul som är föremål för prövning är den som gäller i förhållandet mellan IBAB och köparna. En annan sak är att det förhållandet att besiktningen utfördes på uppdrag av säljaren kan ha betydelse för bedömningen av hur pass klandervärt besiktningsmannens agerande får anses ha varit (se vidare p. 49-51).

Besiktningsmans skadeståndsansvar mot konsument

15. När en fysisk person, som handlar huvudsakligen för ändamål som faller utanför näringsverksamhet, ingår avtal med en näringsidkare och avtalet avser en tjänst, kan i vissa fall konsumenttjänstlagen (1985:716) vara tillämplig. Lagen, som är tvingande till konsumentens förmån (se 3 §), gäller med några undantag avtal om arbete på lösa saker, avtal om arbete på fast egendom, på byggnader eller andra anläggningar på mark eller i vatten eller på andra fasta saker samt avtal om förvaring av lösa saker (se 1 §).

16. När konsumenttjänstlagen är tillämplig kan konsumenten vid fel i den utförda tjänsten bl.a. kräva skadestånd. Rätt till sådan ersättning föreligger om inte näringsidkaren visar att dröjsmålet beror på ett hinder utanför hans kontroll som han inte skäligen kunde förväntas ha räknat med vid avtalets ingående och vars följder han inte heller skäligen kunde ha undvikit eller övervunnit (det s.k. kontrollansvaret), eller om resultatet av tjänsten avviker från vad näringsidkaren särskilt har utfäst. Rätten till skadestånd omfattar då konsumentens alla förluster; konsumenten har alltså rätt till ersättning enligt det positiva intresset. Näringsidkaren och konsumenten kan emellertid träffa avtal om att ersättningen inte ska omfatta förlust i näringsverksamhet. (Se 31 §.) En motsvarande reglering återfinns i 30-32 §§ konsumentköplagen (1990:932).

17. Besiktning är en immateriell tjänst och faller därför utanför konsumenttjänstlagens tillämpningsområde (se NJA 2007 s. 962). Allmänna kontraktsrättsliga principer blir i stället tillämpliga. I viss utsträckning kan vad som föreskrivs i de konsumentskyddande lagarna anses ge uttryck för dessa principer. Det gäller dock inte generellt i fråga om kontrollansvar. Fastän konsumenttjänstlagen bygger på en balanserad avvägning av typiska partsintressen och därför i vissa hänseenden ger uttryck för allmänna kontraktsrättsliga principer i fråga om tjänsteuppdrag, så får grunden för en besiktningsmans skadeståndsansvar vid fel i den utförda tjänsten anses vara ett vanligt vårdslöshetsansvar (jfr Bertil Bengtsson, Om skadestånd vid konsumenttjänster, SvJT 2008 s. 262 ff. på s. 267 f. och Svante O. Johansson, Konsumenttjänstlagen, 2013, avsnitt 1.10.3).

18. Att konsumenttjänstlagens tvingande regler inte är tillämpliga på besiktningsuppdrag medför att det inte finns något principiellt hinder mot att en besiktningsman som är näringsidkare gentemot en uppdragsgivare som är konsument avtalsvis begränsar sitt ansvar. Frågan huruvida en överenskommen ansvarsbegränsning kan göras gällande i ett enskilt fall får i stället avgöras av allmänna principer. Att de tvingande konsumentskyddsreglerna tillhandahåller en viss nivå på skyddet kan då vara en omständighet av betydelse för bedömningen (jfr Ulf Bernitz, Standardavtalsrätt, 8 uppl. 2013, s. 161 ff. och 176).

Den rättsliga kontrollen av ansvarsbegränsningar i konsumentförhållanden

19. Den rättsliga kontrollen av klausuler, som helt eller delvis begränsar en skadeståndsansvarig parts skyldighet att ersätta den skadelidande konsumenten, har traditionellt skett på olika sätt. Domstolarna har ibland tillämpat en förhöjd avtalströskel och andra gånger tolkat villkoret inskränkande. Det har också förekommit att en begränsningsklausul satts åt sidan när en skadegörande avtalspart eller någon som han ansvarar för har handlat särskilt klandervärt (se exempelvis NJA 1981 s. 400).

20. Det förslag som låg till grund för 1973 års konsumentköplag innehöll en tvingande regel som gav konsumenten rätt till full ersättning om säljaren hade visat grov försummelse vid fullgörandet av avtalet. Departementschefen uttalade emellertid att det fick anses vara tveksamt om den regeln innebar en förstärkning av konsumentens rättigheter, eftersom det redan fick anses gälla att en friskrivning från skadeståndsansvar inte kan åberopas när uppsåt eller grov vårdslöshet ligger den skadevållande till last (se prop. 1973:138 s. 138; jfr SOU 1974:83 s. 177). Regeln kom därför inte att bli till lag.

21. Det uttalas på motsvarande sätt ibland i doktrinen att det är en viktig, men okodifierad, rättsprincip att en part inte med rättslig verkan kan friskriva sig från ansvar för skada som har vållats uppsåtligen eller av grov vårdslöshet (se t.ex. Bernitz, a.a., s. 103 och Jan Hellner m.fl. , Speciell avtalsrätt II. Kontraktsrätt, 2 häftet, 6 uppl. 2016, s. 246). Inte sällan förekommer i standardavtal att undantag görs från avtalade ansvarsbegränsningar vid grov vårdslöshet eller uppsåt.

22. I den rättsliga litteraturen finns emellertid också uppfattningen att rättsläget beträffande friskrivningar från egen grov vårdslöshet och anställdas handlingar får betraktas som mer eller mindre osäkert (se t.ex. Axel Adlercreutz och Lars Gorton, Avtalsrätt II, 6 uppl. 2010, s. 117, Jan Ramberg och Christina Ramberg, Allmän avtalsrätt, 10 uppl. 2016, s. 257 och Harald Ullman, i Bertil Bengtsson m.fl., Allehanda om skadestånd i avtalsförhållanden, 2 uppl. 2013, s. 135 ff.). Den uppfattningen hänger delvis samman med att vad som menas med grov vårdslöshet beror på det rättsliga sammanhang där frågan kommer upp och att begreppet av bl.a. det skälet ger dålig vägledning (jfr NJA 1992 s. 130).

23. Osäkerheten har även att göra med betydelsen av generalklausulen i 36 § avtalslagen. I förarbetena till generalklausulen uttalas det sålunda att gränsen för möjligheten att tillämpa en ansvarsbegränsning inte kan dras vid uppsåt eller grov vårdslöshet utan måste bedömas utifrån en värdering av alla föreliggande omständigheter (se SOU 1974:83 s. 178 f.). Där finns också stöd för att en rättslig kontroll av sådana bestämmelser bör ske öppet genom en tillämpning av generalklausulen i stället för dolt, exempelvis i form av en förhöjd avtalströskel eller en inskränkande tolkning.

24. Efter tillkomsten av 36 § avtalslagen har efter hand den uppfattningen vunnit insteg, att frågan huruvida det finns skäl för att åsidosätta en ansvarsbegränsning på grund av en skadegörares klandervärda agerande, inbegripet hans eventuellt grova vårdslöshet eller uppsåtliga handlande, lämpligen bör hanteras inom ramen för 36 § (se t.ex. Torsten Lundmark, Friskrivningsklausuler. Giltighet och räckvidd, 1996, s. 133 ff., Adlercreutz och Gorton, a.a., s. 117, Stefan Lindskog, Jämkning i kommersiella avtalsförhållanden, i Avtalslagen 100 år, 2015, s. 305 ff., Christina Ramberg, Skiljedom om jämkning av ansvarsbegränsning, reklamation, rådgivaransvar, skadeståndsberäkning och prisavdrag, JT 2010-11 s. 918 ff. på s. 929 ff. och Svante O. Johansson, Grov vårdslöshet och avtalsfrihet - var står vi idag med ansvarsfriskrivningar?, JT 2015-16 s. 50 ff. särskilt s. 62 ff., jfr Viggo Hagstrøm, Obligasjonsrett, 2 uppl. 2011, s. 659 ff.).

25. Ett viktigt skäl för att den rättsliga kontrollen av ansvarsbegränsningar bör göras med stöd av 36 § avtalslagen är att det ger möjligheter till en mer flexibel tillämpning, anpassad efter förhållandena i det enskilda fallet, än en bedömning som baseras på enbart allvaret i den skadeståndsskyldiges beteende och som bara kan resultera i att villkoret anses vara antingen giltigt eller ogiltigt. Enligt generalklausulen får således avtalsvillkor jämkas eller lämnas utan avseende, om villkoret är oskäligt med hänsyn till avtalets innehåll, omständigheterna vid avtalets tillkomst, senare inträffade förhållanden och omständigheterna i övrigt. Vidare ska särskild hänsyn tas till behovet av skydd för den som i egenskap av konsument eller annars intar en underlägsen ställning i avtalsförhållandet.

26. Att kontrollen av ansvarsbegränsningar ska ske utifrån en värdering av alla föreliggande omständigheter stämmer väl överens med rättsläget internationellt på det kontraktsrättsliga området. I såväl Unidroit Principles for International Commercial Contracts som PECL (Principles of European Contract Law ) och DCFR (Draft Common Frame of Reference ) regleras sålunda möjligheten att göra gällande ansvarsfriskrivningar utan någon referens till grov vårdslöshet och uppsåt. I stället anges att frågan ska avgöras efter en skälighetsbedömning (i Unidroit Principles, art. 7.1.6, uttryckt som ” grossly unfair”, i PECL, art. 8:109, och DCFR, art. III.-3:105(2), med hänvisning till principen om ”good faith and fair dealing”; jfr dock för personskadornas del DCFR art. III.-3:105(1)).

27. Mot den angivna bakgrunden bör frågan om en ansvarsbegränsning kan godtas numera i princip bedömas enligt 36 § avtalslagen. Det utesluter inte att grövre oaktsamhet på löftesgivarens sida vid en jämkningsprövning skulle kunna vara skäl nog för att helt sätta åt sidan en ansvarsbegränsning. Men på den andra sidan är det inte givet att vid en helhetsbedömning av samtliga omständigheter en påtaglig oaktsamhet ska leda till att ett sådant villkor jämkas ens i någon mån. Skulle parterna ha avtalat om att en begränsning inte ska gälla vid grov vårdslöshet eller uppsåt, så gäller det, vilket inte utesluter att jämkning kan ske fastän varken uppsåt eller grov vårdslöshet är för handen.

Allmänt om prövningen enligt 36 § avtalslagen

28. En prövning enligt 36 § avtalslagen kan resultera i att ett avtalsvillkor är oskäligt i sig. Det finns i det hänseendet ett nära samband med 3 § lagen (1994:1512) om avtalsvillkor i konsumentförhållanden. Om villkoret med hänsyn till pris och övriga omständigheter är oskäligt mot konsumenten, får enligt den paragrafen Patent- och marknadsdomstolen förbjuda näringsidkaren att i framtiden i liknande fall använda samma eller väsentligen samma villkor. Bestämmelsen är baserad på Rådets direktiv (93/13/EEG) av den 5 april 1993 om oskäliga villkor i konsumentavtal (se artikel 3).

29. Men även om ett avtalsvillkor inte är oskäligt i sig kan det sammantaget med andra omständigheter som föreligger vid avtalets tillkomst vara oskäligt. Generalklausulen möjliggör att ett villkor jämkas eller lämnas utan avseende när situationen inte är så kvalificerad att någon av de övriga paragraferna i lagen som medger att avtalet sätts åt sidan - dvs. paragraferna om tvång, svek, ocker och agerande i strid mot tro och heder - kan tillämpas. Exempelvis kan ett informationsövertag vid avtalsingåendet föranleda en villkorsjämkning fastän det inte rör sig om svek eller någon annan ogiltighetsgrund, när övertaget vid villkorsförhandlingen har utnyttjats på ett otillbörligt sätt.

30. Det som - utöver att särskild hänsyn ska tas till en underlägsen parts skyddsbehov - verkligen särskiljer generalklausulen från andra bestämmelser i 3 kap. avtalslagen är emellertid att även senare inträffade förhållanden kan beaktas och att en helhetsbedömning ska göras. Det får särskild betydelse vid konsumentförhållanden. En naturlig utgångspunkt är då att ta fasta på effekten av villkoret. Ju mer överraskande och ingripande denna är för den drabbade konsumenten, desto mer talar det för en jämkning. Men i allmänhet är orsaken till effekten också av stor betydelse. Jämkning förutsätter visserligen inte generellt sett att orsaken ska kunna tillskrivas motparten, men ofta - såsom när det gäller ansvarsbegränsningar - är utgångspunkten ett avtalsbrott på dennes sida. Arten och graden av överträdelsen bör då beaktas. Det innebär typiskt sett att ett brott mot en huvudförpliktelse i större utsträckning talar för jämkning än ett brott mot en biförpliktelse eller en förpliktelse som annars kan anses vara av perifer natur. Av betydelse är vidare om parten har handlat särskilt klandervärt eller t.o.m. uppsåtligt. Men någon egentlig begränsning av vad för slags omständigheter som kan tillmätas betydelse gäller inte.

Allmänt om överlåtelsebesiktningar

31. Som har framgått av förhållandena i målet tar en överlåtelsebesiktning sikte på att bedöma en fastighets skick inför en överlåtelse av den. Besiktningen kan utföras på uppdrag av ägaren (säljaren) eller någon som överväger att köpa fastigheten (köparen).

32. Ändamålet med en överlåtelsebesiktning skiljer sig typiskt sett något åt beroende på vem som är uppdragsgivare. Ett skäl för det är att en köpare med vetskap om fel i fastigheten kan förhandla informerat om vem som ska bära risken eller kostnaden för felen eller svara för åtgärdandet av dem. Med denna vetskap får köparen en möjlighet att avstå från ett köp, om han inte når dit han vill i förhandlingarna. En säljares kännedom om fel försätter honom inte i bättre position rent ekonomiskt, eftersom besiktningen bara ger honom mer information om den fastighet som han redan äger. För säljaren ligger fördelen med kunskap om föreliggande fel närmast däri, att den möjliggör en tydlig avtalad riskfördelning mellan lika informerade parter till undvikande av framtida tvister.

33. Beträffande fel i fastighet finns det i 4 kap. 19 § JB bestämmelser om riskfördelningen mellan säljare och köpare. I första stycket regleras när köparen kan hålla säljaren ansvarig för felet. Regleringen innebär bl.a. att köparen har rätt till prisavdrag om fastigheten avviker från vad han med fog kunnat förutsätta vid köpet. Enligt andra stycket får köparen dock inte som fel åberopa en avvikelse som han borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförbara fastigheter samt omständigheterna vid köpet.

34. När det gäller en överlåtelsebesiktning utförd på köparens uppdrag har köparen anledning att räkna med att, om något annat inte har avtalats mellan parterna, besiktningsmannen utför sin besiktning så att den svarar mot de uppmärksamhetskrav som gäller för en fastighetsköpares undersökningsplikt. Det en köpare enligt 4 kap. 19 § JB ska upptäcka vid en okulär besiktning för att uppfylla sin undersökningsplikt ska också besiktningsmannen upptäcka. I den mån besiktningsmannen inte anmärker mot vad som skulle kunna betraktas som ett fel eller en risk ska köparen alltså kunna utgå från att fastigheten inte är felaktig i något hänseende som han bär risken för. Det gäller också vid förbehåll om att besiktningen inte ersätter köparens undersökningsplikt (jfr p. 6). Ett sådant förbehåll klargör dock att när ett förhållande föreligger som indikerar ett fel, så kan denna indikation innebära ett krav på att köparen, för att undersökningsplikten enligt jordabalken ska vara uppfylld, har att gå vidare med sin undersökning på ett sätt som inte ingår i besiktningsmannens uppdrag.

Allmänt om skälighetsprövningen av ansvarsbegränsning vid överlåtelsebesiktning för köpare

35. En ansvarsbegränsning i ett avtal om överlåtelsebesiktning innebär en riskförskjutning i förhållande till vad som annars skulle ha följt av tillämpliga rättsregler. När en besiktningsman begränsar sitt ansvar så innebär det typiskt sett att hans uppdragsgivare efter vad som följer av begränsningen får stå risken för skada som kan orsakas av att besiktningsmannen är oaktsam, en risk som besiktningsmannen annars skulle ha stått för själv.

36. En viktig och generell utgångspunkt för bedömningen av om en ansvarsbegränsning är oskälig enligt generalklausulen är om den får anses ge uttryck för en rimlig eller skälig omfördelning av risken mellan parterna. Huruvida så är fallet beror främst på vilka skyddsbehov som gör sig gällande.

37. Köp av en bostadsfastighet är inte sällan en för den enskilde mycket stor affär. Om den köpta fastigheten är behäftad med fel som säljaren inte ansvarar för förändrar det köparens boendekostnader, i värsta fall på ett dramatiskt sätt. Ifall felet borde ha upptäckts av köparen vid dennes undersökning före köpet (se p. 33), kan köparen hamna i ett besvärande ekonomiskt läge. När köparen inte själv har erforderlig expertis för att med tillfredsställande säkerhet kunna bedöma en fastighets skick på sätt som krävs enligt jordabalkens regler, så är den mest närliggande och i praktiken ofta enda möjligheten att skydda sig mot den risken att anlita en sakkunnig för att utföra en besiktning.

38. När en köpare av en bostadsfastighet anlitar en besiktningsman för en besiktning av fastigheten inför ett förestående köp, är således besiktningsmannens bedömningar vanligtvis av avgörande betydelse för köparen. Det handlar om ett centralt underlag för att klargöra ansvarsfördelningen mellan säljare och köpare för det som har redovisats i besiktningsutlåtandet och för att köparen ska kunna göra ett informerat och därmed rationellt ställningstagande till en för honom i allmänhet betydande affär med beaktande av de risker som finns för avvikelser. Både från den enskildes synpunkt och ur det allmännas synvinkel är det angeläget att det beslutsunderlag som besiktningsmannen tillhandahåller är av hög kvalitet. Det är också väsentligt att det är informativt (jfr exempelvis NJA 1997 s. 65 och NJA 2001 s. 269).

39. Mot en köpares skyddsbehov och det allmänna intresset av att den som köper en bostadsfastighet ska vara så informerad som möjligt står dock besiktningsmannens befogade intressen. En besiktningsman, som kanske genomför hundratals besiktningar under ett år, kan ha ett beaktansvärt behov av att inte bli indragen i många tvister om smärre belopp. En köpare, även den som är konsument, torde typiskt sett kunna acceptera en ansvarsbegränsning som innebär att det inte finns någon rätt till ersättning när skadan understiger en viss rimlig nivå. Det vill därför i allmänhet till alldeles särskilda omständigheter för att det ska finnas utrymme för att jämka en begränsning som fredar besiktningsmannen från ansvar för mindre skador.

40. Om emellertid ett förbiseende eller ett misstag leder till att ett mer betydande fel i fastigheten inte uppdagas, så blir bedömningen av en klausul som sätter ett tak för besiktningsmannens ansvar inte lika given. En besiktningsman får visserligen i allmänhet anses ha ett befogat önskemål om att skydda sig mot risken för att små misstag får stora följder, en risk som inte sällan blir närmast ofrånkomlig när verksamheten är omfattande. Ju mindre misstaget är och ju större följderna blir, desto mer gör sig det önskemålet gällande. Men samtidigt har den typiske husköparen ett skyddsvärt intresse av att värna sin ekonomi mot ett oväntat och till följd av felen kanske övermäktigt dyrt fastighetsköp. Vad som i generalklausulens mening är skäligt (eller oskäligt) i ett sådant fall måste avgöras genom en helhetsvärdering av omständigheterna i det enskilda fallet, dock med den självklara utgångspunkten att vad som har avtalats ska gälla om inte skälen för motsatsen är tillräckligt starka.

41. Vid den helhetsbedömning som ska göras har naturligtvis arten och graden av den oaktsamhet som har utlöst besiktningsmannens skadeståndsansvar betydelse (jfr prop. 1975/76:81 s. 141). Ju mer besiktningsmannen är att klandra, desto större är skälen för jämkning. Det hänger bl.a. samman med att en besiktningsman genom det mått av omsorg med vilket han utför uppdraget kan påverka risken för skada.

42. Vid en bedömning av skäligheten av en ansvarsbegränsning är det också av vikt i vilken utsträckning respektive part har haft möjlighet att skydda sig genom försäkring (jfr 6 kap. 2 § skadeståndslagen och Bertil Bengtsson och Erland Strömbäck, Skadeståndslagen, Zeteo den 26 maj 2016, kommentaren till 6 kap. 2 §). Om en besiktningsman men inte hans uppdragsgivare till en rimlig kostnad hade kunnat skaffa sig ett adekvat försäkringsskydd, så talar det för att jämkning ska ske. Skulle ingen av parterna ha tillgång till försäkringsskydd kan det i konsument­relationer finnas anledning att beakta att en professionell besiktningsman i allmänhet har lättare att bära de ekonomiska konsekvenserna av sin oaktsamhet än vad den som anlitar honom i och för ett köp av en fastighet för eget boende har. En besiktningsman med många uppdrag har genom bl.a. sin arvodessättning typiskt sett lättare att hantera de ekonomiska konsekvenserna av den skada, som han någon gång kan orsaka, än en konsument, som kanske endast en gång i livet förvärvar en bostadsfastighet och då på grund av besiktningsmannens oaktsamhet gör ett mycket oförmånligt köp.

43. Att beakta är också att en besiktningsman i vissa fall kan klargöra vad den riskfördelning som följer av ansvarsbegränsningen innebär. Så kan ske exempelvis genom preciseringar av vad som omfattas av besiktningsmannens förpliktelser enligt avtalet, eller genom förtydliganden av vilka förutsättningar och begränsningar i övrigt som gäller för besiktningsmannens prestationer. Klargöranden av detta slag talar emot jämkning i fall när uppdragsgivarens skada är hänförlig till en risk som besiktningsmannen särskilt har upplyst uppdragsgivaren om. En motsvarande underlåtenhet pekar då i den andra riktningen.

44. Även förhållanden av andra slag kan få betydelse för jämkningsfrågan. Som har framgått av det föregående rymmer generalklausulen inga egentliga begränsningar när det gäller vilka omständigheter som kan få betydelse för prövningen.

Den aktuella ansvarsbegränsningen är inte oskälig i sig

45. För att ett avtalsvillkor enligt lagen om avtalsvillkor i konsumentförhållanden ska kunna förbjudas för framtiden krävs det att villkoret med hänsyn till pris och övriga omständigheter är oskäligt mot konsumenten. I en bilaga till Rådets direktiv om oskäliga villkor i konsumentavtal (se p. 28) finns det en vägledande lista på villkor som kan vara oskäliga. Ett sådant villkor är att näringsidkaren otillbörligt utesluter eller begränsar konsumentens lagliga rättigheter gentemot näringsidkaren i händelse av att näringsidkaren bryter helt eller delvis mot någon avtalsförpliktelse (se artikel 3.3 i direktivet och punkt 1.b i bilagan).

46. Om en näringsidkare begränsar sitt ansvar så långt att en konsuments principiella rätt till påföljd blir till en formalitet utan praktiskt värde måste villkoret, på det sätt som avses med exemplet i bilagan, anses vara i sig oskäligt.

47. Enligt det aktuella avtalet är besiktningsmannen ersättningsskyldig för skada som han har orsakat genom vårdslöshet eller försummelse vid utförandet av en besiktning av en villafastighet. Ansvaret är begränsat till 15 prisbasbelopp. Den rätt till påföljd som denna reglering ger uppdragsgivaren är långtifrån en formalitet utan praktiskt värde. Inte heller kan ansvarsbegränsningen av något annat skäl anses vara oskälig i sig.

Den aktuella ansvarsbegränsningen är inte heller oskälig vid en helhetsbedömning

48. Det finns i förevarande fall flera omständigheter som talar för att ansvarsbegränsningen inte bör godtas. Av utredningen framgår att besiktningsmannen, som hovrätten har funnit, förbisåg många och allvarliga fel, varav flera var förhållandevis lätta att upptäcka för en besiktningsman. Även om oaktsamheten inte i sig är tillräckligt allvarlig för att ansvarsbegränsningen ska åsidosättas eller jämkas, rör det sig inte om något enstaka misstag i närheten av den nedre gränsen av vad som är att betrakta som ett vårdslöst agerande. Med utgångspunkt i vad hovrätten har funnit uppgick kostnaden för åtgärdande av felen till ungefär 1,8 miljoner kr. En tillämpning av begränsningsvillkoret innebär alltså en risköverföring från IBAB till köparna svarande mot närmare 1,2 miljoner kr. Även i betraktande av att köpeskillingen uppgick till 9 miljoner kr innebär ett upprätthållande av denna riskfördelning en beaktansvärd fördyring av köparnas boendekostnad. Ett rättvisande besiktningsutlåtande skulle ha gett köparna en möjlighet att föra en informerad förhandling med säljaren om de fel och risker som borde ha påpekats i utlåtandet. Det har i målet inte framkommit att köparna på något annat sätt än genom en besiktning kunde ha skyddat sig mot risken för en sådan fördyring.

49. Emellertid utfördes den aktuella besiktningen inte för köparna utan för säljaren på dennes beställning. En sådan besiktning tar inte sikte på den typiska köparrisken utan på säljarens situation. Och det är inte bara ändamålet som är huvudsakligen ett annat; ett utlåtande över en besiktning för säljaren kan också påverkas av vad som har förekommit mellan denne och besiktningsmannen i samband med besiktningen eller annars. I det hänseendet märks i detta fall, att närvarande vid besiktningen var såväl en representant för säljaren som den person som hade gjort slutbesiktningen av entreprenaden när byggnaden uppfördes bara drygt två år tidigare. Förhållanden av det slaget kan påverka inte endast besiktningens utförande och utlåtandets innehåll. De kan också påverka hur man bör se på graden av vårdslöshet, om besiktningsmannen i något hänseende får anses ha varit oaktsam vid sin besiktning eller vid upprättandet av besiktningsutlåtandet.

50. Avtalet mellan IBAB och köparna innebär visserligen att köparna har rätt till ersättning för skada som de har lidit till följd av sådana fel eller risker som besiktningsmannen av oaktsamhet har underlåtit att anmärka i det övertagna besiktningsutlåtandet (se p. 13). Det betyder emellertid inte att köparna har haft fog för att sätta samma lit till det övertagna utlåtandet som till ett utlåtande efter en besiktning utförd av en av dem själva anlitad besiktningsman. Genom att nöja sig med att ta över en av säljaren beställd och i dennes intresse utförd överlåtelsebesiktning i stället för att anlita en egen besiktningsman, har köparna inte gjort vad de hade kunnat göra för att undvika eller i allt fall minska den köparrisk som följer med riskfördelningen enligt 4 kap. 19 § JB.

51. Vidare måste det klander som kan riktas mot besiktningsmannen bedömas i ljuset av att hans uppdragsgivare vid besiktningen var säljaren, som får antas ha haft en helt annan och bättre kunskap om fastigheten än köparna och som dessutom tillsammans med slutbesiktningsmannen var närvarande vid besiktningen.

52. Vid en helhetsbedömning enligt 36 § avtalslagen finns det mot den angivna bakgrunden inte tillräckliga skäl för att jämka ansvarsbegränsningen.

Slutsatser

53. Slutsatsen är alltså att det inte finns tillräckliga skäl för att jämkningsvis bestämma IBAB:s ansvar till ett högre belopp än vad som följer av den aktuella ansvarsbegränsningsbestämmelsen. Ansvarsbegränsningen i parternas avtal till 15 prisbasbelopp ska därför anses vara verksam. Vid den bedömningen ska prövningstillstånd rörande målet i övrigt inte meddelas. Hovrättens domslut ska följaktligen stå fast.

Domslut

HD förklarar att ansvarsbegränsningen i parternas avtal till 15 prisbasbelopp ska anses vara verksam.

HD meddelar inte prövningstillstånd i målet i övrigt. Hovrättens dom står därmed fast.

HD:s dom meddelad: den 24 februari 2017.

Mål nr: T 3034-15.

Lagrum: 36 § avtalslagen, 3 § lagen (1994:1512) om avtalsvillkor i konsumentförhållanden, 4 kap. 19 § JB, 1, 3 och 31 §§ konsumenttjänstlagen (1985:716).

Rättsfall: NJA 1981 s. 400, NJA 1992 s. 130, NJA 1997 s. 65, NJA 2001 s. 269 och NJA 2007 s. 962.

Metadata

Domstol
Högsta domstolen
Avgörandedatum
2017-02-24
Målnummer
T3034-15
Lagrum
3 § lagen (
1994:1512
4 kap. 19 § jordabalken (1970:994)
36 § lagen (1915:218) om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens område
1 §, 3 § och 31 § konsumenttjänstlagen (1985:716)
Rättsfall
NJA 1981 s. 400
NJA 1992 s. 130
NJA 1997 s. 65
NJA 2001 s. 269
NJA 2007 s. 962
Sökord
Jämkning av avtalsvillkor
Ansvarsbegränsning
Grov vårdslöshet
Besiktning
Källa
Domstolsverket
Lagen.nu är en privat webbplats. Informationen här är inte officiell och kan vara felaktig | Ansvarsfriskrivning | Kontaktinformation