SOU 1999:72

Boendesociala effekter av konkurser och rekonstruktioner - bostadsrättsföreningar och egnahem

Till statsrådet och chefen för Socialdepartementet

Den 25 juni 1998 bemyndigade regeringen chefen för Inrikesdepartementet att tillkalla en parlamentarisk kommitté (en bostadssocial beredning) med uppdrag att följa utvecklingen på det bostadssociala området och lämna förslag till åtgärder för att stödja särskilt utsatta grupper på bostadsmarknaden. Beredningen fick även i uppgift att utreda de boendesociala effekterna av konkurser och rekonstruktioner för bostadsrättshavare och egnahemsägare. Därutöver skulle beredningen bilda sig en uppfattning om hur stort problemet med oseriösa bostadsförmedlare är samt redovisa bedömningar och eventuella förslag vad gäller samhällskontroll av dessa. Dessa särskilda uppgifter skall redovisas till regeringen senast den 1 juni 1999.

Med stöd av detta bemyndigande förordnades fr.o.m. den 24 augusti 1998 Per Olof Håkansson som ordförande.

Som ledamöter i utredningen har fr.o.m. den 24 augusti 1998 varit riksdagsledamoten Inga Berggren, (m), verkställande direktören Per Herolf (kd), riksdagsledamoten Hans Karlsson (s), riksdagsledamoten Roland Larsson (c), riksdagsledamoten Carina Moberg (s), kommunalrådet Peter Persson (s), riksdagsledamoten Ragnhild Pohanka (mp) 24 augusti 1998

  • 4 december 1998, ersättare riksdagsledamoten Helena Hillar Rosenqvist (mp) fr.o.m. den 4 december 1998, kommunalrådet Jan-Åke Ryberg (v), borgarrådet Birgitta Rydell (fp), riksdagsledamoten Britta Sundin (s).

Som sakkunniga har fr.o.m. den 1 september 1998

  • 31 december 1998 deltagit departementssekreteraren Marie-Louise Ek och departementssekreteraren Mattias Gustafsson och fr.o.m. den

1 oktober 1998

  • 31 december 1998 departementssekreteraren Ann-

Christine Bystedt.

Sekreterare har fr.o.m. den 1 september 1998 varit seniorrådgiver, ekon.dr. Per Åhrén. Biträdande sekreterare har fr.o.m. den 1 januari 1999 varit departementssekreterare, civilekonom Ann-Christine Bystedt och fr.o.m. den 1 februari 1999 avdelningsdirektör, arkitekt Margareta Lindquist.

Beredningen har antagit namnet Boendesociala beredningen. Härmed överlämnas delbetänkandet Boendesociala effekter av konkurser och rekonstruktioner – bostadsrättsföreningar och egnahem.

Utredningens arbete fortsätter enligt direktiven.

Stockholm den 1 juni 1999

Per Olof Håkansson

Inga Berggren Per Herolf

Hans Karlsson Roland Larsson

Carina Moberg Peter Persson

Helena Hillar Rosenqvist Jan-Åke Ryberg

Birgitta Rydell Britta Sundin

/Per Åhrén

Sammanfattning

Utredningen har haft i uppdrag att följa upp de bostadssociala effekterna av konkurser och rekonstruktioner som berör bostadsrättshavare och egnahemsägare. Uppföljningen bör enligt direktiven innefatta en redovisning av hur konkurser och rekonstruktioner inverkar på hushållens möjligheter att bo kvar i bostaden samt hur boendekostnaderna påverkas. I uppdraget ingår även att överväga om särskilda krav skall ställas på de offentliga aktörer, främst statliga myndigheter och bolag, som deltar i denna hantering. I detta sammanhang är det angeläget att se huruvida kraven på rättssäkerhet och likabehandling tillgodoses i olika skeden av förfarandet fram till dess att skulderna har reglerats och ett ärende om ackord, konkurs eller exekutiv försäljning avslutats.

Utgångspunkter och uppläggning av utredningsarbetet

Utredningsarbetet har i första hand varit inriktat på att beskriva hur obeståndssituationerna drabbat de enskilda hushållen och inte primärt på att föreslå åtgärder. Den Bostadsrättsutredning (Ju 1996:10), som verkar parallellt med den Boendesociala beredningen, har dock utredningsuppgifter som delvis tangerar denna berednings. I bostadsrättsutredningens uppdrag ingår att göra en översyn av vissa delar av bostadsrättslagen, då bl.a. att utvärdera det regelverk i bostadsrättslagen som syftar till att förhindra ekonomiskt osunda bostadsföretag. Utredaren skall lämna rapport senast den 31 december 1999.

Beredningen har under arbetet med delbetänkandet lämnat särskilda uppdrag åt Statistiska Centralbyrån, Lantmäteriverket, Advokatfirman Vinge AB samt jur. kand. Håkan Albrecht. För att få underlag till en diskussion av hushållens kvarboendemöjligheter samt ändringar i boendeutgifter i samband med obestånd gav beredningen SCB i uppdrag att genomföra en enkätundersökning

riktad till personer som bodde eller hade bott i bostadsrättsföreningar som gått i konkurs eller rekonstruerats under åren 1994, 1995 eller 1996. Beredningen har även erhållit datamaterial från Statens Bostadskreditnämnd och Venantius som bearbetats internt.

Bakgrund

Den ekonomiska utvecklingen under 80- och 90-talen med bl.a. avreglering och internationalisering av kreditmarknaden samt skatteomläggning har haft en stor påverkan på hushållens inkomster och därmed möjligheten att efterfråga bostadstjänster. Likaså genomfördes förändringar i de statliga stöden till bostadsfinansieringen under början av 90-talet. Det tidigare systemet med statliga bostadslån ersattes fr.o.m. den 1 januari 1992 med statliga kreditgarantier administrerade av Statens Bostadskreditnämnd, BKN. Det äldre räntebidragssystemet ersattes med ett nyare system under åren 1992 och 1993.

Förändringarna i samhällsekonomin ledde till att många bostadsrättsföreningar med nyare fastigheter fick ekonomiska problem under 90-talet. Drygt 500 bostadsrättsföreningar har gått i konkurs. Samtidigt har antalet personliga konkurser liksom antalet exekutiva försäljningar av småhus ökat markant. Vad gäller bostadsrättsföreningskonkurser har flertalet inträffat relativt sent under 90talet. För personliga konkurser och exekutiva försäljningar nåddes dock kulmen under första halvan av 90-talet.

Allmänt om regelverket

Regleringen av en bostadsrättsförenings verksamhet görs framför allt genom bostadsrättslagen (1991:614). Här regleras vad som gäller för bildandet av en bostadsrättsförening, frågor om styrelsens ansvar m.m. När en bostadsrättsförening eller en privatperson kommer på obestånd griper den obeståndsrättsliga lagstiftningen in. I de fall en bostadsrättsförening försätts i konkurs skall dess tillgångar avyttras och föreningen avvecklas. För att undvika kon-

kurs och den värdeförstöring det innebär, kan man även försöka genomföra någon form av rekonstruktion.

Enligt bostadsrättslagen upphör bostadsrätterna i och med försäljningen, inte vid konkursutbrottet. Bostadsrättens upphörande innebär i sin tur att den insats/köpeskilling respektive bostadsrättshavare erlade då de tillträdde sina bostadsrätter går förlorad. Lägenheterna i en bostadsrättsförening övergår efter avslutad konkurs till att bli hyreslägenheter och för de boende gäller då hyreslagstiftningens regler.

Svårt skuldbelastade privatpersoner har fått en viss möjlighet att få sina skulder nedskrivna med bindande verkan för borgenärerna utan att deras samtycke krävs genom Skuldsaneringslagen (1994:334) som började gälla den 1 juli 1994.

Formella kvarboendemöjligheter

Om en bostadsrättsfastighet försäljs i en konkurs och övergår till att drivas som en hyresfastighet övergår den enskilda bostadsrätten till att bli en hyresrätt. Enligt den nyttjanderättsliga lagstiftningen gäller en nyttjanderätt i en överlåten fastighet mot den nye ägaren om fastigheten är taxerad som hyresfastighet. Flerfamiljshus, oavsett om de endast innehåller bostadsrätter, taxeras som hyreshus. En bostad som är inrättad för en eller två familjer taxeras däremot som småhus. Detta innebär att det besittningsskydd som följer med hyresrätten i ett småhus inte är lika starkt visavi den nya ägaren av fastigheten som i ett flerfamiljshus. I småhus måste nyttjanderätten förbehållas vid överlåtelsen för att den med säkerhet skall bestå. Om sådant förbehåll inte görs måste den nya fastighetsägaren ändå aktivt säga upp hyresrätten. Den nya fastighetsägaren har rätt att säga upp en hyresgäst i ett småhus om han behöver bostaden för eget behov. I hur stor omfattning det har inträffat att tidigare bostadsrättshavare sagts upp av en ny fastighetsägare har dock inte gått att få fram. Det vanliga torde dock vara att det är den tidigare bostadsrättshavaren som friköper fastigheten för att bo kvar med äganderätt.

När en bostadsrättsförening genomgår en rekonstruktion fortsätter bostadsrättsföreningen med sin verksamhet som förut vilket innebär att inga förändringar för de boende vad gäller kvarboendemöjligheter inträffar.

Ett annat vanligt fall är det då en bostadsrättsförening går i konkurs men att de boende bildar en ny bostadsrättsförening och förvärvar fastigheten. För förvärv krävs att mer än hälften av de boende är intresserade av bostadsrätt (Brl 9:19). Det kan dock vara svårt att övertyga boende om att satsa pengar i nya insatser. För att lyckas måste lösningen vara attraktiv och efterfrågan finnas på orten. Om en nybildad bostadsrättsförening förvärvar fastigheten sker upplåtelse av bostadsrätt på vanligt sätt i den nya föreningen och i avvaktan på det bor de boende med hyresrätt.

Sammanfattningsvis kan konstateras att den boendes möjlighet är bo kvar efter bostadsrättsföreningens konkurs styrs av hyresrättsliga besittningsskyddsregler, i de fall bostadsrätten omvandlas till en hyresrätt. För den boende som bor i flerfamiljshus blir därvid besittningsskyddet starkare än för den som bor i småhus. Kvarboendemöjligheterna för de boende i en bostadsrättsförening som rekonstruerats påverkas inte alls av rekonstruktionen.

Reella kvarboendemöjligheter och kvarboendekostnader

Mot den juridiska kvarboendemöjligheten kan ställas den verkliga. Önskan att bo kvar alternativt den verkliga möjligheten att bo kvar styrs av flera faktorer. Den verkliga möjligheten styrs främst av hushållets boendekostnader i förhållande till hushållets disponibla intäkter. Övriga faktorer som kan påverka hushållets val mellan att bo kvar och att flytta är förväntningar om framtida boendeutgifter i nuvarande bostad, prisutveckling på bostaden samt boendeutgifter för alternativ. För att få underlag till en diskussion av hushållens kvarboendemöjligheter samt ändringar i boendeutgifter i samband med obestånd har beredningen givit SCB i uppdrag att genomföra en enkätundersökning riktad till ett urval hushåll som bodde i bostadsrättsföreningar som gick i konkurs eller rekonstruerades under åren 1994 till 1996.

Av enkätsvaren framgår att 60 procent av hushållen flyttat före eller i samband med konkursen/rekonstruktionen medan de återstående har bott kvar i sin lägenhet. Totalt 41 procent av de som flyttat uppgav att den viktigaste orsaken till flyttningen var föreningens dåliga ekonomi medan 59 procent flyttade av andra skäl.

Hela 73 procent av de hushåll som flyttade återlämnade sin lägenhet till föreningen medan 17 procent av hushållen sålde sin bostadsrätt vidare. Av samtliga dessa hushåll flyttade 40 procent till hyresrätt, 39 procent till ägt småhus medan bara 15 procent flyttade till bostadsrätt. En stor andel av hushållen, 90 procent, har också uppgivit att de förlorat pengar i samband med försäljningen eller återlämnandet av bostadsrätten. 84 procent av hushållen uppgav att de förlorat 10 000 kronor eller mer, medan 5 procent av hushållen uppgav att de förlorat mer än 200 000 kronor. Detta faktum påverkar naturligtvis hushållets möjligheter att efterfråga boende i framtiden, särskilt om hushållet har kvarstående skulder efter flytten från bostadsrätten.

Efter flytten har andelen hushåll som bor i 5 rok ökat från 20 till 35 procent, medan boende i 4 rok har minskat från 43 till 20 procent. En förklaring till detta är att många flyttat till ägt småhus. Endast mindre förskjutningar har registrerats för andra lägenhetsstorlekar.

Boendeutgifterna1 per månad för de hushåll som flyttat har minskat för många hushåll. Före flytten hade 41 procent av hushållen boendekostnader understigande 6 000 kronor per månad. Efter flytten var motsvarande andel 72 procent. Dessutom får 38 procent av hushållen ökade boendeutgifter på grund av återstående lån eller skulder på sin avyttrade lägenhet. Utgifterna uppgår till i genomsnitt 1 290 kronor per månad med ett genomsnittslån på 77 400 kronor2.

Av de 40 procent av hushållen som bodde kvar efter konkurs eller rekonstruktion uppgav flertalet att de bestämt sig för att bo kvar eftersom de trivdes (med lägenheten/huset/området/ grannar-

1 Summan av hyra/avgift, räntor, amorteringar på bostadslån samt driftskostnader, värme och vatten.2 Förstaårsutgift. Antag 10 års rak amortering och 10 procents ränta.

na). På frågan om vad som hände med bostadsrättsföreningen efter obeståndssituationen uppgav 43 procent att föreningen rekonstruerats, 20 procent att en ny bostadsrättsförening bildats och 18 procent att den övergått till hyresrätt. I nio procent av fallen hade föreningen bestått av småhus som friköpts.

Även för de hushåll som bott kvar i fastigheten har boendeutgifterna sjunkit för många efter konkurs eller rekonstruktion, dock inte lika markant som för de hushåll som flyttat. Andelen hushåll med boendeutgifter på upp till 4 000 kronor per månad stiger från fem till 14 procent medan andelen sjunker för högre boendeutgifter.

Sammanfattningsvis har endast 25 procent av de hushåll som besvarat enkäten uppgivit att de flyttat från bostadsrättsföreningen av ekonomiska skäl. Många har också fått lägre boendekostnader efter konkursen eller rekonstruktionen oavsett om hushållet bott kvar eller flyttat. Samtidigt har många hushåll förlorat pengar i processen och många hushåll har också kvarstående skulder som påverkar den framtida möjligheten till bostadskonsumtion.

Egna hem

Problemen för egnahemsägare är inte på samma sätt som för bostadsrättsföreningar knutna till vissa årgångar. För en egnahemsägare uppkommer problem i stället om man vid en frivillig eller påtvingad försäljning inte kan få ut ett försäljningspris som räcker till att lösa befintliga lån och som också helst täcker insatt kapital.

Ett flertal faktorer har under nittiotalet påverkat den ekonomiska situationen för egnahemsägare. Situationen har dock stabiliserats under de senaste åren med ett minskande antal exekutiva egnahemsförsäljningar och en uppåtgående trend både vad gäller efterfrågan och priser, dock med stora regionala skillnader. Drygt 10 000 egnahem har sålts genom exekutiv försäljning under åren 1987 till 1998.

Genom bearbetning av datamaterial som erhållits från Lantmäteriverket och Venantius har beredningen försökt att ge en bild över hur stora förluster de hushåll gjort som tvingats sälja sina egnahem genom framför allt exekutiv försäljning. Datamaterialet

ger även en bild av regionala skillnader vad gäller exekutiva försäljningar. Sammanfattningsvis kan sägas att både det datamaterial som erhållits från Lantmäteriverket och från Venantius tyder på att många egnahemsägare fått sälja sina hem med betydande förluster. Många har också stora kvarstående skulder efter försäljningen. Överlag så tyder mycket på att egnahemsägare som tvingats sälja sin fastighet i många fall gjort större förluster än de bostadsrättshavare som förlorat insats eller köpeskilling på grund av ”sin” bostadsrättsförenings obestånd.

Rättssäkerhet, likabehandling och offentliga aktörer

Flera statliga myndigheter och bolag som Statens Bostadskreditnämnd, Venantius och Statens Bostadsfinansieringsaktiebolag är centrala aktörer vid konkurser och rekonstruktioner. Samtliga dessa aktörer är affärsdrivande i meningen att de gör marknadsmässiga bedömningar som underlag för sitt handlande. I detta sammanhang torde det finnas begränsat utrymme för andra hänsyn, t.ex. av bostadspolitisk eller bostadssocial karaktär. Under det tidigare bostadsfinansieringssystemet var kreditprövningen av nya bostadsprojekt i praktiken ringa eller obefintlig. Det kan nu uppfattas som en fördel att myndigheter och statliga bolag, som kan ses som en del av kreditmarknaden, har en renodlad roll. Härigenom får bl.a. hushållen en kvalificerad bedömning av kreditvärdigheten i bostadsbyggnadsprojekt. Mot bakgrund av denna kan hushållet göra en bättre riskbedömning i samband med köp av lägenhet eller byggande av småhus.

Kreditgivarnas, BKN:s samt kommunens (vid kommunalt borgensåtagande) bedömning av bostadsrättsföreningens eller egnahemsägarens obeståndssituation avgör i stort val av lösning och därmed också de ekonomiska konsekvenserna för de boende. Olik behandling av lika obeståndsfall kan inte uteslutas, där behandlingen är beroende av vilka som är aktörer.

Det har också framkommit att kommuner med borgensförbindelser hanterar obeståndsärenden olika. En del kommuner vill t.ex. inte gå med på rekonstruktioner då de anser att det kommu-

nala garantiansvaret först utlöses vid exekutiv försäljning, medan andra accepterar dessa lösningar.

Utfallet av obeståndsproblem har ändrats under 1990-talet. Den viktigaste förändringen kom i och med att BKN fick möjlighet att gå in i rekonstruktionslösningar. Det har också framkommit i samtal med aktörer på kreditmarknaden att erfarenheter över tid har medfört ändrat beteende och därmed andra lösningar. Detta har troligen medfört att de obeståndsärenden som lösts på senare tid har blivit fördelaktigare för de boende.

Slutsatser

Under arbetets gång har det blivit klart att de förslag som beredningen skulle kunna avge vad gäller bostadsrättsföreningars verksamhet skulle vara av den karaktär att de faller inom Bostadsättsutredningens (Ju 1996:10) uppdrag att lämna. Detta delbetänkande bör därför delvis kunna ses som ett underlag för Bostadsrättsutredningens arbete och bör kunna ge ökad förståelse för under vilka förutsättningar en bostadsrättsförening verkar och hur det drabbar enskilda boende när verksamheten inte fungerar ekonomiskt. Beredningen föreslår därför att detta delbetänkande av regeringen överlämnas till Bostadsrättsutredningen för att utgöra underlag i utredningens fortsatta arbete. I beredningens fortsatta arbete kan det i övrigt även finnas anledning att återkomma till det som framkommit i arbetet med detta delbetänkande.

Vad gäller egnahemsägares situation vid främst exekutiva försäljningar av bostaden kan beredningen konstatera att många hushåll har drabbats hårt av de ökade boendekostnader och andra förhållanden som av olika orsaker uppkom i början av 1990-talet. En översiktlig genomgång har visat att orsaken till exekutiva försäljningar av egnahem inte sällan har mera komplexa orsaker än de som leder till att en bostadsrättsförening kommer på obestånd. Beredningen väljer därför att inte komma med några förslag inom detta område.

Vad gäller kraven på de statliga myndigheter och bolag som är aktörer vid bostadsrättsföreningars och egnahemsägares obestånd

finner inte beredningen skäl för att ställa några ytterligare krav utöver de krav som redan i dag ställs.

Slutligen kan sägas att många hushåll, både de som bott i bostadsrätt och de som bott i egna hem, har drabbats hårt ekonomiskt och på andra sätt genom de obeståndssituationer som uppstått under 1990-talet.

1. Inledning

1.1. Uppdraget

Den boendesociala beredningen har i uppdrag (Dir. 1998:56) att följa utvecklingen på det bostadssociala området och föreslå åtgärder för att stödja särskilt utsatta grupper på bostadsmarknaden. I utredningsdirektiven nämns särskilt grupperna hemlösa samt psykiskt störda. Vidare nämns ekonomiskt svaga hushåll och ungdomars etablering som självständiga hushåll. Beredningen skall vara verksam till utgången av år 2000.

Beredningen skall som en särskild del av sitt uppdrag följa upp de bostadssociala effekterna av konkurser och rekonstruktioner som berör bostadsrättshavare och egnahemsägare. Uppföljningen bör, enligt direktiven, innefatta en redovisning av hur rekonstruktioner och konkurser inverkar på hushållens möjligheter att bo kvar i bostaden samt hur boendekostnaderna påverkas. Beredningen skall även analysera om kraven på rättssäkerhet och lika behandling tillgodoses i förfarandet fram till dess att skulderna har reglerats och ett ärende om ackord, konkurs eller exekutiv försäljning avslutats.

Vidare har beredningen i uppdrag att söka bilda sig en uppfattning om hur stort problemet med oseriösa bostadsförmedlare är. I samband med detta skall beredningen bedöma om det är motiverat med någon form av samhällskontroll och ökat konsumentskydd vid yrkesmässig förmedling av hyreslägenheter. Dessa två deluppdrag skall redovisas till regeringen senast den 1 juni 1999.

Beredningen har under arbetet med delbetänkandet lämnat särskilda uppdrag åt Statistiska centralbyrån, Lantmäteriverket, Advokatfirman Vinge AB samt jur. kand. Håkan Albrecht.

1.2. Avgränsning och problemförståelse

Att ett hushåll får svårigheter med att klara sin privatekonomi och därmed sina boendekostnader kan ha många orsaker. Beredningen har dock valt att framför allt fokusera på obeståndssituationer som är orsakade av faktorer som det enskilda hushållet endast har en liten möjlighet att förutse, kontrollera eller påverka. Som exempel på detta kan nämnas förändringar i de offentliga stödsystemen, oförutsedda ränteförändringar eller förlust av arbete. Som bostadsrättshavare är man inte heller bara beroende av sin egen privatekonomiska situation, utan även av bostadsrättsföreningens ekonomi.

Den Bostadsrättsutredning (Ju 1996:10), som verkar parallellt med den Boendesociala beredningen, har utredningsuppgifter som delvis tangerar denna berednings. I bostadsrättsutredningens uppdrag ingår att göra en översyn av vissa delar av bostadsrättslagen, då bl.a. att utvärdera det regelverk i bostadsrättslagen som syftar till att förhindra ekonomiskt osunda bostadsföretag. I detta ingår att ”undersöka hur de nuvarande reglerna om ekonomiska planer har fungerat i praktiken och att förutsättningslöst ta ställning till om några ändringar i systemet är påkallade”, ”utvärdera om det nuvarande regelverket har visat sig kunna garantera oberoende och kompetenta intygsgivare”, ”överväga om det bör ställas krav på att någon av föreningens revisorer alltid skall vara auktoriserad eller godkänd”. Utredaren skall lämna rapport senast den 31 december 1999. Den Boendesociala beredningens uppdrag handlar dock i första hand om att beskriva hur obeståndssituationerna drabbat de enskilda hushållen och inte primärt om att föreslå åtgärder, vilket är bostadsrättsutredningens uppdrag.

1.3. Förutsättningarna för boendet

Den ekonomiska utvecklingen under 1980- och 90-talen med bl.a. avreglering och internationalisering av kreditmarknaden samt skatteomläggning har haft en stor påverkan på hushållens inkomster och därmed möjligheten att efterfråga bostadstjänster.

Under andra halvan av 1980-talet ökade likviditetstillgången i samhället starkt bl.a. genom den avreglering av kreditmarknaden som var fullt genomförd år 1989. Kredittillgången i samhället ökade. Samtidigt medgav skattesystemet en hög avdragsrätt för räntor. Den nominella räntenivån var hög men den höga inflationen medförde i praktiken en negativ realränta efter skatt. Detta sammantaget ledde till en ökad efterfrågan på fastigheter, både flerfamiljshus och egna hem, vilket i sin tur ledde till kraftigt höjda fastighetspriser. Det rådande bostadsfinansieringssystemet medgav en belåningsgrad på upp till 95 och i vissa fall 100 procent.

År 1990 genomfördes en skattereform som bl.a. innebar att värdet av avdragsrätten för ränteutgifter minskades. Inflationstakten föll kraftigt under 1992 men de nominella räntorna föll inte i samma takt. Detta medförde att realräntan efter skatt blev positiv för första gången under efterkrigstiden. Likaså minskade omfattningen av de statliga subventionerna. Sammantaget ledde detta till ökande boendekostnader för hushållen i samtliga boendeformer.

1.3.1. Statens stöd till bostadsfinansieringen, fastighetsbeskattningen

Under början av 1990-talet genomfördes betydande förändringar i de statliga stöden till bostadsfinansieringen. I det följande görs en översiktlig genomgång av de viktigaste systemen och förändringarna i dessa. Dessutom beskrivs fastighetsbeskattningen.

1.3.1.1 Översikt över dagens system

Ny- och ombyggnation av bostäder finansieras i dag till övervägande del genom lån på kreditmarknaden. Bolåneinstituten ger normalt lån mot pantsäkerhet upp till ca 75 procent av uppskattat marknadsvärde. För lån i säkerhetsläget ovanför bottenlånen, upp till 100 procent av fastighetens pantvärde, kan staten bevilja en kreditgaranti enligt vissa regler. De garanterade lånen ges sedan av kreditinstituten mot säkerhet i fastigheten på samma sätt som bot-

tenlånen. Systemet med en statlig kreditgaranti infördes den 1 januari 1992. I tidigare system med start ända från 1940-talet finansierades dock merparten av topplånen med statliga bostadslån vilket innebär att merparten av bostadsbeståndet finansierats genom det äldre systemet med statliga bostadslån.

Staten subventionerar en del av räntekostnaderna för nybyggda bostäder samt för större ombyggnader av äldre bostäder genom räntebidragssystemet. Avsikten är att utjämna kapitalkostnaderna mellan olika åldrar enligt den s.k. paritetsprincipen.

Egnahemsägare med lån i fastigheten kan genom skatteavdrag tillgodoräkna sig en skatteminskning motsvarande 30 procent av räntekostnaderna. För att uppnå syftet med kostnadsneutralitet mellan olika upplåtelseformer erhåller ägare av hyres- och bostadsrättsfastigheter räntebidrag i motsvarande mån.

Fastighetsskatten omfattar samtliga äldre fastigheter. Nybyggda fastigheter är befriade från fastighetsskatt under de första fem åren och under de följande fem åren betalas halv fastighetsskatt. Efter tio år betalas full fastighetsskatt.

1.3.1.2 Räntebidrag i dagens system

Räntebidrag är ett statligt stöd som ges till bostadsbyggande. Bidraget lämnas till räntekostnader för bygget. I dagens system är räntebidraget frikopplat från finansieringsformen. Det krav på att projektet erhållit statliga bostadslån som gällde före år 1992 är borta.

Räntebidraget beräknas utifrån ett bidragsunderlag som be-

räknas utifrån schablonbelopp. Hur bidragsunderlaget beräknas beror i huvudsak på när projektet färdigställs. Om ett nybyggnadsprojekt färdigställs före år 2000 är schablonbeloppen för beräkning av bidragsunderlaget 13 000 kr per m2upp till och med 35 m2bostadsyta, därefter 6 000 kr per m2 upp till och med 120 m2. Bidragsunderlaget kan högst bli 965 000 kr per lägenhet. Om nybyggnadsprojektet färdigställs fr.o.m. år 2000 beräknas bidragsunderlaget med ett schablonbelopp på 11 000 kr per m2 för bostadsyta upp till och med 35 m2. Om bostadsytan är större minskas

underlaget för varje ytterligare kvadratmeter med 35 kr. Minskningen ska i dessa fall göras för den totala bostadsytan. Detta innebär att bidragsunderlaget högst kan bli 963 000 kr per lägenhet. En schablonberäknad räntekostnad fastställs sedan genom att subventionsräntan multipliceras med bidragsunderlaget. Subventionsräntan fastställs veckovis av Boverket utifrån ett räntegenomsnitt för obligationer på kreditmarknaden med fem års återstående löptid. Den fastställda subventionsräntan för en enskild fastighet gäller sedan fem år framåt.

Räntebidraget omfattar en procentuell andel av den schablonberäknade räntekostnaden. Bidragsandelen minskas sedan årligen med i förväg fastställda procentsatser. Även den procentuella andel som räntebidraget startar på minskar för varje år. Detta innebär exempelvis att projekt som påbörjades år 1994 får ett lägre räntebidrag under det första året jämfört med projekt som startades år 1993. Nertrappningen innebär att räntebidraget upphör för egnahem efter ca åtta år. För hyres- och bostadsrättshus pågår nertrappningen av bidragsandelen tills en nivå på 30 procent nås, vilket även här tar ca 8 år. Denna skillnad förklaras av att egnahemsägare genom avdrag får en skatteminskning motsvarande 30 procent av sina räntekostnader. Genom detta uppnås likvärdighet mellan de olika upplåtelseformerna. För egnahem som påbörjats fr.o.m. år 2000 utgår inget räntebidrag samtidigt som bidragsandelen för hyres- och bostadsrättshus ligger konstant på 30 procent.

1.3.1.3 Räntebidrag enligt äldre bestämmelser

Det äldre räntebidragssystemet berör hus som byggts eller byggts om med statliga lån som betalats ut under 1991 eller tidigare. År 1992 var ett mellanår

  • det gamla systemet började omvandlas

1991 men fann inte en mer slutlig form förrän 1993. I det äldre systemet var det ett krav att låntagaren beviljades ett statligt bostadslån för att erhålla räntebidrag. Räntebidrag lämnades för beräknade räntekostnader för bidragsberättigade bostadslån och lån hos andra kreditgivare (bottenlån).

Räntebidraget utgör skillnaden mellan räntekostnaden vid en fastställd subventionsränta och en s.k. garanterad ränta. Den garanterade räntan är den räntekostnad som fastighetsägaren betalar medan staten med räntebidraget betalar mellanskillnaden upp till subventionsräntans nivå. Systemet innebär att staten tar ränterisken då fastighetsägaren enbart svarar för räntekostnaden upp till den garanterade räntans nivå.

Under det första bidragsåret, som började när bostadslånet betalades ut, fastställdes den garanterade räntesatsen till en viss nivå. Därefter höjs den årligen med för närvarande 0,35 procentenheter. För nybyggda hyres- och bostadsrättshus i de s.k. krisårgångarna (dvs. där bostadslånet betalats ut fr.o.m. den 1 januari 1989) höjs den garanterade räntesatsen med 0,10 procentenheter i stället för med 0,35 procentenheter under perioden den 1 september 1998

31 augusti 1999. När den garanterade räntan vid ett omsättningstillfälle överstiger den då gällande subventionsräntan upphör räntebidraget.

Reglerna för räntebidrag i det äldre systemet ändrades år 1993. I det äldre systemet medförde t.ex. extra amorteringar eller förtida inlösen av lån att räntebidraget reducerades eller upphörde. Detta fick till följd att räntebidraget upphörde till en fastighet efter en exekutiv försäljning där det statliga lånet reducerats eller helt bortfallit. De nya reglerna innebär att räntebidraget ges enligt en schablonmässigt beräknad räntekostnad oavsett faktisk belåning. Detta innebär exempelvis att en bostadsrättsförening som rekonstruerats genom en nedskrivning av låneskulden kan erhålla ett oförändrat räntebidrag.

1.3.1.4 Statliga bostadslån

Det äldre systemet med statliga bostadslån upphörde den 1 januari 1992 och efter denna tidpunkt sker all finansiering på den allmänna kreditmarknaden. Regelverket för de statliga bostadslånen har varierat över tiden. Statliga bostadslån som togs före den 1 juli 1985 finansierades via statsbudgeten med bostadsstyrelsen och länsbostadsnämnderna som förvaltare. Från den 1 juli 1985 finan-

sierade Statens Bostadsfinansieringsaktiebolag, SBAB, lånen via upplåning på kapitalmarknaden. Sedan den 1 januari 1992 gäller samma villkor för de statliga bostadslånen som för övriga bostadslån. SBAB omstrukturerades den 1 juli 1995 i syfte att vara ett kreditinstitut som verkar på marknaden under samma villkor som övriga kreditinstitut. Den lånestock med statligt finansierade lån som innebar en hög risk för kreditförluster övertogs av Venantius, ett nybildat statligt helägt bolag. Venantius bildades med huvuduppgiften att förvalta och avveckla de statliga risklånen samt att hantera obestånd och kreditförluster. Verksamheten startade den 1 juli 1995.

I det äldre systemet med statliga bostadslån skedde finansieringen av bostäderna med bottenlån på kreditmarknaden upp till 70 procent av pantvärdet, där pantvärdet motsvarade den godkända produktionskostnaden. Beräkningsgrunden för lånen har varierat över tiden, men i princip byggde den på faktisk produktionskostnad under åren 1980 till 1992. De statliga lånen lämnades normalt med 25 till 30 procent av det beräknade låneunderlaget. Villkoren varierade något beroende på upplåtelseform och fastighetsägarkategori. Kreditrisken låg på topplånet och bottenlånet var normalt utan risk. Om topplån skulle beviljas eller ej prövades av länsstyrelsen och deras föregångare länsbostadsnämnden. Det avgörande för om lån skulle beviljas var i praktiken om produktionskostnaden var godtagbar. En kreditriskprövning ingick också men den medförde sällan avslag. När väl topplån beviljats förelåg sällan svårigheter att få bottenlån. Bottenlångivarnas kreditriskprövning var sannolikt begränsad i förlitan på att risken låg på topplånet. Dessutom förekom i relativt stor omfattning kommunal borgen som säkerhet för både topplån och bottenlån. Bl.a. kunde bostadsrättsföreningar få lån på upp till 29 procent av låneunderlaget mot annars 25 procent mot att kommunen gick i borgen. I vissa fall var kommunal borgen ett krav för att statligt bostadslån skulle beviljas. I fråga om bostadslån för egnahem krävdes att kommunen hade åtagit sig att svara för en förlust på lånet intill ett belopp som motsvarar 40 procent av låneskulden vid förlusttillfället. Med kommunal borgen förelåg enligt bedömning inte någon kreditrisk och inte heller svårighet att få bottenlån.

1.3.1.5 Statlig kreditgaranti

Staten kan lämna en kreditgaranti för topplånen i nybyggda bostäder och för större ombyggnader av äldre bostäder. Statens bostadskreditnämnd, BKN, inrättades den 1 januari 1992 och har till uppgift att administrera kreditgarantin. Systemet infördes som ersättning för de tidigare statliga bostadslånen.

Garanti kan lämnas för nybyggnad av småhus eller flerbostadshus och ombyggnad av flerbostadshus. Kreditgarantin kan lämnas endast för hus som är färdigställt och som beviljats statligt räntebidrag enligt 1992 eller senare års regler. För egnahem lämnas inte räntebidrag om huset påbörjas efter år 1999 men kreditgaranti kan ändå lämnas under vissa förutsättningar. Någon kreditgaranti lämnas således inte för lån under byggtiden. En ytterligare förutsättning är att låntagaren långsiktigt bedöms kunna betala löpande utgifter för fastigheten.

Storleken på garantin bestäms av det s.k. garantiunderlaget. Detta schablonberäknas och motsvarar i princip bidragsunderlaget till räntebidragen. En kreditgivare kan få en kreditgaranti som motsvarar 30 procent av garantiunderlaget. För projekt som påbörjades under åren 1993–1995, liksom i vissa andra fall, gäller dock 40 procent av garantiunderlaget.

Garantin lämnas mot säkerhet av panträtt i fastigheten. Panträtten grundas på ett pantvärde som motsvaras av garantiunderlaget plus eventuella tillägg för t.ex. lokaler. Det garanterade lånet skall ligga i direkt anslutning till lån som endast har pant i fastigheten som säkerhet. Garantilånets säkerhetsläge beror således på långivarens värdering men maximeras av pantvärdet. Produktionskostnader därutöver får fastighetsägaren finansiera genom egen insats eller s.k. topplån.

Kreditgivaren betalar en årlig avgift motsvarande 0,5 procent av det garanterade beloppet till Statens bostadskreditnämnd.

Ersättning ur den statliga kreditgarantin betalas främst ut om panten realiserats genom att fastigheten sålts. Sedan den 1 juli 1995 har dock Statens bostadskreditnämnd möjlighet att betala ut ersättning till kreditgivarna även om panten inte realiserats. Denna möjlighet infördes för att underlätta rekonstruktioner av främst

bostadsrättsföreningar på obestånd genom att BKN svarar för en del av kreditinstitutens förluster. För att BKN skall kunna gå in i en rekonstruktion måste dock vissa villkor vara uppfyllda. Dels måste låntagaren vara eller förväntas komma på obestånd genom omständigheter som ligger utanför låntagarens kontroll. I en bostadsrättsförening kan det exempelvis handla om tomma lägenheter som inte går att sälja eller hyra ut till kostnadstäckande hyror. Dels måste förlusterna för BKN bli påtagligt lägre än vid en försäljning.

1.3.1.6 Fastighetsskatt

Fastighetsskatt tas ut på bostadsfastigheter, såväl hyres- och bostadsrättsfastigheter som egna hem, och tas ut som en andel av taxeringsvärdet. För nybyggda bostadsfastigheter betalas ingen fastighetsskatt de första fem åren. Följande fem år betalas halv fastighetsskatt och efter tio år full fastighetsskatt. Skattesatsen höjdes fr.o.m. den 1 januari 1996 från 1,5 till 1,7 procent av taxeringsvärdet. Fr.o.m. den 1 januari 1998 är skattesatsen åter 1,5 procent. En fastighets taxeringsvärde skall i princip vara 75 procent av marknadsvärdet. Ett s.k. basvärde fastställs vid en allmän fastighetstaxering vart sjätte år. Taxeringsvärdet omräknas under mellanliggande år genom att det åsatta basvärdet multipliceras med ett omräkningstal som baseras på den allmänna prisutvecklingen inom ett prisutvecklingsområde. Syftet med omräkningsförfarandet var att undvika kraftiga höjningar vart sjätte år och i stället få till stånd stegvisa höjningar. Den genomsnittliga upptaxeringen vid 1996 års taxering uppgick till 26 procent för småhus. Tillsammans med höjningen av skattesatsen med 0,2 procentenheter uppgick skattehöjningen i genomsnitt till ca 40 procent.

Omräkningsförfarandet utsattes från början för skarp kritik och den årliga omräkningen av taxeringsvärdena genomfördes inte för 1997, 1998 eller 1999 års taxeringar. I 1999 års ekonomiska vårproposition föreslås att den årliga omräkningen inte heller genomförs för år 2000.

En utredning tillsattes år 1996 för att se över taxeringsförfarandet och år 1998 tillsattes en annan utredning med uppdrag att se över hela fastighetsbeskattningen.

Fr.o.m. 1999 års taxering sänktes fastighetsskatten tillfälligt för bostadshyreshus till 1,3 procent. I 1999 års ekonomiska vårproposition föreslås att detta skall gälla även för taxeringen år 2000.

1.3.2. Bostadsmarknaden

Folk- och bostadsräkningen, som är en totalundersökning, ger uppgift om det totala bostadsbeståndet i landet. Den senaste folkoch bostadsräkningen är från år 1990. Totalt i riket fanns år 1990 drygt 4 miljoner lägenheter, vilket innefattar både småhus (46%) och flerbostadshus (54%).

Tabell 1.1 Antal lägenheter i bostadsbeståndet, 1000-tal.

År Totalt antal Andel i brf 1960 2 675 11% 1970 3 181 14% 1980 3 670 16% 1990 4 043 17%

Källa: SCB, FoB.

I tabell 1.2 nedan redovisas antalet färdigställda lägenheter och därav bostadsrätter under åren 1985 till 1998. Nybyggnationen nådde sin höjdpunkt under åren 1989 till 1992 med sammanlagt över 230 000 färdigställda lägenheter, varav drygt 70 000 bostadsrättslägenheter. Som framgår av tabellen var en hög andel, jämfört med föregående och efterföljande år, av dessa lägenheter småhuslägenheter.

Tabell 1.2 Färdigställda lägenheter efter upplåtelseform

År Totalt Därav bostadsrätt

Andel br i flerbostadshus

Andel br i småhus

1985 32 932

9 455

65%

35%

1986 28 791

8 049

63%

37%

1987 30 884

9 864

56%

44%

1988 40 575

12 800

51%

49%

1989 50 402

16 986

52%

48%

1990 58 426

18 458

52%

48%

1991 66 886

18 403

49%

51%

1992 57 319

16 607

56%

44%

1993 35 088

11 664

65%

35%

1994 21 630

4 346

65%

35%

1995 12 678

1 428

73%

27%

1996 13 126

2 203

79%

21%

1997 13 007

3 065

75%

25%

Källa: SCB, bostadsbyggnadsstatistik (totalundersökning).

Den kartläggning av kommunernas bedömning av bostadsmarknadsläget som Boverket gör årligen kan vara av intresse för att belysa nuläge och utveckling i olika delar av landet. I Boverkets analys år 1998 konstateras att läget på bostadsmarknaden sedan 1993 varit tämligen statiskt. År 1998 anger 20 kommuner (7%) att man har en bristsituation, en ökning från 10 bristkommuner år 1993. 56 kommuner, eller 19 procent, bedömer att bostadsmarknaden är i balans. Den procentuella andelen har här pendlat kring 20 procent sedan år 1993. Övriga drygt 200 kommuner hade alltså ett överskott av bostäder i hela kommunen. Boverkets redovisning av kommunernas bedömning av brist/balans/överskott på bostadsmarknaden från år 1983 och framåt visar även på att mycket snabba förändringar kan ske Mellan åren 1984 och 1988 ökade antalet bristkommuner dramatiskt, från knappt 50 till ca 225. Överskottskommunerna minskade under samma period från knappt 150 till någon enstaka. Under perioden 1990 till

1993 vek efterfrågan ännu snabbare än den tidigare uppgången. År 1993 hade bristkommunerna minskat till ett tiotal och överskottskommunerna ökat till ca 200. Utvecklingen speglar de förändringar i samhällsekonomin som inträffat under perioden.

Figur 1.1 Bostadsmarknadsläge åren 1983 till 1999.

XX

0 50 100 150 200 250

-83 -84 -85 -86 -87 -88 -89 -90 -91 -92 -93 -94 -95 -96 -97 -98 -99

År

Brist

Balans

Överskott Övr/bortfall

Antal kommuner

Källa: Boverket.

Det finns omkring 1,5 miljoner taxerade småhusenheter i landet. Nyproduktionen av egnahem har minskat successivt på samma sätt som för den totala nyproduktionen. Tabell 1.3 nedan visar prisutvecklingen på småhus samt antalet omsatta småhus på andrahandsmarknaden under åren 1986 till 1998. Som framgår av tabellen föll priserna kraftigt under åren 1992 och 1993. Under samma period minskade även antalet omsatta småhus.

Tabell 1.2. Småhus. Prisutveckling samt omsättning på andrahandsmarknaden.

År Prisutv. Årlig procentuell prisförändring i procentenh.

Antal omsatta på andrahandsmarknaden, 1000-tal

1986

+6%

61

1987

+13%

59

1988

+18%

63

1989

+17%

63

1990

+12%

57

1991

+7%

62

1992

-9%

33

1993

-11%

35

1994

+5%

43

1995

+1%

42

1996

+1%

49

1997

+7%

55

19981

+9%

49

Källa: SCB.1Preliminära uppgifter för 1998.

2. Boendesociala effekter av konkurser och rekonstruktioner

2.1. Omfattning av olika obeståndstyper under 90-talet

Under 1990-talet har många bostadsrättsföreningar med nyare fastigheter fått ekonomiska problem. Drygt 500 bostadsrättsföreningar har gått i konkurs, ett fenomen som är i stort sett nytt för detta årtionde. Samtidigt har antalet personliga konkurser liksom antalet exekutiva försäljningar av småhus ökat markant. Vad gäller bostadsrättsföreningskonkurser har flertalet inträffat relativt sent under 1990-talet. För personliga konkurser och exekutiva försäljningar nåddes dock kulmen under första halvan av 1990-talet.

2.1.1. Bostadsrättsföreningar i konkurs

Antalet bostadsrättsföreningar som gått i konkurs alternativt trätt i likvidation hittills under 1990-talet uppgår till drygt 500 stycken. Statistiken samlas in av AB Bostadsgaranti1 genom att kungörelser om konkurser och likvidationer registreras löpande. Även namnet på föreningen registreras och utav detta kan utläsas om föreningen tillhört någon av riksorganisationerna eller om den varit fristående. Det framgår att tretton procent tillhört Riksbyggen, sju procent HSB och en procent SBC. Övriga 79 procent har varit fristående.

1 AB Bostadsgaranti lämnar garantier till bostadskonsumenter vid nyproduktion av egnahem och bostadsrättslägenheter. Vid nybyggnation av bostadsrätter kan bl.a. garantier lämnas för förskott och insatser samt ett åtagande om att fullfölja projektet om byggföretaget skulle gå i konkurs. Staten och Byggentreprenörerna, byggföretagens branschorganisation, äger Bostadsgaranti med lika delar. Verksamheten startade 1962.

Statistiken bör dock tolkas med försiktighet då det inte är säkert att organisationstillhörighet angetts i samtliga kungörelser. Detta gäller antagligen framför allt bostadsrättsföreningar som inte bildats inom ramen för Riksbyggens eller HSB:s verksamhet, men som i ett senare skede förvaltats av någon av dessa organisationer. Dock bör den tolkningen kunna göras att minst så här stor andel av föreningarna har tillhört någon av dessa organisationer. Hur många rekonstruktioner som genomförts är däremot oklart. Oftast utgörs rekonstruktionen av en överenskommelse mellan fordringsägarna och bostadsrättsföreningen om en nedskrivning av skulderna eller ändrade betalningsvillkor i övrigt.

Tabell 2.1 Bostadsrättsföreningar i konkurs/likvidation.

År

Antal

1986

1989

7

1990

1

1991

6

1992

16

1993

42

1994

91

1995

34

1996

72

1997

122

1998

129

1999, t.o.m. april

27

Totalt

547

Källa: AB Bostadsgaranti.

2.1.2. Konkurser och exekutiva fastighetsförsäljningar

Som framgår av tabellen nedan nådde det totala antalet konkurser, både vad gäller fysiska och juridiska personer, sin höjdpunkt under 1992. De bostadsrättsföreningar som gått i konkurs ingår som en

delmängd i juridiska personers konkurser. Det går inte ur tillgängligt material att dra några slutsatser om orsaken till konkursen. Vad gäller exekutiva försäljningar av fastigheter nåddes höjdpunkten under år 1993.

Tabell 2.2 Antalet inträffade konkurser under 1990-talet.

År Fysiska personer Juridiska personer 1990 2 546 8 115 1991 3 119 15 131 1992 3 627 19 081 1993 3 104 16 805 1994 2 981 12 888 1995 2 530 10 261 1996 2 351 9 964 1997 2 067 9 167 1998 1 881 7 624

Källa: RSV. T.o.m. 1992 avses registrerade konkurser. Fr.o.m. 1993 avses av domstol beslutade konkurser.

Tabell 2.3 Antalet exekutiva fastighetsförsäljningar.

År

Totalt därav under hand

1988

683

113

1989

618

67

1990

548

73

1991

1 030

167

1992

1 961

201

1993

3 390

514

1994

3 915

618

1995

3 776

911

1996

2 462

808

1997

1 759

458

1998

904

171

Källa: RSV.

De uppgifter som redovisas i detta avsnitt gäller samtliga typer av fastigheter. Uppgifter om exekutiva försäljningar av egnahem redovisas särskilt under avsnitt 2.6.

2.2. Regelverket

Regleringen av en bostadsrättsförenings verksamhet görs framför allt genom bostadsrättslagen (1991:614). Här regleras vad som gäller för bildandet av en bostadsrättsförening, frågor om styrelsens ansvar m.m. När en bostadsrättsförening eller en privatperson kommer på obestånd griper den obeståndsrättsliga lagstiftningen in. Lägenheterna i en bostadsrättsförening övergår efter avslutad konkurs till att bli hyreslägenheter och för de boende gäller då hyreslagstiftningens regler.

2.2.1. Obeståndsrätten

Redogörelsen för gällande rätt är uppdelad enligt följande. Inledningsvis kommer den obeståndsrättsliga lagstiftningen att gås igenom översiktligt som en orientering inför den fortsatta framställningen. Därefter kommer delar av den beskrivna regleringen att appliceras på den boendesociala problematiken.

2.2.1.1 Utmätning

Frågan om utmätning är närmast aktuell vad gäller exekutiv försäljning av ett egnahem på grund av en privatpersons obestånd.

Då en gäldenär inte betalar en klar och förfallen skuld kan borgenären vända sig till kronofogdemyndighet med begäran om utmätning. Utmätning innebär i korthet att delar av gäldenärens egendom tas i mät till täckande av skulden. Reglerna om utmätning återfinns i utsökningsbalken.

Utmätningen går, mycket förenklat, till så att kronofogdemyndigheten genomför förrättning hos gäldenären genom att krono-

fogdemyndigheten undersöker vilka tillgångar som finns och sedan omhändertar egendom motsvarande skuldens storlek. Vid behov kan tvångsmedel användas, t.ex. kan polishandräckning begäras. Egendomen säljs sedan på exekutiv auktion och borgenären får betalt ut köpeskillingen; eventuellt överskott återlämnas till gäldenären.

Utmätning faller under begreppet specialexekution vilket syftar på att det är en borgenär som agerar för att få betalt för en speciell skuld. För att utmätning skall bli aktuell krävs att borgenären kan visa upp en exekutionstitel avseende skulden, dvs. dokumentation som styrker skuldens existens och storlek.2 Exempel på exekutionstitlar är domstols beslut, utslag eller dom; skiljedom och förlikning stadfäst av domstol.3 Kravet på exekutionstitel beror bl.a. att utmätningsförfarandet inte skulle vara effektivt om kronofogdemyndigheten måste pröva varje ansökan om utmätning materiellt. Vidare är det inte avsett att en borgenär skall kunna använda kronofogdemyndigheten för att driva in fordringar som är tvistiga eller oklara i övrigt.

Det är kronofogdemyndigheten som genomför utmätningen, domstol är i normalfallet inte inblandad eftersom skulden redan prövats innan exekutionstiteln utfärdades.

2.2.1.2 Konkurs

Konkurs benämns även generalexekution eftersom den innebär att samtliga gäldenärens tillgångar tas omhand för samtliga borgenärers räkning. Om utmätning används främst då gäldenären kan men inte vill betala, innebär en konkurs alltid att gäldenären inte kan betala sina skulder i takt med att dessa förfaller till betalning eftersom han är på obestånd. Obestånd är alltså ett tillstånd där gäldenären inte har medel tillgängliga att betala sina fordringar i tid, vilket inte skall förväxlas med insufficiens som innebär att gäldenärens skulder överstiger tillgångarna. För att en gäldenär

2 UB 1:1.3 Se vidare UB 3:1.

skall försättas i konkurs krävs även att obeståndet inte är helt tillfälligt.4

Ett centralt syfte med en konkurs är att likställa samtliga borgenärer så de får utdelning i proportion till sin fordran. Det ligger i obeståndssituationens natur att samtliga borgenärer inte får full täckning för sina fordringar. Således blir likhetsprincipen snarast ett sätt att fördela förluster på ett rättvist sätt. Reglerna om förmånsrätt i Förmånsrättslagen (1970:979) utgör undantag från principen om borgenärernas likställighet. Förmånsrättslagen är för närvarande föremål för reformarbete (SOU 1999:1).

Konkurs innebär att gäldenären omedelbart förlorar rådigheten över all sin egendom. Istället råder konkursförvaltaren över denna såsom konkursboets ställföreträdare.5 Konkursutbrottet innebär även att borgenärerna inte längre kan initiera specialexekutiva åtgärder mot gäldenären avseende betalningsanspråk.6 Avsikten därmed är att undvika kapplöpning mellan borgenärerna om gäldenärens sista tillgångar. Undantag görs emellertid dels för sådan egendom som är belastad med panträtt, och som borgenärerna därför inte konkurrerar om, dels för vissa familjerättsliga fordringar.7

Till skillnad från förfarandet vid utmätning administreras konkursen inte av kronofogdemyndigheten. Konkursen handläggs av en fristående konkursförvaltare som förordnas av tingsrätten i samband med konkursutbrottet. Till förvaltare kan utses vem som helst som uppfyller konkurslagens krav på erfarenhet och kun skap.8 I de flesta fall förordnas emellertid en välrenommerad affärsadvokat som har den nödvändiga kunskapen och organisationen. Eftersom konkursförvaltning kräver specialistkunskaper utses vanligen förvaltare ur en relativt begränsad krets av jurister.

Kronofogdemyndigheten övervakar konkursförvaltarens arbete via tillsynsmyndigheten i konkurser som bl.a. yttrar sig över förvaltarens arvode och konsulteras inför mera väsentliga åtgärder i

4 1:2 KL.5 3:1 KL.6 3:7 KL.7 De senare finns uppräknade i UB 7:19.8 Se 7 kap. KL.

konkurshanteringen. Tillsynsmyndigheten skall även höras innan tingsrätten utser konkursförvaltare. Konkursförvaltare tar även hjälp av kronofogdemyndigheten t.ex. vid avyttrande av fast egendom genom exekutiv auktion eller för indrivande av fordringar till konkursboet. Konkursförvaltningen är emellertid en privaträttslig hantering och konkursförvaltaren kan sägas arbeta för såväl rätten som borgenärskollektivet.

Konkursförvaltarens skyldigheter regleras i konkurslagen.9 Förvaltaren skall inledningsvis upprätta en bouppteckning över konkursboets tillgångar och skulder per konkursdagen som skall beedigas av konkursgäldenärens ställföreträdare, i normalfallet inför den tingsrätt som är konkursdomstol. Vidare skall förvaltaren upprätta en förvaltarberättelse i vilken orsakerna till obeståndet och tidpunkt för dess inträde skall redovisas liksom innehålla uppgift om aktiebolagslagens kapitalskyddsregler överträtts, om det kan misstänkas att det förekommit brottslig verksamhet, om likvidationsplikt förelegat på grund av kapitalbrist10 samt innehålla information om bokföringens utseende. I konkurslagen finns vidare regler om återvinning, vilka innebär att sådana transaktioner som skett före konkursutbrottet, som på ett otillbörligt sätt gynnar viss borgenär framför de övriga skall gå åter om vissa angivna förutsättningar är uppfyllda.11 Möjligheten att återvinna rättshandlingar i konkursen är ett utflöde av principen om borgenärernas likställighet. Slutligen skall förvaltaren fördela de medel som influtit till konkursboet mellan borgenärerna.

Konkursen avslutas i och med att tingsrätten fastställer förvaltarens utdelningsförslag eller avskriver konkursen om utdelning är aktuell.

97 kap. KL.10 Enligt 13 kap. Aktiebolagslagen.11 Se 4 kap. KL.

2.2.1.3 Företagsrekonstruktion/ackord

Då en gäldenär drabbas av likviditetsproblem kan man, för att undvika konkurs och den värdeförstöring det innebär, försöka genomföra någon form av rekonstruktion. En rekonstruktion kan ske genom det relativt nya förfarandet företagsrekonstruktion eller underhand genom en formlös uppgörelse med borgenärerna. I och med att möjligheten till företagsrekonstruktion skapades 1996 avskaffades ackordslagen och därmed möjligheten att genomföra tvångsackord utom rekonstruktion eller konkurs.

Den bärande tanken med företagsrekonstruktion och ackord är att alla inblandade tjänar på att undvika konkurs. Borgenärerna får bättre utdelning än vid en konkurs eftersom ett konkursbos tillgångar ofta försäljs till underpriser och näringsidkarens rörelse lever vidare. I praktiken är emellertid en företagsrekonstruktion svår att genomföra eftersom det är svårt att bibehålla tillräcklig likviditet under förfarandets gång. Det är inte ovanligt att företagsrekonstruktioner slutar med konkurs.

Enligt lagen (1996:764) om företagsrekonstruktion kan en näringsidkare som är i ekonomiskt trångmål ansöka hos tingsrätten om företagsrekonstruktion.12 Lagstiftarens val av uttrycket ”näringsidkare” innebär att alla associationsformer kan komma i fråga för rekonstruktion förutsatt att de är näringsidkare, men det innebär samtidigt att det inte finns någon speciell associationsform som garanterar möjligheten till företagsrekonstruktion enligt lagen.

En rekonstruktion enligt denna lag innebär att gäldenären tillåts ställa in sina betalningar i tre månader under vilken tid borgenärerna är förhindrade att vidta exekutiva åtgärder.13 Under den tidsfrist som skapas kan gäldenären omorganisera sin verksamhet och försöka driva igenom en ackordsuppgörelse med sina borgenärer.

Rekonstruktionen administreras av en rekonstruktör som förordnats av tingsrätten i sammanband med beslutet att inleda rekonstruktion. Rekonstruktören kan i viss mån liknas vid en konkurs-

12 Lagen om företagsrekonstruktion (LFR) 1:2.13 Se 2:10a KL samt 2:12 LFR som dock innehåller samma undantag från utmätningsförbudet som i konkurs.

förvaltare, men med ett begränsat ansvar eftersom gäldenären behåller rådigheten över sin egendom. Det kan antas att ungefär samma krets av jurister som kommer i fråga som konkursförvaltare även är aktuella som företagsrekonstruktörer då uppdragen uppvisar vissa likheter och kräver liknande kunskaper och organisation. Kronofogdemyndigheten utövar inte samma inflytande som vid konkurshanteringen Istället övervakas handläggningen av borgenärerna genom en speciellt borgenärskommitté, som rekonstruktören skall hålla informerad.

Företagsrekonstruktion innebär till skillnad från konkursen att gäldenären behåller rådigheten över sin verksamhet, dock med vissa viktiga inskränkningar. Exempelvis har gäldenären inte rätt att skuldsätta sig ytterligare eller ingå nya avtal utan rekonstruktörens tillstånd.

I praktiken eftersträvas någon form av ackordsuppgörelse i de flesta rekonstruktioner som genomförs eftersom organisatoriska förändringar sällan ensamt kan lyfta näringsidkaren ur krisen. Med ackord avses huvudsakligen ett förfarande där borgenärerna, frivilligt eller tvångsmässigt, skriver ner sina fordringar mot gäldenären med en viss procentsats. Ett ackord behöver emellertid inte innebära att borgenärernas fordringar reduceras, i vissa fall genomförs ett ackord för att skapa ytterligare betalningsanstånd sedan rekonstruktionen avslutats, så kallat betalningsmoratorium.14

Ackord inom ramen för företagsrekonstruktion inleds med att rekonstruktören upprättar en rekonstruktörsberättelse som innehåller en redogörelse för bolagets ekonomiska svårigheter, en förteckning över tillgångar och skulder per den dag rekonstruktionen inleddes genom beslut i tingsrätten, en rekonstruktionsplan i vilken planerade reformer beskrivs samt ett förslag till ackordsupp görelse.15 Rekonstruktörsberättelsen sänds sedan ut till samtliga borgenärer. Om 2/5 av borgenärerna representerande 2/5 av den totala skuldsumman godtar förslaget kan ansökan om ackord inges till tingsrätten. I tingsrätten hålls sedan ett ackordssammanträde vid vilket borgenärerna röstar om ackordet skall godtas. Om 3/5 av

14 Se 3:2 st. 3 LFR.15 Se 3 kap. LFR.

borgenärerna representerande 3/5 av skulden röstar för ackordets godtagande gäller det utan inskränkning mot samtliga borgenärer oberoende av hur, eller om, de har röstat. Ackordsförfarandet omfattar emellertid inte fordringsägare med förmånsrätt. Det innebär att kreditgivare med pantbrev som säkerhet inte kan tvingas delta i ett ackord. Därmed utgör företagsrekonstruktion vanligtvis inte en framkomlig väg för rekonstruktion av en bostadsrättsförening eftersom fastighetskreditgivarna normalt har förmånsrätt i form av inteckningssäkerhet i fastigheten.

Ett underhandsackord innebär helt enkelt att gäldenären gör upp med sina fordringsägare att de skall skriva ner sina skulder eller ändra betalningsvillkoren i övrigt. Ingen särskild form krävs men det är rimligt att anta att de flesta av borgenärerna måste delta i ett frivilligt ackord för att det skall gå att genomföra i praktiken.

2.2.1.4 Skuldsanering

Som redovisats ovan saknas möjlighet att erhålla ett ackord tvångsvis utom ramarna för antingen företagsrekonstruktion eller konkurs. Genom Skuldsaneringslagen (1994:334) har emellertid privatpersoner som inte är näringsidkare fått viss möjligheten att få sina skulder nedskrivna med bindande verkan för borgenärerna utan att deras samtycke krävs. Skuldsanering är således ett sätt för svårt skuldbelastade privatpersoner att sanera sin ekonomi om en frivillig uppgörelse inte kan åstadkommas. Skuldsaneringen har således drag av tvångsackord även om förfarandet skiljer sig avsevärt eftersom Skuldsaneringslagen har drag av social skyddslagstiftning.

Skuldsaneringen hanteras i första hand av kronofogdemyndigheten. Ansökan inges till kronofogdemyndigheten som prövar om förutsättningarna för skuldsanering är för handen. Ett förslag till skuldsanering upprättas sedan i samarbete med gäldenären. Skuldsaneringsförslaget sänds sedan till samtliga borgenärer för godkännande. Borgenärerna är inte tvingade att godta förslaget men man kan anta att borgenärerna finner det lättare att godta förslaget om kronofogdemyndigheten ansett att villkoren är uppfyllda, än om gäldenären själv ber att få sina skulder avskrivna. Om någon

borgenär motsätter sig skuldsaneringen överlämnas ärendet till tingsrätten för prövning om skuldsaneringen skall göras tvingande.16Om tingsrätten fattar beslut om att förslaget skall vara tvingande, gäller det mot samtliga borgenärer oberoende av deras inställning till det cirkulerade förslaget.

För att skuldsanering skall beviljas krävs att gäldenären är på obestånd samt att detta är av kvalificerad art. Det senare innebär att gäldenären inte kan antas kunna betala sina skulder inom en överskådlig framtid, vilket torde innebära att de inte alls kan betalas.17

2.2.2. Bostadsrättsföreningar

Den följande framställningen kommer att fokusera på hur olika konkurssituationer påverkar den boendes situation i fråga om besittningsskydd och boendekostnader. Frågor rörande utmätning av bostadsrättsföreningars fastigheter respektive enskildas bostadsrätter/egnahem faller utanför de givna direktiven. Även om det finns många likheter mellan utmätning och konkurs är det viktigt i sammanhanget att skilja på special- och generalexekution. En företagsrekonstruktion eller skuldsanering har mera gemensamt med en konkurs eftersom dessa förfaranden omfattar all gäldenärens egendom. Även om det framför allt är bostadsrättsföreningens konkurs som skall avhandlas är det även av vikt att se på hur enskilda bostadsrättshavares ekonomi kan påverka föreningens och därigenom övriga bostadsrättshavares ekonomi. Boendeformen bostadsrätt kommer i vissa delar av framställningen att delas upp i boende i småhus, dvs. en- eller tvåfamiljshus, respektive bostadsrätt i flerfamiljshus eftersom besittningsskyddet efter konkurs i vissa lägen varierar starkt beroende på vilken av dessa båda boendesituationer som är aktuell.

16 Se 22

24 §§Skuldsaneringslagen.

17Prop. 1993/94:123 s. 91 ff. samt Hellners-Mellqvist s. 57 ff. I RH 1996:57 ansågs förutsättning för skuldsanering inte finnas då den sökande hade en månadsinkomst på 13 849 kronor och skulder på 273 000 kronor.

2.2.2.1 Bostadsrättsföreningens konkurs

När en bostadsrättsförening försätts i konkurs skall dess tillgångar avyttras och föreningen avvecklas. Detta innebär att konkursförvaltaren omhändertar och försäljer föreningens fastighet alternativt fastigheter och övriga tillgångar. I första hand skall fastigheten säljas exekutivt, men om en mera fördelaktig affär kan nås vid en underhandsförsäljning kan förvaltaren använda annan lämplig försäljningsmetod.

Enligt bostadsrättslagen upphör bostadsrätterna i och med försäljningen, inte vid konkursutbrottet. Bostadsrättens upphörande innebär i sin tur att den insats/köpeskilling respektive bostadsrättshavare erlade då de tillträdde sina bostadsrätter går förlorad. Den köpeskilling konkursförvaltaren erhåller vid fastighetsförsäljningen kommer konkursboet tillgodo för att sedermera fördelas mellan borgenärerna enligt förmånsrättslagen. Bostadsrättshavarnas insatser är inte fordringar i konkursen. För att förstå insatsens status i konkurs kan man jämföra den med den köpeskilling en aktieägare erlägger för sina aktier i ett aktiebolag; ett marknadsvärde på en andel och inte en fordran med rätt till återbetalning. Det finns emellertid en viss möjlighet att erhålla insatsen åter, men det förutsätter att konkursen avslutas med överskott, något som är mycket ovanligt, men trots allt inträffar. Om så skulle ske kan man i och för sig tänka sig att föreningen rekonstrueras, men det troliga är att överskottet skiftas ut till medlemmarna i och med att föreningen träder i likvidation efter det att konkursen avslutats.

Det förefaller hårt mot den enskilde att insatsen går förlorad, men man bör bära i minnet att de bostadsrätter som betingar mycket höga köpeskillingar t.ex. i storstadsregionerna, regelmässigt återfinns i föreningar som är mindre konkursbenägna. Men även om de insatser som går förlorade i konkurser är låga, relativt sett, blir förlusten betungande för den enskilde som ofta tagit lån för att finansiera sin bostadsrätt. Detta är en följd av att bostadsrätter som regel belånas i två led. Dels pantsätter föreningen fastigheten för sina lån, dels pantsätter bostadsrättshavaren bostadsrätten för sina lån.

2.2.2.2 Grannens konkurs

En annan konkurssituationen är när någon annan av föreningens medlemmar försätts i konkurs. En sådan konkurs påverkar inte bostadsrättshavaren på samma direkta sätt som i de ovan beskrivna konkursfallen, men den kan ändå påverka denne i egenskap av medlem i bostadsrättsföreningen samt i vissa fall marknadspriset på bostadsrätten.

Andelen i föreningen representerar en förmögenhet, på samma sätt som en aktie i ett aktiebolag. Värdet varierar med marknadens värdering av bostadsrätten vilket i sin tur delvis beror på bostadsrättsföreningens ekonomi. Föreningens ekonomi påverkar även de avgifter man måste ta ut av sina medlemmar. Frågan hur bostadsrättsföreningen påverkas av en medlems konkurs beror främst på om medlemmen har skulder till föreningen. De vanligaste skulderna i sammanhanget är naturligtvis obetalda månadsavgifter. Det förekommer säkerligen att bostadsrättsföreningar har andra fordringar på sina medlemmar men i typfallet är de aktuella fordringarna obetalda avgifter.

I vissa fall har konkursgäldenären inga skulder till föreningen. Vissa föreningar har så god ekonomi att de inte behöver ta ut någon månadsavgift. Detta gäller företrädesvis i fastigheter där föreningen hyr ut delar av fastigheten/fastigheterna till butiker eller som kontor. I ett sådant fall blir påverkan på föreningens ekonomi liten. I de flesta fall utgår emellertid avgift och man kan därför anta att den medlem som försätts i konkurs inte kan betala sina avgifter under konkursen och det är inte ovanligt att betalning uteblivit även för en tid före konkursutbrottet.

Före den 1 januari 1996 hade föreningen inte någon förmånsrätt i konkurs avseende obetalda avgifter. Istället övergick betalningsansvaret för obetalda avgifter till bostadsrättens köpare, något som pressade bostadsrättens i konkurs försäljningspris i motsvarande mån. Panthavare och övriga borgenärer i konkursen fick dela på hela den, jämfört med marknadsvärdet reducerade, köpeskillingen. Sedan 1 januari 1996 har emellertid föreningen erhållit en särskild förmånsrätt i försäljningslikviden. Föreningen får således betalt före såväl panthavare som övriga konkursborgenärer. Detta system

innebär att det beror på bostadsrättens försäljningspris om föreningen får täckning för sin fordran på obetalda avgifter.

Man kan föreställa sig att härigenom lätt kan uppstå en ond cirkel om föreningen har dålig ekonomi och höjer avgifterna så att marknadsvärdet på bostadsrätterna sjunker, kanske till och med till noll, vilket kan leda till att konkursförvaltaren inte förmår sälja bostadsrätten till ett pris som täcker de höga obetalda avgifterna. Eftersom den nya innehavaren inte blir betalningsskyldig för de förfallna avgifterna och köpeskillingen inte täcker den prioriterade fordringen får föreningen endast en oprioriterad fordran i konkursen. Föreningens ekonomi blir än sämre och man tvingas kanske höja avgifterna ytterligare. Om föreningen har god ekonomi och bostadsrätterna betingar höga köpeskillingar framstår det snarare som bra för föreningen att få in en ny likvid medlem. Kort sagt gör en medlems konkurs större skada i en svag förening än i en stark. I en liten förening med endast ett fåtal lägenheter är naturligtvis känsligheten för obetalda avgifter större. Även föreningens övriga agerande i ekonomiskt hänseende kan ha en inverkan.

2.2.2.3 Den boendes konkurs

Det ingår inte i uppdraget att redovisa de boendesociala effekterna av en bostadsrättshavares personliga konkurs men det kan ändå vara lämpligt att beskriva följderna för att kunna relatera till en egnahemsägares personliga konkurs. Konkurs innebär att all konkursgäldenären tillhörig egendom tas omhand och försäljs genom konkursförvaltarens försorg. Situationen är emellertid speciell när en fysisk person försätts i konkurs i jämförelse med då en juridisk person, såsom ett aktiebolag eller en bostadsrättsförening, försätts i konkurs. En juridisk person upphör att existera i samband med att konkursen avslutas. När den juridiska personen är upplöst faller de fordringar som ej betalts i konkursen bort och bolaget eller föreningen har naturligtvis inget behov av att behålla några tillgångar. Situationen är emellertid annorlunda då en fysisk person drabbas av konkurs. Eftersom en fysisk person inte upphör att existera i och med att konkursen avslutas kvarstår de skulder som

inte betalts i konkursen. Vidare måste en fysisk person av humanitära skäl tillåtas leva ett så normalt liv som möjligt såväl under som efter konkursen. Mot bakgrund av detta finns regler om beneficium. Konceptet beneficium innebär att gäldenären får behålla sådan egendom som är nödvändig för dennes försörjning. Dessutom undantas egendom som är av sådan karaktär att den inte kan utmätas i konkursboet, t.ex. familjerättsligt underhåll. Beneficium gäller inte heller om t.ex. en bostadsrättslägenhet är pantsatt.

Reglerna som avgör vad som ingår i konkursboet återfinns i 3 kap. konkurslagen som hänvisar till utsökningsbalkens 5 kap. vad beträffar bedömningen av vad som skall undantas konkursboet.

Då en fysisk person försätts i konkurs blir i vissa lägen frågan om beneficium avgörande för hans möjligheter att bo kvar i sin bostad.

Enligt utsökningsbalken undantas en bostadsrätt från utmätning, och därmed även konkursboet, under vissa förutsättningar. För att undantas skall bostadsrätten användas som gäldenärens stadigvarande bostad och gäldenären skall inte ha åsidosatt tillbörlig hänsyn mot sina borgenärer vid införskaffandet av bostadsrätten.

Emellertid kan bostadsrätten ändå komma att ingå i konkursboet om det, mot bakgrund av gäldenärens behov av bostaden och bostadsrättens värde, är oskäligt att den inte försäljs. Högsta domstolen har i ett antal avgöranden satt riktmärken för skälighetsbedömningen och slagit fast vilket högsta värde en bostadsrätt får ha för att kunna undantas. Två bostadsrätter belägna i Täby respektive Göteborg värderade till omkring 275 000 kronor bedömdes inte åtnjuta skydd mot utmätning. I fyra andra avgöranden upphävde Högsta domstolen utmätningar av bostadsrätter vars värde inte väsentligen översteg 200 000 kronor. Lägre gränsvärden har emellertid tillämpats beträffande mindre lägenheter. Utfallet av behovsbedömningen kan emellertid medge undantag från de beloppsmässiga gränsvärdena som t.ex. i ett avgörande där Högsta domstolen undantog en mindre lägenhet från utmätning som var värderad till 200

  • 220 000 kronor eftersom den var handikappanpassad efter gäldenärens speciella behov.

Sammanfattningsvis ligger gränsen för närvarande runt 200 000 kronor om bostadsrätten utgör stadigvarande bostad för en familj,

något lägre för en mindre lägenhet. Om lägenheten säljs i eller utom konkurs upphör naturligtvis bostadsrättshavarens besittningsskydd omedelbart till förmån för den som köper bostadsrätten, på samma sätt som vid en ordinär försäljning.

2.2.3. Egnahem

Till skillnad mot vad som gäller när en bostadsrättshavare gör personlig konkurs finns det i fråga om fast egendom, dvs. egnahemsboende, inget undantag från utmätning i utsökningsbalken. Fastigheten kan säljas i konkursen utan hinder av beneficiereglerna förutsatt att den inte är behäftad med överlåtelseförbud. Sådant förbud kan t.ex. gälla om bostaden erhållits genom gåva eller testamente innehållande förbud för gäldenären att överlåta egendomen. Anledningen till att ett sådant förbud godtas är att borgenärerna inte undandragits någon tillgång eftersom gäldenären erhållit egendomen utan att erlägga något vederlag.

Om fastigheten bedöms sakna försäljningsvärde eller om den är belånad över marknadsvärdet, kan konkursförvaltaren i vissa fall låta den boende bo kvar i bostaden. Inför ett sådant beslut inhämtas regelmässigt samtycke från berörd borgenär, dvs. den borgenär vars utdelning i konkursen påverkas av beslutet att inte sälja fastigheten. Berörd borgenär är som regel den som har panträtt i fastigheten, vanligtvis ett bolåneinstitut. Inför ett beslut att inte sälja fastigheten hörs tillsynsmyndigheten i konkurser, och om fastigheten inte säljs meddelas detta inskrivningsmyndigheten vid berörd tingsrätt för att fastighetsregistret skall kunna hållas uppdaterat.

2.3. Omständigheter som leder till obestånd och möjliga handlingsalternativ

2.3.1. Bostadsrättsföreningar

2.3.1.1 Faktorer som påverkar bostadsrättsföreningens ekonomi

I en nybildad bostadsrättsförening skall avgiften motsvara kostnaderna och avsättning till fonder. Även om intäkterna är stabila saknar en nybildad förening normalt buffert för oväntade kostnader. Avsaknaden av ekonomisk buffert i nya föreningar gör att bostadsrättsinnehavarna drabbas fullt ut vid intäktsförluster och utgiftsökningar.

Boendekostnadsnivån på orten bestämmer normalt den avgift som går att ta ut. På vissa orter är priset på småhus med äganderätt så lågt att boendekostnaden är lägre än i både bostadsrätt och hyresrätt. Även om styrelsen känner till prisnivån på orten kan dock oförutsägbart agerande av andra aktörer, t.ex. rabatter för att locka hyresgäster till tomma hyreslägenheter, medföra att det är svårt för styrelsen att bedöma den maximala avgiftsnivån. I bostadsrättsföreningar med akuta ekonomiska problem har styrelsen formellt möjlighet att höja avgiftsnivån för att öka intäkterna. I praktiken begränsas möjligheten att höja avgifterna av risken för avsägelser och att tomma lägenheter blir osäljbara. För föreningar i krisårgångarna är avgiftsnivån normalt redan så hög att avgiftshöjning riskerar att snarast minska än öka de totala intäkterna.

Bortsett från oförutsebara nedtrappningar i början av 1990-talet av redan påbörjat statligt räntestöd är stödets avtrappning över tiden känt. I flertalet föreningar är övriga intäkter stabila. Endast tomma bostäder och outhyrda lokaler kan minska intäkterna i större omfattning. I övrigt är risken för intäktsbortfall förhållandevis begränsad. Redan någon enstaka tom lägenhet i en liten bostadsrättsförening kan emellertid utgöra en risk.

Kapitalkostnaden är den största kostnaden i en nybildad bostadsrättsförening. Förändrade statliga räntesubventioner samt

en minskad inflation ökade kapitalkostnaden till en nivå, både reellt och nominellt, som många nybildade föreningar inte klarade. Mest drabbade var föreningar med hus byggda åren 1988-1993 (de s.k. krisårgångarna). Ett typfall för en problemförening är en liten förening med relativt få hus, belägen på en mindre ort där utbudet överstiger efterfrågan. Lägenheterna var därmed redan från början svårsålda. Föreningen har byggt till höga produktionskostnader och insatsen har varit låg i förhållande till produktionskostnaden. Byggnationen påbörjades före 1993, då tidigare räntebidragsregler gällde. Räntebidragen trappades ner successivt och föreningens måste så småningom höja årsavgifterna för att klara likviditeten. Detta ledde till att vissa boende lämnar tillbaka lägenheter till föreningen, lägenheter som föreningen sedan inte lyckas sälja. Om föreningen inte lyckas fullgöra sina betalningsskyldigheter försätts den i konkurs, alternativt rekonstrueras.

Följande exempel från Statens Bostadsfinansieringsaktiebolag, SBAB, kan tjäna som exempel på utsattheten hos föreningarna från krisåren. SBAB, som ansvarade för de statliga bostadslånen från mitten av 80-talet fram till dess att systemet upphörde vid utgången av år 1991, finansierade under denna period drygt 3 000 nybyggda bostadsrättsföreningar. Huvuddelen färdigställdes under åren 1988 till 1991, däribland 1 500 småhusföreningar. Lånen i de sistnämnda uppgick normalt till ca 1,2 miljoner kronor på en bostadsyta runt 120 m2. I föreningar med flerbostadshus, ca 800 stycken, uppgick lånen ofta till knappt en miljon kronor för en yta på ca 80 m2. Belåningen på bostäderna uppgick alltså till mer än 10 000 kronor per kvadratmeter. Den egna insatsen varierade starkt men uppgick sällan till mer än 100 000 kronor. Under mitten av 1990-talet med det då gällande ränteläget blev månadskostnaden för ett småhus med bostadsrätt utan subventioner runt 14 000 kronor och för en lägenhet i ett flerbostadshus runt 11 000 kronor. Föreningarna var alltså beroende av höga subventioner för att föreningens lägenheter skulle utgöra ett intressant boendealternativ. Men trots höga subventioner blev månadskostnaden ofta högre än för alternativa boendeformer, dvs. hyresrätt eller egnahem.

Det första mera påtagliga tecknet på att ekonomin i en bostadsrättsförening är i olag är normalt problem med likviditeten. När likviditet saknas för att betala förfallna fakturor är situationen ofta akut. Styrelsen står då inför en svårlöst situation med krav på sig att handla rätt både på kort och på lång sikt. Styrelsens agerande eller brist på agerande i en akut ekonomisk situation kan få långsiktiga ekonomiska konsekvenser för föreningen och även drabba styrelsen med skadeståndsansvar vid oaktsamhet vid fullgörande av uppgiften.

Beredningen har även vid kontakt med jurister som verkat som konkursförvaltare för bostadsrättsföreningar fått exempel på olika typer av agerande redan vid bildandet av bostadsrättsföreningar som varit tveksamt och som i ett senare skede ledde till föreningens obestånd. Nedan följer några exempel. Föreningen X i den följande texten är knuten till en av Rikskooperationerna. X registrerades år 1989 och försattes i konkurs år 1994 på begäran av styrelsen. Byggnationen startade år 1989 och bestod av ett femtiotal radhuslägenheter. Under byggnationstiden bestod föreningens styrelse av representanter från Rikskooperationen och kommunen.

Konkursutredningen visade att inget anbudsförfarande hade förekommit vid upphandlingen av entreprenaden för bostadsrättsföreningen X. Enligt uppgift från en av styrelseledamöterna i X kunde inte styrelsen ta in konkurrerande anbud då ett exploateringsavtal som ingåtts mellan Rikskooperationen, en byggentreprenör och kommunen för det område där föreningen ingick förhindrade detta. X ingick våren 1991 ett avtal med Rikskooperationen där Rikskooperationen åtog sig att uppföra bostadsprojektet i enlighet med av föreningen godkänt förfrågningsunderlag och entreprenaduppgörelse till en ersättning motsvarande en produktionskostnad som godkänts för statligt stöd eller kreditgaranti. Enligt avtalet med Rikskooperationen framgick att det skulle finnas ett förfrågningsunderlag och en entreprenaduppgörelse som styrelsen godkänt. Entreprenaduppgörelsen fanns inte i föreningens bokföringsmaterial. Någon kopia erhölls inte heller efter förfrågan hos Rikskooperationen. X ansökte under 1989 preliminärt om bostadslån för nybyggnad av flerbostadshus/småhus. Inledningsvis fick, enligt Länsbostadsnämnden, X ett muntligt avslag vid kostnads-

prövning, då länsbostadsnämnden bedömde produktionskostnaderna vara för höga. Efter underhandsdiskussioner med länsbostadsnämnden begärde styrelserna i X och i grannföreningen Z att länsbostadsnämnden, i sin kostnadsprövning av inneliggande preliminära ansökningar, skulle betrakta X och Z som en gemensam enhet. Länsbostadsnämnden gjorde en gemensam kostnadsprövning av de båda bostadsrättsföreningarna då man bedömde begäran som rimlig eftersom entreprenaden var gemensam för de båda föreningarna. Länsbostadsnämnden behandlade och beviljade därmed X:s ansökan om bostadslån. Den omständighet att föreningen exempelvis aldrig tagit in några konkurrerande anbud har varit en av de omständigheter som orsakat föreningens obestånd.

Produktionen av radhusen färdigställdes successivt under perioden juni 1991 till februari 1992. Upplåtelsen av radhuset påbörjades i slutet av 1990 då intresseanmälan skickades ut till medlemmar i Rikskooperationen. Intresset för radhusen var inledningsvis lågt.

Under våren 1991 beslutade riksdagen att införa en ny typ av bostadslån, s.k. räntelån. De nya reglerna skulle träda i kraft den 1 januari 1992. Räntelånen innebar att föreningen under de första åren även kunde låna till sina räntor och på så sätt i början få en lägre räntekostnad då man sköt räntebetalningarna framför sig. Frågan om införandet om räntelån var en av de aktuella valfrågorna 1991. De borgerliga partierna aviserade att räntelånen skulle upphöra om de kom i regeringsställning. I september 1991 skedde regeringsbyte och beslutet om räntelån revs omedelbart upp, vilket i praktiken innebar att räntelånen aldrig infördes.

På X:s ordinarie föreningsstämma våren 1991 beslutades det att omkalkylering skulle ske till s.k. räntelån samt att den ekonomiska planen skulle ändras. I den ursprungliga ekonomiska planen beräknades produktionskostnaderna till drygt 90 miljoner kronor. Av en bilagan till stämmoprotokollet (en finansieringskalkyl) framgår att produktionskostnaden beräknades till drygt 85 miljoner kronor.

I juni 1991 informerade Rikskooperationens lokalförening om att ”p.g.a. att riksdagen beslutat om räntelån i statligt belånad nyproduktion” kunde insatserna sänkas med 37 procent och avgifterna med 6 procent. Efter denna sänkning av insatserna och

avgifterna blev intresset för radhusen större och föreningen kunde upplåta samtliga bostadsrätter. Någon ny ekonomisk plan registrerades ej hos länsstyrelsen och granskades inte heller av Boverkets granskningsmän.

Konkursutredningen visade vidare att den ekonomiska planen inte innehöll någon flerårsöversikt som visade hur tänkt finansiering skulle påverka föreningen långsiktigt. Enligt bostadsrättsförordningen skall en ekonomisk plan innehålla en treårsöversikt. Då den ekonomiska planen inte innehållit någon sådan, gjordes bedömningen att föreningen inte fullt ut har följt bostadsrättsförordningens anvisningar om innehållet i en ekonomisk plan. Skälet till att nya finansieringskalkyler, driftskostnadskalkyler och lägenhetsförteckningar med förändrade årsavgifter upprättades var att ett nytt finansieringssystem, räntelånen, skulle införas. Förändringen mellan den ursprungliga ekonomiska planen och de nya kalkylerna var enligt uppgift inte orsakad av att den egentliga byggkostnaden hade minskat utan av det förändrade finansieringssystemet. Sammanfattningsvis har föreningens obestånd orsakats av att föreningen blev underkapitaliserad i och med att man sänkte insatsavgifterna. Vid två tillfällen blev man tvungen att höja månadsavgifterna för att möta de ökade kostnaderna. Ingen information utgick till de blivande bostadsrättsinnehavarna om att de sänkta insatserna baserades på att räntelånen skulle införas och om osäkerheten huruvida dessa verkligen skulle träda i kraft. Ingen information återfanns heller om vilka konsekvenser det skulle medföra om räntelånen inte infördes. Inga alternativa kalkyler upprättades heller. De blivande bostadsrättsinnehavarnas budget torde ha baserats på de sänkta avgifterna och insatserna. I samband med att bostadsrätterna såldes gjordes enligt uppgift inte styrelsen någon bedömning av de blivande bostadsrättsinnehavarnas ekonomiska förutsättningar för att klara av avgifter och eventuella räntekostnader för lån till insatserna. Det förekom därför relativt omgående att vissa bostadsrättshavare fick problem att betala sina ursprungliga avgifter. Vid de därpå följande avgiftshöjningarna ökade problemen med avgiftsbetalningar.

2.3.1.2 De olika aktörernas handlingsutrymme i obeståndsskedet

Om bostadsrättsföreningens ekonomi försämras så att tillgångarna inte täcker skulderna är styrelsen skyldig att hänskjuta frågan om föreningen skall träda i likvidation till föreningsstämman (FL 11:2). Skyldigheten är inte sanktionerad på annat sätt än genom den allmänna skadeståndsskyldigheten vid oaktsamhet och straffbestämmelserna i brottsbalken till skydd för borgenärer. Styrelsen kan således underlåta att hänskjuta frågan om likvidation till föreningsstämman om den bedömer att likvidation inte konstruktivt kan medverka till att lösa bostadsrättsföreningens akuta kris. Ett skäl kan vara att styrelsens kontakter med kreditgivarna visar att rekonstruktion av föreningen är möjlig utan mer ingripande åtgärder som likvidation eller konkurs. Även om bostadsrättsföreningen är på obestånd är den inte skyldig att ansöka om att den skall försättas i konkurs. I obeståndssituationen finns straffbestämmelser i brottsbalken till skydd för oegentligheter mot borgenärer.

Styrelsens agerande i en akut kris kräver engagemang och sakkunskap. En allmänt spridd uppfattning bland dem som kommit i kontakt med bostadsrättsföreningar i kris är att många styrelser är väl skickade att klara uppgiften medan andra saknar erforderlig sakkunskap inom styrelsen. Särskilt små bostadsrättsföreningar är utsatta genom att styrelsen rekryteras ur en begränsad krets. Under fastighetskrisen utredde vissa bostadsbildarföretag och kreditgivare den ekonomiska situationen för alla ”sina” bostadsrättsföreningar oberoende av om föreningen hade visat tecken på akut kris. Det visade sig att många styrelsen var oförberedda på den kris som var på väg och saknade egen kompetens att arbeta med frågan.

Fastighetskrisen i början av 1990-talet kom efter flera år av allt högre fastighetspriser och stigande produktionskostnader i byggsektorn. Under åren av uppgång var kreditgivarna generösa med krediter och konkurser i bostadsrättsföreningar och fastighetsföretag förekom knappast. Fastighetskrisen innebar att den starka efterfrågan förbyttes i svag efterfrågan avseende både bostäder och lokaler.

Förändringar av det statliga räntestödet med allt högre boendekostnader i kombination med ökande arbetslöshet medförde en svagare efterfrågan på bostadsrätter. Den blev tydligare av att färdigställandet av nyproduktion fortfarande låg på en hög nivå i inledningen av fastighetskrisen. Nybyggda bostadsrättsföreningar drabbades hårt. HSB och Riksbyggen samt andra bostadsrättsbildare satsade betydande resurser i rabatter av olika slag för att sälja lägenheterna. Successivt växte antalet bostadsrättsföreningar på obestånd och antalet konkurser ökade snabbt. I första hand drabbades mindre småhusföreningar.

I brist på andra köpare bildade flertalet större kreditgivare egna fastighetsbolag med uppgift att förvärvade nödlidande fastigheter och förvalta dem i avvaktan på vidareförsäljning (Diligentia, Mandamus, etc.). Principen var att en fastighet köptes av kreditgivarens fastighetsbolag om inte annan köpare betalade bättre än den värdering som kreditgivaren hade åsatt fastigheten. Antalet nödlidande fastigheter över hela landet var stort och de bankägda bolagen växte snabbt.

Kreditgivarna tycktes genomgående bedöma att det var lönsammare att behålla bostadsrättsföreningar som bostadsrättsföreningar med undantag för småhusföreningar som ofta styckades till småhus med äganderätt. Skatteavdraget för räntor på fastighetslån torde ha varit avgörande. Förhållandevis få bostadsrättsföreningar i flerbostadshus har försatts i konkurs.

För kreditgivarna fanns flera handlingsalternativ

  • rekonstruktion av befintlig bostadsrättsförening
  • avstyckning till småhus med äganderätt
  • försäljning av fordran till annan kreditgivare
  • konkurs med försäljning till nybildad bostadsrättsförening
  • konkurs med försäljning till eget fastighetsbolag
  • konkurs med försäljning till extern fastighetsägare

I kreditgivarnas bedömning ingick flera variabler

  • fastighetens marknadspris och prisutveckling
  • fastighetens driftnettoutveckling i alternativa ägandeformer
  • räntebidragets utveckling i de fall sådant utgår
  • bostadsrättsföreningsstyrelsens kompetens och de boendes ekonomiska förmåga och vilja
  • kassaflödesutvecklingen

Rekonstruktion

I en rekonstruktion ingår bostadsrättsföreningen (indirekt bostadsrättshavarna), kreditgivarna och staten (om räntebidrag förekommer) samt eventuella andra fordringsägare som intressenter.

Som underlag för en kreditgivarnas ställningstaganden beträffande en bostadsrättsförening finns normalt en marknadsvärdering av fastigheten som utgår från upplåtelse med hyresrätt. Alternativet att överlåta fastigheten till eget fastighetsbolag valdes om inte lägst marknadsvärdet kunde uppnås genom något annat alternativ.

Förvaltningskostnaderna är normalt lägre i bostadsrätt än i hyresrätt. Det ger högre driftnetto som i sin tur möjliggör större fastighetslån. Det är bostadsrättsföreningens bästa argument för att övertyga kreditgivarna om att gå med på rekonstruktion. Alla alternativ som innebär överlåtelse av fastigheten drar med sig kostnader för stämpelskatt. Stämpelskatten är 1,5 procent av köpeskillingen vid försäljning till en bostadsrättsförening och med några undantag 3 procent vid försäljning till andra fastighetsägare.

Driftnettot i en bostadsrättsförening utgörs av skillnaden mellan intäkter (avgifter och i förekommande fall hyror) och kostnader för drift och underhåll. Storleken på driftnettot är avgörande för bostadsrättsföreningens förmåga att betala kostnader för fastighetslån.

En bostadsrättsförening kan inte räkna med ekonomiskt tillskott från utomstående med undantag för bostadsrättsföreningar som har någon form av försäkring eller garanti för avgiftsbortfall på grund av tomma lägenheter. Tidigare fanns sådana garantier huvudsakligen för föreningar inom HSB respektive Riksbyggen. I dagsläget erbjuder flertalet bostadsrättsbildare någon form av garantilösning till skydd mot tomma lägenheter i nybildade bostadsrättsföreningar. Beräkningar av hur stora fastighetslån en bostadsrättsförening kan bära måste därför bygga på att föreningen har sådan likviditet att skulderna kan betalas allteftersom de förfaller. Som grund för en

rekonstruktion ligger därför en kassaflödesanalys med positiv kassalikviditet under den tid som rekonstruktionen avser.

Kreditgivarnas uppfattning om möjlig avgiftsnivå i en bostadsrättsförening kolliderar ofta med föreningens och bostadsrättshavarnas uppfattning. Det ligger i sakens natur att parterna har motstående intressen. 50 kr/m2 högre årsavgift innebär vid räntenivån 5 procent att lån motsvarande 1 000 kr/m2 kan finansieras. På motsvarande sätt kan 50 kr/m2 lägre årsavgift ge utrymme för överlåtelsevärde på 1 000 kr/m2. Möjlig avgiftsnivå i en bostadsrättsförening utgår från förhållandena på orten. Avgiftsnivån i jämförbara bostadsrättsföreningar och hyresnivån i jämförbara hyresrätter utgör tak för möjlig avgiftsnivå. På orter med svag efterfrågan och tomma lägenheter kan det vara fråga om att sänka avgiftsnivån.

Överlåtelsevärden av någon storlek innebär att det finns utrymme för avgiftshöjning. Kreditgivarna tycks emellertid acceptera att rekonstruktioner inte helt tar överlåtelsevärdena i anspråk.

Kostnader för drift- och underhåll varierar från bostadsrättsförening till bostadsrättsförening. Kommunala taxor kan inte påverkas. Däremot kan onormalt höga kostnader för administration och fastighetsskötsel påverkas på längre sikt genom kompetent upphandling avseende nästa avtalsperiod. Kostnader för underhåll kan också pressas genom att ambitionsnivån sänks. Men alltför begränsat underhåll ligger inte i kreditgivarnas intresse eftersom fastigheten riskerar att bli nergången.

Bostadsrättshavare svarar för det inre underhållet av lägenheterna vilket uppskattningsvis årligen motsvarar ca 45 kr/m2. Därtill kommer att slitaget i gemensamma utrymmen anses vara något mindre än i hyresrätt. Lägre driftskostnader möjliggör regelmässigt ett högre driftnetto i bostadsrättsföreningar och därmed högre fastighetsvärde.

Rekonstruktion av en fungerande bostadsrättsförening är normalt lönsammare för kreditgivarna än andra lösningar med undantag för mindre småhusföreningar som i stor utsträckning omvandlas till äganderättssmåhus.

Efter att ha bedömt möjlig avgiftsnivå och rimliga kostnader för drift och underhåll är nästa steg i rekonstruktionsarbetet att bedöma

hur stora krediter som bostadsrättsföreningen kan bära. Driftnettot skall räcka för att betala kapitalkostnaderna för fastighetslånen.

Fastigheter byggda före 1992 finansieras normalt med ett bottenlån och ett lån med sämre förmånsrätt än bottenlånet (topplån). Bottenlånet var avsett att motsvara ca 70 procent av fastighetens värde. Topplånet utgjordes av ett statligt bostadslån och räntestödet var knutet till bostadslånet. 1992 ersattes systemet med statliga topplån av statliga kreditgarantier genom BKN. Det förutsätts att lånen skall tas upp på kreditmarknaden. Inledningsvis krävde ianspråktagande av BKN-garantier att förlusten hade realiserats genom försäljning. Kravet på försäljning togs dock bort och därmed fick BKN möjlighet att medverka till rekonstruktion av bostadsrättsföreningar även utan att föreningen upplöstes. Venantius bildades 1995 för att förvalta nödlidande topplån och bevaka statens intresse av att få tillbaka så stor del av lånen som möjligt.

Systemet med bottenlån och topplån genom Venantius eller kreditgaranti genom BKN innebär att flera intressenter förutsätts medverka i en rekonstruktion för att den skall kunna bli av. Räntebidragets inverkan på olika lösningar har varit och är en svår fråga vid rekonstruktioner. Därtill kommer att fastighetsvärdering inte är någon exakt vetenskap och att intressenterna ofta utgår från olika antaganden om möjliga avgiftsnivå och kostnader för drift och underhåll. Ofta leder det till att intressenterna kommer till olika resultat. Förhandlingar mellan inblandade parter drar därför i många fall ut på tiden och i värsta fall kommer parterna inte överens.

Utdelning i konkurs ligger normalt till grund för kreditgivarnas syn på sina inbördes rättigheter i en rekonstruktion. Räntebidraget spelar en avgörande roll. Kreditgivarnas experter på räntebidrag beräknar det kapitaliserade värdet av den del av räntebidraget som hänför sig till respektive lån. För att behålla räntebidraget tvingas bottenlångivare att komma överens med Venantius om ömsesidiga eftergifter. Men med den låga räntenivå som gäller i dag har alltfler bostadsrättsföreningar räntenivåer som inte berättigar till statliga räntesubventioner. Därmed minskar Venantius inflytande över rekonstruktioner.

Ett avtal om rekonstruktion är skriftlig och gäller vanligtvis fem år med bostadsrättsföreningen och berörda kreditgivare som avtalsparter. I avtalet anges den avgiftsnivå som föreningen förbinder sig att ta ut under avtalsperioden och som vanligtvis höjs årligen med en viss procentenhet som motsvarar antaganden om höjning av boendekostnaderna på orten. Om KPI ökar mer än den angivna procentenheten skall vanligtvis avgiften höjas i enlighet med KPIhöjningen. Bostadsrättsföreningen förbinder i avtalet sig att hålla driftskostnaderna på en viss högsta nivå. Genom bostadsrättsföreningens historiska värden finns underlag för bedömningar vad som är rimliga nivåer. I avtalen brukar anges att föreningen förbinder sig att aktivt arbeta med att hålla ner drift- och underhållskostnaderna. Höjning av drift- och underhållskostnader brukar medges med samma procentsats som avgiftshöjningen. Om KPI ökar mer än den angivna procentenheten medges vanligtvis att drift- och underhållskostnader höjs i motsvarande mån. Utöver drift- och underhållskostnader brukar avtalet innehålla en viss fondavsättning för yttre underhåll. Beroende på efterfrågan och risken för tomma lägenheter brukar även ett visst avgiftsbortfall beaktas.

En rekonstruktion innebär normalt både att lån och/eller delar av lån avskrivs samt att skyldigheten att erlägga ränta och amortering temporärt bortfaller helt eller delvis. Sådana s.k. mjuka lån innebär naturligtvis temporärt en förbättring men efter avtalstiden är frågan öppen om vad som skall hända med lånen. Kreditgivarnas benägenhet till s.k. mjuka lån skapar osäkerhet för berörda bostadsrättsföreningar och innebär att den egentliga rekonstruktionen skjuts på framtiden. För en bostadsrättsförening innebär s.k. mjuka lån ovisshet om framtida kostnader och omintetgör den trygghet som behövs efter rekonstruktionen.

Förutsättningarna för rekonstruktion varierar från bostadsrättsförening till bostadsrättsförening. Kreditgivarnas ambition har uppenbarligen varit och är att medverka till rekonstruktioner eller lösningar utifrån affärsmässiga överväganden. Rekonstruktionsavtalet innehåller normalt en förpliktelse för bostadsrättsföreningen att under avtalstiden ta ut en viss avgift och inte belasta bostadsrättsföreningen med högre förvaltningskostnader än vissa angivna.

Kreditgivare utgår normalt från att avgiftsnivån skall vara marknadsmässig i den meningen att den inte skall ge upphov till avsägelser och att eventuella tomma lägenheter skall kunna säljas. Bruksvärdenivån i jämförbara hyreslägenheter är vägledande. Med hänsyn till att bostadsrättshavarna själva svarar för det inre underhållet är den möjliga avgiftsnivån något lägre. Med en avgiftsnivå som i huvudsak överensstämmer med bruksvärdenivån reduceras det ekonomiska utrymmet för överlåtelsevärden. Kreditgivare tycks acceptera att inte överlåtelsevärdena reduceras helt. Sannolikt görs det medvetet för att obefintliga eller alltför låga överlåtelsevärden riskerar att ”sudda ut” bostadsrättsformen och de ekonomiska fördelar den innebär för kreditgivare.

Så länge rekonstruktionsarbetet pågår svävar bostadsrättshavarna i ovisshet om utgången. Under förhandlingarna är styrelsen i praktiken förhindrad att informera medlemmarna om alla detaljer. Det ligger därför nära till hands att osäkerhet sprider sig i föreningen. I sämsta fall tar det sig uttryck i otrivsel. Det vanliga föreningslivet i en bostadsrättsförening kan bli lidande av att styrelsen är ensidigt inriktad på att lösa de ekonomiska frågorna. Medias och omvärldens stämpel av bostadsrättsföreningen som en krisförening gör att lägenheterna blir svårsålda och i sämst fall går de inte att sälja alls.

Likvidation

Lagen om ekonomiska föreningar innehåller regler om likvidation av bostadsrättsföreningar. Likvidation innebär att fordringsägarna får betalt och att eventuellt överskott delas ut till medlemmarna. Konkurs däremot används när tillgångarna inte räcker till för att betala alla fordringsägare. Någon skyldighet för en bostadsrättsförening att själv besluta om att träda i likvidation eller att ansöka om att bli försatt i konkurs vid obestånd föreligger inte.

Det är inte ovanligt att bostadsrättsföreningar på obestånd beslutar om att träda i likvidation trots att likvidation inte är avsett för obeståndssituationer. Sannolikt är det avsett som en signal till kreditgivarna om att nästa steg kan bli konkurs om inte en rekonstruktion kommer till stånd. Uppgifter saknas om antalet bostadsrättsföreningar som beslutat att träda i likvidation och i vilken utsträckning likvidationen har kunnat kan avbrytas på grund av att rekonstruktionen lyckas.

Konkurs

För att försätta en bostadsrättsförening i konkurs krävs att bostadsrättsföreningen är på obestånd, dvs. att den inte rätteligen kan betala sina skulder och att denna oförmåga inte är endast tillfällig. Bostadsrättsföreningen själv eller en fordringsägare kan ansöka om att föreningen skall försättas i konkurs. Hinder mot konkurs finns om bostadsrättsföreningen kan ställa betryggande säkerhet för fordran eller om bostadsrättsföreningen är föremål för företagsrekonstruktion.

Ansökan om konkurs av en bostadsrättsförening på obestånd torde komma ifråga i två situationer. Antingen har alla ansträngningar gjorts mellan en bostadsrättsförening och kreditgivarna eller mellan likvidator och kreditgivarna utan att man har lyckats nå en rekonstruktion. Eller så har intresset för en rekonstruktion inte varit tillräckligt stort hos bostadsrättsföreningen och kreditgivarna eller någon av kreditgivarna. Exempel på bristande intresse kan vara en mindre småhusbostadsrättsförening där både boende och fordringsägare anser att övergång till äganderätt är det naturliga. Det vanliga är att bostadsrättsföreningen själv ansöker om att bli försatt i konkurs.

Konkursförvaltaren övertar ansvaret för förvaltningen av konkursboet i och med att bostadsrättsföreningen försätts i konkurs. Bostadsrättsföreningens styrelse och föreningsstämma upphör inte men de förlorar rätten att ha befattning med rättigheter och skyldigheter som tillkommer konkursboet. Enligt konkurslagen har bostadsrättsföreningen i egenskap av konkursgäldenär vissa rättigheter och skyldigheter under konkursen. Bl.a. kan det vara fråga om skadeståndskrav mot konkursförvaltaren om denne tillfogat boet skada genom uppsåt eller oaktsamhet. Konkursgäldenärens rättigheter och skyldigheter under konkursen hanteras av styrelsen och föreningsstämman. Under konkursen kvarstår föreningsstämmans uppgift att entlediga och tillsätta styrelseledamöter. Styrelsen vid konkursutbrottet sitter oftast kvar under konkursen. Föreningsstämma brukar inte hållas. Endast om styrelsen behöver förnyas finns egentligen anledning att hålla föreningsstämma. Normalt har bostadsrättshavarna förlorat intresset för bostadsrättsföreningen i och med konkursen eftersom en avveckling av föreningen är oundviklig. Bostadsrättsföreningen lever dock formellt kvar under hela konkursen.

Om konkursen avslutas utan överskott anses föreningen upplöst. Om däremot konkursen skulle visa överskott är bostadsrättsföreningen skyldig att träda i likvidation eller – om bostadsrättsföreningen var i likvidation vid konkursutbrottet – fortsätta likvidationen (FL 11:19). Det torde dock knappast förekomma att bostadsrättsföreningskonkurser kan avslutas med överskott. Därmed är bostadsrättsföreningen i praktiken undantagslöst upplöst i och med att konkursen avslutas.

Styrelsens ansvar för den löpande förvaltningen upphör i och med konkursutbrottet och övertas av konkursförvaltaren. Däremot kvarstår styrelsens uppgift att företräda konkursgäldenären. Under obeståndstiden före konkursutbrottet ställdes styrelsen inför många svåra ekonomiska och juridiska frågor. Någon rättslig prövning avseende skadeståndsansvar för att styrelsen före konkursutbrottet genom uppsåt eller oaktsamhet skulle ha orsakat bostadsrättsföreningen skada torde inte ha förekommit. Inte heller åtal för otillbörligt gynnande av borgenär torde ha förekommit. Frånvaron av skadeståndsprocesser och åtal talar för att bostadsrättsföre-

ningsstyrelserna enligt berörda intressenter har skött sin uppgift tillfredsställande.

Bostadsrätterna kvarstår efter konkursutbrottet och bostadsrättshavarnas rättigheter är i huvudsak oförändrade. Flera viktiga frågor är dock undantagna medlemmarnas inflytande. Årsredovisningen och frågan om ansvarsfrihet för styrelsen behandlas inte på föreningsstämmor. Inte heller har medlemmarna inflytande inom konkursförvaltarens ansvarsområde.

I och med att konkursförvaltaren övertar ansvaret för förvaltningen av bostadsrättsföreningen avtar styrelsens och indirekt medlemmarnas delaktighet i skötseln av bostadsrättsföreningen. I och med den oundvikliga försäljningen av bostadsrättsföreningens fastighet upphör bostadsrätterna och i den situationen avtar naturligtvis medlemmarnas engagemang för bostadsrättsföreningen. När bostadsrätten upphör har bostadsrättshavaren definitivt förlorat hela insatsen. I själva verket har värdet successivt urholkats allteftersom bostadsrättsföreningens ekonomi har försämrats.

Bostadsrättshavare kan pantsätta bostadsrätten som säkerhet för lån. Ofta har lånet använts för att finansiera insatsen. Att pantsätta sin bostadsrätt är olika vanligt i olika delar av landet. Det är sannolikt vanligare i nyare bostadsrättsföreningar än i äldre. Bostadsrätten upphör vid försäljning och därmed upphör säkerheten för lånet. För många låntagare innebär det krav på ny säkerhet som kan vara svår att ställa eller att långivaren säger upp lånet.

Det har förekommit att bostadsrättsföreningar har återbetalt en del av insatsen och efter en viss tidsperiod gått i konkurs. I ett fall har konkursboets begäran om återbetalning av insatserna blivit föremål för rättslig prövning. I detta fall beslutade en extra föreningsstämma i april 1994 om återbetalning av 1,5 miljoner kronor av insatserna. På egen begäran försattes bostadsrättsföreningen i konkurs i december 1996. Tingsrätten konstaterade i sin dom att bostadsrättsföreningen kom på obestånd genom utbetalningen av beloppet 1,5 miljoner kronor och att de grundläggande förutsättningarna för en otillbörlig rättshandling därför föreligger. Tingsrätten konstaterade dock att en viss kvalifikation av det klandervärda brukar krävas. Om detta skriver tingsrätten: ”Därvid bör märkas att skadan minskades genom att en del av det återbetalade

beloppet kom borgenärerna tillgodo och att Adeförvaltning (det av bostadsrättsföreningen anlitade förvaltningsföretaget) inte påpekade för föreningen att den riskerade att komma på obestånd. Även den omständigheten att drygt 30 månader förflöt från utbetalningsbeslutet till konkursen har betydelse i detta sammanhang liksom det under punkt 2 angivna förhållandet att den huvudsakliga anledningen till utbetalningen var att få medlemmar att bo kvar och inte äventyra föreningens inkomster ävensom att insolvensen uppkom definitivt först i november 1994 genom beslutet att inte höja årsavgifterna. Mot denna bakgrund finner tingsrätten att beloppet 1,5 miljoner kronor inte på ett otillbörligt sätt undandragits borgenärerna. Förutsättningarna för återvinning är därför inte helt uppfyllda.” Tingsrätten kom således fram till att det återbetalda beloppet inte behöver återbetalas. Tingsrättens dom har emellertid överklagats. Om domen inte står sig kommer sannolikt fler konkursförvaltare att begära återvinning.

Konkursens ändamål är att åstadkomma en samlad ekonomisk uppgörelse i ordnad form där bostadsrättsföreningens samtliga borgenärer kan delta. Bostadsrättsföreningens tillgångar omvandlas till pengar som sedan fördelas enligt reglerna i förmånsrättslagen. Konkursförvaltaren kan begära att bostadsrättsföreningens fastighet skall säljas exekutivt. Han kan också låta sälja den på annat sätt om han anser det fördelaktigare för konkursboet. Bostadsrätterna kvarstår efter konkursutbrottet och bostadsrättshavarnas rättigheter är i huvudsak oförändrade. Konkursförvaltarens ansvar för den löpande förvaltningen innebär bl.a. att bostadsrättshavarna har att vända sig till honom i förvaltningsfrågor. Under konkursen kan bostadsrätten således överlåtas på vanligt sätt och det är konkursförvaltarens uppgift att ta ställning till om köpare skall godkännas som medlem i bostadsrättsföreningen eller ej. Eftersom den kommande överlåtelsen innebär att bostadsrätten upphör torde den sakna ekonomiskt värde under konkursen.

För en mindre småhusbostadsrättsförening torde avstyckning och försäljning till de boende ligga närmast till hands. Avdrag för skuldräntor på fastighetslånen torde normalt möjliggöra högre försäljningspris än överlåtelse till en nybildad bostadsrättsförening eller annan fastighetsägare för upplåtelse med hyresrätt.

Om intresse finns bland de boende för bostadsrätt även i fortsättningen brukar en bostadsrättsförening bildas för förvärv av fastigheten. För förvärv krävs att mer än hälften av de boende är intresserade av bostadsrätt (Brl 9:19). Erfarenhetsmässigt är det svårt att övertyga boende om att satsa pengar i nya insatser. För att lyckas måste lösningen vara attraktiv och efterfrågan finnas på orten. Om en nybildad bostadsrättsförening förvärvar fastigheten sker upplåtelse av bostadsrätt på vanligt sätt i den nya bostadsrättsföreningen och i avvaktan på det bor de boende med hyresrätt. Försäljning av fastigheten utan exekutiv auktion torde i praktiken förutsätta att kreditgivarna godkänner köpeskillingsnivån och att tillsynsmyndigheten (kronofogdemyndigheten) hörs.

Om de boende inte vill eller kan förvärva fastigheten genom en nybildad bostadsrättsförening kommer fastigheten antingen att säljas på öppna marknaden eller till ett kreditgivarägt fastighetsbolag. Försäljning till ett kreditgivarägt fastighetsbolag görs för att skydda kreditgivarens fordran och för att inte fastigheten skall säljas under det marknadsvärde som kreditgivaren bedömer att fastigheten har.

Exekutiv försäljning innebär att fastighetskreditgivarna kan bevaka sina intressen och genom egna bud bevaka att fastigheten inte säljs till ett pris under den egna värderingen. Fastigheten övergår till ny ägare befriad från krediterna över inropspriset. Fördelningen av köpeskillingen följer förmånsordningen. Kreditgivare med bättre förmånsrätt än inropspriset och den nye fastighetsägaren överenskommer ofta om att vissa krediter skall ligga kvar i fastigheten.

Uppgifter saknas om kostnader för att genomföra konkurs av en bostadsrättsförening. Domstolsverket har visserligen uppgifter om kostnader i konkurser men redovisningen omöjliggör urskiljande av bostadsrättsföreningkonkurser. Kompetent och framsynt fastighetsförvaltning är dock av stor betydelse under den tid konkursen pågår. För att bryta en negativ spiral behövs snabba och välriktade insatser. Både boende och kreditgivare har nytta av att fastigheten fungerar bra och är attraktiv. Konkursförvaltning tenderar i vissa fall att dra ut på tiden och då är det än betydelsefullare med kompetent fastighetsförvaltning.

2.3.2. Egnahem

Problemen för egnahemsägare är inte på samma sätt som för bostadsrättsföreningar knutna till vissa årgångar. För en egnahemsägare uppkommer problem i stället om man vid en frivillig eller påtvingad försäljning inte kan få ut ett försäljningspris som räcker till att lösa befintliga lån och som också helst täcker insatt kapital.

Ett flertal faktorer har under 90-talet påverkat den ekonomiska situationen för egnahemsägare. Det nya skattesystem som infördes 1990 begränsade avdragsrätten för låneräntor till 30 procent. Likaså har förändringar i fastighetsbeskattningen påverkat kostnadsbilden för egnahemsägare. Även om de nominella räntorna sjunkit kraftigt kvarstod höga realräntor. Efterfrågan på marknaden minskade, bl.a. på grund av ökad arbetslöshet. Sammantaget medförde dessa förändringar att priserna under flera år sjönk på egnahem. Situationen har dock stabiliserats under de senaste åren med ett minskande antal exekutiva egnahemsförsäljningar och en uppåtgående trend både vad gäller efterfrågan och priser. De regionala skillnaderna är dock stora.

Blir situationen ohållbar kan detta leda till en exekutiv försäljning och eventuellt en personlig konkurs. Om den enskilde eller hushållet har stora kvarstående skulder efter exekutiv försäljning eller konkurs kan någon form av skuldsanering bli aktuell.

2.4. Kvarboendemöjlighet och kvarboendekostnader

När en bostadsrättsförening genomgår en rekonstruktion fortsätter bostadsrättsföreningen med sin verksamhet som förut vilket innebär att inga förändringar för de boende vad gäller kvarboendemöjligheter inträffar. Rekonstruktionen i sig innebär att de ekonomiska villkoren för föreningen förbättras vilket i sig bör innebära att bostadsrättshavarnas boendekostnader minskar. Kreditgivarna utgår normalt från att avgiftsnivån skall vara marknadsmässig i den meningen att den inte skall ge upphov till avsägelser och att eventuella tomma lägenheter skall kunna säljas. Bruksvärdesnivån i jämförbara hyreslägenheter är vägledande. Med hänsyn till att bostadsrättsinnehavarna själva svarar för det inre underhållet är den möjliga avgiftsnivån något lägre.

Om en bostadsrättsfastighet försäljs i en konkurs och övergår till att drivas som en hyresfastighet övergår den enskilda bostadsrätten till att bli en hyresrätt. Förutsatt att bostaden tillträtts av den tidigare bostadsrättshavaren har denne då rätt att kvarbo i lägenheten med hyresrätt. Enligt BRL 7:33 skall det anses som om ett skriftligt hyreskontrakt slutits mellan den nya fastighetsägaren och den boende. Enligt den nyttjanderättsliga lagstiftningen gäller en nyttjanderätt i en överlåten fastighet mot den nye ägaren om fastigheten är taxerad som hyresfastighet och hyresgästen har ingått skriftligt hyresavtal och tillträtt bostaden. För detta ändamål kan noteras att flerfamiljshus, oavsett om de endast innehåller bostadsrätter, taxeras som hyreshus. En bostad som är inrättad för en eller två familjer taxeras däremot som småhus. Detta innebär att det besittningsskydd som följer med den nyvunna hyresrätten i ett småhus inte är lika starkt visavi den nya ägaren av fastigheten som i ett flerfamiljshus.

I småhus måste nyttjanderätten förbehållas vid överlåtelsen för att den med säkerhet skall bestå. Om sådant förbehåll inte görs måste den nya fastighetsägaren ändå aktivt säga upp hyresrätten. Detta gör att reglerna i 12 kap. Jordabalken om besittningsskydd aktualiseras. Den nya fastighetsägaren har rätt att säga upp en hyresgäst i ett småhus om han behöver bostaden för eget bostads-

behov. Detta har sin grund i att småhus som regel inte är avsedda för kommersiell uthyrning utan snarare för eget boende vilket motiverar det svagare besittningsskyddet. Nämnda reglering slår emellertid hårt mot den enskilde eftersom besittningsskyddet ändras så radikalt efter konkursen. Vid en jämförelse mellan den som hyr ett småhus och den som köpt en bostadsrätt i småhus finner man att den förre på ett förutsebart sätt hela tiden haft ett svagt besittningsskydd, medan den senare har mycket svårare att förutse hur svagt detta kan komma att bli i händelse av bostadsrättsföreningens konkurs.

En inte ovanlig situation där bostadsrätt i småhus är i fråga är då man på en fastighet har uppförts en mängd småhus, t.ex. radhus. Om en sådan fastighet säljs som en helhet i konkursen kan det knappast göras gällande att alla husen behövs för fastighetsägarens personliga bostadsbehov. Emellertid kan man anta att konkursförvaltaren, som naturligtvis måste realisera konkursboets egendom på ett affärsmässigt försvarbart sätt, styckar upp fastigheten i mindre delar för att sedan sälja varje bostad separat. I så fall lär varje ny ägare omedelbart säga upp respektive hyreskontrakt för att sedan flytta in själv. De tidigare bostadsrättsägarna förlorar därigenom både insats/köpeskilling och bostad. För en mindre småhusbostadsrättsförening torde dock avstyckning och försäljning till de boende ligga närmast till hands. Avdrag för skuldräntor på fastighetslånen torde normalt möjliggöra högre försäljningspris än överlåtelse till en nybildad bostadsrättsförening eller annan fastighetsägare för upplåtelse med hyresrätt. I hur stor omfattning det har inträffat att tidigare bostadsrättshavare sagts upp av en ny fastighetsägare går inte att säga. Det vanliga torde dock vara att det är den tidigare bostadsrättshavaren som friköper fastigheten för att bo kvar med äganderätt.

Man kan således konstatera att den boendes möjlighet är bo kvar efter bostadsrättsföreningens konkurs styrs av hyresrättsliga besittningsskyddsregler, i de fall bostadsrätten omvandlas till en hyresrätt. För den boende som bor i flerfamiljshus blir därvid besittningsskyddet starkare än för den som bor i småhus.

Ett tredje vanligt fall är det då en bostadsrättsförening går i konkurs men att de boende bildar en ny bostadsrättsförening och

förvärvar fastigheten. För förvärv krävs att mer än hälften av de boende är intresserade av bostadsrätt (Brl 9:19). Erfarenhetsmässigt är det svårt att övertyga boende om att satsa pengar i nya insatser. För att lyckas måste lösningen vara attraktiv och efterfrågan finnas på orten. Om en nybildad bostadsrättsförening förvärvar fastigheten sker upplåtelse av bostadsrätt på vanligt sätt i den nya föreningen och i avvaktan på det bor de boende med hyresrätt.

2.5. Effekter för hushåll i bostadsrättsföreningar

Effekter för hushåll av obestånd har tidigare främst beskrivits på förenings- eller hushållsnivå i form av praktikfall. Någon mer översiktlig beskrivning och analys har beredningen inte funnit. För att få underlag till en diskussion av hushållens kvarboendemöjligheter samt ändringar i boendeutgifter i samband med obestånd har beredningen givit Statistiska Centralbyrån (SCB) i uppdrag att samla in material.

SCB har genomfört en enkätundersökning riktad till personer som bodde eller bott i bostadsrättsföreningar som gått i konkurs eller rekonstruerats under åren 1994, 1995 eller 1996. Ytterligare urvalskriterium var att man bodde i föreningen två år före det att föreningen försattes i konkurs alternativt rekonstruktionen genomfördes. Tidsintervallet två år har valts med hypotesen att detta kan motsvara den tidsperiod det tar från det att föreningens medlemmar får kännedom om föreningens dåliga ekonomi tills dess att föreningen försätts i konkurs alternativt rekonstrueras. Uppgifter om konkurser har erhållits från SCB:s konkursstatistik. Uppgifter om rekonstruktioner har erhållits från BKN, som har medverkat i rekonstruktioner sedan juli 1995. Övriga kreditgivare kan eller vill inte på grund av sekretesskäl lämna ut uppgifter om rekonstruktioner.

Enkätundersökningen genomfördes under våren 1999 med postenkät till 2 652 identifierade personer av totalt 4 043 hushåll som bodde eller bott i bostadsrättsföreningar som gått i konkurs

eller rekonstruerats under åren 1994 till 1996. Efter skriftliga påminnelser samt telefonintervjuer erhölls svar från 1 586 hushåll. Svarsfrekvensen blev därmed 60 procent, vilket kan anses tillfredsställande med hänsyn till den undersökta problematiken.

Urvalet av hushåll består till 50 procent av hushåll som har påverkats av konkurs och till 50 procent av hushåll som påverkats av rekonstruktion. HSB och Riksbyggen står för 56 procent av urvalet medan övriga organisationer står för 44 procent.

Av tabell 2.4 framgår också att obestånd i bostadsrättsföreningar tillhörande HSB och Riksbyggen i mindre utsträckning har resulterat i konkurser än andra, 36 procent i förhållande till 68 procent.

Tabell 2.4 Totalurval. Fördelning på organisationstyp och typ av obeståndslösning 1 . Antal hushåll.

Totalt antal: 2 652

HSB/Riksbyggen

Antal: 1 497

56%

Andra Antal: 1 155

44%

Konkurs Rekonstruktion Konkurs Rekonstruktion

antal

532

965

786

369

andel

36%

64%

68%

32%

1994 100 % (345) 0 % 100 % (273)

0 %

1995

88 % (70) 12 % (10) 100 % (96)

0 %

1996 11 % (117) 89 % (955) 53 % (417) 47 % (369)

1Konkurs avser alla konkurser, medan rekonstruktion avser de som BKN medverkat i.

Av hushållen i urvalet bodde 62 procent i bostäder som byggts under åren 1991 till 1992. Örebro län samt Västerbottens län står för 14 respektive 13 procent av obeståndsärendena i urvalet. Fördelningen av det totala antalet konkurser och rekonstruktioner samt

andelen konkurser respektive rekonstruktioner per län framgår av figur 2.1.

Figur 2.1 Fördelningen av det totala antalet konkurser och rekonstruktioner samt andelen konkurser respektive rekonstruktioner per län.

0 2 4 6 8 10 12 14 16

Stockholm

Uppsala

Södermanland

Östergötland

Jönköping Kronoberg

Kalmar

Gotland

Blekinge

Kristianstad

Malmöhus

Halland

Älvsborg

Göteborg/Bohus

Skaraborg

Värmland

Örebro

Västmanland

Kopparberg

Gävleborg

Västernorrland

Jämtland

Västerbotten

Norrbotten

%

Konkurs Rekonstruktion Total

Av enkätsvaren framgår att 957 eller 60 procent av hushållen flyttat före eller i samband med konkurs eller rekonstruktion medan de återstående har bott kvar i sin lägenhet (tabell 2.5).

För att försöka urskilja de hushåll som flyttat från sin bostadsrättslägenhet på grund av föreningens dåliga ekonomi (ökade boendekostnader/lägre försäljningspris) fanns en fråga i enkäten om skäl till flyttning. Totalt 41 procent av de som flyttat uppgav att den viktigaste orsaken till flyttningen var föreningens dåliga ekonomi. 59 procent flyttade av andra skäl. Av tabell 2.5 framgår också att en majoritet av de som flyttat av ekonomiska skäl gjorde detta före konkursen (55%). Detta visar att det är av intresse att också studera tiden före det formella beslutet om konkurs eller rekonstruktion.

Tabell 2.5 Flyttfrekvens och flyttidpunkt.

flyttat bor kvar

procent procent

andel

60

40

flyttat p.g.a. brf:s ekonomi

41

Flyttat p.g.a. brf:s ekonomi flyttade före k/r

55

flyttade efter k/r

45

Hushållen visar en stor spridning när det gäller hur mycket man har betalat för sin bostadsrätt. I figur 2.2 görs en skillnad på de som köpt sin bostad när föreningen bildades (ursprunglig insats) och de som köpt senare, till marknadspris. Resultaten indikerar att många som köpt i andra hand i större utsträckning har betalat ett lägre pris än de som köpt vid upplåtelsen. Med avseende på inköpspris har de därmed mindre att förlora än de som köpt nytt.

Figur 2.2 Fördelning av ursprunglig insats respektive pris på bostadsrätt. Tusen kronor.

0 5 10 15 20 25

0 - 10

10 - 20 20 - 30 30 - 40 40 - 50 50 - 60 60 - 70 70 - 80 80 - 90

90 - 100

100 - 110 110 - 120 120 - 130 130 - 140 140 - 150 150 - 160 160 - 170 170 - 180 180 - 190 190 - 200 210 - 220 220 - 250 250 - 300 Over 300

%

Insats Pris

I fortsättningen diskuteras endast 2 huvudgrupper:

  • hushåll som flyttat av ekonomiska skäl
  • hushåll som bott kvar

Beskrivning av hushåll som flyttat samt konsekvenser av flyttning

På frågorna ” Sålde ni lägenheten eller lämnade ni tillbaka den till bostadsrättsföreningen? Vart flyttade ni?” fördelar sig svaren enligt tabell 2.6.

Tabell 2.6 Upplåtelseform för tillflyttad bostad, efter vad hushållet gjorde med frånflyttad lägenhet. Procent.

Frånflyttad lgh. flyttade till1, procent

procent HR

BR

SM ANNAT

sålde

17

34

12

47

7

återlämnade

73

40

13

41

6

annat (få obs.)

10

31

37

26

6

1HR: hyresrätt, BR: bostadsrätt, SM: ägt småhus

Av tabell 2.6 framgår att hela 73 procent av de hushåll som flyttat återlämnade sin lägenhet till föreningen medan 17 procent av hushållen sålde sin bostadsrätt. Av hushållen flyttade 40 procent till hyresrätt, 39 procent till ägt småhus medan bara 15 procent flyttade till bostadsrätt.

Av de som sålde flyttade 47 procent till ägt småhus. Av dem som återlämnade sin lägenhet till föreningen flyttade en större andel till hyreslägenhet (40%) än de som sålde sin lägenhet (34%).

På grund av flytten har 90 procent av hushållen uppgivit att de förlorat pengar. Av hushållen har 84 procent uppgivit att de förlorat 10 000 kronor eller mer. Fem procent av hushållen uppgav att de förlorat mer än 200 000 kronor. Dessa uppskattningar av hushållen stämmer väl överens med den förlust som kan framräknas genom

att se på skillnad i inköps- respektive avyttringspris som uppgivits i enkäten.

Andel hushåll som bor i 5 rok har ökat från 20 till 35 procent efter flytten, medan boende i 4 rok har minskat från 43 till 20 procent. En förklaring till detta är att många flyttat till ägt småhus. Endast mindre förskjutningar har registrerats för andra lägenhetsstorlekar.

Andelen hushåll med låga boendeutgifter18 för de hushåll som flyttat har stigit kraftigt i utgiftsintervallet 0

  • 3 999 respektive

4 000

  • 5 999 kronor. Här har andelen hushåll i dessa intervall ökat från 6 respektive 35 procent till 28 respektive 44 procent. (tabell 2.7)

Tabell 2.7 Boendeutgifter per månad före och efter flyttning av ekonomiska skäl. Procent.

Boutgifter

0

3999 4000

5999 6000

6999 7000

före

6

35

25

34

efter

28

44

17

11

Förutom detta får 38 procent av hushållen ökade boendeutgifter på grund av återstående lån eller skulder på sin avyttrade lägenhet. Dessa uppgår till i genomsnitt 1290 kronor per månad med ett genomsnittslån på 77 400 kronor19.

18 Summan av hyra/avgift, räntor, amorteringar på bostadslån samt driftskostnader, värme och vatten.19 Förstaårsutgift. Antag 10 års rak amortering och 10 procents ränta.

Beskrivning av hushåll som bodde kvar

Av tabell 2.5 framgår att 40 procent av hushållen bodde kvar efter konkurs eller rekonstruktion. På frågan om vad som hände med bostadsrättsföreningen efter konkurs eller rekonstruktion svarade de kvarboende enligt följande:

Tabell 2.8 Efter obeståndssituationen

  • vad hände med

bostadsrättsföreningen.

Procent

Ombildning till hyresrätt

18

Ny brf

20

Småhusen friköptes

9

Bostadsrättsföreningen rekonstruerades

43

Annat

10

Summa

100

På frågan om vad som gjorde att hushållet bestämde sig för att bo kvar svarade de flesta hushållen att de trivdes (med lägenheten/huset/området/grannarna). Andra svarsalternativ som markerades var att man inte ville ta en förlust och omtanke om barnen. Svarsfrekvensen på denna fråga var emellertid låg.

Av tabell 2.9 framgår att boendeutgifterna sjönk kraftigt efter konkurs eller rekonstruktion. Andelen hushåll med boendeutgifter upp till 4 000 kronor per månad stiger från fem till 14 procent.

Tabell 2.9 Boendeutgifter per månad före och efter konkurs/rekonstruktion, kvarboende. Procent.

Boutgifter

0

3999 4000

5999 6000

6999 7000

före

5

54

21

20

efter

14

51

18

16

Hushållens allmänna synpunkter

Många hushåll, 27 procent av de som svarat, har också utnyttjat möjligheten till att framföra synpunkter på förhållanden kopplade till bostadsrättsföreningens obestånd. I dessa synpunkter finns vissa genomgående drag.

Många hushåll är besvikna över de ändringar som har gjorts av de statliga räntebidragen vilket har medfört kraftigt höjda hyror och därav följande problem för det enskilda hushållet och föreningen.

En stor besvikelse uttrycks också i svaren över agerandet från stora bostadsrättsorganisationer som på olika sätt medverkat till att obeståndssituationer har uppstått. Ett exempel är att en organisation sänkte insatserna i en förening för att få sålt bostadsrätterna. Insatssänkningen togs sedan upp som ett lån till föreningen, som föreningen hade svårt att klara av.

Många har också kommenterat problemen med successivt höjda avgifter för att klara föreningens ekonomi. Detta är också en förklaring till att många hushåll fått en sänkning av sina direkta boendeutgifter vid en flyttning.

Man har också ställt sig frågande till kreditorernas agerande i många fall, t.ex. att de inte varit villiga att sälja till de boende utan sålt till någon utomstående till ett lägre pris.

Missnöje med bostadsföreningens styrelses behandling av obeståndsprocessen samt bristen på information är också ett genomgående tema. Några framhåller att resultatet av en rekonstruktion har varit framgångsrikt och att föreningen efter rekonstruktion fungerar bra även ekonomiskt, och detta tack vare en kompetent och engagerad styrelse.

Ett inte ringa antal hushåll säger också klart ut att de aldrig igen vill bo i bostadsrätt.

Kvarboendemöjligheter i verkligheten

I avsnitt 2.4 har de juridiska aspekterna på kvarboendemöjligheter behandlats. I bostadsrättsföreningens konkurs styrs kvarboendemöjligheten för hushållet av hyresrättsliga besittningsskyddsregler. Ett undantag föreligger om fastigheten taxeras som småhus (fastighet för en eller två familjer). För dessa som för andra småhus gäller att besittningsskydd inte föreligger som för hus som taxeras som hyreshus.

Mot den juridiska kvarboendemöjligheten kan man ställa den verkliga. Önskan att bo kvar alternativt den verkliga möjligheten att bo kvar, styrs av flera faktorer. Den verkliga möjligheten styrs främst av hushållets bokostnader i förhållande till hushållets disponibla intäkter. Övriga faktorer som kan påverka hushållets val mellan att bo kvar och att flytta är förväntningar om framtida boutgifter i nuvarande bostad, prisutveckling på bostaden samt boutgifter för alternativ.

Av resultatet från enkäten framgår att av det totala antalet hushåll som svarat på enkäten har endast 25 procent svarat att de flyttat från bostadsrättsföreningen av ekonomiska skäl, medan 36 procent svarat att de flyttat av andra skäl.

Ser man närmare på de ekonomiska konsekvenser som hushållen har drabbats av så har två konsekvenser kartlagts i SCB:s studie. Dels har hushållen fått uppge hur mycket de anser att de förlorat på föreningens obestånd. Dels har hushållen uppgivit hur stora återstående skulder de eventuellt hade efter konkurs/rekonstruktion och som hänförde sig till bostaden.

Hushållen kan göra olika bedömningar av hur mycket de eventuellt har förlorat på föreningens obestånd. Deras egna bedömningar har redovisats tidigare i avsnittet. Som alternativ till denna bedömning har vinst eller förlust beräknats som skillnad mellan inköpspris och försäljningspris som hushållet uppgivit i enkäten. Resultatet framgår av figur 2.3. Av de hushåll som svarat (42 procent) har 53 procent av hushållen förlorat mellan 25 000 och 100 000 kronor. Sju procent har förlorat mer än 150 000 kronor.

Denna beräkning underskattar eventuell förlust. Många hushåll har uppgivit att de gjort egna investeringar i eller i anslutning till

bostaden som de inte får igen pengarna för. Eventuellt sparande i föreningens reparationsfonder är också en del av förlusten.

Figur 2.3 Andel hushåll med förlust/vinst efter obestånd. Förlust/vinst tusentals kronor.

0 5 10 15 20 25 30 35

-300 -

-250- -300 -200- -250 -150- -200 -100- -150

-50- -100

-25- -50

0--25

0

0 - 10

10 - 20 20 - 30 30 - 40 40 - 50

90 - 100

Over 300

%

Ovanstående resultat kan jämföras med de uppgifter som hushållen givit om återstående skulder eller lån på bostaden. Svaren framgår av figur 2.4. Av de hushåll som svarat anger 48 procent att de har lån eller skulder som överstiger 50 000 kronor och 18 procent som har lån etc. överstigande 100 000 kronor.

Figur 2.4 Andel hushåll med återstående skuld, flyttare. Återstående skuld tusentals kronor.

0 2 4 6 8 10 12 14 16

0 - 10

10 - 20 20 - 30 30 - 40 40 - 50 50 - 60 60 - 70 70 - 80 80 - 90

90 - 100

100 - 110 110 - 120 120 - 130 130 - 140 140 - 150 160 - 170 170 - 180 180 - 190 190 - 200 200 - 210 220 - 250 250 - 300 Over 300

%

De förluster som många hushåll enligt ovan har gjort, innebär stora

  • och i inte så få fall dramatiska påfrestningar på hushållets ekonomi. Förlusterna får också konsekvenser för den fortsatta bostadskarriären.

2.6. Effekter för egnahemsägare

Syftet med avsnittet är framför allt att genom att utifrån det datamaterial som erhållits från Lantmäteriverket och Venantius ge en bild över hur stora förluster de hushåll gjort som tvingats sälja sina egnahem genom framför allt exekutiv försäljning. Datamaterialet ger även en bild av regionala skillnader vad gäller exekutiva försäljningar.