Propositionens huvudsakliga innehåll

I propositionen läggs fram förslag till bostadsförvaltningslag. som skall ersätta 1970 års lag om tvångsförvaltning av bostadsfastighet. Förslaget syftar till att förbättra samhällets och hyresgästernas möjligheter till ingri- pande mot fastighetsägare som missköter sin hyresfastighet. Åtgärder skall kunna vidtas så snart det visar sig att fastighetsägaren inte förvaltar fastigheten på ett objektivt godtagbart sätt. Detta innebär att ingripande skall kunna ske på ett tidigare stadium än enligt nuvarande lagstiftning.

lngripande föreslås kunna ske i två former. en mildare kallad förvalt- ningsåläggande och en strängare kallad tvångsförvaltning. Vid förvalt- ningsåläggande åläggs fastighetsägaren att inom viss tid lämna över för- valtningen till en av honom själv utsedd förvaltare. Hyresnämnden skall pröva dels om det ingångna förvaltningsavtalet har ett sådant innehåll att förvaltningen i fortsättningen kan fungera tillfredsställande. dels om för- valtaren har behövliga kvalifikationer för uppdraget.

Tvängsförvaltning enligt bostadsförvaltningslagen bygger på det nuva- rande tVångsförvaltningsförfarandet men går i flera avseenden längre än detta. Till skillnad från vad som gäller f. n. kopplas fastighetsägaren så gott som helt bort från förvaltningen. I fråga om medel till förvaltningen före- slås att förvaltaren i första hand skall hålla sig till den tvångsförvaltade fas- tigheten (hyror. lån i fastigheten). Om dessa medel inte räcker. skall fastig- hetsägaren vara skyldig att tillskjuta behövliga medel ur sina samtliga till- gångar. Hyresnämnden skall kunna ålägga fastighetsägaren att betala visst belopp.

Visar sig tvångsförvaltningen gagnlös föreslås kommunen få möjlighet att lösa fastigheten under expropriationsliknande former.

Den nya lagen föreslås träda i kraft den ljanuari 1978. ] Riksdagen 1976/77. I saml. Nr 151

• Sida 2
•  Original

Prop. 1976/77:151

|»)

1. Förslag till Bostadsförvaltningslag

Härigenom föreskrives följande.

Inledande besrämnwlser

] & Denna lag äger tillämpning på fastighet där det finns bostadslägen- het som är uthyrd av fastighetens ägare för annat ändamål än fritidsända- mål och som ej utgör del av hans egen bostad. Fastighet som tillhör staten eller kommun kan ej bli föremål för ingripande enligt '.' 5.

När byggnad tillhör innehavare av inskriven tomträtt. äger bestämmel- serna i denna lag om fastighet motsvarande tillämpning på tomträttcn. I fråga om byggnad som annars tillhör annan än ägaren av marken gäller la- gen i tillämpliga delar. Såsom ägare av fastighet anses. när omständighe- terna föranleder det. annan som innehar fastigheten.

2 & Försummar fastighetsägaren vården av fastigheten eller underlåter han att vidtaga angelägna åtgärder för att bevara sundhet. ordning och skick inom fastigheten eller framgår det på annat sätt att han icke förvaltar fastigheten på ett för de boende godtagbart sätt. får hyresnämnden besluta om särskild förvaltning av fastigheten.

[ beslut enligt första stycket skall hyresnämnden ålägga fastighetsägaren att överlämna förvaltningen till särskild förvaltare (förvaltningsåläggande). Kan det antagas att sådant åläggande ej är tillräckligt för att uppnå en till- fredsställande förvaltning. skall nämnden i stället besluta att ställa fastig- heten under förvaltning av särskild förvaltare (tvångsförvaltning).

Om möjlighet att i visst fall ställa fastighet under tvångsförvaltning enligt denna lag finns bestämmelser i bostadssaneringslagen (1973: 531).

Förra/rningå/tiggande

3 & l förvaltningsåläggande skall bestämmas viss tid inom vilken fas- tighetsägaren till hyresnämnden skall inge skriftligen upprättat avtal, var- igenom förvaltningen överlämnas till särskild förvaltare.

Om fastighetsägaren behöver anstånd, får hyresnämnden förlänga den tid som har bestämts för ingivande av förvaltningsavtal. Ansökan om för- längning skall göras före utgången av den bestämda tiden.

4 & Förvaltningsavtal som avses i 3 & skall slutas för en tid av minst tre är. om ej hyresnämnden medger att det får avse kortare tid. Avtalet skall noggrant ange vad som åligger förvaltaren och skall vara förenat med full- makt för förvaltaren att företräda fastighetsägaren i de angelägenheter som omfattas av förvaltningsuppdraget.

• Sida 3
•  Original

Prop. 1976/77:151 3

Sökanden skall beredas tillfälle att yttra sig över förvaltningsavtal som inges till hyresnämnden. Därefter prövar hyresnämnden om avtalet kan godkännas. Härvid skall nämnden pröva om förvaltaren har tillräckliga kvalifikationer och om avtalet innefattar befogenhet för honom att ombe- sörja förvaltning i den omfattning som behövs med hänsyn till de brister som har föranlett beslutet om förvaltningsäläggande.

Vid behov kan nämnden bereda fastighetsägaren tillfälle att avtala om sådana ändringar och tillägg i det upprättade avtalet som behövs för att detta skall kunna godkännas.

5 & Inges icke förvaltningsavtal inom den bestämda tiden eller kan av- talet icke godkännas, skall hyresnämnden besluta om tvångsförvaltning el- ler. om särskilda skäl föreligger, utfärda nytt förvaltningsåläggande.

6 & Har förvaltningsåläggande meddelats och övergår fastigheten till ny ägare, förfaller åläggandet.

7 5 Ändras godkänt förvaltningsavtal eller sker avvikelse i förhållande till avtalet. skall förvaltaren genast anmäla detta till den på vars ansökan förvaltningsåläggandet har meddelats.

Hyresnämnden skall i beslut om godkännande av förvaltningsavtal erin- ra förvaltaren om hans skyldighet enligt första stycket.

Tvångsförvaltning

8 & Beslutar hyresnämnd om tvångsförvaltning. skall nämnden samti- digt utse förvaltare. Till förvaltare skall utses bolag. förening eller annan som har erforderlig erfarenhet av fastighetsförvaltning.

Hyresnämnden kan under pågående förvaltning utse ny förvaltare när förhållandena föranleder det.

9 & Förvaltaren skall svara för en tillfredsställande skötsel av fastighe- ten. Han skall verka för att de olägenheter som föranlett förvaltningsbeslu- tet undanröjes och att fastigheten genomgår sådan förbättring och moder- nisen'ng som är förenlig med en ändamålsenlig fastighetsförvaltning. Han skall vara verksam för att skälig avkastning erhålles.

10 6 Om det är påkallat av särskilda skäl. får hyresnämnden meddela föreskrifter för förvaltningen.

11 å Förvaltaren uppbär hyror och andra löpande intäkter av fastighe- ten samt företräder även i övrigt ägaren i angelägenheter som rör fastighe— ten. om ej annat följer av andra och tredje styckena.

Förvaltaren får ej överlåta fastigheten eller annars förfoga över den så att den helt eller delvis fränhändes ägaren. Förvaltaren får ej heller på fas- tighetsägarens vägnar ingå borgen eller växelförbindelse. Utan hyres- nämndens tillstånd får förvaltaren ej låta inteckna fastigheten eller taga upp lån mot säkerhet i form av panträtt i fastigheten. [ övrigt får förvalta- ren ingå avtal om kredit endast om avtalet ej står i missförhållande till de ekonomiska förutsättningama för förvaltningen.

• Sida 4
•  Original

Prop. 1976/77: 151 4

Förvaltaren kan besluta att angelägenhet som saknar betydelse för ända- målet med förvaltningen skall undantas från denna. Hyresnämnden och fastighetsägaren skall ofördröjligen underrättas om sådant beslut.

12 å Fastighetsägaren får med hyresnämndens tillstånd taga upp lån mot säkerhet i form av panträtt i fastigheten och låta företaga inskrivnings- åtgärd beträffande denna. Även utan sådant tillstånd får fastighetsägaren låta företaga inskrivningsåtgärd som avses i 20 och 21 kap. jordabalken.

Tillstånd enligt första stycket får lämnas endast om åtgärden ej försäm- rar förutsättningama för en tillfredsställande fastighetsförvaltning.

13 & Kan medel till förvaltningen ej i tillräcklig mån erhållas genom lö- pande intäkter eller genom lån. får hyresnämnden. i den mån det finnes skäligt med hänsyn till fastighetsägarens förhållanden och övriga omstän- digheter. på begäran av förvaltaren ålägga fastighetsägaren att till förvalta- ren utge de ytterligare medel som denne behöver för åtgärd som avses i 9 Så.

Överlåtelse av fastigheten medför icke befrielse från betalningsskyldig- het som har ålagts dessförinnan.

14 & Föreligger ej längre skäl för att ålagd betalningsskyldighet fullgö- res. får hyresnämnden förordna att beslutet om betalningsskyldighet icke vidare skall gälla.

15 å Fastighetsägaren är skyldig att i den omfattning hyresnämnden finner skäligt utge ersättning för utrymme som han själv använder.

Erlägges ej ersättning enligt första stycket. får hyresnämnden ålägga fas- tighetsägaren att avflytta från utrymmet.

På begäran av fastighetsägaren får hyresnämnden medge denne skäligt uppskov med avflyttningen.

16 å Fastighetsägaren är skyldig att lämna förvaltaren de upplysningar rörande fastigheten som behövs för en tillfredsställande förvaltning.

Hyresnämnden får kalla fastighetsägaren att inför nämnden under ed lämna upplysningar enligt första stycket. Därvid skall 36 kap. 6. l 1. 14. 20 och 21 åå rättegångsbalken äga motsvarande tillämpning.

17 & Fastighetsägaren är skyldig att tillhandahålla förvaltaren hand- lingar och annat av betydelse för förvaltningen.

Fullgör fastighetsägaren ej sin skyldighet enligt första stycket. får hyres- nämnden vid vite förelägga honom att fullgöra skyldigheten.

18 & Hyresnämnden skall inom sex månader från det att beslutet om tvångsförvaltning trädde i kraft fastställa den tid under vilken förvaltning- en skall pågå. Tiden får bestämmas till högst fem år från det beslutet om tvångsförvaltning trädde i kraft.

Om det vid utgången av den för tvångsförvaltningen bestämda tiden finns skäl att förvaltningen fortsätter. får hyresnämnden besluta om för— längning av tiden med högst tre åri sänder.

Föreligger ej längre skäl förtvångsförvaltning. kan hyresnämnden beslu- ta att förvaltningen skall upphöra tidigare än som följer av första eller and- ra stycket.

• Sida 5
•  Original

Prop. 1976/77: 151 5

19 & Övergår fastigheten till ny ägare under pågående förvaltning. gäl- ler bcslutet om förvaltning mot den nye ägaren. Denne inträder i förre äga- rens rätt till de medel som förvaltaren har hand om för fastigheten samt Svarar för de förbindelser som förvaltaren ingått.

20 & Förvaltaren skall ofördröjligen underrätta hyresgäst om att fastig- heten har ställts under tvångsförvaltning och om vem som är förvaltare. Förvaltaren skall också ofördröjligen underrätta hyresgäst om beslut som avses i 18 &.

Hyresgäst som har erhållit unden'ättelse enligt första stycket första me- ningen kan så länge förvaltningen pågår icke med befriande verkan betala hyra till annan än förvaltaren eller den som förvaltaren har anvisat. En er- inran härom skall intagas i underrättelsen.

Förvaltaren skall också ofördröjligen underrätta borgenär. som har panträtt i fastigheten och som är känd. om förvaltningen.

21 så Medel som förvaltaren har hand om för fastigheten skall hållas skilda från andra medel. De får ej utmätas för annan skuld än sådan som är

hänförlig till tvångsförvaltningen och de ingår ej heller i fastighetsägarens konkursbo.

Behållna medel. som ej finnes böra avsättas för förvaltningen. skall utbe- talas till fastighetsägaren. Tvist om vad fastighetsägaren är berättigad att utfå prövas av hyresnämnden.

22 å Förvaltaren skall för varje kalenderår inom två månader från årets utgång lämna skriftlig redovisning till hyresnämnden för sin förvalt- ning. Tillämpar fastighetsägaren brutet räkenskapsår. skall tiden för redo- visningens avlämnande i stället räknas från räkenskapsårets utgång. När förvaltaren frånträder sitt uppdrag skall redovisning för den gångna delen av redovisningspcrioden lämnas inom två månader från det uppdraget upp- hörde.

Redovisningsskyldigheten skall fullgöras i enlighet med god redovis- ningssed. Till den siffermässiga redovisningen skall fogas förvaltningsbe- rättelse med upplysning om vidtagna och planerade förvaltningsåtgärder av större vikt och om fastighetens skick.

Avskrift av redovisningshandlingarna skall av nämnden översändas till fastighetsägaren. 1 den mån nämnden finner lämpligt. skall också sökan- den och annan få del av redovisningen.

Hyresnämnden skall granska redovisningen och kontrollera att den är godtagbar från redovisningsmässig synpunkt. Finner nämnden anledning till anmärkning mot redovisningen. skall fastighetsägaren underrättas här- om.

23 å Vill fastighetsägaren klandra redovisning för viss redovisningspc- riod. skall han inom ett år från det han av hyresnämnden mottog redovis- ningen väcka talan mot förvaltaren vid fastighetsdomstolen.

Åberopas som grund för klandertalan omständighet som icke hänför sig till viss avlämnad redovisning. får talan väckas inom ett år från det fastig-

• Sida 6
•  Original

Prop. 1976/77:151 6

hetsägaren mottog redovisning med anledning av att förvaltarens uppdrag upphörde.

24 å Om fastighetsägaren behöver ta del av räkenskapsmaterial röran- de fastigheten för att kunna fullgöra uppgiftsskyldighet som åligger honom gentemot det allmänna eller eljest. skall han efter framställning till hyres- nämnden beredas tillfälle till detta enligt anvisningar som nämnden medde- lar.

25 & Förvaltaren har rätt att erhålla skäligt arvode. som bestämmes av hyresnämnden för varje kalenderår eller. om särskilda skäl föreligger. för kortare tid. Arvodet skall utgå ur fastighetens avkastning. i den mån ej hy- resnämnden föreskriver att det skall betalas av fastighetsägaren personli- gen.

Om förvaltaren begär det, skall kommunen förskottera arvode som en- ligt hyresnämndens beslut skall betalas av fastighetsägaren personligen. Det åligger fastighetsägaren att till kommunen återbetala det förskotte-

rade beloppetjämte ränta därpå enligt 6 5 räntelagen(1975: 635) från dagen för utbetalningen.

26 5 När beslut meddelas om tvångsförvaltning eller när sådant beslut ändras, skall underrättelse genast sändas till inskrivningsmyndigheten för anteckning i fastighetsboken eller tomträttsboken. Detsamma gäller när beslut meddelas enligt 18 5.

27 & Tillsyn över tvångsförvaltning utövas av hyresnämnden.

Inlösen

28 5 Är fastighet ställd under tvångsförvaltning men är förhållandena sådana att en tillfredsställande förvaltning därvid ej kan uppnås. får kom— munen lösa fastigheten.

Talan om inlösen skall väckas vid fastighetsdomstolen. I fråga om inlö- sen gäller i övrigt expropn'ationslagen (1972: 719) i tillämpliga delar. dock med undantag för 4 kap. 2 &. Bestämmelserna i 4 kap. 3 % expropriationsla- gen äger tillämpning i fråga om värdeökning som ägt rum under tiden från dagen tio år före det talan väcktes vid domstol.

Övriga bestämmelser

29 5 Ansökan om särskild förvaltning får göras av kommunen eller av organisation av hyresgäster. Sedan beslut om tvångsförvaltning har med- delats, skall fråga som rör förvaltningen upptagas till prövning av hyres- nämnden, om sökanden, förvaltaren eller fastighetsägaren begär det och annat ej är särskilt föreskrivet. Nämnden får också självmant ta upp fråga som rör förvaltningen. om annat ej följer av särskild bestämmelse.

30 & Ansökan om särskild förvaltning kan riktas mot den för vilken lagfart senast är beviljad eller sökt, även om denne har överlåtit fastighe-

• Sida 7
•  Original

Prop. 1976/77:151 7

ten innan ansökan göres.

Överlåtes fastigheten sedan ansökan har gjorts eller föreligger fall som avses i första stycket. skall rättegångsbalkens bestämmelser om verkan av att tvisteföremålet överlåtes och om tredje mans deltagande i rättegång äga motsvarande tillämpning.

Om tvist angående äganderätten är antecknad i fastighetsboken kan an- sökan om särskild förvaltning riktas mot den som innehar fastigheten med äganderättsanspråk.

31 & Hyresnämndens beslut om tvångsförvaltning länder omedelbart till efterrättelse. Hyresnämnden kan även i fråga om annat beslut enligt denna lag förordna att det skall lända till efterrättelse genast.

Föreligger särskilda skäl. får hyresnämnden besluta om tvångsförvalt- ning och utse förvaltare för tiden till dess slutligt beslut meddelas.

32 5 Fråga om påföljd för fastighetsägare som åsidosätter skyldighet enligt 16 å andra stycket eller 17 & upptages självmant av hyresnämnden. Beträffande böter och vite gäller 9 kap. 8 och 9 åå rättegångsbalken i till- lämpliga delar.

33 5 I fråga om förfarandet vid hyresnämnden i ärenden enligt denna lag finns bestämmelser i lagen (1973: 188) om arrendenämnder och hyres- nämnder.

34 å Talan mot beslut i fråga som enligt denna lag skall prövas av hy— resnämnd föres hos bostadsdomstolen genom besvär inom tre veckor från den dag beslutet meddelades. Bcsvärshandlingen skall inges till domstolen.

35 & Bifalles fastighet tägarens talan i besvärsmål i vilket kommunen är motpan. kan kommunen åläggas att ersätta honom hans rättegångskost- nad. Om han vinner besvärsmål i vilket organisation av hyresgäster är motpart. kan sådan ersättning tillerkännas honom att betalas av statsver- ket. I övrigt gäller i besvärsmål allmänna bestämmelser om rättegångskost- nad i tillämpliga delar.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1978. då lagen (1970: 246) om tvångsförvaltning av bostadsfastighet upphör att gälla.

Den nya lagen tillämpas även på tvångsförvaltning som har beslutats en- ligt lagen om tvångsförvaltning av bostadsfastighet. Mål eller ärende som vid ikraftträdandet är anhängigt vid domstol eller hyresnämnd prövas dock enligt äldre lag.

Bestämmelsen i 28 5 om tillämpningen av 4 kap. 3 & expropriationslagen(1972: 719) gäller ej i fråga om värdeökning som ägt rum före utgången av juni 1971.

• Sida 8
•  Original

Prop. 1976/77:151

2. Förslag till Lag om ändring i bostadssaneringslagen ( 1973: 531)

Härigenom föreskrives att 2 och 14 åå bostadssaneringslagen (1973: 531) skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

2 å'

Har bostadslägenhet ej den lägsta standard som kan godtagas. får hyres- nämnd på ansökan av kommunen eller organisation av hyresgäster och un- der förutsättning som anges i 5 eller 6 å ålägga fastighetens ägare att vidta- ga åtgärd som behövs för att lägenheten skall uppnå sådan standard (upp- rustningsåläggande) eller förbjuda att lägenheten användes för bostadsän- damål (användningsförbud).

Står fastigheten under _l'ört'alt- ning enligt lagen (1970.'246)' om tt'ångsft'irt'altning ar bostadsfastig- het. skall hyresnämnden. i stället för att meddela upprustningsåläg- gande. föreskriva att i förvaltning- en skall ingå att vidtaga de upprust- ningsåtgärder som nämnden före- skriver. Vad i lagen sägs om tipp- rustningsåläggande skall äga mot- svarande tillämpning på sådan före- skrift.

Står fastigheten under tvångsför- valtning enligt bostadsfö'n'alt- ningslagen ( ). skall hyres- nämnden. i stället för att meddela upprustningsåläggande. föreskriva att i förvaltningen skall ingå att vid- taga de upprustningsåtgärder som nämnden föreskriver. Vad i lagen sägs om upprustningsåläggande skall äga motsvarande tillämpning på sådan föreskrift.

14å

Utför fastighetsägaren ej åtgärd som föreskrivits i upprustnings- åläggande. får hyresnämnden på ansökan av kommunen. i stället för att utsätta vite. besluta att ställa fastigheten underförvaltning enligt lagen (1970:246) om tvångsförvalt- ning av bostadsfastighet. Meddelas sådant beslut eller ställes eljest fas- tighet. som berörs av upprustnings- åläggande. underjörvaltning enligt nämnda lag. ingår i förvaltningen att utföra de med åläggandet avsed- da åtgärderna. Därvid skall bestäm- melserna i nämnda lag äga motsva- rande tillämpning. dock att hyres- nämnden redan vid förordnandet om tvångsförvaltning äger tillåta förvaltaren att upptaga lån och an- söka om inteckning samt att befo- genhet enligt [3 å samma lag skall tillkomma även kommunen.

' Senaste lydelse 1974z821.

Utför fastighetsägaren ej åtgärd som föreskrivits i upprustnings- åläggande. får hyresnämnden på ansökan av kommunen. i stället för att utsätta vite. besluta att ställa fastigheten under tvångsförvalt- ning enligl bosmdsförvaltningsla- gen ( ). Meddelas sådant beslut eller ställes eljest fastighet.

som berörs av upprustningsåläg- gande. under tvångsfön'altning en- ligt nämnda lag. ingår i förvaltning- en att utföra de med åläggandet av- sedda åtgärderna. Därvid skall be- stämmelserna i nämnda lag äga motsvarande tillämpning. dock att hyresnämnden redan vid förord- nandet om tvångsförvaltning äger tillåta förvaltaren att låta inteckna fastigheten och att taga upp lån mot säkerhet i form av panträtt [ denna.

• Sida 9
•  Original

Prop. 1976/77:151 9

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

Förelägger hyresnämnden nytt vite. skall bestämmas ny tid inom vilken åtgärden skall ha vidtagits.

Denna lag träderi kraft den ljanuari 1978.

3. Förslag till Lag om ändring i lagen (l973:l88) om arrendenämnder och hyres- nämnder

Härigenom föreskrives att 4. 16. 23. 27 och 32 åå samt rubriken närmast före 16 5 lagen (1973: 188) om arrendenämnder och hyresnämnderl skall ha nedan angivna lydelse.

4 52

Hyresnämnd som avsesi 12 kap. 68 åjordabalken har till uppgift att I. media i hyres- eller bostadsrättstvist.

2. pröva tvist om reparationsföreläggande enligt 12 kap. 16å andra stycket. skadestånd enligt 12 kap. 24 a å. överlåtelse av hyresrätt enligt 12 kap. 34—36 åå. upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 12 kap. 40 å. för- längning av hyresavtal eller villkor för sådan förlängning enligt 12 kap. 49 å. hyresvillkor enligt 12 kap. 55 å eller uppskov med avflyttning enligt 12 kap. 59 å. allt jordabalken.

3. pröva tvist om hyresvillkor enligt 7 å sista stycket. upplåtelse av lä- genhet i andra hand enligt 30 å andra stycket eller medlemskap enligt 52 å. allt bostadsrättslagen(1971 : 479).

4. pröva fråga om godkännande av överenskommelse som avses i 12 kap. 45 eller 56 åjordabalken eller av beslut som avses i 60 å första stycket 1 bostadsrättslagen.

5. vara skiljenämnd i hyres- eller bostadsrättstvist.

6. pröva frågor enligt lagen 6. pröva frågor enligt bostadssa- (I970.-246) om tvångsfön'alming av neringslagen (19731531) och bo- bostadsfastighet och enligt bo- stadsjört'altningslagen( ). stadssaneringslagen (1973: 531).

7. pröva frågor enligt lagen (1975: 1 132) om förvärv av hyresfastighet m. m.

Ärende upptages av den hyresnämnd inom vars område fastigheten är belägen. Ärende som avses i 9. 17 eller 18 å lagen om förvärv av hyresfas— tighet m. m. upptages dock av hyresnämnden i den ort där bolagets styrel- se har sitt säte eller. i fråga om handelsbolag. där förvaltningen föres.

Ärende angående tvångsför- Ärende angående bostadssa- valtning och bostadssane- nering och särskild förvalt- ring ning

16 5

Ansökan i fråga som avses i 4 å första stycket 6 skall vara skriftlig samt innehålla uppgift om den berörda fastigheten och dess ägare samt sökan= ' Lagen omtryckt 1974:1090. ' Senaste lydelse 1975: 1 133.

• Sida 10
•  Original

Prop. l976/77:151

Nuvarande lydelse

10

Föreslagen lydelse

dens yrkande och grunderna för detta. Ansökan i fråga enligt bostadssane- ringslagen skall dessutom vara åtföljd av den utredning i tekniskt. ekono- miskt eller annat hänseende som behövs för ärendets prövning.

Vad som föreskrives i 8 å andra—femte styckena äger motsvarande till- lämpning i fråga om ansökan som avses i första stycket.

Förhandling skall hållas inför nämnden. om det ej är uppenbart att förhandling ej behövs. Fastighe- tens ägare kan vid vite föreläggas att inställa sig till förhandling. Fas- tighetsägarens utevaro från för- handling i ärende enligt bostadssa- neringslugeu utgör ej hinder för ärendets prövning.

23 Om fullföljd av talan mot hyres- nämnds beslut i ärende enligt 12 kap. jordabalken eller i ärende angående bostadsrätt. tvångsför- valtning eller bostadssanering eller i ärende enligt lagen (1975: 1 132) om förvärv av hyresfastighet m.m. finns bestämmelser i 12 kap. 7()å jordabalken. 76 å bostadsrättslagen (l971:479). I7å lagen (I970:246) om tvångsförvaltning ar bostads- fastighet, 21 å bostadssaneringsla- gen (1973: 531) samt 25 5 lagen om förvärv av hyresfastighet m. m.

Förhandling skall hållas inför nämnden. om det ej är uppenbart att förhandling ej behövs. Fastighe- tens ägare kan vid vite föreläggas att inställa sig till förhandling. Fas- tighetsägarens utevaro från för- handling utgör ej hinder för ären- dets prövning.

Innun nämnden beslutar om tvångsförvaltning. skall nämnden bereda kommun. därfastigheten är belägen, tillfälle att lämna förslag på förvaltare.

Kommunen skall också beredas tillfälle att yttra sig innan nämn- den beslutar att förvaltararvode enligt bostadsförraltningslagen ( ) skull betalas av fastig— hetsägaren personligen.

53

Om fullföljd av talan mot hyres- nämnds beslut i ärende enligt 12 kap. jordabalken eller i ärende angående bostadsrätt. bostadssane- ring eller särskildförvaltning eller i ärende enligt lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. finns bestämmelser i 12 kap. 70å jordabalken. 76 å bostadsrättslagen (1971:479). 21 å bostadssanerings- lagen (1973: 531). 34 å bostadsför- t'altningslagen ( ) samt 25 å lagen om förvärv av hyresfas- tighet m. m.

Mot beslut av hyresnämnd får talan föras särskilt. om nämnden

1. avvisat ansökan som avses i 8. 11. 14—16. 16 aeller 16 c 5. 2. avskrivit ärende enligt 8— 10, 16. 16 aeller 16 c 5. dock ej när ärendet kan återupptagas.

3. förordnat angående ersättning för någons medverkan i ärendet. 4. utdömt vite eller annan påföljd för underlåtenhet att iakttaga föreläg- gande eller ådömt straff för förseelse i förfarandet.

3 Senaste lydelse 1975:1133.

• Sida 11
•  Original

Prop. l976/77:151 11 Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

Särskild talan föres genom besvär hos bostadsdomstolen inom tre vec- kor från den dag beslutet meddelades. Besvärshandlingen skall inges till domstolen.

27 å4

Bestämmelserna i 5 kap. rättegångsbalken om offentlighet och ordning vid domstol äger motsvarande tillämpning vid nämnd. Expert som avses i 5 å andra stycket denna lag får närvara vid hyresnämndens överläggning till beslut.

Utöver vad som följer av 5 kap. Utöver vad som följer av 5 kap. 1 å rättegångsbalken kan hyres- 1 å rättegångsbalken kan hyres- nämnd förordna att sammanträde nämnd förordna att sammanträde för handläggning av ärende enligt 1. för handläggning av ärende enligt 1. 9 eller 17å lagen (197511132) om 9 eller 17å lagen (1975zll32) om förvärv av hyresfastighet m.m. förvärv av hyresfastighet m.m. el- skall hållas inom stängda dörrar. ler enligt ll # andra stycket eller om det behövs av hänsyn till privat- 12, 13 eller 16 å hostadsy'örvalt- livets helgd eller enskilds behöriga ningslagen ( ) skall hållas ekonomiska intresse. inom stängda dörrar. om det be-

hövs av hänsyn till privatlivets helgd eller enskilds behöriga eko- nomiska intresse.

32 å Föres ej talan mot nämnds beslut Föres ej talan mot nämnds beslut enligt 9 kap. 14 å eller 12 kap. enligt 9 kap. 14 å eller 12 kap. 24 a åjordabalken eller 13 a å den- 24 a å jordabalken, 13 a å denna na lag. får beslutet verkställas så- lag eller 13 eller 15 55 eller 25 å som lagakraftägande dom. första stycket bastadsförvaltnings- lagen ( ). får beslutet verk- ställas såsom lagakraftägande dom.

Har hyresnämnd med stöd av 3! 5 första stycket bostadsförvalt- ningslagen förordnat att beslut en- ligt 13 eller l5 å' eller 25 åförsta stycket nämnda lag ska!! lända till efterrättelse genast. får även så- dant beslut. om bostadsdomstolen ej förordnat annat, verkställas så— som lagakraftägande dom.

Denna lag träderi kraft den ljanuari 1978. Äldre bestämmelser gäller fortfarande i fråga om mål eller ärende som är anhängigt vid hyresnämnd vid ikraftträdandet.

4. Förslag till Lag om ändring i lagen (1937: 249) om inskränkningar i rätten att ut- bekomma allmänna handlingar

Härigenom föreskrives att 26 a å lagen (1937: 249) om inskränkningar i rätten att utbekomma allmänna handlingar1 skall ha nedan angivna lydelse.

' Senaste lydelse 197521133. ' Lagen omtryckt 1976:61 1.

• Sida 12
•  Original

Prop. 1976/77:151

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

26a5

Handling som angår förvärvstill- stånd eller tillstånd till förköp enligt lagen (1975: 1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. och som läm- nar upplysning om enskilds förhål- landen får icke utan samtycke av den vars förhållanden avses i hand- lingen lämnas ut tidigare än tjugo år från handlingens datum, om utläm- nande kan leda till skada för den berörde.

Handling som angår förvärvstill- stånd eller tillstånd till förköp enligt lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. eller särskild förvaltning enligt bostadsförvalt- ningslagen ( ) och som lämnar upplysning om enskilds för- hållanden får icke utan samtycke av den vars förhållanden avses i handlingen lämnas ut tidigare än tjugo år från handlingens datum. om utlämnande kan leda till skada för den berörde.

Första stycket gäller ej hyresnämnds eller bostadsdomstolens beslut.

Denna lag träderi kraft den ljanuari 1978.

5. Förslag till Lag om ändring i lagen (1974:1082) om bostadsdomstol

Härigenom föreskrives att 17 å lagen (1974: 1082) om bostadsdomstol skall ha nedan angivna lydelse.

17 å' Om rättegången gäller i tillämpliga delar bestämmelserna i 52 kap. 3. 5—9. 11 och 12 åå rättegångsbalken om besvär i hovrätt samt vad som i samma balk är föreskrivet om tvistemål. allt i den mån ej annat följer av denna lag eller annan författning.

Utöver vad som följer av 5 kap. 1 5 rättegångsbalken kan bostads- domstolen förordna att sammanträ- de för handläggning av ärende en- ligt l, 9 eller 17 å lagen (197511132) om förvärv av hyresfastighet m.m. skall hållas inom stängda dörrar, om det behövs av hänsyn till privat- livets helgd eller enskilds behöriga ekonomiska intresse.

Utöver vad som följer av 5 kap. 1 å rättegångsbalken kan bostads- domstolen förordna att sammanträ- de för handläggning av ärende en- ligt l. 9 eller 17 å lagen (1975111321 om förvärv av hyresfastighet m.m. eller enligt 11 å andra styeket eller 12. 13 eller 16 å bostadsfärva/t- ningslagen ( ) skall hållas inom stängda dörrar. om det be- hövs av hänsyn till privatlivets

helgd eller enskilds behöriga eko- nomiska intresse.

Denna lag träderi kraft den ljanuari 1978.

' Senaste lydelse 1975: 1137.

• Sida 13
•  Original

Prop. 1976/77:151 13

Utdrag JUSTlTlEl)EPARTEMENTET PROTOKOLL

vid regeringssammanträde 1977-03-30

Närvarande: statsministern Fälldin. ordförande. och statsråden Bohman. Ahlmark. Romanus. Turesson. Gustavsson. Antonsson. Mogård. Olsson. Dahlgren. Åsling. Söder. Troedsson. Ullsten. Burenstam Linder. Wik- ström. Johansson. Friggebo.

Föredragande: statsrådet Friggebo

Lagrådsremiss med förslag till bostadsförvaltningslag, m. m.

3.2. Förvaltningsäläggande

Vid förvaltningsåläggande åläggs fastighetsägaren att inom viss tid läm- na över förvaltningen till en av honom själv utsedd förvaltare. Ett åläggan— de anses efterkommet först sedan hyresnämnden har godkänt överlämnan- det. Nämnden har därvid att pröva dels om det ingångna förvaltningsavta— let har ett sådant innehåll att det skapats förutsättningar för att förvaltning- en i fortsättningcn skall fungera tillfredsställande. dels om förvaltaren har behövliga kvalifikationer för uppdraget. ! och med godkännandet upphör nämndens befattning med ärendet. För att man skall kunna kontrollera att det godkända förvaltningsavtalet fullföljs. föreslår utredningen att förval- taren skall underrätta sökanden om de förändringar som inträffar beträf— fande förvaltningen. Ger förvaltningen inte godtagbart resultat kan sökan- - den genom en ny ansökan till hyresnämnden väcka frågan om tvångsför- valtning av fastigheten.

3.3. Tvångsförvaltning

Tvångsförvaltning enligt utredningens förslag bygger på det nuvarande tvångsförvaltningsförfarandet men går i viktiga avseenden betydligt längre än detta. Förvaltaren utses av hyresnämnden i samband med beslut om tvångsförvaltning. Om nämnden inte kan finna någon som vill åta sig upp- draget. föreslås kommunen bli skyldig att lämna förslag på lämplig förval- tare. Till skillnad från vad som gäller f.n. innebär förslaget att fastighets- ägaren så gott som helt kopplas bort från förvaltningen. Förvaltaren får be- fogenhet att vidta varje åtgärd som är förenlig med en ändamålsenlig fastig- hetsförvaltning. ] speciella fall. t.ex. när det gäller att ta upp lån. fordras dock hyresnämndens tillstånd till åtgärden.

I fråga om medel till förvaltningen föreslår utredningen att förvaltaren inte som f. n. bara skall kunna hålla sig till den tvångsförvaltade fastigheten — hyror. lån i fastigheten. ersättning för utrymmen som fastighetsägaren disponerar —— utan fastighetsägaren skall vara skyldig tillskjuta behövliga medel ur sina samtliga tillgångar. Hyresnämnden skall kunna ålägga fastig- hetsägaren att betala visst belopp som förvaltaren behöver för att genom- föra sitt uppdrag. Om fastigheten ägs av juridisk person skall betalnings- skyldighet kunna åläggas även den som till följd av eget eller närståendes aktie- eller andelsinnehav eller annan liknande grund kan antas ha ett vä- sentligt inflytande i den juridiska personen. Beslut om betalningsskyldighet föreslås kunna verkställas som lagakraftägande dom. Hyresnämnden skall vidare kunna föreskriva att mindre belopp som ofördröjligen behövs för fastighetens skötsel skall förskotteras av kommunen.

• Sida 19
•  Original

Prop. 1976/77:151 i9

Enligt förslaget skall fastighetsägaren kunna åläggas att utge ersättning för utrymmen som han själv använder i fastigheten. Underlåter fastighets- ägaren att betala. föreslås hyresnämnden kunna ålägga honom att avflytta från utrymmet.

För att förvaltaren skall få behövliga och tillförlitliga upplysningar om fastigheten föreslår" utredningen att hyresnämnden skall kunna kalla fastig- hetsägaren till nämnden för att lämna vissa uppgifter under ed. Rättegångs— balkens bestämmelser om ed föreslås härvid bli tillämpliga. Om fastighets- ägaren vägrar att avlägga ed eller att yttra sig. får hyresnämnden besluta om vitesföreläggande eller häktning. Fastighetsägaren skall vidare kunna föreläggas att vid vite överlämna handlingar och annat av betydelse för för- valtningen till förvaltaren.

Enligt förslaget skall förvaltningstidens längd fastställas först sedan för- valtaren har fått tillfälle att överblicka förvaltarskapets omfattning. dock senast sex månader efter det att beslutet om tvångsförvaltning trädde ikraft. Tiden för tvångsförvaltning kan bestämmas till högst fem år. För- valtningen kan förlängas med högst tre är i taget.

Övergar fastigheten till ny ägare under pågående tvångsförvaltning. skall enligt förslaget beslutet om tvångsförvaltning gälla mot den nye ägaren. Däremot skall beslut om betalningsskyldighet inte gälla. om fastigheten byter ägare. Belopp som dessförinnan har erlagts eller förskotterats berörs dock inte av ägarbytet.

Enligt förslaget skall förvaltaren inom tre månader från varje kalender- års utgång avge redovisning till hyresnämnden. Nämnden skall översända ett exemplar av redovisningshandlingarna till fastighetsägaren. Det åligger nämnden att kontrollera att redovisningen överlämnas och att den är god- tagbar och korrekt från redovisningsmässig synpunkt. Har nämnden an- märkningar mot redovisningen. skall fastighetsi'igaren underrättas om dem. Fastighetsägaren kan klandra redovisningen vid fastighetsdomsto- len.

Förvaltaren skall årligen få ett skäligt arvode. som skall bestämmas av hyresnämnden. Normalt skall arvodet utgå ur avkastningen men hyres- nämnden skall kunna förordna att det skall betalas av fastighetsägaren per- sonligen. Förvaltaren skall ha rätt att begära att kommunen skall förskotte- ra arvode som enligt hyresnämndcns beslut skall betalas av fastighetsäga- ren personligen. De föreslagna bestämmelserna överensstämmer med vad som redan gäller enligt lZ & tvångsförvaltningslagen.

3.4. Inlösen

Utredningen framhåller att det kan inträffa situationer när en tvångsför- valtning visar sig inte ge ett godtagbart resultat. Detta kan vara fallet när det inte går att skaffa fram erforderliga medel till förvaltningen eller när det är fråga om en rivningsmogen fastighet som det inte skulle vara ekono-

• Sida 20
•  Original

Prop. 1976/77:151 20

miskt försvarbart att rusta upp. Utredningen föreslår att kommunen i såda- na situationer skall fä möjlighet att lösa fastigheten under expropriations- liknande former. lnlösenförfarandet föreslås bli utformat efter mönster av lö & bostadssaneringslagen. Detta innebär att bestämmelserna i 4 kap. 2 lt' expropriationslagen ( l972: 719) om inverkan av expropriationsföretaget in- te skall tillämpas vid bestämmande av Iöseskilling. Enligt utredningen tor- de inlösen härigenom vanligen komma att ställa sig väsentligt mindre kost- sam för kommunen än expropriation i motsvarande fall. Själva förfarandet blir enligt utredningen ocksä enklare än vid expropriation genom att rege— ringens tillstånd inte behöver inhämtas. Talan om inlösen skall enligt för- slaget prövas av fastighetsdomstolen.

Utredningen har som ett alternativ till inlösen diskuterat en ordning som innebär att fastigheten i någon form bjuds ut tvångsvis till försäljning hos allmänheten enligt i huvudsak samma regler som gäller vid exekutiv för- säljning. Utredningen har emellertid funnit det mindre tillfredsställande att en vanvårdad fastighet på sådant sätt bjuds ut till högstbjudande på den all— männa marknaden.

3.5. Särskilda yttranden

Ledamöterna Henrikson och Henmark hari särskilt yttrande anfört syn- punkter på utredningens förslag att hyresnämnden skall kunna föreskriva att belopp som ofördröjligen behövs för fastighetens skötsel skall förskot— teras av kommunen. [ yttrandet erinras om att staten och kreditinstituten i allt väsentligt svarar för finansieringen av bostadsbyggandet. Kommuner- nas roll begränsar sig till borgensmannens. Enligt dessa ledamöters upp- fattning bör därför staten ta på sig skyldigheten att ställa erforderliga me- del till förfogande för förskottsbetalning. Anslag bör anvisas genom bo- stadsdepartementets försorg och administreras av länsbostadsnämnderna. Alternativt skulle förmedlingsorganen kunna handha motsvarande uppgif- ter.

Ledamoten Henmark har för sin del dessutom anfört att han finner ut- redningens förslag om att fastighetsägaren skulle kunna åläggas att ur sin samlade förmögenhet tillskjuta medel till förvaltningen vara mindre till- fredsställande. Den föreslagna betalningsskyldigheten saknar uttryckligt stöd i direktiven och framstår inte som rimlig. Situationen kan exempelvis vara den att hyresgästerna själva under lång tid motsatt sig varje förbätt- ringsåtgärd för att hålla hyran nere. Det förhållandet att fastighetsägaren respekterat hyresgästernas vilja bör då inte få leda till att han i efterhand drabbas av betalningsskyldighet. Ett betalningsåläggande kan också många gånger leda till obestånd för fastighetsägaren och hans familj. Kan skyldigheten inte fullgöras. kvarstår vidare förvaltningsproblcmen som olösta. Att betalningsåläggande riktas mot någon i hans egenskap av aktie- ägare synes vidare strida mot aktiebolagslagens bestämmelser om att ak-

• Sida 21
•  Original

Prop. 1976/77:151 2)

tieägare endast ansvarar med inbetalat aktiebelopp. — Henmark framhål- ler också att enligt hans uppfattning häkte inte bör komma i fråga som sanktionsmedel om fastighetsägare. som kallats att inför nämnden under ed lämna upplysningar om fastigheten. utan giltigt skäl vägrar att avlägga eden eller att yttra sig.

4.2. Grundläggande frågor

Valet mellan olika lagstiftningsalternativ för ingripande mot försumliga fastighetsägare har inte föranlett någon mera ingående diskus— sion vid remissbehandlingen. Det alldeles övervägande antalet remissin- stanser ansluter sig utan närmare kommentarer till utredningens uppfatt- ning att tvångsförvaltningsförfarandet inte kan ersättas av nya regler om expropriation eller av ett system med auktorisation av fastighetsförvaltare (se dock beträffande inlösen avsnitt 4.5 ).

Flertalet av remissinstanserna har godtagit utredningens förslag om att bostadsförvaltningslagen bör ha i huvudsak samma tillämpningsom— råde som den nuvarande tvångsförvaltningslagen. Några remissinstanser förordar dock att tillämpningsområdet inskränks i vissa avseenden. Hyres- nämnden i Stockholm anser att en- och tvåfamiljshus bör kunna undantas från tillämpningsområdet. De hyresintäkter som inflyterfrån sådana fastig- heter är i allmänhet så små att de endast i ringa utsträckning kan täcka kostnaderna för en upprustning. Dessutom kommer det antagligen att bli svårt att finna någon som vill äta sig förvaltningsuppdraget. Om hyresavtal avser enfamiljshus. kan vidare hyresvärdens reparationsplikt avtalas bort enligt 12 kap. 15 å andra stycket jordabalken. Hyresnämnden förordar i första hand att en- och tvåfamiljshusen generellt undantas från tillämp- ningsområdet. ] andra hand föreslår hyresnämnden — med tanke på att ut- hyrning av enfamiljshus ofta är tillfällig och då bör undantas — att det för tillämpning av lagen skall krävas att uthyrningen är regelmässig. Motsva- rande villkor uppställs i 1 & första stycket bostadssaneringslagen (1973: 531).

Kravet på att uthyrningen skall vara regelmässig framförs även av bo- stadsdomstolen. Vidare anser Malmö kommun att lagen inte bör omfatta enfamiljshus. Enligt advokatsamfundets mening bör tillämpningsområdet begränsas så att det inte omfattar fastigheter som huvudsakligen innehåller lokaler. En rimlig gränsdragning bör i analogi med lagen (1975: 1132) om förvärv av hyresfastighet m. m. vara att beslut om särskild förvaltning inte skall kunna meddelas beträffande fastighet som huvudsakligen innehåller

• Sida 24
•  Original

Prop. 1976/771151 24

lokaler och därutöver högst två hostadslägenheter.

En viss utvidgning av tillämpningsområdet föreslås av hyresnämuden [ .S'tot'k/lolm. Hyresnämnden pekar på att bostadsförvaltningslagen inte är avsedd att tillämpas på fastighet_som ägs av bostadsrättsförening. när för- eningen själv innehar bostadsrätt till lägenheter som hyrs ut. Utredningens motivering för detta undantag är att föreningen inte hyr ut i egenskap av fastighetsägare titan som bostadsrättshavare. Hyresnämnden finner den av utredningen förordade tillämpningen tveksam. Möjligheterna att bilda bo- stadsrättsförening missbrukas numera av mindre nogräknade fastighets- ägare. framhåller hyresnämnden. 1)et förekommer att fastighetsägare överlåter sina hyresfastigheter till nybildade bostadsrättsförcningar i vilka de själva äger samtliga bostadsrätter och upplåter lägenheterna med hyres- rätt. I sådana fall av regelmässig uthyrning synes det naturligt att anse att lägenheterna hyrs ut av föreningen i egenskap av fastighetsägare och att bostadsförvaltningslagen kan tillämpas. Detsamma kan böra gälla när ett större antal svårsålda bostadsrättslägenheter hyrs ut direkt av bostads- rättsförening. Hyresnämnden anser att lagtexten bör ändras så att det klart framgår att en sådan rättstillämpning är möjlig. Stockholms kommun har samma inställning. KUN")!!!IIfÖ/"hlllldc'f anser att det i vissa sammanhang kan bli ett problem att lagen inte omfattar flerfamiljshus som är outhyrda.

Frågan om ägandeförhållandena i fastigheten tas upp av bostadsdomsto- lvn. Enligt bostadsdomstolen visar erfarenheten att ägandeförhållandena kan vara mycket svårutredda när det gäller fastigheter som kan komma i fråga för särskild förvaltning. Förslaget om interimistiskt beslut om tvångsförvaltning kan endast till viss del och under kortare tid lösa proble- men. Med hänsyn härtill bör man enligt bostadsdomstolen överväga att in- föra en regel av innebörd att som fastighetsägare vid tillämpningen av bo- stadsförvaltningslagen skall anses den för vilken lagfart senast har bevil- jats eller sökts. Införandet av en sådan regel skulle befrämja handläggning- en av ärenden om särskild förvaltning och underlätta tillämpningen av be— stämmelserna om betalningsåläggande i förslaget. En ytterligare fördel är att åtgärder som förvaltaren vidtar skulle behålla sin rättsliga betydelse även om det senare skulle visa sig att annan än den lagfarna ägaren vid ti- den för beslutet om tvångsförvaltning var rätt ägare till fastigheten. Hyres- nämnden iStoekho/m anför liknande synpunkter och hänvisar till att en re- gel av detta slag finns i 3 så bostadssaneringslagen.

Flertalet av remissinstanserna tillstyrker förslaget om att förutsätt- ningarna för ingripande görs mindre snäva. så att ingripande kan ske på ett tidigare stadium än f. n. Endast advokatsamfundet ställer sig av- visande till förslaget i denna del. Samfundet pekar på att lagförslaget enligt de anförda motiven innebär att möjligheter till ingripande skall finnas så snart en fastighetsägare inte sköter förvaltningen av fastigheten på ett ob- jektivt godtagbart sätt. Detta är enligt samfundets mening att gå utöver vad som är erforderligt i en lagstiftning av detta slag. Uppenbarligen bör starka

• Sida 25
•  Original

Prop. l976/77:151 ”75

skäl föreligga för att ett tvångsingripande över huvud taget skall ifråga— komma. Samfundet förordar att rekvisiten för ingripande utformas på i hu— vudsak samma sätt som skett i tvångsförvaltningslagen.

Några remissinstanser anför synpunkter på den närmare innebörden av förslaget. Sålunda anser lmstudsdomstolen att det i lagtexten bör anges att den bristande förvaltningen medför men för bostt'rdshyresgäst. Hyres— nämnden i Stockholm framhåller att den grundläggande förutsättningen för ingripande enligt förslaget alltjämt är att fastighetsägaren inte förvaltar fas- tigheten på ett godtagbart sätt. Detta synes innebära att brister i fastighe- ten som härrör från tidigare ägares förvaltning inte kan beaktas. Det är för hyresnämnden bekant att under senare år fastigheter som uppfyllt rekvisi- ten för tvångsförvaltning bytt ägare ett flertal gånger med något ärs mellan- rum. Hyresgästernas intresse är att få en sådan fastighet upprustad obe- roende av vem som för tillfället är ägare. En i och för sig nödvändig sane- ring bör inte kunna hindras av en invändning från fastighetsägaren om att han nyligen har förvärvat fastigheten och därför inte haft möjlighet att av- hjälpa bristerna. Det är tveksamt om lagförslaget gör det möjligt för hyres- nämnden att bortse från en sådan invändning. Hyresnämnden vill ifråga— sätta om inte de föreslagna bestämmelserna bör kompletteras med ett sär- skilt rekvisit för ingripande som direkt anknyter till brister i fastighetens skick.

Hyr-csnämnden i illa/mö ifrågasätter om man såsom utredningen har fö- reslagit bör ta bort föreskriften om att tvångsförvaltning får tillgripas en- dast om det finns anledning anta att rättelse ej kommer att ske. Erfarenhe- terna tyder på att fastighetsägare ibland inte blir färdiga att avhjälpa brister i förvaltningen förrän de ställs inför en ansökan om tvångsförvaltning men att de då med erforderlig kraft tar itu med problemen. Om fastighetsägaren i ärendet visar att upprustning är förestående. t. ex. genom avtal med en- treprenör eller genom ansökan om byggnadslov och statliga lån. finns ing- en anledning till särskild förvaltning. En lämplig lösning synes alltså vara att lagtexten formuleras så. att fastighetsägaren åläggs bevisbördan för att rättelse kommer att ske.

Näringslivets byggnudsdelvgathm understryker vikten av att beslut om särskild förvaltning grundas på ett tillförlitligt utredningsmaterial. i och med att förutsättningama för ett förvaltningsingripande inte längre begrän- sas till fall av uppenbar vanskötsel utan utsträcks till förhållanden som i olika hög grad indikerar att fastigheten inte sköts på ett godtagbart sätt ökar behovet av att kunna skilja mellan vad som utgör brister i enskild fas- tighetsförvaltning och vad som är resultatet av oformligheter och dröjsmål i den offentliga förvaltningen. Möjligheter bör finnas att på ett tidigt sta- dium undersöka detta genom kontakter mellan parterna eller representan- ter för deras organisationer. Även då sådana kontakter förekommit torde det i allmänhet vara värdefullt. om hyresnämnden utnyttjar möjligheten att genom besiktning och anlitande av teknisk expert skaffa sig ett eget utred-

• Sida 26
•  Original

Prop. 1976/77:151 26

ningsunderlag som grund för bedömningen.

Ett par remissinstanser berör frågan om be hö righet att an söka om särskild förvaltning. BOJfa(IS.t'I)'/'('l.t'('ll ifrågasätter om inte hälsovårds- nämndens talerätt bör behållas och Malmö kommun har samma inställning i fråga om länsstyrelsens talerätt.

4.3. Förvaltningsäläggande

De flesta remissinstanser stöder utredningens förslag om att särskild för- valtning av fastighet skall ktrnna ske i två former. antingen — som ett mer begränsat ingripande — genom ett förvaltningsåläggande mot fastighets- ägaren eller genom tvångsförvaltning. Till de instanser som uttryckligen tillstyrker införandet av den mildare formen förvaltningsåläggande hör/ry- rasnämnden i Malmö. som uppger att av nämnden handlagda ansökningar om tvångsförvaltning gällt sammanlagt 25 fastigheter. Beträffande lZ av dessa fastigheter återkallades ansökningarna sedan överenskommelse om reparation hade träffats mellan parterna eller fastighetsägaren på annat sätt hade vidtagit rättelse. Beträffande tre fastigheter återkallades ansökningar- na på grund av att fastighetsägaren hade överlämnat förvaltningen till för— valtningsföretag. Åtskilliga av de ärenden. där ansökan har återkallats ef- ter överenskommelse mellan parterna. skulle förmodligen ha lett till för- valtningsåläggande, om utredningens förslag hade gällt. Det finns alltså ett praktiskt behov av en sådan mildare form för ingripande. Hyresnämnden understryker samtidigt att även om förvaltningsåläggande införs. måste det alltjämt finnas ett utrymme för uppgörelser mellan parterna utan att förvaltningen för den skull överlämnas till särskild förvaltare. 1 dessa fall kommer alltså liksom f. n. ärendet att avskrivas efter återkallelse.

Näringslivets byggnudsdelegation anser att förvaltningsåläggande utgör en smidig form för att lösa problemen i åtskilliga fall. där en förändring till det bättre kan ske i huvudsak på frivillig väg. Sverigesjastig/ratsiigara/ör- bund påpekar att utredningens förslag i denna del bör kunna ligga till grund för en överenskommelse mellan partsorganisationerna om förhandlingar om påstådda anmärkningar för att förebygga alltför många ansökningar till hyresnämnden.

Hyresgästernas riksförbund anser att den föreslagna ordningen är tillfyl- lest, om formen förvaltningsåläggande reserveras för sådana fall där för- summelserna sannolikt kommer att rättas till genom en kompetent förvalt- ning. Någon anledning till antagande att yrkesmässig förvaltning automa- tiskt medför att bristerna undanröjs finns dock inte. Åtskilliga yrkesmässi- ga förvaltare driver verksamhet i vinstsyfte. Fastigheter som är aktuella för tvångsingripanden är sällan intressanta förvaltningsobjekt ur affärs- mässig synpunkt. Den yrkesmässige förvaltarens främsta motiv, att med gott arbete behålla en bra kund, gäller knappast vid förvaltningsåläggan- den. Denna form av särskild förvaltning måste därför användas med stor

• Sida 27
•  Original

Prop. 1976/77: 151 27

urskiljning. betonar förbundet. Om avsikten är att förvaltningsåläggande regelmässigt skall tillgripas som första åtgärd. måste hyresnämnden också bestämma de villkor som skall gälla.

Ett par remissinstanser är kritiska mot den föreslagna uppdelningen i en mildare och en strängare förvaltningsform. Hyresnämnden i .S'tockholnr anser att institutet förvaltningsåläggande knappast kommer att fylla någon praktisk funktion. Redan nu har hyresnämnden möjlighet att i samband med sin medlande verksamhet söka förmå en fastighetsägare att frivilligt överlåta förvaltningen till annan. Hyresnämnden finner det därför inte be- rättigat att tillföra den för allmänheten redan nu svårtillgängliga hyreslag- stiftningen ytterligare ett nytt institut och avstyrker följaktligen förslaget i denna del. Gr'itcborgs kommun ställer sig också tveksam till förslaget om förvaltningsåläggande. Enligt kommunens mening kan det ifrågasättas om den föreslagna formen av ingripande är tillräckligt effektiv beträffande den kategori fastighetsägare som blir föremål för ansökan om särskild förvalt- ning. Med den utformning lagförslaget getts. kan det dessutom befaras att förvaltningsåläggande regelmässigt tillgrips som en förstagångsåtgärd och att erforderlig tvångsförvaltning genomförs först efter ännu större tidsut- dräkt än som är möjligt enligt gällande lagstiftning.

Förslaget om att det ankommer på hyresnämnden och inte på sökanden att bestämma valet av förvaltningsform kommenteras i några remissyttran- _ den. Hyresgästernas riksförbund pekar på att tvångsförvaltning enligt för- slaget får tillgripas först om förvaltningsåläggande bedöms vara en otill- räcklig åtgärd. Utredningcn har därmed infört ett nytt rekvisit för tvångs- förvaltning utan motsvarighet i gällande lag. För sökanden kan förslaget i denna del innebära en försämring. nämligen om nödvändig tvångsförvalt- ning uppskjuts eller förhindras genom beslut om förvaltningsåläggande utan att sökanden önskar det. Genom förvaltningsåläggande skulle fastig- hetsägare som ombesörjer och försummar hyresvärdens åligganden för— mås att lämna över förvaltningen till någon med dokumenterad kunskap. Det kan ligga nära till hands för hyresnämnden att betrakta sådant över- lämnande som en förbättring och därmed en tillräcklig åtgärd. Enligt för- bundets mening bör sökanden som hittills kunna bestämma sin talan att en- bart gälla tvångsförvaltning. Förvaltningsåläggande bör därför enligt för- bundets uppfattning meddelas endast när sökanden begär eller medger det. Om sökanden motsätter sig förvaltningsåläggande skall hyresnämnden ba- ra pröva frågan om tvångsförvaltning. Stockholms kommun påpekar att förslaget Om att sökanden inte skall behöva ange vilken form av förvalt- ning som han anser bör komma till stånd måste betraktas som fördelaktigt för sökanden. Det innebär att sökanden ej behöver ta ställning till proble- met om särskilda skäl föreligger för tvångsförvaltning, innan ansökan ges in.

Beträffande den juridiskt-tekniska lösningen av vissa detaljfrågor fram- förs en del erinringar av remissinstanserna. Bostadsdomstolen påpekar att

• Sida 28
•  Original

Prop. l976/77:151 28

när förvaltningsåläggande meddelas. skall hyresnämnden enligt förslaget inte ange ät vem förvaltningen bör uppdras och inte heller precisera hur den skall anordnas. Den fastighetsägare som utan närmare precisering får ett föreläggande att inom viss tid överlämna förvaltningen till särskild för- valtare "på sätt som kan godkännas av hyresnämnden" mäste fräga sig vil- ka krav som nämnden kan komma att uppställa. Även om nämnden i sina skäl får antas redovisa vilka brister som motiverar föreläggandet. bör det- ta. för att bättre överensstämmelse skall ernås mellan skälen och själva föreläggandet. innehålla att fastighetsägaren skall genom att lämna över förvaltningen till särskild förvaltare se till att tillfredsställande förvaltning uppnäs. l föreläggandet bör vidare erinras om att fastigheten annars kan komma att ställas under tvångsft'irvaltning. Bostadsdomstolen förutsätter att hyresnämnden i lämpliga former kan biträda fastighetsägaren i frågor som gäller hur förvaltningen skall ordnas. i första hand genom oförbindan- de förhandsbesked.

Hyrv.vm'inuulcn i Mulnu'i delar utredningens uppfattning att det inte är möjligt att i lagens bestämmelser om förvaltningsåläggande närmare preci- sera vilka befogenheter som fastighetsägaren skall lämna över. Enligt mo— tivuttalandena bör det i regel krävas att överlämnandet avser vad som i de förvaltningsavtal som f.n. förekommer på fastighetsmarknaden brukar be— tecknas som fullständig förvaltning kombinerad med fullmakt för förvalta- ren. Det bör vidare krävas att den första förvaltningsperioden bestäms till minst tre är. Hyresnämnden instämmer i dessa synpunkter men påpekar att det inte synes erforderligt att avtalet är ouppsägbart i tre är. Hyres- nämnden anser emellertid att den föreslagna lagtexten ger alltför litet väg- ledning. Där sägs ju nämligen inget om de krav som enligt motiven skall ställas på törvz'tltningsavtalet. _ja inte ens att ett sådant avtal skall ingås. Enligt hyresnämndens mening bör i lagtexten uttryckligen anges att förfa- randet utmynnar i ett beslut om godkännande av ett visst förvaltningsav- tal. Även i övrigt bör den föreslagna lagtexten omarbetas så att innebörden av ett förvaltningsäläggande framträder tydligare.

Enligt förslaget skall förvaltaren vara skyldig att genast underrätta sö— kanden om förändringar som inträffar i förvaltningen sedan hyresnämnden har godkänt överlämnandet. Göteborgs kommun ifrågasätter om bestäm- melsen kan anses vara verkningsfull utan någon form av sanktionsmöjlig- het gentemot förvaltaren för det fall denne samarbetar med fastighetsäga- ren i syfte att kringgå lagstiftningen. Enligt kommunens mening bör — om formen förvaltningsåläggande över huvud skall införas — förslaget skärpas med en föreskrift om möjlighet till vitesföreläggande, när förvaltaren ej uppfyller sin anmälningsplikt rörande ändringar i det av hyresnämnden godkända förvaltningsavtalet. Förslaget bör vidare kompletteras med en föreskrift om att anmälan om förändring skall överlämnas också till hyres- nämnden.

• Sida 29
•  Original

Prop. 1976/77:15] 29

4.4. Tvångsförvaltning

Utredningens förslag till en effektivare och mera ingripande förvalt- ningsform än den nuvarande tvångsförvaltningen har i allmänhet fått ett mycket positivt gensvar frän remissinstanserna. Viss kritik har dock rik- tats mot enskildheter i förslaget.

Den föreslagna skyldigheten för kommunen att föreslå för- valta re. om hyresnämnden begär det. har tillstyrkts eller lämnats utan erinran av flertalet remissinstanser. Hrrtnwu'imuden i Örebro hälsar för- slaget med tillfredsställelse och framhåller att det har varit en återkom— mande svårighet i nämndens arbete att finna en lämplig person som har varit villig att äta sig förvaltningsuppdraget. (.)eksä (iiilz'horgs kommun tillstyrker uttryckligen förslaget i denna del. Kommunen erinrar om att en kommun visserligen inte har några lagliga möjligheter att ålägga ett allmän- nyttigt företag eller en kommunal tjänsteman att äta sig förvaltningsupp- drag av detta slag. Rent faktiskt torde emellertid kommunen ha goda möj- ligheter att föreslå lämpliga förvaltare. Då kommunen har ett reellt intresse av att förvaltningen av de fastigheter. som sätts under tvångsförvaltning. sköts på bästa möjliga sätt. bör det också ligga i kommunens intresse att hjälpa hyresnämnden att utse lämpliga förvaltare.

Hyresnämndwr i Stockholm anser att det i första hand bör ankornma på kommunen och inte på hyresnämnden att anskaffa en lämplig förvaltare. Enligt förslaget skall emellertid hyresnämnden vända sig till kommunen. för att få förslag till förvaltare först sedan nämndens egna möjligheter att skaffa fram förvaltare har utnyttjats. Förslaget synes förutsätta att hyres- nämnden har resurser att på egen hand anskaffa lämpliga förvaltare. Hy- resnämndens möjligheter i detta avseende är dock starkt begränsade. Gi- vetvis kan hyresnämnden vända sig till vederbörande fastighetsägare- eller fastighetsförvaltareförening med framställning om förslag på lämplig för- valtare. Härutöver torde emellertid nämndens möjligheter vara obefintli- ga. Det mest ändamålsenliga är därför att nämnden direkt vänder sig till kommunen som har större förutsättningar än nämnden att finna kvalifice- rade förvaltare.

Kritik av motsatt innebörd har också framkommit. Sålunda anser Stock- holms kommun att utredningen inte har anfört någon bärande motivering för den föreslagna ordningen. Visserligen finns i många kommuner kom- munala bostadsbolag som är skickade att utföra förvaltningsuppdrag. Ef- tersom de är självständiga rättssubjekt kan dock kommunen ej ålägga dem att utföra uppdrag. Det bör därför övervägas om bestämmelsen kan utgå. Malmö kommun finner det onödigt att i lag föreskriva en skyldighet för kommunen att anvisa förvaltare. I likhet med vad som sker på många and- ra områden kan förväntas att kommunerna utan särskild föreskrift med- verkar i erforderlig utsträckning.

Frågan om entledigande av förvaltare har berörts av bastadsdomxrolen.

• Sida 30
•  Original

Prop. 1976/77:151 30

Enligt förslaget kan hyresnämnden utse ny förvaltare. när förhållandena föranleder det. Utredningen har inte berört frågan vad som skall gälla när en förvaltare begär att få bli entledigad från sitt uppdrag. Med hänsyn till att förvaltningarna oftast är komplicerade och till att det krävs mycket tid och arbete innan förvaltaren är insatt i förvaltningen av en fastighet skulle det enligt bostadsdomstolen vara olyckligt med täta förvaltarbyten. Enligt bostadsdomstolen behövs därför möjligen en regel av innehåll att förvalta- re får entledigas på egen begäran bara om särskilda skäl föreligger.

De föreslagna bestämmelserna om fö r v a l t a re n s al l m än n a ål ig- gan de n innebär bl. a. att förvaltaren skall vara verksam för att skälig av- kastning erhålls. Denna föreskrift kritiseras av Göteborgs kommun. Vid tvångsförvaltning torde förhållandena i fastigheten oftast vara sådana att ett uttalat krav på avkastning ter sig verklighetsfrämmande. i vart fall un- der förvaltningens inledningsskede. Föreskriften kan vara ett direkt hinder mot erforderliga åtgärder i en tvångsförvaltningssituation. Kommunen an— ser därför att den bör utgå.

Frågan om förvaltarens befogenheter har föranlett vissa erin- ringar. Bostutlsdomsrolen gör det allmänna påpekandet att det i praktiken kan uppstå gränsdragningsproblem mellan vad som ingår i förvaltnings- uppdraget och vad som faller utanför samt mellan vad förvaltaren kan eller bör undanta från förvaltningen och vad han inte kan undanta. Utredningen har inte penetrerat dessa problem.

Adt'okorsuntftmu'ct anser att de långtgående befogenheter som förvalta- rcn erhåller enligt förslaget gör det nödvändigt att inrätta ett särskilt kon- trollorgan. gärna i anslutning till vederbörande hyresnämnd. Samfundet pekar på att konkursförvaltare i allmänhet torde uppleva det som en till— gång att i sina bedömningar kunna få stöd av rättens ombudsman. och det- ta särskilt när konkursgäldenären är besvärlig att ha att göra med. I tvångs— förvaltningsfallen är fastighetsägaren nästan regelmässigt svår att ha att göra med. långt mer än vad som är normalt i konkurser, och förvaltaren. som normalt inte ärjurist. kan hajuridiskt och ekonomiskt mycket svårbe— dömbara och betydelsefulla frågor att sköta. Samtidigt finns ett behov av ökat rättsskydd för fastighetsägaren, eftersom han helt kopplas av från för- valtningen. Det finns därför enligt samfundets mening starka skäl att över- väga ett institut motsvarande rättens ombudsman i konkursförfarandet. Redan i sitt remissyttrande över förslaget till tvångsförvaltningslag uttala- de sig samfundet för inrättandet av ett kontrollorgan. Frågan härom har fått ökad vikt genom den nu föreslagna skärpningen av lagstiftningen.

Enligt utredningsförslaget är det förvaltaren som själv får avgöra om det ankommer på honom att reglera en viss skuld som gäller fastigheten. Ut- redningen uttalar i sammanhanget att förvaltaren bör kunna underlåta att reglera lån med panträttssäkerhet i fastigheten endast då omständigheterna klan talar för att medlen inte kommit fastigheten till godo. Detta uttalande kritiseras av Hyresgästernas riksjö'rbund. Förbundet en'nrar om att ett hin-

• Sida 31
•  Original

Prop. 1976/77:151 %]

der för effektiv förvaltning kan vara att fastigheten besväras av stora skul- der. Om räntor och amorteringar är alltför betungande blir drift- och un- derhållsåtgärder eftersatta. Enligt förbundets mening borde utredningen närmare ha utvecklat motiven för attjust långivare med panträtt i fastighe- ten skall hållas helt skadeslösa när fastighetsägaren missköter sina åtagan- den. Praktiskt sett kan långivarna i högre grad än hyresgästerna välja eller avstå från engagemang i fastigheten. Den risk långivarna löper är redan be- aktad genom lånevillkoren. Långivarna förutsätts också pröva fastighets- ägarens kreditvärdighet och fastighetens värde som säkerhet. Om fastig- hetsägaren sedan missbrukar förtroendet. är enligt förbundets mening hy- resgästernas intresse av goda boendeförhållanden mer skyddsvärt för sam- hället än långivarnas rätt till räntor och amorteringar. En möjlig regel är enligt förbundets mening att ge tvångsförvaltaren full befogenhet att avgö- ra vilka lån som skall förräntas och amorteras. sedan nödvändiga drift- och underhållsutgifter är betalda. Hyrorna bör alltså i första hand användas till löpande utgifter för skötsel och" renhållning. bränsle. el-ström och vatten. reparationer m.m. Av hyresmedel som därefter återstår får långivarna be- talt i förmånsordning. Ägarens tillskott bör likaså främst användas för lö- pande förvaltningskostnader och endast i mån av tillgång för räntor och amorteringar.

Enligt förslaget får förvaltaren inte utan hyresnämndens tillstånd ta upp län eller låta företa inskrivningsåtgärd beträffande fastigheten. Bostads- donutolcn påpekar att utredningen inte har angett vad som avses med ut- trycket inskrivningsåtgärd. lnskrivningsrättsligt har termen en ganska vidsträckt innebörd och omfattar bl.a. ansökan om lagfart. Åtskilliga in- skrivningsåtgärder bör emellertid förvaltaren få vidta utan särskilt tillstånd av hyresnämnden. t. ex. att söka lagfart då fastighetens ägare försummat det eller att låta döda inteckning. Avgörande för vilka åtgärder förvaltaren skall kttnna vidta bör vara om fastighetens panträttsbelastning ökas eller inte. Bostadsdomstolen förordar att lagtexten omarbetas i enlighet med denna princip. Bostadsdomstolen framhåller vidare att avsikten med för— slaget torde vara att förvaltaren inte skall behöva hyresnämndens tillstånd för att ta upp lån i mindre omfattning för den löpande förvaltningen. Denna befogenhet bör möjligen komma till uttryck i lagtexten. Slutligen påpekar bostadsdomstolen att utredningen synes ha förutsatt att det normalt bör ankomma på hyresnämnden att höra fastighetsägaren. innan nämnden av- gör ärende om tillstånd för förvaltaren att företa viss åtgärd. Av motiven framgår inte om detta utgör en nödvändig förutsättning för tillståndet eller om nämnden mera får laga efter läglighet. Med hänsyn till att fastighets- ägaren kan bli personligen betalningsansvarig för lån som förvaltaren med nämndens tillstånd tar upp. ligger det närmast till hands att tolka uttalandet på det sätt som har angetts först. Bostadsdomstolen anser att ett klargöran- de behövs. Om lagstiftningen skall ha den innebörden att fastighetsägarcns hörande är nödvändigt bör det komma till uttryck i lagtexten.

• Sida 32
•  Original

Prop. 1976/77: 151 32

Enligt förslaget kan förvaltaren besluta att angelägenhet som saknar be- tydelse för ändamålet med förvaltningen skall undantas från denna. Hyrm— niimndcn i _S'mt'klwlrn anser att förvaltaren bör åläggas skyldighet att oför- dröjligen underrätta nämnden om ett sådant beslut fattas.

De föreslagna bestämmelserna om betalningsålägga n de har till- dragit sig stort intresse vid remissbehandlingen. Principen om att fastig- hetsägaren skall kunna åläggas att från sina samtliga förmögenhetstilIgång- ar tillskjuta medel till förvaltningen godtas överlag av remissinstanserna. Mycket positivt till en regel av detta innehåll är SABO. som framhåller att finansieringsformen måste betraktas som rimlig. inte minst mot bakgrun- den av att försumliga fastighetsägares tillgångar ofta har skapats genom fastighetsaffärer. där undermålig fastighetsskötsel och medveten förslum- ning inte sällan har ingått som ett led i aftärsverksamhcten.

Åtskilliga remissinstanser. som i och för sig tillstyrker förslaget. påpekar emellertid att betalningsåläggande i många fall torde vara en ganska verk- ningslös åtgärd för att tillförsäkra förvaltaren behövliga medel. Hyres- nämnden i Malmö framhåller att fastighetsägaren i de fall. då han har and- ra fastigheter eller på annat sätt har tillgång till medel för reparationer. som regel torde ha medverkat till förvaltningsavtal eller annan uppgörelse. så att tvångsförvaltning inte har behövt tillgripas. Detsamma gäller då han själv bor i den aktuella fastigheten. När tvångsförvaltning måst tillgripas torde praktiskt taget alltid ägarens ekonomiska situation vara sådan att det blir omöjligt att få honom att tillskjuta medel till förvaltningen eller ens be— tala ersättning för disponerade utrymmen. Hyresnämnden vill för den skull dock inte föreslå att reglerna utgår. De kan nämligen tillsammans med öv- riga regler få möjligheten till tvångsförvaltning att framstå som så allvarlig att ägaren. utom i extremfallen. ser till att sådan förvaltning kan undvikas. Näringslivets byggnuclsdelegariun anser att betalningsåläggande ibland kan fungera som en utväg för att bemästra vissa besvärliga situationer. Mången gång måste emellertid ett utkrävande av personligt betalningsan- svar te sig tämligen utsiktslöst. Detta gäller t.ex. när ägaren har mycket små tillgångar utöver fastigheten eller när det tillskott som behöver tillfö- ras fastighetens ekonomi är av betydande storleksordning. I sådana fall kommer ett betalningsåläggande i realiteten att utmynna i ett konkursförfa- rande utan att förvaltaren för den skull erhåller de medel som han behöver. S verigesfaslig/ietsr'iganyförbund anför liknande synpunkter.

Några remissinstanser finner det också av andra skäl tveksamt om den föreslagna ordningen i nämnvärd grad kommer att kunna bidra till att lösa förvaltarens fmansieringsproblem. Hyresnämnden i Stockholm ifrågasät- ter om systemet med betalningsåläggande kan komma att fungera annat än i sådana fall då ägandeförhållandena är okomplicerade. Så är dock sällan fallet när en fastighet blivit föremål för den spekulativa marknadens intres- se. Även om ansökan om tvångsförvaltning kan riktas mot fastighetens lagfarne ägare, är det inte givet att denne vid tillämpning av reglerna om

• Sida 33
•  Original

Prop. 1976/77: 151 33

betalningsåläggande skall anses som fastighetsägare. Bulvanförhållanden av olika slag synes ofta förekomma. De svårigheter som kan möta i rätts- tillämpningen bör inte underskattas och prövningen torde endast sällan kunna bli så summarisk som utredningen har tänkt sig.

Bostaclsclmnsmlen påpekar att man knappast torde kunna meddela be- slut om betalningsåläggande i sådana fall då endast interimistiskt beslut om tvångsförvaltning föreligger. Frågan förtjänar enligt bostadsdomstolens mening att övervägas närmare. Stockholms kommun anmärker att det inte klart framgår av förslaget om betalningsåläggande kan beslutas utan hinder av att fastighetsägare inte har delgivits ansökan härom. Om sådan delgiv- ning är erforderlig. kan möjligheten att meddela beslut om betalningsåläg- gande få begränsad användning. Detsamma gäller om man inte vet vem som är rätt fastighetsägare. Det synes knappast möjligt att meddela betal— ningsåläggande utan att det har utretts vem som är rätt ägare. ] vart fall kan inte exekutiva åtgärder vidtas.

I vissa detaljfrågor har från några håll invändningar framförts mot den av utredningen förordade lösningen. Advokatsamfundet kritiserar utredning- ens ståndpunkt att särskild prövning av fastighetsägarens förmåga att utge det belopp som åläggandet omfattar inte bör företas innan åläggandet med- delas av hyresnämnden. Att låta den prövningen ske på verkställighetssta- diet kan leda till onödiga ingrepp med åtföljande rättsförluster för fastig- hetsägaren. Sveriges föreningsbankcrs förbund anser att bestämmelsen om bctalningsåläggande måste nyanseras med hänsyn till att i den grupp av hyresvärdar som lagstiftningen riktar sig mot finns representerad hela ska- lan av försumlighet. Tillämpningen av bestämmelsen i det enskilda fallet kan därför komma att leda till konsekvenser som inte är förutsedda eller el- jest godtagbara från billighetssynpunkt.

Beträffande den lagtekniska utformningen av förslaget framhåller bo— stadsdomstolen att det i tydlighetens intresse bör framgå av lagtexten att betalningsskyldighet får åläggas fastighetsägaren endast efter ansökan av förvaltaren. För att beslut om betalningsskyldighet skall bli verkställbart torde krävas att det av beslutet framgår också till vem medlen skall utges. Med en sådan jämkning vinnes ytterligare att utredningens uttalande att förvaltaren i händelse av exckution bör likställas med borgenär får större tyngd.

Förslaget om att meddelat betalningsåläggande ej skall gälla, om fastig- heten övergår till ny ägare innan beloppet har erlagts. kritiseras av Göte- borgs kommun. En sådan ordning kan vara otillfredsställande från förvalt- ningssynpunkt. Genom försäljning till en person som efter överlåtelsen vi- sar sig sakna medel skulle en fastighetsägare kunna undgå betalningsskyl- digheten. Kommunen föreslår att betalningsskyldighet för kostnader som avser förvaltningsåtgärder som vidtagits fram till tillträdesdagen kvarstår på den förutvarande ägaren.

l förslaget upptas en kompletterande regel om betalningsskyldighet för

• Sida 34
•  Original

Prop. 1976/77:151 34

det fall att fastighetsägaren är en juridisk person . Betalningsåläggande föreslås då kunna meddelas även den som till följd av eget eller närståen- des aktie- eller andelsinnehav eller annan liknande grund kan antas ha ett väsentligt inflytande i den juridiska personen. Denna bestämmelse av- styrks av hostadsdomstolen. h_vresnämndernu [ Stockholm och Malmö, riksskatteverket. Näringslivets byggnadsdelegation. udvokatsamfundet och Sveriges_litstiyhetsägarefärbund. Dessa remissinstanser framhåller att ett genomförande av förslaget i denna del skulle innebära ett principiellt viktigt avsteg från de principer på vilka den svenska associationsrättcn bygger. i första hand från föreskriften i ! kap. I & aktiebolagslagen( l975: 1385) om att delägarna i aktiebolag ej svarar personligen för bolagets förpliktelser. Ett sådant avsteg bör enligt dessa remissinstansers uppfatt- ning inte göras i ett lagstiftningsärende av så begränsad räckvidd som det- ta.

Bostacis-domstolen tillägger att de skäl som anförs till stöd för förslaget dessutom inte är övertygande. Domstolen anser inte att man med fram- gång kan åberopa att samma lösningar valts inom skattelagstiftningen. Vidare inger den lösning som utredningen föreslagit i sak betänkligheter. Sålunda skulle enligt förslaget en dödsbodelägare. som har ansökt om för- ordnande av boutredningsman. kunna drabbas av personlig betalnings- skyldighet. Skulle förslaget ändock genomföras. måste enligt bostadsdom- stolens mening förutsättningarna för betalningsskyldighetens inträde pre- ciseras mera noggrant. Det bör närmare anges dels vad som menas med "väsentligt inflytande". dels vem som skall anses som "närstående".

Hyresnämnden i Stockholm pekar på att förslaget i denna del går längre än vad utredningen angett som principiell utgångspunkt. nämligen att be- talningsskyldigheten skall avse medel ur tillgångar. varav den tvångsför- valtade fastigheten utgör en del. Vidare är förutsättningama för betalnings- åläggande mot personer utanför aktie- och andelsägarnas krets alltför obe- stämda i lagtexten och ofullständigt belysta i motiven. Hyresnämnden an- ser att förslaget i denna del behöver övervägas ytterligare. möjligen vid se- nare tidpunkt som ett led i en samlad utredning av möjligheterna att kom- ma till rätta med aktuella missförhållanden på fastighetsmarknaden. H_v- rasaämmlen i Malmö anmärker att den föreslagna bestämmelsen skulle kunna få till följd att t. ex. anhöriga till en person som gjort sig skyldig till brottsliga förfaranden och lämnat landet oförskyllt åläggs en omfattande betalningsskyldighet. Hyresnämnden anser att lagtexten i vart fall måste ändras så att orden "eget eller närståendes" utgår. Näringslivets bygg- nmlsdelegation anser att utredningen på förevarande punkt gjort ett avkall på beviskraven på ett sätt som i praktiken måste innebära stora risker från rättssäkerhetssynpunkt. Advokatsamfundet framhåller att om man accep- terar att verksamhet får bedrivas i aktiebolagsform. innebär detta också att man får acceptera att ett personligt betalningsansvar för aktieägare inte föreligger.

• Sida 35
•  Original

Prop. 1976/77:151 35

Riksskatteverket erinrar om att ansvarighet för juridisk persons ställfö- reträdare i skattelagstiftningen — 77 a %& uppbördslagen (|953: 372). 48 a 5 lagen ( 1968: 430) om mervärdeskatt och 27 a ? lagen (l959: 92) om förfaran- det vid viss konsumtionsbeskattning — avser en solidarisk ansvarighet med regressrätt. Ansvarigheten gäller endast den som kan betecknas som företrädare och inträder endast i fall av uppsåtliga eller grovt oaktsamma underlåtelser. Ansvarigheten prövas av allmän domstol. som kanjämka el— ler efterge ansvaret. Utredningens förslag avviker enligt riksskatteverkets uppfattning i väsentliga avseenden från denna ordning. I fråga om närstå— endebegreppet föreslår utredningen ingen närmare reglering i bostadsför— valtningslagen utan hänvisar till vad som gäller enligt två andra lagar. näm- ligen 35 s 1 a mom. kommunalskattelagen (l928: 370) och 8 & lagen (1975: 1 132) om förvärv av hyresfastighet m.m. Riksskatteverket vill i det- ta sammanhang endast påpeka att det inte finns något enhetligt närstående- begrepp i lagstiftningen. Det räcker därför inte med utredningens allmänna hänvisning till vad som gäller i andra sammanhang utan saken fordrar ett närmare motivuttalande och gärna en lagreglering. Riksskatteverket. som inser att någon form av personligt ansvar kan behövas när fastighet som tillhör juridisk person tvångsförvaltas. anser att frågan måste utredas yt— terligare för att ställning skall kunna tas till vilken lösning som är lämpli- gast.

Av de remissinstanser som närmare har kommenterat den föreslagna be- stämmelsen är det endast Stockholms kommun och Göteborgs kommun som är positiva till vad utredningen har föreslagit. Stockholms kommun framhåller att denna bestämmelse kan medföra viss säkerhet för att betal- ning skall kunna erhållas i de fall där man "satt fastigheten på bolag". Gö— teborgs kommun anser att. om en fastighet missköts så att tvångsförvalt- ning måste tillgripas. det i hög grad är motiverat att den som bär det reella ansvaret för vanskötseln av fastigheten åläggs att ekonomiskt svara för de åtgärder. som bel'tnnes erforderliga för fastighetens iståndsättande. Stad- gandet bör även ha en preventiv effekt. då existensen av ett personligt eko- notniskt ansvar vid vanskötsel av fastigheter måste öka benägenheten att sköta dessa på ett tillfredsställande sätt.

Förslaget om att hyresnämnden skall kunna föreskriva att k 0 m m u n e n s kall utge förs k 0 tt på medel som ofördröjligen behövs till förvaltning- en har föranlett delade meningar bland de remissinstanser som närmare kommenterat de föreslagna bestämmelserna.

Beträffande behovet av att förvaltaren i vissa situationer får ekonomiskt stöd från samhället framhåller SA BO att enligt uppgifter från SABO-företag som har haft tvångsförvaltningsuppdrag har bristen på medel ibland varit så besvärande att förvaltaren nästan har tvingats att förskottera av egna medel. Detta skulle kunna leda till ekonomisk förlust för förvaltaren. En- ligt SABO:s mening måste därför bestämmelserna utformas så att det inte finns risk för att förvaltaren blir försatt i ett sådant läge. Göteborgs kom-

• Sida 36
•  Original

Prop. 1976/77: 151 36

mun betonar att en given förutsättning för att någon skall vilja åta sig upp- draget som förvaltare är att han inte skall behöva riskera att drabbas av ekonomisk förlust till följd av förvaltarskapet. Enligt kommunens uppfatt— ning måste garantier skapas för att inga kostnader som belöper på den tvångsförvaltade fastigheten drabbar förvaltarens övriga hyresgäster. Ock- så h_vrewu'imnde/1 i Örebro framhåller att erfarenheterna av tvångsförvalt- ningslagen visar att man måste lösa problemet om hur förvaltaren skall få medel till omedelbart nödvändiga åtgärder. Enligt hyresnämndens mening talar praktiska skäl för utredningens ståndpunkt att ansvaret för utbetal- ningen av förskott skall ligga på kommunen och inte på statsverket.

Att kommunen skall svara för förskottsgivningen har emellertid kritise- rats av vissa remissinstanser som företräder de kommunala intressena. Strn-kho/ms. Göteborgs och Malmö kommuner motsätter sig en sådan lös- ning och framhåller att det bör vara en statlig angelägenhet att ställa medel till förfogande i detta sammanhang. Samma uppfattning har en minoritet inom Kommun/örbumlets styrelse. Som motivering för denna ståndpunkt hänvisar dessa remissinstanser till de skäl som har anförts i det särskilda yttrande som utredningens ledamöter Henriksson och Henmark har av- gett. Malmö kommun betonar ytterligare att samhällsingripanden av tvångsförvaltningens typ är en statlig angelägenhet som i fråga om upp- läggning och kontroll i princip inte skiljer sig från domstolars och dom- stolsliknande statsorgans beslutande och kontrollerande verksamhet i and- ra sammanhang. Kostnader som uppkommer i sådan verksamhet täcks el- ler förskotteras regelmässigt av staten. Detta förhållande har i fråga om tvångsförvaltning understrukits genom att hyresnämnderna skall ha hand om hela förfarandet på såväl besluts- som kontrollstadiet utan någon lag- reglerad rätt för kommunerna att påverka eller ens få insyn i förvaltningen. Sett från synpunkten att tvångsförvaltningsinstitutet skall bidra till att ska- pa en bättre boendemiljö vill kommunen också erinra om att stödåtgärder för förbättring av boendemiljö i andra sammanhang finansieras med statli- ga bidrag. Stockholms kommun framhåller vidare att. om kommunerna än- dock skulle åläggas ansvaret för utbetalningen av förskott, kommunerna måste tillförsäkras fullgod säkerhet i fastighetsägarens egendom. Statliga garantier för att kommunerna hålls skadeslösa bör vidare krävas. Också Göteborgs kommun ifrågasätter om inte förskottsgivaren bör ges möjlighet att med stöd av lagen skaffa sig säkerhet för det förskotterade beloppet.

Enligt bostadsdomstolens mening kan det eventuellt övervägas att ersät- ta den föreslagna skyldigheten för kommunen att betala förskott med ett visst belopp med en skyldighet att ställa garanti. maximerad till ett visst belopp. för kostnader som avser åtgärder som inte kan anstå.

SABO anser sig inte ha anledning att ta ställning till frågan om det bör ankomma på kommunen eller på staten att svara för förskottsutbetalning- arna till förvaltaren. Inget av dessa alternativ framstår som helt befogat. SABO vill därför peka på att det finns en tredje möjlighet att lösa frågan,

• Sida 37
•  Original

Prop. 1976/77:151 37

nämligen att ålägga den fastighetsägarekategori bland vilka de försumliga fastighetsägarna återfinns att solidariskt svara för att erforderliga medel står till förfogande för en tillfredsställande förvaltning av de innehavda fas- tigheterna. SA BO erinrar om att samhället löst den betydligt mer omfattan- de frågan om lönegaranti vid konkurs. Det borde enligt SABO:s mening va- ra betydligt lättare att lösa frågan om förvaltningsgaranti för hyresgäster i fastigheter som ställts under tvångsförvaltning.

Några remissinstanser är kritiska mot de föreslagna villkoren för för- skottsgivningen. Btutadsdomxtolett anser att sambandet mellan bestäm- melserna om bctalningsåläggande och om förskott inte klart har angetts i motiven till lagrummen. Betalningsåläggande skall enligt motiven ses som ett komplement till övriga utvägar att skaffa pengar och tillgripas först se- dan alla andra möjligheter har blivit uttömda. Kommunens skyldighet att utge förskott tar enligt motiven däremot sikte på '”katastrofsituationcr". då förvaltaren omgående behöver pengar och då vägen över lån och/eller betalningsåläggande tar för lång tid. t. ex. då det gäller att snabbt skaffa eldningsolja eller laga en akut skada på fastigheten. Förutsättningen att be- talningsskyldighet skall ha ålagts torde i praktiken innebära att frågan om skyldighet för kommunen att förskottera visst belopp inte kan handläggas utan risk för tidsutdräkt. Fastighetsägaren kan t. ex. av en eller annan an- ledning vilja hålla sig undan delgivningen av ansökan om betalningsäläg- gande. Enligt bostadsdomstolens mening kan i stället övervägas att som förutsättning för beslut om förskott uppställa krav på att förvaltaren skall ha gjort ansökan om betalningsåläggande. Domstolen är emellertid inte övertygad om att det behövs något samband mellan bestämmelserna. Poängen med den lösning som utredningen har föreslagit är att hyresnämn- den skall ha tagit ställning till om den åtgärd som förvaltaren vill vidta är påkallad och till hans uppgift om medelsbehov. Den prövningen kan lika väl ske i ett förskottsärende utan samband med fråga om betalningsåläg- gande. Dessutom torde prövningen i fall som avses vid förskott inte var särskilt svåra att göra. Också hyresmim/iden i Malmö anser det vara en onödig omgång vid förskottsgivningen att betalningsskyldighet först skall ha ålagts fastighetsägaren. Föreskrift om förskott bör kunna meddelas omedelbart. alltså i samband med interimistiskt beslut om tvångsförvalt- ning. Att först höra kommunen torde enligt hyresnämndens uppfattning in- te vara erforderligt. då det här rör sig om relativt sett små belopp avsedda att avhjälpa akuta behov. Det bör framgå av lagtexten att förskott skall av- se löpande förvaltning och inte alla åtgärder för förbättring av fastigheten. Enligt riksskrtttewrkets mening kan det diskuteras om inte hyresnämnden också när interimistiskt beslut om tvångsförvaltning föreligger borde kun- na föreskriva att kommunen skall förskottera visst belopp.

Förslaget om att fastighetsägaren skulle kunna meddelas flyttnings- åläggande avstyrks av bustudsdomstolm, som framhåller att beslut om tvångsförvaltning inte innebär att fastighetsägaren berövas äganderätten

• Sida 38
•  Original

Prop. 1976/77: 151 38

till fastigheten. Han disponerar alltså över utrymmet i fråga på grund av äganderätt. Det ter sig enligt bostadsdomstolens uppfattning egendomligt att den som inte betalar ersättning till sig själv skall kunna avhysas tvångs- vis från sin egendom. Till denna principiella synpunkt kommer att ett ge- nomförande av förslaget skulle innebära att en fastighetsägare som har sin bostad i fastigheten och vägrar att betala skulle ha en i många stycken säm- re besittning till hemmet än en hyresgäst. som dock endast har en begrän- sad sakrätt i fastigheten. För fastighetsägaren skulle t. ex. inte finnas nå- gon motsvarighet till bostadshyresgästs möjlighet att vid betalningsför- summelse återvinna förverkad hyresrätt. Enligt bostadsdomstolens me- ning skulle det vara bättre om hyresnämnden vid fastighetsägarens betal— ningsvägran fick rätt att meddela fastighetsägaren ett betalningsåläggande som skulle få verkställas som lagakraftvunnen dom. Genomförs utredning- ens förslag. bör i vart fall bestämmelser meddelas som ger hyresnämnden möjlighet att ge skäligt rådrum med avfiyttningen. Bostadsdomstolen förut- sätter att fråga om fastighetsägarens skyldighet att utge ersättning och att avflytta kan prövas endast efter ansökan av förvaltaren. Detta bör komma till uttryck i lagtexten.

Såvitt avser förslaget om införande av edgå ng finner bastadsdomsto- len det tveksamt om den föreslagna lagtekniska lösningen är den bästa. Med hänsyn till fastighetsägarens rättsliga ställning under tvångsförvalt- ningen förefaller det mindre lämpligt att applicera regler om vittnesförhör på förhör som hålls med honom för att få fram upplysningar om fastighe- ten. Det ligger närmare tillhands att ordna förfarandet efter förebild av vad som gäller om gäldenärers edgång i konkurs.jfr 91. 93. 94. 210 och 211 st konkurslagen(1921: 225). Sker så blir det också möjligt att vidga kretsen av personer som kan åläggas upplysningsskyldighet till att omfatta exem- pelvis tidigare ägare av fastigheten eller. om fastigheten ägs av ett aktiebo- lag, förutvarande ledamot av bolagets styrelse. Ett skäl för den av utred- ningen förordade lösningen kan ha varit en önskan att hindra fastighetsäga- ren från att genom överklagande uppehålla frågan om fullgörande av sin upplysningsplikt. Detta intresse kan tillgodoses även med den lösning som bostadsdomstolen förordar genom att det bestäms att beslut om edgång in- te får överklagas. Advokatsamfundet anser att en fastighetsägare som väg- rar att lämna erforderliga uppgifter inte skall kunna sättas i häkte. Beträffande de föreslagna bestämmelserna om e (1 i t i o n s fö re lägg a n - de ifrågasätter bostadsdomstolen om inte kretsen av personer mot vilka föreläggande kan riktas bör utvidgas på motsvarande sätt som domstolen har föreslagit beträffande edgångsförfarandet. Bostadsdomstolen är också osäker om hur den föreslagna bestämmelsen kommer att fungera i praktisk tillämpning med hänsyn till att de handlingar m.m. som avses måste vara specificerade i föreläggandet. vilket inte alltid låter sig göra. Även hand- räckning genom länsstyrelse, vilket enligt utredningen kan ifrågakomma, torde förutsätta ett preciserat beslut. När det gäller edgång och editionsfö-

• Sida 39
•  Original

Prop. 1976/77:151 . 39

reläggandc synes utredningen utgå från att åtgärden får beslutas först efter ansökan av förvaltaren. Har förslaget denna innebörd. bör det enligt bo- stadsdomstolens uppfattning komma till uttryck i lagtexten.

Enligt förslaget kan tiden för tvångsförvaltning bestämmas till högst fem år. Förvaltningstiden föreslås kunna förlängas med högst tre år i taget. Stm-klwlmx kommun anser att tvångsförvaltningen inte bör tillåtas upphöra förrän fastighetsägaren har betalt kostnaderna för de vidtagna tvångsförvaltningsåtgärderna samt likviderat utgivna förskott. Malmö kommun påpekar att lagförslaget inte innehåller några bestämmelser om successiv avveckling av en tvångsförvaltning. Detta bör emellertid kunna ske genom att tvångsförvaltningen i vissa fall får upphöra under villkor att fastighetsägaren överlämnar förvaltningen helt eller delvis till förvaltnings- bolag eller person. som kan godtas av hyresnämnden. Härigenom åstad- kommes i princip en förvaltningsform som skulle ha använts som resultat av förvaltningsåläggande. Möjligen kan därvid sådan förvaltning inskrän- kas till att avse endast kameral förvaltning eller endast teknisk förvaltning.

Enligt hostudsdamsmlens uppfattning bör presumtionen vara att tvångs- förvaltningen skall upphöra vid utgången av den tid som har bestämts för förvaltningen och att särskilda skäl måste anföras för att hyresnämnden skall få besluta om förlängning. Hyresnämnden i Malmö föreslår att tiden för tvångsförvaltning fastställs till högst tre år med möjlighet till förläng- ning med högst ett år i sänder. Tvångsförvaltning är genom sina ingripande verkningar och genom hela den konstlade situation som skapas av sådan natur att den inte bör bestå under lång tid. I de ärenden om tvångsförvalt- ning som har förekommit hos hyresnämnden har förvaltningen heller inte varat någon längre tid utan har upphört sedan fastigheten har evakuerats eller övergått i annan ägo.

De föreslagna bestämmelserna om förv a 1 t a re n s re d ov i s ni ng be- rörs av flera remissinstanser.

Riks'skaltet-erkw tar upp frågan om de föreslagna redovisningsreglerna ger fastighetsägaren möjlighet att på rätt sätt fullgöra den uppgiftsskyldig- het gentemot det allmänna som åligger honom enligt skilda författningar. Verket framhåller att denna fråga inte synes ha uppmärksammats tillräck- ligt av utredningen samt fortsätter.

Enligt gällande lagstiftning på skatte- och avgiftsområdet finns ett flertal åligganden för fastighetsägaren. Denne skall avlämna självdeklaration vid inkomsttaxeringen, jfr 22 och 47 åå m.fl. stadganden i taxeringslagen(1956: 623), fastighetsdeklarationer till fastighetstaxeringen och arbetsgi- varuppgift till ledning för beräkning av arbetsgivaravgifter. Vidare åligger det fastighetsägare — såväl juridisk som fysisk person — att utan anmaning avlämna kontrolluppgifter till ledning för arbetstagares och andras taxe- ring, jfr 37 % taxeringslagen. Efter anmaning kan kontrolluppgift fordras in i andra fall. jfr 39 ä 1 och 2 mom. taxeringslagen. Slutligen föreligger lag- stadgad uppgiftsskyldighet för vissa juridiska personer i förhållande till myndigheter och/eller delägare. Så är fallet beträffande handelsbolag, bo-

• Sida 40
•  Original

Prop. 1976/77:151 40

stadsrättsföreningar m.fl.. fämansföretag samt samfälligheter. jfr 38. 42 och 42 a åå taxeringslagen . Denna deklarations- och uppgiftsplikt är i hu- vudsak straffsanktionerad. l fråga om självdeklaration och arbetsgivarupp- gift finns dessutom ett sanktionssystem med särskilda avgifter.

Kontrolluppgift enligt 37 & taxeringslagen och arbetsgivaruppgift skall lämnas senast den 31 januari under taxeringsåret resp. året efter utgifts- året. Anstånd med att lämna kontrolluppgift enligt nämnda paragraf kan författningsenligt inte medges. 1 fråga om arbetsgivaruppgift kan däremot anstånd beviljas. Självdeklaration skall enligt huvudregeln lämnas senast den 15 februari under taxeringsåret. Bestämmelser om anstånd att avge självdeklaration finns i 34 & taxeringslagen.jfr riksskatteverkets uttalande i meddelandeserien. RSV Dt 197615.

Samtliga här omnämnda uppgiftsplikter måste enligt gällande lagstift- ning på området anses åligga fastighetsägaren själv. Denne måste därmed också själv äga tala och svara i mål om skatter och avgifter som rör hans fastighetsinnehav. En annan ordning framstår som principiellt tveksam och skulle behöva föranleda ett flertal komplicerade lagstiftningsändringar inom skattelagstiftningen. Om fastighetsägaren alltså skall förbli uppgifts- skyldig i nämnda hänseenden under en tvångsförvaltningssituation måste fastighetsägaren också få tillgång till nödvändiga upplysningar för att kun- na fullgöra uppgiftsplikten. Detta måste ske i sådan tid att gällande tidsfris— ter kan iakttas.

Vad först gäller kontrolluppgiftsskyldigheten anser riksskatteverket att saken nog ibland i praktiken bör kunna lösas genom en överenskommelse mellan fastighetsägaren och förvaltaren så att förvaltaren skall fullgöra fas- tighetsägarens åliggande. Om samförstånd föreligger behöver inga pro- blem uppkomma utan förvaltaren kan ombesörja saken och på grundval av kontrolluppgifterna upprätta ett förslag till arbetsgivaruppgift som fastig- hetsägaren får granska och underteckna. ! de fall då tvångsförvaltningen avsett endast en del av det gångna inkomstårct eller då ett samförstånd mellan fastighetsägare och förvaltare inte uppnås kan dock komplikationer uppkomma. Fastighetsägaren måste i ett sådant fall för att kunna fullgöra sina skyldigheter få omedelbar insyn i räkenskapsmaterialet för hela den period av det förflutna inkomståret som tvångsförvaltningen omfattat. Fastighetsägarens tillgång till detta material bör kunna ordnas genom att hyresnämnden åläggs medverkan därtill. Om fastighetsägaren och förval- taren är oense om vilket innehåll uppgifterna skall ha. står det givetvis för- valtaren fritt att underrätta skattemyndigheterna m.fl. om sin uppfattning i frågan.

Riksskatteverket har förståelse för att förvaltaren behöver viss tid på sig för att sammanställa en redovisning över sin förvaltning och att därför fas- tighetsägaren kan behöva anstånd med deklarationspliktens fullgörande. En sådan ordning framstår som mera praktisk än att i taxeringslagen införa en uppgiftsskyldighet för förvaltaren i förhållande till fastighetsägaren motsvarande den uppgiftsskyldighet som gäller vissa juridiska personer enligt 38, 42 och 42 a % taxeringslagen. Riksskatteverket har hittills inte ansett sig kunna utfärda anvisningar i fråga om anstånd utan endast gjort uttalanden i rekommendationens form. 1 praktiken kan säkert förväntas att skattemyndigheterna medger anstånd i här avsedda fall. För den fastig- hetsägare som är bokföringsskyldig föreligger redan nu en lagstadgad rätt till anstånd att avge självdeklaration till den 31 mars under taxeringsåret utom i de fall räkenskapsåret gått till ända före den 31 oktober året näst fö-

• Sida 41
•  Original

Prop. 1976/77:15] 41

re taxeringsåret. jfr 34 s" 1 mom. tredje stycket taxeringslagen. Någon yt- terligare lagreglering i fråga om anstånd i tvångsförvaltningsfall bör inte ske. Av principiella skäl bör förvaltarens redovisning alltid föreligga klar vid sådan tidpunkt att fastighetsägaren kan fullgöra deklarationsplikten ät- minstone inom den lagstadgade anståndstiden. Fastighetsägaren bör inte behöva förlita sig på att anstånd i hans fall medges efter en myndighets fria bedömning.

Riksskatteverket anser av nu anförda skäl att bestämmelserna i 22 s i förslaget bör ha ett annat innehåll. Tidsfristen för redovisningens avläm- nande bör sättas till två månader efter kalenderårets utgång. Fastighets- ägaren får då en månad på sig att deklarera. Vidare bör beaktas att fastig- hetsägaren kan tänkas tillämpa brutet räkenskapsår.jfr 12 & bokföringsla— gen (1976: 125). Redovisningsfristen bör för sådana fall anknytas till tid- punkten för räkenskapsårets utgång. Slutligen bör paragrafen innehålla en regel om fastighetsägarens rätt att genom hänvändelse till hyresnämnden vid en tidigare tidpunkt än redovisningstillfället få ta del av räkenskapsma- terial som behövs för att han skall kunna fullgöra sin uppgiftsplikt i olika hänseenden. Sistnämnda regel är nödvändig för att bl. a. kontrolluppgifts— skyldigheten skall kunna fullgöras men också för att deklarationsplikten skall kunna fullgöras korrekt i de troligen fåtaliga fall där fastighetsägarens räkenskapsår gått till ända någon gång under tiden 1 januari—28 februari under taxeringsåret.jfr 3 & kommunalskattelagen (1928: 370).

Bostadsdomstolen ifrågasätter om hyresnämnderna har den sakkunskap som erfordras för att nämnden på förslaget vis skall kunna kontrollera att redovisningen är godtagbar och korrekt från redovisningsmässig syn- punkt. Ätminstone när förvaltningsuppdraget är mera omfattande. kan granskningen kräva särskild sakkunskap. Bostadsdomstolen utgår från att hyresnämnden i sådana fall utnyttjar sin möjlighet att låta sig biträdas av sakkunnig. Vidare bör hyresnämnderna vara skyldiga att låta kommunen ta del av redovisningsmaterialet. Hyresm'imnden !" Stockholm pekar på att utredningen inte har angett hur redovisningsårendena skall handläggas. Utredningens förslag skulle kunna tolkas så att redovisningen skall be- handlas som ett särskilt ärende vilket anhängiggörs av förvaltaren och av- görs genom beslut. i vilket hyresnämnden uttalar sig om redovisningen. Vid granskningen bör nämnden bestå av ordföranden och två ledamöter. Eftersom förvaltaren kan finna eventuella anmärkningar oberättigade. kan han tänkas ha anledning att föra talan mot nämndens beslut. Fråga upp- kommer då om fastighetsägaren har partsställning i redovisningsårende. något som skulle strida mot klanderbestämmelserna i förslaget.

De föreslagna bestämmelserna om klander av redovisningen kommenteras av några remissinstanser. Hyresnämnden [ Stockholm fram- håller att möjligheten för fastighetsägaren att omgående klandra den redo- visade förvaltningen erfarenhetsmässigt har visat sig medföra stora olägen— heter för förvaltaren. Genom att fastighetsägaren har klandrat redovisning- en har förvaltaren varje år dragits in i flera domstolsprocesser. vilket in- verkat menligt på förvaltarens egentliga uppgifter. Hyresnämnden vill där- för ifrågasätta om det inte är mest ändamåsenligt att klander av redovis—

• Sida 42
•  Original

Prop. 1976/77:151 42

ningen får anstå till dess förvaltningen har upphört. Nackdelen för fastig- hetsägaren att få vänta med sin klandertalan under flera år får vägas mot de olägenheter sådana processer kan medföra för förvaltaren med åtföljande förseningari fråga om fastighetens upprustning. Det förhållandet att hyres- nämnden kontrollerar redovisningen och utövar tillsyn över tvångsförvalt- ningen torde i och för sig vara ägnat att tillgodose fastighetsägarens intres- se. Det är dessutom fastighetsägaren obetaget att när som helst hos nämn- den begära förvaltarens entledigande.

SABO understryker att den föreslagna klanderrätten under inga omstän- digheter fär bli en möjlighet för fastighetsägaren att under klandertiden för- hindra och försvåra förvaltarens arbete. Stockholms kommun ifrågasätter om fastighetsdomstolen bör vara forum för klandertalan. eftersom i lag- förslaget i övrigt endast ifrågakommer hyresnämnd och bostadsdomstol. Det bör endast om det är nödvändigt införas ett tredje forum.

Den föreslagna bestämmelsen om att kommunen skall vara skyldig att förskotte ra arvode till förvaltaren avstyrks av Malmö kommun som anser att staten i stället bör svara för förskottsgivningen. Också Stock- holms kommun ifrågasätter om det bör vara kommunen som utger förskot- tet. Enligt kommunens uppfattning bör förskottsgivaren under alla om- ständigheter beredas tillfälle att yttra sig över förvaltarens arvodesyrkan- de. innan detta fastställs. Vidare bör förskottsgivaren erhålla säkerhet med anledning av utgivet förskott.

4.5. Inlösen

Förslaget om att införa ett system som ger kommunen möjlighet att inlö- sa fastighet som står under tvångsförvaltning har i allmänhet lämnats utan erinran av remissinstanserna. En del instanser förordar dock att den före- slagna lösenrätten vidgas ytterligare eller att inlösenförfarandet komplette- ras med regler om försäljning av fastigheten genom förvaltarens försorg. Ett par remissinstanser kräver kompletterande lagförslag om tvångsinlö- sen av grovt misskötta hyresfastigheter.

Stockholms kommun tillstyrker den föreslagna lösenrätten för kommu- nen men anser att det bör övervägas att utvidga kretsen av lösenberättiga- de till att omfatta också berörda hyresgäster och vederbörande förvaltare.

En i förhållande till tvångsförvaltningsförfarandet mera fristående lösen- rätt för kommunen förordas av Hyresgästernas riksförbund. Förbundet framhåller att den förslumning som hotar i spåren av spekulation med bo- stadsfastigheter måste stoppas också genom ökade möjligheter till kommu- nal inlösen av fastigheter. Enligt utredningens förslag skall tvångsförvalt- ning alltid prövas innan kommunen får begära inlösen. Till skillnad från vad som gäller enligt bostadssaneringslagen måste alltså kommunen av— vakta tvångsförvaltningens förlopp, även om det från början synes klart att den blir verkningslös. Förbundet anser det värt att pröva om inlösen kan

• Sida 43
•  Original

Prop. 1976/77:151 43

tillåtas så snart det visas att fastigheten är belastad med skulder så att den inte kan förvaltas med inflytande hyresmedel. Rekvisiten för tvångsför- valtning skall självfallet också vara uppfyllda. Därigenom skulle fastighe- tens ekonomi saneras och den sannolikt främsta orsaken till vanvården un- danröjas. Ett hinder för inlösen kan vara att kommunen inte vill eller kan ta över fastigheten. Det avgörandet måste tillkomma kommunen och nå- gon skyldighet att lösa fastigheten vill förbundet inte förespråka. Men kommunernas möjligheter att lösa in misskötta fastigheter bör alltså ökas. En skärpt attityd från samhällets sida skulle sannolikt medföra en viss självsanering. åtminstone bland långivarna. Dessa går ibland in som finan- siärer av tvivelaktiga fastighetsägares affärer. utan större oro för konse- kvenserna av bostadslagstiftningen. Enligt förbundets uppfattning bör bo- stadsförvaltningslagen medverka till att fastigheter som är vanskötta och fastighetsägare som försummar elementära skyldigheter mot hyresgäster- na inte kan värderas som goda kreditobjekt.

Några remissinstanser förordar att förvaltaren ges befogenhet att under kontrollerade former ombesörja en försäljning av fastigheten. Näringsli- vets byggruulsdelcgution framhåller att en smidig utväg för att avveckla problemen i de fall. då en tillfredsställande lösning inte kan åstadkommas genom fortsatt tvångsförvaltning. är att öppna möjlighet till en civil försälj- ning under rättslig kontroll. t. ex. efter förebild av förfarandet vid försälj- ning av egendom under hand i samband med konkurs. Försäljning av fas- tigheten under hand borde därför enligt delegationens mening kunna få ske efter medgivande av hyresnämnden. varvid ett opartiskt värderingsinstru- ment skulle kunna utgöra bedömningsgrund för försäljningsvillkoren till köpare som nämnden kan godta. Också Malmö kommun och Svenska riks- byggen ifrågasätter om inte förvaltaren efter hyresnämnds tillstånd bör kunna försälja fastigheten till belopp som hyresnämnden finner motsvara marknadsvärdet.

En utbyggnad av systemet med tvångsinlösen krävs av kommmm'irbun- dets styre/sp (majoriteten) som pekar på att utredningsarbetet har sin upp- rinnelse i att hittillsvarande lagstiftning inte gett samhället tillräckliga me- del för att ingripa till skydd för hyresgästerna mot försumliga fastighets- ägare. Utredningens förslag synes dock inte tillräckliga för att komma till rätta med grovt försumliga fastighetsägare. [ sådana fall bör tvångsinlösen komma i fråga. Själva systemet med fastighetsförvaltningen på en hand och äganderätten på en annan försvårar en ändamålsenlig förvaltning. När fastighetsägaren enligt förslaget tvångsvis fråntagits möjligheterna att på- verka förvaltningen kvarstår ändå vederbörande som ägare. Genom denna tudelning blir förvaltningen i flera avseenden tungrodd. vilket i första hand kommer att drabba de hyresgäster som lagstiftningen avser att skydda. Skydd för hyresgästerna bör åstadkommas genom att samhället skall kun- na ingripa även med tvångsinlösen mot fastighetsägare som grovt misskö- ter hyresfastigheter. Liknande synpunkter anförs av en minoritet inom Stockholms kommunstyrelse.

• Sida 44
•  Original

Prop. 1976/77: 151 44

S Föredraganden

5.1. Inledning

Lagen (1970: 246) om tvångsf't'n'valtning av bostadsfastighet. tvångsför— valtningslagen. som trädde i kraft den Ijuli 1970 (omtryckt 1971: 544. änd- rad senast 1974: 1085). ger möjlighet att under vissa förhållanden skilja fas- tighetsägare från förvaltningen av fastigheten. Ägarens befogenheter i oli- ka hänseenden övertas i stället temporärt av en särskild förvaltare. Ett så- dant långtgående ingrepp i äganderätten har ansetts befogat när det gäller den undantagsgrupp av illojala fastighetsägare som mera systematiskt åsi- dosätter hyresgästernas och samhällets intresse av en tillfredsställande fastighetsförvaltning.

Tvångsförvaltning kan tillgripas om ägaren till ett bostadshus väsentli- gen försummar vården av fastigheten eller underlåter att vidta uppenbart angelägna åtgärder för att bevara sundhet. ordning och skick inom fastig- heten. Dessutom skall det finnas anledning anta att rättelse inte kommer att ske. Frågan om tvångsförvaltning prövas av hyresnämnden. som också har att utse förvaltare. Den primära uppgiften för förvaltaren är att se till att de olägenheter som föranlett förvaltningsbeslutet snarast blir undanröj- da. Han skall även i övrigt verka för att fastigheten genomgår sådana för— bättringar och moderniseringar som bedöms lämpliga och möjliga och som kan beräknas ge skäligt ekonomiskt utbyte. Förvaltaren uppbär hyror och andra intäkter av fastigheten. Med dessa medel betalar han de löpande kostnaderna för fastighetens skötsel och utgifterna för de underhålls- och förbättringsarbeten som han låter utföra. Om de löpande intäkterna inte räcker till för att bekosta de arbeten som bör utföras på fastigheten. kan hyresnämnden ge förvaltaren tillstånd att genomföra lämpliga åtgärder och att belåna fastigheten för att skaffa medel till åtgärderna.

Som tidigare har nämnts riktar sig tvångsförvaltningslagen mot en rela- tivt liten grupp av illojala fastighetsägare. Lagen utgör ett komplement till de mestadels mindre ingripande tvångsmedel av olika slag som står till samhällets och hyresgästemas förfogande när brister i bostadsfastigheter inte avhjälps på frivillig väg. Möjligheterna att med stöd av andra författ- ningar gripa in med tvångsåtgärder mot försumliga fastighetsägare har un- der senare tid successivt vidgats. Jag skall här peka på några av de regler som f. n. finns vid sidan av tvångsförvaltningslagen.

I 12 kap. jordabalken (i fortsättningen kallad hyreslagen) finns tvingande regler om hyresvärdens skyldigheter beträffande lägenhetens skick under hyrestiden. Om hyresvärden inte fullgör sin underhållsskyldighet. ger la- gen hyresgästen olika handlingsmöjligheter. Ett effektivt medel för att sä— kerställa att reparationsskyldigheten fullgörs tillkom år 1975. då hyresgäs- ten fick rätt att begära att hyresnämnden skall utfärda ett vitessanktionerat reparationsföreläggande för värden.

• Sida 45
•  Original

Prop. l976/77:151 45

Enligt bestämmelser i bl. a. hälsovårdsstadgan (1958: 663). byggnads- stadgan (1959z612. omtryckt 1972:776) och brandstadga'n (1962:91. om— tryckt 1974: 81) åligger det olika myndigheter att övervaka att bostadsbe- ståndet hålls i godtagbart skick och att gällande föreskrifter på området ef- terlevs. Uppkommande missförhållanden kan med stöd av bestämmelser i dessa författningar avhjälpas genom föreläggant'len av olika slag. Fastig- hetsägaren kan t. ex. meddelas ett vitessanktionerat föreläggande att inom viss tid vidta åtgärd för att undanröja bristfällighet hos byggnad eller av- hjälpa sanitär olägenhet. Ägaren kan också meddelas förbud mot att an- vända lägenhet eller lokal för avsett ändamål till dess förekommande brist- fällighet eller olägenhet har undanröjts.

Bestämmelserna i tvångsförvaltningslagen liksom reglerna i hyreslagen samt i hälsovårds- och byggnadslagstiftningen medger i huvudsak endast ingripanden i syfte att hålla den befintliga utrustningen inom fastigheten i godtagbart skick. Befogenhet att oberoende av fastighetsägarens samtycke åstadkomma standardförbättrande åtgärder tillskapades genom bostadssa- neringslagen (1973: 531). som trädde i kraft den ljanuari 1974. Enligt den lagen har hyresnämnd möjlighet att på ansökan av kommun eller hyres- gästorganisation ålägga fastighetsägare att rusta upp bostadslägenhet så att den uppfyller de krav på lägsta godtagbara standard som anges i lagen. För de fall då fastighetsägaren underlåter att ställa sig hyresnämndens beslut till efterrättelse finns bestämmelser om tvångsåtgärder. De åtgärder som kan komma i fråga är vite. tvångsförvaltning och kommunal inlösen.

Om grov vanvård av bostadsfastighet föreligger eller kan befaras upp- komma. kan fastigheten exproprieras enligt 2 kap. 7 5 expropriationslagen(1972: 719). som trädde i kraft den ljanuari 1973. Bestämmelsen är tillämp- lig såväl när vanvården avser förhållandena inne i fastigheten som när den gäller fastighetens yttre skötsel. Expropriation kan medges inte bara för att försätta en bebodd byggnad i tillfredsställande skick utan också för att riva befmtlig bebyggelse och ersätta den med ny och mera ändamålsenlig så- dan.

Förköpslagen(1967: 868. omtryckt 1974: 815) har år 1974 ändrats så att kommun har förköpsrätt även i fråga om fastighet som behöver rustas upp.

Genom lagen (1975: 1132) om förvärv av hyresfastighet m. m., tillstånds— lagen. har regler införts som avser att förebygga spekulation i hyresfastig— heter och förhindra att hyresfastigheter kommer i händerna på personer som är olämpliga att förvalta dem. Lagen innebär att giltigheten av förvärv av hyresfastigheter i Stockholms-. Göteborgs- och Malmöområdena görs beroende av tillstånd av hyresnämnd. Giltigheten av förvärv av aktier i s. k. fåmansbolag och andelar i handelsbolag är också beroende av tillstånd i fall då bolagets verksamhet till huvudsaklig del är inriktad på förvaltning av hyresfastigheter. I den delen gäller lagen för hela landet. Innan hyres- nämnden meddelar beslut i tillståndsärende. skall kommunen beredas till- fälle att yttra sig. Vidare har kommunerna i hela landet tillerkänts förköps-

• Sida 46
•  Original

Prop. 1976/77:151 46

rätt vid försäljning av aktier i bostadsbolag. Lagen trädde i kraft den 1 ja- nuari 1976 i de delar som gäller tillståndprövning av fastighetsförvärv och i övriga delar den I april 1976.

Den nu lämnade översikten visar att hyresgästerna och samhället förfo- gar över ett flertal instrument för att komma till rätta med brister som be- ror på eftersatt fastighetsskötsel.

Vad särskilt gäller tvångsförvaltningslagen framhölls vid dess tillkomst att blotta existensen av lagen var ägnad att verka som ett påtryckningsme- del mot försumliga fastighetsägare och att man därför kunde räkna med att bestämmelserna inte skulle behöva utnyttjas annat än i ett begränsat antal fall. Dessa uttalanden har bekräftats av den undersökning som utförts av bostadsförvaltningsutredningen och som avsett de tvångsförvaltningsären- den som hyresnämnderna och domstolarna har handlagt under perioden den Ijuli 1970—den 31 december 1975 (se bilaga 2). Undersökningen visar att sammanlagt 135 ansökningar om tvångsförvaltning har kommit in till hyresnämnderna. 1 16 fall har prövningen slutligt lett till att fastigheterna i fråga har ställts under tvångsförvaltning. Av de återstående ärendena har flertalet kunnat avskrivas från vidare handläggning efter det att uppgörelse träffats mellan sökanden och fastighetsägaren under prövningsförfarandet. 1 83 ärenden har sålunda sökanden återkallat ansökningen i första instans. Antalet av hyresnämnd ogillade ansökningar uppgår till 8.

Även om tvångsförvaltningslagen säkerligen spelat en viktig roll bl.a. som påtryckningsmedel har det efter hand som man fått praktisk erfaren- het av dess tillämpning visat sig att lagen är behäftad med vissa svagheter. Den kritik som har framkommit har i allmänhet gått ut på att förvaltaren har alltför begränsade befogenheter och att särskilt hans möjligheter att an- skaffa medel till upprustningsåtgärder är otillräckliga.

Bostadsförvaltningsutredningen har mot bakgrund av dessa förhållanden haft till uppgift att se över tvångsförvaltningslagen och att föreslå regler som förbättrar samhällets och hyresgästernas möjligheter till ingripande mot fastighetsägare som missköter sina hyresfastigheter. Utredningens överväganden har resulterat i ett förslag till bostadsförvaltningslag. som skall ersätta tvångsförvaltningslagen. Förslaget har vid remissbehandling- en fått ett mycket positivt mottagande och ävenjag anser att det bör läggas till grund för lagstiftning.

Jag ämnar strax återkomma till de olika detaljerna i förslaget. Dessförin- nan vill jag emellertid framhålla att bostadsförvaltningsutredningens nu slutförda arbete får ses endast som en del av en fortlöpande översyn av lagstiftningen på hyresområdet. Reformer på detta område förbereds ock- så i andra sammanhang. Vissa förslag i boende- och bostadsftnansierings- utredningarnas slutbetänkande (SOU 1975: 51 —5") Bostadsförsörjning och bostadsbidrag har ännu inte slutbehandlats av regeringen (jfr prop. 1976/77: 100 bil. 16 s. 3). Detta gäller bl. a. utredningarnas överväganden rörande formerna för att stärka hyresgästinflytandet. Förra året har hyres—

• Sida 47
•  Original

Prop. 1976/77:15] 47

rättsutredningen i delbetänkandet (SOU 1976:60) Förhandlingsordningar på bostadshyresmarknaden m. m. lagt fram förslag om ett legalt förhand-

lingssystem beträffande hyror och boendeförhållanden. där hyresgäster- nas förhandlingsrätt föreslås omfatta bl. a. frågor om lägenheternas och husets skick. Också detta utredningsförslag övervägs f.n. inom regering- ens kansli.

5.2. Grundläggande frågor

Utredningen pekar inledningsvis på att olika lagstiftningsalter- nativ kan komma i fråga för att förbättra hyresgästernas och samhällets inflytande över förvaltningen av bostadsfastigheter. En möjlighet är att er- sätta det nuvarande tvångsförvaltningsförfarandet med nya regler om ex- propriation. En annan är att införa ett system med auktorisation av fastig- hetsförvaltare. En tredje utväg är att tillskapa ett effektivare förvaltnings- förfarande.

Efter en undersökning av de olika för- och nackdelar som är förbundna med vart och ett av dessa alternativ har utredningen kommit till den upp- fattningen att det f.n. inte är möjligt att ersätta tvångsförvaltningslagen med vare sig ett expropriationsförfarande eller ett auktorisationssystem. Enligt utredningens mening är det endast alternativet att tillskapa ett effek- tivare förvaltningsförfarande som utgör en framkomlig väg för att snabbt och smidigt och utan särskilda ekonomiska åtaganden från det allmännas sida komma till rätta med de olägenheter som drabbar hyresgästerna vid en försumlig fastighetsskötsel. Utredningens slutsats i fråga om valet av lag- stiftningsmetod har lämnats obestridd vid remissbehandlingen.

Enligt min mening står det helt klart att expropriation är ett för de här åsyftade situationerna alltför omständligt och kostnadskrävande förfaran- de. Att slopa systemet med tvångsförvaltning och i stället gå över till ett expropriationsförfarande skulle därför leda till en försämring av hyresgäs- ternas ställning. Tanken på en reform med denna inriktning måste alltså avvisas. En annan sak är att det kan finnas anledning att överväga om det inom ramen för ett tvångsförvaltningssystem bör öppnas möjlighet till tvångsinlösen av den förvaltade fastigheten. Jag återkommer senare till detta ( avsnitt 5.5 ).

Beträffande möjligheten att ersätta tvångsförvaltningslagen med ett sys- tem med auktorisation av fastighetsförvaltare vill jag peka på att 1975 års tillståndslag ger vissa möjligheter att förhindra att hyresfastigheter kom- mer i händerna på olämpliga förvaltare. Att gå vidare på denna väg och in- föra ett mera allmänt auktorisationssystem för fastighetsförvaltare skulle med nödvändighet kräva en omfattande administration och dra betydande kostnader. Man skulle också få tillämpningssvårigheter, t. ex. när det gäl- ler att i det konkreta fallet avgöra vilka krav som skall ställas på en förval- tare. Även detta lagstiftningsalternativ bör alltså enligt min mening avvi- sas.

• Sida 48
•  Original

Prop. 1976/77: 151 48

Av nu anförda skäl ansluterjag mig till utredningens bedömning beträf- fande uppläggningen av lagstiftningen. Det riktiga tillvägagångssättet är enligt min mening att ta till vara de praktiska erfarenheterna av tvångsför- valtningslagen och på grundval av dessa skapa förutsättningar för ett mera effektivt och ändamålsenligt förvaltningsförfarande. Utredningens förslag till bostadsförvaltningslag tillgodoser dessa synpunkter ochjag anser. som jag redan tidigare har framhållit. att förslaget bör läggas till grund för lag- stiftning. Jag förordar alltså att man inför en bostadsförvaltningslag. sotn får ersätta tvångsförvaltningslagen.

Beträffande den föreslagna lagens tillä m pn i ngso m råd e innebär ut- redningens förslag att kretsen av fastigheter som kan bli föremål för ingri- pande i huvudsak behålls oförändrad. Lagen skall alltså vara tillämplig på fastighet med bostadslägenhet som hyrs ut av fastighetsägaren och som in- te utgör del av hans egen bostad. Till skillnad från vad som gäller f. n. un- dantas dock fastighet där det endast finns lägenheter som hyrs ut för fri- tidsändamål. Fastighet som tillhör staten eller kommun skall inte kunna ställas under tvångsförvaltning. Vid tillämpningen av lagen skall tomträtt likställas med fast egendom. När byggnad eljest tillhör nyttjanderättshava- re skall lagen gälla i tillämpliga delar. Som ägare av fastighet skall. när om- ständigheterna föranleder det. anses annan som innehar fastigheten. t. ex. den som pågrund av testamente lyfter fastighetens avkastning med skyl- dighet att ombesörja skötsel och underhåll.

Vid remissbehandlingen har det framförts olika förslag till jämkning av tillämpningsområdet. Ett par remissinstanser finner det onödigt att uthyr- da enfamiljshus skall omfattas av lagen. Det har vidare höjts röster för att lagen görs tillämplig på fastighet som tillhör bostadsrättsförening. om för- eningen i egenskap av bostadsrättshavare hyr ut lägenheter i fastigheten.

För min del vill jag peka på att utredningens förslag överensstämmer med motsvarande bestämmelser i både tvångsförvaltningslagen och bo- stadssaneringslagen. Vid tillkomsten av dessa lagar diskuterades ingående om lagstiftningen skulle omfatta enfamiljshus resp. fastighet som ägs av bostadsrättsförening (prop. 1970: 133 s. 59 och prop. 1973: 22 s. 71). Beträf- fande enfamiljshusen kan jag inte finna att någonting nytt har framkommit som gör det motiverat att frångå den ståndpunkt man intog i de båda tidiga- re lagstiftningsärendena. Jag förordar alltså att bostadsförvaltningslagen skall omfatta enfamiljshus och att frågan om ingripande skall få ske beträf- fande sådan fastighet även i fortsättningen bedöms från fall till fall mot bakgrund av de särskilda omständigheter som föreligger. Det kan emeller- tid förutses att det endast i rena undantagsfall blir aktuellt att ställa en en- familjsfastighet under särskild förvaltning.

Frågan om bostadsförvaltningslagen i vissa fall bör omfatta fastighet som ägs av bostadsrättsförening kan synas mera tveksam. För att lagen skall omfatta bostadsrättsfastighet krävs det enligt förslaget —— i likhet med vad som gäller enligt tvångsförvaltningslagen och bostadssaneringslagen —

• Sida 49
•  Original

Prop. 1976/77:151 49

att minst en av lägenheterna hyrs ut direkt av bostadsrättsföreningen i stäl— let för att upplåtas med bostadsrätt. Några remissinstanser menar att det finns tecken som tyder på att föreningsformen missbrukas av mindre nog- räknade fastighetsägare i storstadsområdena och att det därför finns behov av att utsträcka det skydd som bostadsförvaltningslagen skall ge hyresgäs- terna till att omfatta också fall då bostadsrättslägenhet. som har upplåtits med bostadsrätt. hyrs ut av bostadsrättsförening. Några konkreta exempel på att det f. n. finns behov av att införa ett sådant skydd har dock inte framkommit under utredningsarbetet eller vid remissbehandlingen.

Härtill kommer att om man nu vill göra bostadsförvaltningslagen till— lämplig också när bostadsrättsförening hyr ut lägenhet. som har upplåtits med bostadsrätt. så bör, med hänsyn till det nära sambandet med bostads- saneringslagen. även den lagen ändras så att den täcker denna situation. Det torde vidare krävas följdändringar i bostadsrättslagcn (1971:479l. Så omfattande ändringar kan emellertid inte prövas annat än i ett större sam- manhang. där bl. a. de organisationer som företräder bostadsrättsförening- arnas intressen får tillfälle att framföra sina synpunkter.

Med hänsyn till det sagda ärjag inte beredd att avvika från utredningens förslag när det gäller fastighet som ägs av bostadsrättsförening. Jag kom- mer emellertid att följa utvecklingen på området med uppmärksamhet. Om det skulle visa sig att möjligheten att bilda bostadsrättsföreningar utnyttjas i syfte att sätta de rättsliga sanktionsmcdlen beträffande misskötta hyres- fastigheter ur spel. ärjag självfallet beredd att ta de initiativ som kan visa sig behövliga.

Ett par remissinstanser har föreslagit att bostadsförvaltningslagens till- lämplighet skall göras beroende av att uthyrningen är regelmässig. De hän- visar till att bostadssaneringslagen endast omfattar regelmässig uthyrning. Jag vill emellertid erinra om att detta villkor tagits in i bostadssaneringsla- gen som ett uttryck för att denna lags inriktning inte är helt densamma som tvångsförvaltningslagens (se prop. 1973222 5. 119 och 142). Syftet med tvångsförvaltningslagen är att säkerställa att de hyresgäster som finns i en fastighet kommer i åtnjutande av de förmåner som följer med fastighets- ägarens skyldighet att bevara sundhet. ordning och skick inom fastigheten. Bostadsszmeringslagen avser att till gagn för nuvarande och framtida hyres- gäster få till stånd en standardhöjning av fastigheten. Med hänsyn härtill ansågs bostadssaneringslagen till skillnad mot tvångsförvaltningslagen bö- ra vara tillämplig på t. ex. en enfamiljsfastighet som normalt används för uthyrning. även om den av en eller annan anledning tillfälligt skulle vara outhyrd. Däremot ansågs bostadssaneringslagen i motsats till tvångsför- valtningslagen inte böra omfatta det fallet att en enfamiljsfastighet hyrs ut Linder några år till följd av att ägaren är tvungen att på grund av sitt arbete temporärt bo på annan ort. Bostadsförvaltningsutredningen har ansett det följdriktigt att behålla den skillnad mellan tillämpningsområdena som lig- geri kravet på att uthyrningen enligt bostadssaneringslagen men inte enligt 4 Riksdagen 1976/77. I saml. Nr 15!

• Sida 50
•  Original

Prop. 1976/77:15] 50

bostadsförvaltningslagen måste vara regelmässig. Jag är av samma upp- fattning.

Med anledning av vad en remissinstans anfört vill jag framhålla att det inte finns någon anledning att bryta samordningen mellan bostadsförvalt- ningslagen och bostadssaneringslagen och i stället låta bostadsförvalt- ningslagens tillämpningsområde sammanfalla med tillämpningsområdet för 1975 års tillståndslag. Kontrollsystemet enligt sistnämnda lag har främst av administrativa orsaker grundats på typkoderna i fastighetstaxerings- längden. Avgörande för frågan om lagen är tillämplig på ett fastighetsför- värv är om fastigheten vid tidpunkten för förvärvet är taxerad som "annan fastighet" och klassificerad som "hyresfastighet”. För att uppnå en ytter- ligare avgränsning av tillståndsprövningen innehåller lagen bestämmelser om att förvärvstillstånd inte får vägras. om det i ärendet visas att fastighe- ten är obebyggd eller bebyggd med annat än hyreshus eller med hyreshus som inte innehåller fler än två för bostadsändamål avsedda lägenheter. 1 sådana fall. t. ex. när det gäller utpräglade kontorshus. har nämligen intres- set av att pröva förvärvet ansetts bortfalla. Det torde av det här sagda vara uppenbart att tillämpningsområdet för 1975 års tillståndslag har utformats med utgångspunkt i överväganden av delvis annat slag än de som har bety- delse vid bestämmandet av bostadsförvaltningslagens skyddsområde.

Fastigheter som ägs av staten eller kommun kan enligt gällande rätt inte ställas under tvångsförvaltning. De omfattas inte heller av bostadssane- ringslagen. Som tidigare har nämnts föreslår utredningen att denna undan- tagsregel behålls. Utredningens ståndpunkt har vunnit allmän anslutning bland remissinstanserna. För egen del villjag framhålla att det visserligen kan konstateras att särskilt de större kommunerna har åtskilliga bostads- hus som är i behov av upprustning. Mestadels rör det sig dock om fastighe- ter som har förvärvats i saneringssyfte. I allmänhet torde de också få en ef- fektivare skötsel genom kommunens försorg än vad de skulle ha fått om de hade varit kvar i privat ägo. Enskild hyresgäst. vars lägenhet är i bristfäl- ligt skick, har vidare möjlighet att utverka reparationsföreläggande enligt hyreslagen också när fastigheten ägs av staten eller kommunen. På grund av det sagda ansluter jag mig till utredningens uppfattning att man inte bör föra in fastigheter som ägs av staten eller kommun under bostadsförvalt- ningslagens regler om ingripande. Åtskilliga av de bestämmelser som jag kommer att föreslå i det följande skulle inte heller passa. om fastighetsäga- ren är staten eller kommun. Jag vill emellertid understryka att grunden för undantagsregeln är att man bör kunna förutsätta att staten och kommuner- na självmant rustar upp sina nedgångna hyresfastigheter (jfr 3LU 1970: 56). Om det visar sig att det ändå behövs särskilda legala påtryckningsme- del, är jag emellertid beredd att ta upp frågan till förnyad prövning.

Frågan om ägandeförhållandena i fastigheten har berörts av några re- missinstanser. De hänvisar till att det kan vara svårt att fastställa vem som rätteligen skall anses som fastighetsägare i tvångsförvaltningsärenden. De

• Sida 51
•  Original

Prop. 1976/77: 151 sl

anser att man därför bör överväga att införa en regel om att som fastighets- ägare vid tillämpningen av lagen skall anses den för vilken lagfart senast har beviljats eller sökts. Jag är medveten om de problem i form av täta ägarbyten och bulvantörhållanden av olika slag som uppkommer när en fastighet har blivit föremål för den spekulativa marknadens intresse. På den punkten torde 1975 års tillståndslag komma att medföra en förbättring. Självfallet bör ändå bostadsförvaltningslagen utformas så att prövningen av ett ärende inte hindras av att äganderätten till fastigheten är svår att fastställa. l 3 & bostadssaneringslagen. 5 kap. 11 åexpropriationslagen och 18 kap. 9 s'jordabalken finns bestämmelser om att ansökan resp. stämning i där avsedda fall alltid med laga verkan kan riktas mot den som senast har erhållit eller sökt lagfart på fastigheten. Det spelar alltså ingen roll. om denne före talans väckande har överlåtit fastigheten. Bestämmelserna inne- bär vidare att beslut resp. dom som meddelas blir bindande för den eller dem som härleder sin rätt till fastigheten från den för vilken lagfart senast är beviljad eller sökt. Motsvarande bestämmelser bör enligt min mening in- föras i bostadsför-valtningslagen.

I fråga om förutsättningama för ingripande innebär utredning- ens förslag att tvångsåtgärder skall kunna vidtas på ett tidigare stadium än som nu är möjligt. För ingripande med stöd av tvångsförvaltningslagen gäl- ler f.n. det huvudrekvisitet att fastighetsägaren väsentligen försummar vården av fastigheten eller underlåter att vidta uppenbart angelägna åtgär— der för att bevara sundhet. ordning och skick inom fastigheten. Formule- ringen har valts för att tydligt markera att det skall vara fråga om en allvar- lig vanskötsel (prop. 1970: 133 s. 58). Enligt utredningens mening bör mål- sättningen för en reviderad tvångsförvaltningslagstiftning vara att hyres— gästerna och samhället skall ges möjligheter att gripa in så snart en fastig- hetsägare inte sköter förvaltningen av fastigheten på ett objektivt godtag- bart sätt. Hyresgästerna skall inte behöva nöja sig med en gradvis försäm- ring av fastighetens förvaltning med möjlighet till ingripande först när olä- genheterna har blivit allvarliga. För att denna målsättning skall komma till klart uttryck i den nya lagstiftningen bör enligt utredningens mening de i tvångsförvaltningslagen förekommande uttrycken "väsentligen” och "up- penbart" utgå ur lagtexten.

Utredningens förslag i denna del har i allmänhet godtagits under remiss- behandlingen. För egen del vill jag understryka det angelägna i att villko- ren för ingripande görs mindre snäva än f. n. Erfarenheterna av tvångsför- valtningslagen visar att ett snabbt ingripande många gånger torde vara en förutsättning för att man skall nå ett bra resultat utan alltför omfattande och kostsamma åtgärder. Jag finner det därför lämpligt att de förstärkande uttrycken "väsentligen" och "uppenbart" får utgå ur lagtexten.

Även om man utformar förutsättningama för ingripande i enlighet med vad som nu har förordats. kommer lagstiftningen att ta sikte på förhållan- devis klara fall av försummad fastighetsskötsel. där man med ledning av

• Sida 52
•  Original

'.!! l—J

Prop. 1976/77:151

normen god sed i hyresförhållanden och föreskrifterna om fastighetsägares skyldigheter inom hyres-. hälsovårds- och byggnadslagstiftningen kan konstatera att förvaltningen av fastigheten inte uppfyller de minimikrav som bör ställas på en tillfredsställande fastighetsförvaltning. Det skall allt- så inte vara möjligt att skilja fastighetsägaren från förvaltningen på grund av obetydliga och enstaka brister som kan rättas till i enklare ordning.

För tillämpning av tvångsförvaltningslagen fordras vidare att det finns anledning att anta att rättelse inte kommer att ske. Utredningen föreslår att detta krav utmönstras. En remissinstans har förordat att kravet behålls i den formen att fastighetsägaren åläggs bevisbördan för att rättelse kommer att ske. Enligt min mening skulle en sådan bevisbörderegel knappast inne— bära någon egentlig förändring. 1 förarbetena till tvångsförvaltningslagen framhålls att frågan huruvida rättelse kan påräknas måste bedömas sche— matiskt och att man utan vidare borde kunna anta att rättelse inte kommer att ske om fastighetsägaren har försummat fastighetens skötsel under en längre tid och inte kan prestera några fasta planer på upprustning. ! rätts- tillämpningen torde det regelmässigt ha krävts att fastighetsägaren före- bringar utredning till stöd för ett påstående om att bristerna i fråga om för- valtningen skulle komma att rättas till.

Trots att frågan huruvida rättelse kan påräknas har bedömts schematiskt har ändå det ifrågavarande villkoret gett upphov till vissa tillämpningssvå- righeter när det gäller att bedöma verklighetsanknytningen hos de av fas- tighetsägaren uppgjorda upprustningsplanerna och vilken faktisk effekt som kan väntas bli resultatet av dem. Jag biträder därför utredningens för- slag om att lagen inte bör innehålla något särskilt krav på att det skall fin- nas anledning anta att framtida rättelse inte kommer att ske. Som utred- ningen har framhållit innebär detta inte att exempelvis åtgärder som fastig- hetsägaren vidtar efter det att frågan om förvaltning har väckts helt skulle sakna betydelse. De vidtagna åtgärderna får vägas samman med övriga omständigheter i ärendet för bedömningen av frågan om fastighetsägaren förvaltar fastigheten på ett godtagbart sätt.

Sammanfattningsvis förordar jag att det som förutsättningar för ingri- pande enligt hostadsförvaltningslagen anges att fastighetsägaren försum- mar vården av fastigheten eller underlåter att vidta angelägna åtgärder för att bevara sundhet. ordning och skick inom fastigheten eller att det på an- nat sätt framgår att fastighetsägaren inte förvaltar fastigheten på ett god— tagbart sätt.

Beträffande be h ö rig hete n a tt v äc ka tala n gäller enligt tvångsför- valtningslagen att ansökan om tvångsförvaltning kan göras av hälsovårds- nämnden. länsstyrelsen samt riksorganisation av hyresgäster eller förening som är ansluten till sådan organisation och inom vars verksamhetsområde fastigheten är belägen.

Enligt utredningens förslag bör kretsen av de taleberättigade ändras en- dast på så sätt att kommunen tillerkänns ansökningsrätt i hälsovårdsnämn-

• Sida 53
•  Original

Prop. 1976/77: 151 53

dens ställe och att ansökningsrätten för länsstyrelsen slopas.

De föreslagna behörighetsreglerna har i allmänhet inte tilldragit sig något intresse från remissinstansernas sida. Enstaka röster har dock höjts för att ansökningsrätten för hälsovårdsnämnden resp. länsstyrelsen bör behållas.

Även om det inom den kommunala förvaltningen i första hand är hälso- vårdsnämnden som sysslar med övervakningen av bostadsbeståndet delar jag utredningens uppfattning att kommunen som sådan bör tillerkännas ta- lerätt. Jag erinrar om att en motsvarande talerätt finns för kommunen i ärenden enligt bostadssaneringslagen. Beträffande behovet av att behålla ansökningsrätten för länsstyrelsen vill jag framhålla att såvitt är känt nå- gon länsstyrelse hittills inte har använt sig av rätten att föra talan om tvångsförvaltning. Jag finner därför utredningsförslaget välgrundat och an— sluter mig till detta.

Däremot ställer jag mig tveksam till utredningens förslag att behålla nu- varande regler om vem som skall utöva hyresgästinflytandet. Jag vill här erinra om de regler om bestämmande av hyra som trädde i kraft den 1 juni 1973 (SFS 1973: 187). Reglerna innebär bl. a. att s. k. förhandlingsklausuler är tillåtna. dvs. förbehåll i hyresavtal som innebär att hyran skall utgå med belopp som bestäms efter förhandlingar med hyresgästorganisation. Tillåt— ligheten av förhandlingsklausuler utgör en förutsättning för det frivilliga förhandlingssystem som f. n. är fullt utbyggt på den allmännyttiga sektorn och som vinner ökat insteg på andra sektorer av bostadshyresmarknaden. Enligt 19 a 5 andra stycket hyreslagen uppställs inte något krav på att för- handlingsberättigad hyresgästorganisation skall vara ansluten till riksorga- nisation av hyresgäster. ] motivuttalande till bestämmelsen (prop. 1973: 23 s. 160) anges. att hyreslagen inte bör lägga något absolut hinder i vägen för att låta även överenskommelse som träffas av organisation som står utan- för hyresgäströrclsen bli bindande för avtalsparterna. Det framhålls vida- re. att vissa krav dock måste ställas på en sammanslutning för att den skall kunna betraktas som en hyresgästorganisation. Den måste sålunda fylla åt- minstone de krav som brukar uppställas för att en sammanslutning över huvud taget skall kunna betraktas som en ideell förening. Däremot bör det inte krävas att organisationens enda och huvudsakliga ändamål är att ta till vara medlemmarnas intressen i hyresfrågor.

Som jag tidigare har nämnt övervägs f. n. hyresrättsutredningens förslag till förhandlingsordningar på bostadshyresmarknaden m. m. inom rege- n'ngens kansli. I fråga om vilka parter som kan ingå avtal om förhandlings- ordning föreslår utredningen inte någon ändring av vad som nu gäller enligt 19 a 5 andra stycket hyreslagen. Utredningen framhåller att det inte finns något skäl att frånkänna en utanför hyresgäströrelsen stående lokal orga- nisation. som har erforderlig kompetens för uppgiften. förhandlingsrätt (SOU 1976: 60 s. 72).

Enligt min mening kan liknande synpunkter anläggas på frågan om hur hyresgästkollektivet skall representeras i ärenden enligt bostadsförvalt-

• Sida 54
•  Original

Prop. 1976/772151 . 54

ningslagen. Mot bakgrund av vad som gäller beträffande förhandlingsbe- rättigad hyresgästorganisation förefaller det mig naturligt att initiativ till ingripande med stöd av lagen kan tas av sammanslutning av hyresgäster. även om sammanslutningen står utanför riksorganisation. Jag föreslår där- för att behörighetsreglerna utformas så att talerätt tillkommer kommunen och hyresgästorganisation.

5.3. Förvaltningsäläggande

Erfarenheterna av tvångsförvaltningslagen tyder på att det i allvarliga fall av vanvård är nödvändigt att man har tillgång till mycket vittgående tvångsmedel. För att tvångsförvaltningen i sådana fall skall få avsedd ef- fekt kommerjag i det följande att föreslå en skärpning av den nuvarande lagstiftningen så att förvaltaren får i det närmaste oinskränkta befogenhe- tcr vid förvaltningen och ägaren så gott som helt fråntas sina möjligheter att disponera över fastigheten och att påverka förvaltarens arbete.

Som utredningen har påpekat torde det emellertid föreligga behov av så drastiska åtgärder endast i ett mera begränsat antal fall. De erfarenheter som hittills har gjorts i fråga om tvångsförvaltningslagen visar att det inte sällan har varit möjligt att komma till rätta med uppkomna missförhållan- den utan att en så ingripande åtgärd som tvångsförvaltning har behövt till- gripas. Många gånger har fastighetsägare inför hotet om ansökan eller be- slut orn tvångsförvaltning rättat till de uppkomna bristerna. En utväg som har anlitats har varit att fastighetsägaren förbundit sig att följa en uppgjord reparationsplan för fastigheten. Det har också förekommit att fastighets- ägaren helt eller delvis har lämnat överförvaltningcn till någon utomståen- de förvaltare. Ofta har de lösningar som valts dock haft den svagheten att de i första hand gått ut på att undanröja vissa akuta brister medan de mera sällan bidragit till att lösa förvaltningsfrågan på sikt.

Mot denna bakgrund torde det i många fall vara tillräckligt om man ge— nom hyresnämndens medverkan kan få till stånd en förvaltning som byg- ger på samarbete mellan fastighetsägaren och förvaltaren och som i så stor utsträckning som möjligt ansluter till de former för yrkesmässigt bedriven fastighetsförvaltning som redan tillämpas på marknaden. Behovet av en så- dan enklare förvaltningsform ökar, om man som jag här har föreslagit med- ger ingripande även vid mindre allvarliga brister i förvaltningen än som f.n. kan föranleda åtgärder. Jag biträder därför utredningens förslag att ingripande mot försumliga fastighetsägare i fortsättningen skall kunna ske i två former. en mindre ingripande form där fastighetsägaren åläggs att i viss ordning lämna över förvaltningen till en av honom själv utsedd godtagbar förvaltare samt en mera ingripande form där hyresnämnden utser förvalta- ren och utövar tillsyn över det sätt på vilket förvaltningen bedrivs. För den förstnämnda typen av ingripande använder utredningen benämningen för— valtningsåläggande. medan den strängare formen för förvaltning kallas

• Sida 55
•  Original

Prop. 1976/77:15] 5 Ut

tvångsförvaltning. Som samlingsuttryck för de båda formerna av ingripan— de används uttrycket särskild förvaltning. Jag finner dessa beteckningar lämpliga.

Systemet med förvaltningsåläggande innebär enligt utredningens förslag i huvudsak följande. Med anledning av konstaterade brister i förvaltningen skall hyresnämnden ålägga fastighetsägaren att lämna över förvaltningen till särskild förvaltare och därmed se till att en tillfredsställande förvaltning uppnås. ] åläggandct skall bestämmas viss tid inom vilken fastighetsägaren skall visa att han har vidtagit åtgärder för att ett sådant överlämnande skall komma till stånd. Detta sker genom att fastighetsägaren inom den före- skrivna tiden presenterar ett skriftligt förvaltningsavtal för hyresnämnden. Avtalet bör normalt avse en förvaltningsperiod på minst tre år. Nämnden skall granska avtalet och undersöka om detta har ett sådant innehåll att det kan antas leda till en tillfredsställande förvaltning av fastigheten. I detta in- går också en prövning av att den vidtalade förvaltaren har tillräckliga kva- lifikationer för att kunna sköta uppdraget. Finner nämnden att avtalet upp- fyller de krav som bör ställas. skall nämnden godkänna avtalet. I och med godkännandet upphör nämndens befattning med ärendet. Nämnden har alltså ingen tillsyn över förvaltningen och kan inte självmant ta någon be— fattning med de olika frågor som kan dyka upp under den tid förvaltnings- avtalet gäller. Det blir i stället sökanden som får bevaka att avtalet fullföljs på rätt sätt. För att underlätta denna bevakning skall förvaltaren vara skyl- dig att genast anmäla för sökanden om förändringar genomförs under av- talstiden som berör förvaltningen i de delar denna har godkänts av hyres- nämnden. Härigenom får sökanden möjlighet att bedöma om det finns skäl att ta upp förvaltningsfrågan på nytt inför hyresnämnden. Anser sökanden att en förnyad prövning bör äga rum kan han ge in en ny ansökan om sär- skild förvaltning till nämnden. Genom ansökan uppkommer ett nytt ären- de. vari nämnden på vanligt sätt har att pröva frågan om särskild förvalt- ning och formerna för denna. Visar det sig därvid att fastighetsägaren har brutit avtalet av tredska eller i illojalt syfte. bör ansökningen normalt leda till beslut om tvångsförvaltning.

Skulle fastighetsägaren underlåta att förete ett skriftligt förvaltningsav- tal inom den utsatta tiden. bör nämnden enligt utredningens förslag i all- mänhet genast besluta om tvångsförvaltning. Det kan också inträffa att in- vändningar kan riktas mot det förvaltningsavtal som fastighetsägaren pre- senterar. Hur hyresnämnden då skall förfara blir beroende av förhållande- na i det enskilda fallet. Föreligger det endast mindre brister i avtalet torde det ofta finnas skäl att ge fastighetsägaren tillfälle att justera detta innan nämnden tar slutlig ställning i ärendet. Om bristerna i avtalet är mer omfat- tande eller om den föreslagna förvaltaren inte kan godtas. bör det normala vara att nämnden dels konstaterar att avtalet inte innebär att förvaltningen överlämnas på sätt som kan godkännas av nämnden. dels förordnar att fas- tigheten skall ställas under tvångsförvaltning.

• Sida 56
•  Original

Prop. 1976/77: 151 56

Vad utredningen sålunda föreslagit i fråga om institutet förvaltningsåläg- gande har i allt väsentligt godtagits under remissbehandlingen. ochjag för- ordar att institutet utformas på angivet sätt.

Vid förvaltningsåläggande blir det i första hand fastighetsägaren själv som får välja förvaltare och bestämma omfattningen av dennes uppdrag. Förvaltningsavtalet bör utförligt ange vad som åligger förvaltaren. Jag de- lar utredningens uppfattning att det inte är möjligt att i lagen exakt ange vil— ka befogenheter fastighetsägaren skall lämna över till den särskilda förval- taren för att han skall anses ha fullgjort ett förvaltningsåläggande. Vad som skall fordras i detta avseende får bli beroende av omständigheterna i det särskilda fallet. Särskild uppmärksamhet bör naturligtvis ägnas de brister som föranlett beslutet om förvaltningsåläggande. Jag föreslår därför att sö- kanden alltid skall beredas tillfälle att yttra sig över avtalet. innan detta godkänns av nämnden. Riktmärket bör vara att förvaltningen skall lämnas överi den utsträckning som behövs för att man med fog skall kunna anta att förvaltningen som helhet kommer att bedrivas på ett för hyresgästerna tillfredsställande sätt. Normalt bör förvaltningsavtalet innebära att förval- taren skall ombesörja fastighetens förvaltning i kameralt och tekniskt hän- seende och i övrigt åta sig vad som i allmänhet åligger en yrkesmässigt verksam fastighetsförvaltare enligt den avtalspraxis som har utbildats inom denna sektor. I allmänhet bör det också krävas att avtalet skall före— nas med fullmakt för förvaltaren att företräda fastighetsägaren i alla ange- lägenheter som rör förvaltningen. [ själva verket torde det vara svårt för fastighetsägaren att finna en kvalificerad förvaltare som är villig att åtaga sig uppdraget, om inte villkoren för detta nära ansluter till vad som är van— ligt inom branschen. Vid hyresnämndens närmare prövning av avtalets in- nehåll kan regleringen i de standardiserade förvaltningsavtal som f.n. före- kommer på fastighetsmarknaden tjäna till ledning.

Enligt utredningens förslag skall samma grundrekvisit gälla för både för- valtningsåläggande och tvångsförvaltning, såvitt avser förutsättningama för ingripande. För beslut om tvångsförvaltning föreslås därutöver gälla att det skall kunna antas att förvaltningsåläggande inte är tillräckligt för att en tillfredsställande förvaltning skall uppnås.

Ävenjag finner det lämpligt att samma grundrekvisit skall gälla för båda formerna av särskild förvaltning. Härigenom uppnås att frågan om ingri- pande i en fastighetsförvaltning kan aktualiseras så snart tillräckligt allvar- liga missförhållanden har konstaterats, utan att sökanden behöver ta ställ- ning till problemet om gränsdragningen mellan de båda förvaltningsformer- na. Vilken form som bör tillgripas får utredas närmare under den fortsatta handläggningen av ärendet inför hyresnämnden.

Några remissinstanser har uttryckt farhågor för att utformningen av för- slaget i denna del kan leda till att. förvaltningsåläggande rutinmässigt till- grips som en förstagångsåtgärd av hyresnämnden. Jag vill understryka att det självfallet inte är avsett att lagen skall tillämpas på detta sätt. Enligt

• Sida 57
•  Original

Prop. 1976/77:151 57

min mening behöver inte heller något sådant befaras.

Vad därefter gäller nämndens prövning av ansökningen villjag framhålla det angelägna i att man även i fortsättningen försöker komma till rätta med uppkomna missförhållanden på frivillighetens väg genom överenskommel- ser av olika slag. Om en frivillig uppgörelse kan uppnås. torde detta från båda parters synpunkt i de flesta fall vara att föredra framför användandet av legala tvångsmedel. Den statistiska undersökning som har utförts be- träffande de hittills handlagda tvångsförvaltningsärendena visar också att det har varit mycket vanligt att parterna har ingått förlikning. Innan ett yr- kande om särskild förvaltning prövas av hyresnämnden kan det därför ofta vara lämpligt att nämnden försöker ena parterna om en lösning. En strävan bör därvid vara att få till stånd uppgörelser som möjliggör en fortlöpande godtagbar förvaltning. exempelvis att ägaren för viss tid framåt lämnar över förvaltningen till annan. Kan man inte på frivillighetens väg uppnå nå- gon godtagbar lösning, har hyresnämnden att pröva om grundrekvisiten för särskild förvaltning är uppfyllda. Är detta fallet skall nämnden besluta om förvaltningsåläggande eller tvångsförvaltning.

Den naturliga utgångspunkten för valet mellan de båda förvaltningsfor— merna måste enligt min mening vara att det inte finns anledning att tillgripa en mera ingripande åtgärd än som behövs för att de uppkomna missförhål- landena skall rättas till. Att i lagtexten närmare ange för vilka slag av bris- ter som förvaltningsåläggande passar bättre än tvångsförvaltning synes in- te vara möjligt. Det finns en mängd varierande faktorer att ta hänsyn till, och hyresnämnden måste anses själv bäst skickad att avgöra vilken vikt som bör tillmätas de olika omständigheter som föreligger för bedömande. Det ligger dock i sakens natur att förvaltningsåläggande i första hand skall användas vid mindre omfattande brister i förvaltningen. Som exempel på situationer däri stället tvångsförvaltning bör väljas kan nämnas att brister- na i förvaltningen är allvarliga eller har förelegat under lång tid, att det el- jest föreligger behov av underhållsarbeten av större omfattning, att tidiga- re försök med förvaltningsåläggande har misslyckats eller att fastighets- ägaren kan antas vara ointresserad av att efterkomma ett förvaltningsåläg- gande. Tvångsförvaltning torde också vara den enda framkomliga vägen när det inte går att utan dröjsmål avgöra vem som är fastighetsägare eller var han uppehåller sig.

Mot bakgrund av dessa överväganden anser jag att förhållandet mellan de båda förvaltningsformerna bör regleras i lagen på det sätt som utred- ningen har föreslagit. För att tvångsförvaltning skall få tillgripas bör det alltså fordras att förvaltningsåläggande bedöms vara en otillräcklig åtgärd för att en tillfredsställande förvaltning skall uppnås.

Hyresgästernas riksförbund har kritiserat förslaget att det skall ankom- ma på hyresnämnden och inte på sökanden att bestämma vilken förvalt- ningsform som skall väljas. Förbundet anser att sökanden liksom hittills bör kunna bestämma sin talan att enbart gälla tvångsförvaltning. Förvalt-

• Sida 58
•  Original

Prop. 1976/77: 151 58

ningsåläggande bör enligt förbundets mening alltså kunna meddelas endast när sökanden begär eller medger det.

För min del ärjag inte beredd att gå förbundet till mötes på denna punkt. Det bör alltså ankomma på hyresnämnden att besluta om vilken förvalt- ningsform som skall tillämpas i det enskilda fallet. Jag vill dock betona att man inte bör överdriva den praktiska skillnaden av att hyresnämnden får möjlighet att frångå sökandens bedömning beträffande formen för ingri— pande. Att hyresnämnden beslutar utesluter naturligtivs inte att sökanden kan utöva ett stort inflytande på beslutet. Sökandens inställning till valet av förvaltningsform måste få stor betydelse. eftersom sökanden i motsats till hyresnämnden i allmänhet har en långvarig och ingående kännedom om fastighetsägarens sätt att bedriva förvaltningen. Det är därför till fördel för utredningen om sökanden så snart som möjligt. helst redan i ansökan. ger tillkänna sin uppfattning beträffande frågan om förvaltningsfortn. Jag för- utsätter att hyresnämnden under alla omständigheter tillfrågar sökanden om hans inställning härvidlag. Motsättningsvis följer att nämnden normalt torde sakna anledning att välja en mera ingripande form än den som sökan- den föreslår.

En remissinstans har föreslagit att förvaltarens underrättelseskyldighet beträffande förändringar i förvaltningen skall kunna sanktioneras genom föreläggande av vite. Somjag tidigare har framhållit bör emellertid bestäm- melserna om förvaltningsåläggande i största möjliga utsträckning ansluta till de former för yrkesmässig fastighetsförvaltning som f. n. tillämpas på fastighetsmarknaden. Till grund för förvaltningsavtalet skall ligga frivilliga åtaganden från såväl förvaltarens som fastighetsägarens sida. Sedan för- valtningsavtalet har godkänts av nämnden bör förvaltningen få fungera titan inblandning av offentlig myndighet. Det bör därför inte införas några särskilda tvångsmedel för det fall att en förvaltares uppdrag ytterst härrör ur ett förvaltningsåläggande. Jag vill också peka på att nämnden i ärendet om godkännande av förvaltningsavtal skall pröva om förvaltaren har till- räckliga kvalifikationer. Vidare bör nämnden i beslutet om godkännande erinra förvaltaren om hans underrättelseskyldighet. På det sättet torde man få tillräckliga garantier för att lagens bestämmelser rörande underrät- telseskyldigheten lojalt kommer att följas. Skulle detta mot förmodan inte bli fallet får det i första hand ankomma på sökanden att besluta vilka åtgär- der som eventuellt bör vidtas. t. ex. ny ansökan till hyresnämnden om sär- skild förvaltning för att få fastigheten ställd under tvångsförvaltning.

5.4. Tvångsförvaltning

Som tidigare har angetts är tvångsförvaltning den mer kvalificerade for- men av ingripande enligt utredningens förslag. Liksom i gällande rätt ka- raktäriseras denna förvaltningsform av att förvaltaren får ställning av legal ställföreträdare för fastighetsägaren och att hyresnämnden utövar tillsyn

• Sida 59
•  Original

Prop. 1976/77:151 59

över förvaltningen. ljämförelsc med den nuvarande kompetensfördelning- en mellan fastighetsägaren och förvaltaren innebär förslaget att förvalta- rens ställning avsevärt stärks.

Förvaltaren skall enligt utredningen utscs av hyresnämnden i samband med att nämnden beslutar att fastigheten skall ställas under tvångsförvalt- ning. Till förvaltare skall utses bolag. förening eller annan som har erfor- derlig erfarenhet av fastighetsförvaltning. Bara den som har förklarat sig villig att äta sig uppdraget kan utses till förvaltare. Utredningens förslag. som i denna del överensstämmer med gällande rätt. bör enligt min mening godtas.

Som en nyhet ijämförelsc med gällande rätt föreslår utredningen s k y 1 -

. dighet för kommunen att föreslå förvaltare. om hyresnämn- den begär det. Bestämmelsen har kritiserats av några remissinstanser. Det framhålls att kommunen saknar befogenhet att ålägga någon att åta sig för- valtningsuppdrag. En lagstadgad skyldighet för kommunen att anvisa för- valtare är därför olämplig. Det kan enligt dessa remissinstanser förutsättas att kommunerna ändå kommer att medverka till att lösa förvaltarfrågan. Det har också framförts kritik mot att bestämmelsen är avsedd att tilläm- pas först sedan nämnden misslyckats med att själv finna en lämplig förval- tare.

För egen del vill jag framhålla att det i många fall torde finnas ett bety- dande intresse från kommunens sida att på ett tidigt stadium få utöva infly- tande på frågan om vem som skall utses till förvaltare. Ett sådant intresse föreligger naturligtvis främst när det är kommunen som har ansökt om sär- skild förvaltning. Oekså i övriga fall torde det med hänsyn till förvaltnings- förfarandets effektivitet innebära en fördel om kommunen på ett tidigt sta- dium bereds tillfälle att framföra synpunkter på förvaltarvalet. Rent fak- tiskt torde också kommunen i de flesta fall ha goda möjligheter att få fram en förvaltare. De nu anförda omständigheterna talar alltså för att kommu- nen kopplas in på frågan även i andra fall än då hyresnämnden misslyckas med att själv finna en lämplig förvaltare.

Å andra sidan är det enligt min uppfattning inte lämpligt att samspelet mellan hyresnämnden och kommunen regleras så att kommunen ovillkorli— gen skall vara skyldig att skaffa fram en lämplig förvaltare. om hyresnämn- den begär det. Det torde inte heller föreligga något behov av att införa en sådan skyldighet för kommunen. Som har framhållits under remissbehand- lingen kan det förutsättas att kommunerna ändå kommer att medverka ak- tivt för att lösa förvaltarfrågan. Det torde alltså vara tillräckligt för att till- godose syftet med utredningens förslag att kommunen bereds tillfälle att föreslå förvaltare. Om det mot förmodan skulle inträffa att varken kommu- nen eller hyresnämnden kan finna en förvaltare. som är villig och som har erforderliga kvalifikationer för uppdraget. blir följden liksom enligt nuva- rande ordning att frågan om tvångsförvaltning förfaller. För kommunens del torde det då i allmänhet kvarstå ett ansvar för att genom insatser av an-

• Sida 60
•  Original

Prop. l976/77:151 60

nat slag åstadkomma en lösning av de problem som har föranlett ansök- ningen om särskild förvaltning.

Mot bakgrund av det anförda anserjag att frågan om kommunens infly- tande över tillsättandet av förvaltare bör lösas så att hyresnämnden alltid skall bereda kommunen tillfälle att lämna förslag på förvaltare. innan nämnden beslutar om tvångsförvaltning. En sådan handläggningsregel bör införas i lagen (1973: 188. omtryckt l974: 1090) om arrendenämnder och hy- resnämnder (nämndlagen).

Enligt utredningens förslag skall hyresnämnden under pågående förvalt- ning kunna utse ny förvaltare. när förhållandena föranleder det. I sak inne- bär detta ingen ändring av gällande rätt. En remissinstans har förordat att det för entledigande bör krävas att förvaltaren kan åberopa ett giltigt skäl för sin begäran att bli befriad från uppdraget. En sådan bestämmelse skulle emellertid enligt min mening ytterligare kunna försvåra möjligheten att re— krytera lämpliga fövaltare. Erfarenheterna av tvångsförvaltningslagen ty— der inte heller på att det skulle finnas något behov av en sådan regel. Jag finner därför inte skäl att lägga fram något förslag av denna innebörd.

Beträffande förvaltarens allmänna åligganden ansluter utred- ningens förslag nära till motsvarande bestämmelser i tvångsförvaltningsla- gen. Förvaltaren skall alltså till att börja med svara för att fastigheten får en tillfredsställande skötsel. Detta är hans primära uppgift och innebär bl.a. att han skall se till att den dagliga tillsynen och det löpande underhål- let av fastigheten fungerar. Förvaltaren skall vidare verka för att de olä- genheter som har föranlett förvaltningsbeslutet undanröjs. I detta ligger att förvaltaren så snart det kan ske bör arbeta ut en plan för hur man skall komma till rätta med missförhållandena och sedan vidta de åtgärder som behövs för att planen skall kunna genomföras. Till förvaltarens uppgifter hör slutligen att verka för att fastigheten genomgår förbättring och moder- nisering. Förvaltaren bör utreda vilka åtgärder som bör vidtas med fastig- heten i dessa avseenden samt hur arbetena skall finansieras och genomfö- ras.

Vad utredningen sålunda föreslagit har godtagits av remissinstanserna. och inte heller jag har någon erinran.

[ ett viktigt avseende föreslår utredningen en ändring av de nuvarande bestämmelserna. l tvångsförvaltningslagen föreskrivs att de förbättrings- och modemiseringsarbeten som förvaltaren vidtar skall ge skäligt ekono- miskt utbyte. Utredningen föreslår att detta avkastningskrav ersätts med regler som ger förvaltaren större frihet vid bedömningen av vilka åtgärder som bör vidtas på fastigheten. Den begränsningen bör emellertid ställas upp att åtgärden skall vara förenlig med en ändamålsenlig fastighetsför- valtning. Jag delar utredningens uppfattning i detta avseende. Innebörden av kravet på ändamålsenlig fastighetsförvaltning får bestämmas mot bak- grund av omständigheterna i varje enskilt fall. Som exempel kan nämnas att det torde få anses överensstämma med en ändamålsenlig fastighetsför-

• Sida 61
•  Original

Prop. 1976/77:151 61

valtning att genomföra en tämligen kostnadskrävande omläggning av ett läckande tak även om åtgärden inte ger någon omedelbar kostnadstäck— ning.

Till förvaltarens allmänna skyldigheter enligt förslaget hör slutligen att han skall vara verksam för att skälig avkastning erhålls. En liknande före- skrift finns i tvångsförvaltningslagen. En remissinstans har motsatt sig att föreskriften behålls och har som motivering anfört att den kan utgöra ett hinder mot att behövliga åtgärder vidtas.

Som jag nyss har anfört bör det inte ställas tipp något krav på att de åt- gärder som förvaltaren vidtar måste antas kunna ge en avkastning som kommer att täcka kapitalkostnaderna. ] detta avseende bör gälla endast den begränsningen att åtgärden skall vara förenlig med en ändamålsenlig fastighetsförvaltning. Syftet med föreskriften om skälig avkastning är emellertid att rent allmänt betona vikten av att förvaltaren tillvaratar olika möjligheter att förbättra fastighetens avkastning. Eftersom en sanering av fastighetens ekonomi är betydelsefull för dess framtida skötsel. anser jag att föreskriften bör ingå bland bestämmelserna om förvaltarens allmänna skyldigheter. l specialmotiveringen kommerjag att beröra sambandet mel- lan bostadsförvaltningslagen och bostadssaneringslagen när det gäller de ekonomiska förutsättningama för en upprustning till lägsta godtagbara standard.

I fråga om omfattningen av förvaltarens befogenheter föreslår utredningen betydelsefulla förändringar. Enligt tvångsförvaltningslagen åligger det i princip förvaltaren att samråda med fastighetsägaren om varje förvaltningsåtgärd av vikt. Vid oenighet dem emellan kan vissa frågor hänskjutas till hyresnämnden för prövning. Det åligger vidare förvaltaren att till fastighetsägaren överlämna redogörelse för utredning som har verk- ställts beträffande planerade upprustningsåtgärder av större omfattning.

De möjligheter som fastighetsägaren genom dessa bestämmelser har fått att ingripa i förvaltningen har i många fall visat sig försvåra ett rationellt fullgörande av förvaltningsuppdraget. ] likhet med utredningen anser jag därför att bestämmelserna om samrådsförfarande bör mönstras ut. Till skillnad från vad som gäller f. n. bör fastighetsägaren så gott som helt vara skild från förvaltningen. Hans kontakter med förvaltaren i frågor om fas- tigheten bör också i övrigt vara inskränkta till ett minimum. Om fastighets- ägaren exempelvis vill låta företa inskrivningsåtgärd beträffande fastighe- ten bör han. som utredningen har föreslagit. vända sig direkt till hyres- nämnden för att få tillstånd till åtgärden.

Med anledning av förslaget om förvaltarens vidgade befogenheter har en remissinstans förordat att det skapas ett särskilt kontrollorgan motsvaran- de rättens ombudsman i konkurs. Jag linner det emellertid onödigt att in- föra något särskilt kontrollorgan vid sidan om hyresnämnden.

Beträffande förvaltarens behörighet att företa rättshandlingar med avse- ende på fastigheten föreslår utredningen att de nuvarande reglerna i hu-

• Sida 62
•  Original

Prop. 1976/77:151 62

vudsak behålls oförändrade. Jag biträder utredningsförslaget i den delen. Som huvudregel bör alltså gälla att förvaltaren uppbär hyror och andra lö- pande intäkter av fastigheten samt att han även i övrigt företräder ägaren i angelägenheter som rör fastigheten och dess förvaltning. Förvaltaren bör i princip få vidta varje åtgärd som kan anses vara förenlig med en ändamåls- enlig fastighetsförvaltning och dessa åtgärder bör alltså bli bindande för fastighetsägaren. Förvaltarens rätt att företräda fastighetsägaren i fråga om fastigheten bör dock inte vara helt utan inskränkningar. Förvaltaren bör sålunda inte få överlåta eller på annat sätt förfoga över fastigheten så att den helt eller delvis frånhänds ägaren. Förvaltaren bör vidare vara för- hindrad att utan hyresnämndens tillstånd låta inteckna fastigheten eller ta upp lån mot säkerhet i form av panträtt i fastigheten.

[ den mån förvaltaren som ett led i förvaltningen gör åtaganden gent— emot tredje man binder han alltså fastighetsägaren på samma sätt som om han handlat med fullmakt för denne. Om förvaltaren exempelvis med hy- resnämndens tillstånd tar upp lån till fastighetens underhåll blir fastighets- ägaren personligen betalningsskyldig för lånet. Rättsverkningarna av even- tuella befogenhetsöverskridanden från förvaltarens sida får bedömas enligt de regler som gäller för sysslomän i allmänhet.

Jag vill i detta sammanhang understryka att det följer av förvaltarens ställning som legal ställföreträdare för fastighetsägaren att hans rätt att fö— reträda denne motsvaras av en skyldighet att ombesörja den angelägenhet det är fråga om. En förutsättning för att förvaltaren skall vara skyldig att vidta åtgärd i fastighetsägarens ställe är emellertid att saken rör själva fas- tigheten och inte fastighetsägarens övriga ekonomiska angelägenheter eller hans personliga förhållanden. I fråga om räntor och amorteringar på fastig- hetsägarens skulder innebär detta att förvaltningen skall belastas med be- talningen endast i den mån lånemedlen verkligen har lagts ned i fastighe- ten. dvs. har använts till fastighetens uppförande. förbättring eller under— håll. Har fastighetsägaren använt länemedlen för ett rent privat ändamål utan anknytning till fastigheten bör skulden inte infrias av hyresmedel eller annan avkastning av fastigheten.

Från de förut angivna utgångspunkterna anser utredningen att förvalta- . ren måste få avgöra om det ankommer på honom att reglera en viss skuld. Han får grunda sitt ställningstagande på de upplysningar som kan erhållas av fastighetsägaren. kreditgivare och andra. När det gäller skulder men panträttssäkerhet bör enligt utredningens uppfattning utgångspunkten dock vara att medlen har kommit fastigheten tillgodo. Endast då omstän- digheterna klart talar för att förhållandet är det motsatta bör förvaltaren kunna underlåta att reglera lånet.

Hyresgästernas riksförbund har framfört erinringar mot utredningens re— sonemang i denna del. Om räntor och amorteringar är betungande till följd av att fastigheten besväras av stora skulder, leder detta enligt förbundet till att drift- och underhållsåtgärder blir eftersatta. Enligt förbundets uppfatt-

• Sida 63
•  Original

Prop. 1976/77:151 63

ning är emellertid hyresgästernas intresse av goda boendeförhållanden mer skyddsvärt än långivarnas rätt till räntor och amorteringar. Hyresintäkter- na bör alltså i första hand användas till löpande utgifter för skötsel och ren- hållning. bränsle. el-ström och vatten. reparationer m.m. Av hyresmedel som därefter återstår bör långivarna få betalt i förmånsordning. Förvalta- ren bör alltså få befogenhet att avgöra vilka lån som skall förräntas och amorteras. sedan nödvändiga drift- och underhållsutgifter är betalda.

Jag är medveten om att det inte är ovanligt att en nedgången fastighet en- dast ger inkomster som nätt och jämt täcker räntor och amorteringar. Självfallet måste det även i denna situation vara förvaltarens huvuduppgift att så snart som möjligt inrikta sig på de speciella förhållanden som föran- lett beslutet om tvångsförvaltning. dvs. att bota de brister i fråga om den löpande skötseln som vidlåder fastigheten och söka få till stånd reparatio- ner och underhållsarbeten i bostadslägenheterna. Hans aktivitet i dessa hänseenden måste emellertid i hög grad bestämmas av vilka ekonomiska medel som står till hans förfogande för detta ändamål. Normalt disponerar han bara över det överskott av medel som återstår sedan sedvanliga drift- utgifter. amorteringar. räntor. skatter och andra allmänna avgifter har be- talats. Det måste nämligen anses följa av förvaltarens sysslomannaliknan- de ställning att han vid utövandet av sitt uppdrag också har att beakta fas- tighetsägarens och tredje mans rättmätiga intressen.

Enligt min mening kan man därför inte generellt slå fast att förvaltaren i första hand skall avsätta medel för att snarast avhjälpa de brister som för- anlett beslutet om tvångsförvaltning och endast i den utsträckning som återstående belopp räcker till betala skulder med panträttssäkerhet i fastig- heten. Som utredningen har anfört måste det i stället överlämnas åt förval- taren att med ledning av de regler som gäller för förvaltarskapet själv bedö- ma när det ankommer på honom att reglera en sådan skuld.

Att en fastighet har en i förhållande till avkastningen hög belåning torde ofta hänga samman med att tomtvärdet är högt. Säkerheten kan då vara fullt betryggande. så att man inte kan tala om en överbelåning i egentlig mening. Det kanske t.o.m. finns möjlighet för förvaltaren att med hyres- nämndens tillstånd ta upp nya lån för att finansiera underhålls- och repara- tionsarbeten. Under alla omständigheter bör förvaltaren i denna situation försöka träffa avtal med kreditinstituten om anstånd med betalning av rän- tor och amorteringar på de löpande lånen för att skapa utrymme för under- hållsarbeten. Erfarenheterna av tvångsförvaltningslagen tyder på att kre- ditinstituten ofta visar tillmötesgående. eftersom fortsatt vanvård kan för- sämra säkerheten för fastighetslånen.

Om fastigheten är klart överbelånad, kan förvaltaren ha större anledning att överväga att vägra betalning av amorteringar och räntor. Särskilt gäller detta i fråga om topplånen. Överbelåning får anses föreligga när belåningen motsvarar nästan hela fastighetens värde och inget eller endast obetydligt eget kapital finns i fastigheten. Också i detta fall måste det dock överläm-

• Sida 64
•  Original

Prop. 1976/77:151 64

nas åt förvaltaren själv att avgöra hur han bör förfara.

Jag vill slutligen understryka att det inte är förvaltarens uppgift att till varje pris hålla kvar fastigheten i fastighetsägarens ägo. Kommer fastighe- ten i ett läge som normalt skulle vara ohållbart om inte ägaren skjuter till kapital. bör förvaltaren inte genom åtgärder som kan innebära men för hy- resgästerna söka förhindra att ett utmätningsförfarande beträffande fastig- heten inleds.

Av vad jag redan har anfört framgår att de möjligheter som förvaltaren f.n. har att skaffa medel till förvaltningen många gånger är otillräckliga. Detta gäller särskilt i det fall lånemöjligheten är stängd. exempelvis på grund av att fastigheten redan är högt belånad eller att det råder kreditre— striktioner. Jag finner det därför angeläget att man som en ny finansierings- form inför det av utredningen föreslagna systemet med betalnings- åläggande. Det kan från såväl samhällets som de boendes sida krävas att bostadsbeståndet sköts på ett tillfredsställande sätt och att bostäderna fortlöpande rustas upp till en godtagbar nivå. En fastighetsägare bör i prin- cip inte kunna nöja sig med att begränsa sitt ekonomiska ansvar för de boendes förhållanden till det kapital som representeras av den innehavda fastigheten och dess avkastning. utan han bör vara skyldig att i den mån han äger andra förmögenhctstillgångar ur dessa tillskjuta de medel som be- hövs för att upprätthålla en tillfredsställande fastighetsförvaltning. Ett visst uttryck för denna princip finns i l975 års tillståndslag. Enligt 4 :S i denna lag gäller att den som förvärvar hyresfastighet måste göra sannolikt att han har ekonomiska möjligheter att förvalta fastigheten för att han skall få förvärvstillstånd.

Utredningens förslag. som jag ansluter mig till. innebär att hyresnämn- den på begäran av förvaltaren kan ålägga fastighetsägaren att betala visst belopp som förvaltaren behöver för att genomföra sitt uppdrag. Hyres- nämndens beslut om betalningsskyldighet kan verkställas såsom lagakraft- ägande dom. Om fastighetsägaren underlåter att betala det fastställda be- loppet. skall förvaltaren alltså kunna vända sig till exekutiv myndighet för att få till stånd utmätning hos fastighetsägaren.

Möjligheten att ålägga betalningsskyldighet bör gälla för valje slag av åt- gärd som faller inom förvaltarens kompetensområde. dvs. varje åtgärd som är förenlig med en ändamålsenlig fastighetsförvaltning. Betalnings- skyldighet bör alltså kunna åläggas fastighetsägaren inte bara i det fall för- valtaren behöver medel till upprustningsåtgärder utan också när medel be- hövs för att täcka rena driftkostnader. Det får ankomma på förvaltaren att tillhandahålla den utredning om medelsbehovet som hyresnämnden anser erforderlig.

Jag vill framhålla att systemet med betalningsåläggande inte är avsett att ersätta de utvägar som f.n. anlitas för medelsanskaffning utan skall ses som ett komplement till dessa. Förvaltaren bör alltså även i fortsättningen i första hand använda sig av hyror och andra intäkter av den löpande för-

• Sida 65
•  Original

Prop. 1976/77:151 65

valtningen. Han får också ingå avtal om sedvanliga leverantörskrediter och vid behov förvärva erforderliga utrustningsdetaljer m.m. genom avbe- talningsköp. Vidare bör han söka förmå fastighetsägaren att frivilligt skjuta till medel. Om förvaltaren inte härigenom får tillgång till behövligt kapital bör han försöka utnyttja möjligheten att med hyresnämndens tillstånd ta upp lån mot säkerhet i fastigheten. Först härefter bör normalt förfarandet med betalningsåläggande tillgripas.

Något uttryckligt krav på att övriga möjligheter skall ha uttömts för att det skall komma i fråga att ålägga fastighetsägaren betalningsskyldighet bör emellertid inte ställas upp. Inte heller bör enligt min uppfattning någon särskild prövning företas av om fastighetsägaren har förmåga att utge det begärda beloppet eller om det eljest med hänsyn till hans personliga förhål- landen är rimligt att betalningsskyldighet åläggs. Sådana omständigheter får i stället beaktas på verkställighetsstadiet enligt de vanliga skyddsregler- na för utmätningsgäldenär.

Jag vill tillägga att bestämmelserna om betalningsåläggande torde kom- ma att få en betydelsefull preventiv effekt och bl. a. medverka till att för- sumliga fastighetsägare frivilligt vidtar rättelse för att inte behöva riskera att fastigheten ställs under tvångsförvaltning.

En remissinstans har anmärkt att det inte framgår klart av utredningens förslag om betalningsåläggande kan beslutas utan hinder av att fastighets- ägaren inte har delgetts ansökan därom. Med anledning därav villjag peka på att enligt huvudregeln i 15 åförvaltningslagen ( l97l: 290) ärende inte får avgöras utan att part underrättas om det som har tillförts ärendet genom annan än honom själv och tillfälle har beretts honom att yttra sig över det. Undantag från kommunikationsplikten gäller bl. a. om ärendets avgörande inte kan uppskjutas. Undantagsregeln syftar på det fall då det är fara i dröjsmål. Det kan även förhålla sig så att beslut av formella skäl måste meddelas omgående i ärendet. Enligt min mening medför de nu nämnda reglerna om myndighets kommunikationsplikt att beslut om betalnings— åläggande inte får meddelas utan att fastighetsägaren har fått del av förval— tarens begäran och beretts tillfälle att yttra sig i frågan.

Jag har i det föregående föreslagit att ansökan om särskild förvaltning skall kunna riktas mot den som senast har eller har ansökt om lagfart på fastigheten. även om han har överlåtit fastigheten. Denna processuella re- gel kan inte tillämpas när det gäller personligt betalningsansvar för fastig— hetsägaren. Ansökan om betalningsåläggande måste alltså riktas mot den som verkligen är ägare av fastigheten. På detta stadium av förvaltningen torde det i allmänhet inte medföra några problem att utreda de verkliga ägandeförhållandena.

Utredningen föreslår att beslut om betalningsskyldighet inte skall gälla om fastigheten övergår till ny ägare. Belopp som redan har erlagts berörs dock inte. Den föreslagna ordningen. som inte närmare har kommenterats av utredningen. kritiseras av Göteborgs kommun. Kommunen föreslår att 5 Riksdagen 1976/77. I saml. Nr 151

• Sida 66
•  Original

Prop. 1976/77:15] se

betalningsskyldighet för kostnader som avser förvaltningsåtgärder fram till tillträdesdagen kvarstår på den förutvarande ägaren.

Ävenjag anser att den av utredningen föreslagna ordningen bör frångås. Det finns annars risk för att fastigheten överlåtsjust för att förhindra verk- ställighet av ett beslut om betalningsskyldighet. Den naturliga lösningen är enligt min mening att betalningsskyldigheten för den gamle ägaren står kvar. om betalningsåläggandet har meddelats före äganderättsövergången. Jag förordar en regel av det innehållet.

1 utredningens förslag ges en kompletterande regel om betalningsskyl- dighet för det fall att fastighetsägaren är en ju rid i sk person. exempel- vis ett aktiebolag. Utredningen pekar på att det stundom kan inträffa att bolaget inte har annan tillgång än själva fastigheten. medan det bakom bo- laget står personer med betydande tillgångar. Om i en sådan situation åläg- gandet riktas endast mot bolaget kan åläggandet bli verkningslöst. 1 de fall fastighetsägaren är en juridisk person föreslår därför utredningen att hy- resnämnden skall få möjlighet att meddela betalningsåläggande också mot den eller de personer som till följd av eget eller närstående persons aktie- eller andelsinnehav eller av annan liknande grund kan antas ha ett väsent- ligt inflytande i denjuridiska personen.

Förslaget har i denna del mött hård kritik från flertalet av remissinstan- serna. Jag delar dessa remissinstansers uppfattning att den föreslagna be- stämmelsen innebär ett principiellt viktigt avsteg från grundsatsen att man vid bedrivande av ekonomisk verksamhet i viss associationsrättslig form kan begränsa sitt personliga ansvar för företagets förbindelser till det i fö- retaget insatta beloppet. l 1 kap. 1 & aktiebolagslagen(1975:l385) före— skrivs att delägarna i aktiebolag ej svarar personligen för bolagets förplik- telser. Enligt 2 å lagen (1951: 308) om ekonomiska föreningar är förenings- medlemmarna fritagna från personligt ansvar för föreningens förbindelser. Beträffande kommanditbolag gäller enligt 38 å lagen ( 1895: 64 s. 1) om han- delsbolag och enkla bolag att kornmanditdelägare ej ansvarar för bolagets förbindelser med mera än insatsbeloppet. Den av utredningen föreslagna kompletteringsregeln står enligt min uppfattning i sådant motsatsförhållan- de till de nu nämnda bestämmelserna att det bör krävas mycket starka skäl för att den skall införas.

Till stöd för kompletteringsregeln har utredningen hänvisat till att den har viss motsvarighet inom skattelagstiftningen. I bl.a. 77 a & uppbördsla- gen ( 1953: 272. omtryckt 1972: 75) finns en bestämmelse enligt vilken ställ- företrädare för juridisk person åläggs personlig betalningsskyldighet när skatteavdrag har verkställts men det innehållna skattebeloppet inte i rätt tid har betalats in till statsverket. Även i 48 a 5 lagen (1968: 430) om mer- värdeskatt och 27 as' lagen ('.1959z92) om förfarandet vid viss konsum- tionsbeskattning finns bestämmelser om personlig betalningsskyldighet för företrädare för juridisk person. Jag vill dock framhålla att ansvarigheten enligt skatteförfattningarna endast gäller den som kan betecknas som före—

• Sida 67
•  Original

Prop. 1976/77:151 67

trädare för arbetsgivaren och endast inträder i fall av uppsåtliga eller grovt oaktsamma underlåtelser. Ansvarigheten prövas av allmän domstol. som har möjlighet att jämka eller efterge ansvaret. Som flera remissinstanser har påpekat avviker utredningens förslag väsentligt från denna ordning. Jag anser därför inte att man kan åberopa någon direkt parallell med skat- terätten.

På det praktiska planet skulle den föreslagna kompletteringsregeln enligt min mening kunna få uppenbart obilliga följder särskilt när det gäller när- ståendebegreppet. Som har anmärkts vid remissbehandlingen skulle en dödsbodelägare enligt förslaget kunna drabbas av personlig betalnings- skyldighet till och med om han har ansökt om förordnande av boutred- ningsman. Regeln skulle också kunna leda till att anhöriga till en person som i och för sig är ansvarig men som håller sig undan åläggs en omfattan- de betalningsskyldighet.

Jag vill i sammanhanget peka på att det åtminstone i storstadsområdena inte torde bli möjligt för en fastighetsägare att kringgå reglerna om person- ligt betalningsansvar genom att överföra äganderätten till en fastighet. som har ställts under tvångsförvaltning. på enjuridisk person i vilken han själv eller honom närstående person har ett väsentligt intresse. len sådan situa- tion kan denjuridiska personen vägras förvärvstillstånd enligt 1975 års till- ståndslag. Lagen täcker också det fallet att fastigheten utgör apportegen— dom vid t. ex. bolagsbildning.

Självfallet kan fall inträffa då det är önskvärt att krav på tillskottskapital riktas direkt mot den personkrets som står bakom exempelvis ett fastig- hetsförvaltande aktiebolag. Antalet sådana fall får dock antas vara jämfö- relsevis litet. Och om man vill träffa enbart dessa flagranta fall. måste ut— redningens regel formuleras om. Därmed hamnar man emellertid också i besvärliga gränsdragningsproblem.

Sammanfattningsvis harjag kommit fram till att frågan om ett avsteg från de associationsrättsliga reglerna i enlighet med utredningens förslag inte bör prövas i ett lagstiftningsärende av så begränsad räckvidd som det— ta. Jag vill därför inte f. n. föreslå någon motsvarighet till den av utredning- en förordade kompletteringsregeln. Jag vill emellertid betona att jag på denna punkt kommer att följa utvecklingen med uppmärksamhet. Om erfa- renheterna av lagens tillämpning skulle visa att det behövs en särregel för juridiska personer kommer jag att ta upp frågan till förnyad prövning.

Jag övergår nu till att behandla utredningens förslag om att komm u- nen skall utge förskott på medel som behövs till förvaltningen. Ut- redningen framhåller som skäl för förslaget att fastighetens förvaltning ibland kan kräva att medel ställs till förvaltarens förfogande omgående. Detta kan vara fallet om fastigheten vintertid står utan olja för uppvärm- ning eller om det elektriska systemet satts ur funktion samtidigt som för- valtaren saknar medel till att köpa ens en mindre kvantitet olja eller till att nödtorftigt låta laga elsystemet. 1 en sådan situation kan det många gånger

• Sida 68
•  Original

Prop. 1976/77: 151 68

ställa sig svårt att tillräckligt snabbt få fram medel genom lån eller betal- ningsåläggande. Eventuellt kan förvaltaren klara situationen genom kredi- ter eller frivilliga bidrag från fastighetsägaren. Man måste dock enligt ut- redningens uppfattning räkna med att förvaltaren inte alltid kan komma till rätta med problemet på dessa vägar. Han bör därför ha möjlighet att få visst stöd från det allmänna. Utredningen föreslår mot den bakgrunden en regel om att hyresnämnden kan föreskriva att belopp som ofördröjligen be- hövs för fastighetens skötsel skall förskotteras av kommunen. En förut- sättning föratt förskottering skall kunna ske är att hyresnämnden har fattat beslut om betalningsskyldighet för fastighetsägaren. Förskottet skall aldrig kunna överstiga det belopp som fastighetsägaren har ålagts att betala men väl vara mindre än detta. Utredningen understryker att möjligheten att ut- verka förskott skall utnyttjas restriktivt. Förordnande om förskott bör allt- så meddelas endast när det gäller att hjälpligt råda bot på akuta och svåra brister.

Två ledamöter av utredningen har i ett särskilt yttrande framhållit att det enligt deras uppfattning bör ankomma på staten och inte på kommunen att ta på sig skyldigheten att ställa erforderliga medel till förfogande för för— skottsutbetalning.

Under remissbehandlingen har man från kommunalt håll motsatt sig för— slaget att kommunen skall svara för förskottsgivningen. Bl.a. framförs den åsikten att ansvaret i denna del bör ligga på staten. Åtskilliga remissinstan- ser har dessutom kritiserat de föreslagna villkoren för förskottsgivningen. Det har bl.a. påpekats att kopplingen mellan bestämmelserna om betal- ningsåläggande och förskottering i praktiken medför att fråga om förskott inte kan handläggas utan risk för tidsutdräkt. Detta rimmar illa med de mo- tiv som har anförts för bestämmelsen om förskottsutbetalning.

När det först gäller frågan huruvida en eventuell förskottsgivning bör va- ra en uppgift för staten eller kommunerna villjag ansluta mig till utredning- ens uppfattning att det är en kommunal uppgift. En sådan uppfattning om ansvarsfördelningen mellan staten och kommunerna stämmer med det synsätt som ligger till grund för annan bostadspolitisk lagstiftning. Jag vill också erinra om att kommunerna redan enligt gällande tvångsförvaltnings- lag kan bli skyldiga att utge förskott på förvaltararvode.

Jag har emellertid förståelse för att man från kommunalt håll vänder sig mot att en lokal statlig myndighet får rätt att disponera över kommunala medel utan att kommunen ges möjlighet att påverka eller ens få insyn i myndighetens beslutsfattande. Om det skall ankomma på kommunen att tillskjuta medel till förvaltningsåtgärder måste enligt min uppfattning reg- lerna utformas så att man inte rubbar den kommunala självstyrelsen. Detta framstår som så mycket mer befogat som utsikterna för att det förskottera- de beloppet kommer att återbetalas till kommunen av fastighetsägaren i allmänhet måste bedömas vara ringa. Några möjligheter för kommunen att skaffa sig betryggande säkerhet för förskottet torde som regel inte heller

föreligga.

• Sida 69
•  Original

Prop. 1976/77: 151 69

Jag kanxockså ansluta mig till den remisskritik som går ut på att det lag- tekniska sambandet mellan betalningsåläggande. å ena sidan. och förskot- tering, å den andra. ger upphov till tillämpningssvårigheter. Som jag tidiga- re nämnde skall betalningsåläggande som regel meddelas endast om övriga metoder för att skaffa kapitaltillskott till förvaltningen har visat sig verk- ningslösa eller inte kan väntas ge positivt resultat. Föreskrift om kommu- nal förskottering skall däremot meddelas när medel omgående behöver ställas till förvaltarens förfogande för att avhjälpa akuta och svåra brister. Sådana ”katastrofsituationer" torde vanligen inträffa i nära anslutning till beslutet om tvångsförvaltning. då fastigheten kan befinna sig i ncdgånget skick och några hyror ännu inte har influtit till förvaltaren. Ofta kanske en- dast ett interimistiskt beslut om tvångsförvaltning har kunnat meddelas. Med utredningens förslag är det emellertid inte möjligt att lösa finansie- ringsproblemen genom beslut om kommunal förskottering när endast inte- rimistiskt beslut om tvångsförvaltning föreligger.

En remissinstans har påpekat att i stället för att finansiera förskottsutbe- talningama med allmänna medel kan man överväga att tillskapa en avgifts- finansierad fond efter förebild av lagen (1970: 741) om statlig lönegaranti vid konkurs. Mot ett sådant fondsystem talar enligt min mening bl.a. att antalet tvångsförvaltningsfall är ytterst litet ijämförelsc med det totala an- talet hyresfastigheter och att utbetalningarna torde komma att avse relativt sett små belopp. Att inrätta en garantifond är enligt min mening en alltför omfattande åtgärd i detta sammanhang.

Sammanfattningsvis anserjag att frågan om en kommunal medverkan i här åsyftade situationer måste övervägas ytterligare. Jag föreslår därför in- te någon bestämmelse om skyldighet för kommunen att förskottera förvalt- ningsmedel.

Enligt utredningens förslag är fastighetsägaren skyldig att i den omfatt- ning hyresnämnden f'mner skäligt betala ersättning för de utrymmen han själv använder. Om denna ersättning inte erläggs, föreslår utredningen att förvaltaren genom utverkandc av s.k. fl yttn i ngsåläggandc skall ha möjlighet att få ägaren avhyst från utrymmet. Utredningen föreslår alltså att hyresnämnden skall få ålägga fastighetsägaren att flytta från det utrym- me som han disponerar. Bestämmelsen har kritiserats av bostadsdomsto- len som menar att det från principiell synpunkt skulle vara bättre om hy- resnämnden fick rätt att meddela fastighetsägaren ett betalningsåläggande som skulle få verkställas som lagakraftvunnen dom.

Jag medger att man från rent principiella synpunkter kan hysa vissa be- tänkligheter mot det angivna utredningsförslaget. Förslaget avser emeller- tid att träffa situationer då fastighetsägaren uppträder uppenbart illojalt. Enligt min mening kan man inte komma till rätta med dessa situationer en- bart med ett betalningsåläggande, utan det behövs en bestämmelse som gör det möjligt att ålägga en tredskande fastighetsägare att avflytta från ut- rymmet i fråga. En sådan bestämmelse skulle också få en stark preventiv

• Sida 70
•  Original

Prop. 1976/77:151 70

effekt. Jag är därför inte beredd att avvika från utredningens förslag på denna punkt. Däremot delar jag bostadsdomstolens uppfattning att be- stämmelsen bör utformas så att hyresnämnden får möjlighet att besluta om skäligt rådrum med avflyttningen.

Jag övergår nu till att behandla utredningens förslag i fråga om bl. a. e d - g å n g och e d it io n s fö relä gga n d e. Tvångsförvaltningslagen innehål— ler inte några bestämmelser om hur förvaltaren skall få tillgång till informa- tion om fastigheten. Normalt torde han kunna få tillräckliga upplysningar av fastighetsägaren. Denne kan också tillhandahålla honom hyreskontrakt och andra handlingar som är nödvändiga för den löpande förvaltningen. Om fastighetsägaren intar en negativ attityd och underlåter att lämna kor— rekta eller fullständiga upplysningar kan det inträffa att förvaltaren får svå— righeter t.ex. då det gäller att ta upp lån för upprustning av fastigheten. Det har också förekommit att förvaltare inte har kunnat få klarhet i vilka hyresrätter som har funnits i fastigheten och följaktligen saknat tillräckligt underlag för debiteringen av hyror.

Mot denna bakgrund bör enligt utredningens uppfattning införas regler som förbättrar förvaltarens möjligheter att få fram de uppgifter och hand- lingar rörande fastigheten som han behöver. Utredningen föreslår därför att det föreskrivs en allmän skyldighet för fastighetsägaren att lämna för- valtaren de upplysningar rörande fastigheten som denne behöver för att kunna bedriva förvaltningen på ett tillfredsställande sätt. Vidare föreslås skyldighet för fastighetsägaren att tillhandahålla förvaltaren handlingar och annat av betydelse för förvaltningen. t. ex. fastighetsägarens exemplar av hyreskontrakten.

Underlåter fastighetsägaren att lämna förvaltaren upplysningar bör det enligt utredningens mening finnas ett effektivt påtryckningsmedel för att förmå honom till detta. Utredningen föreslår att det införs ett förfarande som motsvarar det som gäller när vittne skall höras inför domstol. Om för- valtaren inte får de upplysningar han anser sig behöva av fastighetsägaren eller om förvaltaren har anledning räkna med att lämnade uppgifter är fel- aktiga skall han enligt förslaget kunna vända sig till hyresnämnden och på- kalla att fastighetsägaren åläggs att lämna upplysningar under ed. Förval- taren skall härvid underrätta nämnden om i vilka avseenden fastighetsäga- ren skall höras. Nämnden har att ta ställning till om edgång lämpar sig för det särskilda fallet. Finner hyresnämnden att edgång skall ske skall den kalla fastighetsägaren att inställa sig inför nämnden. Underlåter fastighets- ägaren att inställa sig, får nämnden med stöd av bestämmelserna i 36 kap. rättegångsbalken om påföljd för vittne som uteblir från domstolsförhand- ling besluta om vitesföreläggande eller hämtning genom polis. Då fastig- hetsägaren inställt sig skall nämnden låta honom avlägga ed. Bestämmel- serna om vittnesed i 36 kap. rättegångsbalken skall härvid vara tillämpliga. Detta innebär. om fastighetsägaren vägrar att avlägga ed eller att yttra sig. att hyresnämnden får besluta om vitesföreläggande eller häktning. Beträf-

• Sida 71
•  Original

Prop. 1976/77:15] 7l

fande häktning gäller enligt 36 kap. Zl & rättegångsbalken att den häktade med högst två veckors mellanrum skall inställas inför rätten. Kvarhållande i häkte får ske under högst tre månader.

För det fall fastighetsägaren bristeri sin skyldighet att tillhandahålla för- valtaren handlingar och annat av betydelse för förvaltningen föreslår ut- redningen att hyresnämnden får förelägga fastighetsägaren att fullgöra skyldigheten vid vite.

För egen del vill jag understryka vikten av att förvaltaren får effektiva hjälpmedel till sitt förfogande för att inhämta upplysningar om bl.a. vilka personer som innehar hyreskontrakt med fastighetsägaren och vad som är avtalat om hyrans storlek. Jag ansluter mig därför till förslaget att en fastig- hetsägare som inte frivilligt lämnar förvaltaren de nödvändiga upplysning- arna skall kunna höras på cd inför hyresnämnden. Jag vill understryka att upptagandet av upplysningar i denna form bör begränsas till situationer då en utfrågning av fastighetsägaren framstår som väsentlig med hänsyn till förvaltarens arbete. Beträffande den lagtekniska utformningen anserjag i likhet med utredningen att bestämmelserna om vittnesmål i rättegång i be- rörda delar bör göras tillämpliga på förfarandet. Jag ansluter mig också till utredningens förslag om editionsföreläggande.

Att rättegångsbalkens bestämmelser om vittne blir tillämpliga medför att fastighetsägarens skyldighet att avlägga ed och underkasta sig förhör kom- mer att sanktioneras genom de sedvanliga eivilprocessuella tvångsmedlen vite. hämtning och häkte. Något skäl för att inte göra de i rättegångsbalken reglerade sanktionsmcdlen fullt ut tillämpliga synes knappast föreligga. Jag kan visserligen förstå att häktning kan förefalla vara en väl drastisk påföljd i detta sammanhang. Jag vill dock fästa uppmärksamheten på att häktning kan tillgripas endast om vitesföreläggande visar sig resultatlöst. Med hän- syn till att det är fråga om en så allvarlig påföljd som ett frihetsberövande är vidare häktningstiden maximerad till tre månader. Det är utomordentligt sällsynt att häktning av tredskande vittne förekommer i rättegångsmål. Jag förutsätter att häktning i praktiken inte heller skall behöva tillgripas i tvångsförvaltningsärenden. Redan hotet därom torde vara tillräckligt för att förmå fastighetsägaren att fullgöra vad som åligger honom. Med hänsyn härtill och till att de ifrågavarande sanktionsmcdlen sedan länge förekom- mer också i andra författningar vid sidan av rättegångsbalken anserjag att de bör kunna tillämpas också enligt bostadsförvaltningslagen .

Beträffande tiden för tvångsförvaltningen villjag erinra om att de åtgärder som förvaltaren har att vidta med en fastighet som har ställts under tvångsförvaltning kan skifta kraftigt. Ofta torde det dock fordras ganska ingripande åtgärder. Planering måste då ske på flera års sikt. Mot denna bakgrund kan den nuvarande förvaltningsperioden om tre år ofta framstå som otillräcklig. Det kan vidare ställa sig svårt för hyresnämnden att redan i samband med beslutet om tvångsförvaltning bestämma hur lång förvaltningstid som behövs.

• Sida 72
•  Original

Prop. 1976/77:151 72

Mot denna bakgrund biträderjag utredningens förslag att förvaltningsti- dens längd skall fastställas först sedan förvaltaren har fått tillfälle att över- blicka förvaltarskapets omfattning och uppläggning. Beslut i frågan bör dock fattas senast sex månader efter det att beslutet om tvångsförvaltning har trätt i kraft. Vilken tid som bör bestämmas för förvaltningen får bli be- roende av förhållandena i det enskilda fallet. Någon normaltid bör därför inte ställas upp. Längre förvaltningstid än fem år bör dock inte få föreskri- vas. Kortare tid än tre år torde inte bli aktuell. Någon uttrycklig regel i sist- nämnda hänseende behövs dock inte.

Det kan vid slutet av den tid som hyresnämnden har bestämt visa sig att det ännu inte har gått att komma till rätta med de problem som har föran- lett förvaltningsbeslutet. Liksom enligt nuvarande regler bör därför nämn- den kunna besluta om förlängning av förvaltningstiden. Förlängning bör få ske med högst tre år i sänder.

lnnan den bestämda förvaltningstiden har gått till ända kan det emeller- tid inträffa att skäl för tvångsförvaltning inte längre föreligger. En omstän- dighet som ofta kan tala föratt förvaltningen bör upphöra i förtid är att fas- tigheten har överlåtits till någon som har goda förutsättningar att själv kla- ra förvaltningen på ett fullt betryggande sätt. Liksom enligt nuvarande ord- ning bör nämnden i sådana situationer kunna besluta att tvångsförvaltning- en skall upphöra innan den tidigare bestämda tiden har gått ut.

Enligt utredningens uppfattning är de nuvarande bestämmelserna om fö rv alt are n s re d 0 vis nin gi stort sett ändamålsenliga. Vissa nyheter föreslås dock. Eftersom det nuvarande samrådsförfarandet mellan förval- taren och fastighetsägaren slopas. skall förvaltarens redovisning lämnas till hyresnämnden i stället för till fastighetsägaren. Nämnden skall över- sända ett exemplar av redovisningshandlingarna till fastighetsägaren. Det åligger nämnden att kontrollera att redovisningen överlämnas och att den är godtagbar och korrekt från redovisningsmässig synpunkt. Har nämnden anmärkningar mot redovisningen. skall fastighetsägaren underrättas om dem.

Utredningen föreslår vidare att tiden för avgivande av redovisning för- längs från nuvarande en månad till tre månader från kalenderårets utgång resp. från det förvaltningsuppdraget upphörde. Härvid förutsätter utred- ningen att sådana anvisningar utfärdas av riksskatteverket att fastighets- ägaren efter ansökan kan påräkna anstånd i fråga om tiden för avgivande av sin självdeklaration.

Under remissbehandlingen har dock riksskatteverket ifrågasatt om de av utredningen föreslagna redovisningsreglerna ger fastighetsägaren möj- lighet att på rätt sätt fullgöra den uppgiftsskyldighet gentemot det allmänna som åligger honom enligt skilda författningar. I fråga om innehållet i dessa författningar får jag hänvisa till riksskatteverkets remissyttrande (se av- snitt 4.4).

Nu åsyftad uppgiftsplikt måste enligt gällande lagstiftning på området

• Sida 73
•  Original

Prop. 1976/77: 151 73

anses åligga fastighetsägaren själv. Denne måste därmed också själv ha rätt att tala och svara i mål om skatter och avgifter som rör hans fastighets- innehav. En annan ordning framstår enligt min mening som principiellt tveksam och skulle behöva föranleda ett flertal komplicerade ändringar inom skattelagstiftningen.

Enligt bokföringslagen(1976: 125) föreliggeri princip bokföringsplikt be- träffande uthymingsverksamhet. Om uthyraren är enskild person förelig- ger bokföringsskyldighet dock endast om verksamheten omfattar mer än två lägenheter som regelmässigt hyrs ut och som inte utgör del av urhyra- rens egen bostad. Uthyrning av enstaka en- och tvåfamiljsfastigheter faller alltså utanför bokföringsplikten. Aktiebolag, handelsbolag och ekonomis- ka föreningar är bokföringsskyldiga oberoende av uthymingsverksamhe- tens omfattning. Om ett flerfamiljshus ställs under tvångsförvaltning. sy- nes fastighetsägaren böra kvarstå som bokföringsskyldig i lagens mening. Självfallet måste det dock i så fall åligga förvaltaren att i fastighetsägarens ställe utföra bokföringsarbetet. Detta gäller inte bara i fråga om den löpan- de bokföringen utan också beträffande upprättande av årsbokslut.

Fastighetsägarens uppgiftslämnande enligt skatte- och avgiftsförfatt- ningarna måste i betydande utsträckning bygga på noteringarna i bokfö- ringen. Om fastighetsägaren skall förbli uppgiftsskyldig. måste han alltså få tillgång till nödvändiga upplysningar från förvaltaren för att kunna full- göra uppgiftsplikten. Detta måste ske i sådan tid att gällande legala tidsfris- ter kan iakttas.

Vad först gäller kontrolluppgiftsskyldigheten anser jag att saken ofta bör kunna lösas genom en överenskommelse mellan fastighetsägaren och för- valtaren som går ut på att förvaltaren skall fullgöra fastighetsägarens ålig- gande. Om samförstånd föreligger behöver inga problem uppkomma utan förvaltaren kan ombesörja saken och på grundval av kontrolluppgifterna upprätta ett förslag till arbetsgivaruppgift som fastighetsägaren får granska och underteckna.

[ de fall då tvångsförvaltningen avsett endast en del av det gångna in- komståret eller då ett samförstånd mellan fastighetsägaren och förvaltaren inte uppnås kan dock komplikationer uppkomma. Fastighetsägaren måste i ett sådant fall för att kunna fullgöra sina skyldigheter få omedelbar insyn i räkenskapsmaterialet för hela den period av det förflutna inkomståret som tvångsförvaltningen har omfattat. Fastighetsägarens tillgång till detta ma- terial bör kunna ordnas genom medverkan av hyresnämnden. Om fastig- hetsägaren och förvaltaren är oense om vilket innehåll uppgifterna skall

ha, står det givetvis förvaltaren fritt att underrätta skattemyndigheterna m. fl. om sin uppfattning i frågan.

Beträffande självdeklaration har riksskatteverket hittills inte ansett sig kunna utfärda anvisningar i fråga om anstånd utan endast gjort uttalanden i rekommendationens form, jfr RSV Dt 1976: 5. I praktiken torde det kunna förutsättas att skattemyndighetema kommer att medge fastighetsägaren

• Sida 74
•  Original

Prop. 1976/77: 151 74

anstånd i här avsedda fall. Av principiella skäl bör dock förvaltarens redo- visning alltid föreligga klar vid sådan tidpunkt att fastighetsägaren kan full- göra deklarationsplikten inom den lagstadgade tiden. Fastighetsägaren skall alltså inte behöva förlita sig på att anstånd i hans fall medges efter en myndighets fria bedömning.

Av nu anförda skäl anserjag att bestämmelserna om förvaltarens redo— visning hör utformas på följande sätt. Tidsfristen för redovisningens av- lämnande bör sättas till två månader efter kalcnderärets utgång. Fastig- hetsägaren får då i allmänhet en månad på sig att deklarera. Om fastighets- ägaren undantagsvis tillämpar brutet räkenskapsår, bör redovisningsfris- ten för sådana fall anknytas till tidpunkten för räkenskapsårets utgång. Slutligen bör fastighetsägaren få rätt att efter hänvändelse till hyresnämn- den få ta del av räkenskapsmaten'al som förvaltaren innehar och som fas- tighetsägaren behöver som underlag för att kunna fullgöra sin uppgiftsplikt i olika hänseenden. Sistnämnda regel är nödvändig för att bl. a. kontroll- uppgiftsskyldigheten skall kunna fullgöras.

Beträffande bestämmelserna om k l a n d e r a v re d 0 vis n i nge n anslu- terjag mig till utredningens förslag. Jag kan alltså inte biträda den vid re- missbehandlingen framförda åsikten att fastighetsägarens nuvarande rätt att klandra redovisad förvaltning bör inskränkas.

Några remissinstanser har ställt sig tveksamma till förslaget om att för- valtaren skall ha rätt att begära att kommunen skall förskottera arvo- d e som enligt hyresnämndens beslut skall betalas av fastighetsägaren per- sonligen. Jag vill emellertid peka på att förslaget i denna del inte innebär någon ändring i förhållande till gällande rätt. Bestämmelserna synes inte heller ha gett anledning till missnöje från kommunernas sida. De kritiska synpunkter som framförs mot förslaget hänger samman med de invänd- ningar som har riktats mot utredningsförslaget om kommunal förskottering av löpande förvaltningsutgifter. Enligt min mening är dessa två situationer dock inte helt jämförliga. Jag vill också betona att en förutsättning för att någon skall vilja åta sig uppdraget som förvaltare är att han inte skall behö- va riskera att drabbas av ekonomisk förlust till följd av förvaltarskapet. De föreslagna bestämmelserna utgör en garanti för att sådan förlust inte behö- ver befaras. Skyldighet för kommunen att utge förskott skall visserligen in- te föregås av någon särskild prövning från hyresnämndens sida. Som ut- redningen har framhållit bör emellertid hyresnämnden alltid-. bereda kom— munen tillfälle att yttra sig i arvodesfrågan innan nämnden föreskriver att arvode skall betalas av fastighetsägaren personligen. Jag föreslår att en ut- trycklig föreskrift härom tas in i nämndlagen.

5.5. Inlösen

Det kan inträffa situationer när en tvångsförvaltning framstår som föga meningsfull. Detta kan vara fallet när det inte går att skaffa fram behövliga

• Sida 75
•  Original

Prop. 1976/77: 151 75

medel till förvaltningen. Fastigheten kan exempelvis ge låg avkastning och vara så högt intecknad att ytterligare belåning är utesluten samtidigt som fastighetsägaren saknar andra tillgångar än den tvångsförvaltade fastighe- ten. Tvångsförvaltning kan också vara gagnlös i fall när det visserligen går att få fram medel men de åtgärder som behövs för att få fastigheten i stånd skulle kosta så mycket att det inte skulle vara ekonomiskt försvarligt att genomföra åtgärderna. t. ex. när det är fråga om en rivningsmogen fastig- het.

Jag anser det nödvändigt att det finns något sätt för att i hyresgästernas intresse komma till rätta också med sådana situationer som nu har nämnts. Det måste då bli fråga om att skapa helt nya förutsättningar för fastighe- tens förvaltning. Detta kan ske endast om man för över själva äganderätten till någon som är kapabel att ta ansvaret för fastigheten.

Somjag redan har nämnt (avsnitt 5. l ) innehåller expropriationslagen be- stämmelser om expropriation vid vanvård av fastighet. Expropriation får ske för att försätta eller hålla fastighet i tillfredsställande skick. när grov vanvård föreligger eller kan befaras uppkomma. Expropriationslagen er- bjllder alltså en möjlighet att komma till rätta med de fall då en tvångsför- valtning visar sig vara gagnlös. Det måste dock beaktas att det många gånger kan vara både kostsamt och omständligt att tillgripa expropriation.

Möjlighet att påkalla inlösen av vanvårdade hyresfastigheter finns också enligt l6 .ö bostadssaneringslagen. Enligt denna paragraf får kommun lösa fastighet som inte uppfyller kraven på lägsta godtagbara standard under förutsättning att fastighetsägaren inte har utfört åtgärd som har föreskrivits i upprustningsåläggande. att förhållandena är sådana att åtgärden kan an- tas inte komma att bli utförd under tvångsförvaltning och att åtgärden inte avser arbete av endast ringa omfattning. Inlösen innebär att fastigheten lik- som vid expropriation tvångsvis går över i kommunens ägo. Samtidigt be- frias fastigheten från inteckningar och vissa andra rättigheter. Frågan om inlösen prövas av fastighetsdomstolen.

[ mål om inlösen enligt bostadssaneringslagen gäller expropriationslagen i tillämpliga delar. 1 ett viktigt avseende görs emellertid undantag från be— stämmelserna om ersättning vid expropriation. Sålunda skall bestämmel- serna i 4 kap. 2 & expropriationslagen inte tillämpas. Enligt dessa regler gäller att. om det företag för vars genomförande expropriationen äger rum har medfört inverkan av någon betydelse på fastighetens värde. löseskil- lingen i princip skall bestämmas på grundval av det värde fastigheten skul- le ha haft utan sådan inverkan. Bestämmelserna gäller oavsett om företaget har haft en positiv eller negativ inverkan på fastighetsvärdet. För sane- ringsfallen skulle bestämmelserna få till följd att kommunen vid inlösen skulle få betala det marknadsvärde fastigheten skulle ha haft om den inte hade varit belastad med krav på upprustning. En sådan ordning har inte kunnat godtas. Undantagsregeln innebär att värdet av fastigheten vid be- räkningen av löseskillingens storlek skall anses belastat med de krav på

• Sida 76
•  Original

Prop. 1976/77:151 76

upprustning som har föreskrivits i upprustningsåläggandet.

Utredningen har föreslagit att ett system med inlösen av fastighet mot- svarande det som gäller enligt bostadssaneringslagen införs vid tvångsför- valtning. Som förutsättning för inlösen gäller enligt förslaget att förhållan- dena under tvångsförvaltningen är sådana att en tillfredsställande förvalt- ning inte kan uppnås. lnlösenförfarande kan alltså inte tillgripas som ett al- ternativ till beslut om tvångsförvaltning och inte heller kan förfarandet an- vändas sedan förvaltarskapet har upphört. Det ankommer på kommunen att avgöra om inlösen skall begäras. Talan om inlösen skall väckas vid fas— tighetsdomstolen.

Hyresgästernas riksförbund anser det onödigt att kommunen skall behö— va avvakta tvångsförvaltningens förlopp även då det från början synes klart att den blir verkningslös. Förbundet anser det värt att pröva om inlö- sen kan tillåtas så snart det visas att en fastighet. som uppfyller förutsätt- ningama för att kunna ställas under tvångsförvaltning. är belastad med skulder så att den inte kan förvaltas med inflytande hyresmedel.

För egen del vill jag understryka att bostadsförvaltningslagen främst skall tillgodose de boendes intressen. Det förefaller emellertid tveksamt om en sådan ordning som förbundet har föreslagit skulle innebära några påtagliga fördelar för hyresgästerna. Att en fastighet uppfyller förutsätt- ningarna för att kunna bli ställd under tvångsförvaltning innebär normalt inte att man omedelbart kan ta ställning till frågan om den är så belastad med skulder att den inte kan förvaltas med inflytande hyresmedel. För att kunna besvara den frågan krävs ytterligare utredning rörande bl. a. fastig- hetens panträttsbelastning. hyresintäkternas storlek och kostnaderna för planerade upprustningsarbeten. Rimligtvis kommer en sådan utredning att kräva viss tid. Detta gäller särskilt i fråga om planeringen och kostnadsbe- räkningen av upprustningsåtgärdema. Under utredningstiden skulle hand- läggningen av ärendet få vila och förvaltningen skulle ligga kvar på fastig- hetsägaren. Detta måste antas vara till nackdel för hyresgästerna.

Jag vill vidare peka på att förvaltningstidens längd enligt vadjag nyss har förordat ( avsnitt 5.4 ) skall fastställas av hyresnämnden genom särskilt be- slut inom sex månader från det beslutet om tvångsförvaltning trädde i kraft. Syftet med införandet av denna respittid är att bereda förvaltaren möjlighet att sätta sig in i förhållandena och ge honom tillfälle att undersö- ka vilken inriktning och uppläggning som förvaltarskapet bör få. lnom ra- men för denna undersökning kommer självfallet den frågan upp till pröv- ning, om en tvångsförvaltning med hänsyn till omständigheterna över hu- vud kan väntas ge ett godtagbart resultat. Undersökningen kan sålunda vi- sa att fastighetens avkastning inte förslår till nödvändiga underhålls- och förbättringsarbeten och att det inte heller lånevägen eller genom kapital- tillskott från fastighetsägaren går att finansiera en meningsfull förvaltning. Om förvaltaren kommer till denna slutsats bör han under hand underrätta hyresnämnden och kommunen om att en inlösensituation enligt hans upp-

• Sida 77
•  Original

Prop. 1976/77: 151 77

fattning föreligger. Det får sedan ankomma på kommunen att avgöra om den bör begagna sig av tillfället och lösa fastigheten. Som Hyresgästernas riksförbund har påpekat måste det avgörandet förbehållas kommunen. Att införa någon skyldighet för kommunen att lösa fastigheten kan alltså inte komma i fråga.

Jag vill i det sammanhanget erinra om att inlösen inte är det enda alter- nativ som står till buds för att skapa ett kommunalt inflytande över en fas- tighetsförvaltning. Om kommunen med hänsyn till de boendes intressen finner det angeläget att en nedgången fastighet förvaltas i kommunal regi, kan detta önskemål i viss utsträckning också tillgodoses genom att ett kommunalt bostadsföretag åtar sig uppdraget att vara förvaltare under tvångsförvaltningen.

Enligt min mening innebär det här beskrivna förfarandet en lämpligare ordning för att undersöka om en inlösensituation föreligger. än att kommu- nen eller hyresnämnden skulle utföra undersökningen medan beslut om tvångsförvaltning avvaktas. Från hyresgästernas synpunkt har lagförslaget den fördelen att förvaltaren under utredningstiden har möjlighet att vidta sådana förvaltningsåtgärder som inte tål uppskov. Även omjag har förstå- else för syftet med förbundets förslag tilljämkning av förutsättningama för inlösen finnerjag mot bakgrund av det här anförda inte skäl att frångå ut- redningens ståndpunkt.

Några remissinstanser har förordat att det föreslagna inlösenförfarandet skall kompletteras med regler som ger förvaltaren befogenhet att under kontrollerade former ombesörja en försäljning av fastigheten. Jag vill dock framhålla att en förutsättning för att man skall kunna tillåta att fastigheten säljs under hand genom förvaltarens försorg är att hyresnämnden eller an- nan myndighet på grundval av en värdering av fastigheten fastställer ett visst lägsta pris under vilket försäljning inte får ske. Ett sådant system skulle bli mycket komplicerat och bör enligt min mening därför inte kom- ma i fråga. Ett annat alternativ är en ordning som innebär att fastigheten bjuds ut tvångsvis till försäljning hos allmänheten. Detta skulle då kunna ske efter i huvudsak samma regler som gäller vid försäljning enligt lagen (1971: 494) om exekutiv försäljning av fast egendom. Jag finner det emel- lertid mindre tillfredsställande att en vanvårdad fastighet på sådant sätt bjuds ut till högstbjudande på den öppna marknaden. Förfarandet skulle också i detta fall bli tämligen komplicerat, bl. a. genom att ett lägsta god- tagbart bud måste fastställas i förväg. Också detta alternativ bör därför av- visas.

Som jag tidigare har berört i annat sammanhang ( avsnitt 5.4 ) innebär det sagda emellertid inte att förvaltaren till varje pris skall förhindra att fastig- heten frångår nuvarande ägare. Det kan i själva verket vara både nödvän- digt och lämpligt att en sanering av fastighetens inteckningsförhållanden sker genom en exekutiv försäljning.

Under remissbehandlingen har det också förts fram allmänt hållna krav

• Sida 78
•  Original

Prop. 1976/77:15] 78

på att man bör öka samhällets möjligheter att gripa in med tvångsinlösen. när fastighetsägare grovt missköter sina hyresfastigheter. Med anledning av detta vill jag erinra om att bostadsförvaltningslagen är avsedd att i första hand tillgodose de boendes intressen. medan instrument för samhäl— lets bostadssociala insatser i princip bör regleras i annan lagstiftning. Bo— stadsförvaltningslagen bygger på att ingripande i en fastighets förvaltning skall kunna ske i de särskilda fall där förvaltningen inte fungerar tillfreds- ställande. Om det visar sig att ett överlämnande av förvaltningen till sär- skild förvaltare inte är tillräckligt för att skapa tillfredsställande boendeför- hållanden. är det naturligt att det inom lagens ram finns möjlighet att över- föra fastigheten i allmän ägo för att därigenom bl. a. skapa helt nya förut- sättningar för sanering av fastighetens ekonomi. Jag vill i sammanhanget understryka att inlösen enligt lagförslaget vanligen torde ställa sig mindre kostsamt för kommunen än expropriation i motsvarande fall. Själva förfa- randet är också enklare genom att regeringens tillstånd inte behöver in- hämtas.

Det synsätt på bostadsförvaltnlngslagens funktion som jag här har gett uttryck för har också legat till grund för utredningens arbete. Det finns där- för i detta lagstiftningsärende inte tillräckligt underlag för att man skall kunna ta ställning till frågan om det från allmänna bostadspolitiska ut- gångspunkter föreligger ett behov av att ytterligare öka samhällets möjlig- heter att ingripa med tvångsinlösen av misskötta hyresfastigheter. Jag erin— rar om att den lagstiftning som härvidlag främst kommeri blickfånget är av sent datum. Expropriationslagen trädde i kraft den ljanuari l973 och bo- stadssaneringslagen ett år senare. De praktiska erfarenheterna är ännu mycket begränsade. särskilt i fråga om den senare lagen. Såvittjag känner till har det ännu inte avdömts något mål om inlösen vid fastighetsdomsto- larna. Jag finner det lämpligt att avvakta vilka erfarenheter tillämpningen av de angivna båda lagarna kommer att ge. På grundval av dessa erfaren- heter kan man sedan bättre bedöma om en utbyggnad av systemet med tvångsinlösen är önskvärd och i vilka former detta i så fall bör ske. Jag är alltså inte beredd att f. n. ta ställning till frågan om det från samhällets syn- punkt behövs förbättrade möjligheter till inlösen.

Eftersom tvångsförvaltning enligt den föreslagna lagen innebär ett långt- gående ingrepp i äganderätten och kan ådra fastighetsägaren betalnings- skyldighet för belopp. som kanske för hans förhållanden är mycket stora, finns det avslutningsvis anledning att ställa frågan om fastighetsägaren skall kunna ha rätt att påfordra inlösen av en fastighet som har ställts under tvångsförvaltning. En sådan lösenskyldighet skulle emellertid på ett olämpligt sätt begränsa kommunens handlingsfrihet. Enligt min uppfatt- ning måste det tillkomma kommunen att själv bestämma inriktningen av de åtgärder kommunen skall vidta för att komma till rätta med bostadssociala missförhållanden inom kommunens område. Någon rätt för fastighetsäga— ren att påkalla inlösen kan med hänsyn härtill inte medges.

• Sida 79
•  Original

Prop. 1976/77: 151 79

Mot bakgrund av det anförda förordarjag att reglerna om inlösen utfor- mas i enlighet med utredningens förslag.

5.6. Ikraftträdande

Lagstiftningen bör träda i kraft den ljanuari l978. Jag kommer i special- motiveringen att redogöra för de övergångsbestämmelser som behövs.

6. Upprättade lagförslag

I enlighet med vad jag nu har anfört har inomjustitiedepartementet tipp- rättats förslag till ]. bostadsförvaltningslag.

2. lag om ändring i bostadssaneringslagen (1973: 53 l).

3. lag om ändring i lagen (19732188) om arrendenämnder och hyresnämn- der,

4. lag om ändring i lagen (1937: 249) om inskränkningar i rätten att utbe- komma allmänna handlingar.

5. lag om ändring i lagen (1974: 1082) om bostadsdomstol. Förslagen bör fogas till regeringsprotokollet i detta ärende som bilaga 3.

7. Speeialmotivering

7.1 Förslaget till bostadsförvaltningslag . Den föreslagna lagen har delats upp på fem avsnitt. Under rubriken Inle- dande bestämmelser behandlas bl.a. lagens tillämpningsområde och förut- sättningama för beslut om särskild förvaltning. Därefter följer i olika av- snitt reglerna om förvaltningsåläggande och tvångsförvaltning samt om in- lösen. Avslutningsvis tas under rubriken Övriga bestämmelser upp en del föreskrifter av processuell natur.

Inledande bestämmelser

1 5

I paragrafen anges den föreslagna lagens tillämpningsområde. Bestäm- melserna överensstämmer i huvudsak med motsvarande regler i l & tvångsförvaltningslagen och 1 % bostadssaneringslagen. Hithörande frågor har behandlats i den allmänna motiveringen ( avsnitt 5.2 ).

Enligt första stycket äger lagen tillämpning på fastighet där det finns bo- stadslägenhet som är uthyrd av fastighetens ägare för annat ändamål än fri- tidsändamål och som inte utgör del av hans egen bostad.

Med fastighet förstås sådan enhet som skall tas upp i fastighetsregister.

• Sida 80
•  Original

Prop. 1976/77:15] so

Uttrycket bostadslägenhet har samma innebörd som i l ä tredje stycket hyreslagen. dvs. lägenhet som har upplåtits för att helt eller till inte ovä- sentlig del användas som bostad.

En förutsättning för att lagen skall vara tillämplig är att det finns bo- stadslägenhet på fastigheten. Fastighet med enbart lokaler kan alltså inte ställas under särskild förvaltning. Det räcker emellertid att det finns en en- da hostadslägenhet. Ett uthyrt enfamiljshus faller under lagens tillämp- ningsområde, liksom en fabriks- eller kontorsbyggnad som rymmer en ut- hyrd vaktmästarbostad. Vid uthyrning av enfamiljshus kan emellertid viss begränsning i möjligheten till ingripande följa av att fastighetsägarens repa- rationsskyldighet kan uteslutas genom avtal (jfr 15 å hyreslagen).

Den föreslagna lagen gäller endast om uthyrningen pågår. när ingripan- det aktualiseras. Däremot fordras det inte att lägenheten i fråga regelmäs- sigt brukar användas för uthyrning. Lagen är alltså tillämplig. om t. ex. en enfamiljsfastighet hyrs ut under en viss tid medan ägaren har arbetsanställ- ning på annan ort. Som jag har berört i den allmänna motiveringen ( avsnitt 5.2 ) innebör detta en avvikelse från bostadssaneringslagen.

Det fordras att det är fråga om hyresupplåtelse och att upplåtelsen har gjorts av fastighetens ägare. Innebörden härav är bl. a. att lagen inte kan tillämpas på fastighet som ägs av bostadsrättsförening och där samtliga upplåtelser av bostadslägenheter har skett med bostadsrätt. Det förhållan- det att bostadsrättshavare i sin tur har hyrt ut lägenhet gör inte lagen till- lämplig. Lagen är inte heller tillämplig om föreningen själv innehar bo- stadsrätt till lägenheter som hyrs ut. Lägenheterna bör då anses vara ut- hyrda av föreningen i egenskap av bostadsrättshavare. inte som ägare av fastigheten. Jag erinrar om vad jag i den allmänna motiveringen ( avsnitt 5.2 ) har anfört om uthyrning av bostadsrättsförening.

Från tillämpningsområdet undantas fastighet där det endast finns lägen- het som hyrs ut för fritidsändamål. Detta undantag saknar motsvarighet i tvångsförvaltningslagen men finns däremot i bostadssaneringslagen. Un- dantaget innebär att ingripande med stöd av lagen inte kan ske beträffande t. ex. fritidshus som hyrs ut under sommarmånadema.

Fastighet som tillhör staten eller kommun kan inte bli föremål för ingri- pande i form av förvaltningsåläggande eller tvångsförvaltning. Däremot är lagen i övrigt tillämplig på sådan fastighet. Om en tvångsförvaltad fastighet inköps av kommunen, upphör alltså inte beslutet om tvångsförvaltning au- tomatiskt. I en sådan situation kommer emellertid frågan om tvångsför— valtning normalt att tas upp till omprövning. Hyresnämnden har då möjlig- het att med tillämpning av 18 & tredje stycket besluta att förvaltningen skall upphöra i förtid.

Undantagsregeln avser endast fastigheter som ägs direkt av staten eller kommun. Fastigheter som ägs av t. ex. särskilda kommunala rättssubjekt, såsom bostadsbolag eller bostadsstiftelse, kan alltså bli föremål för ingri- pande enligt lagen.

• Sida 81
•  Original

Prop. 1976/77:151 81

Andra stycket innehåller regler för det fall byggnad tillhör annan än den som äger marken. Bestämmelserna skiljer sig så till vida från motsvarande regleri ] å andra stycket tvångsförvaltningslagen att uttrycket "byggnad” fått ersätta uttrycket ”bostadshus". Härigenom har uppnåtts överens- stämmelse med motsvarande bestämmelse i l å andra stycket bostadssa- neringslagen. Ändringen medför att den föreslagna lagen blir tillämplig oavsett karaktären på det hus där bostadslägenheten är belägen.

Först behandlas byggnad på mark som är upplåten med tomträtt. När byggnad tillhör innehavare av inskriven tomträtt. utgör byggnaden tillbe- hör till tomträtten. Beträffande detta fall föreskrivs. att vad som i lagen sägs om fastighet skall äga motsvarande tillämpning på tomträtten.

Därefter behandlas fall då byggnad tillhör annan än ägaren av marken men där tomträtt inte föreligger. I första hand åsyftas här bostads- och an- läggningsarrenden. I dessa fall föreligger det ingen bindning mellan bygg- naden och nyttjanderätten. Byggnaden är lös egendom tillhörig nyttjande- rättshavaren. De för fast egendom avpassade reglerna kan därför inte till- lämpas fullt ut på byggnaden. Beträffande dessa fall föreskrivs att lagen skall gälla i tillämpliga delar. Som exempel på regler som inte kan tillämpas i dessa fall kan nämnas bestämmelserna om tillstånd till inskrivningsåtgärd (12 å) och om underrättelse till inskrivningsmyndigheten (26 ä).

1 andra stycket tas slutligen upp en bestämmelse om att som ägare av fastighet anses — när omständigheterna föranleder det — även annan som innehar fastigheten. Sådana förhållanden kan föreligga exempelvis beträf- fande den som på grund av testamente lyfter fastighetens avkastning med skyldighet att ombesörja skötsel och underhåll (jfr prop. l973z22 s. 121 och 143).

2 5

I denna paragraf anges förutsättningama och formerna för ingripande enligt den föreslagna lagen. l tvångsförvaltningslagen finns motsvarande bestämmelser i 1 5 första och tredje styckena. Jag hänvisar till vad jag har anfört om förutsättningama för ingripande i den allmänna motiveringen ( avsnitt 5.2 ).

Iförsta stycket anges de grundrekvisit som skall vara uppfyllda för att hyresnämnden skall kunna besluta om särskild förvaltning. Rekvisiten ger inte upplysning om vad som kännetecknar en bristfällig fastighetsförvalt- ning. Denna fråga får bedömas mot bakgrund av fastighetsägarens skyldig- heter enligt olika regler i annan lagstiftning och enligt avtal.

Vad som åligger fastighetsägaren med avseende på fastighetens förvalt- ning framgår bl. a. av bestämmelserna om lägenhets skick i 9— 19 åå hyres- lagen. De innebär att fastighetsägaren är skyldig att se till att uthyrda bo- stadslägenheter befinner sig i brukbart skick och att löpande underhålla dem. Också hälsovårds- och byggnadslagstiftningen ställer krav på att fas- tighetsägaren skall underhålla och i andra avseenden vårda fastigheten. 6 Riksdagen 1976/77. 1 saml. Nr 151

• Sida 82
•  Original

Prop. 1976/77:15! 82 Sålunda skall enligt exempelvis 15 s" hälswårdsstadgan (I958:663) bygg- nad med boningsrum underhållas och skötas på sådant sätt att sanitär olä— genhet inte uppstår för dem som uppehåller sig i byggnaden. Sanitär olä- genhet hänför sig inte bara till bristeri fråga om inredningen. lägenhetsun- derhållet och den dagliga fastighetsskötscln utan kan följa också av miss- förhållanden i bl.a. ort'lningshänseende. I 50 å byggnadsstadgan (1959: 612. omtryckt 1972: 776) föreskrivs att byggnad skall underhållas så att bl.a. sanitär olägenhet inte uppkommer. Enligt allmänna grundsatser har fastighetsägaren vidare att sörja för sundhet. ordning och skick inom fastigheten. I vanliga hyreshus räknas hit bl.a. att sköta tillförsel av vär— me. vatten och elström samt att ombesörja trappstädning m.m.

Det är mot bristerna i nu angivna hänseenden som bostadsförvaltnings- lagen i första hand riktar sig. Brister i förvaltningen kan emellertid också vara av ett slag som mera hänför sig till fastighetsägarens person än till själva fastigheten. Som exempel kan nämnas att hyresvärden systematiskt drar ut på och försenar angelägna reparationer i fastigheten genom ideliga uppskov och löftesbrott. Ett annat exempel är att fastighetsägaren inte be— svarar brev och telefonpåringningar från hyresgästerna och i övrigt håller sig oanträffbar för den som behöver diskutera frågor angående den hyrda lägenheten.

Enligt lagförslaget kan ingripande ske oberoende av i vilket avseende förvaltningen missköts. Till stöd för ingripande kan alltså åberopas inte ba- ra brister i fastighetens skick utan också brister i förvaltningen i övrigt (jfr prop. 1970: 133 s. 57). lin fi.")rutsättning är dock att bristerna i förvaltningen är till olägenhet för den som hyr bostadslägenhet i fastigheten. Brister som drabbar endast andra. exempelvis dem som hyr affärslokaler. kan inte för- anleda ingripande enligt den föreslagna lagen.

För ingripande krävs inte att bristerna kan tillskrivas fastighetsägaren som försummelse. Det räcker med att man objektivt kan slå fast att förvalt- ningen inte fungerar tillfredsställande från hyresgästernas synpunkt. Det saknar också betydelse om förvaltningen ombesörjs av annan för ägarens räkning.

Som har angetts i den allmänna motiveringen ( avsnitt 5.2 ) innebär lag- förslaget att ingripande skall kunna ske på ett tidigare stadium än som är möjligt enligt den nuvarande tvångsförvaltningslagen. lngripande skall kunna ske så snart förvaltningen av fastigheten inte uppfyller de minimi- krav som bör ställas på en tillfredsställande fastighetsförvaltning. Det får överlämnas åt rättstillämpningen att med ledning av normen god sed i hy- resförhållanden och föreskrifterna om fastighetsägarens skyldigheter inom hyres—. hälsovårds- och byggnadslagstiftningen bestämma det närmare in- nehållet i de krav man bör ställa. Följande synpunkter bör dock läggas till grund för bedömningen.

För att ett åsidosättande av någon förpliktelse rörande förvaltningen skall föranleda ingripande i form av särskild förvaltning. förutsätts det att

• Sida 83
•  Original

Prop. 1976/77:151 83

verkningarna av försummelsen har haft en viss intensitet och varaktighet. Som regel förutsätts det också att de boende samfällt har haft känning av de uppkomna olägenheterna. Det skall alltså inte vara möjligt att skilja fas- tighetsägaren från förvaltningen på grund av brister av tillfällig karaktär el- ler av obetydlig omfattning. Brister av detta slag bör rättas till i enklare ord- ning. Som har framhållits i den allmänna motiveringen ( avsnitt 5 .I) utgör ingripande i fastighetsförvaltningen ett komplement till de andra tvångs- medel som står till hyresgästernas och samhällets förfogande när brister i bostadsbebyggelsen inte avhjälps på frivillig väg. ] hyreslagen anges t. ex. hur enskild hyresgäst kan gå till väga för att få rättelse. när fastighetsäga- ren inte sköter det löpande lägenhetsunderhållet. Bestämmelser med en lik- nande funktion frnns också i hälsovärds- och byggnadslagstiftningert.

Särskild förvaltning bör därför inte tillgripas. om annat legalt tvångsme- del synes bättrc avpassat för att få till stånd rättelse av brister av just det slag som anntärkningarna avser. Består (. ex. fastighetsägarens försummel- se i att han har åsidosatt sin reparationsskyldighet beträffande en eller ett par lägenheter i ett större hyreshus. som i övrigt befinner sig i godtagbart skick. bör som regel möjligheterna att genom reparationsföreläggande komma till rätta med problemet prövas. innan särskild förvaltning tillgrips. På motsvarande sätt bör i första hand ingripande av hälsovårdsnämnden övervägas. när exempelvis en skada på avloppsanläggningen ger upphov till sanitära olägenheter för vissa hyresgäster.

Det uppställs dock inget krav på att andra tvångsåtgärder först skall ha prövats. innan särskild förvaltning fär tillgripas. Detta är inte möjligt. ef- tersom gränserna mellan de olika tvångsmcdlens användningsområden är flytande och de individuella förhållandena alltför växlande. Det är heller inte meningen att de enskilda bristernas beskaffenhet skall vara avgörande vid bedömningen. Vikt skall främst fästas vid totalbilden av fastighetsför- valtningen. Nämnden skall därför försöka att skaffa sig en samlad uppfatt- ning av hur allvarliga och omfattande bristerna är. hur de har uppkommit och utvecklats och vilka försök som har gjorts föratt komma till rätta nted dem. För att nämnden skall få en riktig bild av förhållandena torde det nor- malt bli nödvändigt att nämnden eller den nämnden förordnar besiktigar fastigheten. Skulle nämnden på grundval av utredningen finna att särskilt inriktade tvångsåtgärder med stöd av annan lagstiftning är lämpligare för att uppnå det resultatet som sökanden eftersträvar. bör nämnden trnder hand upplysa om detta. Valet av åtgärd får sedan bero på sökandens in- ställning. fastighetsägarens samarbetsvilja och omständigheterna i övrigt.

lngripande i form av särskild förvaltning utgör också ett komplement till sådana åtgärder som kan vidtas med stöd av förköpslagen . expropriations- lagen och bostadssaneringslagen i syfte att åstadkomma en upprustning el- ler förnyelse av det äldre bostadsbeståndet. Möjligheterna till ingripande med stöd av dessa lagar medför dock inga konkurrensproblem vid tillämp- ningen av förevarande lag. Frågor om planering och genomförande av sa-

• Sida 84
•  Original

Prop. 1976/77:151 34

neringsverksamheten inom äldre bostadsområden är förbehållna kommu— nens avgörande. Det ankommer alltså inte på hyresnämnden att med an- ledning av en ansökan om särskild förvaltning överväga om andra bostads— politiska instrument i stället bör användas för att t. ex. få till stånd en om- fattande ombyggnad av fastigheten eller för att åstadkomma att fastigheten rivs och ersätts med ny bebyggelse. Så snart en fastighet uppfyller rekvisi- ten för att kunna bli ställd under tvångsförvaltning skall hyresnämnden be- sluta om sådan förvaltning även om fastighetens nedgångna skick gör det tveksamt om förvaltningen kan ge ett godtagbart restrltat. 1 ett sådant fall kan det emellertid vara lämpligt att hyresnämnden gör kommunen upp- märksam på att en inlösensituation kan föreligga.

I andra stycket anges formerna för ingripande enligt den föreslagna la— gen. Beslutar hyresnämnden att ställa fastigheten under särskild förvalt- ning skall nämnden samtidigt avgöra vilken form för ingripande som skall väljas, förvaltningsåläggande eller tvångsförvaltning. Beträffande valet mellan de båda förvaltningsformerna hänvisar jag till vad jag har anfört i den allmänna motiveringen ( avsnitt 5.3 ).

Tredje stycket. som motsvarar 1 & tredje stycket tvångsförvaltningsla- gen. innehåller en hänvisning till bostadssaneringslagcns bestämmelser om tvångsförvaltning (14 och 15 åå).

Beslut om särskild förvaltning meddelas av hyresnämnd. Vilken nämnd som i det särskilda fallet är behörig att ta upp förvaltningsfrågan framgår av 4 & nämndlagen jämförd med förordningen (1975:518) om rikets indel- ning i verksamhetsområden för hyresnämnd och arrendenämnd m.m. Vem som får göra ansökan om särskild förvaltning anges i 29 å i lagförsla- get.

Förvaltningsåläggande

3 &

Paragrafen. som motsvarar 4.5 i utredningens förslag. innehåller be- stämmelser om tidsfrister vid förvaltningsåläggande.

Enligt första stycket skall hyresnämnden i förvaltningsåläggande be- stämma viss tid inom vilken fastighetsägaren skall inge skriftligen upprät- tat avtal. varigenom förvaltningen överlämnas till särskild förvaltare. Nå- gon normaltid har inte angetts utan hyresnämnden får med hänsyn till om- ständigheterna avgöra hur lång tid fastighetsägaren behöver för att ordna förvaltningen. Det är ofta viktigt att den särskilda förvaltningen anordnas snabbt. Normalt bör tidsfristen bestämmas till tre är fyra veckor.

I andra stycket ges bestämmelser om förlängning av tidsfristen för ingi- vande av förvaltningsavtal.

Ibland kan det i det enskilda fallet uppkomma svårigheter att få tag på någon villig förvaltare eller att utforma förvaltningsavtalet på ett tillfreds- ställande sätt. Regionala och säsongsmässiga förhållanden kan också in-

• Sida 85
•  Original

Prop. 1976/77:15] 85

verka på möjligheterna att snabbt efterkomma ett förvaltningsåläggande. ()m fastighetsägaren behöver anstånd. får hyresnämnden därför förlänga den tid som har bestämts enligt första stycket.

För att förlängning skall beviljas bör det normalt krävas att fastighets- ägaren inger en skriftlig begäran och där redovisar vilka hinder som möter mot att efterkomma föreläggandet inom den ursprungligen bestämda tiden. Finns det anledning att anta att begäran skeri avsikt att förhala förfarandet eller i annat illojalt syfte skall förlängning av tiden naturligtvis inte medges.

Det finns inget hinder för hyresnämnden att förlänga tiden mer än en gång. Upprepade förlängningar bör dock medges endast i rena undantags— fall.

Om fastighetsägaren anser att han behöver anstånd. skall ansökan om förlängning göras före utgången av den löpande — dvs. den ursprungligt fastställda eller den förlängda — tidsfristen.

4 .5

l paragrafen ges regler om förvaltningsavtals innehåll och om förfaran- det när fastighetsägaren har ingett sådant avtal för godkännande. Paragra- fen saknar motsvarighet i utredningens förslag.

Enligt första stycket skall förvaltningsperioden som regel uppgå till minst tre år. Endast i mycket speciella fall bör kortare tid kunna godtas. Under avtalstiden skall partema i princip vara bundna av den ingångna överenskommelsen. Förvaltningsavtalet får alltså inte innehålla någon klausul som gör det möjligt för ena parten att ensidigt säga upp avtalet till upphörande före avtalstidens utgång. Däremot bör det inte finnas något hinder mot villkor som innebär att avtalet upphör vid grova avtalsbrott. fastighetens övergång i annans ägo o.d.

En fastighetsägare som ingår ett förvaltningsavtal med anledning av för- valtningsåläggande måste räkna med att hyresnämnden kan komma att vägra godkännande av avtalet. Det torde därför vara lämpligt att kontra— henterna i avtalet intar ett förbehåll om att avtalet inte gäller om det inte i efterhand godkänns av hyresnämnden.

De standardiserade förvaltningsavtal som f.n. förekommer på fastig- hetsmarknaden anger på ett i allmänhet mycket detaljerat sätt omfattning- en av förvaltningsuppdraget och förvaltarens befogenheter. Det är lämpligt att avtal som ingås till följd av ett förvaltningsåläggande anknyter till denna branschpraxis. Härigenom får hyresnämnden möjlighet att bedöma om av- talet har ett sådant innehåll att syftet med förvaltningsåläggandet uppnås. Det föreskrivs därför att avtalet noggrant skall ange vad som åligger förval- taren.

De förvaltningsavtal som brukas f. n. är regelmässigt kombinerade med fullmakt för förvaltaren att med bindande verkan företräda uppdragsgiva- ren i de angelägenheter som rör förvaltningen. Motsvarande bör gälla i frå- ga om förvaltningsavtal som ingås till följd av ett förvaltningsåläggande.

• Sida 86
•  Original

Prop. 1976/77:151 86

En föreskrift om detta har tagits in i första stycket.

lnnan nämnden ingår i en närrrtare prövning av avtalets innehåll. skall nämnden enligt andra styv/tet bereda sökanden tillfälle att yttra sig över avtalet. Nämnden bör därför översända en kopia av avtalet till sökanden med anmodan att inom viss kortare tid inkomma med eventuella erinring— ar.

Med beaktande av bl.a. sådana synpunkter som sökanden kan ha fram- fört prövar hyresnämnden därefter om avtalet kan godkännas. Häri ingår som ett första led en prövning från nämndens sida av att den utsedde för- valtaren har tillräckliga kunskaper och behövlig erfarenhet för uppdraget. Det är viktigt att prövningen av förvaltarens förutsättningar för uppdraget sker med stor omsorg och att endast den som ha väl dokumenterad erfa- renhet av fastighetsförvaltning godtas. Kraven böri huvudsak vara desam- ma som vid val av förvaltare i samband med beslut om tvångsförvaltning (8 Ö). Om sökanden och fastighetsägaren är ense om en förvaltare. bör denne normalt accepteras av hyresnämnden om inte särskilda skäl talar emot detta. Uppstår tvekan om förvaltarens kvalifikationer. får utredning förebringas om dennes lämplighet för uppdraget. Nämnden bör i så fall ge fastighetsägaren några dagar på sig att ordna med detta och under tiden av- vakta med sitt slutliga ställningstagande till frågan om förvaltningsavtalet kan godkännas.

Härefter skall nämnden pröva om avtalet ger förvaltaren tillräckliga be— fogenheter så att man kan räkna med att en tillfredsställande förvaltning kan uppnås. De allmänna riktlinjerna för denna prövning har angetts i den allmänna motiveringen ( avsnitt 5.3 ). Normalt bör det vara den särskilde förvaltaren som i fortsättningen skall svara för fastighetens skötsel iförhål- lande till de boende. Han bör alltså ges en omfattande rätt att företräda fas- tighetsägaren i frågor som rör fastigheten och dess skötsel. Utformningen av de förvaltningsavtal som f.n. förekommer på fastighetsmarknaden kan härvid tjäna till ledning. Dessa innehåller en fackmannamässig beskrivning av de olika funktioner som kan ingå i en fastighetsförvaltning. De visar också vilka alternativ som har ansetts ändamålsenliga när det gäller den närmare kompetensfördelningen mellan förvaltaren och fastighetsägaren.

Som ett exempel kan nämnas det formulär till avtal om fastighetsförvalt- ning som har utarbetats av Föreningen Stockholms fastighetsförvaltare. Enligt detta kan ett förvaltningsuppdrag innefatta kameral förvaltning. tek- nisk förvaltning. allmänna åligganden eller samtliga dessa uppdrag. s.k. fullständig förvaltning. De olika beståndsdelarna har enligt avtalsformulä- ret i huvudsak följande omfattning.

Vid kameral förvaltning är förvaltaren bl. a. skyldig att avisera om och uppbära hyror. att ombesörja påminnelser vid bristande hyresbetalning. att utföra löpande bokföring samt att föranstalta om lagsökning och avhys- ning.

Teknisk förvaltning innefattar bl.a. skyldighet för förvaltaren att öva

• Sida 87
•  Original

Prop. 1976/77:151 37

tillsyn över fastigheten som sådan och utföra erforderliga besiktningar. i första hand för att fastställa reparationsbehovet. att övervaka fastighetens tekniska skötsel (fastighetsskötare eller motsvarande). att föranstalta om och övervaka nödvändiga underhållsarbeten. som inte är av större ornfatt- ning. samt att då underhållsarbeten av större omfattning erfordras under— rätta uppdragsgivaren därom. att upprätta och reglera avtal som behövs för den tekniska förvaltningen samt att granska och attestera räkningar av- seende arbeten och leveranser inom ramen för den tekniska förvaltningen.

Som exempel på allmänna åligganden kan nämnas förvaltarens skyldig- het att öva tillsyn över förhållandena inom fastigheten med särskild hänsyn till sundhet. ordning och skick. att upprätta avtal om uthyrning och annan upplåtelse av utrymmen inom fastigheten. att anställa fastighetsskötarc. att upprätta och i förekommande fall reglera leverans- och entreprenadav- tal som behövs för fastighetens drift och renhållning. att vidmakthålla vis- sa försäkringar samt att verkställa skadeanmälan till försäkringsbolag.

I det nyss angivna avtalsformuläret anges också vissa tillkommande för- valtningsuppgifter som förvaltaren kan åta sig mot särskild ersättning. Hit hör exempelvis att upprätta bokslut och deklarationshandlingar beträffan- de fastigheten. att anskaffa eller omplacera lån för fastigheten. att biträda i stadsplaneärenden och att planera. leda eller kontrollera förbättringsarbe- ten och underhållsarbeten av större omfattning.

] avtalsformuläret regleras också uppdragsgivarens åligganden. Han är skyldig att till förvaltaren överlämna samtliga handlingar som erfordras för att förvaltningen skall kunna bedrivas ändamålsenligt. Han skall också till- handahålla förvaltaren erforderliga penningmedel. om fastighetens avkast- ning inte är tillfyllest. Uppdragsgivaren får inte utan förvaltarens hörande själv vidta sådana åtgärder som enligt avtalet eller sedvänja ankommer på förvaltaren.

I samband med beslut om förvaltningsåläggande bör nämnden i sina skäl redovisa vilka brister som har ansetts motivera föreläggandet. Fastighets- ägaren får härigenom viss ledning för att bedöma vilka krav nämnden kan komma att uppställa för att förvaltningsavtalet skall godkännas. Som regel torde ett förvaltningsåläggande innebära krav på att förvaltningen lämnas över i den omfattning som enligt det nyss nämnda avtalsformuläret beteck- nas som fullständig förvaltning. Fastighetsägaren bör i så fall upplysas om detta. Hyresnämnden bör också i övrigt ge fastighetsägaren råd och anvis- ningar. om denne är osäker på hur förvaltningen skall ordnas.

Om hyresnämnden finner att det inlämnade förvaltningsavtalet har ett sådant innehåll att förvaltningen överlämnas på ett godtagbart sätt. skall nämnden godkänna avtalet. Härigenom slås fast att fastighetsägaren har uppfyllt förvaltningsåläggandet. 1 och med godkännandet upphör nämn- dens befattning med ärendet.

Om nämnden anser att det föreligger någon brist i avtalet. har nämnden enligt tredje stycket möjlighet att bereda fastighetsägaren tillfälle att juste-

• Sida 88
•  Original

Prop. 1976/77:151 88

ra avtalet. Denna möjlighet är avsedd att utnyttjas endast i fråga om mind- re brister i avtalet. Är bristema tnera omfattande eller kan den föreslagne förvaltaren inte godtas. bör det normala vara att nämnden dels konstaterar att avtalet inte innebär att förvaltningen överlämnas på sätt som kan god- kännas av nämnden. dels förordnar att fastigheten skall ställas under tvångsfi'rrvaltning. Viss möjlighet finns emellertid att i en sådan situation i stället meddela nytt förvaltningsåläggande (5 5).

5. s

I denna paragraf. som motsvarar 6 & i utredningens förslag. behandlas det fallet att fastighetsägaren inte nöjaktigt uppfyller förvaltningsåläggan- det.

Paragrafen behandlar två olika situationer. Dels kan det inträffa att fas- tighetsägaren över huvud taget inte hör av sig till nämnden inom den tid som har bestämts enligt 3 5. Detta kan bero på att han inte har brytt sig om föreläggandet eller att han har misslyckats med att skaffa en förvaltare. Den andra situationen är att fastighetsägaren väl presenterar ett förvalt- ningsavtal för nämnden men att nämnden inte kan godkänna den föreslag— na utformningen av avtalet. antingen därför att den utsedde förvaltaren in— te kan godkännas eller därför att avtalet i övrigt inte har getts ett godtag- bart innehåll. För båda situationerna gäller som huvudregel att nämnden skall besluta om tvångsförvaltning.

Om särskilda skäl föreligger. kan nämnden dock meddela nytt förvalt— ningsåläggande i stället för att besluta om tvångsförvaltning. Situationen kan exempelvis vara den att fastighetsägaren presenterar ett i och för sig acceptabelt avtal men att nämnden inte anser sig kunna godta den utsedde förvaltaren. Om det i ett sådant fall är uppenbart att fastighetsägaren är angelägen att ordna förhållandena på ett sätt som nämnden kan godta. bör sådana särskilda skäl anses föreligga som kan medföra ett nytt förvalt- ningsåläggande. Om avtalet eljest är behäftat med någon påtaglig brist bör nytt förvaltningsåläggande meddelas endast om fastighetsägaren kan pre- sentera något godtagbart alternativ.

6 5

I paragrafen. som motsvarar 5 5 i utredningens förslag. ges bestämmel- ser om vad som händer när fastigheten övergår till ny ägare.

Ett förvaltningsåläggande har kort varaktighet, normalt endast några veckor. Något preciserat ställningstagande till hur förvaltningen skall ord- nas har inte skett genom själva åläggandet. Det saknas därför anledning att låta ett förvaltningsåläggande gälla också mot ny ägare av fastigheten.

I stället föreskrivs att ett förvaltningsåläggande förfaller, om fastigheten övergår till ny ägare. Detta innebär att hyresnämnden omedelbart avskri- ver ärendet från vidare handläggning. Sökanden måste alltså, om han allt-

• Sida 89
•  Original

Prop. 1976/77:151 89

jämt finner särskild förvaltning nödvändig. komma till nämnden med en ny ansökan riktad mot den nye ägaren.

Det ligger i såväl den tidigare sotn den nye fastighetsägarens intresse att hyresnämnden får kännedom om överlåtelsen. Man torde därför kunna ut- gå från att hyresnämnden regelmässigt kommer att underrättas om ägarby— tet genom deras försorg. Om nämnden inte skulle få kännedom om ägarby- tet före tidsfristens utgång. kommer detta som regel att resultera i att nämnden beslutar att ställa fastigheten under tvångsförvaltning. Av l9 och 30 åå följer då att beslutet om tvångsförvaltning blir gällande mot den nye ägaren.

l förevarande paragraf angiven rättsverkan inträder endast när ägande- rättsövergången är definitiv. dvs. inte så länge förvärvets fullbordan eller bestånd är beroende av villkor eller myndighets tillstånd eller av att förköp inte sker. Nämnden bör kräva utredning om att ägarbyte verkligen har skett. t.ex. genom att fordra in åtkomsthandling eller bevis om att förvär- varen har sökt lagfart.

l paragrafen behandlas bara det fallet att ett förvaltningsåläggande allt- jämt är föremål för nämndens prövning. Vad som vid ägarbyte händer med ett av nämnden godkänt förvaltningsavtal regleras inte i lagen utan blir be- roende av innehållet i förvaltningsavtalet. Denna fråga kommenteras ytter- ligare i anslutning till 7 5.

7 s

I denna paragraf föreskrivs skyldighet för förvaltaren att underrätta sö— kanden om förändringar som inträffar i förvaltningen sedan hyresnämnden har godkänt förvaltningsavtalet.

Som har framhållits i den allmänna motiveringen ( avsnitt 5.3 ) är ärendet om särskild förvaltning avslutat för nämndens del i och med godkännandet av det ingivna avtalet. Nämnden har alltså ingen tillsyn över förvaltningen och tar inte någon befattning med de olika frågor som kan dyka upp under den tid förvaltningsavtalet gäller. Det blir i stället sökanden som i första hand får bevaka att avtalet fullföljs. ] syfte att underlätta bevakningen fö— reskrivs iji'irsta stycket att förvaltaren genast skall göra anmälan till sö— kanden. om det inträffar ändringar med avseende på förvaltningen i de de— lar denna har godkänts av hyresnämnden. Härigenom får sökanden möjlig— het att bedöma om det finns skäl att ta upp förvaltningsfrågan på nytt inför hyresnämnden. Anser sökanden att en förnyad prövning bör äga rum har han att ge in en ny ansökan om särskild förvaltning till nämnden. Naturligt— vis kan en sådan ansökan göras även utan underrättelse från förvaltaren. Genom ansökningen uppkommer ett nytt ärende, vari nämnden på vanligt sätt har att pröva frågan om särskild förvaltning och formerna för denna. Visar det sig härvid att fastighetsägaren har brutit avtalet av tredska eller i illojalt syfte, bör ansökningen normalt leda till beslut om tvångsförvalt- ning.

• Sida 90
•  Original

Prop. 1976/77:151 90

Förvaltaren skall anmäla allt som innebär en förändring i förvaltningen såsom den har godkänts av hyresnämnden. Anmälan skall alltså göras när parterna kommer överens om att ändra innehållet i avtalet eller när till— lämpningen av avtalet ändras eller när fastighetsägaren underlåter att följa avtalets bestämmelser. Även uppsägning av avtalet på grund av avtals— brott. ägarbyte och liknande ändrade förhållanden skall anmälas. Däremot behöver anmälan inte ske då den särskilda förvaltningen vid avtalstidens utgång upphör i enlighet med den av hyresnämnden granskade avtalstex- ten.

Lagen innehåller inga bestämmelser om på vilket sätt förvaltaren skall göra anmälan. Det torde dock vara lämpligt att den skeri skriftlig form. Ett vanligt brev till sökanden under dennes vanliga adress torde normalt vara tillräckligt.

[ andra stycket föreskrivs att hyresnämnden i beslut om godkännande av förvaltningsavtalet skall erinra förvaltaren om hans underrättelseskyldig- het. Det finns inget tvångsmedel. varigenom förvaltarens underrättelse- skyldighet kan sanktioneras. Jag hänvisar till vad jag har anfört om denna fråga i den allmänna motiveringen ( avsnitt 5.3 ).

Trångsjört'altning

8 %

I denna paragraf. som motsvarar 3 och 8 5.5 i utredningens förslag. ges bestämmelser om förordnande av förvaltare i samband med beslut om tvångsförvaltning. I tvångsförvaltningslagen finns motsvarande bestäm- melser i 2 &.

Förvaltare utses av hyresnämnden. Enligtförsta stycket skall detta ske samtidigt med att nämnden beslutar om tvångsförvaltning. Som jag har framhållit i den allmänna motiveringen ( avsnitt 5 .'4) skall nämnden. innan den meddelar beslut om tvångsförvaltning, bereda kommunen tillfälle att lämna förslag på förvaltare. En bestämmelse härom föreslås i 16 % nämnd- lagen ( avsnitt 7.3 ").

I första stycket föreskrivs också vad hyresnämnden har att iaktta vid val av förvaltare. Utan särskild föreskrift gäller att bara den som har förklarat sig villig att äta sig uppdraget kan utses till förvaltare.

Det har inte varit möjligt att i lagen närmare precisera vilka krav som bör ställas på en förvaltare. Som allmänt kvalifrkationsvillkor föreskrivs att förvaltaren skall ha erforderlig erfarenhet av fastighetsförvaltning. I detta ligger att han skall besitta sådana kunskaper om fastighetsförvaltning att just den aktuella förvaltningen kan skötas på ett fullt godtagbart sätt.

Som exempel på företag och sammanslutningar vilka normalt är lämpli- ga som förvaltare kan nämnas allmännyttiga och kooperativa bostadsföre- tag. fastighetsägareorganisationer och större fastighetsförvaltningsföretag. Även andra som yrkesmässigt bedriver förvaltningsverksamhet liksom ad-

• Sida 91
•  Original

Prop. 1976/77: 151 91

vokater och kommunala förtroendemän och tjänstemän med erfarenhet av fastighetsförvaltning bör normalt kunna godtas. Däremot bör kommunal nämnd inte komma i fråga för uppdrag som förvaltare. framför allt med hänsyn till de möjligheter till överklagande av nämndens beslut som före- ligger.

Enligt andra stycket kan hyresnämnden entlediga förvaltaren och tillsät- ta ny förvaltare. när förhållandena föranleder det. Ett exempel påen sådan situation är att förvaltningen inte sköts på ett tillfredsställande sätt. Det- samma gäller om förvaltaren själv begär att få bli befriad från uppdraget.

9 &

I denna paragraf, som motsvarar 3 så första stycket tvångsförvaltningsla- gen. anges förvaltarens allmänna åligganden. Hithörande frågor har be- handlats i den allmänna motiveringen (avsnitt 5.4).

Förvaltaren skall svara för en tillfredsställande skötsel av fastigheten. Häri ligger att han skall se till att den löpande förvaltningen fungerar. [ ett vanligt hyreshus skall han alltså se till att värme. vatten och elström tillförs fastigheten, att trappstädning och sandning sker. att sedvanliga underhålls- arbeten utförs osv.

Förvaltaren skall vidare verka för att de olägenheter som har föranlett förvaltningsbeslutet undanröjs och att fastigheten genomgår sådan förbätt- ring och modemisering som är förenlig med en ändamålsenlig fastighets- förvaltning. Detta innebär att förvaltaren med utgångspunkt i de ekono- miska och andra värderingar som gäller för fastighetsförvaltning i allmän- het har att pröva om genomförandet av en viss åtgärd framstår som rimlig. Därvid måste faktorer såsom god sed i hyresförhållanden och fastighetens skick särskilt beaktas.

Som framgår av den allmänna motiveringen ( avsnitt 5.4 ) behöver de åt- gärder som förvaltaren skall verka för inte nödvändigtvis beräknas ge en avkastning som kommer att täcka kapitalkostnadema. Däremot skall för- valtaren enligt en särskild regel vara verksam för att skälig avkastning er- hålls.

Vid prövningen av om förutsättningar föreligger för mera omfattande och kostnadskrävande upprustningsåtgärder bör en beräkning av intäkts- och kostnadspostema ske genom en sådan förräntningskalkyl som åsyftas i 5 5 bostadssaneringslagen. Enligt denna bestämmelse får fastighetsäga- ren åläggas att utföra de åtgärder som behövs för att bostadslägenhet inom fastigheten skall uppnå lägsta godtagbara standard under förutsättning att fastigheten med hänsyn till kostnaderna för åtgärderna kan beräknas ge skäligt ekonomiskt utbyte. Innebörden av detta krav är att avkastningen efter upprustningen vid en kalkylmässig beräkning måste antas kunna för- ränta kostnaderna för åtgärderna (jfr prop. l973: 22 s. 77, 127 och 144). I de fall det vid tvångsförvaltning blir fråga om att utföra en upprustning till

• Sida 92
•  Original

Prop. 1976/77:151 92

lägsta godtagbara standard bör det normalt krävas att åtgärden medför skäligt ekonomiskt utbyte i bostadssaneringslagens här angivna mening.

105

Enligt denna paragraf. som motsvarar 3 & tredje stycket tvångsförvalt- ningslagen. ges hyresnämnden möjlighet att meddela föreskrifter för för- valtningen.

Normalt torde det inte behövas några särskilda föreskrifter. utan förvalt— ningen får skötas självständigt av förvaltaren i enlighet med de bestämmel— ser som har angetts i lagförslaget. Särskilda föreskrifter kan bli behövliga exempelvis när fastighetsägaren har gått i konkurs och en viss samordning måste ske i förhållande till konkursförvaltningen (se prop. 1970: 133 s. 64 och 110 ).

llå

I denna paragraf. som delvis motsvarar 4—6 5.5 tvångsförvaltningslagen. anges den huvudsakliga omfattningen av förvaltarens befogenheter. Jag hänvisar till vad jag har anfört i den allmänna motiveringen ( avsnitt 5.4 ).

Bestämmelserna ijörsta stycket innebär att förvaltaren har en allmän rätt att i frågor som rör fastigheten företräda fastighetsägaren samt tala och svara i dennes ställe. De medför i princip att fastighetsägaren mister alla befogenheter beträffande fastigheten och att dessa i stället läggs hos för- valtaren.

F.nligt uttrycklig föreskrift uppbär förvaltaren hyror och andra löpande intäkter av fastigheten. Fastighetsägaren saknar alltså befogenhet att mot- ta hyresbetalning. Att hyresgästerna inte med befriande verkan kan betala hyra till annan än förvaltaren framgår av 20 s.

Lagen innehåller inte några uttryckliga föreskrifter om förvaltarens ställ- ning i mål och ärenden som rör fastigheten. Det praktiska behovet av såda- na föreskrifter är enligt min mening inte så stort att det motiverar en lag— reglering. Någon ändring i förhållande till gällande rätt är inte heller åsyf- tad (se prop. 1970: 130 s. 73 och 103 ). Huvudprincipen är alltså liksom tidi- gare att fastighetsägaren är part i mål rörande fastigheten med förvaltaren som behörig ställföreträdare.

Fastighetsägaren saknar processbehörighet i samma utsträckning som han till följd av beslutet om tvångsförvaltning inte civilrättsligt kan förfoga över det som processen rör sig om (se 1 1 kap. l å andra stycket rättegångs— balken). Observeras bör emellertid att fastighetsägaren i vissa avseenden har kvar sin förfoganderätt även när fastigheten har ställts under tvångs- förvaltning. Som exempel kan nämnas att fastighetsägaren i och för sig har rätt att sälja fastigheten. I sådana situationer har fastighetsägaren också kvar sin processbehörighet beträffande fastigheten.

Frånsett sådana begränsningar som hänger samman med förvaltarens befogenhet att förvalta fastigheten berör tvångsförvaltningen inte fastig-

• Sida 93
•  Original

Prop. 1976/77:151 93

hetsägarens behörighet att föra talan i rättegång. Beträffande frågan om fastighetsägarens processbehörighet i skatterättsliga mål m.m. hänvisar jag till vad jag har anfört i den allmänna motiveringen i samband med be- handlingen av frågan om förvaltarens redovisning ( avsnitt 5.4 .).

' I andra stycket anges de inskränkningar som föreligger i förvaltarens rätt att förfoga över fastigheten. Först anges i enlighet med vad som f.n. gäller enligt 4s andra stycket tvångsförvaltningslagen att förvaltaren inte får överlåta eller på annat sätt förfoga över fastigheten så att den helt eller del— vis frånhänds ägaren. Detta innebär bl. a. att förvaltaren vid civilprocess eller fastighetsbildningsförrättning inte är behörig att företa åtgärder som inkräktar på själva ägarförhållandet. Bestämmelsen hindrar dock inte för- valtaren att vidta åtgärder som indirekt medför att äganderätten rubbas. Han kan alltså söka förmå kommunen att ansöka om inlösen av fastigheten enligt de bestämmelser som föreslås i 28 s. Vidare kan en vägran att med hyresmedel betala lån leda till exekutiva åtgärder beträffande fastigheten.

1 andra stycket anges vidare att förvaltaren inte har befogenhet att på fastighetsägarens vägnar ingå borgen eller växelförbindelse. Denna förfo- ganderättsinskränkning gäller f. n. vid tvångsförvaltning enligt uttalanden i lagens förarbeten ( prop. 1970: 133 s. 121 ).

Det föreskrivs också att förvaltaren är förhindrad att utan hyresnämn- dens tillstånd låta inteckna fastigheten. Enligt 22 kap. 2 åjordabalken skall ansökan om inteckning göras skriftligen av fastighetens ägare. När beslut om tvångsförvaltning har meddelats. upphör emellertid i princip fastighets- ägarens rätt att inteckna fastigheten (jfr dock 12 å i lagförslaget). Förvalta- ren utövar denna befogenhet i ägarens ställe. Om förvaltaren vill låta in- teckna egendomen. måste han emellertid först inhämta tillstånd av hyres- nämnden. Om tillstånd lämnas. bör tillståndet bifogas ansökan om inteck- ning som lämnas in till inskrivningsmyndigheten. Saknas tillstånd, skall in- teckningsansökan normalt förklaras vilande (se 22 kap. 4 5 punkt 4jorda- balken).

Förvaltaren kan alltså vidta åtskilliga inskrivningsåtgärder beträffande fastigheten utan tillstånd av hyresnämnden. t. ex. söka lagfart då fastighe- tens ägare har försummat det eller låta döda inteckning. Avgörande för vil- ka åtgärder förvaltaren på egen hand kan vidta i inskrivningsärenden är om åtgärden innebär att fastighetens inteckningsbelastning ökas eller inte.

Tillstånd av hyresnämnden krävs också för att förvaltaren skall få ta upp lån mot säkerhet i form av panträtt i fastigheten.

Vid fastighetskredit används regelmässigt skriftligt fordringsbevis (s.k. omslagsrevers). Också pantsättningen har som regel skriftlig form. Pant- försktivningen tecknas i allmänhet direkt på själva fordringsbeviset. Kra- vet på hyresnämndens tillstånd till fastighetslån innebär att förvaltaren inte utan sådant tillstånd får underteckna en omslagsrevers eller en pantför- skrivningsklausul på fastighetsägarens vägnar.

Lån av pengar kan emellertid också ske helt formlöst. Det finns inte hel-

• Sida 94
•  Original

Prop. 1976/77: 151 94

ler något hinder mot att upplåta panträtt i fast egendom till förmån för ford- ran sorn endast är muntlig. Pantsättningcn kan vara antingen muntlig eller skriftlig. Den föreliggande förfoganderättsinskränkningen innebär att för- valtaren inte utan hyresnämndens tillstånd genom skriftlig eller muntlig be- talningsutfästelse får göra fastighetsägaren till gäldenär i fordringsft'3rhål- lande. där borgenären som säkerhet för sin fordran betingar sig panträtt i fastigheten.

I allmänhet torde nämnden vid ett och samma tillfälle få ta ställning till en begäran från förvaltaren om tillstånd att dels ta tipp lån på vissa närma- r * angivna villkor. dels låta inteckna fastigheten för motsvarande penning- belopp.

Med hänsyn till att fastighetsägaren kan bli personligen betalningsansva— rig för lån som förvaltaren med nämndens tillstånd tar tipp. får sådant till- stånd inte lämnas utan att fastighetsägaren har fått del av förvaltarens be- gäran och beretts tillfälle att yttra sig i frågan. jfr 15 & l'örvaltningslagen ('197lz290).

Vid tillståndsgivningen skall hyresnämnden pröva om det begärda till- ståndet avser åtgärd som står i överensstämmelse med reglerna i 9 & och om uppgivet kreditbehov kan anses grundat. Det ankommer därvid på för- valtaren att i den omfattning som nämnden påfordrar tillhandahålla utred- ning i saken. Om det begärda tillståndet exempelvis gäller ett banklån för finansiering av förbättringsarbeten. bör förvaltaren lämna en redogörelse för de planerade arbetena och de beräknade kostnaderna för dem samt ange vilka möjligheter han har att skaffa de medel som behövs. 1 motsats till vad som anses gälla enligt tvångsförvaltningslagen får hyresnämnden med den nu föreslagna bestämmelsen möjlighet att ge förvaltaren tillstånd att ta upp lån mot säkerhet i form av panträtt i fastigheten också för annat ändamål än för att utföra förbå'rttringsarbeten. exempelvis för att omplace- ra redan befintliga fastighetslån eller för att täcka rena driftkostnader.

Beträffande andra län än sådana med panträttssäkerhet i fastigheten fö- reskrivs att förvaltaren på fastighetsägarens vägnar får ingå avtal om kre- dit. om avtalet ej ståri missförhållande till de ekonomiska förutsättningar- na för förvaltningen. Förvaltarens befogenhet att på egen hand ingå kredit- avtal avser huvudsakligen krediter av mindre omfattning för den löpande förvaltningen. Med kredit avses såväl anstånd med betalning som lån. Kra- vet på att avtalet ej får stå i missförhållandc till de ekonomiska förutsätt- ningama för förvaltningen innebär bl.a. att såväl skuldbeloppet som betal- ningsvillkoren bör vara avpassade så att det är möjligt att successivt betala kreditbeloppet och kreditkostnaderna med de löpande intäkterna jämte de andra medel som förvaltaren kan räkna med att få disponera över. I detta ligger också att kredittiden som regel skall rymmas inom förvaltningsperio- den. Som exempel kan nämnas att förvaltaren kan träffa avtal om sedvanli- ga leverantörskrediter och vid behov förvärva behövliga utrustningsdetal- jer m.m. genom avbetalningsköp. Förvaltaren har också befogenhet att

• Sida 95
•  Original

Prop. 1976/77:151 95

träffa avtal med kreditinstitut om anstånd med betalning av räntor och amorteringar för att därigenom t. ex. skapa bättre utrymme för underhålls- arbeten.

Enligt Il't'tljt' stycke/. som motsvarar 5 s" första stycket tvångsförvalt- ningslagen. kan förvaltaren frivilligt inskränka sitt i lagen angivna kompe- tensområde. Förrrtsättningen härför är dock att det är fråga om en angelä- genhet som saknar betydelse för ändamålet med förvaltningen. Det finns inget formellt krav på medgivande från hyresnämndens eller fastighetsäga- rens sida för att förvaltaren skall få besluta om inskränkning. Det ligger dock i sakens natur att beslut om inskränkning bör förekomma endast i un- dantagsfall. Hyresnämnden och fastighetsägaren skall ofördröjligen under- rättas om beslutet. Förvaltaren kan fritt återkalla beslutet. om förhållande- na påkallar det.

12 %

Denna paragraf. som nämiast motsvarar 5 å' andra stycket tvångsför- valtningslagen. ger fastighetsägaren en begränsad möjlighet att trots tvi'rngsförvaltningen företa vissa åtgärder beträffande fastigheten.

Utan hinder av vad som följer av 1 1 5 första stycket får fastighetsägaren enligtji'irsta stycket av förevarande paragraf ta upp lån mot säkerhet i form av panträtt i fastigheten eller låta företa inskrivningsåtgärd beträffande denna. om hyresnämnden lämnar sitt tillstånd till åtgärden. Fastighetsäga- ren skall alltså vända sig direkt till hyresnämnden med sin begäran utan att först söka inhämta förvaltarens samtycke till åtgärden. Det ligger emeller- tid i sakens natur att nämnden bör inhämta yttrande från förvaltaren innan ärendet avgörs.

Självfallet måste lagfartsplikten kunna fullgöras utan särskilt tillstånd. Enligt första stycket andra meningen krävs därför inte tillstånd för ingivan— de av ansökan om lagfart resp. inskrivning av tomträtt.

()m den sökta åtgärden enligt nämndens bedömning skrrlle försämra för- utsättningama för en tillfredsställande förvaltning får enligt andra stycket tillstånd inte ges. [ praktiken torde det finnas ringa trtrymme för en tillämp- ning av förevarande paragraf. Att meddela tillstånd mot förvaltarens vilja bör komma i fråga endast undantagsvis.

Genom att beslut om tvångsförvaltning enligt 26 & skall antecknas i fas- tighetsboken kan inskrivningsmyndigheten kontrollera att fastighetsägaren inte utan tillstånd låter företa sådan inskrivningsåtgärd beträffande fastig- heten som kräver tillstånd av hyresnämnden. Om fastighetsägaren utan att bifoga tillstånd skulle inge ansökan om t. ex. inteckning. skall ansökan för- klaras vilande (22 kap. 4 så punkt 4jordabalken).

13 få Paragrafen innehåller bestämmelser om skyldighet för fastighetsägaren att utge medel för förvaltningen. Bestämmelserna, vilka saknar motsvarig-

• Sida 96
•  Original

Prop. 1976/77:15] 96

het i tvångsförvaltningslagen. har behandlats i den allmänna motiveringen ( avsnitt 5.4 ). Paragrafen motsvarar 13 & första stycket och 19 å andra styc— ket i utredningens förslag.

Bestämmelserna iförsm stycket innebär att hyresnämnden på begäran av förvaltaren kan ålägga fastighetsägaren betalningsskyldighet. om medel till förvaltningen ej i tillräcklig mån kan erhållas genom löpande intäkter eller genom lån. På motsvarande sätt som gäller vid tillståndsgivning enligt 11 å andra stycket ankommer det på förvaltaren att i den omfattning som nämn- den påfordrar tillhandahålla utredning i saken.

Med fastighetens ägare menas i denna paragraf den som enligt vanliga ci- vilrättsliga regler är att anse som ägare. oberoende av om han har sökt lag- fart eller ej. ()m fastigheten ägs av flera bör betalningsskyldighet åläggas dem solidariskt.

Hyresnämnden kan enligt 31 & förordna att beslut om betalningsskyldig- het skall lända till efterrättelse genast. Skäl för sådant förordnande kan föreligga t. ex. när förvaltaren behöver medel omedelbart för brådskande åtgärder.

Hyresnämndens beslut om betalningsskyldighet får enligt 32 & nämndla— gen i dess nu föreslagna lydelse verkställas såsom lagakraftägande dom ( avsnitt 7.3 ). Om fastighetsägaren underlåter att betala det fastställda be— loppet. skall förvaltaren alltså kunna vända sig till exekutiv myndighet för att få till stånd utmätning. Den tvångsförvaltade fastigheten bör inte omfat- tas av exekutionen. Någon uttrycklig lagbestämmelse härom behövs inte. Enligt 62 & tredje stycket utsökningslagen (1877: 31 s. 1) får nämligen ut- mätning av fast egendom för annan fordran än sådan som är förenad med särskild förmånsrätt i egendomen ske endast om borgenären begär det. Den fordran som uppkommer genom hyresnämndens betalningsåläggande är inte förenad med särskild förmånsrätt i fastigheten och det får förutsät- tas att förvaltaren. som här fårjämställas med borgenär, inte begär utmät- ning av den tvångsförvaltade fastigheten.

Eftersom ett betalningsåläggande gäller viss angiven person kan betal— ningsskyldigheten i samband med ägarbyte inte automatiskt övergå på den nye ägaren. 1 andra stycket föreskrivs i stället att betalningsskyldighet, som har ålagts före ägarbytet. kvarstår på den ursprunglige ägaren. Något krav på att beslutet om betalningsskyldighet också skall ha vunnit laga kraft uppställs inte. Beträffande motivet till föreskriften, som innebär en avvikelse från 19 å andra stycket i utredningens förslag, hänvisar jag till vad jag har anfört i den allmänna motiveringen ( avsnitt 5.4 ). Hyresnämn- den har enligt 14 & möjlighet att i en sådan situation som avses här upphäva åläggandet.

14 5 1 paragrafen ges regler om upphävande av beslut om betalningsskyldig- het. Paragrafen saknar motsvarighet i utredningens förslag.

• Sida 97
•  Original

Prop. 1976/77:151 97

Enligt 13 15 andra stycket påverkar ägarbyte inte beslut om betalnings— skyldighet som har meddelats dessförinnan. Det förhållandet att fastighe- ten förvärvas av annan kan emellertid föranleda att ett meddelat betal- ningsåläggande bör tas upp till omprövning. Också mellankommande om- ständigheter av annat slag kan undantagsvis medföra att det inte längre föreligger skäl för att ålagd betalningsskyldighet fullgörs. Hyresnämnden kan i sådana fall förordna att beslutet om betalningsskyldighet inte vidare skall gälla. Belopp som redan har erlagts berörs inte av ett sådant förord— nande.

15 5

I denna paragraf behandlas fastighetsägarens skyldighet att utge ersätt- ning för utrymme som han själv använder. Bestämmelserna. som har viss motsvarighet i 3 % tredje stycket tvångsförvaltningslagen. har berörts i den allmänna motiveringen ( avsnitt 5.4 ).

Enligtförsta stycket är fastighetsägaren skyldig att i den omfattning hy- resnämnden finner skäligt betala ersättning för de utrymmen han själv an- vänder. Ersättningen bör bestämmas med utgångspunkt i det allmänna hy- resläget i orten. I fråga om bostadslägenhet bör de normer för hyressätt' ningen som ges i 48 å hyreslagen vara vägledande. Även sociala och andra särskilda skäl bör dock kunna tillmätas betydelse.

Andra stycket upptar en bestämmelse om åläggande för fastighetsägaren att flytta från det utrymme han disponerar. För att sådant åläggande skall få meddelas av hyresnämnden fordras att fastighetsägaren har underlåtit att betala den ersättning som nämnden har fastställt enligt första stycket. Däremot är det inte nödvändigt att förvaltaren har sökt verkställighet av nämndens betalningsbeslut. Flyttningsåläggande kan inte meddelas för det fall fastighetsägaren underlåter att fullgöra annan betalningsskyldighet. t.ex. enligt 13 &.

Avfattningen av bestämmelsen lämnar utrymme för ett visst mått av vär- dering från hyresnämndens sida. Flyttningsåläggande bör inte meddelas om detär obilligt mot fastighetsägaren att hans rätt att disponera utrymmet upphör. Tjänar utrymmet till stadigvarande bostad för fastighetsägaren bör flyttningsåläggande inte meddelas annat än i rena undantagsfall.

Enligt tredje stycket får hyresnämnden på begäran av fastighetsägaren medge denne skäligt uppskov med avflyttningen, dock högst under tre må- nader. Anståndsregeln är i första hand avsedd att göra det möjligt för fas- tighetsägaren att på ett lugnare sätt avveckla verksamhet som eventuellt har bedrivits i en viss lokal eller att tidsmässigt anpassa överflyttningen till en nyanskaffad lokal.

Beslut enligt denna paragraf får enligt 32 & nämndlagen verkställas som lagakraftägande dom (avsnitt 7.3).

• Sida 98
•  Original

Prop. 1976/77:15] 98

16 å

Denna paragraf. som saknar motsvarighet i tvångsförvaltningslagen. in- nehåller regler om fastighetsägarens upplysningsskyldighet gentemot för- valtaren. Bestämmelserna har berörts i den allmänna motiveringen ( avsnitt 5.4 ).

lj'örsta stycket upptas den grundläggande regeln att fastighetsägaren är skyldig att lämna förvaltaren behövliga upplysningar rörande fastigheten.

Andra stycket innehåller en bestämmelse om att hyresnämnden får kalla fastighetsägaren att inför nämnden under ed lämna de upplysningar som förvaltaren behöver. Ett sådant förfarande kan tillgripas dels när fastig- hetsägaren vägrar att lämna begärd uppgift. dels när förvaltaren vill ha en lämnad uppgift bekräftad under straffansvar.

Om fastighetsägaren är omyndig eller en juridisk person får bestämmel- serna tillämpas på den legale ställföreträdaren. Någon uttrycklig regel här- om har inte ansetts behövlig. Företräds den juridiska personen av flera. exempelvis styrelseledamöter i ett bolag. bör edgången begränsas till att gälla den eller dem som kan antas ha de bästa kunskaperna om fastigheten.

Beträffande själva förfarandet skall vissa bestämmelser om vittne i rätte- gångsbalken äga motsvarande tillämpning. Detta gäller till att börja med ly— delsen av själva vittneseden i 36 kap. 11 & rättegångsbalken (jfr 23 å lagen om införande av nya rättegångsbalken ). Vidare skall reglerna om vittne som uteblir från förhandling (36 kap. 20% rättegångsbalken ) tillämpas. Fastighetsägare som inte inställer sig efter kallelse kan alltså antingen dö- mas till böter eller hämtas omedelbart. Sätts ny förhandling ut kan hyres- nämnden förelägga vite eller förordna om hämtning till den uppskjutna för- handlingen. Uteblir fastighetsägaren även från denna får vitet dömas ut el— ler omedelbar hämtning ske. Att kallelse till förhör skall ske genom delgiv- ning följer av 30 få nämndlagen.

Utöver de nämnda reglerna skall även bestämmelserna i rättegångsbal- ken om vittne som vägrar att avlägga ed eller avge vittnesmål eller besvara fråga (36 kap. 21 &) äga motsvarande tillämpning. De sanktioner som kan tillgripas mot en tredskande fastighetsägare är vite och häktning.

Närmare bestämmelser om böter och vite finns i 32 s". Nämndens ställningstagande till frågan huruvida edgång skall ske kan in- te överklagas. Däremot kan beslut om utdömande av vite eller böter eller om häktning överklagas (se 23 & nämndlagen).

175

I denna paragraf, som saknar motsvarighet i tvångsförvaltningslagen. fö- reskrivs skyldighet för fastighetsägaren att tillhandahålla förvaltaren hand- lingar och annat av betydelse för förvaltningen. Bestämmelserna har be- handlats i den allmänna motiveringen ( avsnitt 5.4 ).

Fastighetsägarens skyldighet att tillhandahålla förvaltaren material av- ser i första hand skriftliga handlingar såsom hyreskontrakt. inneliggande

• Sida 99
•  Original

Prop. 1976/77: 151 .. 99

pantbrev. kopior av reverser. avtal med serviceföretag eller kommunala inrättningar m.m. Skyldigheten omfattar dock också andra saker som har betydelse för förvaltningen, t. ex. huvudnyckeln till fastigheten.

Förutom vitesföreläggande enligt förevarande paragraf kan handräck- ning genom överexekutor ifrågakomma mot en tredskande fastighetsägare (jfr prop. 1970: 133 s. 104).

18 &

Paragrafen behandlar frågor rörande tiden för förvaltningen och motsva— rar 7 & tvångsförvaltningslagen. Bestämmelserna har behandlats i den all- männa motiveringen (avsnitt 5.4).

Tiden för förvaltningen skall enligt första stycket fastställas inom sex månader från det beslutet om tvångsförvaltning trädde i kraft. Förvaltaren bör ge förslag på lämplig tid för förvaltningen men det ankommer på hyres- nämnden att självmant se till att förvaltningstiden blir bestämd.

Förvaltningstiden kan enligt andra stycket förlängas och enligt tredje stycket förkortas. Prövningen av sådan fråga skall ske med utgångspunkt i de i 2 & uppställda rekvisiten för särskild förvaltning. Bedömningen torde dock i hög grad komma att påverkas av hur förvaltningen förlöpt i det en- skilda fallet. Sålunda kan den omständigheten att ingripande förbättrings- arbeten pägår tala för en förlängning. En omständighet som kan föranleda att förvaltningen bör upphöra i förtid är att fastigheten har överlåtits till nåt- gon som har goda förutsättningar att själv klara förvaltningen på ett fullt betryggande sätt.

När den av hyresnämnden fastställda förvaltningstiden har gått ut upp- hör förvaltningen utan särskilt beslut av nämnden.

19.5

[ paragrafen. som motsvarar 8 & tvångsförvaltningslagen. behandlas det fallet att tvångsförvaltad fastighet byter ägare. Bestämmelserna börjämfö- ras med 30 å i lagförslaget.

l tydlighetens intresse föreskrivs i förevarande paragraf att ägarbyte inte påverkar ett meddelat beslut om tvångsförvaltning. Detta gäller även om ägarbytet sker genom exekutiv försäljning eller expropriation. Det förhål- landet att fastigheten förvärvas av annan kan emellertid föranleda att för- valtningsfrägan tas upp till omprövning enligt 18 5 tredje stycket. Som jag redan har berört vid l 5 första stycket gäller detta naturligtvis i synnerhet om förvärvaren är staten eller kommun. 1 detta sammanhang kan anmär- kas att inte heller utmätning eller konkurs häver en tvångsförvaltning (jfr prop. 1970: 133 s. 64 f).

Den nye ägaren övertar den förres rättigheter och skyldigheter med av- seende på förvaltningen. Som har framhållits i förarbetena till tvångsför- valtningslagen (prop. 1970: 133 s. 74) får frågan om vem av de bägge ägarna

• Sida 100
•  Original

Prop. 1976/77:151 lOt)

:

som slutligt skall svara för en förpliktelse mot tredje man lösas genom av- tal mellan ägarna.

Av 13 s" andra stycket framgår att ägarbyte inte medför befrielse från be- talningsskyldighet som har ålagts dessförinnan.

20 5

I denna paragraf behandlas förvaltarens underrättclseskyldighet gent- emot hyresgäster och panträttshavare samt hyresgästs skyldighet att beta- la hyran till förvaltaren. l förstnämnda avseende har paragrafen delvis en motsvarighet i 9 & tvångsförvaltningslagen.

Eftersom förvaltaren i princip inträder i fastighetsägarens alla funktioner i förhållande till hyresgästerna är det av vikt att dessa snabbt informeras om att fastigheten har ställts under tvångsförvaltning och om vem som är förvaltare. Det är likaså betydelsefullt att hyresgästerna snarast får känne- dom om förvaltarskapets varaktighet. lförsta stycket föreskrivs därför skyldighet för förvaltaren att ofördröjligen underrätta hyresgästerna om dessa förhållanden.

Underrättelse till hyresgästerna om att fastigheten har ställts under tvångsförvaltning är av betydelse inte minst för att undvika att hyresmedel i strid med bestämmelsen i ll & första stycket uppbärs av fastighetsägaren i stället för av förvaltaren. I andra stycket har intagits en regel av innebörd att hyresgäst som har underrättats om förvaltarskapet inte med befriande verkan kan betala hyra till annan än förvaltaren. Erfarenheterna av nuva- rande tvångsförvaltningsförfarande visar att det finns behov av en sådan regel. En erinran om denna bestämmelse skall tas in i underrättelsen till hyresgäst om att fastigheten har ställts under tvångsförvaltning. Det är nu— mera vanligt att hyresgästerna för månatliga hyresbetalningar använder tryckta post- eller bankgiroavier som kvartalsvis tillställs dem genom fas- tighetsägarens försorg. Om förvaltaren i något avseende ändrar det betal- ningsförfarande som hyresgästerna är vana vid. bör i underrättelsen själv- fallet lämnas fullständiga anvisningar om hur hyran i fortsättningen skall betalas.

Det anges inte i lagen på vilket sätt underrättelsen skall ske. Ett mini- mikrav torde dock vara att ett skriftligt meddelande jämte en kopia av hy- resnämndens beslut i erforderliga delar läggs i samtliga hyresgästers brev- inkast. Dessutom bör anslag sättas upp i varje trappuppgång eller på någon liknande plats. Ett sådant underrättelseförfarande torde i allmänhet kom- ma att fungera tillfredsställande.

Det är dock förvaltaren som har bevisskyldigheten för att underrättelse jämte en'nran har kommit hyresgäst till handa. Om underrättelse har läm- nats till hyresgäst i den ordning som nyss har angetts men det sedan visar sig att hyresgästen fortsätter att betala hyra till fastighetsägaren. går hyres- gästen fri från betalningsskyldighet gentemot förvaltaren, om denne inte kan visa att hyresgästen har fått den behövliga underrättelsen. Om det vi-

• Sida 101
•  Original

Prop. 1976/77: 151 l()l

sar sig att någon hyresgäst fortsätter att betala hyra till fastighetsägaren är det därför lämpligt att förvaltaren genom ett delgivningsförfarande. t. ex. rekommenderad postförsändelse med mottagningsbevis. underrättar hy- resgästen om tvångsförvaltningsbeslutet och om bestämmelsen i andra stycket.

Skulle hyresgäst trots delgivning av underrättelse jämte erinran underlå- ta att betala hyra till förvaltaren. kan reglerna i 42 & hyreslagen om för- verkande av hyresrätten bli tillämpliga. Självfallet innebär föreskriften i andra stycket ingen inskränkning i hyresgästens rätt att med stöd av Zl & hyreslagen nedsätta hyra hos överexekutor.

Bestämmelserna i första och andra styckena gäller även i fråga om hyres- gäster som flyttar in under den tid fastigheten står under tvångsförvaltning.

Liksom enligt tvångsförvaltningslagen bör förvaltaren vara skyldig att underrätta känd borgenär med panträtt i fastigheten om förvaltningen. En föreskrift härom har tagits in itrcdjc stycket. Även denna underrättelse bör ske i skriftlig form.

Om en ny förvaltare tillträder har denne att ofördröjligen underrätta hy- resgäster och kända panträttshavare om sitt tillträde.

21 5

I denna paragraf. som motsvarar lt) & tvångsförvaltningslagen. ges vissa bestämmelser rörande de medel som förvaltaren har hand om för fastighe- ten.

i vissa fall kan det bli möjligt för förvaltaren att av löpande intäkter m.m. avsätta medel för den fortsatta förvaltningen. t. ex. för planerade un- derhålls- eller förbättringsarbeten. Dessa medel tillhör fastighetsägaren även om de omhänderhas av förvaltaren. Det åligger enligtförsta stycket första meningen förvaltaren att hålla sådana penningmedel skilda från and- ra medel.

Om avsatta medel kunde utmätas för fastighetsägarens skulder eller dras in i en eventuell konkurs. skulle förvaltningens målsättning spolieras. I första stycket andra meningen föreskrivs därför att medel som förvaltaren har hand om för fastigheten inte får utmätas. Härav följer enligt 27 & kon- kurslagen att medlen inte heller skall ingå i konkursboet. om fastighetsäga- ren sätts i konkurs. Regeln gäller endast de medel som förvaltaren har hand om och avser inte själva fastigheten. Denna kan alltså omfattas av så- väl utmätning som konkurs. Härvid gäller dock den viktiga skyddsregeln att tvångsförvaltningen inte därigenom upphävs.

Om förvaltaren disponerar medel som inte behövs för förvaltningen skall medlen enligt andra stycket betalas ut till fastighetsägaren. Denna be- stämmelse torde av naturliga skäl mera sällan få praktisk betydelse. Som har framhållits i förarbetena till tvångsförvaltningslagen (prop. l970: l33 s. 75) kan det vara rimligt att vid tillämpningen av bestämmelsen beakta en sådan omständighet som att fastighetsägaren för sin försörjning är beroen- de av fastighetens avkastning.

• Sida 102
•  Original

Prop. 1976/77:151 102

22 ä

I denna paragraf behandlas förvaltarens redovisningsskyldighet och där- med sammanhängande frågor. Paragrafen motsvarar 11 å tvångsförvalt— ningslagen samt 22 5 första och andra styckena i utredningens förslag. Be- stämmelserna har behandlats i den allmänna motiveringen ( avsnitt 5.4 ).

Syftet med förvaltarens redovisning är dels att ge hyresnämnden och fastighetsägaren möjlighet till överblick och kontroll över det sätt varpå förvaltaren sköter sitt uppdrag. dels att utgöra underlag för fastighetsäga- rens deklarationsskyldighet. Redovisningen innebär en sammanfattning av det ekonomiska resultatet av fastighetsförvaltningen för viss period. Det åligger förvaltaren att tillämpa den redovisningspcriod som överensstäm- mer med fastighetsägarens intressen. Vilken redovisningsperiod förvalta- ren eventuellt tillämpar för sin egen näringsvcrksamhet som fastighetsför- valtare saknar i detta sammanhang betydelse.

i allmänhet torde fastighetsägaren vara bokföringsskyldig för den uthyr- ningsverksamhet som bedrivs i fastigheten. Om fastighetsägaren är fysisk person kan det dock undantagsvis inträffa att uthymingsverksamheten är av så liten omfattning att bokföringsplikt inte föreligger enligt ] å andra stycket bokföringslagen (19761125).

Det normala torde vara att fastighetsägaren tillämpar kalenderåret som räkenskapsår. Detta sammanhänger med att bokföringsskyldighet för ut- hymingsverksamhet inte förelåg enligt 1929 års bokföringslag. såvida det inte var fråga om hotell- och pensionatrörelse. Vid beskattningen av in- komst av annan fastighet tillämpas fortfarande normalt den s.k. kontant- principen. Det kan emellertid hända att fastighetsägaren tillämpar annat räkenskapsår än kalenderår. s.k. brutet räkenskapsår. enligt föreskrifter— na i 12 & bokföringslagen. Bestämmelserna i förevarande paragraf har ut- formats med utgångspunkt i nu angivna förhållanden.

lförsta stycket ges regler om tidpunkten för avgivande av redovisning. Den inledande bestämmelsen tar sikte på fall då fastighetsägaren tillämpar kalenderåret som räkenskapsår eller då han inte är bokföringsskyldig. I dessa fall skall förvaltaren för varje kalenderår inom två månader från årets utgång lämna skriftlig redovisning till hyresnämnden för sin förvalt- ning. Härefter ges en regel för det fall att fastighetsägaren tillämpar brutet räkenskapsår. Redovisningen skall då lämnas inom två månader från rä- kenskapsårets utgång. Slutligen behandlas det fallet att förvaltaren frånträ- der sitt uppdrag mellan två balansdagar. Redovisning för den gångna delen av den löpande redovisningspcrioden skall då lämnas inom två månader från det uppdraget upphörde.

I andra stycket ges bestämmelser om sättet för redovisningsskyldighe- tens fullgörande. Det föreskrivs att redovisningsskyldigheten skall fullgö- ras i enlighet med god redovisningssed (jfr Zä bokföringslagen ). Några närmare bestämmelser om omfattningen och utfonnningen av den siffer-

• Sida 103
•  Original

Prop. 1976/77:151 [03

mässiga delen av redovisningen ges emellertid inte. Detta beror på att re- dovisningens uppställning m. m. bör påverkas av om fastighetsägaren är bokföringsskyldig för uthyrningsverksamheten eller inte. I det förra fallet har det också viss betydelse vilken omfattning bokföringsskyldigheten har. när man skall ta ställning till hur redovisningshandlingarna bör vara be- skaffade.

Om fastighetsägaren är bokföringsskyldig åligger det förvaltaren att i fastighetsägarens ställe sköta bokföringsarbetet. Enligt ] l & bokföringsla— gen skall den löpande bokföringen för varje räkenskapsår avslutas med ett årsbokslut. Detta består av resultaträkning och balansräkning. Till dessa kan bilagor upprättas. Utförliga bestämmelser om upprättande av årsbok- slut finns i ll—21 åå bokföringslagen .

Enligt | Så fjärde stycket bokföringslagen äger årsbokslutsbestämmel- serna med undantag av reglerna om räkenskapsår inte tillämpning på en- skild näringsidkare som driver sin verksamhet utan biträde av flera än två årsanställda personer och i vars rörelse den årliga bruttoomsättningssum- man understiger 200000 kr. Undantagsregeln innebär att utpräglade små- företagare inte är tvungna att upprätta de i lagen föreskrivna bokslutshand- lingarna. De får i stället. om de finner detta vara enklare. avsluta den lö- pande bokföringen med sådana sammanställningar av räkenskaperna som krävs för att en näringsidkare skall kunna fullgöra sin deklarationsskyldig- het. De kan t. ex. låta de ifyllda uppgifterna på självdeklarationens rörelse- bilaga R ] ersätta ett årsbokslut som har upprättats med ledning av 11—21 åå.

Om fastighetsägaren är bokföringsskyldig för uthyrningsverksamheten bör förvaltarens redovisning bestå av en avskrift av de i bokföringslagen nämnda bokslutshandlingama. dvs. resultaträkning och balansräkning jämte eventuellt upprättade bilagor. Med hänsyn till hyresnämndens till- synsplikt över förvaltningen och till kontrollsynpunkterna i övrigt får nor— men god redovisningssed anses kräva att redovisningen ges denna utform- ning även om fastighetsägaren tillhör den grupp av näringsidkare som en- ligt ] & fjärde stycket bokföringslagen har undantagits från tillämpningen av bestämmelserna om årsbokslut. Detta framstår också som motiverat med hänsyn till att förvaltaren i allmänhet får antas vara bokföringsskyldig för sin egen nän'ngsverksamhet och att det därför inte torde innebära några svårigheter för honom att upprätta ett formaliserat årsbokslut i enlighet med bokföringslagens bestämmelser och lägga detta till grund för redovis- ningen.

I stort sett samma synpunkter bör anläggas på redovisningens utform- ning för det fall fastighetsägaren över huvud inte är bokföringsskyldig. Med hänsyn till uthymingsverksamhetens ringa omfattning kan det dock få anses tillåtet att här göra vissa praktiskt betingade avsteg från bokförings- lagens årsbokslutsbestämmelser, om det är fråga om förenklingar som inte inverkar menligt på redovisningens tillförlitlighet eller dess informations- värde.

• Sida 104
•  Original

Prop. 1976/77:151 104

Enligt uttrycklig föreskrift skall i redovisningen ingå en förvaltningsbe- rättelse i vilken upplysning skall lämnas om vidtagna och planerade för- valtningsåtgärder av större vikt och om fastighetens skick.

Av normen god redovisningssed följer att redovisningshandlingama skall vara underskrivna av förvaltaren.

Enligt tredje stycket skall hyresnämnden översända avskrift av redovis- ningshandlingama till fastighetsägaren. [ den mån nämnden finner lämpligt skall också sökanden och annan som har intresse därav få del av redovis- ningen.

Standardiserade förvaltningsavtal brukar regelmässigt innehålla en klau- sul om att avtalet upphör utan föregående uppsägning att gälla vid samma tidpunkt som uppdragsgivarens egen förvaltningsrätt upphör på grund av försäljning eller annorledes. Förvaltaren avgeri samband därmed slutredo— visning för sin förvaltning. Någon motsvarande möjlighet för fastighets- ägaren att få redovisning avgiven i samband med överlåtelse av fastigheten finns inte vid tvångsförvaltning. Om fastigheten har bytt ägare under redo- visningsperioden bör därför avskrift av redovisningshandlingama sändas till både den förre och den nye ägaren. Vid tillämpningen av 23 få bör båda anses äga rätt att anföra klander mot redovisningen.

Enligt fjärde stycket skall hyresnämnden granska redovisningen och kontrollera att den är godtagbar från redovisningsmässig synpunkt. Granskningsskyldigheten omfattar i princip endast själva redovisnings— handlingama. Den innefattar alltså inte kontroll av den löpande bokföring- en och verifikationsunderlaget. En sådan kontroll torde emellertid ingå i nämndens tillsynsplikt enligt 27 s'. om särskilda omständigheter. t. ex. på- stående om förskingring. kan anses påkalla en närmare undersökning av räkenskapsmaterialet.

Om förvaltningsuppdraget är omfattande. kan granskningen av redovis- ningshandlingama kräva särskild sakkunskap. Hyresnämnden böri sådana fall utnyttja sin möjlighet att låta sig biträdas av sakkunnig. Nämnden kan då uppdra åt t. ex. auktoriserad revisor eller godkänd revisor att granska redovisningen.

Om nämnden vid granskningen finner anledning till anmärkning mot för- valtarens redovisning. bör nämnden bereda förvaltaren tillfälle att förklara sig. lnkommer ej förvaltaren inom förelagd tid med förklan'ng eller finner nämnden avgiven förklaring otillfredsställande, skall nämnden underrätta fastighetsägaren om anmärkningen. En föreskrift härom har tagits in som en andra mening i fjärde stycket.

23 ä

I denna paragraf ges regler om klander av lämnad redovisning. Paragra- fen motsvarar 11 & tredje stycket tvångsförvaltningslagen samt 22 5 tredje stycket i utredningens förslag. Jag hänvisar till vad jag har anfört i den all- männa motiveringen (avsnitt 5.4).

• Sida 105
•  Original

Prop. 1976/77: 151 ms

Fastighetsägaren har enligt paragrafen tnöjlighet att klandra förvaltarens redovisning genom att väcka talan mot förvaltaren vid fastighetsdomsto- len. I denna ordning kan fastighetsägaren väcka talan om t. ex. skadestånd på grund av förvaltarens försummelse. Talan skall väckas inom ett år från erhållandet av redovisningen.

Anföres inte klander genom ingivande av stämning inom ettårsfristen har fastighetsägaren förlorat sin rätt till talan. Om den omständighet som han åberopar som grund för sin talan inte kan hänföras till viss bestämd re- dovisning. bör han dock vara bibehållen vid sin rätt. såvida talan väcks inom ett år från det han mottog redovisning med anledning av att förvalta- rens uppdrag upphörde. Fastighetsägaren är oförhindrad att även därefter väcka skadeståndstalan mot förvaltaren under påstående att denne gjort sig skyldig till brottslig gärning som föranlett skada för fastighetsägaren.

Mål som avses i denna paragraf handläggs enligt allmänna eivilprocessu- ella regler. Klandertalan bör alltså också i fortsättningen prövas av fastig- hetsdomstolen (jfr prop. 1974: 151 s. 137).

24 5

l paragrafen regleras fastighetsägarens rätt att ta del av räkenskapsmate- rial rörande fastigheten som innehas av förvaltaren. Bestämmelserna. som saknar motsvarighet i utredningens förslag. har berörts i den allmänna mo- tiveringen ( avsnitt 5.4 ).

För att fastighetsägaren på rätt sätt skall kunna fullgöra sådan uppgifts- skyldighet gentemot det allmänna som åligger honom enligt lagstiftningen på skatte- och avgiftsområdet kan det vara nödvändigt att han får ta del av räkenskapsmaterial rörande fastigheten som finns hos förvaltaren. såsom grundbokföring. huvudbokföring. verifikationer samt avtal och andra handlingar av särskild betydelse för att belysa rörelsens ekonomiska för— hållanden. Som exempel på sådan uppgiftsskyldighet till det allmänna som här åsyftas kan nämnas följande.

Fastighetsägaren skall avlämna självdeklaration vid inkomsttaxeringen och fastighetsdeklarationer till fastighetstaxeringen. se 22. 47. 136 och 178 åå taxeringslagen(1956: 623). Vidare åligger det fastighetsägaren — så- väl juridisk som fysisk person — att utan anmaning avlämna kontrollupp- gifter till ledning för arbetstagares och andras taxering. se 37 å taxen'ngsla- gen. Efter anmaning kan kontrolluppgift fordras in i andra fall. se 39 få 1 och 2 mom. taxeringslagen. Fastighetsägaren skall också lämna arbetsgi- varuppgift till ledning för beräkning av arbetsgivaravgifter enligt 5 5 lagen (1959: 552) om uppbörd av vissa avgifter enligt lagen om allmän försäkring m.m. Slutligen föreligger lagstadgad uppgiftsskyldighet för vissa juridiska personer i förhållande till myndigheter och/eller delägare. Så är fallet be- träffande handelsbolag. bostadsrättsföreningar m.fl., fåmansföretag samt samfälligheter. se 38, 42 och 42 a 55 taxeringslagen.

Som exempel på de legala tidsfrister som måste iakttas vid fullgörande

• Sida 106
•  Original

Prop. 1976/77:151 106

av uppgiftsskyldigheten kan nämnas följande. Självdeklaration skall enligt huvudregeln lämnas senast den 15 februari under taxeringsåret. Skattskyl- dig som är bokföringsskyldig har rätt till automatiskt anstånd med deklara- tionsavlämnandet till den 31 mars. om räkenskapsåret avslutas senare än den 31 oktober året före taxeringsåret. Efter ansökan kan anstånd med deklarationsavlämnandet ges till den 15 maj eller. om synnerliga skäl före- ligger. till den 15 juni. Beträffande ansökningar om anstånd har riksskatte- verket hittills inte ansett sig kunna utfärda anvisningar utan endast gjort ut- talanden i rekommendationens form. jfr RSV Dt 197615. Kontrolluppgift enligt 37 & taxeringslagen skall lämnas senast den 31 januari under taxe- ringsåret. Anstånd med att lämna kontrolluppgift kan författningsenligt in- te medges. Arbetsgivaruppgift skall lämnas senast den 31 januari under året efter utgiftsåret. I fråga om sådan uppgift kan däremot anstånd bevil-

jas.

Som har framhållits i den allmänna motiveringen torde man i allmänhet kunna räkna med att de frågor sotn aktualiseras i samband med fastighets- ägarens uppgiftslämnande kan lösas genom ett informellt samarbete mellan fastighetsägaren och förvaltaren. Det får anses ankomma på förvaltaren att lämna fastighetsägaren den hjälp han i detta avseende behöver. Förvalta- ren kan t.ex. upprätta ett förslag till arbetsgivaruppgift som fastighetsäga- ren får granska och underteckna. Ett frivilligt samarbete torde från såväl fastighetsägarens som förvaltarens synpunkt vara det mest praktiska och ändamålsenliga sättet att lösa hithörande frågor.

Enligt förevarande paragraf kan emellertid fastighetsägaren, om han så önskar. få sin rätt att ta del av räkenskapsmaten'alet reglerad i formella for- mer genom att göra en hänvändelse till hyresnämnden. Han bör därvid uppge sina skäl för att få tillgång till materialet och ange sina närmare öns- kemål om hur saken bör ordnas. Hyresnämnden skall då förordna om hur fastighetsägaren skall få inhämta det uppgiftsunderlag som han behöver. 1 mån av behov får nämnden meddela närmare anvisningar om t. ex. tid och plats för inhämtandet. Att hyresnämnden bör samråda med förvaltaren in- nan ställning tas i hithörande frågor har ansetts klan utan att det behövs någon särskild föreskrift härom.

Fastighetsägarens rätt att efter framställning till hyresnämnden få ta del av räkenskapsmaterial syftar till att ge honom underlag för fullgörandet av viss bestämd uppgiftsskyldighet. Fastighetsägaren kan alltså inte utverka någon rätt att fortlöpande få ta del av den löpande bokföringen rörande fas- tigheten.

25 5

Denna paragraf. som innehåller bestämmelser om förvaltarens arvode. har sin motsvarigheti 12 å tvångsförvaltningslagen. Motsvarande bestäm- melser finns i 23 å i utredningens förslag.

Enligt första stycket bestäms arvodet av hyresnämnden för varje kalen-

• Sida 107
•  Original

Prop. 1976/77:151 107

derår eller. om särskilda skäl föreligger. för kortare tid. Den normala ord— ningen bör vara att förvaltaren framställer sitt arvodesyrkande i samband med årsredovisningen. Det kan emellertid ibland framstå som otillfreds- ställande att förvaltaren får ersättning med så långa mellanrum som ett är. Detta gäller särskilt om förvaltaren är en enskild person som för sin för- sörjning är beroende av ersättningen. ] sådana fall bör arvodet kunna be- stämmas för kortare tid. exempelvis per kvartal. varvid förvaltaren i sam- band med varje arvodesframställning har att presentera hyresnämnden er- forderligt beslutsunderlag.

Arvodets storlek får av nämnden bestämmas efter vad som är skäligt i det enskilda fallet. Av betydelse är härvid den tid som förvaltaren har lagt ned på uppdraget och det sätt på vilket han skött förvaltarskapet.

Arvodet skall i princip utgå ur fastighetens avkastning. Det bör emeller- tid inte i någon högre grad få inkräkta pä möjligheten att använda avkast— ningen till åtgärder på fastigheten. Hyresnämnden kan därför föreskriva att arvodet eller del av detta skall betalas av fastighetsägaren personligen. Förslag till lämplig fördelning bör lämnas av förvaltaren.

Att hyresnämndens beslut om arvodesbetalning av fastighetsägaren per- sonligen kan verkställas som lagakraftägande dom följer av förslaget till ny lydelse av 32 s" nämndlagen.

Andra stycke! innehåller en regel om skyldighet för kommunen att utge förskott pä förvaltararvode som skall betalas av fastighetsägaren personli- gen. Denna skyldighet förutsätter ingen prövning från hyresnämndens si— da. Som jag har framhållit i den allmänna motiveringen (avsnitt 5.4) bör emellertid nämnden alltid bereda kommunen tillfälle att yttra sig i arvodes— frägan innan nämnden föreskriver att arvode skall betalas av fastighetsäga— ren personligen. En bestämmelse härom föreslås i 16 & nämndlagen (av- snitt 7.3).

llrcdje stycke! föreskrivs skyldighet för fastighetsägaren att till kommu— nen återbetala det förskotterade beloppetjämte ränta enligt 6 5 räntelagen (197516351frän utbetalningsdagen.

26 &

Enligt bestämmelserna i denna paragraf. som motsvarar 15 & tvångsför- valtningslagen och 25 så" i utredningens förslag, skall hyresnämnden under— rätta inskrivningsmyndigheten om beslut om tvångsförvaltning och om ändring av sådant beslut samt om beslut enligt 18 å. dvs. att viss förvalt- ningstid har bestämts eller att tiden har förlängts eller förkortats. Under- rättelseskyldigheten omfattar till skillnad mot f. n. också interimistiskt be- slut om att fastighet har ställts under tvångsförvaltning.

När inskrivningsmyndigheten erhåller underrättelse som avses i denna paragraf. skall med ledning därav anteckning ske i fastighetsboken eller

tomträttsboken. Det innebär att uppgiften också kommer att framgå av gravationsbevis.

• Sida 108
•  Original

Prop. 1976/77:15] 108

Underrättelse skall ske endast då formligt beslut har meddelats. Upphör förvaltningen till följd av att den enligt 18 5 första eller andra stycket bc— stämda tiden har gått till ända behövs alltså ingen underrättelse.

Om interimistiskt beslut undantagsvis inte skulle följas av slutligt beslut om tvångsförvaltning. skall inskrivningsmyndigheten underrättas om att det interimistiska beslutet har upphävts. Underrättelse måste också ske. om bostadsdomstolen förordnar om inhibition av beslutet.

27 5

I denna paragraf. som motsvarar 20 & tvångsförvaltningslagen och 26 å i utredningens förslag. tas upp bestämmelser om hyresnämndens tillsyn över tvångsförvaltning.

Det saknas anledning att underkasta en tvångsförvaltning en så ingående och bunden tillsyn som t.ex. förmynderskap och konkursförvaltning. Hy- resnämnden skall dock utöva en allmän uppsikt över att förvaltaren fullgör sina uppgifter i enlighet med lag och eventuellt meddelade föreskrifter för förvaltningen. Tillsynen bör i första hand utövas i samband med att frågor av olika slag som rör förvaltningen underställs nämndens prövning av par- terna. Av särskild betydelse är naturligtvis de skriftliga redovisningshand— lingar som förvaltaren skall lämna till hyresnämnden varje år. Vidare kan tillsynen aktualiseras t.ex. när förvaltaren begär hyresnämndens tillstånd att ta upp län eller ansöker om åläggande för fastighetsägaren att utge me- del för förvaltningen. I samband med avgörandet av sådana frågor kan hy- resnämnden utöva en tillsyn i vid mening. Av de företedda handlingarna och av vad parterna anför inför hyresnämnden kan det framkomma om- ständigheter som är av vikt vid den allmänna bedömningen av hur förvalta- ren fyller sin uppgift. Hyresnämndens tillsyn är emellertid inte begränsad till behandlingen av väckta frågor. Tillsynen kan utövas också genom in- spektioner eller på annat sätt när förhållandena påkallar det.

Finner hyresnämnden skäl till anmärkning mot förvaltningen bör nämn- den ta kontakt med förvaltaren och anmoda denne att vidta rättelse. I all- varligare fall kan hyresnämnden meddela föreskrifter för förvaltningen el- ler ta upp frågan om entledigande av förvaltaren.

För att nämnden fortlöpande skall kunna fullgöra sin tillsynsskyldighet och kunna kontrollera att tidsfrister m.m. iakttas. bör nämnden föra en förteckning över samtliga aktuella tvångsförvaltningar. Det torde också vara lämpligt att samtliga handlingar som avser viss tvångsförvaltad fastig- het bevaras och sammanförs till en s.k. realakt.

Inlösen

285

I denna paragraf finns bestämmelser om inlösen. Bestämmelserna, som har en förebild i 16 och 17 55 bostadssaneringslagen, har behandlats i den

• Sida 109
•  Original

Prop. 1976/77:151 109

allmänna motiveringen (avsnitt 5.5). Motsvarande regler finns i 24 å i ut- redningens förslag.

För att bestämmelserna om inlösen skall få tillämpas fordras att fastighe- ten står under tvångsförvaltning. lnlösenförfarande kan alltså inte tillgri- pas som ett alternativ till beslut om tvångsförvaltning och inte heller kan förfarandet användas sedan förvaltningen har upphört.

Det ankommer på kommunen att avgöra om inlösen skall begäras. Det är dock lämpligt att samråd sker med förvaltaren. I allmänhet torde det också vara förvaltaren som gör kommunen uppmärksam på att det kan föreligga behov av inlösen.

Som exempel på situationer då förvaltaren har anledning att göra kom- munen uppmärksam pä förhållandena kan nämnas att det inte går att skaffa fram behövliga medel till förvaltningen eller att det är fråga om en rivnings- mogen fastighet som det inte skulle vara ekonomiskt försvarligt att försöka rusta upp.

Talan om inlösen skall väckas vid fastighetsdomstolen. ! mål om inlösen gäller expropriationslagen i tillämpliga delar. När det gäller bestämmandet av löseskillingen skall emellertid influensregeln i 4 kap. 2 äexpropriations— lagen inte tillämpas. Undantagsbestämmelsen innebär att värdet av fastig— heten vid beräkningen av löseskillingens storlek skall anses belastat med den negativa inverkan tvångsförvaltningen har på fastighetens marknads— värde. [ inlösenfallen gäller vidare att presumtionsregeln i 4 kap. 3 & ex— propriationslagen skall avse värdeökning som har ägt rum under tiden från dagen tio år före det talan väcktes vid domstol. Övergångsvis gäller dock viss begränsning enligt tredje stycket i övergångsbestämmelsema. (Jfr be— träffande inlösen enligt 16 5 bostadssaneringslagen prop. 1973: 22 s. 94. 95 och 105.)

Övriga bestämmelser

29 5

Denna paragraf innehåller bestämmelser om vem som är behörig att an- söka om särskild förvaltning. Motsvarande bestämmelser finns i 13 & tvångsförvaltningslagen och 27 å i utredningens förslag. Jag hänvisar till vad jag har anfört i den allmänna motiveringen ( avsnitt 5.2 ).

Behöriga att göra ansökan om särskild förvaltning är kommunen och or- ganisation av hyresgäster. Med kommun avses den borgerliga primärkom- mun inom vars geografiska område fastigheten är belägen. Beträffande or- ganisation av hyresgäster har i den allmänna motiveringen framhållits att organisationen måste uppfylla de krav som brukar uppställas för att en sammanslutning över huvud taget skall kunna betraktas som en ideell för- ening.

Det finns i vårt land inte någon särskild associationsrättslig lagstiftning om ideella föreningar. Inte heller finns det någon lagfäst definition av be-

• Sida 110
•  Original

Prop. 1976/77:15] 110

greppet ideell förening (jfr prop. 1976/77:135 om ändrade regler för be- skattningen av ideella föreningar m. m.). De ideella föreningarna kan inde- las i två huvudgrupper. nämligen dels sådana föreningar som har annat än- damål än att befrämja sina medlemmars ekonomiska intressen. t. ex. för- eningar för religionsutövning, politisk verksamhet. vetenskaplig forskning. välgörenhet. sällskapsliv. idrott och skytte. försvarsföreningar. kamratför— eningar. djurskyddsförcningar m. fl.. dels föreningar som syftar till att be- främja sina medlemmars ekonomiska intressen på annat sätt än genom ekonomisk verksamhet. t.ex. arbetsgivareföreningar. fackföreningar och branschsammanslutningar.

! rättspraxis har sedan länge ansetts att en ideell förening äger rättskapa- citet då den har antagit stadgar som anger hur beslut i föreningens angelä— genheter fattas och valt styrelse. Förbindelser som ingås för en sådan för- ening binder endast föreningen. inte de enskilda medlemmarna. Stadgarna avgör föreningens organisation och inre rättsförhållande. Styrelsen hand- har löpande ärenden och andra ärenden som stadgarna eller förenings- stämman anförtror denna. ] övrigt är föreningsstämman beslutande genom i regel enkel majoritet. om stadgarna ej föreskriver annat. Särskilt ingri- pande beslut. t.ex. ändring av föreningens ändamål. torde kräva samtycke från alla föreningsmedlemmar. Beslut som strider mot föreningens ändamål är ogiltiga. såvida inte alla medlemmar ger sitt samtycke.

För att en organisation av hyresgäster skall vara taleberättigad enligt bo- stadsförvaltningslagen bör det inte krävas att organisationens enda och hu— vudsakliga ändamål är att ta till vara medlemmarnas intressen i hyresfrå- gor. Det tidigare kravet på att fastigheten skulle vara belägen inom för- eningens verksamhetsområde har också utmönstrats. Detta hänger sam- man med svårigheten för hyresnämnden att bedöma om detta rekvisit är uppfyllt. Det geografiska verksamhetsområdet kan ju organisationen i all— mänhet själv fritt bestämma. Det uppställs inte heller något krav på att hy- resgästorganisationen skall kunna uppvisa en viss anslutning av medlem- mar bland de berörda hyresgästerna. Ett sådant krav skulle inte fylla nå- gon praktiskt meningsfull funktion. F.n ansökan om särskild förvaltning kan ju vara sakligt välgrundad. även om föreningen endast har ett fåtal medlemmar i den aktuella fastigheten.

Vilken betydelse som skall tillmätas de berörda hyresgästernas uppfatt- ning till ansökningen får bero på omständigheterna i det särskilda fallet. En fastighetsägare. som motsätter sig en ansökan om särskild förvaltning. bör ange de omständigheter han grundar sitt hestn'dande på. Hävdar han att flertalet av de boende godtar förhållandena i fastigheten måste han före— bringa någon form av utredning om detta. Det kan han göra genom att ex- empelvis låta utföra en undersökning bland hyresgästerna om deras upp- fattning och presentera denna inför hyresnämnden. Han kan också påkalla förhör inför nämnden med ett antal hyresgäster. Sökanden å sin sida torde för att bemöta hyresvärden också hänvända sig till hyresgästerna för att få

• Sida 111
•  Original

Prop. 1976/77:151 - ' lll

stöd för sitt krav på särskild förvaltning. Till följd härav torde säkerligen en eventuell opinion mot den begärda förvaltningen komma till nämndens kännedom. Självfallet bör också nämnden. om det påkallas. självmant låta företrädare för hyresgästerna komma till tals inför nämnden.

Hyresgästernas uppfattning utgör en omständighet bland andra vid hy- resnämndens prövning av om rekvisiten för särskild förvaltning är uppfyll- da. Att de boende själva förklarar sig godta förhållandena i fastigheten ut- gör alltså inte något ahsolut hinder för ingripande med stöd av lagen.

Under pågående förvaltning skall fråga som rör förvaltningen upptas till prövning av nämnden om sökanden. förvaltaren eller fastighetsägaren be- gär det och annat ej är särskilt föreskrivet. Som exempel på en särskild fö- reskrift som reglerar rätten att väcka en fråga kan nämnas att betalnings- skyldighet för fastighetsägaren enligt 13 é kan åläggas endast på begäran av förvaltaren. Nämnden kan också självmant ta upp fråga som rör förvalt- ningen. om annat ej följer av särskild bestämmelse.

30.5

1 paragrafen finns bestämmelser av processuell natur om bl. a. lagfartens legitimerande verkan. Bestämmelserna. som har en motsvarighet i bl. a. 3 & bostadssaneringslagen. har behandlats i den allmänna motiveringen (av- snitt 5.2). Paragrafen saknar motsvarighet i utredningens förslag.

Enligtförsta stycket kan ansökan om särskild förvaltning riktas mot den för vilken lagfart senast är beviljad eller sökt, även om denne har överlåtit fastigheten innan ansökan görs. Är tvist angående äganderätten antecknad i fastighetsboken. gäller regeln i tredje stycket. Talan kan i det fallet riktas mot den som innehar fastigheten med äganderättsanspräk.

Det bör uppmärksammas att. om lagfart är beviljad för en person och en ansökan om lagfart från annan person förklaras vilande. legitimationsre- geln gäller endast med avseende på den som har sökt lagfart.

Legitimationsregeln får störst betydelse. om ansökan leder till beslut om tvångsförvaltning. Nämndens beslut att ställa fastigheten under tvångsför- valtning blir då bindande för var och en som härleder sin rätt till fastighe- ten från den mot vilken ansökan med stöd av legitimationsregeln var rik- tad. Däremot har legitimationsregeln inte någon självständig betydelse för tillämpningen av bestämmelserna om sådana åtgärder av olika slag som kan beslutas av nämnden under pågående tvångsförvaltning. Vid 13 5 har berörts vad som vid beslut om betalningsåläggande får förstås med fastig- hetens ägare. Liknande överväganden får göras i övriga fall mot bakgrund av de särskilda förhållandena. Frågan om senare förvärvares bundenhet av beslut som nu åsyftas behandlas i 19 5. Ett specialfall regleras i 13 å andra stycket.

I praktiken torde knappast uppkomma fråga om rättsverkan av beslut om tvångsförvaltning mot någon som påstår sig vara ägare till fastigheten utan att härleda sin rätt till fastigheten från den mot vilken ansökan var rik-

• Sida 112
•  Original

Prop. 1976/77:151 112

tad. Skulle så likväl bli fallet får uppkommande rättsfrågor lösas i rättstill- lämpningen.

För förfarandet vid hyresnämnd gäller reglerna i förvaltningslagen och nämndlagen. Dessa reglerar inte vad som skall gälla när det objekt som av— ses med förfarandet under förfarandets gång överlåts från en som intar partsställning till någon som står utanför förfarandet. Reglerna i 19 & fyller visserligen en viss processuell funktion i sammanhanget. Likväl finns det behov av en särskild bestämmelse i den angivna situationen. 1 andra styv- ket upptas därför en regel av innehåll. att om fastighet överlåts sedan ansö- kan har gjorts eller om fall som avses i första stycket är för handen. rätte— gångsbalkens bestämmelser om verkan av att tvisteföremålet överlåts skall äga motsvarande tillämpning. Detta betyder att bl. a. bestämmelserna i 13 kap. 7 & rättegångsbalken om överlåtelse av tvisteföremål och reglerna i 14 kap. rättegångsbalken om intervenients deltagande i rättegång blir tillämp— liga.

31 5

Denna paragraf. som i huvudsak överensstämmer med 14 % tvångsför- valtningslagen. innehåller regler rörande verkställbarheten av hyresnämn- dens beslut och om rätt för nämnden att meddela interimistiskt beslut. Motsvarande bestämmelser finns i 28 å i utredningens förslag.

Enligtjörsta stycket går ett beslut om tvångsförvaltning i verkställighet utan hinder av att besvärstiden inte har gått ut. För att andra beslut skall bli verkställbara innan de har vunnit laga kraft fordras däremot särskilt för- ordnande av hyresnämnden. Om talan mot beslut fullföljs till bostadsdom- stolen har denna möjlighet att i avvaktan på maten'ell prövning förordna om inhibition.

Om särskilda skäl föreligger får hyresnämnden enligt andra stycket med- dela interimistiskt beslut om tvångsförvaltning. Enligt tvångsförvaltnings- lagen fordras synnerliga skäl för sådan åtgärd. Någon större ändring i sak har dock inte åsyftats med den nya formuleringen.

Särskilda skäl för interimistiskt. beslut kan föreligga exempelvis då det är angeläget att omgående få till stånd vissa förvaltningsåtgärder men det inte går att nå fastighetsägaren för delgivning. Om den lagfarne ägaren har del- getts kallelse till hyresnämnden men underlåter att infinna sig finns det dock normalt ingen anledning att nöja sig med ett interimistiskt beslut utan hyresnämnden kan då slutligt avgöra frågan om tvångsförvaltning. För- slaget till ändring i 16 & nämndlagen innebär att processuella förutsättning- ar för detta införs (avsnitt 7.3).

I vilken utsträckning de övriga reglerna i lagen kan tillämpas då hyres- nämnden endast har meddelat interimistiskt beslut om tvångsförvaltning får avgöras med hänsyn till omständigheterna i det särskilda fallet. Så snart förhållandena medger det bör hyresnämnden ta upp förvaltningsfrågan till slutlig prövning.

• Sida 113
•  Original

Prop. 1976/77:15] - 113

32 &

Denna paragraf. som saknar motsvarighet i tvångsft'irvaltningslagen. in- nehåller bestämmelser om bl.a. böter och vite. Motsvarande bestämmel- ser finns i 29 å i utredningens förslag.

1 utredningens förslag har intagits en föreskrift om att vite ej får förvand- las. l prop. 1976/77: 104 har nyligen lagts fram förslag till lagstiftning om avskaffande av förvandlingsstraff för böter m.m. Enligt förslaget. som föreslås träda i kraft den 1 oktober 1977. skall vite ej längre kunna förvand- las till fängelse. Med hänsyn härtill har något förbud mot förvandling av vi- te ej tagits tipp i förevarande lagförslag.

33 &

Paragrafen överensstämmer med 16 & tvångsförvaltningslagen och hän— visar i fråga om förfarandet vid hyresnämnden till nämndlagen. Motsva- rande bestämmelse finns i 30 å i utredningens förslag.

34 &

Denna paragraf. som motsvarar 17 Så tvångsförvaltningslagen. innehåller regler om förfarandet vid fullföljd av talan mot hyresnämndens beslut. Pa- ragrafen motsvarar 31 å i utredningens förslag.

Med beslut avses i denna paragraf hyresnämndens avgörande av det ärende som det är fråga om. Frågan huruvida andra beslut kan överklagas får prövas med tillämpning av 23 å andra stycket nämndlagen. Sättet för fullföljd är i båda fallen detsamma.

När hyresnämnds beslut har överklagats till bostadsdomstolen. får frä- gor om processföremålets omfång m.m. i bostadsdomstolen avgöras enligt allmänna eivilprocessuella regler. Exempelvis bör bostadsdomstolen inte på talan av fastighetsägare. som överklagar ett beslut om förvaltningsåläg- gande. kunna förordna om tvångsförvaltning.

35 &

I denna paragraf. som motsvarar 19 få tvångsförvaltningslagen. ges be- stämmelser rörande parternas rättegångskostnader i besvärsmål i bostads- domstolen (se prop. 1974:]51 s. 138). Motsvarande bestämmelser finns i 32 å i utredningens förslag.

Lagen innehåller inte några regler om fördelningen av parternas rätte- gångskostnaderi hyresnämnden. Detta innebär att vardera parten står sin kostnad där. De i paragrafen givna kostnadsreglerna vid fullföljd innebär följande. 1 mål mellan kommun och fastighetsägare kan fastighetsägaren få ersättning av kommunen för sina rättegångskostnader om han vinner. Där- emot får kommunen om den vinner inte någon ersättning för sina kostna- der av fastighetsägaren. 1 mål mellan hyresgästorganisation och fastighets- ägare får organisationen ersättning av fastighetsägaren om den vinner. Förlorar hyresgästorganisationen slipper den betala fastighetsägarens 8 Riksdagen 1976/77. 1 saml. Nr 15]

• Sida 114
•  Original

Prop. 1976/77:151 | 14

kostnader. I stället kan fastighetsägaren tillerkännas ersättning av allmän- na medel.

1 övrigt gäller i besvärsmål allmänna bestämmelser om rättegångskost- nad i tillämpliga delar.

Beträffande kostnaderna i mål Vid fastighetsdomstolen angående klander av förvaltarens redovisning gäller rättegångsbalkens regler fullt ut. I fråga om rättegångskostnaderna vid inlösenförfarande är expropriationslagens bestämmelser tillämpliga (se 7 kap. 1—3 5.5 expropriationslagen).

Overgångsbestämmelser

Den nya lagstiftningen föreslås trädai kraft den ljanuari 1978. Samtidigt skall tvångsförvaltningslagen upphöra att gälla.

Genom den föreslagna bostadsförvaltningslagen tillskapas ett effektiva- re förvaltningsförfarande. Det är därför angeläget att de nya bestämmel- serna om tvångsförvaltning blir gällande även för tvångsförvaltning som pågår vid ikraftträdandet. Att sådan förvaltning skulle kunna fortsätta en- ligt äldre regler kanske under flera år efter det att bostadsförvaltningslagen har börjat tillämpas måste också från rent praktisk synpunkt anses otill- fredsställande. Förslaget innebär därför att den nya lagens bestämmelser om tvångsförvaltning skall tillämpas även på tvångsförvaltning som har be- slutats enligt den nu gällande lagstiftningen.

Enligt bostadsförvaltningslagen kan två olika former av ingripande kom- ma i fråga mot försumliga fastighetsägare. förvaltningsåläggande och tvångsförvaltning. Det nya systemet kan inte utan vidare tillämpas på en ansökan om tvångsförvaltning som alltjämt är föremål för prövning när den nya lagen träder i kraft. Även i fråga om andra ärenden kan det vara svårt att börja tillämpa de nya reglerna. om ärendet har anhängiggjorts enligt äldre lag. Det föreslås därför att mål eller ärende som vid ikraftträdandet är anhängigt vid domstol eller hyresnämnd skall prövas enligt äldre lag.

] överensstämmelse med vad som föreskrivs i punkt 13 av övergångs- bestämmelserna till expropriationslagen föreslås slutligen att bestämmel- serna i 28 & om tillämpning av presumtionsregeln inte skall gälla värdeök- ning som har inträffat före utgången av juni 1971.

7.2 Förslaget till lag om ändring i bostadssaneringslagen (1973: 531)

2 och 14 55 harjämkats redaktionellt. Ändringarna föreslås trädai kraft den 1 januari 1978. Någon särskild övergångsbestämmelse har inte ansetts behövlig.

- 7.3 Förslaget till lag om ändring i lagen (1973:]88) om arrendenämnder och hyresnämnder

4 & Paragrafen har jämkats redaktionellt.

• Sida 115
•  Original

Prop. 1976/77:15] 115

lf) &

linligt nuvarande lydelse av paragrafens tredje stycke skall i ärende an- gående två'ngsförvaltning och bostadssanering förhandling hållas inför hy— resnämnden. om det inte är uppenbart att förhandling inte behövs. Till för- handlingen kan fastighetsägaren vid vite föreläggas att inställa sig. Fastig- hetsägarens utevaro från förhandling i ärende om bostadssanering utgör in- te hinder för ärendets prövning. Någon motsvarande bestämmelse om fas- tighetsägarens utevaro från förhandling i ärende om tvångsförvaltning finns inte i nämndlagen. Däremot finns möjlighet att enligt 14 å andra styc- ket tvångsförvaltningslagen meddela interimistiskt beslut om tvångsför- valtning. Av 15 s förvaltningslagen(19711290) följer att sådant beslut får meddelas utan att fastighetsägaren har beretts tillfälle att yttra sig.

Enligt min mening bör möjligheten att meddela beslut om särskild för— valtning i fastighetsägarens frånvaro inte vara begränsad till interimistiska beslut. Om exempelvis fastighetsägaren utan laga förfall underlåter att in- ställa sig till förhandling trots att han har delgetts kallelse och samtidigt be- hovet av ingripande framstår som angeläget. bör nämnden ha möjlighet att fatta slutligt beslut om tvångsförvaltning. Även under en pågående tvångs- förvaltning bör möjligheten att fatta slutliga beslut vid förhandling utan fas- tighetsägarens närvaro stå till buds för nämnden. Jag föreslår att paragra- fens tredje stycke ändras i enlighet härmed.

Som jag har anfört i den allmänna motiveringen (avsnitt 5.4) bör hyres- nämnden bereda kommunen tillfälle att lämna förslag på förvaltare. innan nämnden beslutar att ställa en fastighet under tvångsförvaltning. En be— stämmelse härom har upptagits iUärde stycket första meningen. Bestäm- melsen ersätter 8 & tredje stycket i utredningens förslag till bostadsförvalt- ningslag.

Frågan om vem som bör utses till förvaltare bör inte underställas kom- munens prövning förrän handläggningen av ärendet har fortskridit så långt att nämnden kan bedöma att ansökan kommer att leda till att fastigheten ställs under tvångsförvaltning. Skyldighet att inhämta förslag föreligger in- te. när nämnden med stöd av 31 å andra stycket bostadsförvaltningslagen meddelar interimistiskt beslut om tvångsförvaltning och utser förvaltare för tiden till dess slutligt beslut meddelas. I ett sådant ärende får yttrande från kommunen inhämtas i samband med att nämnden tar upp förvalt- ningsfrågan till slutlig prövning.

Om hyresnämnden med tillämpning av 8 & andra stycket bostadsförvalt- ningslagen utser ny förvaltare under pågående förvaltningspenod, förelig- ger det inte någon skyldighet att först bereda kommunen tillfälle att föreslå förvaltare. Det finns emellertid inte något som hindrar att hyresnämnden också i ett sådant fall underställer frågan kommunens prövning.

Eftersom det är hyresnämnden som utser förvaltare har nämnden for- mellt att pröva att den som kommunen föreslår har sådana kvalifikationer som anges i 8 5 första stycket bostadsförvaltningslagen. Det förutsätts att

• Sida 116
•  Original

Prop. 1976/77:15] 116

kommunen inte föreslår annan än den som har förklarat sig villig att äta sig uppdraget.

Om den situationen undantagsvis skulle inträffa att kommunen anmäler att förslag på förvaltare inte kan lämnas. är hyresnämnden i princip skyldig att själv försöka finna en förvaltare som har erforderliga kvalifikationer för uppdraget och som är villig att äta sig detta. Lyckas varken kommunen el- ler nämnden skaffa fram en lämplig förvaltare. förfaller frågan om särskild förvaltning. Nämnden skall då i likhet med vad som f.n. gäller vid tillämp- ningen av tvångsförvaltningslagen avskriva ärendet från vidare handlägg- ning (se avsnitt 5.4 ).

Enligt 25 å andra stycket bostadsförvaltningslagen har förvaltaren rätt att begära att kommunen skall förskottera arvode som enligt hyresnämn- dens bcslut skall betalas av fastighetsägaren personligen. Som jag har an- fört i den allmänna motiveringen ( avsnitt 5.4 ) bör därför kommunen alltid beredas tillfälle att yttra sig i arvodesfrågan. innan beslut om personlig bc— talningsskyldighet för förvaltararvode meddelas. En föreskrift härom har upptagits i fjärde stycket andra meningen av förevarande paragraf.

23 å Paragrafen harjämkats redaktionellt.

27 s

1 andra stycket har gjorts ett tillägg som gör det möjligt för hyresnämn- den att förordna att förhandling i ärende enligt 11 å andra stycket eller 12. 13 eller 16 & bostadsförvaltningslagen skall hållas inom stängda dörrar. om det behövs av hänsyn till privatlivets helgd eller enskilds behöriga ekono- miska intresse. De ärenden som behandlas i de nämnda paragraferna gäller tillstånd att ta upp fastighetslån m.m.. betalningsåläggande samt skyldig- het för fastighetsägaren att under cd lämna upplysningar rörande fastighe- ten.

32 lå

Enligt detta lagrum får vissa beslut meddelade av hyresnämnd verkstäl- las såsom lagakraftägande dom. Jag anser att samma möjlighet bör stå till buds beträffande vissa beslut som nämnden meddelar med stöd av den fö- reslagna bostadsförvaltningslagen . nämligen beslut enligt 13. 15 och 25 åå. De beslut som här avses rör betalningsåläggande. ersättning för utrymme som fastighetsägaren själv använder samt förvaltarens arvode.

0t'ergångshestt'immelser

Lagändringarna bör trädai kraft den 1 januari 1978. Äldre bestämmelser bör fortfarande gälla i fråga om mål eller ärende som vid ikraftträdandet är anhängigt vid hyresnämnd (jfr övergångsbestämmelserna till bostadsför- valtningslagen).

• Sida 117
•  Original

Prop. 1976/77:15] 117

7.4 Förslaget till lag om ändring i lagen (1937:249) om inskränkningar i rät- ten att utbekomma allmänna handlingar

26 a 5

Vissa avgöranden enligt den föreslagna bostadsförvaltningslagen kan kräva en ingående redovisning av enskild persons ekonomiska och person- liga förhållanden. Detsamma gäller beträffande enskilt företags ekonomis- ka förhållanden. Jag föreslår därför att det i likhet med vad som har skett vid införandet av 1975 års tillståndslag öppnas möjlighet att begränsa utomståendes insyn. l enlighet härmed har ett tillägg gjorts i förevarande paragraf.

Ändringen föreslås trädai kraft den ljanuari 1978. Någon övergångsreg- len'ng har inte ansetts behövlig.

7.5 Förslaget till lag om ändring i lagen (1974:!082) om bostadsdomstol

17 ål

Den föreslagna ändringen innebär att bostadsdomstolen får motsvaran- de rätt som har föreslagits i fråga om hyresnämnd när det gäller förordnan- de om förhandling inom stängda dörrar.

Ändringen föreslås träda i kraft den ljanuari 1978. Någon särskild över- gångsbestämmelse har inte ansetts behövlig.

8. Hemställan

Jag hemställer att lagrådets yttrande inhämtas över förslagen till

1. bostadsförvaltningslag.

2. lag om ändring i bostadssaneringslagen (1973: 531).

3. lag om ändring i lagen (19731188) om arrendenämnder och hyresnämn- der.

4. lag om ändring i lagen (1937: 249) om inskränkningar i rätten att utbe- komma allmänna handlingar.

5. lag om ändring i lagen (1974: 1082) om bostadsdomstol.

9. Beslut

Regeringen beslutar i enlighet med föredragandens hemställan.

• Sida 118
•  Original

Prop. 1976/77:151 118