Prop. 1991/92:160
om övergång från hyresrätt till bostadsrätt, m.m.
Regeringens preposition 1991/92:160
om övergång från hyresrätt till bostadsrätt, m.m.
1991/92:160
Regeringen föreläggcr riksdagen vad som tagits upp ur regeringsprotokollet den 27 februari 1992 för de åtgärder och de ändamål som framgår av föredra- gandens hemställan.
På regeringens vägnar
Carl Bildt
Reidunn Laurén
Propositionens huvudsakliga innehåll
I propositionen föreslås flera lagändringar som syftar till att göra det enklare för hyresgäster att gå över från hyresrätt till bostadsrätt.
Bl.a. föreslås att en bostadsrättsförening får besluta att förvärva en hyres— fastighet för ombildning till bostadsrätt, om mer än hälften av hyresgästerna i de uthyrda lägenheterna går med på beslutet. Samma krav på majoritet föreslås gälla för en s.k. intresseanmälan för ombildning till bostadsrätt.
Även hyresgästerna i fastigheter som ägs av allmännyttiga bostadsföretag eller andra fastigheter i allmän ägo föreslås få rätt att göra en intresseanmä- lan och omfattas av lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombild- ning till bostadsrätt. Vidare föreslås att skyldigheten enligt den lagen att hembjuda hyresfastigheten till hyresgästerna skall gälla också när en kom- mun vill förvärva fastigheten.
I propositionen föreslås också att den regel i bostadsrättslagen (1991:614) om återköps- eller lösningsrätt till bostadslägenheter som HSB och Riksbyg- gen hittills har kunnat tillämpa avskaffas. Om en sådan rätt gäller vid ikraft- trädandet, får den dock fortsätta att gälla. Slutligen föreslås att även andra särregler för s.k. folkrörelsekooperativa organisationer skall slopas.
Lagstiftningen föreslås träda i kraft den 1 juli 1992.
Propositionens lagförslag 1 Förslag till
Lag om ändring i bostadsrättslagen (1991:614)
Härigenom föreskrivs i fråga om bostadsrättslagen (1991:614)
dels att 9 kap. 25 skall upphöra att gälla, dels att 2 kap. 2 och 4 åå, 6 kap. 3 och 955, 7 kap. 10 och 19%, 9 kap. 195 samt rubriken närmast före 6 kap. 9 5 skall ha följande lydelse.
Nuvarande lydelse
Föreslagen lydelse
2 kap.
25
Sådana stadgevillkor för medlemskap är utan verkan som innebär
1. att ett visst medborgarskap eller en viss inkomst eller förmögenhet skall utgöra förutsättning för inträde i föreningen,
2. att den till vilken en bostadsrätt övergår skall utses av någon annan än bostadsrättshavaren eller godkännas enligt andra grunder än som gäller en-
ligt denna lag för inträde i en bostadsrättsförening, eller 3. att villkoret annars med hänsyn till sitt innehåll eller på annat sätt är oskäligt mot den som vill vinna inträde i föreningen eller överlåta sin bo- stadsrätt.
. Bestämmelsen i första stycket 2 hindrar inte att föreningen i sina stadgar förbehåller sig sådan åter- köps- eller lösningsrätt som avses i 6
kap. 95.
45
Bestämmelsen i första stycket 2 hindrar inte att föreningen i sina stadgar förbehåller sig sådan lös- ningsrätt som avses i 6 kap. 95.
En juridisk person som har förvärvat bostadsrätt till en bostadslägenhet, som inte är avsedd för fritidsändamål, får vägras inträde i föreningen även om de i 3 & angivna förutsättningarna för medlemskap är uppfyllda.
En kommun eller en landstings— kommun som har förvärvat bostads- rätt till en bostadslägenhet får inte vägras inträde i föreningen.
En kommun eller ett landsting som har förvärvat bostadsrätt till en bostadslägenhet får inte vägras in- träde i föreningen.
6 kap.
35
En juridisk person som är medlem i en bostadsrättsförening får inte utan samtycke av föreningens sty- relse genom överlåtelse förvärva bo- stadsrätt till en bostadslägenhet som inte är avsedd för fritidsändamål. Vad nu sagts gäller inte när förvärva- ren är kommun eller landstingskom- mm:.
En juridisk person som är medlem i en bostadsrättsförening får inte utan samtycke av föreningens sty- relse genom överlåtelse förvärva bo- stadsrätt till en bostadslägenhet som inte är avsedd för fritidsändamål. Vad nu sagts gäller inte när förvärva- ren är en kommun eller ett landsting.
Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse
Förbehåll i stadgarna om rätt att åter- Rätt att lösa bostadsrätt till lokal köpa eller läsa bostadsrätten
9 Ö En bostadsrättsförening får i sina stadgar ta in ett förbehåll om att för- eningen eller medlemmarna vid övergång av bostadsrätt till lokal skall ha rätt att lösa bostadsrätten. Stadgarna skall i så fall ange i vilken ordning lös- ningsrätten skall tillkomma föreningen eller medlemmarna, inom vilken tid lösningsrätten skall göras gällande hos förvärvaren samt efter vilka grunder ersättning för bostadsrätten skall bestämmas och inom vilken tid den skall betalas. En bostadsrättsförening som är ansluten till en folkrörelsekooperativ riksorganisation får i sina stadgar ta in förbehåll enligt första stycket även för bostadslägenheter. E tt sådant för- behåll får gälla till förmån för för- eningen, en folkrörelsekooperativ organisation som denna tillhör eller medlemmarna. Förbehållet får avse rätt att inom. högst tre årfi'ån upplå- telsen återköpa eller läsa bostadsrät- ten från bastadsrättshavaren eller nå- gon som förvärvat bostadsrätten. I övrigt gäller första stycket andra me- ningen.
7 kap.
10 & En bostadsrättshavare får upplåta hela sin lägenhet i andra hand endast om styrelsen ger sitt samtycke. Detta gäller även i de fall som avses i 65 andra stycket.
Styrelsens samtycke krävs inte, om lägenheten är avsedd för perma- nentboende och bostadsrätten till lä- genheten innehas av en kommun el- ler landstingskommun. Styrelsen skall dock genast underrättas om upplåtelsen.
Styrelsens samtycke krävs inte, om lägenheten är avsedd för perma- nentboende och bostadsrätten till lä- genheten innehas av en kommun el- ler ett landsting. Styrelsen skall dock genast underrättas om upplåtelsen.
195
Nyttjanderätten är inte förver- kad, om det som ligger bostadsrätts- havaren till last är av ringa bety- delse. Inte heller är nyttjanderätten till en bostadslägenhet förverkad på grund av att en skyldighet som avses i 18 ä 7 inte fullgörs, om bostads- rättshavaren är en kommun eller landstingskommun och skyldigheten inte kan fullgöras av en kommun el- ler landstingskommun .
Nyttjanderätten är inte förver- kad, om det som ligger bostadsrätts— havaren till last är av ringa bety- delse. Inte hcller är nyttjanderätten till en bostadslägenhet förverkad på grund av att en skyldighet som avses i 185 7 inte fullgörs, om bostads- rättshavaren är en kommun eller ett landsting och skyldigheten inte kan fullgöras av en kommun eller ett landsting.
En skyldighet för bostadsrättshavaren att inneha anställning i ett visst företag eller någon liknande skyldighet får inte läggas till grund för förver- kande.
Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse
9 kap. 19 5
En bostadsrättsförenings beslut att förvärva en hyresfastighet för ombildning av hyresrätt till bostads- rätt skall fattas på en förenings- stämma. Beslutet är giltigt om minst två tredjedelar av hyresgästerna i de uthyrda lägenheter som omfattas av förvärVet har gått med på beslutet. Dessa hyresgäster skall vara med- lemmar i bostadsrättsföreningen. Vid beräkningen av antalet lägenhe- ter tillämpas lkap. 55, andra stycket.
En bostadsrättsförenings beslut att förvärva en hyresfastighet för ombildning av hyresrätt till bostads- rätt skall fattas på en förenings- stämma. Beslutet är giltigt om mer än hälften av hyresgästerna i de ut- hyrda lägenheter som omfattas av förvärvet har gått med på beslutet. Dessa hyresgäster skall vara med- lemmar i bostadsrättsföreningen. Vid beräkningen av antalet lägenhe- ter tillämpas 1 kap. 55 andra stycket.
Protokollet från föreningsstämman skall innehålla uppgift om hur beräk- ningen av rösterna har skett och hållas tillgängligt för hyresgästerna och fas-
tighetsägaren.
1. Denna lag träder i kraft den 1juli 1992.
2. Förbehåll om återköps- eller lösningsrätt enligt de äldre föreskrifterna i 6 kap. 95 andra stycket gäller fortfarande om en förening före ikraftträdan- det i sina stadgar har tagit in ett sådant förbehåll och registrerat en ekono- misk plan.
2. Förslag till Lag om ändring 1 lagen (1982: 352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt
Härigenom föreskrivs att 2, 3, 6 och 9 åå lagen (1982:352) om rätt till fas- tighetsförväw för ombildning till bostadsrätt skall ha följande lydelse.
Föreslagen lydelse
2 51
Lagen gäller inte om egendomen ägs av staten, kommun, landstings- kommun, kommunalförbund, all- männyttigt bostadsföretag eller aktie- bolag som helt ägs av en kommun el- ler landstingskomrnun. Lagen gäller inte heller om egendomen innehåller färre än fem lägenheter.
Vid beräkning av antalet lägenheter enligt denna lag räknas som lägenhet varje avskild enhet som är inrättad att varaktigt och självständigt användas som bostad eller för annat ändamål. Från garage, lager och andra lägenheter som i första hand används som förvaringsutrymmen bortses.
3 52 Om hyresgäster har intresse av att förvärva fast egendom för ombildning av hyresrätt till bostadsrätt får detta anmälas till inskrivningsmyndigheten för anteckning i fastighetsboken. Intresseanmälan skall för hyresgästernas räkning göras av en bostadsrättsförening.
Föreningen skall till sin anmälan foga ett intyg av föreningens styrelse om 1. hur många lägenheter som finns i den fasta egendom som anmälan om-
fattar, 2. att hyresgästerna i minst två Nuvarande lydelse
Lagen gäller inte om egendomen innehåller färre än fem lägenheter.
2. att hyresgästerna i mer än hälf-
tredjedelar av de uthyrda lägenhe- terna skriftligen har förklarat sig in- tresserade av en ombildning av hy- resrätt till bostadsrätt, och att dessa hyresgäster är medlemmar i bostads- rättsföreningen.
ten av de uthyrda lägenheterna skriftligen har förklarat sig intresse- rade av en ombildning av hyresrätt till bostadsrätt, och att dessa hyres— gäster är medlemmar i bostadsrätts- föreningen.
6 53 Fast egendom, som utgör en hyreshusenhet och för vilken en intressean- mälan gäller, får inte överlåtas helt eller delvis genom köp eller byte utan att den bostadsrättsförening som har gjort intresseanmälan har erbjudits att förvärva hela hyreshusenheten. Ett sådant erbjudande kallas hembud. Med överlåtelse genom köp eller byte likställs överlåtelse genom tillskott till bo- lag eller förening, utdelning eller skifte från bolag eller förening samt fusion enligt 14 kap. 1 eller 25 aktiebolagslagen (1975:1385). En överlåtelse får ske utan hembud till bostadsrättsföreningen, 1. om bostadsrättsföreningen godkänner överlåtelsen,
2. om staten eller en kommun för- värvar egendomen,
1 Senaste lydelse 1983. 441. 2Senaste lydelse 1991: 616. 3Senaste lydelse 1991: 616.
2. om staten förvärvar egendo- men,
3. om förvärvaren är gift med överlåtaren eller om förvärvaren eller, när makar förvärvar gemensamt, någon av dem är överlåtarens avkomling,
4. om förvärvet sker genom inrop på exekutiv auktion eller offentlig auk- tion enligt lagen (1904:48 s.]) om samäganderätt,
5. om överlåtelsen avser andel och förvärvaren redan äger en andel i egen- domen och denna förvärvats på annat sätt än genom gåva.
Hembud behövs inte heller, om ett förvärv av bostadsrättsföreningen skulle vara oskäligt med hänsyn till förhållandet mellan överlåtaren och en annan förvärvare än bostadsrättsföreningen eller villkoren för eller omstän- digheterna vid en sådan överlåtelse. Frågan om hembud behövs prövas av . hyresnämnden på begäran av fastighetsägaren.
9 &
Bestämmelser om bostadsrätts- Bestämmelser om bostadsrätts- föreningars beslut att förvärva hy- föreningars beslut att förvärva hy- resfastigheter för ombildning av hy- resfastigheter för ombildning av hy- resrätt till bostadsrätt finns i 9 kap. resrätt till bostadsrätt finns i 9kap.
19—22 åå bostadsrättslagen 19—2] 55 bostadsrättslagen (1991:614). . (1991:614).
Denna lag träder i kraft den 1 juli 1992.
4 Senaste lydelse 1991:616.
3. Förslag till Lag om ändring i lagen (1975 :1132) om förvärv av hyresfastighet m.m.
Härigenom föreskrivs att 25 lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastig- het m.m. skall ha följande lydelse.
Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse 251
Förvärvstillstånd fordras inte
1. om egendomen förvärvas från staten, kommun, landstingskom- mun eller kommunalförbund,
2. om staten, kommun, lands- tingskommun, kommunalförbund, aktiebolag, som helt ägs av kommun eller landstingskommun, allmännyt- tigt bostadsföretag, folkrörelsekoo- perativ riksorganisation eller regio- nal folkrörelsekooperativ organisa- tion av bostadsrättsföreningar eller bostadsrättsförening ansluten till så- dan organisation är förvärvare,
2 a. om egendomen iannat fall än som anges under 2 förvärvas av en bostadsrättsförening och föreningen har fattat beslut om förvärvet i den ordning som föreskrivs i 9kap. 195 bostadsrättslagen (1991:614),
1. om egendomen förvärvas från staten, kommun, landsting eller kommunalförbund,
2. om staten, kommun, landsting, kommunalförbund, aktiebolag, som helt ägs av kommun eller landsting, allmännyttigt bostadsföretag, riks- organisation för bostadsrättSför- eningar eller regional sådan organi- sation är förvärvare,
2 a. om egendomen förvärvas av en bostadsrättsförening och för- eningen har fattat beslut om förvär- vet i den ordning som föreskrivs i 9 kap. 19 5 bostadsrättslagen (1991:614),
3. om egendomen enligt medgivande av regeringen förvärvas för kyrkligt ändamål eller fånget prövats enligt lagen (1988:183) om förvaltningen av kyrklig jord,
4. om egendomen förvärvas av kreditinrättning vilken enligt lag eller en- ligt reglemente eller bolagsordning som regeringen fastställt är skyldig att åter avyttra egendomen, '
5. om förvärvaren är gift med överlåtaren och inte heller om förvärvaren eller, när makar förvärvar gemensamt, någon av dem är överlåtarens avkom- ling, allt under förutsättning att överlåtaren inte är skyldig att avyttra egen- domen enligt 6 5 eller enligt 3 kap. 15 lagen (1982:618) om utländska förvärv av fast egendom m.m.,
6. om förvärvet skall prövas enligt lagen om utländska förvärv av fast egendom m.m.,
7. om förvärvet sker genom inrop på exekutiv auktion.
Denna lag träder i kraft den 1 juli 1992. I fråga om förvärv som har skett före ikraftträdandet gäller äldre bestäm- melser.
1 Senaste lydelse 1991:623.
Justitiedepartementet Prop. 1991/92:160
Utdrag ur protokoll vid regeringssammanträde den 27 februari 1992.
Närvarande: statsministern Bildt, ordförande, och statsråden B. Wester- berg, Friggebo, Johansson, Laurén, Hörnlund, Svensson, angglas, Dinkel- spiel, Thurdin, Hellsvik, Wibble, Björck, Davidsson, Könbcrg, Odell, Lundgren, Unckel, P. Westerberg, Ask
Föredragande: statsrådet Laurén
Proposition om övergång från hyresrätt till bostadsrätt, m.m.
1. Inledning
Bostadsrätt är för många människor en attraktiv boendeform som förenar enskilt ägande och gemensamt ansvarstagande. Särskilt betydelsefullt för den enskilde är att denne i allt väsentligt kan bestämma om utformningen av sin egen bostad.
En bostadsrätt får som huvudregel överlåtas och förvärvas fritt. Detta ökar den enskildes möjligheter att välja bostad efter sina behov. Det bidrar också till en större rörlighet på bostadsmarknaden.
Förvaltningskostnaderna torde i allmänhet bli lägre för bostadsrätter än för hyresrätter. En ökad användning av bostadsrätten som upplåtelseform innebär också ett ökat individuellt sparande.
Enligt regeringsförklaringen den 4 oktober 1991 skall det läggas fram för- slag som underlättar för de boende att omvandla den fastighet som de bor i till bostadsrätt. Förslag till lagändringar med detta syfte har lagts fram i en inom bostadsdcpartementet utarbetad promemoria av den 6 november 1991. Lagändringarna berör dels bostadsrättslagen (1991:614), dels lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt (om- bildningslagen). Också andra bostadsrättsliga frågor tas upp i promemorian.
Promemorian har remissbehandlats. Ett par av förslagen i den har fått ett blandat mottagande. I övrigt har förslagen godtagits av en klar majoritet av remissinstanserna. Som kommer att framgå av det följande anserjag att för- slagen, såvitt gäller de frågor som tas upp nu, bör genomföras."
Till protokollet i detta ärende bör fogas dels bostadsdepartementets pro- memoria som bilaga ], dels en förteckning över remissinstanserna som bi- laga 2.
En sammanställning av remissyttrandena över promemorian har upprät- tats i justitiedepartementet och finns tillgänglig i lagstiftningsärendet (Dnr 91-3760).
Regeringen beslutade den 13 februari 1992 att inhämta lagrådets yttrande över lagförslagen. De till lagrådet överlämnade förslagen bör fogas till pro- tokollet i detta ärende som bilaga 3.
Lagrådet, som yttrade sig över de remitterade förslagen den 20 februari 8
1992, lämnade förslagen utan erinran. Lagrådets yttrande bör fogas till pro— tokollet i detta ärende som bilaga 4. Jag har gjort några redaktionella änd- ringar i de remitterade lagförslagen.
I promemorian föreslås att lagen (1987:1274) om kommunal bostadsanvis- ningsrätt skall upphävas. Detta förslag kommer att behandlas i ett annat sammanhang. De övriga förslagen i promemorian samt ett par andra bo- stadspolitiska frågor skall jag gå in närmare på i det följande. Jag kommer därvid att behandla frågor om - ombildningslagens tillämpningsområde i avsnitt 2.1, — enkel majoritet vid beslut om förvärv av hyresfastighet m.m. i avsnitt 2.2, — kommUners företrädesrätt i avsnitt 2.3, — återköps- och lösningsrätten i avsnitt 2.4, — förvärVStillstånd i avsnitt 2.5, — outhyrda lägenheter i avsnitt 2.6, — underrättelse om lediga lägenheter i avsnitt 2.7 samt
— ikraftträdande m.m. i avsnitt 2.8.
Mina kommentarer till de enskilda lagbestämmelserna återfinns i special- motiveringen (avsnitt 4).
Hänvisningar till S1
2. Allmän motivering 2.1 Ombildningslagens tillämpningsområde
Mitt förslag: Ombildningslagen skall vara tillämplig även när hyres- gästerna vill förvärva en fastighet som ägs av staten, en kommun, ett landsting, ett kommunalförbund, ett allmännyttigt bostadsföretag el- ler ett aktiebolag ägt av en kommun eller ett landsting.
Promemorians förslag: Överensstämmer med mitt förslag (se promemo- rian s. 20 och 21).
Remissinstanserna: Så gott som alla remissinstanser har varit positiva till förslaget eller inte haft någon erinran mot det.
Bakgrund: Ombildningslagen innehåller bl.a. regler om rätt för hyresgäs— ter i en hyresfastighet som har minst fem lägenheter att genom en bostads- rättsförening göra en s.k. intresseanmälan samt att få denna antecknad i fas- tighetsboken. En sådan intresseanmälan hindrar en fastighetsägare från att sälja fastigheten utan att först erbjuda den till bostadsrättsföreningen. Er- bjudandet skall ske genom ett s.k. hembud (se 3 och 6 55).
Ombildningslagen gäller inte om fastigheten ägs av staten, en kommun, en landstingskommun, ett kommunalförbund, ett allmännyttigt bostadsföretag eller ett aktiebolag som ägs av en kommun eller en landstingskommun. Detta följer av en särskild undantagsbestämmelse som tillkom genom en lag- ändring år 1983 (se 25). Som skäl för att de allmännyttiga bostadsföretagen undantogs från lagens tillämpningsområde anfördes att boendeinflytandet inom de allmännyttiga bostadsföretagen skulle utvecklas utan anknytning till
direkt eller indirekt ägande. Några motiv för att tillgripa försäljningar för att främja boendeinflytandet ansågs därför inte finnas. Samma skäl anfördes även beträffande fastigheter som i övrigt ägdes av det allmänna. Ett annat skäl som anfördes var att de aktuella fastigheterna inte såldes i någon större omfattning, varför en intresseanmälan inte skulle få någon betydelse utan endast innebära onödigt besvär för inskrivningsmyndigheterna (se prop. 1982/83:153 s. 25 f).
Skälen för mitt förslag: Under senare år har försäljning av fastigheter som tillhör de allmännyttiga bostadsföretagen aktualiserats alltmer. Enligt min mening är det ett allmänt rättvisekrav att de berörda hyresgästerna vid en sådan försäljning har samma möjligheter som andra hyresgäster att åstad- komma en ombildning till bostadsrätt. Genom att låta hyresgäster även i dessa företags fastigheter bilda bostadsrättsförening och göra en intressean- mälan till inskrivningsmyndigheten ger man dem möjlighet att på ett effek- tivt sätt verka för en sådan ombildning.
Enligt min mening bör också hyresgäster i fastigheter som ägs av staten, en kommun, ett landsting, ett kommunalförbund eller ett aktiebolag som ägs av en kommun eller ett landsting ha möjlighet att ombilda sina hyresrätter till bostadsrätter.
Det kan i detta sammanhang nämnas att hyresgästerna redan i dag har en företrädesrätt till fastigheter som ägs av staten. Enligt 26 5 förordningen (1971:727) om försäljning av staten tillhörig fast egendom, m.m. skall nämli- gen vid försäljning av bostadsfastighet för permanent bruk i första hand be- rörda hyresgäster erbjudas att förvärva fastigheten till dess marknadsvärde. Om fastigheten innehåller fler än fyra lägenheter får försäljningen endast ske till en av hyresgästerna bildad bostadsrättsförening. Enligt förordningen gäller vidare att kommunen har möjlighet att anmäla att den har behov av fastigheten för samhällsbyggnadsändamål. I sådana fall har hyresgästerna enligt förordningen inte någon företrädesrätt till fastigheten. För att det inte skall uppkomma en konflikt mellan hyresgästernas företrädesrätt enligt om- bildningslagen och en kommuns rätt att förvärva fastigheten för samhälls- byggnadsändamål enligt den aktuella förordningen bör förordningen ändras så att hyresgästerna alltid har rätt att före kommunen förvärva en fastighet när en intresseanmälan har antecknats i fastighetsboken. I denna fråga har jag samrått med chefen för finansdepartementet. .
Vad jag nu har anfört innebär att ombildningslagen i princip bör omfatta samtliga hyresfastigheter. Detta kan åstadkommas genom att den tidigare nämnda undantagsregeln i ombildningslagen upphävs. Liksom hittills bör så- dana som innehåller färre än fem lägenheter undantas.
Enligt min mening finns det mycket som talar för att kravet på minsta antal - lägenheter i bostadsrättslagen och ombildningslagen kan sänkas till tre. Den frågan måste emellertid analyseras närmare och får därför tas upp i senare sammanhang.
2.2. Enkel majoritet vid beslut om förvärv av hyresfastighet m.m.
Mitt förslag: För att en bostadsrättsförenings beslut om förvärv av en hyresfastighet för ombildning till bostadsrätt skall vara giltigt, skall det vara tillräckligt att mer än hälften av hyresgästerna i de uthyrda lägenheterna har gått med på beslutet. Även för en intresseanmälan skall det räcka att mer än hälften av hyresgästerna i de uthyrda lägen- heterna skriftligen har förklarat sig intresserade av en ombildning till bostadsrätt. De särregler som gäller för HSB och Riksbyggen i dessa avseenden slopas.
Promemorians förslag: Överensstämmer med mitt förslag (se promemo- rian s. 21 och 22).
Remissinstanserna: Förslaget i promemorian om enkel majoritet har fått ett blandat mottagande. De remissinstanser som har avstyrkt förslaget har menat att det finns en betydande risk för att bostadsrättsföreningar hamnar i ekonomiska svårigheter om inte alla eller nästan alla lägenheter upplåts med bostadsrätt vid ombildningen. Det har också framförts att de kvarvarande hyresgästernas rättssäkerhet och trygghet påverkas negativt om förslaget ge- nomförs. Några invändningar mot att särreglerna för HSB och Riksbyggen slopas har inte framförts.
Bakgrund:: Den nya bostadsrättslagen (1991:614) trädde i kraft den 1 juli 1991. Lagen innehåller bl.a. regler om hur ett beslut om förvärv av en hyres- fastighet för ombildning av hyresrätt till bostadsrätt skall gå till. Ett sådant beslut skall fattas på en föreningsstämma. Minst två tredjedelar av hyresgäs- terna i de uthyrda lägenheterna måste gå med på beslutet för att det skall vara giltigt. Dessa hyresgäster skall vara medlemmar i bostadsrättsför- eningen (se 9kap. 19 5). De s.k. folkrörelsekooperativa bostadsrättsför- eningarna, dvs. föreningar inom HSB och Riksbyggen, omfattas av dessa regler om kvalificerad majoritet endast om fastighetsförvärvet sker enligt ombildningslagen (se 9 kap. 25 bostadsrättslagen). De nu berörda reglerna motsvarar i sak vad som gällde enligt 1971 års bostadsrättslag.
Ett krav på kvalificerad majoritet gäller också när hyresgästerna vill göra en anmälan till inskrivningsmyndigheten enligt ombildningslagen om att de är intresserade av att förvärva fastigheten. För att en sådan intresseanmälan skall få antecknas i fastighetsboken krävs sålunda att minst två tredjedelar av hyresgästerna i de uthyrda lägenheterna skriftligen har förklarat sig in- tresserade av en ombildning från hyresrätt till bostadsrätt. Även dessa hyres- gäster måste vara medlemmar i bostadsrättsföreningen (se 3 5).
I bostadsrättslagen finns också ett förbud mot dubbelupplåtelse. Förbudet infördes år 1981 och återfinns nu i 4 kap. 3 & bostadsrättslagen. Förbudet innebär att det inte är tillåtet att upplåta bostadsrätt till en lägenhet som är upplåten med hyresrätt så länge hyresförhållandet består. Bostadsrätt får emellertid upplåtas under förutsättning att mindre än tre månader återstår ' av hyrestiden och att hyresvärden och hyresgästen är överens om att hyres-
förhållandet skall upphöra utan att hyresrätten överläts till någon annan. En kvarboende hyresgäst har alltid bostadsrättsföreningen som hyresvärd. Hy- resgästen och den som byter till sig lägenheten av honom har fullt besitt— ningsskydd och bytesrätt.
Skälen för mitt förslag: Vid ombildningslagens tillkomst diskuterades vil- ket krav på majoritet som skulle ställas för ett beslut om förvärv och för en intresseanmälan (se prop. 1981/82:169 s. 26 ff). De boendes inflytande över ombildningsprocessen ansågs böra garanteras av en majoritetsregel. Med hänsyn till den stora betydelse en ombildning ansågs få för de boende ansågs det angeläget att så många som möjligt av dem deltog i beslutet. Vidare an- sågs föreningens fortsatta verksamhet, bl.a. i ekonomiskt hänseende, under- lättas om en stark majoritet av hyresgäster engagerade sig.
Enligt min mening har de synpunkter som ligger bakom det nuvarande kravet på kvalificerad majoritet i och för sig goda skäl för sig. Det är själv- klart allra bäst för föreningen och de boende om alla eller nästan alla lägen- heter i fastigheten är upplåtna med bostadsrätt. En annan sak är emellertid om synpunkter av detta slag innefattar tillräckliga skäl för en lagstiftning som lägger hinder i vägen för ombildning i andra fall. Enligt min mening talar starka skäl för att det bör vara möjligt för hyresgästerna att, även om det nuvarande kravet på kvalificerad majoritet inte uppfylls, kunna få till stånd en ombildning till bostadsrätt. Frågan blir då om man kan befara att en sådan förändring skulle kunna leda till några allvarliga nackdelar för föreningen eller de boende.
Under remissbehandlingen har uttryckts farhågor för att en ombildning med enkel majoritet innebär att bostadsrättföreningen kan få en bräcklig ekonomisk grund. Dessa farhågor sammanhänger med att bostadsrättsför- eningens kostnad för fastigheten kan fördelas endast mellan de lägenheter som upplåts med bostadsrätt. Om den andel hyresgäster som vill gå över till bostadsrätt endast utgör enkel majoritet, kan kostnaden för de enskilda bo- stadsrättshavarna visserligen bli betydande. Frågan om det är ekonomiskt genomförbart för dem är enligt min mening emellertid något som var och en av dem själv bör få avgöra. För föreningens del görs en kontroll av att den ekonomiska planen vilar på tillförlitliga grunder. Kontrollen görs av två per- soner som utses av boverket och som skall vara väl förtrogna med byggverk- samhet och förvaltning av bostadsrättsfastigheter eller ha annan särskild kunskap som boverket finner lämplig. Den ekonomiska planen skall efter granskningen registreras av länsstyrelsen. Farhågorna om de ekonomiska risker som kan följa av ett införande av enkel majoritet kan jag mot denna bakgrund inte instämma i. En annan sak är att det i praktiken kan bli svårt för en enkel majoritet av hyresgäster att driva igenom en övergång till bo- stadsrätt därför att de ekonomiska förutsättningarna inte finns.
I detta sammanhang vill jag erinra om de skattemässiga konsekvenser som kan följa av en ombildning till bostadsrätt. Om bostadsrättsföreningen be- traktas som en s.k. äkta bostadsrättsförening beskattas den — såvitt gäller fastighetsinnehavet — enligt den i allmänhet mer förmånliga schablonmässiga metoden medan den beskattas konventionellt (dvs. genom att redovisning sker av de verkliga intäkterna och kostnaderna enligt bokföringsmässiga grunder) om den blir s.k. oäkta bostadsrättsförening (se 2 5 7 mom. lagen
Prop. 1991/921160
[1947:576] om statlig inkomstskatt och riksskatteverkets anvisningar RSV Dt 1976143). Att en bostadsrättsförening är äkta får även betydelse för reali- sationsvinstbeskattningen. Jag vill tillägga att bostadsrättsvärderingskom— mittén i sitt betänkande Fastighetstaxering m.m. — Bostadsrätter (SOU 1992:8) har föreslagit ändrade regler i detta avseende.
En remissinstans har anfört att ett krav på endast enkel majoritet vid om- bildning till bostadsrätt skulle stämma dåligt överens med de övriga omröst- ningsreglerna i bostadsrättslagen. Det anförda skall ses mot bakgrund av att ett beslut i en bostadsrättsförening i viktigare frågor skall fattas på en före- ningsstämma med viss kvalificerad majoritet (se t.ex. 9 kap. 16 5 första stycket 3 bostadsrättslagen som handlar om beslut om utvidgning av för- eningens verksamhet). Det är i ett sådant fall i princip bostadsrättshavarna som gemensamt fattar beslutet. Ett beslut om förvärv av en fastighet för om- bildning från hyresrätt till bostadsrätt fattas också på en föreningsstämma. För att beslutet skall vara giltigt krävs viss majoritet av hyresgästerna i de uthyrda lägenheterna (se 9 kap. 19 & bostadsrättslagen). Dessa hyresgäster skall dessutom vara medlemmar i bostadsrättsföreningen. Basen för majori- tetsberäkningen är med andra ord olika. Med hänsyn till detta kan jag inte instämma i vad som har anförts om att det skulle vara inkonsekvent att ha olika krav på majoritet för dessa olika typer av beslut. Inte heller kan jag instämma i vad samma remissinstans har anfört om att det skulle uppkomma rättslig oklarhet om vilken bestämmelse som är tillämplig. Ett beslut om för- värv av en fastighet för ombildning från hyresrätt till bostadsrätt skall nämli- gen alltid ske i den ordning som anges i 9 kap. 19 & bostadsrättslagen, även om beslutet samtidigt innebär en utvidgning av föreningens verksamhet.
Flera remissinstanser har gjort gällande att de kvarvarande hyresgästernas ställning försämras om ombildning kan ske med enkel majoritet. Genom de lagändringar som infördes i början av 1980-talet har emellertid deras rätts— ställning klarlagts. En kvarboende hyresgäst får som tidigare nämnts alltid bostadsrättsföreningen som hyresvärd och hans besittningsskydd och bytes— rätt bevaras fullt ut. Det är möjligt att besittningsskydd och bytesrätt kan bevaras fullt ut på annat sätt än genom ett förbud mot dubbelupplåtelse, i varje fall när det är fråga om fastigheter som ägs av kommuner eller allmän— nyttiga bostadsföretag. Denna fråga får emellertid övervägas i ett annat sam— manhang.
Det skall inte förnekas att det kan tänkas uppkomma problem i en fastig— het med blandade upplåtelseformer. Sådana problem kan emellertid upp— komma redan med den nuvarande lagstiftningen. Risken för sådana problem skulle försvinna först om blandade upplåtelseformer förbjuds. Den osäker— het som de kvarvarande hyresgästerna kan uppleva vid en övergång till bo— stadsrätt torde närmast vara beroende av det förhållandet att de får en annan hyresvärd, nämligen bostadsrättsföreningen. Att en fastighet byter ägare och att den nye ägaren inte har erfarenhet av att förvalta fastigheter är emel— lertid inget unikt för denna kategori av hyresgäster. Precis som alla andra hyresgäster skyddas de kvarvarande hyresgästerna mot olämpliga hyresvär- dar genom de regler som finns i den hyresrättsliga lagstiftningen.
För att en bostadsrättsförening skall få förvärva en hyresfastighet för om- bildning till bostadsrätt är det enligt min mening alltså fullt tillräckligt att
beslutet fattas med enkel majoritet bland hyresgästerna i de uthyrda lägen- heterna. För att beslutet om förvärv skall vara giltigt föreslås därför att det skall räcka med att mer än hälften av samtliga hyresgäster har röstat för be- slutet.
De nya majoritetsreglerna bör gälla samtliga bostadsrättsföreningar. Den särregel som gäller för de s.k. folkrörelsekooperativa bostadsrättsförening- arna i fråga om beslut att förvärva en fastighet för ombildning till bostadsrätt bör därför slopas.
Som en konsekvens av vad jag nu har förordat bör enkel majoritet gälla också för att en förening skall få en intresseanmälan antecknad. Det innebär att ombildningslagen bör ändras så att det räcker med att hyresgästerna i mer än hälften av de uthyrda lägenheterna skriftligen har förklarat sig intresse- rade av en ombildning från hyresrätt till bostadsrätt.
En remissinstans har anfört att det kan uppkomma svårigheter vid ombild- ning till bostadsrätt av s.k. andelshus. Enligt min mening kan den frågan be- höva analyseras närmare. Det saknas emellertid underlag för åtgärder i den frågan i detta lagstiftningsärende. Om det skulle visa sig att det finns behov av en lagändring också med avseende på andelshusen, får frågan alltså tas upp i annat sammanhang.
2.3. Kommuners företrädesrätt
Mitt förslag: En kommuns rätt enligt ombildningslagen att köpa en hyresfastighet trots att hyresgästerna har gjort en intresseanmälan slo- pas.
Promemorians förslag: Överensstämmer med mitt förslag (se promemo- rian s. 22 och 23).
Rcmissinstanserna: Flertalet remissinstanser är positiva till att kommuners företrädesrätt slopas. Endast Hyresgästernas Riksförbund avstyrker helt. Stockholms f astighetskontor vill att fastighetsaffärer mellan kommuner och kommunala bolag även i fortsättningen skall undantas från hembudsskyldig- heten.
Skälen för mitt förslag: Som redan har nämnts (se avsnitt 2.1) är en fastig- hetsägare som vill sälja fastigheten skyldig att erbjuda hyresgästerna i fastig- heten att köpa denna om hyresgästerna har gjort en intresseanmälan. Om- bildningslagen innehåller för närvarande flera undantag från denna hem- budsskyldighct. Ett sådant undantag gäller när en kommun vill förvärva fas- tigheten (se 6 5 andra stycket 2). Då finns ingen skyldighet att först erbjuda hyresgästerna att förvärva fastigheten. Det finns också ett allmänt undantag. Om ett förvärv av en bostadsrättsförening skulle vara oskäligt med hänsyn till förhållandet mellan överlåtaren och förvärvaren eller villkoren för eller omständigheterna vid överlåtelsen, behövs inte något hembud. Frågan om hembud behövs prövas av hyresnämnden (se 6 & tredje stycket).
Ombildningslagen innehöll från början inget undantag från hembudsskyl- digheten för fall då en kommun avser att förvärva fastigheten. Även i sådana
fall skulle hembud ske till den bostadsrättsförening som fått en intressean- mälan antecknad. År 1984 ändrades emellertid lagen så att hembud inte krävs när en kommun köper fastigheten. Som skäl för ändringen anfördes att det kommunala ansvaret för bostadsförsörjningen kräver att kommunen har en ovillkorlig rätt att göra ett fastighetsförvärv i syfte att se till att det finns ett tillräckligt utbud av hyreslägenheter inom ett bostadsområde.
Enligt min mening är de skäl som anfördes för att ge en kommun företräde framför en bostadsrättsförening inte så starka att de motiverar att hyresgäs- terna fråntas möjligheten att ombilda den fastighet som de bor i till bostads- rätt. I syfte att underlätta för hyresgästerna att få till stånd en sådan ombild- ning bör därför den kommunala företrädesrättcn slopas.
Vad jag nu har sagt utesluter inte att omständigheterna någon gång kan vara sådana att en överlåtelse till kommunen framstår som mycket angelä- gen för säljaren och att hyresgästernas rätt därför bör ge vika. Säljaren har då enligt 6å tredje stycket ombildningslagen möjlighet att begära hos hyres- nämnden att överlåtelsen får ske utan hembud.
En bostadsrättsförenings förvärv av en fastighet kan bli föremål för pröv- ning enligt förköpslagen (1967z868). Förköpslagen ger en kommun en princi- piell rätt att för vissa särskilda ändamål träda in i en köpares ställe och för- värva den fasta egendomen. Förköpslagen innehåller inte något undantag för fall då fastigheten har förvärvats av en bostadsrättsförening som har bil- dats av hyresgästerna i fastigheten. Frågan om regeringen i ett sådant fall skall lämna en kommun tillstånd till förköp får i stället bl.a. bedömas enligt skälighetsregeln i 9 5 första stycket 4 förköpslagen. Tillstånd till förköp skall enligt denna regel inte ges, om det med hänsyn till förhållandet mellan säl- jare och köpare eller villkoren för eller omständigheterna vid försäljningen är oskäligt att förköp sker. De nu'berörda reglerna behöver inte ändras för att hyresgästerna vid ombildning i allmänhet skall ha rätt till förvärv av fas— tigheten framför kommunen.
2.4. Återköps— och lösningsrätten
Mitt förslag: Bostadsrättsförcningar anslutna till HSB eller Riksbyg- gen skall inte längre få förbehålla sig eller organisationerna eller med- lemmarna rätt att återköpa eller lösa bostadsrätt till bostadslägenhe- ter. Sådana förbehåll som gäller vid ikraftträdandet skall dock få bestå under sin återstående giltighetstid.
Promemorians förslag: Överensstämmer i huvudsak med mitt förslag (se promemorian s. 23 och 24).
Remissinstanserna: De flesta remissinstanserna är positiva till förslaget i promemorian. HSB, Hyresgästernas Riksförbund och Stockholms fastig- hetskontor vill dock att alla bostadsrättsföreningar skall ges rätt att införa återköps- eller lösningsförbehåll.
Bakgrund: Genom en lagändring som trädde i kraft år 1985 gavs de s.k. folkrörelsekooperativa organisationerna HSB och Riksbyggen möjlighet att
Prop. 1991/921160
i till dem anslutna bostadsrättsföreningars stadgar införa en viss typ av hem- budsklausuler. Syftet med lagändringen angavs vara att förhindra korttids- spekulation med bostadsrätter. Den bestämmelse som infördes avser bo- stadslägenheter och återfinns numera i 6 kap. 9 5 andra stycket bostadsrätts- lagen. I huvudsak innebär bestämmelsen att bostadsrättsföreningen eller den folkrörelsekooperativa organisation som föreningen tillhör eller med- lemmarna kan förbehållas en rätt att, inom tre år från bostadsrättsupplåtel- sen, återköpa eller lösa bostadsrätten i samband med en övergång av denna. I stadgarna skall bl.a. anges efter vilka grunder ersättning då får tas ut.
Det bör nämnas att förbehåll om lösningsrätt beträffande lokaler för för- eningen eller (less medlemmar har kunnat tas in i föreningsstadgarna redan före den nämnda lagändringen. Alla bostadsrättsföreningar har också möj- lighet att tillämpa prisföreskrifter, dvs. föreskrifter som inskränker rätten att bestämma ersättning för bostadsrätten vid överlåtelse (jfr 9 kap. 5 5 första stycket 6 bostadsrättslagen). .
Skälen för mitt förslag: En grundprincip i bostadsrättslagen är att den som har förvärvat en bostadsrätt fritt skall kunna överlåta den till ett avtalat pris. Eftersom bostadsrättsinstitutet är så konstruerat att bostadsrättshavaren när han vill lämna föreningen inte har någon rätt att få tillbaka sin insats av för- eningen, är han hänvisad till att sälja bostadsrätten för att kunna tillgodo- göra sig dess värde. Bestämmelsen om återköp och lösen möjliggör undan— tag från den angivna principen, men innebär ändå inte att bostadsrättshava- ren är garanterad att få tillbaka sin insats.
Några remissinstanser har ansett att alla bostadsrättsföreningar bör få rätt att införa hembudsklausuler. Jag delar inte denna åsikt. Sådana klausuler har tlera negativa effekter. De hämmar omsättningsfriheten och träffar inte bara sådana bostadsrättshavare som köpt sin bostadsrätt i spekulationssyfte utan också sådana som av sociala eller ekonomiska skäl är tvungna att sälja sina bostadsrätter innan förbehållets giltighetstid har gått ut. Den vinst som en bostadsrättshavare går miste om genom att han tvingas överlåta bostads- rätten till bostadsrättsföreningen tillfaller i stället föreningen och därmed in- direkt de andra bostadsrättshavarna. Vidare uppkommer konstlade tröskel- effekter vid utgången av förbehållets giltighetstid. Något praktiskt behov för bostadsrättshavarna av att tillämpa hembudsklausuler beträffande bostads- lägenheter torde knappast föreligga. Det bör vara tillräckligt att det finns möjlighet för föreningen att införa prisföreskrifter, om detta bedöms vara angeläget.
Enligt min mening är det, både för den enskilde bostadsrättshavaren och samhället, viktigt att slå vakt om en fri överlåtelserätt. Bostadsrättshavaren bör alltså själv få avgöra när han skall sälja bostadsrätten, till vem han skall sälja den och vilket pris han kan acceptera.
Mot bakgrund av det anförda kommer jag till slutsatsen att bestämmel- serna om återköp och lösen beträffande bostadslägenheter bör avskaffas. Det innebär också att det inte kommer att finnas några särregler i detta hän- seende för sådana bostadsrättsföreningar som är anslutna till HSB och Riks-
byggen. Sådana förbehåll om återköp och lösen som gäller vid ikraftträdandet bör
enligt min mening få fortsätta att gälla. Till den närmare utformningen av en sådan övergångsregel återkommerjag i specialmotiveringen.
2.5. Förvärvstillstånd
Mitt förslag: Ett generellt undantag från kravet på tillstånd för för- värv av hyreshus införs för riksorganisationer och regionala organisa- tioner för bostadsrättsföreningar. Däremot skall det krävas tillstånd för hyreshusförvärv som görs av bostadsrättsföreningar, oavsett deras organisationstillhörighet, i fall då förvärvet inte sker i ombildnings-
yfte.
Promemorians förslag: Överensstämmer med mitt förslag (se promemo- rian s. 24 och 25).
Remissinstanserna: De flesta remissinstanser tillstyrker förslaget eller lämnar det utan erinran. Fastighetsägareförbundet anser emellertid att ordet ”riksorganisation" bör bytas ut mot ”organisation” för att också Stockholms Fastighetsägareförcning och andra lokala bostadsrättsorganisationer skall omfattas av de ifrågavarande bestämmelserna. Stockholms fastighetskontor vill att alla hyresgästbildade bostadsrättsföreningar skall vara skyldiga att ha tillstånd enligt lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. Hyres- gästernas Riksförbund vill att alla förvärv av bostadsrättsföreningar eller de- ras organisationer skall vara tillståndspliktiga.
Skälen för mitt förslag: Jag har i det föregående föreslagit att majoritets- reglerna vid övergång från hyresrätt till bostadsrätt ändras (se avsnitt 2.2) och att bestämmelsen om rätt till återköp och lösen av bostadsrätt upphävs (se avsnitt 2.4). Förslagen innebär att de särregler som hittills har gällt för de folkrörelsekooperativa bostadsrättsföreningarna i dessa hänseenden upp- hävs.
I sammanhanget kan nämnas att lagen (1984:81) om fastighetsmäklare ny- ligen har ändrats i motsvarande riktning. Från lagens tillämpningsområde undantogs tidigare den som förmedlade enbart bostadsrätter i föreningar an- slutna till de folkrörelsekooperativa organisationerna. Efter ändringen, som trädde i kraft den 1 januari 1991 (SFS 1990:1106), skall lagen inte tillämpas ifråga om förmedling av upplåtelser som sker av bostadsrättsförening anslu- ten till ”riksorganisation eller till regional organisation för bostadsrättsför- eningar”.
Särregler för folkrörelsekooperativa riksorganisationer finns också i lagen om förvärv av hyresfastighet m.m. Förvärvstillstånd enligt den lagen behövs inte bl.a. om förvärvaren är en folkrörelsekooperativ riksorganisation, en regional folkrörelsekooperativ organisation av bostadsrättsföreningar eller en bostadsrättsförening som är ansluten till en sådan organisation. HSB, Riksbyggen och föreningar som är anslutna till dessa organisationer behöver alltså enligt gällande lagstiftning inte något förvärvstillstånd. Sveriges Bo- stadsrättsförcningars Centralorganisation (SBC), som också är en organisa- tion för bostadsrättsföreningar, måste ha förvärvstillstånd om organisatio-
nen vill förvärva en hyresfastighet. Bostadsrättsförcningar som tillhör SBC eller som är helt fristående behöver däremot inte något förvärvstillstånd, om de har fattat beslut om förvärvet i den ordning som enligt bostadsrättslagen krävs vid ombildning (dvs. enligt reglerna om kvalificerad majoritet m.m.).
SBC bedriver numera en verksamhet över hela landet och har lokalkontor på många orter. Ca 2 600 bostadsrättsföreningar är medlemmar i SBC, vilket innebär en förhållandevis kraftig tillväxt under senare år. Det kan inte råda något tvivel om att SBC numera måste anses som en riksorganisation för bo- stadsrättsföreningar. Någon anledning att i lagstiftningen behandla SBC och dess medlemmar på annat sätt än HSB och Riksbyggen och de föreningar som är anslutna till dessa organisationer finns det inte.
Alla riksorganisationer och regionala organisationer för bostadsrättsför- eningar bör enligt min mening behandlas lika i lagen om förvärv av hyresfas- tighet m.m. Lagen bör därför ändras så att förvärvstillstånd inte skall behö- vas vid förvärv som görs av en riksorganisation eller en regional organisation för bostadsrättsföreningar. Däremot anser jag inte att det behövs något un- dantag från tillståndsplikten för lokala organisationer för bostadsrättsför- eningar.
Vidare bör det enligt min mening alltid krävas tillstånd när bostadsrätts- föreningar förvärvar en hyresfastighet och förvärvet inte sker för ombildning till bostadsrätt enligt 9 kap. 19 & bostadsrättslagen. Samma regler bör alltså gälla beträffande förvärvstillstånd för alla bostadsrättsföreningar, vare sig de tillhör en s.k. folkrörelsekooperativ organisation för bostadsrättsföreningar eller inte.
2.6. Outhyrda lägenheter
Mitt ställningstagande: Det skall inte införas några utvidgade möjlig-
heter att ingripa mot fastighetsägare som underlåter att hyra ut bo- stadslägenheter.
Skälen för mitt ställningstagande: I bostadsförvaltningslagen (1977z792) finns en möjlighet att meddela beslut om särskild förvaltning av en fastighet där det finns en eller flera bostadslägenheter som är uthyrda eller som kan hyras ut. Ett sådant beslut kan också meddelas om fastighetsägaren underlå- ter att hyra ut bostadslägenheter i fastigheten och det med hänsyn till bo- stadsförsörjningen är uppenbart oförsvarligt att lägenheterna står tomma. Riksdagen har som sin mening gett regeringen tillkänna att det bör övervä- gas någon form av ingripande också i mindre uppenbara fall, t.ex. genom vitesföreläggande (BoU 1989/9016, rskr. 85). .
För att ett vitesföreläggande eller annat ingrepp i äganderätten skall få an- vändas bör det enligt min mening finnas starka skäl. Ett vitesförfarande är i sig ett omständligt och tidsödande förfarande. Det kan ifrågasättas om det är ett verksamt medel för att få en icke seriös fastighetsägare att rätta sig. Det kan också ifrågasättas om det skulle tillföra bostadsmarknaden något större antal lägenheter. Jag är därför inte beredd att införa någon möjlighet till vitesförfarande eller annat ingripande i de aktuella fallen.
2.7. Underrättelse om lediga lägenheter
Mitt ställningstagande: Det skall inte införas någon skyldighet för en hyresnämnd eller bostadsdomstolen att underrätta den kommunala bostadsförmedlingen när en bostadslägenhet blivit ledig till följd av en rättslig prövning.
Skälen för mitt ställningstagande: Riksdagen har som sin mening gett rege- ringen till känna att lägenheter som genom en rättslig prövning blivit lediga bör tillföras den reguljära hyresmarknaden och att hyresnämnderna och bo- stadsdomstolen bör meddela den kommunala bostadsförmedlingen vilka lä- genheter som genom den rättsliga prövningen blir lediga (BoU 1990/91:15, rskr. 335).
Det återgivna uttalandet bygger på synsättet att bostadslägenheter bäst förmedlas genom en kommunal bostadsförmedling. Jag delar inte det synsät- tet. Till detta kommer att frågan om att upphäva lagen om kommunal bo- stadsanvisningsrätt kommer att övervägas i ett annat sammanhang. Genom reglerna om bostadsbyggandets finansiering för år 1992 har den tidigare möj- ligheten för kommunen att kräva att få anvisa bostadssökande till de lägen— heter som byggs eller byggs om med statligt stöd slopats. Vidare pågår för närvarande en översyn av den kommunala bostadsförmedlingen (dir. 1991256). Att i detta läge påföra hyresnämnderna och bostadsdomstolen de här berörda ytterligare arbetsuppgifterna är enligt min mening inte lämpligt.
2.8. Ikraftträdande m.m.
De nya reglerna bör träda i kraft så snart som möjligt. Jag föreslår att de får träda i kraft den 1juli 1992.
Den föreslagna reformen torde inte leda till några kostnadsförändringar för staten eller kommunerna.
3. Upprättade lagförslag
I enlighet med det anförda har inom justitiedepartementet upprättats förslag till
1. lag om ändring i bostadsrättslagen (1991:614),
2. lag om ändring i lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för om- bildning till bostadsrätt,
3. lag om ändring i lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m.
4. Specialmotivering 4.1 Förslaget till lag om ändring i bostadsrättslagen
Ändringarna berör 2 kap. 2 och 4 55, 6 kap. 3 och 9 55, 7 kap. 10 och 19 55 samt 9 kap. 19 och 22 55.
Zkap. 25
Ändringen är en konsekvens av att återköps- och lösningsrätten enligt 6 kap. 95 andra stycket slopas. Möjligheten för föreningen att förbehålla sig eller sina medlemmar rätt att lösa bostadsrätten till en lokal enligt 6 kap. 9 & första stycket finns däremot kvar.
Zkap. 45
Enligt den nya kommunallagen (1991 :900) som har trätt i kraft den 1januari 1992 har beteckningen ”landstingskommun” ersatts av ”landsting”. En an- passning till det nya språkbruket har gjorts i paragrafen.
6 kap. 3 5
Enligt den nya kommunallagen (1991:900) som har trätt i kraft den 1januari 1992 har beteckningen ”landstingskommun” ersatts av ”landsting”. En an- passning till det nya språkbruket har gjorts i paragrafen.
6 kap. 9 5
Ändringen har behandlats i den allmänna motiveringen, avsnitt 2.4.
De bostadsrättsföreningar som är anslutna till de s.k. folkrörelsekoopera- tiva organisationerna, dvs. HSB och Riksbyggen, har hittills haft rätt att för- behålla sig att återköpa eller lösa bostadsrätten till en bostadslägenhet. Änd- ringen innebär att denna rätt slopas. Förbehåll som har tillkommit före denna lagändring skall dock fortfarande få gälla (se vad som i det följande anförs om övergångsbestämmelser).
7kap. 10 och 19 395
Enligt den nya kommunallagen (19911900) som har trätt i kraft den 1 januari 1992 har beteckningen ”landstingskomrnun” ersatts av ”landsting”. En an— passning till det nya språkbruket har gjorts i paragraferna.
9kap. 195
Ändringen har behandlats i den allmänna motiveringen, avsnitt 2.2.
Hittills gällande regler har krävt att minst två tredjedelar av hyresgästerna måste ha gått med på beslutet att förvärva en hyresfastighet för ombildning till bostadsrätt för att beslutet skall bli giltigt. Ändringen innebär att det för en bostadsrättsförenings förvärv av en hyresfastighet för ombildning till bo- stadsrätt räcker att mer än hälften av hyresgästerna i de uthyrda lägenheterna har gått med på beslutet. Dessa hyresgäster skall — i likhet med vad som gäl- ler idag — vara medlemmar i bostadsrättsföreningen.
Kravet på majoritet är givetvis inte uppfyllt om precis hälften av hyresgäs- terna går med på beslutet. Det har inte ansetts lämpligt med en särskild regel som ger ordföranden utslagsröst vid lika röstetal (jfr 7 kap. 13 5 lagen [1987:667], om ekonomiska föreningar). Beträffande majoritet vid en s.k.
intresseanmälan, se vad som i det följande anförs om 3 & ombildningslagen och ikraftträdandebestämmelsen till den lagen.
9 kap. 22 å
Förslaget innebär att paragrafen upphävs. Frågan har behandlats i den all- männa motiveringen, avsnitt 2.2.
Föreningar anslutna till HSB eller Riksbyggen har hittills genom denna paragraf varit undantagna från reglerna i 9 kap. 19 — 21 åå bostadsrättslagen när beslutet om förvärv inte sker enligt ombildningslagen. Till följd av att paragrafen nu upphävs måste alla bostadsrättsföreningar följa reglerna i 9 kap. 19 — 21 åå bostadsrättslagen, när förvärvet sker för ombildning av hyres- rätt till bostadsrätt, oavsett om de är anslutna till HSB eller Riksbyggen eller inte. Det innebär bl.a. att de nya reglerna i 19 & om enkel majoritet vid beslut på föreningsstämma kommer att gälla alla bostadsrättsföreningar. De be- stämmelser som nu blir tillämpliga för alla föreningar innebär vidare att det måste upprättas en ekonomisk plan som tillsammans med besiktningsproto- koll och intyg skall hållas tillgänglig för hyresgästerna innan beslutet om för- värvet fattas. Vidare skall protokollet från den föreningsstämma där beslutet fattas innehålla uppgifter om hur beräkningen av rösterna skett. Protokollet måste också hållas tillgängligt för hyresgästerna och fastighetsägaren.
Ikraftträdande och övcrgångsbeslämmelser
Lagändringarna föreslås träda i kraft den 1juli 1992.
En särskild övergångsregel (se punkt 2) finns för bestämmelsen i 6 kap. 9 &. Om ett förbehåll om rätt att återköpa eller lösa en bostadsrätt har tagits in i en bostadsrättsförenings stadgar före ikraftträdandet, skall förbehållet få gälla även därefter. En förutsättning för detta är emellertid att det också har registrerats en ekonomisk plan före ikraftträdandet. Denna ytterligare förut- sättning har uppställts för att förhindra missbruk av möjligheten att ha kvar förbehåll efter ikraftträdandet.
Eftersom ett förbehåll av det aktuella slaget har kunnat gälla i högst tre år efter upplåtelsen kommer sådana förbehåll som finns vid ikraftträdandet att ha förlorat sin verkan senast tre år efter ikraftträdandet.
Några övergångsbestämmelser i övrigt har inte ansetts nödvändiga. Vid tillämpningen får man därmed falla tillbaka på den allmänna grundsatsen att civilrättslig lagstiftning i princip gäller bara för rättshandlingar som företas efter ikraftträdandet. Detta innebär att den nya omröstningsregeln i 9kap. 19?) skall tillämpas endast i fråga om föreningsstämmor som äger rum efter ikraftträdandet.
Hänvisningar till S4
- Prop. 1991/92:160: Avsnitt 1
4.2. Förslaget till lag om ändring i lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt
Ändringarna berör 2, 3, 6 och 9 59.
25
Ändringen har behandlats i den allmänna motiveringen, avsnitt 2.1. '
Ändringen innebär att lagens tillämpningsområde utvidgas till att gälla även sådana fastigheter (och tomträtter) som ägs av staten, en kommun, ett landsting, ett kommunalförbund, ett allmännyttigt bostadsföretag eller ett aktiebolag som ägs av en kommun eller ett landsting. Hyresgäster i hus som ägs av dessa rättssubjekt får alltså rätt att förvärva hyresfastigheten genom en bostadsrättsförening.
.35
Ändringen har behandlats i den allmänna motiveringen, avsnitt 2.2.
Förslaget innebär att det är tillräckligt att hyresgästerna i mer än hälften av de uthyrda lägenheterna - under förutsättning att de är medlemmar i bo- stadsrättsföreningen — skriftligen har förklarat sig intresserade av en ombild- ning av hyresrätt till bostadsrätt för att en intresseanmälan skall kunna an- tecknas i fastighetsboken. Uttrycket ”mer än hälften” innebär att beslut skall fattas med s.k. enkel majoritet. I enlighet med vad som anförts i anslutning till 9 kap. 19 & bostadsrättslagen har det inte ansetts lämpligt med en särskild regel som ger ordföranden utslagsröst vid lika röstetal.
65
Ändringen har behandlats i den allmänna motiveringen, avsnitt 2.3.
Ändringen innebär att hyresgästernas bostadsrättsförening måste erbju- das fastigheten (eller tomträtten) genom hembud även om fastighetsägaren önskar sälja fastigheten till en kommun.
95
Ändringen är en konsekvens av att 9 kap. 22 & bostadsrättslagen upphävs.
Ikrafiträdandebestämmelsen
Lagändringarna föreslås träda i kraft den 1 juli 1992. Det har inte ansetts nödvändigt med några särskilda övergångsbestämmelser. Det innebär att man vid tillämpningen får falla tillbaka på den allmänna grundsatsen att ci- vilrättsliga regler i princip gäller bara i fråga om rättshandlingar som företas efter ikraftträdandet. Beträffande ändringen i 65 innebär det att en överlå- telse före ikraftträdandet till en kommun får ske utan hembud till bostads- rättsföreningen. ' _
Den nya lydelsen av 3 & beträffande innehållet i det intyg som skall fogas till en intresseanmälan bör gälla i samtliga fall då anmälningen ges in till in- skrivningsmyndigheten efter ikraftträdandet.
4.3. Förslaget till lag om ändring i lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m.
25
Ändringen innebär att förvärvstillstånd enligt lagen inte behövs för en riks- organisation eller en regional organisation för bostadsrättsföreningar. Till sådana organisationer kan för närvarande räknas HSB, Riksbyggen och Sve- riges Bostadsrättsföreningars Centralorganisation, SBC.
Ändringen innebär vidare att det särskild undantaget från tillståndsplikten för sådana bostadsrättsföreningar som är anslutna till en folkrörelsekoopera- tiv riksorganisation eller regional folkrörelsekooperativ organisation av bo- stadsrättsföreningar, dvs HSB eller Riksbyggen, tas bort. Ändringen innebär alltså att alla bostadsrättsföreningar, oavsett organisationstillhörighet, som huvudregel måste ha förvärvstillstånd. Om föreningen har fattat beslut i den ordning som föreskrivs i 9 kap. 19 & bostadsrättslagen, dvs. i ombildningsfal- len, behövs dock enligt punkt 2 a i dess nya lydelse inte något förvärvstill- stånd.
Enligt den nya kommunallagen (1991:900) som har trätt i kraft den 1 ja- nuari 1992 har beteckningen ”landstingskommun” ersatts av ”landsting”. En anpassning till det nya språkbruket har gjorts i paragrafen.
Ikraftträdande och övergångsbestämmelser
Lagändringen föreslås träda i kraft den 1 juli 1992. För förvärv som har skett före ikraftträdandet skall — eftersom det inte finns några särskilda omstän- digheter som motiverar att man avviker från vad som brukar föreskrivas i detta avseende — äldre bestämmelser gälla.
5. Hemställan
Med hänvisning till vad jag nu har anfört hemställer jag att regeringen dels föreslår riksdagen att anta förslagen till 1. lag om ändring i bostadsrättslagen (1991:614), 2. lag om ändring i lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt, 3. lag om ändring i lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m., deLs bereder riksdagen tillfälle att ta del av vad jag anfört om 4. outhyrda lägenheter (avsnitt 2.6) 5. underrättelse om lediga lägenheter (avsnitt 2.7)
Hänvisningar till S5
6. Beslut
Regeringen ansluter sig till föredragandens överväganden och beslutar att genom proposition förelägga riksdagen vad föredraganden har anfört för de åtgärder och de ändamål fördraganden har hemställt om.
BOSTADSDEPARTEMENTET PM Bilaga 1 1991—11-06
Övergång från hyresrätt till bostadsrätt, m.m. '
Promemoria med förslag till vissa lagändringar
Sammanfattning Prop. 1991/92:160
_ _ _ _
lare för hyresgäster att gå över från hyresrätt till bostadsrätt.
För en bostadsrättsförenings beslut att förvärva en hyresfastighet för om- bildning till bostadsrätt föreslås att det skall räcka med att mer än hälften av hyresgästerna i de uthyrda lägenheterna går med på beslutet. Motsvarande majoritet föreslås för att en s.k. intresseanmälan för ombildning till bostads- rätt skall gälla.
Även hyresgäster i fastigheter som ägs av allmännyttiga bostadsföretag el- ler andra fastigheter i allmän ägo föreslås få rätt att göra en intresseanmälan och omfattas av den s.k. ombildningslagen. Vidare föreslås att en kommuns rätt till företräde framför hyresgästerna när en hyresfastighet skall säljas slo- pas. '
I promemorian föreslås också att den återköps- eller lösningsrätt till bo- stadslägenheter som HSB och Riksbyggen hittills kunnat tillämpa under tre år från en bostadsrättsupplåtelse avskaffas. Om en sådan rätt gäller vid ikraftträdandet får den dock fortsätta att gälla. Särreglerna för s.k. folkrörel- sekooperativa organisationer kommer genom de förslag som läggs fram att slopas. '
I promemorian lämnas slutligen ett förslag om att lagen (1987:1274) om kommunal bostadsanvisningsrätt upphävs.
Ändringarna föreslås träda i kraft den 1 juli 1992.
Bilaga 1
Promemorians lagförslag 1 Förslag till
Lag om ändring i bostadsrättslagen (1991:614)
Härigenom föreskrivs i fråga om bostadsrättslagen (1991:614) dels att 9 kap. 225 skall upphöra att gälla, dels att 2 kap. 2 och 955, 4 kap. 55, 6 kap. 95 och 9 kap. 1955 skall ha
följande lydelse.
Nuvarande lydelse
Föreslagen lydelse
2 kap.
Sådana stadgevillkor för medlemskap är utan verkan som innebär
1. att ett visst medborgarskap eller en viss inkomst eller förmögenhet skall utgöra förutsättning för inträde i föreningen,
2. att den till vilken en bostadsrätt övergår skall utses av någon annan än bostadsrättshavaren eller godkännas enligt andra grunder än som gäller en- ligt denna lag för inträde i en bostadsrättsförening,
3. att villkoret annars med hänsyn till sitt innehåll eller på annat sätt är Oskäligt mot den som vill vinna inträde i föreningen eller överlåta sin bo- stadsrätt.
Bestämmelsen i första stycket 2 hindrar inte att föreningen i sina stadgar förbehåller sig sådan åter- köps- eller lösningsrätt som avses i 6
kap. 95.
Skall en bostadsrättsförening i an- nat fall än som avses i 8 & upplåta bo- stadsrätt till en lägenhet och ansöker någon om medlemskap i föreningen i syfte att erhålla lägenheten, är för- eningen skyldig att bevilja medlem- skap cndast om
1. den sökande har tecknat för- handsavtal enligt 5 kap. eller
2. den sökande dels har anvisats bostadsrätt av en kommun enligt la- gen (I987:1274) om kommunal bo- stadsanvisningsrätt dels uppbller den villkor som enligt 3 5 gäller för inträde isamband med övergång.
Medlemskap enligt första stycket ] behöver inte beviljas förrän den ekonomiska planen har registrerats enligt 3 kap. och lägenheten står klar för inflyttning.
En kommun till vilken bostadsrätt —
skall anses upplåten enligt lagen (1987:1274) om kommunal bostads- anvisningsrätt förvärvar medlem- skap i föreningen genom upplåtelsen.
Bestämmelsen i första stycket 2 hindrar inte att föreningen i sina stadgar förbehåller sig sådan lös- ningsrätt som avses i 6 kap. 95.
Skall en bostadsrättsförening i an- nat fall än som avses i Så upplåta bo- stadsrätt till en lägenhet och ansöker någon om medlemskap i föreningen i syfte att erhålla lägenheten, är för- eningen skyldig att bevilja medlem- skap endast om den sökande har tecknat förhandsavtal enligt 5 kap.
Medlemskap enligt första stycket behöver inte beviljas förrän den ekonomiska planen har registrerats enligt 3 kap. och lägenheten står klar för inflyttning.
4 kap. Prop. 1991/92:160
ss . 1 Upplåtelse av en lägenhet med Upplåtelse av en lägenhet med Bilaga
bostadsrätt skall ske skriftligen, om bostadsrätt skall ske skriftligen, om inte något annat följer av lagen inte något annat följer av lagen (1987:1274) om kommunal bostads- (1991:615) om omregistrering av anvisningsra'tt eller lagen (1991:615) vissa bostadsföreningar till bostads- om omregistrering av vissa bostads- rättsföreningar. föreningar till bostadsrättsför-
eningar.
I upplåtelsehandlingen skall följande anges: parternas namn, den lägenhet
' upplåtelsen avser samt de belopp som skall betalas som insats och årsavgift
samt i förekommande fall upplåtelseavgift.
6 kap. 9 5
En bostadsrättsförening får i sina stadgar ta in ett förbehåll om att för- eningen eller medlemmarna vid övergång av bostadsrätt till lokal skall ha rätt att lösa bostadsrätten. Stadgarna skall i så fall ange i vilken ordning lös- ningsrätten skall tillkomma föreningen eller medlemmarna, inom vilken tid lösningsrätten Skall göras gällande hos förvärvaren samt efter vilka grunder ersättning för bostadsrätten skall bestämmas och inom vilken tid den skall betalas.
En bostadsrättsförening som är ansluten till en folkrörelsekooperativ riksorganisation får i sina stadgar ta in förbehåll enligt första stycket även för bostadslägenheter. Ett sådant för- behåll får gälla till förmån för för- eningen, en folkrörelsekooperativ organisation som denna tillhör eller medlemmarna. Förbehållet får avse rätt att inom högst tre år från upplå- telsen återköpa eller lösa bostadsrät- ten från bostadsrättshavaren eller nå- gon sorn fön'ärvat bostadsrätten. I övrigt giillcr första stycket andra me- ningen.
9 kap. 195
En bostadsrättsförenings beslut En bostadsrättsförenings beslut att förvärva en hyresfastighet för att förvärva en hyresfastighet för ombildning av hyresrätt till bostads- ombildning av hyresrätt till bostads- rätt skall fattas på en förenings- rätt skall fattas på en förenings- stämma. Beslutet är giltigt om minst stämma. Beslutet är giltigt om mer två tredjedelar av hyresgästerna i de än hälften av hyresgästerna i de ut- uthyrda lägenheter som omfattas av hyrda lägenheter som omfattas av förvärvet har gått med på beslutet. förvärvet har gått med på beslutet. Dessa hyresgäster skall vara med- Dessa hyresgäster skall vara med- lemmar i bostadsrättsföreningen. lemmar i bostadsrättsföreningen. Vid beräkningen av antalet lägenhe- Vid beräkningen av antalet lägenhe- ter tillämpas 1 kap. Sä andra ter tillämpas 1 kap. 55 andra stycket. stycket.
Protokollet från föreningsstämman skall innehålla uppgift om hur beräk-
ningen av rösterna har skett och hållas tillgängligt för hyresgästerna och fas- Prop. 1991/923160 tighetsägaren. Bilaga 1
1. Denna lag träder i kraft den 1 juli 1992.
2. Äldre föreskrifter gäller fortfarande i fråga om anvisning eller upplå— telse som har skett enligt lagen (1987:1274) om kommunal bostadsanvis- ningsrätt.
3. Om en förening före ikraftträdandet i sina stadgar har tagit in ett förbe- håll om återköps- eller lösningsrätt enligt de äldre föreskrifterna i 6 kap. 9 & andra stycket gäller förbehållet även efter ikraftträdandet.
Bilaga 1
2 Förslag till Lag om ändring i lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt
Härigenom föreskrivs att 2, 3, 6 och 9 55 lagen (1982:352) om rätt till fas- tighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt skall ha följande lydelse.
Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse 251
Lagen gäller inte om egendomen ägs av staten, kommun, landstings- kommun, kommunalförbund, all- männyttigt bostadsföretag eller aktie- bolag som helt ägs av en kommun el- ler landstingskommun. Lagen gäller inte heller om egendomen innehåller färre än fem lägenheter.
Lagen gäller inte om egendomen innehåller färre än fem lägenheter.
Vid beräkning av antalet lägenheter enligt denna lag räknas som lägenhet varje avskild enhet som är inrättad att varaktigt och självständigt användas som bostad eller för annat ändamål. Från garage, lager och andra lägenheter som i första hand används som förvaringsutrymmen bortses.
3 52 Om hyresgäster har intresse av att förvärva fast egendom för ombildning av hyresrätt till bostadsrätt får detta anmälas till inskrivningsmyndigheten för anteckning i fastighetsboken. Intresseanmälan skall för hyresgästernas räkning göras av en bostadsrättsförening.
Föreningen skall till sin anmälan foga ett intyg av föreningens styrelse om "1. hur många lägenheter som finns i den fasta egendom som anmälan om-
fattar,
2. att hyresgästerna i minst två tredjedelar av de uthyrda lägenhe- terna skriftligen har förklarat sig in- tresserade av en ombildning av hy- resrätt till bostadsrätt, och att dessa hyresgäster är medlemmar i bostads- rättsföreningen.
2. att hyresgästerna i mer än hälf- ten av de uthyrda lägenheterna skriftligen har förklarat sig intresse- rade av en ombildning av hyresrätt till bostadsrätt, och att dessa hyres- gäster är medlemmar i bostadsrätts- föreningen.
6 93
Fast egendom, som utgör en hyreshusenhet och för vilken en intressean- mälan gäller, får inte överlåtas helt eller delvis genom köp eller byte utan att den bostadsrättsförening som har gjort intresseanmälan har erbjudits att förvärva hela hyreshusenheten. Ett sådant erbjudande kallas hembud. Med överlåtelse genom köp eller byte likställs överlåtelse genom tillskott till bo- lag eller förening, utdelning eller skifte från bolag eller förening samt fusion enligt 14 kap. 1 eller 25 aktiebolagslagen (1975:1385).
En överlåtelse får ske utan hembud till bostadsrättsföreningen,
1. om bostadsrättsföreningen godkänner överlåtelsen,
2. om staten eller en kommun för- 2. om staten förvärvar egendo- värvar egendomen, men,
3. om förvärvaren är gift med överlåtaren eller om förvärvaren eller, när makar förvärvar gemensamt, någon av dem är överlåtarens avkomling,
1 Senaste lydelse 1983:441. 2 Senaste lydelse 1991:616. 3 Senaste lydelse 1991:616.
4. om förvärvet sker genom inrop på exekutiv auktion eller offentlig auk- Prop. 1991/923 60 tion enligt lagen (1904:48 s. 1) om samäganderätt, Bilaga 1 5. om överlåtelsen avser andel och förvärvaren redan äger en andel i egen- domen och denna förvärvats på annat sätt än genom gåva. Hembud behövs inte heller, om ett förvärv av bostadsrättsföreningen skulle vara oskäligt med hänsyn till förhållandet mellan överlåtaren och en annan förvärvare än bostadsrättsföreningen eller villkoren för eller omstän- digheterna vid en sådan överlåtelse. Frågan om hembud behövs prövas av hyresnämnden på begäran av fastighetsägaren.
9 54 Bestämmelser om bostadsrätts- Bestämmelser om bostadsrätts- föreningars beslut att förvärva hy- föreningars beslut att förvärva hy- resfastigheter för ombildning av hy— resfastigheter för ombildning av hy- resrätt till bostadsrätt finns i 9 kap. resrätt till bostadsrätt finns i 9 kap. 19 —22 55 bostadsrättslagen 19 —21 55 bostadsrättslagen (1991:614). (1991:614).
Denna lag träder i kraft den 1 juli 1992.
4 Senaste lydelse 1991:616. 31
Bilaga 1
3 Förslag till Lag om ändring i lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m.
Härigenom föreskrivs att 25 lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastig- het m.m. skall ha följande lydelse.
Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse
25'
Förvärvstillstånd fordras inte
1. om egendomen förvärvas från staten, kommun, landstingskommun el- ler kommunalförbund,
2. om staten, kommun, lands- tingskommun, kommunalförbund, aktiebolag, som helt ägs av kommun eller landstingskommun, allmännyt— tigt bostadsföretag, folkrörelsekoo- perativ riksorganisation eller regio- nal folkrörelsekooperativ organisa- tion av bostadsrättsförcningar eller bostadsrättsförening ansluten till så- dan organisation är förvärvare,
2a. om egendomen i annatfall än som anges under 2 förvärvas av en bostadsrättsförening och föreningen har fattat beslut om förvärvet i den ordning som föreskrivs i 9 kap. 195 bostadsrättslagen (1991:614),
2. om staten, kommun, lands- tingskommun, kommunalförbund, aktiebolag, som helt ägs av kommun eller landstingskommun, allmännyt- tigt bostadsföretag, riksorganisation för bostadsrättsföreningar eller re- gional sådan organisation är förvär- vare,
2a. om egendomen förvärvas av en bostadsrättsförening och för- eningen har fattat beslut om förvär- vet i den ordning som föreskrivs i 9 kap. 195 bostadsrättslagen (1991:614),
3. om egendomen enligt medgivande av regeringen förvärvas för kyrkligt ändamål eller fångct prövats enligt lagen (1988:183) om förvaltningen av kyrklig jord,
4. om egendomen förvärvas av kreditinrättning vilken enligt lag eller en- ligt reglemente eller bolagsordning som regeringen fastställt är skyldig att åter avyttra egendomen,
5. om förvärvaren är gift med överlåtaren och inte heller om förvärvaren eller, när makar förvärvar gemensamt, någon av dem är överlåtarens avkom- ling, allt under förutsättning att överlåtaren inte är skyldig att avyttra egen- domen enligt 6 5 eller enligt 3 kap. 1 5 lagen (1982:618) om utländska förvärv av fast egendom m.m.,
6. om förvärvet skall prövas enligt lagen om utländska förvärv av fast egendom m.m.,
7. om förvärvet sker genom inrop på exekutiv auktion.
Denna lag träder i kraft den 1juli 1992. I fråga om förvärv som skett före ikraftträdandet gäller äldre bestämmel- ser.
[ Senaste lydelse 1991:623.
4 Förslag till Prop. 1991/92:160 Lag om upphävande av lagen (1987:1274) om kommunal Bilaga 1 bostadsanvisningsrätt
Härigenom föreskrivs att lagen (1987:1274) om kommunal bostadsanvis- ningsrätt skall upphöra att gälla vid utgången av juni 1991.
Äldre bestämmelser gäller fortfarande i den utsträckning som framgår av p. 2 i övergångsbestämmelserna till lagen (1991:000) om ändring i bostads- rättslagen (1991:614).
Bilaga 1
5 Förslag till Lag om ändring i jordabalken
Härigenom föreskrivs att 12 kap. 1 5, 32 5 samt 39 5 skall ha följande ly- delse.
Nuvarande lydelse Föreslagen lydelsen
12 kap. 1 51
Detta kapitel avser avtal, genom vilka hus eller delar av hus upplåts till nyttjande mot ersättning. Detta gäller även om lägenheten upplåtits genom tjänsteavtal eller avtal i anslutning till sådant avtal.
Innefattar avtalet även upplåtelse av jord att nyttjas tillsammans med lä- genheten, skall detta kapitel tillämpas på avtalet, om jorden skall användas för trädgårdsodling i mindre omfattning eller för annat ändamål än jord- bruk. Förenas ett tjänsteavtal, som ej är av ringa betydelse, med upplåtelse av såväl lägenhet för bostadsändamål som jord, skall kapitlet tillämpas, om upplåtelsen av lägenheten är mera betydelsefull än upplåtelsen av jorden.
Med bostadslägenhet avses lägenhet som upplåtits för att helt eller till en inte oväsentlig del användas som bostad. Med lokal avses annan lägenhet än bostadslägenhet.
Vad som föreskrevs i detta kapitel om sambor gäller sådana samboförhål- landen där en ogift kvinna och en ogift man bor tillsammans under äkten- skapsliknande förhållanden.
Förbehåll som strider mot en bestämmelse i detta kapitel är utan verkan mot hyresgästen eller den som har rätt att träda i hans ställe om ej annat anges.
Omfattar hyresavtalet fler än tio bostadslägenheter, som hyresgästen skall hyra ut i andra hand, får parterna avtala om förbehåll som strider mot vad som sägs i detta kapitel om sådana lägenheter, under förutsättning att förbe- hållet inte strider mot bestämmelserna om lokaler och inte heller avser rät- ten till förlängning av avtalet eller grunderna för fastställande av hyresvillko- ren i samband med sådan förlängning. Ett sådant förbehåll gäller endast om det godkänts av hyresnämnden. Godkännande behövs dock inte om staten, kommun, landstingskommun, kommunalförbund, allmännyttigt bostads- företag eller aktiebolag, som helt ägs av en kommun eller landstingskom- mun, är hyresvärd.
Om upplåtelse i vissa fall av bo- stadslägenheter finns bestämmelser i lagen (] 987: 1274) om kommunal bo- stadsanvisningsrätt.
32 52 Hyresgästen får inte överlåta hyresrätten utan hyresvärdens samtycke, om ej annat följer av 34—37 55.
Vägras samtycke utan skälig anledning eller lämnar hyresvärden ej besked ' inom tre veckor efter det att samtycke begärdes, får hyresgästen säga upp hyresavtalet. Om förbud i vissa fall för hyres- värden att medverka till överlåtelse av hyresrätten till en bostadslägenhet finns bestämmelser i 65 lagen
1 Senaste lydelse 1987:1275. 2 Senaste lydelse 1987:1276.
Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse Prop. 1991/92:160 (1987:1274) om kommunal bostads- Bilaga 1 anvisningsrätt.
39 53
Hyresgästen får ej utan hyresvärdens samtycke i andra hand upplåta lä- genheten i dess helhet utom i fall som avses i andra stycket eller i 40 5.
Har en bostadslägenhet upplåtits till en kommun, får kommunen upplåta lägenheten i dess helhet i andra hand. Hyresvärden skall genast underrättas om upplåtelsen.
Om förbud [ vissa fall för hyres- värden att medverka till att en bo- stadslägenhet upplåts i andra hand finns bestämmelser i 6 5 lagen (1987:1274) om kommunal bostads- anvisningsrätt.
Denna lag träder i kraft den 1juli 1992.
3 Senaste lydelse 1987:1276. 35
Bilaga 1
6 Förslag till Lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder
Härigenom föreskrivs att 4, 22, 23 och 32 55 lagen (1973zl88) om arrende- nämnder och hyresnämnder skall ha följande lydelse.
Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse
4 51
Hyresnämnd som avses i 12 kap. 68 5 jordabalken har till uppgift att
1. medla i hyres- eller bostadsrättstvist,
2. pröva tvist om åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. 165 andra stycket, ändrad användning av lokal enligt 12 kap. 23 5 andra stycket, skadestånd en- ligt 12 kap. 24 a 5, överlåtelse av hyresrätt enligt 12 kap. 34—37 55, upplå- telse av lägenhet i andra hand enligt 12 kap. 40 5, förlängning av hyresavtal enligt 12 kap. 49 5, hyresvillkor enligt 12 kap. 54 5, återbetalning av hyra och fastställande av hyra enligt 12 kap. 55 b 5, uppskov med avflyttning enligt 12 kap. 59 5 eller föreläggande enligt 12 kap. 64 5, allt jordabalken,
2 a. pröva tvist om hyresvillkor enligt 22—24 55 hyresförhandlingslagen (1978z304) eller om återbetalningsskyldighet enligt 23 5 samma lag,
3. pröva tvist om medlemskap enligt 2 kap. 10 5, skyldighet att upplåta bo- stadsrätt enligt 4 kap. 65 eller villkor för upplåtelse av bostadsrätt enligt samma 5, hyresvillkor enligt 4 kap. 9 5, upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 7 kap. 11 5 eller utdömande av vite enligt 11 kap. 2 5, allt bostadsrätts- lagen (1991:614),
4. pröva fråga om godkännande av överenskommelse som avses i 12 kap. 1 5 femte stycket, 45 eller 56 5jordabalken eller av beslut som avses i 9 kap. 16 5 första stycket 1 eller 2 bostadsrättslagen,
5. vara skiljenämnd i hyres- eller bostadsrättstvist, 5 a. pröva tvist mellan hyresvärd och hyresgästorganisation enligt hyres- förhandlingslagen,
6. pröva frågor enligt bostadssaneringslagen (1973:531) och bostadsför- valtningslagen (19771792),
7. pröva frågor enligt lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m.,
8. pröva frågor enligt lagen (1987:1274) om kommunal bostads- arzvisrtirrgsriitt,
9. pröva frågor enligt lagen 8. pröva frågor enligt lagen (1982:352) om rätt till fastighetsför- (1982:352) om rätt till fastighetsför- värv för ombildning till bostadsrätt. värv för ombildning till bostadsrätt.
Ärende upptages av den hyresnämnd inom vars område fastigheten är be- lägen. Ärende som avses i 10, 17 eller 18 5 lagen om förvärv av hyresfastighet m.m. upptages dock av hyresnämnden i den ort där bolagets styrelse har sitt säte eller, i fråga om handelsbolag, där förvaltningen föres.
22 52
Beslut av nämnd äger, sedan tid för klander eller besvär utgått när ta— lan får föras mot beslutet, rättskraft, såvitt därigenom avgjorts fråga som avses i 1 5 första stycket 2 eller 5 cl-
1 Senaste lydelse 1991:620. 2 Senaste lydelse 1991:620.
Beslut av nämnd äger, sedan tid för klander eller besvär utgått när ta- lan får föras mot beslutet, rättskraft, såvitt därigenom avgjorts fråga som avses i 1 5 första stycket 2 eller 5 el-
Bilaga 1
Nuvarande lydelse
ler 4 5 första stycket 2, 2 a, 3, 5 a, 6, 7, 8 eller 9. Vad som sagts nu gäller dock ej beslut, varigenom ansökan om åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. 165 andra stycket eller till- stånd enligt 12 kap. 23 5 andra stycket, 34—37 eller 405 jordabal- ken eller 7 kap. 11 5 bostadsrättsla- gen (19912614) eller ansökan om uppskov enligt 12 kap. 595 jorda- balken eller ansökan om förbud el- ler medgivande som avses i 2 a 5 bo— stadssaneringslagen (1973:531) eller yrkande om rätt till förhandlingsord- ning enligt 95 hyresförhandlingsla- gen (1978z304) eller ansökan om an- visningsrätt enligt 3 5 lagen (1987:1274) om kommunal bostads- anvisningsrätt lämnats utan bifall.
Föreslagen lydelse
ler 4 5 första stycket 2, 2 a, 3, 5 a, 6, 7, 8 eller 9. Vad som sagts nu gäller dock ej beslut, varigenom ansökan om åtgärdsförcläggande enligt 12 kap. 16 5 andra stycket eller till- stånd enligt 12 kap. 235 andra stycket, 34—37 eller 405 jordabal- ken eller 7 kap. 11 5 bostadsrättsla- gen (1991:614) eller ansökan om uppskov enligt 12 kap. 595 jorda- balken eller ansökan om förbud el- ler medgivande som avses i 2 a 5 bo- stadssaneringslagen (1973:531) eller yrkande om rätt till förhandlingsord- ning enligt 95 hyresförhandlingsla- gen (1978z304) lämnats utan bifall.
Bestämmelserna i 27 och 28 55 förvaltningslagen (1986:223) om ompröv- ning av beslut skall inte tillämpas hos nämnderna.
23 53
Om fullföljd av talan mot hyres- nämndens beslut i ärende enligt 12 kap. jordabalken eller hyresför- handlingslagen (1978z304) eller i ärende angående bostadsrätt, bo- stadssanering eller särskild förvalt- ning eller i ärende enligt lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfas— tighet m.m., enligt lagen (1987:1274) om kommunal bostadsanvisningsrätt eller lagen (1982:352) om rätt till fas- tighetsförvärv för ombildning till bo- stadsrätt finns bestämmelser i 12 kap. 70 5jordabalken, 31 5 hyres- förhandlingslagen, 1]. kap. 35 bo- stadsrättslagen (1991:614), 215 bo- stadssaneringslagen (1973:531), 34 5 bostadsförvaltningslagen (1977:792), 25 5 lagen om förvärv av hyresfastighet m.m., 16.5 lagen (1987:1274) om kommunal bostads- anvisningsrätt samt 155 lagen om rätt till fastighetsförvärv för ombild- ning till bostadsrätt.
Om fullföljd av talan mot hyres- nämndens beslut i ärende enligt 12 kap. jordabalken eller hyresför— handlingslagen (1978z304) eller i ärende angående bostadsrätt, bo- stadssanering eller särskilt] förvalt- ning eller i ärende enligt lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfas- tighet m.m. eller lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för om- bildning till bostadsrätt finns bc- stämmelser i 12 kap. 70 5 jordabal- ken, 315 hyresförhandlingslagen, 11 kap. 3 5 bostadsrättslagen (1991:614), 21 5 bostadssaneringsla- gen (1973:53l), 34 5 bostadsförvalt- ningslagen (1977z792), 255 lagen om förvärv av hyresfastighet m.m. samt 155 lagen om rätt till fastig- hetsförvärv för ombildning till bo- stadsrätt.
Hyresnämndens yttrande enligt 12 a 5 första stycket får inte överklagas. Hyresnämndens beslut får överklagas genom besvär hos bostadsdomsto—
len, om nämnden
1. avvisat ansökan som avses i 8, 11, 14—16, 16 a, 16 c, 16 d eller 16 c 5, eller awisat besvär,
3 Senaste lydelse 1991:620.
Bilaga 1
Nuvarande lydelse
Föreslagen lydelse
2. avskrivit ärende enligt 8— 10, 15 a, 16, 16 a, 16 c, 16 C! eller 16 e 5, dock ej när ärendet kan återupptagas,
3. förordnat angående ersättning för någons medverkan i ärendet,
4. utdömt vite eller annan påföljd för underlåtenhet att iaktta föreläg- gande eller ådömt straff för förseelse i förfarandet,
5. utlåtit sig i annat fall än som avses i 3 i fråga som gäller allmän rätts-
hjälp.
En besvärshandling som avses i tredje stycket skall ges in till hyresnämn— den inom tre veckor från den dag beslutet meddelades. I fråga om handläggningen hos hyresnämnden av en besvärshandling som avses i första eller tredje stycket tillämpas bestämmelserna i 52 kap. 2 och 4 55 rättegångsbalken.
32 54
Förcs ej talan mot nämnds beslut enligt 9 kap. 14 5 eller 12 kap. 24a 5, 55 a 5 sjunde stycket eller 55 b 5 jordabalken, 22, 23, 26 eller 27 5 hyresförhandlingslagen (1987:304), 13 a 5 denna lag eller 13 eller 15 5 eller 25 5 första stycket bo- stadsförvaltningslagen (1977:792) eller 9 eller 105 lagen (1987:1274) om kommunal bostadsanvisnings- rätt, får beslutet verkställas såsom lagakraftägande dom.
Föres ej talan mot nämnds beslut enligt 9 kap. 14 5 eller 12 kap. 24 a 5, 55 a5 sjunde stycket eller 55 b 5 jordabalken, 22, 23, 26 eller 27 5 hyresförhandlingslagen (1987:304), 13 a 5 denna lag eller 13 eller 15 5 eller 25 5 första stycket bo- .
stadsförvaltningslagen (1977:792), får beslutet verkställas såsom laga- kraftägande dom.
Har hyresnämnden med stöd av 31 5 första stycket bostadsförvaltningsla- gen förordnat att beslut enligt 13 eller 15 5 eller 25 5 första stycket nämnda lag skall lända till efterrättelse genast, får även sådant beslut, om bostads- domstolen ej förordnat annat, verkställas såsom lagakraftägande dom.
Denna lag träder i kraft den 1juli 1992.
4 Senaste lydelse 1988z409.
Bilaga 1
7 Förslag till Lag om ändring i lagen (1974:1082) om bostadsdomstol
Härigenom föreskrivs att 28 5 lagen (1974:1082) om bostadsdomstol skall ha följande lydelse.
Nuvarande lydelse
Föreslagen lydelse
28 51
Beslut av bostadsdomstolen äger rättskraft, såvitt därigenom avgjorts fråga som avses i 4 5 första stycket 2, 2 a, 3, 5 a, 6, 7, 8 eller 9 lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder. Vad som sagts nu gäller dock ej beslut, varigenom an- sökan om åtgärdsföreläggande en- ligt 12 kap. 165 andra stycket eller tillstånd enligt 12 kap. 23 5 andra stycket, 34, 36 eller 37 5 jordabalken eller ansökan om förbud eller med- givande som avses i 2 a 5 bostadssa- neringslagen (1973:531) eller yr- kande om rätt till förhandlingsord- ning enligt 9 5 hyresförhandlingsla- gen (1978z304) eller ansökan om an- visningsrätt enligt 3 5 lagen (1987:1274) om kommunal bostads- anvisningsrätt lämnats utan bifall.
Beslut av bostadsdomstolen äger rättskraft, såvitt därigenom avgjorts fråga som avses i 4 5 första stycket 2, 2 a, 3, 5 a, 6, 7, 8 eller 9 lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder. Vad som sagts nu gäller dock ej beslut, varigenom an- sökan om åtgärdsföreläggande en- ligt 12 kap. 165 andra stycket eller tillstånd enligt 12 kap. 23 5 andra stycket, 34, 36 eller 37 5 jordabalken eller ansökan om förbud eller med- givande som avses i 2 a 5 bostadssa- neringslagen (1973:531) eller yr- kande om rätt till förhandlingsord- ning enligt 95 hyresförhandlingsla- gen (1978z304) lämnats utan bifall.
Denna lag träder i kraft den 1 juli 1992.
1 Senaste lydelse 1988z929.
1 Inledning
Bostadsrätt är för många människor en attraktiv boendeform. Bostadsrätten som upplåtelseform innebär en förening av enskilt ägande och gemensamt ansvarstagande i demokratiska former. Särskilt betydelsefullt för den en— skilde är att denne i allt väsentligt kan bestämma om utformningen av sin egen bostad. En bostadsrätt får vidare som huvudregel överlåtas och förvär- vas fritt vilket ökar den enskildes möjligheter att välja bostad efter sina be- hov. Detta bidrar också till en större rörlighet på bostadsmarknaden. För- valtnings-kostnaderna torde i allmänhet bli lägre för bostadsrätter än för hy- resrätter. En ökad användning av bostadsrätten som upplåtelseform innebär ett ökat individuellt sparande.
Enligt regeringsförklaringen den 4 oktober 1991 skall förslag läggas fram som underlättar för de boende att omvandla den fastighet de bor i till bo- stadsrätt. Som ett led i denna inriktning av bostadspolitiken har inom bo- stadsdepartcmentet de förslag till lagändringar arbetats fram som framgår av denna promemoria. Vissa andra bostadsrättsliga frågor tas också upp i promemorian. .
Förslagen berör bestämmelser i bostadsrättslagen (1991:614) och lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt (om- bildningslagen). Också vissa andra författningar berörs. Det skall i samman- hanget nämnas att det i prop. 1991/92:56 om bostadsfinansieringen under 1992, m.m. föreslagits att bostadsrättsföreningar m.fl. som övertar dc stat- liga lånen i samband med förvärv av en hyresfastighet utan särskild prövning av regeringen skall få behålla räntebidragen. Även detta förslag främjar en övergång från hyresrätt till bostadsrätt.
Det finns också andra frågor som kan övervägas för att främja en övergång från hyresrätt till bostadsrätt, t.ex. det s.k. förbudet mot dubbclupplåtelse och frågan om det minsta antal lägenheter som krävs för en bostadsrättsför- ening. Som en särskild fråga kan också tas upp vilka fastigheter som omfattas av ombildningslagen. Lagen omfattar för närvarande endast fastigheter som är taxeradc som hyreshusenheter. Många småhus är upplåtna med hyresrätt men är taxerade som småhusenhetcr. Dessa och andra frågor kräver emeller- tid en ytterligare analys och får därför tas upp i ett senare sammanhang.
Förslag om att lagen (1987:1274) om kommunal bostadsanvisningsrätt upphävs tas upp som en särskild fråga.
Prop. 1991/921160
2 Allmän motivering 2.1 Ombildningslagens tillämpningsområde utvidgas
Promemorians förslag: Den s.k. ombildningslagen skall vara tillämp- lig även när hyresgästerna vill förvärva en fastighet som ägs av staten, en kommun, en landstingskommun, ett kommunalförbund, ett all- männyttigt bostadsföretag eller ett aktiebolag ägt av en kommun eller landstingskommun.
Skälen för förslaget: Lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt (ombildningslagen) trädde i kraft den 1juli 1982 (prop. 1981/82:153, CU31, rskr. 352). Lagen innehåller bl.a. regler om rätt för hyresgäster i en hyresfastighet som har minst fem lägenheter att genom en bostadsrättsförening göra en s.k. intresseanmälan samt att få denna an- tecknad i fastighetsboken. En sådan intresseanmälan hindrar en fastighets- ägare från att sälja fastigheten utan att först erbjuda den till bostadsrättsför- eningen. Erbjudandet skall ske genom ett s.k. hembud.
Ombildningslagen gäller inte om fastigheten ägs av staten, en kommun, en landstingskommun, ett kommunalförbund, ett allmännyttigt bostadsföretag eller ett aktiebolag som ägs av en kommun eller en landstingskommun. Till- lämpningsområdet fastslogs genom en lagändring den 1 juli 1983 (prop. 1982/83:153, CU31, rskr. 352, SFS 1983:441). Som skäl för att de allmännyt- tiga bostadsföretagen undantogs från lagens tillämpningsområde anfördes att boendeinfiytandet inom de allmännyttiga bostadsföretagen skulle ut- vecklas utan anknytning till direkt eller indirekt ägande. Några motiv för att tillgripa försäljningar för att främja boendeinf1ytandet ansågs därför inte fin- nas. Samma skäl anfördes även beträffande fastigheter som i övrigt ägdes av det allmänna. Ett annat skäl som anfördes var att de aktuella fastigheterna inte såldes i någon större omfattning, varför en intresseanmälan inte skulle få någon betydelse utan endast innebära onödigt besvär för inskrivningsmyn- digheterna.
Under senare år har försäljning av fastigheter som tillhör de allmännyttiga bostadsföretagen aktualiserats alltmer. Genom att låta även hyresgäster i dessa företag bilda bostadsrättsförening och göra en intresseanmälan till in- skrivningsmyndigheten vid tingsrätten, kan de på ett effektivt sätt verka för en ombildning till bostadsrätt. Också hyresgäster i fastigheter som ägs av sta— ten, en kommun, en landstingskommun, ett kommunalförbund eller ett ak- tiebolag som ägs av en kommun eller en landstingskommun bör kunna få samma möjlighet att ombilda sina hyresrätter till bostadsrätter. Det föreslås med hänvisning till det sagda att ombildningslagen får omfatta samtliga hy- resfastighctcr utom de som innehåller färre än fem lägenheter. Frågan om en reducering av antalet lägenheter som krävs för en övergång till bostadsrätt kommer att övervägas i annat sammanhang. Förslaget, såvitt nu är i fråga, innebär att 2 5 första stycket första meningen ombildningslagen upphävs, vil- ket innebär en återgång till den ordning som gällde före den 1 juli 1983.
2.2 Enkel majoritet vid beslut om förvärv av hyresfastighet m.m.
Promemorians förslag: För att en bostadsrättsförenings beslut om för- värv av en hyresfastighet för ombildning skall vara giltigt, skall det endast krävas att mer än hälften av hyresgästerna i de uthyrda lägen- heterna har gått med på beslutet. Även för en intresseanmälan skall det räcka med att mer än hälften av hyresgästerna i de uthyrda lägen- heterna skriftligen har förklarat sig intresserade av en ombildning till bostadsrätt.
Skälen för förslaget: Den nya bostadsrättslagen (1991:614) trädde i kraft den 1 juli 1991 (prop 1990/92:92, BoU13, rskr. 247). Lagen innehåller bl.a. regler om hur ett beslut om förvärv av en hyresfastighet för ombildning av hyresrätt till bostadsrätt skall gå till. Ett sådant beslut skall fattas på en före- ningsstämma. Minst två tredjedelar av hyresgästerna i de uthyrda lägenhe- terna måste gå med på beslutet för att det skall vara giltigt. Dessa hyresgäster skall vara medlemmar i bostadsrättsföreningen (9 kap. 195 ). De s.k. folkrö- relsekooperativa bostadsrättsföreningarna, dvs. föreningar inom HSB och Riksbyggen, omfattas inte av de nämnda majoritetsreglerna, om inte förvär- vet sker enligt ombildningslagen (9 kap. 22 5). Reglerna motsvarar i sak de regler som gällde enligt 1971 års bostadsrättslag.
Ett krav på kvalificerad majoritet finns också när hyresgästerna önskar göra en s.k. intresseanmälan till inskrivningsmyndigheten. För att en intres- seanmälan enligt ombildningslagen skall få antecknas i fastighetsboken krävs sålunda att minst två tredjedelar av hyresgästerna i de uthyrda lägen- heterna skriftligen har förklarat sig intresserade av en ombildning från hyres- rätt till bostadsrätt. Även dessa hyresgäster måste numera vara medlemmar i bostadsrättsföreningen.
För att en bostadsrättsförening skall få förvärva en hyresfastighet för om- bildning till bostadsrätt bör det vara fullt tillräckligt att beslut fattas med en- kel majoritet bland hyresgästerna i de uthyrda lägenheterna. För att beslutet om förvärv skall vara giltigt föreslås därför att det skall räcka med att mer än hälften av hyresgästerna röstat för beslutet. Förslaget föranleder en änd- ring av 9 kap. 19 5 bostadsrättslagen.
De nya majoritetsreglerna bör gälla samtliga bostadsrättsföreningar. Den särbehandling som görs för de s.k. folkrörelsekooperativa bostadsrättsför- eningarna i fråga om beslut att förvärva en fastighet för ombildning till bo- stadsrätt föreglås därför slopat. Förslaget i denna del innebär att 9 kap. 22 5 bostadsrättslagen upphävs. Ytterligare förslag om likställdhet mellan bo- stadsrättsföreningar m.m. tas upp i avsnitt 2.4 och 2.5.
I konsekvens med förslaget bör enkel majoritet också gälla för att en för- ening skall få en intresseanmälan antecknad. Det innebär att 3 5 ombild- ningslagen bör ändras så att det räcker med att hyresgästerna i mer än hälf- ten av de uthyrda lägenheterna skriftligen har förklarat sig intresserade av en ombildning från hyresrätt till bostadsrätt.
2.3 Företrädet mellan kommunen och hyresgästerna
Promemorians förslag: Kommunens rätt enligt ombildningslagen att köpa en hyresfastighet trots att hyresgästerna gjort en intresseanmä- lan slopas.
Skälen för förslaget: Ombildningslagen innehåller för närvarande flera un- dantag från hembudsskyldigheten. Ett sådant undantag är när en kommun förvärvar fastigheten (6 5 andra stycket 2). Det finns också ett allmänt un- dantag. Om ett förvärv av en bostadsrättsförening skulle vara oskäligt med hänsyn till förhållandet mellan överlåtaren och förvärvaren eller villkoren för eller omständigheterna vid överlåtelsen behövs sålunda inte något hem- bud. Frågan om hembud behövs eller inte prövas av hyresnämnden (6 5 tredje stycket).
Ombildningslagen innehöll från början inget undantag från hembudsskyl- digheten för det fall att en kommun avsåg att förvärva fastigheten. Även i sådana fall skulle hembud ske till den bostadsrättsförening som fått en intres- seanmälan antecknad. Den 1 juli 1984 ändrades emellertid lagen så att hem- bud inte krävdes när en kommun köpte fastigheten (prop. 1983/84:141, BOU27, rskr. 302, SFS 1984:302). Ändringen motiverades av att det kommu- nala ansvaret för bostadsförsörjningen innebar att kommunen skulle ha en ovillkorlig rätt att göra ett fastighetsförvärv i syfte att se till att det finns ett tillräckligt utbud av hyreslägenheter inom ett bostadsområde.
I syfte att underlätta för hyresgästerna att få till stånd en ombildning till bostadsrätt föreslås att den kommunala företrädesrätten slopas. Bestäm- melser i 6 5 andra stycket ombildningslagen bör därför ändras.
Trots förslaget kan omständigheterna någon gång vara sådana att en över- låtelse till kommunen framstår som mycket angelägen och att hyresgästernas tätt skäligen bör ge vika. Säljaren har då möjlighet att enligt 6 5 tredje stycket ombildningslagen hos hyresnämnden begära att hembud inte be- hövs.
En bostadsrättsförenings förvärv av en fastighet kan bli föremål för pröv— ning enligt förköpslagen (1967:868). Förköpslagen ger en kommun en princi- piell rätt att för vissa särskilda ändamål träda in i en köpares ställe och för- värva den fasta egendomen. Förköpslagen innehåller dock inte något undan- tag för det fall att det är en av hyresgästerna i fastigheten bildad bostadsrätts— förening som har förvärvat egendomen. Frågan om regeringen i ett sådant fall skall lämna en kommun tillstånd till förköp får i stället bl.a. bedömas enligt oskälighetsregeln i 9 5 första stycket 4 förköpslagen. Tillstånd till för- köp skall enligt denna regel inte ges om det är oskäligt att förköp sker med hänsyn till förhållandet mellan säljare och köpare eller villkoren för eller omständigheterna vid försäljningen. Någon ändring av denna regel torde inte vara påkallad för att vid ombildning i allmänhet kunna ge hyresgäster rätt till förvärv framför kommunen.
2.4 Äterköps- och lösningsrätten för bostadslägenheter tas bort
Promemorians förslag: Bostadsrättsförcningar anslutna till HSB eller Riksbyggen får inte längre förbehålla sig eller organisationerna rätt att återköpa eller lösa bostadsrätt till bostadslägenheter. Sådana för- behåll som gäller vid ikraftträdandet får emellertid fortsatt giltighet.
Skälen för förslaget: Genom en lagändring som trädde i kraft den ] juli 1985 (BoU 1985:12, rskr. 194, SFS 1985:182) gavs de s.k. folkrörelsekoope- rativa organisationerna HSB och Riksbyggen möjlighet att i av dem bildade bostadsrättsföreningars stadgar införa en viss typ av hembudsklausuler. Syf- tet med lagändringen angavs vara att förhindra korttidsspekulation med bo- stadsrätter.
Den bestämmelse som infördes avser bostadslägenheter och återfinns nu- mera i 6 kap. 9 & andra stycket i den nya bostadsrättslagen. I huvudsak inne- bär bestämmelsen att bostadsrättsföreningen eller den folkrörelsekoopera- tiva organisation som föreningen tillhör kan förbehållas en rätt att inom tre år från bostadsrättsupplåtelscn återköpa eller lösa bostadsrätten i samband med en övergång. I stadgarna skall bl.a. anges efter vilka grunder ersättning då får tas ut.
Det bör nämnas att förbehåll av lösningsrätt beträffande lokaler för för- eningen eller dess medlemmar har kunnat tas in i föreningsstadgarna redan före den nämnda lagändringen. Alla bostadsrättsföreningar har också haft möjlighet att tillämpa prisföreskrifter (jfr 9 kap. 5 5 första stycket 6 bostads- rättslagen).
En grundprincip i bostadsrättslagen är att den som förvärvat en bostads- rätt fritt skall kunna överlåta den till ett avtalat pris. Eftersom bostadsrätts- institutet är så konstruerat att bostadsrättshavaren när han vill lämna för- eningen inte har någon rätt att få tillbaka sin insats av föreningen, är han hänvisad till att sälja bostadsrätten för att kunna tillgodogöra sig dess värde. Bestämmelsen om återköp och lösen utgör ett undantag från den angivna ' principen, men innebär ändå inte att bostadsrättshavaren är garanterad att få tillbaka sin insats. Det bör, såväl ur den enskilde bostadsrättshavarens som samhällets syn- punkt, vara viktigt att slå vakt om en fri överlåtelserätt. Bostadsrättshavaren bör alltså själv få avgöra när han skall sälja bostadsrätten, till vem han skall sälja den och vilket pris han kan acceptera. Inskränkningar i överlåtelserät- ten bör vara möjligt endast om detta har stöd i bostadsrättshavarnas egna beslut (jfr 9 kap. 23 & bostadsrättslagen). Något praktiskt behov för bostads- rättshavarna att tillämpa hembudsklausuler beträffande bostadslägenhet torde emellertid knappast föreligga. Det bör vara tillräckligt att det finns den sedan lång tid angivna möjligheten för föreningen att införa prisföreskrifter, om detta bedöms vara angeläget. Beträffande lokaler bör det heller inte vara några olägenheter med att de nuvarande reglerna om lösningsrätt får bestå. Mot bakgrund av det anförda föreslås att bestämmelserna om återköp och
lösen beträffande bostadslägenheter avskaffas. Förslaget innebär också att några särregler för bostadsrättsföreningar anslutna till HSB och Riksbyggen i aktuella hänseenden inte kommer att råda.
Förslaget föranleder ändringar i 2 kap. 2 & och 6 kap. 9 & bostadsrättsla- gen. En övergångsbestämmelse bör vidare införas av innebörd att förbehåll om återköp och lösen som gäller vid ikraftträdandet får fortsätta att gälla.
2.5 Riksorganisationer för bostadsrättsföreningar m.m. likställs
Promemorians förslag: Några särregler skall inte längre finnas för s.k. folkrörelsekooperativa organisationer
Skälen för förslaget: Tidigare har föreslagits att majoritetsreglerna vid övergång från hyresrätt till bostadsrätt ändras (avsnitt 2.2). Det har också föreslagits att bestämmelsen om återköp och lösen av bostadsrätt upphävs (avsnitt 2.4). Förslagen innefattar även att de särregler som hittills gällt för de folkrörelsekooperativa bostadsrättsföreningarna i angivna hänseenden upphävs.
I sammanhanget kan nämnas att lagen (l984:81) om fastighetsmäklare ny- ligen ändrats i motsvarandc riktning (LU 1990/9lz8, rskr. 32, SFS l990:1106). Från lagens tillämpningsområde undantogs tidigare den som förmedlade enbart bostadsrätter i föreningar anslutna till de folkrörelsekoo- perativa organisationerna. Efter ändringen skall lagen inte tillämpas i fråga om förmedling av upplåtelser som sker av bostadsrättsförening ansluten till ”riksorganisation eller till regional organisation för bostadsrättsföreningar”.
Särregler för folkrörelsekooperativa riksorganisationer finns också i lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. Förvärvstillstånd enligt den lagen behövs bl.a. inte om förvärvaren är en folkrörelsekooperativ riksorga- nisation, en regional folkrörelsekooperativ organisation av bostadsrättsför- eningar eller en bostadsrättsförening som är ansluten till en sådan organisa- tion. HSB och Riksbyggen och föreningar anslutna till dessa organisationer behöver alltså enligt gällande lagstiftning inte något förvärvstillstånd. Sveri- ges Bostadsrättsföreningars Centralorganisation (SBC), som också är en or- ganisation för bostadsrättsföreningar, måste dock ha förvärvstillstånd om or- ganisationen vill förvärva en hyresfastighet. Bostadsrättsföreningar som till- hör SBC eller är helt fristående behöver däremot inte något förvärvstill- stånd, om de fattat beslut om förvärvet i den ordning som enligt bostadsrätts- lagen krävs vid ombildning (dvs. enligt majoritetsreglerna m.m.).
SBC bedriver nu en verksamhet över hela landet och har lokalkontor på många orter. Ca 2 600 bostadsrättsföreningar är medlemmar i SBC, vilket innebär en förhållandevis kraftig tillväxt under senare år. Det kan inte råda något tvivel om att SBC sedan lång tid tillbaka måste anses som en riksorga- nisation för bostadsrättsföreningar. Någon anledning att i lagstiftningen be- handla SBC oeh dess medlemmar på annat sätt än HSB och Riksbyggen och de föreningar som är anslutna till dessa organisationer finns inte.
Alla bostadsrättsföreningar, riksorganisationer och regionala organisatio- ner för bostadsrättsföreningar bör behandlas lika. Även lagen om förvärv av hyresfastighet m.m. bör därför ändras. Det föreslås alltså att förvärvstill- stånd inte skall behövas vid förvärv som görs av en riksorganisation eller en regional organisation för bostadsrättsföreningar. Något förvärvstillstånd skall nu liksom tidigare inte heller behövas när bostadsrättsföreningar för- värvar en hyresfastighet för ombildning till bostadsrätt enligt 9 kap. 19 få bo- stadsrättslagen. Som tidigare föreslagits skall denna bestämmelse också till- lämpas på föreningar inom HSB och Riksbyggen. Samma regler kommer därmed också att gälla beträffande tillstånd för alla bostadsrättsföreningar . oavsett om de tillhör någon viss organisation för bostadsrättsföreningar eller inte.
Det föreslås en särskild övergångsbestämmelse för sådana förvärv som skett före ikraftträdandet.
Med dessa förslag kommer det inte längre att finnas några särregler för olika typer av bostadsrättsföreningar eller organisationer för bostadsrätts- föreningar. Ultrycket folkrörelsekooperativ organisation kommer därige- nom också att utmönstras ur lagstiftningen.
2.6 Lagen om kommunal bostadsanvisningsrätt
Promemorians förslag: Lagen om kommunal bostadsanvisningsrätt upphävs.
Skälen för förslaget: Lagen (1987:1274) om kommunal bostadsanvisnings- rätt ger rätt för en kommun att anvisa bostadssökande till bostadslägenhet som upplåts med hyresrätt eller bostadsrätt för annat ändamål än fritidsän- damål. Lagen bygger på att överenskommelser om anvisningsrätt i första hand skall träffas mellan kommuner och husägare eller deras organisationer. Om överenskommelser inte kan nås ger lagen kommunerna möjlighet att hos hyresnämnden ansöka om ett beslut om anvisningsrätt för lägenheterna i ett visst hus. Beslutet kan förenas med vite och innebär bl.a. förbud för husägaren att upplåta en ledig lägenhet, som omfattas av beslutet, till någon annan än den som kommunen anvisar.
Lagen har såvitt känt inte föranlett något beslut om anvisningsrätt. I anslutning till vad regeringen föreslagit i prop. 1991/92:56 om bostadsfi- nansieringen år 1992 m.m. när det gäller avskaffandet av bl.a. kommunal bostadsanvisningsrätt som villkor för statligt stöd, bör lagen om kommunal bostadsanvisningsrätt avskaffas. Detta bör ske med verkan från den 1 juli 1992.
Förslagen om att avskaffa kommunal bostadsanvisningsrätt som villkor för statligt stöd samt den särskilda lagen om kommunal bostadsanvisnings- rätt torde ge kommunerna en delvis ny roll i fråga om bostadsförmedling. I den utsträckning som det behövs för att tillgodose behovet av bostäder bör kommunerna ha en viktig roll som serviceorgan åt de bostadssökande. I för- hållande till fastighetsägarna bör de kunna erbjuda tjänster för förmedling
av bostäder och teckna avtal med ägarna om sådan förmedling. Såväl privata som allmännyttiga fastighetsägare bör emellertid själva kunna förmedla bo- stadslägenheter inom sitt bestånd. Vidare bör fristående förmedlingar i större utsträckning kunna erbjuda motsvarande tjänster.
Bostadsförmedlingsverksamhet bedriven i enlighet med vad nu har före- slagits bör ge förutsättningar för en bättre service och en större effektivitet till gagn för de bostadssökande. Frågan om möjlighet för kommunerna att ta ut en registreringsavgift av de bostadssökande kommer att tas upp i annat sammanhang.
3 Upprättade lagförslag
I enlighet med det anförda har det i promemorian upprättats förslag till
1. lag om ändring i bostadsrättslagen (1991:614),
2. lag om ändring i lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för om- bildning till bostadsrätt,
3. lag om ändring i lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m.,
4. lag om upphävande av lagen (1987:1274) om kommunal bostadsanvis- ningsrätt,
5. lag om ändring ijordabalken,
6. lag om ändring i lagen (1973:1088) om arrendenämnder och hyresnämn- der, '
7. lag om ändring i lagen (1974:1082) om bostadsdomstol.
4 Specialmotivering 4.1 Förslaget till lag om ändring i bostadsrättslagen
Ändringarna berör 2 kap 2 och 9 åå, 4 kap. 5 5, 6 kap. 9 & samt 9 kap. 19 och 22 55.
2 kap. 2 5
Ändringen är en konsekvens av att förköps- och lösningsrätten enligt 6 kap. 9 5 andra stycket slopas. Möjlighet att förbehålla sig rätt att lösa bostadsrät- ten till en lokal enligt 6 kap. 9 5 första stycket finns kvar.
2kap.950ch4kap.55
Ändringarna är en konsekvens av att den kommunala bostadsanvisningsla- gen upphävs.
6 kap 9 5 Ändringen har behandlats i avsnitt 2.4.
De bostadsrättsföreningar som är anslutna till de s.k. folkrörelsekooperativa
organisationerna, dvs. HSB och Riksbyggen, har enligt gällande lagstiftning rätt att förbehålla sig att återköpa eller lösa bostadsrätten till en bostadslä- genhet. Ändringen innebär att denna rätt slopas. Se också övergångsbestäm- melserna.
9 kap 19 5 Ändringen har behandlats i avsnitt 2.2.
Nuvarande regler kräver att minst två tredjedelar av hyresgästerna måste ha gått med på beslutet att förvärva en hyresfastighet för att det skall bli giltigt. Förslaget innebär att det för en bostadsrättsförenings förvärv för ombildning till bostadsrätt räcker att mer än hälften av hyresgästerna i de uthyrda lägen- heterna har gått med på beslutet. Dessa hyresgäster skall vara medlemmari bostadsrättsföreningen. Det har inte ansetts lämpligt med en särskild regel som ger ordföranden utslagsröst vid lika röstetal. (Jfr 7 kap. 13å lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar.) Beträffande majoritet vid en s.k. in- tresseanmälan, se kommentaren till ändring av 3 5 ombildningslagen och till övergångsbestämmelserna till denna lag.
9 kap 22 55 Ändringen har behandlats i avsnitt 2.2.
Föreningar anslutna till HSB eller Riksbyggen är genom denna paragraf un- dantagna från reglerna i 9 kap. 1.9—21 åå bostadsrättslagen när beslutet om förvärv inte sker enligt lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för om- bildning till bostadsrätt. Förslaget innebär att paragrafen upphävs. Änd- ringen innebär alltså att alla bostadsrättsföreningar måste följa reglerna i 9 kap. 19 —21 åå bostadsrättslagen, när förvärvet sker för ombildning av hyres- rätt till bostadsrätt, oavsett om de är anslutna till HSB eller Riksbyggen eller inte. Det innebär bl.a. att de nya regler om enkel majoritet vid beslut på föreningsstämma kommer att gälla alla bostadsrättsföreningar och att en ekonomisk plan måste upprättas och tillsammans med besiktningsprotokoll och intyg hållas tillgänglig för hyresgästerna innan beslutet om förvärv fat- tas. Vidare skall protokollet från den föreningsstämma där beslutet fattas innehålla uppgifter om hur beräkningen av rösterna skett. Protokollet måste också hållas tillgängligt för hyresgästerna och fastighetsägaren.
Övergångsbestämmelser
Förslaget föreslås träda i kraft den 1 juli 1992.
Enligt de äldre föreskrifterna i 2 kap. 9 å gäller att en förening är skyldig att bevilja medlemskap om den sökande har anvisats bostadsrätt enligt lagen om kommunal bostadsanvisningsrätt och att en kommun till vilken bostads- rätt skall anses upplåten enligt lagen förvärvar medlemskap genom upplåtel- sen. Enligt de äldre föreskrifterna i 4 kap. 5 å gäller att en upplåtelse inte behöver vara skriftlig om detta följer av lagen om kommunal bostadsanvis- ningsrätt. Dessa äldre bestämmelser skall enligt förslaget till övergångsbe-
Prop. 1991/921160
stämmelser p. 2 fortfarande gälla om anvisningen eller upplåtelsen skett före ikraftträdandet.
En särskild övergångsregel (p. 3) finns för bestämmelsen i 6 kap 9 å. Om ett förbehåll om rätt att återköpa eller lösa en bostadsrätt har tagits in i en bostadsrättsförenings stadgar före ikraftträdandet föreslås att förbehållet får gälla även därefter. Eftersom ett sådant förbehåll får gälla i högst tre år efter upplåtelsen innebär det att giltiga sådana förbehåll kommer att finnas lwar högst tre år från ikraftträdandet.
4.2 Förslaget till lag om ändring i lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt
Ändringarna berör 2, 3, 6 och 9 åå.
2 5 Ändringen har behandlats i avsnitt 2.1.
Ändringen innebär att lagens tillämpningsområde utvidgas till att gälla även sådana fastigheter (och tomträtter) som ägs av staten, en kommun, en lands- tingskommun, ett kommunalförbund, ett allmännyttigt bostadsföretag eller ett aktiebolag som ägs av en kommun eller en landstingskommun. Hyresgäs- ter i hus som ägs av den nämnda kategorin får alltså genom en bostadsrätts- förening göra en s.k intresseanmälan och erhåller även i övrigt de rättigheter och skyldigheter som följer av lagen.
3 5 Ändringen—har behandlats i avsnitt 2.2
Förslaget innebär att det är tillräckligt att hyresgästerna i mer än hälften av de uthyrda lägeheterna som är medlemmar i föreningen skriftligen har för- klarat sig intresserade av en ombildning av hyresrätt till bostadsrätt för att en intresseanmälan skall kunna antecknas i fastighetsboken. Uttrycket ”mer än hälften” innebär att beslut skall fattas med s.k. enkel eller absolut majori- tet. I enlighet med vad som anförts i kommentaren till 9 kap. 19 å bostads- rättslagen har det inte ansetts lämpligt med en särskild regel som ger ordfö- randen utslagsröst vid lika röstetal.
6 ä' _ Förslaget har behandlats i avsnitt 2.3.
Ändringen innebär att hyresgästernas bostadsrättsförening måste erbjudas fastigheten (eller tomträtten) genom hembud även om fastighetsägaren öns- kar sälja fastigheten till en kommun.
95
Ändringen är en konsekvens av att 9 kap 22 å bostadsrättslagen upphävs.
Övergångsbestämmelser
Förslaget föreslås träda i kraft den 1juli 1992. Det har inte ansetts nödvän- digt med några särskilda övergångsbestämmelser. Har ett bindande avtal träffats om överlåtelse av en hyresfastighet före ikraftträdandet innebär de ändrade reglerna i 2 och 6 åå inte att något hembud behöver ske till bostads- rättsföreningen. Intresseanmälan som ges in till inskrivningsmyndigheten före ikraftträdandet måste omfattas av 2/3-majoritet hos hyresgästerna. Be- slut om förvärv som sker efter ikraftträdandet kommer dock på grund av den föreslagna regeln i 9 kap. 19 å bostadsrättslagen endast behöva fattas med enkel majoritet.
4.3 Förslaget till lag om ändring i lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m.
Förslagen till ändring rör 2 å 2 och 2 a. Förslagen har behandlats i avsnitt 2.5.
252
Ändringen innebär att tillstånd enligt lagen inte behövs för en riksorganisa- tion eller en regional organisation för bostadsrättsföreningar. Till sådana or- ganisationer kan för närvarande räknas HSB, Riksbyggen och Sveriges Bo- stads-rättsföreningars Centralorganisation, SBC. Den nuvarande särbe- stämmelsen för folkrörelsekooperativa föreningar tas alltså bort.
Förslaget innebär vidare att det generella undantaget från tillståndsplikten för sådana bostadsrättsföreningar som är anslutna till HSB och Riksbyggen tas bort och förs över till punkt 2 a. Av den sistnämnda punkten framgår dock att beslut om förvärv av en hyresfastighet måste ha fattats i viss ordning för att tillståndsplikt inte skall föreligga. Att även bostadsrättsföreningar inom HSB och Riksbyggen omfattas av bestämmelsen om majoritet m.m. enligt 9 kap. 19 å följer av förslaget att 9 kap. 22 å bostadsrättslagen upphävs.
25211
Ändringsförslaget innebär endast att hänvisningen till punkt 2 tas bort. Bo- stadsrättsförcningar, oavsett organisationstillhörighet, som fattar beslut om en ombildning av hyresrätt till bostadsrätt i den ordning som föreskrivs i 9 kap. 19å bostadsrättslagen är alltså inte tillståndspliktiga.
Övergångsbestämmelser
Förslaget föreslås träda i kraft den 1 juli 1992. För förvärv som skett före ikraftträdandet skall äldre bestämmelser gälla.
Prop. 1991/922160
4.4. Förslaget till lag om upphävande av lagen (1987:1274) om kommunal bostadsanvisningsrätt, lag om ändring i jordabalken, lag om ändring i lagen (1973:1088) om arrendenämnder och hyresnämnder och lag om ändring i lagen (1974:1082) om bostadsdomstol.
Förslaget att upphäva lagen om kommunal bostadsanvisningsrätt har be- handlats i avsnitt 2.6. Övriga lagförslag utgörs av följdändringar.
Några övergångsbestämmelser har inte meddelats. Sådana beslut om an- visningsrätt som har meddelats före ikraftträdandet kommer därmed inte längre att gälla. I 2 å lagen om kommunal bostadsanvisningsrätt finns en be- - stämmelse om utfästelse av anvisningsrätt. En sådan utfästelse kan ha läm- nats före utgången av juni 1991. Av allmänna grundsatser i fråga om avtal följer att en sådan utfästelse alltjämt blir gällande. Bestämmelsen i 2 å andra stycket i lagen att utfästelsen skall gälla mot ny husägare kommer däremot inte att få någon verkan eftersom lagen upphävs.
Förteckning över remissinstanserna
Efter remiss har yttrande över promemorian inhämtats av boverket, bo— stadsdomstolen, HSB, Sveriges Bostadsrättsföreningars Centralorganisa- tion (SBC), Hyresgästernas Riksförbund, Sveriges Fastighetsägareförbund, Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag (SABO) och Kommunalförbundet för Stor-Stockholms Bostadsförmedling (KSB). Stockholms fastighetskon- tor har inkommit med ett preliminärt yttrande som underställts Stockholms fastighetsnämnd varefter nämnden inkommit med ett eget yttrande.
Sveriges Köpmannaförbund har inkommit med en skrivelse och AB Bo-
. stadsgaranti har lämnat synpunkter under hand. Riksbyggen och Svenska Kommunförbundet har avstått från att yttra sig.
Lagrådsremissens lagförslag
1 Förslag till Lag om ändring i bostadsrättslagen (1991:614)
Härigenom föreskrivs i fråga om bostadsrättslagen (1991:614) dels att 9 kap. 22å skall upphöra att gälla, dels att i 2 kap. 4 å, 6 kap. 3 å samt 7 kap. 10 och 19 åå ordet ”landstings- kommun” skall bytas ut mot ”landsting” - dels att 2 kap. 2 å, 6 kap. 9å och 9 kap. 19 å samt rubriken närmast före 6 kap. 9 å skall ha följande lydelse.
Nuvarande lydelse . Föreslagen lydelse
2 kap. 2 i?
Sådana stadgevillkor för medlemskap är utan verkan som innebär
1. att ett visst medborgarskap eller en viss inkomst eller förmögenhet skall utgöra förutsättning för inträde i föreningen,
2. att den till vilken en bostadsrätt övergår skall utses av någon annan än bostadsrättshavaren eller godkännas enligt andra grunder än som gäller en- ligt denna lag för inträde i en bostadsrättsförening,
3. att villkoret annars med hänsyn till sitt innehåll eller på annat sätt är oskäligt mot den som vill vinna inträde i föreningen eller överlåta sin bo- stadsrätt.
Bestämmelsen i första stycket 2 Bestämmelsen i första stycket 2 hindrar inte att föreningen i sina stadgar förbehåller sig sådan åter- köps- eller lösningsrätt som avses i 6
hindrar inte att föreningen i sina stadgar förbehåller sig sådan lös- ningsrätt som avses i 6 kap. 9 å.
kap. 9 å. 6 kap.
Rätt att lösa bostadsrätt till lokal
9 5
En bostadsrättsföreningen får i sina stadgar ta in ett förbehåll om att för- eningen eller medlemmarna vid övergång av bostadsrätt till lokal skall ha rätt att lösa bostadsrätten. Stadgarna skall i så fall ange i vilken ordning lös- ningsrätten skall tillkomma föreningen eller medlemmarna, inom vilken tid lösningsrätten skall göras gällande hos förvärvaren samt efter vilka grunder ersättning för bostadsrätten skall bestämmas och inom vilken tid den skall betalas.
En bostadsrättsförening som är ansluten till en folkrörelsekooperativ riksorganisation får i sina stadgar ta in förbehåll enligt första stycket även för bostadslägenheter. Ett sådant för- behåll får gälla till förmån för för- eningen, en folkrörelsekooperativ organisation som denna tillhör eller medlemmama. Förbehållet får avse rätt att inom högst tre årfrån upplå- telsen återköpa eller lösa bostadsrät-
Bilaga 3
ten från bostadsrättshavaren eller nå- gon som förvärvat bostadsrätten. I övrigt giillerförsta stycket andra me- ningen.
9 kap. 19 5
En bostadsrättsförenings beslut att förvärva en hyresfastighet för ombildning av hyresrätt till bostads- rätt skall fattas på en förenings- stämma. Beslutet är giltigt om minst två tredjedelar av hyresgästerna i de uthyrda lägenheter som omfattas av förvärvet har gått med på beslutet. Dessa hyresgäster skall vara med- lemmar i bostadsrättsföreningen. Vid beräkningen av antalet lägenhe- ter tillämpas 1kap. Så andra stycket.
En bostadsrättsförenings beslut att förvärva en hyresfastighet för ombildning av hyresrätt till bostads- rätt skall fattas på en förenings- stämma. Beslutet är giltigt om mer än hälften av hyresgästerna i de ut- hyrda lägenheter som omfattas av förvärvet har gått med på beslutet. Dessa hyresgäster skall vara med- lemmar i bostadsrättsföreningen. Vid beräkningen av antalet lägenhe- ter tillämpas 1 kap. 5å andra stycket.
Protokollet från föreningsstämman skall innehålla uppgift om hur beräk- ningen av rösterna har skett och hållas tillgängligt för hyresgästerna och fas-
tighetsägaren.
1. Denna lag träderi kraft den 1 juli 1992.
2. Förbehåll om återköps- eller lösningsrätt enligt de äldre föreskrifterna i 6 kap. 9 å andra stycket gäller fortfarande om en förening före ikraftträdan- det i sina stadgar har tagit in ett sådant förbehåll och registrerat en ekono- misk plan.
2 Förslag till Lag om ändring i lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt
Prop. 1991/92:160 Bilaga 3
Härigenom föreskrivs att 2, 3, 6 och 9 åå lagen (1982:352) om rätt till fas- tighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt skall ha följande lydelse.
Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse
2 ål
Lagen gäller inte om egendomen ägs av staten, kommun, landstings- kommun, kommunalförbund, all- männyttigt bostadsföretag eller aktie- bolag som helt ägs av en kommun el- ler landstingskommun. Lagen gäller inte heller om egendomen innehåller färre än fem lägenheter.
Vid beräkning av antalet lägenheter enligt denna lag räknas som lägenhet varje avskild enhet som är inrättad att varaktigt och självständigt användas som bostad eller för annat ändamål. Från garage, lager och andra lägenheter som i första hand används som förvaringsutrymmen bortses.
3 å2 Om hyresgäster har intresse av att förvärva fast egendom för ombildning av hyresrätt till bostadsrätt får detta anmälas till inskrivningsmyndigheten för anteckning i fastighetsboken. Intresseanmälan skall för hyresgästernas räkning göras av en bostadsrättsförening.
Föreningen skall till sin anmälan foga ett intyg av föreningens styrelse om 1. hur många lägenheter som finns i den fasta egendom som anmälan om- fattar,
Lagen gäller inte om egendomen innehåller färre än fem lägenheter.
2. att hyresgästerna i minst två tredjedelar av de uthyrda lägenhe- terna skriftligen har förklarat sig in- tresserade av en ombildning av hy- resrätt till bostadsrätt, och att dessa hyresgäster är medlemmar i bostads- rättsföreningen.
2. att hyresgästerna i mer än hälf- ten av de uthyrda lägenheterna skriftligen har förldarat sig intresse- rade av en ombildning av hyresrätt till bostadsrätt, och att dessa hyres- gäster är medlemmar i bostadsrätts- föreningen.
6 å3 Fast egendom, som utgör en hyreshusenhet och för vilken en intressean- mälan gäller, får inte överlåtas helt eller delvis genom köp eller byte utan att den bostadsrättsförening som har gjort intresseanmälan har erbjudits att förvärva hela hyreshusenheten. Ett sådant erbjudande kallas hembud. Med överlåtelse genom köp eller byte likställs överlåtelse genom tillskott till bo- lag eller förening, utdelning eller skifte från bolag eller förening samt fusion enligt 14 kap. 1 eller 2å aktiebolagslagen (1975:1385). En överlåtelse får ske utan hembud till bostadsrättsföreningen, 1. om bostadsrättsföreningen godkänner överlåtelsen,
2. om staten eller en kommun för- värvar egendomen,
1 Senaste lydelse 1983:441. 2 Senaste lydelse 1991:616. 3 Senaste lydelse 1991:616.
2. om staten förvärvar egendo- men,
Bilaga 3
3. om förvärvaren är gift med överlåtaren eller om förvärvaren eller, när makar förvärvar gemensamt, någon av dem är överlåtarens avkomling,
4. om förvärvet sker genom inrop på exekutiv auktion eller offentlig auk- tion enligt lagcn (1904:40 s. 1) om samäganderätt,
5. om överlåtelsen avser-andel och förvärvaren redan äger en andel i egen- domen oeh denna förvärvats på annat sätt än genom gåva.
Hembud behövs inte heller, om ett förvärv av bostadsrättsföreningen skulle vara oskäligt med hänsyn till förhållandet mellan överlåtaren och en annan förvärvare än bostadsrättsföreningen eller villkoren för eller omstän- digheterna vid en sådan överlåtelse. Frågan om hembud behövs prövas av hyresnämnden på begäran av fastighetsägaren.
9 å4 Bestämmelser om bostadsrätts- Bestämmelser om bostadsrätts- föreningars beslut att förvärva hy- föreningars beslut att förvärva hy— resfastigheter för ombildning av hy- resfastigheter för ombildning av hy- resrätt till bostadsrätt finns i 9 kap. resrätt till bostadsrätt finns i 9kap. 19—22 åå bostadsrättslagen 19—21 åå bostadsrättslagen (1991:614). (1991:614).
Denna lag träder i kraft den 1 juli 1992.
4 Senaste lydelse 1991:616.
Bilaga 3
3 Förslag till Lag om ändring i lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m.
Härigenom föreskrivs att 2å lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastig- het m.m. skall ha följande lydelse.
Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse 2ål
Förvärvstillstånd fordras inte
1. om egendomen förvärvas från staten, kommun, landstingskom- mun eller kommunalförbund,
2. om staten, kommun, lands- tingskommun, kommunalförbund, aktiebolag, som helt ägs av kommun eller landstingskommun, allmännyt- tigt bostadsföretag, folkrörelsekoo- perativ riksorganisation eller regio- nal folkrörelsekooperativ organisa- tion av bastadsrättsföreningar eller bostadsrättsförening ansluten till så- dan organisation är förvärvare,
2 a. om egendomen i annatfall än som anges under 2 förvärvas av en bostadsrättsförening och föreningen har fattat beslut om förvärvet i den ordning som föreskrivs i 9kap. 19å bostadsrättslagen (1991:614),
1. om egendomen förvärvas från staten, kommun, landsting eller kommunalförbund,
2. om staten, kommun, landsting, kommunalförbund, aktiebolag, som helt ägs av kommun eller landsting, allmännyttigt bostadsföretag, riks- organisation för bostadsrättsför- eningar eller regional sådan organi- sation är förvärvare,
2 a. om egendomen förvärvas av en bostadsrättsförening och för— eningen har fattat beslut om förvär- vet i den ordning som föreskrivs i 9 kap. 19 å bostadsrättslagen (1991:614),
3. om egendomen enligt medgivande av regeringen förvärvas för kyrkligt ändamål eller fånget prövats enligt lagen (1988:183) om förvaltningen av kyrklig jord,
4. om egendomen förvärvas av kreditinrättning vilken enligt lag eller en- ligt reglemente eller bolagsordning som regeringen fastställt är skyldig att åter avyttra egendomen,
5. om förvärvaren är gift med överlåtaren och inte heller om förvärvaren eller, när makar förvärvar gemensamt, någon av dem är överlåtarens avkom- ling, allt under förutsättning att överlåtaren inte är skyldig att avyttra egen- domen enligt 6 å eller enligt 3 kap. 1 å lagen (1982:618) om utländska förvärv av fast egendom m.m.,
6. om förvärvet skall prövas enligt lagen om utländska förvärv av fast egendom m.m.,
7. om förvärvet sker genom inrop på exekutiv auktion.
Denna lag träder i kraft den 1 juli 1992. I fråga om förvärv som har skett före ikraftträdandet gäller äldre bestäm- melser.
* Senaste lydelse 1991:623.
Lagrådet Utdrag ur protokoll vid sammanträde 1992-02—20
Närvarande: justitierådet Bengt Rydin, regeringsrådet Stig von Bahr, justi- tierådet Inger Nyström.
Enligt protokoll vid regeringssammanträde den 13 februari 1992 har rege- ringen på hemställan av statsrådet Laurén beslutat inhämta lagrådets ytt- rande över förslag till
1. lag om ändring i bostadsrättslagen (1991:614),
2. lag om ändring i lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för om- bildning till bostadsrätt,
3. lag om ändring i lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. Förslagen har inför lagrådet föredragits av hovrättsassessom Cecilia Berg- man.
Lagrådet lämnar förslagen utan erinran.
