Propositionens huvudsakliga innehåll

I propositionen föreslås en lagändring beträffande det formkrav som enligt jordabalken gäller vid köp av fast egendom. Förslaget innebär att en oriktig uppgift om köpeskillingen i en köpehandling inte längre skall medföra att köpet är ogiltigt samt att parterna gentemot varandra blir bundna vid den uppgift om köpeskillingen som finns i köpehandlingen.

Vidare föreslås några lagändringar som medför rationaliseringar på in- skrivningsväscndets område.

I propositionen behandlas också vissa frågor om överlåtelseförbud vid för- värv av fastigheter och tomträtter.

De föreslagna lagändringarna avses träda i kraft den 1 juli 1992.

• Sida 2
•  Original

Propositionens lagförslag

] Förslag till Lag om "ändring i jordabalken

Härigenom föreskrivs att 4kap. 1 och 255, 19 kap. 135 samt 22 kap. 125 jordabalkenl skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

4kap. 152

Köp av fast egendom slutes ge- nom upprättande av köpehandling som underskrives av säljaren och köparen. Handlingen skall upptaga köpeskillingen och innehålla förkla- ring av säljaren att egendomen över— låtes på köparen. Köpes utom fast egendom även annat mot en gemen- sam köpeskilling, är det tillräckligt att denna anges.

Köp av fast egendom slutes ge- . nom upprättande av köpehandling som underskrives av säljaren och köparen. Handlingen skall innehålla en uppgift om köpeskilling och för- klaring av säljaren att egendomen överlåtes på köparen. Köpes utom fast egendom även annat mot en ge- mensam köpeskilling, är det tillräck- ligt att köpehandlingen innehåller en uppgift om gemensam köpeskilling.

Om säljaren och köparen vid sidan av köpehandlingen har triijåfat över- enskommelse om annan köpeskilling än den som anges i köpehandlingen, är den överenskommelsen ogiltig. Mellan säljaren och köparen galleri stället den köpeskilling som anges i köpehandlingen. Denna köpeskil- ling får dock jämkas om det med hänsyn till köpehandlingens inne- håll, omständighetema vid avtalets tillkomst, senare inträffade förhål- landen och omständighetema i övrigt är oskäligt att den köpeskillingen skall vara bindande.

Köp som inte uppfyller föreskrifterna i första stycket är ogiltiga. Dock är förvärv, som har gjorts enligt lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller lagen (1985:658) om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället, giltiga även om föreskrifterna i första stycket inte har iakttagits.

25

Har köp slutits och upprättas där- efter köpebrev eller annan ytterli- gare köpehandling angående samma förvärv, äger 1 5 första stycket till- lämpning även i fråga om den senare handlingen. Handling som icke upp-

lBalken omtryckt 197121209. 2Senaste lydelse 1985: 659.

Har köp slutits och upprättas där- efter köpebrev eller annan ytterli- gare köpehandling angående samma förvärv, äger 15 första och andra styckena tillämpning även i fråga om den senare handlingen. Handling

• Sida 3
•  Original

Nuvarande lydelse

fyller dessa föreskrifter är utan ver- kan som köpehandling.

Föreslagen lydelse

som icke uppfyller föreskrifterna i I 5 första stycket är utan verkan som köpehandhng.

19 kap. '135

Har beslut i inskrivningsärende gått emot sökanden eller annan som hörts i ärendet, skall denne genast underrättas om beslutet i rekom- menderat brev.

Har beslut i inskrivningsärende gått emot sökanden eller annan som hörts i ärendet, skall denne genast underrättas skriftligen om beslutet.

22 kap. 12 53

På ansökan av innehavare av pantbrev eller vilandebcvis skall an- teckning göras i fastighetsboken om innehavet. Är annan förut anteck- nad som innehavare, skall inskriv- ningsmyndigheten sedan anteckning om det nya innehavet skett avföra den tidigare anteckningen och un- derrätta den som tidigare var an- tecknad som innehavare om åtgär- den genom rekommenderat brev. Skyldighet att underrätta tidigare antecknad innehavare föreligger dock icke, om det är uppenbart att underrättelsen saknar betydelse för honom. Föreligger anledning till an— tagande att sökanden icke innehar pantbrevet eller beviset, skall före- läggande meddelas honom att upp- visa detta.

På ansökan av innehavare av pantbrev eller vilandebevis skall an- teckning göras i fastighetsboken om innehavet. Är annan förut anteck- nad som innehavare, skall inskriv- ningsmyndigheten sedan anteckning om det nya innehavet skett avföra den tidigare anteckningen och skrift- ligen underrätta den som tidigare var antecknad som innehavare om åtgärden. Skyldighet att underrätta tidigare antecknad innehavare före- ligger dock icke, om det är uppen- bart att underrättelsen saknar bety- delse för honom. Föreligger anled- ning till antagande att sökanden icke innehar pantbrevet eller beviset, skall föreläggande meddelas honom att uppvisa detta.

Anmäler den som antecknats som innehavare att innehavet upphört, skall

anteckningen avföras.

Denna lag trädcri kraft den 1 juli 1992. Äldre lydelse av 4kap. 1 och 255 gäller dock i fråga om rättshandlingar som har företagits före ikraftträdan- det.

3Senaste lydelse 1975:1085.

• Sida 4
•  Original

2. Förslag till Lag om ändring i lagen (1973:98) om inskrivningsregister

Härigenom föreskrivs att 3 5 lagen (1973:98) om inskrivningsregister skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse ' Föreslagen lydelse

3 5

Om inskrivning i inskrivningsregister gäller 19 —23 kap. jordabalken, i den mån ej annat följer av denna lag. Därvid äger bestämmelserna om fastighets- bok och tomträttsbok motsvarande tillämpning på inskrivningsregister. Regeringen kan bestämma att änd- ring i fråga om namn- och adress- uppgifter i anteckningar rörande in- nehav av pantbrev eller vilandebevis får införas i inskrivningsregistret i annan ordning än som följer av

första stycket.

Denna lag träder i kraft den ljuli 1992.

• Sida 5
•  Original

J ustitiedepartementet Prop. 1991/92:110

Utdrag ur protokoll vid regeringssammanträde den 23 januari 1992.

Närvarande: statsministern Bildt, ordförande, och statsråden Johansson, Laurén, Hörnlund, Olsson, Svensson, Dinkelspiel, Thurdin, Hellsvik, Björck, Davidsson, Könberg, Odell, Lundgren, Unckel, P. Westerberg, Ask

Föredragande: statsrådet Laurén

Proposition om ändring i jordabalken m.m.

1. Inledning

År 1983 tillkallades en kommitté med uppdrag att utreda frågor om förbätt- rat konsumentskydd vid förvärv av småhus m.m. (se Dir. 1983:01). Kommit- tén (justitierådet Johan Lind, ordförande, samt riksdagsledamöterna Allan Ekström och Bengt Silfverstrand) antog namnet 1983 års småhusköpsutred- ning.

Utredningen har avgivit betänkandena (SOU 1986:38) Förvärv av nya småhus, (SOU 1987:30) Fel i fastighet samt (SOU 1988:66) Köp av byggnad på ofri grund m.m. Flertalet av de frågor som tas upp i betänkandena har behandlats i en proposition om konsumentskyddet vid förvärv av småhus m.m. (prop. 1989/90:77). På grundval av förslag i propositionen antog riks- dagen lagstiftning som trädde i kraft den 1januari 1991 (se SFS 1990:931, 935 och 936). 1 förevarande proposition tar jag upp de frågor som återstår, nämligen de frågor som utredningen har behandlat i 1988 års betänkande och som gäller överlåtelseförbud m.m. och oriktig köpeskilling.

Till protokollet i detta ärende bör fogas dels utredningens sammanfattning av 1988 års betänkande som bilaga I, dels utredningens lagförslag i fråga om oriktig köpeskilling som bilaga 2, dels en förteckning över remissinstanscrna som bilaga 3.

En sammanställning av remissyttrandcna över de här aktuella avsnitten i 1988 års betänkande har upprättats i justitiedepartementet och finns till- gänglig i lagstiftningsärendet (Dnr 89—256).

I detta lagstiftningsärende behandlarjag också vissa frågor om rationalise- ringar på inskrivningsväsendets område.

Bestämmelser om inskrivningsväsendet på fastighetsrättens område finns i 19 — 23 kap. jordabalken. Dessa bestämmelser kompletteras av flera andra författningar. Huvudprincipen är att inskrivning sker i fastighetsbok eller tomträttsbok. Genom den s.k. fastighetsdatareformen ersätts emellertid in- skrivning i fastighetsböcker och tomträttsböcker successivt av inskrivning i det ADB-baserade inskrivningsregistret. Reformen, som för närvarande ge- nomförts i ca 75 % av landet, beräknas vara fullbordad år 1995.

För närvarande utreder panträttsutredningen (Ju 1990:05) om det finns anledning att införa ett nytt panträttssystem på fastighetsrättcns område. Ut- 5 redningen beräknas avsluta sitt arbete under år 1992.

• Sida 6
•  Original

Domstolsverket och centralnämnden för fastighetsdata (CFD) har i en ge- mensam skrivelse, som kom in till regeringen den 2juli1991(justitiedeparte- mentets Dnr 91 — 1916), lämnat vissa förslag till rationaliseringar på inskriv- ningsväsendets område. I denna proposition behandlas två av dessa förslag. Förslagen har inte något direkt samband med de frågor som panträttsutred- ningen överväger och bör inte vila i avvaktan på resultatet av utredningens arbete.

Skrivelsen har remissbehandlats. En förteckning över remissinstanserna finns i bilaga 4 .

Lagrådet

Regeringen beslutade den 12 december 1991 att inhämta lagrådets yttrande över förslag till lag om ändring ijordabalken m.m. Förslagen hade upprät- tats inom justitiedepartementet.

Lagförslagen bör fogas till protokollet i detta ärende som bilaga 5. Lagrådet, vars yttrande bör fogas till protokollet som bilaga 6, har förkla- rat sig inte vara berett att godta förslaget till lagändring beträffande det formkrav som enligt jordabalken gäller vid köp av fast egendom. Lagrådets betänkligheter tar väsentligen sikte på det förhållandet att säljaren och kö- paren vid en fastighetsöverlåtelse genom förslaget gentemot varandra blir bundna vid den uppgift om köpeskillingen som anges i köpehandlingen. En- ligt lagrådet kan detta leda till oskäliga och stötande effekter i de fall då den i köpehandlingen angivna köpeskillingen i avsevärd mån awiker från den överlåtna egendomens verkliga värde. Jag har tagit fasta på lagrådets kritik mot de remitterade förslagen i denna del. Jag har därför i propositionens förslag infört en särskild bestämmelse om att den i köpehandlingen upptagna köpeskillingen fårjämkas om detär oskäligt att den köpeskillingen skall vara bindande. Härutöver har jag gjort några redaktionella ändringar i de remit- terade förslagen såvitt avser formkravct vid köp av fast egendom.

I övrigt har lagrådet lämnat de remitterade förslagen utan erinran.

2. Allmän motivering

2.1. Överlåtelseförbud m.m. vid köp av fast egendom och tomträtt

Min bedömning: Några särskilda regler som ger möjlighet att in- skränka köparens förfoganderätt bör inte införas.

Utredningens förslag: Vid fastighetsköp skall parterna med giltig verkan kunna avtala att köparen inte utan säljarens medgivande får överlåta fastig- heten för ett högre vederlag än han själv har erlagt. Ett sådant villkor skall gälla under högst fem år från den dag då köpehandlingen upprättades. Mot- svarande regler skall gälla vid avtal om förvärv av tomträtt. Avtal om in- skränkningar i en köpares rätt att förfoga över en fastighet genom försäljning

• Sida 7
•  Original

m.m. skall vidare kunna träffas genom köpeavtal som har anknytning till ett familjerättsligt förordnande om succession (se betänkandet s. 85 ff).

Remissinstanserna: Utredningens förslag har överlag fått ett negativt be- mötande vid remissbchandlingen. Stockholms stad och kommunförbundet förordar dock att frågan om överlåtelseförbud blir föremål för lagstiftning.

Skälen för min bedömning: I samband med att en fastighet överlåts kan överlåtaren ha ett intresse av att förvärvarens rätt att förfoga över fastighe- ten begränsas i olika avseendcn. Så kan vara fallet t.ex. om en kommun vid försäljning av en fastighet, som uppförts på av kommunen subventionerad tomtmark och finansierats med statliga lån, vill förhindra att köparen kort tid efter köpet i sin tur säljer fastigheten till ett högre pris och tillgodogör sig den vinst som därvid uppkommer. Mot bakgrund av bl.a. sistnämnda situa- tion har utredningen föreslagit en generell lagbestämmelse om att avtal skall kunna träffas om att köparen inom fem år från köpet inte får sälja fastighe- ten vidare till ett högre pris än vad han själv har betalat.

Innan jag närmare går in på utredningens förslag villjag något beröra frå- gan om vilka möjligheter som i dag finns för en säljare att genom avtal för- säkra sig om att köparen inte i sin tur överlåter fastigheten utan säljarens godkännande. Det kan då konstateras att det i gällande lagstiftning inte finns någon bestämmelse som säger att ett avtal om förbud mot vidareöverlåtelse är ogiltigt. Däremot anges i 4kap. 35 3p. jordabalken att en bestämmelse som inte intas i köpehandlingen är ogiltig, om bestämmelsen innebär att kö- parens rätt att överlåta fastigheten eller att söka inteckning eller upplåta rät- tighet i fastigheten inskränks. Om en sådan inskränkande bestämmelse har tagits med i köpehandlingen, skall enligt 20 kap. 14 5jordabalken anteckning härom göras i fastighetsboken. Anteckningen medför bl.a. att en ny förvär- varc av fastigheten inte kan åberopa att han inte kände till den inskränkning som anteckningen avser (18 kap. 85jordabalkcn). De angivna lagrummen kan sägas förmedla det intrycket att avtalsklausuler som inskränker förvär- varens rätt att överlåta fastigheten i princip är tillåtna.

Det kan också erinras om att lagberedningen i 1960 års förslag till jorda- balk direkt framhöll att dess förslag inte utgjorde hinder för klausuler om överlåtelseförbud (uttalandet finns återgivet i småhusköpsutredningens be- tänkande, s. 76). I senare rättsvetenskaplig litteratur har Knut Rodhe (Handbok i sakrätt, 1985, s. 119 f.) hävdat att det finns vidsträckt möjlighet att i samband med överlåtelse av fast egendom avtala att förvärvaren inte skall ha rätt att överlåta egendomen vidare.

En särskild form av inskränkning i rätten att förfoga över en fastighet upp— kommer om en klausul om liembttdsskyldigliet har intagits i köpehand- lingen. Ett köpcavtal som innebär att förvärvaren är skyldig att vid en senare försäljning erbjuda överlåtaren eller viss annan person att köpa fastigheten har i svensk rätt sedan länge ansetts sakna giltighet, såvida inte företrädes- rätten följer av särskild lagstiftning. Efter ikraftträdandet av 1970 års jorda- balk har denna rättsuppfattning blivit bekräftad genom några avgöranden i högsta domstolen (se NJA 1981 s. 897 och NJA 1984 5.673). Rättsfallen gällde alltså den speciella form av förfoganderättsinskränkning som en hem- budsskyldighet innebär, och enligt min mening kan man inte utan vidare dra

• Sida 8
•  Original

slutsatsen av dessa rättsfall att även ett avtal om förbud för köparen att över- låta fastigheten skulle vara ogiltigt.

Av vad jag nu har anfört framgår att det finns ett visst stöd för uppfatt- ningen att det redan i dag är möjligt att vid köp av fast egendom träffa avtal om förbud mot vidareöverlåtelse. Jag delar emellertid utredningens bedöm- ning att rättsläget får anses vara oklart och att ett helt säkert svar inte kan ges på frågan i vad mån ett överlåtelseförbud i en köpehandling avseende fast egendom är giltigt.

Mot den nu angivna bakgrunden kan det det synas önskvärt att genom ett klargörande i lag undanröja den ovisshet som finns beträffande överlåtelse- förbud. Om lagstiftningen skall kompletteras på denna punkt, är det emel- lertid inte lämpligt att enbart behandla frågan om sådana överlåtelseförbud som avses med den av utredningen föreslagna regeln. Enligt min mening bör man i så fall ta ställning också till den generella frågan om avtalsmässiga in— skränkningar i köparens rätt att framdeles förfoga över fastigheten. Om lag- stiftningen kompletteras i detta avseende, skulle det vidare bli nödvändigt att gå in på en rad svårbedömbara spörsmål av bl.a. sakrättslig karaktär, så- som i vad mån ett överlåtelseförbud utgör hinder för att fastigheten utmäts. Enligt min mening är det mest ändamålsenligt att dessa frågor överlämnas åt rättstillämpningen. Jaglvill erinra om att det inte heller vid införandet av 1970 års jordabalk ansågs behövligt med någon reglering av vilka avtalade begränsningar i köparens förfoganderätt som saknar giltighet. Som jag nämnde tidigare har därefter en särskild sådan fråga aktualiserats, nämligen frågan om giltigheten av avtal om förköpsrätt, och då kunnat få sin lösning genom rättspraxis.

Mot bakgrund av det anförda bör en lagreglering av avtalade överlåtelse- förbud vid fastighetsköp komma till stånd endast om det finns ett mycket påtagligt behov av att ge säljaren en i lag klart fastslagen möjlighet att genom avtal med köparen förhindra att denne inom viss tid, av utredningen föresla- gen till fem år, säljer fastigheten vidare till ett högre pris.

Det skäl som utredningen har anfört för förslaget att en säljare skall kunna hindra att en fastighet överlåts vidare är väsentligen att det bör vara möjligt att stävja missbruk av samhällets bostadsstöd. Missbruket kan ske genom snabba vidareförsälj ningar av nyproducerade hus till betydligt högre pris än det som säljaren har betalat.

Jag kan för min del instämma i att det inte är godtagbart att samhällets stöd till småhusproduktioncn får den effekten att enskilda kan göra snabba spekulationsvinster. Ett sådant missbruk har utan tvivel tidigare förekommit i viss utsträckning. Jag vill dock framhålla att utredningen inte ger något un- derlag för att bedöma omfattningen av det eventuella missbruk som kan ha fortgått under 1980-talet.

Även om antalet fall där problemet gör sig gällande sannolikt är ganska begränsat skulle det givetvis vara otillfredsställande, om samhället saknade möjlighet att förhindra spekulationsaffärer av här avsett slag. Frågan om be- hovet av särskilda lagstiftningsåtgärdcr bör emellertid ses i ljuset av den ut- veckling som har ägt rum under de senaste åren på det bostadspolitiska om- rådet. De förändringar som har genomförts och nu pågår på det området i

• Sida 9
•  Original

förening med den allmänna prisutvecklingen på fastighetsmarknaden mins- kar möjligheterna till spekulation med anledning av statligt bostadsstöd. När det sedan gäller de subventioner som består i att kommunerna vid nybyggnad av småhus bidrar till att hålla kostnaderna ncrc genom låga mark- och exploateringskostnader har flera av remissinstanserna påpekat att någon sådan subventionering knappast längre förekommer. En prissättning av tomtmarken på marknadsmässiga villkor har i stället alltmera kommit att'

tillämpas. Det är också min erfarenhet att kommunernas subventionering av småhusbyggandet inte har samma omfattning som tidigare.

Det anförda ger vid handen att behovet av sådana inskränkande klausuler i köpeavtal som utredningens förslag tar sikte på inte är stort. Till detta kom- mer att sådana klausuler har flera negativa konsekvenser. Sålunda hämmar de omsättningsfriheten och skapar olikheter i prisbildningen mellan kommu- ner som utnyttjar sig av möjligheten till överlåtelseförbud och kommuner som väljer att inte göra det. Vidare uppkommer konstlade tröskeleffekter vid utgången av förbudstiden. Klausulerna skulle drabba inte bara dem som har köpt ett småhus i spekulationssyfte utan också sådana köpare som av sociala eller ekonomiska skäl är tvungna att sälja fastigheten innan förbuds- tiden går ut. Den vinst som ägaren går miste om genom att han tvingas sälja fastigheten till oförändrat pris skulle i sådana fall i stället tillfalla den nya köparen.

Mot bakgrund av vadjag nu anfört och med hänsyn till remisskritiken an- ser jag att utredningens förslag till regler om förbud mot överlåtelse av fast egendom inte bör genomföras. Vad som sagts nu gäller även den motsva- rande regel för tomträtter som utredningen har föreslagit. Med dessa ställ- ningstaganden bör det enligt min mening inte heller komma i fråga att införa den av utredningen föreslagna regeln om överlåtelseförbud med anknytning till vissa familjerättsliga förordnanden m.m.

2.2. Oriktig köpeskilling

Mitt förslag: Ett köp av fast egendom skall vara giltigt, även om köpe- skillingen har angetts oriktigt i köpehandlingen. Parterna skall gent- emot varandra vara bundna vid den uppgift om köpeskillingen som finns i köpehandlingen. Denna köpeskilling skall dock kunnajämkas, om det är oskäligt att den skall vara bindande.

Utredningens förslag: Överensstämmeri huvudsak med mitt (se betänkan- det 5. 103 ff). .

Remissinstanserna: En klar majoritet av remissinstanserna ansluter sig till utredningens förslag. Några remissinstanser instämmer i att köpet skall vara giltigt men menar att parterna gentemot varandra skall vara bundna vid den köpeskilling som har överenskommits vid sidan av köpehandlingen. En re- missinstans anser att gällande ordning inte behöver ändras och att köpet alltså skall vara ogiltigt, om köpeskillingen har angetts oriktigt i köpehand- lingen.

• Sida 10
•  Original

Bakgrund: Vid köp av fast egendom måste vissa formkrav iakttas för att . köpet skall vara giltigt. Enligt 4kap. 15 jordabalken skall köpet ske genom en skriftlig köpehandling som underskrivs av både säljaren och köparen och innehåller en förklaring av säljaren att egendomen överlåts på köparen. I paragrafen föreskrivs också att köpeskillingen skall anges i köpehandlingen. Med köpeskillingen avses därvid den verkligen avtalade köpeskillingen. Om parterna av någon anledning i köpehandlingen angivit en annan köpeskilling än den verkliga, är köpet i sin helhet ogiltigt.

Kravet på att köpeskillingen skall anges korrekt infördes genom den nya jordabalken. Lagstiftaren ville härigenom förhindra olika former av vilsele- danden av tredje man eller myndigheter (se prop. 1970:20 del Bl 5.150 f och 3LU 1970:80 s. 197 f). Om parterna har angett en lägre köpeskilling än den verkliga kan, framhålls det i förarbetena, avsikten vara att undgå full lag- fartsstämpel eller undvika realisationsvinstbeskattning hos säljaren. Om parterna å andra sidan har angett en högre köpeskilling än den verkliga, kan meningen t.ex. vara att vilseleda arrendatorer som har förköpsrätt till den sålda fastigheten.

Den civilrättsliga konsekvensen av att parterna — vid sidan av vad som an- givits i köpehandlingen — träffar en särskild överenskommelse om köpeskil- lingens storlek är att vem som helst av parterna kan få till stånd att köpet i sin helhet ogiltigförklaras. Den oriktiga uppgiften om köpeskillingen utgör en bestående ogiltighetsgrund. Senare förvärv av äganderätt, panträtt eller annan rätt som hänför sig till fastigheten kan inte göras gällande om köpet går åter (se 6 kap. 85 och 7 kap. 25 5 jordabalken). Detta gäller oavsett om förvärvaren av rättigheten har varit i god tro eller inte (se 18 kap. 35 3 p jordabalken).

Skälen för mitt förslag: Enligt min mening har de motiv, som vid införan- det av den nya jordabalken ansågs tala för att lagstiftningen borde vara så konstruerad att den motverkar oriktiga prisuppgifter, på intet sätt förlorat i styrka. Jag anser alltså att lagen också i fortsättningen bör innehålla en in- byggd drivkraft som förmår parterna att ange den riktiga köpeskillingen. Om denna drivkraft saknas, måste man nämligen räkna med att frestelsen att genom en oriktig prisuppgift vilseleda myndigheter och tredje man många gånger blir för stor.

Det anförda har tillämpning inte bara på de nyss nämnda fallen utan också i åtskilliga andra situationer. Bl.a. kan, på samma sätt som vid arrendeför- hållanden, en för högt angiven köpeskilling i vissa fall användas för att kringgå hyresgästers rätt att förvärva en fastighet för ombildning till bostads- rätt. Även i andra fall av förköpsrätt kan en oriktig prisuppgift användas för att vilseleda. En annan situation är att parterna anger en lägre köpeskilling än den verkliga för att villkoren för statligt bostadsstöd skall vara uppfyllda. Den särskilda överenskommelsen om köpeskillingen kan i sådana fall vara maskerad i form av betalning för gemensamma vägarbeten, kabeldragning eller liknande.

För att parterna skall avstå från att ange köpeskillingen oriktigt är det en- ligt min mening inte tillräckligt att det kan utkrävas ett straffrättsligt ansvar i vissa fall för oredliga förfaranden, olika former av skattefusk m.m. Det

• Sida 11
•  Original

tryck som parterna bör vara utsatta för bör om möjligt åstadkommas också på annat sätt.

Vad jag nu har anfört leder till slutsatsen att mycket starka skäl talar mot att, som några remissinstanser har förordat, återgå till det rättslägc som rådde före 1970 års jordabalk och som innebar att både köpeavtalet och si- doöverenskommelsen kunde göras gällande. Anledningen till att den då gäl- lande ordningen övergavs var just att förhindra olika former av vilseledan- den på grund av en för lågt — eller för högt — angiven köpeskilling.

Enligt lagrådet kan det emellertid visa sig motiverat att ännu en gång över- väga alternativet att återgå till den ordning som gällde före år 1972.

Jag kan för min del instämma i att en återgång till den äldre jordabalkens regelsystem från rent principiella utgångspunkter vore att föredra, eftersom det systemet innebär att parternas vilja beträffande köpeskillingen blir helt avgörande. Som jag nyss berörde har emellertid äldre jordabalkens ordning den svagheten att den inte förhindrar olika former av vilseledanden av tredje man. En återgång till den äldre ordningen skulle också motverka det intresse som rent allmänt finns av ordning och reda i fastighetsrättsliga förhållanden. Det har enligt min mening ett värde i sig att den handling som har utgjort grund för lagfart återspeglar vad som rättsligt gäller mellan säljaren och kö— paren.

Lagrådet har ifrågasatt om det inte går att få parterna att lämna riktiga köpeskillingsuppgifter genom förstärkta sanktioner av mer traditionellt slag. Med detta torde lagrådet syfta på bl.a. förändringar i de straff- och skatte- rättsliga regelsystemcn. För min del anser jag att denna väg att komma till rätta med problemet knappast är framkomlig. Denna bedömning grundar jag bl.a. på att det normalt sett torde vara mycket svårt att få fram en säker uppgift om den verkliga köpeskillingen eller att över huvud taget bevisa att en annan köpeskilling är överenskommen. Parterna får nämligen som regel antas ha ett gemensamt intresse av att hemlighålla en eventuell sidoöverens- kommelse beträffande köpeskillingen. Flera remissinstanser har också fram- hållit att upptäcktsrisken är liten. Bl.a. har riksåklagaren framhållit att det i sådana fall kan uppkomma svåra bevisproblem.

På grund av det anförda anserjag att det inte tjänar något syfte att ytterli- gare utreda möjligheterna att återgå till den ordning som gällde enligt äldre jordabalken. Jag kommer alltså till uppfattningen att de problem som är för- enade med den nuvarande ogiltighetsregeln måste lösas på annat sätt.

Nu gällande ordning bör ändras

Enligt min mening är den ijordabalken föreskrivna ogiltighetspåföljden i och för sig väl ägnad att i flertalet fall motverka att säljare och köpare kom- mer överens om att ange en oriktig köpeskilling i köpehandlingen. Utred- ningen har emellertid påvisat att den nuvarande ordningen i andra viktiga avseenden har betydande nackdelar, både vad gäller det inbördes förhållan- det mellan parterna och skyddet för tredje man.

När det gäller förhållandet mellan parterna kan sålunda den osäkerhet som råder, huruvida köpet kommer att bestå eller inte, begagnas i påtryck- ningssyfte och kan också ge endera sidan möjlighet att göra ekonomiska

• Sida 12
•  Original

vinster på motpartens bekostnad. Ogiltighetspåföljden kan utnyttjas av en köpare som efter försäljningen upptäcker fel i fastigheten. Detsamma gäller i fråga om en säljare som finner att priset på fastigheten har stigit. Ogiltig- hetspåföljden kan också utnyttjas, om någondera parten av någon anledning helt enkelt ångrar sig. Risken för att köpet kommer att förklaras ogiltigt kan vidare inverka negativt på den nya ägarens vilja att göra investeringar eller att företa behövliga underhållsarbeten på fastigheten.'

Vad gäller den kommunala förköpsrätten får de nu gällande reglerna egendomliga konsekvenser. Om förköpsrätt görs gällande, kan nämligen en- . dera parten få köpet ogiltigförklarat med åberopande av den särskilda över- enskommelsen om ett annat pris än det som anges i köpehandlingen. Frågan om förköpsrätten förfaller då automatiskt, eftersom det inte finns något gil- tigt köp för kommuncn att ta över. (Om parterna har avtalat att ett köp som har ingåtts med giltig verkan skall gå åter för den händelse att förköpsrätten görs gällande, har kommunen dock ansetts ha kvar sin förköpsrätt, se NJA 1978 s. 176.)

Om köpet förklaras ogiltigt på grund av oriktig köpeskilling, skall i princip säljarens och köparens prestationer på ömse sidor gå åter. Det kan emeller- tid, särskilt i fall då köparen har innehaft fastigheten under lång tid, vara förenat med stora svårigheter att närmare bestämma hur en sådan återgång skall ske. På senare tid har det förekommit rättsfall, som har handlat om hur avräkning i en ogiltighetssituation bör göras för fordringar och motford- ringar avseende vanvård, nedlagda kostnader, avkastning m.m. Rättsfallen har belyst dessa svårigheter och visat att rättssystemet är mindre väl anpassat för situationer av detta slag (se NJA 1987 s. 845 I och 11).

Det kan hävdas att det i princip kan accepteras att någon av parterna får vidkännas negativa konsekvenser av att ett köp blir ogiltigt. Vederbörande harju själv medverkat till ett lagstridigt handlande genom att underteckna en köpehandling som innehåller en oriktig uppgift om köpeskillingen. Det nuvarande rättsläget innebär emellertid möjligen också att en ny ägare, som i god tro har förvärvat fastigheten och har fått lagfart på den, kan förlora äganderätten på grund av en oriktig köpeskillingsuppgift i ett tidigare sälj- led. Ett sådant resultat skulle strida mot intresset av trygghet och stabilitet i fråga om ägandet av fastigheter. Regleringen ijordabalken innebär likväl att formfcl vid fastighetsköp inte läks genom godtrosförvärv. Felet är — med endast den begränsning som jordabalkens regler om hävd till fast egendom utgör — en för all framtid bestående ogiltighetsgrund och en talan om ogiltig- het på grund av felet kan inte heller bli föremål för preskription (jfr 18 kap. 35). Också upplåtelse av bl.a. panträtt i fastigheten är enligt jordabalken ogiltig, även om panträttshavaren är i god tro. En godtroende förvärvare av fastigheten eller en rättighet däri har i nu nämnda fall rätt att under vissa förutsättningar få ersättning av staten för sin förlust (se 18 kap. 4 5 jordabal- ken).

Beträffande en godtroendes ställning måste man emellertid även beakta bestämmelsen i 345 avtalslagen, som rör de sakrättsliga verkningarna av skenavtal. Det är möjligt att den bestämmelsen innebär att en godtroende tredje man bereds ett längre gående skydd än det som följer av reglerna i

• Sida 13
•  Original

jordabalken. I förarbetena till jordabalken hänvisas till att den frågan får lösas i rättstillämpningen (se prop. 1970z20 del B 1 s. 151).

Enligt min mening är det sammanfattningsvis oklart vad gällande rätt in— nebär i fråga om godtroende tredje mans rättsställning när ett tidigare för- värv är ogiltigt på grund av att köpeskillingen har angetts oriktigt och köpa- ren efter att ha fått lagfart säljer eller pantsätter fastigheten till en god- troende tredje man (jfr betänkandet s. 105).

Jag har stor förståelse för det syfte som har förestavat reglerna om form- krav och ogiltighetspåföljd i 1970 års jordabalk, nämligen att komma till rätta med oriktiga köpeskillingar. Mot bakgrund av vad jag nyss har anfört kan jag emellertid inte finna annat än att den lösning som då valdes medför alltför drastiska konsekvenser för parterna samt ett oklarträttsläge i fråga om tredje mans rättsställning. Jag anser därför att man nu bör välja en annan lösning som ändå tillgodoser kravet på att den verkliga köpeskillingen skall framgå av köpehandlingen. '

Också lagrådet har ansett att en ogiltighetspåföljd som har nuvarande kon- struktion kan medföra olägenheter av olika slag. Lagrådet har framhållit att reglerna i vissa fall skapar osäkerhet hos parterna om köpets bestånd och att denna osäkerhet kan begagnas i påtryckningssyfte och ge endera sidan möjlighet att göra ekonomiska vinster på motpartens bekostnad. Enligt lag- rådet finns det vidare belägg för att förekomsten av en bestående ogiltighets- grund kan vålla problem för tredje man och att reglerna kan utnyttjas för att kringgå bl.a. bestämmelser om förköpsrätt. Även om detär svårt att bedöma den faktiska omfattningen av dessa och liknande problem, har lagrådet inte velat bestrida att redan principiella brister i nuvarande system gör det moti- verat att överväga ändringar i systemet.

Vild den nya ordningar: bör innebära

Utredningen har föreslagit att den i köpehandlingen intagna uppgiften om köpeskillingen skall vara bindande mellan parterna, även om de i en särskild överenskommelse har träffat avtal om en annan köpeskilling. Jämfört med gällande rätt innebär förslaget dels att den särskilda överenskommelsen inte kan göras gällande ens parterna emellan, dels att förekomsten av en sådan överenskommelse inte medför att köpet enligt köpeavtalet är ogiltigt. Inne- hållet i den särskilda överenskommelsen skall alltså inte alls beaktas och kö- pet skall stå fast på de villkor som anges i köpehandlingen. En sådan ordning innebär bl.a. att tredje man alltid kan förlita sig på köpehandlingens uppgift om köpeskillingen och att de ovan berörda problemen vid tillämpningen av godtrosreglerna i jordabalken försvinner.

Utredningens förslag innebär att en säljare som är medveten om att betal- ning enligt en sidoöverenskommelse inte kan krävas ut samtidigt som köpet står fast knappast kommer att våga räkna med att köparen betalar mera än vad han enligt lag är skyldig till. Trycket att ange en korrekt köpeskilling i köpehandlingen verkar med lika stor kraft gentemot en köpare i fall det kommer på fråga att i en sidoöverenskommelse avtala om ett lägre pris. Kö- paren riskerar nämligen att få betala det högre, i köpehandlingen simulerade priset och han har inte som i dag någon möjlighet att få köpet ogiltigförkla-

• Sida 14
•  Original

rat. Det är troligt att bruket av sidoöverenskommelser med tiden i stor ut- sträckning kommer att försvinna, om dessa frånkänns rättslig betydelse.

Jag anser att den av utredningen föreslagna regeln allmänt sett innebär en praktiskt fungerande lösning på de problem som den nuvarande ordningen har visat sig innefatta. Några remissinstanser har emellertid menat att den föreslagna lösningen synes vara svår att förena med det synsätt som bär upp 34å avtalslagen. Även utredningen har diskuterat denna fråga (se betänkan- det 5. 109 f).

Enligt den berörda 345 i avtalslagen kan en skriftlig handling som upprät- tats för skens skull göras gällande av en godtroende förvärvare gentemot den enligt handlingen förpliktade avtalsparten. Lagrummet utgår från att det finns en i lagstiftningen underförstådd grundsats om att skenavtal inte är bin- dande mellan parterna. Tillämpat på den nu aktuella situationen kan det sy- nas inncbära en awikelse från denna grundsats att låta parterna bli bundna av en för skens skull tillkommen prisuppgift i överlåtelsehandlingen.

Enligt min mening måste frågan huruvida utredningens förslag till ändring i formkravct vid fastighetsköp går att förena med allmänna principer om skenavtals ogiltighet ses mot bakgrund av de specifika krav på formbunden- het som gäller vid överlåtelse av fast egendom. Formkravet innebär att par- ternas avtalsfrihet vid fastighetsköp är underkastad begränsningar i olika av- seenden. Ett närliggande exempel är bestämmelserna i 4kap. 3 & jordabal— ken, som innebär att en bestämmelse vid köp som inte tas in i köpehand- lingen är ogiltig, om den innebär exempelvis att förvärvets fullbordan eller bestånd är beroende av villkor. På principiellt samma sätt som utredningsför- slaget innebär den bestämmelsen att en ingången sidoöverenskommelse blir ogiltig samt att köpet blir gällande enligt köpehandlingen, alltså med ett an- nat avtalsinnehåll än det som parterna har varit överens om.

Som jag inledningsvis anfört har lagrådet riktat kritik mot den nu angivna lösningen och menat att denna kan leda till oskäliga resultat mellan parterna ifall då den i köpehandlingen angivna köpeskillingen i avsevärd mån awiker från den överlåtna egendomens verkliga värde. Enligt lagrådet är det ovisst om 36 & avtalslagen ger något korrektiv i sådana fall.

Enligt vad jag nyss anfört torde förslaget leda till att bruket av sidoöver- enskommelser beträffande köpeskillingen med tiden i stor utsträckning för- svinner. Jag kan emellertid ansluta mig till lagrådets uppfattning att den före- slagna ordningen kan tänkas leda till stötande resultat i varje fall i vissa un- dantagssituationer då parterna av någon anledning har valt att ingå en sido- överenskommelse trots att denna inte kan göras gällande. Enligt min mening finns det mycket som talar för att den generella jämkningsregeln i 36 & avtals- lagen då skulle kunna användas. Genom att tillämpa den regeln borde man således kunna korrigera avtalsinnehållet ifall då ett stötande resultat annars skulle uppkomma. Mot bakgrund av lagrådets uttalande att det är ovisst om 365 avtalslagen kan användas i dessa fall, finns det dock enligt min mening anledning att klargöra att en sådan korrigering som kan ske med stöd av den regeln kan förekomma också i de nu aktuella fallen. Det sker lämpligen ge- nom att det i anslutning till den nya regeln om formkravct läggs till en sär- skildjämkningsregel. Jag anser att den regeln bör utformas efter mönster av 365 avtalslagen. Det kan erinras om att det också tidigare har förekommit

• Sida 15
•  Original

attjämkningsregler som till sitt innehåll motsvarar 365 avtalslagen i klargö- rande syfte har förts in i särskild lagstiftning. Så har skett i exempelvis 12 kap. äktenskapsbalken som rör frågan omjämkning vid bodelning. Enligt min mening innebär tillägget av en jämkningsregel av det nu angivna slaget att det inte längre finns någon anledning att hysa sådana betänkligheter som lagrådet har gett uttryck för.

Sammanfattningsvis kommer jag till uppfattningen att utredningens för- slag bör genomföras med den nu angivna kompletteringen. l lagtekniskt hänseende bör en något annorlunda lösning väljas än den som utredningen har föreslagit. Det bör bl.a. göras klart vad som gäller i fall då någon köpe- skilling inte alls har angetts i köpehandlingen. Till den närmare utform- ningen av de nya reglerna återkommerjag i specialmotiveringen.

2.3 Formkravet vid förvärv av bostadsrätter

Min bedömning: Beträffande avtal om förvärv av bostadsrätter bör för närvarande inte införas några regler om formkravct liknande dem somjag tidigare har föreslagit i fråga om fastighetsköp.

Utredningen har inte behandlat frågan. Bakgrund: Vid avtal om överlåtelse av bostadsrätt genom köp finns ett formkrav som innehållsmässigt anknyter till vad som gäller vid överlåtelse av fast egendom. Tidigare återfanns detta formkrav i 12 a 5 bostadsrättslagen (1971:479). Bestämmelsen har utan ändring i sak förts över till 6kap. 4 och 555 i den nya bostadsrättslag som har trätt i kraft den 1 juli 1991 (prop. 1990/91:92, BOU13, rskr. 247, SFS 199.12614). Bostadsrättslagen anslöt inte från början till formkravct ijordabalken, utan bestämmelsen infördes först genom lagstiftning år 1982. Anledningen till att det då infördes ett formkrav även vid köp av bostadsrätt var bl.a. att få till stånd en precisering av avtals— villkoren och i övrigt att skapa ordning och reda i rättsförhållandena (se prop. 1981/82:169 s. 61 f).

I vissa praktiskt viktiga fall har överlåtelse av bostadsrätt kommit attjäm- ställas med överlåtelse av fast egendom. Jag syftar här framför allt på de för- ändringar som nyligen skett av realisationsvinstbcskattningen (se prop. 1989/90:110 s.418). Jag kan också nämna att det i rättstillämpningen finns fall där det har uppkommit fråga huruvida formkravet vid överlåtelse av bo- stadsrätt får till följd att — i likhet med vad som gäller vid fastighetsköp — utfästelse att sälja bostadsrätt inte är bindande (se Svea hovrätts dom 1989—06—07, DT 9:27).

Skälen för min bedömning: Det kan sättas i fråga om inte ändringar mot- svarande dem somjag föreslår ijordabalken bör införas också när det gäller formkravet i bostadsrättslagcn. Förhållandena är dock i viktiga avseenden olika vid de båda egendomstypcrna. Det finns bl.a. inte någon möjlighet att få inteckning i bostadsrätt och det finns över huvud taget inte någon särskild reglering av de tredjemansrättsliga aspekterna vid överlåtelse av bostads- rätt. Jag anser därför att frågan om eventuella ändringar i formkravct vid

• Sida 16
•  Original

överlåtelse av bostadsrätt måste bli föremål för ytterligare överväganden in- nan något förslag i denna del läggs fram.

2.4 Slopandet av kravet på att vissa underrättelser skall skickas i rekommenderat brev

Mitt förslag: Underrättelser i inskrivningsärenden om beslut, som har gått sökanden eller annan som hörts i ärendet emot, skall inte längre skickas i rekommenderat brev. Inte heller underrättelser till en tidi- gare antecknad innehavare om att innehavsanteckningen har avförts skall i fortsättningen sändas i rekommenderad försändelse.

Skrivelsens fdrslag: Överensstämmer med mitt förslag. Remissinstanserna: Samtliga remissinstanser har tillstyrkt förslaget om att underrättelse om att innehavsanteckning avförts inte längre skall sändas i rekommenderat brev. Flertalet remissinstanser som har yttrat sig i denna fråga har också tillstyrkt förslaget att underrättelser om beslut, som har gått emot sökanden eller annan som har hörts i ärendet, inte längre skall sändas i rekommenderat brev. I denna senare fråga har dock några remissinstanser uttalat tveksamhet eller avstyrkt förslaget.

Bakgrund: Om ett beslut i ett inskrivningsärende har gått sökanden eller annan som har hörts i ärendet emot, skall denne — enligt 19 kap. 13 5 jorda- balken — genast underrättas om beslutet i rekommenderat brev. Ett av syf- tena bakom föreskriften om användande av rekommenderat brev är att så- kerställa att beslutet kommer adressaten till del. Viss betydelse torde det även ha att användandet av rekomenderat brev ger särskild möjlighet att fastställa när underrättelsen har avsänts. Tidpunkten för avsändandet av un- derrättelsen kan nämligen få betydelse för beräkningen av besvärsfristen.

I 22 kap. 12 5 jordabalken finns bestämmelser om anteckning i fastighets- cller tomträttsbok rörande innehav av pantbrev och vilandebcvis. Vid de in- skrivningsmyndigheter, som omfattas av fastighetsdatasystemet, görs mot— svarande anteckningar i inskrivningsregistret. Om ett nytt innehav anteck- nas för ett pantbrev eller ett vilandebcvis, för vilket annan redan är anteck- nad som innehavare, skall den tidigare anteckningen avföras. I samband där- med skall den tidigare antecknade innehavaren underrättas om åtgärden ge- nom rekommenderat brev, såvida det inte är uppenbart att underrättelsen saknar betydelse för honom. Även beträffande dessa slag av underrättelser torde syftet med föreskriften om användande av rekommenderat brev vara att säkerställa att den som underrättelsen riktar sig till verkligen får del av denna. .

Skälen för mitt förslag: Användandet av rekommenderat brev har blivit mycket kostnadskrävande. Enbart i fastighetsdatasystemet skickas varje är cirka 60.000 rekommenderade försändelser. Detta innebär extra kostnader för CFD om 1,2 miljoner kr. per år. Mot denna bakgrund finns det anledning att överväga om det fortfarande är motiverat att använda rekommenderade försändelser.

• Sida 17
•  Original

Vad först gäller underrättelse om beslut som har gått sökanden eller annan emot skall understrykas att föreskriften om rekommenderat brev inte har någon motsvarighet i rättegångsbalken eller i de författningar som reglerar domstols expeditionsskyldighet i tvistemål och brottmål. Det anses alltså i sådana sammanhang tillräckligt att underrättelse om dom eller beslut skickas i vanligt brev. Så är fallet även om parterna inte i förväg har blivit underrät- tade om den tidpunkt då domen eller beslutet kommer att meddelas. I vissa särskilda fall låter domstolen delge domen eller beslutet med den berörde. Så sker ofta i fråga om tredskodomar och en del beslut under rättegången. Delgivning är i sådana fall en förutsättning för att återvinnings- eller besvärs- fristen skall börja löpa och därigenom också en förutsättning för att domen . eller beslutet skall kunna vinna laga kraft.

Det ärinte motiverat att ha mera långtgående föreskrifter beträffande un- derrättelser om inskrivningsmyndighetens beslut än vad som gäller beträf- fande underrättelser om domar och beslut. Det finns därför inte skäl att ge- nerellt tillämpa rutiner som innebär att adressaten måste kvittera försändel- sen eller — som några remissinstanser har varit inne på — delges den. En re- missinstans har visserligen påtalat risken för att underrättelsen kommer bort under posthanteringcn. Denna risk torde dock vara mycket begränsad. Om en försändelse kommer bort, lär det oftast bero på att tillgängliga adressupp- gifter kan vara felaktiga eller ofullständiga.

Såsom flera remissinstanser har påpekat finns det ett visst samband mellan underrättelser enligt 19 kap. 13 5jordabalken och reglerna om fullföljd. Om besvär över inskrivningsmyndighetens slutliga beslut och beslut om vilande- förklaring finns bestämmelser i 58 a 5 lagen (1970:995) om införande av nya jordabalken. (De särskilda bestämmelserna i 19 kap. 145 andra stycket jor- dabalken har ännu inte trätt i kraft.) Där stadgas att besvärstiden är två veckor från den dag då expeditionen i ärendet hölls sökanden tillhanda, dock minst fyra veckor från den inskrivningsdag som beslutet hänför sig till. Med ”den dag då expeditionen hölls sökanden tillhanda” avses vanligen den dag då underrättelsen enligt 19 kap. 13 5 dagtecknades (se prop. 19711179 s.47). För andra slag av beslut som inskrivningsmyndighetcn äger meddela gäller rättegångsbalkens bestämmelser. Sålunda kan beslut som avses i 49 kap. 45 rättegångsbalken, t.ex. beslut om utdömande av vite, och som inte medde- lats vid sammanträde normalt överklagas inom tre veckor från den dag då beslutet kom klaganden till del. För uppskovsbeslut — som kan överklagas enligt 49 kap. 65 rättegångsbalken — gäller över huvud taget inte någon sär- skild besvärsfrist.

För att syftena bakom dessa fullföljdsregler skall tillgodoses är det enligt min mening inte nödvändigt att underrättelsen om inskrivningsmyndighe- tens beslut sänds i rekommenderat brev. Än mindre är det — frånsett sådana beslut för vilka fulll'öljdstiden räknas från delfåendet — nödvändigt att delge beslutet med den som berörs.

Liksom tidigare är det givetvis nödvändigt att inskrivningsmyndigheterna sparar någon form av dokumentation som utvisar att underrättelsen har av- sänts och anger tidpunkten för detta. Tidpunkten kan ju vara av betydelse för när bcsvärsfristen börjar löpa. En sådan dokumentation kan emellertid komma till stånd på annat sätt än genom användande av rekommenderat

• Sida 18
•  Original

brev. I det manuella inskrivningsväsendet behåller inskrivningsmyndigheten en daterad kopia av underrättelsen. I fastighetsdatasystemet upprättar CFD enligt sina interna rutiner daterade expeditionslistor som förses med uppgift om utsändningsdag.

Jag anser mot bakgrund av vadjag nu sagt att det inte längre är nödvändigt att behålla föreskriften om att underrättelse om de här aktuella besluten skall sändas i rekommenderat brev.

Användandet av rekommenderad försändelse för underrättelse om att in- nehavsanteckning har avförts har länge uppfattats som en onödigt tyngande och kostsam hantering. I dag torde en sådan rutin ha liten betydelse för sä- kerheten i översändandet. Dokumentation om den tidpunkt då underrättel- sen avsändes kan åstadkommas på annat vis. Föreskriften om användande av rekommenderat brev bör alltså avskaffas även i fråga om detta slag av underrättelse.

2.5 Uppdatering av innehavsanteckningar

Mitt förslag: CFD får möjlighet att i inskrivningsregistret ändra namn- och adressuppgifter beträffande kreditinstitut och försäkrings- bolag som antecknats som innehavare av pantbrev eller vilandebcvis.

Skrivelsens fdrslag: Överensstämmer i huvudsak med mitt förslag. Remissinstanserna har tillstyrkt förslaget.

Skälen för mitt förslag: Såsom har berörts i tidigare avsnitt kan den som innehar ett pantbrev eller ett vilandebcvis få innehavet antecknat i fastig— hetsboken eller tomträttsboken resp. i inskrivningsregistret.

Enligt gällande rätt är det enbart inskrivningsmyndigheten som är behörig

att handlägga inskrivningsärenden. Det är därför också enbart inskrivnings- '

myndigheten som får föra in uppgifter i inskrivningsregistret (se 19 kap. 25 jordabalken jämfört med 35 lagen, 1973:98, om inskrivningsregister). Detta gäller även anteckningar om innehav jämte ändringar i sådana anteckningar.

Det är givetvis väsentligt att de namn- och adressuppgifter som innehav- santeckningarna innehåller hålls aktuella. Detta har betydelse för de anteck- nade innehavarna och det bidrar också rent allmänt till en hög kvalitet i re- gistret. Det förekommer ibland att antecknade innehavare — som främst är banker och andra kreditinstitut — ändrar adress. Även namnbyten förekom- mer, bland annat till följd av fusioner inom bankvärlden. Med dagens system krävs i sådana fall ett omfattande arbete för att föra in de nya namn- och adressuppgifterna i registret. Både i det manuella systemet och i fastighets- datasystemet måste åtgärderna företas ute på de olika inskrivningsmyndig- heterna inom ramen för särskilda anteckningsärenden, i princip ett ärende för varje innehavsanteckning som berörs.

På det databaserade inskrivningsregistrets område skulle det uppenbarli- gen vara en mera rationell ordning om ändrade namn- och adressuppgifter kunde införas genom CFDs försorg. Nämnden har redan tillgång till data- program som kan användas för detta. Det är fråga om åtgärder som inte in-

• Sida 19
•  Original

nefattar någon juridisk- prövning och som inte medför några rättsverkningar. Med hänsyn härtill bör åtgärderna kunna göras av CFD.

Lagtekniskt kan en sådan ordning åstadkommas genom en ändring i 35 lagen om inskrivningsregister så att regeringen bemyndigas att föreskriva att annan myndighet än inskrivningsmyndigheten får föra in aktuella namn- och adressuppgifter i inskrivningsregistret. En föreskrift om rätt för CFD att uppdatera namn- och adressuppgifter som hänför sig till innehavsanteck- ningar bör sedan föras in i fastighetsdatakungörelsen (1974:1058). För att en sådan föreskrift inte skall komma i konflikt med datalagens bestämmelser om personregister och registeransvar bör nämndens behörighet begränsas till innehavsanteckningar, som avser kreditinstitut eller försäkringsbolag, vilka står under finansinspektionens tillsyn.

2.6 Ikraftträdande och övergångsfrågor

Enligt min mening bör de föreslagna lagändringarna genomföras så att de kan träda i kraft den 1juli 1992.

De nya reglerna om verkan av att köpeskillingen har angivits oriktigt i kö- pehandlingen bör vara tillämpliga endast på avtal om fastighetsköp som har ingåtts efter ikraftträdandet. Någon särskild bestämmelse erfordras inte för att klargöra detta. Däremot behövs en övergångsregel som klargör att jorda— balkens regler i deras äldre lydelse fortfarande skall tillämpas i fråga om av- tal som har ingåtts före ikraftträdandet.

I övrigt torde det inte behövas några övergångsbestämmclser.

2.7 Informationsbehovet

Genom den av mig föreslagna lagändringen förändras på ett påtagligt sätt de rättsliga villkor som parterna har att beakta vid köp av fast egendom. Det är därför nödvändigt att information om dem och om deras konsekvenser läm- nas till en vid krets av sammanslutningar och individer. Jag avser att senare ta närmare ställning till hur det av mig beskrivna inforrnationsbehovet bör tillgodoses.

2.8 Kostnadsfrågor

En effekt av förslaget rörande oriktigt angiven köpeskilling är att antalet fall i vilka staten är ersättningsskyldig enligt reglerna i 18 kap. 45 jordabalken kommer att minska. Kostnadsbesparingar kan också tänkas uppkomma för bl.a. statsverket genom att antalet rättstvister om återgång av fastighetsköp på grund av formfcl torde komma att minska. De ändrade reglerna försvårar vidare möjligheternaftill skattefusk, bl.a. när det gäller realisationsvinst, stämpelskatt och underlaget för beräkning av taxeringsvärde. Förslaget kommer därigenom att föranleda ökade inkomster för stat och kommun. De kostnader för informationsinsatser som inledningsvis uppkommer för det all- männa kan klaras med tillgängliga resurser.

Slopandet av föreskriften om att vissa underrättelser skall sändas i rekom- menderat brev kan antas leda till besparingar för staten på cirka en miljon

• Sida 20
•  Original

kronor. Även förslaget om att låta CFD ha hand om uppdatering av innehav-_ santeckningar är ägnat att rationalisera inskrivningsarbetet och kan på sikt leda till inte oväsentliga besparingar av inskrivningsmyndigheternas resur- ser.

3. Upprättade lagförslag

I enlighet med vad jag nu anfört har inomjustitiedepartementet upprättats förslag till

1. lag om ändring i jordabalken,

2. lag om ändring i lagen (1973:98) om inskrivningsregister.

4 Specialmotivering _ 4.1 Förslaget till lag om ändring i jordabalken

4 kap.

De ändringar som jag föreslår innehåller i sak endast två nyheter, vilka hör nära samman med varandra. Nyheterna består dels i att en oriktig uppgift om köpeskillingen i en köpehandling inte längre skall medföra att köpet är ogiltigt, dels i att köpare och säljare som regel blir bundna vid den uppgift om köpeskillingen som finns i köpehandlingen.

1.5

Ändringen i paragrafens första stycke innebär att det inte längre ställs som villkor för köpets giltighet att det är den mellan parterna avtalade köpeskil- lingen som anges i köpehandlingen. Det framgår av att uttrycket ”upptaga köpeskillingen” har ersatts med ”innehålla en uppgift om köpeskilling”. En motsvarande ändring har gjorts i tredje meningen, som reglerar hur köpe- skillingen skall anges när köpet omfattar även annat än den fasta egendo- . men.

Det bör observeras att även den nya lagtexten innehåller ett krav på att en bestämd köpeskillingsuppgift skall intas i köpehandlingen. Om det försum- mas, t.ex. genom att det av själva handlingen framgår att det angivna priset inte avser hela köpeskillingen för den fasta egendom som köpet avser eller genom att prisfrågan över huvud taget inte berörs i köpehandlingen, är kö- pet liksom tidigare ogiltigt enligt paragrafens sista stycke.

Skillnaden i förhållande till nu gällande rätt är alltså att köpet är giltigto även om den uppgift om köpeskillingen som tas in i köpehandlingen inte överensstämmer med det pris som parterna verkligen har avtalat om. Form- kravet beträffande köpeskillingen är uppfyllt så snart som en prisuppgift finns intagen i handlingen, oavsett om denna uppgift i något enskilt fall skulle framstå som uppenbart för hög eller för låg. Form kravet är också upp- fyllt om det med ledning av de upplysningar som lämnas i köpehandlingen,

Prop. 1991/922110

• Sida 21
•  Original

t.ex. om fastighetens areal och ett visst pris per kvadratmeter, går att be- räkna priset på fastigheten.

Det förhållandet att köpet är giltigt även om köpeskillingsuppgiften är oriktig får betydelse också i sakrättsligt hänseende. Eftersom köpet är giltigt blir det inte längre aktuellt med någon bedömning enligt 18 kap. jordabalken huruvida godtrosförvärv föreligger i ett senare säljled. Motsvarande gäller i fråga om förvärv av panträtt eller annan särskild rätt som upplåtits i fastig- het.

Det kan synas något tveksamt vad som bör gälla när köpeskillingen avser både fast egendom och annat och det samtidigt finns en sidoöverenskom- melse om ett annat pris än det som anges i den köpehandling som utgör grund för lagfartcn. ÄVen i ett sådant fall bör emellertid sidoöverenskom- melsen vara ogiltig medan köpet står fast enligt den till inskrivningsmyndig- heten ingivna köpehandlingen. Köpet skall alltså fullföljas enligt köpehand- lingen både vad gäller fastigheten och den andra egendomen (jfr lagrådets yttrande i prop. 1970:20 del A 5. 211).

Paragrafens andra stycke har inte någon motsvarighet i nuvarande lagstift- ning. Som framgår av lagtexten innebär den nya regeln att en sidoöverens- kommelse om annan köpeskilling än den i köpehandlingen angivna är ogil- tig. Sidoöverenskommelsen saknar således rättslig verkan och kan inte göras gällande ens parterna emellan. Det blir därmed villkoren i köpehandlingen och inget annat som blir avgörande för parternas inbördes rättigheter och skyldigheter. För att göra detta helt klart sägs i andra meningen att det i stäl- let är den köpeskilling som anges i köpehandlingen som gäller mellan sälja- ren och köparen. För parterna innebär den nya regeln alltså att något krav på betalning på grund av en sidoöverenskommelse inte kan framställas resp. att betalning som redan gjorts på grund av en sidoöverenskommelse kan krä- vas åter, samtidigt som enligt paragrafens första stycke köpet som sådant skall stå fast.

1 andra styckets sista mening, som införts med anledning av lagrådets ytt- rande (jfr avsnitt 2.2 i den allmänna motiveringen), återfinns enjämknings- regel. Regeln är — som har framhållits i den allmänna motiveringen — avsedd att anVändas i speciella fall då det skulle leda till oskäliga och stötande effek— ter att låta parterna bli bundna vid den uppgift om köpeskillingen som anges i köpehandlingen. Jämkningsbestämmelsen är utformad efter mönster av 365 avtalslagen och bygger på samma grunder. Vad som kan bli föremål för jämkning är den prisuppgift som upptagits i köpehandlingen. En tillämpning av bestämmelsen torde vanligen leda till att den prisuppgift som svarar mot formkravct i jordabalken korrigeras så att den överensstämmer med den i verkligheten överenskomna köpeskillingen.

Man bör lägga märke till att-den nya jämkningsregeln inte kan begagnas för att sätta i fråga köpets giltighet eller bestånd. Bestämmelsen rör endast frågan till vilket pris köpet skall fullföljas. Genom att en särskild j ämknings- möjlighet förs in i paragrafen bör "det inte heller finnas något utrymme för att genom hävning korrigera konsekvenserna av en oriktig prisuppgift med åberopande av den allmänna jämkningsregeln i 365 avtalslagen. Däremot kan givetvis avtalslagens bestämmelser exempelvis om svek (30 5) och ocker

• Sida 22
•  Original

(31 5) liksom enligt gällande rätt leda till att den rättshandling som represen- teras av köpehandlingen är ogiltig.

Förevarande jämkningsmöjlighet bör utnyttjas restriktivt. En allmän för- utsättning för tillämpningen bör vara att parterna eller åtminstone någon av dem inte till fullo har insett konsekvenserna av att en oriktig uppgift om kö- peskillingen har angetts i köpehandlingen. Som ett exempel där jämknings- regeln inte bör kunna åberopas medframgång kan tas att parterna i samför- stånd har angett en för hög köpeskilling i syfte att hindra en arrendator från att utöva sin förköpsrätt samt därvid varit på det klara med att den för höga köpeskillingen var rättsligt bindande även dem emellan. Andra allmänna förutsättningar för tillämpning av bestämmelsen bör vara att den i köpe- handlingen angivna köpeskillingen i högst avsevärd mån skiljer sig från den överlåtna egendomens verkliga värde och att det med hänsyn till omständig- heterna i övrigt, t.ex. parternas eller den ena partens ekonomiska situation, skulle framstå som stötande om köpeskillingen skulle vara rättsligt gällande.

Den nya regleringen tar närmast sikte på den situationen att parterna av- siktligt uppgivit ett oriktigt pris i köpehandlingen och ett verkligt pris i en sidoöverenskommelse. Det kan emellertid inträffa att prisuppgiften i köpc- handlingen på grund av felskrivning eller annat liknande misstag får ett orik- tigt innehåll. Någon sidoöverenskommelse har i ett sådant fall inte upprät- tats. I den beskrivna situationen är förhållandet mellan säljaren och köparen att bedöma enligt 325 första stycket avtalslagen, vilket som regel torde leda till att ingendera parten kan påfordra att försäljningen genomförs till det av misstag felaktigt angivna priset. Fastigheten kan däremot bli föremål för godtrosförvärv, eftersom det inte föreligger något formfel eller annan sådan kvalificerad ogiltighetsgrund som upptas i 18 kap. 3 5 jordabalken.

25

När parterna begagnar sig av dubbla köpehandlingar, såsom köpekontrakt och köpebrev, skall enligt gällande rätt formkravet iakttas även i fråga om den senare handlingen. Om så inte sker saknar köpebrevet verkan som kö- pehandling. Däremot gäller själva köpet, under förutsättning att köpekon- traktet upptar köpeskillingen och även i övrigt har upprättats med iaktta- gande av formkraven.

Som förut nämnts är det även enligt den nya lydelsen av 4kap. 1 5 jorda- balken ctt formkrav att köpehandlingen innehåller en uppgift om köpeskil- lingen, låt vara att uppgiften enligt paragrafens nya lydelse inte längre behö- ver överensstämma med den verkligen avtalade köpeskillingen. Formkravet bör liksom hittills gälla beträffande båda köpehandlingarna när parterna an- vänder sig av dubbla köpehandlingar. I 25 har lagtexten därför jämkats så att hänvisningen i paragrafen avser 15 första och andra styckena.

]9kap. 135

Ändringen innebär att föreskriften om att underrättelser om vissa beslut skall skickas med rekommenderat brev avskaffas. De beslut som föreskriften

• Sida 23
•  Original

berör är avslagsbeslut, beslut om vilandeförklaring, uppskovsbeslut och andra beslut som innebär att ansökan inte har bifallits omedelbart. Hit hör även andra beslut som är negativa för sökanden eller annan som har hörts i ärendet, exempelvis beslut om utdömande av vite. Liksom hittills skall i dessa fall sändas en särskild skriftlig underrättelse om beslutet till den som beslutet har gått emot. Underrättelsen behöver emellertid inte längre skickas i rekommenderat brev.

Fortfarande kan det i vissa fåtaliga fall vara nödvändigt att delge beslutet med den som berörs. Detta gäller främst sådana beslut för vilka tiden för fullföljd skall räknas från dagen för delfåendet av beslutet (jfr 52 kap. 15 rättegångsbalken) samt beslut som är förenade med något slag av föreläg- ganden. Slopandet av kravet på rekommenderad försändelse bör emellertid inte leda till att delgivningsförfarande kommer till användning i större ut- sträckning än hittills.

22 kap. 12 5"

Liksom hittills skall, när en innehavsanteckning avförs, en särskild skriftlig underrättelse tillställas den tidigare antecknade innehavaren, såvida det inte är uppenbart att underrättelsen saknar betydelse för honom. Förslaget inne- bär att underrättelse inte längre behöver skickas i rekommenderat brev.

5. Hemställan

Med hänvisning till vad jag nu har anfört hemställerjag att regeringen

dels föreslår riksdagen att anta förslagen till

1. lag om ändring i jordabalken,

2. lag om ändring i lagen (1973:98) om inskrivningsregister, dels bereder riksdagen tillfälle att ta del av vad jag anfört om

3. överlåtelseförbud m.m. vid köp av fast egendom och tomträtt (avsnitt 2.1)

4. formkravct vid förvärv av bostadsrätter (avsnitt 2.3).

6. Beslut

Regeringen ansluter sig till föredragandens överväganden och beslutar att genom proposition förelägga riksdagen vad föredraganden har anfört för de åtgärder och de ändamål föredraganden har hcmställt om.

Prop. 1991/921110

• Sida 25
•  Original

Sammanfattning (SOU 1988:66) PFOP- 1991/92110 B'la a 1 I detta betänkande, utredningens slutbetänkande, behandlas tre skilda frå- ] g

gor. Varje fråga behandlas separat och framställningen är därför uppdelad i tre olika delar. Den första delen gäller köp av byggnad på ofri grund. I den andra delen behandlas frågan om överlåtelseförbud i samband med fastig- hetsöverlåtelse. Den sista och tredje delen gäller frågan om vad som bör gälla vid köp av fast egendom när det konstateras att en i köpehandlingen intagen uppgift om köpeskillingen är felaktig.

Utredningens överväganden har resulterat i förslag som innebär viss för- ändring gentemot gällande rätt i samtliga av de nämnda frågorna. Till följd härav utmynnar utredningsarbetet i förslag som innebär författningsänd- ringar beträffande den gällande köplagen och jordabalken.

När det gäller köp av byggnad på ofri grund föreslas att den nuvarande köplagen kompletteras med en ny paragraf, 725. Innebörden av den före- slagna bestämmelsen är att vårt tidigare förslag beträffande fclreglerna ijor- dabalken (se SOU 1987:30) görs tillämpligt vid köp av byggnad på ofri grund. Den nya paragrafen kan därmed sägas utgöra en särrcglering av fe- lansvaret när det gäller säljarens ansvar för fel i bestämt gods (42 5) köpla- gen.

Nuvarandc rättslägc beträffande överlåtelseförbud och andra villkor som inskränker ägarens rätt att förfoga över sin fastighet är oklart. I förevarande betänkande. lämnas förslag som undanröjer sagda oklarhet. Enligt förslaget blir det möjligt för parterna, säljaren och köparen, att med giltig verkan av- tala om inskränkning i köparens rätt att förfoga över fastigheten såvitt gäller köparens rätt att träffa avtal om storleken av vederlaget när köparen i sin tur överlåter fastigheten. Regeln är generell, dvs. den kan tillämpas på alla försäljningar, inte bara på kommunala försäljningar av statligt belånade småhus. Villkoret har, efter förebild av regleringen i 4 kap. 4 5jordabalken, tidsbegränsad giltighet. Villkoret gäller för en tidsperiod om fem år. Skulle villkoret avse annat än vederlaget eller har längre tid än den stadgade blivit bestämd, är villkoret, men inte köpet, ogiltigt.

Den nu redovisade regeln föreslås bli intagen i en ny paragraf, 4 kap. 6 a5 jordabalken. I denna paragraf föreslås också ingå en specialregel (andra stycket) som gäller överlåtelseförbud vid successionsrättsliga transaktioner.

Förslaget om överlåtelseförbud föranleder en del tillägg i jordabalkens regler om tomträtt. De berörda bestämmelserna är 13 kap. 65 och 21 kap. 4 5 jordabalken.

Vad gäller den tredje delfrågan, oriktig köpeskilling, gäller som bekant för närvarande att ett avtal om köp av fast egendom kan förklaras ogiltigt på talan av part för den händelse den verkliga köpeskillingen inte anges korrekt i köpehandlingen. Det nu föreliggande förslaget innebär att denna ordning ändras. I korthet innebär lösningen att uppgiften i köpehandlingen om köpe- skillingen är bindande för parterna, även om parterna skulle i en sidoöve- renskommelse ha träffat avtal om en annan köpeskilling. Skillnadenjämfört med gällande rätt blir alltså att avtalet om själva fastigheten blir giltigt men att Sidoöverenskommelsen blir ogiltig och parterna bundna vid den uppgift om köpeskillingen som finns i köpehandlingen. 25

• Sida 26
•  Original