Prop. 1996/97:127
Konsumentskydd vid avtal om tidsdelat boende
Regeringen överlämnar denna proposition till riksdagen.
Stockholm den 20 februari 1997
Göran Persson
Laila Freivalds
(Justitiedepartementet)
Propositionens huvudsakliga innehåll
I propositionen lämnas förslag till en ny lag om konsumentskydd vid avtal om tidsdelat boende. Den nya lagen syftar till att genomföra ett EG-direktiv om skydd för konsumenter vid förvärv av nyttjanderätten till fast egendom på tidsdelningsbasis.
I propositionen föreslås att lagen skall tillämpas på avtal som rör upp-låtelse eller överlåtelse av rätten att periodvis nyttja en bostadslägenhet, en s.k. bostadsandel. Endast avtal som inte är tidsbegränsade och avtal som har ingåtts för minst tre år skall omfattas av lagen. Vidare föreslås att lagen skall gälla endast avtal mellan näringsidkare och konsument och vara tvingande till förmån för konsumenten.
I lagförslaget finns bl.a. bestämmelser som ställer upp krav på inne-hållet i den information som näringsidkaren skall lämna till konsumenten samt krav på avtalets form och innehåll. Det föreslås att konsumenten ges rätt att utan att ange några skäl frånträda avtalet inom tio dagar från det att bindande avtal ingåtts mellan näringsidkaren och konsumenten (ånger-frist). Näringsidkaren skall inte ha rätt att ta emot betalning under ånger-fristen. Konsumenten föreslås vidare få rätt att kräva avtalets återgång, om det inte innehåller de uppgifter som föreskrivs i lagen.
Om förvärvet upphör därför att konsumenten har utnyttjat sin ångerrätt eller sin rätt att låta förvärvet återgå, skall ett kreditavtal som har träffats med bl.a. näringsidkaren automatiskt upphöra att gälla.
Det föreslås också att Konsumentverket skall utöva tillsyn över att lagen följs.
Den nya lagen föreslås träda i kraft den 1 juli 1997.
Förslag till riksdagsbeslut
Regeringen föreslår att riksdagen antar regeringens förslag till
1. lag om konsumentskydd vid avtal om tidsdelat boende,
2. lag om ändring i hemförsäljningslagen (1981:1361).
Lagtext
Förslag till lag om konsumentskydd vid avtal om
tidsdelat boende
Härigenom föreskrivs följande.
Inledande bestämmelser
1 § Denna lag tillämpas då en näringsidkare till en konsument upplåter eller överlåter en rätt att periodvis nyttja en bostadslägenhet (bostadsandel), om
1. avtalet ingås för en tid av minst tre år eller inte är tidsbegränsat, och
2. bostadslägenheten får nyttjas under en eller flera regelbundet åter-kommande tidsperioder som är bestämda i avtalet eller som kan bestäm-mas med ledning av det.
Lagen gäller också när en näringsidkare har åtagit sig att som ombud upplåta eller överlåta en sådan rätt till en konsument.
2 § I lagen avses med
konsument: en fysisk person som handlar huvudsakligen för
ändamål som faller utanför näringsverksamhet,
näringsidkare: en fysisk eller juridisk person som handlar för
ändamål som har samband med den egna näringsverksamheten.
3 § Avtalsvillkor som i jämförelse med bestämmelserna i denna lag är till nackdel för konsumenten är utan verkan mot denne.
Information m.m.
4 § Näringsidkaren skall lämna skriftlig information till den som begär upplysningar om en bostadsandel. Informationen skall innehålla
1. uppgift om näringsidkarens namn, adress och rättsliga status,
2. uppgift om bostadslägenhetens ägares namn, adress och rättsliga status, om ägaren är någon annan än näringsidkaren,
3. en beskrivning av den rättighet som bostadsandelen avser och villkoren enligt gällande rätt för att rättigheten skall kunna utnyttjas samt uppgift om i vilken utsträckning dessa villkor har uppfyllts,
4. en beskrivning av bostadslägenheten och uppgift om var den är belägen,
5. en beskrivning av de tjänster och gemensamma anläggningar som konsumenten skall få tillgång till och villkoren för detta,
6. uppgift om principerna för hur underhåll, reparation, administration och förvaltning sköts,
7. uppgift om priset för rättigheten, en uppskattning av vad konsumenten skall betala för att använda gemensamma anläggningar och tjänster samt uppgift om grunderna för beräkning av löpande avgifter, skatter och administrativa kostnader,
8. uppgift om huruvida det är möjligt att delta i ett utbyteseller vidareförsäljningssystem samt, när en sådan möjlighet finns, uppgift om vad det kostar och om vem konsumenten skall vända sig till för att få delta i systemet,
9. uppgift om att konsumenten enligt 11 § har rätt att kräva återgång av avtalet,
10. uppgift om innebörden av konsumentens ångerrätt enligt 12 §, om förbudet enligt 13 § mot betalning under ångerfristen och om de kost-nader som konsumenten enligt 14 § kan bli skyldig att svara för om ångerrätten utnyttjas,
11. uppgift om vad som gäller enligt 16 § beträffande vissa kreditavtal vid återgång eller frånträdande av upplåtelse- eller överlåtelseavtalet,
12. uppgift om till vem konsumenten skall lämna sådana meddelanden som avses i 11 § andra stycket och 12 § första stycket samt uppgift om vad som gäller enligt 15 § om skriftliga meddelanden, och
13. uppgift om var man kan få ytterligare information. I all reklam som avser en bostadsandel skall det anges var den skriftliga informationen finns tillgänglig.
5 § Om bostadslägenheten inte är färdigställd, skall den skriftliga infor-mation som avses i 4 § även innehålla uppgift om
1. hur långt bygget har kommit,
2. när bostadslägenheten och sådana gemensamma anläggningar som konsumenten skall få tillgång till kommer att vara färdigställda,
3. hur långt arbetet har kommit med gas, elektricitet, vatten, telefon-ledningar och andra sådana tjänster som skall göra bostadslägenheten fullt användbar,
4. beteckningen på bygglov eller motsvarande tillstånd samt den myn-dighet som ansvarar för tillståndet och myndighetens adress, och
5. den säkerhet som ställs enligt 10 §. Upplysning skall också lämnas om att näringsidkaren inte får kräva eller ta emot betalning innan säkerhet har ställts enligt 10 §.
6 § I fråga om underlåtelse att lämna information enligt 4 och 5 §§ skall marknadsföringslagen (1995:450) tillämpas.
Avtalet
7 § Ett avtal om upplåtelse eller överlåtelse av en bostadsandel skall upprättas skriftligen och undertecknas av parterna.
Avtalet skall upprättas på något av de officiella språken i det land där konsumenten är bosatt eller är medborgare. Konsumenten väljer vilket av språken som skall användas.
Om bostadslägenheten är belägen i ett land inom Europeiska ekono-miska samarbetsområdet, är näringsidkaren skyldig att lämna konsumenten en bestyrkt översättning av avtalet till ett av de officiella språken i det landet.
8 § Avtalet skall innehålla de uppgifter och beskrivningar som anges i 4 § första stycket och 5 §.
I avtalet skall följande också anges:
1. konsumentens namn och adress,
2. dagen och platsen för undertecknandet,
3. de tidsperioder under vilka bostadslägenheten får nyttjas, och
4. den dag då konsumenten kan börja utnyttja sin rätt. Av avtalet skall det vidare framgå att avtalet inte kommer att föranleda andra kostnader, avgifter eller förpliktelser för konsumenten än de som har angetts i avtalet.
9 § Konsumenten får åberopa en uppgift eller beskrivning som har lämnats enligt 4 § första stycket eller 5 § även om en avvikande uppgift eller beskrivning har lämnats i avtalet. Detta gäller dock inte om av-vikelsen särskilt har angetts i avtalet och
1. parterna har träffat en uttrycklig överenskommelse om att avtalet får avvika från den skriftliga informationen, eller
2. avvikelsen är en följd av omständigheter utanför näringsidkarens kontroll.
10 § Är bostadslägenheten eller gemensamma anläggningar under uppförande, skall näringsidkaren ställa betryggande säkerhet för att konsumenten får tillbaka vad som betalats, om lägenheten eller anlägg-ningarna inte färdigställs.
Konsumentens rätt att låta avtalet återgå
11 § Om avtalet inte har upprättats i enlighet med 7 § eller inte innehåller de uppgifter och beskrivningar som föreskrivs i 8 §, är konsumenten inte bunden av avtalet. Detsamma gäller om näringsidkaren inte enligt 7 § tredje stycket lämnar konsumenten en bestyrkt översättning av avtalet.
En konsument som vill att avtalet skall återgå på grund av ett för-hållande som anges i första stycket, skall lämna meddelande om detta till den person som enligt avtalet skall ta emot ett sådant meddelande. Om en begäran om återgång grundas på att bestämmelserna i 7 § andra eller tredje stycket eller 8 § inte är uppfyllda, skall meddelandet lämnas inom tre
månader från det att avtalet undertecknades. Annars har konsumenten förlorat sin rätt att kräva att avtalet skall återgå.
Om näringsidkaren kompletterar avtalet så att bestämmelserna i 7 och 8 §§ är uppfyllda innan konsumenten har utnyttjat sin rätt att kräva avtalets återgång, upphör konsumentens rätt att kräva att avtalet skall återgå.
Konsumentens ångerrätt
12 § Konsumenten har rätt att frånträda ett bindande avtal (ångerrätt) genom att lämna eller sända ett meddelande om detta inom tio dagar från den dag som anges i andra stycket (ångerfrist) till den person som enligt avtalet skall ta emot ett sådant meddelande.
Ångerfristen börjar löpa dagen efter avtalets undertecknande. Om för-hållandena är sådana som anges i 11 § första stycket, börjar ångerfristen i stället löpa dagen efter det att konsumentens rätt att kräva återgång har upphört enligt 11 § andra eller tredje stycket.
Betalning
13 § Näringsidkaren får inte kräva eller ta emot betalning innan ångerfristen har löpt ut.
Om säkerhet skall ställas enligt 10 §, får näringsidkaren inte heller kräva eller ta emot betalning innan säkerheten har ställts.
Den som uppsåtligen bryter mot förbud enligt denna paragraf döms till böter.
14 § Konsumenten är inte skyldig att betala näringsidkaren någon ersättning när avtalet återgår enligt 11 §.
En konsument som utnyttjar sin ångerrätt enligt 12 § är skyldig att betala kostnader som enligt nationell lagstiftning har uppkommit till följd av att avtalet slutits och frånträtts endast om kostnaderna avser sådana juridiska formaliteter som skall företas före utgången av ångerfristen.
Om meddelanden som konsumenten lämnar
15 § Om ett meddelande som konsumenten skall lämna enligt 11 eller 12 § är skriftligt och har sänts på ett ändamålsenligt sätt, får meddelandet åberopas även om det försenas, förvanskas eller inte kommer fram.
Kreditavtal
16 § Om konsumenten med anledning av avtalet om upplåtelse eller överlåtelse har fått kredit av näringsidkaren eller av någon annan på grund av en överenskommelse mellan denne och näringsidkaren, skall kreditavtalet upphöra att gälla utan att konsumenten får åläggas någon påföljd för detta, om
1. upplåtelse- eller överlåtelseavtalet har återgått enligt 11 §, eller
2. konsumenten har utnyttjat sin ångerrätt enligt 12 §.
Konsumentens befogenheter vid överlåtelse av fordran, m.m.
17 § Bestämmelserna i 16 och 17 §§konsumentkreditlagen (1992:830) skall tillämpas då näringsidkaren har lämnat konsumenten anstånd med betalningen enligt upplåtelse- eller överlåtelseavtalet eller då någon del av betalningen skall erläggas med ett belopp som konsumenten har lånat av näringsidkaren eller av någon annan kreditgivare på grund av en överenskommelse mellan den kreditgivaren och näringsidkaren.
Lagval
18 § Om bostadslägenheten är belägen i ett land inom Europeiska ekono-miska samarbetsområdet och rättsordningen i ett land utanför samarbets-området är tillämplig, gäller bestämmelserna i denna lag i den mån de ger konsumenten ett bättre skydd.
Tillsyn m.m.
19 § Konsumentverket skall ha tillsyn över att denna lag följs. Tillsynen skall utövas så att den inte vållar större kostnad eller olägenhet för näringsidkaren än som är nödvändigt.
20 § För tillsynen har Konsumentverket eller den som verket utser rätt att göra inspektioner hos näringsidkaren och att ta del av alla handlingar som behövs för tillsynen. Näringsidkaren skall lämna de upplysningar om verksamheten som begärs för tillsynen.
Om näringsidkaren inte tillhandahåller handlingarna eller lämnar upp-lysningarna, får Konsumentverket förelägga näringsidkaren vid vite att fullgöra sin skyldighet.
21 § Om Konsumentverket enligt 20 § andra stycket har förelagt en näringsidkare att tillhandahålla en handling, får
beslutet överklagas hos allmän förvaltningsdomstol. Andra beslut av Konsumentverket enligt 20 § får inte överklagas.
Prövningstillstånd krävs vid överklagande till kammarrätten.
_____________
Denna lag träder i kraft den 1 juli 1997.
Förslag till lag om ändring i hemförsäljningslagen
Härigenom föreskrivs att 1 § hemförsäljningslagen (1981:1361) skall ha följande lydelse.
Nuvarande lydelse
Föreslagen lydelse
1 §
1
Denna lag tillämpas då näringsidkare yrkesmässigt upplåter eller över-låter lös egendom eller utför tjänster till konsumenter för huvudsakligen enskilt bruk, om avtalet ingås
1. vid hembesök, varmed avses ett besök i konsumentens eller någon annan konsuments bostad eller på någon annan plats där konsumenten inte endast för stunden befinner sig,
2. vid telefonsamtal som utgör led i försäljning eller annan liknande verksamhet, eller
3. under en av näringsidkaren organiserad utflykt till en plats utanför dennes fasta försäljningsställe.
Lagen tillämpas dock inte, om
1. det pris som konsumenten sammanlagt skall betala understiger 300 kr,
2. avtalet gäller leverans av livsmedel från näringsidkare som regel-mässigt betjänar vissa rutter,
3. avtalet gäller finansiella instrument som avses i lagen (1991:980) om handel med finansiella instrument,
4. avtalet gäller uppförande av byggnad eller annan fast anläggning på mark eller i vatten,
5. avtalet är ett försäkringsavtal,
6. avtalet ingås vid ett hembesök som äger rum på konsumentens uttryckliga begäran och avtalet gäl-ler en vara eller en tjänst som om-fattas av konsumentens begäran eller som har ett direkt samband med den varan eller tjänsten.
1Senaste lydelse 1992:1111.
6. avtalet ingås vid ett
hembesök som äger rum på konsumentens uttryckliga begäran och avtalet gäl-ler en vara eller en tjänst som om-fattas av konsumentens begäran eller som har ett direkt samband med den varan eller tjänsten, eller
7. avtalet gäller upplåtelse
eller överlåtelse som avses i lagen ( 1997:000 ) om konsumentskydd vid avtal om tidsdelat boende.
_____________
Denna lag träder i kraft den 1 juli 1997.
Ärendet och dess beredning
”Time-sharing”
Inom turistnäringen finns en företeelse som internationellt kallas ”time- sharing”. Därmed avses en rätt att under vissa återkommande tidsperioder använda en bostad (i fortsättningen benämnt en ”bostadsandel”). Ett för-värv av en sådan rätt kan avse ett visst antal år eller all framtid. Boendet kan avse en eller flera veckor per år, antingen vid samma tid på året eller vid varierande årstider. Största delen av paketet av tjänster för de kom-mande åren betalas vid köpet. Priset blir högre för bättre standard, bättre läge, attraktiv årstid eller längre tidsperioder. Priset påverkas även av administration, underhåll och tillgången till service och fritidsaktiviteter av olika slag. Möjlighet till byte av tidsperiod brukar förekomma och även byte med bostäder i anläggningar på andra orter och i andra länder.
EG-direktivet om konsumentskydd vid avtal om nyttjanderätt till fast egendom på tidsdelningsbasis
Den 26 oktober 1994 antog Europaparlamentet och Europeiska unionens råd ett direktiv (94/47/EG) om skydd för köparna vad avser vissa aspek-ter i avtal om nyttjanderätten till fast egendom på tidsdelningsbasis. Den svenska versionen av direktivet finns intagen som bilaga 1.
Direktivet är ett s.k. minimidirektiv och är begränsat till att avse kon-sumentavtal av det aktuella slaget. Det uppställer krav på innehållet i den information som skall lämnas till konsumenten samt särskilda krav på avtalsinnehållet. Det förekrivs också att det skall finnas nationella regler som gör det möjligt för konsumenten att kräva att avtalet skall återgå, om det är ofullständigt. Vidare skall konsumenten ha ångerrätt. Innan ånger-fristen löpt ut, skall han inte vara skyldig att lämna någon betalning.
Medlemsstaterna skall ha genomfört direktivet senast den 29 april 1997.
Det nordiska projektarbetet
I februari 1995 beslutade Nordiska ministerrådets ämbetsmannakommitté för konsumentfrågor (ÄK–K) genom sin juridiska styrgrupp att starta ett nordiskt projekt för att kartlägga den nordiska marknaden för bostads-andelar och formulera konsumentkrav på området. Projektarbetet har utmynnat i en rapport, Timesharing, TemaNord 1995:646 (härefter kallad projektrapporten). En av avsikterna med rapporten har varit att ge under-lag för arbetet med att genomföra direktivet i de nordiska länderna.
Det nordiska samarbetet
Även i de andra nordiska länderna förbereds nu lagstiftning för genom-förande av direktivet. Frågan har diskuterats vid ett flertal nordiska sammanträden. Syftet med sammanträdena har varit att försöka finna vissa gemensamma principer för genomförandet.
I Danmark har lagförslag nyligen lagts fram i folketinget. I Norge, Finland och Island torde motsvarande lagförslag komma att läggas fram under våren 1997.
Departementspromemorian Konsumentskydd vid avtal om tidsdelat boende ( Ds 1996:39 )
I en promemoria som upprättats inom Justitiedepartementet – Konsument-skydd vid avtal om tidsdelat boende (Ds 1996:39) – har det lämnats för-slag till en ny lag om avtal om rätt att periodvis nyttja en bostad.
Promemorian har remissbehandlats. En sammanställning av remiss-yttrandena finns tillgänglig i lagstiftningsärendet (Ju96/2503).
En sammanfattning av departementspromemorian finns i
bilaga 2. Pro-memorians lagförslag finns i bilaga 3. En
förteckning över remissinstan-serna finna i bilaga 4.
Regeringen tar i detta ärende upp de frågor som har behandlats i prome-morian.
I propositionen tas dessutom upp en fråga som inte har behandlats i promemorian. Det föreslås nämligen att den näringsidkare som uppsåtli-gen bryter mot förbudet att begära eller ta emot betalning före ånger-fristens utgång eller innan säkerhet har ställts skall kunna dömas till böter (se avsnitt 9.4 och 10.3). Under beredningen av ärendet har ett antal remissinstanser (Göteborgs tingsrätt, Kammarkollegiet, Finansinspek-tionen, Konsumentverket, Allmänna reklamationsnämnden och Marknads-domstolen) yttrat sig beträffande behovet och utformningen av en sanktionsbestämmelse. Även Sveriges advokatsamfund har beretts tillfälle att yttra sig men har avstått. Enligt regeringens mening är regeringsformens beredningskrav uppfyllt även i denna del.
Lagrådet
Regeringen beslutade den 23 januari 1997 att inhämta Lagrådets yttrande över de lagförslag som finns i bilaga 5.
Lagrådets yttrande finns i bilaga 6. Lagrådet har föreslagit en mindre ändring i 13 § lagen om konsumentskydd vid avtal om tidsdelat boende.
Regeringen har i propositionen följt Lagrådets förslag. Dessutom har vissa redaktionella ändringar gjorts i lagtexten.
Vilka konsumentproblem förekommer vid
för-säljning av bostadsandelar?
De huvudsakliga konsumentproblemen som rör bostadsandelar har enligt projektrapporten visat sig vara följande.
– Försäljningsmetoderna är påträngande och aggressiva. – Säljaren talar inte från början om att det rör sig om bostadsandelar. I stället talas inledningsvis om lotterivinster, presenter, inbjudan till visning etc. Även ”medlemskap” i någon klubb, ”semestercertifikat” och liknande döljer säljarens verkliga budskap.
– Det krävs förskottsbetalning. – Betänketiden före avtalsslut och förskottsbetalning är för kort.
– Det lämnas felaktiga eller ofullständiga uppgifter om resekostnader, värdeökning m.m.
– Kostnaderna för utnyttjandet av boendet, för administration och underhåll av bostadsanläggningen, för bytesförmedling m.m. är oväntade och höga.
– Priset för andelen är högt. Krediter förmedlas på ett ovederhäftigt sätt.
– Vid tvist hänvisas till lagen i ett främmande land med dåligt rättsligt skydd för konsumenten.
– Betalning med växel förekommer, vilket kan omöjliggöra för köparen att göra gällande invändningar mot köpet.
– Fungerande andrahandsmarknad saknas. Gemensamt för de nordiska länderna är att försäljningen av bostads-andelar har minskat efter en ganska livaktig introduktionsperiod. Avarter-na med systemet har motarbetats av konsumentorganen i Norden. Detta har bidragit till att de mindre seriösa företagen har lämnat den nordiska marknaden.
Den stora marknaden för bostadsandelar och de allvarligaste problemen för de nordiska konsumenterna finns för närvarande utanför de nordiska länderna. Enligt projektrapporten finns det dock en risk för att det i fram-tiden kommer att uppstå problem på den svenska marknaden.
Hur skall direktivet genomföras?
Regeringens förslag: EG-direktivet om skydd för köparna vad avser vissa aspekter i avtal om nyttjanderätten till fast egendom på tidsdelningsbasis (94/47/EG) skall genomföras i Sverige genom en särskild lag. Lagen skall vara tvingande till förmån för konsumen-ten.
Promemorians förslag: Överensstämmer med regeringens förslag (se promemorian s. 25).
Remissinstanserna: De allra flesta remissinstanserna har tillstyrkt eller förklarat att de inte har någon invändning mot att det införs en särskild lag om konsumentskydd vid förvärv av bostadsandelar.
Skälen för regeringens förslag: Sverige är genom medlemskapet i EU skyldigt att genomföra direktivet om skydd för köparna vad avser vissa aspekter i avtal om nyttjanderätten till fast egendom på tidsdelningsbasis (se anslutningsfördraget, artikel 2 i akten om villkoren för anslutning, SFS 1994:1501).
I Sverige saknas en särskild konsumenträttslig lagstiftning som tar sikte på försäljning av bostadsandelar. I hemförsäljningslagen (1981:1361), konsumenttjänstlagen (1985:716), konsumentköplagen (1990:932), konsumentkreditlagen (1992:830), lagen (1992:1672) om paketresor och lagen (1994:1512) om avtalsvillkor i konsumentförhållanden (avtalsvillkors-lagen) finns visserligen bestämmelser till skydd för konsumenter i olika typer av avtalsförhållanden. Det skulle emellertid vara förenat med bety-dande nackdelar att i dessa lagar göra de ändringar som behövs för att genomföra direktivet. Regeringen anser därför att det är lämpligast att införa en särskild lag som nära anknyter till direktivet. Som några remiss-instanser har framfört bör den nya lagens namn klargöra att det är fråga om en konsumenträttslig lagstiftning.
Av artikel 11 i direktivet framgår att medlemsstaterna får anta eller be-hålla bestämmelser som är förmånligare när det gäller skyddet av köparna inom direktivets område. Direktivet är alltså ett s.k. minimidirektiv. Det betyder att länderna, inom de ramar som ges av EG-fördraget, får införa regler som är förmånligare för konsumenten än direktivets regler. Däremot får de nationella reglerna inte ge konsumenten ett sämre skydd. Den svenska marknaden för försäljning av bostadsandelar är relativt liten och några avarter tycks för närvarande inte finnas. Mot den bakgrunden saknas det skäl att skapa regler som i någon större utsträckning går utöver det minimiskydd direktivet kräver. Önskemålet om enhetlighet på det svenska konsumenträttsliga området kan emellertid motivera att det på vissa punkter införs regler som är mer förmånliga för konsumenten än direktivets regler.
Den nya lagen bör alltså ha i huvudsak samma omfattning som direk-tivet. Den bör emellertid utformas på ett sätt som passar in i den svenska lagstiftningstraditionen.
Enligt artikel 8 i direktivet skall medlemsstaterna i sin lagstiftning säkerställa att villkor genom vilka konsumenten avstår från sina rättig-heter eller näringsidkaren fritas från sitt ansvar inte skall vara bindande för konsumenten. Den nya lagen måste således göras tvingande till konsumentens förmån. En särskild bestämmelse om detta bör därför införas i den nya lagen.
Direktivet tar sikte främst på avtal som gäller sådan fast egendom som är belägen inom en medlemsstats territorium.
Någon uttrycklig sådan begränsning finns dock inte i direktivet (jfr artikel 9). Med anledning av ett påpekande av en remissinstans bör det anmärkas att regeringen inte har funnit skäl att begränsa den föreslagna lagens tillämpningsområde på det sättet. Det innebär således att den föreslagna lagen kommer att kunna vara tillämplig på alla förvärv av bostadsandelar, oavsett om bostads-lägenheten är belägen i ett EU-land eller i ett land utanför unionen. Såsom kommer att beröras närmare i avsnitt 13 kommer den dock att få sin största praktiska betydelse i fråga om andelar i bostadslägenheter som är belägna i Sverige.
Vilka avtal skall omfattas av den nya
lagen?
Regeringens förslag: Lagen skall tillämpas på avtal som rör upp-låtelse eller överlåtelse av en rätt att periodvis nyttja en bostadslägenhet (bostadsandel).
Hemförsäljningslagen skall inte tillämpas på sådana avtal.
Promemorians förslag: Överensstämmer med regeringens förslag (se promemorian s. 27).
Remissinstanserna: De flesta remissinstanserna har tillstyrkt prome-morians förslag eller inte haft några invändningar mot det. Några remiss-instanser har ansett att förhållandet mellan å ena sidan den föreslagna lagen och å andra sidan 4 och 12 kap. jordabalken samt bostadsrättslagen bör klargöras närmare. Några remissinstanser har också ansett att den rättsliga karaktären på den upplåtelseform som kan komma i fråga bör klarläggas.
Mäklarsamfundet har ansett att den föreslagna lagen bör gälla endast vid det första tillfället då en bostadsandel överlåts till en konsument.
Skälen för regeringens förslag
Vilka avtal omfattas av direktivet?
Tillämpningsområdet för direktivet framgår av artiklarna 1 och 2.
I artikel 1 första stycket anges att syftet med direktivet är att till varand-ra närma de medlemsstaters lagar och andra författningar som skyddar köparen vid sådana avtal som
”direkt eller indirekt berör köp av nyttjan-derätten till fast egendom på tidsdelningsbasis”. Direktivet tar enligt artikel 1
andra stycket sikte på ”information om avtalets innehåll och
for-merna för att tillhandahålla denna information” samt ”förfaranden och former för hävning och frånträdande”.
I artikel 2 lämnas en definition av bl.a. ”avtal som direkt eller
indirekt gäller köp av nyttjanderätten till fast egendom på tidsdelningsbasis”. Med ett sådant avtal avses varje avtal som
innebär att säljaren direkt eller indirekt upplåter, överlåter eller åtar sig att överlåta äganderätt eller annan rätt som avser nyttjandet av fast egendom under en bestämd eller bestäm-bar tid av året. Denna tid får inte vara kortare än en vecka. Med uttrycket fast egendom avses enligt artikel 2 en byggnad eller en del av en bygg-nad som är avsedd att användas som bostad och till vilken rättigheten enligt avtalet är knuten.
Eftersom direktivet är tvingande till konsumentens förmån, måste den svenska lagen utformas så att den omfattar de överlåtelser och upplåtelser som avses i direktivet. Det saknas därmed också möjlighet att, på sätt Mäklarsamfundet har
föreslagit, föreskriva att lagen skall gälla endast vid det första tillfället då en nyttjanderätt av det aktuella slaget överlåts eller upplåts till en konsument.
Något behov av att i den nya lagen definiera begreppet fast
egendom finns inte. I punkt 3 i ingressen till direktivet anges
nämligen att den rättsliga karaktären hos de rättigheter som avtalen i direktivet avser skiljer sig betydligt åt från medlemsstat till medlemsstat och att det därför är ”lämpligt att sammanfattningsvis hänvisa till dessa olika regleringar och ge en tillräckligt vid definition av sådana avtal utan att detta innebär en harmonisering på gemenskapsnivå av den rättsliga karaktären på rättig-heterna i fråga” (se också artikel 1 tredje stycket).
Vad skall objektet för upplåtelsen eller överlåtelsen kallas?
En förutsättning för direktivets tillämplighet är således att rättigheten skall avse nyttjande av egendom som är avsedd att användas som bostad.
I praktiken torde det alltid röra sig om bostäder för fritidsändamål (jfr punkten 6 i ingressen till direktivet). Även om direktivet således syftar till att reglera andelar i fritidsbostäder är direktivet inte formellt begränsat till sådana andelar. En lämplig benämning på objektet för överlåtelsen eller upplåtelsen är därför bostadsandel.
Överlåtelse- och upplåtelseformer i Sverige
Några remissinstanser har ansett att det behövs ett klargörande beträf-fande den rättsliga karaktären på den svenska upplåtelseform som kan omfattas av den föreslagna lagen. Några remissinstanser har också ansett att förhållandet mellan å ena sidan den föreslagna lagen och å andra sidan 4 och 12 kap. jordabalken samt bostadsrättslagen bör klargöras.
I svensk rätt finns det inte någon särskild lagstiftning om bostads-andelar. Den vanligast besittningsformen för sådana bostadsandelar som förekommer i Sverige är bostadsrätt. Bostadsrätt är en nyttjanderätt som är kopplad till medlemskap och andelsrätt i en bostadsrättsförening. För att bostadsrättsformen skall kunna användas måste det enligt 1 kap. 5 § andra stycket bostadsrättslagen (1991:614) finnas minst tre lägenheter i föreningens hus. Som lägenhet räknas även ett fristående småhus.
Upplåtelse av en bostadsrätt kan ske till flera medlemmar gemensamt. Det innebär dock inte att bostadsrätten delas upp i andelar gentemot före-ningen, utan innehavarna får i sådant fall utöva bostadsrätten tillsammans eller sinsemellan avtala om hur nyttjanderätten skall fördelas mellan dem. I projektrapporten anges att projektgruppen funnit att de kontraktsformulär som i dag används vid upplåtelse av
feriehusandelar inte alltid är förenliga med bostadsrättslagens krav. I typfallet upplåter nämligen inte föreningen en odelad bostadsrätt till en eller flera bostadsrättshavare, vilket lagen kräver. I stället upplåter föreningen en ”tidsandel” direkt till var och en som skall bo i anläggningen under en viss tidsperiod per år. I Fritidsboendekommitténs betänkande Fritidsboende (SOU 1982:23) föreslogs att särskilda bestämmelser om s.k. fritidsbostadsrätt skulle införas i bostadsrättslagen. Därmed skulle rättigheter och skyldigheter kunna regleras i avtal direkt mellan bostadsrättsföreningen och de en-skilda medlemmarna. Särskilda samägaravtal skulle bli onödiga. Förslaget ledde emellertid inte till någon lagstiftning.
I Sverige förekommer även direkt ägande av ideella andelar i en fastighet. De som äger andelar i fastigheten disponerar då fastigheten med samäganderätt. Delägarna kan sinsemellan avtala om fastighetens använ-dande och kan t.ex. avtala om att rätten att bruka fastigheten skall förde-las mellan dem. Om inte annat har avtalats, måste alla delägare i princip vara överens om varje åtgärd som rör fastigheten. De samägaravtal som upprättas mellan delägarna kan bli ganska komplicerade och de kan vara svåra att tillämpa i praktiken. Dessutom fordras efter varje överlåtelse av en andel en ny överenskommelse mellan delägarna om nyttjanderätten till huset.
Med avtal om hyra avses enligt 12 kap. 1 § första stycket jordabalken avtal genom vilka hus eller delar av hus upplåts till nyttjande mot ersätt-ning. Det innebär att jordabalkens hyresregler, teoretiskt sett, kan bli tilllämpliga på avtal om upplåtelse eller överlåtelse av sådana bostadsandelar som direktivet tar sikte på. Enligt 12 kap. 65 § jordabalken skall emeller-tid den som uppsåtligen uppställer villkor om särskild ersättning för upp-låtelse av en bostadslägenhet eller eljest för överlåtelse av hyresrätten till sådan lägenhet dömas till böter eller fängelse, i fall som inte är ringa. Det medför att avtal om upplåtelse eller överlåtelse av bostadsandelar i prak-tiken knappast kommer att upprättas enligt reglerna om hyra.
Enligt svensk lagstiftning är det inte möjligt att, som i t.ex. Danmark, Finland och Norge, använda sig av aktiebolags- eller handelsbolagsrätts-liga arrangemang för att upplåta eller överlåta rättigheter till bostads-lägenheter. Enligt 1 kap. 8 § bostadsrättslagen får nämligen inte en juridisk person upplåta andelsrätt med vilken följer rätt att för begränsad tid besitta eller nyttja en bostadslägenhet.
Det finns i sammanhanget skäl att understryka att syftet med den nya lagstiftningen som måste införas inte bör vara att införa regler om en ny överlåtelse- eller upplåtelseform. Den nya lagstiftningen bör således inte, såsom en remissinstans har varit inne på, reglera den rätt till nyttjande som en konsument får genom överlåtelsen eller upplåtelsen. Regeringen anser inte att det har påvisats något tillräckligt angeläget behov av en sådan reglering. Lagstiftningen bör i stället vara en
konsumentskydds-lagstiftning som i fråga om avtalsförhållanden som faller in under befintlig rätt uppställer ytterligare ett antal regler av konsumentskydds-karaktär. De överlåtelse- eller upplåtelseformer som kan komma att träffas av lagstiftningen kan vara sådana som regleras av svensk eller utländsk rätt. I Sverige torde det i första hand bli fråga om avtal om överlåtelse av en ideell andel i fast egendom, förenade med samägande-rättsavtal som ger en tidsmässigt begränsad rätt att använda egendomen. Även avtal om upplåtelse eller överlåtelse av bostadsrätt torde, när bostadsrätten innehas av flera och nyttjanderätten dem emellan regleras genom ett delägaravtal, kunna komma att falla in under den nya lagstiftningen.
Hemförsäljningslagens regler bör inte tillämpas
I hemförsäljningslagen finns regler om konsumentskydd som uppvisar en del likheter med de regler som finns i direktivet. Hemförsäljningslagen är tillämplig på bl.a. överlåtelse och upplåtelse av lös egendom (1 § första stycket). Som lös egendom anses bl.a. bostadsrätt. Om en andel i en bostadsrätt säljs t.ex. ”under en av näringsidkaren organiserad utflykt till en plats utanför dennes fasta försäljningsställe” (1 § första stycket 3) skulle alltså även hemförsäljningslagen kunna bli tillämplig. Som har an-getts i promemorian är det emellertid inte lämpligt att avtal av detta slag skall vara underkastade båda regelverken. En särskild bestämmelse som undantar avtal om upplåtelse eller överlåtelse av bostadsandelar bör där-för införas i hemförsäljningslagen.
Lagens tillämplighet på korttidsavtal
m.m.
Regeringens förslag: Lagen skall vara tillämplig på alla icke tids-begränsade avtal samt på tidsbegränsade avtal som har ingåtts för minst tre år, oavsett den årliga brukstidens längd och oavsett om betalningen skall erläggas vid ett eller flera tillfällen.
Promemorians förslag: Överensstämmer med regeringens förslag (se promemorian s. 30).
Remissinstanserna:
Endast en remissinstans,
Konsumentverket, har yttrat sig över promemorians förslag i denna del och därvid tillstyrkt för-slaget.
Skälen för regeringens förslag: I artikel 2 första strecksatsen i di-rektivet anges bl.a. att de avtal direktivet tar sikte på är sådana avtal som ingåtts för minst tre år och som avser nyttjandet av fast egendom under en bestämd eller
bestämbar tid av året som inte får vara kortare än en vecka.
Mot bakgrund av att direktivet är ett minimidirektiv bör det övervägas om det finns skäl att utvidga den svenska lagens tillämpningsområde till avtal som avser kortare tid än tre år respektive brukstider som är kortare än en vecka. Vad som kan synas tala för det är risken för att oseriösa näringsidkare annars inriktar sin verksamhet på oförmånliga avtal som faller strax utanför lagens tillämpningsområde.
Risken för att näringsidkare söker kringgå lagen genom att använda sig av kortare avtalstider torde vara liten och det saknas därför anledning att låta den föreslagna lagen omfatta avtalstider som är kortare än tre år.
När det gäller brukstider som är kortare än en vecka finns det däremot större risk för missbruk. Inom ramen för det nordiska samarbetet har det dessutom ansetts lämpligt att utöka konsumentskyddet i detta avseende. Den svenska lagens tillämpningsområde bör därför utvidgas i förhållande till direktivet. Till undvikande av gränsdragningsproblem bör inte någon minsta brukstid föreskrivas.
I preciseringen i artikel 2 första strecksatsen av vilka slag av avtal direktivet skall tillämpas på anges bl.a. att betalningen skall avse ”ett bestämt totalpris”. För att undvika att lagens regler kringgås bör någon sådan begränsning inte göras i den svenska lagen. Lagen bör således vara tillämplig även på sådana avtal som innehåller villkor om att betalningen skall erläggas i delposter.
Lagen skall omfatta avtal mellan
näringsidkare och konsument
Regeringens förslag: Lagen skall endast gälla avtal i konsument-förhållanden. Begreppen konsument och näringsidkare skall definie-ras på i huvudsak samma sätt som i avtalsvillkorslagen.
Promemorians förslag: Överensstämmer med regeringens förslag (se promemorian s. 31-35).
Remissinstanserna: Endast ett fåtal remissinstanser har yttrat sig över promemorians förslag i denna del. Två remissinstanser, Marknadsdom-stolen och Konsumentverket, har påpekat att promemorians definition av näringsidkare inte i alla delar överensstämmer med den definition som begreppet har i avtalsvillkorslagen. Konsumentverket har ansett att den bör göra det.
Skälen för regeringens förslag: Med hänsyn till direktivets utformning (se artikel 2) måste den svenska lagen omfatta avtal om överlåtelse eller upplåtelse mellan en näringsidkare och en konsument.
Begreppet konsument
I artikel 2 fjärde strecksatsen i direktivet definieras begreppet köpare:
fysisk person som i samband med de transaktioner som omfattas av detta direktiv för ändamål som inte kan anses ingå i hans yrkesmässiga verksamhet får den rättighet som avtalet avser överlåten på sig eller till vars förmån rättigheten upplåts.
Direktivet gäller således bara konsumentavtal. Det finns inte något behov av att utvidga lagens tillämpningsområde till att avse även andra avtalsförhållanden. Den nya lagen bör således gälla endast avtal i konsu-mentförhållanden.
En särskild fråga är hur detta bör komma till uttryck i lagen. De flesta svenska lagar på konsumenträttens område är begränsade till att gälla i konsumentförhållanden utan att begreppet ”konsument” definieras. I stället har det regelmässigt gjorts ett tillägg av innehåll att lagen gäller bara om konsumenten handlar ”huvudsakligen för enskilt ändamål” eller ”huvudsakligen för enskilt bruk”. Exempel på sådana uttryck finns i 1 § första stycket konsumentförsäkringslagen (1980:38), 1 § första stycket hemförsäljningslagen, 1 § första stycket konsumenttjänstlagen, 1 § första stycket konsumentköplagen och i 1 § första stycket konsumentkreditlagen.
I avtalsvillkorslagen har en annan modell använts. En särskild definition av konsumentbegreppet, som överensstämmer med definitionen i EG-direktivet om oskäliga villkor i konsumentavtal (93/13/EEG), har införts i lagen. Enligt definitionen avses med konsument en fysisk person som handlar huvudsakligen för ändamål som faller utanför näringsverksamhet. Den nya definitionen har i sak ansetts motsvara de uttryck som använts i de andra konsumenträttsliga lagarna (se prop. 1994/95:17 s. 31). Skälet till att man i avtalsvillkorslagen har valt att avvika från den metod som har använts tidigare är att det har ansetts vara av väsentligt intresse att de nordiska konsumentdefinitionerna överensstämmer. Ytterligare ett skäl för att i avtalsvillkorslagen avvika från den gängse metoden var att övriga EU-länder torde använda den nya definitionen och att denna kan för-väntas bli använd inom EU även i framtiden.
I förarbetena till avtalsvillkorslagen konstaterades (se prop. s. 31) att avsikten med ordet ”huvudsakligen” i svensk konsumenträttslig lagstift-ning är att klargöra att lagen gäller även om varan eller tjänsten är avsedd att till en viss del, dock jämförelsevis mindre väsentlig, användas för annat än enskilt ändamål.
Konsumentdefinitionen i direktivet om bostadsandelar överensstämmer nära med definitionen i avtalvillkorsdirektivet. I direktivet om bostadsan-delar används visserligen ett uttryckssätt som avviker något från det som förekommer i avtalsvillkorsdirektivet (”yrkesmässig verksamhet” i stället för
”näringsverksamhet”). Någon saklig skillnad torde dock inte föreligga. Eftersom direktivet är ett minimidirektiv, finns det inte något hinder mot att i den svenska lagstiftningen utvidga konsumentbegreppet på det sätt som har skett i avtalsvillkorslagen.
Regeringen anser mot denna bakgrund att begreppet konsument bör avse ”fysisk person som handlar huvudsakligen för ändamål som faller utanför näringsverksamhet”.
Begreppet näringsidkare
I artikel 2 tredje strecksatsen i direktivet om tidsdelat boende avgränsas begreppet säljare på följande sätt:
fysisk eller juridisk person som i samband med transaktioner som om-fattas av detta direktiv, yrkesmässigt upplåter, överlåter eller åtar sig att överlåta den rättighet som avtalet avser.
Begreppet näringsidkare brukar inte definieras i svenska konsument-rättsliga lagar. I stället brukar det – efter samma mönster som beträffande konsumentdefinitionen – anges att lagen bara gäller om näringsidkaren handlar ”i sin yrkesmässiga verksamhet” (se t.ex. 1 § konsumenttjänst-lagen, 1 § första stycket konsumentköplagen och 1 § första stycket konsumentkreditlagen). En annan metod har använts i 2 § avtals-villkorslagen (se prop. 1994/95:17 s. 33 f.).
Det är regeringens uppfattning att de skäl som angetts ovan beträffande valet av metod för att definiera begreppet konsument gäller även här. Definitionen av näringsidkarbegreppet i den nya lagen bör därför mot-svara den definition som finns i 2 § avtalsvillkorslagen. Till skillnad från Konsumentverket anser regeringen emellertid att det saknas skäl att, så-som i avtalsvillkorslagen, ange att definitionen av begreppet närings-idkare gäller oavsett om verksamheten är privat eller offentlig. Det är att märka att de båda direktivtexterna skiljer sig åt i detta hänseende.
Lagens tillämplighet vid medverkan av fastighetsmäklare
Av artikel 2 tredje strecksatsen i direktivet framgår att även den som ”åtar sig att överlåta den rättighet som avtalet avser” skall anses som säljare. Direktivet gäller därför även när en näringsidkare åtar sig att för någon annans räkning marknadsföra en bostadsanläggning eller sälja andelar i den. Den nya lagen måste således omfatta inte bara de fall då upplåtaren eller överlåtaren är näringsidkare utan också sådana fall där en upplåtare eller överlåtare som inte är näringsidkare har gett en närings-idkare fullmakt att träffa avtal om upplåtelse eller överlåtelse för hans eller hennes räkning.
I promemorian uttalas att direktivet däremot inte torde vara
tillämpligt om näringsidkaren inte har fullmakt från överlåtaren och därför saknar behörighet att företräda denne. I sådant fall torde i stället enligt promemorians bedömning fastighetsmäklarlagen (1995:400) som regel bli tillämplig.
Flera remissinstanser har tagit upp frågan om en fastighetsmäklares medverkan vid upplåtelse eller överlåtelse av en bostadsandel skall ha någon betydelse för lagens tillämpning. Semesterhus Fjäll & Hav Aktie-bolag har ansett att lagen inte bör gälla om bostadsandelen förmedlas av en mäklare. Mäklarsamfundet har menat att lagen inte skall gälla för en mäklare oavsett om uppdragsgivaren är näringsidkare eller inte. Två remissinstanser, Allmänna reklamationsnämnden och Konsumentvägle-darnas förening, har ansett att lagen alltid bör gälla om en näringsidkare förmedlar en bostadsandel. Fastighetsmäklarnämnden har velat ha klar-gjort att lagen skall gälla oavsett om bostadsandelen förmedlas av en mäklare eller ej.
Med hänsyn till direktivets utformning saknas det enligt regeringens uppfattning möjlighet att, på det sätt som Semesterhus Fjäll & Hav AB har föreslagit, generellt undanta avtal som är förmedlade av fastighets-mäklare från lagens tillämpningsområde. När det i övrigt gäller frågan om en fastighetsmäklare skall omfattas av den nya lagen kan följande anmär-kas.
I fastighetsmäklarlagen finns näringsrättsliga regler om registrering av och tillsyn över fastighetsmäklare samt civilrättsliga regler om hur mäk-larna skall utföra sina förmedlingsuppdrag. Fastighetsmäklarlagen gäller enligt 1 § vid yrkesmässig förmedling av fastigheter, delar av fastigheter, byggnader på annans mark, tomträtter, andelsrätter avseende lägenhet, arrenderätter och hyresrätter. Lagen är tillämplig även på förmedling av utomlands belägna fastigheter, om en väsentlig del av mäklarens uppdrag utförs i Sverige (se 3 §). Det innebär att det för lagens tillämpning saknar betydelse om fastigheten är belägen i Sverige eller utomlands eller om förmedlingsuppdraget utförs av en svensk eller utländsk fastighets-mäklare. Avgörande för lagens tillämpning är i stället om en väsentlig del av uppdraget utförs i Sverige (se prop. 1994/95:14 s. 16 f. och 63 f.).
En fastighetsmäklare får inte bedriva handel med fastigheter (se 14 § första stycket). Fastighetsmäklaren får inte heller – med vissa begränsade undantag – företräda säljare eller köpare som ombud (se 15 §). Dessa förbud får till följd att en fastighetsmäklare som omfattas av fastighets-mäklarlagen är förbjuden att åta sig uppdrag av sådan art att den lag som föreslås till genomförande av direktivet blir tillämplig på uppdraget. Om avtalet förmedlas av en fastighetsmäklare som utför endast en mindre väsentlig del av uppdraget i Sverige – och som därför inte behöver iaktta fastighetsmäklarlagens bestämmelser – kan det emellertid komma att om-fattas av den
nya lagen, om mäklaren har fått fullmakt att överlåta eller upplåta bostadsandelen.
Det nu sagda gäller en fastighetsmäklares förmedlingsuppdrag, som allt-så normalt inte kommer att omfattas av den nya lagen. En annan sak är att lagen blir tillämplig på ett avtal mellan en näringsidkare och en konsument om överlåtelse eller upplåtelse av en bostadsandel, även om avtalet har förmedlats av en fastighetsmäklare.
Avtalet
Information
Regeringens förslag: Näringsidkaren skall på begäran av konsu-menten lämna skriftlig information. Den skriftliga informationen skall innehålla - uppgifter om namn och adress avseende näringsidkaren och bostadens ägare, - en beskrivning av den rättighet som bostadsandelen avser och uppgift om villkoren för att utnyttja den, - en beskrivning av bostaden och de tjänster och gemensamma an-läggningar som konsumenten skall få tillgång till, - uppgifter om principerna för hur underhåll, reparation, administration och förvaltning sköts, - uppgifter om priset och om löpande avgifter m.m., - information om konsumentens ångerrätt och rätt att kräva åter-gång av avtalet, samt - uppgift om det är möjligt att delta i ett utbytes- eller vidareför-säljningssystem eller ej. Om bostaden är under uppförande, skall den skriftliga informa-tionen också innehålla uppgift om bl.a. - när bostaden och sådana gemensamma anläggningar som konsu-menten skall få tillgång till kommer att vara färdigställda, samt - vilken säkerhet som ställs för att konsumenten, om bostaden med tillhörande gemensamhetsanläggningar inte färdigställs, skall få till-baka vad som betalats.
Den näringsidkare som inte lämnar föreskriven information skall kunna drabbas av sanktioner enligt marknadsföringslagens (1995:450) bestämmelser.
Promemorians förslag: Överensstämmer i huvudsak med regeringens förslag (se promemorian s. 37). Promemorian innehåller dock inte något förslag om att näringsidkaren skall vara skyldig att i den skriftliga infor-mationen ange om det är möjligt att delta i ett utbytes- eller vidareförsälj-ningssystem. I promemorian lämnas inte heller förslag om vad som skall gälla vid underlåtenhet att iaktta informationsskyldigheten.
Remissinstanserna: De flesta remissinstanserna har inte haft några invändningar mot promemorieförslaget. Ett flertal remissinstanser har dock tagit upp detaljer i förslaget. En del av dessa synpunkter behandlas i författningskommentaren till 4 och 5 §§ i lagförslaget.
Skandinavisk Timeshare Forening har ansett att näringsidkaren även bör vara skyldig att i den skriftliga informationen ange om det är möjligt att delta i ett utbyteseller vidareförsäljningssystem eller inte. Marknads-domstolen har uttalat att det bör övervägas att införa sanktioner för den näringsidkare som inte uppfyller de krav som i lagen ställs på information och reklam.
Konsumentvägledarnas förening har menat att det bör framgå av den skriftliga informationen om näringsidkaren erbjuder rabatterade resor.
Skälen för regeringens förslag: Artikel 3 i direktivet innehåller bestämmelser om näringsidkarens skyldighet att lämna information.
Näringsidkaren skall enligt artikel 3.1 lämna skriftlig information till varje person som begär upplysningar om den fasta egendomen. Informa-tionen skall innehålla, förutom en allmän beskrivning av egendomen, åt-minstone kortfattade och relevanta uppgifter vilka är preciserade i en sär-skild bilaga (punkterna a – g, i och l) till direktivet. Näringsidkaren skall också lämna uppgift om hur ytterligare information kan fås. Bilagan till direktivet innehåller en förteckning över de uppgifter som avtalet enligt artikel 4 minst skall innehålla. En närmare redogörelse för innehållet i artikel 4 samt bilagan till direktivet lämnas i avsnitt 9.2.
Enligt artikel 3.3 skall ”möjligheten att få den skriftliga information som anges i punkt 1 och var den finns tillgänglig” anges i all reklam.
Den svenska lagen måste utformas så att den uppfyller direktivets krav i dessa avseenden.
I projektrapporten föreslogs att informationen även skall innehålla upp-lysningar om avståndet till tåg och flyg och andra uppgifter om offentliga färdmedel vid olika tider på året. Regeringen befarar att en skyldighet att redovisa sådana uppgifter kan bli betungande för näringsidkaren. En svensk konsument kan också utan större svårigheter skaffa sig information om kommunikationer i Sverige. Den svenska lagen kommer att tillämpas främst när bostadslägenheten finns här i landet. Regeringen anser därför att det beträffande information om färdmedel inte finns anledning att i den svenska lagen gå längre än vad direktivet kräver.
En remissinstans, Konsumentvägledarnas förening, har menat att det av den skriftliga informationen bör framgå om näringsidkaren erbjuder rabat-terade resor. Enligt regeringens mening kan det inte anses finnas behov av skriftlig information i den frågan. Regeringen är således inte beredd att föreslå en
sådan regel.
Av punkten k i bilagan till direktivet framgår att det skall anges i avtalet om det är möjligt att delta i ett utbytes- eller vidareförsäljningssystem eller inte. Finns det sådana möjligheter, skall avtalet även inne-hålla uppgift om vem konsumenten skall vända sig till för att få delta i systemet, och vad det kostar. Direktivet ställer inte krav på att dessa uppgifter skall ingå i den skriftliga informationen.
Skandinavisk Timeshare Forening har ansett att näringsidkaren bör vara skyldig att lämna uppgift om förekomsten av utbytes- eller vidareför-säljningssystem redan i den skriftliga information. Regeringen delar den uppfattningen. För köparen är det ofta viktigt att redan före köpet få information om möjligheten att delta i ett utbytes- eller vidareförsälj-ningssystem. Säljaren torde å sin sida redan på informationsstadiet känna till om ett sådant system förekommer. Det kan dessutom antas att skriftlig information i denna fråga minskar risken för missförstånd mellan köpare och säljare. I lagen bör det således tas in en bestämmelse om att den skriftliga informationen skall innehålla uppgift om förekomsten av ett bytes- eller vidareförsäljningssystem.
I artikel 10 i direktivet överlämnas till medlemsstaterna att i sin lagstift-ning fastställa vilka följderna blir om direktivet inte följs. Varje medlems-stat har sålunda rätt att själv avgöra om lagens bestämmelser bör sank-tioneras. I promemorian lämnas inte något förslag till sanktioner.
Marknadsdomstolen har i sitt remissyttrande tagit upp frågan om det bör införas sanktioner för den näringsidkare som inte uppfyller lagens krav på information och reklam.
De krav som lagen ställer på näringsidkarens information och reklam innebär att konsumenten har rätt att få del av de uppgifter som är nöd-vändiga för att konsumenten skall kunna ta ställning till ett erbjudande om att köpa en bostadsandel. Från konsumentsynpunkt är det således väsentligt att näringsidkaren följer lagens krav på information och reklam i alla delar. Enligt regeringens mening bör det därför i lagen införas en bestämmelse som ger möjlighet att ingripa mot den näringsidkare som inte uppfyller de angivna kraven. I bestämmelsen bör lämpligen hänvisas till marknadsföringslagens bestämmelser, vilka bl.a ger möjlighet att meddela vitesförelägganden mot näringsidkare som inte lämnar tillräcklig information.
Avtalets form och innehåll
Regeringens förslag: Avtalet skall vara skriftligt och undertecknas av parterna. Det skall upprättas på något av de officiella språken i det land där konsumenten är bosatt eller är medborgare. Konsumen-ten skall ha rätt att välja vilket av dessa språk som skall användas. Om bostaden är belägen i en stat inom EES, skall näringsidkaren dessutom vara skyldig att låta översätta avtalet till något av språken i det landet.
Avtalet skall innehålla, förutom sådana uppgifter som skall läm-nas i den skriftliga informationen, uppgift om bl.a. - konsumentens namn och adress, - under vilka tidsperioder bostaden får nyttjas, samt - från vilken dag konsumenten kan utöva sin rätt. Av avtalet skall också framgå att konsumenten inte kommer att bli ansvarig för andra typer av kostnader eller avgifter än de som har angetts i avtalet.
Promemorians förslag: Överensstämmer i huvudsak med regeringens förslag (se promemorian s. 39).
Remissinstanserna: De flesta remissinstanserna har inte haft några syn-punkter på promemorians förslag.
Mäklarsamfundet har menat att avtalet som huvudregel bör upprättas på språket i det land där bostadsandelen är belägen.
Skälen för regeringens förslag: Direktivet innehåller i artikel 4 regler om hur ett avtal om upplåtelse eller överlåtelse av en bostadsandel skall vara utformat och vad det skall innehålla. Eftersom direktivet är tvingan-de till konsumentens förmån, måste dessa regler komma till uttryck i den svenska lagen.
Formkravet enligt den nya lagen
I artikel 4 första strecksatsen anges att avtalet skall vara skriftligt och att det skall innehålla minst de uppgifter som anges i bilagan. Enligt punkten m i bilagan skall avtalet innehålla uppgift om ”dag och plats för varje parts undertecknande av avtalet”. Den nya lagen måste således innehålla bestämmelser av detta slag.
I promemorian diskuteras vad som bör hända om dessa formföreskrifter inte är uppfyllda. Såsom har uttalats i promemorian bör lagstiftningen ut-formas så att konsumenten ges ett gott skydd. En ordning som innebär att ett avtal som inte uppfyller formföreskrifterna saknar rättsverkan drabbar även konsumenten, trots att denne kanske ofta vill att avtalet skall bestå. Lagen bör därför utformas så att ett avtal som inte uppfyller föreskrifterna om skriftlighet och undertecknande inte frånkänns rätts-verkan. Konsumenten, men inte näringsidkaren, bör emellertid i ett sådant fall ha rätt att under obegränsad tid kräva avtalets återgång.
Avtalets innehåll
Av bilagan till direktivet framgår vilka uppgifter som avtalet skall inne-hålla. Uppgifterna är i korthet följande.
a) En identifiering av avtalsparterna. Om bostaden ägs av någon annan än näringsidkaren, skall även ägaren identifieras.
b) En beskrivning av den rättighet avtalet avser och vilka villkor som krävs för att rättigheten skall kunna utövas på den plats där egendomen är belägen.
c) En beskrivning av bostaden.
d) Om den fasta egendomen håller på att byggas, uppgift om när bostaden och sådana gemensamma anläggningar som konsumenten skall få tillgång till kommer att vara färdigställda. Det skall också anges vilken säkerhet som ställs för färdigställandet av bostaden och gemensamhets-anläggningar och för återbetalning av betalning som konsumenten erlagt.
e) Tjänster (belysning, vatten, underhåll, sophämtning).
f) Gemensamma anläggningar såsom simbassäng, bastu m.m.
g) Principerna för hur underhåll, reparation och förvaltning genomförs.
h) Närmare angivande av den period inom vilken den rätt som avtalet avser kan utövas och dess längd. Den dag då köparen kan börja utöva sin rätt enligt avtalet.
i) Priset för rättigheten enligt avtalet, en uppskattning av det belopp som konsumenten skall betala för att använda gemensamma anläggningar och tjänster samt uppgift om vilken typ av löpande avgifter, skatter och administrativa kostnader konsumenten fortlöpande skall svara för.
j) En bestämmelse om att köpet inte kommer att resultera i andra kost-nader, avgifter och skyldigheter än dem som anges i avtalet.
k) Om det är möjligt eller inte att delta i ett utbytes- eller vidareförsäljningssystem för de avtalade rättigheterna som anordnas av säljaren eller en tredje part som anges av säljaren i avtalet samt kostnaderna för detta.
l) Upplysningar om rätten att häva eller frånträda avtalet och om rätten att häva ett kreditavtal som näringsidkaren tillhandahållit eller förmedlat med anledning av avtalet.
m) Dag och plats för varje parts undertecknande av avtalet.
Också det svenska regelverket måste ställa krav på att uppgifter av detta slag tas in i avtalet. En särskild fråga är om sådana detaljföreskrifter bör tas in i lagen eller om det är möjligt att i stället precisera detaljerna i verkställighetsföreskrifter (se 8 kap. 13 § regeringsformen). För att regeringen skall ha en sådan normgivningsmakt krävs att bestämmelserna
i den av riksdagen stiftade lagen är tillräckligt vägledande för att dra upp ramen för regeringens förordningsmakt (jfr Lagrådets yttrande över förslag till lag om paketresor m.m. i prop. 1992/93:95 s. 158). Regeringen ansluter sig till promemorians bedömning att innehållet i bilagan är av sådan karaktär att det bör tas in i lagen.
Regeringen återkommer i författningskommentaren till bestämmelsernas närmare utformning.
Avtalsspråk m.m.
I artikel 4 finns bestämmelser om vilket språk avtalet skall vara upprättat på. Andra strecksatsen lyder:
Avtalet och den handling som anges i artikel 3.1 skall, enligt köparens val, upprättas på språket eller ett av språken i den medlemsstat där köparen är bosatt eller där han är medborgare; det valda språket måste vara ett av gemenskapens officiella språk. Den medlemsstat där köparen är bosatt kan emellertid kräva att avtalet åtminstone upprättas på dess språk, ett eller flera, under förutsättning att språket eller språken hör till gemenskapens officiella språk.
Enligt sista meningen i andra strecksatsen är det möjligt att i nationell lagstiftning föreskriva att avtalet alltid skall upprättas på språket i det land där konsumenten är bosatt. Något särskilt intresse av att en sådan bestämmelse införs finns knappast för svenska konsumenter. I övrigt bör bestämmelserna i direktivet tas in i den nya lagen.
Mäklarsamfundet har ansett att huvudregeln bör vara att avtalet upp-rättas på språket i det land där bostadsenheten är belägen. En sådan huvudregel är mot bakgrund av innehållet i direktivet inte möjlig.
I tredje strecksatsen uppställs krav på att näringsidkaren skall förse konsumenten med en översättning av avtalet till språket i det medlemsland där bostaden är belägen. Bestämmelsen bör tas in i den svenska lagen.
Avvikelse från den skriftliga informationen
Regeringens förslag: Näringsidkaren skall vara bunden av de uppgifter som har lämnats i den skriftliga informationen. Detta skall dock inte gälla om parterna uttryckligen kommit överens om att en avvikelse får göras eller om avvikelsen är en följd av omständigheter utanför näringsidkarens kontroll. Ytterligare en förutsättning för att näringsidkaren inte skall vara bunden av uppgifterna i den skriftliga informationen skall vara att avvikelserna särskilt har an-getts i avtalet.
Promemorians förslag: Överensstämmer med regeringens förslag (se promemorian s. 48).
Remissinstanserna: Flertalet remissinstanser har godtagit promemo-rieförslaget. Konsumentvägledarnas förening har ansett att näringsidkaren aldrig skall kunna ändra en uppgift som har lämnats i den skriftliga infor-mationen.
Konsumentverket har emellertid efterlyst en precisering av de beviskrav som skall ställas för att det har träffats en överenskommelse om att avvika från en uppgift i den skriftliga informationen. Konsumentverket har vidare föreslagit att det skall krävas att näringsidkaren redan i den skriftliga informationen anger vilka uppgifter som kan komma att ändras.
Skälen för regeringens förslag: Artikel 3.2 i direktivet lyder:
Medlemsstaterna skall i sin lagstiftning säkerställa att alla uppgifter som måste finnas i den skriftliga information som anges i punkt 1, utgör en integrerad del av avtalet.
Om inte parterna uttryckligen kommer överens om något annat får endast sådana förändringar som är en följd av omständigheter utanför säljarens kontroll göras i dessa uppgifter.
Ändringar i dessa uppgifter skall meddelas köparen innan avtalet sluts. I avtalet skall sådana ändringar uttryckligen anges.
Av artikel 3.2 följer att innehållet i den skriftliga informationen skall ut-göra avtalsinnehåll. Enligt andra stycket har näringsidkaren rätt att ändra en tidigare lämnad uppgift endast om ändringen är föranledd av något som han inte har kontroll över eller om parterna kommer överens om ändringen. En sådan överenskommelse skall enligt artikel 3.2 andra stycket göras ”uttryckligen”. I övrigt är de uppgifter som lämnats i den skriftliga informationen bindande för näringsidkaren.
Eftersom avtalet enligt artikel 4 första strecksatsen skall vara skriftligt kommer gjorda ändringar att kunna utläsas av avtalet vid en jämförelse med den skriftliga informationen. Detta är emellertid inte tillräckligt. En-ligt artikel 3.2 tredje stycket måste nämligen avvikelserna uttryckligen anges i avtalet.
Den svenska lagstiftningen måste även i denna del utformas så att konsumenten får i vart fall det skydd som direktivet påbjuder.
I promemorian har det sagts att parterna självfallet bör kunna komma överens om att ändra en uppgift som har lämnats i den skriftliga infor-mationen. Konsumentvägledarnas förening har däremot hävdat att näringsidkaren inte bör kunna ändra en sådan uppgift. Enligt regeringens mening saknas det dock skäl att inte tillåta näringsidkaren att ändra en uppgift. Konsumentskyddsintresset tillgodoses genom direktivets krav på att ändringen uttryckligen måste anges i avtalet.
I den svenska lagen bör det således införas en särskild bestämmelse om att konsumenten, som huvudregel, vid avvikelse mellan den skriftliga informationen och avtalet har rätt att
åberopa innehållet i den skriftliga informationen. Från huvudregeln bör det föreskrivas undantag, om det i avtalet särskilt har angetts att det har gjorts en avvikelse från den skrift-liga informationen samt avvikelsen är en följd av en uttrycklig överenskommelse mellan parterna om att en avvikelse får göras eller av omstän-digheter utanför näringsidkarens kontroll.
Det får anses vara näringsidkarens sak att styrka sitt påstående att en överenskommelse om att ändra en viss uppgift har träffats med konsu-menten. Konsumentverket har ansett att lagstiftaren bör precisera vilka beviskrav som skall ställas i detta avseende. Regeringen anser för sin del att denna fråga bör överlämnas till rättstillämpningen.
Konsumentverket har vidare föreslagit att det skall krävas av närings-idkaren att denne redan i den skriftliga informationen gör ett uttryckligt förbehåll om att uppgifterna kan komma att ändras. Eftersom närings-idkaren får avvika från en lämnad uppgift endast efter en uttrycklig överenskommelse med konsumenten eller på grund av omständighet utanför näringsidkarens kontroll, kan det ifrågasättas om en sådan reser-vation är meningsfull från konsumentsynpunkt. Ett sådant krav är dess-utom olämpligt av det skälet att det är svårt att sanktionera.
Näringsidkarens skyldighet att ställa säkerhet om
bostaden inte är färdigställd
Regeringens förslag: Är bostaden eller anläggningen som den hör till ännu inte färdigbyggd när avtalet om upplåtelse eller överlåtelse träffas, skall näringsidkaren ställa säkerhet för att konsumenten, om bostaden med tillhörande gemensamhetsanläggningar inte färdig-ställs, får tillbaka betalning som har lämnats. Näringsidkaren skall inte få kräva eller ta emot betalning innan säkerhet har ställts.
Promemorians förslag: Överensstämmer med regeringens förslag (se promemorian s. 45).
Remissinstanserna: Så gott som samtliga remissinstanser har inte haft några synpunkter på promemorians förslag.
Marknadsdomstolen har ifrå-gasatt om inte direktivet innebär att näringsidkaren skall ställa säkerhet både för färdigställandet av den fasta egendomen och för återbetalning till konsumenten av erlagd betalning, om egendomen inte blir färdigställd.
Skälen för regeringens förslag: I bilagan till direktivet, d 1 – 5, anges vilka uppgifter som näringsidkaren är skyldig att lämna för det fall bostadslägenheten eller den anläggning som den hör till ännu inte är färdigbyggd. En fråga som särskilt måste uppmärksammas är tolkningen av punkten d 5. Enligt den svenska versionen av punkten d 5 skall avtalet innehålla uppgift om ”en garanti för färdigställandet av den fasta egendomen och en garanti för återbetalning av betalning som
gjorts, om egen-domen inte blir färdigställd och villkoren för dessa garantier”.
Frågan är dels vad som i direktivet menas med uttrycket garanti, dels om näringsidkaren är skyldig att lämna några garantier eller om det endast är nödvändigt att ange huruvida garantier lämnas.
Vad menas med uttrycket garanti?
Det måste antas att direktivet syftar på bankgarantier eller motsvarande säkerhetsarrangemang. En sådan säkerhet är en näringsidkare normalt inte skyldig att ställa. Den kan emellertid vara av stor vikt för konsumenten om näringsidkaren blir insolvent. Frågan om näringsidkaren enligt direk-tivet är skyldig att tillhandahålla sådan säkerhet är därför av betydelse.
Är näringsidkaren skyldig att lämna garantier?
Av den svenska versionens ordalydelse förefaller det som om näringsidkaren är skyldig att se till att säkerhet för färdigställandet och för åter-betalning av betalning som konsumenten har erlagt alltid skall ställas. Den svenska versionen överensstämmer någorlunda med de tyska, franska och engelska versionerna. Bl.a den danska versionen kan tolkas så att näringsidkaren inte är skyldig att lämna några garantier, utan att direktivet enbart ställer krav på upplysning om förekommande garantier.
Föreskrifter med krav på ställande av säkerhet till skydd för konsumenter förekommer på andra håll i svensk lagstiftning (se t.ex. 1 § resegarantilagen [1972:204]).
Oavsett hur direktivet skall tolkas, finner regeringen att det från konsu-mentskyddssynpunkt är klart motiverat att ålägga näringsidkaren att ställa säkerhet.
Vad skall säkerheten avse?
I direktivet talas om en garanti för färdigställandet av den fasta egen-domen och en garanti för återbetalning av betalning som gjorts. I vissa språkversioner anges i stället att garanti skall ställas för färdigställandet av den fasta egendomen eller för återbetalning. I promemorian har den bedömningen gjorts att båda slagen av garantier inte synes vara nödvän-diga enligt direktivet och där föreslås enbart krav på garanti för återbetalning. Marknadsdomstolen har ställt sig tvekande till om denna bedöm-ning är riktig.
Enligt regeringens mening måste det konstateras att direktivet på denna punkt lämnar utrymme för skilda tolkningar. Mot den bakgrunden och då ett krav på säkerhet för färdigställandet framstår som alltför strängt mot näringsidkaren bör det enligt regeringens mening i lagen
införas ett krav på säkerhet enbart för återbetalning av erlagd betalning.
För att skyddet för konsumenten skall bli effektivt, bör det införas ett förbud för näringsidkaren att kräva eller ta emot betalning innan säkerhet har ställts. Förbudet bör straffsanktioneras (se vidare avsnitt 10.3).
Konsumentens ångerrätt och rätt att låta
avtalet återgå
EG-direktivet
Artikel 5 i direktivet innehåller bestämmelser om konsumentens rätt att ”frånträda” respektive ”häva” ett ingånget avtal. Förutsättningarna anges i artikel 5.1:
Förutom de möjligheter att få avtalet ogiltigförklarat enligt nationell lagstiftning har köparen rätt - att frånträda avtalet utan att ange några skäl inom tio kalenderdagar från det att båda parterna undertecknat avtalet eller ett bindande preliminärt avtal. Om den tionde dagen är en allmän helgdag skall tidsfristen utsträckas till den första arbetsdagen därefter. - att häva avtalet inom tre månader från undertecknandet av avtalet eller det preliminära avtalet, om avtalet vid tidpunkten för undertecknandet inte innehåller de uppgifter som anges i punkterna a, b, c, d, 1, d, 2, h, i, k, l och m i bilagan. Om uppgifterna lämnas inom dessa tre månader skall köparens tidsfrist för frånträdande av avtalet enligt första strecksatsen, börja löpa från tidpunkten för överlämnandet av upp-gifterna. - att frånträda avtalet enligt första strecksatsen, om han vid utgången av den tremånadersperiod som anges i andra strecksatsen inte har utnyttjat sin rätt att häva trots att avtalet inte innehåller de upplysningar som anges i punkterna a, b, c, d, 1, d, 2, h, i, k, l och m i bilagan; fristen börjar löpa dagen efter tremånadersperiodens utgång.
Bestämmelser av detta slag måste tas in i den nya lagen. Direktivets regler om ”frånträdande” och ”hävning” motsvarar vad som i hemförsäljningslagen betecknas som ”ångerrätt” och ”återgång”. Rege-ringen anser att de sistnämnda begreppen bör användas i den svenska lagen.
Hur reglerna om återgång och ångerrätt närmare bör utformas behandlas i följande avsnitt.
Konsumentens rätt att låta avtalet återgå
Regeringens förslag: Konsumenten skall ha rätt att kräva avtalets återgång, om det inte innehåller de uppgifter som föreskrivs i lagen. En konsument som vill utnyttja denna rätt skall underrätta den som avtalet anvisar om detta. Om
bristerna i avtalet består i något annat än att formföreskrifterna inte har iakttagits, skall underrättelsen lämnas inom tre månader från det att avtalet undertecknades. En konsument som inte gör det, skall förlora sin rätt att kräva att avtalet skall återgå. Om näringsidkaren kompletterar avtalet med de uppgifter som saknas, skall konsumentens rätt att kräva avtalets återgång upphöra.
Promemorians förslag: Överensstämmer med regeringens förslag (se promemorian s. 52).
Remissinstanserna: Flertalet remissinstanser har inte haft några invänd-ningar mot promemorians förslag. Göteborgs tingsrätt har påpekat att konsumenten enligt förslaget ges en längre gående rätt att låta avtalet återgå än vad direktivet anger. Konsumentverket och Konsumentväg-ledarnas förening har ansett att näringsidkaren inte bör ha möjlighet att komplettera ett ofullständigt avtal och att konsumentens tidsfrist för att låta avtalet återgå bör utsträckas till ett år.
Skälen för regeringens förslag
Brister i avtalet som enligt direktivet kan leda till återgång
Av direktivet framgår att vissa brister i avtalet skall ge konsumenten rätt att inom viss tid kräva avtalets återgång. Det gäller bl.a. om avtalet inte innehåller uppgifter om parternas identitet och hemvist, karaktären på den rättighet som avtalet avser, den period som rättigheten avser och det pris som konsumenten skall betala.
Den svenska lagstiftningen måste utformas så att konsumenten i dessa fall har rätt att kräva att avtalet återgår.
Bör även andra brister i avtalet kunna leda till återgång?
Av artikel 5.1 andra strecksatsen framgår indirekt att vissa av de uppgifter som avtalet enligt bilagan minst skall innehålla kan uteslutas utan att konsumenten på den grunden kan kräva återgång av avtalet. Det gäller punkterna d 3, d 4, d 5, e, f, g och j i bilagan.
Punkten d i bilagan är tillämplig endast om bostadsanläggningen inte är färdigställd när avtalet om upplåtelse eller överlåtelse träffas. Enligt punkterna d 3 och d
4 skall i sådant fall avtalet innehålla uppgift om ”numret på
bygglovet eller byggnadstillståndet och den behöriga myndighetens namn och fullständiga adress” samt uppgift om ”hur långt arbetet kommit med de tjänster som gör den fasta egendomen fullt användbar (gas, elektricitet, vatten och telefonledningar)”. Enligt punkten d 5 skall uppgift lämnas om vilka garantier näringsidkaren ställer för färdigställandet av
anläggningen eller för återbetalning av redan erlagd betalning (se avsnitt 9.4).
I punkterna e och f i bilagan anges att avtalet skall innehålla en beskrivning av de tjänster och gemensamma anläggningar som konsumenten enligt avtalet skall få tillgång till och villkoren för detta. Enligt punkten g skall avtalet innehålla uppgift om de principer som utgör grunden för underhåll, reparation, administration och förvaltning. Punkten j föreskriver att avtalet skall innehålla en bestämmelse om att köpet inte kommer att resultera i andra kostnader, avgifter och skyldigheter än dem som anges i avtalet.
Frånvaron av de uppgifter som nu nämnts är alltså inte återgångsgrun-dande enligt direktivet. I promemorian sägs emellertid att såväl konsu-mentskyddsintresset som intresset av enhetliga regler talar för att från-varon av dessa uppgifter bedöms på samma sätt som frånvaron av andra uppgifter som avtalet enligt direktivet skall innehålla.
Göteborgs tingsrätt har redovisat en annan uppfattning. Enligt tingsrätten bör en utvidgning av konsumentskyddet i förhållande till direktivets regler föregås av överväganden som även beaktar näringsidkarens intressen.
De nu aktuella uppgifterna är av sådan karaktär att det inte finns anled-ning att befara att det skulle vara betungande för en näringsidkare att ta in dem i avtalet. Denne måste ju under alla förhållanden lämna upplys-ningarna i den skriftliga informationen. Regeringen ansluter sig därför till promemorians bedömning att det i lagen bör införas bestämmelser som anger att konsumenten har rätt att kräva återgång av avtalet så snart någon av de uppgifter som avtalet skall innehålla saknas. Det innebär att konsumentskyddet i detta avseende utsträcks i förhållande till direktivets minimiregler.
I promemorian diskuteras också frågan vad som bör hända om näringsidkaren inte har upprättat avtalet på något av de språk som lagen anger eller inte har försett köparen med en översättning av avtalet till språket i det land där bostaden är belägen.
Att avtalet inte upprättats på eller översatts till något av de angivna språken utgör enligt direktivet inte någon grund för att konsumenten skall ha rätt att kräva återgång. Det är emellertid önskvärt att en sanktion kopplas till kravet på översättning. Även brister i nu nämnt avseende bör således enligt regeringens mening grunda rätt för konsumenten att kräva avtalets återgång.
Tidsfristens längd
Av artikel 5.1 andra strecksatsen följer att konsumenten har tre månader på sig från undertecknandet att begära återgång av avtalet, om det inte är komplett.
I avsnitt 9.2 föreslås att konsumenten skall ha rätt att under
obegränsad tid kräva avtalets återgång, om det inte är undertecknat. En sådan tids-begränsning av rätten att begära återgång av avtalet som anges i artikel 5.1 andra strecksatsen blir alltså aktuell bara i fråga om skriftliga avtal som har undertecknats av båda parterna.
Möjligheten att i förhållande till direktivets bestämmelser utsträcka tre-månadersfristen för återgång till exempelvis ett år har diskuterats inom ramen för det nordiska samrådsarbetet. Därvid har det rått enighet om att det inte finns något skäl för en sådan förlängning.
Konsumentverket har däremot ansett att återgångsfristen bör motsvara den frist som gäller enligt hemförsäljningslagen, dvs. ett år. Även Konsu-mentvägledarnas förening har ansett att tidsfristen bör bestämmas till ett år. Regeringen menar dock att det inte är lämpligt att ha en längre åter-gångsfrist än direktivet kräver. Det bör därvid beaktas att näringsidkaren inte kan kräva betalning så länge konsumenten fortfarande har rätt att frånträda avtalet (se avsnitt 10.3).
Vad skall gälla om näringsidkaren under återgångsfristen kompletterar avtalet med den uppgift som saknas?
Den tid som konsumenten har på sig för att kräva avtalets återgång börjar enligt artikel 5.1 andra strecksatsen löpa vid tiden för undertecknandet och upphör tre månader senare. En särskild fråga är om konsumentens rätt att kräva återgång bör påverkas av att näringsidkaren kompletterar avtalet med den uppgift som saknas. Av artikel 5.1 får anses följa att rätten att kräva återgång upphör i och med att de saknade uppgifterna överlämnas; fr.o.m. denna tidpunkt har konsumenten enbart en ångerrätt enligt artikel 5.1 första strecksatsen. Rätten att kräva återgång av avtalet kan enligt artikel 5.2 tredje strecksatsen aldrig föreligga under längre tid än tre månader från avtalets undertecknande.
I det sammanhanget kan nämnas att Konsumentverket och Konsument-vägledarnas förening har ansett att näringsidkaren inte bör ha rätt att komplettera avtalet. Konsumentverket har menat att en sådan lösning skulle förenkla bl.a. ångerfristens beräkning. Enligt regeringens mening skulle det emellertid vara oskäligt mot näringsidkaren, om denne inte hade möjlighet att komplettera avtalet. Regeringen är därför inte beredd att föreslå en sådan regel, som Konsumentverket och Konsumentväg-ledarnas förening har föreslagit.
Lagen bör mot bakgrund av vad som nu har sagts utformas så att konsumentens rätt att kräva återgång upphör om näringsidkaren kompletterar avtalet under återgångsfristen.
Bestämmelsernas utformning m.m.
I artikel 5.2 finns bestämmelser om förfarandet vid återgång. Ett meddelande om återgång skall ”lämnas på ett sätt som enligt nationell lagstiftning kan styrkas till den person, vars namn och adress har angetts i avtalet för detta ändamål”. Tidsfristen skall anses ha iakttagits om med-delandet, om det är skriftligt, har avsänts innan tidsfristen har gått ut. De bestämmelser om detta som måste tas in i den nya lagen bör lämpligen utformas på samma sätt som 47 § konsumentköplagen.
En konsument som utnyttjar sin rätt att kräva återgång är enligt artikel 5.4 inte skyldig att betala någon ersättning. Detta bör framgå av den nya lagen.
Konsumentens ångerrätt
Regeringens förslag: När det föreligger ett skriftligt och under-tecknat avtal som innehåller alla de uppgifter direktivet kräver, skall konsumenten ha tio dagar på sig att frånträda avtalet utan att ange några skäl. Om avtalet inte är komplett vid undertecknandet, skall ångerfristen börja löpa när de saknade uppgifterna överlämnas till konsumenten. Ångerfristen skall dock aldrig kunna löpa ut senare än tre månader och tio dagar från undertecknandet.
Näringsidkaren skall inte ha rätt att kräva eller ta emot betalning innan ångerfristen har gått ut. Den näringsidkare som uppsåtligen bryter mot detta förbud skall kunna dömas till böter.
Promemorians förslag: Överensstämmer i huvudsak med regeringens förslag (se promemorian s. 56). I promemorian föreslås emellertid inte något förbud – och därmed inte heller någon sanktion – för närings-idkaren att kräva eller ta emot betalning före ångerfristens utgång utan endast en regel om att konsumenten inte är skyldig att betala något före ångerfristens utgång.
Remissinstanserna: Flertalet remissinstanser har inte haft några syn-punkter på promemorians förslag. Några remissinstanser har ansett att ångerfristen bör förlängas i förhållande till promemorians förslag. En remissinstans har föreslagit att även näringsidkaren skall ges ångerrätt.
Några remissinstanser har ansett att det bör införas ett förbud mot betal-ning före ångerfristens utgång och att förbudet bör sanktioneras.
Skälen för regeringens förslag: En konsument som köper en bostadsandel vid ett besök utomlands har behov av ångerrätt för att få tid att kunna rådgöra med banker och andra vid hemkomsten (se punkten 11 i ingressen till direktivet). I artikel 5.1 första strecksatsen föreskrivs därför att konsumenten skall ha rätt att frånträda ett ”bindande avtal” utan att ange några skäl inom tio kalenderdagar från det att båda
parterna undertecknat avtalet. En bestämmelse om ångerrätt för konsumenten bör därför införas i den nya lagen.
Mäklarsamfundet har ansett att även näringsidkaren skall ha rätt att frånträda avtalet. Regeringen kan emellertid inte finna att det finns något behov av en sådan regel.
När skall ångerfristen börja att löpa?
Utgångspunkten för beräkningen av konsumentens ångerfrist skall enligt direktivet vara den tidpunkt då bindande avtal har ingåtts. Med ”bindan-de” avtal måste avses att det är upprättat i enlighet med lagens föreskrifter så att konsumenten inte har rätt att kräva avtalets återgång. Om avtalet innehåller alla de uppgifter som direktivet kräver redan vid undertecknandet, börjar enligt artikel 5.1. första strecksatsen ångerfristen löpa dagen efter undertecknandet. Om konsumenten har rätt att kräva avtalets återgång (se avsnitt 10.2), börjar enligt artikel 5.1 andra strecksatsen ångerfristen löpa först när näringsidkaren har överlämnat de uppgifter som saknats till konsumenten. Utnyttjar inte konsumenten sin rätt att kräva avtalets återgång, börjar ångerfristen löpa dagen efter tremånadersperiodens utgång, dvs. när konsumenten inte längre har rätt att kräva avtalets återgång på grund av att vissa obligatoriska uppgifter saknas i avtalet.
Vad som har sagts nu gäller inte om bristen består i att avtalet inte upp-fyller lagens formföreskrifter. Eftersom näringsidkaren, i enlighet med vad som angetts i avsnitt 9.2, blir bunden av avtalet även om det inte är undertecknat, kan det inträffa att ångerfristen börjar löpa senare än tre månader från det att själva överenskommelsen träffades, nämligen tre månader från den senare tidpunkt då undertecknandet skedde.
Ångerfristens längd
Inom EU diskuterades inledningsvis att bestämma ångerfristen till 28 dagar. I direktivet har emellertid ångerfristen bestämts till tio dagar. I gengäld har det till ångerfristen kopplats ett förbud mot förskottsbetalning av köparen. I projektrapporten föreslås att ångerfristen utsträcks till 14 dagar.
I promemorian föreslås däremot en ångerfrist om endast tio dagar.
De flesta remissinstanserna har inte haft några invändningar mot prome-morians förslag. Emellertid har Konsumentverket föreslagit att ångerfris-ten bestäms till 14 dagar. Konsumentvägledarnas förening har ansett att den bör vara 15 dagar.
Från konsumentskyddssynpunkt kan det inte anses angeläget att införa en längre ångerfrist än vad som följer av direktivet. Det kan emellertid finnas andra skäl att avvika från direktivets regler. Ett sådant skäl kan vara önskemålet att uppnå
enhetlighet på det konsumenträttsliga området. I hemförsäljningslagen har ångerfristen bestämts till en vecka (se 6 och 7 §§). Eftersom direktivet är ett minimidirektiv är det dock inte möjligt att införa en så kort ångerfrist i den nya lagen.
Ett annat skäl för att gå ifrån direktivets minimiregel kan vara önske-målet att uppnå nordisk enhetlighet. Direktivets tiodagarsfrist har emeller-tid accepterats av de andra nordiska länderna, med undantag av Finland som överväger att utsträcka ångerfristen till 14 dagar.
Vid bestämmande av ångerfristens längd bör man också beakta att det förbereds ett EG-direktiv om distansavtal. Direktivet syftar till att stärka konsumentskyddet vid köp av varor och tjänster i sådana fall då säljaren och köparen inte träffar varandra vid avtalets tillkomst, t.ex. vid telefon- och postorderförsäljning. En av de viktigaste punkterna i direktivförslaget är att ge konsumenten ångerrätt. Europaparlamentet och Europeiska unio-nens råd har enats om att konsumentens ångerfrist bör vara sju arbets-dagar, dvs. i praktiken minst nio kalenderdagar.
Mot den angivna bakgrunden anser regeringen att ångerfristen lämpligen bör bestämmas till tio dagar. En bestämmelse motsvarande minimiregeln i direktivet om tidsdelat boende bör således införas i den nya lagen.
Bestämmelsernas utformning m.m.
Angående det förfarande som skall tillämpas om konsumenten vill ut-nyttja sin ångerrätt finns bestämmelser i artikel 5.2 i direktivet. Dessa förfaranderegler gäller också när konsumenten utnyttjar sin rätt att kräva återgång. Den svenska lagens bestämmelser bör utformas på samma sätt som 47 § konsumentköplagen.
Kostnaderna för att utöva ångerrätten
En konsument som har utnyttjat sin ångerrätt är enligt artikel 5.3 inte skyldig att betala andra kostnader än sådana som föranleds av ”juridiska formaliteter som måste företas före utgången av den tidsfrist som anges i första strecksatsen”. Några sådana föreskrifter torde inte förekomma i Sverige. En bestämmelse av detta slag bör emellertid ändå tas in i den svenska lagen, eftersom lagen kan bli tillämplig även beträffande egen-dom som finns i något annat land.
Förbud mot betalning under ångerfristen
Artikel 6 i direktivet lyder:
Medlemsstaterna skall i sin lagstiftning föreskriva förbud mot förskottsbetalningar av köparen före utgången av den tidsfrist
under vilken han kan utöva sin rätt att frånträda avtalet.
Ordet ”förskottsbetalning” i direktivet synes syfta på något delvis annat än vad som avses enligt gängse svenskt språkbruk. Bestämmelsen gäller ju även betalningar som sker när avtal har träffats och när prestationer i övrigt har fullgjorts. Ett lämpligare uttryck är därför ”handpenning”.
Förbudet mot handpenning har samband med konsumentens ångerrätt. Ångerrätten i sig innebär inte något effektivt konsumentskydd, om konsumenten måste kräva tillbaka en redan betalad handpenning.
Artikel 6 innebär att en bestämmelse som skyddar konsumenten mot krav på handpenning under ångerfristen måste införas i den svenska lagen. I promemorian har det föreslagits att regeln skall utformas så att konsumenten inte är
skyldig att betala något innan ångerfristen har löpt ut. Några
remissinstanser har ansett att det uttryckssätt som har valts i promemorian inte överensstämmer med direktivets uttryckssätt och att den svenska lagen bör föreskriva ett uttryckligt förbud mot handpenning.
Det danska lagförslaget har utformats så att näringsidkaren inte får kräva eller ta emot betalning före ångerfristens utgång. I Finland övervägs en liknande lösning. Enligt regeringens mening bör även den svenska lagen utformas så att det klart framgår att näringsidkaren inte får kräva eller ta emot betalning innan ångerfristen har gått ut. Som remissinstanserna har påpekat överensstämmer en sådan lösning bättre med direktivets uttryckssätt.
Som har angetts ovan börjar ångerfristen löpa vid tiden för avtalets undertecknande. Om avtalet är ofullständigt vid den tidpunkten, har kon-sumenten emellertid rätt att kräva återgång av avtalet inom tre månader. I så fall börjar enligt artikel 5.1 tredje strecksatsen ångerfristen inte löpa förrän de uppgifter som saknades har överlämnats till konsumenten. Utnyttjar inte konsumenten sin rätt till återgång, börjar ångerfristen löpa dagen efter tremånadersperiodens utgång.
Förbudet mot handpenning bör mot denna bakgrund konstrueras så att det gäller till dess att ångerfristen har förflutit. Det innebär att konsumen-ten inte kommer att göra sig skyldig till något avtalsbrott, om han vägrar betalning under åberopande av att någon av de uppgifter som enligt lagen skall framgå av avtalet saknas. Som längst kommer konsumenten således att kunna vägra att betala till dess att tre månader och tio dagar har för-flutit från avtalets undertecknande.
Några remissinstanser har ansett att det bör införas en sanktion för den näringsidkare som bryter mot förbudet att kräva eller ta emot betalning före ångerfristens utgång. Regeringen delar den uppfattningen.
Ett förbud för näringsidkare att kräva eller ta emot betalning före ångerfristens utgång skulle inte vara verkningsfullt, om det inte knöts en sanktion till överträdelser av förbudet. En lämplig
sanktion är böter. De remissinstanser som har yttrat sig i denna fråga – se avsnitt 3 – har tillstyrkt att en bötessanktion införas. I den nya lagen bör det således införas en bestämmelse av innebörd att den näringsidkare som uppsåtligen bryter mot förbudet att kräva eller ta emot betalning före ångerfristens utgång skall kunna dömas till böter. Bestämmelsen bör gälla även för den näringsidkare som uppsåtligen bryter mot förbudet att kräva eller ta emot betalning innan säkerhet har ställts (se avsnitt 9.4).
Konsumentens befogenheter vid över-
låtelse av fordran, m.m.
Konsumentskyddet i s.k. trepartsförhållanden
Regeringens förslag: Konsumenten skall ges samma skydd i s.k. trepartsförhållanden som konsumenter av varor har enligt konsumentkreditlagen. Det innebär bl.a. att användande av löpande fordringshandlingar, t.ex. växlar, förbjuds.
Promemorians förslag: Överensstämmer med regeringens förslag (se promemorian s. 61).
Remissinstanserna: Samtliga remissinstanser har i sak lämnat rege-ringens förslag utan erinran.
Skälen för regeringens förslag: Direktivet innehåller inte några regler som skyddar en konsument mot förluster i sådana fall då han vid kredit-avtal har att göra med flera näringsidkare.
I svensk rätt finns sådana föreskrifter i 16 – 18 §§konsumentkreditlagen.
Syftet med konsumentkreditlagens bestämmelser är att konsumenten inte skall hamna i ett sämre läge för att en fordran mot honom görs gällande av någon annan än hans ursprungliga motpart. Eftersom lagen är tvingan-de, gäller detta även om det i avtalet föreskrivs att konsumenten förlorar vissa rättigheter vid överlåtelse av fordran.
Om kreditgivaren överlåter sina rättigheter enligt ett kreditavtal, får konsumenten enligt 16 § första stycket konsumentkreditlagen mot för-värvaren åberopa samma invändningar som han vid överlåtelsen kunde göra gällande mot den ursprunglige kreditgivaren. I sådana s.k. trepartsförhållanden vid kreditköp som bestämmelserna i 16 § andra stycket tar sikte på kan konsumenten alltid gentemot kreditgivaren åberopa alla invändningar på grund av köpet som han kan åberopa mot säljaren.
Konsumenten kan vilja göra invändningar på grund av köpet mot krav som riktas mot honom, t.ex. att den köpta varan var felaktig eller att han blivit lurad av säljaren. Konsumenten kan också ha betalningsanspråk med anledning av köpet, t.ex. återbetalning av en del av köpeskillingen eller skadestånd. Om konsumenten har sådana befogade anspråk mot säljaren, kan han enligt 16 § konsumentkreditlagen göra dem gällande även mot kreditgivaren. Han kan emellertid aldrig få mer från kreditgivaren än han har betalat till denne.
Till skydd för konsumenten föreskrivs i 17 § konsumentkreditlagen att kreditgivaren vid kreditköp inte får ta emot växlar, löpande skuldebrev och dylikt som avser kreditfordran. Kännetecknande för sådana fordringshandlingar är bl.a. att en förvärvare som är i god tro i allmänhet inte berörs av eventuella invändningar som gäldenären har mot överlåtarens krav. Ett förbud mot att använda sådana handlingar utgör en
förutsättning för att konsumenten skall skyddas på det sätt konsumentkreditlagen i övrigt föreskriver. Förbudet är straffsanktionerat.
Av 18 § framgår att vad som i 16 och 17 §§ sägs om kreditköp gäller även sådana köp av tjänster som omfattas av konsumenttjänstlagen. Konsumentkreditlagen är inte tillämplig på kreditköp av fast egendom eller bostadsrätt, utan enbart på kreditköp av ”en vara” (se 3 §). Behovet av att skydda konsumenter som köper bostadsandelar torde emellertid vara minst lika stort som behovet av att skydda konsumenter som köper varor. Detta har också framgått av projektrapporten. I denna har man särskilt pekat på att ett av konsumentproblemen på marknaden för bostadsandelar är förekomsten av växlar. Projektgruppen har därför menat att man bör överväga ett förbud mot användande av växlar och löpande skuldebrev i denna typ av avtalsförhållande.
Regeringen anser mot denna bakgrund att det finns skäl att införa skyddsbestämmelser motsvarande dem som gäller konsumenter som köper varor på kredit. I den nya lagen bör det därför införas en bestämmelse som hänvisar till 16 och 17 §§konsumentkreditlagen.
Vad händer med kreditavtal om köpet återgår
eller frånträds?
Regeringens förslag: Kreditavtal som konsumenten har träffat med näringsidkaren eller med någon annan med anledning av en överenskommelse mellan denne och näringsidkaren skall upphöra att gälla, om avtalet återgår eller konsumenten utnyttjar sin ångerrätt. I sådant fall skall kreditgivaren inte få tillgodoräkna sig någon särskild ersättning för att skulden betalas i förtid.
Promemorians förslag: Överensstämmer med regeringens förslag (se promemorian s. 63).
Remissinstanserna: Flertalet remissinstanser har inte haft några syn-punkter på promemorians förslag. Hovrätten för
Nedre Norrland har ifrågasatt om det inte bör regleras närmare vad som gäller vid annullering av krediten.
Konsumentverket och Allmänna reklamationsnämnden har menat att konsumenten över huvud taget inte bör vara skyldig att ersätta närings-idkaren för kostnader som har uppstått före ångerfristens utgång.
Skälen för regeringens förslag: En bostadsandel torde ofta vara så dyr att det är nödvändigt för konsumenten att låna pengar för att finansiera förvärvet. Konsumenten kan ges kredit direkt av näringsidkaren. Det före-kommer även att kredit lämnas av någon annan efter överenskommelse med näringsidkaren.
Artikel 7 i direktivet lyder:
Medlemsstaterna skall i sin lagstiftning säkerställa att ett kreditavtal i följande fall skall upphöra att gälla utan påföljd för köparen när denne utnyttjar sin rätt att häva eller frånträda avtalet enligt artikel 5, nämligen - om krediten täcker priset helt eller delvis och har beviljats av säljaren, eller - om krediten täcker priset helt eller delvis och krediten beviljats köparen av en tredje part på grund av en överenskommelse mellan den tredje par-ten och säljaren,
Medlemsstaterna skall meddela närmare föreskrifter om annulleringen av kreditavtalet.
En bestämmelse som motsvarar artikel 7 bör tas in i den nya lagen.
Skall kreditavtalet upphöra automatiskt?
Enligt artikel 7 andra stycket skall medlemsstaterna meddela närmare föreskrifter om annulleringen av kreditavtalet.
Enligt promemorian finns det inte anledning att i den svenska lagen uppställa något krav på ett särskilt förfarande för att kreditavtalet skall upphöra att gälla. I promemorian har därför föreslagits att kreditavtalet skall upphöra att gälla automatiskt om upplåtelse- eller överlåtelseavtalet har gått åter eller konsumenten har utnyttjat sin ångerrätt. Hovrätten för Nedre Norrland har ifrågasatt om det inte borde regleras närmare vad som gäller vid annullering av krediten. En tänkbar ordning vore att kredit-avtalet skulle upphöra att gälla först sedan konsumenten meddelat kredit-givaren att köpet har återgått. Regeringen anser emellertid att det kan krävas att den som lämnat en kredit av sådant slag som det nu är fråga om håller sig underrättad om huvudavtalets bestånd. Vi ansluter oss därför till promemorians bedömning att det inte finns skäl att meddela närmare föreskrifter om annulleringen av krediten.
Skall konsumenten vara skyldig att betala något?
En annan fråga är i vilken utsträckning konsumenten skall kunna åläggas betalningsskyldighet trots att kreditavtalet har upphört.
Såsom ovan har framgått föreskrivs i direktivet att kreditavtalet skall upphöra att gälla ”utan påföljd” för köparen. Detta måste komma till ut-tryck i den svenska lagen.
Direktivbestämmelsen bör rimligen tolkas så att konsumenten, för det fall att kreditavtalet upphör, inte skall drabbas av någon extra kostnad, dvs. en kostnad som inte skulle ha uppstått om avtalet hade stått fast. Däremot får det anses självklart att konsumenten måste återbetala den del av krediten som har kommit honom eller henne till del. Vidare kan direktivet inte anses förhindra att konsumenten åläggs att
betala sådana lånekostnader som inte beror på att avtalet har upphört, t.ex. upplupen ränta och uppläggningsavgifter.
Konsumentverket och Allmänna reklamationsnämnden har ansett att den svenska lagstiftningen bör gå längre än så och att konsumenten inte bör vara skyldig att ersätta kreditgivaren för några kostnader som har uppstått innan avtalet upphörde att gälla. Regeringen anser dock inte att det finns skäl för detta. Den svenska regleringen bör därför i denna del utformas i nära anslutning till direktivet.
Tillsyn
Regeringens förslag: Konsumentverket skall ha tillsyn över att lagen följs. För tillsynen skall Konsumentverket ha rätt att bl.a. kräva in vissa uppgifter från den som upplåter eller överlåter bostadsandelar.
Promemorians förslag: Överensstämmer med regeringens förslag (se promemorian s. 67).
Remissinstanserna: Flertalet remissinstanser har inte haft några invänd-ningar mot promemorians förslag. En remissinstans har ansett att det inte behövs någon tillsyn över lagens tillämpning. Två remissinstanser har menat att en fastighetsmäklare som säljer bostadsandelar inte skall omfattas av Konsumentverkets tillsyn.
Skälen för regeringens förslag: Enligt artikel 10 i direktivet skall medlemsstaterna i sin lagstiftning fastställa vilka följderna blir om direktivet inte följs.
I 3 – 9 §§ avtalsvillkorslagen finns bestämmelser som syftar till att få till stånd ett förbättrat konsumentskydd när det gäller utformningen av kontraktsformulär som används av olika branscher på konsumentområdet. Marknadsdomstolen kan, efter ansökan av Konsumentombudsmannen, förbjuda oskäliga avtalsvillkor. I vissa fall får Konsumentombudsmannen utfärda ett s.k. förbudsföreläggande. Ett förbud skall normalt förenas med vite. Lagen omfattar även avtal om fast egendom (se prop. 1994/95:17 s. 86).
Marknadsföringslagen (1995:450) är tillämplig på marknadsföring av bl.a. fast egendom (se 2 och 3 §§). I lagen finns bestämmelser som syftar till att bl.a. motverka marknadsföring som är otillbörlig mot konsumenter. En näringsidkare kan av Stockholms tingsrätt eller, efter överklagande, av Marknadsdomstolen förbjudas att fortsätta med sådan marknadsföring (se 14 §). I fall som inte är av större vikt kan Konsumentombudsmannen meddela ett förbudsföreläggande (se 21 §). Näringsidkaren kan även åläggas att lämna sådan information som är av särskild betydelse från konsumentsynpunkt (se 15 §). Ett förbud skall normalt förenas med vite (se 19 §). En näringsidkare, som uppsåtligen eller av oaktsamhet har brutit
mot vissa bestämmelser, kan också åläggas att betala en särskild marknadsstörningsavgift. En sådan avgift kan utgå vid överträdelser av förbudet att använda vilseledande reklam. Även överträdelser av föreskrifterna om att särskild information skall lämnas för att konsumenten skall kunna bedöma vissa erbjudanden om särskilda förmåner kan för-anleda en avgift av detta slag (se 22 §). Överträdelser av reglerna i marknadsföringslagen kan också medföra att en näringsidkare blir skadeståndsskyldig mot konsumenten (se 29 §).
Marknadsföringslagens bestämmelser skall tillämpas också vid brister i de informationskrav som ställs i den nya lagen (se avsnitt 9.1). Som har angetts i promemorian bör det emellertid övervägas om det finns skäl att införa ytterligare föreskrifter till säkerställande av att den svenska lagens regler följs.
Regeringen anser det lämpligt att Konsumentverket får samma möjlighet till insyn hos dem som säljer bostadsandelar som verket nu har enligt lagen om paketresor och konsumentkreditlagen. Det innebär att Konsu-mentverket i lagen bör ges rätt att företa inspektioner och att vid vite infordra handlingar och annat material som behövs för tillsynen.
Bestämmelser om sådan tillsyn får betydelse främst på det sättet att de ger Konsumentverket en god insyn i marknaden för bostadsandelar och underlag för åtgärder som kan förbättra konsumenternas situation. Verkets möjligheter till marknadsundersökningar och informationsinsatser förbätt-ras.
Det bör ankomma på Konsumentverket att avgöra hur tillsynen lämp-ligast bör utformas.
Två remissinstanser, Fastighetsmäklarförbundet och Semesterhus Fjäll & Hav, har hävdat att promemorians förslag innebär att fastighetsmäklare kommer att stå under tillsyn av såväl Konsumentverket som Fastighets-mäklarnämnden. Regeringen vill med anledning härav påpeka att fastighetsmäklare som står under tillsyn av Fastighetsmäklarnämnden inte får bedriva näringsverksamhet av det slag som kommer att omfattas av den nya lagen, varken själva eller såsom ombud för andra. En fastighets-mäklare kan visserligen förmedla en upplåtelse eller överlåtelse av en bostadsandel. Konsumentverkets tillsyn kommer emellertid i sådana fall inte att avse frågan om fastighetsmäklarna uppfyller sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen. Det blir därför inte fråga om någon dubbel tillsyn.
Skydd mot lagval som ger konsumenten
ett sämre skydd
Regeringens förslag: Om bostadslägenheten är belägen inom Euro-peiska ekonomiska samarbetsområdet och
rättsordningen i ett land utanför samarbetsområdet är tillämplig på rättsförhållandet, skall bestämmelserna i den nya svenska lagen tillämpas i den mån de ger konsumenten ett bättre skydd i den aktuella frågan.
Promemorians förslag: I promemorian har det föreslagits att kon-sumentens skydd skall avse endast det fallet att en lagvalsklausul i ett avtal skulle medföra att konsumenten får ett sämre skydd än vad han annars skulle ha (se promemorian s. 69).
Remissinstanserna: Samtliga remissinstanser har lämnat promemorians förslag utan invändning.
Skälen för regeringens förslag: När ett avtal har anknytning till flera olika länder måste det avgöras vilket lands lag som skall tillämpas på avtalet. Lagvalet bestäms av internationellt privaträttsliga regler.
Den svenska internationella privaträtten på förmögenhetsrättens område är i mycket liten utsträckning lagreglerad. De bestämmelser som finns bygger i allmänhet på internationella konventioner. I departementsprome-morian Romkonventionen – införlivande med svensk rätt av EG-konventionen om tillämplig lag för avtalsförpliktelser (Ds 1996:7) föreslås att Sverige, i enlighet med vad som har överenskommits i samband med Sveriges anslutning till Europeiska unionen, skall tillträda 1980 års EG-konvention om tillämplig lag för avtalsförpliktelser (Romkonventionen). Promemorian har remissbehandlats och ärendet bereds nu vidare i Justitiedepartementet med sikte på en lagrådsremiss under våren 1997.
Romkonventionens bestämmelser anger vilket lands lag som är tillämp-lig på en avtalsförpliktelse när ett val måste göras mellan lagar i olika länder. Den lag som utpekas i konventionen skall tillämpas även om det är lagen i en stat som inte är konventionsstat (se artikel 2).
Konventionens huvudprincip är att avtalsparterna har rätt att själva be-stämma vilket lands lag som skall tillämpas på avtalsförhållandet (se artikel 3 punkterna 1 och 2). I konventionen finns allmänna regler om vilken lag som är tillämplig när parterna inte har träffat något avtal om lagval (se artikel 4).
Om parterna inte har valt tillämplig lag, skall avtalet regleras av lagen i det land som avtalet har närmast anknytning till (se artikel 4 punkten 1). Som huvudregel gäller att avtalet skall antas ha närmast anknytning till det land där den part som skall utföra den för avtalet karaktäristiska prestationen vid tiden för avtalet har sin vanliga vistelseort eller, om det gäller t.ex. ett företag, sitt huvudkontor. Om avtalet ingås som ett led i den presterande partens förvärvsverksamhet, skall avtalet anses ha närmast anknytning till det land där det huvudsakliga verksamhetsstället är beläget eller, om det är avtalat att
prestationen skall fullgöras vid ett annat verksamhetsställe, lagen i det land där det verksamhetsstället är beläget (se artikel 4 punkten 2). Om avtalet avser sakrätt eller nyttjanderätt till fast egendom, skall det emellertid antas ha närmast anknytning till det land där egendomen är belägen (se artikel 4 punkten 3). Dessa presumtioner gäller dock inte, om det visas att avtalet har närmare anknytning till något annat land (se artikel 4 punkten 5).
Presumtionsregeln i punkten 3 gäller förutom avtal om köp även hyra, pantsättning, servitut och andra rättigheter i den fasta egendomen. Det kan antas att regeln är tillämplig även vid överlåtelse eller upplåtelse av bostadsrätt, trots att bostadsrätt enligt svensk rätt inte är att betrakta som en nyttjanderätt till fast egendom (se 7 kap. 4 § jordabalken).
Beträffande vissa avtal i konsumentförhållanden gäller särskilda lagvals-regler enligt artikel 5. Denna artikel är emellertid tillämplig endast på av-tal om tillhandahållande av varor eller tjänster. Lagvalsreglerna i artikel 5 kan därför inte tillämpas på avtal om upplåtelse eller överlåtelse av bostadsandelar.
Vad som sagts nu gäller som huvudregel även i frågor om ett avtals materiella giltighet och dess giltighet till formen (se artiklarna 8 och 9). Om ett avtal avser rätt till fast egendom, är det dock underkastat de tvingande formkrav som ställs upp i lagen i det land där egendomen är belägen (se artikel 9 punkten 6).
Konventionen är bindande för medlemsstaterna men anger uttryckligen att om det i EG-rättsakter finns avvikande regler, så skall dessa tillämpas (se artikel 20).
En tillämpning av Romkonventionens bestämmelser innebär att avtal om upplåtelse eller överlåtelse av bostadsandelar avseende egendom belägen i Sverige normalt kommer att vara underkastade svensk lag (jfr artikel 4 punkten 3). Utländsk rätt kan dock bli tillämplig, antingen på grund av parternas eget lagval eller därför att avtalet enligt artikel 4 punkten 5 skall anses ha närmare anknytning till ett annat land än Sverige. Det bör tilläggas att detta gäller enbart i de hänseenden som är aktuella i detta lagstiftningsärende; de grundläggande formkrav som enligt svensk rätt gäller vid t.ex. överlåtelse av fast egendom eller bostadsrätt måste alltid iakttas (se artikel 9 punkten 6).
Av Romkonventionens bestämmelser följer också att om avtalet avser rätt till egendom som är belägen utomlands, kommer det landets lagstift-ning som regel att bli tillämplig. Den svenska lagstiftning som nu föreslås kan dock bli tillämplig, antingen på grund av avtal mellan parterna eller på grund av att avtalet med stöd av artikel 4 skall anses ha närmast anknytning till Sverige.
De nu återgivna bestämmelserna kan innebära att lagen i en stat utanför EU eller EES blir tillämplig på avtalet, t.ex. därför
att parterna har avtalat om att det landets lag skall tillämpas. Detta skulle kunna leda till att kon-sumenten får ett sämre skydd än direktivet avser att tillförsäkra. I artikel 9 i direktivet föreskrivs därför:
Medlemsstaterna skall vidta de åtgärder som är nödvändiga för att säker-ställa att, oavsett vilken lagstiftning som är tillämplig, köparen inte berövas det skydd som ges genom detta direktiv, om den fasta egendomen är belägen inom en medlemsstats territorium.
I den nationella lagstiftningen måste det alltså införas en bestämmelse som garanterar att konsumenten alltid när den berörda egendomen är belägen inom unionen tillförsäkras det skydd som direktivet ger. Av EES-avtalet följer att detsamma skall gälla när egendomen är belägen i en EES-stat utanför unionen.
I promemorian har bestämmelsen utformats efter mönster av 13 § avtalsvillkorslagen. Det innebär att den enbart har kommit att avse den situationen att lagvalet regleras av parterna i avtalet. Enligt ingressen (punkten 14) är det också detta direktivet tar sikte på. Artikel 9 innehåller emellertid inte någon sådan begränsning utan gäller också andra situa-tioner då konsumenten fått ett sämre skydd än vad direktivet kräver. Promemorians förslag omfattar också avtal avseende egendom utanför EES, trots att artikel 9 endast kräver att direktivets konsumentskydd skall gälla då egendomen är belägen inom EES.
Enligt regeringens mening bör den svenska bestämmelsen utformas i närmare anlutning till direktivet. Bestämmelsen bör sålunda begränsas till att gälla avtal avseende egendom som är belägen inom EES. I fråga om dessa avtal skall konsumenten tillförsäkras det skydd som direktivet ger. Efter förebild av motsvarande bestämmelse i avtalsvillkorslagen bör det ske genom att svenska domstolar åläggs att tillämpa den lag om konsu-mentskydd vid avtal om tidsdelat boende som nu föreslås i sådana situa-tioner där den lagen är förmånligare för konsumenten än lagen i det land som utpekas enligt tillämpliga lagvalsregler. Det torde inte vara nödvän-digt att föreskriva att lagen skall tillämpas i sin helhet. Konsumentskyddet främjas bäst om bestämmelsen utformas så att lagen skall tillämpas ”i den mån” den ger konsumenten ett bättre skydd än den annars tillämpliga rättsordningen.
Bestämmelsen kommer att ha betydelse främst för den civilrättsliga regleringen i den nya lagen. De marknadsrättsliga bestämmelserna i den nya lagen kommer enligt huvudregeln i svensk rätt att gälla så snart en marknadsföringsåtgärd är inriktad på den svenska marknaden. Var mark-nadsföringen har sitt ursprung saknar således normalt betydelse (jfr prop. 1970:57 s. 92 f.).
Ikraftträdande
Regeringens förslag: Den nya lagen skall träda i kraft den 1 juli 1997. Lagen skall vara tillämplig enbart på avtal som har ingåtts efter ikraftträdandet.
Promemorians förslag: I promemorian har det föreslagits att lagen skall träda i kraft den 29 april 1997 (se promemorian s. 71).
Remissinstanserna: Ingen av remissinstanserna har haft några invänd-ningar mot promemorians förslag.
Skälen för regeringens förslag: Enligt artikel 12 i direktivet skall medlemsstaterna sätta i kraft de lagar och andra bestämmelser som är nöd-vändiga för att följa direktivet senast 30 månader efter det att det offent-liggjorts i Europeiska gemenskapernas officiella tidning. Direktivet offentliggjordes den 29 oktober 1994. Det skall således vara genomfört senast den 29 april 1997. Beredningsläget är emellertid sådant att lagen kan träda i kraft tidigast den 1 juli 1997.
I enlighet med allmänna principer blir den nya lagen tillämplig endast på avtal som har ingåtts efter ikraftträdandet och på marknadsföring och information efter denna tidpunkt. Det behövs därför inte några särskilda övergångsbestämmelser om det.
Kostnader
Enligt den föreslagna lagen om avtal om konsumentskydd vid avtal om tidsdelat boende skall Konsumentverket utöva tillsyn enligt lagen.
Konsumentverket kan inledningsvis behöva genomföra en informations-insats. I projektrapporten har man konstaterat att den nordiska marknaden för bostadsandelar för överskådlig framtid tycks bli relativt liten och att man inte har kunnat notera några allvarligare eller mer omfattande konsumentproblem inom Norden. Några mera omfattande insatser från Konsu-mentverkets sida torde mot denna bakgrund inte bli nödvändiga. Regeringen anser därför att verkets nya uppgifter bör kunna klaras inom ramen för tillgängliga resurser.
Inte heller i övrigt torde den nya regleringen komma att medföra några nämnvärda kostnader för stat eller kommun.
Författningskommentar
Förslaget till lag om konsumentskydd vid avtal
om tidsdelat boende
Den föreslagna lagen ansluter nära till EG-direktivet ”om skydd för köparna vad avser vissa aspekter i avtal om nyttjanderätten till fast egen-dom på tidsdelningsbasis” (94/47/EG). För lagen gäller allmänna principer om tolkning och tillämpning av svensk lag. Eftersom bestämmelserna bygger på ett EGdirektiv och i stora delar förutsätts ha samma innebörd som i direktivet, bör dock vägledande uttalanden i de svenska förarbetena inte förekomma på samma sätt som vid rent nationell lagstiftning. Tolkningen av bestämmelser som går tillbaka på direktivet kan ytterst bli en fråga för EG-domstolen.
Inledande bestämmelser
1 §
Denna lag tillämpas då en näringsidkare till en konsument upplåter eller överlåter en rätt att periodvis nyttja en bostadslägenhet (bostadsandel) , om
1. avtalet ingås för en tid av minst tre år eller inte är tidsbegränsat, och
2. bostadslägenheten får nyttjas under en eller flera regelbundet åter-kommande tidsperioder som är bestämda i avtalet eller som kan bestäm-mas med ledning av det.
Lagen gäller också när en näringsidkare har åtagit sig att som ombud upplåta eller överlåta en sådan rätt till en konsument.
Paragrafen innehåller bestämmelser om lagens tillämpningsområde. Frå-gan har behandlats i avsnitt 6.
Av första stycket framgår att lagen är tillämplig endast i konsumentförhållanden. Begreppen konsument och näringsidkare definieras i 2 §.
Lagen gäller både vid upplåtelse och vid överlåtelse av rätt att periodvis nyttja en bostadslägenhet. Denna rätt benämns i lagen ”bostadsandel”. Att begreppet bostadslägenhet har använts innebär att avtalet skall innefatta en rätt att helt eller till inte oväsentlig del nyttja ett hus eller en del av ett hus som bostad (jfr 12 kap. 1 § jordabalken).
Lagen avser sådana överlåtelser som görs av en näringsidkare till en konsument och det kan således förutsättas att nyttjanderätten alltid över-låts mot ersättning. Det har därför inte ansetts nödvändigt att, som en remissinstans har föreslagit, uttryckligen ange att upplåtelsen eller över-låtelsen skall ske mot ersättning.
I paragrafen anges att upplåtelsen eller överlåtelsen skall avse en rätt att nyttja en bostadslägenhet. Med detta avses varje rätt som innefattar en rätt till nyttjande av egendomen och således även äganderätt.
Det förhållandet att avtalet måste avse ”en bostadslägenhet” innebär inte att det i avtalet alltid måste anges en bestämd
lägenhet. Lagen torde bli tillämplig även om det i avtalet anges endast att det berättigar köparen att bo i någon av de lägenheter som tillhör en angiven semesteranläggning.
En särskild fråga som har tagits upp under remissbehandlingen är om s.k. poängsystem kommer att omfattas av lagen. Ett poängsystem innebär i korthet att köparen förvärvar ett visst antal poäng i stället för en viss bostadsandel. De poäng som köparen disponerar över används som betal-ning vid utnyttjande av en bostadslägenhet.
För att en upplåtelse eller överlåtelse av en bostadsandel skall omfattas av lagen krävs att det råder en viss regelbundenhet i nyttjandet (se nedan under punkten 2). Dessutom krävs att bostadslägenheten är någorlunda preciserad. Ett avtal som ingår i ett poängsystem kan därför i vissa fall, beroende på hur det har utformats, komma att omfattas av lagen, men faller i andra fall utanför lagens tillämpningsområde.
Enligt punkten 1 är lagen begränsad till att avse avtal som har ingåtts för minst tre år eller som inte har tidsbegränsats. Någon inskränkning i tillämpningsområdet till avtal där brukstiden skall överskrida någon viss tid görs inte. Lagens tillämpningsområde är i detta avseende vidare än vad direktivet kräver (se avsnitt 7).
Enligt punkten 2 är lagen tillämplig endast om bostadslägenheten skall nyttjas under vissa bestämda eller bestämbara regelbundet återkommande tidsperioder. Uttrycket bestämbara tidsperioder tar sikte på avtal där tidpunkten inte är preciserad i förväg men i efterhand kan fastställas enligt fasta kriterier, t.ex. rullande scheman eller liknande överenskommelser. Lagen är inte tillämplig när syftet med upplåtelsen eller överlåtelsen är att hela nyttjanderätten skall tillkomma en och samma person och någon uppdelning i tidsperioder därför inte blir aktuell. Det innebär att ett förvärv av samtliga bostadsandelar i lägenheten inte omfattas av lagen.
För att lagen skall bli tillämplig fordras också att det är fråga om en upplåtelse eller överlåtelse som görs av en näringsidkare. Av bestämmel-sen i andra stycket framgår att lagen i ett visst fall kan tillämpas även om konsumentens motpart inte själv är näringsidkare. Detta överensstämmer med vad som sägs i artikel 2 tredje strecksatsen i direktivet. Bestämmel-sen avser det fallet att en näringsidkare fått i uppdrag att upplåta eller överlåta rättigheten som ombud för upplåtaren eller överlåtaren. Det förhållandet att upplåtaren eller överlåtaren anlitar en fastighetsmäklare är däremot i sig inte tillräckligt för att lagen skall bli tillämplig.
2 §
I lagen avses med
konsument : en fysisk person som handlar huvudsakligen för
ändamål som faller utanför näringsverksamhet,
näringsidkare : en fysisk eller juridisk person som handlar
för ändamål som har samband med den egna näringsverksamheten.
Konsument- och näringsidkarbegreppen är konstruerade med 2 § avtals-villkorslagen som förebild. Frågan har behandlats i avsnitt 8.
Konsument
Definitionen är konstruerad på samma sätt som i avtalsvillkorslagen (se prop. 1994/95:17 s. 87 f.).
Förvärvaren skall anses vara konsument om den bostadsandel som för-värvas är avsedd huvudsakligen för ändamål som faller utanför närings-verksamheten. Lagen gäller alltså även om bostaden är avsedd att till en viss mindre väsentlig del användas till annat än enskilt ändamål.
Endast fysiska personer är att anse som konsumenter. Lagen är alltså inte tillämplig om köparen är t.ex. ett bolag eller en förening.
Ytterligare ledning för tolkning av konsumentbegreppet kan hämtas i förarbetena till bl.a. konsumentköplagen (se prop. 1989/90:89 s. 59 f.).
Näringsidkare
Även definitionen av näringsidkare är utformad efter mönster av 2 § avtalsvillkorslagen. I sak torde definitionen ha samma innebörd som näringsidkarbegreppet i andra konsumenträttsliga lagar (se prop. 1994/95:17 s. 88 f.).
Den som är näringsidkare men som i ett enskilt fall överlåter en bostadsandel i egenskap av privatperson är inte att anse som närings-idkare enligt lagens mening. Näringsidkaren handlar då inte för ändamål som har samband med den egna näringsverksamheten.
Ytterligare ledning för tolkning av näringsidkarbegreppet kan hämtas i förarbetena till bl.a. konsumentköplagen (se prop. 1989/90:89 s. 60).
3 §
Avtalsvillkor som i jämförelse med bestämmelserna i denna lag är till nackdel för konsumenten är utan verkan mot denne.
Av paragrafen framgår att lagen är tvingande till konsumentens förmån på så sätt att denne inte är bunden av avtalsvillkor som i jämförelse med lagens bestämmelser är till nackdel för
honom.
Att lagen är tvingande får betydelse för avtalsvillkor som innebär att konsumenten på förhand godtar inskränkningar av sina rättigheter enligt lagen. Paragrafen hindrar däremot inte att konsumenten i ett konkret fall avstår från en befogenhet eller en förmån sedan den väl har aktualiserats.
Bestämmelsen motsvarar bestämmelser i annan lagstiftning på konsu-mentområdet, t.ex. 3 § konsumentköplagen och 4 § konsumentkreditlagen (se avsnitt 5).
Frågan om vad som gäller om avtalet innehåller villkor som anger att lagen i ett land utanför EES skall tillämpas regleras i 18 §.
Information m.m.
4 §
Näringsidkaren skall lämna skriftlig information till den som begär upplysningar om en bostadsandel. Informationen skall innehålla
1. uppgift om näringsidkarens namn, adress och rättsliga status,
2. uppgift om bostadslägenhetens ägares namn, adress och rättsliga status, om ägaren är någon annan än näringsidkaren,
3. en beskrivning av den rättighet som bostadsandelen avser och villkoren enligt gällande rätt för att rättigheten skall kunna utnyttjas samt uppgift om i vilken utsträckning dessa villkor har uppfyllts,
4. en beskrivning av bostadslägenheten och uppgift om var den är belägen,
5. en beskrivning av de tjänster och gemensamma anläggningar som konsumenten skall få tillgång till och villkoren för detta,
6. uppgift om principerna för hur underhåll, reparation, administration och förvaltning sköts,
7. uppgift om priset för rättigheten, en uppskattning av vad konsumenten skall betala för att använda gemensamma anläggningar och tjänster samt uppgift om grunderna för beräkning av löpande avgifter, skatter och administrativa kostnader,
8. uppgift om huruvida det är möjligt att delta i ett utbyteseller vidareförsäljningssystem samt, när en sådan möjlighet finns, uppgift om vad det kostar och om vem konsumenten skall vända sig till för att få delta i systemet,
9. uppgift om att konsumenten enligt 11 § har rätt att kräva återgång av avtalet,
10. uppgift om innebörden av konsumentens ångerrätt enligt 12 §, om förbudet enligt 13 § mot betalning under ångerfristen och om de kostnader som konsumenten enligt 14 § kan bli
skyldig att svara för om ångerrätten utnyttjas,
11. uppgift om vad som gäller enligt 16 § beträffande vissa kreditavtal vid återgång eller frånträdande av upplåtelse- eller överlåtelseavtalet,
12. uppgift om till vem konsumenten skall lämna sådana meddelanden som avses i 11 § andra stycket och 12 § första stycket samt uppgift om vad som gäller enligt 15 § om skriftliga meddelanden, och
13. uppgift om var man kan få ytterligare information. I all reklam som avser en bostadsandel skall det anges var den skriftliga informationen finns tillgänglig.
Paragrafen handlar om näringsidkarens skyldighet att tillhandahålla skrift-lig information om de bostadsandelar som bjuds ut till försäljning. Frågan har behandlats i avsnitt 9.1. Reglerna motsvarar artikel 3.1 i direktivet.
I promemorian har angetts att informationen skall vara skriftlig och att den skall tillhandahållas var och en som begär det. Under remissbehand-lingen har hävdats att informationen skall lämnas till konsumenten utan att han eller hon har begärt det. Ett sådant krav skulle försvåra närings-idkarens verksamhet utan att från konsumentsynpunkt ge några motsvarande fördelar. Paragrafen har därför utformats – i överensstämmelse med direktivet – så att en näringsidkare är skyldig att lämna skriftlig information först om någon begär upplysning om bostadsandelen. När en begäran om information har framställts är näringsidkaren dock skyldig att självmant lämna alla de upplysningar som anges i paragrafen, oavsett om konsumenten har frågat efter dem.
Av sista stycket framgår att det i all reklam som avser en bostadsandel skall anges var den skriftliga informationen finns tillgänglig.
Varken i direktivet eller i promemorians lagförslag föreskrivs någon rätt för köparen att få informationen på något särskilt språk. Under remiss-behandlingen av promemorian har emellertid ifrågasatts om inte en sådan rätt borde införas. Någon sådan bestämmelse har dock inte tagits in i propositionens lagförslag. Näringsidkaren har ett eget intresse av att så många personer som möjligt förstår den skriftliga informationen. Det kan därför förutsättas att näringsidkaren normalt översätter informationen till ett språk som konsumenterna förstår. En skyldighet att översätta informationen till den enskilde konsumentens språk har emellertid ansetts bli allt-för betungande för näringsidkaren.
Som tidigare sagts innehåller bilagan till direktivet en förteckning över de uppgifter som avtalet minst skall innehålla. Enligt artikel 3.1 skall vissa av dessa uppgifter lämnas redan i den skriftliga informationen.
Förteckningen i bilagan har följande innehåll.
a) Parternas identitet och hemvist, inbegripet särskild information om säljarens rättsliga status vid tidpunkten för slutandet av avtalet samt ägarens identitet och hemvist.
b) Karaktären på den rättighet, som avtalet avser och en bestämmelse som anger villkoren för utövandet av den rättigheten inom den medlemsstats territorium där den berörda egendomen är belägen och om dessa villkor har uppfyllts eller, om de inte har uppfyllts, vilka villkor som återstår att uppfylla.
c) När avtalet avser bestämd fast egendom, en tillförlitlig beskrivning av egendomen och uppgift om var den är belägen.
d) Om den fasta egendomen håller på att byggas 1) hur långt bygget kommit, 2) en rimlig beräkning av när bygget kan vara färdigt, 3) i fråga om bestämd fast egendom, numret på bygglovet eller byggnadstillståndet och den behöriga myndighetens namn och fullständiga adress, 4) hur långt arbetet kommit med de tjänster som gör den fasta egendomen fullt användbar (gas, elektricitet, vatten och telefonledningar), 5) en garanti för färdigställandet av den fasta egendomen och en garanti för återbetalning av betalning som gjorts, om egendomen inte blir färdigställd och villkoren för dessa garantier.
e) Tjänster (belysning, vatten, underhåll, sophämtning) som köparen har eller kommer att få tillgång till och villkoren för detta.
f) Gemensamma anläggningar såsom simbassäng, bastu m.m. som köparen har eller kommer att få tillgång till, och vid behov villkoren för detta.
g) De principer som utgör grunden för underhåll, reparation, administra-tion och förvaltning av den fasta egendomen.
h) Närmare angivande av den period inom vilken den rätt som avtalet avser kan utövas och, vid behov, dess längd. Den dag då köparen kan börja utöva sin rätt enligt avtalet.
i) Det pris som köparen skall betala för att utöva sin rätt enligt avtalet. En uppskattning av det belopp som köparen skall betala för att använda gemensamma anläggningar och tjänster. Grunderna för beräkningen av avgifter för användandet av egendomen, de obligatoriska avgifterna (t.ex. skatter och avgifter) och de administrativa kostnaderna (t.ex. förvaltning, underhåll och reparationer).
j) En bestämmelse om att köpet inte kommer att resultera i andra kostnader, avgifter och skyldigheter än dem som anges i avtalet.
k) Om det är möjligt eller inte att delta i ett utbytes- eller vidareförsäljningssystem för de avtalade rättigheterna vilket ordnas av säljaren eller en tredje part som anges av säljaren i avtalet, och eventuella kostnader för detta.
l) Upplysningar om rätten att häva eller frånträda avtalet och
till vem en förklaring om hävning eller frånträdande skall lämnas, samt de sätt på vilka en sådan förklaring kan lämnas. Närmare angivande av kostnader-nas karaktär och de belopp som köparen kommer att bli skyldig att betala enligt artikel 5.3, om han utnyttjar sin rätt att frånträda avtalet. I förekommande fall, uppgifter om hur annullering av ett kreditavtal som är knutet till köpeavtalet kan göras i händelse av hävning eller frånträdande av avtalet.
m) Dag och plats för varje parts undertecknande av avtalet.
Enligt artikel 3.1 är det endast uppgifterna i punkterna a – g, i och l i bi-lagan som skall ingå i den skriftliga informationen. Uppgifterna skall vara ”kortfattade och relevanta”. Som anges nedan har det ansetts att den svenska lagen bör ställa krav på att även de uppgifter som anges i punk-ten k skall ingå i den skriftliga informationen.
Punkterna 1 och 2 i paragrafen motsvarar i huvudsak punkten a i bila-gan.
Enligt punkten 1 skall näringsidkarens namn, adress och rättsliga status anges. Kravet på angivande av rättslig status innebär att det i fråga om en juridisk person måste anges om det är fråga om t.ex. ett aktiebolag eller ett handelsbolag. Framgår detta redan av den angivna firman, behöver givetvis inte några ytterligare uppgifter av detta slag lämnas.
Uppgift om ägarens namn, adress och rättsliga status skall enligt punkten 2 anges, om ägaren är någon annan än näringsidkaren. Så kan vara fallet om näringsidkaren har åtagit sig att sälja bostadsandelen för någon annans räkning eller om bostadslägenheten ägs av en bostadsrättsförening.
Punkten 3 i paragrafen motsvarar punkten b i bilagan till
direktivet. Den föreskriver att det skall lämnas en beskrivning av den rättighet som upp-låts eller överlåts. Av den beskrivningen måste givetvis framgå om det är fråga om t.ex. äganderätt eller nyttjanderätt. Som regel torde detta dock inte vara tillräckligt för att konsumenten skall få en fullständig bild av den rättighet som marknadsförs. Det har visserligen inte ansetts nödvän-digt att, som en remissinstans förordat, uttryckligen föreskriva att uppgift skall lämnas om bostadsandelens juridiska status. Även utan en sådan bestämmelse torde det emellertid vara nödvändigt för näringsidkaren att lämna en ingående beskrivning av rättighetens juridiska natur.
I punkten 3 har vidare föreskrivits att informationen skall innehålla upp-gift om villkoren enligt gällande rätt för att rättigheten skall kunna utövas. De villkor som det här kan vara fråga om kan t.ex. utgöras av krav på myndighetstillstånd. Det kan också vara aktuellt för näringsidkaren att informera om att en överlåtelse av en bostadsrätt är giltig endast om förvärvaren antas som medlem i föreningen (se 6 kap. 5 § bostadsrättslagen). Med anledning av en remissynpunkt har
det dessutom uttryckligen angetts att informationen även skall innehålla uppgift om villkoren har uppfyllts eller, om de inte har uppfyllts, vilka villkor som återstår att uppfylla.
Punkten 4 i paragrafen motsvarar punkten c i bilagan till
direktivet. En beskrivning av en bostadslägenhet belägen i Sverige bör innehålla uppgift om den fasta egendomens fastighetsbeteckning. Härutöver bör givetvis förekommande byggnader m.m. beskrivas.
Punkten 5 i paragrafen motsvarar punkterna e och f i bilagan.
Med ”tjänster” avses enligt bilagan till direktivet belysning, vatten, underhåll och sophämtning. Exempel på ”gemensamma anläggningar” är enligt bila-gan till direktivet simbassäng, bastu m.m. Med ”villkor” avses exempelvis förutsättningarna för att en viss tjänst skall tillhandahållas eller upp-delningen av de rättigheter eller plikter som kan vara knutna till gemensamma anläggningar.
Punkten 6 i paragrafen motsvarar punkten g i bilagan. Punkten 7 i paragrafen motsvarar punkten i i bilagan. I be-
stämmelsen regleras vilka uppgifter om de ekonomiska villkoren som skall anges i informationen.
Priset för själva rättigheten, dvs. priset för bostadsandelen, skall vara preciserat, medan uppgiften om kostnaderna för användandet av gemensamma anläggningar och tjänster endast behöver anges överslagsmässigt. Uttrycken ”löpande avgifter, skatter och administrativa kostnader” i paragrafen motsvarar uttrycken ”avgifter för användandet av egendomen” samt ”de obligatoriska avgifterna (t.ex. skatter och avgifter)” i bilagan. Exempel på ”administrativa kostnader” i paragrafen är enligt bilagan kostnader för förvaltning, underhåll och reparationer.
Punkten 8 ger uttryck för vad som anges i punkten k i bilagan.
Som har angetts i avsnitt 9.1 skall näringsidkaren vara skyldig att i informationen lämna uppgift om huruvida det är möjligt att delta i ett utbytes- eller vidareförsäljningssystem. Är det möjligt, skall informationen även innehålla uppgift om vem konsumenten kan vända sig till, om han eller hon vill delta i systemet, och om vad det kostar.
En motsvarande bestämmelse ingår i promemorieförslagets 7 §, som föreskriver vad avtalet skall innehålla.
Punkterna 9 – 12 i paragrafen motsvarar punkten l i bilagan
till direk-tivet.
Av punkten l i bilagan framgår att upplysning skall lämnas om rätten att ”häva eller frånträda” avtalet. I den svenska lagen används i stället för ordet ”hävning” ordet ”återgång” (se avsnitt 10.2). I 11 § finns bestäm-melser om konsumentens möjligheter att kräva avtalets återgång om det inte är komplett, i 12 § bestämmelser om rätt för konsumenten att ångra köpet och i 13 § en bestämmelse om att konsumenten inte får krävas på någon betalning innan ångerfristen löpt ut. Av 14 § andra stycket framgår att konsumenten, om han eller
hon utövar sin ångerrätt, kan bli skyldig att betala sådana kostnader som är föranledda av avtalet enbart i vissa avgränsade fall. I punkten l i bilagan till direktivet anges att upplysning skall lämnas om dessa kostnaders karaktär och de belopp som konsumenten kan bli skyldig att betala. I punkterna 9 respektive 10 i förevarande paragraf anges att upplysning skall lämnas om innehållet i 11 respektive 12 – 14 §§.
Enligt artikel 7 i direktivet skall vissa kreditavtal upphöra att gälla ”utan påföljd” om avtalet återgår eller frånträds. En särskild bestämmelse har därför tagits in i 16 § i den svenska lagen (se närmare kommentaren till 16 §). Av hänvisningen i artikel 3.1 i direktivet till punkten l i bilagan följer att upplysning om detta skall lämnas i den skriftliga informationen. Detta anges därför i förevarande paragraf i punkten 11.
Enligt punkten l i bilagan till direktivet skall den skriftliga informationen också innehålla upplysning om till vem konsumenten skall lämna besked, om han vill utnyttja sin rätt, samt på vilka sätt förklaringen skall lämnas. Av artikel 5.2 följer att meddelandet skall lämnas ”på ett sätt som enligt nationell lagstiftning kan styrkas till den person, vars namn och adress har angetts i avtalet för detta ändamål”. En bestämmelse som upp-fyller detta krav har tagits in i 15 §. I punkten 12 i förevarande paragraf har uppställts ett krav på att upplysningar om detta skall lämnas i den skriftliga informationen.
I punkten 13 i paragrafen anges, i enlighet med artikel 3.1 i direktivet, att det av den skriftliga informationen skall framgå hur ytterligare infor-mation kan erhållas.
Andra stycket motsvarar artikel 3.3. I all reklam som avser en
bostadsandel skall således anges var den skriftliga informationen kan erhållas. Med anledning av ett remissuttalande finns det anledning att anmärka att bestämmelsen bör tolkas så att informationskravet endast gäller reklam som avser den aktuella anläggningen.
Vissa av de krav på uppgifter som bilagan innehåller är inte möjliga att lämna redan i den skriftliga informationen. Det är t.ex. självfallet inte möjligt att där identifiera konsumenten (punkten a i bilagan) och inte heller att precisera tidsperioden för brukandet av bostaden (punkten h i bilagan). Att själva avtalet skall innehålla sådana uppgifter framgår av 8 § andra stycket.
5 §
Om bostadslägenheten inte är färdigställd, skall den skriftliga information som avses i 4 § även innehålla uppgift om
1. hur långt bygget har kommit,
2. när bostadslägenheten och sådana gemensamma anläggningar som konsumenten skall få tillgång till kommer att vara färdigställda,
3. hur långt arbetet har kommit med gas, elektricitet, vatten, telefon-ledningar och andra sådana tjänster som skall göra bostadslägenheten fullt användbar,
4. beteckningen på bygglov eller motsvarande tillstånd samt den myn-dighet som ansvarar för tillståndet och myndighetens adress, och
5. den säkerhet som ställs enligt 10 §. Upplysning skall också lämnas om att näringsidkaren inte får kräva eller ta emot betalning innan säkerhet har ställts enligt 10 §.
(Jfr 5 § i promemorians lagförslag)
Bland de uppgifter som näringsidkaren enligt artikel 3.1 är skyldig att lämna redan i den skriftliga informationen ingår ”kortfattade och relevan-ta” uppgifter enligt punkten d i bilagan till direktivet. Punkten d i bilagan gäller bara ”om den fasta egendomen håller på att byggas”. Bestämmel-serna har därför tagits in i en särskild paragraf i den svenska lagen.
Om näringsidkaren saluför rättigheter att utnyttja bostadslägenheter som ännu inte är färdigställda, skall den skriftliga informationen innehålla uppgift om:
1) hur långt bygget kommit, 2) en rimlig beräkning av när bygget kan vara färdigt, 3) i fråga om bestämd fast egendom, numret på bygglovet eller bygg-nadstillståndet och den behöriga myndighetens namn och fullständiga adress, 4) hur långt arbetet kommit med de tjänster som gör den fasta egendomen fullt användbar (gas, elektricitet, vatten och telefonledningar), 5) en garanti för färdigställandet av den fasta egendomen och en garanti för återbetalning av betalning som gjorts, om egendomen inte blir färdig-ställd och villkoren för dessa garantier.
I promemorian har angetts att en uppgift om när bostaden och gemen-samma anläggningar kommer att vara färdiga (punkten d 2) även torde tillgodose syftet bakom direktivets krav på att det skall anges ”hur långt bygget har kommit” (punkten d 1) och ”hur långt arbetet kommit med de tjänster som gör den fasta egendomen fullt användbar” (punkten d 4). Såsom några remissinstanser har anmärkt kan emellertid de uppgifter som anges i punkten d 1 och d 4 i bilagan antas ge köparen en bättre möjlighet att göra en egen bedömning av näringsidkarens påstående om när bygget kan antas vara färdigt. I punkten 1 anges därför att den skriftliga informationen skall innehålla uppgift om hur långt bygget har kommit. Vidare anges i punkten 2 att informationen skall innehålla uppgift om när bostadslägenheten och sådana gemensamma anläggningar som konsumenten skall få tillgång till kommer att vara färdigställda.
Av punkten 3, som motsvarar punkten d 4 i direktivet, framgår att infor-mationen också skall innehålla uppgift om hur långt arbetet har kommit med de tjänster som gör bostadslägenheten fullt brukbar.
Punkten 4 i paragrafen motsvarar punkten d 3 i bilagan till
direktivet. För svenska förhållanden finns bestämmelser om bygglov i plan- och bygglagen (1987:10). Ansökningar om bygglov prövas enligt 8 kap. 19 § av byggnadsnämnden. När ansökan görs skall de ritningar, beskrivningar och uppgifter i övrigt som behövs för prövningen lämnas in (8 kap. 20 §). Direktivets krav på att uppgift om numret på bygglovet skall läm-nas torde vara uppställt för att konsumenten skall ha möjlighet att kontrollera näringsidkarens uppgifter. När det gäller upplåtelse eller överlåtelse av andelar i bostäder belägna i Sverige torde det vara tillräckligt med att uppgift lämnas om dels fastighetsbeteckningen, vilket krävs redan enligt 4 § punkten 4, dels namn på och adress till den bygg-nadsnämnd som beviljat bygglovet samt aktuellt diarienummer hos nämnden.
Punkten 5 motsvarar punkten d 5 i bilagan till direktivet.
Frågan har behandlats i avsnitt 9.4. I 10 § finns en bestämmelse om att näringsidkaren är skyldig att ställa godtagbar säkerhet för att konsumenten, om bostadslägenheten eller gemensamma anläggningar inte färdigställs, får tillbaka pengar som har betalats. Av 13 § andra stycket framgår att näringsidkaren inte får kräva eller ta emot betalning innan sådan säkerhet har ställts. Detta skall också framgå av den skriftliga informationen.
6 §
I fråga om underlåtelse att lämna information enligt 4 och 5 §§ skall marknadsföringslagen (1995:450) tillämpas.
Paragrafen saknar motsvarighet i promemorian. Den har utformats efter förebild av 7 § tredje stycket lagen (1992:1672) om paketresor. Bestäm-melsen har behandlats i avsnitt 9.1.
Hänvisningen till marknadsföringslagen innebär att den näringsidkare som inte iakttar bestämmelserna i 4 och 5 §§ bl.a kan åläggas att lämna den information som saknas (se 15 § marknadsföringslagen). Ett sådant åläggande skall förenas med vite, om det inte av särskilda skäl är obehöv-ligt (se 19 §). Vidare gäller att en näringsidkare som uppsåtligen eller av oaktsamhet bryter mot ett åläggande skall ersätta den skada som konsu-menten eller en annan näringsidkare därigenom har drabbats av (se 29 §). För näringsidkaren gäller också viss upplysningsskyldighet (se 34 – 37 §§).
En talan om åläggande för näringsidkaren att lämna den information som saknas kan väckas vid Stockholms tingsrätt av
bl.a. Konsument-ombudsmannen (se 38 §). I fall som inte är av större vikt får Konsument-ombudsmannen meddela ett informationsföreläggande (se 21 §).
Bestämmelser om överklagande finns i 42 och 43 §§.
Avtalet
7 §
Ett avtal om upplåtelse eller överlåtelse av en bostadsandel skall upprättas skriftligen och undertecknas av parterna.
Avtalet skall upprättas på något av de officiella språken i det land där konsumenten är bosatt eller är medborgare. Konsumenten väljer vilket av språken som skall användas.
Om bostadslägenheten är belägen i ett land inom Europeiska ekono-miska samarbetsområdet, är näringsidkaren skyldig att lämna konsumenten en bestyrkt översättning av avtalet till ett av de officiella språken i det landet.
Paragrafen motsvarar 6 § i promemorian.
Första stycket innehåller ett krav på att avtalet skall vara
skriftligt och att det skall undertecknas av parterna. Frågan har behandlats i avsnitt 9.2. Krav på skriftlig form uppställs i artikel 4 första strecksatsen i direktivet. Att det skall vara undertecknat framgår, indirekt, av punkten m i bilagan till direktivet.
I andra stycket finns bestämmelser om vilket språk konsumenten har rätt att få avtalet upprättat på. Frågan har behandlats i avsnitt 9.2. Motsvarande bestämmelser finns i artikel 4 andra strecksatsen i direktivet.
Av tredje stycket framgår att en översättning till språket i det land där bostadslägenheten är belägen alltid skall lämnas, om landet i fråga hör till EES. Om avtalet inte är upprättat eller översatt på föreskrivet sätt, har konsumenten enligt 11 § rätt att kräva återgång av avtalet inom viss tid. I enligt med vad som anges i direktivet skall översättningen vara ”bestyrkt”.
8 §
Avtalet skall innehålla de uppgifter och beskrivningar som anges i 4 § första stycket och 5 §.
I avtalet skall följande också anges:
1. konsumentens namn och adress,
2. dagen och platsen för undertecknandet,
3. de tidsperioder under vilka bostadslägenheten får nyttjas, och
4. den dag då konsumenten kan börja utnyttja sin rätt. Av avtalet skall det vidare framgå att avtalet inte kommer att föranleda andra kostnader, avgifter eller förpliktelser för
konsumenten än de som har angetts i avtalet.
Paragrafen motsvarar 7 § i promemorians förslag.
I första stycket görs en hänvisning till 4 § första stycket och 5 §. I dessa paragrafer finns bestämmelser om vilken skriftlig information en näringsidkare som saluför bostadsandelar är skyldig att lämna en konsu-ment som begär information.
I artikel 3.1 anges att den skriftliga informationen skall innehålla vissa av de uppgifter som avtalet, enligt bilagan till direktivet, minst skall inne-hålla. De flesta av dessa uppgifter har behandlats i kommentaren till 4 och 5 §§, där också innehållet i bilagan har återgetts (se kommentaren till 4 §).
Andra stycket punkten 1 motsvarar delvis punkten a i bilagan
till direk-tivet. Direktivets krav på personuppgifter om näringsidkaren respektive ägaren till bostadsandelen har tagits in i 4 § första och andra punkterna.
Punkten 2 motsvarar punkten m i bilagan till direktivet. Punkterna 3 och 4 i paragrafens andra stycke motsvarar
punkten h i bilagan till direktivet.
Tredje stycket i paragrafen motsvarar punkten j i bilagan till
direktivet.
9 §
Konsumenten får åberopa en uppgift eller beskrivning som har lämnats enligt 4 § första stycket eller 5 § även om en avvikande uppgift eller beskrivning har lämnats i avtalet. Detta gäller dock inte om avvikelsen särskilt har angetts i avtalet och
1. parterna har träffat en uttrycklig överenskommelse om att avtalet får avvika från den skriftliga informationen, eller
2. avvikelsen är en följd av omständigheter utanför näringsidkarens kontroll.
Paragrafen motsvarar 8 § i promemorieförslaget. Den reglerar vad som gäller när den skriftliga informationen och avtalet inte stämmer överens. Denna fråga har behandlats i avsnitt 9.3.
Motivet för att bestämmelserna tagits in i direktivet torde vara att en konsument måste kunna lita på att näringsidkaren håller fast vid löften i form av uppgifter som lämnats vid marknadsföringen av bostadsandelar. Näringsidkaren skall inte, genom att i avtalet skriva in en mer eller mindre svårtillgänglig bestämmelse, ha möjlighet att ta tillbaka vad han lovat i marknadsföringen.
Av paragrafen, som motsvarar artikel 3.2 andra och tredje styckena, framgår att konsumenten vid avvikelse mellan den skriftliga informationen och avtalet får åberopa den skriftliga informationen mot närings-idkaren. Denna huvudregel gäller dock inte i ett par, i paragrafen angivna fall.
En grundläggande förutsättning för att huvudregeln skall få
frångås är att det i avtalet särskilt har angetts att en viss uppgift avviker från vad som angetts i den skriftliga informationen. Därutöver måste endera av två förutsättningar föreligga. Den ena av dessa är att parterna har träffat en uttrycklig överenskommelse om att avtalet får avvika från den skriftliga informationen. För att denna förutsättning skall vara uppfylld räcker det inte med att man i avtalet konstaterar att det i något avseende avviker från den skriftliga informationen. Det måste också finnas en formaliserad överenskommelse om att avtalet får avvika från den skriftliga informa-tionen. Den andra – alternativa – förutsättningen är att avvikelsen beror på en omständighet utanför näringsidkarens kontroll.
Med anledning av ett remisspåpekande bör det anmärkas att det ligger i sakens natur att överenskommelsen mellan näringsidkaren och konsu-menten om att avvika från vad som angetts i den skriftliga informationen måste ha ingåtts innan avtalet undertecknas. En uttrycklig erinran i paragrafen om detta har ansetts obehövlig.
10 §
Är bostadslägenheten eller gemensamma anläggningar under uppförande, skall näringsidkaren ställa betryggande säkerhet för att konsumenten får tillbaka vad som betalats, om lägenheten eller anläggningarna inte färdigställs.
I paragrafen uppställs ett särskilt krav på en näringsidkare som saluför bostadsandelar som ännu inte är färdigbyggda. Frågan har behandlats i avsnitt 9.4.
Av paragrafen framgår att den säkerhet som näringsidkaren ställer skall vara ”betryggande”. Några remissinstanser har ansett att det av bestäm-melsen bör framgå hur säkerheten skall ställas och vilka villkor som skall gälla för säkerheten. Det har emellertid inte ansetts nödvändigt att reglera dessa frågor i lagtexten. Som regel får förutsättas att säkerheten, för att vara betryggande, skall ha lämnats av en bank eller av annan som kan erbjuda likvärdig säkerhet.
Konsumentens rätt att låta avtalet återgå
11 §
Om avtalet inte har upprättats i enlighet med 7 § eller inte innehåller de uppgifter och beskrivningar som föreskrivs i 8 §, är konsumenten inte bunden av avtalet. Detsamma gäller om näringsidkaren inte enligt 7 § tredje stycket lämnar konsumenten en bestyrkt översättning av avtalet.
En konsument som vill att avtalet skall återgå på grund av ett
för-hållande som anges i första stycke skall lämna meddelande om detta till den person som enligt avtalet skall ta emot ett sådant meddelande. Om en begäran om återgång grundas på att bestämmelserna i 7 § andra eller tredje stycket eller 8 § inte är uppfyllda, skall meddelandet lämnas inom tre månader från det att avtalet undertecknades. Annars har konsumenten förlorat sin rätt att kräva att avtalet skall återgå.
Om näringsidkaren kompletterar avtalet så att bestämmelserna i 7 och 8 §§ är uppfyllda innan konsumenten har utnyttjat sin rätt att kräva avtalets återgång, upphör konsumentens rätt att kräva att avtalet skall återgå.
Paragrafen handlar om konsumentens rätt att kräva återgång av ett avtal som har upprättats utan att lagens föreskrifter iakttagits. Den motsvarar i huvudsak artikel 5.1 andra strecksatsen i direktivet. Frågan har behandlats i avsnitt 10.2.
Bestämmelsen i första stycket är konstruerad på samma sätt som 5 § första stycket hemförsäljningslagen. Den innebär att konsumenten blir bunden av avtalet endast om det är skriftligt och undertecknat av parterna samt upprättat på eller översatt till något av de språk som lagen föreskriver. Konsumenten är inte bunden av avtalet om någon av de uppgifter som avtalet enligt 8 § skall innehålla saknas. Av skäl som har angetts i avsnitt 9.2 sträcker sig lagens skyddsregler något längre än direktivets.
Av andra stycket framgår att en konsument, som vill utnyttja sin rätt, måste underrätta den person som anges i avtalet om detta. Något krav på att underrättelsen skall vara skriftlig uppställs inte i direktivet. I 15 § finns en bestämmelse om hur konsumenten kan förfara för att anses ha fullgjort sin underrättelseskyldighet. Om konsumenten visar att närings-idkaren har tillställts en underrättelse på annat sätt, är dock även detta tillräckligt.
I andra stycket andra meningen finns en bestämmelse som tidsbegränsar konsumentens rätt att kräva återgång av avtalet. Bestämmelsen motsvarar artikel 5.1 andra strecksatsen i direktivet. Tidsbegränsningen gäller inte om bristen i avtalet består i att lagens formföreskrifter – kraven på att avtalet skall vara skriftligt och undertecknat – inte är uppfyllda. I sådant fall har konsumenten en i tiden obegränsad rätt att kräva avtalets åter-gång. Det är således av stor vikt för näringsidkaren att se till att avtalet skrivs under innan konsumenten tillträder bostaden.
Bestämmelserna i första och andra styckena reglerar endast konsumentens bundenhet av avtalet. Det är bara denne som med stöd av bestäm-melserna kan åberopa att avtalet är ogiltigt och kräva att det skall återgå. Konsumenten kan alltså, även om han eller hon själv inte är bunden, kräva att motparten fullgör avtalet.
Att näringsidkaren har underlåtit att i avtalet särskilt specifi-
cera sådana förändringar som har gjorts i förhållande till tidigare lämnad skriftlig information medför inte någon rätt för konsumenten att kräva återgång av avtalet. I sådant fall har konsumenten i stället, enligt 9 §, möjlighet att åberopa bestämmelserna i den skriftliga informationen.
Av tredje stycket framgår att konsumenten, om näringsidkaren kompletterar avtalet, inte längre kan kräva avtalets återgång. Näringsidkaren har bevisbördan för att konsumenten har fått del av kompletteringen.
När konsumenten har lämnat underrättelsen enligt andra stycket, upphör avtalet att gälla. Näringsidkaren har alltså inte någon möjlighet att åter-uppliva avtalet genom att inom den tremånadersfrist som anges i andra stycket överlämna de uppgifter som saknas.
Konsumentens ångerrätt
12 §
Konsumenten har rätt att frånträda ett bindande avtal (ångerrätt) genom att lämna eller sända ett meddelande om detta inom tio dagar från den dag som anges i andra stycket (ångerfrist) till den person som enligt avtalet skall ta emot ett sådant meddelande.
Ångerfristen börjar löpa dagen efter avtalets undertecknande. Om för-hållandena är sådana som anges i 11 § första stycket, börjar ångerfristen i stället löpa dagen efter det att konsumentens rätt att kräva återgång har upphört enligt 11 § andra eller tredje stycket.
I paragrafen regleras den grundläggande rätten för konsumenten att under tio dagar frånträda ett avtal som annars skulle vara bindande. Frågan har behandlats i avsnitt 10.3.
Bestämmelsen i första stycket motsvarar artikel 5.1 första strecksatsen samt artikel 5.2 i direktivet. Bestämmelsen är utformad på samma sätt som 6 § hemförsäljningslagen.
En konsument som utnyttjar sin ångerrätt behöver inte ange något skäl för detta.
I andra stycket finns bestämmelser om vid vilken tidpunkt ångerfristen börjar löpa. Om avtalet vid tiden för undertecknandet innehåller alla de uppgifter som föreskrivs i 8 §, börjar den löpa genast. Är avtalet inte komplett, börjar ångerfristen löpa dagen efter det att konsumenten fått de resterande uppgifterna. Om de saknade uppgifterna inte överlämnas inom den tremånadersfrist som anges i 11 § andra stycket, börjar ångerfristen löpa dagen efter tremånadersfristens utgång.
Betalning
13 §
Näringsidkaren får inte kräva eller ta emot betalning innan ångerfristen har löpt ut.
Om säkerhet skall ställas enligt 10 §, får näringsidkaren inte heller kräva eller ta emot betalning innan säkerheten har ställts.
Den som uppsåtligen bryter mot förbud enligt denna paragraf döms till böter.
I paragrafen uttrycks ett förbud för näringsidkaren att kräva eller ta emot betalning innan ångerfristen har gått ut. Frågan har behandlats i avsnitt 10.3.
Första stycket motsvarar artikel 6 i direktivet.
Bestämmelsen utgör ett komplement till 12 § och förstärker konsumentens rätt att ångra ett avtal. Rätten att ångra sig förstärks, om konsumen-ten inte behöver ta med i beräkningen hur han eller hon skall få tillbaka en erlagd handpenning.
Bestämmelsen reglerar betalning till näringsidkaren. Den förhindrar därför inte att parterna kommer överens om att en handpenning skall sättas ned hos någon från parterna fristående tredje man. Deponering som sker på villkor som är att jämställa med betalning får emellertid anses stå i strid med bestämmelsen.
I lagrådsremissen föreslogs att förbudet mot att kräva betalning under ångerfristen även skulle gälla den som enligt en överenskommelse med näringsidkaren lämnat konsumenten kredit med anledning av upplåtelse- eller överlåtelseavtalet.
Lagrådet har ifrågasatt om en sådan regel är nöd-vändig och i
alla delar ändamålsenlig. Regeringen har anslutit sig till
Lagrådets bedömning. Den aktuella regeln återfinns därför inte
i propo-sitionens lagförslag.
Bestämmelsen i andra stycket har inte någon motsvarighet i direktivet. Frågan har behandlats i avsnitt 9.4.
I tredje stycket, som saknar motsvarighet i promemorian, föreskrivs att den som uppsåtligen bryter mot förbud enligt första och andra styckena kan dömas till böter. Det har inte ansetts motiverat att straffbelägga annat än uppsåtliga överträdelser. Bestämmelsen har behandlats i avsnitt 9.4 och 10.3.
14 §
Konsumenten är inte skyldig att betala näringsidkaren någon ersättning när avtalet återgår enligt 11 §.
En konsument som utnyttjar sin ångerrätt enligt 12 § är skyldig att be-tala kostnader som enligt nationell lagstiftning
har uppkommit till följd av att avtalet slutits och frånträtts endast om kostnaderna avser sådana juridiska formaliteter som skall företas före utgången av ångerfristen.
Första stycket motsvarar artikel 5.4 i direktivet. Om näringsidkaren inte har iakttagit föreskrifterna i 7 eller 8 §, är konsumenten enligt 11 § inte bunden av avtalet utan kan kräva att avtalet skall återgå. Näringsidkaren kan i så fall inte avkräva konsumenten några särskilda administrations-kostnader eller liknande kostnader. Något krav på att detta skall framgå av den skriftliga informationen eller av avtalet uppställs inte i direktivet och inte heller i denna lag.
Andra stycket motsvarar artikel 5.3 i direktivet. Frågan har
behandlats i avsnitt 10.3.
Om meddelanden som konsumenten lämnar
15 §
Om ett meddelande som konsumenten skall lämna enligt 11 eller 12 § är skriftligt och har sänts på ett ändamålsenligt sätt, får meddelandet åbero-pas även om det försenas, förvanskas eller inte kommer fram.
Bestämmelsen, som har behandlats i avsnitt 10.2, är avsedd att tillgodose kravet i artikel 5.2 sista meningen i direktivet som lyder:
Tidsfristen skall anses ha iakttagits om meddelandet, om det är skriftligt, avsänts innan tidsfristen gått ut.
Enligt 11 § andra stycket och 12 § första stycket skall en konsument, som önskar utnyttja rätten att kräva återgång av avtalet respektive rätten att frånträda avtalet, underrätta den person som anges i avtalet om detta inom viss tid. En sådan underrättelse kan lämnas muntligen eller skrift-ligen. Förevarande bestämmelse tar sikte på skriftliga underrättelser och har utformats efter mönster av 47 § konsumentköplagen.
Den generella utgångspunkten inom avtalsrätten är att den som avsänder ett meddelande står risken för att meddelandet inte kommer fram i tid eller på rätt sätt. Paragrafen innehåller alltså ett undantag från den huvud-regeln. Meddelanden enligt 11 § andra stycket och 12 § första stycket går, under förutsättning att de har avsänts på ett ändamålsenligt sätt, på mottagarens risk.
Kravet på att meddelandet skall avsändas på ett ändamålsenligt sätt innebär att det skall sändas på ett sätt som är försvarligt med hänsyn till den föreliggande situationen. Det kan sändas t.ex. per post eller telefax.
Kreditavtal
16 §
Om konsumenten med anledning av avtalet om upplåtelse eller överlåtelse har fått kredit av näringsidkaren eller av någon annan på grund av en överenskommelse mellan denne och näringsidkaren, skall kreditavtalet upphöra att gälla utan att konsumenten får åläggas någon påföljd för detta, om
1. upplåtelse- eller överlåtelseavtalet har återgått enligt 11 §, eller
2. konsumenten har utnyttjat sin ångerrätt enligt 12 §.
Frågan har behandlats i avsnitt 11.2.
Av paragrafen framgår att om upplåtelse- eller överlåtelseavtalet har återgått enligt 11 § eller frånträtts enligt 12 §, kreditavtalet automatiskt upphör att gälla. Om kreditgivaren är någon annan än näringsidkaren, kan det visserligen vara lämpligt att konsumenten gör klart för denne att kreditavtalet inte längre gäller. Det krävs emellertid inte att konsumenten särskilt säger upp avtalet.
Av paragrafen framgår vidare att kreditavtalet skall upphöra utan påföljd för konsumenten om denne utnyttjar sin rätt att kräva återgång av avtalet eller att frånträda avtalet.
Som har angetts i avsnitt 11.2 innebär bestämmelsen inte att konsumen-ten slipper att betala tillbaka vad han eller hon redan har fått ut av lånet. Bestämmelsen innebär inte heller att konsumenten undgår alla kostnader som är föranledda av krediten. Den begränsar sålunda inte konsumentens ansvar för t.ex. upplupen ränta och eventuell uppläggningsavgift för lånet.
Konsumentens befogenheter vid överlåtelse av fordran, m.m.
17 §
Bestämmelserna i 16 och 17 §§ konsumentkreditlagen (1992:830) skall tillämpas då näringsidkaren har lämnat konsumenten anstånd med betalningen enligt upplåtelse- eller överlåtelseavtalet eller då någon del av betalningen skall erläggas med ett belopp som konsumenten har lånat av näringsidkaren eller av någon annan kreditgivare på grund av en överenskommelse mellan den kreditgivaren och näringsidkaren.
I paragrafen görs en hänvisning till 16 och 17 §§konsumentkreditlagen. Frågan har behandlats i avsnitt 11.1.
Bestämmelserna i 16 § konsumentkreditlagen har följande lydelse.
Om kreditgivaren har överlåtit sina rättigheter enligt ett kreditavtal, får konsumenten mot den nye kreditgivaren göra samma invändningar som han vid överlåtelsen kunde göra mot överlåtaren. Detsamma gäller när kreditgivaren har pantsatt sina rättigheter enligt kreditavtalet.
Vid kreditköp får köparen mot kreditgivarens krav på betalning fram-ställa samma invändningar på grund av köpet som han kan göra mot säljaren. Köparen får även invända att han har erlagt betalning till säljaren eller att han har träffat en överenskommelse med denne. Detta gäller dock inte om köparen visste att säljaren saknade rätt att ta emot betalningen eller ingå överenskommelsen och inte heller om köparen uppsåtligen eller av grov oaktsamhet underlät att skaffa sig kunskap om detta.
Om köparen på grund av ett kreditköp har anspråk mot säljaren på återbetalning av köpeskilling, skadestånd eller annan penningprestation, svarar kreditgivaren lika med säljaren för att anspråket fullgörs. Kreditgivaren är dock inte skyldig att betala mer än vad han mottagit av köparen med anledning av krediten.
Paragrafen handlar om konsumentens rätt i ett s.k. trepartsförhållande.
Första meningen i 16 § första stycket konsumentkreditlagen handlar om överlåtelse av en fordran. En näringsidkare som säljer en bostadsandel på kredit kan diskontera sin fordran genom att överlåta den till exempelvis ett finansbolag. Om konsumenten när finansbolaget kräver betalning enligt kreditavtalet har upptäckt ett allvarligt fel på bostaden, kan felet åberopas gentemot finansbolaget med stöd av regeln i första stycket. Konsumenten behöver då inte betala mer än han skulle ha behövt göra till näringsidkaren. Om hävningsrätt föreligger, behöver han inte betala något alls.
Om det inte är näringsidkaren utan någon annan som efter överenskommelse med näringsidkaren har tillhandahållit krediten och sedan har över-låtit sina rättigheter enligt avtalet, får konsumenten mot förvärvaren göra samma invändningar som han eller hon vid överlåtelsen kunde göra mot överlåtaren.
Alla typer av invändningar kan göras, t.ex. att avtalet är ogiltigt eller oskäligt (se närmare prop. 1991/92:83 s. 124).
Enligt andra meningen i första stycket gäller samma sak när kreditgiva-ren har pantsatt sina rättigheter enligt kreditavtalet.
Bestämmelserna i 16 § andra stycket konsumentkreditlagen gäller vid kreditköp, dvs. vid köp av en vara då säljaren lämnar köparen anstånd med någon del av betalningen eller då någon del av betalningen erläggs med ett belopp som köparen får låna av säljaren eller någon annan kreditgivare på grund av en överenskommelse mellan denne och säljaren (se 3 § konsumentkreditlagen). Konsumenten får i dessa fall i princip göra gällande samma invändningar mot kreditgivaren som mot
näringsidkaren. Beträffande innebörden av ”invändningar på grund av köpet” kan hänvisas till Eriksson – Lambertz, Konsumentkrediter, 1993, s. 186 f.
I 16 § tredje stycket första meningen konsumentkreditlagen anges att kreditgivaren ansvarar ”lika med säljaren” för att betalningsanspråket fullgörs. Det innebär att konsumenten kan vända sig till vem som helst av dessa och att kreditgivaren ansvarar solidariskt med näringsidkaren. I andra meningen görs en inskränkning i kreditgivarens ansvar på så sätt att återbetalningsskyldigen aldrig avser mer än vad kreditgivaren har mottagit av konsumenten.
Bestämmelserna i 17 § konsumentkreditlagen lyder:
Vid kreditköp får näringsidkaren inte ta emot en av köparen ingången växelförbindelse som avser en fordran på grund av kreditköpet. Han får inte heller till bevis för sin fordran ta emot ett av köparen utfärdat löpande skuldebrev eller någon annan av denne ingången skuldförbindelse som är av sådant slag att köparens rätt att framställa invändningar på grund av köpet inskränks om skuldförbindelsen överlåts eller pantsätts till en borgenär som är i god tro.
Första stycket första meningen gäller inte egna växlar som är utställda av banker.
Den som uppsåtligen bryter mot förbud enligt denna paragraf döms till böter.
Syftet med 17 § konsumentkreditlagen är att se till att det skydd som konsumenterna ges i 16 § samma lag inte skall gå förlorat. Därför för-bjuds kreditgivaren att av konsumenten ta emot växlar och andra löpande fordringshandlingar.
De fordringshandlingar som förbjuds enligt 17 § första stycket konsumentkreditlagen är sådana löpande fordringshandlingar som är avsedda att lätt kunna omsättas. Vad som avses med växlar och löpande skuldebrev framgår av växellagen (1932:130) och lagen (1936:81) om skuldebrev. Förbudet gäller inte vanliga checkar. Dessa är nämligen inte att anse som skuldebrev utan som betalningsmedel.
I 17 § andra stycket konsumentkreditlagen görs undantag för s.k. egna växlar utställda av bank. Som exempel kan nämnas s.k. postväxlar.
I 17 § tredje stycket konsumentkreditlagen finns en straffbestämmelse.
Beträffande innebörden i 17 § konsumentkreditlagen, se närmare prop. 1991/92:83 s. 83 f. och s. 128.
Lagval
18 §
Om bostadslägenheten är belägen i ett land inom Europeiska ekonomiska samarbetsområdet och rättsordningen i ett land utanför samarbets-området är tillämplig, gäller bestämmelserna i denna lag i den mån de ger konsumenten ett bättre skydd.
Paragrafen motsvarar 9 § i promemorian. Den avspeglar artikel 9 i direk-tivet och har behandlats i avsnitt 13.
I paragrafen finns en internationellt privaträttslig bestämmelse om tillämplig lag. Det är inte fråga om någon fullständig reglering av lag-valet. I de hänseenden som inte regleras i paragrafen gäller i övrigt tillämpliga internationellt privaträttsliga regler. Så är fallet med t.ex. lagens marknadsrättsliga bestämmelser (se avsnitt 13).
Bestämmelsen är tillämplig enbart i de fall då bostadslägenheten är belägen inom EES men avtalet trots detta – t.ex. till följd av en lagvals-klausul – är underkastat lagen i ett land utanför EES. Den innebär att det lagval som gäller enligt ett avtalsvillkor eller enligt allmänna internationellt privaträttsliga regler skall frångås i den mån bestämmelserna i denna lag ger konsumenten ett bättre skydd i den aktuella frågan. Om flera frågor aktualiseras i samma tvist skall bedömningen av om bestämmelser-na i den svenska lagen ger konsumenten ett bättre skydd göras separat för varje fråga. En svårighet kan vara att avgöra vilken lag som är förmån-ligast i det enskilda fallet. Vid bedömningen av den frågan får man hålla i minnet att det handlar om dispositiva tvister och att domstolen är bunden av de yrkanden och grunder som parterna anför. I sista hand kan lösningen bli att konsumentens sätt att utforma sin talan får avgöra frågan (jfr Bogdan i Svensk Juristtidning 1995 s. 199).
Lagens bestämmelser är således under angivna förutsättningar inter-nationellt tvingande (jfr artikel 7 i Romkonventionen). På frågor som inte regleras i lagen tillämpas den rättsordning som utpekas av allmänna lagvalsregler eller av parternas avtal.
Tillsyn m.m.
Under rubriken finns tre paragrafer, 19 – 21 §§, om Konsumentverkets tillsyn enligt lagen. Bestämmelserna saknar motsvarighet i direktivet. Frågan om Konsumentverkets tillsyn har behandlats i avsnitt 12.
19 §
Konsumentverket skall ha tillsyn över att denna lag följs. Tillsynen skall utövas så att den inte vållar större kostnad eller olägenhet för närings-idkaren än som är nödvändigt.
20 §
För tillsynen har Konsumentverket eller den som verket utser rätt att göra inspektioner hos näringsidkaren och att ta del av alla handlingar som behövs för tillsynen. Näringsidkaren skall lämna de upplysningar om verksamheten som begärs för tillsynen.
Om näringsidkaren inte tillhandahåller handlingarna eller lämnar upp-lysningarna, får Konsumentverket förelägga näringsidkaren vid vite att fullgöra sin skyldighet.
21 §
Om Konsumentverket enligt 20 § andra stycket har förelagt en närings-idkare att tillhandahålla en handling, får beslutet överklagas hos allmän förvaltningsdomstol. Andra beslut av Konsumentverket enligt 20 § får inte överklagas.
Prövningstillstånd krävs vid överklagande till kammarrätten.
Reglerna om tillsyn har utformats efter mönster av 21 – 23 §§ lagen om paketresor.
När det gäller storleken av det vite Konsumentverket enligt 20 § andra stycket kan förelägga en näringsidkare tillämpas 3 § lagen (1985:206) om viten. Av 6 § samma lag följer att frågan om utdömande av vite prövas av länsrätt på ansökan av Konsumentverket.
Förslaget till lag om ändring i hem-
1 §
Denna lag tillämpas då näringsidkare yrkesmässigt upplåter eller överlåter lös egendom eller utför tjänster till konsumenter för huvudsakligen enskilt bruk, om avtalet ingås
1. vid hembesök, varmed avses ett besök i konsumentens eller någon annan konsuments bostad eller på någon annan plats där konsumenten inte endast för stunden befinner sig,
2. vid telefonsamtal som utgör led i försäljning eller annan liknande verksamhet, eller
3. under en av näringsidkaren organiserad utflykt till en plats utanför dennes fasta försäljningsställe.
Lagen tillämpas dock inte, om
1. det pris som konsumenten sammanlagt skall betala understiger 300 kr,
2. avtalet gäller leverans av livsmedel från näringsidkare som regelmässigt betjänar vissa rutter,
3. avtalet gäller finansiella instrument som avses i lagen (1991:980) om handel med finansiella instrument,
4. avtalet gäller uppförande av byggnad eller annan fast anläggning på mark eller i vatten,
5. avtalet är ett försäkringsavtal,
6. avtalet ingås vid ett hembesök som äger rum på konsumentens uttryckliga begäran och avtalet gäller en vara eller en tjänst som omfattas av konsumentens begäran eller som har ett direkt samband med den varan eller tjänsten, eller
7. avtalet gäller upplåtelse eller överlåtelse som avses i lagen ( 1997:000 ) om konsumentskydd vid avtal om tidsdelat boende.
Paragrafen innehåller bestämmelser om hemförsäljningslagens tillämp-ningsområde. Den föreslagna ändringen innebär att en ny punkt, punkten 7, har lagts till uppräkningen i andra stycket över undantagen från lagens tillämpningsområde. Frågan har behandlats i avsnitt 6.
EUROPAPARLAMENTETS OCH RÅDETS DIREKTIV 94/47/EG
av den 26 oktober 1994
om skydd för köparna vad avser vissa aspekter i avtal om nyttjanderätten till fast egendom på tidsdelningsbasis
EUROPAPARLAMENTET OCH EUROPEISKA UNIONENS RÅD HAR ANTAGIT DETTA DIREKTIV
med beaktande av Fördraget om upprättandet av Europeiska gemen-skapen, särskilt artikel 100a i detta,
med beaktande av kommissionens förslag
2
,
med beaktande av Ekonomiska och sociala kommitténs yttrand e
3
,
i enlighet med det förfarande som föreskrivs i artikel 189b i fördrage t
4
, och
med beaktande av följande:
1. Skillnaderna mellan de olika ländernas lagstiftning om avtal om köp av nyttjanderätten till fast egendom på tidsdelningsbasis kan sannolikt skapa hinder mot att den inre marknaden fungerar tillfredsställande och snedvridningar av konkurrensen samt leda till uppdelning i nationella marknader.
2. Syftet med detta direktiv är att fastställa ett minimum av gemensamma regler som kommer att göra det möjligt att säkerställa att den inre marknaden fungerar tillfredsställande och därmed också att köparna skyddas. Det är tillräckligt att dessa regler täcker avtalsförhållandena endast i fråga om information om avtalets innehåll, formerna för att lämna denna och förfarandet och reglerna för hävning och frånträdande. Det lämpligaste sättet för att uppnå detta syfte är ett direktiv. Detta direktiv är därför förenligt med subsidaritetsprincipen.
2EGT nr C 299, 5.11.1993, s. 8.3EGT nr C 108, 19.4.1993, s. 1.4Europaparlamentets yttrande av den 26 maj 1993 (EGT nr C 176, 28.6.1993, s. 95 och EGT nr C 225, 20.9.1993, s. 70) bekräftat den 2 december 1993 (EGT nr C 342, 20.12.1993, s. 3). Rådets gemensamma ståndpunkt av den 4 mars 1994 (EGT nr C 137, 19.5.1994, s. 42) och beslut av Europaparlamentet av den 4 maj 1994 (EGT nr C 205, 25.7.1994). Förlikningskommitténs gemen- samma utkast av den 22.9.1994.
3. Den rättsliga karaktären hos de rättigheter som avtalen i detta direktiv avser, skiljer sig betydligt åt från medlemsstat till medlemsstat. Det är därför lämpligt att sammanfattningsvis hänvisa till dessa olika regleringar och ge en tillräckligt vid definition av sådana avtal utan att detta innebär en harmonisering på gemenskapsnivå av den rättsliga karaktären på rättigheterna i fråga.
4. Detta direktiv är inte utformat för att reglera i vilken utsträckning som avtal om nyttjanderätten av fast egendom på tidsdelningsbasis kan slutas i medlemsstaterna eller den rättsliga grunden för sådana avtal.
5. I praktiken skiljer sig avtal om köp av nyttjanderätten till fast egendom på tidsdelningsbasis från hyresavtal. Denna skillnad visar sig bl.a. genom betalningssättet.
6. På marknaden kan man iaktta att hotell, lägenhetshotell och andra liknande semesterbostäder förekommer i avtalstransaktioner som liknar dem som har gjort att detta direktiv behövs.
7. Det är nödvändigt att förhindra att vilseledande och ofullständiga uppgifter lämnas i upplysningar som särskilt berör försäljning av nytt-janderätten till fast egendom på tidsdelningsbasis. Sådana upplysningar bör kompletteras med en skriftlig information som måste finnas tillgäng lig för den som begär den. Uppgifterna i denna måste utgöra en del av avtalet om köp av nyttjanderätten till fast egendom på tidsdelningsbasis.
8. För att ge köparna en hög skyddsnivå och med hänsyn till de särskilda förhållandena i system för nyttjanderätten av fast egendom på tidsdel ningsbasis, måste avtal om köp av nyttjanderätten till fast egendom på tidsdelningsbasis innehålla vissa bestämda minimiuppgifter.
9. För att införa ett effektivt skydd för köparna inom detta område är det nödvändigt att fastställa minimiskyldigheter som säljarna måste uppfylla gentemot köparna.
10. Avtal om köp av nyttjanderätten till fast egendom på tidsdelningsbasis måste upprättas på språket eller ett av språken i den medlemsstat där köparen är bosatt eller där han är medborgare; språket måste höra till gemenskapens officiella språk. Den medlemsstat där köparen är bosatt kan emellertid kräva att avtalet upprättas på dess språk, ett eller flera, under förutsättning att språket eller språken hör till gemenskapens officiella språk. Det är nödvändigt med en
bestyrkt översättning av varje avtal med hänsyn till de formaliteter som måste uppfyllas i den medlemsstat där egendomen i fråga är belägen.
11. För att ge köparen möjlighet att bättre inse vilka hans skyldigheter och rättigheter är enligt avtalet bör han ges en tidsfrist under vilken han kan frånträda avtalet utan att ange några skäl, eftersom egendomen i fråga ofta är belägen i en annan stat och omfattas av lagstiftning som skiljer sig från den i köparens land.
12. Krav från säljarens sida på att förskottsbetalningar skall göras före slutet av den tidsfrist under vilken köparen kan frånträda avtalet utan att ange några skäl kan minska skyddet för köparen. Därför bör förskottsbetalningar före slutet av denna frist förbjudas.
13. I händelse av hävning eller frånträdande av ett avtal om köp av nyttjanderätten till fast egendom på tidsdelningsbasis, vars pris helt eller delvis täcks av krediter som beviljats köparen av säljaren eller av en tredje part på grundval av ett avtal som träffats mellan denna tredje part och säljaren bör det föreskrivas att kreditavtalet bör annulleras utan sär skild påföljd.
14. Det finns i vissa fall en risk för att konsumenten kan berövas det skydd som fastställs genom detta direktiv om lagstiftningen i en icke- medlemsstat anges som den lagstiftning som är tilllämplig på avtalet. Detta direktiv bör därför innehålla bestämmelser som är avsedda att undanröja denna risk.
15. Det är medlemsstaterna som bör vidta åtgärder för att säkerställa att säljaren uppfyller sina skyldigheter.
HÄRIGENOM FÖRESKRIVS FÖLJANDE.
Artikel 1
Syftet med detta direktiv är en tillnärmning av medlemsstaternas lagar eller andra författningar om skydd av köpare i fråga om vissa frågor rörande avtal som direkt eller indirekt berör köp av nyttjanderätten till fast egendom på tidsdelningsbasis.
Detta direktiv omfattar endast sådana bestämmelser som angår följande aspekter i avtalsförhållandet:
– Information om avtalets innehåll och formerna för att till-
handahålla denna information.
– Förfaranden och former för hävning och frånträdande.
Medlemsstaterna skall med iakttagande av de allmänna bestämmelserna i fördraget vara behöriga i andra frågor, bl.a. att bestämma den rättsliga karaktären på de rättigheter som berörs av de avtal som omfattas av detta direktiv.
Artikel 2
I detta direktiv avses med
– avtal som direkt eller indirekt gäller köp av nyttjanderätten
till fast egendom på tidsdelningsbasis: nedan kallat avtal, varje
avtal eller samling avtal som ingåtts för minst tre år enligt vilka, mot betalning av ett bestämt totalpris, en säljare direkt eller indirekt upplåter, överlåter eller åtar sig att överlåta en äganderätt eller annan rätt som avser nyttjandet av fast egendom under en bestämd eller bestämbar tid av året, som inte får vara kortare än en vecka,
– fast egendom: en byggnad eller en del av en byggnad som är avsedd att användas som bostad och till vilken rättigheten enligt avtalet är knuten,
– säljare: fysisk eller juridisk person som i samband med transaktioner som omfattas av detta direktiv, yrkesmässigt upplåter, överlåter eller åtar sig att överlåta den rättighet som avtalet avser,
– köpare: fysisk person som i samband med de transaktioner som om-fattas av detta direktiv för ändamål som inte kan anses ingå i hans yrkes-mässiga verksamhet får den rättighet som avtalet avser överlåten på sig eller till vars förmån rättigheten upplåts.
Artikel 3
1. Medlemsstaterna skall i sin lagstiftning vidta åtgärder för att säkerställa att säljaren är skyldig att till varje person som begär upplysningar om den fasta egendomen tillhandahålla skriftlig information som, förutom en allmän beskrivning av egendomen, skall innehålla åtminstone kortfattade och relevanta uppgifter enligt punkterna a – g, i och l i bilagan samt upp-gifter om hur ytterligare information kan erhållas.
2. Medlemsstaterna skall i sin lagstiftning säkerställa att alla uppgifter som måste finnas i den skriftliga information som anges i punkt 1, utgör en integrerad del av avtalet.
Om inte parterna uttryckligen kommer överens om något annat får endast sådana förändringar som är en följd av omständigheter utanför säljarens kontroll göras i dessa uppgifter.
Ändringar i dessa uppgifter skall meddelas köparen innan avtalet sluts. I avtalet skall sådana ändringar uttryckligen anges.
3. I all reklam för den berörda fasta egendomen skall anges möjligheten att få den skriftliga information som anges i punkt 1 och var den finns tillgänglig.
Artikel 4
Medlemsstaterna skall i sin lagstiftning säkerställa följande:
– Avtalet, som skall vara skriftligt, skall minst innehålla de uppgifter som anges i bilagan.
– Avtalet och den handling som anges i artikel 3.1 skall, enligt köparens val, upprättas på språket eller ett av språken i den medlemsstat där köparen är bosatt eller där han är medborgare; det valda språket måste vara ett av gemenskapens officiella språk. Den medlemsstat där köparen är bosatt kan emellertid kräva att avtalet åtminstone upprättas på dess språk, ett eller flera, under förutsättning att språket eller språken hör till gemenskapens officiella språk.
– Säljaren skall förse köparen med en bestyrkt översättning av avtalet på språket eller ett av språken i den medlemsstat där den fasta egendomen är belägen; språket skall vara ett av gemenskapens officiella språk.
Artikel 5
Medlemsstaterna skall i sin lagstiftning säkerställa följande:
1. Förutom de möjligheter att få avtalet ogiltigförklarat enligt nationell lagstiftning har köparen rätt
– att frånträda avtalet utan att ange några skäl inom tio kalenderdagar från det att båda parterna undertecknat avtalet eller ett bindande preliminärt avtal. Om den tionde dagen är en allmän helgdag skall tidsfristen utsträckas till den första arbetsdagen därefter.
– att häva avtalet inom tre månader från undertecknandet av avtalet eller det preliminära avtalet, om avtalet vid tidpunkten för undertecknandet inte innehåller de uppgifter som anges i
punkterna a, b, c, d, 1, d, 2, h, i, k, l och m i bilagan. Om uppgifterna lämnas inom dessa tre månader skall köparens tidsfrist för frånträdande av avtalet enligt första strecksatsen, börja löpa från tidpunkten för överlämnandet av uppgifterna.
– att frånträda avtalet enligt första strecksatsen, om han vid utgången av den tremånadersperiod som anges i andra strecksatsen inte har utnyttjat sin rätt att häva trots att avtalet inte innehåller de upplysningar som anges i punkterna a, b, c, d, 1, d, 2, h, i, k, l och m i bilagan; fristen börjar löpa dagen efter tremånadersperiodens utgång.
2. Om köparen avser att utnyttja sin rätt enligt punkt 1 skall han meddela detta i enlighet med vad som anges i punkten l i bilagan före utgången av den aktuella tidsfristen; meddelandet skall lämnas på ett sätt som enligt nationell lagstiftning kan styrkas till den person, vars namn och adress har angivits i avtalet för detta ändamål. Tidsfristen skall anses ha iakttagits om meddelandet, om det är skriftligt, avsänts innan tidsfristen har gått ut.
3. När köparen utövar sin rättighet enligt första strecksatsen i punkt 1 är han endast skyldig att i förekommande fall betala de kostnader som i enlighet med nationell lagstiftning uppkommit som en följd av att avtalet slutits och frånträtts och som avser sådana juridiska formaliteter som måste företas före utgången av den tidsfrist som anges i första strecksatsen i punkt 1. Sådana kostnader skall uttryckligen anges i avtalet.
4. När köparen utnyttjar sin rätt att häva avtalet enligt andra strecksatsen i punkt 1 är han inte skydlig att betala någon ersättning.
Artikel 6
Medlemsstaterna skall i sin lagstiftning föreskriva förbud mot förskotts-betalningar av köparen före utgången av den tidsfrist under vilken han kan utöva sin rätt att frånträda avtalet.
Artikel 7
Medlemsstaterna skall i sin lagstiftning säkerställa att ett kreditavtal i följande fall skall upphöra att gälla utan påföljd för köparen när denne utnyttjar sin rätt att häva eller frånträda avtalet enligt artikel 5, nämligen
– om krediten täcker priset helt eller delvis och har beviljats av säljaren, eller
– om krediten täcker priset helt eller delvis och krediten
beviljats köparen av en tredje part på grund av en överenskommelse mellan den tredje parten och säljaren,
Medlemsstaterna skall meddela närmare föreskrifter om annulleringen av kreditavtalet.
Artikel 8
Medlemsstaterna skall i sin lagstiftning säkerställa att villkor, genom vilka en köpare avstår från rättigheter enligt detta direktiv, eller genom vilka en säljare fritas från det ansvar som uppkommer genom detta direktiv, inte skall vara bindande för köparen enligt bestämmelser i nationell lagstiftning.
Artikel 9
Medlemsstaterna skall vidta de åtgärder som är nödvändiga för att säker-ställa att, oavsett vilken lagstiftning som är tillämplig, köparen inte berövas det skydd som ges genom detta direktiv, om den berörda fasta egendomen är belägen inom en medlemsstats territorium.
Artikel 10
Medlemsstaterna skall i sin lagstiftning fastställa vilka följderna blir om detta direktiv inte följs.
Artikel 11
Detta direktiv skall inte hindra medlemsstaterna från att anta eller behålla bestämmelser som är förmånligare när det gäller skyddet av köparna inom direktivets område, om det kan ske utan att det påverkar deras skyldig-heter enligt fördraget.
Artikel 12
1. Medlemsstaterna skall sätta i kraft de lagar och andra författningar som är nödvändiga för att följa detta direktiv senast 30 månader efter det att det har offentliggjorts i Europeiska
gemenskapernas officiella tidning. De skall genast underrätta
kommissionen om detta.
När en medlemsstat antar dessa bestämmelser skall de innehålla hän-visningar till detta direktiv eller åtföljas av sådana hänvisningar när de offentliggörs. Varje medlemstat skall själv fastställa hur sådana hän-visningar skall göras.
2. Medlemsstaterna skall till kommissionen överlämna texterna till de bestämmelser i nationell lagstiftning som de antar inom det område som omfattas av detta direktiv.
Artikel 13
Detta direktiv riktar sig till medlemsstaterna.
Utfärdat i Strasbourg den 26 oktober 1994.
På Europaparlamentets vägnar
På rådets vägnar
K. HÄNSCH
J. EEKHOFF
Ordförande
Ordförande
BILAGA
Förteckning över de uppgifter som avtalet enligt artikel 4 minst skall innehålla
a) Parternas identitet och hemvist, inbegripet särskild information om säljarens rättsliga status vid tidpunkten för slutandet av avtalet samt ägarens identitet och hemvist.
b) Karaktären på den rättighet, som avtalet avser och en bestämmelse som anger villkoren för utövandet av den rättigheten inom den medlemsstats territorium där den berörda egendomen är belägen och om dessa villkor har uppfyllts eller, om de inte har uppfyllts, vilka villkor som återstår att uppfylla.
c) När avtalet avser bestämd fast egendom, en tillförlitlig beskrivning av egendomen och uppgift om var den är belägen.
d) Om den fasta egendomen håller på att byggas
1) hur långt bygget kommit, 2) en rimlig beräkning av när bygget kan vara färdigt, 3) i fråga om bestämd fast egendom, numret på bygglovet eller bygg- nadstillståndet och den behöriga myndighetens namn och fullständiga adress,
4) hur långt arbetet kommit med de tjänster som gör den fasta egendomen fullt användbar (gas, elektricitet, vatten och telefonled- ningar),
5) en garanti för färdigställandet av den fasta egendomen och en garanti för återbetalning av betalning som gjorts, om egendomen inte blir färdigställd och villkoren för dessa garantier.
e) Tjänster (belysning, vatten, underhåll, sophämtning) som köparen har eller kommer att få tillgång till och villkoren för detta.
f) Gemensamma anläggningar såsom simbassäng, bastu m.m. som köpa- ren har eller kommer att få tillgång till, och vid behov villkoren för detta.
g) De principer som utgör grunden för underhåll, reparation, administra- tion och förvaltning av den fasta egendomen.
h) Närmare angivande av den period inom vilken den rätt som avtalet avser kan utövas och, vid behov, dess längd. Den dag då köparen kan börja utöva sin rätt enligt avtalet.
i) Det pris som köparen skall betala för att utöva sin rätt enligt avtalet. En uppskattning av det belopp som köparen skall betala för att använda gemensamma anläggningar och tjänster. Grunderna för beräkningen av avgifter för användandet av egendomen, de obligato riska avgifterna (t.ex. skatter och avgifter) och de administrativa kostnaderna (t.ex. förvaltning, underhåll och reparationer).
j) En bestämmelse om att köpet inte kommer att resultera i andra kostnader, avgifter och skyldigheter än dem som anges i avtalet.
k) Om det är möjligt eller inte att delta i ett utbytes- eller vidare försälj ningssystem för de avtalade rättigheterna vilket ordnas av säljaren eller en tredje part som anges av säljaren i avtalet, och eventuella kostnader för detta.
l) Upplysningar om rätten att häva eller frånträda avtalet och till vem en förklaring om hävning eller frånträdande skall lämnas, samt de sätt på vilka en sådan förklaring kan lämnas. Närmare angivande av kostnadernas karaktär och de belopp som köparen kommer att bli skyldig att betala enligt artikel 5.3, om han utnyttjar sin rätt att frånträda avtalet.
I förekommande fall, uppgifter om hur annullering av ett kreditavtal som är knutet till köpeavtalet kan göras i händelse av hävning eller från trädande av avtalet.
m) Dag och plats för varje parts undertecknande av avtalet.
Sammanfattning av promemorian
Promemorian innehåller förslag som syftar till att genomföra ett EG-direktiv (94/47/EG) om konsumentskydd vid avtal om rätt att under vissa återkommande tidsperioder använda en bostad. Direktivet skall vara genomfört senast den 29 april 1997.
I promemorian föreslås en ny lag om avtal om rätt att periodvis nyttja en bostad. Lagen skall gälla endast avtal i konsumentförhållanden och vara tvingande till förmån för konsumenten.
I lagförslaget finns bl.a. bestämmelser som uppställer krav på innehållet i den information som näringsidkaren skall lämna konsumenten samt krav på avtalets form och innehåll. Lagförslaget innehåller också regler som ger konsumenten ångerrätt samt rätt att kräva avtalets återgång, om det inte innehåller de uppgifter som föreskrivs i lagen. Konsumenten skall inte vara skyldig att betala något under ångerfristen. Om konsumenten utnyttjar sin ångerrätt eller rätt att kräva avtalets återgång, skall vissa kreditavtal som träffats med anledning av köpet upphöra att gälla, utan att kreditgivaren får tillgodoräkna sig någon ersättning för att skulden betalas i förtid.
Det föreslås också att det införs förbud att vid kreditköp av bostads-andelar använda löpande fordringshandlingar, t.ex. växlar.
Den nya lagen föreslås träda i kraft den 29 april 1997.
Promemorians lagförslag
1 Förslag till lag om avtal om rätt att periodvis nyttja en bostad
Härigenom föreskrivs följande.
Inledande bestämmelser
1 § Denna lag tillämpas då en näringsidkare till en konsument upplåter eller överlåter rätt att periodvis nyttja en bostad i fall då avtalet
1. ingås för en tid av minst tre år, samt
2. avser rätt att nyttja bostaden under en eller flera bestämda eller bestämbara tidsperioder varje år.
Lagen gäller också när en näringsidkare har åtagit sig att för annans räkning till en konsument upplåta eller överlåta en sådan rätt som avses i första stycket.
2 § I lagen avses med
konsument: en fysisk person som handlar huvudsakligen för
ändamål som faller utanför näringsverksamhet,
näringsidkare: en fysisk eller juridisk person som handlar för
ändamål som har samband med hans näringsverksamhet.
3 § Avtalsvillkor som i jämförelse med bestämmelserna i denna lag är till nackdel för konsumenten är utan verkan mot denne.
Information m.m.
4 § Näringsidkaren skall på begäran lämna skriftlig information som innehåller
1. uppgift om näringsidkarens namn och adress,
2. uppgift om bostadens ägares namn och adress, om ägaren är någon annan än näringsidkaren,
3. en beskrivning av den rättighet avtalet avser och villkoren för att rättigheten skall kunna utövas,
4. en beskrivning av bostaden och uppgift om var den är belägen,
5. en beskrivning av de tjänster och gemensamma anläggningar som konsumenten enligt avtalet skall få tillgång till och villkoren för detta,
6. uppgift om principerna för hur underhåll, reparation, administration och förvaltning sköts,
7. uppgift om priset för rättigheten enligt avtalet, en uppskattning av vad konsumenten skall betala för att använda gemensamma anläggningar och tjänster samt uppgift om grunderna för beräkning av löpande avgifter, skatter och administrativa kostnader,
8. uppgift om att konsumenten enligt 11 § har rätt att kräva
återgång av avtalet,
9. uppgift om innebörden av konsumentens ångerrätt enligt 12 och 13 §§ och om de kostnader som konsumenten enligt 14 § kan bli skyldig att svara för om han utövar sin ångerrätt,
10. uppgift om vad gäller enligt 16 § beträffande vissa kreditavtal vid återgång eller frånträdande av ett upplåtelseeller överlåtelseavtal,
11. uppgift om till vem konsumenten skall lämna meddelande om att han önskar utnyttja sin rätt enligt 11 eller 12 § samt uppgift om på vilket sätt ett sådant meddelande enligt 15 § kan lämnas, samt
12. uppgift om var man kan få ytterligare information. I all reklam skall det anges var den skriftliga informationen finns tillgänglig.
5 § Om bostaden är under uppförande, skall den skriftliga information som avses i 4 § även innehålla uppgift om
1. när bostaden och sådana gemensamma anläggningar som konsumen-ten skall få tillgång till kommer att vara färdigställda,
2. numret på bygglovet eller motsvarande tillstånd samt namnet på och adressen till den myndighet som ansvarar för bygglov eller motsvarande tillstånd, samt
3. vilken säkerhet som lämnas enligt 10 §. Informationen skall också innehålla en upplysning om att konsumenten inte är skyldig att betala något innan säkerhet enligt 10 § har ställts.
Avtalet
6 § Avtalet skall upprättas skriftligen och undertecknas av parterna.
Avtalet skall vara upprättat på något av de officiella språken i det land där konsumenten är bosatt eller är medborgare. Konsumenten väljer vilket av språken som skall användas.
Om bostaden är belägen i ett land inom Europeiska ekonomiska sam-arbetsområdet, är näringsidkaren skyldig att lämna konsumenten en be-styrkt översättning av avtalet till ett av de officiella språken i det landet.
7 § Avtalet skall innehålla de uppgifter och beskrivningar som anges i 4 § första stycket eller 5 §.
I avtalet skall också anges
1. konsumentens namn och adress,
2. dagen och platsen för undertecknandet,
3. den tidsperiod under vilken bostaden får nyttjas, samt
4. den dag då konsumenten kan börja utöva sin rätt. Av avtalet skall framgå om det är möjligt att delta i ett utbytes- eller vidareförsäljningssystem samt, i så fall, vem
konsumenten skall vända sig till, om han önskar delta i systemet, och vad det kostar.
Av avtalet skall vidare framgå att konsumenten inte kommer att bli ansvarig för andra typer av kostnader eller avgifter än dem som angetts i avtalet.
8 § Konsumenten får åberopa en uppgift som lämnats enligt 4 § första stycket eller 5 § även om en avvikande uppgift har lämnats i avtalet. Detta gäller dock inte om avvikelsen särskilt angetts i avtalet och om
1. parterna träffat en uttrycklig överenskommelse om att avtalet får avvika från den skriftliga informationen, eller
2. avvikelsen är en följd av omständigheter utanför näringsidkarens kontroll.
9 § Ett avtalsvillkor som anger att lagen i ett land utanför Europeiska ekonomiska samarbetsområdet skall tillämpas på avtalet gäller inte, om den lag som gäller med bortseende från villkoret är lagen i ett land inom Europeiska ekonomiska samarbetsområdet och den lagen ger konsumenten ett bättre skydd.
10 § Är bostaden under uppförande, skall näringsidkaren ställa betryggan-de säkerhet för att konsumenten får tillbaka vad som betalats, om bosta-den eller gemensamma anläggningar inte färdigställs.
Återgång, ångerrätt m.m.
11 § Om avtalet inte har upprättats i enlighet med 6 § eller inte innehåller de uppgifter och beskrivningar som föreskrivs i 7 §, är konsumenten inte bunden av avtalet.
Om konsumenten vill att avtalet skall återgå på grund av förhållande som anges i första stycket, skall han lämna meddelande om detta till den person som enligt avtalet skall ta emot ett sådant meddelande. Om en begäran om återgång grundas på att avtalet inte har upprättats i enlighet med 6 § andra och tredje styckena eller på grund av att det inte innehåller vad som föreskrivs i 7 §, skall meddelandet lämnas inom tre månader från det att avtalet undertecknades. Annars har konsumenten förlorat sin rätt att kräva att avtalet skall återgå.
Om näringsidkaren kompletterar avtalet så att föreskrifterna i 6 och 7 §§ är uppfyllda innan konsumenten har utövat sin rätt att kräva avtalets återgång, upphör konsumentens rätt att kräva att avtalet skall återgå.
12 § Konsumenten har rätt att frånträda ett bindande avtal (ångerrätt) genom att lämna eller sända ett meddelande om
detta inom tio dagar från den dag som anges i andra stycket (ångerfrist) till den person som enligt avtalet skall ta emot ett sådant meddelande.
Ångerfristen börjar löpa dagen efter avtalets undertecknande. Om konsumenten enligt 11 § första stycket inte är bunden av avtalet, börjar ångerfristen i stället löpa dagen efter det att konsumentens rätt att kräva återgång upphört enligt 11 § andra eller tredje stycket. I fall som avses i 11 § andra stycket andra meningen börjar ångerfristen löpa senast dagen efter det att tre månader förflutit från avtalets undertecknande.
13 § Konsumenten är inte skyldig att betala något innan ångerfristen löpt ut. Detta gäller även i förhållande till den som enligt en överenskommelse med näringsidkaren har lämnat konsumenten kredit med anledning av upplåtelse- eller överlåtelseavtalet.
Konsumenten är inte heller skyldig att betala något innan näringsidkaren, i förekommande fall, har ställt säkerhet enligt 10 §.
14 § Konsumenten är inte skyldig att betala näringsidkaren någon ersättning vid återgång av avtalet enligt 11 §.
En konsument som utnyttjar sin ångerrätt enligt 12 § är skyldig att betala endast sådana kostnader som är föranledda av föreskrifter som gäller på den ort där bostaden är belägen.
15 § Om ett meddelande som konsumenten skall lämna enligt 11 eller 12 § är skriftligt och har avsänts på ett lämpligt sätt, får meddelandet åberopas även om det försenas, förvanskas eller inte kommer fram.
16 § Om konsumenten med anledning av avtalet om upplåtelse eller överlåtelse av rätt att periodvis nyttja en bostad har fått kredit av närings-idkaren eller någon annan på grund av en överenskommelse mellan denne och näringsidkaren, skall kreditavtalet upphöra att gälla utan att kreditgivaren får tillgodoräkna sig någon ersättning för att skulden betalas i förtid, om
1. upplåtelse- eller överlåtelseavtalet har återgått enligt 11 §, eller
2. konsumenten har utnyttjat sin ångerrätt enligt 12 §.
Konsumentens befogenheter vid överlåtelse av fordran, m.m.
17 § Bestämmelserna i 16 och 17 §§konsumentkreditlagen (1992:830) skall tillämpas då näringsidkaren med anledning av upplåtelse- eller över-låtelseavtalet har lämnat konsumenten
anstånd med betalningen eller då någon del av betalningen skall erläggas med ett belopp som konsumenten har fått låna av näringsidkaren eller någon annan kreditgivare på grund av en överenskommelse mellan denne och näringsidkaren.
Tillsyn m.m.
18 § Konsumentverket skall utöva tillsyn över att denna lag följs. Tillsynen skall utövas så att den inte vållar större kostnad eller olägenhet för näringsidkaren än som är nödvändigt.
19 § För tillsynen har Konsumentverket eller den som verket utser rätt att göra inspektioner hos näringsidkaren och att ta del av alla handlingar som behövs för tillsynen. Näringsidkaren skall lämna de upplysningar om verksamheten som begärs för tillsynen.
Om en näringsidkare inte tillhandahåller handlingar eller lämnar upplysningar i ett sådant fall som avses i första stycket, får Konsumentverket förelägga näringsidkaren vid vite att fullgöra sin skyldighet.
20 § Om Konsumentverket enligt 19 § andra stycket har förelagt en säljare att tillhandahålla en handling, får beslutet överklagas hos allmän förvaltningsdomstol. Andra beslut av Konsumentverket enligt 19 § får inte överklagas.
Prövningstillstånd krävs vid överklagande till kammarrätten.
_____________
Denna lag träder i kraft den 29 april 1997.
2 Förslag till lag om ändring i hemförsäljningslagen (1981:1361)
Härigenom föreskrivs i fråga om hemförsäljningslagen (1981:1361) att 1 § skall ha följande lydelse.
Nuvarande lydelse
Föreslagen lydelse
1 §
5
Denna lag tillämpas då näringsidkare yrkesmässigt upplåter eller överlåter lös egendom eller utför tjänster till konsumenter för huvudsakligen enskilt bruk, om avtalet ingås
1. vid hembesök, varmed avses ett besök i konsumentens eller någon annan konsuments bostad eller på någon annan plats där konsumenten inte endast för stunden befinner sig,
2. vid telefonsamtal som utgör led i försäljning eller annan liknande verksamhet, eller
3. under en av näringsidkaren organiserad utflykt till en plats utanför dennes fasta försäljningsställe.
Lagen tillämpas dock inte, om
1. det pris som konsumenten sammanlagt skall betala understiger 300 kr,
2. avtalet gäller leverans av livsmedel från näringsidkare som regel-mässigt betjänar vissa rutter,
3. avtalet gäller finansiella instrument som avses i lagen (1991:980) om handel med finansiella instrument,
4. avtalet gäller uppförande av byggnad eller annan fast anläggning på mark eller i vatten,
5. avtalet är ett försäkringsavtal,
6. avtalet ingås vid ett hembesök som äger rum på konsumentens uttryckliga begäran och avtalet gäller en vara eller en tjänst som omfattas av konsumentens begäran eller som har ett direkt samband med den varan eller tjänsten.
5Senaste lydelse 1992:1111.
6. avtalet ingås vid ett
hembesök som äger rum på konsumentens uttryckliga begäran och avtalet gäller en vara eller en tjänst som omfattas av konsumentens begäran eller som har ett direkt samband med den varan eller tjänsten, eller
7. avtalet gäller upplåtelse
eller överlåtelse som avses i lagen ( 1997:000 ) om avtal om rätt att periodvis nyttja en bostad.
_____________
Denna lag träder i kraft den 29 april 1997.
Förteckning över remissinstanser som har yttrat sig över departementspromemorian
Efter remiss har yttrande över departementspromemorian Konsument-skydd vid avtal om tidsdelat boende (Ds 1996:39) avgetts av Hovrätten för Nedre Norrland, Göteborgs tingsrätt, Kammarrätten i Stockholm, Domstolsverket, Kammarkollegiet, Finansinspektionen, Juridiska fakulte-ten vid Stockholms universitet, Institutet för fastighetsrättslig forskning vid Uppsala universitet, Konkurrensverket, Marknadsdomstolen, Konsu-mentverket, Allmänna reklamationsnämnden, Fastighetsmäklarnämnden, Länsstyrelsen i Jämtlands län, Sveriges advokatsamfund, Svenska Bank-föreningen, Mäklarsamfundet, Fastighetsmäklarförbundet, Sveriges Bostadsrättsföreningars Centralorganisation, Konsumentvägledarnas före-ning, Semesterhus Fjäll & Hav Aktiebolag samt Skandinavisk Timeshare Forening.
Lagrådsremissens lagförslag
1 Förslag till lag om konsumentskydd vid avtal om tidsdelat boende
Härigenom föreskrivs följande.
Inledande bestämmelser
1 § Denna lag tillämpas då en näringsidkare till en konsument upplåter eller överlåter en rätt att periodvis nyttja en bostadslägenhet, om
1. avtalet ingås för en tid av minst tre år eller inte är tidsbegränsat, och
2. bostadslägenheten får nyttjas under en eller flera regelbundet åter-kommande tidsperioder som är bestämda i avtalet eller som kan bestäm-mas med ledning av det.
Lagen gäller också när en näringsidkare har åtagit sig att för någon annans räkning upplåta eller överlåta en sådan rätt till en konsument.
2 § I lagen avses med
konsument: en fysisk person som handlar huvudsakligen för
ändamål som faller utanför näringsverksamhet,
näringsidkare: en fysisk eller juridisk person som handlar för
ändamål som har samband med den egna näringsverksamheten.
3 § Avtalsvillkor som i jämförelse med bestämmelserna i denna lag är till nackdel för konsumenten är utan verkan mot denne.
Information m.m.
4 § Näringsidkaren skall lämna skriftlig information till den som begär upplysningar om bostadslägenheten. Informationen skall innehålla
1. uppgift om näringsidkarens namn, adress och rättsliga status,
2. uppgift om bostadslägenhetens ägares namn, adress och rättsliga status, om ägaren är någon annan än näringsidkaren,
3. en beskrivning av den rättighet avtalet avser och villkoren för att rättigheten skall kunna utnyttjas samt uppgift om i vilken utsträckning dessa villkor har uppfyllts,
4. en beskrivning av bostadslägenheten och uppgift om var den är belägen,
5. en beskrivning av de tjänster och gemensamma anläggningar som konsumenten enligt avtalet skall få tillgång till och villkoren för detta,
6. uppgift om principerna för hur underhåll, reparation, administration och förvaltning sköts,
7. uppgift om priset för rättigheten enligt avtalet, en uppskattning av vad konsumenten skall betala för att använda gemensamma anläggningar och tjänster samt uppgift om grunderna för beräkning av löpande avgifter, skatter och administrativa kostnader,
8. uppgift om det är möjligt att delta i ett utbytes- eller vidareförsälj-ningssystem eller ej samt, när en sådan möjlighet finns, uppgift om vad det kostar och om vem konsumenten skall vända sig till för att få delta i systemet,
9. uppgift om att konsumenten enligt 11 § har rätt att kräva återgång av avtalet,
10. uppgift om innebörden av konsumentens ångerrätt enligt 12 och 13 §§ och om de kostnader som konsumenten enligt 14 § kan bli skyldig att svara för om ångerrätten utnyttjas,
11. uppgift om vad som gäller enligt 16 § beträffande vissa kreditavtal vid återgång eller frånträdande av upplåtelse- eller överlåtelseavtalet,
12. uppgift om till vem konsumenten skall lämna sådana meddelanden som avses i 11 § andra stycket och 12 § första stycket samt uppgift om på vilket sätt meddelandena enligt 15 § kan lämnas, och
13. uppgift om var man kan få ytterligare information. I all reklam skall det anges var den skriftliga informationen finns till-gänglig.
5 § Om bostadslägenheten inte är färdigställd, skall den skriftliga infor-mation som avses i 4 § även innehålla uppgift om
1. hur långt bygget har kommit,
2. när bostadslägenheten och sådana gemensamma anläggningar som konsumenten skall få tillgång till kommer att vara färdigställda,
3. hur långt arbetet har kommit med gas, elektricitet, vatten, telefon-ledningar och andra sådana tjänster som skall göra bostadslägenheten fullt användbar,
4. beteckningen på bygglov eller motsvarande tillstånd samt den myn-dighet som ansvarar för tillståndet och myndighetens adress, och
3. den säkerhet som ställs enligt 10 §. Upplysning skall också lämnas om att näringsidkaren inte får kräva eller ta emot betalning innan säkerhet har ställts enligt 10 §.
6 § I fråga om underlåtelse att lämna information enligt 4 och 5 §§ skall marknadsföringslagen (1995:450) tillämpas.
Avtalet
7 § Avtalet skall upprättas skriftligen och undertecknas av parterna.
Avtalet skall upprättas på något av de officiella språken i det land där konsumenten är bosatt eller är medborgare. Konsumenten väljer vilket av språken som skall användas.
Om bostadslägenheten är belägen i ett land inom Europeiska ekono-miska samarbetsområdet, är näringsidkaren skyldig att lämna konsumenten en bestyrkt översättning av avtalet till ett av de officiella språken i det landet.
8 § Avtalet skall innehålla de uppgifter och beskrivningar som anges i 4 § första stycket eller 5 §.
I avtalet skall följande också anges:
1. konsumentens namn och adress,
2. dagen och platsen för undertecknandet,
3. den tidsperiod under vilken bostadslägenheten får nyttjas, och
4. den dag då konsumenten kan börja utnyttja sin rätt. Av avtalet skall det vidare framgå att avtalet inte kommer att föranleda andra kostnader, avgifter eller förpliktelser för konsumenten än de som har angetts i avtalet.
9 § Konsumenten får åberopa en uppgift som har lämnats enligt 4 § första stycket eller 5 § även om en avvikande uppgift har lämnats i avtalet. Detta gäller dock inte om avvikelsen särskilt har angetts i avtalet och
1. parterna har träffat en uttrycklig överenskommelse om att avtalet får avvika från den skriftliga informationen, eller
2. avvikelsen är en följd av omständigheter utanför näringsidkarens kontroll.
10 § Är bostaden under uppförande, skall näringsidkaren ställa betryggan-de säkerhet för att konsumenten får tillbaka vad som betalats, om bosta-den eller gemensamma anläggningar inte färdigställs.
Konsumentens rätt att låta avtalet återgå
11 § Om avtalet inte har upprättats i enlighet med 7 § eller inte innehåller de uppgifter och beskrivningar som föreskrivs i 8 §, är konsumenten inte bunden av avtalet. Detsamma gäller om näringsidkaren inte enligt 7 § tredje stycket lämnar konsumenten en bestyrkt översättning av avtalet.
En konsument som vill att avtalet skall återgå på grund av ett för-hållande som anges i första stycket, skall lämna meddelande om detta till den person som enligt avtalet skall ta emot ett sådant meddelande. Om en begäran om återgång grundas på att bestämmelserna i 7 § andra eller tredje stycket
eller 8 § inte är uppfyllda, skall meddelandet lämnas inom tre månader från det att avtalet undertecknades. Annars har konsumenten förlorat sin rätt att kräva att avtalet skall återgå.
Om näringsidkaren kompletterar avtalet så att bestämmelserna i 7 och 8 §§ är uppfyllda innan konsumenten har utnyttjat sin rätt att kräva avtalets återgång, upphör konsumentens rätt att kräva att avtalet skall återgå.
Konsumentens ångerrätt
12 § Konsumenten har rätt att frånträda ett bindande avtal (ångerrätt) genom att lämna eller sända ett meddelande om detta inom tio dagar från den dag som anges i andra stycket (ångerfrist) till den person som enligt avtalet skall ta emot ett sådant meddelande.
Ångerfristen börjar löpa dagen efter avtalets undertecknande. Om för-hållandena är sådana som anges i 11 § första stycket, börjar ångerfristen i stället löpa dagen efter det att konsumentens rätt att kräva återgång har upphört enligt 11 § andra eller tredje stycket.
Betalning
13 § Näringsidkaren får inte kräva eller ta emot betalning innan ångerfristen har löpt ut. Detsamma gäller den som enligt en överenskommelse med näringsidkaren har lämnat konsumenten kredit med anledning av upplåtelse- eller överlåtelseavtalet.
Om säkerhet skall ställas enligt 10 §, får näringsidkaren inte heller kräva eller ta emot betalning innan säkerheten har ställts.
Den som uppsåtligen bryter mot förbud enligt denna paragraf döms till böter.
14 § Konsumenten är inte skyldig att betala näringsidkaren någon ersättning när avtalet återgår enligt 11 §.
En konsument som utnyttjar sin ångerrätt enligt 12 § är skyldig att betala kostnader som enligt nationell lagstiftning har uppkommit till följd av att avtalet slutits och frånträtts endast om kostnaderna avser sådana juridiska formaliteter som skall företas före utgången av ångerfristen.
Om meddelanden som konsumenten lämnar
15 § Om ett meddelande som konsumenten skall lämna enligt 11 eller 12 § är skriftligt och har sänts på ett ändamålsenligt sätt, får meddelandet åberopas även om det försenas,
förvanskas eller inte kommer fram.
Kreditavtal
16 § Om konsumenten med anledning av avtalet om upplåtelse eller överlåtelse har fått kredit av näringsidkaren eller av någon annan på grund av en överenskommelse mellan denne och näringsidkaren, skall kreditavtalet upphöra att gälla utan påföljd för konsumenten, om
1. upplåtelse- eller överlåtelseavtalet har återgått enligt 11 §, eller
2. konsumenten har utnyttjat sin ångerrätt enligt 12 §.
Konsumentens befogenheter vid överlåtelse av fordran, m.m.
17 § Bestämmelserna i 16 och 17 §§konsumentkreditlagen (1992:830) skall tillämpas då näringsidkaren har lämnat konsumenten anstånd med betalningen enligt upplåtelse- eller överlåtelseavtalet eller då någon del av betalningen skall erläggas med ett belopp som konsumenten har lånat av näringsidkaren eller av någon annan kreditgivare på grund av en överenskommelse mellan den kreditgivaren och näringsidkaren.
Lagval
18 § Om bostadslägenheten är belägen i ett land inom Europeiska ekono-miska samarbetsområdet och rättsordningen i ett land utanför samarbets-området är tillämplig, gäller bestämmelserna i denna lag i den mån de ger konsumenten ett bättre skydd.
Tillsyn m.m.
19 § Konsumentverket skall ha tillsyn över att denna lag följs. Tillsynen skall utövas så att den inte vållar större kostnad eller olägenhet för näringsidkaren än som är nödvändigt.
20 § För tillsynen har Konsumentverket eller den som verket utser rätt att göra inspektioner hos näringsidkaren och att ta del av alla handlingar som behövs för tillsynen. Näringsidkaren skall lämna de upplysningar om verksamheten som begärs för tillsynen.
Om näringsidkaren inte tillhandahåller handlingarna eller lämnar upplysningarna, får Konsumentverket förelägga näringsidkaren vid vite att fullgöra sin skyldighet.
21 § Om Konsumentverket enligt 20 § andra stycket har förelagt en näringsidkare att tillhandahålla en handling, får beslutet överklagas hos allmän förvaltningsdomstol. Andra beslut av Konsumentverket enligt 20 § får inte överklagas.
Prövningstillstånd krävs vid överklagande till kammarrätten.
_____________
Denna lag träder i kraft den 1 juni 1997.
2 Förslag till lag om ändring i hemförsäljningslagen (1981:1361)
Härigenom föreskrivs att 1 § hemförsäljningslagen (1981:1361) skall ha följande lydelse.
Nuvarande lydelse
Föreslagen lydelse
1 §
6
Denna lag tillämpas då näringsidkare yrkesmässigt upplåter eller över-låter lös egendom eller utför tjänster till konsumenter för huvudsakligen enskilt bruk, om avtalet ingås
1. vid hembesök, varmed avses ett besök i konsumentens eller någon annan konsuments bostad eller på någon annan plats där konsumenten inte endast för stunden befinner sig,
2. vid telefonsamtal som utgör led i försäljning eller annan liknande verksamhet, eller
3. under en av näringsidkaren organiserad utflykt till en plats utanför dennes fasta försäljningsställe.
Lagen tillämpas dock inte, om
1. det pris som konsumenten sammanlagt skall betala understiger 300 kr,
2. avtalet gäller leverans av livsmedel från näringsidkare som regel-mässigt betjänar vissa rutter,
3. avtalet gäller finansiella instrument som avses i lagen (1991:980) om handel med finansiella instrument,
4. avtalet gäller uppförande av byggnad eller annan fast anläggning på mark eller i vatten,
5. avtalet är ett försäkringsavtal,
6. avtalet ingås vid ett hembesök som äger rum på konsumentens uttryckliga begäran och avtalet gäl-ler en vara eller en tjänst som om-fattas av konsumentens begäran eller som har ett direkt samband med den varan eller tjänsten.
6Senaste lydelse 1992:1111.
6. avtalet ingås vid ett
hembesök som äger rum på konsumentens uttryckliga begäran och avtalet gäl-ler en vara eller en tjänst som om-fattas av konsumentens begäran eller som har ett direkt samband med den varan eller tjänsten, eller
7. avtalet gäller upplåtelse
eller överlåtelse som avses i lagen ( 1997:000 ) om konsumentskydd vid avtal om tidsdelat boende.
_____________
Denna lag träder i kraft den 1 juni 1997.
Lagrådets yttrande
Utdrag ur protokoll vid sammanträde 1997-02-05
Närvarande: f.d. justitierådet Per Jermsten, regeringsrådet
Stig von Bahr, justitierådet Bengt Lambe.
Enligt en lagrådsremiss den 23 januari 1997 (Justitiedepartementet) har regeringen beslutat inhämta Lagrådets yttrande över förslag till
1. lag om konsumentskydd vid avtal om tidsdelat boende,
2. lag om ändring i hemförsäljningslagen (1981:1361). Förslagen har inför Lagrådet föredragits av departementsrådet Sten Andersson.
Förslagen föranleder följande yttrande av Lagrådet:
Förslaget till lag om konsumentskydd vid avtal om tidsdelat boende
13 §
Enligt första meningen i första stycket i denna paragraf får näringsidkaren inte kräva eller ta emot betalning innan ångerfristen har löpt ut. I andra meningen stadgas, att ”Detsamma gäller den som enligt en överenskommelse med näringsidkaren har lämnat konsumenten kredit med anledning av upplåtelse- eller överlåtelseavtalet”. Av tredje stycket i paragrafen följer, att den som uppsåtligen brutit mot nämnda förbud kan dömas till böter.
Enligt Lagrådets mening kan det ifrågasättas om regleringen i andra meningen första stycket är nödvändig och i alla delar ändamålsenlig. Stadgandet synes ta sikte på det fallet att ett kreditbelopp överlämnats till näringsidkaren och mottagits av denne i strid med det straffbelagda förbudet i första meningen. Situationen framstår därmed som något udda. Därtill kommer att förbudet i andra meningen skulle kunna tänkas förhindra att en konsument som avser att använda sig av bestämmelserna i 11 eller 12 § omedelbart kan återbetala ett eventuellt redan utbetalat lån. Det bör slutligen noteras att enligt lagtexten avser det aktuella förbudet i sådant fall, språkligt något oegentligt, att ”ta emot betalning”.
På grund av det anförda ifrågasätter Lagrådet om inte andra meningen i första stycket bör utgå.
_____________
I övrigt lämnar Lagrådet lagförslagen utan erinran.
Justitiedepartementet
Utdrag ur protokoll vid regeringssammanträde den 20 februari 1997
Närvarande:, statsrådet Hjelm-Wallén ordförande, och statsråden, Peterson, Freivalds, Tham, Åsbrink, Andersson, Winberg, Uusmann, Ulvskog, Sundström, Lindh, von Sydow, Åhnberg, Pagrotsky, Östros, Messing
Föredragande: statsrådet Freivalds
Regeringen beslutar proposition 1996/97:127 Konsumentskydd vid avtal om tidsdelat boende.