Statens offentliga utredningar 1974:1 8 Bostadsdepartementet

Solidarisk bostadspolitik

• Sida 2
•  Original

• Sida 3
•  Original

BILIGA 1

STAUENS STÖD TILL BOSTADSFINANSIERINGEN — ALLMÄN ÅTEEBLICK OCH DAGSLÄGET

PN Ltarbetad av experten, byråchef Magnus Elison

1. Stödets utformning i slutet av hO—talet

Vid 19h6, 19h7 och 19h8 års riksdagar gjordes en allmän och genomgripande översyn av det bostadspolitiska system som vuxit fram under 1930—talet och krigsåren. Översynen innebar att man i väsentliga hänseenden byggde vidare på redan prövade bostadspolitiska medel som successivt in—

förts framförallt under krigsåren.

För att de mål, som ställts upp för bostadsstandarden och bostadsförsörjningen, skulle kunna realiseras förut— satte man insatser från statens sida i följande avseen—

den:

&) lån skulle på förmånliga villkor ställas till bostads—

proéuktionens förfogande,

b) tidrag skulle lämnas till vissa befolkningsgrupper

för att främja bostadskonsumtionen.

c) vissa garantier skulle lämnas beträffande räntans in— verkan på kapitalkostnaderna i syfte att främja en lugn

utveckling av bostadsproduktionen.

Ett bevarande och utbyggande av den under krigsåren in— förda offentliga finansieringen av bostadsproduktionen betraktades som den självklara grunden för den framtida bostadspolitiken. Ett statligt topplån skulle minska ris— ken för störningar i bostadsproduktionen till följd av förändringar i kreditvillkoren och kreditförsörjningen i

övrigt.

• Sida 4
•  Original

De övre lånegränserna för länen till flerfamiljshusen — tertiärlånen — fastställdes för de olika byggherreka— tegorierna till de värden som med ett undantag alltfort

gäller: 100 % för kommuner och allmännyttiga företag, 95 % för de kooperativa företagen (98 % fr o m 1972),

85 % och i vissa fall 90 % för de enskilda företagen.

Hypoteksinstituten och andra långivare förutsattes lämna primär— och sekundärlån upp till 70 %.

Lånestödet till småhus var splittrat på en mängd olika

låneformer. Det sammanfördes nu till en enda form — gg— nahemslån — som kunde utgå till såväl nybyggnad som ge— nomgripande ombyggnad. För upprustning av bostäder — i

första hand på landsbygden — skulle alltfort finnas ett särskilt förbättringslån. Det speciella stödet till lant—

arbetarbostäder fick också kvarstå.

Egnahemslånets övre gräns fastställdes till 90 % av pro— duktionskostnaden. Den undre gränsen fastställdes till 50 %, dock med möjlighet till fördjupning av länet om tillräcklig underliggande kredit inte kunde erhållas.

Räntan för såväl tertiärlån som egnahemslån fastställdes till 3 7. Denna räntesats motsvarade då statens själv— kostnadsränta vid upplåning och innehöll därmed ingen ersättning för risktagande eller förvaltningskostnader. Av intresse i sammanhanget är att kommunerna kunde erhål—

la långtidsbundna lån i tertiärlåneläge likaledes till 3 %.

Med en viss tvekan hade denna räntesats även fastställts för de enskilda företagen. Att så till slut skedde moti— verades med ett hänsynstagande till de mindre samhälle— nas bostadsförsörjning. För att — som det hette — för—

hindra spekulativt missbruk av de statliga lånen före—

• Sida 5
•  Original

skrevs emellertid för de enskilda företagen en extra amortering under de tio första åren. Denna skyldighet

begränsades dock redan 19h7 och borttogs helt år 1957.

För lånen till flerfamiljshus fastställdes en amorte— ringstid på MO år, vilket innebar en viss förlängning. Amorteringen skulle vara rak, d v s ske med lika stora årliga belopp. Motivet härför — i stället för en amor— tering via en annuitet — var önskemålet att under lå— nets första löptid förhindra ett spekulativt missbruk vid förvaltningen. Genom den högre amorteringen — jäm— fört med den i en annuitet — kunde man suga upp en del av det överskottskapital som inte gick åt till repara— tioner och underhåll. Och senare blev kapitalkostnader—

na lägre när underhållsbehovet satte in.

För egnahemmen ansågs inte samma skäl tala för rak amortering, varför man för dessa beslöt att amorteringen skulle ske genom en annuitet grundad på 25 års amorte—

ringstid.

Ett inslag i bostadsstödet hade redan från början av hO—talet varit vissa garantier i fråga om stabila kapi— talkostnadsvillkor. Man hade i detta syfte infört s k räntegarantier/ränteeftergifter. Dessa bibehölls, och de innebar en garanti för att räntekostnaderna för pri— märlån inte skulle behöva överstiga 3 % och för sekun— därlån 3,5 %. Garantin skulle gälla under en tioårspe— riod, och den fick formen av ett statligt bidrag till den del de faktiska räntorna översteg dessa gränser. Framförallt borde tillfälliga räntehöjningar hindras att slå igenom. Om en mera definitiv förskjutning upp— åt i räntenivån skulle ske, angavs det dock finnas skäl

för en omprövning av dessa gränsvärden.

Med hänsyn till den allmänna räntenivån innebar denna garanti inga egentliga utgifter för staten förrän efter

den allmänna höjningen av räntenivån år 1950.

• Sida 6
•  Original

För att motverka de höjda byggnadskostnaderna under bör— jan av hO—talet infördes i anslutning till långivningen s k kapitalsubventioner. Behovet av sådana subventioner bedömdes i huvudSak vara tillfälligt. Syftet angavs så— lunda vara att skära av en topp på kostnadskurvan, så att de höga kostnaderna inte senare skulle bidra till

en mera permanent högre bostadskostnadsnivå.

Det visade sig emellertid inte möjligt att helt komma ifrån behovet av kapitalsubventioner. Vid översynen bi—

behölls dessa, men de ändrades i vissa avseenden.

För flerfamiljshusen kallades subventionen tilläggslån, och dessa lån borde tillsvidare utgå på sådana orter där hyresläget var lågt och inkomstläget sådant att risk fanns för att nyproduktionen helt hämmades om inte sub— vention utgick. Subventionen fastställdes till vissa be— lopp per m2 lägenhetsyta och var differentierad mellan fyra ortsgrupper. I Stockholmsområdet och i Göteborg ut— gick inga tilläggslån. För småhusen fastställdes subven— tionen till h 000 kr för nybyggnad av enfamiljshus och

6 000 kr för tvåfamiljshus. Dessa belopp skulle utgöra en räntefri och stående del av egnahemslånet. För om— byggnad skulle subventionen utgöra en viss procentuell

andel av ombyggnadskostnaden.

• Sida 7
•  Original

2 Utvecklingen t o m är 1967

Under 20—årsperioden från senare hälften av hO—talet till 1 januari 1968, då nu gällande bostadslånekungörel— se trädde i kraft, gjordes givetvis ett flertal ändripg— _; i dessa grundläggande villkor för statens kreditstöd och direkta subventioner till bostadsbyggandet. Motiven för ändringarna var olika: byggnadskostnadsstegringen, förändringarna i räntenivån, hushållens realinkomsthöj—

ningar, den statsfinansiella utvecklingen. De väsentligaste ändringarna t o m 1967 var följande.

Den förutsatta successiva avvecklingen av kapitalsubven— tionerna kom inte till stånd. Tvärtom ansågs det år 1951 nödvändigt att väsentligt höja dessa till följd av den starka byggnadskostnadsstegringen: Koreainflationen. Denna, s k provisoriska höjning gällde såväl tilläggs— lånen till flerfamiljshusen som den räntefria stående lånedelen för småhusen.

Redan 1953 påbörjades emellertid en avveckling av den kapitalsubvention som kunde utgå till nya hus. För hus färdigställda efter 1 april 1957 blev subventionsnivån densamma som före höjningen år 1951. Den fullständiga avvecklingen beslutades 1959 beträffande tilläggslånen och 1960 beträffande den räntefria stående delen. De sista besluten om minskning och avveckling var icke mo— tiverade av utsikterna till byggnadskostnadssänkningar utan närmast av realinkomsternas stegring.

Samtidigt med avvecklingen av nya kapitalsubventioner beslutades med början är 1953 förändringar i redan be— viljade och utbetalade subventioner. Till vissa delar uppsades dessa till förräntning och amortering ooh till vissa delar avskrevs subventionerna och blev sålunda de— finitiva. Det sista beslutet i fråga om äldre subventio—

ner fattades 1963.

• Sida 8
•  Original

Räntan på tertiärlånen och egnahemslånen var ända fram till 1957 oförändrad 3 %. Efter höjningen av den allmän— na räntenivån år 1950 fick denna fasta ränta karaktär av underränta, d v 5 en subvention. Subventionseffekten öka— de gradvis. Med hänsyn till önskvärdheten att anpassa låneräntan till statens faktiska utgifter för långiv— ningen höjdes räntan från 3 % till M %. Samtidigt gjor— des räntan obunden, d v 5 den skulle kunna förändras under lånets löptid. En viss stabilitet ansågs dock bö— ra eftersträvas. Någon ändring av räntan på M % gjordes

inte under hela tiden fram t o m 1967.

År 1957 beslutades också en förkortning av amorterings— tiden för flerfamiljshus från ho till 30 år. Motivet var att den tekniska och ekonomiska utvecklingen kunde bli sådan att man fick anledning räkna med en kortare avskrivningstid för kapital investerat i bostadsfastig—

heter.

Genom ett beslut är 1960 förlängdes å andra sidan amor— teringstiden för egnahemslån från 25 år till 30 år. Ge— nom denna åtgärd reducerades något den ökning av bostads— kostnaderna som den samtidiga avvecklingen av kapitalsub—

ventionerna innebar.

Genom de här besluten fick man sålunda en enhetlig amor—

teringstid för småhus och flerfamiljshus.

År 1962 erhölls en ännu större enhetlighet genom inför— ande av en för småhus och flerfamiljshus gemensam kun— görelse om bostadslån. För lån till småhus innebar det— ta att den undre lånegränsen höjdes från 50 % till i normalfallen 70 %. För småhusen blev även den raka amor—

teringen tillämplig.

Garantin för en viss högsta kostnad för ränta på primär— och sekundärlån betydde i realiteten inget fram till och med 1950. Först efter diskontohöjningen och höjningen av

• Sida 9
•  Original

lånemarknadsräntorna detta år resulterade räntegarantin i direkta kostnader för staten och därmed i en subven—

tion till låntagarna.

Den tid av 10 år under vilken garantin skulle gälla för— längdes varje år. Den kraftiga räntehöjningen våren 1955 föranledde emellertid ett beslut om ändring av gällande regler. För hus tillkomna före år 1951 höjdes den garan— terade räntan med 0,5 %. För senare färdigställda hus gjordes ingen ändring med hänsyn till att dessa hade drabbats av kostnadsstegringen till följd av Korea—kri—

sen.

Detta beslut innebar att systemet med räntegarantier gavs ytterligare en funktion utöver den att stabilisera kapitalkostnaderna. Genom denna differentiering bidrog man sålunda till en utjämning av sådana variationer i de årliga bostadskostnaderna som berodde på byggnads—

kostnadsstegringen.

En ytterligare höjning av den garanterade räntenivån med 0,5 % beslutades 1957. Vidare infördes den regeln att be— sluten om räntegarantinivån endast skulle gälla för ett år i taget.

Vid 1960, 1963 och 196h års riksdagar gjordes ytterliga— re ändringar beträffande räntegarantin. Sålunda borttogs den helt för företag färdigställda före 1957 och en yt— terligare differentiering genomfördes med hänsyn till färdigställandeår. En återgång till den tidigare gällan— de 3 %—nivån gjordes för de senast färdigställda årgång— arna, medan den s k basräntan, d v 5 den garanterade ni— vån, höjdes för de äldre årgångarna.

1966 avvecklades ytterligare en årgång — 1957 — och höj— des basräntan med 1 — 1 1/2 procentenheter (till h % — 6 %).

• Sida 10
•  Original

Motiven för dessa ändringar var att räntebidragen kom— mit att få en betydande subventionseffekt som inte va— rit avsedd. En minskning av subventionen ansågs inte m h t realinkomststegringen behöva få några från hyres— politisk synpunkt menliga konsekvenser. Det statsfinan— siella läget krävde vidare en viss återhållsamhet.

Vid 1957 års riksdag utvidgades räntegarantin till att även gälla företag utan statliga lån. Förändringar i villkoren för bidrag till dessa hus gjordes parallellt med ändringarna av bidragen till statsbelånade hus.

Ytterligare en ändring av reglerna för den statliga lån— givningen bör här nämnas. Den genomfördes i slutet av år 1955 och väckte stor diskussion. Då infördes en maxime— ring av de värden som bestämde statslånets storlek och

läge, de 5 k lånetaken.

Motivet var den starka byggnadskostnadsutvecklingen och risken för en stor höjning av bostadskostnaderna. Den dittillsvarande metoden för beräkning av produktions— kostnaden ansågs inte innefatta element som kunde verka

återhållande på kostnadsutvecklingen.

De ursprungligen starkt schabloniserade värdena kom dock efter hand att differentieras och mera anpassas till skillnader i utförande och läge. Tidsanpassning in— fördes. I början av 60—talet kom sedan begreppen låneun—

derlag och pantvärde.

Inom ramen för det allmänna kreditstödet infördes år

1950 vissa särskilda villkor för lån till studentbostä— ggg. Kapitalsubventionerna var större än för bostäder i allmänhet, och det var ett krav att även kommunen skul— le göra en subventionsinsats. Det värde på vilket lånets storlek beräknades var vidare relativt något större än för bostäder i allmänhet. Dessa särskilda villkor har

numera utgått ur kungörelsen.

• Sida 11
•  Original

Den särskilda låneformen för bostäder åt barnrika famil— jär från 30—talet avvecklades år 19h8. Statsbidraggn till pensionärshem avvecklades år 1958 och det löpande årliga pensionärsbostadsbidraget år 1969. Förbättrings— lånen har också ändrats vid ett flertal tillfällen. Det

särskilda stödet till lantarbetarbostäder i form av lån

och bidrag avvecklades år 1957.

Minskningen och avvecklingen av kapitalsubventioner, rån—' teeftergifter och underrånta har ibland varit kopplade till förbättringar i stödet till barnfamiljer. Motivet härför har varit att finansieringsstödet och de därtill knutna subventionerna samt stödet till barnfamiljerna

bedömts som delar av ett gemensamt system.

• Sida 12
•  Original

3. Besluten vid 1967 års riksdag

Innebörden av besluten vid 1967 års riksdag var i stort

sett följande.

I propositionen nr 100 till 1967 års riksdag uttalades att det aldrig hade varit statsmakternas avsikt att ge— nom underränta på statslånen och särskilda räntebidrag upprätthålla en permanent och allmän subventionering av boendekostnaderna. Det angavs också att det länge hade stått klart att den allmänna ränteutvecklingen så små— ningom hade gett reglerna om ränta och räntebidrag en väsentligt större subventionseffekt än som ursprungligen avsetts. En avveckling av det generella stödet i förening med ökat stöd åt de grupper av befolkningen som av ekono— miska skäl hade särskilda svårigheter att skaffa sig en tillfredsställande bostad hade därför framstått som moti— verat. Räntebidragen fyllde emellertid väsentliga funk— tioner när det gällde att skapa stabila produktionsförut— sättningar och att avskärma kapitalkostnaderna från till— fälliga räntefluktuationer. Räntebidragen ansågs därför inte kunna avskaffas utan att dess funktioner kunde till—

godoses på annat sätt.

Räntan på bostadslånet kom mot bakgrund av denna allmänna motivering att fastställas på grundval av den kostnadsni— vå som gällde för statens egen upplåning med tillägg av 0,25 för att täcka statens kostnader för utlåningen. Räntan skulle fastställas för ett år i taget. Räntebidra—

gen avskaffades helt.

Det stod emellertid klart att det inte var möjligt att låta denna avveckling av underränta och räntebidrag ome— delbart slå igenom på kapitalkostnaderna för nya hus. Vidare hade man funnit det angeläget att med hjälp av reglerna om återbetalningen av bostadslånet försöka mot— verka sådana skillnader i kapitalkostnaderna mellan oli—

ka årgångar av hus som berodde på den successiva ökning—

• Sida 13
•  Original

en av byggnadskostnaderna. Ett ytterligare önskemål var att försöka hindra att tillfälliga räntevariationer på marknaden påverkade kapitalkostnaderna och därmed hyror—

na.

Dessa tre önskemål ansåg man sig kunna tillgodose genom de då föreslagna och nu gällande reglerna för EEEÅEEEE_ låggn. Kapitalkostnaderna skulle alltså omfördelas över tiden genom en betalning under lånets löptid av succes— sivt stigande belopp. Amorteringstiden skulle i princip alltfort vara oförändrad 30 år. De totala kapitalkostna— der som låntagaren skulle erlägga det första året ansågs böra överensstämma med de kapitalkostnader som då gällde vid finansiering med de bostadslån som innefattade under— ränta och räntebidrag. Den 5 k basannuiteten fastställdes till 5,1 % av låneunderlaget (5,3 % för egnahem). Ökning— en av de årliga kapitalkostnaderna skulle regleras genom

ett s k paritetstal, årligen fastställt av Kungl Maj:t.

När lånet inte utgjorde paritetslån, skulle det vara ett s k nominellt lån, vilket innebär rak amortering under

30 år med hela den fastställda räntan.

Beslutet om subventionsfri ränta och avveckling av ränte— bidragen kom också att gälla alla som vid utgången av 1967 hade bostadslån med i princip rörlig ränta och/eller räntebidrag. Det bedömdes emellertid inte heller här vara möjligt att omedelbart övergå till de nya reglerna, som skulle innebära kraftiga stegringar av bostadskostnader—

na. Dessa låntagare erbjöds ett s k räntelån.

Räntelånet utgår med ett belopp som i början i stort sett motsvarar det bortfallna räntebidraget och ökningen av räntekostnaderna för bostadslånet. Räntelåneutbetalning— arna minskar sedan successivt. Takten i denna minskning anknyts via paritetstalet till ökningen av byggnadskost— naderna i nyproduktionen. Efter ett antal år upphör så—

lunda utbetalningarna av räntelånet, och i stället börjar

• Sida 14
•  Original

återbetalningen som också ökar stegvis genom paritets—

talets inverkan.

Räntelånet innebär sålunda att staten under ett antal år lånar ut pengar, som låntagaren kan använda för att betala en del av de högre räntekostnader som blev följ—

den av subventionsbortfallet. Räntan på räntelånet är densamma som på bostadslånet.

Bostadslån till nybyggnad av hyreslägenheter skall vara paritetslån. Detta gäller i princip även för nybyggnad av bostadsrättslägenheter, men länsbostadsnämnden kan medge att länet får utgöra nominellt lån, om detta inte kan befaras leda till ogynnsamma effekter på den lokala

hyresnivån.

För nybyggda småhus som skall bebos av låntagaren finns valfrihet mellan paritetslån och nominellt lån. Hittills har för riket i genomsnitt 70—75 % tagit paritetslån.

Variationerna mellan olika län är dock betydande.

Det kan beräknas att ca 70 % i lägenheter räknat av flerfamiljshusen med statligt lån, för vilka räntelån kunde utgå, har utnyttjat möjligheten till räntelån. För småhusen gäller att endast ca 30 % utnyttjat ränte— lånen. Återstoden har sålunda valt att omedelbart ta de

högre kapitalkostnaderna.

För hus med enbart räntebidrag har räntelån utnyttjats beträffande flerfamiljshusen för ca ho % och för småhu—

sen för ca 30 %.

• Sida 15
•  Original

h. Gällande bestämmelser

Villkoren i övrigt för bostadslånen och övriga lånefor—

mer är följande.

Syftet med bostadslånen är inte bara att underlätta kreditförsörjningen och påverka kapitalkostnadernas storlek utan även att påverka bostadsbyggandet med av— seende på bostädernas utrymme, utformning och utrust— ning och kostnaderna mera allmänt. För att lån skall kunna beviljas gäller därför vissa förutsättningar och

villkor.

Bostadslån till nybyggnad kan endast utgå till företag som kan beräknas tillgodose ett varaktigt behov på platsen. Bedömningen av om varaktigt behov skall anses föreligga skall vara differentierad med hänsyn till så— väl hus— och lägenhetstyp som förvaltningsform. Man kan Också uttrycka innebörden av den här bedömningen på det sättet att staten skall bedöma vilken kreditrisk den lö— per för sitt topplån. Riksdagen har uttalat att bedöm— ningen av kreditrisken måste vägas mot låntagarens skä— liga intressen och att prövningen inte får bli så snäv att bostadsbyggandet på landsbygden systematiskt miss—

gynnas.

Rent allmänt är en förutsättning för ett bostadslån att låntagaren bedöms kunna prestera den egna insats som er— fordras, förvalta huset tillfredsställande och betala

de årliga kostnaderna.

Kraven på lägenheternas standard är med hänsyn till den normala standarden i nyproduktionen så elementära att

de inte utgör några problem. Därutöver tillkommer dock de rekommendationer som finns i skriften God Bostad och de synpunkter på framförallt den bostadstekniska utform—

ningen som framkommer vid granskningen av företagen.

• Sida 16
•  Original

Tidigare har funnits vissa minimikrav på lägenheternas storlek i småhus, men dessa har tagits bort för att främja en mera allsidig sammansättning av lägenhetsty—

per i småhusområdena, t ex bostäder för pensionärer.

Fortfarande gäller emellertid en maximering i fråga om de småhus som skall kunna få lån. Denna maximering an— knyter till byggnadskostnaderna för ett enfamiljshus av normal standard och med en lägenhetsyta av 125 m2 i-ett plan, hel källare och friliggande kallgarage. Undantag kan dock göras om behov finns av en större yta. För små— husen gäller ytterligare en begränsning av statens stöd genom att lånets storlek inte beräknas fullt ut med hän— syn till låneunderlagets storlek. För låneunderlaget

finns nämligen en maximigräns.

En förutsättning för län är vidare att bostadsmiljön skall vara tillfredsställande. Detta anses vara fallet om husets storlek och form samt för de boende avsedda anordningar i omgivningen uppfyller bestämmelserna i byggnadsstadgan samt överensstämmer med en modern stads—

plan som reglerar bebyggelsen i området.

Bostadslån beviljas inte om de erforderliga hyrorna el— ler årsavgifterna blir så höga att det föreligger risk för att bostäderna eller lokalerna inte blir utnyttjade på längre sikt. Lån får heller inte beviljas när den be— räknade kostnaden för byggnadsföretaget väsentligt över— stiger pantvärdet. Den 5 k överkostnaden får sålunda in—

te vara för stor.

En annan förutsättning för län är att marken förvärvats till ett pris som kan anses skäligt. Denna markprispröv— ning gäller dock endast vid lån till flerfamiljshus inom 5 k exploateringsområden (i huvudsak obebyggt område) och vid lån till småhus. För flerfamiljshus i sanerings—

områden prövar man sålunda inte markpriset.

• Sida 17
•  Original

För bostadslån skall i allmänhet ställas säkerhet i form av inteckning i fastigheten. Kommun eller landstingskom— mun behöver inte ställa inteckningssäkerhet. Inte heller allmännyttigt bostadsföretag eller bostadsföretag vari landstingskommun äger bestämmande inflytande behöver ställa inteckningssäkerhet, om kommunen eller landsting—

et tecknar borgen för bostadslånet.

Bostadslånet till småhus som skall bebos av låntagaren får inte beviljas, med mindre kommunen har åtagit sig att under en tid av tio år till ett belopp som motsvarar fem procent av låneunderlaget gentemot staten ansvara för

förlust som kan uppkomma på lånet.

Låntagare som erhåller paritetslån skall — till säkerhet för den framtida ökning av låneskulden som kan uppkomma — lämna särskild inteckning för ett belopp som motsvarar tio procent av låneunderlaget inom 110 eller i vissa

fall 115 procent av pantvärdet. När kommun eller lands— tingskommun tecknar borgen såsom för egen skuld för bo— stadslån, får borgen också omfatta ökningen av låneskul—

den.

Om låntagaren inte kan anskaffa underliggande kredit med belopp motsvarande 70 % av låneunderlaget, kan bostads— lånet ökas — fördjupas. För flerfamiljshus får fördjup— ningen uppgå till högst 10 % av låneunderlaget. För små— hus gäller inte denna begränsning, så medges t ex i stor utsträckning fördjupning i de fyra norrlandslänen och i områden utanför detaljplaneområde. I dessa områden kan

nämligen hypoteksinstituten i regel inte gå in med län.

Det enda bidrag som i dag finns till nyproduktionen är det s k vinterbidraget. Det kan utgå till såväl flerfa— miljshus som småhus, och syftet är att kompensera mer- kostnaderna vid bygge Vintertid och att ur sysselsätt— ningssynpunkt främja ett under året mer jämnt fördelat

byggande. Bidraget beräknas schablonmässigt med hänsyn

• Sida 18
•  Original

till bl a tidpunkterna för husens påbörjande och färdig—

ställande och husens belägenhet i landet.

Villkoren för bostadslån till ombyggnad är i tillämpli— ga delar i allt väsentligt desamma som för lån till ny—

byggnad.

Bestämmelserna har ändrats i väsentliga avseenden fr o m 1973—07—01. Avsikten med de nya bestämmelserna är att underlätta och stimulera till ombyggnader av äldre bo— stadshus och hus som inrymmer lokaler som utgör ett kom—

plement till bostäderna.

Bostadslån till ombyggnad kan beviljas under förutsätt— ning att ombyggnaden inte är av ringa omfattning och att ombyggnadskostnaderna är skäliga. Dessutom krävs att lä— genheterna efter ombyggnaden skall fylla kraven på "låg— sta godtagbara standard" (fastställd i kungörelse 1973: 532). Men standarden får inte heller i väsentlig grad överstiga den normala standarden i nyproduktionen. Lån kan beviljas för alla hustyper oavsett vem som är ägare till huset, och även för sådana lokaler som kan betrak— tas som bostadskomplement samt för att förbättra den ytt—

re miljön.

Låneunderlaget utgör den godkända ombyggnadskostnaden, dock med viss maximering m h t kostnaderna för en mot— svarande nybyggnad. Avser lånet ombyggnad av kulturhis— toriskt märklig byggnad, kan låneunderlaget dock bestäm— mas till högre belopp.

Lånegränserna för olika byggherrekategorier är desamma som vid nybyggnad.

Huvudregeln är att bostadslån till ombyggnad skall ut— göra annuitetslån, men det kan i vissa fall utgå som paritetslån. Amorteringstiden är i regel högst 30 år beroende på husets beräknade återstående användnings—

• Sida 19
•  Original

tid och den standard som uppnås genom ombyggnaden. I vissa speciella fall, nämligen om det ombyggda huset fyller ett varaktigt behov, har ett gott läge ohh efter ombyggnaden i väsentliga avseenden uppnår nybyggnads— standard, kan bostadslånet utgå antingen som annuitets— lån med högst MO års amorteringstid eller som paritets— lån med 30 års amorteringstid.

För bostadslån till ombyggnad av småhus där låneunder—

laget är högst 25 000 kr gäller vissa särskilda regler.

För att ytterligare stimulera till ombyggnad utgår ett särskilt bidrag, 5 k ipitiålstöd, till ombyggnader som påbörjas före utgången av 197h. Stödet är avsett som kompensation för de kostnader som en övergång från ny— till ombyggnad medför för byggnadsbranschen. Det kan en— dast beviljas för flerfamiljshus. Bidraget uppgår till 20 % av den godkända ombyggnadskostnaden, dock högst 6 000 kr per lägenhet. För att initialstöd skall kunna erhållas, skall standarden före ombyggnaden understiga den lägsta godtagbara och efter ombyggnaden ha uppnått denna standardnivå. Bidraget utgår endast om ombyggna— den finansieras med statligt bostadslån. Vidare krävs att den arbetskraft som anlitas har anvisats eller god—

känts av arbetsförmedlingen.

görbättringslån beviljas för upprustning av bostäder för personer som fyllt 60 år eller personer som eljest uppbär folkpension, handikappade samt samer och zigenare.

Förbättringslån kan också beviljas för upprustning av bostäder åt andra personer, om bostaden är mycket brist— fällig och det föreligger särskilda skäl för detta bo— stadsstöd. Under vissa förutsättningar kan lån också ut— gå, oavsett vilka som bor i lägenheterna.

Förbättringslån kan utgå till alla kategorier av låne— sökande, men särskilda låneregler gäller för de olika

• Sida 20
•  Original

Till ovan nämnda kategorier av personer kan lån utgå, om sökanden äger eller bor i en— eller tvåfamiljshus (små— hus). För sådäna lånesökande gäller att den taxerade in— komsten (statlig) inte får överstiga 15 000 kr för ogift och 20 000 kr för makar sammanlagt. Hänsyn skall också

tas till eventuell förmögenhet. Vid en nettoförmögenhet

på 80 000 kr eller högre kan förbättringslån i regel in—

te beviljas.

Kommuner och allmännyttiga företag kan beviljas förbätt—

ringslån i följande fall:

1. för lägenheter i småhus som bebos av ovan nämnda ka—

tegori,

2. för lägenheter i flerfamiljshus som bebos av perso— ner över 60 år, förtidspensionärer och handikappade, om huset inte är avsett att tillgodose ett varaktigt

bostadsbehov,

3. för lägenheter i småhus och flerfamiljshus, oavsett vilka som bor i lägenheterna, under förutsättning att huset enligt av kommunstyrelsen fastställd plan skall

rivas inom 20 år.

Om flerfamiljshus enligt fastställd plan skall rivas in— om 20 år, kan förbättringslän också utgå till andra län— tagarkategorier än kommuner och allmännyttiga företag,

oberoende av vilka som bor i huset.

Vidare kan förbättringslån beviljas kommun och allmän— nyttigt företag för nybyggnad av s k temporära bostäder för åldringar. Dessa bostäder är avsedda att tillgodose ett tillfälligt behov av åldringsbostäder i områden med

omfattande glesbygd, d v s främst i norrlandslänen.

Förbättringslånets storlek bestäms i förhållande till den godkända förbättringskostnaden och varierar med oli— ka låntagarkategorier. För kommun och allmännyttigt fö—

• Sida 21
•  Original

retag får lånet motsvara högst hela den godkända för— bättringskostnaden, för kooperativa företag högst 98 % och för övriga högst 90 % av kostnaden.

Förbättringslänet är antingen i sin helhet ett ränte— fritt stående lån eller ett lån som består av en ränte— fri stående del och en räntebärande del som skall amor— teras. Det räntefria stående beloppet kan uppgå till högst 12 000 kr per lägenhet. För enskilda sökande i en— eller tvåfamiljshus bestäms storleken av den räntefria delen av sökandens inkomst— och förmögenhetsförhållan— den. För dessa låntagare avskrivs den räntefria delen efter tio år. För kommuner och allmännyttiga företag sker avskrivning helt eller delvis, beroende bl a på när huset rivs och vilka som bor i huset. Den del som ej av— skrivs omvandlas till amorteringslån. I fråga om andra ägare till flerfamiljshus övergår alltid den räntefria delen till amorteringslån, när det ursprungliga amorte— ringslånet är återbetalat.

Den del av länet som skall amorteras utgör annuitetslån och skall återbetalas på högst 25 år. För lån till hus som enligt fastställd plan skall rivas inom 20 år är amorteringstiden högst 15 år. Räntan på amorteringsde— len är h %, d v s betydligt lägre än den som gäller för bostadslån.

Bostadsanpassningsbidrag (tidigare kallade invalidbo— stadsbidrag) kan beviljas för åtgärd inom och i anslut— ning till bostadslägenhet för att göra det möjligt för handikappad att utnyttja lägenheten på ändamålsenligt sätt. Bidraget, som kan utgå både i småhus och flerfa- miljshus, är inte reserverat för vissa angivna typer av handikapp utan skall kunna beviljas efter prövning i varje enskilt fall. Bidraget utgår med det belopp som motsvarar de beräknade kostnaderna, dock högst med

15 000 kr per lägenhet. Om det föreligger särskilda skäl kan högre bidrag beviljas. Bidraget är inte in—

• Sida 22
•  Original

Lån kan vidare beviljas till inventarier i vissa gpecial— bgstäder som uthyres möblerade och som är avsedda att tillgodose ett mera kortsiktigt bostadsbehov för ensam— stående eller andra mindre hushåll. Lånet uppgår till högst 1 800 kr per rum. Amorteringstiden är högst 15 år. Räntesatsen som fastställs årligen är densamma som sta—

tens normalränta. Den gäller för hela lånets löptid.

Lån — hyrggförlustlåg — kan utgå för utebliven hyra un— der åren 1971—1973 till ägare av hus som byggts med stöd av statliga lån, under förutsättning att lägenheten inte har kunnat upplåtas. Lån beviljas alltså inte för hyres— förlust på grund av utebliven betalning från hyresgäst och inte heller för förluster på kommersiella lokaler. Lån utgår med högst det belopp som motsvarar summan av de uteblivna hyresbeloppen minskad med normalt hyres— bortfall, som uppskattas till 1,5 % av hyressumman. Vi— dare måste lånet uppgå till minst hälften av det norma—

la hyresbortfallet, dock lägst till 10 000 kr.

Kommunerna kan beviljas tomträttålåg i syfte att förbätt— ra deras möjligheter att med tomträtt upplåta mark för bostadsändamål. Tomträttslånen kan utgå oavsett om mar— ken bebyggs med eller utan statligt bostadslån. Lån kan beviljas också för fastigheter med byggnader som skall rustas upp och bevaras. Lånet beviljas med 95 % av sum— man av de belopp med vilka låneunderlaget minskats på grund av att marken upplåtits med tomträtt. För icke statsbelånade hus utgör lånet 95 % av summan av den ka— pitaliserade tomträttsavgälden. Lånet är amorterings— fritt de första 10 åren och amorteras därefter med 1/30

om året. Räntesatsen är densamma som för bostadslån.

Kommunerna kan vidare beviljas markförvärvslån för att underlätta inköp av mark för bostadsändamål. Markför— värvslån utgår högst med det belopp som motsvarar vad kommunen har betalat eller skall betala för marken.

Amorteringstiden är tio år, men amorteringsfrihet kan

• Sida 23
•  Original

beviljas för de två första åren av tioårsperioden. Rän—

tan är densamma som för bostadslån.

• Sida 24
•  Original

5. Lån— och bidragsgivningens omfattning

Den omfattning i vilken statligt stöd har utgått till

lägenheter färdigställda under olika är framgår av ne—

danstående tablå.

Lägenheter Andel, %, lägenheter med statligt stöd

färdig— ställda Samtliga Småhus Flerfamiljshus 1950—195h 87 78 90 1955—1959 9h 92 95 1960-19614 914 90 96 1965—1969 90 80 97

1970 90 78 97

1971 91 77 97 1972 86 67 98

Av samtliga färdigställda lägenheter har sedan början av 50—talet ca 90 % haft statligt stöd; något lägre i bör— jan av 50—talet och slutet av 60—talet än under den mel— lanliggande perioden. För flerfamiljshusen har den stats— stödda andelen varit högre än för småhusen. De kommunala, allmännyttiga och kooperativa flerfamiljshusföretagen har praktiskt taget till 100 % utnyttjat statens lån, medan de enskilda till i genomsnitt ca 85 % har utnytt— jat dessa lån. Variationen mellan olika perioder i den statsstödda andelen har berott på bl a regleringen av

det icke—statsbelånade byggandets omfattning och varia— tionerna i de statliga subventionernas omfattning. För småhusen är sålunda andelen lägenheter med statligt

stöd låg under år 1972, vilket sammanhänger med ett fri— släppande av byggandet av småhus utan statligt lån under 1971.

I tablån nedan redovisas utbetalningarna av bostadslån och bostadsbidrag under budgetåret 1972/73. Bruttoutbe—

talningarna uppgick till & h3h miljoner kronor. Genom

• Sida 25
•  Original

amorteringar och inlösen av lån inflöt 713 miljoner kro— nor. Under budgetåret inbetalades 1 h6h miljoner kronor

i räntor.

Utbetalningen av lån och bidrag budgetåret 1972/73. Milj kr

Lån till ny— och ombyggnad och förbättring 2 061 Skuldökning på paritetslån 392 Räntelån 6h1 Tomträttslån 28h Räntefria förbättringslån 71 Vinterbidrag 9 Invalidbostadsbidrag 22 Markförvärvslån 55 Län till hyresförluster 29 Län till inventarier 2 Bostadstillägg __868 Totalt h u3u

Statens kapitalfordran för utestående län 1973—06—30 var 25 h60 miljoner kronor. I följande tablå uppdelas

detta belopp på vissa huvudgrupper av län.

I gruppen "nominella lån" ingår de gamla tertiärlånen och egnahemslånen, bostadslånen enligt tidigare kungöi relser, den räntebärande delen av förbättringslånen samt nominella lån enligt 1968 års bostadslånekungörel—

se.

I gruppen "räntefria lån" ingår räntefria stående delar av egnahemslån och räntefria lån till studentbostäder,

som successivt avskrivs resp görs räntebärande.

• Sida 26
•  Original

Till "övriga län" har hänförts bl a inventarielån, för— skott på lån samt vissa lån till tvätterier och byggnads—

maskiner, som nu ej längre kan beviljas.

Utestående län 1973—06—30

Milj kr Paritetslån 7 701 Nominella län 13 398 Räntelån 2 811 Tomträttslån 1 025 Bostadsanskaffningslån hh Räntefria län 115 Markförvärvslån 156 Län till hyresförluster 29 Övriga län 181

Totalt 25 h6o

• Sida 27
•  Original

BILAGA 2

BYGGNADSLÄN OCH BOTTENLÄN

PM utarbetad av direktör Mats Rönnberg

1. Inledning

Nuvarande system för kreditförsörjning till bostadspro— duktionen —_vid sidan av den statliga långivningen — bygger på medverkan av flertalet på kreditmarknaden verk— samma institut. Denna medverkan är i hög grad speciali— serad med hänsyn till kreditgivningens grad av långfris— tighet och med hänsyn till karaktären av den upplåning som ligger till grund för kreditgivningen. Rörelsekre- diter under byggnadstiden ges sålunda i huvudsak av af— färsbankerna och postbanken. Krediter av mera permanent karaktär när byggnaderna färdigställts lämnas främst av

de s k hypoteksinstituten.

Kreditinstitutens uppgift när det gäller att försörja bostadssektorn med kapital är inte bara att lämna lån avseende nyproduktionen. Som lika väsentlig framstår den del av verksamheten som gäller underhåll och upp- rustning av redan belånade objekt. Härutöver räknas som krediter till bostadssektorn lån av annat slag för vil— ka ställs säkerhet i form av pantbrev i fast egendom eller tomträtt. Det kan gälla lån som behövs för att

möjliggöra arvskiften, överlåtelser o dyl.

De typer av objekt som kan belånas inom bostadssektorn är förutom flerfamiljshus och småhus även gemensamhets— anläggningar och serviceanordningar av olika slag. Lån kan sålunda lämnas avseende alla objekt som uppförs med stöd av statligt bostadslån, exempelvis barndaghem, lo— kala affärscentra, integrerade skolbyggnader, bibliotek. Bostadslåneinstitutens långivning avser även affärs—

och kontorshus, varför kreditförsörjningen till sådana

objekt sker på samma sätt som till bostadshusen.

• Sida 28
•  Original

2. Återblick

En återblick på utvecklingen av de egentliga bostadslå— neinstituten kan tjäna som bakgrund till en beskrivning

av den nuvarande finansieringsordningen.

I och med att förutsättningar skapats för en ordnad fas— tighetskreditgivning genom systemet med lagfart och in— teckning tillkom på initiativ från fastighetsägarna år 1867 Allmänna hypotekskassan för rikets städer och i sam— band därmed åtskilliga stadshypoteksföreningar. Dessa in— stitut var organiserade efter förebild av landshypoteks— organisationen som tillkommit några år tidigare. Vid den— na tid började även ett par s k inteckningsbolag sin verk— samhet. Hypotekskassans upplåning skedde genom att kassan gav ut obligationer. P g a olika orsaker blev utveckling— en av kassans verksamhet inte önskvärt framgångsrik. Kas— san upphörde därför är 1909 med sin verksamhet och i stål— let tillkom efter förslag av en statlig utredning och be— slut av statsmakterna Konungariket Sveriges stadshypoteks— kassa. Detta institut fick statligt stöd i form av en grundfond och skulle fungera som centralorgan för landets stadshypoteksföreningar. Upplåningen skulle i första hand ske genom obligationsemissioner i utlandet. Den utländska uppläningen upphörde emellertid i och med första världs— kriget och har senare aldrig kommit att återupptas.

Stadshypoteksinstitutionen ägnade sig åt s k primärlångiv— ning. Det innebar att lån lämnades endast upp till 50 %

av det högsta av institutionens eget belåningsvärde och taxeringsvärdet. Inom större städer kunde dock belåning— en höjas upp till 60 % såvitt gällde stenhus. Primärlån lämnades i princip endast avseende flerfamiljshus.

Behov av ytterligare långfristiga krediter visade sig snart föreligga och efter utredning inrättades år 1929 sekundärlåneorganisationen Svenska bostadskreditkassan

med därtill anslutna bostadskreditföreningar. Denna in—

• Sida 29
•  Original

stitution var organiserad på i princip samma sätt som stadshypoteksorganisationen. Lån lämnades mot säkerhet mellan 50 och 75 % av fastighetsvärdet. Dessutom lämna—

des lån avseende villor.

Nästa reform på bostadsfinansieringsområdet innebar in— rättandet på 19h0—talet av Statens byggnadslånebyrä och därmed den statliga direkta bostadslångivningen.

Allmänna pensionsfondens tillkomst år 1961 förde i prak— tiken med sig stora förändringar på kreditmarknaden. Dels inrättades eller aktiverades ytterligare kreditinstitut för att förmedla långfristiga krediter till bl a bostads— sektorn. Dels kunde de sedvanliga kreditinstituten orien— tera om sin verksamhet mot mer kortfristig kreditgivning. Den senare omständigheten innebar att sparbankerna och postbanken, som tidigare till stor del fungerat som ka— pitalmarknadsinstitut med särskild inriktning på bostads— krediter, ändrade karaktär och genom den nya banklagstift— ningen som trädde i kraft år 1969 fick samma verksamhets—

fält som affärsbankerna.

Beträffande den tidigare bostadsfinansieringen är också att nämna att primär— och sekundärlånen i slutet av år 1966 kom att slås samman till s k enhetslån. Villkoren för enhetslånen innebar i princip en sammanvägning av villkoren för de tidigare primär— och sekundärlånen. Denna reform förde med sig att stadshypoteks— och bo— stadskreditorganisationerna fusionerades från år 1969 på så sätt att bostadskreditorganisationen gick upp i

stadshypoteksorganisationen.

• Sida 30
•  Original

3. Byggnadslångivning

Det är i huvudsak affärsbankerna, postbanken och spar- bankerna som svarar för byggnadskreditgivningen. Banker— na skaffar erforderliga medel huvudsakligen genom direkt inlåning. Tekniskt är byggnadskrediten en s k kredit i räkning, beviljad på grundval av förhandsvärdering och utlämnad mot säkerhet av pantbrev i den egendom varå byggnaden uppförs. Byggherren disponerar krediten i

s k lyft allteftersom byggnadsverksamheten fortlöper. Inför varje lyft sker besiktning av husbygget för att kreditgivaren skall kunna bedöma hur stora lyft som

skall tillåtas.

Långivaren betingar sig för beviljat byggnadslån (bygg— nadskreditiv) dels en kontraktsränta (kreditavgift) om 1/2 till 1 procent på beviljat belopp dels en disposi— tionsränta om f n 5 3/h — 8 1/h procent på disponerat belopp. När kommun tecknar borgen för en byggnadskredit blir räntevillkoren fördelaktigare för låntagaren än vad som eljest skulle ha varit fallet. F n utgår hos fler— talet kreditgivande institut för byggnadslän avseende flerfamiljshus med kommunal borgen som säkerhet kredit- avgift om 1/2 procent och dispositionsränta om 6 3/h pro— cent. Kommunal borgen förekommer i princip när statligt bostadslån beviljats för objektet. Hos flertalet insti— tut faller kreditavgiften bort i och med färdigställan— det men samtidigt höjs i stället dispositionsräntan med i regel 3/h procent. Räntor och kostnader, exempelvis besiktningskostnader, debiteras under lånetiden kreditiv— kontot. För fleråriga objekt kan byggnadskrediten delas upp i markkredit, anläggningskredit och husbyggnadskre— dit.

De avgifter som tas ut för byggnadskreditiven avser att täcka bankernas risker för byggnadsarbetenas rätta fär— digställande så att avsedd avkastning uppnås på respek—

tive byggnadsprojekt. Avgifterna skall även kompensera

• Sida 31
•  Original

kostnaderna för den likviditet som kreditgivaren nödgas hålla för att infria sina utfästelser.

Omfattningen av byggnadskreditivgivningen är svår att bedöma på grundval av den statistik som finns tillgäng— lig. Man kan inte helt isolera bostadskrediterna från krediter till annan byggnadsproduktion. Det är likaså svårt att åstadkomma en genomgående uppdelning på bygg- nadskrediter och annan långivning mot säkerhet av pant— brev i bostadsfastigheter. Föreliggande uppgifter kan sålunda endast ge en ungefärlig uppfattning om storle—

ken av dessa krediter.

För affärsbankernas del uppgick de disponerade uteståen— de byggnadskrediterna den 31 december 1973 avseende bo— stadsfastigheter till ca 9,2 miljarder kronor. Kontrak— terat belopp var vid samma tidpunkt ca 12,2 miljarder kronor.

Postbankens utestående disponerade byggnadskreditiv av— seende bostadshus var den 31 december 1973 drygt 2,7 mil— jarder kronor.

Motsvarande belopp för Sparbankernas del var samma dag uppskattningsvis drygt h miljarder kronor. Inom spar— bankssektorn var vid samma tidpunkt det sammanlagda kon—

trakterade beloppet ca 6 miljarder kronor.

Sammantaget kan antas att byggnadskreditgivningen till bostadshus den 31 december 1973 uppgick till ca 16 mil— jarder kronor.

Att observera är att i angivna belopp ingår inte bara kreditiv avseende objekt under byggnad utan även kredi— tiv avseende objekt som färdigställts. Man får också ha i minnet att betydande belopp utlämnats av kreditinsti- tuten i byggnadskreditiv avseende kontors— och affärs—

fastigheter. Hos affärsbankerna var sålunda den 31 de—

• Sida 32
•  Original

cember 1973 byggnadskreditiv till sådana objekt utlämna—' de på drygt 1,h miljarder kronor.

• Sida 33
•  Original

h. Bottenlångivning

Byggnadskrediter skall i princip ersättas av långfristi— ga lån när byggnaderna färdigställts och i förekommande fall uthyrts. Detta sker genom att byggnadskreditiven blir avlyfta av bundna fastighetslån och vanligen även av statliga bostadslån. Dessutom behövs ofta särskilda topplån som i regel utanordnas av kreditivgivande insti—

tut. Topplånen är i princip av kortfristig karaktär.

Fastighetslånen, som ofta benämns bottenlån eller enhets- lån, utlämnas av stadshypoteksinstitutionen och av kre— ditaktiebolagen. I någon utsträckning bedriver även för—

säkringsbolagen direkt utlåning av fastighetslån.

Stadshypoteksorganisationen är organiserad på så sätt att ett centralt organ, Konungariket Sveriges stadshypo— tekskassa, svarar för upplåning av medel som i sin tur lånas ut av 21 lokalt verksamma stadshypoteksföreningar till fastighetsägare och tomträttshavare. Verksamheten regleras av författningsbestämmelser (SFS 1968:576 och 65h). Stadshypotekskassans styrelse består av nio leda— möter, varav två utses av Kungl Maj:t, en av riksgälds— fullmäktige och sexlav ombud för stadshypoteksförening— arna. Styrelsens ordförande och vice ordförande är ut- sedda av Kungl Maj:t respektive riksgäldsfullmäktige. Av kassans fyra revisorer utses en, tillika revisionens ordförande, av bankinspektionen, en av riksgäldsfull— mäktige och två av ombud för stadshypoteksföreningarna. Stadshypoteksföreningarna utser årligen högst fem ombud som på ombudsstämma tar ställning till frågor om an—

svarsfrihet, val av styrelse o dyl.

Medlemmar i stadshypoteksföreningarna är alla låntagare hos föreningarna. Dessa har rätt att delta på den årli— ga föreningsstämman, där beslut fattas om utseende av styrelse och revisorer, storleken av låntagarnas för—

valtnings— och fondbidrag till föreningen m m. De av

• Sida 34
•  Original

låntagarna lämnade säkerheterna förvaras hos föreningar— na under tillsyn av offentligt ombud som utses av läns— styrelsen. Sammanlagda beloppet utestående län var vid

slutet av år 1973 ca 36,5 miljarder kronor.

För stadshypoteksinstitutionen gäller ett sammanlagt fondkrav om minst 2 procent av utestående skulder. Vid årsskiftet 1973/197h uppgick de sammanlagda egna fonder— na till nära 1,3 miljarder kronor. Dessutom har staten till stadshypotekskassans förfogande ställt en grund— fond om f n 3,9 miljarder kronor. Kassans upplåning är

maximerad till tio gånger grundfonden.

De kreditaktiebolag som är verksamma inom bostadssektorn är från årsskiftet 1972/1973 Svensk Bostadsfinansiering Aktiebolag BOFAB och Sparbankernas Inteckningsaktiebolag (Spintab), vilket senare bolag ägs av Sparbankernas Bank AB. Tidigare verkade ytterligare tre kreditaktiebolag

som bottenlångivare, nämligen Svenska Intecknings Garan— ti Aktiebolaget (Sigab), Göteborgs Intecknings Garanti Aktiebolag (Gigab) och Svensk Fastighetskredit aktiebo— lag. Dessa bolag upphörde med långfristig fastighetsbe— låning den 1 januari 1973 sedan avtal slutits mellan de statliga bankerna, Sveriges Kreditbank och Postbanken,

å ena sidan och de privata affärsbankerna inklusive Jord— brukets Bank, å andra sidan, om att berörda affärsbanker inträdde som hälftenägare i det av Kreditbanken och Post— banken tidigare samägda BOFAB. Avtalet kom till efter diskussioner som kommit till stånd på initiativ av fi—

nansdepartementet.

För BOFAB:s och Spintabs vidkommande gäller bolagsord— ningar som fastställts av Kungl Maj:t. BOFAB:s aktieka— pital och reservfond uppgår f n till hö miljoner kronor medan Spintabs motsvarande kapital är f n h2 miljoner kronor. Utestående lån vid slutet av år 1973 var hos BOFAB 3,7 miljarder kronor och hos Spintab nära 10,5

miljarder kronor. Vid samma tidpunkt var motsvarande be—

• Sida 35
•  Original

lopp hos Sigab 6,5 miljarder kronor, hos Gigab 2,5 mil— jarder kronor och hOs Svensk Fastighetskredit AB 7,2

miljarder kronor.

Det fondkrav som gäller för kreditaktiebolagen är i prin— cip samma som för stadshypoteksinstitutionen, dvs fond— täckningen (eget kapital och fonder) måste vara minst 2 procent av skulderna. Kreditaktiebolagen täcker i huvud— sak in sina kostnader och erforderligt överskott genom en räntemarginal mellan upp— och utlåning. För stadshy- poteksinstitutionen täcks behovet av medel för förvalt— ningskostnader och fondavsättning i huvudsak genom sär— skilda förvaltnings— och fondbidrag som låntagarna har att erlägga. Bidraget hos stadshypoteksinstitutionen

och räntemarginalen hos kreditaktiebolagen uppgår f n

i allmänhet till 0,2 procent.

Avseende belåningsorter, belåningsobjekt och lånegränser gäller likartade regler för stadshypoteksinstitutionen och kreditaktiebolagen. Långivning får således ske inom tätort beträffande bostads—, affärs— och kontorshus mot säkerhet av pantbrev i fast egendom eller tomträtt för belopp som ligger högst inom 75 procent av institutets eget uppskattningsvärde. Även andra objekt som finansie—

ras med stöd av statligt bostadslån får belånas.

Bostadslåneinstitutens upplåning sker som ovan nämnts ge- nom obligationsutgivning. Obligationer säljs antingen ge— nom bankernas förmedling eller direkt från instituten. Köpare av obligationer har möjlighet att vänta med att betala obligationerna upp till tre månader. Med hänsyn till risken för ränteändring måste obligationsemittenten emellertid låna ut belopp som tecknats omgående utan att avvakta likvid för obligationerna. Upp— och utlåning mås— te korrespondera med varandra. För att bl a kunna låna

ut medel utan dröjsmål har instituten rätt att låna upp medel kortfristigt genom reversupplåning. Obligationskö—

parna deponerar vanligen sitt innehav av obligationer

• Sida 36
•  Original

hos emittenten i utbyte mot certifikat.

Den typ av obligation som f n säljs av bostadslåneinsti— tuten har en löptid av 20 år och amorteras enligt annui— tetsprincipen efter en 50—årig amorteringsplan. Efter

10 år sker en justering av räntan enligt vissa regler till dåvarande ränteläge. Räntan kan då således anting— en höjas eller sänkas. Motsvarande ändring av räntan måste ske i institutens utlåning. Efter 20 år inlöses obligationerna och då förfaller samtidigt motsvarande fastighetslån. Eftersom annuitetsfinansieringen tilläm— pas kvarstår då större delen av obligationslånet och därmed även fastighetslånen. Om en 50-årig amorterings— plan används för ett 7 %—lån utestår oguldet efter 20 år ca 90 procent av det ursprungliga beloppet. Används en 60—årig plan, är motsvarande procenttal ungefär 95. Det säger sig självt att fastighetslåntagarna som regel inte har möjlighet att betala tillbaka sin skuld på slutbe— talningsdagen. Regeln är därför att låntagarna erbjuds omsättning av sina förfallande lån till nya lån med de

villkor som gäller vid omsättningstillfället.

Bostadslåneinstitutens utlåning sker som nämnts på i princip samma villkor som upplåningen. Härvid gäller för kreditgivaren att de hypotekslån som sammanlagda svarar mot ett visst obligationslån skall ge samma ränta och amortering som krävs enligt obligationslånet. Kreditgi— varen har således möjlighet att differentiera utlåning— en på önskvärt sätt. F n varieras amorteringstiderna så— vitt gäller olika typer av belåningsobjekt på så sätt att olika amorteringsplaner tillämpas: för nybyggda flerfamiljshus 60 år, för nybyggda småhus 50 eller MO år, för affärs— och kontorshus MO eller 30 år. Andra amorte— ringsplaner kan också förekomma. Vidare differentieras räntan på olika typer av lån så att s k oprioriterade lån löper med 1/h procent högre ränta än 5 k priorite— rade lån. Differentieringen hänger samman med att obli-

gationerna säljs med en underkurs om_1/h procent.

• Sida 37
•  Original

Prioriteringsbestämmelserna utfärdas av riksbanken i syfte att prioritera finansieringen av det byggande som riksdagen beslutat om. Prioriterade objekt är sålunda nybyggda flerfamiljshus och småhus samt i övrigt allt byggande som sker med stöd av statligt bostadslån. Om— eller tillbyggnad av flerfamiljshus är prioriterat även om statligt bostadslån inte utgår under förutsättning att sådant lån enligt intyg från länsbostadsnämnd skul— le ha kunnat utgå. Oprioriterade objekt är följaktligen i princip affärs— och kontorshus samt äldre bostadshus utam sådana hus för vilka utgår statligt bostadslån. Enligt riksbankens bestämmelser skall 90 procent av hy- poteksinstitutens nyutlåning kanaliseras till den prio— riterade sektorn medan återstående 10 procent får an—

vändas till oprioriterade objekt.

I samband med prioriteringsbestämmelserna kan nämnas att hypoteksinstituten i sin långivning i princip skall sö—

ka nå upp till det statliga bostadslånets undre gräns.

• Sida 38
•  Original

1.2. Bgstagspolipiskg kommitténs_förslag

Mot bakgrund av de givna direktiven såg bostadspolitiska kommittén som sin uppgift att skapa förutsättningar för ändringar i fråga om kapitalkostnaderna för de belånade husen i takt med prisförändringar för nyproduktionen. Detta skulle leda till att kapitalkostnaderna i början sattes lägre än som följde av marknadens villkor men

därefter tilläts stiga successivt.

Kommittén övervägde fyra olika metoder att nå det upp— ställda målet och stannade för att förorda ett lånesys—

tem av följande innebörd.

Låntagarnas faktiska kapitalutgifter år för år skall an— passas till de beräknade kapitalkostnaderna för ett ny— byggt hus av motsvarande standard. Denna anpassning skall åstadkommas genom att de ursprungligen bestämda kapitalkostnaderna multipliceras med ett årligen fast— ställt tal, som uttrycker hur mycket kapitalkostnaderna i tidigare byggda hus bör förändras för att komma i ett rimligt förhållande till nyproduktionens kostnader. Detta tal, aritetstalet, fastställes med hänsyn till byggnadsprisnivåns förändringar och de belånade husens bruksvärdeminskning till följd av åldrande.

• Sida 41
•  Original

Kommittén hävdade, att det borde vara möjligt för bo— stadsstyrelsen att beräkna ett kostnadsparitetstal med hänsyn tagen även till värdeminskning genom husens åld— rande. Det borde åläggas bostadsstyrelsen att årligen till Kungl Maj:t lämna förslag om nytt paritetstal. Ge— nom inrättande av en särskild paritetstalsnämnd borde marknadsparter beredas tillfälle att avge yttrande in—

nan paritetstalet bestämdes.

Kommittén framhöll att, om paritetstalet stiger mera än man antog när basannuiteten fastställdes, blir resulta— tet att statslånets amorteringstid förkortas. Stiger ta— let mindre blir effekten den omvända. Om räntenivån på

marknaden kommer att ligga lägre eller högre än som an— tagits, kan motsvarande effekter uppkomma. I förra fal— let förkortas amorteringstiden och i senare fallet för—

längs den.

Kommittén antog att det finns ett samband mellan ränte— nivån och paritetstalets utveckling. Om därför ränteni- vån under amorteringstiden ligger högre än man antog när basannuiteten bestämdes kunde man räkna med att detta hade samband med en sådan ekonomisk utveckling som ock— så framkallat en starkare stegring av paritetstalet än väntat. Dessa båda avvikelser har motsatt effekt på åter— betalningstidens längd. Resonemanget förutsättes gälla omvänt för den händelse räntenivån skulle ligga lägre

än man förutsatt. Förskjutningarna i återbetalningsti— den som följde av sådana avvikelser väntades bli delvis

utjämnade.

Kommittén utgick från att man skulle kunna ändra basan— nuiteten om den årliga justeringen av kapitalkostnader— na genom paritetstalet bedömdes komma att leda till att statslånets amorteringstid blev avsevärt kortare eller längre än man förutsatt. För att bevara betingelserna för hyresparitet borde ändringen i så fall genomföras

beträffande samtliga inom systemet finansierade årgång—

• Sida 42
•  Original

är av hus. Metoden ansågs av utredningen kunna tillämpas både vid statlig totalfinansiering och vid blandad fi— nansiering där statens lån kompletterar krediter från öppna marknaden. I det senare fallet bestämmer staten vad låntagaren skall betala totalt varje år. Från detta belopp räknas i första hand av vad han skall betala på

bottenlån och återstoden tillgodoförs statslånet.

Enligt bostadspolitiska kommittén borde den nominella räntan på statslånen motsvara statens självkostnader för upplåning och sålunda inte innefatta något subventions—

inslag.

I fråga om basannuitetens storlek erinrade kommittén om gjorda uttalanden från statsmakternas sida om att för- ändringar i nyproduktionens finansieringsbetingelser borde ske med stor försiktighet. Den vid förslagets framläggande föreliggande nivån för kapitalkostnaderna borde enligt kommittén vara en utgångspunkt när basan— nuiteten bestämdes. Annuiteten borde sålunda fastställas

utifrån då rådande hyrespolitiska förutsättningar.

Om basannuiteten för en nybyggd fastighet understiger bottenlåneannuitet och statslåneränta blir amorteringen på statslånet till en början negativ. Statens låneford—

ran kommer alltså att öka.

Den ökade lånefordran skulle säkerställas genom en sär- skild inteckning på belopp motsvarande 10 procent av lå— neunderlaget och med placering inom 110 procent av ett pantvärde utgörande underlaget för bedömning av inteck—

ningssäkerhet i fastigheten.

Räntekostnader som debiteras men ej erläggs omedelbart borde vara skattemässigt avdragsgilla antingen vid kapi—

taliseringstillfället eller då de amorteras.

• Sida 43
•  Original

Kommittén föreslog också att räntegarantin och underrän— tan på statslånen skulle avvecklas för utestående lån. Räntesubventionerna för dessa årgångar av hus skulle om— vandlas till lån förenade med återbetalningsskyldighet

efter samma metod som föreslogs gälla för nya lån.

1.h Departementschefen

_

I proposition 1967z100 angav departementschefen tre vä— sentliga syften för statens kreditstöd till bostäder.

Ett av syftena var att för de hus som tillkom i framti— den anpassa de årliga kapitalutgifterna till lägenheter— nas bruksvärde i stället för att som dittills låta kapi— talkostnaderna på längre sikt bestämmas av den kostnads— nivå som förelåg då husen byggdes. De årliga kapitalut— gifterna skulle bestämmas så att de skapar förutsättning— ar_för_hyrgspa£itet eller, i mera vidsträckt mening, pa— ritet i fråga om de årliga bostadskostnaderna mellan bo—

städer som tillkommit vid skilda tidpunkter.

Ett annat mål framhölls vara att göra de årliga bostads—

kostnaderna gbgrgendg av_marknadsräntans_fluktuatigngrL

Slutligen skulle de nya reglerna möjliggöra rimliga bo- stadskostnader utan stöd av generella subventioner. Lån— tagarna skulle sålunda betala ränta på bottenlån enligt marknadens villkor och en ränta på statslånen som mot— svarar statens egna kostnader för upplåningen. Räntesub— gegtionerna skulle sålunda avvegklas.

Övergången skulle genomföras på den nivå för kapitalkost- nader som gällde då förslaget lades fram. Den kostnads— ökning som subventionsavvecklingen förde med sig skulle

genomföras successivt.

I propositionen anslöt sig departementschefen i allt vä—

• Sida 44
•  Original

sentligt till bostadspolitiska kommitténs förslag till

finansieringssystem.

Departementschefen utgick från att återbetalningstiden för statslånet, och den till följd av lånesystemet upp— kommande skuldökningen, skulle röra sig kring 30 år. De— partementschefen framhöll emellertid, att det var själv— klart att alla antaganden i fråga om framtida kostnads— utveckling och genomsnittlig nivå för lånemarknadens räntor för så lång tid som 30 år blir helt teoretiska. Det skulle därför bli nödvändigt att noga följa utveck— lingen och att när denna avviker från de tidigare gjor— da antagandena vidta de korrigeringar av de årliga kapi— talkostnaderna som visar sig vara behövliga. En möjlig— het skulle vara att ändra basannuiteten. En sådan änd— ring avseende alla årgångar av hus inom systemet skulle ge möjlighet att anpassa utrymmet för betalningar på statslånet efter rådande omständigheter så att den för—

utsatta amorteringstiden kan hållas.

De nya lånereglerna skulle träda i kraft den 1 januari 1968. För de hus som åtnjöt räntesubventioner när de

nya lånereglerna trädde i kraft infördes särskilda reg— ler för avveckling av subventionerna. Bestämmelserna be— rörde flertalet av de hus som tillkommit med statligt stöd efter år 1957. Räntebidraget och underräntan på statslånet omvandlades till årliga lån. På liknande

sätt som i det nya paritetslånesystemet minskas de årli— ga lånebeloppen successivt. Lånen skulle förräntas och så småningom betalas tillbaka. Takten i fråga om minsk— ningen och återbetalningen bestäms av utvecklingen av

paritetstalet.

Räntan på statslånen under ett kalenderår skulle fast— ställas av Kungl Maj:t före ingången av året på grund— val av den kostnadsnivå som (i november) gällde för sta— tens egen upplåning. Räntan skulle motsvara den som

gällde för långfristiga obligationer ökad med 0,25 pro—

• Sida 45
•  Original

centenheter för att täcka statens egna kostnader.

En viktig princip i paritetslånesystemet är att samma basennuitet skall tillämpas i alla årgångar av hus som

finansieras med lån enligt dessa regler.

Om byggnadskostnaderna stiger, blir de årliga kapital— kostnaderna högre för nybyggda hus än för de förut bygg— da husen. De årliga betalningarna för lån i förut bygg— da hus skall då ökas så att de kommer i ett från hyres— politisk synpunkt rimligt förhållande till motsvarande lånekostnader för de nybyggda husen. Därigenom ökar suc— cessivt det belopp som skall betalas till staten. Den årliga skuldökningen som följer av den bristande för— räntningen minskas. Så småningom avses det belopp som skall betalas till staten inte bara ge full förräntning av den statliga låneskulden utan dessutom möjliggöra en

med åren allt större amortering.

Så länge en med paritetstalets hjälp genomförd höjning av de årliga kapitalkostnaderna kan antas ge full för— räntning och amortering av statslånet inom i stort sett den förutsatta amorteringstiden kan basannuiteten hållas oförändrad. Departementschefen framhöll att en förkort— ning eller förlängning av amorteringstiden till följd av ränteförhållandena eller paritetstalsutvecklingen

kunde motverkas genom förändring av basannuiteten.

Med anledning av uttalade farhågor för att ökningen av skulden till staten kunde komma att medföra en alltför stor belastning för låntagarna framhöll departements— chefen i propositionen att riskerna för en sådan utveck— ling inte borde överbetonas. Man borde kunna räkna med att bostadsproducenterna vinnlägger sig om försiktighet i fråga om investeringar inom områden där bostadsefter—

frågan kan väntas minska.

Den förutsebara skuldökningen borde också leda till att

• Sida 46
•  Original

kreditvärdesbedömningen ägnades ökad uppmärksamhet såväl hos enskilda kreditgivare som hos statliga låneorgan. Departementschefen framhöll att den omständigheten att kapitalkostnaderna inte kommer att stiga mer än som är motiverat med hänsyn till motsvarande kostnader i ny— produktionen borde medföra att den ökade skuldbelast— ningen inte blev särskilt betungande för låntagarna el—

ler riskpräglad för långivaren.

Därmed kunde man inte utesluta att situationen i vissa områden kunde utveckla sig så att staten måste vidkän—

nas förluster på långivningen.

I undantagsfall kunde det hända att skuldökningen för

en egnahemsägare skulle komma att medföra att han vid överlåtelse av fastigheten förlorar en del av det egna kapitalet i fastigheten. I den mån förlusten är en följd av skuldökningen, innebär den att låntagaren vid för— säljningen i efterhand får betala de räntekostnader han skulle ha haft under förflutna år om de årliga betal- ningarna på skulden inte hade varit lägre än vad som motsvarat de nominella lånevillkoren. Detsamma skulle i

huvudsak gälla innehavare av bostadsrätt.

Vad gäller beräkningen av avkastningen på egen insats i paritetsbelånade hus anförde departementschefen följan—

de.

Om lånevillkoren, bortsett från skillnader i fråga om övre länegräns, skall vara lika för olika kategorier av låntagare, måste man tillämpa en ordning som innebär att det belopp som återstår, sedan kostnaderna för botten— lånen har räknats av från den årliga totala kapitalkost— naden, skall fördelas proportionellt på statslån och egeninsats. Detta innebär att den egna insatsen hypote— Åiskt förutsätts bli förräntad efter samma nominella räntesats och med samma fördelning i tiden som statslå—

net.

• Sida 47
•  Original

Det angivna förfaringssättet syftar endast till att be— stämma vad låntagaren årligen skall betala för det stat— liga lånet. Hur stor avkastningen på ett i en hyresfas— tighet insatt kapital blir bestäms inte av denna beräk— ning utan av skillnaden mellan å ena sidan faktiska hy— resintäkter och å andra sidan kostnaderna för upplånat kapital och fastighetsförvaltningen. Frågan om den egna insatsens förräntning är bl a en fråga om normer för hy— ressättning och hyreskontroll.

När systemet infördes stannade man för att beräkna båg— annuiteten enligt samma förutsättningar beträffande ka— pitalkostnaderna som tidigare gällt. Dessa innebar att hyreskalkylen grundades på de genomsnittliga kapital— kostnaderna under de första 10 åren av lånetiden. Denna kostnad ansågs motsvara 5,1 procent av fastighetskapita—

let.

Basannuiteten fastställdes därför till detta procenttal för lån till nybyggnad av sådana hus där lägenheterna hyrs ut eller upplåts med bostadsrätt. För småhus som bebos av låntagaren fastställdes basannuiteten till

5,3 %.

Särskilda problem uppstår i samband med avräkningen av de årliga kostnaderna för de underliggande lånen mot vad som låntagaren skall betala sammanlagt årligen. Svårig— heterna hänger samman med att räntekostnaderna succes— sivt sjunker genom amortering av lånen och att räntesat— serna varierar dels mellan bundna och obundna lån och dels mellan bundna lån som upptagits vid skilda tidpunk- ter.

Amorteringarna torde kunna beaktas genom vissa schablo—

ner vid beräkningen.

De varierande räntesatserna framhölls vara ett större

problem dels därför att det krävs ett betydande admini—

• Sida 48
•  Original

strativt arbete för att beakta variationerna i de en— skilda fallen och dels därför att variationerna leder

till olika långa amorteringstider för statslånet.

Bostadspolitiska kommittén hade inte behandlat dessa problem närmare. Det lades på bostadsstyrelsen att vid— ta eller föreslå lämpliga åtgärder.

Riksdagen följde i allt väsentligt propositionen (prop

1967:1oo, SU 1967z100, rskr 1967:265). Från och med den 1 januari 1968 hade alltså reglerna för bostadsfinansie— ringen ändrats genomgripande genom införandet av det 5 k

paritetslånesystemet.

Beträffande återbetalningstiden uttalade dock riksdagen att en viss förlängning borde kunna övervägas om så skul— le bli motiverat med hänsyn till boendekostnadernas ut— veckling.

När vi i det följande skriver om paritetslånesystemet avser vi i tillämpliga delar även det efter samma modell uppbyggda systemet med räntelån, som tillämpas i huvud—

sak för hus färdigställda under 1958 — 68.

• Sida 49
•  Original

2. Paritetslånesystemets konstruktion

2.1. Bgskrivging

Lånesystemet är uppbyggt på följande sätt.

Ränta och amortering på bottenlånen betalas enligt mark— nadens villkor. För det statliga bostadslånet beräknas ränta som motsvarar statens kostnader för dess egen upp— låning och för administrationen av långivningen. Amorte— ringstiden kan inte avgöras i förhand med den tillämpa— de återbetalningsmetoden men ansågs vara omkring 30 år vid nybyggnad.

I fråga om småhus som bebos av låntagaren kan låntagaren välja mellan betalning med rak amortering på 30 år och

betalning genom omfördelning.

Omfördelningen åstadkommes genom utnyttjande av två fak— torer, basannuiteten och paritetstalet.

Basannuiteten anger den procentandel av fastighetskapi— talet (låneunderlaget) för bostäderna, vilken tas ut som kapitalkostnad det första året av lånetiden. Basannuite— ten fastställs av riksdagen. Den är sedan systemets till— komst 5,1 % för flerfamiljshus.

Paritetstalet fastställs av Kungl Maj:t årligen, i prin—

cip ett tal för varje årgång av hus. Det skall ge uttryck för utvecklingen av byggnadskostnaderna under den för— flutna lånetiden med det avdrag för lägre bruksvärde som tidigare byggda lägenheter vid jämförelse med nybyggda lägenheter kan antas ha på grund av ålder och förslit— ning. Om byggnadskostnaderna stiger, höjs alltså pari— tetstalen för äldre hus och anger hur mycket kapitalkost— naderna för dessa hus bör höjas för att komma i paritet

med motsvarande kostnader för nybyggda hus.

• Sida 50
•  Original

Omfördelningen går i princip till så att låntagaren var— je år som kapitalkostnad-betalar ett belopp, vilket mot— svarar fastighetskapitalet för bostäderna multiplicerat

med basannuiteten och för resp årgång gällande paritets—

tal, den s k baskostnaden.

Beloppet används i första hand för att betala ränta och amortering på bottenlånet. Det som därefter återstår an— vänds för betalning av ränta och amortering på statslå— net i nu nämnd ordning. I den mån beloppet inte räcker till för betalning av räntan på statslånet, vilket det regelmässigt inte gör i början av lånetiden, får lånta— garen av staten låna vad som fattas. Hans låneskuld till staten ökar alltså med den obetalda räntan. Om inte hel— ler hela kostnaden för bottenlånet ryms inom baskostna— den, tillskjuter staten kontant det felande beloppet som också läggs till låneskulden.

I takt med stigande paritetstal ökas baskostnaden och därmed betalningarna av räntan på statslånet. När bas— kostnaden har stigit så mycket att den täcker hela sta— tens räntekrav, kommer ytterligare höjningar av baskost— naden att ge utrymme för återbetalning av den samlade

låneskulden.

Vad nu har sagts om Skuldökning och räntebetalning gäl— ler när statslånet täcker hela skillnaden mellan låneun— derlaget och bottenlånet. För låntagare med egen kapital insats inom låneunderlaget fördelas överskott och under— skott, som uppkommer vid jämförelse mellan de nominella kostnaderna och baskostnaden, proportionellt pä kapital—

insatsens och bostadslånets ursprungliga belopp.

Av den lämnade redogörelsen framgår att utvecklingen av skuldökningen är beroende av inte bara basannuiteten och paritetstalet utan också en tredje faktor som inte be— stäms inom lånesystemet, nämligen räntenivån.

• Sida 51
•  Original

Vid införandet av paritetslånesystemet syftade man till att de statliga lånen skulle återbetalas inom en tid av ca 30 är. Samtidigt framhölls att utvecklingen av bygg— nadskostnader och räntenivå kunde ge anledning till av- vikelser från denna tid. Större sådana avvikelser skul—

le kunna motverkas genom ändring av basannuiteten.

2.2. Bgräknigg_av paritetstal

Som framgår av det föregående regleras kapitalutgiften, och därmed paritetslånets storlek resp återbetalningen, av det 5 k paritetstalet. Statistiska centralbyrån (SCB) har i uppdrag att varje år före den 1 december till Kungl Maj:t inkomma med beräkning och förslag ifråga om pari—

tetstal.

Kungl Maj:t har även föreskrivit att till SCB skall fin— nas knuten en nämnd (paritetstalsnämnden) med uppgift att pröva och avgöra frågor rörande de allmänna princi-

perna för beräkningen av paritetstal.

En utredning avseende paritetstalets principiella upp- byggnad och beräkningsmetodiken har genomförts av SCB och paritetstalsnämnden. Beskrivningen i det följande har hämtats ur paritetstalsnämndens utredningsrapport 1972—11—17. När nedan återges sammanfattningen. För de— taljer beträffande paritetstalsberäkningarna hänvisas till utredningsrapporten (sid 32, ff).

Paritetstalets uppgift är att i en marknad med föränd— rade byggnadspriser omfördela kapitalkostnaderna för statligt belånade hus över tiden genom reglering av återbetalningen av de statliga bostadslånen på ett så- dant sätt att möjligheterna att uppnå hyresparitet un— derlättas. Detta kan uppnås om paritetstalet definieras som produkten av en byggnadsprisindex och en åldersfak—

tor.

• Sida 52
•  Original

Paritetstalet för ett visst är och för en viss årgång av hus konstrueras som en kedjeindex. Varje årslänk av paritetstalet benämns paritetslänk. I likhet med pari— tetstalet definieras paritetslänken som produkten av

en byggnadsprisindex och en åldersfaktor.

Paritetstalsnämnden har beslutat att en sådan byggnads— prisindex skall användas som mäter byggnadsprisföränd— ringarna för statligt belånade flerfamiljshus. Prelimi— nära beräkningar av byggnadsprisindextal skall bygga på tidigast tillgängliga beräkningsunderlag, f n anbuds— priser i preliminär ansökan om statligt bostadslån. Pa— ritetstalsnämnden har också beslutat att beräkningarna av preliminära byggnadsprisindextal skall baseras på populationer av påbörjade hus och att beräkningarna skall justeras med hänsyn till sådana kostnadsföränd— ringar som inträffar under byggnadstiden och som samman—

hänger med indexreglering av anbud.

När de slutliga kostnaderna är kända för de årgångar av hus som anknyter till en viss paritetslänk skall slut— liga byggnadsprisindextal beräknas. Dylika beräkningar baseras på uppgifter i slutlig ansökan om statligt bo—

stadslån.

Åldersfaktorn skall spegla bruksvärdeförändringen på grund av åldrande. Varje årgång av hus kan därvid tän— kas ha sin egen åldersutveckling. Med hänsyn till svå— righeterna att mäta åldersfaktorn för olika årgånger av hus och överhuvud taget svårigheterna att med större noggrannhet mäta åldersfaktorn har paritetstalsnämnden beslutat att som en approximation vid beräkningarna skall användas en och samma åldersfaktor för alla år—

gångar av hus och alla åldrar.

SCB har utfört vissa undersökningar för att skatta ål— dersfaktorns storlek. Olika material som avser icke hy—

resreglerade bostäder.har därvid kommit till användning.

• Sida 53
•  Original

Sålunda har beräkningar genomförts dels för privatägda icke hyresreglerade bostäder dels för bostäder i allmän— nyttiga bostadsföretag. På försök har även vissa synte— tiska beräkningar av åldersfaktorns storlek genomförts, varvid olika antaganden gjorts beträffande bruksvärdets utveckling över tiden och därmed förknippade faktorer. Dessutom har paritetstalsnämnden tagit del av två ut— ländska undersökningar — en finsk och en amerikansk — i vilka hyror studerats som funktion av olika variabler, däribland husens ålder.

Den undersökning som paritetstalsnämnden fäst störst av— seende vid är en av SCB genomförd enkätundersökning av hyra och standard inom SABO—företag. Den undersökningen har omfattat ett större material än någon av de övriga undersökningarna. De modeller som formulerats och som ligger till grund för analysen av detta material har vi— sat att de observerade kvalitetsegenskaperna (inkl lä— genheternas ålder) till stor del förklarat lägenheter—

nas hyra.

På grundval av de genomförda beräkningarna har paritets- talsnämnden fastställt en åldersfaktor att gälla tills vidare. Nämnden anser dock att storleken av åldersfak— torn torde behöva följas upp genom återkommande under— sökningar. Åldersfaktorn är f n 0,9925. Detta innebär

en skillnad i kapitalkostnader mellan två årgångar av likvärdiga lägenheter som motsvarar 0,75 % per år på

kapitalkostnaderna.

Paritetstalsnämnden har beslutat att de årliga beräk— ningarna skall omfatta dels preliminära paritetslänkar innefattande preliminära byggnadsprisindextal, dels slutliga paritetslänkar innefattande slutliga byggnads— prisindextal. Korrektionen för eventuella skillnader mellan preliminära och slutliga indextal regleras i ef— terhand (i senare länkar) och skall således inte föran—

leda någon ändring i tidigare fastställda paritetstal.

• Sida 54
•  Original

• Sida 55
•  Original

BILAGA h

RÄNTE— OCH PARITETSLÅNEN — KAPITALUTGIFTER OCH SKULDUTVECKLING

basränta x Rlu = (ränteutgift) (5,35 %)

Primärlån sekundär— lån

bostads— lån räntelån

Sununa ränta

Amortering räntelån

Ränte— lån

Basränte— belopp + amortering sekundärlån och bostads— lån (kapitalutg)

1968 1,00 28,01 19,13 3,01 1969 1,00 28,01 19,13 3,85 1970 1,01 28,29 19,13 3,68 1971 1,03 28,85 19,13 3,01 1972 1,05 29,80 19,13 2,90 1973 1,08 30,25 19,13 2,78 1978 1,08 30,25 19,13 2,67

Tabell 7 Kapitalutgifter och skuldutveckling vid räntelån.

7,15 7,08 8,05 7.60 6,91 6,88 6,05

Hus färdigställt 1959—01—01.

0,08 0,23 0,83 0,51 0,52 0,82

29,29 29,78 31,05 30,17 29,85 28,91 28,27

— 1,28 — 1,73 — 2,76 — 1,32 — 0,05 + 1,38 + 7,98

Kr/m2. Rlu

1,28 3,01 5,77 7,09 7,18 5,80 3,82

606 kr

35,87 35,87 35,75 36,31 36,86 37,71 37,71

År P—tal P—tal x Ränta

basränta x Rlu (ränteutgift)

primärlån sekundär—

bostads— lån räntelån

Summa ränta

Amortering räntelån

Ränte— lån

Basränte— belopp + amortering sekundärlån och bostads— lån (kapitalutg)

1968 1,00 28,88 19,85 3,17 1969 1,00 28,88 19,85 3,63 1970 1,01 28,76 19,85 3,88 1971 1,03 29,33 19,85 3,18 1972 1,05 29,90 19,85 3,06 1973 1,08 30.76 19,85 2,95 1978 1,08 30,76 19,85 2,88

7,68 7,58 8,68 8,18 7,h7 7,03 6,59

30,26 30,77 32,28 31,33 30,63 30,13 29,58

_ 1,78 — 2,29 — 2,91 — 2,00 _ 0,73 + 0,63 + 1,22

1,78 8,07 6,98 8,98 9,71 9,08 7,86

36,06 36,06 36,38 ” 36,91 37,88 38,38 38,38

• Sida 62
•  Original

. . _ , " . " 2 Tabell 8 Kapitalutgifter och skuldutveckling Vld rantelan. Hus färdigställt 1960—01—01. Krlm . Rlu 618 kr

År

P—tal

P—tal x basränta

x Rlu (ränteutgift)

Ränta

primärlän

(5,85 %)

sekundär—

lån

bostads— lån

räntelån

Summa ränta

Amortering Ränte— räntelån

lån

Basränte— belopp + amortering sekundärlån och bostads— lån (kapitalutg)

1968 1969 1970 1971 1972 1973 1978 1,00 1,00 1,01 1,03 1,05 1,08 1,08

27,02 27,02 27,29 27,83 28,37 29,18 29,18 21,55 21,55 21,55 21555 21,55 21,55 21.55

8,10 8,06 9,21 8.75 8,01 T,57 7,12

0,37 0.95 1.59 2,07 2,58 2,98

32,96 33,78 35,78 35.22 38,85 38,76 38,60

599h 12,70 21,15 28,58 35,02 80,60 86,02

38.70 38.70 38.97 35,51 36,05 36,86 36,86

Tabell 9 Kapitalutgifter och skuldutveckling vid räntelån.

År

P—tal

P—tal x basränta

x Rlu (ränteutgift)

Ränta

Hus färdigställt 1961—01—01.

primärlån

(5,85 %)

sekundär—

lån

bostads— lån räntelån

Summa ränta

Amortering räntelån

637 kr

Ränte— lån

Basränte— belopp + amortering sekundärlån och bostads— lån (kapitalutg)

1968 1969 1970 1971 1972 1973 1978 1,00 1,00 1,01 1,03 1.05 1,08 1,08

28,03 28,03 28,31 28,87 29,83 30,27 30,27 22,36 22,36 22,36 22,36 22,36 22,36 22,36

3.55 8,08 8,32 3,59 3,87 3,35 3,23 8.79 8,76 10,03 9.56 8,77 8,31 7,85

0,82 1,07 1,78 2,33 2.87 3,35

38,70 35.62 37 978 37,29 36,93 36,89 36.79

6,67 18,26 23,73 32,15 39,65 86,27 52,79

35.99 35.99 36,27 36,83 37,39 38,23 38,23

• Sida 63
•  Original

Tabell 10 Kapitalutgifter och skuldutveckling vid räntelån. Hus färdigställt 1962—01—01. Kr/m2. Rlu 661 kr

Ar P—tal P—tal x Ränta Summa Amortering Ränte— Basränte— basränta ränta räntelån lån belopp + x Rlu amortering (ränteutgift) sekundärlån och bostads— lån (kapitalutg)

primärlån sekundär— bostads— räntelån (5,35 %) lån län

9.5? — 38,53 — 6,77 36,02 1968 1,00 27,76 21,22 9 7 ⁶ 9,50 0,82 35,50 — 8 18,51 36,02 3 1 8

1969 1,00 27,76 21,22 1970 1,01 28,08 21,22

3 7 8 3

⁸ 6 10,91 1,09 37,85 — 28,32 36,30 1971 1,03 28,59 21,22 3,8

3 7 3 6 3 8

6 7 7 7 9 8 10,81 1,82 37,29 — 8,70 33,02 36,85 ² 9,58 2,39 36,92 — 7 77 80,79 37.81 ⁰ 9,11 2,96 36,89 — 6 91 87,70 38,28 ⁷ 8,63 3,86 36,78 — 6 80 58,50 38,28

1972 1,05 29,15 21,22 1973 1,08 29,98 21,22 1978 1,08 29,98 21,22

Tabell 11 Kapitalutgifter och skuldutveckling vid räntelån. Hus färdigställt 1963—01—01. Kr/mz. Rlu 711 kr

År P—tal P—tal x Ränta Summa Amortering Ränte— Basränte— basränta ränta räntelån lån belopp + x Rlu amortering (ränteutgift) sekundärlån och bostads— lån (kapitalutg)

primärlån sekundär— bostads— räntelån (5,10 %) lån lån

1968 1,00 27,72 21,75 8,20 10,67 — 36,62 — 8,90 8,90 36,61 1969 1,00 27,72 21,75 8,83 10,67 0,56 37,81 — 10,09 18,99 36,61 " 1970 1,01 27,99 21,75 5,13 12,26 1,82 80,56 — 12,57 31,56 36,88 W 1971 1,03 28,55 21,75 8,26 11,73 2,37 80,11 — 11,56 83,12 37,88 1972 1,05 29,10 21,75 8,13 10,82 3,13 39,83 — 10,73 53,85 37,99 1973 1,08 29,93 21,75 8,00 10,31 3,90 39,96 — 10,03 63,88 38,82 1978 1,08 29,93 21,75 3,86 9,79 8,63 80,03 — 10,10 73,98 38,82

• Sida 64
•  Original

Tabell 12 Kapitalutgifter och skuldutveckling vid räntelån. Hus färdigställt 1968—01—01. Kr/m2. Rlu 752 kr

År P—tal P—tal x Ränta Summa Amortering Ränte— Easränte—

" . , . " " . "' " " " + Zaäiinta primarlan sekundar— bostads— rantelan ranta rantelan lan belopp

. . amortering (ränteutgift) (5,95 %) lan lan sekundärlån

och bostads— lån (kapitalutg)

1968 1,00 29,33 26,85 8,57 11,73 — 83.15 — 13,82 13,82 38,73 1969 1,00 29,33 26,85 5,26 11,75 0,86 88,72 — 15,39 29,21 38,73 1970 1,01 29.62 26,85 5,59 13,58 2,19 88,17 - 18,55 87,76 39,02 1971 1,03 30,21 26,85 8,65 12,97 3,58 88,05 — 17,88 65,60 39,61 1972 1,05 30,80 26,85 8,51 11.99 8,76 88,11 — 17,31 82,91 80,20 1973 1,08 31,68 26,85 8,37 11,85 6,01 88,68 — 17,00 99,91 81,08 1978 1,08 31,68 26,85 8,25 10,90 7,28 89,22 — 17,58 117,85 81,08

Tabell 13 Kapitalutgifter och skuldutveckling vid räntelån. Hus färdigställt 1965—01 01. Kr/mg. Rlu 883 kr

År P—tal P—tal x Ränta Summa Amortering Ränte— Basränte—

" . " , .. u . " " t . ” b + :aåäinta primarlan sekundar— bostads— rantelan ranta ran elan lan elopp

. . amortering (ränteutgift) (6,35 %) lan lan sekundärlån

och bostads— lån (kapitalutg)

1968 1,00 32,88 32,12 5,26 13,66 — 51,08 — 18,16 18,16 83,82 1969 1,00 32,88 32,12 6,07 13,70 1,18 53,03 — 20,15 38,31 83,82 1970 1,01 33,21 32,12 6,85 15,81 2,87 57,25 — 28,08 62,35 83,75 1971 1,03 33,87 32,12 5,37 15,17 8,68 57,38 — 23,87 85.82 88.81 1972 1,05 38,52 32,12 5,21 18,06 6,22 57,61 — 23,09 108,91 85,06 1973 1,08 35,51 32,12 5,06 13,85 7,90 58,53 — 23,02 131,93 86,05 1978 1,08 35,51 32,12 8,90 12,83 9,56 59,81 — 23,90 155,83 86,05

• Sida 65
•  Original

Tabell 18 Kapitalutgifter och skuldutveckling vid räntelån. Hus färdigställt 1966—01—01. Kr/mZ. Rlu 898 kr

Är

P—tal

P—tal X basränta

x Rlu (ränteutgift)

Ränta

primärlån

(6,85 %)

sekundär—

lån

bostads—

lån

räntelån

Summa ränta

Amortering Ränte— räntelån

lån

Basränte— belopp + amortering sekundärlån och bostads— lån (kapitalutg)

1968 1969 1970 1971 1972 1973 1978 1,00 1,00 1,01 1,03 1,05 1,08 1,08

38,87 38,87 35,22 35,92 36,61 37,66 37,66 36,78 36,78 36,78 36,78 36,78 36,78 36,78

5,73 6,61 7,08 5,57 5,70 5,53 5,36

15,02 15,09 17,83 16,76 15,56 18,91 18,26

1,81 3,57 5,79 7,71 9,82 11,95

57.89 59,85 68,78 65,16 65,71 67,00 68,31

— 22,62 — 28,98 _ 29,56 — 29,28 — 29,10 — 29,38 — 30,65

22,62 87,60 77.16 106,80 135,50 168,88 195,89 86,05 86,05 86,80 87,10 87,79 88,88 88,88

Tabell 15

Kapitalutgifter och skuldutveckling vid räntelän. Hus färdigställt 1967—01—01

. Kr/m2. Rlu 899 kr

År

P—tal

P—tal x basränta

x Rlu (ränteutgift)

Ränta

primärlån

(6,35 %)

sekundär—

lån

bostads—

lån

räntelån

Summa ränta

Amortering Ränte— räntelån

lån

Basränte— belopp + amortering sekundärlån och bostads— län (kapitalutg)

1968 1969 1970 1971 1972 1973 1978 1,00 1,00 1,01 1,03 1,05 1,08 1,08

35,06 35,06 35,81 36,11 36,81 37,86 37 ,86 38,25 38,25 38,25 38,25 38.25 38,25 38,25

5,91 6,83 7.28 6,07 5,90 5,73 5,56

15,68 15,73 18,20 17,53 16,29 15,68 18.99

1,30 3,28 5,35 7.18 9.08 11,03

55,80 58,11 63,01 63,20 63,58 68,70 65,83

— 20,78 — 23,05 — 27,60 _ 27309 _ 26,77 — 26,88 _ 27997

20,78 83,79 71,39 98,88 125,25 152,09 180,06 86,30 86,30 86,65 87,35 88,05 89,10 89,10

• Sida 66
•  Original

Informationen beträffande kapitalutgifter inom räntelåne— underlaget i tabellerna 6 t o m 15 sammanfattas i tabell

16.

Tabell 16 Kapitalutgifter (basräntebelopp + amortering— ar inom räntelåneunderlaget) för räntebelåna— de hus. Kr/m2.

Hus färdig— Kapitalutgift år ställda år 1968 1969 1970 1971 1972 1973 1978 1958 35 35 36 36 37 38 38 1959 36 36 36 37 37 38 38 1960 35 35 35 36 36 37 37 1961 36 36 36 37 37 38 38 1962 36 36 36 37 37 38 38 1963 37 37 37 37 38 39 39 1968 39 39 39 80 80 81 81 1965 83 83 88 88 85 86 86 1966 86 86 86 87 88 89 89 1967 86 86 87 87 88 89 89

De ovan angivna värdena för kapitalutgifter avser endast kapitalutgifter inom ränteläneunderlaget. Nedan förfinas beräkningarna för hus färdigställda 1966 och 1967 för att en bedömning av de totala kapitalutgifterna skall bli möjlig. Därvid förutsättes, förutom vad som anges i tabell 2, 3 och 8, ett låneunderlag för lokaler som

1966 uppgår till 22 kr/m2 och 1967 till 26 kr/m2.

En finansieringsplan redovisas i tabell 17.

• Sida 67
•  Original

Tabell 17 Finansieringsplan. Kr/m2

Lån Färdigställandeår 1966 1967

Primärlån 572,10 573,90 därav omfördelas 536,80 539,80 därav omfördelas ej 35,70 38,50 Sekundärlån 98,10 98,60 därav omfördelas 89,80 89,90 därav omfördelas ej 8,70 8070 Bostadslån 278,80 277,50 därav omfördelas 268,20 269,70 därav omfördelas ej 6,60 7,80

1)

Överkostnadslån 67,00 88,00

Summa lån (= Pk) 1 008,00 990,00

1) Amortering 1/15 per år. Ränta 1968 8 %, 1969 9 %, 1970 10 %, 1971 9 %. 1972 8 %, 1973 8 % och 1978 8 %.

Kapitalutgifterna 1968—78 framgår av tabellerna 18 och 19.

• Sida 68
•  Original

Tabell 18 Totala kapitalutgifter. Kr/m2. Hus färdigställt 1.1. 1966

År Basränte— Amorteringar Icke omfördelat Icke omfördelat Icke omfördelat Överkostnads— Summa belopp sekundärlån och primärlån sekundärlån bostadslån lån bostadslån inom

" c Ränta Amort Ränta Amort Ränta Amort Ränta rantelaneunderlaget

1968 38,87 11,18 1969 38,87 11,18 0,12 0,35 0,22 1970 35,22 11,18 0,12 0,37 0,22

² 85 0,12 0,30 0,22 0 3

2 85 0 3 2 ”15 0 8

1971 35,92 11,18 2,85 0,12 0,31 0,22 0,8 2 85 o 3

2 85 0 3 2 85 0 3

⁷ 8,68 58,62 ⁷ 8,82 58,85 ⁷ 8,91 59,37 ⁷ 8,02 59,10 1972 36,61 11,18 0,12 0,30 0,22 7 1973 37,66 11,18 0,12 0,29 0,22 7 1978 37,66 11,18 0,12 0,28 0,22 7

3,21 58,98 2,85 59,60 2,89 59,21

Tabell 19 Totala kapitalutgifter. Kr/m2. Hus färdigställt 1.1. 1967

År Basränte— Amorteringar Icke omfördelat Icke omfördelat Icke omfördelat Överkostnads— Summa belopp sekundärlån och primärlån sekundärlån bostadslån lån bostadslån inom räntelåneunderlaget

1968 35,06 11,28 2,19 0,12 1969 35,06 11,28 2,19 0,12 1970 35,81 11,28 2,19 _ 0,12 1971 36,11 11,28 2,19 0,12 1972 36,81 11,28 2,19 0,12 1973 37,86 11,28 2,19 0,12 1978 37,80 11,28 2,19 0,12

Ränta Amort Ränta Amort Ränta Amort Ränta

0,26 0,26 0,26

⁰ 8 3,29 ' 55,85 0 8 O 5 0,26 0,5 0 8 0 8 0 8

2 93

² 93 3,83 56,05 ² 93 3,52 56,58 2,93 2,91 56,59 0,26 2 93 0,26 2 93 0,26 2 93

2,35 56,68 2,12 57,87 1,89 57,21

OOOOOOO

,3 ,3 ,3 ,3 ,3 ,3 ,2

FNOCONPOOX

• Sida 69
•  Original

Beräkningarna visar att den faktiska kapitalutgiften 1978 är 10,37 kr/m2 eller 21 % högre än kapitalutgiften inom räntelåneunderlaget för hus färdigställt 1966. Mot— svarande uppgifter för hus färdigställt 1967 är 10,11 kr/m2 eller 21 %.

Utvecklingen av kapitalutgifterna t o m 1978 i de ränte— belånade årgångarna beräknade på detta sätt framgår av

tabell 20.

Tabell 20 Totala kapitalutgifter i räntebelånade hus.

Kr/m2

Hus färdig— Kapitalutgift år ställda år 1968 1969 1970 1971 1972 1973 1978 1958 81 81 81 82 82 80 80 1959 82 82 82 82 83 83 81 1960 82 82 82 82 82 83 82 1961 83 83 83 83 83 83 83 1962 88 88 88 88 88 88 88 1963 85 85 85 85 85 86 85 1968 88 88 88 88 88 89 88 1965 58 55 55 55 55 55 55 1966 59 59 59 59 59 60 59 1967 56 56 57 57 57 57 57

Utvecklingen av den totala låneskulden inom räntelåne—

underlaget framgår av tabell 21.

• Sida 70
•  Original

Tabell 21

o " " o 2 Laneskuld for rantebelanade hus. Kr/m

Hus fär— digställ— da är

Ursprungligt låneunderlag för bostäder

Låneskuld per 12.31.

0 ar

1968 1969 1970 1971

1972 1973 1978

1958 1959 1960 1961 1962 1963 1968 1965 1966 1967

596 606 618 637 661 711 752 883 898 899 523 580 559 588 618 676 729 830 898 909 517 538 558 588 618 677 735 839 908 920 512 530 558 589 619 681 788 853 926 937 506 528 558 590 620 683 752 866 985 953 899 517 557 589 619 685 760 878 962 968 890 509 555 588 618 686 768 891 981 988

1 1

880 500 553 586 616 688 776 908 000 000

Därav räntelån

1978

86 53 78 117 156 195 180

• Sida 71
•  Original

&; Paritetslån

Bostadslån i form av paritetslån tillämpas för hus med preliminärt beslut om bostadslån efter den 1.1. 1968.

Paritetslån beräknas efter formeln

_" + — =+

[P x Ba x Lubost (Re Ameä kO,5—1 Rb _ Amb

där

P = paritetstal

Ba = basannuitet

Lu = läneunderlag för bostäder

bost

Re = ränta enhetslän

Ame = amortering enhetslån

k = proportioneringsfaktor (varierar med låntaga— rens övre lånegräns)

Rb = ränta bostadslån

Am = positiv eller negativ amortering på bostadslån b

Formelns första term, P x Ba x Lu kallas baskostnad

höst” och anger utrymmet för årets kapitalutgift. Vid systemets införande fastställdes basannuiteten till 5,1 % utom för småhus som bebos av låntagaren där basannuiteten är 5,3 %.

Kapitalutgifter och skuldutveckling vid paritetslån för hus färdigställda 1968—78 framgår av nedanstående tabel—

ler.

Vid beräkningarna antas, förutom vad som anges i tabel— lerna 3 och 8, att husen är belånade till 100 % varav enhetslån 70 % och bostadslån 30 %. Den antagna enhets— låneannuiteten redovisas i var tabell. Husen förutsätts vara färdigställda och slutligt belånade den 1.1. färdig— ställandeäret. Inga avvikelser antas föreligga mellan produktionskostnader, pantvärde och låneunderlag. Det

• Sida 72
•  Original

Tabell 22

Kapitalutgifter och skuldutveckling vid paritetslån. Hus färdigställt 1968—01—01. Kr/m2 PK = PV = LU 1 000 kr/m2

År

1968 1969 1970 1971 1972 1973 1978

P—tal P—tal x basannui- tet x LU (kapital— utgift)

1,00 51,00 1,00 51,00 1,01 51,51 1,03 52,53 1,05 53,55 1,09 55,59 1,09 55,59

Annui— tet på bot— tenlån

(6,8 %)

87,60 87,60 87,60 87,60 87,60 87,60 87,60

Återstår för bo— stadslån

3,80 3,80 3,91 8,93 5,95 7,99 7,99

Ränta på bostads— lån

18,00 19,66 28,81 26,38 27,06 28,59 30,08

Amorte— ring på bostads— lån

— 18,60 — 16,26 — 20,90 — 21,85 — 21,11 — 20,60 — 22,09

Skuld

på

bostads—

lån per

318, 330, 351, 373. 398, 818, 837,

12—31

60 86 76 21 92 92 01

• Sida 73
•  Original

Tabell 23

Kapitalutgifter och skudlutveckling vid paritetslån.

Hus färdigställt 1969—01—01. Kr/m2

PK = PV =

LU 1 050 kr/m2

P—tal

P—tal x basannui— tet X LU (kapital— utgift)

Annul— tet på tenlån

(7,8 %)

bot—

Återstår för bo— stadslån

Ränta

på bostads— lån

Amorte— ring på

bostads—

lån

Skuld

på bostads- län

per 12—31

1969 1970 1971 1972 1973 1978

53,55 53,55 55,16 55,69 57,83 57,83 58,39 58,39 58,39 58,39 58,39 58,39

— 0,88 — 0,88

19,69 25,16 27,11 28,12 30,07 32,00 20,53 26,00 26,38 26,82 26,63 28,56

335,53 361,53 387,87 818,69 881,32 869,88

• Sida 74
•  Original

Tabell 28

Kapitalutgifter och skuldutveckling vid paritetslån. Hus färdigställt 1970—01—01 PK = PV = LU 1 100 kr/m2

År

P—tal P—tal x basannui— tet X LU (kapital— utgift)

Annui— tet på bot— tenlån

Återstår för bo— stadslån

Ränta

på bostads— lån

Amorte— ring på bostads— lån

Skuld

på

bostads—

län per

12—31

1970 1971 1972 1973 1978

1,00 56,10 1,00 56,10 1,02 57,22 1,07 60,03 1,07 60,03

58,52 58,52 58,52 58,52 58,52

2,82 — 2,82

28,75 26,79 28,01 30,18 32,21

* 27,17 - 29,21 — 29,31 - 28,63 — 30,70

357, 386, 815, 888, 875,

17 38 69 32 02

• Sida 75
•  Original

Tabell_25 Kapitalutgifter och skuldutveckling vid paritetslån. Hus färdigställt 1971—01—01. PK = PV = LU 1 150 kr/m2

År P—tal P—tal x Annui— Återstår Ränta Amorte— Skuld basannui— tet på för bo— på bo— ring på på bo— tet x LU botten— stadslån stads— bostads— stads— (kapital— lån lån lån län per utgift) (7,5 %) 12—31

1971 1,00 58,65 60,38 — 1,73 25,88 — 27,61 372,61 1972 1,00 58,65 60,38 — 1,73 27,01 — 28,78 801,35 1973 1,08 61,00 60,38 0,62 29,10 — 28,88 829,83 1978 1,08 61,00 60,38 0,62 31,16 — 30,58 860,37

Tabell 26 Kapitalutgifter och skuldutveckling vid paritetslån Hus färdigställt 1972—01—01. PK = PV = LU 1 200 lir/1712

År P—tal P—tal x Annui— Återstår Ränta Amorte— Skuld basannui— tet på för bo— på bo— ring på på bo— tet x LU botten— stadslån stads— bostads— stads— (kapital— lån lån lån län per utgift) (7,3 %) 12—31

1972 1,00 61,20 61,32 — 0,12 26,10 — 26,22 386,22 1973 1,00 61,20 61,32 — 0,12 28,00 — 28,12 818,38 1978 1,00 61,20 61,32 — 0,12 30,08 — 30,16 888,50

• Sida 76
•  Original

8:22 5011197418 Tabell 27 Kapitalutgifter och skuldutveckling vid paritetslån. 2 Hus färdigställt 1973—01-01. PK = PV = LU 1 350 kr/m År P—tal P—tal x Annui— Återstår Ränta Amorte— Skuld basannui— tet på för bo— på bo— ring på på bo— tet x LU botten— stadslån stads— bostads— stads— (kapital— lån lån län per utgift) (7,3 %) 12731 1973 1,00 68,85 68,99 _ 0,06 29,36 — 29,82 838,82 1978 1,00 68,85 68,99 — 0,06 31,50 - 31,56 865,98 Tabell 28 Kapitalutgifter och skuldutveckling vid paritetslån. Hus färdigställt 1978-01—01. PK = PV = LU 1 800 kr/m2 Är P—tal P—tal x Annui— Återstår Ränta Amorte— Skuld basannui— tet på för bo— på bo— ring på på bo— tet x LU botten- stadslän stads— bostads— stads— (kapital— lån lån lån län per utgift) (7,3 %) 12—31 1978 1,00 71,80 71,58 — 0,18 30,85 — 30,59 850,59

• Sida 77
•  Original

Informationen beträffande kapitalutgifter i tabellerna

22 t o m 28 sammanfattas i tabell 29.

Tabell 29 Kapitalutgifter (baskostnad) för paritetsbe— lånade hus. Kr/m2

Hus färdig— Kapitalutgift år ställda 1968 1969 1970 1971 1972 1973 1978 1968 51 51 52 53 58 56 56 1969 — 58 58 55 56 58 58 1970 — — 56 56 57 60 60 1971 _ — — 59 59 61 61 1972 — — — — 61 61 61 1973 — — — — — 69 69 1978 — — — — - — 71

De angivna värdena för kapitalutgifter baseras på idea— liserade antaganden om produktionskostnader, pantvärde och låneunderlag för bostäder. Nedan förfinas beräkning— arna för hus färdigställda 1968 och 1969 för att en be— dömning av de faktiska kapitalutgifterna skall bli möj— lig. Därvid förutsätts, förutom vad som anges i tabel— lerna 2, 3 och 8, ett låneunderlag för lokaler som 1968 uppgår till 25 kr/m2 och 1969 till 26 kr/mg.

En finansieringsplan redovisas i tabell 30.

• Sida 78
•  Original

Tabell 30 Finansieringsplan. Kr/m2

Lån Färdigställandeår 1968 1969 Enhetslån 708,20 717,30 därav omfördelas 665,70 678,10 därav omfördelas ej 82,50 83,20 Bostadslån 292,80 296,70 därav omfördelas 285,30 288,90 därav omfördelas ej 7,50 7,80 överkostnadslån1) 28,00 28,00 Summa lån (Pk) 1 025,00 1 038,00

1) Amortering 1/15 per år. Ränta 1968 8 %, 1969 9 %, 1970 10 %, 1971 9 %, 1972 8 %, 1973 8 % och 1978 8 %.

Kapitalutgifterna 1968—78 framgår av tabellerna 31 och 32.

• Sida 79
•  Original

Tabell 31 Totala kapitalutgifter. Kr/mE. Hus färdigställt 1.1. 1968

Är Baskostnad Icke omfördelat Icke omfördelat Överkostnadslån Summa enhetslän bostadslån

Amort och ränta Amort Ränta Amort Ränta

1968 88,50 1969 88,50 1970 88,99 1971 89.96 1972 50,93 1973 52.87 1978 52,87

A

0,25 0,85 1,60 1,92 55,61 0,25 0,85 1,60 2,02 55,71 0,25 0,53 1,60 2,08 56,38 0,25 0,51 1,60 1,73 56,98 0,25 0 87 1,60 1,81 57,55 0,25 0,85 1,60 1,28 59,38 0,25 0 83 1,60 1,15 59,19

ONONONONOXONOX wwaOCOQDCD |- :, n :, n CXJNNNOJCUQI

»

Tabell 32 Totala kapitalutgifter. Kr/m2. Hus färdigställt 1.1. 1969 År Baskostnad Icke omfördelat Icke omfördelat Summa enhetslån bostadslån

Amort och ränta Amort Ränta Amort Ränta

1969 89,11 3,20 0,26 0,89 1,60 2,16 56,82 1970 89,11 3,20 0,26 0,57 1,60 2,28 56,98 1971 50,58 3,20 0,26 0,55 1,60 1,87 58,06 1972 51,07 3,20 0,26 0,51 1,60 1,58 58,18 1973 53,08 3,20 0,26 0,89 1,60 1,80 59,99 1978 53 08 3,20 0,26 0,87 1,60 1,26 59,83

• Sida 80
•  Original

Beräkningarna visar att den faktiska kapitalutgiften 1978 är 3,60 kr/m2 eller 6 % högre än den beräknade för hus färdigställda 1968. Motsvarande uppgifter för hus färdigställda 1969 är 2 kr/m2 eller 3 %.

Utvecklingen av kapitalutgifterna t o m 1978 i de pari— tetsbelånade årgångarna beräknade på detta sätt framgår

av tabell 33.

Tabell 33 Totala kapitalutgifter i paritetsbelånade hus. 2 Kr/m

Hus färdig— Kapitalutgift år Stallda ar 1968 1969 1970 1971 1972 1973 1978

1968 56 56 56 57 58 59 59 1969 — 57 57 58 58 60 60 1970 — — 61 61 61 63 63 1971 — — — 61 61 63 63 1972 — — — — 66 66 66 1973 — — — — — 75 75 1978 — — — — — — 78

Utvecklingen av den totala låneskulden enligt de antag— anden tabellerna 22 — 28 baseras på framgår av tabell 38. Vid beräkningarna har — något oegentligt — förut—

satts att enhetslåneannuiteten endast motsvarar ränta.

• Sida 81
•  Original

Tabell åh

Låneskuld för paritetsbelånade hus.

Kr/m

2

Hus färdig— ställda år

Ursprung— Låneskuld per

12—31 år

ligt låne— underlag 1968 1969

1970 1971 1972 1973 197h

Därav skuldökn par lån

197h

1968 1969 1970 1971 1972 1973 19Th

¹ 000 1 015 1 031 ¹ 050 — 1 071 ¹ 100 — — ¹ 150 — — ¹ 200 — — ¹ 350 — — ¹ hoo — — ¹ 072 ¹ 123 ¹ 156 ¹ 178 ¹ 093 ¹ 150 ¹ 186 ¹ 226

1

111 176 21h 235 25h 379

¹ 136 ¹ 205 ¹ 2h5 ¹ 265 ¹ 285 ¹ h11 ¹ h31

136 155 115 115 85 61 31

• Sida 82
•  Original

h. Sammanfattning

Utvecklingen av de totala kapitalutgifterna t o m 197h för de ränte— och paritetsbelånade husen framgår av ta—

bell 35.

Tabell 35 Totala kapitalutgifter i rånte— och paritets— belånade hus. Kr/m2

Hus färdig— Kapitalutgift år Ställda ar 1968 1969 1970 1971 1972 1973 197h

1958 81 81 h1 h2 h2 ho ho 1959 82 h2 h2 h2 h3 h3 h1 1960 82 h2 h2 u2 h2 h3 82 1961 u3 h3 h3 u3 h3 83 83 1962 nu nu nu nu nu hh nu 1963 85 85 h5 85 h5 h6 h5 196h h8 h8 h8 h8 88 h9 h8 1965 Sk 55 55 55 55 55 55 1966 59 59 59 59 59 60 59 1967 56 56 57 57 57 57 57 1968 56 56 56 57 58 59 59 1969 — 57 57 58 58 60 60 1970 — — 61 61 61 63 63 1971 — — — 61 61 63 63 1972 — — — — 66 66 66 1973 — — _ — — 75 75 1978 — — — — — — 78

Den beräknade totala låneskulden 197h för de ränte— och paritetsbelånade husen redovisas i tabell 36.

Det bör observeras att de valda antagandena medför att de räntebelånade husen kommer att ligga på en något läg—

re nivå än de paritetsbelånade.

• Sida 83
•  Original

Tabell 36

Kr/m2

Total låneskuld för ränte— och paritetsbelånade hus 197h

Hus färdig— ställda år

Ursprungligt låneunderlag

Total låne- skuld

Därav räntelån eller Skuldökning på paritetslån

1958 1959 1960 1961 1962 1963 1968 1965 1966 1967 1968 1969 1970 1971 1972 1973 197u

1 1 1 1 1

596 606 6111 637 661 711 752 8h3 89h 899 000 050 100 150 200 350 1100

h8o 500 553 586 616 688 776 908 000 000 136 205 205 265 285 h11 831

0 8 h6 53 55 78 117 156 195 180 136 155 185 115 85 61 31

• Sida 84
•  Original

• Sida 85
•  Original

BILAGA 5

STATENS REDOVISNING, FINANSIERING M M AV LÅN OCH BIDRAG TILL BOSTADSBYGGANDET

1. Inledning

Denna bilaga avser att översiktligt redogöra för statens redovisning av lån och bidrag till bostäder. Vidare be— rörs hur staten skaffar medel för att finansiera dessa insatser. Framför allt har långivningen till nybyggnad

av bostäder penetrerats.

Redogörelse lämnas för nu gällande principer. 1969 till— sattes en utredning för att göra en översyn av det stat— liga budgetsystemet m m. Budgetutredningen överlämnade sitt betänkande Budgetreform SOU 1973zh3, hh, MS, hö i september 1973. Betänkandet remissbehandlas f n. Ändring av budgetsystem och redovisningsprinciper i enlighet med utredningens förslag skulle komma att påverka nuvarande

arbetssätt i hög grad.

• Sida 86
•  Original

2. Riksstaten

2.1 'Riksstatens_uppbygggad

Riksstaten består av driftbudget, kapitalbudget samt to— talbudget. Nedan lämnas en kort redogörelse för uppbygg— naden av dessa. Siffrorna för budgetåret 197h/75 är häm—

tade ur riksstatsförslaget.

2.1.1 Driftbudgetgn

Inkomster

a. Skatter, avgifter m m

b. Inkomster av statens kapitalfonder. Av inkomster på ca h 000 miljoner kronor kommer för budgetåret 197h/75 ca 2 000 mkr från statens utlå— ningsfonder. Därav bidrar lånefonden för bostads— byggande med 95 %. Dessa inkomster utgörs av räntor. Närmare redogörelse för lånefonden för bostadsbyg—

gande lämnas nedan under avsnitt 3.

Utgifter

a. Egentliga statsutgifter, dvs anslag, som redovisas på driftbudgeten. Vad beträffar bostadsbyggandet m m re— dovisas här anslagsbehovet för

bostadsstyrelsen

länsbostadsnämnderna

statens hyresråd

bostadstillägg

räntebidrag m m

viss bostadsförbättringsverksamhet (ränte— och amor— teringsfria förbättringslån samt vissa bidrag) byggnadsforskning

anordningsbidrag m m till allmänna samlingslokaler

upprustningsbidrag m m till allmänna samlingslokaler

• Sida 87
•  Original

För budgetåret 197h/75 uppgår anslaget för dessa ändamål till 1 353 miljoner kronor.

b. Utgifter för statens kapitalfonder.

1. Underskott på riksgäldsfonden. Där bokförs räntor

på statsskulden.

Underskottet uppgår för budgetåret 1978/75 till

3 175 miljoner kronor.

2. Avskrivning av nya kapitalinvesteringar.

För nya kapitalinvesteringar, som inte kan eller skall förräntas till sitt fulla värde, beräknas en s k investeringsförlust. Denna bestäms utifrån sta—

tens förräntningskrav.

Exempel

Investeringsanslag 1 000 000 kr Statens förräntningskrav

(i regel = normalräntan) 7 % Möjlig förräntning 5 % Detta motsvarar 71,h % = av den ur—

sprungliga investeringen vid 7 %

ränta 71h 000 kr Investeringsförlust = erforderlig avskrivning 286 000 kr

För budgetåret 197h/75 uppgår avskrivning av nya ka— pitalinvesteringar till 1 017 miljoner kronor. Av detta belopp avser 5 miljoner kronor tilläggslån

för kulturhistoriskt värdefull bebyggelse.

Före införandet av paritetslånesystemet tillämpades räntesubventioner både beträffande statliga lån och

underliggande krediter.

• Sida 88
•  Original

För de statliga lånen var räntan lägre än statens normalränta, varför indirekt avskrivning av den typ som här redogjorts för vidtogs, till vilket medel anvisades över driftbudgeten. Detta förekommer nu- mera inte, eftersom bostadsfinansieringen fr o m 1968 bygger på förutsättningen om en subventionsfri

ränta.

Statens kostnader för den garanterade räntan på un— derliggande krediter (räntebidrag) redovisades som ett direkt utgiftsanslag på driftbudgeten (punkt a

ovan).

3. AVSkrivning av oreglerade kapitalmedelsförluster.

För budgetåret 1972/73 kom lånefonden för bostads— byggande i fråga för avskrivning av denna typ med endast 2h5 000 kronor. De kostnader som här redo- visas avser t ex förlust vid försäljning på exeku— tiv auktion av flerfamiljshus och förlust som upp- kommer när t ex AMS löser in ett statsbelånat små— hus men ej får täckning vid försäljning. Beloppet är utomordentligt blygsamt vid beaktande av att de utestående lånen uppgår till totalt 25 000 miljoner

kronor.

2.1.2 Kapitalbudgetgn

Inkomster

Inkomsterna redovisas som lånemedel, vilket emellertid

är något oegentligt. Se vidare nedan under Totalbudgeten.

Utgiftgr

a. Investeringsbemyndiganden. Dessa framkommer på föl-

jande sått:

• Sida 89
•  Original

Investeringsanslag

Aygår: 1. Avskrivning inom fonderna. Med detta av— ses medel, som för de olika kapitalfon— derna avsätts av dessas driftsinkomster för årliga avskrivningar (avsättning

till värdeminskningskonto)

2. Övriga kapitalmedel inom fonderna. Där— med avses inom fonderna disponibla lik— vida medel i övrigt

3. Avskrivningsmedel från driftbudgeten, d v s avskrivning av nya kapitalinves— teringar.

Återstår: Investeringsbemyndigande.

b. Avgår: kapitalåterbetalning

Avsättning till fonden för oreglerade kapitalmedels— förluster.

Övrig kapitalåterbetalning. Lånefonden för bostads— byggande kommer inte i fråga för sådan kapitalåter— betalning, eftersom amorterade belopp direkt används för ny utlåning.

Slutsumman under kapitalbudgetens utgiftssida utvisar er—

forderliga kapitalmedel.

2.1.3 Tgtalbudggtgn

En ledande tanke vid införandet av det nuvarande syste— met med drift— och kapitalbudgetar var, att alla föränd— ringar i statens förmögenhet skulle redovisas öppet och i-första hand via kapitalbudgeten, som i princip var lå— nefinansierad. Driftbudgeten skulle vara skattefinansie—

• Sida 90
•  Original

rad och täcka de löpande utgifterna. Driftbudgeten fick över— eller underbalanseras, beroende på konjunkturläget. På sikt borde driftbudgeten balanseras, så att inte sta— tens förmögenhet skulle påverkas av konjunkturpolitiken.

Denna syn på budgeten har gradvis förändrats. Man upprätt— håller i praktiken inte längre distinktionen mellan drift— och kapitalbudgetarna så till vida att ingen skillnad fö— religger mellan skatte— och lånefinansierade budgetar. Sedan år 1956 upprättas en totalbudget, där drift— och kapitalbudgetarna slagits ihop. Den presenteras fr o m

är 1966 i riksstaten.

Inkomsterna utgörs av skatter, avgifter m m inkomster av statens kapitalfonder avskrivning och övriga kapitalmedel inom fonderna

övrig kapitalåterbetalning.

Utgifterna utgörs av totala anslag över drift— och kapitalbudgetarna beräknad övrig medelsförbrukning (analyseras ej

närmare här).

2.2 Bostadsbyggandet i riksstaten - en sammanfattning

För det som kan rubriceras som lån till bostadsbyggandet, vilka skall ge normal förräntning och amorteras, ges an— slag över kapitalbudgeten, närmare bestämt lånefonden

för bostadsbyggande. -

Kostnader för administrationen av statens medverkan i bostadsbyggandet; bostadstillägg; lån och bidrag som ej är förenade med ränte— eller amorteringsvillkor går där—

emot som utgifter över driftbudgeten.

• Sida 91
•  Original

Inkomster ur lånefonden för bostadsbyggande i form av räntor redovisas på driftbudgetens inkomstsida. Staten har fr o m 1968 ett krav på full förräntning av lån som utlämnats efter 1957. Det innebär, att lånefonden för bostadsbyggande till den del som är lånemedelsfinansie— rad skall ge en avkastning av f n 7,25 % med undantag

för de lån som lämnats före 1958 till bunden ränta.

Amorteringar och inlösen av bostadslån används för ny

utlåning.

• Sida 92
•  Original

3. Lånefonden för bostadsbyggande

Omfattningen av långivningen till bostadsbyggandet reg— leras genom kalenderårsvis av riksdagen fastställda ra— mar för beslut om lån. På budgeten registreras endast

utfallet av denna långivning i form av utbetalda lån.

Anslagsframställningen görs av bostadsstyrelsen.

Agslagsbelastningen utgörs av

utbetalning av:

bostadslån

räntebärande delar av förbättringslån Skuldökning på paritetslån

räntelån

tomträttslån

lån för hyresförluster

förskott på beviljade lån, netto

Avgår:

amorteringar och inlösen

Lånefonden för bostadsbyggande är en revolverande fond, vilket innebär att amorteringarna på utestående lån an— vänds för ny utlåning och ej redovisas över statens bud—

get.

Anslagsbehovet framkommer sedan hänsyn tagits till be—

hållningen på anslaget.

Bedömning av anslagsframställningen görs inom bostads— departementet. Detta resulterade i ett förslag till in— vesteringsanslag på 3 155 miljoner kronor till lånefon—

den för bostadsbyggande för budgetåret 197h/75.

Lånefonden för bostadsbyggande uppgick den 30 juni 1973

till 25 Oöh miljoner kronor, varav 22 653 miljoner kro—

• Sida 93
•  Original

nor finansierats över kapitalbudgeten. Differensen ut— görs av den del av utlåningen som finansierats över

driftbudgeten som avskrivningsmedel.

Utlånade medel och ränteinkomster åren 1963/68 — 1972/73

framgår av tabell 1.

Tabgll_l Lånefonden för bostadsbyggande. Statens kapi— talfordran vid budgetårets slut samt under bud—

getåret redovisade ränteinkomster.

Budgetår Utlånade Ränteinkomster medel 1963/68 9 899 187 898 307 981 983 1968/65 10 219 819 850 335 765 581 1965/66 11 375 916 559 367 798 713 1966/67 12 622 123 652 820 726 178 1967/68 13 393 256 229 870 220 898 1968/69 18 685 988 389 722 750 597 1969/70 17 128 520 527 685 688 257 1970/71 19 678 788 755 1 102 088 870 1971/72 22 362 936 097 1 278 877 879 1972/73 25 088-376 707 1 850 386 718

• Sida 94
•  Original

8. Statens upplåning

8.1 Statsskulden

Statens budgetunderskott finansieras genom upplåning. Den samlade statsskuldens storlek och sammansättning per

den 30 juni 1973 framgår av följande sammanställning.

statsskulden totalt 83 211 milj 100 % därav:

räntelöpande obligationslån 28 806 66 premieobligationslån 8 725 11 statsskuldförbindelser 1 989 8 sparobligationslån 2 115 5 lån hos statsinstitutioner

och fonder 763 2 skattkammarväxlar 5 088 12 övrigt 167 —

(Källa: Riksgäldskontorets Årsbok, budgetåret 1972/73.)

Sedan gammalt uppdelas statsskulden i fonderad (med ur— sprunglig löptid av minst fem år) och tillfällig skuld. Den fonderade statsskulden uppgick den 30 juni 1973 till 78 % av den totala.

Underskottet på riksgäldsfondens stat, vilken förutom räntor på statsskulden innehåller en del övriga utgifter samt vissa inkomster, motsvarar i princip nettokostnader— na för statsskuldens förräntning och redovisas som ut— gift på driftbudgeten (avsnitt 2.1.1 ovan).

8-2 Badsetulfall eeh apa-låning 26-52nas£e_å£e2

Det faktiska budgetsaldot och finansieringen av detta

åren 1970—1972 framgår av följande tablå:

• Sida 95
•  Original

1970 1971 1972

milj kr. Procent inom parentes

Budgetsaldo — 3 210 (100) — 2 635 (100) — 6 385 (100) därav upplånat i form av

räntelöpande obligationer 365 ( 11) 2 550 ( 97) 8 065 ( 68) premie— och sparobligatio—

ner 555 ( 17) 165 ( 6) 650 ( 10) skattkammarväxlar 2 385 ( 75) — 195 (— 7) 880 ( 13) övrigt — 95 (— 3) 115 ( 8) 790 ( 13)

(Källa: Reviderad Finansplan 1973, Bilaga 1, Tabell 9:3, sid 167.)

8.3 Räntan på statliga lån till bostäder jämförd med

_ _ _ _stategs_upplåpinggkgstnådgr ___________

Fram till 1958 var räntan för merparten av den statliga utlåningen till bostäder 3 % och bunden under lånets löp— tid. 1958 höjdes den till 8 % att gälla till dess beslut

om ändring fattades.

Bostadspolitiska kommittén föreslog att den ränta som staten betingar sig för bostadslånen inte skulle innefat— ta några subventioner. Statens normalränta1) föreslogs bilda utgångspunkt. Inte heller skulle staten subventio—

nera räntekostnaderna för bottenlånen.

1) Statens normalränta utgörs av medeltalet av räntan — beräknad på emissionskursen — för de av statens lån mot obligationer och reverser med en ursprunglig löptid av minst 10 år, som upptagits under de 10 närmast föregå— ende åren. Därtill läggs 1/8 % avsedd att täcka förvalt— ningskostnader och med utlåningen förenad normal kredit— risk. Normalräntan är dock ej lägre än 8 % och uppgår till jämna 1/8 %.

• Sida 96
•  Original

I prop 1967z100 föreslogs med avsteg från kommitténs för— slag att räntan borde motsvara den ränta som gäller för långfristiga statsobligationer ökad med 0,25 procenten— heter. Syftet med denna ökning var att täcka statens ad— ministrationskostnader för utlåningen. Riksdagen fattade

beslut i enlighet med propositionen.

Riksgäldskontoret fick Kungl Maj:ts uppdrag att yttra sig i detta ärende och har tolkat innebörden i prop

1967:100 på följande sätt:

"Räntesatsen skall motsvara den effektiva räntan be- räknad på emissionskursen på räntelöpande statsob— ligationslån med en löptid av minst 10 år ökad med 0,25 procentenheter. I det fall någon statlig låne— emission av nu avsett slag icke pågår vid besluts— tillfället eller skett inom rimlig tid dessförinnan torde dock förefinnas en någorlunda klar uppfattning om vad en dylik emission skulle betinga i ränta. Även räntan vid en eventuell samtidig försäljning av

bostadsobligationer kan tjäna till ledning."

Räntan på bostadslån är obunden och bestäms av Kungl

Maj:t för ett år i taget.

Före den 1 december varje år skall riksgäldskontoret i skrivelse till bostadsdepartementet (tidigare inrikesder partementet) yttra sig över räntesatsen för kommande ka—

lenderår i enlighet med ovan redovisade principer.

Eftersom räntan på de statliga bostadslånen i princip

var en underränta i förhållande till statens normalränta ända till dess paritetslånesystemet infördes, gjordes in— direkt avskrivning av en del av utlåningen av den typ som redogjorts för i avsnitt 2.1.1, sid 3. Denna del finansie— rades således över driftbudgeten och skulle med tidigare

tillämpad budgetsyn i princip täckas med skatter.

• Sida 97
•  Original

53.2 Ränteinäoaswr 902 räntsuägifäeä

Vid en jämförelse mellan ränteinkomster och ränteutgif— ter i den statliga bostadslångivningen bör mot bakgrund av ovanstående de ränteinkomster, som redovisas under lå— nefonden för bostadsbyggande, vilket motsvarar f n 7,25 % ränta på såväl nominella lån som paritetslån enligt nuva— rande finansieringsprinciper, ställas mot fondens netto— kapital.

Enligt tabell 1 var ränteinkomsterna från lånefonden för bostadsbyggande budgetåret 1972/73 1 hSO milj kr. Det motsvarar 6,h % på skulden till riksgäldskontoret, som den 30 juni 1973 var 22 653 milj kr.

Differensen mellan 6,h och 7,25 % beror huvudsakligen på att gamla lån till låg bunden ränta fortfarande är utestå— ende. Till en mindre del beror den dessutom på att ränta för de under löpande budgetår utbetalda länen endast del— vis gottskrivs lånefonden för bostadsbyggande samma år.

Statens kostnader för sin upplåning kan betraktas på skilda sätt. Ytterligheterna därvidlag torde represente— ras av å ena sidan det nuvarande sättet att bestämma bo— stadslåneräntan, d v 5 att den skall motsvara den effek— tiva räntan på den aktuella emissionskursen på räntelöp— ande obligationer med en löptid av minst 10 år ökad med 0,25 procentenheter, och å andra sidan medelräntan på statsskulden. Statens normalränta, vars beräkningsprinci— per innebär att man utgår från medeltalet för räntan på de senaste tio årens långfristiga obligationsemissioner utgör i jämförelse med dessa båda betraktelsesätt ett

mellanting.

• Sida 98
•  Original

Per den 30 juni 1973 var respektive räntesatser följande:

5,60 % medelränta på statsskulden (effektiv ränta

under budgetåret

1972/73)

7,00 % statens normalränta

7,25 % bostadslåneränta

Räntan på räntelöpande obligationslån som emitterades un— der första halvåret 1973 var

7,00 % 10 års löptid 6,50 % h års löptid 6,25 % 2 års löptid

• Sida 99
•  Original

5 Paritetslån jämförda med traditionella lån

Skuldökning på paritetslån uppkommer p g a att det som låntagaren skall betala (baskostnaden) inte räcker till för de nominella kapitalutgifterna. Eftersom bostadsfi— nansieringen numera förutsätter en subventionsfri ränta, inräknas i dessa kapitalutgifter f n 7,25 % ränta på bo— stadslån, som utlämnas med omfördelning enligt paritets— lånesystemet. I konsekvens med detta redovisas på drift— budgetens inkomstsida under lånefonden för bostadsbyggan— de inte endast av låntagarna faktiskt inbetalda räntor på utestående lån utan även ränteinkomster på paritetslån

som finansieras med Skuldökning.

Som ovan visats ingår skuldökningen på paritetslån i be— räkningen av anslagsbehovet för lånefonden för bostads—

byggande, som i princip lånas upp.

Av detta följer att driftbudgetens inkomster från låne— fonden för bostadsbyggande motsvaras på utgiftssidan av underskott på riksgäldsfonden, d v s räntor som staten

skall utbetala.

Staten upplånar således pengar för att kunna betala rän— tor för en del av det kapital som använts i den ursprung— liga finansieringen och för att eventuellt även bidra

till kostnadstäckning för underliggande krediter.

För att erhålla samma effekt på bostadspriset vid tradi— tionella lån som vid paritetslån inom ramen för åtaganden från statens sida krävs någon form av generell subvention, t ex subventionerad ränta på bostadslån. Förfaringssättet torde då bli, i likhet med vad som var fallet före 1968, att som en utgift på driftbudgeten upptas den investe— ringsförlust som uppkommer p g a differensen mellan den valda räntan och statens normalränta. En sådan avskriv— ning påverkar självfallet resultatet negativt på drift—

budgeten. Totalbudgeten påverkas genom att större stat—

• Sida 100
•  Original

lig upplåning krävs för att finansiera samma utgifter,

eftersom ränteinkomsterna är lägre.

I den mån totalbudgeten visar underskott, vilket normalt finansieras genom upplåning, uppstår samma företeelse som med paritetslänesystemet: Det icke uppfyllda förräntnings—

kravet finansieras genom upplåning.

• Sida 101
•  Original

6. Hur statens budget påverkas av en eventuell

avskrivning av Skuldökning på paritetslån

Tillgångarna inom lånefonden för bostadsbyggande minskar vid en avskrivning av den del av fordringarna på låntag— arna som avser Skuldökning på paritetslån. Genom ett an— slag på driftbudgetens utgiftssida till kontot Avskriv—

ning av oreglerade kapitalmedelsförluster kan lånefondens för bostadsbyggande skuld till riksgäldsfonden regleras.

Avskrivningen återkommande som avdragspost på kapitalbud— getens utgiftssida.

Totalbudgeten påverkas således inte av denna transaktion det år beslutet träder i kraft. Däremot minskar'statens tillgångar (= fordringar på låntagarna), medan statsskul— den är oförändrad. Över tiden krävs större statlig upp— låning för att täcka utgifterna för statsskulden, som är

lika stora som före avskrivningen.

Kontakt har tagits med finansdepartementet och bostads— styrelsen i denna redovisningsfråga, varvid ovanstående framkommit. Ett annat förfaringssätt kan dock inte ute— slutas, om åtgärden hypotetiskt skulle bli aktuell, p g a

det stora avskrivningsbelopp det skulle bli fråga om.

• Sida 102
•  Original

• Sida 103
•  Original

BILAGA 6

UTJÄMNINGSLÅN - FÖRUTSÄTTNINGAR, KONSTRUKTION ocn FÖLJDFRÄGOR

PM utarbetad av experten i bostadsfinansieringsutredningen Esbjörn Olsson.

4. Några förutsättningar för utjämningslån

4- 1 Ideella nyhetsmail.

Förmånliga felsteg.

Om man betraktar en bostads utveckling med tiden och också tar i beak— tande att nya bostäder successivt tillkommer bör man kunna indela de föränderliga faktorerna på i stort sett följande sätt.

Byggpriser, bl a beroende på

allmän inflation särskilda faktorprisförändringar inom byggnadsindustrin produktivitetsförändringar.

Driftskostnader, bl a beroende på

allmän inflation särskilda faktorprisförändringar

effektivitetsförändringar. Bostaden, bl a beroende på

standardutvecklingen i nyproduktionen åldrande i befintliga bostäder lägesförändringar.

I detta sammanhang har man endast anledning att beakta förhållanden som kan anses vara generella. Detta innebär att eventuella olikheter ifråga om priser och prisutveckling på. skilda orter inte beaktas. Likaså tas inte hän— syn till lägesförändringar.

Om hänsyn samtidigt skall tas till förändringar av vart och ett av de ovan angivna inslagen plus eventuellt övrigt inses lätt att bilden blir svåröver- skådlig och möjligen ogenomtränglig. Därför väljs att först hålla produk- ten bostad konstant, dvs hur blir förutsättningarna för prisparitet med lika

• Sida 116
•  Original

bostäder som producerats vid olika tidpunkter. Denna inskränkning överens- stämmer också med den innebörd av paritet som i övrigt använts i denna PM. (Av paritetsprincipen följer giveth att en med tiden eventuellt ökad

standard skall följas av ett högre bostadspris).

PPPEQELSEP.EillEQTPRlå£Yi£L911.111'215113119339!

I den principiella figi_1r 1 har inritats tänkta förändringar av hyrorna, enligt de ovan angivna förutsättningarna och dess förändringar över tiden för bo-

städer som tillkommit vid olika tidpunkter.

Figur 1 _ lägenhet som producerats vid tiden v, alt 1

hyra , '

lägenhet som producerats vid tiden v, alt 2

I lägenhet som produce- I rats vid tiden u ,

lägenhet som producerats vid tiden t

[ I I tid

• Sida 117
•  Original

I figuren har inlagts hyresutvecklingen för bostäder som producerats vid olika tidpunkter. Inplaceringen har skett enligt det konventionella mönstret, nämligen att en ny bostad alltid är (alternativt skall vara) dyrare än en gammal. Det finns många skäl att ifrågasätta ändamålsenligheten med en

sådan restriktion, men låt oss använda den tills vidare.

Vid tidpunkten v har nya bostäder inlagts enligt två alternativ, dels tradi- tionella, alt 1, dels med en lägre prisnivå, alt 2. Det senare skulle kunna vara följden av att det skett en sådan produktivitetsförändring inom bo— stadssektorn att nya bostäder kan erbjudas till lägre priser än identiska äldre. En annan möjlighet vore att man viljemässigt åsatte nya bostäder något läg-

re priser än de tidigare producerade, en fråga som behandlas senare.

%;? ..... Pixmanias animering Resonemangen blir i fortsättningen förhoppningsvis något enklare att följa om den verbala framställningsformen lämnas och kompletteras med ett

formaliserande betraktelsesätt.

Låt K beteckna kapitalutgiftsandelen i hyran och D driftskostnadsandelen. Hyran är H.

Då gäller vid varje tidpunkt och för varje fastighet att H = K + D.

Förhållandena kan i stort illustreras med figgr 2. Huruvida verkligen hyresintäkterna, räknade i löpande penningvärde, böjer

av nedåt är mindre intressant. Någonstans möts sannolikt H— och D—

kurvorna.

• Sida 118
•  Original

Figur 2

il hyra, kostnad

l

Hyresintäkten täcker ej längre driftskostnaden

— tid

Fr.oplenetälleira

Kapitalutgiften anges som en skillnad mellan hyra och driftskostnad vid fär— digställande. För att medge omfördelning skall vid en senare tidpunkt denna skillnad vara större än eller åtminstone lika med den ursprungliga (i lik—

hetsfallet inträffar ingen direkt omfördelning men väl jämna kapitalutgifter).

Man har anledning anta att om hyran stiger lika snabbt eller snabbare än driftskostnaden är omfördelningen säkrad. Hur är sambandet mellan dessa

förändringar, dvs hyresstegringens lägsta gräns?

Man kan ha anledning att ta reda på vid vilken tid man riskerar att kapital- utgiftsvillkoret ej längre gäller, dvs där kapitalutgiften från att ursprung—

ligen ha ökat, vänder och därefter minskar.

• Sida 119
•  Original

Betrakta de första åren av byggnadens livslängd.

Antag vidare att H tillväxer med en faktor a varje år och D på samma sätt med en faktor b.

För att få möjlighet till omfördelning av kapitalutgifterna krävs att kapital— utgiftsandelen åtminstone under viss tid har möjlighet att stiga. Därmed kan följande samband tecknas.

Antag först att b = a.

Då skall gälla

H(1+a)n— D (1+ a)" & H—D varav (H — D) (1 + a)n > H— D eller (1+a)n & 1

Detta är alltid uppfyllt så länge

a20

> D

(Förutsättningen att hyran skall överstiga driftskostnaden bör rimligen

gälla även initialt) .

• Sida 120
•  Original

För att illustrera tankegångarna ritas också följande principiella figur 3.

Figuren omfattar ej mer än 20 år eftersom de förenklade antaganden som vi använt ej bör utsträckas för någon längre tid. Av figuren framgår att utrymmet mellan H-linjen och D—linjen är beroende av storleken på a i förhållande till b. Figuren är också uppbyggd på förutsättningen att drifts— kostnaden initialt omfattar 30% av totalhyran. Frågan gäller då vilka vill— kor som måste gälla för a och b för att det skall vara möjligt att åstad—

komma en under viss tid ökande kapitalutgiftsandel.

Figur3 a=3% ilhvra, driftskostnad a=2% a=1 % a=1/4% 10 — b=3% 3 —4 D

0 10 20 tid (år)

• Sida 121
•  Original

lillkoz för emfördelninm—Jknlilasaakt

Vi studerar den ursprungliga olikheten och gör en serieut— veckling av potensuttrycken (frågan kan behandlas elegantare

men detta sätt är relativt enkelt att följa).

Vi hade H (i+a)n -D (nb)" zH _D 0 O O O

inför DO = d Ho och serieutveckla.

Eftersom HOI>0 erhålles

1+an+m£il - a2 + ... _ d __ dbl'l _ &&de __ ..,,

2! 2! åi—d

Eftersom n>0 och B-gradsuttryck och högre kan försummas (små & och b samt måttliga n), erhålles efter förenkling

a—db + % (a2 _ db2)Z o

. _ n—l infor m _ 2

Olikheten behandlas som ett andragradsuttryck i &. Likhet gäller för

+ 2 2 a — Zm (—1 — 1+4dbm+4db m ) Med våra förutsättningar skall, för ett olikheten skall uppfyllas, gälla att > a._pos (a1'2)

Vi studerar det intressanta ytterlighetsvärdet för a genom att serieutveckla rotuttrycket.

• Sida 122
•  Original

_1_ l. &1 _ 2m (- 1 + 1 + 2 4 dbm (1 + bm) +

+ -%( 42) 16 ms (Mme +

3 (ån-å) 1535—3211 (1+ bm)3 + l 2

ml—

eller efter förenkling

& = db |] + bm (1 _ d) - kpf(d)(bm)pj 1

där PZ 2. k konstant, f(d) funktion av d

P Den sista termen i uttrycket kan försummas och villkoret

för & tecknas

a>dbf1 + bm (1 _ (i)/[ lillkoz fö): gmiözdalnina.—_uispäcming ; Liisa

Vi återvänder till den ursprungliga olikheten n n _ > .. no(1+a) Do(1+b) _H0 1)()

och inför a=kb DO=dHo

På motsvarande sätt som tidigare erhålles efter serieutveck-

ling och sedan B—gradstermer försummats

mb(k—d) + gå"—1)- b2(k2 -d)?;:0

Eftersom nt>0 b2.0

n-1 2 2 b(k - d)?_0

k — d +

Eftersom k2 - dao (i de för oss besvärande situationerna)

följer härav

d-k ”51 + 2b(k2 -d)

• Sida 123
•  Original

3. Resultat — omfördelningsutrymme

Utrymmet för kapitalutgifterna ökar under början av länens löptid även om hyresstegringstakten (betecknad a) är inte oväsentligt lägre än steg— ringen av driftskostnaderna (betecknad b). Om detta senare förhållande gäller nås så småningom en tidpunkt då kapitalutgiftsutrymmet är lika

med det ursprungliga för att därefter minska.

Av beräkningarna kan följande slutsatser dras - dessa kan man också sluta sig till efter ett sunt-förnuft— resonemang. För att möjliggöra omfördelning av kapitalutgifterna behöver hyresstegringstakten vara större

ju större stegringen av driftskostnader är ju större ursprungliga driftskostnadsandelen är ju längre man önskar att den tidsperiod skall vara under

vilken "ackumulering" sker.

En exemplifiering i sifferform lämnas i nedanstående tabell. Den anger ungefärliga lägsta möjliga värde för hyresstegringstakten a, uttryckt i procent, under förutsättning att den betraktade tidsperioden är ca 20 år.

Ursprunglig drifts— Driftskostnadernas stegringstakt, kostnadsandel, d %/år % 2 3 4 5 30 0,7 1, 1 1, 5 2, o 40 0,9 1,4 2,0 2,6 50 1,1 1,7 2,4 3, 1

Eftersom de angivna siffrorna för a avrundats på sedvanligt sätt uppfylles inte villkoret alltid exakt. Detta spelar mindre roll eftersom den angivna lägsta gränsen sannolikt är orealistiskt låg och kommer att överskridas med tanke på den inflatoriska utvecklingen.

• Sida 124
•  Original

Det bör i klarhetens intresse understrykas att de angivna villkoren för a inte ger något uttryck för hur stort kapital som omfördelas eller om en i någon mening real avkastning av kapitalet erhålles.

I den föregående framställningen har också visats ett sätt att överslags- vis beräkna den tid, n år, under vilken kapitalutgiftsutrymmet inte under—

stiger det ursprungliga, om alla andra förhållanden är kända.

4. 2 Icke ideala förhållanden

T9_0_r_i_99h_y_ena1t.:11et_

Ovan har antagits att utvecklingen följer mycket jämna banor, något som beskrivits med de använda potensfunktionerna. Erfarenheten säger att be— traktelsesättet i allmänhet är riktigt om tidsperspektivet omfattar ett an— tal år men inkorrekt om varje år betraktas var för sig. Om kapitalutgif— ten fortfarande betraktas som en differenspost skulle situationen kunna

beskrivas med figgr 4.

Figur 4

verklighet

il kapital- utgift

"teori"

""i

tid

• Sida 125
•  Original

Är det som figuren antyder besvärande? Knappast. Avvikelserna från ideallinjen, svängningarna, torde i allmänhet inte föranleda några större bekymmer. Bostadsmarknadens allmänna trögrörlighet talar för att förfinade teoretiska modeller och exakta beräkningar baserade på dessa knappast är nödvändiga. Paritetstalsnämndens utredningsrapport, Beräk— ning av paritetstal, 1972, visar vilka svårigheter som uppstår med år— liga beräkningar. Svårigheterna med beräkningarna blir inte mindre när det teoretiska underlaget inte är glasklart.

Figuren är också avsedd att Visa att det finns skäl att tänka sig kontroll- punkter. Vid tiden t borde man alltså kunna observera en så stor avvikel— se från den prognostiserade utvecklingen att den bör föranleda ompröv- ningar.

Fiiräpsirie serar Pasadena

De med tiden förändrade förutsättningarna för det äldre beståndet som kan uppstå genom att själva produkten bostad i nyproduktionen förändras är betydligt mer svårfångade. Man bör väl här allmänt kunna förutsätta en med tiden ökande realinkomst och därmed något stigande efterfrågan av större och bättre utrustade lägenheter. Även om denna förutsättning inte skulle uppfyllas innebär en befolkningsölming att lägenheter måste ny- byggas. Inte något av dessa båda förhållanden bör komma att utlösa några dramatiska förändringar av bostädernas utformning och storlek.

Förändringar i samhället av språngkaraktär kan givetvis få snabba åter- verkningar på bostädernas utformning. Marknadsföringsåtgärder och tek- niska förändringar kan ge nya bostadslösningar. Man kan exempelvis inte bortse från bostadstekniska innovationer av det slag som kanske central- värme och badrum på sin tid var. Det förefaller däremot ytterst osanno— likt, även om det inte är omöjligt, att förändringar av detta slag skulle ske snabbt. Ett större problem är då om lägenheternas storleksfördel— ning måste ändras, särskilt om vi utgår från ett ensidigt sammansatt be—

stånd.

• Sida 126
•  Original

Några möjligheter att förutse snabba förändringar av dessa senare slag i finansieringssystemet föreligger endast med stora svårigheter. Någon särskild anledning till det kan knappast finnas heller. Om vi framdeles har anledning att ställa nya, väsentligt högre krav på bostäderna än vad som nu ryms i vår föreställningsvärld, blir det rimligen också ett prob— lem som hör framtiden till. Dvs man får då ta ställning till huruvida det gamla beståndet kan och bör ombyggas eller om det bör rivas eller

överges e d.

• Sida 127
•  Original

5. Modell för utjämningslån

5- 1 Tsfmiaqlpai-

För att ange det första årets kapitalutgift i ett utjämningslånesystem an—

vändes termen betalningsprocent.

Om denna multipliceras med ett finansieringsunderlag som motsvarar en skälig produktionskostnad erhålls det första årets kapitalutgift. (Nedan används begreppen växelvis, eftersom distinktioner i dessa sammanhang

inte är betydelsefulla).

Med utjämningsfaktor menas det tal med vilket det första årets kapital— utgift årligen skall multipliceras för att kapitalutgifterna skall öka i tiden med hänsyn till priserna för nyproducerade bostäder - vilket också

skall ge långivaren kompensation för uppoffringar i ett tidigare skede.

&? ..... 629395- Kapitalutgifterna antas bli förändrade med tiden (här givet som årsvisa

förändringar: efter 1, 2, . . . . n år) enligt följande samband.

_ l'l Kn _ KO (1+c)

Sambandet har inte obegränsad giltighet. Det gäller dock som approxima- tion för läget under början av bostadsfastighetens livslängd, säg 15, 20 eller 30 år eller mer. Förhållandet representerar ett nödvändigt villkor för att omfördelning skall ske. Huruvida det också är ett tillräckligt vill- kor kan inte besvaras, eftersom tidsperspektivet måste utsträckas. Det

är då inte lika sannolikt att Kn kan beskrivas på samma enkla sätt.

Kapitalutgiften vid tidpunkten för byggnadens färdigställande, KO, bestäms primärt, vilket också angivits ovan, av följande samband.

KozHo'Do

• Sida 128
•  Original

Kapitalkostnaden eller kapitalutgiften skall vara ersättning för kostnaderna

för det investerade kapitalet i bostaden under beaktande av kravet på rim— lig hyra.

Låt PO beteckna den produktionskostnad som skall bilda underlag för finansieringsresonemangen. PO kan alltså exempelvis vara lika med låne— underlag eller pantvärde enligt nuvarande bestämmelser för uppbyggnad

av finansieringsunderlag. Då erhålles följande samband.

K =BP

0 00

B0 betecknar betalningsprocente . (I paritetslånesystemet basannuiteten.)

Kapitalutgiften efter 11 år kan därmed teclmas på följande sätt.

_ n Kn _ POBO (1+ c) Ordningsföljden mellan de tre faktorer som ingår i uttrycket är giveth helt betydelselös.

&? ..... bykaåraiaaäräråa

Med beskrivningen av Kn som det tecknats senast ovan leds tankarna in på att betrakta den historiska produktionskostnaden som något för alla tider givet. Det är visserligen sant att en byggnad inte kan återuppföras till en tidigare kostnad men denna iakttagelse bör leda till ett annat betraktelse—

sätt.

Den nntighet som den en gång färdigställda bostadsfastigheten represente- rar motsvaras av vad det kostar att färdigställa en liknande byggnad vid den senare tidpunkten. Därmed borde man kunna avstå från att tillmäta den historiska produktionskostnaden någon vikt. Man kan tankemässigt i— stället intressera sig för något som kan kallas för avkastningsvärde, be- teclmat A.

• Sida 129
•  Original

Kapitalutgiften vid tidpunkten n för den fastighet som färdigställts vid tidpunkten 0 kan därmed tecknas på följande sätt. Vi har kompletterat

indiceringen för att markera tidpunkten för färdigställande.

K =BA n n,0 O ,O

Härvid gäller givetvis följande samband.

n _ n An,0 — A0 (1+ c) _ P0 (1+c) Med tekniken följer att avkastningsvärdet som ursprungligen var lika med produktionskostnaden (låneunderlaget, pantvärdet) årligen kan upp—

skrivas .

Det bör här påpekas att betalningsprocenten B, som kan förutsättas vara konstant för en byggnad under dess livslängd i allmänhet kommer att anta

olika värden för byggnader som producerats vid olika tidpunkter.

Hela tiden, hittills och i det följande, gäller alla beräkningar och reso— nemang i löpande priser. Eventuella realvärdeförändringar, beror på

läges— eller miljöfaktorer har översiktligt berörts ovan.

5- 4 Pfiärppiagåfalftpa

Ovan har införts ett begrepp, utjämningsfaktor, (lika med 1 + 0).

Utjämningsfaktorn kommer, som framgår ovan, att fylla åtminstone två Viktiga funktioner. Den skall ge förutsättningar för prisparitet och be— stämmer därjämte förändringen av inbetalningen av kapitalersättning till

långivaren, som för enkelhets skull här kan antas vara staten.

Ovan angavs att förändringen av kapitalutgiften kan instängas mellan två gränser som kan anges på helt skilda grunder. Det ideala värdet nås när förutsättningar för prisparitet i förhållande till nyproduktionen föreligger.

• Sida 130
•  Original

Nu vet man inte detta ideala värde förrän efteråt. Detta är synnerligen

opraktiskt.

Man kan däremot och bör, utgående från historiska uppgifter och allmänna erfarenheter, bestämma sig för ett visst omräkningstal, en utjämnings—

faktor som kan hållas konstant under avgränsbar tid.

Den årliga kapitalutgiften för år n för huset som producerades år 0 kan

därmed bestämmas till

_ n _ n Kn—KO(1+c) _BOPO(1+c) Ovanstående resonemang utgår från att utvecklingen kan beskrivas med

hjälp av årliga, lika förändringar.

Utvecklingen går givetvis aldrig så jämnt. Allt talar dock för att en beskrivning av detta slag är användbar inom bostadssektorn med tanke bl a på att de årliga tillskotten till beståndet är små och rörligheten även i öv—

rigt är liten.

Utjämningsfaktorn skulle därmed kunna vara oförändrad under avgränsbar tid. Så länge man rör sig med en historisk återblick vållar detta inte några

större bekymmer. Facit finns hela tiden till hands.

Framställningen belastas inte med en redogörelse för hur en sådan beräk- ning tekniskt kan eller bör gå till. Tillräckligt underlag torde framgå ur det ovan anförda. Detta ger också ett verbalt uttryck för vilka olika för— hållanden som i olika riktning påverkar utjämningsfaktorns storlek.

• Sida 131
•  Original

Med det här anförda torde dock en användbar metod ha antytts. Så länge man inte kan göra sannolikt att utvecklingen under ett antal framförliggan- de år väsentligt skulle avvika från de senaste årens utveckling bör vunna erfarenheter och historiska uppgifter vara tillräckligt underlag för beräk-

ning av utjämningsfaktorn.

En viktigare och betydligt mer intressant fråga är om det överhuvudtaget finns anledning att ägna beräkningar av detta slag ett mer omfattande mate— matiskt eller statistiskt intresse. Nyss konstateras att de historiska upp- gifterna kan tillmätas ett visst prognosvärde. Därmed är också indirekt utsagt att någon form av prognos kan eller bör göras. Detta torde vara helt nödvändigt. Behov föreligger av att kunna räkna fram kapitalutgiften för bostäder och därmed hyran ett år och successivt för därefter följande år för de bostäder som färdigställts under föregående år.

Vid introduktionstillfället förutsätts nämligen att kapitalutgiften framkom- mer som en skillnad mellan rimlig hyra och driftskostnad. Eftersom hyrans storlek med nödvändighet måste vara känd vid varje tidpunkt kan de historiska uppgifterna från prisförändringar och driftskostnadsföränd- ringar m ni inte inväntas. Ett beräknat värde för utjämningsfaktorn kan därför ges giltighet framåt några år i tiden. Därmed ges givetvis också exakta kalkyleringsförutsättningar för alla inblandade parter, långivare, fastighetsägare och boende.

Även om det nyss angivits att generella "bostadshus" — bestämda förhål— landen direkt ger ett siffervärde för utjämningsfaktorn innebär likväl resonemangen att frihet föreligger att använda andra mätmetoder eller göra andra överväganden för beslutet beträffande utjämningsfaktorn. Andra tal som uttryck för allmänna pris- och kostnadsförändringar i samhället: allmän löneförändring, ändring av basbeloppen i ATP-systemet e (1 kan visserligen inte teoretiskt motiveras i ett utjämningslån men likväl ha

praktiska förtjänster.

• Sida 132
•  Original

Ett behov av regelbundna revisionstillfällen föreligger, oavsett motiven vid beslut om utjänmingsfaktor. Detta sammanhänger givetvis med att utjämningsfaktorn inte ger "ideala" paritetsförutsättningar — något som inte är möjligt genom att utjämningsfaktorn förutsätts vara låst under några år. Förändring av betalningsprocenten förutsätts ske endast vid språngvisa förändringar (se nedan) - eller då hela bostadsprisnivån be-

höver ändras.

Vid kontrolltidpunkten bör beaktas att det är det förhållandet att paritets— frågan upptagits som ett primärt mål för bostadsfinansieringen som för- anlett utjämningslånekonstruktionen. Därmed bör också följa att pari- tetssynpunkterna måste tilldelas stor , om inte avgörande, vikt vid be- dömningen. Om icke förutsebara förändringar inträffat på andra sek- torer, exempelvis ifråga om löneutveckling eller prisutveckling för andra tjänster eller varor träder ett annat av de primära målen för bostads- finansieringen, rimlig hyra i nyproduktionen, fram i förgrunden. Där— vid kan det således bli nödvändigt med helt nya överväganden. Några be— stämda förutsägelser om detta kan knappast göras nu. En förhoppning

kan uttalas om att paritetsaspekterna i varje fall beaktas.

Härmed sluts cirkeln. Antag, att vid en viss tidpunkt - på tämligen sköns- mässiga grunder — en rimlig hyra för nya lägenheter anges. Priset för dessa bör sedan utvecklas på sådant sätt att förutsättningar för prisparitet bevaras. Exakthet i generell mening, totalt för riket är knappast möjlig. På lokal nivå kan dessutom helt andra förhållanden spela in.

En fråga som ovan knappast berörts är följande.

Det förhållandet att äldre bostadshus allmänt betraktas vara mindre "fräscha" — även om de i övrigt har samma utrustning och utformning som yngre — bör beaktas när paritetsaspekterna behandlas. Det bör dock starkt understrykas att någon djupare analys i dessa avseenden inte är nödvändig med tanke på hur utjämningsfaktorns funktion i övrigt beskri— vits och formerna för beslutsfattande bör vara (de avgörande aspekterna:

rimliga och likvärdiga priser).

• Sida 133
•  Original

I paritetslånesystemet har denna fråga tilldragit sig åtskillig teoretiserande

uppmärksamhet — sammanfattat i den s k åldersfaktorn.

Paritetstalsnämnden, som är knuten till SCB, har ägnat frågan avsevärd uppmärksamhet. I dess utredningsrapport från 197 2 är frågan behandlad både från teoretiska och empiriska utgångspunkter.

Av nämndens behandling av frågan kan följande slutsats dras. Ålders— faktorn kan vara olika vid olika tidpunkter. En utjämningsfaktor är där— med sannolikt inte konstant under en byggnads hela brukningstid — även om alla andra förutsättningar hålls konstanta. Den bör kunna förändras

i olika grad för ett nytt och ett äldre hus under samma period. Frågan får ytterligare belysningi ett följande avsnitt.

Detta påpekande görs i klarhetens intresse och torde inte få praktisk be— tydelse på åtskilliga år. Frågan torde dock inte framdeles komma att vålla några problem, eftersom ett omfattande erfarenhetsmaterial kom- mer att byggas upp. När det gäller längre tidsperspektiv bör man nämli— gen inte försöka dra slutsatser ur historiskt material. Alldeles bortsett från att man inte kan överblicka den ekonomiska utvecklingen i stort — som har den avgörande betydelsen— har en ny syn på bostadsfrågan växt fram. Den innebär bl a att underhålls— och moderniseringsaspekterna kom-

mer att ägnas ett fortlöpande och ett större intresse än tidigare.

5- 5 Bejaiaipaspfacmt

éllIPPlPL Utjämningslånen har helt och hållet konstruerats utgående från ett bostads—

socialt betraktelsesätt.

För dessa är en utgångspunkt kravet på rimlig hyra i nyproduktionen. Betraktelsesättet innebär att kapitalutgiften kan bestämmas som en differens mellan den rimliga hyran och driftskostnaderna, beräknade på lämpligt sätt.

• Sida 134
•  Original

Därmed blir också betalningsprocentens storlek bestämd.

När betalningsprocenten för den nybyggda lägenheten väl bestämts vid systemets introduktion bör den i princip kunna följa byggnaden under dess fortsatta bruk. För de årgångar bostäder som därefter produceras kan det mycket väl hända - och inträffar säkert regelmässigt — att be— talningsprocenten blir en annan än i de först producerade bostäderna. Dess storlek kan lätt bestämmas med hjälp av olika uppgifter om priser

och bakomliggande utveckling som föreligger vid produktionstillfället.

Utjämningslånesystemet ger därmed påtagliga fördelar vid en språngvis

förändring av byggpriserna.

En snabb byggprisökning bör inte få ett motsvarande snabbt genomslag i hyrorna — vare sig för de nyproducerade lägenheterna eller för de tidigare byggda. Med utjämningslånen kommer en sådan snabb förändring att fångas upp av att betalningsprocenten för den aktuella årgången blir lägre än för de närmast föregående. Någon särskild insats av extraordinärt slag från statens sida i form av investeringsbidrag, tilläggslån, direktavskrivning av lån e d erfordras således inte med utjämningslån. Med tanke på att

man befinner sig alldeles i början av byggnadens brukningstid ter sig inte sådana specialåtgärder särskilt förnuftiga. De förefaller ännu mindre motiverade på lite längre sikt, även om de kan framstå som nödvändiga

i en kritisk situation.

Basannuiteten i paritetslånesystemet är i princip densamma för alla år— gångar. Ändringar måste bli föremål för riksdagsbeslut därest hyrespoli- tiska eller andra överväganden skulle tala för det.

Möjligheten att i paritetslånesystemet fånga upp snabba byggprisökningar föreligger teoretiskt men är inte förutsedd. *

Nedan lämnas ytterligare redovisning för hur betalningsprocenten kan be— räknas.

• Sida 135
•  Original

Paritetsvillkoret

Vid tidpunkten n jämför vi två lika bostadshus, varav det ena uppförts år 0 och det andra år n. Hyrorna för

dessa tecknas resp

*. n n Hq,0 = DO(1 + 0) + BOPO(1 + 0)

H : D + B P n,n n n n

Eftersom hyrorna skall vara lika och alla ingående termer

därmed är kända kan också Bn bestämmas.

Därmed ges också förutsättningar för att prisparitet skall kunna föreligga vid varje tillfälle. Även om varje års betalningsprocent och kapitalutgifter framkommer mer eller mindre automatiskt kvarstår frågan om kontroll av

utvecklingen.

lill59£_£é£_ån

Hyresvillkoret ovan leder till följande ekvation (det är ur denna som Bl,1 beräknas), varvid vi också inför

n Pn — P0(l + p)

n . n n Dn + BnPO(1 + p) DO(1 + n) + BOPO(1 + 0)

" lin n _ varav B =( 1 + c ' B + DO(l + b) Dn

nu)) 0 W"—

Om c kunnat väljas så att det blir lika med p (uttryck för byggprisförändring) blir Bn lika med B bortsett 0! från resttermen.

Denna senare kan tolkas så, att om driftskostnaden i en ny byggnad blir lägre än i en likadan äldre vid samma tid— punkt - ett uttryck för en slags ökad effektivitet i

bostadsproduktionen — blir därmed En relativt BO större

• Sida 136
•  Original

än vad som eljest varit fallet. Man skulle kunna uttrycka det så att det nya huset går att "belasta" mer än det

gamla vid utgångsläget.

Om Bn blir påtagligt lägre än B torde orsaken främst vara 0 att finna i att 0 tilldelats ett relativt p alltför lågt

värde.

Detta kan man då ta hänsyn till genom lämpligt val av utjämningsfaktorn för nästkommande period, under vilken

denna skall hållas konstant.

I och för sig finns inte nu anledning att göra spekula— tioner av detta slag - den totala bostadsutgiftens storlek i landet bestäms lämpligen inte genom bostadsfinansieringen.

Oavsett nivåns höjd ger systemet förutsättningar för

prisparitet.

Det kan framdeles uppstå en situation då bostadskonsumtionen bör belastas med högre eller lägre ersättning för utnyttjat kapital än tidigare. I ett ut- jämningslånesystem är detta en operation som kan ske utan att rubba pari- tetsförutsättningarna. I ett system med traditionella lån ställer sig en sådan operation svårare. Det är visserligen enkelt att sänka prisnivån, t ex genom en sänkning av ränteläget, men de redan dåliga paritetsförutsättning— arna kan riskera att bli ännu sämre. En höjning däremot måste i flertalet fall tänkas bli genomförd genom påverkan av nyproduktion, dvs höjning av avkastningsanspråken för denna. Detta leder i sin tur till påtagliga dispari—

teter.

I det skisserade utjämningslånesystemet kan en förändring ske genom att samtliga betalningsprocenter justeras alternativt genom att förändra ut- jämningsfaktorn. Det finns nu inte anledning att gå in på huruvida den ena eller det andra alternativet är bättre I aritetslånesystemet är man be-

gränsad till justeringar av basannuiteten.

• Sida 137
•  Original

6. Utjämninglån — hägg. särskilda frågor

9.1 _____ allmän Som en allmän svårighet gäller att begreppsapparaten och vissa föreställ- ningar är övertag'na från andra former av ekonomisk verksamhet och där— med mindre väl lämpade i bostadsfinansieringssammanhang. Detta påstå-' ende bör kunna omfatta både nu gällande förhållanden och utjämningslån en- ligt den modell som skisserats ovan. Frågorna kan vara värda en särskild

avhandling.

En hel del av de problem som tillskrivs paritetslånen torde således kun- na hänföras till att begrepp och metoder av helt underordnat slag, exem— pelvis bokföringsregler, inte är anpassade till bostadsfinansieringen. Det finns nu inte möjligheter att ta upp alla aspekter på detta område, som kan betecknas som — möjligen något tillspetsat — det kamerala traumat. Några härtill hörande frågor tas upp i det följande.

Först en fråga som förefaller väsentlig — huruvida ett utjämningslån förut- sätter förändringar av tradition och institutionella former på kapitalmark— naden.

9.2 _____ KraxPåfylletåeiiafiaaeeielipgji

Med underlag från det självklara konstaterandet i avsnittet 5. 2 att ord— ningsföljden mellan de tre faktorer som konstituerade kapitalutgiften var likgiltig drogs en viss slutsats. Man kan lika gärna låta ett avkastnings- värde variera med tiden (med en betalningsprocent som i princip är konstant) som att med tiden variera kapitalutgiftsprocenten på en fixerad ursprunglig produktionskostnad.

Det förra alternativet används med förhoppningen att därmed kunna undvika en del skenproblem. Exempelvis blir avkastningsvärdet i varje givet ögon- blick lika med låneskulden. Visserligen blir betalningsansvaret ("låne— skulden") inte fullständigt prognostiserbart. Det skulle t o m kunna bli evigt.

• Sida 138
•  Original

Man kan vända på frågeställningen och fundera över om man har anledning att ställa större krav på siarförmåga när det gäller låneskuld än när det gäller andra ekonomiska förhållanden, exempelvis driftskostnader. För

att inte nämna att med tiden ändrade värderingar om bostadens utformning och funktion, service och miljö kanske är ännu viktigare ur bostadssyn— vinkel och att dessa ändrade värderingar kommer att ge nya förutsättningar

i alla avseenden.

För långivaren kan frågorna ställa sig annorlunda. Särskilda problem kan uppstå om lånen är fördelade på flera långivare. För enkelhetens skull antas i det följande att endast två långivare förekommer varav långivare 1 har sina lån placerade i bästa förmånsrättsläge och långivare 2 sina lån

placerade i det högsta riskläget.

Figgr 5 används för att illustrera resonemanget.

Figur 5

l kapitalutgift för fastigheten = intäkt på lånen

utjämningslån

traditionellt lån långivare

_ _BQ

alt3

flängivare _ 1

o t u v tid

• Sida 139
•  Original

Figuren är ritad med Vissa ideala betingelser:

Lån i konventionell mening kan ges som lån med lika annuiteter, dvs upplåning för ändamålet har kunnat ske så att denna utlåningsform blir möjlig.

Fast ränteläge förutsätts under löptiden. Därmed represen— teras annuitetslån av horisontella linjer.

Utjämningslån och konventionella lån förutsätts ge exakt samma resultat - betraktat över hela tidsperioden. I figuren har detta illustrerats på så sätt att den streckade ytan ovanför den översta horisontella linjen skall vara lika

stor som de streckade partierna under densamma.

Inflytande kapitalintäkter förutsätts tillfalla långivarna i samma ordning som lånen är placerade i förmånsrättsläge.

Gränsen mellan långivarna har markerats med tre olika alternativ i

figuren. Dessa kommenteras i tur och ordning.

I alternativ 3 får långivaren 1 förmånen av säkra kapitalintäkter under mycket lång tid. På slutet kan han sväva i viss ovisshet, kapitalinflödet blir beroende av om långivare 2 har gort en lämplig ackumulering under perioden mellan tidpunkterna t och u och dessutom är villig att avstå från detta överskott vid senare tidpunkt. För långivare 2 inträäar en påtaglig likviditetsbelaslrning fram till tidpunkten t. Kapitalintäkten är negativ dvs långivaren måste årligen göra nya utbetalningar till låntagaren. Under tiden mellan t och u ackumuleras ett överskott som är större än under— skottet under tiden dessförinnan. Differensen skall hjälpa långivaren 1 under slutet av perioden.

I alternativ 2 är situationen i princip densamma.

• Sida 140
•  Original

I alternativ 1 inträffar det förhållandet att den totala kapitalintäkten från fastigheten inte tillfredsställer någon av långivarnas behov. Båda lån— givarna får under tiden fram till t göra årliga utbetalningar till fastighets- ägaren. Alternativt kan den ene av långivarna, säg långivare 2, åta sig hela likviditetsbelastningen på samma sätt som i alternativ 2 och i alter— nativ 3. Det kan därvid te sig som en lustig omväg att pengarna skall strömma i ordning: från långivare 2 - till låntagare - till långivare 1. Mellantransaktionen ter sig tämligen onödig. Ett enklare förfarande skul- le vara om låntagaren gjorde inbetalningen. Ännu enklare skulle situa—

tionen givetvis bli om endast en långivare förekom.

Av ovanstående torde framgå att en fullständig finansiering kan verka underlättande för den praktiska hanteringen men knappast är ett nödvän— digt villkor. Det ter sig dock rationellt att gränsen mellan långivarna läggs på sådant sätt att endast den ena långivaren belastas med den initiala likviditetsansträngningen. Lånegränsens placering blir därmed

bestämd av storleken av K0 (eller BO).

Anledningen till konstruktionen av senast angivet slag och till en uppdel- ning överhuvudtaget mellan olika långivare skulle kunna vara att dessa arbetar under olika affärsmässiga eller formella betingelser. Alterna— tivt ter sig ordningen rationell från kapitalförsörjningssynpunkt.

6.5.3 ..... 13.111; lågeaåtprloataldaz

Härmed återkommer frågan om hur och när fastigheten blir skuldfri men betraktelsesättet förskjuts till långivaren. När blir lånen återbetalade?

Antingen används fullständig finansiering eller är det långivare 2 enligt det närmast föregående avsnittet som har de största problemen. Därmed kan de principiella resonemangen begränsas till att gälla denne.

Den första fråga man kan ställa sig formuleras på följande sätt: när kan lånen betraktas vara avbetalade? Om och när infaller denna tidpunkt, även

om kapitalinflödet fortsätter att stiga i all framtid? Amorterings— och

• Sida 141
•  Original

räntedel har ju inte någon självklar mening i det ovan använda kapital- utgiftsbegreppet. Det är givet att man härvid måste föra någon form av

realränteresonemang.

Även om realränteaspekterna bör beaktas kan knappast framställningen göras förutsättningslöst. Utrymmet räcker inte för att nu närmare be-

handla denna aspekt.

Det förefaller mer meningsfullt att bygga en framställning på eventuella förändringar i förhållande till nulägessituationen, antingen man nu skall anse att paritetslånen eller lån med mer konventionella, nominella vill— kor skall utgöra jämförelsematerial.

Framställningen belyses därför fortsättningsvis med hjälp av figi_1r 6.

Figur 6

kapitalutgift

ll

• Sida 142
•  Original

I figuren har med streckprickade räta linjer inlagts samma nominella lånealternativ (lån med jämna annuiteter) som i det närmast föregåen— de avsnittet. Exemplifieringen görs med en jämförelse med denna låne-

typ.

Några olika möjliga utvecklingar av kapitalutgiften över tiden finns skisserade. De kommenteras nedan.

Alternativ 1 är detsamma som angavs med kurvan i föregående avsnitt. Denna tänkbara utveckling skulle således med det valda betraktelse- sättet både för låntagare och långivare representera en situation då allt går jämnt ut. Då gäller inte endast att utjämningslånen ger samma resul- tat sett över den betraktade tidsperioden som mer konventionella lån. I samma ögonblick som kapitalutgiftsbetalningen upphör är också bostads- huset förslitet och bör rivas. I denna ideala värld skulle exempelvis ett mindre lägesvärde, något som vi inte tagit hänsyn till hittills, kunna

kompensera rivningskostnaderna.

Nu förefaller det ytterst osannolikt att man lång tid i förväg, säg mellan 50 och 75 år, skulle kunna pricka in slutpunkten exakt. Frågan är också: vilket värde skulle en sådan exakthet ha nu? Försöksvis kan man använda

svaret: knappast inget.

Detta kan synas sangviniskt. Men om situationen istället utvecklas enligt alternativ 2 eller 4 går det hela ihop på nytt, visserligen behöver tids—

perspektivet utsträckas.

Alternativet 3 däremot representerar en situation då utjämningslånen inte

kommer at "gå ihop". Kurvorna 5 och 6 ter sig ytterst behagliga för långivaren. Om man avstår från den svåra, och kanske orimliga uppgiften att försöka lösa alla problem nu, ter sig situationen lite lättare. Man bör kunna betrakta en avgränsningsbar tidsperiod, säg ca 10 år, i taget (detta är ju också vad

• Sida 143
•  Original

som i praktiken i viss omfattning förekommer när det gäller bottenlån— g'ivningen). Vid revisionstillfället skall ytterligare ett tidsperspektiv överblickas. Möjligheten till kontroll ligger i att avstämma avkastnings- värdet med nyproduktionsförhållandena. Därmed återkommer paritets— frågan och problemet ter sig inte längre svårlöst utan är i hög grad an— gripbart. Enda skillnaden är att man här använt 10 år såsom ett tänkbart lämpligt revisionsintervall sett från lånetekniska utgångspunkter medan tidigare, när paritetsproblemet betraktades från bostadssociala utgångs— punkter, en något kortare tidsperiod användes.

Vissa problem återstår dock. Olika bostadsfastigheter har olika prog— noser. Avkastningsvärdet kan variera mellan olika regioner men också inom orten och dessutom med tiden. Den senaste figuren kan få tjänstgöra på nytt. De olika alternativen representerar inte längre olika kapitalutgifts— utvecklingar utan utvecklingen för olika fastigheter inom ett och samma generella utjämningslånesystem. Därvid gäller att så länge man från överordnad nivå har en rimlig uppfattning om att systemet i stort ”går ihop" fungerar systemet också i dess enskildheter. Därmed uppkommer också frågan om behovet av och möjligheten att i olika situationer avskriva utjänmingslån för bostadsfastigheter. Denna fråga behandlas i ett följande

avsnitt.

För statens som långivare och för de boende som konsumenter blir resultatet både på kort och lång sikt följande.

Så länge vi belastar varje bostad med en kapitalutgift som konstruerats enligt prisparitetsmålet (med utjämningslån) har vi också förutsättningar för en kostnadstäckning i reala termer, dvs vi skjuter inte över några förpliktelser till framtiden eller till kommande generationer. Men vi betalar inte heller för mycket för viss del av beståndet (nyproduktionen) och/eller litet för andra delar av bestån— det (stora delar av det äldre), något som obönhörligen blir följden av en bostadsfinansiering som accepterar

icke-pariteter.

• Sida 144
•  Original

6-4 éy_s_kr_iyai_r1gs_s_i_teatis>ppp_

I föregående avsnitt har framskymtat möjligheten att avkastningsvärdet kan komma att utvecklas på sådant sätt att lånen inte torde kunna åter— betalas på det sätt som generellt sett har förutsatts. Man kan beskriva situationen med hjälp av figl_1r 7, som ansluter till de båda senast visade.

Figur 7

fastighetens värde ll 3 v T x & V2 1 X X 1 A T xx xx . N " & X v,*x & & x =

• Sida 145
•  Original

Den ideala situationen representeras av alternativet 1. Om avkastnings— värdet på fastigheten utvecklas på detta sätt förutsätts de samlade kapi- talutgifterna över tiden ge samma resultat som om mer konventionella annuitetslån hade utgått.

Låt sedan alternativet 2 representera en situation där utrymmet för kapitalutgiftsomfördelning ökar långsammare än vad som förutsatts exempelvis i en övergripande prognos. Avvikelsen från makroprognosen innebär inte någon avvikelse från paritetsmålet. Den torde dock vara skönjbar förhållandevis tidigt, säg vid en situation som markeras med T i figuren. Är det vid denna tid berättigat att börja dra slutsatser av typen: det här går inte ihop, det är fel på systemet, vi kan lika gärna av- skriva delar av låneskulden (sett från långivarens synpunkt) eller alterna— tivt: det här går aldrig, skuldbördan växer ju i all oändlighet (sett från låntagarens synpunkt).

Om man vid T kan överblicka eller förutse hela den återstående utveck— lingen bör den inte inge vare sig långivare eller låntagare någon särskild oro. Möjligheten är dock inte påtagligt större än vid tidpunkten O. Däre- mot torde man med någon säkerhet kunna ha en föreställning om vad som kan tänkas ske fram till säg situationen Tl' Så långt skulle det hela kunna utveckla sig på ett hyggligt sätt, även om man har blivit tvungen att revi- dera sina ursprungliga föreställningar. Någon anledning att vidta åtgärder på kapitalskuldsidan synes därför inte vara motiverade.

Förflyttar man sig därefter fram till situationen U kan läget, såsom det beskrives av figuren, antas vara följande. Man har nu nått den tidpunkt

då lånen "skulle ha varit avbetalade”. Sett över hela tidsperioden har också lånen "gått runt". Motiverar detta en avskrivning av återstående låne— skuld? Långivaren, som ursprungligen gort en stor likviditetsuppoffring, har i den situationen motsvarande uppoffringar för nya bostäder - kan det

i varje fall antas. Avstår långivaren från återstående avkastning måste

det finnas särskilda skäl för detta. Bostadsfastigheterna representerar ett kvarstående värde för de boende, som dessa är beredda att betala för. En avskrivning i denna situation innebär endast en momentan transferering

till fastighetsägarledet;

• Sida 146
•  Original

I alternativ 3 följs den ideala utvecklingen länge men det synes i situa- tionen V stå fullständigt klart att den sammanlagda ersättningen för kapitalet inte motsvarar den från början tänkta ersättningen. Inte heller i denna situation synes det vara särskilt angeläget att vidtaga några momentana förändringar ifråga om låneskuldens storlek. Visserligen synes utvecklingen gå i riktning mot Vl' Man kan dock inte utesluta möjligheten av en förändrad utveckling exempelvis på det sätt som en

utveckling mot V2 representerar.

Om den senare utvecklingen skulle inträffa har det; skett en avvikelse från de gjorda prognoserna, men denna kom sent och på sikt kanske det hela fungerar förhållandevis väl.

Med ovanstående visas att avskrivningstekniken inte är en särskilt an— vändbar metod vid avvikelser i "negativ" riktning från förutsägelser om

framtiden.

Vid avvikelser som innebär att kapitalutgiften ökar snabbare än i lång- siktsperspektivet kan exakt samma resonemang föras. Avkastningsvärdet förändras årligen och frågan om någon särskild upp- eller nedskrivning

förefaller ej vara adekvat.

Det förhållandet att vissa orter eller regioner kan komma att utvecklas

på sätt som markant avviker från situationen i riket representerar en annan typ av problem. Beaktansvärda slöllnader mellan An, 0 Och Pn kan komma att uppstå. Eftersom man vid tidpunkten 0 ligger rätt på varje ort kommer det med nuvarande förändringstakt att ta åtskillig tid innan skill— naderna utvecklas till problem av betydelse. Möjlighet till avstämning kan ges vid de antagna revisionstillfällena. I detta sammanhang kan det vara befogat att ha möjlighet till en nedskrivning av del av låneskulden och därmed av avkastningsvärdet. Lika väl bör möjlighet till uppskrivning före- ligga.

• Sida 147
•  Original

9.5 ..... Yalmäjliafifztea

Man kan anta att utjämningslån enligt den angivna skissen kan införas för kommande produktion. De praktiska problemen i stort förefaller möjliga att hantera med rimliga ansträngningar, vilket torde ha framkommit ovan.

Den part som får ta på sig de initiala problemen är långivare 2, dvs staten.

Hur blir låntagarens situation? Den låntagare som på psykologiska eller andra grunder tycker illa om eller inte vill ha utjämningslån? Man kan med skäl anta att kapitalmarknaden under överskådlig tid kommer att medge utrymme för vad som skulle kunna kallas privatfinansiering. Någ- ra egentliga restriktioner härvidlag, knutna till själva bostadsbyggandet, förefaller inte behövliga och ter sig också svårmotiverade. Valmöjlig— heter kommer därmed att föreligga för låntagaren.

Detta torde i stort inte störa möjligheten av att nå prisparitet. Pris— frågorna påverkas visserligen sektoriellt, inom respektive upplåtelseform, också av andra faktorer. Den allmännyttiga och kooperativa bostadspro— duktionen, som blir bunden till statlig finansieringsmedverkan, bör dock förutsättas ha stor prisbildande verkan.

(Paritetsproblemet i stort gäller således de olika upplåtelseformerna. Det förhållandet att bostadsbeskattningen är förknippad med påtagliga brister måste kunna betraktas som ett övergående problem, eftersom frågan särskilt utreds).

Några skäl för att staten skulle ha en annan kompletterande finansiering (annat än möjligen för speciella ändamål) är svåra att finna. På åtskilliga ställen i denna PM framkommer direkt eller indirekt att en finansierings— medverkan med villkorslösa subventioner på sikt i det närmaste omöjlig- gör paritet och under alla omständigheter innebär transfereringar till fasti ghets ägarl edet.

• Sida 148
•  Original

Om statens medverkan alternativt skulle begränsas till att omfatta en helt subventionsfri finansiering, borde detta betraktas som en renodlad serviceåtgärd. Denna är då egentligen endast motiverad om kapital— marknaden upphörde eller stängdes för bostadsfinansieringsändamål.

Systemet med utjämningslån är konstruerat med utgångspunkt i de boendes behov. Framställningen har visserligen utgått från upplåtelseformen hyresrätt men modellen är tankemässigt tillämpbart generellt, dvs för övriga upplåtelseformer. Fastighetsägaraspekten är med det valda syn- sättet av underordnat intresse. När det gäller de ägda småhusen samman— faller boende och ägande. Denna dispositionsform kräver därför ytterligare

belysning.

Man bör för det första konstatera att valmöjligheter mellan utjämnings- lån och marknadsmässiga lån bör föreligga. Hur de boende skulle välja är det svårt att ha en bestämd uppfattning om. Några slutsatser från dagens situation med paritetslån går knappast att dra. Förutom att skillnader föreligger i konstruktionen verkar också skatteeffekterna alltför kraftigt i dagsläget. Med risk för förenklingar torde man kunna tänka sig att hus- håll som prioriterar sitt boende väljer formen med utjämningslån. Hus- håll för vilka kapitalplaceringsaspekterna spelar en stor roll kan möjligen komma till andra slutsatser. Det är inte uteslutet att utjämningslån är den fördelaktigaste placeringsformen, även om kapitalförväntningsaspekterna

skulle vara de mest angelägna.

För det andra bör man, om man betraktar egnahemsfrågan inte primärt såsom mest angelägen för de nu etablerade utan som en fråga på sikt, kunna resonera på följande sätt. De erbjudna försäljningspriserna för äldre småhus - fortfarande med bortseende från läges- och miljöfaktorer - kom— mer med utjämningslån tillämpade i varje situation att vara i paritet med nyproducerade lägenheter. Därmed skapas också större reala förutsätt— ningar för hushåll med begränsade ekonomiska möjligheter att använda sig av denna boendeform än vad som föreligger i dagsläget. Dagens svårigheter för hushåll med begränsad ekonomi torde nämligen inte helt kunna åter- föras till skattefrågan utan har också sin förklaring i finansieringssystemet.

• Sida 149
•  Original

9.9 ..... ISPElllållä—afål

Den ovan lämnade redovisningen av några praktiska och teoretiska frågor som sammanhänger med den/angivna utjämningslånemodellen gör inte anspråk på att vara fullständig. Framställningen ger redan i sig antyd—

ningar om i vilka avseenden kompletteringar kan vara nödvändiga.

Några frågor har överhuvudtaget inte berörts. Till dessa hör om utjäm— ningslån skulle kunna få tillämpning även för beståndet och exempelvis kunna avlösa de nu gällande ränte— och paritetslånen.

För olika företagsformer tillämpas nu skilda lånegränser. De nuvarande paritetslånen skapar vissa problem för de enskilda fastighetsägarna, då omfördelningen kan omfatta del av dennes kapitalinsats. Resultatet kan därmed bli negativ eller låg förräntning av detta kapital under viss tid. Det förefaller inte omöjligt att lösa också denna fråga på annat sätt än i dagsläget. Frågan belyses i ett följande avsnitt.

En fråga av annat slag är om en bostadsfinansiering enligt de givna förut— sättningarna riskerar att försvåra någon form av optimal resursallokering. Härvid kan främst anföras att de skisserade principerna inte innebär någon väsentlig avvikelse från nu gällande ordning. Allokeringsaspekten är knappast relevant, eftersom frågan inte primärt gäller att marknadsmässigt för-

dela olika reala resurser mellan olika ändamål.

Det för bostäder disponibla utrymmet av samhällsekonomin får förut- sättas bli avdelat genom övergripande politiska beslut. Medlen för bostadsändamål bör därefter användas på förnuftigast möjliga sätt. De mål som angivits som primära skall därvid vara styrande.

• Sida 150
•  Original

7. Utjämningslån för bostadsbeståndet

z.; ..... Allmänt

Frågan om bostadsfinansieringen för bestånd och nyproduktion är egent— ligen redan behandlad ovan. Betraktad som en renodlat teoretisk fråga finner man att den med tiden löses av sig självt om de skisserade ut— jämningslånen tillämpas. På sikt innebär en mycket lång tidsperiod, kanske 50 — 100 år. Det är dagens situation och de närmaste åren som är mest intressant. Detta ger anledning fundera över finansierings-

förutsättningarna också för det nuvarande beståndet.

Tre flyktiga iakttagelser kan redovisas. För det första utgår statliga lån av viss omfattning för en icke obetydlig del av beståndet (räntebe— lånade fastigheter kan därvidlag i princip jämställas med sådana som har paritetslån). Härtill kommer fastigheter med statliga lån på nomi— nella villkor. För det andra konverteras bottenlånen för bostadsfastig— heter vid regelbundna tidpunkter, i allmänhet vart tionde år. De kapital- kostnadsvillkor som därvid fastställes är en direkt återspegling av vill- koren för utlämnade bostadsobligationer - en fråga som står under stats- makternas direkta överinseende. För det tredje innebär eventuella mo- derniseringsåtgärder i beståndet att finansieringen för berörd fastighet behöver prövas i sin helhet — en fråga som kan uppkomma helt oberoen—

de av vad som gäller i de båda först nämnda fallen.

Ett särskilt problem representeras av att ägarförhållandena i beståndet

är mycket splittrade.

Ett annat problem som uppkommer vid en eventuell förändring av bo— stadsfinansieringen är relationen mellan bestånd och nyproduktion. Någ- ra snabba förändringar kan inte förutsättas bli genomförda i beståndet.

Denna restriktion behöver dock inte gälla nyproduktionen.

• Sida 151
•  Original

Det förefaller vara en fast rotad föreställning att nyproducerade lägen- heter alltid skall vara dyrare än de något äldre — även sedan eventuella standardskillnader beaktats. Figgr 8 får tjänstgöra som stöd till fram-

ställningen.

I figuren har förutsatts att beståndet i stort har anpassats till en ideal paritetssituation, något som kommer att ta lång tid i anspråk. Den traditionella uppfattningen representeras av alternativet med den uppåt- riktade kurvgrenen. Vi kan sedan använda bilden av en skida. Med

tiden glider "skidan" vidare åt höger. Förhoppningen är att bilden är användbar men den är inte heltäckande. För det första förlängs "skidan"

Figur 8

bostadspris

ll

Tradition

I I I "Ideal" ' ,' situation _ » & x xs N xx ytt alternativ & _________ _,

Försiuktning med tiden

_ '

tid, årgång

• Sida 152
•  Original

med tiden, något som vi normalt inte råkar ut för. För det andra — och mycket viktigare - skulle skidan mycket väl kunna ha spetsen vänd nedåt istället. Detta skulle representera en situation då de

nyproducerade lägenheterna är något billigare än de redan befintliga.

Med den tröghet som kan förutsättas råda på bostadsmarknaden, även i en ideal paritetssituation, är det framförallt nybildade hushåll eller eljest hushåll i en speciell, ofta pressad situation som har ny- produktionen att tillgå som förstahandsalternativ. Härmed har getts ett tämligen starkt argument för att spetsen bör peka nedåt. Oavsett om riktningen sker uppåt eller nedåt eller om den ideala situationen nås, har vi här inte utrymme för att ytterligare behandla detta ämne,

som rymmer flera andra aspekter.

2.2 ..... ÄréraliiiparsierinsiäräliteRoslaééiastigheietz Framställningen i detta avsnitt handlar om möjligheten att med bostads- finansieringen som medel få bättre förutsättningar för prisparitet bland befintligt bestånd och nyproduktionen. Detta bygger på en föreställning om att vi f n har dispariteter. Siffermässig belysning är förhållandevis svår på grund av statistikens ofullkomlighet. Åtskilliga seriösa försök har gjorts tidigare utan att de lett fram till någon exakt beskrivning. Visst material redovisas också i betänkandets huvudtext. Många indika— tioner talar för att man principiellt kan beskriva verkligheten med hjälp

av figgr 9.

Den heldraga linjen representerar den nuvarande strukturen. Även om vi tankemässigt kan förutsätta att priset för senare årgångar hus skulle sänkas enligt linje 1 för bostadsfastigheter som färdigställa efter tid- punkten Å, kvarstår frågan för årgångar före Å. Dessa skulle behöva an- passas till linjen 2. Detta skulle antagligen i stort sett gå att ordna med hjälp av bostadsfinansieringen. Den metoden skulle ha den fördelen att den också skapar ett ekonomiskt utrymme som kunde täcka del av, hela eller mer än kostnaden för genomförandet av åtgärder enligt linje 1.

• Sida 153
•  Original

Figur 9

bostadspris för lägenheter med likvärdig standard

A

årgång

Om vi istället tankemässigt ligger kvar med hyresnivån för nyproduktion vid Ä skulle priserna för beståndet i övrigt behöva vridas uppåt. Samma

slutsats om bostadsfinansieringens roll kan dras.

Lax---___Iiåaetgmfrågestalniqaea

De utestående lånebeloppen blir mindre och mindre ju äldre fastigheten är. Detta gäller i förhållande till den ursprungliga produktionskostnaden och därmed i allmänhet också i ännu högre grad i förhållande till avkast— ningsvärdet, för vilket det dock ej föreligger några sifferuppgifter.

Detta innebär att möjligheterna att genom förändringar av lånevillkoren ge bättre förutsättningar för prisparitet är skäligen begränsade genom länens ringa storlek. Kapitalutgiften för detta påverkar det totala bostads-

• Sida 154
•  Original

priset förhållandevis lite. Lånets storlek gör det också uppsägningsbart utan större uppoffringar, om lånevillkoren skulle bli försämrade från ägarsynpunkt, även med beaktande av placering i förmånsrättsläge.

Under alla omständigheter är förändringar möjliga vid varje konverte- ringstillfälle. Påverkansmöjligheter föreligger också direkt, som på— pekats ovan. Eventuella åtgärder skulle kunna få särskild effekt genom komplettering med placeringsregler på kapitalmarknaden och vid ut-

formning av bostadsbeskattning.

Det kan starkt ifrågasättas om förändringar däremellan är möjliga med gällande civilrättsliga regler mellan långivare och låntagare.

21%---__Paritetsmlåeatbeäåei

En särskild fråga är om utjämningslån skulle kunna ersätta nu utgående ränte— och paritetslån för redan belånade fastigheter. Möjligheterna bör bedömas som goda eftersom båda låneformerna är olika slag av omför- delningslån. De tekniska frågorna i sammanhanget behandlas inte ytter—

ligare här.

Erbjudanden om utjämningslån skulle kunna lämnas till äldre fastigheter i övrigt.

• Sida 155
•  Original

8. Bostadsfinansering för flera uppgifter?

De grundläggande kraven på ett bostadssocialt lånesystem har återkommit vid flera tillfällen. Det har också framskymtat möjligheten att med bostads- finansieringen som hjälpmedel nå andra effekter, exempelvis neutralitet mellan upplåtelseformerna.

Avsnittet 8 ägnas åt några frågor med samband med detta problem.

Det faller helt utom ramen för denna PM att beskriva paritetsfrågan i dess helhet. En enkel skiss är kanske användbar för en bedömning av bostadsfinansie— ringens möjligheter när det gäller upplåtelseformsbetingade sldllnader,fig11_r 10.

Figur 10

bostadspris för lika kvalitet

l

Hyreslägenheter

Ägda småhus

• Sida 156
•  Original

Åtskilliga schematiseringar har måst göras. Exempelvis skall man vid behandlingen av de ägda småhusen ta hänsyn till åtminstone två väsentliga förhållanden. Den skattemässiga intäkts/avdragskonstruk- tionen är i princip lika fördelaktig för alla ägda småhus, oavsett produktions— eller förvärvsår. Köparna av nybyggda småhus har där- till fördel av den indirekta priskontroll som utövas genom den statliga bostadslångivningen, vilken också måste tänkas få vissa spridnings- effekter samt av den kommunala avgiftspolitiken. Att försöka väga samman dessa faktorer i en enda beskrivning blir därför något oegent-

ligt.

De resonemang som kan byggas upp med figurer som underlag blir förhållandevis enkla så länge man betraktar frågan som ett statiskt problem. Införs också en tidsdimension, ett dynamiskt skeende, blir det hela betydligt mer komplicerat.

Figuren utnyttjas istället på följande sätt. Frågan kan ställas så, att det gäller att finna en fix punkt till vilken allt övrigt kan anpassas. Ett ställningstagande till en sådan fast punkt kan ske på helt skönsmäs- siga grunder. Många beräkningar kan visserligen göras men dessa måste under alla förhållanden baseras på vissa värderingar eller före-

ställningar.

Ett exempel: Antag att som förutsättning ges, att någon förändring av beskattningen inte kommer att kunna genomföras. Antag vidare, att några hyror i beståndet inte får höjas. Med bostadsfinansieringen som medel bör man då kunna pressa punkten 1 nedåt. Skall målsätt- ningen därvid avse att nå nivån 2, varvid paritet inom sektorn hyres- rätt skulle erhållas? Skall alternativt målet vara att nå nivå 3 för att därmed öka paritetsmöjligheterna mer generellt?

En rimlig arbetshypotes som slutledning av de olika funderingar som kan fogas till en framställning av detta slag är att problemen i första hand bör särskiljas och hänföras till de förhållanden som är grunden.

Medlen kan därmed utformas lättare.

• Sida 157
•  Original

913 ..... _KPEEPlåIlÄaE'PIL

Det är tänkbart att det inte är möjligt att genom åtgärder inom beskatt— ningens ram nå tillräckligt långt i fråga om utjämning mellan upplåtel— seformerna. Bostadsfinansieringen kan därvid tjänstgöra som ett in- strument.

• Sida 158
•  Original

9. Utjämningslån — några exempel

_Allrpäef Avsikten är att redovisa olika konkreta exempel för att belysa hur det

skisserade utjämningslånesystemet fungerar.

Därvid aktualiseras också olika situationer, exempelvis med avvikelser från den förutsedda utvecklingen.

Exemplen är valda med vissa idealiserande förutsättningar. Dessa är inte förutsättningar för systemet. Framställningen blir dock lättare att följa om inte alla ingående variabler förändras samtidigt.

• Sida 159
•  Original

EXEMPEL 1

än väntat.

görutsättningarz Ingen åldersfaktor

punkter.

till + 5 % årligen.

år 0.

Antag Bo = 4 %

ökar med 1 % resp 5 % årligen? scania:

Det år 0 byggda huset betraktas

Byggprisförändringar som sker långsammare resp snabbare

Samma driftskostnadsutveckling för bo—

städer som producerats vid olika tid—

Vi antar att förändringen av utjämningsfaktorn beslutas

Antag produktionskostnad, finansieringsunderlag = 1 000 kr

. Kapitalutgift Byggpris +_l_g[år öyggprig_+ 5 %/år Ar bestämd av ,) _ _) Bo och utj.faktor Prod kostn B Prod konstn ? 0 40.00 1 000 4,00 1 000 4,00 1 41.20 l 010 4,08 1 050 5,92 2 42.44 1 020 4,16 1 105 5,8? 5 45-70 l 030 4,24 1 158 5 77 4 45.02 1041 4,52 1 216 5,70

*) Betalningsprocenten resp år bestäms som kvoten mellan den "bestämda"

kapitalutgiften och produktionskostnaden, finansieringsunderlaget.

• Sida 160
•  Original

Med långsam produktionskostnadsstegring blir följden i nyproduktionen ökande "förräntningsanspråk". Med snabb

prisstegring motsatsen.

Kosmeniaeer Vill man inte nå denna effekt — exempelvis vid ett revi—

sionstillfälle under år 4 finns två alternativ:

Med exemplifieringen oförutsett långsam byggprisstegring

— en säkning av utjämningsfaktorn för år 5 och därpå följande år

- samma åtgärd och därtill en säkning av betalnings—

procenten - proportionellt sett lika stor

Med det första alternativet sker kapitalutgiftsföränd- ringarna under några år långsammare. Skulle i detta fall byggpriserna på nytt öka kommer man snart att nå betal— ningsprocenten 4 % igen - om nu detta skulle vara något i

sig önskvärt.

Med det andra alternativet sker en momentan förändring av kapitalutgiftsnivån. En ändrad utjämningsfaktor förut-

sätter att prognosen görs annorlunda än år 0.

Med den snabba prisstegringen blir de möjliga åtgärderna

likartade, men med omvänd verkan.

Paritetsförutsättningarna påverkas inte i något fall.

• Sida 161
•  Original

EXEMPEL

år 0.

2

Eörutsättningaäz Ingen åldersfaktor

Byggprisfluktuationer — jämförelse med paritetslån

Samma driftskostnadsutveckling för bo—

städer som producerats vid olika tid-

punkter.

till + 5 % årligen.

Antag Bo = 4 %.

på sätt som framgår av nedanstående tabell.

tas givetvis ej heller i detta system. Vi antar att förändringen av utjämningsfaktorn beslutas Antag produktionskostnad, finansieringsunderlag : 1 000 kr Vi antar vidare att byggpriserna förändras oregelbundet Vid jämförelsen med paritetslånesystemet görs detta idealt, dvs paritetstalet sätts till 1,00 endast det första året. Detta påverkar ej resultatet i princip. För full jämförelse antas basannuiteten vara 4,0 %. Någon åldersfaktor beak—

sesam Det år 0 byggda huset betraktas. _ Byggprisför— Prod. Utjämningslån Paritetslån År ändring jfrt Pari- Kapi- med närmast kostn. (apital— Betal— tets— tal— föreg. år, % utgift nings % tal*) utgift 0 - 1 000 40.00 4,00 1,00 40.00 0 I 000 41.20 4,12 1,00 40.00 2 2 1 020 42.44 4,16 1,02 40.80 5 l l 050 45-70 4,24 1,05 41.20 .; 6 1 092 45_02 4,12 1,09 45.60 ., e 1 158 46.57 4,00 1.16 1216-40

ijParitetstalet uttrycker direkt byggprisförändringen

• Sida 162
•  Original

Izieu .1Ljämnjnu:;l-inen följe-): Kapitalutgiften en bos tämd utveclaling, meo pari zetal'ln följer dun (iir-em byggpriser—na.

l båda fallen uppfylls paritc tslzravet.

Kommen t ar er

Skillnada ma torde lättasc ("ram,-="; av följande ;va iigurcr. Figurerna med,—jer också att de bostäder som producerats vid olika tidpunkter lätt kan återges.

Figur 11 Kapitalutgift resp år UTJÄMNINGSLÅN kr A är 5 f - - 4 46— 45— år 4# - - ge 44 år 3._—o————o————' 43 år 2.—_—&——. 42 41 ar 10———-—0 40 år 0 .

% _

0 1 2 3 4 .:3 Bostäder se; producerats resp år

• Sida 163
•  Original

SOLJI97418 6:61 Figur 12 Kapitalutgift resp år pAR ITETSLÅN kr år 5 = * - * _ / 46 — / / //Xår 5 (ei fullt uttagen 45 ' / 'ptalshöining) / // 441 _______ 1/ J år 4 - ' //V 43 // x år 4 ( " ) ——————————— _I 42- år3. '" ' år 2 -—H——a 40 år 'I år 0 | | *I | | | > 0 1 2 3 4 5 Bostäder som producerats resp år

Med utjämningslån sker hyres(kapitalutgii'ts)utvecklingen i jämna steg - relativt sett. Med paritetslån sker vid en snabb byggprisstegring en omedelbar uppjustering av

hela hyresnivån till det läge som ges av nyproduktionen.

Exemplet har valts så att hyran under det första och det

sisua studerade året skall bli densamma i båda systemen.

Med de i exemplet gjorda förutsättningarna skulle resul— tatet blivit att inflödet till långivaren sxett snabbare

i utjämningslånesystemet än med paritetslån. Vänds förut— sättningarna för byggprisförändringarna, ändras också detta långivarperspektiv.

Med en streckadlinje har i den andra figuren lagts en linje som representerar resultatet om man begränsar pariteLsLals-

höjningarnas storlek, exempelvis av hyrespolitiska skäl.

• Sida 164
•  Original

6:62 SOU 1974:18 hestriktionen motsvarar att ingen hyra (kapitalkostnads— delen) i en befintlig lägenhet fick höjas med mer än ca 5 p. Denna siffra är den som givit stegen i den första figuren. En sådan utebliven paritetstalsförändring medför ;

som synes att paritetsförutsättningarna omedelbart rubbas. Den rubbning blir sedan svår att förändra kommande år.

• Sida 165
•  Original

EXEMPEL 3

Inverkan av en eventuell åldersfaktor

Allmänt

Det har i olika sammanhang hävdats att bostadsfastigheter, även om de underhålls, undergår en värdeförsämring med tiden, oberoende av relativa läges- och miljöförändringar - allt räknat relativt nybyggda bostadsfastigheter med

samma standard. Det förhållandet att nya bostadsfastighe- ter i allmänhet byggs med en annan standard, oftast högre,

är en helt annan fråga.

Paritetstalsnämnden, som är knuten till SCB, har ägnat denna fråga avsevärd uppmärksamhet. Ur dess utrednings—

rapport från 1972 kan följande citeras:

"I Kungl Maj:ts proposition angående riktlinjer för bescadspolitiken m m (1967:100) anför departements- chefen beträffande konstruktionen av paritetstalet att hänsyn skall tas 'inte baratill utvecklingen av bygg- nadskostnaderna utan också till det lägre bruksvärde som äldre lägenheter allmänt kan antas ha på grund av &;sjitnins; och lägre standågq' (kurs här) (sid 190).

I förberedelsearbetet vid införande av paritetslåne— systemet har något hänsynstagande till den med husens åldrande följande underhålls— och driftskostnadsutveck-

lingen icke förutsatts."

Paritetstalsnämnden har funnit ett åldersberoende i hyran som uppgår till ca - 0,5 %/år. (Översatt till ålders— faktor i paritetstalssystemet blir den 0,9925, d v s — 0,75 %/år. Detta sammanhänger med att kapitalkostnads-

andelen av hyran uppskattats till 2/3.)

• Sida 166
•  Original

Bakgrund

Om ett åldersberoende skall beaktas kan detta uttryckas med ett tal å, som anger hyresvärdets årliga förändring.

a blir ett negativt tal med det ovan angivna antagandet om

värdeförsämring.

Om vi jämför hyran år n för den fastighet som producerades ar O, Hn,0' ducerats år n, Hn, skall följande gälla

med hyran i den jämförliga fastighet som pro- _ . n Hn,0 — Hn(1 + a)

. n . _ Termen (1 + a) kan betecknas som aldersfaktor. Denna ar således _j identisk med den åldersfaktor som används av

paritetstalsnämnden.

I det skisserade utjämningslånesystemet gäller följande

samband. Tidigare använda beteckningar används.

H =B(l+c)nP+D(l+b)n o 0

H = D + B P

n 1". nn

Om dessa uttryck insättas i den första ekvationen kan En bestämmes, eftersom alla andra faktorer och termer är

För att studera effekten av den åldersfaktor som införts här väljas ett sifferexempel.

Förutsättningar

Samma driftskostnadsutveckling för bostäder som produ—

cerats vid olika tidpunkter.

Vi antar att förändringen av utjämningsfaktorn beslutas

till +] & årligen.

• Sida 167
•  Original

Antag produktionskostnad, finansieringsunderlag = 1 000 kr år 0.

Antag BO = 4 $.

Antag vidare att åldersfaktorn är 0,995. Detta antagande överensstämmer i sak exakt med paritetstalsnämndens

ställningstagande. Observera att den siffermässiga skill— naden gentemot paritetstalsnämnden helt sammanhänger med skillnaden i definition.

Antag slutligen att byggprisförändringen överensstämmer med utjämningsfaktorn, d v s är + 3 %/år och att drifts- kostnaderna utvecklas på samma sätt med + 3 %/år, från nivån 30 kr år 0.

Resultat

Vi studerar förhållandena år 5.

Det hus som har byggts år 0 hade en ursprunglig hyra på 70,00 = 40,00 + 30,00 kr (kapitalutgift + driftskostnad). Det femte året är hyran 81.15 = 46,37 + 34,78 kr.

Det hus som byggts år 5 kan få en högre hyra. Denna bestäms av

H - 0,9955

5 81,15

H5 = 83,20

Produktionskostnaden år 5 har stigit till 1 159 kr. Betalningsprocenten för denna årgång bestäms av 83,20 = B5 ' 1 159 + 34,78

B 4,18 %

5

• Sida 168
•  Original

Om vi inte hade infört åldersfaktorn skulle betalnings- procenten även för denna årgång ha varit 4,0 %.

Resultatet kan tolkas på följande sätt. Åldersberoendet innebär att vi i nyproduktionen kan eller bör höja för- räntningsanspråken, betalningsprocenten, med tiden jäm— fört med situationen då något åldersberoende ej beaktas. Alternativt kan vi i valet av utjämningsfaktor något

minska kraven på dess storlek - förutsatt att vi syftar till att erhålla ungefär samma betalningsprocent i kommande

årgångar (i sifferexemplet till något under 2,5 %).

Konsekvensen av valen blir att i det förra fallet är återbetalningstakten högre än i det senare - d v s

hyresnivån blir totalt sett också något högre.

• Sida 169
•  Original

10. Utjämningslån och egen kapitalinsats.

191!" __Påfllååslå-PQEYE E%?PEEÄÖIPI-åälqllågåå

I paritetslånesystemet förutsätts hypotetiskt att egen insats förräntas efter samma nominella räntesats och med samma fördelning i tiden som statslånet. Det belopp som återstår sedan kostnaderna för botten— lånen räknats av från baskostnaden fördelas nämligen proportionellt på egen insats och statslån.

gm hyresnivån i nyproduktionen är lika med eller understiger summan av driftskostnader och kapitalkostnader vid 100%-ig belåning innebär detta att företag med en lägre övre lånegräns till en början får negativ förräntning av eget kapital. Mest utpräglat är förhållandet för enskilda fastighetsägare med 85%—ig belåning. I några sådana fall har den tek— niska konstruktionen av kapitalkosmadsomfördelningen medfört krav på betydande tillskott av likvida medel.

Problemen har mindre praktisk betydelse men är av samma principiella innebörd för låntagare med en övre lånegräns på 90% eller 98%.

Den i paritetslånesystemet använda omfördelningstelmiken är därför före— nad med vissa problem. När en positiv amortering av paritetslånet på— börjas föreligger förutsättningar för en mycket stor förräntning av eget kapital om hyressättningen styrs av kostnader som då föreligger vid 100%- ig belåning.

För det skisserade utjämningslånesystemet bör det finnas förutsättning— ar för att lösa frågorna på ett annat sätt. Nedan presenteras en teknik som innebär att man inom utjämningslånesystemets ram garanterar en rimlig och över tiden jämn förräntning av eget kapital. Likviditetsprob— lem undvikes därmed.

• Sida 170
•  Original

Tekniken innebär att samtliga låntagarkategorier ges en övre länegräns på 100%. Egna insatser mellan 2 - 15% av finansieringsunderlaget (följer av nuvarande regler för beräkning av statliga lånets storlek) placeras säkerhetsmässigt mellan enhetslån och bostadslån.

Låntagaren garanteras en förräntning motsvarande normalt förekomman- de räntesats för långa lån för den egna insatsen. Detta medför i vissa fall kontant utbetalning av ränta på eget kapital från staten till fastighets-

ägaren i början av lånets löptid.

• Sida 171
•  Original

11. Långsiktiga konsekvenser

ll;l---_Slffåråläååiåiäfååäååläå Av intresse är att belysa totalperspektivet och de statsfinansiella konse-

kvenserna.

I detta sammanhang kan vi tillåta oss den förenklingen att sammanslå de båda senare aspekterna till en. Betraktat i reala termer är det lilgiltigt huruvida kreditförsörjningen till bostadsinvesteringar sker via kreditinstitut eller Via statsbudgeten. Därför används i rälmeexemplen den förutsättningen att staten svarar som ensam långivare för hela utlå- ningen till bostadsbyggandet (en modifiering som anknyter till nu gällande finansieringspraxis, som mycket väl kan bestå även med utjämningslån, ändrar inte på resultatens principiella innebörd, endast på Siffrornas storlek.

Jämförelsen görs för fyra olika lånetyper, nämligen:

A. utjämningslån, som ger rimlig hyra i nyproduktionen och

förutsättningar för prisparitet.

B. traditionella lån som ger rimlig hyra i nyproduktionen och förutsättningar för prisparitet (dvs förutsätter investerings— bidrag, subventionerad ränta eller motsvarande).

C. traditionella lån som ger rimlig hyra i nyproduktionen men för vilka kravet på förutsättningar för prisparitet släpps (förut- sätter likväl investeringsbidrag, subventionerad ränta eller

motsvarande) .

D. traditionella lån med rimlig hyra i nyproduktionen (förutsät— ter investeringsbidrag, subventionerad ränta eller motsvaran— de), för vilka lån subventionerna avvecklas tämligen snabbt med tiden (på tio år).

• Sida 172
•  Original

Eftersom avsikten är att belysa skillnaderna mellan de olika låne-

formerna är valet av kalkylförutsättningar i sig av mindre intresse. Siffror som inte omedelbart igenkänns i verkliga förhållanden väljs därför, eftersom de olika alternativen skall belysas förutsättnings— löst. Siffrorna är likväl så realistiskt valda att de tjänar syftet.

Vi antar en nyproduktionsvolym av 50 000 lägenheter a 100 m2 per år. Produktionskostnaden (vilken översiktligt också förutsättes utgöra finansieringsunderlag) är 1 000 kr per m2 i utgångsläget. Byggpriserna antas öka med 3% per år. Betalningsprocenten sätts till 4% i nyproduktionen utom för låneform B - för denna lånetyp krävs nämligen sjunkande procenttal. (I utjämningslånen blir betalnings—

procenten lika för alla årgångar för enkelhetens skull.)

I utjänmingslånesystemet, A antas att utjämningsfak— torn fastställs öka med 3% per år. Ett annat tal förändrar således inte resultaten i sak.

I systemet med traditionella lån förutsätts att "åter— betalning" åstadkommes med jämna annuiteter, vilka så- ledes hålls på samma nivå år från år för respektive fas— tighet.

I detta sammanhang är det framförallt två aspekter som är av intresse, de statsfinansiella konsekvenserna och resultatet i form av kapital-

utgifter, dvs förutsättningarna för prisparitet.

Lånetypernas konsekvenser framgår av de följande tablåerna. Dessa är baserade på några tabeller som återges på följande sidor.

• Sida 173
•  Original

Med likviditetsuppoffring avses här årets utgifter för nybyggnad minska- de med inflytande kapitalersättning från tidigare byggda hus. Hänsyn tas härvid ej till hur utlåningen från staten finansierats.

thnfiitstsmqfirias respektive år.mkr-

År A. Utjäm— B. Trad. lån c. Trad. lån D. Trad. lån ningslån m paritet u paritet m snabb subv. avtr. 4 800 4 800 4 800 4 800 9 3 910 5 520 4 228 3 494 19 1 754 4 770 3 397 693

De relativa förändringarna belyses av följande:

Är Årets bostads— Likviditetsuppoffr'mg respektive år investering A B C D 1 00 96 96 9 6 96 9 1 00 6 0 69 65 54 19 1 00 2 0 54 39 8

Om vi antar att det erforderliga kapitalet för bostadsförsörjningsändamål erhålls genom upplåning med 7% ränta, erhålls följande siEror (mkr).

År Statens ränte— utgift för upp— tagna lån till

Statens nettoränteutgift, dvs med hänsyn tagen till inflytande kapitalersättning

7% A B C D 100 150 150 150 150 9 100 1 402 2 012 1 720 986 19 100 2 387 5 403 4 030 1 326

• Sida 174
•  Original

Samma uppgifter uttryckta i relativa tal.

År Statens ränte- Andel inflytande kapitalersättning från utgift för upp- bostadssektorn tagna lån A B C D 0 100 57 57 57 57 9 100 65 50 57 7 5 19 100 75 43 57 86

Tabella Totaleffekter, utjämningslån, d v s

och prisparitet

med rimlig hyra i nyproduktionen

År Nybyggnad Inflytande kapital- Summa Netto-— Betalningsprocent ): miljarder ersättning, mkr mkr uppoff— utjämningsfaktor kr resp år ring resp Hus Hus

år, mkr .

byggt byggt år 0 resp år 0 5,00 200 200 4 800 4,00 4,00 1 5,15 206 + 206 412 4 738 4,12 4,00 2 5,30 212 + 212 + 212 636 4 664 4,24 4,00 3 5,46 218 + 218 + 218 + 218 872 4 588 4,37 4,00 4 5.65 5 x 225 1 125 4 505 4,50 4,00 5 5,80 6 x 232 1 392 4 408 4,64 4,00 6 5.97 7 x 239 1 671 4 299 4.78 4.00 7 6,15 8 x 246 1 960 4 190 4,92 4,00 8 6.33 9 x 253 2 277 4 053 5.07 4,00 9 6,52 10 x 261 2 610 3 910 5,22 4,00 10 6,72 11 x 269 2 959 3 761 5 38 4.00 11 6,92 12 x 277 3 324 3 596 5.54 4.00 12 7,13 13 x 285 3 708 3 422 5,70 4,00 13 7.34 14 x 294 4 110 3 230 5,87 4,00 14 7.56 15 x 302 4 536 3 024 6.05 4,00 15 7,79 16 x 312 4 986 2 804 6,23 4,00 16 8,02 17 x 321 5 434 2 586 6 42 4,00 17 8,26 18 x 330 5 947 2 313 6,61 4,00 18 8,51 19 x 340 6 468 2 042 6,81 4,00 19 8,77 20 x 351 7 016 1 754 7,01 4,00

• Sida 175
•  Original

Tabell B Totaleffekter, med bibehållna paritetsförutsättningar och rimlig hyra i nyproduktionen, traditigggllg_1ån (investeringsbidrag, subventio— nerad ränta eller motsvarande)

Är Nybyggnad Inflytande kapital- Summa Netto— Avkastning

miljarder ersättning, mkr mkr uppoff— procent kr resp år ring resp Hus Hus ar, mkr . byggt Byggt år 0 resp år 0 5,00 200 200 4 800 4,00 4,00 1 5,15 200 + 200 400 4 750 4,00 3,88 2 5.30 200 + 200 + 200 600 4 700 4.00 5.77 3 5,46 200 + 200 + 200 + 200 800 4 660 4,00 3,66 4 5,63 5 x 200 1 000 4 630 4,00 3,55 5 5.80 6 x 200 1 200 4 600 4,00 3,45 6 5.97 7 x 200 1 400 4 570 4.00 3.35 7 6,15 8 x 200 1 600 4 550 4.00 3.25 8 6.35 9 x 200 1 800 4 530 4,00 3,16 9 6,52 10 x 200 2 000 4 520 4,00 3,07 10 6,72 11 x 200 2 200 4 520 4.00 2.98 11 6.92 12 x 200 2 400 4 520 4,00 2,89 12 7,13 13 x 200 2 600 4 530 4,00 2,81 13 7,34 14 x 200 2 800 4 540 4,00 2,72 14 7,56 15 x 200 3 000 4 560 4,00 2,65 15 7.79 16 x 200 3 200 4 590 4.00 2.57 16 8,02 17 x 200 3 400 4 620 4.00 2.49 17 8.26 18 x 200 3 600 4 660 4,00 2,42 18 8,51 19 x 200 3 800 4 710 4,00 2,35 19 8,77 20 x 200 4 000 4 770 4,00 2,28

• Sida 176
•  Original

Tabell C Totaleffekter, utan paritetsförutsättningar men med rimlig hyra i

nyproduktionen, traditionella lån ( nerad ränta eller motsvarande)

investeringsbidrag, subventio-

År Nybyggnad Inflytande kapital- Summa Netto- Avkastning miljarder ersättning, mkr mkr uppoff- procent [" kr resp år ä;?omäisp Hus Hu: Jaså brugt år 0 resp år

0 5,00 200 200 4 800 4,00 4,00 1 5,15 200 + 206 406 4 744 4,00 4,00 2 5,30 200 + 206 + 212 618 4 682 4,00 4,00 3 5,46 200 + 206 + 212 + 218 836 4 624 4,00 4,00 4 5,53 etc. 1 061 4 569 4,00 4,00 5 5,80 1 293 4 507 4,00 4,00 6 5 97 1 532 4 438 4,00 4,00 7 6,15 1 778 4 372 4,00 4,00 8 6,33 2 031 4 299 4.00 4.00 9 6,52 2 292 4 228 4,00 4,00 10 6,72 2 561 4 159 4,00 4,00 11 6,92 2 838 4 082 4,00 4,00 12 7,13 3 123 4 007 4,00 4,00 15 7,34 5 417 3 925 4,00 4,00 14 7,56 5 719 3 841 4,00 4,00 15 7,79 4 051 3 759 4,00 4,00 16 8,02 4 352 3 668 4,00 4,00 17 8,26 4 682 3 578 4,00 4,00 18 8,51 5 022 3 488 4,00 4,00 19 8,77 5 373 3 597 4.00 4,00

• Sida 177
•  Original

Tabell 0

tionen och snabb subventionsavtrappning Tctaleffekter, traditionella lån, d v 5 med rimlig hyra i nyproduk—

'

Ar Nybyggnad Inflytande kapital— Summa Netto— Avkastning miljarder ersättning, mkr mkr uppoff- procent kr resp år ring resp Hus Hus år, mkr

byggt byggt

år 0 resp år 0 5,00 200 200 4 800 4,00 4,00 1 5,15 215 + 206 421 4 729 4,30 4,00 2 5.30 230 + 221 + 212 663 4 637 4,60 4,00 3 5,46 245 + 237 + 228 + 218 928 4 532 4.90 4.00 4 5,63 etc 1 216 4 414 5,20 4,00 5 5,80 1 528 4 272 5.50 4.00 6 5.97 1 864 4 106 5,80 4,00 7 6,15 2 226 3 924 6,10 4,00 8 6.33 2 610 3 720 6,40 4,00 9 6.52 5 026 5 494 6,70 4,00 10 6.72 3 464 3 256 7,00 4,00 11 6,92 3 918 3 002 7,00 4,00 12 7,13 4 383 2 747 7,00 4,00 13 7,34 4 868 2 472 7,00 4,00 14 7,56 5 364 2 196 7,00 4,00 15 7,79 5 876 1 914 7,00 4,00 16 8,02 6 403 1 617 7,00 4,00 17 8,26 6 942 1 318 7,00 4,00 18 8,51 7 502 1 008 7,00 4,00 19 8,77 8 077 693 7,00 4,00

• Sida 178
•  Original

1 11 å _ _ 39.89.1158. : _lsaniialutgittsr

Det intressanta är resultaten efter ett antal år.

Förutsättningarna är så valda att kapitalutgifterna skall vara desamma i utgångsläget. Resultaten sammanfattas enklast i figur 13 och figur 14.

Figur 13 Kapitalutgift kr/m2 S&M år 19, ll 90- ,/X— / X /' X X D. Traditionella lån ”x (snabb subventionsavveckling) 80— X, xä X! A. Utjämningslån X. 70 ' > / / / / / / // 60- / / / / // / C. Traditionella lån // (oförändrade subventioner) 50 / / 40 B. Traditionella lån (ökande subventioner)

919. Årgång

• Sida 179
•  Original

Figur 14

Kapitalutgift kr/m2

T .Situationen är 29 IÅt 120- ,/ X_ '/ X, D. Traditionella lån / x (snabb subventionsav- /' NX veckling) 110- /' ix /' X. /' X ' X 100- ,/ .X I/ XX I/ & ,/ A. Utiämningslån 90 ./ '/ '/ '/ 80 ,/ ,/ ./ ,/ 704 / 0 9 19 29 Årgång

• Sida 180
•  Original

12. Utjämningslån, skuld, Värde m m 12;l____£n_19£1£1_i£18 . Syfte.

Avsikten med detta avsnitt är att belysa begreppen låneskuld, avkast— ningsvärde och därtill hörande mot bakgrund av det skisserade utjäm- ningsl åne systemet.

Detta görs bl a i form av jämförelse med paritetslånen. Dessa represen— terar ju en annan form av lånesystem med utjämning över tiden. Jäm- förelsen blir intressant inte minst av den anledningen att paritetslåne- systemet, som till sina syften och i sin allmänna konstruktion är okon— ventionellt och framåtsyftande, likväl är dekorerat med vissa traditionel—

la begrepp, inte minst i redovisningstekniska avseenden. U_tiäemgålåeeee _faeta pixels

Till skillnad från traditionella lånesystem som har sina fixpunkter i historiska produktionskostnader, är utjämningslånesystemet att upp- fatta som dynamiskt. Det är avsett att vara ett lånesystem som kan fun— gera väl för de boende. Detta kan ske äVÄ i en inflatorisk ekonomi. Som tidigare påpekats är detta senare förhållande _inte_ någon förutsätt— ning för att systemet skall fungera men väl orsaken till att konstruk-

tionen behövs.

Utjämningslånesystemet har också sin fasta anknytning. Det är verklig- hetsanpassat. Detta sker genom den successiva avstämningen med nya

produktionsprisförhållanden.

Försöksvis har tidigare använts termen avkastningsvärde för att be- skriva det belopp varpå kapitalersättningen kunde grundas, förutsatt

att man valde synsättet med ett fixt procenttal över tiden som skulle

• Sida 181
•  Original

bestämma kapitalersättningens storlek. Enligt utjämningslånesystemets konstruktion kan detta avkastningsvärde aldrig vara större (och ej hel- ler mindre) än kostnaden för alternativ investering för samma nyttighet.

Härigenom erhålles en fast punkt. Denna punkt förskjuts Visserligen med tiden. Just detta förhållande innebär dock att systemet hela tiden tar hänsyn till en förändrad omgivning eller verklighet.

Det förnuftiga i denna konstruktion ligger inte minst i konstaterandet att ett bostadslånesystem aldrig i sig självt kan förändra samhällsförhållan- dena i stort och inte ens byggsektorn. Den senare utvecklas på helt and— ra grunder. Om och när den behöver styras, får detta ske med helt and— ra instrument, konkurrenslagstiftning, prisövervakning, skattelagstift— ning, arbetsmarknads— och konjunkturpolitiska åtgärder etc etc.

lååm_433.89312514319j_atjäsmipaslåesåieteeff-

Man kan tills vidare använda ordet avkastningsvärde i utjämningslåne- systemet på sätt som tidigare angivits. Huruvida termen skall användas även fortsättningsvis eller bör utbytas mot ett annat får avgöras efter genomgång av de tolkningsproblem eller dubbeltydighetsfrågor som skulle kunna uppstå i den mån annat regelsystem blir berört.

Avkastningsvärdet får på detta sätt ett med tiden varierande belopp. An- knytningen till de förändrade bostadsinvesteringsförutsättningarna har påpekats i ovanstående avsnitt.

Kapitalersättningen vid tidpunkten n år efter färdigställandet kan tecknas enligt nedan.

1 + c är utjämningsfaktorn. BO är betalningsprocenten och FO finansieringsunderlaget vid färdigställandetidpunkten.

• Sida 182
•  Original

K = B (1 + c)n F n,o o 0 Med detta enkla matematiska uttryck som grund kan två alternativa

betraktelsesätt användas:

Kapitalersättnjngsprocenten, B0 (1 + c)n varierar med tiden (höjs) medan det ursprungliga finansieringsunderlaget be-

traktas som en mer eller mindre konstant låneskuld.

Kapitalersätmingsanspråket hålles konstant över tiden, Bo' Anspråket reses på ett med tiden varierande (höjt) tal, avkastningsvärde. Ovanstående använda uttryck kan där—

med skrivas

= B A n,o o n,o där = F (1+c)n n,o 0

Man kan försöksvis utnyttja det senare betraktelsesättet. Det använder nämligen vår fasta punkt i utjämningslånesystemet enligt ovan. Fram- ställningssättet får därmed också vissa pedagogiska eller tankemässiga fördelar. (Parentetiskt måste givetvis påpekas att vare sig det ena eller det andra synsättet i sig självt är förnuftigare än det andra. Det är helt enkelt en fråga om hur en formaliserad framställning lättast skall över— sättas i vanliga ord.)

Hur förhåller sig detta avkastningsvärde till en låneskuld i traditionell

mening?

_12-_=_3____Långskylénehskyléytieelsléea

Vid färdigställandetidpunkten är låneskuldens storlek lika med finansie- ringsunderlaget, vare sig finansieringen åstadkommes med hjälp av konventionella lån eller utjämningslån - i varje fall i formell mening.

Förhållandena kan därefter däremot komma att utvecklas olika.

• Sida 183
•  Original

Det intressanta i sammanhanget är egentligen inte den formella skuldens storlek i sig, uttryckt i kronor. Väsentligare är de kapitalersättnings— anspråk som reses av långivaren som ersättning för det kapital som han ställt till förfogande.

Påpekandet kan synas vara trivialt. Låneskuldbegreppet har likväl be— tydelse i traditionell redovisningsteknik. Det ligger inte inom ramen för bostadsfinansieringsutredningens uppdrag att föreslå några radikala för— ändringar härvidlag — men väl marginella, om sådana skulle visa sig er-

forderliga.

För att tillgodose vanligt förekommande synsätt och kanske också lån- givarens intressen kan man för utjämningslånen använda följande teknik. Denna utnyttjas också redan beträffande paritetslånen. Om den under början av årens löptid utgående kapitalersättningen inte räcker för att betala långivarens långsiktiga avkastningskrav kan skillnaden mellan de- biterade kapitalersätmingen och den faktiskt erlagda betraktas som en skuld och adderas till låneskulden.

Följande enkla exempel visar tekniken.

År Låneskuld Debiterad Erlagd Skuld— kapitaler- kapitaler— ökning sättning sättning 7%

0 1 000 70 40 30 1 1 030 72,10 43 29,10 2 1 059,10 74,14 46 28,14 3 1 087,24 76,11 49 27,11 4 1 114,35 etc

(Den erlagda kapitalersättningen har här skönsmässigt antagits öka med 3 kr per år, närmast för att illustrera ett fall med en minskande skuld).

• Sida 184
•  Original

I den hittillsvarande presentationen av utjämningslånesystemet har någon egentlig precisering av skuldbeloppets storlek uttryckt i kronor inte gjorts. Detta är naturligt mot bakgrund av den i ovan lämnade redogörelsen. Så länge fastigheten har utjämningslån är det snarare kapitalersättningsan— språket som sådant som bestämmer fastighetens ekonomiska förutsättning—

ar än ett skuldbelopp.

Man kan emellertid tänka sig att ägaren vill lösa av sina lån, att låne— frågorna behöver ses över vid ägarebyte eller att långivaren (staten) vill bevaka sina intressen i samband med någon transaktion med fastigheten.

galnaste. Välj därför att studera hur en fastighet "utvecklas" över tiden, i ett ut— jämningslånesystem och med Skuldökning av icke- erlagda kapitalersätt— ningar. Detta genomförs i tabellform av likartat slag som den ovan an-

vända. Följande beteckningar används: 1 + c, utjämningsfaktor

l , statens debiterade räntesats

B, betalningsprocent för fastigheten ifråga (%).

För enkelhetens skull anser vi att statens lån omfattar hela investeringen

och finansieringsunderlaget. Detta påverkar inte resultatens principiella

• Sida 185
•  Original

innebörd. Finansieringsunderlaget sätts = 1 vid färdigställandetidpunkten. som är lika med ingången av år 0 (och blir då lika med det initiala avkast—

ningsvärdet) .

År Utjämningslånetermer Termer för beräkning av låneskuld Avkastn. — Kapital— Debiterad Skuldökning Skuld vid värde ersätt- ränta årets ut— (vid årets ning gång ingång)

(a) (b) de) (d) (e) 0 1 B 1 l — B 1 + l-B 1 1 + c B (1 + c) 1. (1 + l—B) 1 (1 + l—B) (1+1) (1+l-B) -B (1+c) = 51 2 2 2 2 (1 + 0) B (1 + 0) lsl lSl—B (1+c) (1+1)s1 -B(1+c) 2 : s2 3 3 3 3 (1 + 0) B (1 + 0) ls2 182—B (1+c) (1+1)s2 -B(1+c) 3 4 (1 + c)4 13 (1 + c)4 183 etc etc

Sambanden torde framgå av uppställningen ovan. Avkastningsvärde och kapitalersättning, uttryckta i kronor, uppräknas årligen med 1 + c. Skuldökningen för året blir skillnaden mellan debiterad ränta och er- lagd kapitalersättning (kolumn 0 . / . kolumn b). Skulden vid årets utgång blir summan av skulden vid föregående års utgång och årets Skuldökning. Årets debiterade ränta, uttryckt i kronor, är statens räntesats multipli— cerad med skulden vid föregående års utgång.

De framtagna serieuttrycken på Skuldökning och skuld låter sig förenklas. Man kan därav beräkna skuldens storlek vid olika tidpunkter etc.

• Sida 186
•  Original

Slutsats

Av större intresse i detta sammanhang är hur skuld och avkastningsvärde förhåller sig till varandra. Om man vill tillförsäkra låntagaren den säker- heten att skulden på hans fastighet inte överstiger låneskulden i traditionell

mening blir villkoret med den tidsindicering som använts ovan:

Sn 5An+1

Härav inses att följande olikhet gäller

02] —Be11er B_>_l —c

Kommentarer

Kring de ovan redovisade sambanden kan en hel del filosofiska spekula- tioner föras. Följande enkla förhållanden konstateras. För att fastig-

hetsägaren skall känna sig på den säkra sidan bör

utjämningsfaktorn vara förhållandevis stor, om skillnaden mellan statens debiterade ränta (det långsiktiga ersättnings— anspråket) och betalningsprocenten är stor,

eller

betalningsprocenten vara förhållandevis stor, om skillnaden

mellan låneränta och c (ibland kallat utjämningstal) är stor.

Betalningsprocenten kan sägas representera en form av realränta för

det ianspråktagna fastighetskapitalet.

1 och (: kan förutsättas samvariera över tiden (möjligen med avvikelser under kortare tidsperioder). Möjligheten att hålla betalningsprocenten för en och samma fastighet konstant över tiden är därför stor, även om låneavtalspartemas trygghets—

aspekter beaktas.

• Sida 187
•  Original

(Förändring av betalningsprocenten, likformigt över hela beståndet, har närmast förutsatts ske om det vid någon tidpunkt skulle bli aktuellt att ställa ett högre eller ett lägre kapitalersättningsanspråk på bostadssektorn än tidi-

gare) .

"Tryggheten" för låntagaren har givetvis sitt pris - nämligen att kapital— bildningen i fastighetsägarledet underlättas. Prisbildningen för bostäder låter sig knappast påverkas därav. Den följer snarare avkastningsvärde- nas utveckling, eftersom någon direkt hyreskontroll eller hyresreglering inte förutsätts enligt bostadsfinansieringsutredningens direktiv.

Villkoret för betalningsprocenten, under de givna förutsättningarna, kan konkretiseras i följande tabell.

Statens fordrade Utjämnings- Betalningsprocent, ränta, 1 tal, c större eller lika % % med

7,5 4,0 3,5 7, 5 3,5 4,0 7.5 3,0 4,5 7,5 2,5 5.0 7, 0 4,0 3,0

7. 0 3, 5 3, 5 7 . 0 3,0 4,0 7, 0 2,5 4,5

12- 5 Siffernässiaszceannliäenpg

För att belysa de ovan behandlade frågorna lämnas en siffermässig exemplifiering för ett fall då skuldutvecklingen understiger föränd— ringen av avkastningsvärdet. Fullständig finansiering förutsätts på samma sätt som i föregående avsnitt.

• Sida 188
•  Original

Följande siffror används:

ursprungligt avkastningsvärde

finansieringsunderlag 1 000 debiterad ränta 6% betalningsprocent 4% utjämningsfaktor 1, 03 dvs c S%

Är Avkastnings- Kapital- Debiterad Skuld— Skuld vid värde ersätt- ränta ökning årets årets ingång ning utgång

1 000 40 60 20 1 020 9 1 305 52,20 70,60 18,40 1 195

19 1 754 70,20 79,80 9,60 1 340

24 2 033 81,40 81,60 0,20 1 362

29 2 357 94,20 80,20 -14,00 1 323

etc

Pleaseafiaaasiaripa

Nu kan man normalt förutsätta att bottenlån utgår i viss omfattning. Dess— utom kan egen kapitalinsats förekomma. Denna förutsätts vara placerad omedelbart ovanför bottenlånet - se avsnitt 10. 2.

De principiella frågorna beträffande egen insats har med siffermässig

belysning ovan redovisats. Det som nu tillkommer är jämförelsen mellan traditionellt beräknad skuld och avkastningsvärde.

Nedan redovisade utveckling av skuld och avkastningsvärde över tiden sker

med dessa siffermässiga förutsättningar.

• Sida 189
•  Original

Dessa är

Nedan redovisas inte beräkningarna år för år,

avkastningsvärde år 0 10 mkr

bottenlån 6 mkr

företag 1 statslån 2,5 mkr

insats 1,5 mkr

företag 2 statslån 4 mkr betalningsprocent 5 % debiterad ränta statslån 7 % bottenlåneannuitet 7 % utjämningsfaktor + 3%/år 1, 03 %

Resultaten i sina huvuddrag blir

ej heller alla mellanled.

Ar Avkastn. Kapital— Återstår Skuldökn Statslåne- värde ersättn. för stats— resp skuld årets in— lån skuld— årets ut- gång minskn. gång

mkr tkr tln' tkr mkr

Företag 1

0 10,00 500 —25 200 2,70 10 13,44 672 147 160 4,54 20 18,06 903 378 1 5,41 30 24,27 1 214 689 -422 3,40 35 28,14 1 407 882 —812 0,18

Företag 2

0 80 200 4, 20 10 252 160 6, 04 20 483 1 6, 91 30 794 —422 4, 90 36 28,98 1 449 1 029 —911 0,77

• Sida 190
•  Original

Som kommentarer till dessa siHermässiga resultat kan anföras att

skuldförändringarna år för år blir lika för båda företagen,

skuldökningen övergår därmed till en skuldminskning vid

samma tidpunkt (år 21 i exemplet)

"amortering" av ursprunglig låneskuld påbörjas vid samma tidpunkt (år 32 i exemplet)

att statslånet är slutarmorterat vid samma tidpunkt

(efter 36—37 år).

De olika kapitalutgifternas förändring över tiden framgår av figgr 15.

FigurLS

Årlig utgift tkr (finansierings- underlag = 10 mkr)

, Kapitalersättning '$ I. It 1100 '$,— '. &". '! 900 "— _l ,! _ », . ,! 700 .,.” ,t' Bottenlåne- &". annuitet + '." rta egen insats . _____________________ 500 5". """"""""" ' _—--""'--__ Bottenlåne- _*— annuitet 300 - . " Ränta på » JMI"Iluuuuuuuuuu," statslån ForEtag 2 ||. . 100 (Skuldökning) ' ""W"," nu", ** 0 m.,", ' | Företag 1

0 5 10 15 20 25 30 35 År' '

• Sida 191
•  Original

/////////////// o

//

4 4. __4 n 1 4

o .... e m 4

.mr 4 mn w

k,

um J

r '

m.m n.1 44

de nm

dm - mm

mm SKÅ

m. %,.

44 r///////////24 M mm me % m 44 1 S

. ................... |_V///////////////4

%% .

' //////////////////4 / JW/////////////////4

////////////////// ..

|

• Sida 192
•  Original

Hela avsnittet 12 har i hög grad handlat om låntagarens trygghet. Anled- ning till resonemangen är framförallt de gängse föreställningarna om av— betalning, skuldfrihet m m.

Ovan har teoretiskt och med sifferexempel visats att en "orimlig" skuld- börda knappast bör uppkomma under något så när realistiska förutsätt- ningar. Något oförutsett kan inträffa? Hur bör man förfara då?

Först bör påminnas om att framställningen med konstanta värden på 1 och c är en förenkling av pedagogiska skäl. Dessa storheter kommer att förändras, även om 0 förutsätts vara konstant under viss tidsperiod. Allt talar för att de i stort samvarierar. (Motsvarande iakttagelser kan göras i paritetslånesystemet. Den för systemet förutsedda utvecklingen har inträffat - sett över hela tidsperioden. Skuldölmingsproblemen - i relation till prognosen - sammanhänger med att varje år för sig inte

blev genomsnittet av perioden.)

Om det vid introduktionstillfället skulle inträffa att kravet på rimlig hyra gör att betalningsprocenten understiger skillnaden mellan statens utlåningsränta och utjämningstalet, blir resultatet en skuld som stiger snabbare än avkastningsvärdet. Vill man undvika detta kan tekniken

vara att själva utlåningsräntan sänks så att balanspunkten nås. Denna villkorslösa subventionering kan då senare ge bekymmer (jfr erfaren— heterna från räntegarantierna) och får därmed endast anses motiverad om de gängse redovisningstekniska skälen väger tyngre än de bostads-

politiska.

Det förhållandet att variablerna kan utvecklas olika - och kanske fram- förallt att vi inte kan göra en exakt förutsägelse om framtiden, ger an—

ledning att studera fig1_1r 17.

Så länge låneskulden är mindre än eller lika med avkastningsvärdet bör inte någon part känna oro.

• Sida 193
•  Original

Om låneskulden, beräknat på traditionellt sätt, skulle överstiga avkast- ningsvärdet är också detta mindre intressant - om inte ett betalningsan- svar direkt kopplas till låneskulden. Detta senare kan exempelvis ak—

tualiseras vid ägarebyte eller om ägaren önskar avlösa sina lån.

Figur 17 Värde- och skuldförändring

ll

Avkastnings- värde

"Låneskuld"

I Fastigheten T U Tid färdigställs

Man kan därför för den situation, som i figuren infaller efter tidpunkten T, dvs när den traditionellt beräknade låneskulden överstiger avkast-

ningsvärdet, använda ett av följande alternativ:

• Sida 194
•  Original

Låneskulden nedskrivs till avkastningsvärdets storlek;

Betalningsansvaret är kopplat till avkastningsvärdet - vid en eventuell fastighetstransaktion sker ingen förändring i detta avseende (långivaren kan godkänna en transaktion med fastigheten endast under denna förutsättning; den första ägaren torde endast ha sin egen ursprungliga insats som

netto) .

Det bör påpekas, att användes det första alternativet, är innebörden att en villkorslös subvention införes på annat sätt än vid investeringstill— fället.

Ytterligare bör anföras att en sådan nedskrivning kan göras villkorlig, eftersom det är långt ifrån uteslutet att förhållandena senare svänger

tillbaka — i figuren representerat av tiden efter U.

Slutligen gäller att val av nedskrivningsformen i viss utsträckning kan

bli beroende av redovisningsteknik hos bostadsföretagen:

Om en låneskuld bokas upp i traditionell mening blir en låne- nedskrivning särskilt aktuell om skulden överstiger avkast— ningsvärdet, vilken senare har real täckning.

För staten däremot blir effekten kortsiktigt densamma både med vill— korlig och villkorslös nedskrivning. Långsiktigt innebär det senare minskade avkastningsanspråk, något som ovan redovisats i andra sam—

manhang.

De här ovan anvisade möjligheterna att ge trygghet är användbara prak- tiskt med stor lätthet. Valet av metod bör sannolikt träffas under beak-

tande av både bostadspolitiska och redovisningstekniska överväganden.

• Sida 195
•  Original

12-7 U_tlällllllllgålåll9.011.YärgåälllåålPgålåéååaåliåhåtåå

Avslutningsvis redovisas något om värdering av fastigheter som belys- ning till utjämningslånens konstruktion, vilken bygger på en "nuläges"—

b eskrivnin g Yäfiieriagåsityatiaeer. 99.11. Yärésbegreaa

I en rad olika situationer är det nödvändigt att beräkna en fastighets värde. Exempel på sådana situationer är värdering vid beskattning (fastighetstaxering), belåning, överlåtelse (tvångsvis eller frivillig),

skadereglering och innehav.

Vid beskattning, belåning och överlåtelse söker man normalt ett mark- nadsvärde, vid skadereglering oftast ett ersättningsvärde normalt iden- tiskt med marknadsvärdet på den skadade byggnadsdelen och vid inne-

hav ett avkastningsvärde.

Vi skiljer mellan tre olika värderingsmetoder, ortspris-, produktions- kostnads- och avkastningsmetoderna.

Ortsprismetoden innebär en värdering med utgångspunkt i köp av jäm- förbara fastigheter. Den används i första hand vid markvärdering.

Produktionskostnadsmetoden innebär en värdering med utgångspunkt

i antingen historisk produktionskostnad uppräknad med index e_ll_er_ aktuell produktionskostnad för en jämförbar fastighet. Från detta värde dras värdeminskning till följd av allmänt åldrande och slitage.

Metoden används i första hand där jämförbara köp är ovanliga och av—

kastningen svår att mäta t ex vid småhusvärdering.

• Sida 196
•  Original

Avkastningsvärderingen baseras på en bedömning av värdet av fastig— hetens framtida nettoavkastning. Nettoavkastningen beräknas som diffe- rensen mellan intäkter och kostnader för underhåll, drift och bränsle. Differensen ger utrymmet för kapitalkostnader. Värdet blir då en funk— tion av ägarens förräntningskrav och utrymmet för kapitalkostnader.

Metoden används i första hand vid värdering av hyreshus. Managing

Taxeringsvärdet för annan fastighet är summan av två värden, ett

för mark och ett för byggnader.

För beskrivningen i detta sammanhang lämnas markvärdeförändringar utanför.

Yäfsafnarpss.pzeéskäaasko_snaglsnet_oå

Vissa principiella samband mellan byggpris och en äldre byggnads värde

belyses nedan.

Vi utgår först från en förutsättning om fast penningvärde. Byggpriset är 1 000 kr/m2 år 0. Byggpriserna ligger sedan stilla i fast penningvärde. Byggnaden producerad år 0 anses årligen minska i värde till följd av allmänt åldrande och slitage med 1% av aktuellt produk—

tionspris.

Ar Byggpris kr/m2 Värde byggnad Fasta priser producerad år 0.Kr/m Fasta priser

2

0 1 000 1 000 24 1 000 750 49 1 000 500 74 1 000 250

99 1 000 0

• Sida 197
•  Original

Sambandet framgår också av figgr A.

Figur A

Kr/m2

Fasta priser

1

1 000-

750—

500—

250—

Byggpris resp. år

Byggnadsvårde, hus byggt år 0

c)...

24 49 74

| År 99

Sambanden belyses på ett mer realistiskt sätt uttryckta i löpande pris.

Antag då en årlig prisstegring med 3%. Förutsättningarna är i övrigt

identiska.

Är Byggpris kr/ m2 Värde byggnad 2 resp år producerad år 0 kr/m Löpande Eiser Löpande priser

0 1 000 1 000

24 2 033 1 525

49 4 256 2 128

74 8 912 2 228

99 18 659 0

• Sida 198
•  Original

Sambandet framgår också av figgr B.

Figur B

Kr/m2 Löpande priser

20 0004

(Logaritmisk skala)

15 000—

10 000——

Byggpris resp. år

5 000—

4 000—

3 000— nggnadsvärde, hus byggt år 0

2 000—

(I) 24 49 74 99

Av det sista exemplet framgår att en real nedskrivning av byggnadsvärdet med 1% mellan år 0 och år 1 kräver en uppskrivning i löpande priser med

% Detta är en följd av antagandet om årlig prisstegring med 3%.

• Sida 199
•  Original

Som tidigare påpekats är just förhållandet att vi har en inflationistisk ekonomi orsaken till att ett utjämningslån behövs - inte en förutsätt-

ning för att ett utjämningslån ska fungera. Yissatörjitåäitzliegarfönaa_arkaåeéagsberälnlies

Byggrladsvärdekurvan i figur B säger något om utjämningsfaktorns konstruktion; vi förutsätter därvid för enkelhetens skull att utjämnings— faktorn multipliceras med finansieringsunderlaget och att kapitalersätt- ningen utgår med en för olika årgångar av hus konstant betalningspro— cent på aktuellt finansieringsunderlag (= byggiadsvärdekurvan i figur B).

Utjämningsfaktorn måste då variera med husens ålder. Med de valda värdena i figur B ökar utjämningsfaktorn för huset byggt år 0 i ca 60 år. Därefter är den relativt konstant under några år och minskar sedan.

Utvecklingen kan beskrivas med värden från föregående tablå.

Ar Utjämningsfaktor Ursprungligt Finansierings- (ackumulerad) finansierings- underlag resp underlag år 0 1 000 1 000 24 1,525 1 000 1 525 49 2,129 1 000 2 128 74 2,228 1 000 2 228

99 0 1 000 0

• Sida 200
•  Original

Yäfslsnegnni.arkasnipasnetgi

Värderingsmetoden och dess tillämpningsområde beskrivs ovan.

Avkastningsvärdet år 0 kan enklast beskrivas som

_ 1 Ao _ Xo yo där A = avkastningsvärdet X = hyra . /. underhåll, drift och bränsle, dvs utrymmet

för kapitalutgifter

y = förräntningskrav.

Modellen kan göras avsevärt mer subtil men detta förändrar inte de principiella resultaten. Förräntningskravet är i utjämningslånesystemet utifrån givet. Det är identiskt med det krav på kapitalersättning utjäm— ningslångivaren ställer på fastighetskapitalet. Parentetiskt erinras om att utjämningslånegivaren garanterar en annan och initialt högre förränt—

ning av fastighetsägarens eget kapital.

Om vi antar att X() = 40 och y() = 4% kan A0 bestämmas.

_ 40 Ao _ 0,04 A() = 1.000.

Det kan då invändas att den som inte har utjämningslån har andra och högre förräntningskrav, vilket skulle ge ett lägre avkasmingsvärde om X 0 är givet. Är y() 7% skulle AO bli 571 kronor. Slutsatsen är dock felaktig.

• Sida 201
•  Original

Ao = 1 000 kr är nämligen identiskt med produktionspriset år 0. Vid förräntningskrav på 7% får kostnaden för differensen mellan 1 000 och 571 kronor betraktas som en uppoffring för nöjet att av— stå från utjämningslån. Det andra alternativet är att avstå från att köpa eller att bygga. Resonemanget gäller även för överlåtelse—

situationer efter år 0.

Avskrivningsbehovet beaktas inom lånesystemet genom utjämnings- faktorns konstruktion.

• Sida 202
•  Original

INNEHÅLLSF ÖRT ECKNING BILAGA 6

1. Inledning 1. 3 Allmänna utgångspunkter 1. 4 Använda begrepp 2. De grundläggande kraven 2. 1 Förutsättningar för rimligt pris i ny- produktionen 2. 2 Förutsättningar för prisparitet 2. 3 Tröghet mot kraftiga byggprisförändringar och räntefluktuationer 3. Paritetsproblemet 3. 1 Problemgruppering 3. 2 Det lokala paritetsproblemet Läges— och miljövariabler Generella — lokala medel Kommentarer 3. 3 Det generella paritetsproblemet Traditionella lån och paritetsproblem Bostadsfinansieringen utnyttjas Kommentarer 3. 4 Lösning av det generella problemet Paritetslånesystemet

Angreppssätt

24

command—am

10 10 11 11 11

• Sida 203
•  Original

Några förutsättningar för utjämningslån

4.1

4.2

4.3

Ideala förhållanden

Föränderliga faktorer

Bostäder som tillkommer vid olika tid— punkter

Utrymme för omfördelning Problemställning

Illustration

Villkor för omfördelning — ökningstakt Villkor för omfördelning — utsträckning i tiden Resultat - omfördelningsutrymme

Icke ideala förhållanden

Teori och verklighet

Förändringar av bostäderna

Modell för utjämningslån

5.1 5.2 5.3 5.4 5.5

Terminologi Allmänt Avkastningsvärde Utjämningsfaktor Betalningsprocent Allmänt Paritetsvillkoret Villkor för En

Förändring av nivå

13

13 13

14

16 17 19 20 21 22 22 23

25

25 25 26 27 31 31 33 33 34

• Sida 204
•  Original

102 6. Utjämningslån — några särskilda frågor 6. 1 Allmänt 6. 2 Krav på fullständig finansiering? 6. 3 Blir lånen återbetalade? 6. 4 Avskrivningssituation 6. 5 Valmöjligheter 6. 6 Kommentarer 7. Utjämningslån för bostadsbeståndet . Allmänt . Ändrad finansiering för äldre bostadsfastig- heter ? 7. 3 Något om frågeställningen 7 . 4 Paritetsbelånat bestånd 8. Bostadsfinansiering för flera uppgifter? 8. 1 Allmänt 8. 2 Det flerbottnade paritetsproblemet 8. 3 Kommentarer 9. Utjämningslån - några exempel Allmänt Exempel 1 Exempel 2 Exempel 3 10. Utjämningslån och egen kapitalinsats 10. 1 Paritetslånesystemets förutsättningar 10. 2 Utjämningslånesystemets förutsättningar

35

35 35 38 42 45 47

48

48 50

51 52

53

53

53

55

56

56

57

59 63

67

67 67

• Sida 205
•  Original

11.

12.

Långsiktiga konsekvenser

11. 1 11.2

11. 3

Siffermässig jämförelse

Resultat — statsfinansiella konsekvenser Tabeller

Resultat - kapitalutgifter

Utjänmingslån, skuld, värde m m

12. 1

12. 2 12. 3 12.4

12.5

12. 6 12.7

Inledning Syfte

Utjämningslånens fasta punkt Avkastningsvärde i utjämningslånesystemet Låneskuld och skuldutveckling Jämförelser

Allmänt

Kommentar

Slutsats

Kommentarer

Siffermässig exemplifiering Fullständig finansiering

Blandad finansiering

Försök till slutsatser

Utjämningslån och värdering av bostads- fastigheter

Allmänt

Värderingssituationer och värdebegrepp Värderingsmetoder och deras tillämpnings— område

Avgränsning

Värdering med produktionskostnadsmetod Vissa förutsättningar för en avkastnings- beräkning

Värdering med avkastningsmetod

69

69 70 72 76

78

78 78 78 79 80 82 82 82 84 84 85 85 86 90 93

93 93 93

94 94

95

96

• Sida 206
•  Original

• Sida 207
•  Original

BILAGA 7

SMÄHUSUNDERSÖKNING 1972 - 1975 PRELIMINÄR REDOGÖRELSE

PM utarbetad av experten, byrådirektör Marianne Elg

Innehåll

9. Tabellavdelning

Sid 7:5 7:4 7:5 7:5 7:6 7:7 7:8 7=9 7:18

• Sida 208
•  Original

Tabellförteckning

Tab 1 - 12

Tab 13 - 16

Tab 17 + 20

Tab 21 51 b

Tab 32 Råtabell

Tab 33 Råtabell

Tab 34 Råtabell

Tab 35 Råtabell

Beskrivning av småhusen Ortsgrupper

Beskrivning av hushållen Ortsgrupper

Hushållens boendeförhållanden Riket

Bostadsutgifter exkl amortering Spridningar och medianer Riket

Antal småhus efter lägenhetsyta, standardgrupp, byggnadsår samt genomsnittlig utgift, kapital— skuld och taxeringsvärde i kronor Ortsgrupper

Antal småhus efter förvärvsår samt genomsnittlig utgift, kapitalskuld och taxeringsvärde i kronor Ortsgrupper

Antal småhus efter taxerings- värde (mark och byggnad) samt genomsnittlig utgift, kapital— skuld och taxeringsvärde i kronor Ortsgrupper

Antal småhus efter hushålls- föreståndarens ålder och sam— manräknad inkomst samt genom— snittlig ränteutgift, kapital- skuld och taxeringsvärde i kronor Ortsgrupper

• Sida 209
•  Original

1_,____, Hmmm-nuo

En undersökning av bostadsutgifter och bostadsförhållanden

i småhus hade planerats inom statistiska centralbyrån före boendeutredningens tillkomst. Arbetet bedrevs i anslut—

ning till de årliga bostads— och hyresundersökningarna (BRU). På grund av boendeutredningens behov av aktuella

data påskyndades planeringsarbetet. Senare kom även bostads— skattekommitténs behov av uppgifter att påverka planering

och genomförande.

Till hösten 1972 förelåg en provundersökning som kunde läggas

till grund för huvudundersökningens utformning.

Ursprungligen var avsikten att alla data (utom inkomstupp— gifter) skulle insamlas genom en frågeblankett som riktade sig till ett riksomfattande urval av småhusägare. Emeller- tid visade en utvärdering av provundersökningen att en allt— för ambitiös ansats vid konstruktionen av frågeblanketten skulle ha en så stark bortfallshöjande effekt att undersök- ningsresultatens tillförlitlighet kunde ifrågasättas. Speciellt frågor beträffande lån, amorteringar, ränteutgifter m m var undermåligt ifyllda och kunde även antas påverka onkätens ifyllande i övrigt. Efter studier av bortfallets struktur och sannolika orsaker undersöktes möjligheterna

att hämta behövliga data ur redan befintligt material hos olika myndigheter. Sådana material är t ex fastighets— taxeringens magnetband 1972, fastighetsdeklarationerna, riksskatteverkets magnetband över taxeringarna för taxerings- året 1973 liksom självdeklarationer för taxeringsåren 1972 och 1975. Statistiska centralbyrån beslöt därefter i sam— råd med boendeutredningen att frågeblanketten skulle göras

så enkel som möjligt och att det resterande materialet

skulle inhämtas ur olika register.

• Sida 210
•  Original

2. SYFTE

Huvudsyftet med undersökningen är att belysa egnahemsinne— havet och dess ekonomiska villkor från hushållets synpunkt

och kan mera konkret sammanfattas i följande frågeställ—

ningar.

1.1 Vad är den årliga utgiften för egnahem av olika storlek, ålder och kvalitet?

1.2 Hur stor är den årliga nettoutgiften efter hän- synstagande till skatteeffekter och bostads— tillägg 1) för olika hushållstyper och inkomst- klasser?

1.3 På vilket sätt och vid vilken tidpunkt har fas— tigheterna förvärvats? Hur varierar hushållets kapitalskuld och bostadsutgift med förvärvsår?

1.4. Tidvilka priser (köpeskillingar eller produktions—

kostnader) har fastigheter förvärvats under 1960—talet? !! Som bakgrund till dessa frågeställningar har undersökningen

redovisat:

a. uppgifter om disposition av markäganderätt, tomträtt

b. uppgifter om tomtstorlek och taxeringsvärde för mark

c. uppgifter om husets storlek, åldersklass,

standard och taxeringsvärde

d. uppgifter om hushållets sammansättning och inkomst.

1) I hittills utförda beräkningar har endast hänsyn kunnat tas till skatteeffekten.

• Sida 211
•  Original

6. BORQFALL

"? ,)._ J

ll.)

., .v.-. ()?-"Lia u ha.

Såsom tidigarcz

slåbue. Vid den preliminära bearuetningen framkom att 1 285 småhus ej tillhörde undersukningspopulationen. Sålunda omfattar antalet bearbetade uppgifter 7 403 småhus.

av

Då undersökningen lades uno sasom en kombinerad enkät— och registerundersökning förekommer inget objektbortfall (d v s bortfall i den meningen att ing som helst data finns om en given urvalsenhet). läremot förekommer partiellt bortfall. Detta bortfall har "kompletterats" beträffande viktigare

variabler genom ett s k imputationsförfarande.

I nedanstående sammanställning ang,s bortfallets absoluta

och relativa storlek för viktigare variabler.

Preliminär redovisning av bortfall i småhusundersökningen 1972—1973.

Variabel Bortfall Antal I procent

av netto— urvalet

(7 405)

?

Bränslebelopp 941 12,7 ") Underhållsbelopp 935 12,6 22 Avgifter m m 891 12,0 2) Låneform 888 12,0 Till— och ombyggnad 878 11,9 Skatteeffekt 480 6,5 Inkomst/Hushållstyp 270 3,7 1973 års självdeklaration1) 219 3,0

1) I dessa fall saknas uppgift om räntor, fastig— hetens resultat och kapitalskuld 2) Uppgift imputerad vid bearbetningen.

• Sida 214
•  Original

7. DEFINITIONER

Flertalet förekommande variabler är använda i enlighet med i bostadsstatistiken gängse definitioner. Beskriv—

ningen begränsas därför till följande:

åastgdåutgift: Summan av räntor (inklusive tomträtts— avgäld) och driftutgifter. I de sistnämnda ingår skatt

på garantiavgift, bränsle, avgifter för vatten— och avlopp, renhållning, sotning, avgifter till samfällighet

o d samt utgift för underhåll och reparationer. Under— håll av trädgård ingår dock ej. Amortering ingår inte

i den här redovisade bostadsutgiften. Med den använda undersökningsmetoden har endast kunnat beräknas skill— naden mellan kapitalskulden vid slutet av 1971 och slutet av 1972. Denna skillnad är dock inget mått på amortering— arnas storlek. Med utgångspunkt från skillnaden i kapital— skuld har dock gjorts antaganden om "normal amortering". Extremvärden som kan bero på nyupplåning, omplacering

av kapital m m har därvid rensats bort.

Eaåtighetens_rgsultat: Med fastighetens taxeringsresultat avses schablonintäkt minskad med avdrag för räntor samt

extra avdrag (i regel 500 kr) vid taxeringen.

åkattegffekti Med skatteeffekt avses minskning eller ökning av ägarens inkomstskatt på grund av underskott eller överskott på fastigheten. Skatteeffekten har be— räknats som en marginaleffekt. Hänsyn har tagits till ägarens faktiska inkomst, statlig skatt, kommunal utde—

bitering och förändring av grundavdrag.

• Sida 215
•  Original

8. ___RRELIMInäR RESULTATREDOVISNIHG

I denna bilaga redovisas endast vissa huvuddata, huvud- sakligen i form av enkla tabeller. De kommenteras mycket

kortfattat i det följande.

Det undersökta beståndet omfattar 676 000 hus, varav 645 000 med angivet taxeringsvärde. Uppgift om genomsnitt—

liga utgifter finns tillgängliga för 618 000 hus.

Drygt 10 5 av småhusen finns vardera i Stor—Stockholm (Region A) och kommuner utom Stor—Stockholm och Stor— Göteborg med minst 50 000 inv (Region C), 7 % finns i Stor—Göteborg (Region 3) medan den stora massan av hus - över 70 % finns i kommuner med mindre än 50 000 inv

(Region D).

Detta måste hållas i minnet då man studerar tabeller som avser hela riket. Region D avviker nämligen i många av— seenden markant från övriga regioner — husen är bl a äldre och mindre och taxeringsvärdena lägre än i övriga

regioner. Hushållen är också äldre och har lägre inkomster.

Det må påpekas att i bostadsutgiften inte i något fall har inräknats amortering av fastigheten. Ett antagande om "normal" amortering har emellertid gjorts och framgår av följande tablå. (Se definitioner på sid 7:8.)

Genomsnittlig amortering av kapitalskulden i kronor Skattade värden

|

Samtliga Hus med en lägenhetsyta av hus 86-120 m2 121—160 m2 Hela riket 1 100 1 100 1 400 Region A 1 600 1 300 1 600 " B 1 400 1 400 1 800 " C 1 300 1 300 1 500 " D 1 000 1 100 1 200

• Sida 216
•  Original

Amorteringen visar måttliga regionala skillnader. När husen delas upp efter byggnadsperiod framkommer något

större skillnader.

Samtliga hus byggda före 1951 och 1966—1968 har en beräk— nad amortering på omkring 1 000 kr. För hus byggda mellan 1951 och 1965 uppgår amorteringen till mellan 1 400 Och

1 500 kr. Den lägsta amorteringen - drygt 600 kr — har hus som färdigställts 1969—1970.

Att den genomsnittliga amorteringen är låg för de äldsta husen sammanhänger med att de har genomsnittligt låga kapitalskulder. Att de nyaste husen har den i särklass

lägsta amorteringen beror bl a på paritetslånen.

Tab 1-9 beskriver husen med ett antal enkla fördelnings— tabeller för riket och var och en av regionerna. Dessa tabeller belyser bl a de ovannämnda skillnaderna. Således är t ex 54 % av husen i region D byggda före 1951 mot

46 % i region A (Egb_£). Bara 20 % av husen i region D har en lägenhetsyta som är större än 120 m2 medan 44 % av småhusen i region A är så stora (Egb_ä). Taxerings— värdet (mark och bygo ad) är mindre än 50 000 kr för 2/5 av samtliga hus i region D medan bara 1 % av husen

i Stor—Stockholm har så låga värden (Tab 7).

Mer än hälften av alla hus i riket har förvärvats efter 1960. I A, B och C regionerna har omkring 60 % och i region D knappt hälften förvärvats under denna period (LW) .

De flesta husen (ca 90 %) har förvärvats antingen genom köp av person som ej är släkt med ägaren eller genom självbyggeri. Andelen av ägaren byggda hus är betydligt större i D regionen (46 %) än i Stor—Stockholm (30 #)

(Tab 9).

• Sida 217
•  Original

Köpeskillingen för hus av olika storlek förvärvade 1961-1971 framgår av tab 10. Priset har givetvis ett direkt samband med husets storlek. Det är högre ju senare huset är för— värvat. Ett hus i storleksklassen 101—140 m2 kostade i genomsnitt 75 000 kr under första hälften av 60—talet och 140 000 kr åren 1969—1971.

Produktionskostnaden för av ägaren själv byggda småhus visar samma tendens som köpeskillingen men skillnaden mellan regioner synes i allmänhet vara något mindre (Tab 11).

Det genomsnittliga taxeringsvärdet för samtliga småhus i riket uppgår till 76 000 (Tab 12). Variationerna är natur- ligtvis mycket stora beroende på byggnadsår och region. Lägsta värdet har husen i region D — 41 000 kr för de äldsta husen och 99 000 kr för de nyaste. I Stor-Stockholm

är motsvarande taxeringsvärden 119 000 respektive 145 000 kr.

Det taxerade markvärdet per m2 visar ännu större variation än byggnadsvärdet. Således ligger markvärdet, beroende på byggnadsår, i D regionen mellan 3 och 7 kr/m2 medan det

uppgår till mellan 27 och 41 kr/m2 i Stor-Stockholm.

I tab 13—16 lämnas några uppgifter för de hushåll som bor i småhusen. Även här framkommer vissa regionala skillnader. Andelen hushåll som består av Makar med barn är betydligt mindre i D regionen (31 %) än i de övriga regionerna som har mer än 40 %. Överhuvudtaget är hushållen i A, B och

C regionerna i genomsnitt yngre än i D regionen (Tab 12).

Inkomstskillnaderna är stora mellan de olika hushålls—

typerna. Högsta inkomsten har i genomsnitt hakar med barn — 55 000 kr. Omkring 50 000 kr redovisas för Endast makar med bostadsföreståndare under 65 år och Övriga makar (Tab 14).

Betydligt lägre inkomster, drygt 25 000 kr har Endast makar

• Sida 218
•  Original

med bostadsföreståndare över 65 år och Övriga hushåll med föreståndare under 65 år. Lägsta inkomsten — 12 000 kr -

har Övriga hushåll med föreståndare över 65 år.

Det inkomstbegrepp som redovisas är sammanräknad inkomst

för år 1972. För makar avses den gemensamma inkomsten.

Inkomsten är, som tidigare nämnts, i genomsnitt lägst i

D regionen och det föreligger stora skillnader i inkomst— hänseende mellan regionerna för var och en av hushålls— typerna. Hushållstypen Endast makar med bostadsföre- ståndare under 65 år redovisar en inkomst på 67 000 kr i Stor-Stockholm mot 45 000 kr i D regionen. För Makar med med barn är motsvarande inkomster 74 000 respektive 50 000

kr.

Tab 17—20 redovisar hushållen efter husens ålder respektive

storlek.

De flesta barnfamiljerna (60 %) bor i hus som färdigställts 1960—1970. övriga kategorier av hushåll bor i betydligt mindre utsträckning i de nya husen. Bara omkring 5 % av åldringshushållen och mindre än 1/4 av övriga hushålls—

typer bor i dessa hus (Tab 17).

Inkomsterna är genomgående lägst i de sämsta och äldsta husen och med några undantag högst i de hus som byggts under perioden 1961—1965. Det gäller samtliga hushålls— typer i alla regioner (Tab 18). Medelinkomsten för Makar med barn är i hus utan badrum som byggts före 1951 knappt 39 000 kr jämfört med omkring 58 000 kr i hus som färdig—

ställts under första hälften av 60—talet.

• Sida 219
•  Original

Inkomsten visar ett mycket starkt samband med husets stor—

lek och är i genomsnitt omkring 4 gånger så hög i de största husen som i de minsta - 23 000 respektive 97 000 kr (Tab 20), vilket till en del beror på att andelen gamla hushåll med

låga inkomster är stor i de minsta husen. Denna stora variation av inkomsten kan avläsas för alla kategorier av hus- håll i samtliga regioner. För Makar med barn i region A,

t ex, ökar genomsnittsinkomsten från 51 000 till 104 000 kr och för samma hushållstyp i region D från 41 000 till

86 000 kr.

Bostadsutgifter exkl amortering för småhus efter storlek och byggnadsår samt efter hushållets sammanräknade inkomst redovisas i tab 21—31. Vidare redovisas kapitalskuld, fastighetens taxeringsresultat samt skatteeffekten på bostadsutgiften. Resultaten redovisas i form av spridnings—

tabeller och medianer och avser hela riket.

Av tab 21—22 framgår bostadsutgiften före respektive efter skatt. I diagram A illustreras skillnaderna i medianvärden mellan dessa kostnader. Skillnaderna är givetvis avsevärda beroende på husets storlek och byggnadsperiod. Skatte— effekten är försumbar för den minsta och sämsta gruppen av hus — 29 kr - men uppgår till över 5 000 kr för stora och

nya hus.

I tab 24—26 specificeras bostadsutgiften för de medelstora husen. Ränteutgiften är den utan jämförelse tyngsta posten för hushållen. Den uppgår således till 7 000 respektive mer än 9 000 kr för de nyaste husen inom respektive stor— leksgrupp (Tab 24). Driftsutgiften är omkring 2 000 kr (Tab 25) medan utgiften för reparation och underhåll av

naturliga skäl är obetydlig för dessa hus (Tab 26).

• Sida 220
•  Original

Diagram A Skillnad i bostadsutgift (median) exkl amortering med och utan skafteffekt för _ hus i olika storlekar, standardgrupper och byggnadsår,

Småhusundersökningen 1972. Hela riket Preliminära uppgifter

Skillnad i bostads- utgift Kronor Hus med lägenhetsyta Hus med lägenhetsyta 86—200 m2 —85 rn2 och 201— m2 s 000 _, 8 I _ O 5 000 __ ___?— 4 000 _ _ 3 000 ' . : __ ' I I ; :5:5 2 | /.I / co 2 000 ' %:? % _ 9 __ ' /:-: f % . fl:! % % : %: ' % f . inn/':' % C ; 1 000 f :::/a: ; _ — s - a — % in:/':' % ; sr + & ”255: :? ä n +... lu- I ⁰ [? lll -==:4:=:s %, _rl, 86—120 m2 121—160 m2 161—200 m2 —85 m2 200— m2 _ 7 —1950 + 1951 96 — 966— m 531960 % 196; ålen

• Sida 221
•  Original

Ränteutgiften varierar starkt med husets byggnadsperiod medan driftsutgiften är obetydligt högre för de nya än för de gamla husen. Kostnaderna för reparationer och

underhåll synes vara ganska jämnt fördelade över tiden.

I fråga om fastighetens taxeringSTCIulttt kan man avläsa ett starkt samband mellan husets byggnadsperiod och storleken

av underskottet (Tab 27). I de äldsta husen byggda före 1951 visar endast 12 5 ett underskott som uppgår till mer

än 3 000 kr medan över 90 i av de hus som färdigställts

1966—1970 har ett så stort underskott.

Drygt 1/3 av hushållen som bor i hus yggda före 1951 får

,n skatteeffekt av sitt hus som antingen är negativ eller 0 (Tab 28), medan 5/4 av hushållen som bor i hus byggda 1966—1968 får en positiv skatteeffekt som överstiger 2 000 kr och hälften av hushållen i de allra nyaste husen får en skatteeffckt som överstiger 4 000 kr.

I tab 29 redovisas hushåll med Makar under 65 år efter sam- manräknad inkomst. Fastighetens taxeringsresultat har ett starkt samband med inkomsten. I hushåll med en inkomst som understiger 20 000 kr visar 1/5 av fastigheterna antingen ett positivt resultat eller ett resultat lika med 0 medan endast 10 % har ett negativt resultat som överstiger 5 000 kr. Bara 6 S av hushållen med inkomster mellan 60 000 och 100 000 kr har fastigheter som visar ett positivt resultat, medan 43 % har fastigheter med ett negativt resultat på minst 5 000 kr.

Bostadsutgiften med och utan skatteeffekt för hushåll med Hakar under 65 år framgår av tab 20—5 . I den lägsta in— komstgruppen är skatteeffekten obetydlig men ökar snabbt med inkomsten och uppgår till nästan 4 000 kr för inkomst- tagare med över 100 000 kr, vilket framgår av diagram B.

• Sida 222
•  Original

Diagram B Median för bostadsutgift exkl amortering med och utan skatteeffekt för makar under 65 år i olika inkomstklasser. Småhusundersökningen 1972. Hela riket. Preliminära uppgifter

Bostads- utgift i kronor

14 000

12 000

10 000

8 000

6 000

4 000

2 000

0— 20000— 30000— 40000— 50000— 60000— 100000— 19900 29900 39900 49900 59900 99900

Sammanräknad inkomst i kronor

' se ' Utan skatte- : Efter skatte- _ minskning + minskning

• Sida 223
•  Original

Tab 51 b visar bostadsutgifter före och efter skatt för olika hushållstyper i olika inkomstklasser (endast median- värden).

Råtabell 32-35 avser ett direkt utdrag av maskintabeller.

I dessa tabeller anges de genomsnittliga utgifterna samt kapitalskuld och taxeringsvärde efter olika indelnings- grunder. Tabell 32 redovisar husen efter storlek och byggnadsår, tabell 23 efter förvärvsår och tabell 5 efter fastighetens taxeringsvärde. I tabell 35 har indelning gjorts efter hushållsföreståndarens ålder och för den största hus—

hållsgruppen - Makar under 64 år - även efter inkomst.

• Sida 224
•  Original

TABELLAVDELNING

• Sida 225
•  Original

Tab 1 Småhus efter tomtyta i olika ortsgrupper 1972. Preliminära uppgifter

Antal Därav i % med en tomtyta av .... 32 hus 600— 800- 1000- 2000— —599 799 999 1999 Hela riket 643 000 14 13 19 38 16 Region A 73 000 32 14 11 33 10 " B 44 000 32 15 12 30 11 " C 72 000 25 20 22 27 6 " D 454 000 8 11 20 42 19

Tab 2 Småhus efter hustyp i olika ortsgrupper 1972. Preliminära uppgifter

Antal Därav i % hus friliggande rad— och

hus kedjehus Hela riket 676 000 90 10 Region A 74 000 75 25 " B 46 000 79 21 " C 74 000 82 18 " D 482 000 95 5

Tab 3 Småhus efter disposition av mark i olika ortsgrupper 1972. Preliminära uppgifter

Antal .Därav i % med hus ägande— tomt— övrigt rätt rätt Hela riket 676 000 89 6 5 Region A 74 000 74 24 2 " B 46 000 84 12 4 " C 74 000 81 17 2 " D 482 000 93 1 6

• Sida 226
•  Original

Tab 4 Småhus efter byggnadsår och standardgrupp i olika ortsgrupper 1972. Preliminära uppgifter Antal Därav i % byggda hus — 1950 1951— 1961— 1966- utan med 1960 1965 1970 bad bad Hela riket 676 000 16 55 17 14 18 Region A 74 000 4 42 16 15 24 " B 46 000 10 34 16 15 25 " c 74 000 8 31 21 18 22 " D 482 000 19 55 17 14 16 Tab 5 Småhus efter lägenhetsyta i olika ortsgrupper 1972. Preliminära uppgifter Antal Därav i % med en lägenhetsyta av .. m2 hus 71— 86- 101- 121— 141- -70 85 100 120 140 Hela riket 676 000 16 15 25 22 14 10 Region A 74 000 9 11 18 20 25 19 " B 46 000 12 14 17 25 19 15 " C 74 000 8 15 21 25 18 15 " D 482 000 19 16 24 21 12 8 Tab 6 Småhus efter lägenhetstyp i olika ortsgrupper 1972. Preliminära uppgifter Antal Därav i % med hus —2RK 5RK 4RK SRK 6+RK Hela riket 676 000 8 21 57 21 12 Region A 74 000 5 18 27 28 24 " B 46 000 4 18 51 27 20 " C 74 000 4 18 54 27 17

D 482 000 10 23 40 19 8

• Sida 227
•  Original

Tab 7 Småhus efter taxeringsvärde (mark och byggnad) i olika ortsgrupper 1972. Preliminära uppgifter Antal Därav i % med taxeringsvärde (mark och hus byggnad) av ... 1000—ta1 kronor 25- 50— 75— 100— 125- 150- -24 49 74 99 124 149 Hela riket 645 000 9 22 22 21 14 6 6 Region A 75 000 — 1 6 18 28 21 26 " B 44 000 0 8 16 25 24 12 17 " C 72 000 5 11 18 25 22 11 10 " D 454 000 12 28 25 21 10 5 1 Tab 8 Småhus efter förvärvsår i olika ortsgrupper 1972. Pmåiminära uppgifter Antal Därav i % förvärvade hus 1951— 1961- 1966— 1969— —1950 1960 1965 1968 1971 Hela riket 645 000 24 24 19 15 18 Region A 75 000 21 19 18 17 25 " B 44 000 19 22 19 20 21 " C 72 000 14 24 21 19 22 " D 454 000 27 24 19 14 16 Tab 9 Småhus efter förvärvssätt i olika ortsgrupper 1972. Preliminära uppgifter Antal Därav i % som förvärvats_genom hus köp släkt— arv själv— annat utan köp gåva bygge- och släkt— ri okänt köp * Hela riket 676 000 45 7 5 45 2 Region A 74 000 62 5 2 50 5 " B 46 000 52 5 4 58 1 " C 74 000 51 4 5 59 5 " D 482 000 41 8 5 46 2

• Sida 228
•  Original

Tab 10 Köpeskilling för småhus förvärvade genom köp 1961—71 efter lägenhetsyta i olika ortsgrupper. (Äganderätt) Preliminära uppgifter

Förvärvsår Antal Köpeskilling per hus i kronor

hus Samtliga Hus med en ly av .... m2 hus -100 101-140 141—

Hela riket 1961-65 51 000 69 000 51 000 75 000 118 000 1966-68 48 000 104 000 65 000 122 000 161 000 1969-71 66 000 126 000 86 000 140 000 181 000

Region A 1961-65 7 000 122 000 82 000 118 000 197 000 1966-68 6 000 179 000 109 000 168 000 282 000 1969—71 11 000 191 000 144 000 177 000 272 000

Region B 1961-65 4 000 107 000 66 000 105 000 180 000 1966—68 5 000 158 000 82 000 145 000 185 000 1969-71 6 000 166 000 152 000 156 000 245 000

Region C 1961-65 7 000 80 000 61 000 85 000 125 000 1966—68 7 000 125 000 91 000 125 000 179 000 1969-71 9 000 147 000 91 000 146 000 221 000

Region D 1961—65 55 000 51 000 45 000 57 000 65 000 1966—68 50 000 77 000 56 000 102 000 85 000 1969—71 40 000 98 000 76 000 117 000 119 000

• Sida 229
•  Original

Tab 11 Produktionskostnad för småhus som ägaren byggt i egen regi 1961-70 efter lägenhetsyta i olika ortsgrupper. (Äganderätt) Preliminära uppgifter

Förvärvsår Antal Produktionskostnad per hus i kronor hus Samtliga Hus med en ly av .... m2 hus -100 101-140 141- Hela riket 1961-65 56 000 87 000 69 000 105 000 161 000 1966—68 55 000 125 000 94 000 122 000 215 000 1969-70 28 000 145 000 98 000 146 000 202 000 Region A 1961-65 5 000 156 000 99 000 125 000 219 000 1966—68 2 000 199 000 159 000 176 000 286 000 1969-70 1 000 211 000 146 000 205 000 268 000 Region B 1961—65 5 000 111 000 82 000 121 000 166 000 1966-68 5 000 152 000 107 000 145 000 227 000 1969—70 2 000 172 000 118 000 154 000 265 000 Region C 1961-65 5 000 115 000 85 000 112 000 205 000 1966-68 5 000 155 000 106 000 158 000 245 000 1969-70 5 000 168 000 101 000 149 000 254 000 Region D 1961—65 45 000 80 000 67 000 98 000 152 000 1966-68 27 000 111 000 91 000 114 000 178 000 1969—70 22 000 157 000 96 000 141 000 182 000

• Sida 230
•  Original

Tab 12 Genomsnittligt taxeringsvärde (mark och byggnad) tomtvärde, tomtyta och markkostnad per m2 för småhus med uppgift om taxeringsvärde för mark och byggnad efter byggnadsperiod i olika ortsgrupper 1972. Preliminära uppgifter

Region Antal Genomsnittlig(t) Byggnadsår hus med tax.— tomt- tomt— mark- taxe- värde värde yta kostnad rings- per hus per hus per hus per m2 värde i kr i kr i m2 i kr

Hela riket 645 000 75 900 15 100 1 855 7,1

—|950 515 000 54 600 15 400 2 574 5,2

1951—60 112 000 80 100 12 600 1 516 9,6 1961—65 96 000 95 900 12 600 1 040 12,1 1966—70 120 000 111 900 15 100 1 114 11,8

Region A 75 000 128 400 55 500 1 199 29,4

—1950 54 000 118 600 44 500 1 668 26,6

1951-60 11 000 125 900 52 500 1 088 29,7 1961-65 10 000 158 100 27 900 855 55,4 1966—70 18 000 142 900 24 400 592 41,2

Region B 44 000 .. .. .. ..

—1950 19 000 .. .. .. ..

1951-60 7 000 110 500 19 500 1 274 15,1 1961-65 7 000 125 900 17 700 958 18,9

1966—70 11 000 129 600 .. .. ..

Region C 72 000 95 400 17 200 1 056 16,5

-1950 27 000 69 600 19 800 1 460 15,6

1951-60 16 000 94 000 15 800 915 17,5 1961-65 15 000 115 700 15 700 755 20,8 1966-70 16 000 125 200 15 500 751 20,6

Region D 454 000 61 500 8 500 2 086 4,0

-1950 255 000 41 400 7 700 2 808 2,7

1951-60 79 000 68 000 8 400 1 451 5,9 1961—65 66 000 85 200 9 200 1 156 8,1 1966—70 74 000 98 700 9 400 1 556 7,0

• Sida 231
•  Original

Tab 15 Hushåll i småhus efter hushållstyp i olika ortsgrupper 1972. Preliminära uppgifter

Hela riket Region A " B " C " D

Antal Därav i % hushåll Endast Makar med barn 0v- Ovriga makar riga hushåll Bf Bf 1 2 5+ makar Bf Bf —64 65- barn barn barn -64 65- år år år år 654 000 15 12 10 17 8 22 8 8 74 000 16 11 10 22 10 20 7 4 44 000 14 8 12 19 11 22 8 6 71 000 18 7 15 19 9 24 6 4 465 000 15 14 9 15 7 22 8 10

Tab 14 Genomsnittlig sammanräknad inkomst för olika

hushållstyper i småhus i olika ortsgrupper 1972. Preliminära uppgifter

Antal Sammanräknad inkomst i 1000—ta1 kronor hushåll igenomsnitt) för hushåll med Endast makar Makar Ovriga Ovriga hushåll Bf Bf med makar Bf Bf -64 65- barn -64 65- år år år år Hela riket 654 000 49.0 26,2 55,4 51,0 27,1 11,7 Region A 74 000 67.1 44,4 75.8 83.4 40.5 18,6 " B 44 000 61,9 50,6 60,5 59,8 28,9 15,5 " c 71 000 58,8 33,4 62,3 62,2 34,7 16,0 " D 465 000 42,9 23,1 49,5 45,9 24,1 10,9

• Sida 232
•  Original

Tab 15 Antal rumsenheter per 100 boende efter hushållstyp i olika ortsgruppor 1972. Preliminära uppgifter

Antal Antal rumsenheter per 100 boende i hushåll hushåll med _____ Endast Makar med barn Gv- ivriga makar riga hushåll__ Bf Bf 1 2 5+ ma- Bf Bf -64 65— barn barn barn kar —64 65— år år år år Hela riket 654 000 245 229 175 158 112 158 240 275 Region A 74 000 258 250 185 148 125 154 240 561 " B 44 000 258 242 188 148 117 149 245 517 " C 71 000 242 242 181 145 118 147 242 295 " D 465 000 242 225 171 155 107 154 240 266

Tab 16 Andel trångbodda hushåll

ortsgrupper 1972. Preliminära uppgifter

av olika typ i olika

Antal Andel, %, trångbodda hushåll hushåll Makar med barn Övriga Samt- Därav med makar liga 1 barn 2 barn 5+ barn Hela riket 654 000 3 4 1 7 5 Region A 74 000 1 2 — 1 5 " B 44 000 5 1 - 10 2 " C 71 000 2 - - 7 5 " D 465 000 4 6 1 9 6

• Sida 233
•  Original

Tab 17 Hushåll av olika typ efter husets byggnadsperiod och standardgrupp. Hela riket 1972. Preliminära uppgifter.

Byggnads- Hushållgtyp

period Samt— Endast makar Makar Ovriga Ovriga hushåll Standard- liga bf bf med makar bf bf grupp hus— —64 65— barn —64 65- håll år får år är

Antal hus— håll 654000 100000 80000 224000 146000 50000 54000

Därav i % i hus

byggda

-1950

utan bad 16 15 28 6 10 27 46 med bad 55 44 60 19 57 45 59

1951-1960 17 20 8 15 27 14 8 1961—1965 14 15 5 22 15 7 6 1966-1970 18 10 1 58 11 9 1

• Sida 234
•  Original

Tab 18 Genomsnittlig sammanräknad inkomst för olika hushålls- typer i småhus med olika byggnadsperiod och standard— g'rupp- 1972. Preliminära uppgifter Byggnads— Sammanräknad inkomst i 1 OOO-tal kronor (genomsnitt) period för reSpektive hushållstyp Standard— Samt- Endast makar _Makar Ovriga Ovriga hushåll grupp liga Bf Bf med makar Bf Bf hushåll -64 65— barn —64 65- år år år år Hela riket Totalt 44,1 49,0 26,2 55,4 51,0 27,1 11,7 -1950 utan bad 21,5 28,9 15,9 58,5 51,2 20,2 8,1 med " 5999 4895 29,5 55,5 48,0 2515 1597 1951—60 49,7 49,2 52.0 57.5 52,4 57,9 11,1 1961-65 5599 6196 4791 5810 5799 5815 1397 1966-70 57,6 61,6 52,8 56,8 67,0 59,1 18,4 Region A Totalt 66,9 67,1 44,4 75,8 85,4 40,5 18,6 —1950 utan bad 58,5 45,5 25,0 64,6 52,0 55,9 15,5 med " 62,6 64,4 47,5 75,6 82,7 51,7 19, 1951—60 71,9 67,1 56,1 76,6 84,2 58,7 17.2 1961—65 78,1 80,5 47,2 77.9 88,4 44,8 25,3 1966-70 7095 7896 34,1 70,4 81,8 5974 1290 Region B Totalt 52,8 61,9 50,6 60,5 59,8 28,9 15,5 -1950 utan bad 25,4 29,1 15,7 48.0 57.9 21.7 6.9 med " 47.5 65,2 52,5 54,9 52,8 29,7 16.4 1951-60 55,9 52,5 34.8 64,1 62,2 25,1 18,9 1961-65 67,7 7098 5590 7097 7076 5798 1999 1966—70 59,6 64,4 46.0 57,9 74,9 39.4 56.9

• Sida 235
•  Original

forts tab 18

Byggnads— Sammanräknad inkomst i 1 OOO—tal kronor (genomsnitt) period för respektive hushållstyp Standard— Samt— Endast makar Makar Ovriga Ovriga hushåll grupp liga Bf Bf med makar Bf Bf hushåll -64 65— barn -64 65-

år år är år

Region C

Totalt 56,0 58,8 33,4 62,3 62,2 34,7 16,0 -1950 utan bad 27,9 36,1 16,8 31,9 43,3 28,6 12,1 med " 46,9 51,5 51,7 59,2 52,9 25.1 16.4 1951-60 56,3 55,8 55,3 62,8 5992 40,6 31,2 1961-65 5896 78,8 68,1 55,5 75.4 47,0 22,5 1966-70 58,2 88,8 44,1 64,9 78,6 42,3 9,2

Region D

Totalt 57,3 42,9 23,1 4995 45,9 24,1 10,9 —1950 utan bad 20,0 27,2 15,7 56,8 29,7 19,1 7,8 med " 53.9 42,8 25,8 45,1 40,5 21,7 1590 1951-60 44,5 44,9 28,4 51,8 47.0 54,0 9,5 1961-65 48,8 55,1 45,0 51,6 48,6 54,3 15,1 1966—70 51,8 49,6 28,0 51,8 59,0 58,2 17,6

• Sida 236
•  Original

Tab 19 Hushåll av olika typ efter husets storlek. Hela riket 1972. Preliminära uppgifter

Lägen— Hushållstyp hetsyta Samt— Endast makar Makar Ovriga ;Ovriga hushål liga bf bf med makar bf bf hus— -64 65- barn -64 65— håll år år år år_ Antal hus- håll 654000 100000 80000 224000 146000 50000 54000 därav i % i hus med en ly av — 70 m2 16 18 26 5 12 27 48 71- 85 " 15 19 20 8 15 26 18 86-100 " 25 28 24 25 21 16 12 101—120 " 22 16 13 31 23 13 11 121-140 " 14 12 7 19 16 11 141-160 " 5 3 6 6 4

_.a m-q

6 161-200 " 4 3 3 4 5 2 201— " 1 1 1 2 2 1

• Sida 237
•  Original

Tab 20 Genomsnittlig sammanräknad inkomst för olika hushålls- typer i småhus av olika storlek. 1972. Preliminära uppgifter

Lägenhets— Sammanräknad inkomst i 1 OOO—tal kronor (genomsnitt) yta för respektive hushållstyp Samt- Endast makar Makar Ovriga Ovriga hushåll liga Bf Bf med makar Bf Bf hushåll —64 65- barn —64 65- år år är år Hela riket Totalt 44,1 49,0 26,2 55,4 51,0 27,1 11,7 - 70 m2 25,1 50,2 18,4 41,4 54,0 21,6 7,5 71— 85 " 54,3 47,4 24,1 45,0 57,2 22,7 14,6 86-100 " 39,9 46,5 20,6 45,9 43,6 28,8 12,3 101-120 " 48,2 50,5 27,8 52,8 52,2 32,0 20,9 121—140 " 57,7 58,9 45,0 64,7 50,0 55,4 14,1 141-160 " 64,1 93,0 41,6 72,0 71,6 30,9 15,0 161-200 " 79,1 83,2 53,7 84,8 86,2 48,5 26,4 201- " 97,0 157,5 111,2 98,8 90,2 97,2 14,4 Region A Totalt 66,9 67,1 44,4 75,8 35,4 40,3 18,6 ' 70 "12 5596 42,2 2795 5195 4097 2414 1415 71- 85 " 45,5 51,4 32,9 60,2 52,3 26,2 18,2 86—100 " 53,0 66,3 30,9 58,5 60,2 33,8 15,3 101-120 " 67,1 72,2 50,3 66,6 82,6 42,8 27,3 121-140 " 72,7 85,2 46,7 74,9 78,6 42,8 25,9 141—160 " 92,4 8955 111,5 95,7 10890 26,0 14,7 161-200 " 103,1 107,7 98,5 112,2 109,0 59,2 25,8 201- " 123,3 112,8 142,7 105,9 157,2 17890 69,1 Region B Totalt 52,8 61,9 50,6 60,5 59,8 28,9 15,5

— 70 m2 27,8 45,8 19,9 44,5 42,5 20,8 7,8 71- 85 " 58,5 49,7 24,4 45,7 59,0 19,0 12,7 86'100 " 44,4 52,4 30,1 51,1 46,2 21,9 16,7 101-120 " 50,1 55,3 34,4 52,6 55,0 40,4 17,0 121-140 " 63,2 69,5 46,7 66,9 66,3 35,6 24,6 141-160 " 75,9 79,7 42,3 75,5 75,8 50,5 27,4 161—200 " 89,2 86,0 86,1 98,0 92,4 55,8 20,0 201- " 127,9 510,5 88,4 87,8 111,5 102,0 56,2

• Sida 238
•  Original

forts tab 20

Lägenhets— Sammanräknad inkomst i 1 OOO—tal kronor (genomsnitt) yta för respektive hushållstyp Samt— Endast makar Makar Ovriga Ovriga hushåll liga Bf Bf med makar Bf Bf hushåll —64 67— barn —64 65— år år år år Region 0 Totalt 56,0 58,8 33,4 62,3 62,2 34,7 16,0 ' 70 m2 2994 5290 2197 4192 4091 2999 1292 71- 85 " 55.5 40,0 2691 42,5 59,1 27,1 12,7 86—100 " 47,7 5491 2619 5294 4899 2898 1595 101-120 " 53,7 66,3 55,5 56,7 54,0 51,0 24,0 121-140 " 65,6 56,7 57,7 66.9 68,0 48,6 29.1 141—160 " 84,6 132,4 105,8 79,2 81,4 36,6 51,2 161-200 " 99,2 124.8 125,4 91,5 112,4 55,0 27,5 201- " 123,2 182,1 112,7 140,9 114,7 42,5 20,6 Region 1) Totalt 57,8 42,9 25,1 49,5 45,9 24,1 10,9 _ 70 m2 21,7 27,5 17,5 40,5 53,1 21,2 6,8 71- 85" 52,6 48,1 22,4 45,0 55,7 22,4 14,7 86-100 " 37,0 42,6 18,7 43,1 41,1 28,5 11,7 101-120 " 44,2 42,9 24,0 49,8 48,0 27,9 20,4 121-140 " 50,7 49,8 45,4 59,0 55,6 24,7 11.9 141—160 " 47,8 7891 5395 5799 55,6 2998 12,4 161-200 " 59,6 67,0 50.7 68,8 59,8 55.7 28,8 201- " 71,0 96,2 95,7 85,7 60.1 52,9 12,7

• Sida 239
•  Original

Tab 21 Småhus efter storlek, standardgrupp och byggnadSperiod samt efter bostadsutgift exkl amortering. Hela riket 1972. Preliminära uppgifter

Lägenhets— Antal Därav i % med en bostadsutgift Median yta hus exkl amortering av ... kronor Standard- (med

grupp uppg 0111 4000- 6000- 8000- 10000- 12000- 15000- Byggnadsår kostn) —3999 5999 7999 9999 11999 14999

— 85 m2 utan bad 62 000 86 7 2 5 1 - — 1 817 med " 120 000 47 24 17 8 5 2 - 4 245 86-120 m2 -1950 98 000 55 25 9 4 5 5 1 5 638 1951-60 58 000 16 57 24 10 9 4 1 5 860 1961-65 57 000 2 14 37 29 11 5 2 7 851 1966-70 68 000 4 5 10 55 51 16 4 10 066 121—160 m2 —1950 47 000 29 27 17 9 6 5 7 5 422 1951—60 18 000 12 27 26 12 10 8 6 6 968 1961-65 19 000 1 7 20 24 18 17 13 9 783 1966-70 59 000 1 5 4 15 24 54 22 12 509 161—200 m2 —1950 12 000 11 10 22 17 7 12 21 9 156 1951-60 3 000 29 9 11 11 9 11 21 8 284 1961—65 3 000 2 16 6 20 8 18 31 11 517 1966—70 6 000 2 1 1 8 10 27 52 15 261 201- m2 -1960 6 000 15 15 15 8 12 11 26 9 891 1961—70 2 000 - 2 5 8 5 9 72 18 255

• Sida 240
•  Original

Tab 22 Småhus efter storlek, standardgrupp och byggnadsperiod samt efter bostadsutgift exkl amortering och minus skatteeffekt. Hela riket 1972. Preliminära uppgifter

Lägen— Antal Därav i % med en bostadsutgift exkl Median hetsyta hus amortering — skatteeffekt av .., kr Standard— (med grupp uppgift 4000- 6000— 8000- 10000- 12000—15000- Byggnads— om -3999 5999 7999 9999 11999 14999 är kostn)

- 85 m2 utan bad 60 000 86 9 2 1 1 - - 1 788 med " 118 000 56 24 16 3 1 1 — 3 804 86—120 m2

-1950 94 000 60 24 9 4 2 1 1 3 383 1951—1960 57 000 27 39 22 6 4 2 — 5 334 1961—1965 55 000 6 43 35 11 4 1 — 6 065 1966—1970 65 000 3 23 48 19 3 2 - 6 757 121—160 m2

-1950 45 000 35 27 20 8 5 4 3 4 833 1951—1960 17 000 13 42 24 10 6 3 3 5 758 1961—1965 18 000 3 20 37 21 11 6 2 7 382 1966—1970 36 000 2 7 39 32 13 5 2 8 145 161-200 m2

-1950 11 000 10 18 28 18 8 10 7 7 468 1951—1960 3 000 29 13 16 11 13 10 8 6 717 1961-1965 3 000 1 23 22 15 15 14 10 8 490 1966-1970 6 000 1 12 20 22 17 18 10 9 486 201— m2

-1960 6 000 14 21 15 14 11 10 16 8 085 1961-1970 2 000 — 7 3 14 21 26 30 13 074

• Sida 241
•  Original

Tab 25 Småhus med en lägenhetsyta av 86-120 respektive 121-160 m2 efter byggnadsperiod och efter kapitalskuld. Hela riket 1972. Preliminära uppgifter Lägen- Antal Därav i % med en kapitalskuld av Median hetsyta hus .;.. 1 OOO-tal kronor Byggnads- (med år uppg om 0 1- 25- 50- 75- 100- 150- kOStn) 24 49 74 99 149 86-120 m2 -1950 98 000 18 54 17 5 5 2 _ 15 1951-60 58 000 5 17 58 11 7 4 _ 55 1961—65 57 000 1 2 24 48 17 6 2 59 1966—70 68 000 2 2 2 8 54 48 4 101 121-160m2 -1950 47 000 15 58 21 10 5 7 4 22 1951-60 18 000 4 11 45 18 7 10 4 41 1961—65 19 000 1 2 12 26 24 25 13 84 1966-70 39 000 1 - 5 4 14 54 24 125 Tab 24 Småhus med en lägenhetsyta av 86—120 respektive

121—160 m2 efter byggnadsperiod och efter ränteutgift (inkl tomträttsavgäld) Hela riket 1972. Preliminära uppgifter

Lägen- Antal Därav i ? med en ränteutgift (inkl tomt— Median hetsyta hus rättsavgäld) av .... kronor

Byggnads- (med

år uppg mn 0— 2000— 3000- 4000- 6000— 8000— 10000- kostn) 1999 2999 3999 5999 7999 9999

86-120 m2 -1950 98 000 73 12 6 4 3 1 - 866 1951—60 58 000 44 30 9 10 5 2 1 2 212 1961-65 57 000 3 8 33 37 12 4 2 4 254 1966-70 68 000 4 1 2 18 38 29 9 7 333

121-160 m2 -1950 47 000 54 15 9 8 6 4 4 1 739 1951-60 18 000 33 22 11 14 8 4 6 2 764 1961—65 19 000 2 8 10 29 26 11 15 6 072 1966-70 59 000 1 1 5 9 18 27 42 9 429

• Sida 242
•  Original

Tab 25 Småhus med en lägenhetsyta av 86 — 120 respektive 121 - 160 m2 efter byggnadsperiod och efter drifts— utgift. Hela riket 1972. Preliminära uppgifter

Lägenhets- Antal Därav i % med en driftsutgift av Median yta hus (med .... kronor Byggnadsår uppgift 1000— 1500— 2000— 2500— om kostn) —999 1499 1999 2499

86 - 120 m2

—1950 102 000 5 38 40 12 6 1 591 1951-60 58 000 2 26 54 15 3 1 705 1961—65 58 000 2 29 53 13 3 1 679 1966—70 69 000 1 21 49 20 8 1 779 121 - 160 m2

—1950 49 000 6 17 42 23 11 1 811 1951-60 18 000 — 18 36 30 16 1 941 1961—65 20 000 - 15 41 3 13 1 928 1966—70 40 000 1 10 37 35 17 2 038

Tab 26 Antal småhus med en lägenhetsyta av 86 — 120 respektive 121 - 160 m2 efter byggnadsperiod och efter kostnad för reparationer och underhåll. Hela riket 1972. Preliminära uppgifter

Lägenhets- Antal Därav i % med en kostnad för repara— Median yta hus(med tioner och underhåll av .... kronor Byggnadsår uppgift 0 1— 500- 1000— 1500— 2000— 2500— om 499 999 1499 1999 2499 kostn) 86 — 120 m2 —1950 102 000 39 8 17 11 7 5 13 587 1951—60 58 000 22 5 15 16 12 11 18 1 230 1961—65 58 000 22 12 15 17 8 10 18 1 046 1966—70 69 000 51 19 17 6 4 1 3 .. 121- 160 m2 —1950 49 000 26 6 12 13 12 9 22 1 197 1951-60 18 000 24 6 17 20 8 7 17 1 061 1961-65 20 000 19 17 9 19 10 9 16 1 114 1966-70 40 000 48 22 12 7 4 2 4 ..

• Sida 243
•  Original

Tab 27 Småhus efter byggnadsår och efter fastighetens taxeringsresultat 1972. Hela riket. Preliminära uppgifter

Byggnads— Antal Därav i % med nedanstående taxeringsresultat år hus(med i kronor

uppgift Over— 0 Underskott om skott kostn) 1- 1- 1000— 3000— 5000— 7000— 9000—

2999 999 2999 4999 6999 8999 Samtliga 618 000 15 4 26 21 13 10 6 4 —1950 297 000 27 7 38 15 6 2 2 2 1951—1960 109 000 8 1 39 37 9 4 2 1 1961-1965 94 000 2 2 2 43 33 10 4 4 1966-1968 64 000 3 - 1 6 31 35 15 9 1969—1970 54 000 1 — 1 2 6 34 36 21

Tab 28 Småhus efter byggnadsperiod och efter skatteeffekt. Hela riket 1972. Preliminära uppgifter

Byggnads— Antal Därav i % med nedanstående skatteeffekt i år hus(med kronor uppgift Nega- 0 Positiv om tiv 1) kostn) 1— 1- 500— 1000- 2000— 3000— 4000— 499 499 999 1999 2999 3999 Samtliga 597 000 11 9 26 11 15 10 7 10 —1950 287 000 19 17 38 8 8 4 1 3 1951—1960 107 000 s 3 36 27 15 6 3 4 1961-1965 91 000 2 3 3 12 43 20 6 9 1966—1968 60 000 3 1 1 3 18 25 24 25 1969-1970 52 000 1 — 1 1 5 17 25 51

1) 1 % av småhusen har en negativ skatteeffekt som överstiger 500 kr.

• Sida 244
•  Original

7:38 Tab 29 Makar under 65 år i småhus efter sammanräknad inkomst och efter fastighetens resultat 1972. Hela riket. Preliminära uppgifter Samman- Antal Därav i % nedanstående resultat av fastig— räknad hus heten i kronor inkomst (med Positivt 0 Negativt kronor uppgift 1) om 1000— 1- 1— 1000— 3000- 5000— 7000- kostn) 2999 999 999 2999 4999 6999 Samtliga 421 000 1 7 1 21 25 17 13 14 0-19900 19 000 — 13 19 33 15 9 7 3 20000—29900 41 000 1 9 1 44 27 11 4 2 30000—39900 83 000 - 8 - 24 28 19 13 7 40000-49900 82 000 2 10 - 16 31 17 15 9 50000—59900 70 000 1 4 — 21 31 17 12 13 60000—99900 97 000 1 5 - 15 18 18 18 25 100000— 29 000 5 4 — 10 11 17 14 41

1) Mindre än 1 %

3 000 kr

Tab 30

har ett positivt resultat som överstiger

Makar under 65 år i småhus efter sammanräknad inkomst och efter bostadsutgift exkl amortering. Hela riket BIL Preliminära uppgifter

Samman— Antal Därav i % med en bostadsutgift exkl Median räknad hus amortering av .... kronor inkomst (med kronor uppgift 4000— 6000— 5000. 10000-12000-15000-

om -3999 5999 7999 9999 11999 14999

kostn) Samtliga 421 000 19 18 18 17 13 9 7

0-19900 19 000 49 20 15 4 8 4 1 4 066

20000—29900 41 000 40 26 13 13 4 4 1 4 685 30000-39900 83 000 23 20 20 19 11 5 1 6 565 40000—49900 82 000 21 19 21 18 12 6 2 6 937 50000—59900 70 000 13 23 20 18 12 11 4 7 359 60000-99900 97 000 8 10 17 19 20 15 12 9 699 100000— 29 000 2 9 7 14 12 18 39 12 794

• Sida 245
•  Original

Tab 31

Makar under 65 år i småhus efter sammanräknad inkomst och efter bostadsutgift exkl amortering minus skatte- effekt. Hela riket 1972. Preliminära uppgifter

Samman— Antal Därav i % med en bostadsutgift exkl Median räknad hus amortering — skatteeffekt av .. kr inkomst (med kronor uppgift 4000- 6000- 6000- 1oooo—1zooo-1sooo—

Om —3999 5999 7999 9999

kostn) Samtliga 421 000 22 27 28 12 5 3 5 163

0-19900 19 000 49 25 12 2 8 2 1 4 048

20000-29900 41 000 46 25 16 9 2 2 — 4 308 30000-39900 83 000 32 28 28 10 2 1 — 5 443 40000-49900 82 000 25 34 26 8 4 2 1 5 483 50000—59900 70 000 19 33 31 11 4 2 — 5 911 60000—99900 97 000 10 22 37 17 7 4 2 6 843 100000— 29 000 1 16 20 23 15 12 2 8 976

• Sida 246
•  Original

Tab 31 b Median för bostadskostnad (exkl amortering) före och efter skatt för olika hushållstyper i olika inkomstklasser. Hela riket 1972. Preliminära uppgifter

Hushållstyp Median för bostadskostnad Differens Sammanräknad före efter kronor inkomst skatt skatt i kronor kronor kronor Makar, mannen —64 år 0— 19900 4 066 4 048 18 20000— 29900 4 685 4 308 377 30000- 39900 6 565 5 443 1 122 40000— 49900 6 937 5 483 1 454 50000— 59900 7 359 5 911 1 448 60000— 99900 9 699 6 843 2 856 100000— 12 794 8 976 3 818 Makar, mannen 65- år 0— 19900 2 503 2 505 — 2 20000- 29900 2 908 2 911 - 3 30000- 49900 4 140 3 850 290 50000- 6 571 6 329 242 Övriga, Hf -64 år 0— 19900 2 767 2 750 17 20000— 29900 3 020 3 016 4 30000— 49900 5 656 4 582 1 074 50000— 9 126 6 717 2 409 Övriga,Hf 65- år 0- 19900 1 975 2 025 - 50 20000— 29900 3 611 3 071 540 30000- 49900 5 184 5 134 50 50000— 3 286 3 926 — 640

• Sida 247
•  Original

Tabell 52 Antal småhus efter lägenhetsyta, standardgrupp, byggnadsår samt genomsnittlig utgift, kapitalskuld och taxeringsvärde i kronor 1972. Hela riket. Preliminära uppgifter.

lL-ågenfietsytEfH2wTfn—fal— _hus Genomsnittlig utgift i kronor Genomsnittligt) Standardgrupp Totalt lied uppgift om Räntor Garanti- Bränsle Ovriga Under- Total Kapital— Tax. Byggnadsår netto- ränta skatt drifts— håll utgift skuld i värde i urval urval uppräknat utg exkl exkl 1000-tal 1000—tal under- amorte- kronor kronor håll ring

Ly —85 kvm Stgr 0-2 196 187 62 464 340 113 747 355 814 2 337 5 23 3-9 835 815 119 949 695 261 922 635 1 345 4 902 24 55

Summa 1 051 1 002 182 415 1 250 207 859 557 154 4 024 17 45

Ly 86-120

_1950 651 610 97 672 1951—60 478 471 57 885 1961-65 594 585 56 912 1966—70 784 766 67 598 Summa 2 487 2 452 280 066

Ly 121—160

-1950 617 592 46 710 1951-60 568 556 18 050 1961—55 474 464 19 346 1966-70 790 769 58 661 Summa 2 249 2 181 122 767

Ly 161-200 _1950 510 298 11 958 5 796 552 1951—60 165 157 2 806 5 440 626 1961-65 192 188 5 205 8 670 698 2 7

,. ,.

.,.

515 274 964 648 060 741 594 956 760 652 658 457 896 809 595 525 478 1 011 812 455 1

809 581 960 742 1 097

506 21 58 480 41 83 196 64 91 065 101 99 005 53 79

(PK.!)(DOLN 1—1— FN?PNN

062 805 1 658 126 880 1 529 028 970 1 575 1 125 961 515 1 085 890 1 229

742 35

918 466 697 581 589 598 694 482

558 38 75 902 57 98 635 93 123 785 128 127 370 78 102

XDFONCN v—s—w—v—i— NMXDONUW

025 1 868 10 550 80 115 053 1 345 9 681 79 135 000 1 161 12 724 118 150 016 520 15 915 167 159 025 1 575 12 101 107 155

1966-70 506 295 6121 1 411 744 Summa. 975 958 24 087 817 618 Ly >2oo kvm -1960 205 191 1961-70 240 235 Summa 445 426 Byggnadsår

_1950 1951—60

1—1—1—1—1— (O O N v—v—t—v—q—

972 6 518 627 262 1 552 11 224 91 155 261 13 998 958 5.— 353 973 18 794 200 206 253 8 575 715 286 1 251 15 505 121 154

1—1—1— NAN (DOCK st”. v v—u—u— mma)

186 296 455 256 109 428 1961—65 496 469 94 414 1966—68 186 154 65 809 1969-70 953 934 53 482 Summa 7 185 6 979 617 567

642 259 952 654 1 252 855 585 981 750 1 479 003 459 924 825 1 342 475 524 1 042 880 696 407 544 861 247 642 562 975 727 1 155

746 23 55 462 42 80 546 69 96 601 104 110 152 125 114 878 51 76

275 270

srxomowxo ...-

(KIs—&_,—

(Xiu—F.—

,_ O .— ,. w—mmpaxm

• Sida 248
•  Original

forts mbell 52

Antal småhus efter 1 i

och taxeringsvärde

genhetsyta, standard kronor 1972.

ET

Region Å.

upp, byggnad

Si

r samt genomsnittlig utgift, kapitalskuld Preliminära uppgifter.

L genhetsyta, m2 Antal hus

Standardgrupp Totalt

Byggnadsår netto- urval

Ly —85 kvm :;tmr 0—2 55 5—9 185 Summa 220

Ly 86-120 -1950 167 1951-60 117 1961-65 155 1966-70 194

Su: & 615

Ly 121—160

_1950 172 1951-60 94 1961-65 120 1966-70 224 Summa 610

Ly 161-200

—1950 88 1951-60 46 1961-65 47 1966-70 6

Summa 246 Ly 7-200 kvm

_1960 51 1961-70 50 Summa 101

Byggnadsår

4950 591 1951—60 519 1961—55 353 1966—68 278 1969—70 249

Summa 1 790

| 1

irnta urval

583

84 45 251 44 92

566 305 339 266 235 ¹ 711

uppräknat

un w xo NC

(V

NUNN'NUXF

"ed uppgift om

490 845 512 470

651 271

542 982 350 205 468 673 415 111 252 173 842 773

Räntor

F.,— ,. (XV ("Lh ON Lf! erkc m v— 80 F

13 15 9 10 16 12

"Nq'F-o Fxo F F

268 681 323 443 581 800 357 169 969 902 522 661 096 585 650 205 539 64,8 070

skatt

656 654 651 764 960 947 932 535 934 977 532 571 627 685 618 580

F,. ,_,_ v—u—v—v-x— v—1—1—1—1— 1—1—1— PPP,—F,—

|. .:»0 C

v CN NX (x'

Cx

179 913 089 081 267 111 092 098 149 544 593 416 504 507 542 516 199 079 015 101 139 156

Cvriga drifts— utg exkl under—

Genomsnittligjggdft i kronor Garanti— Bränsle

håll

Y—FFFI— r—v—x—u—v- FFFt—F ,.

www—FF,.

024 040 210 139 087 258 137 245 217 224 376 475 455 3011 380 806 589 749 064 066 220 248 152 118

Under—

håll

' L. ,.

LX :: O

fx. N v—

Cx (V rn ,.

> NN %

w F F

² 061 m (» ,— v—r—

850 957 001 508 647 571 ¹ 554

F-nnF

Total utgift exkl

amorte-

ring

NX xo Lh PCC/NR! & v—

10 11 14 13 14 18 20 15 16 22 18

11 14 14 10

664 022 612 696 715 974 859 4190 606 619 590 118 304 329 560 256 925 454

Genomsni ttlig(t) Kapital- Tax.

skuld i 1000-tal kronor

16 24 22

41 56 81

125 70

77 94 115 151 117

107 115 181 226 158 143 251 167

50 65 99 145 150 83

värde i 1000-tal kronor

62 93 87

110 119 125 127 118 143 146 147 144 144 173 218 212 208 188 215 249 222 119 126 158 150 156 128

• Sida 249
•  Original

forts thUPll 52 enhetsyta, standardgrupp, byggnadsår samt genomsnittlig utgift, kapitalskuld

ronor 1972. Region 8. Preliminära uppgifter

efter lä

E och taxeringsväräe i )(

nhetsyha, 02 Antal hag Genomsnittlig utgift i kronor Genomsnittlig(t) _. Totalt lied uppgift om Räntor Garanti- Bränsle Ovriga Under- Total Kapital- Tax. Bygg.,adg._:. nptto- ränta skatt drifts- håll utgift skuld i värde i urval urval uppräknat utg exkl exkl 1000—tal 1000-tal under- amorte- kronor kronor håll ring

46 219 265

657 246 214 912 629 886 5 855 18 47 116 939 350 893 708 1 277 5 167 27 77 775 1 768 516 898 689 1 180 4 944 25 70

1—1— Nmo ,_ CD'ZTN ärar-- (N'Cu 0 I ,:

4950 144 141 10 1-60 114 112 1961-65 122 121 1966-70 196 195 Summa 576 567 1

Ly 121-160

4950 156 151 1951-60 92 90 1961-65 12 124 1966-70 10 20.1

2 Suv-17.18 55, 569 1

Ly 161-200

-1950 65 64 837 5 518 633 1951-60 40 48 509 s 554 807 1951—55 57 57 429 11 545 871 1955-70 75 5 608 15 564 917 Summa 246 242 2 185 9 928 785

L:; 7200 kvm

4960 41 41 610 10 062 7.1 1 797 1 656 2 497 16 714 150 165 1961-70 58 65 528 17 164 1 057 1 654 1 685 1 579 22 950 251 255 Surrsxa- 10n 106 058 12 543 855 1 745 1 666 2 098 18 895 166 188

/

097 45 83 260 49 105 029 74 114 151 110 112 737 71 102

493 540 044 532

253 377 1 034 855 1 581 463 476 946 897 1 490 296 523 900 924 1 389 021 518 972 1 057 598 1 146 466 975 955 1 221

z—l—oxr- aa mmmm un LFXN'NNNUNN

521 175 474 1 077 067 626 1 078 522 661 955 575 638 149 588 594 081 014 1 989 B 746 57 105 126 1 954 10 886 85 158 058 1 746 11 957 107 146 055 650 14 015 142 138 044 1 408 11 710 105 150

,. (INDI—ON O O rn sn.—(uth— ,_,_,_,_x_

,—

490

152 188 150 380 215 211 1 652 10115 76 140 551 1 429 15 546 118 180 255 2 062 16 861 161 195 215 509 19 585 207 202 236 1 379 14 533 135 173

rv—u—u—v— ..,.th

Byggnadsår _ _ 1950 ')43 529 1

- 897 581 1 010 841 1 508 6 658 40 84 7! 19) 792 955 501 970 944 1 508 7 867 55 110 1961-65 575 570 862 558 575 944 967 1 565 10 382 89 126 19 176 2 3 6 66-68 528 518 659 8 777 605 1 071 1 074. 776 12 285 122 152 ' 0 5

43 mxoxoxox—

1—69-70 229 226 525 1 867 586 1 095 1 016 596 15 957 142 127 Summa 1 788 1 749 42 995 557 487 1 011 951 1 287 9 072 75 107

• Sida 250
•  Original

forts tabell 32

Region C.

Preliminära uppgifter.

Antal småhus efter lägenhetsyta, standardgrupp, byggnadsår samt genomsnittlig utgift, kapitalskuld och taxeringsvärde i kronor 1972.

Lägenhetsyta, m2 Standardgrupp Byggnadsår

Ly -85 kvm Stgr 0-2 5-9 Summa Ly 86-120 -1950 1951-60 1961-65 1966-70 Summa

Ly 121-160 -1950 1951-60 1961-65 1966-70 Summa Ly 161-200 -1950 1951-60 1961-65 1966—70 Summa

Ly > 2001 -1960 1961-70 Summa

Byggnadsår -1950 1951-60 1961-65 1966-68 1969-70

Summa

Antal hus Totalt netto- urval

48 216 264

166 158 166 186 656 141 126 190 549

ränta urval

47 215 260

161 156 165 185 647 152 122 189 555

78 49 49

255

44

116 557 554 388 507 225 ¹ 811

uppräknat

11

mm:—hm NN

=?(XIN'WNOIx

26 15 12 70

Med uppgift om

529 655 778 286 607 288 959 648 553 950 748 678 545 587 615 509 052 776 694 470

601 164 998 229 822 813

Räntor

...,.

(vuxne)? 70kale v—

NMUNKDOV' '—

692 957 654 068 249 260 165 450 754 232 962 097 080 912 659 624 051 792 069 256 518 554 557 961 774 681 980 161 515 280 510 452 490 540 455 594 582 616 651 357 656 748 850 780 759 857 949 887 553 455 549 605 609 460

1— v—x—u—u—u— 1—v—1—u—1— ... ,. 1—1—1—1—

849 890 881

051 988 954 005 005 165 157 142 132 146

456 555 568 586 595 810 548 692 057 997 036 064 158 051

Ovriga drifts— utg exkl under-

Genomsnittlig utgift i kronor Garanti- Bränsle skatt

håll

v—v—v—w—v— ,.

519 705 661 718 779 829 929 805 856 928 004 893 907 106 207 151 058 106 444 550 595 747 810 908 908 959 831

Under- håll

¹ 058 ¹ 555 ¹ 426 ¹ 302 ¹ 721 ¹ 455

512

¹ 268 ¹ 565 ¹ 721 ¹ 261

477 ¹ 057

¹ 528 ¹ 572 675 271 ¹ 257

Total ut ift

exkl

amorte-

ring

HKP—mx—K—

u—u—u—

LI'XINCNNNNQ) q—v—

rhm'iå

bmo mo

298 590 915 455 195 991 142 965 476 625 944 228 729 611 495 550 852 218 910 957 285 991 555 817 017 686 555

Genomsnittlir1t)

Kapital— skuld i 1000-tal kronor

164

55 51 85 120 158 68

Tax. värde i 1000-tal kronor

55 64 57 65 90 101 110 8? 63» 122 128 151 116

140 158 180 16? 156 177 198 186

70 94 114 125 126 95

• Sida 251
•  Original

.LUL'LS tabell 52 Antal småhus efter lägenhetsyta, standardgrupp, byggnadsår samt genomsnittlig utgift, kapitalskuld

och taxeringsvärde 1 kronor 1972. Region 1). Preliminära uppgifter.

Lägenhetsyta, m2 Antal hus Genomsnittlig utgift i kronor Genomsnittlig(t) Standardgrupp Totalt Ned uppgift om Räntor Garanti— Bränsle övriga Under-_ Total Kapital— Tax. Byggnadsår netto- ränta _ __ skatt drifts- håll utgift skuld i värde i urval urval uppräknat utg exkl exkl 1000-tal 1000—tal under- amorte— kronor kronor

håll ring

Ly _85 kvm Står 0-2 65 59 55 959 255 100 724 554 807 5—9 210 202 88 665 615 226 915 591 1 269 Summa 275 261 142 652 095 175 859 487 1 085

Ly 86-120

_1950 154 148 72 088 1951-60 109 109 40 589 1961—65 171 168 41 477 1966—70 208 '204 48 715 Summa 642 629 202 867

Ly 121-160 -1950 148 144 7.2 145 1951—60 90 88 11 975 1961-65 101 101 9 827 1966-70 166 165 17 871 Summa 505 496 71 815 Ly 161—200 -1950 6 72 6 507 1951-60 17 17 1 555 1961-65 59 59 1 619 5 2

142 4 20 666 25 46 711 16 6

(UVM P ,.

109 257 917 571 848 596 558 959 704 1 567 555 407 885 750 1 587 847 451 1 006 727 419 408 544 955 670 995

724 16 48 964 57 74 0

452 95 95 575 48 71

(,, in

0 x

=:- a) ;— mmzxcxxo w—N?k0m

955 279 1 005 690 1 555 869 584 1 128 777 1 529 855 516 976 858 1 21 160 545 128 825 528 1 175 595 1 051 757 1 272 411 27 57 490 45 78 599 82 107 188 111 112 574 58 81

mmm-FIN .— v—cxlmcoä'

275 557 584 574 041 505 471 5.57 917 454

954 795 1 788 107 759 1 047 121 725 717 254 865 407 257 795 1 225 506 57 76 851 41 77 107 79 105 494 159 154 581 79 94

VNKOOU'X v— mmC'XlN—NOX 1—

1966-70 84 82 222 Summa 216 210 1 502

Ly .) 200 kva. -1960 54 62 5 580 5 957 457 1 559 958 939 1961-70 50 50 772 10 807 854 1 428 1 080 775 Swrxma 114 112 4 152 5 214 508 555 965 950

Byggnadsår

—1950 580 554 219 241 1951-60 275 271 76 561 1961-65 575 572 65 522 1966-68 268 265 59 768 1969-70 254 248 55 296 Summa 1 752 1 708 455 988

,__,_,._,_,..

[&

705 57 89 922 165 175 045 77 105

V ,_

ON ,.

142 201 900 544 1 098 528 550 965 675 1 551 560 405 886 754 1 289 525 458 1 019 762 698 555 505 1 079 759 188 865 299 954 628 1 066

:45 CO () XD NX NN 0 >

ä,. ON

ON CU

v— Kf" N hännt—mo Lh

1—

FNU'XCCDN

• Sida 252
•  Original

Tabell 33

Antal småhus efter förvärvsår samt genomsnittlig utgift, kapitalskuld och taxeringsvärde

i kronor 1972.

Preliminära uppgifter.

Förvärvsår

Hela riket —1950

1951—60 1961—65 1966-68 1969—71 Uppg saknas Summa

Region A —1950

1951—60 1961—65 1966—68 1969-71 Uppg saknas Summa

Antal hus Totalt netto—

urval

1

891 579 607 521 784 183 245 525 386 566 470 790

Med uppgift om

ränta urval

...—,....

858 548 569 477 726 979 237 515 374 547 440

711

uppräknat

143 145 121

95 111

617 15 15

11 16

69

606 661 729 214 247 567

161 625 484 595 910

775

Genomsnittlig utgift i kronor

Räntor

*"NNLhI.x M .—Nmm.-

642 815 728 945 845 642 275 971 495 298 078 070

Garanti- Bränsle skatt

244 323 403 448 453 362 504 562 595 644 604 580

v—v—q—q—u—

904 944 935 060 080 975 153 107 079 168 164 136

Övriga drifts— utg exkl under—

håll

PFC—'—

591 688 781 845 804

727 945 092 187 250 151 118

Under—

håll

v—v—vv— v—u—q—r—q—

249 228 263 095 860 155 925 845 681 258 045 554

Total utgift exkl

amorte-

ring

Mmban—

10 15 15 10

671 055 098 595 038

878 785 544 055 660 016 434

Genomsnittlig(t)

Kapital— skuld i 1000—ta1 kronor

Tax.- värde i 1000—tal kronor

112 125 132 142 154 128

• Sida 253
•  Original

forts tabell 33 Förvärvsår Antal hus Genomsnittlig utgift i kronor Genomsnittlig(t) Totalt Med uppgift om Räntor Garanti- Bränsle Övriga Under- Total Kapital— Tax.— netto- ränta skatt drifts— håll utgift skuld i värde i urval urval uppräknat utg exkl exkl 1000—tal 1000—tal under— amorte- kronor kronan håll ring

Region B -1950 210 205 006

1951—60 357 351 368

⁸ 178 358 963 767 9 1961—65 389 379 7 924 8 9

600 444 963 884 999 537 970 948 623 054 71 118 869 556 1 091 1 048 018 11 567 109 121 898 540 1 067 1 008 917 13 428 131 118

512 775 17 79 415 342 37 98

(PKDOW '_'—'_'—

1966—68 394 384 492 1969—71 437 429 092 Uppg saknas — — — Summa 1 788 1 749 42 993

v—NVPOÄ

357 487 1 011 931 1 287 9 072 73 107

Lh

Region C -1950 182 175, 9 914 951 311 992 689 178

¹ 127 15 64 1951-60 379 373 17 247 428 407 019 782 1 578

1 1

216 35 85 138 63 102 894 101 109 421 118 109

1961—65 420 409 14 924 429 492 043 875 323 1966—68 418 409 13 503 318 529 082 879 098 1969-71 454 445 15 225 963 526 107 894 930 Uppg saknas - — — — - - — — Summa 1 853 1 811 70 813 4 980 460 1 051 831 1 237

d'kDCOON r—w— '_'—'_'- NQLNCD

555 68 95

CO

Region D -1950 256 241 110 526 489 198 860 526

1951—60 318 311 105 421 496 268 910 605 1961—65 412 407 86 396 235 346 892 689 158 1966-68 343 337 61 625 749 377 1 030 727 073 1969—71 423 412 70 020 552 389 1 054 673 793 Uppg saknas — — — Summa 1 752 1 708 433 988

260 7 41 401 24 55 315 45 71 965 67 78 466 89 80

151 077

c—Q—c—v—

FMQ'XO

MQ'kOPOW Lh

863 299 934 628 1 066 815 40 61

N

• Sida 254
•  Original

Tabell 34 Antal småhus efter taxeringsvärde (mark och byggnad) samt genomsnittlig utgift, kapitalskuld och taxeringsvärde i kronor 1972. Preliminära uppgifter.

Taxerings— Antal hus Genomsnittlig utgift i kronor Genomsnittlig(t)

värde i Totalt Med uppgift om Räntor Garanti- Bränsle övriga Under— Total Kapital— Texs-

1000—tal netto— ränta skatt drifts— håll utgift skuld i värde i

kronor urval urval uppräknat utg exkl exkl 1000—tal 1000-tal under- amorte- kronor kronor håll ring

Hela riket - 49 531 505 180 651 783 148 888 474 987 50- 74 882 858 137 596 241 299 930 685 288 75— 99 1 433 1 402 132 601 307 416 970 794 276 100—124 1 501 1 461 91 248 101 525 1 033 895 079 125—149 942 924 39 635 726 629 1 136 1 020 040 150—224 1 489 1 439 31 631 707 799 1 260 1 195 354 225— 405 390 4 204 1 856 1 139 1 609 1 644 580 Summa 7 183 6 979 617 567 642 362 975 727 153

303 12 30 453 32 62 760 61 87 626 83 110 539 105 134 302 134 175 791 196 257 878 51 76

anCh—Q'ONKO ——-—-—

v—c—v—v—v—v—v— Nd'kOtNOWNNM

Region A - 49 9 9 754 365 173 922 572 543 50— 74 74 72 4 485 184 306 038 749 282 75— 99 256 245 12 395 002 403 074 982 867 301 40 88 100—124 419 394 18 907 270 510 068 091 498 473 69 111 125—149 327 318 15 151 940 611 119 141 375 11 176 95 135 150—224 526 503 15 650 028 784 249 265 563 13 878 125 176 225- 179 170 2 431 1 238 1 112 605 740 683 20 321 202 256 Summa 1 790 1 711 69 773 070 580 136 118 534 LO 434 83 128

575 5 37 589 16 66

(&!va -———-—-—--—v- v—v—v—v—v— c—r—c—u—q—v—v— v—N'XLhkOOWQkO

• Sida 255
•  Original

forts tabell 34

Taxerings— värde i 1000-tal kronor

Region B —49 50— 74 75— 99 100—124 125—149 150—224 225— Summa Region C — 49 50— 74 75— 99 100—124 125-149 150—224 225- Summa RegiongD — 4 50— 74 75— 99 100-124

125—149 150-224

225- Summa

Antal hus Totalt netto— urval

63 176 354 385 216 461 133

¹ 788

148 257 395 381 238 366 311 375 428 316 161 136 25 ¹ 752

ränta urval

61 171 347 379 211 450 130 ¹ 749

144 250 389 374 235 354 291 365 421 314 160 132 25 ¹ 708

uppräknat

42

Med uppgift om

270 908 070 553 103 235 853 993 651 572 823 063 559 502 643 813 977 631 312 725 822 244 277 988

Fs—Q'LRKDOWQ'LD

v—q—

w—NKXKOCOv—Nv NQ'XOCOOu—N c—q—

Räntor

127 770 483 953 817 499 533 357 195 339 951 189 189 074 422 980 754 300 531 447 830 642 743 863 178 283 398 505 616 792 147 487 172 303 421 530 651 826 175 460 146 299 419 534 643 827

281 299

Fc—u—q—

849 965 986 972 033 171 526 011 962 982 987 038 135 362 620 051 885 917 951 031 203 278 875 934

Genomsnittlig utgift i kronor Garanti— Bränsle skatt

Övriga drifts— utg exkl under— håll

608 698 882 982 ¹ 032 ¹ 173 ¹ 666 931 558 732 858 858 947 ¹ 096 ¹ 373 831 467 676 746 801 903 ¹ 097 ¹ 353 628

Under—

håll

q—r—w—v—wv—v—w—

083 153 401 334 238 278 630 287 324 541 445 955 811 124 365 237 969 269 151 879 665 927 996 066

Total utgift exkl

amorte—

ring

MMFCDNQ' Fm v—n—v—

817 882 147 734 734 918 520 072 239 894 667 570 695 452 920 555 243 473 798 684 251 782 247 815

Genomsnittlig(t)

Kapital— skuld i 1000—tal kronor

15 25 62 81 94 130 198 73 17 32 56 85 109 151 181 68 11 33 64 89

119 147 173 40

Tax.— värde i 1000—tal kronor

39 62 86 111 134 176 258 107 35 62 87 110 134 173 255 95 30 61 86 110

133 172 272 61

• Sida 256
•  Original

Tab 35 Antal småhus efter hushållsföreståndarens ålder och sammanräknade inkomst samt genomsnittligränteut— gift, kapitalskuld och taxeringsvärde i kronor. 1972. Preliminära uppgifter

Hushållsföre- Antal hus med upp- Genomsnittlig(t) ståndarens gift om ränta utgift kapital- tax.— ålder. urval uppräknat för rän— skuld i värde Sammanräknad tor i 1000—ta1 i inkomst i kronor kronor 1000— kronor tal kronor Hela riket Makar Mannen -64 år 0-19900 130 19 025 1 917 29 52 20000-29900 300 41 347 2 346 34 61 30000—39900 679 82 435 3 679 51 71 40000—49900 829 82 032 4 046 56 80 50000-59900 769 70 261 4 524 63 85 60000-99900 1 711 97 296 6 143 84 104 100000- 1 063 28 360 9 179 126 151 Uppg saknas — — - — — Summa 5 481 420 756 4 622 64 86 Makar Mannen 65- år 617 93 520 934 14 54 Övriga Hf —64 år 405 43 559 2 296 32 59 övriga Hf 65- år 219 39 432 525 8 43

• Sida 257
•  Original

forts tab 35

Hushållsföre— Antal hus med upp— Genomsnittlig(f7 ståndarens gift om ränta utgift kapital— tax.- ålder. urval uppräknat för rän— skuld värde Sammanräknad tor i i i inkomst i kronor 1000— 1000— kronor tal kr tal kr

Region A

Makar Mannen —64 år 0-19900 15 593 4 436 66 117 20000—29900 45 2 083 4 269 61 116 30000—39900 89 4 515 4 713 62 106 40000—49900 138 6 034 5 633 74 112 50000—59900 179 7 887 6 758 89 122 60000—99900 555 21 790 7 110 97 132 100000— 353 10 231 10 154 140 170 Uppg saknas — - — — — Summa 1 374 53 134 7 131 97 133 Makar Mannen 65— år 158 8 501 1 413 20 115 Övriga Hf —64 år 116 5 074 5 157 71 115 Övriga Hf 65— år 49 2 722 902 14 102 Region B Makar Mannen —64 år 0—19900 36 953 4 890 64 100 20000—29900 80 2 169 3 978 56 94 30000—39900 197 5 453 4 948 68 92 40000—49900 209 5 850 4 867 67 96 50000-59900 201 5 146 6 349 87 113 60000—99900 402 8 974 7 394 100 125 100000— 269 3 299 10 342 143 169 Uppg saknas — — — — — Summa 1 394 31 845 6 340 87 114 Makar Mannen 65— år 153 4 608 1 776 25 87 Övriga Hf —64 år 100 3 318 3 302 46 85 Övriga Hf 65— år 48 2 028 1 205 17 72

• Sida 258
•  Original

forts tab 35

Hushållsföre— Antal hus med upp— Genomsnittlig(t) ståndarens gift om ränta utgift kapital— tax.- ålder. urval uppräknat för rän— skuld värde Sammanräknad tor i i i inkomst i kronor 1000— 1000— kronor tal kr tal kr Region 0 Makar Mannen -64 år 0—19900 37 1 843 2 800 41 71 20000-29900 72 3 319 2 788 41 72 30000—39900 171 7 759 4 056 55 78 40000-49900 240 10 852 4 241 59 86 50000—59900 203 9 581 4 886 68 94 60000-99900 427 15 936 7 216 97 112 100000— 287 5 583 9 659 133 155 Uppg saknas — — _ _ _ Summa 1 437 54 872 5 607 77 100 Makar Mannen 65- år 128 6 148 1 484 21 77 Övriga Hf —64 år 99 4 030 3 495 51 86 Övriga Hf 65— år 52 2 793 1 290 18 63 Region D Makar Mannen -64 år 0—19900 42 15 635 1 536 24 43 20000—29900 103 33 776 2 079 30 55 30000—39900 222 64 708 3 454 49 66 40000—49900 242 59 296 3 768 53 74 50000-59900 186 47 646 3 884 55 74 60000-99900 327 50 596 5 167 72 85 100000— 154 9 247 7 395 100 119 Uppg saknas - _ _ _ _ Summa 1 276 280 904 3 760 53 72 Makar Mannen 65— år 178 74 261 782 11 44 Övriga Hf -64 år 90 31 136 1 568 22 44 Övriga Hf 65- år 70 31 889 383 7 36

• Sida 259
•  Original

BILAGA 8

KALKYLERADE BOSTADSPRISER OCH BOSTADSUTGIFTER I 1972 ÅRS KOSTNADSLÄGE

Hustyp, upplåtelse- form

Flerfamiljshus, hyresrätt

Småhus, ägande— rätt Småhus, ägande- rätt

Småhus, hyres— rätt

Småhus, ägande- rätt

Småhus, hyres- rätt

1) genomsnittsyta för 3 rk i flerfamiljshus färdigställda 1972

2) genomsnittsyta för småhus med prel. beslut om bostadslån 1972

3) jfr SOU 1973:50 bilaga 5, sid 190, där 3 rk på 78 m2 uppges till 90 500 kr. Beloppet avser exploateringe- områden, alla byggherrekategorier, medan beloppet ovan avser både exploaterings- och saneringsområden för

Yta

2 m

781) 1152) 95 95 80

80

Prod. kostn.

131 131

117 (1

2003) 182)

000 284) 400 383) 400 383) 500 469) 500 469)

Traditionella lån

utan skat- teeffekt

⁷ 703 (98:76) 11 340 (98:61)

10 076 (106:03)

11 120 (117:05)

⁹ 007 (112:59)

⁹ 939 (124:24)

enbart den allmännyttiga sektorn.

4) motsvaras av 66 kr/m2 för den genomsnittliga lägenheten på 66 m

manhänger med de olika ytorna.

med skat— teeffekt

⁶ 220 (54:09)

⁵ 493 (57:82)

⁴ 878 (60:98)

¹ exemplen 1-4. Kr/år. Uppgifterna inom parentes avser

Paritetslån utan skat- med skatte— teeffekt effekt

⁴ 964 16364)” 8 701 3 581

(75:66) (31:14)

7 801 3 221 (82:12) (33:91)

7 369 - (77:57)

⁶ 913 2 784 (86:41) (34:80)

6 583 — (82:29)

i 1972 års produktion — skillnaden sam-

• Sida 268
•  Original

Tabell 5 Sammanställning av kalkylerade bostadspriser och bostadsutgifter i exemplen 1—4 enligt vissa förut- sättningar, inkl kalkylerad ränta på egen insats med skattereduktion. Kr/år. Uppgifterna inom pa- rentes avser kr/mz.

Hustyp, Yta Prod. Totala kostnader inkl bränsle per år upplåtelse- m2 kostn. Traditionella lån Paritetslån form utan skatte- med skatte- utan skatte- med skatte—

effekt effekt effekt effekt

Flerfamiljshus, 781) 92 2003) 11 077 — 8 338 _ hyresrätt (1 182) (142:o1) (106:90)

Småhus, ägande- 1152) 148 000 14 811 9 691 12 172 7 0524) rätt (1 284) (128:79) (84:27) (105:84) (61:32) Småhus, ägande- 95 131 400 13 231 8 651 10 959 6 379 rätt (1 383) (139:27) (91:06) (115:36) (67:15) Småhus, hyres- 95 131 400 14 594 — 10 843 - rätt (1 383) (153:62) (114:14)

Småhus, ägande- 80 117 500 11 905 7 776 9 811 5 682 rätt (1 469) (148:81) (97:20) (122:64) (71:03) Småhus, hyres- 80 117 500 13 097 - 9 741 - rätt (1 469) (163z71) (121z76)

1) genomsnittsyta för 3 rk i flerfamiljshus färdigställda 1972

2) genomsnittsyta för småhus med prel beslut om bostadslån 1972

3) jfr SOU 1973:50 bilaga 5, sid 190, där 3 rk på 78 m2 uppges till 90 500 kr. Beloppet avser exploateringe- områden, alla byggherrekategorier, medan beloppet ovan avser både exploaterings- och saneringsområden för enbart den allmännyttiga sektorn

4) jfr SOU 1973:50, kapitel 4, sid 63. Där uppges bostadskostnaden för motsvarande småhus till 6 850 kr. Differensen beror på att här räknas med 60 % marginalskatt (i betänkandet 50 %), högre driftkostnader samt kalkylerad ränta på egen insats med skattereduktion.

• Sida 269
•  Original

EXEMPEL 1

Kapital- och driftkostnader, allmännyttigt företag, för 3 rk på 78 m2 i flerfamiljshus i 1972 års produktion

Uppgifterna om produktionskostnadcr och pentvärde7är hän- tade ur Ds In 1973z5, PM angående pantvärde (lånoundcrleg

och produktionskostnador för flerfamiljshus år 1972.

Produktionskostnad 1) 92 200 Pantvärde 90 500 Låneunderlag (95 % av pantvärde) 86 000 Överkostnad (2 % över pantvärdet) 1 700 Finansiering

Bostadslån (30 % av låneunderlaget) 25 800 Enhetslån (pantvärde - bostadslån) 64 700 Överkostnad 1 700

a. traditionella lån

Enhetslån, 7,2 % 60 år, annuitet 7,3% 4 723 Bostadslån, 7,25 % ränta 1 871

3,3 % amortering 860 Överkostnad, 8 % ränta 15 års amortering 242 7 703 Drift, underhåll, bränsle (tabell 1) 3 274 Totalt 11 0

923:-/mån

• Sida 270
•  Original

b. paritetslån

5,1 % ' 90 500 4 386 Lån motsvarande pantvärde — låneunder- 329 l 2) ag Överkostnad 249 4 964 Drift, underhåll, bränsle 3 274 Totalt &_338

695:—/mån

1) Eftersom uppgifterna om produktionskostnad och pent— värdc i låneunderlegsgrnppcns PM avser en genomsnitt— lig lägenhet på 66,4 1112 har omvandling gjorts så att produktionskostnaden respektive pantvärdct avser 3 rk på 78 m2 genom användande av den av SABO och Hyresgästernas Riksförbund gemensamt upprättade hyres— fördelningsmodellen. Påpekas bör att denna primärt är avsedd för fördelning av hyror mellan lägenheter

av olika storlek, således inklusive driftkostnader.

2) För lånebeloppet mellan pantvärde och låneunderlag, som ej blir omfördelat enligt paritetslånesystemet har vi

räknat med enhetslån. 7,3 % annuitet.

• Sida 271
•  Original

EXEMPEL 2

Bostadsutgifter för statligt belånat

2

småhus på 115 m i 1222 års produktion med äganderätt

Uppgifterna om produktionskostnad och pantvärde är häm— tade ur Ds In l973:6, PM angående pantvärde (låneunderlag)

och produktionskostnader för småhus år 1972.

Produktionskostnad

Pantvärde

148 000 143 400

Låneunderlag (uppskattat till 90 % av

pantvärdet)

Överkostnad (3,2 % över pantvärdet)

Finansiering

Enhetslån, 72 % av pantvärdet Bostadslån, 20 % av låneunderlaget

129 100 4 600

103 300 25 800

Egen insats, 10 % av pantvärdet plus överkostnad 18 900

a. traditionella lån utan skatteeffekt

Enhetslån. 7,2 % ränta, 7,42 % annuitet, 50 år Bostadslån, 7,25 % ränta, 3,33 % amortering Egen insats, 5 % ränta

Drift, underhåll, bränsle (tabell 2) Totalt

ränta

7 438

1 871

945

10 254

amortering

227

859

1 086

totalt

7 665

2 730 945

11 540

___2_ill

12 811

1 234:-/mån

• Sida 272
•  Original

b. paritetslån utan skatteeffekt

Enhetslån, 7 665 Bostadslån, ränta 1 871 Avgår: skuldökning _ ./. 1 780 Egen insats, ränta 245 8 701 Drift, underhåll, bränsle 2 471 Totalt 12 172 l Ol4:-/mån

c. traditionella lån med skatteeffekt Skuldräntor(inklusive ränta på egen insats) 10 254 Avgår: skatteeffekt (inkl. skatte- reduktion på ränta på egen insats)1

./ . 5 120 5 134 Amortering 1 086 Drift, underhåll, bränsle 2 ng Totalt 2 621

808:-/mån

d. paritetslån med skatteeffekt

Totala kostnader enligt b ovan 12 172

Avgår: skatteeffekt enligt 0 ovan ./. 5 120

Totalt l_953 588:-/mån

l) Intäktsschablon 2 % av 75 % av produktionskostnaden Extra avdrag 500 kr 60 % marginalskatt

• Sida 273
•  Original

EXEMPEL 3

Bostadspris och bostadsutgift för statligt belånat småhus på 25 m2 är 1272 med hyres— och äganderätt

Med utgångspunkt i faktiska kostnader för genom- snittligt småhus i 1972 års produktion har omvandling gjorts av bpggnadskostnaden per 1112 så att den avser 95 m2 enligt hyresfördelningsmodell som SABO och Hyres- gästernas Riksförbund gemensamt upprättat. Detta är något oegentligt, eftersom denna är avsedd för fördel-

ning av både drift— och kapitalkostnader.

Mark- och exploateringskostnaderna är upptagna till samma belopp som för småhuset om 115 m2.

Produktionskostnad 131 400 Pantvärde 127 500 Låneunderlag (90 % av pantvärdet) 114 800 Överkostnad (3,1 %) 3 900

Finansiering Hyresrätt Äganderätt Enhetslån (71 resp 70 % av pantvärdet) 95 100 91 800 Bostadslån (30 resp 20 % av låneunderlaget) 54 400 23 000 Egen insats (överkostnad resp 10 % av pantvärdet + överkostnad) 3 900 16 600

• Sida 274
•  Original

&. traditionella lån utan skatteeffekt

Hyresrätt Äganderätt ränta amortering

Enhetslån, 7,2 % ränta, 7, 42 % annuitet, 50 år 6 908 6 610 202

Bostadslån, 7, 25 p ränta, 3, 33 % amortering 3 640 1 668 766

Egen insats, 5 p ränta - 830 —

Överkostnad, 8 % ränta,

15 års rak amortering 572 — — 11 120 9 108 968

10 076

Drift, underhåll, bränsle 1) 2 474 ._3_l&i 14 524 1 2 1 1 216:-/mån 1 103:-/mån

b. paritetslån utan

skatteeffekt _ Hyresrätt Aganderätt

Enhetelån — 6 812 Bostadslån, ränta - 1 668 Avgår: skuldökning - ./.1 506 Egen insats, ränta - 830 5,1 % - låneunderlaget 5 855 _ Lån motsvarande pantvärde -

låneunderlag 2) 942 - Överkostnad 512 —

7 369 7 804 Drift, underhåll, bränsle 2 415 2 155 10 852 10 252

904:—/mån 913:-/mån

• Sida 275
•  Original

0. traditionella lån med skatteeffekt

Skuldräntor inkl ränta 9 108 på egen insats Avgår: skatteeffekt (inkl -/. 4 580 skattereduktion på ränta på egen insats)

Amortering __ ååå Summa kapitalkostnader 11 120 5 493 (enl a ovan) Drift, underhåll, bränsle 3 414 2 155 Totalt 14 4 8 648 1 215:—/mån 721:—/mån

d. paritetslån med skatteeffekt Totala kostnader enl b ovan 10 843 10 959

Avgår: skatteeffekttinkl skattereduktion på ränta på egen insats - ./. 4 580 Totalt 10 832 6 222

904:-/mån 532:-/mån

1) För beräkning av kostnaderna för drift, underhåll, bränsle har de genomsnittliga m2 -beloppen för småhus på 80 resp 115 m2 i tabell 2 använts. Därvid erhålles

för hyresrätt 36,57 kr/m2 för äganderätt 33,21 kr/m2 2) För lånebeoppet mellan pv och lu, vilket ej omfördelas en—

ligt paritetslånesystemet, har räknats med enhetslån, 7,42 % annuitet.

• Sida 276
•  Original

EXEMPEL 4

Bostadspris och bostadsutgift för statligt belånat småhus med hyres— och äganderätt på 80 m

Produktionskostnad och pantvärde har tagits fram på det sätt

som framgår av ingressen till exempel 2 och 3.

Produktionskostnad 117 500 Pantvärde 114 100 Låneunderlag (90 % av pantvärdet) 102 700 Överkostnad (3,0 % över pantvärdet) 3 400

Finansiering Hyres- Ägande- rätt rätt Enhetslån (73 resp 72 % 83 300 82 200 av pantvärdet) Bostadslån (30 resp 20 % 30 800 20 500 av låneunderlaget) Egen insats (överkostnad 3 400 14 800 resp 10 % av pantvärdet + överkostnad)

a. traditionella lån utan skatteeffekt

ränta amortering

Enhetslån. 7,2 % ränta, 6 181 5 918 181 7,42 % annuitet, 50 år Bostadslån, 7,25 % ränta, 3 259 1 486 682 3,33 % amortering Egen insats, 5 % ränta - 740 - Överkostnad, 8 % ränta, 422 - - 15 års rak amortering 9 939 8 144 863

9 007 Drift, underhåll, bränsle (tabell 2) 2 128 2 8 8 Totalt 12 027 11 0

2.6. Utrymmesstagdard

Kalkyler har gjorts med tre alternativ beträffande ut—

rymmesstandard som grund.

lägenhetsstorlek för olika typer av hushåll:

De ställer följande krav på

Norm II = da— Alt 1 Alt 2 gens norm Högst två Ett rum per Hushållstyp Två boende per vuxna per person, rum, kök och rum samt ett kök 0 var— vardagsrum barn per rum, dagsrum oräknade kök 0 var— oräknade dagsrum oräk— nade 1) 1 vuxen 1 rk 2 rk 2 rk 2 vuxna 2 rk 2 rk 3 rk 1 vuxen, 1 barn 2 rk 3 rk 3 rk 2 vuxna, 1 barn 3 rk 3 rk & rk 2 vuxna, 2 barn 3 rk h rk 5 rk

1) För hushåll med endast en person anses enligt dagens norm ett rum och kök vara godtagbart.

• Sida 284
•  Original

3; Kalkylerna

Kalkylerna har genomförts i följande steg:

&. För varje hushållstyp har priset för en bostad enligt vart och ett av de tre utrymmesalternativen adderats till de normerade utgifterna för annan konsumtion. Förvårvsarbetskostnader för en eller två personer har lagts till, beroende på om hushållet består av en el— ler två vuxna. I förekommande fall har också kostna— der för barntillsyn adderats till konsumtionsutgifter— na. Eftersom daghemsavgifternas storlek bestäms av föräldrarnas inkomst har en anpassning måst göras till

resultatet enligt steg c.

Den på detta sätt framräknade summan harbenämnts "be—

hövlig disponibel inkomst".

b. Från den behövliga disponibla inkomsten har i före— kommande fall dragits transfereringar i form av barn—

bidrag och bidragsförskott.

c. Återstoden efter subtraktionen i steg b är den summa pengar som hushållet behöver ha kvar efter skatt. Dess motsvarighet i inkomst före skatt har beräknats med hjälp av skattetabell. Hänsyn har därvid tagits till olikheter i skatteuttag mellan ogifta och gifta in— komsttagare och mellan inkomsttagare med och utan

förvärvsavdrag.

Denna inkomst benämns "behövlig bruttoinkomst". Det

är alltså den inkomst som ett hushåll av viss stor— lek måste ha före skatt för att kunna betala ett visst bostadspris och därefter ha kvar ett utrymme för öv—

rig konsumtion som är lika stort som socialhjälpens.

d. Den "behövliga bruttoinkomsten" för olika hushålls—

typer jämförs med de faktiska inkomsterna 1972 för

• Sida 285
•  Original

samma hushållstyper enligt inkomststatistiken. På så sätt erhålls ett antal och en procentuell andel hus— I håll som "klarar" resp 'inte klarar" priser för lä—

genheter av olika storlek.

Att "klara" ett Visst pris betyder att ha minst den behövliga bruttoinkomsten. Att ”inte klara" ett visst pris betyder då att ha en inkomst som är lägre än den

"behövliga".

Jämförelsen har begränsats till att gälla inkomstta— gare i åldern 20—66 år. Personer under 20 år har näm— ligen ytterst sällan egna lägenheter och personer över 66 år är genom det kommunala bostadstilläggets utformning i ett sådant läge att jämförelser av det

här slaget är skäligen ointressanta.

Eftersom ett av syftena med kalkylerna har varit att ge en översiktlig bild av olika hushållsgruppers behov av stöd för sin bostadskonsumtion har bostadstilläggen inte beaktats. I stället har jämförelser gjorts mellan det subventionsbehov som föreligger under de antagna kalkyl— förutsättningar och de bostadstillägg som faktiskt ut—

går.

• Sida 286
•  Original

h. Resultat av kalkylerna

Vilken bruttoinkomst som under de här redovisade förut— sättningarna behövs för varje hushållstyp redovisas i

tabell 1. Tabellen visar

333 det vid given lägenhetsstorlek och givet pris er— fordras högre inkomster ju större hushållet är, be— roende på att kostnaderna för annan konsumtion än bo— stadskonsumtionen stiger. Ensamstående med ett barn utgör ett undantag, eftersom skatteuttaget för dem är lägre än för andra inkomsttagare och transfereringar i form av bidragsförskott förbättrar deras ekonomiska

situation i jämförelse med andra hushållsgruppers,

att ett ökat utrymme, vid given hushållsstorlek och given prisnivå kräver högre bruttoinkomst (eller stör—

re individuella transfereringar),

att valet av prisnivå har konsekvenser med avseende på vilken inkomst som erfordras för att kunna "klara"

viss utrymmesstandard,

allt under förutsättning av lika minimistandard i fråga

om annan konsumtion.

I tabell 2 återges den faktiska inkomstfördelningen år 1972 enligt inkomststatistiken för olika typer av in—

komsttagarenheter.

Tabell 3 belyser hur många hushåll (= inkomsttagarenhe— ter) som under de givna förutsättningarna år 1972 skul— le "ha klarat" att betala ett visst bostadspris. Det framgår att det egentligen bara är bland makar utan barn som mer än två tredjedelar av hushållen "klarar" av att betala de fastställda priserna och därutöver ha en lev— nadsstandard, svarande mot socialhjälpsnormens. Bland

makar med ett barn är det 65 % som "klarar" den lägsta

• Sida 287
•  Original

prisnivån för utrymmesnorm II och ca 60 % som "klarar" de högre utrymmesalternativen vid denna prisnivå. Bland tvåbarns— och större hushåll är det en stor majoritet som inte ens "klarar" den lägsta prisnivån för utrym— mesnorm II och än mindre den prisnivå som faktiskt gäll— de år 1972. De "klarar" således inte heller en höjning

av utrymmesstandarden.

Tabell 1 Behövliga bruttoinkomster vid alternativa an— taganden beträffande utrymmesstandard och

prisnivå

Lägen— Pris— Bruttoinkomst Sååå: nivå ensamstående makar lek 0 barn 1 barn 0 barn 1 barn 2 barn 1 rk a 19 600 20 100 e 22 200 2 rk a 21 600 16 700 29 hoo b 23 300 18 200 30 900 c 26 hoo 21 300 33 800 3 rk & 18 200 30 900 39 000 h9 000 b 20 800 33 100 h1 800 52 900 c 2h 600 36 600 MT 900 60 500 h rk a h1 000 52 600 b h6 100 58 700 c 52 800 65 900 5 rk a 5h 100 b 65 900

c 7u 200

• Sida 288
•  Original

Tabell 2 Inkomstfördelningen 1972 för olika typer av inkomsttagarenheter

Hushållstyp

Samtliga in— komsttagar— enheter

Därav med

ingen el— en inkomst av nedanstående antal kr

25,0— 29,9

ler ej reg in— komst

0,1— 1h,9

15,0— 19,9 20,0— 2u,9

30,0— 3h,9 35,0— 39,9 ho,o— h9,9 50,0— 59,9 60,0- w

Makar (—66 år) utan barn

1000—tal %

Makar med 1 barn

1000—tal %

Makar med 2 barn

1000—tal %

Ensamstående (20—66år) 1000—tal 1 h76

utan barn

%

Ensamstående med

¹ barn

1000—tal %

650 100 380 100

381 100 100 139 100

259

29 21

30

&

318 22

35 25

1h6 10

16 11

179 12

18 13

206 1h

18 13

M3 11

166 11

63 10 ho 11 hö 13

117 18

81 21

Bh 22 70

102 16

66 17 59 15

150 23

93 25 88 23

• Sida 289
•  Original

Tabell 3 Procentuell andel inkomsttagarenheter av olika typ som "klarar" priset för olika stora bo— städer vid alternativa antaganden beträffande prisnivå Typ av inkomst— 1000—tal Därav i % som "klarar" priset vid utrymmesalternativet

tagarenhet inkomst— ' tagaren— heter

norm II alt 1 alt 2 prisnivå a b c a b c a b c

Makar (—66 år) utan barn 650 77 711 69 77 711 69 711 70 63 Makar med 1 barn 380 65 59 h6 61 kg 37 62 u9 31 Makar med 2 barn 381 M1 3h 23 3h 25 19 32 19 13 Ensamstående (20—66 år) 1 u76 52 51 ue h? u3 35 h? u3 35

utan barn

Ensamstående med 1 barn 139 50 h6 39 hö ho 30 hö hO 30

• Sida 290
•  Original

5. Olika priser — konsekvenser vid nuvarande bostads—

tillägg

Som tidigare har sagts har bostadstilläggen inte tagits med i kalkylerna över hur många hushåll som "klarar" resp "inte klarar" olika priser. I stället har vi jämfört de bostadstillägg som faktiskt utgick 1972 med behovet av individuellt stöd till bostadskonsumtionen för några hus—

hållstyper (tabell h).

Med hyresbetalningsförmåga avses i denna tabell 2 (sam— manräknad inkomst + allmänt barnbidrag + statligt bo— stadstillägg) minus Z (skatt + barntillsynskostnader +

levnadskostnader exkl bostadskostnad enligt avsnitt 2.1).

Endast prisnivåerna a och b har tagits med i tabellen.

Tabellen visar vid vilken faktisk inkomst som förmåga att betala en bostadskostnad föreligger samt att denna inkomst är högre ju större hushållet är. För makar utan barn ligger den på ca 22 000 kr, för makar med ett barn vid ca 28 000 kr och för makar med två barn vid ca

32 000 kr.

Av tabellen framgår också att de statskommunala bostads— tilläggen inte ökar det antal hushåll som "klarar" ett visst bostadspris. Tilläggen har genom inkomstprövning— en upphört att utgå innan ett "överskott" uppstått mel— lan betalningsförmåga + bostadstillägg och bostadspris. Det betyder att bostadstillägg inte utgår vid de brut— toinkomster som redovisades i tabell 1 och att bostads— tilläggen inte förändrar den andel inkomsttagarenheter som "inte klarar" priset för en nybyggd bostad enligt tabell 3.

Det bör kanske nämnas att det finns vissa avvikelser mellan tabellerna 1 och h med avseende på den behövliga

bruttoinkomstens storlek. De har sin grund i att olika

• Sida 291
•  Original

teknik för att beräkna skatteuttaget har använts. Skill— naderna är små och saknar all betydelse för den över—

siktliga bild som de här kalkylerna är avsedda att ge.

• Sida 292
•  Original

Hushållstyp Statskommunalt bostadstillägg för lägenhet enligt

alt 1 alt 2

Sammanräknad inkomst "Hyresbetal-

. .. n " nlngsformaga norm II

prisnivå a b a b a b

Makar utan barn

(—66 år)

Minimibudget exkl bostadskostnad = 16 200

Makar med 1 barn

Minimibudget exkl bostadskostnad = 19 600

Makar med 2 barn

Minimibudget exkl bostadskostnad = 22 900

200

+|+ + + + + + + +

0 O ON I—(VMJth—COOX

O O (I) | + + + + + + + +

1 1 1

900 900 700 900

1 1

000 000 800

mesalternativ och vid alternat iva prisnivaer

(b).

mellan dessa belopp och bostadens pris vid olika utrym—

(a) samt skillnaden

barn vid olika sammanräknad inkomst "Hyresbetalningsformåga" och statskommunalt bostadstill— lägg för makar utan barn (—66 år) samt med ett och två

Tabell h

• Sida 293
•  Original

Skillnad (+ el —) mellan summan av hyresbetalningsförmåga och statskom— munalt bostadstillägg samt bostadspriset vid lägenhet enligt

danmanräknad nkomst

Hushållstyp

._4

norm II prisnivå

alt 1 alt 2 &

Makar utan barn

(—66 år)

Minimibudget exkl bostadskostnad = 16 200

Makar med 1 barn

Minimibudget exkl bostadskostnad = 19 600

Makar med 2 barn

Minimibudget exkl bostadskostnad = 22 900

60 6h 66

800 mm 000 000 000 000 000 000 000 000

000 000 000 000 000 000

A H 0 |

52 ; LRmNV— [

500 000 600 200 Loo 100 1100 000 200

9 7 6 - k 900 b 3 1 mm.:rm + + + + +

1) Inklusive ett underskott för annan konsumtion

O 0 [a h—NDJmNr— I

O C C)

m 01 mwwmmam— |

825 875 ² 175 775 ³ 975

N + + + +

än bostad.

ONQXDU'XL/NMNF—

+ + + +

mma.—

v—Nm-TY

+ + +

O NO m 051200 UNUNJM—v—

+ + + +

[011

O O !— —xo_:mojv-

l—mrzmmv— |

• Sida 294
•  Original

6. Betalningsförmäga och betalningsvilja _ alterna—

tiva kalkxler

De kalkyler som hittills har redovisats har gällt in— komstnivåer vid vilka hushåll av olika storlek har "för— måga" att betala olika bostadspriser. "Betalningsförmåga" har definierats som skillnaden mellan disponibel inkomst och kostnader för annan konsumtion än bostaden enligt

den norm som tillämpas vid beräkning av socialhjälpsbe— hovet i Stockholm. Kalkylerna bygger alltså på antagan— det att hushållen för sin bostadskonsumtion använder

100 % av sin inkomst över socialhjälpsnormen.

Betalningsförmågan definierad på detta sätt överensstäm— mer naturligtvis inte med betalningsviljan, dvs med vad hushåll faktiskt skulle vara beredda att betala för sin hostadskonsumtion. Det är sannolikt att betalningsviljan

genomsnittligt sett är lägre än "förmågan".

Hur stor betalningsviljan faktiskt är vid given inkomst beror i det enskilda fallet förutom av hushållets stor—

lek och inkomst också av a) prisstrukturen på bostadsmarknaden

b) vilka alternativa möjligheter det har att tillgodo— se sitt behov av bostad. Ett hushåll med begränsa— de valmöjligheter, t ex ett hushåll som för första gången går ut på bostadsmarknaden, är sannolikt be— rett att betala mer för en bostad än ett hushåll som står inför valet mellan att bo kvar eller att höja sin standard. Benägenheten att välja ett alternativ som ger högre standard är sannolikt lägre ju högre standard vederbörande redan har uppnått. M a o är överensstämmelsen mellan betalningsvilja och betal— ningsförmåga (= den av boendeutredningen normerade) sannolikt bättre vid det lägsta utrymmesalternati—

vet än vid de högre.

• Sida 295
•  Original

c) preferenser. Hushåll med samma inkomst och av samma storlek i samma valsituation värderar en viss bo—

stadsstandard på olika sätt.

d) kostnaden för annan konsumtion. Det utrymme som bo— endeutredningen har beräknat för annan konsumtion överensstämmer inte med det enskilda hushållets si—

tuation.

För att belysa_konsekvenserna av alternativa antaganden beträffande betalningsviljan har kalkyler gjorts med för— utsättningen att hushållen är beredda att avstå dels 60 % dels 30 % av sin disponibla inkomst, sedan för annan kon— sumtion reserverats ett utrymme svarande mot socialhjälps— normen. Kalkyler har gjorts dels för makar (2 vuxna), dels för makar med två barn. De finns redovisade i tabellerna

& a Och & .

Tabellerna visar dels vilken bruttoinkomst som ett hus— håll behöver ha under alternativa antaganden, dels hur många hushåll som har en lägre inkomst än denna och som därför skulle "behöva" ett individuellt bostadsstöd. Dessutom redovisas bostadspriset i procent av den dispo— nibla inkomsten vid olika utrymmesalternativ och olika prisnivåer. Jämförelse görs med motsvarande procenttal

enligt BHU 69 i den inkomstklass som är aktuell.

Som synes understiger hyresprocenten enligt BHU 69 de procenttal som blir resultaten av våra kalkyler. Detta gäller båda de redovisade hushållstyperna och samtliga tre antaganden beträffande betalningsvilja. Detta skul— le kunna tolkas så att våra kalkyler förutsätter en hög— re betalningsvilja än den som genomsnittligt sett före- ligger hos hushållen i dag. Eftersom nyproduktionens standard och konsumenternas preferenser för den kan va— ra annorlunda än vad som kommer till uttryck i genom— snittstal av BHUs typ, måste jämförelsen kringgärdas med

starka reservationer.

• Sida 296
•  Original

Under alla förhållanden torde det kunna hävdas att 100— procentsalternativet är helt orealistiskt. 60—procents— alternativet vid prisnivå a ger för båda hushållstyper—

na hyresprocenttal som tämligen väl ansluter till BHUs.

Tabell 5 b visar att under samtliga antaganden betydligt mer än hälften av alla hushåll som består av makar med två barn har för låga inkomster för att "klara" betal— ningskravet. Betraktar vi 60—procentsalternativet i frå— ga om betalningsvilja är det betydligt mer än tre fjär— dedelar även vid den lägsta prisnivåen och det lägsta utrymmesalternativet. För detta alternativ krävs en in—

komst av drygt 61 000 kronor.

Också bland makar utan barn finns det stora grupper som inte har betalningsvilja vare sig enligt 100—procents—

alternativet eller enligt de båda andra. I 60—procents— alternativet "klarar" 38 % av hushållen inte den lägsta utrymmesnormen ens vid den lägsta av de tre prisnivåer— na. Den inkomst som behövs för detta uppgår till 37 000 kronor. För att klara prisnivån i 1972 års nyproducera— de lägenheter (prisnivå b) enligt antagandet om 60—pro— centig betalningsvilja krävs för utrymmesnorm II en in— komst av drygt ho 000 kronor och för det högre utrymmes—

alternativet hS 500 kronor.

• Sida 297
•  Original

Tabell & Konsekvenser av alternativa antaganden beträffande hyres— betalningsvilja

Som hyresbetalningsvilja betecknas den procentuella andel av en ök— ning av den disponibla inkomsten som ett hushåll är villigt att än- vända för bostadskonsumtion.

a. Makar utan barn, — 66 år 100 % 60 % 30 %

av inkomstökningen över vad som enl socialhjälps— normen behövs för annan konsumtion

Behövlig brutto— inkomst 2 rk prisnivå a 29 Loo 37 000 58 700 b 30 900 ho 200 67 000 c 33 800 us 900 80 hoo 3 rk prisnivå a 30 900 hO 200 67 000 b 33 100 u5 500 77 000 c 36 600 5h 100 97 200 Hushåll med lägre bruttoinkomst än den behövliga 2 rk prisnivå a 150 100 (23 %) 2h2 800 (37 %) h86 800 (75 %) b 167 100 (26 %) 283 100 (hh %) 53h 500 (82 %) c 202 700 (31 %) 361 900 (56 %) 599 300 (92 %) 3 rk prisnivå a 167 100 (26 %) 283 100 (in %) 53h 500 (82 %) b 19h 100 (30 %) 3h5 MOO (53 %) 583 900 (90 %) c 237 700 (37 %) nuo 000 (68 %) 623 200 (96 %) Bostadspriset i % av den disponibla inkomsten 2 rk prisnivå a 2h 21 15 b 27 23 17 c 32 26 18 3 rk prisnivå a 27 23 17 b 31 26 18 c 36 29 20 Bostadspriset i % av den disponibla inkomsten enl BHU 69 vid en inkomst som svarar mot kravet för samtl kv gr 1 samtl kv gr 1 samtl kv gr 1 2 rk prisnivå a 17 22 17 22 12 16 b 17 22 15 18 12 16 c 17 22 15 18 11 1h 3 rk prisnivå a 17 22 15 18 12 16 b 17 22 15 18 11 1h c 15 18 12 16 11 1h

1) I disponibel inkomst i BHU 69 inräknas bostadstillägg till barnfa— miljer. För jämförelsen ovan, som avser makar utan barn saknar det— ta betydelse. Jämförelsen avser makar — Gh år i "samtliga—alterna— tivet" och alla makar i alternativet med kval gr 1.

• Sida 298
•  Original

b. Makar med två barn

100 % 60 % 30 %

av inkomstökningen över vad som enl socialhjälps— normen behövs för annan konsumtion

Behövlig brutto- inkomst 3 rk prisnivå & u9 000 61 300 97 200 b 52 900 69 Loo 112 800 c 60 500 80 500 1h2 800

b rk prisnivå a 52 600 66 200 109 000 b 58 700 78 100 139 700 c 65 900 91 300 168 800

5 rk prisnivå a 58 100 72 100 118 600 b 65 900 91 100 168 200 c 7h 200 109 200 216 300

Hushåll med lägre bruttoinkomst än den behövliga 3 rk prisnivå & 226 300 (59 %) 296 700 (78 %) 363 100 (95 %) b 251 700 (66 %) 318 500 (su %) prakt taget alla c 2911 600 (77 %) 3117 1100 (91 %) —"— & rk prisnivå s 2h9 900 (66 %) 29h 900 (78 %) —" b 285 600 (75 %) 3u1 800 (90 %) —" c 309 100 (81 %) 359 100 (gu %) —" 5 rk prisnivå a 258 700 (68 %) 325 700 (86 %) —" b 309 100 (81 %) 357 300 (9b %) —" c 331 300 (87 %) prakt taget alla _"— Bostadspriset i % av den disponibla inkomsten 3 rk prisnivå & 19 17 13 b 21 19 111 c 25 22 16 h rk prisnivå a 21 19 13 b 20 21 15 c 29 2h 17 5 rk prisnivå & 22 20 1b b 29 2h 17 c 33 27 19 Bostadspriset i % av den disponibla inkoms— ten enl BHU 69 vid en inkomst som svarar mot kravet för 3 rk (kval gr 1) prisnivå & 17 17 15 b 17 17 15 c 17 15 15 h rk (kval gr 1) prisnivå a 17 17 15 b 17 15 15 c 17 15 15 5 rk (kval gr 1) prisnivå & 17 17 75 b 17 15 15 c 15 15 15

1) I disponibel inkomst i BHU 69 inräknas bostadstillägg till barnfa— miljer. För jämförelsen ovan torde detta sakna betydelse, efter— som bostadstillägg inte utgick i de inkomstlägen som jämförelsen berör.

• Sida 299
•  Original

7. Kalkylernas aktualitet

Beräkningarna av "behövlig" bruttoinkomst vid alternati— va prisnivåer utgår ifrån förhållanden som rådde år 1972. Detta gäller i fråga om inkomstfördelning, skatteuttag, transfereringar och socialhjälpsnorm. Vissa ändringar har

skett i samtliga dessa förutsättningar.

inkomsterna har höjts. Enligt den reviderade nationalbud— geten år 1973 beräknas lönerna ha ökat med i genomsnitt 8,5 % mellan 1972 och 1973. Hur ökningen har fördelats är känt endast såtillvida att vi vet att låglönegrupperna fick ett extra lönepåslag år 1973 i likhet med föregåen-

de år.

De_allmänna_barnbidragen höjdes från 1 200 kr per år till 1 300 kr per år 1973—01—01 och höjdes ytterligare 197h— 01—01, till 1 500 kr per år.

Bestämmelserna rörande 2953eestilläss_£ill_éa£2£ssiliez har ändrats i två avseenden: den övre hyresgränsen höj— des med 100 kr för samtliga familjer bestående av makar och barn 197h—O1—01 och inkomstgrånsen för fullt bidrag höjdes något vid samma tidpunkt. Dessutom infördes 197b— 01—01 bostadstillägg till låginkomsttagare utan barn.

Vid samma tidpunkt sänktes också den nedre hyresgränsen för ensamstående med barn från hOO kr till 300 kr per

månad.

Den totala medelutdebiteringen till kommunal inkomst—

skatt höjdes med 0,15 kr per skattekrona från 1972 till 1973. Samtidigt sänktes statsskatten för inkomsttagare med låga och medelhöga inkomster. Från 1973 till 197h

steg den totala medelutdebiteringen med endast 0,08 kr per skattekrona. Genom att folkpensionsavgiften slopa- des reducerades skatteuttaget för flertalet inkomstta—

gare.

• Sida 300
•  Original

åseielhiålrens_sisisiégéseä= som är bunden till basbe—

loppet, har höjts i ett par omgångar sedan 1972.

Esisezss_äéE_sréxssse_läseehezez har gått upp- Byggpri— serna kan beräknas ha stigit med drygt 10 % mellan 1972 och 1973. Om deras genomslag på hyrorna vet vi däremot

mindre.

Sammanfattningsvis gäller att några större förändringar, som principiellt skulle kunna påverka beräkningarnas re— sultat; knappast inträffat sedan 1972. Den sannolikt största förändringen gäller byggpriserna, något som sak— nar intresse för just den typ av belysning som dessa

kalkyler är avsedda att ge.

• Sida 301
•  Original

BILAGA lO

HUSHÅLLSSTRUKTUREN PÅ TVÅ LOKALA BOSTADSMARKNADER

På grund av försenade leveranser av statistiskt underlag har denna bilaga inte hunnit färdigställas i sådan tid, att den kan ingå i denna publikation. Materialet kommer inom kort att överlämnas till bostadsdepartementet och

blir därmed tillgängligt i annan form.

• Sida 302
•  Original

• Sida 303
•  Original

BILAGA 11

INKOMSTELASTICITETER MED UNDERLAG FRÅN FOB 1970.

2. Grunddata

Grunddata till nedanstående elasticitetsberäkningar utgörs av resultatet från FoB 70, råtabellerna 112, I15 och 117.

I tabell 112 har, för olika hushållstyper och regioner, föl—

jande variabler använts i beräkningarna.

— re/hushåll och inkomstklass, d v 3 det genomsnittliga an— talet rumsenhoter/hushåll och inkomstklass. (Dessa värden har beräknats utifrån hushållens fördelning på variabeln lägen- hetsstorlok. För lägenhetsstorlekar på 5 eller flera rum och

kök har här antagits att antalet rumsenheter är 6.2).

- den sammanräknade nettoinkomstens mittvärde inom inkomst-

klassen - antalet hushåll/inkomstklass.

I tabellerna I15 och 117 har, för olika hushållstyper och

regioner, nedanståen c variabler utnyttjats i beräkningarna.

• Sida 305
•  Original

- re/hushåll och inkomstklass — antalet hushåll/inkomstklass — genomsnittlig årshyra/inkomstklass

- den disponibla inkomstens mittvärde inom inkomstklass.

Alla inkomstklasser har använts utom klasserna "ingen eller

ej registrerad inkomst" och "60 OOO-". 4. Beräkningsmetodik

Ovan påpekades att ett samband av någon form måste föreligga mellan den beroende variabeln årshyra/hushåll'(re/hushåll) och den oberoende variabeln inkomst/hushåll för att respektive inkomstelasticiteter skall kunna beräknas. För att bestämma sådana samband har tekniken med regressionsanalys använts. Denna teknik innebär i denna undersökning att man bestämde

den funktion av typen

b ox — d/2x2 y=axe

(3) som bäst anpassades till data. Koefficienterna a, b, c och d bestämdes så att summan av de kvadratiska avvikelserna mellan värdena på den beroende variabeln och de genom uttrycket esti- merade värdena blev min. De utförda regressiOnsanalyserna har alla varit viktade med variabeln antalet hushåll/inkomstklass. Viktning innebär att man, vid bestämning av koefficienterna a, b, c och d, tar större hänsyn till de variabelvärden som representeras av ett stort antal hushåll än till de variabel-

värden som representeras av ett fåtal hushåll.

Vid regressionsanalys är man i allmänhet intresserad av att på något sätt mäta anpassningsgraden mellan funktionsuttrycket (2) och data. Ett sådant anpassningsmått som här har utnytt— jats är den multipla korrelationskoefficienten, d v s korre- lationen mellan data och regressionsfunktionen(2). Vid tolk-

ningen av denna korrelationskoefficient måste i detta fall en

• Sida 306
•  Original

viss försiktighet iakttas, eftersom den multipla korrelations- koefficienten i allmänhet blir större vid regressionsanalys på grupperade data än vad som hade varit fallet vid regres—

sionsanalys på ogrupperade data.

Efter att ha bestämt regressfunktionen har för olika in—

komster x elasticitetstalet beräknats i enlighet med formel (1).,

d v s 0 d e(x) = b — x + 2 x 5. Resultat

Regressionsanalyserna visade genomgående att ett mycket gott samband förelåg mellan regressionsuttrycket (2) och det grup— perade grundmaterialet. Multipla korrelationskoefficienten var av storleksordningen 0.99, då regressionsanalysen genomfördes på grunddata med en hushålls— ooh inkomstdefinitio: i enlighet med tabellerna I15 och I17. Inkomstbegreppet i dessa tabeller är "disponibel" inkomst. Den definieras som sammanräknad nettoinkomst ökad med barnbidrag och bostadstillägw och min—

skad med debiterad skatt.

En något sämre anpassning erhölls då data hade en hushålls- och inkomstdefinition i enlighet med tabellen I12. Multipla korrelationskoefficienten var i dessa fall av storleksord- ningen 0.87. Inkomstbegreppet är i detta fall sammanräknad

nettoinkomst.

Bostadsutgiften är hyra inklusive värme eller avgift till bostadsrättsförening inklusive värme. Såväl inkomst som

utgift avser år 1970. Beräkningar har utförts för följande regionala enheter. Tätorter 2 OOO-w invånare

Stor-Stockholm

Stor-Göteborg

• Sida 307
•  Original

Stor—Malmö Kommuner med 50 OOO-w invånare (endast enl tab 115 och 17) "- ( 50 000 invånare (" " " " " " Västerås (endast enl tab 112) Norrköping (" u n " )

De använda hushållstyperna är makar med olika antal boende (i tabell 1 nedan ingår hushåll som består av endast makar och barn under 18 år) samt ensamstående. I tabellerna 1—5 redovisas en mindre del av resultaten. Uppdelningen på re— gioner och kommuner har inte visat så påtagliga regionala skillnader att en fullständig redovisning här har ansetts

motiverad.

Tabell 1. Inkomstelasticitet för utrymme (rumsenheter per hushåll) samt utgift beräknad på disponibel in- komst för olika hushållstyper. Hushållsföreståndare i åldern under 65 år. Hyres— och bostadsrättslägenheter med centralvärme. Tätorter med minst 2 000 inv.

Inkomst Makar med Ensamstående Ziggsgäitt) 0 1 2 5+ man kvinna ,) Re/hushåll

2.5 1.15 O.BO 1.50 1.50 0.65 1.11 7.5 .-0.20 —0.18 —O.28 —0.29 -0.09 -o.14 12.5 —0.00 —0.00 —0.07 —0.10 0.20 0.19 17.5 0.15 0.11 0.08 0.05 0.57 0.59 22.5 0.21 0.19 0.17 0.14 0.47 0.52 27.5 0.27 0.24 0.24 0.20 0.54 0.61 52.5 0.52 0.28 0.28 0.25 0.59 0.67 57.5 0.55 0.50 0.52 0.29 0.65 0.72 45.0 0.58 0.55 0.56 0.55 0.67 0.77 55.0 0.42 0.56 0.40 0.57 0.71 0.82 Utgift

2.5 1.58 1.55 2.21 2.25 0.54 0.54 7.5 —0.55 —0.55 —O.48 —0.44 —0.05 —0.01 12.5 -0.02 -0.08 —0.17 -0.17 0.26 0.28 17.5 0.20 0.10 0.05 0.02 0.44 0.45 22.5 0.54 0.22 0.19 0.15 0.55 0.55 27.5 0.44 0.50 0.29 0.24 0.65 0.62 52.5 0.51 0.56 0.56 0.51 0.68 0.67 57.5 0.56 0.40 0.42 0.56 0.72 0.70 45.0 0.62 0.45 0.48 0.42 0.77 0.75 55.0 0.67 0.50 0.54 0.47 0.81 0.78 1)

• Sida 308
•  Original

Tabell 2. Inkomstelasticitet för utrymmen (antal re per hushåll/ beräknade på sammanräknad nettoinkomst för olika hushållstyper. Samtliga hustyper. Tätorter med minst 2 000 inv.

Inkomst Makar med Övriga hushåll (gggsgäitt) 2 5 4 5+ män kvinnor boende

2.5 -O.16 0.57 0.71 0.19 1.05 0.26 7.5 _0.01 -0.02 —0.14 —0.04 —0.19 —0.15 12.5 0.04 0.01 —0.06 —0.00 —0.07 0.00 17.5 0.07 0.05 0.01 0.02 0.02 0.09 22.5 0.08 0.05 0.05 0.04 0.08 0.15 27.5 0.09 0.06 0.07 0.05 0.12 0.19 52.5 0.10 0.07 0.09 0.05 0.15 0.21 57.5 0.10 0.08 0.11 0.06 0.17 0.25 45.0 0.11 0.09 0.15 0.07 0.19 0.26 55.0 0.11 0.10 0.14 0.07 0.22 0.28

Tabell 5. Inkomstelasticiteter för utrymme (antal rumsenheter per hushåll) beräknade på sammanräknad nettoinkomst. Samtliga makar med 2 boende. Samtliga hustyper i vissa regioner och kommuner.

äggåmii Stor- Stor— Stor- Västerås Norr— (klassmitt) Stockholm Goteborg Malmo koplng 2.5 —0.22 0.20 0.52 0.25 —O.64 7.5 -O|O7 "0006 —0005 "0001 -0005 12.5 0.05 0.05 0.05 0.07 0.09 17.5 0.11 0.09 0.09 0.15 0.15 22.5 0.14 0.15 0.12 0.16 0.18 27.5 0.17 0.15 0.14 0.18 0.21 52.5 0.18 0.17 0.15 0.20 0.22 57.5 0.19 0.18 0.16 0.21 0.25 45.0 0.21 0.19 0.18 0.22 0.24

55.0 0.22 0.21 0.19 0.24 0.26

• Sida 309
•  Original

BILAGA 12

BOSTADSOMRÄDETS UTFORMNING OCH DE BOENDE. EN UNDERSÖK— NING I GÖTEBORG

av experten fil kand Linnéa Gillwik.

INNEHÅLL Sid

1. Avsikten med undersökningen 12:1 1.1 Inledning 12:1 1.2 Definition av begreppet boendemiljö 1213 1.3 Definition av begreppet boendenytta 121h 1.h Undersökningens mål 12:6

2. Undersökningsmetod 12:8 2.1 Uppläggning och val av områden 1228 2.2 Mätmetoder 1219 2.3 Intervjuer 12:11

3. Presentation av de olika miljöerna 12:1h 3.1 Miljöform 12:1h 3.2 Verksamheter 12:25 3.3 Social miljö 12:28 3.h Upplåtelseformer och priser 12:32

1

h. Påverkar miljöformen hushållssammansätt— 12:35 ningen? h.1 Hushållssammansättning 12135 h.2 Restriktioner för bostadsvalet 12:39 h.3 Bostadsvalet i praktiken 12zh6

5. Påverkar miljöformen kontakterna mellan 12:56 de boende? 5.1 Teori och forskning 12256 5.2 Informella kontakter och deras or— 12157

saker

5.3 Formella kontakter och deras orsaker 12:71

Påverkar miljöformen hemkänslan? 12:73 6.1 Hemkånslans betydelse 12179

• Sida 310
•  Original

10.

Påverkar miljöformen de boendes akti— viteter?

7.1 Begreppet aktiviteter 7.2 Vuxnas aktiviteter 7.3 Barnens utelek

verkar miljöformen boendetrivseln? På

8.1 Trivselmätning

8. Flyttningsvilja och inflyttnings— ovilja Preferens för området De boendes tillfredsställelse Jämförelse av resultat IX)

(bmw kn-C'UJ

Nyttjande och önskan om service inom området

9.1 Nyttjandet av befintlig service 9.2 Onskemål om servicefunktioner

Sammanfattning och diskussion av re- sultaten

10.1 Miljöform och boendenytta 10.2 Integrerat boende 10.3 Kontakter de boende emellan 10.h Hemkänsla 10.5 Vuxnas och barns aktiviteter 10.6 Trivsel 10.7 Områdesservice 10.8 Några kommentarer

Teknisk beskrivning av intervjuunder— sökningen

11.1 Uppläggning 11.2 Provundersökningar 11.3 Population och urval 11.h Estimation 11.5 Mätinstrument 11.6 Fältarbetet 11.7 Bortfall 11.8 Bearbetning 11.9 Resultatens tillförlitlighet

Litteraturreferenser

Intervjuformulär

12:80

12:80 12:80 12:83

122105

12:105 12:106

12:111 12:119 12:12h

12:126

12:126 12:127

12:131

12:131 12:152 12:135 12:139 12:140 12:145 12:148 12:149

12:151

12:151 12:152 122153 12:156 12:161 12:163 12:164 12:166 12:167

12:17?

• Sida 311
•  Original

BILAGA 12

BOSTADSOMRÅDETS UTFORMNING OCH DE BOENDE. EN UNDERSÖK— NING I GÖTEBORG

1. Avsikten med undersökningen

1.1 Inledning

"Slopa höghus. Bygg fler billiga radhus och villor."

"Det skulle inte byggas höghus. Inga hus över tre vå—

ningar. Fler marknära hus. Fler små villor på tre rum."

Ovanstående är citat från en vanlig typ av intervjusvar hämtade från de provintervjuer som föregick denna under— sökning. Svaren uttrycker samma attityd till bebyggel—

sens form, som under de senaste åren kommit att få stort

utrymme i debatten om boendemiljön i massmedia.

"Husen står alldeles för tätt, skall det vara nödvändigt att exploatera så här rysligt hårt. Tänk om det hade va— rit litet glesare bebyggelse, blandat högt Och lågt. De kanske vill prova på en ny sorts form. Jag undrar om de

" (Intervjusvar häm—

inte har hoppat i litet galen tunna. tat ur "Man bara anpassar sig helt enkelt", red Gordon—

Molin).

"De stora monopoliserade företagen kräver stora utplane— rade ytor, många lika hus, raka linjer och räta vinklar för att få så rationellt och därmed vinstgivande bygg— ande som möjligt." (Citat ur "Fallet Rosengård". Flem—

ström—Ronnby).

Citat av ovanstående typ kan mångfaldigas ur undersök— ningar, debattböcker och massmedia. Ovanstående axplock

illustrerar bakgrunden till denna undersökning.

• Sida 312
•  Original

Undersökningen har genomförts med anledning av den all— varliga kritik mot boendemiljön som framkommit i bl &

de två ovan citerade skrifterna. Författarna till den nämnda undersökningen i Skärholmen påvisar missanpass— ning mellan människor och miljö. Ekonomisk press, makt— löshet och isolering sägs känneteckna många människor i den moderna förorten i dag. De boende själva är påfall— ande ofta benägna att söka orsakerna till sin otillfreds—

ställelse i bebyggelsens utformning.

I en rad preferensundersökningar har man sökt mäta de boendes attityder till bebyggelsens utformning. Sådana preferensundersökningar visar genomgående att en avse— värt större andel av hushållen skulle vilja bo i småhus än vad som är fallet för närvarande. De preferensunder— sökningar som gjorts ger sannolikt en i stort sett rätt— visande bild av hushållens attityder till skilda typer

av boendemiljöer som existerar i dag.

Attityder grundar sig på den föreställning om verklig— heten man skaffat sig genom tidigare erfarenhet. Sanno— likt föreställer sig många hushåll, att småhus hör ihop med ägande, eftersom större delen av beståndet av små— hus i dag upplåts med äganderätt. Preferenser för små— husmiljöer kan också grunda sig på upplevelser av skill— nader i ekonomiska och sociala avseenden mellan boende

i skilda hustyper. En annan föreställning kan vara grun— dad på det faktum att småhusområden oftare än områden med flerfamiljshus är belägna i direkt kontakt med na— turområden. Tidigare bostadserfarenheter och uppväxtmil— jö är andra faktorer som påverkar preferenserna. Det är således inte möjligt att tolka resultaten från utförda preferensundersökningar som uttryck för de boendes öns—

kemål med avseende på själva bebyggelsens utformning.

Påverkas de boendes tillfredsställelse över huvud taget av det sätt som husen byggs på? Blir boendenyttan stör—

re om man bygger lågt eller högt, tätt eller glest?

• Sida 313
•  Original

Skulle sociala problem som iakttagits i vissa moderna bostadsområden kunnat undvikas om man byggt husen på an— nat sätt? Det vill synas att frågor av detta slag inte går att besvara med ledning av de undersökningar som hit— tills gjorts. Denna undersökning har därför lagts upp som ett försök att pröva om bebyggelsens utformning i sig själv påverkar boendenyttanl Ett sådant försök mö— ter en rad svårigheter. Mest besvärande är svårigheten att särskilja effekter av utformningen från effekter av social miljö, dvs hushållssammansättning samt de boendes beteendemönster och värderingar. Det försök som gjorts

i denna undersökning ger knappast ett uttömmande svar på frågan om utformningens betydelse för boendenyttan. För— hoppningen är dock, att undersökningen skall medverka till att ge en mer nyanserad syn på den ena eller andra

bebyggelsetypen för— och nackdelar för de boende.

1.2 'Dgfinition av_bgg£eppgt_bgendgmi1jö

Med boendemiljö menas i denna undersökning såväl lägen— het som omgivning utanför denna. Omgivningen avgränsas till att omfatta allt som finns inom de boendes räck— vidd. Räckvidden är det område som kan nås av de boende utan särskilda hjälpmedel. Räckvidden kan således mätas som gångavstånd då det gäller t ex vissa servicefunktio— ner. Verksamheter som svårligen kan fungera som de inte nås till fots tillhör alltså boendemiljön. Med räckvidd menas också det område som de boende förmår överblicka upplevelsemässigt, dvs det område som de boende själva

betraktar som sitt bostadsområde och känner sig hemma i.

I enlighet med undersökningens syfte är det nödvändigt att särskilja miljöns utformning — i fortsättningen kal— lad miljöformen — från andra miljömässiga aspekter. Föl— jande indelning av boendemiljön används i undersökning—

en:

• Sida 314
•  Original

1. Miljöform utformning av:

bostäder bostadshus (hustyper, husgruppe— ring, täthet, rymlig— het)

fria ytor (lekplatser, plantering—

ar, naturmark, ovriga ytor) trafikföring (vägar, parkering)

2. Verksamheter lägenhets— och fastighetsservice social service kulturell service kommersiell service kommunikationer till och från om— rådet arbetsplatser i området organiserade boendeaktiviteter

1.3. Dgfinitiog åv_bggreppgt_bgegdgnytta

De lägenheter som ingår i denna undersökning är färdig— ställda perioden 1968—1972 och är alla av modern stan— dard (kvalitetsgrupp 1 enligt folk— och bostadsräkning— arnas klassificeringsmetod). Jämförelser mellan område— na vad gäller den inre lägenhetens nytta för de boende görs därför i undersökningen endast vad gäller utrymmes

standarden.

För att kunna mäta miljöformens nytta för de boende har

följande grundläggande värdering gjorts:

Miljöformens nytta för de boende är beroende av

1. om miljöformen medverkar till ett integrerat boende

2. om miljöformen medverkar till positivt upplevda kon—

takter mellan de boende

3. om miljöformen medverkar till att de boende känner

sig hemma,i området

• Sida 315
•  Original

h. om miljöformen ger förutsättningar för de boendes

behov av aktiviteter

5. om miljöformen upplevs som tillfredsställande av de

boende.

lnissrsrahbseads

Ett integrerat boende förutsätts vara av övervägande po— sitivt värde. Integrationen har mätts med avseende på de boendes fördelning på hushållsgrupper, åldersgrupper, inkomstgrupper samt med avseende på andelen av minori—

tetsgrupper, såsom utländska medborgare.

Kontakter

Kontakter mellan de boende förutsätts vara av positivt värde i den mån kontakterna medför positiva attityder grannarna emellan. Såväl informella som formella kontak— ter har undersökts. Med informella kontakter menas spon— tana relationer mellan de boende för olika funktioner och av såväl stadigvarande, djupare karaktär — umgänges— kontakter — som relationer av mer tillfällig eller yt— lig art. Med formella kontakter menas sammankomster som

organiserats av de boende.

Hemkänsla

De boende förutsätts ha behov av att känna sig hemma i sitt område och bland sina grannar. Mätningar har gjorts i fråga om arten av de boendes identifiering med sitt område och sina grannar samt i fråga om upplevd grad av

isolering och främlingsskap i boendemiljön.

Aktiviteter

Under den tid de boende vistas i bostadsområdet förut— sätts de ha behov av såväl vila som aktivitet, både inom—

och utomhus. Av särskild vikt är aktivitetsmöjligheterna

• Sida 316
•  Original

för sådana boendegrupper som till största delen av sin tid vistas i bostadsområdet. Sådana grupper är barn och hemarbetande vuxna. Mätningar har gjorts i fråga om vux— nas möjligheter till vila och sysselsättning utomhus,

barns och ungdomars möjligheter till lek och samvaro.

Tillfredsstållelse

Tre olika försök att mäta de boendes trivsel har gjorts i undersökningen. Hur bra eller dåligt ett bostadsområde är kan anses fungera i olika avseenden, så avgörs områ— dets värde slutligen av i vilken mån de boende trivs. Speciell omsorg har därför ägnats åt att belysa trivseln

och dess orsaker.

1.h Ugdgrgökningeps_mål

Debatten om boendemiljön har i hög grad koncentrerats kring frågan om olika hustypers för— och nackdelar. Be— greppen "småhus" och "höghus" har inte sällan ställts emot varandra. I bostadsbeståndet och produktionen före— kommer inte bara en rad olika former av såväl småhus som flerfamiljshus utan även väsentliga variationer i fråga om husgruppering, täthet, användning av kvartersmarken och i fråga om trafikföringen. Om åtgärder i fråga om själva utformningen av boendemiljön skall få effekter på boendenyttan krävs att befintlig kunskap om boendemil— jön kompletteras med information om på vilket sätt mil— jöutformningen i sig själv påverkar boendenyttan — dvs effekterna av utformningen frikopplad från andra delar av miljön, såsom verksamheter och social miljö och and— ra faktorer som inte tillhör boendemiljön (upplåtelse— former, priser). Denna undersökning är ett försök att ta

fram sådan information.

I termer av de angivna definitionerna kan undersökning—

en sägas ha målet att belysa miljöformens effekt på bo—

• Sida 317
•  Original