SOU 1974:18

Solidarisk bostadspolitik

N 4-0 (;(

oå (— - Öja,

&( *, IoTe

National Library of Sweden

Denna bok digitaliserades på Kungl. biblioteket år 2013

Solidarisk % bostadspolitik

Betänkande av boende- och hostadsfinansieringsutredningarna

Statens offentliga utredningar 1974:1 8 Bostadsdepartementet

Solidarisk bostadspolitik

BILIGA 1

STAUENS STÖD TILL BOSTADSFINANSIERINGEN — ALLMÄN ÅTEEBLICK OCH DAGSLÄGET

PN Ltarbetad av experten, byråchef Magnus Elison

1. Stödets utformning i slutet av hO—talet

Vid 19h6, 19h7 och 19h8 års riksdagar gjordes en allmän och genomgripande översyn av det bostadspolitiska system som vuxit fram under 1930—talet och krigsåren. Översynen innebar att man i väsentliga hänseenden byggde vidare på redan prövade bostadspolitiska medel som successivt in—

förts framförallt under krigsåren.

För att de mål, som ställts upp för bostadsstandarden och bostadsförsörjningen, skulle kunna realiseras förut— satte man insatser från statens sida i följande avseen—

den:

&) lån skulle på förmånliga villkor ställas till bostads—

proéuktionens förfogande,

b) tidrag skulle lämnas till vissa befolkningsgrupper

för att främja bostadskonsumtionen.

c) vissa garantier skulle lämnas beträffande räntans in— verkan på kapitalkostnaderna i syfte att främja en lugn

utveckling av bostadsproduktionen.

Ett bevarande och utbyggande av den under krigsåren in— förda offentliga finansieringen av bostadsproduktionen betraktades som den självklara grunden för den framtida bostadspolitiken. Ett statligt topplån skulle minska ris— ken för störningar i bostadsproduktionen till följd av förändringar i kreditvillkoren och kreditförsörjningen i

övrigt.

De övre lånegränserna för länen till flerfamiljshusen — tertiärlånen fastställdes för de olika byggherreka— tegorierna till de värden som med ett undantag alltfort

gäller: 100 % för kommuner och allmännyttiga företag, 95 % för de kooperativa företagen (98 % fr o m 1972),

85 % och i vissa fall 90 % för de enskilda företagen.

Hypoteksinstituten och andra långivare förutsattes lämna primär— och sekundärlån upp till 70 %.

Lånestödet till småhus var splittrat på en mängd olika

låneformer. Det sammanfördes nu till en enda form gg— nahemslån — som kunde utgå till såväl nybyggnad som ge— nomgripande ombyggnad. För upprustning av bostäder i

första hand på landsbygden — skulle alltfort finnas ett särskilt förbättringslån. Det speciella stödet till lant—

arbetarbostäder fick också kvarstå.

Egnahemslånets övre gräns fastställdes till 90 % av pro— duktionskostnaden. Den undre gränsen fastställdes till 50 %, dock med möjlighet till fördjupning av länet om tillräcklig underliggande kredit inte kunde erhållas.

Räntan för såväl tertiärlån som egnahemslån fastställdes till 3 7. Denna räntesats motsvarade då statens själv— kostnadsränta vid upplåning och innehöll därmed ingen ersättning för risktagande eller förvaltningskostnader. Av intresse i sammanhanget är att kommunerna kunde erhål—

la långtidsbundna lån i tertiärlåneläge likaledes till 3 %.

Med en viss tvekan hade denna räntesats även fastställts för de enskilda företagen. Att så till slut skedde moti— verades med ett hänsynstagande till de mindre samhälle— nas bostadsförsörjning. För att — som det hette — för—

hindra spekulativt missbruk av de statliga lånen före—

skrevs emellertid för de enskilda företagen en extra amortering under de tio första åren. Denna skyldighet

begränsades dock redan 19h7 och borttogs helt år 1957.

För lånen till flerfamiljshus fastställdes en amorte— ringstid på MO år, vilket innebar en viss förlängning. Amorteringen skulle vara rak, d v s ske med lika stora årliga belopp. Motivet härför i stället för en amor— tering via en annuitet — var önskemålet att under lå— nets första löptid förhindra ett spekulativt missbruk vid förvaltningen. Genom den högre amorteringen — jäm— fört med den i en annuitet — kunde man suga upp en del av det överskottskapital som inte gick åt till repara— tioner och underhåll. Och senare blev kapitalkostnader—

na lägre när underhållsbehovet satte in.

För egnahemmen ansågs inte samma skäl tala för rak amortering, varför man för dessa beslöt att amorteringen skulle ske genom en annuitet grundad på 25 års amorte—

ringstid.

Ett inslag i bostadsstödet hade redan från början av hO—talet varit vissa garantier i fråga om stabila kapi— talkostnadsvillkor. Man hade i detta syfte infört s k räntegarantier/ränteeftergifter. Dessa bibehölls, och de innebar en garanti för att räntekostnaderna för pri— märlån inte skulle behöva överstiga 3 % och för sekun— därlån 3,5 %. Garantin skulle gälla under en tioårspe— riod, och den fick formen av ett statligt bidrag till den del de faktiska räntorna översteg dessa gränser. Framförallt borde tillfälliga räntehöjningar hindras att slå igenom. Om en mera definitiv förskjutning upp— åt i räntenivån skulle ske, angavs det dock finnas skäl

för en omprövning av dessa gränsvärden.

Med hänsyn till den allmänna räntenivån innebar denna garanti inga egentliga utgifter för staten förrän efter

den allmänna höjningen av räntenivån år 1950.

För att motverka de höjda byggnadskostnaderna under bör— jan av hO—talet infördes i anslutning till långivningen s k kapitalsubventioner. Behovet av sådana subventioner bedömdes i huvudSak vara tillfälligt. Syftet angavs så— lunda vara att skära av en topp på kostnadskurvan, så att de höga kostnaderna inte senare skulle bidra till

en mera permanent högre bostadskostnadsnivå.

Det visade sig emellertid inte möjligt att helt komma ifrån behovet av kapitalsubventioner. Vid översynen bi—

behölls dessa, men de ändrades i vissa avseenden.

För flerfamiljshusen kallades subventionen tilläggslån, och dessa lån borde tillsvidare utgå på sådana orter där hyresläget var lågt och inkomstläget sådant att risk fanns för att nyproduktionen helt hämmades om inte sub— vention utgick. Subventionen fastställdes till vissa be— lopp per m2 lägenhetsyta och var differentierad mellan fyra ortsgrupper. I Stockholmsområdet och i Göteborg ut— gick inga tilläggslån. För småhusen fastställdes subven— tionen till h 000 kr för nybyggnad av enfamiljshus och

6 000 kr för tvåfamiljshus. Dessa belopp skulle utgöra en räntefri och stående del av egnahemslånet. För om— byggnad skulle subventionen utgöra en viss procentuell

andel av ombyggnadskostnaden.

2 Utvecklingen t o m är 1967

Under 20—årsperioden från senare hälften av hO—talet till 1 januari 1968, då nu gällande bostadslånekungörel— se trädde i kraft, gjordes givetvis ett flertal ändripg— _; i dessa grundläggande villkor för statens kreditstöd och direkta subventioner till bostadsbyggandet. Motiven för ändringarna var olika: byggnadskostnadsstegringen, förändringarna i räntenivån, hushållens realinkomsthöj—

ningar, den statsfinansiella utvecklingen. De väsentligaste ändringarna t o m 1967 var följande.

Den förutsatta successiva avvecklingen av kapitalsubven— tionerna kom inte till stånd. Tvärtom ansågs det år 1951 nödvändigt att väsentligt höja dessa till följd av den starka byggnadskostnadsstegringen: Koreainflationen. Denna, s k provisoriska höjning gällde såväl tilläggs— lånen till flerfamiljshusen som den räntefria stående lånedelen för småhusen.

Redan 1953 påbörjades emellertid en avveckling av den kapitalsubvention som kunde utgå till nya hus. För hus färdigställda efter 1 april 1957 blev subventionsnivån densamma som före höjningen år 1951. Den fullständiga avvecklingen beslutades 1959 beträffande tilläggslånen och 1960 beträffande den räntefria stående delen. De sista besluten om minskning och avveckling var icke mo— tiverade av utsikterna till byggnadskostnadssänkningar utan närmast av realinkomsternas stegring.

Samtidigt med avvecklingen av nya kapitalsubventioner beslutades med början är 1953 förändringar i redan be— viljade och utbetalade subventioner. Till vissa delar uppsades dessa till förräntning och amortering ooh till vissa delar avskrevs subventionerna och blev sålunda de— finitiva. Det sista beslutet i fråga om äldre subventio—

ner fattades 1963.

Räntan på tertiärlånen och egnahemslånen var ända fram till 1957 oförändrad 3 %. Efter höjningen av den allmän— na räntenivån år 1950 fick denna fasta ränta karaktär av underränta, d v 5 en subvention. Subventionseffekten öka— de gradvis. Med hänsyn till önskvärdheten att anpassa låneräntan till statens faktiska utgifter för långiv— ningen höjdes räntan från 3 % till M %. Samtidigt gjor— des räntan obunden, d v 5 den skulle kunna förändras under lånets löptid. En viss stabilitet ansågs dock bö— ra eftersträvas. Någon ändring av räntan på M % gjordes

inte under hela tiden fram t o m 1967.

År 1957 beslutades också en förkortning av amorterings— tiden för flerfamiljshus från ho till 30 år. Motivet var att den tekniska och ekonomiska utvecklingen kunde bli sådan att man fick anledning räkna med en kortare avskrivningstid för kapital investerat i bostadsfastig—

heter.

Genom ett beslut är 1960 förlängdes å andra sidan amor— teringstiden för egnahemslån från 25 år till 30 år. Ge— nom denna åtgärd reducerades något den ökning av bostads— kostnaderna som den samtidiga avvecklingen av kapitalsub—

ventionerna innebar.

Genom de här besluten fick man sålunda en enhetlig amor—

teringstid för småhus och flerfamiljshus.

År 1962 erhölls en ännu större enhetlighet genom inför— ande av en för småhus och flerfamiljshus gemensam kun— görelse om bostadslån. För lån till småhus innebar det— ta att den undre lånegränsen höjdes från 50 % till i normalfallen 70 %. För småhusen blev även den raka amor—

teringen tillämplig.

Garantin för en viss högsta kostnad för ränta på primär— och sekundärlån betydde i realiteten inget fram till och med 1950. Först efter diskontohöjningen och höjningen av

lånemarknadsräntorna detta år resulterade räntegarantin i direkta kostnader för staten och därmed i en subven—

tion till låntagarna.

Den tid av 10 år under vilken garantin skulle gälla för— längdes varje år. Den kraftiga räntehöjningen våren 1955 föranledde emellertid ett beslut om ändring av gällande regler. För hus tillkomna före år 1951 höjdes den garan— terade räntan med 0,5 %. För senare färdigställda hus gjordes ingen ändring med hänsyn till att dessa hade drabbats av kostnadsstegringen till följd av Korea—kri—

sen.

Detta beslut innebar att systemet med räntegarantier gavs ytterligare en funktion utöver den att stabilisera kapitalkostnaderna. Genom denna differentiering bidrog man sålunda till en utjämning av sådana variationer i de årliga bostadskostnaderna som berodde på byggnads—

kostnadsstegringen.

En ytterligare höjning av den garanterade räntenivån med 0,5 % beslutades 1957. Vidare infördes den regeln att be— sluten om räntegarantinivån endast skulle gälla för ett år i taget.

Vid 1960, 1963 och 196h års riksdagar gjordes ytterliga— re ändringar beträffande räntegarantin. Sålunda borttogs den helt för företag färdigställda före 1957 och en yt— terligare differentiering genomfördes med hänsyn till färdigställandeår. En återgång till den tidigare gällan— de 3 %—nivån gjordes för de senast färdigställda årgång— arna, medan den s k basräntan, d v 5 den garanterade ni— vån, höjdes för de äldre årgångarna.

1966 avvecklades ytterligare en årgång — 1957 — och höj— des basräntan med 1 1 1/2 procentenheter (till h % 6 %).

Motiven för dessa ändringar var att räntebidragen kom— mit att få en betydande subventionseffekt som inte va— rit avsedd. En minskning av subventionen ansågs inte m h t realinkomststegringen behöva få några från hyres— politisk synpunkt menliga konsekvenser. Det statsfinan— siella läget krävde vidare en viss återhållsamhet.

Vid 1957 års riksdag utvidgades räntegarantin till att även gälla företag utan statliga lån. Förändringar i villkoren för bidrag till dessa hus gjordes parallellt med ändringarna av bidragen till statsbelånade hus.

Ytterligare en ändring av reglerna för den statliga lån— givningen bör här nämnas. Den genomfördes i slutet av år 1955 och väckte stor diskussion. Då infördes en maxime— ring av de värden som bestämde statslånets storlek och

läge, de 5 k lånetaken.

Motivet var den starka byggnadskostnadsutvecklingen och risken för en stor höjning av bostadskostnaderna. Den dittillsvarande metoden för beräkning av produktions— kostnaden ansågs inte innefatta element som kunde verka

återhållande på kostnadsutvecklingen.

De ursprungligen starkt schabloniserade värdena kom dock efter hand att differentieras och mera anpassas till skillnader i utförande och läge. Tidsanpassning in— fördes. I början av 60—talet kom sedan begreppen låneun—

derlag och pantvärde.

Inom ramen för det allmänna kreditstödet infördes år

1950 vissa särskilda villkor för lån till studentbostä— ggg. Kapitalsubventionerna var större än för bostäder i allmänhet, och det var ett krav att även kommunen skul— le göra en subventionsinsats. Det värde på vilket lånets storlek beräknades var vidare relativt något större än för bostäder i allmänhet. Dessa särskilda villkor har

numera utgått ur kungörelsen.

Den särskilda låneformen för bostäder åt barnrika famil— jär från 30—talet avvecklades år 19h8. Statsbidraggn till pensionärshem avvecklades år 1958 och det löpande årliga pensionärsbostadsbidraget år 1969. Förbättrings— lånen har också ändrats vid ett flertal tillfällen. Det

särskilda stödet till lantarbetarbostäder i form av lån

och bidrag avvecklades år 1957.

Minskningen och avvecklingen av kapitalsubventioner, rån—' teeftergifter och underrånta har ibland varit kopplade till förbättringar i stödet till barnfamiljer. Motivet härför har varit att finansieringsstödet och de därtill knutna subventionerna samt stödet till barnfamiljerna

bedömts som delar av ett gemensamt system.

3. Besluten vid 1967 års riksdag

Innebörden av besluten vid 1967 års riksdag var i stort

sett följande.

I propositionen nr 100 till 1967 års riksdag uttalades att det aldrig hade varit statsmakternas avsikt att ge— nom underränta på statslånen och särskilda räntebidrag upprätthålla en permanent och allmän subventionering av boendekostnaderna. Det angavs också att det länge hade stått klart att den allmänna ränteutvecklingen så små— ningom hade gett reglerna om ränta och räntebidrag en väsentligt större subventionseffekt än som ursprungligen avsetts. En avveckling av det generella stödet i förening med ökat stöd åt de grupper av befolkningen som av ekono— miska skäl hade särskilda svårigheter att skaffa sig en tillfredsställande bostad hade därför framstått som moti— verat. Räntebidragen fyllde emellertid väsentliga funk— tioner när det gällde att skapa stabila produktionsförut— sättningar och att avskärma kapitalkostnaderna från till— fälliga räntefluktuationer. Räntebidragen ansågs därför inte kunna avskaffas utan att dess funktioner kunde till—

godoses på annat sätt.

Räntan på bostadslånet kom mot bakgrund av denna allmänna motivering att fastställas på grundval av den kostnadsni— vå som gällde för statens egen upplåning med tillägg av 0,25 för att täcka statens kostnader för utlåningen. Räntan skulle fastställas för ett år i taget. Räntebidra—

gen avskaffades helt.

Det stod emellertid klart att det inte var möjligt att låta denna avveckling av underränta och räntebidrag ome— delbart slå igenom på kapitalkostnaderna för nya hus. Vidare hade man funnit det angeläget att med hjälp av reglerna om återbetalningen av bostadslånet försöka mot— verka sådana skillnader i kapitalkostnaderna mellan oli—

ka årgångar av hus som berodde på den successiva ökning—

en av byggnadskostnaderna. Ett ytterligare önskemål var att försöka hindra att tillfälliga räntevariationer på marknaden påverkade kapitalkostnaderna och därmed hyror—

na.

Dessa tre önskemål ansåg man sig kunna tillgodose genom de då föreslagna och nu gällande reglerna för EEEÅEEEE_ låggn. Kapitalkostnaderna skulle alltså omfördelas över tiden genom en betalning under lånets löptid av succes— sivt stigande belopp. Amorteringstiden skulle i princip alltfort vara oförändrad 30 år. De totala kapitalkostna— der som låntagaren skulle erlägga det första året ansågs böra överensstämma med de kapitalkostnader som då gällde vid finansiering med de bostadslån som innefattade under— ränta och räntebidrag. Den 5 k basannuiteten fastställdes till 5,1 % av låneunderlaget (5,3 % för egnahem). Ökning— en av de årliga kapitalkostnaderna skulle regleras genom

ett s k paritetstal, årligen fastställt av Kungl Maj:t.

När lånet inte utgjorde paritetslån, skulle det vara ett s k nominellt lån, vilket innebär rak amortering under

30 år med hela den fastställda räntan.

Beslutet om subventionsfri ränta och avveckling av ränte— bidragen kom också att gälla alla som vid utgången av 1967 hade bostadslån med i princip rörlig ränta och/eller räntebidrag. Det bedömdes emellertid inte heller här vara möjligt att omedelbart övergå till de nya reglerna, som skulle innebära kraftiga stegringar av bostadskostnader—

na. Dessa låntagare erbjöds ett s k räntelån.

Räntelånet utgår med ett belopp som i början i stort sett motsvarar det bortfallna räntebidraget och ökningen av räntekostnaderna för bostadslånet. Räntelåneutbetalning— arna minskar sedan successivt. Takten i denna minskning anknyts via paritetstalet till ökningen av byggnadskost— naderna i nyproduktionen. Efter ett antal år upphör så—

lunda utbetalningarna av räntelånet, och i stället börjar

återbetalningen som också ökar stegvis genom paritets—

talets inverkan.

Räntelånet innebär sålunda att staten under ett antal år lånar ut pengar, som låntagaren kan använda för att betala en del av de högre räntekostnader som blev följ—

den av subventionsbortfallet. Räntan på räntelånet är densamma som på bostadslånet.

Bostadslån till nybyggnad av hyreslägenheter skall vara paritetslån. Detta gäller i princip även för nybyggnad av bostadsrättslägenheter, men länsbostadsnämnden kan medge att länet får utgöra nominellt lån, om detta inte kan befaras leda till ogynnsamma effekter på den lokala

hyresnivån.

För nybyggda småhus som skall bebos av låntagaren finns valfrihet mellan paritetslån och nominellt lån. Hittills har för riket i genomsnitt 70—75 % tagit paritetslån.

Variationerna mellan olika län är dock betydande.

Det kan beräknas att ca 70 % i lägenheter räknat av flerfamiljshusen med statligt lån, för vilka räntelån kunde utgå, har utnyttjat möjligheten till räntelån. För småhusen gäller att endast ca 30 % utnyttjat ränte— lånen. Återstoden har sålunda valt att omedelbart ta de

högre kapitalkostnaderna.

För hus med enbart räntebidrag har räntelån utnyttjats beträffande flerfamiljshusen för ca ho % och för småhu—

sen för ca 30 %.

h. Gällande bestämmelser

Villkoren i övrigt för bostadslånen och övriga lånefor—

mer är följande.

Syftet med bostadslånen är inte bara att underlätta kreditförsörjningen och påverka kapitalkostnadernas storlek utan även att påverka bostadsbyggandet med av— seende på bostädernas utrymme, utformning och utrust— ning och kostnaderna mera allmänt. För att lån skall kunna beviljas gäller därför vissa förutsättningar och

villkor.

Bostadslån till nybyggnad kan endast utgå till företag som kan beräknas tillgodose ett varaktigt behov på platsen. Bedömningen av om varaktigt behov skall anses föreligga skall vara differentierad med hänsyn till så— väl hus— och lägenhetstyp som förvaltningsform. Man kan Också uttrycka innebörden av den här bedömningen på det sättet att staten skall bedöma vilken kreditrisk den lö— per för sitt topplån. Riksdagen har uttalat att bedöm— ningen av kreditrisken måste vägas mot låntagarens skä— liga intressen och att prövningen inte får bli så snäv att bostadsbyggandet på landsbygden systematiskt miss—

gynnas.

Rent allmänt är en förutsättning för ett bostadslån att låntagaren bedöms kunna prestera den egna insats som er— fordras, förvalta huset tillfredsställande och betala

de årliga kostnaderna.

Kraven på lägenheternas standard är med hänsyn till den normala standarden i nyproduktionen så elementära att

de inte utgör några problem. Därutöver tillkommer dock de rekommendationer som finns i skriften God Bostad och de synpunkter på framförallt den bostadstekniska utform—

ningen som framkommer vid granskningen av företagen.

Tidigare har funnits vissa minimikrav på lägenheternas storlek i småhus, men dessa har tagits bort för att främja en mera allsidig sammansättning av lägenhetsty—

per i småhusområdena, t ex bostäder för pensionärer.

Fortfarande gäller emellertid en maximering i fråga om de småhus som skall kunna få lån. Denna maximering an— knyter till byggnadskostnaderna för ett enfamiljshus av normal standard och med en lägenhetsyta av 125 m2 i-ett plan, hel källare och friliggande kallgarage. Undantag kan dock göras om behov finns av en större yta. För små— husen gäller ytterligare en begränsning av statens stöd genom att lånets storlek inte beräknas fullt ut med hän— syn till låneunderlagets storlek. För låneunderlaget

finns nämligen en maximigräns.

En förutsättning för län är vidare att bostadsmiljön skall vara tillfredsställande. Detta anses vara fallet om husets storlek och form samt för de boende avsedda anordningar i omgivningen uppfyller bestämmelserna i byggnadsstadgan samt överensstämmer med en modern stads—

plan som reglerar bebyggelsen i området.

Bostadslån beviljas inte om de erforderliga hyrorna el— ler årsavgifterna blir så höga att det föreligger risk för att bostäderna eller lokalerna inte blir utnyttjade på längre sikt. Lån får heller inte beviljas när den be— räknade kostnaden för byggnadsföretaget väsentligt över— stiger pantvärdet. Den 5 k överkostnaden får sålunda in—

te vara för stor.

En annan förutsättning för län är att marken förvärvats till ett pris som kan anses skäligt. Denna markprispröv— ning gäller dock endast vid lån till flerfamiljshus inom 5 k exploateringsområden (i huvudsak obebyggt område) och vid lån till småhus. För flerfamiljshus i sanerings—

områden prövar man sålunda inte markpriset.

För bostadslån skall i allmänhet ställas säkerhet i form av inteckning i fastigheten. Kommun eller landstingskom— mun behöver inte ställa inteckningssäkerhet. Inte heller allmännyttigt bostadsföretag eller bostadsföretag vari landstingskommun äger bestämmande inflytande behöver ställa inteckningssäkerhet, om kommunen eller landsting—

et tecknar borgen för bostadslånet.

Bostadslånet till småhus som skall bebos av låntagaren får inte beviljas, med mindre kommunen har åtagit sig att under en tid av tio år till ett belopp som motsvarar fem procent av låneunderlaget gentemot staten ansvara för

förlust som kan uppkomma på lånet.

Låntagare som erhåller paritetslån skall till säkerhet för den framtida ökning av låneskulden som kan uppkomma — lämna särskild inteckning för ett belopp som motsvarar tio procent av låneunderlaget inom 110 eller i vissa

fall 115 procent av pantvärdet. När kommun eller lands— tingskommun tecknar borgen såsom för egen skuld för bo— stadslån, får borgen också omfatta ökningen av låneskul—

den.

Om låntagaren inte kan anskaffa underliggande kredit med belopp motsvarande 70 % av låneunderlaget, kan bostads— lånet ökas fördjupas. För flerfamiljshus får fördjup— ningen uppgå till högst 10 % av låneunderlaget. För små— hus gäller inte denna begränsning, så medges t ex i stor utsträckning fördjupning i de fyra norrlandslänen och i områden utanför detaljplaneområde. I dessa områden kan

nämligen hypoteksinstituten i regel inte gå in med län.

Det enda bidrag som i dag finns till nyproduktionen är det s k vinterbidraget. Det kan utgå till såväl flerfa— miljshus som småhus, och syftet är att kompensera mer- kostnaderna vid bygge Vintertid och att ur sysselsätt— ningssynpunkt främja ett under året mer jämnt fördelat

byggande. Bidraget beräknas schablonmässigt med hänsyn

till bl a tidpunkterna för husens påbörjande och färdig—

ställande och husens belägenhet i landet.

Villkoren för bostadslån till ombyggnad är i tillämpli— ga delar i allt väsentligt desamma som för lån till ny—

byggnad.

Bestämmelserna har ändrats i väsentliga avseenden fr o m 1973—07—01. Avsikten med de nya bestämmelserna är att underlätta och stimulera till ombyggnader av äldre bo— stadshus och hus som inrymmer lokaler som utgör ett kom—

plement till bostäderna.

Bostadslån till ombyggnad kan beviljas under förutsätt— ning att ombyggnaden inte är av ringa omfattning och att ombyggnadskostnaderna är skäliga. Dessutom krävs att lä— genheterna efter ombyggnaden skall fylla kraven på "låg— sta godtagbara standard" (fastställd i kungörelse 1973: 532). Men standarden får inte heller i väsentlig grad överstiga den normala standarden i nyproduktionen. Lån kan beviljas för alla hustyper oavsett vem som är ägare till huset, och även för sådana lokaler som kan betrak— tas som bostadskomplement samt för att förbättra den ytt—

re miljön.

Låneunderlaget utgör den godkända ombyggnadskostnaden, dock med viss maximering m h t kostnaderna för en mot— svarande nybyggnad. Avser lånet ombyggnad av kulturhis— toriskt märklig byggnad, kan låneunderlaget dock bestäm— mas till högre belopp.

Lånegränserna för olika byggherrekategorier är desamma som vid nybyggnad.

Huvudregeln är att bostadslån till ombyggnad skall ut— göra annuitetslån, men det kan i vissa fall utgå som paritetslån. Amorteringstiden är i regel högst 30 år beroende på husets beräknade återstående användnings—

tid och den standard som uppnås genom ombyggnaden. I vissa speciella fall, nämligen om det ombyggda huset fyller ett varaktigt behov, har ett gott läge ohh efter ombyggnaden i väsentliga avseenden uppnår nybyggnads— standard, kan bostadslånet utgå antingen som annuitets— lån med högst MO års amorteringstid eller som paritets— lån med 30 års amorteringstid.

För bostadslån till ombyggnad av småhus där låneunder—

laget är högst 25 000 kr gäller vissa särskilda regler.

För att ytterligare stimulera till ombyggnad utgår ett särskilt bidrag, 5 k ipitiålstöd, till ombyggnader som påbörjas före utgången av 197h. Stödet är avsett som kompensation för de kostnader som en övergång från ny— till ombyggnad medför för byggnadsbranschen. Det kan en— dast beviljas för flerfamiljshus. Bidraget uppgår till 20 % av den godkända ombyggnadskostnaden, dock högst 6 000 kr per lägenhet. För att initialstöd skall kunna erhållas, skall standarden före ombyggnaden understiga den lägsta godtagbara och efter ombyggnaden ha uppnått denna standardnivå. Bidraget utgår endast om ombyggna— den finansieras med statligt bostadslån. Vidare krävs att den arbetskraft som anlitas har anvisats eller god—

känts av arbetsförmedlingen.

görbättringslån beviljas för upprustning av bostäder för personer som fyllt 60 år eller personer som eljest uppbär folkpension, handikappade samt samer och zigenare.

Förbättringslån kan också beviljas för upprustning av bostäder åt andra personer, om bostaden är mycket brist— fällig och det föreligger särskilda skäl för detta bo— stadsstöd. Under vissa förutsättningar kan lån också ut— gå, oavsett vilka som bor i lägenheterna.

Förbättringslån kan utgå till alla kategorier av låne— sökande, men särskilda låneregler gäller för de olika

Till ovan nämnda kategorier av personer kan lån utgå, om sökanden äger eller bor i en— eller tvåfamiljshus (små— hus). För sådäna lånesökande gäller att den taxerade in— komsten (statlig) inte får överstiga 15 000 kr för ogift och 20 000 kr för makar sammanlagt. Hänsyn skall också

tas till eventuell förmögenhet. Vid en nettoförmögenhet

på 80 000 kr eller högre kan förbättringslån i regel in—

te beviljas.

Kommuner och allmännyttiga företag kan beviljas förbätt—

ringslån i följande fall:

1. för lägenheter i småhus som bebos av ovan nämnda ka—

tegori,

2. för lägenheter i flerfamiljshus som bebos av perso— ner över 60 år, förtidspensionärer och handikappade, om huset inte är avsett att tillgodose ett varaktigt

bostadsbehov,

3. för lägenheter i småhus och flerfamiljshus, oavsett vilka som bor i lägenheterna, under förutsättning att huset enligt av kommunstyrelsen fastställd plan skall

rivas inom 20 år.

Om flerfamiljshus enligt fastställd plan skall rivas in— om 20 år, kan förbättringslän också utgå till andra län— tagarkategorier än kommuner och allmännyttiga företag,

oberoende av vilka som bor i huset.

Vidare kan förbättringslån beviljas kommun och allmän— nyttigt företag för nybyggnad av s k temporära bostäder för åldringar. Dessa bostäder är avsedda att tillgodose ett tillfälligt behov av åldringsbostäder i områden med

omfattande glesbygd, d v s främst i norrlandslänen.

Förbättringslånets storlek bestäms i förhållande till den godkända förbättringskostnaden och varierar med oli— ka låntagarkategorier. För kommun och allmännyttigt fö—

retag får lånet motsvara högst hela den godkända för— bättringskostnaden, för kooperativa företag högst 98 % och för övriga högst 90 % av kostnaden.

Förbättringslänet är antingen i sin helhet ett ränte— fritt stående lån eller ett lån som består av en ränte— fri stående del och en räntebärande del som skall amor— teras. Det räntefria stående beloppet kan uppgå till högst 12 000 kr per lägenhet. För enskilda sökande i en— eller tvåfamiljshus bestäms storleken av den räntefria delen av sökandens inkomst— och förmögenhetsförhållan— den. För dessa låntagare avskrivs den räntefria delen efter tio år. För kommuner och allmännyttiga företag sker avskrivning helt eller delvis, beroende bl a på när huset rivs och vilka som bor i huset. Den del som ej av— skrivs omvandlas till amorteringslån. I fråga om andra ägare till flerfamiljshus övergår alltid den räntefria delen till amorteringslån, när det ursprungliga amorte— ringslånet är återbetalat.

Den del av länet som skall amorteras utgör annuitetslån och skall återbetalas på högst 25 år. För lån till hus som enligt fastställd plan skall rivas inom 20 år är amorteringstiden högst 15 år. Räntan på amorteringsde— len är h %, d v s betydligt lägre än den som gäller för bostadslån.

Bostadsanpassningsbidrag (tidigare kallade invalidbo— stadsbidrag) kan beviljas för åtgärd inom och i anslut— ning till bostadslägenhet för att göra det möjligt för handikappad att utnyttja lägenheten på ändamålsenligt sätt. Bidraget, som kan utgå både i småhus och flerfa- miljshus, är inte reserverat för vissa angivna typer av handikapp utan skall kunna beviljas efter prövning i varje enskilt fall. Bidraget utgår med det belopp som motsvarar de beräknade kostnaderna, dock högst med

15 000 kr per lägenhet. Om det föreligger särskilda skäl kan högre bidrag beviljas. Bidraget är inte in—

Lån kan vidare beviljas till inventarier i vissa gpecial— bgstäder som uthyres möblerade och som är avsedda att tillgodose ett mera kortsiktigt bostadsbehov för ensam— stående eller andra mindre hushåll. Lånet uppgår till högst 1 800 kr per rum. Amorteringstiden är högst 15 år. Räntesatsen som fastställs årligen är densamma som sta—

tens normalränta. Den gäller för hela lånets löptid.

Lån — hyrggförlustlåg kan utgå för utebliven hyra un— der åren 1971—1973 till ägare av hus som byggts med stöd av statliga lån, under förutsättning att lägenheten inte har kunnat upplåtas. Lån beviljas alltså inte för hyres— förlust på grund av utebliven betalning från hyresgäst och inte heller för förluster på kommersiella lokaler. Lån utgår med högst det belopp som motsvarar summan av de uteblivna hyresbeloppen minskad med normalt hyres— bortfall, som uppskattas till 1,5 % av hyressumman. Vi— dare måste lånet uppgå till minst hälften av det norma—

la hyresbortfallet, dock lägst till 10 000 kr.

Kommunerna kan beviljas tomträttålåg i syfte att förbätt— ra deras möjligheter att med tomträtt upplåta mark för bostadsändamål. Tomträttslånen kan utgå oavsett om mar— ken bebyggs med eller utan statligt bostadslån. Lån kan beviljas också för fastigheter med byggnader som skall rustas upp och bevaras. Lånet beviljas med 95 % av sum— man av de belopp med vilka låneunderlaget minskats på grund av att marken upplåtits med tomträtt. För icke statsbelånade hus utgör lånet 95 % av summan av den ka— pitaliserade tomträttsavgälden. Lånet är amorterings— fritt de första 10 åren och amorteras därefter med 1/30

om året. Räntesatsen är densamma som för bostadslån.

Kommunerna kan vidare beviljas markförvärvslån för att underlätta inköp av mark för bostadsändamål. Markför— värvslån utgår högst med det belopp som motsvarar vad kommunen har betalat eller skall betala för marken.

Amorteringstiden är tio år, men amorteringsfrihet kan

beviljas för de två första åren av tioårsperioden. Rän—

tan är densamma som för bostadslån.

5. Lån— och bidragsgivningens omfattning

Den omfattning i vilken statligt stöd har utgått till

lägenheter färdigställda under olika är framgår av ne—

danstående tablå.

Lägenheter Andel, %, lägenheter med statligt stöd

färdig— ställda Samtliga Småhus Flerfamiljshus 1950—195h 87 78 90 1955—1959 9h 92 95 1960-19614 914 90 96 1965—1969 90 80 97

1970 90 78 97

1971 91 77 97 1972 86 67 98

Av samtliga färdigställda lägenheter har sedan början av 50—talet ca 90 % haft statligt stöd; något lägre i bör— jan av 50—talet och slutet av 60—talet än under den mel— lanliggande perioden. För flerfamiljshusen har den stats— stödda andelen varit högre än för småhusen. De kommunala, allmännyttiga och kooperativa flerfamiljshusföretagen har praktiskt taget till 100 % utnyttjat statens lån, medan de enskilda till i genomsnitt ca 85 % har utnytt— jat dessa lån. Variationen mellan olika perioder i den statsstödda andelen har berott på bl a regleringen av

det icke—statsbelånade byggandets omfattning och varia— tionerna i de statliga subventionernas omfattning. För småhusen är sålunda andelen lägenheter med statligt

stöd låg under år 1972, vilket sammanhänger med ett fri— släppande av byggandet av småhus utan statligt lån under 1971.

I tablån nedan redovisas utbetalningarna av bostadslån och bostadsbidrag under budgetåret 1972/73. Bruttoutbe—

talningarna uppgick till & h3h miljoner kronor. Genom

amorteringar och inlösen av lån inflöt 713 miljoner kro— nor. Under budgetåret inbetalades 1 h6h miljoner kronor

i räntor.

Utbetalningen av lån och bidrag budgetåret 1972/73. Milj kr

Lån till ny— och ombyggnad och förbättring 2 061 Skuldökning på paritetslån 392 Räntelån 6h1 Tomträttslån 28h Räntefria förbättringslån 71 Vinterbidrag 9 Invalidbostadsbidrag 22 Markförvärvslån 55 Län till hyresförluster 29 Län till inventarier 2 Bostadstillägg __868 Totalt h u3u

Statens kapitalfordran för utestående län 1973—06—30 var 25 h60 miljoner kronor. I följande tablå uppdelas

detta belopp på vissa huvudgrupper av län.

I gruppen "nominella lån" ingår de gamla tertiärlånen och egnahemslånen, bostadslånen enligt tidigare kungöi relser, den räntebärande delen av förbättringslånen samt nominella lån enligt 1968 års bostadslånekungörel—

se.

I gruppen "räntefria lån" ingår räntefria stående delar av egnahemslån och räntefria lån till studentbostäder,

som successivt avskrivs resp görs räntebärande.

Till "övriga län" har hänförts bl a inventarielån, för— skott på lån samt vissa lån till tvätterier och byggnads—

maskiner, som nu ej längre kan beviljas.

Utestående län 1973—06—30

Milj kr Paritetslån 7 701 Nominella län 13 398 Räntelån 2 811 Tomträttslån 1 025 Bostadsanskaffningslån hh Räntefria län 115 Markförvärvslån 156 Län till hyresförluster 29 Övriga län 181

Totalt 25 h6o

BILAGA 2

BYGGNADSLÄN OCH BOTTENLÄN

PM utarbetad av direktör Mats Rönnberg

1. Inledning

Nuvarande system för kreditförsörjning till bostadspro— duktionen —_vid sidan av den statliga långivningen bygger på medverkan av flertalet på kreditmarknaden verk— samma institut. Denna medverkan är i hög grad speciali— serad med hänsyn till kreditgivningens grad av långfris— tighet och med hänsyn till karaktären av den upplåning som ligger till grund för kreditgivningen. Rörelsekre- diter under byggnadstiden ges sålunda i huvudsak av af— färsbankerna och postbanken. Krediter av mera permanent karaktär när byggnaderna färdigställts lämnas främst av

de s k hypoteksinstituten.

Kreditinstitutens uppgift när det gäller att försörja bostadssektorn med kapital är inte bara att lämna lån avseende nyproduktionen. Som lika väsentlig framstår den del av verksamheten som gäller underhåll och upp- rustning av redan belånade objekt. Härutöver räknas som krediter till bostadssektorn lån av annat slag för vil— ka ställs säkerhet i form av pantbrev i fast egendom eller tomträtt. Det kan gälla lån som behövs för att

möjliggöra arvskiften, överlåtelser o dyl.

De typer av objekt som kan belånas inom bostadssektorn är förutom flerfamiljshus och småhus även gemensamhets— anläggningar och serviceanordningar av olika slag. Lån kan sålunda lämnas avseende alla objekt som uppförs med stöd av statligt bostadslån, exempelvis barndaghem, lo— kala affärscentra, integrerade skolbyggnader, bibliotek. Bostadslåneinstitutens långivning avser även affärs—

och kontorshus, varför kreditförsörjningen till sådana

objekt sker på samma sätt som till bostadshusen.

2. Återblick

En återblick på utvecklingen av de egentliga bostadslå— neinstituten kan tjäna som bakgrund till en beskrivning

av den nuvarande finansieringsordningen.

I och med att förutsättningar skapats för en ordnad fas— tighetskreditgivning genom systemet med lagfart och in— teckning tillkom på initiativ från fastighetsägarna år 1867 Allmänna hypotekskassan för rikets städer och i sam— band därmed åtskilliga stadshypoteksföreningar. Dessa in— stitut var organiserade efter förebild av landshypoteks— organisationen som tillkommit några år tidigare. Vid den— na tid började även ett par s k inteckningsbolag sin verk— samhet. Hypotekskassans upplåning skedde genom att kassan gav ut obligationer. P g a olika orsaker blev utveckling— en av kassans verksamhet inte önskvärt framgångsrik. Kas— san upphörde därför är 1909 med sin verksamhet och i stål— let tillkom efter förslag av en statlig utredning och be— slut av statsmakterna Konungariket Sveriges stadshypoteks— kassa. Detta institut fick statligt stöd i form av en grundfond och skulle fungera som centralorgan för landets stadshypoteksföreningar. Upplåningen skulle i första hand ske genom obligationsemissioner i utlandet. Den utländska uppläningen upphörde emellertid i och med första världs— kriget och har senare aldrig kommit att återupptas.

Stadshypoteksinstitutionen ägnade sig åt s k primärlångiv— ning. Det innebar att lån lämnades endast upp till 50 %

av det högsta av institutionens eget belåningsvärde och taxeringsvärdet. Inom större städer kunde dock belåning— en höjas upp till 60 % såvitt gällde stenhus. Primärlån lämnades i princip endast avseende flerfamiljshus.

Behov av ytterligare långfristiga krediter visade sig snart föreligga och efter utredning inrättades år 1929 sekundärlåneorganisationen Svenska bostadskreditkassan

med därtill anslutna bostadskreditföreningar. Denna in—

stitution var organiserad på i princip samma sätt som stadshypoteksorganisationen. Lån lämnades mot säkerhet mellan 50 och 75 % av fastighetsvärdet. Dessutom lämna—

des lån avseende villor.

Nästa reform på bostadsfinansieringsområdet innebar in— rättandet på 19h0—talet av Statens byggnadslånebyrä och därmed den statliga direkta bostadslångivningen.

Allmänna pensionsfondens tillkomst år 1961 förde i prak— tiken med sig stora förändringar på kreditmarknaden. Dels inrättades eller aktiverades ytterligare kreditinstitut för att förmedla långfristiga krediter till bl a bostads— sektorn. Dels kunde de sedvanliga kreditinstituten orien— tera om sin verksamhet mot mer kortfristig kreditgivning. Den senare omständigheten innebar att sparbankerna och postbanken, som tidigare till stor del fungerat som ka— pitalmarknadsinstitut med särskild inriktning på bostads— krediter, ändrade karaktär och genom den nya banklagstift— ningen som trädde i kraft år 1969 fick samma verksamhets—

fält som affärsbankerna.

Beträffande den tidigare bostadsfinansieringen är också att nämna att primär— och sekundärlånen i slutet av år 1966 kom att slås samman till s k enhetslån. Villkoren för enhetslånen innebar i princip en sammanvägning av villkoren för de tidigare primär— och sekundärlånen. Denna reform förde med sig att stadshypoteks— och bo— stadskreditorganisationerna fusionerades från år 1969 på så sätt att bostadskreditorganisationen gick upp i

stadshypoteksorganisationen.

3. Byggnadslångivning

Det är i huvudsak affärsbankerna, postbanken och spar- bankerna som svarar för byggnadskreditgivningen. Banker— na skaffar erforderliga medel huvudsakligen genom direkt inlåning. Tekniskt är byggnadskrediten en s k kredit i räkning, beviljad på grundval av förhandsvärdering och utlämnad mot säkerhet av pantbrev i den egendom varå byggnaden uppförs. Byggherren disponerar krediten i

s k lyft allteftersom byggnadsverksamheten fortlöper. Inför varje lyft sker besiktning av husbygget för att kreditgivaren skall kunna bedöma hur stora lyft som

skall tillåtas.

Långivaren betingar sig för beviljat byggnadslån (bygg— nadskreditiv) dels en kontraktsränta (kreditavgift) om 1/2 till 1 procent på beviljat belopp dels en disposi— tionsränta om f n 5 3/h 8 1/h procent på disponerat belopp. När kommun tecknar borgen för en byggnadskredit blir räntevillkoren fördelaktigare för låntagaren än vad som eljest skulle ha varit fallet. F n utgår hos fler— talet kreditgivande institut för byggnadslän avseende flerfamiljshus med kommunal borgen som säkerhet kredit- avgift om 1/2 procent och dispositionsränta om 6 3/h pro— cent. Kommunal borgen förekommer i princip när statligt bostadslån beviljats för objektet. Hos flertalet insti— tut faller kreditavgiften bort i och med färdigställan— det men samtidigt höjs i stället dispositionsräntan med i regel 3/h procent. Räntor och kostnader, exempelvis besiktningskostnader, debiteras under lånetiden kreditiv— kontot. För fleråriga objekt kan byggnadskrediten delas upp i markkredit, anläggningskredit och husbyggnadskre— dit.

De avgifter som tas ut för byggnadskreditiven avser att täcka bankernas risker för byggnadsarbetenas rätta fär— digställande så att avsedd avkastning uppnås på respek—

tive byggnadsprojekt. Avgifterna skall även kompensera

kostnaderna för den likviditet som kreditgivaren nödgas hålla för att infria sina utfästelser.

Omfattningen av byggnadskreditivgivningen är svår att bedöma på grundval av den statistik som finns tillgäng— lig. Man kan inte helt isolera bostadskrediterna från krediter till annan byggnadsproduktion. Det är likaså svårt att åstadkomma en genomgående uppdelning på bygg- nadskrediter och annan långivning mot säkerhet av pant— brev i bostadsfastigheter. Föreliggande uppgifter kan sålunda endast ge en ungefärlig uppfattning om storle—

ken av dessa krediter.

För affärsbankernas del uppgick de disponerade uteståen— de byggnadskrediterna den 31 december 1973 avseende bo— stadsfastigheter till ca 9,2 miljarder kronor. Kontrak— terat belopp var vid samma tidpunkt ca 12,2 miljarder kronor.

Postbankens utestående disponerade byggnadskreditiv av— seende bostadshus var den 31 december 1973 drygt 2,7 mil— jarder kronor.

Motsvarande belopp för Sparbankernas del var samma dag uppskattningsvis drygt h miljarder kronor. Inom spar— bankssektorn var vid samma tidpunkt det sammanlagda kon—

trakterade beloppet ca 6 miljarder kronor.

Sammantaget kan antas att byggnadskreditgivningen till bostadshus den 31 december 1973 uppgick till ca 16 mil— jarder kronor.

Att observera är att i angivna belopp ingår inte bara kreditiv avseende objekt under byggnad utan även kredi— tiv avseende objekt som färdigställts. Man får också ha i minnet att betydande belopp utlämnats av kreditinsti- tuten i byggnadskreditiv avseende kontors— och affärs—

fastigheter. Hos affärsbankerna var sålunda den 31 de—

cember 1973 byggnadskreditiv till sådana objekt utlämna—' de på drygt 1,h miljarder kronor.

h. Bottenlångivning

Byggnadskrediter skall i princip ersättas av långfristi— ga lån när byggnaderna färdigställts och i förekommande fall uthyrts. Detta sker genom att byggnadskreditiven blir avlyfta av bundna fastighetslån och vanligen även av statliga bostadslån. Dessutom behövs ofta särskilda topplån som i regel utanordnas av kreditivgivande insti—

tut. Topplånen är i princip av kortfristig karaktär.

Fastighetslånen, som ofta benämns bottenlån eller enhets- lån, utlämnas av stadshypoteksinstitutionen och av kre— ditaktiebolagen. I någon utsträckning bedriver även för—

säkringsbolagen direkt utlåning av fastighetslån.

Stadshypoteksorganisationen är organiserad på så sätt att ett centralt organ, Konungariket Sveriges stadshypo— tekskassa, svarar för upplåning av medel som i sin tur lånas ut av 21 lokalt verksamma stadshypoteksföreningar till fastighetsägare och tomträttshavare. Verksamheten regleras av författningsbestämmelser (SFS 1968:576 och 65h). Stadshypotekskassans styrelse består av nio leda— möter, varav två utses av Kungl Maj:t, en av riksgälds— fullmäktige och sexlav ombud för stadshypoteksförening— arna. Styrelsens ordförande och vice ordförande är ut- sedda av Kungl Maj:t respektive riksgäldsfullmäktige. Av kassans fyra revisorer utses en, tillika revisionens ordförande, av bankinspektionen, en av riksgäldsfull— mäktige och två av ombud för stadshypoteksföreningarna. Stadshypoteksföreningarna utser årligen högst fem ombud som på ombudsstämma tar ställning till frågor om an—

svarsfrihet, val av styrelse o dyl.

Medlemmar i stadshypoteksföreningarna är alla låntagare hos föreningarna. Dessa har rätt att delta på den årli— ga föreningsstämman, där beslut fattas om utseende av styrelse och revisorer, storleken av låntagarnas för—

valtnings— och fondbidrag till föreningen m m. De av

låntagarna lämnade säkerheterna förvaras hos föreningar— na under tillsyn av offentligt ombud som utses av läns— styrelsen. Sammanlagda beloppet utestående län var vid

slutet av år 1973 ca 36,5 miljarder kronor.

För stadshypoteksinstitutionen gäller ett sammanlagt fondkrav om minst 2 procent av utestående skulder. Vid årsskiftet 1973/197h uppgick de sammanlagda egna fonder— na till nära 1,3 miljarder kronor. Dessutom har staten till stadshypotekskassans förfogande ställt en grund— fond om f n 3,9 miljarder kronor. Kassans upplåning är

maximerad till tio gånger grundfonden.

De kreditaktiebolag som är verksamma inom bostadssektorn är från årsskiftet 1972/1973 Svensk Bostadsfinansiering Aktiebolag BOFAB och Sparbankernas Inteckningsaktiebolag (Spintab), vilket senare bolag ägs av Sparbankernas Bank AB. Tidigare verkade ytterligare tre kreditaktiebolag

som bottenlångivare, nämligen Svenska Intecknings Garan— ti Aktiebolaget (Sigab), Göteborgs Intecknings Garanti Aktiebolag (Gigab) och Svensk Fastighetskredit aktiebo— lag. Dessa bolag upphörde med långfristig fastighetsbe— låning den 1 januari 1973 sedan avtal slutits mellan de statliga bankerna, Sveriges Kreditbank och Postbanken,

å ena sidan och de privata affärsbankerna inklusive Jord— brukets Bank, å andra sidan, om att berörda affärsbanker inträdde som hälftenägare i det av Kreditbanken och Post— banken tidigare samägda BOFAB. Avtalet kom till efter diskussioner som kommit till stånd på initiativ av fi—

nansdepartementet.

För BOFAB:s och Spintabs vidkommande gäller bolagsord— ningar som fastställts av Kungl Maj:t. BOFAB:s aktieka— pital och reservfond uppgår f n till hö miljoner kronor medan Spintabs motsvarande kapital är f n h2 miljoner kronor. Utestående lån vid slutet av år 1973 var hos BOFAB 3,7 miljarder kronor och hos Spintab nära 10,5

miljarder kronor. Vid samma tidpunkt var motsvarande be—

lopp hos Sigab 6,5 miljarder kronor, hos Gigab 2,5 mil— jarder kronor och hOs Svensk Fastighetskredit AB 7,2

miljarder kronor.

Det fondkrav som gäller för kreditaktiebolagen är i prin— cip samma som för stadshypoteksinstitutionen, dvs fond— täckningen (eget kapital och fonder) måste vara minst 2 procent av skulderna. Kreditaktiebolagen täcker i huvud— sak in sina kostnader och erforderligt överskott genom en räntemarginal mellan upp— och utlåning. För stadshy- poteksinstitutionen täcks behovet av medel för förvalt— ningskostnader och fondavsättning i huvudsak genom sär— skilda förvaltnings— och fondbidrag som låntagarna har att erlägga. Bidraget hos stadshypoteksinstitutionen

och räntemarginalen hos kreditaktiebolagen uppgår f n

i allmänhet till 0,2 procent.

Avseende belåningsorter, belåningsobjekt och lånegränser gäller likartade regler för stadshypoteksinstitutionen och kreditaktiebolagen. Långivning får således ske inom tätort beträffande bostads—, affärs— och kontorshus mot säkerhet av pantbrev i fast egendom eller tomträtt för belopp som ligger högst inom 75 procent av institutets eget uppskattningsvärde. Även andra objekt som finansie—

ras med stöd av statligt bostadslån får belånas.

Bostadslåneinstitutens upplåning sker som ovan nämnts ge- nom obligationsutgivning. Obligationer säljs antingen ge— nom bankernas förmedling eller direkt från instituten. Köpare av obligationer har möjlighet att vänta med att betala obligationerna upp till tre månader. Med hänsyn till risken för ränteändring måste obligationsemittenten emellertid låna ut belopp som tecknats omgående utan att avvakta likvid för obligationerna. Upp— och utlåning mås— te korrespondera med varandra. För att bl a kunna låna

ut medel utan dröjsmål har instituten rätt att låna upp medel kortfristigt genom reversupplåning. Obligationskö—

parna deponerar vanligen sitt innehav av obligationer

hos emittenten i utbyte mot certifikat.

Den typ av obligation som f n säljs av bostadslåneinsti— tuten har en löptid av 20 år och amorteras enligt annui— tetsprincipen efter en 50—årig amorteringsplan. Efter

10 år sker en justering av räntan enligt vissa regler till dåvarande ränteläge. Räntan kan då således anting— en höjas eller sänkas. Motsvarande ändring av räntan måste ske i institutens utlåning. Efter 20 år inlöses obligationerna och då förfaller samtidigt motsvarande fastighetslån. Eftersom annuitetsfinansieringen tilläm— pas kvarstår då större delen av obligationslånet och därmed även fastighetslånen. Om en 50-årig amorterings— plan används för ett 7 %—lån utestår oguldet efter 20 år ca 90 procent av det ursprungliga beloppet. Används en 60—årig plan, är motsvarande procenttal ungefär 95. Det säger sig självt att fastighetslåntagarna som regel inte har möjlighet att betala tillbaka sin skuld på slutbe— talningsdagen. Regeln är därför att låntagarna erbjuds omsättning av sina förfallande lån till nya lån med de

villkor som gäller vid omsättningstillfället.

Bostadslåneinstitutens utlåning sker som nämnts på i princip samma villkor som upplåningen. Härvid gäller för kreditgivaren att de hypotekslån som sammanlagda svarar mot ett visst obligationslån skall ge samma ränta och amortering som krävs enligt obligationslånet. Kreditgi— varen har således möjlighet att differentiera utlåning— en på önskvärt sätt. F n varieras amorteringstiderna så— vitt gäller olika typer av belåningsobjekt på så sätt att olika amorteringsplaner tillämpas: för nybyggda flerfamiljshus 60 år, för nybyggda småhus 50 eller MO år, för affärs— och kontorshus MO eller 30 år. Andra amorte— ringsplaner kan också förekomma. Vidare differentieras räntan på olika typer av lån så att s k oprioriterade lån löper med 1/h procent högre ränta än 5 k priorite— rade lån. Differentieringen hänger samman med att obli-

gationerna säljs med en underkurs om_1/h procent.

Prioriteringsbestämmelserna utfärdas av riksbanken i syfte att prioritera finansieringen av det byggande som riksdagen beslutat om. Prioriterade objekt är sålunda nybyggda flerfamiljshus och småhus samt i övrigt allt byggande som sker med stöd av statligt bostadslån. Om— eller tillbyggnad av flerfamiljshus är prioriterat även om statligt bostadslån inte utgår under förutsättning att sådant lån enligt intyg från länsbostadsnämnd skul— le ha kunnat utgå. Oprioriterade objekt är följaktligen i princip affärs— och kontorshus samt äldre bostadshus utam sådana hus för vilka utgår statligt bostadslån. Enligt riksbankens bestämmelser skall 90 procent av hy- poteksinstitutens nyutlåning kanaliseras till den prio— riterade sektorn medan återstående 10 procent får an—

vändas till oprioriterade objekt.

I samband med prioriteringsbestämmelserna kan nämnas att hypoteksinstituten i sin långivning i princip skall sö—

ka nå upp till det statliga bostadslånets undre gräns.

5. Avlyft

Det nuvarandet bostadsfinansieringssystemet är som ovan nämnts upplagt så att byggnadskrediten när byggnaden är färdigställd skall lyftas av och ersättas med ett lång— fristigt hypotekslån. Någon automatik i det avseendet kan dock inte sägas ha varit för handen sedan mitten av 1960-talet. Sedan dess har nämligen efterfrågan på lång— fristiga krediter, inte minst beroende på omfattningen av bostadsbyggandet, överstigit tillgången på kapital— marknadsmedel. Detta har fört med sig besvärande köbild— , ningar på bostadslånesektorn. Det sammanlagda beloppet utestående byggnadskrediter avseende färdigställda prio— riterade objekt vid slutet av år 1973 torde kunna beräk— nas till ca 10 miljarder kronor. Det innebär att vänte— tiden på att få ett beviljat långfristigt lån utbetalat

f n uppgår till över ett år.

BILAGA 3

PARITETSLÅNESYSTEMET — EN BESKRIVNING

1. Bakgrund

Paritetslånen infördes 1968 efter förslag av bostadspo— litiska kommittén. Det statliga kreditstödet till bo— stadsbyggandet ges sedan dess i form av dylika län.

I det följande beskrivs paritetslånesystemet och hur det tillkom. Utvecklingen av kapitalutgifter och skulder re— dovisas i bilaga &.

1.1 Bostadspolitiska kommitténs uppdrag

Bostadspolitiska kommittén, som tillkallades 1963, fick till uppgift att söka åstadkomma en finansieringsordning som bl & medgav att dåvarande räntesubventioner kunde av— vecklas utan att ett skarpt brott i hyresutvecklingen uppstod vid en övergång till nya finansieringsregler.

I direktiven till kommittén återgivna i betänkandet "Bostadspolitiskt kreditstöd" (SOU 1966:hh) framhöll departementschefen bl a följande (5 32 ff).

Räntebidragens uppgift var att stabilisera räntorna för bostäder och därigenom eliminera de kastningar i hyres— nivån som annars skulle följa av ändringar i lånemarkna— dens räntesatser vid självkostnadsbestämda hyror. Denna funktion var väsentlig och borde tillgodoses även i framtiden.

Hyresolikheter som beror på att variationer i kostnads— låget vid skilda tidpunkter ställer olika krav i fråga om den kapitalmängd som skall förräntas och amorteras borde utjämnas.

Kommittén skulle i första hand försöka konstruera ett system för bostadskrediterna, som i sig innebar såväl att räntefluktuationerna hindrades slå igenom i bostads— hyrorna som att variationerna i produktionskostnaderna inte tillåts ge upphov till sådana ojämnheter i hyres— nivån som saknade motsvarighet i skillnader beträffande

lägenheternas bostadsvärde.

Villkoren beträffande ränta och amortering på statslå— nen skulle kunna bestämmas efter andra regler än de gäl—

lande.

1.2. Bgstagspolipiskg kommitténs_förslag

Mot bakgrund av de givna direktiven såg bostadspolitiska kommittén som sin uppgift att skapa förutsättningar för ändringar i fråga om kapitalkostnaderna för de belånade husen i takt med prisförändringar för nyproduktionen. Detta skulle leda till att kapitalkostnaderna i början sattes lägre än som följde av marknadens villkor men

därefter tilläts stiga successivt.

Kommittén övervägde fyra olika metoder att nå det upp— ställda målet och stannade för att förorda ett lånesys—

tem av följande innebörd.

Låntagarnas faktiska kapitalutgifter år för år skall an— passas till de beräknade kapitalkostnaderna för ett ny— byggt hus av motsvarande standard. Denna anpassning skall åstadkommas genom att de ursprungligen bestämda kapitalkostnaderna multipliceras med ett årligen fast— ställt tal, som uttrycker hur mycket kapitalkostnaderna i tidigare byggda hus bör förändras för att komma i ett rimligt förhållande till nyproduktionens kostnader. Detta tal, aritetstalet, fastställes med hänsyn till byggnadsprisnivåns förändringar och de belånade husens bruksvärdeminskning till följd av åldrande.

Kommittén hävdade, att det borde vara möjligt för bo— stadsstyrelsen att beräkna ett kostnadsparitetstal med hänsyn tagen även till värdeminskning genom husens åld— rande. Det borde åläggas bostadsstyrelsen att årligen till Kungl Maj:t lämna förslag om nytt paritetstal. Ge— nom inrättande av en särskild paritetstalsnämnd borde marknadsparter beredas tillfälle att avge yttrande in—

nan paritetstalet bestämdes.

Kommittén framhöll att, om paritetstalet stiger mera än man antog när basannuiteten fastställdes, blir resulta— tet att statslånets amorteringstid förkortas. Stiger ta— let mindre blir effekten den omvända. Om räntenivån på

marknaden kommer att ligga lägre eller högre än som an— tagits, kan motsvarande effekter uppkomma. I förra fal— let förkortas amorteringstiden och i senare fallet för—

längs den.

Kommittén antog att det finns ett samband mellan ränte— nivån och paritetstalets utveckling. Om därför ränteni- vån under amorteringstiden ligger högre än man antog när basannuiteten bestämdes kunde man räkna med att detta hade samband med en sådan ekonomisk utveckling som ock— så framkallat en starkare stegring av paritetstalet än väntat. Dessa båda avvikelser har motsatt effekt på åter— betalningstidens längd. Resonemanget förutsättes gälla omvänt för den händelse räntenivån skulle ligga lägre

än man förutsatt. Förskjutningarna i återbetalningsti— den som följde av sådana avvikelser väntades bli delvis

utjämnade.

Kommittén utgick från att man skulle kunna ändra basan— nuiteten om den årliga justeringen av kapitalkostnader— na genom paritetstalet bedömdes komma att leda till att statslånets amorteringstid blev avsevärt kortare eller längre än man förutsatt. För att bevara betingelserna för hyresparitet borde ändringen i så fall genomföras

beträffande samtliga inom systemet finansierade årgång—

är av hus. Metoden ansågs av utredningen kunna tillämpas både vid statlig totalfinansiering och vid blandad fi— nansiering där statens lån kompletterar krediter från öppna marknaden. I det senare fallet bestämmer staten vad låntagaren skall betala totalt varje år. Från detta belopp räknas i första hand av vad han skall betala på

bottenlån och återstoden tillgodoförs statslånet.

Enligt bostadspolitiska kommittén borde den nominella räntan på statslånen motsvara statens självkostnader för upplåning och sålunda inte innefatta något subventions—

inslag.

I fråga om basannuitetens storlek erinrade kommittén om gjorda uttalanden från statsmakternas sida om att för- ändringar i nyproduktionens finansieringsbetingelser borde ske med stor försiktighet. Den vid förslagets framläggande föreliggande nivån för kapitalkostnaderna borde enligt kommittén vara en utgångspunkt när basan— nuiteten bestämdes. Annuiteten borde sålunda fastställas

utifrån då rådande hyrespolitiska förutsättningar.

Om basannuiteten för en nybyggd fastighet understiger bottenlåneannuitet och statslåneränta blir amorteringen på statslånet till en början negativ. Statens låneford—

ran kommer alltså att öka.

Den ökade lånefordran skulle säkerställas genom en sär- skild inteckning på belopp motsvarande 10 procent av lå— neunderlaget och med placering inom 110 procent av ett pantvärde utgörande underlaget för bedömning av inteck—

ningssäkerhet i fastigheten.

Räntekostnader som debiteras men ej erläggs omedelbart borde vara skattemässigt avdragsgilla antingen vid kapi—

taliseringstillfället eller då de amorteras.

Kommittén föreslog också att räntegarantin och underrän— tan på statslånen skulle avvecklas för utestående lån. Räntesubventionerna för dessa årgångar av hus skulle om— vandlas till lån förenade med återbetalningsskyldighet

efter samma metod som föreslogs gälla för nya lån.

1.h Departementschefen

_

I proposition 1967z100 angav departementschefen tre vä— sentliga syften för statens kreditstöd till bostäder.

Ett av syftena var att för de hus som tillkom i framti— den anpassa de årliga kapitalutgifterna till lägenheter— nas bruksvärde i stället för att som dittills låta kapi— talkostnaderna på längre sikt bestämmas av den kostnads— nivå som förelåg då husen byggdes. De årliga kapitalut— gifterna skulle bestämmas så att de skapar förutsättning— ar_för_hyrgspa£itet eller, i mera vidsträckt mening, pa— ritet i fråga om de årliga bostadskostnaderna mellan bo—

städer som tillkommit vid skilda tidpunkter.

Ett annat mål framhölls vara att göra de årliga bostads—

kostnaderna gbgrgendg av_marknadsräntans_fluktuatigngrL

Slutligen skulle de nya reglerna möjliggöra rimliga bo- stadskostnader utan stöd av generella subventioner. Lån— tagarna skulle sålunda betala ränta på bottenlån enligt marknadens villkor och en ränta på statslånen som mot— svarar statens egna kostnader för upplåningen. Räntesub— gegtionerna skulle sålunda avvegklas.

Övergången skulle genomföras på den nivå för kapitalkost- nader som gällde då förslaget lades fram. Den kostnads— ökning som subventionsavvecklingen förde med sig skulle

genomföras successivt.

I propositionen anslöt sig departementschefen i allt vä—

sentligt till bostadspolitiska kommitténs förslag till

finansieringssystem.

Departementschefen utgick från att återbetalningstiden för statslånet, och den till följd av lånesystemet upp— kommande skuldökningen, skulle röra sig kring 30 år. De— partementschefen framhöll emellertid, att det var själv— klart att alla antaganden i fråga om framtida kostnads— utveckling och genomsnittlig nivå för lånemarknadens räntor för så lång tid som 30 år blir helt teoretiska. Det skulle därför bli nödvändigt att noga följa utveck— lingen och att när denna avviker från de tidigare gjor— da antagandena vidta de korrigeringar av de årliga kapi— talkostnaderna som visar sig vara behövliga. En möjlig— het skulle vara att ändra basannuiteten. En sådan änd— ring avseende alla årgångar av hus inom systemet skulle ge möjlighet att anpassa utrymmet för betalningar på statslånet efter rådande omständigheter så att den för—

utsatta amorteringstiden kan hållas.

De nya lånereglerna skulle träda i kraft den 1 januari 1968. För de hus som åtnjöt räntesubventioner när de

nya lånereglerna trädde i kraft infördes särskilda reg— ler för avveckling av subventionerna. Bestämmelserna be— rörde flertalet av de hus som tillkommit med statligt stöd efter år 1957. Räntebidraget och underräntan på statslånet omvandlades till årliga lån. På liknande

sätt som i det nya paritetslånesystemet minskas de årli— ga lånebeloppen successivt. Lånen skulle förräntas och så småningom betalas tillbaka. Takten i fråga om minsk— ningen och återbetalningen bestäms av utvecklingen av

paritetstalet.

Räntan på statslånen under ett kalenderår skulle fast— ställas av Kungl Maj:t före ingången av året på grund— val av den kostnadsnivå som (i november) gällde för sta— tens egen upplåning. Räntan skulle motsvara den som

gällde för långfristiga obligationer ökad med 0,25 pro—

centenheter för att täcka statens egna kostnader.

En viktig princip i paritetslånesystemet är att samma basennuitet skall tillämpas i alla årgångar av hus som

finansieras med lån enligt dessa regler.

Om byggnadskostnaderna stiger, blir de årliga kapital— kostnaderna högre för nybyggda hus än för de förut bygg— da husen. De årliga betalningarna för lån i förut bygg— da hus skall då ökas så att de kommer i ett från hyres— politisk synpunkt rimligt förhållande till motsvarande lånekostnader för de nybyggda husen. Därigenom ökar suc— cessivt det belopp som skall betalas till staten. Den årliga skuldökningen som följer av den bristande för— räntningen minskas. Så småningom avses det belopp som skall betalas till staten inte bara ge full förräntning av den statliga låneskulden utan dessutom möjliggöra en

med åren allt större amortering.

Så länge en med paritetstalets hjälp genomförd höjning av de årliga kapitalkostnaderna kan antas ge full för— räntning och amortering av statslånet inom i stort sett den förutsatta amorteringstiden kan basannuiteten hållas oförändrad. Departementschefen framhöll att en förkort— ning eller förlängning av amorteringstiden till följd av ränteförhållandena eller paritetstalsutvecklingen

kunde motverkas genom förändring av basannuiteten.

Med anledning av uttalade farhågor för att ökningen av skulden till staten kunde komma att medföra en alltför stor belastning för låntagarna framhöll departements— chefen i propositionen att riskerna för en sådan utveck— ling inte borde överbetonas. Man borde kunna räkna med att bostadsproducenterna vinnlägger sig om försiktighet i fråga om investeringar inom områden där bostadsefter—

frågan kan väntas minska.

Den förutsebara skuldökningen borde också leda till att

kreditvärdesbedömningen ägnades ökad uppmärksamhet såväl hos enskilda kreditgivare som hos statliga låneorgan. Departementschefen framhöll att den omständigheten att kapitalkostnaderna inte kommer att stiga mer än som är motiverat med hänsyn till motsvarande kostnader i ny— produktionen borde medföra att den ökade skuldbelast— ningen inte blev särskilt betungande för låntagarna el—

ler riskpräglad för långivaren.

Därmed kunde man inte utesluta att situationen i vissa områden kunde utveckla sig så att staten måste vidkän—

nas förluster på långivningen.

I undantagsfall kunde det hända att skuldökningen för

en egnahemsägare skulle komma att medföra att han vid överlåtelse av fastigheten förlorar en del av det egna kapitalet i fastigheten. I den mån förlusten är en följd av skuldökningen, innebär den att låntagaren vid för— säljningen i efterhand får betala de räntekostnader han skulle ha haft under förflutna år om de årliga betal- ningarna på skulden inte hade varit lägre än vad som motsvarat de nominella lånevillkoren. Detsamma skulle i

huvudsak gälla innehavare av bostadsrätt.

Vad gäller beräkningen av avkastningen på egen insats i paritetsbelånade hus anförde departementschefen följan—

de.

Om lånevillkoren, bortsett från skillnader i fråga om övre länegräns, skall vara lika för olika kategorier av låntagare, måste man tillämpa en ordning som innebär att det belopp som återstår, sedan kostnaderna för botten— lånen har räknats av från den årliga totala kapitalkost— naden, skall fördelas proportionellt på statslån och egeninsats. Detta innebär att den egna insatsen hypote— Åiskt förutsätts bli förräntad efter samma nominella räntesats och med samma fördelning i tiden som statslå—

net.

Det angivna förfaringssättet syftar endast till att be— stämma vad låntagaren årligen skall betala för det stat— liga lånet. Hur stor avkastningen på ett i en hyresfas— tighet insatt kapital blir bestäms inte av denna beräk— ning utan av skillnaden mellan å ena sidan faktiska hy— resintäkter och å andra sidan kostnaderna för upplånat kapital och fastighetsförvaltningen. Frågan om den egna insatsens förräntning är bl a en fråga om normer för hy— ressättning och hyreskontroll.

När systemet infördes stannade man för att beräkna båg— annuiteten enligt samma förutsättningar beträffande ka— pitalkostnaderna som tidigare gällt. Dessa innebar att hyreskalkylen grundades på de genomsnittliga kapital— kostnaderna under de första 10 åren av lånetiden. Denna kostnad ansågs motsvara 5,1 procent av fastighetskapita—

let.

Basannuiteten fastställdes därför till detta procenttal för lån till nybyggnad av sådana hus där lägenheterna hyrs ut eller upplåts med bostadsrätt. För småhus som bebos av låntagaren fastställdes basannuiteten till

5,3 %.

Särskilda problem uppstår i samband med avräkningen av de årliga kostnaderna för de underliggande lånen mot vad som låntagaren skall betala sammanlagt årligen. Svårig— heterna hänger samman med att räntekostnaderna succes— sivt sjunker genom amortering av lånen och att räntesat— serna varierar dels mellan bundna och obundna lån och dels mellan bundna lån som upptagits vid skilda tidpunk- ter.

Amorteringarna torde kunna beaktas genom vissa schablo—

ner vid beräkningen.

De varierande räntesatserna framhölls vara ett större

problem dels därför att det krävs ett betydande admini—

strativt arbete för att beakta variationerna i de en— skilda fallen och dels därför att variationerna leder

till olika långa amorteringstider för statslånet.

Bostadspolitiska kommittén hade inte behandlat dessa problem närmare. Det lades på bostadsstyrelsen att vid— ta eller föreslå lämpliga åtgärder.

Riksdagen följde i allt väsentligt propositionen (prop

1967:1oo, SU 1967z100, rskr 1967:265). Från och med den 1 januari 1968 hade alltså reglerna för bostadsfinansie— ringen ändrats genomgripande genom införandet av det 5 k

paritetslånesystemet.

Beträffande återbetalningstiden uttalade dock riksdagen att en viss förlängning borde kunna övervägas om så skul— le bli motiverat med hänsyn till boendekostnadernas ut— veckling.

När vi i det följande skriver om paritetslånesystemet avser vi i tillämpliga delar även det efter samma modell uppbyggda systemet med räntelån, som tillämpas i huvud—

sak för hus färdigställda under 1958 68.

2. Paritetslånesystemets konstruktion

2.1. Bgskrivging

Lånesystemet är uppbyggt på följande sätt.

Ränta och amortering på bottenlånen betalas enligt mark— nadens villkor. För det statliga bostadslånet beräknas ränta som motsvarar statens kostnader för dess egen upp— låning och för administrationen av långivningen. Amorte— ringstiden kan inte avgöras i förhand med den tillämpa— de återbetalningsmetoden men ansågs vara omkring 30 år vid nybyggnad.

I fråga om småhus som bebos av låntagaren kan låntagaren välja mellan betalning med rak amortering på 30 år och

betalning genom omfördelning.

Omfördelningen åstadkommes genom utnyttjande av två fak— torer, basannuiteten och paritetstalet.

Basannuiteten anger den procentandel av fastighetskapi— talet (låneunderlaget) för bostäderna, vilken tas ut som kapitalkostnad det första året av lånetiden. Basannuite— ten fastställs av riksdagen. Den är sedan systemets till— komst 5,1 % för flerfamiljshus.

Paritetstalet fastställs av Kungl Maj:t årligen, i prin—

cip ett tal för varje årgång av hus. Det skall ge uttryck för utvecklingen av byggnadskostnaderna under den för— flutna lånetiden med det avdrag för lägre bruksvärde som tidigare byggda lägenheter vid jämförelse med nybyggda lägenheter kan antas ha på grund av ålder och förslit— ning. Om byggnadskostnaderna stiger, höjs alltså pari— tetstalen för äldre hus och anger hur mycket kapitalkost— naderna för dessa hus bör höjas för att komma i paritet

med motsvarande kostnader för nybyggda hus.

Omfördelningen går i princip till så att låntagaren var— je år som kapitalkostnad-betalar ett belopp, vilket mot— svarar fastighetskapitalet för bostäderna multiplicerat

med basannuiteten och för resp årgång gällande paritets—

tal, den s k baskostnaden.

Beloppet används i första hand för att betala ränta och amortering på bottenlånet. Det som därefter återstår an— vänds för betalning av ränta och amortering på statslå— net i nu nämnd ordning. I den mån beloppet inte räcker till för betalning av räntan på statslånet, vilket det regelmässigt inte gör i början av lånetiden, får lånta— garen av staten låna vad som fattas. Hans låneskuld till staten ökar alltså med den obetalda räntan. Om inte hel— ler hela kostnaden för bottenlånet ryms inom baskostna— den, tillskjuter staten kontant det felande beloppet som också läggs till låneskulden.

I takt med stigande paritetstal ökas baskostnaden och därmed betalningarna av räntan på statslånet. När bas— kostnaden har stigit så mycket att den täcker hela sta— tens räntekrav, kommer ytterligare höjningar av baskost— naden att ge utrymme för återbetalning av den samlade

låneskulden.

Vad nu har sagts om Skuldökning och räntebetalning gäl— ler när statslånet täcker hela skillnaden mellan låneun— derlaget och bottenlånet. För låntagare med egen kapital insats inom låneunderlaget fördelas överskott och under— skott, som uppkommer vid jämförelse mellan de nominella kostnaderna och baskostnaden, proportionellt pä kapital—

insatsens och bostadslånets ursprungliga belopp.

Av den lämnade redogörelsen framgår att utvecklingen av skuldökningen är beroende av inte bara basannuiteten och paritetstalet utan också en tredje faktor som inte be— stäms inom lånesystemet, nämligen räntenivån.

Vid införandet av paritetslånesystemet syftade man till att de statliga lånen skulle återbetalas inom en tid av ca 30 är. Samtidigt framhölls att utvecklingen av bygg— nadskostnader och räntenivå kunde ge anledning till av- vikelser från denna tid. Större sådana avvikelser skul—

le kunna motverkas genom ändring av basannuiteten.

2.2. Bgräknigg_av paritetstal

Som framgår av det föregående regleras kapitalutgiften, och därmed paritetslånets storlek resp återbetalningen, av det 5 k paritetstalet. Statistiska centralbyrån (SCB) har i uppdrag att varje år före den 1 december till Kungl Maj:t inkomma med beräkning och förslag ifråga om pari—

tetstal.

Kungl Maj:t har även föreskrivit att till SCB skall fin— nas knuten en nämnd (paritetstalsnämnden) med uppgift att pröva och avgöra frågor rörande de allmänna princi-

perna för beräkningen av paritetstal.

En utredning avseende paritetstalets principiella upp- byggnad och beräkningsmetodiken har genomförts av SCB och paritetstalsnämnden. Beskrivningen i det följande har hämtats ur paritetstalsnämndens utredningsrapport 1972—11—17. När nedan återges sammanfattningen. För de— taljer beträffande paritetstalsberäkningarna hänvisas till utredningsrapporten (sid 32, ff).

Paritetstalets uppgift är att i en marknad med föränd— rade byggnadspriser omfördela kapitalkostnaderna för statligt belånade hus över tiden genom reglering av återbetalningen av de statliga bostadslånen på ett så- dant sätt att möjligheterna att uppnå hyresparitet un— derlättas. Detta kan uppnås om paritetstalet definieras som produkten av en byggnadsprisindex och en åldersfak—

tor.

Paritetstalet för ett visst är och för en viss årgång av hus konstrueras som en kedjeindex. Varje årslänk av paritetstalet benämns paritetslänk. I likhet med pari— tetstalet definieras paritetslänken som produkten av

en byggnadsprisindex och en åldersfaktor.

Paritetstalsnämnden har beslutat att en sådan byggnads— prisindex skall användas som mäter byggnadsprisföränd— ringarna för statligt belånade flerfamiljshus. Prelimi— nära beräkningar av byggnadsprisindextal skall bygga på tidigast tillgängliga beräkningsunderlag, f n anbuds— priser i preliminär ansökan om statligt bostadslån. Pa— ritetstalsnämnden har också beslutat att beräkningarna av preliminära byggnadsprisindextal skall baseras på populationer av påbörjade hus och att beräkningarna skall justeras med hänsyn till sådana kostnadsföränd— ringar som inträffar under byggnadstiden och som samman—

hänger med indexreglering av anbud.

När de slutliga kostnaderna är kända för de årgångar av hus som anknyter till en viss paritetslänk skall slut— liga byggnadsprisindextal beräknas. Dylika beräkningar baseras på uppgifter i slutlig ansökan om statligt bo—

stadslån.

Åldersfaktorn skall spegla bruksvärdeförändringen på grund av åldrande. Varje årgång av hus kan därvid tän— kas ha sin egen åldersutveckling. Med hänsyn till svå— righeterna att mäta åldersfaktorn för olika årgånger av hus och överhuvud taget svårigheterna att med större noggrannhet mäta åldersfaktorn har paritetstalsnämnden beslutat att som en approximation vid beräkningarna skall användas en och samma åldersfaktor för alla år—

gångar av hus och alla åldrar.

SCB har utfört vissa undersökningar för att skatta ål— dersfaktorns storlek. Olika material som avser icke hy—

resreglerade bostäder.har därvid kommit till användning.

Sålunda har beräkningar genomförts dels för privatägda icke hyresreglerade bostäder dels för bostäder i allmän— nyttiga bostadsföretag. På försök har även vissa synte— tiska beräkningar av åldersfaktorns storlek genomförts, varvid olika antaganden gjorts beträffande bruksvärdets utveckling över tiden och därmed förknippade faktorer. Dessutom har paritetstalsnämnden tagit del av två ut— ländska undersökningar en finsk och en amerikansk i vilka hyror studerats som funktion av olika variabler, däribland husens ålder.

Den undersökning som paritetstalsnämnden fäst störst av— seende vid är en av SCB genomförd enkätundersökning av hyra och standard inom SABO—företag. Den undersökningen har omfattat ett större material än någon av de övriga undersökningarna. De modeller som formulerats och som ligger till grund för analysen av detta material har vi— sat att de observerade kvalitetsegenskaperna (inkl lä— genheternas ålder) till stor del förklarat lägenheter—

nas hyra.

På grundval av de genomförda beräkningarna har paritets- talsnämnden fastställt en åldersfaktor att gälla tills vidare. Nämnden anser dock att storleken av åldersfak— torn torde behöva följas upp genom återkommande under— sökningar. Åldersfaktorn är f n 0,9925. Detta innebär

en skillnad i kapitalkostnader mellan två årgångar av likvärdiga lägenheter som motsvarar 0,75 % per år på

kapitalkostnaderna.

Paritetstalsnämnden har beslutat att de årliga beräk— ningarna skall omfatta dels preliminära paritetslänkar innefattande preliminära byggnadsprisindextal, dels slutliga paritetslänkar innefattande slutliga byggnads— prisindextal. Korrektionen för eventuella skillnader mellan preliminära och slutliga indextal regleras i ef— terhand (i senare länkar) och skall således inte föran—

leda någon ändring i tidigare fastställda paritetstal.

BILAGA h

RÄNTE— OCH PARITETSLÅNEN — KAPITALUTGIFTER OCH SKULDUTVECKLING

1. Inledning

I prop 1967:1OO utgick departementschefen från att åter— betalningstiden på bostadslånet skulle vara omkring 30 år och att skuldökningen på paritetslån skulle komma att ligga på ungefär den nivå bostadspolitiska kommittén förutsatte. Departementschefen framhöll emellertid, att det var självklart att alla antagandeni fråga om fram— tida kostnadsutveckling och genomsnittlig nivå för lå- nemarknadens räntor för så lång tid som 30 år blir helt teoretiska. Det skulle därför bli nödvändigt att noga följa utvecklingen och att när denna avviker från de tidigare gjorda antagandena vidta de korrigeringar av

de årliga kapitalkostnaderna som visar sig vara behöv—

liga.

Den utveckling som ansågs trolig illustreras av bilaga

1 i propositionen. Beräkningarna baseras på antaganden om en årlig paritetstalsökning på 3 % (motsvarande en produktionskostnadsstegring på drygt 3 %), en konstant basannuitet på 5,1 %, en enhetslåneannuitet på 6,16 % och en bostadslåneränta på 6,0 %. Under dessa förutsätt— ningar påbörjades en positiv amortering av bostadslånet efter 9 år och den totala amorteringstiden blev 2h år,

tabell 1.

hz2 Tabell 1 Antagen utveckling av paritetslån Busannui- Nom. nn- Åtvrslflr Nom. ri'm— Amortc- . Ål P-tal tet ;( nuitct '.1 för stats- la & sluts— ring '.1 523155: Byrsta—Id p-tal bom-nlz'm lån » [a'-n statslän ' 1 2 3 4 5 6 7 8 1 1.0 51.00 43.12 7.88 18.00 10.12 310.12 100365 2 1.03 52.53 43.12 9.41 18.61 9.20 319.32 101630 3 1.0609 54.11 43.12 10.99 19.10 _ 8.17 327.49 102283 4 1.0927 55.73 43.12 12.61 19.65 — 7.04 334.53 102753 5 1.1255 57.40 43.12 14.28 20.07 5.79 340.32 103108 6 1.1593 59.12 43.12 16.00 20.42 — 4.42 344.74 103456 7 1 1941 60.89 43.12 17.77 20.68 2.91 347.65 103531 8 1.2299 62.72 43.12 19.60 20.86 1.26 34891 103450 9 121368 61.60 43.12 21.48 20.93 + 0.55 348.36 1031.65 10 1.308 66.54 43.12 23.42 20.90 + 2.52. 345.84 102070 11 1.343?) 68.54 43.12 25.42 20.75 + 4.67 341.17 101946 12 1.38-12 70.60 43.12 27.48 20.47 + 701 334.16 100973 13 1 4258 72.72 43.12 29.60 20.05 + 9.55 324.61 997.31 14 1 4685 74.90 43.12 31.78 19.48 + 12.30 312.31 981.517 15 1 0126 77.15 43.12 34.03 18.74 + 15.29 297.02 963.47 16 1 5580 79.46 43.12 36.34 17.82 + 18.52 278.50 94155 17 1 6047 81.84 43.12 38.72 16.71 + 22.01 256.49 915.95 18 1.6528 84.30 43.12 41.18 15.39 J- 25.79 230.70 886.116 19 1.702-1 86.83 43.12 43.71 18.84 ' 29.87 200.83 852,47 20 1.7535 89.43 43.12 46.31 12.05 + 34.26 166.57 813.96 21 1.8061 92.11 43.12 48.99 9.99 + 39.00 127.57 770.413 22 1.8003 94.87 43.12 51.75 7.65 + 44.10 83.47 721.01 23 1.9161 97.72 43.12 51.60 5.01 + 49.59 33.88 666.919 24 1.9736 100.65 43.12 57.53 2.03 + 55.50 627.79

Den faktiska utvecklingen av ränte— och

kan nu beräknas med acceptabel säkerhet

pantvärden och låneunderlag (tabell 2), paritetstal (tabell 3)

och räntor

(tabell h).

paritetslånen 1968— TM med utgångspunkt i uppgifter om produktionskostnader,

för åren

Tabell 2 Produktionskostnad (pk), pantvärde (pv) och

låneunderlag för bostäder (lu ) i statligt

bost belånade flerfamiljshus. Preliminära beslut.

Hela riket.

Tidpunkt Pk Pk/pv Pv Lubost for lane— 2 2 2 beslut kr/m % kr/m kr/m

1958 67h 105,h 639 607 1959 683 105,5 6h7 615 1960 698 106,2 657 62h 1961 710 106,2 669 636 1962 7h3 106,8 696 661 1963 798 106,7 7h8 711 196h 8h3 106,5 792 752 1965 9h8 106,9 887 8h3 1966 1 008 107,1 981 89h 1967 990 10h, 9h6 899 1968 1 025 102,h 1 001 951

1969 1 038 102,h 1 01h 963 1970 1 080 103,8 1 oho 988 1971 1 1h6 101,1 1 13h 1 077 1972 1 218 102,2 1 192 1 132

Tabell_å Paritetstal

Hus färdig— Paritetstal avseende år

;Zällda 1968 1969 1970 1971 1972 1973 197h 1967 el tid 1,00 1,00 1,01 1,03 1,05 1,08 1,08 1968 1,00 1,00 1,01 1,03 1,05 1,09 1,09 1969 1,00 1,00 1,03 1,0h 1,08 1,08 1970 1,00 1,00 1,02 1,07 1,07 1971 1,00 1,00 1,0h 1,0h 1972 1,00 1,00 1,00 1973 1,00 1,00 197h 1,00

Tabell h Räntor

År Enhetslån 2) Obundna Bostadslån sekundärlån

1968 6,h 6,75 6,0 1969 7,2 8,0 6,25 1970 7,h5 8,75 7,5 1971 7,35 7,5 7,5 1972 7,2 7,5 7,25 1973 7,2 7,5 7,25 197h 7,2 7,5 7,25

1) Räntorna kan ha varierat under året i vissa fall

2) Inklusive eventuella förvaltnings— och fondbidrag

I följande avsnitt görs beräkningar över kapitalutgif— ter och skuldutveckling i ränte— och paritetsbelånade hus. Beräkningarna baseras på antaganden som ligger de

faktiska förhållandena mycket nära.

2. Räntelån

Räntelånen tillämpas för hus färdigställda fr o m 1958

och med preliminärt beslut om bostadslån före den

1.1. 1968, d v s hus som vid paritetslånesystemets in—

förande hade räntesubventioner. Avsikten med räntelånen var att inte omedelbart låta avvecklingar av räntesub—

ventionerna slå igenom i form av höjda kapitalutgifter. De tidigare utgående subventionerna omvandlades därför

till lån.

Räntelånen beräknas efter formeln

P x Br x Rlu — (RPr + Rsek + Rb + Rr) = & Amr där P = paritetstal Br = basränta Rlu = räntelåneunderlag (låneunderlag för bostäder) Rpr = ränta primärlån inom räntelåneunderlaget ' Rsek = ränta sekundärlån inom räntelåneunderlaget Rb = ränta bostadslån inom räntelåneunderlaget Rr = ränta räntelån Amr = räntelån eller amortering på räntelån

Formelns första term, P x Br x Rlu, kallas basräntebe— lopp och anger utrymmet för årets ränteutgift och amor— tering på räntelån. Den årliga kapitalutgiften är bas— räntebeloppet + amorteringar inom räntelåneunderlaget. Basräntan för flerfamiljshus med 100 % belåning framgår

av tabell 5.

Eabell 5 Basräntesatser, %

Basränta för hus färdigställda år

1958—59 1960—61 1962 1963—67

h,"! 11,11 11,2 3,9

Subtraktionsfaktorerna i räntelåneformeln beräknas med utgångspunkt från faktiskt gällande räntesatser och amorteringar som enligt schablon innebär att primärlån (60 % av Rlu) är amorteringsfritt, sekundärlån (10 %

av Rlu) årligen amorteras med 2,5 % av ursprungligt lån och att bostadslån årligen amorteras med 3,33 % av ur— sprungligt lån.

Kapitalutgifter och skuldutveckling vid räntelån för hus färdigställda 1958—67 framgår av nedanstående ta— heller.

Vid beräkningarna antas, förutom vad som anges i tabell 2, 3 och h, att husen är belånade till 100 % varav pri— märlån 60 %, sekundärlån 10 % och bostadslån 30 %. Pri— märlånen är stående och har inte konverterats. De har lämnats till bunden ränta. Den antagna primärlåneräntan redovisas i vår tabell. Husen förutsätts vara färdig— ställda och slutligt belånade den 1.1. färdigställande— året. Övergångsfrågor i samband med räntelånesystemets

införande beaktas inte.

I praktiken har primärlån i årgångarna 1958—63 ofta kon- verterats till enhetslån. Hus färdigställda 1966—67 har

vanligtvis enhetslån.

Beräkningarna avser kapitalutgifter inom räntelåneunder—

laget. Kapitalutgifter för differensen mellan produk— tionskostnader och räntelåneunderlag beaktas därför inte.

Beräkningarna för hus färdigställda 1958—61 utgår från det låneunderlag som redovisats vid slutligt beslut om bostadslån. I tabell 2 redovisas de preliminära beslu—

ten. Avvikelserna är emellertid obetydliga.

Tabell 6 Kapitalutgifter och skuldutveckling vid räntelån. Rlu = 596 kr År P—tal P—tal x Ränta Hus färdigställt 1958—01—01. Kr/m2

basränta x Rlu = (ränteutgift) (5,35 %)

Primärlån sekundär— lån

bostads— lån räntelån

Sununa ränta

Amortering räntelån

Ränte— lån

Basränte— belopp + amortering sekundärlån och bostads— lån (kapitalutg)

1968 1,00 28,01 19,13 3,01 1969 1,00 28,01 19,13 3,85 1970 1,01 28,29 19,13 3,68 1971 1,03 28,85 19,13 3,01 1972 1,05 29,80 19,13 2,90 1973 1,08 30,25 19,13 2,78 1978 1,08 30,25 19,13 2,67

Tabell 7 Kapitalutgifter och skuldutveckling vid räntelån.

7,15 7,08 8,05 7.60 6,91 6,88 6,05

Hus färdigställt 1959—01—01.

0,08 0,23 0,83 0,51 0,52 0,82

29,29 29,78 31,05 30,17 29,85 28,91 28,27

1,28 1,73 — 2,76 — 1,32 — 0,05 + 1,38 + 7,98

Kr/m2. Rlu

1,28 3,01 5,77 7,09 7,18 5,80 3,82

606 kr

35,87 35,87 35,75 36,31 36,86 37,71 37,71

År P—tal P—tal x Ränta

basränta x Rlu (ränteutgift)

primärlån sekundär—

bostads— lån räntelån

Summa ränta

Amortering räntelån

Ränte— lån

Basränte— belopp + amortering sekundärlån och bostads— lån (kapitalutg)

1968 1,00 28,88 19,85 3,17 1969 1,00 28,88 19,85 3,63 1970 1,01 28,76 19,85 3,88 1971 1,03 29,33 19,85 3,18 1972 1,05 29,90 19,85 3,06 1973 1,08 30.76 19,85 2,95 1978 1,08 30,76 19,85 2,88

7,68 7,58 8,68 8,18 7,h7 7,03 6,59

30,26 30,77 32,28 31,33 30,63 30,13 29,58

_ 1,78 — 2,29 — 2,91 — 2,00 _ 0,73 + 0,63 + 1,22

1,78 8,07 6,98 8,98 9,71 9,08 7,86

36,06 36,06 36,38 ” 36,91 37,88 38,38 38,38

. . _ , " . " 2 Tabell 8 Kapitalutgifter och skuldutveckling Vld rantelan. Hus färdigställt 1960—01—01. Krlm . Rlu 618 kr

År

P—tal

P—tal x basränta

x Rlu (ränteutgift)

Ränta

primärlän

(5,85 %)

sekundär—

lån

bostads— lån

räntelån

Summa ränta

Amortering Ränte— räntelån

lån

Basränte— belopp + amortering sekundärlån och bostads— lån (kapitalutg)

1968 1969 1970 1971 1972 1973 1978 1,00 1,00 1,01 1,03 1,05 1,08 1,08

27,02 27,02 27,29 27,83 28,37 29,18 29,18 21,55 21,55 21,55 21555 21,55 21,55 21.55

8,10 8,06 9,21 8.75 8,01 T,57 7,12

0,37 0.95 1.59 2,07 2,58 2,98

32,96 33,78 35,78 35.22 38,85 38,76 38,60

599h 12,70 21,15 28,58 35,02 80,60 86,02

38.70 38.70 38.97 35,51 36,05 36,86 36,86

Tabell 9 Kapitalutgifter och skuldutveckling vid räntelån.

År

P—tal

P—tal x basränta

x Rlu (ränteutgift)

Ränta

Hus färdigställt 1961—01—01.

primärlån

(5,85 %)

sekundär—

lån

bostads— lån räntelån

Summa ränta

Amortering räntelån

637 kr

Ränte— lån

Basränte— belopp + amortering sekundärlån och bostads— lån (kapitalutg)

1968 1969 1970 1971 1972 1973 1978 1,00 1,00 1,01 1,03 1.05 1,08 1,08

28,03 28,03 28,31 28,87 29,83 30,27 30,27 22,36 22,36 22,36 22,36 22,36 22,36 22,36

3.55 8,08 8,32 3,59 3,87 3,35 3,23 8.79 8,76 10,03 9.56 8,77 8,31 7,85

0,82 1,07 1,78 2,33 2.87 3,35

38,70 35.62 37 978 37,29 36,93 36,89 36.79

6,67 18,26 23,73 32,15 39,65 86,27 52,79

35.99 35.99 36,27 36,83 37,39 38,23 38,23

Tabell 10 Kapitalutgifter och skuldutveckling vid räntelån. Hus färdigställt 1962—01—01. Kr/m2. Rlu 661 kr

Ar P—tal P—tal x Ränta Summa Amortering Ränte— Basränte— basränta ränta räntelån lån belopp + x Rlu amortering (ränteutgift) sekundärlån och bostads— lån (kapitalutg)

primärlån sekundär— bostads— räntelån (5,35 %) lån län

9.5? 38,53 6,77 36,02 1968 1,00 27,76 21,22 9 7 6 9,50 0,82 35,50 — 8 18,51 36,02 3 1 8

1969 1,00 27,76 21,22 1970 1,01 28,08 21,22

3 7 8 3

8 6 10,91 1,09 37,85 — 28,32 36,30 1971 1,03 28,59 21,22 3,8

3 7 3 6 3 8

6 7 7 7 9 8 10,81 1,82 37,29 8,70 33,02 36,85 2 9,58 2,39 36,92 — 7 77 80,79 37.81 0 9,11 2,96 36,89 — 6 91 87,70 38,28 7 8,63 3,86 36,78 6 80 58,50 38,28

1972 1,05 29,15 21,22 1973 1,08 29,98 21,22 1978 1,08 29,98 21,22

Tabell 11 Kapitalutgifter och skuldutveckling vid räntelån. Hus färdigställt 1963—01—01. Kr/mz. Rlu 711 kr

År P—tal P—tal x Ränta Summa Amortering Ränte— Basränte— basränta ränta räntelån lån belopp + x Rlu amortering (ränteutgift) sekundärlån och bostads— lån (kapitalutg)

primärlån sekundär— bostads— räntelån (5,10 %) lån lån

1968 1,00 27,72 21,75 8,20 10,67 36,62 — 8,90 8,90 36,61 1969 1,00 27,72 21,75 8,83 10,67 0,56 37,81 10,09 18,99 36,61 " 1970 1,01 27,99 21,75 5,13 12,26 1,82 80,56 — 12,57 31,56 36,88 W 1971 1,03 28,55 21,75 8,26 11,73 2,37 80,11 11,56 83,12 37,88 1972 1,05 29,10 21,75 8,13 10,82 3,13 39,83 — 10,73 53,85 37,99 1973 1,08 29,93 21,75 8,00 10,31 3,90 39,96 10,03 63,88 38,82 1978 1,08 29,93 21,75 3,86 9,79 8,63 80,03 10,10 73,98 38,82

Tabell 12 Kapitalutgifter och skuldutveckling vid räntelån. Hus färdigställt 1968—01—01. Kr/m2. Rlu 752 kr

År P—tal P—tal x Ränta Summa Amortering Ränte— Easränte—

" . , . " " . "' " " " + Zaäiinta primarlan sekundar— bostads— rantelan ranta rantelan lan belopp

. . amortering (ränteutgift) (5,95 %) lan lan sekundärlån

och bostads— lån (kapitalutg)

1968 1,00 29,33 26,85 8,57 11,73 — 83.15 — 13,82 13,82 38,73 1969 1,00 29,33 26,85 5,26 11,75 0,86 88,72 15,39 29,21 38,73 1970 1,01 29.62 26,85 5,59 13,58 2,19 88,17 - 18,55 87,76 39,02 1971 1,03 30,21 26,85 8,65 12,97 3,58 88,05 17,88 65,60 39,61 1972 1,05 30,80 26,85 8,51 11.99 8,76 88,11 — 17,31 82,91 80,20 1973 1,08 31,68 26,85 8,37 11,85 6,01 88,68 17,00 99,91 81,08 1978 1,08 31,68 26,85 8,25 10,90 7,28 89,22 17,58 117,85 81,08

Tabell 13 Kapitalutgifter och skuldutveckling vid räntelån. Hus färdigställt 1965—01 01. Kr/mg. Rlu 883 kr

År P—tal P—tal x Ränta Summa Amortering Ränte— Basränte—

" . " , .. u . " " t . b + :aåäinta primarlan sekundar— bostads— rantelan ranta ran elan lan elopp

. . amortering (ränteutgift) (6,35 %) lan lan sekundärlån

och bostads— lån (kapitalutg)

1968 1,00 32,88 32,12 5,26 13,66 — 51,08 — 18,16 18,16 83,82 1969 1,00 32,88 32,12 6,07 13,70 1,18 53,03 — 20,15 38,31 83,82 1970 1,01 33,21 32,12 6,85 15,81 2,87 57,25 — 28,08 62,35 83,75 1971 1,03 33,87 32,12 5,37 15,17 8,68 57,38 — 23,87 85.82 88.81 1972 1,05 38,52 32,12 5,21 18,06 6,22 57,61 — 23,09 108,91 85,06 1973 1,08 35,51 32,12 5,06 13,85 7,90 58,53 — 23,02 131,93 86,05 1978 1,08 35,51 32,12 8,90 12,83 9,56 59,81 — 23,90 155,83 86,05

Tabell 18 Kapitalutgifter och skuldutveckling vid räntelån. Hus färdigställt 1966—01—01. Kr/mZ. Rlu 898 kr

Är

P—tal

P—tal X basränta

x Rlu (ränteutgift)

Ränta

primärlån

(6,85 %)

sekundär—

lån

bostads—

lån

räntelån

Summa ränta

Amortering Ränte— räntelån

lån

Basränte— belopp + amortering sekundärlån och bostads— lån (kapitalutg)

1968 1969 1970 1971 1972 1973 1978 1,00 1,00 1,01 1,03 1,05 1,08 1,08

38,87 38,87 35,22 35,92 36,61 37,66 37,66 36,78 36,78 36,78 36,78 36,78 36,78 36,78

5,73 6,61 7,08 5,57 5,70 5,53 5,36

15,02 15,09 17,83 16,76 15,56 18,91 18,26

1,81 3,57 5,79 7,71 9,82 11,95

57.89 59,85 68,78 65,16 65,71 67,00 68,31

— 22,62 — 28,98 _ 29,56 — 29,28 — 29,10 29,38 — 30,65

22,62 87,60 77.16 106,80 135,50 168,88 195,89 86,05 86,05 86,80 87,10 87,79 88,88 88,88

Tabell 15

Kapitalutgifter och skuldutveckling vid räntelän. Hus färdigställt 1967—01—01

. Kr/m2. Rlu 899 kr

År

P—tal

P—tal x basränta

x Rlu (ränteutgift)

Ränta

primärlån

(6,35 %)

sekundär—

lån

bostads—

lån

räntelån

Summa ränta

Amortering Ränte— räntelån

lån

Basränte— belopp + amortering sekundärlån och bostads— län (kapitalutg)

1968 1969 1970 1971 1972 1973 1978 1,00 1,00 1,01 1,03 1,05 1,08 1,08

35,06 35,06 35,81 36,11 36,81 37,86 37 ,86 38,25 38,25 38,25 38,25 38.25 38,25 38,25

5,91 6,83 7.28 6,07 5,90 5,73 5,56

15,68 15,73 18,20 17,53 16,29 15,68 18.99

1,30 3,28 5,35 7.18 9.08 11,03

55,80 58,11 63,01 63,20 63,58 68,70 65,83

— 20,78 — 23,05 — 27,60 _ 27309 _ 26,77 26,88 _ 27997

20,78 83,79 71,39 98,88 125,25 152,09 180,06 86,30 86,30 86,65 87,35 88,05 89,10 89,10

Informationen beträffande kapitalutgifter inom räntelåne— underlaget i tabellerna 6 t o m 15 sammanfattas i tabell

16.

Tabell 16 Kapitalutgifter (basräntebelopp + amortering— ar inom räntelåneunderlaget) för räntebelåna— de hus. Kr/m2.

Hus färdig— Kapitalutgift år ställda år 1968 1969 1970 1971 1972 1973 1978 1958 35 35 36 36 37 38 38 1959 36 36 36 37 37 38 38 1960 35 35 35 36 36 37 37 1961 36 36 36 37 37 38 38 1962 36 36 36 37 37 38 38 1963 37 37 37 37 38 39 39 1968 39 39 39 80 80 81 81 1965 83 83 88 88 85 86 86 1966 86 86 86 87 88 89 89 1967 86 86 87 87 88 89 89

De ovan angivna värdena för kapitalutgifter avser endast kapitalutgifter inom ränteläneunderlaget. Nedan förfinas beräkningarna för hus färdigställda 1966 och 1967 för att en bedömning av de totala kapitalutgifterna skall bli möjlig. Därvid förutsättes, förutom vad som anges i tabell 2, 3 och 8, ett låneunderlag för lokaler som

1966 uppgår till 22 kr/m2 och 1967 till 26 kr/m2.

En finansieringsplan redovisas i tabell 17.

Tabell 17 Finansieringsplan. Kr/m2

Lån Färdigställandeår 1966 1967

Primärlån 572,10 573,90 därav omfördelas 536,80 539,80 därav omfördelas ej 35,70 38,50 Sekundärlån 98,10 98,60 därav omfördelas 89,80 89,90 därav omfördelas ej 8,70 8070 Bostadslån 278,80 277,50 därav omfördelas 268,20 269,70 därav omfördelas ej 6,60 7,80

1)

Överkostnadslån 67,00 88,00

Summa lån (= Pk) 1 008,00 990,00

1) Amortering 1/15 per år. Ränta 1968 8 %, 1969 9 %, 1970 10 %, 1971 9 %. 1972 8 %, 1973 8 % och 1978 8 %.

Kapitalutgifterna 1968—78 framgår av tabellerna 18 och 19.

Tabell 18 Totala kapitalutgifter. Kr/m2. Hus färdigställt 1.1. 1966

År Basränte— Amorteringar Icke omfördelat Icke omfördelat Icke omfördelat Överkostnads— Summa belopp sekundärlån och primärlån sekundärlån bostadslån lån bostadslån inom

" c Ränta Amort Ränta Amort Ränta Amort Ränta rantelaneunderlaget

1968 38,87 11,18 1969 38,87 11,18 0,12 0,35 0,22 1970 35,22 11,18 0,12 0,37 0,22

2 85 0,12 0,30 0,22 0 3

2 85 0 3 2 ”15 0 8

1971 35,92 11,18 2,85 0,12 0,31 0,22 0,8 2 85 o 3

2 85 0 3 2 85 0 3

7 8,68 58,62 7 8,82 58,85 7 8,91 59,37 7 8,02 59,10 1972 36,61 11,18 0,12 0,30 0,22 7 1973 37,66 11,18 0,12 0,29 0,22 7 1978 37,66 11,18 0,12 0,28 0,22 7

3,21 58,98 2,85 59,60 2,89 59,21

Tabell 19 Totala kapitalutgifter. Kr/m2. Hus färdigställt 1.1. 1967

År Basränte— Amorteringar Icke omfördelat Icke omfördelat Icke omfördelat Överkostnads— Summa belopp sekundärlån och primärlån sekundärlån bostadslån lån bostadslån inom räntelåneunderlaget

1968 35,06 11,28 2,19 0,12 1969 35,06 11,28 2,19 0,12 1970 35,81 11,28 2,19 _ 0,12 1971 36,11 11,28 2,19 0,12 1972 36,81 11,28 2,19 0,12 1973 37,86 11,28 2,19 0,12 1978 37,80 11,28 2,19 0,12

Ränta Amort Ränta Amort Ränta Amort Ränta

0,26 0,26 0,26

0 8 3,29 ' 55,85 0 8 O 5 0,26 0,5 0 8 0 8 0 8

2 93

2 93 3,83 56,05 2 93 3,52 56,58 2,93 2,91 56,59 0,26 2 93 0,26 2 93 0,26 2 93

2,35 56,68 2,12 57,87 1,89 57,21

OOOOOOO

,3 ,3 ,3 ,3 ,3 ,3 ,2

FNOCONPOOX

Beräkningarna visar att den faktiska kapitalutgiften 1978 är 10,37 kr/m2 eller 21 % högre än kapitalutgiften inom räntelåneunderlaget för hus färdigställt 1966. Mot— svarande uppgifter för hus färdigställt 1967 är 10,11 kr/m2 eller 21 %.

Utvecklingen av kapitalutgifterna t o m 1978 i de ränte— belånade årgångarna beräknade på detta sätt framgår av

tabell 20.

Tabell 20 Totala kapitalutgifter i räntebelånade hus.

Kr/m2

Hus färdig— Kapitalutgift år ställda år 1968 1969 1970 1971 1972 1973 1978 1958 81 81 81 82 82 80 80 1959 82 82 82 82 83 83 81 1960 82 82 82 82 82 83 82 1961 83 83 83 83 83 83 83 1962 88 88 88 88 88 88 88 1963 85 85 85 85 85 86 85 1968 88 88 88 88 88 89 88 1965 58 55 55 55 55 55 55 1966 59 59 59 59 59 60 59 1967 56 56 57 57 57 57 57

Utvecklingen av den totala låneskulden inom räntelåne—

underlaget framgår av tabell 21.

Tabell 21

o " " o 2 Laneskuld for rantebelanade hus. Kr/m

Hus fär— digställ— da är

Ursprungligt låneunderlag för bostäder

Låneskuld per 12.31.

0 ar

1968 1969 1970 1971

1972 1973 1978

1958 1959 1960 1961 1962 1963 1968 1965 1966 1967

596 606 618 637 661 711 752 883 898 899 523 580 559 588 618 676 729 830 898 909 517 538 558 588 618 677 735 839 908 920 512 530 558 589 619 681 788 853 926 937 506 528 558 590 620 683 752 866 985 953 899 517 557 589 619 685 760 878 962 968 890 509 555 588 618 686 768 891 981 988

1 1

880 500 553 586 616 688 776 908 000 000

Därav räntelån

1978

86 53 78 117 156 195 180

&; Paritetslån

Bostadslån i form av paritetslån tillämpas för hus med preliminärt beslut om bostadslån efter den 1.1. 1968.

Paritetslån beräknas efter formeln

_" + — =+

[P x Ba x Lubost (Re Ameä kO,5—1 Rb _ Amb

där

P = paritetstal

Ba = basannuitet

Lu = läneunderlag för bostäder

bost

Re = ränta enhetslän

Ame = amortering enhetslån

k = proportioneringsfaktor (varierar med låntaga— rens övre lånegräns)

Rb = ränta bostadslån

Am = positiv eller negativ amortering på bostadslån b

Formelns första term, P x Ba x Lu kallas baskostnad

höst” och anger utrymmet för årets kapitalutgift. Vid systemets införande fastställdes basannuiteten till 5,1 % utom för småhus som bebos av låntagaren där basannuiteten är 5,3 %.

Kapitalutgifter och skuldutveckling vid paritetslån för hus färdigställda 1968—78 framgår av nedanstående tabel—

ler.

Vid beräkningarna antas, förutom vad som anges i tabel— lerna 3 och 8, att husen är belånade till 100 % varav enhetslån 70 % och bostadslån 30 %. Den antagna enhets— låneannuiteten redovisas i var tabell. Husen förutsätts vara färdigställda och slutligt belånade den 1.1. färdig— ställandeäret. Inga avvikelser antas föreligga mellan produktionskostnader, pantvärde och låneunderlag. Det

Tabell 22

Kapitalutgifter och skuldutveckling vid paritetslån. Hus färdigställt 1968—01—01. Kr/m2 PK = PV = LU 1 000 kr/m2

År

1968 1969 1970 1971 1972 1973 1978

P—tal P—tal x basannui- tet x LU (kapital— utgift)

1,00 51,00 1,00 51,00 1,01 51,51 1,03 52,53 1,05 53,55 1,09 55,59 1,09 55,59

Annui— tet på bot— tenlån

(6,8 %)

87,60 87,60 87,60 87,60 87,60 87,60 87,60

Återstår för bo— stadslån

3,80 3,80 3,91 8,93 5,95 7,99 7,99

Ränta på bostads— lån

18,00 19,66 28,81 26,38 27,06 28,59 30,08

Amorte— ring på bostads— lån

— 18,60 16,26 — 20,90 — 21,85 21,11 — 20,60 — 22,09

Skuld

bostads—

lån per

318, 330, 351, 373. 398, 818, 837,

12—31

60 86 76 21 92 92 01

Tabell 23

Kapitalutgifter och skudlutveckling vid paritetslån.

Hus färdigställt 1969—01—01. Kr/m2

PK = PV =

LU 1 050 kr/m2

P—tal

P—tal x basannui— tet X LU (kapital— utgift)

Annul— tet på tenlån

(7,8 %)

bot—

Återstår för bo— stadslån

Ränta

på bostads— lån

Amorte— ring på

bostads—

lån

Skuld

på bostads- län

per 12—31

1969 1970 1971 1972 1973 1978

53,55 53,55 55,16 55,69 57,83 57,83 58,39 58,39 58,39 58,39 58,39 58,39

— 0,88 0,88

19,69 25,16 27,11 28,12 30,07 32,00 20,53 26,00 26,38 26,82 26,63 28,56

335,53 361,53 387,87 818,69 881,32 869,88

Tabell 28

Kapitalutgifter och skuldutveckling vid paritetslån. Hus färdigställt 1970—01—01 PK = PV = LU 1 100 kr/m2

År

P—tal P—tal x basannui— tet X LU (kapital— utgift)

Annui— tet på bot— tenlån

Återstår för bo— stadslån

Ränta

på bostads— lån

Amorte— ring på bostads— lån

Skuld

bostads—

län per

12—31

1970 1971 1972 1973 1978

1,00 56,10 1,00 56,10 1,02 57,22 1,07 60,03 1,07 60,03

58,52 58,52 58,52 58,52 58,52

2,82 2,82

28,75 26,79 28,01 30,18 32,21

* 27,17 - 29,21 29,31 - 28,63 30,70

357, 386, 815, 888, 875,

17 38 69 32 02

Tabell_25 Kapitalutgifter och skuldutveckling vid paritetslån. Hus färdigställt 1971—01—01. PK = PV = LU 1 150 kr/m2

År P—tal P—tal x Annui— Återstår Ränta Amorte— Skuld basannui— tet på för bo— på bo— ring på på bo— tet x LU botten— stadslån stads— bostads— stads— (kapital— lån lån lån län per utgift) (7,5 %) 12—31

1971 1,00 58,65 60,38 1,73 25,88 — 27,61 372,61 1972 1,00 58,65 60,38 1,73 27,01 28,78 801,35 1973 1,08 61,00 60,38 0,62 29,10 28,88 829,83 1978 1,08 61,00 60,38 0,62 31,16 30,58 860,37

Tabell 26 Kapitalutgifter och skuldutveckling vid paritetslån Hus färdigställt 1972—01—01. PK = PV = LU 1 200 lir/1712

År P—tal P—tal x Annui— Återstår Ränta Amorte— Skuld basannui— tet på för bo— på bo— ring på på bo— tet x LU botten— stadslån stads— bostads— stads— (kapital— lån lån lån län per utgift) (7,3 %) 12—31

1972 1,00 61,20 61,32 0,12 26,10 26,22 386,22 1973 1,00 61,20 61,32 0,12 28,00 — 28,12 818,38 1978 1,00 61,20 61,32 — 0,12 30,08 30,16 888,50

8:22 5011197418 Tabell 27 Kapitalutgifter och skuldutveckling vid paritetslån. 2 Hus färdigställt 1973—01-01. PK = PV = LU 1 350 kr/m År P—tal P—tal x Annui— Återstår Ränta Amorte— Skuld basannui— tet på för bo— på bo— ring på på bo— tet x LU botten— stadslån stads— bostads— stads— (kapital— lån lån län per utgift) (7,3 %) 12731 1973 1,00 68,85 68,99 _ 0,06 29,36 — 29,82 838,82 1978 1,00 68,85 68,99 0,06 31,50 - 31,56 865,98 Tabell 28 Kapitalutgifter och skuldutveckling vid paritetslån. Hus färdigställt 1978-01—01. PK = PV = LU 1 800 kr/m2 Är P—tal P—tal x Annui— Återstår Ränta Amorte— Skuld basannui— tet på för bo— på bo— ring på på bo— tet x LU botten- stadslän stads— bostads— stads— (kapital— lån lån lån län per utgift) (7,3 %) 12—31 1978 1,00 71,80 71,58 — 0,18 30,85 — 30,59 850,59

Informationen beträffande kapitalutgifter i tabellerna

22 t o m 28 sammanfattas i tabell 29.

Tabell 29 Kapitalutgifter (baskostnad) för paritetsbe— lånade hus. Kr/m2

Hus färdig— Kapitalutgift år ställda 1968 1969 1970 1971 1972 1973 1978 1968 51 51 52 53 58 56 56 1969 — 58 58 55 56 58 58 1970 — 56 56 57 60 60 1971 _ — — 59 59 61 61 1972 — 61 61 61 1973 — — — 69 69 1978 — — — — - — 71

De angivna värdena för kapitalutgifter baseras på idea— liserade antaganden om produktionskostnader, pantvärde och låneunderlag för bostäder. Nedan förfinas beräkning— arna för hus färdigställda 1968 och 1969 för att en be— dömning av de faktiska kapitalutgifterna skall bli möj— lig. Därvid förutsätts, förutom vad som anges i tabel— lerna 2, 3 och 8, ett låneunderlag för lokaler som 1968 uppgår till 25 kr/m2 och 1969 till 26 kr/mg.

En finansieringsplan redovisas i tabell 30.

Tabell 30 Finansieringsplan. Kr/m2

Lån Färdigställandeår 1968 1969 Enhetslån 708,20 717,30 därav omfördelas 665,70 678,10 därav omfördelas ej 82,50 83,20 Bostadslån 292,80 296,70 därav omfördelas 285,30 288,90 därav omfördelas ej 7,50 7,80 överkostnadslån1) 28,00 28,00 Summa lån (Pk) 1 025,00 1 038,00

1) Amortering 1/15 per år. Ränta 1968 8 %, 1969 9 %, 1970 10 %, 1971 9 %, 1972 8 %, 1973 8 % och 1978 8 %.

Kapitalutgifterna 1968—78 framgår av tabellerna 31 och 32.

Tabell 31 Totala kapitalutgifter. Kr/mE. Hus färdigställt 1.1. 1968

Är Baskostnad Icke omfördelat Icke omfördelat Överkostnadslån Summa enhetslän bostadslån

Amort och ränta Amort Ränta Amort Ränta

1968 88,50 1969 88,50 1970 88,99 1971 89.96 1972 50,93 1973 52.87 1978 52,87

A

0,25 0,85 1,60 1,92 55,61 0,25 0,85 1,60 2,02 55,71 0,25 0,53 1,60 2,08 56,38 0,25 0,51 1,60 1,73 56,98 0,25 0 87 1,60 1,81 57,55 0,25 0,85 1,60 1,28 59,38 0,25 0 83 1,60 1,15 59,19

ONONONONOXONOX wwaOCOQDCD |- :, n :, n CXJNNNOJCUQI

»

Tabell 32 Totala kapitalutgifter. Kr/m2. Hus färdigställt 1.1. 1969 År Baskostnad Icke omfördelat Icke omfördelat Summa enhetslån bostadslån

Amort och ränta Amort Ränta Amort Ränta

1969 89,11 3,20 0,26 0,89 1,60 2,16 56,82 1970 89,11 3,20 0,26 0,57 1,60 2,28 56,98 1971 50,58 3,20 0,26 0,55 1,60 1,87 58,06 1972 51,07 3,20 0,26 0,51 1,60 1,58 58,18 1973 53,08 3,20 0,26 0,89 1,60 1,80 59,99 1978 53 08 3,20 0,26 0,87 1,60 1,26 59,83

Beräkningarna visar att den faktiska kapitalutgiften 1978 är 3,60 kr/m2 eller 6 % högre än den beräknade för hus färdigställda 1968. Motsvarande uppgifter för hus färdigställda 1969 är 2 kr/m2 eller 3 %.

Utvecklingen av kapitalutgifterna t o m 1978 i de pari— tetsbelånade årgångarna beräknade på detta sätt framgår

av tabell 33.

Tabell 33 Totala kapitalutgifter i paritetsbelånade hus. 2 Kr/m

Hus färdig— Kapitalutgift år Stallda ar 1968 1969 1970 1971 1972 1973 1978

1968 56 56 56 57 58 59 59 1969 — 57 57 58 58 60 60 1970 — 61 61 61 63 63 1971 — — — 61 61 63 63 1972 — — — — 66 66 66 1973 — — — 75 75 1978 — — — — — 78

Utvecklingen av den totala låneskulden enligt de antag— anden tabellerna 22 — 28 baseras på framgår av tabell 38. Vid beräkningarna har något oegentligt — förut—

satts att enhetslåneannuiteten endast motsvarar ränta.

Tabell åh

Låneskuld för paritetsbelånade hus.

Kr/m

2

Hus färdig— ställda år

Ursprung— Låneskuld per

12—31 år

ligt låne— underlag 1968 1969

1970 1971 1972 1973 197h

Därav skuldökn par lån

197h

1968 1969 1970 1971 1972 1973 19Th

1 000 1 015 1 031 1 050 1 071 1 100 — — 1 150 — 1 200 — 1 350 — — 1 hoo — 1 072 1 123 1 156 1 178 1 093 1 150 1 186 1 226

1

111 176 21h 235 25h 379

1 136 1 205 1 2h5 1 265 1 285 1 h11 1 h31

136 155 115 115 85 61 31

h. Sammanfattning

Utvecklingen av de totala kapitalutgifterna t o m 197h för de ränte— och paritetsbelånade husen framgår av ta—

bell 35.

Tabell 35 Totala kapitalutgifter i rånte— och paritets— belånade hus. Kr/m2

Hus färdig— Kapitalutgift år Ställda ar 1968 1969 1970 1971 1972 1973 197h

1958 81 81 h1 h2 h2 ho ho 1959 82 h2 h2 h2 h3 h3 h1 1960 82 h2 h2 u2 h2 h3 82 1961 u3 h3 h3 u3 h3 83 83 1962 nu nu nu nu nu hh nu 1963 85 85 h5 85 h5 h6 h5 196h h8 h8 h8 h8 88 h9 h8 1965 Sk 55 55 55 55 55 55 1966 59 59 59 59 59 60 59 1967 56 56 57 57 57 57 57 1968 56 56 56 57 58 59 59 1969 — 57 57 58 58 60 60 1970 — 61 61 61 63 63 1971 61 61 63 63 1972 — 66 66 66 1973 — — _ — — 75 75 1978 — — — 78

Den beräknade totala låneskulden 197h för de ränte— och paritetsbelånade husen redovisas i tabell 36.

Det bör observeras att de valda antagandena medför att de räntebelånade husen kommer att ligga på en något läg—

re nivå än de paritetsbelånade.

Tabell 36

Kr/m2

Total låneskuld för ränte— och paritetsbelånade hus 197h

Hus färdig— ställda år

Ursprungligt låneunderlag

Total låne- skuld

Därav räntelån eller Skuldökning på paritetslån

1958 1959 1960 1961 1962 1963 1968 1965 1966 1967 1968 1969 1970 1971 1972 1973 197u

1 1 1 1 1

596 606 6111 637 661 711 752 8h3 89h 899 000 050 100 150 200 350 1100

h8o 500 553 586 616 688 776 908 000 000 136 205 205 265 285 h11 831

0 8 h6 53 55 78 117 156 195 180 136 155 185 115 85 61 31

BILAGA 5

STATENS REDOVISNING, FINANSIERING M M AV LÅN OCH BIDRAG TILL BOSTADSBYGGANDET

1. Inledning

Denna bilaga avser att översiktligt redogöra för statens redovisning av lån och bidrag till bostäder. Vidare be— rörs hur staten skaffar medel för att finansiera dessa insatser. Framför allt har långivningen till nybyggnad

av bostäder penetrerats.

Redogörelse lämnas för nu gällande principer. 1969 till— sattes en utredning för att göra en översyn av det stat— liga budgetsystemet m m. Budgetutredningen överlämnade sitt betänkande Budgetreform SOU 1973zh3, hh, MS, hö i september 1973. Betänkandet remissbehandlas f n. Ändring av budgetsystem och redovisningsprinciper i enlighet med utredningens förslag skulle komma att påverka nuvarande

arbetssätt i hög grad.

2. Riksstaten

2.1 'Riksstatens_uppbygggad

Riksstaten består av driftbudget, kapitalbudget samt to— talbudget. Nedan lämnas en kort redogörelse för uppbygg— naden av dessa. Siffrorna för budgetåret 197h/75 är häm—

tade ur riksstatsförslaget.

2.1.1 Driftbudgetgn

Inkomster

a. Skatter, avgifter m m

b. Inkomster av statens kapitalfonder. Av inkomster på ca h 000 miljoner kronor kommer för budgetåret 197h/75 ca 2 000 mkr från statens utlå— ningsfonder. Därav bidrar lånefonden för bostads— byggande med 95 %. Dessa inkomster utgörs av räntor. Närmare redogörelse för lånefonden för bostadsbyg—

gande lämnas nedan under avsnitt 3.

Utgifter

a. Egentliga statsutgifter, dvs anslag, som redovisas på driftbudgeten. Vad beträffar bostadsbyggandet m m re— dovisas här anslagsbehovet för

bostadsstyrelsen

länsbostadsnämnderna

statens hyresråd

bostadstillägg

räntebidrag m m

viss bostadsförbättringsverksamhet (ränte— och amor— teringsfria förbättringslån samt vissa bidrag) byggnadsforskning

anordningsbidrag m m till allmänna samlingslokaler

upprustningsbidrag m m till allmänna samlingslokaler

För budgetåret 197h/75 uppgår anslaget för dessa ändamål till 1 353 miljoner kronor.

b. Utgifter för statens kapitalfonder.

1. Underskott på riksgäldsfonden. Där bokförs räntor

på statsskulden.

Underskottet uppgår för budgetåret 1978/75 till

3 175 miljoner kronor.

2. Avskrivning av nya kapitalinvesteringar.

För nya kapitalinvesteringar, som inte kan eller skall förräntas till sitt fulla värde, beräknas en s k investeringsförlust. Denna bestäms utifrån sta—

tens förräntningskrav.

Exempel

Investeringsanslag 1 000 000 kr Statens förräntningskrav

(i regel = normalräntan) 7 % Möjlig förräntning 5 % Detta motsvarar 71,h % = av den ur—

sprungliga investeringen vid 7 %

ränta 71h 000 kr Investeringsförlust = erforderlig avskrivning 286 000 kr

För budgetåret 197h/75 uppgår avskrivning av nya ka— pitalinvesteringar till 1 017 miljoner kronor. Av detta belopp avser 5 miljoner kronor tilläggslån

för kulturhistoriskt värdefull bebyggelse.

Före införandet av paritetslånesystemet tillämpades räntesubventioner både beträffande statliga lån och

underliggande krediter.

För de statliga lånen var räntan lägre än statens normalränta, varför indirekt avskrivning av den typ som här redogjorts för vidtogs, till vilket medel anvisades över driftbudgeten. Detta förekommer nu- mera inte, eftersom bostadsfinansieringen fr o m 1968 bygger på förutsättningen om en subventionsfri

ränta.

Statens kostnader för den garanterade räntan på un— derliggande krediter (räntebidrag) redovisades som ett direkt utgiftsanslag på driftbudgeten (punkt a

ovan).

3. AVSkrivning av oreglerade kapitalmedelsförluster.

För budgetåret 1972/73 kom lånefonden för bostads— byggande i fråga för avskrivning av denna typ med endast 2h5 000 kronor. De kostnader som här redo- visas avser t ex förlust vid försäljning på exeku— tiv auktion av flerfamiljshus och förlust som upp- kommer när t ex AMS löser in ett statsbelånat små— hus men ej får täckning vid försäljning. Beloppet är utomordentligt blygsamt vid beaktande av att de utestående lånen uppgår till totalt 25 000 miljoner

kronor.

2.1.2 Kapitalbudgetgn

Inkomster

Inkomsterna redovisas som lånemedel, vilket emellertid

är något oegentligt. Se vidare nedan under Totalbudgeten.

Utgiftgr

a. Investeringsbemyndiganden. Dessa framkommer på föl-

jande sått:

Investeringsanslag

Aygår: 1. Avskrivning inom fonderna. Med detta av— ses medel, som för de olika kapitalfon— derna avsätts av dessas driftsinkomster för årliga avskrivningar (avsättning

till värdeminskningskonto)

2. Övriga kapitalmedel inom fonderna. Där— med avses inom fonderna disponibla lik— vida medel i övrigt

3. Avskrivningsmedel från driftbudgeten, d v s avskrivning av nya kapitalinves— teringar.

Återstår: Investeringsbemyndigande.

b. Avgår: kapitalåterbetalning

Avsättning till fonden för oreglerade kapitalmedels— förluster.

Övrig kapitalåterbetalning. Lånefonden för bostads— byggande kommer inte i fråga för sådan kapitalåter— betalning, eftersom amorterade belopp direkt används för ny utlåning.

Slutsumman under kapitalbudgetens utgiftssida utvisar er—

forderliga kapitalmedel.

2.1.3 Tgtalbudggtgn

En ledande tanke vid införandet av det nuvarande syste— met med drift— och kapitalbudgetar var, att alla föränd— ringar i statens förmögenhet skulle redovisas öppet och i-första hand via kapitalbudgeten, som i princip var lå— nefinansierad. Driftbudgeten skulle vara skattefinansie—

rad och täcka de löpande utgifterna. Driftbudgeten fick över— eller underbalanseras, beroende på konjunkturläget. På sikt borde driftbudgeten balanseras, så att inte sta— tens förmögenhet skulle påverkas av konjunkturpolitiken.

Denna syn på budgeten har gradvis förändrats. Man upprätt— håller i praktiken inte längre distinktionen mellan drift— och kapitalbudgetarna så till vida att ingen skillnad fö— religger mellan skatte— och lånefinansierade budgetar. Sedan år 1956 upprättas en totalbudget, där drift— och kapitalbudgetarna slagits ihop. Den presenteras fr o m

är 1966 i riksstaten.

Inkomsterna utgörs av skatter, avgifter m m inkomster av statens kapitalfonder avskrivning och övriga kapitalmedel inom fonderna

övrig kapitalåterbetalning.

Utgifterna utgörs av totala anslag över drift— och kapitalbudgetarna beräknad övrig medelsförbrukning (analyseras ej

närmare här).

2.2 Bostadsbyggandet i riksstaten - en sammanfattning

För det som kan rubriceras som lån till bostadsbyggandet, vilka skall ge normal förräntning och amorteras, ges an— slag över kapitalbudgeten, närmare bestämt lånefonden

för bostadsbyggande. -

Kostnader för administrationen av statens medverkan i bostadsbyggandet; bostadstillägg; lån och bidrag som ej är förenade med ränte— eller amorteringsvillkor går där—

emot som utgifter över driftbudgeten.

Inkomster ur lånefonden för bostadsbyggande i form av räntor redovisas på driftbudgetens inkomstsida. Staten har fr o m 1968 ett krav på full förräntning av lån som utlämnats efter 1957. Det innebär, att lånefonden för bostadsbyggande till den del som är lånemedelsfinansie— rad skall ge en avkastning av f n 7,25 % med undantag

för de lån som lämnats före 1958 till bunden ränta.

Amorteringar och inlösen av bostadslån används för ny

utlåning.

3. Lånefonden för bostadsbyggande

Omfattningen av långivningen till bostadsbyggandet reg— leras genom kalenderårsvis av riksdagen fastställda ra— mar för beslut om lån. På budgeten registreras endast

utfallet av denna långivning i form av utbetalda lån.

Anslagsframställningen görs av bostadsstyrelsen.

Agslagsbelastningen utgörs av

utbetalning av:

bostadslån

räntebärande delar av förbättringslån Skuldökning på paritetslån

räntelån

tomträttslån

lån för hyresförluster

förskott på beviljade lån, netto

Avgår:

amorteringar och inlösen

Lånefonden för bostadsbyggande är en revolverande fond, vilket innebär att amorteringarna på utestående lån an— vänds för ny utlåning och ej redovisas över statens bud—

get.

Anslagsbehovet framkommer sedan hänsyn tagits till be—

hållningen på anslaget.

Bedömning av anslagsframställningen görs inom bostads— departementet. Detta resulterade i ett förslag till in— vesteringsanslag på 3 155 miljoner kronor till lånefon—

den för bostadsbyggande för budgetåret 197h/75.

Lånefonden för bostadsbyggande uppgick den 30 juni 1973

till 25 Oöh miljoner kronor, varav 22 653 miljoner kro—

nor finansierats över kapitalbudgeten. Differensen ut— görs av den del av utlåningen som finansierats över

driftbudgeten som avskrivningsmedel.

Utlånade medel och ränteinkomster åren 1963/68 — 1972/73

framgår av tabell 1.

Tabgll_l Lånefonden för bostadsbyggande. Statens kapi— talfordran vid budgetårets slut samt under bud—

getåret redovisade ränteinkomster.

Budgetår Utlånade Ränteinkomster medel 1963/68 9 899 187 898 307 981 983 1968/65 10 219 819 850 335 765 581 1965/66 11 375 916 559 367 798 713 1966/67 12 622 123 652 820 726 178 1967/68 13 393 256 229 870 220 898 1968/69 18 685 988 389 722 750 597 1969/70 17 128 520 527 685 688 257 1970/71 19 678 788 755 1 102 088 870 1971/72 22 362 936 097 1 278 877 879 1972/73 25 088-376 707 1 850 386 718

8. Statens upplåning

8.1 Statsskulden

Statens budgetunderskott finansieras genom upplåning. Den samlade statsskuldens storlek och sammansättning per

den 30 juni 1973 framgår av följande sammanställning.

statsskulden totalt 83 211 milj 100 % därav:

räntelöpande obligationslån 28 806 66 premieobligationslån 8 725 11 statsskuldförbindelser 1 989 8 sparobligationslån 2 115 5 lån hos statsinstitutioner

och fonder 763 2 skattkammarväxlar 5 088 12 övrigt 167

(Källa: Riksgäldskontorets Årsbok, budgetåret 1972/73.)

Sedan gammalt uppdelas statsskulden i fonderad (med ur— sprunglig löptid av minst fem år) och tillfällig skuld. Den fonderade statsskulden uppgick den 30 juni 1973 till 78 % av den totala.

Underskottet på riksgäldsfondens stat, vilken förutom räntor på statsskulden innehåller en del övriga utgifter samt vissa inkomster, motsvarar i princip nettokostnader— na för statsskuldens förräntning och redovisas som ut— gift på driftbudgeten (avsnitt 2.1.1 ovan).

8-2 Badsetulfall eeh apa-låning 26-52nas£e_å£e2

Det faktiska budgetsaldot och finansieringen av detta

åren 1970—1972 framgår av följande tablå:

1970 1971 1972

milj kr. Procent inom parentes

Budgetsaldo 3 210 (100) — 2 635 (100) — 6 385 (100) därav upplånat i form av

räntelöpande obligationer 365 ( 11) 2 550 ( 97) 8 065 ( 68) premie— och sparobligatio—

ner 555 ( 17) 165 ( 6) 650 ( 10) skattkammarväxlar 2 385 ( 75) 195 (— 7) 880 ( 13) övrigt 95 (— 3) 115 ( 8) 790 ( 13)

(Källa: Reviderad Finansplan 1973, Bilaga 1, Tabell 9:3, sid 167.)

8.3 Räntan på statliga lån till bostäder jämförd med

_ _ _ _stategs_upplåpinggkgstnådgr ___________

Fram till 1958 var räntan för merparten av den statliga utlåningen till bostäder 3 % och bunden under lånets löp— tid. 1958 höjdes den till 8 % att gälla till dess beslut

om ändring fattades.

Bostadspolitiska kommittén föreslog att den ränta som staten betingar sig för bostadslånen inte skulle innefat— ta några subventioner. Statens normalränta1) föreslogs bilda utgångspunkt. Inte heller skulle staten subventio—

nera räntekostnaderna för bottenlånen.

1) Statens normalränta utgörs av medeltalet av räntan beräknad på emissionskursen — för de av statens lån mot obligationer och reverser med en ursprunglig löptid av minst 10 år, som upptagits under de 10 närmast föregå— ende åren. Därtill läggs 1/8 % avsedd att täcka förvalt— ningskostnader och med utlåningen förenad normal kredit— risk. Normalräntan är dock ej lägre än 8 % och uppgår till jämna 1/8 %.

I prop 1967z100 föreslogs med avsteg från kommitténs för— slag att räntan borde motsvara den ränta som gäller för långfristiga statsobligationer ökad med 0,25 procenten— heter. Syftet med denna ökning var att täcka statens ad— ministrationskostnader för utlåningen. Riksdagen fattade

beslut i enlighet med propositionen.

Riksgäldskontoret fick Kungl Maj:ts uppdrag att yttra sig i detta ärende och har tolkat innebörden i prop

1967:100 på följande sätt:

"Räntesatsen skall motsvara den effektiva räntan be- räknad på emissionskursen på räntelöpande statsob— ligationslån med en löptid av minst 10 år ökad med 0,25 procentenheter. I det fall någon statlig låne— emission av nu avsett slag icke pågår vid besluts— tillfället eller skett inom rimlig tid dessförinnan torde dock förefinnas en någorlunda klar uppfattning om vad en dylik emission skulle betinga i ränta. Även räntan vid en eventuell samtidig försäljning av

bostadsobligationer kan tjäna till ledning."

Räntan på bostadslån är obunden och bestäms av Kungl

Maj:t för ett år i taget.

Före den 1 december varje år skall riksgäldskontoret i skrivelse till bostadsdepartementet (tidigare inrikesder partementet) yttra sig över räntesatsen för kommande ka—

lenderår i enlighet med ovan redovisade principer.

Eftersom räntan på de statliga bostadslånen i princip

var en underränta i förhållande till statens normalränta ända till dess paritetslånesystemet infördes, gjordes in— direkt avskrivning av en del av utlåningen av den typ som redogjorts för i avsnitt 2.1.1, sid 3. Denna del finansie— rades således över driftbudgeten och skulle med tidigare

tillämpad budgetsyn i princip täckas med skatter.

53.2 Ränteinäoaswr 902 räntsuägifäeä

Vid en jämförelse mellan ränteinkomster och ränteutgif— ter i den statliga bostadslångivningen bör mot bakgrund av ovanstående de ränteinkomster, som redovisas under lå— nefonden för bostadsbyggande, vilket motsvarar f n 7,25 % ränta på såväl nominella lån som paritetslån enligt nuva— rande finansieringsprinciper, ställas mot fondens netto— kapital.

Enligt tabell 1 var ränteinkomsterna från lånefonden för bostadsbyggande budgetåret 1972/73 1 hSO milj kr. Det motsvarar 6,h % på skulden till riksgäldskontoret, som den 30 juni 1973 var 22 653 milj kr.

Differensen mellan 6,h och 7,25 % beror huvudsakligen på att gamla lån till låg bunden ränta fortfarande är utestå— ende. Till en mindre del beror den dessutom på att ränta för de under löpande budgetår utbetalda länen endast del— vis gottskrivs lånefonden för bostadsbyggande samma år.

Statens kostnader för sin upplåning kan betraktas på skilda sätt. Ytterligheterna därvidlag torde represente— ras av å ena sidan det nuvarande sättet att bestämma bo— stadslåneräntan, d v 5 att den skall motsvara den effek— tiva räntan på den aktuella emissionskursen på räntelöp— ande obligationer med en löptid av minst 10 år ökad med 0,25 procentenheter, och å andra sidan medelräntan på statsskulden. Statens normalränta, vars beräkningsprinci— per innebär att man utgår från medeltalet för räntan på de senaste tio årens långfristiga obligationsemissioner utgör i jämförelse med dessa båda betraktelsesätt ett

mellanting.

Per den 30 juni 1973 var respektive räntesatser följande:

5,60 % medelränta på statsskulden (effektiv ränta

under budgetåret

1972/73)

7,00 % statens normalränta

7,25 % bostadslåneränta

Räntan på räntelöpande obligationslån som emitterades un— der första halvåret 1973 var

7,00 % 10 års löptid 6,50 % h års löptid 6,25 % 2 års löptid

5 Paritetslån jämförda med traditionella lån

Skuldökning på paritetslån uppkommer p g a att det som låntagaren skall betala (baskostnaden) inte räcker till för de nominella kapitalutgifterna. Eftersom bostadsfi— nansieringen numera förutsätter en subventionsfri ränta, inräknas i dessa kapitalutgifter f n 7,25 % ränta på bo— stadslån, som utlämnas med omfördelning enligt paritets— lånesystemet. I konsekvens med detta redovisas på drift— budgetens inkomstsida under lånefonden för bostadsbyggan— de inte endast av låntagarna faktiskt inbetalda räntor på utestående lån utan även ränteinkomster på paritetslån

som finansieras med Skuldökning.

Som ovan visats ingår skuldökningen på paritetslån i be— räkningen av anslagsbehovet för lånefonden för bostads—

byggande, som i princip lånas upp.

Av detta följer att driftbudgetens inkomster från låne— fonden för bostadsbyggande motsvaras på utgiftssidan av underskott på riksgäldsfonden, d v s räntor som staten

skall utbetala.

Staten upplånar således pengar för att kunna betala rän— tor för en del av det kapital som använts i den ursprung— liga finansieringen och för att eventuellt även bidra

till kostnadstäckning för underliggande krediter.

För att erhålla samma effekt på bostadspriset vid tradi— tionella lån som vid paritetslån inom ramen för åtaganden från statens sida krävs någon form av generell subvention, t ex subventionerad ränta på bostadslån. Förfaringssättet torde då bli, i likhet med vad som var fallet före 1968, att som en utgift på driftbudgeten upptas den investe— ringsförlust som uppkommer p g a differensen mellan den valda räntan och statens normalränta. En sådan avskriv— ning påverkar självfallet resultatet negativt på drift—

budgeten. Totalbudgeten påverkas genom att större stat—

lig upplåning krävs för att finansiera samma utgifter,

eftersom ränteinkomsterna är lägre.

I den mån totalbudgeten visar underskott, vilket normalt finansieras genom upplåning, uppstår samma företeelse som med paritetslänesystemet: Det icke uppfyllda förräntnings—

kravet finansieras genom upplåning.

6. Hur statens budget påverkas av en eventuell

avskrivning av Skuldökning på paritetslån

Tillgångarna inom lånefonden för bostadsbyggande minskar vid en avskrivning av den del av fordringarna på låntag— arna som avser Skuldökning på paritetslån. Genom ett an— slag på driftbudgetens utgiftssida till kontot Avskriv—

ning av oreglerade kapitalmedelsförluster kan lånefondens för bostadsbyggande skuld till riksgäldsfonden regleras.

Avskrivningen återkommande som avdragspost på kapitalbud— getens utgiftssida.

Totalbudgeten påverkas således inte av denna transaktion det år beslutet träder i kraft. Däremot minskar'statens tillgångar (= fordringar på låntagarna), medan statsskul— den är oförändrad. Över tiden krävs större statlig upp— låning för att täcka utgifterna för statsskulden, som är

lika stora som före avskrivningen.

Kontakt har tagits med finansdepartementet och bostads— styrelsen i denna redovisningsfråga, varvid ovanstående framkommit. Ett annat förfaringssätt kan dock inte ute— slutas, om åtgärden hypotetiskt skulle bli aktuell, p g a

det stora avskrivningsbelopp det skulle bli fråga om.

BILAGA 6

UTJÄMNINGSLÅN - FÖRUTSÄTTNINGAR, KONSTRUKTION ocn FÖLJDFRÄGOR

PM utarbetad av experten i bostadsfinansieringsutredningen Esbjörn Olsson.

1. Inledning 3.3 _____ mehållåääätpplejas

Disposition med sidhänvisningar återges sist i denna PM.

l:3______1:'_ä_SP-_U_V_iål_1'_ulå

PMzn är tänkt att kuima läsas även av den som inte är road av mer detalje— rad redovisning. Avsnitt aV den senare karaktären markeras med hel— draget streck i marginalen.

Avsikten med denna PM är primärt att söka skissera förutsättningarna för och utformningen av en ideal modell för utjänmingslån något som synes ha förutsättningar att uppfylla nedanstående grundläggande krav på

bostadsfinansieringen.

Som närmare torde framgå av det följande bygger föreställningen att en ideal bostadsfinansieringsmodell skall kunna uppfylla samtliga grundläg-

gande krav på bostadsfinansieringen på förutsättningen att bostadsfinansie- ringssystemet tillämpas från en viss bestämd tidpunkt att gälla därefter kommande

produktion. Om bostadsfinansieringen därjämte — Vilketförefaller vara ett

rimligt antagande - skall spela någon större roll i fråga om kostnadsförut- sättningarna för beståndet i sin helhet och därmed också för prisbildning- en är något som förefaller betydligt mer komplicerat. Frågan berörs dock

också i denna PM.

De grundläggande kraven på bostadsfinansieringen enligt utredningarna

kan anses gälla:

Förutsättningar för rimligt pris i nyproduktionen Förutsättningar för prisparitet

Tröghet mot kraftiga byggprisförändringar och ränte- fluktuationer.

Ordningsföljden är inte tillfällig utan representerar också en värdering eller prioritering. De båda först angivna målen är ej heller oberoende

av varandra.

Som närmare framgår av det följande kan de olika kraven mer eller mindre

lätt tillfredsställas i ett lånesystem.

Det ligger i öppen dag att ett bostadspolitiskt ställningstagande, som inne— bär att priset i nyproduktionen bör vara lägre än vad som betingas av traditionella lån, kräver betydande uppoffringar från statens sida i varje fall i ett kortsiktigt perspektiv. Huruvida uppoffringen är bestående över tiden, ökar eller minskar, är en annan och just för den tekniska konstruk— tionen av ett bostadsfinansieringssystem mer intressant fråga.

lla ..... épyäniabegrepe

Oavsett om integrerad finansiering eller bostadsbank tillämpas eller inte, i stort sett oavsett om fullständig finansiering tillämpas eller inte kan olika alternativ för bostadsfinansieringen anges. Alternativen äger också

giltighet oavsett om generella subventioner via statsbudgeten utgår eller

inte .

Man bör dock härvidlag skilja mellan vad som här kan kallas villkorliga subventioner och villkorslösa subventioner.

Med villkorliga subventioner skall förstås åtgärder via statsbudgeten vilka har subventionerande verkan för de boende men som kan åter-

krävas på sikt.

Med villkorslösa subventioner skall förstås åtgärder som har kostnads- sänkande effekt för de boende och som inte kan återkrävas sett på sikt. De kan därmed få subventionerande (förmögenhetsöverförande) verkan

även för fastighetsägarsidan, sett i det längre perspektivet.

Subventioner kan utgå i olika former, eller vid olika tillfällen, oavsett finansieringsmetod. Formerna ter sig dock mer eller mindre förnuftiga beroende på om man önskar åstadkomma en villkorlig subventionering eller en subventionering utan villkor. Alternativen torde kunna begränsas till investeringsbidrag e (1, dvs vid produktionstillfället eller årliga bidrag, dvs fortlöpande.

2. De grundläggande kraven

Z;l--___FÖIPEEäEtPiEgéIÅÖLEilllllgti'åläE_IlXRILQQEIStÅQEQE Det är i teknisk mening enkelt att med bostadsfinansieringen som medel åstadkomma en rimlig hyra i nyproduktionen. Problemet ligger snarast

i att avgöra eller fatta beslut om vad som skall vara ”rimligt".

Med det gällande paritetslånesystemet åstadkommas effekten genom en lämpligt vald basannuitet, i ett generellare utjämningslånesystem genom att ange en viss betalningsprocent etc. I ett system med nominella låne- villkor ges kostnadsförutsättningarna för nyproduktionen genom det sub— ventionsinslag som sammanbindes med kapitalkostnadsvillkoren. System av annan utformning föranleder lika små eller lika stora tekniska problem.

Som förutsättning för de fortsatta resonemangen gäller att de självkost- nadsbestämda bostadsföretagen har en så stor andel av nyproduktionen att en eventuellt knapphetsbetingad prissättning, som överstiger själv— kostnaderna, inte skulle kunna få genomslag i praktiken.

2.2_____FäfyiåättpiagénfölMissarna Anledningen till att prisparitetsfrågorna tas upp till behandling framgår

av huvudtexten.

Det bör först noteras att kravet i bostadsfinansieringssammanhang gäller förutsättningar för prisparitet. Avsikten är således inte, vilket överens— stämmer med nuvarande föreställningsvärld, att införa en form av pris- eller hyresreglering via finansieringen. Av ordvalet följer också, om än indirekt, att finansieringsinstrumentet knappast kan antas vara det enda till buds stående medlet för att nå en eftersträvansvärd prisparitet -

betraktad i generell mening.

Ytterligare ett krav fogas därför till. Förutsättningar för likvärdiga bostadspriser (prisparitet) skall kunna erhållas utan förmögenhetsomför-

delning från nyttjare (alternativt långivare) till ägare.

2. 3 Tröghet mot kraftiga byggprisförändringar och ränte—

________ flykteaäioslaL---_________________________________

Även detta krav synes vara tämligen lätt att tillfredsställa. De olika metoder som skissartat angivits ovan i avsnitt 2. 1 torde alla kunna ges en sådan tek-

nisk utformning att målet kan nås.

3. Paritetsproblemet

____.____.___-..__._.

Utan att i detta sammanhang närmare utveckla paritetsbegreppet görs en distinktion med följande delområden. Man kan urskilja paritetsprob— lem av följande slag, vilka torde kunna skiljas från varandra, åtminstone

i en grov sortering:

Mellan upplåtelseformerna.

Inom beståndet mellan bostäder med olika läges- och miljökvaliteter.

Mellan beståndet och nyproduktionen och därefter för de tillkommande årgångarna nyproduktion.

Det först angivna problemområdet är helt och hållet avhängigt beskatt— ningens utformning. Frågan tas därför inte upp i detta sammanhang. Att bostadsbeskattningens verkningar kan kompenseras med hjälp av bostads— finansieringen ligger i öppen dag men är en helt annan fråga än vad som här skall behandlas.

De båda andra frågeområdena kan översiktligt karakteriseras som det lokala (alternativt det geografiska) respektive det generella paritetsprob- lemet.

3'- 2 Detlnlgalararitstaprgblemet

LäaeFLQEaaamiJ/anabler

Det existerar paritetsproblem som avser bostäder med olika läges- och miljökvaliteter. Denna fråga kan i sin tur uppdelas i två delproblem. Det ena gäller förskjutningar i fråga om olika orters läges- och miljö- kvaliteter, det andra gäller förskjutningar mellan olika bostadshus inom en ort. Mycket översiktligt ter sig uppdelningen meningslös men den är likväl motiverad med tanke på kommunernas ställning och möjligheter i

vårt land.

När det gäller den senare frågan kan man ha olika uppfattningar om prob— lemets storlek utgående från de egna erfarenheterna. Kvantitativa uttryck för förändringar av läges— och miljökvaliteter kan erhållas exempelvis

genom Specialstudium av köpeskillingar vid fastighetsförvärv.

Det torde i allmänhet förhålla sig så att förändringar av de relativa läges— och miljökvaliteterna åstadkommes genom kommunala beslut, exempel— vis vid planfastställelser eller genom direkta investeringar i kommunika- tioner, ledningar och byggnader.

Frågan kan ställas huruvida man med bostadsfinansieringen bör ta fasta på dessa iakttagelser och med denna som medel skapa förutsättningar för prisparitet.

När det gäller den frågeställning som togs upp avslutningsvis i föregående avsnitt, förhållandena inom orten, kan man helt enkelt konstatera att det förefaller mycket svårt och krångligt att utnyttja finansieringssystemet som

instrument för att nå prisparitet i detta avseende.

Frågan om lämpliga medel kan därmed återföras till den lokala nivån. Några olika möjligheter kan diskuteras.

När det gäller upplåtelseformen hyresrätt representerar förhandlings— systemet mellan fastighetsägarpart och hyresgästorganisation en lösning. Svårigheter därvidlag borde framförallt skapas av en oenhetlig fastig- hetsägarstruktur. Därmed löses inte frågorna för de andra upplåtelse- formerna eller mellan dessa och hyresrätten. Främsta anledning till att frågan behandlas här torde vara att rätten till värdeutfall är förbehållen fastighetsägaren, den part som endast i begränsad utsträckning bidragit till att skapa läges— och miljöfördelarna. Förhållandet representerar där— med inte enbart ett fördelningsproblem i stort utan har också en klar bostadssocial anknytning.

Kommunernas möjligheter att med gällande lagstiftning använda mark- politik och taxesättning som effektiva medel i detta avseende torde vara mycket begränsade. Det är också tveksamt om man i någon högre ut— sträckning försökt beakta problemet.

Det är därför mycket troligt att helt nya avgifts- eller skatteinstrument är erforderliga om kommunerna skall kunna spela en aktiv roll. Tanken finns väckt i olika sammanhang. Ett modellresonemang finns bl a redo- visat i en rapport från Stockholms generalplaneberedning, Bostads— politik för stockholmsregionen.

Av det senast anförda framgår att frågan faller utom bostadsfinanserings-

utredningens direktiv att behandla.

manager. Man kan av det anförda dra slutsatsen att bostadsfinansieringen knappast är lämpligt instrument för att nå paritet mellan bostäder med olika läges— och miljökvaliteter inom en ort. Detta innebär inte att frågan skulle vara

oväsentlig men lösningen får sökas på andra vägar.

3- 3 Delegera!anaatetsemälenat

Traéjtippplla .låanelzpaaitetåprpplenet.

Traditionella lån utan subventioner skulle ge orimligt höga hyror i nypro— duktionen. Med subventioner kan detta problem klaras ut. Däremot löses därmed inte paritetsproblemet utan extraordinära insatser. Dessa kan vara av två principiellt olika slag. Mera därom nedan.

Förhållandena sammanhänger med följande. Oavsett inställningen till in- flation och våra förhoppningar eller fruktan om dess storlek i framtiden, skulle det vara obetänksamt att bortse från att inflation kan förekomma i

framtiden.

Erfarenheterna från bostadssektorn förklarar följande resonemang.

Om man välj er en rimlig prisnivå i nyproduktionen, som innebär kapital— kostnaden K kr för en viss lägenhet år 1, kommer kapitalkostnaden för varje lägenhet som produceras därefter att överstiga den som produce— rats år 1 allt räknat i löpande penningvärde. För en i princip likvärdig nybyggd lägenhet blir exempelvis kapitalkostnaden ca 135% av K efter 10 år vid 3% årlig inflation. Den blir drygt 160% av K vid 5% årlig in— flation efter lika lång tid.

Samtidigt är kapitalkostnaden för den lägenhet som byggdes år 1 fort— farande efter 10 år oförändrat K kr om lånen är uppbyggda enligt annuitets- principen. Om lånen istället givits med rak amortering över 60 år skulle kapitalkostnaden ha sjunkit till drygt 80% av K.

Som en tämligen rimlig förutsättning för resonemanget gäller att ränte— nivån är tämligen konstant med tiden eller alternativt att räntorna för utestående lån direkt påverkas av förändringar av diskontot.

Eventuella läges— och drifts— samt driftskostnadsförsämringar för den äldre lägenheten kan knappast tänkas bli så stora att de kan överbrygga dessa skillnader i kapitalkostnadsförutsättningar. Alla hittillsvarande er- farenheter från bostadssektorn talar för att en sådan utveckling knappast skulle vara trolig. Om man exempelvis väljer räkneexemplet med S% årlig inflation och raka amorteringar skulle således kapitalkostnaden för en 10 år gammal lägenhet vara exakt hälften av den nybyggdas.

Om man önskar nå prisparitet mellan nyproduktionen och det tidigare bygg— da finns i huvudsak två metoder. Den ena sammanhänger med bostadsfinan- sieringen, den andra inte.

Med den förutsättning som införts i avsnitt 2. 1 blir den intressanta frågan att studera bostadsfinansieringens möjligheter.

Om finansieringssystemet inte utnyttjas är enda möjligheten prishöjningar

i det något äldre beståndet. Dessa skall förutsättas bli accepterade av för- handlande hyresgästpart och innebär ett accepterande av transfereringar till fastighetsägarsidan. Något avgifts— eller skatteinstrument som skulle

kunna fånga upp penningflödet existerar inte.

_BPPÄEQEÖPBRSÄQEÅEÄQÄ PPPYEU' åå

Om bostadsfinansieringen utnyttjas finns också två alternativ. Genom att differentiera kapitalkostnadsvillkoren mellan hus byggda vid olika tillfäl— len kan kapitalkostnaderna göras lägre ju yngre lägenheterna är. Den ab— soluta gränsen torde dock ligga en bit över 0%. Härav slutsatsen att den—

na metod kräver med tiden ökande subventioner.

Alternativt skulle man kunna tänka sig att öka kapitalkostnadsbelastningen

i det något äldre beståndet. Har man då valt villkorslösa subventioner vilket förefaller vara den enda praktiska metoden med dessa låneformer nås tämligen snabbt en punkt då fastighetsägaren (och de boende i den berörda fastigheten) finner det fördelaktigt att ”byta lån". Detta torde med nuvarande uppbyggnad av kapitalmarknaden inte vara förenat med några större problem. I detta alternativ har visserligen paritetsproblemen minskat i någon mån men kvarstår dock för de fastigheter som undan för undan skul—

le glida ut ur systemet.

ISPEIRQIFEIPL Kontentan av det här anförda blir att det avgörande argumentet mot de tra— ditionella låneformerna blir det renodlat bostadspolitiska - förutsättning- arna för prisparitet blir mycket dåliga. Härtill kommer att de statsfinan- siella utsikterna inte ter sig lysande (detta perspektiv torde ha varit full- ständigt klart när direktiven till bostadspolitiska kommittén skrevs för nära nog på dagen 10 år sedan). Alternativt måste helt andra fördelnings— principer än vad som under lång tid varit gällande på bostadsmarknaden accepteras eller alternativt konfiskatoriska avgifter eller skatter av nytt

slag införas.

3- 4 Lösningar 993.8fä11elisllanquzlfmet

Paritetålåaeåi'åteea Ovan i avsnittet 3. 3 har redovisats vissa iakttagelser som ger underlag för slutsatsen att utjämning av kapitalutgifterna för bostadslån är möjligt över

tiden.

Det nuvarande paritetslånesystemet bygger på detta. Paritetslånen är en teknisk konstruktion. För de fortsatta resonemangen är det därför fördel— aktigt att frigöra sig från systemets konstruktion och verkningar. Den teoretiska bakgrunden till paritetslånesystemet och därmed till utjämnings— lånetanken i stort framgår av bostadspolitiska kommitténs betänkande (SOU 1966:44). I detta finns också som bilaga en uppsats av Guy Arvidsson har utförligt redovisar de teoretiska grunderna. Hänvisning lämnas till denna uppsats som är mycket klarläggande. Den är möjligen något svår— tillgänglig och något försök att refera den görs inte här.

ÖPHPPPPEÄEE

Som allmänna förutsättningar bör gälla att lyran i stort är summan av en Qpitalutgift och en driftskostnad. Läges— och miljöberoende lämnas så— ledes därhän i detta sammanhang. Likaså lämnas frågan om eventuellt över— skott eller vinst åt sidan. Observera att ordet kapitalutgift används. Där— med förutsätts bl a att kompensation för kapitalförbrukning byggs in i finansieringssystemet. Någon anledning att kalkylmässigt beräkna en värde— minskning finns således inte. Som förutsättning för resonemanget måste så— ledes införas en koppling mellan respektive fastighets kostnader och hyror— na i denna. Kopplingen behöver däremot inte vara strikt. Finansieringen skall dock ge förutsättningar för prisparitet.

Mot bakgrund av det tidigare framförda blir slutsatsen förenklat: Kapital— utgifterna behöver vara låga i början av brukningstiden (relativt tradi— tionella lånevillkor) och kan vara högre senare (relativt traditionella låne— villkor). De skall i varje situation vara lika för likvärdiga bostäder.

För att klara detta - om inte skattemedel skall täcka hela bördan — behövs

en omfördelning av kapitalutgifterna över tiden. ett utjämningslånesystem.

4. Några förutsättningar för utjämningslån

4- 1 Ideella nyhetsmail.

Förmånliga felsteg.

Om man betraktar en bostads utveckling med tiden och också tar i beak— tande att nya bostäder successivt tillkommer bör man kunna indela de föränderliga faktorerna på i stort sett följande sätt.

Byggpriser, bl a beroende på

allmän inflation särskilda faktorprisförändringar inom byggnadsindustrin produktivitetsförändringar.

Driftskostnader, bl a beroende på

allmän inflation särskilda faktorprisförändringar

effektivitetsförändringar. Bostaden, bl a beroende på

standardutvecklingen i nyproduktionen åldrande i befintliga bostäder lägesförändringar.

I detta sammanhang har man endast anledning att beakta förhållanden som kan anses vara generella. Detta innebär att eventuella olikheter ifråga om priser och prisutveckling på. skilda orter inte beaktas. Likaså tas inte hän— syn till lägesförändringar.

Om hänsyn samtidigt skall tas till förändringar av vart och ett av de ovan angivna inslagen plus eventuellt övrigt inses lätt att bilden blir svåröver- skådlig och möjligen ogenomtränglig. Därför väljs att först hålla produk- ten bostad konstant, dvs hur blir förutsättningarna för prisparitet med lika

bostäder som producerats vid olika tidpunkter. Denna inskränkning överens- stämmer också med den innebörd av paritet som i övrigt använts i denna PM. (Av paritetsprincipen följer giveth att en med tiden eventuellt ökad

standard skall följas av ett högre bostadspris).

PPPEQELSEP.EillEQTPRlå£Yi£L911.111'215113119339!

I den principiella figi_1r 1 har inritats tänkta förändringar av hyrorna, enligt de ovan angivna förutsättningarna och dess förändringar över tiden för bo-

städer som tillkommit vid olika tidpunkter.

Figur 1 _ lägenhet som producerats vid tiden v, alt 1

hyra , '

lägenhet som producerats vid tiden v, alt 2

I lägenhet som produce- I rats vid tiden u ,

lägenhet som producerats vid tiden t

[ I I tid

I figuren har inlagts hyresutvecklingen för bostäder som producerats vid olika tidpunkter. Inplaceringen har skett enligt det konventionella mönstret, nämligen att en ny bostad alltid är (alternativt skall vara) dyrare än en gammal. Det finns många skäl att ifrågasätta ändamålsenligheten med en

sådan restriktion, men låt oss använda den tills vidare.

Vid tidpunkten v har nya bostäder inlagts enligt två alternativ, dels tradi- tionella, alt 1, dels med en lägre prisnivå, alt 2. Det senare skulle kunna vara följden av att det skett en sådan produktivitetsförändring inom bo— stadssektorn att nya bostäder kan erbjudas till lägre priser än identiska äldre. En annan möjlighet vore att man viljemässigt åsatte nya bostäder något läg-

re priser än de tidigare producerade, en fråga som behandlas senare.

%;? ..... Pixmanias animering Resonemangen blir i fortsättningen förhoppningsvis något enklare att följa om den verbala framställningsformen lämnas och kompletteras med ett

formaliserande betraktelsesätt.

Låt K beteckna kapitalutgiftsandelen i hyran och D driftskostnadsandelen. Hyran är H.

Då gäller vid varje tidpunkt och för varje fastighet att H = K + D.

Förhållandena kan i stort illustreras med figgr 2. Huruvida verkligen hyresintäkterna, räknade i löpande penningvärde, böjer

av nedåt är mindre intressant. Någonstans möts sannolikt H— och D—

kurvorna.

Figur 2

il hyra, kostnad

l

Hyresintäkten täcker ej längre driftskostnaden

tid

Fr.oplenetälleira

Kapitalutgiften anges som en skillnad mellan hyra och driftskostnad vid fär— digställande. För att medge omfördelning skall vid en senare tidpunkt denna skillnad vara större än eller åtminstone lika med den ursprungliga (i lik—

hetsfallet inträffar ingen direkt omfördelning men väl jämna kapitalutgifter).

Man har anledning anta att om hyran stiger lika snabbt eller snabbare än driftskostnaden är omfördelningen säkrad. Hur är sambandet mellan dessa

förändringar, dvs hyresstegringens lägsta gräns?

Man kan ha anledning att ta reda på vid vilken tid man riskerar att kapital- utgiftsvillkoret ej längre gäller, dvs där kapitalutgiften från att ursprung—

ligen ha ökat, vänder och därefter minskar.

Betrakta de första åren av byggnadens livslängd.

Antag vidare att H tillväxer med en faktor a varje år och D på samma sätt med en faktor b.

För att få möjlighet till omfördelning av kapitalutgifterna krävs att kapital— utgiftsandelen åtminstone under viss tid har möjlighet att stiga. Därmed kan följande samband tecknas.

Antag först att b = a.

Då skall gälla

H(1+a)n— D (1+ a)" & H—D varav (H — D) (1 + a)n > H— D eller (1+a)n & 1

Detta är alltid uppfyllt så länge

a20

> D

(Förutsättningen att hyran skall överstiga driftskostnaden bör rimligen

gälla även initialt) .

För att illustrera tankegångarna ritas också följande principiella figur 3.

Figuren omfattar ej mer än 20 år eftersom de förenklade antaganden som vi använt ej bör utsträckas för någon längre tid. Av figuren framgår att utrymmet mellan H-linjen och D—linjen är beroende av storleken på a i förhållande till b. Figuren är också uppbyggd på förutsättningen att drifts— kostnaden initialt omfattar 30% av totalhyran. Frågan gäller då vilka vill— kor som måste gälla för a och b för att det skall vara möjligt att åstad—

komma en under viss tid ökande kapitalutgiftsandel.

Figur3 a=3% ilhvra, driftskostnad a=2% a=1 % a=1/4% 10 b=3% 3 —4 D

0 10 20 tid (år)

lillkoz för emfördelninm—Jknlilasaakt

Vi studerar den ursprungliga olikheten och gör en serieut— veckling av potensuttrycken (frågan kan behandlas elegantare

men detta sätt är relativt enkelt att följa).

Vi hade H (i+a)n -D (nb)" zH _D 0 O O O

inför DO = d Ho och serieutveckla.

Eftersom HOI>0 erhålles

1+an+m£il - a2 + ... _ d __ dbl'l _ &&de __ ..,,

2! 2! åi—d

Eftersom n>0 och B-gradsuttryck och högre kan försummas (små & och b samt måttliga n), erhålles efter förenkling

a—db + % (a2 _ db2)Z o

. _ n—l infor m _ 2

Olikheten behandlas som ett andragradsuttryck i &. Likhet gäller för

+ 2 2 a — Zm (—1 1+4dbm+4db m ) Med våra förutsättningar skall, för ett olikheten skall uppfyllas, gälla att > a._pos (a1'2)

Vi studerar det intressanta ytterlighetsvärdet för a genom att serieutveckla rotuttrycket.

_1_ l. &1 _ 2m (- 1 + 1 + 2 4 dbm (1 + bm) +

+ -%( 42) 16 ms (Mme +

3 (ån-å) 1535—3211 (1+ bm)3 + l 2

ml—

eller efter förenkling

& = db |] + bm (1 _ d) - kpf(d)(bm)pj 1

där PZ 2. k konstant, f(d) funktion av d

P Den sista termen i uttrycket kan försummas och villkoret

för & tecknas

a>dbf1 + bm (1 _ (i)/[ lillkoz fö): gmiözdalnina.—_uispäcming ; Liisa

Vi återvänder till den ursprungliga olikheten n n _ > .. no(1+a) Do(1+b) _H0 1)()

och inför a=kb DO=dHo

På motsvarande sätt som tidigare erhålles efter serieutveck-

ling och sedan B—gradstermer försummats

mb(k—d) + gå"—1)- b2(k2 -d)?;:0

Eftersom nt>0 b2.0

n-1 2 2 b(k - d)?_0

k d +

Eftersom k2 - dao (i de för oss besvärande situationerna)

följer härav

d-k ”51 + 2b(k2 -d)

3. Resultat — omfördelningsutrymme

Utrymmet för kapitalutgifterna ökar under början av länens löptid även om hyresstegringstakten (betecknad a) är inte oväsentligt lägre än steg— ringen av driftskostnaderna (betecknad b). Om detta senare förhållande gäller nås så småningom en tidpunkt då kapitalutgiftsutrymmet är lika

med det ursprungliga för att därefter minska.

Av beräkningarna kan följande slutsatser dras - dessa kan man också sluta sig till efter ett sunt-förnuft— resonemang. För att möjliggöra omfördelning av kapitalutgifterna behöver hyresstegringstakten vara större

ju större stegringen av driftskostnader är ju större ursprungliga driftskostnadsandelen är ju längre man önskar att den tidsperiod skall vara under

vilken "ackumulering" sker.

En exemplifiering i sifferform lämnas i nedanstående tabell. Den anger ungefärliga lägsta möjliga värde för hyresstegringstakten a, uttryckt i procent, under förutsättning att den betraktade tidsperioden är ca 20 år.

Ursprunglig drifts— Driftskostnadernas stegringstakt, kostnadsandel, d %/år % 2 3 4 5 30 0,7 1, 1 1, 5 2, o 40 0,9 1,4 2,0 2,6 50 1,1 1,7 2,4 3, 1

Eftersom de angivna siffrorna för a avrundats på sedvanligt sätt uppfylles inte villkoret alltid exakt. Detta spelar mindre roll eftersom den angivna lägsta gränsen sannolikt är orealistiskt låg och kommer att överskridas med tanke på den inflatoriska utvecklingen.

Det bör i klarhetens intresse understrykas att de angivna villkoren för a inte ger något uttryck för hur stort kapital som omfördelas eller om en i någon mening real avkastning av kapitalet erhålles.

I den föregående framställningen har också visats ett sätt att överslags- vis beräkna den tid, n år, under vilken kapitalutgiftsutrymmet inte under—

stiger det ursprungliga, om alla andra förhållanden är kända.

4. 2 Icke ideala förhållanden

T9_0_r_i_99h_y_ena1t.:11et_

Ovan har antagits att utvecklingen följer mycket jämna banor, något som beskrivits med de använda potensfunktionerna. Erfarenheten säger att be— traktelsesättet i allmänhet är riktigt om tidsperspektivet omfattar ett an— tal år men inkorrekt om varje år betraktas var för sig. Om kapitalutgif— ten fortfarande betraktas som en differenspost skulle situationen kunna

beskrivas med figgr 4.

Figur 4

verklighet

il kapital- utgift

"teori"

""i

tid

Är det som figuren antyder besvärande? Knappast. Avvikelserna från ideallinjen, svängningarna, torde i allmänhet inte föranleda några större bekymmer. Bostadsmarknadens allmänna trögrörlighet talar för att förfinade teoretiska modeller och exakta beräkningar baserade på dessa knappast är nödvändiga. Paritetstalsnämndens utredningsrapport, Beräk— ning av paritetstal, 1972, visar vilka svårigheter som uppstår med år— liga beräkningar. Svårigheterna med beräkningarna blir inte mindre när det teoretiska underlaget inte är glasklart.

Figuren är också avsedd att Visa att det finns skäl att tänka sig kontroll- punkter. Vid tiden t borde man alltså kunna observera en så stor avvikel— se från den prognostiserade utvecklingen att den bör föranleda ompröv- ningar.

Fiiräpsirie serar Pasadena

De med tiden förändrade förutsättningarna för det äldre beståndet som kan uppstå genom att själva produkten bostad i nyproduktionen förändras är betydligt mer svårfångade. Man bör väl här allmänt kunna förutsätta en med tiden ökande realinkomst och därmed något stigande efterfrågan av större och bättre utrustade lägenheter. Även om denna förutsättning inte skulle uppfyllas innebär en befolkningsölming att lägenheter måste ny- byggas. Inte något av dessa båda förhållanden bör komma att utlösa några dramatiska förändringar av bostädernas utformning och storlek.

Förändringar i samhället av språngkaraktär kan givetvis få snabba åter- verkningar på bostädernas utformning. Marknadsföringsåtgärder och tek- niska förändringar kan ge nya bostadslösningar. Man kan exempelvis inte bortse från bostadstekniska innovationer av det slag som kanske central- värme och badrum på sin tid var. Det förefaller däremot ytterst osanno— likt, även om det inte är omöjligt, att förändringar av detta slag skulle ske snabbt. Ett större problem är då om lägenheternas storleksfördel— ning måste ändras, särskilt om vi utgår från ett ensidigt sammansatt be—

stånd.

Några möjligheter att förutse snabba förändringar av dessa senare slag i finansieringssystemet föreligger endast med stora svårigheter. Någon särskild anledning till det kan knappast finnas heller. Om vi framdeles har anledning att ställa nya, väsentligt högre krav på bostäderna än vad som nu ryms i vår föreställningsvärld, blir det rimligen också ett prob— lem som hör framtiden till. Dvs man får då ta ställning till huruvida det gamla beståndet kan och bör ombyggas eller om det bör rivas eller

överges e d.

5. Modell för utjämningslån

5- 1 Tsfmiaqlpai-

För att ange det första årets kapitalutgift i ett utjämningslånesystem an—

vändes termen betalningsprocent.

Om denna multipliceras med ett finansieringsunderlag som motsvarar en skälig produktionskostnad erhålls det första årets kapitalutgift. (Nedan används begreppen växelvis, eftersom distinktioner i dessa sammanhang

inte är betydelsefulla).

Med utjämningsfaktor menas det tal med vilket det första årets kapital— utgift årligen skall multipliceras för att kapitalutgifterna skall öka i tiden med hänsyn till priserna för nyproducerade bostäder - vilket också

skall ge långivaren kompensation för uppoffringar i ett tidigare skede.

&? ..... 629395- Kapitalutgifterna antas bli förändrade med tiden (här givet som årsvisa

förändringar: efter 1, 2, . . . . n år) enligt följande samband.

_ l'l Kn _ KO (1+c)

Sambandet har inte obegränsad giltighet. Det gäller dock som approxima- tion för läget under början av bostadsfastighetens livslängd, säg 15, 20 eller 30 år eller mer. Förhållandet representerar ett nödvändigt villkor för att omfördelning skall ske. Huruvida det också är ett tillräckligt vill- kor kan inte besvaras, eftersom tidsperspektivet måste utsträckas. Det

är då inte lika sannolikt att Kn kan beskrivas på samma enkla sätt.

Kapitalutgiften vid tidpunkten för byggnadens färdigställande, KO, bestäms primärt, vilket också angivits ovan, av följande samband.

KozHo'Do

Kapitalkostnaden eller kapitalutgiften skall vara ersättning för kostnaderna

för det investerade kapitalet i bostaden under beaktande av kravet på rim— lig hyra.

Låt PO beteckna den produktionskostnad som skall bilda underlag för finansieringsresonemangen. PO kan alltså exempelvis vara lika med låne— underlag eller pantvärde enligt nuvarande bestämmelser för uppbyggnad

av finansieringsunderlag. Då erhålles följande samband.

K =BP

0 00

B0 betecknar betalningsprocente . (I paritetslånesystemet basannuiteten.)

Kapitalutgiften efter 11 år kan därmed teclmas på följande sätt.

_ n Kn _ POBO (1+ c) Ordningsföljden mellan de tre faktorer som ingår i uttrycket är giveth helt betydelselös.

&? ..... bykaåraiaaäräråa

Med beskrivningen av Kn som det tecknats senast ovan leds tankarna in på att betrakta den historiska produktionskostnaden som något för alla tider givet. Det är visserligen sant att en byggnad inte kan återuppföras till en tidigare kostnad men denna iakttagelse bör leda till ett annat betraktelse—

sätt.

Den nntighet som den en gång färdigställda bostadsfastigheten represente- rar motsvaras av vad det kostar att färdigställa en liknande byggnad vid den senare tidpunkten. Därmed borde man kunna avstå från att tillmäta den historiska produktionskostnaden någon vikt. Man kan tankemässigt i— stället intressera sig för något som kan kallas för avkastningsvärde, be- teclmat A.

Kapitalutgiften vid tidpunkten n för den fastighet som färdigställts vid tidpunkten 0 kan därmed tecknas på följande sätt. Vi har kompletterat

indiceringen för att markera tidpunkten för färdigställande.

K =BA n n,0 O ,O

Härvid gäller givetvis följande samband.

n _ n An,0 — A0 (1+ c) _ P0 (1+c) Med tekniken följer att avkastningsvärdet som ursprungligen var lika med produktionskostnaden (låneunderlaget, pantvärdet) årligen kan upp—

skrivas .

Det bör här påpekas att betalningsprocenten B, som kan förutsättas vara konstant för en byggnad under dess livslängd i allmänhet kommer att anta

olika värden för byggnader som producerats vid olika tidpunkter.

Hela tiden, hittills och i det följande, gäller alla beräkningar och reso— nemang i löpande priser. Eventuella realvärdeförändringar, beror på

läges— eller miljöfaktorer har översiktligt berörts ovan.

5- 4 Pfiärppiagåfalftpa

Ovan har införts ett begrepp, utjämningsfaktor, (lika med 1 + 0).

Utjämningsfaktorn kommer, som framgår ovan, att fylla åtminstone två Viktiga funktioner. Den skall ge förutsättningar för prisparitet och be— stämmer därjämte förändringen av inbetalningen av kapitalersättning till

långivaren, som för enkelhets skull här kan antas vara staten.

Ovan angavs att förändringen av kapitalutgiften kan instängas mellan två gränser som kan anges på helt skilda grunder. Det ideala värdet nås när förutsättningar för prisparitet i förhållande till nyproduktionen föreligger.

Nu vet man inte detta ideala värde förrän efteråt. Detta är synnerligen

opraktiskt.

Man kan däremot och bör, utgående från historiska uppgifter och allmänna erfarenheter, bestämma sig för ett visst omräkningstal, en utjämnings—

faktor som kan hållas konstant under avgränsbar tid.

Den årliga kapitalutgiften för år n för huset som producerades år 0 kan

därmed bestämmas till

_ n _ n Kn—KO(1+c) _BOPO(1+c) Ovanstående resonemang utgår från att utvecklingen kan beskrivas med

hjälp av årliga, lika förändringar.

Utvecklingen går givetvis aldrig så jämnt. Allt talar dock för att en beskrivning av detta slag är användbar inom bostadssektorn med tanke bl a på att de årliga tillskotten till beståndet är små och rörligheten även i öv—

rigt är liten.

Utjämningsfaktorn skulle därmed kunna vara oförändrad under avgränsbar tid. Så länge man rör sig med en historisk återblick vållar detta inte några

större bekymmer. Facit finns hela tiden till hands.

Framställningen belastas inte med en redogörelse för hur en sådan beräk- ning tekniskt kan eller bör gå till. Tillräckligt underlag torde framgå ur det ovan anförda. Detta ger också ett verbalt uttryck för vilka olika för— hållanden som i olika riktning påverkar utjämningsfaktorns storlek.

Med det här anförda torde dock en användbar metod ha antytts. Så länge man inte kan göra sannolikt att utvecklingen under ett antal framförliggan- de år väsentligt skulle avvika från de senaste årens utveckling bör vunna erfarenheter och historiska uppgifter vara tillräckligt underlag för beräk-

ning av utjämningsfaktorn.

En viktigare och betydligt mer intressant fråga är om det överhuvudtaget finns anledning att ägna beräkningar av detta slag ett mer omfattande mate— matiskt eller statistiskt intresse. Nyss konstateras att de historiska upp- gifterna kan tillmätas ett visst prognosvärde. Därmed är också indirekt utsagt att någon form av prognos kan eller bör göras. Detta torde vara helt nödvändigt. Behov föreligger av att kunna räkna fram kapitalutgiften för bostäder och därmed hyran ett år och successivt för därefter följande år för de bostäder som färdigställts under föregående år.

Vid introduktionstillfället förutsätts nämligen att kapitalutgiften framkom- mer som en skillnad mellan rimlig hyra och driftskostnad. Eftersom hyrans storlek med nödvändighet måste vara känd vid varje tidpunkt kan de historiska uppgifterna från prisförändringar och driftskostnadsföränd- ringar m ni inte inväntas. Ett beräknat värde för utjämningsfaktorn kan därför ges giltighet framåt några år i tiden. Därmed ges givetvis också exakta kalkyleringsförutsättningar för alla inblandade parter, långivare, fastighetsägare och boende.

Även om det nyss angivits att generella "bostadshus" — bestämda förhål— landen direkt ger ett siffervärde för utjämningsfaktorn innebär likväl resonemangen att frihet föreligger att använda andra mätmetoder eller göra andra överväganden för beslutet beträffande utjämningsfaktorn. Andra tal som uttryck för allmänna pris- och kostnadsförändringar i samhället: allmän löneförändring, ändring av basbeloppen i ATP-systemet e (1 kan visserligen inte teoretiskt motiveras i ett utjämningslån men likväl ha

praktiska förtjänster.

Ett behov av regelbundna revisionstillfällen föreligger, oavsett motiven vid beslut om utjänmingsfaktor. Detta sammanhänger givetvis med att utjämningsfaktorn inte ger "ideala" paritetsförutsättningar något som inte är möjligt genom att utjämningsfaktorn förutsätts vara låst under några år. Förändring av betalningsprocenten förutsätts ske endast vid språngvisa förändringar (se nedan) - eller då hela bostadsprisnivån be-

höver ändras.

Vid kontrolltidpunkten bör beaktas att det är det förhållandet att paritets— frågan upptagits som ett primärt mål för bostadsfinansieringen som för- anlett utjämningslånekonstruktionen. Därmed bör också följa att pari- tetssynpunkterna måste tilldelas stor , om inte avgörande, vikt vid be- dömningen. Om icke förutsebara förändringar inträffat på andra sek- torer, exempelvis ifråga om löneutveckling eller prisutveckling för andra tjänster eller varor träder ett annat av de primära målen för bostads- finansieringen, rimlig hyra i nyproduktionen, fram i förgrunden. Där— vid kan det således bli nödvändigt med helt nya överväganden. Några be— stämda förutsägelser om detta kan knappast göras nu. En förhoppning

kan uttalas om att paritetsaspekterna i varje fall beaktas.

Härmed sluts cirkeln. Antag, att vid en viss tidpunkt - på tämligen sköns- mässiga grunder en rimlig hyra för nya lägenheter anges. Priset för dessa bör sedan utvecklas på sådant sätt att förutsättningar för prisparitet bevaras. Exakthet i generell mening, totalt för riket är knappast möjlig. På lokal nivå kan dessutom helt andra förhållanden spela in.

En fråga som ovan knappast berörts är följande.

Det förhållandet att äldre bostadshus allmänt betraktas vara mindre "fräscha" — även om de i övrigt har samma utrustning och utformning som yngre — bör beaktas när paritetsaspekterna behandlas. Det bör dock starkt understrykas att någon djupare analys i dessa avseenden inte är nödvändig med tanke på hur utjämningsfaktorns funktion i övrigt beskri— vits och formerna för beslutsfattande bör vara (de avgörande aspekterna:

rimliga och likvärdiga priser).

I paritetslånesystemet har denna fråga tilldragit sig åtskillig teoretiserande

uppmärksamhet — sammanfattat i den s k åldersfaktorn.

Paritetstalsnämnden, som är knuten till SCB, har ägnat frågan avsevärd uppmärksamhet. I dess utredningsrapport från 197 2 är frågan behandlad både från teoretiska och empiriska utgångspunkter.

Av nämndens behandling av frågan kan följande slutsats dras. Ålders— faktorn kan vara olika vid olika tidpunkter. En utjämningsfaktor är där— med sannolikt inte konstant under en byggnads hela brukningstid — även om alla andra förutsättningar hålls konstanta. Den bör kunna förändras

i olika grad för ett nytt och ett äldre hus under samma period. Frågan får ytterligare belysningi ett följande avsnitt.

Detta påpekande görs i klarhetens intresse och torde inte få praktisk be— tydelse på åtskilliga år. Frågan torde dock inte framdeles komma att vålla några problem, eftersom ett omfattande erfarenhetsmaterial kom- mer att byggas upp. När det gäller längre tidsperspektiv bör man nämli— gen inte försöka dra slutsatser ur historiskt material. Alldeles bortsett från att man inte kan överblicka den ekonomiska utvecklingen i stort — som har den avgörande betydelsen— har en ny syn på bostadsfrågan växt fram. Den innebär bl a att underhålls— och moderniseringsaspekterna kom-

mer att ägnas ett fortlöpande och ett större intresse än tidigare.

5- 5 Bejaiaipaspfacmt

éllIPPlPL Utjämningslånen har helt och hållet konstruerats utgående från ett bostads—

socialt betraktelsesätt.

För dessa är en utgångspunkt kravet på rimlig hyra i nyproduktionen. Betraktelsesättet innebär att kapitalutgiften kan bestämmas som en differens mellan den rimliga hyran och driftskostnaderna, beräknade på lämpligt sätt.

Därmed blir också betalningsprocentens storlek bestämd.

När betalningsprocenten för den nybyggda lägenheten väl bestämts vid systemets introduktion bör den i princip kunna följa byggnaden under dess fortsatta bruk. För de årgångar bostäder som därefter produceras kan det mycket väl hända - och inträffar säkert regelmässigt — att be— talningsprocenten blir en annan än i de först producerade bostäderna. Dess storlek kan lätt bestämmas med hjälp av olika uppgifter om priser

och bakomliggande utveckling som föreligger vid produktionstillfället.

Utjämningslånesystemet ger därmed påtagliga fördelar vid en språngvis

förändring av byggpriserna.

En snabb byggprisökning bör inte få ett motsvarande snabbt genomslag i hyrorna — vare sig för de nyproducerade lägenheterna eller för de tidigare byggda. Med utjämningslånen kommer en sådan snabb förändring att fångas upp av att betalningsprocenten för den aktuella årgången blir lägre än för de närmast föregående. Någon särskild insats av extraordinärt slag från statens sida i form av investeringsbidrag, tilläggslån, direktavskrivning av lån e d erfordras således inte med utjämningslån. Med tanke på att

man befinner sig alldeles i början av byggnadens brukningstid ter sig inte sådana specialåtgärder särskilt förnuftiga. De förefaller ännu mindre motiverade på lite längre sikt, även om de kan framstå som nödvändiga

i en kritisk situation.

Basannuiteten i paritetslånesystemet är i princip densamma för alla år— gångar. Ändringar måste bli föremål för riksdagsbeslut därest hyrespoli- tiska eller andra överväganden skulle tala för det.

Möjligheten att i paritetslånesystemet fånga upp snabba byggprisökningar föreligger teoretiskt men är inte förutsedd. *

Nedan lämnas ytterligare redovisning för hur betalningsprocenten kan be— räknas.

Paritetsvillkoret

Vid tidpunkten n jämför vi två lika bostadshus, varav det ena uppförts år 0 och det andra år n. Hyrorna för

dessa tecknas resp

*. n n Hq,0 = DO(1 + 0) + BOPO(1 + 0)

H : D + B P n,n n n n

Eftersom hyrorna skall vara lika och alla ingående termer

därmed är kända kan också Bn bestämmas.

Därmed ges också förutsättningar för att prisparitet skall kunna föreligga vid varje tillfälle. Även om varje års betalningsprocent och kapitalutgifter framkommer mer eller mindre automatiskt kvarstår frågan om kontroll av

utvecklingen.

lill59£_£é£_ån

Hyresvillkoret ovan leder till följande ekvation (det är ur denna som Bl,1 beräknas), varvid vi också inför

n Pn P0(l + p)

n . n n Dn + BnPO(1 + p) DO(1 + n) + BOPO(1 + 0)

" lin n _ varav B =( 1 + c ' B + DO(l + b) Dn

nu)) 0 W"—

Om c kunnat väljas så att det blir lika med p (uttryck för byggprisförändring) blir Bn lika med B bortsett 0! från resttermen.

Denna senare kan tolkas så, att om driftskostnaden i en ny byggnad blir lägre än i en likadan äldre vid samma tid— punkt - ett uttryck för en slags ökad effektivitet i

bostadsproduktionen — blir därmed En relativt BO större

än vad som eljest varit fallet. Man skulle kunna uttrycka det så att det nya huset går att "belasta" mer än det

gamla vid utgångsläget.

Om Bn blir påtagligt lägre än B torde orsaken främst vara 0 att finna i att 0 tilldelats ett relativt p alltför lågt

värde.

Detta kan man då ta hänsyn till genom lämpligt val av utjämningsfaktorn för nästkommande period, under vilken

denna skall hållas konstant.

I och för sig finns inte nu anledning att göra spekula— tioner av detta slag - den totala bostadsutgiftens storlek i landet bestäms lämpligen inte genom bostadsfinansieringen.

Oavsett nivåns höjd ger systemet förutsättningar för

prisparitet.

Det kan framdeles uppstå en situation då bostadskonsumtionen bör belastas med högre eller lägre ersättning för utnyttjat kapital än tidigare. I ett ut- jämningslånesystem är detta en operation som kan ske utan att rubba pari- tetsförutsättningarna. I ett system med traditionella lån ställer sig en sådan operation svårare. Det är visserligen enkelt att sänka prisnivån, t ex genom en sänkning av ränteläget, men de redan dåliga paritetsförutsättning— arna kan riskera att bli ännu sämre. En höjning däremot måste i flertalet fall tänkas bli genomförd genom påverkan av nyproduktion, dvs höjning av avkastningsanspråken för denna. Detta leder i sin tur till påtagliga dispari—

teter.

I det skisserade utjämningslånesystemet kan en förändring ske genom att samtliga betalningsprocenter justeras alternativt genom att förändra ut- jämningsfaktorn. Det finns nu inte anledning att gå in på huruvida den ena eller det andra alternativet är bättre I aritetslånesystemet är man be-

gränsad till justeringar av basannuiteten.

6. Utjämninglån — hägg. särskilda frågor

9.1 _____ allmän Som en allmän svårighet gäller att begreppsapparaten och vissa föreställ- ningar är övertag'na från andra former av ekonomisk verksamhet och där— med mindre väl lämpade i bostadsfinansieringssammanhang. Detta påstå-' ende bör kunna omfatta både nu gällande förhållanden och utjämningslån en- ligt den modell som skisserats ovan. Frågorna kan vara värda en särskild

avhandling.

En hel del av de problem som tillskrivs paritetslånen torde således kun- na hänföras till att begrepp och metoder av helt underordnat slag, exem— pelvis bokföringsregler, inte är anpassade till bostadsfinansieringen. Det finns nu inte möjligheter att ta upp alla aspekter på detta område, som kan betecknas som — möjligen något tillspetsat det kamerala traumat. Några härtill hörande frågor tas upp i det följande.

Först en fråga som förefaller väsentlig huruvida ett utjämningslån förut- sätter förändringar av tradition och institutionella former på kapitalmark— naden.

9.2 _____ KraxPåfylletåeiiafiaaeeielipgji

Med underlag från det självklara konstaterandet i avsnittet 5. 2 att ord— ningsföljden mellan de tre faktorer som konstituerade kapitalutgiften var likgiltig drogs en viss slutsats. Man kan lika gärna låta ett avkastnings- värde variera med tiden (med en betalningsprocent som i princip är konstant) som att med tiden variera kapitalutgiftsprocenten på en fixerad ursprunglig produktionskostnad.

Det förra alternativet används med förhoppningen att därmed kunna undvika en del skenproblem. Exempelvis blir avkastningsvärdet i varje givet ögon- blick lika med låneskulden. Visserligen blir betalningsansvaret ("låne— skulden") inte fullständigt prognostiserbart. Det skulle t o m kunna bli evigt.

Man kan vända på frågeställningen och fundera över om man har anledning att ställa större krav på siarförmåga när det gäller låneskuld än när det gäller andra ekonomiska förhållanden, exempelvis driftskostnader. För

att inte nämna att med tiden ändrade värderingar om bostadens utformning och funktion, service och miljö kanske är ännu viktigare ur bostadssyn— vinkel och att dessa ändrade värderingar kommer att ge nya förutsättningar

i alla avseenden.

För långivaren kan frågorna ställa sig annorlunda. Särskilda problem kan uppstå om lånen är fördelade på flera långivare. För enkelhetens skull antas i det följande att endast två långivare förekommer varav långivare 1 har sina lån placerade i bästa förmånsrättsläge och långivare 2 sina lån

placerade i det högsta riskläget.

Figgr 5 används för att illustrera resonemanget.

Figur 5

l kapitalutgift för fastigheten = intäkt på lånen

utjämningslån

traditionellt lån långivare

_ _BQ

alt3

flängivare _ 1

o t u v tid

Figuren är ritad med Vissa ideala betingelser:

Lån i konventionell mening kan ges som lån med lika annuiteter, dvs upplåning för ändamålet har kunnat ske så att denna utlåningsform blir möjlig.

Fast ränteläge förutsätts under löptiden. Därmed represen— teras annuitetslån av horisontella linjer.

Utjämningslån och konventionella lån förutsätts ge exakt samma resultat - betraktat över hela tidsperioden. I figuren har detta illustrerats på så sätt att den streckade ytan ovanför den översta horisontella linjen skall vara lika

stor som de streckade partierna under densamma.

Inflytande kapitalintäkter förutsätts tillfalla långivarna i samma ordning som lånen är placerade i förmånsrättsläge.

Gränsen mellan långivarna har markerats med tre olika alternativ i

figuren. Dessa kommenteras i tur och ordning.

I alternativ 3 får långivaren 1 förmånen av säkra kapitalintäkter under mycket lång tid. På slutet kan han sväva i viss ovisshet, kapitalinflödet blir beroende av om långivare 2 har gort en lämplig ackumulering under perioden mellan tidpunkterna t och u och dessutom är villig att avstå från detta överskott vid senare tidpunkt. För långivare 2 inträäar en påtaglig likviditetsbelaslrning fram till tidpunkten t. Kapitalintäkten är negativ dvs långivaren måste årligen göra nya utbetalningar till låntagaren. Under tiden mellan t och u ackumuleras ett överskott som är större än under— skottet under tiden dessförinnan. Differensen skall hjälpa långivaren 1 under slutet av perioden.

I alternativ 2 är situationen i princip densamma.

I alternativ 1 inträffar det förhållandet att den totala kapitalintäkten från fastigheten inte tillfredsställer någon av långivarnas behov. Båda lån— givarna får under tiden fram till t göra årliga utbetalningar till fastighets- ägaren. Alternativt kan den ene av långivarna, säg långivare 2, åta sig hela likviditetsbelastningen på samma sätt som i alternativ 2 och i alter— nativ 3. Det kan därvid te sig som en lustig omväg att pengarna skall strömma i ordning: från långivare 2 - till låntagare - till långivare 1. Mellantransaktionen ter sig tämligen onödig. Ett enklare förfarande skul- le vara om låntagaren gjorde inbetalningen. Ännu enklare skulle situa—

tionen givetvis bli om endast en långivare förekom.

Av ovanstående torde framgå att en fullständig finansiering kan verka underlättande för den praktiska hanteringen men knappast är ett nödvän— digt villkor. Det ter sig dock rationellt att gränsen mellan långivarna läggs på sådant sätt att endast den ena långivaren belastas med den initiala likviditetsansträngningen. Lånegränsens placering blir därmed

bestämd av storleken av K0 (eller BO).

Anledningen till konstruktionen av senast angivet slag och till en uppdel- ning överhuvudtaget mellan olika långivare skulle kunna vara att dessa arbetar under olika affärsmässiga eller formella betingelser. Alterna— tivt ter sig ordningen rationell från kapitalförsörjningssynpunkt.

6.5.3 ..... 13.111; lågeaåtprloataldaz

Härmed återkommer frågan om hur och när fastigheten blir skuldfri men betraktelsesättet förskjuts till långivaren. När blir lånen återbetalade?

Antingen används fullständig finansiering eller är det långivare 2 enligt det närmast föregående avsnittet som har de största problemen. Därmed kan de principiella resonemangen begränsas till att gälla denne.

Den första fråga man kan ställa sig formuleras på följande sätt: när kan lånen betraktas vara avbetalade? Om och när infaller denna tidpunkt, även

om kapitalinflödet fortsätter att stiga i all framtid? Amorterings— och

räntedel har ju inte någon självklar mening i det ovan använda kapital- utgiftsbegreppet. Det är givet att man härvid måste föra någon form av

realränteresonemang.

Även om realränteaspekterna bör beaktas kan knappast framställningen göras förutsättningslöst. Utrymmet räcker inte för att nu närmare be-

handla denna aspekt.

Det förefaller mer meningsfullt att bygga en framställning på eventuella förändringar i förhållande till nulägessituationen, antingen man nu skall anse att paritetslånen eller lån med mer konventionella, nominella vill— kor skall utgöra jämförelsematerial.

Framställningen belyses därför fortsättningsvis med hjälp av figi_1r 6.

Figur 6

kapitalutgift

ll

I figuren har med streckprickade räta linjer inlagts samma nominella lånealternativ (lån med jämna annuiteter) som i det närmast föregåen— de avsnittet. Exemplifieringen görs med en jämförelse med denna låne-

typ.

Några olika möjliga utvecklingar av kapitalutgiften över tiden finns skisserade. De kommenteras nedan.

Alternativ 1 är detsamma som angavs med kurvan i föregående avsnitt. Denna tänkbara utveckling skulle således med det valda betraktelse- sättet både för låntagare och långivare representera en situation då allt går jämnt ut. Då gäller inte endast att utjämningslånen ger samma resul- tat sett över den betraktade tidsperioden som mer konventionella lån. I samma ögonblick som kapitalutgiftsbetalningen upphör är också bostads- huset förslitet och bör rivas. I denna ideala värld skulle exempelvis ett mindre lägesvärde, något som vi inte tagit hänsyn till hittills, kunna

kompensera rivningskostnaderna.

Nu förefaller det ytterst osannolikt att man lång tid i förväg, säg mellan 50 och 75 år, skulle kunna pricka in slutpunkten exakt. Frågan är också: vilket värde skulle en sådan exakthet ha nu? Försöksvis kan man använda

svaret: knappast inget.

Detta kan synas sangviniskt. Men om situationen istället utvecklas enligt alternativ 2 eller 4 går det hela ihop på nytt, visserligen behöver tids—

perspektivet utsträckas.

Alternativet 3 däremot representerar en situation då utjämningslånen inte

kommer at "gå ihop". Kurvorna 5 och 6 ter sig ytterst behagliga för långivaren. Om man avstår från den svåra, och kanske orimliga uppgiften att försöka lösa alla problem nu, ter sig situationen lite lättare. Man bör kunna betrakta en avgränsningsbar tidsperiod, säg ca 10 år, i taget (detta är ju också vad

som i praktiken i viss omfattning förekommer när det gäller bottenlån— g'ivningen). Vid revisionstillfället skall ytterligare ett tidsperspektiv överblickas. Möjligheten till kontroll ligger i att avstämma avkastnings- värdet med nyproduktionsförhållandena. Därmed återkommer paritets— frågan och problemet ter sig inte längre svårlöst utan är i hög grad an— gripbart. Enda skillnaden är att man här använt 10 år såsom ett tänkbart lämpligt revisionsintervall sett från lånetekniska utgångspunkter medan tidigare, när paritetsproblemet betraktades från bostadssociala utgångs— punkter, en något kortare tidsperiod användes.

Vissa problem återstår dock. Olika bostadsfastigheter har olika prog— noser. Avkastningsvärdet kan variera mellan olika regioner men också inom orten och dessutom med tiden. Den senaste figuren kan få tjänstgöra på nytt. De olika alternativen representerar inte längre olika kapitalutgifts— utvecklingar utan utvecklingen för olika fastigheter inom ett och samma generella utjämningslånesystem. Därvid gäller att så länge man från överordnad nivå har en rimlig uppfattning om att systemet i stort ”går ihop" fungerar systemet också i dess enskildheter. Därmed uppkommer också frågan om behovet av och möjligheten att i olika situationer avskriva utjänmingslån för bostadsfastigheter. Denna fråga behandlas i ett följande

avsnitt.

För statens som långivare och för de boende som konsumenter blir resultatet både på kort och lång sikt följande.

Så länge vi belastar varje bostad med en kapitalutgift som konstruerats enligt prisparitetsmålet (med utjämningslån) har vi också förutsättningar för en kostnadstäckning i reala termer, dvs vi skjuter inte över några förpliktelser till framtiden eller till kommande generationer. Men vi betalar inte heller för mycket för viss del av beståndet (nyproduktionen) och/eller litet för andra delar av bestån— det (stora delar av det äldre), något som obönhörligen blir följden av en bostadsfinansiering som accepterar

icke-pariteter.

6-4 éy_s_kr_iyai_r1gs_s_i_teatis>ppp_

I föregående avsnitt har framskymtat möjligheten att avkastningsvärdet kan komma att utvecklas på sådant sätt att lånen inte torde kunna åter— betalas på det sätt som generellt sett har förutsatts. Man kan beskriva situationen med hjälp av figl_1r 7, som ansluter till de båda senast visade.

Figur 7

fastighetens värde ll 3 v T x & V2 1 X X 1 A T xx xx . N " & X v,*x & & x =

Den ideala situationen representeras av alternativet 1. Om avkastnings— värdet på fastigheten utvecklas på detta sätt förutsätts de samlade kapi- talutgifterna över tiden ge samma resultat som om mer konventionella annuitetslån hade utgått.

Låt sedan alternativet 2 representera en situation där utrymmet för kapitalutgiftsomfördelning ökar långsammare än vad som förutsatts exempelvis i en övergripande prognos. Avvikelsen från makroprognosen innebär inte någon avvikelse från paritetsmålet. Den torde dock vara skönjbar förhållandevis tidigt, säg vid en situation som markeras med T i figuren. Är det vid denna tid berättigat att börja dra slutsatser av typen: det här går inte ihop, det är fel på systemet, vi kan lika gärna av- skriva delar av låneskulden (sett från långivarens synpunkt) eller alterna— tivt: det här går aldrig, skuldbördan växer ju i all oändlighet (sett från låntagarens synpunkt).

Om man vid T kan överblicka eller förutse hela den återstående utveck— lingen bör den inte inge vare sig långivare eller låntagare någon särskild oro. Möjligheten är dock inte påtagligt större än vid tidpunkten O. Däre- mot torde man med någon säkerhet kunna ha en föreställning om vad som kan tänkas ske fram till säg situationen Tl' Så långt skulle det hela kunna utveckla sig på ett hyggligt sätt, även om man har blivit tvungen att revi- dera sina ursprungliga föreställningar. Någon anledning att vidta åtgärder på kapitalskuldsidan synes därför inte vara motiverade.

Förflyttar man sig därefter fram till situationen U kan läget, såsom det beskrives av figuren, antas vara följande. Man har nu nått den tidpunkt

då lånen "skulle ha varit avbetalade”. Sett över hela tidsperioden har också lånen "gått runt". Motiverar detta en avskrivning av återstående låne— skuld? Långivaren, som ursprungligen gort en stor likviditetsuppoffring, har i den situationen motsvarande uppoffringar för nya bostäder - kan det

i varje fall antas. Avstår långivaren från återstående avkastning måste

det finnas särskilda skäl för detta. Bostadsfastigheterna representerar ett kvarstående värde för de boende, som dessa är beredda att betala för. En avskrivning i denna situation innebär endast en momentan transferering

till fastighetsägarledet;

I alternativ 3 följs den ideala utvecklingen länge men det synes i situa- tionen V stå fullständigt klart att den sammanlagda ersättningen för kapitalet inte motsvarar den från början tänkta ersättningen. Inte heller i denna situation synes det vara särskilt angeläget att vidtaga några momentana förändringar ifråga om låneskuldens storlek. Visserligen synes utvecklingen gå i riktning mot Vl' Man kan dock inte utesluta möjligheten av en förändrad utveckling exempelvis på det sätt som en

utveckling mot V2 representerar.

Om den senare utvecklingen skulle inträffa har det; skett en avvikelse från de gjorda prognoserna, men denna kom sent och på sikt kanske det hela fungerar förhållandevis väl.

Med ovanstående visas att avskrivningstekniken inte är en särskilt an— vändbar metod vid avvikelser i "negativ" riktning från förutsägelser om

framtiden.

Vid avvikelser som innebär att kapitalutgiften ökar snabbare än i lång- siktsperspektivet kan exakt samma resonemang föras. Avkastningsvärdet förändras årligen och frågan om någon särskild upp- eller nedskrivning

förefaller ej vara adekvat.

Det förhållandet att vissa orter eller regioner kan komma att utvecklas

på sätt som markant avviker från situationen i riket representerar en annan typ av problem. Beaktansvärda slöllnader mellan An, 0 Och Pn kan komma att uppstå. Eftersom man vid tidpunkten 0 ligger rätt på varje ort kommer det med nuvarande förändringstakt att ta åtskillig tid innan skill— naderna utvecklas till problem av betydelse. Möjlighet till avstämning kan ges vid de antagna revisionstillfällena. I detta sammanhang kan det vara befogat att ha möjlighet till en nedskrivning av del av låneskulden och därmed av avkastningsvärdet. Lika väl bör möjlighet till uppskrivning före- ligga.

9.5 ..... Yalmäjliafifztea

Man kan anta att utjämningslån enligt den angivna skissen kan införas för kommande produktion. De praktiska problemen i stort förefaller möjliga att hantera med rimliga ansträngningar, vilket torde ha framkommit ovan.

Den part som får ta på sig de initiala problemen är långivare 2, dvs staten.

Hur blir låntagarens situation? Den låntagare som på psykologiska eller andra grunder tycker illa om eller inte vill ha utjämningslån? Man kan med skäl anta att kapitalmarknaden under överskådlig tid kommer att medge utrymme för vad som skulle kunna kallas privatfinansiering. Någ- ra egentliga restriktioner härvidlag, knutna till själva bostadsbyggandet, förefaller inte behövliga och ter sig också svårmotiverade. Valmöjlig— heter kommer därmed att föreligga för låntagaren.

Detta torde i stort inte störa möjligheten av att nå prisparitet. Pris— frågorna påverkas visserligen sektoriellt, inom respektive upplåtelseform, också av andra faktorer. Den allmännyttiga och kooperativa bostadspro— duktionen, som blir bunden till statlig finansieringsmedverkan, bör dock förutsättas ha stor prisbildande verkan.

(Paritetsproblemet i stort gäller således de olika upplåtelseformerna. Det förhållandet att bostadsbeskattningen är förknippad med påtagliga brister måste kunna betraktas som ett övergående problem, eftersom frågan särskilt utreds).

Några skäl för att staten skulle ha en annan kompletterande finansiering (annat än möjligen för speciella ändamål) är svåra att finna. På åtskilliga ställen i denna PM framkommer direkt eller indirekt att en finansierings— medverkan med villkorslösa subventioner på sikt i det närmaste omöjlig- gör paritet och under alla omständigheter innebär transfereringar till fasti ghets ägarl edet.

Om statens medverkan alternativt skulle begränsas till att omfatta en helt subventionsfri finansiering, borde detta betraktas som en renodlad serviceåtgärd. Denna är då egentligen endast motiverad om kapital— marknaden upphörde eller stängdes för bostadsfinansieringsändamål.

Systemet med utjämningslån är konstruerat med utgångspunkt i de boendes behov. Framställningen har visserligen utgått från upplåtelseformen hyresrätt men modellen är tankemässigt tillämpbart generellt, dvs för övriga upplåtelseformer. Fastighetsägaraspekten är med det valda syn- sättet av underordnat intresse. När det gäller de ägda småhusen samman— faller boende och ägande. Denna dispositionsform kräver därför ytterligare

belysning.

Man bör för det första konstatera att valmöjligheter mellan utjämnings- lån och marknadsmässiga lån bör föreligga. Hur de boende skulle välja är det svårt att ha en bestämd uppfattning om. Några slutsatser från dagens situation med paritetslån går knappast att dra. Förutom att skillnader föreligger i konstruktionen verkar också skatteeffekterna alltför kraftigt i dagsläget. Med risk för förenklingar torde man kunna tänka sig att hus- håll som prioriterar sitt boende väljer formen med utjämningslån. Hus- håll för vilka kapitalplaceringsaspekterna spelar en stor roll kan möjligen komma till andra slutsatser. Det är inte uteslutet att utjämningslån är den fördelaktigaste placeringsformen, även om kapitalförväntningsaspekterna

skulle vara de mest angelägna.

För det andra bör man, om man betraktar egnahemsfrågan inte primärt såsom mest angelägen för de nu etablerade utan som en fråga på sikt, kunna resonera på följande sätt. De erbjudna försäljningspriserna för äldre småhus - fortfarande med bortseende från läges- och miljöfaktorer - kom— mer med utjämningslån tillämpade i varje situation att vara i paritet med nyproducerade lägenheter. Därmed skapas också större reala förutsätt— ningar för hushåll med begränsade ekonomiska möjligheter att använda sig av denna boendeform än vad som föreligger i dagsläget. Dagens svårigheter för hushåll med begränsad ekonomi torde nämligen inte helt kunna åter- föras till skattefrågan utan har också sin förklaring i finansieringssystemet.

9.9 ..... ISPElllållä—afål

Den ovan lämnade redovisningen av några praktiska och teoretiska frågor som sammanhänger med den/angivna utjämningslånemodellen gör inte anspråk på att vara fullständig. Framställningen ger redan i sig antyd—

ningar om i vilka avseenden kompletteringar kan vara nödvändiga.

Några frågor har överhuvudtaget inte berörts. Till dessa hör om utjäm— ningslån skulle kunna få tillämpning även för beståndet och exempelvis kunna avlösa de nu gällande ränte— och paritetslånen.

För olika företagsformer tillämpas nu skilda lånegränser. De nuvarande paritetslånen skapar vissa problem för de enskilda fastighetsägarna, då omfördelningen kan omfatta del av dennes kapitalinsats. Resultatet kan därmed bli negativ eller låg förräntning av detta kapital under viss tid. Det förefaller inte omöjligt att lösa också denna fråga på annat sätt än i dagsläget. Frågan belyses i ett följande avsnitt.

En fråga av annat slag är om en bostadsfinansiering enligt de givna förut— sättningarna riskerar att försvåra någon form av optimal resursallokering. Härvid kan främst anföras att de skisserade principerna inte innebär någon väsentlig avvikelse från nu gällande ordning. Allokeringsaspekten är knappast relevant, eftersom frågan inte primärt gäller att marknadsmässigt för-

dela olika reala resurser mellan olika ändamål.

Det för bostäder disponibla utrymmet av samhällsekonomin får förut- sättas bli avdelat genom övergripande politiska beslut. Medlen för bostadsändamål bör därefter användas på förnuftigast möjliga sätt. De mål som angivits som primära skall därvid vara styrande.

7. Utjämningslån för bostadsbeståndet

z.; ..... Allmänt

Frågan om bostadsfinansieringen för bestånd och nyproduktion är egent— ligen redan behandlad ovan. Betraktad som en renodlat teoretisk fråga finner man att den med tiden löses av sig självt om de skisserade ut— jämningslånen tillämpas. På sikt innebär en mycket lång tidsperiod, kanske 50 — 100 år. Det är dagens situation och de närmaste åren som är mest intressant. Detta ger anledning fundera över finansierings-

förutsättningarna också för det nuvarande beståndet.

Tre flyktiga iakttagelser kan redovisas. För det första utgår statliga lån av viss omfattning för en icke obetydlig del av beståndet (räntebe— lånade fastigheter kan därvidlag i princip jämställas med sådana som har paritetslån). Härtill kommer fastigheter med statliga lån på nomi— nella villkor. För det andra konverteras bottenlånen för bostadsfastig— heter vid regelbundna tidpunkter, i allmänhet vart tionde år. De kapital- kostnadsvillkor som därvid fastställes är en direkt återspegling av vill- koren för utlämnade bostadsobligationer - en fråga som står under stats- makternas direkta överinseende. För det tredje innebär eventuella mo- derniseringsåtgärder i beståndet att finansieringen för berörd fastighet behöver prövas i sin helhet — en fråga som kan uppkomma helt oberoen—

de av vad som gäller i de båda först nämnda fallen.

Ett särskilt problem representeras av att ägarförhållandena i beståndet

är mycket splittrade.

Ett annat problem som uppkommer vid en eventuell förändring av bo— stadsfinansieringen är relationen mellan bestånd och nyproduktion. Någ- ra snabba förändringar kan inte förutsättas bli genomförda i beståndet.

Denna restriktion behöver dock inte gälla nyproduktionen.

Det förefaller vara en fast rotad föreställning att nyproducerade lägen- heter alltid skall vara dyrare än de något äldre — även sedan eventuella standardskillnader beaktats. Figgr 8 får tjänstgöra som stöd till fram-

ställningen.

I figuren har förutsatts att beståndet i stort har anpassats till en ideal paritetssituation, något som kommer att ta lång tid i anspråk. Den traditionella uppfattningen representeras av alternativet med den uppåt- riktade kurvgrenen. Vi kan sedan använda bilden av en skida. Med

tiden glider "skidan" vidare åt höger. Förhoppningen är att bilden är användbar men den är inte heltäckande. För det första förlängs "skidan"

Figur 8

bostadspris

ll

Tradition

I I I "Ideal" ' ,' situation _ » & x xs N xx ytt alternativ & _________ _,

Försiuktning med tiden

_ '

tid, årgång

med tiden, något som vi normalt inte råkar ut för. För det andra — och mycket viktigare - skulle skidan mycket väl kunna ha spetsen vänd nedåt istället. Detta skulle representera en situation då de

nyproducerade lägenheterna är något billigare än de redan befintliga.

Med den tröghet som kan förutsättas råda på bostadsmarknaden, även i en ideal paritetssituation, är det framförallt nybildade hushåll eller eljest hushåll i en speciell, ofta pressad situation som har ny- produktionen att tillgå som förstahandsalternativ. Härmed har getts ett tämligen starkt argument för att spetsen bör peka nedåt. Oavsett om riktningen sker uppåt eller nedåt eller om den ideala situationen nås, har vi här inte utrymme för att ytterligare behandla detta ämne,

som rymmer flera andra aspekter.

2.2 ..... ÄréraliiiparsierinsiäräliteRoslaééiastigheietz Framställningen i detta avsnitt handlar om möjligheten att med bostads- finansieringen som medel få bättre förutsättningar för prisparitet bland befintligt bestånd och nyproduktionen. Detta bygger på en föreställning om att vi f n har dispariteter. Siffermässig belysning är förhållandevis svår på grund av statistikens ofullkomlighet. Åtskilliga seriösa försök har gjorts tidigare utan att de lett fram till någon exakt beskrivning. Visst material redovisas också i betänkandets huvudtext. Många indika— tioner talar för att man principiellt kan beskriva verkligheten med hjälp

av figgr 9.

Den heldraga linjen representerar den nuvarande strukturen. Även om vi tankemässigt kan förutsätta att priset för senare årgångar hus skulle sänkas enligt linje 1 för bostadsfastigheter som färdigställa efter tid- punkten Å, kvarstår frågan för årgångar före Å. Dessa skulle behöva an- passas till linjen 2. Detta skulle antagligen i stort sett gå att ordna med hjälp av bostadsfinansieringen. Den metoden skulle ha den fördelen att den också skapar ett ekonomiskt utrymme som kunde täcka del av, hela eller mer än kostnaden för genomförandet av åtgärder enligt linje 1.

Figur 9

bostadspris för lägenheter med likvärdig standard

A

årgång

Om vi istället tankemässigt ligger kvar med hyresnivån för nyproduktion vid Ä skulle priserna för beståndet i övrigt behöva vridas uppåt. Samma

slutsats om bostadsfinansieringens roll kan dras.

Lax---___Iiåaetgmfrågestalniqaea

De utestående lånebeloppen blir mindre och mindre ju äldre fastigheten är. Detta gäller i förhållande till den ursprungliga produktionskostnaden och därmed i allmänhet också i ännu högre grad i förhållande till avkast— ningsvärdet, för vilket det dock ej föreligger några sifferuppgifter.

Detta innebär att möjligheterna att genom förändringar av lånevillkoren ge bättre förutsättningar för prisparitet är skäligen begränsade genom länens ringa storlek. Kapitalutgiften för detta påverkar det totala bostads-

priset förhållandevis lite. Lånets storlek gör det också uppsägningsbart utan större uppoffringar, om lånevillkoren skulle bli försämrade från ägarsynpunkt, även med beaktande av placering i förmånsrättsläge.

Under alla omständigheter är förändringar möjliga vid varje konverte- ringstillfälle. Påverkansmöjligheter föreligger också direkt, som på— pekats ovan. Eventuella åtgärder skulle kunna få särskild effekt genom komplettering med placeringsregler på kapitalmarknaden och vid ut-

formning av bostadsbeskattning.

Det kan starkt ifrågasättas om förändringar däremellan är möjliga med gällande civilrättsliga regler mellan långivare och låntagare.

21%---__Paritetsmlåeatbeäåei

En särskild fråga är om utjämningslån skulle kunna ersätta nu utgående ränte— och paritetslån för redan belånade fastigheter. Möjligheterna bör bedömas som goda eftersom båda låneformerna är olika slag av omför- delningslån. De tekniska frågorna i sammanhanget behandlas inte ytter—

ligare här.

Erbjudanden om utjämningslån skulle kunna lämnas till äldre fastigheter i övrigt.

8. Bostadsfinansering för flera uppgifter?

De grundläggande kraven på ett bostadssocialt lånesystem har återkommit vid flera tillfällen. Det har också framskymtat möjligheten att med bostads- finansieringen som hjälpmedel nå andra effekter, exempelvis neutralitet mellan upplåtelseformerna.

Avsnittet 8 ägnas åt några frågor med samband med detta problem.

Det faller helt utom ramen för denna PM att beskriva paritetsfrågan i dess helhet. En enkel skiss är kanske användbar för en bedömning av bostadsfinansie— ringens möjligheter när det gäller upplåtelseformsbetingade sldllnader,fig11_r 10.

Figur 10

bostadspris för lika kvalitet

l

Hyreslägenheter

Ägda småhus

Åtskilliga schematiseringar har måst göras. Exempelvis skall man vid behandlingen av de ägda småhusen ta hänsyn till åtminstone två väsentliga förhållanden. Den skattemässiga intäkts/avdragskonstruk- tionen är i princip lika fördelaktig för alla ägda småhus, oavsett produktions— eller förvärvsår. Köparna av nybyggda småhus har där- till fördel av den indirekta priskontroll som utövas genom den statliga bostadslångivningen, vilken också måste tänkas få vissa spridnings- effekter samt av den kommunala avgiftspolitiken. Att försöka väga samman dessa faktorer i en enda beskrivning blir därför något oegent-

ligt.

De resonemang som kan byggas upp med figurer som underlag blir förhållandevis enkla så länge man betraktar frågan som ett statiskt problem. Införs också en tidsdimension, ett dynamiskt skeende, blir det hela betydligt mer komplicerat.

Figuren utnyttjas istället på följande sätt. Frågan kan ställas så, att det gäller att finna en fix punkt till vilken allt övrigt kan anpassas. Ett ställningstagande till en sådan fast punkt kan ske på helt skönsmäs- siga grunder. Många beräkningar kan visserligen göras men dessa måste under alla förhållanden baseras på vissa värderingar eller före-

ställningar.

Ett exempel: Antag att som förutsättning ges, att någon förändring av beskattningen inte kommer att kunna genomföras. Antag vidare, att några hyror i beståndet inte får höjas. Med bostadsfinansieringen som medel bör man då kunna pressa punkten 1 nedåt. Skall målsätt- ningen därvid avse att nå nivån 2, varvid paritet inom sektorn hyres- rätt skulle erhållas? Skall alternativt målet vara att nå nivå 3 för att därmed öka paritetsmöjligheterna mer generellt?

En rimlig arbetshypotes som slutledning av de olika funderingar som kan fogas till en framställning av detta slag är att problemen i första hand bör särskiljas och hänföras till de förhållanden som är grunden.

Medlen kan därmed utformas lättare.

913 ..... _KPEEPlåIlÄaE'PIL

Det är tänkbart att det inte är möjligt att genom åtgärder inom beskatt— ningens ram nå tillräckligt långt i fråga om utjämning mellan upplåtel— seformerna. Bostadsfinansieringen kan därvid tjänstgöra som ett in- strument.

9. Utjämningslån några exempel

_Allrpäef Avsikten är att redovisa olika konkreta exempel för att belysa hur det

skisserade utjämningslånesystemet fungerar.

Därvid aktualiseras också olika situationer, exempelvis med avvikelser från den förutsedda utvecklingen.

Exemplen är valda med vissa idealiserande förutsättningar. Dessa är inte förutsättningar för systemet. Framställningen blir dock lättare att följa om inte alla ingående variabler förändras samtidigt.

EXEMPEL 1

än väntat.

görutsättningarz Ingen åldersfaktor

punkter.

till + 5 % årligen.

år 0.

Antag Bo = 4 %

ökar med 1 % resp 5 % årligen? scania:

Det år 0 byggda huset betraktas

Byggprisförändringar som sker långsammare resp snabbare

Samma driftskostnadsutveckling för bo—

städer som producerats vid olika tid—

Vi antar att förändringen av utjämningsfaktorn beslutas

Antag produktionskostnad, finansieringsunderlag = 1 000 kr

. Kapitalutgift Byggpris +_l_g[år öyggprig_+ 5 %/år Ar bestämd av ,) _ _) Bo och utj.faktor Prod kostn B Prod konstn ? 0 40.00 1 000 4,00 1 000 4,00 1 41.20 l 010 4,08 1 050 5,92 2 42.44 1 020 4,16 1 105 5,8? 5 45-70 l 030 4,24 1 158 5 77 4 45.02 1041 4,52 1 216 5,70

*) Betalningsprocenten resp år bestäms som kvoten mellan den "bestämda"

kapitalutgiften och produktionskostnaden, finansieringsunderlaget.

Med långsam produktionskostnadsstegring blir följden i nyproduktionen ökande "förräntningsanspråk". Med snabb

prisstegring motsatsen.

Kosmeniaeer Vill man inte nå denna effekt exempelvis vid ett revi—

sionstillfälle under år 4 finns två alternativ:

Med exemplifieringen oförutsett långsam byggprisstegring

— en säkning av utjämningsfaktorn för år 5 och därpå följande år

- samma åtgärd och därtill en säkning av betalnings—

procenten - proportionellt sett lika stor

Med det första alternativet sker kapitalutgiftsföränd- ringarna under några år långsammare. Skulle i detta fall byggpriserna på nytt öka kommer man snart att nå betal— ningsprocenten 4 % igen - om nu detta skulle vara något i

sig önskvärt.

Med det andra alternativet sker en momentan förändring av kapitalutgiftsnivån. En ändrad utjämningsfaktor förut-

sätter att prognosen görs annorlunda än år 0.

Med den snabba prisstegringen blir de möjliga åtgärderna

likartade, men med omvänd verkan.

Paritetsförutsättningarna påverkas inte i något fall.

EXEMPEL

år 0.

2

Eörutsättningaäz Ingen åldersfaktor

Byggprisfluktuationer jämförelse med paritetslån

Samma driftskostnadsutveckling för bo—

städer som producerats vid olika tid-

punkter.

till + 5 % årligen.

Antag Bo = 4 %.

på sätt som framgår av nedanstående tabell.

tas givetvis ej heller i detta system. Vi antar att förändringen av utjämningsfaktorn beslutas Antag produktionskostnad, finansieringsunderlag : 1 000 kr Vi antar vidare att byggpriserna förändras oregelbundet Vid jämförelsen med paritetslånesystemet görs detta idealt, dvs paritetstalet sätts till 1,00 endast det första året. Detta påverkar ej resultatet i princip. För full jämförelse antas basannuiteten vara 4,0 %. Någon åldersfaktor beak—

sesam Det år 0 byggda huset betraktas. _ Byggprisför— Prod. Utjämningslån Paritetslån År ändring jfrt Pari- Kapi- med närmast kostn. (apital— Betal— tets— tal— föreg. år, % utgift nings % tal*) utgift 0 - 1 000 40.00 4,00 1,00 40.00 0 I 000 41.20 4,12 1,00 40.00 2 2 1 020 42.44 4,16 1,02 40.80 5 l l 050 45-70 4,24 1,05 41.20 .; 6 1 092 45_02 4,12 1,09 45.60 ., e 1 158 46.57 4,00 1.16 1216-40

ijParitetstalet uttrycker direkt byggprisförändringen

Izieu .1Ljämnjnu:;l-inen följe-): Kapitalutgiften en bos tämd utveclaling, meo pari zetal'ln följer dun (iir-em byggpriser—na.

l båda fallen uppfylls paritc tslzravet.

Kommen t ar er

Skillnada ma torde lättasc ("ram,-="; av följande ;va iigurcr. Figurerna med,—jer också att de bostäder som producerats vid olika tidpunkter lätt kan återges.

Figur 11 Kapitalutgift resp år UTJÄMNINGSLÅN kr A är 5 f - - 4 46— 45— år 4# - - ge 44 år 3._—o————o————' 43 år 2.—_—&——. 42 41 ar 10———-—0 40 år 0 .

% _

0 1 2 3 4 .:3 Bostäder se; producerats resp år

SOLJI97418 6:61 Figur 12 Kapitalutgift resp år pAR ITETSLÅN kr år 5 = * - * _ / 46 — / / //Xår 5 (ei fullt uttagen 45 ' / 'ptalshöining) / // 441 _______ 1/ J år 4 - ' //V 43 // x år 4 ( " ) ——————————— _I 42- år3. '" ' år 2 -—H——a 40 år 'I år 0 | | *I | | | > 0 1 2 3 4 5 Bostäder som producerats resp år

Med utjämningslån sker hyres(kapitalutgii'ts)utvecklingen i jämna steg - relativt sett. Med paritetslån sker vid en snabb byggprisstegring en omedelbar uppjustering av

hela hyresnivån till det läge som ges av nyproduktionen.

Exemplet har valts så att hyran under det första och det

sisua studerade året skall bli densamma i båda systemen.

Med de i exemplet gjorda förutsättningarna skulle resul— tatet blivit att inflödet till långivaren sxett snabbare

i utjämningslånesystemet än med paritetslån. Vänds förut— sättningarna för byggprisförändringarna, ändras också detta långivarperspektiv.

Med en streckadlinje har i den andra figuren lagts en linje som representerar resultatet om man begränsar pariteLsLals-

höjningarnas storlek, exempelvis av hyrespolitiska skäl.

6:62 SOU 1974:18 hestriktionen motsvarar att ingen hyra (kapitalkostnads— delen) i en befintlig lägenhet fick höjas med mer än ca 5 p. Denna siffra är den som givit stegen i den första figuren. En sådan utebliven paritetstalsförändring medför ;

som synes att paritetsförutsättningarna omedelbart rubbas. Den rubbning blir sedan svår att förändra kommande år.

EXEMPEL 3

Inverkan av en eventuell åldersfaktor

Allmänt

Det har i olika sammanhang hävdats att bostadsfastigheter, även om de underhålls, undergår en värdeförsämring med tiden, oberoende av relativa läges- och miljöförändringar - allt räknat relativt nybyggda bostadsfastigheter med

samma standard. Det förhållandet att nya bostadsfastighe- ter i allmänhet byggs med en annan standard, oftast högre,

är en helt annan fråga.

Paritetstalsnämnden, som är knuten till SCB, har ägnat denna fråga avsevärd uppmärksamhet. Ur dess utrednings—

rapport från 1972 kan följande citeras:

"I Kungl Maj:ts proposition angående riktlinjer för bescadspolitiken m m (1967:100) anför departements- chefen beträffande konstruktionen av paritetstalet att hänsyn skall tas 'inte baratill utvecklingen av bygg- nadskostnaderna utan också till det lägre bruksvärde som äldre lägenheter allmänt kan antas ha på grund av &;sjitnins; och lägre standågq' (kurs här) (sid 190).

I förberedelsearbetet vid införande av paritetslåne— systemet har något hänsynstagande till den med husens åldrande följande underhålls— och driftskostnadsutveck-

lingen icke förutsatts."

Paritetstalsnämnden har funnit ett åldersberoende i hyran som uppgår till ca - 0,5 %/år. (Översatt till ålders— faktor i paritetstalssystemet blir den 0,9925, d v s 0,75 %/år. Detta sammanhänger med att kapitalkostnads-

andelen av hyran uppskattats till 2/3.)

Bakgrund

Om ett åldersberoende skall beaktas kan detta uttryckas med ett tal å, som anger hyresvärdets årliga förändring.

a blir ett negativt tal med det ovan angivna antagandet om

värdeförsämring.

Om vi jämför hyran år n för den fastighet som producerades ar O, Hn,0' ducerats år n, Hn, skall följande gälla

med hyran i den jämförliga fastighet som pro- _ . n Hn,0 Hn(1 + a)

. n . _ Termen (1 + a) kan betecknas som aldersfaktor. Denna ar således _j identisk med den åldersfaktor som används av

paritetstalsnämnden.

I det skisserade utjämningslånesystemet gäller följande

samband. Tidigare använda beteckningar används.

H =B(l+c)nP+D(l+b)n o 0

H = D + B P

n 1". nn

Om dessa uttryck insättas i den första ekvationen kan En bestämmes, eftersom alla andra faktorer och termer är

För att studera effekten av den åldersfaktor som införts här väljas ett sifferexempel.

Förutsättningar

Samma driftskostnadsutveckling för bostäder som produ—

cerats vid olika tidpunkter.

Vi antar att förändringen av utjämningsfaktorn beslutas

till +] & årligen.

Antag produktionskostnad, finansieringsunderlag = 1 000 kr år 0.

Antag BO = 4 $.

Antag vidare att åldersfaktorn är 0,995. Detta antagande överensstämmer i sak exakt med paritetstalsnämndens

ställningstagande. Observera att den siffermässiga skill— naden gentemot paritetstalsnämnden helt sammanhänger med skillnaden i definition.

Antag slutligen att byggprisförändringen överensstämmer med utjämningsfaktorn, d v s är + 3 %/år och att drifts- kostnaderna utvecklas på samma sätt med + 3 %/år, från nivån 30 kr år 0.

Resultat

Vi studerar förhållandena år 5.

Det hus som har byggts år 0 hade en ursprunglig hyra på 70,00 = 40,00 + 30,00 kr (kapitalutgift + driftskostnad). Det femte året är hyran 81.15 = 46,37 + 34,78 kr.

Det hus som byggts år 5 kan få en högre hyra. Denna bestäms av

H - 0,9955

5 81,15

H5 = 83,20

Produktionskostnaden år 5 har stigit till 1 159 kr. Betalningsprocenten för denna årgång bestäms av 83,20 = B5 ' 1 159 + 34,78

B 4,18 %

5

Om vi inte hade infört åldersfaktorn skulle betalnings- procenten även för denna årgång ha varit 4,0 %.

Resultatet kan tolkas på följande sätt. Åldersberoendet innebär att vi i nyproduktionen kan eller bör höja för- räntningsanspråken, betalningsprocenten, med tiden jäm— fört med situationen då något åldersberoende ej beaktas. Alternativt kan vi i valet av utjämningsfaktor något

minska kraven på dess storlek - förutsatt att vi syftar till att erhålla ungefär samma betalningsprocent i kommande

årgångar (i sifferexemplet till något under 2,5 %).

Konsekvensen av valen blir att i det förra fallet är återbetalningstakten högre än i det senare - d v s

hyresnivån blir totalt sett också något högre.

10. Utjämningslån och egen kapitalinsats.

191!" __Påfllååslå-PQEYE E%?PEEÄÖIPI-åälqllågåå

I paritetslånesystemet förutsätts hypotetiskt att egen insats förräntas efter samma nominella räntesats och med samma fördelning i tiden som statslånet. Det belopp som återstår sedan kostnaderna för botten— lånen räknats av från baskostnaden fördelas nämligen proportionellt på egen insats och statslån.

gm hyresnivån i nyproduktionen är lika med eller understiger summan av driftskostnader och kapitalkostnader vid 100%-ig belåning innebär detta att företag med en lägre övre lånegräns till en början får negativ förräntning av eget kapital. Mest utpräglat är förhållandet för enskilda fastighetsägare med 85%—ig belåning. I några sådana fall har den tek— niska konstruktionen av kapitalkosmadsomfördelningen medfört krav på betydande tillskott av likvida medel.

Problemen har mindre praktisk betydelse men är av samma principiella innebörd för låntagare med en övre lånegräns på 90% eller 98%.

Den i paritetslånesystemet använda omfördelningstelmiken är därför före— nad med vissa problem. När en positiv amortering av paritetslånet på— börjas föreligger förutsättningar för en mycket stor förräntning av eget kapital om hyressättningen styrs av kostnader som då föreligger vid 100%- ig belåning.

För det skisserade utjämningslånesystemet bör det finnas förutsättning— ar för att lösa frågorna på ett annat sätt. Nedan presenteras en teknik som innebär att man inom utjämningslånesystemets ram garanterar en rimlig och över tiden jämn förräntning av eget kapital. Likviditetsprob— lem undvikes därmed.

Tekniken innebär att samtliga låntagarkategorier ges en övre länegräns på 100%. Egna insatser mellan 2 - 15% av finansieringsunderlaget (följer av nuvarande regler för beräkning av statliga lånets storlek) placeras säkerhetsmässigt mellan enhetslån och bostadslån.

Låntagaren garanteras en förräntning motsvarande normalt förekomman- de räntesats för långa lån för den egna insatsen. Detta medför i vissa fall kontant utbetalning av ränta på eget kapital från staten till fastighets-

ägaren i början av lånets löptid.

11. Långsiktiga konsekvenser

ll;l---_Slffåråläååiåiäfååäååläå Av intresse är att belysa totalperspektivet och de statsfinansiella konse-

kvenserna.

I detta sammanhang kan vi tillåta oss den förenklingen att sammanslå de båda senare aspekterna till en. Betraktat i reala termer är det lilgiltigt huruvida kreditförsörjningen till bostadsinvesteringar sker via kreditinstitut eller Via statsbudgeten. Därför används i rälmeexemplen den förutsättningen att staten svarar som ensam långivare för hela utlå- ningen till bostadsbyggandet (en modifiering som anknyter till nu gällande finansieringspraxis, som mycket väl kan bestå även med utjämningslån, ändrar inte på resultatens principiella innebörd, endast på Siffrornas storlek.

Jämförelsen görs för fyra olika lånetyper, nämligen:

A. utjämningslån, som ger rimlig hyra i nyproduktionen och

förutsättningar för prisparitet.

B. traditionella lån som ger rimlig hyra i nyproduktionen och förutsättningar för prisparitet (dvs förutsätter investerings— bidrag, subventionerad ränta eller motsvarande).

C. traditionella lån som ger rimlig hyra i nyproduktionen men för vilka kravet på förutsättningar för prisparitet släpps (förut- sätter likväl investeringsbidrag, subventionerad ränta eller

motsvarande) .

D. traditionella lån med rimlig hyra i nyproduktionen (förutsät— ter investeringsbidrag, subventionerad ränta eller motsvaran— de), för vilka lån subventionerna avvecklas tämligen snabbt med tiden (på tio år).

Eftersom avsikten är att belysa skillnaderna mellan de olika låne-

formerna är valet av kalkylförutsättningar i sig av mindre intresse. Siffror som inte omedelbart igenkänns i verkliga förhållanden väljs därför, eftersom de olika alternativen skall belysas förutsättnings— löst. Siffrorna är likväl så realistiskt valda att de tjänar syftet.

Vi antar en nyproduktionsvolym av 50 000 lägenheter a 100 m2 per år. Produktionskostnaden (vilken översiktligt också förutsättes utgöra finansieringsunderlag) är 1 000 kr per m2 i utgångsläget. Byggpriserna antas öka med 3% per år. Betalningsprocenten sätts till 4% i nyproduktionen utom för låneform B - för denna lånetyp krävs nämligen sjunkande procenttal. (I utjämningslånen blir betalnings—

procenten lika för alla årgångar för enkelhetens skull.)

I utjänmingslånesystemet, A antas att utjämningsfak— torn fastställs öka med 3% per år. Ett annat tal förändrar således inte resultaten i sak.

I systemet med traditionella lån förutsätts att "åter— betalning" åstadkommes med jämna annuiteter, vilka så- ledes hålls på samma nivå år från år för respektive fas— tighet.

I detta sammanhang är det framförallt två aspekter som är av intresse, de statsfinansiella konsekvenserna och resultatet i form av kapital-

utgifter, dvs förutsättningarna för prisparitet.

Lånetypernas konsekvenser framgår av de följande tablåerna. Dessa är baserade på några tabeller som återges på följande sidor.

Med likviditetsuppoffring avses här årets utgifter för nybyggnad minska- de med inflytande kapitalersättning från tidigare byggda hus. Hänsyn tas härvid ej till hur utlåningen från staten finansierats.

thnfiitstsmqfirias respektive år.mkr-

År A. Utjäm— B. Trad. lån c. Trad. lån D. Trad. lån ningslån m paritet u paritet m snabb subv. avtr. 4 800 4 800 4 800 4 800 9 3 910 5 520 4 228 3 494 19 1 754 4 770 3 397 693

De relativa förändringarna belyses av följande:

Är Årets bostads— Likviditetsuppoffr'mg respektive år investering A B C D 1 00 96 96 9 6 96 9 1 00 6 0 69 65 54 19 1 00 2 0 54 39 8

Om vi antar att det erforderliga kapitalet för bostadsförsörjningsändamål erhålls genom upplåning med 7% ränta, erhålls följande siEror (mkr).

År Statens ränte— utgift för upp— tagna lån till

Statens nettoränteutgift, dvs med hänsyn tagen till inflytande kapitalersättning

7% A B C D 100 150 150 150 150 9 100 1 402 2 012 1 720 986 19 100 2 387 5 403 4 030 1 326

Samma uppgifter uttryckta i relativa tal.

År Statens ränte- Andel inflytande kapitalersättning från utgift för upp- bostadssektorn tagna lån A B C D 0 100 57 57 57 57 9 100 65 50 57 7 5 19 100 75 43 57 86

Tabella Totaleffekter, utjämningslån, d v s

och prisparitet

med rimlig hyra i nyproduktionen

År Nybyggnad Inflytande kapital- Summa Netto-— Betalningsprocent ): miljarder ersättning, mkr mkr uppoff— utjämningsfaktor kr resp år ring resp Hus Hus

år, mkr .

byggt byggt år 0 resp år 0 5,00 200 200 4 800 4,00 4,00 1 5,15 206 + 206 412 4 738 4,12 4,00 2 5,30 212 + 212 + 212 636 4 664 4,24 4,00 3 5,46 218 + 218 + 218 + 218 872 4 588 4,37 4,00 4 5.65 5 x 225 1 125 4 505 4,50 4,00 5 5,80 6 x 232 1 392 4 408 4,64 4,00 6 5.97 7 x 239 1 671 4 299 4.78 4.00 7 6,15 8 x 246 1 960 4 190 4,92 4,00 8 6.33 9 x 253 2 277 4 053 5.07 4,00 9 6,52 10 x 261 2 610 3 910 5,22 4,00 10 6,72 11 x 269 2 959 3 761 5 38 4.00 11 6,92 12 x 277 3 324 3 596 5.54 4.00 12 7,13 13 x 285 3 708 3 422 5,70 4,00 13 7.34 14 x 294 4 110 3 230 5,87 4,00 14 7.56 15 x 302 4 536 3 024 6.05 4,00 15 7,79 16 x 312 4 986 2 804 6,23 4,00 16 8,02 17 x 321 5 434 2 586 6 42 4,00 17 8,26 18 x 330 5 947 2 313 6,61 4,00 18 8,51 19 x 340 6 468 2 042 6,81 4,00 19 8,77 20 x 351 7 016 1 754 7,01 4,00

Tabell B Totaleffekter, med bibehållna paritetsförutsättningar och rimlig hyra i nyproduktionen, traditigggllg_1ån (investeringsbidrag, subventio— nerad ränta eller motsvarande)

Är Nybyggnad Inflytande kapital- Summa Netto— Avkastning

miljarder ersättning, mkr mkr uppoff— procent kr resp år ring resp Hus Hus ar, mkr . byggt Byggt år 0 resp år 0 5,00 200 200 4 800 4,00 4,00 1 5,15 200 + 200 400 4 750 4,00 3,88 2 5.30 200 + 200 + 200 600 4 700 4.00 5.77 3 5,46 200 + 200 + 200 + 200 800 4 660 4,00 3,66 4 5,63 5 x 200 1 000 4 630 4,00 3,55 5 5.80 6 x 200 1 200 4 600 4,00 3,45 6 5.97 7 x 200 1 400 4 570 4.00 3.35 7 6,15 8 x 200 1 600 4 550 4.00 3.25 8 6.35 9 x 200 1 800 4 530 4,00 3,16 9 6,52 10 x 200 2 000 4 520 4,00 3,07 10 6,72 11 x 200 2 200 4 520 4.00 2.98 11 6.92 12 x 200 2 400 4 520 4,00 2,89 12 7,13 13 x 200 2 600 4 530 4,00 2,81 13 7,34 14 x 200 2 800 4 540 4,00 2,72 14 7,56 15 x 200 3 000 4 560 4,00 2,65 15 7.79 16 x 200 3 200 4 590 4.00 2.57 16 8,02 17 x 200 3 400 4 620 4.00 2.49 17 8.26 18 x 200 3 600 4 660 4,00 2,42 18 8,51 19 x 200 3 800 4 710 4,00 2,35 19 8,77 20 x 200 4 000 4 770 4,00 2,28

Tabell C Totaleffekter, utan paritetsförutsättningar men med rimlig hyra i

nyproduktionen, traditionella lån ( nerad ränta eller motsvarande)

investeringsbidrag, subventio-

År Nybyggnad Inflytande kapital- Summa Netto- Avkastning miljarder ersättning, mkr mkr uppoff- procent [" kr resp år ä;?omäisp Hus Hu: Jaså brugt år 0 resp år

0 5,00 200 200 4 800 4,00 4,00 1 5,15 200 + 206 406 4 744 4,00 4,00 2 5,30 200 + 206 + 212 618 4 682 4,00 4,00 3 5,46 200 + 206 + 212 + 218 836 4 624 4,00 4,00 4 5,53 etc. 1 061 4 569 4,00 4,00 5 5,80 1 293 4 507 4,00 4,00 6 5 97 1 532 4 438 4,00 4,00 7 6,15 1 778 4 372 4,00 4,00 8 6,33 2 031 4 299 4.00 4.00 9 6,52 2 292 4 228 4,00 4,00 10 6,72 2 561 4 159 4,00 4,00 11 6,92 2 838 4 082 4,00 4,00 12 7,13 3 123 4 007 4,00 4,00 15 7,34 5 417 3 925 4,00 4,00 14 7,56 5 719 3 841 4,00 4,00 15 7,79 4 051 3 759 4,00 4,00 16 8,02 4 352 3 668 4,00 4,00 17 8,26 4 682 3 578 4,00 4,00 18 8,51 5 022 3 488 4,00 4,00 19 8,77 5 373 3 597 4.00 4,00

Tabell 0

tionen och snabb subventionsavtrappning Tctaleffekter, traditionella lån, d v 5 med rimlig hyra i nyproduk—

'

Ar Nybyggnad Inflytande kapital— Summa Netto— Avkastning miljarder ersättning, mkr mkr uppoff- procent kr resp år ring resp Hus Hus år, mkr

byggt byggt

år 0 resp år 0 5,00 200 200 4 800 4,00 4,00 1 5,15 215 + 206 421 4 729 4,30 4,00 2 5.30 230 + 221 + 212 663 4 637 4,60 4,00 3 5,46 245 + 237 + 228 + 218 928 4 532 4.90 4.00 4 5,63 etc 1 216 4 414 5,20 4,00 5 5,80 1 528 4 272 5.50 4.00 6 5.97 1 864 4 106 5,80 4,00 7 6,15 2 226 3 924 6,10 4,00 8 6.33 2 610 3 720 6,40 4,00 9 6.52 5 026 5 494 6,70 4,00 10 6.72 3 464 3 256 7,00 4,00 11 6,92 3 918 3 002 7,00 4,00 12 7,13 4 383 2 747 7,00 4,00 13 7,34 4 868 2 472 7,00 4,00 14 7,56 5 364 2 196 7,00 4,00 15 7,79 5 876 1 914 7,00 4,00 16 8,02 6 403 1 617 7,00 4,00 17 8,26 6 942 1 318 7,00 4,00 18 8,51 7 502 1 008 7,00 4,00 19 8,77 8 077 693 7,00 4,00

1 11 å _ _ 39.89.1158. : _lsaniialutgittsr

Det intressanta är resultaten efter ett antal år.

Förutsättningarna är så valda att kapitalutgifterna skall vara desamma i utgångsläget. Resultaten sammanfattas enklast i figur 13 och figur 14.

Figur 13 Kapitalutgift kr/m2 S&M år 19, ll 90- ,/X— / X /' X X D. Traditionella lån ”x (snabb subventionsavveckling) 80— X, xä X! A. Utjämningslån X. 70 ' > / / / / / / // 60- / / / / // / C. Traditionella lån // (oförändrade subventioner) 50 / / 40 B. Traditionella lån (ökande subventioner)

919. Årgång

Figur 14

Kapitalutgift kr/m2

T .Situationen är 29 IÅt 120- ,/ X_ '/ X, D. Traditionella lån / x (snabb subventionsav- /' NX veckling) 110- /' ix /' X. /' X ' X 100- ,/ .X I/ XX I/ & ,/ A. Utiämningslån 90 ./ '/ '/ '/ 80 ,/ ,/ ./ ,/ 704 / 0 9 19 29 Årgång

12. Utjämningslån, skuld, Värde m m 12;l____£n_19£1£1_i£18 . Syfte.

Avsikten med detta avsnitt är att belysa begreppen låneskuld, avkast— ningsvärde och därtill hörande mot bakgrund av det skisserade utjäm- ningsl åne systemet.

Detta görs bl a i form av jämförelse med paritetslånen. Dessa represen— terar ju en annan form av lånesystem med utjämning över tiden. Jäm- förelsen blir intressant inte minst av den anledningen att paritetslåne- systemet, som till sina syften och i sin allmänna konstruktion är okon— ventionellt och framåtsyftande, likväl är dekorerat med vissa traditionel—

la begrepp, inte minst i redovisningstekniska avseenden. U_tiäemgålåeeee _faeta pixels

Till skillnad från traditionella lånesystem som har sina fixpunkter i historiska produktionskostnader, är utjämningslånesystemet att upp- fatta som dynamiskt. Det är avsett att vara ett lånesystem som kan fun— gera väl för de boende. Detta kan ske äVÄ i en inflatorisk ekonomi. Som tidigare påpekats är detta senare förhållande _inte_ någon förutsätt— ning för att systemet skall fungera men väl orsaken till att konstruk-

tionen behövs.

Utjämningslånesystemet har också sin fasta anknytning. Det är verklig- hetsanpassat. Detta sker genom den successiva avstämningen med nya

produktionsprisförhållanden.

Försöksvis har tidigare använts termen avkastningsvärde för att be- skriva det belopp varpå kapitalersättningen kunde grundas, förutsatt

att man valde synsättet med ett fixt procenttal över tiden som skulle

bestämma kapitalersättningens storlek. Enligt utjämningslånesystemets konstruktion kan detta avkastningsvärde aldrig vara större (och ej hel- ler mindre) än kostnaden för alternativ investering för samma nyttighet.

Härigenom erhålles en fast punkt. Denna punkt förskjuts Visserligen med tiden. Just detta förhållande innebär dock att systemet hela tiden tar hänsyn till en förändrad omgivning eller verklighet.

Det förnuftiga i denna konstruktion ligger inte minst i konstaterandet att ett bostadslånesystem aldrig i sig självt kan förändra samhällsförhållan- dena i stort och inte ens byggsektorn. Den senare utvecklas på helt and— ra grunder. Om och när den behöver styras, får detta ske med helt and— ra instrument, konkurrenslagstiftning, prisövervakning, skattelagstift— ning, arbetsmarknads— och konjunkturpolitiska åtgärder etc etc.

lååm_433.89312514319j_atjäsmipaslåesåieteeff-

Man kan tills vidare använda ordet avkastningsvärde i utjämningslåne- systemet på sätt som tidigare angivits. Huruvida termen skall användas även fortsättningsvis eller bör utbytas mot ett annat får avgöras efter genomgång av de tolkningsproblem eller dubbeltydighetsfrågor som skulle kunna uppstå i den mån annat regelsystem blir berört.

Avkastningsvärdet får på detta sätt ett med tiden varierande belopp. An- knytningen till de förändrade bostadsinvesteringsförutsättningarna har påpekats i ovanstående avsnitt.

Kapitalersättningen vid tidpunkten n år efter färdigställandet kan tecknas enligt nedan.

1 + c är utjämningsfaktorn. BO är betalningsprocenten och FO finansieringsunderlaget vid färdigställandetidpunkten.

K = B (1 + c)n F n,o o 0 Med detta enkla matematiska uttryck som grund kan två alternativa

betraktelsesätt användas:

Kapitalersättnjngsprocenten, B0 (1 + c)n varierar med tiden (höjs) medan det ursprungliga finansieringsunderlaget be-

traktas som en mer eller mindre konstant låneskuld.

Kapitalersätmingsanspråket hålles konstant över tiden, Bo' Anspråket reses på ett med tiden varierande (höjt) tal, avkastningsvärde. Ovanstående använda uttryck kan där—

med skrivas

= B A n,o o n,o där = F (1+c)n n,o 0

Man kan försöksvis utnyttja det senare betraktelsesättet. Det använder nämligen vår fasta punkt i utjämningslånesystemet enligt ovan. Fram- ställningssättet får därmed också vissa pedagogiska eller tankemässiga fördelar. (Parentetiskt måste givetvis påpekas att vare sig det ena eller det andra synsättet i sig självt är förnuftigare än det andra. Det är helt enkelt en fråga om hur en formaliserad framställning lättast skall över— sättas i vanliga ord.)

Hur förhåller sig detta avkastningsvärde till en låneskuld i traditionell

mening?

_12-_=_3____Långskylénehskyléytieelsléea

Vid färdigställandetidpunkten är låneskuldens storlek lika med finansie- ringsunderlaget, vare sig finansieringen åstadkommes med hjälp av konventionella lån eller utjämningslån - i varje fall i formell mening.

Förhållandena kan därefter däremot komma att utvecklas olika.

Det intressanta i sammanhanget är egentligen inte den formella skuldens storlek i sig, uttryckt i kronor. Väsentligare är de kapitalersättnings— anspråk som reses av långivaren som ersättning för det kapital som han ställt till förfogande.

Påpekandet kan synas vara trivialt. Låneskuldbegreppet har likväl be— tydelse i traditionell redovisningsteknik. Det ligger inte inom ramen för bostadsfinansieringsutredningens uppdrag att föreslå några radikala för— ändringar härvidlag men väl marginella, om sådana skulle visa sig er-

forderliga.

För att tillgodose vanligt förekommande synsätt och kanske också lån- givarens intressen kan man för utjämningslånen använda följande teknik. Denna utnyttjas också redan beträffande paritetslånen. Om den under början av årens löptid utgående kapitalersättningen inte räcker för att betala långivarens långsiktiga avkastningskrav kan skillnaden mellan de- biterade kapitalersätmingen och den faktiskt erlagda betraktas som en skuld och adderas till låneskulden.

Följande enkla exempel visar tekniken.

År Låneskuld Debiterad Erlagd Skuld— kapitaler- kapitaler— ökning sättning sättning 7%

0 1 000 70 40 30 1 1 030 72,10 43 29,10 2 1 059,10 74,14 46 28,14 3 1 087,24 76,11 49 27,11 4 1 114,35 etc

(Den erlagda kapitalersättningen har här skönsmässigt antagits öka med 3 kr per år, närmast för att illustrera ett fall med en minskande skuld).

I den hittillsvarande presentationen av utjämningslånesystemet har någon egentlig precisering av skuldbeloppets storlek uttryckt i kronor inte gjorts. Detta är naturligt mot bakgrund av den i ovan lämnade redogörelsen. Så länge fastigheten har utjämningslån är det snarare kapitalersättningsan— språket som sådant som bestämmer fastighetens ekonomiska förutsättning—

ar än ett skuldbelopp.

Man kan emellertid tänka sig att ägaren vill lösa av sina lån, att låne— frågorna behöver ses över vid ägarebyte eller att långivaren (staten) vill bevaka sina intressen i samband med någon transaktion med fastigheten.

galnaste. Välj därför att studera hur en fastighet "utvecklas" över tiden, i ett ut— jämningslånesystem och med Skuldökning av icke- erlagda kapitalersätt— ningar. Detta genomförs i tabellform av likartat slag som den ovan an-

vända. Följande beteckningar används: 1 + c, utjämningsfaktor

l , statens debiterade räntesats

B, betalningsprocent för fastigheten ifråga (%).

För enkelhetens skull anser vi att statens lån omfattar hela investeringen

och finansieringsunderlaget. Detta påverkar inte resultatens principiella

innebörd. Finansieringsunderlaget sätts = 1 vid färdigställandetidpunkten. som är lika med ingången av år 0 (och blir då lika med det initiala avkast—

ningsvärdet) .

År Utjämningslånetermer Termer för beräkning av låneskuld Avkastn. — Kapital— Debiterad Skuldökning Skuld vid värde ersätt- ränta årets ut— (vid årets ning gång ingång)

(a) (b) de) (d) (e) 0 1 B 1 l — B 1 + l-B 1 1 + c B (1 + c) 1. (1 + l—B) 1 (1 + l—B) (1+1) (1+l-B) -B (1+c) = 51 2 2 2 2 (1 + 0) B (1 + 0) lsl lSl—B (1+c) (1+1)s1 -B(1+c) 2 : s2 3 3 3 3 (1 + 0) B (1 + 0) ls2 182—B (1+c) (1+1)s2 -B(1+c) 3 4 (1 + c)4 13 (1 + c)4 183 etc etc

Sambanden torde framgå av uppställningen ovan. Avkastningsvärde och kapitalersättning, uttryckta i kronor, uppräknas årligen med 1 + c. Skuldökningen för året blir skillnaden mellan debiterad ränta och er- lagd kapitalersättning (kolumn 0 . / . kolumn b). Skulden vid årets utgång blir summan av skulden vid föregående års utgång och årets Skuldökning. Årets debiterade ränta, uttryckt i kronor, är statens räntesats multipli— cerad med skulden vid föregående års utgång.

De framtagna serieuttrycken på Skuldökning och skuld låter sig förenklas. Man kan därav beräkna skuldens storlek vid olika tidpunkter etc.

Slutsats

Av större intresse i detta sammanhang är hur skuld och avkastningsvärde förhåller sig till varandra. Om man vill tillförsäkra låntagaren den säker- heten att skulden på hans fastighet inte överstiger låneskulden i traditionell

mening blir villkoret med den tidsindicering som använts ovan:

Sn 5An+1

Härav inses att följande olikhet gäller

02] —Be11er B_>_l —c

Kommentarer

Kring de ovan redovisade sambanden kan en hel del filosofiska spekula- tioner föras. Följande enkla förhållanden konstateras. För att fastig-

hetsägaren skall känna sig på den säkra sidan bör

utjämningsfaktorn vara förhållandevis stor, om skillnaden mellan statens debiterade ränta (det långsiktiga ersättnings— anspråket) och betalningsprocenten är stor,

eller

betalningsprocenten vara förhållandevis stor, om skillnaden

mellan låneränta och c (ibland kallat utjämningstal) är stor.

Betalningsprocenten kan sägas representera en form av realränta för

det ianspråktagna fastighetskapitalet.

1 och (: kan förutsättas samvariera över tiden (möjligen med avvikelser under kortare tidsperioder). Möjligheten att hålla betalningsprocenten för en och samma fastighet konstant över tiden är därför stor, även om låneavtalspartemas trygghets—

aspekter beaktas.

(Förändring av betalningsprocenten, likformigt över hela beståndet, har närmast förutsatts ske om det vid någon tidpunkt skulle bli aktuellt att ställa ett högre eller ett lägre kapitalersättningsanspråk på bostadssektorn än tidi-

gare) .

"Tryggheten" för låntagaren har givetvis sitt pris - nämligen att kapital— bildningen i fastighetsägarledet underlättas. Prisbildningen för bostäder låter sig knappast påverkas därav. Den följer snarare avkastningsvärde- nas utveckling, eftersom någon direkt hyreskontroll eller hyresreglering inte förutsätts enligt bostadsfinansieringsutredningens direktiv.

Villkoret för betalningsprocenten, under de givna förutsättningarna, kan konkretiseras i följande tabell.

Statens fordrade Utjämnings- Betalningsprocent, ränta, 1 tal, c större eller lika % % med

7,5 4,0 3,5 7, 5 3,5 4,0 7.5 3,0 4,5 7,5 2,5 5.0 7, 0 4,0 3,0

7. 0 3, 5 3, 5 7 . 0 3,0 4,0 7, 0 2,5 4,5

12- 5 Siffernässiaszceannliäenpg

För att belysa de ovan behandlade frågorna lämnas en siffermässig exemplifiering för ett fall då skuldutvecklingen understiger föränd— ringen av avkastningsvärdet. Fullständig finansiering förutsätts på samma sätt som i föregående avsnitt.

Följande siffror används:

ursprungligt avkastningsvärde

finansieringsunderlag 1 000 debiterad ränta 6% betalningsprocent 4% utjämningsfaktor 1, 03 dvs c S%

Är Avkastnings- Kapital- Debiterad Skuld— Skuld vid värde ersätt- ränta ökning årets årets ingång ning utgång

1 000 40 60 20 1 020 9 1 305 52,20 70,60 18,40 1 195

19 1 754 70,20 79,80 9,60 1 340

24 2 033 81,40 81,60 0,20 1 362

29 2 357 94,20 80,20 -14,00 1 323

etc

Pleaseafiaaasiaripa

Nu kan man normalt förutsätta att bottenlån utgår i viss omfattning. Dess— utom kan egen kapitalinsats förekomma. Denna förutsätts vara placerad omedelbart ovanför bottenlånet - se avsnitt 10. 2.

De principiella frågorna beträffande egen insats har med siffermässig

belysning ovan redovisats. Det som nu tillkommer är jämförelsen mellan traditionellt beräknad skuld och avkastningsvärde.

Nedan redovisade utveckling av skuld och avkastningsvärde över tiden sker

med dessa siffermässiga förutsättningar.

Dessa är

Nedan redovisas inte beräkningarna år för år,

avkastningsvärde år 0 10 mkr

bottenlån 6 mkr

företag 1 statslån 2,5 mkr

insats 1,5 mkr

företag 2 statslån 4 mkr betalningsprocent 5 % debiterad ränta statslån 7 % bottenlåneannuitet 7 % utjämningsfaktor + 3%/år 1, 03 %

Resultaten i sina huvuddrag blir

ej heller alla mellanled.

Ar Avkastn. Kapital— Återstår Skuldökn Statslåne- värde ersättn. för stats— resp skuld årets in— lån skuld— årets ut- gång minskn. gång

mkr tkr tln' tkr mkr

Företag 1

0 10,00 500 —25 200 2,70 10 13,44 672 147 160 4,54 20 18,06 903 378 1 5,41 30 24,27 1 214 689 -422 3,40 35 28,14 1 407 882 —812 0,18

Företag 2

0 80 200 4, 20 10 252 160 6, 04 20 483 1 6, 91 30 794 —422 4, 90 36 28,98 1 449 1 029 —911 0,77

Som kommentarer till dessa siHermässiga resultat kan anföras att

skuldförändringarna år för år blir lika för båda företagen,

skuldökningen övergår därmed till en skuldminskning vid

samma tidpunkt (år 21 i exemplet)

"amortering" av ursprunglig låneskuld påbörjas vid samma tidpunkt (år 32 i exemplet)

att statslånet är slutarmorterat vid samma tidpunkt

(efter 36—37 år).

De olika kapitalutgifternas förändring över tiden framgår av figgr 15.

FigurLS

Årlig utgift tkr (finansierings- underlag = 10 mkr)

, Kapitalersättning '$ I. It 1100 '$,— '. &". '! 900 "— _l ,! _ », . ,! 700 .,.” ,t' Bottenlåne- &". annuitet + '." rta egen insats . _____________________ 500 5". """"""""" ' _—--""'--__ Bottenlåne- _*— annuitet 300 - . " Ränta på » JMI"Iluuuuuuuuuu," statslån ForEtag 2 ||. . 100 (Skuldökning) ' ""W"," nu", ** 0 m.,", ' | Företag 1

0 5 10 15 20 25 30 35 År' '

/////////////// o

//

4 4. __4 n 1 4

o .... e m 4

.mr 4 mn w

k,

um J

r '

m.m n.1 44

de nm

dm - mm

mm SKÅ

m. %,.

44 r///////////24 M mm me % m 44 1 S

. ................... |_V///////////////4

%% .

' //////////////////4 / JW/////////////////4

////////////////// ..

|

Hela avsnittet 12 har i hög grad handlat om låntagarens trygghet. Anled- ning till resonemangen är framförallt de gängse föreställningarna om av— betalning, skuldfrihet m m.

Ovan har teoretiskt och med sifferexempel visats att en "orimlig" skuld- börda knappast bör uppkomma under något så när realistiska förutsätt- ningar. Något oförutsett kan inträffa? Hur bör man förfara då?

Först bör påminnas om att framställningen med konstanta värden på 1 och c är en förenkling av pedagogiska skäl. Dessa storheter kommer att förändras, även om 0 förutsätts vara konstant under viss tidsperiod. Allt talar för att de i stort samvarierar. (Motsvarande iakttagelser kan göras i paritetslånesystemet. Den för systemet förutsedda utvecklingen har inträffat - sett över hela tidsperioden. Skuldölmingsproblemen - i relation till prognosen - sammanhänger med att varje år för sig inte

blev genomsnittet av perioden.)

Om det vid introduktionstillfället skulle inträffa att kravet på rimlig hyra gör att betalningsprocenten understiger skillnaden mellan statens utlåningsränta och utjämningstalet, blir resultatet en skuld som stiger snabbare än avkastningsvärdet. Vill man undvika detta kan tekniken

vara att själva utlåningsräntan sänks så att balanspunkten nås. Denna villkorslösa subventionering kan då senare ge bekymmer (jfr erfaren— heterna från räntegarantierna) och får därmed endast anses motiverad om de gängse redovisningstekniska skälen väger tyngre än de bostads-

politiska.

Det förhållandet att variablerna kan utvecklas olika - och kanske fram- förallt att vi inte kan göra en exakt förutsägelse om framtiden, ger an—

ledning att studera fig1_1r 17.

Så länge låneskulden är mindre än eller lika med avkastningsvärdet bör inte någon part känna oro.

Om låneskulden, beräknat på traditionellt sätt, skulle överstiga avkast- ningsvärdet är också detta mindre intressant - om inte ett betalningsan- svar direkt kopplas till låneskulden. Detta senare kan exempelvis ak—

tualiseras vid ägarebyte eller om ägaren önskar avlösa sina lån.

Figur 17 Värde- och skuldförändring

ll

Avkastnings- värde

"Låneskuld"

I Fastigheten T U Tid färdigställs

Man kan därför för den situation, som i figuren infaller efter tidpunkten T, dvs när den traditionellt beräknade låneskulden överstiger avkast-

ningsvärdet, använda ett av följande alternativ:

Låneskulden nedskrivs till avkastningsvärdets storlek;

Betalningsansvaret är kopplat till avkastningsvärdet - vid en eventuell fastighetstransaktion sker ingen förändring i detta avseende (långivaren kan godkänna en transaktion med fastigheten endast under denna förutsättning; den första ägaren torde endast ha sin egen ursprungliga insats som

netto) .

Det bör påpekas, att användes det första alternativet, är innebörden att en villkorslös subvention införes på annat sätt än vid investeringstill— fället.

Ytterligare bör anföras att en sådan nedskrivning kan göras villkorlig, eftersom det är långt ifrån uteslutet att förhållandena senare svänger

tillbaka — i figuren representerat av tiden efter U.

Slutligen gäller att val av nedskrivningsformen i viss utsträckning kan

bli beroende av redovisningsteknik hos bostadsföretagen:

Om en låneskuld bokas upp i traditionell mening blir en låne- nedskrivning särskilt aktuell om skulden överstiger avkast— ningsvärdet, vilken senare har real täckning.

För staten däremot blir effekten kortsiktigt densamma både med vill— korlig och villkorslös nedskrivning. Långsiktigt innebär det senare minskade avkastningsanspråk, något som ovan redovisats i andra sam—

manhang.

De här ovan anvisade möjligheterna att ge trygghet är användbara prak- tiskt med stor lätthet. Valet av metod bör sannolikt träffas under beak-

tande av både bostadspolitiska och redovisningstekniska överväganden.

12-7 U_tlällllllllgålåll9.011.YärgåälllåålPgålåéååaåliåhåtåå

Avslutningsvis redovisas något om värdering av fastigheter som belys- ning till utjämningslånens konstruktion, vilken bygger på en "nuläges"—

b eskrivnin g Yäfiieriagåsityatiaeer. 99.11. Yärésbegreaa

I en rad olika situationer är det nödvändigt att beräkna en fastighets värde. Exempel på sådana situationer är värdering vid beskattning (fastighetstaxering), belåning, överlåtelse (tvångsvis eller frivillig),

skadereglering och innehav.

Vid beskattning, belåning och överlåtelse söker man normalt ett mark- nadsvärde, vid skadereglering oftast ett ersättningsvärde normalt iden- tiskt med marknadsvärdet på den skadade byggnadsdelen och vid inne-

hav ett avkastningsvärde.

Vi skiljer mellan tre olika värderingsmetoder, ortspris-, produktions- kostnads- och avkastningsmetoderna.

Ortsprismetoden innebär en värdering med utgångspunkt i köp av jäm- förbara fastigheter. Den används i första hand vid markvärdering.

Produktionskostnadsmetoden innebär en värdering med utgångspunkt

i antingen historisk produktionskostnad uppräknad med index e_ll_er_ aktuell produktionskostnad för en jämförbar fastighet. Från detta värde dras värdeminskning till följd av allmänt åldrande och slitage.

Metoden används i första hand där jämförbara köp är ovanliga och av—

kastningen svår att mäta t ex vid småhusvärdering.

Avkastningsvärderingen baseras på en bedömning av värdet av fastig— hetens framtida nettoavkastning. Nettoavkastningen beräknas som diffe- rensen mellan intäkter och kostnader för underhåll, drift och bränsle. Differensen ger utrymmet för kapitalkostnader. Värdet blir då en funk— tion av ägarens förräntningskrav och utrymmet för kapitalkostnader.

Metoden används i första hand vid värdering av hyreshus. Managing

Taxeringsvärdet för annan fastighet är summan av två värden, ett

för mark och ett för byggnader.

För beskrivningen i detta sammanhang lämnas markvärdeförändringar utanför.

Yäfsafnarpss.pzeéskäaasko_snaglsnet_oå

Vissa principiella samband mellan byggpris och en äldre byggnads värde

belyses nedan.

Vi utgår först från en förutsättning om fast penningvärde. Byggpriset är 1 000 kr/m2 år 0. Byggpriserna ligger sedan stilla i fast penningvärde. Byggnaden producerad år 0 anses årligen minska i värde till följd av allmänt åldrande och slitage med 1% av aktuellt produk—

tionspris.

Ar Byggpris kr/m2 Värde byggnad Fasta priser producerad år 0.Kr/m Fasta priser

2

0 1 000 1 000 24 1 000 750 49 1 000 500 74 1 000 250

99 1 000 0

Sambandet framgår också av figgr A.

Figur A

Kr/m2

Fasta priser

1

1 000-

750—

500—

250—

Byggpris resp. år

Byggnadsvårde, hus byggt år 0

c)...

24 49 74

| År 99

Sambanden belyses på ett mer realistiskt sätt uttryckta i löpande pris.

Antag då en årlig prisstegring med 3%. Förutsättningarna är i övrigt

identiska.

Är Byggpris kr/ m2 Värde byggnad 2 resp år producerad år 0 kr/m Löpande Eiser Löpande priser

0 1 000 1 000

24 2 033 1 525

49 4 256 2 128

74 8 912 2 228

99 18 659 0

Sambandet framgår också av figgr B.

Figur B

Kr/m2 Löpande priser

20 0004

(Logaritmisk skala)

15 000—

10 000——

Byggpris resp. år

5 000—

4 000—

3 000— nggnadsvärde, hus byggt år 0

2 000—

(I) 24 49 74 99

Av det sista exemplet framgår att en real nedskrivning av byggnadsvärdet med 1% mellan år 0 och år 1 kräver en uppskrivning i löpande priser med

% Detta är en följd av antagandet om årlig prisstegring med 3%.

Som tidigare påpekats är just förhållandet att vi har en inflationistisk ekonomi orsaken till att ett utjämningslån behövs - inte en förutsätt-

ning för att ett utjämningslån ska fungera. Yissatörjitåäitzliegarfönaa_arkaåeéagsberälnlies

Byggrladsvärdekurvan i figur B säger något om utjämningsfaktorns konstruktion; vi förutsätter därvid för enkelhetens skull att utjämnings— faktorn multipliceras med finansieringsunderlaget och att kapitalersätt- ningen utgår med en för olika årgångar av hus konstant betalningspro— cent på aktuellt finansieringsunderlag (= byggiadsvärdekurvan i figur B).

Utjämningsfaktorn måste då variera med husens ålder. Med de valda värdena i figur B ökar utjämningsfaktorn för huset byggt år 0 i ca 60 år. Därefter är den relativt konstant under några år och minskar sedan.

Utvecklingen kan beskrivas med värden från föregående tablå.

Ar Utjämningsfaktor Ursprungligt Finansierings- (ackumulerad) finansierings- underlag resp underlag år 0 1 000 1 000 24 1,525 1 000 1 525 49 2,129 1 000 2 128 74 2,228 1 000 2 228

99 0 1 000 0

Yäfslsnegnni.arkasnipasnetgi

Värderingsmetoden och dess tillämpningsområde beskrivs ovan.

Avkastningsvärdet år 0 kan enklast beskrivas som

_ 1 Ao _ Xo yo där A = avkastningsvärdet X = hyra . /. underhåll, drift och bränsle, dvs utrymmet

för kapitalutgifter

y = förräntningskrav.

Modellen kan göras avsevärt mer subtil men detta förändrar inte de principiella resultaten. Förräntningskravet är i utjämningslånesystemet utifrån givet. Det är identiskt med det krav på kapitalersättning utjäm— ningslångivaren ställer på fastighetskapitalet. Parentetiskt erinras om att utjämningslånegivaren garanterar en annan och initialt högre förränt—

ning av fastighetsägarens eget kapital.

Om vi antar att X() = 40 och y() = 4% kan A0 bestämmas.

_ 40 Ao _ 0,04 A() = 1.000.

Det kan då invändas att den som inte har utjämningslån har andra och högre förräntningskrav, vilket skulle ge ett lägre avkasmingsvärde om X 0 är givet. Är y() 7% skulle AO bli 571 kronor. Slutsatsen är dock felaktig.

Ao = 1 000 kr är nämligen identiskt med produktionspriset år 0. Vid förräntningskrav på 7% får kostnaden för differensen mellan 1 000 och 571 kronor betraktas som en uppoffring för nöjet att av— stå från utjämningslån. Det andra alternativet är att avstå från att köpa eller att bygga. Resonemanget gäller även för överlåtelse—

situationer efter år 0.

Avskrivningsbehovet beaktas inom lånesystemet genom utjämnings- faktorns konstruktion.

INNEHÅLLSF ÖRT ECKNING BILAGA 6

1. Inledning 1. 3 Allmänna utgångspunkter 1. 4 Använda begrepp 2. De grundläggande kraven 2. 1 Förutsättningar för rimligt pris i ny- produktionen 2. 2 Förutsättningar för prisparitet 2. 3 Tröghet mot kraftiga byggprisförändringar och räntefluktuationer 3. Paritetsproblemet 3. 1 Problemgruppering 3. 2 Det lokala paritetsproblemet Läges— och miljövariabler Generella lokala medel Kommentarer 3. 3 Det generella paritetsproblemet Traditionella lån och paritetsproblem Bostadsfinansieringen utnyttjas Kommentarer 3. 4 Lösning av det generella problemet Paritetslånesystemet

Angreppssätt

24

command—am

10 10 11 11 11

Några förutsättningar för utjämningslån

4.1

4.2

4.3

Ideala förhållanden

Föränderliga faktorer

Bostäder som tillkommer vid olika tid— punkter

Utrymme för omfördelning Problemställning

Illustration

Villkor för omfördelning — ökningstakt Villkor för omfördelning utsträckning i tiden Resultat - omfördelningsutrymme

Icke ideala förhållanden

Teori och verklighet

Förändringar av bostäderna

Modell för utjämningslån

5.1 5.2 5.3 5.4 5.5

Terminologi Allmänt Avkastningsvärde Utjämningsfaktor Betalningsprocent Allmänt Paritetsvillkoret Villkor för En

Förändring av nivå

13

13 13

14

16 17 19 20 21 22 22 23

25

25 25 26 27 31 31 33 33 34

102 6. Utjämningslån — några särskilda frågor 6. 1 Allmänt 6. 2 Krav på fullständig finansiering? 6. 3 Blir lånen återbetalade? 6. 4 Avskrivningssituation 6. 5 Valmöjligheter 6. 6 Kommentarer 7. Utjämningslån för bostadsbeståndet . Allmänt . Ändrad finansiering för äldre bostadsfastig- heter ? 7. 3 Något om frågeställningen 7 . 4 Paritetsbelånat bestånd 8. Bostadsfinansiering för flera uppgifter? 8. 1 Allmänt 8. 2 Det flerbottnade paritetsproblemet 8. 3 Kommentarer 9. Utjämningslån - några exempel Allmänt Exempel 1 Exempel 2 Exempel 3 10. Utjämningslån och egen kapitalinsats 10. 1 Paritetslånesystemets förutsättningar 10. 2 Utjämningslånesystemets förutsättningar

35

35 35 38 42 45 47

48

48 50

51 52

53

53

53

55

56

56

57

59 63

67

67 67

11.

12.

Långsiktiga konsekvenser

11. 1 11.2

11. 3

Siffermässig jämförelse

Resultat statsfinansiella konsekvenser Tabeller

Resultat - kapitalutgifter

Utjänmingslån, skuld, värde m m

12. 1

12. 2 12. 3 12.4

12.5

12. 6 12.7

Inledning Syfte

Utjämningslånens fasta punkt Avkastningsvärde i utjämningslånesystemet Låneskuld och skuldutveckling Jämförelser

Allmänt

Kommentar

Slutsats

Kommentarer

Siffermässig exemplifiering Fullständig finansiering

Blandad finansiering

Försök till slutsatser

Utjämningslån och värdering av bostads- fastigheter

Allmänt

Värderingssituationer och värdebegrepp Värderingsmetoder och deras tillämpnings— område

Avgränsning

Värdering med produktionskostnadsmetod Vissa förutsättningar för en avkastnings- beräkning

Värdering med avkastningsmetod

69

69 70 72 76

78

78 78 78 79 80 82 82 82 84 84 85 85 86 90 93

93 93 93

94 94

95

96

BILAGA 7

SMÄHUSUNDERSÖKNING 1972 - 1975 PRELIMINÄR REDOGÖRELSE

PM utarbetad av experten, byrådirektör Marianne Elg

Innehåll

1. Inledning

2. Syfte

3. Undersökningspopulation

4. Urval

5. Genomförande

6. Bortfall

7. Definitioner

8. Preliminär resultatredovisning

9. Tabellavdelning

Sid 7:5 7:4 7:5 7:5 7:6 7:7 7:8 7=9 7:18

Tabellförteckning

Tab 1 - 12

Tab 13 - 16

Tab 17 + 20

Tab 21 51 b

Tab 32 Råtabell

Tab 33 Råtabell

Tab 34 Råtabell

Tab 35 Råtabell

Beskrivning av småhusen Ortsgrupper

Beskrivning av hushållen Ortsgrupper

Hushållens boendeförhållanden Riket

Bostadsutgifter exkl amortering Spridningar och medianer Riket

Antal småhus efter lägenhetsyta, standardgrupp, byggnadsår samt genomsnittlig utgift, kapital— skuld och taxeringsvärde i kronor Ortsgrupper

Antal småhus efter förvärvsår samt genomsnittlig utgift, kapitalskuld och taxeringsvärde i kronor Ortsgrupper

Antal småhus efter taxerings- värde (mark och byggnad) samt genomsnittlig utgift, kapital— skuld och taxeringsvärde i kronor Ortsgrupper

Antal småhus efter hushålls- föreståndarens ålder och sam— manräknad inkomst samt genom— snittlig ränteutgift, kapital- skuld och taxeringsvärde i kronor Ortsgrupper

1_,____, Hmmm-nuo

En undersökning av bostadsutgifter och bostadsförhållanden

i småhus hade planerats inom statistiska centralbyrån före boendeutredningens tillkomst. Arbetet bedrevs i anslut—

ning till de årliga bostads— och hyresundersökningarna (BRU). På grund av boendeutredningens behov av aktuella

data påskyndades planeringsarbetet. Senare kom även bostads— skattekommitténs behov av uppgifter att påverka planering

och genomförande.

Till hösten 1972 förelåg en provundersökning som kunde läggas

till grund för huvudundersökningens utformning.

Ursprungligen var avsikten att alla data (utom inkomstupp— gifter) skulle insamlas genom en frågeblankett som riktade sig till ett riksomfattande urval av småhusägare. Emeller- tid visade en utvärdering av provundersökningen att en allt— för ambitiös ansats vid konstruktionen av frågeblanketten skulle ha en så stark bortfallshöjande effekt att undersök- ningsresultatens tillförlitlighet kunde ifrågasättas. Speciellt frågor beträffande lån, amorteringar, ränteutgifter m m var undermåligt ifyllda och kunde även antas påverka onkätens ifyllande i övrigt. Efter studier av bortfallets struktur och sannolika orsaker undersöktes möjligheterna

att hämta behövliga data ur redan befintligt material hos olika myndigheter. Sådana material är t ex fastighets— taxeringens magnetband 1972, fastighetsdeklarationerna, riksskatteverkets magnetband över taxeringarna för taxerings- året 1973 liksom självdeklarationer för taxeringsåren 1972 och 1975. Statistiska centralbyrån beslöt därefter i sam— råd med boendeutredningen att frågeblanketten skulle göras

så enkel som möjligt och att det resterande materialet

skulle inhämtas ur olika register.

2. SYFTE

Huvudsyftet med undersökningen är att belysa egnahemsinne— havet och dess ekonomiska villkor från hushållets synpunkt

och kan mera konkret sammanfattas i följande frågeställ—

ningar.

1.1 Vad är den årliga utgiften för egnahem av olika storlek, ålder och kvalitet?

1.2 Hur stor är den årliga nettoutgiften efter hän- synstagande till skatteeffekter och bostads— tillägg 1) för olika hushållstyper och inkomst- klasser?

1.3 På vilket sätt och vid vilken tidpunkt har fas— tigheterna förvärvats? Hur varierar hushållets kapitalskuld och bostadsutgift med förvärvsår?

1.4. Tidvilka priser (köpeskillingar eller produktions—

kostnader) har fastigheter förvärvats under 1960—talet? !! Som bakgrund till dessa frågeställningar har undersökningen

redovisat:

a. uppgifter om disposition av markäganderätt, tomträtt

b. uppgifter om tomtstorlek och taxeringsvärde för mark

c. uppgifter om husets storlek, åldersklass,

standard och taxeringsvärde

d. uppgifter om hushållets sammansättning och inkomst.

1) I hittills utförda beräkningar har endast hänsyn kunnat tas till skatteeffekten.

3. UNDERSÖKNINGSPOPULATIOH

Vid bestämningen av undersökningspopulationen var främst två krav avgörande. Den borde avgränsas så, att såväl bostadsutgiften som hushållets nettoutgift kunde mätas på

ett enhetligt sätt.

Med hänsyn till dessa kriterier begränsades populationen till enfamiljshus som ägs av någon av de boende i huset och som 'nte ingår i eller disponeras för rörelse. Jord— bruksfastigheter har uteslutits vid urvalet medan övriga fastigheter med rörelse måste avgränsas genom frågor i undersökningen.

Rycket små hus och hus med låg standard bedömdes vara av litet intresse, varför urvalet av dessa begränsades starkt

utan anspråk på möjligheter till uppdelning i delgrupper.

Uftersom hushållets bostadsutgifter för ett nybyggt hus ofta är mycket speciella under det första året avgränsades populationen till hus färdigställda senast 1970. Härigenom

förenklades även urvalsförfarandet i hög grad.

4. URVAL

rs

nåsom urvalsram användes fastighetstazeringens magnetband för år 1972. (D v 5 det band som belyser förhållandena 1971.) Från nämnda urvalsram drogs ett stratifierat riksomfattande

urval med obundet slumpmässigt urval i varje urvalsstratum.

Totalt omfattade urvalet 8 692 småhus (inkl övertäckning). Vid urvalsdragningen, som skedde med hjälp av datamaskin, stratifierades materialet enligt följande stratifierings—

grunder:

1. Region A Stor—Stockholm " B Stor—Göteborg " C Övriga kommuner med mer än 50 000 invånare

" D Övriga kommuner 2. Byggnadsperiod/kvalitetsgrupp

3. Lägenhetsyta

Urvalsplanerna var identiska för var och en av de fyra regionerna och omfattade 2 175 hus. Urvalsstorleken i olika strata liksom stratumindelningen fastställdes så att varje stratum skulle innehålla ett någorlunda stort

antal urvalsenheter.

5. GEN OLIFÖRANDE

Primärmaterialet insamlades under våren 1973 genom hän— vändelse till fastighetsägaren som ombads fylla i en postenkät. Parallellt med denna uppgiftsinsamling in— hämtades även data från register hos olika myndigheter. Den första enkätförfrågan uppföljdes med tre påminnelser och kompletterades slutligen med en bortfallsundersökning

genom statistiska centralbyråns utredningsinstitut.

Granskning och manuell hantering av materialet skedde parallellt med insamlingen. Härvid utfördes kontroller, kodning och stansunderlagsskrivning. I tveksamma fall togs telefonkontakt med uppgiftslämnaren för att rätta

felaktiga eller bristfälliga uppgifter.

6. BORQFALL

"? ,)._ J

ll.)

., .v.-. ()?-"Lia u ha.

Såsom tidigarcz

slåbue. Vid den preliminära bearuetningen framkom att 1 285 småhus ej tillhörde undersukningspopulationen. Sålunda omfattar antalet bearbetade uppgifter 7 403 småhus.

av

Då undersökningen lades uno sasom en kombinerad enkät— och registerundersökning förekommer inget objektbortfall (d v s bortfall i den meningen att ing som helst data finns om en given urvalsenhet). läremot förekommer partiellt bortfall. Detta bortfall har "kompletterats" beträffande viktigare

variabler genom ett s k imputationsförfarande.

I nedanstående sammanställning ang,s bortfallets absoluta

och relativa storlek för viktigare variabler.

Preliminär redovisning av bortfall i småhusundersökningen 1972—1973.

Variabel Bortfall Antal I procent

av netto— urvalet

(7 405)

?

Bränslebelopp 941 12,7 ") Underhållsbelopp 935 12,6 22 Avgifter m m 891 12,0 2) Låneform 888 12,0 Till— och ombyggnad 878 11,9 Skatteeffekt 480 6,5 Inkomst/Hushållstyp 270 3,7 1973 års självdeklaration1) 219 3,0

1) I dessa fall saknas uppgift om räntor, fastig— hetens resultat och kapitalskuld 2) Uppgift imputerad vid bearbetningen.

7. DEFINITIONER

Flertalet förekommande variabler är använda i enlighet med i bostadsstatistiken gängse definitioner. Beskriv—

ningen begränsas därför till följande:

åastgdåutgift: Summan av räntor (inklusive tomträtts— avgäld) och driftutgifter. I de sistnämnda ingår skatt

på garantiavgift, bränsle, avgifter för vatten— och avlopp, renhållning, sotning, avgifter till samfällighet

o d samt utgift för underhåll och reparationer. Under— håll av trädgård ingår dock ej. Amortering ingår inte

i den här redovisade bostadsutgiften. Med den använda undersökningsmetoden har endast kunnat beräknas skill— naden mellan kapitalskulden vid slutet av 1971 och slutet av 1972. Denna skillnad är dock inget mått på amortering— arnas storlek. Med utgångspunkt från skillnaden i kapital— skuld har dock gjorts antaganden om "normal amortering". Extremvärden som kan bero på nyupplåning, omplacering

av kapital m m har därvid rensats bort.

Eaåtighetens_rgsultat: Med fastighetens taxeringsresultat avses schablonintäkt minskad med avdrag för räntor samt

extra avdrag (i regel 500 kr) vid taxeringen.

åkattegffekti Med skatteeffekt avses minskning eller ökning av ägarens inkomstskatt på grund av underskott eller överskott på fastigheten. Skatteeffekten har be— räknats som en marginaleffekt. Hänsyn har tagits till ägarens faktiska inkomst, statlig skatt, kommunal utde—

bitering och förändring av grundavdrag.

8. ___RRELIMInäR RESULTATREDOVISNIHG

I denna bilaga redovisas endast vissa huvuddata, huvud- sakligen i form av enkla tabeller. De kommenteras mycket

kortfattat i det följande.

Det undersökta beståndet omfattar 676 000 hus, varav 645 000 med angivet taxeringsvärde. Uppgift om genomsnitt—

liga utgifter finns tillgängliga för 618 000 hus.

Drygt 10 5 av småhusen finns vardera i Stor—Stockholm (Region A) och kommuner utom Stor—Stockholm och Stor— Göteborg med minst 50 000 inv (Region C), 7 % finns i Stor—Göteborg (Region 3) medan den stora massan av hus - över 70 % finns i kommuner med mindre än 50 000 inv

(Region D).

Detta måste hållas i minnet då man studerar tabeller som avser hela riket. Region D avviker nämligen i många av— seenden markant från övriga regioner husen är bl a äldre och mindre och taxeringsvärdena lägre än i övriga

regioner. Hushållen är också äldre och har lägre inkomster.

Det må påpekas att i bostadsutgiften inte i något fall har inräknats amortering av fastigheten. Ett antagande om "normal" amortering har emellertid gjorts och framgår av följande tablå. (Se definitioner på sid 7:8.)

Genomsnittlig amortering av kapitalskulden i kronor Skattade värden

|

Samtliga Hus med en lägenhetsyta av hus 86-120 m2 121—160 m2 Hela riket 1 100 1 100 1 400 Region A 1 600 1 300 1 600 " B 1 400 1 400 1 800 " C 1 300 1 300 1 500 " D 1 000 1 100 1 200

Amorteringen visar måttliga regionala skillnader. När husen delas upp efter byggnadsperiod framkommer något

större skillnader.

Samtliga hus byggda före 1951 och 1966—1968 har en beräk— nad amortering på omkring 1 000 kr. För hus byggda mellan 1951 och 1965 uppgår amorteringen till mellan 1 400 Och

1 500 kr. Den lägsta amorteringen - drygt 600 kr har hus som färdigställts 1969—1970.

Att den genomsnittliga amorteringen är låg för de äldsta husen sammanhänger med att de har genomsnittligt låga kapitalskulder. Att de nyaste husen har den i särklass

lägsta amorteringen beror bl a på paritetslånen.

Tab 1-9 beskriver husen med ett antal enkla fördelnings— tabeller för riket och var och en av regionerna. Dessa tabeller belyser bl a de ovannämnda skillnaderna. Således är t ex 54 % av husen i region D byggda före 1951 mot

46 % i region A (Egb_£). Bara 20 % av husen i region D har en lägenhetsyta som är större än 120 m2 medan 44 % av småhusen i region A är så stora (Egb_ä). Taxerings— värdet (mark och bygo ad) är mindre än 50 000 kr för 2/5 av samtliga hus i region D medan bara 1 % av husen

i Stor—Stockholm har så låga värden (Tab 7).

Mer än hälften av alla hus i riket har förvärvats efter 1960. I A, B och C regionerna har omkring 60 % och i region D knappt hälften förvärvats under denna period (LW) .

De flesta husen (ca 90 %) har förvärvats antingen genom köp av person som ej är släkt med ägaren eller genom självbyggeri. Andelen av ägaren byggda hus är betydligt större i D regionen (46 %) än i Stor—Stockholm (30 #)

(Tab 9).

Köpeskillingen för hus av olika storlek förvärvade 1961-1971 framgår av tab 10. Priset har givetvis ett direkt samband med husets storlek. Det är högre ju senare huset är för— värvat. Ett hus i storleksklassen 101—140 m2 kostade i genomsnitt 75 000 kr under första hälften av 60—talet och 140 000 kr åren 1969—1971.

Produktionskostnaden för av ägaren själv byggda småhus visar samma tendens som köpeskillingen men skillnaden mellan regioner synes i allmänhet vara något mindre (Tab 11).

Det genomsnittliga taxeringsvärdet för samtliga småhus i riket uppgår till 76 000 (Tab 12). Variationerna är natur- ligtvis mycket stora beroende på byggnadsår och region. Lägsta värdet har husen i region D 41 000 kr för de äldsta husen och 99 000 kr för de nyaste. I Stor-Stockholm

är motsvarande taxeringsvärden 119 000 respektive 145 000 kr.

Det taxerade markvärdet per m2 visar ännu större variation än byggnadsvärdet. Således ligger markvärdet, beroende på byggnadsår, i D regionen mellan 3 och 7 kr/m2 medan det

uppgår till mellan 27 och 41 kr/m2 i Stor-Stockholm.

I tab 13—16 lämnas några uppgifter för de hushåll som bor i småhusen. Även här framkommer vissa regionala skillnader. Andelen hushåll som består av Makar med barn är betydligt mindre i D regionen (31 %) än i de övriga regionerna som har mer än 40 %. Överhuvudtaget är hushållen i A, B och

C regionerna i genomsnitt yngre än i D regionen (Tab 12).

Inkomstskillnaderna är stora mellan de olika hushålls—

typerna. Högsta inkomsten har i genomsnitt hakar med barn 55 000 kr. Omkring 50 000 kr redovisas för Endast makar med bostadsföreståndare under 65 år och Övriga makar (Tab 14).

Betydligt lägre inkomster, drygt 25 000 kr har Endast makar

med bostadsföreståndare över 65 år och Övriga hushåll med föreståndare under 65 år. Lägsta inkomsten 12 000 kr -

har Övriga hushåll med föreståndare över 65 år.

Det inkomstbegrepp som redovisas är sammanräknad inkomst

för år 1972. För makar avses den gemensamma inkomsten.

Inkomsten är, som tidigare nämnts, i genomsnitt lägst i

D regionen och det föreligger stora skillnader i inkomst— hänseende mellan regionerna för var och en av hushålls— typerna. Hushållstypen Endast makar med bostadsföre- ståndare under 65 år redovisar en inkomst på 67 000 kr i Stor-Stockholm mot 45 000 kr i D regionen. För Makar med med barn är motsvarande inkomster 74 000 respektive 50 000

kr.

Tab 17—20 redovisar hushållen efter husens ålder respektive

storlek.

De flesta barnfamiljerna (60 %) bor i hus som färdigställts 1960—1970. övriga kategorier av hushåll bor i betydligt mindre utsträckning i de nya husen. Bara omkring 5 % av åldringshushållen och mindre än 1/4 av övriga hushålls—

typer bor i dessa hus (Tab 17).

Inkomsterna är genomgående lägst i de sämsta och äldsta husen och med några undantag högst i de hus som byggts under perioden 1961—1965. Det gäller samtliga hushålls— typer i alla regioner (Tab 18). Medelinkomsten för Makar med barn är i hus utan badrum som byggts före 1951 knappt 39 000 kr jämfört med omkring 58 000 kr i hus som färdig—

ställts under första hälften av 60—talet.

Inkomsten visar ett mycket starkt samband med husets stor—

lek och är i genomsnitt omkring 4 gånger så hög i de största husen som i de minsta - 23 000 respektive 97 000 kr (Tab 20), vilket till en del beror på att andelen gamla hushåll med

låga inkomster är stor i de minsta husen. Denna stora variation av inkomsten kan avläsas för alla kategorier av hus- håll i samtliga regioner. För Makar med barn i region A,

t ex, ökar genomsnittsinkomsten från 51 000 till 104 000 kr och för samma hushållstyp i region D från 41 000 till

86 000 kr.

Bostadsutgifter exkl amortering för småhus efter storlek och byggnadsår samt efter hushållets sammanräknade inkomst redovisas i tab 21—31. Vidare redovisas kapitalskuld, fastighetens taxeringsresultat samt skatteeffekten på bostadsutgiften. Resultaten redovisas i form av spridnings—

tabeller och medianer och avser hela riket.

Av tab 21—22 framgår bostadsutgiften före respektive efter skatt. I diagram A illustreras skillnaderna i medianvärden mellan dessa kostnader. Skillnaderna är givetvis avsevärda beroende på husets storlek och byggnadsperiod. Skatte— effekten är försumbar för den minsta och sämsta gruppen av hus 29 kr - men uppgår till över 5 000 kr för stora och

nya hus.

I tab 24—26 specificeras bostadsutgiften för de medelstora husen. Ränteutgiften är den utan jämförelse tyngsta posten för hushållen. Den uppgår således till 7 000 respektive mer än 9 000 kr för de nyaste husen inom respektive stor— leksgrupp (Tab 24). Driftsutgiften är omkring 2 000 kr (Tab 25) medan utgiften för reparation och underhåll av

naturliga skäl är obetydlig för dessa hus (Tab 26).

Diagram A Skillnad i bostadsutgift (median) exkl amortering med och utan skafteffekt för _ hus i olika storlekar, standardgrupper och byggnadsår,

Småhusundersökningen 1972. Hela riket Preliminära uppgifter

Skillnad i bostads- utgift Kronor Hus med lägenhetsyta Hus med lägenhetsyta 86—200 m2 —85 rn2 och 201— m2 s 000 _, 8 I _ O 5 000 __ ___?— 4 000 _ _ 3 000 ' . : __ ' I I ; :5:5 2 | /.I / co 2 000 ' %:? % _ 9 __ ' /:-: f % . fl:! % % : %: ' % f . inn/':' % C ; 1 000 f :::/a: ; _ s - a — % in:/':' % ; sr + & ”255: :? ä n +... lu- I 0 [? lll -==:4:=:s %, _rl, 86—120 m2 121—160 m2 161—200 m2 —85 m2 200— m2 _ 7 —1950 + 1951 96 — 966— m 531960 % 196; ålen

Ränteutgiften varierar starkt med husets byggnadsperiod medan driftsutgiften är obetydligt högre för de nya än för de gamla husen. Kostnaderna för reparationer och

underhåll synes vara ganska jämnt fördelade över tiden.

I fråga om fastighetens taxeringSTCIulttt kan man avläsa ett starkt samband mellan husets byggnadsperiod och storleken

av underskottet (Tab 27). I de äldsta husen byggda före 1951 visar endast 12 5 ett underskott som uppgår till mer

än 3 000 kr medan över 90 i av de hus som färdigställts

1966—1970 har ett så stort underskott.

Drygt 1/3 av hushållen som bor i hus yggda före 1951 får

,n skatteeffekt av sitt hus som antingen är negativ eller 0 (Tab 28), medan 5/4 av hushållen som bor i hus byggda 1966—1968 får en positiv skatteeffekt som överstiger 2 000 kr och hälften av hushållen i de allra nyaste husen får en skatteeffckt som överstiger 4 000 kr.

I tab 29 redovisas hushåll med Makar under 65 år efter sam- manräknad inkomst. Fastighetens taxeringsresultat har ett starkt samband med inkomsten. I hushåll med en inkomst som understiger 20 000 kr visar 1/5 av fastigheterna antingen ett positivt resultat eller ett resultat lika med 0 medan endast 10 % har ett negativt resultat som överstiger 5 000 kr. Bara 6 S av hushållen med inkomster mellan 60 000 och 100 000 kr har fastigheter som visar ett positivt resultat, medan 43 % har fastigheter med ett negativt resultat på minst 5 000 kr.

Bostadsutgiften med och utan skatteeffekt för hushåll med Hakar under 65 år framgår av tab 20—5 . I den lägsta in— komstgruppen är skatteeffekten obetydlig men ökar snabbt med inkomsten och uppgår till nästan 4 000 kr för inkomst- tagare med över 100 000 kr, vilket framgår av diagram B.

Diagram B Median för bostadsutgift exkl amortering med och utan skatteeffekt för makar under 65 år i olika inkomstklasser. Småhusundersökningen 1972. Hela riket. Preliminära uppgifter

Bostads- utgift i kronor

14 000

12 000

10 000

8 000

6 000

4 000

2 000

0— 20000— 30000— 40000— 50000— 60000— 100000— 19900 29900 39900 49900 59900 99900

Sammanräknad inkomst i kronor

' se ' Utan skatte- : Efter skatte- _ minskning + minskning

Tab 51 b visar bostadsutgifter före och efter skatt för olika hushållstyper i olika inkomstklasser (endast median- värden).

Råtabell 32-35 avser ett direkt utdrag av maskintabeller.

I dessa tabeller anges de genomsnittliga utgifterna samt kapitalskuld och taxeringsvärde efter olika indelnings- grunder. Tabell 32 redovisar husen efter storlek och byggnadsår, tabell 23 efter förvärvsår och tabell 5 efter fastighetens taxeringsvärde. I tabell 35 har indelning gjorts efter hushållsföreståndarens ålder och för den största hus—

hållsgruppen - Makar under 64 år - även efter inkomst.

TABELLAVDELNING

Tab 1 Småhus efter tomtyta i olika ortsgrupper 1972. Preliminära uppgifter

Antal Därav i % med en tomtyta av .... 32 hus 600— 800- 1000- 2000— —599 799 999 1999 Hela riket 643 000 14 13 19 38 16 Region A 73 000 32 14 11 33 10 " B 44 000 32 15 12 30 11 " C 72 000 25 20 22 27 6 " D 454 000 8 11 20 42 19

Tab 2 Småhus efter hustyp i olika ortsgrupper 1972. Preliminära uppgifter

Antal Därav i % hus friliggande rad— och

hus kedjehus Hela riket 676 000 90 10 Region A 74 000 75 25 " B 46 000 79 21 " C 74 000 82 18 " D 482 000 95 5

Tab 3 Småhus efter disposition av mark i olika ortsgrupper 1972. Preliminära uppgifter

Antal .Därav i % med hus ägande— tomt— övrigt rätt rätt Hela riket 676 000 89 6 5 Region A 74 000 74 24 2 " B 46 000 84 12 4 " C 74 000 81 17 2 " D 482 000 93 1 6

Tab 4 Småhus efter byggnadsår och standardgrupp i olika ortsgrupper 1972. Preliminära uppgifter Antal Därav i % byggda hus — 1950 1951— 1961— 1966- utan med 1960 1965 1970 bad bad Hela riket 676 000 16 55 17 14 18 Region A 74 000 4 42 16 15 24 " B 46 000 10 34 16 15 25 " c 74 000 8 31 21 18 22 " D 482 000 19 55 17 14 16 Tab 5 Småhus efter lägenhetsyta i olika ortsgrupper 1972. Preliminära uppgifter Antal Därav i % med en lägenhetsyta av .. m2 hus 71— 86- 101- 121— 141- -70 85 100 120 140 Hela riket 676 000 16 15 25 22 14 10 Region A 74 000 9 11 18 20 25 19 " B 46 000 12 14 17 25 19 15 " C 74 000 8 15 21 25 18 15 " D 482 000 19 16 24 21 12 8 Tab 6 Småhus efter lägenhetstyp i olika ortsgrupper 1972. Preliminära uppgifter Antal Därav i % med hus —2RK 5RK 4RK SRK 6+RK Hela riket 676 000 8 21 57 21 12 Region A 74 000 5 18 27 28 24 " B 46 000 4 18 51 27 20 " C 74 000 4 18 54 27 17

D 482 000 10 23 40 19 8

Tab 7 Småhus efter taxeringsvärde (mark och byggnad) i olika ortsgrupper 1972. Preliminära uppgifter Antal Därav i % med taxeringsvärde (mark och hus byggnad) av ... 1000—ta1 kronor 25- 50— 75— 100— 125- 150- -24 49 74 99 124 149 Hela riket 645 000 9 22 22 21 14 6 6 Region A 75 000 1 6 18 28 21 26 " B 44 000 0 8 16 25 24 12 17 " C 72 000 5 11 18 25 22 11 10 " D 454 000 12 28 25 21 10 5 1 Tab 8 Småhus efter förvärvsår i olika ortsgrupper 1972. Pmåiminära uppgifter Antal Därav i % förvärvade hus 1951— 1961- 1966— 1969— —1950 1960 1965 1968 1971 Hela riket 645 000 24 24 19 15 18 Region A 75 000 21 19 18 17 25 " B 44 000 19 22 19 20 21 " C 72 000 14 24 21 19 22 " D 454 000 27 24 19 14 16 Tab 9 Småhus efter förvärvssätt i olika ortsgrupper 1972. Preliminära uppgifter Antal Därav i % som förvärvats_genom hus köp släkt— arv själv— annat utan köp gåva bygge- och släkt— ri okänt köp * Hela riket 676 000 45 7 5 45 2 Region A 74 000 62 5 2 50 5 " B 46 000 52 5 4 58 1 " C 74 000 51 4 5 59 5 " D 482 000 41 8 5 46 2

Tab 10 Köpeskilling för småhus förvärvade genom köp 1961—71 efter lägenhetsyta i olika ortsgrupper. (Äganderätt) Preliminära uppgifter

Förvärvsår Antal Köpeskilling per hus i kronor

hus Samtliga Hus med en ly av .... m2 hus -100 101-140 141—

Hela riket 1961-65 51 000 69 000 51 000 75 000 118 000 1966-68 48 000 104 000 65 000 122 000 161 000 1969-71 66 000 126 000 86 000 140 000 181 000

Region A 1961-65 7 000 122 000 82 000 118 000 197 000 1966-68 6 000 179 000 109 000 168 000 282 000 1969—71 11 000 191 000 144 000 177 000 272 000

Region B 1961-65 4 000 107 000 66 000 105 000 180 000 1966—68 5 000 158 000 82 000 145 000 185 000 1969-71 6 000 166 000 152 000 156 000 245 000

Region C 1961-65 7 000 80 000 61 000 85 000 125 000 1966—68 7 000 125 000 91 000 125 000 179 000 1969-71 9 000 147 000 91 000 146 000 221 000

Region D 1961—65 55 000 51 000 45 000 57 000 65 000 1966—68 50 000 77 000 56 000 102 000 85 000 1969—71 40 000 98 000 76 000 117 000 119 000

Tab 11 Produktionskostnad för småhus som ägaren byggt i egen regi 1961-70 efter lägenhetsyta i olika ortsgrupper. (Äganderätt) Preliminära uppgifter

Förvärvsår Antal Produktionskostnad per hus i kronor hus Samtliga Hus med en ly av .... m2 hus -100 101-140 141- Hela riket 1961-65 56 000 87 000 69 000 105 000 161 000 1966—68 55 000 125 000 94 000 122 000 215 000 1969-70 28 000 145 000 98 000 146 000 202 000 Region A 1961-65 5 000 156 000 99 000 125 000 219 000 1966—68 2 000 199 000 159 000 176 000 286 000 1969-70 1 000 211 000 146 000 205 000 268 000 Region B 1961—65 5 000 111 000 82 000 121 000 166 000 1966-68 5 000 152 000 107 000 145 000 227 000 1969—70 2 000 172 000 118 000 154 000 265 000 Region C 1961-65 5 000 115 000 85 000 112 000 205 000 1966-68 5 000 155 000 106 000 158 000 245 000 1969-70 5 000 168 000 101 000 149 000 254 000 Region D 1961—65 45 000 80 000 67 000 98 000 152 000 1966-68 27 000 111 000 91 000 114 000 178 000 1969—70 22 000 157 000 96 000 141 000 182 000

Tab 12 Genomsnittligt taxeringsvärde (mark och byggnad) tomtvärde, tomtyta och markkostnad per m2 för småhus med uppgift om taxeringsvärde för mark och byggnad efter byggnadsperiod i olika ortsgrupper 1972. Preliminära uppgifter

Region Antal Genomsnittlig(t) Byggnadsår hus med tax.— tomt- tomt— mark- taxe- värde värde yta kostnad rings- per hus per hus per hus per m2 värde i kr i kr i m2 i kr

Hela riket 645 000 75 900 15 100 1 855 7,1

—|950 515 000 54 600 15 400 2 574 5,2

1951—60 112 000 80 100 12 600 1 516 9,6 1961—65 96 000 95 900 12 600 1 040 12,1 1966—70 120 000 111 900 15 100 1 114 11,8

Region A 75 000 128 400 55 500 1 199 29,4

—1950 54 000 118 600 44 500 1 668 26,6

1951-60 11 000 125 900 52 500 1 088 29,7 1961-65 10 000 158 100 27 900 855 55,4 1966—70 18 000 142 900 24 400 592 41,2

Region B 44 000 .. .. .. ..

—1950 19 000 .. .. .. ..

1951-60 7 000 110 500 19 500 1 274 15,1 1961-65 7 000 125 900 17 700 958 18,9

1966—70 11 000 129 600 .. .. ..

Region C 72 000 95 400 17 200 1 056 16,5

-1950 27 000 69 600 19 800 1 460 15,6

1951-60 16 000 94 000 15 800 915 17,5 1961-65 15 000 115 700 15 700 755 20,8 1966-70 16 000 125 200 15 500 751 20,6

Region D 454 000 61 500 8 500 2 086 4,0

-1950 255 000 41 400 7 700 2 808 2,7

1951-60 79 000 68 000 8 400 1 451 5,9 1961—65 66 000 85 200 9 200 1 156 8,1 1966—70 74 000 98 700 9 400 1 556 7,0

Tab 15 Hushåll i småhus efter hushållstyp i olika ortsgrupper 1972. Preliminära uppgifter

Hela riket Region A " B " C " D

Antal Därav i % hushåll Endast Makar med barn 0v- Ovriga makar riga hushåll Bf Bf 1 2 5+ makar Bf Bf —64 65- barn barn barn -64 65- år år år år 654 000 15 12 10 17 8 22 8 8 74 000 16 11 10 22 10 20 7 4 44 000 14 8 12 19 11 22 8 6 71 000 18 7 15 19 9 24 6 4 465 000 15 14 9 15 7 22 8 10

Tab 14 Genomsnittlig sammanräknad inkomst för olika

hushållstyper i småhus i olika ortsgrupper 1972. Preliminära uppgifter

Antal Sammanräknad inkomst i 1000—ta1 kronor hushåll igenomsnitt) för hushåll med Endast makar Makar Ovriga Ovriga hushåll Bf Bf med makar Bf Bf -64 65- barn -64 65- år år år år Hela riket 654 000 49.0 26,2 55,4 51,0 27,1 11,7 Region A 74 000 67.1 44,4 75.8 83.4 40.5 18,6 " B 44 000 61,9 50,6 60,5 59,8 28,9 15,5 " c 71 000 58,8 33,4 62,3 62,2 34,7 16,0 " D 465 000 42,9 23,1 49,5 45,9 24,1 10,9

Tab 15 Antal rumsenheter per 100 boende efter hushållstyp i olika ortsgruppor 1972. Preliminära uppgifter

Antal Antal rumsenheter per 100 boende i hushåll hushåll med _____ Endast Makar med barn Gv- ivriga makar riga hushåll__ Bf Bf 1 2 5+ ma- Bf Bf -64 65— barn barn barn kar —64 65— år år år år Hela riket 654 000 245 229 175 158 112 158 240 275 Region A 74 000 258 250 185 148 125 154 240 561 " B 44 000 258 242 188 148 117 149 245 517 " C 71 000 242 242 181 145 118 147 242 295 " D 465 000 242 225 171 155 107 154 240 266

Tab 16 Andel trångbodda hushåll

ortsgrupper 1972. Preliminära uppgifter

av olika typ i olika

Antal Andel, %, trångbodda hushåll hushåll Makar med barn Övriga Samt- Därav med makar liga 1 barn 2 barn 5+ barn Hela riket 654 000 3 4 1 7 5 Region A 74 000 1 2 1 5 " B 44 000 5 1 - 10 2 " C 71 000 2 - - 7 5 " D 465 000 4 6 1 9 6

Tab 17 Hushåll av olika typ efter husets byggnadsperiod och standardgrupp. Hela riket 1972. Preliminära uppgifter.

Byggnads- Hushållgtyp

period Samt— Endast makar Makar Ovriga Ovriga hushåll Standard- liga bf bf med makar bf bf grupp hus— —64 65— barn —64 65- håll år får år är

Antal hus— håll 654000 100000 80000 224000 146000 50000 54000

Därav i % i hus

byggda

-1950

utan bad 16 15 28 6 10 27 46 med bad 55 44 60 19 57 45 59

1951-1960 17 20 8 15 27 14 8 1961—1965 14 15 5 22 15 7 6 1966-1970 18 10 1 58 11 9 1

Tab 18 Genomsnittlig sammanräknad inkomst för olika hushålls- typer i småhus med olika byggnadsperiod och standard— g'rupp- 1972. Preliminära uppgifter Byggnads— Sammanräknad inkomst i 1 OOO-tal kronor (genomsnitt) period för reSpektive hushållstyp Standard— Samt- Endast makar _Makar Ovriga Ovriga hushåll grupp liga Bf Bf med makar Bf Bf hushåll -64 65— barn —64 65- år år år år Hela riket Totalt 44,1 49,0 26,2 55,4 51,0 27,1 11,7 -1950 utan bad 21,5 28,9 15,9 58,5 51,2 20,2 8,1 med " 5999 4895 29,5 55,5 48,0 2515 1597 1951—60 49,7 49,2 52.0 57.5 52,4 57,9 11,1 1961-65 5599 6196 4791 5810 5799 5815 1397 1966-70 57,6 61,6 52,8 56,8 67,0 59,1 18,4 Region A Totalt 66,9 67,1 44,4 75,8 85,4 40,5 18,6 —1950 utan bad 58,5 45,5 25,0 64,6 52,0 55,9 15,5 med " 62,6 64,4 47,5 75,6 82,7 51,7 19, 1951—60 71,9 67,1 56,1 76,6 84,2 58,7 17.2 1961—65 78,1 80,5 47,2 77.9 88,4 44,8 25,3 1966-70 7095 7896 34,1 70,4 81,8 5974 1290 Region B Totalt 52,8 61,9 50,6 60,5 59,8 28,9 15,5 -1950 utan bad 25,4 29,1 15,7 48.0 57.9 21.7 6.9 med " 47.5 65,2 52,5 54,9 52,8 29,7 16.4 1951-60 55,9 52,5 34.8 64,1 62,2 25,1 18,9 1961-65 67,7 7098 5590 7097 7076 5798 1999 1966—70 59,6 64,4 46.0 57,9 74,9 39.4 56.9

forts tab 18

Byggnads— Sammanräknad inkomst i 1 OOO—tal kronor (genomsnitt) period för respektive hushållstyp Standard— Samt— Endast makar Makar Ovriga Ovriga hushåll grupp liga Bf Bf med makar Bf Bf hushåll -64 65— barn -64 65-

år år är år

Region C

Totalt 56,0 58,8 33,4 62,3 62,2 34,7 16,0 -1950 utan bad 27,9 36,1 16,8 31,9 43,3 28,6 12,1 med " 46,9 51,5 51,7 59,2 52,9 25.1 16.4 1951-60 56,3 55,8 55,3 62,8 5992 40,6 31,2 1961-65 5896 78,8 68,1 55,5 75.4 47,0 22,5 1966-70 58,2 88,8 44,1 64,9 78,6 42,3 9,2

Region D

Totalt 57,3 42,9 23,1 4995 45,9 24,1 10,9 —1950 utan bad 20,0 27,2 15,7 56,8 29,7 19,1 7,8 med " 53.9 42,8 25,8 45,1 40,5 21,7 1590 1951-60 44,5 44,9 28,4 51,8 47.0 54,0 9,5 1961-65 48,8 55,1 45,0 51,6 48,6 54,3 15,1 1966—70 51,8 49,6 28,0 51,8 59,0 58,2 17,6

Tab 19 Hushåll av olika typ efter husets storlek. Hela riket 1972. Preliminära uppgifter

Lägen— Hushållstyp hetsyta Samt— Endast makar Makar Ovriga ;Ovriga hushål liga bf bf med makar bf bf hus— -64 65- barn -64 65— håll år år år år_ Antal hus- håll 654000 100000 80000 224000 146000 50000 54000 därav i % i hus med en ly av 70 m2 16 18 26 5 12 27 48 71- 85 " 15 19 20 8 15 26 18 86-100 " 25 28 24 25 21 16 12 101—120 " 22 16 13 31 23 13 11 121-140 " 14 12 7 19 16 11 141-160 " 5 3 6 6 4

_.a m-q

6 161-200 " 4 3 3 4 5 2 201— " 1 1 1 2 2 1

Tab 20 Genomsnittlig sammanräknad inkomst för olika hushålls- typer i småhus av olika storlek. 1972. Preliminära uppgifter

Lägenhets— Sammanräknad inkomst i 1 OOO—tal kronor (genomsnitt) yta för respektive hushållstyp Samt- Endast makar Makar Ovriga Ovriga hushåll liga Bf Bf med makar Bf Bf hushåll —64 65- barn —64 65- år år är år Hela riket Totalt 44,1 49,0 26,2 55,4 51,0 27,1 11,7 - 70 m2 25,1 50,2 18,4 41,4 54,0 21,6 7,5 71— 85 " 54,3 47,4 24,1 45,0 57,2 22,7 14,6 86-100 " 39,9 46,5 20,6 45,9 43,6 28,8 12,3 101-120 " 48,2 50,5 27,8 52,8 52,2 32,0 20,9 121—140 " 57,7 58,9 45,0 64,7 50,0 55,4 14,1 141-160 " 64,1 93,0 41,6 72,0 71,6 30,9 15,0 161-200 " 79,1 83,2 53,7 84,8 86,2 48,5 26,4 201- " 97,0 157,5 111,2 98,8 90,2 97,2 14,4 Region A Totalt 66,9 67,1 44,4 75,8 35,4 40,3 18,6 ' 70 "12 5596 42,2 2795 5195 4097 2414 1415 71- 85 " 45,5 51,4 32,9 60,2 52,3 26,2 18,2 86—100 " 53,0 66,3 30,9 58,5 60,2 33,8 15,3 101-120 " 67,1 72,2 50,3 66,6 82,6 42,8 27,3 121-140 " 72,7 85,2 46,7 74,9 78,6 42,8 25,9 141—160 " 92,4 8955 111,5 95,7 10890 26,0 14,7 161-200 " 103,1 107,7 98,5 112,2 109,0 59,2 25,8 201- " 123,3 112,8 142,7 105,9 157,2 17890 69,1 Region B Totalt 52,8 61,9 50,6 60,5 59,8 28,9 15,5

70 m2 27,8 45,8 19,9 44,5 42,5 20,8 7,8 71- 85 " 58,5 49,7 24,4 45,7 59,0 19,0 12,7 86'100 " 44,4 52,4 30,1 51,1 46,2 21,9 16,7 101-120 " 50,1 55,3 34,4 52,6 55,0 40,4 17,0 121-140 " 63,2 69,5 46,7 66,9 66,3 35,6 24,6 141-160 " 75,9 79,7 42,3 75,5 75,8 50,5 27,4 161—200 " 89,2 86,0 86,1 98,0 92,4 55,8 20,0 201- " 127,9 510,5 88,4 87,8 111,5 102,0 56,2

forts tab 20

Lägenhets— Sammanräknad inkomst i 1 OOO—tal kronor (genomsnitt) yta för respektive hushållstyp Samt— Endast makar Makar Ovriga Ovriga hushåll liga Bf Bf med makar Bf Bf hushåll —64 67— barn —64 65— år år år år Region 0 Totalt 56,0 58,8 33,4 62,3 62,2 34,7 16,0 ' 70 m2 2994 5290 2197 4192 4091 2999 1292 71- 85 " 55.5 40,0 2691 42,5 59,1 27,1 12,7 86—100 " 47,7 5491 2619 5294 4899 2898 1595 101-120 " 53,7 66,3 55,5 56,7 54,0 51,0 24,0 121-140 " 65,6 56,7 57,7 66.9 68,0 48,6 29.1 141—160 " 84,6 132,4 105,8 79,2 81,4 36,6 51,2 161-200 " 99,2 124.8 125,4 91,5 112,4 55,0 27,5 201- " 123,2 182,1 112,7 140,9 114,7 42,5 20,6 Region 1) Totalt 57,8 42,9 25,1 49,5 45,9 24,1 10,9 _ 70 m2 21,7 27,5 17,5 40,5 53,1 21,2 6,8 71- 85" 52,6 48,1 22,4 45,0 55,7 22,4 14,7 86-100 " 37,0 42,6 18,7 43,1 41,1 28,5 11,7 101-120 " 44,2 42,9 24,0 49,8 48,0 27,9 20,4 121-140 " 50,7 49,8 45,4 59,0 55,6 24,7 11.9 141—160 " 47,8 7891 5395 5799 55,6 2998 12,4 161-200 " 59,6 67,0 50.7 68,8 59,8 55.7 28,8 201- " 71,0 96,2 95,7 85,7 60.1 52,9 12,7

Tab 21 Småhus efter storlek, standardgrupp och byggnadSperiod samt efter bostadsutgift exkl amortering. Hela riket 1972. Preliminära uppgifter

Lägenhets— Antal Därav i % med en bostadsutgift Median yta hus exkl amortering av ... kronor Standard- (med

grupp uppg 0111 4000- 6000- 8000- 10000- 12000- 15000- Byggnadsår kostn) —3999 5999 7999 9999 11999 14999

85 m2 utan bad 62 000 86 7 2 5 1 - 1 817 med " 120 000 47 24 17 8 5 2 - 4 245 86-120 m2 -1950 98 000 55 25 9 4 5 5 1 5 638 1951-60 58 000 16 57 24 10 9 4 1 5 860 1961-65 57 000 2 14 37 29 11 5 2 7 851 1966-70 68 000 4 5 10 55 51 16 4 10 066 121—160 m2 —1950 47 000 29 27 17 9 6 5 7 5 422 1951—60 18 000 12 27 26 12 10 8 6 6 968 1961-65 19 000 1 7 20 24 18 17 13 9 783 1966-70 59 000 1 5 4 15 24 54 22 12 509 161—200 m2 —1950 12 000 11 10 22 17 7 12 21 9 156 1951-60 3 000 29 9 11 11 9 11 21 8 284 1961—65 3 000 2 16 6 20 8 18 31 11 517 1966—70 6 000 2 1 1 8 10 27 52 15 261 201- m2 -1960 6 000 15 15 15 8 12 11 26 9 891 1961—70 2 000 - 2 5 8 5 9 72 18 255

Tab 22 Småhus efter storlek, standardgrupp och byggnadsperiod samt efter bostadsutgift exkl amortering och minus skatteeffekt. Hela riket 1972. Preliminära uppgifter

Lägen— Antal Därav i % med en bostadsutgift exkl Median hetsyta hus amortering skatteeffekt av .., kr Standard— (med grupp uppgift 4000- 6000— 8000- 10000- 12000—15000- Byggnads— om -3999 5999 7999 9999 11999 14999 är kostn)

- 85 m2 utan bad 60 000 86 9 2 1 1 - - 1 788 med " 118 000 56 24 16 3 1 1 3 804 86—120 m2

-1950 94 000 60 24 9 4 2 1 1 3 383 1951—1960 57 000 27 39 22 6 4 2 5 334 1961—1965 55 000 6 43 35 11 4 1 — 6 065 1966—1970 65 000 3 23 48 19 3 2 - 6 757 121—160 m2

-1950 45 000 35 27 20 8 5 4 3 4 833 1951—1960 17 000 13 42 24 10 6 3 3 5 758 1961—1965 18 000 3 20 37 21 11 6 2 7 382 1966—1970 36 000 2 7 39 32 13 5 2 8 145 161-200 m2

-1950 11 000 10 18 28 18 8 10 7 7 468 1951—1960 3 000 29 13 16 11 13 10 8 6 717 1961-1965 3 000 1 23 22 15 15 14 10 8 490 1966-1970 6 000 1 12 20 22 17 18 10 9 486 201— m2

-1960 6 000 14 21 15 14 11 10 16 8 085 1961-1970 2 000 7 3 14 21 26 30 13 074

Tab 25 Småhus med en lägenhetsyta av 86-120 respektive 121-160 m2 efter byggnadsperiod och efter kapitalskuld. Hela riket 1972. Preliminära uppgifter Lägen- Antal Därav i % med en kapitalskuld av Median hetsyta hus .;.. 1 OOO-tal kronor Byggnads- (med år uppg om 0 1- 25- 50- 75- 100- 150- kOStn) 24 49 74 99 149 86-120 m2 -1950 98 000 18 54 17 5 5 2 _ 15 1951-60 58 000 5 17 58 11 7 4 _ 55 1961—65 57 000 1 2 24 48 17 6 2 59 1966—70 68 000 2 2 2 8 54 48 4 101 121-160m2 -1950 47 000 15 58 21 10 5 7 4 22 1951-60 18 000 4 11 45 18 7 10 4 41 1961—65 19 000 1 2 12 26 24 25 13 84 1966-70 39 000 1 - 5 4 14 54 24 125 Tab 24 Småhus med en lägenhetsyta av 86—120 respektive

121—160 m2 efter byggnadsperiod och efter ränteutgift (inkl tomträttsavgäld) Hela riket 1972. Preliminära uppgifter

Lägen- Antal Därav i ? med en ränteutgift (inkl tomt— Median hetsyta hus rättsavgäld) av .... kronor

Byggnads- (med

år uppg mn 0— 2000— 3000- 4000- 6000— 8000— 10000- kostn) 1999 2999 3999 5999 7999 9999

86-120 m2 -1950 98 000 73 12 6 4 3 1 - 866 1951—60 58 000 44 30 9 10 5 2 1 2 212 1961-65 57 000 3 8 33 37 12 4 2 4 254 1966-70 68 000 4 1 2 18 38 29 9 7 333

121-160 m2 -1950 47 000 54 15 9 8 6 4 4 1 739 1951-60 18 000 33 22 11 14 8 4 6 2 764 1961—65 19 000 2 8 10 29 26 11 15 6 072 1966-70 59 000 1 1 5 9 18 27 42 9 429

Tab 25 Småhus med en lägenhetsyta av 86 120 respektive 121 - 160 m2 efter byggnadsperiod och efter drifts— utgift. Hela riket 1972. Preliminära uppgifter

Lägenhets- Antal Därav i % med en driftsutgift av Median yta hus (med .... kronor Byggnadsår uppgift 1000— 1500— 2000— 2500— om kostn) —999 1499 1999 2499

86 - 120 m2

—1950 102 000 5 38 40 12 6 1 591 1951-60 58 000 2 26 54 15 3 1 705 1961—65 58 000 2 29 53 13 3 1 679 1966—70 69 000 1 21 49 20 8 1 779 121 - 160 m2

—1950 49 000 6 17 42 23 11 1 811 1951-60 18 000 — 18 36 30 16 1 941 1961—65 20 000 - 15 41 3 13 1 928 1966—70 40 000 1 10 37 35 17 2 038

Tab 26 Antal småhus med en lägenhetsyta av 86 120 respektive 121 - 160 m2 efter byggnadsperiod och efter kostnad för reparationer och underhåll. Hela riket 1972. Preliminära uppgifter

Lägenhets- Antal Därav i % med en kostnad för repara— Median yta hus(med tioner och underhåll av .... kronor Byggnadsår uppgift 0 1— 500- 1000— 1500— 2000— 2500— om 499 999 1499 1999 2499 kostn) 86 — 120 m2 —1950 102 000 39 8 17 11 7 5 13 587 1951—60 58 000 22 5 15 16 12 11 18 1 230 1961—65 58 000 22 12 15 17 8 10 18 1 046 1966—70 69 000 51 19 17 6 4 1 3 .. 121- 160 m2 —1950 49 000 26 6 12 13 12 9 22 1 197 1951-60 18 000 24 6 17 20 8 7 17 1 061 1961-65 20 000 19 17 9 19 10 9 16 1 114 1966-70 40 000 48 22 12 7 4 2 4 ..

Tab 27 Småhus efter byggnadsår och efter fastighetens taxeringsresultat 1972. Hela riket. Preliminära uppgifter

Byggnads— Antal Därav i % med nedanstående taxeringsresultat år hus(med i kronor

uppgift Over— 0 Underskott om skott kostn) 1- 1- 1000— 3000— 5000— 7000— 9000—

2999 999 2999 4999 6999 8999 Samtliga 618 000 15 4 26 21 13 10 6 4 —1950 297 000 27 7 38 15 6 2 2 2 1951—1960 109 000 8 1 39 37 9 4 2 1 1961-1965 94 000 2 2 2 43 33 10 4 4 1966-1968 64 000 3 - 1 6 31 35 15 9 1969—1970 54 000 1 1 2 6 34 36 21

Tab 28 Småhus efter byggnadsperiod och efter skatteeffekt. Hela riket 1972. Preliminära uppgifter

Byggnads— Antal Därav i % med nedanstående skatteeffekt i år hus(med kronor uppgift Nega- 0 Positiv om tiv 1) kostn) 1— 1- 500— 1000- 2000— 3000— 4000— 499 499 999 1999 2999 3999 Samtliga 597 000 11 9 26 11 15 10 7 10 —1950 287 000 19 17 38 8 8 4 1 3 1951—1960 107 000 s 3 36 27 15 6 3 4 1961-1965 91 000 2 3 3 12 43 20 6 9 1966—1968 60 000 3 1 1 3 18 25 24 25 1969-1970 52 000 1 1 1 5 17 25 51

1) 1 % av småhusen har en negativ skatteeffekt som överstiger 500 kr.

7:38 Tab 29 Makar under 65 år i småhus efter sammanräknad inkomst och efter fastighetens resultat 1972. Hela riket. Preliminära uppgifter Samman- Antal Därav i % nedanstående resultat av fastig— räknad hus heten i kronor inkomst (med Positivt 0 Negativt kronor uppgift 1) om 1000— 1- 1— 1000— 3000- 5000— 7000- kostn) 2999 999 999 2999 4999 6999 Samtliga 421 000 1 7 1 21 25 17 13 14 0-19900 19 000 13 19 33 15 9 7 3 20000—29900 41 000 1 9 1 44 27 11 4 2 30000—39900 83 000 - 8 - 24 28 19 13 7 40000-49900 82 000 2 10 - 16 31 17 15 9 50000—59900 70 000 1 4 — 21 31 17 12 13 60000—99900 97 000 1 5 - 15 18 18 18 25 100000— 29 000 5 4 10 11 17 14 41

1) Mindre än 1 %

3 000 kr

Tab 30

har ett positivt resultat som överstiger

Makar under 65 år i småhus efter sammanräknad inkomst och efter bostadsutgift exkl amortering. Hela riket BIL Preliminära uppgifter

Samman— Antal Därav i % med en bostadsutgift exkl Median räknad hus amortering av .... kronor inkomst (med kronor uppgift 4000— 6000— 5000. 10000-12000-15000-

om -3999 5999 7999 9999 11999 14999

kostn) Samtliga 421 000 19 18 18 17 13 9 7

0-19900 19 000 49 20 15 4 8 4 1 4 066

20000—29900 41 000 40 26 13 13 4 4 1 4 685 30000-39900 83 000 23 20 20 19 11 5 1 6 565 40000—49900 82 000 21 19 21 18 12 6 2 6 937 50000—59900 70 000 13 23 20 18 12 11 4 7 359 60000-99900 97 000 8 10 17 19 20 15 12 9 699 100000— 29 000 2 9 7 14 12 18 39 12 794

Tab 31

Makar under 65 år i småhus efter sammanräknad inkomst och efter bostadsutgift exkl amortering minus skatte- effekt. Hela riket 1972. Preliminära uppgifter

Samman— Antal Därav i % med en bostadsutgift exkl Median räknad hus amortering skatteeffekt av .. kr inkomst (med kronor uppgift 4000- 6000- 6000- 1oooo—1zooo-1sooo—

Om —3999 5999 7999 9999

kostn) Samtliga 421 000 22 27 28 12 5 3 5 163

0-19900 19 000 49 25 12 2 8 2 1 4 048

20000-29900 41 000 46 25 16 9 2 2 4 308 30000-39900 83 000 32 28 28 10 2 1 5 443 40000-49900 82 000 25 34 26 8 4 2 1 5 483 50000—59900 70 000 19 33 31 11 4 2 5 911 60000—99900 97 000 10 22 37 17 7 4 2 6 843 100000— 29 000 1 16 20 23 15 12 2 8 976

Tab 31 b Median för bostadskostnad (exkl amortering) före och efter skatt för olika hushållstyper i olika inkomstklasser. Hela riket 1972. Preliminära uppgifter

Hushållstyp Median för bostadskostnad Differens Sammanräknad före efter kronor inkomst skatt skatt i kronor kronor kronor Makar, mannen —64 år 0— 19900 4 066 4 048 18 20000— 29900 4 685 4 308 377 30000- 39900 6 565 5 443 1 122 40000— 49900 6 937 5 483 1 454 50000— 59900 7 359 5 911 1 448 60000— 99900 9 699 6 843 2 856 100000— 12 794 8 976 3 818 Makar, mannen 65- år 0— 19900 2 503 2 505 — 2 20000- 29900 2 908 2 911 - 3 30000- 49900 4 140 3 850 290 50000- 6 571 6 329 242 Övriga, Hf -64 år 0— 19900 2 767 2 750 17 20000— 29900 3 020 3 016 4 30000— 49900 5 656 4 582 1 074 50000— 9 126 6 717 2 409 Övriga,Hf 65- år 0- 19900 1 975 2 025 - 50 20000— 29900 3 611 3 071 540 30000- 49900 5 184 5 134 50 50000— 3 286 3 926 640

Tabell 52 Antal småhus efter lägenhetsyta, standardgrupp, byggnadsår samt genomsnittlig utgift, kapitalskuld och taxeringsvärde i kronor 1972. Hela riket. Preliminära uppgifter.

lL-ågenfietsytEfH2wTfn—fal— _hus Genomsnittlig utgift i kronor Genomsnittligt) Standardgrupp Totalt lied uppgift om Räntor Garanti- Bränsle Ovriga Under- Total Kapital— Tax. Byggnadsår netto- ränta skatt drifts— håll utgift skuld i värde i urval urval uppräknat utg exkl exkl 1000-tal 1000—tal under- amorte- kronor kronor håll ring

Ly —85 kvm Stgr 0-2 196 187 62 464 340 113 747 355 814 2 337 5 23 3-9 835 815 119 949 695 261 922 635 1 345 4 902 24 55

Summa 1 051 1 002 182 415 1 250 207 859 557 154 4 024 17 45

Ly 86-120

_1950 651 610 97 672 1951—60 478 471 57 885 1961-65 594 585 56 912 1966—70 784 766 67 598 Summa 2 487 2 452 280 066

Ly 121—160

-1950 617 592 46 710 1951-60 568 556 18 050 1961—55 474 464 19 346 1966-70 790 769 58 661 Summa 2 249 2 181 122 767

Ly 161-200 _1950 510 298 11 958 5 796 552 1951—60 165 157 2 806 5 440 626 1961-65 192 188 5 205 8 670 698 2 7

,. ,.

.,.

515 274 964 648 060 741 594 956 760 652 658 457 896 809 595 525 478 1 011 812 455 1

809 581 960 742 1 097

506 21 58 480 41 83 196 64 91 065 101 99 005 53 79

(PK.!)(DOLN 1—1— FN?PNN

062 805 1 658 126 880 1 529 028 970 1 575 1 125 961 515 1 085 890 1 229

742 35

918 466 697 581 589 598 694 482

558 38 75 902 57 98 635 93 123 785 128 127 370 78 102

XDFONCN v—s—w—v—i— NMXDONUW

025 1 868 10 550 80 115 053 1 345 9 681 79 135 000 1 161 12 724 118 150 016 520 15 915 167 159 025 1 575 12 101 107 155

1966-70 506 295 6121 1 411 744 Summa. 975 958 24 087 817 618 Ly >2oo kvm -1960 205 191 1961-70 240 235 Summa 445 426 Byggnadsår

_1950 1951—60

1—1—1—1—1— (O O N v—v—t—v—q—

972 6 518 627 262 1 552 11 224 91 155 261 13 998 958 5.— 353 973 18 794 200 206 253 8 575 715 286 1 251 15 505 121 154

1—1—1— NAN (DOCK st”. v v—u—u— mma)

186 296 455 256 109 428 1961—65 496 469 94 414 1966—68 186 154 65 809 1969-70 953 934 53 482 Summa 7 185 6 979 617 567

642 259 952 654 1 252 855 585 981 750 1 479 003 459 924 825 1 342 475 524 1 042 880 696 407 544 861 247 642 562 975 727 1 155

746 23 55 462 42 80 546 69 96 601 104 110 152 125 114 878 51 76

275 270

srxomowxo ...-

(KIs—&_,—

(Xiu—F.—

,_ O .— ,. w—mmpaxm

forts mbell 52

Antal småhus efter 1 i

och taxeringsvärde

genhetsyta, standard kronor 1972.

ET

Region Å.

upp, byggnad

Si

r samt genomsnittlig utgift, kapitalskuld Preliminära uppgifter.

L genhetsyta, m2 Antal hus

Standardgrupp Totalt

Byggnadsår netto- urval

Ly —85 kvm :;tmr 0—2 55 5—9 185 Summa 220

Ly 86-120 -1950 167 1951-60 117 1961-65 155 1966-70 194

Su: & 615

Ly 121—160

_1950 172 1951-60 94 1961-65 120 1966-70 224 Summa 610

Ly 161-200

—1950 88 1951-60 46 1961-65 47 1966-70 6

Summa 246 Ly 7-200 kvm

_1960 51 1961-70 50 Summa 101

Byggnadsår

4950 591 1951—60 519 1961—55 353 1966—68 278 1969—70 249

Summa 1 790

| 1

irnta urval

583

84 45 251 44 92

566 305 339 266 235 1 711

uppräknat

un w xo NC

(V

NUNN'NUXF

"ed uppgift om

490 845 512 470

651 271

542 982 350 205 468 673 415 111 252 173 842 773

Räntor

F.,— ,. (XV ("Lh ON Lf! erkc m v— 80 F

13 15 9 10 16 12

"Nq'F-o Fxo F F

268 681 323 443 581 800 357 169 969 902 522 661 096 585 650 205 539 64,8 070

skatt

656 654 651 764 960 947 932 535 934 977 532 571 627 685 618 580

F,. ,_,_ v—u—v—v-x— v—1—1—1—1— 1—1—1— PPP,—F,—

|. .:»0 C

v CN NX (x'

Cx

179 913 089 081 267 111 092 098 149 544 593 416 504 507 542 516 199 079 015 101 139 156

Cvriga drifts— utg exkl under—

Genomsnittligjggdft i kronor Garanti— Bränsle

håll

Y—FFFI— r—v—x—u—v- FFFt—F ,.

www—FF,.

024 040 210 139 087 258 137 245 217 224 376 475 455 3011 380 806 589 749 064 066 220 248 152 118

Under—

håll

' L. ,.

LX :: O

fx. N v—

Cx (V rn ,.

> NN %

w F F

2 061 m (» ,— v—r—

850 957 001 508 647 571 1 554

F-nnF

Total utgift exkl

amorte-

ring

NX xo Lh PCC/NR! & v—

10 11 14 13 14 18 20 15 16 22 18

11 14 14 10

664 022 612 696 715 974 859 4190 606 619 590 118 304 329 560 256 925 454

Genomsni ttlig(t) Kapital- Tax.

skuld i 1000-tal kronor

16 24 22

41 56 81

125 70

77 94 115 151 117

107 115 181 226 158 143 251 167

50 65 99 145 150 83

värde i 1000-tal kronor

62 93 87

110 119 125 127 118 143 146 147 144 144 173 218 212 208 188 215 249 222 119 126 158 150 156 128

forts thUPll 52 enhetsyta, standardgrupp, byggnadsår samt genomsnittlig utgift, kapitalskuld

ronor 1972. Region 8. Preliminära uppgifter

efter lä

E och taxeringsväräe i )(

nhetsyha, 02 Antal hag Genomsnittlig utgift i kronor Genomsnittlig(t) _. Totalt lied uppgift om Räntor Garanti- Bränsle Ovriga Under- Total Kapital- Tax. Bygg.,adg._:. nptto- ränta skatt drifts- håll utgift skuld i värde i urval urval uppräknat utg exkl exkl 1000—tal 1000-tal under- amorte- kronor kronor håll ring

46 219 265

657 246 214 912 629 886 5 855 18 47 116 939 350 893 708 1 277 5 167 27 77 775 1 768 516 898 689 1 180 4 944 25 70

1—1— Nmo ,_ CD'ZTN ärar-- (N'Cu 0 I ,:

4950 144 141 10 1-60 114 112 1961-65 122 121 1966-70 196 195 Summa 576 567 1

Ly 121-160

4950 156 151 1951-60 92 90 1961-65 12 124 1966-70 10 20.1

2 Suv-17.18 55, 569 1

Ly 161-200

-1950 65 64 837 5 518 633 1951-60 40 48 509 s 554 807 1951—55 57 57 429 11 545 871 1955-70 75 5 608 15 564 917 Summa 246 242 2 185 9 928 785

L:; 7200 kvm

4960 41 41 610 10 062 7.1 1 797 1 656 2 497 16 714 150 165 1961-70 58 65 528 17 164 1 057 1 654 1 685 1 579 22 950 251 255 Surrsxa- 10n 106 058 12 543 855 1 745 1 666 2 098 18 895 166 188

/

097 45 83 260 49 105 029 74 114 151 110 112 737 71 102

493 540 044 532

253 377 1 034 855 1 581 463 476 946 897 1 490 296 523 900 924 1 389 021 518 972 1 057 598 1 146 466 975 955 1 221

z—l—oxr- aa mmmm un LFXN'NNNUNN

521 175 474 1 077 067 626 1 078 522 661 955 575 638 149 588 594 081 014 1 989 B 746 57 105 126 1 954 10 886 85 158 058 1 746 11 957 107 146 055 650 14 015 142 138 044 1 408 11 710 105 150

,. (INDI—ON O O rn sn.—(uth— ,_,_,_,_x_

,—

490

152 188 150 380 215 211 1 652 10115 76 140 551 1 429 15 546 118 180 255 2 062 16 861 161 195 215 509 19 585 207 202 236 1 379 14 533 135 173

rv—u—u—v— ..,.th

Byggnadsår _ _ 1950 ')43 529 1

- 897 581 1 010 841 1 508 6 658 40 84 7! 19) 792 955 501 970 944 1 508 7 867 55 110 1961-65 575 570 862 558 575 944 967 1 565 10 382 89 126 19 176 2 3 6 66-68 528 518 659 8 777 605 1 071 1 074. 776 12 285 122 152 ' 0 5

43 mxoxoxox—

1—69-70 229 226 525 1 867 586 1 095 1 016 596 15 957 142 127 Summa 1 788 1 749 42 995 557 487 1 011 951 1 287 9 072 75 107

forts tabell 32

Region C.

Preliminära uppgifter.

Antal småhus efter lägenhetsyta, standardgrupp, byggnadsår samt genomsnittlig utgift, kapitalskuld och taxeringsvärde i kronor 1972.

Lägenhetsyta, m2 Standardgrupp Byggnadsår

Ly -85 kvm Stgr 0-2 5-9 Summa Ly 86-120 -1950 1951-60 1961-65 1966-70 Summa

Ly 121-160 -1950 1951-60 1961-65 1966-70 Summa Ly 161-200 -1950 1951-60 1961-65 1966—70 Summa

Ly > 2001 -1960 1961-70 Summa

Byggnadsår -1950 1951-60 1961-65 1966-68 1969-70

Summa

Antal hus Totalt netto- urval

48 216 264

166 158 166 186 656 141 126 190 549

ränta urval

47 215 260

161 156 165 185 647 152 122 189 555

78 49 49

255

44

116 557 554 388 507 225 1 811

uppräknat

11

mm:—hm NN

=?(XIN'WNOIx

26 15 12 70

Med uppgift om

529 655 778 286 607 288 959 648 553 950 748 678 545 587 615 509 052 776 694 470

601 164 998 229 822 813

Räntor

...,.

(vuxne)? 70kale v—

NMUNKDOV' '—

692 957 654 068 249 260 165 450 754 232 962 097 080 912 659 624 051 792 069 256 518 554 557 961 774 681 980 161 515 280 510 452 490 540 455 594 582 616 651 357 656 748 850 780 759 857 949 887 553 455 549 605 609 460

1— v—x—u—u—u— 1—v—1—u—1— ... ,. 1—1—1—1—

849 890 881

051 988 954 005 005 165 157 142 132 146

456 555 568 586 595 810 548 692 057 997 036 064 158 051

Ovriga drifts— utg exkl under-

Genomsnittlig utgift i kronor Garanti- Bränsle skatt

håll

v—v—v—w—v— ,.

519 705 661 718 779 829 929 805 856 928 004 893 907 106 207 151 058 106 444 550 595 747 810 908 908 959 831

Under- håll

1 058 1 555 1 426 1 302 1 721 1 455

512

1 268 1 565 1 721 1 261

477 1 057

1 528 1 572 675 271 1 257

Total ut ift

exkl

amorte-

ring

HKP—mx—K—

u—u—u—

LI'XINCNNNNQ) q—v—

rhm'iå

bmo mo

298 590 915 455 195 991 142 965 476 625 944 228 729 611 495 550 852 218 910 957 285 991 555 817 017 686 555

Genomsnittlir1t)

Kapital— skuld i 1000-tal kronor

164

55 51 85 120 158 68

Tax. värde i 1000-tal kronor

55 64 57 65 90 101 110 8? 63» 122 128 151 116

140 158 180 16? 156 177 198 186

70 94 114 125 126 95

.LUL'LS tabell 52 Antal småhus efter lägenhetsyta, standardgrupp, byggnadsår samt genomsnittlig utgift, kapitalskuld

och taxeringsvärde 1 kronor 1972. Region 1). Preliminära uppgifter.

Lägenhetsyta, m2 Antal hus Genomsnittlig utgift i kronor Genomsnittlig(t) Standardgrupp Totalt Ned uppgift om Räntor Garanti— Bränsle övriga Under-_ Total Kapital— Tax. Byggnadsår netto- ränta _ __ skatt drifts- håll utgift skuld i värde i urval urval uppräknat utg exkl exkl 1000-tal 1000—tal under- amorte— kronor kronor

håll ring

Ly _85 kvm Står 0-2 65 59 55 959 255 100 724 554 807 5—9 210 202 88 665 615 226 915 591 1 269 Summa 275 261 142 652 095 175 859 487 1 085

Ly 86-120

_1950 154 148 72 088 1951-60 109 109 40 589 1961—65 171 168 41 477 1966—70 208 '204 48 715 Summa 642 629 202 867

Ly 121-160 -1950 148 144 7.2 145 1951—60 90 88 11 975 1961-65 101 101 9 827 1966-70 166 165 17 871 Summa 505 496 71 815 Ly 161—200 -1950 6 72 6 507 1951-60 17 17 1 555 1961-65 59 59 1 619 5 2

142 4 20 666 25 46 711 16 6

(UVM P ,.

109 257 917 571 848 596 558 959 704 1 567 555 407 885 750 1 587 847 451 1 006 727 419 408 544 955 670 995

724 16 48 964 57 74 0

452 95 95 575 48 71

(,, in

0 x

=:- a) ;— mmzxcxxo w—N?k0m

955 279 1 005 690 1 555 869 584 1 128 777 1 529 855 516 976 858 1 21 160 545 128 825 528 1 175 595 1 051 757 1 272 411 27 57 490 45 78 599 82 107 188 111 112 574 58 81

mmm-FIN .— v—cxlmcoä'

275 557 584 574 041 505 471 5.57 917 454

954 795 1 788 107 759 1 047 121 725 717 254 865 407 257 795 1 225 506 57 76 851 41 77 107 79 105 494 159 154 581 79 94

VNKOOU'X v— mmC'XlN—NOX 1—

1966-70 84 82 222 Summa 216 210 1 502

Ly .) 200 kva. -1960 54 62 5 580 5 957 457 1 559 958 939 1961-70 50 50 772 10 807 854 1 428 1 080 775 Swrxma 114 112 4 152 5 214 508 555 965 950

Byggnadsår

—1950 580 554 219 241 1951-60 275 271 76 561 1961-65 575 572 65 522 1966-68 268 265 59 768 1969-70 254 248 55 296 Summa 1 752 1 708 455 988

,__,_,._,_,..

[&

705 57 89 922 165 175 045 77 105

V ,_

ON ,.

142 201 900 544 1 098 528 550 965 675 1 551 560 405 886 754 1 289 525 458 1 019 762 698 555 505 1 079 759 188 865 299 954 628 1 066

:45 CO () XD NX NN 0 >

ä,. ON

ON CU

v— Kf" N hännt—mo Lh

1—

FNU'XCCDN

Tabell 33

Antal småhus efter förvärvsår samt genomsnittlig utgift, kapitalskuld och taxeringsvärde

i kronor 1972.

Preliminära uppgifter.

Förvärvsår

Hela riket —1950

1951—60 1961—65 1966-68 1969—71 Uppg saknas Summa

Region A —1950

1951—60 1961—65 1966—68 1969-71 Uppg saknas Summa

Antal hus Totalt netto—

urval

1

891 579 607 521 784 183 245 525 386 566 470 790

Med uppgift om

ränta urval

...—,....

858 548 569 477 726 979 237 515 374 547 440

711

uppräknat

143 145 121

95 111

617 15 15

11 16

69

606 661 729 214 247 567

161 625 484 595 910

775

Genomsnittlig utgift i kronor

Räntor

*"NNLhI.x M .—Nmm.-

642 815 728 945 845 642 275 971 495 298 078 070

Garanti- Bränsle skatt

244 323 403 448 453 362 504 562 595 644 604 580

v—v—q—q—u—

904 944 935 060 080 975 153 107 079 168 164 136

Övriga drifts— utg exkl under—

håll

PFC—'—

591 688 781 845 804

727 945 092 187 250 151 118

Under—

håll

v—v—vv— v—u—q—r—q—

249 228 263 095 860 155 925 845 681 258 045 554

Total utgift exkl

amorte-

ring

Mmban—

10 15 15 10

671 055 098 595 038

878 785 544 055 660 016 434

Genomsnittlig(t)

Kapital— skuld i 1000—ta1 kronor

Tax.- värde i 1000—tal kronor

112 125 132 142 154 128

forts tabell 33 Förvärvsår Antal hus Genomsnittlig utgift i kronor Genomsnittlig(t) Totalt Med uppgift om Räntor Garanti- Bränsle Övriga Under- Total Kapital— Tax.— netto- ränta skatt drifts— håll utgift skuld i värde i urval urval uppräknat utg exkl exkl 1000—tal 1000—tal under— amorte- kronor kronan håll ring

Region B -1950 210 205 006

1951—60 357 351 368

8 178 358 963 767 9 1961—65 389 379 7 924 8 9

600 444 963 884 999 537 970 948 623 054 71 118 869 556 1 091 1 048 018 11 567 109 121 898 540 1 067 1 008 917 13 428 131 118

512 775 17 79 415 342 37 98

(PKDOW '_'—'_'—

1966—68 394 384 492 1969—71 437 429 092 Uppg saknas — — — Summa 1 788 1 749 42 993

v—NVPOÄ

357 487 1 011 931 1 287 9 072 73 107

Lh

Region C -1950 182 175, 9 914 951 311 992 689 178

1 127 15 64 1951-60 379 373 17 247 428 407 019 782 1 578

1 1

216 35 85 138 63 102 894 101 109 421 118 109

1961—65 420 409 14 924 429 492 043 875 323 1966—68 418 409 13 503 318 529 082 879 098 1969-71 454 445 15 225 963 526 107 894 930 Uppg saknas - — — — - - — Summa 1 853 1 811 70 813 4 980 460 1 051 831 1 237

d'kDCOON r—w— '_'—'_'- NQLNCD

555 68 95

CO

Region D -1950 256 241 110 526 489 198 860 526

1951—60 318 311 105 421 496 268 910 605 1961—65 412 407 86 396 235 346 892 689 158 1966-68 343 337 61 625 749 377 1 030 727 073 1969—71 423 412 70 020 552 389 1 054 673 793 Uppg saknas — Summa 1 752 1 708 433 988

260 7 41 401 24 55 315 45 71 965 67 78 466 89 80

151 077

c—Q—c—v—

FMQ'XO

MQ'kOPOW Lh

863 299 934 628 1 066 815 40 61

N

Tabell 34 Antal småhus efter taxeringsvärde (mark och byggnad) samt genomsnittlig utgift, kapitalskuld och taxeringsvärde i kronor 1972. Preliminära uppgifter.

Taxerings— Antal hus Genomsnittlig utgift i kronor Genomsnittlig(t)

värde i Totalt Med uppgift om Räntor Garanti- Bränsle övriga Under— Total Kapital— Texs-

1000—tal netto— ränta skatt drifts— håll utgift skuld i värde i

kronor urval urval uppräknat utg exkl exkl 1000—tal 1000-tal under- amorte- kronor kronor håll ring

Hela riket - 49 531 505 180 651 783 148 888 474 987 50- 74 882 858 137 596 241 299 930 685 288 75— 99 1 433 1 402 132 601 307 416 970 794 276 100—124 1 501 1 461 91 248 101 525 1 033 895 079 125—149 942 924 39 635 726 629 1 136 1 020 040 150—224 1 489 1 439 31 631 707 799 1 260 1 195 354 225— 405 390 4 204 1 856 1 139 1 609 1 644 580 Summa 7 183 6 979 617 567 642 362 975 727 153

303 12 30 453 32 62 760 61 87 626 83 110 539 105 134 302 134 175 791 196 257 878 51 76

anCh—Q'ONKO ——-—-—

v—c—v—v—v—v—v— Nd'kOtNOWNNM

Region A - 49 9 9 754 365 173 922 572 543 50— 74 74 72 4 485 184 306 038 749 282 75— 99 256 245 12 395 002 403 074 982 867 301 40 88 100—124 419 394 18 907 270 510 068 091 498 473 69 111 125—149 327 318 15 151 940 611 119 141 375 11 176 95 135 150—224 526 503 15 650 028 784 249 265 563 13 878 125 176 225- 179 170 2 431 1 238 1 112 605 740 683 20 321 202 256 Summa 1 790 1 711 69 773 070 580 136 118 534 LO 434 83 128

575 5 37 589 16 66

(&!va -———-—-—--—v- v—v—v—v—v— c—r—c—u—q—v—v— v—N'XLhkOOWQkO

forts tabell 34

Taxerings— värde i 1000-tal kronor

Region B —49 50— 74 75— 99 100—124 125—149 150—224 225— Summa Region C 49 50— 74 75— 99 100—124 125-149 150—224 225- Summa RegiongD — 4 50— 74 75— 99 100-124

125—149 150-224

225- Summa

Antal hus Totalt netto— urval

63 176 354 385 216 461 133

1 788

148 257 395 381 238 366 311 375 428 316 161 136 25 1 752

ränta urval

61 171 347 379 211 450 130 1 749

144 250 389 374 235 354 291 365 421 314 160 132 25 1 708

uppräknat

42

Med uppgift om

270 908 070 553 103 235 853 993 651 572 823 063 559 502 643 813 977 631 312 725 822 244 277 988

Fs—Q'LRKDOWQ'LD

v—q—

w—NKXKOCOv—Nv NQ'XOCOOu—N c—q—

Räntor

127 770 483 953 817 499 533 357 195 339 951 189 189 074 422 980 754 300 531 447 830 642 743 863 178 283 398 505 616 792 147 487 172 303 421 530 651 826 175 460 146 299 419 534 643 827

281 299

Fc—u—q—

849 965 986 972 033 171 526 011 962 982 987 038 135 362 620 051 885 917 951 031 203 278 875 934

Genomsnittlig utgift i kronor Garanti— Bränsle skatt

Övriga drifts— utg exkl under— håll

608 698 882 982 1 032 1 173 1 666 931 558 732 858 858 947 1 096 1 373 831 467 676 746 801 903 1 097 1 353 628

Under—

håll

q—r—w—v—wv—v—w—

083 153 401 334 238 278 630 287 324 541 445 955 811 124 365 237 969 269 151 879 665 927 996 066

Total utgift exkl

amorte—

ring

MMFCDNQ' Fm v—n—v—

817 882 147 734 734 918 520 072 239 894 667 570 695 452 920 555 243 473 798 684 251 782 247 815

Genomsnittlig(t)

Kapital— skuld i 1000—tal kronor

15 25 62 81 94 130 198 73 17 32 56 85 109 151 181 68 11 33 64 89

119 147 173 40

Tax.— värde i 1000—tal kronor

39 62 86 111 134 176 258 107 35 62 87 110 134 173 255 95 30 61 86 110

133 172 272 61

Tab 35 Antal småhus efter hushållsföreståndarens ålder och sammanräknade inkomst samt genomsnittligränteut— gift, kapitalskuld och taxeringsvärde i kronor. 1972. Preliminära uppgifter

Hushållsföre- Antal hus med upp- Genomsnittlig(t) ståndarens gift om ränta utgift kapital- tax.— ålder. urval uppräknat för rän— skuld i värde Sammanräknad tor i 1000—ta1 i inkomst i kronor kronor 1000— kronor tal kronor Hela riket Makar Mannen -64 år 0-19900 130 19 025 1 917 29 52 20000-29900 300 41 347 2 346 34 61 30000—39900 679 82 435 3 679 51 71 40000—49900 829 82 032 4 046 56 80 50000-59900 769 70 261 4 524 63 85 60000-99900 1 711 97 296 6 143 84 104 100000- 1 063 28 360 9 179 126 151 Uppg saknas - — Summa 5 481 420 756 4 622 64 86 Makar Mannen 65- år 617 93 520 934 14 54 Övriga Hf —64 år 405 43 559 2 296 32 59 övriga Hf 65- år 219 39 432 525 8 43

forts tab 35

Hushållsföre— Antal hus med upp— Genomsnittlig(f7 ståndarens gift om ränta utgift kapital— tax.- ålder. urval uppräknat för rän— skuld värde Sammanräknad tor i i i inkomst i kronor 1000— 1000— kronor tal kr tal kr

Region A

Makar Mannen —64 år 0-19900 15 593 4 436 66 117 20000—29900 45 2 083 4 269 61 116 30000—39900 89 4 515 4 713 62 106 40000—49900 138 6 034 5 633 74 112 50000—59900 179 7 887 6 758 89 122 60000—99900 555 21 790 7 110 97 132 100000— 353 10 231 10 154 140 170 Uppg saknas - — — Summa 1 374 53 134 7 131 97 133 Makar Mannen 65— år 158 8 501 1 413 20 115 Övriga Hf —64 år 116 5 074 5 157 71 115 Övriga Hf 65— år 49 2 722 902 14 102 Region B Makar Mannen —64 år 0—19900 36 953 4 890 64 100 20000—29900 80 2 169 3 978 56 94 30000—39900 197 5 453 4 948 68 92 40000—49900 209 5 850 4 867 67 96 50000-59900 201 5 146 6 349 87 113 60000—99900 402 8 974 7 394 100 125 100000— 269 3 299 10 342 143 169 Uppg saknas — — — — Summa 1 394 31 845 6 340 87 114 Makar Mannen 65— år 153 4 608 1 776 25 87 Övriga Hf —64 år 100 3 318 3 302 46 85 Övriga Hf 65— år 48 2 028 1 205 17 72

forts tab 35

Hushållsföre— Antal hus med upp— Genomsnittlig(t) ståndarens gift om ränta utgift kapital— tax.- ålder. urval uppräknat för rän— skuld värde Sammanräknad tor i i i inkomst i kronor 1000— 1000— kronor tal kr tal kr Region 0 Makar Mannen -64 år 0—19900 37 1 843 2 800 41 71 20000-29900 72 3 319 2 788 41 72 30000—39900 171 7 759 4 056 55 78 40000-49900 240 10 852 4 241 59 86 50000—59900 203 9 581 4 886 68 94 60000-99900 427 15 936 7 216 97 112 100000— 287 5 583 9 659 133 155 Uppg saknas — — _ _ _ Summa 1 437 54 872 5 607 77 100 Makar Mannen 65- år 128 6 148 1 484 21 77 Övriga Hf —64 år 99 4 030 3 495 51 86 Övriga Hf 65— år 52 2 793 1 290 18 63 Region D Makar Mannen -64 år 0—19900 42 15 635 1 536 24 43 20000—29900 103 33 776 2 079 30 55 30000—39900 222 64 708 3 454 49 66 40000—49900 242 59 296 3 768 53 74 50000-59900 186 47 646 3 884 55 74 60000-99900 327 50 596 5 167 72 85 100000— 154 9 247 7 395 100 119 Uppg saknas - _ _ _ _ Summa 1 276 280 904 3 760 53 72 Makar Mannen 65— år 178 74 261 782 11 44 Övriga Hf -64 år 90 31 136 1 568 22 44 Övriga Hf 65- år 70 31 889 383 7 36

BILAGA 8

KALKYLERADE BOSTADSPRISER OCH BOSTADSUTGIFTER I 1972 ÅRS KOSTNADSLÄGE

1. Inledning

Syftet med denna bilaga är

att med kalkyler visa bostadsprisförutsättningar för

lägenheter av olika slag i olika upplåtelseformer

att belysa paritetslånesystemets och bostadsbeskattningens inverkan på hushållets bostadsutgifter.

Bilagan bygger på ett antal räkneexempel med angivna förut- sättningar. Ytorna anges i m2 bostadslägenhetsyta. Statlig belåning.

Räkneexemplen avser

2

en genomsnittlig lägenhet om 3 rk på 78 m i flerfamiljshus i 1972 års produktion (allmännyttiga sektorn)

ett genomsnittligt småhus på 115 m2 med äganderätt i 1972 års produktion

ett småhus på 95 m2 med hyres— och äganderätt

samt ett småhus på 80 m2 med hyres— och äganderätt.

Samtliga räkneexempel avser kostnadssituationen under det

första brukningsåret.

2. Beräkningsmetodik

2.1 Allmänt

Vid hyresrätt upprättas en hyreskalkyl med olika kostnadsslag

enligt vissa givna förutsättningar.

För småhus med äganderätt har utgångspunkten varit att beräkna hushållets utgifter, likaledes med givna förutsättningar med

avseende på kapital, kostnadsvillkor, skatteeffekter etc.

2-2 _ _ Traditionella lån

För att kunna beräkna paritetslånesystemets inverkan har i

samtliga exempel kapitalkostnader vid traditionella lån räk— nats fram. Härmed avses att statligt bostadslån i nuvarande förmånsrättsläge skulle utgå med de kapitalkostnadsvillkor,

som gäller i samband med nybyggnad, när bostadslån utan om- fördelning medges för småhus efter ägarens val. (Sådana bo— stadslån kan också i undantagsfall medges för bostadsrätts-

föreningar.)

2-3 _ _ Egan_iasata 131—Q äganåeäää

I samtliga exempel med äganderätt har räknats med 5 % ränta på egen ursprunglig insats. På samma sätt som vid beräkning av skattereduktionen till följd av underskott av småhusfas- tighet har för ränta på egen insats räknats med 60 % margi— nalskatt. Den effektiva kostnadsbelastningen blir således

40 % av den kalkylerade räntan om 5 %.

å-å _ _ 2r2f1,_uad2rhålli Blänålå

För flerfamiljshus finns tillförlitligt statistiskt material

att tillgå. Specificerad beräkning framgår av tabell 1.

Tabell 1 Drift—, underhålls— och bränslekostnader för fler— familjshus. Kr/mz. (Kalkyl avseende år 1972)

Fastighetsskötsel 5,20 Värmeanläggningar 0,30 Sophantering 1,80 Trappstädning 2,00 Ovrig städning 0,60 Hyresförluster inkl bristande betalning 1,50 Försäkringar 0,60 Administration 2,50 Spec. tillsyn, fritidsverksamhet m m 0.75 Skatt på garantibelopp 4,00 Vattenförbrukning 4,50 El— och gasförbrukning 2,00 Summa driftkostnader 25,75 Underhåll, löpande och periodiskt 11,50 Drift— och underhållskostnader 37,25 Bränsle 6.00 Total drift, underhåll, bränsle 43,25

För småhus med hyresrätt liksom med äganderätt finns litet underlagsmaterial. Försök har gjorts att kalkylera fram dessa kostnader för ett småhus på 115 resp 80 m2 vid båda upplåtelseformerna. De kostnadsposter som endast förekom—

mer vid hyresrätt har skilts från de övriga, tabell 2.

Tabell 2 Drift-, underhålls- och bränslekostnader för småhus. Kr/år. (Kalkyl avseende år 1972)

Hyresrätt Äganderätt 2 2 2 2

115 m 80 m 115 m 80 m Skatt på garantibelopp 533 423 533 423 Villaförsäkring 115 115 175 175 Sophantering 200 200 200 200 Vatten 600 500 600 500 Skötsel av park, vägar, garage, snöröjning, el- ström exkl hushållsström 500 500 500 500 Underhåll 600 500 600 500 Summa 2 548 2 238 2 608 2 298 Bränsle 7,50 kr/m2 863 600 863 600 Hyresförlust inkl bris- tande betalning 170 120 - - Administration 290 200 - - Totalt 3 871 3 158 3 471 2 898 Totalt per m2 33,66 39,48 30,18 36,23

Kommentarer till tabellen:

åkati 2å_ea_raniiäeloaa

Repartitionstal 2,0 %. Taxeringsvärde 75 % av produktionskost- naden.

Kommunal utdebitering 24 kr.

lillgfgråäkring

Uppräkning har gjorts av kostnaden för försäkring för fler— familjshus till 1 kr/m2 vid småhus med hyresrätt. För ägande— rätt räknas med 175 kr (exkl hemförsäkring) eftersom en en- skild småhusägare ej beräknas erhålla lika förmånliga villkor

som ett företag med stora försäkringskostnader.

åkåtael aVJark._VEear_eLc.

Vid gruppbyggda småhus med äganderätt utgörs denna post av avgift till samfällighet.

Underhåll

Underlagsmaterial saknas för beräkning av kostnaderna för underhåll av småhus - löpande och periodiskt både vid hy- res— och äganderätt. Underhåll av trapphus erfordras ej. Däremot kan fasader och tak beräknas vara mer underhålls- krävande än för flerfamiljshus, utslaget per m2 lägenhets- yta. Underhåll har tagits upp med samma belopp (600 kr för 115 1112 resp 500 kr för 80 m2) för hyres- resp äganderätt. Detta in- nebär en betydligt lägre servicegrad i förvaltningen av det uthyrda småhuset än när det gäller en lägenhet i flerfamiljs— hus. Denna boendeform (småhus med hyresrätt) har dock bedömts ge goda betingelser för ett sådant betraktelsesätt, efter-

som den boende kan utföra ett visst arbete själv.

Stor osäkerhet vidlåder storleksordningen av beloppet för underhåll. Bankerna och fastighetsbolagen har mycket skif— tande praxis på denna punkt i sina kalkyler. Belopp från

0 - 500 kr förekommer. I småhusundersökningen 1972-73, bilaga 7, redovisas en underhållsutgift på 450 kr som avser hela riket för hus på 86-120 m2 byggda 1966-70.

grann.

Bränslekostnaden är avhängig av vilken uppvärmningsmetod som används. Vid konventionell uppvärmning utgör enligt energiprognosutredningen uppvärmningskostnaden för fler— familjshus 75-80 % av motsvarande kostnad för småhus vid lika utrymmesstandard. Vid elvärme (exkl hushållsström) kan kostnaderna uppskattas till mellan 1 000 och 1 300 kronor per år. Enligt detta varierar beloppen mellan 850 och 1 300 kronor för ett småhus på 115 m2. För att under- lätta jämförelsen mellan flerfamiljshus och småhus har i

850 kronor per år.

Ey;esfärluat_oah_adminisiratioa

Dessa poster förekommer inte vid äganderätt. Samma mZ-belopp har använts för småhus med hyresrätt som för flerfamiljshus.

2.5 _ _Ölrlåä

Produktionskostnaderna, vilka i likhet med övriga kostnader avser 1972 års kostnadsläge, är baserade på uppgifter från

låneunderlagsgruppen.

Detaljerade uppgifter om förutsättningarna för beräkningarna, som avser utgifterna det första året, framgår av de exempel som återges sist i denna bilaga.

3. Kalkylerat bostadspris för genomsnittlig lägenhet på 3 rk i flerfamiljshus och kalkylerade bostadsut- gifter för av ägaren bebott småhus på 115 må exempel

1 och 2, sid 8:11 - 14.

2 . inom den

För den genomsnittliga trerumslägenheten på 78 m allmännyttiga sektorn blir årskostnaderna med traditionella lån 11 077 kr. Paritetslånesystemet innebär en reducering

till 8 338 kr. Motsvarande månadskostnader uppgår till 923

resp 695 kronor.

För det genomsnittliga småhuset på 115 m2 blir hushållets nettoutgift 9 691 kronor för traditionella lån med hänsyn tagen till skatteeffekt. (Utan hänsyn till skatteeffekten blir hushållets utgift 14 811 kr.) Med paritetslån och i övrigt samma förutsättningar blir nettoutgiften 7 052 kr med skatteeffekt. Månadsutgifterna uppgår till 808 resp 588 kr.

4. Skatteeffekten samt paritetslånets inverkan på

bostadspriset

Renodling av skatteeffektens och paritetslånets inverkan på bostadspriserna för de valda exemplen framgår av tabell 2.

Se dessutom tabell &.

Tabell & Skatteeffekt samt bostadsprissänkande effekt av

paritetslån. Kr/år.

Yta Skatteeffekt Paritetslånets Summa bostadsprissän- kande effekt m2 totalt per m2 totalt per m2 totalt per m Fh, h 78 - 2 739 35,12 2 739 35.12 Sh, a 115 5 120 44,52 2 639 22,95 7 759 67,47 Sh, a 95 4 580 48,21 2 272 23,92 6 852 72,13 Sh, h 95 - - 3 751 39.48 3 751 39,48 Sh, ä 80 4 129 51,61 2 094 26,18 6 223 77,79 Sh. h 80 - — 3 356 41.95 3 356 41,95 Fh = flerfamiljshus Sh = småhus ä = äganderätt h = hyresrätt

ju mindre småhuset är, beror dels på att produktionskostnaden per m2 stiger vid minskande husstorlek, dels på att det extra avdraget på 500 kr skall fördelas på färre antal m2.

att småhuset på 80 m2 (hyresrätt) har betydligt högre

m2-belopp. Det beror bl a på

produktionskostnad per m2 än trerumslägenheten på 78 m2

att basannuiteten är 5,3 % för småhus med äganderätt jäm—

fört med 5,1 % för övriga objekt i de redovisade exemplen

att relationen låneunderlag/pantvärde är olika för fler—

familjshus och småhus

att lägenheterna med hyresrätt är belånade till 100 % medan lägenheterna med äganderätt har en egen insats

som uppgår till drygt 10 % av pantvärdet.

5. Sammanfattning av beräkningarna

Av tabell 4 framgår för de valda exemplen kapitalutgifter och skatteeffekter vid traditionella lånevillkor samt vid

paritetslån.

I tabell 5 är den kalkylerade kostnaden för drift, under- håll och bränsle adderad till uppgifterna i tabell 4, var- vid totala kalkylerade bostadspriser och bostadsutgifter erhålles.

Tabell & Sammanställning av kapitalutgifter inkl kalkylerad ränta på egen insats och skatteeffekter (inkl

skatåereduktion på ränta på egen insats)

kr/m .

Hustyp, upplåtelse- form

Flerfamiljshus, hyresrätt

Småhus, ägande— rätt Småhus, ägande- rätt

Småhus, hyres— rätt

Småhus, ägande- rätt

Småhus, hyres- rätt

1) genomsnittsyta för 3 rk i flerfamiljshus färdigställda 1972

2) genomsnittsyta för småhus med prel. beslut om bostadslån 1972

3) jfr SOU 1973:50 bilaga 5, sid 190, där 3 rk på 78 m2 uppges till 90 500 kr. Beloppet avser exploateringe- områden, alla byggherrekategorier, medan beloppet ovan avser både exploaterings- och saneringsområden för

Yta

2 m

781) 1152) 95 95 80

80

Prod. kostn.

131 131

117 (1

2003) 182)

000 284) 400 383) 400 383) 500 469) 500 469)

Traditionella lån

utan skat- teeffekt

7 703 (98:76) 11 340 (98:61)

10 076 (106:03)

11 120 (117:05)

9 007 (112:59)

9 939 (124:24)

enbart den allmännyttiga sektorn.

4) motsvaras av 66 kr/m2 för den genomsnittliga lägenheten på 66 m

manhänger med de olika ytorna.

med skat— teeffekt

6 220 (54:09)

5 493 (57:82)

4 878 (60:98)

1 exemplen 1-4. Kr/år. Uppgifterna inom parentes avser

Paritetslån utan skat- med skatte— teeffekt effekt

4 964 16364)” 8 701 3 581

(75:66) (31:14)

7 801 3 221 (82:12) (33:91)

7 369 - (77:57)

6 913 2 784 (86:41) (34:80)

6 583 (82:29)

i 1972 års produktion skillnaden sam-

Tabell 5 Sammanställning av kalkylerade bostadspriser och bostadsutgifter i exemplen 1—4 enligt vissa förut- sättningar, inkl kalkylerad ränta på egen insats med skattereduktion. Kr/år. Uppgifterna inom pa- rentes avser kr/mz.

Hustyp, Yta Prod. Totala kostnader inkl bränsle per år upplåtelse- m2 kostn. Traditionella lån Paritetslån form utan skatte- med skatte- utan skatte- med skatte—

effekt effekt effekt effekt

Flerfamiljshus, 781) 92 2003) 11 077 8 338 _ hyresrätt (1 182) (142:o1) (106:90)

Småhus, ägande- 1152) 148 000 14 811 9 691 12 172 7 0524) rätt (1 284) (128:79) (84:27) (105:84) (61:32) Småhus, ägande- 95 131 400 13 231 8 651 10 959 6 379 rätt (1 383) (139:27) (91:06) (115:36) (67:15) Småhus, hyres- 95 131 400 14 594 10 843 - rätt (1 383) (153:62) (114:14)

Småhus, ägande- 80 117 500 11 905 7 776 9 811 5 682 rätt (1 469) (148:81) (97:20) (122:64) (71:03) Småhus, hyres- 80 117 500 13 097 - 9 741 - rätt (1 469) (163z71) (121z76)

1) genomsnittsyta för 3 rk i flerfamiljshus färdigställda 1972

2) genomsnittsyta för småhus med prel beslut om bostadslån 1972

3) jfr SOU 1973:50 bilaga 5, sid 190, där 3 rk på 78 m2 uppges till 90 500 kr. Beloppet avser exploateringe- områden, alla byggherrekategorier, medan beloppet ovan avser både exploaterings- och saneringsområden för enbart den allmännyttiga sektorn

4) jfr SOU 1973:50, kapitel 4, sid 63. Där uppges bostadskostnaden för motsvarande småhus till 6 850 kr. Differensen beror på att här räknas med 60 % marginalskatt (i betänkandet 50 %), högre driftkostnader samt kalkylerad ränta på egen insats med skattereduktion.

EXEMPEL 1

Kapital- och driftkostnader, allmännyttigt företag, för 3 rk på 78 m2 i flerfamiljshus i 1972 års produktion

Uppgifterna om produktionskostnadcr och pentvärde7är hän- tade ur Ds In 1973z5, PM angående pantvärde (lånoundcrleg

och produktionskostnador för flerfamiljshus år 1972.

Produktionskostnad 1) 92 200 Pantvärde 90 500 Låneunderlag (95 % av pantvärde) 86 000 Överkostnad (2 % över pantvärdet) 1 700 Finansiering

Bostadslån (30 % av låneunderlaget) 25 800 Enhetslån (pantvärde - bostadslån) 64 700 Överkostnad 1 700

a. traditionella lån

Enhetslån, 7,2 % 60 år, annuitet 7,3% 4 723 Bostadslån, 7,25 % ränta 1 871

3,3 % amortering 860 Överkostnad, 8 % ränta 15 års amortering 242 7 703 Drift, underhåll, bränsle (tabell 1) 3 274 Totalt 11 0

923:-/mån

b. paritetslån

5,1 % ' 90 500 4 386 Lån motsvarande pantvärde låneunder- 329 l 2) ag Överkostnad 249 4 964 Drift, underhåll, bränsle 3 274 Totalt &_338

695:—/mån

1) Eftersom uppgifterna om produktionskostnad och pent— värdc i låneunderlegsgrnppcns PM avser en genomsnitt— lig lägenhet på 66,4 1112 har omvandling gjorts så att produktionskostnaden respektive pantvärdct avser 3 rk på 78 m2 genom användande av den av SABO och Hyresgästernas Riksförbund gemensamt upprättade hyres— fördelningsmodellen. Påpekas bör att denna primärt är avsedd för fördelning av hyror mellan lägenheter

av olika storlek, således inklusive driftkostnader.

2) För lånebeloppet mellan pantvärde och låneunderlag, som ej blir omfördelat enligt paritetslånesystemet har vi

räknat med enhetslån. 7,3 % annuitet.

EXEMPEL 2

Bostadsutgifter för statligt belånat

2

småhus på 115 m i 1222 års produktion med äganderätt

Uppgifterna om produktionskostnad och pantvärde är häm— tade ur Ds In l973:6, PM angående pantvärde (låneunderlag)

och produktionskostnader för småhus år 1972.

Produktionskostnad

Pantvärde

148 000 143 400

Låneunderlag (uppskattat till 90 % av

pantvärdet)

Överkostnad (3,2 % över pantvärdet)

Finansiering

Enhetslån, 72 % av pantvärdet Bostadslån, 20 % av låneunderlaget

129 100 4 600

103 300 25 800

Egen insats, 10 % av pantvärdet plus överkostnad 18 900

a. traditionella lån utan skatteeffekt

Enhetslån. 7,2 % ränta, 7,42 % annuitet, 50 år Bostadslån, 7,25 % ränta, 3,33 % amortering Egen insats, 5 % ränta

Drift, underhåll, bränsle (tabell 2) Totalt

ränta

7 438

1 871

945

10 254

amortering

227

859

1 086

totalt

7 665

2 730 945

11 540

___2_ill

12 811

1 234:-/mån

b. paritetslån utan skatteeffekt

Enhetslån, 7 665 Bostadslån, ränta 1 871 Avgår: skuldökning _ ./. 1 780 Egen insats, ränta 245 8 701 Drift, underhåll, bränsle 2 471 Totalt 12 172 l Ol4:-/mån

c. traditionella lån med skatteeffekt Skuldräntor(inklusive ränta på egen insats) 10 254 Avgår: skatteeffekt (inkl. skatte- reduktion på ränta på egen insats)1

./ . 5 120 5 134 Amortering 1 086 Drift, underhåll, bränsle 2 ng Totalt 2 621

808:-/mån

d. paritetslån med skatteeffekt

Totala kostnader enligt b ovan 12 172

Avgår: skatteeffekt enligt 0 ovan ./. 5 120

Totalt l_953 588:-/mån

l) Intäktsschablon 2 % av 75 % av produktionskostnaden Extra avdrag 500 kr 60 % marginalskatt

EXEMPEL 3

Bostadspris och bostadsutgift för statligt belånat småhus på 25 m2 är 1272 med hyres— och äganderätt

Med utgångspunkt i faktiska kostnader för genom- snittligt småhus i 1972 års produktion har omvandling gjorts av bpggnadskostnaden per 1112 så att den avser 95 m2 enligt hyresfördelningsmodell som SABO och Hyres- gästernas Riksförbund gemensamt upprättat. Detta är något oegentligt, eftersom denna är avsedd för fördel-

ning av både drift— och kapitalkostnader.

Mark- och exploateringskostnaderna är upptagna till samma belopp som för småhuset om 115 m2.

Produktionskostnad 131 400 Pantvärde 127 500 Låneunderlag (90 % av pantvärdet) 114 800 Överkostnad (3,1 %) 3 900

Finansiering Hyresrätt Äganderätt Enhetslån (71 resp 70 % av pantvärdet) 95 100 91 800 Bostadslån (30 resp 20 % av låneunderlaget) 54 400 23 000 Egen insats (överkostnad resp 10 % av pantvärdet + överkostnad) 3 900 16 600

&. traditionella lån utan skatteeffekt

Hyresrätt Äganderätt ränta amortering

Enhetslån, 7,2 % ränta, 7, 42 % annuitet, 50 år 6 908 6 610 202

Bostadslån, 7, 25 p ränta, 3, 33 % amortering 3 640 1 668 766

Egen insats, 5 p ränta - 830

Överkostnad, 8 % ränta,

15 års rak amortering 572 11 120 9 108 968

10 076

Drift, underhåll, bränsle 1) 2 474 ._3_l&i 14 524 1 2 1 1 216:-/mån 1 103:-/mån

b. paritetslån utan

skatteeffekt _ Hyresrätt Aganderätt

Enhetelån 6 812 Bostadslån, ränta - 1 668 Avgår: skuldökning - ./.1 506 Egen insats, ränta - 830 5,1 % - låneunderlaget 5 855 _ Lån motsvarande pantvärde -

låneunderlag 2) 942 - Överkostnad 512

7 369 7 804 Drift, underhåll, bränsle 2 415 2 155 10 852 10 252

904:—/mån 913:-/mån

0. traditionella lån med skatteeffekt

Skuldräntor inkl ränta 9 108 på egen insats Avgår: skatteeffekt (inkl -/. 4 580 skattereduktion på ränta på egen insats)

Amortering __ ååå Summa kapitalkostnader 11 120 5 493 (enl a ovan) Drift, underhåll, bränsle 3 414 2 155 Totalt 14 4 8 648 1 215:—/mån 721:—/mån

d. paritetslån med skatteeffekt Totala kostnader enl b ovan 10 843 10 959

Avgår: skatteeffekttinkl skattereduktion på ränta på egen insats - ./. 4 580 Totalt 10 832 6 222

904:-/mån 532:-/mån

1) För beräkning av kostnaderna för drift, underhåll, bränsle har de genomsnittliga m2 -beloppen för småhus på 80 resp 115 m2 i tabell 2 använts. Därvid erhålles

för hyresrätt 36,57 kr/m2 för äganderätt 33,21 kr/m2 2) För lånebeoppet mellan pv och lu, vilket ej omfördelas en—

ligt paritetslånesystemet, har räknats med enhetslån, 7,42 % annuitet.

EXEMPEL 4

Bostadspris och bostadsutgift för statligt belånat småhus med hyres— och äganderätt på 80 m

Produktionskostnad och pantvärde har tagits fram på det sätt

som framgår av ingressen till exempel 2 och 3.

Produktionskostnad 117 500 Pantvärde 114 100 Låneunderlag (90 % av pantvärdet) 102 700 Överkostnad (3,0 % över pantvärdet) 3 400

Finansiering Hyres- Ägande- rätt rätt Enhetslån (73 resp 72 % 83 300 82 200 av pantvärdet) Bostadslån (30 resp 20 % 30 800 20 500 av låneunderlaget) Egen insats (överkostnad 3 400 14 800 resp 10 % av pantvärdet + överkostnad)

a. traditionella lån utan skatteeffekt

ränta amortering

Enhetslån. 7,2 % ränta, 6 181 5 918 181 7,42 % annuitet, 50 år Bostadslån, 7,25 % ränta, 3 259 1 486 682 3,33 % amortering Egen insats, 5 % ränta - 740 - Överkostnad, 8 % ränta, 422 - - 15 års rak amortering 9 939 8 144 863

9 007 Drift, underhåll, bränsle (tabell 2) 2 128 2 8 8 Totalt 12 027 11 0

11 O91:—/mån 992:—/mån

b. paritetslån utan skatteeffekt

Hyresrätt Äganderätt

Enhetslån - 6 099 Bostadslån, ränta — 1 486 Avgår: Skuldökning ./. 1 412 Egen insats, ränta 740 5,1 . låneunderlaget 5 238 Lån motsvarande pantvärdet - 846 - låneunderlaget 1) Gverkostnad __422 ____:

6 583 6 913 Drift, underhåll, bränsle 3_158 g_g25 Totalt 9 741 811

812:-/mån 818:-/mån

c. traditionella lån med skatteeffekt

Skuldrantor inkl ränta på egen - 8 144 insats Avgår: skatteeffekt (inkl skatte- ./. 4 129 reduktion på ränta på egen insats) Amortering - 863 Summa kapitalkostnader 9 939(=a) 4 878 Drift, underhåll, bränsle 3 158 2 828

1 0 7 7 776

1 O91:—/mån 648:-/mån

d. paritetslån med skatteeffekt

Totala kostnader enligt b ovan 9 741 9 811 Avgår: skatteeffekt (inkl skatte- - ./. 4 122 reduktion på ränta på egen insats) & 751 5 682 812:—/mån 474:—/mån

1) För lånebeloppet mellan pantvärde och låneunderlag, vilket ej blir omfördelat enligt paritetslånesystemet, har räk—

nats med enhetslån. d v s 7,42 % annuitet.

BILAGA 9

NÅGOT OM FÖRUTSÄTTNINGARNA FÖR HUSHÅLLENS BOSTADSKON— SUMTION

1. Inledning

Inom boendeutredningens sekretariat har gjorts vissa nor— merade kalkyler för att belysa de ekonomiska förutsätt- ningarna för hushållens bostadskonsumtion. Utredningen anser att dessa kalkyler kan ha ett allmänt intresse och vill därför ge dem publicitet i form av en bilaga till

betänkandet.

En utgångspunkt för kalkylerna har varit de tankar och iakttagelser som finns redovisade under avsnitt 6.6.1 i

betänkandet.

Alla uppgifter i kalkylerna hänför sig till förhållande— na år 1972.

2. Förutsättningar för kalkylerna

2.1 Levnadskostnader förutom bostaden

Till grund för beräkning av en minimikostnad för annan konsumtion än bostaden har utredningen lagt den norm som Stockholms kommun tillämpar vid bedömningen av behovet av socialhjålp. De belopp som använts fastställdes i au—

gusti 1972. De var för olika kategorier av mottagare

följande. Behovets Belopp, kr per månad art ensam— makar eller barn stående sammanboende 0—9 år

Mat 290 520 170 Kläder 50 100 35 Elström 15 20 5 TSlefOn 20 20 _ Inventarier 15 20 5 Resor 10 20 5 Tvätt och rengöring 15 25 10 Övriga hushållsut—

gifter 30 ho 5 Hälsovård 10 10 10 Tidn, radio— och

tv-licens 25 25 — Hemförsäkring 10 15 Personlig hygien 15 30 15 Övriga personliga

utgifter 35 55 20 SUMMA 5110 900 280

För varje vuxen person har räknats med kostnader för för- värvsarbete. Socialhjålpens norm har tillämpats också i

detta fall.

För hushåll med barn har använts de belopp som gäller barn under 10 år. För barn i åldern 10—15 år är månads— beloppen 90 kr högre och för ungdomar i åldern 16—19 år

150 år högre.

Dessutom har för hushåll med barn tillagts kostnader för barntillsyn. Svenska kommunförbundets rekommendation be—

träffande avgifter för barntillsyn har använts.

Den budget på vilken socialhjälpsbehovet beräknas tar hänsyn endast till hushållens kortsiktiga behov. Något utrymme för förnyelse av möbler och liknande finns där—

för inte avsatt.

Budgeten är också i andra avseende snävt tilltagen. Som jämförelse kan nämnas att medan matkostnaden för två vuxna och två barn under 10 år i socialhjälpsnormens bud— get är beräknad till 860 kr per månad är den enligt Spar— bankernas Budgetrådgivning 1000 (gäller inkomsttagare

med en arbetsinkomst på 30 000 kr per år).

Utredningen har genomfört beräkningar med tre alternativa

prisnivåer, a, b och c. Deras innebörd är följande.

Lägenhetstyp Pris, kr per år, enligt nivå

a b c 1 rk h 110 k 315 5 nuo 2 rk 5 075 6 000 7 575 3 rk 6 000 7 225 9 175 h rk 6 875 8 830 11 180 5 rk 7 660 11 115 13 865

Prisnivå a är alltså den lägsta av de tre. Den har kon— struerats med utgångspunkt i ett skönsmässigt bestämt

pris för en lägenhet om tre rum och kök.

Prisnivå b motsvarar inflyttningshyrorna i 1972 års fär— digställda lägenheter (allmännyttiga företag). Prisnivå

c är den nivå som skulle uppkomma om kapitalkostnadsde—

len i b—alternativet (2/3 av dessa priser) räknades om

till nominella lånevillkor. Eftersom priserna enligt b— alternativet inte överensstämmer med den faktiska kost— naden för nyproduktionen kan c—alternativet inte betrak— tas som liktydigt med självkostnadsbestämda priser i ny—

produktionen vid nominella lånevillkor.

Det bör här noteras att relationerna mellan lägenheter

av olika storlek är olika mellan prisnivån a å den ena sidan och prisnivåerna b och c å den andra. De olika bo— stadspriserna i a—alternativet har beräknats med utgångs— punkt i en teoretiskt riktig fördelning av kapitalkost— nader och driftskostnader mellan lägenheter av olika storlek. Prisnivån b däremot, och därmed också c, har sitt ursprung i statistiken och någon rensning med av— seende på regional fördelning eller sanering/exploate—

ring har inte gjorts.

Detta gör att full jämförbarhet inte råder mellan de oli— ka prisnivåerna. Förhållandet spelar dock i detta sam— manhang mindre roll, eftersom det här mer gäller att sif— fermässigt belysa olika bostadsprisers effekter än att

göra en exakt kalkyl.

2 - 3 Uisående skata

Kalkylerna bygger på ett antagande om ett skatteuttag enligt skattetabell 1972z2h för beräkning av preliminär A—skatt. Den för landet genomsnittliga utdebiteringen

var år 1972 23.79 kr.

För hushåll som består av två vuxna personer har räknats med att den ena maken har en inkomst på 11 000 kr per år och att den andra maken svarar för återstoden. Antagan- det har gjorts mot bakgrunden av uppgifter från inkomst— statistiken om fördelningen mellan makar av den samman—

räknade inkomsten.

2.h Bårgbidgag

Barnbidrag med

barn.

2.5 _ _Bidgagsförskott

200 kr/år har antagits utgå för varje

Bidragsförskott med 2 8h0 kr/år har antagits utgå för

varje barn till ensamstående förälder.

2.6. Utrymmesstagdard

Kalkyler har gjorts med tre alternativ beträffande ut—

rymmesstandard som grund.

lägenhetsstorlek för olika typer av hushåll:

De ställer följande krav på

Norm II = da— Alt 1 Alt 2 gens norm Högst två Ett rum per Hushållstyp Två boende per vuxna per person, rum, kök och rum samt ett kök 0 var— vardagsrum barn per rum, dagsrum oräknade kök 0 var— oräknade dagsrum oräk— nade 1) 1 vuxen 1 rk 2 rk 2 rk 2 vuxna 2 rk 2 rk 3 rk 1 vuxen, 1 barn 2 rk 3 rk 3 rk 2 vuxna, 1 barn 3 rk 3 rk & rk 2 vuxna, 2 barn 3 rk h rk 5 rk

1) För hushåll med endast en person anses enligt dagens norm ett rum och kök vara godtagbart.

3; Kalkylerna

Kalkylerna har genomförts i följande steg:

&. För varje hushållstyp har priset för en bostad enligt vart och ett av de tre utrymmesalternativen adderats till de normerade utgifterna för annan konsumtion. Förvårvsarbetskostnader för en eller två personer har lagts till, beroende på om hushållet består av en el— ler två vuxna. I förekommande fall har också kostna— der för barntillsyn adderats till konsumtionsutgifter— na. Eftersom daghemsavgifternas storlek bestäms av föräldrarnas inkomst har en anpassning måst göras till

resultatet enligt steg c.

Den på detta sätt framräknade summan harbenämnts "be—

hövlig disponibel inkomst".

b. Från den behövliga disponibla inkomsten har i före— kommande fall dragits transfereringar i form av barn—

bidrag och bidragsförskott.

c. Återstoden efter subtraktionen i steg b är den summa pengar som hushållet behöver ha kvar efter skatt. Dess motsvarighet i inkomst före skatt har beräknats med hjälp av skattetabell. Hänsyn har därvid tagits till olikheter i skatteuttag mellan ogifta och gifta in— komsttagare och mellan inkomsttagare med och utan

förvärvsavdrag.

Denna inkomst benämns "behövlig bruttoinkomst". Det

är alltså den inkomst som ett hushåll av viss stor— lek måste ha före skatt för att kunna betala ett visst bostadspris och därefter ha kvar ett utrymme för öv—

rig konsumtion som är lika stort som socialhjälpens.

d. Den "behövliga bruttoinkomsten" för olika hushålls—

typer jämförs med de faktiska inkomsterna 1972 för

samma hushållstyper enligt inkomststatistiken. På så sätt erhålls ett antal och en procentuell andel hus— I håll som "klarar" resp 'inte klarar" priser för lä—

genheter av olika storlek.

Att "klara" ett Visst pris betyder att ha minst den behövliga bruttoinkomsten. Att ”inte klara" ett visst pris betyder då att ha en inkomst som är lägre än den

"behövliga".

Jämförelsen har begränsats till att gälla inkomstta— gare i åldern 20—66 år. Personer under 20 år har näm— ligen ytterst sällan egna lägenheter och personer över 66 år är genom det kommunala bostadstilläggets utformning i ett sådant läge att jämförelser av det

här slaget är skäligen ointressanta.

Eftersom ett av syftena med kalkylerna har varit att ge en översiktlig bild av olika hushållsgruppers behov av stöd för sin bostadskonsumtion har bostadstilläggen inte beaktats. I stället har jämförelser gjorts mellan det subventionsbehov som föreligger under de antagna kalkyl— förutsättningar och de bostadstillägg som faktiskt ut—

går.

h. Resultat av kalkylerna

Vilken bruttoinkomst som under de här redovisade förut— sättningarna behövs för varje hushållstyp redovisas i

tabell 1. Tabellen visar

333 det vid given lägenhetsstorlek och givet pris er— fordras högre inkomster ju större hushållet är, be— roende på att kostnaderna för annan konsumtion än bo— stadskonsumtionen stiger. Ensamstående med ett barn utgör ett undantag, eftersom skatteuttaget för dem är lägre än för andra inkomsttagare och transfereringar i form av bidragsförskott förbättrar deras ekonomiska

situation i jämförelse med andra hushållsgruppers,

att ett ökat utrymme, vid given hushållsstorlek och given prisnivå kräver högre bruttoinkomst (eller stör—

re individuella transfereringar),

att valet av prisnivå har konsekvenser med avseende på vilken inkomst som erfordras för att kunna "klara"

viss utrymmesstandard,

allt under förutsättning av lika minimistandard i fråga

om annan konsumtion.

I tabell 2 återges den faktiska inkomstfördelningen år 1972 enligt inkomststatistiken för olika typer av in—

komsttagarenheter.

Tabell 3 belyser hur många hushåll (= inkomsttagarenhe— ter) som under de givna förutsättningarna år 1972 skul— le "ha klarat" att betala ett visst bostadspris. Det framgår att det egentligen bara är bland makar utan barn som mer än två tredjedelar av hushållen "klarar" av att betala de fastställda priserna och därutöver ha en lev— nadsstandard, svarande mot socialhjälpsnormens. Bland

makar med ett barn är det 65 % som "klarar" den lägsta

prisnivån för utrymmesnorm II och ca 60 % som "klarar" de högre utrymmesalternativen vid denna prisnivå. Bland tvåbarns— och större hushåll är det en stor majoritet som inte ens "klarar" den lägsta prisnivån för utrym— mesnorm II och än mindre den prisnivå som faktiskt gäll— de år 1972. De "klarar" således inte heller en höjning

av utrymmesstandarden.

Tabell 1 Behövliga bruttoinkomster vid alternativa an— taganden beträffande utrymmesstandard och

prisnivå

Lägen— Pris— Bruttoinkomst Sååå: nivå ensamstående makar lek 0 barn 1 barn 0 barn 1 barn 2 barn 1 rk a 19 600 20 100 e 22 200 2 rk a 21 600 16 700 29 hoo b 23 300 18 200 30 900 c 26 hoo 21 300 33 800 3 rk & 18 200 30 900 39 000 h9 000 b 20 800 33 100 h1 800 52 900 c 2h 600 36 600 MT 900 60 500 h rk a h1 000 52 600 b h6 100 58 700 c 52 800 65 900 5 rk a 5h 100 b 65 900

c 7u 200

Tabell 2 Inkomstfördelningen 1972 för olika typer av inkomsttagarenheter

Hushållstyp

Samtliga in— komsttagar— enheter

Därav med

ingen el— en inkomst av nedanstående antal kr

25,0— 29,9

ler ej reg in— komst

0,1— 1h,9

15,0— 19,9 20,0— 2u,9

30,0— 3h,9 35,0— 39,9 ho,o— h9,9 50,0— 59,9 60,0- w

Makar (—66 år) utan barn

1000—tal %

Makar med 1 barn

1000—tal %

Makar med 2 barn

1000—tal %

Ensamstående (20—66år) 1000—tal 1 h76

utan barn

%

Ensamstående med

1 barn

1000—tal %

650 100 380 100

381 100 100 139 100

259

29 21

30

&

318 22

35 25

1h6 10

16 11

179 12

18 13

206 1h

18 13

M3 11

166 11

63 10 ho 11 hö 13

117 18

81 21

Bh 22 70

102 16

66 17 59 15

150 23

93 25 88 23

Tabell 3 Procentuell andel inkomsttagarenheter av olika typ som "klarar" priset för olika stora bo— städer vid alternativa antaganden beträffande prisnivå Typ av inkomst— 1000—tal Därav i % som "klarar" priset vid utrymmesalternativet

tagarenhet inkomst— ' tagaren— heter

norm II alt 1 alt 2 prisnivå a b c a b c a b c

Makar (—66 år) utan barn 650 77 711 69 77 711 69 711 70 63 Makar med 1 barn 380 65 59 h6 61 kg 37 62 u9 31 Makar med 2 barn 381 M1 3h 23 3h 25 19 32 19 13 Ensamstående (20—66 år) 1 u76 52 51 ue h? u3 35 h? u3 35

utan barn

Ensamstående med 1 barn 139 50 h6 39 hö ho 30 hö hO 30

5. Olika priser konsekvenser vid nuvarande bostads—

tillägg

Som tidigare har sagts har bostadstilläggen inte tagits med i kalkylerna över hur många hushåll som "klarar" resp "inte klarar" olika priser. I stället har vi jämfört de bostadstillägg som faktiskt utgick 1972 med behovet av individuellt stöd till bostadskonsumtionen för några hus—

hållstyper (tabell h).

Med hyresbetalningsförmåga avses i denna tabell 2 (sam— manräknad inkomst + allmänt barnbidrag + statligt bo— stadstillägg) minus Z (skatt + barntillsynskostnader +

levnadskostnader exkl bostadskostnad enligt avsnitt 2.1).

Endast prisnivåerna a och b har tagits med i tabellen.

Tabellen visar vid vilken faktisk inkomst som förmåga att betala en bostadskostnad föreligger samt att denna inkomst är högre ju större hushållet är. För makar utan barn ligger den på ca 22 000 kr, för makar med ett barn vid ca 28 000 kr och för makar med två barn vid ca

32 000 kr.

Av tabellen framgår också att de statskommunala bostads— tilläggen inte ökar det antal hushåll som "klarar" ett visst bostadspris. Tilläggen har genom inkomstprövning— en upphört att utgå innan ett "överskott" uppstått mel— lan betalningsförmåga + bostadstillägg och bostadspris. Det betyder att bostadstillägg inte utgår vid de brut— toinkomster som redovisades i tabell 1 och att bostads— tilläggen inte förändrar den andel inkomsttagarenheter som "inte klarar" priset för en nybyggd bostad enligt tabell 3.

Det bör kanske nämnas att det finns vissa avvikelser mellan tabellerna 1 och h med avseende på den behövliga

bruttoinkomstens storlek. De har sin grund i att olika

teknik för att beräkna skatteuttaget har använts. Skill— naderna är små och saknar all betydelse för den över—

siktliga bild som de här kalkylerna är avsedda att ge.

Hushållstyp Statskommunalt bostadstillägg för lägenhet enligt

alt 1 alt 2

Sammanräknad inkomst "Hyresbetal-

. .. n " nlngsformaga norm II

prisnivå a b a b a b

Makar utan barn

(—66 år)

Minimibudget exkl bostadskostnad = 16 200

Makar med 1 barn

Minimibudget exkl bostadskostnad = 19 600

Makar med 2 barn

Minimibudget exkl bostadskostnad = 22 900

200

+|+ + + + + + + +

0 O ON I—(VMJth—COOX

O O (I) | + + + + + + + +

1 1 1

900 900 700 900

1 1

000 000 800

mesalternativ och vid alternat iva prisnivaer

(b).

mellan dessa belopp och bostadens pris vid olika utrym—

(a) samt skillnaden

barn vid olika sammanräknad inkomst "Hyresbetalningsformåga" och statskommunalt bostadstill— lägg för makar utan barn (—66 år) samt med ett och två

Tabell h

Skillnad (+ el —) mellan summan av hyresbetalningsförmåga och statskom— munalt bostadstillägg samt bostadspriset vid lägenhet enligt

danmanräknad nkomst

Hushållstyp

._4

norm II prisnivå

alt 1 alt 2 &

Makar utan barn

(—66 år)

Minimibudget exkl bostadskostnad = 16 200

Makar med 1 barn

Minimibudget exkl bostadskostnad = 19 600

Makar med 2 barn

Minimibudget exkl bostadskostnad = 22 900

60 6h 66

800 mm 000 000 000 000 000 000 000 000

000 000 000 000 000 000

A H 0 |

52 ; LRmNV— [

500 000 600 200 Loo 100 1100 000 200

9 7 6 - k 900 b 3 1 mm.:rm + + + + +

1) Inklusive ett underskott för annan konsumtion

O 0 [a h—NDJmNr— I

O C C)

m 01 mwwmmam— |

825 875 2 175 775 3 975

N + + + +

än bostad.

ONQXDU'XL/NMNF—

+ + + +

mma.—

v—Nm-TY

+ + +

O NO m 051200 UNUNJM—v—

+ + + +

[011

O O !— —xo_:mojv-

l—mrzmmv— |

6. Betalningsförmäga och betalningsvilja _ alterna—

tiva kalkxler

De kalkyler som hittills har redovisats har gällt in— komstnivåer vid vilka hushåll av olika storlek har "för— måga" att betala olika bostadspriser. "Betalningsförmåga" har definierats som skillnaden mellan disponibel inkomst och kostnader för annan konsumtion än bostaden enligt

den norm som tillämpas vid beräkning av socialhjälpsbe— hovet i Stockholm. Kalkylerna bygger alltså på antagan— det att hushållen för sin bostadskonsumtion använder

100 % av sin inkomst över socialhjälpsnormen.

Betalningsförmågan definierad på detta sätt överensstäm— mer naturligtvis inte med betalningsviljan, dvs med vad hushåll faktiskt skulle vara beredda att betala för sin hostadskonsumtion. Det är sannolikt att betalningsviljan

genomsnittligt sett är lägre än "förmågan".

Hur stor betalningsviljan faktiskt är vid given inkomst beror i det enskilda fallet förutom av hushållets stor—

lek och inkomst också av a) prisstrukturen på bostadsmarknaden

b) vilka alternativa möjligheter det har att tillgodo— se sitt behov av bostad. Ett hushåll med begränsa— de valmöjligheter, t ex ett hushåll som för första gången går ut på bostadsmarknaden, är sannolikt be— rett att betala mer för en bostad än ett hushåll som står inför valet mellan att bo kvar eller att höja sin standard. Benägenheten att välja ett alternativ som ger högre standard är sannolikt lägre ju högre standard vederbörande redan har uppnått. M a o är överensstämmelsen mellan betalningsvilja och betal— ningsförmåga (= den av boendeutredningen normerade) sannolikt bättre vid det lägsta utrymmesalternati—

vet än vid de högre.

c) preferenser. Hushåll med samma inkomst och av samma storlek i samma valsituation värderar en viss bo—

stadsstandard på olika sätt.

d) kostnaden för annan konsumtion. Det utrymme som bo— endeutredningen har beräknat för annan konsumtion överensstämmer inte med det enskilda hushållets si—

tuation.

För att belysa_konsekvenserna av alternativa antaganden beträffande betalningsviljan har kalkyler gjorts med för— utsättningen att hushållen är beredda att avstå dels 60 % dels 30 % av sin disponibla inkomst, sedan för annan kon— sumtion reserverats ett utrymme svarande mot socialhjälps— normen. Kalkyler har gjorts dels för makar (2 vuxna), dels för makar med två barn. De finns redovisade i tabellerna

& a Och & .

Tabellerna visar dels vilken bruttoinkomst som ett hus— håll behöver ha under alternativa antaganden, dels hur många hushåll som har en lägre inkomst än denna och som därför skulle "behöva" ett individuellt bostadsstöd. Dessutom redovisas bostadspriset i procent av den dispo— nibla inkomsten vid olika utrymmesalternativ och olika prisnivåer. Jämförelse görs med motsvarande procenttal

enligt BHU 69 i den inkomstklass som är aktuell.

Som synes understiger hyresprocenten enligt BHU 69 de procenttal som blir resultaten av våra kalkyler. Detta gäller båda de redovisade hushållstyperna och samtliga tre antaganden beträffande betalningsvilja. Detta skul— le kunna tolkas så att våra kalkyler förutsätter en hög— re betalningsvilja än den som genomsnittligt sett före- ligger hos hushållen i dag. Eftersom nyproduktionens standard och konsumenternas preferenser för den kan va— ra annorlunda än vad som kommer till uttryck i genom— snittstal av BHUs typ, måste jämförelsen kringgärdas med

starka reservationer.

Under alla förhållanden torde det kunna hävdas att 100— procentsalternativet är helt orealistiskt. 60—procents— alternativet vid prisnivå a ger för båda hushållstyper—

na hyresprocenttal som tämligen väl ansluter till BHUs.

Tabell 5 b visar att under samtliga antaganden betydligt mer än hälften av alla hushåll som består av makar med två barn har för låga inkomster för att "klara" betal— ningskravet. Betraktar vi 60—procentsalternativet i frå— ga om betalningsvilja är det betydligt mer än tre fjär— dedelar även vid den lägsta prisnivåen och det lägsta utrymmesalternativet. För detta alternativ krävs en in—

komst av drygt 61 000 kronor.

Också bland makar utan barn finns det stora grupper som inte har betalningsvilja vare sig enligt 100—procents—

alternativet eller enligt de båda andra. I 60—procents— alternativet "klarar" 38 % av hushållen inte den lägsta utrymmesnormen ens vid den lägsta av de tre prisnivåer— na. Den inkomst som behövs för detta uppgår till 37 000 kronor. För att klara prisnivån i 1972 års nyproducera— de lägenheter (prisnivå b) enligt antagandet om 60—pro— centig betalningsvilja krävs för utrymmesnorm II en in— komst av drygt ho 000 kronor och för det högre utrymmes—

alternativet hS 500 kronor.

Tabell & Konsekvenser av alternativa antaganden beträffande hyres— betalningsvilja

Som hyresbetalningsvilja betecknas den procentuella andel av en ök— ning av den disponibla inkomsten som ett hushåll är villigt att än- vända för bostadskonsumtion.

a. Makar utan barn, — 66 år 100 % 60 % 30 %

av inkomstökningen över vad som enl socialhjälps— normen behövs för annan konsumtion

Behövlig brutto— inkomst 2 rk prisnivå a 29 Loo 37 000 58 700 b 30 900 ho 200 67 000 c 33 800 us 900 80 hoo 3 rk prisnivå a 30 900 hO 200 67 000 b 33 100 u5 500 77 000 c 36 600 5h 100 97 200 Hushåll med lägre bruttoinkomst än den behövliga 2 rk prisnivå a 150 100 (23 %) 2h2 800 (37 %) h86 800 (75 %) b 167 100 (26 %) 283 100 (hh %) 53h 500 (82 %) c 202 700 (31 %) 361 900 (56 %) 599 300 (92 %) 3 rk prisnivå a 167 100 (26 %) 283 100 (in %) 53h 500 (82 %) b 19h 100 (30 %) 3h5 MOO (53 %) 583 900 (90 %) c 237 700 (37 %) nuo 000 (68 %) 623 200 (96 %) Bostadspriset i % av den disponibla inkomsten 2 rk prisnivå a 2h 21 15 b 27 23 17 c 32 26 18 3 rk prisnivå a 27 23 17 b 31 26 18 c 36 29 20 Bostadspriset i % av den disponibla inkomsten enl BHU 69 vid en inkomst som svarar mot kravet för samtl kv gr 1 samtl kv gr 1 samtl kv gr 1 2 rk prisnivå a 17 22 17 22 12 16 b 17 22 15 18 12 16 c 17 22 15 18 11 1h 3 rk prisnivå a 17 22 15 18 12 16 b 17 22 15 18 11 1h c 15 18 12 16 11 1h

1) I disponibel inkomst i BHU 69 inräknas bostadstillägg till barnfa— miljer. För jämförelsen ovan, som avser makar utan barn saknar det— ta betydelse. Jämförelsen avser makar — Gh år i "samtliga—alterna— tivet" och alla makar i alternativet med kval gr 1.

b. Makar med två barn

100 % 60 % 30 %

av inkomstökningen över vad som enl socialhjälps— normen behövs för annan konsumtion

Behövlig brutto- inkomst 3 rk prisnivå & u9 000 61 300 97 200 b 52 900 69 Loo 112 800 c 60 500 80 500 1h2 800

b rk prisnivå a 52 600 66 200 109 000 b 58 700 78 100 139 700 c 65 900 91 300 168 800

5 rk prisnivå a 58 100 72 100 118 600 b 65 900 91 100 168 200 c 7h 200 109 200 216 300

Hushåll med lägre bruttoinkomst än den behövliga 3 rk prisnivå & 226 300 (59 %) 296 700 (78 %) 363 100 (95 %) b 251 700 (66 %) 318 500 (su %) prakt taget alla c 2911 600 (77 %) 3117 1100 (91 %) —"— & rk prisnivå s 2h9 900 (66 %) 29h 900 (78 %) —" b 285 600 (75 %) 3u1 800 (90 %) —" c 309 100 (81 %) 359 100 (gu %) —" 5 rk prisnivå a 258 700 (68 %) 325 700 (86 %) —" b 309 100 (81 %) 357 300 (9b %) —" c 331 300 (87 %) prakt taget alla _"— Bostadspriset i % av den disponibla inkomsten 3 rk prisnivå & 19 17 13 b 21 19 111 c 25 22 16 h rk prisnivå a 21 19 13 b 20 21 15 c 29 2h 17 5 rk prisnivå & 22 20 1b b 29 2h 17 c 33 27 19 Bostadspriset i % av den disponibla inkoms— ten enl BHU 69 vid en inkomst som svarar mot kravet för 3 rk (kval gr 1) prisnivå & 17 17 15 b 17 17 15 c 17 15 15 h rk (kval gr 1) prisnivå a 17 17 15 b 17 15 15 c 17 15 15 5 rk (kval gr 1) prisnivå & 17 17 75 b 17 15 15 c 15 15 15

1) I disponibel inkomst i BHU 69 inräknas bostadstillägg till barnfa— miljer. För jämförelsen ovan torde detta sakna betydelse, efter— som bostadstillägg inte utgick i de inkomstlägen som jämförelsen berör.

7. Kalkylernas aktualitet

Beräkningarna av "behövlig" bruttoinkomst vid alternati— va prisnivåer utgår ifrån förhållanden som rådde år 1972. Detta gäller i fråga om inkomstfördelning, skatteuttag, transfereringar och socialhjälpsnorm. Vissa ändringar har

skett i samtliga dessa förutsättningar.

inkomsterna har höjts. Enligt den reviderade nationalbud— geten år 1973 beräknas lönerna ha ökat med i genomsnitt 8,5 % mellan 1972 och 1973. Hur ökningen har fördelats är känt endast såtillvida att vi vet att låglönegrupperna fick ett extra lönepåslag år 1973 i likhet med föregåen-

de år.

De_allmänna_barnbidragen höjdes från 1 200 kr per år till 1 300 kr per år 1973—01—01 och höjdes ytterligare 197h— 01—01, till 1 500 kr per år.

Bestämmelserna rörande 2953eestilläss_£ill_éa£2£ssiliez har ändrats i två avseenden: den övre hyresgränsen höj— des med 100 kr för samtliga familjer bestående av makar och barn 197h—O1—01 och inkomstgrånsen för fullt bidrag höjdes något vid samma tidpunkt. Dessutom infördes 197b— 01—01 bostadstillägg till låginkomsttagare utan barn.

Vid samma tidpunkt sänktes också den nedre hyresgränsen för ensamstående med barn från hOO kr till 300 kr per

månad.

Den totala medelutdebiteringen till kommunal inkomst—

skatt höjdes med 0,15 kr per skattekrona från 1972 till 1973. Samtidigt sänktes statsskatten för inkomsttagare med låga och medelhöga inkomster. Från 1973 till 197h

steg den totala medelutdebiteringen med endast 0,08 kr per skattekrona. Genom att folkpensionsavgiften slopa- des reducerades skatteuttaget för flertalet inkomstta—

gare.

åseielhiålrens_sisisiégéseä= som är bunden till basbe—

loppet, har höjts i ett par omgångar sedan 1972.

Esisezss_äéE_sréxssse_läseehezez har gått upp- Byggpri— serna kan beräknas ha stigit med drygt 10 % mellan 1972 och 1973. Om deras genomslag på hyrorna vet vi däremot

mindre.

Sammanfattningsvis gäller att några större förändringar, som principiellt skulle kunna påverka beräkningarnas re— sultat; knappast inträffat sedan 1972. Den sannolikt största förändringen gäller byggpriserna, något som sak— nar intresse för just den typ av belysning som dessa

kalkyler är avsedda att ge.

BILAGA lO

HUSHÅLLSSTRUKTUREN PÅ TVÅ LOKALA BOSTADSMARKNADER

På grund av försenade leveranser av statistiskt underlag har denna bilaga inte hunnit färdigställas i sådan tid, att den kan ingå i denna publikation. Materialet kommer inom kort att överlämnas till bostadsdepartementet och

blir därmed tillgängligt i annan form.

BILAGA 11

INKOMSTELASTICITETER MED UNDERLAG FRÅN FOB 1970.

1. Inledning

I bilaga 1 till SOU 1975:50 (Inkomst, bostadskostnad och bostadsstandard av Per Holm och Jan R Gustafsson) redo— visades bl a vissa analyser av samband mellan inkomst och utrymmesstandard resp bostadsutgift för hushåll i hyres— Och bostadsrättslägenheter. Därvid gjordes bl & beräkningar av s k inkomstelasticiteter, d v s tal som anger t ex för- hållandet mellan procentuell förändring av bostadsutgift och procentuell förändring av inkomst. En hypotes var att elasticitetstalen är olika i olika inkomstlägen för en

given hushållstyp.

För att pröva den angivna hypotesen och beräkningsmetoden på ett större material har boendeutredningen uppdragit åt statistiska centralbyrån att göra vissa beräkningar på grund— val av uppgifter i FoB 70. I denna bilaga redovisas dessa

beräkningar och huvuddragen_av resultaten. 2. Definition av elasticitet

Elasticitetstalet vid en viss inkomst definieras som för— hållandet mellan procentuell förändring i årlig bostadsut— gift per hushåll eller antal rumsenheter/hushåll och pro- centuell förändring i årlig inkomst per hushåll. Denna de— finition förutsätter att man vid beräkning av elasticiteten

har tillgång till tidsseriedata.

En annan definition som förutsätter Vissa antaganden kan

emellertid ges. Om det föreligger ett funktionellt samband

mellan bostadsutgift (utrymme) och inkomst av typen y = f(X)

kan utgiftsefterfrågans (utrymmesefterfrågans) inkomst-

elasticitet definieras som

_E S? (i)

där y årlig bostadsutgift (antal rumsenheter) per hushåll

II

och x årlig inkomst per hushåll.

Vid denna definition, vilken här har använts, måste man också anta att om ett hushåll förändrar sin inkomst så förändrar hushållet sin bostadskonsumtion i enlighet med funktions- sambandet y = f(x).

2. Grunddata

Grunddata till nedanstående elasticitetsberäkningar utgörs av resultatet från FoB 70, råtabellerna 112, I15 och 117.

I tabell 112 har, för olika hushållstyper och regioner, föl—

jande variabler använts i beräkningarna.

— re/hushåll och inkomstklass, d v 3 det genomsnittliga an— talet rumsenhoter/hushåll och inkomstklass. (Dessa värden har beräknats utifrån hushållens fördelning på variabeln lägen- hetsstorlok. För lägenhetsstorlekar på 5 eller flera rum och

kök har här antagits att antalet rumsenheter är 6.2).

- den sammanräknade nettoinkomstens mittvärde inom inkomst-

klassen - antalet hushåll/inkomstklass.

I tabellerna I15 och 117 har, för olika hushållstyper och

regioner, nedanståen c variabler utnyttjats i beräkningarna.

- re/hushåll och inkomstklass antalet hushåll/inkomstklass genomsnittlig årshyra/inkomstklass

- den disponibla inkomstens mittvärde inom inkomstklass.

Alla inkomstklasser har använts utom klasserna "ingen eller

ej registrerad inkomst" och "60 OOO-". 4. Beräkningsmetodik

Ovan påpekades att ett samband av någon form måste föreligga mellan den beroende variabeln årshyra/hushåll'(re/hushåll) och den oberoende variabeln inkomst/hushåll för att respektive inkomstelasticiteter skall kunna beräknas. För att bestämma sådana samband har tekniken med regressionsanalys använts. Denna teknik innebär i denna undersökning att man bestämde

den funktion av typen

b ox d/2x2 y=axe

(3) som bäst anpassades till data. Koefficienterna a, b, c och d bestämdes så att summan av de kvadratiska avvikelserna mellan värdena på den beroende variabeln och de genom uttrycket esti- merade värdena blev min. De utförda regressiOnsanalyserna har alla varit viktade med variabeln antalet hushåll/inkomstklass. Viktning innebär att man, vid bestämning av koefficienterna a, b, c och d, tar större hänsyn till de variabelvärden som representeras av ett stort antal hushåll än till de variabel-

värden som representeras av ett fåtal hushåll.

Vid regressionsanalys är man i allmänhet intresserad av att på något sätt mäta anpassningsgraden mellan funktionsuttrycket (2) och data. Ett sådant anpassningsmått som här har utnytt— jats är den multipla korrelationskoefficienten, d v s korre- lationen mellan data och regressionsfunktionen(2). Vid tolk-

ningen av denna korrelationskoefficient måste i detta fall en

viss försiktighet iakttas, eftersom den multipla korrelations- koefficienten i allmänhet blir större vid regressionsanalys på grupperade data än vad som hade varit fallet vid regres—

sionsanalys på ogrupperade data.

Efter att ha bestämt regressfunktionen har för olika in—

komster x elasticitetstalet beräknats i enlighet med formel (1).,

d v s 0 d e(x) = b x + 2 x 5. Resultat

Regressionsanalyserna visade genomgående att ett mycket gott samband förelåg mellan regressionsuttrycket (2) och det grup— perade grundmaterialet. Multipla korrelationskoefficienten var av storleksordningen 0.99, då regressionsanalysen genomfördes på grunddata med en hushålls— ooh inkomstdefinitio: i enlighet med tabellerna I15 och I17. Inkomstbegreppet i dessa tabeller är "disponibel" inkomst. Den definieras som sammanräknad nettoinkomst ökad med barnbidrag och bostadstillägw och min—

skad med debiterad skatt.

En något sämre anpassning erhölls då data hade en hushålls- och inkomstdefinition i enlighet med tabellen I12. Multipla korrelationskoefficienten var i dessa fall av storleksord- ningen 0.87. Inkomstbegreppet är i detta fall sammanräknad

nettoinkomst.

Bostadsutgiften är hyra inklusive värme eller avgift till bostadsrättsförening inklusive värme. Såväl inkomst som

utgift avser år 1970. Beräkningar har utförts för följande regionala enheter. Tätorter 2 OOO-w invånare

Stor-Stockholm

Stor-Göteborg

Stor—Malmö Kommuner med 50 OOO-w invånare (endast enl tab 115 och 17) "- ( 50 000 invånare (" " " " " " Västerås (endast enl tab 112) Norrköping (" u n " )

De använda hushållstyperna är makar med olika antal boende (i tabell 1 nedan ingår hushåll som består av endast makar och barn under 18 år) samt ensamstående. I tabellerna 1—5 redovisas en mindre del av resultaten. Uppdelningen på re— gioner och kommuner har inte visat så påtagliga regionala skillnader att en fullständig redovisning här har ansetts

motiverad.

Tabell 1. Inkomstelasticitet för utrymme (rumsenheter per hushåll) samt utgift beräknad på disponibel in- komst för olika hushållstyper. Hushållsföreståndare i åldern under 65 år. Hyres— och bostadsrättslägenheter med centralvärme. Tätorter med minst 2 000 inv.

Inkomst Makar med Ensamstående Ziggsgäitt) 0 1 2 5+ man kvinna ,) Re/hushåll

2.5 1.15 O.BO 1.50 1.50 0.65 1.11 7.5 .-0.20 —0.18 —O.28 —0.29 -0.09 -o.14 12.5 —0.00 —0.00 —0.07 —0.10 0.20 0.19 17.5 0.15 0.11 0.08 0.05 0.57 0.59 22.5 0.21 0.19 0.17 0.14 0.47 0.52 27.5 0.27 0.24 0.24 0.20 0.54 0.61 52.5 0.52 0.28 0.28 0.25 0.59 0.67 57.5 0.55 0.50 0.52 0.29 0.65 0.72 45.0 0.58 0.55 0.56 0.55 0.67 0.77 55.0 0.42 0.56 0.40 0.57 0.71 0.82 Utgift

2.5 1.58 1.55 2.21 2.25 0.54 0.54 7.5 —0.55 —0.55 —O.48 —0.44 —0.05 —0.01 12.5 -0.02 -0.08 —0.17 -0.17 0.26 0.28 17.5 0.20 0.10 0.05 0.02 0.44 0.45 22.5 0.54 0.22 0.19 0.15 0.55 0.55 27.5 0.44 0.50 0.29 0.24 0.65 0.62 52.5 0.51 0.56 0.56 0.51 0.68 0.67 57.5 0.56 0.40 0.42 0.56 0.72 0.70 45.0 0.62 0.45 0.48 0.42 0.77 0.75 55.0 0.67 0.50 0.54 0.47 0.81 0.78 1)

Tabell 2. Inkomstelasticitet för utrymmen (antal re per hushåll/ beräknade på sammanräknad nettoinkomst för olika hushållstyper. Samtliga hustyper. Tätorter med minst 2 000 inv.

Inkomst Makar med Övriga hushåll (gggsgäitt) 2 5 4 5+ män kvinnor boende

2.5 -O.16 0.57 0.71 0.19 1.05 0.26 7.5 _0.01 -0.02 —0.14 —0.04 —0.19 —0.15 12.5 0.04 0.01 —0.06 —0.00 —0.07 0.00 17.5 0.07 0.05 0.01 0.02 0.02 0.09 22.5 0.08 0.05 0.05 0.04 0.08 0.15 27.5 0.09 0.06 0.07 0.05 0.12 0.19 52.5 0.10 0.07 0.09 0.05 0.15 0.21 57.5 0.10 0.08 0.11 0.06 0.17 0.25 45.0 0.11 0.09 0.15 0.07 0.19 0.26 55.0 0.11 0.10 0.14 0.07 0.22 0.28

Tabell 5. Inkomstelasticiteter för utrymme (antal rumsenheter per hushåll) beräknade på sammanräknad nettoinkomst. Samtliga makar med 2 boende. Samtliga hustyper i vissa regioner och kommuner.

äggåmii Stor- Stor— Stor- Västerås Norr— (klassmitt) Stockholm Goteborg Malmo koplng 2.5 —0.22 0.20 0.52 0.25 —O.64 7.5 -O|O7 "0006 —0005 "0001 -0005 12.5 0.05 0.05 0.05 0.07 0.09 17.5 0.11 0.09 0.09 0.15 0.15 22.5 0.14 0.15 0.12 0.16 0.18 27.5 0.17 0.15 0.14 0.18 0.21 52.5 0.18 0.17 0.15 0.20 0.22 57.5 0.19 0.18 0.16 0.21 0.25 45.0 0.21 0.19 0.18 0.22 0.24

55.0 0.22 0.21 0.19 0.24 0.26

BILAGA 12

BOSTADSOMRÄDETS UTFORMNING OCH DE BOENDE. EN UNDERSÖK— NING I GÖTEBORG

av experten fil kand Linnéa Gillwik.

INNEHÅLL Sid

1. Avsikten med undersökningen 12:1 1.1 Inledning 12:1 1.2 Definition av begreppet boendemiljö 1213 1.3 Definition av begreppet boendenytta 121h 1.h Undersökningens mål 12:6

2. Undersökningsmetod 12:8 2.1 Uppläggning och val av områden 1228 2.2 Mätmetoder 1219 2.3 Intervjuer 12:11

3. Presentation av de olika miljöerna 12:1h 3.1 Miljöform 12:1h 3.2 Verksamheter 12:25 3.3 Social miljö 12:28 3.h Upplåtelseformer och priser 12:32

1

h. Påverkar miljöformen hushållssammansätt— 12:35 ningen? h.1 Hushållssammansättning 12135 h.2 Restriktioner för bostadsvalet 12:39 h.3 Bostadsvalet i praktiken 12zh6

5. Påverkar miljöformen kontakterna mellan 12:56 de boende? 5.1 Teori och forskning 12256 5.2 Informella kontakter och deras or— 12157

saker

5.3 Formella kontakter och deras orsaker 12:71

Påverkar miljöformen hemkänslan? 12:73 6.1 Hemkånslans betydelse 12179

10.

Påverkar miljöformen de boendes akti— viteter?

7.1 Begreppet aktiviteter 7.2 Vuxnas aktiviteter 7.3 Barnens utelek

verkar miljöformen boendetrivseln? På

8.1 Trivselmätning

8. Flyttningsvilja och inflyttnings— ovilja Preferens för området De boendes tillfredsställelse Jämförelse av resultat IX)

(bmw kn-C'UJ

Nyttjande och önskan om service inom området

9.1 Nyttjandet av befintlig service 9.2 Onskemål om servicefunktioner

Sammanfattning och diskussion av re- sultaten

10.1 Miljöform och boendenytta 10.2 Integrerat boende 10.3 Kontakter de boende emellan 10.h Hemkänsla 10.5 Vuxnas och barns aktiviteter 10.6 Trivsel 10.7 Områdesservice 10.8 Några kommentarer

Teknisk beskrivning av intervjuunder— sökningen

11.1 Uppläggning 11.2 Provundersökningar 11.3 Population och urval 11.h Estimation 11.5 Mätinstrument 11.6 Fältarbetet 11.7 Bortfall 11.8 Bearbetning 11.9 Resultatens tillförlitlighet

Litteraturreferenser

Intervjuformulär

12:80

12:80 12:80 12:83

122105

12:105 12:106

12:111 12:119 12:12h

12:126

12:126 12:127

12:131

12:131 12:152 12:135 12:139 12:140 12:145 12:148 12:149

12:151

12:151 12:152 122153 12:156 12:161 12:163 12:164 12:166 12:167

12:17?

BILAGA 12

BOSTADSOMRÅDETS UTFORMNING OCH DE BOENDE. EN UNDERSÖK— NING I GÖTEBORG

1. Avsikten med undersökningen

1.1 Inledning

"Slopa höghus. Bygg fler billiga radhus och villor."

"Det skulle inte byggas höghus. Inga hus över tre vå—

ningar. Fler marknära hus. Fler små villor på tre rum."

Ovanstående är citat från en vanlig typ av intervjusvar hämtade från de provintervjuer som föregick denna under— sökning. Svaren uttrycker samma attityd till bebyggel—

sens form, som under de senaste åren kommit att få stort

utrymme i debatten om boendemiljön i massmedia.

"Husen står alldeles för tätt, skall det vara nödvändigt att exploatera så här rysligt hårt. Tänk om det hade va— rit litet glesare bebyggelse, blandat högt Och lågt. De kanske vill prova på en ny sorts form. Jag undrar om de

" (Intervjusvar häm—

inte har hoppat i litet galen tunna. tat ur "Man bara anpassar sig helt enkelt", red Gordon—

Molin).

"De stora monopoliserade företagen kräver stora utplane— rade ytor, många lika hus, raka linjer och räta vinklar för att få så rationellt och därmed vinstgivande bygg— ande som möjligt." (Citat ur "Fallet Rosengård". Flem—

ström—Ronnby).

Citat av ovanstående typ kan mångfaldigas ur undersök— ningar, debattböcker och massmedia. Ovanstående axplock

illustrerar bakgrunden till denna undersökning.

Undersökningen har genomförts med anledning av den all— varliga kritik mot boendemiljön som framkommit i bl &

de två ovan citerade skrifterna. Författarna till den nämnda undersökningen i Skärholmen påvisar missanpass— ning mellan människor och miljö. Ekonomisk press, makt— löshet och isolering sägs känneteckna många människor i den moderna förorten i dag. De boende själva är påfall— ande ofta benägna att söka orsakerna till sin otillfreds—

ställelse i bebyggelsens utformning.

I en rad preferensundersökningar har man sökt mäta de boendes attityder till bebyggelsens utformning. Sådana preferensundersökningar visar genomgående att en avse— värt större andel av hushållen skulle vilja bo i småhus än vad som är fallet för närvarande. De preferensunder— sökningar som gjorts ger sannolikt en i stort sett rätt— visande bild av hushållens attityder till skilda typer

av boendemiljöer som existerar i dag.

Attityder grundar sig på den föreställning om verklig— heten man skaffat sig genom tidigare erfarenhet. Sanno— likt föreställer sig många hushåll, att småhus hör ihop med ägande, eftersom större delen av beståndet av små— hus i dag upplåts med äganderätt. Preferenser för små— husmiljöer kan också grunda sig på upplevelser av skill— nader i ekonomiska och sociala avseenden mellan boende

i skilda hustyper. En annan föreställning kan vara grun— dad på det faktum att småhusområden oftare än områden med flerfamiljshus är belägna i direkt kontakt med na— turområden. Tidigare bostadserfarenheter och uppväxtmil— jö är andra faktorer som påverkar preferenserna. Det är således inte möjligt att tolka resultaten från utförda preferensundersökningar som uttryck för de boendes öns—

kemål med avseende på själva bebyggelsens utformning.

Påverkas de boendes tillfredsställelse över huvud taget av det sätt som husen byggs på? Blir boendenyttan stör—

re om man bygger lågt eller högt, tätt eller glest?

Skulle sociala problem som iakttagits i vissa moderna bostadsområden kunnat undvikas om man byggt husen på an— nat sätt? Det vill synas att frågor av detta slag inte går att besvara med ledning av de undersökningar som hit— tills gjorts. Denna undersökning har därför lagts upp som ett försök att pröva om bebyggelsens utformning i sig själv påverkar boendenyttanl Ett sådant försök mö— ter en rad svårigheter. Mest besvärande är svårigheten att särskilja effekter av utformningen från effekter av social miljö, dvs hushållssammansättning samt de boendes beteendemönster och värderingar. Det försök som gjorts

i denna undersökning ger knappast ett uttömmande svar på frågan om utformningens betydelse för boendenyttan. För— hoppningen är dock, att undersökningen skall medverka till att ge en mer nyanserad syn på den ena eller andra

bebyggelsetypen för— och nackdelar för de boende.

1.2 'Dgfinition av_bgg£eppgt_bgendgmi1jö

Med boendemiljö menas i denna undersökning såväl lägen— het som omgivning utanför denna. Omgivningen avgränsas till att omfatta allt som finns inom de boendes räck— vidd. Räckvidden är det område som kan nås av de boende utan särskilda hjälpmedel. Räckvidden kan således mätas som gångavstånd då det gäller t ex vissa servicefunktio— ner. Verksamheter som svårligen kan fungera som de inte nås till fots tillhör alltså boendemiljön. Med räckvidd menas också det område som de boende förmår överblicka upplevelsemässigt, dvs det område som de boende själva

betraktar som sitt bostadsområde och känner sig hemma i.

I enlighet med undersökningens syfte är det nödvändigt att särskilja miljöns utformning — i fortsättningen kal— lad miljöformen — från andra miljömässiga aspekter. Föl— jande indelning av boendemiljön används i undersökning—

en:

1. Miljöform utformning av:

bostäder bostadshus (hustyper, husgruppe— ring, täthet, rymlig— het)

fria ytor (lekplatser, plantering—

ar, naturmark, ovriga ytor) trafikföring (vägar, parkering)

2. Verksamheter lägenhets— och fastighetsservice social service kulturell service kommersiell service kommunikationer till och från om— rådet arbetsplatser i området organiserade boendeaktiviteter

3. Social miljö hushållssammansättning samspel mellan de boende

1.3. Dgfinitiog åv_bggreppgt_bgegdgnytta

De lägenheter som ingår i denna undersökning är färdig— ställda perioden 1968—1972 och är alla av modern stan— dard (kvalitetsgrupp 1 enligt folk— och bostadsräkning— arnas klassificeringsmetod). Jämförelser mellan område— na vad gäller den inre lägenhetens nytta för de boende görs därför i undersökningen endast vad gäller utrymmes

standarden.

För att kunna mäta miljöformens nytta för de boende har

följande grundläggande värdering gjorts:

Miljöformens nytta för de boende är beroende av

1. om miljöformen medverkar till ett integrerat boende

2. om miljöformen medverkar till positivt upplevda kon—

takter mellan de boende

3. om miljöformen medverkar till att de boende känner

sig hemma,i området

h. om miljöformen ger förutsättningar för de boendes

behov av aktiviteter

5. om miljöformen upplevs som tillfredsställande av de

boende.

lnissrsrahbseads

Ett integrerat boende förutsätts vara av övervägande po— sitivt värde. Integrationen har mätts med avseende på de boendes fördelning på hushållsgrupper, åldersgrupper, inkomstgrupper samt med avseende på andelen av minori—

tetsgrupper, såsom utländska medborgare.

Kontakter

Kontakter mellan de boende förutsätts vara av positivt värde i den mån kontakterna medför positiva attityder grannarna emellan. Såväl informella som formella kontak— ter har undersökts. Med informella kontakter menas spon— tana relationer mellan de boende för olika funktioner och av såväl stadigvarande, djupare karaktär — umgänges— kontakter — som relationer av mer tillfällig eller yt— lig art. Med formella kontakter menas sammankomster som

organiserats av de boende.

Hemkänsla

De boende förutsätts ha behov av att känna sig hemma i sitt område och bland sina grannar. Mätningar har gjorts i fråga om arten av de boendes identifiering med sitt område och sina grannar samt i fråga om upplevd grad av

isolering och främlingsskap i boendemiljön.

Aktiviteter

Under den tid de boende vistas i bostadsområdet förut— sätts de ha behov av såväl vila som aktivitet, både inom—

och utomhus. Av särskild vikt är aktivitetsmöjligheterna

för sådana boendegrupper som till största delen av sin tid vistas i bostadsområdet. Sådana grupper är barn och hemarbetande vuxna. Mätningar har gjorts i fråga om vux— nas möjligheter till vila och sysselsättning utomhus,

barns och ungdomars möjligheter till lek och samvaro.

Tillfredsstållelse

Tre olika försök att mäta de boendes trivsel har gjorts i undersökningen. Hur bra eller dåligt ett bostadsområde är kan anses fungera i olika avseenden, så avgörs områ— dets värde slutligen av i vilken mån de boende trivs. Speciell omsorg har därför ägnats åt att belysa trivseln

och dess orsaker.

1.h Ugdgrgökningeps_mål

Debatten om boendemiljön har i hög grad koncentrerats kring frågan om olika hustypers för— och nackdelar. Be— greppen "småhus" och "höghus" har inte sällan ställts emot varandra. I bostadsbeståndet och produktionen före— kommer inte bara en rad olika former av såväl småhus som flerfamiljshus utan även väsentliga variationer i fråga om husgruppering, täthet, användning av kvartersmarken och i fråga om trafikföringen. Om åtgärder i fråga om själva utformningen av boendemiljön skall få effekter på boendenyttan krävs att befintlig kunskap om boendemil— jön kompletteras med information om på vilket sätt mil— jöutformningen i sig själv påverkar boendenyttan dvs effekterna av utformningen frikopplad från andra delar av miljön, såsom verksamheter och social miljö och and— ra faktorer som inte tillhör boendemiljön (upplåtelse— former, priser). Denna undersökning är ett försök att ta

fram sådan information.

I termer av de angivna definitionerna kan undersökning—

en sägas ha målet att belysa miljöformens effekt på bo—

endenyttan. Förhoppningen är, att undersökningens resul— tat skall kunna tjäna som ett bidrag till beslutsunder— laget vid inriktningen av den kommande bostadsproduktio— nen och vid förbättringsåtgärder i redan befintlig be—

byggelse.

2. Undersökningsmetod

Im _.

_ _Unplässnias_ogh_val_ar gmsåsea

Då målet är att studera miljöformens effekter på boende— nyttan har undersökningen upplagts som en jämförande studie av åtta bostadsområden som väsentligt skiljer sig ifrån varandra då det gäller miljöformen. Tanken var, att de studerade områdena skulle representera ofta förekommande miljöformer; något som givetvis endast kun;

nat bli en bedömningsfråga.

Den idealiska uppläggningen vore att jämföra områden som endast skiljer sig ifråga om miljöform och är likartade ifråga om alla andra förhållanden. I praktiken är givet— vis en sådan uppläggning inte möjlig att genomföra fullt ut. Valet av områden har skett på ett sådant sätt, att några avgjort stora skillnader inte bedöms föreligga ifråga om verksamheter, såsom service av olika slag och kommunikationer samt läge i regionen. De skillnader som förekommer har registrerats så att det skall bli möjligt att bedöma skillnadernas eventuella effekter på boende— nyttan. Den ursprungliga tanken var, att områdena också skulle vara lika ifråga om social miljö, dvs egenskaper hos den boende befolkningen. Något sådant var inte möj— ligt. Ett av de besvärligaste problemen vid analysen är att söka särskilja effekter av miljöform från effekter av social miljö. Förekomsten av skillnader i social mil— jö ger dock vissa möjligheter till en diskussion kring miljöformens betydelse för uppkomsten av skilda sociala

miljöer.

Vid valet av undersökningsområden ansågs det lämpligt att välja dessa inom en storstadsregion, då det kan an— tagas att de effekter som skall studeras kommer till starkare uttryck i en storstadsregion än i riket i öv— rigt. Bland storstadsregionerna föreföll möjligheterna

störst att fullfölja denna ambition i Göteborgsregionen,

emedan denna region har en mer "enkärnig" karaktär än

t ex Stockholmsregionen. De bostadsområden som valdes är fem områden med fler— familjshus, varav två höghusområden och tre områden med

lägre bebyggelse samt tre småhusområden.

Områdesvalet

33. Namn Församling Höghus

1 Bredfjällsgatan Angered 2 Hammarkulletorget Angered Loghus

3 Bergsgårdsgärdet Angered h Sandeslätt Angered 5 Sagogången Backa Småhus

6 Västerslänt Angered " Hammarkroken Angered 8 Tanneskärsgatan/Kupeskärsgatan Tynnered 2-2 _ _Mätmeioser

Kszälåssaias

Den datamängd som erfordrats för att göra det möjligt att studera miljöformens effekt på boendenyttan har in—

samlats på tre olika sätt:

a) Kartläggning av undersökningsområdena m & p miljö— form, verksamheter, social miljö, bostadspriser och upplåtelseformer m m

b) Observationer av de boendes aktiviteter utomhus i områdena

c) Intervjuer med ett urval hushåll i områdena.

Kartläggning av de undersökta områdena ifråga om miljö— form, verksamheter, social miljö, bostadspriser och upp— låtelseformer har skett med ledning av uppgifter från Göteborgs Stadskontor, bostadsförvaltare och byggherrar, genom granskning av illustrationsplaner - justerade ge— nom fåltinspektioner — samt genom direkta mätningar på platsen. Huvudsakligen har data insamlats genom mätning— ar och inspektioner direkt på platsen, då det bara i ringa utsträckning varit möjligt att erhålla uppgifter från stadsbyggnadskontoret i Göteborg, bostadsförvalta— re eller byggherrar ifråga om t ex arealer, våningsytor, markplanering, lekplatsstandard och trafikföring. Några kontrollmätningar har av tidsskäl inte kunnat göras, var— för reservation måste göras för eventuella bristfällig—

heter i mätningarna.

Qbssrretiensr Boendenyttan har mätts dels genom observationer av de bo— endes aktiviteter i bostadsområdena, dels genom inter—

vjuer med ett urval av hushåll.

Observationerna gjordes med avsikt att få en uppfattning om miljöformens inverkan på de boendes aktiviteter utom— hus. I observationsstudien har registrerats vilka ytor olika grupper av boende använder, huruvida de boende vistas tillsammans eller var för sig vid olika aktivite— ter, vilka typer av aktiviteter de boende ägnar sig åt och vilken utrustning som kommer till användning. Obser— vationerna har skett under den tid på dygnet då den högsta frekvensen utomhusaktiviteter antagits äga rum, förmiddagar mellan kl 10 och 12, dels vardagar, dels söndagar. Två observationsomgångar har genomförts var— dagar och två omgångar söndagar. Observationerna skedde under oktober 1973 vid likartade väderleksförhållanden

i de olika områdena. På grund av kraftigt väderomslag under observationsperioden kunde dock observationer un— der söndagar inte genomföras i område nr 5, Sagogången,

och område nr 8, Tanneskärsgatan/Kupeskärsgatan.

Observationerna har gått så till, att observatören för— flyttat sig på ett systematiskt sätt från observations— punkt till observationspunkt inom området och registre— rat på ett i förväg uppgjort schema de aktiviteter som

i ohservationsögonblicket ägt rum i området.

Resultaten av observationsstudien kan endast anses gäl— la just för observationstillfällena. En fullständig och tillförlitlig bild av aktivitetsmönstren inom områdena skulle ha krävt ett betydande antal observationsomgångar fördelade på olika perioder under dygnet, olika väder— leksförhållanden och årstider. Då observationstillfälle— na kan betraktas som likartade i alla områden i fråga

om dygnsperiod, väderlek och årstid kan aktivitetsmönst— ren vid observationstillfällena jämföras mellan område— na. Resultaten skall dock tolkas med försiktighet och i belysning av resultat från observationsstudier som gjorts

i andra undersökningar med högre ambitionsnivå.

2— ? latsrrjuer

lntervjuer med ett urval av hushåll i områdena utgör den huvudsakliga delen i denna undersökning. lntervjuunder— sökningen har administrerats av Statistiska centralby—

råns utredningsinstitut.

Intervjuundersökningen föregicks av två provundersök— ningar. Den första genomfördes i två områden i Göteborg, varav ett småhusområde i stadsdelen Järnbrott och ett område med höga flerfamiljshus i stadsdelen Backa. Av— sikten var att testa frågeformuläret samt att pröva det tilltänkta urvalsförfarandet. Resultaten från provun— dersökningen föranledde en omarbetning av frågeformulä— ret. Det nya formuläret testades i en ytterligare mindre

provundersökning bland hushåll i Stockholmsregionen.

Undersökningens målpopulatiog är i princip alla hushåll

som bor och i framtiden kommer att bo i områden liknan— de dem som ingår i undersökningen. Undersökningspopula— tionen är de hushåll som senast den 1.2.1973 flyttat in

i de undersökta områdena.

Vid urval av hushåll för undersökningen användes som ur— valsram de senaste uppbördslistorna för hyror, vilka in— samlades från de olika fastighetsägarna samt ägareför—

teckningar från byggherrarna i småhusområden med ägande—

rätt.

Urvalsstorleken i de olika områdena beräknades så att precisionen i skattningarna skulle bli så lika som möj—

ligt. Urvalet fördelade sig på områden enligt följande:

Område Antal Antal Urvals— bebodda utvalda fraktion lägen— lägen— heter heter

Höghus

]. Bredfjällsgatan 695 390 56,1

2. Hammarkulletorget 665 380 57,1

Låghus

3. Bergsgårdsgärdet 386 270 69,9 n. Sandeslätt h17 28h 68,1

5. Sagogången 50h 323 6h,1

Småhus

6. Västerslänt 150 126 8h,o

T. Hammarkroken 1h9 125 83,9

8. Tanneskärsgatan/ 261 202 77,h Kupeskärsgatan 2 100

Urvalsfraktionen — andelen utvalda lägenheter av samt—

liga är genomgående mycket hög, i småhusområdena kring

80 %. Urvalet gjordes slumpmässigt inom varje område med

hjälp av slumptalstabell.

Intervjuarbetet genomfördes i huvudsak perioden 9 april — 20 juni 1973. Uppgifter om hushållsmedlemmarnas inkoms— ter inhämtades under hösten ur längderna för 1973 års

taxeringar.

Då bortfallet vid intervjuperiodens slut var tämligen stort gjordes ett försök under hösten att nedbringa bort— fallet. P g a tidsskäl måste intervjuarbetet avbrytas i oktober. Bortfallet var då totalt 1h,9 % och fördelade

sig på följande orsaker:

Procent av urvalet

Flyttat under intervjuperioden h,3 Vägran 7,7 Hushållet ej anträffat T,h Övriga orsaker _l42

Totalt 1h,9

Det totala bortfallet, lu,9 %, kan knappast betraktas som ringa. Det är emellertid tveksamt om de hushåll som flyttat innan intervjuerna hann göras bör medräknas i populationen. Om i stället populationen definieras som de hushåll vilka vid undersökningsperioden var bosatta i området blir bortfallet 10,6 %, och kan i så fall an—

ses vara måttligt.

I kapitel 11 lämnas en detaljerad teknisk redogörelse

för intervjuundersökningen.

12:1h SOU 1974:18 3. Presentation av de olika miljöerna å.l _ _Miljöform

De åtta bostadsområden som ingår i undersökningen repre— senterar skilda miljöformer. Områdena har valts på ett

sådant sätt att det skall bli möjligt att studera effek-

ter av skillnader i fråga om hustyp,

het, rymlig

ring.

het,

husgruppering, tät—

friytornas beskaffenhet och trafikfö—

Tabell 3.1 Hustyper, täthet och rymlighet . - 1) . 2) Omrade Hustyp Tathet Nettofriyta , expl m2/re m2/lgh m2/boende må/barn nr nmml " tal 0—15 är 1 BREDFJÄLLSGATAN Höghus 1,10 114 50 21 71 Hammarkullen 8 vån la— mellhus 2 HAMMARKULLETORGET Höghus 0,83 20 72 36 127 Hammarkullen 8 vån la— mellhus 3 BERGSGÅRDSGÄRDET Låghus 0,62 18 71 32 90 Hjällbo h—vån tegel— hus u SANDESLÄTT Låghus 0,56 au 97 39 112 Hammarkullen 3 o h—vån tegelhus 5 SAGOGÅNGEN Låghus 0,50 28 100 38 l31 Backa 2 o 3—vån loftgångshus 6 VÄSTERSLÄNT Småhus 0,23 hh 267 811 230 Hammarkullen 2—vån rad- hus 7 HAMMARKROKEN Småhus 0,22 Sh 32h 96 253 Hammarkullen 2—van radhus o atriumhus 8 TANNESKÄRSGATAN Småhus 0,29 39 211 su 131 KUPERSKÄRSGATAN 2—vån radhus Tynnered o atriumhus

I) Våningsyta/markareal

2) Markareal minus bostadsbyggnadsyta, yta för parkering, vägar för motortrafik

samt serviceytor.

Bild 3.1 Husgruppering. Höghusområdena

0 50 100 150 200 m

få Fritidsgård # [2 [:l l:] Parkering under däck Ålder- Butiker doms- hem C & Lek- k ; Parkering par 59; , , ,, e » ' ' , ana Station % Gångbro , * S&adjb/f *” Lekskola/// / , / / // / / / // // Parkering / / under däck Daghem

bmi:

Område 1. Bredfjällsgatan

Fritids- gård ? ( Hammarkullegatan ? service Parkering

l

Butiker

l

gud" . E Lekskola oms- Parkering hem Taxi G Bastu Lek- park » f” / Stgtion ) , , / Natur- stad??» » ' mark

w

Hammarkullens

D aghem Parkering Sandeslättsgatan

fér—é/f

Område 2. Hammarkulletorget

Bild 3.2. Husgruppering. Låghusområdena Bergsgårdsgärdet och Sandeslätt 0 50 100 150 200 m lä]

Lek- Naturmark park %HWMMJ

D F

l:a)

SEFVICE

W Parkering Parkering

Bergs- gårdsgärdet D—Äl

Område 3. Bergsgårdsgärdet

& t i l f_a x . l 3 i l 2 5 l & m Buti iÅ &] C" L Parkering Natur ker l i '» l __ , Stationl Dag- _? :— i l tå l hem ,— . VW'WW &; l 5 l & Lek— l 36 l Naturmark V park _ (a l. &Lu XY l (7, l _: :] k/xlkf V K ':

Område 4. Sandeslätt

Bild 3.3. Husgruppering. Låghusområdet Sagogången och smähusområdet Västerslänt

0 50 100 150 200 rn När- lä butik Parkering _, 7# d 1 [ & Dag. hem Par- kering

Område 5. Sagogången

Bredfjälls-

Område 6. Västerslänt

Bild 3.4. Husgruppering. Småhusområdena Hammarkroken och Tanneskärs- och Kupeskärsgatan

0 50 100 150 200 rn lä!

Område 7. Hammarkroken

g Parkering åhh!) gb N ffa "** %

M.,/1

åalåäillåzéllååååläåålåipåällååålåååål of” Tameskärsgam

%%

I undersökningen ingår två områden med höga flerfamiljs— hus (8 våningar), tre områden med lägre flerfamiljshus

(å—h våningar) samt tre småhusområden.

Tätheten, exploateringsgraden, har uppmätts såsom rela— tionen mellan våningsyta och markareal. Vid beräkning av exploateringstal år områdena avgränsade endast till bo— stadshus och friytor mellan dem, lekplatser m m samt eventuellt med bostadshusen intimt sammanhängande anord— ningar, såsom mindre livsmedelsbutiker, garagelängor, parkeringsplatser och halva gatubredden (entré— eller lokalgatan) som omger området. Dessutom ingår omgivande friområden inom ett avstånd från det yttersta huset som är lika med genomsnittliga husavståndet inom området. Den areal som på detta sätt uppmätts motsvarar det om—

råde som i handboken Bygg betecknas som nettoområde.

Rymligheten har uppmätts såsom den relativa nettofri— ytan, dvs totala markarealen minskad med bostadsbygg— nadsyta, yta för parkering, vägar för motortrafik samt

serviceytor.

Höghusområdena Bredfjällsgatan och Hammarkulletorget be— står av raka obrutna huslängor grupperade kring samman— hängande friytor (bild 3.l). I område nr 2, Hammarkulle— torget, har en del av den ursprungliga naturmarken spa— rats. Marken är kuperad och trädbevuxen. I område nr 1, Bredfjällsgatan, är den fria ytan till större delen ut— planad. Endast en mindre del av den ursprungliga vege— tationen har lämnats kvar. Område nr 1, Bredfjällsgatan, är högre exploaterat (e = 1,10) än område nr 2, Hammar— kulletorget (e = 0,83). Friytorna i de båda områdena skiljer sig således i fråga om utformning och rymlighet. Nettofriytan per lägenhet är 50 m2 i Bredfjällsgatan mot 72 m2 i Hammarkulletorget.

I Statens planverks rapport nr 2h/1972 "Bostadens grann—

skap" föreslås MS — 50 in2 som användbar friyta per lågen— het inom 200 meters avstånd och ytterligare 50 90 m2 inom 500 meters avstånd. Till detta kommer ytor för gångvägar, planteringar, slänter och skyddszoner. Såda— na ytor har ej avräknats från nettofriytan i tabell 3.1. Höghusområdena nr 1 och 2 kan därför inte sägas uppfylla

de föreslagna normerna.

Antalet barn 0-15 år per småbarnslekplats (yta minst 150 mg) är i området Bredfjällsgatan 36 och i Hammarkul— letorget 26. Antalet barn per större lekutrymme (minst 1 500 m2) är i området Bredfjällsgatan 302 och i Hammar— kulletorget 2h2. Statens planverk föreslår max 50 barn per småbarnslekplats och max 200 barn per större lekut— rymme. De föreslagna normerna är således uppfyllda i bå— da områdena vad gäller småbarnslekplatserna men inte i något område vad avser de större lekutrymmena. Båda om— rådena har tillgång till lekpark i omedelbar anslutning till områdena och inom det av planverket föreslagna gångavståndet 500 m.

Antalet barn per lekredskapi) är i området Bredfjällsga—

tan 11 och i Hammarkullen 12.

Motortrafik förekommer ej inom något av höghusområdena förutom på de matar— och sekundärleder som avgränsar områdena (med undantag av viss servicetrafik). För båda höghusområdena gäller att samtliga lekplatser, lekpark jämte lokala servicefunktioner kan nås till fots utan korsning i plan med motortrafikerad led. Parkering sker i Bredfjällsgatan dels i markplanet (18 % av parkerings— platserna) och under däck (82 % av parkeringsplatserna).

I Hammarkulletorget sker parkering endast i markplanet.

1) Som lekredskap har räknats fasta redskap såsom sand— lådor, klätterredskap, gungor och rutschbanor men inte

bänkar och bord i anslutning till lekplatserna.

I området Bredfjällsgatan är antalet parkeringsplatser per 1 000 m2 vy 15 och i Hammarkulletorget lh. Som rikt— värde rekommenderar planverket 13 platser per 1 000 m2 vy i flerfamiljshus. I båda områdena överstiger antalet

platser således riktvärdet.

Bebyggelsen i område nr 3, Bergsgårdsgärdet, består av nio lZO—meterslängor med 30 meters avstånd mellan läng— orna. Hustypen är h—vånings tegelhus. Stora fönster och korta avstånd mellan längorna ger stor insyn. Lägenhe— terna i markplanet har egen uteplats på marken med en yta av ca 20 mg. Inom området finns ingen sparad natur- mark. Ytan mellan vartannat hus upptas av lekplatser och

övriga ytor är gräsplanterade.

I princip samma hustyp dock med olikartad balkongkon— struktion finns i område h, Sandeslätt. Byggnaderna

har anpassats till den kuperade terrängen och souterrång— våningar förekommer. Huslängorna är brutna i vinkel fle— ra gånger och omsluter en sammanhängande friyta (bild 3.2). Friytan har till viss del kvar sin ursprungliga kupering och växtlighet. Lägenheterna i bottenplanen har egen uteplats på marken med en yta av i genomsnitt ca

25 mg.

Område nr 5, Sagogången, består av 2- och Ä—Vånings loft— gångshus med utanpåliggande spiraltrappor. De flygelställ— da huskropparna uppdelar friytan i intima rumsbildning—

ar (bild 3.3).

Av låghusområdena är område nr 3, Bergsgårdsgärdet, högst

exploaterat (e = 0,62) och område nr 5, Sagogången, lägst

ll

exploaterat (e 0,50). Bergsgårdsgärdet har en lägre ex— ploateringsgrad än de båda höghusområdena, men rymlighe— ten är inte större än i höghusområdet Hammarkulletorget. Låshusområdet Bergsgårdsgärdet kan inte anses uppfylla

de av planverket föreslagna normerna för storleken å an—

vändbar friyta, medan så kan sägas vara fallet för de två

övriga låghusområdena Sandeslätt och Sagogången.

Antalet barn per småbarnslekplats är i område 3, Bergs— gårdsgärdet 28, i område h, Sandeslätt 28 och i område 5, Sagogången 39. Lekplatserna i Bergsgårdsgärdet är samtliga att betrakta som småbarnslekplatser. Större lekutrymmen i planverkets mening med bl & hårda ytor för bollspel saknas. I Sandeslätt är antalet barn per större lekutrymme 210 och i Sagogången 386. Alla områden uppfyller således de föreslagna normerna för småbarns—

lekplatser men inte för större lekutrymmen.

Områdena Bergsgårdsgärdet och Sandeslätt men inte Sa— gogången — har tillgång till lekpark inom av planverket

föreslaget avstånd max 500 m.

Antalet barn per lekredskap är i Bergsgårdsgärdet 9, i

Sandeslätt 19 och i Sagogången 19.

Motortrafik förekommer inte inom något av de tre låghus— områdena förutom på angöringsgatorna. Parkering sker i markplanet intill angöringsgatorna. Förflyttning till fots utan korsning i plan med motortrafikerad led kan i områdena Bergsgårdsgärdet och Sandeslätt ske till lek— platser, lekpark och lokalt centrum, i området Sagogången till lekplatser, närbutik, daghem och busshållplats men ej till närmaste lokalcentrum (Selma Lagerlöfs torg). An— talet parkeringsplatser per 1 000 m2 vy är i Bergsgårds— gärdet 20, i Sandeslätt 16 och i Sagogången lh. Planver—

kets riktvärden underskrids ej i något område.

åsåbss

Område nr 6, Västerslänt, består av 2—plans radhus och sluttningshus. Bebyggelsen är grupperad i 10 bågformade längor. De privata tomterna ca 9h m2 friyta — ansluter till gemensamma, sammanhängande friytor (bild 3.3). Ter— rängen är starkt kuperad. Område nr 7, Hammarkroken, är

'likaså beläget i kuperad terräng. Bebyggelsen i Hammar—

kroken består liksom i Västerslänt av 2—plans radhus och sluttningshus grupperade i ett antal huvudsakligen paral— lellställda längor om h—9 hus per långa. De privata tom— terna i Hammarkroken - ca 130 m2 friyta ansluter i all—

mänhet inte direkt till gemensamma större friytor.

Område nr 8, Tanneskärsgatan/Kupeskärsgatan består av 2—plans radhus och atriumhus. Liksom i område T, Hammar— kroken, är husen grupperade i ett antal mindre parallell— ställda längor. De privata tomterna ca 6h m2 friyta — ansluter ej till de gemensamma friytorna. Tomterna omges av helt insynsskyddande plank. Området är det högst ex— ploaterade av de tre småhusområdena. Bebyggelsen kan ka— rakteriseras som "låg—tät" trots att exploateringstalet är så relativt sett lågt som 0,29. I markarealen har in— räknats ett skogsparti som skiljer området i två delar, varför exploateringstalet blir relativt lågt. (Se bil— derna 3.3 och 3.å).

Det rymligaste av de tre småhusområdena år Hammarkroken med 32h m2 nettofriyta per lägenhet, varav privat tomt— mark utgör ca 130 m2. Alla småhusområden uppfyller fler- dubbelt planverkets föreslagna norm för areal friyta per

lägenhet.

Antalet barn per småbarnslekplats är i Västerslänt 19, i Hammarkroken 21 och i Tanneskärsgatan/Kupeskärsgatan h2. Antalet barn per större lekutrymme är i Västerslänt 58, i Hammarkroken 191 och i Tanneskärsgatan/Kupeskärsgatan 1hO. Alla småhusområden uppfyller således planverkets normer för såväl småbarnslekplatser som större lekutrym— men då det gäller antalet platser/barn men ej vad gäl— ler avstånd från entréerna. Alla småhusområden har till— gång till lekpark; dock överskrids det av planverket re— kommenderade maxavståndet 500 m för de längst bort lig—

gande huslängorna i Västerslånt och Hammarkroken.

Antalet barn per lekredskap är i Västerslänt T, i Hammar—

kroken 8 och i Tanneskärsgatan/Kupeskärsgatan 1h.

I Västerslänt förekommer motortrafik på lokalgatorna och entrégatorna inom området, i Hammarkroken och Tanneskärs— gatan/Kupeskärsgatan endast på angöringsgator. Inom Väs— terslänt kan således inte samtliga lekplatser, lekpark eller lokalt centrum nås utan korsning av de motortrafi— kerade lokalgatorna. Gångbro över intilliggande sekundär— led förbinder dock området med lekpark och lokalcentrum. I övriga småhusområden kan förflyttning ske till fots till lekplatser, lekpark och lokalt centrum utan kors—

ning i plan med motortrafikerad led.

Parkering sker i Västerslänt på täckta biluppställnings— platser framför varje hus (2 bilar/hus) samt i anslut— ning till lokalgatorna. I Hammarkroken sker parkering i anslutning till angöringsgatorna, dels i markplanet, dels under däck. I Tanneskärsgatan/Kupeskärsgatan sker parkering i markplanet i anslutning till angöringsgator—

na.

Antalet platser per 1 000 m2 vy är i Västerslänt 22, i Hammarkroken 18 och i Tanneskärsgatan/Kupeskärsgatan 19.

Planverket rekommenderar som riktvärde för gruppbyggda småhus 15 platser per 1 000 m2 Vy. Riktvärdet under— skrids inte i något område.

åseaeaäeääsaés_iäe£ézelås

Miljöform har definierats som — förutom själva lägenhe—

tens utformning — hustyp, husgruppering, täthet, rymlig— het, friytans beskaffenhet, lekytor och trafikföring. I tabell 3.2 görs en sammanfattande jämförelse mellan om— rådena i dessa avseenden och i tabell 3.3 visas huruvi— da de av planverket föreslagna rekommendationerna har

följts eller ej.

Bild 3.5. Vyer från höghusområdena

'# lllllll'lln. '! Inna mu mullum-

l-il-ml-_-ln-I1II Hamm: mm Inu-u nu" Id!!!lll'llll'lll"-1H

' IIH IEHI-u-llai- ull ll ninnuam-u, »"

III 1. "Ill-(_. I: ii] I".| minutl-l'1=*lH-'”5'."": - .nul '_'-':' 1 |!!! _ ' :

Område 1. Bredfjällsgatan

Bild 3.6. Vyer från låghusområden

Område 3. Bergsgårdsgärdet

(. .a

»s...__.__ . ”,.-.—'

Bild 3.7. Vy från låghusområdet Sagogången och småhusområdet Västerslänt

Område 5. Sagogången

Bild 3.8. Vyer från småhusområden

Område 7. Hammarkroken

Område

namn

Bredfjälls— gatan

Hammarkulle—

torget

Bergsgårds— gärdet

Sandeslätt Sagogången

Västerslånt

Hammarkroken

Tanneskärsg /Kupeskärsg

Hustyp Höghus 8—vån Höghus 8—vån Låghus h—Vån Låghus 3 o h—vån Låghus 2 o 3—vån Småhus 2—plans radhus o sluttn.hus Småhus 2—plans radhus o sluttnhus Småhus 2—plans radhus o atriumhus

Husgruppering

Raka längor 1,10 kring sam- manh friyta Raka längor 0,83 kring sam— manh friyta Raka paral— 0,62 lella täta längor

vinklade 0,56 längor om sam— manh friyta

Mindre flygel— 0,50 ställda längor, intima rums—

bildn

Bägform långa 0,23 längor, priv

tomt 1 ansl t gemens friytor

Mindre längor, 0,22 huvuds paralel—

la priv tomt hu— vuds ej ansl t gemens friytor _u__ 0,29 slutna privata tomter

"Låg—tät"

Täthet

vy/mark— areal

Rymlig— het mg netto— friyta/ lgh

50

72 71 97

100 267 211

Friytans Lekstandard

beskaf— barn/ barn/ större barns- lekutr

fenhet små—

lekpl

Huvudsakl 36 302 utplånad,

gräsytor,

i ngn mån

gräsbevux

Sparad 26 2h2 natur,

kupering,

växtligh

Utplanade 28 — gräsytor

Sparad 28 210 natur,

kupering,

växtligh

Urspr 39 4 386 plan mark,

plante— ringar,

gräsytor

Sparad 19 58 natur,

kupering,

ngn växtl—

het

—"— 21 191

Sparad h2 lhO natur,

kupering,

våxtligh

Parkerings— platser/ 1000 mL VV

20

22

Tabell 3.2 Sammanfattande jämförelse med avseend miljöform

12. e på

Område

nr

,_

&.OFCO

namn

Höghus

Bredfjällsgatan Hammarkulletorget

Låghus Bergsgårdsgärdet Sandeslätt Sagogången Småhus

Västerslänt Hammarkroken Tanneskärsgatan/ Kupeskärsgatan

Rymlighet: upp— fyller norm för areal användbar friyta

nej nej nej ja ja

ja ja ja

Lekplatsstandard: uppfyller norm för

småbarns— lekplats

ja ja ja ja ja

större lekutrymme

lekpark

nej ja nej ja nej ja nej ja nej nej

ja1) nej

ja nej

jai) ja

Trafikföring trafik—

Ja Ja ja ja

Antal separering p—platser

ja ja ja

1) Dock ej med avseende på avstånd från

entréerna, men väl ifråga om antal barn/lekplats.

reslagna normer för rymlighet, Jämforelse med avseende på av planverket fö— dard och trafikf

oring

lekplatsstan—

Tabell 3.3 12: 22

Samtliga områden uppfyller normer vad gäller antalet barn per småbarnslekplatser och antalet parkeringsplat— ser. Då det gäller större lekutrymmen är endast småhus— områdena tillfredsställande enligt de föreslagna nor— merna med avseende på antalet barn/lekplats men ej i— fråga om avstånd till lekplatserna.

De tre högst exploaterade områdena har i jämförelse med planverkets förslag en för liten areal användbar friyta. Endast småhusområdet Västerslänt saknar genomförd tra— fikseparering. Det enda av de åtta områdena som till al— la aktuella delar uppfyller de föreslagna normerna är småhusområdet vid Tanneskärsgatan/Kupeskärsgatan, med undantag av att lekplatser för större barn ej är beläg—

na inom föreslaget avstånd.

Tabell 3.b Lägenheternas storleksfördelning

Samtliga områden är belägna i Göteborgs ytterstad. Till—

gång till promenadområden i naturmark är i stort sett

lika god för alla områden.

gen omedelbar närhet av alla bostadsområden.

Naturområden kan nås i tämli—

Lägenheterna i de olika områdena skiljer sig ifråga om

storleksfördelning.

Område Antal m2 bly i lägenheter med bostads— därav i % ]ägen— —1 2 3 5+ —1 2 3 11 5+ nr namn heter rok rok rok rok rok rok rok rok rok rok Höghus 1 Bredfjällsgatan 860 13 32 37 18 30 55 77 86 _ 2 Hammarkulletorget 862 9 kb 36 11 h5 63 81 95 _ Låghus 3 Bergsgårdsgärdet 520 — 33 39 20 8 — 57 79 101 nu h Sandeslätt h79 8 20 h3 25 h 143 51 71 82 107 5 Sagogången 5014 15 32 33 17 3 145 en 81 97 107 Småhus 6 Västerslänt 150 — — 100 — — — — 1h0 T Hammarkroken 1h9 - — — — 100 — — — - 12h 8 Tanneskärsgatan/

Kupeskärsgatan 261 — — 30 — 70 — — öh - 115

Smålägenheter förekommer ej i småhusområdena. Med undan—

tag av några 3—rumslägenheter i området Tanneskärsgatan/

Kupeskärsgatan är lägenhetsstorleken 5 rok i småhusom—

rådena. Såväl 3— som 5—rumslägenheterna i småhus är till

ytan större än motsvarande lägenheter i flerfamiljshusen.

I höghusen finns inga lägenheter med mer än & rok, medan

ett mindre antal 5— och ö—rumslägenheter finns i låghus—

områdena. Spridningen på lägenhetsstorlekar är störst i låghusområdet Sagogången.

3.2 Verksamheter

Till verksamheter har räknats lägenhets— och fastighets— service, social, kulturell och kommersiell service, kom— munikationer till och från området, arbetsplatser i om- rådet samt organiserade boendeaktiviteter. Avsikten har varit att välja undersökningsområden med lika standard i dessa avseenden. Helt har detta inte lyckats. I tabell 3.5 visas utbudet av servicefunktioner i de lokalcentra

som betjänar områdena.

Område nr namn

Lokal— Max— centrum avstånd

Servicefunktion: skola distr mödra— läkare barna— vårds— centr

soci— för— alby— säkr

n ra

kassa

fri— barn— bi— tids- stuga blio— tek loka— tek

ler

apo— post bank livsm övr butik bu—

ti— ker sy— stem— lag

Höghus

1 Bred— fjälls— gatan

2 Hammar— kulle— torget

Låghus

3 Bergs— gårds— gärdet h Sande— slått

5 Sago— gången

Småhus

6 Väster— slänt 7 Hammar— kroken

8 Tanne— skärs— gatan/ Kupe— skärs— gatan

Hammarkulle— torgets % centrum hOO

300

Hjällbo- platsen hOO

Hammarkulle— torgets centrum hOO

Selma Lager— löfs torg 1200

Hammarkulle— torgets 1 centrum 800

K Boot

Opal— torget 1000

Tabell 3.5

Utbud av servicefunktioner i lokalcentra

De båda höghusområdena, låghusområdet Sandeslätt samt småhusområdena Västerslänt och Hammarkroken är gruppera— de kring Hammarkulletorgets centrum och har således till— gång till samma serviceutbud. Det maximala gångavståndet

är dock längre för småhusområdena.

Låghusområdet Bergsgårdsgärdet är beläget intill Hjäll— boplatsen, som erbjuder ett något rikare serviceutbud än Hammarkulletorgets centrum. Områdena kring Hammarkulle— torgets centrum kan dock lätt nå även Hjällboplatsen. Restiden är'endast ett par minuter. Låghusområdet Sago— gången är beläget tämligen långt från sitt lokalcentrum och det sociala serviceutbudet vid detta centrum är mind— re än vad som gäller för de övriga områdena vid Hammar— kulletorget och Hjällboplatsen. I gengäld har dock de boende i Sagogången tillgång till närbutik, barnstuga

och skola i omedelbar anslutning till området.

De boende i småhusområdet Tanneskärsgatan har maximalt nära 1 000 m till sitt lokalcentrum. I gengäld har de mindre än 10 min resväg till överordnat centrum (Frölun—

da torg).

Vid varje lokalcentrum finns hållplats för stadsbana, spårvagn eller buss. 1 låghusområdet Sagogången finns

dessutom två busshållplatser intill området.

Alla undersökta områden är belägna inom en radie av ca

10 km från Göteborgs centrum (fågelväg). Restiden med stadsbana till Göteborgs centrum från områdena kring Hammarkulletorgets centrum och Hjällboplatsen är ca 10—15 min och per buss från Sagogängen, Backa, likaså 10—15 min. Restiden per spårvagn från området Tanneskärsgatan/Kupe— skärsgatan i Tynnered till Göteborgs centrum är ca 30 min,

men till centrum vid Frölunda torg ca 10 min.

Om hänsyn tas till områdenas olika för— och nackdelar då

det gäller social och kommersiell service samt kommunika—

tioner kan några avgjort väsentliga skillnader knappast konstateras mellan områdena. Den mest markerade skillna— den består i, att småhusområdena är avståndsmässigt säm—

re ställda än övriga områden.

Gemensamma tvättstugor och lokaler för gemensamma boen— deaktiviteter av olika slag förekommer i områdena med flerfamiljshus men inte i småhusområdena — med undantag av Tanneskärsgatan/Kupeskärsgatan, där gemensamma tvätt— stugor i separata byggnader finns. I höghusområdet Ham— markulletorget och i låghusområdet Bergsgårdsgärdet till— handahåller fastighetsförvaltaren lägenhets— och fastig— hetsservice i särskilda servicecentraler, "bo—service". De servicefunktioner som erbjuds de boende är lägenhets— service, självtvätt, inlämningstvätt, kemtvätt samt för—

medling av varor och tjänster m m.

Arbetsplatser inom de undersökta områdena finns praktiskt taget inte, bortsett från arbetsplatser för anställda

inom de serviceanläggningar som betjänar områdena.

3.3 Sgcial giljå

Med social miljö menas i denna undersökning befolknings— och hushållsstruktur samt samspel mellan de boende. Då

det gäller befolkningens åldersfördelning är avvikelser— na från fördelningen i kommunen som helhet till sin rikt— ning typisk för nyproducerade bostadsområden i storstads—

regioner: hög andel barn och låg andel åldringar.

Tabell 3.6 Befolkningens fördelning på åldersgrupper samt andelen ut—

ländska medborgare per den 1.11.1972

Område Total därav i 7 .... är befolk— Andel utl ning 0—15 16—20 21—6h 65-w sza medborgare Höghus 1 Bredfjällsgatan 2 005 30 7 60 3 100— 2h 2 Hammarkulletorg 1 728 28 6 60 6 100 31 Låghus 3 Bergsgårdsgärdet 1 189 35 6 57 2 100 26 h Sandeslätt 1 275 35 6 55 & 100 25 5 Sagogången 1 3h7 29 5 61 5 100 10 Småhus 1 Västerslänt h76 37 6 57 — 100 5 2 Hammarkroken 505 38 3 59 _ 100 h 3 Tanneskärsgatan/ Kupeskärsgatan 1 022 h1 7 51 1 100 2 Göteborgs kommun totalt uho 258 19 7 60 1u 100 9

Andelen barn är lägst i höghusområdena, högre i låghusen och högst i småhusområdena. Då det gäller andelen utländ— ska medborgare avviker områdena i två riktningar från kom— munmedeltalet. I flerfamiljshusen (utom i Sagogången) är andelen utländska medborgare väsentligt högre än i kom— munen som helhet medan andelen i småhusen är betydligt

lägre än kommunmedeltalet.

Hushållsstrukturen skiljer sig mellan områdena på så sätt, att andelen ensamstående — med eller utan barn — är ringa i småhusområdena men tämligen betydande i områden med fler— familjshus.

Tabell 3.7 Hushållens fördelning på hushållsgrupper per 1.2.1973

Område Totalt Därav i % antal 1 pers makar makar ensamst övriga summa hushåll hushåll m barn m barn

Höghus

1 Bredfjällsgatan 695 2u 21 uo 13 2 100 2 Hammarkulletorg 665 25 22 38 1h 1 100

Låghus

3 Bergsgårdsgärdet 386 1h 17 50 17 2 100 11 Sandeslätt 1117 17 11 51 21 O 100 5 Sagogången SOD 22 23 ÄB 7 0 100

Småhus

h Västerslänt 150 2 18 80 - 100 5 Hammarkroken 1h9 1 16 81 2 — 100

6 Tanneskärsgatan/

Kupeskärsgatan 261 1 9 82 7 1 100

Andelen enpersonshushåll är högst i höghusområdena. I al—

la områden dominerar barnhushållen, men skillnaderna mel— lan områdena är stora. I höghusområdena är andelen barn— familjer genomsnittligt 53 %, i låghusområdena 67 % Och:

i småhusområdena 85 %.

Det kan således konstateras, att skillnader i fråga om befolknings- och hushållsstruktur finns, i första hand mellan områden med flerfamiljshus och områden med småhus, men också mellan områden med olika typer av flerfamiljs—

hus, såsom höghus och låghus.

Inkomstfördelningarna i de olika områdena skiljer sig avsevärt. Mest markerad är skillnaden inte oväntat mel— lan å ena sidan flerfamiljshus och å andra sidan småhus. Låghusområdet Sagogången har dock en betydligt högre

medianinkomst än övriga områden med flerfamiljshus.

Tabell 3.8 Sammanräknad nettoinkomst per inkomsttagare enligt 1973 års taxering

Område Sammanräknad nettoinkomst/inkomsttagare Nedre Median Övre Medel— Stand kvartil kvartil värde avvik i % av me— delvärde Höghus 1 Bredfjällsgatan 8 201 18 586 38 h60 17 952 35 2 Hammarkulletorget 7 1u0 16 525 37 725 17 h29 28

Låghus

3 Bergsgårdsgärdet 8 620 20 068 38 998 19 189 33 h Sandeslätt 9 960 21 292 39 35h 19 h36 23 5 Sagogången 16 875 26 678 AS 70h 25 61h 9 Småhus

6 Västerslänt 21 565 29 393 kB 516 31 756 nu 7 Hammarkroken 19 750 26 500 hk 579 28 393 22 8 Tanneskärsgatan/ 23 030 30 800 51 329 33 6h2 36

Kupeskärsgatan Samtliga 11 581 23 222 h2 8h5 22 767 20

Den högsta inkomsten har konstaterats i småhusområdet vid Tanneskärs— och Kupeskärsgatan — både ifråga om medianin— komst och medelvärde och därnäst i småhusområdet Väs— terslänt. Median— och medelinkomsten är hög också i små— husområdet Hammarkroken och låghusområdet Sagogången.

Lägst är inkomsterna i höghusområdena.

Den största spridningen i inkomst per inkomsttagare finns i småhusområdena Västerslänt och Tanneskärsgatan/Kupe— skärsgatan. I låghusområdet Sagogången är homogeniteten

däremot betydande.

Det kan också konstateras ett samband mellan inkomst och andel utländska medborgare. Andra undersökningar har vi— sat att sambandet låg inkomst — hög andel utländska med— borgare kan vara en indikation på koncentration av udda

hushållsgrupper med små resurser även i andra avseenden

än ekonomiska (Altvall, Gillwik). Dessa samband kan gi— vetvis antas gälla även för de undersökta områdena. Ett sådant antagande kan dock inte bekräftas i siffror då statistik över registreringar i samband med samhälls— vård inte varit lämpad för redovisning på de undersökta

områdesenheterna var för sig.

Id ? _ _Uaplålelseferaer sea Brisa!"

Lägenheterna i alla områden med flerfamiljshus förutom Sagogången upplåts med hyresrätt. Lägenheterna i Sago— gången upplåts med bostadsrätt. Småhusområdena Väster— slänt och Hammarkroken upplåts med äganderätt och små— husområdet vid Tanneskärsgatan/Kupeskärsgatan upplåts

med hyresrätt.

Tabell 3.9 Upplåtelseformer, bostadsförvaltare/byggherre och period för får—

digställande Område Upplåtelse— Bostadsförvaltare/ Färdigställande form byggherre (inflyttningsår) Höghus 1 Bredfjällsgatan Hyresrätt Nio privata byggherrar 1969 2 Hammarkulletorget Hyresrätt Göteborgs stads bostads AB 1969—1970 Låghus 3 Bergsgårdsgärdet Hyresrätt " " " " 1969 1» Sändes lätt Hyresrätt " ” " " 1969—1970 5 Sagogången Bosta1s1"11 ff ka Rik byggen 1968—1969 Småhus 6 Västerslänt Äganderätt Skånska Cementgjuteriet 1971—1972 7 Hammarkroken Aganderätt Göteborgs stads Egnahems AB 1970—1972 8 Tanneskärsgatan/

Kupeskärsgatan Hyresrätt AB Göteborgshem 1969—1970

Områdena är färdigställda under femårsperioden 1968—1972.

Samtliga områden förutom småhusområdet Västerslänt är

byggda med statliga lån. Bostadspriser resp bostadskost—

Tabell 3.10 Bostadspriser resp bostadskostnader 19721

nader visas i tabell 3.10. För områden med hyresrätt och bostadsrätt anges bostadens pris, dvs det pris bostaden betingar oavsett vem som bor i den. För hyreslägenheter anges grundhyra + värmekostnad och för bostadsrättslä— genheter det jämförbara begreppet årsavgift. För områ— den med äganderätt kan ett pris inte på motsvarande sätt anges oberoende av bostadskonsumentens inkomst. Ränte— och amorteringskostnader, tOmtråttSanåld och driftskost— nader (exkl hushållsström) har därför reducerats med en

beräknad skatteåterbäring vid 60 % marginalskatt.

)

2 a . & Område kronor per m bly och ar totalt pris (kostnad) per ar, kr -1 rok 2 rok 3 rok h rok 5+rok —1 rok 2 rok 3 rok h rok 5+rok

Höghus 1 Bredfjällsgatan 11h 1OÅ 95 93 — 3h13 5696 7315 8083 _ 2 Hammarkulletorget 101 100 95 100 u51u 6356 7682 8623 Låghus 3 Bergsgårdsgärdet — 97 95 90 90 _ 5579 7h22 9191 10158 u Sandeslätt 98 97 99 95 90 u153 h966 7026 7839 9535 5 Sagogången 98 106 89 88 86 bh21 6792 7h69 8810 9755 Småhus 6 Västerslänt — — — — 87 — — — — 12113 7 Hammarkroken — öh — - 10103 8 Tanneskärsgatan/

Kupeskärsgatan — 105 99 — — 8828 — 11h11

1) Genomsnitt för lägenheter med olika m2 bly.

Bland de undersökta bostäderna finns ytmässigt jämförba— ra lägenheter i småhus med hyres— resp äganderätt (115 resp 116 m2 bly). I hyresrättsfallet är småhuslägenheter— na 22 kr dyrare per m2 än i äganderättsfallet. Om dessa småhuslägenheter jämförs med hyreslägenheter av liknande storlek (11h me) i flerfamiljshus, visar sig hyreslägen— heter i flerfamiljshus vara 13 kr dyrare än i ägda små— hus men 9 kr billigare än i småhus med hyresrätt. Bo—

stadsrättslägenheterna i Sagogången är ytmässigt jämför—

bara med hyresrättslägenheterna i Hammarkulletorget. Bo— stadsrättslägenheterna är billigare än lägenheterna med

hyresrätt — med undantag av lägenheter om 2 rok.

Om hänsyn tas till skillnader i ytstorlek kan inga an— märkningsvärda prisskillnader konstateras mellan hyreslä— genheter i flerfamiljshus ägda av allmännyttiga resp pri—

vata bostadsbolag.

Grundavgifterna för bostadsrättslägenheterna samt erfor— derlig egen kontantinsats för småhus med äganderätt var

i genomsnitt enligt följande:

1 rok 2 rok 3 rok u rok 5 rok Sagogången, bostadsrätt 6 051 7 915 10 137 8 7113 13 261 Västerslänt, äganderätt — — 311 000 Hammarkroken, äganderätt — — — 17 000

Det totala försäljningspriset vid förstagångsförsäljning— en var för de ägda småhusen i Västerslänt genomsnittligt

206 000 kr och i Hammarkroken 1h2 000 kr.

h. Påverkar miljöformen hushållssammansättningen?

h.1 Hgshållgsgmmagsättning

I presentationen av de undersökta miljöerna (avsnitt 3.3) har visats att områdena skiljer sig ifråga om be— folkningens ålderssammansättning från Göteborgs kommun som helhet: betydligt större andel barn (0—15 år) och mindre andel åldringar (65—w år). Avvikelserna i detta avseende är typiska för nya bostadsområden, speciellt i storstadsregioner. Skillnader ifråga om egenskaper hos befolkningen och hushållen mellan det undersökta bostads— beståndet och kommunen i övrigt kan inte diskuteras i denna undersökning. Till detta skulle krävas en ingåen- de analys av hela bostadsförsörjningsområdet med avseen—

de på utbud och rörlighet.

Nedan skall endast kort diskuteras kring orsakerna till uppkomna skillnader mellan de olika områden som ingår i undersökningen. Då också dessa orsaker kan ha att göra med utbud och rörlighet inom hela bostadsförsörjnings—

området blir framställningen helt översiktlig.

I avsnitt 3.3 har visats att:

— andelen barn 0—15 år är något större i småhusområdena

än i övriga områden (tab 3.6)

andelen åldringar 65 år och däröver är något större i

områden med flerfamiljshus än i småhusområden (tab 3.6)

andelen utländska medborgare är betydligt större i om— råden med flerfamiljshus än i områden med småhus (tab

3.6)

— andelen hushåll med barn 0—15 år är betydligt större

i småhusområden än i övriga områden

andelen hushåll med ensamstående (både med och utan barn) är betydligt större i områden med flerfamiljs— hus ån i områden med småhus samt större i låga fler—

familjshus än i höga (tab 3.7)

sammanräknad nettoinkomst per inkomsttagare är betyd— ligt högre i områden med småhus än i områden med fler- familjshus (med undantag av låghusområdet Sagogången)

(tab 3.8)

— bland områden med flerfamiljshus är sammanräknad net— toinkomst per inkomsttagare högre i låga hus än i hö-

ga hus (tab 3.8)

i småhusområdena med de högsta inkomsterna är barnens

genomsnittsålder något högre än i övriga områden.

Ovan uppräknade skillnader som gäller mellan å ena si— dan flerfamiljshus och å andra sidan småhus stämmer till sin riktning med vad som kan konstateras på riksnivå ur

folk— och bostadsräkningen 1970.

I tabell 3.8 har visats att spridningen i sammanräknad nettoinkomst per inkomsttagare i de olika områdena är tämligen betydande förutom i låghusområdet Sagogången. I tabell h.1 visas den disponibla hushållsinkomsten en—

ligt 1973 års taxering.

Tabell h.1 Hushållens disponibla inkomst

1)

enl 1973 års taxering

Disponibel hushållsinkomst

Område Nedre Median Övre Medel— Standardavvi—

kvartil kvartil värde kelse i % av medelvärde

Höghus

1. Bredfjällsgatan 10 1h7 17 h97 26 hoo 18 155 22 2. Hammarkulletorget 10 272 17 h80 25 572 17 702 20 Låghus

3. Bergsgårdsgärdet 12 052 20 257 29 229 19 765 13 h. Sandeslätt 12 000 20 000 27 210 19 659 16 5. Sagogången 17 616 25 hOO 30 680 2h Mkh 10 Småhus

6. Västerslänt 23 600 37 106 39 677 32 159 11 7. Hammarkroken 21 292 28 721 36 550 29 030 11 8. Tanneskärs— Kupeskärsgatan 23 162 30 000 37 870 31 092 13

1)

Approximerad såsom sammanräknad nettoinkomst för hushållsförestån— dare jämte i förekommande fall maka eller samboende minus erlagd

prel skatt. Transferingar ingår ej.

Den högsta disponibla hushållsinkomsten kan konstateras i småhusområdet Västerslänt (Md = 37 106). Inkomsten i alla småhusområden är högre än i övriga områden. Lägst år inkomsterna i höghusområdena; Md = 17 ÄBO i Hammar— kulletorget. Spridningen är störst i höghusområdena och lägre i låghus— och småhusområdena. Spridningen är i allmänhet avsevärt lägre då inkomsten räknas såsom disp hushållsinkomst än såsom sammanräknad nettoinkomst per

inkomsttagare.

Hushåll med gifta makar (eller eljest sammanboende par) har högre disp hushållsinkomst än hushåll med ensamstå— ende. Eftersom områdena skiljer sig väsentligt ifråga

om hushållsstruktur erhålles en för jämförelse rättvi—

Tabell h.

sare bild om den disp hushållsinkomsten framräknas med hänsyn tagen till effekter av olikheter i hushållsstruk—

tur.

2 Disponibel hushållsinkomst för hushåll med olika antal inkomsttagare enligt 1973 års taxering

Disponibel hushållsinkomst (medeltal) för hus— håll med: Område ensamst sammanboende samtl vägd mht (=1 ink tag) par med antalet 1 ink tag 2 ink tag ink tag Höghus 1. Bredfjällsgatan 12 1h0 1h 572 27 922 18 155 19 935 2. Hammarkulletorget 11 7h6 16 073 27 050 17 702 19 738 Läghus 3. Bergsgårdsgärdet 12 091 16 536 28 61h 19 765 20 669 h. Sandeslätt 12 775 18 352 28 h91 19 659 21 231 5. Sagogången 15 212 22 36h 31 752 2h Åhh 2h 39h Småhus 6. Västerslänt 21 578 25 729 3h 233 32 159 28 313 7. Hammarkroken 13 5h2 23 079 31 310 29 030 23 813 8. Tanneskärs— Kupeskärsgatan 16 0h3 25 h6h 36 185 31 092 27 381 Samtliga 12 862 19 922 30 999 22 811 22 811

Enligt detta sätt att se blir skillnaderna mellan områ— dena mindre markerade men kvarstår alltfort. Trots att i tabell h.2 hänsyn har tagits till den större andelen hushåll med gifta eller eljest sammanboende par i små— husområdena och den större andelen ensamstående i övri— ga områden är inkomsten fortfarande högst i småhusen, därnäst i låghusen och lägst i höghusen. En faktisk åt— skillnad ifråga om inkomst föreligger alltså mellan de

olika områdena.

h.2 Restriktioner för bostadsvalet

Den höga andelen hushåll med barn i småhusområdena, 80— 89 %, mot 52—55 % i områden med flerfamiljshus (lägst i höghusen) kan inte tolkas som en direkt preferens hos

barnhushållen för småhus.

Fördelningen på lägenhetsstorlekar varierar avsevärt mel— lan områdena (tab 3.h). I småhusen finns nära nog enbart 5 rok, med undantag av Tanneskärsgatan/Kupeskärsgatan,

där ett mindre antal 3—rumslägenheter finns.

Andelen stora lägenheter är mindre i de höga flerfamiljs—

husen än i de låga.

Antalet boende är givetvis större i hushåll med barn än i övriga hushåll. Om man beräknar det antal boende som är att förvänta om hänsyn tages till lägenheternas stor- leksfördelning i de olika områdena, finner man, att man inte kan hävda att själva hustypen kan vara orsaken till fördelningen på hushållsgrupper och den åldersfördelning

hos befolkningen som sammanhänger därmed.

Tabell h.3 Hushållens faktiska och förväntade fördelning på antalet boende vid konstant fördelning på lägenhetsstorlekar

Andel hushåll med .... boende Område 1 2 3 h 5+ fakt förv fakt förv fakt förv fakt förv fakt förv

Höghus 1. Bredfjällsgatan 2h 21 31 28 22 22 15 22 8 7 2. Hammarkulletorget 25 26 31 32 22 21 17 17 5 h Låghus 3. Bergsgårdsgärdet 1h 17 28 31 21 2h 28 22 h. Sandeslätt 17 16 25 27 23 25 26 25 5. Sagogången 22 23 27 27 2h 20 20 21 Småhus 6. Västerslänt 2 1 18 10 23 2h u3 h3 1h 22 7. Hammarkroken 1 1 16 11 31 2h hh u2 8 22 8. Tanneskärs—

Kupeskärsgatan 1 2 11 1h 21 26 h2 ho 25 18

Tabell h.3 visar, att om hänsyn tages till lägenheternas storleksfördelning blir skillnaderna mellan faktiskt och förväntat antal boende måttliga i jämförelse med de sto— ra skillnader som råder mellan områdena utan hänsyn till lägenhetsstorlek. I själva verket borde man förvänta sig något fler hushåll med 5 eller fler boende i småhusområ— dena Västerslänt och Hammarkroken än vad som faktiskt är fallet. Färre barnhushåll än förväntat mht lägenhetsstor— leken har således efterfrågat dessa småhusområden. Detta återspeglas i en genomsnittligt sett högre boendetäthet per rumsenhet och högre grad av trångboddhet i områden

med flerfamiljshus än i områden med småhus.

Tabell h.h Boendetäthet/re och andel trångbodda hushåll

Område Antal boende Andel trångbodda per re hushåll (norm 2)

Höghus

1. Bredfjällsgatan 0,68

2. Hammarkulletorget 0,72 17

Låghus

3. Bergsgårdsgärdet 0,77 1k

h. Sandeslätt 0,75 9

5. Sagogången 0,69 11

Småhus

6. Västerslänt 0,58

7. Hammarkroken 0,59

8. Tannerskärs— Kupeskårsgatan 0,70 2

Lägenheternas fördelning på storlekar är en kraftigt verkande restriktion då det gäller valmöjligheterna för hushåll av olika storlek. Det finns inte anledning att i miljöformen söka ytterligare orsaker till den uppkom-

na hushållsstrukturen.

lnroasi

Det är inte lönt att diskutera miljöformens betydelse för den uppkomna ekonomiska segregationen utan att först något belysa de uppenbara valrestriktioner av annat slag som kan ha förelegat. Även här vore en ingående analys av situationen inom hela bostadsförsörjningsområdet be— fogad, varför nedanstående diskussion föres helt över— siktligt med avseende på möjligheterna för de undersök— ta hushållen att välja bland undersökningsområdena. De

närmast liggande restriktionerna kan tänkas bestå i:

relationen disp hushållsinkomst/bostadspris (kostnad)

— möjligheten framskaffa erforderligt kontant kapital vid val av småhus med äganderätt eller lägenhet med

bostadsrätt

möjligheten att bli accepterad som låntagare vid val

av småhus med äganderätt

möjligheten att bli godkänd som hyresgäst vid val av bostad i lägenhet med hyresrätt i privatägd fastighet.

Om man först betraktar hushållen i flerfamiljshus med hyresrätt, så är det i första hand hushållen med barn som p g a lägenheternas storleksfördelning borde ha kun— nat stå i valet mellan den faktiskt valda lägenheten och lägenhet i småhus. Av dessa hushåll skulle endast ca

1h % ha kunnat klara den årskostnad som de nu boende i ägda småhus betalar om de nöjt sig med ett minimum då det gäller övrig konsumtion1). I själva verket skulle årskostnaden för dessa hushåll om de valt äganderätts— formen ha blivit högre än för dem som nu bor i ägda småhus, då dessa p g a lägre inkomst inte skulle kunnat tillgodogöra sig hela det kalkylerade ränteavdraget. Vidare kan hushåll med lägre inkomst ha svårare än and— ra att bli accepterade som låntagare. Tillgång till kontant kapital — som erfordras vid såväl äganderätts— som bostadsrättsformen — kan heller inte utan vidare

anses vara oberoende av inkomsten.

Dessa hushåll borde dock haft möjlighet välja mellan de

olika områdena med flerfamiljshus upplåtna med hyres—

1) Behövligt minimibelopp för övrig konsumtion har app— roximativt för dessa hushåll år 1972 beräknats till ca 23 000 kr i genomsnitt med ledning av socialhjälps— normer. Det är därmed inte sagt att de hushåll som i denna bemärkelse haft förmåga betala de kalkylerade årskostnaderna också skulle haft vilja att göra detta.

rätt. Hushållen i höghusområdet Bredfjällsgatan som ägs av privata bostadsbolag har högre inkomster än hushållen i det andra höghusområdet, Hammarkulletorget, som ägs av allmännyttigt bostadsföretag trots det lägre totala års— priset i det förstnämnda området. I det privatägda områ— det kan den restriktionen ha gällt, att hyresvärden kun— nat vägra acceptera vissa hyresgäster medan en sådan re— striktion inte gäller för allmännyttigt bostadsföretag. Det har inte konstaterats i undersökningen att så har

varit fallet men möjligheten kan inte heller uteslutas.

Hushållen inom de områden med flerfamiljshus som upplåts med hyresrätt och som ägs av allmännyttigt bostadsföre— tag — och där priserna är desamma för lika lägenhets— storlekar — borde dock ha kunnat välja mellan dessa om— råden. Dock är inkomsterna högre i områdena med låga hus än i det för valet aktuella höghusområdet. Här kan möjligen den slutsatsen dras, att själva miljöformen inverkat. Som framgår av kap 8 upplevs låga hus mer po— sitivt än höga. Vidare skall i kapitlen 5 och 7 visas, att höga hus medför minskad boendenytta för såväl barn

som Vuxna.

Det kan givetvis hävdas, att hushållen med höga inkoms- ter i småhusen och i flerfamiljshusen med bostadsrätt varit oförhindrade att välja lägenheter med hyresrätt

i flerfamiljshus. I bostadsrättsfallet skulle detta ha varit ett orimligt val, med tanke på att årsavgifterna genomsnittligt understiger bostadspriserna i lägenheter— na med hyresrätt i flerfamiljshusen. Dessutom upplevs husen med bostadsrätt positivare rent utseendemässigt än husen med nämnda hyreslägenheter speciellt de hö— ga husen som dessutom medför minskad boendenytta (se kap 5 och 7). Vidare är hushållens möjlighet till in— flytande över bostad och miljö större i bostadsrätts—

fallet.

Det är heller inte rimligt att föreställa sig att de

hushåll som valt lägenhet i ägda småhus om möjlighet funnits skulle ha valt motsvarande lägenhetsstorlek

i flerfamiljshus, med hyresrätt eller bostadsrätt då kostnaderna i sådant fall blivit högre. Till detta kom— mer fördelar för boende i ägda småhus då det gäller be— stämmanderätt över den egna bostaden jämte miljömässiga fördelar såsom egen tomt, biutrymmen i bostaden såsom förrådsrum, gillestuga, bastu, hobbyrum m m. Till detta kommer dessutom att småhusens utseende uppskattas högre än vad som är fallet för andra hus samt att boendenyt— tan i vissa avseenden är sämre i höga flerfamiljshus än i småhus (se kap 5 och 8).

För att miljöformen som sådan i småhusområdet Tanne— skärsgatan/Kupeskärsgatan påverkat bostadsvalet talar det faktum att området efterfrågats av hushåll med hö— ga inkomster som kan antas haft hög grad av valfrihet

— förutsatt att utbudet i bostadsförsörjningsomrädet svarat mot efterfrågan. Priset per 1112 och år är 22 kr högre än kostnaden i ägda småhus av jämförbar storlek och 9 kr högre än priset för motsvarande lägenhetsstor— lek i flerfamiljshus med hyresrätt. Disponibel hushålls— inkomst (vägd mht hushållsstruktur) är högre än i små— husområdet Hammarkroken med äganderätt, där ytmässigt jämförbara lägenheter finns, i stort sett i nivå med inkomsterna i småhusområdet Västerslänt med äganderätt, där ytorna är större, samt betydligt högre än i samtli- ga områden med flerfamiljshus (även sådana med lägenhe—

ter upplåtna med bostadsrätt).

Då av olika orsaker miljöform eller restriktioner av uppräknat slag — en viss social miljö ursprungligen uppstått har det kunnat konstateras på annat håll, att själva den sociala miljön kan komma att bli av betydel— se för de nyinflyttades bostadsval. Därmed förstärks

segregationen.

Sammanfattningsvis kan det anses troligt, att miljöfor—

men fällt utslag i segregerande riktning då mer kraf— tigt segregerande restriktioner av annat slag inte va— rit för handen. Den kraftigast segregerande restriktio— nen ifråga om hushållsstruktur är lägenheternas stor— leksfördelning och ifråga om inkomststruktur olika nämnda restriktioner med avseende på bostadens pris (kostnader). I småhusområdet Tanneskärsgatan/Kupeskärs— gatan kan själva miljöformen antages ha påverkat valet i högre grad än överväganden med avseende på bostadens pris (förutsatt att inga utbudsrestriktioner förelegat). Dock är priset även här i hög grad segregerande, emedan det krävs en högre inkomst för att efterfråga dessa små— hus med hyresrätt än för att efterfråga motsvarande lä— genhetsstorlek i alla de övriga hustyperna och med de andra upplåtelseformerna. I småhusområdet med hyresrätt har den inkomstmässiga segregationen inte uppstått ge— nom att hushåll med höga inkomster kan tillgodogöra sig högre kvalitet till lägre pris än vad hushåll med låga inkomster skulle kunnat göra utan helt enkelt p g a att detta är det dyraste sättet att bo, oavsett inkomst och från vilket hushåll med låga inkomster är utestängda. Hushåll med höga inkomster synes dock genom sitt val ha visat att de funnit miljöformen så attraktiv att den

motiverar det höga priset.

Det område där den lägsta graden av segregation ifråga om hushållsstruktur konstaterats är låghusområdet Sago— gången. Spridningen på hushållsgrupper är här störst.

Detta motsvaras av att spridningen på lägenhetsstorle—

kar är störst.

Det område där den lägsta graden av segregation ifråga om inkomst konstaterats är låghusområdet Sandeslätt, om den disponibla hushållsinkomsten väges med hänsyn till hushållsstrukturen och spridningen tas i beaktan— de (det av de områden vars medelinkomst ligger närmast medelvärdet för samtliga och uppvisar den största

spridningen). För detta område gäller, att inga hus—

håll p g a hushållsegenskaper avvisas som bostadssökan— de (allm—nytt bostadsföretag), inget kontant kapital erfordras och miljöformen upplevs positivare än vad som är fallet för andra områden med i övrigt lika egenska—

per.

h-3 BESEaQSZaleE i Erektiken

Framställningen i föregående avsnitt har visat att det förelegat restriktioner för bostadsvalet. Restriktio—

nerna är av två delvis samverkande slag:

1) faktiska fysiska, ekonomiska och rättsliga restrik-

tioner i bostadsutbudet

2) subjektiva restriktioner beroende av att hushållen strävar att maximera sin nytta i förhållande till

uppoffring

Till den första typen av restriktioner hör t ex att ut— budet av lägenhetsstorlekar inom ett område inte passar de hushåll som annars kunnat välja det eller att pri— set/kostnaden inte kan betalas av sådana hushåll som eljest önskat välja området eller att vissa hushåll kan

avvisas som sökande.

Den andra typen av restriktioner sätter de boende själ— va upp genom sin bedömning av nytta i förhållande till

uppoffringen.

Alltefter det att restriktioner blir följden av bostads— utbudets relation till hushållens struktur, inkomster och värderingar kommer således helt naturligt de boende att uppleva sin valfrihet mer eller mindre begränsad,

men av skilda anledningar.

Nedan visas andelen hushåll som uppgett sig ej ha upp-

levt valmöjlighet vid bostadsvalet.

Andel hushåll som ej upp— levt valmöjlighet

Höghus 1. Bredfjällsgatan hh 2. Hammarkulletorget 62 Låghus 3. Bergsgårdsgärdet 39 u. Sandeslätt h1 5. Sagogången 15 Småhus 6. Västerslänt 11 7. Hammarkroken & 8. Tanneskärs—

Kupeskärsgatan 23 I områden med hyreslägenheter i flerfamiljshus — speci—

ellt i höghusen — kan den höga graden av upplevd brist

på valmöjligheter till stor del bero på faktiska re— striktioner av nämnt slag. I höghusområdet Hammrkullehnget är andelen hushåll som ansett sig tvingade bo där sär— skilt hög, 62 %. Där är inkomsten också lägst. Detta

kan givetvis inte tolkas så, att dessa hushåll inte önskar bo där eller att de vantrivs, utan endast rätt

och slätt att den lägenhet de bor i vid inflyttningen

var den lägenhet de måste ta, då de inte hade möjlighet

överväga ytterligare alternativ.

För de boende i småhusen kan sådana restriktioner för valmöjligheten till stor del ha gällt, som är beroende av de boendes värdering av nyttan i förhållande till uppoffringen. Under detta antagande kan de relativt hö— ga andelarna hushåll utan upplevd valmöjlighet förkla— ras. Värderingen av nyttan i relation till uppoffringen för en viss bostad eller visst område är beroende av

uppfattningen om sådana relationer för andra bostäder

eller områden. Om man antar, att de boende i hyressmå— husen vid Tanneskärs— och Kupeskärsgatan är medvetna om att samma nytta eller större kan fås till mindre uppoff— ring (vid annan upplåtelseform) är det inte förvånande att så hög andel som 23 % ansett sig tvingade bo i om— rådet; om utbudet av bostäder med bättre anpassning en- ligt de boendes värdering mellan nyttan och uppoffring

varit mindre än efterfrågan.

Förmedlingen av bostäder i flerfamiljshusen och småhus med hyresrätt har skett huvudsakligen genom privata initiativ (till 80—90 %), såsom direkt kontakt med bo— stadsbolagen eller genom privata annonser, genom hjälp från de bostadssökandes anhöriga, vänner eller arbets— givare. Bostadsförmedlingen har förmedlat lägenheter av nämnt slag till ca 20 %; dock endast till 3 % i småhu— sen med hyresrätt. Privat förmedling av ovannämnda slag har också i stor utsträckning skett vid inflyttning i de ägda småhusen; dock har en stor del av hushållen

stått i småhuskö.

Tabell 11.5 lägenhetsförmedling

Andel hushåll i område

Typ av förmedling Höghus Låghus Småhus Bre d— Hammar— Bergs— Sande- Sago— Väs— Hammar— Tanneskärs—/ fjälls— kulle— gårds— slätt gången ter— kroken Kupeskärs— gatan torget gärdet slänt gatan

Hushåll som ej haft val— möjlighet

Bostadsförmedlingen 28 23 27 eh 13 8 —

Medlem i bostadsrätts—

förening - - — -— — —

Småhuskö/sparbankskö — — — 50 56 —

Annons, släkt., bekant, arbetsgivare 38 9 15 13 243 25 11 20

Egen kontakt med bost— bolag/byggherre 32 68 5'? 62 1111 — 22 72

Annat ? — 1 1 — 17 11 8 Summa 100 100 100 100 100 100 100 100

Hushåll som haft, valmöj—

lighet,

Bostadsförmedlingen 12 13 12 11 19 — 5

Medlem i bostadsrättsf — - _ _ 3 ' " ' ,

Småhuskö/sparbanknkö — 39 70 _

Annons, släkt, bekant, 'irluatsgivare 110 10 111 111 31 1114 19 15

Ingen kontakt med host— hoLag/hygghorro 318 77 72 "(11 146 7 6 75

Annat — — 1 1 1 10 5 5 Summa. 100 100 100 100 100 100 100 100

Samtli & hushåll

bostad::förmedlingen 19 19 18 16 18 1 _ 3

Medli-m i bostzuisrättsf' — — — — 3 _ _ _

1lmåhu:;kö/izparbankskö — — 110 69 —

Annons, släkt, bekant, arbetsgivare 39 9 114 114 33 142 19 17

Egon kontakt med bost— bolag/byggherre 111 72 67 69 746 7 7 713

Annat 1 0 1 1 0 10 5 6

Summa. 100 100 100 100 100 100 100 100

I flerfamiljshus med hyresrätt har hushåll som upplevt sig sakna valmöjlighet i större utsträckning än övriga hushåll blivit anvisade lägenheten genom bostadsförmed—

lingen.

Hushållens tidigare bostadsförhållanden varierar ganska avsevärt mellan områdena. Nyetablerade hushåll jämte hushåll som tidigare ej haft egen lägenhet (bott inne— boende etc) år större i områden med flerfamiljshus — ca 20 % i alla dessa utom i höghusområdet Hammarkulletor— get, där andelen 26 % noterats. I småhusområdena utgör denna andel mellan 1-5 % av hushållen. Nyetablerade hus— håll utgör således en minoritet i alla områden och spe—

ciellt i småhusområdena.

En stor del av hushållen i samtliga områden har tidiga—

re bott i andra förortsområden inom Göteborgs kommun.

Tabell h.6 Tidigare bostadsort

Andel hushåll av tillfrågade som bott i:

Område Göteborg Annan större Övriga Summa innerstad förort ort orter 30 000 inv

Höghus

1. Bredfjällsgatan 32 M2 13 13 100 2. Hammarkulletorget 36 h1 13 10 IOO Låghus

3. Bergsgårdsgärdet 33 kB 10 12 100 11. Sandeslätt au 113 17 16 100 5. Sagogången 29 57 5 9 100 Småhus

6. Västerslänt 13 611 15 8 100 7. Hammarkroken 15 73 10 2 100

8. Tannerskärs— Kupeskärsgatan 7 88 h 1 100

I många områden har också noterats en relativt dög an— del hushåll som kommer från Göteborgs innerstad. Denna andel är mindre i småhusområdena än i övriga. Hushållen i småhus är till övervägande delen inflyttare från and— ra förortsområden i Göteborg. Nyetablerade hushåll och hushåll utan egen tidigare bostad har ej tillfrågats om sina tidigare bostadsförhållanden, bl a av det skälet att hushållen i denna grupp ofta inte har en för hushål—

let gemensam bostadsbakgrund.

I alla områden utgör de till kommunen nyinflyttade en minoritet bland de tillfrågade. De högsta andelarna har noterats i områden med flerfamiljshus och hyresrätt

samt i småhusområdet Västerslänt.

De allra flesta hushåll i alla områden har tidigare bott i flerfamiljshus, även de som nu bor i småhus med undantag av hushållen i Västerslänt. Av dessa senare

har 23 % tidigare bott i småhus.

Tabell h.[ Tidigare hustyp

Andel hushåll av tillfrågade som tidigare bott i

Område Flerfam hus Små— Annan typ Summa > h vån 5 h vån hus av hus

Höghus

1. Bredfjällsgatan 37 53 8 2 100 2. Hammarkulletorget 29 63 6 2 100 Låghus

3. Bergsgårdsgärdet 25 69 6 0 100 11. Sandeslätt 31 61 7 1 100 5. Sagogången 37 51 12 — 100 Småhus

6. Västerslänt 32 hh 23 1 100 7. Hammarkroken 36 52 12 100

8. Tanneskärs- Kupeskärsgatan 36 57 7 ' 100

Samtliga 33 57 9 1 100

För valet av nuvarande bostad synes den tidigare husty— pen inte ha haft särdeles stor betydelse. Det kan inte konstateras, att hushåll som tidigare bott i höga hus tenderat att välja höghusområden i högre grad än andra hushåll eller att hushåll som bott i låghus tidigare

visat preferens för den hustypen.

De hushåll som uppgett att de haft valmöjlighet har tillfrågats om orsakerna till sitt bostadsval. Avsevärt olika skäl synes ha avgjort bostadsvalet i de olika mil—

jöformerna.

Gemensamt för alla områden är endast, att den sociala miljön och den lokala servicen varit orsak till valet för högst få hushåll. I småhusområdena har den lokala servicen inte alls angivits som orsak. Dessa hushåll har också längre avstånd till sitt lokala centrum än övriga (bortsett från Sagogången som dock har viss när— service i området). Avståndet till lokalcentrum kan för övriga områden inte anses vara långt enligt de av plan— verket föreslagna normerna, men tillgången på service är jämfört med Göteborgs innerstad varifrån en stor

del av alla hushåll kommer sannolikt sämre.

Höghusområden har man valt på grund av kvaliteter hos själva lägenheten, såsom storlek och standard, men mer sällan av skäl som hänför sig till miljöformen i öv— rigt. En intressant skillnad ifråga om orsakerna till valet kan konstateras mellan de båda höghusområdena. En hög andel har bland orsakerna angivit ekonomiska fördelar i de privatägda höghusen mot en mycket blyg— sam andel i de höghus som ägs av allmännyttigt bostads— företag. I själva verket är prisskillnaden ringa eller diskutabel. I de privatägda höghusen är priset per 1112 och år genomsnittligt något högre än i det andra områ— det, men då ytorna är något mindre i de privatägda hu—

sen blir totalpriset per år något lägre i dessa.

Låghusområden har man likaså valt på grund av lägenhe— ternas förtjänster, men — bortsett från Bergsgårdsgär— det har också kvaliteter hos hus och uteytor ofta påverkat valet. I Sagosången, loftgångshus, har själva loftgångssystemet i inte så fall varit en orsak till

valet.

Småhusområden har man valt av tämligen skilda orsaker beroende på vilket område det gäller. Tanneskärs—lKupe— skärsgatan har i första hand valts p g a de privata uteytorna, trots att dessa är små (6h m2). Läge i för— hållande till natur är också en mycket vanlig orsak till valet av detta område. Den faktiska tillgången till naturmark intill området är dock inte att anse

som bättre här än i övriga områden, då detta småhusom- råde till stor del är omgivet av bebyggelse, mestadels småhusbebyggelse. Inom området har dock sparats ett ganska stort skogsparti. I småhusområdet Hammarkroken har valet skett främst på grund av den privata tomten samt ekonomiska fördelar. Småhusområdet Västerslänt

har främst valts på grund av lägenhetens planlösning och bostadens standard. Detta område har inte valts

p g a ekonomiska fördelar i samma utsträckning som Ham— markroken. Västerslänt är byggt utan statliga lån. Bo— stadsstyrelsen har beräknat, att förstagångspriset vid försäljningen av dessa hus med 22 % översteg vad som vid statlig belåning skulle bedömts som godtagbart för— säljningspris. Hyressmåhusen har knappast alls valts

p g a att de skulle vara ekonomiskt fördelaktiga. Det är de inte heller i jämförelse med övriga småhusområ-

den.

Orsak Andel av tillfrågade hushåll i:

Bredfjälls— gatan

Hammar— kulletorget gärdet

Bergsgårds—

Sande— slätt

Sago— gången

Väster— slänt Hammar— kroken

Tanneskärs— Kupeskärsgatan

Bostadens ris (kostnad)

Ekonomiskt fördelaktigt

Lägenheten

Bostadens standard Bostadens storlek Planlösningen

Slippa störningar från grannar

L”ge Läge i förh t arbetsplats Läge förh t centrum

Läge förh t natur Läge förh t släkt 0 vänner

.,_| .,.4 .,.4

Verksamheter

Närservice i fr om butiker Närservice i fr om kommuni— kationer

Social miljo

Trevliga grannar

Miljöform

Hus och uteytor

Egen uteplats

Slippa utomhusbuller Utsikten

Slippa insyn Loftgångssystemet

Annat

29 u6 51 16

18 12 30

15 10

21 18 13

mm.:rm

(XJ »:I'XOU'N

51 111

22 1h 36

3,3"?le

36 h6 19

1h 52

23 19 10

39 u6 26

29 22 25 16

30 37 28 m

23 10 19

2h Zu 10 Eh

51 12 35 30

12 26

17 52 11

10 311 26

23 16

1) Flera orsaker har i regel

angetts.

Tabell h.8 Orsaker till valet av bostad

1)

Det kan konstateras att angivna orsaker till bostadsva— let i ett visst område i jämförelse med andra områden ibland speglar verkliga skillnader i kvalitet mellan områdena men ofta är detta inte fallet. Bland de områ— den i regionen som stått hushållen till buds efter gäl— lande restriktioner bör man ha valt det område som er— bjuder godtagbar kvalitet på de egenskaper man värderar högst, varför samma kvalitet i olika områden i olika

grad påverkat valet.

5. Påverkar miljöformen kontakterna mellan de boende?

5.1 Tgori_ogh_f9rskning

Om kontakter mellan bostadsgrannar finns en lång rad teorier, delvis till synes stridande mot varandra. Skil— da forskare har arbetat från olika utgångspunkter. Ibland har man sett grannrelationer som en följd av be— byggelsens karaktär, (Festinger, Caplow & Forman, Kuper, Willmott m fl) ibland som en funktion av befolkningens egenskaper (Greer, Wirth, Gans). Vissa forskare har fun— nit samband mellan grannrelationer och husens utformning och placering samt vägnätets sträckning. Andra har fun— nit samband mellan homogenitet i klassammansättning och kontaktfrekvens oberoende av socialklass (Gans m fl). Vissa menar dock att arbetarklassen har fler grannkon— takter än andra (Keller, Willmott) vilket motsägs av forskare som konstaterat samband mellan hög kontaktfre—

kvens, hög inkomst och status (Litwak, Axelrod, Caplow).

Det finns också iakttagelser som tyder på att arten av relationer skulle skilja sig mellan klasser, såtillvi— da att lägre inkomsttagare skulle ha sina relationer mer förlagda utanför sitt bostadsområde än andra. Det— ta motsägs av andra forskare som funnit högre kontakt— frekvens inom områden med lägre inkomsttagare ("arbe-

tarklassen").

Det är sannolikt omöjligt att finna en förklaringsteo— ri med avseende på grannrelationer genom jämförelse av studier på mikronivå. Enskilda bostadsområden eller samma område vid olika tid ingår i ett större makrosy— stem och är inte oberoende av detta. Exempelvis kan ett samhälle (makrostrukturen) som befinner sig i ett starkt urbaniseringsskede ge andra och olikartat varierande ef— fekter på grannrelationerna inom bostadsområdet (mikro— strukturen) än vad som är fallet i ett mer statiskt

samhälle. Det förefaller därför inte möjligt att finna

generella förklaringar till grannrelationer i enbart be— byggelsens struktur eller i enbart befolkningens struk— tur eller ens genom att försöka ena motstridande resul— tat genom att kontrollera för effekter av den ena eller andra nämnda faktorn. Vid en viss tidpunkt kan nämligen skeendet på makronivå påverka förhållandena på olika sätt inom olika mikroenheter, men olika för skilda be— folkningsgrupper. Enkelt uttryckt: makrostrukturen på- verkar både människors motivation för kontakter och de- ras förutsättningar att fylla sitt behov (både kvanti— tativt och kvalitativt). Om detta synsätt stämmer bör olika undersökningar på mikronivå ge olika resultat,

vilket kan konstateras var fallet.

Såväl bebyggelsens utformning som befolkningens egen— skaper bör därför kunna tillmätas betydelse för grann— relationerna, men betydelse av den ena eller andra va— riabeln bör vara högst olika beroende på samhällets

uppbyggnad och skeendet i detta.

En slutsats kan möjligen dras av den korta diskussionen ovan med relevans för bostadsbyggandet. Bebyggelsen kan utformas så att den i sig själv ger förutsättningar för grannkontakter. Om förutsättningen sedan inte kommer att utnyttjas eller om goda grannrelationer uppstår trots dåliga förutsättningar är en annan sak, vars or— saker det egentligen inte finns anledning spekulera

över vid bostadsbyggandet.

2.2 Informella kontakter och deras orsaker

Det har i tidigare svenska undersökningar (Dahlström, Landström, Sjödin) mer eller mindre explicit postule- rats, att de boendes behov av sociala relationer kan fyllas på alternativa substituerbara sätt: antingen kan man fylla kontaktbehovet genom att umgås med gran-

nar eller också genom att umgås med släkten eller vän-

ner på annat håll, antingen kan man umgås mycket ofta och nära med några få grannar eller också flyktigt och

mer sällan med ett stort antal grannar.

Synsättet kan vara rätt eller fel beroende på vad man förutsätter att kontakterna egentligen skall fylla för funktion. Handlar det t ex om den enskilde individens integration i en gemenskap för vilken funktion det va— ra må så är det givetvis inte av så stor betydelse var kontakterna för denna individ geografiskt finns. Hand— lar det om att främja den sociala omsorgen och därmed hemkänslan (se kapitel 6) så är synsättet fel. Frågan om huruvida många ytliga kontakter kan ersätta få men intima kontakter är antagligen felställd. Det har kon— staterats, att ytliga kontakter ofta är ett förstadium till intima kontakter. Intima kontakter uppstår helt enkelt inte utan att föregås av ytliga relationer men alla ytliga kontakter resulterar inte i intima relatio—

ner.

I undersökningen har tre slag av informella kontakter

mätts, nämligen kontakter som innebär att man

1) utbyter några ord när man möts (ytlig kontakt)

2) utbyter mindre granntjänster (mindre ytlig kontakt) 3) umgås med varandra på fritiden (intim kontakt)

I tabell 5.1 visas att den dagliga ytliga kontakten är tämligen låg i höghusområdena, väsentligt högre i låg— husområdena och mycket hög i småhusområdena. Variatio— ner förekommer inom områdena men denna är mindre än

variationen mellan områdestyperna. I småhusområdet vid Tanneskärs—lKupeskärsgatan talar TS % av de tillfråga—

de dagligen med grannar.

Tabell 5.

1 Ytliga informella kontakter

Procentuell andel som utbyter några ord med

grannar Område Dagligen Ett par Några ggr/ Aldrig Summa ggr/ månad vecka Höghus 1. Bredfjällsgatan 28 27 27 19 100 2. Hammarkulletorget 20 2h 27 28 100 Låghus 3. Bergsgårdsgärdet 118 211 12 16 100 M. Sandeslätt hh 26 17 13 100 5. Sagogången us 32 16 7 100 Småhus 6. Västerslänt 70 25 2 3 100 7. Hammarkroken 65 30 5 — 100 8. Tanneskärsg/ Kupeskärsgatan 75 20 h 2 100

Det kan konstateras att relationerna mellan områdesty— perna är desamma då det gäller andra typer av informel— la kontakter. Sålunda är antalet kontakter för utbyte

av granntjänster lägst i höghusområdena, större i låg— husområdena och störst i småhusområdena. Högsta fre— kvensen har uppmätts i småhusområdet vid Tanneskärs—/ Kupeskärsgatan. En signifikant skillnad har konstate— rats mellan de båda höghusområdena. Frekvensen umgänges— kontakter inom området följer samma tendens: lägst i höghusområdena, högre i låghusområdena och högst i små—

husområdena.

Tabell 5.2 Informella kontakter

Antal kontakter per 100 hushåll:

Område Kontakter Kontakter för umgänge för utby— te av Inom Inom I Göteborg Umgånges— grann— områ— stads— för övrigt kontakter tjänster det delen totalt

Höghus

1. Bredfjällsgatan 53 108 11h 558 780

2. Hammarkulletorget 2h 93 105 657 855

Låghus

3. Bergsgårdsgärdet 120 1h3 113 692 9u8 h. Sandeslätt 108 123 83 Sus 751

5. Sagogången vu 110 1h0 870 1 120

Småhus

6. Västerslänt 16h 209 83 805 1 097

7. Hammarkroken 1h2 19h h7 679 920

8. Tanneskärs—l Kupeskärsgatan 203 15h 121 625 900

Ser man på umgängeskontakterna totalt, dvs summan av sådana kontakter inom området och i regionen för övrigt, finner man en något oklar tendens, men hushållen i hög— husen har även totalt sett lågt antal kontakter, medan antalet är högre i låghusområdena, förutom i Sandeslätt. Det totala antalet kontakter för hushåll i småhus skil— jer sig dock inte avsevärt från vad som är fallet i låghusen. Det kan alltså inte generellt sägas, att hus— håll med få kontakter inom området "kompenserar" detta genom flera kontakter utanför området. Tendensen är

snarare den motsatta.

Hushållen i flerfamiljshusen förutom Sandeslätt har fler kontakter inom den egna stadsdelen än vad som är fallet för småhusen förutom Tanneskärs—/Kupeskärsga— tan. Förklaringen kan ligga i stadsdelarnas befolk—

ningssammansättning. För områdena med flerfamiljshus

gäller, att dessa är omgivna till större delen av be— byggelse med flerfamiljshus, medan småhusområdena Väs— terslänt och Hammarkroken bebyggelsemässigt utgör un— dantag i stadsdelen. Däremot är småhusområdet Tanne— skärs—/Kupeskärsgatan omgivet av andra småhusområden. Där är antalet kontakter i den egna stadsdelen också större än vad som gäller för de övriga småhusområdena. Låghusområdet Sandeslätt, där färre kontakter inom den egna stadsdelen noterats än för övriga områden med fler— familjshus, tillhör visserligen en stadsdel med övervä— gande flerfamiljshus, men Sandeslätt är perifert belä—

get i stadsdelen.

På det gäller kontakterna i Göteborg för övrigt finns ett samband mellan kontaktfrekvens och andelen hushåll som även tidigare bott i kommunen (jfr tab h.6) men

detta gäller bara för hushållen i flerfamiljshus.

För att det skall bli möjligt diskutera miljöformens betydelse för de konstaterade skillnaderna ifråga om boendekontakt måste först effekter av andra tänkbara faktorer elimineras. En sådan faktor är hushållsstruk— turen. Medlemmarna i hushåll med många boende har möj— lighet komma in i ett rikare nätverk av relationer än

medlemmar i hushåll med få boende.

Tabell 5.3 Informella kontakter i olika hushållsgrupper. Faktiskt antal och förväntad m h t hushållsstruktur

Antal kontakter per 100 hushåll:

Kontakter för granntjänster Kontakter för umgänge

Område Enpers Makar Hushåll Samtliga Enpers Makar Hushåll Samtliga hushåll m barn fakt förv hushåll m barn fakt förv

Höghus 1. Bredfjällsgatan 26 100 77 53 85 69 62 1u5 108 119

2. Hammarkulletorget 20 17 29 zu 85 75 MB 122 93 117 Läghus 3. Bergsgårdsgärdet 18 268 107 120 97 58 62 178 1u3 132 h. Sandeslätt 7 75 131 108 98 66 125 137 123 135 5. Sagogången 2h 50 105 Tu 88 h1 89 1u7 110 120 Småhus 6. Västerslänt .. 121 175 16h 110 .. 116 229 209 1uu T. Hammarkroken .. 56 161 1h2 111 .. 78 218 19h 1h6

8. Tanneskärs—/ Kupeskärsgatan .. 7h 218 203 11h .. 7u 16h 15h 152

En— och tvåpersonshushåll har färre umgängeskontakter än övriga hushåll (då färre än 20 hushåll ingår i en redovisningsgrupp har resultaten ej redovisats). Hus— håll med barn har fler kontakter än andra, men skill— naderna mellan områdena är betydande. Barnhushållen har det lägsta antalet kontakter i höghusområdena, flera i låghusområdena Bergsgårdsgärdet och Sagogången och flest i småhusområdena. Det antal umgängeskontakter som vore väntat med hänsyn tagen till hushållsstrukturen stämmer ej med det faktiskt noterade, varför skillnader kan så— gas föreligga även om effekter av hushållsstruktur eli—

mineras.

En annan faktor som kan tänkas inverka på kontaktfre— kvensen är boendetiden. Det föreligger inga avsevärda variationer mellan områdena med avseende på boendetid, eftersom alla områden är inflyttade perioden 1968—1972. I låghusområdet Sagogången och småhusområdena Hammar— kroken och Tanneskärs—/Kupeskärsgatan har dock större

andel hushåll än i övriga områden bott mer än 2 år.

Tabell 5.h

Informella kontakter efter boendetid

Område

Antal kontakter per

100 hushåll vid boendetiden:

Kontakter för grann— tjänster

(1 år 1—2 år >2 år

Summa

fakt förv

Kontakter för

umgänge

41 år 1—2 år >2 år

Summa

fakt förv

Höghus

1. 2.

Bredfjällsgatan h? Hammarkulletorget 19

Låghus

3. h. 5.

Bergsgårdsgärdet 75 Sandeslätt 73 Sagogången 82

Småhus

6. 7. 8.

Västerslänt 121 Hammarkroken ..

Tanneskärs— Kupeskärsgatan 1hh

51 16

286 86 Bh 170 132 256

57 30 90 130 81

188 150

202

53 2h

120 108 7h 16h 1h2

203

90 92 93 gu 99 96 102

100

93 93

177 135 11h 196 113

136 103 127 98 92 172 182 250 1oh 89 175 127 113

276 20h

1h6

108 93 1h3 123 110

209 19h

15u

128 128 128 128 129 130 130 129

Det vill synas, att de boende redan under det första året etablerar ett antal kontakter som i allmänhet inte väsentligt skiljer sig från det antal som kan noteras efter 2 år. Under tiden däremellan tycks antalet varie— ra ganska mycket, uppåt eller nedåt. I områden med fler— familjshus har kontaktfrekvensen efter två år i stort sett återgått till vad som gällde under det första året, medan den i småhusområdena efter två år ligger på en

högre nivå än i initialskedet.

Om man beräknar det antal kontakter mellan de boende som vore att förvänta med hänsyn till såväl hushålls— struktur som boendetid, finner man att skillnader mel-

lan områdena kvarstår.

Tabell 5;2 Informella kontakter. Faktiskt och förvän— tat antal mht boendetid och hushållsstruk— tur Antal kontakter per 100 hushåll Kontakter f grann- Kontakter f Område tjänster umgänge Fakt Förv Skilln Fakt Förv Skilln Höghus 1. Bredfjällsgatan 53 77 2h 108 118 10 2. Hammarkulletorget 2u 77 53 93 116 23 Låghus 3. Bergsgårdsgärdet 120 95 25 1h3 131 12 h. Sandeslätt 108 97 11 123 13u — 11 5. Sagogången Th 92 18 110 120 — 10 Småhus 6. Västerslänt 16h 111 53 209 1u5 öh 7. Hammarkroken 1h2 119 23 19h 1h7 h? 8. Tanneskärs—/ Kupeskärsgatan 203 120 83 15h 152 2

Andra faktorer som skulle kunna tänkas påverka kontak—

terna är homogeniteten hos befolkningen samt inkomst—

nivån. Spridningen i disponibel hushållsinkomst är störst i höghusområdena, där kontaktfrekvensen är lägst, men några avsevärda skillnader i spridning finns inte i övriga områden, och trots detta varierar kontaktfrekven— sen. Kontaktfrekvensen skiljer sig ej heller signifikant

vid olika inkomstnivå inom områdena.

De boende har själva angett hur deras umgängeskontakter initierats. I höghusområdena har inte så få kontakter funnits redan före inflyttning. Så är mycket sällan fal— let i småhusområdena. Inte så ringa del av kontakterna har knutits genom att man träffats i gemensamma verksam— heter på områdesnivå, främst gäller detta någon form av

fritidsverksamhet.

Tabell 5.6 Orsak till att kontakter uppstått

Område

Andel umgängeskontakter som initierats genom Tid relationer Organisationer Spontant

Släkt Arb—/ Bylag, Träff Fri— Bar— Gem skol— bost r i ser— tids— nen be— kamr fören, vice— verk— kan— samfäl— lokal samh ta lighet

Grann— tjänst

Börj känna igen var— andra

Annat

S:a

Ant kontak— ter per 100 hushåll

Höghus

1 Bredfjällsgatan 2 Hammarkullet

Låghus

3 Bergsgårdsgärdet h Sandeslätt

5 Sagogången

Småhus 6 Västerslänt

7 Hammarkroken

8 Tanneskärs— Kupeskärsgatan

,_

21 17 33 32 31

h6 61 h9

m.:rxo

100 100 100 100 100 100 100 100 108 93 1h3 123 110 209 1911 151.

I småhusområdena finns ytterst sällan gemensamma ser— vicelokaler, varför kontakter inte heller uppstått ge—

nom sådana i dessa områden.

Av största intresse för analysen av miljöformens bety— delse är de kontakter som uppstått på ett spontant sätt inom området. En stor del av de spontana kontakterna har uppstått genom barnen, men inte de flesta. Den in— tressantaste kategorin är den, där kontakterna utveck— lats genom att de boende helt enkelt börjat känna igen varandra. Kontakter har mer sällan uppstått på det sät— tet i höghusområdena än i andra områden. I småhusområ— dena har mer eller mindre hälften av kontakterna utveck— lats genom det personliga igenkännandet. För att detta skall vara möjligt krävs att man ofta ser varandra. I de höga husen sker detta huvudsakligen på trapplan, i hiss och vid entréer, i låga hus på trapplan, i trapp— hus och vid entréer, i småhus på entrégator samt egen tomt. Människor kommer emellertid inte att känna igen varandra enbart för att man ses ofta. Det krävs också att den geografiska "skådeplatsen" är den, där man vän— tar sig att möta sina grannar. Som skall visas i kap 6 är denna geografiska enhet förbluffande liten. Tidigare forskning (Gans, Caplow & Forman, Kuper, Lidén, Ohlsson & Ydeskog m fl) har visat att "skådeplatsen" för Spon— tana grannkontakter är geografiskt sett liten: trapp— uppgången, loftgången, huset eller husgruppen (småhus). Det är inom denna lilla enhet som förutsättningarna att mötas måste finnas. Inte heller detta räcker. Igenkän— nande uppstår inte genom att man träffar många männi— skor inom den relevanta enheten. Är det alltför många förmår man inte uppfatta de enskilda individerna och väljer att istället avskärma sig; blir det för få min— skar sannolikheten att finna individer med egenskaper

som vänskap kan grundas på.

Av detta kan slutsatsen dras, att det är husets form

och inte områdets täthet som ger förutsättningarna för

spontana kontakter, om inte tätheten inverkar på anta— let boende inom den lilla, relevanta enheten. Oberoen— de av områdets täthet blir antalet boende inom den re— levanta enheten stort i höga flerfamiljshus och mindre i låga. Däremot påverkas antalet boende inom den rele— vanta enheten av tätheten i småhusområden. Antalet kon- takter som uppstått genom att man helt enkelt börjat känna igen varandra är också bland småhusen minst i det lägst exploaterade området Västerslänt. Det högst ex— ploaterade småhusområdet Tanneskärs—/Kupeskärsgatan upp— visar dock inte en med hänsyn till exploateringsgraden väntad frekvens spontana kontakter av det aktuella sla— get. Förutsättningarna att ses ofta är dock här beskur— na, genom att de privata tomterna är omgärdade av höga insynsskyddande plank.

Den lilla geografiska enhetens betydelse kan ytterliga— re belysas genom att studera umgängeskontakternas geo—

grafiska fördelning.

Tabell 5.1 Umgängeskontakter efter avstånd och boendetid

Andel umgängeskontakter för hushåll som bott i området

Område ( 1 år 1—2 år > 2 år Samtliga de 10 övr de 10 övr de 10 övr de 10 övr närm hush närm hush närm hush närm hush hush hush hush hush

Höghus

1. Bredfjällsgatan 23 77 21 79 36 6u 26 7h

2. Hammarkulletorget 10 90 5 95 15 85 9 91

Låghus

3. Bergsgårdsgärdet 8 92 h 96' 37 63 12 88 h. Sandeslätt 16 Bh 9 91 52 88 21 79

5. Sagogången 19 81 6 9h 73 27 30 70

Småhus

6. Västerslänt 85 15 58 h2 65 35 66 3h

7. Hammarkroken 82 18 ÄB 52 67 33 Th 26

8. Tanneskärs—/ Kupeskärsgatan 78 22 72 28 67 33 77 23

Samtliga 25 75 19 81 62 38 37 63

I småhusområdena är kontakterna till allra största de— len koncentrerade till de 10 närmaste hushållen, medan så inte är fallet i flerfamiljshusen. Detta är väntat med ledning av vad som i tabell 5.6 visats om kontak— ternas uppkomst. Spontana kontakter — som uppstår i den lilla enheten — är avsevärt mer frekventa i småhusområ—

dena än i övriga områden.

Det kan konstateras, att boendetiden tycks ha stor be— tydelse för den geografiska fördelningen av kontakter och därmed implicit möjligheten för spontana kontakter att uppstå. Tiden har dock rakt motsatt betydelse i flerfamiljshus kontra småhus (i det aktuella korta tidsperspektivet). I flerfamiljshus kommer vid längre

boendetid andelen kontakter bland de tio närmaste hus—

hållen att ååå väsentligt, medan denna andel minskar med tiden i småhusområdena (men ligger dock hela tiden på högre nivå än i flerfamiljshusen). Detta betyder, att den spontana kontaktprocessen som sker i alla områ— den, hejdas till olika grad alltefter de skilda förut— sättningarna i olika områden och sker långsammare ju sämre förutsättningarna är. I småhusområdena där för— utsättningarna är bäst, leder den spontana kontaktpro— cessen till många kontakter inom den lilla enheten och processen sker snabbt. Ganska snart kommer dock större del av kontakterna att läggas på geografiskt sett läng— re avstånd. Man blir snabbt bekant med de närmaste grannarna i småhusområdena, sedan ökar man sitt antal kontakter genom att bli bekant med sådana som bor läng— re bort. Detta gäller inte i områden med flerfamiljs— hus. Där blir kontakterna med tiden alltmer koncentre— rade till de närmaste lägenheterna och ökar inte till

sitt antal.

2.8 _ _Faraella kostakaer eeh deras araakez

Med formella kontakter menas sådana som skett i regi av någon organisation. Med tanke på relevansen för bostads— byggandet har i undersökningen endast behandlats sådana formella kontakter som organiserats av de boende själva. Andra organisationers verksamheter såsom kommunala el— ler ideella kan inte på samma sätt tänkas bero av bo— stadsområdets miljöform. Miljöformen ger visserligen upphov till skillnader i befolkningsunderlag för verk— samheter, men detta är en aspekt som faller utom ramen

för denna undersökning.

Formella och informella kontakter är inte oberoende av varandra. Som visats i föregående avsnitt har informel—

la kontakter inte sällan uppstått genom de formella.

Tabell 5.

8 Formella kontakter

Andel hushåll efter deltagande i boendesamman— komster Område Ej Del— Möte i Annat Fest Annat övrigt del— ta— samarb möte fri— tagit git komm i bo— tids— bost.r— stads— arr för el fråga samfäl— lighet Höghus 1. Bredfjälls— gatan 91 9 12 — — 56 36 2. Hammarkulle— torget 90 10 21 10 10 20 62 Läghus 3. Bergsgårds— gärdet 98 6 25 8 - 58 8 11. Sandeslätt 92 8 27 17 56 5. Sagogången 78 22 63 — 9 h3 7 Småhus 6. Västerslänt 10 90 99 5 16 — 7. Hammarkroken 16 8h 91 3 58 22 — 8. Tanneskärs—/ Kupeskärs— gatan 911 6 10 50 20 30

Tabell 5.8 visar, att andelen hushåll där någon delta— git i formella kontakter (jan—mars 1973) är mycket hög i småhusområdena med äganderätt, Västerslänt och Ham- markroken, samt i låghusområdet Sagogången, där lägen— heterna upplåts med bostadsrätt. Detta är helt natur— ligt: årsmöte har hållits i samfällighet eller i bo— stadsrättsförening. Om denna typ av formella kontakter borträknas kvarstår inga signifikanta skillnader, med undantag av småhusområdet Västerslänt där övriga for— mella kontakter varit färre än i andra områden. I om— råden med flerfamiljshus finns i något varierande grad

lokaler för gemensamma aktiviteter, medan sådana inte

finns i småhusområdena. Detta faktum synes inte ha haft

särskild betydelse för de formella kontakterna.

6. Påverkar miljöformen hemkänslan?

Den inre bostaden är definitionsmässigt en del av mil— jöformen. Bostäderna skiljer sig ytmässigt och med av— seende på boendetäthet mellan de olika områdena. Så är

t ex trångboddheten större i områden med flerfamiljshus, särskilt i Hammarkulletorget och Bergsgårdsgärdet, än i områden med småhus. Dessutom förekommer biutrymmen i småhusen som kan nyttjas för exempelvis hobbyverksam— het. Med anledning av sådana skillnader skall något

beröras de vuxnas aktiviteter inomhus.

För att mäta de vuxnas aktiviteter har i intervjuunder— sökningen använts en indikeringsmetod. Ett antal exem— pel på inom— och utomhusaktiviteter, dels aktiva, dels passiva har presenterats för de tillfrågade. Dessa har angett huruvida de under en viss period (3 dagar) äg— nat sig åt aktiviteterna eller ej. På så sätt har in—

dex kunnat framräknas för inom— och utomhusaktiviteter.

Tabell 7.1 Vuxnas fritidsaktiviteter inom området

1)

Index för: Inomhus— Utomhus— aktiviteter aktiviteter Område Aktiva Passiva Aktiva Passiva Höghus 1. Bredfjällsgatan 52 62 19 2. Hammarkulletorget hh 71 13 2 Låghus 3. Bergsgårdsgärdet 59 60 2h & med uteplats — — 18 3 utan uteplats — 25 h Ä. Sandeslätt 67 71 21 3 med uteplats — — 18 2 utan uteplats — — 22 3 5. Sagogången h9 60 33 3 Småhus 6. Västerslänt 55 ll9 15 2 7. Hammarkroken 53 h9 15 5 8. Tanneskärs—/ Kupeskärsgatan hö 6h 17 3

1) Index löper från 0 till 100. 0 betyder att ingen nå— gon gång under perioden ägnat sig åt någon av de in— dikerande aktiviteterna. 100 betyder att alla varje dag under perioden ägnat sig åt alla indikerande ak—

tiviteter.

Passiva, avkopplande inomhusaktiviteter har förekommit mer i områden med flerfamiljshus än i småhusområden,

med undantag av Tanneskärs—/Kupeskårsgatan. Detta av— speglas dock inte i högre index för aktiva inomhusak—

tiviteter i de aktuella småhusområdena i nämnvärd grad.

Aktiva såväl som passiva utomhusaktiviteter kunde för—

väntas vara mer frekventa i områden där de boende har

tillgång till privat markutrymme. Då det gäller aktiva sysslor är trenden snarast motsatt mot vad som kunnat väntas och då det gäller passiva utomhusaktiviteter — vila, avkoppling — är det knappast fråga om skillnader alls. över huvudtaget har vila och avkoppling utomhus skett i mycket ringa utsträckning, trots att intervju— erna skedde under en period med varmt och vackert väder Förvärvsverksamheten för de tillfrågade är väsentligt högre i småhusområdena Västerslänt och Hammarkroken men även om hänsyn tas till fritidens längd, kvarstår de i tabell 7.1 visade tendenserna. De tillfrågade är i hu— vudsak kvinnor. De använda indikatorerna är exempel på fritidsaktiviteter. Det är mycket möjligt att de till— frågade — särskilt de förvärvsarbetande — ägnat stor del av fritiden åt hushållsarbete. Det är därför inte möjligt att direkt tolka resultaten så, att miljöformen skulle sakna betydelse för de vuxnas aktiviteter.

Genom observationer av aktiviteterna utomhus har ett annat försök gjorts att mäta vuxnas utnyttjande av utom— husmiljön. Mellan 3 och 12 % av de beräknat hemmavaran- de vuxna observerades utomhus på söndagar, men några slutsatser som innebär att miljöformen skulle ha bety— delse för utevistelsen kan inte dras. I alla områden — vardagar som söndagar observerades de vuxna på gång— och cykelvägar eller bilytor. Få observerades på privat tomtmark, övriga gräsytor, lekplatser eller naturmark. Knappast någon annan typ av aktivitet än promenader fö— rekom. Man deltog inte i barnens lek, utövade knappast någon form av idrott eller motion, utnyttjade inte de bänkar och bord som finns inom områdena. I intervjuun- dersökningen tillfrågades de boende om sina fritidsak— tiviteter utanför området; såväl ifråga om förströelse, föreningsverksamhet som idrott och motion, och både inom— och utomhus. Ytterligt få hade under den aktuella perioden ägnat sig åt någon sådan aktivitet (index = 1—3). I alla undersökta områden tillbringar de boende

sålunda den allra största delen av sin fritid hemma i

bostaden, företrädelsevis på ett passivt eller avkopp—

lande sätt.

Av ungdomar 16—20 år observerades mellan 6 och 20 % utomhus på söndagar, men inte heller för denna grupps utevistelse tycks miljöformen ha haft någon betydelse. Ungdomarnas uteaktiviteter följde samma mönster som de

vuxnas .

För vuxnas och ungdomars uteaktiviteter är det synbar— ligen likgiltigt hur utomhusytorna är utformade, om naturmark förekommer, om det finns gräsytor och plante— ringar, om ytorna till storlek uppfyller föreslagna normer eller ej. Därmed är det inte sagt att det ur upplevelsemässig synpunkt är likgiltigt hur ytorna är beskaffade. Några egentliga förutsättningar för vuxnas utevistelse finns inte heller i områdena - frånsett

bänkar och bord intill lekplatserna.

Undersökningen ger stöd åt vad som framkommit i en ti— digare studie (Mårtensson) av några områden med fler— familjshus på olika orter. Även i den studien visades att vuxna i mycket ringa utsträckning vistades ute på fritiden och då i allmänhet endast för att passera ge— nom området. I denna undersökning har visats, att det— ta sannolikt gäller oavsett miljöns form och såväl i områden med flerfamiljshus som småhus. Alla resultat

hänför sig dock till modern bostadsbebyggelse.

1.2 Barnens utelek

Den centrala förutsättningen för barnens utveckling är erfarenhet av omgivningen, erfarenhet av föremål, hän— delser, mänskliga relationer. Erfarenheten får barnet genom sina sinnen, genom hela sin kropp, genom att ak— tivt pröva verkligheten och bearbeta intryck och upp—

levelser i leken.

Under den första utvecklingsfasen (sensomotoriska pro— cesser) fram till ca 1 1/2 års ålder skaffar sig barnet elementär erfarenhet av föremål, rum, tid och orsak

samt tränar sin motorik. Den väsentligaste utvecklings— förutsättningen är stimulans från vuxna men det krävs givetvis en fysisk verklighet. Under nästa utvecklings— fas (primitiva symbolprocesser), då barnet börjar imi— tera företeelser i den sociala omgivningen och aktivt pröva den fysiska verkligheten, krävs en så fullständig erfarenhetsvärld som möjligt. Det räcker inte med att barnet iakttar verkligheten och reagerar på den utan in— trycken och känslorna måste bearbetas och få utlopp. Så sker i leken, i symbollekar, i grupplekar, genom skapan— de lekar då olika material prövas, genom rörelselekar

då den egna kroppens förutsättningar prövas och uppövas. Till en början är barnet självcentrerat men genom kon— takten med andra barn och vuxna lär sig barnet samver— ka med andra. Om barn till en början får leka "bredvid" varandra uppstår så småningom i 3—h—ärsåldern samverkan i leken. Vid 7—8 års ålder, då nästa utvecklingsfas bör— jar inträda (konkreta symbolprocesser) har barnet skaf— fat sig elementär kunskap om spelregler för samverkan med andra och kan delta i olika spel— och laglekar. Nästa utvecklingsskede (formella symbolprocesser) kräver stimulans till att reflektera över och på nyanserade sätt ompröva de upplevda och prövade erfarenheterna av föremål, lagbundenhet, regler, normer och värderingar (Piaget). Leken är således helt omistlig för barnet. Ända från småbarnsåldern måste barnet för sin utveck— lings skull ha möjlighet att leka utomhus i en verklig— het rik på möjligheter till erfarenheter av föremål och mänskliga relationer samt med utrymme för rörelse. Le— kens spänning och glädje för stunden motiverar barnet

till fortsatt lek.

Eftersom det har konstaterats att förskolebarn till allra största delen uppehåller sig inom ca 100 m från

den egna porten då de är ute (Sandels—Wohlin), är det

i bostadens allra närmaste omgivning som lekförutsätt— ningarna måste finnas. Småbarnslekplatser finns inom alla de undersökta områdena men i småhusområdena är av— ståndet till lekplatserna för stor del av barnen mer än 100 m. Lekplatserna är utrustade med de vanliga typerna av redskap: sandlådor, gungor och klätterställningar. Gräsytor och till viss del naturmark finns inom områ— dena. De tillfrågade (vuxna) har angivit, att barnen i alla områden till allra största delen leker på lekplat—

serna eller på gräsytor och naturmark.

Tabell [.2 Barnens användning av utomhusmiljön enligt intervjuer

Barn 0—6 år Barn 7—15 år

Andel som vistas på Andel som vistas på egen lek— lek— gräs, plan— gator, af— an— egen lek— lek— gräs, plan— gator, af— an—

tomt, plats park tering, na— vägar färs— nat tomt, plats park tering, na— vägar färs— nat

mark— turmark cent— mark— turmark cent— Område plats rum plats rum

Höghus 1 Bredfjällsg — hh 1u 20 12 6 h — 36 1h 33 5 5 T 2 Hammarkulle—

torget — hg 10 18 13 h 6 38 5 31 19 2 5

Låghus 3 Bergsgårds— gärdet 18 u5 6 18 h 7 h Sandeslätt 13 hö 3 3h & 2 — 2 30 7 50 5 5 Sagogången — h9 — 26 18 h Småhus

6.1. Hgmkänslans_bgtydglåe

Att känna samhörighet med sin omgivning kan ses som ett grundläggande mänskligt behov (Murray, Maslow, Gehl m fl). Samhörighet känner man med det man är delaktig av, kan

använda, påverka, uppleva.

Motsatsen till hemkänsla, samhörighet är isolering, främ— lingskap, anonymitet. Effekter av de sistnämnda företeel- serna är kända och dokumenterade i en lång rad forsknings— arbeten: avbruten personlig utveckling eller tillbakagång i utveckling, neuroser, avvikande beteende, bl a asocialt beteende (Homans, Dean, Clinard, Israel, G Boalt, Harding

m fl).

Om de boende i ett område upplever isolering, främlings— skap, anonymitet kommer detta att ha konsekvenser inte enbart för individerna utan även för hela gruppen av bo— ende samt för den fysiska omgivningen. Om känslan av sam— hörighet saknas uppstår ingen social omsorg de boende emellan. Man avskärmar sig från de kringboendes sociala situation, det sociala "skyddsnätet" utvecklas inte, de svaga blir utslagna om de inte kan hjälpa sig själva. I anonymitetens och främlingsskapets "skydd" växer avvik— ande beteenden fram. Om känslan av bristande delaktighet med området är stark, kommer man inte heller att vara

aktsam om den fysiska omgivningen.

6.2. Ideptifiegiggåenhgtgn

Som nämnts i föregående kapitel, har det visats, att

"skådeplatsen" för den sociala interaktionen geografiskt sett är mycket liten. Någonstans går sannolikt en gräns för den mänskliga förmågan att geografiskt indentifiera sig med sin omgivning samt en kvantitativ gräns för den

sociala identifieringen.

En mycket stor del av de boende i alla områden i under— sökningen förmår inte känna sig hemma inom en större en— het än vad som utgörs av det egna huset eller den egna

husgruppen (småhus).

Tabell 6.1 Identifiering med bostadsområdet

Procentuell andel med identifiering

Område högst minst minst ej sza Lokal— m egna m 2 hus, m hela svar centr huset, husgr1 områ— ing i husgr1) det iden— tifie— rings— enh % ja nej Höghus 1 Bredfjällsgatan 26 29 32 13 100 53 h7 2 Hammarkulletorget 25 16 ho 19 100 75 25 Låghus 3 Bergsgårdsgärdet 33 18 M2 7 100 52 hö h Sandeslätt h2 7 h7 n 100 27 73 5 Sagogången 30 ho 28 2 100 2 98 Småhus 6 Västerslänt 39 28 32 1 100 8 92 7 Hammarkroken 13 h3 82 2 100 M 96 8 Tanneskärs— 31 52 12 5 100 7 93 Kupeskärsgatan

1) I områden med flerfamiljshus avses den egna huskrop— pen, i områden med småhus avses den egna husgruppen; detta för att uppnå approx jämförbarhet i geografisk

utsträckning mellan enheter i olika typer av områden.

Resultaten i tabell 6.1 ger inte möjlighet till diskus— sion om själva miljöformens betydelse för de boendes identifiering med området. Det kan endast konstateras, att det i alla områden för de flesta boende är en liten enhet man känner sig hemma i. Några iakttagelser som in—

te statistiskt kunnat kvantifieras kan dock nämnas. I

höghusområdet Bredfjällsgatan har man oftare än i andra områden angivit identifiering med bebyggelse utanför bostadsområdet. I låghusområdena Bergsgårdsgärdet och Sagogången har man ofta angivit identifiering med fria ytor utanför området. I perifera lägen är den angivna identifieringsenheten mindre än i centrala lägen. Dessa iakttagelser har sannolikt sin grund i hur man använder omgivningen, hur man passerar igenom den. Av tabell 6.1 framgår vilket stöder nämnda antagande att man in— räknar lokalcentrum i identifieringsenheten alltefter avståndet till detta centrum. Avståndet och nyttjandet har sannolikt ett samband (jfr tab 3.5). Av visst in— tresse är att notera, att relativt många i höghusområ— dena inte kunnat ange det område de identifierar sig

med.

Då det gäller den sociala identifieringen tycks denna ske inom en ännu mindre sfär än den fysiska, åtminstone

i områden med flerfamiljshus.

Tabell 6.2 Social identifiering

Procentuell andel med identifiering

Område m bo— m 00— m bo— ej summa ende ende i ende i svar högst minst hela i egna 2 hus, områ— huset, husgrl) det

husgr1

Höghus 1 Bredfjällsgatan 63 12 11 1h 100 2 Hammarkulletorget 73 6 1 20 100 Låghus 3 Bergsgårdsgärdet 65 22 5 8 100 M Sandeslätt 85 M 9 2 100 5 Sagogången öh 30 h 2 100 Småhus 6 Västerslänt sh 35 11 - 100 7 Hammarkroken 20 71 8 1 100 8 Tanneskärs—

kupeskärsgatan 28 69 1 2 100

1) I områden med flerfamiljshus avses den egna huskroppen, i onwå— den med småhus avses den egna husgruppen; detta för att uppnå approx jämförbarhet i geografisk utsträckning mellan enheter i olika typer av områden.

I områden med flerfamiljshus har 63—85 % av de boende an— gett att de personer som de betraktar som sina grannar bor i det egna huset inte i andra hus. Många räknar till si— na grannar endast dem, som bor på det egna trapplanet el— ler i det egna trapphuset. Det är vanskligt att göra jäm— förelser mellan områdena med ledning av de visade siff— rorna. Emellertid bör det kunna konstateras, att det grann— skap man känner sig delaktig av är mycket begränsat och (eftersom samma mätteknik använts för såväl fysisk som so— cial identifiering) att den sociala identifieringen sker inom en snävare sfär än den fysiska för boende i flerfa—

miljshus, men inte för boende i alla småhusområdena.

Det är ytterst vanskligt att i kvantitativa termer mäta ett kvalitativt begrepp som hemkänsla. Eftersom hemkäns— lan i fysisk mening, områdesidentifieringen, betyder delaktighet och därmed möjlighet till påverkan, skulle denna kunna mätas som den grad av möjlighet till reell påverkan på den fysiska omgivningen de boende har. I.om— råden med äganderätt eller bostadsrätt bör denna möjlig— het vara större än i områden med hyresrätt, på grund av de skilda civilrättsliga regler som gäller, åtminstone

med avseende på den egna lägenheten.

Då det gäller den sociala hemkänslan har i undersökning— en försök gjorts att mäta dess motsats, nämligen den 50— ciala isoleringen, främlingsskapet. Med Likterskala har tre variabler undersökts: upplevd social isolering, at— tityd till grannar samt generell attityd till medmänni—

skor.

Tabell 6.3 Jämförelse mellan upplevd isolering, atti— tyd till grannar och kontaktfrekvens

Andel hush m Ant kontakter/100 hush för umgänge: känsla neg Område av iso— atti— lering tyd t gran— inom om— totalt nar rådet Höghus 1 Bredfjällsgatan 19 31 108 780 2 Hammarkulletorget 1h 35 93 855 Låghus 3 Bergsgårdsgärdet 2h 23 1h3 9h8 h Sandeslätt 20 27 123 751 5 Sagogången 13 35 110 1 120 Småhus 6 Västerslänt 7 7 209 1 097 7 Hammarkroken 13 11 19h 920

8 Tanneskärs- Kupeskärsgatan 12 17 15h 900

Upplevelsen av isolering tycks ha ett visst samband med det noterade totala antalet umgängeskontakter. I småhus— området Västerslänt upplever t ex endast 7 % isolering. Dessa hushåll har också många kontakter såväl inom som

utanför området.

Andelen hushåll som enligt den använda mätmetoden upp— lever sina grannar mer negativt än positivt sjunker med

ökande antal kontakter inom området.

Det kan inte sägas, att hushållen i de olika områdena redan från början skulle ha mer eller mindre negativ at— tityd till sina medmänniskor generellt sett. Den använ— da mätmetoden visar, att det i alla områden är en mycket ringa del som har en negativ attityd till medmänniskor generellt sett. Största andelen med sådan negativ atti— tyd har noterats i flerfamiljshus (högst i höghusen), men det rör sig endast om några få procent i varje om—

råde.

Det förefaller därför sannolikt, att negativa attityder till grannar beror av förhållanden inom områdena och in—

te på tidigare erfarenheter.

Då åtminstone attityder till grannarna har samband med kontaktfrekvensen inom området och då skilda förutsätt— ningar för uppkomsten aV kontakter råder beroende på miljöform (se kap 5) kan det anses sannolikt, att miljö— formen därigenom också påverkar den sociala identifie—

ringen, hemkänslan.

7. Påverkar miljöformen de boendes aktiviteter?

l-l _ _ngrenpst_aktiVitstsr

De boende, barn, ungdom och vuxna, förutsätts ha behov av att vistas såväl inne som ute då de är i sitt bo— stadsområde. Bostaden och utemiljön bör ge förutsätt— ningar för såväl aktiva sysslor som vila och avkopp— ling, inne och ute. Sådana aktiviteter kan för vuxnas del vara vila, avkoppling inne i bostaden, fritidssyss— lor i bostaden och exempelvis motion, arbete och vila på utomhusytorna. För barn är det väsentligt att ute—

miljön ger förutsättningar för uteleken.

6 Västerslänt zu hö 16 1h — — — 7 h3 1 20 17 — 12 7 Hammarkroken 29 31 22 17 1 — — 9 19 — h5 22 1 h 8 Tanneskärs—/ Kupeskärsg 13 23 — u3 20 o — 8 18 — 50 22 1 1

Resultaten 1 tabell 7.2 är förbryllande i jämförelse med vad som noterats vid observationsstudierna. Försko— lebarnen lekte enligt de observationer som gjordes un— der vardagar till mellan ca 50 och 80 % på gator och vägar, på småbarnslekplatserna befann sig mellan 5 och 25 % av barnen, (den mindre andelen i småhusområdena och höghusområdena och 16-25 % i låghusområdene). I Västerslänt observerades inte något barn på lekplatser— na mot h6 % enligt intervjupersonernas åsikt. Högst få barn sågs på gräsytor eller naturmark. I småhusområ— dena Västerslänt och Hammarkroken observerades inga barn alls på sådana ytor. På de privata smähustomterna

sågs bara några få barn.

De två metodernas motstridiga resultat kan betyda, att de vuxna haft svårt att erinra sig var barnen vanligen leker. Å andra sidan har endast två observationsomgångar genomförts under vardagar. Vid varje observationstill— fälle var bilden dock i stort sett densamma i alla om— råden. Tidigare undersökningar (Mårtensson, Morville, Björklid—Chu) har visat resultat som i stort sett stäm— mer med vad som iakttagits vid observationsstudierna: lågt utnyttjande av lekplatser med lekredskap samt gräs— ytor och naturmark och högt nyttjande av gångvägar, ga—

tor och övriga hårda ytor, såsom bilytor.

Enligt observationsstudien var lekredskapen inte speci— ellt mycket utnyttjade av förskolbarnen. Oftare hade barnen med sig egna leksaker ute men mycket ofta använ—

des inga redskap alls.

Tabell [;; Barnens användning av material. Barn 0—6 år.

Vardagar

Andel barn som observerats använda:

Område Fasta Lösa Sand Bas— Cyk— Djur Bän— Red— Inget lek— lek— i ma— lar kar skap red— o idr låda te— för skap redsk rial annat än lek Höghus 1. Bredfjälls— gatan 8 19 5 8 6 — 1 53 2. Hammarkulle- torget 3 10 3 3 6 — 3 72 Låghus 3. Bergsgårds— gärdet 22 3 25 2 20 — 9 19 M. Sandeslätt 11 25 3 7 25 _ _ _ 29 5. Sagogången 5 33 13 _ 5 _ _ _ hh Småhus 6. Västerslänt — 13 — 7 T _ _ _ 73 7. Hammarkroken 19 26 — 15 — 7 33 8. Tanneskärs—/ Kupeskärs— gatan 3 29 _ h 1h 1 _ _ h9

Av de förskolbarn som observerades utan sällskap av vux— na lekte ca hälften med kamrater i höghusområdena, 60— 73 % i låghusområdena och ca 35 % i småhusområdena Väs— terslänt och Hammarkroken men nära 80 % i småhusområdet Tanneskärsgatan/Kupeskärsgatan. Även i detta avseende föreligger en skillnad mellan observerat beteende och

de vuxnas åsikt. Skillnaderna består i, att intervjuper— sonerna anser, att större andel barn leker tillsammans med kamrater än vad observationsstudien visat. En skill— nad mellan hög— och låghus motsvarande den observerade kunde dock även konstateras enligt intervjusvaren. En— ligt intervjupersonerna skulle dock inga mer markerade

skillnader i kamratlek förekomma mellan småhusområden

och andra områden eller småhusområdena sinsemellan. Om observationsstudiens resultat ligger närmast verklighe— ten, skulle den höga kamratkontakten i småhusområdet Tanneskärs—/Kupeskärsgatan kunna förklaras av områdets planering. Området är högre exploaterat än de övriga småhusområdena. Entréerna vetter mot varandra på ett sådant sätt att barnens möjligheter träffa andra barn inom aktionsradien blir större än i de övriga småhus— områdena. I områden med höga hus kan antalet barn inom aktionsradien bli ännu större. Det har dock inte kon— staterats i undersökningen att kamratleken skulle vara frekventare i områden med höga hus än i låghusområden. Det finns anledning tro, att kamratkontakter mellan barn sker genom liknande processer som kontakter mellan vuxna (se kap 5). Såväl observationsstudien som inter- vjuundersökningen visar, att kamratleken är vanligare i områden med låga flerfamiljshus än områden med höghus. En tidigare undersökning har visat att det förekommer mer aggressivitet och undergivenhet hos barn i några undersökta områden med höghus än i låghus (Höweler). Både aggressivitet och undergivenhet är på såväl gott som ont. Aggressivitet ingår som en naturlig del 1 bar— nens sociala "träning". Om endera aggressivitet eller undergivenhet inövas genom generellt konfliktlösande

beteende kan dessa beteenden ses negativt.

Enligt intervjuerna upplever föräldrarna ängslan för barnen när de leker ute i olika hög grad i de olika om— rådena.

Tabell 7.h Ängslan för barnen vid utelek

Andel barn vars föräldrar är ängsliga

Område Mkt el Ibland Sällan Summa ganska el mkt ofta sällan Höghus 1. Bredfjälls— gatan 21 27 52 100 5 n vån 18 3u us 100 > h vän 26 21 53 100 2. Hammarkulle— torget 37 31 32 100 £ h Vän 31 31 38 100 > & vån h8 29 23 100 Låghus 3. Bergsgårds— gärdet 33 30 37 100 h. Sandeslätt 20 36 hk 100 5. Sagogången 15 22 63 100 Småhus 6. Västerslänt 10 37 53 100 7. Hammarkroken 19 23 58 100

8. Tanneskärs—/ Kupeskärsgatan 16 28 56 100

I låghusområdena Sandeslätt (3 0 h vän) och Sagogången (2 o 3 vän) är mindre andel mycket eller ganska ofta ängsliga för barnen än vad som är fallet i höghusområ— dena och i Bergsgårdsgärdet (h vån). I höghusområdena är föräldrar på de översta h våningsplanen markant of— tare ängsliga än vad som är fallet på de nedersta h våningsplanen. En viss skillnad kan konstateras mellan de två höghusområdena. Mindre andel ängsliga föräldrar har noterats i Bredfjällsgatan än i Hammarkulletorget. Förklaringen kan möjligen ligga i, att Bredfjällsgatan med sina plana, överskådliga ytor ger bättre synkontakt

med barnet då det vistas ute än vad som är fallet i det

mer kuperade Hammarkulletorget. Hörkontakten kan dock inte anses bättre i det ena eller andra området, sär— skilt inte på de övre våningsplanen. I småhusområdena är andelen ängsliga föräldrar inte betydande. Skillna— derna mellan områdena kvarstår om hänsyn tas till att barnens åldersfördelning är något olika i de olika om- rådena och vare sig man antar, att man är mer ängslig

för yngre barn än för äldre eller vice versa.

Vid observationsstudien registrerades aggressivt bete— ende hos barnen. Då genom observation endast fysiska handlingar av aggressiv art kunde beaktas, blev fre— kvensen aggressivt beteende ganska ringa och materialet medger inga slutsatser om skillnader mellan områdena. Sådant beteende observerades dock i såväl höghus— som låghusområden som i småhusområden. Intervjupersonerna har tillfrågats om de anser aggressivitet bland barn

vara ofta förekommande inom området eller ej.

Tabell [.5 Aggressivt

vjuer

beteende bland barn enligt inter—

Område

Andel som anser aggressivitet förekomma

Mkt ofta eller ofta

Höghus

1. Bredfjällsgatan hh med barn övriga

2. Hammarkulletorget hh med barn övriga

Låghus

3. Bergsgårdsgärdet hh med barn övriga

h. Sandeslätt hh med barn övriga

5. Sagogången hh med barn övriga

Småhus

6. Västerslänt hh med barn övriga

7. Hammarkroken hh med barn övriga

8. Tanneskärs—/ Kupeskärsgatan

hh med barn övriga

2h

28 19

15

19 13

32

37 23

17

21 9

5 5 &

[rJ—*I

JT"

Aggressivt beteende bland barn anses inte vara ovanligt i områden med flerfamiljshus med undantag av Sagogången. I småhusområdena anses sådant beteende vara ovanligt el— ler inte förekomma alls.

mänhet i något högre grad att aggressivitet förekommer

Hushåll med barn anser i all—

än andra hushåll. Antagligen är föräldrar mer medvetna

om förhållandena än andra boende.

Med antagande, att aggressivt beteende kan ha samband med egenskaper hos hushållen snarare än egenskaper i miljön, har de tillfrågade uppdelats på inkomstgrupper. Därvid framkommer att hushåll med en disponibel hus— hållsinkomst överstigande 30 000 kr i något lägre grad anger, att aggressivitet förekommer bland barn. Skill— nader mellan områdena kvarstår dock även om hänsyn tas

till inkomststrukturen.

I intervjuundersökningen har frågats hur man upplever möjligheten att övervaka barnens lek ute ifrån bosta— den. I områden med flerfamiljshus anses möjligheten av flertalet vara bra, men av en mindre andel i småhusom—

rådena. I tabell 7.6 avses synkontakten.

Tabell 7.6 Möjligheten övervaka barnens lek enligt intervjuer

Andel (hushåll m barn 0—6 år) som anser möjligheten till synkontakt

Område mkt bra

Höghus

1. Bredfjällsgatan 66 5 h vån 65 > h vån 67

2. Hammarkulletorget 59 5 h vån 53 > h vån 72

Låghus

3. Bergsgårdsgärdet 78 h. Sandeslätt h7

5. Sagogången h5

Småhus

6. Västerslänt MO

7. Hammarkroken h7

8. Tanneskärs—/Kupeskärsgatan 28

En tendens finns, att uppleva synkontakten bättre ju högre huset är. Höjden över marken påverkar överblick— barheten men minskar hörkontakten. I småhusområdena blir överblickbarheten ganska dålig. Bedömningen av möjligheten till synkontakt korresponderar inte heller

med föräldrarnas upplevda ängslan.

Genomsnittsåldern för de förskolbarn som släpps ut att

leka på egen hand ibland varierar mellan områdena.

Tabell 7.7 Förskolbarnens ålder då de släpps ut ibland på egen hand

Område Barnens genomsnittsålder Höghus 1. Bredfjällsgatan

5 & vån 3 år 8 mån >4h vån h är 2 mån

2. Hammarkulletorget

5 h vån 3 år 10 mån > h vån & år 3 mån 3. Bergsgårdsgärdet h är 1 mån h. Sandeslätt h är 0 mån 5. Sagogången 3 år 9 mån Småhus 6. Västerslänt år 11 mån 7. Hammarkroken år 7 mån

po *! Jr 3 g.. 23

8. Tanneskärs—/Kupeskärsgatan h

De barn som bor på de lägre våningsplanen i de höga hu— sen släpps ut på egen hand vid lägre ålder än barn på de övre våningsplanen. Resultaten i tabell 7.7 avspeg- lar i viss mån den ängslan som föräldrarna enligt ta- bell 7.h upplever i de olika områdena: ju mindre andel ängsliga föräldrar, desto lägre är i allmänhet genom—

snittsåldern för barnen då de släpps ut på egen hand.

Att barnen tidigt får leka utan föräldrar eller andra vuxna utomhus är inte enbart positivt. Visserligen be— höver barnet "träning" i självständigt umgänge med and— ra barn, men den viktiga stimulansen från vuxna minskar, frånsett att risken för skador ökar. Emellertid har det vid observationsstudierna noterats, att ytterst få vux—

na när de är ute deltar i barnens lek.

Barnens utelektid varierar något mellan de olika områ—

dena.

Tabell 7.8 Barnens lektid utomhus enligt intervjuer

Antal timmar utelektid i området per dag för barn

Område 0—6 år 7—9 år 10—15 är (hemma— varande)

Höghus 1. Bredfjällsgatan 5 11 vån * 3,7 11,5 . > h vån 3,7 1,0 3,2 2. Hammarkulletorget i k vån ' 3,0 3,9 3,5 > h vån 2,6 .. 3,3 Låghus 3. Bergsgårdsgärdet h,7 b,h 3,9 h. Sandeslätt 3,7 3,6 3,Ä 5. Sagogången 3,9 hah 3:3 Småhus 6. Västerslänt 2,2 _ 3,8 3,1 7. Hammarkroken h,1 h,1 3,1 8. Tanneskärs—/ Kupeskärsgatan 3,9 595 3,3

För höghusområdenas del kan spåras en tendens till läng—

re utelektid för barn som bor på de lägre våningsplanen

än barn på de övre våningsplanen. (Då färre än 20 barn ingår i en redovisningsgrupp har resultaten ej redovi— sats i tabell 7.8). Av tabellen framgår en tendens till kortare utelektid för barn 0—9 år i höghusens h översta våningsplan än för barn i andra områden. Dock är ute— lektiden kortast för de mindre barnen (0-6 år) i små— husområdet Västerslänt. I tabell 7.8 avses den genom— snittliga lektiden ute för alla barn (bortsett från så— dana förskolbarn som vistas på daghem eller hos dagmam— ma). I Västerslänt är andelen förskolbarn med ingen ute— lektid alls större än i övriga områden, dvs en stor del av barnen leker sällan eller aldrig ute. Detta är an— märkningsvärt, men kan möjligen förklaras av områdets speciella miljö. Området är ej trafikseparerat och ter- rängen är kraftigt kuperad, vilket kan betyda risker för olycksfall. De i tabell 7.8 visade skillnaderna i utelektid motsäger inte vad man tidigare funnit i and— ra undersökningar. Olika undersökningar (t ex Wohlin, Morville) har samstämmigt visat att barnens utelektid sjunker alltefter det att barnen bor på högre vånings— plan. De redovisade resultaten om lektid i de höga hu— sen i tabell 7.8 visar inga kraftiga skillnader. Emel— lertid har materialet varit för litet för att medge en uppdelning av barn efter varje våningsplan. Om så kun— nat ske, hade måhända skillnaderna bättre kunnat bely-

S&S.

Tabell 7.9 Antal ut— och inpassager per dag för barn enligt intervjuer

Antal ut— och inpassager för barn

Område 0—6 år 7—9 år 10—15 år (hemmav) Höghus 1. Bredfjällsgatan 5 h vån 5.2 7.2 5a > h van h,8 6,0 ,h 2. Hammarkulletorget 5 h vån h,2 7,h 7, > & vån 2,8 .. 5,h Låghus 3. Bergsgårdsgärdet 9,h 7,h , h. Sandeslätt 5,2 5,h 6,0 5. Sagogången h,h 5,6 5,6 Småhus 6. Västerslänt h,8 9,2 6. 7. Hammarkroken 5,8 6,0 5, 8. Tanneskärs—/ Kupeskärsgatan 7,0 T.h 6.2

Likaså har de nämnda undersökningarna visat att barn på de övre våningsplanen passerar in och ut färre gånger per dag än barn på de nedre våningsplanen. Denna under— söknings resultat är i linje med vad som tidigare vi— sats. Barnen — oavsett ålder — på de övre våningsplanen i höghusen passerar in och ut färre gånger per dag än barnen på de lägre våningsplanen. Särskilt gäller detta i Hammarkulletorget. Barnen i alla områden går in och ut väsentligt oftare än barnen på de övre våningsplanen i Hammarkulletorget. Denna jämförelse är inte lika en— tydig för höghusbarnen i Bredfjällsgatan. Även vid mät— ningen av antalet in— och utpassager har materialet gett begränsade möjligheter till mer detaljerad uppdelning

efter våningsplan.

Med anledning av att barn på de övre våningsplanen har sämre möjligheter till utelek och att föräldrarna är mer ängsliga på de övre våningsplanen, bör man vänta sig att barnfamiljer önskar bo på de lägre våningspla—

nen.

Tabell 7.10 Preferens för våningsplan

Andel hushåll som önskar bo på

våningsplan

Område BV Vån 1—3 >3 Summa

Höghus

1. Bredfjällsgatan & 35 61 100 hh med barn 2 h1 57 100 övriga 6 27 67 100

2. Hammarkulletorget 6 35 59 100 hh med barn 6 h3 51 100 övriga 6 28 66 100

Låghus

3. Bergsgårdsgärdet 10 90 100 hh med barn 13 87 — 100 övriga 6 9h — 100

h. Sandeslätt h6 su 100 hh med barn h2 58 100 övriga Sh h6 100

5. Sagogången 28 72 — 100 hh med barn 38 62 — 100 övriga 15 85 100

Det visar sig mycket riktigt vara så att barnfamiljer i lägre grad än andra hushåll önskar bo på hze våningspla— net eller högre (i höghusområdena). På bottenvåningen i höghus önskar dock överhuvudtaget få hushåll bo. Tänk— bart är, att detta beror på störningar från trappupp— gång, entré och från markplanet. Det är dock anmärknings— värt, att majoriteten av såväl barnhushåll som övriga önskar bo högt i höghusen (på hze våningsplanet eller

däröver). Möjligen kan orsakerna till detta vara desamma

som till den ringa önskan att bo på bottenvåningen.

I låghusen är preferenserna mera oklara. I Bergsgårds— gärdet önskar få hushåll (men fler barnhushåll än övri— ga) bo på bottenvåningen. Tätheten mellan husen medför här störningar utifrån och gångvägarnas sträckning med— för hög grad av insyn i bottenvåningarna. I Sandeslätt är området planerat så, att dessa nackdelar inte före— ligger i samma höga grad. Där är också andelen hushåll som önskar bo på bottenvåningen väsentligt större än i Bergsgårdsgärdet. I Sagogången är andelen som önskar bo på de övre (2:a och 3:e planet) högre än i Sandeslätt men lägre än i Bergsgårdsgärdet. Fler barnhushåll än övriga önskar här bo lågt. Den allmänna slutsatsen kan dras, att hushåll med barn i allmänhet önskar bo lägre än andra hushåll, men om husets höjd eller den närmaste omgivningen är så beskaffad att störningar uppstår i de nedre planen, föredrar såväl barnhushåll som övriga att bo högre, dock gäller detta i lägre grad för barnhushål—

len.

I intervjuundersökningen har efterfrågats vilka lekar barnen vanligen ägnar sig åt.

Tabell [.11 Barnens lekbeteende enligt

intervjuer

Område

Barn 0—6 år

Andel barn som leker Ska— pande lekar

Rörel— sele— kar

Spel 0 lag— lekar Sym— bol lekar Pro— me— nad Pas— si— vi— tet

An— nat

Barn 7—15 år

Andel barn som leker

Ska— pande lekar

Rörel— sele— kar

Spel 0 lag— lekar Sym— bol Pro- me- lekar nad

Pas si— vi— tet An- nat

Höghus 1 Bredfjällsg 2 Hammarkullet Låghus 3 Bergsgårds— gärdet

h Sandeslätt 5 Sagogången

Småhus 6 Västerslänt

7 Hammarkroken

8 Tanneskärs— Kupeskärsg

20 30 20 20 20 25 25 26 25 23

31 25 28

32 3h 29 37 h9 36

ONE—CD

12 12 11

m

,_

F.;!”

1h 13 10 13 13 12 17

20

37 h6 39 39 53 37 25 20 2h 22 26 22 22 25

LIN

12 10

11 10 12

mm

För alla barn är skapande lekar och rörelselekar mycket väsentliga. För de mindre barnen är symbollekarna sär— skilt väsentliga och för de äldre är spel och laglekar av stor vikt. För de små barnens del har de vuxna angi- vit att skapande lekar och rörelselekar är vanliga men däremot sällan symbollekar. Passiv lek anser de vuxna vara sällsynt. Också de små barnen anses ägna sig åt spel och laglekar i mycket hög grad. För de äldre bar- nens del anser de vuxna att spel och laglekar är fre— kventa liksom även symbollekar men inte i lika hög grad rörelselekar. Skapande lekar anses knappast förekomma. Passiv lek anses inte vanlig men något oftare förekom—

mande för de äldre barnens del än för de yngre.

Barnens lekbeteende har också studerats genom observa— tioner: Vad som observerades var kreativiteten (dvs frekvensen av skapande lek) samt aktiviteten vid rörel—

selek.

Tabell 7.12

Barnens observerade lekbeteende.

Barn 0-6 år.

Vardagar

Område

Andel barn med observerat beteende:

Kreativitet:

sand— lek

övr skap lek

ingen krea— tivi— tet

Aktivitet:

sitta/ stå stilla

låg lek— aktivi— tet hög lek— aktivi— tet

Förflyttat

sig mål för det mot utan- områ—

Summa

Höghus

1. 2.

Bredfjällsgatan

Hammarkulle— torget

Låghus

3. h. 5.

Bergsgårdsgärdet Sandeslätt

Sagogången

Småhus

6. 7. 8.

Västerslänt Hammarkroken

Tanneskärs—/ Kupeskärsgatan

25 13 26

85

9h 75 89 8h 9h 70

100

100 100 100 100 100 100 100 100

20 21 1h ho

11

h3 23 27 h? 15 19 59 13 10 32 32 16 21 2h h6 77 1h 29 gu 111

100 100 100 100 100 100 100 100

Tabell 7.13 Barnens observerade lekbeteende. Barn 7-15 år. Söndagar

Andel barn med observerat beteende:

Kreativitet: Aktivitet: Förflyttat Summa Område sand— övr ingen sza sitta/ låg lek— hög lek— sig mot lek skap krea— stå aktivi— aktivi— mål utan— lek tivi— stilla tet tet för områ— tet det

Höghus 1. Bredfjällsgatan

100 100 22 62 10 6 100

2. Hammarkulle— torget — — 100 100 6 26 20 hs 100

Låghus

3. Bergsgårdsgärdet 100 100 30 30 33 7 100 M. Sandeslätt — 3 97 100 21 39 19 21 100 Småhus

6. Västerslänt — — 100 100 25 50 25 — 100 90 100 10 20 20 50 100

7. Hammarkroken 10

Det visar sig att observerat lekbeteende helt skiljer sig från det lekbeteende som angivits av de vuxna. Krea— tiva lekar är i det närmaste obefintliga. Den form av kreativa lekar som förekommit är för de minsta barnens del lek i sandlåda. Då det gäller graden av rörelse är denna låg för såväl små som stora barn. Det vanliga är stillasittande eller stående eller långsam förflyttning. Om observationsstudiernas resultat ligger närmast verk— ligheten, kan barnens lek i stort sett betecknas som passivt. Visserligen är antalet observationsomgångar få och resultaten måste tolkas med stor försiktighet. Emel— lertid är resultaten samstämmiga med vad som framkommit i andra mer omfattande observationsstudier i områden med flerfamiljshus (Mårtensson, Björklid—Chu). Några enhetliga tendenser till skillnader mellan olika områ— den eller områdestyper, som skulle kunna förklaras av olikheter i lekplatsstandard eller andra fysiska skill— nader kan inte konstateras. Det ligger därför närmast till hands att söka efter likheter i områdena som skul— le ha kunnat ge upphov till det passiva lekbeteendet. Den likhet som har konstaterats (se avsnitt 7.2) är,

att få vuxna vistas ute i områdena och när de gör det, deltar de inte i barnens lek. Då det är känt, att den vuxne är det viktigaste "lekredskapet" för barnen kan det mycket väl vara avsaknaden av vuxenstimulans som ligger bakom det passiva lekmönstret. Det har iaktta— gits vid observationerna, att rörelselekar så gott som uteslutande förekommer när barnen leker i grupp, speci—

ellt då äldre barn deltar i grupp med yngre.

5. Påverkar miljöformen boendetrivseln?

8.1. Trilselmätning

Att mäta en kvalitativ företeelse som trivsel i kvanti— tativa termer möter en rad svårigheter. Vilken metod man än väljer tycks åtminstone två svårigheter föreligga. Den ena är problemet med effekter av vad som i sociolo— gisk teori kallas strävan till "kognitiv balans", den andra är problemet med vad som stundom kallas "band—

wagon—effekter".

Strävan till "kognitiv balans" betyder att individen i längden inte kan leva i en konfliktsituation, såsom konflikt mellan attityd och verklighet. I sådant fall löser man konflikten antingen genom att ändra attityden eller också verkligheten. I fallet med trivsel skulle detta innebära, att de som inte trivs i ett visst områ- de men ändå bor där, antingen ändrar attityd — i fråga om trivsel — eller ändrar Verkligheten, dvs söker sig ifrån området. Av de hushåll som initialt trivs dåligt, kan sådana som upplever det svårt att få annan bostad tänkas anpassa sig till området och därmed redovisa god trivsel. De som tror sig kunna flytta, skulle i sådant

fall inte anpassa sig och därmed redovisa låg trivsel.

"Band—wagon—effekten" betyder att man tenderar överflyt— ta positiv eller negativ attityd från en företeelse till en annan. Upplever man t ex sina grannar negativt kan

detta innebära att man kommer att bli negativt inställd

till andra delar av miljön, som t ex själva huset.

För att få så bra uppfattning som möjligt om trivseln

har tre olika metoder använts:

a) studium av flyttningsvilja samt "inflyttningsovilja" b) undersökning av preferens för området c) direkt fråga till de boende om upplevd tillfredsstäl—

lelse.

8 - 2 FlvitninssVÅliaJsLinflyttninssorilj2

Flyttningsviljan i alla områden med flerfamiljshus, där lägenheterna upplåts med hyresrätt är tämligen hög, ca

50 %.

Tabell 8.1 Flyttningsvilja

Område Andel hushåll som önskar därav inom: flytta 1 år 2—3 år efter utan 3 år tidsan— givelse Höghus 1 Bredfjällsgatan h8 2h 10 2 12 2 Hammarkulletorget 51 29 12 h 6 Låghus 3 Bergsgårdsgärdet Sh 27 15 h h Sandeslätt h9 21 12 5 11 5 Sagogången 28 15 7 3 3 Småhus 6 Västerslänt 18 1 u 3 r 7 Hammarkroken 25 h h 2 15 8 Tanneskärsgatan/ Kupeskärsgatan 22 6 8 2 6

Även i småhusområdena är flyttningsviljan förhållandevis stor, men dessa flyttningsvilliga hushåll uppger till mindre del en önskan att omedelbart flytta än vad som är fallet för de flyttningsvilliga hushållen i andra områ— den. Orsakerna till flyttningsviljan varierar också mel- lan områdena. Orsaken till flyttningsviljan i småhus är till stor del, att man önskar bo i annan hustyp, nämli- gen friliggande villa i stället för radhus. Inte oyäntat vill en stor del av hushållen i småhusområdet Tanne— skärs— och Kupeskärsgatan flytta g p a bostadens pris. Som visats i kapitel 3 representerar detta område det dyraste sättet att bo. I områden med flerfamiljshus är flyttningsviljans orsaker mer sällan att söka i bostadens

pris än i miljöförhållanden. Ganska många önskar annan

Tabell 8.2 Flyttningsorsak

Flyttningsvilliga hushåll fördelade efter flyttningsorsak

Område För dyrt Lgh Lgh Trivs ej Läget Önskar Miss— Vill Annat S:a för för med passar annan nöjd från liten stor grannar ej hustyp m ute— Göte— miljön borg

Höghus

1 Bredfjällsgatan 8 9 1 12 27 16 9 15 3 100 2 Hammarkulletorget 16 6 1 8 20 19 11 1h 5 100

Låghus

3 Bergsgårdsgärdet 12 h — 17 16 27 1h 8 2 100 11 Sandeslätt 13 1 9 25 16 11 17 10 100 5 Sagogången hö 8 13 7 100

[_ m LACK) [_

Småhus

6 Västerslänt 5 5 — 5 21 MB 5 — 11 100 7 Hammarkroken — — — 7 29 36 u 22 n 100 8 Tanneskärs—/

Kupeskärsgatan 26 11 — 5 5 3h — 11 8 100

hustyp, dvs småhus. Detta gäller särskilt i låghusområ— det Sagogången där lägenheterna upplåts med bostadsrätt och inkomsterna är relativt höga. Det är givetvis oklart, om flyttningsviljan p g a hustyp är att hänföra till hu— sets form eller till föreställningar om olika upplåtelse— formers effekter eller båda delarna. Missnöje med läget är också en vanlig flyttningsorsak förutom i Sagogången och Tanneskärs— och Kupeskärsgatan. Innebörden i detta lägesmissnöje kan vara olika. Det är i områdena i Ange— red som lägesmissnöjet är stort, såväl i områden med flerfamiljshus som i områden med småhus. Det kan knappast vara fråga om missnöje med läget i förhållande till na— tur, eftersom det i tabell h.8 visats, att man ofta valt dessa områden just med tanke på tillgången till natur.

I samma tabell har också visats, att man i lägre grad valt Angeredsområdena med tanke på närheten till centrum eller till släkt och vänner. Inte så sällan har man valt dessa områden p g a läget i förhållande till arbetsplat— sen (utom i Hammarkulletorget). Av detta kan man sluta sig till att det är läget i förhållande till centrum som i första hand upplevs negativt i Angeredsområdena. Hus— hållen i Sagogången, Backa, har något närmare till cent— rum och också närmare till regionens stora arbetsplatser. Lägesmissnöjet är också litet i detta område. Att märka är dock, att lägesmissnöjet är litet i småhusområdet Tanneskärsgatan/Kupeskärsgatan, trots att läget inte kan anses förmånligare än för Angeredsområdena vare sig det gäller i förhållande till region— eller lokalcentrum, ar— betsplatser eller natur. Området är dock till större de— len angivet av andra småhusområden, vilket inte är fal— let för småhusområdena i Angered. Positiv upplevelse av vissa faktiska fördelar i områden kan ha uppvägt eller färgat av sig på upplevelsen av läget, som faktiskt sett inte är fördelaktigare än för övriga områden ("band— wagon—effekt"). Det kan noteras, att flyttningsviljan

p g a att lägenheten anses för liten, inte avspeglar den faktiska trångboddheten i områdena (se tabell h.h). I

småhusområden där trängboddheten är nästan obefintlig,

är ändå andelen av de flyttningsvilliga som önskar flyt— ta för att bostaden är för liten minst lika stor som i

områden med större trångboddhet.

Det kan vara av intresse att se närmare på vilka priser, som av de boende upplevs så höga att de motiverar dem

att önska flytta.

Tabell 8.3 Bostadspris/kostnad och disponibel hushålls— inkomst för hushåll som anser bostaden så dyr att de önskar flytta

Bostadens Disp Utrymme Beräknad Skillnad pris/kostn hush in— för an— minimi— konsumt Område komst nat än budget utrymme bostad 1) 0 mini— mibudget Höghus 1 Bredfjällsgatan 6 701 27 663 20 962 13 000 7 962 2 Hammarkulletorget 6 727 20 20h 13 h77 1h 100 — 623 Låghus 3 Bergsgårdsgärdet 6 658 16 876 10 218 1h 800 — n 582 M Sandeslätt 6 738 23 753 17 015 13 100 3 915 5 Sagogången 7 ung 22 773 15 32h 1h 700 62h Småhus 6 Västerslänt 12 113 20 965 8 852 10 500 1 6h8 7 Hammarkroken — - — 8 Tanneskärs— Kupeskärsgatan 10 89h 29 8h8 18 95h 19 100 — 1h6

1) Approximerad med hjälp av de socialhjälpsnormer som år 1972 gäll— de i Stockholm för hushåll med olika antal vuxna och barn.

Det är av intresse, om bostaden rent faktiskt är så dyr att de boende inte förmår betala, eller om priset/kost— naden upplevs som för högt i förhållande till det upplev— da värdet av bostad och miljö. De hushåll som är motive— rade att flytta p g a bostadens pris/kostnad i Hammar— kulletorget, Bergsgårdsgärdet, Västerslänt samt Tanne— skärs— och Kupeskärsgatan måste anses sakna förmåga att

betala den bostad de bor i, även om de är villiga att

leva med en minimistandard. I höghusområdet Bredfjälls— gatan kan det däremot vara så, att bostadspriset upplevs för högt i förhållande till bostadens och miljöns upplev—

da värde.

I kapitel h har diskuterats om de restriktioner som kan ha förelegat vid hushållens val av bostad. Om potentiel— la bostadssökande till de olika områdena med ledning av den i kap h förda diskussionen kan antagas tillhöra sam— ma grupper som de som nu bor i de olika områdena, kan det möjligen också antagas, att de potentiella bostadssökan— des inflyttningsovilja beror av samma orsaker som de bo— endes flyttningsvilja. Här förutsätts iBEE att uthyr— ningssvårigheter enbart eller ens huvudsakligen beror

av miljömässiga faktorer. Den problematiken kräver en analys av förhållandena inom hela bostadsförsörjnings— området. Om emellertid det förda resonemanget är riktigt, kan miljöfaktorernas betydelse för uthyrningssvårigheter— na något diskuteras. Andelen outhyrda lägenheter var vid

urvalsdragningen enligt följande

Andel outhyrda lägenheter

Höghus 1 Bredfjällsgatan 19 2 Hammarkulletorget 23 Låghus 3 Bergsgårdsgärdet 26 h Sandeslätt 13

I övriga områden förekom ej tomma lägenheter. Det kan konstateras, att där flyttningsviljan är högst, är också andelen outhyrda lägenheter högst. Enligt resonemanget ovan skulle alltså uthyrningssvårigheterna hypotetiskt kunna bero på att läget och hustypen ej passar de sökan— de snarare än att priset är för högt (jfr tab 8.2). När

det gäller hustyp är det oklart om det är fråga om själ—

va husets form eller av upplåtelseformers effekter. Den markanta skillnaden i andelen outhyrda lägenheter mellan låghusområdena Bergsgårdsgärdet och Sandeslätt är sanno— likt beroende av rent miljömässiga faktorer. Priser och läge är i stort sett desamma — möjligen är Sandeslätt

t o m något sämre ställt då det gäller läge i förhållan— de till regionalt och lokalt serviceutbud. Hustypen är principiellt densamma, frånsett detaljer, men husgruppe— ringen är olikartad. Hushållen i Sandeslätt vill till långt mindre grad än hushållen i Bergsgårdsgärdet flyt— ta p g a hustyp eller förhållanden i utemiljön. Det kan också noteras att mycket större andel hushåll i Bergs— gårdsgärdet än i Sandeslätt önskar flytta med anledning av missnöje med den sociala miljön. Om det resonemang som förts i kapitel & är riktigt, skulle just den mindre attraktiva miljöformen i Bergsgårdsgärdet ha medverkat

till den uppkomna sociala miljön.

Det har vid observation på platsen konstaterats att det i Bergsgårdsgärdet är lägenheterna i bottenplanen som i första hand står outhyrda. Dessa lägenheter har tillgång till egen uteplats på marken. Så är också fallet i San— deslätt, men där är inte bottenvåningarna outhyrda till lika stor del som i Bergsgårdsgärdet (jfr tab 7.10 ang skillnader i preferens för våningsplan mellan de två om— rådena). De två områdena ger exempel på hur "markbostä— der" i flerfamiljshus genom sin utformning kan upplevas helt olika av de boende. I Bergsgårdsgärdet besväras up— penbarligen de boende i markplanet av störningar p g a tätheten mellan husen och gångvägarnas sträckning medan

så inte är fallet i Sandeslätt.

8.3 Preferens för området

En annan metod som använts för att få grepp om de boen— des tillfredsställelse med sitt område är en hypotetisk

fråga om preferens vid fritt val mellan de i undersök—

ningen ingående områdena. Det skall påpekas att avsikten igtg varit att söka mäta preferenser för olika hustyper med de för— och nackdelar som av praxis eller nödvändig— het är förknippade med olika hustyperl). Avsikten har varit att studera i hur hög grad man föredrar sitt eget område även om man har andra områden att välja på och vad miljöns form i så fall betyder. Detta sätt har valts för att i någon mån belysa eventuella effekter av vad

som i avsnitt 1 i detta kapitel kallats strävan till

"kognitiv balans" (eller 5 k dissonansteori).

Fotografier från de olika undersökningsområdena har pre— senterats för de boende. Dessa har ombetts välja det om— råde de helst önskar bo i, och detta endast med utgångs— punkt från vad som framgår av fotografierna; de boende uppmanades att endast ta hänsyn till miljöformen och bortse från sådant som t ex lägenhetsstorlekar och pri—

ser/kostnader.

Resultaten av frågan framgår av tabell öh. och 8.5.

1) Jfr kap 1, avsnitt 1, om traditionell metod att må—

ta hustypspreferenser.

Tabell 8.h Preferens för miljöform

Andel hushåll som bor i: Höghus Låghus Småhus Valt Bredfjälls— Hammar— Bergs— Sande— Sago— Väster— Hammar— Tanne— Samtliga område gatan kulle— gårds— slätt gången slänt kroken skärsg hushåll torget gärdet Kupe— skärsg

Höghus

1 Bredfjällsgatan 17 1 — _ _ _ _ _ 2 Hammarkulletorget 0 22 — 1 — — - _

m;:

Låghus

3 Bergsgårdsgärdet 1 1 19 1 O — — — h Sandeslätt 11 10 9 36 5 Sagogången 10 6 9 3 56 — — 1 '

duo»: 1 I 1 o

Småhus

6 Västerslänt 32 28 22 25 19 99 6 T 27 7 Hammarkroken 13 19 17 21 12 1 88 5 19 8 Tanneskärsgatan/

Kupeskärsgatan 16 13 2h 13 11 6 87 21 Summa 100 100 100 100 100 100 100 100 100 därav: valt eget område 17 22 19 36 56 99 88 87 M6

valt annat område 83 78 "81 , 6h hh 1 12 13 Sh

Tabell 8.5 Preferens för egen miljöform

Valt område Andel av hushåll som bor i ej bor i området området

Höghus

1. Bredfjällsgatan 17

2. Hammarkulletorget 22 O

Låghus

3. Bergsgårdsgärdet 19 1

h. Sandeslätt 36 5

5. Sagogången 56 5

Småhus

6. Västerslänt 99 22

T. Hammarkroken 88 1h

8. Tanneskärsgatan/ Kupeskärsgatan 87 13

Om hushållen inte upplevt restriktioner för bostadsva— let, borde flyttningsviljan ha varit betydligt högre i alla områden med flerfamiljshus (jfr tab 8.1). Visser— ligen har de boende presenterats för ett begränsat an— tal alternativ, men hade alternativen varit fler, hade preferensen för det egna området inte varit större i flerfamiljshusen. Däremot hade den sannolikt varit mind— re hos hushållen i småhusområdena, eftersom dessa hus- håll till stor del önskar flytta till friliggande vil— la, och detta alternativ fanns ej med bland de presen—

terade miljöerna.

Av tabell 8.h kan den slutsatsen dras, att resultaten från mätningen av flyttningsviljan 533 ha påverkats av effekter av strävan till s k "kognitiv balans". För al— la områden gäller dock att de hushåll som bor i ett visst område i betydligt större utsträckning än andra

valt detta område.

Om mätmetoden fungerat på avsett vis kan det i någon mån belysas hur olika aspekter på miljöns form värde—

ras av de boende.

Tabell 8.6 Motiveringar för områdespreferenser

Valt område: Höghus Låghus Småhus Motivering Bredfjälls- Hammar— Bergs— Sande— Sago— Väster— Hammar— Tanne— Samtliga gatan kulle— gårds— slätt gången slänt kroken skärsg torget gärdet Kupe— skärsg

Beroende av mil öform

Slippa besvär med

skötsel av tomt 20 38 2h 8 25 — _ 3 Vill ha egen tomt - — 60 60 60 20 Slippa störas av många grannar — — — — — 22 19 23 7 Vill ha många grannar

nära 7 11 10 h 6 1 Vill vara anonym 12 23 10 h 3 ' * _ ' Bra utemiljö för barn 17 13 20 h9 h0 57 58 69 26 Bra utemiljö för Vuxna 2h 26 17 h9 h0 h6 hö 59 23 Vill bo högt upp 3h h2 2 h 3 — — - 2 Skyddad mot insyn hh h9 17 ' 1h 3 — — — 2 Husets utseende 2 8 20 57 M1 3h 25 22 15

Summa 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Andel av samtliga 76 90 7u 93 82 9u 91 96 91

forts tabell 8.6

Valt område: Höghus Låghus Småhus Motivering Bredfjälls— Hammar- Bergs— Sande— Sago— Väster— Hammar— Tanne— Samtliga gatan kulle— gårds— slätt gången slänt kroken skärsg torget gärdet Kupe— skärsg

E' beroende av mil—

jöform

Trevliga grannar 10 25 — 25 10 0 11 75 16 Lätt få kontakt i

detta område _ — — 12 — 20 Bra service h7 50 58 — 1 1h Bra läge 33 25 M2 38 60 20 22 25 36 Ekonomiskt fördel—

aktigt 10 — 25 10 20 h5 19 Vill vara oberoende — — h0 22 — 12

m I O O

Summa 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Andel av samtliga 10 3 2 h 10 2 5 2 h

E' klassificerbara

Andel av samtliga 1u 7 18 3 8 h u 2 5

Motiveringarna för valet av område har klassificerats i tre grupper: sådana motiveringar som hänför sig till miljöns form och alltså kan tänkas ha angivits enbart med ledning av fotografierna, sådana motiveringar som definitivt inte kan tänkas ha angivits med ledning av vad som syns på fotografierna samt sådana motiveringar som inte kunnat klassificeras i någon av de två grup—

perna.

Vilket område man än valt har man lagt vikt vid utemil— jön. Detta är det vanligaste motivet för val av småhus— områden jämte motivet den egna tomten. Höghusområden har man i första hand valt för att man anser dessa om— råden ge skydd mot insyn. Utemiljön har i långt högre grad varit avgörande för valet av låghusområdena Sande— slätt och Sagogången än låghusområdet Bergsgårdsgärdet. Att märka är att mycket få hushåll valt höghusområden

p g a husets utseende men de låga husen - särskilt San— deslätt — har påfallande ofta valts av denna anledning. Över huvud taget tycks de boende lägga stor vikt vid

husets utseende.

Enligt tabell 8.h skulle den form av miljö som repre— senteras av området Västerslänt vara mest uppskattad av de boende. Höghusområdena och Bergsgårdsgärdet skulle vara exempel på miljöformer som de boende inte uppskat—'

tar.

Av tabell 8.6 framgår emellertid, att motiveringarna inte alltid hänför sig till miljöns form, även om de boende uppmanats att endast välja med utgångspunkt från miljöformen. Särskilt i höghusområdet Bredfjällsgatan och låghusområdet Sagogången har andra motiveringar va— rit relativt frekventa, i det första fallet ofta "bra service" och i det andra fallet "bra läge". Bland icke miljöbundna motiveringar för val av småhusområden märks för Hammarkrokens del "ekonomiskt fördelaktigt", för

Västerslänts del "vill vara oberoende" samt för Tanne—