Statens offentliga utredningar 1974:1 8 Bostadsdepartementet

Solidarisk bostadspolitik

• Sida 2
•  Original

• Sida 3
•  Original

BILIGA 1

STAUENS STÖD TILL BOSTADSFINANSIERINGEN — ALLMÄN ÅTEEBLICK OCH DAGSLÄGET

PN Ltarbetad av experten, byråchef Magnus Elison

1. Stödets utformning i slutet av hO—talet

Vid 19h6, 19h7 och 19h8 års riksdagar gjordes en allmän och genomgripande översyn av det bostadspolitiska system som vuxit fram under 1930—talet och krigsåren. Översynen innebar att man i väsentliga hänseenden byggde vidare på redan prövade bostadspolitiska medel som successivt in—

förts framförallt under krigsåren.

För att de mål, som ställts upp för bostadsstandarden och bostadsförsörjningen, skulle kunna realiseras förut— satte man insatser från statens sida i följande avseen—

den:

&) lån skulle på förmånliga villkor ställas till bostads—

proéuktionens förfogande,

b) tidrag skulle lämnas till vissa befolkningsgrupper

för att främja bostadskonsumtionen.

c) vissa garantier skulle lämnas beträffande räntans in— verkan på kapitalkostnaderna i syfte att främja en lugn

utveckling av bostadsproduktionen.

Ett bevarande och utbyggande av den under krigsåren in— förda offentliga finansieringen av bostadsproduktionen betraktades som den självklara grunden för den framtida bostadspolitiken. Ett statligt topplån skulle minska ris— ken för störningar i bostadsproduktionen till följd av förändringar i kreditvillkoren och kreditförsörjningen i

övrigt.

• Sida 4
•  Original

De övre lånegränserna för länen till flerfamiljshusen — tertiärlånen — fastställdes för de olika byggherreka— tegorierna till de värden som med ett undantag alltfort

gäller: 100 % för kommuner och allmännyttiga företag, 95 % för de kooperativa företagen (98 % fr o m 1972),

85 % och i vissa fall 90 % för de enskilda företagen.

Hypoteksinstituten och andra långivare förutsattes lämna primär— och sekundärlån upp till 70 %.

Lånestödet till småhus var splittrat på en mängd olika

låneformer. Det sammanfördes nu till en enda form — gg— nahemslån — som kunde utgå till såväl nybyggnad som ge— nomgripande ombyggnad. För upprustning av bostäder — i

första hand på landsbygden — skulle alltfort finnas ett särskilt förbättringslån. Det speciella stödet till lant—

arbetarbostäder fick också kvarstå.

Egnahemslånets övre gräns fastställdes till 90 % av pro— duktionskostnaden. Den undre gränsen fastställdes till 50 %, dock med möjlighet till fördjupning av länet om tillräcklig underliggande kredit inte kunde erhållas.

Räntan för såväl tertiärlån som egnahemslån fastställdes till 3 7. Denna räntesats motsvarade då statens själv— kostnadsränta vid upplåning och innehöll därmed ingen ersättning för risktagande eller förvaltningskostnader. Av intresse i sammanhanget är att kommunerna kunde erhål—

la långtidsbundna lån i tertiärlåneläge likaledes till 3 %.

Med en viss tvekan hade denna räntesats även fastställts för de enskilda företagen. Att så till slut skedde moti— verades med ett hänsynstagande till de mindre samhälle— nas bostadsförsörjning. För att — som det hette — för—

hindra spekulativt missbruk av de statliga lånen före—

• Sida 5
•  Original

skrevs emellertid för de enskilda företagen en extra amortering under de tio första åren. Denna skyldighet

begränsades dock redan 19h7 och borttogs helt år 1957.

För lånen till flerfamiljshus fastställdes en amorte— ringstid på MO år, vilket innebar en viss förlängning. Amorteringen skulle vara rak, d v s ske med lika stora årliga belopp. Motivet härför — i stället för en amor— tering via en annuitet — var önskemålet att under lå— nets första löptid förhindra ett spekulativt missbruk vid förvaltningen. Genom den högre amorteringen — jäm— fört med den i en annuitet — kunde man suga upp en del av det överskottskapital som inte gick åt till repara— tioner och underhåll. Och senare blev kapitalkostnader—

na lägre när underhållsbehovet satte in.

För egnahemmen ansågs inte samma skäl tala för rak amortering, varför man för dessa beslöt att amorteringen skulle ske genom en annuitet grundad på 25 års amorte—

ringstid.

Ett inslag i bostadsstödet hade redan från början av hO—talet varit vissa garantier i fråga om stabila kapi— talkostnadsvillkor. Man hade i detta syfte infört s k räntegarantier/ränteeftergifter. Dessa bibehölls, och de innebar en garanti för att räntekostnaderna för pri— märlån inte skulle behöva överstiga 3 % och för sekun— därlån 3,5 %. Garantin skulle gälla under en tioårspe— riod, och den fick formen av ett statligt bidrag till den del de faktiska räntorna översteg dessa gränser. Framförallt borde tillfälliga räntehöjningar hindras att slå igenom. Om en mera definitiv förskjutning upp— åt i räntenivån skulle ske, angavs det dock finnas skäl

för en omprövning av dessa gränsvärden.

Med hänsyn till den allmänna räntenivån innebar denna garanti inga egentliga utgifter för staten förrän efter

den allmänna höjningen av räntenivån år 1950.

• Sida 6
•  Original

För att motverka de höjda byggnadskostnaderna under bör— jan av hO—talet infördes i anslutning till långivningen s k kapitalsubventioner. Behovet av sådana subventioner bedömdes i huvudSak vara tillfälligt. Syftet angavs så— lunda vara att skära av en topp på kostnadskurvan, så att de höga kostnaderna inte senare skulle bidra till

en mera permanent högre bostadskostnadsnivå.

Det visade sig emellertid inte möjligt att helt komma ifrån behovet av kapitalsubventioner. Vid översynen bi—

behölls dessa, men de ändrades i vissa avseenden.

För flerfamiljshusen kallades subventionen tilläggslån, och dessa lån borde tillsvidare utgå på sådana orter där hyresläget var lågt och inkomstläget sådant att risk fanns för att nyproduktionen helt hämmades om inte sub— vention utgick. Subventionen fastställdes till vissa be— lopp per m2 lägenhetsyta och var differentierad mellan fyra ortsgrupper. I Stockholmsområdet och i Göteborg ut— gick inga tilläggslån. För småhusen fastställdes subven— tionen till h 000 kr för nybyggnad av enfamiljshus och

6 000 kr för tvåfamiljshus. Dessa belopp skulle utgöra en räntefri och stående del av egnahemslånet. För om— byggnad skulle subventionen utgöra en viss procentuell

andel av ombyggnadskostnaden.

• Sida 7
•  Original

2 Utvecklingen t o m är 1967

Under 20—årsperioden från senare hälften av hO—talet till 1 januari 1968, då nu gällande bostadslånekungörel— se trädde i kraft, gjordes givetvis ett flertal ändripg— _; i dessa grundläggande villkor för statens kreditstöd och direkta subventioner till bostadsbyggandet. Motiven för ändringarna var olika: byggnadskostnadsstegringen, förändringarna i räntenivån, hushållens realinkomsthöj—

ningar, den statsfinansiella utvecklingen. De väsentligaste ändringarna t o m 1967 var följande.

Den förutsatta successiva avvecklingen av kapitalsubven— tionerna kom inte till stånd. Tvärtom ansågs det år 1951 nödvändigt att väsentligt höja dessa till följd av den starka byggnadskostnadsstegringen: Koreainflationen. Denna, s k provisoriska höjning gällde såväl tilläggs— lånen till flerfamiljshusen som den räntefria stående lånedelen för småhusen.

Redan 1953 påbörjades emellertid en avveckling av den kapitalsubvention som kunde utgå till nya hus. För hus färdigställda efter 1 april 1957 blev subventionsnivån densamma som före höjningen år 1951. Den fullständiga avvecklingen beslutades 1959 beträffande tilläggslånen och 1960 beträffande den räntefria stående delen. De sista besluten om minskning och avveckling var icke mo— tiverade av utsikterna till byggnadskostnadssänkningar utan närmast av realinkomsternas stegring.

Samtidigt med avvecklingen av nya kapitalsubventioner beslutades med början är 1953 förändringar i redan be— viljade och utbetalade subventioner. Till vissa delar uppsades dessa till förräntning och amortering ooh till vissa delar avskrevs subventionerna och blev sålunda de— finitiva. Det sista beslutet i fråga om äldre subventio—

ner fattades 1963.

• Sida 8
•  Original

Räntan på tertiärlånen och egnahemslånen var ända fram till 1957 oförändrad 3 %. Efter höjningen av den allmän— na räntenivån år 1950 fick denna fasta ränta karaktär av underränta, d v 5 en subvention. Subventionseffekten öka— de gradvis. Med hänsyn till önskvärdheten att anpassa låneräntan till statens faktiska utgifter för långiv— ningen höjdes räntan från 3 % till M %. Samtidigt gjor— des räntan obunden, d v 5 den skulle kunna förändras under lånets löptid. En viss stabilitet ansågs dock bö— ra eftersträvas. Någon ändring av räntan på M % gjordes

inte under hela tiden fram t o m 1967.

År 1957 beslutades också en förkortning av amorterings— tiden för flerfamiljshus från ho till 30 år. Motivet var att den tekniska och ekonomiska utvecklingen kunde bli sådan att man fick anledning räkna med en kortare avskrivningstid för kapital investerat i bostadsfastig—

heter.

Genom ett beslut är 1960 förlängdes å andra sidan amor— teringstiden för egnahemslån från 25 år till 30 år. Ge— nom denna åtgärd reducerades något den ökning av bostads— kostnaderna som den samtidiga avvecklingen av kapitalsub—

ventionerna innebar.

Genom de här besluten fick man sålunda en enhetlig amor—

teringstid för småhus och flerfamiljshus.

År 1962 erhölls en ännu större enhetlighet genom inför— ande av en för småhus och flerfamiljshus gemensam kun— görelse om bostadslån. För lån till småhus innebar det— ta att den undre lånegränsen höjdes från 50 % till i normalfallen 70 %. För småhusen blev även den raka amor—

teringen tillämplig.

Garantin för en viss högsta kostnad för ränta på primär— och sekundärlån betydde i realiteten inget fram till och med 1950. Först efter diskontohöjningen och höjningen av

• Sida 9
•  Original

lånemarknadsräntorna detta år resulterade räntegarantin i direkta kostnader för staten och därmed i en subven—

tion till låntagarna.

Den tid av 10 år under vilken garantin skulle gälla för— längdes varje år. Den kraftiga räntehöjningen våren 1955 föranledde emellertid ett beslut om ändring av gällande regler. För hus tillkomna före år 1951 höjdes den garan— terade räntan med 0,5 %. För senare färdigställda hus gjordes ingen ändring med hänsyn till att dessa hade drabbats av kostnadsstegringen till följd av Korea—kri—

sen.

Detta beslut innebar att systemet med räntegarantier gavs ytterligare en funktion utöver den att stabilisera kapitalkostnaderna. Genom denna differentiering bidrog man sålunda till en utjämning av sådana variationer i de årliga bostadskostnaderna som berodde på byggnads—

kostnadsstegringen.

En ytterligare höjning av den garanterade räntenivån med 0,5 % beslutades 1957. Vidare infördes den regeln att be— sluten om räntegarantinivån endast skulle gälla för ett år i taget.

Vid 1960, 1963 och 196h års riksdagar gjordes ytterliga— re ändringar beträffande räntegarantin. Sålunda borttogs den helt för företag färdigställda före 1957 och en yt— terligare differentiering genomfördes med hänsyn till färdigställandeår. En återgång till den tidigare gällan— de 3 %—nivån gjordes för de senast färdigställda årgång— arna, medan den s k basräntan, d v 5 den garanterade ni— vån, höjdes för de äldre årgångarna.

1966 avvecklades ytterligare en årgång — 1957 — och höj— des basräntan med 1 — 1 1/2 procentenheter (till h % — 6 %).

• Sida 10
•  Original

Motiven för dessa ändringar var att räntebidragen kom— mit att få en betydande subventionseffekt som inte va— rit avsedd. En minskning av subventionen ansågs inte m h t realinkomststegringen behöva få några från hyres— politisk synpunkt menliga konsekvenser. Det statsfinan— siella läget krävde vidare en viss återhållsamhet.

Vid 1957 års riksdag utvidgades räntegarantin till att även gälla företag utan statliga lån. Förändringar i villkoren för bidrag till dessa hus gjordes parallellt med ändringarna av bidragen till statsbelånade hus.

Ytterligare en ändring av reglerna för den statliga lån— givningen bör här nämnas. Den genomfördes i slutet av år 1955 och väckte stor diskussion. Då infördes en maxime— ring av de värden som bestämde statslånets storlek och

läge, de 5 k lånetaken.

Motivet var den starka byggnadskostnadsutvecklingen och risken för en stor höjning av bostadskostnaderna. Den dittillsvarande metoden för beräkning av produktions— kostnaden ansågs inte innefatta element som kunde verka

återhållande på kostnadsutvecklingen.

De ursprungligen starkt schabloniserade värdena kom dock efter hand att differentieras och mera anpassas till skillnader i utförande och läge. Tidsanpassning in— fördes. I början av 60—talet kom sedan begreppen låneun—

derlag och pantvärde.

Inom ramen för det allmänna kreditstödet infördes år

1950 vissa särskilda villkor för lån till studentbostä— ggg. Kapitalsubventionerna var större än för bostäder i allmänhet, och det var ett krav att även kommunen skul— le göra en subventionsinsats. Det värde på vilket lånets storlek beräknades var vidare relativt något större än för bostäder i allmänhet. Dessa särskilda villkor har

numera utgått ur kungörelsen.

• Sida 11
•  Original

Den särskilda låneformen för bostäder åt barnrika famil— jär från 30—talet avvecklades år 19h8. Statsbidraggn till pensionärshem avvecklades år 1958 och det löpande årliga pensionärsbostadsbidraget år 1969. Förbättrings— lånen har också ändrats vid ett flertal tillfällen. Det

särskilda stödet till lantarbetarbostäder i form av lån

och bidrag avvecklades år 1957.

Minskningen och avvecklingen av kapitalsubventioner, rån—' teeftergifter och underrånta har ibland varit kopplade till förbättringar i stödet till barnfamiljer. Motivet härför har varit att finansieringsstödet och de därtill knutna subventionerna samt stödet till barnfamiljerna

bedömts som delar av ett gemensamt system.

• Sida 12
•  Original

3. Besluten vid 1967 års riksdag

Innebörden av besluten vid 1967 års riksdag var i stort

sett följande.

I propositionen nr 100 till 1967 års riksdag uttalades att det aldrig hade varit statsmakternas avsikt att ge— nom underränta på statslånen och särskilda räntebidrag upprätthålla en permanent och allmän subventionering av boendekostnaderna. Det angavs också att det länge hade stått klart att den allmänna ränteutvecklingen så små— ningom hade gett reglerna om ränta och räntebidrag en väsentligt större subventionseffekt än som ursprungligen avsetts. En avveckling av det generella stödet i förening med ökat stöd åt de grupper av befolkningen som av ekono— miska skäl hade särskilda svårigheter att skaffa sig en tillfredsställande bostad hade därför framstått som moti— verat. Räntebidragen fyllde emellertid väsentliga funk— tioner när det gällde att skapa stabila produktionsförut— sättningar och att avskärma kapitalkostnaderna från till— fälliga räntefluktuationer. Räntebidragen ansågs därför inte kunna avskaffas utan att dess funktioner kunde till—

godoses på annat sätt.

Räntan på bostadslånet kom mot bakgrund av denna allmänna motivering att fastställas på grundval av den kostnadsni— vå som gällde för statens egen upplåning med tillägg av 0,25 för att täcka statens kostnader för utlåningen. Räntan skulle fastställas för ett år i taget. Räntebidra—

gen avskaffades helt.

Det stod emellertid klart att det inte var möjligt att låta denna avveckling av underränta och räntebidrag ome— delbart slå igenom på kapitalkostnaderna för nya hus. Vidare hade man funnit det angeläget att med hjälp av reglerna om återbetalningen av bostadslånet försöka mot— verka sådana skillnader i kapitalkostnaderna mellan oli—

ka årgångar av hus som berodde på den successiva ökning—

• Sida 13
•  Original

en av byggnadskostnaderna. Ett ytterligare önskemål var att försöka hindra att tillfälliga räntevariationer på marknaden påverkade kapitalkostnaderna och därmed hyror—

na.

Dessa tre önskemål ansåg man sig kunna tillgodose genom de då föreslagna och nu gällande reglerna för EEEÅEEEE_ låggn. Kapitalkostnaderna skulle alltså omfördelas över tiden genom en betalning under lånets löptid av succes— sivt stigande belopp. Amorteringstiden skulle i princip alltfort vara oförändrad 30 år. De totala kapitalkostna— der som låntagaren skulle erlägga det första året ansågs böra överensstämma med de kapitalkostnader som då gällde vid finansiering med de bostadslån som innefattade under— ränta och räntebidrag. Den 5 k basannuiteten fastställdes till 5,1 % av låneunderlaget (5,3 % för egnahem). Ökning— en av de årliga kapitalkostnaderna skulle regleras genom

ett s k paritetstal, årligen fastställt av Kungl Maj:t.

När lånet inte utgjorde paritetslån, skulle det vara ett s k nominellt lån, vilket innebär rak amortering under

30 år med hela den fastställda räntan.

Beslutet om subventionsfri ränta och avveckling av ränte— bidragen kom också att gälla alla som vid utgången av 1967 hade bostadslån med i princip rörlig ränta och/eller räntebidrag. Det bedömdes emellertid inte heller här vara möjligt att omedelbart övergå till de nya reglerna, som skulle innebära kraftiga stegringar av bostadskostnader—

na. Dessa låntagare erbjöds ett s k räntelån.

Räntelånet utgår med ett belopp som i början i stort sett motsvarar det bortfallna räntebidraget och ökningen av räntekostnaderna för bostadslånet. Räntelåneutbetalning— arna minskar sedan successivt. Takten i denna minskning anknyts via paritetstalet till ökningen av byggnadskost— naderna i nyproduktionen. Efter ett antal år upphör så—

lunda utbetalningarna av räntelånet, och i stället börjar

• Sida 14
•  Original

återbetalningen som också ökar stegvis genom paritets—

talets inverkan.

Räntelånet innebär sålunda att staten under ett antal år lånar ut pengar, som låntagaren kan använda för att betala en del av de högre räntekostnader som blev följ—

den av subventionsbortfallet. Räntan på räntelånet är densamma som på bostadslånet.

Bostadslån till nybyggnad av hyreslägenheter skall vara paritetslån. Detta gäller i princip även för nybyggnad av bostadsrättslägenheter, men länsbostadsnämnden kan medge att länet får utgöra nominellt lån, om detta inte kan befaras leda till ogynnsamma effekter på den lokala

hyresnivån.

För nybyggda småhus som skall bebos av låntagaren finns valfrihet mellan paritetslån och nominellt lån. Hittills har för riket i genomsnitt 70—75 % tagit paritetslån.

Variationerna mellan olika län är dock betydande.

Det kan beräknas att ca 70 % i lägenheter räknat av flerfamiljshusen med statligt lån, för vilka räntelån kunde utgå, har utnyttjat möjligheten till räntelån. För småhusen gäller att endast ca 30 % utnyttjat ränte— lånen. Återstoden har sålunda valt att omedelbart ta de

högre kapitalkostnaderna.

För hus med enbart räntebidrag har räntelån utnyttjats beträffande flerfamiljshusen för ca ho % och för småhu—

sen för ca 30 %.

• Sida 15
•  Original

h. Gällande bestämmelser

Villkoren i övrigt för bostadslånen och övriga lånefor—

mer är följande.

Syftet med bostadslånen är inte bara att underlätta kreditförsörjningen och påverka kapitalkostnadernas storlek utan även att påverka bostadsbyggandet med av— seende på bostädernas utrymme, utformning och utrust— ning och kostnaderna mera allmänt. För att lån skall kunna beviljas gäller därför vissa förutsättningar och

villkor.

Bostadslån till nybyggnad kan endast utgå till företag som kan beräknas tillgodose ett varaktigt behov på platsen. Bedömningen av om varaktigt behov skall anses föreligga skall vara differentierad med hänsyn till så— väl hus— och lägenhetstyp som förvaltningsform. Man kan Också uttrycka innebörden av den här bedömningen på det sättet att staten skall bedöma vilken kreditrisk den lö— per för sitt topplån. Riksdagen har uttalat att bedöm— ningen av kreditrisken måste vägas mot låntagarens skä— liga intressen och att prövningen inte får bli så snäv att bostadsbyggandet på landsbygden systematiskt miss—

gynnas.

Rent allmänt är en förutsättning för ett bostadslån att låntagaren bedöms kunna prestera den egna insats som er— fordras, förvalta huset tillfredsställande och betala

de årliga kostnaderna.

Kraven på lägenheternas standard är med hänsyn till den normala standarden i nyproduktionen så elementära att

de inte utgör några problem. Därutöver tillkommer dock de rekommendationer som finns i skriften God Bostad och de synpunkter på framförallt den bostadstekniska utform—

ningen som framkommer vid granskningen av företagen.

• Sida 16
•  Original

Tidigare har funnits vissa minimikrav på lägenheternas storlek i småhus, men dessa har tagits bort för att främja en mera allsidig sammansättning av lägenhetsty—

per i småhusområdena, t ex bostäder för pensionärer.

Fortfarande gäller emellertid en maximering i fråga om de småhus som skall kunna få lån. Denna maximering an— knyter till byggnadskostnaderna för ett enfamiljshus av normal standard och med en lägenhetsyta av 125 m2 i-ett plan, hel källare och friliggande kallgarage. Undantag kan dock göras om behov finns av en större yta. För små— husen gäller ytterligare en begränsning av statens stöd genom att lånets storlek inte beräknas fullt ut med hän— syn till låneunderlagets storlek. För låneunderlaget

finns nämligen en maximigräns.

En förutsättning för län är vidare att bostadsmiljön skall vara tillfredsställande. Detta anses vara fallet om husets storlek och form samt för de boende avsedda anordningar i omgivningen uppfyller bestämmelserna i byggnadsstadgan samt överensstämmer med en modern stads—

plan som reglerar bebyggelsen i området.

Bostadslån beviljas inte om de erforderliga hyrorna el— ler årsavgifterna blir så höga att det föreligger risk för att bostäderna eller lokalerna inte blir utnyttjade på längre sikt. Lån får heller inte beviljas när den be— räknade kostnaden för byggnadsföretaget väsentligt över— stiger pantvärdet. Den 5 k överkostnaden får sålunda in—

te vara för stor.

En annan förutsättning för län är att marken förvärvats till ett pris som kan anses skäligt. Denna markprispröv— ning gäller dock endast vid lån till flerfamiljshus inom 5 k exploateringsområden (i huvudsak obebyggt område) och vid lån till småhus. För flerfamiljshus i sanerings—

områden prövar man sålunda inte markpriset.

• Sida 17
•  Original

För bostadslån skall i allmänhet ställas säkerhet i form av inteckning i fastigheten. Kommun eller landstingskom— mun behöver inte ställa inteckningssäkerhet. Inte heller allmännyttigt bostadsföretag eller bostadsföretag vari landstingskommun äger bestämmande inflytande behöver ställa inteckningssäkerhet, om kommunen eller landsting—

et tecknar borgen för bostadslånet.

Bostadslånet till småhus som skall bebos av låntagaren får inte beviljas, med mindre kommunen har åtagit sig att under en tid av tio år till ett belopp som motsvarar fem procent av låneunderlaget gentemot staten ansvara för

förlust som kan uppkomma på lånet.

Låntagare som erhåller paritetslån skall — till säkerhet för den framtida ökning av låneskulden som kan uppkomma — lämna särskild inteckning för ett belopp som motsvarar tio procent av låneunderlaget inom 110 eller i vissa

fall 115 procent av pantvärdet. När kommun eller lands— tingskommun tecknar borgen såsom för egen skuld för bo— stadslån, får borgen också omfatta ökningen av låneskul—

den.

Om låntagaren inte kan anskaffa underliggande kredit med belopp motsvarande 70 % av låneunderlaget, kan bostads— lånet ökas — fördjupas. För flerfamiljshus får fördjup— ningen uppgå till högst 10 % av låneunderlaget. För små— hus gäller inte denna begränsning, så medges t ex i stor utsträckning fördjupning i de fyra norrlandslänen och i områden utanför detaljplaneområde. I dessa områden kan

nämligen hypoteksinstituten i regel inte gå in med län.

Det enda bidrag som i dag finns till nyproduktionen är det s k vinterbidraget. Det kan utgå till såväl flerfa— miljshus som småhus, och syftet är att kompensera mer- kostnaderna vid bygge Vintertid och att ur sysselsätt— ningssynpunkt främja ett under året mer jämnt fördelat

byggande. Bidraget beräknas schablonmässigt med hänsyn

• Sida 18
•  Original

till bl a tidpunkterna för husens påbörjande och färdig—

ställande och husens belägenhet i landet.

Villkoren för bostadslån till ombyggnad är i tillämpli— ga delar i allt väsentligt desamma som för lån till ny—

byggnad.

Bestämmelserna har ändrats i väsentliga avseenden fr o m 1973—07—01. Avsikten med de nya bestämmelserna är att underlätta och stimulera till ombyggnader av äldre bo— stadshus och hus som inrymmer lokaler som utgör ett kom—

plement till bostäderna.

Bostadslån till ombyggnad kan beviljas under förutsätt— ning att ombyggnaden inte är av ringa omfattning och att ombyggnadskostnaderna är skäliga. Dessutom krävs att lä— genheterna efter ombyggnaden skall fylla kraven på "låg— sta godtagbara standard" (fastställd i kungörelse 1973: 532). Men standarden får inte heller i väsentlig grad överstiga den normala standarden i nyproduktionen. Lån kan beviljas för alla hustyper oavsett vem som är ägare till huset, och även för sådana lokaler som kan betrak— tas som bostadskomplement samt för att förbättra den ytt—

re miljön.

Låneunderlaget utgör den godkända ombyggnadskostnaden, dock med viss maximering m h t kostnaderna för en mot— svarande nybyggnad. Avser lånet ombyggnad av kulturhis— toriskt märklig byggnad, kan låneunderlaget dock bestäm— mas till högre belopp.

Lånegränserna för olika byggherrekategorier är desamma som vid nybyggnad.

Huvudregeln är att bostadslån till ombyggnad skall ut— göra annuitetslån, men det kan i vissa fall utgå som paritetslån. Amorteringstiden är i regel högst 30 år beroende på husets beräknade återstående användnings—

• Sida 19
•  Original

tid och den standard som uppnås genom ombyggnaden. I vissa speciella fall, nämligen om det ombyggda huset fyller ett varaktigt behov, har ett gott läge ohh efter ombyggnaden i väsentliga avseenden uppnår nybyggnads— standard, kan bostadslånet utgå antingen som annuitets— lån med högst MO års amorteringstid eller som paritets— lån med 30 års amorteringstid.

För bostadslån till ombyggnad av småhus där låneunder—

laget är högst 25 000 kr gäller vissa särskilda regler.

För att ytterligare stimulera till ombyggnad utgår ett särskilt bidrag, 5 k ipitiålstöd, till ombyggnader som påbörjas före utgången av 197h. Stödet är avsett som kompensation för de kostnader som en övergång från ny— till ombyggnad medför för byggnadsbranschen. Det kan en— dast beviljas för flerfamiljshus. Bidraget uppgår till 20 % av den godkända ombyggnadskostnaden, dock högst 6 000 kr per lägenhet. För att initialstöd skall kunna erhållas, skall standarden före ombyggnaden understiga den lägsta godtagbara och efter ombyggnaden ha uppnått denna standardnivå. Bidraget utgår endast om ombyggna— den finansieras med statligt bostadslån. Vidare krävs att den arbetskraft som anlitas har anvisats eller god—

känts av arbetsförmedlingen.

görbättringslån beviljas för upprustning av bostäder för personer som fyllt 60 år eller personer som eljest uppbär folkpension, handikappade samt samer och zigenare.

Förbättringslån kan också beviljas för upprustning av bostäder åt andra personer, om bostaden är mycket brist— fällig och det föreligger särskilda skäl för detta bo— stadsstöd. Under vissa förutsättningar kan lån också ut— gå, oavsett vilka som bor i lägenheterna.

Förbättringslån kan utgå till alla kategorier av låne— sökande, men särskilda låneregler gäller för de olika

• Sida 20
•  Original

Till ovan nämnda kategorier av personer kan lån utgå, om sökanden äger eller bor i en— eller tvåfamiljshus (små— hus). För sådäna lånesökande gäller att den taxerade in— komsten (statlig) inte får överstiga 15 000 kr för ogift och 20 000 kr för makar sammanlagt. Hänsyn skall också

tas till eventuell förmögenhet. Vid en nettoförmögenhet

på 80 000 kr eller högre kan förbättringslån i regel in—

te beviljas.

Kommuner och allmännyttiga företag kan beviljas förbätt—

ringslån i följande fall:

1. för lägenheter i småhus som bebos av ovan nämnda ka—

tegori,

2. för lägenheter i flerfamiljshus som bebos av perso— ner över 60 år, förtidspensionärer och handikappade, om huset inte är avsett att tillgodose ett varaktigt

bostadsbehov,

3. för lägenheter i småhus och flerfamiljshus, oavsett vilka som bor i lägenheterna, under förutsättning att huset enligt av kommunstyrelsen fastställd plan skall

rivas inom 20 år.

Om flerfamiljshus enligt fastställd plan skall rivas in— om 20 år, kan förbättringslän också utgå till andra län— tagarkategorier än kommuner och allmännyttiga företag,

oberoende av vilka som bor i huset.

Vidare kan förbättringslån beviljas kommun och allmän— nyttigt företag för nybyggnad av s k temporära bostäder för åldringar. Dessa bostäder är avsedda att tillgodose ett tillfälligt behov av åldringsbostäder i områden med

omfattande glesbygd, d v s främst i norrlandslänen.

Förbättringslånets storlek bestäms i förhållande till den godkända förbättringskostnaden och varierar med oli— ka låntagarkategorier. För kommun och allmännyttigt fö—

• Sida 21
•  Original

retag får lånet motsvara högst hela den godkända för— bättringskostnaden, för kooperativa företag högst 98 % och för övriga högst 90 % av kostnaden.

Förbättringslänet är antingen i sin helhet ett ränte— fritt stående lån eller ett lån som består av en ränte— fri stående del och en räntebärande del som skall amor— teras. Det räntefria stående beloppet kan uppgå till högst 12 000 kr per lägenhet. För enskilda sökande i en— eller tvåfamiljshus bestäms storleken av den räntefria delen av sökandens inkomst— och förmögenhetsförhållan— den. För dessa låntagare avskrivs den räntefria delen efter tio år. För kommuner och allmännyttiga företag sker avskrivning helt eller delvis, beroende bl a på när huset rivs och vilka som bor i huset. Den del som ej av— skrivs omvandlas till amorteringslån. I fråga om andra ägare till flerfamiljshus övergår alltid den räntefria delen till amorteringslån, när det ursprungliga amorte— ringslånet är återbetalat.

Den del av länet som skall amorteras utgör annuitetslån och skall återbetalas på högst 25 år. För lån till hus som enligt fastställd plan skall rivas inom 20 år är amorteringstiden högst 15 år. Räntan på amorteringsde— len är h %, d v s betydligt lägre än den som gäller för bostadslån.

Bostadsanpassningsbidrag (tidigare kallade invalidbo— stadsbidrag) kan beviljas för åtgärd inom och i anslut— ning till bostadslägenhet för att göra det möjligt för handikappad att utnyttja lägenheten på ändamålsenligt sätt. Bidraget, som kan utgå både i småhus och flerfa- miljshus, är inte reserverat för vissa angivna typer av handikapp utan skall kunna beviljas efter prövning i varje enskilt fall. Bidraget utgår med det belopp som motsvarar de beräknade kostnaderna, dock högst med

15 000 kr per lägenhet. Om det föreligger särskilda skäl kan högre bidrag beviljas. Bidraget är inte in—

• Sida 22
•  Original

Lån kan vidare beviljas till inventarier i vissa gpecial— bgstäder som uthyres möblerade och som är avsedda att tillgodose ett mera kortsiktigt bostadsbehov för ensam— stående eller andra mindre hushåll. Lånet uppgår till högst 1 800 kr per rum. Amorteringstiden är högst 15 år. Räntesatsen som fastställs årligen är densamma som sta—

tens normalränta. Den gäller för hela lånets löptid.

Lån — hyrggförlustlåg — kan utgå för utebliven hyra un— der åren 1971—1973 till ägare av hus som byggts med stöd av statliga lån, under förutsättning att lägenheten inte har kunnat upplåtas. Lån beviljas alltså inte för hyres— förlust på grund av utebliven betalning från hyresgäst och inte heller för förluster på kommersiella lokaler. Lån utgår med högst det belopp som motsvarar summan av de uteblivna hyresbeloppen minskad med normalt hyres— bortfall, som uppskattas till 1,5 % av hyressumman. Vi— dare måste lånet uppgå till minst hälften av det norma—

la hyresbortfallet, dock lägst till 10 000 kr.

Kommunerna kan beviljas tomträttålåg i syfte att förbätt— ra deras möjligheter att med tomträtt upplåta mark för bostadsändamål. Tomträttslånen kan utgå oavsett om mar— ken bebyggs med eller utan statligt bostadslån. Lån kan beviljas också för fastigheter med byggnader som skall rustas upp och bevaras. Lånet beviljas med 95 % av sum— man av de belopp med vilka låneunderlaget minskats på grund av att marken upplåtits med tomträtt. För icke statsbelånade hus utgör lånet 95 % av summan av den ka— pitaliserade tomträttsavgälden. Lånet är amorterings— fritt de första 10 åren och amorteras därefter med 1/30

om året. Räntesatsen är densamma som för bostadslån.

Kommunerna kan vidare beviljas markförvärvslån för att underlätta inköp av mark för bostadsändamål. Markför— värvslån utgår högst med det belopp som motsvarar vad kommunen har betalat eller skall betala för marken.

Amorteringstiden är tio år, men amorteringsfrihet kan

• Sida 23
•  Original

beviljas för de två första åren av tioårsperioden. Rän—

tan är densamma som för bostadslån.

• Sida 24
•  Original

5. Lån— och bidragsgivningens omfattning

Den omfattning i vilken statligt stöd har utgått till

lägenheter färdigställda under olika är framgår av ne—

danstående tablå.

Lägenheter Andel, %, lägenheter med statligt stöd

färdig— ställda Samtliga Småhus Flerfamiljshus 1950—195h 87 78 90 1955—1959 9h 92 95 1960-19614 914 90 96 1965—1969 90 80 97

1970 90 78 97

1971 91 77 97 1972 86 67 98

Av samtliga färdigställda lägenheter har sedan början av 50—talet ca 90 % haft statligt stöd; något lägre i bör— jan av 50—talet och slutet av 60—talet än under den mel— lanliggande perioden. För flerfamiljshusen har den stats— stödda andelen varit högre än för småhusen. De kommunala, allmännyttiga och kooperativa flerfamiljshusföretagen har praktiskt taget till 100 % utnyttjat statens lån, medan de enskilda till i genomsnitt ca 85 % har utnytt— jat dessa lån. Variationen mellan olika perioder i den statsstödda andelen har berott på bl a regleringen av

det icke—statsbelånade byggandets omfattning och varia— tionerna i de statliga subventionernas omfattning. För småhusen är sålunda andelen lägenheter med statligt

stöd låg under år 1972, vilket sammanhänger med ett fri— släppande av byggandet av småhus utan statligt lån under 1971.

I tablån nedan redovisas utbetalningarna av bostadslån och bostadsbidrag under budgetåret 1972/73. Bruttoutbe—

talningarna uppgick till & h3h miljoner kronor. Genom

• Sida 25
•  Original

amorteringar och inlösen av lån inflöt 713 miljoner kro— nor. Under budgetåret inbetalades 1 h6h miljoner kronor

i räntor.

Utbetalningen av lån och bidrag budgetåret 1972/73. Milj kr

Lån till ny— och ombyggnad och förbättring 2 061 Skuldökning på paritetslån 392 Räntelån 6h1 Tomträttslån 28h Räntefria förbättringslån 71 Vinterbidrag 9 Invalidbostadsbidrag 22 Markförvärvslån 55 Län till hyresförluster 29 Län till inventarier 2 Bostadstillägg __868 Totalt h u3u

Statens kapitalfordran för utestående län 1973—06—30 var 25 h60 miljoner kronor. I följande tablå uppdelas

detta belopp på vissa huvudgrupper av län.

I gruppen "nominella lån" ingår de gamla tertiärlånen och egnahemslånen, bostadslånen enligt tidigare kungöi relser, den räntebärande delen av förbättringslånen samt nominella lån enligt 1968 års bostadslånekungörel—

se.

I gruppen "räntefria lån" ingår räntefria stående delar av egnahemslån och räntefria lån till studentbostäder,

som successivt avskrivs resp görs räntebärande.

• Sida 26
•  Original

Till "övriga län" har hänförts bl a inventarielån, för— skott på lån samt vissa lån till tvätterier och byggnads—

maskiner, som nu ej längre kan beviljas.

Utestående län 1973—06—30

Milj kr Paritetslån 7 701 Nominella län 13 398 Räntelån 2 811 Tomträttslån 1 025 Bostadsanskaffningslån hh Räntefria län 115 Markförvärvslån 156 Län till hyresförluster 29 Övriga län 181

Totalt 25 h6o

• Sida 27
•  Original

BILAGA 2

BYGGNADSLÄN OCH BOTTENLÄN

PM utarbetad av direktör Mats Rönnberg

1. Inledning

Nuvarande system för kreditförsörjning till bostadspro— duktionen —_vid sidan av den statliga långivningen — bygger på medverkan av flertalet på kreditmarknaden verk— samma institut. Denna medverkan är i hög grad speciali— serad med hänsyn till kreditgivningens grad av långfris— tighet och med hänsyn till karaktären av den upplåning som ligger till grund för kreditgivningen. Rörelsekre- diter under byggnadstiden ges sålunda i huvudsak av af— färsbankerna och postbanken. Krediter av mera permanent karaktär när byggnaderna färdigställts lämnas främst av

de s k hypoteksinstituten.

Kreditinstitutens uppgift när det gäller att försörja bostadssektorn med kapital är inte bara att lämna lån avseende nyproduktionen. Som lika väsentlig framstår den del av verksamheten som gäller underhåll och upp- rustning av redan belånade objekt. Härutöver räknas som krediter till bostadssektorn lån av annat slag för vil— ka ställs säkerhet i form av pantbrev i fast egendom eller tomträtt. Det kan gälla lån som behövs för att

möjliggöra arvskiften, överlåtelser o dyl.

De typer av objekt som kan belånas inom bostadssektorn är förutom flerfamiljshus och småhus även gemensamhets— anläggningar och serviceanordningar av olika slag. Lån kan sålunda lämnas avseende alla objekt som uppförs med stöd av statligt bostadslån, exempelvis barndaghem, lo— kala affärscentra, integrerade skolbyggnader, bibliotek. Bostadslåneinstitutens långivning avser även affärs—

och kontorshus, varför kreditförsörjningen till sådana

objekt sker på samma sätt som till bostadshusen.

• Sida 28
•  Original

2. Återblick

En återblick på utvecklingen av de egentliga bostadslå— neinstituten kan tjäna som bakgrund till en beskrivning

av den nuvarande finansieringsordningen.

I och med att förutsättningar skapats för en ordnad fas— tighetskreditgivning genom systemet med lagfart och in— teckning tillkom på initiativ från fastighetsägarna år 1867 Allmänna hypotekskassan för rikets städer och i sam— band därmed åtskilliga stadshypoteksföreningar. Dessa in— stitut var organiserade efter förebild av landshypoteks— organisationen som tillkommit några år tidigare. Vid den— na tid började även ett par s k inteckningsbolag sin verk— samhet. Hypotekskassans upplåning skedde genom att kassan gav ut obligationer. P g a olika orsaker blev utveckling— en av kassans verksamhet inte önskvärt framgångsrik. Kas— san upphörde därför är 1909 med sin verksamhet och i stål— let tillkom efter förslag av en statlig utredning och be— slut av statsmakterna Konungariket Sveriges stadshypoteks— kassa. Detta institut fick statligt stöd i form av en grundfond och skulle fungera som centralorgan för landets stadshypoteksföreningar. Upplåningen skulle i första hand ske genom obligationsemissioner i utlandet. Den utländska uppläningen upphörde emellertid i och med första världs— kriget och har senare aldrig kommit att återupptas.

Stadshypoteksinstitutionen ägnade sig åt s k primärlångiv— ning. Det innebar att lån lämnades endast upp till 50 %

av det högsta av institutionens eget belåningsvärde och taxeringsvärdet. Inom större städer kunde dock belåning— en höjas upp till 60 % såvitt gällde stenhus. Primärlån lämnades i princip endast avseende flerfamiljshus.

Behov av ytterligare långfristiga krediter visade sig snart föreligga och efter utredning inrättades år 1929 sekundärlåneorganisationen Svenska bostadskreditkassan

med därtill anslutna bostadskreditföreningar. Denna in—

• Sida 29
•  Original

stitution var organiserad på i princip samma sätt som stadshypoteksorganisationen. Lån lämnades mot säkerhet mellan 50 och 75 % av fastighetsvärdet. Dessutom lämna—

des lån avseende villor.

Nästa reform på bostadsfinansieringsområdet innebar in— rättandet på 19h0—talet av Statens byggnadslånebyrä och därmed den statliga direkta bostadslångivningen.

Allmänna pensionsfondens tillkomst år 1961 förde i prak— tiken med sig stora förändringar på kreditmarknaden. Dels inrättades eller aktiverades ytterligare kreditinstitut för att förmedla långfristiga krediter till bl a bostads— sektorn. Dels kunde de sedvanliga kreditinstituten orien— tera om sin verksamhet mot mer kortfristig kreditgivning. Den senare omständigheten innebar att sparbankerna och postbanken, som tidigare till stor del fungerat som ka— pitalmarknadsinstitut med särskild inriktning på bostads— krediter, ändrade karaktär och genom den nya banklagstift— ningen som trädde i kraft år 1969 fick samma verksamhets—

fält som affärsbankerna.

Beträffande den tidigare bostadsfinansieringen är också att nämna att primär— och sekundärlånen i slutet av år 1966 kom att slås samman till s k enhetslån. Villkoren för enhetslånen innebar i princip en sammanvägning av villkoren för de tidigare primär— och sekundärlånen. Denna reform förde med sig att stadshypoteks— och bo— stadskreditorganisationerna fusionerades från år 1969 på så sätt att bostadskreditorganisationen gick upp i

stadshypoteksorganisationen.

• Sida 30
•  Original

3. Byggnadslångivning

Det är i huvudsak affärsbankerna, postbanken och spar- bankerna som svarar för byggnadskreditgivningen. Banker— na skaffar erforderliga medel huvudsakligen genom direkt inlåning. Tekniskt är byggnadskrediten en s k kredit i räkning, beviljad på grundval av förhandsvärdering och utlämnad mot säkerhet av pantbrev i den egendom varå byggnaden uppförs. Byggherren disponerar krediten i

s k lyft allteftersom byggnadsverksamheten fortlöper. Inför varje lyft sker besiktning av husbygget för att kreditgivaren skall kunna bedöma hur stora lyft som

skall tillåtas.

Långivaren betingar sig för beviljat byggnadslån (bygg— nadskreditiv) dels en kontraktsränta (kreditavgift) om 1/2 till 1 procent på beviljat belopp dels en disposi— tionsränta om f n 5 3/h — 8 1/h procent på disponerat belopp. När kommun tecknar borgen för en byggnadskredit blir räntevillkoren fördelaktigare för låntagaren än vad som eljest skulle ha varit fallet. F n utgår hos fler— talet kreditgivande institut för byggnadslän avseende flerfamiljshus med kommunal borgen som säkerhet kredit- avgift om 1/2 procent och dispositionsränta om 6 3/h pro— cent. Kommunal borgen förekommer i princip när statligt bostadslån beviljats för objektet. Hos flertalet insti— tut faller kreditavgiften bort i och med färdigställan— det men samtidigt höjs i stället dispositionsräntan med i regel 3/h procent. Räntor och kostnader, exempelvis besiktningskostnader, debiteras under lånetiden kreditiv— kontot. För fleråriga objekt kan byggnadskrediten delas upp i markkredit, anläggningskredit och husbyggnadskre— dit.

De avgifter som tas ut för byggnadskreditiven avser att täcka bankernas risker för byggnadsarbetenas rätta fär— digställande så att avsedd avkastning uppnås på respek—

tive byggnadsprojekt. Avgifterna skall även kompensera

• Sida 31
•  Original

kostnaderna för den likviditet som kreditgivaren nödgas hålla för att infria sina utfästelser.

Omfattningen av byggnadskreditivgivningen är svår att bedöma på grundval av den statistik som finns tillgäng— lig. Man kan inte helt isolera bostadskrediterna från krediter till annan byggnadsproduktion. Det är likaså svårt att åstadkomma en genomgående uppdelning på bygg- nadskrediter och annan långivning mot säkerhet av pant— brev i bostadsfastigheter. Föreliggande uppgifter kan sålunda endast ge en ungefärlig uppfattning om storle—

ken av dessa krediter.

För affärsbankernas del uppgick de disponerade uteståen— de byggnadskrediterna den 31 december 1973 avseende bo— stadsfastigheter till ca 9,2 miljarder kronor. Kontrak— terat belopp var vid samma tidpunkt ca 12,2 miljarder kronor.

Postbankens utestående disponerade byggnadskreditiv av— seende bostadshus var den 31 december 1973 drygt 2,7 mil— jarder kronor.

Motsvarande belopp för Sparbankernas del var samma dag uppskattningsvis drygt h miljarder kronor. Inom spar— bankssektorn var vid samma tidpunkt det sammanlagda kon—

trakterade beloppet ca 6 miljarder kronor.

Sammantaget kan antas att byggnadskreditgivningen till bostadshus den 31 december 1973 uppgick till ca 16 mil— jarder kronor.

Att observera är att i angivna belopp ingår inte bara kreditiv avseende objekt under byggnad utan även kredi— tiv avseende objekt som färdigställts. Man får också ha i minnet att betydande belopp utlämnats av kreditinsti- tuten i byggnadskreditiv avseende kontors— och affärs—

fastigheter. Hos affärsbankerna var sålunda den 31 de—

• Sida 32
•  Original

cember 1973 byggnadskreditiv till sådana objekt utlämna—' de på drygt 1,h miljarder kronor.

• Sida 33
•  Original

h. Bottenlångivning

Byggnadskrediter skall i princip ersättas av långfristi— ga lån när byggnaderna färdigställts och i förekommande fall uthyrts. Detta sker genom att byggnadskreditiven blir avlyfta av bundna fastighetslån och vanligen även av statliga bostadslån. Dessutom behövs ofta särskilda topplån som i regel utanordnas av kreditivgivande insti—

tut. Topplånen är i princip av kortfristig karaktär.

Fastighetslånen, som ofta benämns bottenlån eller enhets- lån, utlämnas av stadshypoteksinstitutionen och av kre— ditaktiebolagen. I någon utsträckning bedriver även för—

säkringsbolagen direkt utlåning av fastighetslån.

Stadshypoteksorganisationen är organiserad på så sätt att ett centralt organ, Konungariket Sveriges stadshypo— tekskassa, svarar för upplåning av medel som i sin tur lånas ut av 21 lokalt verksamma stadshypoteksföreningar till fastighetsägare och tomträttshavare. Verksamheten regleras av författningsbestämmelser (SFS 1968:576 och 65h). Stadshypotekskassans styrelse består av nio leda— möter, varav två utses av Kungl Maj:t, en av riksgälds— fullmäktige och sexlav ombud för stadshypoteksförening— arna. Styrelsens ordförande och vice ordförande är ut- sedda av Kungl Maj:t respektive riksgäldsfullmäktige. Av kassans fyra revisorer utses en, tillika revisionens ordförande, av bankinspektionen, en av riksgäldsfull— mäktige och två av ombud för stadshypoteksföreningarna. Stadshypoteksföreningarna utser årligen högst fem ombud som på ombudsstämma tar ställning till frågor om an—

svarsfrihet, val av styrelse o dyl.

Medlemmar i stadshypoteksföreningarna är alla låntagare hos föreningarna. Dessa har rätt att delta på den årli— ga föreningsstämman, där beslut fattas om utseende av styrelse och revisorer, storleken av låntagarnas för—

valtnings— och fondbidrag till föreningen m m. De av

• Sida 34
•  Original

låntagarna lämnade säkerheterna förvaras hos föreningar— na under tillsyn av offentligt ombud som utses av läns— styrelsen. Sammanlagda beloppet utestående län var vid

slutet av år 1973 ca 36,5 miljarder kronor.

För stadshypoteksinstitutionen gäller ett sammanlagt fondkrav om minst 2 procent av utestående skulder. Vid årsskiftet 1973/197h uppgick de sammanlagda egna fonder— na till nära 1,3 miljarder kronor. Dessutom har staten till stadshypotekskassans förfogande ställt en grund— fond om f n 3,9 miljarder kronor. Kassans upplåning är

maximerad till tio gånger grundfonden.

De kreditaktiebolag som är verksamma inom bostadssektorn är från årsskiftet 1972/1973 Svensk Bostadsfinansiering Aktiebolag BOFAB och Sparbankernas Inteckningsaktiebolag (Spintab), vilket senare bolag ägs av Sparbankernas Bank AB. Tidigare verkade ytterligare tre kreditaktiebolag

som bottenlångivare, nämligen Svenska Intecknings Garan— ti Aktiebolaget (Sigab), Göteborgs Intecknings Garanti Aktiebolag (Gigab) och Svensk Fastighetskredit aktiebo— lag. Dessa bolag upphörde med långfristig fastighetsbe— låning den 1 januari 1973 sedan avtal slutits mellan de statliga bankerna, Sveriges Kreditbank och Postbanken,

å ena sidan och de privata affärsbankerna inklusive Jord— brukets Bank, å andra sidan, om att berörda affärsbanker inträdde som hälftenägare i det av Kreditbanken och Post— banken tidigare samägda BOFAB. Avtalet kom till efter diskussioner som kommit till stånd på initiativ av fi—

nansdepartementet.

För BOFAB:s och Spintabs vidkommande gäller bolagsord— ningar som fastställts av Kungl Maj:t. BOFAB:s aktieka— pital och reservfond uppgår f n till hö miljoner kronor medan Spintabs motsvarande kapital är f n h2 miljoner kronor. Utestående lån vid slutet av år 1973 var hos BOFAB 3,7 miljarder kronor och hos Spintab nära 10,5

miljarder kronor. Vid samma tidpunkt var motsvarande be—

• Sida 35
•  Original

lopp hos Sigab 6,5 miljarder kronor, hos Gigab 2,5 mil— jarder kronor och hOs Svensk Fastighetskredit AB 7,2

miljarder kronor.

Det fondkrav som gäller för kreditaktiebolagen är i prin— cip samma som för stadshypoteksinstitutionen, dvs fond— täckningen (eget kapital och fonder) måste vara minst 2 procent av skulderna. Kreditaktiebolagen täcker i huvud— sak in sina kostnader och erforderligt överskott genom en räntemarginal mellan upp— och utlåning. För stadshy- poteksinstitutionen täcks behovet av medel för förvalt— ningskostnader och fondavsättning i huvudsak genom sär— skilda förvaltnings— och fondbidrag som låntagarna har att erlägga. Bidraget hos stadshypoteksinstitutionen

och räntemarginalen hos kreditaktiebolagen uppgår f n

i allmänhet till 0,2 procent.

Avseende belåningsorter, belåningsobjekt och lånegränser gäller likartade regler för stadshypoteksinstitutionen och kreditaktiebolagen. Långivning får således ske inom tätort beträffande bostads—, affärs— och kontorshus mot säkerhet av pantbrev i fast egendom eller tomträtt för belopp som ligger högst inom 75 procent av institutets eget uppskattningsvärde. Även andra objekt som finansie—

ras med stöd av statligt bostadslån får belånas.

Bostadslåneinstitutens upplåning sker som ovan nämnts ge- nom obligationsutgivning. Obligationer säljs antingen ge— nom bankernas förmedling eller direkt från instituten. Köpare av obligationer har möjlighet att vänta med att betala obligationerna upp till tre månader. Med hänsyn till risken för ränteändring måste obligationsemittenten emellertid låna ut belopp som tecknats omgående utan att avvakta likvid för obligationerna. Upp— och utlåning mås— te korrespondera med varandra. För att bl a kunna låna

ut medel utan dröjsmål har instituten rätt att låna upp medel kortfristigt genom reversupplåning. Obligationskö—

parna deponerar vanligen sitt innehav av obligationer

• Sida 36
•  Original

hos emittenten i utbyte mot certifikat.

Den typ av obligation som f n säljs av bostadslåneinsti— tuten har en löptid av 20 år och amorteras enligt annui— tetsprincipen efter en 50—årig amorteringsplan. Efter

10 år sker en justering av räntan enligt vissa regler till dåvarande ränteläge. Räntan kan då således anting— en höjas eller sänkas. Motsvarande ändring av räntan måste ske i institutens utlåning. Efter 20 år inlöses obligationerna och då förfaller samtidigt motsvarande fastighetslån. Eftersom annuitetsfinansieringen tilläm— pas kvarstår då större delen av obligationslånet och därmed även fastighetslånen. Om en 50-årig amorterings— plan används för ett 7 %—lån utestår oguldet efter 20 år ca 90 procent av det ursprungliga beloppet. Används en 60—årig plan, är motsvarande procenttal ungefär 95. Det säger sig självt att fastighetslåntagarna som regel inte har möjlighet att betala tillbaka sin skuld på slutbe— talningsdagen. Regeln är därför att låntagarna erbjuds omsättning av sina förfallande lån till nya lån med de

villkor som gäller vid omsättningstillfället.

Bostadslåneinstitutens utlåning sker som nämnts på i princip samma villkor som upplåningen. Härvid gäller för kreditgivaren att de hypotekslån som sammanlagda svarar mot ett visst obligationslån skall ge samma ränta och amortering som krävs enligt obligationslånet. Kreditgi— varen har således möjlighet att differentiera utlåning— en på önskvärt sätt. F n varieras amorteringstiderna så— vitt gäller olika typer av belåningsobjekt på så sätt att olika amorteringsplaner tillämpas: för nybyggda flerfamiljshus 60 år, för nybyggda småhus 50 eller MO år, för affärs— och kontorshus MO eller 30 år. Andra amorte— ringsplaner kan också förekomma. Vidare differentieras räntan på olika typer av lån så att s k oprioriterade lån löper med 1/h procent högre ränta än 5 k priorite— rade lån. Differentieringen hänger samman med att obli-

gationerna säljs med en underkurs om_1/h procent.

• Sida 37
•  Original

Prioriteringsbestämmelserna utfärdas av riksbanken i syfte att prioritera finansieringen av det byggande som riksdagen beslutat om. Prioriterade objekt är sålunda nybyggda flerfamiljshus och småhus samt i övrigt allt byggande som sker med stöd av statligt bostadslån. Om— eller tillbyggnad av flerfamiljshus är prioriterat även om statligt bostadslån inte utgår under förutsättning att sådant lån enligt intyg från länsbostadsnämnd skul— le ha kunnat utgå. Oprioriterade objekt är följaktligen i princip affärs— och kontorshus samt äldre bostadshus utam sådana hus för vilka utgår statligt bostadslån. Enligt riksbankens bestämmelser skall 90 procent av hy- poteksinstitutens nyutlåning kanaliseras till den prio— riterade sektorn medan återstående 10 procent får an—

vändas till oprioriterade objekt.

I samband med prioriteringsbestämmelserna kan nämnas att hypoteksinstituten i sin långivning i princip skall sö—

ka nå upp till det statliga bostadslånets undre gräns.

• Sida 38
•  Original

1.2. Bgstagspolipiskg kommitténs_förslag

Mot bakgrund av de givna direktiven såg bostadspolitiska kommittén som sin uppgift att skapa förutsättningar för ändringar i fråga om kapitalkostnaderna för de belånade husen i takt med prisförändringar för nyproduktionen. Detta skulle leda till att kapitalkostnaderna i början sattes lägre än som följde av marknadens villkor men

därefter tilläts stiga successivt.

Kommittén övervägde fyra olika metoder att nå det upp— ställda målet och stannade för att förorda ett lånesys—

tem av följande innebörd.

Låntagarnas faktiska kapitalutgifter år för år skall an— passas till de beräknade kapitalkostnaderna för ett ny— byggt hus av motsvarande standard. Denna anpassning skall åstadkommas genom att de ursprungligen bestämda kapitalkostnaderna multipliceras med ett årligen fast— ställt tal, som uttrycker hur mycket kapitalkostnaderna i tidigare byggda hus bör förändras för att komma i ett rimligt förhållande till nyproduktionens kostnader. Detta tal, aritetstalet, fastställes med hänsyn till byggnadsprisnivåns förändringar och de belånade husens bruksvärdeminskning till följd av åldrande.

• Sida 41
•  Original

Kommittén hävdade, att det borde vara möjligt för bo— stadsstyrelsen att beräkna ett kostnadsparitetstal med hänsyn tagen även till värdeminskning genom husens åld— rande. Det borde åläggas bostadsstyrelsen att årligen till Kungl Maj:t lämna förslag om nytt paritetstal. Ge— nom inrättande av en särskild paritetstalsnämnd borde marknadsparter beredas tillfälle att avge yttrande in—

nan paritetstalet bestämdes.

Kommittén framhöll att, om paritetstalet stiger mera än man antog när basannuiteten fastställdes, blir resulta— tet att statslånets amorteringstid förkortas. Stiger ta— let mindre blir effekten den omvända. Om räntenivån på

marknaden kommer att ligga lägre eller högre än som an— tagits, kan motsvarande effekter uppkomma. I förra fal— let förkortas amorteringstiden och i senare fallet för—

längs den.

Kommittén antog att det finns ett samband mellan ränte— nivån och paritetstalets utveckling. Om därför ränteni- vån under amorteringstiden ligger högre än man antog när basannuiteten bestämdes kunde man räkna med att detta hade samband med en sådan ekonomisk utveckling som ock— så framkallat en starkare stegring av paritetstalet än väntat. Dessa båda avvikelser har motsatt effekt på åter— betalningstidens längd. Resonemanget förutsättes gälla omvänt för den händelse räntenivån skulle ligga lägre

än man förutsatt. Förskjutningarna i återbetalningsti— den som följde av sådana avvikelser väntades bli delvis

utjämnade.

Kommittén utgick från att man skulle kunna ändra basan— nuiteten om den årliga justeringen av kapitalkostnader— na genom paritetstalet bedömdes komma att leda till att statslånets amorteringstid blev avsevärt kortare eller längre än man förutsatt. För att bevara betingelserna för hyresparitet borde ändringen i så fall genomföras

beträffande samtliga inom systemet finansierade årgång—

• Sida 42
•  Original

är av hus. Metoden ansågs av utredningen kunna tillämpas både vid statlig totalfinansiering och vid blandad fi— nansiering där statens lån kompletterar krediter från öppna marknaden. I det senare fallet bestämmer staten vad låntagaren skall betala totalt varje år. Från detta belopp räknas i första hand av vad han skall betala på

bottenlån och återstoden tillgodoförs statslånet.

Enligt bostadspolitiska kommittén borde den nominella räntan på statslånen motsvara statens självkostnader för upplåning och sålunda inte innefatta något subventions—

inslag.

I fråga om basannuitetens storlek erinrade kommittén om gjorda uttalanden från statsmakternas sida om att för- ändringar i nyproduktionens finansieringsbetingelser borde ske med stor försiktighet. Den vid förslagets framläggande föreliggande nivån för kapitalkostnaderna borde enligt kommittén vara en utgångspunkt när basan— nuiteten bestämdes. Annuiteten borde sålunda fastställas

utifrån då rådande hyrespolitiska förutsättningar.

Om basannuiteten för en nybyggd fastighet understiger bottenlåneannuitet och statslåneränta blir amorteringen på statslånet till en början negativ. Statens låneford—

ran kommer alltså att öka.

Den ökade lånefordran skulle säkerställas genom en sär- skild inteckning på belopp motsvarande 10 procent av lå— neunderlaget och med placering inom 110 procent av ett pantvärde utgörande underlaget för bedömning av inteck—

ningssäkerhet i fastigheten.

Räntekostnader som debiteras men ej erläggs omedelbart borde vara skattemässigt avdragsgilla antingen vid kapi—

taliseringstillfället eller då de amorteras.

• Sida 43
•  Original

Kommittén föreslog också att räntegarantin och underrän— tan på statslånen skulle avvecklas för utestående lån. Räntesubventionerna för dessa årgångar av hus skulle om— vandlas till lån förenade med återbetalningsskyldighet

efter samma metod som föreslogs gälla för nya lån.

1.h Departementschefen

_

I proposition 1967z100 angav departementschefen tre vä— sentliga syften för statens kreditstöd till bostäder.

Ett av syftena var att för de hus som tillkom i framti— den anpassa de årliga kapitalutgifterna till lägenheter— nas bruksvärde i stället för att som dittills låta kapi— talkostnaderna på längre sikt bestämmas av den kostnads— nivå som förelåg då husen byggdes. De årliga kapitalut— gifterna skulle bestämmas så att de skapar förutsättning— ar_för_hyrgspa£itet eller, i mera vidsträckt mening, pa— ritet i fråga om de årliga bostadskostnaderna mellan bo—

städer som tillkommit vid skilda tidpunkter.

Ett annat mål framhölls vara att göra de årliga bostads—

kostnaderna gbgrgendg av_marknadsräntans_fluktuatigngrL

Slutligen skulle de nya reglerna möjliggöra rimliga bo- stadskostnader utan stöd av generella subventioner. Lån— tagarna skulle sålunda betala ränta på bottenlån enligt marknadens villkor och en ränta på statslånen som mot— svarar statens egna kostnader för upplåningen. Räntesub— gegtionerna skulle sålunda avvegklas.

Övergången skulle genomföras på den nivå för kapitalkost- nader som gällde då förslaget lades fram. Den kostnads— ökning som subventionsavvecklingen förde med sig skulle

genomföras successivt.

I propositionen anslöt sig departementschefen i allt vä—

• Sida 44
•  Original

sentligt till bostadspolitiska kommitténs förslag till

finansieringssystem.

Departementschefen utgick från att återbetalningstiden för statslånet, och den till följd av lånesystemet upp— kommande skuldökningen, skulle röra sig kring 30 år. De— partementschefen framhöll emellertid, att det var själv— klart att alla antaganden i fråga om framtida kostnads— utveckling och genomsnittlig nivå för lånemarknadens räntor för så lång tid som 30 år blir helt teoretiska. Det skulle därför bli nödvändigt att noga följa utveck— lingen och att när denna avviker från de tidigare gjor— da antagandena vidta de korrigeringar av de årliga kapi— talkostnaderna som visar sig vara behövliga. En möjlig— het skulle vara att ändra basannuiteten. En sådan änd— ring avseende alla årgångar av hus inom systemet skulle ge möjlighet att anpassa utrymmet för betalningar på statslånet efter rådande omständigheter så att den för—

utsatta amorteringstiden kan hållas.

De nya lånereglerna skulle träda i kraft den 1 januari 1968. För de hus som åtnjöt räntesubventioner när de

nya lånereglerna trädde i kraft infördes särskilda reg— ler för avveckling av subventionerna. Bestämmelserna be— rörde flertalet av de hus som tillkommit med statligt stöd efter år 1957. Räntebidraget och underräntan på statslånet omvandlades till årliga lån. På liknande

sätt som i det nya paritetslånesystemet minskas de årli— ga lånebeloppen successivt. Lånen skulle förräntas och så småningom betalas tillbaka. Takten i fråga om minsk— ningen och återbetalningen bestäms av utvecklingen av

paritetstalet.

Räntan på statslånen under ett kalenderår skulle fast— ställas av Kungl Maj:t före ingången av året på grund— val av den kostnadsnivå som (i november) gällde för sta— tens egen upplåning. Räntan skulle motsvara den som

gällde för långfristiga obligationer ökad med 0,25 pro—

• Sida 45
•  Original

centenheter för att täcka statens egna kostnader.

En viktig princip i paritetslånesystemet är att samma basennuitet skall tillämpas i alla årgångar av hus som

finansieras med lån enligt dessa regler.

Om byggnadskostnaderna stiger, blir de årliga kapital— kostnaderna högre för nybyggda hus än för de förut bygg— da husen. De årliga betalningarna för lån i förut bygg— da hus skall då ökas så att de kommer i ett från hyres— politisk synpunkt rimligt förhållande till motsvarande lånekostnader för de nybyggda husen. Därigenom ökar suc— cessivt det belopp som skall betalas till staten. Den årliga skuldökningen som följer av den bristande för— räntningen minskas. Så småningom avses det belopp som skall betalas till staten inte bara ge full förräntning av den statliga låneskulden utan dessutom möjliggöra en

med åren allt större amortering.

Så länge en med paritetstalets hjälp genomförd höjning av de årliga kapitalkostnaderna kan antas ge full för— räntning och amortering av statslånet inom i stort sett den förutsatta amorteringstiden kan basannuiteten hållas oförändrad. Departementschefen framhöll att en förkort— ning eller förlängning av amorteringstiden till följd av ränteförhållandena eller paritetstalsutvecklingen

kunde motverkas genom förändring av basannuiteten.

Med anledning av uttalade farhågor för att ökningen av skulden till staten kunde komma att medföra en alltför stor belastning för låntagarna framhöll departements— chefen i propositionen att riskerna för en sådan utveck— ling inte borde överbetonas. Man borde kunna räkna med att bostadsproducenterna vinnlägger sig om försiktighet i fråga om investeringar inom områden där bostadsefter—

frågan kan väntas minska.

Den förutsebara skuldökningen borde också leda till att

• Sida 46
•  Original

kreditvärdesbedömningen ägnades ökad uppmärksamhet såväl hos enskilda kreditgivare som hos statliga låneorgan. Departementschefen framhöll att den omständigheten att kapitalkostnaderna inte kommer att stiga mer än som är motiverat med hänsyn till motsvarande kostnader i ny— produktionen borde medföra att den ökade skuldbelast— ningen inte blev särskilt betungande för låntagarna el—

ler riskpräglad för långivaren.

Därmed kunde man inte utesluta att situationen i vissa områden kunde utveckla sig så att staten måste vidkän—

nas förluster på långivningen.

I undantagsfall kunde det hända att skuldökningen för

en egnahemsägare skulle komma att medföra att han vid överlåtelse av fastigheten förlorar en del av det egna kapitalet i fastigheten. I den mån förlusten är en följd av skuldökningen, innebär den att låntagaren vid för— säljningen i efterhand får betala de räntekostnader han skulle ha haft under förflutna år om de årliga betal- ningarna på skulden inte hade varit lägre än vad som motsvarat de nominella lånevillkoren. Detsamma skulle i

huvudsak gälla innehavare av bostadsrätt.

Vad gäller beräkningen av avkastningen på egen insats i paritetsbelånade hus anförde departementschefen följan—

de.

Om lånevillkoren, bortsett från skillnader i fråga om övre länegräns, skall vara lika för olika kategorier av låntagare, måste man tillämpa en ordning som innebär att det belopp som återstår, sedan kostnaderna för botten— lånen har räknats av från den årliga totala kapitalkost— naden, skall fördelas proportionellt på statslån och egeninsats. Detta innebär att den egna insatsen hypote— Åiskt förutsätts bli förräntad efter samma nominella räntesats och med samma fördelning i tiden som statslå—

net.

• Sida 47
•  Original

Det angivna förfaringssättet syftar endast till att be— stämma vad låntagaren årligen skall betala för det stat— liga lånet. Hur stor avkastningen på ett i en hyresfas— tighet insatt kapital blir bestäms inte av denna beräk— ning utan av skillnaden mellan å ena sidan faktiska hy— resintäkter och å andra sidan kostnaderna för upplånat kapital och fastighetsförvaltningen. Frågan om den egna insatsens förräntning är bl a en fråga om normer för hy— ressättning och hyreskontroll.

När systemet infördes stannade man för att beräkna båg— annuiteten enligt samma förutsättningar beträffande ka— pitalkostnaderna som tidigare gällt. Dessa innebar att hyreskalkylen grundades på de genomsnittliga kapital— kostnaderna under de första 10 åren av lånetiden. Denna kostnad ansågs motsvara 5,1 procent av fastighetskapita—

let.

Basannuiteten fastställdes därför till detta procenttal för lån till nybyggnad av sådana hus där lägenheterna hyrs ut eller upplåts med bostadsrätt. För småhus som bebos av låntagaren fastställdes basannuiteten till

5,3 %.

Särskilda problem uppstår i samband med avräkningen av de årliga kostnaderna för de underliggande lånen mot vad som låntagaren skall betala sammanlagt årligen. Svårig— heterna hänger samman med att räntekostnaderna succes— sivt sjunker genom amortering av lånen och att räntesat— serna varierar dels mellan bundna och obundna lån och dels mellan bundna lån som upptagits vid skilda tidpunk- ter.

Amorteringarna torde kunna beaktas genom vissa schablo—

ner vid beräkningen.

De varierande räntesatserna framhölls vara ett större

problem dels därför att det krävs ett betydande admini—

• Sida 48
•  Original

strativt arbete för att beakta variationerna i de en— skilda fallen och dels därför att variationerna leder

till olika långa amorteringstider för statslånet.

Bostadspolitiska kommittén hade inte behandlat dessa problem närmare. Det lades på bostadsstyrelsen att vid— ta eller föreslå lämpliga åtgärder.

Riksdagen följde i allt väsentligt propositionen (prop

1967:1oo, SU 1967z100, rskr 1967:265). Från och med den 1 januari 1968 hade alltså reglerna för bostadsfinansie— ringen ändrats genomgripande genom införandet av det 5 k

paritetslånesystemet.

Beträffande återbetalningstiden uttalade dock riksdagen att en viss förlängning borde kunna övervägas om så skul— le bli motiverat med hänsyn till boendekostnadernas ut— veckling.

När vi i det följande skriver om paritetslånesystemet avser vi i tillämpliga delar även det efter samma modell uppbyggda systemet med räntelån, som tillämpas i huvud—

sak för hus färdigställda under 1958 — 68.

• Sida 49
•  Original

2. Paritetslånesystemets konstruktion

2.1. Bgskrivging

Lånesystemet är uppbyggt på följande sätt.

Ränta och amortering på bottenlånen betalas enligt mark— nadens villkor. För det statliga bostadslånet beräknas ränta som motsvarar statens kostnader för dess egen upp— låning och för administrationen av långivningen. Amorte— ringstiden kan inte avgöras i förhand med den tillämpa— de återbetalningsmetoden men ansågs vara omkring 30 år vid nybyggnad.

I fråga om småhus som bebos av låntagaren kan låntagaren välja mellan betalning med rak amortering på 30 år och

betalning genom omfördelning.

Omfördelningen åstadkommes genom utnyttjande av två fak— torer, basannuiteten och paritetstalet.

Basannuiteten anger den procentandel av fastighetskapi— talet (låneunderlaget) för bostäderna, vilken tas ut som kapitalkostnad det första året av lånetiden. Basannuite— ten fastställs av riksdagen. Den är sedan systemets till— komst 5,1 % för flerfamiljshus.

Paritetstalet fastställs av Kungl Maj:t årligen, i prin—

cip ett tal för varje årgång av hus. Det skall ge uttryck för utvecklingen av byggnadskostnaderna under den för— flutna lånetiden med det avdrag för lägre bruksvärde som tidigare byggda lägenheter vid jämförelse med nybyggda lägenheter kan antas ha på grund av ålder och förslit— ning. Om byggnadskostnaderna stiger, höjs alltså pari— tetstalen för äldre hus och anger hur mycket kapitalkost— naderna för dessa hus bör höjas för att komma i paritet

med motsvarande kostnader för nybyggda hus.

• Sida 50
•  Original

Omfördelningen går i princip till så att låntagaren var— je år som kapitalkostnad-betalar ett belopp, vilket mot— svarar fastighetskapitalet för bostäderna multiplicerat

med basannuiteten och för resp årgång gällande paritets—

tal, den s k baskostnaden.

Beloppet används i första hand för att betala ränta och amortering på bottenlånet. Det som därefter återstår an— vänds för betalning av ränta och amortering på statslå— net i nu nämnd ordning. I den mån beloppet inte räcker till för betalning av räntan på statslånet, vilket det regelmässigt inte gör i början av lånetiden, får lånta— garen av staten låna vad som fattas. Hans låneskuld till staten ökar alltså med den obetalda räntan. Om inte hel— ler hela kostnaden för bottenlånet ryms inom baskostna— den, tillskjuter staten kontant det felande beloppet som också läggs till låneskulden.

I takt med stigande paritetstal ökas baskostnaden och därmed betalningarna av räntan på statslånet. När bas— kostnaden har stigit så mycket att den täcker hela sta— tens räntekrav, kommer ytterligare höjningar av baskost— naden att ge utrymme för återbetalning av den samlade

låneskulden.

Vad nu har sagts om Skuldökning och räntebetalning gäl— ler när statslånet täcker hela skillnaden mellan låneun— derlaget och bottenlånet. För låntagare med egen kapital insats inom låneunderlaget fördelas överskott och under— skott, som uppkommer vid jämförelse mellan de nominella kostnaderna och baskostnaden, proportionellt pä kapital—

insatsens och bostadslånets ursprungliga belopp.

Av den lämnade redogörelsen framgår att utvecklingen av skuldökningen är beroende av inte bara basannuiteten och paritetstalet utan också en tredje faktor som inte be— stäms inom lånesystemet, nämligen räntenivån.

• Sida 51
•  Original

Vid införandet av paritetslånesystemet syftade man till att de statliga lånen skulle återbetalas inom en tid av ca 30 är. Samtidigt framhölls att utvecklingen av bygg— nadskostnader och räntenivå kunde ge anledning till av- vikelser från denna tid. Större sådana avvikelser skul—

le kunna motverkas genom ändring av basannuiteten.

2.2. Bgräknigg_av paritetstal

Som framgår av det föregående regleras kapitalutgiften, och därmed paritetslånets storlek resp återbetalningen, av det 5 k paritetstalet. Statistiska centralbyrån (SCB) har i uppdrag att varje år före den 1 december till Kungl Maj:t inkomma med beräkning och förslag ifråga om pari—

tetstal.

Kungl Maj:t har även föreskrivit att till SCB skall fin— nas knuten en nämnd (paritetstalsnämnden) med uppgift att pröva och avgöra frågor rörande de allmänna princi-

perna för beräkningen av paritetstal.

En utredning avseende paritetstalets principiella upp- byggnad och beräkningsmetodiken har genomförts av SCB och paritetstalsnämnden. Beskrivningen i det följande har hämtats ur paritetstalsnämndens utredningsrapport 1972—11—17. När nedan återges sammanfattningen. För de— taljer beträffande paritetstalsberäkningarna hänvisas till utredningsrapporten (sid 32, ff).

Paritetstalets uppgift är att i en marknad med föränd— rade byggnadspriser omfördela kapitalkostnaderna för statligt belånade hus över tiden genom reglering av återbetalningen av de statliga bostadslånen på ett så- dant sätt att möjligheterna att uppnå hyresparitet un— derlättas. Detta kan uppnås om paritetstalet definieras som produkten av en byggnadsprisindex och en åldersfak—

tor.

• Sida 52
•  Original

Paritetstalet för ett visst är och för en viss årgång av hus konstrueras som en kedjeindex. Varje årslänk av paritetstalet benämns paritetslänk. I likhet med pari— tetstalet definieras paritetslänken som produkten av

en byggnadsprisindex och en åldersfaktor.

Paritetstalsnämnden har beslutat att en sådan byggnads— prisindex skall användas som mäter byggnadsprisföränd— ringarna för statligt belånade flerfamiljshus. Prelimi— nära beräkningar av byggnadsprisindextal skall bygga på tidigast tillgängliga beräkningsunderlag, f n anbuds— priser i preliminär ansökan om statligt bostadslån. Pa— ritetstalsnämnden har också beslutat att beräkningarna av preliminära byggnadsprisindextal skall baseras på populationer av påbörjade hus och att beräkningarna skall justeras med hänsyn till sådana kostnadsföränd— ringar som inträffar under byggnadstiden och som samman—

hänger med indexreglering av anbud.

När de slutliga kostnaderna är kända för de årgångar av hus som anknyter till en viss paritetslänk skall slut— liga byggnadsprisindextal beräknas. Dylika beräkningar baseras på uppgifter i slutlig ansökan om statligt bo—

stadslån.

Åldersfaktorn skall spegla bruksvärdeförändringen på grund av åldrande. Varje årgång av hus kan därvid tän— kas ha sin egen åldersutveckling. Med hänsyn till svå— righeterna att mäta åldersfaktorn för olika årgånger av hus och överhuvud taget svårigheterna att med större noggrannhet mäta åldersfaktorn har paritetstalsnämnden beslutat att som en approximation vid beräkningarna skall användas en och samma åldersfaktor för alla år—

gångar av hus och alla åldrar.

SCB har utfört vissa undersökningar för att skatta ål— dersfaktorns storlek. Olika material som avser icke hy—

resreglerade bostäder.har därvid kommit till användning.

• Sida 53
•  Original

Sålunda har beräkningar genomförts dels för privatägda icke hyresreglerade bostäder dels för bostäder i allmän— nyttiga bostadsföretag. På försök har även vissa synte— tiska beräkningar av åldersfaktorns storlek genomförts, varvid olika antaganden gjorts beträffande bruksvärdets utveckling över tiden och därmed förknippade faktorer. Dessutom har paritetstalsnämnden tagit del av två ut— ländska undersökningar — en finsk och en amerikansk — i vilka hyror studerats som funktion av olika variabler, däribland husens ålder.

Den undersökning som paritetstalsnämnden fäst störst av— seende vid är en av SCB genomförd enkätundersökning av hyra och standard inom SABO—företag. Den undersökningen har omfattat ett större material än någon av de övriga undersökningarna. De modeller som formulerats och som ligger till grund för analysen av detta material har vi— sat att de observerade kvalitetsegenskaperna (inkl lä— genheternas ålder) till stor del förklarat lägenheter—

nas hyra.

På grundval av de genomförda beräkningarna har paritets- talsnämnden fastställt en åldersfaktor att gälla tills vidare. Nämnden anser dock att storleken av åldersfak— torn torde behöva följas upp genom återkommande under— sökningar. Åldersfaktorn är f n 0,9925. Detta innebär

en skillnad i kapitalkostnader mellan två årgångar av likvärdiga lägenheter som motsvarar 0,75 % per år på

kapitalkostnaderna.

Paritetstalsnämnden har beslutat att de årliga beräk— ningarna skall omfatta dels preliminära paritetslänkar innefattande preliminära byggnadsprisindextal, dels slutliga paritetslänkar innefattande slutliga byggnads— prisindextal. Korrektionen för eventuella skillnader mellan preliminära och slutliga indextal regleras i ef— terhand (i senare länkar) och skall således inte föran—

leda någon ändring i tidigare fastställda paritetstal.

• Sida 54
•  Original

• Sida 55
•  Original

BILAGA h

RÄNTE— OCH PARITETSLÅNEN — KAPITALUTGIFTER OCH SKULDUTVECKLING

basränta x Rlu = (ränteutgift) (5,35 %)

Primärlån sekundär— lån

bostads— lån räntelån

Sununa ränta

Amortering räntelån

Ränte— lån

Basränte— belopp + amortering sekundärlån och bostads— lån (kapitalutg)

1968 1,00 28,01 19,13 3,01 1969 1,00 28,01 19,13 3,85 1970 1,01 28,29 19,13 3,68 1971 1,03 28,85 19,13 3,01 1972 1,05 29,80 19,13 2,90 1973 1,08 30,25 19,13 2,78 1978 1,08 30,25 19,13 2,67

Tabell 7 Kapitalutgifter och skuldutveckling vid räntelån.

7,15 7,08 8,05 7.60 6,91 6,88 6,05

Hus färdigställt 1959—01—01.

0,08 0,23 0,83 0,51 0,52 0,82

29,29 29,78 31,05 30,17 29,85 28,91 28,27

— 1,28 — 1,73 — 2,76 — 1,32 — 0,05 + 1,38 + 7,98

Kr/m2. Rlu

1,28 3,01 5,77 7,09 7,18 5,80 3,82

606 kr

35,87 35,87 35,75 36,31 36,86 37,71 37,71

År P—tal P—tal x Ränta

basränta x Rlu (ränteutgift)

primärlån sekundär—

bostads— lån räntelån

Summa ränta

Amortering räntelån

Ränte— lån

Basränte— belopp + amortering sekundärlån och bostads— lån (kapitalutg)

1968 1,00 28,88 19,85 3,17 1969 1,00 28,88 19,85 3,63 1970 1,01 28,76 19,85 3,88 1971 1,03 29,33 19,85 3,18 1972 1,05 29,90 19,85 3,06 1973 1,08 30.76 19,85 2,95 1978 1,08 30,76 19,85 2,88

7,68 7,58 8,68 8,18 7,h7 7,03 6,59

30,26 30,77 32,28 31,33 30,63 30,13 29,58

_ 1,78 — 2,29 — 2,91 — 2,00 _ 0,73 + 0,63 + 1,22

1,78 8,07 6,98 8,98 9,71 9,08 7,86

36,06 36,06 36,38 ” 36,91 37,88 38,38 38,38

• Sida 62
•  Original

. . _ , " . " 2 Tabell 8 Kapitalutgifter och skuldutveckling Vld rantelan. Hus färdigställt 1960—01—01. Krlm . Rlu 618 kr

År

P—tal

P—tal x basränta

x Rlu (ränteutgift)

Ränta

primärlän

(5,85 %)

sekundär—

lån

bostads— lån

räntelån

Summa ränta

Amortering Ränte— räntelån

lån

Basränte— belopp + amortering sekundärlån och bostads— lån (kapitalutg)

1968 1969 1970 1971 1972 1973 1978 1,00 1,00 1,01 1,03 1,05 1,08 1,08

27,02 27,02 27,29 27,83 28,37 29,18 29,18 21,55 21,55 21,55 21555 21,55 21,55 21.55

8,10 8,06 9,21 8.75 8,01 T,57 7,12

0,37 0.95 1.59 2,07 2,58 2,98

32,96 33,78 35,78 35.22 38,85 38,76 38,60

599h 12,70 21,15 28,58 35,02 80,60 86,02

38.70 38.70 38.97 35,51 36,05 36,86 36,86

Tabell 9 Kapitalutgifter och skuldutveckling vid räntelån.

År

P—tal

P—tal x basränta

x Rlu (ränteutgift)

Ränta

Hus färdigställt 1961—01—01.

primärlån

(5,85 %)

sekundär—

lån

bostads— lån räntelån

Summa ränta

Amortering räntelån

637 kr

Ränte— lån

Basränte— belopp + amortering sekundärlån och bostads— lån (kapitalutg)

1968 1969 1970 1971 1972 1973 1978 1,00 1,00 1,01 1,03 1.05 1,08 1,08

28,03 28,03 28,31 28,87 29,83 30,27 30,27 22,36 22,36 22,36 22,36 22,36 22,36 22,36

3.55 8,08 8,32 3,59 3,87 3,35 3,23 8.79 8,76 10,03 9.56 8,77 8,31 7,85

0,82 1,07 1,78 2,33 2.87 3,35

38,70 35.62 37 978 37,29 36,93 36,89 36.79

6,67 18,26 23,73 32,15 39,65 86,27 52,79

35.99 35.99 36,27 36,83 37,39 38,23 38,23

• Sida 63
•  Original

Tabell 10 Kapitalutgifter och skuldutveckling vid räntelån. Hus färdigställt 1962—01—01. Kr/m2. Rlu 661 kr

Ar P—tal P—tal x Ränta Summa Amortering Ränte— Basränte— basränta ränta räntelån lån belopp + x Rlu amortering (ränteutgift) sekundärlån och bostads— lån (kapitalutg)

primärlån sekundär— bostads— räntelån (5,35 %) lån län

9.5? — 38,53 — 6,77 36,02 1968 1,00 27,76 21,22 9 7 ⁶ 9,50 0,82 35,50 — 8 18,51 36,02 3 1 8

1969 1,00 27,76 21,22 1970 1,01 28,08 21,22

3 7 8 3

⁸ 6 10,91 1,09 37,85 — 28,32 36,30 1971 1,03 28,59 21,22 3,8

3 7 3 6 3 8

6 7 7 7 9 8 10,81 1,82 37,29 — 8,70 33,02 36,85 ² 9,58 2,39 36,92 — 7 77 80,79 37.81 ⁰ 9,11 2,96 36,89 — 6 91 87,70 38,28 ⁷ 8,63 3,86 36,78 — 6 80 58,50 38,28

1972 1,05 29,15 21,22 1973 1,08 29,98 21,22 1978 1,08 29,98 21,22

Tabell 11 Kapitalutgifter och skuldutveckling vid räntelån. Hus färdigställt 1963—01—01. Kr/mz. Rlu 711 kr

År P—tal P—tal x Ränta Summa Amortering Ränte— Basränte— basränta ränta räntelån lån belopp + x Rlu amortering (ränteutgift) sekundärlån och bostads— lån (kapitalutg)

primärlån sekundär— bostads— räntelån (5,10 %) lån lån

1968 1,00 27,72 21,75 8,20 10,67 — 36,62 — 8,90 8,90 36,61 1969 1,00 27,72 21,75 8,83 10,67 0,56 37,81 — 10,09 18,99 36,61 " 1970 1,01 27,99 21,75 5,13 12,26 1,82 80,56 — 12,57 31,56 36,88 W 1971 1,03 28,55 21,75 8,26 11,73 2,37 80,11 — 11,56 83,12 37,88 1972 1,05 29,10 21,75 8,13 10,82 3,13 39,83 — 10,73 53,85 37,99 1973 1,08 29,93 21,75 8,00 10,31 3,90 39,96 — 10,03 63,88 38,82 1978 1,08 29,93 21,75 3,86 9,79 8,63 80,03 — 10,10 73,98 38,82

• Sida 64
•  Original

Tabell 12 Kapitalutgifter och skuldutveckling vid räntelån. Hus färdigställt 1968—01—01. Kr/m2. Rlu 752 kr

År P—tal P—tal x Ränta Summa Amortering Ränte— Easränte—

" . , . " " . "' " " " + Zaäiinta primarlan sekundar— bostads— rantelan ranta rantelan lan belopp

. . amortering (ränteutgift) (5,95 %) lan lan sekundärlån

och bostads— lån (kapitalutg)

1968 1,00 29,33 26,85 8,57 11,73 — 83.15 — 13,82 13,82 38,73 1969 1,00 29,33 26,85 5,26 11,75 0,86 88,72 — 15,39 29,21 38,73 1970 1,01 29.62 26,85 5,59 13,58 2,19 88,17 - 18,55 87,76 39,02 1971 1,03 30,21 26,85 8,65 12,97 3,58 88,05 — 17,88 65,60 39,61 1972 1,05 30,80 26,85 8,51 11.99 8,76 88,11 — 17,31 82,91 80,20 1973 1,08 31,68 26,85 8,37 11,85 6,01 88,68 — 17,00 99,91 81,08 1978 1,08 31,68 26,85 8,25 10,90 7,28 89,22 — 17,58 117,85 81,08

Tabell 13 Kapitalutgifter och skuldutveckling vid räntelån. Hus färdigställt 1965—01 01. Kr/mg. Rlu 883 kr

År P—tal P—tal x Ränta Summa Amortering Ränte— Basränte—

" . " , .. u . " " t . ” b + :aåäinta primarlan sekundar— bostads— rantelan ranta ran elan lan elopp

. . amortering (ränteutgift) (6,35 %) lan lan sekundärlån

och bostads— lån (kapitalutg)

1968 1,00 32,88 32,12 5,26 13,66 — 51,08 — 18,16 18,16 83,82 1969 1,00 32,88 32,12 6,07 13,70 1,18 53,03 — 20,15 38,31 83,82 1970 1,01 33,21 32,12 6,85 15,81 2,87 57,25 — 28,08 62,35 83,75 1971 1,03 33,87 32,12 5,37 15,17 8,68 57,38 — 23,87 85.82 88.81 1972 1,05 38,52 32,12 5,21 18,06 6,22 57,61 — 23,09 108,91 85,06 1973 1,08 35,51 32,12 5,06 13,85 7,90 58,53 — 23,02 131,93 86,05 1978 1,08 35,51 32,12 8,90 12,83 9,56 59,81 — 23,90 155,83 86,05

• Sida 65
•  Original

Tabell 18 Kapitalutgifter och skuldutveckling vid räntelån. Hus färdigställt 1966—01—01. Kr/mZ. Rlu 898 kr

Är

P—tal

P—tal X basränta

x Rlu (ränteutgift)

Ränta

primärlån

(6,85 %)

sekundär—

lån

bostads—

lån

räntelån

Summa ränta

Amortering Ränte— räntelån

lån

Basränte— belopp + amortering sekundärlån och bostads— lån (kapitalutg)

1968 1969 1970 1971 1972 1973 1978 1,00 1,00 1,01 1,03 1,05 1,08 1,08

38,87 38,87 35,22 35,92 36,61 37,66 37,66 36,78 36,78 36,78 36,78 36,78 36,78 36,78

5,73 6,61 7,08 5,57 5,70 5,53 5,36

15,02 15,09 17,83 16,76 15,56 18,91 18,26

1,81 3,57 5,79 7,71 9,82 11,95

57.89 59,85 68,78 65,16 65,71 67,00 68,31

— 22,62 — 28,98 _ 29,56 — 29,28 — 29,10 — 29,38 — 30,65

22,62 87,60 77.16 106,80 135,50 168,88 195,89 86,05 86,05 86,80 87,10 87,79 88,88 88,88

Tabell 15

Kapitalutgifter och skuldutveckling vid räntelän. Hus färdigställt 1967—01—01

. Kr/m2. Rlu 899 kr

År

P—tal

P—tal x basränta

x Rlu (ränteutgift)

Ränta

primärlån

(6,35 %)

sekundär—

lån

bostads—

lån

räntelån

Summa ränta

Amortering Ränte— räntelån

lån

Basränte— belopp + amortering sekundärlån och bostads— län (kapitalutg)

1968 1969 1970 1971 1972 1973 1978 1,00 1,00 1,01 1,03 1,05 1,08 1,08

35,06 35,06 35,81 36,11 36,81 37,86 37 ,86 38,25 38,25 38,25 38,25 38.25 38,25 38,25

5,91 6,83 7.28 6,07 5,90 5,73 5,56

15,68 15,73 18,20 17,53 16,29 15,68 18.99

1,30 3,28 5,35 7.18 9.08 11,03

55,80 58,11 63,01 63,20 63,58 68,70 65,83

— 20,78 — 23,05 — 27,60 _ 27309 _ 26,77 — 26,88 _ 27997

20,78 83,79 71,39 98,88 125,25 152,09 180,06 86,30 86,30 86,65 87,35 88,05 89,10 89,10

• Sida 66
•  Original

Informationen beträffande kapitalutgifter inom räntelåne— underlaget i tabellerna 6 t o m 15 sammanfattas i tabell

16.

Tabell 16 Kapitalutgifter (basräntebelopp + amortering— ar inom räntelåneunderlaget) för räntebelåna— de hus. Kr/m2.

Hus färdig— Kapitalutgift år ställda år 1968 1969 1970 1971 1972 1973 1978 1958 35 35 36 36 37 38 38 1959 36 36 36 37 37 38 38 1960 35 35 35 36 36 37 37 1961 36 36 36 37 37 38 38 1962 36 36 36 37 37 38 38 1963 37 37 37 37 38 39 39 1968 39 39 39 80 80 81 81 1965 83 83 88 88 85 86 86 1966 86 86 86 87 88 89 89 1967 86 86 87 87 88 89 89

De ovan angivna värdena för kapitalutgifter avser endast kapitalutgifter inom ränteläneunderlaget. Nedan förfinas beräkningarna för hus färdigställda 1966 och 1967 för att en bedömning av de totala kapitalutgifterna skall bli möjlig. Därvid förutsättes, förutom vad som anges i tabell 2, 3 och 8, ett låneunderlag för lokaler som

1966 uppgår till 22 kr/m2 och 1967 till 26 kr/m2.

En finansieringsplan redovisas i tabell 17.

• Sida 67
•  Original

Tabell 17 Finansieringsplan. Kr/m2

Lån Färdigställandeår 1966 1967

Primärlån 572,10 573,90 därav omfördelas 536,80 539,80 därav omfördelas ej 35,70 38,50 Sekundärlån 98,10 98,60 därav omfördelas 89,80 89,90 därav omfördelas ej 8,70 8070 Bostadslån 278,80 277,50 därav omfördelas 268,20 269,70 därav omfördelas ej 6,60 7,80

1)

Överkostnadslån 67,00 88,00

Summa lån (= Pk) 1 008,00 990,00

1) Amortering 1/15 per år. Ränta 1968 8 %, 1969 9 %, 1970 10 %, 1971 9 %. 1972 8 %, 1973 8 % och 1978 8 %.

Kapitalutgifterna 1968—78 framgår av tabellerna 18 och 19.

• Sida 68
•  Original

Tabell 18 Totala kapitalutgifter. Kr/m2. Hus färdigställt 1.1. 1966

År Basränte— Amorteringar Icke omfördelat Icke omfördelat Icke omfördelat Överkostnads— Summa belopp sekundärlån och primärlån sekundärlån bostadslån lån bostadslån inom

" c Ränta Amort Ränta Amort Ränta Amort Ränta rantelaneunderlaget

1968 38,87 11,18 1969 38,87 11,18 0,12 0,35 0,22 1970 35,22 11,18 0,12 0,37 0,22

² 85 0,12 0,30 0,22 0 3

2 85 0 3 2 ”15 0 8

1971 35,92 11,18 2,85 0,12 0,31 0,22 0,8 2 85 o 3

2 85 0 3 2 85 0 3

⁷ 8,68 58,62 ⁷ 8,82 58,85 ⁷ 8,91 59,37 ⁷ 8,02 59,10 1972 36,61 11,18 0,12 0,30 0,22 7 1973 37,66 11,18 0,12 0,29 0,22 7 1978 37,66 11,18 0,12 0,28 0,22 7

3,21 58,98 2,85 59,60 2,89 59,21

Tabell 19 Totala kapitalutgifter. Kr/m2. Hus färdigställt 1.1. 1967

År Basränte— Amorteringar Icke omfördelat Icke omfördelat Icke omfördelat Överkostnads— Summa belopp sekundärlån och primärlån sekundärlån bostadslån lån bostadslån inom räntelåneunderlaget

1968 35,06 11,28 2,19 0,12 1969 35,06 11,28 2,19 0,12 1970 35,81 11,28 2,19 _ 0,12 1971 36,11 11,28 2,19 0,12 1972 36,81 11,28 2,19 0,12 1973 37,86 11,28 2,19 0,12 1978 37,80 11,28 2,19 0,12

Ränta Amort Ränta Amort Ränta Amort Ränta

0,26 0,26 0,26

⁰ 8 3,29 ' 55,85 0 8 O 5 0,26 0,5 0 8 0 8 0 8

2 93

² 93 3,83 56,05 ² 93 3,52 56,58 2,93 2,91 56,59 0,26 2 93 0,26 2 93 0,26 2 93

2,35 56,68 2,12 57,87 1,89 57,21

OOOOOOO

,3 ,3 ,3 ,3 ,3 ,3 ,2

FNOCONPOOX

• Sida 69
•  Original

Beräkningarna visar att den faktiska kapitalutgiften 1978 är 10,37 kr/m2 eller 21 % högre än kapitalutgiften inom räntelåneunderlaget för hus färdigställt 1966. Mot— svarande uppgifter för hus färdigställt 1967 är 10,11 kr/m2 eller 21 %.

Utvecklingen av kapitalutgifterna t o m 1978 i de ränte— belånade årgångarna beräknade på detta sätt framgår av

tabell 20.

Tabell 20 Totala kapitalutgifter i räntebelånade hus.

Kr/m2

Hus färdig— Kapitalutgift år ställda år 1968 1969 1970 1971 1972 1973 1978 1958 81 81 81 82 82 80 80 1959 82 82 82 82 83 83 81 1960 82 82 82 82 82 83 82 1961 83 83 83 83 83 83 83 1962 88 88 88 88 88 88 88 1963 85 85 85 85 85 86 85 1968 88 88 88 88 88 89 88 1965 58 55 55 55 55 55 55 1966 59 59 59 59 59 60 59 1967 56 56 57 57 57 57 57

Utvecklingen av den totala låneskulden inom räntelåne—

underlaget framgår av tabell 21.

• Sida 70
•  Original

Tabell 21

o " " o 2 Laneskuld for rantebelanade hus. Kr/m

Hus fär— digställ— da är

Ursprungligt låneunderlag för bostäder

Låneskuld per 12.31.

0 ar

1968 1969 1970 1971

1972 1973 1978

1958 1959 1960 1961 1962 1963 1968 1965 1966 1967

596 606 618 637 661 711 752 883 898 899 523 580 559 588 618 676 729 830 898 909 517 538 558 588 618 677 735 839 908 920 512 530 558 589 619 681 788 853 926 937 506 528 558 590 620 683 752 866 985 953 899 517 557 589 619 685 760 878 962 968 890 509 555 588 618 686 768 891 981 988

1 1

880 500 553 586 616 688 776 908 000 000

Därav räntelån

1978

86 53 78 117 156 195 180

• Sida 71
•  Original

&; Paritetslån

Bostadslån i form av paritetslån tillämpas för hus med preliminärt beslut om bostadslån efter den 1.1. 1968.

Paritetslån beräknas efter formeln

_" + — =+

[P x Ba x Lubost (Re Ameä kO,5—1 Rb _ Amb

där

P = paritetstal

Ba = basannuitet

Lu = läneunderlag för bostäder

bost

Re = ränta enhetslän

Ame = amortering enhetslån

k = proportioneringsfaktor (varierar med låntaga— rens övre lånegräns)

Rb = ränta bostadslån

Am = positiv eller negativ amortering på bostadslån b

Formelns första term, P x Ba x Lu kallas baskostnad

höst” och anger utrymmet för årets kapitalutgift. Vid systemets införande fastställdes basannuiteten till 5,1 % utom för småhus som bebos av låntagaren där basannuiteten är 5,3 %.

Kapitalutgifter och skuldutveckling vid paritetslån för hus färdigställda 1968—78 framgår av nedanstående tabel—

ler.

Vid beräkningarna antas, förutom vad som anges i tabel— lerna 3 och 8, att husen är belånade till 100 % varav enhetslån 70 % och bostadslån 30 %. Den antagna enhets— låneannuiteten redovisas i var tabell. Husen förutsätts vara färdigställda och slutligt belånade den 1.1. färdig— ställandeäret. Inga avvikelser antas föreligga mellan produktionskostnader, pantvärde och låneunderlag. Det

• Sida 72
•  Original

Tabell 22

Kapitalutgifter och skuldutveckling vid paritetslån. Hus färdigställt 1968—01—01. Kr/m2 PK = PV = LU 1 000 kr/m2

År

1968 1969 1970 1971 1972 1973 1978

P—tal P—tal x basannui- tet x LU (kapital— utgift)

1,00 51,00 1,00 51,00 1,01 51,51 1,03 52,53 1,05 53,55 1,09 55,59 1,09 55,59

Annui— tet på bot— tenlån

(6,8 %)

87,60 87,60 87,60 87,60 87,60 87,60 87,60

Återstår för bo— stadslån

3,80 3,80 3,91 8,93 5,95 7,99 7,99

Ränta på bostads— lån

18,00 19,66 28,81 26,38 27,06 28,59 30,08

Amorte— ring på bostads— lån

— 18,60 — 16,26 — 20,90 — 21,85 — 21,11 — 20,60 — 22,09

Skuld

på

bostads—

lån per

318, 330, 351, 373. 398, 818, 837,

12—31

60 86 76 21 92 92 01

• Sida 73
•  Original

Tabell 23

Kapitalutgifter och skudlutveckling vid paritetslån.

Hus färdigställt 1969—01—01. Kr/m2

PK = PV =

LU 1 050 kr/m2

P—tal

P—tal x basannui— tet X LU (kapital— utgift)

Annul— tet på tenlån

(7,8 %)

bot—

Återstår för bo— stadslån

Ränta

på bostads— lån

Amorte— ring på

bostads—

lån

Skuld

på bostads- län

per 12—31

1969 1970 1971 1972 1973 1978

53,55 53,55 55,16 55,69 57,83 57,83 58,39 58,39 58,39 58,39 58,39 58,39

— 0,88 — 0,88

19,69 25,16 27,11 28,12 30,07 32,00 20,53 26,00 26,38 26,82 26,63 28,56

335,53 361,53 387,87 818,69 881,32 869,88

• Sida 74
•  Original

Tabell 28

Kapitalutgifter och skuldutveckling vid paritetslån. Hus färdigställt 1970—01—01 PK = PV = LU 1 100 kr/m2

År

P—tal P—tal x basannui— tet X LU (kapital— utgift)

Annui— tet på bot— tenlån

Återstår för bo— stadslån

Ränta

på bostads— lån

Amorte— ring på bostads— lån

Skuld

på

bostads—

län per

12—31

1970 1971 1972 1973 1978

1,00 56,10 1,00 56,10 1,02 57,22 1,07 60,03 1,07 60,03

58,52 58,52 58,52 58,52 58,52

2,82 — 2,82

28,75 26,79 28,01 30,18 32,21

* 27,17 - 29,21 — 29,31 - 28,63 — 30,70

357, 386, 815, 888, 875,

17 38 69 32 02

• Sida 75
•  Original

Tabell_25 Kapitalutgifter och skuldutveckling vid paritetslån. Hus färdigställt 1971—01—01. PK = PV = LU 1 150 kr/m2

År P—tal P—tal x Annui— Återstår Ränta Amorte— Skuld basannui— tet på för bo— på bo— ring på på bo— tet x LU botten— stadslån stads— bostads— stads— (kapital— lån lån lån län per utgift) (7,5 %) 12—31

1971 1,00 58,65 60,38 — 1,73 25,88 — 27,61 372,61 1972 1,00 58,65 60,38 — 1,73 27,01 — 28,78 801,35 1973 1,08 61,00 60,38 0,62 29,10 — 28,88 829,83 1978 1,08 61,00 60,38 0,62 31,16 — 30,58 860,37

Tabell 26 Kapitalutgifter och skuldutveckling vid paritetslån Hus färdigställt 1972—01—01. PK = PV = LU 1 200 lir/1712

År P—tal P—tal x Annui— Återstår Ränta Amorte— Skuld basannui— tet på för bo— på bo— ring på på bo— tet x LU botten— stadslån stads— bostads— stads— (kapital— lån lån lån län per utgift) (7,3 %) 12—31

1972 1,00 61,20 61,32 — 0,12 26,10 — 26,22 386,22 1973 1,00 61,20 61,32 — 0,12 28,00 — 28,12 818,38 1978 1,00 61,20 61,32 — 0,12 30,08 — 30,16 888,50

• Sida 76
•  Original

8:22 5011197418 Tabell 27 Kapitalutgifter och skuldutveckling vid paritetslån. 2 Hus färdigställt 1973—01-01. PK = PV = LU 1 350 kr/m År P—tal P—tal x Annui— Återstår Ränta Amorte— Skuld basannui— tet på för bo— på bo— ring på på bo— tet x LU botten— stadslån stads— bostads— stads— (kapital— lån lån län per utgift) (7,3 %) 12731 1973 1,00 68,85 68,99 _ 0,06 29,36 — 29,82 838,82 1978 1,00 68,85 68,99 — 0,06 31,50 - 31,56 865,98 Tabell 28 Kapitalutgifter och skuldutveckling vid paritetslån. Hus färdigställt 1978-01—01. PK = PV = LU 1 800 kr/m2 Är P—tal P—tal x Annui— Återstår Ränta Amorte— Skuld basannui— tet på för bo— på bo— ring på på bo— tet x LU botten- stadslän stads— bostads— stads— (kapital— lån lån lån län per utgift) (7,3 %) 12—31 1978 1,00 71,80 71,58 — 0,18 30,85 — 30,59 850,59

• Sida 77
•  Original

Informationen beträffande kapitalutgifter i tabellerna

22 t o m 28 sammanfattas i tabell 29.

Tabell 29 Kapitalutgifter (baskostnad) för paritetsbe— lånade hus. Kr/m2

Hus färdig— Kapitalutgift år ställda 1968 1969 1970 1971 1972 1973 1978 1968 51 51 52 53 58 56 56 1969 — 58 58 55 56 58 58 1970 — — 56 56 57 60 60 1971 _ — — 59 59 61 61 1972 — — — — 61 61 61 1973 — — — — — 69 69 1978 — — — — - — 71

De angivna värdena för kapitalutgifter baseras på idea— liserade antaganden om produktionskostnader, pantvärde och låneunderlag för bostäder. Nedan förfinas beräkning— arna för hus färdigställda 1968 och 1969 för att en be— dömning av de faktiska kapitalutgifterna skall bli möj— lig. Därvid förutsätts, förutom vad som anges i tabel— lerna 2, 3 och 8, ett låneunderlag för lokaler som 1968 uppgår till 25 kr/m2 och 1969 till 26 kr/mg.

En finansieringsplan redovisas i tabell 30.

• Sida 78
•  Original

Tabell 30 Finansieringsplan. Kr/m2

Lån Färdigställandeår 1968 1969 Enhetslån 708,20 717,30 därav omfördelas 665,70 678,10 därav omfördelas ej 82,50 83,20 Bostadslån 292,80 296,70 därav omfördelas 285,30 288,90 därav omfördelas ej 7,50 7,80 överkostnadslån1) 28,00 28,00 Summa lån (Pk) 1 025,00 1 038,00

1) Amortering 1/15 per år. Ränta 1968 8 %, 1969 9 %, 1970 10 %, 1971 9 %, 1972 8 %, 1973 8 % och 1978 8 %.

Kapitalutgifterna 1968—78 framgår av tabellerna 31 och 32.

• Sida 79
•  Original

Tabell 31 Totala kapitalutgifter. Kr/mE. Hus färdigställt 1.1. 1968

Är Baskostnad Icke omfördelat Icke omfördelat Överkostnadslån Summa enhetslän bostadslån

Amort och ränta Amort Ränta Amort Ränta

1968 88,50 1969 88,50 1970 88,99 1971 89.96 1972 50,93 1973 52.87 1978 52,87

A

0,25 0,85 1,60 1,92 55,61 0,25 0,85 1,60 2,02 55,71 0,25 0,53 1,60 2,08 56,38 0,25 0,51 1,60 1,73 56,98 0,25 0 87 1,60 1,81 57,55 0,25 0,85 1,60 1,28 59,38 0,25 0 83 1,60 1,15 59,19

ONONONONOXONOX wwaOCOQDCD |- :, n :, n CXJNNNOJCUQI

»

Tabell 32 Totala kapitalutgifter. Kr/m2. Hus färdigställt 1.1. 1969 År Baskostnad Icke omfördelat Icke omfördelat Summa enhetslån bostadslån

Amort och ränta Amort Ränta Amort Ränta

1969 89,11 3,20 0,26 0,89 1,60 2,16 56,82 1970 89,11 3,20 0,26 0,57 1,60 2,28 56,98 1971 50,58 3,20 0,26 0,55 1,60 1,87 58,06 1972 51,07 3,20 0,26 0,51 1,60 1,58 58,18 1973 53,08 3,20 0,26 0,89 1,60 1,80 59,99 1978 53 08 3,20 0,26 0,87 1,60 1,26 59,83

• Sida 80
•  Original

Beräkningarna visar att den faktiska kapitalutgiften 1978 är 3,60 kr/m2 eller 6 % högre än den beräknade för hus färdigställda 1968. Motsvarande uppgifter för hus färdigställda 1969 är 2 kr/m2 eller 3 %.

Utvecklingen av kapitalutgifterna t o m 1978 i de pari— tetsbelånade årgångarna beräknade på detta sätt framgår

av tabell 33.

Tabell 33 Totala kapitalutgifter i paritetsbelånade hus. 2 Kr/m

Hus färdig— Kapitalutgift år Stallda ar 1968 1969 1970 1971 1972 1973 1978

1968 56 56 56 57 58 59 59 1969 — 57 57 58 58 60 60 1970 — — 61 61 61 63 63 1971 — — — 61 61 63 63 1972 — — — — 66 66 66 1973 — — — — — 75 75 1978 — — — — — — 78

Utvecklingen av den totala låneskulden enligt de antag— anden tabellerna 22 — 28 baseras på framgår av tabell 38. Vid beräkningarna har — något oegentligt — förut—

satts att enhetslåneannuiteten endast motsvarar ränta.

• Sida 81
•  Original

Tabell åh

Låneskuld för paritetsbelånade hus.

Kr/m

2

Hus färdig— ställda år

Ursprung— Låneskuld per

12—31 år

ligt låne— underlag 1968 1969

1970 1971 1972 1973 197h

Därav skuldökn par lån

197h

1968 1969 1970 1971 1972 1973 19Th

¹ 000 1 015 1 031 ¹ 050 — 1 071 ¹ 100 — — ¹ 150 — — ¹ 200 — — ¹ 350 — — ¹ hoo — — ¹ 072 ¹ 123 ¹ 156 ¹ 178 ¹ 093 ¹ 150 ¹ 186 ¹ 226

1

111 176 21h 235 25h 379

¹ 136 ¹ 205 ¹ 2h5 ¹ 265 ¹ 285 ¹ h11 ¹ h31

136 155 115 115 85 61 31

• Sida 82
•  Original

h. Sammanfattning

Utvecklingen av de totala kapitalutgifterna t o m 197h för de ränte— och paritetsbelånade husen framgår av ta—

bell 35.

Tabell 35 Totala kapitalutgifter i rånte— och paritets— belånade hus. Kr/m2

Hus färdig— Kapitalutgift år Ställda ar 1968 1969 1970 1971 1972 1973 197h

1958 81 81 h1 h2 h2 ho ho 1959 82 h2 h2 h2 h3 h3 h1 1960 82 h2 h2 u2 h2 h3 82 1961 u3 h3 h3 u3 h3 83 83 1962 nu nu nu nu nu hh nu 1963 85 85 h5 85 h5 h6 h5 196h h8 h8 h8 h8 88 h9 h8 1965 Sk 55 55 55 55 55 55 1966 59 59 59 59 59 60 59 1967 56 56 57 57 57 57 57 1968 56 56 56 57 58 59 59 1969 — 57 57 58 58 60 60 1970 — — 61 61 61 63 63 1971 — — — 61 61 63 63 1972 — — — — 66 66 66 1973 — — _ — — 75 75 1978 — — — — — — 78

Den beräknade totala låneskulden 197h för de ränte— och paritetsbelånade husen redovisas i tabell 36.

Det bör observeras att de valda antagandena medför att de räntebelånade husen kommer att ligga på en något läg—

re nivå än de paritetsbelånade.

• Sida 83
•  Original

Tabell 36

Kr/m2

Total låneskuld för ränte— och paritetsbelånade hus 197h

Hus färdig— ställda år

Ursprungligt låneunderlag

Total låne- skuld

Därav räntelån eller Skuldökning på paritetslån

1958 1959 1960 1961 1962 1963 1968 1965 1966 1967 1968 1969 1970 1971 1972 1973 197u

1 1 1 1 1

596 606 6111 637 661 711 752 8h3 89h 899 000 050 100 150 200 350 1100

h8o 500 553 586 616 688 776 908 000 000 136 205 205 265 285 h11 831

0 8 h6 53 55 78 117 156 195 180 136 155 185 115 85 61 31

• Sida 84
•  Original

• Sida 85
•  Original

BILAGA 5

STATENS REDOVISNING, FINANSIERING M M AV LÅN OCH BIDRAG TILL BOSTADSBYGGANDET

1. Inledning

Denna bilaga avser att översiktligt redogöra för statens redovisning av lån och bidrag till bostäder. Vidare be— rörs hur staten skaffar medel för att finansiera dessa insatser. Framför allt har långivningen till nybyggnad

av bostäder penetrerats.

Redogörelse lämnas för nu gällande principer. 1969 till— sattes en utredning för att göra en översyn av det stat— liga budgetsystemet m m. Budgetutredningen överlämnade sitt betänkande Budgetreform SOU 1973zh3, hh, MS, hö i september 1973. Betänkandet remissbehandlas f n. Ändring av budgetsystem och redovisningsprinciper i enlighet med utredningens förslag skulle komma att påverka nuvarande

arbetssätt i hög grad.

• Sida 86
•  Original

2. Riksstaten

2.1 'Riksstatens_uppbygggad

Riksstaten består av driftbudget, kapitalbudget samt to— talbudget. Nedan lämnas en kort redogörelse för uppbygg— naden av dessa. Siffrorna för budgetåret 197h/75 är häm—

tade ur riksstatsförslaget.

2.1.1 Driftbudgetgn

Inkomster

a. Skatter, avgifter m m

b. Inkomster av statens kapitalfonder. Av inkomster på ca h 000 miljoner kronor kommer för budgetåret 197h/75 ca 2 000 mkr från statens utlå— ningsfonder. Därav bidrar lånefonden för bostads— byggande med 95 %. Dessa inkomster utgörs av räntor. Närmare redogörelse för lånefonden för bostadsbyg—

gande lämnas nedan under avsnitt 3.

Utgifter

a. Egentliga statsutgifter, dvs anslag, som redovisas på driftbudgeten. Vad beträffar bostadsbyggandet m m re— dovisas här anslagsbehovet för

bostadsstyrelsen

länsbostadsnämnderna

statens hyresråd

bostadstillägg

räntebidrag m m

viss bostadsförbättringsverksamhet (ränte— och amor— teringsfria förbättringslån samt vissa bidrag) byggnadsforskning

anordningsbidrag m m till allmänna samlingslokaler

upprustningsbidrag m m till allmänna samlingslokaler

• Sida 87
•  Original

För budgetåret 197h/75 uppgår anslaget för dessa ändamål till 1 353 miljoner kronor.

b. Utgifter för statens kapitalfonder.

1. Underskott på riksgäldsfonden. Där bokförs räntor

på statsskulden.

Underskottet uppgår för budgetåret 1978/75 till

3 175 miljoner kronor.

2. Avskrivning av nya kapitalinvesteringar.

För nya kapitalinvesteringar, som inte kan eller skall förräntas till sitt fulla värde, beräknas en s k investeringsförlust. Denna bestäms utifrån sta—

tens förräntningskrav.

Exempel

Investeringsanslag 1 000 000 kr Statens förräntningskrav

(i regel = normalräntan) 7 % Möjlig förräntning 5 % Detta motsvarar 71,h % = av den ur—

sprungliga investeringen vid 7 %

ränta 71h 000 kr Investeringsförlust = erforderlig avskrivning 286 000 kr

För budgetåret 197h/75 uppgår avskrivning av nya ka— pitalinvesteringar till 1 017 miljoner kronor. Av detta belopp avser 5 miljoner kronor tilläggslån

för kulturhistoriskt värdefull bebyggelse.

Före införandet av paritetslånesystemet tillämpades räntesubventioner både beträffande statliga lån och

underliggande krediter.

• Sida 88
•  Original

För de statliga lånen var räntan lägre än statens normalränta, varför indirekt avskrivning av den typ som här redogjorts för vidtogs, till vilket medel anvisades över driftbudgeten. Detta förekommer nu- mera inte, eftersom bostadsfinansieringen fr o m 1968 bygger på förutsättningen om en subventionsfri

ränta.

Statens kostnader för den garanterade räntan på un— derliggande krediter (räntebidrag) redovisades som ett direkt utgiftsanslag på driftbudgeten (punkt a

ovan).

3. AVSkrivning av oreglerade kapitalmedelsförluster.

För budgetåret 1972/73 kom lånefonden för bostads— byggande i fråga för avskrivning av denna typ med endast 2h5 000 kronor. De kostnader som här redo- visas avser t ex förlust vid försäljning på exeku— tiv auktion av flerfamiljshus och förlust som upp- kommer när t ex AMS löser in ett statsbelånat små— hus men ej får täckning vid försäljning. Beloppet är utomordentligt blygsamt vid beaktande av att de utestående lånen uppgår till totalt 25 000 miljoner

kronor.

2.1.2 Kapitalbudgetgn

Inkomster

Inkomsterna redovisas som lånemedel, vilket emellertid

är något oegentligt. Se vidare nedan under Totalbudgeten.

Utgiftgr

a. Investeringsbemyndiganden. Dessa framkommer på föl-

jande sått:

• Sida 89
•  Original

Investeringsanslag

Aygår: 1. Avskrivning inom fonderna. Med detta av— ses medel, som för de olika kapitalfon— derna avsätts av dessas driftsinkomster för årliga avskrivningar (avsättning

till värdeminskningskonto)

2. Övriga kapitalmedel inom fonderna. Där— med avses inom fonderna disponibla lik— vida medel i övrigt

3. Avskrivningsmedel från driftbudgeten, d v s avskrivning av nya kapitalinves— teringar.

Återstår: Investeringsbemyndigande.

b. Avgår: kapitalåterbetalning

Avsättning till fonden för oreglerade kapitalmedels— förluster.

Övrig kapitalåterbetalning. Lånefonden för bostads— byggande kommer inte i fråga för sådan kapitalåter— betalning, eftersom amorterade belopp direkt används för ny utlåning.

Slutsumman under kapitalbudgetens utgiftssida utvisar er—

forderliga kapitalmedel.

2.1.3 Tgtalbudggtgn

En ledande tanke vid införandet av det nuvarande syste— met med drift— och kapitalbudgetar var, att alla föränd— ringar i statens förmögenhet skulle redovisas öppet och i-första hand via kapitalbudgeten, som i princip var lå— nefinansierad. Driftbudgeten skulle vara skattefinansie—

• Sida 90
•  Original

rad och täcka de löpande utgifterna. Driftbudgeten fick över— eller underbalanseras, beroende på konjunkturläget. På sikt borde driftbudgeten balanseras, så att inte sta— tens förmögenhet skulle påverkas av konjunkturpolitiken.

Denna syn på budgeten har gradvis förändrats. Man upprätt— håller i praktiken inte längre distinktionen mellan drift— och kapitalbudgetarna så till vida att ingen skillnad fö— religger mellan skatte— och lånefinansierade budgetar. Sedan år 1956 upprättas en totalbudget, där drift— och kapitalbudgetarna slagits ihop. Den presenteras fr o m

är 1966 i riksstaten.

Inkomsterna utgörs av skatter, avgifter m m inkomster av statens kapitalfonder avskrivning och övriga kapitalmedel inom fonderna

övrig kapitalåterbetalning.

Utgifterna utgörs av totala anslag över drift— och kapitalbudgetarna beräknad övrig medelsförbrukning (analyseras ej

närmare här).

2.2 Bostadsbyggandet i riksstaten - en sammanfattning

För det som kan rubriceras som lån till bostadsbyggandet, vilka skall ge normal förräntning och amorteras, ges an— slag över kapitalbudgeten, närmare bestämt lånefonden

för bostadsbyggande. -

Kostnader för administrationen av statens medverkan i bostadsbyggandet; bostadstillägg; lån och bidrag som ej är förenade med ränte— eller amorteringsvillkor går där—

emot som utgifter över driftbudgeten.

• Sida 91
•  Original

Inkomster ur lånefonden för bostadsbyggande i form av räntor redovisas på driftbudgetens inkomstsida. Staten har fr o m 1968 ett krav på full förräntning av lån som utlämnats efter 1957. Det innebär, att lånefonden för bostadsbyggande till den del som är lånemedelsfinansie— rad skall ge en avkastning av f n 7,25 % med undantag

för de lån som lämnats före 1958 till bunden ränta.

Amorteringar och inlösen av bostadslån används för ny

utlåning.

• Sida 92
•  Original

3. Lånefonden för bostadsbyggande

Omfattningen av långivningen till bostadsbyggandet reg— leras genom kalenderårsvis av riksdagen fastställda ra— mar för beslut om lån. På budgeten registreras endast

utfallet av denna långivning i form av utbetalda lån.

Anslagsframställningen görs av bostadsstyrelsen.

Agslagsbelastningen utgörs av

utbetalning av:

bostadslån

räntebärande delar av förbättringslån Skuldökning på paritetslån

räntelån

tomträttslån

lån för hyresförluster

förskott på beviljade lån, netto

Avgår:

amorteringar och inlösen

Lånefonden för bostadsbyggande är en revolverande fond, vilket innebär att amorteringarna på utestående lån an— vänds för ny utlåning och ej redovisas över statens bud—

get.

Anslagsbehovet framkommer sedan hänsyn tagits till be—

hållningen på anslaget.

Bedömning av anslagsframställningen görs inom bostads— departementet. Detta resulterade i ett förslag till in— vesteringsanslag på 3 155 miljoner kronor till lånefon—

den för bostadsbyggande för budgetåret 197h/75.

Lånefonden för bostadsbyggande uppgick den 30 juni 1973

till 25 Oöh miljoner kronor, varav 22 653 miljoner kro—

• Sida 93
•  Original

nor finansierats över kapitalbudgeten. Differensen ut— görs av den del av utlåningen som finansierats över

driftbudgeten som avskrivningsmedel.

Utlånade medel och ränteinkomster åren 1963/68 — 1972/73

framgår av tabell 1.

Tabgll_l Lånefonden för bostadsbyggande. Statens kapi— talfordran vid budgetårets slut samt under bud—

getåret redovisade ränteinkomster.

Budgetår Utlånade Ränteinkomster medel 1963/68 9 899 187 898 307 981 983 1968/65 10 219 819 850 335 765 581 1965/66 11 375 916 559 367 798 713 1966/67 12 622 123 652 820 726 178 1967/68 13 393 256 229 870 220 898 1968/69 18 685 988 389 722 750 597 1969/70 17 128 520 527 685 688 257 1970/71 19 678 788 755 1 102 088 870 1971/72 22 362 936 097 1 278 877 879 1972/73 25 088-376 707 1 850 386 718

• Sida 94
•  Original

8. Statens upplåning

8.1 Statsskulden

Statens budgetunderskott finansieras genom upplåning. Den samlade statsskuldens storlek och sammansättning per

den 30 juni 1973 framgår av följande sammanställning.

statsskulden totalt 83 211 milj 100 % därav:

räntelöpande obligationslån 28 806 66 premieobligationslån 8 725 11 statsskuldförbindelser 1 989 8 sparobligationslån 2 115 5 lån hos statsinstitutioner

och fonder 763 2 skattkammarväxlar 5 088 12 övrigt 167 —

(Källa: Riksgäldskontorets Årsbok, budgetåret 1972/73.)

Sedan gammalt uppdelas statsskulden i fonderad (med ur— sprunglig löptid av minst fem år) och tillfällig skuld. Den fonderade statsskulden uppgick den 30 juni 1973 till 78 % av den totala.

Underskottet på riksgäldsfondens stat, vilken förutom räntor på statsskulden innehåller en del övriga utgifter samt vissa inkomster, motsvarar i princip nettokostnader— na för statsskuldens förräntning och redovisas som ut— gift på driftbudgeten (avsnitt 2.1.1 ovan).

8-2 Badsetulfall eeh apa-låning 26-52nas£e_å£e2

Det faktiska budgetsaldot och finansieringen av detta

åren 1970—1972 framgår av följande tablå:

• Sida 95
•  Original

1970 1971 1972

milj kr. Procent inom parentes

Budgetsaldo — 3 210 (100) — 2 635 (100) — 6 385 (100) därav upplånat i form av

räntelöpande obligationer 365 ( 11) 2 550 ( 97) 8 065 ( 68) premie— och sparobligatio—

ner 555 ( 17) 165 ( 6) 650 ( 10) skattkammarväxlar 2 385 ( 75) — 195 (— 7) 880 ( 13) övrigt — 95 (— 3) 115 ( 8) 790 ( 13)

(Källa: Reviderad Finansplan 1973, Bilaga 1, Tabell 9:3, sid 167.)

8.3 Räntan på statliga lån till bostäder jämförd med

_ _ _ _stategs_upplåpinggkgstnådgr ___________

Fram till 1958 var räntan för merparten av den statliga utlåningen till bostäder 3 % och bunden under lånets löp— tid. 1958 höjdes den till 8 % att gälla till dess beslut

om ändring fattades.

Bostadspolitiska kommittén föreslog att den ränta som staten betingar sig för bostadslånen inte skulle innefat— ta några subventioner. Statens normalränta1) föreslogs bilda utgångspunkt. Inte heller skulle staten subventio—

nera räntekostnaderna för bottenlånen.

1) Statens normalränta utgörs av medeltalet av räntan — beräknad på emissionskursen — för de av statens lån mot obligationer och reverser med en ursprunglig löptid av minst 10 år, som upptagits under de 10 närmast föregå— ende åren. Därtill läggs 1/8 % avsedd att täcka förvalt— ningskostnader och med utlåningen förenad normal kredit— risk. Normalräntan är dock ej lägre än 8 % och uppgår till jämna 1/8 %.

• Sida 96
•  Original

I prop 1967z100 föreslogs med avsteg från kommitténs för— slag att räntan borde motsvara den ränta som gäller för långfristiga statsobligationer ökad med 0,25 procenten— heter. Syftet med denna ökning var att täcka statens ad— ministrationskostnader för utlåningen. Riksdagen fattade

beslut i enlighet med propositionen.

Riksgäldskontoret fick Kungl Maj:ts uppdrag att yttra sig i detta ärende och har tolkat innebörden i prop

1967:100 på följande sätt:

"Räntesatsen skall motsvara den effektiva räntan be- räknad på emissionskursen på räntelöpande statsob— ligationslån med en löptid av minst 10 år ökad med 0,25 procentenheter. I det fall någon statlig låne— emission av nu avsett slag icke pågår vid besluts— tillfället eller skett inom rimlig tid dessförinnan torde dock förefinnas en någorlunda klar uppfattning om vad en dylik emission skulle betinga i ränta. Även räntan vid en eventuell samtidig försäljning av

bostadsobligationer kan tjäna till ledning."

Räntan på bostadslån är obunden och bestäms av Kungl

Maj:t för ett år i taget.

Före den 1 december varje år skall riksgäldskontoret i skrivelse till bostadsdepartementet (tidigare inrikesder partementet) yttra sig över räntesatsen för kommande ka—

lenderår i enlighet med ovan redovisade principer.

Eftersom räntan på de statliga bostadslånen i princip

var en underränta i förhållande till statens normalränta ända till dess paritetslånesystemet infördes, gjordes in— direkt avskrivning av en del av utlåningen av den typ som redogjorts för i avsnitt 2.1.1, sid 3. Denna del finansie— rades således över driftbudgeten och skulle med tidigare

tillämpad budgetsyn i princip täckas med skatter.

• Sida 97
•  Original

53.2 Ränteinäoaswr 902 räntsuägifäeä

Vid en jämförelse mellan ränteinkomster och ränteutgif— ter i den statliga bostadslångivningen bör mot bakgrund av ovanstående de ränteinkomster, som redovisas under lå— nefonden för bostadsbyggande, vilket motsvarar f n 7,25 % ränta på såväl nominella lån som paritetslån enligt nuva— rande finansieringsprinciper, ställas mot fondens netto— kapital.

Enligt tabell 1 var ränteinkomsterna från lånefonden för bostadsbyggande budgetåret 1972/73 1 hSO milj kr. Det motsvarar 6,h % på skulden till riksgäldskontoret, som den 30 juni 1973 var 22 653 milj kr.

Differensen mellan 6,h och 7,25 % beror huvudsakligen på att gamla lån till låg bunden ränta fortfarande är utestå— ende. Till en mindre del beror den dessutom på att ränta för de under löpande budgetår utbetalda länen endast del— vis gottskrivs lånefonden för bostadsbyggande samma år.

Statens kostnader för sin upplåning kan betraktas på skilda sätt. Ytterligheterna därvidlag torde represente— ras av å ena sidan det nuvarande sättet att bestämma bo— stadslåneräntan, d v 5 att den skall motsvara den effek— tiva räntan på den aktuella emissionskursen på räntelöp— ande obligationer med en löptid av minst 10 år ökad med 0,25 procentenheter, och å andra sidan medelräntan på statsskulden. Statens normalränta, vars beräkningsprinci— per innebär att man utgår från medeltalet för räntan på de senaste tio årens långfristiga obligationsemissioner utgör i jämförelse med dessa båda betraktelsesätt ett

mellanting.

• Sida 98
•  Original

Per den 30 juni 1973 var respektive räntesatser följande:

5,60 % medelränta på statsskulden (effektiv ränta

under budgetåret

1972/73)

7,00 % statens normalränta

7,25 % bostadslåneränta

Räntan på räntelöpande obligationslån som emitterades un— der första halvåret 1973 var

7,00 % 10 års löptid 6,50 % h års löptid 6,25 % 2 års löptid

• Sida 99
•  Original

5 Paritetslån jämförda med traditionella lån

Skuldökning på paritetslån uppkommer p g a att det som låntagaren skall betala (baskostnaden) inte räcker till för de nominella kapitalutgifterna. Eftersom bostadsfi— nansieringen numera förutsätter en subventionsfri ränta, inräknas i dessa kapitalutgifter f n 7,25 % ränta på bo— stadslån, som utlämnas med omfördelning enligt paritets— lånesystemet. I konsekvens med detta redovisas på drift— budgetens inkomstsida under lånefonden för bostadsbyggan— de inte endast av låntagarna faktiskt inbetalda räntor på utestående lån utan även ränteinkomster på paritetslån

som finansieras med Skuldökning.

Som ovan visats ingår skuldökningen på paritetslån i be— räkningen av anslagsbehovet för lånefonden för bostads—

byggande, som i princip lånas upp.

Av detta följer att driftbudgetens inkomster från låne— fonden för bostadsbyggande motsvaras på utgiftssidan av underskott på riksgäldsfonden, d v s räntor som staten

skall utbetala.

Staten upplånar således pengar för att kunna betala rän— tor för en del av det kapital som använts i den ursprung— liga finansieringen och för att eventuellt även bidra

till kostnadstäckning för underliggande krediter.

För att erhålla samma effekt på bostadspriset vid tradi— tionella lån som vid paritetslån inom ramen för åtaganden från statens sida krävs någon form av generell subvention, t ex subventionerad ränta på bostadslån. Förfaringssättet torde då bli, i likhet med vad som var fallet före 1968, att som en utgift på driftbudgeten upptas den investe— ringsförlust som uppkommer p g a differensen mellan den valda räntan och statens normalränta. En sådan avskriv— ning påverkar självfallet resultatet negativt på drift—

budgeten. Totalbudgeten påverkas genom att större stat—

• Sida 100
•  Original

lig upplåning krävs för att finansiera samma utgifter,

eftersom ränteinkomsterna är lägre.

I den mån totalbudgeten visar underskott, vilket normalt finansieras genom upplåning, uppstår samma företeelse som med paritetslänesystemet: Det icke uppfyllda förräntnings—

kravet finansieras genom upplåning.

• Sida 101
•  Original

6. Hur statens budget påverkas av en eventuell

avskrivning av Skuldökning på paritetslån

Tillgångarna inom lånefonden för bostadsbyggande minskar vid en avskrivning av den del av fordringarna på låntag— arna som avser Skuldökning på paritetslån. Genom ett an— slag på driftbudgetens utgiftssida till kontot Avskriv—

ning av oreglerade kapitalmedelsförluster kan lånefondens för bostadsbyggande skuld till riksgäldsfonden regleras.

Avskrivningen återkommande som avdragspost på kapitalbud— getens utgiftssida.

Totalbudgeten påverkas således inte av denna transaktion det år beslutet träder i kraft. Däremot minskar'statens tillgångar (= fordringar på låntagarna), medan statsskul— den är oförändrad. Över tiden krävs större statlig upp— låning för att täcka utgifterna för statsskulden, som är

lika stora som före avskrivningen.

Kontakt har tagits med finansdepartementet och bostads— styrelsen i denna redovisningsfråga, varvid ovanstående framkommit. Ett annat förfaringssätt kan dock inte ute— slutas, om åtgärden hypotetiskt skulle bli aktuell, p g a

det stora avskrivningsbelopp det skulle bli fråga om.

• Sida 102
•  Original

• Sida 103
•  Original

BILAGA 6

UTJÄMNINGSLÅN - FÖRUTSÄTTNINGAR, KONSTRUKTION ocn FÖLJDFRÄGOR

PM utarbetad av experten i bostadsfinansieringsutredningen Esbjörn Olsson.

4. Några förutsättningar för utjämningslån

4- 1 Ideella nyhetsmail.

Förmånliga felsteg.

Om man betraktar en bostads utveckling med tiden och också tar i beak— tande att nya bostäder successivt tillkommer bör man kunna indela de föränderliga faktorerna på i stort sett följande sätt.

Byggpriser, bl a beroende på

allmän inflation särskilda faktorprisförändringar inom byggnadsindustrin produktivitetsförändringar.

Driftskostnader, bl a beroende på

allmän inflation särskilda faktorprisförändringar

effektivitetsförändringar. Bostaden, bl a beroende på

standardutvecklingen i nyproduktionen åldrande i befintliga bostäder lägesförändringar.

I detta sammanhang har man endast anledning att beakta förhållanden som kan anses vara generella. Detta innebär att eventuella olikheter ifråga om priser och prisutveckling på. skilda orter inte beaktas. Likaså tas inte hän— syn till lägesförändringar.

Om hänsyn samtidigt skall tas till förändringar av vart och ett av de ovan angivna inslagen plus eventuellt övrigt inses lätt att bilden blir svåröver- skådlig och möjligen ogenomtränglig. Därför väljs att först hålla produk- ten bostad konstant, dvs hur blir förutsättningarna för prisparitet med lika

• Sida 116
•  Original

bostäder som producerats vid olika tidpunkter. Denna inskränkning överens- stämmer också med den innebörd av paritet som i övrigt använts i denna PM. (Av paritetsprincipen följer giveth att en med tiden eventuellt ökad

standard skall följas av ett högre bostadspris).

PPPEQELSEP.EillEQTPRlå£Yi£L911.111'215113119339!

I den principiella figi_1r 1 har inritats tänkta förändringar av hyrorna, enligt de ovan angivna förutsättningarna och dess förändringar över tiden för bo-

städer som tillkommit vid olika tidpunkter.

Figur 1 _ lägenhet som producerats vid tiden v, alt 1

hyra , '

lägenhet som producerats vid tiden v, alt 2

I lägenhet som produce- I rats vid tiden u ,

lägenhet som producerats vid tiden t

[ I I tid

• Sida 117
•  Original

I figuren har inlagts hyresutvecklingen för bostäder som producerats vid olika tidpunkter. Inplaceringen har skett enligt det konventionella mönstret, nämligen att en ny bostad alltid är (alternativt skall vara) dyrare än en gammal. Det finns många skäl att ifrågasätta ändamålsenligheten med en

sådan restriktion, men låt oss använda den tills vidare.

Vid tidpunkten v har nya bostäder inlagts enligt två alternativ, dels tradi- tionella, alt 1, dels med en lägre prisnivå, alt 2. Det senare skulle kunna vara följden av att det skett en sådan produktivitetsförändring inom bo— stadssektorn att nya bostäder kan erbjudas till lägre priser än identiska äldre. En annan möjlighet vore att man viljemässigt åsatte nya bostäder något läg-

re priser än de tidigare producerade, en fråga som behandlas senare.

%;? ..... Pixmanias animering Resonemangen blir i fortsättningen förhoppningsvis något enklare att följa om den verbala framställningsformen lämnas och kompletteras med ett

formaliserande betraktelsesätt.

Låt K beteckna kapitalutgiftsandelen i hyran och D driftskostnadsandelen. Hyran är H.

Då gäller vid varje tidpunkt och för varje fastighet att H = K + D.

Förhållandena kan i stort illustreras med figgr 2. Huruvida verkligen hyresintäkterna, räknade i löpande penningvärde, böjer

av nedåt är mindre intressant. Någonstans möts sannolikt H— och D—

kurvorna.

• Sida 118
•  Original

Figur 2

il hyra, kostnad

l

Hyresintäkten täcker ej längre driftskostnaden

— tid

Fr.oplenetälleira

Kapitalutgiften anges som en skillnad mellan hyra och driftskostnad vid fär— digställande. För att medge omfördelning skall vid en senare tidpunkt denna skillnad vara större än eller åtminstone lika med den ursprungliga (i lik—

hetsfallet inträffar ingen direkt omfördelning men väl jämna kapitalutgifter).

Man har anledning anta att om hyran stiger lika snabbt eller snabbare än driftskostnaden är omfördelningen säkrad. Hur är sambandet mellan dessa

förändringar, dvs hyresstegringens lägsta gräns?

Man kan ha anledning att ta reda på vid vilken tid man riskerar att kapital- utgiftsvillkoret ej längre gäller, dvs där kapitalutgiften från att ursprung—

ligen ha ökat, vänder och därefter minskar.

• Sida 119
•  Original

Betrakta de första åren av byggnadens livslängd.

Antag vidare att H tillväxer med en faktor a varje år och D på samma sätt med en faktor b.

För att få möjlighet till omfördelning av kapitalutgifterna krävs att kapital— utgiftsandelen åtminstone under viss tid har möjlighet att stiga. Därmed kan följande samband tecknas.

Antag först att b = a.

Då skall gälla

H(1+a)n— D (1+ a)" & H—D varav (H — D) (1 + a)n > H— D eller (1+a)n & 1

Detta är alltid uppfyllt så länge

a20

> D

(Förutsättningen att hyran skall överstiga driftskostnaden bör rimligen

gälla även initialt) .

• Sida 120
•  Original

För att illustrera tankegångarna ritas också följande principiella figur 3.

Figuren omfattar ej mer än 20 år eftersom de förenklade antaganden som vi använt ej bör utsträckas för någon längre tid. Av figuren framgår att utrymmet mellan H-linjen och D—linjen är beroende av storleken på a i förhållande till b. Figuren är också uppbyggd på förutsättningen att drifts— kostnaden initialt omfattar 30% av totalhyran. Frågan gäller då vilka vill— kor som måste gälla för a och b för att det skall vara möjligt att åstad—

komma en under viss tid ökande kapitalutgiftsandel.

Figur3 a=3% ilhvra, driftskostnad a=2% a=1 % a=1/4% 10 — b=3% 3 —4 D

0 10 20 tid (år)

• Sida 121
•  Original

lillkoz för emfördelninm—Jknlilasaakt

Vi studerar den ursprungliga olikheten och gör en serieut— veckling av potensuttrycken (frågan kan behandlas elegantare

men detta sätt är relativt enkelt att följa).

Vi hade H (i+a)n -D (nb)" zH _D 0 O O O

inför DO = d Ho och serieutveckla.

Eftersom HOI>0 erhålles

1+an+m£il - a2 + ... _ d __ dbl'l _ &&de __ ..,,

2! 2! åi—d

Eftersom n>0 och B-gradsuttryck och högre kan försummas (små & och b samt måttliga n), erhålles efter förenkling

a—db + % (a2 _ db2)Z o

. _ n—l infor m _ 2

Olikheten behandlas som ett andragradsuttryck i &. Likhet gäller för

+ 2 2 a — Zm (—1 — 1+4dbm+4db m ) Med våra förutsättningar skall, för ett olikheten skall uppfyllas, gälla att > a._pos (a1'2)

Vi studerar det intressanta ytterlighetsvärdet för a genom att serieutveckla rotuttrycket.

• Sida 122
•  Original

_1_ l. &1 _ 2m (- 1 + 1 + 2 4 dbm (1 + bm) +

+ -%( 42) 16 ms (Mme +

3 (ån-å) 1535—3211 (1+ bm)3 + l 2

ml—

eller efter förenkling

& = db |] + bm (1 _ d) - kpf(d)(bm)pj 1

där PZ 2. k konstant, f(d) funktion av d

P Den sista termen i uttrycket kan försummas och villkoret

för & tecknas

a>dbf1 + bm (1 _ (i)/[ lillkoz fö): gmiözdalnina.—_uispäcming ; Liisa

Vi återvänder till den ursprungliga olikheten n n _ > .. no(1+a) Do(1+b) _H0 1)()

och inför a=kb DO=dHo

På motsvarande sätt som tidigare erhålles efter serieutveck-

ling och sedan B—gradstermer försummats

mb(k—d) + gå"—1)- b2(k2 -d)?;:0

Eftersom nt>0 b2.0

n-1 2 2 b(k - d)?_0

k — d +

Eftersom k2 - dao (i de för oss besvärande situationerna)

följer härav

d-k ”51 + 2b(k2 -d)

• Sida 123
•  Original

3. Resultat — omfördelningsutrymme

Utrymmet för kapitalutgifterna ökar under början av länens löptid även om hyresstegringstakten (betecknad a) är inte oväsentligt lägre än steg— ringen av driftskostnaderna (betecknad b). Om detta senare förhållande gäller nås så småningom en tidpunkt då kapitalutgiftsutrymmet är lika

med det ursprungliga för att därefter minska.

Av beräkningarna kan följande slutsatser dras - dessa kan man också sluta sig till efter ett sunt-förnuft— resonemang. För att möjliggöra omfördelning av kapitalutgifterna behöver hyresstegringstakten vara större

ju större stegringen av driftskostnader är ju större ursprungliga driftskostnadsandelen är ju längre man önskar att den tidsperiod skall vara under

vilken "ackumulering" sker.

En exemplifiering i sifferform lämnas i nedanstående tabell. Den anger ungefärliga lägsta möjliga värde för hyresstegringstakten a, uttryckt i procent, under förutsättning att den betraktade tidsperioden är ca 20 år.

Ursprunglig drifts— Driftskostnadernas stegringstakt, kostnadsandel, d %/år % 2 3 4 5 30 0,7 1, 1 1, 5 2, o 40 0,9 1,4 2,0 2,6 50 1,1 1,7 2,4 3, 1

Eftersom de angivna siffrorna för a avrundats på sedvanligt sätt uppfylles inte villkoret alltid exakt. Detta spelar mindre roll eftersom den angivna lägsta gränsen sannolikt är orealistiskt låg och kommer att överskridas med tanke på den inflatoriska utvecklingen.

• Sida 124
•  Original

Det bör i klarhetens intresse understrykas att de angivna villkoren för a inte ger något uttryck för hur stort kapital som omfördelas eller om en i någon mening real avkastning av kapitalet erhålles.

I den föregående framställningen har också visats ett sätt att överslags- vis beräkna den tid, n år, under vilken kapitalutgiftsutrymmet inte under—

stiger det ursprungliga, om alla andra förhållanden är kända.

4. 2 Icke ideala förhållanden

T9_0_r_i_99h_y_ena1t.:11et_

Ovan har antagits att utvecklingen följer mycket jämna banor, något som beskrivits med de använda potensfunktionerna. Erfarenheten säger att be— traktelsesättet i allmänhet är riktigt om tidsperspektivet omfattar ett an— tal år men inkorrekt om varje år betraktas var för sig. Om kapitalutgif— ten fortfarande betraktas som en differenspost skulle situationen kunna

beskrivas med figgr 4.

Figur 4

verklighet

il kapital- utgift

"teori"

""i

tid

• Sida 125
•  Original

Är det som figuren antyder besvärande? Knappast. Avvikelserna från ideallinjen, svängningarna, torde i allmänhet inte föranleda några större bekymmer. Bostadsmarknadens allmänna trögrörlighet talar för att förfinade teoretiska modeller och exakta beräkningar baserade på dessa knappast är nödvändiga. Paritetstalsnämndens utredningsrapport, Beräk— ning av paritetstal, 1972, visar vilka svårigheter som uppstår med år— liga beräkningar. Svårigheterna med beräkningarna blir inte mindre när det teoretiska underlaget inte är glasklart.

Figuren är också avsedd att Visa att det finns skäl att tänka sig kontroll- punkter. Vid tiden t borde man alltså kunna observera en så stor avvikel— se från den prognostiserade utvecklingen att den bör föranleda ompröv- ningar.

Fiiräpsirie serar Pasadena

De med tiden förändrade förutsättningarna för det äldre beståndet som kan uppstå genom att själva produkten bostad i nyproduktionen förändras är betydligt mer svårfångade. Man bör väl här allmänt kunna förutsätta en med tiden ökande realinkomst och därmed något stigande efterfrågan av större och bättre utrustade lägenheter. Även om denna förutsättning inte skulle uppfyllas innebär en befolkningsölming att lägenheter måste ny- byggas. Inte något av dessa båda förhållanden bör komma att utlösa några dramatiska förändringar av bostädernas utformning och storlek.

Förändringar i samhället av språngkaraktär kan givetvis få snabba åter- verkningar på bostädernas utformning. Marknadsföringsåtgärder och tek- niska förändringar kan ge nya bostadslösningar. Man kan exempelvis inte bortse från bostadstekniska innovationer av det slag som kanske central- värme och badrum på sin tid var. Det förefaller däremot ytterst osanno— likt, även om det inte är omöjligt, att förändringar av detta slag skulle ske snabbt. Ett större problem är då om lägenheternas storleksfördel— ning måste ändras, särskilt om vi utgår från ett ensidigt sammansatt be—

stånd.

• Sida 126
•  Original

Några möjligheter att förutse snabba förändringar av dessa senare slag i finansieringssystemet föreligger endast med stora svårigheter. Någon särskild anledning till det kan knappast finnas heller. Om vi framdeles har anledning att ställa nya, väsentligt högre krav på bostäderna än vad som nu ryms i vår föreställningsvärld, blir det rimligen också ett prob— lem som hör framtiden till. Dvs man får då ta ställning till huruvida det gamla beståndet kan och bör ombyggas eller om det bör rivas eller

överges e d.

• Sida 127
•  Original

5. Modell för utjämningslån

5- 1 Tsfmiaqlpai-

För att ange det första årets kapitalutgift i ett utjämningslånesystem an—

vändes termen betalningsprocent.

Om denna multipliceras med ett finansieringsunderlag som motsvarar en skälig produktionskostnad erhålls det första årets kapitalutgift. (Nedan används begreppen växelvis, eftersom distinktioner i dessa sammanhang

inte är betydelsefulla).

Med utjämningsfaktor menas det tal med vilket det första årets kapital— utgift årligen skall multipliceras för att kapitalutgifterna skall öka i tiden med hänsyn till priserna för nyproducerade bostäder - vilket också

skall ge långivaren kompensation för uppoffringar i ett tidigare skede.

&? ..... 629395- Kapitalutgifterna antas bli förändrade med tiden (här givet som årsvisa

förändringar: efter 1, 2, . . . . n år) enligt följande samband.

_ l'l Kn _ KO (1+c)

Sambandet har inte obegränsad giltighet. Det gäller dock som approxima- tion för läget under början av bostadsfastighetens livslängd, säg 15, 20 eller 30 år eller mer. Förhållandet representerar ett nödvändigt villkor för att omfördelning skall ske. Huruvida det också är ett tillräckligt vill- kor kan inte besvaras, eftersom tidsperspektivet måste utsträckas. Det

är då inte lika sannolikt att Kn kan beskrivas på samma enkla sätt.

Kapitalutgiften vid tidpunkten för byggnadens färdigställande, KO, bestäms primärt, vilket också angivits ovan, av följande samband.

KozHo'Do

• Sida 128
•  Original

Kapitalkostnaden eller kapitalutgiften skall vara ersättning för kostnaderna

för det investerade kapitalet i bostaden under beaktande av kravet på rim— lig hyra.

Låt PO beteckna den produktionskostnad som skall bilda underlag för finansieringsresonemangen. PO kan alltså exempelvis vara lika med låne— underlag eller pantvärde enligt nuvarande bestämmelser för uppbyggnad

av finansieringsunderlag. Då erhålles följande samband.

K =BP

0 00

B0 betecknar betalningsprocente . (I paritetslånesystemet basannuiteten.)

Kapitalutgiften efter 11 år kan därmed teclmas på följande sätt.

_ n Kn _ POBO (1+ c) Ordningsföljden mellan de tre faktorer som ingår i uttrycket är giveth helt betydelselös.

&? ..... bykaåraiaaäräråa

Med beskrivningen av Kn som det tecknats senast ovan leds tankarna in på att betrakta den historiska produktionskostnaden som något för alla tider givet. Det är visserligen sant att en byggnad inte kan återuppföras till en tidigare kostnad men denna iakttagelse bör leda till ett annat betraktelse—

sätt.

Den nntighet som den en gång färdigställda bostadsfastigheten represente- rar motsvaras av vad det kostar att färdigställa en liknande byggnad vid den senare tidpunkten. Därmed borde man kunna avstå från att tillmäta den historiska produktionskostnaden någon vikt. Man kan tankemässigt i— stället intressera sig för något som kan kallas för avkastningsvärde, be- teclmat A.

• Sida 129
•  Original

Kapitalutgiften vid tidpunkten n för den fastighet som färdigställts vid tidpunkten 0 kan därmed tecknas på följande sätt. Vi har kompletterat

indiceringen för att markera tidpunkten för färdigställande.

K =BA n n,0 O ,O

Härvid gäller givetvis följande samband.

n _ n An,0 — A0 (1+ c) _ P0 (1+c) Med tekniken följer att avkastningsvärdet som ursprungligen var lika med produktionskostnaden (låneunderlaget, pantvärdet) årligen kan upp—

skrivas .

Det bör här påpekas att betalningsprocenten B, som kan förutsättas vara konstant för en byggnad under dess livslängd i allmänhet kommer att anta

olika värden för byggnader som producerats vid olika tidpunkter.

Hela tiden, hittills och i det följande, gäller alla beräkningar och reso— nemang i löpande priser. Eventuella realvärdeförändringar, beror på

läges— eller miljöfaktorer har översiktligt berörts ovan.

5- 4 Pfiärppiagåfalftpa

Ovan har införts ett begrepp, utjämningsfaktor, (lika med 1 + 0).

Utjämningsfaktorn kommer, som framgår ovan, att fylla åtminstone två Viktiga funktioner. Den skall ge förutsättningar för prisparitet och be— stämmer därjämte förändringen av inbetalningen av kapitalersättning till

långivaren, som för enkelhets skull här kan antas vara staten.

Ovan angavs att förändringen av kapitalutgiften kan instängas mellan två gränser som kan anges på helt skilda grunder. Det ideala värdet nås när förutsättningar för prisparitet i förhållande till nyproduktionen föreligger.

• Sida 130
•  Original

Nu vet man inte detta ideala värde förrän efteråt. Detta är synnerligen

opraktiskt.

Man kan däremot och bör, utgående från historiska uppgifter och allmänna erfarenheter, bestämma sig för ett visst omräkningstal, en utjämnings—

faktor som kan hållas konstant under avgränsbar tid.

Den årliga kapitalutgiften för år n för huset som producerades år 0 kan

därmed bestämmas till

_ n _ n Kn—KO(1+c) _BOPO(1+c) Ovanstående resonemang utgår från att utvecklingen kan beskrivas med

hjälp av årliga, lika förändringar.

Utvecklingen går givetvis aldrig så jämnt. Allt talar dock för att en beskrivning av detta slag är användbar inom bostadssektorn med tanke bl a på att de årliga tillskotten till beståndet är små och rörligheten även i öv—

rigt är liten.

Utjämningsfaktorn skulle därmed kunna vara oförändrad under avgränsbar tid. Så länge man rör sig med en historisk återblick vållar detta inte några

större bekymmer. Facit finns hela tiden till hands.

Framställningen belastas inte med en redogörelse för hur en sådan beräk- ning tekniskt kan eller bör gå till. Tillräckligt underlag torde framgå ur det ovan anförda. Detta ger också ett verbalt uttryck för vilka olika för— hållanden som i olika riktning påverkar utjämningsfaktorns storlek.

• Sida 131
•  Original

Med det här anförda torde dock en användbar metod ha antytts. Så länge man inte kan göra sannolikt att utvecklingen under ett antal framförliggan- de år väsentligt skulle avvika från de senaste årens utveckling bör vunna erfarenheter och historiska uppgifter vara tillräckligt underlag för beräk-

ning av utjämningsfaktorn.

En viktigare och betydligt mer intressant fråga är om det överhuvudtaget finns anledning att ägna beräkningar av detta slag ett mer omfattande mate— matiskt eller statistiskt intresse. Nyss konstateras att de historiska upp- gifterna kan tillmätas ett visst prognosvärde. Därmed är också indirekt utsagt att någon form av prognos kan eller bör göras. Detta torde vara helt nödvändigt. Behov föreligger av att kunna räkna fram kapitalutgiften för bostäder och därmed hyran ett år och successivt för därefter följande år för de bostäder som färdigställts under föregående år.

Vid introduktionstillfället förutsätts nämligen att kapitalutgiften framkom- mer som en skillnad mellan rimlig hyra och driftskostnad. Eftersom hyrans storlek med nödvändighet måste vara känd vid varje tidpunkt kan de historiska uppgifterna från prisförändringar och driftskostnadsföränd- ringar m ni inte inväntas. Ett beräknat värde för utjämningsfaktorn kan därför ges giltighet framåt några år i tiden. Därmed ges givetvis också exakta kalkyleringsförutsättningar för alla inblandade parter, långivare, fastighetsägare och boende.

Även om det nyss angivits att generella "bostadshus" — bestämda förhål— landen direkt ger ett siffervärde för utjämningsfaktorn innebär likväl resonemangen att frihet föreligger att använda andra mätmetoder eller göra andra överväganden för beslutet beträffande utjämningsfaktorn. Andra tal som uttryck för allmänna pris- och kostnadsförändringar i samhället: allmän löneförändring, ändring av basbeloppen i ATP-systemet e (1 kan visserligen inte teoretiskt motiveras i ett utjämningslån men likväl ha

praktiska förtjänster.

• Sida 132
•  Original

Ett behov av regelbundna revisionstillfällen föreligger, oavsett motiven vid beslut om utjänmingsfaktor. Detta sammanhänger givetvis med att utjämningsfaktorn inte ger "ideala" paritetsförutsättningar — något som inte är möjligt genom att utjämningsfaktorn förutsätts vara låst under några år. Förändring av betalningsprocenten förutsätts ske endast vid språngvisa förändringar (se nedan) - eller då hela bostadsprisnivån be-

höver ändras.

Vid kontrolltidpunkten bör beaktas att det är det förhållandet att paritets— frågan upptagits som ett primärt mål för bostadsfinansieringen som för- anlett utjämningslånekonstruktionen. Därmed bör också följa att pari- tetssynpunkterna måste tilldelas stor , om inte avgörande, vikt vid be- dömningen. Om icke förutsebara förändringar inträffat på andra sek- torer, exempelvis ifråga om löneutveckling eller prisutveckling för andra tjänster eller varor träder ett annat av de primära målen för bostads- finansieringen, rimlig hyra i nyproduktionen, fram i förgrunden. Där— vid kan det således bli nödvändigt med helt nya överväganden. Några be— stämda förutsägelser om detta kan knappast göras nu. En förhoppning

kan uttalas om att paritetsaspekterna i varje fall beaktas.

Härmed sluts cirkeln. Antag, att vid en viss tidpunkt - på tämligen sköns- mässiga grunder — en rimlig hyra för nya lägenheter anges. Priset för dessa bör sedan utvecklas på sådant sätt att förutsättningar för prisparitet bevaras. Exakthet i generell mening, totalt för riket är knappast möjlig. På lokal nivå kan dessutom helt andra förhållanden spela in.

En fråga som ovan knappast berörts är följande.

Det förhållandet att äldre bostadshus allmänt betraktas vara mindre "fräscha" — även om de i övrigt har samma utrustning och utformning som yngre — bör beaktas när paritetsaspekterna behandlas. Det bör dock starkt understrykas att någon djupare analys i dessa avseenden inte är nödvändig med tanke på hur utjämningsfaktorns funktion i övrigt beskri— vits och formerna för beslutsfattande bör vara (de avgörande aspekterna:

rimliga och likvärdiga priser).

• Sida 133
•  Original

I paritetslånesystemet har denna fråga tilldragit sig åtskillig teoretiserande

uppmärksamhet — sammanfattat i den s k åldersfaktorn.

Paritetstalsnämnden, som är knuten till SCB, har ägnat frågan avsevärd uppmärksamhet. I dess utredningsrapport från 197 2 är frågan behandlad både från teoretiska och empiriska utgångspunkter.

Av nämndens behandling av frågan kan följande slutsats dras. Ålders— faktorn kan vara olika vid olika tidpunkter. En utjämningsfaktor är där— med sannolikt inte konstant under en byggnads hela brukningstid — även om alla andra förutsättningar hålls konstanta. Den bör kunna förändras

i olika grad för ett nytt och ett äldre hus under samma period. Frågan får ytterligare belysningi ett följande avsnitt.

Detta påpekande görs i klarhetens intresse och torde inte få praktisk be— tydelse på åtskilliga år. Frågan torde dock inte framdeles komma att vålla några problem, eftersom ett omfattande erfarenhetsmaterial kom- mer att byggas upp. När det gäller längre tidsperspektiv bör man nämli— gen inte försöka dra slutsatser ur historiskt material. Alldeles bortsett från att man inte kan överblicka den ekonomiska utvecklingen i stort — som har den avgörande betydelsen— har en ny syn på bostadsfrågan växt fram. Den innebär bl a att underhålls— och moderniseringsaspekterna kom-

mer att ägnas ett fortlöpande och ett större intresse än tidigare.

5- 5 Bejaiaipaspfacmt

éllIPPlPL Utjämningslånen har helt och hållet konstruerats utgående från ett bostads—

socialt betraktelsesätt.

För dessa är en utgångspunkt kravet på rimlig hyra i nyproduktionen. Betraktelsesättet innebär att kapitalutgiften kan bestämmas som en differens mellan den rimliga hyran och driftskostnaderna, beräknade på lämpligt sätt.

• Sida 134
•  Original

Därmed blir också betalningsprocentens storlek bestämd.

När betalningsprocenten för den nybyggda lägenheten väl bestämts vid systemets introduktion bör den i princip kunna följa byggnaden under dess fortsatta bruk. För de årgångar bostäder som därefter produceras kan det mycket väl hända - och inträffar säkert regelmässigt — att be— talningsprocenten blir en annan än i de först producerade bostäderna. Dess storlek kan lätt bestämmas med hjälp av olika uppgifter om priser

och bakomliggande utveckling som föreligger vid produktionstillfället.

Utjämningslånesystemet ger därmed påtagliga fördelar vid en språngvis

förändring av byggpriserna.

En snabb byggprisökning bör inte få ett motsvarande snabbt genomslag i hyrorna — vare sig för de nyproducerade lägenheterna eller för de tidigare byggda. Med utjämningslånen kommer en sådan snabb förändring att fångas upp av att betalningsprocenten för den aktuella årgången blir lägre än för de närmast föregående. Någon särskild insats av extraordinärt slag från statens sida i form av investeringsbidrag, tilläggslån, direktavskrivning av lån e d erfordras således inte med utjämningslån. Med tanke på att

man befinner sig alldeles i början av byggnadens brukningstid ter sig inte sådana specialåtgärder särskilt förnuftiga. De förefaller ännu mindre motiverade på lite längre sikt, även om de kan framstå som nödvändiga

i en kritisk situation.

Basannuiteten i paritetslånesystemet är i princip densamma för alla år— gångar. Ändringar måste bli föremål för riksdagsbeslut därest hyrespoli- tiska eller andra överväganden skulle tala för det.

Möjligheten att i paritetslånesystemet fånga upp snabba byggprisökningar föreligger teoretiskt men är inte förutsedd. *

Nedan lämnas ytterligare redovisning för hur betalningsprocenten kan be— räknas.

• Sida 135
•  Original

Paritetsvillkoret

Vid tidpunkten n jämför vi två lika bostadshus, varav det ena uppförts år 0 och det andra år n. Hyrorna för

dessa tecknas resp

*. n n Hq,0 = DO(1 + 0) + BOPO(1 + 0)

H : D + B P n,n n n n

Eftersom hyrorna skall vara lika och alla ingående termer

därmed är kända kan också Bn bestämmas.

Därmed ges också förutsättningar för att prisparitet skall kunna föreligga vid varje tillfälle. Även om varje års betalningsprocent och kapitalutgifter framkommer mer eller mindre automatiskt kvarstår frågan om kontroll av

utvecklingen.

lill59£_£é£_ån

Hyresvillkoret ovan leder till följande ekvation (det är ur denna som Bl,1 beräknas), varvid vi också inför

n Pn — P0(l + p)

n . n n Dn + BnPO(1 + p) DO(1 + n) + BOPO(1 + 0)

" lin n _ varav B =( 1 + c ' B + DO(l + b) Dn

nu)) 0 W"—

Om c kunnat väljas så att det blir lika med p (uttryck för byggprisförändring) blir Bn lika med B bortsett 0! från resttermen.

Denna senare kan tolkas så, att om driftskostnaden i en ny byggnad blir lägre än i en likadan äldre vid samma tid— punkt - ett uttryck för en slags ökad effektivitet i

bostadsproduktionen — blir därmed En relativt BO större

• Sida 136
•  Original

än vad som eljest varit fallet. Man skulle kunna uttrycka det så att det nya huset går att "belasta" mer än det

gamla vid utgångsläget.

Om Bn blir påtagligt lägre än B torde orsaken främst vara 0 att finna i att 0 tilldelats ett relativt p alltför lågt

värde.

Detta kan man då ta hänsyn till genom lämpligt val av utjämningsfaktorn för nästkommande period, under vilken

denna skall hållas konstant.

I och för sig finns inte nu anledning att göra spekula— tioner av detta slag - den totala bostadsutgiftens storlek i landet bestäms lämpligen inte genom bostadsfinansieringen.

Oavsett nivåns höjd ger systemet förutsättningar för

prisparitet.

Det kan framdeles uppstå en situation då bostadskonsumtionen bör belastas med högre eller lägre ersättning för utnyttjat kapital än tidigare. I ett ut- jämningslånesystem är detta en operation som kan ske utan att rubba pari- tetsförutsättningarna. I ett system med traditionella lån ställer sig en sådan operation svårare. Det är visserligen enkelt att sänka prisnivån, t ex genom en sänkning av ränteläget, men de redan dåliga paritetsförutsättning— arna kan riskera att bli ännu sämre. En höjning däremot måste i flertalet fall tänkas bli genomförd genom påverkan av nyproduktion, dvs höjning av avkastningsanspråken för denna. Detta leder i sin tur till påtagliga dispari—

teter.

I det skisserade utjämningslånesystemet kan en förändring ske genom att samtliga betalningsprocenter justeras alternativt genom att förändra ut- jämningsfaktorn. Det finns nu inte anledning att gå in på huruvida den ena eller det andra alternativet är bättre I aritetslånesystemet är man be-

gränsad till justeringar av basannuiteten.

• Sida 137
•  Original

6. Utjämninglån — hägg. särskilda frågor

9.1 _____ allmän Som en allmän svårighet gäller att begreppsapparaten och vissa föreställ- ningar är övertag'na från andra former av ekonomisk verksamhet och där— med mindre väl lämpade i bostadsfinansieringssammanhang. Detta påstå-' ende bör kunna omfatta både nu gällande förhållanden och utjämningslån en- ligt den modell som skisserats ovan. Frågorna kan vara värda en särskild

avhandling.

En hel del av de problem som tillskrivs paritetslånen torde således kun- na hänföras till att begrepp och metoder av helt underordnat slag, exem— pelvis bokföringsregler, inte är anpassade till bostadsfinansieringen. Det finns nu inte möjligheter att ta upp alla aspekter på detta område, som kan betecknas som — möjligen något tillspetsat — det kamerala traumat. Några härtill hörande frågor tas upp i det följande.

Först en fråga som förefaller väsentlig — huruvida ett utjämningslån förut- sätter förändringar av tradition och institutionella former på kapitalmark— naden.

9.2 _____ KraxPåfylletåeiiafiaaeeielipgji

Med underlag från det självklara konstaterandet i avsnittet 5. 2 att ord— ningsföljden mellan de tre faktorer som konstituerade kapitalutgiften var likgiltig drogs en viss slutsats. Man kan lika gärna låta ett avkastnings- värde variera med tiden (med en betalningsprocent som i princip är konstant) som att med tiden variera kapitalutgiftsprocenten på en fixerad ursprunglig produktionskostnad.

Det förra alternativet används med förhoppningen att därmed kunna undvika en del skenproblem. Exempelvis blir avkastningsvärdet i varje givet ögon- blick lika med låneskulden. Visserligen blir betalningsansvaret ("låne— skulden") inte fullständigt prognostiserbart. Det skulle t o m kunna bli evigt.

• Sida 138
•  Original

Man kan vända på frågeställningen och fundera över om man har anledning att ställa större krav på siarförmåga när det gäller låneskuld än när det gäller andra ekonomiska förhållanden, exempelvis driftskostnader. För

att inte nämna att med tiden ändrade värderingar om bostadens utformning och funktion, service och miljö kanske är ännu viktigare ur bostadssyn— vinkel och att dessa ändrade värderingar kommer att ge nya förutsättningar

i alla avseenden.

För långivaren kan frågorna ställa sig annorlunda. Särskilda problem kan uppstå om lånen är fördelade på flera långivare. För enkelhetens skull antas i det följande att endast två långivare förekommer varav långivare 1 har sina lån placerade i bästa förmånsrättsläge och långivare 2 sina lån

placerade i det högsta riskläget.

Figgr 5 används för att illustrera resonemanget.

Figur 5

l kapitalutgift för fastigheten = intäkt på lånen

utjämningslån

traditionellt lån långivare

_ _BQ

alt3

flängivare _ 1

o t u v tid

• Sida 139
•  Original

Figuren är ritad med Vissa ideala betingelser:

Lån i konventionell mening kan ges som lån med lika annuiteter, dvs upplåning för ändamålet har kunnat ske så att denna utlåningsform blir möjlig.

Fast ränteläge förutsätts under löptiden. Därmed represen— teras annuitetslån av horisontella linjer.

Utjämningslån och konventionella lån förutsätts ge exakt samma resultat - betraktat över hela tidsperioden. I figuren har detta illustrerats på så sätt att den streckade ytan ovanför den översta horisontella linjen skall vara lika

stor som de streckade partierna under densamma.

Inflytande kapitalintäkter förutsätts tillfalla långivarna i samma ordning som lånen är placerade i förmånsrättsläge.

Gränsen mellan långivarna har markerats med tre olika alternativ i

figuren. Dessa kommenteras i tur och ordning.

I alternativ 3 får långivaren 1 förmånen av säkra kapitalintäkter under mycket lång tid. På slutet kan han sväva i viss ovisshet, kapitalinflödet blir beroende av om långivare 2 har gort en lämplig ackumulering under perioden mellan tidpunkterna t och u och dessutom är villig att avstå från detta överskott vid senare tidpunkt. För långivare 2 inträäar en påtaglig likviditetsbelaslrning fram till tidpunkten t. Kapitalintäkten är negativ dvs långivaren måste årligen göra nya utbetalningar till låntagaren. Under tiden mellan t och u ackumuleras ett överskott som är större än under— skottet under tiden dessförinnan. Differensen skall hjälpa långivaren 1 under slutet av perioden.

I alternativ 2 är situationen i princip densamma.

• Sida 140
•  Original

I alternativ 1 inträffar det förhållandet att den totala kapitalintäkten från fastigheten inte tillfredsställer någon av långivarnas behov. Båda lån— givarna får under tiden fram till t göra årliga utbetalningar till fastighets- ägaren. Alternativt kan den ene av långivarna, säg långivare 2, åta sig hela likviditetsbelastningen på samma sätt som i alternativ 2 och i alter— nativ 3. Det kan därvid te sig som en lustig omväg att pengarna skall strömma i ordning: från långivare 2 - till låntagare - till långivare 1. Mellantransaktionen ter sig tämligen onödig. Ett enklare förfarande skul- le vara om låntagaren gjorde inbetalningen. Ännu enklare skulle situa—

tionen givetvis bli om endast en långivare förekom.

Av ovanstående torde framgå att en fullständig finansiering kan verka underlättande för den praktiska hanteringen men knappast är ett nödvän— digt villkor. Det ter sig dock rationellt att gränsen mellan långivarna läggs på sådant sätt att endast den ena långivaren belastas med den initiala likviditetsansträngningen. Lånegränsens placering blir därmed

bestämd av storleken av K0 (eller BO).

Anledningen till konstruktionen av senast angivet slag och till en uppdel- ning överhuvudtaget mellan olika långivare skulle kunna vara att dessa arbetar under olika affärsmässiga eller formella betingelser. Alterna— tivt ter sig ordningen rationell från kapitalförsörjningssynpunkt.

6.5.3 ..... 13.111; lågeaåtprloataldaz

Härmed återkommer frågan om hur och när fastigheten blir skuldfri men betraktelsesättet förskjuts till långivaren. När blir lånen återbetalade?

Antingen används fullständig finansiering eller är det långivare 2 enligt det närmast föregående avsnittet som har de största problemen. Därmed kan de principiella resonemangen begränsas till att gälla denne.

Den första fråga man kan ställa sig formuleras på följande sätt: när kan lånen betraktas vara avbetalade? Om och när infaller denna tidpunkt, även

om kapitalinflödet fortsätter att stiga i all framtid? Amorterings— och

• Sida 141
•  Original

räntedel har ju inte någon självklar mening i det ovan använda kapital- utgiftsbegreppet. Det är givet att man härvid måste föra någon form av

realränteresonemang.

Även om realränteaspekterna bör beaktas kan knappast framställningen göras förutsättningslöst. Utrymmet räcker inte för att nu närmare be-

handla denna aspekt.

Det förefaller mer meningsfullt att bygga en framställning på eventuella förändringar i förhållande till nulägessituationen, antingen man nu skall anse att paritetslånen eller lån med mer konventionella, nominella vill— kor skall utgöra jämförelsematerial.

Framställningen belyses därför fortsättningsvis med hjälp av figi_1r 6.

Figur 6

kapitalutgift

ll

• Sida 142
•  Original

I figuren har med streckprickade räta linjer inlagts samma nominella lånealternativ (lån med jämna annuiteter) som i det närmast föregåen— de avsnittet. Exemplifieringen görs med en jämförelse med denna låne-

typ.

Några olika möjliga utvecklingar av kapitalutgiften över tiden finns skisserade. De kommenteras nedan.

Alternativ 1 är detsamma som angavs med kurvan i föregående avsnitt. Denna tänkbara utveckling skulle således med det valda betraktelse- sättet både för låntagare och långivare representera en situation då allt går jämnt ut. Då gäller inte endast att utjämningslånen ger samma resul- tat sett över den betraktade tidsperioden som mer konventionella lån. I samma ögonblick som kapitalutgiftsbetalningen upphör är också bostads- huset förslitet och bör rivas. I denna ideala värld skulle exempelvis ett mindre lägesvärde, något som vi inte tagit hänsyn till hittills, kunna

kompensera rivningskostnaderna.

Nu förefaller det ytterst osannolikt att man lång tid i förväg, säg mellan 50 och 75 år, skulle kunna pricka in slutpunkten exakt. Frågan är också: vilket värde skulle en sådan exakthet ha nu? Försöksvis kan man använda

svaret: knappast inget.

Detta kan synas sangviniskt. Men om situationen istället utvecklas enligt alternativ 2 eller 4 går det hela ihop på nytt, visserligen behöver tids—

perspektivet utsträckas.

Alternativet 3 däremot representerar en situation då utjämningslånen inte

kommer at "gå ihop". Kurvorna 5 och 6 ter sig ytterst behagliga för långivaren. Om man avstår från den svåra, och kanske orimliga uppgiften att försöka lösa alla problem nu, ter sig situationen lite lättare. Man bör kunna betrakta en avgränsningsbar tidsperiod, säg ca 10 år, i taget (detta är ju också vad

• Sida 143
•  Original

som i praktiken i viss omfattning förekommer när det gäller bottenlån— g'ivningen). Vid revisionstillfället skall ytterligare ett tidsperspektiv överblickas. Möjligheten till kontroll ligger i att avstämma avkastnings- värdet med nyproduktionsförhållandena. Därmed återkommer paritets— frågan och problemet ter sig inte längre svårlöst utan är i hög grad an— gripbart. Enda skillnaden är att man här använt 10 år såsom ett tänkbart lämpligt revisionsintervall sett från lånetekniska utgångspunkter medan tidigare, när paritetsproblemet betraktades från bostadssociala utgångs— punkter, en något kortare tidsperiod användes.

Vissa problem återstår dock. Olika bostadsfastigheter har olika prog— noser. Avkastningsvärdet kan variera mellan olika regioner men också inom orten och dessutom med tiden. Den senaste figuren kan få tjänstgöra på nytt. De olika alternativen representerar inte längre olika kapitalutgifts— utvecklingar utan utvecklingen för olika fastigheter inom ett och samma generella utjämningslånesystem. Därvid gäller att så länge man från överordnad nivå har en rimlig uppfattning om att systemet i stort ”går ihop" fungerar systemet också i dess enskildheter. Därmed uppkommer också frågan om behovet av och möjligheten att i olika situationer avskriva utjänmingslån för bostadsfastigheter. Denna fråga behandlas i ett följande

avsnitt.

För statens som långivare och för de boende som konsumenter blir resultatet både på kort och lång sikt följande.

Så länge vi belastar varje bostad med en kapitalutgift som konstruerats enligt prisparitetsmålet (med utjämningslån) har vi också förutsättningar för en kostnadstäckning i reala termer, dvs vi skjuter inte över några förpliktelser till framtiden eller till kommande generationer. Men vi betalar inte heller för mycket för viss del av beståndet (nyproduktionen) och/eller litet för andra delar av bestån— det (stora delar av det äldre), något som obönhörligen blir följden av en bostadsfinansiering som accepterar

icke-pariteter.

• Sida 144
•  Original

6-4 éy_s_kr_iyai_r1gs_s_i_teatis>ppp_

I föregående avsnitt har framskymtat möjligheten att avkastningsvärdet kan komma att utvecklas på sådant sätt att lånen inte torde kunna åter— betalas på det sätt som generellt sett har förutsatts. Man kan beskriva situationen med hjälp av figl_1r 7, som ansluter till de båda senast visade.

Figur 7

fastighetens värde ll 3 v T x & V2 1 X X 1 A T xx xx . N " & X v,*x & & x =

• Sida 145
•  Original

Den ideala situationen representeras av alternativet 1. Om avkastnings— värdet på fastigheten utvecklas på detta sätt förutsätts de samlade kapi- talutgifterna över tiden ge samma resultat som om mer konventionella annuitetslån hade utgått.

Låt sedan alternativet 2 representera en situation där utrymmet för kapitalutgiftsomfördelning ökar långsammare än vad som förutsatts exempelvis i en övergripande prognos. Avvikelsen från makroprognosen innebär inte någon avvikelse från paritetsmålet. Den torde dock vara skönjbar förhållandevis tidigt, säg vid en situation som markeras med T i figuren. Är det vid denna tid berättigat att börja dra slutsatser av typen: det här går inte ihop, det är fel på systemet, vi kan lika gärna av- skriva delar av låneskulden (sett från långivarens synpunkt) eller alterna— tivt: det här går aldrig, skuldbördan växer ju i all oändlighet (sett från låntagarens synpunkt).

Om man vid T kan överblicka eller förutse hela den återstående utveck— lingen bör den inte inge vare sig långivare eller låntagare någon särskild oro. Möjligheten är dock inte påtagligt större än vid tidpunkten O. Däre- mot torde man med någon säkerhet kunna ha en föreställning om vad som kan tänkas ske fram till säg situationen Tl' Så långt skulle det hela kunna utveckla sig på ett hyggligt sätt, även om man har blivit tvungen att revi- dera sina ursprungliga föreställningar. Någon anledning att vidta åtgärder på kapitalskuldsidan synes därför inte vara motiverade.

Förflyttar man sig därefter fram till situationen U kan läget, såsom det beskrives av figuren, antas vara följande. Man har nu nått den tidpunkt

då lånen "skulle ha varit avbetalade”. Sett över hela tidsperioden har också lånen "gått runt". Motiverar detta en avskrivning av återstående låne— skuld? Långivaren, som ursprungligen gort en stor likviditetsuppoffring, har i den situationen motsvarande uppoffringar för nya bostäder - kan det

i varje fall antas. Avstår långivaren från återstående avkastning måste

det finnas särskilda skäl för detta. Bostadsfastigheterna representerar ett kvarstående värde för de boende, som dessa är beredda att betala för. En avskrivning i denna situation innebär endast en momentan transferering

till fastighetsägarledet;

• Sida 146
•  Original

I alternativ 3 följs den ideala utvecklingen länge men det synes i situa- tionen V stå fullständigt klart att den sammanlagda ersättningen för kapitalet inte motsvarar den från början tänkta ersättningen. Inte heller i denna situation synes det vara särskilt angeläget att vidtaga några momentana förändringar ifråga om låneskuldens storlek. Visserligen synes utvecklingen gå i riktning mot Vl' Man kan dock inte utesluta möjligheten av en förändrad utveckling exempelvis på det sätt som en

utveckling mot V2 representerar.

Om den senare utvecklingen skulle inträffa har det; skett en avvikelse från de gjorda prognoserna, men denna kom sent och på sikt kanske det hela fungerar förhållandevis väl.

Med ovanstående visas att avskrivningstekniken inte är en särskilt an— vändbar metod vid avvikelser i "negativ" riktning från förutsägelser om

framtiden.

Vid avvikelser som innebär att kapitalutgiften ökar snabbare än i lång- siktsperspektivet kan exakt samma resonemang föras. Avkastningsvärdet förändras årligen och frågan om någon särskild upp- eller nedskrivning

förefaller ej vara adekvat.

Det förhållandet att vissa orter eller regioner kan komma att utvecklas

på sätt som markant avviker från situationen i riket representerar en annan typ av problem. Beaktansvärda slöllnader mellan An, 0 Och Pn kan komma att uppstå. Eftersom man vid tidpunkten 0 ligger rätt på varje ort kommer det med nuvarande förändringstakt att ta åtskillig tid innan skill— naderna utvecklas till problem av betydelse. Möjlighet till avstämning kan ges vid de antagna revisionstillfällena. I detta sammanhang kan det vara befogat att ha möjlighet till en nedskrivning av del av låneskulden och därmed av avkastningsvärdet. Lika väl bör möjlighet till uppskrivning före- ligga.

• Sida 147
•  Original

9.5 ..... Yalmäjliafifztea

Man kan anta att utjämningslån enligt den angivna skissen kan införas för kommande produktion. De praktiska problemen i stort förefaller möjliga att hantera med rimliga ansträngningar, vilket torde ha framkommit ovan.

Den part som får ta på sig de initiala problemen är långivare 2, dvs staten.

Hur blir låntagarens situation? Den låntagare som på psykologiska eller andra grunder tycker illa om eller inte vill ha utjämningslån? Man kan med skäl anta att kapitalmarknaden under överskådlig tid kommer att medge utrymme för vad som skulle kunna kallas privatfinansiering. Någ- ra egentliga restriktioner härvidlag, knutna till själva bostadsbyggandet, förefaller inte behövliga och ter sig också svårmotiverade. Valmöjlig— heter kommer därmed att föreligga för låntagaren.

Detta torde i stort inte störa möjligheten av att nå prisparitet. Pris— frågorna påverkas visserligen sektoriellt, inom respektive upplåtelseform, också av andra faktorer. Den allmännyttiga och kooperativa bostadspro— duktionen, som blir bunden till statlig finansieringsmedverkan, bör dock förutsättas ha stor prisbildande verkan.

(Paritetsproblemet i stort gäller således de olika upplåtelseformerna. Det förhållandet att bostadsbeskattningen är förknippad med påtagliga brister måste kunna betraktas som ett övergående problem, eftersom frågan särskilt utreds).

Några skäl för att staten skulle ha en annan kompletterande finansiering (annat än möjligen för speciella ändamål) är svåra att finna. På åtskilliga ställen i denna PM framkommer direkt eller indirekt att en finansierings— medverkan med villkorslösa subventioner på sikt i det närmaste omöjlig- gör paritet och under alla omständigheter innebär transfereringar till fasti ghets ägarl edet.

• Sida 148
•  Original

Om statens medverkan alternativt skulle begränsas till att omfatta en helt subventionsfri finansiering, borde detta betraktas som en renodlad serviceåtgärd. Denna är då egentligen endast motiverad om kapital— marknaden upphörde eller stängdes för bostadsfinansieringsändamål.

Systemet med utjämningslån är konstruerat med utgångspunkt i de boendes behov. Framställningen har visserligen utgått från upplåtelseformen hyresrätt men modellen är tankemässigt tillämpbart generellt, dvs för övriga upplåtelseformer. Fastighetsägaraspekten är med det valda syn- sättet av underordnat intresse. När det gäller de ägda småhusen samman— faller boende och ägande. Denna dispositionsform kräver därför ytterligare

belysning.

Man bör för det första konstatera att valmöjligheter mellan utjämnings- lån och marknadsmässiga lån bör föreligga. Hur de boende skulle välja är det svårt att ha en bestämd uppfattning om. Några slutsatser från dagens situation med paritetslån går knappast att dra. Förutom att skillnader föreligger i konstruktionen verkar också skatteeffekterna alltför kraftigt i dagsläget. Med risk för förenklingar torde man kunna tänka sig att hus- håll som prioriterar sitt boende väljer formen med utjämningslån. Hus- håll för vilka kapitalplaceringsaspekterna spelar en stor roll kan möjligen komma till andra slutsatser. Det är inte uteslutet att utjämningslån är den fördelaktigaste placeringsformen, även om kapitalförväntningsaspekterna

skulle vara de mest angelägna.

För det andra bör man, om man betraktar egnahemsfrågan inte primärt såsom mest angelägen för de nu etablerade utan som en fråga på sikt, kunna resonera på följande sätt. De erbjudna försäljningspriserna för äldre småhus - fortfarande med bortseende från läges- och miljöfaktorer - kom— mer med utjämningslån tillämpade i varje situation att vara i paritet med nyproducerade lägenheter. Därmed skapas också större reala förutsätt— ningar för hushåll med begränsade ekonomiska möjligheter att använda sig av denna boendeform än vad som föreligger i dagsläget. Dagens svårigheter för hushåll med begränsad ekonomi torde nämligen inte helt kunna åter- föras till skattefrågan utan har också sin förklaring i finansieringssystemet.

• Sida 149
•  Original

9.9 ..... ISPElllållä—afål

Den ovan lämnade redovisningen av några praktiska och teoretiska frågor som sammanhänger med den/angivna utjämningslånemodellen gör inte anspråk på att vara fullständig. Framställningen ger redan i sig antyd—

ningar om i vilka avseenden kompletteringar kan vara nödvändiga.

Några frågor har överhuvudtaget inte berörts. Till dessa hör om utjäm— ningslån skulle kunna få tillämpning även för beståndet och exempelvis kunna avlösa de nu gällande ränte— och paritetslånen.

För olika företagsformer tillämpas nu skilda lånegränser. De nuvarande paritetslånen skapar vissa problem för de enskilda fastighetsägarna, då omfördelningen kan omfatta del av dennes kapitalinsats. Resultatet kan därmed bli negativ eller låg förräntning av detta kapital under viss tid. Det förefaller inte omöjligt att lösa också denna fråga på annat sätt än i dagsläget. Frågan belyses i ett följande avsnitt.

En fråga av annat slag är om en bostadsfinansiering enligt de givna förut— sättningarna riskerar att försvåra någon form av optimal resursallokering. Härvid kan främst anföras att de skisserade principerna inte innebär någon väsentlig avvikelse från nu gällande ordning. Allokeringsaspekten är knappast relevant, eftersom frågan inte primärt gäller att marknadsmässigt för-

dela olika reala resurser mellan olika ändamål.

Det för bostäder disponibla utrymmet av samhällsekonomin får förut- sättas bli avdelat genom övergripande politiska beslut. Medlen för bostadsändamål bör därefter användas på förnuftigast möjliga sätt. De mål som angivits som primära skall därvid vara styrande.

• Sida 150
•  Original

7. Utjämningslån för bostadsbeståndet

z.; ..... Allmänt

Frågan om bostadsfinansieringen för bestånd och nyproduktion är egent— ligen redan behandlad ovan. Betraktad som en renodlat teoretisk fråga finner man att den med tiden löses av sig självt om de skisserade ut— jämningslånen tillämpas. På sikt innebär en mycket lång tidsperiod, kanske 50 — 100 år. Det är dagens situation och de närmaste åren som är mest intressant. Detta ger anledning fundera över finansierings-

förutsättningarna också för det nuvarande beståndet.

Tre flyktiga iakttagelser kan redovisas. För det första utgår statliga lån av viss omfattning för en icke obetydlig del av beståndet (räntebe— lånade fastigheter kan därvidlag i princip jämställas med sådana som har paritetslån). Härtill kommer fastigheter med statliga lån på nomi— nella villkor. För det andra konverteras bottenlånen för bostadsfastig— heter vid regelbundna tidpunkter, i allmänhet vart tionde år. De kapital- kostnadsvillkor som därvid fastställes är en direkt återspegling av vill- koren för utlämnade bostadsobligationer - en fråga som står under stats- makternas direkta överinseende. För det tredje innebär eventuella mo- derniseringsåtgärder i beståndet att finansieringen för berörd fastighet behöver prövas i sin helhet — en fråga som kan uppkomma helt oberoen—

de av vad som gäller i de båda först nämnda fallen.

Ett särskilt problem representeras av att ägarförhållandena i beståndet

är mycket splittrade.

Ett annat problem som uppkommer vid en eventuell förändring av bo— stadsfinansieringen är relationen mellan bestånd och nyproduktion. Någ- ra snabba förändringar kan inte förutsättas bli genomförda i beståndet.

Denna restriktion behöver dock inte gälla nyproduktionen.

• Sida 151
•  Original

Det förefaller vara en fast rotad föreställning att nyproducerade lägen- heter alltid skall vara dyrare än de något äldre — även sedan eventuella standardskillnader beaktats. Figgr 8 får tjänstgöra som stöd till fram-

ställningen.

I figuren har förutsatts att beståndet i stort har anpassats till en ideal paritetssituation, något som kommer att ta lång tid i anspråk. Den traditionella uppfattningen representeras av alternativet med den uppåt- riktade kurvgrenen. Vi kan sedan använda bilden av en skida. Med

tiden glider "skidan" vidare åt höger. Förhoppningen är att bilden är användbar men den är inte heltäckande. För det första förlängs "skidan"

Figur 8

bostadspris

ll

Tradition

I I I "Ideal" ' ,' situation _ » & x xs N xx ytt alternativ & _________ _,

Försiuktning med tiden

_ '

tid, årgång

• Sida 152
•  Original

med tiden, något som vi normalt inte råkar ut för. För det andra — och mycket viktigare - skulle skidan mycket väl kunna ha spetsen vänd nedåt istället. Detta skulle representera en situation då de

nyproducerade lägenheterna är något billigare än de redan befintliga.

Med den tröghet som kan förutsättas råda på bostadsmarknaden, även i en ideal paritetssituation, är det framförallt nybildade hushåll eller eljest hushåll i en speciell, ofta pressad situation som har ny- produktionen att tillgå som förstahandsalternativ. Härmed har getts ett tämligen starkt argument för att spetsen bör peka nedåt. Oavsett om riktningen sker uppåt eller nedåt eller om den ideala situationen nås, har vi här inte utrymme för att ytterligare behandla detta ämne,

som rymmer flera andra aspekter.

2.2 ..... ÄréraliiiparsierinsiäräliteRoslaééiastigheietz Framställningen i detta avsnitt handlar om möjligheten att med bostads- finansieringen som medel få bättre förutsättningar för prisparitet bland befintligt bestånd och nyproduktionen. Detta bygger på en föreställning om att vi f n har dispariteter. Siffermässig belysning är förhållandevis svår på grund av statistikens ofullkomlighet. Åtskilliga seriösa försök har gjorts tidigare utan att de lett fram till någon exakt beskrivning. Visst material redovisas också i betänkandets huvudtext. Många indika— tioner talar för att man principiellt kan beskriva verkligheten med hjälp

av figgr 9.

Den heldraga linjen representerar den nuvarande strukturen. Även om vi tankemässigt kan förutsätta att priset för senare årgångar hus skulle sänkas enligt linje 1 för bostadsfastigheter som färdigställa efter tid- punkten Å, kvarstår frågan för årgångar före Å. Dessa skulle behöva an- passas till linjen 2. Detta skulle antagligen i stort sett gå att ordna med hjälp av bostadsfinansieringen. Den metoden skulle ha den fördelen att den också skapar ett ekonomiskt utrymme som kunde täcka del av, hela eller mer än kostnaden för genomförandet av åtgärder enligt linje 1.

• Sida 153
•  Original

Figur 9

bostadspris för lägenheter med likvärdig standard

A

årgång

Om vi istället tankemässigt ligger kvar med hyresnivån för nyproduktion vid Ä skulle priserna för beståndet i övrigt behöva vridas uppåt. Samma

slutsats om bostadsfinansieringens roll kan dras.

Lax---___Iiåaetgmfrågestalniqaea

De utestående lånebeloppen blir mindre och mindre ju äldre fastigheten är. Detta gäller i förhållande till den ursprungliga produktionskostnaden och därmed i allmänhet också i ännu högre grad i förhållande till avkast— ningsvärdet, för vilket det dock ej föreligger några sifferuppgifter.

Detta innebär att möjligheterna att genom förändringar av lånevillkoren ge bättre förutsättningar för prisparitet är skäligen begränsade genom länens ringa storlek. Kapitalutgiften för detta påverkar det totala bostads-

• Sida 154
•  Original

priset förhållandevis lite. Lånets storlek gör det också uppsägningsbart utan större uppoffringar, om lånevillkoren skulle bli försämrade från ägarsynpunkt, även med beaktande av placering i förmånsrättsläge.

Under alla omständigheter är förändringar möjliga vid varje konverte- ringstillfälle. Påverkansmöjligheter föreligger också direkt, som på— pekats ovan. Eventuella åtgärder skulle kunna få särskild effekt genom komplettering med placeringsregler på kapitalmarknaden och vid ut-

formning av bostadsbeskattning.

Det kan starkt ifrågasättas om förändringar däremellan är möjliga med gällande civilrättsliga regler mellan långivare och låntagare.

21%---__Paritetsmlåeatbeäåei

En särskild fråga är om utjämningslån skulle kunna ersätta nu utgående ränte— och paritetslån för redan belånade fastigheter. Möjligheterna bör bedömas som goda eftersom båda låneformerna är olika slag av omför- delningslån. De tekniska frågorna i sammanhanget behandlas inte ytter—

ligare här.

Erbjudanden om utjämningslån skulle kunna lämnas till äldre fastigheter i övrigt.

• Sida 155
•  Original

8. Bostadsfinansering för flera uppgifter?

De grundläggande kraven på ett bostadssocialt lånesystem har återkommit vid flera tillfällen. Det har också framskymtat möjligheten att med bostads- finansieringen som hjälpmedel nå andra effekter, exempelvis neutralitet mellan upplåtelseformerna.

Avsnittet 8 ägnas åt några frågor med samband med detta problem.

Det faller helt utom ramen för denna PM att beskriva paritetsfrågan i dess helhet. En enkel skiss är kanske användbar för en bedömning av bostadsfinansie— ringens möjligheter när det gäller upplåtelseformsbetingade sldllnader,fig11_r 10.

Figur 10

bostadspris för lika kvalitet

l

Hyreslägenheter

Ägda småhus

• Sida 156
•  Original

Åtskilliga schematiseringar har måst göras. Exempelvis skall man vid behandlingen av de ägda småhusen ta hänsyn till åtminstone två väsentliga förhållanden. Den skattemässiga intäkts/avdragskonstruk- tionen är i princip lika fördelaktig för alla ägda småhus, oavsett produktions— eller förvärvsår. Köparna av nybyggda småhus har där- till fördel av den indirekta priskontroll som utövas genom den statliga bostadslångivningen, vilken också måste tänkas få vissa spridnings- effekter samt av den kommunala avgiftspolitiken. Att försöka väga samman dessa faktorer i en enda beskrivning blir därför något oegent-

ligt.

De resonemang som kan byggas upp med figurer som underlag blir förhållandevis enkla så länge man betraktar frågan som ett statiskt problem. Införs också en tidsdimension, ett dynamiskt skeende, blir det hela betydligt mer komplicerat.

Figuren utnyttjas istället på följande sätt. Frågan kan ställas så, att det gäller att finna en fix punkt till vilken allt övrigt kan anpassas. Ett ställningstagande till en sådan fast punkt kan ske på helt skönsmäs- siga grunder. Många beräkningar kan visserligen göras men dessa måste under alla förhållanden baseras på vissa värderingar eller före-

ställningar.

Ett exempel: Antag att som förutsättning ges, att någon förändring av beskattningen inte kommer att kunna genomföras. Antag vidare, att några hyror i beståndet inte får höjas. Med bostadsfinansieringen som medel bör man då kunna pressa punkten 1 nedåt. Skall målsätt- ningen därvid avse att nå nivån 2, varvid paritet inom sektorn hyres- rätt skulle erhållas? Skall alternativt målet vara att nå nivå 3 för att därmed öka paritetsmöjligheterna mer generellt?

En rimlig arbetshypotes som slutledning av de olika funderingar som kan fogas till en framställning av detta slag är att problemen i första hand bör särskiljas och hänföras till de förhållanden som är grunden.

Medlen kan därmed utformas lättare.

• Sida 157
•  Original

913 ..... _KPEEPlåIlÄaE'PIL

Det är tänkbart att det inte är möjligt att genom åtgärder inom beskatt— ningens ram nå tillräckligt långt i fråga om utjämning mellan upplåtel— seformerna. Bostadsfinansieringen kan därvid tjänstgöra som ett in- strument.

• Sida 158
•  Original

9. Utjämningslån — några exempel

_Allrpäef Avsikten är att redovisa olika konkreta exempel för att belysa hur det

skisserade utjämningslånesystemet fungerar.

Därvid aktualiseras ocks