P.K. och K.V. överklagade i Göta HovR och yrkade i själva saken att HovR:n skulle ogilla K-Å.J:s talan om hävning av fastighetsköpet och skadestånd.

HovR:n (hovrättslagmannen Åkesson samt hovrättsråden Nisser och Ohlson, referent) anförde i dom d 23 dec 1997, såvitt angår huvudsakligen frågan, om ett giltigt köp hade kommit till stånd: HovR:ns domskäl. P.K. och K.V. har i HovR:n som grund för sitt yrkande om ogillande av K-Å.J:s talan om hävning, skadestånd och dröjsmålsränta åberopat att inget giltigt köp kommit till stånd. Till stöd härför har de liksom vid TR:n gjort gällande att de inte fått det av K-Å.J.underskrivna köpekontraktet innan de återkallade sitt anbud att köpa fastigheten. De har gjort gällande att de kan anses ha fått handlingen först då den kommit dem till handa. ---.

K-Å.J.har gjort gällande att giltigt köp kommit till stånd före köparnas återkallelse. Av TR:ns dom och handlingarna i målet framgår att han till stöd härför har gjort gällande följande vid TR:n. Köpet har kommit till stånd redan genom att han före köparnas återkallelse skrev under det av köparna undertecknade köpekontraktet, dvs att köpet kommit till stånd utan att han gett ut kontraktet. I allt fall har köpet kommit till stånd på så sätt att han har gett ut det undertecknade köpekontraktet genom att han före återkallelsen tillställt mäklaren det för att denne skulle vidarebefordra det till köparna.

K-Å.J.har i HovR:n emellertid gjort gällande att det undertecknade köpekontraktet utgetts till köparna genom att de faktiskt fått del av det före återkallelsen. ---.

Frågan om giltigt köp kommit till stånd.

I målet är följande ostridigt. P.K. och K.V. undertecknade köpekontraktet d 28 april 1994 hos mäklaren. De lämnade kvar köpekontraktet hos mäklaren för att denne skulle vidarebefordra det till K-Å.J.. Köpekontraktet översändes därefter till K-Å.J.för underskrift. Denne undertecknade kontraktet d 5 maj 1994 och återsände det till mäklaren. P.K. och K.V. ansökte om förvärvstillstånd hos LSt:n. De lämnade i ett brev d 8 sept 1994 en förklaring till K-Å.J.om att något köp inte kommit till stånd eftersom de inte fått något av honom undertecknat köpekontrakt och att de återkallade sitt anbud på köp av fastigheten. Den 23 eller 24 sept 1994 erhöll de ett av K-Å.J.undertecknat köpekontrakt i original. - Med hänsyn till --- skall HovR:ns bedömning grundas på att det av K-Å.J.undertecknade köpekontraktet har kommit P.K. och K.V. till handa efter det att de hade tillställt K-Å.J.sin återkallelseförklaring.

Frågan om giltigt köp kommit till stånd gäller i förevarande fall frågan om parterna kan anses ha blivit bundna av avtalet före köparnas återkallelseförklaring i brevet d 8 sept 1994.

Till följd av bestämmelsen i JB är avtalslagens regler om slutande av avtal inte tillämpliga på fastighetsköp (1 § 3 st avtalslagen; jfr Lennart Vahlén, Köp av fastighet. Lagfart, 1971, s 35). I princip innebär det att man inte kan kombinera formreglerna i JB med avtalslagens bestämmelser. I stället gäller en särskild avtalskonstruktion som är anpassad till formkraven i JB (jfr Lennart Vahlén, Fastighetsköp, 2 uppl 1971, s 127). Sålunda regleras avtalsslut om köp av fastighet, på sätt närmare anges i det följande, av allmänna avtalsrättsliga principer med de modifieringar som följer av formkravet och dess syften.

Som en allmän avtalsrättslig princip gäller att ett avtal konstitueras av att avtalsparterna avgett samstämmiga viljeförklaringar. Det utmärkande för en sådan viljeförklaring är att den som avger förklaringen gör det i syfte att åstadkomma en rättsverkan i form av ett avtal. Han skall alltså ge uttryck för en "rättsverkningsvilja". Det krävs även att han avger viljeförklaringen i syfte att denna rättsverkningsvilja därigenom skall komma till motpartens kännedom utan någon ytterligare åtgärd från H.S.ida (jfr Hjalmar Karlgren, Studier i allmän avtalsrätt, 1935, s 77 ff och 85 ff).

I enlighet med det nu sagda får det anses vara en allmän avtalsrättslig princip att en viljeförklaring i form av ett skriftligt avtal i allmänhet är definitiv och bindande för den som undertecknat avtalet först då han har vidtagit en åtgärd som är ägnad att ge motparten kännedom om undertecknandet (jfr Axel Adlercreutz, Avtalsrätt I, 10 uppl, 1995, s 118 ff). Detta brukar också uttryckas som så att i regel får en viljeförklaring rättslig effekt endast om den är avgiven. Generellt anses detta krav gälla även för formbundna viljeförklaringar (jfr Lennart Vahlén, Fastighetsköp, 2 uppl, 1971, s 127).

Ett undertecknat kontrakt som ligger kvar i undertecknarens skrivbordslåda kan således i allmänhet inte åberopas av medkontrahenten. Det gäller även om denne har undertecknat avtalet och på något sätt fått kunskap om att även den andre har undertecknat det. Motivet för denna ordning är att medkontrahenten annars skulle få möjlighet att binda den andre vid något som denne ännu inte tagit definitiv ställning till.

Det bör noteras att det enligt flera bestämmelser i avtalslagen inte är tillräckligt att en handling är avsänd utan det även krävs att motparten tagit del av handlingen eller att den i vart fall kommit honom till handa (jfr Axel Adlercreutz a a s 122 f). De bestämmelserna är emellertid inte betingade av sådana skäl som angetts i det föregående. I stället är de väsentligen betingade av att avtalslagen bygger på att anbud är en viljeförklaring som är bindande och att ett avtal träffas genom att en accept kommer anbudsgivaren till handa inom viss tid på sätt närmare anges i 1 kapavtalslagen (jfr Kurt Grönfors, Avtalslagen, 3 uppl, 1995, s 47 f och 70 ff). Som kommer att framgå av det följande grundar sig emellertid avtal om fastighetsköp inte på sådana regler. Avtalslagens bestämmelser om att en handling skall ha kommit medkontrahenten till del eller till handa ger därför inte uttryck åt någon allmän avtalsrättslig princip som gäller även vid fastighetsköp.

Det nu sagda återspeglades i den ordning som gällde före JB:s tillkomst. De formkrav som gällde då innebar att endast säljaren behövde underteckna den handling som avsåg köp av fastighet. I enlighet med de allmänna avtalsrättsliga principerna var emellertid säljarens viljeförklaring i form av undertecknande inte tillräcklig för att han skulle vara bunden i förhållande till köparen. I regel krävdes dessutom att viljeförklaringen skulle vara avgiven. Så ansågs ha skett då säljaren undertecknat köpehandlingen i köparens närvaro (trots att den inte överlämnades till köparen) eller då handlingen överlämnats till tredje man för villkorslös vidarebefordran till köparen (jfr Lennart Vahlén, Fastighetsköp, s 128 och där anmärkta rättsfall jämte rättsfallet NJA 1937 s 481). Hade köparen inte fått den undertecknade köpehandlingen i sin besittning, ålåg det honom dock att styrka att köp likväl kommit till stånd (jfr Lennart Vahlén, Formkravet vid fastighetsköp, 1951, s 67 f).

Beträffande innebörden av bestämmelsen i JB kan nämnas följande. I förhållande till tidigare gällande rätt innebär JB bl a den förändringen att inte endast säljaren utan även köparen måste skriva under köpehandlingen. På förslag av jordabalksutredningen uppställdes dock inte något krav på att säljaren och köparen skulle skriva under samtidigt (jfr SOU 1963:55 s 270 och prop 1970:20, del B 1, s 127). I propositionen uttalades härvid att det var fråga om en avvägning mellan å ena sidan intresset av att ytterligare trygga bevisningen om köpets tillkomst och å andra sidan vikten av att inte genom tyngande formföreskrifter onödigtvis komplicera fastighetsöverlåtelserna. För det fall flera personer uppträder som säljare eller köpare uttalades även att köpet inte är giltigt förrän samtliga parter undertecknat köpehandlingen och att innan så skett har ju formkravet inte uppfyllts och köpet kan frånträdas av var och en av dem. HovR:n konstaterar att sistnämnda uttalande bör tas till intäkt för att lagstiftaren åsyftat att samtliga parters undertecknande är en nödvändig förutsättning för bundenhet men att det inte kan dras någon slutsats om ett sådant undertecknande även är en tillräcklig förutsättning.

Det nu sagda har kommit till uttryck inom doktrinen som den s k ömsesidighetsprincipen. Den innebär att avtalsparternas bundenhet inträder samtidigt. Det uttrycks även så att den part som först skrivit under inte blir bunden förrän även den andre skrivit under (jfr Folke Grauers, Fastighetsköp, 13 uppl 1994, s 50). Den sålunda formulerade ömsesidighetsprincipen synes emellertid vara grundad på nämnda motivuttalande. Formuleringen kan alltså inte tas till intäkt för att samtliga avtalsparters undertecknande är en tillräcklig förutsättning för avtalsbundenhet (jfr Lennart Vahlén, Köp av fastighet. Lagfart, s 35 f).

Den väsentliga förändring, såvitt nu är i fråga, som skett genom JB:s tillkomst är kravet på att även köparen skall underteckna köpehandlingen. Det framgår inte av förarbetena till JB att lagstiftaren avsett att på fastighetsrättens område avskaffa den allmänna avtalsrättsliga principen om att viljeförklaringen i en köpehandling i allmänhet måste vara avgiven för att få rättslig effekt. Ej heller framgår det att lagstiftaren avsett att förändra kraven på hur viljeförklaringen skall ha avgetts. Sådana förändringar som nu angetts kan inte heller från allmän synpunkt anses nödvändiga eller annars påkallade med hänsyn till hur formkravet ändrats vid JB:s tillkomst (jfr Lennart Vahlén, Köp av fastighet. Lagfart, s 35 f). Det gäller även med beaktande av att formkravet utvidgats till att avse vissa avtalsvillkor (jfr 4 kap 4 och 6 §§ JB).

På nu anförda skäl finner HovR:n att rättsläget således i princip är oförändrat, såvitt nu är i fråga, efter JB:s tillkomst.

Mot bakgrund av det anförda finner HovR:n att köpeavtalet blivit bindande för avtalsparterna genom att K-Å.J.fått det av köparna undertecknade kontraktet, själv undertecknat detsamma d 5 maj 1994 och därefter tillställt tredje man, mäklaren, kontraktet för vidarebefordran till köparna. Sålunda skall giltigt köpeavtal anses ha kommit till stånd.

K-Å.J.har varit berättigad att häva köpet. Med hänsyn härtill och då yrkat skadestånd är skäligt kan P.K:s och K.V:s överklagande inte vinna bifall. ---.

HovR:ns domslut. HovR:n fastställer TR:ns dom.

Hovrättsrådet Ström var skiljaktig när det gäller motiveringen i frågan om giltigt fastighetsköp kommit till stånd och anförde: Genom undertecknandet av köpekontraktet har P.K. och K.V. förklarat sig vilja förvärva fastigheten på de i kontraktet angivna villkoren. De har i samband med undertecknandet också betalt handpenningen. K-Å.J.har undertecknat köpekontraktet en vecka senare och förklarat att han överlåter fastigheten på säljarna enligt de angivna villkoren. Från köparnas sida har invänts att de inte erhållit något exemplar av köpehandlingen och att något för dem bindande avtal på grund därav inte skulle ha kommit till stånd. Eftersom det inte finns uppställt något krav på utlämnande av köpehandling har - som TR:n konstaterat - ett bindande fastighetsköp kommit till stånd enligt 4 kap 1 § JB.

P.K. och K.V. (ombud för båda advokaten Mikael Karlsson) överklagade och yrkade i själva saken att HD skulle ogilla K-Å.J:s yrkanden om hävning av köpet och skadestånd.

K-Å.J.(ombud advokaten Staffan Bergqvist) bestred ändring.

HD meddelade prövningstillstånd i frågan huruvida giltigt avtal om köp slutits och i fråga om rättegångskostnader samt förklarade frågan om meddelande av prövningstillstånd rörande målet i övrigt vilande.

Betänkande

HD (JustR:n Munck, Danelius och Blomstrand) beslöt följande dom: Domskäl. P.K. och K.V. undertecknade d 28 april 1994 ett kontrakt om köp av fastigheten Hå Storegård 3:4 i Ljungby kommun från dess dåvarande ägare K-Å.J.. Köpekontraktet överlämnades härefter till K-Å.J., som i sin tur undertecknade kontraktet d 5 maj 1994. P.K. och K.V. har gjort gällande att giltigt avtal om köp inte kommit till stånd, eftersom de i brev d 8 sept 1994 förklarat sig återkalla sitt anbud och de inte förrän d 23 eller d 24 sept 1994 mottog det av K-Å.J.undertecknade köpekontraktet.

K-Å.J.har invänt att ett giltigt köp av fastigheten kommit till stånd i första hand genom att han undertecknade köpekontraktet innan köparna förklarat sig vilja frånträda köpet och i andra hand genom att han, sedan båda parter underskrivit köpekontraktet, överlämnade detta till den anlitade mäklaren för vidare befordran till köparna.

P.K. och K.V. har inte gjort gällande att de frånträtt köpet innan mäklaren fick det av båda parter undertecknade kontraktet från säljaren, men de har hävdat att överlämnandet av kontraktet till mäklaren saknar betydelse, eftersom denne inte var ombud för köparna.

Enligt 4 kap 1 § JB sluts köp av fast egendom genom upprättande av köpehandling som underskrivs av säljaren och köparen. Det finns inget krav på att säljaren och köparen skall vid ett och samma tillfälle underskriva köpehandlingen och inte heller på att deras underskrifter skall bestyrkas av vittnen. Ett köp kan alltså komma till stånd genom att köpehandlingen undertecknas först av den ena parten och vid ett senare tillfälle av den andra parten. Emellertid gäller principen att anbud om köp av fast egendom inte är bindande och att bundenhet inträder först sedan båda parter undertecknat köpehandlingen. Härav följer att den som först undertecknat kontraktet inte blir ensidigt bunden utan kan återkalla sin underskrift intill dess den andra parten vidtagit den rättshandling som krävs för att köpeavtalet skall bli bindande för båda parter.

När köpehandlingen först undertecknats av den ena parten och därefter överlämnats till den andra parten för underskrift, uppkommer frågan om det för att bundenhet skall inträda är tillräckligt att den andra parten undertecknar köpehandlingen eller om det dessutom krävs att hans undertecknande skall manifesteras utåt och bli iakttagbart för den part som först undertecknat handlingen. De överväganden som i det följande görs i denna fråga tar sikte på den i förevarande mål aktuella situationen att det är köparen som först undertecknat köpehandlingen men är tillämpliga mutatis mutandis för det fall att köpehandlingen först undertecknats av säljaren.

När det gäller avtal som regleras i avtalslagen, t ex köp av lös egendom, är anbudsgivaren bunden av sitt anbud under en acceptfrist, sedan mottagaren tagit del av anbudet. Intill denna tidpunkt kan anbudet återkallas. Om en accept som överensstämmer med anbudet därefter kommer anbudsgivaren till handa inom acceptfristen, blir denne bunden av ett avtal. Acceptanten blir för sin del bunden av avtalet, när anbudsgivaren tagit del av accepten. (Se 1-7 §§avtalslagen.) Emellertid följer av 1 § 3 st avtalslagen att dessa bestämmelser inte är tillämpliga på formbundna avtal som köp av fast egendom. De överväganden som ligger bakom avtalslagens reglering kan ändå vara av betydelse även när man tar ställning till hur bundenhet uppkommer vid sådana köp.

Det skulle vid fastighetsköp medföra otillfredsställande konsekvenser om den avgörande tidpunkten för bundenhet var den tidpunkt då säljaren undertecknade ett av köparen tidigare undertecknat köpeavtal utan att säljarens undertecknande manifesterat sig utåt och kunnat på ett tydligt sätt iakttas av köparen. Intill dess köparen fått del av det med säljarens underskrift försedda avtalet, skulle det för köparen framstå som oklart om ett avtal ingåtts eller inte, och säljaren skulle kunna utnyttja denna oklarhet till sin förmån utan att köparen hade reell möjlighet att värja sig häremot. Om exempelvis köparen, innan han fått del av det av säljaren undertecknade avtalet, önskade återkalla sin underskrift, skulle säljaren, utan att det kunde verifieras eller vederläggas av köparen, kunna hävda att han dessförinnan hade undertecknat avtalet, som därmed blivit bindande. Och om å andra sidan säljaren faktiskt hade undertecknat avtalet, som därmed blivit bindande för båda parter, skulle säljaren i realiteten ha möjlighet att ångra sig, så länge hans undertecknande var okänt för köparen.

Det kan allmänt sett inte anses tjäna rättstryggheten, om viktiga rättsföljder som tillkomsten av ett avtal om köp av fast egendom är knutna till en handling som företas av en part enskilt och som inte manifesteras utåt och därför inte kan verifieras av motparten. Är rättsläget sådant, uppkommer möjligheter till manipulation och illojala förfaranden, som ger den ena parten ett oberättigat överläge i förhållande till den andra.

Vad nu sagts stämmer också överens med den allmänna principen att en rättshandling blir bindande för en löftesgivare först när den med hans medgivande kommit till uttryck utåt (jfr NJA II 1915 s 266, Grönfors, Avtalslagen, 3 uppl 1995, s 215 och Karlgren, Studier i allmän avtalsrätt, 1935, s 51 ff). Denna princip får anses ligga bakom 35 § avtalslagen, som ingår i det även på fastighetsköp tillämpliga tredje kapitlet i denna lag. Tillämpad på fastighetsköp, där ingen part kan bli ensidigt bunden, leder denna princip till att bundenhet inträder först sedan den sist undertecknande parten har låtit sitt tillträde till avtalet bli känt utåt och berett motparten möjlighet att ta kännedom därom.

Vid en samlad bedömning av nu anförda omständigheter framstår det inte som ändamålsenligt, i fall då köpehandlingen undertecknas först av köparen och vid en senare tidpunkt av säljaren, att låta säljarens icke verifierbara undertecknande av handlingen vara avgörande för om ett köpeavtal skall ha kommit till stånd. Frågan är då vad som skall krävas därutöver.

I många fall av här angivet slag överlämnar säljaren, sedan han undertecknat köpehandlingen, ett exemplar av denna till köparen, och bundenhet får då anses inträda när köparen mottagit handlingen i fråga. Det är emellertid vanligt att fastighetsköp förmedlas av fastighetsmäklare, som också biträder med upprättandet av köpeavtal och svarar för formaliteterna kring köpet. Har en fastighetsmäklare anlitats, kan det ofta vara naturligt att säljaren efter undertecknandet, i stället för att kommunicera direkt med köparen, överlämnar ett exemplar av köpehandlingen till mäklaren. Enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400) åligger det mäklaren att vid utförandet av sitt uppdrag tillvarata både säljarens och köparens intresse (12 § 1 st), och det anges också att han inte får företräda köparen eller säljaren som ombud (15 §). Överlämnandet av köpehandlingen till den mäklare som anlitats för köpet får med hänsyn härtill anses vara tillräckligt för att klarlägga att köpehandlingen undertecknats av båda parter och att ett köp kommit till stånd. Detsamma får anses gälla om den av säljaren undertecknade köpehandlingen överlämnas till någon annan i förhållande till säljaren fristående person, hos vilken köparen kan inhämta upplysning om att köpet är avslutat.

I förevarande fall är det ostridigt att köpeavtalet, sedan det underskrivits av båda parter, av K-Å.J. sänts till den anlitade mäklaren innan P.K. och K.V. förklarade sig frånträda köpet. Det förelåg alltså ett bindande köp innan denna förklaring avgavs.

Syskonen E överklagade i Svea HovR och yrkade att HovR:n skulle med ändring av TR:ns dom bifalla deras talan.

Makarna S bestred ändring.

Makarna S ingav och åberopade ett i januari 1998 avgivet rättsutlåtande av professorn emeritus Axel Adlercreutz.

HovR:n (hovrättslagmannen Åsbring och hovrättsrådet Thorsén) anförde i dom d 26 mars 1998, såvitt huvudsakligen angår frågan, om ett bindande avtal om köp av fastigheten kommit till stånd: HovR:ns domskäl. Parterna har i HovR:n i allt väsentligt åberopat samma omständigheter och utvecklat sin talan på samma sätt som vid TR:n. ---.

Utredningen i HovR:n är densamma som vid TR:n.

HovR:n tar först ställning till H.S:s och L.S:s påstående att bindande avtal om köp av fastigheten inte träffats.

Det är ostridigt i målet att H.S. skrivit under köpeavtalet d "5" dec 1994 för egen och L.S:s räkning. C.E. och hennes medparter har uppgett att de undertecknade köpeavtalet någon gång under tiden d 9-d 19 dec 1994. Så som H.S. och L.S. har fört sin talan här har HovR:n att lägga denna uppgift till grund för sin prövning. Utredningen visar att H.S. först d 5 jan 1995 tillkännagav för L.A. att han och hans hustru inte ville stå kvar vid köpet.

Bortsett från här inte aktuella undantagsfall är ett avtal om köp av fast egendom bindande för båda parter när de minimivillkor som anges i 4 kap 1 § 1 st JB är uppfyllda. När som i ett fall som detta säljaren och köparen inte samtidigt skriver under köpehandlingen - som här förutsätts i övrigt uppfylla minimikraven - utan handlingen undertecknas först av den ene vid ett tillfälle och därefter av den andre vid ett annat tillfälle uppkommer frågan om när ett giltigt och för parterna bindande avtal skall anses ha kommit till stånd. Klart är att något bindande avtal inte föreligger förrän köpehandlingen har undertecknats också av den senare. Till dess kan den som först skrivit under köpehandlingen ångra sig genom att underrätta den andre om att han inte vill stå kvar vid köpet. Enligt HovR:ns uppfattning kan varken enligt lag eller allmänna rättsgrundsatser uppställas - utöver minimikraven i 4 kap 1 § JB - något krav på att den avtalspart som undertecknat köpehandlingen sist måste ha utgett handlingen och än mindre att handlingen också måste ha mottagits av den som först skrev under den. En bestämmelse i köpehandlingen att parterna skall ta var sitt exemplar av handlingen kan inte anses innefatta ett sådant särskilt krav som nämnts nu.

Med hänvisning till vad som har anförts och med utgångspunkt i att C.E. och övriga säljare undertecknat köpehandlingen senast d 19 dec 1994 finner HovR:n att H.S. och L.S. blivit bundna av köpeavtalet innan de meddelade L.A. att de hade ångrat sig.

Med detta ställningstagande har HovR:n att pröva hur § 18 i köpekontraktet skall tolkas.

Bestämmelsen är som TR:n har anfört oklar och motsägelsefull. Dess avfattning möjliggör både den tolkning som C.E. och hennes medparter gör gällande och den som H.S. och hans hustru hävdar. Det finns inte någon utredning om vad parterna avsåg med bestämmelsen. Enligt HovR:n bedömande ger de gängse metoderna för att tolka ett avtal föga ledning i detta fall. Parterna får anses ha varit jämnstarka. Båda sidorna anlitade juridiskt biträde i och för affären. Varför den omtvistade bestämmelsen avfattades på sätt som skedde har inte utretts i målet. Ingenting har framkommit som tyder på att bestämmelsen formulerats av bara den ena parten. I denna situation är HovR:n hänvisad till att försöka tolka bestämmelsen med ledning av vad som är känt om de bakomliggande förhållandena.

Det är utrett att säljarna och köparna varit helt på det klara med att en förutsättning för köpet var att H.S. kunde sälja aktier i det företag som han var delägare i och vidare att avtalets parter hade diskuterat vad som skulle gälla om aktieförsäljningen inte kunde genomföras. I en tidigare version av köpeavtalet villkorades köpet endast av att aktierna hade sålts senast d 31 dec 1994. I en senare version som blev den slutgiltiga intogs dessutom bestämmelsen om att H.S. hade att meddela säljarna senast d 22 dec samma år om han inte hade tecknat överlåtelseavtal beträffande aktierna. Den först nämnda bestämmelsen är klar och entydig och ter sig logisk i ljuset av vad som gällde om H.S:s möjlighet att genomföra köpet. Tillägget om dennes underrättelseskyldighet och verkan av underlåten underrättelse m m kan dock inte antas ha tillkommit av en slump; de rättsverkningar som var knutna till tilläggsbestämmelsen var viktiga sett från såväl säljarnas som köparnas synpunkt. Den skyldighet att vara aktiv som tilläggsbestämmelsen ålade H.S. om han ville häva köpet framhölls särskilt för denne av hans dåvarande ombud. Det kan vid angivna förhållande hållas för uteslutet att H.S. inte förstått betydelsen av tilläggsbestämmelsen som inte heller den, sedd för sig, är på något sätt oklar. På grund av vad som har anförts och då de båda bestämmelser i § 18 i köpekontraktet varigenom köpet villkorats är oförenliga, anser HovR:n att den senast tillkomna bestämmelsen måste ges tolkningsföreträde. I överensstämmelse med vad som har anförts finner HovR:n att köpeavtalet skall tolkas så att en förutsättning för att avtalet inte skulle gälla mot H.S. och L.S. var att de hävde avtalet i den ordning som föreskrevs i § 18 i kontraktet. Det är ostridigt i målet att H.S. och L.S. inte lämnat säljarna något sådant meddelande som sägs i bestämmelsen. De har inte visat att de lämnat ett sådant meddelande till L.A.. De har därför varit skyldiga att fullfölja köpet. Då de inte gjort det, har de blivit skadeståndsskyldiga gentemot C.E. och de andra säljarna.

HovR:ns domslut. 1. Med ändring av punkten 1 i TR:ns domslut förpliktar HovR:n H.S. och L.S. att solidariskt till C.E., A.E. och P.E. utge sammanlagt 4 482 946 kr jämte ränta på 4 000 000 kr enligt 6 § räntelagen från d 14 juli 1995.

Tf hovrättsassessorn Arvidsson, med vilken tf hovrättsassessorn Heiborn instämde, var skiljaktiga beträffande motiveringen enligt följande.

Vi anser att HovR:ns domskäl från det stycke --- som börjar "Bortsett från här inte aktuella undantagsfall" till det stycke --- som slutar "innan de meddelade L.A. att de hade ångrat sig" bör ha följande lydelse.

Enligt 4 kap 1 § JB sluts köp av fast egendom genom att en köpehandling som skrivs under av båda parterna upprättas. Något ytterligare krav för att bindande avtal om köp skall komma till stånd uppställs inte i bestämmelsen.

Ett avtal kommer i princip till stånd genom att avtalsparterna enas om att ingå avtal. Av detta följer att avtalsparterna skall avse att ingå avtal, dvs de skall ha "rättshandlingsvilja" eller "rättsverkningsvilja". Det krav som uppställts, främst i doktrin, på att en rättshandling skall vara utgiven för att den skall anses vara definitiv och bindande (se bl a Axel Adlercreutz, Avtalsrätt I, 1995, s 118 ff, Jan Ramberg, Allmän avtalsrätt, 1995, s 112) kan ses som ett uttryck för principen att bundenhet inte uppkommer om sådan vilja saknas. Den omständigheten att en part inte utgivit en handling synes visserligen ge upphov till en presumtion för att parten inte avsett att bli bunden i enlighet med handlingens innehåll men synes inte hindra att sådan bundenhet uppkommer om parterna ändå varit eniga (se Adlercreutz a st och där anmärkta rättsfall och Lennart Vahlén, Köp av fastighet, Lagfart, 1973 s 46 f).

Såvitt framkommit i målet hade samtliga parter på både säljarsidan och köparsidan undertecknat köpekontraktet senast d 19 dec 1994. Utredningen ger vid handen att båda parter vid denna tidpunkt ansåg sig bundna av och avsåg att fullfölja det köpeavtal de undertecknat samt att båda parterna genom sitt agerande givit uttryck för denna vilja. Genom L.A:s vittnesmål finner HovR:n styrkt att denne vid flera tillfällen inför och efter den tidpunkt då handpenningen skulle ha erlagts varit i kontakt med H.S. och påkallat att köpet skulle fullföljas och att H.S. vid dessa kontakter gett tillkänna att han och hans hustru alltjämt avsåg att fullfölja avtalet genom att betala handpenning. Säljarna har genom L.A. handlat på ett sådant sätt att någon tvekan om deras önskan att fullfölja köpet inte kan ha förelegat hos H.S. och L.S.. Någon anledning till att på grund av allmänna rättsgrundsatser inte anse det undertecknade köpekontraktet bindande d 19 dec 1994 har således inte framkommit. Inte heller kan det anses framgå av köpekontraktet att det skulle vara utgivet och mottaget av båda parter för att vara gällande.

Makarna S (ombud för båda advokaten Gustaf Bodin) överklagade och yrkade i själva saken att HD skulle ogilla käromålet.

Syskonen E (ombud för samtliga advokaten Ulrika Langenius) bestred ändring.

HD meddelade prövningstillstånd i frågan huruvida giltigt avtal om köp har slutits och i fråga om rättegångskostnader samt förklarade frågan om meddelande av prövningstillstånd rörande målet i övrigt vilande.

Makarna S åberopade det i HovR:n ingivna rättsutlåtandet av professorn emeritus Axel Adlercreutz samt ingav och åberopade dels ytterligare utlåtanden av Adlercreutz d 21 april 1998, d 10 mars 1999 och d 26 april 1999 dels utlåtanden av docenten Folke Grauers d 15 maj 1998 och d 22 mars 1999.

Syskonen E ingav och åberopade utlåtanden av professorn Jan Ramberg d 12 febr och d 9 april 1999.

Betänkande

HD (JustR:n Munck, Danelius och Blomstrand) beslöt följande dom: Domskäl. Hans och L.S. undertecknade d 9 dec 1994 ett kontrakt om köp av fastigheten Solsidan 37:27 i Nacka kommun från dess dåvarande ägare, syskonen C., A. och P.E.. Dessa har uppgivit att C.E. och A.E. samt ställföreträdaren för den då omyndige P.E. undertecknade köpekontraktet vid olika tidpunkter mellan d 9 och d 19 dec 1994.

H.S. och L.S. har gjort gällande att de frånträdde köpet genom ett fax d 5 jan 1995 till den för köpet anlitade fastighetsmäklaren, innan syskonen E utgivit en undertecknad köpehandling eller i vart fall innan en sådan handling kommit dem till handa d 16 jan 1995.

Syskonen E har inte ifrågasatt att faxmeddelandet gav uttryck för H.S:s och L.S:s önskan att frånträda köpet men har hävdat att det redan dessförinnan förelåg ett bindande köp genom att köpekontraktet undertecknats av båda parter. De har också gjort gällande att H.S. och L.S. under tiden mellan d 19 dec 1994 och d 5 jan 1995 handlat som om ett bindande avtal hade träffats. De har dessutom hänvisat till att det av dem undertecknade köpekontraktet efter undertecknandet överlämnats till deras juridiska ombud samt att det varit tillgängligt för H.S. och L.S. före d 5 jan 1995 men att dessa valt att inte efterfråga kontraktet.

Enligt 4 kap 1 § JB --- se HD:s domskäl under I, 5-6 st --- först undertecknats av säljaren.

När det gäller avtal --- se HD:s domskäl under I, 7-12 st --- om att köpet är avslutat.

I förevarande fall är ostridigt att det av syskonen E undertecknade köpekontraktet inte hade överlämnats till H.S. och L.S., när dessa d 5 jan 1995 meddelade att de önskade frånträda köpet. Varken det förhållandet att kontraktet före denna dag hade överlämnats till syskonen E:s eget ombud eller någon annan i målet åberopad omständighet har medfört att ett bindande köpeavtal skall anses ha kommit till stånd.