NJA 2014 s. 545
Utrymmet för en fastighetsägare att frånfalla ett medgivande till fastighetsreglering som har lämnats under förrättningen är starkt begränsat.
Lantmäterimyndigheten i Halmstads kommun beslutade den 11 maj 2010 om fastighetsreglering som innebar att mark fördes över från fastigheterna Halmstad Påarp 1:180 och Halmstad Påarp 7:1 till fastigheten Halmstad Påarp 5:115. Viss ersättning skulle utgå.
B.S., J.R.S. och Y.S. äger Påarp 1:180, J.H.S. äger Påarp 7:1 medan Halmstads kommun äger Påarp 5:115 och även Påarp 5:140.
Vänersborgs tingsrätt, mark- och miljödomstolen
B.S., J.R.S., Y.S. och J.H.S. (familjen S.) överklagade i Vänersborgs tingsrätt, mark- och miljödomstolen, och yrkade i första hand att förrättningen skulle upphävas, i andra hand att ersättning skulle utgå med ett högre belopp än lantmäterimyndigheten hade bestämt.
Halmstads kommun bestred ändring.
Mark- och miljödomstolen (rådmannen Göran Stenman och tekniska rådet Rolf Dalbert) anförde i dom den 27 mars 2012 bl.a. följande.
Bakgrund
- - -.
De delar av fastigheterna som berörs av förrättningen ligger vid västerhavet och består av en strandremsa jämte innanför denna liggande parkering samt villafastigheter med mellanliggande vägar.
I januari/februari 1998 träffade ägarna av fastigheterna Påarp 1:180, 5:115, 5:140 och 7:1, dvs. berörda personer i familjen S. och Halmstads kommun, en överenskommelse innebärande att
1) fastigheten Påarp 1:180 skulle avstå all allmän platsmark (främst vägar) jämte kvartersmark längs vägarna samt den utbyggda parkeringsplatsen vid havet jämte avloppspumpstationen till kommunens fastighet Påarp 1:115,
2) fastigheten Påarp 7:1 skulle avstå vissa markområden till kommunens fastigheter Påarp 5:115 och 5:140 samt
3) kommunens fastighet Påarp 5:140 skulle avstå visst markområde till fastigheten Påarp 7:1.
I ersättningshänseende innebar överenskommelsen att 19 500 kr skulle betalas till familjen S. för marköverföringen 1), att ingen ersättning skulle utgå för marköverföringarna 2) och 3) samt att 2 100 kr skulle betalas till familjen S. för flyttning av staket mellan fastigheterna Påarp 5:115, 5:140 och 7:1. Vidare skulle utgå ersättning för ledningsrättsupplåtelse med 1 000 kr.
Redan i maj 1997 hade Halmstads kommun till lantmäterimyndigheten ingett en ansökan om fastighetsreglering avseende bl.a. fastigheten Påarp 5:140. I ansökan anges bl.a. att ”förrättningen kommer att utökas med Påarp 1:180”.
Den 26 juni 1998 genomfördes fastighetsreglering innebärande bl.a. att fastigheten Påarp 7:1 avstod 89 m2 till kommunens fastighet Påarp 5:140 samtidigt som den tillfördes 349 m2 från den av andra privatpersoner ägda fastigheten Påarp 4:17. Förrättning avseende resterande -delar av 1998 års överenskommelse genomfördes emellertid inte vid detta tillfälle.
2007 tillskrev J.R.S. och J.H.S. Halmstads kommun och förklarade att 1998 års överenskommelse inte längre gällde eftersom de inte erhållit någon betalning och lång tid förflutit sedan avtalstidpunkten.
2010 genomfördes resterande del av förrättningen grundad på 1998 års överenskommelse. Förrättningen innebär att kommunens fastighet Påarp 5:115 tillförs ett område om 3,1167 ha från Påarp 1:180 och tre områden om sammanlagt 944 m2 från Påarp 7:1. Vidare meddelas två förordnanden avseende avtalsservitut. Dessa senare förordnanden är dock inte aktuella i mark- och miljödomstolen.
Som ersättning för marköverföringen har lantmäteriet förpliktat Halmstads kommun att betala 33 260 kr med viss fördelning till delägarna av Påarp 1:180. Beloppet grundas på den i 1998 års överenskommelse angivna ersättningen 19 500 kr uppräknad med konsumentprisindex och ränta.
De 3,1167 ha som överförts från Påarp 1:180 till Påarp 5:115 består till övervägande del av vägmark och annan allmän platsmark. Ett område om ungefär 3 000 m2 närmast strandområdet avser mark som använts för parkeringsändamål.
Ungefär hälften av detta område har emellertid familjen S. lagt igen och stängslat in för något år sedan.
B.S., J.R.S., Y.S. och J.H.S. har anfört följande till utveckling av sin talan.
Det är ostridigt att det slutits ett avtal mellan parterna, men det har förflutit alltför lång tid från det att avtalet ingicks. Avtalet är oskäligt och fastighetsdomstolen bör med beaktande av 36 § avtalslagen lämna hela avtalet utan avseende eller jämka priset uppåt. Fastighetsbildningslagen utgör tolkningsunderlag vad gäller avtalets skälighet. - Alternativa lösningar finns. De är beredda att erbjuda alternativ mark för parkeringsplatser i stället för den begärda. Den aktuella marken är nu återställd som betesmark efter att ha varit grusad och använd som parkeringsplats under en längre tid. Bättre vore att använda mark som ligger norr därom. Vad gäller vändplatserna lämpar sig den aktuella marken inte för det. Kommunen har egen mark där de kan förlägga vändplatser. Det råder ändrade förhållanden sedan överenskommelsen. De fyra vändplatserna ligger på presumtiv tomtmark.
Någon fastighetsreglering har inte kommit till stånd i till överenskommelsen näransluten tid och de har därför under 2007 sagt upp överenskommelsen. Den allmänna utgångspunkten måste vara jordabalkens regler om att avtal om framtida överlåtelse av fast egendom är ogiltiga samt att köps fullbordan eller bestånd ej för göras beroende av villkor under mer än två år från dagen då köpehandlingen upprättades. Av särskild betydelse är härvid bestämmelsen i 4 kap. 7 § JB, enligt vilken köp, som innebär att visst område av fastighet kommer i särskild ägares hand, är giltigt endast om fastighetsbildning sker i överensstämmelse med köpet genom förrättning, som är sökt senast sex månader efter den dag då köpehandlingen upprättades.
Kommunens ansökan om fastighetsreglering är pga. angivna brister ogiltig. Vidare gäller att kommunens ansökan om fastighetsreglering är ingiven före det överenskommelsen träffades och enbart underskriven av kommunens företrädare trots att blanketten stadgar att samtliga sökande ska underteckna densamma. En ansökan om fastighetsreglering kan inte göras före det att en överenskommelse/köpekontrakt har träffats. Om så ändå vore rättsligt möjligt, måste det ställas som ett minimikrav att samtliga sökande måste ha undertecknat ansökan. Till detta kommer att omfattningen av förrättningen går utöver vad som följer av ansökan. Detta utgör i sig en grund för ogiltigförklaring av förrättningen i dessa delar.
Handlandet torde även strida mot Europakonventionen för de mänskliga rättigheterna, om skyddet för egendom. Redan tidsaspekten i sig på kommunens ”öppethållande” under 12 år av frågan om klagandens mark skulle frånhändas dem genom fastighetsreglering eller inte, har medfört en sådan olägenhet att det kommer i konflikt med egendomsskyddet i konventionen.
Vidare gäller att den från början stipulerade köpeskillingen successivt förlorat i värde i förhållande till marknadsvärdet. Detta torde särskilt gälla strandnära områden på exempelvis västkusten. Det är helt orimligt om en kommun tilläts att låta en överenskommelse om fastighetsreglering bestå under lång tid samt därvid låta en tillika överenskommen ersättning ”urvattnas” i förhållande till markens marknadsvärde. Ett sådant förfaringssätt torde vara direkt oförenligt med såväl ”inhemska” regler som egendomsskyddet i Europakonventionen. Motsvarande mark avsedd som parkeringsplats har överlåtits till Laholm för 27 kr/m2. Även med den uppräkning som kommunen anger i yttrandet blir kvadratmeterpriset ca 3,50 kr. Skillnaden är således mycket stor och den angivna ersättningen är oskälig.
Vad gäller delförrättningen fick de kännedom om denna först genom svar från kommunen 2008-08-28. Någon kungörelse känner de inte till. De borde ha erhållit besked om förrättningen eller i vart fall protokoll av förrättningen inom besvärstiden.
De har erbjudit kommunen att arrendera ett närliggande område som lämpar sig lika väl - eller bättre - som parkeringsplats. Kommunen har emellertid avböjt detta.
Vad avser fastigheten Påarp 7:1 har kommunen genom förrättningen erhållit mark som inte finns angiven vare sig i något avtal eller i någon ansökan. Den tillkommande marken ska enligt uppgift användas som vändplan. Marken lämpar sig emellertid illa såsom vändplats. Därtill kommer att kommunen redan äger näransluten mark, som lämpar sig avsevärt bättre som vändzon.
Halmstads kommun har anfört följande.
Mark- och miljödomstolen kan inte pröva förrättningen utifrån avtalslagen. Familjen S. blev av lantmäterimyndigheten informerad om att de kunde väcka talan mot kommunen angående avtalet och att fastighetsmålet då kunde vila. Familjen S. valde dock att inte göra så och nu är det för sent. Domstolen är vidare förhindrad från att pröva skäligheten av den ersättning som lantmäteriet beslutat eftersom ersättningen har sin grund i en överenskommelse mellan parterna. Parterna har kommit överens om en ersättning, vilken kommunen till och med räknat upp.
När Halmstads kommun ingav ansökan om lantmäteriförrättning förelåg ett behov av sådan förrättning, bl.a. med avseende på ett säkerställande av kommunens befintliga va-anläggningar i Påarp med omnejd. En stor mängd fastigheter berördes, bl.a. Halmstad Påarp 7:1 och 1:180.
Förhoppningen var att de i lantmäteriansökan önskade åtgärderna skulle komma till stånd genom överenskommelser med berörda fastighetsägare. Så blev också fallet genom att en överenskommelse ingicks i början av år 1998. Parter i överenskommelsen var kommunen såsom fastighetsägare och ledningshavare samt övriga berörda fastighetsägare. Att överenskommelsen har en vidare omfattning än ansökan om lantmäteriförrättning saknar betydelse eftersom det är överenskommelsen som legat till grund för det efterföljande förrättningsbeslutet. Att framhållas är även att familjen S., när överenskommelsens ingicks, inte på något sätt framförde någon erinran mot att denna hade en vidare omfattning än den inledande ansökan.
I överenskommelsen anges att kommunen ”ansöker om och betalar kostnaderna för fastighetsbildningen. Ägarna av Påarp 1:180 och ägaren av Påarp 7:1 biträder härmed ansökan.” Motsvarande text finns under avsnittet om ledningsrätt. Härigenom faller invändningen att ansökan om lantmäteriförrättning inte undertecknats av samtliga inblandade fastighetsägare, likaså invändningen om att samtliga fastigheter inte angivits i nämnda ansökan.
Enligt överenskommelsen, sidan 2, ska ersättningar erläggas ”före avslutandet av förrättningen”. Därigenom saknar klagandens påpekande om att någon ersättning inte erlades ”i näransluten tid” relevans.
Till saken hör också att en delförrättning genomförts med stöd av ifrågavarande överenskommelse i lantmäteriärendet 1380K-8079. Inga invändningar har framförts mot den förrättningen, trots att underrättelse utgått till J.R.S. om att ärendet skulle avslutas. Den genomförda förrättningen har också på sedvanligt sätt införts i fastighetsregistret med den publicitetsverkan ett införande får.
Påståendet om att kommunen erhållit mark av Påarp 7:1 utan stöd i överenskommelsen är felaktigt. Fråga är inte om köp i jordabalkens mening, utan om fastighetsreglering samt ledningsrätt.
När det gäller ersättningen till kommunens parter i den omnämnda överenskommelsen finns det dock skäl att framhålla att ersättningen räknats upp enligt index. Därtill har en uppräkning skett med s.k. avkastningsränta.
Domskäl
Domskäl
Parternas överenskommelse träffades redan 1998 och det är anmärkningsvärt att fastighetsreglering rörande de centrala delarna av överenskommelsen inte genomfördes förrän 2010. Enbart den omständigheten att lång tid förflutit mellan överenskommelse och förrättningsavslut medför emellertid inte att överenskommelsen inte gäller.
Överenskommelsen syftar till äganderättsövergång beträffande berörd mark och resultatet av den efterföljande förrättningen kan sägas bli detsamma som om marken överlåtits genom köp. Enligt rättspraxis (se NJA 2001 s. 456) gäller emellertid att överenskommelse rörande fastighetsreglering inte är att likställa med köp eller byte av fast egendom. Den särskilda reglering som gäller beträffande fastighetsöverlåtelser blir därför inte tillämplig i målet.
En överenskommelse om fastighetsreglering är ett avtal som omfattas av avtalslagens bestämmelser. Således kan en sådan överenskommelse bli föremål för en bedömning enligt 36 § avtalslagen. Varken innehållet i överenskommelsen, förekommande omständigheter eller annat är emellertid - särskilt mot bakgrund av den uppräkning som skett av ersättningen - av sådan art att det förekommer anledning att jämka överenskommelsen eller att lämna den utan avseende.
Enligt fast praxis (se NJA 1984 s. 531) gäller att ett medgivande som lämnas under en förrättning är bindande för den som lämnat medgivandet och att det ankommer på den som gör gällande annat att visa någon omständighet som gör att han eller hon inte skulle vara bunden av medgivandet. Vidare gäller att ett medgivande som lämnats i en överenskommelse som syftar till fastighetsreglering ska anses vara lämnat vid förrättningen. Här har parterna träffat en överenskommelse om fastighetsreglering. Enligt överenskommelsen ska fastighetsbildningen ombesörjas av Halmstads kommun och bekostas av kommunen. Enligt överenskommelsen ska vidare ersättning utgå med visst belopp. Genom att skriva på överenskommelsen har familjen S. lämnat ett medgivande som ska anses lämnat under förrättningen. Som anförts ankommer det under sådana förhållanden på dem att visa att omständigheterna är sådana att de inte är bundna av medgivandet. Familjen S. har inte visat detta.
Såvitt kan bedömas följer genomförd förrättning parternas överenskommelse i samtliga delar.
Vad som förekommit kan inte anses stå i strid med Europakonventionen för mänskliga rättigheter eller någon annan tillämplig rättsregel.
Vid angivna bedömningar ska överklagandet avslås.
Domslut
Domslut
Mark- och miljödomstolen avslår överklagandet.
Svea hovrätt, Mark- och miljööverdomstolen
B.S., J.R.S., Y.S. och J.H.S. (familjen S.) överklagade i Svea hovrätt, Mark- och miljööverdomstolen, och yrkade att lantmäterimyndighetens beslut skulle upphävas och i andra hand att ersättningen skulle sättas högre.
Mark- och miljööverdomstolen (hovrättslagmannen Lars Dirke, hovrättsråden Rose Thorsén, referent, och Mikael Hagelroth samt tekniska rådet Cecilia Undén) anförde i dom den 29 augusti 2012 följande.
Mark- och miljööverdomstolens domskäl
Familjen S. har hävdat att avtalet som tecknades under 1998 inte längre gäller eftersom det gått så lång tid innan fastighetsregleringen genomfördes.
De har även invänt mot den avtalade ersättningen, som de menar är för låg mot bakgrund av dagens marknadsvärde och nu gällande ersättningsregler.
En grundläggande rättsprincip är att avtal ska hållas. Ett avtal kan inte ensidigt sägas upp. Om parterna i ett avtal är oense om avtalets giltighet kan talan väckas vid allmän domstol, som också kan pröva bl.a. om avtalets innehåll är oskäligt enligt 36 § avtalslagen. Vid en lantmäteriförrättning kan dock inte en sådan prövning ske. Däremot ska enligt 4 kap. 39 § fastighetsbildningslagen skäligt rådrum lämnas den sakägare som vill väcka talan för prövning av en fråga som inte kan avgöras vid förrättningen och vars behandling kan föranleda att förrättningen förklaras vilande.
I detta fall har lantmäterimyndigheten lagt det skriftliga avtalet från 1998 som grund för 1998 års beslut om fastighetsreglering och det nu överklagade beslutet. Av upprättat förrättningsprotokoll från ett sammanträde den 15 januari 2010 framgår att förrättningsmannen informerat om möjligheten att väcka talan vid allmän domstol om avtalets giltighet och att handläggningen skulle fortsätta tills vidare. Därefter har beslut om fastighetsreglering meddelats den 11 maj 2010, såvitt framgår, i enlighet med det parterna avtalade om 1998, dock att kommunens erbjudande om indexuppräkning av den avtalade ersättningen jämte ränta också bifallits.
Genom den tid som förflutit mellan sammanträdet i januari och beslutsdagen har familjen S. fått skälig tid på sig för att väcka talan. De har inte påstått att talan väckts.
Mark- och miljööverdomstolen instämmer i mark- och miljödomstolens bedömning att familjen S. är bundna av den skriftliga överenskommelsen. Den omständigheten att lantmäterimyndigheten har beslutat i enlighet med kommunens erbjudande om indexuppräkning och ränta på den avtalade ersättningen medför inte att familjen S. inte skulle vara bundna av avtalet. Vad de i övrigt anfört kan inte heller leda till att den beslutade fastighetsregleringen ska undanröjas.
Mark- och miljööverdomstolens domslut
Mark- och miljööverdomstolen avslår överklagandet.
Högsta domstolen
B.S., J.R.S., Y.S. och J.H.S. överklagade och yrkade i första hand att HD skulle upphäva lantmäterimyndighetens beslut. I andra hand yrkade de högre ersättning för marköverföringen.
Halmstads kommun motsatte sig att Mark- och miljööverdomstolens dom ändrades.
Lantmäteriet avgav yttrande.
Betänkande
Målet avgjordes efter föredragning.
Föredraganden, justitiesekreteraren Karin Brandqvist, föreslog i betänkande att HD skulle meddela följande dom.
Domskäl
Skäl
Punkterna 1-15 motsvarar i huvudsak punkterna 1-13 i HD:s beslut.
Bedömningen i detta fall
I den överenskommelse om fastighetsreglering som har träffats mellan Halmstads kommun och de enskilda fastighetsägarna förklarade ägarna till Påarp 1:180 och ägaren till Påarp 7:1 att de biträdde kommunens ansökan om fastighetsreglering. Överenskommelsen innebär ett medgivande enligt 5 kap. 18 § första stycket fastighetsbildningslagen. Medgivandet är lämnat vid förrättningen. Klagandena gör dock gällande att medgivandet inte längre gäller på grund av ändrade förhållanden.
HD har genom 1984 års avgöranden öppnat upp för att det kan finnas omständigheter under vilka ett medgivande till fastighetsreglering kan frånfallas. Vilka dessa omständigheter är framgår dock inte av rättsfallen mer än att rena handläggningsfel hos lantmäterimyndigheten kan föranleda undanröjande av förrättningsbeslut (se NJA 1984 s. 531 III). Någon ytterligare vägledning står inte att finna vare sig i förarbeten, i den juridiska litteraturen eller i senare praxis. I stället får en bedömning göras från fall till fall utifrån omständigheterna i det enskilda fallet.
Eftersom ett medgivande till fastighetsreglering har karaktären av processhandling finns det anledning att inte ställa för höga krav på skälen för att få frånfalla det. Normalt får en processhandling återtas fritt i den instans där den har avgetts, och i högre rätt om återtagandet har föranletts av alldeles speciella omständigheter (jfr rättsfallen NJA 1983 s. 148 och NJA 1996 s. 46 med hänvisningar).
Det finns fall där de förutsättningar som gällde när medgivandet lämnades och som utgjorde grunden för medgivandet har förändrats på ett sådant sätt att det vore oskäligt att bundenheten av ett lämnat medgivande skulle bestå. Det kan röra sig om senare inträffade eller ändrade förhållanden som gör att fastighetsägaren rimligen inte ska behöva stå fast vid sitt medgivande. Det kan också ha varit så länge sedan medgivandet lämnades att det inte kan förväntas av fastighetsägaren att han eller hon då hade möjlighet att fullt ut överblicka konsekvenserna av sitt medgivande. En osedvanlig tidsutdräkt bör också kunna leda till att fastighetsägaren ges rätt att frånfalla sitt medgivande.
I förevarande fall har det förflutit mer än 12 år från det att B.S., J.H.S., J.R.S. och Y.S. medgav ansökt fastighetsbildningsåtgärd till det att lantmäterimyndigheten skulle fatta beslut i saken. I deras medgivande måste det ha legat en förväntan om att fastighetsregleringen skulle komma att ske i tidsmässigt samband med att medgivandet lämnades. De har inte haft anledning att räkna med en sådan tidsutdräkt som har varit och de har därför inte haft möjlighet att fullt ut överblicka konsekvenserna av medgivandet. Under den tid som har förflutit har de enskilda fastighetsägarna inte fritt kunnat disponera över sin egendom, vilken torde ha undergått en inte obetydlig värdeförändring. Fastighetsregleringen har initierats av kommunen och det har legat helt i kommunens intresse att den också blev genomförd.
Med hänsyn till det anförda är omständigheterna sådana att det finns skäl att låta B.S., J.H.S., J.R.S. och Y.S. frånfalla lämnat medgivande till fastighetsreglering. Eftersom medgivandet utgjorde grunden för lantmäterimyndighetens beslut om fastighetsbildning bör det beslutet, och det tillhörande ersättningsbeslutet, upphävas.
Domslut
HD:s avgörande
Med ändring av Mark- och miljööverdomstolens dom upphäver HD lantmäterimyndighetens förrättningsbeslut i den del som avser fastighetsreglering.
Domskäl
HD (justitieråden Lena Moore, Martin Borgeke och Dag Mattsson, referent) meddelade den 4 juli 2014 följande beslut.
Skäl
Bakgrund
B.S., J.R.S. och Y.S. äger fastigheten Halmstad Påarp 1:180. J.H.S. äger fastigheten Halmstad Påarp 7:1 sedan han år 1998 tog över den från sin far, J.R.S. Halmstads kommun äger fastigheterna Halmstad Påarp 5:115 och 5:140. I februari 1998 kom fastighetsägarna överens om att en fastighetsbildning skulle genomföras så att kommunen skulle kunna anlägga en parkering nära det bad som finns på platsen.
Överenskommelsen innebar att genom fastighetsreglering skulle mark föras över från Påarp 1:180 till Påarp 5:115. För den överförda marken skulle kommunen utge ersättning i pengar. Vidare skulle mark föras över från Påarp 7:1 till Påarp 5:115 och 5:140. För denna marköverföring skulle kommunen utge vederlag i form av mark som skulle föras över till Påarp 7:1. Enligt vad som angavs i överenskommelsen biträdde ägarna till Påarp 1:180 och 7:1 den ansökan om fastighetsreglering som skulle göras av kommunen. I överenskommelsen avtalade parterna också om en del andra frågor.
Sedan Halmstads kommun hade ansökt om fastighetsregleringen hos Lantmäterimyndigheten i Halmstad och gett in överenskommelsen, beslutade myndigheten i juni 1998 om en viss mindre fastighetsbildning enligt ansökningen. I resterande delar fattades emellertid då inte något beslut.
Förrättningen fortsatte först i februari 2008. B.S., J.R.S., Y.S. och J.H.S. hade dessförinnan, hösten 2007, meddelat att överenskommelsen med kommunen inte längre gällde, med hänsyn bl.a. till den långa tid som hade gått sedan den träffades. Lantmäterimyndigheten fann att den inte kunde pröva ett ”yrkande om hävning” av överenskommelsen och hänvisade dem till att i stället väcka en särskild talan om den saken. Någon sådan talan väcktes inte. Förrättningen slutfördes sedan genom beslut den 11 maj 2010, varvid fastighetsbildning verkställdes i enlighet med ansökningen. På förslag av kommunen räknades dock ersättningen upp med index och kompletterades med ränta. Som skäl för beslutet redovisades bl.a. parternas överenskommelse från februari 1998.
Mark- och miljödomstolen och Mark- och miljööverdomstolen har avslagit B.S:s, J.R.S:s, Y.S:s och J.H.S:s överklagande av beslutet om fastighetsbildning. Enligt domstolarna var klagandena bundna av överenskommelsen om fastighetsreglering.
Frågan i HD gäller främst i vilken grad en part är bunden av ett medgivande till fastighetsreglering som vilar på en överenskommelse om en sådan reglering.
Kraven för fastighetsreglering
Det grundläggande syftet med fastighetsbildning är att tillgodose det allmänna intresset av en varaktigt lämplig fastighetsindelning. Vid en fastighetsbildning ska därför allmänna lämplighets- och planvillkor vara uppfyllda (3 kap.fastighetsbildningslagen).
I fråga om en fastighetsbildning som sker genom fastighetsreglering gäller också - vid sidan av ytterligare allmänna förutsättningar - vissa krav som är uppställda som skydd för främst enskilt intresse. Sålunda krävs det att fastighetsregleringen medför en mera ändamålsenlig markanvändning och att fördelarna av den överväger de kostnader och olägenheter som regleringen medför (båtnadsvillkoret i 5 kap. 4 § fastighetsbildningslagen). Om fastighetsregleringen har begärts av en sakägare, får den genomföras endast om den är nödvändig för att sökandens fastighet ska förbättras (förbättringsvillkoret i 5 kap. 5 §). Fastighetsreglering får inte heller genomföras så att de deltagande fastigheternas värde ökar eller minskar i alltför hög grad (fastighetsskyddet, se 5 kap. 8 §).
Medgivande till fastighetsreglering
Som utgångspunkt gäller att kraven för fastighetsbildning är tvingande och att lantmäterimyndigheten är skyldig att utreda att förutsättningarna är uppfyllda. Vid en fastighetsreglering får det dock göras avsteg från vissa av de krav som skyddar enskilt intresse. Om ägarna av de fastigheter som berörs av regleringen medger det, kan avsteg sålunda göras från både båtnadsvillkoret och förbättringsvillkoret (5 kap. 18 § första stycket 1 fastighetsbildningslagen). Detsamma gäller i fråga om fastighetsskyddet.
Ett medgivande ska lämnas under förrättningen och är att anse som en förklaring som är riktad till lantmäterimyndigheten om att fastighetsägaren godtar att myndigheten lägger medgivandet till grund för sitt beslut i fastighetsbildningsfrågan. Det är ett led i en officiell förrättning och kan närmast jämföras med en rättegångshandling (jfr prop. 1967:167 s. 98 och NJA 2001 s. 456).
Något särskilt formkrav gäller inte för medgivandet, frånsett att ett medgivande till avsteg från fastighetsskyddet ska upprättas skriftligen (5 kap. 18 § tredje stycket fastighetsbildningslagen).
Föreligger det inte något medgivande i förrättningen, ska lantmäterimyndigheten på vanligt sätt pröva om lagens krav är uppfyllda.
Inför en kommande ansökan om fastighetsbildning kan parterna avtala om de frågor som rör fastighetsbildningen. När det i en överenskommelse om fastighetsreglering har angetts att ansökningen biträds av den fastighetsägare vars enskilda intresse skyddas av lagen, anses överenskommelsen innebära ett medgivande enligt 5 kap. 18 § fastighetsbildningslagen. Genom ansökningens ingivande till lantmäterimyndigheten är medgivandet då att anse som lämnat vid förrättningen (se NJA 1984 s. 531 I-III).
Frånfallande av medgivande
Ett medgivande av talan i ett tvistemål kan normalt fritt återkallas i den instans där det har gjorts (se NJA 1980 s. 56). Ett medgivande till fastighetsreglering kan emellertid inte jämställas med ett medgivande av ett yrkande i ett tvistemål. Tvärtom förutsätter förfarandet vid fastighetsreglering att ett medgivande som har lämnats under förrättningen står fast, särskilt som förrättningen syftar till överföring av äganderätt till mark utan överlåtelse enligt jordabalkens regler; vid fastighetsreglering övergår äganderätten till marken när regleringen har genomförts. Ett medgivande till fastighetsreglering, som har grundats på en överenskommelse, måste alltså anses vara i princip bindande i och med att överenskommelsen har åberopats under förrättningen, och medgivandet kan då inte frånfallas ensidigt. Av Lantmäteriets yttrande i målet framgår att det sedan länge också synes vara en vedertagen uppfattning i förrättningsverksamheten att en sådan bundenhet föreligger (jfr Tore Landahl och Olof Nordström, Fastighetsbildningslagen, 1973, s. 196, uttalandet återkommer i senare kommentarer till lagen; jfr även Jan Alvå, Avtal om fastighetsreglering, Vänbok till Tore Landahl, 1987). Som HD har konstaterat i rättsfallen NJA 1984 s. 531 I-III är en fastighetsägare därmed bunden av ett lämnat medgivande om det inte visas att det föreligger sådana omständigheter att han senare under förrättningen bör ha rätt att frånfalla medgivandet. Den principiella bundenheten ska förstås så att utrymmet för en fastighetsägare att frånfalla sitt medgivande är starkt begränsat.
Om en fastighetsägare under förrättningen invänder att ett tidigare lämnat medgivande inte längre gäller, ska lantmäterimyndigheten pröva om medgivandet får frånfallas.
Bedömningen i detta fall
Till kommunens ansökan bifogades den överenskommelse av vilken det framgick att ansökningen biträddes av klagandena. Det har därmed förelegat medgivanden enligt 5 kap. 18 § fastighetsbildningslagen.
Ett medgivande som har lämnats på det sätt som har skett i målet får emellertid anses förutsätta att fastighetsregleringen genomförs inom en någorlunda rimlig tid. Här kan jämföras med 4 kap. 7 § JB. Enligt den bestämmelsen blir ett köp av en del av en fastighet ogiltigt om fastighetsbildning inte sker genom förrättning som är sökt senast sex månader efter köpet, ett krav som är motiverat av det allmänna intresset att fastighetsindelningen stämmer överens med ägarförhållandena och att frågan, om ett förvärv kan göras gällande, inte onödigt hålls svävande. I linje med detta ligger också den begränsade möjligheten att förklara en fastighetsbildningsförrättning vilande (se 4 kap. 39 § fastighetsbildningslagen). Att lantmäterimyndigheten utan något beaktansvärt skäl beslutade att återuppta förrättningen först efter tio år får därmed anses utgöra en sådan omständighet att klagandena har haft rätt att frånfalla sina medgivanden.
Lantmäterimyndigheten har i sitt beslut utgått från att medgivandena inte fick frånfallas, och myndigheten har därför inte prövat om ansökningen uppfyller de krav som gäller för fastighetsreglering. Beslutet ska därför undanröjas och målet återförvisas till myndigheten för fortsatt behandling.
- - -.
Domslut
HD:s avgörande
Med ändring av Mark- och miljööverdomstolens dom undanröjer HD lantmäterimyndighetens beslut i den del som avser fastighetsreglering och återförvisar målet till lantmäterimyndigheten för fortsatt behandling.
- - -.
Skiljaktig
Justitieråden Stefan Lindskog och Lars Edlund var skiljaktiga beträffande motiveringen på det sätt som framgår av det följande.
Vi är ense med majoriteten fram till och med punkt 12. Därefter anser vi att beslutet ska ha följande lydelse.
Avtal om medgivande
Parterna kan mellan sig avtala om de frågor som rör fastighetsbildningen. Så kan ske redan inför en kommande ansökan om fastighetsbildning. Ett sådant avtal kan innehålla bl.a. en utfästelse att medge att fastighetsbildning sker på visst sätt. I vad mån bestämmelserna i jordabalken kan vara tilllämpliga på de rent köprättsliga momenten i ett sådant avtal har diskuterats (se Jan Alvå, Avtal om fastighetsreglering - en konflikt mellan jordabalken och fastighetsbildningslagen i Rätt och rättskipning, Vänbok till Tore Landahl, 1987, särskilt s. 17). Frågan saknar dock betydelse i detta mål (se p. 25) och lämnas här därhän.
För ett avtal varigenom en part förbinder sig att medge talan i ett rättsligt förfarande gäller den allmänna avtalsrätten. Om en part är bunden av ett sådant avtal, så hindrar det likväl i regel inte att han i det rättsliga förfarande som avtalet tar sikte på kan inta en annan position än den som han har utfäst. Han kan emellertid då enligt allmänna principer om inomobligatoriskt skadeståndsansvar bli ersättningsskyldig för den skada som avtalsbrottet kan föranleda motparten. Huruvida så är fallet avgörs av allmän domstol i det forum som gäller för avtalsförhållandet. Den domstolen har också att avgöra andra frågor rörande avtalsförhållandet, t.ex. ett påstående om jämkning enligt 36 § avtalslagen (jfr i fråga om nyttjanderättsavtal NJA 2013 s. 783 p. 15).
Om en part till stöd för ett yrkande åberopar en utfästelse av motparten att medge den förda talan, så ska i regel utfästelsen lämnas utan avseende i det rättsliga förfarandet. I rättsfallen NJA 1984 s. 531 II och III har emellertid HD slagit fast ett visst undantag från den principen. Undantaget innebär att om en överenskommelse om fastighetsreglering är knuten till en ansökan om en sådan reglering, så anses överenskommelsen innebära ett medgivande enligt 5 kap. 18 § fastighetsbildningslagen.
Frånfallande av medgivande
En fastighetsbildningsförrättning är ett rättsligt förfarande, och som utgångspunkt gäller för detta allmänna processrättsliga principer. Vad som gäller för dispositiva tvistemål bör således tillämpas på de dispositiva momenten i en sådan förrättning, om inte dess särart motiverar något annat. På motsvarande sätt kan ledning från vad som gäller i annat än dispositiva tvistemål hämtas, när det gäller de indispositiva momenten i en fastighetsbildningsförrättning. (Jfr p. 11 i HD:s avgörande den 12 juni 2014 i mål T 5554-13 NJA 2014 s. 445.) Av det sagda följer att beträffande frågan om ett vid en fastighetsbildningsförrättning lämnat medgivande får frånfallas bör ledning först sökas i den allmänna processrätten.
Till skillnad från vad som gäller för avtalsrättshandlingar är en part som utgångspunkt inte bunden av en processrättshandling; en processrättshandling kan i princip återkallas utan begränsningar i den instans där den avgavs. Vidare innefattar en processrättshandling in dubio inte någon avtalsrättshandling. (Jfr NJA 1980 s. 56, NJA 1983 s. 148 och NJA 1996 s. 46 med hänvisningar.) Det finns goda skäl för denna ordning. Det viktigaste är att betydelsen av en processrättshandling inte behöver stå klar för den avgivande parten förrän parternas positioner i slutet av förfarandet har fixerats (jfr t.ex. Lars Heuman i JT 1996-97 s. 24 f.). Att en part i princip är bunden av en processrättshandling i senare instanser har samband med att parternas positioner då förutsätts vara klarlagda.
Utgångspunkten är alltså att under en fastighetsbildningsförrättning bör ett medgivande få återkallas. Som skäl för motsatt ståndpunkt har dock anförts 4 kap. 40 § fastighetsbildningslagen. Där föreskrivs det att om en fastighet under en fastighetsbildningsförrättning har övergått till en ny ägare, så är den nye ägaren bunden av vad den förre ägaren har medgett eller godkänt. Genom lagrummet har det ansetts vara underförstått att ett medgivande som har lämnats under förrättningen är bindande. Tolkningen är inte självklar; bestämmelsens ordalag ger inte stöd för mer än att den nye ägaren intar samma position i förfarandet som den förre (jfr 13 kap. 7 § RB).
Ett mer vägande rättskälleargument för bundenhet av ett medgivande utgör rättsfallen NJA 1984 s. 531 II och III. HD uttalade här att en sakägare är bunden av ett lämnat medgivande, om det inte visas att det föreligger sådana omständigheter att han senare under förrättningen får frånfalla medgivandet. Varför det skulle förhålla sig så redovisas inte, men synsättet torde förklaras av att en fastighetsbildningsförrättning kan beröra många sakägare och - mer väsentligt - förrättningen kan fortgå genom successiva ändringar i fastighetsindelningen sedan ett medgivande har lämnats. Att beakta är också att en överenskommen fastighetsreglering fungerar som ett alternativ till att genomföra en marköverföring genom ett köpavtal enligt jordabalken och typiskt sett inte innefattar någon tvist mellan de involverade parterna.
I rättsfallen ger HD ingen närmare vägledning om när en återkallelse av ett medgivande ska anses vara tillåtlig. Fallen föranleder dock den slutsatsen att en återkallelse får ske endast om det finns omständigheter som med viss styrka ger stöd för den ändrade positionen. Den som vill återkalla sitt medgivande har då att ange dessa omständigheter. I den mån åberopade omständigheter är tvistiga, kan det falla sig naturligt att bevisskyldigheten läggs på den återkallande parten, men rättsfallen bör inte ges innebörden att den ordningen alltid gäller. Det saknas anledning att ställa några högre krav på styrkan av de anförda skälen, om inte det finns några bärande motskäl. Sådana motskäl kan föreligga om ett medgivande har lagts till grund för någon förrättningsåtgärd eller om en återkallelse skapar betydande olägenheter för andra parter eller för förrättningens gilla gång. Det får här göras en avvägning mellan de aktuella intressena.
Frånfallande av medgivande grundat på avtal
Som har framgått av det föregående kan ingivandet av en överenskommelse om fastighetsreglering komma att anses som ett medgivande enligt 5 kap. 18 § fastighetsbildningslagen, trots att den förpliktade parten inte själv har yttrat sig i förfarandet. Så bör dock inte vara fallet om den förpliktade parten i direkt samband med ingivandet invänder mot den sökta fastighetsbildningen. Vad som gäller avtalsrättsligt mellan parterna är då ovidkommande (jfr p. 15).
Om ingivandet av en överenskommelse om fastighetsreglering föranleder att ett medgivande enligt 5 kap. 18 § fastighetsbildningslagen ska anses föreligga, så saknar det förhållandet att medgivandet vilar på en avtalsutfästelse i princip betydelse för möjligheterna att återkalla detta. Ett påstående om att utfästelsen inte är bindande kan visserligen prövas som ett -moment vid ställningstagandet till om det finns tillräckligt fog för återkallelsen (jfr p. 20), men vad som gäller avtalsrättsligt är inte en förrättningsfråga (jfr p. 14). Om det invänds att en bakomliggande överenskommelse inte kan göras gällande avtalsrättsligt, ankommer det således i princip inte på lantmäterimyndigheten att ta ställning till den frågan. Från den förmodligen ovanliga situationen att det rör sig om en fråga som bör prövas ex officio bortses här.
Det sagda hindrar inte att under särskilda förhållanden frågan om avtalets giltighet eller tolkning kan vara av sådan vikt för fastighetsbildningen, att lantmäterimyndigheten enligt 4 kap. 39 § fastighetsbildningslagen bör förklara förrättningen vilande i avvaktan på att en tvist om frågan avgörs i den ordning som gäller för tvister rörande avtalet.
Bedömningen i detta fall
Till kommunens ansökning bifogades den överenskommelse varav framgår att ansökningen biträddes av klagandena. Eftersom klagandena inte i samband med ingivandet klargjorde att de trots överenskommelsen motsatte sig ansökningen, så föreligger det medgivanden enligt 5 kap. 18 § fastighetsbildningslagen. Det leder till frågan om de är processuellt bundna av dessa medgivanden.
Vid tidpunkten för återkallelsen av medgivandena hade den sökta fastighetsbildningen inte kommit till stånd, trots att mycket lång tid hade förflutit från det att de avgavs. Något beaktansvärt skäl hos kommunen eller på lantmäterimyndighetens sida som förklarar tidsutdräkten föreligger inte. Fastän det inte är utrett att klagandena har gjort något för att skynda på förrättningen får de därför anses ha haft ett visst fog för sin inställning att inte längre vilja vidbli medgivandena. Till den del fastighetsbildning inte redan hade skett (jfr p. 3) fick dessa därför återkallas, om inte förhållanden hos kommunen eller lantmäterimyndigheten utgjorde skäl mot det (jfr p. 20). Några sådana skäl har inte framkommit. Klagandena har därför haft rätt att frånfalla medgivandena.
Härifrån är vi ense med vad majoriteten anför i punkterna 18-21.
HD:s beslut meddelat: den 4 juli 2014.
Mål nr: T 4170-12.
Lagrum: 5 kap.4, 5, 8 och 18 §§fastighetsbildningslagen (1970:988).
Rättsfall: NJA 1980 s. 56, NJA 1984 s. 531 I-III, NJA 1997 s. 805 och NJA 2001 s. 456.