Propositionens huvudsakliga innehåll

Lagen om-förvärv av hyresfastighet m.m. har till syfte att förebygga spekulation i hyresfastigheter och att hindra att hyresfastigheter förvärvas av personer som är olämpliga att förvalta sådana fastigheter. I princip fordras hyresnämndens tillstånd till förvärven. '

I propositionen föreslås vissa ändringar i lagen. För det första vidgas lagens tillämpningsområde. Nuvarande undantag. från tillståndsplikten vid .vissa förvärv av andel i fastighet tasbort. Vidare vidgas tillståndsplikten beträffande förvärv av aktier och andelar i fåmansbolag och handelsbolag till att omfatta alla sådana bolag vars huvudsakliga syfte är att förvalta hyresfastigheter. I samband därmed föreslås att det nuvarande systemet med anmälan till kommunen av fastighetsförvärv också skall gälla förvärv av aktier och andelar i fastighetsbolag. Även i dessa fall skall alltså avgö- randet huruvida tillståndsprövning skall äga rum ligga hos kommunen.

För att förvärvaren skall få förvärvstillstånd fordras att han uppfyller vissa i lagen angivna förutsättningar. som bl.a. avser hans praktiska och ekonomiska möjligheter att förvalta fastigheten. Reglerna härom föreslås nu skärpta så att förvärvaren åläggs en längre gående utredningsskyldighet än f. n. Vidare föreslås att reglerna kompletteras med en allmän bestäm-' melse som gör det möjligt att vägra tillstånd för t.ex. personer som har underlåtit att betala in skatter och avgifter för anställda, som har stora skatteskulder eller som har haft samröre med ekonomisk brottslighet.

I propositionen föreslås även en ändring i 1982 års lag om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt. Ändringen innebär att lagen inte skall gälla hyresfastigheter som ägs'av staten. kommun eller allmännyttigt bostadsföretag.

Lagändringarna föreslås träda i kraft den I juli l983.

• Sida 2
•  Original

Prop. [982/83: 153

1. Förslag till

IJ

Lag om ändring i lagen (1975: 1132) om förvärv av hyresfastighet

m. m.

Härigenom föreskrivs i fråga om lagen ( 1975: I l32l om förvärv av hyres- fastighet m. m.,

dels att 2—4. 7— IO och B åå skall ha nedan angivna lydelse. dels att i lagen skall införas tre nya paragrafer". lOa. lOb och 27%. av nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse

2

Förvärvstillstånd fordras ei

Föreslagen lydelse

..

Förvärvstillstånd fordras inte

|. om egendomen förvärvas från staten. kommun. landstingskommun eller kommunalförbund.

2. om staten. kommun. lands- tingskommun, kommunalförbund. aktiebolag. som helt äges av kom- mun eller landstingskommun. all- männyttigt bostadsföretag. riksor- ganisation av bostadsrättsföreningar eller bostadsrättsförening ansluten till sådan organisation är förvär- vare,

2. om staten. kommttn. lands- tingskommun, kommunalförbund. aktiebolag. som helt ägs av kommun eller landstingskommun. allmännyt- tigt bostadsföretag. jbl/trö- relsekouperatit' riksorganisation el- ler regional foIkrörelsekrmperatit' 0t1eanisatiun av bostadsrättsför- eningar eller bostadsrättsförening ansluten till sådan organisation är förvärvare,

3, om egendomen enligt medgivande av regeringen förvärvas för kyrkligt ändamål eller fånget prövats enligt lagen (l97t):939) om förvaltning av kyrklig jord. _

4. om egendomen förvärvas av kreditinrättning vilken enligt lag eller enligt reglemente eller bolagsordning som regeringen fastställt är skyldig att åter avyttra egendomen.

5. om förvärvaren är gift med överlåtaren och inte'heller om förvärvaren eller, när makar förvärvar gemensamt. någon av dem är överlåtarens av- komling. allt under förutsättning att överlätarcn inte är skyldig att avyttra egendomen enligt ös eller enligt 3 kap. lä lagen (1982: 6I8) om utländska förvärv av fast egendom m.m..

6. om förvärvet avser andel ifas- lighet at'lt förvärvet ut' andelen sker i syfte att./)ereda ji'irt'ärt'm'en ueh hans familj bostad påjltslighe- lett.

7. om förvärvet skall prövas enligt lagen om utländska förvärv av fast egendom m.m.. .

s. om förvärvet sker genom inrop pit exekutiv auktion.

' l.;tgen omtryckt 19792307. "' Senaste lydelse |982: 628.

6. om förvärvet skall prövas enligt . lagen om utländska förvärv av fast egendom m.m..

7. om förvärvet sker genom inrop pä exekutiv auktion.

• Sida 3
•  Original

Prop. 1982/83: 153

L»

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

9. om andel i fastighet förvärras av någon som redan äger andel i fastigheten och som ej enligt 6 # är skyldig att avyttra sistnämnda an- del.

3 s*

Vid förvärv av fast egendom som avses i tå och som ej omfattas av undantagsbestämmelserna i 2 & skall förvärvaren inom tre månader från det förvärvet skedde anmäla förvärvet till den kommun där den fasta egendo- men är belägen. Till anmälningen skall fogas styrkt avskrift av fångeshand-

lingen.

l fall som avses i I 5 2—4 får frå- gan om förvärvstillstånd prövas av hyresnämnden redan innan förvär- vct skett. Ansökan får i sådant fall inges till hyresnämnden utan föregå- ende anmälan till kommunen.

l fall som avsesi ] äjörsta stycket 2—4 fär frågan om förvärvstillstånd prövas av hyresnämnden redan in- nan förvärvct skett. Ansökan får i sådant fall inges till hyresnämnden utan föregående anmälan till kom- munen.

Tillstånd att förvärva egendom på offentlig auktion enligt 7 få eller enligt 3 kap. 35 lagen (l982:6l8) om utländska förvärv av fast egendom m.m. lämnas före auktionen.

4.5

Förvärvstillstånd skall vägras. om sökanden ej gör sannolikt att han är i stånd attförvaltafastighe- ten, att syftet med förvärvet är att han skall idka hostadstörvaltning och därvid hälla fastigheten i så- dant skick att den motsvarar de an- språk de boende enligt lag har rätt att ställa samt att ltan även i övrigt kommer att iaktta god sed i hyres- förhållanden. '

Förvärvstillstånd enligt denna lag får ej vägras. om det i ärendet visas att fastigheten är obebyggd eller be'

" Senaste lydelse l982: 628.

F i'it'värvstillstånd skall. utom i de fall som anges i andra och tredje styckena, vägras.

I. om förvärvaren inte visar att han är i stånd attfiiirvaltafastighe- It'll.

2. om fE'irvärvaren inte gör-san- nolikt att syftet medfi'irvärvel är att han skall förvalta fastigheten ()("ll därvid hälla den i ett sådant skick att den motsvarar de anspräk de boende enligt lag ltar rätt att ställa.

3. om det kort (tittas att förvär- varen i något annat avseende inte kommer att iaktta god sed i hyres-

fi'irluillanden eller

4. om det kan antas att förvär— varen eljest med hänsyn till brotts"- lig gärning eller visad brist vidfitll- göra/ide av åligganden enligt lag är från allmän synpunkt olämplig att

innehafastigheten. Förvärvstillstånd får inte vägras. I. om det visas att fastigheten är

obebyggd eller bebyggd med annat

• Sida 4
•  Original

Prop. 1982/83: 153

Nuvarande lydelse

byggd med annat än hyreshus eller med hyrcshus som icke innehåller fler än två för bostadsändamål av- sedda lägenheter. Skall fastigheten enligt gällande planer användas för annat ändamål än för uppförande av hyreshus. får förvärvstillstånd med- delas även otn de förutsättningar som anges i första stycket ej före- ligger.

Föreslagen lydelse

än hyreshus eller med hyreshus som icke innehåller fler än två för bos- tadsändamål avsedda lägenheter el- ler

2. om förvärvet avser andel i fas- tig/tet och förvärvet av andelen lll)- penbart sker i syfte att bereda för- värvaren och hansf'amili bostad på

fastigheten.

Skall fastigheten enligt gällande planer användas för något annat än- damål än för uppförande av hyres— hus, får förvärvstillständ meddelas utan hinder av första stycket.

794

Har förordnande meddelats enligt 65 och har inroparen dessförinnan eller senare avyttrat egendomen, skall förordnandet trots detta gå i verkställighet.

det.

1 övrigt skall så anses och med ärendet i tillämpliga delar så för- faras, som om egendomen blivit ut- mätt för fordran med bästa för- mänsrätt däri efter. i förekomman— de fall. sådana rättigheter som be- svärade egendomen redan vid den exekutiva auktionen och har före- träde framför alla befintliga ford- ringar. Även om det i enlighet här- med bestämda skyddsbeloppct täckes. fär försäljning dock ej ske om ej den bjudna köpeskillingen täcker även det värde som i ärendet har äsatts egendomen enligt 12 kap. utsökningsbalken eller. om ägaren

eller innehavare av fordran som är '

förenad med panträtt i egendomen i god tid före auktionen påkallat sär- skild värdering. det värde vartill egendomen uppskattas av värde- ringsmän som länsstyrelsen utser. Egendomen får säljas endast till den som fått besked från kom- munen att prövning ej påkallas. er- hällit lörvärvstillständ eller enligt lå 2. 3. 4 eller 9 får förvärva egen- domen utan sådant tillstånd. Avges vid auktionen bud som sålunda fär

* Senaste lydelse l98| : 787.

om kommunen eller hyresnämnden icke återkallar sin framställning i ären-

I övrigt skall så anses och med ärendet i tillämpliga delar så för- faras. som om egendomen blivit ut- mätt för fordran med bästa för- månsrätt däri efter. i förekomman- de fall, sådana rättigheter som be- svärade egendomen redan vid den exekutiva auktionen och har före- trädc framför alla befintliga ford- ringar. Även om det i enlighet här- med bestämda skyddsbcloppet täckes. får försäljning dock ej ske om ej den bjudna köpeskillingen täcker även det värde som i ärendet har åsatts egendomen enligt 12 kap. utsökningsbalken eller. om ägaren eller innehavare av fordran som är ' förenad med panträtt i egendomen i

god tid före auktionen påkallat sär- '. skild värdering. det värde vartill

egendomen uppskattas av värde- ringsmän som länsstyrelsen utser. Egendomen får" säljas endast till den som fått besked. från kom- munen att prövning ej "fsäkallas. er- hållit förvz'irvstillständ eller enligt 25 2.3 eller 4 får förvärva egendo- men utan sådant tillstånd. Avges vid auktionen bud som sålunda fär

• Sida 5
•  Original

Prop. 1982/83: 153

'.I!

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

'antagas, skall försäljning ske även (am-innehavare av fordran bestrider det.

antagas. skall försäljning ske även om innehavare av fordran bestrider det. " '

Kommer försäljning ej till stånd vid auktionen. får kommunen eller hyres— nämnden inom två år efter det att auktionen vunnit laga kraft hos länsstyrel- sen påkalla förordnande om ny auktion.. Framställes ej sådan begäran inom föreskriven tid eller avges ej heller vid den senare auktionen bud som får antagas. är frågan om försäljning av egendomen förfallen.

Kostnad i samband med auktion. söm ej lett till försäljning. betalas av statsmedel.

8.5

Bestämmelserna i 9—l l åå gäller i fråga om ]. aktiebolag vari minst 75 procent av aktierna äges eller på därmed jämförligt sätt innehas. direkt eller genom förmedling avjuridisk person. av högst tio fysiska personer.

2. handelsbolag. _ . .

Innehas aktier av varandra närstående personer. skall vid tillämpningen av första stycket I aktierna anses tillhöra en fysisk person. Som närstående person räknas därvid föräldrar. far? eller morföräldrar. make. avkomling eller avkomlings make. syskon eller syskons make eller avkomling. Med avkomling avses även styvbarn och fosterbarn.

95

Äger bolag fast egendom som avses i l ä och är egendomens taxer- ade värde enligt senaste balansräk- ning minst tre gånger större än det enligt samma balansräkning bok- förda värdet av bolagets övriga till— gängar. får aktie eller andel i bolaget ej utan tillstånd av hyresnämnd för- värvas genom sådant fång som anges i l & första stycket eller genom inlö- sen enligt 3 kap. 3 & aktiebolagslagen (l975: 1385). Detsamma gäller ifrå- ga om förvärv av aktie eller andel i moderbolag, om det sammanlagda taxerade värdet av koncernens fas- ta egendom, som här avses. är minst tre gånger större än det sam- manlagda bokförda värdet av kan- .eernens övriga tillgångar. allt en- ligt koneernbalagens senaste ba- lansrc'ikningar.

Bestämmelserna i 2.5 l—6 gäller i tillämpliga delar. Tillstånd fordras ej till förvärv av aktie på grund av

Första styeket ] gäller inte bo- stadsaktiebolag som avses i punkt 3 av anvisningarna till 24.6 kommu- nalskattelagen ( 1928 :370).

Äger bolag fast egendom som avses i l ä och är egendomens taxer- ade värde enligt senaste balansräk- ning större än det enligt samma ba-

. lansräkning bokförda värdet av bo- .

lagets övriga tillgångar. får aktie el- ler andel i bolaget inte titan tillstånd av hyresnämnd förvärvas genom så- dant fång som anges i l 5 första stycket eller genom inlösen enligt 3 kap. _ 3.5 aktiebolagslagen( 1975: l385). Fört'ärvstillstånd fordras dock endast om pröming enligt [05 tredje stycket begärs hos hyresnämnden.

Vid förvärv av aktie eller andel i moderbolag gäller vad som if("irsta stycket sägs om bolaget i stället koncernen.

Bestämmelserna i 25 1—5 gälleri tillämpliga delar. Tillstånd fordras ej till förvärv av aktie pågrund av

• Sida 6
•  Original

Prop. l982/83: 153

Nuvarande lydelse

nyemission där aktieägarna tecknar de nya aktierna i förhållande till det antal aktier de förut äger.

Föreslagen lydelse

nyemission där aktieägarna tecknar de nya aktierna i förhållande till det antal aktier de förut äger.

105

Har tillstånd till förvärv av aktie eller andel i bolag ej söktsf'in'efi'n- värvet. skall det sökas inom tre må- nader från det _]?irvärvet skedde. I fråga om prövning av ansökan om tillstånd till sådant förvärv gäller 4 9' i tillämpliga delar.

Görs ej ansökan om jörvärvstill- stånd inom jöreskriven tid och på _få'ireskrivet sätt eller vägras för- värt'stillståral genom lagakraft- ägande beslut. iir-förvärvet ogiltigt.

Vid förvärv av aktier eller ande-' lar i bolag skall _li'irt-"iirvaren inom tre månader från det förvärvet skedde anmäla .Mrvärvet till den kom/nun där huvuddelen av den fasta egendomen är belägen. Frå- gan om i vilken kommun hin-'udde- len av egendomen ligger skall av- göras med ledning av jastigheter- nas la_reriugsvärde. 'l'ill anmälning—' en skall fogas styrkt avskrift av fångeshandlingen eller. om någon fångeshandlin g inte har upprättats. ett av ("iver/åtaren oclt ft'irviirvaren undertecknat intyg om när förvär- vet ltar skett oclt om de villkor som har avtalats jär-förvärvet.

I fall som avses i I .é' första stycket 2—4 samt vid _lörvärv ge- nom inlösen euligt 3 kap. 35 aktie- bolagslagen ( I 975 : I385 ) järj'rågan om jörvärt'stillständ prövas av hy— resm'immleu redan innan _)Q'irvärvet skett. Anst'ikanjär i sådantfall ges in till hyresnämnden utanfi'iregåen- de amnälan till kommunen.

Vill kommunen begära prövning enligt denna lag. skall beslutet om detta anmälas till hyresnämuden inom tre månader efter det anmä- lan skett enligt/Firsta stycket eller. om styrkt avskrift av fängeshand- lingen eller intyg om ji'n'värvet inte varfogad till anmälningen. tre må— maler från det att kommunen mot- tog sådan handling. Det åligger kommunen att snarast nu'iiligt och senast inom samma tid underrätta _ft'irvärvaren huruvida prövning lre- ' gärs.

lOa &

Har anmälan som avses i I().(*' tredje stycket gjorts inom föreskri- ven tid. skall hyresnämnden före- lägga förvärvaren att inom en må-

• Sida 7
•  Original

Prop. 1982/83: 153

Nuvarande lydelse

lOb

Föreslagen lydelse

nadfi'ån de! att han få!! del avföre- läggande! ansöka om fi*irvärvstill- stånd. Föreläggande! skall inne/tål- la en upplysning om bestämmelser- na i It)/rä. Tillföreläggande! skall fogas en avskrift av kouununens anmälan.

I fråga om hyresnämndens pröv- ning av ansökan ont förvärvstill- stånd gäller 4 s i tillämpliga delar.

&

Förvärv som avses i 9 så'första el- ler andra stycket och som inte om- fattas av undantagsbestä!nmel- serna i tredje stycket i nämnda pa- ragrafär ogiltigt.

[ . om förvärvet inte inom före- skriven tid anmäls till kommunen och förvärvaren inte redan lianer-' hållit fört't'irvstillståml eller från kommunen få!! besked att prövning inte begärs. '

2. om ansökan om förvärvstill- ståta! inte görs enligtföreläggande som avses i 10 a .Sförsta stycket.

3. om förvärvstil/stånd vägras genom lagakra/tägande beslut.

l3å

Förköpsrätten utövas genom att kommunen senast i samband med att kommunen skall yttra sig i till- ståndsr'ireudet skriftligen hos hy- resnämnden anmäler att beslut att utöva förköpsrätt fattats. Hyres- nämnden skall underrätta bolaget samt köpare och säljare om beslutet att utöva förköpsrätt.

Förköpsrätten utövas genom att kommunen inom den tid som gäller för anmälan enlig! !().(4 tredje _ stycket skriftligen hos hyresnämn- den anmäler att beslut att utöva för- köpsrätt har fattats. Hyresnämnden skall underrätta bolaget samt köpa- re och säljare om beslutet att utöva förköpsrätt.

Har förvärvstillstånd meddelats. är förköpsrätten förlorad.

,,

4.

75

Regeringen bemyndigas a!! med- dela närmare föreskrifter om skyl- ' dighet för förvärvaren att till kom- munen och hyresnämnden lämna uppgifter av betydelse för pröv- ningen avft'irvärv enligt denna lag.

Denna lag träderi kraft den Ijuli 1983. I fråga om förvärv som har skett före ikrafttri'idandet gäller äldre bestämmelser.

• Sida 8
•  Original

Prop. 1982/83: 153 8

Förhandstillstånd till förvärv av aktie eller andel i bolag som har medde- lats före ikraftträdandet gäller även därefter. Har en ansökan om förhands- tillstånd till sådant förvärv ej slutligen avgjorts vid ikraftträdandet. gäller äldre bestämmelser beträffande prövningen av ansökningen.

2. Förslag till Lag om ändring i lagen (1973: 188) om arrendenämnder och hyres- "nämnder

Härigenom föreskrivs att 4. 5 och 16b åå lagen (1973: 188) om arrende- nämnder och hyresnämnderl skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse ' Föreslagen lydelse

4 &" Hyresnämnd som avses i 12 kap. 68 åjordabalken har till uppgift att . medlai hyres- eller bostadsrättstvist.

2. pröva tvist om reparationsföreläggandc enligt 12 kap. 165 andra stycket, skadestånd enligt 12 kap. 24a &. överlåtelse av hyresrätt enligt 12 kap. 34—36 åå. upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 12 kap. 40 &. förlängning av hyresavtal eller villkor för sådan förlängning enligt 12 kap. 49 S, hyresvillkor enligt 12 kap. 55 5 eller uppskov med avflyttning enligt 12 kap. 59 %. alltjordabalken

2 a. pröva tvist om hyresvillkor enligt 22—24 55 hyresföthandlingslagen (1978: 304) eller om återbetalningsskyldighet enligt 23 % samma lag.

3. pröva tvist om hyresvillkor enligt 7 5 sista stycket," upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 30 å andra stycket eller medlemskap enligt 52 &. allt bostadsrättslagen (1971 : 479).

4. pröva fråga om godkännande av överenskommelse som avses i 12 kap. 45 eller 56 äjordabalken eller av beslut som avses i 60 5 första stycket 1 bostadsrättslagcn.

5. vara skiljenämnd i hyres- eller bostadsrättstvist. 5.a pröva tvist mellan hyresvärd och hyresgästorganisation enligt

hyresförhandlingslagen. '

6. pröva fragor enligt bostadssaneringslagen (1973: 531 ) och bostadsför- valtningslagen (1977. 792).

7. pröva frågor enligt lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m.. .

8. pröva frågor enligt bostadsanvisningslagen (1980: 94).

9. pröva frågor enligt lagen (1982: 352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till' bostadsrätt.

Ärende upptages av den hyres— Ärende upptages av den hyres- nämnd inom vars område fastighe- nämnd Inom vars område fastighe- ten är belägen. Ärende som avses i ten är belägen. Ärende som avses i 9. 17 eller 18 & lagen om förvärv av IO. 17 eller 18 & lagen om förvärv

' Lagen omtryckt 1980: 97. 3 Senaste lydelse 1982: 354.

• Sida 9
•  Original

Prop. 1982/83: 153

Nuvarande lydelse

hyresfastighet rn. m. upptages dock 'avlhyresnämnden i den ort där bo- lagets styrelsc har sitt säte eller. i fråga om handelsbolag. där förvalt- ningen föres.

Föreslagen lydelse

av hyresfastighet m.m. upptages . . dock av hyresnämnden i den ort där bolagets styrelse har sitt säte eller. i fråga om handelsbolag. där förvalt- ningen föres.

55

Hyresnämnd består av lagfaren ordförande och två andra ledamöter. om ' ej annat följer av tredje stycket. Av de senare ledamöterna skall 'den ene vara väl förtrogen med förvaltning av hyresfastighet eller. när ärendet rör bostadsrättsfastighet. med förvaltning av sådan fastighet och den andre vara väl förtrogen med bostadshyresgästers förhållanden eller. när ärende rör annan lägenhet än bostadslägenhet. med näringsidkande hyresgästers förhållanden. ] ärende enligt 52 åeller60 åförsta stycketl bostadsrättsla— gen (1971:479) skall vad som sagts nu om- hyresgästers förhållanden i stället avse bostadsrättshavares förhållanden..

Hyresnämnd får anlita teknisk ex- pert att biträda nämnden. om ären- dets beskaffenhet eller annat sär-

Hyresnämnd får anlita expert att bi— träda nämnden. om ärendets be— skaffenhet eller annat särskilt skäl -'

skilt skäl föranleder det. föranleder det.

Bestämmelserna 12 å andra— fjärde styckena äger motsvarande tillämp— ning i fraga o'm hyresnämnd. _ Regeringen kan förordna att i hyresnämnd skall finnas flera avdelningar. Bestämmelserna om hyresnämnd gäller i tillämpliga delar även avdel— nlng;

16b 5"

Ansökan om förvärvstillstånd skall för yttrande tillställas kommun där tillståndspliktig fast egendom fmnes samt. om det lämpligen 'kan ske. organisation av hyresgäster som berörs av ansökningen. Avser ansökan tillstand till förvärv av aktie. skall tiden för avgivande av yttrande bestäm— mas så att den ej understiger t're manader.

lärende angaende förvärvstillstånd skall kommun. där den fasta egendo- men är belägen. samt hyresgästorganisation. som berörs av ansökningen. anses som Sökandens motparter. '

[ ärende angående förvärvstillstånd äger bestämmelserna i 14 lå andra stycket motsvarande tillämpning.

Ansökan om tillstånd att förvärva .

1. fast egendom eller tomträtt genom köp eller byte.

2. aktie genom köp eller genom inlösen i fall som avses i 12 å andra stycket lagen (1975: 1132) om förvärv av hyresfastighet m. m..

får ej prövas eller på grund av återkallelse avskrivas innan det blivit slutligt avgjort om förköp skall äga rum.

Föreläggande enligt 3aä andra Föreläggande enligt 3aå andra stycket lagen om förvärv av hyres- fastighet m.m. får ej utfärdas innan det blivit slutligt avgjort att förköp ej skall äga rum.

stycket eller l()a 5 första stycket lagen om förvärv av hyresfastighet m.m. får inte utfärdas innan det bli- vit slutligt avgjort att förköp inte skall äga rum.

Denna lag träderi kraft den 1 juli 1983.

• Sida 10
•  Original

Prop. 1982/83: 153 10

3. Förslag till Lag om ändring i bostadsrättslagen (1971:479)

Härigenom föreskrivs att fylla åå bostadsrättslagcn (1971:4791' skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

61") a #5

En bostadsrättsförenings beslut om förvärv av hyresfastighet för om- bildning av hyresrätt till bostadsrätt skall fattas på föreningsstämma. Bc- slutet skall biträdas av hyresgästerna i minst två tredjedelar av de uthyrda lägenheter som omfattas av förvärvet. Dessa hyresgäster skall vara med- lemmar i bostadsrättsföreningen.

Vid beräkningen av antalet lägenheter bortses frän garage. lager och andra lägenheter som i första hand används som förvaringsutrymmen.

Protokollet frän föreningsstämman skall innehålla uppgift om hur beräk- ningen av rösterna har skett och hållas tillgängligt för hyresgästerna och fastighetsägaren.

Innan beslut om fastighetsförvärv fattas. skall sådan ekonomisk plan som avses i 4 & upprättas och hällas tillgänglig för hyresgästerna. Till planen skall fogas ett besiktningsprotokoll. som visar fastighetens skick. Planen skall även vara försedd med intyg enligt 4 &.

Beslut om förvärv i strid med första stycket är ogiltiga. Detsamma gäller beslut om förvärv som fattats utan att ekonomisk plan varit tillgänglig enligt fjärde stycket. Om likväl förvärv har skett enligt beslutet och lagfart har meddelats. skall dock vad nu sagts ej gälla.

! fräga om bostadsrättsföreningar som är anslutna till en r'ikskuopera- tir organisation gäller denna para- graf endast om fastighetsförvärvet sker enligt lagen (1982: 3521 om rätt till fastighetsförvz'irv för ombildning till bostadsrätt.

[ fråga om bostadsrättsföreningar

.som är anslutna till enfalkrr'irelse—

kooperatir riksarganisation- gäller denna paragraf endast om fastig— hetsförvärvet sker enligt lagen (1982: 352) om rätt till fastighetsför- värv för ombildning till bostadsrätt.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1983.

' Lagen omtryckt 19821353.

• Sida 11
•  Original

Prop. 1982/83: 153 . ||

4. Förslag till

Lag om ändring i lagen (1982: 352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt

Härigenom föreskrivs att 2 & lagen (1982:3521 om rätt till fastighetsför- värv för ombildning till bostadsrätt skall ha nedan angivna lydelse.

Nurarande lydelse-' [föreslagen lydelse 2 s . Lagen gäller inte om egendomen Lagen gäller inte run ('_L'e/ttluute/t innehåller färre än fem lägenheter. ägs av staten. kommun. lumlstings—

kmnmun. kuin/nrural/örlnuul. all- männyttigt bastadsji'iretag eller uk- tielmlag som helt ägs av en Imm- lnuu eller lurulsti/rleslt':mun/rn. [.a- gen gäller inte lreller om egendo- men innehåller färre än fem lägen- heter.

Vid beräkning av antalet lägenheter enligt denna lag räknas som lägenhet varje avskild enhet som är inrättad att varaktigt och självständigt användas som bostad eller för annat ändamål. Frän garage. lager och andra lägen— heter som i första hand används som förvaringsutrymmen bortses.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1983. Äldre bestämmelser gäller om hembud har skett före lagens ikraftträdande.

• Sida 12
•  Original

Prop. 1982/83: 153 . _ 12

Utdrag .lUS'lelEDEPARTEMENTET PROTOKOLL

: vid rcgcringssammanträde

1983-03-03

Närvarande: statsministern Palme. ordförande. och statsråden l. Carlsson. Lundkvist. Feldt. Sigurdsen. Gustafsson. Leijon. Hjelm-Wallén. Peter- son. Rainer. Boström. Bodström. Göransson. Gradin. Dahl. R. Carlsson. Holmberg. Hellström. Thunborg

Föredragande: statsrådet Gustafsson.

Lagrådsremiss med förslag till ändrade regler om förvärv av hyres- fastigheter m.m. ' '

2.2. Lagens tillämpningsområde

2.2.1. Förvärv (n' lande! [fastighet

Vissa förvärv av ideella andelar i fastighet är f. n. undantagna från tillståndsplikten enligt tillständslagen. Enlith ä punkt 6 undantas andels- förvärv som sker för att bereda förvärvaren och hans familj bostad och enligt 2 & punkt 9 undantas förvärv av ytterligare andelar 'i fastighet. Kontrollen av att kraven för undantag är uppfyllda ligger på inskrivnings- myndigheterna i samband med prövningen av ansökan om lagfart.

l promemorian föreslås att dessa undantag från tillståndsplikten tas bort. Samtidigtföreslås ett tillägg till 4 5 andra stycket i lagen med innebörd att förvärvstillstånd inte får vägras. om andelsförvärvet uppenbart sker i syfte att bereda förvärvaren och hans familj bostad på lastigheten. Flertalet remissinstanser biträder förslagen.

Förslaget att slopa undantagsbestämmelsen i 2 5 punkt 6 i förening med den föreslagna ändringen i 4 & innebär att kontrollen av att andelsförvär- ven sker för bostadsändamål förs över från inskrivningsmyndigheterna till i första hand kommunerna. Detta ligger helt i linje med önskemålen om ett ökat kommunalt inflytande. Kommunerna har också bättre förutsättningar än inskrivningsmyndigheterna att på olika sätt kontrollera att förvärven verkligen sker för bostadsändamål. Förfarandet hos inskrivningsmyndig— heterna måste på grund av inskrivningsärendenas mängd med nödvändig- het vara enkelt och formaliserat, vilket har medfört att myndigheterna normalt har varit hänvisade till ett intyg från förvärvaren om förvärvssyf— tet. Lagen har därigenom kunnat kringgås. Jag tillstyrker pågrund av det anförda de föreslagna lagändringarna. såvitt gäller 2 5 punkt 6 och 4 &.

Jag tillstyrker också det föreslagna slopandet av undantagsbestämmel— sen i 2 5 punkt 9. eftersom även detta stadgande innebär en uppenbar risk för kringgående av lagstiftningen. Ett bibehållande av undantagsregeln skulle ju innebära att den som berättigats att förvärva en fastighetsandel för bostadsändamål kan fritt förvärva ytterligare andelar för att t.ex. i - spekulationssyfte hyra ut andelslägenheter. Förvärv av ytterligare andelar bör alltså prövas enligt samma bedömningsgrunder som andra andelsför- värv. Som anförs i promemorian bör naturligtvis den omständigheten att förvärvaren redan har ett inte obetydligt inflytande över fastighetens för- valtning tillmätas en avsevärd betydelse vid förvärvsärendets behandling i kommun och hyresnämnd.

2.2.2. Förvärv av aktier och andelar i faslig/_:etsbolag Promemorians förslag att förvärv av aktier eller andelar i fastighetsbolag _först skall anmälas till kommunen och att förvärvstillstånd endast behövs om kommunen anmäler förvärvet till hyresnämnden för prövning har vun- nit allmän anslutning av remissinstanserna. Även jag biträder förslaget. Tillståndspliktcn är i dag enligt 8 och 9åå tillståndslagen begränsad till

• Sida 17
•  Original

Prop. 1982/83: 153 17

förvärv av aktier eller andelar i sådana fåmansbolag resp. i handelsbolag som huvudsakligen ägnar sig åt förvaltning av hyresfastigheter. Tillstånds- plikten avser bolag som äger fast egendom som är taxerad som hyreshus- enhet och vars taxeringsvärde enligt den senaste balansräkningen är minst tre gånger större än det bokförda värdet av bolagets övriga tillgångar (den s.k. BX-regeln).

För att minska inverkan av mindre förändringar i balansräkningen och för att försvåra manipulationer så att den tillståndspliktiga värdegränsen inte nås föreslås i promemorian att storleken av det fastighetsinnehav som grundar tillståndsplikt minskas. Det föreslås sålunda att 3X-regeln ersätts med en regel om att tillståndsplikt inträder redan då hyresfastigheternas taxeringsvärde överstiger värdet av de övriga tillgångarna.

Som påpekas av flera remissinstanser kan samma invändningar riktas mot den i promemorian valda lösningen som mot den nuvarande ordning- en. Marginella värdeförändringar ellerjuridiskt oantastliga justeringar av balansräkningen kan medföra att gränsen för tillståndsplikt underskrids i vissa fall.

Genom förslaget kommer emellertid kretsen av tillståndspliktiga förvärv att vidgas väsentligt. varför de angivna marginella fallen måste antas få mindre betydelse. Det viktiga är att tillståndsplikten i så stor utsträckning som möjligt omfattar förvärv avseende bolag vars huvudsakliga syfte är att förvalta hyresfastigheter. Den föreslagna regeln. som i förhållande till andra förslag som har förts fram i lagstiftningsärendet är enkel att tillämpa. tillgodoser enligt min mening i erforderlig mån detta intresse. Jag biträder därför promemorieförslaget.

Promemorian innehåller också ett förslag om att det i 19% bokföringsla- gen (l976: l25) tas in en erinran om ll & tillständslagen. som stadgar skyldighet för bolag som äger en hyresfastighet att i sin balansräkning lämna vissa uppgifter. Denna lagändring avstyrks bestämt av bokförings- nämnden. Nämnden anser det principiellt otillfredsställande att belasta en generell lag med särbestämmelser. Nämnden hänvisar också till att För- eningen Auktoriserade Revisorer FAR sedan flera åri sin rekommendation angaende årsredovisning i aktiebolag har hänvisningar till särbestämmelser i. annan lagstiftning. bl.a. tillständslagen. Under dessa omständigheter anser jag att den föreslagna lagändringen inte behövs. Jag är alltså inte beredd att förorda någon ändring i bokföringslagen.

[ detta sammanhang villjag ta upp en annan fråga rörande tillståndsplik- tens omfattning som inte närmare har berörts i promemorian. Det gäller behandlingen av bostadsbolag. dvs. aktiebolag eller handelsbolag vars verksamhet uteslutande eller huvudsakligen består i att åt bolagets deläga- re bereda hostäder i hus som ägs av bolaget.

Genom en hänvisning i 9?" andra stycket tillståndslagen gäller den nuva- rande undantagsregeln i lä punkt 6. som nu föreslås slopad (se avsnitt 2.2.l). även vid förvärv av aktier och andelar i bolag. Enligt vad som 2 Rikxdugc'n [982/83 . I rum/. Nr 153

• Sida 18
•  Original

Prop. 1982/83: 153 ' 18

anförts i förarbetena till lagen (prop. l97-5/76133 s. 89) skall förvärv av aktier och andelar i bostadsbolag omfattas av undantaget. under förutsätt- ning att den som innehar aktie eller andel i bolaget har rätt till bostad i bolagets fastigheter i förhållande till aktie- eller andelsinnehavet.

Enligt 795 bostadsrättslagen (1971:479. omtryckt 1982: 353) är det inte möjligt att bilda s.k. andelshus, där andelsrätten kopplas till innehavet av aktier eller andelar i bolag. Enligt punkt 16 i övergångsbestämmelserna till lagen får dock bolag som före lagens ikraftträdande tillämpat denna upplå- telseform fortsätta sin verksamhet. I skattehänseende jämställs bostadsak- tiebolag med bostadsföreningar och bostadsrättsföreningar. se 24ä 3 mom. kommunalskattelagen (1928: 370)jämte anvisningar.

Sveriges bostadsrättsföreningars centralorganisation (SBC) har påpekat att promemorians förslag om slopande av undantagsbestämmelsen i 2ä punkt 6 medför att förvärv av aktier i bostadsaktiebolag kommer att bli tillståndspliktiga. SBC anser att starka principiella skäl talar för att sådana s. k. äkta bostadsföretag inte heller i fortsättningen skall omfattas av till- ståndsplikten utan att förvärv av aktier i sådana bolag skall vara befriade på samma sätt som förvärv av andelar i bostadsföreningar eller av bostads- rätter.

Promemorieförslaget innebär att ifrågavarande aktieförvärv visserligen blir tillståndspliktiga men att förvärvstillstånd inte får vägras på grund av hänvisningen i 105 sista stycket promemorieförslaget till 45. Jag delar emellertid SBC:s uppfattning att förvärv-skontrollcn i dessa fall innebär en onödig omgång. Jag biträder därför förslaget om att förvärv av aktier i sådana bostadsaktiebolag som avses i punkt 3 av anvisningarna till 24ä kommunalskattelagen liksom-f. n. helt undantas från tillståndsplikten. En bestämmelse härom bör tas in i 85 tredje stycket tillståndslagen.

När det däremot gäller förvärv av andelar i sådana bostadsbolag som är handelsbolag har det inte framkommit några skäl som talar för en motsva- rande ordning. Sådana förvärv kommer alltså att underkastas tillstånds- plikt genom att undantaget i 29" punkt 6 upphävs.

2.2.3 Tillståndslagens lil/('impningsområa'e i övrigt Svenska kommunförbundet och några kommuner har såväl i tidigare sammanhang som under remissbehandlingen fört fram önskemål om att lagens tillämpningsområdc skall utvidgas till att också avse hyreshusen- heter som enbart innehåller lokaler (jfr prop. 1978/79: 164 s. 22). Jag delar emellertid uppfattningen i promemorian att det inte har kommit fram något material som på ett avgörande sätt visar behovet av lagstiftning på detta 'område. Jag vill i detta sammanhang ta upp ett par andra frågor rörande lagens tillämpningsområde. Det gäller vilka slags förvärvare som enligt 25 punkt 2 tillståndslagen skall vara undantagna från tillståndsplikt. Jag tänker då på det nuvarande undantaget som befriar förvärv av riksorganisation av bo-

• Sida 19
•  Original

Prop. 1982/83:153- 19

stadsrättsföreningar samt bostadsrättsförening som är ansluten till en så- dan organisation från tillståndsplikt.

Enligt förarbetena till lagen (prop. 1975/765 33 s.- 67) avsåg man med uttrycket "riksorganisation” HSB och Svenska riksbyggen. Vid lagens tillkomst torde någon annan riksorganisation av bostadsrättsföreningar inte heller ha funnits. Numera finns det emellertid ytterligare en riksorga- nisation av bostadsrättsföreningar, nämligen SBC. Denna organisation. liksom bostadsrättsföreningar som är anslutna till den. omfattas alltså av lagens undantag från tillståndsplikt.

De till HSB och Riksbyggen anslutna föreningarna har enhetligt utfor- made stadgar som vilar på en gemensam bostadssocial grundsyn. Så är inte fallet med den mera heterogena gruppen av bostadsrättsföreningar som är anslutna till SBC. Jag förordar därför att undantagsregeln i 2.5 punkt 2 . utformas så att den endast blir tillämplig på de riksorganisationer som ursprungligen avsågs med denna, nämligen HSB och Riksbyggen. Detta bör lämpligen ske genom att i lagtexten införs Uttrycket ”folkrörelseko- operativ" organisation.

Motsvarande ändring bör göras i 60 a så sista stycket bostadsrättslagen, där uttrycket "rikskooperativ organisation” f.n. används för att beteckna HSB och Riksbyggen (se CU 1981/82z4l s. 6).

HSB:s riksförbund har under remissbehandlingen också aktualiserat en annan" ändring i samma undantagsstadgande. Förbundet påpekar att HSB- organisationen är uppbyggd i tre led, nämligen riksförbundet, regionala HSB-föreningar och lokala bostadsrättsföreningar. Av dessa omfattas de regionala föreningarna f.n. inte av undantaget från tillståndsplikt. Även dessa föreningar förvärvar emellertid fastigheter. främst i samband med ombyggnad och sanering. De bör enligt förbundet också omfattas av un- dantaget. Jag biträder förslaget och förordar alltså att 2 & punkt 2 tillstånds- lagen ändras även i detta avseende.

2.3 Förfarandet hos kommunen vid anmälan av tillståndspliktiga förvärv m.m.

I promemorian diskuteras frågan om en närmare lagreglering av den kommunala prövningen av förvärvsanmälningar. Tanken på en sådan reg— lering avvisas emellertid. liksom tanken på inrättande av ett centralt regis- ter som innehåller uppgifter'om lagfarna ägare till hyresfastigheter och om fysiska personer som är huvudintressenter i fastighetsägande bolag.

Jag delar uppfattningen i promemorian 'att man inte lagstiftningsvägen bör låsa kommunerna vid en viss hög utredni-ngsnivå. Det finns emellertid anledning att se över de bestämmelser som gäller förvärvarens uppgifts- skyldighet vid en förvärvsanmälan. Enligt gällande lagstiftning behöver inte till en förvärvsanmälan fogas andra uppgifter än de som anges i la 5 förordningen (1975: 1139) om tillämpning av lagen ("1975: 1132) om förvärv

• Sida 20
•  Original

Prop. 1982/83: 153 20

av hyresfastighet m.m. (tillämpningsförordningen). Dessa uppgifter avser inte förvärvarens möjligheter att uppfylla tillståndslagens krav för till- stånd. Då syftet med de nu föreslagna lagändringarna är att stärka det kommunala inflytandet vid förvärvsärendena till hyresnämnderna. är det enligt min mening lämpligt att låta kommunerna fä möjligheter att redan vid prövningen av förvärvsanmälningarna begära samma uppgifter om förvärvarens personliga förhållanden som de som förvärvaren enligt 2 %% första stycket och 4 9" första stycket tillämpningsförordningen skall ge in till hyresnämnden. Eftersom en sådan uppgiftsskyldighet med hänsyn till 8 kap. 3 & och 7 & första stycket punkt 3 regeringsformen fordrar bemyndi— gande för regeringen i lag. föreslårjag att ett sådant bemyndigande medde- las i en ny paragraf. 27 å i tillståndslagen. Jag kommer att senare anmäla frågan om ändring i tillämpningsförordningen.

Vid sin förvärvsprövning bör kommunerna naturligtvis utnyttja den särskilda sakkunskap som hyresgästorganisationerna har på området och ta stor hänsyn till deras mening. För att inte förfarandet skall bli alltför komplicerat. bör dock dessa organisationer inte få någon självständig rätt att påkalla tillståndsprövning i hyresnämnden titan denna rätt bör endast tillkomma kommunen (jfr prop. 1978/79: 164 s. 15). Hyresgi'tstorganisatio- nernas intressen tillvaratas i erforderlig män genom att de har ställningen sotn part vid tillståndsprövningen i hyresnämnden och rätt att överklaga hyresnämndens beslut till bostadsdomstolen.

Vad slutligen gäller frågan om ett centralt. statligt register över fastig- hetsägare är det uppenbart att ett sådant register verksamt skulle kunna bidra till att förbättra kontrollmöjligheterna. Åtminstone f. n. hindrar dock det statsfinansiella läget att ett sådant register inrättas.

2.4. Förutsättningar för tillstånd

När ett tillståndspliktigt förvärv prövas av hyresnämnden. ankommer det på förvärvaren/sökanden att göra sannolikt att han uppfyller vissa i lagen angivna förutsättningar för att erhålla förvärvstillstånd. Om han inte lyckas med detta. skall tillstånd vägras.-

För tillstånd gäller samma förutsättningar beträffande såväl fastighets- förvärv som förvärv av aktier och andelar i fastighetsbolag (se 4 5 första stycket och lt) s' första stycket andra meningen tillståndslagen). Sökanden skall sålunda göra sannolikt att han är i stånd att förvalta fastigheten. att syftet med förvärvet är att han skall idka bostadsförvaltning och därvid hälla fastigheten i sådant skick att den tnotsvarar de anspråk som de boende har rätt att ställa samt att han även i övrigt kommer att iaktta god sed i hyresförhällanden.

Enligt promemorian har det förekommit fall där lörvärvaren har fått förvärvstillständ trots att han har varit olämplig. Att tillstånd i sådana fall har lämnats beror enligt promemorian inte på att bestämmelserna om

• Sida 21
•  Original

Prop. [982/83: [53 21

förtttsättningarna för tillstånd har tillämpats felaktigt utan på att bestäm- melserna inte till alla delar är så utformade att de tttestänger olämpliga förvärvare. l promemorianföreslås därför vissa ändringar av tillståndskri- terierna i 4 & första stycket tillståndslagen.

Den första förutsättningen för att tillstånd skall ktlnna erhållas är. som nyss nämnts. att förvärvaren gör sannolikt att han är i stånd att förvalta fastigheten. ] utredningen av Stockholms kommun. som redovisas i pro- memorian. anförs att bevisbördan rörande förvärvarens ekonomiska och praktiska förutsättningar att klara av fastighetsförvaltningen mot lagens ordalydelse ofta har lagts på kommunen i stället för på förvärvaren. l promemorian konstateras också att det ställs för låga krav på förvärvarens utredning om hans förmåga i dessa avseenden. Därför föreslås en skärp- ning av beviskravet på det sättet att tillstånd får meddelas endast om förvärvaren på ett övertygande sätt visar att han är i stånd att förvalta fastigheten. På grund av skärpningen av utredningskravet i det nu angivna hänseendet föreslås å den andra sidan att kravet på tttredning från förvär- varen om hans förmåga att iaktta god sed i hyresförhållanden efterges. Förvärvstillstånd skall enligt förslaget inte få meddelas. om det kan antas att förvärvaren i något avseende inte kommer att iaktta god sed i hyresför- hållanden. .

"Medan remissinstanserna tillstyrker förslaget i sistnämnda hänseende. anser flera av dem att skärpningen av beviskravet rörande förvärvarens möjligheter att sköta fastighetsförvaltningen ställer alltför stora krav på - förvärvaren och avstyrker därför förslaget i denna del.

Jag skall i det följande diskutera utformningen av de olika tillståndskri- terierna i lagen. Innan jag går närmare in på dessa. villjag emellertid erinra om att den prövningsordning som sedan 1979 gäller beträffande fastighets- förvärv och som enligt vad jag nu föreslagit (se avsnitt 2.2.2) också skall omfatta aktie- och andelsförvärv innebär att i huvudsak endast kontrover- siella förvärv kommer att prövas av hyresnämnden. En förutsättning är alltså att kommunen har funnit att förvärvaren av någon anledning är olämplig som fastighetsförvaltare. De förvärvare—som vill vidhålla förvär- vet och därför söker tillstånd hos hyresnämnden anser å sin sida att den kommunala bedömningen av deras lämplighet som fastighetsförvaltarc är felaktig och påkallar därför en objektiv prövning av hyresnämnden.

Enligt 16 få lagen (l973: l88) om arrendenämnder och hyresnämnder skall hyresnämnden verka för att utredningen i ett ärende som prövas av nämnden får den inriktning och omfattning som är lämplig med hänsyn till ärendets beskaffenhet. Därvid skall nämnden såvitt möjligt se till att onö- dig utredning inte förcbringas. Bestämmelsen innebär att hyresnämnder—na skall bedriva en aktiv processledning. Utredningsansvaret åvilar dock parterna. Förvärvaren har enligt l6 as' samma lag samt 2 och 4 5.5 i tillståndslagens tillämpningsförordning att i förvärvsärendet ge in viss ut- redning.

• Sida 22
•  Original

Prop. 1982/83: 153 77

Från främst kommunalt håll har hävdats att hyresnämnderna i en del fall synes ha varit alltför passiva när det gäller att skaffa in ytterligare utred- ning i förvärvsärendena. Jag har givetvis den uppfattningen att utredningen . i ärendena bör vara så fullständig som möjligt. Hyresnämnderna bör spela en aktiv roll när det gäller att få utredningen fullständig. Jag vill ändå mana till viss försiktighet när det gäller hyresnämndernas medverkan i detta avseende. Det-är här fråga om en process mellan två parter och hyrcs- ' nämnderna måste i de kontroversiella ärendena anses ha en domstolslik- nande funktion. varför en långtgående. självständig aktivitet från deras sida kan rubba tilltron till deras objektivitet. Som anförs av hyresnämnden i Stockholm tttesluter detta givetvis inte att hyresnämnden. om den känner till någon för förvärvaren graverande omständighet som är okänd för motparten. under handläggningen ger detta till känna och bereder parterna tillfälle att yttra sig häröver.

Då uppkommer nästa fråga. nämligen om det är förvärvaren eller hans motparter —— kommunen och/eller hyresgästföreningen — åiom har utred- ningsskyldigheten i ärendet. Egentligen rör det sig om två frågor. nämligen dels om vilken part som har bevisbördan. dels om hur stark bevisning den som har bevisbördan måste prestera för att beviskravet skall anses upp- fyllt.

Som jag har sagt tidigare kommer prövningen inför hyresnämnden hu- vudsakligen att avse kontroversiella förvärv. Man kan alltså anta att kom- ' munen och/eller hyresgästföreningen kommer att göra invändningar mot förvärvarens påståenden. Vilka krav skall man kttnna ställa på sådana invändningar? Skall man godta invändningar som inte har stöd i någon utredning?

Den gällande lydelsen av tillståndslagen — förvärvaren har att göra _ sannolikt att han uppfyller lagens tillståndskriterier —— kan i och för sig ge ett visst fog för uppfattningen att bevisbördan genomgående ligger på förvärvaren och att hans motparter inte behöver på något sätt styrka att de . har fog för sina invändningar. En sådan onyanserad ordning är enligt min " mening inte rimlig. I praxis. synes det också ha förekommit att tillstånds- myndigheterna har lämnat sådana invändningar utan avseende som inte har haft stöd i någon åberopad utredning. vilket torde ha medfört att man på sina håll har fått uppfattningen att förvärvarens motparter har fått bära bevisbördan.

Som jag nyss har antytt bör man anlägga ett mer nyanserat betraktelse- sätt på frågan om bevisbördans fördelning. Även i detta sammanhang bör man tillämpa den allmänna principen om att bevisbördan bör åvila den part som har de bästa förutsättningarna att säkra och föra bevisning i frågan. Med denna utgångspunkt vill jag alltså anlägga följande synpunkter på frågan om bevisbördans fördelning vid prövningen enligt tillståndslagen.

I de fall då förvärvarens motparter har möjligheter att förebringa en egen utredning rörande förvärvarens olämplighct i något avseende. t. ex. att han

• Sida 23
•  Original

Prop. 1982/83: 153 . - 23

i tidigare hyresförhållanden inte har skött sig. varit föremål för ingripanden enligt bostadsförvaltningslagen eller bostadssaneringslagen osv.. bör det enligt min mening inte vara tillräckligt att motparterna påstår att ett visst för förvärvaren besvärande faktum föreligger. Det är rimligt att kräva att den som framför invändningen visar att det finns åtminstone ett visst fog för den. Beviskravet i detta avseende bör emellertid inte ställas högt. Om det sålunda visas tillräckligt fog för invändningen. bör förvärvarens påstå- enden inte godtas med mindre de vinner stöd av den motbevisning som förvärvaren kan tänkas åberopa in_för hyresnämnden—(jfr bostadsdomsto- lens motivering i rättsfallet 15/79. som refererats i promemorian).

] andra fall torde dock förvärvarens motparter ha små möjligheter att förebringa någon egen utredning. Jag tänker främst på det förvärvskrite- rittm sotn avser förvärvarens praktiska och särskilt hans ekonomiska förut- sättningar att förvalta fastigheten. I dessa fall bör bevisbördan otvetydigt läggas på förvärvaren. Om tveksamhet sålunda föreligger. t.ex. rörande förvärvarens möjligheter att ekonomiskt klara förvaltningen. bör hyres- nämnderna aktivt verka för att förvärvaren kommer in med utredning ' rörande sina förutsättningar i detta avseende. Han bör alltså kunna åläggas att presentera en förvaltningskalkyl. upprättad av revisor. bank eller annan fristående sakkunnig. Besiktning av fastigheten är också ofta-nödvändig för att underhållsbehovet skall kunna bedömas.

Den nu skisserade ordningen anser jag utgöra en rimlig fördelning av bevisbördan mellan förvärvaren och hans motparter i prövningsförfaran- det inför hyresnämnden. Jag anser det lämpligt att lagtexten rörande de olika tillståndskriterierna nyanseras i enlighet härmed.

I fråga om det första tillståndskriteriet — förvärvaren skall "göra sanno- likt" att han har de praktiska ochekonomiska möjligheterna att förvalta fastigheten — skulle det i och för sig inte behövas någon lagändring för att klargöra frågan om bevisbördans fördelning. Däremot aktualiseras frågan hur det beviskrav som åvilar förvärvaren skall komma till uttryck i lagen. Det kan nämligen i och för sig hävdas att redan den nuvarande formule- ringen — att förvärvaren skall "göra sannolikt" att han har de praktiska och ekonomiska möjligheterna att förvalta fastigheten — innebär ett rela- tivt högt beviskrav. Den ntivarande formuleringen synes dock ha medver- kat till den rådande oklarheten huruvida kravet skall anses uppfyllt i fall då tveksamhet råder rörande förvärvarens kvalifikationer. En sådan tveksam- het bör enligt min mening vara till nackdel för förvärvaren. För att undan- röja denna oklarhet bör beviskravet enligt _min mening skärpas på sätt som föreslagits i promemorian. dock att dennas formulering "på ett överty- gande sätt" bör såsom övertydlig utgå. Jag föreslår alltså att tillstånd-skall vägras. om inte förvärvaren visar att han är i stånd att förvalta fastigheten.

Som tidigare nämnts föreslås i promemorian att den nuvarande skyldig- heten för förvärvaren att göra sannolikt att han kommer att iaktta god sed i hyresförhållanden skall ersättas med en regel om att förvärvstillstånd skall

• Sida 24
•  Original

Prop. l982/83: 153 34

vägras. om det kan antas att förvärvaren inte kommer att iaktta sådan god sed. Med stöd av en sådan regel skulle man enligt promemorian kunna vägra tillstånd i fall då förvärvaren har uppträtt klandervärt mot hyresgäs- ter i tidigare ägda hus eller då han har upplåtit lokaler i sådana hus till någon form av illegal verksamhet.

I likhet med remissinstanserna tillstyrkerjag promemorieförslaget i den- na del. Därmed beaktas de svårigheter som kan föreligga för förvärvaren att förete utredning rörande sitt framtida uppträdande som hyresvärd. särskilt när han för första gången förvärvar en hyresfastighet.

Det kvarstående tillståndskriteriet enligt lagen är att förvärvaren skall göra sannolikt att syftet med förvärvet är att han skall idka bostadsför- valtning och därvid hålla fastigheten i sådant skick att den tnotsvarar dc anspråk de boende "enligt lag har rätt att ställa. l promemorian diskuteras frågan vilken betydelse som bör tillmätas det förhållandet att förvärvaren före förvärvet i större omfattning köpt och sålt fastigheter. l promemorian manas till försiktighet vid tillståndsgivningen i sådana fall. men någon lagändring anses inte påkallad. Jag har samma uppfattning.

Som påpekas av bostadsdomstolen innehåller promemorieförslaget emellertid en ändring av lagtexten. som inte har kommenterats närmare. Uttrycket "idka bostadsförvaltning" föreslås nämligen utbytt mot "förval- ta fastigheten". Enligt bostadsdomstolen antyder den nuvarande formule- ringen att förvärvarens syfte skall vara att behålla fastigheten och att bevara dess karaktär som bostadshus, medan den föreslagna texten inte gör det. Bostadsdomstolen pekar på att man på grund av lagtextens nuva- rande avfattning har vägrat förvärvstillstånd i fall då det har kommit fram att köparen inte tänker behålla fastigheten eller om oklarhet har rätt på den punkten. Nu förekommer det enligt domstolen att seriöst arbetande bygg- nadsföretag köper saneringsmogna — ibland helt evakuerade — bostadshus enbart i syfte att rusta upp husen för att sedan sälja dem till något kommu- nalt eller enskilt företag som sysslar med uthyrning eller till en bostads- rättsförening. Jag delar domstolens uppfattning att det knappast är fören- ligt med allmänna bostadspolitiska intressen att vägra sådana byggnadsfö- retag förvärvstillstånd. Enligt min mening medger den i promemorian föreslagna lydelsen av lagtexten att förvärvstillstånd kan lämnas i nu angivna fall. Jag biträder därför promemorieförslaget.

Enligt promemorian kan man med stöd av lagens nuvarande tillstånds- kriterier vägra tillstånd i sådana fall då förvärvaren har betalat ett för högt pris för fastigheten - nämligen om detta tyder på att förvärvaren inte har förvaltningssyfte eller förmåga att ekonomiskt klara av fastighetsförvalt- ningen — samt då förvärvaren som arbetsgivare har underlåtit att betala in skatter och avgifter för anställda eller då han har stora skatteskulder. Av detta skäl avvisas i promemorian ett förslag från Stockholms kommun om nya lagbestämmelser härom. bl. a. en generalklausul som innebär att för- värvstillstånd skall vägras om förvärvaren kan anses olämplig från allmän synpunkt.

• Sida 25
•  Original

| J '-J|

Prop. 1982/83: 153 '

Stockholms kommun har vid remissbehandlingen vidhållit sitt förslag och även ett par andra remissinstanser ifrågasätter om man under lagens nuvarande kriterier kan inrymma de i promemorian angivna exemplen på förvärvarens försummelser m.m. Om sådana omständigheter bör föranle- da att förvärvstillstånd skall vägras. bör detta enligt dessa remissinstanser komma till uttryck i lagtexten.

Jag biträder uppfattningen i promemorian att den omständigheten att förvärvaren har betalat ett för högt pris för fastigheten kan bedömas enligt nuvarande tillståndskriterier. Någon särskild lagbestämmelse därutöver anser jag inte vara erforderlig. Som jag har anfört tidigare (avsnitt 2.1) delar jag däremot den under remissbehandlingen framförda uppfattningen att man inte med stöd av de nuvarande tillståndskritericrna kan beakta alla former av olämplighet hos förvärvaren. t.ex. misskötsamhet med skatter och avgifter eller samröre med ekonomisk brottslighet. Liksom flera re- missinstanser anser jag att det behövs en allmänt hållen regel som täcker sådana och liknande former av olämplighet. Jag föreslår alltså att förvärvs- tillstånd även skall vägras om det kan antas att förvärvaren i övrigt är från allmän synpunkt olämplig att inneha fastigheten. Genom detta tillägg kan alla omständigheter som avser förvärvarens personliga förhållanden beak- tas. Om förvärvaren är en juridisk person. får bestämmelsen-tillämpas på den eller de personer som har ett väsentligt inflytande över denna.

Jag biträder i likhet med remissinstanserna förslaget om att hyresnämn- derna skall ha möjlighet att anlita även andra experter än tekniker för att bedöma förvärvarens möjligheter att klara förvaltningen. Detta föranleder- en ändring i 5 & andra stycket lagen om arrendenämnder och hyres- nämnder.

2.5. F astighctsförvärv för ombildning till bostadsrätt

Lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bo- stadsrätt har trätt i kraft den 1 juli 1982 (prop. 1981/82: 169. CU 41. rskr 364). Om hyresgästerna i en fastighet har bildat en bostadsrättsförening och gjort en s. k. intresseanmälan hos inskrivningsmyndigheten, blir enligt den nya lagen fastighetsägaren. när han vill sälja sin fastighet. skyldig att först erbjuda hyresgästerna att köpa den. Till grund för den nya lagstift- ningen låg betänkandet (SOU 1981 : 74) Från hyresrätt till böstadsrätt. som avlämnats av 1978 års bostadsrättskommitté.

Bostadsrättskommittén föreslog att ett undantag skulle göras för fastig- heter som ägs av staten. kommuner. landstingskommuner. kommunalför- bund. allmännyttiga bostadsföretag eller aktiebolag som helt ägs av en kommun eller en landstingskommun (se betänkandet s. 194). Detta förslag genomfördes emellertid inte (se prop. 1981/82: 169 s. 40 och CU 1981/82: 41 s. 5). Som skäl för detta anfördes bl.a. att det är ett rättvisekrav att

• Sida 26
•  Original

Prop. 1982/83: 153 ' 26 '

hyresgästerna hos de allmännyttiga bostadsföretagen har samma möjlighe- ter som andra hyresgäster att genomföra en ombildning till bostadsrätt.

Enligt min mening finns det nu anledning att ändra lagen på denna punkt. En huvudprincip bör vara att boendeinflytandet inom de allmännyttiga bostadsföretagen skall utvecklas utan anknytning till ett direkt eller indi- rekt ägande. Det finns då inte heller några motiv att tillgripa utförsäljningar. inom den allmännyttiga sektorn för att främja boendeinflytandet. Vad jag nu sagt gäller även fastigheter som i övrigt ägs av det allmänna.

Det finns även en annan omständighet som talar för ett undantag för ifrågavarande fastigheter. De säljs nämligen inte i någon större utsträck- ning och en intresseanmälan får därför i allmänhet inte någon betydelse utan innebär endast onödigt besvär för inskrivningsmyndigheterna.

På grund av det anförda förordarjag att ett undantagi överensstämmelse med bostadsrättskommitténs förslag tas in i 2 & lagen om rätt till fastighets- förvärv för ombildning till bostadsrätt. .

Ett sådant undantag gör att intresseanmälningar som eventuellt redan kan ha gjorts förlorar sin verkan. Det kan emellertid tänkas att hyresgäs- . terna redan har fått ett erbjudande att förvärva en fastighet (hembud har skett med den nya lagens terminologi). [ ett sådant fall bör äldre bestäm- melser fortfarande gälla och förfarandet enligt lagen få fortsätta. Över- gångsbestämmelserna bör utformas i enlighet med vad jag nu har anfört.

Inom justitiedepartementet pågår f.n. arbete med en departementspro- memoria med förslag till ändringar i förköpslagen ( 1967: 868) som syftar till att i olika avseenden utvidga förköpslagens tillämpningsområde. ] det sammanhanget finns det också anledning att ta upp frågan om förhållandet mellan förköpslagen och lagen om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt (jfr prop. 1981/82: 169 5.5.4 och CU 1981/82341 s. 4 och 10).

4.1. Förslaget till lag om ändring i lagen (1975: 1132) om förvärv av hyresfas- tighet m.m. '

25

Punkt 2. Ändringarna. som har behandlats i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.2.3). innebär att av bostadsrättsorganisationerna endast de folk- rörelsekooperativa organisationerna HSB och Riksbyggen samt till dessa anslutna regionala och lokala föreningar kommer att vara undantagna från tillståndspliktenf . . .

Punkterna 6 och 9. Ändringarna har behandlats i den allmänna motive- ringen (avsnitt 2.2.1). De innebär att den som förvärvar en ideell andel i en fastighet inte längre är undantagen från tillståndsplikt. Han är alltså tvung- en att anmäla förvärvet till kommunen och att.-om kommunen begär det. ansöka om tillstånd till förvärvet hos hyresnämnden. Somtframgår av 4 & andra stycket andra punkten får tillstånd dock inte vägras då ett andelsför- värv uppenbarligen sker för bostadsändamål.

Det nu gällande undantaget i punkt 6 beträffande förvärv av fastighets- " andelar för bostadsändamål gäller också vid förvärv av aktier och andelar i fastighetsbolag genom en hänvisning i 9 å andra stycket. Motsvarigheten till sistnämnda stadgande — i lagrådsremissen _9ä tredje stycket första meningen — föreslås nu också ändrat. så att undantaget även i denna del upphävs. Som jag har anfört i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.2.2) har dock förvärv av aktier i s.k. äkta bostadsaktiebolag helt undantagits från tillståndsplikten. se 8 & tredje stycket.

3 € . Ändringen i andra stycket är redaktionell.

4.5

Första stycket. Stadgandet har ändrats redaktionellt genom uppdelning av tillståndskriterierna i fyra punkter. varav punkt 4 är helt ny. När det gäller de sakliga ändringarna. får jag hänvisa till vad jag har anfört i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.4).

Andra stycke/. Även detta stadgande har indelats i punkter. Punkt 2 är ny och har behandlats i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.2.1) och vid 2 5. Genom hänvisningen i den-nya 10 att andra stycket till 45 blir stadgandet också tillämpligt på förvärv av aktier eller andelar i fastighets- bolag. i vilka nyttjanderätt till bostad i bolagets fastigheter grundas på innehavet av aktie eller andel och som inte är helt undantagna från till- ståndsplikt på grund av det nu tillagda tredje stycket i 8 5. .

Tredje stycket motsvarar nuvarande andra stycket andra meningen.

• Sida 28
•  Original

Prop. 1982/83:153 _ 28

"få

1 andra stycket har hänvisningen till 2 Ö punkt 9 utgått.

8 &

Tredje styr-ket. l enlighet med vad jag har anfört i den allmänna motive- ringen (avsnitt 2.2.2) har genom detta nya stycke gjorts undantag från tillståndsplikten för förvärv av aktieri s. k. äkta bostadsaktiebolag.

9å

Ändringarna har behandlats i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.2.2). Fin-.nu sive/t'er/l'n-slu meningen. Ändringen innebär att tillståndslagens tillämpningsområde i fråga om aktie- och andelsförvärv vidgas. F.n. ford- ras för tillståndsplikt att förvärvet avser aktie eller andel i bolag i vilket taxeringsvärdet av hyreshusbeståndet är mer än tre gånger så stort som det bokförda värdet av övriga tillgångar. Bestämmelsen ändras nu så att till- ståndsplikt skall inträda när taxeringsvärdet av bolagets hyreshus är större än det bokförda värdet av övriga tillgångar.

Första stycket andra meningen. Det nuvarande systemet med förvärvs- anmälan till kommunen vid fastighetsförvärv skall också tillämpas vid förvärv av aktier och andelar i fastighetsbolag. ! överensstämmelse med vad som gäller beträffande fastighetsförvärv enligt 1 & andra stycket har i förevarande stadgande tagits in en bestämmelse om att förvärvstillstånd beträffande aktier och andelar endast behövs om prövning påkallas av . kommunen.

Andra styr-ke! motsvarar nuvarande första stycket andra meningen. Tredje stycket. Ändringen innebär att även förvärv i bostadsanskaff— ningssyfte av aktier och andelar i bostadsbolag — utom i sådana s. k. äkta bostadsaktiebolag som avses i 8 & tredje stycket — är underkastade till- ståndsplikt (jfr specialmotiveringen till 2 & punkt 6. 4 5 andra stycket punkt 2 och 8 & tredje stycket).

10%

Paragrafen. som i förhållande till gällande lag har en helt ny lydelse men som motsvarar 10 & första—tredje styckena i promemorieförslaget. regle- rar frågor om förfarandet med anmälan till kommunen av tillståndspliktiga förvärv av aktier och andelar i fastighetsbolag (se avsnitt 2.2.2).

Enligtji'irsra .s'tyt'kerfr'irstu meningen skall den som gör ett tillståndsplik- tigt förvärv av aktier eller andelar inom tre månader från förvärvet anmäla detta till den kommun där huvuddelen av bolagets fasta egendom är belä- ' gen. Frågan till vilken kommun anmälan skall inges får i tveksamma fall enligt andra meningen avgöras med ledning av fastigheternas taxe- ringsvärde (jfr 1215 första stycket tredje meningen tillståndslagen). Till anmälan skall enligt tredje meningen fogas en styrkt avskrift av fånges- handlingen eller, då fångeshandling inte har upprättats. ett av överlåtaren

• Sida 29
•  Original

m.,. [982/83:153_ ' 39

'och förvärvaren undertecknat intyg om när förvärvet har skett och om vilka villkor som därvid har avtalats.

Av anmälan bör framgå hur många akticr eller andelar som förvärvet avser. I samband med anmälan till kommunen bör förvärvaren också lämna uppgift om registerbeteekning. taxering och typkod för den till-| ståndspliktiga fasta egendom som bolaget innehar samt antalet bostadslä- genheter som finns på egendomen. Närmare bestämmelser härom får tas in i tillämpningsförordningen med stöd av bemyndigandet i den nya 27 få. Som jag har anfört i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.3) bör kom- munen ges rätt att fordra in uppgifter som belyser förvärvarens personliga förutsättningar att uppfylla tillståndskriterierna. Bestämmelser härom får .också tas in i tillämpningsförordningen.

Det nya förfarandet innebär att tillståndsprövning av förvärv normalt skall äga rum efter förvärvet. Liksom när det gäller fastighetsförvärv har emellertid i andra stycket stadgats undantag från denna huvudprincip när det gäller vissa associationsrättsliga förvärv. Bestämmelsen motsvarar 3 & andra stycket. men upptar förutom där angivna förvärv även förvärv genom inlösen enligt 3 kap. 3 &? aktiebolagslagen.

Tredje stycket innehåller bestämmelser om kommunens åligganden vid anmälan och påkallande av tillståndsprövning som överensstämmer med vad som gäller beträffande fastighetsförvärv enligt 3 ä 5 första stycket.

10 a '5

Paragrafen. vars första stycke är nytt medan andra stycket motsvarar 10 5 första stycket andra meningen i gällande tillståndslag. motsvarar lf) ä fjärde och femte styckena i promemorieförslaget. Den reglerar hyresnämn- dens befattning med de tillständsärenden som anmälts till nämnden av kommunen. '

10 b å ' Paragrafen motsvarar delvis It) få andra stycket i gällande lag och l() a & första stycket i promemorieförslaget. Den har i redaktionellt hänseende utformats i enlighet med bestämmelserna i 5 & om ogiltighet vid fastighets- förvärv. Eftersom samma system med förvärvsanmälan till kommunen skall gälla för såväl fastighets- som aktie- och andelsförvärv stadgas. i enlighet med vad som gäller enligt sistnämnda paragraf, i punkt I att underläten förvärvsanmälan till kommunen av tillståndspliktiga aktie- och andelsför- värv medför att förvärvet är ogiltigt. [ den allmänna motiveringen (avsnitt 2.1) har jag på anförda skäl avstyrkt promemorians förslag om andra sanktionsformer vid underläten anmälan, nämligen en s. k. förvärvsavgift och hyresnämndens ogiltigförklaringav förvärvet på begäran av kommunen.

Punkterna .? och 3 överensstämmeri sak med gällande lag.

• Sida 30
•  Original

Prop. 1982/83: 153 _ 30

13 å

Ändringen iförsta stycket sammanhänger med det system med förvärvs- anmälan till kommunen av aktie- och andelsförvärv som nu införs. Beslut om förköp skall således anmälas till hyresnämnden inom den tid som gäller för anmälan av besut att påkalla prövning enligt IO & tredje stycket. dvs. inom tre månader från förvärvarens anmälan av förvärvet.

275

l paragrafen, som är ny. bemyndigas regeringen att meddela "närmare föreskrifter om förvärvarens uppgiftsskyldighet-(se avsnitt 2.3 i den all- männa motiveringen).

Övergångsbextämmelserna

] fråga om förvärv som har skett före ikraftträdandet skall äldre bestäm- melser gälla. Genom den nya lagen tas den'nuvarande möjligheten att erhålla förhandstillstånd av hyresnämnden till förvärv av aktier och ande- lar i fastighetsbolag bort i vissa fall. se 10 å andra stycket. [ likhet med vad som uttalades i samband med l979 års ändringar i lagen anserjag att det inte behövs någon särskild bestämmelse om att ett med stöd av äldre bestämmelser meddelat förhandstillstånd bibehåller sin giltighet. även om förvärvet sker först efter den ljuli 1983 (jfr prop. 1978/79: l64 s. 38).

4.2 Förslaget till lag om ändring i lagen (1973: 188) om arrendenämnder och - hyresnämnder

45

I paragrafen har endast en redaktionell ändring gjorts. '

5 5

[ paragrafens andra stycke stadgas nu att hyresnämnden får anlita tek- nisk expert att biträda nämnden. Bestämmelsen har ändrats på så sätt att ordet "teknisk" har tagits bort. Härigenom möjliggörs att hyresnämnden i ärenden om tillstånd till förvärv av hyresfastighet anlitar en ekonomisk expert för att bedöma frågan om förvärvarens ekonomiska möjligheter att gå ] land med förvaltningen av fastigheten (se avsnitt 2.4 i den allmänna motiveringen).

16 b & Ändringen ifemte stycket föranleds av detnya förfarandet med anmälan av tillståndspliktiga förvärv av aktier och. andelar i fastighetsbolag.

• Sida 31
•  Original

Prop. 1982/83: 153 _ 31

4.3 Förslaget till lag om ändring i bostadsrättslagen (1971: 479) 60 a &? Ändringen i sjätte stycket. som har behandlats i den allmänna motive- ringen (aVSnitt 2.2.3). innebär att undantag görs endast för bostadsrättsför- eningar som är anslutna till HSB eller Riksbyggen (jfr CU 1981/82: 41 s. 6).

4.4. Förslaget till lag om ändring i lagen ( 1982: 352) om rätt till fastighetsför- ' värv för ombildning till bostadsrätt

2 s . Ändringen, som har behandlats i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.5), innebär att lagen inte gäller fastigheter som ägs av angivna rättssub— jekt. . Enligt övergångsstadgandet gäller dock äldre bestämmelser. om hembud har skett före ikraftträdandet 'av lagändringen.

5. Hemställan

Jag hemställer att lagrådets yttrande inhämtas över förslagen till

1. lag om ändring i lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet . m.m., .

2. lag om ändring i lagen (1973: 188) om arrendenämnder och hyres- . nämnder, _

3. lag om ändring i bostadsrättslagen (1971: 479).

4. lag om ändring i lagen (1982z3'52) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt. '

6. Beslut

Regeringen beslutar i enlighet med föredragandens hemställan.

• Sida 32
•  Original

Prop. 1982/83: 153 32 Utdrag 1..AGRÄDE'1" PROTOKOLL vid sammanträde 1983-03-17

Närvarande: f.d. justitierådet Petrén. justitierådet Rydin. regeringsrådet Brink.

Enligt protokoll vid regeringssammanträde den 3 mars 1983 har regering- en pä hemställan av statsrådet Gustafsson beslutat inhämta lagrådets ytt-' rande över förslag till

1. lag om ändring i lagen (1975: 1132) om förvärv av hyresfastighet m.m.. ' 2. lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyres- nämnder.

3. lag om ändring i bostadsrättslagen (1971: 479).

4. lag om ändring i lagen (1982:.352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt.

Förslagen har inför lagrådet föredragits av hovrättsassessorn Rolf Strömberg. '

Vid ärendets behandling har förelegat en den 9 mars 1983 till lagrådet inkommen skrift från Sveriges bostadsrättsföreningars centralorganisation ek. för. (SBC).

Förslagen föranleder följande yttrande av lagrådet:

Förslaget till lag om ändring i lagen (1975:1132) om' förvärv av hyresfas- tighet m. m. '

2.5

Enligt gällande lydelse av punkt 2 i förevarande paragraf fordras inte tillstånd för förvärv som görs av bl. a. riksorganisation av bostadsrättsför- ' eningar samt bostadsrättsförening som är ansluten till en sådan organisa- tion. l lagrådsremissen föreslås. såvitt nu är i fråga. att undantagna från tillståndsplikten skall vara folkrörelsekooperativ riksorganisation eller re- gional folkrörelsekooperativ organisation av bostadsrättsföreningar eller bostadsrättsförening ansluten till sådan organisation.

1 den allmänna motiveringen (avsnitt 2.2.3) anför föredragande statsrå- det att man vid lagens tillkomst med uttrycket "riksorganisation" avsåg HSB och Svenska riksbyggen. som vid den tiden torde ha varit de enda riksorganisationerna av bostadsrättsföreningar. Numera finns det enligt statsrådet emellertid ytterligare en sådan organisation.nämligen Sveriges bostads:"fittsföreningars centralorganisation ek. för. (SBC). Denna organi- sation och till organisationen anslutna bostadsrättsföreningar omfattas allt- så av lagens undantag från tillståndsplikt. Föredragande statsrådet fram-

• Sida 33
•  Original

Prop. 1982/83: 153 ' 33

håller att, till skillnad från vad som gäller för de till HSB och Riksbyggen” anslutna föreningarna. den mera heterogena gruppen av bostadsrättsför- eningar som är anslutna till SBC inte har enhetligt utformade stadgar som vilar på en gemensam bostadssocial grundsyn. Han förordar därför att undantagsregeln i förevarande punkt utformas så att den blir tillämplig endast på de riksorganisationer som ursprungligen avsågs med denna, nämligen HSB och Riksbyggen, och att detta bör ske genom att uttrycket ”folkrörelsekooperativ" organisation införs i lagtexten.

Såsom framgår av det anförda är den avsedda innebörden av lagförslaget i denna del att SBC och anslutna föreningar, som enligt bestämmelsens nuvarande lydelse är undantagna från tillståndsplikt, framdeles skall vara underkastade lagens krav på förvärvstillstånd. Lagrådet, som inte har att gå in på de sakliga överväganden som utgör grund för förslaget i föreva- rande del, konstaterar att det inte strider mot något grundlagsstadgande eller 'mot 'rättsordningen i övrigt att inskränka undantaget att gälla för- eningar av viss typ. Däremot anser lagrådet att det uttryck, ”folkrörelse- kooperativ”. som valts för att undantagsregeln i punkt 2 skall bli tillämplig endast på vissa bostadskooperativa organisationer icke är ägnat att tillgo- dose detta syfte. Redan ordet "folkrörelse" är i sig obestämt. Dess inne- börd varierar från tid till annan och motiven för den föreslagna lagändring- en innehåller _inga anvisningar som kan ge en uppfattning om vilket innehåll lagstiftaren velat tillägga ordet. Det av orden "folkrörelse” och ”kooperativ” sammansatta uttrycket '”folkrörelsekooperativ” får med hänsyn till det anförda en så diffus betydelse att det inte är tjänligt att använda i lagtext där rimliga krav på exakthet inte bör få efterges.

På grund av vad sålunda haranförts förordar lagrådet att uttrycket inte införs i punkt 2 av förevarande paragraf för att avgränsa de riksorganisatio- ner av bostadsrättsföreningar som skall omfattas av lagens undantag från tillståndsplikt från andra riksorganisationer av bostadsrättsföreningar.

Eftesom lagrådsremissen — utöver kravet på en ”bostadssocial grund- syn" — inte ger erforderlig ledning i fråga om de kriterier som bör gälla för att en sådan avgränsning skall kunna göras på ett klart och entydigt sätt, saknar lagrådet underlag för att föreslå annan utformning av bestämmelsen som kan tillgodose syftet med lagförslaget i förevarande del. I följd av det anförda avstyrker lagrådet det remitterade förslaget om ändring i nu berörd del av punkt 2 av förevarande paragraf.

Mot förslaget att undantaget från tillståndsplikt skall utvidgas till att omfatta också regionala organisationer av bostadsrättsföreningar har lag- rådet intet att erinra.

Med hänsyn till det anförda föreslås att endast den ändringen görs i punkt 2 i förevarande paragraf att mellan orden ”riksorganisation" och "av bostadsrättsföreningar” inskjutes orden "eller regional organisation".

• Sida 34
•  Original

Prop. 1982/83: 153 34

45

Enligt nuvarande lydelse av denna paragraf gäller som villkor för för- värvstillstånd bl.a. att sökanden gör sannolikt att han är i stånd att förvalta fastigheten. Motsvarande villkor har i första stycket punkt 1 i förslaget skärpts så till vida att förvärvaren skall visa att han har nämnda förmåga. Orsaken till denna skärpning framgår av den allmänna motiveringen till stadgandet (avsnitt 2.4)."

Avsikten med det föreslagna beviskravet torde inte vara 'att förvärvaren måste prestera ”fullt bevis” om att han är i stånd att förvalta fastigheten. Ett sådant krav synes alltför långtgående. Innebörden av'förslaget torde närmast vara att förvärvaren skall förebringa sådana omständigheter att man med fog kan utgå från att han har såväl praktiska som ekonomiska möjligheter att förvalta fastigheten. Tolkad på detta sätt-bör bestämmelsen kunna godtas. .

Efter de särskilda tillståndskriterierna i punkterna 1—3 i första stycket . upptar förslaget under punkt 4 den generella bestämmelsen att förvärvstill- stånd skall vägras, om det kan antas att förvärvaren i övrigt är från allmän synpunkt olämplig att inneha fastigheten. Lagtexten ger inte någon anty- dan om vad som menas med att vara från allmän synpunkt olämplig att inneha fastigheten i fråga. Motiven ger inte heller mycket ledning för tillämpningen. Av dem framgår emellertid att stadgandet främst tar sikte . på fall då förvärvaren har varit misskötsam med skatter och avgifter eller varit inblandad i ekonomisk brottslighet.

Enligt lagrådets bedömning är det från rättssäkerhetssynpunkt otillfreds- ställande med en så allmänt hållen regel som det här gäller. Den ger utrymme för en ganska godtycklig och för den enskilde oförutsebar tillämpning. Regleringens inriktning och räckvidd bör på något sätt komma till uttryck i lagtexten. Lagrådet föreslår därför att den här behandlade punkten ges följande lydelse:

."4. om det kan antas att förvärvaren eljest med hänsyn till brottslig gärning eller visad brist vid fullgörande av åligganden enligt lag är från allmän synpunkt olämplig att inneha fastigheten."

27 5

För att innebörden av bemyndigandet för regeringen enligt denna para- graf skall framgå tydligare föreslår lagrådet att paragrafen får följande lydelse:

””Regeringen bemyndigas att meddela närmare föreskrifter om skyldig- het för förvärvaren att till kommunen och hyresnämnden lämna uppgifter av betydelse för prövningen av förvärv enligt denna lag.”

Övergångsbestämmelserna

Uttalande av föredragande statsrådet ger vid handen att avsikten är att förhandstillstånd till förvärv av aktier och andelar i handelsbolag. som

• Sida 35
•  Original

Prop. 1982/83:153 ; _ 35 '

meddelats före den nya lagens ikraftträdande, skall bibehålla sin giltighet . även om förvärvet sker först efter ikraftträdandet och utan hinder av att enligt den nya lagen förhandstillstånd ej kan meddelas beträffande vissa typer av förvärv. Med det synsätt som ligger bakom detta uttalande synes följdriktigt vara att beträffande före lagens ikraftträdande gjorda, men då ej slutligt prövade ansökningar om förhandstillstånd till'. förvärv äldre lag skall tillämpas och då också i det fall att ansökningen avser sådant förvärv till vilket förhandstillstånd ej kan ges enligt den nya lagen. Den här angivna lösningen av sistnämnda övergångsproblem kräver otvivelaktigt ett sär-_ skilt stadgande. I klarhetens intresse synes då lämpligt att övergångsspörs- målen beträffande förhandstillstånd i sin helhet uttryckligen regleras. Det förordas därför att till det remitterade förslagets övergångsbestämmelser fogas två nya meningar av förslagsvis följande lydelse:

"Före ikraftträdandet meddelat förhandstillstånd. till förvärv av aktie eller andel i bolag gäller även därefter. Beträffande prövningen av sådan ansökan om förhandstillstånd till dylikt förvärv som ej slutligen avgjorts vid ikraftträdandet gälleräldre bestämmelser.” .

r

Förslaget till lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder '

Förslaget lämnas utan erinran.

Förslaget till lag om ändring i bostadsrättslagen'(l97l: 479)

Under hänvisning till vad lagrådet anfört-. vid 25 förslaget till lag om ändring i lagen (1975: 1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. avstyrker lagrådet den föreslagna ändringen i förevarande lag.

Förslaget till lag om ändring i lagen (1982: 352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt '

Lagrådet, som noterar att det nu framlagda förslaget till ändring i föreva- rande lag ej belysts. genom remissbehandling eller annat liknande förfaran- de efter det att frågan prövades i samband med lagens antagande. finner ur de synpunkter lagrådet har att beakta ej anledning till erinran mot försla- get.

• Sida 36
•  Original

Prop. 1982/83: 153 _ ' 36

Utdrag J USTITIEDEPARTEMENTET PROTOKOLL

vid regeringssammanträde 1983-03-17

Närvarande: statsministern Palme, ordförande, och statsråden I. Carlsson, Lundkvist, Feldt, Sigurdsen, Gustafsson, Leijon, Hjelm-Wallén, Peter- son, Andersson, Rainer, Boström, Bodström, Göransson, Gradin, Dahl, R. Carlsson. Holmberg, Hellström

Föredragande: statsrådet Gustafsson

Proposition om ändrade regler om förvärv av hyresfastigheter m. m.

Föredraganden anmäler lagrådets yttrande' över förslag till

1. lag om ändring i lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m.,

2. lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyres- nämnder,

3. lag om ändring i bostadsrättslagen (1971 : 479),

4. lag om ändring i lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt. Föredraganden redogör för lagrådets yttrande och anför. Lagrådet har i och för sig inte något att erinra mot att regeln om ' undantag från tillståndsplikten i 25 punkt 2 tillståndslagen ändras, såvitt gäller riksorganisationer av bostadsrättsorganisationer, så att den bara kommer att avse HSB och Riksbyggen. Lagrådet anser emellertid att det uttryck, "folkrörelsekooperativ””, som har valts för att åstadkomma den önskade avgränsningen har en så diffus betydelse att det inte är tjänligt att använda i lagtext. Eftersom lagrådet anser sig sakna underlag för att föreslå någon annan utformning av bestämmelsen avstyrks den föreslag- na lagändringen i det nu berörda hänseendet. [ överensstämmelse härmed avstyrker lagrådet även den föreslagna ändringen i 60:15)" bostadsrättsla- gen. '

Uttrycket ””folkrörelsekooperativ" organisation kan väl sägas sakna en i och för sig önskvärd pregnans. Något annat uttryck är dock svårt att finna. [ motiven har jag också klart angett att därunder inte faller några andra bostadskooperativa organisationer än HSB och Riksbyggen, varför någon risk för misstolkning eller missförstånd enligt min mening inte torde kunna

' Beslut om lagrådsremiss fattat vid regeringssammanträde den 3 mars 1983.

• Sida 37
•  Original

Prop. 1982/83: 153 ' ' 37

befaras. Jag är därför inte beredd att frångå det remitterade förslaget i nu berörda delar.

Jag ansluter mig till vad lagrådet uttalat rörande tolkningen av 4 5 första stycket punkt 1 tillståndslagen och godtar också lagrådets förslag till preci- sering av punkt 4 i samma paragraf.

Jag godtar även lagrådets förslag till utformning av 27å tillståndslagen liksom, med några redaktionella jämkningar, förslaget till ytterligare över- gångsbestämmelser till samma lag.

Hemställan

Jag hemställer att regeringen föreslår riksdagen att anta de av lagrådet granskade förslagen med vidtagna ändringar.

Beslut

Regeringen ansluter sig till föredragandens överväganden och beslutar att genom proposition föreslå riksdagen att anta de förslag som föredragan- den har lagt fram.

• Sida 38
•  Original

• Sida 39
•  Original

Prop. 1982/83;153 ' 39_

' å _ - . Bilaga]

ww JUSTITIE- läx! DEPARTEMENTET

ÄNDRADE REGLER oM FORVARV AV ' HYRESFASTIGHETER

Ds JU'1982: 12

• Sida 40
•  Original

Prop. 1982/83: 153

Innehåll:; fört oclc-ting

1.2

1.3

1.4

1.5

3.1

5.2_ 395 3.4

' TIDIGARE mmasamiitmeG

FÖRFAmmcsröHSLAG

Förslag till lag om ändring i lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastig— het m.m.

Förslag till .lag om ändring i lagen (l973:188) om arrendenämde: och hyres— nämnder Förslag till lag om ändring :[ komunal- skattelagen (1928570) Förslag till- lag om ändring i bokförings- lagen (1975:125) . Förslag till förordning om ändring i förordningen (l975:1139) om tillämpningen av lagen (1975:1152) om förvärv av hyres- fastighet m.m. .

Förslag till förordning om ändring i utsök— ningsfsrämningån (1981:981)

mine

GÄLLANDE RÄTT

Fästighetsförvärv

Aktie.— och andelsförvärv

Förköpsrätt vid aktieöverlåtelse Förfarandet vid prövning enligt tillständslagen

STATISTISKA UPPGIFTER

swoczcaoms roms UTREDNING om ms'rmams— mm OCH TILLSTÅNDSLAGEV m.m.

ÖVERVÄGAN'DEN

• Sida 41
•  Original

Prop. 1982/83:153

7.1

7.2

7-3

7-4

9.2

9-3

9-4

9-5.

10

Tillståndslagens tillämpningsområde 7.1.1 Förvärv av andel i fastighet 7.1.2 Förvärv av aktie och andel :[ fastighetsbolag 7.1.5 Tillståndslagens tillämpnings- område i övrigt ' Åtgärder för att säkra efterlevnaden av bestämmelserna om tillståndsplikt vid aktie- och mdelsförvärv Förfarandet hos kommunen vid anmälan av tillståndspliktiga förvärv Tillämpningen av 4 5 första stycket tillståndslagen

UPPRÄTTADE PÖRFAT'I'NDJGSEÖRSLAG

spacumormmc »

Förslaget till lag om ändring,i lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastig— het m.m. .

Förslaget" till lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyres— nämnder

Förslaget till lag om ändring :. komunal- ekattelagen (1928570) ' Förslaget till lag om ändring i bok- föringslagen (1975:125)- ' . Förslaget till förordning om ändring i förordning-- (1975:1139) om tillämpningen av lagen (1975e1132) om förvärv av hyres— faåtighet m.m. förslaget till förordning om ändring i uteöbiingsförordningen (1981 : 981) .

SAWANFA'ITNDWG

• Sida 42
•  Original

Prop. 1982/83: 153 42

1 FÖRFATTNINGSFÖRSLAG

1.1 Förslg till Lag om ändrin i lagen 1 7 :11 2 om förvärv av

hvresfast ; thet m.m.

Härigenom föreslmivs i fråga om lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m.l ' dei att 2, 4, 7, 9, 10 ooh 15 55 skall ha nedan angivna lydelse. dels att i lagen skall införas tre nya paragrafer, 10a 5, 10 b och

10 c åå, av nedan angivna lydelse.

Nuvarande lidelse ' Föreslagen lzdelse

Förvärvet illstånd fordras ej

1. om egendomen förvärvas från staten, kommun, landstingskommun eller

komunalförbund ,

2. om staten, kommun, landstingskommun, kommunalförbund, aktiebolag, som helt äges av komun.- eller landstingskonmun, allmännyttigt bostadsföretag, riksorganisation av bostadsrättsföreningar eller "bostadsrättsförening ansluten till sådan organisation är förvärvad—e,-

2. om egendomen enligt medgivande av regeringen förvärvas för lq'rkligt ända- ! mål eller fångat prövats enligt lagen (1970:959) om förvaltning av kyrklig jord..

4. om egendomen förvärvas-av treditinrättning vilken enligt lag eller enligt reglemente eller bolagsordning som regeringen fastställt är skyldig att åter avyttra egendomen,-

5. om förvä. 'aren' är gift med överlåtaren och inte heller om förvärvaren eller när makar förvärvar gemensamt, någon av dem är överlåtarens avkomling, allt

1 Lagen omtrycket l979:507. 2 Senaste lydelse l982:628.

• Sida 43
•  Original

Prop. 1982/83: 153

Nuvarande lvdelse

43

Föreslagen lydelse

under förutsättning att överlåtaren inte är skyldig att avyttra egendomen enligt 6 5 eller enligt 3 kap. l & lagen (l982:618) om utländska förvärv av.

fast egendom m.m.,

6.om förvärvet avser andel '

i fastiget och förvärvet av andelen sker i svfte att bereda

förvärvaren och hans familj bostad fasti eten

1. om förvärvet skall prövas enligt lagen om utländska förvärv av fast

egendom m.m. ,

å_._ o'm förvärvet sker genom inrop på exekutiv auktion, '

.a". om andel i fastiget förvärvas

av någon som redan äger andel i

.. fastigleten och som ej enlig 6 5

är s_lgvldig att amtra sistnämnda anna_-

. '4 5 Förvärvstillstånd skall vä , ' 'om sökanden e "r sannolikt att han är i stånd att förvalta fastimeten, att svftet med förvärvet är att han skall idka bostadsförvaltning och därvid hålla fastig' eten i sådant Skick att den motsvarar de ans'oråk de boende enligt lag har rätt att gtälla samt att han även i övrigt kommer att iahta god sed i hyres- förhållanden.

g om förvärvet skall prövas enligt lagen om utländska för— värv av fast egendom m.m.,

]._ om förvärvet sker genom inrop på exekutiv auktion.

För-värvstillstånd får meddelas endast om förval-Varen ett över-+. ' de sätt visar att han är i stånd att förvalta fastigg' eten och' gör sanno— likt att svftet med förvärvet är

att han skall förvalta fastigeten och därvid hålla den i sådant skick

att den motsvarar de anspråk de bo-

ende enlig lg har-rätt att ställa.. Förvärvstillstånd får inte meddelas,

om det kan antas 'att förvärvaren i nåEt avseende inte kommer att iaktta god sed i hyresförhåll'anden.

• Sida 44
•  Original

Prop. 1982/8'3:153

Nuvarande lvdelse Förvärvstillstånd enligt denna lag får gi vägras, om det i ärendet visas att fastigheten 'är obebyggd eller bebyggd med annat än hyreshus eller med hyreshus som icke innehåller fler.än två för bostadsändamål avsedda lägenheter. Skall fastig- heten enligt gällande planer användas för annat ändamål än för uppförande av hyreshus, får förvärvstillstånd meddelas

även om de förutsa'tttninä som anges i första stycket ej -

föreligger.

7 53-

44

Foreslagn lydelse Förvärvstillstånd enligt denna lag

får inte vägas

L:. om det visas att fastigheten är obebyggd eller bebyggd med annat än hyreshus eller med hyreshus som i_ng_ ' innehåller fler än två för bostads— ändamål avsedda lägenheter,

2.' om'förvärvet avser andel i

fastiéet och förvärvet av andelen uppenbart sker i'sxfte att bereda förvärvaren och hans familj bostad på fastigheten.

Skall fastidueten enligt gällande planer användas för annat ändamål än för upp— förande av hyreshus, får förvärvs— tillstånd meddelas utan hinder av första stvcket. '

Ear förordnande meddelats enligt 6 5 och har'inroparen dessförinnan eller senare avyttrat egendomen., skall förordnandet trots detta gå i verkställighet, om kommunen eller hyresnämnden icke återkallar sin framställning i ärendet.

I övrigt skall så. anses och med ären-

det i tillämpliga delar så förfaras,

som om egendomen blivit utmätt för f ordran. med bästa förmånsrätt- däri-

efter, i förekommande fall, sådana

rättigheter som besvärade egendomen

redan vid den exekutiva auktionen och har företräde framför alla be- fintliga fordringar. Även om

3 Senaste lydelse-1981:787.

I övrigt skall så anses och med ären- det i tillämpliga delar så förfaras, som om egendomen blivit utmätt för fordran med bästa förmånsrätt däri efter, i förekommande fall, sådana rättigheter som besvärade egendomen

.redan vid den exekutiva aMionen

och har företräde framför alla be- fintliga fordringar. Även om det

• Sida 45
•  Original

Prop. 1982/83: 153

Nuvarande lvdelse det i enlighet härmed bestämda skyddsbeloppet täckea, får för- säljning dock ej ske om ej den bjudna köpeskillingen täcker även det värde som i ärendet har åsatts egendomen enligt 12 kap. utsökningsbalken eller, om ägaren eller innehavare av fordran som är förenad med panträtt i egen- domen i god tid före auktionen på- kallat särskild värdering, det värde vartill egendomen uppskattas av värderingsmän som länsstyrel— sen utser. Egendomen'får säljas endast till den som fått besked från kommunen att prövning ej på- kallas, ernållit förvärvstill- stånd eller enligt 2 Ö 2, 3, _A_ eller 2 får förvärva egendomen utan sådant tillstånd. Avges vid auktionen bud som sålunda får antages, skall försälj— ning ske även om innehavare av _ fordran bestrider det.

45

Föreslagen lydelse

i enlighet härmed bestämda skydds— beloppet täckes, får försäljning dock ej ske om ej den bjudna köpe- skillingen täcker även det värde som i ärendet har åsatts egendomen enligt 12 kap. utsökningsbalken eller, om ägaren eller innehavare av fordran som är förenad med panträtt i egendomen. i god tid före auktionen-påkallat särskild värdering, det värde vartill egendomen uppskattas av Ivärderingsmän som länsstyrelsen utser. Egendomen får säljas endast till den som fått besked från kommen att prövning ej påkallas, erhållit förvärvstillstånd eller enligt 2 5 2, 5. eller 4 får förvärva egendomen utan sadant till- stånd. Avges vid auktionen bud som sålunda får antag-as, skall försäljning ske även om innehavare av fordran

bestrider det .

Kommer försäljning ej till stånd vid auktionen, får kommunen eller hyresnämnden inom två år efter det att auktionen vunnit laga kraft hos länsstyrelsen påkalla förordnande om ny auktion. Framställes ej sådan begäran inom föreskriven tid eller avges ej heller vid den senare auktionen bud som får antages, är frågan

om försäljning av egendomen förfallen.

Kostnad i samband med auktion, som ej lett till försäljning betalas av

statsmedel .

• Sida 46
•  Original

Prop. 1982/83: 153

Nuvarande lvdelse _ . 9 & Äse;_selaa.£aal.eeeaiealnalaaees i l 5 och är egendomens taxerade * värde enlig senaste balansräkning minst tre ggr större än det enligt samma balalsräkning bokförda värdet av bolaggts övrig till- -

Qca-ar, får aktie eller andel i.. bolaget 331 utan tillstånd av hyresnämnd. förvärvas genom sådant fång som anges i l 5 första stycket eller genom inlösen enligt 5 kap. 3 ?; aktiebolagslagen(1975: 1585). .De'tsavmna &" ler i frågaé förvärv av aktie eller andel'i moder-

bolag 0 det sammanl a taxerade

gärdet av koncernens fasta. egendom, som här avses är minst tre ger

större än det samanläa bokförda. värdet av koncernens övriga till- M, allt enlig koncernbolanens senaste balansräkning.

Bestämmelserna i 2 & l — & gälé ler i tillämpliga delar. Till— stånd fordras _gj__till förvärv av aktie på grand-- av nyemission där aktieäarna tecknar de nya aktierna i förhållande till det

antal aktie: de förut äger.

105. Har tillstånd till förvärv av

aktie eller andel i bolag ej ' sökts före förvärvet, skall det 'sökas inom tre månader från det

förvärvet skedde. I fråga. om

46

Föreslagen lvdelse

Om ett bolag äär sådan fast egendom som anges i l 5 första stvcket och eggndomens taxerade värde enligt senaste balansräkning är större än det enligt samma balansräkning bok- förda värdet av bolgggts övriga till- M, får aktie eller andel i bo- laget ;uä utan tillstånd av hyres— nämnd förvärvas genom sådant fång som anges i l 5 första stycket eller genom inlösen enligt 5 kap- 3 åaktie— bolagslagen (1975:1585). Förvärvstill— stånd fordras dock endast om Eövn'ing enligt 10 & tredje stycket påkallas hos hyresnämnden .

Vid förvärv av aktie eller andel i

moderbolg E:" ler vad som i första stvoket säg; om bolag-gt koncernen.

Bestämmelserna i 2 5 l - 2 gäller i tillämpliga delar. Tillstånd fordras inte till förvärv av aktie på grund av nyemission där aktie-

äg—unla tecknar de nya aktierna i förhållande till det antal aktier de förut äger. '

Vid-tillståndspliktié förvärv av aktier eller andelar i bolag skall för- värvaren inom tre månader från det förvärvet skedde anmäla förvärvet

till den komun där huvuddelen av den

• Sida 47
•  Original

Prop. 1982/83:153 - 47

Nuvarande lvdelse Föreslagen lydelse

prövning av ansökan om tillstånd fasta egendomen är belägen. Frågan till sådant förvärv E'ller A 5 i" _ om inom vilken kommun huvuddelen tillämnlia delar. . , av eggndomen ligger skall avgöras

med ledning av fastiaeternas taxerings- ' värde. Till anmälningen skall fog; '_stEkt avskrift av fånggshandlinggn eller, om någon fångshandling inte

har upprättats, ett av överlåtaren och förvärvaren undertecknat intyg om när förvärvet har skett och om de vill-

kor som har avtalats för förvärvet.

Görs ej ansökan om förvärvstill—l ' I fall som avses i 1 5 2—5 samt vid stånd inom föreskriven tid och nå . förvärv aenom inlösen enligt 1: kan. föreskrivet sätt eller vägras ' . & aktiebolagslagen- l =]. 85 får förvärvstillstånd gnom laggen- frågan om förvärvstillstäxd prövas av ägande beslut är förvärvet oril- hnlesnämnden redan innan förvärvet ti . ' . skett. Ansökan får i sådant fall ges

in till hEesnämnden utan föregående

anmälan till kommunen.

1

Vill kommunen påkalla prövning enligt denna lag. skall beslutet härom

anmälas till hyresnämnden inom tre

månader efter det anmälan skett enlig. första stycket eller, om stjEkt av- skrift av fångeshadlinggn eller intyg om förvärvet inte var fogag till anmäl- ningen. tre månader från det att kommunen motto): sådan handling. De' åligger kommunen att snarast möjlig och senast inom samma: tid underrätta förvärvaren huruvida prövning nå— .kallas. '

Har anmälan'som avses i tredje stvcket gjorts inom föreskriven tid. skall bEes- nämnden förelägga förvärvaren att inom

• Sida 48
•  Original

Prop. 1982/83: 153 - 48

Nuvarande lxdelse' Föreslagen lvdelse en månad från det att han rätt del av

förelägandet ansöka om förvärvstill- stånd. Föreläggandet skal] inne-

hålla en erinran'om bestämmelserna i

10 a 6 första stycket. Till föreläggan—

det skall fog en avskrift av kesssaeaa_eaaäleea

I fråé om hEesnämndens prövning av ansökan om förvärvstillstånd gel" ler & å i tillämplig-å delar.

lO a. 5 Om ansökan om förvärvstillstånd inte görs enlig förelägga_nde som avses i _ 1,0 & fjärde stvcket eller om förvärvs- tillstånd värras genom laaaft-

a'gande beslut, är förvärvet ogiltigt.

Om förvärvaren underlåter att i rätt tid anmäla förvärvet till kommunen en- ligt 10 8 första stvcket, skall han . ålä en avgift .i'örvärvsav 'ft .

' Om kommunen begå" det kan förvärvet också förklaras ogiltigt.

Om förvärvet avser samtliga aktier eller andelar i bolaget, utgör förvärvs- avgiften en nrocent av taxeringsvärdet - av beläte eller koncernens tillstånds— vliktiE fasta egendom. I annat fall minskas den så beräknade avE'ften

med hälsa till förvärvets omfattninz i förhållande till det totala'antalet

aktier eller andelar i bolaget. .Om av-

giften med hänsvn till omständigheterna framstår som oskälig. får den jämkas. _

• Sida 49
•  Original

Prop. 1982/83:153

Nuvarande lydelse 10 b &

lOcå

13 & Förköpsrätten utövas genom att kommunen senast i samband med att kommunen skall vttra sig i till— ståndsärendet skriftligen hos hyres- nämnden anmäler att beslut att utöva

49

Föreslacen lvdelse

Fragor om förvärvsavg'ft och ogiltig——

förklaring prövas av hp:..esnärmden på talan av den kommun till vilken en—

mälan enli 10 första st cket skall ske. Talan får dock inte tas

upp till prövning sedan mer än tio år förflutit från förvärvet.

För att säkerställa ett anspråk & förvärvsavgp' ft får hEesnämnden på

Ekande av kommunen förordna om kvar- stad. Därvid " ler i tilläm li de—

balken är föresla-ivet om kvarstad för for— dran. lar vad som i 1 kan. rätte

Förvärvsavg ft betalas till kommunen. Den tillfaller till hälften staten och

till hälften kommen.

Vid fördelning mellan staten och kom- ,

munen av medel som har influtit skall medel i första hand avsättas för

kommunens fordran ..

ligg" der för mdrivning av förvärvs- avg'ft får inte vidtas, sedan mer än tio år förflutit från det beslutet

anéende avg'ften vann låg kraft.

Förköpsrätten utövas genom att kommunen inom den 'tid som gäller för anmälan enli 10 tred'e st oket skriftligen hos hyresnämnden anmäler att _ejt_ beslut att utöva förköpsrätt &

• Sida 50
•  Original

Prop. 1982/83: 153

Nuvarande lydelse förköpsrätt fattats. Hyresnämnden

skall underrätta bolaget samt köpare och säljare om beslutet att utöva förköpsrätt.

50

Föreslaven lxdelse fattats. Hyresnämnden skall underrätta

bolaget samt köpare och säljare om beslutet att utöva förköpsrätt.

Fram om förköv får också tas upp i samband med orövningen av fråg om förvärvsavgi ft. I fråg om anmälan och underrättelse gg" ler därvid första thcket. Kommunens anmälan skall dock ske senast när kommunen begå Eöv- ning av fråga om förvärvsavg' ft.

Har förvärvstillstånd meddelats, är förköpsrätten förlorad.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1985. I fråga om förvärv Bom har skett före ihaftträdandet gäller äldre bestämmelser.

• Sida 51
•  Original

Prop. 1982/83: 153 51

l . 2 Förle till

Pas en_ändsine i lasse. l 7_=188) om.a=esndenäendsr.9ch

hvresn'a'mnd er

Härigenom föreskrivs att 4, 5, 16 b, 16 c, 25 och 32 åå lagen (1973: 188) om arrendenämnder och hyresnämnderl skall ha. nedan angivna

lydelse . Nuvarande lxdelse Föreslagen lxdelse

452. Hyresnämnd som avses 1 12 kap. 68 & jordabalken har till uppgift att

1. medla i hyres- eller bostadsrättstvist,

2. pröva tvist om reparationsföreläggande enligt 12 kap. 16 5 andra stycket, skadestånd enligt 12 kap. 24 s. &, överlåtelse av hyresrätt enligt 12 kap. 34-36 55, upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 12 kap. 40 &, förlängning av hyresavtal eller villkor för sådan för— längning enligt 12 kap. 49 &, hyresvillkor enligt 12 kap. 55 & eller uppskov med anlyttning enligt 12 kap. 59 &, allt jordabalken,

2 a. pröva tvist om hyresvillkor enligt 22-24 55 hyresförhandlingslagen (1978:504) eller om återbetalningsskyldighet enligt 25 5 samma lag,

3. pröva tvist om byresvillkor enligt 7 & sista stycket, upplåtelse av läg-enhet i andra. hand enligt 30 å andra stycket eller medlemskap en— ligt 52 &, allt bostadsrättslagen (1971:479),

4. pröva fråga om godkännande av överenskommelse som avses i 12 kap. 45 eller 56 & jordabalken eller av beslut som avses i 60 5 första

stycket 1 bostadsrättslagen. 5. vara skiljenämnd i hyres- eller bostadsrättstvist,

1 Lagen omtryckt l980:97. 2 Senaste lydelse l982:354.

• Sida 52
•  Original

Prop. 1982/83: 153 52

Nuvarande lvdelsg Föreslagen lydelse

5 a. pröva tvist mellan hyresvärd och hyresgästorganisation enligt hyresförhandll'ngslagen,

6. pröva fragor enligt bostadssaneringslagen (l975:531) och bostadsför- valtningslagen (l977:792),

7. pröva frågor enligt lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m., 8. pröva frågor enligt bostadsanvisningslagen (1980:94),

9. pröva fragor enligt lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt.

Ärende upptages av den hyres- Ärende upptages av den hyresnämnd nämnd inom vars område fastig- inom vars område fastigheten är be- heten är belägen. Ärende som lägen. Ärende som avses i 9, _1__0_b,_ avses i 9, 17 eller 18 5 lagen 17 eller 18 5 lagen om förvärv av

om förvärv av hyresfastighet hyresfastighet m.m. upptages dock av m.m. upptages dock av nyres- hyresnäumden i den ort där bolagets nämnden i den ort där bolagets styrelse har sitt säte eller, i fråga styrelse har sitt säte eller, om handelsbolag, där förvaltningen

i fråga om handelsbolag, där föres.

förvaltningen f öres .

5 5

Hyresnämnd består av lagfaren ordförande och två andra ledamöter," om ej

annat följer av tredje stycket. Av de senare ledamöterna skall-den ene vara väl förtrogen med förvaltning av hyresfastighet eller, när ärendet rör bostads- rättsfastignet, med förvaltning av sådan fastighet och den andre vara väl för— trogen med-bostadshyresgästers förhållanden eller, när ärende rör annan lägenhet än bostadslägenhet, med näringsidkande hyresgästers förhållan- den. I ärende enligt 52 & eller 60 5 första stycket 1 bostadsrättslagen (1971:479) skall vad som-"sagts nu om hyresgästers förhållanden i stället

avse bostadsrättshavares förhållanden. _

Hyresnämnden får anlita telmisk Hyresnämnden får anlita expert at

• Sida 53
•  Original

Prop. 1982/83: 153 53

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse expert att biträda nämnden, om biträda nämnden, om ärendets beskaffen- ärendets beskaffenhet eller het eller annat särskilt skäl föran— annat särskilt skäl föranleder leder det.

det.

Bestämmelserna i 2.5 andra-fjärde styckena äger motsvarande tillämpning i fråga om hyresnämnd.

Regeringen'kan förordna. att i hyresnämnd skall finnas flera avdelningar.

Bestämmelserna om hyresnämnd gäller i tillämpliga delar även avdelning.

16 b 5 Ansökan om förvärvstillstånd skall för yttrande tillställas kommun där till- ståndspliktig fast egendom finnes samt, om det lämpligen kan ske, organisation av hyresgäster som berörs av ansökningen. Avser ansökan tillstånd till förvärv av aktie, skall tiden för avgivande av yttrande bestämmas så att den ej under- stiger tre månader.

I ärende angående förvärvstillstånd skall kommun, där den fasta egendomen är belägen, samt nyre'sgästorganisation, som berörs av ansökningen, anses som

sökandens motparter .

I ärende angående förvärvstillstånd äger bestämels'erna i 14 å andra stycket motsvarande tillämpning.

Ansökan om tillstånd att förvärva 1. fast egendom eller tomträtt genom köp eller byte,

2. aktie genom köp eller genom inlösen i-fal1 som avses -i 12 å andra stycket lagen (-1975:1152) om förvärv-av hyresfastighet m.m.,

får ej prövas eller på grund av återkallelse avskrivas innan- det blivit slutligt avgjort om förköp skall äga mm.

• Sida 54
•  Original

Prop. 1982/83: 153 54

Nuvarande lydelse _ Föreslagen lydelse Föreläggande enligt 5 a. 5 andra Föreläggande enligt 3 a 5 andra stycket lagen om förvärv av hyres- stycket eller 10 å fjärde stycket fastighet m.m. får ej utfärdas lagen om förvärv av hyresfastighet innan det blivit slutligt avgjort m.m. får ej utfärdas innan det blivit att förköp ej skall äga rum. . slutligt avgjort att förköp ej skall 16 c 5 Ansökan om tillstånd till för- Ansökan om ålägmde av förvärvsav— köp enligt 17 5 lagen (1975: gift ååh ogiltigförklaring enligt 1132) om förvärvar hyresfastig— 10 s å andra stycket samt om tillstånd het m.m. skall göras skriftli- - till förköp enligt 17 5 lagen (1975: gen. . 1132) om förvärv av hyresfastighet

m.m. skall göras skriftligen.

Bestämelserna i 8 5 andra — femte styckena äger motsvarande tillämpning i fråga om-ansökan som avses i denna paragaf .

Förhandling skall hållas inför nämnden, om det ej är uppenbart att förhandling ej behövs. Skall part inställa sig personligen, får nämden förelägga vite. Underlåter sökanden att på kallelse infinna sig inför nämnden, avsbives ären- det. Uteblir motput från förhandling, får ärendet likväl avgöras.

23 53

Om fullföljd av talan mot byresnämnds beslut i ärende enligt 12 kap. jorda- balken eller hyresförhandlingslagen (1978504) eller i ärende angående bostads- rätt, bostadssanering eller särskild förvaltning eller. i ärende enligt lagen (l975:1152) om förvärv av hyresfastighet m.m., enligt bostadsanvisningslagen (1980:94) eller lagen (1982:352) om rätt till fastignetsförvärv för ombildning till bostadsrätt finns bestämmelser i 12 kap. 70 & jordabalken, 31 5 hyres- förhandlingslagen, 76 & bostadsrättslagen (1971:479), 21 & bostadssaneringslagen (1975531), 34 å bostadsförvaltningslagen (1977=792), 25 5 lagen om förvärv av kyl-'ESfastighet m.m., 14 & bostadsanvisningslagen samt 15 9 lagen om rätt till fastigietsförvärv för ombildning till bostadsrätt.

5 Senaste lydelse l982:554.

• Sida 55
•  Original

Prop. 1982/83:153 55

Nuvarande lvdelse Föreslagen lydelse

Mot hyresnämnds yttrande enligt 12 a 5 tar talan ej föras. Mot beslut av hyresnämnd får talan föras särskilt. om nämnden l. avvisat ansökan som avses :|. 8, 11, 14-16, 16 a, 16 c, 16 6 eller 16 e 9,

2. avskrivit ärende enligt 8-10, 15 a., 16, 16' a, 16 c, 16 d eller 16 e 5, dock ej när ärendet kan återupptagen,

3. förordnat angående ersättning för någons medverkan i ärendet,

4. utdömt vite eller annan påföljd för underlåtenhet att iakttaga före— läggande eller ådömt straff för förseelse i förfarandet,

5. utlåtit sig i annat fall än 5. utlätit sig 1 annat fall än som avses i 3 i fråga som gäl- som avses i..3 :[ fråga som gäller ler allmän rättshjälp. allmän rättshjälp;

6. utan samband med avgörande av saken utlätit sig om kvarstad enlig

10 b andra st cket 1 om för— värv av hyresfastiget m.m.

Särskild talan föres genom besvär hos bostadsdomstolen inom tre veckor från den dag beslutet meddelades. Besvärshandlingen skall inges till domstolen.

• Sida 56
•  Original

Prop.]982/83:153

Nuvarande lydelse

Föres ej talan mot nämnds be- slut enligt 9 kap. 14 5 eller 12 kap. 24 a & jordabalken, 22, 25, 26 eller 27 & hyres- förhandlingslagen (1978:5o4), 13 a 5 denna lag e_11£ 13 eller 15 5 eller 25 5 första stycket bostadsförvaltnings- lagen (1977=792) Elli-2.1; 9 eller 10 5 bostadsanv'lsnings-

lagen (1980:94), får beslutet

verkställas såsom lagakraft-

äs'ande dom.

525

56

Föreslagen lvdelse

Öm talan inte förs mot nämnds

beslut enligt följande paragrafer, får beslutet verkställas som lag- kraftä. de dom:

9 kap. 14 5 eller 12 kap. 24 a 5 jordabalken ,

22,23, 26 eller 27 & hyresförhand- lingslagen (1973 = 504) .

13 a 5 denna lag,

13 eller 15 5 eller 25 5 första stycket bostadsförvaltningslagen (1 977 = 792) ,

9 eller 10 & bostadsanvisningslegen (1980=94).

lO'b l nl

av hyresfastighet m.m. i från-a om för- ,

värvsavg' ft och kvarstad för sådan avgft. '

:11 2 om förvärv

Ha: hyresnämnd med stöd av 31 5 första stycket bostadsförvaltningslagen för- ordnat att beslut enligt 13 eller 15 5 eller 25 5 första stycket nämda lag skall lända till efterrättelse genast, tar även sådant beslut, om bostadsdomstolen ej "förordnat annat, verkställas såsom lagakraftägande dom.

Denna lag träder i haft den 1 juli 1983.

• Sida 57
•  Original

Prop. 1982/83:153 " 57

1.5 Föl-slant till

Lan om ändring i komunalskattelagen 31228410)

Härigenom föreskrivs att 20 & komunalskattelagen (1928570) skall ha

nedan angivna lydelse .

Nuvarande'lvdelse Föreslå en lidelse

20 51 . Vid beräkningen av "inkomsten från särskild förvärvskälla skall alla omkostnader under beskattningsåret för intäkternss förvärvande och bibe- hållande avräknas från samtliga intäkter i pengar eller pengars värde (bruttointäkt), som har influtit i förvärvskällan under beskattningsåret. Att koncernbidrag, som inte utgör sådan omkostnad, ändå. skall avräknas i vissa fall och inräknas i.br'.lttol'ntäkt hos mottagaren framgår av 45 å

3 mom.

Avdrag får inte göras för:

. den skattskyldiges levnadskostnader och därtill hänförliga utgifter, såsom vad skattskyldig utgett som gåva eller som periodiskt understöd eller därmed jämförlig periodisk utbetalning till person i sitt hushåll;

kostnader i samband med plockning av vilt växande här och svampar till den del kostnaderna inte överstiger de intäkter som är skattefria enligt 19 å:

värdet av arbete, som i den skattskyldiges förvärvsverksamhet utförts av den skattskyldige själv eller andra maken eller av den skattskyldiges barn som "ej fyllt 16 år;

ränta på den skattskyldiges eget kapital som har nedlagts i hans förvärvs- . verksamhet;

svenska allmänna skatt er;

1.5. Föl—513: till

Förordning om ändring i förordningen 31215:11523 om tillänmingen av lagen ”252112?! om förvärv

av hvresfastiaet m.m.

Härigenom föreskrivs i fråga om förordningen (l975:llå9) om tillämpningen av lagen (1975:1152) om förvärv av hyresfastighet m.m.l

dels att 1 a, 2, 4 och 8 55 samt rubriken närmast före 1 s 5 skall

ha nedan angivna lydelse,

dels att i förordningen skall införas tre nya paragrafer, 7 a, '( b och 7 c 55, samt närmast före 7 a å en ny rubrik av nedan angivna. lydelse.

Nuvarande lydelse Anmälan till kommun av för-

värv av fast egendom eller tomträtt

1 s 5 I anmälan enligt 5 5 första stycket lagen (1975:1152) om förvärv av hyres- fastighet m.m. skall anges regis- terbeteclming för den egendom som av- ses med förvärvet. Vidare skall upp- gift lämnas om antalet bostadslägen- heter som finns på egendomen. Förvärva— ren skall också förete bevis om egen- domens taxering och typkod. Anmälan _ bör innehålla uppgift om förvärvarens

namn och adress .

l Förordningen omtryckt 1979511.

Föreslagen lmelse

Anmälan till kommun av till- ståndspliktiga förvärv

I anmälan enligt 3 5 första stycket lagen (l975:ll$2) om förvärv av hyres— fastighet m.m. skall anges regis- terbeteckning för den egendom som av- ses med förvärvet. Vidare skall upp- gift lämas om antalet bostadslägen— heter som finns på egendomen. F'o'r- _ värvaren skall också förete bevis om

egendomens taxering och typkod.

Vid anmälan enligt 10 6 första

stycket lagen om förvärv av hEes-

• Sida 63
•  Original

Prop. 1982/83: 153 63

Nuvarande lydelse ' . Föreslagen lydelse fasti et m.m. skall förvärvaren

förete reristreringbevis avseende det bolag i vilket aktie eller andel har förvärvats samt bevis om taxering och typkod för bolagets fasta egendom. Därjämte skall uppgift lämnas om

1. antalet aktier eller andelar

som har förvärvats, förvärvarens

tidigge innehav av aktier eller andelar i bolaget samt det totala antalet aktier eller andelar i bo—

laggt ,

2. antalet bostadsläggnheter på bola- gets fastigheter.

Anmälan bör innehålla uppgift om för-

värvarens namn och adress.

? 5 I ärende om tillstånd till förvärv av fast egendom eller tomträtt enligt lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. skall förvärvaren utöver vad som . följer av 16 a 5 lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnäumder.

l. uppge sitt medborgarskap eller, om förvärvaren är bolag, förening eller stiftelse, förete för förvärvaren gällande bolagsav'tal, bolagsordning, stadgar eller motsvarande handling,

2. uppge avsikten med förvärvet ,-

3. uppge huruvida förvärvaren äger eller tidigare har ägt fast egendom som avses i 1 5 lagen om förvärv av hyresfastighet m.m. eller aktie eller andel som avses i 9 Ö samma. lag "och huruvida han tidigare sökt tillstånd att för—

värva sådan egendom,

• Sida 64
•  Original

Prop. 1982/83: 153 64

Nuvarande lydelse . . Föreslapea n lydelse

4. uppge huruvida någon av följande åtgärder beslutats eller sökts i fråga om förvärvaren tillhörig egendom, nämligen a) särskild förvaltning enligt bostadsfdrvaltningslagen (1977:792)',

b) upprustningaåläggande eller användningsförbud enligt bostadssanerings- lagen (1973z551) eller

c förelä de enli l la-

gen 31216:666! om påföljder och

ingripanden vid olovlig bygg-

de m.m.,

d förel" nde eller förbud enli 18 hälsos dsl en 1 82:000 ,

gl expropriation med stöd av 2 _ gl expropriation med stöd av 2 kap. kap._ 7 5 expropriationslagen(1972: 7 5 expropriationslagen (l972:719), 719),

5. förete bevis om den med förvärvet avsedda egendomens taxering och typkod

samt lämna uppgift om antalet bostadslägenheter som finns på egendomen,

6. uppge vilka. ekonomiska och praktiska förutsättningar förvärvaren har att vid fastigxetsförvaltningen uppfylla de krav som uppställs i 4 5 lagen om förvärv av hyresfastighet m.m.

Finner hyresnämnden att utredningen behöver kompletteras, får nämnden före— lägga sökanden att inom viss tid komma in med sådan utredning. Efterkomes ej föreläggandet, får ärendet avvisas. Erinran om detta skall tagas in i föreläggandet.

Hyresnämnden kan för särskilt fall medge undantag från första stycket.

• Sida 65
•  Original

Prop. 1982/83: 153 65

Nuvarande lydelse - Föreslagen lydelse 4 & I ärende om tillstånd. till förvärv av aktie eller andel i bolag enligt lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. skall förvärvaren, utöver vad som följer av 16 a 5 lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämd'er,

l. lämna. uppgifter-enligt 2 5 l. lämna; uppgifter enligt 2 5 1-4 och 6I första stycket,

2. förete fångehandling, om sådan upprättats,

3. första skriftlig på heder och samvete avgiven försäkran av överlåta-e och

förvärvare om vederlaget för aktiema,

4. förete den resultaträkning, balansräkning och förvaltningsberättelse för bolaget som upprättats. närmast "före förvärvet,

5. lämna uppgift om det antal bostadslägenheter som finns på bolagets hyres- fastigheter.

Bestämmelserna i 2 å andra och tredje styckena äger motsvarande tillämpning i fall som avses i-denna paragraf. '

Ansökan om förvärvsavgift m.m.

7 a 5 . Ansökan om ålägäde av förvärva—. avg-ft och ogiltigförklaring enlig . -10 b 1 n 1 :11 2 om förvärv av hE-esfastiuhet m.m. skall inne- hålla uppgift om förvärvaren och om det

förvärv & vilket avg'ftssgldiget ägdes. Kommunen skall uppg huruvida förköpsrätt skall utövas.

Bestämmelserna i 2 5 andra och tredje . styckena tillämpas även i fall som avses i denna owe! .

• Sida 66
•  Original

Prop. 1982/83: 153 66

Nuvarande lvdelse Föreslagen lvdelse

_Sedan 'förvärvsavgiften har inbe- talats till kommunen åligger det kommunen att senast inom tre måna—

der till länsstEelsen inbetala det belo som enli 10 c la n 1 :

1152! om förvärv av hyresfastighet m.m.

Maureen—-

7 c 5 Om beslut om og'ltigörklaring meddelas. skall överlåtaren underrättas. & 5 _ I anmälan till hyresnäimden enligt II anmälan till hyresnämnden enligt 3 a 5 första stycket lagen (1975: 3 a 5 första stycket eller 10 å tredje 1132) om förvärv av hyresfastigist stycket lagen (1975:1132) om förvärv m.m. skall anges om kommunen avser av hyresfastigmt m.m. skall anges om att utöva förköpsrätt enligt för- kommunen avser att utöva förköps- köpslagen (1967:868). rätt enligt förköpslagen (l967:868) eller lg om förvärv av hvresfastig— het m.m.

sedan det blivit slutligt avgjort huruvida förköp äger rum, skall kommunen

underrätta hyresnänmden därom.

Denna förordning träder i kraft den 1 juli 1983.

• Sida 67
•  Original

Prop. 1982/83:153 - - . 67

l . 6 Förslag till

Förordning om ändring i utsölmingförordninggn Q1281:2812

Härigenom föreskrivs att 1 kap. 2 & utsökningsförordningen (1981:981) skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande ' lydelse Fdreslgga_n lygelse

1 kap."

2 5 Som allmänna mål handläggs, utöver mål om uttagande av böter, viten, skatter, tullar samt avgifter och lilmande medel som tillkommer staten och som får utsökas utan föregående dom, mål om uttagande av

1. belopp som har förklarats förverkat eller som någon har ålagts att betala som annan särskild rättsverkan av brott,

2. belopp som i ett mål eller ärende vid domstol eller annars i samband med en rättegång har utgått av allmänna medel och som enligt domstolens beslut skall återbetalas,

5. sådan kostnad för allmän rättshjälp som part eller någon annan har ålagts att ersätta staten enligt rättshjälpslagen(1972:429),

4. vad som skall betalas enligt beslut som avses i lagen (1973:157) om ekonomiskt bistånd till svenska medborgare i utlandet m.m.,

5. avgifter som avses i 11 kap. 95 å vattenlagen (1918:523),

6. avgifter enligt lagen (l976:666) om påföljder och ingripanden vid olovligt byggande m.m.,

7. förvärvsavg'ft enlig 10 a & andra stycket lgggn 02:25:11?! - om förvärv av hEesfastiu'net m.m.I

• Sida 68
•  Original

Prop. 1982/83: 153

Nuvarande lydelse

lg belopp som domstol har ålagt någon att betala till staten, om enligt särskild föreskrift indriv- ning av beloppet får ske i samma ordning som gäller för skatt,

gg utländsk allmän avgift enligt lagen (l969:200) om uttag-ande av utländsk skatt, tull och annan allmän avgift.

68. Föreslagen l delse

&_ belopp som domstol har ålagt någon att betala till staten, om enligt sär- skild föreskrift indrivning av be- loppet får ske i samma ordning som gäller för skatt,

& utländsk. allmän avgift enligt lagen (l969:200) om uttagande av utländsk skatt., tull och annan allmän

avgift .

Denna förordning träder i In.-aft den 1 juli 1985.

• Sida 69
•  Original

Prop. 1982/83: 153 . I 69

Prop. 1982/83:153 73

eller bebyggda med annat än hyreshus eller med hyreshus inne-' _hållande högst två bostadslägenheter.

Följden av att tillstånd vägras till ett förvärv är enligt 5 & att förvärvet blir ogiltigt. Samma. påföljd inträder när förvärvaren försummat att i rätt tid anmäla förvärvet till kommunen eller ge in ansökan om förvärvstillstånd till hyresnämnden.

I 6 och '( åå finns vissa bestämmelser som gäller förvärv av hyresfastighet på. exekutiv auktion. Vid sådana förvärv gäller som nämnts ingen tillståndsplikt, men förvärvaren

är enligt vad som närmare anges i förevarande paragrafer tvungen att inom två är åter göra sig av med fastigheten, om han inte dessförinnan får besked av kommunen att tillstånds— prövning inte påkallas eller tillstånd av hyresnämnden.

Enligt 7 & förköpslagen (1967 :.868) utgör en anmälan enligt ' 3 5 första stycket tillståndslagen också utgångspunkt för den frist inom vilken kommen har att utöva förköpsrätt.

3.2 Aktie- och andelsförvärv

Bestämelserna om' tillståndsplikt v'id aktie— och andelsförvärv gäller enligt 8 5 dels aktier i aktiebolag som är s.k. fåmans-

- bolag, dels andelar i handelsbolag. Med fånansbolag avses bolag i vilka minst 75 procent av aktierna ägs av högst tio fysiska personer. Tillståndsplikt föreligger enligt 9 5 första stycket vid förvärv av aktie eller andel. i sådant bolag, om bolagstläger hyresfastigheter och det tarerade värdet av dessa fastigheter

är minst tre gånger större än det bokförda värdet av bolagets övriga tillgångar. Tillståndspliktiga. förvärv-är förutom de som anges i 1 & första stycket inlösen enligt 5 kap. 3 Ö aktiebolags- lagen (1975:1385)'. De i 25 1—6 angivna undantagen från tillstånds— plikt gäller enligt 9 5 andra stycket i'tillämpliga delar. Såsom

• Sida 74
•  Original

Prop. 1982/83: 153 74

ett särskilt undantag från tillståndsplikten vid aktieför- värv gäller här förvärv genom nyemission, där aktieägaren tecknar de nya aktierna i förhållande till tidigare inne- hav.

Vid aktie- och andelsförvärv skall någon anmälan till komnnmen inte göras,utan ansökan om förvärvstillstånd skall alltid ges in till hyresnämnden. Ansökan kan enligt 10 5 första stycket göras både före och efter förvärvet —— dock senast tre månader efter förvärvet. Vid prövningen av förvärvet gäller 4 9' i till- lämplig-s delar.

Mia 16 å andra stycket blir förvärvet ogiltigt, om ansökan inte görs inom föreskriven tid eller på föreskrivet sätt eller om "tillstånd vägras genom lagslcraftägsnde beslut.

I 11 5 finns vissa bestämmelser rörande utformingen av bok- slut för bolag som äger hyresfastigneter. I bolagets balans- _ räkning skall sådana fastigleters registerbeteckning, taxerings— värde och bokförda värde anges.

3.3 Förköpsrätt vid aktieöverlåtelse

Vid tillståndspliktiga överlåtelser av aktier genom köp har den- kommun i vilken aktiebolagets hyresfastigheter eller huvud- delen därav ligger rätt att förköpa aktierna. Bestämelser härom finns i 12- - 22 åå tillståndslagen. Förköpsrätten utövas enligt 13 5 första stycket genom att kommen hos hyresnämnden anmäler beslut om att utöva förköpsrätten. Förköpsrätten innebär enligt 14 5 första stycket att kommunen får förvärva aktierna från säljaren på de villkor som avtalats mellan denne och köparen. Om säljarax eller köparen bestrider förköpet, är kommunen enligt 17 9" skyldig att söka tillstånd till detta. Frågan om förköp prövas av hyresnämnden.

Förköpsrätt föreligger även vid tillståndspliktiga förvärv genom inlösen enligt 3 kap. 5 5 aktiebolagslagen (12 å andra stycket tillståndslagen). '

• Sida 75
•  Original

Prop. 1982/83: 153 75

5.4 Förfarandet vid prövning enligt tillståndslasen

Bestämmelser om förfarandet vid anmälan av förvärv och vid prövning av tillstånds— och förköpsfrägor finns i förordningen (1975:ll39) om tillämpningen av lagen (1975:1152) om förvärv

av hyresfastighet m.m. (tillämpningsförordningen) samt i 16 a - c 55 lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder (nämnd- lagen). Enlige nämndlagen gäller bl.a. att ansökan om förvärvs— tillstånd skall tillställss kommunen för yttrande och, om det är lämpligt, hyresgästorganisation som berörs av ansökningen (16 b 5 första stycket). Kommunen och hvresästförening som berörs av en ansökan om förvärvstillstånd anses enligt 16 b 5 andra stycket som förvärvarens motparter och får därigenom rätt att jämte förvärvaren överklap. hyresnämdens beslut.

Eyresn'a'mndens beslut får enligt 25 5 tillståndslagen överklagas hos bostadsdomstolen. Vardera. parten svarar normalt för sin kostnad för förfarandet såväl i hyresnämnden som i bostads- domstolen (se 26 & tillståndslagen).

• Sida 76
•  Original

Prop. 1982/83: 153

4 STATISTISKA UPPGIFTER

A. Antal förvärvsarmälningag till kommun 1222—01-01 — 1281 - '

lO-äl

Stockholms kn Göteborgs kn Malmö kn Antal förvärvsan- _ målningar 950 473 455 Antal anmälningar som begärts prö- ' vade 190 ' 51 55 Antal anmälningar ' I som prövats och

där tillstånd ' - meddelats 112 17 5

Antal ärenden angående aktie- och andelsför-

värv där kommunen av- givit yttrande under . samma tid 23 62 9

B. Ärendestatistik - hEesnämnder 1212-01-01 — 1281-10-51

3.1 Fastigpets- Stockholms mf Göteborg mv Malmö EN förvärv

Antal inkomna ären- '

den 46 66 Antal avslag 1 EN 7 13

Antal avskrivna el— ler avvisade ären—

den ' _ 4 23 Antal överklagade tillståndsbeslut O 0 Antal överklagade avslagsbeslut 4 7

3.2 Aktie—- och andels förvärv Antal inkouma ärenden . 58 10

Antal avslag i EN 1 O

* Från hyresnämnden i Stockholms har uppgifter ej kunnat erhållas.

• Sida 77
•  Original

Prop. 1982/83:1_53 ' ' . ' 77

Stockholms BN Göteborgs HN Malmö HN ' Antal avskrivna

eller avvisade _ I , 8 1 Antal överklagade . ' . tillståndsbeslut . , 0 0 Antal överklagade avslagsbeslut O . . 0

c. Ärendestatistik - bostadsdomstolen 1213-01-01 - 1281-10—51

C.l Fastiaetsförvärv Antal inkomna ärenden 34

Därav antal ärenden från andra EN än Stockholm,

Göteborg_Malmö ' 4 Antal tillståndsbeslut som ändrats i BD . 1 Antal avslagsbeslut som ändrats i HD 3 Antal avslaivns. eller avvisade ärenden ' 10

0.2 Aktie— och andelsförvärv

Antal inkomna ärenden O

• Sida 78
•  Original

Prop.l982/83:153 ' 78

5 STOCKHOLMS Kommuns UTREDNING'OM FASTIGHETSHANDELN oca TILLSTÅNDSLAGEN H.M.

Kommunstyrelsen i Stockholms kommun tillsatte år 1977 en utred- ning om ekonomisk brottslighet och social utslagning. Utrednings- arbetet har bedrivits i tre delutredningsr, varav en har behandlat fastighetshandeln inom kommunen. Sistnämnda delutredning, som har letts av Ulf Lygnell, har utarbetat sex delrapporter:

I. Fastigietsspekulationen och tillståndslagen (februari 1978). II. Tillämpningen av tillståndslagenfdrsta halvåret 1978 samt tillståndslagen och aktieförvärv i fastighetsbolag (augusti 1978). III. Svart lägenhetsförsäljnjng i Stockholms innerstad (mars 1979)- IV. Fastigetsspekulationen i Stockholm (augusti 1979).

V. Fastig'ietshandelns samband med den ekonomiska brottsligheten (juni 1980). vr. Tillämpningen av tillståndslagen 1978-07-01 — 1980-07-01 (november 1980).

En slutrapport (VII) med åtgärdsprogram framlades i december 1980. Kommunstyrelsen beslutade den 24 februari 1982 att till justitiedepartementet överlämna rapporterna jämte en i borgar- radsberedningen upprättad promemoria daterad 1982—02-10.

Följande åtgärdsförslag beträffande tillståndslagen lägp' fram i kommunens utredning.

åtgäedefärslas-aen_azssr_laeena Eiålämsnénssemaåée_

1. Beträffande undantaget från tillståndsplikt i 2 5 punkt 6 vid förvärv av andel'i fastighet, som sker för att bereda förvärvaren och hans familj bostad., föreslås att en gräns sätts för hur stor andel som får förvärvas utan till-

• Sida 79
•  Original

. Prop. 1982/83: 153 79

stånd.

ÅtgäEdeférele—assmfreråillalåedepaöznåneen enligt 4 &

Eilletåné'sladee

1. Täta fastighetstransaktioner skall ensamt hinna vara diskvalificerade för tillstånd.

2. För fastighetsägare som inte tidigare uppfyllt lagens

krav skall en icke obetydlig "karenstid" gälla. Blotta påståenden om bättring eller endast .en kort tids bättring skall inte

vara tillräckligt för tillstånd..

3. Det bör klart fastläggas att sökanden skall styrka att han uppfyller tillståndslagens krav. '

' 4. Hyresnämndema bör åläggas ett aktivare utredningsarbete.

5. Kommunens yttrande i tillståndsfrågan skall normalt följas, om det inte är uppenbart att det strider mot lagen.

I fråga om tillståndsplikten vid aktie- ooh andelsförvärv föreslås slutligen att underlåtenhet att söka tillstånd skall straffbeläggas.

• Sida 80
•  Original

Prop. 1982/83: 153 80

I borgarrådsberedningens PM framförs här—utöver följande åtgärda; förslag.

1. Samtliga förvärv av andelar i bostadsfastigheter skall tillståndsprövas . '

2. För högt pris för fastigheter skall ensamt vara skäl för att avstyrks tillstånd. '

3. Tillständslagen bör tillföras en generalklausul med inne— börd att tillstånd skall kunna. vägras om förvärvaren anses från allmän synpunkt olämplig, exempelvis genom att ha anställda utan att betala skatt och avgifter eller fullgöra andra arbets- ,_givarskyldigheter, upplåta lokaler för illegal epelverksamhet

m.m.

4. Förvärvstillstånd skall vara preliminära under en tvåårs- period. Vid misskötsel skall fastigheten säljas och kommunen ges rätt att lösa in fastigheten.

Föredragande borgarrådet anförde i en promemoria den 15 januari 1982 bl.a. följande.

Jag kan i huvudsak ansluta mig till de slutsatser och de förslag utredningen för fram. Jag konstaterar att lagen om förvärvstillstånd har givit resultat som ett medel mot fastigietsspekulatim. Trots att lagen, enligt utredningens uppfattning, tillämpats milt har den i huvudsak fått avsedd effekt härvidlag.

Utredningen föreslår att hyresnämnderna bör åläggas ett ak- tivare utredningsarbete vid tillämpning av lagen. Hur detta . skall ta sig uttryck anges dock ej, vilket även juridiska. avdelningen påtalat. Jag finner det angeläget — inte minst från rättssäkerhetssynpunkt — att understryka att kommunens uppgift skall vara att yttra sig och' att hyresnämnder resp. bostadsdomstol skall avgöra ärendena. I likhet med drätsel- n'a'mnden anser jag att utredningen tillsamans med remissyttrandena i programmet bör överlämnas _till justitiedepartementet för att ingå som underlag i det utredningsarbete som departementet av- ser påbörja om ändringar i tillståndslagen. Utredningen

• Sida 81
•  Original

Prop. 1982/83: 153 . ' 81

|

anser också att bestämmelserna i tillståndslagen bör skärpas . så att täta fastighetstransaktioner ensamt blir diskvalificerade. . för tillstånd, att "karenstid" införs för fastighetsägare som tidigare inte uppfyllt lagens krav och att det klarare framgår i vilka bolag aktieförvärv är tillståndspliktiga. Utredningens förslag bör naturligtvis övervägas noga. Jag har dock för ' min del kommit fram till att jag inte är beredd att tillstyrka- dem. Jag är tveksam till förslag som innebär en långt gående detaljreglering. Det finns, vilket även framgår av bankinspek- tionens yttrande, risk för att sådana bestämmelser kan bli till men i seriösa fastighetsförvärv. .

Beträffande bakgrunden till de olika "åtgärdsförslagen hänvisas "till vad som redovisas i samband-"med övervägndena i avsnitt

7 i denna promemoria..

Hyresgästförenjngenli Västra Sverige (Leif Magnusson och Lennart Sjöstedt) har i maj 1982 gjort en utredning om den s.k. Göta- Finans-affären. Av utredningen framgår att Göta-Finans ma trots mycket begränsade tillgångar under" loppet av något år kunde byg- ga upp ett omfattande innehav av hyresfastigheter i Göte- borg. humdsakligen inom saneringsmogia områden. Tillstånd enligt tillståndslagen meddelades i något fall till bolagets för- värv. I flera fall påkallade kommunen inte tillståndsprövning. I andra fall underlät bolaget att iaktta bestämmelserna i tillståndslagen om tillståndsplikt. Genom bl.a. orealistiska _- värderingsintyg kunde bolaget belåna fastighetsinnehavet till woket höga belopp innan det i juli 1981 försattes i konkurs med skulder uppgående till tiotals miljoner kronor. Flera ' personer bakom bolaget misstänks för mer eller mindre omfattande brottslighet 'i samband med bolagets verksamhet.

Enligt hyresgästföreningens utredning visar den" undersökning som har utförts bl.a. på. brister i tillståndslagen. Inutred- ningen lämuas därför följande förslag i fråga'om tillstånds- lagen.

• Sida 82
•  Original

Prop. 1982/83: 153 82

l. Kommunernas roll vid fastighetsförvärv mäste utredas. Deras handläggning måste bli grundligare och effektivare.

2. Tillståndsrekvisiten mäste skärpas. Bl.a. skall den som häftar i skuld till samhället vägas tillstånd.

3. Aktie— och andelsförvärv måste regleras hårdare.

Vidare föreslås att ett centralt dataregister skall inrättas för att underlätta kontroll av och kontakt med fastighetsägare.

• Sida 83
•  Original

Prop. 1982/83: 153 ' 83

6 TIDIGARE RIKSDÅGSBEHANDLING 'l. Civilutskottets betänkande 1978/79:38 .

I betänkandet behandlas, förutom propositionen 1978/79:164 om ändring i tillståndslagen, två motioner med hemställan om sådana ändringar i tillståndslagen som skulle möjliggöra ett bättre tillmötesgående av de bostadssociala kraven (mot. 1978/79596 och 786), en motion med hemställan om ytterligare överväganden angående förutsättning-ama för tillstånd och pröv- ningen av sådana frågor samt om utredning av frågan om till- ståndsplikt vid testamentariska förvärv av fastigheter (mot. 1978/79:2624) samt slutligen en motion med'förslag till ändringar i de i propositionen lämnade lagförslagen innebärande bl.a. rätt för hyresgästorganisation att påkalla prövning samt slq'ldig- het för hyresnänmd att. vägra tillstånd vid förvarv som skett i spekulationssyfte (mot. 1978/79:2625).

Civilutskottet anförde i betänkandet bl.a.

Bostadsministem anför till regeringsprotokollet (prop. s. 27) att det kan finnas skäl att se över reglerna om förutsätt- ningarna för tillstånd i syfte att få _ en bättre kon- troll av förvärv av hyresfastigleter. En sådan mera ell— män översyn får, enligt bostadsministem. ske när ytterli— gare erfarenheter har vunnits av lagens tillämpning. '

Åva: enligt utskottets mening finns det inte anledning att nu genom ett riksdagsbeslut aktualisera' en fortsatt över- syn av denna fråga.

Med utgångspunkt i det förhållandet att inp- direkta reg— . ler binder den kommunala prövningen föreslås att hyresgäst- intressena ges ökad tyngd genom en rätt för hyresgästorgaé nisation att påkalla tillståndsprövning hos hyresnämnd. Utskottet kan i och för sig dela meningen att det är principiellt tveksamt om frågan om huruvida en lag skall tillämpas eller inte skall avgöras av kommun utan att dess bedömningsgrmnder anges. Denna lagstiftningstekniska fråga får emellertid enligt utskottets mening ses mot bakgrund av kommunernas an- svar för genomförandet av bostadspolitiska intentioner - ett ansvar som i andra samanhang inte satts i fråga. Det skulle

• Sida 84
•  Original

Prop. 1982/83: 153 - ' - ' 84

vara svårt att med motsvarande principiella synsätt överlåta detta avgörande till en av partaorg-anisationerna. Därtill kommer att dessa organisationers synpunkter av naturliga skäl också beaktas av kommunen inom ramen för den intressegemenskap (prop. s. 16) som föreligger mellan kommunerna och hyresgäst- organisationerna. En föreslagen åtgärd från riksdagens sida är enligt utskottets mening inte påkallad.

Utredningen (Ju 1977: 07) om ställföreträdare för dödsbo i - vissa fall har genom tilläggsdirektiv (1979: 11) fått i uppdrag bl. a. att ytterligare utreda frågan om begränsning av- rätten att fritt förvärva jordbruksfastighet. Enligt utskottets mening får frågan om tillstånd till testamentariska förvärv av hyres- fastighet prövas mot bakgrund av. de principiella. överväganden " som utredningen gör. Det finns då.-med inte anledning för

riksdagen att påkalla någon utredning enligt motionsförslaget.'

Utskottet, som inte _var enhälligt, hemställde om bifall till regeringens lagförslag o'ch avslag på motionens. Riksdagen biföll hemställan (rskr 1978/79572).

7. ÖVERVÄGANDEN

7.1. Tillst'åndslagens tillägga område

7.1.1' Förvärv av andel i'fastighet

Tillståndspliktsn enligt l 5 första stycket tillståndslagen gäller såväl. vid förvärv av fastigheter i dess helhet som vid förvärv- av del av och" andel i fastighet. I 2 5 görs emellertid undan— tag från. tillståndsplikten vid förvärv av andel i fastighet . i två fall. Undantag gäller för det första vid förvärv av ' andel i fastigiet i syfte att bereda förvärvaren och hans

familj bostad på fastigheten (ptmkt 6). För det andra gäller undantag då'endel i en fastighet förvärvas av någon som redan ägarandel i fastigheten, om han" inte enligt 6 5 är skyldig att avyttra den senare andelen (punkt 9). Undantaget 1-2 5 punkt 6 gäller också vid förvärv av aktie och andel i fastig—_ hetsbolsg (9 å andra. stycket).

&: motsvarighet till undantaget i '2 är punkt. 9 finns i 3 5 punkt 6 förköpslagen (l967:868) och 'i 2 5 punkt 9 jordförvärvslag'en (197999)-

-I' fråga om. undantaget vid andelsförvärv för bostadsändamål

(2 5 punkt 6) "anförde föredragande-_"statsrådet följande vid tillståndslagens tillkount (prop. BTS/76:55 s. 82).-

Det förekonmier i viss utsträckningatt bostadsfastigheter ägs av ett större antal"personer, vanligen lika många som det finns bostadslägenheter på. fastigheten. Förvärvet av andelen är här förknippat med rätten tillförvärvarens "egen bostad på fastigheten.. Eftersomdet i dessa fall normalt inte uppkommer -- något hyresförhållande bör förvärv av andel i fastighet där ägar- förhållandena är sådana som sagts nu inte vara underkastade tillståndsplikt. -

• Sida 89
•  Original

Prop. 1982/83:153 - . . . - . 89

När det gäller undantagets tillämplighet vid aktie- och andels— förvärv anförde föredragande statsrådet att en-förutsättning måste ' vara att den som har aktie eller andel i bolaget har rätt till bostad i bolagets fastigheter i förhållande till aktie— eller andelsinnehavet. (prop. -1975/76:53 s.- 89);

Undantaget i 2 5' punkt 9 avseende-ytterligare andelsförvärv sadlade-motsvariget i det promemorieförslag som låg till. grund för förevarande lagstiftning. Sådana förvärv skulle en- ligt promemorieförslaget bedömas enligt allmänna regler, men. den'omständigheten att förvärvaren redan ägde ell-"andel i : fastigheten borde tillmätas betydelse vid tillståndsprövningen. _ (De Ju 1975:lö s; 35'). Förslaget kritiserades av Sparbanksförening- en som ansåg'att ett avslag på tillståndsansökan vid andelsförvärv skulle kunna medföra att överlåtaren led skads.__I propositionen, där förevarande undantag infördes, anförde föredragande stats- rådet bl.a._(prop. 1975/76: 55 s.. 82).

Om förvärvaren redan äger andel i fastigheten, en andel som f.ö. kan ha förvärvats genom ett icke tillståndspliktigt förvärv, har han enligt min mening i- de flesta fall redan så. stort inflytande på förvaltning "av fastigheten att det knappast tjänar något syfte att hindra honom från att för- va'rva ytterligare andelar i denna. Som Sparbanksföreningen på- pekar skulle ett avslag på ansökan om förvärvstillstånd. i den

. anglvna situationen dessutom kunna. medföra att överlåtaren lider skada. Med det begränsade tillämpningsområde som föreslås för fri andelsöverlåtelse, blir det- heller inte möjligt att kringb - gä, lagstiftningen med hjälp av regeln.

I Stockholms kommmsntredning (se avsnitt 5 i denna promemoria) anförs beträffande tillståndsplikten vid'förvärv av andel i fastighet för bostadsändamål bl.a. följande (delrapport VI s. 36).

Vid förvärvav ideella andelar är det fråga om förvärv som blir föremål för lagfartsprövning hos inskrivningsmyndigheten, som alltså skall undersöka. om sökanden tänker bo" i fastigheten. Andelsförvärvaren ombeds därför att skriftligen intyga att han .har den avsikten. Enligt vad vi inhämtat från inskrivnings- myndigheten har alla. sökande hittills lämnat ett; sådant" intyg, även om man på myndigheten ibland har haft på känn att detta . intyg inte överensstämer med den verkliga avsikten.

• Sida 90
•  Original

Prop.l982/83:153 _ ' _ _- ' 90

Vi har stickprovsvis granskat ett tiotal fastigheter som är uppdelade i ideella. andelar. Av & personersom förvärvat sådana andelar under'åren 1978 - 80 (och där ingen förvärvs- prövning skett i hyresnämden) har _vi konstaterat att 3 ' st. den 12 oktober i år (1980) var skrivna på annan andreas.

Vårt material är här väsentligt mindre än när det gäller handels- bolagsandelar och aktier i fastighetsbolag. Det finns dock även på denna punkt anledning att anta att tillståndspliktiga förvärv sker utan prövning i ett inte obetydligt antal fall. Hur hyresnämnden skulle se på dessa fall är också svårt att avgöra, eftersom vi inte känner till något exempel där ett sådant förvärv har prövats.

Enligt kommunen (delrapport VI s. 39) finns det anledning att se över bestämmelserna om'undantag från tillståndsplikten " vid andelsförvärv. 1 z 5 punkt 6 bör sålunda en maximigräns införas för hur stor en andel får vara för att tillstånds; plikt inte skall föreligga. Dlligt komunen kan en person

f.n. förvärva en stor andel av en fastighet utan att behöva söka tillstånd genom att åberopa undantagsbestämnelsen. Det är vidare enligt kommunen inte närmare berört i den nuvarande " lagstiftningen hur förvärvssyftet skall kontrolleras. Komunen sätter i fråga om inte tillståndsplikt _b'ör inträda om inte förvärvaren inom tre månader har bosatt sig i lägenheten. Vidare anförs beträffande undantaget i 2 5 punkt 9 (delrapport VI s. 59)-

Den som enligt 2 5, punkt 6, på ett riktigt eller oriktigt sätt förvärvat en mindre andel, t.ex. 5 %, utan tillstånds- prövning kan ju enligt ptmkt 9 köpa resterande 95 %, också här utan krav på tillståndsprövning. Vi har inte konstaterat några dokumenterade fall av missbruk. men menar att det är principiellt viktigt att en vidöppen kring- gåendemöjlighet täpps igen- vilket bör kunna. ske utan nega— tiva verkningar..

I 'borgarrådsberedningens- PM 1982—02-10 föreslås att samtliga andelsförvärv skall vara tillståndspliktiga. Det anförs bl.a.. följande:

Handeln med andelar i fastigheter tycks öka. Vid årsskiftet 1979/80 fanns- i Stockholm enligt fastighetskontorets be—

• Sida 91
•  Original

Prop. 1982/83:153 91

räkningar ca 2 200 lägeriheter i andelshus. I dagsläget behö— ver en köpare av en andelslägenhet inte förvärvstillstånd om han intygar att lägenheten är avsedd som-egen bostad. . Vad andelen efter förvärvstillfället användes till är enligt lagens nuvarande utformning utan betydelse. Enligt uppgifter fråp .Hy'resgästföreningen förekommer det en ganska omfattande andrahandsuthyming; Exempel finns på. att en och samma person .kan'äga ett tiotal lägenheter i olika fastigheter. För hyres— gästerna. innebär detta framför allt inskränlmingar i besittnings— skyddet men också. problem med att få ändringar-till stånd i gemensamhetsutzvmmen eftersom man utifrån sin relativt Sett svaga position måste förhandla med husets alla andelsägare, om de över huvud taget bor i huset. En skärpning av tillstånds- lagen på denna punkt-bör ske så attkommunen har rätt att . stoppa andelsförsäljningen-även om de uppges gälla egen bostad.

• Sida 92
•  Original

Prop. 1982/83:153 . - '. . - . 92

FÖRSLAG

Undantaget från tillståndsplikt i 2 5 punkt 6 tillståndsla- gen avser förvärv som sker för att bereda förvärvaren och hans familj bostad (se också. 9 5 andra stycket). De förvärv som

här avses piller s.k. andelshus, i vilka nyttjanderätten till ._ _ en lägenhet grundas antingen på- innehavet aven ideell andel i fastigheten eller-på innehavet av" aktie eller andel i det

bolag som äger fastigheten. Tillgängligt naterial tillåter inte en säker uppskattning av hur vanlig denna. upplåtelseform

är. I etorstadeourådena är den dock inte ovanlig. Det är fort- farande möjligt att bilda andelen-us där nyttjanderätten till lägenhet-kopplas till innehavet av en ideell andel i fastigheten.— På grund av förbudet i 79 & bostadsrättslagen (1971:479, omtryckt -1982:353) är det däremot inte möjligt att nu bilda andelshus där nyttjanderätten kopplas till innehav av aktie eller andel i bolag. Enligt punkt" 16 'i övergångsbestämelserna till bostads- rättslagen får dock bolag som före bostadsrättslagens tillkomst tillämpat denna uppldtelseform fortfarande bedriva sin verksamhet.

Det är uppenbart att i- de fall ett andelsförvärv enbart sker för att bereda förvärvaren bostad en tillståndsprövning enligt tillståndslagen inte tjänar något av de för lagen uppställda syftena. Sker-' å. andra sidan andelsförvärvet av annan orsak '— erempelvis för att förvärvaren vill använda lägenheten för andrahandsuthyrning - bör förvärvet kunna prövas.

Såvitt gäller förvärv av "fastighetsandel-"ar ankommer det idag på inslaivningsmyndigheten att i samband med prövning

av lagfartsansökan avgöra huruvida syftet med förvärvet är bostadsanskaffning. Såsom Stockholms kommune utredning visar godtar emellertid inslaivningsmyndigheton normalt ett intyg av förvärvaren om förvärvssyftet. När" det gäller andels— och aktieförvärv förekommer över huvud taget inte någon kontroll. . -'--

Risken för missbruk av undantagsbestännnelsen är under sådana förhållanden uppenbar och Stockholms komuns utredning tyder på. att ett sådant missbruk också. förekommer.. Det finns ' därför anledning att överväga huruvida förevarande undantag skall bibehållas. '

• Sida 93
•  Original

Prop. 19'82/83;153 .' - . - - 93

Om undantaget i 2 5 punkt 6 tillståndslagen skall bibehållas,. . bör kontrollen av förvärvssyftet- skärpas. Det får emellertid ' ' ; 'anses uteslutet att lägga denna kontroll på inslcrivnjngsmyndigheter- na. Tänkbart vore visserligen att föreskriva att inskrivnings— ' myndig'aeten. innan lagfart meddelas på ett' andelsförvärv som uppges avse bostadsanskaffnl'ng! inhämtar yttrande över ansök— ningen från kommunen o'ch hyresgästf'öreningen. Förfarandet skulle emellertid bli omständligt. Vidare skulle frågan om kontrollen- av förvärvasyftet vid aktie-7 och andelsförvärv fortfarande ' vara olöst. Bättre vore att kommunen omedelbart fick 'ta ställ- _ning till förvärvet. mycket talar därför för att-' undantaget

:[ 2'5 punkt 6 tillståndslagen upphävs. I följande avsnitt komer-' att föreslås ett ändrat förfarande vid tillståndspliktiga aktie-. och andelsförvärv ,så att det även för sådana förvärv blir kommen-som, efter.anmälan av förvärvet, avgör om till—' ståndsprövnjng skall ske. Under sådana omständigheter torde ett slopande av förevarande undantag medföra en tämligen måttlig _ ökning av förvärvarens åligganden." ' ' '

' Med hänsyn till vad- som nu anförts föreslås _att undantaget . från tillståndsplikten 1.2 5 punkt 6 tillståndslagen avseende' andelsförvärv för bostadsanskaffndng upphävs. Sådana förvärv 'skall' således liksom andra tillståndspliktiga förvärv anmälas till kommunen, som har att avgöra om tillständspröv— ' ning skall ske. I fall' då det-”ar uppenbart att förvärvet sker ' för att skaffa förvärvaren och hans familj bostad bör någon

tillatdmdsprövning inte ske. För 'det fall att ett sådant förvärv ändå anmäls till prövning bör i 4 å andra stycket tillståndslagen införas en best'a'nnnels'eom att tillstånd då inte får väg,—as ,' ' ' '

Även undantagsbestämmelsen i 2 & ptmkt 9 tillståndslagen som avser förvärv av ytterligare andel i' fastighet bör i detta samanhang upphävas. Som anförs-i Stockholms komma utred- ning innebär stadgandet en risk' för förvärv i strid mot lagens syften. Och vad: beträffar "överlåtarens intressen bör de i till—

• Sida 94
•  Original

Prop. 1982/83: 153 - ' 94

räcklig omfattning kunna beaktas i samband med förvärvs- ärendets handläggning i kommunen eller - i sista hand -.vid tillståndsprövningen i hyresnämden. Det är uppenbart att i de fall förvärvaren genom sitt andelsinnehav redan har ett inte obetydligt inflytande över fastighetens förvaltning detta bör tillmätas avsevärd betydelse vid förvärvsärendets behandling -1 kommun och hyresnämnd. '

• Sida 95
•  Original

Prop. 1982/83:153 . ' 95

BAKGRUND

7.1.2 Förvärv av aktie och andel i fastighetsbolag

Bestämmelser om tillståndslagens tillämpningsområde när det gäller aktie- och'andelsförvärv finns i 8 och 9 55. Para— gaferna-a'r i sak oförändrade'sedan lagens tillkomst. Enligt 8 5 första stycket gäller bestämmelserna om aktie- och 'andels-

. förvärv i fråga om aktiebolag vari minst .75 procent av aktierna

ögs eller på jämförligt sätt innehas av högst tio'fysiska personer (femansbolag) (pan-akt 1) samt handelsbolag (ptmkt 2). I 8 5 andra stycket ges 'en särskild bestämels'e rörande beräkningen av ögat-kretsen i aktiebolag i fall då aktier innehas av flera . varandra närstående personer." Enligt 9 & först a stycket föreligger tillståndsplikt vid förvärv av' aktie eller andel i sådant bolag som anges i 8 5 första stycket, om bolag'et äger fast egendom

som är taxerad som hyreshusenhet och, enligt senaste balans- räkning-, taxering-svärdet av denna egendomär tre gånger större

än värdet av bolagets övriga tillgångar (den s.k. äroregeln). In- ligt' 9 5 andra stycket gäller undantagsbestämmelserna i 2 5 punkter-

. na 1-6 i tillämpliga delar. Tillståndsplikt gäller inte vid för-

värv-av aktie genom nyemission då. de nya aktierna tecknas i förhållande till tidigare aktieinnehav.

I Stockholms kommuns utredning (se avsnitt 5 i denna promemoria) har tillämpningen av bestämmelsens om tillståndsplikt vid aktie— och andelsförvärv studerats ingående (s'e' delrapporterna II och VI). Enligt utredningen har d'et'framkommit att många förvärv, som enligt motivuttalanden till lagen bör vara tillståndspliktiga, dvs. för— värv av aktier och andelar i bolag som huvudsakligen äglar sig åt fastigletsförvaltning, genom utformningen av bestämmelsen i

-9 å'första-styeket undgår tillståndsplikt. I utredningen visas_-

med verkliga och teoretiska exempel hur. bolag, som enbart ägnar sig åt förvaltning av hyresfastigd'leter, genom fluktuationer i förhållandet mellan värdet av ägda fastigheter och övriga

tillgångar orsakade av fastigletsförsäljningar omväxlande

omfattas av och faller utanför lagens tillämpningsområde sådant detta anges i 9. 5 första stycket. I utredningenzanförs

• Sida 96
•  Original

Prop. 1982/83:153- . 96 vidare bl.a. följande (delrapport _11 avsnitt 2 e. 13).

I själva verket antyder de tre refererade exemplen och an- dra iakttagelser som utredningen har gjort att det kriterium som lagstiftaren har valt närmast definitionsmässigt undan- tar just en stor del av de fall som enligt motiven-för lagens tillkomst bör vara inte bara tillståndspliktiga. utan värda en" närmare granskning från hyresnämnden och remissinstanser-nas sida och kanske t.o.m. svslagsfall. .- - - - ' Ett f&tighets'bolag som b'edrivs'r omfattande köp och försälj- ningar av fastigheter kan _ha stora reversfordrin'gar, likvida medel eller andra typer _av finansiella "övriga tillgångar" som en följd just. av" sin "spekulativa" inriktning. ' 'Det är t. ex. regelmässigt så att a_n säljare inte erhåller hela köpeskillingen kontant - han måste "ligga kvar" med en egen ' kredit. till köparen under kortare eller längre tid..Utrednjngens iakttagelser tyder på att denna finansieringsform är speciellt vanlig just bland mer spekulativa, fastighetsägare, _'som bl.a. ' strävar efter ett belåna sina fastigheter lånt' över den nivå dit reguljära Lrsditinrättningar normalt är villiga att sträcka sig.

;De finansiella tillgången.-nas värde behöver inte vara stort i förhållande till de kvarvarande fastigheterna" marknadsvärde för att bolaget skall vara undantaget från plikten att söka tillstånd. Detta kan belysas med 'ett _enkelt men realistiskt' r'a'kneexempel: .

Ett-' fastighetsbolag med "spekulativ" inriktning '(tät'a köp och försäljningar) startas av ett fåtal ägare och ser i ut- gångsläget ut på följande sätt; . '

(tkr) ' Tillgångar: ' . - Slni'lder. och E' get kapital. Fastighet 1) 1.500 Kortfr skulder 60 Börslsekapital — 120 Inteckningslån et'c ll.4OO ' Summa tillgångar . 1.320 . Eget kapital _ 160 Summa skulder ' ' och eget kapital 1.620

Fastigheten antas ha ett taxeringsvärde på 1.000 tkr ('bokf'ört värde, dvs inköpspris vid starttidpunkten, är alltså 150 % av taxeringsvärdet - tarsringsvärdet är 67 % av inköpspriset). Övriga tillgångar uppgår till 120 tkr. . _

l) Schablonmässigt uppskattat behov av likvida medel, utlägg för obetalda hyror etc. På motsvarande sätt har uppskattats storleken på. kortfristiga skulder (ännu _ej förfallna 'rälmingar etc. ).

• Sida 97
•  Original

Prop. 1982/83:153

97

chtregeln ger då följande resultat:

1 . 000 120

et'ändsplilctilgt .

= 8,3 Förvärv av aktier i bolaget är 'således till—

Efter t.ex. ett år säljes fastigheten och .en ny inköpa. (Siffror- na för den nya. fastigheten är identiska med ovanstående. För enkel- hetens skulle bortses från realisationsvinstskatten.)

Det är i detta exempel i princip likgiltigt om den gamla fastig- hetens nye ägare betalar den gamle ägarens egna insats och värdestegring med kontanter eller reverser. Vi antar att den gamla fastigheten säljs för 1.725 dvs. med en värdestegring på 15 % och att köpeskilling utöver befintliga lån erläggs till 225 tkr med reverser och 100 tkr kontant, som blir kontantinsats för nästa köp. Bolagets balansräkning får då efter ett är följande utseende med de valda fömtsättninma:

Tillgångar:

Reversfordr 225 Ny rostigt; 1.500 Rör kap ' 120 Summa tillgångar 1.845

Skulder och eget kapital:

Kortfr skulder 60 Inteckn lån 1.400 Eget kapital 160 Årets vinst 225 arme skulder och eget kapital 1.845

Fastigletens taxeringsvärde är 1.000. Värdet av övriga tillgångar

är 225 + 120 = 345.

1 . 000 545

= 2,90. Förvärv av aktier i bolaget är nu inte länge

tillståndsplikt igt enligt jx-regeln.

Rälcneeremplet visar att mycket små förändringar är tillräckliga för att aktieförvärv i denna typ av bolag inte skall bli tillståndspliktiga, trots att verksamheten i reäiteten inte har ändrat karaktär. Bolaget måste anses vara inriktat på förvaltning av fastigheter i sama utsträckning vid slutet av året som vid årets början.

Motsvarande effekter nås, om ett bolag laddar upp med likvida medel för att satsa på nya fastighetsköp, som ännu inte blivit av (det är likgiltigt varifrån dessa nya pengar har kommit, genom höjning av aktiekapitalet, lån från ägaren, krediter från. banker etc).

Enligt utredningen ger den nuvarande Bx—regeln vidare möjlighet att relativt enkelt justera bolagets balansräkning så att en tillståndsprövning av förvärv av aktie eller andel i bolaget inte blir nödvändig. I utredningen anförs härom (delrapport

II avsnitt 2 s. 16).

• Sida 98
•  Original

Prop. 1982/83: 153 98

Bolagets ägare kan t.ex. överlämna en privat fordran, ett eget banktillgodohavande etc. till bolaget mot att bolaget får en skuld till honom. I rälmeexemplet ovan skulle ägaren enligt utgångslägets siffror kunna under; tillståndsplikt genom att till bolaget överlåta likvida medel eller fordringar till ett värde av ca 225 (eller 15 % av fastighetens inköpspris).

Samanfattningsvis anförs i utredningen (delrapport II avsnitt 2 s. 19).

Taxeringsvärdet för hyresfastigheter ligger regelmässigt långt under marknadsvärdet. Ju längre tid som har förflutit sedan

. senaste allmänna taxering, desto större är skillnaden, något

som under de senaste åren har förstärkts av den snabba inflationen

och den följande värdestegringen på fastigheter.

En jämförelse bör därför baseras på. det bokförda värdet (ev. anskaffningsvärdet) av bolagets hyresfastigheter. Om detta understiger taxeringsvärdet (vilket kan Vara fallet vid rela- _ tivt långsiktiga innehav) bör taxeringsvärdet (ev. 135 % av detta, vilket återspeglar direktiven till fastighetstarerings- nämndernas beräkning av taxeringsvärdet, som en relation till uppskattat marknadsvärde) läggas till grund för en beräkning.

Övriga tillgångar kan som visats ofta innehålla tillgångar som direkt hänger ihop med bolagets handel 'med eller förvaltning av fastigieter. Det gäller både kortfristiga tillgångar inom själva fastighetsförvaltningen (likvida medel, hyresfordringar etc.) och fordringar på fastighetsköpare.

För att hyresnämnden och andra berörda parter skall kunna skilja ut "de bolag, där fastighetsförvaltning inte är den i realiteten huvudsakliga verksamheten, föreslås därför att i begreppet "övriga tillgånar" inrymmes endast sådana. icke—finansiella tillgångar som hänger saman med att en fysisk verksamhet bedriven. Här bör ingå bl.a. andra fastigheter -än hyresfastigheter, varulager, maskiner och inventarier, fartyg och aktier i bolag som inte är fastighetsförvaltande.

• Sida 99
•  Original

Prop. 1982/83: 153 99

FÖRSLAG Utformningen av bestämmelsen i 9 5 första stycket tillstånds- lagen, den s.k. Bx-regeln, sannanhänger med att tillstånds- prövning har ansetts befogad endast beträffande bolag som huvud- sakligen ägnar sig åt förvaltning av hyresfastigheter (prop. 1975/ 76:33 5. 64). Detta synsätt har fortfarande bärkraft. Det är emellertid av vikt att regleringen av tillämpningsområdet sker på så sätt att bolag som huvudsakligen förvaltar hyresfastigueter verkligen omfattas av tillståndsplikten. Den utredning som ut— förts av Stockholms kommun ger vid handen att bestämmelsen i 9 5 första stycket har brister i detta hänseende. Med anledning av

dessa brister bör en ny utformning av bestämmelsen övervägas.

Med den angivna målsättningen att tillståndsplikten skall omfatta endast förvärv av aktier och andelar i bolag vars huvudsakliga syfte är att förvalta hyresfastigheter är det svårt att finna någon annan princip för avgränsningen av lagens tillämpningsområde i denna del än den som används nu, dvs. att utgå från förhållandet mellan å ena sidan ett värde av hyres- fastigheterna och å andra sidan värdet av andra tillgångar

'i bolaget. Vad som kan övervägas är emellertid vilka värden

som skall användas då förhållandet skall beräknas, vilka övriga tillgångar som skall vägas mot fastighetsvärdet samt vilket förhållande mellan fastighetsvärde och övriga tillgångar

som skall föranleda tillståndsplikt.

Bestämmelserna om lagens tillämpningsområde måste självfallet utfomas så att tvekan om lagens tillämplighet i det enskilda fallet i möjligaste mån undviks." De förslag som framlagts i tockholms kommuns utredning om ändrade kriterier för tillstånds— plikt i förevarande fall kan föranleda sådan tvekan framförallt när det gäller avgränsningen av de övriga tillgångar vilkas

värde skall vägas mot fastighetsvärdet. Skäl talar därför för att liksom nu taxeringsvärdet av fastigheterna och det bokförda värdet av alla övrigatillgångar används. För att minska inverkan av mindre förändringar i balansräkningen

och för att försvåra manipulationer av den art som nämns i-

• Sida 100
•  Original

Prop. 1982/83: 153 ' 100

utredningen bör i stället storleken av det fastighetsinnehav

som gnmdar tillståndsplikt minskas.

Med hänsyn till det anförda föreslås att vid förvärv av aktier och andelar i bolag som anges i B 5 första stycket tillståndslagen tillståndsplikt skall föreligga om bolaget

äger raresfastigheter och, enligt senaste balansräkning, taxerings- värdet av hyresfasti'gheterna är större än det bokförda värdet

av övriga tillgångar i bolaget. Den s.k. 3x—regeln försvinner alltså.

De ytterligare bolag som med den nu förordade regeln kommer

att underkastas tillståndsle kommer säkerligen att till största delen utgöras av sådana där tillståndsplikt är moti- verad, dvs. sådana vars huvudsakliga syssla är förvaltning av hyresfastigheter. I vissa fall kan dock tillståndsplikten komma att omfatta bolag som inte har detta huvudsyfte, exempelvis sådana där värdet av fastighetsännehavet blivit dominerande endast genom att värdet av övriga tillgångar är hårt nedskrivna- Med hänsyn härtill bör skyldigieten att söka tillstånd inte vara generell utan på samma sätt som vid fastighetsförvärv

göras beroende av huruvida kommunen anser tillståndsprövning på— kallad. Det föreslås därför att det även beträffande aktie-

och andelsförvärv skall gälla att förvärvet skall anmälas till kommen och att tillståndsprövning skall ske endast i de fall

kommunen begär det hos hyresnämnden.

Enligt ll & första stycket tillståndslagen skall bolag som äger fastigheter som vid taxeringen har betecknats såsom hyreshusenhet i balansräkningen lämna uppgift om egendomens registerbeteclcning, taxeringsvärde och bokförda värde. Sådana uppgifter får enligt andra stycket tas in i en not, om tydlig hänvisning görs vid mot— svarande poster i balansräkningen. Styrelseledamot, verkställande direktör eller bolagsman kan enligt tredje stycket bli skade-

standsskyldiga. om bestämnelsema inte iakttas..

• Sida 101
•  Original

Prop. 1982/83:153 ' - |0|

Enligt Stockholms kommuns utredning försummas ofta uppgiftsskyl— digheten enligt 11 & tillståndslagen. Utredningen föreslår därför att bestämmelserna i stället tas in i aktiebolagslagen ooh/eller bokföringslagen, bl.a. för att göra bolagets revisorer mer observanta på bestämmelsen (delrapport II avsnitt 2 s. 20).

Frågan om placeringen av den nu aktuella bestämmelsen togs upp redan vid tillståndslagens tillkomst. Föredragande statsrådet ansåg då att_bestä.1mneleen inte hade sin plats i en lag av den generella karaktär som bokföringslagen har (prop. DTS/7653 ' s. 91). Det är av anförda skäl inte lämpligt att nu föra över bestämmelserna i 11 5 tillståndslagen till bokföringslagen. Å andra sidan kan det inte förnekas att paragrafens placering gör att den lätt kan förbises då årsbokslut skall upprättas. Med anledning härav föreslås att i 19 & bokföringslagen tas in en erinran om bestämmelserna i 11 5 tillståndslagen.

• Sida 102
•  Original

Prop. 1982/83: 153 l02

7.1.5. Tillståndslagens tillämpningsområde i övrigt

I samband med 1979 års ändringar i tillståndslagen framfördes från bl.a. kommunförbundet önskemål om att lagen skulle göras tillämplig även på förvärv av hyresfastiäieter som innehåller enbart lokaler. Bostadsministern anförde med anledning härav att det i lagstiftningsärendet inte fanns tillräckligt underlag för att utvidga tillståndslagens tillämpningsområde i enlighet med önskemålet. Bostadsministern avsåg att med uppmärksamhet följa utvecklingen på området (prop. 1978/79:164 s. 22).

Något material som på ett avgörande sätt visat behovet av lagstiftning på området har därefter inte framkommit. Frågan

behandlas därför inte i denna promemoria.

Jonsereds AB försålde år 1979 del av fastigheten Manered 4:1

i Partille kommun till KE Musslan. På. den aktuella fastighets- delen fanns hyreshus med sammanlagt 204 bostadslägenheter. Såväl kommun som hyresgästförening ansåg att förvärvet borde tillstånds— prövas. Hyresgästföreningen ansåg att förvärvet inte kunde tillstyrkes. Ansökan om förvärvstillstånd ingavs till hyres- nämnden men avvisades sedan det framkommit att fastigheten vid fastighetstaxering åsatts typkod 50 (specialfastig'net). Med anledning härav har krav framställts på sådana ändringar i bestämmelserna om tillståndslagens tillämpning-sonn-åde att förvärvsprövning möjliggörs även i nu anförda fall (se

CU 1980/81:18 s._. 8).

En ny fastighetstaxeringslag (1979:1152) började tillämpas i och med 1981 års fastighetstarering. Enligt lagen avses med tareringsenhet det som skall ta.-:eras för sig. Fastighet skall normalt utgöra taxeringsenhet. I taxeringsenheten hyreshusenhet skall ingå egendom som ligger samlad och som utgör en ekonomisk enhet (4 kap. l och 6 55 fastighetstareringslagen). Enligt de allmänna taxeringsregler som utfärdades av riksskatteverket

med anledning av den nya fastighetstaxeringslagen skall följande typkoder älla för hyreshusenheter. ' '

• Sida 103
•  Original

Prop. 1982/83: 153 103

20. Okänd kwreshusenhet 21 ereshusenhet som består av tomtmark till hyreshus

22 Hyreshusenhet som består av byggnad med huvudsakligen bostäder och tomtmark för sådan byggiad

24. Eyrehusenhet som består av byggnad med bostäder och lokaler och tomtmark för sådan byggnad

25 &Yreshusenhet som består av hotell- eller restaurang- byggnad och tomtmark för sådan byggiad

26 Hyreshusenhet som består av kioskbyggnad och tomtmark för sådan byggnad

27 Hyreshusenhet som består av parkeringshus och tomtmark för sådan tryggad

28. Hyreshusenhet som består av byggnad med huvudsakligen lokaler och tomtmark till sådan byggnad

29 Po'reshusenhet med värde mindre än 1 000 kr 73 Hyreshusenhet som ingår i nationalpark

77 Hyreshusenhet som utgör annan fastighet och som undantas från skatteplikt enligt 3 kap. 4 ($ fastighetstareringslagen.

I samband med den nya fastighetstareringslagen ändrades 1 5 första stycket tillståndslagen så att tillståndsplikten gäller vid_förvä.rv av fast egendom som vid tareringen beteck- nats såsom hyreshusenhet. I samband med lagändringen anfördes beträffande bepeppet hyreshusenhet (prop. l980/81:61 s. 22)

Denna kategori omfattar emellertid, genom att den i PI'L utökats med restaurang, hotell eller liknande, en större grupp fastigheter än tidigare. Avsikten med tillståndsprövningen är emellertid inte att förvärv av sådana fastigheter skall prövas av hyresnämnd. Enligt kommittén får detta emellertid accepteras om man vill be- hålla taxeringsenhetens beteckning som urvalsinstnment. Ihligt 4 å andra stycket lagen får förvärvstillstånd inte vägas om det i ärendet visas att fastigheten är obebyggd eller bebyggd med annat än hyreshus eller-med hus som inte innehåller fler än två för bostadsändamål avsedda lägenheter. Enligt kommittén bör den utökning av de tillståndspliktiga förvärven som kan bli följden av den av kommittén föreslagna ändringen inte få någon egentlig effekt genom att kommunen i förekommande fall torde avstå från att påkalla hyresnämndens prövning då man finner att 4 & andra stycket lagen är tillämpligt.

• Sida 104
•  Original

Prop. 1982/83:153 |04

För egen del vill jag, efter att ha haft samråd med det statsråd som handlägger lagstiftningsärenden som rör hyra m.m., nämna följande. Den utvidgning av lagens tillämpningsområde som kommitténs förslag innebär torde inte medföra någon ändring i sak i fråga om tillståndsprövningen. Den eventuella ökning av antal ärenden för tillståndsprövning som kan bli följden av förslaget får vägas mot önskemålet att ha ett smidigt fungerande urvalsinstrument. Jag föreslår därför att begreppet hyresfastighet byts ut mot hyreshusenhet. Lagen skall således tillämpas i fråga om hyreshusenhet.

Även frågan om tillståndsprövning vid förvärv av fast egendom som taxerats som specialenhet men som innehåller bostadslägen— heter togs upp (prop. l980/81:61 s. 23).

Som bl.a. kommittén påpekat kan emellertid specialenhet innehålla en mindre del bostäder. Redan enligt gällande regler kan andra fastigheter än hyresfastigheter innehålla en mindre del bostäder och således ligga utanför lagens tillämpningsområde. Detta hänger samman med att även enligt de regler som gällde vid 1975 års allmänna fastighetstarering skulle indelningen göras enligt en huvudsaklighetsprincip. Problemet är således inte nytt. Någon ytterligare ändring i lagen i anledning av PTL anser jag inte bör göras i detta samanhang.

Det finns inte anledning att i detta sammanhang föreslå förändringar i sättet att ange lagens tillämpningsonn—åde vid fastighetsförvärv. Det nuvarande urvalssystemet fungerar till- fredsställande i det alldeles övervägande antalet fall.

Önskemål har slutligen framförts om att tillståndslagen skall göras tillämplig vid testamentariska förvärv (se CU 1978/79:58 s. 5).

Frågan om tillståndsplikt enligt jordförvärvslagen (1979z230) vid testamentariska förvärv utreds f.n. av kommittén (Ju ' 1977:O7) om ställföreträdare för dödsbo i vissa fall m.m. (se 1980 års kommittéberättelse del II s. 22). Ett ställninge- tagande till frågan för tillståndslagen. del bör anstå till dess kommittén har avgivit sitt slutbetänkande, vilket beräknas .ske år 1985.

• Sida 105
•  Original

Prop. 1982/83: 153 - ms

BAKGRUND

7.2 Åtgärder för att säkra efterlevnaden av bestämmelserna

om tillståndsplikt vid aktie- och andelsförvärv

Om ett tillståndspliktigt fastighetsförvärv inte i rätt tid anmäls till kommunen eller om ansökan om tillstånd till för- värvet inte görs efter föreläggande härom från hyresnämnden blir enligt_5 & första stycket punkt 1 och 2 följden att för- värvat är ogiltigt. Samma påföljd inträder enligt 10 5 andra stycket Vid underlåtenhet att i rätt tid söka tillstånd till tillståndspliktiga förvärv av aktier och andelar i fastighets- bolag. Ogiltigheten innebär att ingendera parten blir skyldig att fullgöra sina åtaganden på grund av avtalet samt att parterna skall återbära vad de kan ha uppburit på grund av detta (prop. 1975/76:33 s. 70). Någon annan påföljd för åsido- sättande av tillståndsplikten finns inte.

Vid fastighetsförvärv bevakas tillståndsfrågan av inskrivnings— myndigheten i samband med ansökan om lagfart på förvärvet. Om förvärvaren söker lagfart utan att förstha anmält förvärvet till kommunen, skall han av inskrivningsmyndigheten hänvisas att göra anmälan. Om tiden för anmälan försuttits eller för- värvet av annan anledning blivit ogiltigt till följd av bestäm- melserna i 5 å första stycket tillståndslagen, får lagfart inte meddelas. Om lagfart ändå meddelas gäller enligt 5 5 andra stycket att ogiltigheten läka.

Bestämmelserna om tillståndsplikt vid fastighetsförvärv visar en mycket god efterlevnad. Detta torde utan tvekan kunna till- skrivas det faktum att lagfart på fastighetsförvärv oftast är ett oundgängligt krav för belåning av och åtgärder i övrigt med fastigheten. '

När det gäller aktie- och andelsförvärven saknas, förutom själva ogiltighetsåföljden, ett sådant incitament att iaktta tillståndsplikten som lagfartsplikten vid fastighetsförvärv utgör. Det ligger därför nära till hands att anta att efter- ' levnaden av tillståndslagens bestämmelser i denna del inte är lika god. Som framgår av de statistiska uppgifterna i avsnitt 4 utgör ärenden om tillstånd till aktie- och andelsförvärv en mycket liten del av det totala antalet ärenden.

• Sida 106
•  Original

Prop. 1982/83: 153 l06

II Stockholms kommuns utredning ägnas frågan om efterlevnaden av bestämmelserna om tillståndsplikt vid aktie- och andels- förvärv ett ingående studium. Enligt utredning-en (delrapport I: avsnitt 2) ägdes år 1976 839 fastigheter av alla kategorier i Stockholms innerstad av 454 aktie- och handelsbolag. Utred- ningen uppskattar att maxiamalt 250 av dessa bolag omfattades av tillståndsplikten. Av ett 40—tal av utredningen stickprove- vis uttagna, tänkbart tillståndspliktiga aktieförvärv under åren 1976 - 1978 visade sig flertalet inte vara tillstånds— pliktiga genom att bolaget inte var av fåmanskaraktär eller genom att andelen fastigheter i bolagets tillgångar inte varit tilräckligt stor. I de 6 fall som återstod kunde emellertid konstateras att ansökan om tillstånd inte hade begärts, trots att tillståndsplikt säkert förelåg i åtminstone tre fall.

I en senare undersökning avseende förvärv under perioden maj

1978 — augusti 1980 konstaterades på samma sätt fem förvärv, där tillstånd inte hade sökts trots att tillståndsplikt tycks ha förelegat (delrapport VI s. 33). Enligt utredningen finns det anledning att anta att antalet fall av aktieförvärv där tillstånd ' inte sökts trots att tillstånsplikt förelegat är större än vad

de utförda stickprovsundersökningarna utvisar. Även när det gäller förvärv av andelar i handelsbolag konstateras i utred- ningen att tillståndsplikten eftersätts. Materialet är emellertid här mera osäkert.

I delrapport II (avsnitt 2 s. 19) anförs sammanfattningsvis bl.a. följande.

Enligt utredningens mening måste någon ytterligare form av sank- tion införas när tillstånd inte söks liksom hyresnämnden måste ges möjlighet att - med möjlighet till vitesföreläggande - kräva in ansökningar när det kommer till nämndens kännedom att till- stånd borde ha sökts. Detta förutsätter emellertid en viss aktiv undersökande verksamhet hos berörda myndigheter. Framför allt - torde denna uppgift åligga kommunen som har ansvaret för bostads- försörjningen. Även andra myndigheter liksom hyresgästorganisa- tion . bör ges befogenhet att för hyresnämnden anmäla ärenden där tillstånd kan bedömas ha varit erforderligt.

• Sida 107
•  Original

Prop. 1982/83:153 _ 107

En möjlighet till en förbättrad kontroll vore att ålägga inskrivningsmyndigheter. länsstyrelsernas handelsregister och Patent- och Registreringsverket att granska alla aktie- och andelsöverlåtelser respektive fastighetstransaktioner där bolag är part. Detta måste emellertid betraktas som en alltför betungande arbetsuppgift och onödig byråkratisering. Däremot förutsättes att berörda myndigheter står till tjänst när fall aktualiseras. Av liknande skäl vill utredningen inte föreslå en obligatorisk anmälningsplikt till hyres—- nämnden av alla förvärv av aktie i bolag som äger hyresfastig- het, varvid det skulle ankomma på hyresnämnden att avgöra om förvärvet var tillståndspliktigt.

I en annan delrapport sägs att utebliven tillståndsansökan vid aktie- och andelsförvärv bör föranleds straffpåföljd (delrapport VI s. 38).

• Sida 108
•  Original

Prop. .1982/83: 153 108

ömväcnmm Stockholms kommuns utredning får anses visa att bestämmelserna. om tillståndsplikt vid aktie- och andelsförVärv inte iakttas i tillräcklig omfattning. Förhållandet får tillskrivas från- varen av myndighetskontroll av att tillståndsplikten iakttas och den i detta samanhang svaga salctioneringen av tillstånds— plikten. *

Om tillståndslagen.-5 syften skall tillgodoses måste självfallet

' reglerna om tillståndsplikt överlag vara effektiva. Det kan

inte accepteras att förvärvare av aktier och andelar i bolag med hyreshusförvaltning som huvudsakligt syfte utan vidare ' skall kunna avstå från tillståndsprövning. Detta så mycket mer som det av vissa tecken att döma blir vanligare med fastighets— ägande i bolagsform. Det finns därför anledning att nu överväga åtgärder för att garantera en bättre efterlevnad av tillstånds- plikten vid aktie— och andelsförvärv.

Av det som redan anförts framgår att det i huvudsak är två former av åtgärder som lan komma i fråga för att åstadkomna en bättre efterlevnad av tillståndsplikten - å ena sidan införan- det av någon form av myndighetskontroll, å andra sidan införan- det av tvångsmedel eller strängare påföljder vid utebliven ansökan om' tillstånd. '

När det först gäller införandet av en mvndigetskontroll av nu aktuella förvärv, har frågan om en kontroll via bolagsregistren tagits upp i Stockholms kommuns utredning. Enligt 4 € handels— registerlagen (1974:157) skall handelsregister beträffande handelsbolag bl.a. innehålla uppgift om bolagsmännen. namn och adress. Enligt 13 5 skall vidare varje ändring i fråga om registrerad uppgift ofördröjligen anmälas till länsstyrelsen för införande i registret. Underlåtenhet att göra föreskriven an- målen bestraffas enligt 22 5 med böter, högst femhundra kronor.

Det är i och för sig möjligt att i handelsregisterlagen föra - in en bestämmelse om att registrering av anmälan av ny bolags- man inte får ske beträffande bolag på, vilka tillståndslagens

• Sida 109
•  Original

Prop. 1982/83: 153 109

regler är tillämpliga innan frågan om tillstånd till andels- förvärvet har klarats ut. En sådan bestämmelse-förutsätter emellertid att en utredning angående bolagets tillgångar m.m. utförs vid varje anmälan av ny bolagsman i handelsbolag, vilket avsevärt skulle tynga registreringsförfarandet. Särskilt med beaktande av den stora arbetsbelastning som många handels-

register har, är en sådan ordning inte genomförbar.

När det gäller aktiebolagsregistret medför överlåtelse av en aktiepost inte någon omedelbar ändring i de uppgifter som skall vara införda i registret. I fåmansbolag torde emellertid överlåtelse av en mera betydande mängd aktier ofta medföra ändringar i bolagets styrelse, vilket enligt 8 kap. 15 å andra stycket aktiebolagslagen(1975:1585) genast skall anmälas för registrering. Här finns således en möjlighet till en begränsad .myndignetskontroll av aktieförvärv. Mot.en sådan kontroll kan emellertid bl.a. anföras samma skäl som ovan anförts beträf- fande handelsregistren. Inte heller denna kontrollform bör där— för komma i fråga. '

Inte heller i övrigt synes det vara möjligt att hitta former

för en myndighetskontroll av aktie- och andelsförvärv som inte

blir alltför betungande och kostsam. Åtgärder av detta slag

för att förbättra efterlevnaden av lagen kan alltså inte för- ordas. Detta hindrar naturligtvis inte att kommunerna vid sin

' granskning av aktualiserade förvärv liksom hittills bör kunna .

ha stor nytta av uppgifter ur de nämnda registren.

I Stockholms kommuns utredning föreslås att hyresnämnden, i fall då tillståndsplikten har eftersatts, skall få möjlighet att vid 3135 förelägga den försumlige aktie- eller andelsför— värvaren att ansöka om tillstånd. En sådan ordning skulle emellertid urholka bestämmelsen om att tillståndsplikten skall fullgöras inom viss tid - ett vitesföreläggande kan ju inte komma ifråga förrän det konstateras att den.angivna tidsfristen gått till ända. I sådana fall är förvärvet f.ö. ogiltigt,'Var- för något Vitesföreläggande inte kan komma i fråga.-om inte ogiltighetspåföljden tas bort. Detta synes olämpligt. Förslaget

bör av dessa skäl inte genomföras.

• Sida 110
•  Original

Prop. 1982/83: 153 I 10

Bland tänkbara åtgärder för att förbättra efterlevnaden av bestämmelserna återstår härmed endast en skärpning av på- följden för försummad tillståndsplikt. En skärpning av på- följden kan åstadkomma antingen genom att tillståndsplikten straffsanktioneras eller genom att en särskild, icke straff- rättsligt reglerad avgift tas ut vid en försummelse av till— ståndsplikten. Här skall först en straffrätts-lig påföljd diskuteras.

Den straffrättsliga påföljd som kan komma i fråga i före— varande fall är böter - i första hand dagsböter. Böter kan endast ådömas fysiska personer. Dagsböter ådöms till ett antal av högst etthundratjugo. Etthundraåttio dagsböter kan ådömas såsom gemensamt straff för flera brott. Storleken av varje dag-shot bestäms med hänsyn till den bötfäldes ekonomi och

kan uppgå till högst ettusen honor. Effekten av en bötespåföljd får bedömas som 'oegänsad. Det är uppenbart att när det gäller transaktioner av det slag som nu är i fråga rörande fastighets- bestånd värda miljontals kronor och med vinster uppgående till mycket stora belopp en dagsbotspåföljd ofta inte blir en till- räckligt kännbar påföljd för att i nämnvärd grad förbättra ' efterlevnaden. Att bötespåföljden endast kan ådömas fysiska personer är i detta samanhang en ytterligare nackdel. En straff- santionering är alltså inte någon bra utväg.

• Sida 111
•  Original

Prop. 1982/83: 153 l l l

BAKGRUND'OM SANKTIONS- AVGIFTER

Under senare år har i ett flertal lagar införts olika former av avgifter för överträdelser av lagbestämmelser, s.k. sanktionsavgifter. Dessa avgifter har införts såsom ett alternativ till eller i ställer för ett traditionellt straffrättsligt sanktionssystem. Avgifterna används ofta på ett sätt som närmast för tanken till straff och förverkande och de fyller i många avseenden samma funktion - att genom sin preventiva effekt motverka överträdelser av vissa bestäm- melser och att eliminera orättmätiga vinster. Formellt står de emellertid utanför den straffrättsliga ordningen och är därför inte bundna av de allmänna principer som där gäller. Såsom exempel på avgifter av detta slag kan här nämnas avgift för olovligt byggande enligt lagen (1976:666) om påföljder och ingripanden vid olovligt byggande m.m. (LPI) och miljö- skyddsavgift_enligt 52 - 65 55 miljöskyddslagen (1969:587). Det kan i detta sammanhang vara av intresse att något närmare granska dessa avgiftsformer.

Bestämmelserna om avgift vid olovligt byggande tillkom sedan det visat sig att det tidigare tillämpade straffrättsliga sanktionssystemet bl.a. inte hade tillräckligt thållande effekt. De böter som kunde dömas ut uppgick ofta endast till en bråkdel av värdet av det olovligt byggda. Genom att införa ett avgiftssystem möjliggjordes sanktioner som bättre kunde anpassas till värdet av det byggda med bättre avhållande effekt som följd ( prop. 1975/76:164 s. 127 ). Avgiftssystemet är upp— byggt msd tre olika avgifter: byggnadsavgift, särskild avgift och tilläggsavgift. Byggnadsavgift (för överträdelse av bestäm— melserna om byggnadslov) och särskild avgift (för överträdelse av vissa bestämmelser om förbud m.m. i byggnadslagen och byggnadsstadgan) bestäms av byggnadsnämnden. Byggnadsavgiften skall utgå med fyra gånger kostnaden för byggnadslov och sär- skild avgift skall bestämmas till minst 200 och högst 500 kronor. I de fall plikten att söka byggnadslov åsidosätta i större om- fattning, exempelvis genom att helt ny byggnad uppförs, får utöver byggnadsavgift tas-ut en tilläggsavgift om 500 kronor för varje kvadratmeter bruttoarea som åtgärden omfattat. Avgif— ten får_jämkas om rättelseVsker eller om det annars finns

• Sida 112
•  Original

Prop. 1982/83: 153 112

särskilda skäl för det. Frågan om tilläggsavgift prövas av allmän domstol på talan av allmän åklagare. Talan får väckas endast om byggnadsnämnden har begärt det. Bestämmelserna i rättegångsbalken rörande förfarandet vid åtal för brott, på vilket inte kan följa strängare straff än böter tillämpas. Byggnadsavgiften och den särskilda avgiften tillfaller kommu- nen medan tilläggsavgiften tillfaller staten. Beträffande samtliga avgifter gäller att de skall betalas till länsstyrel- sen inom två månader och att de, om betalning inte sker, får drivas in i den ordning som gäller för indrivning av skatter.

I samband med lagens tillkomst anförde lagrådet att en väsent- lig fördel med ett avgiftssystem är att det kan tillämpas utan hänsynstaganden till faktorer såsom-den felandes skuld, lag- överträdelsens svårighetsgrad m.m. (prop. 1975/76:164 s. 233); Lagrådet anförde vidare.

Vid utredningen i det särskilda fallet bör i allmänhet andra omständigheter inte behöva klarläggas än som erfordras för att man skall kunnaslå fast att en överträdelse objektivt sett har ägt rum. Det oa mäste rimligen medföra att möjligheterna att tillämpa ett avgiftssystem blir begränsade. Man bör sålunda inte medge ett summariskt förfarande, när fråga är om allvarli— gare överträdelser, för vilka en verkligt kännbar påföljd bör utmätas. Altt rent schablonmässigt - och alltså utan iakttagande av nonmer som utbildats på det straffrättsliga området och om vilkas värde inte torde råda några delade meningar -ålägga mycket höga avgift er bör sålunda inte tillåtas, om det inte med hänsyn till sättet för avgifternas bestämmande ändock kan accepteras, t. ex. när avgiften sätts i direkt relation till den .vinning som lagöverträdelsen har medfört eller kunnat medföra. För att ett system med avgifter bestämda på detta sätt skall kunna tillämpas måste åt den beslutande myndigheten anförtros att företa en närmare prövning om och i vilken utsträckning . överträdelsen har varit ägnad att i det särskilda fallet med- föra vinning. På speciella områden torde dock förekomsten och storleken av vinningen framträda så klart att ett rent schablon- mässigt förfarande är möjligt.

Bl.a. mot bakgrund av det anförda motsatte sig lagrådet för— slaget-om tilläggsavgift och föreslog i stället en straffskärp— ning. I samband med att straff utdömdes för olovligt byggande skulle emellertid enligt lagrådets förslag en särskild straff- avgift kunna tas ut för att eliminera vinning som lagöverträdelel sen medfört (prop. 1975/76:164 s. 240). I

• Sida 113
•  Original

Prop. 1982/83: 153 _ ”3

I miljöskyddslagen infördes år 1981 bestämmelser om s.k. miljöskyddsavgift (se prop. 1980/81:92 s. 49 och 469). Enligt 52 & skall avgift utgå i fall då föreskrifter som har med- delats enligt lagen har överträtts och överträdelsen har med- fört dels ekonomisk fördel för den som överträtt bestämmel— sen, dels betydande störningar för omgivningen eller risk för sådana störningar. Avgiften tillfaller staten. Avgiften skall enligt 54 & bestämmas till ett belopp som svarar mot de ekono— miska fördelarna av överträdelsen. Avgiften får enligt 55 & jämkas om särskilda omständigheter föreligger. Miljöskydds- avgiften bestäms enligt 56 å'av koncessionsnämnden för miljö- skydd på talan av naturvårdsverket. I 57 5 finns en bestämmelse om kvarstad till säkerställande av anspråk på miljöskyddsavgift.

I propositionen 1981/82:142 om ekonomiska sanktioner vid brott i näringsverksamhet har föreslagits bestämmelser om förverkande av företagsekonomiska vinster som uppkommit hos näringsidkare till följd av brott. I propositionen förs också ett principiellt 'resonemang om avgifter som sanktioner vid lag-

överträdelser. I propositionen uppställs följande principer för tillämpningen av sanktionsavgifter (s. 24).

1. Ett avgiftssystem kan erbjuda en ändamålsenlig lösning i fall där regelöverträdelser är särskilt frekventa eller speciella svårigheter föreligger att beräkna storleken av den vinst eller besparing som uppnås i det särskilda fallet. Andra fall är när den ekonomiska fördelen av en isolerad överträdelse genomsnitt- ligt sett kan bedömas som låg, samtidigt som samhällets behov

av skydd på det aktuella området är så framträdande, att inte . bara den ekonomiska fördelen i det särskilda fallet utan redan utsikten till vinst eller besparing bör neutraliseras.

2. Avgifter bör få förekomma endast inom speciella och klart avgränsade rättsområden. I den mån de används på näringsregle- ringens område bör de vara knutna till särskilda föreskrifter _ som näringsutövarna har att iaktta i denna egenskap.

• Sida 114
•  Original

Prop. 1982/83: 153 | M

5. Bestämmelserna om beräkning av avgiftsbeloPpet bör i all möjlig utsträckning konstrueras så att de utgår från ett mätbart mo- ment i den aktuella överträdelsen — en parameter — som gör det möjligt att förutse och fastställa hur stor avgiften skall bli i det särskilda fallet. Konstruktionen kan vara utformad på

ett sådant sätt att den schablonmässigt fastställda avgiften kan beräknas genomsnittligt motsvara den uppkomna vinsten vid varje särskild överträdelse. I de fall då det bedöms angeläget att söka neutralisera redan utsikten till vinst bör dock hinder inte föreligga mot att låta avgiften utgå enligt grunder som leder till väsentligt högre avgiftsbelopp. '

4. Beroende på det aktuella rättsområdets natur bör särskilt prövas om uppsåt eller oaktsamhet skall förutsättas för avgifts— skyldighet eller om denna skyldighet kan bygga på strikt ansvar. För att en konstruktion med strikt ansvar skall vara försvarbar rån rättssäkerhetssynpunkt bör förutsättas att det finns starkt stöd för en presumtion om att överträdelser på området inte kan förekomma annat än som en följd av uppsåt eller oaktsamhet. Vidare måste uppmärksammas att särskilda undantag från det "strikta ansvaret även i dessa fall kan vara nödvändiga med hänsyn till förhållandena inom avgiftens användningsområde eller till reglernas utformning i övrigt. Sådana undantag bör så långt möjligt vara preciserade, så att det inte föreligger någon tvekan om deras räckvidd. Det sistnämnda gäller även i fråga om bestäm-

melser som reglerar möjligheten till jämkning av avgiftsbeloppet.

5. Hinder bör inte föreligga mot att låta avgiftsregler som i första hand riktas mot juridiska personer och straffrättsliga bestämmelser riktade mot fysiska personer vara tillämpliga vid sidan av varandra. De subjektiva rekvisiten kan därvid vara annorlunda utformade i de olika systemen — strikt ansvar vid avgift och uppsåt eller oaktsamhet vid straffrättsligt ansvar.

Om det rör sig om mindre allvarliga överträdelser. kan den vinst- eliminering som uppnås genom avgiften framstå som en fullt till- räcklig åtgärd. Det kan i så fall bli aktuellt att låta införan- det av ett avgiftssystem innebära att de aktuella gärningarna

inte längre är straffbarae

• Sida 115
•  Original

Prop. 1982/83: 153 l IS

6. Åläggande av avgiftsskyldighet kan i viss utsträckning överlämnas till de administrativa myndigheter som är verk- samma på det aktuella området. I vissa fall är det emellertid lämpligt att överlämna denna prövning till de allmänna dom- stolamadneäc gäller främst när avgiftsskyldigheten görs beroende av huruvida överträdelsen skett av uppsåt eller oaktsamhet och när reglerna är utformade på sådant sätt att det finns utrymme för betydande skönsmässiga bedömningar. I sådana fall kan sakkunniga administrativa myndigheter ges ställning som initiativtagare till eller part ? domstols- processen;

Dessa principer har lämnats utan erinran av riksdagen (se JuU 1981/82:53 s. 6).

Det kan nämnas att med utgångspunkt i nämnda principer bestäm— melser om sanktionsavgifter har införts i 26 å arbetstidslagen (1982:673) enligt förslag i prop. 1981/82:154 (s.k. övertids— avgifter vid brott mot bestämmelser om övertid)samt föreslagits i prop. 1981/82:146 (avgift för den som anställer en utlänning utan arbetstillstånd). Frågan om införande av vattenförorenings- avgifter övervägs inom kommunikationsdepartementet på grundval

_ av departementspromemorian (Ds K 1981:8) Vattenföroreningsavgift.

• Sida 116
•  Original

Prop. 1982/83: 153 116

FÖRSLAG om Pösväsvs— AVGIFT

Försummelse av tillståndsplikten enligt tillståndslagen utgör ofta ett led i förfaranden som kan rubriceras som ekonomisk brottslighet, med fastighetsspekulation och skattebrottslighet som viktiga komponenter. Såsom framgått inte minst av uppmärk- sammade spekulationsaffärer från senare tid är stora vinster att hämta i icke-seriösa fastighetstransaktioner. Ett starkt samhällsintresse talar för att det allmänna får bättre insyn och kontroll över de aktie— och andelsförvärv som nu är i fråga. Ett straffrättsligt sanktionssystem kan dock, som tidi— gare berörts, inte anses som en tillfredsställande lösning för att förbättra efterlevnaden av tillståndsplikten. Förhållandena i förevarande fall får därför anses vara sådana att det enligt ovan angivna principer är motiverat att införa en sanktions— avgift för brott mot tillståndsplikten vid aktie— och andels- förvärv; Avgiften bör syfta till att eliminera en schablon- mässigt beräknad vinst av aktie- eller andelsförvärvet. Den nu föreslagna avgiften bör benämnas förvärvsavgift.

Den schablonmässiga beräkning av vinsten av ett aktie— eller andelsförvärv som förvärvsavgiften skall baseras på bör göras utifrån taxeringsvärdet av bolagets innehav av hyresfastigheter. En överslagsmässig kalkyl ger vid handen att en avgift mot- svarande en procent av taxeringsvärdet är rimlig. Avgiften bör reduceras i de fall förvärvet inte avser samtliga aktier eller andelar i bolaget. Reduktionen bör motsvara förvärvets andel

av det totala antalet aktier eller andelar. Liksom när det

gäller avgifter för olovligt byggande och miljösyddsavgifter bör avgiften kunna jämkas om den med hänsyn till omständigheter-

na framstår som oskälig.

Förvärvsavgiften bör utgå enligt modellen för strikt ansvar och alltså oavsett om uppsåt eller oaktsamhet kan påvisas i det särskilda fallet. Med hänsyn till att avgiften under vissa omständigheter skall kunna jämkas efter en skönsmässig pröv- ning framstår det emellertid som mindre lämpligt_att låta avgiften bestämmas av något kommunalt organ.

• Sida 117
•  Original

Prop. 1982/83: 153 - 1 17

Med utgångspunkt från de ovan angivna principerna för till- lämpningen av avgiftspåföljd skulle det ligga nära till hands att låta frågan om avgift avgöras av allmän domstol. En sådan ordning gäller bl.a. enligt 8 5 andra stycket LPI beträffande tilläggsavgift. Enligt 56 & miljöskyddslagen prövas frågor om miljöslq'ddsavgift av koncessionsnämden. Denna ordning har motiverats bl.a. med att prövningsorganet måste ha sakkunskap i miljöfrågor (prop. 1980/81:92 s. 59).

1 förevarande fall talar starka skäl för att lägga prövningen på hyresnämnderna. Hyresnämnderna prövar nu praktiskt taget alla frågor enligt tillståndslagen. Vid prövningen av avgifts- frågan kommer otvivelaktigt sakkunskap i hyresfrågor att vara av betydelse. Som anförs nedan bör frågan om förvärvets ogil- tig-het kunna tas upp i samband med avgiftsfrågan. Även vid prövningen av denna fråga är hyresnämnder-nas sakkunskap av värde. Av betydelse för rättssäkerheten är att ordföranden i hyresnämnden är lagfaren domare samt att hyresnämndens beslut kan överklagas till bostadsdomstolen. Det kan slutligen nämnas att hyresnämnderna redan i dag handlägger ärenden som till sin typ ligger nära avgiftsfrågor. Det gäller bl.a. utdömande av vite enligt 20 5 bostadssanering'slagen (1973551). Något princi- piellt hinder mot att låta hyresnämnderna pröva avgiftsfrågan synes med anledning av det anförda inteföreligp.

Det föreslås sålunda att frågor om förvärvsavgift prövas av hyresnänmd. En förutsättning för att en sådan ordning skall bli effektiv är dock att hyresnämnden får möjlighet att förordna om kvarstad för att säkerställa ett avgiftsuttag. Bestämmelser om kvarstad finns inte i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder. En särskild bestämmelse därom bör därför tas in i tillståndslagen (Jfr 57 & miljöskyddslagen).

Behörig att föra talan om åläggande av avåft bör den kommun vara till vilken anmälan av aktie- eller andelsförvärv skulle ha skett.

• Sida 118
•  Original

Prop. 1982/83: 153 1 18

Sanktionsavgifter tillfaller normalt staten. Beträffande byggnadsavgift och särskild avgift enligt LPI gäller emeller— tid att de tillfaller kommunen. Dett a har bl.a. motiverats

med det arbete och de kostnader som kommunen åsamkas på grund av brott mot byggnadsförfattningrna ( prop. 1975/76:164 s. 56 ). På samma sätt orsakar den icke—seriösa fastighetshandeln kommu— nerna mycket arbete och kostnader. Det finns därför anledning att fördela avgiften mellan staten och kommunen. Det föreslås att hälften av förvärvsavgiften skall tillfalla kommunen och hälften staten.

Det är på detta stadium inte möjligt att ange storleken av de avgifter som på detta sätt kommer att tillföras det allmänna.

Enligt 27 å LPI gäller att beslut varigenom någon åläggs avgift skall överlämnas till länsstyrelsen och att avgiften skall be— talas till länsstyrelsen inom två månader från det beslutet har vunnit laga kraft. Betalas avgiften inte i rätt tid får enligt 25 å avgiften indrivas i den ordning som enligt uppbördslagen (1953:272) gäller för indrivning av skatt. Härvid får också restavgift enligt 58 5 1 mom.uppbördslagen tas ut. En bestämmelse motsvarande 28 & LPI fanns med i det ursprungliga förslaget

till bestämmelser om miljöskyddsavgift i miljöskyddslagen. På förslag av lagrådet togs bestämmelsen dock inte med i det slut- liga lagförslaget. niligt lagrådet (prop. 1980/81:92 s. 466) låg det närmare till hands att jämställa miljöskyddsavgiften med ett förverkande än att betrakta den som likställd med skatt. Lagrådet ansåg därför attverkställigheten av avgiften i stället borde anslutas till vad som gäller för verkställighet av dom- stols dom. rigenom betalningsskyldighet ålagts. Lagrådet an— förde i anslutning härtill följande.

En sådan ordning möjliggör direkt tillämpning av utsöknings- balkens verkställighetssystem och synes stå i bättre överens— stämmelse med intentionerna bakom utsökningsreformen. Direkt verkställbarhet i fråga om såväl själva beslutet om miljö- skyddsavgift som beslut om kvarstad till säkerställande av anspråk på avgift nås genom att i miljöskyddslagen föreskrivs" att verkställighet får ske i den ordning som gäller för dom— stols dom eller beslut. Någon särskild anpassning av verkstäl- lighetsreglerna till den gällande utsökningsordningen- under tiden från ändringen i miljöskyddslagen till utsökningsbalkens ikraftträdande torde inte vara påkallad.

• Sida 119
•  Original

Prop. .1982/83:153 . ' 119

Verkställighet av beslut om miljöskyddsavgift bör handläggas som allmänt mål. I verkställighetsföreskrifter till utsök- ningsbalken, utfärdade med stöd av dess 1 kap. 6 5, kan den närmare regleringen härav ske.

Vad lagrådet sålunda anfört får anses tillämpligt även på den form av sanktionsavgifter som här föreslås. Beslut om åläggande av förvärvsavgift bör således verkställas i enlig— het med vad som gäller för verkställighet av dom på betalnings- skyldighet. Det sagda bör föranleda en bestämmelse i 32 5 första stycket lagen om arrendenämnder och hyresnämnder om verkställighet av hyresnämnds beslut i förevarande fall. I 1 kap. 2 5 utsökningsförordningen(1981z981) bör därjämte tas in en bestämmelse om att uttagande av avgift enligt tillstånds— ulagen handläggs såsom allmänt mål.

I likhet med vad som gäller andra sanktionsavgifter bör för- värvsavgift bortfalla, om verkställighet inte har skett inom viss tid. Denna tid bör i överensstämmelse med 56 & miljö—

skyddslagen bestämmas till tio år.

Enligt en bestämmelse i 20 å kommunalskattelagen (1928:370) får av- gifter enligt LPI inte dras-av vid beräkning av skattepliktig in— komst. Motsvarande gäller för flera andra typer av sanktionsavgifter. .I fråga om miljöskyddsavgift föreligger däremot avdragsrätt. Före— dragande statsrådet anförde härom bl.a. följande (prop. 1980/81:92 5- 59)-

Med hänsyn till miljöskyddsavgiftens syfte att eliminera den ekonomiska fördelen av en överträdelse av ML och till att avgiften i det särskilda fallet i princip skall motsvara stor- leken av denna fördel bör enligt min mening sambandet mellan avgift och fördel upprätthållas såväl före som efter skatt. Av detta följer att avgiften måste beaktas vid inkomsttaxe— ringen.

För tillståndslagens del talar starka skäl för att förvärvs- avgiften inte skall få dras av vid beräkningen av skattepliktig inkomst. Avgiften'innebär här, till skillnad mot avgiften enligt miljöskyddslagen , en starkt schabloniserad form av vinstelimine- ring och får i de flesta fall antas bli lägre än den verkliga. vinsten. Det som anförs beträffande avdragsrätt för miljöskydds-

• Sida 120
•  Original

Prop. 1982/83: 153 [20

avgift kan därför inte anses helt tillämpligt i förevarande fall. Beträffande flertalet av de avgiftsformer som nu har införts föreligger som nämnts inte avdragsrätt, trots att de åtminstone delvis syftar till en vinsteliminering. Det är

vidare uppenbart att en avdragsrätt för påförd avgift starkt minskar avgiftens preventiva effekt. I 20 å kommunalskattelsgen bör därför bland icke avdragsgilla pålagor även förvärvsavgift

enligt tillståndslagen tas upp. I denna fråga har samråd skett med budgetdepartementet.

Som tidigare har nämnts medför underlåtenhet att i rätt tid söka tillstånd till aktie- eller andelsförvärv att förvärvet blir ogiltigt. Även om nu en avgiftspåföljd införs för åsido- sättande av tillståndsplikten bör ogiltighetsoåföljden behållas. Det finns emellertid anledning att något närmare diskutera hur ogiltighetspåföljden skall inträda i förevarande fall. .

För närvarande'gäller att ogiltigheten inträder automatiskt, dvs. utan något beslut därom, så snart tiden för tillstånds- ansökan gått till ända. Det är uppenbart att en sådan ordning medför vissa nackdelar bl.a. genom att ovisshet kommer att råda om vilka förvärv som på detta sätt blivit ogiltiga. Problem uppkommer också i de fall fångesmannen inte längre är i stånd att återbära köpeskillingen, när ogiltigheten görs gällande.

En återgång kan slutligen för hyresgästernas del framstå som ett sämre alternativ än att förvärvet består. En lösning på dessa problem vore att låta ogiltigheten inträda först efter ett formellt beslut och att göra det möjligt att från fall till fall avgöra huruvida ogiltighetspåföljden skall göras gällande. Det lämpligaste synes i så fall vara att kommunen i samband med att talan om förvärvsavgift förs hos hyresnämnden får begära att förvärvet skall förklaras ogiltigt. Kommunen med sin insikt i förhållandena på fastighetsmarknaden och sitt ansvar för bostadsförsörjningen får härigenom möjlighet att styra inträdet av ogiltighetspåföljden till sådana fall där en sådan påföljd kan anses lämplig.

• Sida 121
•  Original

Prop. 1982/83: 153 - 121

Det föreslås alltså att kommunen i samband med talan om åläggande av förvärvsavgift får begära att hyresnänmden skall förklara förvärvet ogiltigt. Som närmare kommer att utvecklas i följande avsnitt får kommunen också, såsom ett alternativ till ogiltigförklaring, möjlighet att i samband med talan om förvärvsavgift vid aktieförvärv får— köpa de aktier som är i fråga. '

Det system med förvärvsavgifter och ogiltigförklaring som nu föreslås medför att nya uppgifter läggs på kommunerna. Detsamma gäller det tidigare förslaget att införaförvärvs- anmälan till kommun även i fråga om aktie- och andelsförvärv. Ända-inann syftar emellertid till en bättre efterlevnad av lagens bestämmelser. Det är således att förvänta att olämp- liga förvärvare i större utsträckning än hittills kan hållas borta från hyreshusmarknaden och att de kostnader och det arbete kommunerna i dag vållss genom försumliga hyresvärdar kan minskas. De nu föreslagna ändringarna i tillståndslagen torde därför totalt'sett medföra ringa eller ingen ökning av

kommunernas resursanvändning.

• Sida 122
•  Original

Prop. l982/83: 153 ' I'

BAKGRUND

tu Is)

7.5 Förfarandet hos kommunen vid anmälan av tillstånds-

Dliktigg förvärv

Enligt 5 5 tillståndslagen skall vid tillståndspliktiga för-

värv av fast egendom förvärvaren inom tre månader från det förvärvet skedde anmäla detta till den kommun där den fasta egendomen är belägen. Till anmälan skall fogas en styrkt av— skrift av fångeshandlingen. Enligt 1 a & tillämpningsförord— ningen gäller vidare att i anmälan skall anges antalet bostads— lägenheter på egendomen samt egendomens taxering och typkod. Anmälan bör också innehålla uppgift om förvärvarens namn och adress. Om kommunen vill påkalla tillståndsprövning skall enligt 5 a 5 första stycket tillståndslagen begäran härom inges till hyresnämnden inom tre månader från anmälan. Enligt samma lagrum åligger det kommunen att snarast möjligt och senast inom

samma tid underrätta förvärvaren om prövning påkallas.

I denna promemoria föreslås (se avsnitt 7.1.2) att motsvarande förfarande skall gälla även beträffande aktie- och andels-

förvärven.

Frågor om förfarandet vid förvärvsanmälan till kommunen och kommunernas handläggning av förvärvsanmälningar ha: under senare tid aktualiserats bl.a. som en följd av den s.k. Göta Finans— affären, där icke—seriösa fastighetsförvärv kunde ske utan att den kommun till vilken förvärvsanmälan gjorts påkallade pröv-

ning. Yrkanden bar med anledning härav framställts om en närmare

reglering av förfarandet vid förvärvsanmälan till kommunen (se cu 1981/82:18 s. 5).

Följande redogörelse för rutinerna vid förvärvsanmälan har läm— nats av fastighetskontoret i Stockholms kommun. I det närmaste

samma rutiner tillämpas inom Malmö kommun.

• Sida 123
•  Original

Prop. 1982/83: 153 _ 123

I-Stockholms kommun beslutar fastighetsnämnden i frågor som rör förvärv av hyresfastighet. Frågorna handläggs på fastig- hetskontoret. När en förvärvsanmälan gjorts kontrolleras först att anmälan skett i rätt tid. Därefter bereds förvärvaren möjlighet att inkomma med utredning angående sin möjlighet att uppfylla tillståndsvillkoren. Köpekontrakt och uppgifter om fastighetens intäkter och kostnader begärs regelmässigt. Om förvärvaren är juridisk person begärs registreringsbevis, bolagsordning m.m. Fastighetskontoret tillhandahåller numera en särskild blankett för förvärvsanmälan'som är utformad så att förvärvaren redan vid sin anmälan har möjlighet att lämna

ovanstående uppgifter.

Inom fastighetskontoret görs därefter en utredning om sökandens nuvarande och tidigare fastighetsinnehav. Förvärvarens uppgifter härom kontrolleras mot uppgifter i kommunens egna register. På samma sätt kontrolleras arten och omfattningen av förvärva-

rens tidigare fastighetstransaktioner. Denna kontroll utförs

med utgångspunkt i uppgifter om fastighetstransaktioner inom

kommunen som fastighetskontoret fortlöpande samlar.

Anmälningshandlingarna remitteras till hyresgästföreningen och till energiverket för yttrande. En förfrågan om förvärva- ren sänds också till kronofogdemyndigneten och lokala skatte— myndigheten. Om förvärvaren är juridisk person inhämtas registeruppgifter. Det är ibland nödvändigt att begära kredit- upplysning på förvärvaren. De uppgifter som sålunda inkommer kan ibland medföra att ytterligare uppgifter begärs in från förvärvaren. Denne kan också någon gång ges tillfälle att yttra sig över vad hyresgästföreningen eller något annat remissorgan anfört.

Fastighetskontoret gör också en utredning om den fastighet som förvärvet avser. Uppgifter hämtas från kommunens byggnads- register och från byggnadsnämnden. I vissa fall görs en sär- skild besiktning av fastigheten. Köpeskillingen kontrolleras mot ett beräknat ortspris. Om underhålls— eller upprustninga— behov konstateras uppmanas förvärvaren att redovisa sina planer i detta avseende._Prågan om förköp kan härvid också aktuali-.

seras.

• Sida 124
•  Original

Prop. 1982/83: 153 . - 124

På grundval av vad som framkommit avgör fastighetskontroet om tillståndsprövning skall föreslås. I regel föreslås tillstånds- prövning i de fall då hyresgästföreningen har begärt det. Till— etåndsprövning föreslås alltid när fastighetens drift bedöms medföra ett underskott och sökanden inte förmått visa hur detta skall täckas. Tillståndsprövning föreslås också alltid i de fall förvärvaren inte inkommer med begärda kompletteringar.

Eandläggningstiden för ett anmälningsärende från det anmälan inkom till kommunen till dess förvärvaren underrättas är i allmänhet två till två och en halv månad.

I de fall tillståndsprövning sker blir ofta kompletterande utredningar nödvändiga i samband med att kommunen skall avge yttrande till hyresnämnden.

I Göteborgs kommun synes kommunen enligt senast tillgängliga uppgifter göra en mindre ingående prövning innan ställning tas till frågan om tillståndsprövning. Enligt en av fastig- hetsnänmden antagen princip skall emellertid alla okända köpare och köpare som tidigare gjort sig kända för att inte iaktta god sed i hyresförhållanden underkastas tillstånds— prövning.

• Sida 125
•  Original

Prop. 1982/83: 153 - ' 125

ÖVERVÄGANDFN '

När bestämmelserna om förvärvsanmälan till kommun infördes år 1979 (se prop. 1978/79:164 s. 15 _ 21) var tanken att kommunens avgörande av fråm om tillståndsprövning skulle grundas på en grov sållning av inkomna anmälningar. I de fall förvärvarcnvar känd i kommunen och genom tidigare väl- skötta fastig'netsinnehav eller på annat sätt kunde anses uppenbart kvalificerad såsom förvaltare av hyreshus skulle . tillståndsprövning inte begäras. Däremot borde tillstånds-

prövning utan närmare utredning begäras i de fall förvärva— ren var- okänd i kommunen eller då tveksamhet rådde om hans förmåga att uppfylla tillståndskriterierna. Av denna anled— ning begränsades anmälarens uppgiftsskyldighet. Som framgår av ovanstående redovisning har emellertid kommunernas hand— läggning av förvärvsanmälningar kommit att utvecklas till att i realiteten bli en form av preliminär tillståndspröv— ning. Ett omfattande undersökningsarbete görs således-innan frågan om tillståndsprövning tas till beslut. Anledningen härtill synas i första hand vara att man i kommunerna i största möjliga utsträckning vill undvika en tillståndspröv- ning i hyresnämnden. som oftast ger kommunerna betydligt mer arbete än den förberedande undersökningen. Från någon kommun har också'anförts att man om möjligt vill skona förvärvaren från den påfrestning en hyresnänmdsprövning innebär. Det har också framhållits att det vid den förberedande undersökningen ofta är möjligt att övertala olämpliga köpare att träda till- baka eller att'genom särskilda överenskommelser med köparen _tillförsäln-a hyresgästerna en godtagbar förvaltning av fastig-

heten.

Något hinder för kommunen att på detta sätt närmare undersöka förvärvarens möjlighet att uppfylla tillståndskriterierna innan " frågan om tillståndsprövning avgörs föreligger inte. Många

gånger kan det såväl ur förvärvarens som ur kommunens-synpunkt vara att föredra att förvärvaren redan hos kommunen får redo— visa sina kvalifikationer som hyresvärd. Några klagomål från fastighetsägarhåll har såvitt känt inte framförts mot kommuner- nas sätt att handlägga. förvärvsanmälnin'gar. Att, så;—som begärts

• Sida 126
•  Original

Prop. 1982/83: 153 l26

från några håll. lagstiftningsvägen låsa kommunerna vid den höga utredningsnivå som skildrats ovan bör emellertid inte komma i fråga. Ett sådant förfarande skulle medföra en onödig byråkratisering och minska kommunernas möjlighet att från fall till fall anpassa utredningens omfattning efter behovet. Samma skäl talar mot att i lag eller förordning ålägga. för- värvaren en längre gående uppgiftsslqyldighet vid förvärvs- anmälan än den nunvarande. Det bör således även i fortsätt— ningen ankomma på kommunerna att bestäma om den närmare ut— formningen av förfarandet när en förvärvsanmälan har gjorts. Den grundläggande principen bör härvid vara att tillstånds- prövning skall begäras i alla de fall då det inte finns starka skäl" att anta. att förvärvaren är kvalificerad som hyresvärd.

I detta samanhang har också frågan om inrättandet av ett rikstäckande fastizhetsäzarregster tagits upp (se CU 1981/82z18 s. 5). Såsom motiv för ett sådant register har man anfört att det skulle underlätta kommunernas möjlighet att kontrollera nya

för-värvare av hyreshus.

Det är uppenbart att ett. fastighetsägarregister i många fall skulle underlätta en kommuns kontroll av nya förvärvare av hyreshus, framförallt i de fall då förvärvaren inte tidigare haft sin verksamhet inom kommunen. Ett sådant rikstäckande register blir tillgängligt när det databaserade fastighets- registret införts i hela landet. Utnyttjandet av detta" register för det nu aktuella ändamålet aktualiserar emellertid viktiga integritetsfrågor, som först måste lösas. Att i avvaktan på att fastighetsdatasystemet byggs ut inrätta ett särskilt fastighetsägarregister för tillämpningen av tillståndslagen

skulle fordra avsevärda resurser.

Såsom framgår av ovanstående redovisning av bandläggningsrutinerna vid förvärvsanmälan i Stockholms kommun utnyttjas i dag en mängd olika register som informationskällor. Kommunen _har själv byggt upp ett omfattande fastighetsägar- och byggnadsregister som är av stort värde i detta sammanhang. Hyresgäströrelsens kunskaper

• Sida 127
•  Original

Prop. 1982/83: l53 l27

om hyresmarknaden utnyttjas också. Liknande kontrollmöjlig— heter finns i Göteborgs och Malmö kommuner. I dessa kommuner finns således redan i dag möjlighet att få uppgifter på de flesta förvärvare.

För att ytterligare förbättra kontrollmöjlig'neterna har sedan något år inletts ett samarbete mellan de tre stora kommunerna innefattande bl.a. ett infomationsutbyte om fastighetsför- värv/are. Härvid diskuteras också att i samarbete med bl.a. kommunförbundet bygga upp en central informationskälla för att betjäna alla landets kommer med erforderliga uppgifter

om fastighetsägare.

Med hänsyn till det anförda kan det inte anses finnas skäl- för att nu inrätta ett centralt fastighetsägarregister i stat-

lig regi.

Önskemål har också. framförts om ett fastighetsägarregister som inte endast innehåller lagfarna ägare utan även uppgifter om Vilka fysiska personer som är huvudintressenter i fastighets- ägande bolag (se CU 1981/82:18 s. 5).'Erfarenheter från kommer och hyresnämnder visar att sådana uppgifter många gånger kan vara svåra att få och en registrering i någon fom av sådana uppgifter framstår av många skäl som önskvärd. Några tekniska hinder mot att i samband med ett bolags lagfartsansökan ta in . uppgifter om ägarförhållanden och att införa dessa uppgifter

i fastighetsregistret synes inte föreligga. Däremot kan problem uppstå när det gäller insamlandet av uppgifter" om ägarskiften i bolag. Frågor om inskrivningsmyndigheternas kontroll av uppgivna ägare och om registrets tillgänglighet uppkommer också. Det är inte möjligt att i detta sammanhang klarlägga förutsättningarna härför. frågan får därför tas upp i annat sammanhang.

• Sida 128
•  Original

Prop.]982/83zls3 _ 128

BAKGRUND

7.4 Tillämpningen-ev första st cket tillståndsla en

4 5 första stycket tillståndslagen hade ursprungligen följande ' lydelse:

Föl-värvstillstånd får vägras, om sökanden ej gör sannolikt att han är i stånd att förvalta fastigheten, att syftet med förvär- vet är att han skall idka bostadsförvaltning och därvid hålla fastigheten i sådant skick att den motsvarar de anspråk de boende enligt lag har rätt "att _ställa samt att han även i övrigt komer att iaktta god sed i hyresförhållanden.

i samband med lagens tillkomst anförde "föredragande statsrådet att bestämelsen innebar att en viss bevisbörda läggs på sökan— den, som alltså. i princip har att göra sannolikt att han upp- fyller de förutsättningar som anges i lagen (prop. 1975/76:53 s. 68). I fråga om de särskilda villkoren för tillstånd anförde föredragande statsrådet i anslutning härtill bl.a.. följande.

I villkoret att förvärvaren skall vara i stånd att förvalta fastigheten ligger för det första att förvärvaren skall ha de ekonomiska förutsättningarna att gå. i land med företaget. I likhet med vad som anförs i promemorian anser jag således att förvärvaren bör vara. skyldig att i ansökningen'redovisa vilka möjligheter han har ett med hänsyn till fastighetens avkastning sköta fastigheten på. ett för de boende godtagbart sätt. Att fastighetens skick därvid måste tas med i bilden är,.uppenbart. Jag delar även den i promemorian framförda åsikten att också. förvärvarens möjligheter att rent praktiskt sköta uppgiften som fastighetsförvaltare måste beaktas utan att krav därför behöver ställas upp på hans personliga medverkan vid förvaltningen. Med " anledning av att Hyresgästernas riksförbund kritiserat förslaget att tillstånd skall kunna ges även om förvärvaren inte avser att personligen utöva förvaltningen vill jag framhålla, att" sådana "lösningar bör tillåtas endast i undantagsfall, t.ex. i fall där förvärvaren är sjuklig eller vistas på annan ort. Jag anser det dessutom helt klart att förvärvstillstånd inte skall ges i dessa fall, om inte sökanden uppfyller de övriga kvalifikationerna för sådant tillstånd. Lagstiftningen skall alltså inte kumia kringgås på sätt Hyresästernas riksförbund synes befara. Det synes mig" dock naturligt att hyresnänmden i de nu berörda fallen kräver utredning om hur fastighetsförvaltningen skall ordnas. Kan sökan— ' den inte visa. att tillfredsställande arrangemang vidtagits i det hänseendet, finns det inte några förutsättningar att ge till- stånd. Bar däremot betryggande förvaltning ordnats, bör förvärvs- tillstånd kunna meddelas även i sådana fall. där sökanden är omyn— dig och helt saknar personliga kvalifikationer att bedriva fastig- hetsförvaltning. Några särskilda bestämmelser om tillstånd i" fall där förvärvaren inte personligen kan ta del i. förvaltningen anser jag inte behövliga utan denna fråga får överlämas åt rättstillämp ningen. '

• Sida 129
•  Original

Prop. 1982/83: 153 129

Det andra villkoret för att förvärvstillstånd skall ges är att sökanden gör sannolikt att avsikten med förvärvet är att han skall idka bostadsförvaltning och därvid hålla fastig— heten i visst godtagbart skick samt att han även i öVrigt kommer att iaktta god sed i hyresförhållanden. Som framhålls i promemorian bör bedömningen i första hand ske med ledning av de uppgifter som sökanden lämnar. Det stora flertalet förvärvare får nämligen förutsättas ha goda avsikter med för— värvet. Anledning till motsatt antagande torde i det enskilda fallet föreligga i första hand om det i ärendet kommer fram att sökanden tidigare visat prov på bristande vilja att följa reglerna på hyresmarknaden. Ear sökanden varit föremål för ingripande enligt tvångsförvaltningslagen eller bostadssane- ringslagen eller har honom tillhörig fastighet exproprierats med stöd av 2 kap. 7 Ö erpropriationslagen, bör tillstånd till nya förvärv således inte meddelas med mindre sökanden därefter under avsevärd tid visat prov på bättre vilja. Ett annat skäl att vägra tillstånd kan vara att sökanden under en kort period köpt och sålt hyresfastigheter i större omfattning. Visas att sökanden tidigare äger fastigheter där förhållandet mellan sökanden och hans hyresgäster är mindre gott, kan detta också ge anledning till en restriktiv bedömning från tillståndsmyndig— hetens sida. I undantagsfall kan redan sådana omständigheter som att köpeskillingen för en fastighet, som inte är rivnings— mogen, vida överstiger fastighetens avkastningsvärde, visa att köparen har andra syften med sitt förvärv än'en god bostads- förvaltning.

Om förvärvaren är juridisk person, får prövningen av tillståndsf frågan anpassas efter omständigheterna. Jag delar den i promemo— rian uttalade uppfattningen att det blir nödvändigt att närmare undersöka vilka som står bakom ett fåmansbolag eller ett handels- bolag som vill förvärva tillståndspliktig egendom. I sådana fall är det naturligt att prövningen i realiteten inriktas på aktie- ägarna resp. bolagsmännen. Om förvärvaren däremot är ett större aktiebolag, torde huvudvikten vid prövningen få läggas på bola- gets sätt att förvalta de hyresfastigheter som bolaget ev. redan äger.

Jag har i det föregående närmast uppehållit mig vid förvärv av fastigheter. Avser tillståndsärende aktie- eller andelsförvärv, blir prövningen delvis annorlunda. Om sökanden genom förvärvet får ett bestämmande inflytande över bolaget, bör enligt min mening samma krav ställas upp som om han själv förvärvat de fastigheter bolaget äger. I annat fall bör prövningen kunna ske mera summariskt. Vid aktieförvärv bör emellertid observeras att även en mindre aktiepost kan ge ett betydande inflytande över bolaget. '

Genom en lagändring som trädde i kraft den 1 juli 1979 ändrades 4 5 första stycket på så sätt att förvärvstillstånd numers skall

vägras om sökanden inte förmår göra sannolikt att han uppfyller

• Sida 130
•  Original

Prop. 1982/83: 153 ' 130

villkoren för tillstånd. Ändringen sammanhängde med det sam— tidigt införda förfarandet med förvärvsanmälan till kommunen, varigenom i stort sett endast kontroversiella förvärvsärenden anhängiggörs i hyresnämnderna. Något behov att kunna efterge utredningskravet ansågs då inte längre finnas (prop. 1978/79:164 s. 26).

I fråga om tillämpningen av lagrummet har bostadsdomstolen intagit följande principiella ståndpunkt (Rättsfall från bostads- domstolen 15:79).

Vid förvärvslagens tillkomst har tämligen utförligt diskute— rats de nu ifrågakomna förutsättningarna för förvärvstillstånd (prop. 1975/76:55 s. 69 0 f). Utgångspunkten i förarbetena är att det stora flertalet förvärvare får förutsättas ha, som det har uttryckts, goda avsikter med förvärvet. Därför bör, sägs det, bedömningen ske i första hand med ledning av de upp— gifter som sökanden själv lämnar. Först när det i ärendet kommer fram omständigheter som talar mot sökanden finns det, fortfarande enligt förarbetena, anledning anta att hans avsikter med förvärvet inte är goda. Som exempel på omständigheter som härvid bör beaktas nämns att sökanden tidigare har visat bris— tande vilja att följa reglerna på hyresmarknaden, att sökanden har varit föremål för ingripande enligt bostadsförvaltningslagen - tidigare tvångsförval* ningslagen — eller bost adssaneringslagen," tt förhållandet mellan sökanden och hans hyresgäster i fastig- heter som han äger sedan+ .idigare är mindre gott eller att sökanden under en kort period har köpt och sålt hyresfastigheter i större omfattning. De ut talanden som har redovisats bör samman— ställas med vad som vid lagens tillkomst anfördes som skäl för a t tillståndsplikt infördes, nämligen att man ville hindra att bostadsfastigheter skulle komma att behandlas som handelsvara i kretsar där mindre nogräknade personer etablerade sig som fastig— het sägare och att personer som inte var beredda att följa de regler som gäller på hyresmarknaden kom in på bostadsmarknaden (anf prop s 60).

Med utgångspunkt. i vad som har anförts bör följande synpunkter kunna anläggas på prövningen av ett förvärvsärende. För att sökanden skall bli skyldig att göra sannolikt att de förutsätt— r"rgar föreligger som, såvitt nu är i fråga, uppställs i 4 9 första stycket förvärvslagen kan det inte gärna räcka med att kommunen och/eller hyresgästföreningen blott och bart påstår att visst för sökanden besvärande.:akium föreligger. Det.är'enligt dom— stolens mening rimligt att kräva av den som framför anmärkningen att visa att det finns fog för den. BeviSkravet får härvid inte ställas för hö .. Tillståndsmyndighetens sannolikhetsprövning kanisåv'tt nu är i fråga, sägas ske i två led. I det första ledet får prövas om det föreligger sådana omständigheter att

• Sida 131
•  Original

Prop. 1982/83: 153 I 131

sökandens avsikt med förvärvet skälig en kan ifrågasättas och d "efter — om det finns anledning. att göra det — om sökanden trots vad som har förekommit ändå kan anses ha gjort sannolikt att hans syfte med förvärvet är sådant som anges i förvärvslagen.

I detta sammanhang vill bostadsdomstolen anmärka följande. När det gäller betydelsen av omständigheter som kan tyda på att sökanden tidigare har visat bristande vilja eller för— måga att följa reglerna på hyresmarknaden, att han har för— summat fastighetsskötseln eller fastighetsunderhållet eller att hans förhållande till hyresgästerna har varit mindre gott e d och som bör medföra en mera restriktiv bedömning - från tillståndsmyndighetens sida kan myndigheten självfallet inte okritiskt göra kommunens eller hyresgästföreningens ställningstagande till sitt. Det ligger i sakens natur att man kan ha olika mening om betydelsen av sådana_omständigheter som åsyftas här och att man kan dra olika slutsatser av samma fakta. Rent allmänt kan följande riktlinjer för bedömningen anges. Vägledande bör vara huvudändamålet med förvärvslagen, nämligen att hålla olämpliga personer som inte är beredda att följa de regler som gäller borta från bostadsmarknaden. Görs tillståndsansökan av en person som redan innehar hyresfastig— heter och inte har innehaft dem bara under kort tid, finns det otvivelaktigt en viss presumtion för at hans avsikt med för- värvet av den fastighet som tillståndsärendet avser.inte är oförenlig med förvärvslagens syfte att sökanden skall idka bostadsförvaltning. Däremot innebär ett tidigare fastighets— innehav självfallet inte någon garanti eller ens en presumtion för att sökanden skall hålla fastigheten i sådant skick att det motsvarar de krav de boende enligt lag har rätt att ställa och att han även i övrigt kommer att iaktta god sed i hyresförhållan— den. Å andra sidan måste prövningen av dessa förutsättningar göras med viss varsamhet. En fastighetsförvaltning bedrivs, åt— minstone om den om-attar inte bara ett fåtal lägenheter mera sällan helt friktionsfritt. Även i en bra förvaltning uppkommer tVister om hyror, bränsletillägg,—reparationer, service m m både mellan hyresvärden och enskilda hyresgäster och värden och hyresgästföreningen på orten eller annan organisation av hyres- gäster, låt vara att tvisterna ofta kan biläggas efter förhand- lingar. Ingår i-förvaltningen fastighet som har genomgått en genomgripande ombyggnad är det naturligt att konfliktanledningarna ökar och att det då kan redovisas en rad situationer i vilka det har uppkommit delade meningar. Ett rimligt hänsynstagande till förvärvslagens syfte bjuder, som har anförts förut, till viss varsamhet vid bedömningen av betydelsen av sådana förhållanden. En fastighetsägare måste kunna få framföra synpunkter och erinringa: mot proposer från enskilda hyresgäster eller deras förening utan att behöva riskera av. framdeles bli vägrad förvärvstillstånd. Ger den utredning som föreligg r.i tillståndsärendet vid handen att sökanden under en inte alltför kort tid före prövningstillfället har förvaltat hyresfastigheter på ett i stort sett nöjaktigt sätt, bör han inte förvägras det begärda förvärvstillståndet bara där— för att förvaltningen inte alltid varit fri från konflikter med enskilda hyresgäster eller därför att han någon gång inte har- handlat helt i överensstämmelse med vad hans ställning som-hyres— värd bjuder.

• Sida 132
•  Original

Prop. 1982/83: 153 132

I Stockholms kommuns utredning har tillämpningen av 4 & första stycket tillståndslagen följts sedan lagens till— komst år 1976 (se delrapporterna I, II och VI). Enligt utredningen har under perioden 1978—07-01 - 1980—07-01

av 24 ärenden, där fastighetsnämnden, oftast enhälligt, avstyrkt tillstånd, hyresnämnden avslagit tillståndsansökan

i sex ärenden, avskrivit fem och meddelat tillstånd i 15. Av de 19 ärenden under 1976 - 80, där fastighetsnämnden avstyrkt tillstånd men hyresnämnden meddelat sådant, har enligt utred- ningen förvärvaren i 13 av fallen efter tillståndet sålt fastigheten vidare eller fått betalningsproblem. Mot denna bakgrund finns det enligt utredningen anledning att vara kritisk mot hyresnämndens tillämpning av bestämmelserna om

_ förutsättningar för tillstånd.

Enligt utredningen fäster_hyresnämnden inte tillräckligt stort avseende vid om förvärvaren före förvärvet köpt och sålt fastigheter i större omfattning. Mot ordalagen i bestämmelsen läggs det också ofta på kommunen att bevisa förvärvarens olämp- lighet. Hyresnämnderna spelar slutligen enligt utredningen en alltför passiv roll Vid tillståndsprövningen. Någon ändring i tillämpningen av 4 5 kan enligt utredningen inte påvisas efter lagändringen år 1979.

I utredningen föreslås följande åtgärdsprogram-(se slutrappor- ten VII). '

1. Täta fastighetstransaktioner skall ensamt kunna vara dis- kvalificerande för tillstånd.

2. För fastighetsägare som inte tidigare uppfyllt lagens krav skall en icke obetydlig "karenstid" gälla. Blotta påståenden om bättring eller endast_en kort tids bättring skall icke vara tillfyllest.,

3. Det bör klart fastläggas att sökanden skall styrka att han uppfyller tillståndslagens krav. Praxis har närmast inneburit att kommunen skall bevisa motsatsen. . _

4. Hyresnämnderna bör åläggas ett aktivare utredningsarbete. 5. Kommunens yttrande skall normalt följas om det inte är uppen-

bart att det strider mot lagen.

• Sida 133
•  Original

'_'.)

Prop. 1982/83: 153 13

I borgarrådsberedningens PM 1982-02—10 föreslås vidare dels att för högt pris för en fastighet ensamt skall vara skäl för att avstyrka tillstånd, dels att i tillståndslagen bör införas en generalklausul innebärande att förvärvstillstånd skall vägras om förvärvaren från allmän synpunkt kan anses olämplig, exempelvis genom att underlåta att betala avgifter och skatt för anställda eller genom att hyra ut lokaler för illegal klubbverksamhet m.m.

Synpunkter som i stort sett överensstämmer med Stockholms kommuns har i olika sammanhang framförts av företrädare för Göteborgs och Malmö kommuner.

• Sida 134
•  Original

Prop. 1932/83: 153 134

FÖRSLAG

Det som har framkommit genom bl.a. tockholms kommuns utred- ning tyder på att tillståndsprövningen inte är tillräckligt . effektiv. Olämpliga förvärvare torde sålunda i viss utsträck— ning ha fått tillstånd. Förklaringen till detta förhållande skulle i och för sig kunna vara att bestämmelserna i 4 5 om prövningen av villkoren för tillstånd inte tillämpas på det sätt som har varit avsett. En genomgång av avgjorda tillstånds- ärenden ger emellertid knappast stöd för en sådan uppfattning. En viss skärpning i tillämpningen till förvärvarens nackdel torde också kunna spåras från senare_tid — i så fall sannolikt en följd av vunna erfarenheter. Lagens bristande effektivitet torde med hänsyn härtill främst vara att tillskriva utformningen av bestämmelserna om villkoren för tillstånd, i första hand när det gäller omfattningen av det utredningskrav som skall riktas mot förvärvaren. I det följande kommer därför utformningen av

4 & första stycket tillståndslagen att diskuteras närmare. Här- vid behandlas varje tillståndskriterium för sig i den ordning

som de förekommer i lagrummet.

För tillstånd krävs till en början att förvärvaren gör sanno-

likt att han är i stånd att förvalta fastigheten. Härmed avses

att han har såväl de ekonomiska som de praktiska förutsätt- ningarna att gå i land med företaget. Enligt 2 5 första stycket punkt 6 i tillämpningsförordningen skall förvärvaren i tillstånds— ärendet lämna uppgift om vilka ekonomiska och praktiska förut— sättningar som han har att vid fastighetsförvaltningen uppfylla de krav som anges i 4 & tillståndslagen.

Enligt Stockholms kommuns utredning ställs alltför låga krav. på förvärvarens utredning om sin förmåga att klara av förvalt- ningen. Liknande erfarenheter redovisas från Göteborgs och

Malmö kommuner.

Hänsynen till hyresgästerna gör att den viktiga frågan om för— värvarens förmåga att förvalta fastigheten måste utredas ordent— ligt innan tillståndsfrågan avgörs. Hyresnämnden bör, som Stockholms kommun också påpekar, här spela en aktiv roll. För-

värvaren bör-i tveksamma fall kunna åläggas att presentera en

• Sida 135
•  Original

Prop. l982/83: 153 _ . [35

förvaltningskalkyl, som utförts av revisor. bank eller annan fristående ekonomisk sakkunskap. Hyresnämnden bör också i

många fall ha nytta av att anlita ekonomisk expertis för att kunna göra de svåra ekonomiska bedömningar som ofta förekommer i detta sammanhang. Besiktning av fastigheten är ofta nödvändig för att underhållsbehovet skall kunna bedömas. Samma höga utredningskrav bör uppställas när det gäller den praktiska sidan av förvaltningen. Tillstånd bör inte lämnas så länge någon tveksamhet kan anses råda i förevarande fall.

Med hänsyn till det anförda synes beviskravet vad avser för— värvarens förmåga att förvalta fastigheten böra skärpas. Till— stånd bör således lämnas endast om förvärvaren på ett över— tygande sätt visar att han är i stånd att fÖIValta fastigheten.- En ändring i 5 5 lagen om arrendenämnder pch hyresnämnder bör också ske för att göra det klart att hyresnämnden får anlita

ekonomisk expertis.

För tillstånd fordras vidare enligt 4 & att förvärvarengör sannolikt att syftet med förvärvet är att han skall idka hostadsförvaltning och därvid hålla fastigheten i sådant

skick att den motsvarar de anspråk de boende enligt lag har rätt att ställa. Enligt 2 & första stycket tillämpningsförord— ningen skall förvärvaren ge in viss utredning för bedömande . av denna fråga. Han skall således enligt punkt 2 uppge avsikten med förvärvet. Enligt punkt 3 skall han vidare uppge om han äger eller tidigare har ägt hyresfastighet eller aktie eller andel i fastighetsbolag och om han tidigare har sökt tillstånd att förvärva sådan egendom. Enligt punkt 4 skall han slutligen uppge om fastighet i hans ägo blivit föremål för åtgärder enligt bostadsförvaltningslagen eller bostadssaneringslagen eller expropriation på grund av grov vanvård.

Den viktigaste frågan i detta sammanhang är vilken betydelse som bör tillmätas det förhållandet att förvärvaren före för- värvet i större omfattning köpt och sålt fastigheter. Som uttalats såväl vid lagens tillkomst som vid den lagändring som

• Sida 136
•  Original

Prop. l982/83: 153 - 136

gjordes år 1979 (prop. 1978/79:164 s. 26) får detta för- hållande normalt ses som ett indicium på att förvärvaren inte har för avsikt att behålla fastigheten. Det är emeller- tid inte möjligt att generellt ange att avslagsbeslut skall meddelas i sådana fall. Som bl.a. Stockholms kommuns utred- ning utvisar finns det dock anledning för prövningsmyndig- heterna att iaktta försiktighet vid tillståndsgivningen i dessa fall. Om det konstateras att förvärvaren under kortare tid före förvärvet har köpt och sålt flera hyresfastigheter, bör ett naket påstående av denne att han avser att behålla fastigheten, att hans fastighetsbestånd numera stabiliserats etc. inte anses tillräckligt för tillstånd. Däremot bör till- stånd kunna lämnas om förvärvaren alltjämt äger en eller flera fastigheter som han förvaltar sedan längre tid och han kan göra sannolikt att transaktionerna inte har skett i spekulationssyfte. Vad som nu har sagts påkallar inte någon

ändring av lagexten.

Förvärvaren skall slutligen för att få tillstånd göra sannolikt att han i övrigt kommer att iaktta god sed i hvresförhållanden. Tillstånd har vägrats under hänvisning till detta tillstånds— villkor i fall då förvärvaren uppträtt klandervärt mot hyres- gäster i tidigare ägda hus och då han upplåtit lokaler i sådana hus till någon form av illegal verksamhet.

En förvärvare har av naturliga skäl många gånger svårt att förebringa utredning om sitt framtida uppträdande som hyres- värd. I praktiken tycks också 4 & tillståndslagen tillämpas

så att'förvärvaren anses ha gjort vad på honom ankommer för att få tillstånd när han har gjort sannolikt att han har förmåga och avsikt att bedriva en seriös bostadsförvaltning. Det an- kommer då på motparterna att prestera utredning om förvärvarens olämplighet. Med anledning härav frågar man sig om förvärvarens utredningsskyldighet i förevarande hänseende bör behållas.

Om förvärvaren förmår framlägga en tillfredsställande utredning

om sin förmåga och sin avsikt att bedriva en seriös bostadsför- Valtnins,torde han, i synnerhet efter den skärpning av utrednings— kravet som nu föreslås, i de flesta fall ha kvalifikationer att-'

• Sida 137
•  Original

Prop. 1982/83: 153 ' 137

bli en bra hyresvärd. Utan att riskera lagens effektivitet

bör man därför kunna uppge kravet på utredning från förvärva- ren om hans lämplighet i övrigt. Det föreslås därför att lag— texten i förevarande hänseende ändras så att förvärvstillstånd skall vägras om det kan antas att förvärvaren i något annat avseende inte kommer att iaktta god sed i hyresförhållanden.

Stockholms kommun anser att en viss karenstid bör gälla för fastighetsägare som inte tidigare har uppfyllt lagens krav.

En lagbestämmelse av detta innehåll bör knappast komma i fråga. Tillståndsprövningen-bör inte bindas av schablonregler av. detta slag. Det är emellertid uppenbart att en förvärvare som en gång visat sig olämplig som hyresvärd normalt inte omedel- bart efteråt kan få tillstånd på grund av ett löfte om bättring. För att han skall få tillstånd till fastighetsförvärv måste det fordras att han genom en längre tids fastighetsförvaltning

eller på annat sätt åter visar sig lämplig som hyresvärd.

Enligt Stockholms kommun bör vidare kommunens yttrande i tillståndsfrågan följas av hyresnämnden, om det inte strider mot lag. Kommunen hänvisar i detta sammanhang till att i de

fall tillstånd har givits mot kommunens avstyrkande. förvärvaren många gånger senare har visat sig inte uppfylla tillstånds- kriterierna. '

Inte heller i detta fall bör en lagbestämmelse av föreslaget innehåll komma i fråga. En sådan bestämmelse skulle i praktiken medföra att tillståndsprövningen flyttades till kommunen. De undersökningsresultat som kommunen redovisar är emellertid ägnade att inge en viss oro och det finns anledning att i detta sammanhang betona vikten av kommunens yttrande i tillstånds- frågan. Inom kommunen finns samlad en god kunskap om hyres- och fastighetsmarknaden. Såsom framgår av vad som tidigare har an— förts läggs också mycket arbete ned inom kommunen för att utreda förvärvarens kvalif' tioner. Av betydelse i detta sammanhang

är naturligtvis också det faktum-att kommunen har det lokala -ansvaret för bostadsförsörjningen.

• Sida 138
•  Original

Prop. 1982/83: 153 l38

tockhclms kommun.föreslår slutligen att hinder för tillstånd skall föreligga i de fall förvärvaren har betalt ett för högt pris för_fastigheten eller då han från allmän synpunkt kan'

anses olämplig.

I båda fallen bör redan enligt gällande bestämmelser tillstånd i de flesta fall vägras. Ett för högt pris, dvs. i detta fall närmast ett pris som ligger över fastighetens avkastningsvärde, kan tyda på att förvärvaren inte har förvaltningssyfte (prop. 1975/76:33 s. 69). Ett högt pris måste också i de flesta fall medföra att förvärvarens förmåga att ekonomiskt klara fastig- hetsförvaltningen sätts i fråga. Lagen har emellertid inte i och för sig avsetts få en prisreglerande effekt på fastighets— marknaden (se Rättsfall från bostadsdomstolen 50:78 och 21:80).

Som exempel på fall där en förvärvare kan anses olämplig fr allmän synpunkt nämner Stockholms kommun att han som arbets— givare har underlåtit att betala in avgifter och skatt för anställda eller att han har hyrt ut lokaler för illegal klubb— verksamhet. I de fall det konstateras att förvärvaren har gjort sig skyldig till förseelser av angivet slag måste hans förmåga och vilja att bedriva en seriös fastighetsförvaltning sättas

. i fråga och tillstånd här på denna grund normalt vägras. Det—

samma gäller i de fall förvärvaren har stora skatteskulder.

• Sida 139
•  Original

Prop. 1982/83: 153 ' nu

8. UPPRÄTTADE FOREATTNINGSFÖRSLAG I enlighet med det anförda har upprättats förslag till

1. lag om ändring i lagen (1975:1152) om förvärv av hyres- . fastighet m.m., '

2. lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder,

3. lag om ändring i kommunalskattelagen(1928:370),

4. lag om ändring i bokföringslagen ( 1976:125 ).

5. förordning om ändring i förordningen (1975:1139 om till— lämpningen av lagen (1975:1152) om förvärv av hyresfastighet m.m., 6. förordning om ändring i utsökningsförordningen (1981:981).

Förslaget under 3 har upprättats i samråd med budgetdeparte-

mentet.

9. SPECIALMOTIVERING

9.1 Försla t till 1 om ändring i la fö- ärv av hvresfastishet m.m. 2 &

Ändringen, som har behandlats i avsnitt 7.1.1 , innebär att undantagen från tillståndsplikt i punkt 6 (förvärv av andel

_ i fastighetsom skerför att skaffa. förvärvaren och hans familj bostad) och punkt 9 (förvärv av andel i fastighet när förvärva— ren tidigare äger andel i fastigheten) upphävs. Förvärvare blir alltså även i sådana fall skyldiga att.anmäla förvärvet till kommunen och att, om kommunen begär det, ansöka om tillstånd

1 förVärvet hos hyresnämnden. Enligt en ny bestämmelse i andra stycket punkt 2 får tillstånd dock inte vägras i de all ett andelsförvärv verkligen sker för bostadsändamål. ti (01 04

”:P—

Undantaget i punkt 6 gäller f.n. också vid förvärv av aktier och andelar i fastighetsbolag. I 9 & föreslås en ändring så att undantaget upphävs även i denna del.

• Sida 140
•  Original

Prop. 1982/83: 153 l40

4 &

Förvärvstillstånd får meddelas endast om förvärvaren på ett övertxgande sätt visar att han är i stånd att förvalta fastigheten och gör sannolikt att svftet med förvärvet är att han skall förvalta fastieheten och därvid hålla den i sådant skick att den motsvarar de ansnråk de boende enligt lag har rätt att ställa. Förvärvstillstånd får inte meddelasI om det kan antas att förvärvaren i någgt avseende inte kommer att iaktta god sed i hyresförhållanden.

Förvärvstillstånd enligt denna lag får inte vägras

1. om det visas att fastigheten är obebyggd eller bebyggd med annat än hyreshus eller med hyreshus som inte innehåller fler än två för bostadsändamål avsedda lägenheter,

2. om förvärvet avser andel i fastighet och förvärvet-av andelen unnenbart sker i sxfte att bereda förvärvaren och hans famili bostad nå fastigheten.

Skall fastigheten enligt gällande planer användas för annat ändamål än för uppförande av hyreshus, får förvärvstillstånd meddelas utan hinder av första sticket.

Ändringarna i första stycket. som har behandlats i avsnitt 7.4 , berör bl.a. förvärvarens utredningsskyldighet beträffande de olika villkoren för tillstånd. För närvarande gäller att för— värvaren skall göra sannolikt att de olika tillståndsvillkoren skall uppfyllas.

Av skäl som redovisats i avsnitt 7.4 har utredningskravet beträffande förvärvarens förmåga att förvalta fastigheten skärpts så att hanlnu för att få tillstånd på ett övertygande sätt skall visa att han är i stånd att förvalta fastigheten. Härmed avses liksom tidigare att han har såväl de ekonomiska som de praktiska förutsättningarna att bedriva en effektiv fastighetsförvaltning. Utredningen av detta tillståndskriterium te alltså vara grundlig. Hyresnämnden bör aktivt verka för att förutsättningarna klarläggs. I mera komplicerade fall bör hyresnänmden ha möjlighet att anlita en egen expert för att bedöma förvärvarens möjligheter att klara förvaltningen. För att möjliggöra detta föreslås en ändring i 5 & andra stycket lagen om arrendenämnder och hyresnämnder.

• Sida 141
•  Original

Prop. 1982/83: 153 141

Förvärvarens utredningsskyldighet har tagits bort i ett avseende. För närvarande gäller att han skall göra sanno- likt inte bara att han förmår och har för avsikt att bedriva bostadsförvaltning utan också att han i övrigt kommer att iaktta god sed i hyresförhållanden. Som anförts

i avsnitt 7.4 bör förvärvaren befrias från utrednings— skyldigheten i sistnämnda hänseende. Den nya utformningen av 4 5 första stycket innebär att om förvärvaren förebringa: en tillfredsställande utredning angående sin förmåga och sin avsikt att idka en godtagbar bostadsförvaltning, han skall anses ha gjort vad på honom ankommer för att få till- stånd. I den mån han av någon annan anledning inte kan anses vara lämplig såsom hyresvärd, får det alltså ankomma på för- värvarens motparter - kommunen och hyresgästföreningen - att ta fram utredning härom. Hyresnämnden kan också själv besitta sådana kunskaper om förvärvarens vandel e.d. att tillstånd

bör vägras.

I andra stycket har tillagts ytterligare ett fall då tillstånd 'inte får vägras. Det gäller förvärv av andel i fastighet när det är uppenbart att förvärvet sker för att bereda förvärvaren och hans familj bostad. Bestämmelsen har behandlats i avsnitt 7.1.1 samt vid 2 5. Genom hänvisningen i 10 5 femte stycket blir bestämmelsen också tillämplig i de fall förvärvet avser aktie eller andel i fastighetsbolag i vilka nyttjanderätt-till bostad i bolagets fastigheter grundas på innehavet av aktie eller'andel. Tredje stvcket motsvarar nuvarande andra stycket andra meningen.

7é

I andra stycket har hänvisningen till 2 5 punkt 9 utgått.

• Sida 142
•  Original

Prop.]982/83:153 l42

95

Om ett bolag äger sådan fast egendom som anses i 1 6 första stycket och egendomens taxerade värde enligt senaste balans- räkning är större än det enligt samma balansräkning bokförda värdet av bolagets övriga tillcånzar, får aktie eller andel i bolaget inte utan tillstånd av hyresnämnd förvärvas genom - sådant fång som anges i 1 5 första stycket eller genom inlösen enligt 3 kap. 3 9 aktiebolagslagen (1975:1385). Förvärvs- tillstånd fordras dock endast om prövning enligt 10 o tredje stvcket påkallas hos hyresnämnden.

Vid förvärv av aktie eller andel i moderbolag gäller vad som i första stycket sägs om bolaget koncernen.

Bestämmelserna i 2 5 1 - & gäller i tillämpliga delar. Till- stånd fordras inte till förvärv av aktie på grund av nyemis- sion där aktieägarna tecknar de nya aktierna i förhållande till det antal aktier de förut äger.

'Ändringen i första stvcket första meningen, som har behandlats

i avsnitt 7.1.2 , innebär att tillståndslagens tillämpningsområde i fråga om aktie— och andelsförvärv vidgas, Enligt den nu gällande bestämmelsen fordras för tillståndsplikt att förvärvet avser aktie eller andel i bolag i Vilket taxeringsvärdet av hyreshusbeståndet är mer än tre gånger så stort som det bok— förda värdet av övriga tillgångar. Av skäl som redovisats i avsnitt 7.1.2 föreslås nu att tillståndsplikt skall inträda när taxeringsvärdet av bolagets hyreshus är större än'det bokförda värdet av övriga tillgångar.

Utvidgningen av lagens tillämpningsområde har föranlett att det system med förvärvsanmälan till kommunen som f.n. gäller vid fastighetsförvärv nu föreslås också för förvärv av aktier och andelar (se avsnitt 7.1.2). I överensstämmelse med 1 & andra stycket föreslås därför i första stvcket andra meningen en bestäm- melse om att förvärvstillstånd fordras endast om-en prövning på- kallas av kommunen (se 10 å tredje stycket).

Den nuvarande bestämmelsen i första stycket andra meningen om tillståndsplikt vid förvärv av aktie eller andel i moderbolag har brutits ut till ett andra stvcke och samtidigt ändrats redak-

tionellt.

• Sida 143
•  Original

Prop. 1982/83: 153 . 143

Ändringen i tredie stvcket sammanhänger med att det nuvarande undantaget från tillståndsplikten i 2 9 punkt 6 vid förvärv av fastighetsandel i bostadsanskaffningssyfte nu föreslås upp—

hävd.

105

Vid tillståndspliktiga förvärv av aktier eller andelar i bolag skall förvärvaren inom tre månader från det förvärvet skedde anmäla förvärvet till den kommun där huvuddelen av den fasta egendomen är belägen. Fråggg om inom vilken kommun_ huvuddelen av eggndomen ligger skall avgöras med ledning av ' fasti eternas taxeringsvärde. Till anmälnin n skall fogas stygkt avskrift av fångeshandlinggn eller. om någon fånggs— _ handling inte har upprättats. ett av överlåtaren och förvärva- ren undertecknat intyg om när förvärvet har skett och om de villkor som har avtalats för förvärvet.

I fall som avses i 1 5 2 - 4 samt vid förvärv enom inlösen "enligt kap. 1 O-aktiebolagslazen (107 :1 8: får frågan om förvärvstillstånd prövas av hyresnämnden redan innan förvärvet skett. Ansökåp får i sådant fall ges in till hvresnämnden utan föregående anmälan till kommunen.

Vill kommunen påkalla prövning enlig; denna låg skall beslutet

härom anmälas till hvresnämnden inom tre månader efter det

'anmalan skett enligt första stxcket eller. om stvrkt avskrift

av fångesnandlinzen eller intvs om förvärvet inte var fotad till anmälninggn, tre'månader-från det att kommunen mottog sådan handling. Det ålia er kommunen att snarast möjligt och senast inom samma tid underrätta förvärvaren huruvida orövning påkallas.

Ear anmälan som avses i tred'e stvcket iorts inom föreskriven tid. skall thesnämnden förelägga förvärvaren att inom en månad från det att han ”i * del av föreläg det ansöka om förvärvs—

la . tillstånd. Föreläggandet skall innehålla en erinran om bestämmel— serna i 10 a % första stvcket. Till förel" ndet skall fogas en avslcift av kommunens anmälan.

I fråga om hvresnämndens orövning av ansökan om förvärvstillstånd gäller 4 o i tillämnlira delar.

Paragrafen innehåller bestämmelser om det nu föreslagna förfaran- det med anmälan till kommunen av tillståndspliktiga förvärv av

aktier och andelar (se avsnitt 7.1.2).

• Sida 144
•  Original

Prop. 1982/83:153 - l44

Enligt första sticket första meningen skall den som gör ett tillståndspliktigt förvärv av aktier eller andelar inom tre

månader från förvärvet anmäla detta till den kommun där huvuddelen av bolagets fasta egendom är belägen. Frågan till vilken kommun anmälan skall inges får i tveksamma fall

enligt andra meningen avgöras med ledning av fastigheternas taxeringsvärde (jfr 12 5 första. stycket tredje meningen tillståndslagen). Till anmälan skall enligt tredje meningen fogas en styrkt avsla-ift av fångeshandlingen eller, då fångeshandling inte har upprättats, ett av överlåter-en och

, förvärvaren undertecknat intyg om när förvärvet har skett och om vilka villkor som därvid har avtalats. Av anmälan bör framgå. hur många aktier eller andelar som förvärvet avser. I samband med anmälan till kommunen bör förvärvaren också. lämna uppgift om register—beteckning, taxering och typkod för den tillståndspliktiga fasta egendom som bolaget innehar samt antalet bostadslägenheter som finns på egendomen. Närmare "bestämmelser härom föreslås i 1 a 5 andra stycket tillämpnings—

förordningen .

Det nya förfarandet innebär att tillståndsprövning av förvärv normalt skall äga rum efter förvärvet. Liksom när det gäller fastighetsförvärv har emellertid i andra stvcket stadgats undantag från denna huvudprincip när det gäller vissa associa- tionsrättsliga förvärv. Bestämmelsen motsvarar 3 5 andra stycket, men upptar förutom där angivna förvärv även förvärv genom inlösen enligt 5 kap. 5 & aktiebolagslagen.

Tredie och fjärde stvckena innehåller bestämelserom förfaran- det vid anmälan och påkallande av tillståndsprövning som överens-- stämmer med vad som gäller enligt 5 a 5.

Biligt femte stvcket skall i fråga om hyresnämnden:— prövning aV tillståndsansökningar 4 & gälla i tillämpliga delar. Bestäm— melsen motsvarar 10 å första stycket andra meningen i nu gällande lag. Som tidigare har uttalats bör vid tillståndsprövningen hänsyn tas till förvärvets omsättning (jfr prop. 1975/76:53 s. 70).

• Sida 145
•  Original

Prop. 1982/83:153 ' 145

10_a &

som avses i 10 fjärde stycket eller om förvärvstillstånd v" as enom la—akraft" de beslut är förvärvet o ilti .

Om förvärvaren underlåter att i rätt tid anmäla förvärvet till kommunen enli 10 första st cket. skall han ålä en av "ft förvärvsav ift . Om kommunen be " det kan förvärvet också förklaras ogiltigt.

Om förvärvet avser samtligg aktier eller andelar i bolgggt,. utgör förvärvsavgiften en nrocent av taxeringsvärdet av bolagets eller koncernens tillståndsnliktigg fasta egendom. I annat fall minskas den så beräknade avgiften med hänsvn till förVärvets omfattning i förhållande till det totala antalet aktier eller andelar i bolaggt. Om avgiften med hänsxg till ogåäändigheterna framstår som oskäligl får den jämkas.

Paragrafen. som är ny, innehåller bestämmelser om ogiltighet och om förvärvsavgift (se avsnitt 7.2 ).

Enligt första stvcket gäller att ett tillståndspliktigt aktie— eller andelsförvärv blir ogiltigt om hyresnämnden har utfärdat föreläggande om tillståndsansökan och förvärvaren inte i rätt tid ansöker om tillstånd eller om hyresnämnden vägrar tillstånd. Bestämmelsen motsvarar i huvudsak 10 å andra stycket i dess nu-

- varande lydelse.

I andra stxcket har tagits in bestämmelser om påföljder för underlåtenhet att göra anmälan enligt 10 5 vid tillståndspliktiga aktie—och andelsförvärv. Om förvärvaren försummar att anmäla förvärvet skall han åläggas en avgift. Avgiften föreslås få benämningen förvärvsavgift. Förvärvet kan också förklaras ogiltig-t.

Förvärvsaniften är en s.k. sanktionsavgift, dvs. en påföljd som inte är av straffrättslig karaktär och som syftar till att eliminera en schablonmässigt beräknad vinst av förvärvet. Att avgiften beräknas schablonmässigt innebär å ena sidan att den kan vara mindre än den verkliga vinsten men att det å andra sidan inte behöver konstateras en verklig vinst.i det-enskilda

[() Riksdagen [982/83. I mm!." Nr 153

• Sida 146
•  Original

Prop. 1982/83:153 . ' 146

fallet för att avgiftsskyldighet skall inträda. Avgiftsskyl— digheten inträder oberoende av om underlåtenheten att anmäla

förvärvet är uppsåtlig eller sker av oaktsamhet.

I tredje stvcket första meninggn stadgas att förvärvsavgiften skall utgöra en procent av taxeringsvärdet av bolagets till- ståndspliktiga fasta egendom, då förvärvet avser. samtliga aktier eller andelar i bolaget. Om endast en del av aktierna eller andelarna förvärvas skall enligt andra meninEn avgiften minskas i prOportion till den_del "av det totala aktie- eller andelsbeståndet som har förvärvats. 'Förvärvas en fjärdedel av aktierna i ett bolag, blir avgiften således en fjärdedels procent av taxeringsvärdet. En särskild jämkningsmöjlighet har införts genom bestämmelsen i tredje meninggn. Jämkning bör bl.a. kunna komma i fråga. då underlåtenheten att anmäla förvärvet uppenbarligen beror på ett rent förbiseende och fömtsättningar för- tillstånd föreligger.

10 b &

Fråggr om förvärvsavgift och ogiltigförklaring prövas av h esnänmden oå talan av den komun till vilken anmälan enlig 10 5 första sticket skall ske. Talan får dock inte tas utan till nröw1in5 sedan mer än tio år förflutit från

förvärvet . '

För att säkerställa ett anspråk på förvärvsavg'ft får Mesnämden på v-rkande av kommunen förordna om kvarstad. Därvid ' ler i tillämpliga delar vad som .i 1 kan. rätte— ngalken är föreskrivet om kvarstad på fordran. '

Paragrafen, som är ny. innehåller bestämmelser om prövningen av frågor om förvärvsavgift och ogiltigförklaring. Den har behandlats i avsnitt 7.2 i den allmänna motiveringm.

- Frågor om förvärvsavgift och ogiltigförklaring skall enligt ' första sticket första meningn prövas av hyresnämnden på talen av den komun till "vilken förvärvsanmälan enligt 10 5 skulle

ha skett. Av 4 å andra stycket andra meningen lagen om arr-ende; nämnder och hyresnämnder framgår vilken hyresnänmd som är 'behörig att uppta en sådan talan.

• Sida 147
•  Original

Prop. 1982/83: 153 147

I de fall en försummelse ev anmälning-sskyldigneten uppdagas, skall talan om åläggande av förvärvsavgift normalt väckas.

När det gäller frågan om ogiltigförklaring har kommunen där- emot möjlighet att från fall till fall avgöra om sådan skall begäras. Bl ogiltigförklaring är oftast påkallad då förvärva- ren inte uppfyller villkoren för tillstånd och förvärvet ger honom ett inflytande i bolaget. -I de fall -då inte heller överlåtaren'uppfyller villkoren 1.4 5 och en ogiltigförklaring således skulle kunna medföra ytterligare skada för hyresgäs- terna, kan kommunen i stället, om det är fråga om aktieförvärv genom köp, överväga att förköpe aktierna enligt 13 å andra stycket i nu föreslagen lydelse. En begäran om ogiltigförklaring skall bifalles av hyresnämnden, om det inte framkommer att för— värvet inte är 'tiuståndspliktigt eller talan har väckts för

_ sent.

Enligt första stxcket andra mening.: gäller att talan om förvärvsavgift och ogiltigförnaring måste väckas inom tio år från förvärvet för att få tas upp till prövning (jfr 56 å andra stycket miljöskyddslagen).

Andra stxcket innehåller en bestämmelse om kvarstad till säkerhet för fullgörandet av avgiftsskyldigheten (jfr 57 å miljöskyddslagen). Ett beslut om kvarstad får meddelas av hyresnämnden på begäran av kommen. Härvid gäller bestämmel— serna i 15 kap. rättegångsbalken om kvarstad i tillämpliga . delar. I 23 & tredje stycket punkt 6 lagen om arrendenämnder och hyresnänmder har tagits in en,bestämmel$e enligt vilken särskild talan får föras mot ett särskilt beslut om kvarstad som meddelas av hyresnämnden.

10cå

Förvärvsavgift betalas till kommunen. Den tillfaller till hälften staten och till hälften kommunen.

Vid fördelning mellan staten och kommunen av medel som har influtit sk_aIl medel i första hand avsättas för komunens fordran.

Åtgärder för indrivning av förvärvsavgift får inte vidtas sedan mer en no & Zonlutit TEE det beslutet anäende avgiften vann &_I EEE' ' -

• Sida 148
•  Original

Prop. 1982/83: 153 HX

Paragrafen, som är ny, innehåller bestämmelser om fördelning och indrivning av förvärvsavgift. Den har behandlats i av- snitt 7.2.

Förvärvsavgiften skall enligt första stycket första meningen inbetalas till kommunen, men skall sedan enligt andra meningen

fördelas mellan staten och kommunen. Sedan avgiften har betalats bör det därför åligga kommunen att betala hälften därav till länsstyrelsen. Om avgiften inte betalas till fullo får kommunen enligt andra stycket först avsätta pengar för sin.fordran (jfr 28 5 andra stycket lagen om påföljder och ingripanden vid olovligt byggande m.m.).

I 32 5 första stycket lagen om arrendenämnder och—hyresnämnder föreslås en bestämmelse enligt vilken hyresnämndens lagakraft- ägande beslut om åläggande av förvärvsavgift får verkställas som lagakraftägande dom. Uttagande av avgift bör handläggas såsom allmänt mål enligt 1 kap. 6 5 andra stycket utsöknings— balken. En särskild bestämmelse härom föreslås i 1 kap. 2 & utsökningsförordningen (1981:981).

I tredje stvcket stadgas att åtgärder för uttagande av förvärvs— avgift inte får vidtas sedan mer än tio år förflutit sedan beslutet om avgift vann laga kraft (jfr 65 å miljöskyddslagen).

13 &

Förköpsrätten utövas genom att kommunen inom den tid som gäller för anmälan enligt 10 åt redje'stvcket skriftligen hos hyres— nämnden anmäler att ett beslut att utöva förköpsrätt har fattats. Hyresnämnden skall underrätta bolaget samt köpare och säljare om beslutet att utöva förköpsrätt.

Frasen om förköp får också tas upp i samband med prövningen av fråga om förvärvsavgift. I fråga om anmälan och underrättelse gäller därvid första stycket. Kommunens anmälan skall dock ske senast när kommunen begär nrÖVning av frågan om förvärvsagift.

nar förvärvstillstånd meddelats, är förköpsrätten förlorad.

• Sida 149
•  Original

Prop. l982/83:153 149

Ändringen i första stvcket sammanhänger med det system med förväIVSanmälan till kommunen av aktie- och andelsförvärv som nu föreslås. Beslut om förköp skall således anmälas till hyresnämnden inom den tid som gäller för anmälan av

- beslut att påkalla prövning enligt 10 & tredje stycket, dvs.

inom tre månader från förvärvarens anmälan av förvärvet.

Bestämmelsen i andra st cket, som är ny, innebär att frågan om förköp får tas upp i samband med prövningen av frågan om

förvärvsavgift.

xo

.2 Försla t till 1 om ändrin i lagen 10 :188 om

arrendenämnder och hvresnämnder

45

Bestämmelsen i andra stycket andra meningen, som anger vid vilken hyresnämnd ärenden om tillstånd till förvärv av aktier och andelar i fastighetsbolag och om förköp av sådana aktier och andelar skall anhängiggöras, har genom en hänvisning till 10 b 5 tillståndslagen gjorts tillämplig även på ärenden om åläggande av förvärvsavgift och ogiltigförklaring.

Så

I paragrafens andra stycket stadgas nu att hyresnämnden får anlita teknisk expert att biträda nämnden. Bestämmelsen har ändrats på så sätt att ordet "teknisk" har tagits bort. Här- igenom möjliggörs att hyresnämnden i ärenden om tillstånd till förvärv av hyresfastighet anlitar en ekonomisk expert för att bedöma frågan om förvärvarens ekonomiska möjligheter att gå i land med förvaltningen av fastigheten (se avsnitt 7.4). Mot— svarande lagändring har föreslagits av hyresrättsutredningen (se SOU1981z77 s. 401).

• Sida 150
•  Original

Prop. 1982/83: 153 150

16bé

Ändringen i paragrafens femte stycket föranleds av det nya förfarandet med anmälan av tillståndspliktiga förvärv av aktier och andelar i handelsbolag.

16cå

Bestämmelserna i paragrafen, som gäller handläggningen av ärenden om förköp, har gjorts tillämpliga även på ärenden om förvärvsavgift.

en

I tredje stycket, som innehåller en uppräkning av de hyres— nämndsbeslut som får överklagas särskilt, har i en ny punkt 6

tagits upp beslut om kvarstad enligt 10 b 5 andra stycket tillståndslagen.

325

I paragrafens första stycke. enligt vilket vissa av hyres- nämndens beslut får verkställas såsom lagakraftägande dom. har bland de uppräknade besluten tagits in beslut enligt 10 b & tillståndslagen om åläggande av förvärvsavgift och om kvarstad. för sådan avgift. I samband med ändringen har första stycket också ändrats redaktionellt. .

9.5- Förslaget till lag om ändring i komunalskattelagen

hieman

Enligt bestämmelsen i 20 5 andra stycket får vid beräkningen av skattepliktig inkomst avdrag inte göras för vissa kostnader och pålagor. I enlighet med vad som har anförts i avsnitt 7.2 har här också upptagits förvärvsavgift som åläggs någon med stöd av 10 a 5 andra stycket tillståndslagen. De ändringar i förevarande paragraf som har föreslagits i prop. 1981/82:146 och 154 har ännu inte behandlats av riksdagen. ' I

• Sida 151
•  Original

Prop. 1982/83: 153 ' [51

9.4 " ' ' " i bokförin la. en

I paragrafen. som innehåller bestämmelser om balansräkning har i-ett nytt sista stycket tagits in en hänvisning till bestämmel- serna i 11 & tillståndslagen om skyldighet för bolag som äger hyresfastigheter att i balansräkningen lämna Vissa uppgifter

(se avsnitt 7.1.2).

9.5 Förslaget till förordning om ändring i förordningen ' 1 :11 om till's'm nin n avl n 1 :112 om

_ förvärv av_hyresfastighet m.m. 1 s 5

Enligt den föreslagna lydelsen-"av 10 5 första stycket tillstånds- lagen skall förvärv av aktier och andelar i fastighetsförvaltande bolag anmälas till kommunen på samma sätt som nu sker vid fastig— hetsförvärv. Det är därefter kommunen som beslutar huruvida tillståndsprövning skall ske. Med anledning härav har i ett nytt andra stycke till förevarande paragraf införts bestämmelser om förvärvarens uppgiftsskyldighet m.m. i samband med anmälan som avser aktie- eller andelsförvärv.

2 5

Enligt första stycket åligger det en förvärvare att i ansökan till hyresnämnden om tillstånd till förvärv bl.a. uppg-e huru- vida särskild förvaltning enligt bostadsförvaltningslagen

eller upprustningsåläggande enligt bostadssaneringslagen har beslutats eller sökts beträffande honom tillhörig egendom. Av värde för bedömningen av förvärvarens vilja och förmåga att förvalta fastigheten är emellertid också att veta huruvida förelägganden enligt hälsoskyddslagstiftningen och enligt byggnadslagstiftningen meddelats beträffande egendom som för— värvaren har i sin ägo. Oftast uppmärksammas sådana föreläggan- den i samband med kommunens yttrande i tillståndsfrågan. Det har emellertid förekommit att förelägganden av detta slag har förbisetts. Bestämmelsen har därför kompletterats så att uppgiftsskyldighet föreligger även i detta hänseende. Hänvisning görs till den i,prop. 1981 /82:219 föreslagna hälsoskyddslagen, oaktat riksdagen ännu inte behandlat förslaget.

• Sida 152
•  Original

Prop. l982/83: 153 152

45

Förvärvarens uppgiftsslcyldighet enligt förevarande paragraf MQWWMQwaRaweämunguemmtZQMBH stycket punkten 5 (jfr i fråga om anmälan till kommunen

1 a 5 andra stycket). '

7a-cåå

I tre nya paragrafer har tagits in bestämmelser angående tillämpningen av de nya bestämmelserna om förvärvsavgift och

ogiltigförklaring i tillståndslagen.

Så

Ändringen föranleds av det nya systemet med'anmälan till kommunen av tillståndspliktiga aktie- och andelsförvärv;

9.6 Förslaget till förordning om ändring i utsöknings- förordninzen 1 81:081

I 1 kap. 2 é-ha: bland de belopp och avgifter vars uttagande skall handläggas såsom allmänna mål upptagits även förvärvs— avgift enligt 10 a-å andra stycket tillståndslagen.

• Sida 153
•  Original

Prop. 1982/83: 153 - 153

10 SAMMANFATTNING

Enligt lagen (1975=1152) om förvärv av hyresfastighet m.m. (den s.k. tillståndslagen) gäller tillståndsplikt vid förvärv av hyresfastigheter och vid förvärv av aktier och andelar i bolag som huvudsakligen sysslar med förvaltning av hyres— fastigheter. Tillstånd meddelas av hyresnämnden. Beträffande fastighetsförvärv gäller att förvärvet skall anmälas till kommunen inom viss tid och att tillståndsprövning hos hyres— nämnden sker endast om kommunen begär det. Tillstånd till aktie— och andelsförvärv skall alltid sökas direkt hos hyres— nämnden. Underlåtenhet att anmäla förvärv eller att söka till- stånd till förvärv medför att förvärvet blir ogiltigt.

I promemorian föreslås för det första vissa förändringar i lagens tillämpningsområde. Nuvarande undantag från tillstånds- plikten vid vissa förvärv av andel i fastighet tas bort. Vidare ändras bestämmelserna om vilka aktier och andelar som skall om- fattas av tillståndsplikt för att säkerställa att tillstånds- plikten kommer att omfatta bolag vars huvudsakliga syfte är

att förvalta hyresfastigheter. I samband härmed föreslås att systemet med anmälan till kommun av tillståndspliktiga förvärv införs också vid aktie- och andelsförvärv. Det blir således .också i dessa fall kommunen som avgör om tillståndsprövning skall äga rum hos hyresnämnden.

I promemorian föreslås vidare nya bestämmelser om påföljd för underlåtenhet att iaktta tillståndsplikten.vid aktie— och andelsförvärv. Bestämmelserna innebär att den som underlåter att anmäla ett tillståndspliktigt förvärv till kommunen kan åläggas en s.k. förvärvsavgift, som beräknas på grundval av- taxeringsvärdet av bolagets tillståndspliktiga fasta egendom. Förvärvsavgift åläggs förvärvaren av hyresnämnden på talan av konmunen. Kommunen får i samband därmed'möjlighet att begära.

att förvärvet skall förklaras ogiltigt.

• Sida 154
•  Original

Prop. 198'2/83: 153 - . 154

Slutligen föreslås vissa ändringar i bestämmelserna om förut— sättningarna för tillstånd. Ändringarna innebär i huvudsak att förvärvaren åläggs en längre gående utredningsskyldighet när det gäller hans ekonomiska och praktiska förutsättningar

att klara av förvaltningen av de hyreshus som är i fråga.

lagändring-am föreslås träda i kraft den 1 juli 1985.

• Sida 155
•  Original

Prop. 1982/83: 153 155