om ändrade regler om förvärv av hyresfastigheter m.m.
. Prop. 1982/83: 153 ' Regeringens proposition .
1982/83: 153
om ändrade regler om förvärv av hyresfastigheter m.m.;
beslutad den 17 mars 1983.
Regeringen föreslår riksdagen att anta de förslag som har tagits upp i
bifogade utdrag av regeringsprotokoll ovannämnda dag.
På regeringens vägnar
OLOF PALME HANS GUSTAFSSON
Propositionens huvudsakliga innehåll
Lagen om förvärv av hyresfastighet m.m. har till syfte att förebygga spekulation i hyresfastigheter och att hindra att hyresfastigheter förvärvas av personer som är olämpliga att förvalta sådana fastigheter. I princip
fordras hyresnämndens tillstånd till förvärven. I propositionen föreslås vissa ändringar i lagen. För det första vidgas lagens tillämpningsområde. Nuvarande undantag från tillståndsplikten vid
vissa förvärv av andel i fastighet tas bort. Vidare vidgas tillståndsplikten
beträffande förvärv av aktier och andelar i fåmansbolag och handelsbolag till att omfatta alla sådana bolag vars huvudsakliga syfte är att förvalta hyresfastigheter. I samband därmed föreslås att det nuvarande systemet med anmälan till kommunen av fastighetsförvärv också skall gälla förvärv av aktier och andelar i fastighetsbolag. Även i dessa fall skall alltså avgörandet huruvida tillståndsprövning skall äga rum ligga hos kommunen.
För att förvärvaren skall få förvärvstillstånd fordras att han uppfyller
vissa i lagen angivna förutsättningar, som bl.a. avser hans praktiska och
ekonomiska möjligheter att förvalta fastigheten. Reglerna härom föreslås
nu skärpta så att förvärvaren åläggs en längre gående utredningsskyldighet än f.n. Vidare föreslås att reglerna kompletteras med en allmän bestämmelse som gör det möjligt att vägra tillstånd för t.ex. personer som har underlåtit att betala in skatter och avgifter för anställda, som har stora skatteskulder eller som har haft samröre med ekonomisk brottslighet.
I propositionen föreslås även en ändring i 1982 års lag om rätt till
fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt. Ändringen innebär att
lagen inte skall gälla hyresfastigheter som ägs av staten, kommun eller allmännyttigt bostadsföretag. Lagändringarna föreslås träda i kraft den I juli 1983.
I Riksdagen 1982183. 1 saml. Nr 153
I Förslag till Lag om ändring i lagen (1975: 1132) om förvärv av hyresfastighet
m.m.
Härigenom föreskrivs i fråga om lagen (1975: 1132) om förvärv av hyresfastighet m. m.!
dels att 2-4, 7— 10 och 135§ skall ha nedan angivna lydelse,
dels att i lagen skall införas tre nya paragrafer, 10a, IOb och 2788, av nedan angivna lydelse.
Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse
a
28 Förvärvstillstånd fordras ej Förvärvstillstånd fordras inte
I. om egendomen förvärvas från staten, kommun, landstingskommun
eller kommunalförbund,
2. om staten, kommun, lands- 2. om staten, kommun, landstingskommun, kommunalförbund, tingskommun, kommunalförbund. aktiebolag, som helt äges av kom- aktiebolag, som helt ägs av kommun mun eller landstingskommun, all- eller landstingskommun, allmännytmännyttigt bostadsföretag, riksor- tigt bostadsföretag, folkrö-
ganisation av bostadsrättsföreningar relsekooperativ riksorganisation el-
eller bostadsrättsförening ansluten ler regional folkrörelsekooperativ till sådan organisation är förvär- organisation av bostadsrättsförvare, eningar eller bostadsrättsförening
ansluten till sådan organisation är
förvärvare,
3. om egendomen enligt medgivande av regeringen förvärvas för kyrkligt ändamål eter fånget prövats enligt lagen (1970:939) om förvaltning av kyrklig jord, .
4. om egendomen förvärvas av kreditinrättning vilken enligt tag eller enligt reglemente eller bolagsordning som regeringen fastställt är skyldig att
åter avyttra egendomen, 5. om förvärvaren är gift med överlåtaren och inte heller om förvärvaren
eller, när makar förvärvar gemensamt, någon av dem är överlåtarens avkomling, allt under förutsättning att överlåtaren inte är skyldig att avyttra egendomen enligt 6§ eller enligt 3 kap. 1§ lagen (1982: 618) om utländska
förvärv av fast egendom m. m..
6. om förvärvet avser andel i fastighet och förvärvet av andelen sker i syfte att-bereda förvärvaren och hans familj bostad på fastigheten,
7. om förvärvet skall prövas enligt 6. om förvärvet skall prövas enligt .
lagen om utländska förvärv av fast lagen om utländska förvärv av fast
ceendom m. m., egendom m. m.,
$. om förvärvet sker genom inrop 7. om förvärvet sker genom inrop på exekutiv auktion, på exekutiv auktion.
lagen omtryckt 1979: 307. " Senaste lydelse 1982: 628.
Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse
9. om andet i fastighet förvärvas
av någon som redan äger andel i
fastigheten och som ej enligt 6§ är skyldig att avyttra sistnämnda andel.
3 §
Vid förvärv av fast egendom som avses i I $ och som ej omfattas av
undantagsbestämmelserna i 23 skall förvärvaren inom tre månader från det
förvärvet skedde anmäla förvärvet till den kommun där den fasta egendomen är belägen. Till anmälningen skall fogas styrkt avskrift av fångeshand-
lingen.
I fall som avses i 18 2—4 får frå- Ffall som avses i I$ första stycket
gan om förvärvstillstånd prövas av 2—4 fär frågan om förvärvstillstånd
hyresnämnden redan innan förvär- prövas av hyresnämnden redan in-
vet skett. Ansökan får i sådant fall nan förvärvet skett. Ansökan får i inges till hyresnämnden utan föregå- sådant fall inges till hyresnämnden
ende anmälan till kommunen. utan föregående anmälan till kom-
munen.
Tillstånd att förvärva egendom på offentlig auktion enligt 7 § eller enligt 3 kap. 3§ lagen (1982:618) om utländska förvärv av fast egendom m.m.
lämnas före auktionen.
48 Förvärvstillstånd skall vägras. Förvärvstillstånd skall, utom i de om sökanden ej gör sannolikt att fall som unges i andra och tredje han är i stånd att förvalta fastighe- styckena, vägras. ten, att syftet med förvärvet är att I. om förvärvaren inte visar att han skall idka bostadsförvaltning han är i stånd att förvalta fastigheoch därvid hålla fastigheten i så- len, dant skick att den motsvarar de an- 2. om förvärvaren inte gör-sunspråk de boende enligt lag har rätt nolikt att syftet med förvärvet är att att ställa samt att han även i övrigt han skall förvalta fastigheten och kommer att iaktta god sed i hyres- därvid hålla den i ett sådant skick förhållanden. | att den motsvarar de anspråk de
boende enligt lag har rätt att ställa,
3. om det kan antas att förvär-
varen I något annat avseende inte
kommer att iaktta god sed i hyres-
förhållanden eller
4. om det kan antas att förvär-
varen eljest med hänsyn till brotts-
lig gärning eller visad brist vid full-
görande av åligganden enligt lag är
från albnän synpunkt olämplig att
inneha fastigheten.
Förvärvstillstånd enligt denna lag Förvärvstillständ får inte vägras, får ej vägras, om det i ärendet visas I. om det visas att fastigheten är
att fastigheten är obebyggd eller be- obebyggd eller bebyggd med annat
> Senaste lydelse 1982: 628.
Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse
byggd med annat än hyreshus eller än hyreshus eller med hyreshus som
med hyreshus som icke innehåller icke innehåller fler än två för bosfler än två för bostadsändamål av- tadsändamål avsedda lägenheter elsedda lägenheter. Skall fastigheten ler
enligt gällande planer användas för 2. om förvärvet avser andel i fasannat ändamål än för uppförande av tighet och förvärvet av andelen up-
hyreshus, får förvärvstillstånd med- penbart sker i syfte att bereda fördelas även om de förutsättningar värvaren och hans familj bostad på
som anges i första stycket ej före- fastigheten. ligger. Skall fastigheten enligt gällande
planer användas för något annat än-
damål än för uppförande av hyreshus, får förvärvstillstånd meddelas
utan hinder av första stycket.
7§
Har förordnande meddelats enligt 6 § och har inroparen dessförinnan eller
senare avyttrat egendomen, skall förordnandet trots detta gå i verkställighet, om kommunen eller hyresnämnden icke återkallar sin framställning i ären-
det.
I övrigt skall så anses och med I övrigt skall så anses och med
ärendet i tillämpliga delar så för- ärendet i tillämpliga delar så för-
faras, som om egendomen blivit ut- faras. som om egendomen blivit utmätt för fordran med bästa för- mätt för fordran med bästa förmänsrätt däri efter, i förekomman- månsrätt däri efter, i förekomman-
de fall, sådana rättigheter som be- de fall, sådana rättigheter som be-
svärade egendomen redan vid den svärade egendomen redan vid den exekutiva auktionen och har före- exekutiva auktionen och har företräde framför alla befintliga ford- träde framför alla befintliga ford-
ringar. Även om det i enlighet här- ringar. Även om det i enlighet här-
med bestämda <skyddsbeloppet med bestämda skyddsbeloppet
täckes, fär försäljning dock ej ske täckes, får försäljning dock ej ske om ej den bjudna köpeskillingen om ej den bjudna köpeskillingen
täcker även det värde som i ärendet täcker även det värde som i ärendet
har åsatts egendomen enligt 12 kap. har åsatts egendomen enligt 12 kap. utsökningsbalken eller, om ägaren utsökningsbalken eller, om ägaren
eller innehavare av fordran som är eller innehavare av fordran som är förenad med panträtt i egendomen i "förenad med panträtt i egendomen i
god tid före auktionen påkallat sär- god tid före auktionen påkallat sär-
skild värdering, det värde vartill skild värdering, det värde vartill egendomen uppskattas av värde- egendomen uppskattas av värderingsmän som länsstyrelsen utser. ringsmän som länsstyrelsen utser.
Egendomen får säljas endast till Egendomen får säljas endast till den som fått besked från kom- den som fått besked från kommunen att prövning ej påkallas, er- munen att prövning ej påkallas, erhällit förvärvstillstånd eller enligt hållit förvärvstillstånd eller enligt 282,3, 4 eller 9 får förvärva egen- 2§ 2,3 eller 4 får förvärva egendodomen utan sädant tillstånd. Avges men utan sådant tillstånd. Avges vid auktionen bud som sålunda får vid auktionen: bud som sålundu får
+ Senaste lydelse 1981: 787.
Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse
”antagas, skall försäljning ske även antagas, skall försäljning ske även
om innehavare av fordran bestrider om innehavare av fordran bestrider det. det. i
Kommer försäljning ej till stånd vid auktionen. får kommunen eller hyresnämnden inom två år efter det att auktionen vunnit laga kraft hos länsstyrelsen påkafla förordnande om ny auktion. Framställes ej sådan begäran inom föreskriven tid eller avges ej heller vid den senare auktionen bud som får antagas, är frågan om försäljning av egendomen förfallen.
Kostnad i samband med auktion, söm ej lett till försäljning, betalas av statsmedel.
8§ Bestämmelserna i 9—11 §§ gäller i fråga om
1. aktiebolag vari minst 75 procent av aktierna äges celler på därmed jämförligt sätt innehas, direkt eller genom förmediing av juridisk person, av
högst tio fysiska personer,
2. handelsbolag. oo
Innehas aktier av varandra närstående personer, skall vid tillämpningen av första stycket I aktierna anses tillhöra en fysisk person. Som närstående
person räknas därvid föräldrar, far- eller morföräldrar, make, avkomling
eller avkomlings make, syskon eller syskons make eller avkomling. Med avkomling avses även styvbarn och fosterbarn.
Första stycket I gäller inte bo-
stadsaktiebolag som avses i punkt 3
av anvisningarna till 24§ kommu-
9 § Äger bolag fast egendom som Äger bolag fast egendom som
avses I I $ och är egendomens taxer- avses i I $ och är egendomens taxerade värde enligt senaste balansräk- ade värde enligt senaste balansräkning minst tre gånger större än det ning större än det enligt samma baenligt samma balansräkning bok- . lansräkning bokförda värdet av bo- .
förda värdet av bolagets övriga till- lagets övriga tillgångar, får aktie clgångar, får aktie eller andel i bolaget ler andel i bolaget inte utan tillstånd
ej utan tillstånd av hyresnämnd för- av hyresnämnd förvärvas genom såvärvas genom sådant fång som anges dant fång som anges i 18 första
i 1§ första stycket eller genom inlö- stycket eller genom inlösen enligt 3
sen enligt 3 kap. 3 § aktiebolagslagen kap. . 38 aktiebolagslagen (1975: 1385). Detsamma gäller i frå- (1975: 1385). Förvärvstillstånd gå om förvärv av aktie eller andel i fordras dock endast om prövning moderbolag, om det sammanlagda enligt 10§ tredje stycket begärs hos taxerade värdet av koncernens fas- hyresnämnden. ta egendom, som här avses, är Vid förvärv av aktie eller andel i minst tre gånger större än det sam- moderbolag gäller vad som i första manlagda bokförda värdet av kon- stycket sägs om bolaget i stället .cernens övriga tillgångar, allt en- koncernen.
ligt koncernbolagens senaste ba-
lansräkningar.
Bestämmelserna i 2§ 1—6 gäller i Bestämmelserna i 2§ 1—5 gäller i tillämpliga delar. Tillstånd fordras tillämpliga delar. Tillstånd fordras ej till förvärv av aktie på grund av ej till förvärv av aktie på grund av
Nuvarande lIvdelse Föreslagen Iydelse
nyemission där aktieägarna tecknar nyemission där aktieägarna tecknar
de nya aktierna i förhållande till det de nya aktierna t förhållande till det
antal aktier de förut äger. antal aktier de förut äger.
10 §
Har tillstånd till förvärv av aktie Vid förvärv av aktier eller andeeller andel i bolag ej sökts före för- lar i bolag skall förvärvaren inom värvet. skall det sökas inom tre må- tre månader från det förvärvet nader från det förvärvet skedde. I skedde anmäla förvärvet till den fråga om prövning av ansökan om kommun där huvuddelen av den tillstånd till sådant förvärv gäller fasta egendomen är belägen. Frå- 4§ i tillämpliga delar. gån om i vilken kommun huvuddelen av egendomen ligger skall avgöras med ledning av fastigheternas taxeringsvärde. Till anmälningen skall fogas styrkt avskrift av Jängeshandlingen eller, om någon
fångeshandling inte har upprättats.
ett av överlåtaren och förvärvaren undertecknat intvg om när förvärvet har skett och om de villkor som har avtalats för förvärvet. Görs ej ansökan om förvärvstill- I fall som avses i 18 första stånd inom föreskriven tid och på stycket 2-4 samt vid förvärv geföreskrivet sätt eller vägras för- nom inlösen enligt 3 kap. 3§ aktievärvstillstånd genom lagakraft- bolagslagen (1975:1385) får frågan ägande beslut, är förvärvet ogiltigt. om förvärvstillstånd prövas av hyresnämnden redan innan förvärvet skett. Ansökan får i sådant fall ges in till hyresnämnden utan föregående anmälan till kommunen. Vill kommunen hegära prövning enligt denna lag, skall beslutet om detta anmälas till hyresnämnden inom tre månader efter det anmälan skett enligt första stycket eller, om styrkt avskrift av fångeshandlingen eller intyg om förvärvet inte var fogad till anmälningen. tre månader från det att kommunen mot-
tog sådan handling. Det åligger
kommunen att snarast möjligt och senast inom samma tid underrätta förvärvaren huruvida prövning begärs.
10a § Har anmälan som avses i 108
tredje stycket gjorts inom föreskri-
ven tid, skall hyresnämnden förelägga förvärvaren att inom en må-
Nuvarande Ivydelse Föreslagen Iydelse
nad från det att han fått del av föreläggandet ansöka om förvärvstillstånd. Föreläggandet skall innehålla en upplysning om bestämmelserna i IOb$. Till föreläggandet skall fogas en avskrift av kommunens anmälan.
I fråga om hyresnämndens pröv-
ning av ansökan om förvärvstill-
stånd gäller 4§ i tillämpliga delar.
IOb $
Förvärv som avses i 9§ första eller andra stycket och som inte omfattas av undantagsbestämmelserna I tredje stvcket i nämnda paragraf är ogiltigt.
1. om förvärvet inte inom föreskriven tid anmäls till kommunen och förvärvaren inte redan har erhållit förvärvstillstånd eller från kommunen fått besked att prövning inte begärs, :
2. om ansökan om förvärvstillstånd inte görs enligt föreläggande som avses i 10a§ första stycket.
3. om förvärvstillstånd vägras genom lagakraftägande beslut.
13 §
Förköpsrätten utövas genom att Förköpsrätten utövas genom att kommunen senast i samband med kommunen inom den tid som gäller att kommunen skall vittra sig i till- för anmälan enligt 108 tredje . ståndsärendet skriftligen hos hy- stycket skriftligen hos hyresnämnresnämnden anmäler att beslut att den anmäler att beslut att utöva förutöva förköpsrätt fattats. Hyres- köpsrätt har fattats. Hyresnämnden nämnden skall underrätta bolaget skall underrätta bolaget samt köpasamt köpare och säljare om beslutet re och säljare om beslutet att utöva att utöva förköpsrätt. förköpsrätt. Har förvärvstillstånd meddelats, är förköpsrätten förlorad. 2 4”
78 Regeringen bemyndigas att meddela närmare föreskrifter om skyl- ' dighet för förvärvaren att till kommunen och hyresnämnden lämna uppgifter av betydelse för prövningen av förvärv enligt denna lag.
Denna lag träder i kraft den 1 juli 1983. I fråga om förvärv som har skett
före ikraftträdandet gäller äldre bestämmelser.
Förhandstillstånd till förvärv av aktie eller andel i bolag som har medde-
lats före ikraftträdandet gälter även därefter. Har en ansökan om förhandstillstånd till sådant förvärv ej slutligen avgjorts vid ikraftträdandet, gäller äldre bestämmelser beträffande prövningen av ansökningen.
2 Förslag till
Lag om ändring i lagen (1973: 188) om arrendenämnder och hyres-
"nämnder
Härigenom föreskrivs att 4, 5 och 16b §§ lagen (1973: 188) om arrendenämnder och hyresnämnder! skall ha nedan angivna lydelse.
Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse
48 Myresnämnd som avses i 12 kap. 68 § jordabalken har till uppgift att
. medla i hyres- eller bostadsrättstvist,
2 pröva tvist om reparationsföreläggande enligt 12 kap. 16 § andra stycket, skadestånd enligt 12 kap. 24a §, överlåtelse av hyresrätt enligt 12
kap. 34—36 §§, upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 12 kap. 40 §, förlängning av hyresavtal eller villkor för sådan förlängning enligt 12 kap.
49 &, hyresvillkor enligt 12 kap. 55 § eller uppskov med avflyttning enligt 12 kap. 59 §, allt jordabalken,
2a. pröva tvist om hyresvillkor enligt 22—24 §& hyresförhandlingslagen (1978: 304) eller om återbetalningsskyldighet enligt 23 § samma lag.
3. pröva tvist om hyresvillkor enligt 7 § sista stycket, upplåtelse av
lägenhet i andra hand enligt 30 § andra stycket eller medlemskap enligt
52 §, allt bostadsrättslagen (1971: 479),
4. pröva fråga om godkännande av överenskommelse som avses i 12 kap. 45 eller 56 § jordabalken eller av beslut som avses 1 60 § första stycket I bostadsrättslagen,
5. vara skiljenämnd i hyres- eller bostadsrättstvist.
Sa. pröva tvist mellan hyresvärd och hyresgästorganisation enligt hyresförhandlingslagen.
6. pröva frågor enligt bostadssaneringslagen (1973: 53 I) och bostadsförvaltningslagen (1977: 792), .
7. pröva frågor enligt lagen (1975: 1132) om förvärv av hyresfastighet
m.m., |
8. pröva frågor enligt bostadsanvisningslagen (1980:94),
9. pröva frågor enligt lagen (1982: 352) om rätt till fastighetsförvärv för
ombildning till bostadsrätt.
Ärende upptages av den hyres- Ärende upptages av den hyres-
nämnd inom vars område fastighe- — nämnd inom vars område fastighe-
ten är belägen. Ärende som avses i = ten är belägen. Ärende som avses i
9, 17 eller 18 § lagen om förvärv av — 10, 17 eller 18 § lagen om förvärv
! Lagen omtryckt 1980: 97. " Senaste lydelse 1982: 354.
Nuvarande lvdelse Föreslagen lydelse
hyresfastighet m. m. upptages dock av hyresfastighet m.m. upptages .. av hyresnämnden i den ort där bo- dock av hyresnämnden i den ort där lagets styrelse har sitt säte eller, i bolagets styrelse har sitt säte eller, i
fråga om handelsbolag, där förvalt- fråga om handelsbolag, där förvalt-
ningen föres. ningen föres.
5§ Hyresnämnd består av lagfaren ordförande och två andra ledamöter, om”
ej annat följer av tredje stycket. Av de senare ledamöterna skall den ene
vara väl förtrogen med förvaltning av hyresfastighet eller, när ärendet rör bostadsrättsfastighet. med förvaltning av sådan fastighet och den andre
vara väl förtrogen med bostadshyresgästers förhåtlanden eller, när ärende rör annan lägenhet än bostadslägenhet, med näringsidkande hyresgästers förhållanden. I ärende enligt 52 §& eller 60 § första stycket I bostadsrättsla-
gen (1971:479) skall vad som sagts nu om: hyresgästers förhållanden i stället avse bostadsrättshavares förhållanden..
Hyresnämnd får anlita teknisk ex- Hyresnämnd får anlita expert att bi-
pert att biträda nämnden, om ären- träda nämnden, om ärendets bedets beskaffenhet eller annat sär- skaffenhet eller annat särskilt skäl skilt skäl föranleder det. föranleder det.
Bestämmelserna i 2 § andra— fjärde styckena äger motsvarande tillämp-
ning i fråga om hyresnämnd. .
Regeringen kan förordna att i hyresnämnd skall finnas flera avdelningar.
Bestämmelserna om hyresnämnd gäller i tillämpliga delar även avdel-
ning.
l6b §&
Ansökan om förvärvstillstånd skall för yttrande tillställas kommun där
tillståndspliktig fast egendom fmnes samt. om det lämpligen 'kan ske, organisation av hyresgäster som berörs av ansökningen. Avser ansökan tillstånd till förvärv av aktie, skall tiden för avgivande av yttrande bestämmas så att den ej understiger tre månader.
I ärende angående förvärvstillstånd skall kommun. där den fasta egendo-
men är belägen, samt hyresgästorganisation, som berörs av ansökningen.
anses som sökandens motparter.
I ärende angående förvärvstillstånd äger bestämmelserna i 14 § andra stycket motsvarande tillämpning.
Ansökan om tillstånd att förvärva | I. fast egendom eller tomträtt genom köp eller byte. 2. aktie genom köp eller genom inlösen i fall som avses i 12 § andra
stycket lagen (1975: 1132) om förvärv av hyresfastighet m. m.,
får ej prövas eller på grund av återkallelse avskrivas innan det blivit slutligt avgjort om förköp skall äga rum.
Föreläggande enligt 3a§ andra Föreläggande enligt 3a§8 andra
stycket lagen om förvärv av hyres- stycket eller I0a § första stycket fastighet m. m. får ej utfärdas innan lagen om förvärv av hyresfastighet
det blivit slutligt avgjort att förköp m. m. får inte utfärdas innan det bli-
ej skall äga rum. vit slutligt avgjort att förköp inte
skall äga rum.
Denna lag träder i kraft den I juli 1983.
3¶Förslag till Lag om ändring i bostadsrättslagen (1971: 479)
Härigenom föreskrivs att 60a 8 bostadsrättslagen (1971:479)' skall ha
nedan angivna lydelse.
Nuvarande Iydelse Föreslagen Iydelse
6038 En bostadsrättsförenings beslut om förvärv av hyresfastighet för ombildning av hyresrätt till bostadsrätt skall fattas på föreningsstämma. Be-
slutet skall biträdas av hyresgästerna it minst två tredjedelar av de uthyrda lägenheter som omfattas av förvärvet. Dessa hyresgäster skall vara medlemmar i bostadsrättsföreningen.
Vid beräkningen av antalet lägenheter bortses från garage. lager och
andra lägenheter som i första hand används som förvaringsutrymmen.
Protokollet från föreningsstämman skall innehålla uppgift om hur beräk-
ningen av rösterna har skett och hållas tillgängligt för hyresgästerna och
fastighetsägaren.
Innan beslut om fastighetsförvärv fattas, skall sådan ckonomisk plan
som avses i 4 § upprättas och hållas tillgänglig för hyresgästerna. Till planen skall fogas ett besiktningsprotokoll. som visar fastighetens skick. Planen skall även vara försedd med intyg enligt 4 §.
Beslut om förvärv i strid med första stycket är ogiltiga. Detsamma gäller
beslut om förvärv som fattats utan att ekonomisk plan varit tillgänglig enligt fjärde stycket. Om likväl förvärv har skett enligt beslutet och lagfart
har meddelats. skall dock vad nu sagts ej gälla. I fråga om bostadsrättsföreningar I fråga om bostadsrättsföreningar som är anslutna till en rikskoopera- -.som är anslutna till en folkrörelse-
tiv organisation gäller denna para- kooperativ riksorganisation- gäller
graf endast om fastighetsförvärvet denna paragraf endast om fastigsker enligt lagen (1982: 352) om rätt hetsförvärvet sker enligt lagen ull fastighetsförvärv för ombildning (1982: 352) om rätt till fastighetsförtill bostadsrätt. värv för ombildning till bostadsrätt.
Denna lag träder I kraft den 1 juli 1983.
I Lagen omtryckt 1982: 353.
4 Förslag till
Lag om ändring i lagen (1982: 352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt
Härigenom föreskrivs att 2 § lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt skall ha nedan angivna lydelse.
Nuvurande Ivdelse Föreslagen lydelse
2§ |
Lagen gäller inte om egendomen Lagen gäller inte om egendomen innehåller färre än fem lägenheter. ägs av staten. kommun, landstings-
kommun. kommunalförbund. all-
männyttigt bostadsföretag eller ak-
tiebolag som helt ägs av en kom-
mun eller landstingskommun. La-
gen gäller inte heller om egendomen innehåller färre än fem lägen-
heter.
Vid beräkning av antalet lägenheter enligt denna lag räknas som lägenhet varje avskild enhet som är inrättad att varaktigt och självständigt användas som bostad eller för annat ändamål. Från garage, lager och andra lägenheter som i första hand används som förvaringsutrymmen bortses.
Denna lag träder i kraft den 1 juli 1983. Äldre bestämmelser gäller om hembud har skett före lagens ikraftträdande.
Prop. 1982/83: 153 . | 12
Utdrag JUSTITIEDEPARTEMENTET PROTOKOLL | | vid regeringssammanträde
1983-03-03
Närvarande: statsministern Palme, ordförande, och statsråden I. Carlsson, Lundkvist, Feldt, Sigurdsen. Gustafsson, Leijon. Hjelm-Wallén, Peterson, Rainer. Boström, Bodström, Göransson, Gradin, Dahl, R. Carlsson, Holmberg, Hellström, Thunborg
Föredragande: statsrådet Gustafsson.
Lagrådsremiss med förslag till ändrade regler om förvärv av hyresfastigheter m. m. | |
1¶Inledning
Lagen (1975: 1132) om förvärv av hyresfastighet m. m. (tillståndslagen) har till syfte att förebygga spekulation i hyresfastigheter och att hindra att hyresfastigheter förvärvas av personer som är olämpliga att förvalta sådana fastigheter (prop. 1975/76:33, CU 5, rskr 102).
Enligt tillståndslagen är förvärv av hyresfastigheter i princip beroende
av tillstånd av hyresnämnd. Tillståndsplikt gäller också för förvärv av
aktier och andelar i bolag i vissa fall. Härtill anknyter bestämmelser om kommunal förköpsrätt vid aktieöverlåtelser. . |
Bestämmelserna om tillståndsprövning vid förvärv av hyresfastighet gällde ursprungligen endast i vissa kommuner i landets tre'storstadsområden. Sedan den 1 juli 1979 gäller emellertid även denna del av lagen i hela landet (prop. 1978/79: 164, CU 38, rskr 372, SFS 1979: 307). I samband med denna lagändring ändrades också förfarandereglerna så att förvärv av hyresfastigheter skall anmälas till kommunen. Tillståndsprövning hos hyresnämnden behövs endast om kommunen begär en sådan prövning.
Det har emellertid framkommit att tillståndslagen fortfarande har vissa ” brister. Inom justitiedepartementet har därför gjorts en översyn av lagen. Resultatet av denna översyn har redovisats i promemorian (Ds Ju 1982: 12) Ändrade regler om förvärv av hyresfastigheter. Promemorian, som bl. a. innehåller en redogörelse för gällande rätt, tidigare riksdagsbehandling samt en utredning av Stockholms kommun om fastighetshandeln och tilllämpningen av tillståndslagen, bör fogas till protokollet i detta ärende som bilaga I. |
Efter remiss har yttranden över promemorian avgetts av riksåklagaren.
bostadsdomstolen, Stockholms tingsrätt, 'domstolsverket, hyresnämn- '' derna i Stockholm, Göteborg och Malmö, brottsförebyggande rädet
(BRÅ), 'bokföringsnämnden, bankinspektionen, riksrevisionsverket, bo-
stadsstyrelsen, länsstyrelsen i Stockholm län, Svenska kommunförbundet,
Stockholms, Göteborgs, Malmö och Gävle kommuner, Svenska sparbanksföreningen, Hyresgästernas riksförbund, Sveriges fastighetsägareförbund, HSB:s riksförbund (HSB), Sveriges allmännyttiga bostadsföretag (SABO), Näringslivets byggnadsdelegation, Sveriges advokatsamfund,
Auktoriserade fastighetsmäklares riksförbund och Sveriges bostadsrätts-
föreningars centralorganisation (SBC).
Riksåklagaren har bifogat yttranden av överåklagarna i Stockholms och Göteborgs åklagardistrikt, chefen för länsåklagarmyndigheten i Malmöhus
län och länsåklagaren för speciella mål. Länsstyrelsen i Stockholms län har
bifogat särskilda yttranden av länsstyrelsens taxeringsavdelning och upp: : bördsenhet.
En sammanställning av remissyttrandena bör fogas till protokollet i detta ärende som bilaga 2. :
Jag kommer i detta sammanhang även att ta upp en fråga om ändring i lagen (1982: 352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt (se avsnitt 2.5). ".
2¶Allmän motivering
2.1 Allmänna synpunkter -
Redan i 1979 års lagstiftningsärende stod det klart att tillståndslagen var i
behov av översyn även efter de ändringar som då gjordes. Man ville dock ha ytterligare erfarenheter av lagens tillämpning, innan översynen sattes i
gång. |
I andra sammanhang har det också kommit fram att lagen har vissa
brister. Sålunda har Stockholms kommun efter omfattande undersökning-
ar om fastighetshandeln och tillämpningen av tillståndslagen konstaterat behov av lagändringar i flera avseenden. Den-s. k. Göta-Finans-affären har
också aktualiserat vissa frågor rörande kommunernas roll i tillståndsförfa-
randet samt lagstiftningens tillämpning och utformning i övrigt.
En översyn av tillståndslagen har sedermera gjorts i justitiedepartemen-
tet. Resultatet av översynen redovisas i den inledningsvis nämnda departe- :
mentspromemorian (Ds Ju 1982: 12). I promemorian föreslås lagstiftningen
ändrad i flera avseenden. Sålunda föreslås att de nuvarande undantagen från tillståndsplikt beträffande ideella andelar i fastighet slopas; Vidare föreslås att det nuvarande systemet med anmälan till kommun av förvärv av fastigheter också skall avse förvärv av aktier och andelar i fastighetsbolag. Kretsen av tillståndspliktiga bolag vidgas också genom slopande av
den s.k. 3x-regeln. Slutligen föreslås en skärpning av skyldigheten för
förvärvaren att förebringa utredning beträffande hans ekonomiska och praktiska förutsättningar att klara av fastighetsförvaltningen.
Förslagen i promemorian har fått ett övervägande positivt mottagande av remissinstanserna. En del remissinstanser avstyrker dock förslagen eller vissa av dem. De kritiska instanserna anför bl.a. att man. av det statistiska material rörande fastighetsförvärv m. m. som redovisas i promemorian inte kan utläsa något påtagligt behov av lagändringar. Man fram-
håller också att förslagen medför en ökad detaljreglering och byräkratise-
ring som lägger hinder i vägen för de seriösa fastighetsförvärven. |
Rörande frågan om behovet av lagändringar vill jag först understryka att tillständslagen är ett mycket viktigt instrument för att hindra spekulativa och av annan anledning icke önskvärda förvärv av bostadsfastigheter. Redan lagens existens torde ha inneburit att många sådana fastighetsförvärv har avvärjts. Genom 1979 års ändringar i lagen stärktes det kommunala inflytandet. De nu föreslagna ändringarna är enligt min mening ägnade att ytterligare stärka detta inflytande, samtidigt som hyresgästerna får ett bättre skydd mot icke seriösa hyresvärdar.
Härtill kommer att tillståndslagen har en mycket viktig funktion att fylla ur brottsbekämpningssynpunkt. Man har kunnat konstatera ett klart samband mellan ekonomisk brottslighet och fastighetshandel. En starkare samhällskontroll av fastighetsöverlåtelser är ett verksamt medel när det gäller att bekämpa den ekonomiska brottsligheten.
Med hänsyn ull lagens viktiga funktioner är det angeläget att försöka avhjälpa cventuella brister och att över huvud taget göra lagen så effektiv som möjligt. Man måste emellertid ha klart för sig att man inte kan komma åt alla oönskade förfaranden genom ändringar i den nu aktuella lagstiftningen. Så torde t.ex. vissa missförhållanden som har uppdagats i samband med Göta-Finans-affären inte bero på några brister i tillståndslagen. utan på brister bl. a. i bankers och andra kreditgivares kreditbedömningar och de kommunala rutinerna. I andra fall kan vad som upplevs som brister i lagen i själva verket bero på osäkerhet om lagens rätta innebörd.
Promemorieförslagen innebär, som framgår av vad jag tidigare har anfört. att ett ökat antal fastighetsförvärv samt förvärv av aktier och andelar i fastighetsbolag kommer att bli underkastade en samhällelig kontroll. En
sådan kontroll torde inte kunna genomföras utan vissa administrativa
olägenheter för fastighetsomsättningen och de tillämpande myndigheterna.
På myndighetssidan blir det en ökad belastning på framför allt kommunerna, eftersom aktie- och andelsförvärv enligt förslaget efter anmälan först
skall prövas av vederbörande kommun. Å andra sidan avlastas hyresnämnderna visst arbete beträffande sådana förvärv. Genom att de föreslagna lagändringarna är ägnade att hålla olämpliga personer borta från hy-
reshusmarknaden, bör också kommunernas kostnader och arbete på grund
av försumliga hyresvärdar minskas. Hänsynen till de tillämpande myndigheterna talar därför inte mot den ändrade lagstiftningen. Vad beträffar de
olägenheter som kan drabba förvärvarna anser jag att det övergripande
intresset av att icke seriösa fastighetsförvärvare hålls borta från hyreshus-
marknaden är så starkt att man får acceptera att även seriösa förvärvare underkastas en skärpt kontroll.
På grund av det anförda anser jag att det föreligger ett behov av ändringar i den nu ifrågavarande lagstiftningen och jag ansluter mig i allt väsentligt till de förslag som har lagts fram i promemorian. Till vissa frågor om
ändringar i promemorieförslaget som har aktualiserats under remissbehandlingen återkommer jag i samband med behandlingen av förslagets
olika delar. .
Jag vill dock redan nu anmäla att jag inte biträder promemorians förslag
om införande av en s.k. förvärvsavgift som påföljd för underlåtenhet att
iaktta skyldigheten att anmäla ett aktie- eller andelsförvärv. Förslaget
härom har utsatts för en ganska kraftig remisskritik. Enligt min mening bör
man inte utan starka skäl införa ett avgiftssystem på ett nytt område, där erfarenheter saknas av em sådan reglering. Det torde också stå klart att
promemorieförslaget skulle behöva överarbetas i flera avseenden, om det ifrågasatta avgiftssystemet skall införas på detta nya område. Då inte heller det statistiska materialet rörande åsidosättande av den nuvarande tillståndsplikten vid aktie- och andelsförvärv ger något starkare stöd-för
behovet av en avgiftssanktion, har jag ansett det tillräckligt att reglerna om
prövning av aktie- och andelsförvärv fortfarande sanktioneras på samma
sätt som vid övriga fall av försummelse av tillståndsplikten, nämligen med en automatisk ogiltighetspåföljd. Min nu redovisade inställning utesluter dock inte att det i framtiden kan finnas anledning att diskutera avgiftsfrå-
gån på nytt, sedan man har fått ökad erfarenhet rörande avgiftssanktionerna inom andra rättsområden liksom rörande omfattningen av de fall då förvärvsprövning försummas. Jag har för avsikt att följa denna fråga med -
uppmärksamhet.
Jag vill också redan nu anmäla ätt jag i samband med mina-överväganden om vilka förutsättningar som bör gälla för att en förvärvare skall kunna få ett förvärvstillstånd har funnit att de gällande tillståndskriterierna — även efter den i promemorian föreslagna skärpningen av förvärvarens utredningsskyldighet — ger otillräckliga möjligheter att hålla alla olämpliga fastighetsförvärvare borta från marknaden. Det gäller t. ex. personer som har underlåtit att betala in skatter och avgifter för anställda, som har stora
skatteskulder eller som här haft samröre med ekonomisk brottslighet. Jag föreslår därför att det bland tillståndskriterierna införs en allmänt hållen
regel om att förvärvstillstånd skall vägras, om det kan antas att förvärvaren är från allmän synpunkt olämplig att inneha den ifrågavarande fastigheten (se vidare avsnitt 2.4).
Prop. 1982/83: 153 | 16
2.2 Lagens tillämpningsområde
2.2.1 Förvärv äv andel i fastighet
Vissa förvärv av ideella andelar i fastighet är f.n. undantagna från
tillståndsplikten enligt tillståndslagen. Enligt 2 § punkt 6 undantas andels-
förvärv som sker för att bereda förvärvaren och hans familj bostad och enligt 2 § punkt 9 undantas förvärv av ytterligare andelar i fastighet.
Kontrollen av att kraven för undantag är uppfyllda ligger på inskrivnings-
myndigheterna i samband med prövningen av ansökan om lagfart.
I promemorian föreslås att dessa undantag från tillståndsplikten tas bort. Samtidigt föreslås ett tillägg till 4 § andra stycket i lagen med innebörd att förvärvstillstånd inte får vägras, om andelsförvärvet uppenbart sker i syfte att bereda förvärvaren och hans familj bostad på fastigheten. Flertalet remissinstanser biträder förslagen.
Förslaget att slopa undantagsbestämmelsen i 2 § punkt 6 i förening med
den föreslagna ändringen i 4 § innebär att kontrollen av att andelsförvärven sker för bostadsändamål förs över från inskrivningsmyndigheterna till
i första hand kommunerna. Detta ligger helt i linje med önskemålen om ett ökat kommunalt inflytande. Kommunerna har också bättre förutsättningar än inskrivningsmyndigheterna att på olika sätt kontrollera att förvärven
verkligen sker för bostadsändamål. Förfarandet hos inskrivningsmyndig-
heterna måste på grund av inskrivningsärendenas mängd med nödvändighet vara enkelt och formaliserat, vilket har medfört att myndigheterna normalt har varit hänvisade till ett intyg från förvärvaren om förvärvssyftet. Lagen har därigenom kunnat kringgås. Jag tillstyrker på grund av det anförda de föreslagna lagändringarna, såvitt gäller 2 § punkt 6 och 4 §.
Jag tillstyrker också det föreslagna slopandet av undantagsbestämmelsen i 2 § punkt 9, eftersom även detta stadgande innebär en uppenbar risk
för kringgående av lagstiftningen. Ett bibehållande av undantagsregeln skulle ju innebära att den som berättigats att förvärva en fastighetsandel
för bostadsändamål kan fritt förvärva ytterligare andelar för att t.ex. i: spekulationssyfte hyra ut andelslägenheter. Förvärv av ytterligare andelar bör alltså prövas enligt samma bedömningsgrunder som andra andelsförvärv. Som anförs i promemorian bör naturligtvis den omständigheten att förvärvaren redan har ett inte obetydligt inflytande över fastighetens förvaltning tillmätas en avsevärd betydelse vid förvärvsärendets behandling i kommun och hyresnämnd. |
2.2.2. Förvärv av aktier och andelar i fastighetsbolag
Promemorians förslag att förvärv av aktier eller andelar i fastighetsbolag först skall anmälas till kommunen och att förvärvstillstånd endast behövs om kommunen anmäler förvärvet till hyresnämnden för prövning har vunnit allmän anslutning av remissinstanserna. Även jag biträder förslaget.
Tillståndsplikten är i dag enligt 8 och 98§ tillståndslagen begränsad till
förvärv av aktier eller andelar i sådana fåmansbolag resp. i handelsbolag som huvudsakligen ägnar sig ät förvaltning av hyresfastigheter. Tillståndsplikten avser bolag som äger fast egendom som är taxerad som hyreshusenhet och vars taxeringsvärde enligt den senaste balansräkningen är minst tre gånger större än det bokförda värdet av bolagets övriga tillgångar (den s.k. 3X-regeln).
För att minska inverkan av mindre förändringar i balansräkningen och
för att försvåra manipulationer så att den tillståndspliktiga värdegränsen inte nås föreslås i promemorian att storleken av det fastighetsinnehav som
grundar tillståndsplikt minskas. Det föreslås sålunda att 3X-regeln ersätts med en regel om att tillständsplikt inträder redan då hyresfastigheternas taxeringsvärde överstiger värdet av de övriga tillgångarna.
Som påpekas av flera remissinstanser kan samma invändningar riktas
mot den 1 promemorian valda lösningen som mot den nuvarande ordning-
en. Marginella värdeförändringar eller juridiskt oantastliga justeringar av balansräkningen kan medföra att gränsen för tillståndsplikt underskrids i vissa fall.
Genom förslaget kommer emellertid kretsen av tillståndspliktiga förvärv att vidgas väsentligt, varför de angivna marginella fallen måste antas få mindre betydelse. Det viktiga är att tillståndsplikten i så stor utsträckning som möjligt omfattar förvärv avseende bolag vars huvudsakliga syfte är att förvalta hyresfastigheter. Den föreslagna regeln, som i förhållande till
andra förslag som har förts fram i lagstiftningsärendet är enkel att tillämpa,
tillgodoser enligt min mening i erforderlig mån detta intresse. Jag biträder
därför promemorieförslaget. Promemorian innehåller också ett förslag om att det i 198 bokföringsla-
gen (1976:125) tas in en erinran om 118 tillståndslagen, som stadgar skyldighet för bolag som äger en hyresfastighet att i sin balansräkning lämna vissa uppgifter. Denna lagändring avstyrks bestämt av bokföringsnämnden. Nämnden anser det principiellt otillfredsstätlande att belasta en generell lag med särbestämmelser. Nämnden hänvisar också till att För-
eningen Auktoriserade Revisorer FAR sedan flera är i sin rekommendation
angaende årsredovisning t aktiebolag har hänvisningar till särbestämmelser i annan lagstiftning, bl.a. tillståndslagen. Under dessa omständigheter anser jag att den föreslagna lagändringen inte behövs. Jag är alltså inte
beredd att förorda någon ändring i bokföringslagen.
I detta sammanhang vill jag ta upp en annan fråga rörande tillståndspliktens omfattning som inte närmare har berörts i promemorian. Det gäller behandlingen av bostadsbolag, dvs. aktiebolag eller handelsbolag vars
verksamhet uteslutande eller huvudsakligen består i att åt bolagets deläga-
re bereda bostäder i hus som ägs av bolaget.
Genom en hänvisning i 98 andra stycket tillståndslagen gäller den nuva-
rande undantagsregeln i 28 punkt 6, som nu föreslås slopad (se avsnitt 2.2.1), även vid förvärv av aktier och andelar i bolag. Enligt vad som 2 Riksdagen 1982/83. I saml. Nr 153
Prop. 1982/83: 153 | 18
anförts i förarbetena till lagen (prop. 1975/76:33 s. 89) skall förvärv av
aktier och andelar i bostadsbolag omfattas av undantaget, under förutsättning att den som innehar aktie eller andel i bolaget har rätt till bostad i bolagets fastigheter i förhållande till aktie- eller andelsinnehavet.
Enligt 79 § bostadsrättslagen (1971:479, omtryckt 1982:353) är det inte möjligt att bilda s.k. andelshus, där andetsrätten kopplas till innehavet av aktier eller andelar i bolag. Enligt punkt 16 i övergångsbestämmelserna till lagen får dock bolag som före lagens ikraftträdande tillämpat denna upplåtelseform fortsätta sin verksamhet. I skattehänseende jämställs bostadsaktiebolag med bostadsföreningar och bostadsrättsföreningar, se 248 3 mom.
kommunalskattelagen (1928: 370) jämte anvisningar. Sveriges bostadsrättsföreningars centralorganisation (SBC) har påpekat
att promemorians förslag om slopande av undantagsbestämmelsen i 2§ punkt 6 medför att förvärv av aktier i bostadsaktiebolag kommer att bli tillståndspliktiga. SBC anser att starka principiella skäl talar för att sådana s.k. äkta bostadsföretag inte heller i fortsättningen skall omfattas av till-
ståndsplikten utan att förvärv av aktier i sådana bolag skalt vara befriade
på samma sätt som förvärv av andelar i bostadsföreningar eller av bostadsrätter. .
Promemorieförslaget innebär att ifrågavarande aktieförvärv visserligen
blir tillständspliktiga men att förvärvstillstånd inte får vägras på grund av
hänvisningen i 108 sista stycket promemorieförslaget till 4§. Jag delar emellertid SBC:s uppfattning att förvärvskontrollen i dessa fall innebär en onödig omgång. Jag biträder därför förslaget om att förvärv av aktier i
sådana bostadsaktiebolag som avses i punkt 3 av anvisningarna till 24§
kommunalskattelagen liksom tf. n. helt undantas från tillståndsplikten. En bestämmelse härom bör tas in i 8§ tredje stycket tillståndslagen.
När det däremot gäller förvärv av andelar i sådana bostadsbolag som är handelsbolag har det inte framkommit några skäl som talar för en motsvarande ordning. Sådana förvärv kommer alltså att underkastas tillständsplikt genom att undantaget i 2 § punkt 6 upphävs.
2.2.3 Tillståndslagens tillämpningsområde i övrigt
Svenska kommunförbundet och några kommuner har såväl i tidigare sammanhang som under remissbehandlingen fört fram önskemål om att lagens tillämpningsområde skall utvidgas till att också avse hyreshusenheter som enbart innehåller lokaler (jfr prop. 1978/79: 164 s. 22). Jag delar
emellertid uppfattningen i promemorian att det inte har kommit fram något
material som på ett avgörande sätt visar behovet av lagstiftning på detta
område.
Jag vill i detta sammanhang ta upp ett par andra frågor rörande lagens tillämpningsområde. Det gäller vilka slags förvärvare som enligt 28 punkt
2 tillståndslagen skall vara undantagna från tillständsplikt. Jag tänker då på
det nuvarande undantaget som befriar förvärv av riksorganisation av bo-
stadsrättsföreningar samt bostadsrättsförening som är ansluten till en sådan organisation från tillståndsplikt. Enligt förarbetena till lagen (prop. 1975/76:33 s: 67) avsåg man med
uttrycket ”riksorganisation” HSB och Svenska riksbyggen. Vid lagens tillkomst torde någon annan riksorganisation av bostadsrättsföreningar inte heller ha funnits. Numera finns det emellertid ytterligare en riksorganisation av bostadsrättsföreningar, nämligen SBC. Denna organisation,
liksam bostadsrättsföreningar som är anslutna till den. omfattas alltså av lagens undantag från tillståndsplikt. De till HSB och Riksbyggen anslutna föreningarna har enhetligt utfor-
made stadgar som vilar på en gemensam bostadssocial grundsyn. Så är inte fallet med den mera heterogena gruppen av bostadsrättsföreningar som är anslutna till SBC. Jag förordar därför att undantagsregeln i 2§ punkt 2 . utformas så att den endast blir tillämplig på de riksorganisationer som ursprungligen avsågs med denna, nämligen HSB och Riksbyggen. Detta bör lämpligen ske genom att i lagtexten införs uttrycket ”folkrörelsekooperativ” organisation.
Motsvarande ändring bör göras i 60 a § sista stycket bostadsrättslagen,
där uttrycket ”rikskooperativ organisation” f.n. används för att beteckna HSB och Riksbyggen (se CU 1981/82:41 s. 6).
HSB:s riksförbund har under remissbehandlingen också aktualiserat en annan ändring i samma undantagsstadgande. Förbundet påpekar att HSB-
organisationen är uppbyggd i tre led, nämligen riksförbundet, regionala HSB-föreningar och lokala bostadsrättsföreningar. Av dessa omfattas de regionala föreningarna f.n. inte av undantaget från tillståndsplikt. Även dessa föreningar förvärvar emellertid fastigheter, främst i samband med
ombyggnad och sanering. De bör enligt förbundet också omfattas av un-
dantaget. Jag biträder förslaget och förordar alltså att 2§ punkt 2 tillstånds-
lagen ändras även i detta avseende.
2.3 Förfarandet hos kommunen vid anmälan av tillståndspliktiga förvärv m.m.
I promemorian diskuteras frågan om en närmare lagreglering av den kommunala prövningen av förvärvsanmälningar. Tanken på en sådan reglering avvisas emellertid, liksom tanken på inrättande av ett centralt register som innehåller uppgifter 'om lagfarna ägare till hyresfastigheter och om fysiska personer som är huvudintressenter i fastighetsägande bolag.
Jag delar uppfattningen i promemorian att man inte fagstiftningsvägen bör låsa kommunerna vid en viss hög utredningsnivå. Det finns emellertid
anledning att se över de bestämmelser som gäller förvärvarens uppgiftsskyldighet vid en förvärvsanmälan. Enligt gällande lagstiftning behöver inte till en förvärvsanmälan fogas andra uppgifter än de som anges i ta $ förordningen (1975: 1139) om tillämpning av lagen (1975: 1132) om förvärv
av hyresfastighet m. m. (tillämpningsförordningen). Dessa uppgifter avser
inte förvärvarens möjligheter att uppfylla tillståndslagens krav för tillständ. Då syftet med de nu föreslagna lagändringarna är att stärka det kommunala inflytandet vid förvärvsärendena till hyresnämnderna, är det enligt min mening lämpligt att låta kommunerna få möjligheter att redan
vid prövningen av förvärvsanmälningarna begära samma uppgifter om förvärvarens personliga förhållanden som de som förvärvaren enligt 2 8
första stycket och 4 § första stycket tillämpningsförordningen skall ge in till hyresnämnden. Eftersom en sådan uppgiftsskyldighet med hänsyn till 8 kap. 3 § och 7 § första stycket punkt 3 regeringsformen fordrar bemyndi-
gande för regeringen i lag, föreslår jag att ett sådant bemyndigande medde-
las i en ny paragraf, 27 §i tillståndslagen. Jag kommer att senare anmäla
frågan om ändring i tillämpningsförordningen. Vid sin förvärvsprövning bör kommunerna naturligtvis utnyttja den
särskilda sakkunskap som hyresgästorganisationerna har på området och
ta stor hänsyn till deras mening. För att inte förfarandet skall bli alltför komplicerat. bör dock dessa organisationer inte få någon självständig rätt
att påkalla tillståndsprövning i hyresnämnden utan denna rätt bör endast tillkomma kommunen (jfr prop. 1978/79: 164 s. 15). Hyresgästorganisationernas intressen tillvaratas i erforderlig mån genom att de har ställningen
som part vid tillståndsprövningen i hyresnämnden och rätt att överklaga
hyresnämndens beslut till bostadsdomstolen.
Vad slutligen gäller frågan om ett centralt, statligt register över fastighetsägare är det uppenbart att ett sådant register verksamt skulle kunna bidra till att förbättra kontrollmöjligheterna. Åtminstone f.n. hindrar dock det statsfinansiella läget att ett sädant register inrättas.
2.4 Förutsättningar för tillstånd
När ett tillståndspliktigt förvärv prövas av hyresnämnden, ankommer det på förvärvaren/sökanden att göra sannolikt att han uppfyller vissa I lagen angivna förutsättningar för att erhålla förvärvstillständ. Om han inte
lyckas med detta, skall tillständ vägras.
För tillstånd gäller samma förutsättningar beträffande såväl fastighetsförvärv som förvärv av aktier och andelar i fastighetsbolag (se 4 § första stycket och 10 § första stycket andra meningen tillståndslagen). Sökanden
skall sålunda göra sannolikt att han är i stånd att förvalta fastigheten. att syftet med förvärvet är att han skall idka bostadsförvaltning och därvid hälla fastigheten i sädant skick att den motsvarar de anspråk som de boende har rätt att ställa samt att han även i övrigt kommer att iaktta god
sed i hyresförhällanden.
Enligt promemorian har det förekommit fall där förvärvaren har fått förvärvstullständ trots att han har varit olämplig. Att tillstånd i sådana fall har lämnats beror enligt promemorian inte på att bestämmelserna om
förutsättningarna för tillstånd har tillämpats felaktigt utan på att bestämmelserna inte till alla delar är så utformade att de utestänger olämpliga förvärvare. I promemorian föreslås därför vissa ändringar av tillståndskriterierna i 4 § första stycket tillståndslagen.
Den första förutsättningen för att tillstånd skall kunna erhållas är. som nyss nämnts, att förvärvaren gör sannolikt att han är i stånd att förvalta
fastigheten. I utredningen av Stockholms kommun, som redovisas i promemorian, anförs att bevisbördan rörande förvärvarens ekonomiska och praktiska förutsättningar att klara av fastighetsförvaltningen mot lagens ordalydelse ofta har lagts på kommunen i stället för på förvärvaren. I
promemorian konstateras också att det ställs för låga krav på förvärvarens
utredning om hans förmåga i dessa avscenden. Därför föreslås en skärpning av beviskravet på det sättet att tillständ får meddelas endast om förvärvaren på ett övertygande sätt visar att han är i stånd att förvalta
fastigheten. På grund av skärpningen av utredningskravet i det nu angivna
hänseendet föreslås å den andra sidan att kravet på utredning från förvär-
varen om hans förmåga att iaktta god sed i hyresförhållanden efterges. Förvärvstillstånd skall enligt förslaget inte få meddelas, om det kan antas att förvärvaren i något avseeride inte kommer att iaktta god sed i hyresför-
hållanden. .
"Medan remissinstanserna tillstyrker förslaget i sistnämnda hänseende, anser flera av dem att skärpningen av beviskravet rörande förvärvarens möjligheter att sköta fastighetsförvaltningen ställer alltför stora krav på förvärvaren och avstyrker därför förslaget i denna del.
Jag skall i det följande diskutera utformningen av de olika tillståndskri-
terierna i lagen. Innan jag går närmare in på dessa, vill jag emellertid erinra
om att den prövningsordning som sedan 1979 gäller beträffande fastighets-
förvärv och som enligt vad jag nu föreslagit (se avsnitt 2.2.2) också skall omfatta aktie- och andelsförvärv innebär att i huvudsak endast kontroversiella förvärv kommer att prövas av hyresnämnden. En förutsättning är
alltså att kommunen har funnit att förvärvaren av någon anledning är
olämplig som fastighetsförvaltare. De förvärvare-som vill vidhålla förvärvet och därför söker tillstånd hos hyresnämnden anser å sin sida att den kommunala bedömningen av deras lämplighet som fastighetsförvaltare är felaktig och påkallar därför en objektiv prövning av hyresnämnden.
Enligt 16 f£ $ lagen (1973: 188) om arrendenämnder och hyresnämnder skall hyresnämnden verka för att utredningen i ett ärende som prövas av nämnden får den inriktning och omfattning som är lämplig med hänsyn till
ärendets beskaffenhet. Därvid skall nämnden sävitt möjligt se till att onödig utredning inte förebringas. Bestämmelsen innebär att hyresnämnderna
skall bedriva en aktiv processledning. Utredningsansvaret åvilar dock parterna. Förvärvaren har enligt 16 a § samma lag samt 2 och 4 §§ i tillståndslagens tillämpningsförordning att i förvärvsärendet ge in viss utredning.
Från främst kommunalt håll har hävdats att hyresnämnderna i en del fall synes ha varit alltför passiva när det gäller att skaffa in ytterligare utredning i förvärvsärendena. Jag har givetvis den uppfattningen att utredningen . i ärendena bör vara så fullständig som möjligt. Hyresnämnderna bör spela
en aktiv roll när det gäller att få utredningen fullständig. Jag vill ändå mana
till viss försiktighet när det gäller hyresnämndernas medverkan i detta
avseende. Det. är här fråga om en process mellan två parter och hyres- :
nämnderna måste i de kontroversiella ärendena anses ha en domstolsliknande funktion, varför en långtgående, självständig aktivitet från deras sida kan rubba tilltron till deras objektivitet. Som anförs av hyresnämnden i Stockholm utesluter detta givetvis inte att hyresnämnden, om den känner till någon för förvärvaren graverande omständighet som är okänd för motparten, under handläggningen ger detta till känna och bereder parterna tillfälle att yttra sig häröver.
Då uppkommer nästa fråga, nämligen om det är förvärvaren eller hans
motparter — kommunen och/eller hyresgästföreningen — som har utred-
ningsskyldigheten i ärendet. Egentligen rör det sig om två frågor. nämligen dels om vilken part som har bevisbördan, dels om hur stark bevisning den som har bevisbördan måste prestera för att beviskravet skall anses uppfyllt.
Som jag har sagt tidigare kommer prövningen inför hyresnämnden huvudsakligen att avse kontroversiella förvärv. Man kan alltså anta att kom- ' munen och/eller hyresgästföreningen kommer att göra invändningar mot
förvärvarens påståenden. Vilka krav skall man kunna ställa på sådana
invändningar? Skall man godta invändningar som inte har stöd i någon utredning?
Den gällande lydelsen av tillståndslagen — förvärvaren har att göra
sannolikt att han uppfyller lagens tillståndskriterier — kan i och för sig ge ett visst fog för uppfattningen att bevisbördan genomgående ligger på
förvärvaren och att hans motparter inte behöver på något sätt styrka att de har fog för sina invändningar. En sådan onyanserad ordning är enligt min ”
mening inte rimlig. I praxis synes det också ha förekommit att tillståndsmyndigheterna har lämnat sådana invändningar utan avseende som inte
har haft stöd i någon åberopad utredning, vilket torde ha medfört att man
på sina håll har fått uppfattningen att förvärvarens motparter har fått bära bevisbördan.
Som jag nyss har antytt bör man anlägga ett mer nyanserat betraktelse-
sätt på frågan om bevisbördans fördelning. Även i detta sammanhang bör man tillämpa den allmänna principen om att bevisbördan bör åvila den part
som har de bästa förutsättningarna att säkra och föra bevisning i frågan.
Med denna utgångspunkt vill jag alltså anlägga följande synpunkter på frågan om bevisbördans fördelning vid prövningen enligt tillståndslagen.
I de fall då förvärvarens motparter har möjligheter att förebringa en egen utredning rörande förvärvarens olämplighet i något avseende, t. ex. att han
Prop. 1982/83: 153 . | 23
i tidigare hyresförhållanden inte har skött sig. varit föremål för ingripanden
enligt bostadsförvaltningslagen eller bostadssaneringslagen osv., bör det
enligt min mening inte vara tillräckligt att motparterna påstår att ett visst
för förvärvaren besvärande faktum föreligger. Det är rimligt att kräva att den som framför invändningen visar att det finns åtminstone ett visst fog för den. Beviskravet i detta avseende bör emellertid inte ställas högt. Om
det sålunda visas tillräckligt fog för invändningen, bör förvärvarens påstå-
enden inte godtas med mindre de vinner stöd av den motbevisning som förvärvaren kan tänkas åberopa inför hyresnämnden (jfr bostadsdomstolens motivering i rättsfallet 15/79, som refererats i promemorian).
I andra fall torde dock förvärvarens motparter ha små möjligheter att
förebringa någon egen utredning. Jag tänker främst på det förvärvskriterium som avser förvärvarens praktiska och särskilt hans ekonomiska förutsättningar att förvalta fastigheten. I dessa fall bör bevisbördan otvetydigt
läggas på förvärvaren. Om tveksamhet sålunda föreligger, t.ex. rörande förvärvarens möjligheter att ekonomiskt klara förvaltningen, bör hyresnämnderna aktivt verka för att förvärvaren kommer in med utredning '
rörande sina förutsättningar i detta avseende. Han bör alltså kunna åläggas att presentera en förvaltningskalkyl, upprättad av revisor, bank eller annan fristående sakkunnig. Besiktning av fastigheten är också ofta nödvändig
för att underhållsbehovet skall kunna bedömas.
Den nu skisserade ordningen anser jag utgöra en rimlig fördelning av bevisbördan mellan förvärvaren och hans motparter i prövningsförfarandet inför hyresnämnden. Jag anser det lämpligt att lagtexten rörande de
olika tillståndskriterierna nyanseras i enlighet härmed.
I fråga om det första tillståndskriteriet — förvärvaren skall ”göra sannolikt” att han har de praktiska och ekonomiska möjligheterna att förvalta
fastigheten — skulle det i och för sig inte behövas någon lagändring för att
klargöra frågan om bevisbördans fördelning. Däremot aktualiseras frågan hur det beviskrav som åvilar förvärvaren skall komma till uttryck i lagen. Det kan nämligen i och för sig hävdas att redan den nuvarande formule-
ringen — att förvärvaren skall ”göra sannolikt” att han har de praktiska
och ekonomiska möjligheterna att förvalta fastigheten — innebär ett relativt högt beviskrav. Den nuvarande formuleringen synes dock ha medverkat till den rådande oklarheten huruvida kravet skall anses uppfyllt i fall då tveksamhet råder rörande förvärvarens kvalifikationer. En sådan tveksam-
het bör enligt min mening vara till nackdel för förvärvaren. För att undan-
röja denna oklarhet bör beviskravet enligt min mening skärpas på sätt som
föreslagits i promemorian, dock att dennas formulering ”på ett övertygande sätt” bör såsom övertydlig utgå. Jag föreslår alltså att tillstånd-skall vägras. om inte förvärvaren visar att han är i stånd att förvalta fastigheten.
Som tidigare nämnts föreslås i promemorian att den nuvarande skyldig-
heten för förvärvaren att göra sannolikt att han kommer att iaktta god sed i hyresförhållanden skall ersättas med en regel om att förvärvstillstånd skall
vägras, om det kan antas att förvärvaren inte kommer att iaktta sådan god sed. Med stöd av en sådan regel skulle man enligt promemorian kunna
vägra tillstånd i fall då förvärvaren har uppträtt klandervärt mot hyresgäster i tidigare ägda hus eller då han har upplåtit lokaler i sådana hus till någon form av illegal verksamhet.
I likhet med remissinstanserna tillstyrker jag promemorieförslaget i den-
na del. Därmed beaktas de svårigheter som kan föreligga för förvärvaren
att förete utredning rörande sitt framtida uppträdande som hyresvärd, särskilt när han för första gången förvärvar en hyresfastighet.
Det kvarstående tillståndskriteriet enligt lagen är att förvärvaren skall
göra sannolikt att syftet med förvärvet är att han skall idka bostadsförvaltning och därvid hålla fastigheten i sådant skick att den motsvarar de anspråk de boende enligt lag har rätt att ställa. I promemorian diskuteras
frågan vilken betydelse som bör tillmätas det förhållandet att förvärvaren
före förvärvet i större omfattning köpt och sålt fastigheter. I promemorian
manas till försiktighet vid tillståndsgivningen i sådana fall. men någon lagändring anses inte påkallad. Jag har samma uppfattning. Som påpekas av bostadsdomstolen innehåller promemorieförslaget
emellertid en ändring av lagtexten, som inte har kommenterats närmare. Uttrycket ”idka bostadsförvaltning” föreslås nämligen utbytt mot ”förvalta fastigheten”. Enligt bostadsdomstolen antyder den nuvarande formule-
ringen att förvärvarens syfte skall vara att behålla fastigheten och att bevara dess karaktär som bostadshus, medan den föreslagna texten inte gör det. Bostadsdomstolen pekar på att man på grund av lagtextens nuvarande avfattning har vägrat förvärvstillstånd i fall då det har kommit fram att köparen inte tänker behålla fastigheten eller om oklarhet har rått på den punkten. Nu förekommer det enligt domstolen att seriöst arbetande bygg-
nadsföretag köper saneringsmogna — ibland helt evakuerade — bostadshus enbart i syfte att rusta upp husen för att sedan sälja dem till något kommunalt eller enskilt företag som sysslar med uthyrning eller till en bostadsrättsförening. Jag delar domstolens uppfattning att det knappast är förenligt med allmänna bostadspolitiska intressen att vägra sådana byggnadsfö-
retag förvärvstillstånd. Enligt min mening medger den i promemorian
föreslagna lydelsen av lagtexten att förvärvstillstånd kan lämnas i nu angivna fall. Jag biträder därför promemorieförslaget.
Enligt promemorian kan man med stöd av lagens nuvarande tillståndskriterier vägra tillstånd i sådana fall då förvärvaren har betalat ett för högt
pris för fastigheten — nämligen om detta tyder på att förvärvaren inte har
förvaltningssyfte eller förmåga att ekonomiskt klara av fastighetsförvalt-
ningen — samt då förvärvaren som arbetsgivare har underlåtit att betala in skatter och avgifter för anställda eller då han har stora skatteskulder. Av detta skäl avvisas i promemorian ett förslag från Stockholms kommun om nya lagbestämmelser härom, bl.a. en generalklausul som innebär att för-
värvstillstånd skall vägras om förvärvaren kan anses olämplig från allmän
synpunkt.
Prop. 1982/83: 153 ' tJ "An
Stockholms kommun har vid remissbehandlingen vidhållit sitt förslag och även ett par andra remissinstanser ifrågasätter om man under lagens nuvarande kriterier kan inrymma de i promemorian angivna exemplen på förvärvarens försummelser m. m. Om sådana omständigheter bör föranleda att förvärvstillstånd skall vägras. bör detta enligt dessa remissinstanser komma till uttryck i lagtexten.
Jag biträder uppfattningen i promemorian att den omständigheten att förvärvaren har betalat ett för högt pris för fastigheten kan bedömas enligt nuvarande tillståndskriterier. Någon särskild lagbestämmelse därutöver anser jag inte vara erforderlig. Som jag har anfört tidigare (avsnitt 2.1) delar jag däremot den under remissbehandlingen framförda uppfattningen att man inte med stöd av de nuvarande tillståndskriterierna kan beakta alla
former av olämplighet hos förvärvaren, t.ex. misskötsamhet med skatter
och avgifter eller samröre med ckonomisk brottslighet. Liksom flera remissinstanser anser jag att det behövs en allmänt hållen regel som täcker sådana och liknande former av olämplighet. Jag föreslår alltså att förvärvs-
tillstånd även skall vägras om det kan antas att förvärvaren i övrigt är från
allmän synpunkt olämplig att inneha fastigheten. Genom detta tillägg kan alla omständigheter som avser förvärvarens personliga förhållanden beaktas. Om förvärvaren är en juridisk person, får bestämmelsen tillämpas på den eller de personer som har ett väsentligt inflytande över denna.
Jag biträder i likhet med remissinstanserna förslaget om att hyresnämnderna skall ha möjlighet att anlita även andra experter än tekniker för att bedöma förvärvarens möjligheter att klara förvaltningen. Detta föranleder en ändring i 5 § andra stycket lagen om arrendenämnder och hyresnämnder. :
2.5 Fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt
Lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt har trätt i kraft den 1 juli 1982 (prop. 1981/82: 169, CU 41. rskr 364). Om hyresgästerna i en fastighet har bildat en bostadsrättsförening
och gjort en s.k. intresseanmälan hos inskrivningsmyndigheten, blir enligt
den nya lagen fastighetsägaren, när han vill sälja sin fastighet, skyldig att först erbjuda hyresgästerna att köpa den. Till grund för den nya lagstiftningen låg betänkandet (SOU 1981: 74) Från hyresrätt till bostadsrätt, som
avlämnats av 1978 års bostadsrättskommitté.
Bostadsrättskommittén föreslog att ett undantag skulle göras för fastigheter som ägs av staten, kommuner, landstingskommuner, kommunalför-
bund, allmännyttiga bostadsföretag eller aktiebolag som helt ägs av en kommun eller en landstingskommun (se betänkandet s. 194). Detta förslag
genomfördes emellertid inte (se prop. 1981/82: 169 s. 40 och CU 1981/82:41
s. 5). Som skäl för detta anfördes bl.a. att det är ett rättvisekrav att
Prop. 1982/83: 153 | 26 |
hyresgästerna hos de allmännyttiga bostadsföretagen har samma möjligheter som andra hyresgäster att genomföra en ombildning till bostadsrätt.
Enligt min mening finns det nu anledning att ändra lagen på denna punkt. En huvudprincip bör vara att boendeinflytandet inom de allmännyttiga bostadsföretagen skall utvecklas utan anknytning till ett direkt eller indi-
rekt ägande. Det finns då inte heller några motiv att tillgripa utförsäljningar. inom den allmännyttiga sektorn för att främja boendeinflytandet. Vad jag
nu sagt gäller även fastigheter som i övrigt ägs av det allmänna.
Det finns även en annan omständighet som talar för ett undantag för
ifrågavarande fastigheter. De säljs nämligen inte i någon större utsträckning och en intresseanmälan får därför i allmänhet inte någon betydelse utan innebär endast onödigt besvär för inskrivningsmyndigheterna.
På grund av det anförda förordar jag att ett undantag i överensstämmelse med bostadsrättskommitténs förslag tas in i 2 § lagen om rätt till fastighets-
förvärv för ombildning till bostadsrätt. | Ett sådant undantag gör att intresseanmälningar som eventuellt redan
kan ha gjorts förlorar sin verkan. Det kan emellertid tänkas att hyresgästerna redan har fått ett erbjudande att förvärva en fastighet (hembud har
skett med den nya lagens terminologi). I ett sådant fall bör äldre bestäm-
melser fortfarande gälla och förfarandet enligt lagen få fortsätta. Övergångsbestämmelserna bör utformas i enlighet med vad jag nu har anfört.
Inom justitiedepartementet pågår f.n. arbete med en departementspro-
memoria med förslag till ändringar i förköpslagen (1967: 868) som syftar till att i olika avseenden utvidga förköpslagens tillämpningsområde. I det
sammanhanget finns det också anledning att ta upp frågan om förhållandet
mellan förköpslagen och lagen om rätt till fastighetsförvärv för ombildning
till bostadsrätt (jfr prop. 1981/82: 169 s. 54 och CU 1981/82:41 s. 4 och 10).
3¶Upprättade lagförslag
I enlighet med det anförda har inom justitiedepartementet upprättats förslag till .
I. lag om ändring i lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m., 2. lag om ändring i lagen (1973: 188) om arrendenämnder och hyres-
nämnder, |
3. lag om ändring i bostadsrättslagen (1971: 479),
4. lag om ändring i lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för
ombildning till bostadsrätt.
Förslagen bör fogas till.protokollet i detta ärende som bilaga 3.
4¶Specialmotivering
4.1 Förslaget till tag om ändring i i lagen (1975: 1132) om förvärv av hyresfastighet m.m.
28 Punkt 2. Ändringarna, som har behandlats i den allmänna motiveringen
(avsnitt 2.2.3), innebär att av bostadsrättsorgantsationerna endast de folkrörelsekooperativa organisationerna HSB och Riksbyggen samt till dessa anslutna regionala och lokala föreningar kommer att vara undantagna från
tillståndsplikten.
Punkterna 6 och 9. Ändringarna har behandlats i den allmänna motive-
ringen (avsnitt 2.2.1). De innebär att den som förvärvar en ideell andel i en fastighet inte längre är undantagen från tillståndsplikt. Han är alltså tvung-
en att anmäla förvärvet till kommunen och att, om kommunen begär det, ansöka om tillstånd till förvärvet hos hyresnämnden. Som framgår av 4 §
andra stycket andra punkten får tillstånd dock inte vägras då ett andelsför-
värv uppenbarligen sker för bostadsändamål.
Det nu gällande undantaget i punkt 6 beträffande förvärv av fastighets- i andelar för bostadsändamål gäller också vid förvärv av aktier och andelar i
fastighetsbolag genom en hänvisning i 9 § andra stycket. Motsvarigheten
till sistnämnda stadgande — i lagrådsremissen 9 § tredje stycket första
meningen — föreslås nu också ändrat. så att undantaget även i denna del upphävs. Som jag har anfört i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.2.2) har dock förvärv av aktier i s.k. äkta bostadsaktiebolag helt undantagits från tillståndsplikten, se 8 § tredje stycket.
38 .
Ändringen i andra stycket är redaktionell.
4§
Första stycket. Stadgandet har ändrats redaktionellt genom uppdelning av tillståndskriterierna i i fyra punkter, varav punkt 4 är helt ny. När det gäller de sakliga ändringarna, får jag hänvisa till vad jag har anfört i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.4).
Andra stycket. Även detta stadgande har indelats i punkter. Punkt 2 är ny och har behandlats i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.2.1) och vid
2§. Genom hänvisningen i den nya 10 a § andra stycket till 4 § blir stadgandet också tillämpligt på förvärv av aktier eller andelar i fastighetsbolag. i vilka nyttjanderätt till bostad i bolagets fastigheter grundas på innehavet av aktie eller andel och som inte är helt undantagna från till-
ståndsplikt på grund av det nu tillagda tredje stycket i 8 8.
Tredje stycket motsvarar nuvarande andra stycket andra meningen.
7§ I andra stycket har hänvisningen till 2 § punkt 9 utgått.
SS
Tredje stycket. I enlighet med vad jag har anfört i den allmänna motive-
tillståndsplikten för förvärv av aktier i s.k. äkta bostadsaktiebolag.
9 § Ändringarna har behandlats i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.2.2).
Första stycket första meningen. Ändringen innebär att tillståndslagens
tillämpningsområde i fråga om aktic- och andelsförvärv vidgas. F.n. fordras för tillståndsplikt att förvärvet avser aktie eller andel i bolag i vilket taxeringsvärdet av hyreshusbeståndet är mer än tre gånger så stort som det
bokförda värdet av övriga tillgångar. Bestämmelsen ändras nu så att tillståndsplikt skall inträda när taxeringsvärdet av bolagets hyreshus är större än det bokförda värdet av övriga tillgångar.
Första stycket andra meningen. Det nuvarande systemet med förvärvs-
anmälan till kommunen vid fastighetsförvärv skall också tillämpas vid förvärv av aktier och andelar i fastighetsbolag. I överensstämmelse med
vad som gäller beträffande fastighetsförvärv enligt I $ andra stycket har i
förevarande stadgande tagits in en bestämmelse om att förvärvstillstånd beträffande aktier och andelar endast behövs om prövning påkallas av kommunen.
Andra stycket motsvarar nuvarande första stycket andra meningen.
Tredje stycket. Ändringen innebär att även förvärv i bostadsanskaff-
ningssyfte av aktier och andelar i bostadsbolag — utom i sådana s.k. äkta
bostadsaktiebolag som avses i 8 § tredje stycket — är underkastade tillståndsplikt (jfr specialmotiveringen till 2 § punkt 6, 4 § andra stycket punkt 2 och 8 § tredje styckev).
10 §
Paragrafen, som i förhållande till gällande lag har en helt ny lydelse men
som motsvarar 10 § första—-tredje styckena i promemoricförslaget, regle-
rar frågor om förfarandet med anmälan till kommunen av tillståndspliktiga
förvärv av aktier och andelar i fastighetsbolag (se avsnitt 2.2.2).
Enligt första stycket första meningen skall den som gör ett tillståndspliktigt förvärv av aktier eller andelar inom tre månader från förvärvet anmäla
detta till den kommun där huvuddelen av bolagets fasta egendom är belä- |
gen. Frågan till vilken kommun anmälan skall inges får i tveksamma fall
enligt andra meningen avgöras med ledning av fastigheternas taxeringsvärde (jfr 12 § första stycket tredje meningen tillståndslagen). Till anmälan skall enligt tredje meningen fogas en styrkt avskrift av fångeshandlingen eller, då fångeshandling inte har upprättats, ett av överlåtaren
Prop. 1982/83:153 = 29
'och förvärvaren undertecknat intyg om när förvärvet har skett och om vilka villkor som därvid har avtalats.
Av anmälan bör framgå hur många aktier eller andelar som förvärvet
avser. I samband med anmälan till kommunen bör förvärvaren också lämna uppgift om registerbeteckning, taxering och typkod för den till-
ståndspliktiga fasta egendom som bolaget innehar samt antalet bostadslägenheter som finns på egendomen. Närmare bestämmelser härom får tas in
i tillämpningsförordningen med stöd av bemyndigandet i den nya 27 8. Som jag har anfört i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.3) bör kom-
munen ges rätt att fordra in uppgifter som belyser förvärvarens personliga förutsättningar att uppfylla tillståndskriterierna. Bestämmelser härom får -också tas in i tillämpningsförordningen.
Det nya förfarandet innebär att tillståndsprövning av förvärv normalt skall äga rum efter förvärvet. Liksom när det gäller fastighetsförvärv har
emellertid i andra stycket stadgats undantag från denna huvudprincip när
det gäller vissa associationsrättsliga förvärv. Bestämmelsen motsvarar 3 §
andra stycket, men upptar förutom där angivna förvärv även förvärv
genom inlösen enligt 3 kap. 3 § aktiebolagslagen.
Tredje stycket innehålter bestämmelser om kommunens åligganden vid
anmälan och påkallande av tillståndsprövning som överensstämmer med vad som gäller beträffande fastighetsförvärv enligt 3 a § första stycket.
10 a:$
Paragrafen, vars första stycke är nytt medan andra stycket motsvarar 10 § första stycket andra meningen i gällande tillståndslag, motsvarar 10 § fjärde och femte styckena i promemorieförslaget. Den reglerar hyresnämndens befattning med de tillståndsärenden som anmälts till nämnden av
kommunen. |
I0b 5
"> Paragrafen motsvarar delvis 10 § andra stycket i gällande lag och 10 a § första stycket i promemorieförslaget. Den har i redaktionellt hänseende utformats i enlighet med bestämmelserna i 5 § om ogiltighet vid fastighetsförvärv. Eftersom samma system med förvärvsanmälan till kommunen skall
gälla för såväl fastighets- som aktie- och andelsförvärv stadgas, i enlighet
med vad som gäller enligt sistnämnda paragraf, i punkt I att underläten förvärvsanmälan till kommunen av tillståndspliktiga aktie- och andelsför-
värv medför att förvärvet är ogiltigt. I den allmänna motiveringen (avsnitt
2.1) har jag på anförda skäl avstyrkt promemorians förslag om andra
sanktionsformer vid underlåten anmälan, nämligen en s.k. förvärvsavgift
och hyresnämndens ogiltigförklaring av förvärvet på begäran av kommunen.
Punkterna 2 och 3 överensstämmer i sak med gällande lag.
13 §
Ändringen i första stycket sammanhänger med det system med förvärvsanmälan till kommunen av aktie- och andelsförvärv som nu införs. Beslut
om förköp skall således anmälas till hyresnämnden inom den tid som gäller
för anmälan av besut att påkalla prövning enligt 10 § tredje stycket, dvs. inom tre månader från förvärvarens anmälan av förvärvet.
27 §
I paragrafen, som är ny, bemyndigas regeringen att meddela närmare föreskrifter om förvärvarens uppgiftsskyldighet (se avsnitt 2.3 i den all-
männa motiveringen).
Övergångsbestämmelserna
I fråga om förvärv som har skett före ikraftträdandet skall äldre bestäm-
melser gälla. Genom den nya lagen tas den nuvarande möjligheten att erhålla förhandstillstånd av hyresnämnden till förvärv av aktier och ande-
lar i fastighetsbolag bort i vissa fall, se 10 § andra stycket. I likhet med vad som uttalades i samband med 1979 års ändringar i lagen anser jag att det inte behövs någon särskild bestämmelse om att ett med stöd av äldre bestämmelser meddelat förhandstillstånd bibehåller sin giltighet, även om förvärvet sker först efter den 1 juli 1983 (jfr prop. 1978/79: 164 s. 38).
4.2 Förslaget till lag om ändring i lagen (1973: 188) om arrendenämnder och hyresnämnder
4§ I paragrafen har endast en redaktionell ändring gjorts.
5§
I paragrafens andra stycke stadgas nu att hyresnämnden får anlita tek-
nisk expert att biträda nämnden. Bestämmelsen har ändrats på så sätt att
ordet ”teknisk” har tagits bort. Härigenom möjliggörs att hyresnämnden i ärenden om tillstånd till förvärv av hyresfastighet anlitar en ekonomisk
expert för att bedöma frågan om förvärvarens ekonomiska möjligheter att
gå i land med förvaltningen av fastigheten (se avsnitt 2.4 i den allmänna motiveringen).
I6b & Ändringen i femte stycket föranleds av det.nya förfarandet med anmälan av tillståndspliktiga förvärv av aktier och andelar i fastighetsbolag.
Prop. 1982/83: 153 | 31
4.3 Förslaget till lag om ändring i bostadsrättslagen (1971: 479)
60a §
Ändringen i sjätte stycket, som har behandlats i den allmänna motive-
ringen (avsnitt 2.2.3), innebär att undantag görs endast för bostadsrättsför-
eningar som är anslutna till HSB eller Riksbyggen (jfr CU 1981/82: 41 s. 6).
4.4 Förslaget till lag om ändring i lagen (1982: 352) om rätt till fastighetsför-
värv för ombildning till bostadsrätt
258 .
Ändringen, som har behandlats i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.5), innebär att lagen inte gäller fastigheter som ägs av angivna rättssubjekt.
Enligt övergångsstadgandet gäller dock äldre bestämmelser, om hembud
har skett före ikraftträdandet av lagändringen.
5¶Hemställan
Jag hemställer att lagrådets yttrande inhämtas över förslagen till
1]. lag om ändring i lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet .
m.m., . :
2. lag om ändring i lagen (1973: 188) om arrendenämnder och hyres- . nämnder, : .
3. lag om ändring i bostadsrättslagen (1971: 479),
4. lag om ändring i lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt. |
6 Beslut
Regeringen beslutar i enlighet med föredragandens hemställan.
Utdrag
LAGRÅDET PROTOKOLL
vid sammanträde
1983-03-17
Närvarande: f.d. justitierådet Petrén, justitierådet Rydin, regeringsrädet Brink.
Enligt protokoll vid regeringssammanträde den 3 mars 1983 har regeringen på hemställan av statsrådet Gustafsson beslutat inhämta lagrådets yttrande över förslag till
I. lag om ändring i lagen (1975: 1132) om förvärv av hyresfastighet
m.m.,
2. lag om ändring i lagen (1973: 188) om arrendenämnder och hyresnämnder,
3. lag om ändring i bostadsrättslagen (1971: 479),
4. lag om ändring i lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för
ombildning till bostadsrätt.
Förslagen har inför lagrådet föredragits av hovrättsassessorn Rolf
Strömberg. |
Vid ärendets behandling har förelegat en den 9 mars 1983 till lagrådet inkommen skrift från Sveriges bostadsrättsföreningars centralorganisation ek. för. (SBC).
Förslagen föranleder följande yttrande av lagrådet:
Förslaget till lag om ändring i lagen (1975: 1132) om förvärv av hyresfas-
tighet m. m. Å
28 Enligt gällande lydelse av punkt 2 i förevarande paragraf fordras inte tillstånd för förvärv som görs av bl.a. riksorganisation av bostadsrättsför- " eningar samt bostadsrättsförening som är ansluten till en sådan organisa-
tion. I lagrådsremissen föreslås, såvitt nu är i fråga, att undantagna från
tillståndsplikten skall vara folkrörelsekooperativ riksorganisation eller regional folkrörelsekooperativ organisation av bostadsrättsföreningar eller bostadsrättsförening ansluten till sådan organisation.
I den allmänna motiveringen (avsnitt 2.2.3) anför föredragande statsrådet att man vid lagens tillkomst med uttrycket ”riksorganisation” avsåg HSB och Svenska riksbyggen, som vid den tiden torde ha varit de enda
riksorganisationerna av bostadsrättsföreningar. Numera finns det enligt
statsrådet emellertid ytterligare en sådan organisation, nämligen Sveriges bostad«:ättsföreningars centralorganisation ek. för. (SBC). Denna organisation och till organisationen anslutna bostadsrättsföreningar omfattas allt-
så av lagens undantag från tillståndsplikt. Föredragande statsrådet fram-
Prop. 1982/83: 153 ' 33
håller att, till skillnad från vad som gäller för de till HSB och Riksbyggen: anslutna föreningarna, den mera heterogena gruppen av bostadsrättsföreningar som är anslutna till SBC inte har enhetligt utformade stadgar som vilar på en gemensam bostadssocial grundsyn. Han förordar därför att undantagsregeln i förevarande punkt utformas så att den blir tillämplig endast på de riksorganisationer som ursprungligen avsågs med denna, nämligen HSB och Riksbyggen, och att detta bör ske genom att uttrycket ”folkrörelsekooperativ” organisation införs i lagtexten.
Såsom framgår av det anförda är den avsedda innebörden av lagförslaget i denna del att SBC och anslutna föreningar, som enligt bestämmelsens nuvarande lydelse är undantagna från tillståndsplikt, framdeles skall vara underkastade lagens krav på förvärvstillstånd. Lagrådet, som inte har att gå in på de sakliga överväganden som utgör grund för förslaget i förevarande del, konstaterar att det inte strider mot något grundlagsstadgande eller mot rättsordningen i övrigt att inskränka undantaget att gälla föreningar av viss typ. Däremot anser lagrådet att det uttryck, ”folkrörelsekooperativ”, som valts för att undantagsregeln i punkt 2 skall bli tillämplig endast på vissa bostadskooperativa organisationer icke är ägnat att tillgodose detta syfte. Redan ordet ”folkrörelse” är i sig obestämt. Dess innebörd varierar från tid till annan och motiven för den föreslagna lagändringen innehåller inga anvisningar som kan ge en uppfattning om vilket innehåll lagstiftaren velat tillägga ordet. Det av orden ”folkrörelse” och ”kooperativ” sammansatta uttrycket ”folkrörelsekooperativ” får med hänsyn till det anförda en så diffus betydelse att det inte är tjänligt att använda i lagtext där rimliga krav på exakthet inte bör få efterges.
På grund av vad sålunda har anförts förordar lagrådet att uttrycket inte införs i punkt 2 av förevarande paragraf för att avgränsa de riksorganisationer av bostadsrättsföreningar som skall omfattas av lagens undantag från tillståndsplikt från andra riksorganisationer av bostadsrättsföreningar.
Eftesom lagrådsremissen — utöver kravet på en ”bostadssocial grundsyn” — inte ger erforderlig ledning i fråga om de kriterier som bör gälla för att en sådan avgränsning skall kunna göras på ett klart och entydigt sätt, saknar lagrådet underlag för att föreslå annan utformning av bestämmelsen som kan tillgodose syftet med lagförslaget i förevarande del. I följd av det anförda avstyrker lagrådet det remitterade förslaget om ändring i nu berörd del av punkt 2 av förevarande paragraf.
Mot förslaget att undantaget från tillståndsplikt skall utvidgas till att omfatta också regionala organisationer av bostadsrättsföreningar har lagrådet intet att erinra.
Med hänsyn till det anförda föreslås att endast den ändringen görs i punkt 2 i förevarande paragraf att mellan orden "riksorganisation" och ”av bostadsrättsföreningar” inskjutes orden ” eller regional organisation”.
3 Riksdagen 1982/83. 1 saml. Nr 153
4§
Enligt nuvarande lydelse av denna paragraf gäller som villkor för förvärvstillstånd bl. a. att sökanden gör sannolikt att han är i stånd att förvalta fastigheten. Motsvarande villkor har i första stycket punkt 1 i förslaget skärpts så till vida att förvärvaren skall visa att han har nämnda förmåga. Orsaken till denna skärpning framgår av den allmänna motiveringen till stadgandet (avsnitt 2.4). :
Avsikten med det föreslagna beviskravet torde inte vara att förvärvaren måste prestera ”fullt bevis” om att han är i stånd att förvalta fastigheten. Ett sådant krav synes alltför långtgående. Innebörden av förslaget torde närmast vara att förvärvaren skall förebringa sådana omständigheter att man med fog kan utgå från att han har såväl praktiska som ekonomiska. möjligheter att förvalta fastigheten. Tolkad på detta sätt-bör bestämmelsen kunna godtas. |
Efter de särskilda tillståndskriterierna i punkterna 1—3 i första stycket . upptar förslaget under punkt 4 den generella bestämmelsen att förvärvstillstånd skall vägras, om det kan antas att förvärvaren i övrigt är från allmän synpunkt olämplig att inneha fastigheten. Lagtexten ger inte någon antydan om vad som menas med att vara från allmän synpunkt olämplig att inneha fastigheten i fråga. Motiven ger inte heller mycket ledning för tillämpningen. Av dem framgår emellertid att stadgandet främst tar sikte på fall då förvärvaren har varit misskötsam med skatter och avgifter eller varit inblandad i ekonomisk brottslighet.
Enligt lagrådets bedömning är det från rättssäkerhetssynpunkt otillfredsställande med en så allmänt hållen regel som det här gäller. Den ger utrymme för en ganska godtycklig och för den enskilde oförutsebar tillämpning. Regleringens inriktning och räckvidd bör på något sätt komma till uttryck i lagtexten. Lagrådet föreslår därför att den här behandlade punkten ges följande lydelse:
”4. om det kan antas att förvärvaren eljest med hänsyn till brottslig gärning eller visad brist vid fullgörande av åligganden enligt lag är från allmän synpunkt olämplig att inneha fastigheten.”
278 .
För att innebörden av bemyndigandet för regeringen enligt denna paragraf skall framgå tydligare föreslår lagrådet att paragrafen får följande lydelse: :
”Regeringen bemyndigas att meddela närmare föreskrifter om skyldighet för förvärvaren att till kommunen och hyresnämnden lämna uppgifter av betydelse för prövningen av förvärv enligt denna lag.”
Övergångsbestämmelserna
Uttalande av föredragande statsrådet ger vid handen att avsikten är att förhandstillstånd till förvärv av aktier och andelar i handelsbolag, som
meddelats före den nya lagens ikraftträdande, skall bibehålla sin giltighet även om förvärvet sker först efter ikraftträdandet och utan hinder av att enligt den nya lagen förhandstillstånd ej kan meddelas beträffande vissa typer av förvärv. Med det synsätt som ligger bakom detta uttalande synes följdriktigt vara att beträffande före lagens ikraftträdande gjorda, men då ej slutligt prövade ansökningar om förhandstillstånd till. förvärv äldre lag skall tillämpas och då också i det fall att ansökningen avser sådant förvärv till vilket förhandstillstånd ej kan ges enligt den nya lagen. Den här angivna lösningen av sistnämnda övergångsproblem kräver otvivelaktigt ett särskilt stadgande. I klarhetens intresse synes då lämpligt att övergångsspörsmålen beträffande förhandstillstånd i sin helhet uttryckligen regleras. Det förordas därför att till det remitterade förslagets övergångsbestämmelser fogas två nya meningar av förslagsvis följande lydelse: |
”Före ikraftträdandet meddelat förhandstillstånd. till förvärv av aktie eller andel i bolag gäller även därefter. Beträffande prövningen av sådan ansökan om förhandstillstånd till dylikt förvärv som ej slutligen avgjorts
vid ikraftträdandet gäller äldre bestämmelser.” .
t
Förslaget till lag om ändring i lagen (1973: 188) om arrendenämnder och hyresnämnder -
Förslaget lämnas utan erinran.
Förslaget till lag om ändring i bostadsrättslagen (1971: 479)
Under hänvisning till vad lagrådet anfört. vid 2§ förslaget till lag om ändring i lagen (1975: 1132) om förvärv av hyresfastighet m. m. avstyrker lagrådet den föreslagna ändringen i förevarande lag.
Förslaget till lag om ändring i lagen (1982: 352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt |
Lagrådet, som noterar att det nu framlagda förslaget till ändring i förevarande lag ej belysts genom remissbehandling eller annat liknande förfarande efter det att frågan prövades i samband med lagens antagande, finner ur de synpunkter lagrådet har att beakta ej anledning till erinran mot förslaget.
Prop. 1982/83: 153 . | 36
Utdrag
JUSTITIEDEPARTEMENTET PROTOKOLL vid regeringssammanträde 1983-03-17
Närvarande: statsministern Palme, ordförande, och statsråden I. Carlsson, Lundkvist, Feldt, Sigurdsen, Gustafsson, Leijon, Hjelm-Wallén, Peterson, Andersson, Rainer, Boström, Bodström, Göransson, Gradin, Dahl,
R. Carlsson, Holmberg, Hellström
Föredragande: statsrådet Gustafsson
Proposition om ändrade regler om förvärv av hyresfastigheter m. m.
Föredraganden anmäler lagrådets yttrande! över förslag till
1. lag om ändring i lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet
m.m.,
2. lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder,
3. lag om ändring i bostadsrättslagen (1971: 479),
4. lag om ändring i lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt.
Föredraganden redogör för lagrådets yttrande och anför.
Lagrådet har i och för sig inte något att erinra mot att regeln om |
undantag från tillståndsplikten i 2§ punkt 2 tillståndslagen ändras, såvitt
gäller riksorganisationer av bostadsrättsorganisationer, så att den bara kommer att avse HSB och Riksbyggen. Lagrådet anser emellertid att det
uttryck, ”folkrörelsekooperativ”, som har valts för att åstadkomma den
önskade avgränsningen har en så diffus betydelse att det inte är tjänligt att
använda i lagtext. Eftersom lagrådet anser sig sakna underlag för att föreslå någon annan utformning av bestämmelsen avstyrks den föreslagna lagändringen i det nu berörda hänseendet. I överensstämmelse härmed
avstyrker lagrådet även den föreslagna ändringen i 60a§ bostadsrättsla-
gen. |
Uttrycket ”folkrörelsekooperativ” organisation kan väl sägas sakna en i och för sig önskvärd pregnans. Något annat uttryck är dock svårt att finna. I motiven har jag också klart angett att därunder inte faller några andra
bostadskooperativa organisationer än HSB och Riksbyggen, varför någon risk för misstolkning eller missförstånd enligt min mening inte torde kunna
! Beslut om lagrådsremiss fattat vid regeringssammanträde den 3 mars 1983.
Prop. 1982/83:1533 == 37
befaras. Jag är därför inte beredd att frångå det remitterade förslaget i nu berörda delar.
Jag ansluter mig till vad lagrådet uttalat rörande tolkningen av 4§ första stycket punkt I tillståndslagen och godtar också lagrådets förslag till precisering av punkt 4 i samma paragraf.
Jag godtar även lagrådets förslag till utformning av 27§ tillståndslagen liksom, med några redaktionella jämkningar, förslaget till ytterligare övergångsbestämmelser till samma lag.
Hemställan
Jag hemställer att regeringen föreslår riksdagen
att anta de av lagrådet granskade förslagen med vidtagna ändringar.
Beslut
Regeringen ansluter sig till föredragandens överväganden och beslutar att genom proposition föreslå riksdagen att anta de förslag som föredraganden har lagt fram.
Prop. 1982/83: 153 | 39. | AN > Bilaga! ESEJ| JUSTITIE-
EJ | DEPARTEMENTET
ÄNDRADE REGLER OM FÖRVÄRV AV HYRESFASTIGHETER
Ds JU 1982: 12
Innehålisförteckning
FÖRFATTNINGSFÖRSLAG
Förslag till lag om ändring i lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. 1.2 Förslag till. .lag om ändring i lagen
(1973:188) om arrendenämnder och hyres-
nämnder 1.3 Förslag till lag om ändring i kommunal-
1.4 Förslag till lag om ändring i bokförings-
lagen (1976:125)
2.5 Förslag till förordning om ändring i
förordningen (1975:1139) om tillämpningen av lagen (1975:1132) om förvärv av hyres-
fastighet m.m. .
Förslag till förordning om ändrirg i utsök-
ningsförördningen (1981:981)
INLEDNING
GÄLLANDE RÄTT 3.1 Fastighetsförvärv 3,2 Aktie- och andelsförvärv 3.3 Förköpsrätt vid aktieöverlåtelse 3.4 Förfarandet vid prövning enligt tillståndslagen
STATISTISKA UPPGIFTER
STOCKHOLMS KOMMUNS UTREDNING OM FASTIGHETS- HANDELN OCE TILLSTÅNDSLAGEN M.M.
TIDIGARE RIKSDAGSBEHANDLING
ÖVERVÄGANDEN
7.2 Tillståndslagens tillämpningsområde 7.2.1 Förvärv av andel i fastighet T.1.2 Förvärv av aktie och andel i
fastighetsbolag 7.1.3 Tillståndslagens tillämpnings-
område i övrigt |
1.2¶Ätgärder för att säkra efterlevnaden av bestämmelserna om tillståndsplikt
vid aktie- och andelsförvärv 1.3 Förfarandet hos kommunen vid anmälan av tillståndspliktiga förvärv
1.4¶Tillänpningen av 4 § första stycket
tillståndslagen
UPPRÄTTADE FÖRFATTNINGSFÖRSLAG
SPECIALMOTIVERING N
Förslaget till lag om ändring i lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfåstig-
het n.n. . 9.2 Förslaget till lag om ändring i lagen (1973:188) om axrendenämnder och hyresnämnder 9.3 Förslaget till lag om ändring i kommnal-
9-4 Förslaget till lag om ändring i bok-
föringslagen (19756:125) ee
9.5. Förslaget till förordning om ändring i
förordningen (1975:1139) om tillämpningen
av lagen (1975:1132) om förvärv av hyres-
fabtighet m.m.
9.6¶Förslaget till förordning om ändring i
utsökningsförordningen (1981:981).
20 SAMMANFATTNING
1¶FÖRFATTNINGSFÖRSLAG
1.2 Förslag till
Lag om ändring i laxen (1975:1132) om förvärv av
hyresfastighet m.m.
Härigenom föreskrivs i fråga om lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet mon? -
dels att 2, 4, 7, 9, 10 och 13 §§ skall ha nedan angivna lydelse, dels att i lagen skall införas tre nya paragrafer, 10a §, 10 b och
10 ce $$, av nedan angivna lydelse. |
Nuvarande lydelse | Föreslagen lydelse
. . 2
28 Förvärvstilletånd fordras ej
1. om egendomen förvärvas från staten, kommun, landstingskommun eller kommunalförbund,
2. om staten, kommun, landstingåkommur, kommunalförbund, aktiebolag, som
helt äges av komman eller landstingskommun, allmännyttigt bostadsföretag,
riksorganisation av bostadsrättsföreningar eller bostadsrättsförening
ansluten till sådan organisation är förvärvare,
é 2, om egendomen enligt medgivande av regeringen förvärvas för kyrkligt ända-
mål eller fånget prövats enligt lagen (1970:939) om förvaltning av kyrklig jord,
4. om egendomen förvärvas - av kreditinrättning vilken enligt lag eller enligt reglemerte eller bolagsordning som regefingen fastställt är skyldig att åter
avyttra egendomen;
5. om förvärvaren är gift med överlåtaren och inte heller om förvärvaren eller
när makar förvärvar gemensamt, någon av dem är överlåtarens avkomling, allt
1¶Lagen omtrycket 1979:307.
2 Senaste lydelse 1982:628.
Nuvarande lvdelse Föreslagen lydelse under förutsättning att överlåtaren inte är skyldig att avyttra egendomen
enligt 6 § eller enligt 3 kap. 1 § lagen (1982:618) om utländska förvärv av.
fast egendom m.m.,
6.om förvärvet avser andel ' i fastighet och förvärvet av andelen sker i syfte att bereda
förvärvaren och hans familj
bogtad på fastigheten,
1. om förvärvet skall prövas enligt 6. om förvärvet skall prövas
lagen om utländska förvärv av fast enligt lagen om utländska för-
egendom m.m. , värv av fast egendom m.n.,
8 om förvärvet sker genom inrop 1. om förvärvet sker genom inrop på exekutiv auktion, | på exekutiv auktion.
9. om andel i fastighet förvärvas
av någon som redan äger andel i
. fastigheten och som ej enligt 6 §
är skyldig att avyttra sistnämnda
andel.
48 Förvärvstillstånd skall vä , Förvärvstillstånd får meddelas endast om sökanden ej gör sannolikt om förvärvaren ett överty de att han är i stånd att förvalta sätt visar att han är i stånd att fastigheten, att syftet med förvalta fastigheten och gör sannoförvärvet är att han skall idka likt att syftet med förvärvet är bostadsförvaltning och därvid att han skall förvalta fastigheten hålla fastigheten i sådant och därvid hålla den i sådant skick skick att ien motsvarar de ansvråk att den motsvarar de anspråk de bode boende enligt lag har rätt att ende enligt lag har rätt att ställa... ställa samt att han även i övrigt Förvärvstillstånd får inte meddelas, kommer att iakita god sed i hyres- om det kan antas att förvärvaren i förhållanden. något avseende inte kommer att iaktta
god sed i hyresförhållanden.
Nuvararde ivdelse Föreslagen lydelse Förvärvstillstånd enligt denna Förvärvstillstånd enligt denna lag lag får ej vägras, om det i får inte vägras ärendet visas att fastigheten "är obebyggd eller bebyggd med 2. om det visas att fastigheten är annat än hyreshus eller med obebyggd eller bebyggd med annat än hyreshus som icke innehåller hyreshus eller med hyreshus som inte fler än två för bostadsändamål innehåller fler än två för bostadsavsedda lägenheter, Skall fastig- ändamål avsedda lägenheter, heten enligt gällande planer användas för annat ändamål än 2. om förvärvet avser andel i för uppförande av hyreshus, fastighet och förvärvet av andelen får förvärvstillstånd meddelas uppenbart sker i syfte att bereda även om de förutsättningar som förvärvaren och hans familj bostad anges i första stycket ej på fastigheten, föreligger.
Skall fastigheten enligt gällande planer
användas för annat ändamål än för upp-
förande av hyreshus, får förvärvs-
tillstånd meddelas uten hinder av
första stycket. |
18.
Ear förordnande meddelats enligt 6 § och har inroparen dessförinnan eller senare avyttrat egendomen, skall förordnandet trots detta gå i verkställighet, om kommanen eller hyresnämnden icke återkallar sin framställning i ärendet.
I övrigt skall så anses och med ären- I övrigt skall så anses och med ärendet i tillämpliga delar så förfaras, det i tillämpliga delar så förfaras, som om egendomen blivit utmätt för som om egendomen blivit utmätt för fordran. med bästa förmånsrätt: däri fordran med bästa förmånsrätt däri efter, i förekommande fall, sådana efter, i förekommande fall, sådana rättigheter som besvärade egendomen rättigheter som besvärade egendomen redan vid den exekutiva auktionen - redan vid den exekutiva auktionen och har företräde framför alla be- och har företräde framför alla be-
fintliga fordringar, Även om fintliga fordringar. Även om det
3 Senaste lydelse -1981:787.
Nuvarande lyåelse Föreslaren lydelse det i enlighet härmed bestämda i enlighet hävmed bestämda skyddsskyddsbeloppet täckes, får för- beloppet täckes, får försäljning säljning dock ej ske om ej den dock ej ske om ej den bjudna köpebjudna köpeskillingen täcker skillingen täcker även det värde som även det värde som i ärendet har i ärendet har åsatts egendomen enligt åsatts egendomen enligt 12 kap. 12 kap. utsökningsbalken eller, om utsökningsbalken eller, om ägaren ägaren eller innehavare av fordran eller innehavare av fordran som som är förenad med panträtt i egendomen.
är förenad med panträtt i egen- i god tid före auktionen påkallat
domen i god tid före auktionen på- särskild värdering, det värde vartill
kallat särskild värdering, det egendomen uppskattas av värderingsmän
värde vartill egendomen uppskattas som länsstyrelsen utser, Egendomen av värderingsmän som länsstyrel- får säljas endast till den som fått sen utser. Egendomen får säljas besked från kommunen att prövning ej
endast till den som fått besked påkallas, erhållit förvärvstillstånd
från kommunen att prövning ej på- eller enligt 2 § 2, 3 eller 4 får kallas, ernållit förvärvstill- förvärva egendomen utan sådant tillstånd eller enligt 2 § 2, 3, 4 stånd. Åvges vid auktionen bud som eller 9 får förvärva egendomen sålunda får antagas, skall försäljning utan sådant tillstånd. Avges ske även om innehavare av fordran vid auktionen bud som sålunda bestrider det. får antagas, skall försäljning ske även om innehavare av
— fordran bestrider det.
Kommer försäljning ej till stånd vid auktionen, får kommunen eller hyresnämden inom två år efter det att aulrtionen vunnit laga kraft hos länsstyrelsen påkalla förordnande om ny auktion. Framställes ej sådan begäran inom föreskriven tid eller avges ej heller vid den senare auktionen bud som får antagas, är frågan om försäljring av egendomen förfållen.
Kostnad i samband med auktion, som ej lett till försäljning betalas av
statsmedel.
Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse
. 9 §
Äger bolag fast egendom som avses Om ett bolag äger sådan fast egendom
i 1 8 och är egendomens taxerade ” saom anges i 1 § första stycket och
värde enligt senaste balansräkning egendomens taxerade värde enligt minst tre gånger större än det senaste balansräkning är större än
enligt samma balansräkning bokförda det enligt samma balansräkning bok-
värdet av bolagets övriga till- - förda värdet av bolagets övriga till-
gångar, får aktie eller andel i. gångar, får aktie eller andel i bo-
bolaget ej utan tillstånd av laget inte utan tillstånd av hyreshyresnämnd förvärvas genom sådant nämnd förvärvas genom sådant fång som
fång som anges i i $ första anges i 1 § första stycket eller
stycket eller genom inlösen enligt genom inlösen enligt 3 kap. 3 § aktie-
3 kap. 3 § aktiebolagslagen (1975: bolagslagen (1975:1385). Förvärvstill-
1385). Detsamma gäller i fråga om gtånd fordras dock endast om prövning
förvärv av aktie eller andel i moder- enligt 10 § tredje stycket påkallas
bolag, om ået sammanlagda taxerade hos hyresnämnden. värdet av koncernens fasta egendom, som här avses, är minst tre ger Vid förvärv av aktie eller andel i större än det sammanlagda bokförda. moderbolag gäller vad som i första värdet av koncernens övriga till- stycket sägs om bolaget "koncernen.
gånger, allt enligt koncernbolagens
senaste balansräkningar,
Bestämmelserna i 2 § 1 - 6 gäl- Bestämmelserna i 2 9 1 - 5 gäller
ler i tillämpliga delar. Till- i tillämpliga delar, Tillstånd
stånd fordras ej till förvärv av fordras inte till förvärv av. aktie
aktie på grund-av nyemission på grumd av nyemission där aktiedär aktieägarna tecknar de nya ägarna tecknar de nya aktierna i
aktierna i förhållande till det förhållande till det antal aktier
antal aktiez de förut äger. de förut äger.
20 §
Jar tillstånd till förvärv av Vid tillståndåspliktiga förvärv av aktie eller andel i bolag ej' aktier eller andelar i bolag skall försökts före förvärvet, skall det värvaren inom tre månader från det sökas inom tre månader från ået förvärvet skedde anmäla förvärvet förvärvet skedde. I fråga om till den kommun där huvuddelen av den
Nuvarande lvdelse Föreslagen lydelse prövning av ansökar om tillstånd fasta egendomen är belägen. Frågan
till sådant förvärv gäller 4 § i om inom vilken kommm huvuddelen
tillämpliga delar, ” av egendomen 1licger skall avgöras
med ledning av fastigheternas taxerings-
” värde, Till anmälningen skall fogas
styrkt avskrift av fångeshandlingen
eller, om någon fångeshandling inte
har upprättats, ett av överlåtaren och
förvärvaren undertecknat intyg om
när förvärvet har skett och om de vill-
kor som har avtalats för förvärvet.
Görs ej ansökan om förvärvstill- I fall som avses i 1 & 2-4 samt vid
stånd inom föreskriven tid och på förvärv genom inlösen enligt 3 kap.
föreskrivet sätt eller vägras 3 § aktiebolagslagen (1975:1385) får
förvärvstillstånd genom lagakraft- frågan om förvärvstillstånd prövas av
ägande beslut, är förvärvet ogil- hyresnämnden redan innan förvärvet
tigt. skett. Ansökan får i sådant fall ges
in till hyresnämnden utan föregående
anmälan till kommunen.
Vill kommmen påkdla prövning enligt
denna lag, skall beslutet härom
anmälas till hyresnämden inom tre
månader efter det anmälan skett enligt
första stycket eller, om styrkt av-
skrift av fångeshandlingenr eller intyg
om förvärvet inte var fogad till anmäl-—
ningen. tre månader från det att
kommunen mottog sådan handling. Det
åligger kommunen att snarast möjligt
och senast inom samma tid underrätta
förvärvaren huruvida prövning Då-
-kallas,
Har anmälen som avses i tredje stvcket
gjorts inom föreskriven tid, skall hyres-
nämnder förelägga förvärvaren att inom
Huvarande iydelse:' Föreslagen lväelise
en månad från det att han fått del av
föreläggandet ansöka om förvärvstill-
stånd. Föreläggandet skall] inne-
hålla en erinran om bestämmelserna i
10 a § första stycket, Till föreläggan= ået skall fogas en avskrift av
I fråga om hyresnämndens prövning av
ansökan om förvärvstillstånd gäller
4 å i tillämpliga delar.
10 a §
Om ansökan om förvärvstillstånd inte
görs enligt föreläggande som avses i
10.8 fjärde stycket eller om förvärvs-
tillstånd vägras genom lagakraft-
ägande beslut, är förvärvet ogiltigt.
Om förvärvaren underlåter att i rätt
tid anmäla förvärvet till kommunen en-
ligt 10 § första stycket, skall hen -
ålä en avgift (förvärvsavaift).
" Om kommunen begär det kan förvärvet
också förklaras ogiltigt.
Om förvärvet avser samtliga aktier eller andelar i bolaget, utgör förvärvsavgiften en trocent av taxeringsvärdet
av bolagets eller koncernens tillstånds-
pliktiga fasta egendom. I annat fall
minskas den så beräknade avgiften
med hänsyn till förvärvets omfattning
i förhållande till det totala antalet
aktier eller andelar i bolaget. Om av=-
giften med hänsyn till omständigheterna
framstår som oskälig, får den jämkas,
Nuvarande lydeise Föreslacen lydeise
10 bd $
Frågor om förvärvsavgift och ogiltigförklaring prövas av hyresnämnden på talan av den kommun till vilken anmälan enligt 10 första stycket
skall ske, Talan får dock inte tas
upp till prövning sedan mer än tio
år förflutit från förvärvet.
För att säkerställa ett anspråk på
förvärvsavgift får hyresnämnden på
yrkande av kommunen förordna om kvar-
stad, Därvid gäller i tillämpliga de-
lar vad som i 15 kap. rätte balken
är föreskrivet om kvarstad för for=
Äran,
120 .c $
Förvärvsavgift betalas till kormuner, Den tillfaller till hälften staten och
till hälften kommunen,
Vid fördelning mellan staten och kom- . munen av medel som har influtit skall medel i första hand avsättas för kommmens fordran...
Åtgärder för indrivning av förvärvs-
avgift får inte vidtas, sedan mer än tio år förflutit från det beslutet angående avgi ften vann laga kraft.
23 §
Förköpsrätten utövas genom ati Förköpsrätten utövas genom att kommunen
kommunen senast i samband med att inom den tid som gäller för anmälan
konammen skall vittra sig i till- enligt 10 9 tredje stycket skriftligen
ståndsärendet skriftligen hos hyres- hos hyresnämnden anmäler att ett
nämnden anmäler att beslut att utöva beslut att utöva förköpsrätt har
4 Riksdagen 1982/83. I saml. Nr 153
Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse förköpsrätt fattats. Hyresnämnden fattats. Hyresnämnden skall underrätta skall underrätta bolaget samt bolaget samt köpare och säljare om köpare och säljare om beslutet beslutet att utöva förköpsrätt. att utöva förköpsrätt.
Frågan om förköp får också tas upp i
samband med prövningen av fråga om
förvärvsavgift. I fråga om anmälan
och underrättelse gäller därvid första
stycket. Kommumens anmälan skall dock
ske senast när kommunen begär pröv-
Ding av frågan om förvärvsavgift.
Har förvärvstillstånd meddelats, är förköpsrätten förlorad.
Denna lag träder i kraft den 1 juli 1983. I fråga om förvärv Bom har skett före ikraftträdandet gäller äldre bestämmelser.
1.2 Förslag till
Lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och
byresnämnåer
Färigenon föreskrivs att 4, 5, 16 b, 16 c, 23 och 32 §§ lagen (1973:
288) om arrendenämnder och hyresnämnder? skall ha nedan angivna
lydelse.
Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse
48 Eyresnämnd som avses i 12 kap. 68 § jordabalken har till uppgift att
1. medla i hyres- eller bostadsrättatvist,
2. pröva tvist om reparationsföreläggande enligt 12 kap. 16 § andra stycket, skadestånd enligt 12 kap. 24 a §, överlåtelse av hyresrätt enligt 12 kap. 34-36 §§, upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 12 kap. 40 §, förlängning av hyresavtal eller villkor för sådan för-
längning enligt 12 kap. 49 §, hyresvillkor enligt 12 kap. 55 § eller
uppskov med avflyttning enligt 12 kap. 59 §, allt jordabalken,
2a pröva tvist om hyresvillkor enligt 22-24 §§ hyresförhandlingslagen (1978:304) eller om återbetalningsskyldighet enligt 23 § samma lag,
3, pröva tvist om hyresvillkor enligt 7 § sista stycket, upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 30 § andra stycket eller medlemskap enligt 52 §, allt bostadsrättslagen (1971:479),
4, pröva fråga om godkännande av överenskommelse som avses i 12 kap. 45 eller 56 § jordabalken eller av beslut som avses i 60 § första stycket 1 bostadsrättslagen,
5. vara skiljenämnd i hyres- eller bostadsrättsvvist,
1 Lagen omtryckt 1980:97. 2 Senaste lydelse 1982:354.
Nuvarande lydelse Föreslazsen lydelse 5 a. pröva tvist mellan hyresvärd och hyresgästorganisation enligt hyresförnhandlingslagen,
6. pröva frågor enligt bostadssaneringslagen (1973:531) och bostadsförvaltningslagen (1977:792),
7. pröva frågor enligt lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.n.,
8. pröva frågor enligt bostadsanvisningslagen (1980:94),
9. pröva frågor enligt lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt.
Ärende upptages av den hyres- Ärende upptages av den hyresnänmmd nämnd inom vars område fastig- inom vars område fastigneten är beheten är belägen. Ärende som lägen. Ärende som avses i 9, 10 b,
avses i 9, 17 eller 18 § lagen 17 eller 18 § lagen om förvärv av
om förvärv av hyresfastighet hyresfastighet m.m, upptages dock av m.m. upptages dock av hyres- hyresnämnden i den ort där bolagets nämden i den ort äär bolagets styrelse har sitt säte eller, i fråga styrelse her sitt säte eller, om handelsbolag, där förvaltningen i fråga om handelsbolag, där föres. förvaltningen föres.
5§
Fyresnämnd består av lagfaren ordförande och två andra ledamöter, om ej annat följer av tredje stycket. Av de senare ledamöterna skall den ene vara
väl förtrogen med förvaltning av hyresfastighet eller, när ärendet rör bostads-
rättafastighet, med förvaltning av sådan fastighet och den andre vara väl förtrogen med bostadshyresgästers förhållanden eller, när ärende rör annan lägenhet än bostadslägenhet, med näringsidkande hyresgästers förhållan-
den, I ärende enligt 52 § eller 60 § första stycket 1 bostadsrättslagen
(1971:479) skall vad som sagts nu om hyresgästers förhållanden i stället
avse bostadsrättshavares förhållanden. |
Hyresnämnden får anlita tekmisk Eyresnämnden får anlita expert att
Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse expert att biträda nämnden, om biträda nämnden, om ärendets beskaffenärendets beskaffenhet eller het eller annat särskilt skäl föranannat särskilt skäl föranleder leder det. det.
Bestämmelserna i 2.$ andra-fjärde styckena äger motsvarande tillämpning i fråga om hyresnämnd.
Regeringen kan förordna att i hyresnämnd skall finnas flera avdelningar.
Bestämmelserna om hyresnämnd gäller i tillämpliga delar även avdelning.
16 b §
Ansökan om förvärvstillstånd skall för yttrande tillställas kommun där tillståndspliktig fast egendom finnes samt, om det lämpligen kan ske, organisation av hyresgäster som berörs av ansökningen. Avser ansökan tillstånd till förvärv av aktie, skall tiden för avgivande av yttrande bestämmas så att den ej understiger tre månader,
I ärende angående förvärvstillstånd skall kommun, där den fasta egendomen är belägen, samt hyresgästorganisation, som berörs av ansökningen, anses som sökandens motparter.
I ärende angående förvärvstillstånd äger bestämmelserna i 14 § andra stycket motsvarande tillämpning.
Ansökan om tillstånd att förvärva
1. fast egendom eller tomträtt genom köp eller byte,
2. aktie genom köp eller genom inlösen i fall som avses i 12 § andra stycket lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.n.,
får ej prövas eller på grund av återkallelse avskrivas innan det blivit slutligt avgjort om förköp skall äga rum.
Nuvarande lydelse . föreslagen lydelse Föreläggande enligt 3 a § andra Föreläggande enligt 3 a 9 andra
stycket lagen om förvärv av hyres- stycket eller 10 § fjärde stycket fastighet m.m. får ej utfärdas lagen om förvärv av hyresfastighet
innan det blivit slutligt avgjort m.m. får ej utfärdas innan det blivit
att förköp ej skall äga rum. . slutligt avgjort att förköp ej skall
16.c 8
Ansökan om tillstånd till för- Ansökan om åläggande av förvärvsav-
köp enligt 17 § lagen (1975: gift och ogiltigförklaring enligt
1132) om förvärv av hyresfastig- 10 a & andra stycket samt om tillstånd
het m.m. skall göras skriftli- > till förköp enligt 17 8 lagen (1975:
gen. . 1132) om förvärv av hyresfastighet
n.m. skall göras skriftligen.
Bestämmelserna i 8 § andra - femte styckena äger motsvarande tillämming i fråga om ansökan som avses i denna paragraf.
Förhandling skall hållas inför nämnden, om det ej är uppenbart att förhandling ej behövs. Skall part inställa sig personligen, får nämnden förelägga vite.
Underlåter sökanden att på kallelse infinna sig inför nämnden, avskvives ären-
det. Uteblir motpart från förhandling, får ärendet likväl avgöras.
238?
Om fullföljd av talan mot hyresnämmds beslut i ärende enligt 12 kap. jordar
balken eller hyresförhandlingslagen (1978:304) eller i ärende angående bostads-
rätt, bostadssanering eller särskild förvaltning eller i ärende enligt lagen
(1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m., enligt bostadsanvisningslagen
(1980:94) eller lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning
till bostadsrätt finns bestämmelser i 12 kap. 70 § jordabalken, 31 § hyresförhandlingslagen, 76 § bostadsrättslagen (1971:479), 21 § bostadssaneringslagen
(1973:531), 34 § bostadsförvaltningslagen (1977:792), 25 § lagen om förvärv
av hyresfastighet m.m., 14 § bostadsanvisningslagen samt 15 § lagen om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt.
3 Senaste lydelse 1982:354.
Mivarande lydelse Föreslagen lydelse
Mot hyresnämnds yttrande enligt 12 a § får talan ej föras.
Mot beslut av hyresnämnd får talan föras särskilt, om nämnden 1, avvisat ansökan som avses i 8, 11, 14-16, 16 a, 16 c, 16 § eller 16 e §,
2, avskrivit ärende enligt 8-10, 15 a, 16, 16 a, 16 c, 16 d eller 16 e §,
dock ej när ärendet kan återupptagas, 3, förordnat angående ersättning för någons medverkan i ärendet, 4. utdömt vite eller annan påföljd för underlåtenhet att iakttaga föreläggande eller ådömt straff för förseelse i förfarandet,
5. utlåtit sig i annat fall än 5, utlåtit sig i annat fall än
som avses i 3 i fråga som gäl- som avses i.3 i fråga som gäller
ler allmän rättshjälp. allmän rättshjälp,
6, utan samband med avgörande av
saken utlåtit sig om kvarstad enligt
10 b I andra stycket 1 om för-
värv av hyresfastighet m.m. Särskild talan föres genom besvär hos bostadsdomstolen inom tre veckor från den dag beslutet meddelades. Besvärshandlingen skall inges till domstolen.
Nuvarande lydelse Föreslagen lvåelse
32 §
Föres ej talan mot nämnås be- Om talan inte förs mot nämnds slut enligt 9 kap. 14 § eller beslut enligt följande varagrafer, 12 kap. 24 a § jordabalken, får beslutet verkställas som laga-
22, 23, 26 eller 27 § hyres- kraftägande dor: förhandlingslagen (1978:304),
13 a § denna lag eller 13 9 kap. 14 § eller 12 kap. 24 a § eller 15 § eller 25 § första jordabalken,
stycket bostadsförvaltnings-
lagen (1977:792) eller 9 22,23, 26 eller 27 § hyresförhandeller 10 § bostadsanvisnings- lingslagen (1978:304),
lagen (1980:94), får beslutet verkställas såsom lagakraft- 13 a § denna lag, ägande don.
13 eller 15 §& eller 25 § första
stycket bostadsförvaltningslagen
(1977 :792),
9 eller 10 § bostadsanvisningslagen (1980:94),
10 b I lagen (1 :1132) om förvärv
av hyresfastighet m.m. i fråga om för-.
värvsavgift och kvarstad för sådan
avgift. :
Har hyresnämnd med stöd av 31 § första stycket bostadsförvaltningslagen för
ordnat att beslut enligt 13 eller 15 § eller 25 § första stycket nämnda
lag skall lända till efterrättelse genast, får även sådant beslut, om
bostadsdomstolen ej förordnat annat, verkställas såsom lagakraftägande dom.
Denna lag träder i kraft den 1 juli 1983,
1.3 Förslag till
Lag om ändring i kommunalskattelagen (1928:370)
Härigenom föreskrivs att 20 § kommunalskattelagen (1928:370) skall ha
nedan angivna lydelse.
Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse
20 gt oo
Vid beräkningen av inkomsten från särskild förvärvskälla skall alla omkostnader under beskattningsåret för intäkternas förvärvande och bibehållande avräknas från samtliga intäkter i pengar eller pengars värde (bruttointäkt), som har influtit i förvärvskällan under beskattningsåret . Att koncernbidrag, som inte utgör sådan omkostnad, ändå skall avräknas i vissa fall och inräknas i. bruttointält hos mottagaren framgår av 43 § 3 mon.
Avdrag får inte göras för:
oden skattskyldiges levnadskostnader och därtill hänförliga utgifter, såsom vad skattskyldig utgett som gåva eller som periodiskt understöd eller därmed jämförlig periodisk utbetalning till person i sitt hushåll;
kostnader i samband med plockning av vilt växande bär och svampar till den del kostnaderna inte överstiger de intäkter som är skattefria enligt 19 §;
värdet av arbete, som i den skattskyldiges förvärvsverksamhet utförts av den skattskyldige själv eller andre maken eller av den skattskyldiges barn
som ej fyllt 16 år;
ränta på den skattskyldiges eget kapital som har nedlagts i hans förvärvs- . verksanhet ;
svenska allmänna skatter;
1 Senaste lydelse enligt prop. 2981/82:146 och 154.'
Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse kapitalavbetalning på skuld; avgift enligt 8 kap. studiestödslagen (1973:349); avgift enligt lagen (1972:435) om överlastavgift; avgift enligt lagen (1976:666) om påföljder och ingripande vid olovligt byggande m.n.; avgift enligt 99 & $ utlänningslagen (1980:376); avgift enligt 26 § arbetstidslagen (1982:673);
avgift enligt 10 a I andra stycket
lagen (1975:1132) om förvärv av
hyresfastighet m.m.; belopp, för vilket arbetsgivare är ansvarig enligt 75 § uppbördslagen
(1953:272);
avgift enligt lagen (1976:206) om felparkeringsavgift; överförbrukningsavgift enligt ransoneringslagen (1978:268); ränta på lånat kapital till den del räntan täcks av sådant statligt bidrag som avseg i punkt 7 av anvisningarna till 24 §;
kapitalförlust m.m. i vidare mån än som får ske enligt 36 §.
(Se vidare anvisningarna.) Denna lag träder i kraft den 1 juli 1983 och tillämpas första gången vid 1984 års taxering.
1.4 Förslag till
Färigenom föreskrivs att 19 § bokföringslagen (1976:125) skall ha nedan
angivna lydelse.
Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse
19 §
PBalansräkningen skall i sammandrag redovisa rörelsens samtliga tillgångar och skulder samt eget kapital i rörelsen på balansdagen. Ställda panter och
ansvarsförbindelser skall upptagas inom linjen.
För balansräkningen användes med de avvikelser som betingas av rörelsens art och omfattning nedan intagna schema eller annan uppställningsform som ger en likvärdig överblick över rörelsens ställning.
I schemat angivna poster skall upptagas var för sig. Kompletterande poster ges beteckningar som tydligt anger vad som ingår i posten. För varje sammandragen post i balansräkningen skall i specificerad bilaga upptagas de belopp som ingår i posten, om icke postens sammansättning klart framgår
av bokföringen i övrigt.
Å Tillgångar
I Omsättningstillgångar
1. Kassa- och banktillgodohavanden
2. Aktier och andra andelar
3. Obligationer och andra värdepapper
4. Växelfordvingar
5. Kundfordringar
6. Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter
7. Övriga fordringar
8, Varulager
9, Förskott till leverantörer
Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse II Spärrkonto hos riksbanken för investeringsfond och liknande
fonder, var för sig
III Anläggningstillgångar 1. Aktier och andra andelar
2. Obligationer och andra värdepapper
3, Lån till delägare och denne närstående personer 4. Andra fordringar
5. Förskott till leverantörer 6. Patent och liknande rättigheter 7. Hyresrätt och liknande rättigheter
8. Goodwill, som avses i 17 § första stycket 9. Oavaktviven utgift, som avses i 17 § andra stycket
| : . 10. Skepp 11. Maskiner, inventarier och dylikt 12. Byggnader 13, Fast egendom, som ej är maskin eller byggnad
3 Skulder och eget kapital
I Kortfristiga skulder 1. Växelskulder 2. Leverantörskulder 3, Skatteskulder 4. Upplupma kostnader och förutbetalda intäkter
5, Övriga kortfristiga skulder
6. Förskott från kunder
II Långfristiga skulder l. Avsatt till pensioner 2. Andra. långfristiga skulder
III Obeskattade reserver 1. Lagerreserv | 2. Investeringsfonder och liknande fonder, var för sig 3, Övriga obeskattade reserver, var för sig
Navarande lvdelse Föreslagen lydelse
IV Eget kapital, med angivande av ingående belopp, insättningar eller
uttag under räkenskapsåret, redovisat årsresultat samt utgående belopp
C Ställda panter m.m. 1. Inteckningar i fast egendon, företagsinteckningar och andra inteckningar, varje slag för sig | | 2, Andra ställda panter och därmed jämförligs säkerheter, varje slag för sig, med angivande av de belastade tillgångarnas värde enligt balansräkningen
D Ansvarsförbindelser 2. Diskonterade växlar 2. Borgensförbindelser och övriga ansvarsförbindelser 3, Pensionsåtaganden som ej upptagits bland skulderna och ej har
täckning i pensionsstiftelses förmögenhet. |
I 21 § lagen (2 :1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. finns särakilda bestämmelser om balansräkningens utformning när det gäller vissa aktiebolag och handelsbolag,
Denna lag träder i kraft den 1 juli 1983.
1.5¶Förslag till
Förordning om ändring i förordningen (1975:1139)
om tillämpningen av lagen (1975:1132) om förvärv
av hvresfastighet m.m,
Härigenon föreskrivs i fråga om förordningen (1975:1139) om tillämpningen av lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.an.?
dels att 1 a, 2, 4 och 8 §§ samt rubriken närmast före 1 a § skall
ha nedan angivna lydelse,
dels att i förordningen skall införas tre nya paragrafer, 1 a, 7 b och 7 c §§, samt närmast före 7 a § en ny rubrik av nedan angivna lydelse.
Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse
Anmälan till kommun av före Anmälan till kommm av till-
mmmemmae värv av fast egendom eller RENEE ståndspliktiga förvärv —E—CEA——— tomträtt
1a§ I anmälan enligt 3 § första stycket I anmälan enligt 3 § första stycket lagen (1975:1132) om förvärv av hyres- lagen (1975:1132) om förvärv av hyres-
fastighet m.m. skall anges regis- fastighet m.m, skall anges registerbeteckning för den egendon som av- terbeteckning för den egendom som avses med förvärvet. Vidare skall upp- ses med förvärvet. Vidare skall uppgift lärmas om antalet bostadslägen- gift lämas om antalet bostadslägen-
heter som finns på egendomen. Förvärva- heter som finans på egendomen. För-
ren skall också förete bevis om egen- värvaren skall också förete bevis om
domens taxering och typkod. Anmälan egendonmens taxering och typkod.
bör innehålla uppgift om förvärvarens
namn och adress.
Vid anmälan enligt 10 § första
stycket lagen om förvärv av hyresl Förordningen omtryckt 1979:311.
Nuvarande lydelse | . Föreslagen lydelse
fastighet m.m. skall förvärvaren
förete registreringsbevis avseende
det bolag i vilket aktie eller andel
har förvärvats samt bevis om taxering
och typkod för bolagets fasta egendom.
Därjämte skall uppgift lämnas om
1. antalet aktier eller andelar
som har förvärvats, förvärvarens
tidigare innehav av aktier eller
andelar i bolaget samt det totala
antalet aktier eller andelar i bo-
laget,
2. antalet bostadslägenheter Då bola-
gets fastigheter,
Anmälan bör innehålla uppgift om för-
värvarens namn och adress.
28 I ärende om tillstånd till förvärv av fast egendom eller tomträtt enligt lagen
(1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. skall förvärvaren utöver vad som . följer av 16 a § lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder.
1. uppge sitt medborgarskap eller, om förvärvaren är bolag, förening eller stiftelse, förete för förvärvaren gällande bolagsavtal, bolagsordning, stadgar eller motsvarande handling,
2. uppge avsikten med förvärvet,
3. uppge huruvida förvärvaren äger eller tidigare har ägt fast egendom som avses i 1 § lagen om förvärv av hyresfastighet m.n. eller aktie eller andel
Som avses i 9 § samma lag och huruvida han tidigare sökt tillstånd att för-
värva sådan egendom,
Nuvarande lydelse . . Föreslazen lydelse 4. uppge huruvida någon av följande åtgärder beslutats eller sökts i fråga om förvärvaren tillhörig egendom, nämligen
a) särskild förvaltning enligt bostadsförvaltningslagen (1977:792),
b) upprustningsåläggande eller användningsförbud enligt bostadssanerings-
lagen (1973:531) eller
ec) förelä de enligt 1 1a-
gen (1976:666) om påföljder och
ingripanden vid olovligt byggan-
de m.m.,
d) föreläggande eller förbud enligt
18 § hälsoskyddslagen (1982:000),
ce) expropriation med stöd av 2 . €) expropriation med stöd av 2 kap.
kap. 7 § expropriationslagen (1972: 1 8 expropriationslagen (1972:719),
719),
5. förete bevis om den med förvärvet avsedda egendomens taxering och typkod samt lämna uppgift om antalet bostadslägenhbeter som finns på egendonmen,
6. uppge vilka ekonomiska och praktiska förutsättningar förvärvaren har att vid fastighetsförvaltningen uppfylla de krav som uppställs i 4 § lagen om förvärv av hyresfastighet m.m.
Finner hyresnämnden att utredningen behöver kompletteras, får nämnden förelägga sökanden att inom vissa tid komma in med sådan utredning. Efterkommes ej föreläggandet, får ärendet avvisas. Erinran om detta skall tagas in i föreläggandet.
Eyresnämnden kan för särskilt fall medge undantag från första stycket.
Nuvarande lydelse . Föreslagen lydelse
4 §
I ärende om tillstånd till förvärv av aktie eller andel i bolag enligt lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. skall förvärvaren, utöver
vad som följer av 16 a § lagen (1973:188) om arrendenämmder och hyresnämnder,
2. lämna uppgifter enligt 2 § 1. läma vppgifter enligt 2 §
1-4 och 6, första stycket,
2. förete fångehandling, om sådan upprättats,
3, förete skriftlig på heder och samvete avgiven försäkran av överlåtare och förvärvare om vederlaget för aktierna,
4. förete den resultaträkning, balansräkning och förvaltningsberättelse för bolaget som upprättats närmast före förvärvet,
5, lämna uppgift om det antal bostadslägenheter som finns på bolagets hyresfastigheter.
Bestämmelserna i 2 § andra och tredje styckena äger motsvarande tillämpning i fall som avses i denna paragraf. |
Ansökan om förvärvsavgift m.m.
72a§ |
Ansökan om åläggande av förvärvs=
avgift och ogiltigförklaring enligt .
10 b § lagen (1975:1132) om förvärv
av hyresfastighet m.m. skall inne-
hålla uppgift om förvärvaren och om det
förvärv på vilket avgiftsskyldishet
grundas. Kommmen skall uppge huruvida
förköpsrätt skall utövas.
Bestämmelserna i 2 § andra och tredje
. styckena tillämpas även i fall som
avses i denna paragraf.
5 Riksdagen 1982183. I saml. Nr 153
Nuvarende lydelse Föreslagen lydelse
7v§
Sedan förvärvsavgiften har inbetalats till kommunen åligger det
kommunen att senast inom tre måna-
der till länsstyrelsen inbetala det
belopp som enligt 10 c 9 lagen (1 :
1132) om förvärv av hyresfastighet m.m,
tillkommer staten,
708 Om beslut om ogiltigförklaring meddelas.
skall överlåtaren underrättas.
88 I anmälan till hyresnämnden enligt I anmälan till hyresnämnden enligt
3 a § första stycket lagen (1975: 3 a § första stycket eller 10 § tredje 1132) om förvärv av hyresfastighet stycket lagen (1975:1132) om förvärv
m.m. skall anges om komminen avser av hyresfastighet m.m. skall anges om att utöva förköparätt enligt för- kommunen avser att utöva förköps-
köpslagen (1967:868). rätt enligt förköpslagen (1967:868)
eller lagen om förvärv av hyresfastig-
het m.m.
Sedan det blivit slutligt avgjort huruvida förköp äger rum, skall kommunen underrätta hyresnämnden därom.
Denna förordning träder i kraft den 2 juli 1983.
Prop. 1982/83:153 =: 67
2.6 Förslag till
i utsökningsförordningen (1981 :981
Härigenon föreskrivs att 1 kap. 2 § utsökningsförordningen (1981:981) skall
ha nedan angivna lydelse.
Nuvarande lydelse föreslagen lydelse
1 kap.
2§
Som allmänna mål handläggs, utöver mål om uttagandåe av böter, viten, skatter, tullar samt avgifter och liknande medel som tillkommer staten och som får utsökas utan föregående dom, mål om uttagande av
2. belopp som har förklarats förverkat eller som någon har ålagts att betala som annan särskild rättsverkan av brott,
2. belopp som i ett mål eller ärende vid domstol eller annars i samband med en rättegång har utgått av allmänna medel och som enligt domstolens beslut skall återbetalas,
3. sådan kostnad för allmän rättshjälp som part eller någon annan har ålagts
att ersätta staten enligt rättshjälpslagen (1972:429),
4. vad som skall betalas enligt beslut som avses i lagen (1973:137) om ekonomiskt bistånd till svenska medborgare i utlandet m.n.,
5. avgifter som avses i 11 kap. 95 § vattenlagen (1918:523),
6. avgifter enligt lagen (1976:666) om påföljder och ingripanden vid olovligt byggande m.m.,
1. förvärvsavgift enligt 10 a &
andra stycket lagen (1975:1132) -
om förvärv av hyresfastignet m.m.,
Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse
1. belopp som domstol har ålagt 8. belopp som domstol har ålagt någon
någon att betala till staten, om att betala till staten, om enligt sär-
enligt särskild föreskrift indriv- skild föreskrift indrivning av be-
ning av beloppet får ske i samma loppet får ske i samma ordning som
ordning Bom gäller för skatt, gäller för skatt,
8. utländsk allmän avgift enligt 9. utlöndsk allmän avgift enligt
lagen (1969:200) om uttagande av lagen (1969:200) om uttagande av
utländsk skatt, tull och annan utländsk skatt, tull och annan allmän
allmän avgift. avgift.
Denna förordning träder i kraft den 1 juli 1983.
Prop. 1982/83: 153 . 69
2 INLEDNING
Lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. (tillstånds-
lagen) har till syfte att förebygga spekulation i hyresfastigheter och att hindra att hyresfastigheter förvärvas av personer som är
olämpliga att förvalta sådana fastigheter (prop. 1975/76:33,
CU 5, rskr 102).
Enligt tillståndslagen är förvärv av hyresfastigheter 1 princip beroende av tillstånd av hyresnämnd. Tillståndsplikt gäller också för förvärv av aktier och andelar i bolag i vissa fall. Härtill anknyter bestämmelser om kommmal förköpsrätt vid aktieöverlåtelser.
Bestämmelserna om tillståndsprövning vid förvärv av hyresfastighet gällde ursprungligen endast i vissa kommuner i landets tre storstadsområden, Sedan den l juli 1979 gäller emellertid även
denna del av lagen i hela landet (prop. 1978/79:164, CU 38, rskr
372, SFS 1979:307). I samband med dehna lagändring ändrades också förfarandereglerna så att förvärv av hyresfastigheter skall anmälas till kommunen. Tillståndsprövning hos hyresnämnden behövs endast om kommunen begär en sådan prövning.
. Tillståndslagen synes till stor del ha haft åsyftad effekt - spekulativa och av annan anledning icke önskvärda förvärv har kunnat
hindras. Från kommunalt håll har också framhållits att lagen -
särskilt efter 1979 års ändringar.- givit kommunerna en nyttig inblick 1 hyreshusmarknaden.
Lagen har emellertid fortfarande vissa brister. Detta gäller framför allt bestämmelserna om tillståndsplikt vid aktie. och andelsförvärv. Mycket tyder på att dessa bestämmelser inte är tillräckligt effektiva och att många tillståndspliktiga förvärv aldrig blir prövade. Kritik har också framförts mot gällande undantag i fråga om tillståndsplikt vid förvärv av ideella andelar av fastighet. Dessa
undantag har ansetts möjliggöra ett kringgående av tillstånds-
lagen.
Prop. 1982/83: 153 | 70
Från flera håll har kritik också riktats mot hyresnämndernas och bostadsdomstolens tillämpning av bestämmelserna om förutsättningar för förvärvstillstånd i 4 § första stycket tillståndslagen. Kritiken går ut på att bevisbördan när det gäller förvärvarens lämplighet i strid mot lagbestämmelserna har lagts på kommunen och hyresgästföreningen i stället för på förvärvaren samt att kommmens inställning i tillståndsfrågan inte beaktas 2 tillräcklig omfattning.
Den a.k. Göta-Finans-affären har slutligen riktat uppmärksamheten på kommmernes roll i förfarandet enligt lagen. Det har från vissa håll hävdats att kommnerna avstår från att begära tillståndsprövning av anmälda fastighetsförvärv utan en tillräckligt ingående
granskning av förvärvarna. Önskemål har därför framförts om en
närmare reglering av kommunens behandling av anmälda fastighetsförvärv.
Frågorna om tillståndsplikten vid förvärv av aktier och bolags-
andelar samt om tillämpningen av 4 § första stycket uppmärk-
samades redan i 2979 års lagstiftningsärende., Bostadsministern uttalade därvid i fråga om aktie- och andelsförvärven satt bestämmelserna hade brister men att frågan om åtgärder fordrade
ytterligare överväganden. När det gäller tillämpningen av 4 §
första stycket tillståndslagen konstaterade bostadsministern
att det kunde ifrågasättas om reglerna om förutsättningar... för tillstånd gav tillräckliga möjligheter att stoppa icke önskvärda förvärv och att det därför kunde finnas skäl att se över reglerna i syfte att få till stånd en bättre kontroll. En sådan översyn borde emellertid enligt bostadsministern anstå till dese ytterligare erfarenheter vunnits åv lagens tillämpning
(prop. 1978/79:164 8. 22 och 26). Såsom en viktig utgångs-
punkt för den kommande översynen nämnde bostadsministern i båda fallen Stockholms kommms utredning om fastighetshandeln och tillämpningen av tillståndslagen.
I denna departementspromemoria redovisas resultatet av den åv. bostädsministern utlovade översynen av tillståndslagen.
Prop. 1982/83: 153 | Nn
3 GÄLLANDE RÄTT
3.1 Fastighetsförvärv
Tillståndsplikten gäller enligt 1 § första stycket tillståndslagen vid förvärv av fast egendom som vid taxeringen betecknats som hyreshusenhet. Tillståndspliktiga förvärv är enligt gamma lagrum för det första köp, byte och gåva. Därutöver föreligger tillståndsplikt vid vissa associationsrättsliga förvärv, såsom tillskott till bolag eller förening, utdelning
och fusion. Enligt 1 § andra stycket fordras tillstånd endast
om den kommm där den fasta egendomen är belägen påkallar hyresnämndens prövning av tillståndsfrågan.
I 2 Ö stadgas vissa undantag från tillståndsplikten. Förvärvs-
tillstånd fordras sålunda inte om egendomen förvärvas från staten, kommn, landstingskommun eller kommnalförbund (punkt 1)
eller om egendomen förvärvas av staten eller ett annat allmänt organ eller av allmännyttigt bostadsföretag, riksorganisation av bostadsrättsföreningar eller bostadsrättsförening ansluten
till en sådan organisation (punkt 2). Vidare gäller undantag.
i de fall egendomen förvärvas för kyrkligt ändamål eller då
förvärvaren är en kreditinrättning som enligt lag eller annars
är skyldig att åter avyttra egendomen (punkterna 3 och 4).
Förvärv mellan vissa närbesläktade är inte heller tillståndspliktiga (punkt 5). Imligt punkterna 6 och 9 gäller undantag
från tillstånäsplikten vid vissa förvärv av ideell andel i
fastighet. Det gäller sådant förvärv som sker för att bereda förvärvaren och hans familj bostad på fastigheten samt förvärv som görs av någon som redan äger andel i fastigheten. Enligt punkt 7 gäller undantag från tillståndsplikten om förvärvet
skall prövas enligt lagen (1916:156) om vissa inskränkningar i rätten att förvärva fast egendom m.m. (1916 års lag). Prövning
av förvärvet enligt tillståndslagens kriterier görs i sådant
fall i samband med prövningen enligt 1916 års lag. Efter den
2 januari 1983 kommer motsvarande att gälla lagen (1982:618) om
utländska förvärv av fast egendom m.m., som då ersätter 1916
års lag, Undantag från tillståndsplikten föreligger slutligen
vid förvärv på exekutiv auktion. Särskilda regler för sådana
förvärv finns i 6 och 7 §8 tillståndslagen.
Tillståndspliktiga förvärv skall enligt 3 § första stycket
inom tre månader från det förvärvet skedde anmälas till kommunen. Till anmälan skall fogas en avskrift av fångeshandlingen. Sedan anmälan gjorts har kommmen att ta ställning till om förvärvet skall prövas. Vill kommunen påkalla prövning, skall den enligt 3 a § första stycket senast tre månader efter anmälan av förvärvet anmäla sitt beslut härom hos hyresnämnden. Inom samma tid skall kommunen också underrätta förvärvaren om prövning påkallas.
När kommunen har påkallat tillståndsprövning, skall hyresnämnden enligt 3 a § andra stycket förelägga förvärvaren att inom en månad från föreläggandet ansöka om tillstånd.
Det nu angivna förfarandet innebär att tillstånd söks efter det att förvärvet har skett. När det gäller de associations-
rättsliga förvärven finns det emellertid enligt 3 § andra stycket
också möjlighet att få tillståndsfrågan prövad innan förvärvet ägt rum. Ansökan ges i sådant fall in till hyresnämnden utan föregående anmälningsförfarande.
I 4 § finns bestämmelser om hyresnämdens tillståndsprövning. Enligt första stycket skall tillstånd vägras, om förvärvaren inte förmår göra sannolikt att han är i stånd att förvalta fastigheten, att syftet med förvärvet är att han skall idka bostadsförvaltning och därvid hålla fastigheten i sådant skick att den motsvarar de anspråk de boende enligt lag har rätt
att ställa samt att han även i övrigt kommer att iaktta
god sed i hyresförhållanden. Enligt andra stycket får tillstånd i vissa fall inte vägras. Det gäller fall där tillståndsplilkt i och för sig föreligger men förvärvet avser fastigheter, för vilka en förvärvskontroll enligt tillståndslagen inte är påkallad. Det gäller bl.a. förvärv av fastigheter som är obebyggda
eller bebyggda med annat än hyreshus. eller med hyreshus innehållande högst två bostadslägenheter.,
Följden av att tillstånd vägras till ett förvärv är enligt
5 § att förvärvet blir ogiltigt. Samma påföljd inträder
när förvärvaren försummat att i rätt tid anmäla förvärvet till kommunen eller ge in ansökan om förvärvstillsatånd till hyresnämnden.
I 6 och 7 §§ finns vissa bestämmelser som gäller förvärv av
hyresfastighet på exekutiv auktion. Vid sådana förvärv gäller som nämnts ingen tillståndsplikt, men förvärvaren är enligt vad som närmare anges i förevarande paragrafer tvungen att inom två år åter göra sig av med fastigheten, om han inte dessförinnan får besked av kommunen att tillständsprövning inte påkallas eller tillstånd av hyresnämnden.
Enligt 7 9 förköpslagen (1967:868) utgör en anmälan enligt
3 § första stycket tillståndslagen också utgångspunkt för den
frist inom vilken kommunen har att utöva förköpsrätt.
3.2 AÅAktie- och andelsförvärv
Bestämmelserna om tillståndsplikt vid aktie- och andelsförvärv
gäller enligt 8 § dels aktier i aktiebolag som är s.k, fåmans-
- bolag, dels andelar i handelsbolag, Med fåmansbolag avses bolag i vilka minst 75 procent av aktierna ägs av högst tio fysiska
personer. Tillståndsplikt föreligger enligt 9 § första stycket
vid förvärv av aktie eller andel i sådant bolag, om bolaget äger hyresfastigheter och det taxerade värdet av dessa fastigheter är minst tre gånger större än det bokförda värdet av bolagets övriga tillgångar. Tillståndspliktiga förvärv är förutom de som
anges i 1 § första stycket inlösen enligt 3 kap. 3 § aktiebolags-
lagen (1975:1385). De i 2 Ö 1-6 angivna undantagen från tillstånds-
plikt gäller enligt 9 § andra stycket i tillämpliga delar. Såsom
ett särskilt undantag från tillståndsplikten vid aktieförvärv gäller här förvärv genom nyemission, där aktieägaren tecknar de nya aktierna i förhållande till tidigare innehav.
Vid aktie- och andelsförvärv skall någon anmälan till kommunen inte göras,utan ansökan om förvärvstillstånd skall alltid ges
in till hyresnämnden. Ansökan kan enligt 10 § första stycket
göras både före och efter förvärvet — dock senast tre månader
efter förvärvet. Vid prövningen av förvärvet gäller 4 & 1 till-
lämpliga delar.
Enligt 10 § andra stycket blir förvärvet ogiltigt, om ansökan
inte görs inom föreskriven tid eller på föreskrivet sätt eller om tillstånd vägras genom lagakraftägande beslut.
I 11 § finns vissa bestämmelser rörande utformningen av bok-
slut för bolag som äger hyresfastigheter. I bolagets balansräkning skall sådana fastigheters registerbeteckning, taxeringsavärde och bokförda värde anges.
3.3 Förkövsrätt vid aktieöverlåtelse
Vid tillståndspliktiga överlåtelser av aktier genom köp har den: kommun i vilken aktiebolagets hyresfastigheter eller huvuddeien därav ligger rätt att förköpa aktierna. Bestämmelser härom finns i 12 - 22 §§ tillståndslagen. Förköpsrätten utövas
enligt 13 § första stycket genom att kommunen hos hyresnämnden
anmäler beslut om att utöva förköpsrätten. Förköpsrätten innebär
enligt 14 § första stycket att kommnen får förvärva aktierna
från säljaren på de villkor som avtalats mellan denne och köparen. Om säljaren eller köparen bestrider förköpet, är kommunen enligt
17 § skyldig att söka tillstånd till detta. Frågan om förköp prövas
av hyresnämnden.
Förköpsrätt föreligger även vid tillståndspliktiga förvärv genom inlösen enligt 3 kap. 3 § aktiebolagslagen (12 § andra stycket tillståndslagen). |
3,4 Förfarandet vid prövning enligt tillståndslagen
Bestämmelser om förfarandet vid anmälan av förvärv och vid prövning av tillstånds- och förköpsfrågor finns i förordningen
(1975:1139) om tillämpningen av lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. (tillämpningsförordningen) samt i 16 a ec $$ lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder (nämndlagen). Enlige nämndlagen gäller bl.a. att ansökan om förvärvs-
tillstånd skall tillställas kommunen för yttrande och, om det är lämpligt, hyresgästorganisation som berörs av ansökningen
(16 b & första stycket). Kommunen och hyresgästförening som berörs av en ansökan om förvärvstillstånd anses enligt 16 b §
andra stycket som förvärvarens motparter och får därigenom rätt att jämte förvärvaren överklaga hyresnämndens beslut.
Eyresnämndens beslut får enligt 25 § tillståndslagen överklagas hos bostadsdomstolen. Vardera parten svarar normalt för sin kostnad för förfarandet såväl i hyresnämnden som i bostadsa-
domstolen (se 26 § tillståndslagen).
Prop. 1982/83: 153 | 76
4 STATISTISKA UPPGIFTER
Å. Antal förvärvsanmälningar till kommun 1979-07-01 - 1981) — :
20-31 |
Stockholms kn Göteborgs kn Malmö kn Antal förvärvsan- |
mälningar 950 473 465
Antal anmälningar som begärts prö- |
vade 190 32 33
Antal anmälningar | | som prövats och där tillstånd | : meddelats 1122 17 5 Antal ärenden angående aktie- och andelsförvärv där kommunen avgivit yttrande under | samma tid 23 62 9
B. Ärvendestatistik — hyresnämder 1979-07-01 — 1981-10-31
B.1 Fastighets Stockholms EN" Göteborgs EN Malmö EN
förvärv Antal inkomma ärenåen 46 66 Antal avslag i EN 7 13 Antal avskrivna eller avvisade ärenden : . 4 23 Antal överklagade tillståndsbeslut [0] 0 Antal överklagade
avslagsbeslut 4 7
B.2 Aktie, och andelsförvärv Antal inkomma ärenden . 58 20 Antal avslag i HN 1 [e]
+ Från hyresnämnden i Stockholms har uppgifter ej
kunnat erhållas.
: Stockholms EN Göteborgs HN Malmö HN | Antal avskrivna eller avvisade | | | 8 pi Antal överklagade | : . tillståndsbeslut | | [0] [0] Antal överklagade avslagsbeslut oo . : [0]
C. Ärendestatistik — bostadsdomstolen 1979-07-01 - 1981-10-31
C.1 Fastighetsförvärv Antal inkomna ärenden 34 Därav antal ärenden från andra HN än Stockholm, Göteborg, Malmö | 4
| Antal tillståndsbeslut som ändrats i BD | . 2 | |
| Antal avslagsbeslut som ändrats i BD | 3 | |
| Antal avskrivna eller avvisade ärenden | | | 20 |
C.2 Aktie- och andelaförvärv Antal inkomma ärenden [0]
5 STOCKHOLMS KOMMUNS UTREDNING OM FASTIGHETSHANDELN OCH
TILLSTÅNDSLAGEN M.M.
Kommunstyrelsen i Stockholms kommun tillsatte år 1977 en utredning om ekonomisk brottslighet och social utslagning. Utredningsarbetet har bedrivits i tre delutredningar, varav en har behandlat
festighetshandeln inom kommunen. Sistnämnda delutredning, som
har letts av Ulf Lygnell, har utarbetat sex delrapporter:
I. Fastighetsspekulationen och tillståndslagen (februari 1978). 1I. Tillämpningen av tillståndslagen första halvåret 1978 samt tillståndslagen och alktieförvärv i fastighetsbolag (augusti
1978).
III. Svart lägenhetsförsäljning i Stockholms innerstad (mars 1979). IV. Fastighetsspekulationen i Stockholm (augusti 1979). V. Fastighetshandelns samband med den ekonomiska brottsligheten (juni 1980).
VI. Tillämpningen av tillståndslagen 1978-07-01 - 1980-07-01
(november 1980).
En slutrapport (VII) med åtgärdsprogram framlades i december 1980. Kommumstyrelsen beslutade den 24 februari 1982 att till justitiedepartementet överlämna rapporterna jämte en i borgarrådsberedningen upprättad promemoria daterad 1982-02-10.
Följande åtgärdsförslag beträffande tillståndslagen läggs fram i kommunens utredning.
21. Beträffande undantaget från tillståndsplilt i 2 § punkt.6 vid förvärv av andel i fastighet, som sker för att bereda förvärvaren och hans familj bostad, föreslås att en gräns sätts för hur stor andel som får förvärvas utan till-
. Prop. 1982/83: 153 79
stånd.
2. Beträffande undantaget från tillståndsplikt i 2 § punkt 9
vid förvärv av andel i fastighet, då förvärvaren redan har andel
i fastigheten, föreslås att undantaget slopas. |
3, Beträffande definitionen i 9 § första stycket av till-
ståndspliktiga aktie- och andelsförvärv föreslås att den
g.k. 3x-regeln får ändrad utformning. '
1. Täta fastighetstransaktioner skall ensamt kunna vara dieskvalificerande för tillstånd.
2. För fastighetsägare som inte tidigare uppfyllt lagens krav skall en icke obetydlig "karenstid" gälla. Blotta påståenden om bättring eller endast en kort tids bättring skall inte vara tillräckligt för tillstånd.
3, Det bör klart fastläggas att sökanden skall styrka att han uppfyller tillståndslagens krav. |
' 4, Eyresnämnderna bör åläggas ett aktivare utredningsarbete,
5. Kommmens yttrande i tillståndsfrågan skall normalt följas, om det inte är uppenbart att det strider mot lagen.
I fråga om tillståndsplikten vid aktie- och andelsförvärv föreslås slutligen att underlåtenhet att söka tillstånd skall straffbeläggas.
I borgarrådsberedningens PM framförs härutöver följande åtgärdsförslag.
12. Samtliga förvärv av andelar i bostadsfastigneter skall tillståndsprövas. |
2. För högt pris för fastigheter skall ensamt vara skäl för att avstyrka tillstånd. |
3, Tillståndslagen bör tillföras en generalklausul med innebörd att tillstånd skall kunna vägras om förvärvaren anses från allmän synpunkt olämplig, exempelvis genom att ha anställda utan att betala skatt och avgifter eller fullgöra andra arbets- ..givarskyldigheter, upplåta lokaler för illegal spelverksamhet m.m.
4. Förvärvstillstånd skall vara preliminära under en tvåårsperiod. Vid misskötsel skall fastigheten säljas och kommunen ges rätt att lösa in fastigheten.
Föredragande borgarrådet anförde i en promemoria den 15 januari 1982 bl.a. följande.
Jag kan i huvudsak ansluta mig till de slutsatser och de förslag utredningen för fram. Jag konstaterar att lagen om förvärvstillstånd har givit resultat som ett medel mot fastighetsspekulation. Trots att lagen, enligt utredningens uppfattning, tillämpats milt har den i huvudsak fått avsedd effekt härvidlag. Utredningen föreslår att hyresnämnderna bör åläggas ett aktivare utredningsarbete vid tillämpning av lagen. Hur detta . gkall ta sig uttryck anges dock ej, vilket även juridiska avdelningen påtalat. Jag finner det angeläget — inte minst från rättssäkerhetssynpunkt - att understryka att kommmens uppgift skall vara att yttra sig och att hyresnämnder resp. bostadsdomstol skall avgöra ärendena. I likhet med drätselnämnden anser jag att utredningen tillsammans med remissyttrandena i programmet bör överlämnas till justitiedepartementet för att ingå som underlag i det utredningsarbete som departementet avser påbörja om ändringar i tillståndslagen. Utredningen
Prop. 1982/83: 153 oo ål
anser också att bestämmelserna i tillståndslagen bör skärpas . så att täta fastighetstransaktioner ensamt blir diskvalificerande. . för tillstånd, att "karenstid" införs för fastighetsägare som tidigare inte uppfyllt lagens krav och att det klarare framgår i vilka bolag aktieförvärv är tillståndspliktiga, Utredningens förslag bör naturligtvis övervägas noga. Jag har dock för min del kommit fram till att jag inte är beredd att tillstyrkadem, Jag är tveksam till förslag som innebär en långt gående detaljreglering. Det finns, vilket även framgår av bankinspektionens yttrande, risk för att sådana bestämmelser kan bli till men i seriösa fastighotsförvärv.
Beträffande bakgrunden till de olika åtgärdsförslagen hänvisas
"till vad som redovisas i samband: ned övervägandena i avsnitt 7 i denna promemoria.
Hyresgäst föreningen. i Västra Sverige (Leif Magnusson och Lennart
Sjöstedt) har i maj 1982 gjort en utredning om den s.k. Göta-
Finans-affären. Av utredningen framgår att Göta. Finans AB trots
Mycket begränsade tillgångar under loppet av något år kunde byg- & upp ett omfattande innehav av hyresfastigheter i Göteborg, huvudsakligen inom saneringsmogna områden, Tillstånd
enligt tillståndslagen meddelades i något fall till bolagets för-
värv, I flera fall påkallade kommunen inte tillståndsprövning.
I andra fall underlät bolaget att iaktta bestämmelserna i
tillståndslagen om tillståndsplikt. Genom bl.a. orealistiska värderingsintyg. kunde bolaget belåna fastighetsinnehavet till
mycket höga belopp innan det i juli 1981 försattes i konkurs
med skulder uppgående till tiotals miljoner kronor. Flera personer bakom bolaget misstänks för mer eller mindre omfattande brottslighet i samband med bolagets verksamhet.
Enligt hyresgästföreningena utredning visar den” undersökning som har utförts bl.a. på brister i tillståndslagen. Iwutredningen lämnas därför följande förslag i fråga om tillståndslagen. : ve :
6 Riksdagen 1982/83. I. saml. Nr 153
1. Kommmnernas roll vid fastignetsförvärv måste utredas. Deras handläggning måste bli grundligare och effektivare,
2. Tillståndsrekvisiten måste skärpas. Bl.a. skall den som
häftar i skuld till samhället vägras tillstånd. 3, Aktie- och andelsförvärv måste regleras hårdare. Vidare föreslås att ett centralt dataregister skall inrättas för att underlätta kontroll av och kontakt med fastighetsägare.
6 TIDIGARE RIKSDAGSBEHANDLING
1. Civilutskottets betänkande 1978/19:38 .
I betänkandet behandlas, förutom propositionen 1978/79:164
om ändring i tillståndslagen, två motioner med hemställan
om sådana ändringar i tillståndslagen som skulle möjliggöra
ett bättre tillmötesgående av de bostadssociala kraven (mot.
1978/79:396 och 786), en motion med hemställan om ytterligare
överväganden angående förutsättningarna för tillstånd och prövningen av sådana frågor samt om utredning av frågan om tillståndsplikt vid testamentariska förvärv av fastigheter (mot.
1978/79:2624) samt slutligen en motion med: förslag till ändringar
i de i propositionen lämnade lagförslagen innebärande bl.a. rätt för hyresgästorganisation att påkalla prövning samt skyldighet för hyresnämd att vägra tillstånd vid förvärv som skett i
spekulationssyfte (mot. 1978/79:2625).
Civilutskottet anförde i betänkandet bl.a.
Bostadsministern anför till regeringsprotokollet (prop. s. 27) att det kan finnas skäl att se över reglerna om förutsättningarna för tillstånd i syfte att få en bättre kontroll av förvärv av byresfastigheter. En sådan mera allmän översyn får, enligt bostadsministern, ske när ytterligare erfarenheter har vunnits av lagens tillämpning. |
Även enligt utskottets mening finns det inte anledning att Du genom ett riksdagsbeslut aktualisera en fortsatt översyn av derma fråga.
Med utgångspunkt i det förhållandet att ing direkta reg- . 1er binder den kommunala prövningen föreslås att hyresgästintressena ges ökad tyngd genom en rätt för byresgästorganisation att påkalla tillståndsprövning hos hyresnämnd. Utskottet kan i och för sig dela meningen att det är principiellt tveksamt om frågan om huruvida en lag skall tillämpas eller inte skall avgöras av kommun utan att dess bedömningsgrunder anges. Denna lagstiftningstekniska fråga får emellertid enligt utskottets mening ses mot bakgrund av kommmernas ansvar för genomförandet av bostadspolitiska intentioner - ett ansvar som i andra sammanhang inte satts i fråga. Det skulle
Prop. 1982/83: 153 oo 84
vara svårt att med motsvarande principiella synsätt överlåta detta avgörande till en av partsorganisationerna. Därtill kommer att dessa organisationers synpunkter av naturliga skäl också beaktas av kommunen inom ramen för den intressegemenskap (prop. 8. 16) som föreligger mellan komminerna och hyresgästorganisationerna. En föreslagen åtgärd från riksdagens Bida är enligt utskottets mening inte påkallad.
Utredningen (Ju 1977:07) om ställföreträdare för dödsbo i
vissa fall har genom tilläggsdirektiv (1979:11) fått i uppdrag
bl.a. att ytterligare utreda frågan om begränsning av rätten att fritt förvärva jordbruksfastighet. Enligt utskottets mening
får frågan om tillstånd till testamentariska förvärv av hyres-
fastighet prövas mot bakgrund av. de principiella överväganden som utredningen gör. Det finns därmed inte anledning för riksdagen att påkalla någon utredning enligt motionsförslaget.
Utskottet, som inte var enhälligt, hemställde om bifall till regeringens lagförslag och avslag på moticnerna. Riksdagen biföll
hemställan (rakt 1978/79:372).
2. Civilutekottets betänkande 1979/80:13
I betänkandet behandlas bl.a. en motion med hemställan om
en översyn av bestämmelserna om förutsättningarna för tillstånd och hyresgästorganisationernas ställning I syfte att
få till stånd en bättre kontroll av förvärv av hyvesfastigheter
(mot. 1979/80:580) och en motion, vari bl;a. hemställs om sådana ändringar i tillståndslagen som medför en bostadssocialt striktare tillämpning och lägger avgörande vikt vid hyresgäster-
"nas synpunkter (mot. 1979/80:1529). | |
Civilutskottet anförde i betänkandet bl.a.
Förutsättningarna för tillstånd skärptes genom en lagändring som trätt i kraft den 1 juli 1979. Det tidigare stadgandet att tillstånd "får" vägras om grundförutsättningarna inte ansågs föreligga ersattes med kravet att tillstånd i dessa fall "skall" vägras. Det föreligger ännu inte sådana erfarenheter av effekterna av denna lagändring att de nu kan grunda ett krav på översyn av tillståndsförutsättningarna. Det torde inte heller från något håll finnas intresse av att formulera kraven så att lagstiftningen uppfattås som en auktorisation av vissa personer som ägare av hyreshus.
Prop. 1982/83: 153 | 85
Lagändringarna har även stärkt hyresgästorganisationernas ställning. Organisationerna har nu ställning som part och kan därmed anföra besvär över hyresnämnds beslut. Inte i någon av motionerna har påståtts att kommunerna i sina bedömningar av om prövning skall påkallas allmänt sett inte tar tillräckliga hänsyn till hyresgästorganisationernas mening.
Utskottet har med hänsyn till "det anförda inte funnit anledning att frångå sina tidigare bedömningar att det kan finnas skäl att se över förutsättningarna för tillstånd men att tillräckliga ytterligare erfarenheter som kan grunda ett sådant ställningstagande ännu inte föreligger.
Utekottet, som inte var enhälligt, hemställde om avslag på motionerna. Riksdagen biföll hemställan.
3. Civilutskottets betänkande 1980/81:18
I betänkandet behandlas bl. a. en motion om ändring av tillstånds-
lagens tillämpningsområde (motion 1980/81:331) och en motion,
vari bl.a. hemställs om sådana ändringar i tillståndslagen som medför en bostadssocialt striktare tillämpning och lägger avgörande
vikt vid hyresgästernas synpunkter (mot .. 2980/81:1852).
Civilutskottet anförde i. betänkandet bl.a.
Utskottet har inte heller nu funnit anledning att gå ifrån uppfattningen att det kan finnas skäl att se över förutsättningar-
na för tillstånd enligt lagen. Det bör emellertid enligt ut-
skottets mening få ankomma på regeringen att bedöma när tillräckliga erfarenheter finns för att inleda ett sådant arbete. :Någon åtgärd från riksdagens sida är inte nu påkallad.
Det förslag om överväganden som förs fram i motion 331 (s) syrtar till att hindra att förvärv av hyreshus som taxeratsa som specialenhet m.m, undgår tillståndsprövning. Enligt vad :SOm uppgetts från regeringens kansli har överväganden i detta ämne redan inletts. Utskottet förutsätter att dessa överväganden redovisas för riksdagen. Motionärernas syfte är därmed tillgodosett och någon åtgärd från riksdagens sida behöva inte.
Utskottet, som inte var enhälligt, hemställde om avslag
på motionerna, Riksdagen biföll hemställan.
Prop. 1982/83: 153 : ” 86
4. Civilutskottets betänkande 1981/82:18
I betänkandet behandlas bl.a. en motion om förfarandet vid' anmälan
av förvärv av hyresfastighet m.m., om förhandsbesked beträffande
lämplighet som förvärvare av hyresfastigheter samt om utredning
om ett fastighetsägarregister (mot. 1981/82:1093) samt tre
motioner om översyn av tillståndslagen (mot. 1981/82:1557, 1584
och 1625). |
Civilutskottet anförde i betänkandet bl.a.
En möjlighet att ge förhandsbesked beträffande en viss persons
bedömda lämplighet i allmänhet som förvärvare av hyresfastig-
heter - och sålunda vidare att den gällande möjligheten att få tillståndsfrågan prövad innan förvärvet skett — kan indirekt
leda till ett system som liknar auktorisation. Mot en sådan ordning kan åtskilliga även principiella invändningar riktas.
Det firms inte anledning för riksdagen att på grundval av.
hittills kända förhållanden påkalla ett begärt förslag.
Motion 1981/82:1093 (a) innehåller i yrkande 2 även förslaget
att riksdagen begär utredning om ett fastighetsä egister omfattande inte endast lagfarna ägare utan även fysiska personer som är huvudintressenter i de juridiska personer som kan stå som lagfarna ägare till fastigheter. Det föreslagna registret, med riksåtkomst, motiveras av en önskan att kunna få fram en bild av en viss persons även tidigare engagemang i hela riket som ägare och förvaltare av hyreshus, sålunda samma
motiv som åberopats för det ovan behandlade förslaget om upp-
lysningsplikt. :
s
Utskottet har i den senare:frågan utgått från att pågående
översyn kan bidra till en bättre belysning av skälen för
och emot en upplysningsplikt. Ett föreslaget register skulle i allt väsentligt tjäna samma syfte. Det finns enligt utskottets mening inte heller rimlig anledning överväga att till stöd för i huvudsak endast tillämpningen av lagen om förvärv av hyresfastighet m.m. införa ett administrativt uppenbarligen relativt vidlyftigt särskilt registersystem. Motionsyrkandet
avstyrks. :
Utskottet, som inte var enhälligt, hemetällde om avslag på motionerna (CU 12981/82:18 och 38). Riksdagen biföll hen-
ställan. |
5. Interpellat ionssvar
I svaret på en interpellation av Rune Torwald (1981/82:8) som gällde frågan vilka åtgärder regeringen avsåg att vidta för att eliminera möjligheterna till icke-seriösa fastighetsförvärv, anförde bostadsministern den 2 november 1981 bl.a. följande:
När ett nyetablerat eller okänt bolag ger sig in på hyreshusmarknaden i en kommun fordrar enligt min mening omsorgen om de berörda hyresgästerna att kommwmen gör en ordentlig efterforskning för att utröna bolagets soliditet och avsikten med
förvärvet. Uppgifter från andra kommuner angående mindre
seriösa fastighetsförvärv kan härvid, såsom Rune Torwald har
påpekat, vara en viktig informationskälla. Jag vet att Stockholms,
Göteborgs och Malmö kommun med anledning av det som nu har inträffat har inlett ett samarbete för utbyte av sådan information
och det är min. förhoppning att också andra komwuner, där man kan
förvänta spekulativa hyreshusförvärv av större omfattning,
ansluter sig till detta samarbete, Självfallet har också hyres-
gästföreningarna med sin rikstäckande organisation här en viktig uppgift att fylla. Jag anser inte att det nu finns anledning för regeringen att vidta några åtgärder för att främja det
behövliga samarbetet men jag kommer självfallet att följa
utvecklingen här.
Som jag tidigare har berört kan fastighetsförvärv också ske genom förvärv av aktier eller andelar i bolag som äger fastigheter. Jag är medveten om att tillståndslagens bestämmelser på denna punkt har vissa brister och att sådana förvärv inte prövas i avsedd utsträckning. Stockholms kommun har nyligen slutfört en omfattande undersökning av tillämpningen av tillståndslagen inom kommmnen och ett förslag till åtgärder, som bl.a. innefattar förändringar i reglerna om tillståndsprövning av aktie- och andelsförvärv, är att" förvänta. Regeringen kommer att mot bakgrund av. undersökningsresultaten ta ställning till
vilka förändringar i tillståndslagen som är nödvändiga.
Bostadsministern har vidare den 23 november 1981 besvarat en
interpellation (1981/82:61) om villkoren för förvärv av
hyresfastighet m.m. I svaret utlovades bl.a. en översyn av
tillståndslagens bestämmelser om aktie- och andelsförvärv.
1 ÖVERVÄGANDEN
7.1 Tillståndslagens tillämpmings område
1.1.1¶Förvärv av andel i fastighet
BAKGRUND " Tillståndsplikten enligt 1 § första stycket tillståndslagen gäller såväl vid förvärv av fastigheter i dess helhet som vid förvärv-
av del av och andel i fästighet. I 2 § görs emellertid undan-
tag från. tillståndsplikten vid förvärv av andel i fastighet . i två fall. Undantag gäller för det första vid förvärv av | andel i fastighet i syfte att bereda förvärvaren och hans
familj bostad på fastigheten (punkt 6). För det andra gäller
undantag då andel i en fastigbet förvärvas av någon som redan
äger andel i fastigheten, om han inte enligt 6 9 är skyldig
att avyttra den senare andelen (punkt 9). Undantaget i 2 §
punkt 6 gäller också vid förvärv av aktie och andel i fastig-
hetsbolag (9 § andra stycket).
I motsvarighet till undantaget i 2 ö mnkt 9 finns i 3 § punkt & förköpslagen (1967:868) och i 2 § punkt 9 jordförvärvslagen (1979:220 ).
I fråga om undantaget vid andelsförvärv för bostadsändamål
(2 § punkt 6) anförde föredragande statsrådet följande vid
tillståndslagens tillkomst (prop. 1975/76:33 s. 82).
Det förekommer i vissa utsträckningatt bostadsfastigheter ägs av ett större antal personer, vanligen lika många som det finns bostadslägenheter på. fastigheten. Förvärvet av andelen är här förknippat med rätten till förvärvarens egen bostad på fastigheten. Eftersom det i dessa fall normalt inte uppkommer : något hyresförhållande bör förvärv av andel i fastighet där ägarförhållandena är sådana som sagts nu inte vara underkastade tillståndsplilkt.
Prop. 1982/83: 153 ee 0 8
När det gäller undantagets tillämplighet vid aktie- och andels-
förvärv anförde föredragande statsrådet att en förutsättning måste
vara att den som har aktie eller andel i bolaget har rätt till bostad i bolagets fastigheter i förhållande till aktie- eller andelsinnehavet (prop. 1975/16:33 3.. 89):
Undantaget i 2 § punkt 9 avseende ytterligare andelsförvärv saknade" motsvarighet i det promemorieförslag som låg till
grund för förevarande lagstiftning. Sådana förvärv skulle en-
ligt promemorieförslaget bedömas enligt allmänna regler, men.
den omständigheten att "förvärvaren redan ägde en- andel i :
fastigheten borde tillmätas betydelse vid tillståndsprövningen. =
(De Ju 1975:10 s. 35). Förslaget kritiserades av Sparbanksförening-
en son ansåg att ett avslag på tillståndsansökan vid andelsförvärv
skulle kunna medföra att överlåtaren led skada. I propositionen, där förevarande undantag infördes, anförde föredragande stats-
rådet bl.a. (prop. 2975/76: 33 8. . 82).
Om förvärvaren > redan äger andel i fastigheten, en andel som f.ö, kan ha förvärvats genom ett icke tillståndspliktigt förvärv, har han enligt min mening i de flesta fall redan så stort inflytande på förvaltning av fastigheten att
det knappast tjänar något syfte att hindra honom från att för-
värva ytterligare andelar i denna. Som Sparbanksföreningen på- "pekar skulle ett avslag på ansökan om förvärvstillstånd i den - angivna situationen dessutom kunna medföra att överlåtaren lider skada. Med det begränsade tillämpningsområde som föreslås för fri andelsöverlåtelse, blir det heller inte möjligt att kring- : gå lagstiftningen med hjälp av regeln.
I Stockholms vommums utredning (se avanitt 5 i denna promemoria)
anförs beträffande tillståndsplikten vid förvärv av andel i
fastighet för bostadsändamål bl.a. följande (delrapport VI s. 36).
Vid förvärv av ideella andelar är det fråga om förvärv som blir föremål för lagfartsprövning hos inskrivningsnyndigbeten, som alltså skall undersöka om sökanden tänker bd i fastigheten. Andelsförvärvaren ombeds därför att ekriftligen intyga att han . har den avsikten. Enligt vad vi inhämtat från inskrivningsmyndigheten har alla. sökande hittills lämnat ett.:sådant intyg, även om man på myndigheten ibland har haft på känn att detta . intyg inte överensstämmer med den verkliga avsikten.
Prop. 1982/83: 153 . ls | 90
Vi har stickprovsvis granskat ett tiotal fastigneter som är uppdelade i ideella andelar. Av & personer som förvärvat sådana andelar under åren 1978 - 80 (och där ingen förvärvsprövning skett i hyresnämnden) har vi konstaterat att 3 "st. den 12 oktober i år (1980) var skrivna på annan andress. Vårt material är här väsentligt mindre än när det gäller handelsbolagsandelar och aktier i fastighetsbolag. Det finns dock även på denna punkt anledning att anta att tillståndspliktiga förväsv sker utan prövning i ett inte obetydligt antal fall. Hur hyresnämnden akulle se på dessa fall är också svårt att avgöra, eftersom vi inte känner till något exempel | där ett sådant förvärv har prövats.
Enligt kommunen (delrapport VI s. 39) finns det anledning
att se över bestämmelserna om undantag från tillståndsplikten '
vid andelsförvärv. I 2 Ö punkt 6 bör sålunda en maximigräns
införas för hur stor en andel får vara för att tillståndsplikt inte skall föreligga. Enligt kommunen kan en person f.n. förvärva en stor andel av en fastighet utan att behöva söka tillstånd genom att åberopa undantagsbestämmelsen. Det är
vidare enligt kommmnen inte närmare berört i den nuvarande i
lagstiftningen hur förvärvssyftet skall kontrolleras. Komminen sätter i fråga om inte tillståndsplikt bör inträda om inte förvärvaren inom tre månader har bosatt sig i lägenheten.
Vidare anförs beträffande undantaget i 2 § punkt 9 (delrapport VI
8. 39).
Den som enligt 2 §, punkt 6, på ett riktigt eller oriktigt sätt förvärvat en mindre andel, t.ex. 5 §, utan tillståndsprövning kan ju enligt punkt 9 köpa resterande 95 &,
också här utan krav på tillståndsprövning. Vi har inte konstaterat några dokumenterade fall av missbruk, men menar att det är principiellt viktigt att en vidöppen kving-
gåendemöjlighet täpps igen - vilket bör kunna ske utan negar
tiva verkningar.
I 'borgarrådsberedningens. PM 1982-02-10 föreslås att samtliga andelsförvärv skall vara tillståndspliktiga. Det anförs bl.a. följande:
Handeln med andelar i fastigbeter tycks öka. Vid årsskiftet 1979/80 fanns -i Stockholm enligt fastighetskontorets be-
räkningar ca 2 200 lägenheter i andelshus. I dagsläget behöver en köpare av en andelslägenhet inte förvärvstillstånd om han intygar att lägenheter är avsedd som. egen bostad. | Vad andelen efter förvärvstillfället användes till är enligt lagens nuvarande utformning utan betydelse. Enligt uppgifter från Hyresgästföreningen förekommer det en ganska omfattande andrahandsuthyrning. Exempel finns på att en och samma person okan äga ett tiotal lägenheter i olika fastigheter. För hyresgästerna innebär detta framför allt inskränkningar i besittningsskyddet men också problem med att få ändringar till stånd i gemensamhetsutrymmen eftersom man utifrån sin relativt sett svaga position måste förhandla med husets alla andelsägare om de över huvud taget bor i huset, En skärpning av tillståndslagen på denna punkt bör ske så att kommunen har rätt att | stoppa andelsförsäljningen även om de uppges gälla egen bostad.
Prop. 1982/83: 153 SS . 92
FÖRSLAG = = Undantaget från tillståndsplilt i 2 Ö punkt 6 tillståndsla-
gen avser förvärv som sker för att bereda förvärvaren och hans
familj bostad (se också 9 § andra stycket). De förvärv som =
här avses gäller s.k, andelshus, i vilka nyttjanderätten till os
en lägenhet grundas antingen på. innehavet av en ideell andel i
fastigheten eller-på innehavet av aktie eller andel i det
bolag som äger fastigheten, Tillgängligt material tillåter inte en alker uppskattning av hur vanlig denna upplåtelsefoxm
är, I storstadsområdena är den dock inte ovanlig. Det är fort-
farande möjligt att bilda andelshus där nyttjanderätten till
lägenhet kopplas till innehavet av en ideell andel i fastigheten.
PÅ grund av förbudet i 79 § bostadsrättslagen (1971:479, omtryckt
1982:353) är det däremot inte möjligt att nu bilda andelshus där nyttjanderätten kopplas till innehav av aktie eller andel
i bolag. Enligt punkt 16 i övergångsbestämmelserna till bostads-
rättslagen får dock bolag som före bostadsrättslagens tillkomst
tillämpat denna upplåtelseform fortfarsnde bedriva sin verksamhet,
Det är uppenbart att i-de fall ett andelsförvärv enbart sker för att bereda förvärvaren bostad en tillståndsprövning enligt tillståndslagen inte tjänar något av de för lagen uppställda
syftena. Sker Å andra eidan andelsförvärvet av annan orsak —-
exempelvis för att förvärvaren vill använda lägenheten för andrahandsuthyrning - bör förvärvet kunna prövas.
Såvitt gäller förvärv av fastighetsandelår ankommer det
idag på inskrivningsmyndigheten att i samband med prövning av lagfartsansökan avgöra huruvida syftet ned förvärvet är boetadsanskaffning. Såson Stockholms kommuns utredning visar
godtar emellertid inskrivningsmyndigheten normalt ett intyg
av förvärvaren om förvärvssyftet. När det gäller andels- och
aktieförvärv förekommer över huvud taget inte någon kontroll. --
Risken för missbruk av undantagsbestänmelseri är under sådana förhållanden uppenbar och Stockholms kommuns utredning tyder på att ett sådant missbruk också förekommer... Det finns därför anledning att överväga huruvida förevarande undantag skall bibehållas. :
Prop. 1982/83: 153. | es 93
Om undantaget i 2 § punkt 6 tillståndslagen skall bibehållas,
bör kontrollen av förvärvssyftet skärpas. Det får emellertid a "anses uteslutet att lägga denna kontroll på inskrivningsmyndigheter- na. Tänkbart vore visserligen att föreskriva att inskrivnings-
myndigheten, innan lagfart meddelas på ett andelsförvärv som
uppges avse bostadsanskaffning, inhämtar yttrande över ansökningen från kommunen och hyresgästföreningen. Förfarandet akulle emellertid bli omständligt. Vidare skulle frågan om kontrollen av förvärvsayftet vid aktie- och andelsförvärv fortfarande vara olöst. Bättre vore att kommunen omedelbart fick ta ställ-
ning till förvärvet. Mycket talar därför för att undantaget
1 28 punkt 6 tillståndslagen upphävs. I följande avsnitt
kommer att föreslås ett ändrat förfarande vid tillståndspliktiga aktie. och andelsförvärv så att det även för sådana förvärv
blir kommunen son, efter. anmälan av förvärvet, avgör om till-' ståndsprövning skall ske. Under sådana omständigheter torde ett slopande av förevarande undantag medföra en tämligen måttlig : Sning av förvärvarens åligganden.
Med hänsyn till vad som nu anförts föreslås att undantaget :
från tillståndsplikten i 2 § punkt 6 tillståndslagen avseende
andelsförvärv för bostadsanskaffning upphävs. Sådana
förvärv 'skall således liksom andra tillståndspliktiga förvärv
anmälas till kommunen, som har att avgöra om tillståndspröv= ' ning skall ske. I fall då det är uppenbart att förvärvet sker för ett skaffa förvärvaren och hans familj bostad bör någon
tillståndsprövning inte ske. För det fall att ett sådant
förvärv ändå anmäls till prövning bör i 4 § andra etycket
tillståndslagen införas en bestämmelse om att tillstånd då inte får vägras. :
Även undantagsbestärmelsen i 2 § punkt 9 tillståndslagen som
avser förvärv av ytterligare andel i fastighet bör i detta sammanhang upphävas. Som anförs i Stockholms komwuns utred-
ning innebär stadgandet en risk för förvärv i strid mot lagens
syften, Och vad beträffar överlåtarens intressen bör de i till-
Prop. 1982/83: 153 : | 94
räcklig omfattning kunna beaktas i samband med förvärvs-
ärendets handläggning i kommunen eller - i sista hand - vid tillståndsprövningen i hyresnämnden. Det är uppenbart att
i de fall förvärvaren genom sitt andelsinnehav redan har ett inte
obetydligt inflytande över fastighetens förvaltning detta bör
tillmätas avsevärd betydelse vid förvärvsärendets behandling i
kommun och hyresnämnd. |
Prop. 1982/83: 153 | 95
7.1.2 Förvärv av aktie och andel i fastighetsbolag
BAKGRUND Bestämmelser om tillståndslagens tillämpningsområde när det
gäller aktie- och andelsförvärv finns i 8 och 9 §§. Para-
graferna är i sak oförändrade sedan lagens tillkomst. Enligt 8 § första stycket gäller bestämmelserna om aktie- och 'andels-
förvärv i fråga om aktiebolag vari minst 75 procent av aktierna
ägs eller på jämförligt sätt innehas av högst tio fysiska
personer (fåmansbolag) (punkt 1) samt handelsbolag (punkt 2).
I 8 § andra stycket ges 'en särskild bestämmelse rörande beräkningen av ägarkretsen i aktiebolag i fall då aktier innehas av flera
varandra närstående personer. mligt 9 § första stycket föreligger
tillståndsplikt vid förvärv av aktie eller andel i sådant bolag
som anges i 8 § första stycket, om bolaget äger fast egendom
som är taxerad som hyreshusenhet och, enligt senaste balansräkning, taxeringsvärdet av denna egendom är tre gånger större
än värdet av bolagets övriga tillgångar (den s.k. 3x-regeln). E-
ligt 9 § andra stycket gäller undantagsbestämnelserna i 2 § punkter-
ona 1-6 i tillämpliga delar. Tillståndsplikt gäller inte vid för-
värv av aktie genom nyemission då de nya aktierna tecknas i förhållande till tidigare aktieimehav.
I Stockholms kommuns utredning (se avsnitt 5 i denna promemoria)
har tillämpningen av bestämmelserna om tillståndsplikt vid aktie-
och andelsförvärv studerats ingående (se delrapporterna II och VI).
Enligt utredningen har det framkommit att många förvärv, som enligt motivuttalanden till lagen bör vara tillståndspliktiga, dvs. förvärv av aktier och andelar i bolag som huvudsakligen ägnar sig åt fastighetsförvaltning, genom utformningen av bestämmelsen i
9 § första stycket undgår tillståndsplikt. I utredningen visas :-
med verkliga och teoretiska exempel hur bolag, som enbart ägnar sig åt förvaltning av hyresfastigneter, genom fluktuationer i förhållandet mellan värdet av ägda fastigheter och övriga tillgångar orsakade av fastighetsförsäljningar omväxlande" omfattas av och faller utanför lagens tillämpningsområde
sådant detta anges i 9 § första stycket. I utredningenzanförs
Prop. 1982/83: 153 : | 96
vidare bl.a. följande (delrapport II avsnitt 2 s. 13).
I själva verket antyder de tre refererade exemplen och andra iakttagelser som utredningen har gjort att det kriterium som lagstiftaren har valt närmast definitionsmässigt undantar just en stor del av de fall som enligt motiven för lagena tillkomst bör vara inte bara tillståndspliktiga utan värda en närmare granskning från hyresnämndens och remissinstansernas sida och kanske t.o.m, avslagsfall. --- es
Ett fastighetsbolag son "bedriver omfattande köp och föreäljningar av fastigheter kan ha stora reversfordringar, likvida medel eller andra typer av finansiella "övriga tillgångar" som en följd Just av sin "spekulativa" inriktning.
"Det är t.ex. regelmässigt så att en säljare inte erhåller hela köpeskillingen kontant =— han måste "ligga kvar" med en egen kredit till köparen under kortare eller längre tid. Utredningens iakttagelser tyder på att denna finansieringsforn är speciellt vanlig just bland mer spekulativa fastighetsägare, som bl.a. eträvar efter att belåna sina fastigheter lånt över den nivå dit reguljära kreditinrättningar normalt är villiga att sträcka sig.
De finansiella tillgångarnas värde behöver inte vara stort i förhållande till de kvarvarende fastighetexnas marknadsvärde för att bolaget skall vara undantaget från plikten att söka tillstånd. Detta kan belysas med ett enkelt men realistiskt" räkneexenpel:
Ett fastighetsbolag med "spekulativ" inriktning dal köp och försäljningar) startas av ett fåtal ägare och ser i utgångaläget ut på följande sätt: ”
(tkr) ee
Tillgångar: : oe Skulder. och Eeg' kapital:
| Fastighet 1) 12.500 | Kortfr skulder” | 60 |
| Rörelsekapital”/ | 120 Inteckningslån etc 2.400 - | |
| Summa tillgångar 1.620 . = <FEget kapttal | | Summa skulder och eget kapital | 160 1.620 |
Fastigheten antas ha ett taxeringsvärde på 1.000 tkr (bokfört värde, dvs inköpspris vid starttidpunkten, är alltså 150 §& av taxeringsvärdet - taxeringsvärdet är 67 % av inköpepriset). Övriga tillgångar uppgår till 120 tkr. |
1) Schablonmässigt -: uppskattat behov av likvida medel, utlägg för obetalda hyror etc. På motsvarande sätt har uppskattats storleken på kortfristiga skulder (ännu ej förfallna räkningar ete.)..
Kvetregeln ger då följande resultat:
= 8,3 Förvärv av aktier i bolaget är således till-
ständspliktigt.
Efter t.ex, ett år säljes fastigheten och en ny inköps. (Siffrorna för den nya fastigheten är identiska med ovanstående. För enkelhetens skulle bortses från realisationsvinstakatten.)
Det är i detta exempel i princip likgiltigt om den gamla fastighetens nye ägare betalar den gamle ägarens egna insats och värdestegring med kontanter eller reverser. Vi antar att den gamla fastigheten säljs för 1.725 åvs. med en värdestegring på 15 § och att köpeskilling utöver befintliga lån erläggs till 225 tkr med reverser och 100 tkr kontant, som blir kontantinsats för nästa köp. Bolagets balansräkning får då efter ett År följande utseende med de valda förutsättningarna:
| Tillgångar: | Skulder och eget kapital: | ||
| Reversforår | 225 | Kortfr skulder | 60 |
| Ny fastigh | 2.500 | Inteckn lån | 2.400 |
| Rör kap | | 120 | Eget kapital | 260 |
| Summa tillgångar | 1.845 | Årets vinst Sumtå skulder och eget kapital | 225 1.845 |
Fastighetens taxeringsvärde är 1.000. Värdet av övriga tillgångar är 225 + 120 = 345.
= 2,90. Förvärv av aktier i bolaget är nu inte längre
tTillståndspliktigt enligt 3x-regeln.
Räkneexemplet visar att mycket små förändringar är tillräckliga för att aktieförvärv i denna typ av bolag inte skall bli tillståndspliktiga, trots att verksamheten i realiteten inte har ändrat karaktär. Bolaget måste anses vara inriktat på förvaltning av fastigheter i samma utsträckning vid slutet av året som vid årets början.
Motsvarande effekter nås, om ett bolag laddar upp med likvida medel för att satsa på nya fastighetsköp, som ännu inte blivit
av (det är likgiltigt varifrån dessa rya pengar har kommit,
genom höjning av aktiekapitalet, lån från ägaren, krediter
från. banker etc).
Enligt utredningen ger den nuvarande 3x-regeln vidare möjlignet att relativt enkelt justera boiagets balansräkning så att an tillståndsprövning av förvärv av aktie eller andel i bolaget
inte blir nödvändig. I utredningen anförs härom (delrapport II avsnitt 2 s. 16).
7 Riksdagen 1982183. I saml. Nr 153
Bolagets ägare kan t.ex. överlämna en privat foriran, ett eget banktillgodohavande etc. till bolaget mot att bolaget får en skuld till honom. I räkneexemplet ovan skulle ägaren enligt utgångslägets siffror kunna undgå tillståndsplikt genom att till bolaget överlåta likvida medel eller fordringar till
ett värde av ca 225 (eller 15 9 av fastighetena inköpspris).
Sammanfattningsvis anförs i utredningen (delrapport II avsnitt
2 s. 29).
Taxeringsvärdet för byresfastigheter ligger regelmässigt långt under marknadsvärdet. Ju längre tid som har förflutit sedan
» Benaste allmänna taxering, desto större är skillnaden, något
som under de senaste åren har förstärkts av den snabba inflationen och den följande värdestegringen på fastigheter.
mo jämförelse bör därför baseras på det bokförda värdet (ev. anskaffningsvärdet) av bolagets hyresfastigheter. Om detta
understiger taxeringsvärdet (vilket kan vara fallet vid relativt långsiktiga innehav) bör taxeringsvärdet (ev. 133 2 av detta, vilket återspeglar direktiven till fastighetstaxeringsnämndernas beräkning av taxeringsvärdet, som en relation till
uppskattat marknadsvärde) läggas till grund för en beräkning.
Övriga tillgångar kan som visats ofta innehålla tillgångar som direkt hänger ihop med bolagets handel med eller förvaltning av fastigheter. Det gäller både kortfristiga tillgångar inom själva fastighetsförvaltningen (likvida medel, hyresfordringar etc.) och fordringar på fastighetsköpare.
För att hyresnämnden och andra berörda parter skall kunna skilja ut de bolag, där fastignetsförvaltning inte är den i realiteten huvudsakliga verksamheten, föreslås därför att i begreppet "övriga tillgångar" inrymmes endast sådana icke-finansiella tillgångar som hänger samman med att en fysisk verksamhet bedrives. Här bör ingå bl.a. andra fastigheter -än hyvesfastigheter, varulager, maskiner och inventarier, fartyg och aktier i bolag som inte är fastighetsförvaltande.
FÖRSLAG Utformningen av bestämmelsen i 9 § första stycket tillstånds-
lagen, den s.k. 3x-regeln, sammanhänger med att tillstånds-
prövning har ansetts befogad endast beträffande bolag som huvud-
sakligen ägnar sig åt förvaltning av hyresfastigheter (prop. 1975/
16:33 as. 64). Detta synsätt har fortfarande bärkraft. Det är
emellertid av vikt att regleringen av tillämpningsområdet sker på
så sätt att bolag som huvudsakligen förvaltar hyresfastigheter
verkligen omfattas av tillståndsplikten. Den utredning som ut-
förts av Stockholms kommun ger vid handen att bestämmelsen i 9 § första stycket har brister i detta hänseende. Med anledning av dessa brister bör en ny utforming av bestämmelsen övervägas.
Med den angivna målsättningen att tillståndsplikten skall
omfatta endast förvärv av aktier och andelar i bolag vars huvudsakliga syfte är att förvalta hyresfastigheter är det svårt att finna någon annan princip för avgränsningen av lagens
tillämpningsområde i denna del än den som används nu, dvs. att
utgå från förhållandet mellan å ena sidan ett värde av hyres-
fastigheterna och å andra sidan värdet av andra tillgångar
"i bolaget. Vad som kan övervägas är emellertid vilka värden
som skall användas då förhållandet skall beräknas, vilka övriga
tillgångar som skall vägas mot fastighetsvärdet samt vilket
förhållande mellan fastighetsvärde och övriga tillgångar
som skall föranleda tillståndsplikt.
Bestämmelserna om lagens tillämpningsområde måste självfallet
utformas så att tvekan om lagens tillämplighet i det enskilda
fallet i möjligaste mån undviks. De förslag som framlagts i
tockholms kommuns utredning om ändrade kriterier för tillståndsplikt i förevarande fall kan föranleda sådan tvekan framförallt när det gäller avgränsningen av de övriga tillgångar vilkas värde skall vägas mot fastighetsvärdet. Skäl talar därför för att liksom nu taxeringsvärdet av fastigheterna och det bokförda värdet av alla övriga tillgångar används. För att
minska inverkan av mindre förändringar i balansräkningen
och för att försvåra manipulationer av der art som nämns i:
Prop. 1982/83: 153 | 100
utredäningen bör i stället storleken av det fastignetsinnenhav som grundar tillståndsplikt minskas.
Med hänsyn till det anförda föreslås att vid förvärv av
aktier och andelar i bolag som anges i 8 § första stycket
tillståndslagen tillståndsplikt skall föreligga om bolaget äger hyresfastigheter och, enligt senaste balansräkning, taxerings-
värdet av hyresfastigheterna är större än det bokförda värdet
av övriga tillgångar i bolaget. Den s.k. 3x-regeln försvinner alltså.
De ytterligare bolag som med den nu förordade regeln kommer att underkastas tillståndsplikt kommer säkerligen att till största delen utgöras av sådana där tillståndsplikt är motiverad, dvs. sådana vars huvudsakliga syssla är förvaltning av hyresfastigheter. I vissa fall kan dock tillståndsplikten komma att omfatta bolag som inte har detta huvudsyfte, exempelvis sådana där värdet av fastighetsinnehavet blivit dominerande endast genom att värdet av övriga tillgångar är hårt nedskrivna. Med hänsyn härtill bör skyldigheten att söka tillstånd inte vara generell utan på samma sätt som vid fastighetsförvärv göras beroende av huruvida kommunen anser tillståndsprövning påkallad. Det föreslås därför att det även beträffande aktieoch andelsförvärv skall gälla att förvärvet skall anmälas till kommunen och att tillståndsprövning skall ske endast i de fall kommunen begär det hos hyresnämnden.
miligt 11 § första stycket tillståndslagen skall bolag som äger
fastigheter som vid taxeringen har betecknats såsom hyreshusenhet i balansräkvingen lämna uppgift om egendomens registerbeteckning, taxeringsvärde och bokförda värde. Sådana uppgifter får enligt andra stycket tas in i en not, om tydlig hänvisning görs vid motsvarande poster i balansräkningen. Styrelseledamot, verkställande Girektör eller bolagsman kan enligt tredje stycket bli skadeståndsskyldiga om bestämmelserna inte iaittas.
Prop. 1982/83: 153 | i 101
Enligt Stockholms kommuns utredning försummas ofta uppgiftsskyldigheten enligt 11 § tillståndslagen. Utredningen föreslår därför att bestämmelserna i stället tas in i aktiebolagslagen och/eller bokföringslagen, bl.a. för att göra bolagets revisorer mer observanta på bestämmelsen (delrapport II avsnitt 2 s. 20).
Frägan om placeringen av den nu aktuella bestämmelsen togs upp redan vid tillståndslagens tillkomst. Föredragande statsrådet ansåg då att bestämmelsen inte hade sin plats i en lag av den generella karaktär som bokföringslagen har (prop. 1975/76;33 ' B. 91). Det är av anförda skäl inte lämpligt att nu föra över bestämmelserna i 11 § tillståndslagen till bokföringslagen. Å andra sidan kan det inte förnekas att paragrafens placering gör att den lätt kan förbises då årsbokslut skall upprättas, Med anledning härav föreslås att i 19 § bokföringslagen tas in en erinran om bestämmelserna i 11 § tillståndslagen.
1.1.3 Tillståndslagens tillämpningsområde i övrigt
I samband med 1979 års ändringar i tillståndslagen framfördes från bl.a. kommunförbundet önskemål om att lagen skulle göras tillämplig även på förvärv av hyresfastigheter som innehåller enbart lokaler. Bostadsministern anförde med anledning härav att det i lagstiftningsärendet inte fanns tillräckligt underlag för att utvidga tillståndslagens tillämpningsområde i enlighet med önskemålet. Bostadsministern avsåg att med uppmärksamhet
följa utvecklingen på området (prop. 1978/19:164 s. 22).
Något material som på ett avgörande sätt visat behovet av lagstiftning på området har därefter inte framkommit. Frågan behandlas därför inte i denna promemoria.
Jonsereds AB försålde år 1979 del av fastigheten Manered 4:1 i Partille kommun till KB Musslan,. På den aktuella fastighetsdelen fanns hyreshus med sammanlagt 204 bostadslägenheter. Såväl kommun som hyresgästförening ansåg att förvärvet borde tillståndsprövas. Hyresgästföreningen ansåg att förvärvet inte kunde tillstyrkas, Ansökan om förvärvstillstånd ingavs till hyresnämmden men avvisades sedan det framkommit att fastigheten vid
fastighetstaxering åsatts sypkod 50 (specialfastighet). Med
anledning härav har krav framställts på sådana ändringar i bestämmelserna om tillståndslagens tillämpningsområde att förvärvsprövning möjliggörs även i nu anförda fall (se
CU 1980/81:18 s. 8).
Ena ny fastighetstaxeringslag (1979:1152) började tillämpas
i och med 1981 års fastighetstaxering. Enligt lagen avses med taxeringsenhet det som skall taxeras för sig. Fastighet skall normalt utgöra taxeringsenhet. I taxeringsenheten hyreshusenhet skall ingå egendom som ligger samlad och som utgör en ekonomisk
enhet (4 kap. 1 och 6 §§ fastighetstaxeringslagen). Enligt de
allmänna taxeringsregler som utfärdades av riksskatteverket med anledning av den nya fastighetstaxeringslagen skall följande
typkoder gälla för hyreshusenheter.
20 Okänd hyreshusenhet
21 Eyreshusenhet som består av tomtmark till hyreshus
22 Hyreshusenhet som består av byggnad med huvudsakligen
bostäder och tomtmark för sådan byggnad
24 Eyrehusenhet som består av byggnad med bostäder och
lokaler och tomtmark för sådar byggnad
25 EHyreshusenhet som består av hotell- eller restaurang-
byggnad och tomtmark för sådan byggnad
26 BEyreshusenhet som består av kioskbyggnad och tomtmark
för sådan byggnad
27 Hyreshusenhet som består av parkeringshus och tomtmark
för sådan byggnad
28 Eyreshusenhet som består av byggnad med huvudsakligen
lokaler och tomtmark till sådan byggnad
29 HEyreshusenhet med värde mindre än 2 000 kr
73 Eyreshusenhbet som ingår i nationalpark
-—2 -1 Zyreshusenhet som utgör annan fastighet och som undantas
från skatteplikt enligt 3 kap. 4 § fastighetstaxeringslagen.
I samband med den nya fastighetstaxeringslagen ändrades 1 §
första stycket tillståndslagen så att tillståndsplikten gäller vid förvärv av fast egendom som vid taxeringen betecknats såsom hyreshusenhet. I samband med lagändringen anfördes
beträffande begreppet hyreshusenhet (prop. 1980/81:61 s. 22)
Denna kategori omfattar emeilertid, genom att den i FTL utökats med restaurang, hotell eller liknande, en större grupp fastigheter än tidigare. Avsikten med tillståndsprövningen är emellertid inte att förvärv av sådana fastigheter skall prövas av hyresnämnd. Eoligt kommittén får detta emellertid accepteras om man vill behålla taxeringsenhetens beteckning som urvalsinstrument. Enligt
4 § andra stycket lagen får förvärvstillstånd inte vägras om
det i ärendet visas att fastigheten är obebyggd eller bebyggd med annat än hyreshus eller: med hus som inte innehåller fler än två för bostadsändamål avsedda lägenheter. Enligt kommittén bör den utökning av de tillståndspliktiga förvärven som kan bli följden av den av kommittén föreslagna ändringen inte få någon egentlig effekt genom att kommunen i förekommande fall
torde avstå från att påkalla hyresnämndens prövning då man finner att 4 9 andra stycket lagen är tillämpligt.
För egen del vill jag, efter att ha haft samråd med det statsråd som handlägger lagstiftningsärenden som rör hyra m.m., nämna följande. Den utvidgning av lagens tillämpningsområde som kommitténs förslag innebär torde inte medföra någon ändring i sak i fråga om tillgtåndsprövningen. Den eventuella ökning av antal ärenden för tillståndsprövning som kan bli följden av förslaget får vägas mot önskemålet att ha ett smidigt fungerande utvalsinstrument. Jag föreslår därför att begreppet hyresfastighet byts ut mot hyreshusenhet. Lagen skall således tillämpas i fråga om hyreshusenhet.
Även frågan om tillståndsprövning vid förvärv av fast egendon som taxerats som specialenhet men som innehåller bostadslägen-
heter togs upp (prop. 1980/81:61 a. 23).
Som bl.a. kommittén påpekat kan emellertid specialenhet innehålla
en mindre del bostäder. Redan enligt gällande regler kan andra fastigheter än hyresfastigheter innehålla en mindre del bostäder och således ligga utanför lagens tillämpningsområde. Detta hänger samman med att även enligt de regler som gällde vid 1975 års allmänna fastighetstaxering skulle indelningen göras enligt en huvudsaklighetsprincip. Problemet är således inte nytt. Någon ytterligåre ändring i lagen i anledning av FTL anser jag inte bör göras i detta sammanhang.
Det finns inte anledning att i detta sammanhang föreslå
förändringar i sättet att ange lagens tillämpningsområde vid fastighetsförvärv. Det nuvarande utvalssystemet fungerar tillfredsställande i det alldeles övervägande antalet fall.
Önskemål har slutligen framförts om att tillståndslagen skall göras tillämplig vid testamentariska förvärv (se CU 1978/79:38
8. 5).
Frågan om tillståndsplikt enligt jordförvärvslagen (1979:230)
vid testamentariska förvärv utreda f.n. av kommittén (Ju
1977:07) om ställföreträdare för dödsbo i vissa fall m.n. (se
1980 års kommittéberättelse del II s. 22). Ett ställnings-
tagande till frågan för tillståndslagens del bör anstå till deas kommittén har avgivit sitt slutbetänkande, vilket beräknas .ske år 1983.
Prop. 1982/83:153 = - 105
7.2 Åtgärder för att säkra efterlevnaden av bestämmelserna
om tillståndsnlikt vid aktie- och andelsförvärv
BAKGRUND Om ett tillståndspliktigt fastighetsförvärv inte i rätt tid
anmäls till kommunen eller om ansökan om tillstånd till förvärvet inte görs efter föreläggande härom från hyresnämnden blir enligt 5 § första stycket punkt 1 och 2 följden att för-
värvet är ogiltigt. Samma påföljd inträder enligt 10 § andra
stycket vid underlåtenhet att i rätt tid söka tillstånd till tillståndspliktiga förvärv av aktier och andelar i fastighetsbolag. Ogiltigheten innebär att ingendera parten blir skyldig att fullgöra sina åtaganden på grund av avtalet samt att parterna skall återbära vad de kan ha uppburit på grund av
detta (prop. 1975/76:33 as. 70). Någon annan påföljd för åsido-
sättande av tillståndsplikten finns inte.
Vid fastighetsförvärv bevakas tillståndsfrågan av inskrivningsmyndigheten i samband med ansökan om lagfart på förvärvet. Om förvärvaren söker lagfart utan att först ha anmält förvärvet till komminen, skall han av inskrivningsmyndigheten hänvisas att göra anmälan. Om tiden för anmälan försuttits eller förvärvet av annan anledning blivit ogiltigt till följd av bestämmelserna i 5 § första stycket tillgståndslagen, får lagfart inte
meddelas. Om lagfart ändå meddelas gäller enligt 3 § andra
stycket att ogiltigheten läks.
Bestämmelserna om tillståndspliit vid fastighetsförvärv visar en mycket god efterlevnad. Detta torde utan tvekan kunna tillskrivas det faktum att lagfart på fastighetsförvärv oftast är ett oundgängligt krav för belåning av och åtgärder i övrigt med fastigheten. |
När det gäller aktie- och andelsförvärven saknas, föruton själva ogiltighetsåföljden, ett sådant incitament att iaktta tillståndsplikten som lagfartsplikten vid fastighetsförvärv
utgör. Det ligger därför nära till hands att anta att efter- '
levnaden av tillståndslagens bestämmelser i denna del inte är lika god. Som framgår av de statistiska uopgifterna i avsnitt 4 utgör ärenden om tillstånd till aktie- och andelsförvärv en mycket liten del av det totala antalet ärenden.
I Stockholms kommune utredning ägnas frågan om efterlevnaden av bestämmelserna om tillståndsplikt vid aktie- och andelsförvärv ett ingående studium. Enligt utredningen (delrapport IZ avsnitt 2) ägdes år 1976 839 fastigheter av alla kategorier i Stockholms innerstad av 454 aktie- och handelsbolag. Utredningen uppskattar att maxiamalt 250 av dessa bolag omfattades av tillståndsplikten. Av ett 40-tal av utredningen stickprovsvis uttagna, tänkbart tillståndspliktiga aktieförvärv under åren 1976 —- 1978 visade sig flertalet inte vara tillståndspliktiga genom att bolaget inte var av fåmanskaraktär eller genom att andelen fastigheter i bolagets tillgångar inte varit tilräckligt stor. I de 6 fall som återstod kunde emellertid konstateras att ansökan om tillstånd inte hade begärts, trots att tillståndsplikt säkert förelåg i åtminstone tre fall.
I en senare undersökning avseende förvärv under perioden maj 1978 — augusti 1980 konstaterades på samma sätt fem förvärv, där tillstånd iate hade sökts trots att tillståndsplikt tycks ha förelegat (delrapport VI a. 33). Enligt utredningen finns det anledning att anta att antalet fall av aktieförvärv där tillstånd " inte sökts trots att tillstånsplikt förelegat är större än vad
de utförda stickprovsundersökningarna utvisar. Även när det
gäller förvärv av andelar i handelsbolag konstateras i utredningen att tillståndsplikter eftersätts. Materialet är emellertid här mera osäkert.
I delrapport II (avsnitt 2 8. 19) anförs sammanfattningsvis bl.a.
följande.
Enligt utredningens mening måste någon ytterligare form av sanktion införas när tillstånd inte söks liksom hyresnämnden måste ges möjlignet att - med möjlighet till vitesföreläggande - kräva in ansökningar när det kommer till nämndens kännedom att tillstånd borde ha sökts. Detta förutsätter emellertid en viss aktiv undersökande verksamhet hos berörda myndigneter. Framför allt . torde denna uppgift åligga kommunen som har ansvaret för bostadsförsörjningen. Även andra myndigheter liksom hyresgästorganisation bör ges befogenhet att för hyresnämnden anmäla ärenden där tillstånd kan bedömas ha varit erforderligt.
m möjlighet till en förbättrad kontroll vore att ålägga
inskrivningsmyndigheter, länsstyrelsernas handelsregister och Patent- och Registreringsverket att granska alla aktie-
och andelsöverlåtelser respektive fastighetstransaktioner
där bolag är part. Detta måste emellertid betraktas som en alltför betungande arbetsuppgift och onödig byråkratisering.
Däremot förutsättes att berörda myndigheter står till tjänst när fall aktualiseras, Av likmande skäl vill utredningen inte föreslå en obligatorisk anmälningsplikt till hyres- -
nämnden av alla förvärv av aktie i bolag som äger hyresfastig-
het, varvid det skulle ankomma på hyresnämnden att avgöra om förvärvet var tillståndepliktigt.
I en annan delrapport sägs att utebliven tillståndsansökan vid aktie- och andelsförvärv bör föranleda straffpåföljd
(delrapport VI s. 38).
ÖVERVÄGANDEN Stockholms kommuns utredning får anses visa att bestämmelserna om tillståndsplikt vid aktie- och andelsförvärv inte iakttas i tillräcklig omfattning. Förhållandet får tillskrivas frånvaron av myndighetskontroll av att tillståndsplikten iakttas och den i detta sammanhang svaga saktioneringen av tillstånds-
plikten. i
Om tillståndslagens syften skall tillgodoses måste självfallet " reglerna om tillståndsplikt överlag vara effektiva. Det kan inte accepteras att förvärvare av aktier och andelar i bolag med hyreshusförvaltning som huvudsakligt syfte utan vidare ' skall kunna avstå från tillståndsprövning. Detta så mycket mer som det av vissa tecken att döma blir vanligare med fastighetsägande i bolagsform. Det finns därför anledning att nu överväga åtgärder för att garantera en bättre efterlevnad av tillståndsplikten vid aktie- och andelsförvärv.
Åv det som redan anförts framgår att det i huvudsak är två
former av åtgärder som kan komma i fråga för att åstadkomma en
bättre efterlevnad av tillståndsplikten - å ena sidan införan-
det av någon form av myndighetskontroll, å andra sidan införan-
det av tvångsmedel eller strängare påföljder vid utebliven ansökan om: tillstånd. i
När det först gäller införandet av en myndighetskontroll av nu aktuella förvärv, har frågan om en kontroll via bolagsregistren
tagits upp i Stockholms kommimns utredning. Enligt 4 § handels-
registerlagen (1974:157) skall handelsregister beträffande handelsbolåg bl.a. inmnehålla uppgift om bolagsmännens namn och
adress. Ioligt 13 § skall vidare varje ändring i fråga om
registrerad uppgift ofördröjligen anmälas till länsstyrelsen för införande i registret. Underlåtenhet att göra föreskriven an-
mälan bestraffas enligt 22 § med böter, högst femhundra kronor.
Det är i och för sig möjligt att i handelsregisterlagen föra -: in en bestämmelse om att registrering av anmälan av ny bolagsman inte får ske beträffande bolag på vilka tillståndslagens
regler är tillämpliga innan frågan om tillstånd till andelsförvärvet har klarats ut. En sådan bestämmelse förutsätter emellertid att er utredning angående bolagets tillgångar m.n. utförs vid varje anmälan av ny bolagsman i handelsbolag, vilket avsevärt skulle tynga registreringsförfarandet. Särskilt med beaktande av den stora arbetsbelastning som många handelsregister har, är en sådan ordning inte genomförbar.
När det gäller aktiebolagsregistret medför överlåtelse av en aktiepost inte någon omedelbar ändring i de uppgifter som skall vara införda i registret. I fåmansbolag torde emellertid överlåtelse av en mera betydande mängd aktier ofta medföra
ändringar i bolagets styrelse, vilket enligt 8 kap. 15 § andra stycket aktiebolagslagen (1975:1385) genast skall anmälas för
registrering. Här finns således en möjlighet till en begränsad myndignetskontroll av aktieförvärv. Mot en sådan kontroll kan emellertid bl.a. anföras samma skäl som ovan anförts beträffande handelsregistren, Inte heller denna kontrollfora bör därför komma i fråga. |
Inte heller i övrigt synes det vara möjligt att hitta former för en myndighetskontroll av aktie- och andelsförvärv som inte blir alltför betungande och kostsam. Åtgärder av detta slag för att förbättra efterlevnaden av lagen kan alltså inte förordas. Detta hindrar naturligtvis inte att kommunerna vid sin | granskning av aktualiserade förvärv liksom hittills bör kunna ha stor nytta av uppgifter ur de nämnda registren.
I Stockholms kommuns utredning föreslås att hyresnämnden, i
fall då tillståndsplikten har eftersatts, skall få möjlighet
att vid vite förelägga den försumlige aktie- eller andelsförvärvaren att ansöka om tillstånd. En sådan ordning skulle emellertid urholka bestämmelsen om att tillståndsplikten skall fullgöras inom vissa tid - ett vitesföreläggande kan ju inte komma ifråga förrän det konstateras att den. angivna tidsfristen gått till ända. I sådana fall är förvärvet f.ö. ogiltigt, var-
för något vitesföreläggande inte kan komma i fråga, om inte
ogiltighetspåföljden tas bort. Detta synes olämpligt. Förslaget bör av dessa skäl inte genomföras.
Bland tänkbara åtgärder för att förbättra efterlevnaden av bestämmelserna återstår härmed endast en skärpning av på-
följden för försummad tillståndsplikt. Im skärpning av på-
följden kan åstadkommmas antingen genom att tillståndsplikten straffsanktioneras eller genom att en särskild, icke straffrättsligt reglerad avgift tas ut vid en försummelse av tillståndsplikten. Här skall först en straffrättslig påföljd diskuteras.
Den straffrättsliga påföljd som kan komma i fråga i förevarande fall är böter - i första hand dagsböter. Böter kan endast ådömas fysiska personer. Dagsböter ådöms till ett antal av högst etthundratjugo. Etthundraåttio dagsböter kan ådömas såsom gemensamt straff för flera brott. Storleken av varje dagsbot bestäms med hänsyn till den bötfälldes ekonomi och kan uppgå till högst ettusen kronor. Effekten av en bötespåföljd får bedömas som begränsad. Det är uppenbart att när det gäller transaktioner av det slag som nu är i fråga rörande fastighetsbestånd värda miljontals kronor och med vinster uppgående till mycket stora belopp en dagsbotspåföljd ofta inte blir en till-
räckligt kännbar påföljd för att i nämnvärd grad förbättra
efterlevnaden. Att bötespåföljden endast kan ådömas fysiska personer är i detta sammanhang en ytterligare nackdel. En straffsanrtionering är alltså inte någon bra utväg.
BAKGRUND' OM Under senare år har i ett flertal lagar införts olika former SANKTIONS- AVGIFTER av avgifter för överträdelser av lagbestänmelser, s.k. sanktionsavgifter. Dessa avgifter har införts såsom ett alternativ till eller i ställer för ett traditionellt straffrättsligt sanktionssystem. Avgifterna används ofta på ett sätt som närmast för tanken till straff och förverkande och de fyller i många avseenden samma funktion - att genom sin preventiva effekt motverka överträdelser av vissa bestämmelser och att eliminera orättmätiga vinster. Formellt står de emellertid utanför den straffrättsliga ordningen och är därför inte bundna av de allmänna principer som där gäller. Såsom exempel på avgifter av detta slag kan här nämnas avgift
för olovligt byggande enligt lagen (1976:666) om påföljder och ingripanden vid olovligt byggande m.n. (LPI) och miljö-
skyddsavgift enligt 52 - 63 §§ miljöskyddslagen (1969:387). Det kan i detta sammanhang vara av intresse att något närmare granska dessa avgiftsformer.
Bestämmelserna om avgift vid olovligt byggande tillkom sedan det visat sig att det tidigare tillämpade straffrättsliga
sanktionssystemet bl.a. inte hade tillräckligt avhållande
effekt. De böter som kunde dömas ut uppgick ofta endast till en bråkdel av värdet av det olovligt byggda. Genom att införa ett avgiftssystem möjliggjordes sanktioner som bättre kunde anpassas till värdet av det byggda med bättre avhållande effekt
som följd (prop. 1975/76:164 s. 127). Avgiftssystemet är upp-
byggt med tre olika avgifter: byggnadsavgift, särskild avgift och tilläggsavgift. Byggnadsavgift (för överträdelse av bestänmmelserna om byggnadslov) och särskild avgift (för överträdelse av vissa bestämmelser om förbud m.n. i byggnadslagen och byggnadsstadgan) bestäms av byggnadsnämnden. Byggnadsavgiften skall utgå med fyra gånger kostnaden för byggnadslov och särskild avgift skall bestämmas till minst 200 och högst 500 kronor. I de fall plikten att söka byggnadslov åsidosätts i större omfattning, exempelvis genom att helt ny byggnad uppförs, får utöver byggnadsavgift tas ut en tilläggsavgift om 500 kronor för "varje kvadratmeter bruttoarea som åtgärden omfattat. Avgiften får jämkas om rättelse sker eller om det annars finns
särskilda skäl för det. Frågan om tilläggsavgift prövas av
allmän domstol på talan av allmän åklagare. Talan får väckas
endast om byggnadsnämnden nar begärt det. Bestämmelserna i
rättegångsbalken rörande förfarandet vid åtal för brott, på
vilket inte kan följa strängare straff än böter tillämpas.
Byggnadsavgiften och den särskilda avgiften tillfaller kommi-
nen medan tilläggsavgiften tillfaller staten. Beträffande
samtliga avgifter gäller att de skall betalas till länsstyrel-
sen inom två månader och att de, om betalning inte sker, får
drivas in i den ordning som gäller för indrivning av skatter.
I samband med lagens tillkomst anförde lagrådet att en väsent-
lig fördel med ett avgiftssystem är att det kan tillämpas utan
hänsynstaganden till faktorer såsom den fektandes skuld, lagöverträdelsens svårighetsgrad m.m. (prop. 1975/76:164 s. 233):
Lagrådet anförde vidare.
Vid utredningen i det särskilda fallet bör i allmänhet andra
omständigneter inte behöva klarläggas än som erfordras för
att man skall kunrnaslå fast att en överträdelse objektivt sett
har ägt rum. Detta mäste rimligen medföra att möjligheterna att tillämpa ett avgiftssystem blir begränsade. Man bör sålunda inte medge ett summariskt förfarande, när fråga är om allvarli-
gare överträdelser, för vilka en verkligt kännbar påföljd bör
utmätas. Att rent schablonmässigt - och alltså utan iakttagande
av normer som utbildats på det straffrättsliga området och om
vilkas värde inte torde råda några delade meningar - ålägga mycket höga avgifter bör sålunda inte tillåtas, om det inte med hänsyn till sättet för avgifternas bestämmande ändock kan accepteras, t.ex. när avgiften sätts i direkt relation till den . vinning som lagöverträdelsen har medfört eller kunnat medföra. För att ett system med avgifter bestämda på detta sätt skall
kunna tillämpas måste åt den beslutande myndigheten anförtros
att företa en närmare prövning om och i vilken utsträckning | överträdelsen har varit ägnad att i det särskilda fallet med-
föra vinning. På speciella områden torde dock förekomsten och storleken av vinningen framträda så klart att ett rent schablon-
mässigt förfarande är möjligt.
3l.a. mot bakgrund av det anförda motsatte sig lagrådet för-
slaget om tilläggsavgift och föreslog i stället en straffskärp-
ning. I samband med att straff utdömdes för olovligt byggande
skulle emellertid enligt lagrådets förslag en särskild straff-
avgift kunna tas ut för att eliminera vinning som lagöverträdel-
sen medfört (prop. 1975/76:164 s. 240). |
Prop. 1982/83: 153 . 113
I miljöskyddslagen infördes år 1981 bestämmelser om s.k.
miljöskyddsavgift (se prop. 1980/81:92 s. 49 och 469). Enligt
52 § skall avgift utgå i fall då föreskrifter som har med-
delats enligt lagen har överträtts och överträdelsen har medfört dels ekonomisk fördel för den som överträtt bestämmelsen, dels betydande störningar för omgivningen eller risk för sådana störningar. Avgiften tillfaller staten. Avgiften skall
enligt 54 § bestämmas till ett belopp som svarar mot de ekonomiska fördelarna av överträdelsen. Avgiften får enligt 55 §
jämkas om särskilda omständigheter föreligger. Miljöskydds-
avgiften bestäms enligt 56 % av koncessionsnämnden för miljö-
skydd på talan av naturvårdsverket. I 57 § finns en bestämmelse
om kvarstad till säkerställande av anspråk på miljöskyddsavgift.
I propositionen 1981/82:142 om ekonomiska sanktioner vid brott i näringsverksamhet har föreslagits bestämmelser om förverkande av företagsekonomiska vinster som uppkommit hos näringsidkare till följd av brott. I propositionen förs också ett principiellt "resonemang om avgifter som sanktioner vid lagöverträdelser. I propositionen uppställs följande principer för
tillämpningen av sanktionsavgifter (s. 24).
1. Ett avgiftssystem kan erbjuda en ändamålsenlig lösning i fall där regelöverträdelser är särskilt frekventa eller speciella svårigheter föreligger att beräkna storleken av den vinst eller
besparing som uppnås i det särskilda fallet. Andra fall är när
den ekonomiska fördelen av en isolerad överträdelse genomsnittligt sett kan bedömas som låg, samtidigt som samhällets behov av skydd på det aktuella området är så framträdande, att inte bara den ekonomiska fördelen i det särskilda fallet utan redan utsikten till vinst eller besparing bör neutraliseras.
2. Avgifter bör få förekomma endast inom speciella och klart
avgränsade rättsområden. I den mån de används på näringsregle-
ringens område bör de vara knutna till särskilda föreskrifter .
som näringsutövarna har att iaktta i denna egenskap.
8 Riksdagen 19821/83. I saml. Nr 153
3. Bestämmelserna om beräkning av avgiftsbeloppet bör i all möjlig utsträckning konstrueras så att de utgår från ett mätbart mo-
ment i den aktuella överträdelsen —- en parameter - som gör det
möjligt att förutse och fastställa hur stor avgiften skall bli i det särskilda fallet. Konstruktionen kan vara utformad på
ett sådant sätt att den schablonmässigt fastställda avgiften
kan beräknas genomsnittligt motsvara den uppkomna vinsten vid varje särskild överträdelse. I de fall då det bedöms angeläget
att söka neutralisera redan utsikten till vinst bör dock hinder
inte föreligga mot att låta avgiften utgå enligt grunder som leder till väsentligt högre avgiftsbelopp. |
4. Beroende på det aktuella rättsområdets natur bör särskilt
prövas om uppsåt eller oaktsamhet skall förutsättas för avgifts-
skyldighet eller om denna skyldighet kan bygga på strikt ansvar.
För att en konstruktion med strikt ansvar skall vara försvarbar
rån rättssäkerhetssynpunkt bör förutsättas att det finns starkt
stöd för en presumtion om att överträdelser på området inte kan
förekomma annat än som en följd av uppsåt eller oaktsamhet.
Vidare måste uppmärksammas att särskilda undantag från det
"strikta ansvaret även i dessa fall kan vara nödvändiga med hänsyn till förhållandena inom avgiftens användningsområde eller
till reglernas utformning i övrigt. Sådana undantag bör så långt
möjligt vara preciserade, så att det inte föreligger någon tvekan om deras räckvidd. Det sistnämnda gäller även i fråga om bestämmeiser som reglerar möjligheten till jämkning av avgiftsbeloppet.
5. Hinder bör inte föreligga mot att låta avgiftsregler som i första hand riktas mot juridiska personer och straffrättsliga bestämmelser riktade mot fysiska personer vara tillämpliga vid sidan av varandra. De subjektiva rekvisiten kan därvid vara annorlunda utformade i de olika systemen - strikt ansvar vid
avgift och uppsåt eller oaktsamhet vid straffrättsligt ansvar.
Om det rör sig om mindre allvarliga överträdelser, kan den vinst-
eliminering som uppnås genom avgiften framstå som en fullt till-
räcklig åtgärd. Det kan i så fall bli aituellt att låta införan-
det av ett avgiftssystem innebära att de aktuella gärningarna inte längre är straffbara.
6. Åläggande av avgiftsskyldighet kan i viss utsträckning
överlämnas till de administrativa myndigheter som är verk-
sama på det aktuella området. I vissa fall är det emellertid
lämpligt att överlämna denna prövning till de allmänna domstolarna. Det gäller främst när avgiftsskyldigheten görs beroende av huruvida överträdelsen skett av uppsåt eller oaktsamhet och när reglerna är utformade på sådant sätt att det finds utrymme för betydande skönsmässiga bedömningar. I sådana fall kan sakkunniga administrativa myndigheter ges ställning som initiativtagare till eller part i domstolsprocessen;
Dessa principer har lämnats utan erinran av riksdagen (se JuU 1981/82:53 s. 6).
Det kan nämnas att med utgångspunkt i nämnda principer bestänmelser om sanktionsavgifter har införts i 26 § arbetstidslagen
(1982:673) enligt förslag i prop. 1981/82:154 (s.k. övertidsavgifter vid brott mot bestämmelser om övertid)samt föreslagits
i prop. 1981/82:146 (avgift för den som anställer en utlänning utan arbetstillstånd). Frågan om införande av vattenföroreningsavgifter övervägs inom kommmnikationsdepartementet på grundval - av departementspromemorian (Ds K 1981:8) Vattenföroreningsavgift.
FÖRSLAG OM Försummelse av tillståndsplikten enligt tilliståndslagen utgör
FÖRVÄRVE- ofta ett led i förfaranden som kan rubriceras som ekonomisk
AVGIFT
brottslignet, med fastighetsspekulation och skattebrottslighet
som viktiga komponenter. Såsom framgått inte minst av uppmärk-
sammade spekulationsaffärer från senare tid är stora vinster att hämta i icke-seriösa fastighetstransaktioner. Ett starkt
samhällsintresse talar för att det allmänna får bättre insyn
och kontroll över de aktie- och andelsförvärv som nu är i fråga. Ett straffrättsligt sanktionssystem kan dock, som tidigare berörts, inte anses som en tillfredsställande lösning för
att förbättra efterlevnaden av tillståndsplikten. Förhållandena
i förevarande fall får därför anses vara sådana att det enligt
ovan angivna principer är motiverat att införa en sanktionsavgift för brott mot tillståndsplikten vid aktie- och andels-
förvärv. Avgiften bör syfta till att eliminera en schablon-
mässigt beräknad vinst av aktie- eller andelsförvärvet. Den nu
föreslagna avgiften bör benämnas förvärvsavgift.
Den schablonmässiga beräkning av vinsten av ett aktie- eller
andelsförvärv som förvärvsavgiften skall baseras på bör göras
utifrån taxeringsvärdet av bolagets innehav av hyreefastigheter. En överslagsnässig kalkyl ger vid handen att en avgift motsvarande en procent av taxeringsvärdet är rimlig. Avgiften bör reduceras i de fall förvärvet inte avser samtliga aktier eller andelar i bolaget. Reduktionen bör motsvara förvärvets andel
av det totala antalet aktier eiler andelar. Liksom när det
gäller avgifter för olovligt byggande och miljösyddsavgifter bör avgiften kunna jämkas om den med hänsyn till omständigheterna framstår som oskälig.
Förvärvsavgiften bör utgå enligt modellen för strikt ansvar
och alltså oavsett om uppsåt eller oaktsamhet kan påvisas i
det särskildåa fallet. Med hänsyn till att avgiften under vissa
omständigheter skall kunna jämkas efter en skönsmässig pröv-
ning framstår det emellertid som mindre lämpligt att låta
avgiften bestämmas av något kommunalt organ.
Prop. 1982/83: 153 . 117
Med utgångspunkt från de ovan angivna principerna för tilllämpningen av avgiftspåföljd skulle det ligga nära <€t$till hands att låta frågan om avgift avgöras av allmän domstol.
En sådan ordning gäller bl.a. enligt 8 § andra stycket LPI beträffande tilläggsavgift. Enligt 56 § miljöskyddslagen
prövas frågor om miljöskyddsavgift av koncessionsnämden. Denna ordning har motiverats bl.a. med att prövningsorganet
måste ha sakkunskap i miljöfrågor (prop. 1980/81:92 s. 59).
I förevarande fall talar starka skäl för att lägga prövningen
på hyresnämnderna. Hyresnämnderna prövar nu praktiskt taget alla frågor enligt tillståndslagen. Vid prövningen av avgifts-
frågan kommer otvivelaktigt sakkunskap i hyresfrågor att vara
av betydelse. Som anförs nedan bör frågan om förvärvets ogil-
tighet kunna tas upp i samband med avgiftsfrågan. Även vid
prövningen av denna fråga är hyresnämndernas sakkunskap av värde. Av betydelse för rättssäkerheten är att ordföranden i hyresnämnden är lagfaren domare samt att hyresnämndens beslut kan överklagas till bostadsdomstolen. Det kan slutligen nämnas att hyresnämnderna redan i dag handlägger ärenden som till sin typ ligger nära avgiftefrågor. Det gäller bl.a. utdömande av
vite enligt 20 § bostadssaneringslagen (1973:531). Något princi-
piellt hinder mot att låta hyresnämmderna pröva avgiftafrågan synes med anledning av det anförda inte föreligga.
Det föreslås sålunda att frågor om förvärvsavgift prövas av hyresnämnd. Zn förutsättning för att en sådan ordning skall bli effektiv är dock att hyresnämnden får möjlighet att förordna om kvarstad för att säkerställa ett avgiftsuttag. Bestämmelser
om kvarstad finns inte i lagen (1973:188) om arrendenämnder
och hbyresnämnder. En särskild bestämmelse därom bör därför tas
in i tillståndslagen (jfr 57 § miljöskyddslagen).
Behörig att föra talan om åläggande av avgift bör den kommun
vara till vilken anmälan av aktie- eller andelsförvärv skulle ha skett.
Sanktionsavgifter tillfaller normalt staten. Beträffande byggnadsavgift och särskild avgift enligt LPI gäller emellertid att de tillfaller kommunen. Detta har bl.a. motiverats med det arbete och de kostnader som kommunen åsamkas på grund
av brott mot byggnadsförfattningarna (prop. 1975/76:164 s. 56).
På samma sätt orsakar den icke-seriösa fastighetshandeln kommunerna mycket arbete och kostnader. Det finns därför anledning att fördela avgiften mellan staten och kommunen. Det föreslås att hälften av förvärvsavgiften skall tillfalla kommunen och hälften staten.
Det är på detta stadium inte möjligt att ange storleken av de avgifter som på detta sätt kommer att tillföras det allmänna.
Enligt 27 § LPI gäller att beslut varigenom någon åläggs avgift
skall överlämnas till länsstyrelsen och att avgiften skall betalas till länsstyrelsen inom två månader från det beslutet har vunnit laga kraft. Betalas avgiften inte i rätt tid får enligt 28 § avgiften indrivas i den ordning som enligt uppbördslagen (1953:272) gäller för indriwming av skatt. Härvid får också restavgift enligt 58 § 1 mon. uppbördslagen tas ut. m bestämmelse motsvarande 28 § LPI fanns med i det ursprungliga förslaget till bestämmelser om miljöskyddsavgift i miljöskyddslagen. På förslag av lagrådet togs bestämmelsen dock inte med i det slutliga lagförslaget. Enligt lagrådet (prop. 1980/81:92 s. 466) låg det närmare till hands att jämställa miljöskyddsavgiften med ett förverkande än att betrakta den som likställd med skatt. Lagrådet. ansåg därför att verkställigheten av avgiften i stället borde anslutas till vad som gäller för verkställighet av domstols dom, varigenom betalningsskyldighet ålagts. Lagrådet anförde i anslutning härtill följande.
En sådan ordning möjliggör direkt tillämpning av utsökningsbalkens verkställighetssystem och synes stå i bättre överensstämmelse med intentionerna bakom utsökningsreformen. Direkt verkställbarhet i fråga om såväl själva beslutet om miljöskyddsavgift som beslut om kvarstad till säkerställande av anspråk på avgift nås genom att i miljöskyddslagen föreskrivs att verkställighet får ske i den ordning som gäller för domstola dom eller beslut. Någon särskild anpassning av verkställighetsreglerna till den gällande utsökriingsordningen: under tiden från ändringen i miljöskyddslagen till utsökningsbalkens ikraftträdande torde inte vara påkallad.
Prop. 1982/83: 153 . 119
Verkställighet av beslut om miljöskyddsavgift bör handläggas som allmänt mål. I verkställighetsföreskrifter till utsökningsbalken, utfärdade med stöd av dess 1 kap. 6 §, kan den
närmare regleringen härav ske.
Vad lagrådet sålunda anfört får anses tillämpligt även på
den form av sanktionsavgifter som här föreslås. Beslut om
åläggande av förvärvsavgift bör således verkställas i enlig-
het med vad som gäller för verkställighet av dom på betalnings-
skyldighet. Det sagda bör föranleda en bestämmelse i 32 §
första stycket lagen om arrendenämnder och hyresnämnder om verkställighet av hyresnämnds beslut i förevarande fall. I
1 kap. 2 § utsökningsförordningen (1981:981) bör därjämte tas
in en bestämmelse om att uttagande av avgift enligt tillstånds-
"lagen handläggs såsom allmänt mål.
I likhet med vad som gäller andra sanktionsavgifter bör för-
värvsavgift bortfalla, om verkställighet inte har skett inom
viss tid. Denna tid bör i överensstämmelse med 56 § miljö-
skyddslagen bestämmas till tio år.
Enligt en bestämmelse i 20 § kommmnalskattelagen (1928:370) får av-
gifter enligt LPI inte dras av vid beräkning av skattepliktig in-
komst. Motsvarande gäller för flera andra typer av sanktionsavgifter. I fråga om miljöskyddsavgift föreligger däremot avdragsrätt. Föredragande statsrådet anförde härom bl.a. följande (pron. 1980/81:92
3. 59).
Med hänsyn till miljöskyddsavgiftens syfte att eliminera den ekonomiska fördelen av en överträdelse av ML och till att avgiften i det särskilda fallet i princip skall motsvara storleken av denna fördel bör enligt min mening sambandet mellan
avgift och fördel upprätthållas såväl före som efter skatt. Av detta följer att avgiften måste beaktas vid inkomsttaxre-
ringen. : .
För tillståndslagens del talar starka skäl för att förvärvsavgiften inte skall få dras av vid beräkningen av skattepliktig inkomst. Avgiften innebär här, till skillnad mot avgiften enligt miljöskyddslagen, en starkt schabloniserad form av vinsteliminering och får i de flesta fall antas bli lägre än den verkliga.
vinsten. Det som anförs beträffande avdragsrätt för miljöskydds-
avgift kan därför inte anses helt tillämpligt i förevarande fall. Beträffande flertalet av de avgiftsformer som nu har införts föreligger som nämnts inte avdragsrätt, trots att de åtminstone delvis syftar till en vinsteliminering. Det är vidare uppenbart att en avdragsrätt för påförd avgift starkt minskar avgiftens preventiva effekt. I 20 § kommunalskattelagen bör därför bland icke avdragsgilla pålagor även förvärvsavgift enligt tillståndslagen tas upp.
I denna fråga har samråd skett med budgetdepartementet.
Som tidigare har nämnts medför underlåtenhet att i rätt tid söka tillstånd till altie- eller andelsförvärv att förvärvet
blir ogiltigt. Även om nu en avgiftspåföljd införs för åsido-
sättande av tillståndsplikten bör ogiltighetsvåföljden behållas. Det finns emellertid anledning att något närmare diskutera hur ogiltighetspåföljden skall inträda i förevarande fall. |
för närvarande gäller att ogiltigheten inträder automatiskt,
dvs. utan något beslut därom, så snart tiden för tillstånds-
ansökan gått till ända. Det är uppenbart att en sådan ordning
medför vissa nackdelar bl.a. genom att ovisshet kommer att råda om vilka förvärv som på detta sätt blivit ogiltiga. Problem uppkommer också i de fall fångesmannen inte längre är i stånd att återbära köpeskillingen, när ogiltigheten görs gällande. fn återgång kan slutligen för hyresgästernas del framstå som ett sämre alternativ än att förvärvet består. En lösning på dessa problen vore att låta ogiltigheten inträda först efter ett formellt beslut och att göra det möjligt att från fall till fall avgöra huruvida ogiltighetspåföljden skall göras gällande. Det lämpligaste synes i så fall vara att kommunen i samband med att talan om förvärvsavgift förs hos hyresnämnden
får begära att förvärvet skall förklaras ogiltigt. Kommunen med sin insikt i förhållandena på fastignetsmarknaden och sitt
ansvar för bostadsförsörjningen får härigenom möjlighet att styra inträdet av ogiltighetspåföljden till sådana fall där en sådan påföljd kan anses lämplig.
Prop. 1982/83: 153 : 121
Det föreslås alltså att komminen i samband med talan om
åläggande av förvärvsavgift får begära att hyresnämnden skall förklara förvärvet ogiltigt. Som närmare kommer
att utvecklas i följande avsnitt får kommunen också, såsom
ett alternativ till ogiltigförklaring, möjlighet att i samband med talan om förvärvsavgift vid aktieförvärv för-
köpa de aktier som är i fråga.
Det system med förvärvsavgifter och ogiltigförklaring som nu föreslås medför att nya uppgifter läggs på kommunerna. Detsamma gäller det tidigare förslaget att införa förvärvsanmälan till kommun även i fråga om aktie- och andelsförvärv.
Ändringarna syftar emellertid till en bättre efterlevnad av
lagens bestämmelser. Det är således att förvänta att olämp-
liga förvärvare i större utsträckning än hittills kan hållas
borta från hyreshusmarknaden och att de kostnader och det arbete kommunerna i dag vållas genom försumliga hyresvärdar kan minskas. De nu föreslagna ändringarna i tillståndslagen torde därför totalt sett medföra ringa eller ingen ökning av kommunernas resursanvändning.
Prop. 1982/83: 153 | I. tä [SO
7.3 Förfarandet hos kommunen vid anmälan av tillstånds-
vliktiga förvärv
BAKGRUND mligt 3 § tillståndslagen skall vid tillståndspliktiga för-
värv av fast egendom förvärvaren inom tre månader från det
förvärvet skedde anmäla detta till den kommun där den fasta
egendomen är belägen. Till anmälan skall fogas en styrkt av-
skrift av fångeshandlingen. Enligt 1 a § tillämpningsförord-
ningen gäller vidare att i anmälan skall anges antalet bostads-
lägenheter på egendomen samt egendomens taxering och typkod.
Anmälan bör också innehålla uppgift om förvärvarens namn och
adress. Om kommunen vill påkalla tillståndsprövning skall
eniigt 3 a § första stycket tillståndslagen begäran härom inges
till hyresnämnden inom tre månader från anmälan. Enligt samma
lagrum åligger det kommunen att snarast möjligt och senast inom
samma tid underrätta förvärvaren om prövning påkallas.
I denna promemoria föreslås (se avsnitt 7.1.2) att motsvarande
förfarande skall gälla även beträffande aktie- och andels-
förvärven.
Frågor om förfarandet vid förvärvsanmälan till kommuner och kommunernas handläggning av förvärvsanmälningar har under senare tid aktualiserats bl.a. som en följd av den s.k. Cöta Finans-
affären, där icke-seriösa fastighetsförvärv kunde ske utan att
den kommun till vilken förvärvsannälan gjorts påkallade pröv-
ning. Yrkanden har med anledning härav framställts om en närmare
reglering av förfarandet vid förvärvsanmälan till kommunen (se
CU 1981/82:18 sa. 5).
Följande redogörelse för rutinerna vid förvärvsanmälan har läm nats av fastignetskontoret i Stockholms kommin. I det närmaste samma rutiner tillämpas inom Malmö kommun.
Prop. 1982/83: 153. 123
I Stockholms kommun beslutar fastignetsnänmndenr i frågor som rör förvärv av hyresfastighet. Frågorna handläggs på fastighetskontoret. När en förvärvsanmälan gjorts kontrolleras först att anmälan skett i rätt tid. Därefter bereds förvärvaren möjlighet att inkomma med utredning angående sin möjlighet att uppfylla tillståndsvillkoren. Köpekontrakt och uppgifter om fastighetens intäkter och kostnader begärs regelmässigt. Oa förvärvaren är juridisk person begärs registreringsbevis, bolagsordning m.m. Fastighetskontoret tillhandahåller numera en särskild blankett för förvärvsanmälan som är utformad så
att förvärvaren redan vid sin anmälan har möjlighet att lämna
ovanstående uppgifter.
Inom fastighetskontoret görs därefter en utredning om sökandens nuvarande och tidigare fastighetsinnehav. Förvärvarens uppgifter härom kontrolleras mot uppgifter i kommunens egna register. På samma sätt kontrolleras arten och omfattningen av förvärvarens tidigare fastighetstransaktioner. Denna kontroll utförs med utgångspunkt i uppgifter om fastighetstransaktioner inom kommunen son fastighetskontoret fortlöpande samlar.
Anmälningshandlingarna remitteras till hyresgästföreningen och till energiverket för yttrande. En förfrågan om förvärvaren sänds också till kronofogdemyndigheten och lokala skattemyndigheten, Om förvärvaren är juridisk person inhämtas registeruppgifter. Det är ibland nödvändigt att begära kreditupplysning på förvärvaren. De uppgifter som sålunda inkommer kan ibland medföra att ytterligare uppgifter begärs in från
förvärvaren. Denne kan också någon gång ges tillfälle att
yttra sig över vad hyresgästföreningen eller något annat remissorgan anfört.
Fastighetskontoret gör också en utredning om den fastighet som förvärvet avser. Uppgifter hämtas från kommunens byggnadsregister och från byggnadsnämnden. I vissa fall görs en särskild besiktning av fastigheten. Köpeskillingen kontrolleras mot ett beräknat ortspris. Om underhålla- eller upprustningsbehov konstateras uppmanas förvärvaren att redovisa sina planer i detta avseende. Frågan om förköp kan härvid också aktuali-. sertas.
Prop. 1982/83: 153 | : 124
På grundval av vad som framkommit avgör fastighetskontroet om tillståndsprövning skall föreslås. I regel föreslås tillståndsprövning i de fall då hyresgästföreningen har begärt det. Tilletånåsprövning föreslås alltid när fastighetens drift bedöms medföra ett underskott och sökanden inte förmått visa hur detta skall täckas, Tillståndsprövning föreslås också alltid i de fall förvärvaren inte inkommer med begärda kompletteringar.
Handläggningstiden för ett anmälningsärende från det anmälan inkom till kommunen till dess förvärvaren underrättas är ji allmänhet två till två och en halv månad,
I de fall tillståndsprövning sker blir ofta kompletterande utredningar nödvändiga i samband med att kommunen skall avge yttrande till hyresnämnden.
I Göteborgs kommun synes kommwmen enligt senast tillgängliga
uppgifter göra en mindre ingående prövning innan ställning tas till frågan om tillståndsprövning. Enligt en av fastig-
hetsnämden antagen princip skall emellertid alla okända
köpare och köpare som tidigare gjort sig kända för att inte iaktta god sed i hyresförhållanden underkastas tillståndsprövning.
Prop. 1982/83: 153 - 125
ÖVERVÄGANDEN ' När bestämmelserna om förvärvsanmälan till kommun infördes
år 1979 (se prop. 1978/79:164 8. 15 - 21) var tanken att
kommunens avgörande av frågan om tillståndsprövning skulle grundas på en grov sållning av inkomna anmälningar. I de fall förvärvaren var känd i kommunen och genom tidigare välskötta fastighetsinnehav eller på annat sätt kunde anses uppenbart kvalificerad såsom förvaltare av hyreshus skulle . tillståndsprövning inte begäras. Däremot borde tillståndsprövning utan närmare utredning begäras i de fall förvärvaren var okänd i kommunen eller då tveksamhet rådde om hans förmåga att uppfylla tillståndskriterierna. Av denna anledning begränsades anmälarens uppgiftsskyldighet. Som framgår av ovanstående redovisning har emellertid kommunernas handläggning av förvärvsanmälningar kommit att utvecklas till
att i realiteten bli en form av preliminär tillståndspröv-
ning. Ett omfattande undersökningsarbete görs således. innan frågan om tillståndsprövning tas till beslut. Anledningen härtill synes i första hand vara att man i kommunerna i största möjliga utsträckning vill undvika en tillståndsprövning i hyresnämnden, som oftast ger kommunerna detydligt mer
arbete än den förberedande undersökningen. Från någon kommun
har också arförts att man om möjligt vill skona förvärvaren från den påfrestning en hyresnämndsprövning innebär, Det har också framhållits att det vid den förberedande undersökningen
ofta är möjligt att övertala olämpliga köpare att träda till-
baka eller att genom särskilda överenskommelser med köparen tillförsäkra hyresgästerna en godtagbar förvaltning av fastigheten.
Något hinder för kommunen att på detta sätt närmare undersöka
förvärvarens möjlighet att uppfylla tillståndskriterierna innan
"frågan om tillståndsprövning avgörs föreligger inte, Många gånger kan det såväl ur förvärvarens som ur kommunens synpunkt vara att föredra att förvärvaren redan hos kommunen får redovisa sina kvalifikationer som hyresvärd. Några klagomål från
fastighetsägarhåll har såvitt känt inte framförts mot kommuner-
nas sätt att handlägga förvärvsanmälningar. Att, såsom begärts
från några håll. lagstiftningsvägen låsa kommunerna vid den höga utredningsnivå som skildrats ovan bör emellertid inte komma i fråga. Ett sådant förfarande skulle medföra en onödig byråkratisering och minska kommunernas möjlighet att från fall till fall anpassa utredningens omfattning efter behovet. Samma skäl talar mot att i lag eller förordning ålägga förvärvaren en längre gående uppgiftsskyldignet vid förvärvsanmälan än den nunvarande. Det bör således även 1 fortsättningen ankomma på kommmerna att bestämma om den närmare utformningen av förfarandet när en förvärvsanmälan har gjorts.
Den grundläggande principen bör härvid vara att tillstånds-
prövning skall begäras i alla de fall då det inte finns starka skäl att anta att förvärvaren är kvalificerad som hyresvärd.
I detta sammanhang har också frågan om inrättandet av ett rikstäckande fastighetsägsarregister tagits upp (se CU 1981/82:18 s. 5). Såsom motiv för ett sådant register har man anfört att det skulle underlätta kommmnernas möjlighet att kontrollera nya förvärvare av hyreshus.
Det är uppenbart att ett fastighetsägarregister i många fall skulle underlätta en kommns kontroll av nya förvärvare av hyreshus, framförallt i de fall då förvärvaren inte tidigare haft sin verksamhet inom komminen. Ett sådant rikstäckande Tegister blir tillgängligt när det databaserade fastignetsregistret införts i hela landet. Utnyttjandet av detta register för det nu aktuella ändamålet aktualiserar emellertid viktiga
integritetsfrågor, som först måste lösas. Att i avvaktan på
att fastighetsdatasystenet byggs ut inrätta ett särskilt fastignetsägarregister för tillämpningen av tillståndslagen skulle fordra avsevärda resurser.
Såsom framgår av ovanstående redovisning av handläggningsrutinerna vid förvärvsanmälan i Stockholms kommun utnyttjas i dag en mängd olika register som informationskällor. Kommanen har själv byggt upp ett omfattande fastighetsägar- och byggnadsregister som är av stort värde i detta sammanhang. Hyresgäströrelsens kunskaper
1
om hyresmarknaden utnyttjas också. Liknande kontrollmöjlig-
heter finns i Göteborgs och Malmö kommuner. I dessa kommuner
finns således redan i dag möjlighet att få uppgifter på de
flesta förvärvare.
För att ytterligare förbättra kontrollmöjligneterna har sedan
något år inletts ett samarbete mellan de tre stora kommunerna
innefattande bl.a. ett informationsutbyte om fastighetsför-
värvare. Härvid diskuteras också att i samarbete med bl.a.
kommunförbundet bygga upp en central informationskälla för
att betjäna alla landets kommmer meå erforderliga uppgifter om fastignetsägare.
Med hänsyn till det anförda kan det inte anses finnas skäl: för att nu inrätta ett centralt fastighetsägarregister i statlig regi.
Önskemål har också framförts om ett fastighetsägarregister som
inte endast innehåller lagfarna ägare utan även uppgifter om vilka fysiska personer som är huvudintressenter i fastighets-
ägande bolag (se CU 1981/82:18 s, 5). Erfarenheter från kommuner
och hyresnämnder visar att sådana uppgifter många gånger kan
vara svåra att få och en registrering i någon form av sådana
uppgifter framstår av många skäl som önskvärd. Några tekniska
hinder mot att i samband med ett bolags lagfartsansökan ta in
| uppgifter om ägarförhållandena och att införa dessa uppgifter i fastighetsregistret synes inte föreligga. Däremot kar problem
uppstå när det gäller insamlandet av uppgifter om ägarskiften i
bolag. Frågor om inskrivningsmyndigneternas kontroll av uppgivna ägare och om registrete tillgänglighet uppkommer också. Det är
inte möjligt att i detta sammanhang klarlägga förutsättningarna
härför. Frågan får därför tas upp i annat sammanhang.
Prop. 1982/83: 153 . 128
1.4¶Tillämpningen av 4 § första stycket tillståndslagen
BAKGRUND 4 § första stycket tillståndslagen hade ursprungligen följande ' lydelse:
Förvärvstillstånd får vägras, om sökanden ej gör sannolikt att han är i stånd att förvalta fastigheten, att syftet med förvärvet är att han skall idka bostadsförvaltning och därvid hålla fastigheten i sådant skick att den motsvarar de anspråk de boende enligt lag har rätt att ställa samt att han även i Övrigt kommer att iaktta god sed i byresförhållanden,
i samband med lagens tillkomst anförde föredragande statsrådet
att bestämmelsen innebar att en viss bevisbörda läggs på sökanden, som alltså i princip har att göra sannolikt att han uppfyller de förutsättningar som anges i lagen (prop. 1975/76:33 s. 68). I fråga om de särskilda villkoren för tillstånd anförde föredragande statsrådet i anslutning härtill bl.a. följande.
I villkoret att förvärvaren skall vara i stånd att förvalta fastigheten ligger för det första att förvärvaren skall ha de ekonomiska förutsättningarna att gå i land med företaget. I likhet med vad som anförs i promemorian anser jag således att förvärvaren bör vara skyldig att i ansökningen redovisa vilka möjligheter han har att med hänsyn till fastighetens avkastning sköta fastigheten på ett för de boende godtagbart sätt. Att fastighetens skick därvid måste tas med i bilden är uppenbart. Jag delar även den i promemorian framförda åsikten att också förvärvarens möjligheter att rent praktiskt sköta uppgiften son fastighetsförvaltare måste beaktas utan att krav därför behöver ställas upp på hans personliga medverkan vid förvaltningen. Med : anledning av att Hyresgästernas riksförbund kritiserat förslaget att tillstånd skall kunna ges även om förvärvaren inte avser att personligen utöva förvaltningen vill jag framhålla, att sådana "lösningar bör tillåtas endast i undantagsfall, t.ex. i fall där förvärvaren är sjuklig eller vistas på annan ort. Jag anser det dessutom helt klart att förvärvstillstånd inte skall ges i dessa fall, om inte sökanden uppfyller de övriga kvalifikationerna för sådant tillstånd. Lagstiftningen skall alltså inte kunna kringgås på sätt Hyresgästernas riksförbund: synes befara. Det synes mig dock naturligt att hyresnämnden i de nu berörda fallen kräver utredning om hur fastighetsförvaltningen skall ordnas. Kan sökan- " den inte visa, att tillfredsställande arrangemang vidtagita i det hänseendet, finns det inte några förutsättningar att ge tillstånd. Har däremot betryggande förvaltning ordnats, bör förvärvsatillstånd kunna meddelas även i sådana fall där sökanden är omyndig och helt saknar personliga kvalifikationer att bedriva fastighetsförvaltning. Några särskilda bestämmelser om tillstånd i fall där förvärvaren inte personligen kan ta del i förvaltningen anser jag inte behövliga utan denna fråga får överlämnas åt rättatillänp ningen. |
Det andra villkoret för att förvärvstillstånd skall ges är att sökanden gör sannolikt att avsikten med förvärvet är att
han skall idka bostadsförvaltning och därvid hålla fastig-
heten i visst godtagbart skick samt att han även i övrigt kommer att iaktta god sed i hyresförhållanden. Som framhålls
i promemorian bör bedömningen i första hand ske med ledning av de uppgifter som sökanden lämnar. Det stora flertalet
förvärvare får nämligen förutsättas ha goda avsikter med förvärvet. Anledning till motsatt antagande torde i det enskilda fallet föreligga i första hand om det i ärendet kommer fram att aökanden tidigare visat prov på bristande vilja att följa reglerna på hyresmarknaden. Har sökanden varit föremål för ingripande enligt tvångsförvaltningslagen eller bostadssaneringslagen eller har honom tillhörig fastighet exproprierats
med stöd av 2 kap. 7 § expropriationslagen, bör tillstånd till nya förvärv således inte meddelas med mindre sökanden därefter under avsevärd tid visat prov på bättre vilja. Ett annat skäl att vägra tillstånd kan vara att sökanden under en kort period köpt och sålt hyresfastigheter i större omfattning. Visas att
sökanden tidigare äger fastigheter där förhållandet mellan
sökanden och hans hyresgäster är mindre gott, kan detta också
ge anledning till en restriktiv bedömning från tillståndsmyndig-
hetens sida. I undantagsfall kan redan sådana omständigheter
söm att köpeskillingen för en fastighet, som inte är rivningsmogen, vida överstiger fastighetens avkastningsvärde, visa att köparen har andra syften med sitt förvärv än en god bostadsförvaltning.
Om förvärvaren är juridisk person, får prövningen av tillstånds-
frågan anpassas efter omständigheterna. Jag delar den i promemorian uttalade uppfattningen att det blir nödvändigt att närmare undersöka vilka som står bakom ett fåmansbolag eller ett handels-
volag som vill förvärva tillståndspliktig egendom. I sådana fall
är det naturligt att prövningen i realiteten inriktas på aktieägarna resp, bolagsmännen. Om förvärvaren däremot är ett större
aktiebolag, torde huvudvikten vid prövningen få läggas på bola-
gets sätt att förvalta de hyresfastigheter som bolaget ev. redan
äger.
Jag har i det föregående närmast uppehållit mig vid förvärv av fastigheter. Avser tillståndsärende aktie- eller andelsförvärv, blir prövningen delvis annorlunda. Om sökanden genom förvärvet får ett bestämmande inflytande över bolaget, bör enligt min mening samma krav ställas upp som om han själv förvärvat de fastigheter bolaget äger. I annat fall bör prövningen kunna ske mera summariskt. Vid aktieförvärv bör emellertid observeras att även en mindre aktiepost kan ge ett betydande inflytande över bolaget. :
Genom en lagändring som trädde i kraft den 1 juli 1979 ändrades
4 § första stycket på så sätt att förvärvstillstånd numers 2k21l
vägras om sökanden inte förmår göra sannolikt att han uppfyller
9 Riksdagen 1982/83.1 saml. Nr 153
Prop. 1982/83: 153 | 130
villkoren för tillstånd. Ändringen sammanhängde med det sam-
tidigt införda förfarandet med förvärvsanmälan till kommunen, varigenon i stort seti endast kontroversiella förvärvsärenden anhängiggörs i hyresnämnderna. Något behov att kunna efterge
utredningskravet ansågs då inte längre finnas (prop. 1978/19:164
s. 26).
I fråga on tillämpningen av lagrummet har bostadsdomstolen
intagit följande principiella ståndpunkt (Rättsfall från bostads-
domstolen 15:79).
Vid förvärvslagens tillkomst har tämligen utförligt diskute-
rats de nu ifrågakomna förutsättningarna för förvärvstillstånd
(prop. 1975/16:33 s. 69 o f). Utgångspunkten i förarbetena
är att det stora flertalet förvärvare får förutsättas ha, som det har uttryckts, goda avsikter med förvärvet. Därför bör, sägs det, bedömningen ske i första hand med ledning av de uppgifter som sökanden själv lämnar. Först när det i ärendet kommer fram omständigheter som talar mot sökanden finns det, fortfarande enligt förarbetena, anledning anta att hans avsikter
med förvärvet inte är goda. Som exempel på omständigheter som härvid bör beaktas nämns att sökanden tidigare hav visat bris-
tande vilja att följa reglerna på hyresmarknaden, att sökanden
nar varit föremål för ingripande enligt bostadsförvaltningslagen
- tidigare tvångsförvaltringslagen - eller bostadssaneringslagen," tt förhållandet mellan sökanden och hans hyresgäster i fastig-
heter som han äger sedan tidigare är mindre gott eller att
sökanden under en kort period har köpt och sålt hyresfastigheter i större omfatining. De uttalanden som har redovisats bör sammanställas med vad som vid lagens tillkomst anfördes som skäl för att tillståndsvlikt infördes, nämligen att man ville hindra att bostaisfastigheter skulle komma att behandlas som handelsvara i kretsar där mindre nogräknade personer etablerade sig som fastighetsägare och att personer som inte var beredda att följa de regler som gäller på hyresmarknaden kort in på bostadsmarknaden
(anf prop s 60).
Med utgångspunkt i vad som har anförts bör följande synpunkter
kunna anläggas på prövningen av ett förvärvsärende, För att
sökanienrn skall bli skyldig ati göra sannolikt att de förutsättninger föreligger som, såvitt nu är i fråga, uppställs i 4 § första stycket förvärvslagen kan ået inte gärna räcka med att
kommuner och/eller hyresgästföreningen blott och bart påstår att
visst för sökanden besvärande faktum föreligger. Det är enligt domstolens mening rimligt att kräva av den som framför anmärkningen att visa att det finns fog för den. Beviskravet får härvid inte ställas för högt. Tilliståndsmyndignetens sannoliknetsprövning
kan, såvitt nu är i fråga, sägas ske i två led. I det första ledet får prövas om det föreligger sådana omständigheter att
sökandens avsikt med förvärvet skäligen kan ifrågasättas och därefter - om det finns anledning. att göra det - om
sökanden trots vad som har förekommit ändå kan anses ha
&jort sannolikt att hans syfte med förvärvet är sådant son
anges i förvärvslagen.
I detta sammanhang vill bostadsdomstolen anmärka följande.
När det gäller betydelsen av omständigheter som kan tyda på att sökanden tidigare har visat bristande vilja eller för-
måga att följa reglerna på hyresmarknaden, att han har försummat fastighetsskötseln eller fastignetsunderhållet eller att hans förhållande till hyresgästerna har varit mindre
gott e d och som bör medföra en mera restriktiv bedömning
från tillståndsmyndighetens sida kan myndigheten självfallet inte okritiskt göra kommunens eller hyresgästföreningens ställningstagande till sitt. Det ligger i sakens natur att man kan ha olika mening om betydelsen av sådana omständigheter
som åsyftas här och att man kan dra olika slutsatser av samma
fakta. Rent allmänt kan följande riktlinjer för bedömningen
anges. Vägledande bör vara huvudändamålet med förvärvslagen,
nämligen att hålla olämpliga personer som inte är beredda att
följa de regler som gäller borta från bostadsmarknaden. Görs tillståndsansökan av en person som redan innehar hyresfastig-
heter och inte har irnehafi dem bara under kort tid, finms det otvivelaktigt en viss presumtion för att hans avsikt med för-
värvet av den fastighet som tillståndsärendet avser inte är oförenlig med förvärvslagens syfte att sökanden skall idka bostadsförvaltning. Däremot innebär ett tidigare fastighets-
innehav självfallet inte någon garanti eller ens en presumtion
för att sökanden skall hålla fastigheten i sådant skick att det motsvarar je krav de boende enligt lag har rätt att ställa och att han även i övrigt kommer att iaktta god sed i hyresförhållan-
den. Å andra sidan måste prövningen av dessa förutsättningar
göras med viss varsamhet. En fastignhetsförvaltning bedrivs, åt-
minsione om den omfattar inte bara ett fåtal lägenheter mera sällan helt friktionsfritt. Även i en bra förvaltning uppkommer tvister om hyror, 'bränsletillägg, reparationer, service m m både mellan hyresvärden och enskilda hyresgäster och värden och hyvesgästföreningen på orten eiler annan organisation av hyresgäster, låt vara att tvisterna ofta kan biläggas efter förhandlingar, Ingår i förvaltningen fastighet som har genomgått en genongripande ombyggnad är det naturligt att konfliktanlednirgarna
ökar och att det då kan redovisas en rad situationer i vilka det
har uppkommit delade meningar. Ett rimligt hänsynstagande till förvärvslagens syfte bjuder, som har anförts förut, till viss varsamhet vid bedömningen av betydelsen av sådana förhållanden. m fastignetsägare måste kunna få framföra synpurkter och erinsingar mot proposer från enskilda hyresgäster eiler deras förening utan
att behöva riskera att framdeles bli vägrad förvärvstillstånd. Ger
den utredning son föreligger i tillsiåndsärendet vid handen att sökanden under en inte alltför kort tid före prövningstillfället har förvaltat hyresfastigneter på ett i stort sett nöjaktigt sätt,
bör han inte förvägras det begärda förvärvstillståndet bara därför att förvaltningen inte alltid varit fri från konflirter med
enskilda nyresgäster eller därför att han någon gång inte har: handlat helt i överensstämmelse ned vad hans ställning som -hyresvärd bjuder,
I Stockholms kommuns utredning har tillämpningen av 4 § första stycket tillståndslagen följts sedan lagens tillkomst år 1976 (se delrapporterna I, II och VI). mligt utredningen har under perioden 1978-07-01 —- 1980-07-01 av 24 ärenden, där fastighetsnämnden, oftast enhälligt, avstyrkt tillstånd, hyresnämnden avslagit tillståndsansökan i sex ärenden, avskrivit fem och meddelat tillstånd i 13. Av de 19 ärenden under 1976 - 80, där fastighetsnämnden avstyrkt tillstånd men hyresnämnden meddelat sådant, har enligt utredningen förvärvaren i 13 av fallen efter tillståndet sålt fastigheten vidare eller fått betalningsproblem. Mot denna bakgrund finns det enligt utredningen anledning att vara kritisk mot hyresnämndåens tillämpning av bestämmelserna om förutsättningar för tillstånd.
Enligt utredningen fäster hyresnämnden inte tillräckligt stort avseende vid om förvärvaren före förvärvet köpt och sålt fastigheter i större omfattning. Mot ordalagen i bestämmelsen läggs det också ofta på kommunen att bevisa förvärvarens olämplighet. Hyresnämnderna spelar slutligen enligt utredningen en alltför passiv roll vid tillståndsprövningen. Någon ändring i tillämpningen av 4 § kan enligt utredningen inte påvisas efter lagändringen år 1979.
I utreiningen föreslås följande åtgärdsprogram: (se slutrappor-
ten VII). |
1. Täta fastignhetstransaktioner skall ensamt kunna vara diskvalificerande för tillstånd. 2. För fastighetsägare som inte tidigare uppfyllt lagens krav skall en icke obetydlig "karenstid" gälla. Blotta påståenden om bättring eller endast en kort tids bättring skall icke vara tillfyllest. . 3, Det bör klart fastläggas att sökanden skall styrka att har uppfyller tillståndslagens krav. Praxis har närmast inneburit att kommunen skall bevisa motsatsen. | . 4. Eyresnämnderna bör åläggas ett aktivare utredningsarbete, 5. Kommunens yttrande skall normalt följas om det inte är uppenbart.att det strider mot lagen.
Prop. 1982/83: 153 13 Ly
I borgarrådsberedningens PM 1982-02-10 föreslås vidare dels att för högt pris för en fastighet ensamt skall vara skäl för att avstyrka tillstånd, dels att i tillståndslagen bör införas en generalklausul innebärande att förvärvstillstånd skall vägras om förvärvaren från allmän synpunkt kan anses olämplig, exempelvis genom att underlåta att betala avgifter och skatt för anställda eller genom att hyra ut lokaler för illegal klubbverksamhet m.m.
Synpunkter som i stort sett överensstämmer med Stockholms kommuns har i olika sammanhang framförts av företrädare för Göteborgs och Malmö kommuner.
Prop. 19:82/83: 153 134
FÖRSLAG Det som har framkommit genor bl.&. Stocknolme kommuns utred-
ning tyder på att tillståndsprövningen inte är tillräckligt .
effektiv. Olämpliga förvärvare torde sålunda i viss utsträck-
ning ha fått tillstånd. Förklaringen till detta förnållande
skulle i och för sig kunna vara att bestämmelserna i 4 § om
prövningen av villkoren för tillstånd inte tillämpas på det
sätt som har varit avsett. En genomgång av avgjorda tillstånds-
ärenden ger emellertid knappast stöd för en sådan uppfattning.
En viss skärpning i tillämpningen till förvärvarens nackdel
torde också kunna: spåras från senare tid - i så fall sannolikt
en följd av vunna erfarenheter. Lagens bristande effektivitet torde med hänsyn härtill främst vara att tillskriva utformningen av bestämmelserna om villkoren för tillstånd, i första hand när
det gäller omfattningen av det utredningskrav som skall riktas
mot förvärvaren. I det följande kommer därför utformningen av
4 § första stycket tillståndslagen att diskuteras närmare. Fär-
vid behandlas varje tillståndskriterium för sig i den ordning som de förekommer i lagrummet.
För tillstånd krävs till en början att förvärvaren gör sannolikt att han är i stånd att förvalta fastigheten. Härmed avses att han har såväl de ekonomiska som de praktiska förutsätt-
ningarna att g i land med företaget. Enligt 25 första stycket
punkt 6 i tillämpningsförordningen skall förvärvaren i tillståndsärendet lämna uppgift om vilka ekonomiska och praktiska förutsättningar som han har att vid fastighetsförvaltningen uppfylla
de krav som anges i 4 § tillståndslagen.
mligt Stockholms kommuns utredning ställs alltför låga krav på förvärvarens utredning om sin förmåga att klara av förvalt-
ningen. Liknande erfarenheter redovisas från Göteborgs och
Malmö kommuner.
Hänsynen till hyresgästerna gör att den viktiga frågan om för-
värvarens förmåga att förvalta fastigheten måste utredas ordent-
ligt innan tillståndsfrågan avgörs. Zyresnämnden bör, som
Stockholms kommun också påvekar, här spela en aktiv roll. För-
värvarer bör i tveksamma fall kunna åläggas att presentera en
förvaltningskalkyl, som utförts av revisor, bank eller annan fristående ekonomisk sakkunskap. Hyresnämnden bör också i många fall ha nytta av att anlita ekonomisk expertis för att kunna göra de svåra ekonomiska bedömningar som ofta förekommer i detta sammanhang. Besiktning av fastigheten är ofta nödvändig för att underhållsbehovet skall kunna bedömas. Samma höga utredningsirav bör uppställas när det gäller den praktiska sidan av förvaltningen. Tillstånd bör inte lämnas så länge någon tveksamhet kan anses råda i förevarande fall.
Med hänsyn till det anförda synes beviskravet vad avser förvärvarens förmåga att förvalta fastigheten böra skärpas. Till-
stånd bör således lämnas endast om förvärvaren på ett över-
tygande sätt visar att han är i stånd att förvalta fastigheten. :
En ändring i 5 § lagen om arrendenämnder och hyresnämnder bör
också ske för att göra det klart att hyresnämnden får anlita ekonomisk expertis.
För tillstånd fordras vidare enligt 4 § att förvärvaren. gör
sannolikt att svftet med förvärvet är att han skall idka bostadsförvaltring och därvid hålla fastigheten i sådant skick att den motsvarar de anspråk de boende enligt lag har
rätt att ställa. mligt 2 Öh första stycket tillämpningsförord-
ningen skall förvärvaren ge in viss utredning för bedömande av denna fråga, Ean skall således enligt punkt 2 uppge avsikten
ned förvärvet. Enligt punkt 3 skall han vidare uppge om han
äger eller tidigare har ägt hyresfastighet eiler aktie eller
andel i fastighetsbolag och om han tidigare har sökt tillstånd
att förvärva sådan egendom. Enligt punkt 4 skall han slutligen uppge om fastighet i hans ägo blivit föremål för åtgärder enligt bostadsförvaltningslagen eller bostadssaneringslagen
eiler expropriation på grund av grov vanvård.
Den viktigaste frågan i detta sammanhang är vilken betydelse som bör tillmätas det förhållandet att förvärvaren före för-
värvet i större omfattning köpt och sålt fastigheter. Som
uttalats såväl vid lagens tillkomst söm vid den lagändring som
Prop. 1982/83: 153 : 136
gjordes år 1979 (prop. 1978/79:164 s. 26) får detta för-
hållande normalt ses som ett indicium på att förvärvaren inte hav för avsikt att behålla fastigheten, Det är emellertid inte möjligt att generelli ange att avslagsbeslut skall meddelas i sådana fall. Som bl.a. Stockholms: kommuns utredning utvisar finns det dock anledning för prövningsmyndigheterna att iaktta försiktighet vid tillståndsgivningen i dessa fall. Om det konstateras att förvärvaren under kortare tid före förvärvet har köpt och sålt flera hyresfastigheter, bör ett naket påstående av denne att han avser att behålla
fastigheten, att hans fastighetsbestånd numera stabiliserats
etc. inte anses tillräckligt för tillstånd. Däremot bör tillstånd kunna lämnas om förvärvaren alltjämt äger en eller flera fastigheter som han förvaltar sedan längre tid och han kan göra sannolikt att transaktionerna inte har skett i spekulationssyfte. Vad som nu har sagts påkallar inte någon ändring av lagexten.
Förvärvaren skall slutligen för att få tillstånd göra sannolikt att han i övrigt kommer att iaktta god sed i hyresförhållanden. Tillstånd har vägrats under hänvisning till detta tillståndsvillkor i fall då förvärvaren uppträtt klandervärt mot hyresgäster i tidigare ägda hus och då han upplåtit lokaler i sådana hus till någon form av illegal verksamhet.
Emo förvärvare har av naturliga skäl många gånger svårt att
förebringa utredning om sitt framtida uppträdande som hyresvärd. I praktiken tycks också 4 § tillståndslagen tillämpas
så att förvärvaren anses ha gjort vad på honom ankommer för att få tillstånd när han har gjort sannolikt att han har förmåga och avsikt att bedriva en seriös bostadsförvaltning. Det an-
kommer då på motparterna att prestera utredning om förvärvarens
olämplighet. Med anledning härav frågar man sig om förvärvarens utredningsskyldighet i förevarande hänseende bör behållas.
Om förvärvaren förmår framlägga en tillfredsställande utredning om sin förmåga och sin avsikt att bedriva en seriös bostadsför-
valtning, torde han, i synnerhet efter den skärpning av utrednings-
kravet som nu föreslås, i de flesta fall ha kvalifikationer att :
Prop. 1982/83: 153 | 137
bli en bra hyresvärd. Utan att riskera lagens effektivitet bör man därför kunna uppge kravet på utredning från förvärvaren om hans lämplighet i övrigt. Det föreslås därför att lagtexten i förevarande hänseende ändras så att förvärvstillstånd skall vägras om det kan antas att förvärvaren i något annat avseende inte kommer att iaktta god sed i hyresförhållanden.
Stockholms kommun anser att en viss karenstid bör gälla för fastighetsägare som inte tidigare har uppfyllt lagens krav.
En lagbestämmelse av detta innehåll bör knappast komma i fråga. Tillståndsprövningen: bör inte bindas av schablonregler av.
detta slag. Det är emellertid uppenbart att en förvärvare som
en gång visat sig olämplig som hyresvärd normalt inte omedelbart efteråt kan få tillstånd på grund av ett löfte om bättring. För att han skall få tillstånd till fastighetsförvärv måste
det fordras att han genom en längre tids fastighetsförvaltning
eller på annat sätt åter visar sig lämplig som hyresvärd.
Enligt Stockholms kommun bör vidare kommunens yttrande i tillståndsfrågan följas av hyresnämnden, om det inte strider mot lag. Kommunen hänvisar i detta sammanhang till att i de fall tillstånd har givits mot kommunens avstyrkande, förvärvaren många gånger senare har visat sig inte uppfylla tillståndskriterierna.
Inte heller i detta fall bör en lagbestämmelse av föreslaget innehåll komma i fråga. En sådan bestämmelse skulle i praktiken medföra att tillståndsprövningen flyttades till kommunen. De Undersökningsresultat som kommunen redovisar är emellertid ägnade att inge en viss oro och det finns anledning att i detta sammanhang betona vikten av kommunens yttrande i tillståndsfrågan, Inom komcmunen finns samlad en god kunskap om hyres- och fastighetsmarknaden. Såsom framgår av vad som tidigare har anförts läggs också mycket arbete ned inom kommunen för att utreda
förvärvarens kvalifikationer. Av betydelse i detta sammanhang
är naturligtvis också det faktum att kommunen har det lokala ansvaret för bostadsförsörjningen.
tockholme kommun. föreslår slutligen att hinder för tillstånd skall föreligga i de fall förvärvaren har betalt ett för högt pris för fastigheten eller då han från allmän synpunitt kan": ansee olämplig.
I båda fallen bör redan enligt gällande bestämmelser tillstånd i de flesta fall vägras. Ett för högt pris, dvs. i detta fall närmast ett pris som ligger över fastighetens avkastningsvärde, kan tyda på att förvärvaren inte har förvaltningssyfte (prop. 1975/76:33 s. 69). Ett högt pris måste också i de flesta fall
medföra att förvärvarens förmåga att ekonomiskt klara fastig-
hetsförvaltningen sätts i fråga. Lagen har emellertid inte i och för sig avsetis få en prisreglerande effekt på fastighets-
marknaden (se Rättsfall från bostadsdomstolen 30:78 och 21:80).
Som exempel på fall där en förvärvare kan anses olänplig fri allmän synpunkt nämner Stockholms kommun att han som arbetsgivare har underlåtit att betala in avgifter och skatt för anställda eller att han har hyrt ut lokaler för illegal klubbverksamhet, I de fall det konstateras att förvärvaren har gjort sig skyldig till förseelser av angivet slag måste hans förmåga
och vilja att bedriva en seriös fastighetsförvaltning sättas
oi fråga och tillstånd bör på denna grund normalt vägras. Detsamme gäller i de fall förvärvaren har stora skatteskulder.
Prop. 1982/83: 153 | 139
8 UPPRÄTTADE FÖRFATTNINGSFÖRSLAG
I enlighet med det anförda har upprättats förslag till
1. lag om ändring i lagen (1975:1132) om förvärv av hyres- . fastighet a.n., ” 2. lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnéer och hyresnämnder, 3. lag om ändring i kommunalskattelagen (1928:370), 4. lag om ändring i bokföringslagen (1976:125), 5. förordning om ändring i förordningen (1975:1139) om tilllämpningen av lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.n., 6. förordning om ändring i utsökningsförordningen (1981:981).
Förslaget under 3 har upprättats i samråd med buägetdenartesentet.
rå SPECIALMOTIVERING
9.1 Förslaget till lag om ändring i lagen (1975:1132) om. | örvärv av hyresfastighet m.m.
2§
Ändringen, som har behandlats i avsnitt 7.1.1, innebär att undantagen från tillståndsplilt i punkt $ (förvärv av andel i fastisbet som sker för att skaffa förvärvaren och hans familj
bostad) och punkt 9 (förvärv av andel i fastighet när förvärva-
ren tidigare äger andel i fastigheten) upphävs. Förvärvare blir alltså även i sådana fall skyldiga att anmäla förvärvet till kommunen och att, om kommunen begär det, ansöka om tillstånd till förvärvet hoe hyresnämnden, Enligt en ny bestämmelse i 4 §d andra stycket punit 2 får tillstånd dock inte vägras i de fall ett andelsförvärv verkligen sker för bostadsändamål.
Undantaget i punkt 6 gäller f.n, också vid förvärv av aktier och andelar i fastignetsbolag. I 9 § föreslås en ändring så att undantaget upphävs även i denna del.
4 §
Förvärvstillstånd får mejdelas endast om förvärvaren på ett
övertygande sätt visar att han är i stånd att förvalta fastigheten och gör sannolikt att syftet med förvärvet är att han skall förvalta fastigheten och därvid hålla den i
sådant skick att den motsvarar de ansvråk de boende enligt
lag har rätt att ställa. Förvärvstillstånd får inte meddelas, om det kan antas att förvärvaren i något avseende inte kommer
att iaktta god sed i hyresförhållanden.
Förvärvstillstånd enligt denna lag får inte vägras 1. om det visas att fastigheten är obebyggd eller bebyggd
med annat än hyreshus eller med hyreshus som inte innehåller
fler än två för bostadsändamål avsedda lägenheter,
2, om förvärvet avser andel i fastighet och förvärvet av andelen uppenbart sker i syfte att bereda förvärvaren och hans famili bostad vå fastigheten.
Skall fastigheten enligt gällande planer användas för annat
ändamål än för uppförande av hyreshus, får förvärvstillstånd
meddelas utan hinder av första stycket.
Ändringarna i första stycket, som har behandlats i avsnitt 7.4, berör bl.a. förvärvarens utredningsskyldighet beträffande de
olika villkoren för tillstånd. För närvarande gäller att för-
värvaren skall göra sannolikt att de olika tillståndsvillkoren
skall uppfyllas.
Av skäl som redovisats i avsnitt 7.4 har utredningskravet beträffande förvärvarens förmåga att förvalta fastigheten
skärpts så att han nu för att få tillstånd på ett övertygande
sätt skall visa att han är i stånd att förvalta fastigheten.
Härmed avses liksom tidigare att han har såväl de ekonomiska som de praktiska förutsättningarna att bedriva en effektiv fastighetsförvaltning. Utredningen av detta tillståndskriterium
te alltså vara grundlig. Hyresnämnden bör aktivt verka för att förutsättningarna klarläggs. I mera komplicerade fall bör hyresnämnden ha möjlighet att anlita en egen expert för att bedöma förvärvarens möjligneter att klara förvaltningen. För att möjliggöra detta föreslås en ändring i 5 § andra stycket lagen om arrendenämnåer och hyresnämnder.
Förvärvarens utredningsskyldighet har tagits bort i ett avseende. För närvarande gäller att han skall göra sannolikt inte bara att han förmår och har för avsikt att bedriva bostadsförvaltning utan också att han 1 övrigt kommer att iaktta god sed i hyresförhållanden. Som anförts i avsnitt 7.4 bör förvärvaren befrias från utredningsskyldigheten i sistnämnda hänseende. Den nya utformningen av 4 § första stycket innebär att om förvärvaren förebringar en tillfredsställande utredning angående sin förmåga och sin avsikt att idka en godtagbar bostadsförvaltning, han skall anses ha gjort vad på honom ankommer för att få tillstånd. I den mån han av någon annan anledning inte kan anses vara lämplig såsom hyresvärd, får det alltså ankomma på förvärvarens motparter - kommunen och hyresgästföreningen - att ta fram utredning härom, Hyresnämnden kan också själv besitta sådana kunskaper om förvärvarens vandel e.d. att tillstånd bör vägras.
I andra stycket har tillagts ytterligare ett fall då tillstånd inte får vägras. Det gäller förvärv av andel i fastighet när det är uppenbart att förvärvet sker för att bereda förvärvaren och hans familj bostad. Bestämmelsen har behandlats i avsnitt
7.1.1 samt' vid 2 §. Genom hänvisningen i 10 § femte stycket
blir bestämmelsen också tillämplig i de fall förvärvet avser aktie eller andel i fastighetsbolag i vilka nyttjanderätt till
bostad i bolagets fastigheter grundas på innehavet av aktie
eller andel.
Tredje stycket motsvarar nuvarande andra stycket andra meningen.
7§
I andra stycket har hänvisningen till 2 § punkt 9 utgått.
9 §
Om ett bolags äger sådan fast egendom som anges i 1 § första stycket och ezendonens taxerade värde enligt senaste balansräkning är större än det enligt samma balansräkning bokförda
värdet av bolarets övriga tillgångar, får aktie eller andel i bolaget inte utan tillstånd av hyresnämnd förvärvas genom
- sådant fång som anges i 1 § första stycket eller genom inlösen
enligt 3 kap. 3 § aktiebolagslagen (1975:1385). Förvärvs-
tillstånd fordras dock endast om prövning enligt 10 9 tredje
stycket påkallas hos hyresnämnden.
Vid förvärv av aktie eller andel i moderbolag fäller vad som i första stycket sägs om bolaget 'koncernen. Bestämmelserna i 2 § 1 - 5 gäller i tillämpliga åelar. Tillstånd fordras inte till förvärv av aktie på grund av nyemis-
sicn där aktieägarna tecknar de nya aktierna i förnållande
till det antal aktier de förut äger.
"Ändringen i första stvcket första meningen, som har behandlats
i avsnitt 7.1.2, innebär att tillståndslagens tillämpningsområde
i fråga om aktie- och andelsförvärv vidgas. Enligt den nu
gällande bestämmelsen fordras för tillståndsplikt att förvärvet
avser aktie eller andel i bolag i viiket taxeringsvärdet av
hyreshusbeståndet är mer än tre gånger så stort som det bok-
förda värdet av övriga tillgångar. Åv skäl som redovisats i avsnitt 7.1.2 föreslås nu att tillståndsplikt skall inträda när taxeringsvärdet av bolagets hyreshus är större än det bokförda värdet av övriga tillgångar.
Utvidgninger av lagens tillämpningsområde har föranlett att det system med förvärvsannälan till kommmen som f.n. gäller vid
facstighetsförvärv nu föreslås också för förvärv av aktier och
andelar (se avsnitt 7.1.2). I överensstämmeise med 1 § andra
stycket föreslås därför i första stvcket andra meningen en bestämmelse om att förvärvstillstånd fordras endast om-en prövning påkallas av kommanen (se 10 § tredje stycket).
Den nuvarande bestämmelsen i första stycket andra meningen om tillståndsplikt vid förvärv av aktie eller andel i moderbolag har brutits ut till ett andra stycke och samtidigt ändrats redaktionellt.
Prop. 1982/83: 153 | 143
Ändringen i tredje stycket sammanhänger med att det nuvarande
undantaget från tillståndsplikten i 2 9 punkt 6 vid förvärv
av fastighetsandel i bostadsanskaffningssyfte nu föreslås upphävd.
10 §
Vid tillståndsnvliktiga förvärv av aktier eller andelar i bolag skall förvärvaren inom tre månader från det förvärvet
skedde anmäla förvärvet till den kommun där huvuddelen av
den fasta egendomen är belägen. Frågan om inom vilken kommun
huvuddelen av egendomen ligger skall avgöras med ledning av
fastigheternas taxeringsvärde, Till anmälningen skall fogas styrit avskrift av fånseshandlingen eiler, om någon fånges- .
handling inte har upprättats, ett av överlåtaren och förvärva-
ren undertecknat intyg om när förvärvet har skett och om de villkor som har avtalats för förvärvet.
I fall som avses i 18 2 — 4 samt vid förvärv zgenon inlösen
"enligt 3 kav, 3 9 aktiebolacslagen (1975:1385) får frågan om
förvärvstillstånd vrövas av hyresnämnden redan innan förvärvet skett. Ansökan får i sådant fall ges in till hyresnämnden utan föregående anmälan till kommunen.
Vill kommmer påkalla dvrövning enligt denna lax, skall beslutet
härom anmälas till hyresnämnden inom tre månader efter det "anmälan skett enligt första stycket eller. om styrkt avskrift av fångesnandlirgen eller intyg on förvärvet inte var fogad till anmälningen, tre månader från det att kommunen mottog sådan handling, Det åligger kommunen att snarast möjligt och senast inom samma tid unierrätta förvärvaren husuvida prövning påkallas.
Zar anmälan son avses i tredje stycket giorts inom föreskriven tid, skall nvresnännden förelägga förvärvaren att inom en månad från däet att han fåti del av föreläggandet ansöka om förvärvstillstånd, Förelägfsandet skall innehålla en erinran om bestämmelserna i 10 a 9 första stvcket, Till föreläggandet skall fogas en
avskrift av kommuners anmälan.
i fråge om hyresnämndens prövning av ansökan om förvärvstillstånda säller 4 90 i tillämvliga delar.
Paragrafen innehåller bestämmelser om det nu föreslagna förfarandet med anmälan till kommmnen av tillståndspliktiga förvärv av
e2itier och andelar (se avsnitt 7.1.2).
Prop. 1982/83: 153 : 144
mligt första stycket första meningen skall den som gör ett tillståndspliktigt förvärv av aktier eller andelar inom tre månader från förvärvet anmäla detta till den kommun där huvuddelen av bolagets fasta egendom är belägen. Frågan till vilken kommun anmälan skall inges får i tveksamma fall enligt andra meningen avgöras med ledning av fastigheternas
taxeringsvärde (jfr 12 § första stycket tredje meningen
tillståndslagen). Till anmälan skall enligt tredje meningen fogas en styrkt avskrift av fångeshandlingen eller, då fångeshandling inte har upprättats, ett av överlåtaren och
förvärvaren undertecknat intyg om när förvärvet har skett och
om vilka villkor som därvid har avtalats. Av anmälan bör framgå mr många aktier eller andelar som förvärvet avser. I samband med anmälan till kommmen bör förvärvaren också läma uppgift om registerbeteckning, taxering och typkod för den tillståndspliktiga fasta egendom som bolaget innehar samt antalet bostadslägenheter som finns på egendomen. Närmare bestämmelser härom föreslås i 1 a § andra stycket tillämpningsförordningen.
Det nya förfarandet innebär att tillståndsprövning av förvärv
normalt skall äga rum efter förvärvet. Liksom när det gäller fastighetsförvärv har emellertid i andra stycket stadgats undantag från denna huvudprincip när det gäller vissa associationsrättsliga förvärv. Bestämmelsen motsvarar 3 d andra stycket, men upptar föruton där angivna förvärv även förvärv genom
inlösen enligt 3 kap. 3 § aktiebolagslagen.
Tredje och fjärde styckena innehåller bestämmelser om förfarandet vid anmälan och påkallande av tillståndsprövning som överensstämmer med vad som gäller enligt 3 a §.
mnligt femte stycket skall i fråga om hyresnämndens prövning
av tillståndsansökningar 4 § gälla i tillämpliga delar. Bestäm-
nelsen motsvarar 10 § första stycket andra meningen i nu gällande lag. Som tidigare har uttalats bör vid tillståndsprövningen
känsyn tas till förvärvets omfattning (jfr prop. 1975/76:33
8. 70).
Prop. 1982/83: 153 | 145
10 2 §
Om ansökan om förvärvstillstånd inte
som avses i 10 fjärde stycket eller om förvärvstillstånd vägras genom lagakraftä de beslut är förvärvet ogilti Om förvärvaren underlåter att i rätt tid anmäla förvärvet
till kommunen enligt 10 § första stycket, skall han åläggas
en avgift (förvärvsavgift). Om kommunen begär det kan förvärvet
också förklaras ogiltigt.
Om förvärvet avser samtliga aktier eller andelar i bolaget, . utgör förvärvsavgiften en procent av taxeringsvärdet av bolagets eller koncernens tillståndsvpliktiga fasta egendom.
I annat fall minskas den så beräknade avgiften med hänsyn
till förvärvets omfattning i förhållande till det totala antalet aktier eller andelar i bolaget. Om avgiften med hänsyn
till omständigheterna framstår som oskälig, får den jämkas.
Paragrafen, som är ny, innehåller bestämmelser om ogiltighet
och om förvärvsavgift (se avsnitt 7.2).
Enligt första stycket gäller att ett tillståndspliktigt aktie-
eller andelsförvärv blir ogiltigt om hyresnämnden har utfärdat
föreläggande om tillståndsansökan och förvärvaren inte i rätt
tid ansöker om tillstånd eller om hyresnämnden vägrar tillstånd.
Bestämmelsen motsvarar i huvudsak 10 § andra stycket i dess nu-
- varande lydelse.
I andra stycket har tagits in bestämmelser om påföljder för
underlåtenhet att göra anmälan enligt 10 § vid tillståndspliktiga
aktie-och andelsförvärv. Om förvärvaren försummar att anmäla
förvärvet skall han åläggas en avgift. Avgiften föreslås få
benämningen förvärvsavgift. Förvärvet kan också förklaras
ogiltigt.
Förvärvsavgiften är en s.k. sanktionsavgift, dvs. en påföljd
som inte är av straffrättslig karektär och som syftar till att
eliminera en schablonmässigt beräknad vinst av förvärvet. Att
avgiften beräknas schablonmässigt innebär å ena sidan att den
kan vara mindre än den verkliga vinsten nen ått det å andra
sidan inte behöver konstateras en verklig vinst. i det enskilda
10 Riksdagen 19821/83. I samt: Nr 153
Prop. 1982/83: 153 oo 146
fallet för att avgiftsskyldighet skall inträda. Avgiftsskyldigheten inträder oberoende av om underlåtenheten att anmäla förvärvet är uppsåtlig eller sker av oaktsamhet.
I tredje stycket första meningen stadgas ett förvärvsavgiften skall utgöra en procent av taxeringsvärdet av bolagets tillståndspliktiga fasta egendom, då förvärvet avser samtliga aktier eller andelar i bolaget. Om endast en del av aktierna eller andelarna förvärvas skall enligt andra meningen avgiften minskas i proportion till den del av det totala aktie- eller andelsbeståndet som har förvärvats. 'Förvärvas en fjärdedel av aktierna i ett bolag, blir avgiften således en fjärdedels
procent av taxeringsvärdet. En särskild jämkningsmöjlighet
har införts genom bestämmelsen i tredje meningen. Jämkning bör bl.a, kunna komma i fråga då underlåtenheten att anmäla förvärvet uppenbarligen beror på ett rent förbiseende och förutsättningar för. tillstånd föreligger.
105 §
Frågor om förvärvsavgift och ogiltigförklaring prövas av
hyresnämnden på talan av den kommm till vilken anmälan enligt 10 3 första stycket skall ske, Talan får dock inte tas upp till orövning sedan mer än tio år förflutit från förvärvet. För att säkerställa ett anspråk på förvärvsavgift får hyresnämnden på vrkande av kommunen förordna om kvarstad. Därvid gäller i tillämvliga delar + vad som i 15 kan. rättefgångsbalken är föresktvivet om kvarstad vå fordran.
Paragrafen, som är ny, innehåller bestämmelser om prövningen av frågor om förvärvsavgift och ogiltigförklaring. Den har behandlats i avsnitt 7.2 i den allmänna motiveringen.
- Frågor om förvärvsavgift och ogiltigförklaring skall enligt ' första stycket första meningen prövas av hyresnämnden på talan av den kommun till vilken förvärvsanmälan enligt 10 § skulle
ha skett. Av 4 § andra stycket andra meningen lagen om arrende-
nämnder och hyresnämnder framgår vilken hyresnämnd som är "behörig att uppta en sådan talan. |
I de fall en försummelse av anmälningsskyldigheten uppdagas, skall talan om åläggande av förvärvsavgift normalt väckas. När det gäller frågan om ogiltigförklaring har kommunen däremot möjlighet att från fall till fall avgöra om sådan skall begäras. En ogiltigförklaring är oftast påkallad då förvärvaren inte uppfyller villkoren för tillstånd och förvärvet ger honom ett inflytande i bolaget. I de fall då inte heller
överlåtaren uppfyller villkoren 1.4 8 och en ogiltigförklaring
således skulle kunna medföra ytterligare skada för hyresgästerna, kan kommunen i stället, om det är fråga om aktieförvärv
genom köp, överväga att förköpa aktierna enligt 13 § andra
stycket i nu föreslagen lydelse. En begäran om ogiltigförklaring skall bifallas av hyresnämnden, om det inte framkommer att förvärvet inte är tillståndspliktigt eller talan har väckts för sent.
Enligt första stycket andra meningen gäller att talan om
förvärvsavgift och ogiltigförklaring måste väckas inom tio
år från förvärvet för att få tas upp till prövning (jfr 56 §
andra stycket miljöskyddslagen).
Andra stycket innehåller en bestämmelse om kvarstad till säkerhet för fullgörandet av avgiftsskyldigheten (jfr 57 § ailjöskyddslagen). Ett beslut om kvarstad får meddelas av hbyresnämnden på begäran av kommunen. Härvid gäller bestämnmelserna i 15 kap. rättegångsbalken om kvarstad i tillämpliga |
delar. I 23 § tredje stycket punkt 6 lagen om arrendenämnder
och hbhyresnämnder har tagits in en. bestämmelse enligt vilken särskild talan får föras mot ett särskilt beslut om kvarstad som meddelas av hyresnämnden.
10.c$
Förvärvsavgift betalas till komwmrien. Den tillfaller till hälften staten och till hälften kommunen. Vid fördelning mellan staten och kommunen av medel som har influtit skall medel i första hand avsättas för kommunens fordran. Åtgärder för indrivning av förvärvsavgift får inte vidtas sedan ner an tio år förrfrlutit från det veslutet angående avgiften vann laga kraft, :
Paragrafen, som är ny, innehåller bestämmelser om fördelning och indrivning av förvärvsavgift. Den har behandlats i avsnitt 7.2.
Förvärvsavgiften skall enligt första stycket första meningen inbetalas till kommunen, men skall sedan enligt andra meningen fördelas mellan staten och kommunen. Sedan avgiften har betalats bör det därför åligga kommunen att betala hälften därav till länsstyrelsen. Om avgiften inte betalas till fullo får kommunen
enligt andra stycket först avsätta pengar för sin. fordran
(jfr 28 5 andra stycket lagen om påföljder och ingripanden vid olovligt byggande m.m.).
I 32 § första stycket lagen om arrendenämnder och-hyresnämnder
föreslås en bestämmelse enligt vilken hyresnämndens lagakraftägande beslut om åläggande av förvärvsavgift får verkställas som lagaktTaftägande dom. Uttagande av avgift bör handläggas såsom allmänt mål enligt 1 kap. 6 § andra stycket utsöknings-
balken. I särskild bestämmelse härom föreslås i 1 kap. 2 § utsökningsförordåningen (1981:981).
I tredje stycket stadgas att åtgärder för uttagande av förvärvaavgift inte får vidtas sedan mer än tio år förflutit sedan
beslutet om avgift vann laga kraft (jfr 63 § miljöskyddslagen).
13 §
Förköpsrätten utövas genom att kommunen inom den tid som gäller för anmälan enlist 10 § tredje 'stvcket skriftligen hos hyresnämnden anmäler att ett beslut att utöva förköpsrätt har fattats.
Hyresnämnden skall underrätta bolaget samt köpare och säljare
om beslutet att utöva förköpstätt. Frågan om förkör får också tas upp i samband med prövningen av fråga om förvärvsavgift. I fråga om anmälan och underrättelse fäller därvid första stycket, Kommunens anmälan skall dock ske senast när Kommunen begär vrövning av frågan om förvärvsaxzift. Har förvärvstillstånd meddelats, är förköpsrätten förlorad.
Ändringen i första stycket sammanhänger med det system med förvärvsannälan till kommunen av aktie- och andelsförvärv som nu föreslås, Beslut om förköp skall således anmälas till hyresnämnden inom den tid som gäller för anmälan av . beslut att påkalla prövning enligt 10 § tredje stycket, dvs. inom tre månader från förvärvarens anmälan av förvärvet.
Bestämmelsen i andra stycket, som är ny, innebär att frågan om förköp får tas upp i samband med prövningen av frågan om förvärvsavgift.
so .2 Förslaget till lag om ändring i lagen (1973:188) om
arrendenämnder och hyresnämnder
4 §
Bestämmelsen i andra stycket andra meningen, som anger vid vilken hyresnämnd ärenden om tillstånd till förvärv av aktier och andelar i fastighetsbolag och om förköp av sådana aktier och andelar skall anhängiggöras, har genom en hänvisning till
10 b § tillståndslagen gjorts tillämplig även på ärenden om
åläggande av förvärvsavgift och ogiltigförklaring.
5§
I paragrafens andra stycket stadgas nu att hyresnämnden får anlita teknisk expert att biträda nämnden. Bestämmelsen har ändrats på så sätt att ordet "teknisk" har tagits bort. Härigenom möjliggörs att hyresnämnden i ärenden om tillstånd till förvärv av hyresfastighet anlitar en ekonomisk expert för att bedöma frågan om förvärvarens ekonomiska möjligheter att gå i
land med förvaltningen av fastigheten (se avsnitt 7.4). Mot-
svarande lagändring har föreslagits av hyresrättsutredningen
(se SOU 1981:77 a. 401).
16.9 §
Ändringen i paragrafens femte stycket föranleds av det nya förfarandet med anmälan av tillståndspliktiga förvärv av aktier och andelar i handelsbolag.
16.08¶Bestämmelserna i paragrafen, som gäller handläggningen av ärenden om förköp, har gjorts tillämpliga även på ärenden om förvärvsavgift. :
23 §
I tredje stycket, som innehåller en uppräkning av de hyresnämndsbeslut som får överklagas särskilt, har i en ny punkt 6
tagits upp beslut om kvarstad enligt 10 b § andra stycket
tillståndslagen.
32 §
I paragrafens första stycke, enligt vilket vissa av hyres-
nämndens beslut får verkställas såsom lagakraftägande dom, har bland de uppräknade besluten tagits in beslut enligt 10 b §
tillståndslagen om åläggande av förvärvsavgift och om kvarstad
för sådan avgift. I samband med ändringen har första stycket också ändrats redaktionellt. .
9.3. Förslaget till lag om ändring i kommunalskattelagen
(1928:370)
Enligt bestämmelsen i 20 § andra stycket får vid beräkningen av
skattepliktig inkomst avdrag inte göras för vissa kostnader och pålagor. I enlighet med vad som har anförts i avsnitt 7.2 har här också upptagits förvärvsavgift som åläggs någon med stöd av 10 a § andra stycket tillståndslagen. De ändringar i
förevarande paragraf som har föreslagits i prop. 1981/82:146
och 154 har ännu inte behandlats av riksdagen. ' |
I.4
I paragrafen, som innehåller bestämmelser om balansräkning har i-ett nytt sista stycket tagits in en hänvisning till bestämmel-
serna i 11 § tillståndslagen om skyldighet för bolag som äger
hyresfastigheter att i balansräkningen läma vissa uppgifter
(se avsnitt 7.1.2).
9.5¶Förslaget till förordning om ändring i förordningen
(1975:1139) om tillämpningen av lagen (1975:1132) om
. förvärv av hyresfastighet m.m.
mligt den föreslagna lydelsen av 10 § första stycket tillståndslagen skall förvärv av aktier och andelar i fastighetsförvaltande bolag anmälas till kommmen på samma sätt som nu sker vid fastig-
hetsförvärv. Det är därefter kommmen som beslutar huruvida
tillståndsprövning skall ske. Med anledning härav har i ett nytt
andra stycke till förevarande paragraf införts bestämmelser om förvärvarens uppgiftsskyldighet m.m. i samband med anmälan som avser aktie- eller andelsförvärv,
2§
mligt första stycket åligger det en förvärvare att i ansökan
till hyresnämnden om tillstånd till förvärv bl.a. uppge huru-
vida särskild förvaltning enligt bostadsförvaltningslagen eller upprustningsåläggande enligt bostadssaneringslagen har beslutats eller sökts beträffande honom tillhörig egendom. Av värde för bedömingen av förvärvarens vilja och förmåga att
förvalta fastigheten är emellertid också att veta huruvida
förelägganden enligt hälsoskyddslagstiftningen och enligt byggnadslagstiftningen meddelata beträffande egendom som för- .
värvaren har i sin ägo. Oftast uppmärksammas sådana föreläggan-
den i samband med kommunens yttrande i tillståndsfrågan. Det har emellertid förekommit att förelägganden av detta slag har förbisetta. Bestämmelsen har därför kompletterats så att
uppgiftsskyldighet föreligger även i detta hänseende, Hänvisning görs till den i prop. 1981/82:219 föreslagna hälsoskyddslagen,
oaktat riksdagen ännu inte behandlat förslaget.
4 §
Förvärvarens uppgiftsskyldighet enligt förevarande paragraf , har utvidgats att avse även uppgifter enligt 2 § första stycket punkten 5 (jfr i fråga om anmälan till konmunen
1 & $ andra stycket). |
13-088
I tre nya paragrafer har tagits in bestämmelser angående tillämpningen av de nya bestämmelserna om förvärvsavgift och ogiltigförklaring i tillståndslagen.
8§
Ändringen föranleds av det nya systemet med anmälan till kommunen av tillståndspliktiga aktie- och andelsförvärv.
9.6 Förslaget till förordning om ändring i utsöknings-
förordningen (1981:981)
I 1 kap. 2 § har bland de belopp och avgifter vars uttagande skall handläggas såsom allmänna mål upptagits även förvärvsavgift enligt 10 a:$ andra stycket tillståndslagen.
Prop. 1982/83: 153 : ] An w
10 SAMMANFATTNING
Enligt lagen (1975:1152) om förvärv av hyresfastighet m.n.
(den s.k. tillståndslagen) gäller tillståndsplikt vid förvärv
av hyresfastigheter och vid förvärv av aktier och andelar i bolag som huvudsakligen sysslar med förvaltning av hyresfastigheter. Tillstånd meddelas av hyresnämnden. Beträffande fastighetsförvärv gäller att förvärvet skall anmälas till kommunen inom viss tid och att tillståndsprövning hos hyresnämndeR sker endast om kommunen begär det. Tillstånd till aktie- och andelsförvärv skall alltid sökas direkt hos hyresnämnden. Underlåtenhet att anmäla förvärv eller att söka tillstånd till förvärv medför att förvärvet blir ogiltigt.
I promemorian föreslås för det första vissa förändringar i lagens tillämpningsområde. Nuvarande undantag från tillståndsplikten vid vissa förvärv av andel i fastighet tas bort. Vidare ändras bestämmelserna om vilka aktier och andelar som skall omfattas av tillståndsplikt för att säkerställa att tillståndsplikten kommer att omfatta bolag vars huvudsakliga syfte är att förvalta hyresfastigheter. I samband härmed föreslås att systemet med anmälan till kommun av tillståndspliktiga förvärv införs också vid aktie- och andelsförvärv, Det blir således . också i dessa fall kommunen som avgör om tillståndsprövning skall äga run hos hyresnämnden.
I promemorian föreslås vidare nya bestämmelser om påföljd för underlåtenhet att iaktta tillståndsplikten vid aktie- och andelsförvärv. Bestämmelserna innebär att den som underlåter att anmäla ett tillståndspliktigt förvärv till kommunen kan åläggas en s.k. förvärvsavgift, som beräknas på grundval av taxeringsvärdet av bolagets tillståndspliktiga fasta egendom.
Förvärvsavgift åläggs förvärvaren av hyresnämnden på talar av
kommunen. Kommunen får i samband därmed möjlighet att begära. att förvärvet skall förklaras ogiltigt.
Prop. 1982/83: 153 So 154
Slutligen föreslås vissa ändringar i bestämmelserna om förut-
sättningarna för tillstånd. Ändringarna innebär i huvudsak
att förvärvaren åläggs en längre gående utredningsskyldighet
när det gäller hans ekonomiska och praktiska förutsättningar att klara av förvaltningen av de hyreshus som är i fråga.
Lagändringarna föreslås träda i kraft den 1 juli 1983.
Bilaga 2
Sammanställning av remissyttranden över promemorian Ds Ju 1982: 12
1 Allmänna synpunkter
Riksåklagaren: Den ifrågavarande lagstiftningen syftar till att skapa möjligheter för samhället att utöva kontroll över ägandet av hyresfastigheter så att i första hand en god fastighetsförvaltning kan upprätthållas samt att spekulationsköp beträffande hyresfastigheter kan motverkas. Erfaren-
heten har visat att en stor del av den s.k. ekonomiska brottsligheten sker
på fastighetsmarknaden. Det är därför av värde även ur brottsbekämpningssynpunkt att vissa kontroller finns när det gäller överlåtelser av hyresfastigheter eller av aktier/andelar i bolag som äger sådana fastigheter.
Överåklagaren i Stockholms åklagardistrikt: Från de synpunkter som åklagarna närmast har att företräda synes inte finnas anledning till erinran mot de i promemorian framlagda förslagen.
Överåklagaren i Göteborgs åklagardistrikt: Liksom hittills blir effektiviteten av tillståndslagen i hög gräd beroende av det intresse kommunerna visar för fastighetshandeln. Efter Göta-Finans-affären torde kommunerna, även utanför Stockholm, ägna dessa frågor ökad uppmärksamhet.
Länsåklagaren för speciella mål: Från de synpunkter jag har att företräda finns ingen erinran mot de föreslagna författningsändringarna.
Stockholms tingsrätt: Stockholms tingsrätt har anmodats avge yttrande över promemorian. Tingsrätten har inte i sin verksamhet fått underlag för påståendena att sådana olägenheter vidlåder nuvarande regelsystem att ändringar skulle vara motiverade.
Kommunernas handläggning av förvärvsanmälningarna har, som redovisats i promemorian, utvecklats på ett sätt som inte var avsett när lagreglerna tillkom. Genom de tilltänkta förändringarna i lagen har departementet accepterat den utveckling avseende kommunernas ökade inflytande som skett.
De bedömningar Stockholms kommun gjort vilar genomgående på ett litet statistiskt material. Antalet fall där kommunen kunnat misstänka att lagens syfte kringgåtts är försvinnande få. Tingsrätten ifrågasätter det samhällsekonomiskt försvarbara i en sådan ingående prövning av varje förvärv som fastighetskontoret i Stockholms kommun redovisat.
Tingsrätten vill framhålla att endast få paragrafer i lagen är direkt aktuella för tingsrätten. Dit hör ej bestämmelserna angående förvärv av aktie eller andel i bolag i vissa fall.
Hyresnämnden i Stockholm: Hyresnämnden har i stort ej några erinringar mot förslagen i den remitterade promemorian.
Hyresnämnden i Göteborg: Hyresnämnden kan i allt väsentligt tillstyrka förslagen i promemorian. Det bör emellertid framhållas att de föreslagna ändringarna inte torde medföra någon mera betydande skärpning av nuvarande förvärvsprövning. Önskar statsmakterna en kraftigare begränsning av möjligheterna att förvärva hyresfastighet måste rekvisiten för förvärvstillstånd arbetas om mera radikalt.
I ett avseende anser hyresnämnden att promemorieförslaget är klart otillfredsställande, nämligen när det gäller prövningsförfarandet hos kommunen. Enligt nämndens mening bör tyngdpunkten i förvärvsprövningen
ligga i förfarandet hos kommunen. En anmälan till hyresnämnden av ett förvärvsärende bör normalt bygga på en reell prövning av förvärvarens kvalifikationer. Att som idag förekommer en kommun slentrianmässigt
utan någon som helst utredning hänskjuter ärenden till hyresnämnden och
därefter inte heller under handläggningen i nämnden bidrar till utredningen
i ärendet bör inte få förekomma i fortsättningen. Hyresnämnden återkommer till frågan i det följande. :
BRÅ (majoriteten): Att döma av den statistik som presenteras bl. a. i den
remitterade promemorian har lagen varit ett verksamt instrument för att hålla icke seriösa personer borta från hyresmarknaden. Nu föreslås vissa justeringar i lagen för att avhjälpa brister som uppmärksammats i rättstilllämpningen. Brottsförebyggande rådet (BRÅ) vill först påpeka att det är i tider av hög
inflation som värdesäkra fastigheter blir intressanta investeringsobjekt. Snabbt stigande fastighetspriser öppnar möjligheter till finansiella ”klipp”
av den typ som under första hälften av 1970-talet ledde till att hyresfastigheter köptes och såldes gång på gång medan förvaltningen i flera fall sattes
på undantag. Numera har prisutvecklingen för hyresfastigheter dämpats åtskilligt och ligger. möjligen med undantag för kommersiella fastigheter i
storstädernas centra, väsentligt under de flesta alternativa placerings-
former. Detta förhållande har antagligen i högre grad än tillståndslagen
medverkat till att icke seriösa personers intresse för fastighetsmarknaden avtagit. En lugn utveckling av såväl penningvärde som värdet på hyresfas-
tigheter är därför det utan gensägelse mest effektiva medlet mot oscriösa - fastighetsägare.
BRÅ (ledamoten Körlof): Allmänt sett framstår det som tveksamt om ett komplicerat regel- och kontrollsystem, med härtill knuten växande byrå-
krati, står i rimlig proportion till vad som kan uppnås för att komma till rätta med spekulation och oseriösa förfaranden med hyresfastigheter. Otvivelaktigt förekommer inom branschen förfaranden som icke är godtag-
bara och som samhället från olika utgångspunkter har anledning att bekämpa. Det finns emellertid anledning att också uppmärksamma de stora risker som är förbundna med uppbyggnad av komplicerade regler om vilka den enskilde medborgaren har liten eller ingen kunskap och som vederbörande utan ont uppsåt eller med iakttagande av normal aktsamhet riskerar att bryta mot.
Härtill kommer också riskerna med att en omfattande byråkratisk tröghet inom förevarande område kan utvecklas till ett institutionaliserat hinder för en sund och framgångsrik utveckling av branschen.
Bunkinspektionen: I promemorian föreslås en rad åtgärder som alla
syftar till att försvåra spekulationsköp av hyresfastigheter och hindra
-oseriösa personer från att kunna förvärva sådana fastigheter. Såsom an-
förts i promemorian har redan den nu gällande lagen (1975:1132) om
förvärv av hyresfastighet m. m. givit en god effekt när det gällt att hindra spekulation i hyresfastigheter. Emellertid har, såsom framgår av de i . promemorian redovisade undersökningarna, detta inte varit nog. Svårighe-
ter för kommuner och myndigheter att kontrollera presumtiva förvärvare
av hyresfastigheter har tillsammans med vissa möjligheter till kringgående av hyresförvärvslagen lett till att en relativt omfattande fastighetsspekulation ändå kunnat pågå. Den s.k. Göta finans-affären är det allvarligaste exemplet härpå. Den frågan bör emellertid ställas om det är lagen eller tillämpningen av lagen som det är fel på.
Bankinspektionen kan ställa sig positiv till de syften som anges i prome-
Prop. 1982/83: 153 157:
morian. Emellertid måste bankinspektionen som framgår av det följande
ställa sig tveksam eller rent av avvisande till flera av de åtgärder som
redovisats.
Bostadsstyrelsen: Bostadsstyrelsen får allmänt konstatera att de syften som motiverade införandet av lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet fortfarande är starkt bärande samt att åtgärder för att skärpa tillämp-
ningen samt förstärka efterlevnaden av densamma får anses klart motive-
rade. För detta talar inte minst styrelsens erfarenheter i samband med
långivning och exekutiva auktioner och särskilt då det i promemorian berörda ”Göta-Finans-fallet”.
Av särskild betydelse med hänsyn till kreditriskutvecklingen och länsbostadsnämndernas begränsade resurser att utreda läntagarens förutsätt-
ningar att fullgöra de skyldigheter som följer med lånet eller att förvalta
huset tillfredsställande samt prövning av förlustrisk, vilka utgör låne villkor, är kommunens möjligheter att på ett effektivt sätt utreda och i befogade fall stoppa icke seriösa fastighetsförvärv. De erfarenheter som redovisas i promemorian jämfört med den rättsliga prövningen av tillståndsärendena visar enligt styrelsens mening på angelägenheten av att de motiv
som legat till grund för lagstiftningen verkligen kommer till uttryck i
tillämpningen.
Från bostadspolitiska utgångspunkter är det lika viktigt att tillståndsprövningen ger möjligheter till en stark förankring i kommunen som i regel har god kännedom om hur tilltänkta förvärvare har skött tidigare fastig-
hetsinnehav såväl när det gäller förhållandet till hyresgäster som när det
gäller att bevara och förnya fastighetskapitalet. Länsstyrelsen i Stockholms län: Länsstyrelsen kan i huvudsak ansluta
sig till de slutsatser och de förslag utredningen för fram.
Utifrån det för tillståndslagen angivna syftet att förebygga spekulation i hyresfastigheter och att hindra att sådana fastigheter förvärvas av personer som är olämpliga att förvalta hyresfastigheter, vill länsstyrelsen därutöver
förorda det av Stockholms kommun framförda förslaget att en viss karenstid bör införas för fastighetsägare som befunnits tidigare inte ha uppfyllt " tillståndslagens krav. En sådan bestämmelse kan antas komma att fungera
som en press på spekulativa hyresvärdar med inriktning på korta husaffärer att iaktta god sed i hyresförhållanden inför risken att eljest under viss tid vara utestängda från hyreshusmarknaden. Länsstyrelsen vill vidare — som också uppbördsenheten anfört — som en kompletterande bestämmelse till förslagets $4 och för att ge konkretion åt dess innebörd ansluta sig
till borgarrådsberedningens i Stockholm förslag om införande i tillståndsla-
gen av en s.k. generalklausul (sid. 41 i promemorian), inriebärande att
förvärvstillstånd skall kunna vägras om förvärvaren på grund av sina personliga förhållanden måste anses från allmän synpunkt olämplig att inneha fastighet. Då härmed avses sådana förhållanden som att förvär-
varen har anställda utan att inbetala skatt och avgifter eller fullgöra andra arbetsgivarskyldigheter, hyr ut lokaler för olaglig verksamhet eller har
egna stora, oreglerade skatteskulder etc. skulle en generalklausul kanske
befordra en mindre försiktig tillämpning av tillståndslagen än hittills och
därigenom bidra till att bättre uppnå syftet med lagen att hålla olämpliga
förvärvare borta från hyreshusmarknaden.
Svenska kommunförbundet (majoriteten): En viktig utgångspunkt för den i promemorian redovisade översynen av lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m. m. (tillståndslagen) har varit Stockholms kommuns utredning om fastighetshandeln och tillämpningen av lagen. Förslagen i
promemorian och de i anledning därav gjorda uttalandena innebär att lagens brister i väsentliga delar rättas till. Styrelsen tillstyrker förslagen i allt väsentligt. I följande avseenden ger emellertid enligt styrelsens mening förslagen anledning till erinran.
I samband med 1979 års ändringar i tillståndslagen framförde styrelsen önskemålet att lagen skulle göras tillämplig även på förvärv av hyresfastigheter som innehåller endast lokaler. Motivet för detta var bl. a. att vissa kommuner hade märkt att en ny krets av intressenter uppkommit för denna typ av fastighetsförvärv. I prop. 1978/79:164 s. 22 anfördes att utvecklingen på området skulle följas med uppmärksamhet. Promemorian innehåller inget förslag i denna del. Enligt uppgifter som förbundet fått från några kommuner kvarstår problemen. Styrelsen finner det därför befogat att återupprepa önskemålet om att tillståndslagen ska omfatta även dessa förvärv. Det bör också finnas möjlighet att sakpröva dessa förvärv i hyresnämnden. | |
Vidare uppmärksammas i promemorian att förvärv av fastighet som taxerats som specialenhet faller utanför tillståndsplikten även om enheten innehåller bostäder. I yttranden över förslaget till fastighetstaxeringslag (1979:1152) framhölls, bl. a. av hyresnämnder, att specialenheter principiellt bör falla under tillståndsplikten i lagen. Inte heller i denna del upptar den förevarande promemorian något förslag.
Promemorieförslaget innehåller bestämmelser som kan förväntas ytterligare minska riskerna för spekulation med fastigheter som omfattas av lagen. Detta kan emellertid leda till ökat intresse bland icke-seriösa förvärvare för hyreshus som inte faller under tillståndsplikten. Styrelsen anser det därför angeläget att lagens bristfälligheter i fråga om specialenheter och fastigheter som endast innehåller lokaler beaktas i det fortsatta lagstiftningsarbetet.
Svenska kommunförbundet (minoritet, m): Enligt vår uppfattning borde styrelsen avvisa förslagen till ändring i lagen om förvärv av hyresfastighet.
Lagförslaget bidrar inte på något sätt till att lösa problemet med de dåliga förvaltare som finns på bostadsmarknaden. Enligt vår uppfattning bör man angripa oseriös fastighetsförvaltning genom ändringar i lagen om tvångsförvaltning..
Föreliggande lagförslag torde leda till ytterligare byråkratisering och ökade kommunala kostnader.
Stockholms kommun (majoriteten): Förslagen till ändrade regler är närmast föranledda av en framställning från kommunen grundad på kommunstyrelsens utredning om ekonomisk brottslighet, delutredningen om fastighetshandel. Den av justititiedepartementet framlagda promemorian tillmötesgår kommunens förslag på väsentliga punkter, antingen i form av ändringar i lagen eller uttalanden som får förutsättas bli motivuttalanden i kommande lagstiftningsärende. Förslagen bör därför i sina huvuddrag kunna ligga till grund för en skärpt lagstiftning för att förhindra spekulation vid förvärv av hyresfastigheter.
Stockholms kommun (minoritet, m): Det råder total politisk enighet om att fastighetsspekulation, olaglig lägenhetshandel och ekonomisk brottslig- : het — inte bara i samband med fastighetshandel — måste motverkas. Detta är i huvudsak en uppgift för statsmakterna även om kommunerna i vissa hänseenden kan medverka.
Den s.k. tillståndslagen instiftades med syfte att hindra att hyresfastig-. heter förvärvas av personer som uppenbart spekulerar i en snar försäljning elter som på objektiva grunder kan antas komma att missköta fastigheterna
till men för hyresgästerna. Som bl. a. framgått av kommunens egen delut-
redning om fastighetshandel har lagen i huvudsak fått avsedd effekt.
Tillståndslagen har emellertid varit generellt verkande i endast tre år.
Detta är en alltför kort tid för att vinna tillräckliga erfarenheter som:
motiverar en lagändring. I all synnerhet är tiden för kort om man överväger
den dramatiska utvidgning av lagstiftningen som föredragande borgarrådet
förespråkar. Det kan vara motiverat att även framgent bibehålla en tillståndslag. Föredragande borgarrådet synes dock i praktiken förorda en förbudslag,
varigenom förvärv av fast egendom i princip förbjudes men där undantag kan medges om kommunala politiker och tjänstemän finner köparen ”uppenbart lämplig”. Vi kan självfallet aldrig dela en sådan grundsyn.
Den serie förbud, regleringar, generalklausuler, dataregister, byråkratis-
ka inslag, kontroller och avgifter som föredragande borgarrådet förordar är mer ägnade att försvåra seriösa fastighetsaffärer än att möta spekulativa
inslag på bostadsmarknaden. Än värre är att rättssäkerheten hotas i grun-
den genom införande av nya generalklausuler och allmänt hållna stadganden men också genom den makt och de vidsträckta kontrollinstrument som skulle ges till den kommunala byråkratin. -—--
ringar i tillståndslagsstiftningen. Ytterligare erfarenheter står att vinna.
Stockholms kommun (minoritet, c, fp): Stockholms kommun har med anledning av kommunstyrelsens utredning om ekonomisk brottslighet,
delutredningen om fastighetshandel, gjort framställning om revideringar i tillståndslagen. Det kan konstateras att kommunens förslag tillmötesgåtts
på praktiskt taget alla punkter, vilket är mycket tillfredsställande. I övrigt hänvisar vi till de synpunkter som juridiska avdelningen och fastighetskon-
toret framfört. | .
En ytterligare skärpning av lagen, som föreslås av föredragande borgar-
rådet anser vi f.n. inte är nödvändig. Tillståndslagen med den skärpning som här föreslås bör tillåtas fungera en tid. Göteborgs kommun (majoriteten): Trots att en revidering av tillståndsla- " gen ägde rum så sent som 1979-07-01, har det av skilda anledningar nu ansetts vara erforderligt med ytterligare en revidering. De föreslagna lag-
: ändringarna, som avses träda i kraft 1983-07-01, får ses som ett viktigt led i arbetet med att förhindra att icke seriösa personer uppträder vid förvärv av hyresfastigheter för bostadsändamål.
Den kommande utvecklingen och rättstillämpningen får utvisa om de föreslagna lagändringarna är tillfylest för att tillgodose lagens syfte: Det kan bl. a. noteras att departementet icke kommenterat i Göteborgs fastig-
hetsnämnds skrivelse till regeringen 1982-04-19 framförda synpunkter på kreditinstitutens roll i samband med beviljande av lån innan tillståndsfrågan prövats. Göteborgs kommun (minoritet, vpk): Som vpk sagt i fastighetshämnden,
anser vi att de krav som ställs av Hyresgästföreningen i Västra Sverige i
vitboken ”Göta Finans-uppföljning och krav” skall ligga till grund för ny
lagstiftning. .
Kraven handlar om bl. a. ägarformer, kommunens handläggning, kredit-
givning och fastighetsvärderingar samt om mäklarnas och polisens roll.
Kraven ligger delvis utanför ramen för de direktiv som gavs av den dåvarande regeringen.
Som hyresgästföreningen framhåller är det den politiska viljan som avgör om man kan bekämpa ekonomisk brottslighet och svindel med
fastigheter. Den nya majoriteten i riksdagen kan ju inte känna sig bunden
av en utredning som tillsatts och genomförts under en borgerlig regering.
Föreslås att kommunstyrelsen beslutar i enlighet med stadskontorets förslag med det tillägget att hyresgästföreningens vitbok om Göta Finans bör ligga till grund för ny lagstiftning.
Malmö kommun: De föreslagna lagändringarna medför en nödvändig skärpning av bestämmelserna. För att uppnå praktiskt genomförbara resultat fordras dock att kommunens påpekanden beaktas vid utformningen av
en blivande proposition. Den omständigheten att alla tillståndspliktiga förvärv kommer att anmälas till kommunen för ställningstagande kommer att innebära ett merarbete för kommunen. En sådan nackdel! uppvägs
emellertid mer än väl av de ökade möjligheter, som därigenom erhålles att i kontrollerande syfte följa fastighetsmarknaden.
Gävle kommun (= fastighetskontoret): Tillståndslagen har till stor del
haft åsyftad effekt. Spekulativa och av annan anledning icke önskvärda
förvärv har kunnat hindras. Dock har kritik framförts mot lagen, som
ansetts ha vissa brister. Bl.a. har Stockholms kommun gjort en framställning till justitiedepartementet om ändringar i tillståndslagen. Framställningen grundar sig på en-utredning om fastighetshandeln i Stockholm. Den
s.k. Göta Finansaffären i Göteborg har också haft sin betydelse för de föreslagna skärpningarna av lagen. Förvisso har denna sin största funktion
i storstadsområdena. Av redogörelsen om tillämpningen av lagen i Gävle framgår att endast ett förvärv — en i och för sig förhållandevis stor affär med åtta fastigheter inblandade — har stoppats med stöd av tillståndslagen.
Därmed är inte sagt att lagen är betydelselös för en kommun av Gävles storlek. Lagen ger kommunen god inblick i hyreshusmarknaden och goda
möjligheter att kontrollera handeln med hyreshus. Dessutom torde lagen förhoppningsvis ha en viss allmänpreventiv effekt, dvs lagens blotta exi-
stens medför att icke önskvärda fastighetsägare kan hållas borta från bostadsmarknaden. — — —
Slutligen vill fastighetskontoret framhälla att fastighetsnämnden redan
1977 i skrivelse till kommunförbundet framförde önskemål att lagen skulle göras tillämplig på förvärv av hyresfastigheter som innehåller enbart lo-
kaler. Frågan omnämns i departementspromemorian men man har inte funnit behov av lagstiftning på området, varför frågan inte har behandlats.
Från fastighetskontorets sida har vi erfarit ett antal förvärv av denna typ
av fastigheter där klart olämpliga fastighetsägare framträtt utan möjligheter för kommunen att ingripa. Fastighetskontoret anser att behov av lagstift-
ning i denna fråga föreligger och uttrycker därför en förhoppning att frågan
kommer att tas upp till förnyad prövning.
Svenska spuarbanksföreningen: Sparbanksföreningen vill inledningsvis
framhålla att det självfallet är angeläget att det på ifrågavarande område finns en lagstiftning som syftar till att motverka och förebygga spekulation i hyresfastigheter och att hindra att sådana fastigheter förvärvas av olämpliga personer. En lagstiftning av detta slag får å andra sidan inte innebära
en sådan detaljreglering och byråkratisering att den seriösa fastighetshandeln påverkas i negativ riktning. Det är därför betydelsefullt att det vid ändring av lagstiftningen på detta område görs en noggrann avvägning
härvidlag och att resultatet inte blir till men för seriösa fastighetsförvärv.
Enligt sparbanksföreningens mening måste utgångspunkten vara att bestämmelser som ökar detaljregleringen och byräåkratiseringen inte kan accepteras utan tungt vägande skäl.
Hyresgästernas riksförbund: Tillståndsärenden förekommer numera i
hela landet. Förbundet har som underlag för detta yttrande inhämtat synpunkter och erfarenheter från hyresgästföreningarna. Därav framgår så gott som enstämmigt att de nuvarande bestämmelserna är otillräckliga för att upprätthålla lagens syfte. Promemorians förslag om skärpning av tillståndsprövningen i vissa avseenden ligger därför i linje med hyresgäströrelsens önskemål. Ändå måste vi konstatera att skärpningen får betydelse bara när kommunen påkallar prövning.
Problemen med den spekulativa fastighetshandeln med hyreshus är fortfarande koncentrerade till Stockholm, Göteborg och Malmö, men finns också i andra kommuner. Alla hyresgästföreningar har därför till uppgift att följa vilka förvärv som sker, samt att i förekommande fall undersöka vem förvärvaren är och på vad sätt han tidigare gjort sig känd som förvaltare av hyreshus. Särskilt omfattande är hyresgästföreningens arbete i Stor-Stockholm med 501 ärenden under år 1981 och 450 ärenden som har handlagts hittills i år.
Det finns mycket som tyder på att spekulativa intressen fortsätter att söka sig till ägande och förvaltning av hyreshus. Ett inte ovanligt förhållande är att hyresfastigheten erbjuder goda avskrivningsmöjligheter för den som vill undandraga andra inkomster från beskattning. Detta medverkar till att driva upp priserna på hyresfastigheter långt över avkastningsvärdet, med åtföljande svårigheter att ekonomisera förvaltningen. Kommunernas uppmärksamhet och bevakning av tillståndsärendena har stor betydelse för tillståndslagens effektivitet. De stora kommunerna använder regelmässigt hyresgästföreningen som remissorgan för anmälda förvärv. Därigenom har kommunerna kunnat lämna det stora flertalet förvärv utan egen åtgärd, eftersom hyresgästföreningen inte har gjort några invändningar. I de fall hyresgästföreningen har riktat anmärkning och ställt yrkande om tillståndsprövning, har kommunerna oftast, men långt ifrån alltid, gått på samma linje och alltså påkallat prövning. Vid hyresnämndens prövning har det ändå kunnat inträffa att hyresgästföreningen ensam har fått driva yrkande om att tillstånd skall vägras. Det nu anförda kan sammanfattas på följande sätt:
Om hyresgästföreningen låter en från kommunen remitterad anmälan passera utan invändning så blir det aldrig fråga om tillståndsprövning. :
Om hyresgästföreningen begär tillståndsprövning, så avgör kommunerna huruvida prövning skall påkallas och vilken ställning kommunen i så fall skall inta. -
Konsekvensen av denna ordning är att hyresgästföreningens bedömning får avgörande betydelse, när den inte går förvärvaren emot. I andra fall beror det på kommunens uppfattning om tillståndsprövning skall ske.
Förbundet har tidigare påtalat behovet av att hyresgästföreningen får egen initiativrätt i tillståndsärenden.
De erfarenheter som har vunnits under tillämpningen av nuvarande bestämmelser stöder förbundets krav. Som exempel har tidigare anförts Hyresgästföreningen i Stor-Stockholm, vilken handlägger ett 500-tal tillståndsärenden per år. Hyresgästföreningen yrkar på tillståndsprövning i högst 1572 av alla dessa ärenden. Det finns ingen anledning till antagande att den siffran skulle stiga mycket om hyresgästföreningen själv kunde påkalla prövning i hyresnämnden. Däremot skulle sådana fall, där kommunen avstår från prövning, trots hyresgästföreningens begäran, försvinna helt. Detta skulle främja lagens syfte.
Den nuvarande ordningen att förvärv skall anmälas till och prövning påkallas av kommunen infördes när tillståndslagen gjordes tillämplig i hela
11 Riksdagen 1982183. I saml. Nr 153
landet. Syftet var att begränsa tillströmningen av ärenden hos hyresnämnderna.
Detta har också blivit fallet i Stockholm, Göteborg och Malmö, där tillståndslagen gällde redan förut. De uppgifter som lämnats av Hyresgästföreningen i Stor-Stockholm visar att högst vart 10:e förvärv numera går till prövning. Minskningen är således avsevärd och det finns anledning till
antagandet att ytterligare några tillståndsprövningar skulle kunna accepteras som en följd av egen initiativrätt för hyresgästföreningen. Förbundet
hemställer att den frågan prövas i det fortsatta lagstiftningsarbetet.
Sveriges fastighetsägareförbund: Fastighetsägareförbundet anser det
väsentligt alt icke seriösa företag och privatpersoner, som dock represen-
terar en mycket liten del av den enskilda hyreshussektorn, helt utestängs från fastighetsmarknaden. I linje härmed har förbundet bl. a. initierat ett omfattande forskningsprojekt, som finansieras av Byggforskningsrådet, syftande till att kartlägga de icke önskvärda fastighetsägarna.
Uppenbarligen har förekomsten av tillståndslagen hindrat olämpliga personer från att förvärva hyresfastigheter. Det torde dock vara omöjligt att
helt stoppa sådana förvärv genom att skärpa bestämmelserna i tillståndslagen utan att samtidigt åstadkomma en byråkrati som verkar förlamande på fastighetsmarknaden. Det kan inte ligga i samhällets intresse att lagstiftningen ställer upp sådana hinder att personer med goda förutsättningar för och insikter i fastighetsförvaltning avskräcks att förvärva fastigheter. Här-
igenom försvåras på ett icke önskvärt sätt en naturlig förnyelse av fastighetsägarekåren.
Förbundet vill framhålla, att departementet i sin promemoria tämligen okritiskt har anammat vad Stockholms kommun framhållit och därigenom i
alltför hög grad centrerat lagförslaget till vad som inträffat i Stockholm.
Härtill har man uppenbarligen tagit intryck av Göta-Finansaffären.
Det är här fråga om en lagstiftning, som skall passa hela landet och inte
inriktas på ett fåtal avarter i Stockholm och Göteborg, som man bör kunna
komma till rätta med genom bättre kontroll från de kommunala myndigheternas sida. Rent allmänt anser förbundet att den avsedda effekten torde kunna uppnås bättre genom mer omsorgsfulla utredningar i förvärvsärendena i stället för att ytterligare komplicera lagstiftningen.
Om en ändring av tillståndslagen likväl skall göras, bör man enligt förbundet återinföra möjligheten att i förväg få förvärvsfrågan prövad i hyresnämnd. Denna möjlighet fanns enligt 3 § vid lagens tillkomst men har sedermera ändrats och omfattar nu endast de associationsrättsliga förvär-
ven. Av den i promemorian refererade statistiken framgår, att av de till de tre största kommunerna anmälda förvärven har endast 13,5 procent begärts
prövade. Detta visar att kommunerna inte i någon större utsträckning anser det erforderligt att begära prövning. Av de anmälda förvärven är
endast 5 procent sådana aktie- och andelsförvärv varöver kommunerna avgivit yttrande.
Till yttermera visso framgår av ärendestatistiken i hyresnämnderna, att inte ett enda ärende, där tillstånd givits, har överklagats (varvid dock
uppgifter av någon icke angiven anledning saknas från Stockholms hyres-
nämnd). Av aktie- och andelsförvärvsärendena har det givits avslag i ett (1) ärende, men inte heller här har ett enda tillståndsärende överklagats.
Den i promemorian redovisade statistiken tyder sålunda inte på något
behov av lagändringar.
HSB: HSB:s Riksförbund ck för, (HSB), som beretts tillfälle avge ytt-
"Prop. 1982/83: 153 163
rande över rubricerade departementspromemoria med förslag till ändringar i den s.k. tillståndslagen m. m., får efter förbundsstyrelsens behandling av remissen meddela, att HSB tillstyrker de föreslagna lagändringarna.
I lagens 2 § undantas från förvärvstillstånd bl.a. ”riksorganisation av
bostadsrättsföreningar eller bostadsrättsförening ansluten till sådan organisation”. Redan i samband med de förändringar av tillståndslagen, som
genomfördes med verkan från och med den 1 juli 1979 framställde HSB önskemål om att denna bestämmelse skulle utsträckas att gälla även regio-
nal bostadskooperativ organisation (HSB-förening).
HSB-organisationen är uppbyggd i tre föreningsled. HSB:s Riksförbund har enligt sina stadgar till ändamål att främja medlemmarnas, dvs HSB-
föreningarnas, ekonomiska intressen genom att bl. a. biträda vid bildande
av HSB-föreningar samt att tillhandahålla och förmedla det tekniska, ekonomiska, juridiska och finansiella bistånd som erfordras för HSB-förening-
arnas och bostadsrättsföreningarnas produktion och förvaltning av bostäder. Inom landet finns för närvarande 68 regionala HSB-föreningar i vilka såväl enskilda personer som inom regionen verksamma HSB-bostadsrättsföreningar är medlemmar. Även om bostadsproduktionen sker genom för
ändamålet bildade bostadsrättsföreningar, är det under planerings- och
produktionsstadiet HSB-föreningen som har det reella ansvaret för att verksamheten genomförs i enlighet med de kooperativa principer som styr HSB-rörelsen. Det är sålunda HSB-föreningen. som för de blivande bo-
stadsrättsföreningarnas räkning förhandlar med berörda kommuner om marktilldelning eller gör sådana markförvärv som erfordras för den koope-
rativa bostadsproduktionen. I samband med nyproduktion är det vanligaste förfarandet, att exploateringsavtal träffas mellan kommunen och
HSB-föreningen, men att upplåtelsen av marken sker till de för ändamälet
bildade bostadsrättsföreningarna. I samband med ombyggnad och sanering har det däremot hittills varit vanligast, att HSB-föreningen förvärvat den aktuella fastigheten eller fastigheterna för att när projekteringen och finan-
sieringsfrågorna kommit så långt, att ombyggnaden kan påbörjas överlåta fastigheterna til för ändamålet bildade bostadsrättsföreningar. Enligt HSB:s mening bör därför även regional bostadskooperativ organisation
omfattas av undantaget i tillståndslagens 2 § punkt 2.
De förändringar i tillståndslagen, som i övrigt infördes med verkan från och med den 1 juli 1979, föreföll välavvägda och väl ägnade att tillgodose intresset av att olämpliga personer utestängs från att förvärva hyresfastig-
heter. Senare erfarenheter och då särskilt den s. k. Göta Finans-affären har
dock visat, att lagen kan kringgås särskilt i de fall mindre nogräknade
personer förvärvar aktier eller andelar i bolag som äger hyresfastigheter.
Det är därför särskilt angeläget, att sådana förfoganden så längt möjligt
motverkas av lagstiftningen.
de föreslagna ändrade reglerna beträffande tillståndspliktiga aktie- och
andelsförvärv. Det förefaller emellertid tveksamt om den föreslagna för-
värvsavgiften vid sådan underlåtenhet är tillräcklig. Här föreslås sålunda
en avgift om endast 1 procent av taxeringsvärdet för bolagets eller koncer-
nens tillståndspliktiga fasta egendom, om förvärvet avser samtliga aktier
respektive de här proportionella belopp som motsvaras av antalet förvär-
vade aktier eller andelar. .
Enligt HSB:s mening kan ifrågasättas, om en förvärvsavgift skulle ha
förhindrat sådana förfoganden som uppdagades i Göta Finansaffären. Det
visar sig dessutom att olämpliga förvärvare av nu omnämnt slag ofta är
svåra att nå när väl saken uppenbaras eller att de därvid saknar utmätningsbara tillgångar. Mot denna bakgrund kan hela institutet med förvärvsavgift bli ett slag i luften. Om det å andra sidan skall innebära något reellt avskräckande moment mot denna typ av förfoganden bör övervägas om inte avgiften bör sättas högre än enligt förslaget i departementspromemorian.
SABO: De i promemorian lämnade förslagen har samtliga karaktären av att söka förhindra i praktiken konstaterade missbruk eller rättare sagt företeelser som strider mot lagens syfte. SABO är naturligtvis positiv till varje åtgärd som innebär att osunda företeelser på fastighets- och bostadsmarknaden försvåras, men vill samtidigt erinra om, att så länge fastighetsmarknaden erbjuder möjligheter till spekulativa inslag, kommer lagstiftaren att ständigt bedriva en ojämn kamp i sina försök att motverka osunda företeelser på marknaden. Samhället kommer i dessa frågor ständigt att ställas inför valet mellan å ena sidan kostsamma byråkratiska system, med risk för otillbörliga hinder för sunda och seriösa fastighetsaffärer, eller å andra sidan oacceptabla förhållanden. Endast en marknad där möjligheter till spekulativt agerande saknas, eller åtminstone minimeras, är fri eller nästan fri från desamma. |
SABO anser därför att insatser på det bostads- och skattepolitiska fältet i avsikt att skapa rättvisa i boendet utan vinstgenerering hos fastighetsägaren, på grundval av eget och/eller andras boende, är det effektivaste sättet att komma till rätta med de problem som behandlas i promemorian.
Näringslivets byggnadsdelegation: Föreliggande förslag om ändring i lagen (1975: 1132) om förvärv av hyresfastighet m. m..— den s.k. tillståndslagen — utgör den andra revideringen av denna lagstiftning från mitten av 70-talet. De nu föreslagna ändringarna har utarbetats i justitiedepartementet efter framställning av Stockholms kommun. Vissa brister i lagen har enligt departementspromemorian föranlett förslag till lagändring. Bl.a. har även den s.k. Göta-Finans-affären motiverat en översyn och riktat uppmärksamheten på kommunernas roll i förfarandet enligt lagen.
Enligt gällande rätt var Göta-Finans transaktioner straffbara. NBD vill instämma i att sådana transaktioner som förekom i Göta-Finans-affären . måste beivras. En effektiv lagstiftning är i den seriösa fastighetsförvaltningens intresse. NBD menar emellertid att tillståndslagen — även med nu föreslagna ändringar — knappast är rätt metod att lösa dessa problem med. Tillståndslagen är ett alltför trubbigt instrument som leder till krångel och byråkrati. Förfarandet innebär en belastning — såväl resursmässigt som ekonomiskt — för fastighetsägare och kommuner.
Utgångspunkten för lagstiftningen måste i stället vara att stävja avarterna. Detta bör ske på sådant sätt att seriösa parter slipper obehag. I de - fall då exempelvis fastighetsägare undandrar sig att fullgöra sina skyldigheter bör lagstiftningen finnas som skydd för konsumenterna. Seriösa fastighetsägare bör emellertid i så liten utsträckning som möjligt. utsättas för betungande kontroll och onödigt krångel. I ett öppet samhälle som vårt är det naturligtvis en tillgång med enskild fastighetsförvaltning. Därmed följer även rätten att förvärva och avyttra fastigheter.
Tillståndslagen uppfyller inte de rimliga krav man kan ställa på en. :effektiv lagstiftning. Dessvärre innebär föreliggande förslag till ändrade regler om förvärv av hyresfastigheter knappast någon förbättring i detta hänseende. NBD avstyrker sålunda framlagda förslag och. vill i stället föreslå en annan ordning för att komma till rätta med de problem som
tillståndslagen avser att lösa. |
,
Ett effektivare medel att tillgripa — gentemot det fåtal mindre ansvarskännande personer som det här är fråga om — vore att i stället för nuvarande tillståndslag införa någon form av registrering av icke önskvärda fastighetsägare/förvaltare. Frågan om registrering har berörts såväl i riksdagen (CU 1981/82:18), Stockholms kommuns framställning, som i den remitterade promemorian. En registrering skulle med säkerhet inte bara på ett bättre sätt tjäna tillståndslagens syften utan även vara långt mindre administrativt belastande än nuvarande lagstiftning. Betydande kostnader för såväl enskilda som kommuner kan på så vis nedbringas. Av stor vikt är: : naturligtvis att en registrering inte får konsekvenser som direkt eller indirekt leder till ett system som liknar auktorisation. Mot en sådan ordning kan som civilutskottet anfört (CU 1981/82:18) åtskilliga även principiella invändningamgiktas. Att försvara näringsfriheten är betydelsefullt.
Det är vidfife av särskild betydelse vilka uppgifter som ingår i ett regist- 'reringssystem: En omfattande upplysningsskyldighet av lagfarna ägare eller fysiska personer vilka är huvudintressenter i de juridiska personer 'som kan stå som lagfarna ägare till fastigheter skulle inte tjäna sitt syfte. Förutom att vissa integritetsfrågor här skulle göra sig gällande, skulle ett sådant registersystem medföra en administrativ belastning — ett av NBDs huvudskäl för att slopa nuvarande tillståndslag och i stället förorda en annan ordning. | :
NBD anser att ett registersystem bör innehålla namn och adressuppgifter på den person som grovt åsidosatt vad som ålegat honom som fastighetsägare. De fastighetsägare som upprepade gånger erhållit beslut om tvångsförvaltning av fastigheter bör exempelvis registreras. Person som införts i registret ska diskvalificeras från förvärv av hyresfastigheter under kortare eller längre tid. En enkel kontroll skullé kunna göras vid lagfartsprövningen. Stora krav måste naturligtvis ställas på rättssäkerhet i samband med registrering varför domstolsprövning av frågan vore nödvändig. | : | Sveriges advokatsamfund: Advokatsamfundet delar departementets uppfattning att en översyn av lagstiftningen kan vara påkallad. Lagstift-. ningen har i många fall visat sig ineffektiv. Som exempel kan nämnas Göta Finansfallet. Tillämpningen av lagen är dessutom komplicerad. Det föreligger flera fall där pågående tillståndsprövning avbrutits som överspelad på grund av att inskrivningsmyndighet av förbiseende meddelat lagfart för köparen. :
I extremfall kan för allmänheten helt obegripliga situationer uppstå. Om ' hyresgästerna i en hyresfastighet bildar en bostadsrättsförening och vill " utöva förköp vid ägarens försäljning av fastigheten kan hyresnämnd besluta att förköp skall äga rum. Därefter skall bostadsrättsföreningen — om den inte är ansluten till riksorganisation — anmäla sitt förvärv till kommunen. Detta kan medföra tillståndsprövning där hyresnämnden är oförhindrad att vägra förvärvstillstånd. En sådan situation skulle förhindras om tillståndsprövningen förlades till förköpsstadiet, dvs. en samordning av lagstiftning-
. . arna.
Lagstiftningen om förvärvstillstånd och förköp i olika situationer (hyresfastigheter, jordbruksfästigheter, bolags och utlänningars förvärv etc.) har nu nått det stadium där inte bara den rättssökande allmänheten utan även myndigheterna har svårigheter överblicka regelsystemen. Advokatsamfundet ställer sig därför mycket tveksamt till att ändringar vidtas och ytterligare komplicerade regler införs. Tiden synes istället mogen för en översyn och samordning av regelsystemen. Det vore önskvärt att säljare
och köpare kunde fullgöra sina skyldigheter genom anmälan till en enda
myndighet.
Ett auktorisationssystem kan innebära oönskade svårigheter för långsik-
tiga, seriösa kapitalplaceringar i hyresfastigheter. Det syns inte rimligt att hindra förvärv enbart på den grunden, att köparen själv inte skall förvalta
fastigheten utan har ordnat förvaltningen på annat, godtagbart sätt (genom fastighetsägarförening, välkänt förvaltningsbolag etc.). Den föreslagna
auktorisationsmodellen kan på sikt leda till att endast allmännyttiga bo-
stadsföretag och större, idag redan existerande fastighetsförvaltare kom-
mer att äga bostadsfastigheter. Detta kan inte anses acceptabelt.
Auktoriserade fastighetsmäklares riksförbund: Genom förbundets medlemmar, samtliga auktoriserade fastighetsmäklare, sker f.n. över hälften av den värdemässiga frivilliga omsättningen av hyresfastigheter i landet. Förbundet har därför genom sina medlemmar god inblick i de praktiska
frågeställningarna på hyreshusmarknaden.
Förbundet vill inledningsvis framföra, att den ur allmän synpunkt oönskade fastighetsspekulationen i det närmaste upphört. De oseriösa hyresvärdarna, som opererade på hyreshusmarknaden under första hälften av
sjuttiotalet, har rensats bort. Genom att banker och kreditinstitut ökat sitt
kunskapsförråd om hyreshusmarknaden och därmed i högre mått kunnat ta sitt samhällsansvar vid bl.a. kreditbedömningar av lånesökande i samband med förvärv av hyreshus, har på denna marknad en betydande
sanering ägt rum. Tillkomsten av lagen om förvärv av hyresfastigheter
m. fl. lagregler. som berör hyreshusmarknaden har också bidragit till den-
na positiva utveckling. |
Förbundet delar således ej de synpunkter, som kommer till uttryck i den
av justitiedepartementet åberopade utredningen om fastighetsspekula-
tioner i Stockholm, utförd av Stockholms kommun. Förbundet vill bl. a.
peka på det förhållande, att utredningen/-arna delvis baseras på insamlat
material från tiden före skärpningen av tillståndslagen (1979-07-01).
Förbundet vill instämma i att sådana transaktioner, som förekom i Göta Finans-affären skalt beivras. Förbundet anser dock ej, att en enstaka redan i sig straffbar affärstransaktion bör motivera en sådan omfattande reglering av fastighetsmarknaden som nu föreslås.
Förbundet anser i stället att lagstiftningens utgångspunkt bör vara att
stävja avarterna när de uppstått och skydda boendekonsumenterna på den
försumlige hyresvärdens bekostnad.
SBC: Flertalet av de i betänkandet framlagda förslagen berör inte de till SBC anslutna föreningarna, Enligt 2 §, mom. 2 erfordras förvärvstillstånd
ej. då bostadsrättsförening ansluten till SBC eller annan kooperativ riksorganisation förvärvar en fastighet. Förslaget att avskaffa mom. 6 i lagens $ 2 berör emellertid en mindre grupp SBC-medlemmar, nämligen de s.k. bostadsaktiebolag, vilka taxeras såsom äkta bostadsföretag (dvs. skattemässigt likabehandlas med bostads-
föreningar och bostadsrättsföreningar).
Av historiska skäl har dessa bostadsaktiebolag en annan juridisk konstruktion än vad som är vanligt i samband med kooperativt boende. I praktiken kan de dock i allt väsentligt jämställas med bostadsrättsförening-:' ar och bostadsföreningar, inte minst när det gäller bolagets syfte — som inte är att förvalta fastigheter i vanlig mening, utan att upplåta bostäder åt
medlemmarna/delägarna.
Lagen om förvärv av hyresfastighet m. m. saknar alltså relevans när det
gäller förvärv av aktier i ett sådant bostadsaktiebolag, på samma sätt som
lagen saknar all relevans när det gäller förvärv av bostadsrätt eller andel i
bostadsförening. Hittills har också undantag från förvärvsprövningen gällt
enligt 2 §, mom. 6. Då det i betänkandet nu föreslås, att detta moment i paragrafen ska strykas och ersättas med en regel om att förvärvstillstånd, efter prövning, inte får vägras ”om förvärvet avser andel i fastighet och ... uppenbart
sker i syfte att bereda förvärvaren och hans familj bostad”, så kan det
komma att beröra dels olika former av s.k. andelshus, dels de nämnda bostadsaktiebolagen i den mån dessa räknas som fåmansbolag.
SBC har endast granskat den föreslagna lagändringens följder för bostadsaktiebolagen, då endast äkta bostadsföretag ingår i SBCs medlemskrets. Det finns enligt SBCs uppfattning fyra vägande skäl för att, såvitt
gäller äkta bostadsföretag, avstyrka den föreslagna lagändringen.
För det första medför lagändringen omotiverat krångel i samband med förvärv av lägenhet i fastighet, där det kooperativa boendet råkar vara
organiserat i den äldre formen bostadsaktiebolag. Även om prövningen vanligtvis kommer att sakna praktisk betydelse för
förvärvets genomförande så ska hela proceduren genomföras med anmälan av aktieförvärvet, lämnande av upplysningar till kommunen och kommu-
nalt beslut om att inte begära tillståndsprövning. Av betänkandet framgår att hanteringstiden i Stockholms kommun för andra tillståndsärenden upp-
går till mellan två och tre månader. Hur många månader som skulle erfordras för att i ett ärende som rör lägenhet i fastighet ägd av bostadsak-
tiebolag, konstatera att 4 §, andra stycket, moment 2 är tillämplig, har
utredningen inte försökt bedöma.
För det andra ger i betänkandet åberopad utredning som utförts inom Stockholms kommun inte underlag för någon lagändring som berör äkta
bostadsföretag.
Stockholms kommuns utredning har konstaterat kringgående av lagen när det gäller fastigheter som är uppdelade i s.k. ideella andelar. I utredningen sägs dock uttryckligen att materialet är mycket mindre när det
gäller fastighetsbolag. Att missbruk eller kringgående av lagens bestäm-
melser skulle ha förekommit när det gäller äkta bostadsföretag har inte ens
påståtts, vare sig i Stockholms kommuns utredning eller i departements-
promemorian.
För det tredje innebär det i departementspromemorian framlagda försla-
get en principiellt tveksam utvidgning av den s.k. tillståndslagens räck-
vidd, så att även frågor om andrahandsuthyrning och liknande skulle prövas.
Detta förslag grundas, som framgår av betänkandet, inte på den utredning som utförts inom Stockholms kommun. Däremot föreslogs i samband med den centrala politiska behandlingen inom kommunen av den nämnda
utredningen, att samtliga ”andelsförvärv” skulle vara tillståndspliktiga.
Därvid åberopades förekomsten av andrahandsuthyrning.
Detta förslag från Stockholms kommuns sida har accepterats i departe-
mentspromemorian utan några mer ingående överväganden. Sålunda före-
slås helt kortfattat att förvärvstillstånd inte ska få vägras om det är ”uppenbart” att förvärvet sker för att skaffa förvärvaren och hans familj bostad. Det förutsätts dock, även om man i departementspromemorian inte gått närmare in på saken, att kommunen ska göra någon form av utredning för att klarlägga bl.a. huruvida lägenheten förvärvas i syfte att
skaffa egen bostad, eller i annat syfte.
Den prövning av lämpligheten i — de för övrigt fåtaliga — andrahandsut-
Prop. 1982/83: 153 . 168
hyrningarna i bostadsaktiebolag som här åsyftas strider mot de syften statsmakterna hade då lagen om förvärv av hyresfastighet m. m. infördes.
Lagen infördes för att hindra, att bostadsfastigheter skulle komma att behandlas som handelsvara i kretsar där mindre nogräknade personer etablerade sig som fastighetsägare, liksom att personer som inte var beredda att följa de regler som gäller på hyresmarknaden kom in på bostadsmarknaden. Lagens $ 4 har utformats med hänsyn till dessa syften, inte för att medge en utvidgning av prövningen till att gälla även andra förhållanden. Det är högst oklart hur den prövning av eventuell andrahandsuthyrning som kortfattat antytts i departementspromemorian skulle förhålla sig till de skäl för vägrat förvärvstillstånd som anges i $ 4.
För det fjärde har styrelserna i de kooperativa boendeformerna ansvaret för att stävja icke önskvärd andrahandsuthyrning. Styrelsens befogenheter begränsas därvid av bostadsrättstagen $ 30 respektive av stadgarna.
För bostadsaktiebolagen gäller i princip detsamma som för bostadsföreningar. Styrelsen har ansvaret för att förhindra icke önskvärd andra- 'handsuthyrning, så långt bolagsordningen respektive stadgarna medger detta. - Att blanda in kommunen i detta sammanhang skulle innebära att en del av det ansvar som ska ligga på de boende gemensamt och deras företrädare . i styrelsen på ett principvidrigt sätt förs över till en utomstående instans.
De problem vi har påtalat kan rimligen endast komma att aktualiseras i ett begränsat antal ärenden.
Starka praktiska och principiella skäl talar dock för att den föreslagna lagändringen inte bör genomföras såvitt gäller bostadsaktiebolag. Det enda rimliga är att förvärvstillstånd över huvud taget inte ska erfordras för aktier i äkta bostadsföretag, på samma sätt som förvärvstillstånd självfallet inte erfordras för förvärv av en andel i en bostadsförening eller av en - bostadsrätt.
2 Förvärv av andel i fastighet
Riksåklagaren: De nuvarande undantagen från tillståndsplikten i 2 § p. 6 tillståndslagen avseende andelsförvärv för bostadsanskaffning samt i2 § p. 9 samma lag som avser förvärv av ytterligare andel i fastighet medför uppenbarligen risk för att förvärv i strid mot lagens syften sker. Förslaget att upphäva de nu nämnda undantagen tillstyrks därför. I de fall där förvärvet avser att skaffa förvärvaren och hans familj bostad liksom i de fall då förvärvaren genom sitt andelsinnehav redan har ett inte obetydligt inflytande över fastighetens förvaltning bör givetvis dessa förhållanden tillmätas betydelse vid förvärvsärendets behandling i kommun och hyresnämnd. Detta har också kommit till uttryck i förslaget såvitt gäller andelsförvärv för bostadsändamål genom den föreslagna bestämmelsen i 4 §2 st. 2 p. tillståndslagen. |
Bostadsdomstolen: Det finns en risk för att mindre nogräknade personer utnyttjar undantagsbestämmelsen i 2 § 6 för att komma ifrån en prövning enligt förvärvstillståndslagen. En person kan sanningslöst uppge för inskrivningsmyndigheten att syftet med hans andelsförvärv är att bereda ” honom och hans familj bostad i huset, medan det verkliga syftet med förvärvet är att hyra ut den aktuella lägenheten — på villkor som kanske inte är förenliga med god sed i hyresförhå!llanden. Den stickprovsunder-
Prop. 1982/83: 153 | | 169
sökning som Stockholms kommun har gjort (s. 51 ö) och som åberopas i promemorian (s. 53 n) ger inte någon uppfattning om i vad mån lagstiftningen kringgås på detta sätt. Undantagsbestämmelsen bör dock slopas, när nu detta synes kunna ske utan att påtagliga olägenheter uppstår för dem som köper andelslägenheter för att bo där med sina familjer.
Med anledning av vad som sägs på s. 53 m i promemorian finns det anledning att påpeka att det inte är fråga om andrahandsuthyrning när en ägare av en ideell andel i en fastighet hyr ut den lägenhet som kan vara knuten till andelen (jfr NJA 1952 s. 37 och SOU 1960:25 s. 285).
Även undantaget i 2 § 9 inrymmer en onödig risk för kringgående av. lagstiftningen och bör därför slopas. I så fall kommer de förvärv som avses där att prövas med tillämpning av 4 § första stycket: Avsikten synes vara . att förvärvarens tidigare andelsinnehav och inflytande på fastighetens förvaltning skall beaktas vid prövningen (s. 55). Det är oklart vilken betydelse dessa omständigheter skall tillmätas. Frågan är om de rekvisit som anges i 4 § första stycket alls passar för dessa fall. Det är lämpligt att tillskapa en särskild bestämmelse för prövningen av nu avsedda fall. Denna: skulle liksom bestämmelsen för 2 § 6-fallen kunna placeras i 4 § andra stycket. — 4 3 andra stycket bör lämpligen utformas något annorlunda än i förslaget. Sålunda bör bestämmelsen formuleras som en uttrycklig tillståndsregel av innehåll att förvärvstillstånd skall meddelas. 1 om ... osv. Biträds domstolens uppfattning bör även 4 § första stycket jämkas. Det kan förslagsvis ges följande lydelse: ”Förvärvstillstånd får utom i de fall som anges i'andra -' stycket meddelas endast ... osv.” Det synes vidare lämpligt att låta paragrafens tredje stycke i förslaget få ingå i andra stycket och där bilda en särskild punkt. Redigeras paragrafen så som har angetts blir det dessutom klarlagt att om det vid en prövning skulle befinnas att ett förvärv inte faller under någon av de punkter som har tagits upp i 4 § andra stycket så är första stycket tillämpligt.
Stockholms tingsrätt: I promemorian föreslås att undantaget från tillståndsplikten i 2 § p. 6 tillståndslagen upphävs. Såsom grund för förslaget anges att risken för missbruk av undantagsbestämmelsen är uppenbar och att Stockholms kommuns utredning även tyder på att ett sådant missbruk föreligger. . |
Emellertid framgår av promemorian att kommunen endast stickprovsvis granskat ett tiotal i ideella andelar uppdetade fastigheter. Av granskningen framgick att av åtta personer som förvärvat sådana andelar under åren. 1978— 1980, tre personer år 1980 var skrivna på annan adress. Anledningen till detta tycks kommunen inte ha utrett. Det statistiska underlaget är således litet och kan knappast motivera promemorians slutsats. Kommunen ifråga föreslog också i första hand att en maximigräns skulle införas rörande hur stor en andel fick vara för att inte tillståndsplikt skulle föreligga. Promemorian saknar vidare riktlinjer för kommunernas prövning av dylika andelsförvärv. Här finns således utrymme för skilda bedömningar mellan olika kommuner, vilket förhållande föga torde gagna den enskilde medborgaren. Enligt förslaget skulle hyresnämnderna ändå inte få vägra någon förvärvstillstånd i dylika fall enligt 4 §. Avskaffandet av detta un-. dantag torde leda till en ökad byråkratisering. Värdet av denna nyordning förefaller diskutabel, i synnerhet med hänsyn till att något missbruk av undantagsbestämmelsen inte belagts. Tingsrätten avstyrker att undantagsbestämmelsen upphävs.
Domstolsverket: Domstolsverket (DV) har inget att erinra mot att un-. dantaget från tillståndsplikten i 2 § punkt 6 tillståndslagen avseende an-
delsförvärv för bostadsanskaffning upphävs. För myndigheterna inom DVs förvaltningsområde betyder förslaget att den prövning som inskrivningsmyndigheterna (IM) f.n. gör i dessa fall försvinner, medan hyresnämnderna får till ny uppgift att i vissa fall pröva sådana förvärv. DV har inga invändningar mot detta. För verket är det emellertid väsentligt att en sådan ordning som skissas överst på sidan 54 i promemorian, innebärande att IM skulle inhämta yttrande från kommun och hyresgästförening inte : kommer till stånd.
DV är inte övertygat om att undantagsbestämmelsen i 2 § punkt 9 tillståndslagen avseende förvärv av ytterligare andel i fastighet bör upphävas. Risken för förvärv i strid mot lagens syften måste vara liten. Genom upphävandet av undantaget i punkten 6 begränsas ju tillämpningsområdet för fri andelsöverlåtelse till enbart de typer av fång som tillståndslagen inte är tillämplig på. Den som innan upphävandet av undantagsbestämmelsen i 2 8 punkt 6 förvärvat en andel har visserligen möjlighet att därefter förvärva ytterligare andel i fastigheten utan någon tillståndsprövning, men det är ett förhållande av övergående natur. Upphävs bestämmelsen i 2 § punkt 9 innebär det att lagen kommer att skilja sig från annan närbesläktad lagstiftning såsom jordförvärvslagen (1979:230) och förköpslagen (1967:868). Tillståndslagarnas regelkomplex går i varandra och bör i möjligaste mån vara samordnade. För DV framstår det inte som angeläget att upphäva denna undantagsbestämmelse. Då ett upphävande dessutom innebär vissa nackdelar vad beträffar samordningen mellan olika tillståndslagar bör bestämmelsen få stå kvar.
Hyresnämnden i Göteborg: Hyresnämnden tillstyrker förslaget att förvärvstillstånd erfordras även vid förvärv av andel i fastighet.
Hyresnämnden i Malmö: Hyresnämnden delar uppfattningen att de nuvarande undantagsreglerna lämnar en möjlighet öppen att undgå prövning av förvärv som borde bli prövade enligt tillståndslagen. Som exempel kan anföras följande ärende vid hyresnämnden i Malmö.
En fastighet i Lund förvärvades av ett aktiebolag vars styrelse utgjordes av två personer. Dessa hade redan tidigare viss befattning med fastigheten som förvaltare eller fastighetsskötare. Hyresnämnden lämnade bolagets ansökan om förvärvstillstånd utan bifall. Bolaget överklagade beslutet, men bostadsdomstolen fann inte skäl ändra hyresnämndens beslut (bostadsdomstolens beslut 2. 10.1981 nr 305/1981). I ett senare ärende anmälde Lunds kommun för förvärvsprövning de två bolagsmännens förvärv, den ene av 84/1694 av fastigheten och den andre av 64/1694 av denna. Hyresnämnden förelade förvärvarna att ansöka om förvärvstillstånd, men sådan ansökan kom inte in inom föreskriven tid. Hyresnämnden, som noterade att ingen utredning förelåg huruvida undantagsbestämmelsen i 2 § 6 tillståndslagen var tillämplig, avskrev därefter ärendet, enär nämnden icke vidare hade att taga befattning med detta. Från inskrivningsmyndigheten i Lund har nu inhämtats att de två bolagsmännen erhållit lagfart på sina förvärv av respektive fastighetsandelar. I sih ansökan om lagfart uppgav de att förvärven skedde "i syfte att själv söka tillträde till bostad”. Av ansökningen framgick vidare att fastighetens totala lägenhetsyta är 1694 kvm. De två förvärvarna är nu oförhindrade att enligt 2 § 9 förvärvslagen förvärva ytterligare andelar i fastigheten, utan att dessa förvärv kan bli
föremål för prövning. |
Från inskrivningsmyndigheten i Malmö har inhämtats att man där godtar ett intyg eller i ansökan om lagfart framfört påstående att sökanden förvärvar fastighetsandelen för att erhålla bostad. Någon gång har till lagfarts-
handlingarna bifogats personbevis att sökanden är skriven på fastigheten. När ingen utredning förelegat har det förekommit att man från inskriv- ningsmyndigheten ringt till pastorsämbetet och fått besked om att sökanden är skriven på fastigheten. |
Inskrivningsmyndigheterna i Lund och Malmö går alltså till väga på ungefär samma sätt som inskrivningsmyndigheten i Stockholm. Stöd för förfarandet finns i domstolsverkets handbok för inskrivningsmyndighet. Där sägs nämligen att vid prövning av om förvärvet sker i syfte att bereda förvärvaren och hans familj bostad på fastigheten "torde inskrivningsmyn-' digheten vara hänvisad till förvärvarens försäkran".
I justitiedepartementets promemoria sägs att det får anses vara uteslutet att lägga en skärpt kontroll på inskrivningsmyndigheterna. Hyresnämnden delar denna uppfattning. Förfarandet hos inskrivningsmyndigheterna med den mängd av ärenden som där förekommer måste med nödvändighet vara
enkelt och formaliserat. : |
Eftersom de nuvarande reglerna ger möjlighet till kringgående av lagen, tillstyrker hyresnämnden att undantagsbestämmelserna i 2 8 punkterna 6 och 9 upphävs.
BRÅ: Förslaget innebär beträffande andelsförvärven att en lucka i tillståndslagen stängs igen. Även om det inte förefaller som om luckan utnyttjats i någon högre grad (Stockholms. kommuns stickprovsundersökning uppvisar inte några siffror som man kan dra slutsatser av) ligger det självfallet ett egenvärde i detta. Avvägningen av tillståndsplikten och -rätten för andelsförvärv förefaller lämplig. Dock behöver man inte införa en generell tillståndsplikt för alla andelsförvärv för att nå syftet att hindra förfarandet med ett första skenförvärv ledande till ett senare totalförvärv av fastigheten. Man skulle t. ex. kunna begränsa tillståndsplikten till att avse andelar som förvärvas inom förslagsvis fem år från förvärv av tidigare andel. Härigenom skulle man befria seriösa fastighetsägare som vill förändra sitt andelsinnebav från anmälningsskyldigheten till kommunen. Kommunen skulle befrias från en granskning som rimligen inte har någon : betydelse i de avseenden tillståndslagen skall reglera.
Riksrevisionsverket: I promemorian föreslås att de undantag från tillståndsplikten som görs i 2§ punkt 6 och punkt 9 upphävs. Den första punkten avser förvärv av andel i fastighet i syfte att bereda förvärvaren och hans familj bostad i fastigheten och den senare andel som förvärvas av någon som redan äger andel i fastigheten. Samtidigt föreslås att det i 48 andra stycket införs en bestämmelse om att tillstånd inte får vägras om det är uppenbart att förvärvet sker i syfte att skaffa egen bostad. Riksrevisionsverket finner de föreslagna ändringarna ägnade att effektivisera lagen, och verket tillstyrker därför förslaget.
Bankinspektionen: Bankinspektionen kan tillstyrka att undantaget i 2§ 6 hyresförvärvslagen vad avser del av hyresfastighet för egen bostad tas bort. Även undantaget i 28 9 samma lag föreslås i promemorian bli slopat. Inspektionen kan i och för sig ha förståelse för att den nuvarande regeln kan behöva ändras. Emellertid har någon motivering ej framförts till förslaget. Bankinspektionen kan därför inte ta ställning till denna fråga.
Bostadsstyrelsen: De problem som uppmärksammats i promemorian i samband med förvärv av ideell andel i syfte att skaffa bostad för förvärvaren Överensstämmer med de erfarenheter bostadsstyrelsen haft i samband med tillämpning av den s.k. anvisningsrätten (648 bostadsfinansieringsförordningen), dvs. att den som uppges flytta in i lägenheten i verkligheten inte kommer att bo där t. ex genom att han i stället upplåter lägenhe-
Prop. 1982/83: 153 | 172
ten i andra hand. I praktiken blir lånemyndigheten beroende av den uppföljning som görs av kommunen eller bostadsförmedlingen. Enbart en ' försäkran till tingsrätten om att förvärvaren avser att bebo lägenheten torde ha ringa preventiv effekt. Även om kommunen torde ha betydande svårigheter att följa upp de verkliga förhållandena torde den i promemorian föreslagna anmälningsplikten med möjlighet till ingripande från kommunen ha betydande preventiv effekt.
Av än större betydelse torde ett slopande av undantaget från tillståndslagen vad gäller förvärv av ytterligare andel vara; I förening med den möjlighet till kringgående som följer av det nyss berörda undantaget kan reglerna i praktiken sättas ur spel av fastighetsspekulanter. Styrelsen tillstyrker därför förslaget.
Svenska kommunförbundet (majoriteten): Promemorieförslaget innebär att lagen blir tillämplig även i de fall då förvärvet avser andel i fastighet. Sker emellertid andelsförvärvet uppenbart i syfte att bereda förvärvaren och hans familj bostad på fastigheten ska tillstånd alltid meddelas.
Trots att ett uppenbarhetsrekvisit införs syns inte riskerna för missbruk minska med ett genomförande av förslaget. Den föreslagna ordningen utesluter således inte att förvärvaren — om han över huvud taget har sådan avsikt — väntar en mycket lång tid med ett genomförande av den åsyftade bosättningen. Vad som framkommit i samband med Stockholms kommuns utredning får anses utvisa — förutom att risk för missbruk även fortsättningsvis skulle föreligga — att ett hyresförhållande i dessa. fail inte sällan uppstår efter andelsförvärvet. |
I departementspromemorian har inte anförts några skäl för att tillståndsprövning inte skall ske. Enligt styrelsens mening saknas bärande skäl att inte underkasta även dessa andelsförvärv tillståndsprövning. Det stora flertalet förvärvare som gör ett förvärv med ifrågavarande syfte får antas ha goda förutsättningar att fullgöra utredningsskyldigheten enligt förslagets 48 första stycket. På nu anförda grunder anser styrelsen att stadgandet i förslagets 48 andra stycket, andra punkten bör utgå.
Svenska kommunförbundet (minoritet, c, fp): Vi reserverar oss mot styrelsens beslut avseende skrivningen om andelsförvärv för bostadsändamål. Detta avsnitt bör i sin helhet utgå. Promemorieförslaget tillstyrks i denna del.
Stockholms kommun (majoriteten): Vad gäller andelsförvärv är det av största vikt att de som bor med hyresrätt i en fastighet som helt eller delvis är upplåten med andelsrätt enkelt kan vända sig till ett ombud för alla andelsägare i alla frågor som berör hans boende. En sådan reglering torde kunna ske genom exempelvis ett samäganderättsavtal mellan andelsägarna. Vid tillståndsprövningen bör ett bindande avtal finnas som nöjaktigt reglerar förhållandena mellan andelsägarna och hyresgästerna för ått kravet på god sed i hyresförhållanden skall anses vara uppfyllt.
För att förhindra spekulation i andelslägenheter bör man också överväga att förbjuda innehav av andelar i flera fastigheter. Syftet med förvärvet kan i dessa fall inte vara att i traditionell mening idka bostadsförvaltning utan är snarare att betrakta som en ren penningsplacering. Förekomsten av många andelsrätter medför också, som ovan antytts, många praktiska problem för hyresgästerna vad gäller reparationer, uppsägningar m. m., varför andelsägandet till flera enstaka lägenheter onödigtvis komplicerar : förhållandena på hyresmarknaden.
Stockholms kommun (minoritet, m): I all synnerhet avstyrker vi ett slopande av undantaget från tillståndsplikt vid förvärv av andet i fastighet
Prop. 1982/83: 153 : . 173
som sker för att bereda förvärvaren och hans familj bostad. Införande av sådan tillståndsplikt innebär onödig byråkratisering och ett missgynnande av andelslägenheten som upplåtelseform. Inte heller föreligger skäl för att förbjuda människor att inneha mer än en andelslägenhet. |
Stockholms kommun (minoritet, c, fp): Se avsnitt 1. Göteborgs kommun: Den föreslagna lagändringen innebär en förbätt-
ring. Viss risk finns dock för att även i framtiden diskutabla andrahandsut-
hyrningar kan uppstå. Sålunda .kan en person även fortsättningsvis succes-
sivt förvärva andelar (utgörande bostadslägenheter) i fastigheter och hyra ut dessa i andra hand. Till skillnad mot tidigare synes det dock nu vara
erforderligt att han vid varje dylikt förvärv — i varje fall formellt — flyttar '
in i den berörda lägenheten innan han gör nästa förvärv och flyttar till den
då aktuella lägenheten osv. ot
Malmö kommun (= fastighetsnämnden): Det torde vara nästan omöjligt för en inskrivningsmyndighet att avgöra huruvida en förvärvares syfte med . förvärvet av en andel i en fastighet är att bereda förvärvaren och hans
familj bostad på fastigheten. Inskrivningsmyndigheten, som inte själv gör
några utredningar, är därvid i regel hänvisad till ett intyg från förvärvaren
om förvärvssyftet. Då risken för missbruk är uppenbar, anser fastighetsnämnden det vara en god lösning att undantaget från tillståndsplikten avseende andelsförvärv för bostadsanskaffning upphävs och att sådana förvärv i stället skall anmälas till kommunen på samma sätt som f.n. gäller
vid fastighetsförvärv. Seriösa andelsförvärv torde skyddas på ett tillfreds-
ställande sätt genom den föreslagna tilläggsbestämmelsen att förvärvstill-
stånd ej får vägras om det visar sig vara uppenbart att förvärvet sker för att bereda förvärvaren och hans familj bostad.
Fastighetsnämnden ser även positivt på förslaget att upphäva undanta-
get avseende förvärv av ytterligare andel i fastighet. Fastighetshämnden
delar sålunda den uppfattning Stockholms kommun gett intryck för i sin
utredning, nämligen att risk finns att någon som på ett riktigt eller oriktigt sätt förvärvat en mindre andel utan tillståndsprövning kan köpa resterande .
andel utan krav på prövning. Svenska sparbanksföreningen: I promemorian föreslås. att undantaget
från tillståndsplikt i 2 § punkt 6 lagen (1975: 1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. (i det följande benämnd tillståndslagen) avseende förvärv för
bostadsanskaffning upphävs. Som skäl härför anförs att risken för miss-
bruk av denna undantagsbestämmelse är uppenbar och att en av Stock- : holms kommun genomförd utredning tyder på förekomsten av ett sådant .:
missbruk.
Genomförs detta förslag blir följden att alla förvärv av ifrågavarande slag måste anmälas till kommunen, som då har formell möjlighet att påkalla tillståndsprövning i hyresnämnden. Sparbanksföreningen kan inte finna
detta rimligt, i vart fall inte med hänsyn taget till de angivna skälen till den föreslagna lagändringen. Dessa skäl är enligt föreningens uppfattning inte tillräckliga för att motivera en förändrad lagstiftning, som utan tvekan medför en ytterligare detaljreglering och byråkratisering. Sparbanksföreningen ställer sig därför avvisande till förslaget i i-denna del.
Vad nu sagts äger tillämpning också på förslaget såvitt avser ändring i i
2:$ punkt 9 tillståndslagen. I det promemorieförslag som ursprungligen låg till grund för denna lagstiftning saknades motsvarighet till ifrågavarande undantagsbestämmelse och sparbanksföreningen anförde kritik häremot i
sitt remissvar på förslaget. Föreningen, som alltjämt har samma inställ-ning, anser att de anförda skälen för upphävande av undantagsbestämmel-.
sen inte är bärande. Föreningen avvisar följaktligen även denna del av förslaget.
Sveriges fastighetsägareförbund: I promemorian anges att risken för missbruk av undantagsbestämmelserna i 2 § 6 är ”uppenbar”. Stockholms kommuns utredning synes dock inte ge något stöd för att missbruk förekommer i någon större utsträckning. Fastighetsägareförbundet avstyrker därför de föreslagna lagändringarna.
Förbundet vill dessutom framhålla, att den föreslagna skärpningen skul-
le medföra betydande bevissvärigheter för sökanden. Vederbörande kan inte gärna flytta in och mantalsskriva sig i fastigheten innan han fått
förvärvstillstånd.
Näringslivets byggnadsdelegation: I justitiedepartementets promemoria föreslås att undantaget i 2 § 6 pkt från tillståndsplikt vid andelsförvärv för bostadsanskafftning upphävs. NBD menar att grunden till förslaget är svag. Den begränsade utredning som utförts av Stockholms kommun kan
knappast tas till intäkt för ett förslag till lagändring. Att förslaget även
leder till en ökad myndighetshantering är också en nackdel.
Vad som ovan anförts gäller även beträffande förslaget om upphävande
av undantaget från tillståndsplikt vid förvärv av ytterligare andel i fastighet
239 pkt.
NBD avstyrker således förslagen om upphävande av undantag från
tillståndsplikten vid andelsförvärv för bostadsanskaffning och vid förvärv av ytterligare andel i fastighet. Sveriges advokatsamfund: Införande av tillståndsplikt vid förvärv av
andel i fastighet avstyrkes. Som framgår av de statistiska uppgifterna
börjar s.k. andelslägenheter bli en utbredd boendeform. Överlåtelse av
sådana bostäder i samband med lägenhetsbyten, dödsfall, äktenskapsskillnad m. m. bör ej onödigtvis kompliceras. De ökade möjligheter att hindra
olämpliga förvärvare som en tillståndsplikt skulle ge, står inte i rimligt förhållande till ökad byråkrati och rättsosäkerhet.
Auktoriserade fastighetsmäklares riksförbund: Justitiedepartementet föreslår, att undantaget från tillståndsplikt vid andelsförvärv för bostadsan-
skaffning upphävs. AFR anser att Stockholms kommuns begränsade ut-
redning härvidlag inte ger tillräckligt belägg för en lagändring i detta avseende. Att taga möjlig andrahandsuthyrning av s.k. andelslägenheter som motiv för en lagändring, torde i förlängningen medföra att tillståndsprövning bör ske vid förvärv av all slags egendom, som kan uthyras för
bostadsändamål. Således även bostadsrättslägenheter, en- och tvåfamiljsvillor samt fritidshus. AFR anser att ett genomförande av förslagen skulle leda till en ökad myndighetshantering till förfång för det stora flertalet andelsförvärv, där
bosättning verkligen äger rum eller skall äga rum inom överskådlig tid.
I avsaknad av en valid utredning att missbruk i detta avseende dessutom
verkliger sker — ej endast uttalande om att risk härför föreligger — av-
styrker förbundet justitiedepartementets förslag i denna del.
3¶Förvärv av aktier och andelar i fastighetsbolag
Riksåklagaren: Som framgår av Stockholms kommuns utredning kan den nuvarande 3 X-regeln lätt kringgås genom att bolags balansräkningar
justeras så att tillståndsprövning av förvärv av aktie eller andel i bolaget inte blir nödvändig. Denna regel är därför olämplig som teknisk lösning på
Prop. 1982/83: 153 | 175
frågan när tillståndsplikt skall föreligga. I promemorian har föreslagits en ny regel som grundar sig på förhållandet mellan fastighetens värde och bolagets övriga tillgångar. Enligt min uppfattning kan även den nu föreslagna regeln komma att missbrukas genom uppvärdering av övriga tillgångar i ' bolaget. Vidare kan invändningar göras mot synsättet att låta fastighetsvärdets storlek i förhållande till övriga tillgångar bli bestämmande för frågan om tillståndsplikt. I ett bolag som förvaltar fastigheter i stor omfattning kan den föreslagna regeln bli verkningslös på grund av att bolaget genom annan verksamhet har större tilllgångar än värdet av fastighetsbeståndet. Det skulle därför vara bättre om tillståndsplikten kunde knytas till storleken av det faktiska beståndet av hyreslägenheter i bolaget.
Länsåklagaren i Malmöhus län: För närvarande föreligger små möjlig-
heter för samhället att få vetskap om förvärv av aktier och andelar i bolag
som avses i utredningen. När det gäller den ekonomiska brottsligheten på området försvåras kontrollen även genom att aktier m. m. kan byta ägare ett flertal gånger på kort tid. Den enda möjligheten att effektivt försvåra brottsligheten är enligt min mening att införa en myndighetskontroll över handel med aktier m. m., t. ex. genom att ålägga här ifrågavarande bolags
ägaresammansättningen. Då jag delar utredningens mening att det inte synes möjligt att hitta rimliga former för en sådan kontroll är införandet av kontrollavgift en framkomlig väg att förmå förvärvare — särskilt hederliga sådana — att anmäla förvärv till kommunerna. Enligt min mening skulle samhällets möjligheter att kartlägga förvärven ökas om även säljaren ålades anmälningsskyldighet till kommunen. (Jmfr 51 § bilregisterkungörelsen.)
Domstolsverket: Den s.k. 3x-regeln vid förvärv av aktie och andel i fastighetsbolag ändras enligt förslaget i promemorian för att säkerställa att tillståndsplikten kommer att omfatta bolag vars huvudsakliga syfte är att förvalta hyresfastigheter. Samtidigt föreslås att systemet med anmälan till kommun av tillståndspliktiga förvärv införs också vid aktie- och andelsförvärv. DV, som visserligen ifrågasätter om de föreslagna ändringarna är " tillfyllest för att uppnå den i promemorian angivna målsättningen, anser att det är bra att samma ordning gäller för tillståndsprövning oavsett om förvärvet avser fast eller lös egendom. Genom slopandet av 3x-regeln ökar antalet överlåtelser som omfattas av tillståndsplikt samtidigt som bestämmelsen om kommunens rätt att påkalla prövning gör att endast en del av förvärven kommer under hyresnämndens prövning. Såvitt nu kan bedömas innebär förslaget i denna del inga stora förändringar för hyresnämnderna.
Hyresnämnden i Stockholm: I samband med den föreslagna ändringen av 9 § tillståndslagen kan nämnas följande. Det förekommer någon gång i ärenden om tillstånd till förvärv av andel i nybildat bolag att balansräkning ännu ej uppgjorts. Det kan vara tveksamt om i sådana fall förhållandet mellan värdet av bolagets egendom av olika slag skall utrönas på annat sätt eller om förvärvet skall vara tillståndsfritt. Ett förtydligande på denna punkt är önskvärt.
Hyresnämnden i Göteborg: I promemorian föreslås att den s.k. 3xregein skall ersättas med en regel att tillståndsplikt skall föreligga om bolaget äger hyresfastighet och enligt senaste balansräkning taxeringsvärdet av dessa fastigheter är större än det bokförda värdet av övriga tillgångar i bolaget. Hyresnämnden anser att det finns skäl att ändra den nu gällande regeln. Inte heller den föreslagna regeln torde i nämnvärd mån
Prop. 1982/83: 153 | 176
försvåra ett kringgående av tillståndsplikten t.ex. genom upptagande av kortfristiga lån vid räkenskapsårets utgång. Sådana manipulationer skulle emellertid i avsevärd grad försvåras om uppgifterna i de två senaste balansräkningarna ökades till grund för prövningen av tillståndsplikten. Det skulle också kunna övervägas att låta samtliga förvärv av aktier i fåmansbolag med hyresfastighet falla under tillståndsplikten.
Hyresnämnden tillstyrker förslaget att tillståndspliktiga förvärv av aktier eller andelar i bolag först skal! anmälas till kommunen och att förvärvstillstånd endast erfordras om kommunen anmäler förvärvet till hyresnämnden för prövning.
Hyresnämnden i Malmö: Hyresnämnden tillstyrker de förestagna lagändringarna. Såsom framgår av exemplen i promemorian kan det med nuvarande regler förekomma förvärv som undgår tillståndsplikt men som med tanke på det ändamål lagen skall tillgodose borde vara tillståndspliktiga. Såsom påvisats i Stockholms kommuns utredning finns också möjlighet att på ett juridiskt oantastligt sätt justera ett bolags balansräkning så att en icke önskad tillståndsprövning kan undgås. Även med den föreslagna regeln kan det tänkas förekomma fall som egentligen borde prövas men som undgår tillståndsplikten på grund av att värdet av hyresfastigheterna är mindre än det bokförda värdet av bolagets övriga tillgångar. Risken är emellertid avsevärt mindre än med nuvarande regel. Enda möjligheten att helt undvika problemet är att införa förvärvsprövning för alla bolag överhuvudtaget som äger en hyresfastighet. En sådan regel skulle dock föra alldeles för långt. Handeln med aktier i åtskilliga börsnoterade bolag skulle troligen bli tillståndspliktig enligt en sådan regel. :
BRÅ (majoriteten): Beträffande förvärv av aktie och andel i fastighetsbolag har BRÅ inte någon erinran mot förslaget. Förvärv av detta slag torde dock vara svåra att kontrollera och bedöma även med de föreslagna reglerna. BRÅ ifrågasätter om det är allmänt känt att tillstånd krävs för förvärv av lös egendom av detta slag.
BRÅ (ledamoten Körlof): De skäl som anförts för den i promemorian föreslagna förändringen av $ 9 p. I är otillräckliga. Särskilt med beaktande av att den föreslagna regeln skulle kunna komma att drabba många små företag hårt.
Riksrevisionsverket: Promemorians förslag innebär att den s.k, 3x-regeln, som gäller vid förvärv av aktier och andelar i bolag som anges i 8 8 första stycket, skall ersättas med bestämmelsen att tillståndsplikt skall föreligga om bolaget äger fastigheter och taxeringsvärdet av hyresfastigheterna enligt senaste balansräkning är större än det bokförda värdet av övriga tillgångar i bolaget.
Enligt RRVs uppfattning är det principiellt riktigare att — såsom anförs i Stockholms kommuns utredning om fastighetshandeln och tillståndslagen m.m. (1982-02-24) — basera en jämförelse på det bokförda värdet av bolågets hyresfastigheter, såvitt detta inte understiger taxeringsvärdet. Verket anser emellertid att förfarandet kan medföra en i detta sammanhang onödig komplikation och tillstyrker därför departementspromemorians förslag.
I Stockholms kommuns utredning föreslogs vidare att det i begreppet ”övriga tillgångar” skulle inrymmas endast sådana icke-finansiella tillgångar som hänger samman med fysisk verksamhet. Syftet skulle vara att hyresnämnden och berörda parter skall kunna skilja ut de bolag där fastighetsförtvaltning inte är den huvudsakliga verksamheten. RRV delar i princip denna uppfattning. Verket är emellertid medvetet om att förslaget
Prop. 1982/83: 153 . 177
kan vara svårt att genomföra. RRV föreslår därför att de praktiska konse-
kvenserna äv förslaget övervägs ytterligare vid den fortsatta beredningen av promemorians förslag inom regeringskansliet.
RRV har från sina utgångspunkter ingen erinran mot förslaget att det
även beträffande aktie- och andelsförvärv skall gälla att förvärvet skall anmälas till kommunen och att tillståndsprövning skall ske endast om
kommunen begär det. . Bankinspektionen: I promemorian redogörs för hur lätt den nuvarande
s.k. '3x-regeln i 9 § hyresförvärvslagen kan kringgås genom en mycket
liten ökning av balansräkningens omslutning. Med hänsyn härtill föreslås
9 8 ändrad på så sätt att tillstånd skall krävas redan om taxeringsvärdet av
bolagets fastigheter är större än bolagets övriga egendom. Bankinspektio-
nen vill peka på att även en sådan regel lätt kan kringgås på samma sätt.
Det behövs bara att balansräkningen ”blåses upp” med litet större siffror. En möjlighet skulle vara att sätta gränsen i förhållande till det egna kapita-
let eller aktiekapitalet. Inspektionen ser emellertid ingen enkel lösning på problemet om man inte väljer att låta tillståndstvånget träffa alla bolag som äger hyresfastigheter.
Bostadsstyrelsen: Bostadsstyrelsen tillstyrker den förändrade grunden för prövning om bolaget skall anses huvudsakligen förvalta fastigheter. Stockholms kommuns utredning visar tydligt att regeln med nuvarande
utformning gör det mycket lätt för ”fastighetsspekulanter” att kringgå
syftet med lagstiftningen med nuvarande kriterier för att bedöma graden av . fastighetsförvaltning i bolaget. Styrelsen finner det vidare med tidigare angivna utgångspunkter lämpligt att göra bedömningen av tillståndsfrågan
beroende av om kommunen anser tillståndsprövning påkallad. Stockholms kommun (minoritet, m): Vi anser inte heller att skäl föreligger för en kraftigt utökad tillståndsplikt. Beträffande bolag är tillståndsprövningen endast befogad för bolag som huvudsakligen ägnar sig åt för-
valtning av hyresfastigheter. Några skäl för att nu ändra definitionen av tillståndspliktiga aktie- och andelsförvärv (den s.k. 3x-regeln) föreligger inte.
Göteborgs kommun: Den föreslagna lagändringen är motiverad. Ur de
tillståndssökandes synpunkt torde det vara en förenkling att framdeles
samtliga tillståndsärenden — oavsett om det gäller fastighetsförvärv eller förvärv av aktier eller andelar i fastighetsbolag — inledes på liknande sätt, dvs. genom en anmälan till kommunen.
Malmö kommun (= fastighetsnämnden): Förslaget att slopa den nuvarande s.k. 3x-regeln — som t. ex. ger möjlighet att relativt enkelt justera bolagets balansräkning så att tillståndsprövning inte blir erforderlig — och
att ersätta den med bestämmelsen att tillståndsplikt skall föreligga när
taxeringsvärdet av bolagets hyreshus är större än det bokförda värdet av övriga tillgångar synes på ett välbehövligt sätt försvåra ett kringgående av lagen. Dessutom medför det att lagens tillämpningsområde i fråga om
aktie- och andelsförvärv vidgas.
Det är också väsentligt att aktie- och andelsförvärv anmäls till kom-
munen och ej som f.n. till hyresnämnden. På så sätt får kommunen även
en vidare överblick över fastighetsmarknaden inom kommunen.
Svenska sparbanksföreningen: Borttagandet av den s.k. 3x-regeln får i och för sig till följd att fler fastighetsbolag än för närvarande blir underkastade bestämmelserna om tillståndsplikt vid aktie- och andelsförvärv. Ut-
gångspunkten är dock alltjämt att regleringen avseende sådana förvärv
skall gälla endast bolag som huvudsakligen ägnar sig åt förvaltning av - 12 Riksdagen 1982183.1 saml. Nr 153
hyrestastigheter. Sävitt framgår av det i promemorian redovisade utredningsmaterialet torde den föreslagna lagändringen stå i bättre överensstämmelse med detta syfte än nu gällande bestämmelser. Når dessutom enligt förslaget skyldigheten att söka tillstånd inte längre skall vara generell utan göras beroende av huruvida kommunen anser en tillständsprövning påkallad — en förändring som sparbanksföreningen inte har nägon erinran mot — kan den föreslagna bestämmelsen i 9 § första st. tillståndslagen godtas.
Hyresgästernas riksförbund: Beträffande 9 och 10 8§ tvivlar förbundet på att skärpningen är tillräcklig. Syftet att motverka spekulation och för-
hindra olämpliga personer att bli ägare ull andras bostäder kan inte upp-
-rätthållas med en ”värderegel” som gör undantag för alla bolag där andra tillgångar är bokförda till högre belopp än den fasta egendomens taxeringsvärde. Det skulle föra för långt att här beskriva vilka möjligheter som kan kombineras för den som trots allt vill kringgå även den föreslagna bestämmelsen. Förbundets främsta invändning är att en olämplig person kan bli hyresvärd utan tillståndsprövning. genom förvärv av aktier i ett för ända-
mälet avpassat bolag. Det kan inte ens uteslutas, att en förvärvare som prövats olämplig att själv äga hyreshus, I stället blir respektabel hyresvärd
genom ett aktieförvärv. Frågan är, varför en annars olämplig person skall tillätas bli hyresvärd på grund av att hans bolag äger andra tillgångar som anses mera värda än hyreshuset”
Förbundet tillstyrker i och för sig att de föreslagna ändringarna genomförs. men vill för egen del hemställa om en ytterligare skärpning av lagen.
Enligt förbundets uppfattning bör förvärv av aktie eller andel, i sådana
bolag varom nu är fråga, anmälas och i förekommande fall prövas om bolaget äger hyresfastigheter.
Sveriges fastigvhetsägareförbund: Förslaget att upphäva den s.k. 3xregeln grundas enbart på Stockholms kommuns utredning. Detta kan inte anses vara tillräckligt stöd för en lagändring, som kan leda till betydande svårigheter för inte minst olika typer av småföretag vid förvärv av fastigheter. För en förvärvare av aktier skulle det mänga gånger bli omöjligt att på ett adekvat sätt analysera huruvida förvärvet blir tillståndspliktigt eller ej.
Om en ändring av 9 § anses nödvändig bör denna begränsas till bolag där bostadshyresfastigheter utgör den huvudsakliga verksamheten.
Näringslivets bvyggnadsdelegation: Ändrat förfarande har föreslagits vid uktie- och andelsförvärv (10 § 3 st.) innebärande att kommunen efter anmälan av förvärvaren avgör om tillståndsprövning ska ske i hyresnämnden. Förslaget tillstyrks av NBD.
Däremot avstyrker NBD förslaget att inte längre förhandstillständ ska kunna ges vid aktie- och andelsförvärv. Någon hållbar motivering till
förändringen har heller inte anförts. I prop. 1975/76:33 sid. 73 anfördes som grund till förhandsbesked: ”För den som står i begrepp att förvärva
fast egendom är det givetvis önskvärt att på ett så tidigt stadium som
möjligt få besked från myndigheterna om utsikterna till att förvärvet kan genomföras”. Det sagda äger I hög grad giltighet även idag varför den föreslagna förändringen är oförståelig. Den möjlighet till förhandsbesked som fanns vid lagens tillkomst bör i stället införas. Förhandsbesked bör alltså enligt NBD kunna lämnas vid förvärv av hel fastighet och inte som nu endast vid assoctiationsrättsliga förvärv.
Vidare föreslås en förändring av den s.k. 3x-regeln (9 5). Förändringen har här föranletts av den utredning som utförts av Stockholms kommun. Med anledning av detta kan frågan ställas huruvida de fatal verkliga och i
Prop. 1982/83: 153 | 179
övrigt teoretiska exempel som där redovisats kan tjäna som underlag för lagstiftning.
Den konstruktion som föreslås — tillståndsplikt vid förvärv av aktier och andelar i bolag om bolaget äger hyresfastigheter och egendomens taxerade värde enligt senaste balansräkning är större än det bokförda värdet av övriga tillgångar i bolaget — innebär att tillståndsplikten skärps. sä att tillstånd krävs redan när fastighetsinnehavet utgör hälften av tillgångarna. Att denna ”hälftenregel”” kan drabba exempelvis vissa småföretag hårt är självklart. NBD vill ifrågasätta om det är befogat att bolag typ hantverksföretag, verkstadsföretag och småbutiker över huvud taget ska omfattas av
lagstiftningen. Det synes vara ett övermått av regleringstänkande som gör
sig gällande, då denna lagstiftning drabbar exempelvis en lanthandlare som bor i den fastighet i vilken han bedriver sin lanthandelsrörelse. Det vore enligt NBD naturligare och mera i enlighet med lagens syften att lagstiftningen omfattade enbart bolag där förvaltningen av bostadshyresfustigheter utgör den huvudsakliga verksamheten.
Mot skärpning av den nuvarande 3x-regeln talar också de problem för förvärvare av aktier som kommer att uppstå. Svårigheter att på ett adekvat sätt analysera huruvida förvärvet är tillståndspliktigt eller ej kommer att finnas varför tillståndsplikt bör införas endast för aktieförvärv som leder
till avgörande inflytande i företaget.
NBD vill alltså avstyrka förändringen av 3x-regeln och samtidigt väcka
frågan om lagstiftningen inte enbart bör beröra bolag där förvaltning av
bostadshyresfastigheter utgör den huvudsakliga verksamheten.
Auktoriserade fastighetsmäklares riksförbund: Justitiedepartementet föreslår en ändring av den s.k. 3X-regeln med innebörd att tillståndsplikt skall gälla vid förvärv av aktier och andelar i bolag om bolaget äger hyresfastigheter och egendomens värde är större än det bokförda värdet av
övriga tillgångar.
AFR har intet att invända mot det principiella syftet med förslaget. Dock önskar förbundet påtala vissa olägenheter. som ett genomförande av förslaget kan få vid överlåtelse av aktier/andelar i rörelsedrivande bolag.
Många småföretag bedriver rörelse i en som hyreshusenhet taxerad
fastighet, ägd av bolaget och där rörelsen icke är av fastighetsförvaltande
karaktär. Som exempel härpä kan nämnas mindre verkstadsföretag, handels- och hantverksföretag, där rörelsen inryms i en del av fastigheten och ägaren/arna jämte någon anställd bor i den andra delen.
Om tillständsplikt infördes okritiskt, skulle den drabba överlåtelser av
sädana bolag härt.
AFR finner det naturligare att den nu aktuella lagstiftningen omfuttade enbart bolag där själva förvaltningen av flerbostadshus utgör den huvudsakliga verksamheten.
För att urskilja denna senare kategori av bostadsförvaltande bolag från de nyssnämnda småföretagen, föreslår förbundet att i lagstiftningen hänsyn ej endast tages till hyresfastighetens vikt i bolagets balansräkning utan
även till hyresinkomsternas vikt i resultaträkningen. En framkomlig väg
härvidlag vore införandet av en undantagsregel med innebörd att tillständsplikt ej omfattar förvärv av aktier/andelar i fastighetsägande bolag, som driver rörelse — dock ej fastighets — och där hyresintäkterna från bolagets fastighet endast utgör en mindre del av de övriga rörelseintäkterna.
4¶Åtgärder för att säkra efterlevnaden av bestämmelserna om
tillståndsplikt vid aktie- och andelsförvärv
Riksåklagaren: När det gäller åtgärder för att säkra efterlevnaden av bestämmelserna om tillståndsplikt vid aktie- och andelsförvärv delar jag utredningens uppfattning att den straffrättsliga påföljd som kan komma i
fråga inte torde komma att bli tillräckligt kännbar för att få önskvärd
effekt. En förvärvsavgift, som åläggs förvärvaren enligt modellen för strikt ansvar, synes däremot kunna på ett verkningsfullt sätt bidra till att ifrågavarande bestämmelser iakttas. Emellertid vill jag i likhet med chefen för
länsåklagarmyndigheten i Malmöhus län framhålla att samhällets möjligheter att kontrollera att tillståndslagens regler efterlevs skulle öka betydligt
om även säljaren ålades anmälningsskyldighet till kommunerna. Det är
enligt min uppfattning självklart att en förvärvsavgift som nu föreslagits inte bör få dras av vid beräkningen av skattepliktig inkomst. Jag anser inte
att den föreslagna förvärvsavgiften är för hög varvid jag även beaktar att
möjlighet till jämkning finns. Överåklagaren i Göteborg åklagardistrikt: Yttrandet begränsas till frå-
gan om lämplig sanktion mot underlåtenhet att anmäla förvärv av aktie eller-andel i bolag i vissa fall (8 §—11 § lagen om förvärv av hyresfastighet m. m.). I valet mellan kriminalisering och sanktionsavgift vid sådan under-
låtenhet tillstyrks på de skäl som redovisas i promemorian det senare
alternativet. Den föreslagna ordningen att kommun för talan i hyresnämnd om förvärvsavgift förefaller lämplig. Vidare tillstyrks att förvärvsavgiften inte blir skattemässigt avdragsgill.
Länsåklagarmyndigheten i Malmöhus län (se även avsnitt 3): I allt
väsentligt tillstyrker jag förslaget om ändring av reglerna såvitt avser ogiltigförklaring av förvärv av aktier eller andelar i vissa bolag. Förslaget
bör dock enligt min mening kompletteras med regler som klargör ogiltighe-
tens rättsverkan mot en godtroende köpare som förvärvat aktier/andelar innan fråga om ogiltighetsbeslut uppkommit mot tidigare förvärvare.
Bostadsdomstolen: Förvärvsavgiften skall enligt 10a §& beräknas på grundval av taxeringsvärdet för den tillståndpliktiga fasta egendomen. Värdet kan variera från tid till annan. Det måste därför klargöras vilket taxeringsvärde som avses, det som gällde när anmälan om förvärvet skulle ha gjorts, det som gällde när avgiftsfrågan aktualiserades av kommunen
elier det som gäller när frågan prövas, vilket kan ske ända upp till tio år
efter förvärvet.
Stockholms tingsrätt: Den förvärvsavgift som föreslås i 10a § och som behandlas även i 10b och l0c §§ skall uppenbarligen verka som en schablo-
niserad sanktionsavgift, varvid jämförelser görs med gällande avgifter för olovligt byggande och i miljöskyddssyfte. Tingsrätten ifrågasätter om pro-
blematiken kring andels- eller aktieförvärv med dithörande tillstånd är av
den betydelse att ett avgiftssystem av skisserad art är motiverat. Den tilltänkta förvärvsavgiftens fördelning mellan stat och kommun och de därmed sammanhängande detaljregleringarna förutsätter att avgiften såsom sådan kommer att få någon ekonomisk betydelse. Departementet anger att det för närvarande inte är möjligt att ange storleken av de avgifter som kan komma ätt tillföras det allmänna. Stockholms kommuns utredning redovisar att av 454 fastighetsägande aktie- och handelsbolag maximalt 250 var tillståndspliktiga. Av utredningens fyrtiotal stickprovsvis uttagna bolag
återstod sex st tillståndspliktiga. Tre av dessa hade försummat tillstånds-
Prop. 1982/83: 153 . 181
plikten. Vid en senare undersökning uppmärksammades fem förvärv där tillståndsplikt troligen försummats. Utredningen finner att siffrorna över tillståndspliktiga förvärv som försummats antagligen är högre. Vad denna slutsats grundas på framgår ej.
Sammanfattningsvis kan således sägas att Stockholms kommuns utredning redovisar ett litet antal förvärv där tillstånd ej sökts. Bärande skäl att frångå nu gällande ordning har ej framförts.
Skulle förslaget ändå genomföras föreslår tingsrätten att 10a § omredigeras till överensstämmelse med 5 8, så att nuvarande förslag till 10a § 2 st kommer att utgöra I st och nuvarande förslag till 10a §& I st kommer att utgöra 3 st.
Enligt nuvarande ordning inträder ogiltighet av förvärv av aktie eller andel i bolag så snart tiden för tillståndsansökan gått till ända. I promemorian anges att denna ordning medför vissa nackdelar. Således kan ovisshet komma att råda om vilka förvärv som på detta sätt blivit ogiltiga. Den situationen kan också tänkas att fångesmannen inte är i stånd att återbära . köpeskillingen. En återgång kan för hyresgästernas del vara ett sämre alternativ än att förvärvet består. Promemorian föreslår istället att förvärvet kan förklaras ogiltigt på begäran av kommunen. Enligt tingsrättens mening är det ur rättssäkerhetssynpunkt av stort värde att en enkel och klar regel upprätthålls angående när ett förvärvs ogiltighet inträder. Promemorian anger inte hur ofta den situationen föreligger att fångesmannen är ur stånd att återbära köpeskillingen. Övriga angivna nackdelar har föga tyngd gentemot kravet på en klar regel. Lösningen att, såsom föreslagits, låta kommunen avgöra när en ogiltighetspåföljd kan anses lämplig i det enskilda fallet är mindre lyckad. Av den föreslagna lagtexten (10a §, andra st, sista raden) kan man bibringas uppfattningen att hyresnämnden, efter en begäran om ett förvärvs ogiltighet, inte alltid måste bifalla en dylik begäran. Av specialmotiveringen framgår dock att en begäran om ogiltigförklaring skall bifallas av hyresnämnden om det inte framkommer att förvärvet inte är tillståndspliktigt eller att talan om ogiltighet väckts för sent. -
Domstolsverket: När tiden för tillståndansökan gått ut, skall enligt förslaget ogiltighet vara beroende av hyresnämnds beslut efter talan därom av kommun. Grunderna för ett sådant beslut anges emellertid inte vare sig i författningsförslaget eller i motiven bakom förslaget. I realiteten blir det, vilket även framhålls i promemorian på sidan 81, kommunen som själv styr vilka förvärv som skall förklaras ogiltiga. På sidan 108 framhålles även att en begäran om ogiltigförklaring skall bifallas av hyresnämnden, om det inte framkommer att förvärvet inte är tillståndspliktigt eller talan har väckts för sent. Det kan ifrågasättas vad det är för mening med att låta hyresnämnderna meddela beslut när det faktiska avgörandet är avsett att ligga hos kommunerna. Skall ogiltighet inté inträda automatiskt, såsom vid förvärv av fast egendom, utan frågan vara föremål för prövning, anser DV att det ur rättssäkerhetssynpunkt är en fördel om prövningen sker av ett opartiskt -Organ. Hyresnämnderna är därvidlag väl skickade att handlägga dessa ärenden. Självfallet är inte nämnderna bundna av kommunernas inställning. De närmare bedömningsgrunderna för prövningen måste anges i författning eller i vart fall i förarbetena till bestämmelsen. |
DV anser att benämningen ”förvärvsavgift” inte är så väl vald. En förvärvare kan enligt förslaget bli ålagd att erlägga förvärvsavgift för ett förvärv som samtidigt förklararas ogiltigt och således aldrig kommer till stånd. ”Förseningsavgift” är en bättre benämning, trots att uttrycket
Prop. 1982/83: 153 | 182
redan används i annan författningstext. Risk för sammanblandning torde emellertid inte föreligga då beslut om uttagande av sådan avgift måste
innehålla uppgift om entigt vilken lag avgift utgår.
I och för sig är hyresnämnderna väl skickade att handlägga de nya typerna av ärenden om förvärvsavgift och kvarstad. Bestämmande av förvärvsavgift är emellertid en sådan uppgift som lämpligen bör ankomma på domstol. I än högre grad gäller detta beträffande förordnande om kvarstad. Hyresnämnderna har efter hand kommit att anförtros sådana frågor som typiskt sett ankommer på domstol. Hyresrättsutredningen har också i sitt slutbetänkande (SOU 1982: 77) Hyresrätt 3 föreslagit bl. a. alt
nämnderna görs till särskilda hyresdomstolar och att vissa målgrupper förs
från tingsrätterna till hyresdomstolarna. DV har i sitt remissyttrande över utredningens betänkande avstyrkt att särskilda hyresdomstolar inrättas
eftersom detta skulle leda till att tingsrätterna utarmas och domstolsorgani-
sationen splittras. Mot denna bakgrund hyser DV den största tvekan inför att tillföra hyresnämnderna nya uppgifter, särskilt sådana som är av den karaktären att de bör prövas av domstol. Enligt DVs mening bör det vid den fortsatta behandlingen av hyresrättsutredningens förslag också prövas var ärendena om förvärvsavgifter och kvarstad bör handläggas. Om det anses nödvändigt att införa förvärvsavgifter och möjligheter att förordna om kvarstad så snabbt, att behandlingen av hyresrättsutredningens förslag inte kan avvaktas så bör det enligt DVs mening anförtros de allmänna domstolarna att pröva dessa frågor.
Hyresnämnden i Stockholm: Hyresnämnden vill påpeka att det torde vara ofrånkomligt att sådana transaktioner, varom nu är fråga, regelmäs-
sigt görs upp utan någon insyn. Vid underlåtenhet att anmäla förvärvet
inom rätt tid finns i allmänhet möjligheter att genom åtgärder av olika slag
bringa förfarandet i formell överensstämmelse med lagens krav. Det kan
därför ifrågasättas om införandet av förvärvsavgift kommer att få den
preventiva effekt som åsyftas. eftersom man kan kringgå lagen exempelvis
genom omskrivning av köpekontraktet.
Hyresnämnden vill vidare anmärka att ordet förvärvsavgift närmast för
tanken till en avgift som skall erläggas med anledning av ett förvärv. Det vore enligt nämndens uppfattning riktigare att använda ordet straffavgift i
lagtexten. När straffavgiften avhandlas i olika sammanhang kan vid behov
användas det förtydligande uttrycket straffavgift enligt tillståndslagen.
IIyresnämnden i Göteborg: Hyresnämnden tillstyrker förslaget att förvärvare, som underlåter att i rätt tid anmäla förvärv av aktie eller andel i
bolag, skall kunna åläggas en avgift. Vidare ansluter sig nämnden till förslaget att ett förvärv på yrkande av kommun skall kunna förklaras
ogiltigt.
Vad angår omfattningen av hyresnämndens prövning vid talan om ogiltigförklaring anförs i promemorian att sådan talan skall bifallas. om det inte framkommer att förvärvet inte är tillståndspliktigt eller talan har väckts för sent. Detta bör framgå av lagtexten.
I 10a § tredje stycket föreslås att förvärvsavgiften skall utgöra en procent av taxeringsvärdet av bolagets etler koncernens tillståndspliktiga fasta egendom. Det är emellertid oklart om det är taxeringsvärdet vid förvärvs-
tillfället. när ansökan senast skulle ha gjorts eller när kommun för talan om förvärvsavgift som skall läggas till grund för beräkningen av avgiften. Denna oklarhet bör undanröjas.
Förvärvsavgiften får enligt förslaget jämkas om den med hänsyn till omständigheterna framstår som oskälig. I promemorian anförs att jämk-
ning bl.a. bör komma ifråga då underlåtenheten att anmäla förvärvet uppenbarligen beror på ett rent förbiseende och förutsättningarna för tillstånd föreligger. Hyresnämnden anser att. om syftet med förvärvsavgiften skall uppnås, förvärvsavgift i regel bör utgå även i sådant fall. Normalt bör okunnighet om gällande rätt inte utgöra jämkningsgrund. Enligt förslaget föreligger emellertid tillståndsplikt även vid förvärv av aktie eller andel i fasughetsbolag. där syftet med förvärvet är att bereda förvärvaren och
hans familj bostad i bolagets fastighet. I sådant fall, då förvärvstillstånd
inte får vägras kan det synas rimligt att avgiften jämkas. Jämkningsgrund bör också kunna anses föreligga om anmälan till kommunen inkommit någon eller nägra dagar för sent. För en enhetlig rättstillämpning skulle det
vara en fördel med en utförlig beskrivning i förarbetena av de huvudfall när
jämkning bör ske och av lämplig jämkningsgrad (till hälften, till noll etc).
I promemorian (s. 108) anförs att i de fall försummelse av anmälningsskyldighet uppdagas talan om äläggande av förvärvsavgift normalt skall väckas. Vad som menas med normalt har inte närmare preciserats I prome-
morian men torde få tolkas så att det äligger kommunen att väcka talan om
förvärvsavgift i alla de fall där kommunen inte har anledning att anta att avgiften kommer att jämkas tull noll.
Med hänsyn till utformningen av 10a§ andra stycket synes det inte vara
möjligt att föra talan enbart om ogiltigförklaring. Hyresnämnden ifrågasätter emellertid om det inte i vissa fall finns anledning att endast föra talan
om ogiltigförklaring, t.ex. när det kan antas att förvärvsavgiften kan komma att jämkas till noll.
Av departementspromemorian kan utläsas att frågan om förvärvsavgift och ogilögförklaring bör avgöras vid ett och samma tillfälle samt att sedan fråga om förvärvsavgift avgjorts talan om ogiltigförklaring inte kan upptas till prövning. Hyresnämnden delar denna uppfattning. Kommun bör inte heller kunna föra talan om förvärvsavgift sedan talan om ogiltigförklaring avgjorts. Nämnda förhållanden bör emellertid komma till uttryck i flagtexten.
Hyresnämnden i Malmö: Som anförs I promemorian har regelsystemet om tillståndsplikt vid aktie- och andelsförvärv den svagheten att det inte
finns nägon kontroll motsvarande lagfartsplikten vid fastighetsförvärv.
Efterlevnaden sanktioneras endast på det sättet att förvärvet enligt 108
tillständstagen blir ogiltigt om förvärvstillstånd inte söks inom föreskriven
tid. Det kan alltså tänkas förekomma, och förekommer säkert också. aktieförvärv som formellt sett är ogiltiga, utan att detta uppenbaras. Det är troligt alt parterna i många fall inte är medvetna om tillståndsplikten och därför helt enkelt inte känner till att förvärvet blivit ogiltigt.
I vilken utsträckning tillståndsplikten åsidosättes är naturligtvis svårt att få grepp om, Stockholms kommuns utredning har under åren 1976—1978 pävisat sex möjliga, varav tre säkra fall. Under perioden maj 1978—- augusti 1980 har utredningen i Stockholm påvisat fem möjliga fall. Även om denna utredning skett stickprovsvis och inte är heltäckande tyder dock sitfrorna inte på att tillständsplikten skulle eftersättas i särskilt stor omfattning. Det finns heller ingen utredning om i vilka fall tillståndsplikten eftersatts medvetet och när förvärvaren inte känt till att tillstånd fordrats.
En viktig fråga i sammanhanget är om det förekommit att mindre lämpliga personer fått inflytande över hyresfastigheter genom att utan att söka förvärvstillstånd köpa upp aktier i fastighetsägande bolag. Detta borde ha visat sig hos hyresnämnderna genom exempelvis ärenden om tvångsförvaltning eller genom att ett stort antal ärenden om reparationsföreläggan-
den, prövning av oskäliga hyror e.d. förekommit beträffande en viss fastighet. En genomgång av erfarenheterna hos hyresnämnden i Malmö visar dock inte att fastigheter, beträffande vilka sådana tecken på dålig förvaltning iakttagits, ägts av bolag vars aktier bytt ägare utan förvärvsprövning.
Mot bakgrund av det sagda ifrågasätter hy resnämnden om nackdelarna med den nuvarande ordningen är så stora att några särskilda lagstiftningsåtgärder måste vidtagas. Framför allt ifrågasätter nämnden om det är nödvändigt att införa ett system med sanktionsavgifter. Ett sådant system förutsätter att den ifrågavarande lagöverträdelsen förekommer särskilt frekvent och regelmässigt sker i syfte att uppnå en icke tillåten vinning. Som förut nämnts betvivlar hyresnämnden både att överträdelser förekommer särskilt ofta och att de, när de förekommer, sker i otillbörligt syfte. Vidare är det omöjligt att konstruera ett sanktionssystem där avgiften kan beräknas motsvara uppkommen vinst. Av dessa skäl och då sanktionsavgifter med hänsyn till rättssäkerheten endast bör förekomma i undantagsfall och när de kan antas fylla en nödvändig funktion avstyrker hyresnämnden att sanktionsavgifter införs.
Skulle ett avgiftssystem likväl införas, är det lämpligt att frågor om förvärvsavgift prövas av hyresnämnd. Reglernas utformning i övrigt-föranleder heller ingen erinran.
I promemorian påpekas de problem som uppstår genom att ogiltigheten inträder automatiskt, alltså utan något beslut. Det är naturligtvis inte . lämpligt att det kan förekomma förvärv som blivit ogiltiga och ändå består men likväl ger möjlighet åt någon av parterna under obestämd tid framåt att göra ogiltigheten gällande och kräva köpets återgång. Antalet sådana ogiltiga förvärv blir antagligen större i framtiden om 3x-regeln ersätts av en regel om tillståndsplikt så snart taxeringsvärdet av bolagets hyresfastigheter är större än det bokförda värdet av bolagets övriga tillgångar. Antalet tillståndspliktiga förvärv blir nämligen större än för närvarande, varjämte tillståndsplikten kommer att omfatta inte bara renodlat fastighetsägande bolag utan också bolag, vars huvudsakliga verksamhet ligger på annat plan, vilket leder till att anmälningsplikten lättare förbises. Problemet är oberoende av om ett system med förvärvsavgifter införs eller ej.
Mot bakgrund av det sagda tillstyrker hyresnämnden förslaget att ogiltighet efter underlåten förvärvsanmälan skall inträda först efter ett formellt beslut av hyresnämnd och att. ett. sådant beslut skall begäras av kommunen. Med denna lösning avskärs parterna från rätt att påkalla köpets återgång. Fråga är emellertid om kommunen skall ha möjlighet att påfordra ogiltighet under så lång tid som tio år. Hyresnämnden ifrågasätter om inte tiden borde begränsas ytterligare, förslagsvis till två år från det förvärvet skedde. Efter utgången av en så lång tid som två år torde det ofta i praktiken vara svårt eller omöjligt att låta ett aktieförvärv gå åter, och även om det skulle vara möjligt kan det i regel knappast vara till fördel för hyresgästerna att så sker. :
I samband med att kommunen hos hyresnämnden begär att förvärvet skall förklaras ogiltigt bör kommunen ha rätt att ta upp fråga om förköp av aktierna.
Hyresnämnden i Malmö (skiljaktig mening av hyresrådet Jacobsson): Mot bakgrund av det sagda kan det givetvis ifrågasättas om nackdelarna med den nuvarande ordningen är så stora att lagstiftningsåtgärder bör vidtagas. Hyresnämnden vill för sin del besvära denna fråga jakande. Hyresnämnden uppfattar nämligen förvärvstillståndslagen som ett uttryck
Prop. 1982/83: 153 : 185
för den grundsynen att ägande av hyresfastighet är förenat med ett bety-
dande ansvar och att god fastighetsförvaltning är ett viktigt samhällsin-'
tresse. Om aktiebolag äger hyresfastighet är det självfallet angeläget att personer som uppger sig äga aktier i bolaget grundar sitt innehav på giltigt förvärv. Den föreslagna ordningen med förvärvsavgift kan väntas verksamt bidraga till att anmälan om förvärv i förekommande fall verkligen
görs. Även om överträdelser hittills synes ha förekommit förhållandevis
sällan och även om det är omöjligt att konstruera ett sanktionssystem
enligt vilket avgiften kan beräknas motsvara uppkommen vinst tillstyrker
hyresnämnden likväl att den föreslagna ordningen med förvärvsavgift in-
förs. .
BRÅ (majoriteten): Beträffande sanktioner mot försummelse att anmäla tillståndspliktigt förvärv av aktie eller andel i fastighetsbolag till kommunen förefaller det välbetänkt att inte införa en straffbestämmelse i lagen. Inte heller vite förefaller vara en lämplig sanktion, fastän promemorian synes bortse från sitt eget ändringsförslag när den uppger att
förvärvet automatiskt skulle vara ogiltigt om tillstånd inte söks i rätt tid
(s. 70 n. jämf. m. s. 82 ö.). Frågan är emellertid om inte förslaget om en
särskild sanktionsavgift som avser bara tillståndsförsummelse vid förvärv av aktier och andelar i fastighetsbolag är överarbetat. Det är visserligen svårt att finna en lämpligare sanktionsform, men till tveksamheten mot
sanktionsavgiften tillkommer det argumentet att förslaget åtminstone på en punkt synes mindre väl förenligt med de principer som ställts upp i prop.
1981/82:142 s. 24, nämligen punkten 4 (se promemorian s. 74), och som sedermera godkänts av riksdagen. BRÅ ifrågasatte nyss att kunskapen om
att denna typ av förvärv är tillståndspliktiga är mer allmänt spridd. Det måste tas i beaktande att det här rör sig om ägare till fåmansbolag och
handelsbolag som måhända inte alltid besitter i och för sig önskvärda
resurser att hålla sig å jour med lagstiftningens fortlöpande utveckling och' krav. Även om detta naturligtvis inte skall befria förvärvarna från sina skyldigheter förefaller det inte som om det finns tillräckligt stöd för en
presumtion om att överträdelser på området inte kan förekomma annat än som en följd av uppsåt eller oaktsamhet. Inte heller förefaller det att
promemorieförslaget preciserat jämkningsgrunderna på sätt som förutsatts i principerna. BRÅ vill här fästa uppmärksamheten vid att justitieutskottet — utan reservation — i samband med sin tillstyrkan av principerna i propositionen ansåg det viktigt att slå fast att riktlinjerna för avgiftssystemet utgår från den straffrättsliga skuldprincipen. Utskottet ansåg vidare att sanktionsfrågorna borde utredas vidare, närmast med inriktning på frågan om hur ett system med företagsböter kan utformas (JuU 1981/82: 53). BRÅ finner mot denna bakgrund inte tillräckliga skäl tala för att nu genomföra förslaget om en sanktionsavgift. Hotet att ett förvärv kan bli förklarat
ogiltigt kan inte frånkännas allmänpreventiv verkan. Blir förvärvet ogiltigförklarat är det en sanktion i sig själv. Om förslaget likväl skall bifallas, bör man i vart fall inte kalla avgiften förvärvsavgift. Denna benämning torde förvirra mer än den förklarar och är dessutom helt missvisande i de fall förvärvet blir ogiltigt. Tillståndssanktionsavgift eller särskild tillståndsavgift är visserligen något krångligare beteckningar, men antyder vad saken handlar om. | BRÅ (ledamoten Körlof): Behov av att införa en s.k. förvärvsavgift föreligger inte, så länge ogiltighetsinstitutet finns kvar. :
Riksrevisionsverket: RRV ifrågasätter om den föreslagna sanktionsavgif-
ten är tillräckligt effektiv som medel att förhindra brott mot tillståndsplik-
ten vid aktie- och andelsförvärv. Även om en sådan avgift införs kvarstår
problemet med att kontrollera efterlevnaden. Enligt verkets mening skulle
en ökad sannolikhet att få förvärvet ogiltigförklarat ge en högre efterlevnad av lagen I denna del.
Pet är sålunda RRVs uppfattning att en kontroll vid överlåtelsen av aktie och andelar skulle få större effekt på efterlevnaden av lagen. RRV vill därför förorda att man vid den fortsatta beredningen av frågan ytterligare överväger möjligheterna till en kontroll i samband med överlåtelsen. Det
bör då bla undersökas om aktuella registreringsmyndigheter skulle belastas Mindre om kommunerna rekommenderades att — i den omfattning det
är praktiskt möjligt — utföra sådana kontroller. Detta förutsätter dock ett samarbete som gör aktuella register lätt tillgängliga för kommunerna.
Enligt RRYs mening innebär den föreslagna konstruktionen av ogiltig-
hetspåföljden ingen egentlig förbättring jämfört med nuvarande förhållanden. De påtalade problemen med ovisshet om förvärvs giltighet och fångesmännens eventuella förmåga att återbära köpeskillingen kommer till
stor del att kvarstå. eftersom ogiltighet enligt förslaget kan inträda upp till tio år efter det att förvärvet har skett.
RRV vill slutligen nämna att den föreslagna avgiften är så konstruerad att den inte torde kunna hänföras till den typ av avgifter i inskränkt mening som avses I 9 kap. 1§ regeringsformen. Förordningen (1976:586) om
register över statliga avgifter blir därför inte tillämplig på avgiften om den införs I den föreslagna formen. Bankinspektionen: Att möjlighet införs för kommunen att föra talan om
ogiltighet av köp av bakomliggande fysisk person kan förväntas ha bety-
delse som återhållande faktor. Inspektionen har också förståelse för att någon form av sanktion bör drabba den som underlåter att söka förvärvstillstånd när han förvärvar aktier eller andelar i fastighetsbolag. Den föreslagna förvärvsavgiften kommer emellertid att verka godtyckligt. En straffsanktion bör därför i stället införas.
Bostadsstyrelsen:Bostadsstyrelsen påpekade redan i sitt yttrande över det ursprungliga lagförslaget (Ds Ju 1975:10) att det förelåg risk för att aktieöverlåtelser undandrogs kontroll genom att inte tillständ söks. Styrelsen hänvisade i huvudsak till den kontroll av efterlevnaden som kunde utövas av bolagets revisorer. De erfarenheter som redovisats i promemorian bekräftar styrelsens farhågor.
Styrelsen kan ansluta sig till de överväganden som redovisats i promemorian vid val mellan kontroll- och sanktionsmöjligheter. Styrelsen tll-
styrker således förslaget om en särskild förvärvsavgift vid underlåtenhet
att anmäla förvärv.
Svenska kommunförbundet: I fråga om aktie- och andelsförvärv är för kommunerna det stora problemet att vinna kunskap om att ett tillståndspliktigt förvärv ägt rum.
I promemorieförslaget konstateras att försummelse av tillståndsplikten
ofta utgör ett led i ekonomisk brottslighet. I förslaget vill man komma till
rätta med problemet genom att införa en förvärvsavgift. Avgiften anges syfta till att eliminera en ”schablonmässigt beräknad vinst” av förvärvet
och föreslås bli en procent av taxeringsvärdet av bolagets tillståndspliktiga fasta egendom. Procentsatsens storlek grundas på ”en överslagsmässig kalkyl” som inte redovisas.
Redan av diskussionen i promemorian framgår att den ekonomiska fördelen av ett aktie- eller andelsförvärv kan uppgå till mycket betydande belopp. I promenorian sägs sålunda uttryckligen att den föreslagna avgiften "i de flesta fall får antas bli lägre än den verkliga vinsten”.
Enligt stvrelsens mening mäste ett sanktionssystem på ifrågavarande område konstrueras så att ett åsidosättande av anmälningsskyldigheten innebär en kännbar ekonomisk belastning på den försumlige. Men hänsyn
härtill och till de starka intressen som ligger bakom bestämmelserna om anmälningsskyldighet är förslaget otillfredsställande i denna del. Styrelsen anser att den föreslagna procentsatsen vid beräkning av förvärvsavgiften
är för låg och att den bör höjas väsentligt. Slutligen ifrågasätter styrelsen om inte utdömande av en avgiftspåföljd
av ifrågavarande slag liksom förordnande om kvarstad bör ankomma på allmän domstol i stället för på hyresnämnd. Hyresrättsutredningen (SOU 1981: 77) har emellertid föreslagit omfattande ändringar i fråga om hyresnämndernas behörighet m. m., som bl. a. innebär att hyresnämnderna skall inta ställning som domstolar.
Stockholms kommun (majoriteten): För att komma tillrätta med försum-
liga aktie- och andelsförvärvare har kommunen i den tidigare utredningen föreslagit att hyresnämnden vid vite skall kunna ålägga förvärvaren att
söka tillstånd. I promemorian föreslås i stället att en sanktionsavgift skall kunna beslutas av hyresnämnden på begäran av den kommun till vilken anmälan av aktie- och andelsförvärvet skulle ha skett. Kommunen skulle således begära att förvärvet förklaras ogiltigt av hyresnämnden. Jag anser i likhet med juridiska avdelningen att regeln om att förvärvet automatiskt
blir ogiltigt efter viss tid bör bibehållas. Risken att förvärvet i framtiden kan komma att betraktas som ogiltigt torde innebära en viss påtryckning på
förvärvaren att anmäla transaktionen. Sanktionsavgiften har i departementspromemorian föreslagits uppgå till I Zz av taxeringsvärdet av bolagets hyresfastigheter vid brott mot tillståndsplikten vid aktie- och andelsförvärv. I likhet med fastighetsnämnden anser jag att avgiften bör uppgå
till lägst 5 2 för att nå avsedd effekt.
Göteborgs kommun: Beträffande reglerna i syfte att säkra efterlevnaden av bestämmelserna om tillståndsplikt vid aktie- och andelsförvärv instämmer kommunstyrelsen i utredningens överväganden. Det kan dock ifråga-
sättas om den föreslagna förvärvsavgiften — 196 av taxeringsvärdet på bolagets hyresfastigheter — är tillräckligt stor för att ha åsyftad preventiv
verkan.
Malmö kommun (= fastighetsnämnden): Fastighetsnämnden har hand-
lagt endast ett tiotal ärenden per år avseende tillstånd till förvärv av aktie
eller andel i fastighetsbolag. Nämnden är emellertid av den bestämda
uppfattningen att bestämmelserna därom måste skärpas så att kommunen
verkligen får kännedom om förvärven och får tillfälle att päkalla prövning äv dem om så skulle visa sig vara erforderligt.
Fastighetsnämnden tillstyrker därför den av departementet föreslagna förvärvsavgiften vid underlåtenhet att i rätt tid anmäla förvärv. Den före-
slagna procentsatsen, 176. synes emellertid vara alltför låg. Fastighetsnämnden anser liksom departementet att ogiltighetspåföljden
bör bibehållas. Den nu gällande automatiska ogiltigheten bör emellertid
ändras på så sätt att den — så som föreslås — inträder först efter ett formellt beslut i varje särskilt fall. Förvärvaren kan t. ex. vara mer lämplig än överlåtaren. Det synes också var lämpligt att hyresnämnden prövar
frågorna om förvärvsavgift och opiltighetsförklaring.
Gävle kommun (= fastighetskontoret): Fastighetskontoret har ingen erfarenhet av bestämmelserna om aktie- och andelsförvärv. i fastighetsbolag. De förestagna ändringarna torde därför inte ha någon större betydelse för Gävles del. Allmänt kan dock sägas att den nya s. k. förvärvsavgiften —
högst 196 av taxeringsvärdet av bolagets hyresfastigheter — förefaller för låg för att vara effektiv som sanktion vid denna typ av affärer.
Svenska sparbanksföreningen: Promemorian innehåller vidare det förslaget att en sanktionsavgift införs för att säkra efterlevnaden av bestämmelserna om tillståndsplikt vid aktie- och andelsförvärv. Detta motiveras med att den av Stockholms kommun genomförda utredningen får anses visa att de ifrågavarande reglerna inte iakttas i tillräcklig omfattning.
Sparbanksföreningen är givetvis av den uppfattningen att bestämmelser om tillståndsskyldighet skall efterlevas av dem som omfattas därav. Föreningen anser även att de åtgärder som är rimliga och möjliga skall vidtas för att se till att reglerna iakttas. Som en förutsättning bör dock gälla att det föreligger ett behov av sådana åtgärder. :
I förevarande fall ter sig detta behov diskutabelt. Enligt sparbanksföreningens mening kan det ifrågasättas om det i promemorian redovisade materialet ger vid handen att de ifrågavarande bestämmelserna om tillståndsplikt inte iakttas i tillbörlig utsträckning. Även om efterlevnaden skulle vara otillräcklig och således ett behov av särskilda åtgärder skulle föreligga, är frågan vilka åtgärder som kan och bör genomföras. Myndighetskontroll och vites- eller straffsanktionering torde — som framhålls i promemorian — inte vara framkomliga vägar. Att införa en särskild sanktionsavgift är däremot en i och för sig möjlig lösning. Sparbanksföreningen befarar dock att hotet om en sådan avgift inte blir tillräckligt effektiv utan kanske närmast ett slag i luften, eftersom möjligheterna att kontrollera bestämmelsernas efterlevnad är i hög grad begränsade. Föreningen avstyrker därför promemorieförslaget i detta avseende.
Sveriges fastighetsägareförbund: Fastighetsägareförbundet avstyrker förslaget om en s.k. förvärvsavgift. Ogiltighetspåföljden i gällande lagstiftning (5 8) måste anses vara en fullt tillräcklig sanktion vid försummelse av tillståndsplikten beträffande aktie- och andelsförvärv.
Förslaget är dessutom ologiskt. I promemorian anges att avgiften syftar till att eliminera en schablonmässigt beräknad vinst. Om förvärvet blir ogiltigt enligt 5 § kan emellertid knappast någon vinst uppstå.
Enligt promemorian skall förvärvsavgift utgå enligt principen för strikt ansvar — dvs, oavsett om uppsåt eller oaktsamhet kan påvisas i det särskilda fallet. Förbundet anser inte detta motiverat i förevarande fall.
I departerkentspromemorian redovisas inte någon djupare analys beträffande avgiftens storlek. Som stöd för förstaget åberopas endast en överslagsmässig kalkyl. Detta är enligt förbundets mening helt otillräckligt.
Slutligen anser förbundet inte att det finns några bärande skäl till förslaget i 10b§ att införa möjlighet till kvarstad.
HSB: Se avsnitt I. Näringslivets byggnadsdelegation: Förslaget om en s.k. förvärvsavgift
finner NBD vara ytterst märkligt. Den ogiltighetspåföljd som existerar (5 §) i gällande lagstiftning uppfyller väl de krav på sanktion som kan ställas vid försummelse av tillståndsplikten beträffande aktie- och andelsförvärv.
I departementspromemorian sid. 77 anförs (se även sid. 106) som motiv för införandet av en förvärvsavgift att: ” Avgiften bör syfta till att eliminera en schablonmässigt beräknad vinst av aktie- eller andelsförvärvet”. Frågan är dock vilken vinst som här åsyftas. Förklaras förvärvet ogiltigt enligt 5§ kan knappast någon.vinst uppstå. NBD ställer frågan om inte andra outtalade motiv finns bakom förslaget om förvärvsavgift. Dessa bör i sådana fall klart redovisas innan förslaget om förvärvsavgift genomförs. Att införa en förvärvsavgift på de skäl som anförts är enligt NBD oacceptabelt.
Förslaget om förvärvsavgift är utformat att utgå enligt modellen för strikt ansvar — dvs. oavsett om uppsåt eller oaktsamhet kan påvisas i det
särskilda fallet ($ 10a). Nödvändigheten i detta kan ifrågasättas. Strikt
ansvar bör tillgripas endast undantagsvis. Det är i och för sig vällovligt att möjlighet ges till jämkning, om avgiften med hänsyn till omständigheterna framstår som oskälig ($'I10a 3 st.). I departementspromemorian sid. 107 anförs att: ”jämkning bör bl.a. komma ifråga då underlåtenheten att anmäla förvärvet uppenbarligen beror på ett rent förbiseende och förutsättningar för tillstånd föreligger”. Om så sker synes ju kravet på strikt
ansvar vara tämligen överflödigt.
Någon djupare analys beträffande storleken på avgiften har inte presenterats. I departementspromemorian sid. 77 uttalas att: ”En överslagsmässig kalkyl ger vid handen att en avgift motsvarande 196 av taxeringsvärdet är rimlig”. NBD anser det vara djupt beklagligt att endast en ”överslagsmässig kalkyl” ligger bakom denna väsentliga fråga.
Likaså vill NBD ställa frågan vad som ligger bakom avvägningen att hälften av avgiften tillfaller kommunen och hälften staten ($ 10c). Här tycks inte ens ”överslagsmässiga kalkyler” ligga till grund eftersom det i promemorian sid. 79 anförs att: ”Det är på detta stadium inte möjligt att ange storleken av de avgifter som på detta sätt kommer att tillföras det allmänna”.
I departementspromemorian jämförs förvärvsavgiften med bl.a. miljöskyddsavgiften. Samtidigt föreslås dock att förvärvsavgiften till skillnad från exempelvis miljöskyddsavgiften görs icke avdragsgill vid taxering. Aven skälen härför är svaga. I Justitiedepartementets promemoria sid. 80 anförs: ” Avgiften innebär här, till skillnad mot avgiften enligt miljöskydds- . lagen, en starkt schabloniserad form av vinsteliminering och får i de flesta fall antas bli lägre än den verkliga vinsten”. (Jämför vad som ovan anförts av NBD rörande möjligheten av vinst vid ogiltighet av förvärv).
NBD avstyrker förslaget om en förvärvsavgift.
NBD tillstyrker förslaget om att formellt beslut ska fattas om ogiltighetsförklaring av aktie- eller andelsförvärv ($ 10b).. "> Förslaget om att hyresnämnden på begäran av kommunen får möjlighet att förordna om kvarstad för att säkerställa ett avgiftsuttag ($ 10b) vill NBD däremot avstyrka. Flera praktiska svårigheter är förknippade med förslaget — bl.a. förfarandet då förvärvet förklaras ogiltigt. Kvarstaden kommer nämligen i sådana fall att gälla egendom som återgår till en icke avgiftspliktig säljare.
Sveriges advokatsamfund: Förslaget att införa förvärvsavgift synes vila på helt andra grunder än motsvarande avgiftssystem i annan lagstiftning. Samfundet betvivlar, att ett sådant avgiftssystem i fråga om hyresfastigheter har någon egentlig funktion att fylla. Verkan av vägrat tillstånd eller underlåtenhet söka tillstånd i de fall där sådant fordras medför enligt 11a§ I st. förslaget ogiltighet (jfr 138 1 st. jordförvärvslagen som har samma regel). Att komplettera lagen med ett komlicerat avgiftssystem är inte befogat.
Auktoriserade fastighetsmäklares riksförbund: Införande av en s.k. förvärvsavgift har föreslagits i de fall bestämmelserna om tillståndsplikt vid aktie- och andelsförvärv inte iakttas. Förslaget är utformat med den s.k. miljöskyddsavgiften som förebild. Som skäl till införandet av en förvärvsavgift åberopas att avgiften bör syfta till att eliminera en — schablonmässigt beräknad — vinst av aktie- eller andelsförvärvet.
AFR vill påpeka en grundläggande skillnad mellan ev uppkommen vinst
vid brott mot miljöskyddslagen å ena sidan och vid brott mot förvärvstillständslagen å den andra.
Inför en överträdelse av miljöskyddsbestämmelserna kan det försumliga företaget ha företagit en s.k. kalkylerad risk. dvs. vägt miljöskyddsavgif-
tens storlek mot den vinst en överträdelse kan ge företaget.
Vid en överträdelse av bestämmelserna om förvärvstillständ vid aktieoch andelsförvärv kan motsvarande kalkyl ej utföras. Enligt vår tolkning av de nuvarande bestämmelserna om förvärvstillständ, torde en överträ-
delse av bestämmelserna medföra att förvärvet enligt 5 § förklaras ogiltigt. Någon spekulationsvinst för förvärvaren kan därför knappast uppstå vid en vidareförsäljning, enär en sådan inte kan komma till stånd.
AFR anser det även ej tillräckligt styrkt, att missbruk i detta hänseende förekommer och avstyrker därför förslaget om en förvärvsavgitt.
5¶Förfarandet hos kommunen vid anmälan av tillståndspliktiga
förvärv
Riksåklagaren: På grund av de erfarenheter som gjorts bl.a. genom den s.k. Göta-Finansaffären anser jag till skillnad från utredningen det vara motiverat att lagstiftningsvägen ålägga kommunerna vissa rutiner att följa såvitt gäller handläggningen av förvärvsanmälningar. Sådana bestämmel-
ser torde inte i nämnvärd mån öka kommunernas resursbehov för handläggning av ärenden angående tuillståndslagen.
Domstolsverket: Kravet på utredning beträffande förvärvarens förmäga
att förvalta en fastighet skärps enligt förslaget. Utredningen härvidlag
mäste vara grundlig. I promemorian lämnas en redogörelse för handlägg-
ningen av förvärvsanmälningar vid Stockholms kommun (s. 83 ff... DV
anser att det skulle vara en fördel om ett liknande förfarande kunde tillämpas vid landets övriga kommuner. Den utredning som kommunerna införskaffar skall naturligtvis komma hyresnämnderna till del i tillståndsärendet.
Hyresnämnden i Göreborg: Till förvärvsanmälan behöver enligt gällande lägstiftning inte fogas andra uppgifter än de som anges i la $ tillämpningsförordningen. I vissa kommuner förekommer emellertid eu omfattande utredningsarbete innan frågan om tillstånd tas till beslut. I promemorian (s. 87) avvisas att Kommunerna generellt åläggs ett sådant utrednings-
ansvar. När nu gällande bestämmelser i 3a § infördes framhöll departementschefen (prop. 1978/79:164 s. 16) att hyresnämndernas resurser borde koncentreras till de förvärvsärenden som var kontroversiella. Hos hyresnämnden i Göteborg förekommer ofta att förvärvstillstånd tillstyrks av kommunen
och hyresgästföreningen, sedan förvärvsärendena kompletterats av förvärvarna i hyresnämnden. Någon ytterligare prövning av dessa ärenden kom-
mer vid sådant förhållande i regel inte till stånd och det är angeläget att de
över huvud taget inte kommer under hyresnämndens prövning. En större
uppgiftsskyldighet för förvärvare i samband med anmälan till kommunen
skulle sannolikt leda till ext sådant resultat. Hyresnämnden anser att de handlingar som för närvarande skall ges in till hyresnämnden vid ansökan om förvärvstillstånd jämte en förvaltningskalkyl bör infordras från förvär-
varen redan i samband med anmälan till kommunen. En sådan uppgiftsskyldighet, från vilken kommunen skall kunna medge undantag när förvär-
Prop. 1982/83: 153 : 191
varen kan godtas utan särskild utredning, kan inte anses särskilt betungande med tanke på den betydelse som förvärvsfrägan har för hyresgästerna. Skulle en förvärvare underläta att lämna tillräckliga uppgifter för förvärvsprövning får kommunen anmäla ärendet till hyresnämnden. Det finns dock
anledning att anta att flertalet förvärvare. för att undvika en process i
nämnden, kommer att prestera tillräckligt underlag för prövningen.
Riksrevisionsverket: RRV instämmer i promemorians bedömning att kommunerna inte bör bindas vid en viss omfattning av utredningsarbetet. Detta bör emellertid enligt verkets mening inte hindra att det i lagtexten införs någon grundläggande bestämmelse som kan ge ledning för kommu-
nernas agerande. RRV föreslår därför att det i 3 § tillståndslagen införs en
bestämmelse som innebär att tillståndsprövning skall begäras i de fall då kommunen — utifrån den utredning denna funnit skälig — inte finner starka skäl att anta att förvärvaren är kvalificerad som hyresvärd och att syftet med förvärvet är att han skall idka fastighetsförvaltning.
För att kommunernas utredningsarbete skall kunna begränsas föreslår
RRV att det i lagen införs en föreskrift om att förvärvaren skall vara skyldig att -— om kommunen begär det — lämna för ärendet relevama
uppgifter i samband med förvärvsanmälan.
Enligt RRVs mening skulle en sädan skyldighet inte behöva medföra att kommunerna mäste genomföra en omfattande utredning.
Banksinspektionen: Vad slutligen angår det diskuterade dataregistret delar inspektionen uppfattningen att detta inte bör komma till ständ. Däremot skulle det vara av värde om namnförteckningen på personer och företag som nekats förvärvstillstånd kunde sammanställas centralt och tillhandahällas intresserade kommuner. Även bankinspektionen skulle för sina strävanden att motverka kreditgivning för fastighetsspekulation ha
nytta av alt få tillgång till en sådan förteckning. Denna bör kunna göras enkel och föras manuellt. (Jfr det hos inspektionen förda s. k. insiderregistret), Därmed torde integritetsfrågorna också kunna lösas. Förteckningen
skulle kunna föras 1. ex. hos domstolsverket.
Bostadsstyrelsen: Vad slutligen gäller överväganden i promemorian beträffande kommunens inflytande i tillståndsfrågan anser styrelsen att Stockholms kommuns förslag om eu större inflytande i ärendena bör övervägas ytterligare. Det är således inte helt ovanligt att det visar sig att förutsättningar för tillstånd egentligen inte förelegat i de fall tillstånd meddelats efter avstyrkan av kommunen. Ett starkt kommunalt inflytande i lämplighetsfrågor överensstämmer också med de principer som gäller för bostadsförsörjningsfrågor inom bostadsstyrelsens ansvarsområde. Vid beslut i låncärenden skall således kommunens yttrande följas om det inte finns särskilda skäl att avvika härifrån. Lämplighetsbedömningar skall enligt uttalanden i förarbetena i första hand ankomma på kommunen.
Bostadsstyrelsen anser därför att man bör överväga denna fråga ytterligare. Ett alternativ vore att införa en bestämmelse av innebörd att kommu-
nens yttrande i tillståndsärendet inte bör frångås om det inte finns särskilda
skäl härför. Ett annat är motsvarande uttalande I motiven till de nu före-
Stockholms kommun (majoriteten): För att förenkla och förbättra kommunens handläggning bör de uppgifter som enligt lagförslaget skall lämnas
till hyresnämnden när prövning har påkallats inges redan i anmälan till
kommunen. Detta skulle medföra en minskad byräkrati för kommunen eftersom fastighetskontoret redan nu, med större eller mindre framgång, begär in dessa uppgifter direkt från sökanden. Uppgifterna som lämnas bör
betraktas på samma sätt som uppgifterna i en självdeklaration, dvs. lämnas under straffrättsligt ansvar.
För att ytterligare förenkla handläggningen har kommunen direkttillgång till det statliga fastighetsdatasystemet som nu är under uppbyggnad. Det är angeläget att detta system snabbt byggs ut. Detta skulle delvis kunna finansieras med en särskild förvärvsavgift för tillståndspliktiga förvärv. En del av avgiften bör dock tillfalla kommunen för dess kostnader orsakade av tillståndsärendena. |
Enligt uppgift finns på Patent- och Registreringsverkets bolagsbyrå förslag om att upprätta ett register över bolagsmännen i aktiebolag som är upplagt med personnummer som bas. Det vore värdefullt för kommunen att få tillgång till ett sådant register.
Det är vidare angeläget att kommunen får yttra sig över alla förvärv, dvs. även dem som görs av utländska medborgare, och då utan problem få tillgång till länsstyrelsens handlingar i ärendet.
Stockholms kommun (minoritet, m): Vi avstyrker, främst av rättssäkerhetsskäl, att kommunerna ges tillgång till statliga dataregister som byggts upp för andra ändamål. Det finns i sammanhanget skäl att starkt understry- ka den rollfördelning som måste gälla mellan å ena sidan kommunerna som har att avge yttrande i tillståndsärenden och å andra sidan hyresnämnder och bostadsdomstol som har att fatta beslut i sådana ärenden. Den vikt som tillmäts kommunernas yttranden i tillståndsfrågor måste ses i ljuset av denna rollfördelning. Om kommunens yttranden i tillståndsfrågor — genom lagstiftning eller motivuttalanden — i praktiken skulle bli avgörande för tillståndsgivningen innebär detta i realiteten en total politisk kontroll av all fastighetshandel. En sådan ordning: är inte förenlig med ett fritt ekonomiskt system.
Göteborgs kommun: Förfarandet vid anmälan av tillståndspliktiga fastigheter. Kommunstyrelsen hälsar med tillfredsställelse att ett klargörande sker av vilken typ av utredning som lagstiftaren förväntar av kommunen inför ställningstagande till tillståndsprövning.
Inrättande av rikstäckande fastighetsregister. Kommunstyrelsen har förståelse för de av departementet anförda synpunkterna och kan endast beklaga att avsevärd tid synes dröja innan dessa hjälpmedel för kommunerna vid behandling av tillståndsärenden kan tänkas bli tillgängliga.
6 Förutsättningar för tillstånd
Bostadsdomstolen: De ändringar som föreslås beträffande förvärvarens utredningsskyldighet är välmotiverade och bör i princip genomföras.
Den i första stycket använda formuleringen ”på ett övertygande sätt visar” bör dock utgå. Formuleringen devalverar nämligen det i annan lagtext brukliga ordet ”visa"', som skulle kunna vara lämpligt även här.
En annan formulering som bör omprövas är ”förvalta fastigheten” som i förslaget har ersatt det nuvarande uttrycket ”idka bostadsförvaltning”. Det är oklart vad som har föranlett ändringen och hur det skall förstås. Den nuvarande formuleringen antyder att förvärvarens syfte skall vara att behålla fastigheten och att bevara dess karaktär som bostadshus, medan den föreslagna texten inte gör det.
I detta sammanhang vill bostadsdomstolen erinra om att domstolen i sin rättstillämpning i enlighet med vad som nyss-har sagts har intagit den '
ståndpunkten att fövärvstillstånd skall vägras om det kommer fram att köparen inte tänker behålla fastigheten eller om oklarhet råder på den
punkten (se RBD 1981:16 och domstolens beslut nr 266/1982 och 283/ 1982). Nu förekommer det att seriöst arbetande byggnadsföretag köper saneringsmogna — ibland helt evakuerade — bostadshus enbart i syfte att rusta upp husen för att sedan sälja dem till något kommunalt eller enskilt
företag som sysslar med uthyrning av bostäder eller till en bostadsrättsför-
ening. Frågan är om det verkligen är förenligt med allmänna bostadspolitis-
ka intressen att förvägra dessa byggnadsföretag förvärvstillstånd. Enligt
domstolens mening bör övervägas att göra en uppmjukning på denna punkt. .
Hyresnämnden i Stockholm: 1 anslutning till 4§ i förslaget till lag om ändring i tillståndslagen anföres i promemorian (s. 95) att hyresnämnden
vid tillståndsprövningar bör spela en aktiv roll och i tveksamma fall kunna ålägga förvärvaren att prestera omfattande utredning rörande sin förmåga att ekonomiskt och praktiskt sköta fastigheten.
Hyresnämnden erinrar om att genom lagändring år 1979 kommunen och
hyresgästföreningen blev parter i tillståndsärenden. I anslutning härtill anförde dåvarande departementschefen (prop. 1978/79: 164 s. 15) att det i praktiken är kommunen som i första hand bär ansvaret för bedömningen om sökanden är lämplig som fastighetsägare. Lämnar kommunen ansök-
ningen utan erinran, torde enligt propositionen hyresnämnden normalt kunna utgå från att det inte finns något att erinra mot sökanden.
Det kan således sägas att utredningsansvaret nu åvilar — förutom sökan-
den — kommunen och hyresgästföreningen. Hyresnämnden anser att utredningsansvaret även i fortsättningen skall åvila parterna. Normalt
finns i vart fall hos kommunen befättningshavare med sådan sakkunskap som kan vara erforderlig för att i alla avseenden utreda sökandens lämplig-
het som fastighetsägare. Hyresnämndens uppgift bör mot denna bakgrund vara att som en domstolsliknande myndighet avgöra ärendet på grundval av den utredning parterna förebringar. Detta utesluter givetvis ej att hyres-
nämnden, därest den äger kännedom om någon för sökanden graverande omständighet som är okänd för motparten, under handläggningen ger detta
tillkänna och bereder parterna tillfälle att yttra sig över omständigheten. Sammanfattningsvis vill nämnden i denna fråga anföra att en långt gående aktivitet hos hyresnämnden i utredningshänseende kan vara ägnad att inge sökanden den föreställningen att nämnden ej avgör ärendet helt objektivt.
När det gäller att enligt 4§ tillståndslagen pröva syftet med förvärvet är enligt promemorian (s. 96) den viktigaste frågan vilken betydelse som bör
tillmätas det förhållandet att förvärvaren före förvärvet i större omfattning
köpt eller sålt fastigheter. Promemorian synes i fortsättningen utgå från att ett sådant förhållande skall leda till avslagsbeslut, om inte förvärvaren
alitjämt äger en eller flera fastigheter som han förvaltar sedan längre tid.
Hyresnämnden vill med anledning härav framhålla att det ej sällan före-
kommer att byggnadsföretag har sin verksamhet inriktad på förvärv och upprustning av fastigheter som efter sanering försäljs utan att någon av
fastigheterna förvaltas någon längre tid. I sådana fall finns enligt nämndens
mening absolut ingen anledning att avslå en ansökan om förvärvstillstånd enbart på den grunden att köp och försäljningar har skett i större omfattning. Avgörande bör i stället vara om förvaltningen fungerat tillfredsstäl-
lande under den tid den utövats. i
Hyresnämnden i Göteborg: I promemorian uttalas (s. 95) att tillståndsprövningen inte är tillräckligt effektiv beroende på bl. a. att det ställs för
13 Riksdagen 1982/83. I saml. Nr 153
låga utredningskrav på förvärvaren. Det föreslås därför att förvärvstillstånd skall få meddelas endast om förvärvaren på ett övertygande sätt visar att han har ekonomiska och praktiska förutsättningar att gå iland med
företaget. Vidare framhålles (s. 96) att så länge någon tveksamhet råder, dessa förutsättningar inte kan anses föreligga. Förslaget anses innebära en avsevärd skärpning av beviskravet.
Hyresnämnden anser att det är oklart hur det är avsett att den nya regeln
skall verka i praktiken. Myndigheternas bedömningar i tillståndsärenden
rör framtida förhållanden, beträffande vilka man endast kan göra antaganden. Det är t. ex. inte ovanligt att avkastningen av en fastighet inte täcker ett upprustningsbehov som kan förväntas uppkomma efter några år. 1
sådant fall är det i regel inte möjligt att redan vid prövningstillfället göra
några otvetydiga antaganden om förvärvares möjligheter att i framtiden ta
upp lån eller på annat sätt finansiera en ombyggnad. Det framtida ekonomiska utfallet kan sålunda göras enbart mer eller mindre sannolikt. Såvitt
hyresnämnden kan förstå är avsikten med den nya lagstiftningen inte att generellt förhindra förvärv av nu angivet slag.
Vidare uttalas i promemorian (s. 99) att ett högt pris i de flesta fall bör medföra att förvärvarens förmåga att ekonomiskt klara av fastighetsför-
valtningen sätts ifråga. Hyresnämnden delar uppfattningen att om priset inte motsvarar fastighetens avkastningsvärde, detta bör medföra att förvärvaren avkrävs uppgifter om hur ett underskott skall finansieras, t. ex. genom avkastning från andra fastigheter, egna medel eller lån. Nämnden
utgår från att det återgivna uttalandet inte skall tolkas så att ett högt pris normalt skall leda till avslag på förvärvsansökan, en uppfattning som ofta
hävdats i ärenden inför hyresnämnden med motiveringen att varje fastighet
skall bära sina kostnader. Enligt promemorian (s. 99) skall förvätvstillstånd normalt vägras om
förvärvaren underlåtit att betala skatter och andra avgifter.
Hyresnämnden ifrågasätter om sådan underlåtenhet med hänsyn till
utformningen av 4§ första stycket generellt kan föranleda att förvärvstillstånd vägras. Sambandet mellan t.ex. dålig skattemoral och bristande förmåga att bedriva seriös fastighetsförvaltning är inte alldeles klar. Därest dessa omständigheter bör föranleda att förvärvstillstånd skall vägras, bör detta komma till uttryck i lagtexten.
Slutligen anförs i promemorian (s. 95 och 101) att hyresnämnden aktivt skall verka för att de ekonomiska och praktiska förutsättningarna att bedriva effektiv fastighetsförvaltning klarläggs. Ärenden rörande förvärvstillstånd är s.k. tvåpartsprocesser med förvärvaren å ena sidan och hyres-
gästföreningen/kommunen å andra sidan. Det normala i en tvåpartsprocess är att parterna sörjer för utredningen. I den mån hyresnämnden avses få en
mera aktiv roll i förvärvsärenden än i andra ärendetyper när det gäller framför allt den materiella processledningen bör detta komma till uttryck i lagtexten. Vilken utredningsskyldighet som bör ankomma på nämnden bör belysas i förarbetena. — -- —
I 48 andra stycket 2 föreslås att om förvärvet avser andel i fastighet och
förvärvet av andelen uppenbart sker i syfte att bereda förvärvaren och
hans familj bostad på fastigheten förvärvstillstånd inte får vägras. Tvek-
samhet kan uppstå när det gäller att avgöra om förvärvet skett i sådant syfte, t. ex. när det finns uthyrda lokaler i huset. Det bör klarläggas, om ett förvärv för att hänföras till denna punkt skall ha endast det syftet att
förvärvaren och hans familj skall erhålla bostad i huset eller om jämväl en
avsikt från förvävarens sida att få bestämmanderätt över andra utrymmen i huset ger möjlighet att få förvärvet bedömt enligt bestämmelsen.
I detta sammanhang finns anledning att något beröra ett annat problem. Det krav på bevisning som ställs i olika situationer i 4§ anges med termerna ”på ett övertygande sätt visar”, ”gör sannolikt”, ”kan antas” och ”uppenbart sker i syfte”. För den icke rättskunnige torde det inte vara
alldeles klart vad dessa termer innebär och vilka olika grader av bevisning
de olika rekvisiten skall ge uttryck för. Det torde därför vara värdefullt att begreppen belyses ytterligare i förarbetena.
Hyresnämnden i Malmö: Hyresnämnden har ingen erinran mot de änd-
ringar av rekvisiten för förvärvstillstånd som föreslås i 4§ 1 st. tillståndslagen. Nämnden ifrågasätter visserligen påståendet i promemorian att den
nuvarande utformningen av villkoren för tillstånd skulle göra lagen mindre
effektiv, men anser dock att det skulle vara till nytta för förvärvsprövningen med en viss skärpning av det beviskrav som åligger förvärvaren.
Avgörande för lagens effektivitet är naturligtvis väl fungerande rutiner
hos kommunerna. Hyresnämnden i Malmö har kunnat konstatera att de . förvärvsanmälningar som gjorts till exempel av Malmö kommun har föregåtts av ett omsorgsfullt utredningsarbete som varit värdefullt vid pröv-
ningen I nämnden.
BRÅ (ledamoten Körlof): Justitiedepartementets förslag innehåller en betydande skärpning av beviskravet avseende förvärvarens förmåga att
förvalta fastigheter. Denna skärpning inger starka betänkligheter beträf-
fande möjlighet att upprätthålla rättssäkerheten.
Kravet att förvärvaren skall ”på ett övertygande sätt visa att han är i
stånd att förvalta fastigheter ...” torde vara omöjligt att uppfylla för den som inte redan är fastighetsägare. Effekten av förslaget blir således i praktiken ett etableringsförbud, vilket på sikt kommer att innebära avse-
värda olägenheter för hyresgästerna. |
Redan den principiellt tveksamma placeringen av bevisbördan hos den
presumtive förvärvaren talar starkt för att beviskravet måste ligga på en relativt låg nivå, såvitt inte ett etableringsförbud avses. I sådana fall bör
detta dock klart utsägas. Det är oacceptabelt att kravet utformas så att rättsförluster för den enskilde kan uppkomma. Grundläggande rättssäkerhetskrav måste också äga tillämpning på detta samhällsområde. Förslaget avvisas därför.
Riksrevisionsverket: RRV har ingen erinran mot de förslag till ändringar i 4§ första stycket tillståndslagen som framförs i promemorian.
Bankinspektionen: Däremot måste inspektionen ställa sig helt avvisande
till det ändrade beviskravet. Till en början får inspektionen påtala den nära
nog pekoralistiska formuleringen. Man kan givetvis inte visa något om det inte sker ”på ett övertygande sätt”. Långt viktigare är att ett beviskrav som motsvarar vad som i domstol utgör full bevisning blir alldeles för betungande för seriösa fastighetsförvärvare. Att tillämpningen i en del fall
t.ex. i Göta finansfallet varit för slapp beror på brister hos de tillämpande
myndigheterna och inte på brister i lagen. Att göra en sak sannolik innebär
redan det ett ganska högt krav. Det innebär att sökanden skall förebringa objektiva fakta av sådan omfattning och vikt att de sedda för sig ger en
uppfattning om att sökanden har de önskade resurserna. Att kommunen
måste göra vissa kontroller, t.ex. att höra kronofogde och hyresgästför-
ening ligger i sakens natur. Det kan sökanden inte göra. Inspektionen
avstyrker förslaget i denna del. Bostadsstyrelsen: Av skäl som anförts inledningsvis finner bostadssty-
relsen det angeläget att skärpa kraven på fastighetsägaren när det gäller den utredning som skall styrka hans förutsättningar för den ekonomiska
och praktiska förvaltningen av fastigheten. Det bör således. när kommunen ifrågasätter förvärvet, arkomma på förvärvaren att på ett Öövertygande sätt visa att han är i stånd att förvalta fastigheten i nyssnämnda avseenden. Styrelsen tillstyrker således förslaget i promemorian.
Länsstyrelsen i Stockholms län (uppbördsenheten): I promemorian (sid. 99) 'sägs, att underlåtenhet att inbetala skatter och åvgifter för anställda eller att förvärvaren har stora skatteskulder bör leda till att tillstånd vägras. Förvärvaren skall då anses vara olämplig från allmän synpunkt. Uppbördsenheten anser, att detta förhållande bör framgå tydligare i lagförslaget eller i specialmotiveringen till tillståndslagens 43. I detta sammanhang hänvisas till betänkandet ””Skattekontroll av leverantörer till stat och kommun”. I detta föreslås bl. a. ett förtydligande på sätt som avses ovan för att undvika tveksamhet i tillämpningen.
Svenska kommunförbundet (minoritet, m): Det saknas övertygande motiv för det i $4 starkt skärpta beviskravet avseende tilltänkt förvärvares lämplighet. Redan bevisbördans placering utgör ett avsteg från allmängiltiga juridiska principer. Att under dessa förhållanden skärpa beviskravet till föreslagen, mycket höga, nivå inger principiella betänkligheter. Det kan långt ifrån uteslutas att enskilda presumtiva förvärvare skulle komma att lida rättsförlust därest lagen får föreslagen utformning.
Stockholms kommun (majoriteten): Jag vill ånyo upprepa kommunens inställning att täta ägarbyten och ett för högt pris var för sig skall leda till att förvärvstillstånd förvägras. Möjligheten att vägra förvärvstillstånd vid ett alltför högt pris får betraktas dels som ett komplement till den delvis. slopade markvillkorsprövningen, dels som en indikation på att förvärvet är spekulativt. Priser som ligger över dem som godkänns för statlig belåning bör enligt min mening föranleda att tillstånd inte medges. Vidare bör man införa förbud för icke önskvärda fastighetsägare att köpa nya hyresfastigheter i upp till fem år efter det att tillstånd förvägrats dem.
Mot bakgrund av de i utredningen beskrivna svårigheterna att på förhand avgöra om en tilltänkt fastighetsägare verkligen klarar av att på ett godtagbart sätt förvalta en fastighet och med hänsyn till att bostadsförvaltningslagen är ett tämligen trubbigt instrument bör den av kommunen tidigare föreslagna karenstiden på två år införas. Under denna tid bör tillståndet endast vara preliminärt. Mot slutet av tvåårsperioden kan hyresgästerna bedöma hur förvaltningen av fastigheten fungerat, om reparationsplanen har hållit osv. Det kan också ha tillkommit nya upplysningar om fastighetsägarens allmänna lämplighet under prövotiden.
Eftersom bankerna i en sådan situation måste låna ut pengar till en något mindre säker låntagare än tidigare måste det förutsättas att bankerna betydligt bättre än tidigare prövar låntagarnas möjligheter att klara av bl. a. räntor och amorteringar. Bankernas tidigare alltför slapphänta utlåning till oseriösa fastighetsägare har ofta varit en förutsättning för spekulativa fastighetsförvärv. .
De exempel på oseriös fastighetsförvaltning som tidigare anförts av kommunen, såsom underlåtenhet att betala in skatt och avgifter för anställda, stora skatteskulder, uthyrning av lokaler för illegal klubbverksamhet m.m., bör enligt departementspromemorian medföra att förvärv normalt vägras. Detsamma bör enligt min mening också gälla om fastighetsägaren exempelvis underlåtit uppfylla föreskrifter om bostadsanvisning, åläggande om upprustning av fastighet, underlåtit att deklarera, haft samröre med ekonomisk brottslighet eller om förvärvet ingår som led i en kedja av transaktioner för att undandra samhället skatt m. m. Även sådana fall där
Prop. 1982/83: 153 o 197
förvärvaren varit inblandad i onormalt många tvister i hyresnämnd och andra rättsliga instanser bör leda till att tillstånd ej medges eftersom detta indikerar en bristande förmåga att ha ett normalt förhållande till bl.a. hyresgästerna.
Det är enligt min mening tveksamt om nuvarande lagstiftning verkligen kan stoppa förvärvare som betett sig på detta sätt. Därför bör en generalklausul som föreskriver att en köpare ej får vara olämplig från allmän synpunkt för att få förvärva hyresfastigheter införas. Endast socialt ansvarstagande samhällsmedborgare bör accepteras som fastighetsägare.
I likhet med juridiska avdelningen vill jag understryka att de skärpta reglerna också måste återspeglas i hyresnämndens och bostadsdomstolens praxis. De uttalanden som redan finns i förarbetena till nuvarande lagstiftning och i föreliggande departementspromemoria måste också omsättas i nämndens praktiska tillämpning. Detta gäller inte minst alla de krav på förvärvaren som enligt promemorian ingår i det skärpta beviskravet.
Mot dennna bakgrund bör hyresnämndernas handläggningsrutiner bli föremål för särskild översyn. För att de föreslagna reglerna skall innebära en verklig förändring, krävs en 'mer strikt handläggning i fortsättningen. Jag vill här närmare hänvisa till vad som anförts av juridiska avdelningen. Det är också angeläget att hyresnämnden och bostadsdomstolen själva undersöker sina arkiv vad gäller en fastighetsägares tidigare förhållande gentemot sina hyresgäster m. m.
Stockholms kommun (minoritet, m): Föredragande borgarrådet anser att täta ägarbyten och ett för högt pris var för sig skall leda till att förvärvstillstånd förvägras. Vi erinrar om att detta strider mot intentionerna bakom tillståndslagen, nämligen att komma tillrätta med notoriskt försumliga och uppenbart olämpliga husförvaltare. Om den intentionen även fortsättningsvis skall gälla är det omöjligt att diskvalificera husköpare enbart av den anledningen att vederbörande i viss utsträckning sålt tidigare förvärvade hyresfastigheter. En oförvitlig person, som exempelvis av oförutsedda ekonomiska komplikationer tvingats sälja skulle då enbart på denna grund förvägras förvärvstillstånd. Det skulle gälla även om det vid tiden för tillståndsprövningen var uppenbart att köparen skulle komma att behålla fastigheten och förvalta den väl, t. ex. därför att han förbättrat sin ekonomi eller därför att den förvärvade fastigheten är mindre komplicerad ur förvaltningssynpunkt. Beträffande överlåtelseprisets höjd är det självklart attdetta kan vara en indikation på spekulativa orsaker till ett förvärv. Om förvärvstillstånd skall vägras enbart med hänvisning till överlåtelseprisets höjd innebär detta emellertid i praktiken införande av en prisreglering eller priskontroll. Detta är enligt vår mening fel och har heller inte varit avsikten med nuvarande tillståndslab. .
Vi teagerar också starkt mot att föredragande borgarrådet, till skillnad från departementsutredningen, vill införa en femårig karenstid för fastighetsägare som tidigare inte uppfyllt tillståndslagens krav. Förslaget för närmast tankarna till någon form av yrkesförbud. En person, som måste anses olämplig som förvärvare av en fastighet, kan mycket väl tänkas vara godtagbar som förvärvare av en annan. Varje förvärvsfråga måste därför enligt vår uppfattning prövas för sig.
Göteborgs kommun: Kommunstyrelsen tillstyrker den föreslagna skärpningen av utredningskravet men anser att det vore önskvärt med en ytterligare Ööverarbetning av lagtexten så att det betydligt klarare framgår att exempelvis underlåtenhet att inbetala skatter eller avgifter till det allmänna normalt skall föranleda vägran av tillstånd :
[>]
Malmö kommun (= fastighetsnämnden): Då 4§ första stycket tillståndslagen innehåller huvudregeln för tillståndsprövning är det av största vikt att lagrummet får en sådan utformning att lagen får avsedd effekt.
Förvärvaren skall enligt lagrummet göra sannolikt att han är i stånd att förvalta fastigheten. Hittills har bevisbördan emellertid enligt fastighetsnämndens mening i realiteten huvudsakligen lagts på kommunen. Den föreslagna ändringen är därför viktig. Skärpningen förväntas sålunda innebära att det verkligen blir förvärvaren som på ett övertygande sätt skall visa att han uppfyller lagens krav.
Förvärvaren skall visa att han har såväl ekonomiska som praktiska förutsättningar att klara av fastighetsförvaltningen. Därvid måste hyresnämnden ställa högre krav på den utredning förvärvaren skall förebringa än för närvarande. Lösa, ostyrkta påståenden från förvärvarens sida kan i fortsättningen ej få godtas.
Vad gäller de ekonomiska förutsättningarna bör förvärvaren redovisa
vilka möjligheter han har att med hänsyn till fastighetens avkastning förvalta fastigheten. Varje fastighet bör — i varje fall på sikt — vara ekonomiskt självbärande. Om förvärvaren skall sätta in pengar i fastigheten för t. ex. ett större ändringsarbete måste åtgärden vara ekonomiskt försvarbar och ge uttryck för en sund ekonomi.
Behöver fastigheten byggas om helt eller delvis bör förvärvaren kunna visa om, hur och när ombyggnaden kommer att bli utförd. Finansieringen av ombyggnaden är en viktig faktor, inte minst om statliga lån ej kan förväntas bli beviljade -.med hänsyn till att köpeskillingen är för hög. Nämnda omständighet bör i allmänhet ensamt grunda avslag. Hyresnämnden bör också i förekommande fall infordra ett besiktningsintyg från sakkunnig person för att kunna bedöma fastighetens skick.
Ekonomin har även betydelse för fastighetens framtida underhåll. I alltför liten utsträckning har hänsyn tagits härtill vid hyresnämndens ekonomiska bedömning. Fastighetens ekonomi måste vara sådan att den ger utrymme för ett rimligt kontinuerligt underhåll.
Förvärvaren skall göra sannolikt att syftet med förvärvet är fastighetsförvaltning och att han därvid skall hålla fastigheten i sådant skick att den motsvarar de anspråk de boende enligt lag har rätt att ställa.
.De har diskuterats vilken betydelse som bör tillmätas det förhållandet att förvärvaren före förvärvet i större omfattning köpt och sålt fastigheter. I promemorian framhålles att, om det konstateras att förvärvaren under kortare tid före förvärvet köpt och sålt flera hyresfastigheter, ett naket påstående av denne att han avser att behålla fastigheten, att hans fastighetsbestånd numera stabiliserats etc. inte bör anses tillräckligt för tillstånd. Fastighetsnämnden delar denna uppfattning och vill dessutom betona att det ej behöver vara fråga om köp och försäljning i ”större omfattning” utan redan ett mindre antal transaktioner bör beaktas och kunna vara diskvalificerande.
Även om fastighetens ekonomi tillåter ett rimligt kontinuerligt underhåll måste förvärvarens vilja och förmåga att sköta fastigheten utrönas. Ofta utfäster sig förvärvaren i hyresnämnden att göra en reparation som sedan kanske aldrig blir genomförd. Hyresgästföreningen har endast begränsade möjligheter att i samband med hyresförhandlingar kontrollera att sådana utfästelser infriats. |
Mellan åren 1976 och 1980 meddelade hyresnämden respektive bostads-
domstolen tillstånd i 29 ärenden i Malmö kommun där förvärvstillstånd ej tillstyrkts av fastighetsnämden. Av dessa har endast en tredjedel medfört
en tillfredsställande förvaltning. I de flesta övriga fallen har förvärvaren fått dålig ekonomi och fastigheterna skötts dåligt med konkurser, tvångsförvaltning eller hot därom som följd. 7 av fastigheterna såldes igen inom ett år och ytterligare 6 inom två år efter meddelat förvärvstillstånd.
Malmö kommun (en minoritet av sju ledamöter): Vi är inte beredda att gå längre än utredningen när det gäller kontrollen av förvärvaren. Meningen om att redan ett mindre antal fastighetstransaktioner bör beaktas och kunna vara diskvalificerande bör därför utgå ur yttrandet.
Gävle kommun (fastighetskontoret): Den viktigaste ändringen av tillståndslagen i föreliggande förslag är för Gävles vidkommande utan tvekan skärpningen av förutsättningarna för förvärvstillstånd i 4§ första stycket. Bostadsdomstolens principuttalande 1979 i fråga om tillämpningen av lagrummet har inneburit att bevisbördan när det gäller förvärvarens lämplighet har lagts på kommunen och hyresgästföreningen. Denna tolkning av lagrummet är svårförståelig och synes närmast strida mot ordalydelsen. Icke förty har bostadsdomstolens uttalande i viss mån försvårat handläggningen av dessa frågor. Den nu föreslagna skärpningen torde innebära att rådande oklarhet försvinner, vilket hälsas med tillfredsstäfllelse.
Svenska sparbanksföreningen: I promemorian föreslås även vissa ändringar i bestämmelserna om förutsättningarna för tillstånd. Förslaget innebär en skärpning av förvärvarens utredningsskyldighet vad beträffar hans ekonomiska och praktiska förutsättningar att bedriva fastighetsförvaltning. Enligt förslaget skall förvärvaren bl.a. inte endast göra sannolikt utan även på ett övertygande sätt visa att han är i stånd att förvalta den förvärvade fastigheten.
Redan gällande bestämmelser innebär enligt sparbanksföreningens mening att förvärvaren åläggs ett relativt långtgående utredningskrav, Om en skärpning sker av denna skyldighet i enlighet med förslaget, kan effekten bli att förvärvarens bevisbörda blir så stor att den i praktiken inte går att . fullgöra. En sådan utveckling har negativa effekter på den seriösa fastighetshandeln och kan därför inte accepteras. Under alla förhållanden innebär förslaget att tillståndsförfarandet kompliceras ytterligare.
Om tillståndsprövningen behöver skärpas, torde 'detta vara möjligt att genomföra inom ramen för nu gällande förutsättningar för tillstånd. En sådan skärpning i tillämpningen har den fördelen att den knappast kan ålägga förvärvaren en orimligt långtgående yyredningsstyrddighet. Spar-
sättningarna för tillstånd inte är påkallad. . |
Hyresgästernas riksförbund: Beträffande 48 kan förbundet i stort sett : instämma med vad som sägs i motiveringen. Det bör dock påpekas, att eftergivandet av utredningsskyldigheten i fråga om god sed i hyresförhållanden inte får uppfattas som ett eftergivande av kravet i och för sig. Även den som är i stånd att förvalta ett hyreshus kan av andra skäl vara olämplig som hyresvärd. För att iaktta göd sed i hyresförhållanden krävs bl. a. viss kännedom om hyreslagstiftningen, respekt för ingångna avtal och hörsamhet angående myndigheters förelägganden m. m.
Förbundet uppfattar inte förslaget så att kravet på god sed i hyresförhållanden nu skall eftersättas, .men finner det angeläget att detta blir klart uttryckt som ledning för rättstillämpningen. — — —
Avslutningsvis tar förbundet upp granskningen av förvärvarens ekonomiska förutsättningar att förvalta hyreshus.
Enligt hyresgästföreningarnas erfarenheter är de utredningar som läggs till grund för prövningen ofta bristfälliga. Värderingsintyg som brukar
företes är subjektivt beroende av förvärvarens egna uppgifter till intygsgivaren. Ett pris som ligger över fastighetens avkastningsvärde är enligt förbundets mening en stark indikation på att syftet med förvärvet är spekulativt. I konsekvens med detta så bör det krävas klara bevis för att priset verkligen svarar mot fastighetens avkastningsvärde på längre sikt. Värderingsintyg av olika slag är otillräckliga i detta avseende. Även seriösa banker och kreditgivare kan förmås att göra värderingar som inte har sin utgångspunkt i att fastigheten skall förvaltas. Tvärtom bedöms i stället vilken risk som förvärvaren och kreditgivaren kan acceptera inom ramen för möjligheterna att sälja fastigheten vidare. Det är inte minst sådana principer för värdering av hyreshus som har skapat behov av en tillståndslag.
Den granskning som sker i hyresnämnden måste följaktligen kunna ske "mot bakgrund av en objektiv värdering av hyreshuset som förvaltningsobjekt. Om värderingar som grundas på andra bedömningar skulle godtagas,
blir tillståndslagen inget hinder för en fortsatt spekulation i hyreshus.
Förbundet vill med det anförda kraftigt understryka vikten av sakkunnig värdering och granskning av förvärvarens ekonomiska kalkyl. Sammanfattningsvis kan förbundet, när det gäller förvärvarens avsikter och möjligheter att förvalta fastigheten, instämma i promemorians uttalande att tillstånd inte bör lämnas så länge någon tveksamhet kan anses råda i förevarande fall.
Sveriges fastighetsägureförbund: I promemorian föreslås att sökanden "på ett övertygande sätt” skall visa, att han är i stånd att förvalta fastigheten. Detta kan enligt förbundet komma att medföra alltför höga krav på bevisning från sökandens sida — framför allt om han inte tidigare ägt någon fastighet till vars ostridigt välskötta förvaltning han kan hänvisa.
Fastighetsägareförbundet anser att det inte påvisats föreligga behov av skärpta beviskrav, då det gäller sökandens möjligheter att förvalta en fastighet. Dessutom har den föreslagna lagtexten — ”Förvärvstillstånd får meddelas ...”' i stället för nuvarande ”Förvärvstillstånd skall vägras ...” — fått en olycklig utformning. Formuleringen kan ge intryck av att förvärvstillstånd endast skall meddelas i undantagsfall, vilket uppenbarligen inte är syftet. |
Näringslivets byggnadsdelegation:1 justitiedepartementets promemoria föreslås en skärpning av beviskravet i 4§ tillståndslagen vad avser förvärvarens förmåga att förvalta fastigheten. Förvärvaren ska på ett övertygande sätt visa att han är i stånd att förvalta fastigheten. För närvarande krävs att förvärvaren gör sannolikt att tillståndsvillkoren skall uppfyllas.
En skärpning av lagtexten härvidlag genomfördes i viss mån redan i juli 1979. Några övertygande skäl att förorda föreslagen ändring kan NBD inte finna. NBD anser att den föreslagna lagtexten lägger ett alltför stort beviskrav på förvärvaren. Det kan inte anses rimligt att förvärvare tvingas ”exculpera” sig bara därför att ett litet fåtal kan förväntas missbruka sin ställning. NBD motsätter sig alltså den föreslagna ändringen. .
Förslaget medför även att lagtexten ändras i andra avseenden. Hittills har ansetts att förvärvstillstånd som regel bör meddelas — dvs. endast vägras i vissa fall specificerade i bl.a. 4§. Den föreslagna lagtexten antyder att det motsatta förhållandet skulle komma att råda. Regeln skulle alltså eventuellt kunna uttolkas som att förvärvstillstånd normalt skall vägras, men meddelas endast i vissa fall. En sådan tillämpning vore naturligtvis helt orimlig varför denna oklarhet måste korrigeras.
Vidare föreslås att "förvärvaren" på ett övertygande sätt visar att han är
i stånd att förvalta fastigheten etc. Gällande Jagtext rör "sökandens" roll.
Enligt prop. 1975/76: 33 sid. 30 ska bl. a. vid bedömningen inte ställas några
krav på förvärvarens personliga medverkan i förvaltningen. Eller som det även uttryckts i nämnda proposition på sid. 69: ”Har däremot betryggande förvaltning ordnats bör förvärvstillstånd kunna meddelas även i sådana fall där sökanden är omyndig och helt saknar personliga kvalifikationer att bedriva fastighetsförvaltning.” NBD förutsätter här att någon ändring i tillämpningen inte kommer att ske.
Förslaget att i 4§ slopa kravet på att förvärvaren ska framlägga utredning om sin lämplighet i övrigt kan NBD tillstyrka.
7¶Övrigt
Domstolsverket: DV anser att förslaget om att hyresnämnderna skall få anlita även andra experter än tekniker är bra. Det öppnar en möjlighet att tillföra nämnderna de allmänna insikter i exempelvis ekonomiska frågor som kan behövas för att nämnden skall kunna bedöma parternas argumen-
tering och utredning i ett tillståndsärende.
Hyresnämnden i Stockholm: Lagförslaget medför — liksom så gott som
alltid lagförslag inom hyresrättens område — att hyresnämnden kommer
att få nya typer av ärenden att handlägga. Hyresnämndens resurser är,
som nämnden tidigare i olika sammanhang påpekat, ansträngda till följd av det kraftigt ökade antalet hyresärenden. Det aktuella förslaget innebär emellertid också handläggningsmässiga fördelar genom att aktie- och andelsförvärv skall prövas av nämnden endast om kommunen påkallar pröv- "ning. Med tanke på detta och då antalet ytterligare ärenden som föranleds
av förslaget kan antas bli ganska begränsat, har hyresnämnden ej något att erinra mot lagförslaget ur resurssynpunkt.
. Hyresnämnden har tagit fram följande ärendestatistik för tiden 1979-07- 01—-1981-10-31 (jfr s. 37 i departementspromemorian).
1]. Fastighetsförvärv
Antal inkomna ärenden 288 Antal avslag i hyresnämnden 17
2. Aktie- och andelsförvärv
Antal inkomna ärenden . 23
, Antal avslag i hyresnämnden - 0
Hyresnämnden i Göteborg: Någon ändring av 6 § tillståndslagen föreslås inte i promemorian, men hyresnämnden vill ändå i anslutning härtill beröra
en fråga som föranlett tveksamhet i rättstillämpningen. Den som förvärvat
egendom genom inrop på exekutiv auktion skall i vissa fall begära tillstånd
av hyresnämnden att behålla egendomen. Det är oklart om en ansökan om-
sådant tillstånd skall ske direkt till hyresnämnden eller om förfarandet skall vara detsamma som vid frivilligt förvärv, dvs. först en anmälan till
kommunen och därefter en ansökan till hyresnämnden, om kommunen
anmäler förvärvet till nämnden. — — — I detta sammanhang finner hyresnämnden anledning att ta upp ett inte
helt sällan förekommande problem. Det har förekommit att kommun, som anmält förvärv till hyresnämnden, återtagit sin anmälan. Detta har kunnat ske innan hyresnämnden utfärdat föreläggande för förvärvaren att söka
förvärvstillstånd, efter det att sådant föreläggande meddelats men innan
ansökan kommit in till hyresnämnden eller efter ansökan men före beslut i ärendet. Olika åsikter har framförts i frågan om hyresnämnden med anledning av återtagandet kan avskriva ärendet från vidare handläggning eller om ärendet måste fullföljas till beslut i sak. Ett klarläggande av denna fråga skulle främja en enhetlig rättstillämpning. — — —
Hyresnämnden har ej något att erinra mot förslaget att nämnden får anlita ekonomisk expert i tillståndsärenden. Med hänsyn till den ersättning som f.n. kan betalas för ett sådant uppdrag torde det dock bli svårt att engagéra experter i tillståndsärenden.
Enligt 2§ första stycket 3 tillämpningsförordningen skall förvärvaren i sin ansökan uppge om han äger annan tillståndspliktig fast egendom, aktie eller andel i bolag m. m. När juridisk person är sökande bör i ansökningen lämnas motsvarande uppgifter beträffande bolagets styrelseledamöter/bolagsmän. Förordningen bör-kompletteras i detta avseende.
"Enligt hyresnämndens mening skulle det vara till fördel om uppgifter beträffande dem som vägrats förvärvstillstånd fanns tillgängliga centralt. Detsamma gäller beträffande personer som står bakom juridisk person, vilken inte godtagits som förvärvare. I vart fall borde det finnas en upp-' giftsskyldighet hyresnämnderna/bostadsdomstolen emellan ifråga om beslut genomr'vilka tillstånd till förvärv av hyreshus, aktie eller andel vägrats. Hyresnämnden föreslår att en regel av sistnämt slag införs i tillämpningsförordningen.
Hyresnämnden i- Malmö: Hyresnämnden tillstyrker att det i 198 bokföringslagen tas in en erinran om föreskriften i 118 tillståndslagen om uppgifter till fastighetsägande bolags balansräkningar.
Bokföringsnämnden: Nämnden begränsar sitt yttrande betr. problemställningar och förslag till de delar i promomorian som berör bokföringslagen, BFL. ?
Enligt 11§ första stycket tillståndslagen (1975: 1132) skall bolag som äger fastigheter, vid taxeringen betecknade som hyreshusenhet, i balansräkningen lämna uppgift om egendomens registerbeteckning, taxeringsvärde och bokförda värde. Sådana uppgifter får enligt andra stycket tas in i en not, om tydlig hänvisning görs vid motsvarande poster i balansräkningen.
Uppgiftsskyldigheten enligt nämnda paragraf försummas ofta enligt en utredning av Stockholms kommun. Med anledning av detta föreslås att i : 19 §-BFL tas in en erinran om bestämmelserna i t1§ tillståndslagen.
Énligt promemorian togs frågan om placeringen av bestämmelsen i BFL upp redan vid tillståndslagens tillkomst. Bestämmelsen ansågs då inte ha sin plats i en lag av den generella karaktär som BFL har. Med hänsyn till att paragrafen lätt kan förbises föreslås emellertid i förevarande promemoria att en erinran om bestämmelserna i 118§ tillståndslagen tas in i 198 BFL. . |
Det är enligt BFN:s uppfattning principiellt otillfredsställande att belasta en generell lag med särbestämmelser. Ett sådant tillägg i BFL medför att krav och förväntningar skulle ställas på att bestämmelser av motsvarande karaktär alltid skulle täckas av BFL. Dessutom omfattar inte tillståndslagen alla de företagsformer på vilka BFL:s bestämmelser är tillämpliga. "BFN avvisar därför förslaget om att en påminnelse om bestämmelserna i 118 tillståndslagen tas in i 198 BFL.
Föreningen Auktoriserade Revisorer FAR har sedan flera år i sin rekom- : mendation nr I angående årsredovisning i aktiebolag hänvisningar till särbestämmelser i annan lagstiftning bl. a. tillståndslagen (anm. 2).
Riksrevisionsverket: Enligt 118 första stycket skall vissa uppgifter om
hyreshusenhet lämnas i balansräkningen. RRV delar uppfattningen att sådana bestämmelser inte bör ingå i bokföringslagen. Verket har inte heller i övrigt någon erinran mot förslaget.
Länsstyrelsen i Stockholms län (taxeringsavdelningen): Länsstyrelsen finner det angeläget att påtala de konsekvenser det fått på skatteområdet till följd av de alltfler regler som under senare år tillkommit för att inskränka rätten att fritt överlåta fast egendom. Regler om förvärvstillstånd finns numera bl. a. i jordförvärvslagen, i lagar om förköpsrätt för kommuner och för hyresgäster samt i de här aktuella tillståndslagarna. Tillstånd krävs i praktiken numera för all överlåtelse av jordbruksfastighet och hyresfastighet, som härigenom blivit en operation som ofta sträcker sig över en avsevärd tidsrymd innan överlåtelsen är definitiv. Ofta överklagas beslut i
tillståndsärenden till högre instans och kan då leda till processer, som
sträcker sig över flera år. Vanligen har köparen tillträtt fastigheten långt före slutligt avgörande i tillståndsfrågan. |
Övergång av äganderätt till fast egendom har inom skatterätten enligt sedan länge etablerad rättspraxis ansetts komma till stånd den dag bindande överlåtelsehandling undertecknats om köpeskilling eller del av köpeskilling samtidigt erläggs. Vad gäller den skattemässiga behandlingen av återgång av fastighetsköp saknas dock såväl lagregler som fast praxis. Detta har medfört stor osäkerhet vid tillämpningen hos såväl de skattskyldiga som taxeringsmyndigheterna.
Rättspraxis är vacklande såväl i fråga om beskattning av fastighetsinkomsten som, beträffande eventuell realisationsvinst. Stundom kan det vara av avgörande betydelse om parterna genom besvär hållit sin talan öppen. Rådande oklarhet skapar mycket arbete för berörda myndigheter och kan medföra rättsförluster för skattskyldiga.
Länsstyrelsen vill därför föreslå att det i skattelagstiftningen införs regler som skapar klarhet på detta område.
Stockholms kommun (majoriteten): Vad gäller själva rättstillämpningen bör följande frågor ytterligare belysas. Transportköp är vanligt förekom-
mande på bostadsmarknaden i Stockholm. Jag anser det inte vara utrett
varför sådana förekommer i så hög grad. Om motivet är att uppnå skattemässiga fördelar bör transportköp inte få komma till stånd. » Ärenden om böstadsrättsföreningarnas förvärv av hyresfastigheter "uppvisar ofta många besynnerligheter även efter det att den ekonomiska planen godkänts av länsstyrelsen. Sådana förvärv har därför avstyrkts av kommunen. Man bör därför överväga att ålägga länsstyrelsen ett aktivare ' kontrollarbete. Länsstyrelsen bör enligt min mening på sikt helt överta kontrollen av ekonomiska planer från de fristående konsulter som i dag anlitas. Någon form av skälighetsbedömning av avgifternas och insatsernas storlek i en bostadsrättsförening bör också göras av länsstyrelsen på grundval av en ekonomisk plan som visar föreningens ekonomi för flera år framåt i tiden. — — —
I och med att tillståndslagen för hyresfastigheter med bostäder avses att skärpas minskar manöverutrymmet för oseriösa fastighetshandlare ytterligare. För min del anser jag det vara högst sannolikt att dessas verksamhet ' nu i allt högre grad kommer att inriktas på fastigheter som endast innehåller lokaler och därför inte omfattas av tillståndslagen. I proposition 1978/ 79: 164 anfördes att utvecklingen på detta område skulle följas med uppmärksamhet. Departementspromemorian innehåller dock inget förslag om utvidgning av tillämpningsområdet för tillståndslagen. Mot bakgrund av vad som anförts samt vissa större fastighetstransaktioner på Stockholms
Prop. 1982/83: 153 | 204
fastighetsmarknad under senare år anser jag det vara befogat att aktualisefra frågan om tillståndsplikt även för andra fastigheter än bostadsfastigheter. Ur kommunens synvinkel är det av stor vikt att det finns goda förutsättningar för näringslivet att verka i Stockholm. Inte minst eftersträvar kommunen ett allsidigt serviceutbud vilket också innefattar småhantverkare och liknande verksamheter, som redan t dag har svårt att betala de hyror som begärs. De spekulativa krafterna i samhället bör därför inte tillåtas etablera sig på sådant sätt att kommunens intentioner inte kan uppfyllas.
Näringslivets Byggnadsdelegation: NBD tillstyrker förslaget om att i lagen om arrendenämnder och hyresnämnder införa möjligheten för hyresnämnder att anlita en ekonomisk expert — något som även behandlats i hyresrättsutredningens betänkande (SOU 1981: 77) ”Hyresrätt 3”.
Bilaga 3
De remitterade lagförslagen!
Förslag till Lag om ändring i lagen (1975: 1132) om förvärv av hyresfastighet
m.m.
Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse
Förvärvstillstånd skall vägras, Förvärvstillstånd skall, utom i de om sökanden ej gör sannolikt att fall som anges i andra och tredje han är i stånd att förvalta fastighe- styckena, vägras, ten, att syftet med förvärvet är att 1. om förvärvaren inte visar att han skall idka bostadsförvaltning han är i stånd att förvalta fastigheoch därvid hålla fastigheten i så- ten, es dant skick att den motsvarar de an- 2. om förvärvaren inte gör sanspråk de boende enligt lag har rätt nolikt att syftet med förvärvet är att att ställa samt att han även i övrigt han skall förvalta fastigheten och kommer att iaktta god sed i hyres- därvid hålla den i ett sådant skick förhållanden. att den motsvarar de anspråk de
boende enligt lag har rätt att ställa,
3. om det kan antas att förvär-
varen i något annat avseende inte
kommer att iaktta god sed i hyres-
förhållanden eller .
4. om det kan antas att förvär-
varen i övrigt är från allmän syn-
punkt olämplig att inneha fastighe-
ten.
Förvärvstillstånd enligt denna Förvärvstillstånd får inte vägras, lag får ej vägras, om det i ärendet 1. om det visas att fastigheten är visas att fastigheten är obebyggd el- obebyggd eller bebyggd med annat ler bebyggd med annat än hyreshus än hyreshus eller med hyreshus eller med hyreshus som icke inne- som icke innehåller fler än två för håller fler än två för bostadsända- bostadsändamål avsedda lägenmål avsedda lägenheter. Skall fas- heter eller tigheten enligt gällande planer an- 2. om förvärvet avser andel i fasvändas för annat ändamål än för tighet och förvärvet av andelen upuppförande av hyreshus, får för- penbart sker i syfte att bereda förvärvstillstånd meddelas även om de värvaren och hans familj bostad på förutsättningar som anges i första fastigheten. stycket ej föreligger. Skall fastigheten enligt gällande
planer användas för något annat
ändamål än för uppförande av hy- :
reshus, får förvärvstillstånd medde-
las utan hinder av första stycket.
! De remitterade lagförslagen överensstämmer med propositionens lagförslag utom vad gäller 4 och 27 §§ lagen (1975: 1132) om förvärv av hyresfastighet m. m. samt övergångsbestämmelserna 'till ändringarna i den lagen. Här återges endast den remitterade lydelsen av nämnda bestämmelser. |
Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse
278 Regeringen bemyndigas att medde-
la närmare föreskrifter om skyldig-
het för förvärvaren att lämna uppgifter till kommunen och hyresnämnden rörande förvärv enligt denna lag.
Denna lag träder i kraft den 1 juli 1983. I fråga om förvärv som har skett före ikraftträdandet gäller äldre bestämmelser
Prop. 1982/83:153 = 207