Fastighetstaxering m.m. - bostadsrätter

Ur KB:s samlingar

Digitaliserad år 2014

i

i

i m m

Fastighetstaxering

-

B0stadsr°°tter

Statens offentliga utredningar

EEE? 1992:8

g Finansdepartementet

m.m.

Fastighetstaxering

-

Bostadsrätter

Betänkande av

Iggstadsrättsvärderingskommittén

Stockholm 1992

SOU och Ds kan köpas från Allmänna Förlaget, som också på uppdrag av regeringskanslicts förvaltningskontor ombesörjer remissutsändningar av dessa publikationer.

Adress: Allmänna Förlaget

Kundtjänst

106 47 Stockholm

Tel 08f7 39 96 30

Telefax: 08W 39 95 48

Publikationema kan också köpas i Informationsbokhandeln, 5, Stockholm.

Malmtorgsgatan

ISBN 91-38-10967-0

Systems AB, Göteborg 1992 ISSN 0375-250x

Graphic

Till statsrådet Bo

Lundgren

Genom beslut den 8 juni 1989 bemyndigade chefen för

regeringen finansdepartementet att tillkalla en särskild utredare att

med uppdrag utreda ett system för taxering och

beskattning av bostadsrättslägenheter och tillkallades

bostadsrättsföreningar. Med stöd av detta bemyndigande som särskild utredare Per Anclow.

kammarrättslagmannen

Som sakkunniga har deltagit departementsrådet Carl-Gustaf

Femlund, fastighetsrâdet Bertil Hall och kammarrättslagmannen Curt Rispe. Som experter har deltagit departementssekreteraren Urban Fredriksson, rättschefen Håkan Julius, verkställande direktören Kvaavik-

Mirja Bartley, vice verkställande direktören Olle Lindström, docenten Peter Melz, förbundsjuristen Anders H.S. Olsson, kammarrättsassessom Per Sjöblom, byrâchefen Lennart Sjögren, biträdande skattedirektören Rune Yregârd samt kammarrättsassessom Nils-Ove

Äng.

I utredningen har även deltagit skattechefen Mats Sjöstrand fram till den 3 januari 1990 och karnmarrättsassessorn Christer Abrahamsson fram till den l november 1990.

Sekreterare har varit regeringsrättssekreteraren Carin Hellner. Utredningen har arbetat under namnet

Bostadsrättsvärderingskom-

mittén.

Härmed överlämnar utredningen betänkandet m.m. -

Fastighetstaxering

Bostadsrätter.

Utredningsuppdraget är härmed slutfört.

Stockholm i januari 1992.

Per Anclow

/Carin Hellner

Innehåll

Förkortningar . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p-A Sammanfattning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

F örfattningsförslag . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Fastighetstaxeringslagen (1979:1152) . . . . . . . . . . . . Lagen (1947:576) om statlig inkomstskatt . . . . . . . . . Kommunalskattelagen (1928:370) . . . . . . . . . . . . . . Lagen (1990:325) om självdeklaration och

ALüINJh-[Q

kontrolluppgifter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Uppbördslagen (1953:272) . . . . . . . . . . . . . . . . . .

OwnLagen (1990:654) om skatteutjänmingsreserv . . . . . . .

Inledning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Allmän bakgrund . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5)»-Tidigare överväganden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

www

3.2.1 Fastighetstaxeringen . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3.2.2 Den löpande beskattningen . . . . . . . . . . . . . .

3.2.3¶Realisationsvinstbeskattningen . . . . . . . . . . . .

4 . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Utredningsdirektiven

5 Nuvarande förhållanden . . . . . . . . . . . . . . . . 5.1 Bostadsrätt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

5.1.1 Allmänt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.1.2 Bildande och registrering . . . . . . . . . . . . . . . 5.1.3 Överlåtelse och medlemskap . . . . . . . . . . . . . 5.1.4 Vissa skyldigheter enligt bostads- och

skattelagstiftningen . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

5.2 Fastighetstaxeringen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

5.2.1 Allmänt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.2.2 Indelning av byggnader och mark m.m. . . . . . . 5.2.3 Förberedelsearbetet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.2.4 Underlag för taxering . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.2.5 Särskilt om byggnader som inrymmer

bostadsrätter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

5.3 Den löpande beskattningen . . . . . . . . . . . . . . . . . .

5.3.1 Beskattning av äkta bostadsföretag . . . . . . . . . . 5.3.2 Beskattning av oäkta bostadsföretag . . . . . . . . .

5.4 Realisationsvinstbeskattningen . . . . . . . . . . . . . . . .

Innehåll

5.5 FörmÖgenhets,- arvs- och gåvobeskattningeu . . . . . . . . 46 5.6 Allmännyttiga bostadsföretag . . . . . . . . . . . . . . . . . 47

Överväganden och förslag i fråga om

fastighetstaxeringen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 49

6.1¶Det taxeringsvärdegrundande värdet på fastighet med

bostadsrätter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 49 6.1.1 Allmänna utgångspunkter . . . . . . . . . . . . . . . 49 6.1.2 Närmare om begreppet marknadsvärde . . . . . . . 50 6.1.2.1 Inledning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 50 6.1.2.2 Bostadsrättslägenhetens marknadsvärde . . . . . . 51 6.1.2.3 Vårt förslag . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 55 6.2 Allmänt om värderingsmetoden . . . . . . . . . . . . . . . . 57 6.2.1 Inledning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 57 6.2.2 Det vårderingstekniska förberedelsearbetet. . . . . 57 6.2.3 Vårderingsñrfarandet . . . . . . . . . . . . . . . . . 59 6.2.3.1 Lantmäteriverkets rapport . . . . . . . . . . . . . . 59 6.2.3.2 Värt förslag . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 63 6.3 Värderingsmetoden ur praktisk synpunkt . . . . . . . . . . 65 6.3.1 Inledning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 65 6.3.2 Det värderingstekniska förberedelsearbetet. . . . . 66 6.3.3 Värderingsförfarandet . . . . . . . . . . . . . . . . . 67 6.4 Förfarandet m.m. vid fastighetstaxering . . . . . . . . . . . 71 6.4.1 Inledning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 71 6.4.2 Bakgrund . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 71 6.4.3 Uppgiftsskyldigheten . . . . . . . . . . . . . . . . . . 72 6.4.4 Register . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 73 6.4.5 Besvärsrätten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 75 6.4.6 Fördelning av fastighetsskatten . . . . . . . . . . . . 76 6.4.7 Särskild fastighetstaxering . . . . . . . . . . . . . . . 76

överväganden och förslag i fråga om arvs-

och . . . . . . . . . . . . . . . . . 79

gåvobeskattningen

och förslag i om den

Överväganden fråga

löpande beskattningen . . . . . . . . . . . . . . . . . 81 Inledning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 81 Gällande regler . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 83 8.2.1 Beskattningen av s.k. äkta bostadsñretag . . . . . . 83 8.2.2 Beskattningen av s.k. oäkta bostadsföretag. . . . . 84 8.3 Utgångspunkter för ändrad beskattning av bostadsrättsföreningar . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 85 8.3.1 Fastighetsskatt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 85 8.3.2 Ränteavdrag . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 85 8.3.3 Hyresinkomster . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 86 8.3.4 Andra inkomster . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 86 8.4 Nya beskattningsmodeller . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 87 8.4.1 Inledning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 87 8.4.2 Bostadsdelen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 87

Innehåll

8.4.3 Lokaldelen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 88

8.4.4. Utvärdering . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 91

8.4.4.1 Praktiska aspekter . . . . . . . . . . . . . . . . . . 91

8.4.4.2 Ekonomiska aspekter . . . . . . . . . . . . . . . . 92

8.4.5 Särskilda frågor . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 92

8.4.5.1 Uthyrda bostäder . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 92

8.4.5.2 Annan verksamhet än fastighetsupplåtelse . . . . 93

8.4.5.3 Bostadsrätt ñr lokal . . . . . . . . . . . . . . . . . 93

8.4.6 Grânsdragningen mellan äkta och oäkta

bostadsñretag . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 94

8.4.7 Underavgifter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 95

8.4.8 Särskilda övergångsfrågor . . . . . . . . . . . . . . . 97

8.4.9 Sammanfattning av våra förslag . . . . . . . . . . . 99 8.5 Realisationsvinstbeskattningen . . . . . . . . . . . . . . . . 102

9 och förslag i om

Overväganden fråga

allmännyttiga bostadsföretag . . . . . . . . . . . . . . 105 9.1 Inledning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 105 9.2 Bakgrunden till schablonmetoden . . . . . . . . . . . . . . 106 9.3 överväganden och förslag . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 107

9.3.1 Likformiga och neutrala Skatteregler . . . . . . . . 108

9.3.2 Närmare om genomñrandet och övergångsfrågor . 108 10 Specialmotivering . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 113 10.1 Fastighetstaxeringslagen (1979:1152) . . . . . . . . . . . . 113 10.2 Lagen (1947:576) om statlig inkomstskatt . . . . . . . . . 116 10.3 Kommunalskattelagen (1928:370) . . . . . . . . . . . . . . 120 10.4 Lagen (1990:325) om självdeklaration och

kontrolluppgifter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 120 10.5 Uppbördslagen (1953:272) . . . . . . . . . . . . . . . . . . 121 10.6 Lagen (1984:1052) om statlig fastighetsskatt . . . . . . . . 121 10.7 Lagen (1990:654) skatteutjämningsreserv . . . . . . . . . . 122 11 . . . . . . . . . . . . . . . . . . 125

Ikraftträdandefrågor

11.1 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 125

Eastighetstaxeringslagen

11.2 Övriga författningar . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 126

Särskilda yttranden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 129 Bilagor . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 133 l-2 Direktiven . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 133 3 Lantmäteriverkets rapport . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 145 4 i Danmark . . . . . . . . . . . . . . 221

Ägarlägenhetssystemet

5 Vissa ekonomiska konsekvenser av våra förslag . . . . . . 225

F0rk0rtn1ngar

AFT Allmän fastighetstaxering AGL Lagen (1941:416) om arvsskatt och gåvoskatt BRL Bostadsrättslagen (1991:614) BVK Bostadsrättsvärderingskommittén (Fi 1989:01) CFD Centralnämnden för

fastighetsdata

FSU Fastighetsskatteutredningen (Fi 1990:13) FTF Fastighetstaxeringsförordningen (1979:1193) FTL Fastighetstaxeringslagen (1979:1152) FTR Fastighetstaxeringsregistret KL Kommunalskattelagen (1928:370) LMV Lantmäteriverket NJA Nytt juridiskt arkiv avd. 1 Prop. Proposition RINK Utredningen (l987:07) om reformerad inkomstbeskatt-

ning

RSV Riksskatteverket SABO Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag SBC Sveriges Bostadsrättsföreningars Centralorganisation SIL Lagen (1947:576) om statlig inkomstskatt SFS Svensk Författningssamling UBL Uppbördslagen (1953:272)

Sammanfattning

Vår huvudsakliga uppgift har varit att finna för

en värderingsmetod

fastighetstaxeringen av fastigheter med bostadsrättslägenheter. Uppdraget

skall ses mot bakgrund av uttalanden som gjordes under utredningsarbetet inför 1990 års skattereforrn. Därvid framhölls önskvårdheten av att söka nå fram till en större likhet mellan bostadsrättshavare och

skattemässig

innehavare av egna hem. Detta förutsatte dock mer realistiska

taxerings-

värden på bostadsrättsfastigheter av nu aktuellt slag.

I utredningsuppdraget har ingått även att föreslå ändringar i den löpande beskattningen av bostadsrättsföreningar och deras medlemmar. Förslagen i dessa delar innebär i korthet ñljande.

För framtiden skall hithörande bostadsrättsfastigheter värderas med utgångspunkt i de köpeskillingar som erläggs för de enskilda bostadsrätterna. Det av oss föreslagna förfarandet ansluter sig helt till eljest tillämpade principer och regler för fastighetstaxering. Således skall på sedvanligt sätt uppgifter insamlas inför rörande

fastighetstaxeringen

represemativa överlåtelsepriser m.m. Till skillnad från vad som är fallet med egna hem måste emellertid de som för

köpeskillingar erlagts

bostadsrätter justeras så att de nya taxeringsvärderna enbart kommer att avse fastigheterna. Detta innebär att köpeskillingama måste räknas ned med värdet av sådana som kan ha utöver

tillgångar föreningen fastig-

heten. På motsvarande sätt får en justering

uppåt ske med hänsyn till

föreningens skulder.

Med tanke på att våra berör ett stort antal och

förslag personer bostadsrättsföreningar har vi ansett det särskilt angeläget att göra framtida regler så enkla och lättöverskådliga som möjligt. Eftersom våra direktiv påbjuder lösningar på föreningsnivå har vi också begränsat värderingen till att avse omständigheter som måste antas vara väl

föreningarna

bekanta med. Det är nämligen föreningarna och inte de enskilda medlemmarna som, liksom som behövs för

i dag, skall lämna de uppgifter fastighetstaxeringen. Vi har mot denna bakgrund föreslagit att värderingen skall ske med utgångspunkt i fastighetemas

geografiska läge,

ålder och storlek. Dessa förhållanden är sådana

bostadsrättslägenhetemas

som har en klar inverkan på bostadsrättemas värden och dessutom är de lätta att dokumentera.

För framtiden kommer således taxeringsvärdet att bestämmas på basis av bostadsrättslägenheternas överlåtelsevärden. Taxeringsvärdet skall bestämmas för hela fastigheten och i motsvara 75 % av bostads-

princip

12 Sammanfattning

allmänna marknadsvärden. Av taxeringsbesluten skall rättslägenhetemas kunna utläsas hur av det totala taxeringsvärdet som belöper på

mycket

varje enskild bostadsrättslägenhet. I fråga om den löpande beskattningen föreslår vi att bostadsrättshavare, liksom skall få rått till ränteavdrag. Den del av ägare av egna hem, räntor som inte kunnat utnyttja för egen del föreningens föreningen föreslås komma medlemmarna till del. Eftersom vi förordar att nämligen den nuvarande av bostadsrättsföreningar skall schablonbeskattningcn avskaffas kommer föreningarna för framtiden främst att kunna utnyttja sina räntor som en skattereduktion mot fastighetsskatten. sistnämnda skatt

föreslås för framtiden utgå med samma procenttal som för egna hem. För en bostadsrättsförening, i vars fastighet det endast finns bostäder, innebär våra att enbart skall utgå. Liksom i dag

förslag fastighetsskatt

skall värdet av det boendet inte beskattas särskilt. Vidare skall egna medlemmama för framtiden få den del av föreningens räntor som

utnyttja

föreningen inte själv kunnat utnyttja. Om en förening har hyresinkomster som härrör från boende skall inte heller sådana hyror beskattas särskilt. Här skall i stället utgå, men då efter ett högre procenttal

fastighetsskatt

än för bostadsrättsdelen. Däremot skall inkomster från lokaluthyming redovisas särskilt och beskattas som inkomst av kapital med 25 %. skall för räntor samt för sådana kostnader som är Avdrag medges omedelbart av Denna förenklade beskattning

betingade lokaluthymingen.

förutsätter dock att mer än hälften av fastighetens yta används för medlemmarnas boende. Skulle de kommersiella inslagen däremot eget skall allt redovisas - även värdet av det egna boendet - i överväga

inkomstslaget näringsverksamhet.

Våra innebär att den nuvarande indelningen i äkta resp. oäkta förslag skall alla bostadsrättsföreningar som bostadsföretag slopas. För framtiden enbart har inkomster härrörande från medlemmars eller andras boende bara erlägga Andra inkomster genom fastighetens

fastighetsskatt.

användning skall beskattas som inkomst av kapital och då med 25 %. En för av den totala förutsättning det nu sagda är dock att mer än hälften för medlemmarnas Förslaget är byggnadsytan är upplåten eget boende. utformat motsvarande användgenerösare än dagens regler som kräver efter ning på minst 60 % och den gränsen dras inte, som i vårt förslag, av de olika delarna. En förening som inte uppfyller ytan utan efter värdet kraven skall behandlas efter de regler som gäller för i fråga om boende andra och beskattning sker därvid i inkomstslaget

juridiska personer näringsverksamhet.

Vi har även försökt belysa de ekonomiska effekterna av våra förslag. Det år emellertid svårt att göra helt entydiga bedömningar i fråga om det ekonomiska utfallet. skall tillämpas först vid 1994 års De nya reglerna allmänna vid 1995 års inkomsttaxering. Detta

fastighetstaxering resp.

innebär att man måste göra olika antaganden om prisutvecklingen på bostadsrättsmarknaden, kommande skattesatser m.m. Likaså råder ovissframtida utformning. De beräkningar vi het om det statliga lånestödets gjort pekar dock klart på att de av oss framlagda förslagen ger en budgetinnebärande att bostadsrättssektom totalt sett tillförs medel försvagning

SOU 1992: 8 Sammanfattning 13

i motsvarande mån. För de enskilda och deras medlemmar

föreningarna

får beaktas att våra förslag innefattar åtgärder som kan verka i både skärpande och rnildrande riktning. Skärpningama är framför allt att hänföra till de fall där taxeringsvärdema kommer att höjas, något som dock inte alltid blir fallet. Lättnadema å sin sida knyter främst an till medlemmarnas möjligheter att ñr egen del tillgodogöra sig föreningarnas ränteunderskott. Ser man bara till effekterna av den slopande schablonbeskattningen i förening med den sänkta fastighetsskatten från 2,5 % till 1,5 % inträder en skärpning i förhållande till dagsläget först om de nya taxeringsvärdena överstiger de tidigare med mer än 125 %. Samtidigt måste man också beakta effekterna av medlemmarnas rätt till ränteavdrag. Sammanfattningsvis kan sägas att i de fall där taxeringsvärdehöjningarna inte alltför kraftigt överstiger den nyss angivna höjningen, och där föreningarna har låneskulder inträder skattelättnader för medlemmarna. De som däremot kan drabbas av en skatteskärpning är sådana fall där det rör bostadsrätter i mycket attraktiva områden

och efterfrågade och där föreningarna är skuldfria. Vi redovisar förslag för att möjliggöra mjukare övergångar. I denna del har vi utgått från att våra förslag bedöms även mot bakgrund av de överväganden som fastighets-

skatteutredningen (Fi 1990:13) presenterar.

Våra förslag innefattar även frågor om föreningarnas uppgiftslämnande. Även här bygger vi på vad som redan gäller. Ett visst ökat uppgiftslämnande blir en följd av de nya reglerna. Å andra sidan gäller det då sådana som är lätta att dokumentera.

omständigheter

De nya taxeringsvärden som följer av våra förslag skall tillämpas även vid arvs- och gåvobeskattningen. Liksom enligt nu gällande regler skall dock vid skattläggningen avdrag medges för andelen av föreningens skulder. Vi har inte tagit upp eftersom denna

ñrmögenhetsbeskattningen

torde vara avskaffad när våra förslag träder i kraft.

Beträffande realisationsvinstbeskattningen föreslår vi bara sådana ändringar som kan sägas vara en följd av våra förslag i övrigt. Här föreslår vi att de regler som i dag gäller vid överlåtelse av bostadsrätt i vanliga bostadsrättsföreningar också skall gälla vid överlåtelse av bostadsrätt i andra föreningar.

Vårt uppdrag har även avsett inkomstbeskattningen av de allmännyttiga bostadsföretagen. Vi föreslår här att den nuvarande schablonbeskattningen av dessa företag slopas för att ersättas med samma Skatteregler som gäller för andra kategorier fastighetsägare. Även i denna del är våra rent tekniskt betonade förslag att se om utflöden från det utredningsarbete som resulterade i 1990 års skattereform.

Vi föreslår att de nya reglerna träder i kraft vid 1994 års allmänna fastighetstaxering av flerlägenhetshus, resp. vid 1995 års inkomsttaxering. Förslagen i fråga om de allmännyttiga bostadsföretagen bör

kunna tillämpas redan vid 1994 års inkomsttaxering.

De tre experter som företräder olika intresseorganisationer på bostadsrättssidan har avgett särskilda yttranden. Dessa experter har inte

deltagit

i arbetet såvitt avser de allmärmyttiga bostadsföretagen.

2 Författningsförslag

1 Förslag till

Lag om ändring i fastighetstaxeringslagen (1979:1152)

Härigenom föreskrivs i fråga om fastighetstaxeringslagen (1979:1l52)1

deIsattiZkap. 2-4 §§,4kap. 5 §, 6kap. 7 §,9kap. 3 §och 12 kap. l, 4 och 6 §§ och i rubriken till 9 kap. ordet hyreshus skall bytas

ut mot “flerlägenhetshus,

dels atti l 7 §, 4 kap. 5 och 6 §§, 6 kap. kap. 3 §, 17 kap. 2 och 3 §§, 19 kap. 8 § och 21 kap. 10 §ordet hyreshusenhet skall bytas ut

mot flerlägenhetshusenhet,

delsatt1kap.4§,5kap. 3,5och7 §§,6kap.3§,7kap.5§,9

kap. 1 och 2 §§ samt 16 kap. 2 § skall ha följande lydelse dels att det i 9 kap. skall införas två nya bestämmelser, 4 och 5 §§, av följande lydelse, dels att det närmast före 9 kap. 2 § och närmast före 9 kap. 4 § skall införas nya rubriker av följande lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

1 kap.

4 §

Bestämmelserna i denna lag om skall

fastighet tillämpas även i fråga

om byggnad som är lös egendom. Till sådan byggnad skall räknas egendom, som avses i 2 kap. 2 och 3 §§ jordabalken, i den mån den tillhör byggnadens ägare.

Med flerlägenhetshus med lägen-

heter upplátna med bostadsrätt

avses hus ägda av bostadsrättsföre-

ning eller av annan juridisk person som enligt lag har rätt att upplåta en lägenhet mot ersättning och utan begränsning i tiden.

16 F örfattningyförslag

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

Skap.

3§

Med marknadsvärdet för en avses det pris som den

taxeringsenhet

sannolikt vid en försäljning på den allmänna marknaden. betingar

För taxeringsenhet med flermed lägenheter upplägenhetshus

låtna med bostadsrätt skall marknadsvärdet för enheten eller i del därav, ut-

förekommande fall

av det sammanlagda värdet göras för de enskilda bostadsrättslägenheterna bestämt enligt reglerna i 5 § andra stycket. skall inte beaktas andra förpliktelser än

Vid värderingen privaträttsliga

sådana som gäller enligt servitut och liknande eller som enligt tomträttskontrakt gäller om markens utnyttjande. skall som normalt Värderingen grundas på de belåningsförhållanden gäller för likartade fastigheter. Om två eller flera i olika kommuner skulle ha utgjort en

fastigheter

om de hade legat i samma kommun, skall deras marknadstaxeringsenhet värde bestämmas, som om detta hade varit förhållandet.

5§

Marknadsvårdet skall i första hand bestämmas med ledning av fastigi orten Härvid skall inte beaktas

hetsförsäljningar (ortsprismetoden).

om vilka man kan anta att ovidkommande omstänsådana försäljningar digheter har inverkat på priset. Med marknadsvärde för bostads-

rättslägenhet i flerlägenhetshus

avses det pris som bostadsrätten sannolikt betingar vid en försäljning den allmänna marknaden

på

ökat med det nominella värdet av säljarens andel av föreningens skulder eller om föreningen har tillgångar utöver skulder minskat med säljarens andel av dessa tillgångar. Då fastighetsförsäljningar inte ger den ledning som behövs kan marknadsvärdet beräknas med ledning av en avkastningskalkyl. Till grund för återstående varaktighetstid och den förräntkalkylen läggs bl.a. byggnads som man allmänt räknar med vid köp av fastigning av insatt kapital,

heter av ifrågavarande slag (avkastningsmetoden).

Författningsförslag 17

Nuvarande lydelse F äreslagen lydelse

Ger inte heller avkastningskalkylen den ledning som behövs kan marknadsvärdet uppskattas med utgångspunkt i det tekniska nuvärdet (produktionskostnadsmetoden).

7 §2

Vid taxeringen skall följande del- Vid taxeringen skall följande delvärden bestämmas. vården bestämmas. För småhus-, hyreshus-, och För småhus-, flerlägenhetshus-, industrienhet: och industrienhet:

1. Byggnadsvärde Byggnadsvårde är värdet av de byggnader som hör till taxeringsenheten. 2. Markvärde Markvärde är värdet av taxeringsenhetens tomtmark, exploateringsmark, täktmark och markanläggningar. F ör flerlägenhetshusenheter skall även anges hur stor del av det totala taxeringsvärdet som belöper på

dels bostadslägenheter upplátna

med bostadsrätt, dels lokallägenheter upplåtna med bostadsrätt, dels bostadslägenheter upplâtna med hyresrätt, dels lokallägenheter upplátna med hyresrätt. För lantbruksenhet: 1. Bostadsbyggnadsvärde Bostadsbyggnadsvårde år värdet av de småhus som hör till

taxeringsenheten. 2. Ekonomibyggnadsvårde

Ekonomibyggnadsvärde är värdet av de ekonomibyggnader som hör till taxeringsenheten. 3. Tomtmarksvärde Tomtmarksvärde är värdet av taxeringsenhetens tomtmark. 4. Jordbruksvärde Jordbruksvärde är värdet av taxeringsenhetens åkermark, betesmark och markanläggningar, som används eller behövs för växtodling.

5. Skogsbruksvärde

Skogsbruksvärde är värdet av taxeringsenhetens skogsmark med växande skog och markanläggningar, som används eller behövs för skogsbruk.

6. Skogsimpedimentsvärde

Skogsimpedimentsvärde är värdet av de skogsimpediment som hör till taxeringsenheten.

F örfattningsförslag

Nu varande lydelse Föreslagen lydelse

6 kap.

3 §3

Vid värdering av flerlägenhets-

husenhet skall särskiljas den del av

enheten som är uppláten med

hyresrätt och den del av enheten

som är uppláten med bostadsrätt.

Vidare skall bostäder och lokaler

särskil/as i olika värderingsen-

heter. Följande typer av värde-

ringsenheter kan därvid förekomma

inom en _flerlägenhetshusenhen

bostadslägenheter upplåtna med

bostadsrätt,

lokallägenheter upplátna med

bostadsrätt,

bostadslägenheter upplâtna med

hyresrätt,

lokallägenheter upplåtna med

hyresrätt.

Varje hyreshusenhet och indu- Varje industrienhet värderad strienhet värderad enligt avkast- enligt avkastningsmetoden skall ningsmetoden skall utgöra en utgöra en värderingsenhet. Uppvärderingsenhet. Uppdelning i tvâ delning i två eller flera värdeeller flera värderingsenheter får ringsenheter får dock ske om det dock ske om det väsentligt under- väsentligt underlättar värderingen. lättar värderingen.

7 kap.

5 §4

Föreligger värdefaktorer, som inte särskilt har beaktats vid riktvärdes bestämmande och som påtagligt inverkar pâ marknadsvärdet, skall ett med ledning av riktvärden bestämt värde justeras. Detta benämns justering för säregna förhållanden.

Justeringens storlek skall motsvara 75 procent av den skillnad i marknadsvärde taxeringsenheten skulle ha med säregna förhållanden och värdet utan säregna förhållanden.

Påtaglig inverkan på marknadsvärdet skall, i fråga om smáhusenhet, anses föreligga när säregna förhållanden föranleder att det med ledning av riktvärden bestämda värdet höjs eller sänks med minst 10 000 kronor.

[fråga om den del av flerlägen-

hetshusenhet som är uppláten med

bostadsrätt skall justering för sär-

egna förhållanden ske om dessa

påverkar en enskild lägenhet i

Författningsförslag

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

sådan utsträckning att det med ledning av riktvärden bestämda värdet höjs eller sänks med minst 10 000 kr.

9 kap.

l§

Värdet av hyreshus bestäms som Värdet av flerlägenhetshus beskillnaden mellan värdet av en stäms som skillnaden mellan värdet värderingsenhet bestående av av en värderingsenhet bestående av hyreshuset och tillhörande mark flerlägenhetshuset och tillhörande och värdet av den eller de värde- mark och värdet av den eller de ringsenheter som avser marken. värderingsenheter som avser marken. Riktvärde för en hyreshusenhet Riktvårde för en flerlägenhetsbestående av hyreshus och tillhör- husenhet bestående av flerlägenande tomtmark skall utgöra sam- hetshus och tillhörande tomtmark manlagda värdet av byggnader och skall utgöra sammanlagda värdet mark. av byggnader och mark. Riktvärde fär den del av flerlägenhetshus som är upplåten med bostadsrätt skall utgöra sammanlagda värdet av de enskilda

bostadsrättslägenheterna.

2§5

Hyresrätt

Som riktvärde ñr en hyreshus- Som riktvärde för en

flerlägen-

enhet med normalt förhållande hetshusenhet med lägenheter mellan värderingsenhetens mark- upplåtna med hyresrätt och med värde och dess hyra, med normalt förhållande mellan värde-

bebyggd

ett hyreshus, uppfört under åren ringsenhetens markvärde och dess 1950-1959, med en bostadshyra hyra, med ett

bebyggd flerlägen-

eller av 131 000 - under åren 1950-

lokalhyra hetshus, uppfört

140 000 kronor och med en 1959, med en eller bostadshyra sammanlagd och av 131 000 - 140 000

bostadshyra lokalhyra

lokalhyra som inte överstiger kronor och med en sammanlagd 170 000 kronor, får endast anges bostadshyra och lokalhyra som inte värden i en fastställd värdeserie. överstiger 170 000 kronor, får endast anges värden i en fastställd värdeserie.

Författningsförslag

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

Bostadsrätt

4 §

Som riktvärde per m2 bostadsyta för en med

flerlägenhetshusenhet

lägenheter upplåtna med bostadsrätt och bebyggd med ett hus uppfört åren 1950-1959 och omfattande tre rum och kök får endast anges värden i en fastställd värdeserie.

Som riktvärde per m2 lokalyta för en med läg-

flerlägenhetshusenhet

enheter upplátna med bostadsrätt och bebyggd med ett hus uppfört åren 1950-1959 och omfattande kontor får endast anges värden i en fastställd vändeserie.

5§

Inom varje värdeomrâde skall ett riktvärde bestämmas för skilda

för en eller flera av

förhållanden

följande värdefaktorer.

Storlek Bostadsrättslägenhetens

yta

Lägenhets- (VP

Bostäder Lägenhetens samman-

sättning.

Lokaler Kontor, butik eller

lager

Ålder Bygg/tadens återstå-

ende livslängd

16 kap.

2§°

Ny taxering av fastighet skall ske om under löpande taxeringsperiod bör bildas eller taxeringsenhet bör ombildas 1. ny taxeringsenhet

2. typ av taxeringsenhet eller taxeringsenhets skattepliktsförhállande

bör ändras.

F örfattningsförslag 2 1

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

3. taxeringsenhet som utgörs av

flerlâgenhetshusenhet ändras

genom att hela eller delar av taxe-

ringsenheten upplátes med bostads-

rätt.

Ny taxering av fastighet skall ske om fastigheten är indelad som sådan taxeringsenhet som skall taxeias vid viss allmän fastighetstaxering och det vid taxeringen visar sig att den bör indelas i annan typ av taxeringsenhet.

Ny taxering av fastighet skall ske även i andra tall om det visar sig att mark bör indelas i annat ägoslag eller byggnad i annan byggnadstyp än som skett. Ny taxering skall dock inte ske enbart på den grunden att mark som indelats som åkermark, betesmark, skogsmark eller skogsimpediment bör indelas som något annat av dessa ägoslag.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1994 och tillämpas första gången vid allmän fastighetstaxering 1994.

“Senaste lydelse av

1 kap. 7 § 1986:258 2 kap. 2 § 1990:1382 2 kap. 4 § 1988:544 4 5 § 1990:1382

kap.

4 kap. 6 § 1986:258 6 kap. 3 § 1980:149 9 kap. 3 § 1987:391 17 kap. 2 § 1985:820 19 kap. 8 § 1990:1382 21 kap. 10 § 1989:477. 2Senaste lydelse 1990: 1382. 3Senaste lydelse 1980:149. “Senaste lydelse 1988:544. 5Senaste lydelse 1987:391.

°Senaste lydelse 1990:1382.

22 F

ätfattningsförslag

2 Förslag till

Lag om ändring i lagen (1947:576) om statlig inkomstskatt

Härigenom föreskrivs i fråga om lagen (1947:576) om statlig inkomstslmtt dels att 2 § 7 mom. skall upphöra att gälla, dels att 3 § 4 mom., 7 § 8 mom. och 26 § 1 mom. skall ha följande lydelse, dels att det i lagen skall införas en ny bestämmelse, 32 §, av följande lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

3§1

4 mom. Avdrag som för ränta får vid göras återbetalning av statligt räntebidrag för bostadsändamål. Vid räntefördelning enligt punkt 16 av anvisningarna till 22 § kommunalskattelagen (1928:370) får avdrag göras som för ränta med samma belopp som skall tas upp som intäkt i näringsverksamhet enligt

anvisningspunkten.

Med ränteutgift jämstålls även tomträttsavgäld och vederlag vid återbetalning av lån i förtid. Motsvarande gäller ñr sådan ränteförmán som enligt punkt 10 av anvisningarna till 32 § nyss nämnda lag skall anses som betald ränta. Underskott i bostadsförening som avses i 32 § 1 mom. anses som ränteutgift till den del det belöper på bostadsrättshavarens andel och i den mån det inte kunnat utnyttjas för skattereduktion av föreningen. Härvid skall som ränta upptas ett belopp motsvarande fyra gånger den icke utnyttjade skattereduktionen. Avdragsrdtten tillkommer endast den som var bostadsrätts-

havare i bostadsförening vid ut-

gången av det beskattningsår som

underskottet för bostadsföreningen

belöper pá.

7§2

8 mom. Mottagare av utdelning från svenskt aktiebolag och svensk ekonomisk förening är frikallade från skattskyldighet i den omfattning som anges nedan. Med utdelning förstås sådan utdelning som har uppburits i förhållande till innehavda aktier eller andelar eller som har uppburits efter annan grund men inte är avdragsgill för det utdelande företaget enligt 2 § 8 mom. första stycket. Bestämmelserna i tredje stycket nedan gäller inte sådan utdelning på förlagsinsatser, som är avdragsgill för det utdelande företaget.

SOU 1992: 8 23

Färfartningsförslag

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

Svenskt aktiebolag eller svensk ekonomisk som förvaltar förening värdepapper eller likartad lös egendom och därutöver inte - direkt eller indirekt - bedriver någon eller endast obetydlig verksamhet

(förvaltnings-

företag), är frikallat från skattskyldighet för utdelning i den man sammanlagda beloppet av utdelningen motsvaras av annan utdelning än som avses i 3 § 7 mom. fjärde stycket som företaget har beslutat för samma beskattningsår. Som anses inte

förvaltningsföretag

investmentföretag som avses i 2 § 10 mom. Svenskt aktiebolag eller svensk Svenskt aktiebolag eller svensk ekonomisk förening är med undan- ekonomisk är med undan-

ñrening

tag av livförsäkringsföretag, invest- tag av livförsäkringsföretag, investmentföretag och förvaltningsföre- mentföretag,

förvaltningsföretag

tag, frikallat från skattskyldighet och enligt 32 § I

bostadsfärening

för utdelning på nåringsbetingade mom. frikallat från skattskyldighet aktier eller andelar. Detsamma för på näringsbetingade

utdelning

gäller svensk Sparbank och svenskt aktier eller andelar. Detsamma ömsesidigt skadeförsäkringsföretag. gäller svensk Sparbank och svenskt Med näringsbetingad aktie eller ömsesidigt

skadeförsäkringsföretag.

andel avses aktie eller andel som Med aktie eller

näringsbetingad

inte utgör i andel avses aktie eller andel som

omsättningstillgång

företagets verksamhet under förut- inte utgör omsättningstillgång i sättning att företagets verksamhet under förut-

sättning att

a) det sammanlagda röstetalet för företagets aktier eller andelar i det utdelande företaget vid beskattningsårets utgång motsvarade en fjärdedel eller mer av röstetalet för samtliga aktier eller andelar i det utdelande

företaget, eller

b) det görs sannolikt att irmehavet av aktien eller andelen betingas av verksamhet som bedrivs av företaget eller av som med till

företag hänsyn

äganderättsförhållanden eller organisatoriska förhållanden kan anses stå det nära. skattefrihet enligt stycket tredje föreligger dock inte för utdelning på aktie eller andel i eller om

förvaltningsföretag investmentföretag,

detta äger mer än enstaka aktier eller andelar på vilka utdelning skulle ha varit skattepliktig om aktierna eller andelarna hade ägts direkt av det företag som äger aktien eller andelen i eller

förvaltningsföretaget investmentföretaget.

Förvärvar företag aktie eller andel i annat företag och är det inte uppenbart att det företag som gör förvärvet därigenom erhåller tillgång av och särskilt värde med till

verkligt hänsyn ägarföretagets verksamhet,

föreligger inte skattefrihet enligt detta moment för utdelning på aktien eller andelen av sådana medel som vid förvärvet farms hos det utdelande företaget och som inte motsvarar tillskjutet belopp eller inbetald insats. Utdelning anses i första hand gälla andra medel än sådana som motsvarar tillskjutet belopp eller inbetald insats. Svenskt företag är frikallat från skattskyldighet för utdelning på aktie eller andel i utländskt bolag under

förutsättning

a) att utdelningen skulle ha varit skattefri enligt vad som ovan i detta moment sagts för det fall det utdelande bolaget hade varit svenskt och b) att den inkomstbeskattning som det utländska bolaget är underkastat är jämförlig med den inkomstbeskattning som skulle ha skett enligt denna lag, om inkomsten hade förvärvats av svenskt företag.

24 F

örfattningsjförslag

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

26 §3

l mom. Realisationsvinst vid l mom. Realisationsvinst vid

av en bostadsrätt avyttring av en bostadsrätt i en avyttring beskattas enligt bestämmelserna i bostadsrättsförening beskattas denna om bostadsrätts- enligt bestämmelserna i denna

paragraf

föreningen är av det slag som paragraf. anges i 2 § 7m0m.

Vad som sägs om realisations- Vad som sägs om realisationsvinst vid avyttring av en bostads- vinst vid avyttring av en bostadsrätt tillämpas åven vid avyttring av rätt tillämpas även vid avyttring av andelar i andra svenska ekono- aktier i bostadsaktiebolag där innemiska föreningar än bostadsrätts- havet medför en laglig rätt att föreningar och aktier i svenska tzyttja bostad i ett hus ägt av aktiebolag om föreningen eller bolaget. Detsamma gäller vid avbolaget yttring av andelar i sådana ekono-

är av det slag som anges i 2 § 7m0m. miska föreningar som enligt 32 § 1

mom. jämställs med bostadsföre-

ningar:

Bedömningen av om en förening Frågan om en förening eller ett eller ett bolag är av det slag som bolag är av det slag som anges i anges i 2 § 7m0m. görs på 32§ I mom. avgörs på grundval grundval av förhållandena vid av ñrhâllandena vid ingången av ingången av det år då avyttringen det år då avyttringen ägde rum. ägde rum.

32§

I mom. Reglerna i denna

paragraf gäller bostadsföreningar.

Med bostadsförening avses bostadsrättsförening som upphller

i 2 mom. angivna krav.

Med avses även

bostadsförening

aktiebolag och andra ekonomiska

än bostadsrätts-

föreningar

föreningar om de uppfyllde eller

skulle ha uppfyllt kraven i 2 § 7

mom. första stycket denna lag i

dess lydelse den 31 december 1992

och uppfyller kraven i 2 mom.

Därvid skall vad som i 2 mom.

rör bostadsrättshavare tillämpas

för aktieägare resp. medlem.

2 mom. En bostadsförenings

verksamhet skall till övervägande

del bestå i att bereda bostadsrätts-

havare bostad i föreningens fastig-

heter.

Detta krav skall anses uppfyllt

om den delen av

övervägande byggnadsytan stadigvarande dispo-

Författningvörslag 25

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

neras för det i första stycket nämnda ändamålet och annan verksamhet än upplåtelse av byggnaden bedrivs endast i ringa omfattning.

Den i första och andra styckena angivna bedömningen skall göras på grundval av förhållandena vid

beskattningsårets ingång. Därvid

skall bortses från tillfälliga avvikelser från de krav som uppställs i föregående stycken. Har de angivna kraven inte varit uppfyllda vid tidigare års taxering skall så inte heller anses vara fallet vid efterföljande års taxering.

3 mom. Bostadsföreningar

beskattas i inkomstslagen kapital och näringsverksamhet.

Till inkomstslaget kapital hänförs, förutom sådana intäkter som anges i 3 § I mom., intäkt av

lokallägenheter upplåtna med

bostadsrätt och hyresrätt.

Intäkter av lokallägenheter

upplåtna med bostadsrätt är skattepliktiga till belopp motsvarande bostadsrättshavares andel i

bostadsföreningens i inkomstslaget

kapital avdragsgilla kostnader.

Intäkter av lokallägenheter upplåtna med hyresrätt är i sin

helhet skattepliktiga.

Intäkter av upplåtelse av bostadslägenheter räknas inte som inkomst

av kapital.

Realisationsvinstsom uppkommer vid avyttring av fastighet eller bostadsrätt är i sin helhet inkomst

av kapital.

Inkomst av kapital beräknas

enligt bokföringsmässiga grunder. Till inkomstslaget närings-

verksamhet hänförs intäkter av annan verksamhet än upplåtelse av

bostadsföreningens fastigheter samt

realisationsvinster som uppkommer vid avyttring av tillgångar använda i denna andra verksamhet.

4 mom. I inkomstslaget kapital medges avdrag enligt reglerna i 3 § 2 mom. samt för räntor och

Föifattningsförslag

Nu varande lydelse Föreslagen lydelse

tomträttsavgälder i den mån de inte

är hänfärliga till inkomstslaget

näringsverksamhet. Vidare före-

ligger awiragsrätt för realisations-

förlust uppkommen vid avyttring av

fastighet eller bostadsrätt.

Vid uthyrning av lokallägenheter

medges avdrag för kostnader för

åtgärder som är särski lt föranledda

av uthyrningen och som avser den

i lokalerna bedrivna näringsverk-

samheten. Avdrag medges även för

fastighetsskatt som belöper på

dessa lokaler.

Förluster vid avyttringar av

tillgångar använda i näringsverk-

samhet är awiragsgilla i inkomst-

slaget näringsverksamhet.

5 mom. Bostadsfäreningars

inkomst av kapital utgär skillnaden

mellan skattepliktiga intäkter och

avdragsgilla kostnader.

Uppkommer underskott av kapital

medges skattereduktion enligt 2 § 4

mom. uppbördslagen (1953:272).

6 mom. Bostadsföreningar

erlägger 45 procent statlig

inkomstskatt på inkomst av

näringsverksamhet.

Uppkommer underskott vid

beräkning av inkomst av närings-

verksamhet medges avdrag för

detta vid beräkning av inkomst av

näringsverksamhet nästföljande

beskattningsár.

1. Denna i kraft 1 1993 och tillämpas första

lag träder den januari gången vid 1995 Aldre bestämmelser gäller, om inte annat

års taxering. anges, vid 1994 och tidigare års taxeringar.

2. Bestämmelserna i 2 § 7 mom. fjärde och femte styckena upphör dock att gälla redan vid 1994 års taxering. Detta gäller dock inte i fråga om sådant bostadsföretag som avses i nämnda bestämmelser vars beskattningsár har påbörjats före ikraftträdandet.

Sådant allmännyttigt bostadsföretag som avses i 2 § 7 mom. fjärde stycket i de äldre bestämmelserna har inte rätt till avdrag För underskott som avses i 26 § kommunalskattelagen (1928:370) vid 1994 och senare års i den mån underskottet är till beskattningsår då

taxeringar hänförligt

har beskattats enligt den metod som angetts i 2 § 7

bostadsföretaget

mom. fjärde stycket. Vad nu har sagts om allmännyttigt bostadsföretag gäller också företag som efter medgivande av. regeringen har tillämpat

FözfartningJör-.slag 27

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

samma metod vid som de

inkomstbeskattningen allmännyttiga bostadsföretagen.

Oavsett vad som sägs i föregående stycke föreligger dock vid 1994 års taxering, eller vid 1995 års för vars

taxering bostadsföretag

beskattningsår har påbörjats före ikraftträdandet eller vars beskattningsår inte inkomsttaxeras som år 1994, rätt till avdrag för sådant underskott skulle ha uppkommit i om nämnda

näringsverksamhet företags fas-

tighetsinnehav inte hade beskattats med av de äldre be-

tillämpning

stämmelsema i 2 § 7 mom. utan enligt de regler som eljest gäller för fastighet i näringsverksamhet och underskotten hänför sig till de tvâ beskattningsâr som gått till ända närmast före det beskattningsår då de nya bestämmelserna skall

tillämpas första gången på bostadsföretaget.

3. Har en byggnad innehafts och beskattats enligt vad som föreskrivs för sådant som avses i de äldre bestäm-

allmännyttigt bostadsföretag

melserna i 2§ 7 mom. under det för vilket

beskattningsår inkomst-

taxering sker år 1994, eller år 1995 för vars beskatt-

bostadsñretag

ningsår har påbörjats före ikraftträdandet eller vars inte in-

beskattningsår

komsttaxeras år 1994, skall för ansetts ha

avdrag värdeminskning

medgetts med det procenttal för år räknat av

byggnadens anskaffnings-

värde som föreskrivs för för detta

ifrågavarande byggnad och varje tidigare beskattningsår.

*Senaste lydelse 1991:1833. zSenaste lydelse 1991:412. aSenaste lydelse 1990:651.

28 Författningsförslag

3 Förslag till Lag om ändring i kommunalskattelagen (1928:370)

Härigenom föreskrivs att 1 kap. 5 § kommunalskattelagen (1928:370)

skall ha följande lydelse.

Nu varande lydelse Föreslagen lydelse

1 kap.

5 §1

eller näringsfastighet. Som Fastighet är antingen privatbostadsfastighet

räknas småhus med mark som utgör småhusenhet,

privatbostadsfastighet

småhus mark samt småhus som är inrättat till bostad åt en eller på armans med tillhörande tomtmark på lantbruksenhet, om småhuset två familjer är en Som räknas även tomtmark som

privatbostad. privatbostadsfastigliet Annan fastighet är näringsfastighet.

avses bli bebyggd med sådan bostad. Som räknas småhus som helt eller till övervägande del privatbostad till bostad åt två familjer, till eller, i fråga om hus som är inrättat del används för boende eller som fritidsbostad för väsentlig permanent eller sådan honom närstående som avses i punkt 14 sista stycket ägaren till 32 § eller är avsedd att användas som sådan bostad. av anvisningarna småhusenhet och lantbruksenhet har samma innebörd som i Småhus,

fastighetstaxeringslagen (1979: 1 152).

Som räknas vidare Som privatbostad räknas vidare

privatbostad

bostad som används eller är avsedd bostad som används eller är avsedd

att användas på det sätt som anges att användas på det sätt som anges av i andra av i andra stycket och som innehas stycket och som innehas medlem eller medlem eller delägare i sådan i bostadsrättsförening bostadsförening eller av delägare i bostadsförening som anges i 32 § 1 bostadsalctiebolag, om föreningens mom. lagen (1947:576) om statlig

eller bolagets verksamhet är sådan inkomstskatt.

som avses i 2 § 7 mom. lagen (I 94 7:5 76) om statlig inkomstskatt. som i dödsbo gäller bestämmelserna i I fråga om privatbostad ingår 53 § 3 mom. om bostad skall räknas som eller ingå i

Frågan privatbostad

skall bestämmas på grundval av näringsverksamhet för varje kalenderår förhållandena vid kalenderårets utgång eller, om bostaden överlåtits under Har under ett kalenderår inträffat året, förhållandena på överlåtelsedagen. som bör föranleda att en bostad i samma ägares hand inte omständighet längre skall räknas som privatbostad utan anses ingå i näringsverksamhet skall omklassificeringen inte ske för detta kalenderår

(omklassificering),

kalenderåret. Detsamma skall gälla om en bostad och det därpå följande till testamente, bodelning eller gåva. Om övergått ny ägare genom arv, skäl för omklassificering kvarstår vid utgången av andra kalenderåret efter då den inträffat som först utgjorde skäl för

det, omständighet

skall omklassificering ske, såvida inte privatbostaden omklassiñcering, dessförinnan har överlåtits. Om det skall dock ägaren yrkar bestämmelserna i andra fjärde meningarna inte tillämpas.

Denna i den 1 1993 och tillämpas första gången

lag träder kraft_ januari

vid Äldre bestämmelser vid 1994 och tidigare 1995 års taxering. gäller års taxeringar.

*Senaste lydelse 1990: 1421.

Färfattningsfärslag

4 Förslag till Lag om ändring i lagen (1990:325) om självdeklaration och

kontrolluppgifter

Härigenom föreskrivs att 3 kap. 44 - 46 §§ lagen (1990:325) om självdeklaration och kontrolluppgifter skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

44§1

Kontrolluppgift om upplåten Kontrolluppgift om upplåten lägenhet skall lämnas av bostads- lägenhet skall lämnas av bostadsförening, bostadsalctiebolag och av förening som anges i 32 § 1 mom. ekonomisk förening eller aktiebolag lagen (1947:576) om statlig som enligt 2 § 7 mom. första inkomstskatt. Kontrolluppgiften stycket lagen (1947:576) om statlig skall avse lägenhet som upplâtits inkomstskatt likställs med bostads- till annan än medlem eller delförening eller bostadsaktiebolag vid ägare. inkomstbeskattningen beträffande sådan lägenhet som upplåtits till annan än medlem eller delägare.

Kontrolluppgift skall lämnas för den som upplåtit en lägenhet som han har i egenskap av medlem i föreningen eller i delägare bolaget. Kontrolluppgiften skall ta upp belopp som medlemmen eller delägaren betalt in till föreningen eller bolaget och hur mycket därav som utgör kapitaltillskott. Efter föreläggande av Skattemyndigheten skall i den uppgiftsskyldige, den omfattning som anges i lämna kontrolluppgift om

föreläggandet,

värdet av en medlems eller delägares andel eller i föreningens bolagets behállna förmögenhet.

45 §2

Kontrolluppgift om överlåten Kontrolluppgift om överlåten bostadsrätt skall lämnas av en bostadsrätt skall lämnas av

bostadsrättsförening som vid bostadsrättsförening. Kontroll-

ingången av det aktuella beskatt- uppgiften skall avse sådan överningsåret var av det slag som lâtelse som har anmälts till anges i 2 § 7mom. första stycket föreningen och innehålla uppgift lagen (1947:5 76) om statlig om inkomstskatt. Kontrolluppgiften skall avse sådan överlåtelse som har anmälts till föreningen och innehålla uppgift om a) lägenhetens beteckning, b) överlåtarens och förvärvarens nanm samt personnummer, organisationsnummer eller adress, c) tidpunkten för överlåtelsen och köpeskillingens storlek samt tidpunkten för överlåtarens förvärv och vid det förvärvet,

köpeskillingen

d) storleken av sådana kapitaltillskott som överlåtaren enligt 26§ 4 mom. andra stycket inkomstskatt får räkna in i omlagen om statlig

kostnadsbeloppet samt

Författningsförslag

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

e) bostadsråttens andel av innestående medel på inre reparationsfond eller liknande fond vid förvärvs- respektive avyttringstidpunkten t) samt den andel som bostadsrätten enligt 3 § 4 mom. jjärde stycket lagen (194 7:5 76) om statlig inkomstskatt, har av det med ränteutgift jämställda underskott som föreningen inte kunnat utnyttja som skattereduktion. Om överlåtelsen avser en bostadsrätt som har förvärvats före år 1974 behöver uppgift enligt första stycket e avseende förhållandena vid någon inte lämnas. Har förvärvet skett före den 1 juli 1982 förvärvstidpunkten behöver om köpeskillingen vid förvärvet inte lämnas.

någon uppgift

Efter föreläggande av Skattemyndigheten skall föreningen lämna som är av betydelse för beräkning av ytterligare upplysningar realisationsvinsten vid en medlems avyttring av sin bostadsrätt. skall, utöver vad som följer av 4 kap. l §, bevara det

Föreningen

underlag som behövs för uppgiftslämnande enligt denna paragraf. Bostadsrättsförening och juridisk person som avses i 1 kap. 4§ tredje stycket fastighetstaxer- (1979:1152) är skyldig

ingslagen

att efter anmaning av skattemyndigheten lämna de uppgifter som behövs till ledning inför allmän fastighetstaxering.

46§3

Uppgiftsskyldighet enligt 45§ Uppgiftsskyldighet enligt 45§ och att bevara och att bevara

skyldighet skyldighet

underlaget för underlaget för uppgiftslämnandet

uppgiftslämnandet

gäller även för annan ekonomisk gäller även för bostadsaktiebolag förening än bostadsrättsförening enligt 26 § I mom. lagen och för aktiebolag om föreningen (194 7:5 76) om statlig inkomstskatt eller aktiebolaget är av det slag och för bostadsföreningar enligt som i 2§ 7mom. första nämnda lags 32 § 1 mom. som inte anges stycket lagen (1947:576) om statlig är bostadsrättsförening. inkomstskatt. Avser överlåtelsen en andel eller en aktie som förvârvats före den 1 januari 1984, behöver någon uppgift om köpeskillingen vid förvärvet inte lämnas. Har förvärvet skett före år 1974, behöver någon uppgift 45 § första d eller e avseende förhållandena vid enligt stycket förvärvstidpunkten inte lämnas.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1994.

*Senaste lydelse 1990:1136. 2Senaste lydelse 1991: 1856. 3Senaste lydelse 1990:1136.

Författningnsyförslagr 31

5 Förslag till

Lag om ändring i (1953:272)

uppbördslagen

Härigenom föreskrivs att det i skall införas

uppbördslagen ( 1953:272)

ett nytt moment, 2 § 5 mom., av följande lydelse.

Nu varande lydelse Föreslagen lydelse

5 mom. Har i

bostadsförening

som avses i 32 § I mom. lagen (1947:576) om statlig inkomstskatt uppkommit underskott av kapital enligt 32§ 5 mom. samma lag medges skattereduktion med 25 procent av underskottet mot sådan fastighetsskatt som beräknas efter 1,5 resp. 4 procent enligt 3 § lagen (1984:1052) om statlig

fastighetsskatt.

Denna lag träder i kraft den 1993 och första l januari tillämpas gången i fråga om preliminär skatt för 1994 och slutlig skatt pâ grund av 1995 års taxering.

32 Författningsförslag

6 Förslag till Lag om ändring i lagen (1990:654) om skatteutiämningsreserv

föreskrivs i om (1990:654) om skatteut- Härigenom fråga lagen jämningsreserv att 1 § skall ha följande lydelse.

Nu varande lydelse Föreslagen lydelse

l§1

Vid beräkning av inkomst av näringsverksamhet enligt och (1947:576) om statlig kommunalskattelagen (1928:370) lagen avsatts inkomstskatt får avdrag göras enligt denna lag för belopp som har till skatteutjämningsreserv av 1. svenska aktiebolag, 2. svenska ekonomiska ñreningar, 3. svenska sparbanker och sparbankernas säkerhetskassa,

4. svenska ömsesidiga skadeförsäkringsföretag, som enligt författning eller på därmed 5. sådana juridiska personer sätt bildats för att förvalta samfillighet och som skall erlägga jämförligt skatt för inkomst, 6. utländska juridiska personer, 7. personer och dödsbon.

fysiska

och under- Livförsäkringsföretag och under- Livföisäkringsföretag som avses i 2§ stödsföreningar som avses i 2§ stödsföreningar 6 mom. och sådana som 6 mom. och sådana företag som företag avses i 2§ 7 mom., 8mom. avses i 2 § 8 mom. åttonde stycket åttonde samt och 10 mom. samt 7§ 4m0m. stycket och 10 mom. 4m0m. och 8mom. andra och 8 mom. andra stycket samt 7§ om sådana bostadsföreningar som stycket lagen statlig inkomstskatt till avses i 32 § 1 mom. lagen om är inte berättigade inkomstskatt är inte berätavdrag. Detsamma gäller i fråga statlig om dödsbon som behandlas som tigade till avdrag. Detsamma gäller Att särskilda regler i fråga om dödsbon som behandlas handelsbolag. i om som handelsbolag. Att särskilda gäller fråga handelsbolag framgår av regler gäller i fråga om handelsll §. bolag framgår av 11 §.

Den som enligt bokföringslagen (1976: 125) eller jordbruksbokföringsskall ha satt av ett mot lagen (1979: 141) är skyldig att upprätta årsbokslut avdraget svarande belopp i råkenskapema för beskattningsåret. Avdraget skall återföras till beskattning närmast följande beskattningsâr.

1. Denna i kraft den l 1993 och tillämpas första lag träder januari på sådana bostadsföretag som avses i 2 § gången vid 1994 års taxering 7 mom. om inkomstskatt i dess lydelse den 31

fjärde stycket lagen statlig

1992 eller, om sådant bostadsföretag inte inkomsttaxeras år 1994, januari vid 1995 års taxering. 2. För sådana bostadsföreningar som avses i 32 § 1 mom. lagen om statlig inkomstskatt tillämpas dock denna lag första gången vid 1995 års

Fö›fattning.yörslag 33

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

taxering. Äldre bestämmelser gäller om inte annat anges vid 1994 och tidigare års taxeringar.

För bostadsföreningar som anges i första stycket, vars verksamhet inte uppfyller förutsättningarna enligt de äldre bestämmelserna i 2 § 7 mom. första stycket lagen (1947:576) om statlig inkomstskatt skall, oavsett bestämmelserna i 1 § tredje stycket, tidigare avdrag âterföras till beskattning i inkomstslaget kapital med lika stora belopp årligen under 1995-1999 års taxeringar.

*Senaste lydelse 1990: 1446.

3 Inledning

3.1¶Allmän

bakgrund

Vårt utredningsarbete år närmast att se som en fortsättning på det arbete som bedrevs inom utredningen (Fi 1987:07) om reformerad

inkomstbeskattning, RINK. Under det utredningsarbetet konstaterades

nämligen att man inte kimde lägga fram förslag till

slutgiltiga

beskattningen av bostadsrättsñreningar och deras medlemmar. Som skäl angavs främst att en deñnitiv lösning i denna del fordrade att man hade tillgång till mer realistiska taxeringsvärden för dessa föreningars

fastigheter.

Vi erhöll våra första direktiv under 1989. Två år senare fick vi tilläggsdirektiv vilka emellertid till stor del förlorade sin aktualitet genom regeringsförklaringen den 4 oktober 1991. Direktiven behandlas i nästa kapitel. Vidare har vårt arbete och dess berörts i olika

inriktning inkomstskattepropositioner.

Vår huvuduppgift har varit att föreslå en metod för av värdering flerbostadshus med upplåtna bostadsrätter ägda av bostadsrättsföreningar. Däremot har vårt uppdrag inte rört småhus innehavda med bostadsrätt. Sådana fastigheter taxeras i allt väsentligt på samma sätt som ägda egnahem. Utgångspunkten för den nya värderingsmetoden har angivits vara de enskilda bostadsrättslägenheternas överlåtelsevärden. Den värderingsmetod som vi skall föreslå skall användas för att fastställa nya taxeringsvärden för ifrågavarande fastigheter. Det bör redan här kraftigt understrykas att vår uppgift inte har varit att försöka bestärmna någon form av taxeringsvärden i den meningen att de skulle spegla sagda fastigheters överlâtelsevärden. De nya taxeringsvärdena skall i stället ha den funktionen att de skall möjliggöra sådana Skatteregler att bättre överensstämmelse uppnås med egnahemsägarnas skattesituation. I och för sig har i vi i den nu redovisade delen enligt ursprungsdirektiven varit oförhindrade att söka oss fram till ett annat underlag för beskattningen än ett taxeringsvärde. Redan tidigt i vårt arbete stod det klart att sådana armorlunda lösningar inte stod att finna om ett någorlunda rättssäkert och hanterbart system skulle kunna utfonnas. Till skillnad från vad som är fallet i fråga om Lex. egna hem finns beträffande bostadsrätter officiella eller eljest lätt tillgängliga

inga

uppgifter över överlåtelsepriser och annat som kan vara av betydelse för fastighetstaxeringsarbetet.I ett tidigt skede av utredriingsarbetet hemställde vi därför hos chefen för Finansdepartementet att Riksskatteverket, RSV,

Inledning

skulle en kartläggning av prisbildningen på

få i uppdrag att genomföra bostadsrättsmarknaden. Bakgrunden till detta var att en förutsättning för

var en kartläggning av de värdefaktorer som är

en ny värderingsmetod

för marknadsvärdet. För att finna dessa faktorer och deras avgörande prispåverkan var det nödvändigt att göra en analys av överlåtelsepriser avseende bostadsrätter. Lantmäteriverket, LMV har också insamlat och bearbetat om försålda bostadsrätter och presenterat sitt material

uppgifter i rapporten Prisbildning på bostadsrätter som finns bilagd betänkandet (bil. 3).

I vårt har även ingått att föreslå regler för den löpande

uppdrag

av bostadsrättsföreningar och deras medlemmar. Här har beskattningen man särskilt framhållit kring gränsdragningen mellan äkta och

problemen oäkta l denna del av uppdraget har vi också haft att

bostadsñretag. beakta vad som uttalades av den nyss nämnda inkomstskatteutredningen.

Beträffande bostadsföretagen har vårt arbete bedrivits

de allmännyttiga i samarbete med Finansdepartementets skatteavdelning. I denna speciella

som inte rört bostadsrätter, har inte heller de tre del av utredningsarbetet, experter i utredningen som företräder organisationerna på bostadsrättssidan deltagit.

Varken direktiven eller tar upp

de ursprungliga tilläggsdirektiven

frågan om de s.k. andelshusen. Emellertid uttalades i prop. 1989/90: 1 10 s. 500 angående reformerad inkomst- och företagsbeskattning att vi behandlade även denna fråga. Sedan vi erfarit att Finansdepartementet avsett att i särskild ordning utreda andelshusens skatterättsliga ställning i mer vidsträckt bemärkelse har vi utgått från att nyss nämnda uttalanden i propositionen inte längre är aktuella. Vi har således inte tagit upp andelshusen till behandling.

Vi har under arbetets gång samrått med fastighetsskatteutredningen (Fi 1990:13), FSU. Eftersom vi och FSU har vissa gemensamma beröringspunkter har en arbetsfördelning oss emellan gjorts i sådana delar. Vi redovisar de mer omedelbara ekonomiska konsekvenserna av våra förslag och då med utgångspunkt enbart i de förändringar som är en direkt följd av våra förslag. FSU har däremot svarat för den mer allmänna effektbedömningen sedd i ett vidsträcktare perspektiv både vad gäller olika boendeformer, olika hushållskategorier, m.m.

Kontakter, bl.a. personliga besök, har tagits med LMV och

genom Centralnämnden för fastighetsdata (CFD). Även RSV har kontaktats. För att öka vårt vetande i frågor om praktiska erfarenheter kan som ett exempel nämnas att vi bl.a. ordnat en hearing med mäklare verksamma inom bostadsrättssektom.

Vi har vidare i enlighet med direktivönskemål studerat förhållandena i Danmark. Under ett studiebesök i april 1991 i Köpenhamn hade vi kontakt med olika berörda myndigheter för att få en bild av det danska

Erfarenheterna härav redovisas närmare i bil. 4. värderingssystemet.

kan påpekas att vi i vårt arbete inte funnit att

I sammanhanget

inriktning är sådana att särskilda EG-aspekter behöver förslagens redovisas.

följande sätt när

Slutligen kan nämnas att vi presenterar våra förslag på

Inledning 37

det gäller författningsarbetet. Vi föreslår ändringar i fastighetstaxerings-

lagen, lagen om statlig inkomstskatt, kommunalskattelagen, lagen om självdeklaration och kontrolluppgifter, uppbördslagen samt i lagen om skatteutjämningsreserv. Däremot har vi inte utarbetat förslag till ändringar i författningar av lägre dignitet utan endast angett situationer där så erfordras. Likaså har vi för att undvika svåröverskådlighet inte tagit med sådana lagrum som kan behöva ändras till följd av att hänvisningar till andra lagrum kan bli inaktuella. Våra förslag på bostadsrättssidan är avsedda att tillämpas vid 1994 års allmänna fastighetstaxering resp. vid 1995 års inkomsttaxering.

3.2¶Tidigare överväganden

Fastighetstaxeringen

Fastighetstaxeringen har reformerats under 1970- och 1980-talet. Bostadstastigheter klassas och taxeras för närvarande olika beroende

på om fastigheten är ett småhus eller ett hyreshus. Med menas i

hyreshus

detta sammanhang fastighet som är inredd som bostad åt tre eller flera

familjer.

Taxeringsvärdet på en fastighet skall i princip, oavsett fastighetstyp, i första hand baseras på fastighetens marknadsvärde. Då det

gäller hyreshus är bruksvårdehyran en av värdefaktorema.

Eftersom bostadsrättslastigheter klassas som hyreshus har taxeringsvärdena kommit att påverkas av bruksvärdehyrorna trots att dessa inte kan anses vara en relevant värdelaktor för

bostadsrättsfastigheter.

Vårt uppdrag att utforma en taxeringsmodell ñr bostadsrättsfastigheter som så långt som möjligt skall ansluta till den som gäller småhus har inneburit att vi ställts inför problemet att bestämma marknadsvärdet för en fastighet som inte överlåtes i sin helhet utan där överlåtelse sker av en andel i en ekonomisk förening, förknippad med en nyttjanderätt till en viss lägenhet. Detta problem har tidigare inte berörts inom

fastighetstaxeringen.

3.2.2 Den

löpande beskattningen

Schablonbeskattningen av bostadsföretag härrör från år 1954. Tidigare tillämpades en konventionell metod för

inkomstbeskattningen. Den nu gällande schablonbeskattningen innebär att bostadsrättsförening,

som är s.k. äkta bostadsföretag, angående definition

av dessa begrepp se 5.3, beskattas för en schablonintäkt som är 3 % av

föreningsfastighetens

taxeringsvärde. De verkliga intäkterna (t.ex. medlemsavgifter, hyresintäkter från uthyrning av lägenheter) tas inte upp till beskattning.

För andra bostadsrättsföreningar, s.k. oäkta, den

gäller alltjämt konventionella metoden.

Tidigare fanns även bestämmelser om individuell schablonbeskattning av medlemmar i bl.a. bostadsrättsföreningar. Bestämmelserna som infördes 1979 innebar att medlemmarna som inkomst av kapital skulle

år

38 Inledning

ta upp 3 % av den del av värdet av andelen i bostadsföreningen som översteg 50 000 kr. Beskattningen var avsedd att motverka de skattelättnader som vissa medlemmar erhöll genom att utnyttja en konstruktion med fördelade lån. Den individuella medlernsbeskattningen slopades fr.0.m. inkomståret 1987.

För de allmännyttiga bostadsföretagen tillämpas också sedan 1955 års taxering en motsvarande schablonbeskattning.

3.2.3¶Realisationsvinstbeskattningen

År 1966 (aktievinstutredningen SOU 1965:72, prop. 1966:90) infördes särskilda regler för beskattning av reavinster på aktier, andelar i ekonomisk ñrening m.m. Därmed kom reavinst vid försäljning av andelar i oäkta bostadsföretag att falla under aktiereglema. Andelar i äkta bostadsföretag betraktades däremot i realisationshänseende som annan lös egendom. När aktievinstutredningen lade fram sitt förslag till en evig beskattning av vinster på aktier och andelar i ekonomiska föreningar, utgick utredningen från att de föreslagna nya reglerna skulle omfatta andelar i såväl äkta som oäkta bostadsföretag. I prop. 1966:90 uttalade dock föredraganden att man tills vidare inte borde skärpa vinstbeskattningen när det gällde aktier i bostadsaktiebolag och andelar

i bostadsföreningar.

diskuterade i Ds B 1982:6 tre olika metoder för

Kapitalvinstkomrnitten

evig beskattning av bostadsrätter. En av dessa, den s.k. förenklade fastighetsmetoden, innebar att den skattepliktiga vinsten räknades fram som skillnaden mellan ñrsäljningsintäkten och anskaffningskostnaden justerad med hänsyn till vissa kostnader, inflation osv.

Kommittén föreslog vidare att samma regler skulle gälla för försäljningar i äkta resp. oåkta bostadsföretag. I prop. 1983/84:67 avvisades den förenklade fastighetsmetoden på grund av dess komplicerade konstruktion.

Fram till den 1 januari 1991 beskattades avyttringar av bostadsrätter enligt följande. Vid försäljning i äkta förening beskattades vinsten, beräknad som skillnaden mellan försäljningspris och anskaffningspris inkl. kapitaltillskott med en procentsats som var beroende av innehavstiden. Kortare innehav beskattades hårdare. Försäljning av bostadsrätt i oäkta förening beskattades som försäljning av aktie.

Inom RINK behandlades även realisationsvinstbeskattningen av bostadsrätter. Två principiellt viktiga ändringar skedde med utgångspunkt i det kommittéarbetet. Dels infördes vid skattereforrnen 1991 en takregel för vinstberäkningen vid överlåtelse av sådan bostadsrättslägenhet som utgör dels infördes en s.k. genomsyn. Vinstberäkning med

privatbostad, genomsyn innebar att försåljningsintäkten och anskaffningskostnaden

skulle med hänsyn till bostadsrättens andel i föreningens netto-

justeras

förrnögenhet vid försäljnings- resp. anskaffningstidpunkten. Genomsynsmetoden är numera avskaffad.

SOU 1992: 8

4¶Utredningsdirektiven

Utredningens direktiv

Kommitténs arbete har baserats på direktiv från juni 1989 (bil. 1). Dessa direktiv har sedermera kompletterats med tilläggsdirektiv givna i juni 1991 (bil. 2).

Motiven till de ursprungliga direktiven

I direktiven motiveras utredningsuppdraget med att en bostadsrättsfastighets taxeringsvärde enligt nuvarande system inte återspeglar de värden marknaden sätter på bostadsrätter. motiveras också

Utredningsuppdraget

med en strävan efter enhetlighet och Med likformighet i beskattningen. detta avses att skattesystemet inte skall eller missgynna gynna någon upplåtelseform. I direktiven betonas även sambandet med (Fi

utredningen

1987:07) om reformerad inkomstbeskattning, vars förslag ligger till grund för den nya skattereform som trätt i kraft 1 januari 1991.

Vänderingsmodell

Vad gäller värderingsmodell för förordas i

bostadsrättsfastigheter

direktiven en metod som nära ansluter till den som används vid nuvarande taxering och då nämiast av småhus. I vårt

utredningsuppdrag

ingår även att lämna förslag till hur det nya taxeringsarbetet praktiskt skall fungera. Särskilt nämns här rörande frågor uppgiftsinsamlande, registrering av insamlat material, arbetets och ansvarsfördel-

organisation

ningen myndigheter emellan.

Den löpande beskattningen

Utredningen skall föreslå regler för den löpande beskattningen av bostadsrättsfastigheter. Här förordar direktiven en som innebär

lösning

att beskattningen knyts till och inte till de enskilda

bostadsrättsföreningen

medlemmarna. Vidare skall utredas om den nuvarande av ordningen med uppdelning bostadsföretag i s.k. äkta och oäkta är motiverad.

Utredningsdirektiven

Allmännyttiga bostadsföretag I direktiven uttalas bl.a. att det kan visa sig att det finns berörings-

mellan beskattning av bostadsrâttsfastigheter och sådana punkter fastigheter som ägs av de allmännyttiga bostadsföretagen. Det sägs vidare i direktiven att även andra skål kan finnas för att utreda denna fastighetsgrupp.

Tilläggsdirektiven

De som utredningen erhållit gemensamt med FSU moti-

tilläggsdirektiv

verades dels av förslaget till ny bostadsfmansiering, som innebär ett införande av ett s.k. rântelånesystem, dels av förslaget till modifierade

av bostadsrätter dvs. borttagande av den regler för reavinstbeskattning s.k. genomsynen (Ds 1991:38).

Eftersom det i den 4 oktober 1991 deklareras att

regeringsförklaringen

det beslutade systemet med s.k. räntelån inte skall genomföras har vi i betänkandet bortsett från den del av tilläggsuppdraget som rör räntelånesystemet.

Allmänt påbjuder tilläggsdirektiven också ett närmare samarbete mellan oss och FSU. Sådana kontakter har också tagits.

5 Nuvarande förhållanden

5.1¶Bostadsrätt

5. l. 1 Allmänt Av bostadsrättslagen (1991:614), BRL, framgår att en bostadsrättsförening är en ekonomisk förening som har till ändamål att upplåta lägenheter i föreningens hus med bostadsrätt. Upplåtelse med bostadsrätt får endast ske till den som är medlem. Huset ägs alltså av föreningen, men marken kan däremot ägas eller innehas med nyttjanderätt, t.ex. tomträtt. Upplåtelse av en lägenhet med bostadsrätt sker till nyttjande mot ersättning och utan begränsning i tiden. Upplåtelse kan endast göras av en

bostadsrättsförening.

Normalt kännetecknas en äganderätt bl.a. av att ägaren har en allmän förfoganderätt som innebär att han kan bestämma och förfoga över den ägda egendomen, t.ex. pantsätta den, försälja den osv. Når det gäller bostadsrätter äger, som nämnts ovan, föreningen huset. Medlem-

själva

marna har därför i juridisk mening inte någon äganderätt till sina lägenheter. Bostadsrätt är den rätt medlemmar har på grund av upplåtelsen. Denna rätt innefattar dels en nyttjanderätt på obegränsad tid, dels en andelsrätt i Bostadsrätten kan som arman lös egendom

föreningen.

säljas, pantsättas osv. Bostadsrättshavaren har som huvudregel rätt att överlåta sin bostadsrätt till den han önskar, dock med rätt för föreningen att enligt de regler som finns i BRL pröva om förvärvaren kan antas som medlem.

När en bostadsrätt upplåtes betalar bostadsrättshavaren en insats till föreningen. Relationema mellan insatserna för de olika lägenheterna bestäms av föreningen, vanligen med beaktande av lägenhetemas “bruksvärde” i förhållande till varandra. Antal rum, hyra, läge i huset och andra sådana faktorer får alltså betydelse för insatsemas storlek. Bostadsrättshavaren betalar också årsavgifter för den löpande verksamheten. Grunderna för avgiftemas fördelning skall vara bestämda i föreningsstadgan. Vanligen fördelas årsavgiftema med hänsyn till relationerna mellan insatserna. Andelstal som speglar relationerna mellan de olika lägenheterna förekommer men är inte obligatoriska.

42 Nuvarande

förhållanden

5.1.2¶Bildande och registrering

skall registreras hos Kraven för En bostadsrättsförening länsstyrelsen.

är enligt BRL att föreningen har minst fem medlemmar, har

registrering

Föreningen kan antagit stadgar samt utsett styrelse och minst en revisor. dock bildas och registreras trots att den ärmu inte äger bostadsrättsfastigheten. Upplåtelse av bostadsrätt i föreningens hus kan ske först sedan en ekonomisk för upprättats av förenings

plan föreningsverksamheten

Planen skall registreras hos länsstyrelsen. Den skall innehålla styrelse. upplysningar som är av betydelse för bedömning av föreningens verksamhet. Vid registreringen prövar länsstyrelsen inte de ekonomiska

granskning utförs av två s.k. förutsättningarna för planen. Den typen av

intygsgivare.

5.1.3¶Överlåtelse och medlemskap

En bostadsrättshavare får som huvudregel alltså fritt förfoga över bostadsrätten att överlåta den eller pantsätta den. Den fria

genom överlåtelserätten måste emellertid ses mot bakgrund av reglerna om medlemskap i föreningen. En överlåtelse kräver nämligen för sin giltighet att förvärvaren antas som medlem. Bostadsrättshavare kan, två år efter upplåtelsen, avsäga sig bostadsrätten. Denna övergår då till bostadsrättsföreningen och bostadsrättshavaren blir därigenom befriad frân sina förpliktelser mot föreningen. Bostadsrätt kan också övergå genom arv, bodelning, gåva, byte osv. En lägenhet som inte är upplåten med bostadsrätt kan av föreningen i stället upplåtas med hyresrätt.

5.1.4 Vissa enligt bostads- och

skyldigheter skattelagstiftningen

En är enligt BRL att föra en med-

bostadsrättsförening skyldig

lernsförteckning och en lägenhetsförteckning. Medlernsförteckningen skall innehålla om medlerns namn, adress och den bostadsrätt han

uppgift

innehar. Lägenhetsförteckningen skall för varje lägenhet ange bostadsrättshavarens namn samt lägenhetens beteckning, belägenhet, rumsantal och dagen för registrering av

övriga utrymmen, länsstyrelsens

ekonomisk plan, grtmdavgift samt uppgift om pantsättning skett. Vid överlåtelse av bostadsrätt skall avskrift av överlåtelseavtalet fogas till förteckningen. Det år endast bostadsrättshavaren som har rätt att få

utdrag ur lägenhetsförteckningen. om självdeklaration och kon-

Enligt 3 kap. 45 § lagen (1990:325) trolluppgifter skall en bostadsrättsförening varje år lämna kontrolluppgift till angående de överlâtelser som har förekommit

skattemyndighetema

under året. skall lämnas bl.a. om överlåtarens och förvärvarens

Uppgift

namn, tidpunkt för överlåtelsen samt köpeskillingen.

Nuvarande 43

fÖT/1ÖUUII(/GII

5.2¶Fastighetstaxering

5.2. l Allmänt

Reglerna om fastighetstaxering finns i

fastighetstaxeringslagen

(1979:1152), FTL, som bl.a. anger ramarna och de grundläggande principerna för värdering av fastigheter samt vissa formella och processuella regler. Vidare finns en

fastighetstaxeringsförordning

(1979:1193) med kompletterande regler. Ytterligare föreskrifter, rekommendationer och kommentarer lämnas av främst RSV. Allmänt gäller att taxeringsvärde skall bestämmas för varje taxeringsenhet och att värdet skall motsvara 75 % av enhetens marknadsvärde två år före taxeringsåret. Egendom som skall taxeras är fastighet. Enligt

huvudregeln skall indelningen

i taxeringsenhet grundas på indelningen i

registerfastigheter. Vid värderingen kan en indelas i olika taxeringsenhet värderingsenheter. Som ett exempel kan nämnas en Villafastighet där

tomten resp. huset är två olika medan de tillsammans

värderingsenheter

är en taxeringsenhet.

5.2.2 av och mark m.m.

Indelning byggnader

Ett grundläggande moment vid fastighetstaxeringen är en av

indelning

mark och byggnader i ägo- resp. byggnadsslag. Mark indelas i ägoslag i huvudsak med från av marken. utgångspunkt användningen T.ex. indelas mark som upptas av småhus som tomtmark. av

Klassificeringen

byggnader utgår från byggnademas inrättande. Byggnad som är inrättad till bostad åt en eller två klassas som småhus familjer och byggnad inrättad till bostad åt minst 3 klassas som Vid familjer hyreshus. indelningen saknar bostadens upplåtelseform betydelse. Detta innebär att byggnad med upplåtna bostadsrätter indelas och taxeras som hyreshus. Riket är indelat i värdeområden för bl.a. småhus och hyreshus. Indelningen bygger på att fastighetemas beskaffenhet inom ett värdeområde är så enhetlig som dvs.

möjligt, indelningen sker för att lägets

inverkan på värdet skall beaktas. Värdeornråden redovisas på en särskild riktvärdekarta. Inom varje värdeområde skall riktvärde bestämmas för de olika värderingsenhetema. Riktvärden bestäms för olika kombinationer av värdefaktorer som oftast är indelade i klasser.

Värdefaktorer är karaktäristiska som egenskaper hos värderingsenheter påverkar marknadsvärdet. Exempel på värdefaktorer är bl.a. storlek, ålder och standard som är några av de värdefaktorer som vid

tillämpas

bestämmande av riktvärde för småhus. Riktvärdet skall under normala förhållanden motsvara 75 % av marknadsvärdet de allmänna

enligt

grunder för taxering som återgivits ovan.

5.2.3¶Förberedelsearbetet

Vid förberedelsearbetet inför fastighetstaxeringen skall underlag tas fram i form av bl.a. och riktvärden så att en av

omrâdesindelning tillämpning

dessa vid som motsvarar 75 % av värderingen ger en taxeringsvärdenivå marknadsvärdet.

44 Nuvarande förhållanden

Förberedelsearbetet sker i två etapper. Först förbereds den kommande s.k. prowärderingen. Detta sker genom att uppgifter om fastigheterna samlas in och registreras. Bl.a. på grundval av dessa uppgifter upprättas med riktvärden för tomtmark och ett preliminärt förslag till riktvärdekarta med i värdeområden för denna mark. Därefter beslutas indelning i värdeområden för fastigheterna. Vid nästa preliminärt om indelning etapp av förberedelsearbetet sker prowärderingen. Syftet med prowärderingen är att pröva om preliminärt föreslagna värdeområdesindelning samt riktvärdetabeller leder till riktvärdekartor, 75 % av marknadsvärdet. Vid prövningen taxerar taxeringsvärdenivån man inom resp. värdeornråde ett visst antal provvärderingsobjekt (dvs. som försålts under de senaste åren och där man tagit in fastigheter om bl.a. Det riktvärde man får fram vid

uppgift köpeskjllingen).

med den faktiska (omräknad till

prowärderingen jämförs köpeskillingen

Metoden att välja lämplig riktvärdetabell rätt prisnivå). ger möjlighet m.m. för att nå ett rättvisande värde vid taxeringen.

5.2.4¶Underlag för taxering

för utgörs i första hand av fastighets-

Underlaget fastighetstaxeringen

deklarationema. Dessa är delvis förtryckta med uppgifter om arealer, m.m. som erhålls från det länsvis förda indelning i taxeringsenheter

fastighetstaxeringsregistret.

Deklarationen skall lämnas på blankett enligt av av fastighetsägaren RSV fastställt formulär. Efter anmaning är fastighetsägaren skyldig att även om andra förhållanden än de som efterfrågas i

lämna uppgifter

deklarationsblanketten. kan förenas med vite. Vidare kan Anmaning besiktning av fastigheten företas.

5.2.5 Särskilt om som bostadsrätter

byggnader inrymmer

med bostadsrätt och som är inrättad till bostad Byggnad som är upplåten åt minst tre familjer indelas och taxeras som hyreshus. Fastighetsdeklaration skall lämnas av ägaren, dvs. bostadsrättsföreningen. I deklarationen

om ägare, taxeringsenhet, byggnader och mark.

finns förtryckta uppgifter skall i deklarationen fylla i en lägenhetsspecifi-

Bostadsrättsñreningen

kation för bostäder och lokaler. I fastighetstaxeringsregistret registreras

uppgifter om taxeringsenhet som ägs av bostadsrättsförening. Registret

omfattar endast de förtryckta uppgifterna enligt ovan om fastigheten, däremot inga uppgifter om de enskilda lägenheterna.

5.3¶Den beskattningen

löpande

Med den löpande beskattningen avses här de årliga skattekonsekvenser som innehavet av en bostadsrätt bostadsrättsfastighet innebär för resp. bostadsrättshavaren resp. bostadsrättsföreningen. Den löpande beskattningen av bostadsrättsföreningar och föreningarnas medlemmar är beroende av om föreningen klassificeras som äkta eller

SOU 1992: 8 Nuvarande 45 förhållanden

oäkta bostadsföretag.

Med äkta bostadsföretag avses bostadsförening eller bostadsaktiebolag vars verksamhet huvudsakligen består i att bereda medlemmama/delägama bostad i fastighet ägd av föreningen/aktiebolaget. Detta framgår av 2 § 7 mom. lagen (1947:576) om statlig inkomstskatt (SIL). I anvisning från RSV (RSV Dt 1976:43) har kravet på verksamheten speciñcerats nämnare så att minst 60% av fastighetemas taxeringsvärde skall belöpa på bostadsrätter som används för medlemmarnas boende.

5.3.1 av äkta

Beskattning bostadsföretag

Verksamheten i en förening består i att tillhandahålla bostäder/lokaler åt bostadsrättshavarna och ibland också av arman verksamhet. Sådan annan verksamhet torde normalt där den förekommer avse till utom-

uthyrning

stående. Verksamheten kan emellertid även avse rörelse, av förvaltning kapital m.m. Bostadsrättsförening, som är att hänföra till äkta bostadsföretag, beskattas i inkomstslaget näringsverksamhet med en schablonintäkt som utgör 3 % av fastighetens taxeringsvärde. Dessutom skall föreningen erlägga fastighetsskatt med 2,5 % av taxeringsvärdet. Denna beskattning anses omfatta all avkastning från fastigheten både när det gäller bostadsrättshavamas nyttjande av lägenheterna och när det gäller hyresintåkter för uthyrda delar av fastigheten.

Den schablonmässiga inkomstberäkningen innebär vidare

att avdragsrätten för kostnader är begränsad till avdrag för ränta på lånat kapital, som nedlagts i fastigheten, samt till tomträttsavgäld eller liknande. Övriga verksamheter som inte är att hänföra till själva fastighets-

innehavet (schablonbeskattningen ersätter av beskattning verkliga

inkomster och utgifter för fastigheten) t.ex. kapitalinkomster, inkomster från en mindre rörelse m.m. skall redovisas i

inkomstslaget näringsverk-

samhet. Avgift som medlem erlägger beskattas inte hos

bostadsrättsföreningen.

Eget nyttjande av den av föreningen tillhandahâllna bostaden/lokalen utlöser inte någon beskattning hos medlemmen. Då medlem hyr ut sin beskattas medlemmen för

bostadsrättslägenhet

erhållen hyresintäkt i inkomstslaget kapital. Vid

beskattningen medges

avdrag dels med 4 000 kr. per år, dels med av medlemmen till bostads-

rättsföreningen under uthymingstiden erlagda avgifter till föreningen. Avdrag medges inte ñr kapitaltillskott.

5.3.2 av oäkta

Beskattning bostadsföretag

Med oäkta avses som inte kan klassificeras

bostadsföretag bostadsföretag

som äkta

bostadsföretag. Bostadsrättsförening som är ett oäkta bostadsföretag beskattas, liksom

andra juridiska personer, i Därvid tillinkomstslaget näringsverksamhet. lämpas den konventionella metoden, dvs. sker av nettot

beskattning

mellan verkliga inâkter och kostnader. Till intäkterna räknas avgifter från medlemmarna, som ej är kapital-

46 Nuvarande

förhållanden

tillskott, och ev. hyresintäkter. Om en medlems avgift är lägre än marknadshyra beskattas föreningen för mellanskillnaden.

Bland de kostnader för vilka bostadsrättsföreningen har avdragsrätt kan noteras räntekostnader, reparationskostnader och vârdeminskning.

Medlem beskattas för den förmån det innebär att disponera bostadsrättslägenheten. Förmånen värderas till ortens pris. Beskattning sker i inkornstslaget kapital.

Från förmånsvärdet får vid beskattningen dras vad medlemmen erlagt i avgift, dock ej kapitaltillskott, till föreningen.

5.4¶Realisationsvinstbeskattning

för realisationsvinstberåkning vid avyttring av bostadsrätter är Reglerna formellt olika vid försäljning av andel i oäkta resp. äkta bostadsföretag.

Vid försäljning av bostadsrätt i ett oäkta bostadsföretag (27 § SIL)

för aktier och andelar i ekonomiska föreningar. Avtillämpas reglerna görande för om det föreligger ett äkta bostadsföretag eller inte är förhållandena vid ingången av avyttringsåret.

av bostadsrätt i ett äkta bostadsföretag beräknas vinsten

Vid försäljning

regeln om beräkning av realisationsvinst med ledning av den allmänna som finns i 24 § 1 mom. SIL. Av denna bestämmelse framgår att vinsten beräknas som skillnaden mellan å ena sidan och

försäljningsintäkt

liknande kostnader och å andra sidan anskaffningskostnaden (vari inräknas inköpsprovision, stämpelskatt) samt förbättringskostnader.

Vid vinstberäkningen enligt nu gällande huvudregel, får avdrag göras för kapitaltillskott samt för vissa förbättringskostnader som den skattskyldige nedlagt på lägenheten.

Vinsten kan, emellertid som ett alternativ, beräknas schablonmässigt

Vinsten beräknas här som en viss procentuell del av enligt s.k. takregler.

innebär - att underlaget. Takreglema - när fråga är om en privatbostad vinsten får beräknas till 30 resp. 60 % av köpeskillingen. 30 % gäller för privatbostad som är den skattskyldiges permanentbostad och 60 % när det är en fritidsbostad.

5.5 arvs- och

Förmögenhets- gåvobeskattning

Andel i en bostadsrättsförening är en förmögenhetsskattepliktig tillgång. Andelens/bostadsrättens värde beräknas som bostadsrättshavarens andel i töneningsförmögenheten beräknad med utgångspunkt i taxeringsvärdet på föreningens fastighet vid årets utgång och värdet på övriga tillgångar och skulder som finns i bokslut för räkenskapsår som avslutas före den l juli under beskattningsåret.

Vid beräkning av arvs- och gåvoskatt värderas andel i bostadsrättsförening på liknande sätt som vid förmögenhetsbeskattningen.

I (1991/92:60) om för tillväxt föreslogs att

proposition skattepolitik

avskaffas fr.o.m. 1995 års taxering. Detta förslag förmögenhetsskatten har godtagits av riksdagen (SFS 1991: 1850).

SOU 1992: 8 Nuvarande

förhållanden 47

5.6¶Allmännyttiga bostadsföretag

Fastighet som tillhör

allmännyttigt bostadsföretag beskattas enligt samma

schablonmetod som äkta Detta innebär

bostadsförtag (2 § 7 mom. SIL).

att 3 % av fastighetens redovisas som

taxeringsvärde intäkt i in-

komstslaget näringsverksamhet. Dessutom sker med

beskattning fastighetsskatt 2,5 % av fastighetens taxeringsvärde. Avdrag

medges i

huvudsak

endast för räntor på lånat kapital som nedlagts i fastigheten.

6 och i

Överväganden förslag fråga

om

fastighetstaxeringen

6.1¶Det värdet

taxeringsvärdegrundande på fastighet

med bostadsrätter

6.1. 1 Allmänna

utgångspunkter

Vår uppgift har varit att konstruera en värderingsmodell för fastigheter med bostadsrättslägenheter. Av direktiven (dir. 1989:27 och 1991:60) framgår vissa önskemål om utredningsarbetets inriktning.

Enligt direktiven skall till att börja med värderingen ske med utgångspunkt i de enskilda bostadsrättemas värde. Ett annat önskemål är att nya regler för såväl värderingen som beskattningen skall ta sikte på lösningar som ligger på föreningsnivå. Vidare bör nya regler så långt möjligt hålla sig inom vad som hittills ansetts som grundläggande för fastighetstaxeringen.

Vidare kan i detta sammanhang erinras om att vårt utredningsuppdrag utgör ett fullföljande av det arbete som bedrevs inom RINK. Enligt vad som uttalades i samband med skattereforrnen var man inte beredd att föreslå nya inkomstskatteregler för bostadsrättsföreningar och deras medlemmar. Skälet härtill angavs vara (se t.ex. prop. l989/90:110 s. 504) avsaknaden av lämpligt utformade taxeringsvärden, ett förhållande som således lade hinder i vägen för att åstadkomma likfonnighet med vad som föreslogs skola gälla för småhus. I det sistnämnda hänseendet byggde resonemanget på tanken att neutralitet uppnås genom att det

utfallet bör - sett - bli detsamma man skattemässiga typiskt antingen äger ett småhus eller innehar en bostadsrätt av samma värde.

Utredningsuppdraget innebär således att ett taxeringsvärde för framtiden skall bestämmas för ett visst objekt men med ledning av hur prisbildningen är för delar av objektet i fråga. Normalt brukar ju taxeringsvärdet bestämmas efter marknadsvärdet för det objekt som skall taxeras. Nu är detta å andra sidan en inte helt undantagslös princip. Delvis andra modeller förekommer redan nu. En viss jämförelse kan göras med taxeringen av de hyresfastigheter som ägs av de allmännyttiga bostadsföretagen. Sådana fastigheter omsätts mera sällan, varför man för dessa knappast kan tala om ett marknadsvärde relaterat till skedda överlåtelser av just dessa fastigheter. Här bestäms i stället taxeringsvärdet bl.a. med hänsyn till utgående hyror och relationen mellan hyran och markvärde. För bostadsrättsfastighetema skall nu taxeringsvärdet relateras till de enskilda bostadsrättemas marknadsvärden. Detta innebär

överväganden och förslag i fråga om fastighetstaxeringen

således att man för framtiden för en tlerfamiljsfastighet får bestämma

med ledning av ytterligare en faktor. Den del av taxeringsvändet fastigheten som är uthyrd följer vid fastighetstaxeringen alltjämt

medan den del som är upplåten med bostadsrätt får värderas hyresläget med ledning av priserna på bostadsrätterna.

blir således med nödvändighet mer komplicerad

Fastighetstaxeringen

i framtiden. Till de nu nämnda allmänna utgångspunkterna måste läggas ytterligare en aspekt. För närvarande finns omkring 600 000 bostadsrätter fördelade 12 000 föreningar. Framtida regler måste alltså med

på ca

göras så enkla som möjligt. En strävan tanke på det stora antalet berörda måste vara att söka knyta an till ett mer begränsat antal faktorer och därvid då främst sådana som går att bestämma någorlunda entydigt. Med tanke att, våra direktiv, lösningar på föreningsnivå skall

på enligt eftersträvas bör kommande regler främst bygga på förhållanden kända för föreningarnas styrelser. Helt allmänt kan också den retlexionen göras att viss - inte minst i ett inledningsskede - är påkallad med

försiktighet tanke att våra innefattar ett helt nytt inslag i

på förslag

fastighetstaxeringssystemet.

6.1.2 Närmare om begreppet marknadsvärde

6.1.2.1¶Inledning

beskattningen av Som framgått av det tidigare skall således för framtiden småhusägare och innehavare av bostadsrätter ske på ett mer likforrnigt sätt. Detta innebär bl.a. dels att skall bestämmas efter

taxeringsvärdena

mer normer, dels att rätten till ränteavdrag skall vara

likvärdiga

densamma oavsett innehavsform. om ränteavdragen behandlas för

Frågan sig i avsnitten om den löpande beskattningen (kapitel 8).

Om det taxeringsgnmdande marknadsvärdet på en bostadsrättsfastighet skall bestämmas så att likformighet uppnås med förhållandena för småhus, måste detta marknadsvärde definieras på ett sätt som så nära

ansluter till definitionen av marknadsvärdet för småhus. som möjligt

Ett småhus marknadsvärde definieras som det pris småhuset betingar på den allmänna marknaden. Objektet som går i handel pä marknaden, småhusfastigheten, består av byggnad och mark. Bostadsrättens marknadsvärde sätt definieras som det pris bostadsrätten

kan på motsvarande betingar på den allmänna marknaden. Till skillnad mot småhuset består emellertid bostadsrätten inte av någon fysisk enhet utan kan snarast liknas vid en som bostadsrättshavaren har mot föreningen. Ur

fordringsrätt rättslig synpunkt består bostadsrätten dels av en tidsobegränsad

till bostadsrättslägenheten, dels av en andelsrätt i

nyttjanderätt

bostadsrättsföreningen. Bostadsrätten kan överlåtas eller på annat sätt övergå till en ny innehavare.

Den fysiska enhet som utgörs av bostadsrättslägenheten ägs av bostadsrättsföreningen och kan som sådan inte överlåtas. Bostadsrättslägenheten saknar i alltså ett marknadsvärde. För att åstadkomma likfonnighet

sig

med förhållandena för taxering av småhus är det enligt vår mening emellertid - och inte bostadsrätten - som är

själva bostadsrättslägenheten

Överväganden och förslag ifråga 51 om fastighetstaxeringen

av intresse Lägenheten måste alltså åsättas ett fiktivt för en värdering. värde. Bostadsrättslägenhetemas sammanlagda värden får anses utgöra det värde som skall vara det marknadsvärdet

taxeringsgrundande på

bostadsrättsfastigheten. Taxeringsvärdet skall bestämmas till 75 % av detta värde. För att bestämma en marknadsvärde är det natur-

bostadsrättslägenhets

ligt att bostadsrättens marknadsvärde får bilda en utgångspunkt. Som framgår av det föregående innehar bostadsrättshavaren inte någon fysisk del av eller någon andel i själva bostadsrättsfastigheten. Bostadsrättslägenhetens vände kan emellertid sägas representeras av det värde den tidsobegränsade nyttjanderätten har. Vissa av

korrigeringar

bostadsrättens värde är därför nödvändiga. För det första kan en bostadsrättsförening inneha andra tillgångar som än bostadsrättsfastigheten rimligen inte bör bli föremål för fastighetstaxering. Bostadsrättens värde påverkas också av dessa. För det andra kan olika ñreningar ha olika

skuldbelastning. Detta påverkar kapitalkostnadema och därmed också

bostadsrättshavarnas årsavgifter. Bostadsrättemas värde beror alltså också

av föreningens skuldbelastning.

De marknadsvärden som bostadsrättslägenhetema bör åsättas kan alltså komma att awika från bostadsrätternas marknadsvärden. En sådan distinktion är också ofrånkomlig eftersom vi ju inte skall föreslå

taxeringsvärden på bostadsrättsföreningar utan bara på deras fastigheter.

Nedan följer tre alternativa definitioner av en bostadsrättslägenhets marknadsvärde, dvs. vad som skall beaktas vid av bostads-

taxeringen

rättsfastigheten.

6.1.2.2¶Bostadsrättslägenhetens marknadsvärde

Den metod som i taxeringssammanhang används för att bestämma marknadsvärdet för småhus är i korthet

följande:

Först bestäms ett antal s.k. värdefaktorer. Dessa kan sägas vara faktorer som antingen tydligt påverkar marknadsvärdet (tex. fastighetens läge, storlek m.m.) - eller typiskt samvarierar med marknadsvärdet (tex. förekomsten av viss

teknisk utrustning).

Sambandet mellan värdefaktorer och marknadsvärde bestäms genom att ett stort antal aktuella överlåtelser studeras. Med statistiska metoder upprättas tabellverk som åskådliggör sambandet. Dessa tabellverk används sedan, efter det att de veriñerats vid genom prowärderingen,

fastighetstaxeringen avseende småhus.

Den i direktiven angivna strävan efter mellan den likformighet skattemässiga behandlingen av småhus resp. bostadsrätter leder till att de principer för fastighetstaxering som ovan refererats bör gälla även bostadsrättslägenheter. Nedan skissas i tre alternativ hur detta skulle kunna genomföras trots att, som visats, vissa tidigare betydande principiella skillnader föreligger vid köp av en bostadsrätt och av ett småhus.

om

52 överväganden och förslag i fråga fastighetstaxeringen

Alternativ 1

Marknadsvärdet som det som bostadsrätten sannolikt

definieras pris

vid en försäljning på den allmänna marknaden. betingar

denna definition fäster man inget avseende vid att ett köp av en Enligt bostadsrätt omfattar mer som sådan. Man fäster

än själva lägenheten

vid att köpen även inkluderar en andel i övriga tillgångar inget avseende som kan ha. När skulder bortser man

föreningen det gäller föreningens från att köpeskillingen bara är en del av hela den ekonomiska uppoffring som köparen han skall ju förutom köpeskillingen stå för kostnaden

gör; för lån, dvs. ränta och amortering som föreningen har att

föreningens erlägga.

Detta innebär således att man helt bortser från den

tillvägagångssätt ovan beskrivna distinktionen mellan bostadsrätt och bostadsrättslägenhet. Inhämtade avseende bostadsrättsöverlåtelser betraktas då som

priser priser för bostadsråttslägenheter och används som grund för upprättandet av tabellverken. Om detta alternativ kan sägas att det torde erbjuda den tekniskt sett enklaste Alternativet innebär emellertid i

lösningen. realiteten att landets bostadsrättsföreningar åsätts taxeringsvården i stället

Metoden skulle kunna godtas under förutsättning av för deras fastigheter.

en god överensstämmelse mellan värdena på att det förelåg någorlunda föreningarna som sådana och ifrågavarande fastigheter. Så är dessvärre inte fallet. att en bostadsrättsfastighet, som innehåller tio identiska

Antag

för 10 milj. kr. och låneñnansieras till 90 %. Under lägenheter, uppförs

för en bostadsrätt är 100 000 kr. skulle antagande att överlâtelsepriset

i detta alternativ få ett på 750 000 kr. och

fastigheten taxeringsvärde

bostadsrättshavama får samtidigt rätt till avdrag för räntorna på hela skulden kr. En sådan lösning kan säkert framstå som tilltalande

9 milj. för de enskilda medlemmarna. En bristande balans av inte godtagbart

inte bara småhus utan även mellan nya och slag uppkommer gentemot äldre bostadsrätter. bostadsrätter där föreningen har en

Nyproducerade

förhållandevis hög belåningsgrad överlåtes ju i regel till väsentligt lägre

än t.ex. äldre bostadsrätter där föreningar har låga lån.

kontantpriser

Värdefaktom ålder skulle då snarast ha en omvänd inverkan på

än vad som är normalt. Härtill kommer att

fastighetens taxeringsvärde

om det, såsom fallet kan vara i en äldre förening, finns andra tillgångar

så träffas även dessa av fastighetsskatt.

Eftersom vår är att föreslå en metod för rättvisande taxerings-

uppgift

värden kan alternativ 1 inte anses användbart. Kompletteringar måste

skulle kunna vara att taxeringsvärdet inte ñck sättas göras och en sådan till än det som skulle följa av nuvarande regler. Detta skulle

lägre belopp då i sin tur medföra att för höga taxeringsvärden skulle komma att åsättas i de fall det värdet av de enskilda bostadsrätterna skulle

sammantagna motivera ett värde än det nuvarande. De eventuella förenklings-

lägre

vinsterna torde vara måttliga eftersom ändå ett jämförelsematerial vid

måste tas fram med utgångspunkt i verkliga

fastighetstaxeringen

överlåtelser.

förslag om fastighetstaxeringen;

Alternativ 2

Marknadsvärdet = den sammanlagda ekonomiska som en

uppofring

köpare sannolikt måste göra för att förvärva bostadsrättslägenheten; dvs. marknadsvärdet = det pris som bostadsrätten sannolikt vid en betingar försäljning pá den allmänna marknaden ökat med säljarens andel i föreningens skulder eller om föreningen har tillgångar utöver skulder minskat med säljarens andel av

tillgångarna.

Vill man nu söka renodla själva värde måste som

bostadsrättslägenhetens

framgått av det tidigare avdrag göras om föreningar har tillgångar utöver själva föreningsfastigheten. Som tillgång i detta sammanhang räknas även den del av fastigheten som inte är upplåten med bostadsrätt. Den del som är upplåten med hyresrätt skall alltså frånrälcnas, förslagsvis med 133 % av taxeringsvärdet på denna del. Värderingen av tillgångarna i övrigt bör kunna ske på gängse sätt, dvs. närmast då med i de utgångspunkt nuvarande reglerna Senast kända bokslut i lagen om förmögenhetsskatt. bör alltså godtas. Vad gäller skulderna kan övervägas om en nominell metod eller en nuvärdesmetod, dvs. eller nedjustering av framtida bör

betalningar,

användas vid värdering. Det âr nämligen vanligt att subventionerade lån förekommer. Man kan då hävda att den ekonomiska som en uppoffring köpare gör när han köper en bostadsrätt inte är summan av köpeskillingen och det nominella utan snarare summan

lånebeloppet av köpeskil-

lingen och nuvärdet av låneskulden. Man kan också detta som uttrycka summan av och nominellt värde av lånen minskat med

köpeskillingen

nuvärdet av framtida subvention. Det senare innebär att subsynsättet ventionen betraktas som en i köpet ingående

tillgång.

Det under denna punkt angivna alternativet skulle med utgångspunkt i det nyss sagda kunna spjälkas i två tänkbara alternativ, nämligen: 2 a) Marknadsvârdet = det pris som bostadsrätten sannolikt betingar vid en försäljning på den allmänna marknaden ökat med det nominella värdet av säljarens andel av skulder eller, om har

föreningens föreningen

tillgångar utöver skulder, minskat andel med säljarens av tillgångarna. 2 b) Marknadsvärdet = det pris som bostadsrätten sannolikt betingar vid en försäljning pá den allmänna marknaden ökat med nuvärdet, dvs.

efter nedjustering av framtida betalningar av säljarens andel av

föreningens skulder eller, om har tillgångar utöver

föreningen skulder,

minskat med säljarens andel av

tillgångarna.

När man bedömer de olika alternativen får man hålla i minnet att vi skall skapa ett system för framtiden. Som av vad som

framgått tidigare

anförts är meningen att ett närmande skall ske till de regler som gäller för såväl son1 av småhus. Ett beaktande av

taxering beskattning

lánesubventionen enligt 2 b) kan synas teoretiskt tilltalande. Metoden har emellertid två klara nackdelar. För det första av

kompliceras upprättande

taxeringsunderlaget i mycket hög grad. För det andra innebär metoden ett avsteg från vad som gäller vid upprättandet av underlag för småhus-

54 och

överväganden förslag i fraga om fastighetstaxeringen

taxering. Enligt gällande lagstiftning för fastighetstaxering skall nämligen

för t.ex. småhus baseras på marknadsvärdet. Vid värde-

taxeringsvärdet

ringen skall privaträttsliga förpliktelser normalt inte beaktas, vilket i och för sig innebär ett avsteg från marknadsvärdeprincipen. Som en konsekvens av detta bortser man således för närvarande vid taxeringen från den aktuella belåningen av fastigheten. I stället utgår man från en för fastighetstypen normal belåning.

- för att erhålla likhet med

Som tidigare påpekats bör för framtiden

- för räntekostnader avseende lån egnahemsägare avdrag föreningens medges på så sätt att eventuella rånteunderskott (räntekostnader som föreningen inte kunnat skall föras över till resp. medlem efter

utnyttja)

dennes andelstal. I medlemmarnas deklarationer behandlas sådant fördelat underskott som en räntekostnad vilken får läggas till de enskilda medlemmarnas privata räntekostnader i inkomstslaget kapital. För att skapa likformighet i den skattemässiga behandlingen av egnahem resp. bostadsrätter är således alt. 2 a) att föredra. Detta alternativ är det som har störst likheter med egnahemsfallet.

Metoden enligt det nu valda alternativet blir då följande. Vid insamling

bostadsrättsöverlåtelser korrigeras överav data angående genomförda

med värdet av vad som i överlåtelsen ingår utöver andel i låtelsepriset

Det så erhållna överlåtelsepriset kan

bostadsrättsfastigheten. korrigerade

och är alltså att jämställa med då sägas avse endast bostadsrättslägenheten de överlåtelsepriser som används vid taxeringen av småhus.

Alternativ 3 Marknadsvändet = det pris som en bostadsrätt - i en bostadsrättfäre-

bostadrättvastigheten = 0 - sannoning där nettoförmögenheten förutom

likt betingar på den allmänna marknaden.

Metoden under alternativ 2 bygger på antagandet att en bostadsrätts marknadsvärde är summan av bostadsrättslägenhetemas marknadsvärde och värdet Studium av genomförda överlåtelser

av övriga tillgångar. antyder att detta samband inte gäller helt entydigt. Bostadsrätter med olika belåningsgrad, lika förhållanden, uppvisar mindre

men i övrigt variationer i pris än vad belåningsgraden ger anledning att tro. Av någon

tar marknaden föreningens ekonomi i den anledning inte hänsyn till

Förklaringen är utsträckning som på rationella grunder kunde förväntas.

att söka i att aktörerna på marknaden inte är rationella i den troligen utsträckning resonemanget förutsätter. Att marknaden inte tar full hänsyn till belåningsgraden kan också förklaras med att det återspeglar köparens relativa för framtida kostnader. En arman omständighet som

okänslighet kan inverka skulle vara att avdragsrätt för närvarande inte

på osäkerheten

för medlemmarna såvitt avser föreningens räntor och att det föreligger därför varit svårare att väga in lånebilden totalt sett.

Problemet att göra skillnad på bostadsrätt och bostadsrättslägenhet skulle kunna undvikas genom att endast överlåtelser avseende bostadsrätter som saknar skulder och andra tillgångar än

i föreningar

och om 55

överväganden förslag ifråga fastighetstaxeringen

bostadsrättsfastigheten studeras vid taxeringsförberedelsen. Överlåtelsepriserna kan i dessa fall direkt härledas till hos egenskaper bostadsrättslägenheten och analogin med förhållandena vid förberedelserna inför småhustaxeringen är fullständig. Frånvaro i av tillgångar föreningen avser inte endast bokförda tillgångar. Föreningen kan besitta dolda tillgångar t.ex. i form av att ett källarplan kan inredas och hyras ut som butiks- eller lagerlokal. Även tillgångar av dessa senare slag har naturligtvis påverkat överlåtelsepriset vid genomñrda försäljningar och de vederlag som betalats har alltså inte avsett enbart

bostadsrättslägenhet-

ema. Överlåtelsema skulle alltså delvis av detta skäl inte kunna användas vid förberedelsearbetet inför taxeringen. Det âr tydligt att, om endast överlåtelser av bostadsrätter där överlåtelsen verkligen avser endast bostadsrättslägenheten kan komma ifråga vid förberedelsearbetet inför taxeringen, underlaget blir alltför litet. Det kan ifrågasättas om överhuvudtaget några överlåtelser skulle vara kvalificerade att ligga till grund ñr tabellverkens upprättande. Man skulle med utgångspunkt i det nu sagda kunna tänka sig en definition och en därtill knuten metod för att bestämma marknadsvärdet som tar hänsyn till marknadens värdering av föreningens lån. Marknadsvärdet definieras som det bostadsrätten sannolikt vid en

pris betingar försäljning på den allmänna marknaden om föreningens nettoförmögenhet

= O. Vad det här är fråga om är inte att i förberedelsearbetet endast studera bostadsrätter i utan eller skulder utan

föreningar tillgångar

avsikten är att i förberedelsematerialet arbeta med alla av typer bostadsrätter (dvs. i föreningar Man med eller utan tillgångar/skulder). räknar sedan enligt en metod som skissas nedan fram vad marknadsvärdet skulle ha varit om = O.

ñreningens nettofönnögenhet

Bostadsrättsandelens nettofönnögenhet utöver

bostadsrättslägenheten

betraktas enligt detta alternativ vid studiet av genomförda överlåtelser som en värdefaktor vid sidan av de som är relaterade till bostads-

övriga

råttslägenheten (läge, ålder, storlek etc.). Metoden ger då möjlighet att beräkna ett marknadsvärde för en bostadsrättsandel från ett utgående antal värdelaktorer varav andelens utöver bostads-

nettoförmögenhet rättslägenheten är en.

Genom att i modellen sätta nettoförmögenheten lika med noll kan sedan tabeller upprättas som för olika kombinationer av de lägenhetsrelaterade värdefaktorema ger det rnarknadspris en bostadsrätt skulle om betinga föreningens nettoförmögenhet är lika med noll. Det är motiverat att betrakta det sålunda erhållna marknadsvärdet som bostadsrättens marknadsvärde.

6.1.2.3 Vårt förslag

Alternativ 3 kan sägas vara en och av det

vidareutveckling förñning

närmast föregående. I alternativ 2 fästes avseeende bara vid

tillgångar

och skulder sådana de framträder Alternativ 3 tänks i räkenskapema. omfatta även andra tänkbara förhållanden. Det är

värdepåverkande

emellertid tveksamt om det sistnämnda alternativet inte är alltför

och i om

56 överväganden förslag fråga fastighetstaxeringen

ñr att vara användbart. Det torde måhända också tillkrånglat praktiskt vara svårt från rent att förklara en modell

pedagogiska utgångspunkter

som i sin definition utgår från ett värde där föreningars nettoförmögenhet antas ha varit = 0. har tre olika alternativ presenterats. Det kan måhända I det föregående finnas även andra modeller. För att leva upp till direktiven med deras till i förening med en påbyggnad av anknytning marknadsvärdeprincipen torde dock finnas för vad

gängse fastighetstaxeringsförfarande gränser

som kan föreslås. Alternativ med en avdragsrätt för 2 a), kombinerat förekommande räntor regler, erbjuder bäst samtliga enligt eljest gällande överensstämmelse med småhussituationen. Framtida regler bör utformas med utgångspunkt i detta alternativ. Innan vi närmare för vår värderingsmodell vill vi redovisa redogör följande två speciella frågeställningar. Vårt innebär således att vid skall hänsyn

förslag fastighetstaxeringen

tas även till föreningens skulder. Vi är väl medvetna om att man (SFS vid realisationsvinstberäkningen som 1991: 1855) avskaffat den genomsyn infördes 1990 års inkomstskattereform. Genomsynen innebar att genom realisationsvinsten bestämdes även med hänsyn till bostadsrättshavarens andel i bl.a. föreningens skulder. De överväganden som lagts till grund vid realisationsbeskattningen saknar dock av för slopande av genomsynen ovan redovisade skäl aktualitet för en framtida utformning av fastigheter. En annan sak fastighetstaxeringen av bostadsrättsföreningars är att man - åtminstone i ett - skulle kunna överväga att

inledningsskede

vid av inte beakta skulderna fullt ut

fastighetstaxeringen försiktighetsskäl

utan t.ex. bara en viss andel därav. Vi har emellertid inte funnit skäl för en sådan Såsom närmare berörs i avsnitt tillräckliga lösning. 11.1 bör i stället säkerhetsmarginaler m.m. i fråga om de nya taxeringsvärdenas effekter bemästms genom fastighetsskattens utformning. _ En annan om finns att ha speciella regler för fråga gäller anledning tomträttsinnehav. Vid ett tomträttsinnehav träder nämligen tomträttsavgälden i stället för den räntekostnad som en markägare har för det kapital som investerats i markförvärvet. Till skillnad från räntor är tomträttsavgälden realt beräknad. Vidare förändras den med hänsyn till marknadsmed vissa intervaller. torde man utgå från en

prisutvecklingen I praxis

realränta på 3 % (jfr NJA 1988 s. 343). Avdrag för tomträttsavgäld skulle rätteligen bara medges i den mån det beräknas inkluderar markvärdet. taxeringsvärde på vilket fastighetsskatten Om marknaden för bostadsrätter ekonomiskt rationellt skulle

fungerade

i teorin bostadsrätter i bostadsrättsförening med tomträttsinnehav värderas som föreningen har att erlägga ned med hänsyn till de tomträttsavgälder och som slår till bostadsrättshavama. Detta skulle igenom i avgifterna innebära att i de fall var marknadsmässiga så skulle

tomträttsavgäldema markvärdet inte ingå i bostadsrättsprisema.

I enlighet med det sagda skulle de av oss föreslagna nya taxeringsvärdena inte heller inkludera markvärdet såvida dessa inte justerades särskilt. En sådan skulle likna tillägget för skulder genom att

justering

skulle omräknas till en skuld vilken skulle läggas till

avgäldsbelastningen

och förslag i fråga om fastighetsraxeringen 57

överväganden

bostadsrättsvärdena vid beräkning av fastighetemas taxeringsvärden. Om så sker skulle det vara materiellt riktigt att medge avdrag för tomträttsavgälden.

Det teoretiskt skulle -

riktigaste då vara att låta tomträttsavgälden eftersom den är en real kostnad - resultera i en något större skatteminskning än den som följer av ränteavdragsrätten. Emellertid torde skillnaden i praktiken inte bli så stor att det nu antydda mer invecklade förfarandet är påkallat. Vi föreslår därför ingen uppjustering av taxeringsvärdet med hänsyn till avgäldsbelastningen. Avdrag för tomträttsavgälden skall medges efter den skattesats som gäller för ränteavdragen.

Våra förslag i fråga om marknadsvärdet har tagits in i 5 kap. 3 och 5 §§ FTL.

6.2¶Allmänt om

värderingsmetoden

Inledning

Vi har konstruerat en metod för värdering av bostadsrättsfastigheter där en av utgångspunktema år att metoden i största möjliga utsträckning skall likna den som gäller ñr småhus och hyreshus. Detta innebär att taxeringsarbetet skall delas upp i två huvudkomponenter nämligen - förberedelsearbete -

taxeringsarbete

Förberedelsearbetet bör, i likhet

med vad som nu gäller vid fastighetstaxering, syfta till att med ledning av inhåmtade prisuppgifter konstruera tabellverk och kartor som beskriver beroende

bostadsrättslägenhetemas

av värdefaktorema.

Värdeläktorema är tänkta att, i likhet med vad som gäller vid övrig taxering, vara fastställda i lag. LMV:s rapport Prisbildning på bostadsrätter, som diskuteras nedan i avsnitt 6.2.3.1, utgör underlag för våra förslag till de värdefaktorer som skall tillämpas vid värderingen av bostadsrättsfastigheter. Dessa vårdefaktorer skall anges i lagtexten.

Vid det egentliga taxeringsarbetet är tanken att man för de enskilda bostadsrättslägenhetema skall kunna avläsa ett riktvärde avseende en kombination av värdefaktorer och att bostadsrättsfastighetens taxeringsvärde skall vara lika med bostadsrättslägenhetemas samlade värde.

6.2.2 Det förberedelsearbetet

värderingstekniska

Avsnitt 6.3 innehåller en genomgång av de praktiska arbetsmoment som ingår i det värderingsteknjska förberedelsearbetet. I detta avsnitt skall metoden för förberedelsearbetet belysas från mer allmänna utgångspunkter.

l det förberedelsearbete, som skall föregå själva taxeringen av bostadsrättsfastigheter, skall uppgifter om pris, egenskaper m.m. hos överlåtna bostadsrätter inhämtas. Vidare skall bestämmas hur bostadsrätternas värde beror av dessa egenskaper. Slutligen skall dessa samband dokumenteras i t.ex. tabellverk, vilket skall ge möjlighet att vid själva

58 om

överväganden och förslag i fråga fastighetstaxeringen

taxeringen direkt avläsa ett visst värde för ett objekt med vissa egen-

skaper.

Vi har i avsnitt 6.1.2 diskuterat definitionen av begreppet marknadsvärde och därvid förordat att en bostadsrättslägenhets marknadsvärde skall anses vara det pris som bostadsrätten sannolikt betingar vid en

marknaden ökat med det nominella värdet av försäljning på den allmänna säljarens andel av föreningens skulder eller om föreningen har tillgångar utöver eventuella skulder minskat med säljarens andel av tillgångarna. Frågan gäller i vilket skede av förberedelsearbetet som bostadsrättens överlátelsepris skall justeras, med hänsyn till föreningens nettoförmögenhet.

hur de faktiska överlåtelseprisema justeras med Följande exempel visar hänsyn till de överlátna bostadsrättemas del i resp. förenings skulder eller

förutom fastigheten som skall värderas, så att tabellerna direkt

tillgångar,

ger bostadsrättslägenhetemas värden.

Antag att en bostadsrättslägenhets marknadsvärde bestäms av:

-eålder - storlek

Ålder och storlek är då värdefaktorer. På basis av uppgifter om nyligen överlåtna bostadsrätter konstrueras en tabell enligt:

storlek 60 kvm 80 kvm 100 kvm

ålder

l-3 3-6 7-10

När faktiska överlåtelsepriser läggs in i tabellen, dvs. i samband med att tabellen skapas, justeras överlåtelsepriserna enligt köpekontrakten, med hänsyn till del i föreningens nettoförmögenhet. Om detta inte görs

ses som en värdefaktor och tabellen får måste även nettoförmögenheten ytterligare en dimension.

Antag att vid analys av genomförda Överlåtelser påträffas fyra överlåtelser av bostadsrätter med ålder 8 år och med ytan 100 kvm. Överlåtelsepñsema är 500 000, l 000 000, 900 000, 800 000 kr. Resp. andel i föreningarnas nettofönnögenhet visar sig vara - 200 000, - 100 000, - 200 000, + 100 000 kr. I tabellen skall siffran 900 000 kr. införas(500000 + 1000000 +900000 + 800000)-(-2000O0- 100000-200000 + 100000) = 3600000/4= 900000.

Då tabellen används för att värdera en 8 är lägenhet om

gammal

100 kvm kan värdet 900 000 direkt avläsas i tabellen.

om 59

Överväganden och förslag ifråga fastighetstaxeringen

Om tabellen konstrueras utan till andel i hänsyn föreningens nettoförmögenhet vid de faktiska överlåtelsema skulle medelvärdet av överlåtelseprisema (dvs. 800 000) läggas in i tabellerna. För att det värdet skall kunna användas vid måste taxering någon ytterligare justering göras. Detta drar med sig komplikationer som gör värderingsförfarandet onödigt invecklat. I detta sammanhang bör också I den följande uppmärksammas. fastighet som en bostadsrättsförening äger kan ingå bostäder eller lokaler som är upplåtna med hyresrätt. Hyresrättema är tänkta att utgöra en särskild värderingsenhet som skall värderas enligt nu gällande regler för hyreshus. Tidigare har diskuterats den väsentliga roll föreningens nettoförmögenhet (dvs. föreningens förmögenhet utöver bostadsrättsfastighetsdelen) har vid upprättandet av värderingstabeller baserade på överlåtelsepriser. I de fall föreningen äger lägenheter som är upplâtna med hyresrätt, som skall utgöra en särskild måste värderingsenhet marknadsvärdet av andelen i hyresrättsenheten vid av upprättandet tabellverk, avräknas från överlåtelsepriset pâ samma sätt som andelen i

övrig förmögenhet.

I tydlighetens intresse bör påpekas att vid bearbetningen av överlåtelsepriserna skall givetvis först sådana överlåtelser som inte är representativa ha sällats ut. Motsvarande gäller redan vid

småhustaxeringen.

Värderingsförfarandet

6.2.3.1 Lantmäteriverkets rapport

Den värdenngsmodell som vi presenterat bygger på vad som gäller vid arman fastighetstaxering. För att kunna måste bygga en sådan modell man känna till vilka värdefaktorer som skall användas vid

värderingen.

Detta förutsätter en av bostadsrättsmarknaden.

undersökning

LMV har med anledning härav fått i uppgift att, i samarbete med RSV, insamla och analysera om ett antal försålda bostadsrätter. uppgifter Undersökningen syftar i första hand till att visa vilka de mest prispåverkande egenskaperna är för enskilda bostadsrättslägenheter och att utifrån dessa kunskaper ge ett för underlag för förslag till ett antal värdefaktorer värderingen. I det följande redovisas några huvudpunkter i rapporten, som i sin helhet fogas som bilaga 3 till vårt betänkande. De värdefaktorer som diskuteras i rapporten är: läget -

bostadsrättslägenhetens storlek

-

årsavgiften/föreningens nettoskuld

fastighetens ålder - hos

egenskaper bostadsrättslägenheten

Den tekniska av de faktorer undersökningen som antagits ha betydelse för prisbildningen på bostadsrätter har i huvudsak med genomförts användande av regressionsanalyser. Detta är en statistisk metod där man med utgångspunkt från ett antal överlåtelser härleder ett matematiskt samband, en regressionsekvation, mellan priset och ett antal prispåverkande faktorer.

60 överväganden och förslag i fråga om fastighetstaxeringen

redovisas insamlade uppgifter om bostadsrätter på vissa

l rapporten orter som försålts under 1988 och 1989. Detta material har sedan utgjort

för som till att analysera sådana underlag de undersökningar syftat faktorer som påverkat priset på de enskilda bostadslâgenheterna.

Undersökningens uppläggning

Undersökningen omfattar 3 600 bostadsrättsföreningar på 30 orter som

av bostadsrätter är geografiskt spridda över hela Sverige. De överlåtelser som skett under åren 1988 och 1989 har dokumenterats på uppgiftsinsamlingsblanketter. Endast köp som skett till marknadspris har ingått i

har ombesörjts av bostadsrättsföre-

undersökningen. Uppgiftslârrmingen

bostadsrättshavama har således inte behövt ningama själva. De enskilda lämna några uppgifter.

Svarsfrekvensen fyra orter

för samtliga orter var mycket hög. Endast

än 80 %. Efter de manuella och maskinella hade lägre svarsfrekvens

återstod totalt 22 000 representativa överlåtelser. granskningsomgångama Detta material har sedan legat till grund för undersökningen.

Av de undersökta orterna var prisnivån på bostadsrätter högst i Stockholms innerstad med 13 500 kr. per kvadratmeter bostadsyta. Lägst

med 380-420 kr. per kvadratmeter bostadsyta, hade bostadsprisnivå rätter i Tidaholm, Falköping, Vetlanda och Skara.

Resultaten

Läge Prisnivåema som ñnns mellan bostadsrätter på olika orter beror av bostadsmarknadssituationen. Tillgången på hyreslägenheter är av betydelse för prisbildningen. När det råder knapp tillgång på hyreslägenheter

vilket medför höjda med rimliga hyror ökar efterfrågan på bostadsrätter

Ortsstorleken har för prisnivån. Generellt sett gäller prisnivåer. betydelse att ju fler invånare en ort har desto högre är prisnivån.

Undersökningen visar att det geografiska läget inom en ort har mycket stor för på enskilda bostadsrätter i flerbostadshus.

betydelse prisnivån

Skillnader kan vara betydande mellan likartade bostadsrätter

i prisnivåer

sett gäller att prisnivån är högst för som ligger i olika områden. Generellt bostadsrätter i ortens centrala delar och lägst för bostadsrätter i de

perifera områdena.

Av framgår bl.a. att lokala variationer på pris-

undersökningarna

nivåerna inte är inom likvärdiga områden. Detta

ovanligt geografiskt

fenomen kan förklaras av sådana skillnader som går att hänföra till

Faktorer som konstaterats mikrolägets attraktivitet mikroläget. påverka är Lex. vid park- eller rekreationsområde och

belägenhet sjö-, hav-,

utan trañkstömingar. Bostadsrätter i två likartade närbeläg-

lugna miljöer

na områden kan således uppvisa helt olika priser.

Även inom områden finns

som avgränsats med hänsyn till mikroläget normalt Stor för på en enskild bostadsrätt

prisskillnader. betydelse priset

har status är framför allt beroende av faktorer

utemiljön. Utemiljöns

överväganden och förslag ifråga om fasrigIverrylaxeringen

knutna till mikroläget. Utemiljöns prispåverkan kan dock sägas vara beroende av hur den uppfattas från varje bostadsrätt. De egenskaper hos bostadsrätten som år beroende av utemiljön och kan påverka priset är framför allt bottenvåning, sjö- eller havsutsikt, terrass,

balkong,

hömlägenhet och gårdshus. Exempelvis kan en bostadsrâtts belägenhet i byggnaden få betydelse för hur utemiljön uppfattas. Bostadsrätter som ligger högt upp i en byggnad kan ha en högre prisnivå än bostadsrätter på de nedre planen, beroende på exempelvis fri utsikt mot havet eller en lägre stömingsgrad från trafiken.

Storlek

Storleken är näst efter läget den mest betydelsefulla faktorn för priset på bostadsrätter. Inom en avgränsad delnrarknad där prisbildningen på bostadsrätter sker på ett relativt enhetligt sätt finns det vanligtvis bostadsrätter av olika storlekar. I nomralfallet att är det inte tillräckligt använda sig av ett nyckeltal som är relaterat till storleken och låta det gälla för hela delmarknaden. I en värderingssituation med syftet att âsätta bostadsrätter rättvisande värden så skulle exempelvis prisnivån mätt i pris per kvadratmeter bostadsyta eller ett absolut pris för ettor, tvåor etc. nonnalt sett ge en för dålig noggrannhet i värderingarna. till Anledningen detta är att marginalvärdet inte är 100 % av genomsnittsvärdet. Dessutom skiljer sig priset åt beroende på om det är en liten, en normal eller en stor bostadsrätt av samma lägenhetstyp. Det som fordras för att kunna åsätta bostadsrätter rättvisande värden år sålunda att storleksfaktom definieras för varje bostadsrätt med både antal rum och kvadratmeter bostadsyta. Dessa faktorer också ger sammantagna ett mått på bostadsrättens disposition. Marknadsundersökningar får sedan utvisa relationerna mellan pris och storlek, pris och lägenhetstyp samt pris och disposition.

Föreningens ekonomi - ålder Byggnadens

Föreningamas ekonomi har stor betydelse För prisbildningen på bostadsrätter. De faktorer som har använts som mått på föreningarnas ekonomi är dels nettoskuld per kvadratmeter bostadsyta och dels årsavgift per kvadratmeter bostadsyta. Årsavgiften påverkas indirekt av nettoskulden eftersom det finns ett samband mellan lånens storlek och den del av årsavgiften som utgör räntekostnader. Undersökningen har visat att i nomralfallet blir

överlåtelseprisema

lägre ju högre årsavgiften/nettoskulden är. En förklaring är att skillnader i årsavgiften direkt slår igenom på boendekostnadema. Prispåverkan på bostadsrätter är relativt sett större i områden än i med låg prisnivå områden med hög prisnivå.

Föreningens ekonomi är avhängig av byggnadernas ålder. I normal-

fallet har med samma nybyggnadsår lika stora

byggnader ungefär

nettoskulder. Det beror på att produktionskostnaderna i stort sett varit desamma för vid samma Produkbyggnader som uppförts tidpunkt. tionskostnaden påverkar låneskuldens storlek som i sin tur inverkar på

överväganden och förslag i fråga om fastighetstaxeringen

nettoslculden. Generellt sett gäller att ju nyare byggnader föreningarna har desto högre är normalt också årsavgiften/nettoskulden.

Detta skulle innebära att vid en jämförelse mellan likartade bostads-

inte rätter som ligger i byggnader med olika ålder är överlåtelseprisema sällan högre för bostadsrätter i de äldre husen. Trots att prisskillnader sannolikt finns som går att hänföra till âldersfaktom är det således den motverkande faktorn årsavgift/nettoskuld som oftast väger tyngre.

I en är det därför av största vikt att det finns

värderingssituation

information om både och byggnadens ålder för att

årsavgift/nettoskuld

kunna göra en riktig bedömning av marknadsvärdet på bostadsrätten.

Egenskaper hos bostadsrättslägenheten

Av sådana jämförbara bostadsrätter som endast skiljer sig åt beträffande inre skick och utrustningsstandard torde marknaden föredra bostadsrätter som har det bästa allmänna skicket. Hur detta slår igenom på priset har dock inte kunnat undersökas här. Mätbara prisskillnader torde dock finnas mellan en nyrustad och en orustad bostadsrätt. Uppskattningsvis är denna skillnad sällan eller aldrig högre än kostnaderna för renoveringarna.

hos bostadsrätter kan avsaknaden eller

När det gäller vissa egenskaper tillgången till dessa ha betydelse för prisbildningen.

Bostadsrätter som saknar badrum eller duschrum är relativt ovanliga. Avsaknaden av detta ger dock en tydlig negativ prisinverkan.

Bostadsrätter har antingen ett separat kök eller kokvrå/kokskåp med eventuellt tillhörande matrum. För mindre bostadsrätter kan det uppfattas som positivt med kokvrå/kokskåp istället ñr kök. För större bostadsrätter är det dock om det inte finns ett ordinärt kök. En faktor som har

negativt

betydelse i detta sammanhang är hur dispositionen av bostadsrätten

av tillgången till antingen kök eller kokvrå/kokskåp. Den påverkas

prisinverkan av kokvrå/kokskåp är normalt en följd av att positiva utnyttjandet av den beñntliga bostadsytan uppfattas mer effektivt än för motsvarande bostadsrätt med kök.

Separat WC är en faktor som i nomralfallet inte nämnvärt påverkar prisbildningen på bostadsrätter. Stora bostadsrätter har normalt separat WC på grund av att det varit ett krav i byggnomren. Prisskillnader mellan stora bostadsrätter med resp. utan separat WC har inte entydigt kunnat sägas bero av denna faktor.

Egenskaper hos som har betydelse för prisbildningen är i

fastigheten

första hand om byggnaden är utrustad med hiss eller inte. Bostadsrätter som ligger på våningsplan tre eller högre upp utan hiss, har en mätbar lägre prisnivå än bostadsrätter på de lägre våningsplanen.

Eftersatt underhåll av med avseende på fasader, tak och

byggnaden

installationer ger en negativ prispåverkan om skicket är uppenbart dåligt. En liten avvikelse från det normala torde dock inte ge någon tydlig prispåverkan.

Överväganden och förslag i fråga om fastighetstaxeringerz

6.2.3.2 Várt förslag

Värdqhlaøner

En värdefaktor är som en egenskap påverkar en värderingsenhets marknadsvärde. En värdefaktor kan i vara vilken faktor som helst

princip

med betydelse för marknadsvärdet. I LMV:s har man undersökning studerat dess hur ett visst antal egenskaper hos en bostadsrätt påverkar pris. Valet av möjliga värdefaktorer har grundats på erfarenhet

tidigare

av

värderingsarbete.

Med undersökningen som skall vi bestämma de värdefaktorer

underlag

som skall vid av

tillämpas värdering bostadsrättsfastigheter.

Först skall några allmänna utgångspunkter för vår pekas ut.

bedömning

- värdefaktom skall ha en väsentlig, regelbunden och entydig påverkan på marknadsvärdet - värdefaktom skall vara någon av de som LMV undersökt - antalet värdefaktorer måste begränsas av rent praktiska skäl - vårdefaktom skall vara lätt att påvisa och dokumentera och uppfattas

som rimlig

föreningens styrelse skall inför fastighetstaxeringen kunna lämna uppgift om värdefaktorema, vilket innebär att värdefaktorema skall avse egenskaper som berör fastigheten som helhet, exempelvis läge, byggnadsår, normal standard i lägenheterna, etc. samt sådana lägenhetsspecifika egenskaper som av föreningen alltid är kända t.ex.

lägenhets-

storlek m.m. Av det nu sagda följer att värdefaktoner i som bygger på förhållanden de särskilda lägenheterna inte in i ett framtida passar värderingsförfarande. Detta gäller även vissa yttre egenskaper, som i och för sig föreningens styrelse lätt kan skaffa sig kännedom om, t.ex. förekomst av balkong, terrass osv. Samma sak gäller våningsplan, gatu- eller gårdshus, hiss eller ej, osv. I de båda sistnämnda hänseendena är situationen dessutom den att det torde vara svårt att kvantifiera vårdeinverkan med tillfredsställande mått av säkerhet. Föreningens ekonomi har vi föreslagit bli beaktad genom av Vi har

bearbetningar köpeskillingsmaterialet.

stannat för följande tre värdefaktorer, nämligen läge - storlek - ålder

Läge

Att en bostadsrätts läge är av synnerligen stor betydelse för priset torde vara uppenbart. Ett systern med värdeområden skulle kunna användas i analogi med vad som gäller vid småhustaxering. LMV:s rapport antyder att indelningen i värdeområden behöver än då det göras mer fmmaskig gäller småhus och Detta förklaras med att bostadsrätts-

hyreshus.

bebyggelse är mindre än t.ex.

homogen småhusbebyggelse. Lägets

inverkan på priset för kan variera samma

bostadsrättslägenheter längs

gata eller från kvarter till kvarter.

om

64 Överväganden och förslag i fråga fastighetstaxeringen

Storlek

storlek torde också vara Två storleksmått finns Värdefaktom självklar. rum. Värdefaktom storlek mätt i både yta och att välja, yta och antalet antalet rum är också en värdefaktor som allmänt torde bli accepterad.

Ålder

En byggnads/bostadsrättslägenhets ålders påverkan på priset kan studeras två olika med olika ålder men med i genom att man jämför lägenheter priset är olika för övrigt lika egenskaper. Man kan då fråga sig varför Åldern i och för ingen egenskap som

dessa lägenheter. sig är ju

omedelbart funktion. Åldern är emellertid ofta en

påverkar lägenhetemas

indikation en hos lägenheten och på mängd fysiska egenskaper Värdefaktorn ålder användes också vid fastigheten. genomgående

fastighetstaxeringen.

De nu nämnda värdefaktorema uppfyller enligt vår mening på ett

tillfredsställande sätt de krav som vi nyss ställt på värdefaktorema. Till skillnad flerlägenhetshus som mot vad som gäller ñr den del av ett är inte värdefakupplåtet med hyresrätt föreslår vi för bostadsrättsdelen tom markvärdeandel. Denna värdefaktor syftar till att fånga upp det

värde som finns därigenom att gällande planbestämmelser

ytterligare

tillåter utöver den faktiska. Huruvida denna av LMV inte bebyggelse särskilt undersökta värdefaktom bör gälla även för bostadsrättsdelen av anser vi vara något som bör övervägas sedan de första erfarenheterna våra förslag prövats vid 1994 års allmänna taxering av flerlägenhetshus.

Justering för säregetförhållande

är det värde för och

Riktvärdet värderingsmodellen ger byggnader

inom ett värdeområde för en kombination av de utvalda ägoslag värdefaktorema. kan det finnas värdepåverkande faktorer Naturligtvis som inte modellen tar hänsyn till. Det riktvärde som beräknats kan alltså behöva av särskilda förhållanden som inte har beaktats

justeras på grund

i s.k. för säregna förhållanden. Allmänt

värderingsmodellen, justering

gäller vid fastighetstaxering att justering skall ske när det är fråga om en värdefaktor som inte är beaktad vid bestämmandet av riktvärdet samt då nämnda värdeläktors inverkan är påtaglig. Vid på marknadsvärdet

är utgångspunkten det

bedömningen av vad som är ett säreget förhållande normala inom värdeområdet. Vad beträffar innebörden i påtaglig inverkan kan att det för småhusenhet föreskrivs i 7 kap. 5 §

påpekas

FTL att sådan inverkan skall anses föreligga när det säregna förhållandet bestämda värdet höjs eller föranleder att det med ledning av riktvärdet sänks med minst 10 000 kr. Även den av oss för fastighet med

föreslagna värderingsmetoden

bostadsrätt bör innefatta till justering på grund av säregna

möjlighet

aktuellt är t.ex. ett förhållanden. Exempel på fall där detta kan bli värdeområde med bostadsråttsfastigheter där endast ett fåtal lägenheter

Överväg nden och förslag ifråga om fastighetstaxeringen 65

till skillnad mot övriga har sjöutsikt. Detta skall beaktas genom justering för säreget förhållande, i detta fall med nöjning av fastighetens taxeringsvärde. Justering för säregna förhållanden bör bara ske om det leder till en ändring av taxeringsenhetens totala värde på ett någorlunda påtagligt sätt. Som nämnts ovan krävs för egnahem en ändring med minst 10 000 kr. Av likforrnighetsskäl bör ett motsvarande belopp gälla för de enskilda bostadsrättslägenhetema.

Exempel :

En fastighet innehåller åtta lägenheter. Den totala lägenhetsytan för resp. lzor, 2:or osv. beräknas. Med ledning av det riktvärde som gäller (kr/mZ) i värdeormådet för de olika värdefäktorema beräknas resp. lägenhetskategoris värde. Summan av dessa värden utgör fastighetens taxeringsvärde före korrigering för säregna förhållanden.

Om två lägenheter har en utsikt som är unik för värdeområdet och det kan bedömas att detta ökar deras marknadsvärde med 20 000 kr. vardera skall detta föranleda att fastighetens taxeringsvärde justeras uppåt med 75 % av 2x20 000 = 30 000 kr. Av taxeringsbeslutet skall framgå inte bara att justering skett utan även vilka bostadsrättslägenheter som berörts.

Det är viktigt att notera att det säregna förhållandet verkligen är säreget för värdeområdet. I ett sjönära område med genomgående fina sjöutsikter kan det säregna förhållandet således bestå i att enstaka lägenheter saknar sjöutsikt och att dessa lägenheter därför skall föranleda att resp. fastighets taxeringsvärde justeras nedåt.

Våra förslag i nu aktuella delar har tagits in i 7 kap. 5 § FTL.

6.3 ur

Värderingsmetoden praktisk synpunkt

Inledning

Vid fastighetstaxeringen skall en bostadsrättsfastighet åsättas ett taxeringsvärde som motsvarar viss procent av summan av de i fastigheten ingående bostadsrättslägenhetemas marknadsvärden. Innebörden av begreppet bostadsråttslägenhets marknadsvärde har diskuterats i avsnitt 6.1.2. I likhet med vad som nu gäller vid fastighetstaxering bör taxeringsvärdet bestämmas med utgångspunkt i riktvärden. Dessa bör bestämmas enligt den s.k. ortsprismetoden dvs. genom bearbetning av prisnoteringar där man med utgångspunkt från överlåtelsepriser drar slutsatser om värderingsobjektens marknadsvärden. Riktvärden hämtas ur tabeller eller från kartor och kan utgöras av de värden som anges i tabellerna eller i särskilda värdeserier. Liksom då det gäller fastighetstaxering i övrigt indelas taxeringen i två faser - ñrberedelsearbete

värderingstekniskt

-

genomförandet av värderingen

66 och förslag i fråga om fastighetstaxeringen

överväganden

6.3.2 Det förberedelsearbetet

värderingstekniska

Allmänt gäller för förberedelsearbete (småhus, hyreshus) följande.

Förberedelsearbetet syftar till att i tabellverk och på kartor beskriva fastighetsvärdenas beroende av värdefaktorerna (dvs. fastighetemas egenskaper) och fastighetemas läge. I förberedelsearbetet ingår - att bestämma hur fastighetsvärdet inom olika prisnivåer beror av de s.k. värdefaktorema, att dokumentera dessa samband i tabellverk eller på annat sätt, - att avgränsa värdeområden, dvs. områden inom vilka man vid värderingen kan bortse från taxeringsenhetens läge, - att vilken som är inom enskilt

avgöra prisnivå tillämplig varje värdeomráde, - att bekräfta riktigheten av vald prisnivå och tillämpade tabeller inom varje värdeornråde på bebyggd fastighet genom en provvärdering.

Metoden som används då det gäller att bestämma de relevanta värdefaktorema samt dessas betydelse för fastighetsvärdet bygger på statistisk bearbetning av insamlat material avseende genomförda överlåtelser. Det insamlade materialet innehåller uppgifter om såväl överlâtelsepriser som vissa uppgifter om egenskaper och lägen hos de överlátna objekten.

I prowärderingsarbetet används de funna sambanden för att värdera överlâtna fastigheter och det värde som värderingsmetoden därvid ger jämförs med dessa faktiska överlåtelsepriser.

fastigheters

Som nämnts tidigare skall principerna för värdemodellen vara desamma som gäller för småhus och för hyreshus, dvs. en värdering där man efter bearbetning av utarbetat värdeområden, värdefaktorer,

prisnoteringar

riktvärden m.m.

Förberedelsearbetet bör kunna genomföras på ett sätt som liknar det som gäller inför övrig fastighetstaxering. Detta innebär följande.

Data inhämtas från ett antal överlâtelser. Årligen överlåtes ca 60 000 bostadsrätter. Från ett visst antal av dessa inhämta uppgifter om -

överlåtelsepriser - den överlåtna bostadsrättens andel i föreningen. - förutom

föreningens tillgångar/skulder bostadsrättsfastigheten - data avseende värdefaktorer

Marknadsvärdet för resp. bostadsrättslägenhet kan sedan tillsammans med inhämtade uppgifter om värdefaktorer

utgöra underlag för indelning i värdeomrâden, sammanställning av tabellverk m.m. för provvärdering i analogi med förfarandet inför fastighetstaxering av småhus och hyreshus.

Ett mycket viktigt inslag i förberedelsearbetet gäller indelningen i värdeområden. I likhet med förberedelsearbetet inför övrig fastighetstaxering måste marknaden analyseras och delmarknader särskilj as. Detta arbete består i att med ledning av uppgifter om försålda bostadsrätter avgränsa s.k. värdeområden. Varje värdeornráde kan sägas bestå av en delmarknad. Arbete med i värdeomrâden har vid de

indelning gjorts senaste allmänna fastighetstaxeringama för samtliga av fastigheter

typer varför tekniken är väl beprövad och relevant erfarenhet finns i den

och om 67

överväganden förslag ifråga fastighetstaxeringen

regionala lantmäteriorganisationen. Vid AFT 88 har avgränsats ca 1 200 värdeområden för hyreshus för vilka gäller olika vårdenivåer i hela landet. Hur många vârdeområden som behöver avgränsas för värdering av fastigheter med bostadsrätter är svårt att bedöma i dag. Det kan ifrågasättas om inte områdesindelningen måste bli mycket mer långtgående ån vid AFT 88 eftersom just lägesfaktom har så stor betydelse för prisbildningen särskilt för bostadsrätter. Andra faktorer som påverkar antalet områden är tillgången på ortsprismaterial och ambitionsnivån i värderingen. Ju högre ambitionsnivån är desto fler områden kan avgränsas. Ett särskilt problem är troligen i värdeområden

indelning

beträffande lokaler upplåtna med bostadsrätt, eftersom dels

försäljningar

av sådana sällan är representativa (man har lagt en del av köpeskillingen på inventarier eller rörelsen osv.), dels för att det ñnns ett litet antal lokaler med bostadsrätt och därmed ett litet antal

försäljningar.

6. 3.3

Värderingsförfarandet

Våra förslag anknyter till de m.m. som har utbildats

värderingsprinciper

inom den nuvarande Vi har inordnat

fastighetstaxeringen. taxeringen av

bostadsrättsfastigheter inom nuvarande värderingsmodeller genom att utgå ifrån de beslut och åtgärder som sker vid fastighetstaxering. Schematiskt beskrivet skall de huvudsakliga besluten och åtgårdema ske enligt följande:

. Indelning i byggnadstyp och ägoslag

. Skatteplikt fastställs

. Indelning i taxeringsenheter

. Indelning i värderingsenheter

. Värderingen utförs

mamma-

5.1 Bestämning och av värdefaktorer

klassificering

5.2 Riktvärde bestäms för

värderingsenheten

5.3 Justering för säregna förhållanden 5.4 Delvärden och totalt taxeringsvärde beräknas.

1. Indelning i och byggnadstyp ägoslag

Enligt huvudregeln i FTL skall i

princip alla byggnader indelas i byggnadstyper. För varje finns som utbyggnadstyp en värderingsmodell mynnar i ett antal riktvårdetabeller som riktvärden för olika anger kombinationer av värdefaktorer. Även i skall

fortsättningen upplåtelse-

formen inte påverka i

indelningen byggnadstyp. Begreppet hyreshus bör ändras till flerlägenhetshus.

I och för sig skulle det dock vara möjligt att skapa en ny byggnadstyp, nämligen bostadsrättshus. Behovet härav är dock diskutabelt. Vid fastighetstaxeringen klassificeras utifrån byggnader byggnadens inrättande. Byggnad som är inrättad till bostad åt en eller två

familjer

klassas som småhus och inrättad som bostad åt minst 3

byggnad familjer

klassas som hyreshus. Vid indelningen saknar bostadens upplåtelseform

betydelse. Vi föreslår att begreppet hyreshus ändras till flerlägenhetshus.

Detta svarar bättre mot vad man vill beskriva i definitionen

egentligen

68 Överväganden och förslag i fråga om fastighetstaxeringen

nämligen ändamålet med byggnadens hyreshus (2 kap. 2 § FTL), inrättande och inte upplåtelseformen ñr byggnaden. Begreppet flerlägenhetshus kommer att omfatta såväl hus inredda som bostäder som hus inrättade till kontor, butiker osv.

Vid indelningen i värderingsenheter (dvs. egendom som skall värderas för 3 görs, om byggnaden ifråga innehåller

sig, 6 kap. § FTL) bostadsrätt, en uppdelning i värderingsenheter där uppdelningen styrs av upplåtelseformen. Det kan då bli fråga om värderingsenheter hänförliga till bostadsrätt/bostäder eller lokaler och ev. till hyresrätt/bostäder eller lokaler.

värderingsmodell m.m. som i dag gäller för

Samma regler, indelning, tomt för hyreshus bör även gälla för tomt för hus med bostadsrätts-

lägenheter.

2. Punkten 2 torde inte kräva särskilda överväganden. Vad gäller skatteplikten får den än så länge rådande övervägandeprincipen tillämpas. Används en till mer än hälften för s.k. speciella ändamål blir

byggnad

hela byggnaden icke skattepliktig.

3. Indelning i taxeringsenheter

Indelningen i taxeringsenheter bygger normalt på indelningen i register-

Den nuvarande indelningen i taxeringsenheter, som alltså fastigheter. innebär att byggnader innehållande bostadsrätter, indelas som hyreshus

och ingår i den taxeringsenhet hyreshusenhet - som följer av indelningen i registerfastighet, bör givetvis gälla även i fortsättningen.

4 Indelning i värderingsenheter Syftet med reglerna i värderingsenheter har i första

angående indelning hand varit att underlätta värderingsförfarandet. De värderingsmodeller

som används vid fastighetstaxeringen innebär att särskilda regler gäller för varje slag av egendom som bör värderas för sig. Detta har inneburit ett behov av indelning i särskilda värderingsenheter.

Med utgångspunkt i det ovan sagda kan en byggnad som inrymmer både hyresrättslägenheter och bostadsrättslägenheter indelas i följande värderingsenheter: * en värderingsenhet bostadsrätt/bostäder * en värderingsenhet bostadsrätt/lokaler * en värderingsenhet hyresrätt/bostäder * en värderingsenhet hyresrätt/lokaler.

Reglerna härom har vi tagit in i 6 kap. 3 § FTL.

5 Värderingen utförs 5.1 och klassificering av värdefaktorer (9 kap. FTL dvs.

Bestämning

värdefaktorer exkl. läget)

Värdefalctorema för ovannämnda slag av värderingsenheter kommer

fyra

att behöva vara olika.

Överväganden och förslag ifråga om fastighetstaxeringen 69

För vårderingsenheter avseende lokaler upplåtna med hyresrätt är värdefaktorema lokalhyra, ålder och markvärdeandel. För bostäder upplåtna med hyresrätt är vårdefaktorema bostadshyra, ålder och markvärdeandel.

För värderingsenheter avseende bostäder och lokaler upplåtna med bostadsrätt föreslås värdefaktorema storlek, lägenhetstyp och ålder.

Våra förslag i denna del återfinns i 9 kap. l, 2, 4 och 5 §§ FTL.

5.2 Riktvärde bestäms för värderingsenheten Enligt FTL skall taxeringsvårde för bl.a. småhus och hyreshus bestämmas med utgångspunkt i riktvärden. Dessa skall bestämmas för kombinationer av vårdeläktorer och redovisas nomialt i tabellverk. Värderingen av de olika värderingsenhetema avseende bostadsrätt resp. hyresrätt bör ske enligt samma metodik.

5.3 Justering för säregna förhållanden Enligt 7 kap. 5 § FTL kan ett riktvärde justeras om det föreligger värdefaktor som inte har särskilt beaktats vid bestämrnandet av riktvärdet. Kravet är att den nya vârdefaktorn påtagligt har inverkat på marknadsvärdet. Detta benämns justering för säregna förhållanden. Denna fråga har behandlats i avsnitt 6.2.3.2 i slutet.

5.4 Delvärden och totalt taxeringsvärde beräknas Summan av de enskilda värdena på de värderingsenheter som avser byggnad och tomt utgör det totala värdet av taxeringsenheten. Byggnadsvärdet erhålls genom att totalvårdet minskas med markvärdet.

Arbetsgången kan i enlighet med det ovan sagda illustreras med

följande exempel:

Flerlägenhetsshus med tomtmark indelas i värderingsenheter. Fyra typer av värderingsenheter måste särbehandlas, nämligen:

* en värderingsenhet bostadsrätt/bostäder * - - -- /lokaler * --

hyresrätt/bostäder

* -- --

/lokaler.

l vissa fall kan det bli nödvändigt med flera värderingsenheter av samma slag, nämligen om vårdefaktorn ålder (på byggnaden) eller genomsnittsstorleken på lägenheterna varierar för olika delar av en byggnad som innehåller bostadsrättslägenheter.

Fall 1

Värderingen avser en fastighet som ägs av en bostadsrättsförening. Huset rymmer 10 trerumslägenheter ä 100 m2. Varje lägenhets andel = 1/ 10. *

Värderingen sker med utgångspunkt i två vårderingsenheter

l. tomtmark för bostäder

70 överväganden och förslag ifråga om fastighetstaxeringen

2. bostadsrätt/bostäder (med tomtmark). * Tomtvärdet beräknas enligt de riktvärden m.m. som finns angivet för

flerlägenhetshus. * Data för värdeiäktorema bestäms. I riktvärdetabell kan ett visst värde,

i x kr/mz utläsas för en kombination av värdefaktorema. Det avlästa värdet x 1 000 m2 ger det totala värdet.

* För att erhålla byggnadens värde minskas det totala värdet med

tomtmarksvärdet.

Fall 2

Fastigheten inrymmer 7 bostadsrättslägenheter ä 100 m2 och 3 lokaler ä 100 m2 och som alla âr upplåtna med bostadsrätt. *

Värderingen sker med utgångspunkt i fyra värderingsenheter 1. tomtmark för bostäder 2. -- -- lokaler 3. bostadsrätt/bostäder (med tomtmark) 4. -- /lokaler

(-- --)

* Tomtvärdet för resp. värderingsenhet tomtmark beräknas enligt de

riktvärden m.m. som finns anvisade för tomtmark för flerlägenhetshus. * Data för värdefaktorema bestäms. I två olika riktvärdetabeller, en För

bostadsrätt/bostäder och en för bostadsrätt/lokaler, kan värden, i x

kr/mz utläsas för en kombination av värdefaktorema. Summan av de

totala värdena för resp. värderingsenhet ger det totala taxeringsvärdet

för taxeringsenheten.

* För att erhålla byggnadsvärdet minskas det totala värdet med tomt-

marksvärdena.

Fall 3 Fastigheten inrymmer 7 bostadsrättslägenheter ä 100 m2 och 3 lokaler ä 100 m2 som hyrs ut av ñreningen. *

Värderingen sker med utgångspunkt i fyra värderingsenheter 1. tomtmark bostäder 2. -- lokaler 3. bostadsrätt/bostäder(med tomtmark)

4. hyresrätt/lokaler (med tomtmark.)

* Tomtvârdet för resp. värderingsenhet tomtmark beräknas enligt de

riktvärden m.m. som finns anvisade för tomtmark för flerlägenhetshus. * Data för värdefaktorema bestäms. I två olika riktvärdetabeller, en för

bostadsrätt/bostäder och en för hyresrätt/lokaler, kan värden i kr/mz utläsas för en kombination av värdefaktorema. Summan av de totala värdena för resp. värderingsenhet ger det totala taxeringsvärdet för taxeringsenheten.

* För att erhålla minskas det totala värdet med tomt-

byggnadsvärdet

rnarksvärdena.

Överväganden och förslag i _frága om fastighetstaxeringen

6.4¶Förfarandet m.m. vid

fastighetstaxering

Inledning

Våra överväganden rörande värderingsmodellen för

bostadsrättsfastigheter

kräver inga större förändringar av reglerna för förfarandet vid fastighetstaxeringen. Alla de grundläggande bestämmelserna om taxeringsorganisationen, allmän fastighetsdeklaration, förberedande åtgärder, fastighetstaxeringsnämndemas arbete m. m. kvarstår i stort sett oförändrade. Inte heller berör våra överväganden

de civilrättsliga förutsättningarna som bostadsrättsföreningamas m.m.

organisation, ägarförhållanden Detsamma gäller de skatterättsliga reglerna om som vem som är skattesubjekt m.m. liksom principerna för indelning i taxeringsenhet, klassning av byggnader och mark m.m. Det nu sagda beror på att vi helt i enlighet med våra direktiv övervägt lösningar på föreningsnivå och där olika individuella särdrag hos de

enskilda bostadsrättslägenhetema spelar roll.

en mycket underordnad Allmänt sett innebär våra förslag endast att viss taxeringsenhet eller viss del av en taxeringsenhet (byggnad med bostadsrätter) skall värderas på ett nytt sätt. I det följande redovisas vilka ändringar i förfarandet som den nya värderingsmodellen kan fordra.

Bakgrund

För framtiden skall således ett taxeringsvärde åsätts för hela föreningsfastigheten. Vidare skall värderingen ske med av värdefaktorer

ledning

som kan hänföras till yttre hos Metoden

egenskaper fastigheten. tar,

som nyss nämnts, alltså inte hänsyn till individuella inre egenskaper hos de enskilda

lägenheterna. Taxeringsobjekt skall vara bostadsråttsfastigheten. Taxeringen skall bygga

på tabellverk av vilka, för olika kombinationer av värdeiäktorer och värdeområden, kan utläsas vården

bostadsrättsfastighetemas (det

sammantagna värdet av olika

värderingsenheter).

Tabellverk upprättas under förberedelsearbetet till

fastighetstaxeringen.

Som ettled i detta arbete inhämtas avseende aktuella bostadsuppgifter rättsöverlâtelser, liksom uppgifter avseende de överlâtna bostadsrättsandelamas andelstal samt om utöver

uppgift nettoförmögenheten

själva bostadsrättsfastigheten. Vidare inhämtas uppgifter om värdefaktorer m.m. De inhämtade i överlåtelseprisema justeras med avseende på andelen föreningens nettoförmögenhet. Det justerade överlåtelsepriset kommer då

att avse värdet av bostadsrättslägenhetema.

De erhållna värdena jämte övriga inhämtade uppgifter bearbetas sedan statistiskt, helt i överensstämmelse med vad som i gäller för småhus.

dag

De tabellverk som tas fram i förberedelsearbetet vid s.k. prövas prowärderingar. Syftet med prowärderingen är att kontrollera om preliminärt föreslagna riktvärdekartor m.m. leder till den

taxeringsvärde-

och om

72 Överväganden förslag ifråga fastighetstaxeringen

nivå av marknadsvärdet som man vill skall Vid prövningen taxerar

gälla.

man inom resp. värdeområde ett visst antal provvärderingsobjekt. för bostadsrättsfastigheter kan, med det tidigare Taxeringsarbetet beskrivna förarbetet som bas, bedrivas enligt de regler som i dag gäller för småhus.

6.4.3¶Uppgiftsskyldigheten

vi valt är det nödvändigt att Med den värderings- och taxeringsmetod inhämta två typer av dels uppgifter som skall från föreningarna uppgifter Förberedelsearbetet deLr liksom bilda underlag för det värderingstekniska nu i fastighetsdeklarationen inför själva taxeringen.

uppgifter

Här skall inledningsvis påpekas att det enligt FTL är ägaren av en som inför skall avlämna deklaration. Vi

fastighet fastighetstaxeringen

föreslår av de skattemässiga vilket

ingen förändring ägarförhållandena,

leder till att det även fortsättningsvis är bostadsrättsföreningen som i

deklaration inför fastighetstaxeringen.

egenskap av ägare skall avlämna och till den Det är naturligt, med hänsyn till nyss nämnda förhållande och vi valt, att det även är föreningen som

värderings- taxeringsmetod

lämnar särskilda inför det värderingstekniska förberedelse-

uppgifter

arbetet.

Särskilda uppgifter irför det vârderingstekniska förberedelsearbetet

Redan i dag har bostadsrättsföreningar (3 kap. 45 § lagen om självdeklaration att lämna kontrolluppgift. Den och kontrolluppgifter) skyldighet innebär att en bostadsrättsförening till skattemyn-

uppgiftsskyldigheten

skall lämna om b1.a. avseende sådan

digheten uppgift köpeskilling

överlåtelse av bostadsrätt som har anmälts till föreningen. I denna del är att märka att bestämmelser finns i BRL om föreningens möjlighet att få tillgång till överlåtelseavtalet. Bostadsrättsföreningens styrelse skall föra en s.k. lägenhetsförteckning (9 kap. 8 §) dvs. en förteckning över lägenhetemas denna förteckbeteckning, belägenhet, ägarens namn osv. Till ning skall fogas en avskrift av överlåtelseavtalet (9 kap. 10 §). att överlåtelseavtalet till lägenhetsförteck-

Föreningens skyldighet foga

är dock inte förenad med någon motsvarande skyldighet för ningen medlemmen att till inlämna överlátelseavtalet. Sistnämnda

föreningen

förhållande bör och det bör övervägas om det inte i

uppmärksammas

BRL bör finnas inskrivet en för medlemmen att inlämna

skyldighet

överlåtelseavtal till föreningen. Detta skall ses mot bakgrund av att vi

föreslår att uppgiftsskyldigheten i 3 kap. 45 § lagen om självdeklaration

och kontrolluppgifter kompletteras med en skyldighet att till skattemyninlämna som behövs till ledning inför

digheten erforderliga uppgifter

allmän uppgift även måste lämnas fastighetstaxering. En nyhet blir här att om föreningens nettoförrnögenhet och andelstalet ifråga.

överväganden och förslag ifråga om fastighersraxeringcen 73

Uppgijier i fastighetsdeklarationen Det är alltså ägaren av fastigheten dvs. föreningen som skall lämna allmän fastighetsdeklaration. Av 18 kap. FTL framgår närmare i vilken ordning och var sådan deklaration skall avlämnas.

I 4 § föreskrivs att fastighetsdeklarationen b1.a. skall innehålla uppgift om ägare, adress och uppgifter om fastighetens areal av olika ägoslag, användning av byggnader, hyror osv. samt i övrigt uppgifter om sådana förhållanden som behövs för att bestämma de värdefaktorer som taxeringen enligt b1.a. 8-15 kap. FTL skall grundas på.

Föreningarna skall alltså redan enligt gällande lagstiftning lämna uppgifter som - mot bakgrund av att vi i 9 kap. FTL föreskriver vilka värdefaktorer som skall gälla vid värdering av bostadsrättsfastighet - i stort sett är tillräckliga även enligt det nya systemet för värdering. Den ytterligare uppgift som erfordras är uppgift om resp. lägenhets andelstal.

Det skall här erinras att det i 18 kap. 6 § FTL föreskrivs att fastighetsägare utöver uppgifter i 4 § bör lämna de upplysningar som är av betydelse för taxering av fastigheten, samt att fastighetsägaren efter anmaning är skyldig att till ledning vid fastighetens taxering lämna upplysningar också om andra förhållanden än dem, som anges i deklarationsformuläret.

Register

För att kunna hantera de uppgifter som föreningarna skall lämna dels inför det förberedelsearbetet dels inför

värderingstekniska själva

taxeringen krävs någon form av registrering. Som bakgrund till frågan vilka register som behövs för taxeringsarbetet lämnas här en kort

redogörelse för befintliga register.

Fastighetstaxeringsregistret

De uppgifter om en fastighet som utgör grund för en fastighets taxering liksom själva taxeringsbeslutet förs in i som sedan

fastighetslängden

länsvis tas in i fastighetstaxeringsregistret, FTR. FTR är alltså i första hand ett register över fastighetstaxeringsbesluten. FTR förs i länsvisa ADB-register. Systemen för databehandlingen konstrueras av RSV som också har ansvaret för registret.

Fastighetsprissystemet

LMV har ansvaret för fastighetsprissystemet. Det innehåller köpe- och taxeringsdata för fastigheter som sålts 1981 och senare. Alla fastighetstyper ingår (småhus, hyreshus, industri, lantbruk och obebyggd tomtmark). Uppgifterna kommer till LMV från länsskattemyndighetemas

lagfartsregister. Fastighetsprissystemet används av LMV som ett s.k.

Överlåtelseregister vid det värderingsstekniska förberedelsearbetet inför

fastighetstaxering.

överväganden och förslag i fråga om fastighetstaxeringen

Fastighetsdatasystemet

som handhas av CFD är både fastighets- och I fastighetsdatasystemet,

integrerade. Ansvaret för fastighetsregisterdelen har

inskrivningsregistren

de statliga och kommunala låstighetsregistermyndighetema. Tillsynsmyn-

âr LMV. Inskrivningsnegistret förs av inskriv-

dighet och registeranvarig

ningsmyndighetema vid tingsrättema. Tillsynsmyndighet för inskriv-

är domstolsverket. Driften av de båda registren sköts av ningsregistret CFD.

Registrering av bostadsrättsföreningar

Antalet bostadsrätter uppgår till cza 600 000 lägenheter. Av dessa förvaltar HSB c:a 320 000 och Riksbyggen 130 000. SBC organiserar cza 2 800 föreningar. I FTR finns uppgifter om taxeringsenhet som ägs av en Registret omfattar endast förtryckta uppgifter

bostadsrättsförening.

om fastigheterna (ägare, taxeringsenhet, byggnader och mark) och inga uppgifter om de enskilda lägenheterna. Vidare finns hos HSB och riksbyggen interna register över de enskilda lägenheterna.

Nytt register För att kunna genomföra en taxering i enlighet med den ovan skissade arbetsgången krävs två olika typer av registrering nämligen - dels ett överlåtelseregister som underlag för det värderingstekniska

arbetet inför fastighetstaxering

- dels ett fastighetstaxeringsregister som utgör en grund för fastighetens

taxering

Överlåtelseregister

Vid värderas de enskilda objekten med ledning av

fastighetstaxeringen

riktvärdetabeller, kartmaterial m.m. Detta taxeringsunderlag konstrueras vid det värderingstekniska förberedelsearbetet som bygger på statistisk bearbetning av om värdefaktorer m.m. avseende

prisuppgifter, uppgifter

enskilda bostadsrätter. För att kunna hantera dessa är det

uppgifter

nödvändigt att skapa ett register med automatisk databehandling.

Följande frågor uppkommer, nämligen - vem skall lämna och hur skall uppgifterna samlas in

uppgifterna

- vilka uppgifter skall finnas i registret - vilken myndighet skall ha ansvaret för registret

Vi föreslår i avsnitt 6.4.3 att skyldigheten att inlämna erforderliga uppgifter alltjämt skall åligga bostadsrättsföreningen. Vid föreslår vidare att detta samordnas med föreningens skyldighet att lämna kontrolluppgift.

När det gäller om vilken myndighet som skall ha ansvaret för

frågan

bör den ansvarsfördelning som gäller för RSV och

överlåtelseregistret

LMV avseende dels det värderingstekniska förberedelsearbetet och dels genomförandet av taxeringen gälla fastigheter med bostadsrättslägenheter. Några förslag från oss är därför inte erforderliga.

och om

Överväganden förslag ifråga fastighetstaxeringen 75

Fastighetstaxeringsregistret

Grunden för en fastighets finns

taxering, fastighetstaxeringsregistret,

redan idag. Som ovan innehåller detta framgår uppgifter om ägare, taxeringsenhet, byggnader och mark. Detta register får byggas ut för att svara mot de krav som av bostadsrätter ställer. en taxering Någon utbyggnad i registerhänseende utöver vad som följer av våra förslag torde inte vara aktuell. Vi har låtit CFD göra vissa rörande kostnader för att

beräkningar

bygga ett rikstäckande systern för individuell av

registrering

bostadsrätter. har önskemål I olika sammanhang, t.ex. från kreditinstitut, framförts om behov av ett sådant. CFDs är

beräkningar mycket

översiktliga. Systemutvecklingskostnaden har beräknats till ca 1,2 milj .kr. Uppbyggnadskostnaden har angivits till belopp mellan 7 och 11 milj.kr.

Ajourföringskostnaden beräknas till

ca 500 000 kr. lår och det löpande systemunderhållet till 35 000 kr./år. Den totala

uppbyggnadskostnaden

skulle ca 560 000 kr. bli drygt 12 milj.kr. och den årliga driftskostnaden RSV har också - översiktligt - redovisat kostnaderna för att skapa ett

register över bostadsrättsiastigheter. Härvid har systemutveckling angetts

kosta ca 35 000 kr. och driften ca 50 000 kr. Siffrorna från CFD och RSV är givetvis eftersom CFD: inte jämförbara beräkningar avser inrättande av ett helt nytt och individuellt RSV:s register. beräkningar avser utbyggnad av ett

beñntligt register.

Vi vill avslutningsvis i detta nämna att våra sammanhang förslag medför att de nuvarande Det är dock registren får göras något fylligare. inte meningen att något pennanent register skall läggas upp innehållande

landets samtliga bostadsrättslägenheter.

En annan sak är att, som vi nyss påpekat, ett överlåtelseregister måste införas.

6.4.5 Besvärsrätten

Enligt 21 kap. 1 § FTL tillkommer rätten att anföra besvär över beslut

angående fastighetstaxeringen ägaren av en fastighet,

således alltjämt i vårt fall

bostadsrättsföreningen.

Eftersom direktiven en av hela men med

påbjuder värdering fastigheten

utgångspunkt i de enskilda bostädemas värde skulle det i och för sig kunna diskuteras om den nya värderingsmetoden påkallar någon utvidgning eller komplettering av besvärsrätten. Nämiast till hands skulle vara att ge medlemmarna någon form av talerätt. Redan i dag har vissa innehavare av egendom talerätt fastän de inte är ägare till egendomen i fråga. Enligt l kap. 5 § FTL

jämställs nämligen

med ägare särskilda innehavare. Hit hör bl.a. ñdeikommissarie och tomträttshavare samt nyttjanderättshavare till täktmark under viss förutsättning. Juridisk person som förvaltar en kan

marksamfällighet

också anses som ägare. Det år här således fråga om speciella situationer vilka knappast besvärsrätt i sig kan utgöra skäl för en vidgad såvitt avser bostadsrättshavare. Våra förslag innebär för avseende

värderingen lösningar fastigheten

som sådan. Vi fram som

lägger förslag bygger på att specifika

76 och förslag ifråga om fastighetstaxeringen

Överväganden

i en skulle kunna ha ett högre bostadsrättslägenheter föreningsfastighet värde beroende på att jämfört med de övriga bostadsrättslägenheterna dessa har värdehöjande egenskaper som de andra bostadsrättslägenhetema värde skall fastigheten genom att saknar. Detta förhöjda påföras värde På fastighetens justeras med hänsyn till säregna ñrhållanden. i andra fall. Det är motsvarande sätt kan ju en sänkning vara motiverad som till skillnad mot också möjligt att en rad bostadsrättslägenheter, skulle övriga bostadsrättslägenheter har en mycket dålig belägenhet, kunna bilda en särskild värderingsenhet som skall värderas för sig och där t.ex. en särskild värdefaktor styr värdet. Även om det nu sagda

innefattar att hänsyn på det ena eller andra sättet tas till individuella förhållanden är det likväl fråga om yttre iakttagelser. Skäl saknas därför att i dessa fall överväga någon individuell besvärsrätt. ingen ändring av gällande Vi föreslår med hänsyn till det nu sagda

regler för talerätt.

6.4.6¶Fördelning av fastighetsskatten

såväl i nuvarande som framtida form, är en bland

Fastighetsskatten,

kostnader. Föreningen har att täcka sina kostnader genom föreningens eller upplåning. I den att avgifter tas ut av bostadsrättshavama genom kostnader bestrids avgifter från utsträckning föreningens genom bostadsrättshavama har att bestämma storleken på avgifterna

styrelsen

bland medlemmarna. Regler härom finns i totalt samt dessas fördelning låt vara att bestämmelserna härom är den civilrättsliga lagstiftningen, allmänt hållna. Enligt BRL har nämligen styrelsen rätt att välja grund för denna fördelning under iakttagande av föreningens stadgar och lika- Såvitt bekant har dessa regler

behandligsprincipen i föreningsrätten.

särskilda så normalt inte vållat svårigheter. De nya värderingsreglerna, lätt konstaterbara förhållanden länge de byggs upp kring någorlunda Taxeringsbesluten skall innebär inte några större ändringar härvidlag. också innehålla beträffande beräk-

uppgifter som ger god vägledning

På motsvarande sätt skall en fördelning göras ningen av taxeringsvärdet. bostadsrätthavama vet vilka värden de skall redovisa så att de enskilda

vid arvs- och gåvobeskattningen.

6.4.7¶Särskild fastighetstaxering

inte sker verkställs särskild Under de år när allmän fastighetstaxering härom återñnns främst i 16 kap. FTL. I

fastighetstaxering. Reglerna

den särskilda inget annat än att det

regel innebär fastighetstaxeringen

årets fastställs. Det kan dock hända att

föregående taxeringsvärde

omständigheter inträffat som medför att ny taxering skall ske. Nytaxesom återñnns princip av två ringsgrunderna, i 16 kap. 2-5 §§ FTL, är i slag. Om en ny taxeringsenhet bör bildas eller om en enhet bör ombildas, eller bör ändras skall liksom om beskattningsnatur skattepliktsförhållande ske. Den andra grunden för nytaxering tar sikte på förändny taxering

Övervdganden och förslag ifråga om fastighenrraateringcer: 77

ringar i taxeringsenhetens fysiska beskaffenhet. I dessa fall fordras bl.a. för nytaxering att det gällande taxeringsvärdet skall ändras med minst en femtedel. Nytaxering kan begäras av både fastighetens ägare och

skattemyndighet.

De nuvarande reglerna behöver kompletteras

till följd av våra förslag. De fall där en ny byggnad uppförs med bostadsrättslägenheter under tid när allmän inte

fastighetstaxering sker regleras i 16 kap. 3 § andra stycket FTL. Det kan emellertid tänkas att en bildas

bostadsrättsförening

och förvärvar det hus där bostadsrättshavama tidigare

var hyresgäster under tiden mellan två allmänna En annan situation

fastighetstaxeringar.

kan bli aktuell mot bakgrund av våra

förslag i kapitel 8 om nya regler för den löpande beskattningen. Enligt dessa skall en högre fastighetsskatt tas ut i de fall har inkomster av Om en sådan

föreningen bostadsuthyming.

uthyrd lägenhet övergår till att bli en bostadsrättslägenhet uppkommer också en nytaxeringssituation. Andra exempel är att uthyrda lokaler på motsvarande sätt övergår till bostadsrätt.

Likaså kan tidigare inte uthyrda utrymmen, t.ex. vindar, inredas och upplåtas med bostadsrätt.

Med tanke på att våra förslag till att söka närma

ytterst syftar bostadsrättshavarnas skattesituation till vad som gäller för innehavare av egethem förefaller det rimligast att även en förändring i en lägenhets rättsliga status medför nytaxering. Några beloppsspärrar föreslås således inte för de fall där en enstaka lägenhet övergår från att vara uthyrd till att bli en I praktiken torde dessa inte

bostadsråttslågenhet. nytaxeringsfall

heller vålla några större svårigheter. Det material som behövs finns redan tillgängligt från den senaste allmänna Vi föreslår att

fastighetstaxeringen.

en ny tredje punkt införs i 16 kap. 2 § FTL.

7 och

överväganden i

förslag fråga

om arvs- och

gâvobeskattningen

I direktiven påpekas att en effekt av det nuvarande systemet för taxering av är att de värden

bostadsrättslägenheter som används vid kapitalbeskattningen normalt blir mycket

låga. En sådan nedvärdering medför en bristande neutralitet och dessutom har det visat sig att de nuvarande låga värdena kan för att inte utnyttjas uppnå avsedda skatteförmåner (jfr exempelvis SOU 1987:62 s. 157-159). Även i fråga om medför kapitalbeskattningen våra förslag i fråga om fastighetstaxe-

ringen av bostadsrättsfastigheter att mer realistiska värden kan användas och att bostadsrätter således kommer i paritet med vad som gäller för andra

tillgångsslag.

Som vi nämnt i avsnitt

5.5 är den årliga förmögenhetsbeskattningen

avskaffad när våra föreslås träda i kraft. Vi behandlar

förslag således

bara för arvs- och

värderingsregler gåvobeskattningens vidkommande.

Underlaget för arvs- och gåvobeskattningen skall, liksom i dag, utgöras av resp. bostadsrättshavares andel i

bostadsrättsföreningens förmögenhet.

Denna andel beräknas på grundval av

taxeringsvärdet på föreningens

fastigheter vid årets utgång och värdet på övriga tillgångar och skulder

enligt senaste bokslut.

Motsvarande bör gälla även för framtiden och här skall betonas att

även för framtiden skall tas till hänsyn bostadsrättshavarens andel i

föreningens tillgångar/skulder. Avdrag skall således medges för andelen

i skulder alternativt föreningens skall tillägg göras för andelen i

föreningens tillgångar. Ett alternativ skulle i och för sig vara att återgå till vad som gällde fram till år 1981, nämligen att beräkna skatten på

bostadsrättens allmänna marknadsvärde. Denna skulle dock kunna

lösning

innebära en hårdare arvs- och gåvobeskattning av bostadsrättshavare än av eftersom skall egnahemsågare egnahem tas upp till taxeringsvärdet, dvs. 75 % av marknadsvärdet.

Våra förslag innefattar således i sig inget nytt i förhållande till nuläget annat än på en punkt. Vi tänker här pá de fall då taxeringsvärdet blivit

justerat för säregna förhållanden. Om en sådan avser en viss

justering

eller vissa lägenheters värde skall det även âterverka vid arvs- och

gåvobeskattningen. Justeringen skall fördelas på med

just lägenheterna

säregna förhållanden. Justeringen av taxeringsvärdet

avseende det säregna förhållandet skall beslutas av

fastighetstaxeringsmyndigheten. Vi föreslår

att det av vilka

taxeringsbeslutet framgår bostadsrättslägenheter som har

påförts ett justerat värde.

80 i fråga om arvs- och gávobeskattningen

överväganden och förslag

Ett exempel får illustrera det sagda.

Lägenheterna är lika En fastighet innehåller 8 bostadsrättslägenheter. belägna lägenheterna har till stora. De två längst ner i fastigheten buller och utsikt. Detta förhålskillnad mot övriga lägenheter skymd lande bedöms ha en klar värdepåverkan i sänkande riktning. Enligt kr. För de riktvärdetabellema skall varje lägenhet värderas till 500 000 sker emellertid en med för två lägenheterna i bottenplanet justering 75 % av 100 000 kr. Fastighetens totala taxeringsvärde vardera + 2 x 425 000 = 3,85 kr. Av beräknas till 6 x 500 000 skall framgå att värdet justerats med 75 000 kr. på grund taxeringsavin av säreget förhållande för de två nedersta lägenheterna.

som återfinns i 23 § F och 43 § lagen (1941:416)

Värderingsreglema,

behöver inte ändras eftersom redan i om arvsskatt och gåvoskatt, AGL, efter vissa bildar underlag för dag taxeringsvärdet avdrag och tillägg som fastställs vid 1994 arvs- och gåvoskatten. De nya taxeringsvärden, års allmänna kommer att gälla för arvfall resp.

tlerlägenhetshustaxering,

gåvor fr.0.m. 1995 års ingång. i 55 § AGL. För närvarande kan Vi vill även beröra anstândsreglema om arvsskatt anstånd enligt huvudregeln medges i tio år. Är det fråga som skall förskotteras av dödsboet krävs att detta inte har lätt realiserbara För tillgångar - exempelvis fastighet - som uppgår till dubbla arvsskatten. enskild fordras att det avsevärd svårighet att

skattskyldig föreligger

omedelbart betala skatten. Två - som saknar intresse i

speciella regler

sammanhanget - finns och som möjliggör anstånd i tjugo år. motiverar De ändrade regler vi föreslår i fråga om fastighetstaxeringen avseende. Delvis att bostadsrätter jämstålls med egnahem i förevarande men kan bli mer rnarkanta för torde detta redan gälla problemen framtiden. I det betänkandet (avsnitt 13 .5.2) har ändringsför-

nyssnämnda

i kanslihuset. Vi föreslår slag lagts fram som ännu inte färdigbehandlats i därför ingen lagändring utan utgår frân att vad vi nu anfört beaktas samband med att ändringar i AGL övervägs.

8 och i

Överväganden förslag fråga

om den

löpande beskattningen

8.1¶Inledning

Såvitt gäller den löpande beskattningen har uppgiften varit att dels föreslå nya regler som låter sig förenas med våra förslag i fråga om de nya taxeringsvärdena, dels att överväga om den nuvarande gränsdragningen mellan äkta och oäkta bostadsföretag kan modifieras. Den ñrstnämnda uppgiften rör vilka åtgärder som behövs för att uppnå en större likhet i skattehânseende med egnahemsågamas situation. Vi har här baserat våra överväganden och som för förslag på de principer närvarande råder. Vi har inte sett som vår uppgift att föreslå ändrade avvägningar i fråga om skatteuttagets höjd m.m. I de fall vi nämner olika procenttal utgör detta bara försök att ange i vad mån våra förslag motiverar sinsemellan olika skatteuttag. Det är således inte givet att en och samma procentsats för fastighetsskatten bör för hela gälla

föreningsfastigheten.

Den andra delen, dvs. gränsdragningen mellan olika av slag bostadsrättsföreningar, erbjuder däremot vissa speciella problem. Den nuvarande gränsdragningen mellan äkta och oäkta har satts

bostadsföretag

i fråga. Kritiken har haft två olika utgångspunkter. Det har således gjorts gällande att det kan vara svårt att förutse när en förening övergår från äkta till oäkta. Vid den senaste allmänna hyreshustaxeringen kom en del föreningar över på det oåkta området. Gränsdragningen regleras i 2 § 7 mom. SIL och förtydligas i anvisning från RSV (RSV Dt 1976:43). Den nuvarande uppdelningen baseras på hur stor del av fastigheten som är upplåten till medlermnama. Om minst 60 % av fastighetens taxeringsvärde belöper på till medlemmarna upplåtna

bostadsrättslägenheter är föreningen äkta. Vid denna avses bedömning

bara upplåtelser till fysiska personer bli beaktad. Härvid tas även hänsyn till hur vid skett av de olika

värderingen fastighetstaxeringen ytorna.

Bostadsytor har normalt lägre värden Blir oäkta än lokalytor. förening kan medlemmarna bli förmånsbeskattade och i den del har det hävdats att en form av sker.

dubbelbeskattning

Från annat håll har hävdats att de nuvarande reglerna kan ge väl gynnsamma effekter. Fall har nämnts där varit så

föreningsintåkterna

stora att medlemmarna inte behövt betala några månadsavgifter utan i stället erhållit vissa belopp. En utlöpare till den nu nämnda är frågan om vilka

frågeställningen

typer av juridiska personer som skall omfattas av regelsystemet. För

82 Överv. och

förslag i fråga om den löpande beskatt...

närvarande nämligen de särskilda skattereglema för bostads-

gäller rättsföreningar även för vissa andra organisationsformer. Den mer exakta omfattningen är dessvärre något oklar.

reflektion göras. Behovet av

I anslutning till det nu sagda kan följande särskilda Skatteregler för verksamhet, som bostadsrättsföreningar bedriver vid sidan av att bereda medlemmarna bostäder, bottnar ytterst i den

civilrättsliga regleringen. I den nyligen ändrade lagstiftgrundläggade ningen om bostadsrättsföreningar, BRL, talas i l kap. 4 § om upplåtelse av hus eller del av hus till nyttjande mot ersättning utan tidsbegränsning. Vidare stadgas i 1 kap. 5 § att en ñrutsätming för att en ekonomisk förening skall få registreras som bostadsrättsförening är att föreningens hus är avsett att upplåtas med bostadsrätt (minst fem lägenheter). Några närmare ägnar sig åt annan verksamhet än

regler för de fall föreningen upplåtelser av lägenheter till medlemmarna av nyss nämnt slag saknas.

på området begränsas till att avse Om den grundläggande lagstiftningen

som ägnar sig åt verksamhet inriktad på boende skulle bara föreningar det vara tekniskt enklare att uppnå den eftersträvade likformigheten gentemot boende i egethem. Särskilda Skatteregler för s.k. oäkta föreningar skulle därvid inte behövas. En översyn av civilrätten i denna del ligger dock utanför vårt utredningsuppdrag.

Till bilden hör även följande omständigheter. För det första kan slås fast att det i det helt dominerande antalet fall inte torde råda någon som helst tvekan om en bostadsrättsförenings skatterättsliga status. Således bebos normalt den helt dominerande delen av föreningsfästigheten av bostadsrättshavarna. Likaså torde kunna antas att

det på goda grunder

fallen där föreningen driver en verksamhet som avser annat än nyttjande av fastigheten är försvinnande få. Vad som förekommer är uthyr-

som kan avse såväl bostäder som lokaler. Den närmare

ningsverksamhet

omfattningen av sådana verksamheter har inte kunnat kartläggas eftersom

i dessa delar inte finns dokumenterade eller samlade. Vi

några uppgifter

har därför bara kunnat konstatera att sådan verksamhet förekommer.

Efter en redogörelse för gällande rätt redovisas i det följande våra

delar. Vi har därvid haft två mål överväganden och förslag i hithörande för Ett är att låta beskattningen av medlemmarnas boende

ögonen. (boendedelen) så långt möjligt ligga fast och således inte pâverkas av hur

används. Det andra målet har varit att med tanke en fastighet därutöver på den krets som berörs söka göra reglerna så enkla och lätthanterliga som möjligt.

Det bör redan här nämnas att de nu angivna gränsdragningsfrågorna återverkar på realisationsvinstreglema. Överlåts andel i en äkta förening gäller särskilda bestämmelser som bl.a. innehåller en gynnande takregel. För andelar i oäkta ñreningar tillämpas de vanliga aktievinstreglema.

Överv. och förslag i fiâga om den löpande beskatt... 83

8.2¶Gällande

regler

8.2.1¶Beskattningen av s.k. äkta bostadsföretag

Enligt vår redogörelse i avsnitt 5.3 gäller särskilda beskattningsregler för s.k äkta bostadsñretag. För sådana bostadsföretag gäller en enklare och normalt förmånligare beskattning än för andra fastighetsförvaltande företag. Således gäller sedan gammalt att bostadsrättshavamas avkastning av nyttjandet av bostadsrätterna enkelbeskattas. Detta sker genom en schablonintâkt i bostadsrättsföreningen, medan bostadsrättshavama inte deklarerar någon inâkt.

lnkomstbeskattningen av de äkta bostadsföretagen sker genom att en schablonintäkt motsvarande 3 % av fastighetemas taxeringsvärde deklareras som intäkt. Vidare är intäkter av annat än fastighetsupplåtelser skattepliktiga, såsom t.ex. ränteintäkter. Avdrag medges i normalfallen endast för rântekosmader och tomträttsavgälder. Med en skattesats på 30 % uppgår skatten på schablonintäkten till 0,9 % av taxeringsvärdet. Skatt erläggs endast i de fall schablonintäkt plus ränteintäkter överstiger räntekostnaderna.

Bostadsföretag erlägger liksom andra ägare av hyreshusenheter dessutom fastighetsskatt med 2,5 % av fastighetemas taxeringsvärde. Fastighetsskatten var ursprungligen en särskild objektskatt vid sidan om inkomstbeskattningen. I det nya skattesystemet är däremot fastighetsskatten för privatbostadsfastigheter i allt väsentligt en beskattning av inkomster från dessa fastigheter. Även den fastighetsskatt som vi föreslår för bostadsrättsföreningar har denna karaktär. Den nuvarande

fastighetsskatten för bostadsrättsföreningar har däremot inte en teoretiskt

entydig karaktär. Till den del den belöper på bostadsrättshavamas bostäder torde avsikten vara att den är en inkomst-

kompletterande

beskattning. Fastighetsskatten utgår för fastighetens hela taxeringsvärde och för uthyrda delar av fastigheten fungerar den som en objektskatt.

Om ett bostadsföretag bedriver annan verksamhet än fastighetsupplåtelse beskattas denna verksamhet enligt vanliga regler för näringsverksamhet.

Enligt 3 § 3 mom SIL beräknas inte något ñrmånsvärde för bostadsrättshavamas nyttjande av bostadsrätter som utgör privatbostäder. Däremot är enligt 3 § 7 mom tredje stycket SIL annan utdelning än i form av bostad eller arman förmån av fastighet intäkt av kapital för medlemmen om utdelningen överstiger på beskattningsåret belöpande avgifter. Detta gäller exempelvis vid kontantutdelning ur bostadsföretaget. Motsatsvis framgår att utdelning utan beskattningskonsekvenser kan erhållas genom att avgifterna understiger hyresvärdet av bostadsrätten. Inkomster som intjänas i bostadsföretag genom uthyrning av fastigheter kan således utan annan än genom schablonintäkten

inkomstbeskattning

användas för att bestrida bostadsrättshavamas personliga boendekostnader.

84 Överv. och i förslag _fiága om den löpande beskatt...

8.2.2¶Beskattning av s.k. oäkta bostadsföretag

För fastighetsförvaltande föreningar och aktiebolag som inte omfattas av de särskilda reglerna för äkta bostadsföretag enligt 2 § 7 mom. SIL gäller konventionella regler ñr inkomstbeskattningen, dvs. samma regler som för andra juridiska personer. Detta innebär som är att hänföra till oäkta för bostadsrättsförening att värdet av bostadsrättshavamas nyttjande av bostäder i bostadsföretag föreningens fastigheter beskattas såsom ett uttag. Som intäkt i ñreningen redovisas istället för debiterade hyresvärdet för bostadsrätterna.

avgifter

Detta värde beräknas enligt gällande regler i 42 § KL till bruksvärdehyra för likartade hyreslägenheter. Skillnaden mellan erlagda avgifter och utgör utdelning för

hyresvärdet

bostadsrättshavama och beskattas som inükt av kapital. För bostadsrättshavare med lokaler något annorlunda, vilket fungerar beskattningen beskrivs nedan i avsnitt 8.4.5.3. I övrigt beräknas inkomsten enligt företag (reglerna för inkomst av vanliga regler för fastighetsförvaltande näringsverksamhet). Intäkter är därvid hyror, räntor rn m och kostnader är driftkostnader (inklusive värdeminskningsavdrag) och kapitalkostnader.

Ett enkelt exempel visar hur beskattningen fungerar:

Av bostadsrättshavama insatt kapital: l mkr. Hyresvärdet för bostadsrätterna: 150 000 kr. Driftkostnader 30 000 kr som uttas av bostadsrättshavama genom årsavgifterna. i 150 000 kr - 30 000 kr = 120 000 kr.

Beskattning föreningen;

Skatt 30 7, av 120 000 kr = 36 000 kr.

(bolagsskatt) Årsavgiftema

måste även täcka föreningens skatt och blir därför 66 000 kr. av bostadsrättshavama: 150 000 kr - 66 000 kr = Beskattning 84 000 kr. Skatt 25 % av 84 000 kr = 21 000 kr. (skattesats fr o m 1994 års taxering.) Skatt i förhållande till inkomsten; 57 000 kr/ 120 000 kr = 47,5 %. Om förutsättningarna varieras så att fastigheten till en tredjedel hyrs ut som lokal blir resultatet detta: Den skattepliktiga inkomsten för föreningen blir oförändrat 120 000 kr. Driftkostnaderna och ñreningens skatt kan till 50 000 kr täckas med och till 16 000 kr genom utdebitering hos

hyresinäkten

bostadsrättshavama. Bostadsrättshavarnas inkomst år likaså oförhdrat 84 000 kr (l000O0kr- l6000kr).

Den sammanlagda effektiva skattesatsen för bostadsrättshavamas inkomster blir således 47,5 % av den inkomst som bostadsrättshavama

uppbär. RINK:s för beskattningen av privatbostads- Enligt utgångspunkter

beräknad med en skattesats på 60 - 70 % fastigheter är fastighetsskatten av på I RINK:s modell nedjusterades dock

realavkastningen fastigheterna.

den beräknade avkastningen och därmed fastighetsskatten med hänsyn till

Överv. och förslag ifråga om den löpande beskart... 85

den framtida realisationsvinstbeskattningen med 20 % (från 3 % till 2,4 %). Detta innebär att den implicita inkomstskattesatsen i fastighetsskatten är ungeñr densamma som den effektiva skattesatsen vid en konventionell av Detta

inkomstbeskattning bostadsrättsföreningar.

konstaterande är av intresse för av utformningen av beskattningen

bostadsrättsföreningar.

Avslutningsvis kan nämnas beaktas att den s.k. underavgiften på ett materiellt riktigt sätt vid en konventionell Inkomsten

inkomstbeskattning.

påverkas av avgiftsnivån i föreningen. Dvs. den skattepliktiga kapitalintäkten för bostadsrättshavama Ökar om avgiften minskar.

8.3 för ändrad av

Utgångspunkter beskattning

bostadsrättsföreningar

Enligt utredningsdirektiven skall vi framlägga förslag till en metod för

värdering av bostadsrättstastigheter samt till för den förslag regler löpande beskattning av bostadsrättsföreningar. Det måste övervägas hur

den nya fastighetsskatten skall infogas i den löpande beskattningen av bostadsrättsföreningama och hur övriga intäkter och kostnader skall

beaktas vid beskattningen.

Nedan beskrivs utgångspunkterna för utformningen av dessa regler. Vårt mål är att åstadkomma en beskattning som så är lik

långt möjligt

den som gäller för egnahemsâgare. Senare diskuteras även nya regler för att avgöra vilka bostadsrättsföreningar som skall omfattas av dessa regler. I det följande talas allmänt om bostadsrättsföreningar, varvid avses sådana som skall omfattas av särskilda regler.

8. 3.1

Fastighetsskatt

För privatbostadstastigheter utgår beräknad som 1,2 %

fastighetsskatt

(fr.o.m. 1994 års taxering 1,5 %) av taxeringsvärdena. Denna beskattning avser primärt värdet av ägarens nyttjande av bostad i fastigheten. Bostadsrättshavare bör på likartat sätt beskattas för värdet av nyttjande av bostad genom att föreningen erlägger 1,5 % fastighetsskatt beräknad på den del av taxeringsvärdet som avser bostäder upplåtna med bostadsrätt.

Ränteavdrag

Ägare av privatbostadsfastigheter i medges ränteavdrag inkomstslaget

kapital. Uppkommer underskott i erhålls en

inkomstslaget kapital

skattereduktion mot skatt på tjänsteinkomster, m m. Detta

fastighetsskatt

innebär att så gott som alltid erhålls en - 30 % av

skatteminskning på 21

räntekostnaden (fr 0 m 1994 års 18 - 25 %).

taxering

Räntekostnader för bostäder i bostadsrättsföreningar bör medföra samma skatteminskning, vilket innebär att som inte medför

ränteavdrag

86 Överv.

och förslag i _fiâga om den löpande beskatt...

i bör kunna utnyttjas av bo-

skatteminskning bostadsrâttsföreningama

stadsrättshavama. Detta motiverar vidare att skattesatsen för bostads-

i denna del blir densamma som skattesatsen i rättsföreningar inkomstslaget kapital, dvs 25 % fr.o.m 1994 års taxering.

8.3.3¶Hyresinkomster

beskattas i Uthyrning av egna hem, som är privatbostadsfastigheter, inkomstslaget kapital. Hyresintâkten minus vissa schablonmässiga avdrag enligt 3 § 3 mom SIL utgör inkomst av kapital. Fastighetsskatt utgår för hela fastigheten även vid uthyrning. Bostadsrättshavare beskattas på ett likartat sätt vid uthyrning av sin bostadsrätt. I dessa delar föreslår vi inga ändringar.

Bostadsrättsföreningars uthyrning kan vara betydligt mer omfattande och av mer kommersiell karaktär än de uthymingar som kan göras av egna hem. En jämförelse med uthymingsreglema i 3 § 3 mom förefaller därför inte riktig. Vid uthyrning av lokaler i bostadsrättsföreningens fastigheter är en mer relevant jämförelse uthyrning av lokaler i hyresfastigheter.

Om boendedelen av en bostadsrättsfastighet beskattas med en fastighetsskatt som i större utsträckning än hittills baseras på den verkliga avkastningen av bostadsinnehavet, skulle det vara inkonsekvent att inte eftersträva att även inkomster av lokalupplåtelser i bostadsrättsföreningar beskattas på ett mer realistiskt sätt än vad som gäller for äkta bostadsföretag idag. Ju mer realistiskt denna beskattning utformas desto bredare kan göras för särskilda och mer schablon-

tillämpningsområdet

artade regler.

skall att konstruerats så att

Slutligen påpekas vårderingsmodellen

taxeringsvärdet och därmed fastighetsskatt för bostadsdelen inte påverkas av lokaldelens inkomster, eftersom taxeringsvärdet för denna skall beräknas för sig.

Vi gjort den bedömningen att uthyrning av bostäder kan beskattas på

sätt, medan uthyrning av lokaler i princip bör ett schablonmässigt beskattas med vad som för andra fastig-

på ett sätt likartat gäller hetsförvaltande företag.

8.3.4¶Andra inkomster

Bostadsrättsföreningar har inte sällan likvida medel placerade räntebärande. Dessa medel är oftast för fastighetsförvaltningen och

nödvändiga

kan i huvudsak jämställas med bostadsråttshavamas privata sparande. Ränteinükter bör beskattas på samma sätt som räntekostnader, dvs med

kapitalinkomstskattesatsen 25 %.

I de ovanliga fall då en bostadsrättsñrening bedriver näringsverksamhet i form av restaurang, hotell etc, bör däremot beskatt-

exempelvis

ske enligt de regler som gäller för juridisk person.

ningen

Överv. och förslag i fråga om den löpande bes/mir. .. 87

8.4¶Nya beskattningsmodeller

8.4.1¶Inledning

I enlighet med utgångspunktema i föregående avsnitt bör vid beskattningen skiljas mellan bostadsdelen och lokaldelen i bostadsrättsföreningama. Detta kan ske genom att bostadsrättsföreningar beräknar skattepliktig inkomst i två inkomstslag, kapital för bostadsdelen och näringsverksamhet för lokaldelen. Till näringsverksamhet hänförs i så fall all annan verksamhet än bostadsupplåtelser. Av förenklingsskäl kommer vi dock nedan att överväga om inte även lokalupplåtelser kan hänföras till inkomstslaget kapital. Följande enkla exempel används som grund för illustrationer av olika

beskattningsmodeller nedan:

I en fastighet finns 10 bostadsrättslâgenheter vardera med andelstalet 10 96. sammanlagda ytan av bostadsråttslägenheter är 700 m2.

Överlåtelsepriser 400 000 kr/st.

I fastigheten finns uthyrda lokaler om totalt 400 m2. Bruttointäkter 440 000 kr, driftkostnader 50 000 kr, driftnetto 390 000 kr. Föreningens lån är 13 mkr. Årlig ränta 5 % dvs. 650 000 kr. Genomsnittliga banktillgodohavanden under året 1 mkr med 8 % ränta vilket ger årlig ränta på 80 000 kr. Med utgångspunkt från bostadsrättsprisema blir värdet på föreningens fastighet4mkr +13mkr-lmkr=16mkr. Taxeringsvârdet på lokaldelen beräknas på traditionellt sätt (med utgångspunkt från ett antaget direktavkastningskrav på 8 %) till 3 600 000 kr (marknadsvärde 4 900 000 kr). När lokaldelens marknadsvärde avräknas från totalvärde

fastighetens

så återstår ll 100 000 kr ñr bostadsdelen och taxeringsvårdet för bostadsdelen blir ungefär 8 300 000 kr.

8.4.2¶Bostadsdelen

Fastighetsskatten är att betrakta som en skatt på avkastningen på bostadsrättshavamas bostadsinnehav. Vid en konventionell

inkomstberäkning

motsvaras detta av hyresvärdet minus alla kostnader utom räntekostnadema. När fastighetsskatt utgår skall därför avdrag medges för räntekostnader och tomträttsavgälder. Detta bör ske i inkomstslaget kapital. Till inkomstslaget kapital bör även hänföras ränteintäkter på

förenings-

kapital. Skillnaden mellan ränteintäkter och räntekostnader utgör inkomst av kapital. Överskott beskattas med 25 % skattesats. Uppstår däremot ett underskott vid bör det om-

inkornstberäkningen

vandlas till en skattereduktion som är 25 % av underskottet. Skattereduktionen får utnyttjas mot fastighetsskatten på bostadsdelen. I den mån skattereduktionen inte på detta sätt kan utnyttjas av bostadsrättsföreningama skall den skattemässigt tillgodoräknas bostadsrättshavama som en räntekostnad.

88 ifråga om den beskatt...

Överv. och förslag löpande

Ränteintåkter och räntekostnader kan även vara hånförliga till lokaldelen och eventuellt bör räntenettot härav fördelas mellan bostads- och lokaldelen.

För bostadsdelen blir beskattningseffektema följande med de förutsättningar som angavs i det inledande exemplet:

Fastighetsskatt:

1,5 % av 8 300 000kr = 124 500 kr.

(1,5 % av den del av fastighetens taxeringsvärde som belöper på

bostadsdelen)

Räntenetto: 80000kr-650000kr = -570000kr. (Ränteintåkter minskade med räntekostnader)

Avdrag i inkomstslaget kapital: 700/1100 x 570 000 kr = 362 000 kr.

(Den del av räntenettot som belöper på bostadsdelen. Som grund för

fördelningen används bostadsytans andel av totalytan).

skattereduktion: 25 % av362000kr = 90500kr.

Skatt att erlägga: 124500kr-90500kr = 34000kr.

(Fastighetsskatten minskad med skattereduktionen)

8.4.3¶Lokaldelen

Utfommingen av beskattningen av lokaldelen kan ske på flera olika sätt. Såsom nyss angivits är en beskattning likartad med den som gäller vid en konventionell inkomstbeskattning motiverad. Det innebär att beskattningen av lokaldelen skulle ske enligt den konventionella metoden. Av praktiska skäl kan man dock även änka sig en mer schablonmâssigt

utfomiad beskattning.

Helt konventionell beskattning Som inkomst av näringsverksamhet deklareras hyresintäkter, driftkostnader, värdeminskningsavdrag m. m. som år hänförliga till lokaldelen.

Resulterar lokaluthyming eller annan näringsverksamhet i ett överskott används detta nomialt för att bestrida driftkostnader för bostadsdelen. Detta reducerar de avgifter som måste uttas av bostadsrättshavama, och såsom visats i avsnitt 8.2.2 innebär en avgiftsminskning vid en konventionell inkomstbeskattning att den för bostadsråttshavarna skattepliktiga utdelningen ökar.

I vår där bostadsdelen beskattas schablonmässigt

beskattningsmodell

ökar däremot inte beskattningen av bostadsrättshavarna i dessa fall. Detta motiverar att inkomster av näringsverksamhet beskattas med en skatte-

Överv. och förslag ifråga om den löpande beskatr... 89

sats som ungeñr motsvarar den effektiva beskattningen av sådan inkomster vid inkomstbeskattning av oäkta bostadsföretag, dvs 47,5 %; jfr avsnitt 8.2.2. Vid uthyrning av lokaler bör även erlägga den

bostadsrättsföreningar

fastighetsskatt 2,5 % av taxeringsvärdet, som ägare av hyreshusenheter erlägger. Denna skatt kan antas utgöra en kostnadskomponent i

fastighetsågamas hyreskalkyler och bostadsrättsföreningar skulle erhålla

en konkurrensfördel om den befriades från denna Ett in-

fastighetsskatt.

förande av konventionell av lokalerna motiverar

inkomstbeskattning

således i sig inte att denna fastighetsskatt tas bort.

Effekter:

Inkomst av näringsverksamhet:

Bruttointäkter 440 000 kr Driftkostnader (vari inkluderas

värdeminskningsavdrag)

- 50 000 kr Räntenetto - 208 000 kr (400/1l0Ox570 000 dvs. den del av räntenettot som belöper på lokaldelen. Som grund för ñrdelningen används lokalytans andel av totalytan) skattepliktig inkomst 182 000 kr. Inkomstskatt 47,5 96 av 182 000 kr = 86 450 kr.

Fastighetsskatt för lokaldelen: 2,5 % på taxeringsvårdet 3 600 000 kr lika med 90 000 kr.

Schablonbeskattning

Enligt nuvarande regler beskattas ett äkta

bostadsföretags lokaluthyming

endast genom schablonintäkten på 3 % av taxeringsvärdet, som ju även omfattar lokalerna. Med 30 % i skattesats motsvarar detta 0,9 % i skatt i förhållande till taxeringsvârdet. För bostadsdelen medñr vårt en av skatten till 1,5 %

förslag justering

av taxeringsvärdet för bostadsdelen. Denna

fastighetsskattesats utgår från

en förväntad real på bostadsvärdet avkastning på ca 2,4 %; se avsnitt 8.2.2 Skulle inkomsterna från lokaldelen beskattas sätt på liknande skulle man få utgå från en förväntad direktavkastning på lokaler gånger en skattesats på ca 47,5 %. Om direktavkastningar på lokaler ligger på 6 - 8 % skulle det innebära en fastighetskattesats på 3 - 4 %. Denna fastighetsskatt utgör inkomstbeskattningen av lokaldelen och den nuvarande fastighetsskatten på 2,5 % bör därför

alltjämt utgå.

På räntenettot skulle användas skattesatsen 25 %.

Överv. 90 och förslag ifråga om den löpande beskatt...

Effekter:

För lokaldelen skulle skatteutfallet härav bli följande:

= 108 000 kr. Fastighetsskatt; 3 % på 3 600 000 kr skattereduktion av räntenettot; 25 % av 208 000 kr = 52 000 kr.

Total inkomstbeskattning: 108 000 - 52 400 = 55 600 kr.

Vanlig fastighetsskatt; 90 000 kr.

Mellanmodell; schablonisemd konventionell metod

Genom en mellanmodell kan man uppnå en förenkling av den konventionella modellen utan att få de materiellt felaktiga resultat som en schablonmodell kan medföra. En mellanmodell skulle kunna utformas så att man beskattar för uthyrning av lokaler, medan

de verkliga intäkterna man inskränker för kostnaderna för lokaluthymingen för att

avdragsrätten undvika praktiska problem. Följande metod skulle då kunna tillämpas.

Alla intäkter för lokaldelen är skattepliktiga såsom i den konventionella modellen. däremot endast för råntekostnader samt

Avdrag medges

och för ñrbättringar som uteslu-

reparationer vårdeminskningsavdrag

till lokaldelens användning såsom lokal. Däremot tande är hånförliga skulle och inte heller för normalt

avdrag inte medges för driftkostnad underhåll såsom ñasadrenovering, stambyten etc som gäller fastighetens allmänna funktion samt på byggnadens allmänna

vârdeminskningsavdrag

delar. Till ledning för gränsdragningen kan användas praxis för gräns-

mellan och inventarieavskrivning i

dragningen byggnadsavskrivning

inkomstslaget näringsverksamhet, som bygger på ett liknande gränsdragningsrekvisit.

En sådan av avdragsrätten motiverar att man schablon-

begränsning

mässigt från beskattning undantar en del av intäktema som kan antas svara mot de undantagna kostnaderna. Det kan även ske genom att överskottet beskattas med en lägre skattesats än 47,5 %. En lägre skattesats är med att man undantar en del av inkomsten från

likvärdig beskattning.

Används skattesatsen för kapitalinkomster, 25 %, innebär detta att 25 % skatt på 100 % av inkomsten är lika med 47,5 % skatt på ca 53 % av inkomsten. En skattesats på 40 % motsvarar 47,5 % i skatt på ca 84 % av inkomsten. Detta sistnämnda liknar reglerna för beskattning av uthyrning av privatbostadsfastigheter där avdrag medges med 20 % av hyresinákten.

För lokaldelen blir beskattningsresultatet vid användning av

följande,

olika Skattesatser:

Överv. och förslag i fråga om den löpande bes/tan. .. 91

Bruttointäkter 440 000 kr Räntekostnader 208 000 kr Inkomst 232 000 kr Skatt 25 % 58 0()0 kr Skatt 40 96 92 800 kr Skatt 47,5 96 110 200 kr

8.4.4¶Utvärdering

Det är enkelt att konstatera att schablonmodellen är enklare än den konventionella modellen, medan den konventionella modellen leder till riktigare beskattningsresultat än den schablonmässiga. Dessa aspekter skall behandlas i nämnd ordning. Mellanmodellen ligger båda praktiskt och resultatmässigt såsom namnet antyder mellan de båda andra modellerna.

8.4.4.1 Praktiska aspekter De olika modellerna kräver uppdelning

av följande poster:

Taxeringsvärdet. På bostadsdelens taxeringsvärde skall utgå 1,5 % i fastighetsskatt. På lokaldelens taxeringsvärde skall utgå åtminstone den

vanliga fastighetsskatten 2,5 96. Denna uppdelning måste ske i alla tre modellema.

Finansiella poster En

uppdelning måste ske om skilda Skattesatser tillämpas för ränteavdragen i bostads- och lokaldelen. Detta gäller den konventionella modellen och kan gälla även i mellanmodellen om man för lokaluthyming väljer en annan skattesats än för inkomst av kapital.

Diverse drijikostnader

I den konventionella modellen skall avdrag medges för all värdeminskning och alla driftkostnader som är hänförliga till lokaldelen. till-

Ny-, och ombyggnadsutgifter samt driftkostnader måste därför fördelas mellan bostads- och lokaldelen. En sådan görs redan nu om bostads-

uppdelning

rättsföreningen âr för lokaldelen. I vilken omfatt-

mervårdeskattskyldig

ning så sker har vi inte kunnat klarlägga. Det kan dock antas att så sällan sker. I schablonmodellen erhålls erhålls

inga avdrag. I mellanmodellen endast avdrag för kostnader Hit

som entydigt är hänförliga till lokaldelen. hör t.ex. åtgärder hänförliga just till dessa delar, däremot inte kostnader som avser hela fastigheten. Således med vårt

medges förslag inte avdrag för på lokaldelen belöpande uppvärmningskostnader m.m.

92 Överv. om den beskatt...

och förslag ifråga löpande

8.4.4.2 Ekonomiska aspekter Schablonmodellen innebär att beskattningen alltid kommer att grundas på

inkomst som är större eller mindre än den en schablonmässigt uppskattad verkliga konventionellt beräknade inkomsten. Detta ligger i schablonens natur.

Med den valda procentsatsen ñr schablonmässig beskattning av lokal-

bli beskattningen med ñrutsättningama från illustrauthymingen tionsexemplet något lägre än vid en konventionell inkomstbeskattning. Den schablonmässiga beskattningen av lokaldelen kan bli såväl lägre som högre än en konventionell inkomstbeskattning. Det är en risk att det vid en realistisk nivå på skattesatsen det i flera enskilda fall kan uppstå en beaktansvärd överbeskattning. Ytterlighetsfallen är då bostadsrättsföreningar inte alls kan hyra ut sina lokaler. Därmed kan en renodlad schablon i demia del inte anses användbar. Mellanmodellens schablonisering gäller endast bostadssidan. Risken för överbeskattning av outhyrda lokaler finns därför inte i denna modell och man beaktar även i huvudsak korrekt variationer i hyresnivån. Schabloniseringen på kostnadssidan medför däremot avvikelser från verkligheten men de är mindre allvarliga än vid en fullständig schablonbeskattning.

8.4.5 Särskilda frågor

8.4.5.1 Uthyrda bostäder Av skulle det vara önskvärt om föreningens uthyrning av

förenklingsskäl

bostäder klmde beskattas sätt som medlemmarnas bostads-

på samma rätter. Detta skulle innebära att fastighetsskatten skulle täcka även uthymingsfallen.

Nuvarande intäktsbeskattning uppgår till 0,9 % + 2,5 % av taxeringsvärdet. för uthyrda delar av fastigheten ökar inte på

Taxeringsvärdet

grund av övergången till den nya värderingsmodellen.

För skulle vanlig fastighetsskatt utgå med samma

uthymingen procentsats som ñr andra hyresvärdar, 2,5 %.

Som inkomstbeskattning av intäkten torde 1,5 % fastighetsskatt av

Förhållandet mellan sistnämnda taxeringsvärdet vara en rimlig schablon.

av den hyresinkomsten torde fastighetsskatt och beskattningen verkliga

vara likartat med vad som beskrivits i avsnitt 8.4.4.2 för lokaluthyrning,

för hyreslägenhetema beräknas

allt under förutsättning att taxeringsvärdet på liknande sätt som för lokaler. Det indikerar att en skattesats på 1,5 % knappast innebär en överbeskattning. Totalt bör således fastighetsskatten bli 4 %.

Vi har i och för sig övervägt även andra alternativ. Ett skulle vara att låta vissa mindre hyresinkomster gå fria i så motto att de inte skulle tas

beskattning. Fastighetsskatten skulle då vara oförändrad. upp till direkt Lösningar av detta och liknande slag ger emellertid upphov till gräns-

såsom att ñnna en nivå, tröskeleffekter m.m.

dragningsproblem, lämplig

Överv. och förslag 93 i fråga om den löpande beskart. ..

8.4.5.2 Annan verksamhet än fastighetsupplåtelse

Annan verksamhet än upplåtelse av fastigheter beskattas för närvarande enligt vanliga konventionella beskattningsregler i inkomstslaget näringsverksamhet. Som exempel på sådana verksamheter som kan tänkas förekomma i praktiken kan anges serveringar, butiker, fritidsaktiviteter såsom skidliftar etc. Det torde därför endast vara av särskild

bostadsrättsföreningar

beskaffenhet som skulle beröras av denna

beskattning.

Dessa verksamheter bör även beskattas särskilt och

fortsättningsvis

därför hänföras till ett annat inkomstslag än upplåtelsen av fastigheterna. I detta inkomstslag, näringsverksamhet,

tillämpas vanliga regler. Av skäl

som anförts i avsnitt 8.2.2 bör skattesatsen vara 47,5 %. Underskott bör inte få kvittas mot inkomst av kapital. Enligt gällande regler får äkta bostadsföretag inte göra avsättning till skatteutjämningsreserv. Av praktiska skäl och som en

schablonmässig

kompensation härför föreslår vi att skattesatsen bestäms till 45 % för bostadsrättsföreningars inkomst av näringsverksamhet. En särskild är om såsom om-

fråga osedvanlig kapitalförvaltning,

fattande investeringar i annat än räntebärande bör beskattas värdepapper, som intäkt av näringsverksamhet. Det förefaller omotiverat att så sker, utan dessa intäkter bör kunna beskattas som inkomst av kapital med 25 % i skattesats. Denna för bostadsrättshavamas

beskattning gäller

privata placeringar och i huvudsak sker på detta sätt för

beskattningen placeringar i investmentföretag.

8.4.5.3 Bostadsrätt for lokal

Ovan har diskuterats upplåtelse av fastighet till bostäder åt bostadsrättshavare samt uthyrning av bostäder och lokaler. I det följande behandlas beskattningen av upplåtelse av lokaler med bostadsrätt. I bostadsrättslokaler bedrivs näringsverksamhet av bostadsrättshavama eller av någon som bostadsrättshavare hyr ut till. Även uthyrning utgör näringsverksamhet för bostadsrättshavaren. Den gällande

beskattningen

varierar beroende på om bostadsrättsföreningen är ett äkta eller ett oäkta bostadsföretag samt om bostadsrättshavaren är eller ett

fysisk person aktiebolag.

För äkta bostadsföretag ñnns regler i 22 §

anvisningarna punkt 7 KL

som innebär att bostadsrättshavaren inte beskattas för förmån av

fastighet

samt får avdrag för till

inbetalningar bostadsrättsförening som utgör

kostnader i bostadsrättshavarens näringsverksamhet. Dessa inbetalningar är inte intäkt för ett äkta men bostads-

skattepliktig bostadsföretag,

företaget får å andra sidan inte avdrag för kostnader som belöper på upplåtelsen annat än räntekostnader. En viss beskattning sker genom schablonintäkten i föreningen. Detta innebär grovt sett att avkastningen på det kapital som investerats i bostadsrätten för lokalen inte beskattas bepå annat sätt än genom

skattning av näringsverksamhetens allmänna intäkter. Detta skattepliktiga

är motiverat för att skall bli detsamma som vid

beskattningsresultatet

och beskatt... 94 Överv. förslag i fråga om den löpande

av lokalen. Vid direktägande föreligger avdragsrätt ñr direktägande diverse fastighetskostnader, vilka i bostadsrättsfallet grovt sett motsvaras

till bostadsrättsföreningen. Denna ordning av de avdragsgilla avgifterna bör bibehållas. Några justeringar måste dock företas för att inpassa den

För bostadsrättshavama behålls regeln

i den nya beskattningsmodellen. i 22 § anvisningarna punkt 7 KL.

Inkornstskatteeffekten i bostadsrättsföreningen bör bli noll. Det kan åstadkommas att från lokalbostadsrättema blir

genom avgifterna

kapital med ett belopp motsvarande skattepliktiga i inkomstslaget avdragsgilla räntekostnader o.d. som belöper på lokalbostadsrâttema.

8.4.6 mellan äkta och oäkta

Gränsdragningen

bostadsföretag

Den nuvarande metoden innebär att en bostadsrättsförening på grund av förändringar i verksamhetsinriktningen kan övergå från en schablon-

till konventionell beskattning eller vice versa. Små mässig beskattning förändringar kan få mycket stora konsekvenser.

utan

Bäst vore att inte göra åtskillnad på olika bostadsrättsföreningar, istället alltid beskatta bostäder som nyttjas med bostadsrätt med fastighetsskatt och all annan lastighetsanvåndning på samma sätt som i andra Vi har ovan dock kommit fram till

fastighetsförvaltande företag.

att detta inte är utan att även fortsättningsvis olika regler måste

möjligt

för bostadsrättsföreningars uthyrning av bostäder och lokaler.

gälla

Vårt innebär en mer realistisk beskattning än nuvarande

förslag

Det talar för att det är möjligt med ett relativt schablonbeskattning. vidsträckt tillämpningsområde för nya schablonartade beskattningsregler. Det är vidare att skall omfatta så

en målsättning fastighetsskattemodellen

många ägda bostäder som möjligt. Eftersom en konventionell beskattning,

kan innebära såväl en lindrigare som en såsom i oäkta bostadsföretag, hårdare än är det önskvärt med ett vidsträckt

beskattning fastighetsskatt

för Å andra sidan innebär den

tillämpningsområde fastighetsskatten.

av lokaluthyming samt att endast schablonmässiga beskattningen fastighetsskatt skall utgå på uthyrda bostäder, en beskattning som på ett beaktansvärt sätt kan awika från en konventionell beskattning. Kraven för tillämpningen får därför inte sättas så låga att bostadsrättsföreningar vars egentliga är ett annat än att bereda bostäder åt bostadsrätts-

syfte

havare kan tillämpa denna beskattningsmodell.

av bostadsförening bör således blir mer

Omfattningen kategorin

vidsträckt än för närvarande. Vidare bör reglerna utformas så att gränsdragningen blir mer entydig och stabil.

Kraven på enkelhet och stabilitet föranleder följande synpunkter.

av fastighetsnyttjandets karaktär bör för framtiden anknytas

Bedömningen

till byggnadsytan i stället för taxeringsvärdet. En fördelning av taxeringsvärdet förändras när värderelationen mellan bostäder och

nämligen

lokaler värderingsmodell kommer dess-

förskjuts på marknaden. Vår nya utom att förskjuta dessa värden väsentligt.

Överv. 95 och förslag i fråga om den löpande beskatt. ..

En annan synpunkt är att en bostadsrättsförening helst inte bör byta beskattningskaraktär. Exempelvis vore det ogynnsamt att vara föremål för schablonmässig beskattning under en period när bostadsrättsföreningen renoverar fastigheterna och saknar avdragsrätt ñr reparationer, och senare bli konventionellt beskattad när börjar

bostadsrättsföreningen

uppbära höga hyror för de renoverade lokalerna. På motsatt vis vore det gynnsamt att åtnjuta reparationsavdrag under renoveringsperioden genom konventionell beskattning ñr att senare övergå till schablonmässig

beskattning.

Vi föreslår att reglerna för får innebörd.

gränsdragningen följande

Tillämpningsområdet bör inskränkas till att gälla

bostadsrättsföreningar.

De aktiebolag och andra ekonomiska föreningar som enligt gällande regler behandlas som äkta bostadsföretag kommer att behandlas enligt vår schablonmodell, om de dessutom uppfyller de nya kraven. Däremot skall inte ytterligare och andra ekonomiska kunna

aktiebolag föreningar

behandlas på detta sätt. I konsekvens med att i allt

tillämpningsområdet väsentligt gäller bostadsrättsföreningar föreslår vi att termen

bostadsförening används som benämning på de juridiska som personer omfattas av reglerna. Såsom bostadsföreningar skall behandlas vars

bostadsrättsföreningar

verksamhet till övervägande del består i att bereda medlemmar bostad i föreningens fastigheter. Jämfört med nuvarande krav på del

huvudsaklig

innebär detta en sänkning från 60 % till mer än 50 %. Vidare skall detta krav alltid anses uppfyllt om den övervägande delen av ñr det nämnda ändamålet och

byggnadsytan stadigvarande disponeras

annan verksamhet än bedrivs fastighetsupplåtelse endast i ringa omfattning. Anknytningen till byggnadsytan torde i flera fall innebära ytterligare en sänkning av kraven på bostadsdelens omfattning. Vidare innebär det en förenkling och en ökad stabilitet i

kategoriindelningen.

Underavgifter

Vi har i tidigare avsnitt 6.1.2 diskuterat begreppet marknadsvärde i förhållande till en bostadsrätt. Innebörden i den diskussionen är att överlåtelsepriset för en bostadsrätt kan sägas bestå av värdet av själva bostadsrättslägenheten och värdet av föreningens övriga tillgångar som belöper på den överlåtna andelen. De faktorer som påverkar värdet av lägenheten kan i stort antas vara desamma som påverkar värdet av fastigheter i övrigt (t.ex. egethem). Värdet av föreningens övriga tillgångar är beroende av helt andra faktorer som har att göra med hur föreningen sköter sin ekonomi, sin administration osv. Vid utformningen av den av

tidigare realisationsvinstbeskattningen

bostadsrätter med s.k. genomsyn sattes som mål att beskatta den realisationsvinst som uppkommer om (dvs. inte

bostadsrättslägenheten

hela andelen i föreningen utan endast andelen i

föreningslästigheten) steg

i värde. Denna skulle motsvaras av realisationsvinstbeskatt-

beskattning

ningen av egethem. För att åstadkomma detta infördes begreppet genomsyn. Med detta avsågs att korrigera vinsten vid en försäljning av

96 Överv. och förslag ifråga om den löpande beskatt...

en bostadsrätt med den förändring av andelen i föreningens övriga skulder/tillgångar som skett under innehavstiden.

Om bostadsrättslägenheten upplåts mot avgifter som inte täcker före-

kostnader ta ut underavgifter och i ningens löpande sägs föreningen

motsatt fall överavgifter.

har avskaffats. Motivet till detta var bl.a. de stora

Genomsynsmetoden praktiska inte minst svårigheterna att skaffa fram

tillämpningsproblemen,

uppgifter om och skuld/tillgângsläget vid anskaff-

ingångsvården

av den s.k. “genomsynen” innebär bl.a. ningstidpunkten. Slopandet följande.

Om tar ut underavgifter och i stället finansierar löpande

föreningen

kostnader med lån (eller tar sin förmögenhet i anspråk) så innebär detta vid en av bostadsrätten finansierats

avyttring att de löpande utgifterna skattefritt. Detta beror på att en värdestegring av bostadsrättslägenheten kan kvittas mot ackumulerade underavgifter betalda med obeskattade medel. korrigerade detta genom att vinsten justerades

Genomsynsreglerna

med hänsyn till förändringen i föreningsförmögenheten.

På motsvarande sätt kommer överavgifter att beskattas. Ett höjt överlâtelsepris som beror på att föreningen fått en positiv förmögenhetsförändring med beskattade medel leder till

genom höga avgifter betalad realisationsvinstbeskattning för säljaren. En tillämpning av genomsynsreglerna hade inneburit att vinsten reducerats med förmögenhets-

förändringen.

I våra tillåggsdirektiv (Dir 1991:60) har vi fått i uppdrag att utreda vilka som kan vidtas för att motverka de icke önskvärda

åtgärder

och ekonomiska effekterna av slopad genomsyn. Vad vi skattemässiga har att undersöka främst avse vid en

synes kvittningsmöjligheten

mellan och värdestegringen i

försäljning inbesparade avgifter

bostadsrättslägenheten som underavgiften kan leda till.

Olika alternativ är i och för tänkbara. Man kan tänka sig en

sig

konventionell En annan

beskattning av samtliga bostadsrättsfastigheter.

underavgifter. Ett

våg skulle vara att tillskapa regler som omöjliggör successivt återinförande av den s.k. genomsynsmetoden vid överlåtelse av bostadsrätt skulle i och för sig teoretiskt kunna tänkas.

En konventionell beskattning skulle innebära att mellanskillnaden mellan och en kostnadstäckande avgift skulle beskattas. En

underavgifter

sådan lösning går dock helt stick i stäv med vårt huvuduppdrag, nämligen

egnahemsinnehavarnas skatte-

att skapa enklare regler med anknytning till situation.

Skillnaden mellan en underavgift och en kostnadståckande avgift kan

till bostadsrättshavama. Genom att löpande sägas utgöra en utdelning beskatta denna skulle skattefrihet för underavgiften kunna

utdelning

motverkas. Problemet år att bestämma huruvida underavgift eller överavgift Detta torde ställa orimliga krav pá föreningarnas

föreligger.

i de fall föreningen har inkomster av t.ex.

redovisning, speciellt

uthyrning. Vidare framstår en löpande förmånsbeskattning av detta slag som omotiverad i de fall bostadsrätten inte har stigit i värde. Säljaren får

den förmån han under innehavstiden âtnjutit i form av ju då betala

Överv. och förslag i 97 _fiåga om den löpande beskatt...

underavgifter genom den realisationsförlust han gör då han säljer sin bostadsrätt. Ett annat sätt att motverka effekter som inte anses önskvärda av underavgiften skulle vara att i den civilrättsliga lagstiftning införa regler som skulle förhindra föreningar att drivas med förlust. Sådana bestämmelser skulle, liksom i fallet ovan, ställa mycket stora krav på före-

ningarnas redovisning. Den administrativa förenkling som var ett av

motiven till genomsynens avskaffande skulle omintetgöras. Att i bostadsrättslagstiftningen ge direkta föreskrifter om hur avgifterna skall bestämmas i nu berörda hänseenden synes också ganska poänglöst om man inte samtidigt inñr sanktioner, ger föreskrifter om att boksluten skall granskas osv. Man kan naturligtvis också tänka sig ett successivt återinförande av genomsynsreglema. Genomsynen avskaffades bl.a. på grund av att det ibland var närmast ogörligt att bestämma den ñrmögenhetsandel som vid anskaffningstillfállet belöpte på en andel som innehafts sedan lång tid tillbaka. Om en genomsyn tillämpades endast av

på försäljningar

bostadsrätter som har anskaffats efter det att de av oss föreslagna reglerna trätt i kraft faller det nu angivna skälet. Ett sådant system skulle emellertid ge upphov till en hel del mindre tilltalande effekter. Man skulle således bl.a. åstadkomma olika prismarknader. Anskaffningstidpunkten för en bostadsrätt skulle bli en faktor och

prispåverkande

alltså egentliga utgöra en värdefaktor. Inte heller denna väg är framkomlig. Sammanfattningsvis har vi ansett oss kunna konstatera att regler för att motverka de effekter som anges i tilläggsdirektiven endast skulle kunna införas till priset av långtgående och Det kan

svåröverskådliga ingrepp. också ifrågasättas

- inte minst mot bakgrund av den schabloniserade

realisationsvinstberäkningen genom takregeln - om något egentligt behov

föreligger. Härtill kommer att frågan om underavgifter synes ha fått en viss överbetoning. Det torde inte vara helt riskfritt att driva en

nämligen

förening genom lånefrnansiering. Vi lägger därför inte fram något förslag i denna del av uppdraget.

8.4.8 Särskilda

övergångsfrågor

Våra förslag om en förenklad är så utformade att ett

inkomstberäkning

tidigare oäkta bostadsföretag kan komma att hänföras till kategorin bostadsförening. Vid en övergång uppstår främst problemet hur tidigare i föreningen ackumulerade underskott skall behandlas. Ackumulerade underskott i en utgör en tillgång i

förening föreningen

i den meningen att underskottet kan användas till att kvitta framtida överskott som annars skulle resultera i en beskattning av föreningen. Nuvarande regler innebär att såväl äkta som oäkta bostadsföretag beskattas i inkomstslaget näringsverksamhet. Det är alltså i detta inkomstslag som ett eventuellt gammalt underskott kan finnas.

98 Överv. om den beskatt...

och förslag ifråga löpande

Underskott i ett äkta bostadsföretag som enligt vår nya terminologi kommer att klassas som bostadsförening är i stor utsträckning en följd av avdrag ñr räntor i kombination med schablonintäkten på tre procent.

Vi föreslår, för tidigare äkta bostadsföretag, att eventuella underskott i inkomstslaget näringsverksamhet får finnas kvar i detta inkomstslag.

dvs. Det får då utnyttjas enligt de regler som gäller för sådant underskott mot framtida inkomster i samma inkomstslag.

Våra förslag innebär att framtida underskott i kapital som bostadsförening inte kunnat utnyttja skall föras vidare till bostadsrättshavama och hos dessa utnyttjas som avdrag eller som skattereduktion. Gamla underskott skall däremot inte få utnyttjas av medlemmarna. Eftersom

i kapital och gamla våra förslag på denna punkt endast gäller underskott underskott enbart finns i näringsverksamhet krävs ingen särskild över-

gängsreglering.

Vad odkza bostadsföretag, som inte kommer att klassas som

gäller

bostadsförening, innebär ackumulerade gamla underskott knappast några problem då ju vårt förslag inte innebär några förändrade Skatteregler för

torde inte heller suv-avsättningar i dessa företag. Av samma anledning dessa fall föranleda behov av några särskilda övergångsregler.

Vår definition av begreppet bostadsförening år vidare än det tidigare begreppet äkta bostadsföretag. Detta innebär att vissa tidigare oäkta bostadsföretag kommer att klassas som bostadsföreningar. Underskott i dessa föreningar är i allmänhet en följd av stora kostnader och inte av små intäkter. Det kan därför tyckas rimligt att föreningarna får utnyttja

Detta medför efterdessa gamla underskott. dock en del komplikationer

i sin helhet återñnns i näringsverksamhet och som gamla underskott

de nya reglerna, sker i inkomstslaget kapital där ett

beskattningen,enligt

eventuellt underskott får föras vidare till medlemmarna.

Vi ñneslår även för dessa fall att underskott i näringsverksamhet får ligga kvar och utnyttjas bara mot eventuella inkomster i detta inkomstslag. Skälet härtill är att föreningen övergår från en konventionell beskattning där de verkliga intäkterna redovisas till en beskattning med

där skattesatsen är beräknad för att motsvara nettot av det

fastighetsskatt

i fastigheten investerade kapitalets avkastning.

En alternativ lösning skulle vara att låta gamla underskott utnyttas mot inkomst i Ett sådant gammalt underskott bör

inkomstslaget kapital.

emellertid få av bostadsrättshavama. Detta skulle

inte rimligen utnyttjas ju innebära att framtida lättnader medgavs för tidigare kostnader. En sådan konstruktion vad gäller räntor har vi avvisat för de äkta bostadsföretagens vidkommande. Av inte minst enkelhetsskäl ñreslår vi inte det nu nämnda alternativet.

Om det i ett oåkta bostadsföretag, som övergår till att vara bostadsförening, ñnns surv-avsättningar ñrslår vi att dessa återförs till beskattning under fem år och fördelas lika på dessa år i inkomstslaget kapital. En härom har i övergångsbeståmmelserna till surv-

regel intagits

lagen.

Överv. och 99 förslag i fråga om den löpande beskatt...

8.4.9 av våra

Sammanfattning förslag

Vi redovisar här i sammandrag innebörden av våra förslag i fråga om den löpande beskattningen av såväl bostadsrättshavare som bostadsrättsföreningar. Mer detaljbetonade frågor har berörts i de tidigare avsnitten. I övrigt kan hänvisas till specialmotiveringen till 32 § SIL, som återfinns ikapitel 10. För bostadsrättshavama innebär våra förslag när det gäller de direkta effekterna bara en nyhet. Bostadsrättshavarna att får nämligen möjlighet skattemässigt utnyttja det ränteunderskott som kan uppkomma i föreningen. Detta underskott behandlas enligt samma

skatteregler som gäller

för vanliga räntekostnader. För en bostadsrättshavare som inte har några ränteintäkter eller andra intäkter av kapital blir effekten ett skatteavdrag på 25 %, som kan utnyttjas mot exempelvis den skatt som belöper på bostadsrättshavamas arbetsinkomster. I övrigt kommer bostadsrättshavama bara indirekt att påverkas genom de ändrade Skatteregler som vi

Föreslår för bostadsrättsföreningama. Den för

utvidgade avdragsrätten räntor har intagits i 3 § 4 mom. SIL. För föreningarnas vidkommande innebär våra att schablon-

förslag

beskattningen på 3 % slopas och att bara fastighetsskatt skall utgå. Detta gäller alla de som endast innehåller bostäder. Vi

bostadsrättsföreningar

har därvid utgått från gällande och för sådana

fastighetsskattesatser

föreningar där alla bostadslägenheter innehas med bostadsrätt blir skattesatsen då den som gäller Br egnahemmare, 1,5 % av nämligen taxeringsvärdet i stället för som nu 2,5 %. Om man bara jämñr den nya fastighetsskatten med den gällande och schablonintäkten inträder en skatteskärpning i förhållande till nuläget först om de nya

taxerings-

värdena medför en med mer än 125 %. Vid bedömande om en

ökning

skatteskärpning verkligen blir aktuell vid större måste man

ökningar

emellertid samtidigt beakta vad vi nyss anfört om bostadsrättshavares nya möjlighet att tillgodoräkna sig föreningens ränteunderskott. Av skäl som redovisats i bl.a. avsnitt 8.4.5.1 föreslår vi att hyror för bostäder som ñreningama kan uppbära enbart blir beskattade genom att

en fastighetsskatt som

på 4 % beräknas på den del av taxeringsvärdet belöper på den uthyrda delen. på denna del skall

Taxeringsvärdet

beräknas enligt skall alltså de regler som redan gäller. Bostadshyrorna inte redovisas som inkomst - å andra sidan medges inga avdrag för annat än räntekostnader. Vårt förslag i denna del bygger i stor utsträckning på praktiska överväganden i så måtto att bostadsrättsñreningar normalt bara skall behöva räkna med att fastighetsskatt skall utgå. Den som

uthyrning

i dag förekommer kan antas vara av och

måttlig omfattning regelmässigt

mindre lönsam. Vi förutsätter även för således bl.a. att hyresmarknaden framtiden kommer att innehålla av En arman

inslag bruksvärdehyror.

förutsättning är att bostadsuthyming även framledes normalt kommer att utgöra endast ett mindre inslag i föreningsverksamheten. Skulle nu

beskatt...

100 Överv. och förslag i fråga om den löpande

brista bör våra förslag vad gäller lokalhyror angivna ñrutsättningar tillämpas även på bostadshynor. För de bostadsrättsföreningar som har andra inkomster är läget inte lika enkelt. Den i avsnitten 8.4.3-8.4.6 visar med all

gjorda genomgången önskvärd att försök till uppdelningar och gränsdragningar tydlighet varje

medñr ñr såväl de skattskyldiga som berörda myndigheter. problem Emellertid ofrånkomlig vilket beror på är någon form av indelning

Följande förhållanden. För det första måste ñr framtiden de bostadsrättshavare som bebor sina lägenheter behandlas någorlunda lika med villågare. I denna del kan inget komma En övergång till den annat än en fastighetsskatt ifråga. generell konventionella metoden är således utesluten. För det andra måste verksamheter som innefattar enligt de annat än eget boende behandlas regler som gäller för andra skattskyldiga, som ägnar sig åt uthyrningsverksamhet eller andra aktiviteter med kommersiella inslag. Den nya skattereformen har som en bärande att likartade verksamheter

ju princip

också bör likabehandlas. En nen schablonbeskattning av skattemässigt är därmed utesluten. Det kan här något som innefattar näringsverksamhet nämnas att i 9 föreslås att schablonbeskattningen av de allmän-

kapitel

nyttiga bostadsföretagen skall avvecklas. För som möjligt som bebor sina att så många bostadsrättshavare ekonomiska förhållanden lägenheter skall få så enkla och lättöverskådade som föreslår - efter förebild av möjligt vi att schablonmässig beskattning redovisade mellanmodellen - skall vara huvudregeln. Vi den tidigare föreslår att framtida regler får följande utformning.

l. Om en 1991 års lagstiftning äger en

bostadsrättsförening enligt

där den övervägande delen (mer än 50 %) av bygg-

fastighet

m.m. avsedda För medlemmarna) är nadsytan (inklusive garage för medlemmarnas boende skall en schablonbeskattning

upplåten tillämpas enligt följande

Fastighetsskatt

- 1,5 % på den del av taxeringsvärdet som avser medlemmarnas eget boende - 2,5 % på den del av taxeringsvärdet som avser lokal - 4 % på den del av taxeringsvärdet som avser bostäder med hyresrätt

Inkomst av + lokalhyror från utomstående kapital (25 96) + avgifter från lokalbostadsrättshavare + inkomster av kapital (bankñntor, utdelningar, m.m.) - vissa av eller avgifterna betingade upplåtelsema kostnader. Avdrag för tomträttsavgäld och räntor.

medges

Överv. och i fråga om den löpande beskatt... 101

förslag

Avdrag medges således fullt ut för räntekostnader. Den delen av räntorna som föreningen inte kan utnyttja, antingen som mot de intäkter

avdrag

som kan uppkomma enligt ovanstående och som inte heller behövs för att användas som skattereduktion mot den fastighetsskatt som

belöper på

boendedelen, får medlemmarna utnyttja som egen råntekostnad. Av likformighetsskäl föreslår vi ingen rått till reduktion mot den fastighetsskatt som belöper på lokaldelen. De organisationer som omfattas av schablonregeln är bara sådana som

är bostadsrättsföreningar enligt reglerna

i den nya bostadsrättslagen. Genom en övergångsbestämmelse skall även vissa andra organisationer omfattas. Hit hör sådana som i dag behandlas som äkta. Denna fråga behandlas närmare i specialmotiveringen. För de ovanliga fall där en förening driver någon egen extern verksamhet (servering eller liknande) i egna lokaler skall sådan verksamhet, liksom i dag, hänföras till inkomst av näringsverksamhet. Såvitt gäller fastigheten blir effekten den att fastighetsskatt tas ut med 2,5 %. Räntor hånförliga till verksamheten som sådan berör inte fastigheten. Å andra sidan bryts inte den del av fastighetens räntor ut som avser rörelselokalen utan får ingå bland de övriga råntekostnaderna. Genom våra ñrslag vidgas kretsen av bostadsrättshavare som hamnar i en skattesituation jåmförlig med egnahemmarens; dvs 1,5 % i

fastig-

hetsskatt och rätt till avdrag för gäldräntor. l och med att

fördelningen

knyts an till byggnadsytan får de nya reglerna ökad stabilitet och förutsebarhet. I samband med fastighetstaxeringen skall besked kunna erhållas om byggnadsytomas fördelning, liksom de värden som

belöper

på olika delar. För ett mycket stort antal föreningar och bostadsrättshavare innebär vår schablon knappast något nytt ur i förhållande till

arbetssynpunkt dags-

läget. För de fall där förekommer lokaluthyming sker i och för sig ändring i så måtto att .sådana hyror skall redovisas som

skattepliktig

intäkt även i ett som faller under bostadsföretag den schablonregeln. Den ökade redovisning som våra förslag innebär torde inte behöva vålla de berörda föreningarna några särskilda problem. Kraven på enkelhet har gjort att vi inte velat göra schablonmetoden än som mer detaljerad behövs för en rimlig awägning av det ekonomiska utfallet. Våra förslag har intagits i en ny 32 § i SIL. Lagrummet är uppdelat i sex moment. Lagstiftningen kan synas mer omfattande än tidigare. Detta beror dock dels på att gränsdragningen preciserats i lag i stället för som nu genom meddelande från RSV, dels att systematiska skäl medfört att även sådant som skattesatser, m.m. måste anges. rör bara

Lagñrslagen

de bostadsföreningar som går efter den nya schabloniserade modellen. För de övriga som behandlas behövs i det följande inga nya regler eftersom de skall beskattas konventionell metod.

enligt

102 Överv. och i

förslag fråga om den löpande beskatt...

2. Alla bostadsrättsföreningar beskattas i inkomstslaget

övriga

således även den del som bebos av

näringsverksamhet,

medlemmar.

Av inte minst praktiska skäl, men också för att hindra ett ev. utnyttjande av skattefördelar, föreslår vi att en förening som en gång behandlats enligt den konventionella metoden kvarstannar för gott i denna kategori. Alternativet skulle ha varit att föreslå avskattningsregler som med

blir av invecklad art. Den fastare och generösare utforrnnödvändighet

som fått i vårt förslag minskar även kraftigt det ning grånsdragningen praktiska behovet av sådana regler. I lagtexten (32 § 2 mom. SIL) har

tidigare inte vi angett detta genom att uppställa ett krav på att beskattning får ha skett enligt konventionell metod.

För sådana ñreningar som i dag räknas som oåkta men som hör till den av oss schablongruppen har en Övergångsregel med

ñreslagna avseende på Sarv-avsättningar införts. Denna fråga har behandlats i avsnitt 8.4.8.

Beträffande underavgiftema (avsnitt 8.4.7) framlågger vi inga förslag. Våra förslag föreslås gälla fr.o.m. 1995

i fråga om inkomstbeskattningen års taxering.

8.5¶Realisationsvinstbeskattningen

av för rätt (avsnitt 5.4) gäller olika

Som framgått redogörelsen gällande

för olika slag av bostadsrätter. Är

regler för realisationsvinstberälmingen

i ett s.k. äkta bostadsföretag gäller särskilda det fråga om en bostadsrätt regler i 26 § SIL. Om däremot bostadsföretaget är ett s.k. oåkta tillämpas

som handlar om av aktier samt andelar reglerna i 27 § SIL, försäljning i ekonomiska föreningar. I fråga om bostadsrätt i ett äkta bostadsföretag får vid vinstberäkningen göras för kapitaltillskott samt för vissa

avdrag

förbättringskostnader som den skattskyldige nedlagt på fastigheten. Några motsvarande regler finns inte i 27 § SIL. Å andra sidan torde denna

åtskillnad inte upprätthållas i praktiken. Det har gjorts gällande att avdrag

för kan medges även vid avyttring av bostadsrätt i

förbättringskostnader

Stöd för denna uppfattning torde kunna hämtas från oåkta bostadsföretag. utgången i RÅ 1979 1:79.

Den s.k. i 26 § 7 mom. SlL gäller däremot bara vid

takregeln

överlåtelse av bostadsrätt innebär att vinsten får

i äkta företag. Takregeln beräknas till 30 % av vederlaget om bostadsrätten är den skattskyldiges permanentbostad och till 60 % om det gäller en fritidsbostad.

Som framgått av det tidigare anförda föreslår vi en ny uppdelning av bostadsföretagen. En schabloniserad inkomstbeskattning skall ske av sådana där bostadsrättshavamas eget boende

bostadsrättsföreningar

överväger. Skulle däremot de kommersiella inslagen väga över skall

konventionell ske. Frågan är då om det finns

vanlig inkomstberäkning

Överv. och ifråga 103 förslag om den löpande beskart...

anledning att behålla en motsvarighet till den nuvarande uppdelningen. Vi har funnit att så inte är fallet. Till att med kan konstateras att

börja realisationsvinstbeskattningen

efter skattereformen blivit betydligt mer enhetlig än tidigare. Vinstberäkningen vid avyttring av olika följer i

tillgångsslag betydande utsträckning

ensartade regler. Genomgående âr nominell och skatten

vinstberäkningen

är proportionell. Härtill kommer att det förefaller tveksamt i vad ytterst mån det för närvarande i praktiken verkligen i görs någon åtskillnad realisationsvinsthänseende mellan äkta och oäkta

bostadsföretag.

Med vårt förslag kommer således även överlåtelser av bostadsrätter i konventionellt beskattade m.fl. att likabehandlas

bostadsrättsföreningar

med sådana där den schabloniserade modellen.

föreningen följer I tydlig-

hetens intresse bör påpekas bl.a. för att avdragsrâtten ñrbättringskostnader m.m. ñrutsätter att det är fråga om åtgärder som bostadsrättshavaren själv vidtagit. Det nu sagda innebär att bestämmelserna i 26 § SIL - med ett väsentligt undantag - skall gälla för alla bostadsrättsföreningar och bostads-

aktiebolag. Även för framtiden kvarstår en olikhet och denna rör den

nyss nämnda takregeln. Förslaget till den nya schablonmodellen för

inkomstbeskattningen av bostadsrättsföreningar

syftar till att skapa större likformighet i skattehänseende mellan bostadsrättshavare och innehavarare av egnahem. Med schablonmodellen vi in de fall där

fångar

bostadsrättshavamas eget boende är den väsentliga funktionen för föreningen. Det är då mest konsekvent att reservera takregeln till de fall där en sådan likhet föreligger gentemot de som bor i egethem. Härav följer att takregeln bara skall kunna i sådana fall där

tillämpas föreningen

skall beskattas med stöd av 32 § SIL i vårt åstadförslag. Lagtekniskt koms detta genom en i 5 § KL, ändring där begreppet privatbostad definieras. En ny hänvisning får göras och då till 32 § 1 mom. SIL. Våra förslag medför även ändringar i 26 § SIL. Våra förslag kommer att avse överlåtelser från 1994 års

ingång.

Eftersom vår schablonmodell utformad än nuvarande är generösare bestämning av kategorin äkta fordras särskilda

bostadsföretag inga övergångsregler.

Vi vill erinra om att vi bara behandlat sådana realisa-

avslutningsvis

tionsvinstfrågor som är en mer direkt följd av våra förslag i huvuddelen.

9 och i

överväganden förslag fråga

om

allmännyttiga bostadsföretag

9.1¶Inledning

Våra tidigare redovisade förslag (kap. 8) i fråga om s.k. äkta bostadsföretag irmebär bl.a. att den tidigare schablonbeskattningen får en annan inriktning. För framtiden kommer nämligen även äkta bostadsföretag att bli beskattade för kommersiellt inriktad verksamhet. I princip intar enbart de egna medlemmarnas boende en särställning i skattehänseende och detta för att söka uppnå en likställighet med vad som gäller för innehavare av egnahem. Vi har i anslutning härtill i enlighet med de ursprungliga direktiven även tagit frågan om fortsatt schablonbeskattning av de allmännyttiga bostadsñretagen under övervägande.

Ägare till hyreshus kan i dag inkomstbeskattas för lästighetsverksamheten antingen enligt en konventionell metod eller enligt en schablonmetod. Inkomstbeskattning enligt den konventionella metoden innebär att intäkterna från fastighetsförvaltningen behandlas på samma sätt som övrig näringsverksamhet, dvs. redovisning sker av de verkliga intäkterna och kostnaderna i verksamheten enligt bokföringsmässiga grunder. Privatägda hyreshus beskattas enligt denna metod.

Vissa bostadsföretags fastigheter beskattas däremot enligt schablonmetoden, vilken närmare regleras i 2 § 7 mom. SIL. Inkomstberäkningen innebär att ett belopp motsvarande 3 % av fastighetens taxeringsvärde skall tas upp som intäkt för bostadsföretaget. Avdrag får inte göras för andra omkostnader än för ränta på lånat i fastigheten nedlagt kapital samt tomträttsavgåld eller liknande. av verksamheten sker i

Redovisningen

inkornstslaget näringsverksamhet där skattesatsen är 30 %.

Det är enbart bostadsföretagets intäkt av fastigheten som skall redovisas på detta schablonmässiga sätt. Övrig verksamhet som företaget kan ha vid sidan av sin fastighetsförvaltning redovisas enligt det regelsystem som gäller för näringsverksamhet.

Bland de verksamhetsformer som skall komma i fråga för denna schablonmetod nämns bostadsföreningar (numera i huvudsak bostadsrättsföreningar) och bostadsaktiebolag. Såsom vi redogjort för i kapitel 8 måste bostadsföretagen emellertid uppfylla vissa villkor i fråga om sin

för att schablonmetoden skall kunna -

Verksamhetsinriktning tillämpas bostadsföretagen kallas då äkta.

Schablonmetoden skall även tillämpas i fråga om fastighet, vilken tillhört bolag, förening eller stiftelse som erkänts som allmännyttigt bostadsföretag. Enligt lagtexten ankommer denna prövning på boverket

106 Överv. och förslag i fråga om allmännyttiga...

eller länsbostadsnämnden (efter lagändring SFS 1990: 1364, har namnen plan- och bostadsverket, bostadsstyrelsen och statens planverk ersatts av boverket den 1 januari 1991).

Regeringen kan enligt 2 § 7 mom. SIL efter ansökan medge även annat företag schablonbeskattning i fråga om fastighet om dess verksamhet uteslutande eller så gott som uteslutande består i att äga och förvalta bostadsfastigheter samt företaget bedriver sin verksamhet enligt principer liknande dem som gäller ñr allmännyttiga bostadsföretag. Möjlighet att ge sådant medgivande tillkom genom lagstiftning år 1985 och har hittills endast getts i två fall.

9.2 till schablonmetoden

Bakgrunden

Schablonbeskattningen av s.k. äkta bostadsföretag och allmännyttiga bostadsföretag har i sina huvuddrag tillämpats sedan 1955 års taxering. Från början skilde sig dock utfommingen av schablonmetoden något åt mellan dessa verksamhetsformer. Principen var emellertid att beskattningen skulle ske av en beräknad avkastning av det egna i fastigheten nedlagda kapitalet. Sedan reglerna kom att justeras år 1959 skall dock inåktsberäkningen ske på likartat sätt i de båda fallen, dvs. som inâkt skall tas upp 3 % av taxeringsvärdet, varefter avdrag får göras för de faktiska räntekostnadema.

Begreppet allmännyttigt bostadsföretag härrör från vissa författningar om statliga lån och bidrag som utges :ill kommunala företag som drivs i bostadsfrämjande syfte. Motiven till att utsträcka schablonmetoden till dessa företag var främst att de bedrev sin verksamhet utan enskilt vinstsyfte samt att de stod under kommunal eller statlig kontroll. Frånvaron av enskilt vinstsyfte ansågs dock inte utesluta att skälig ränta erhölls på det i företaget insatta kapitalet. Vidare framhölls att hyrorna i dessa företags fastigheter var så bestämda att någon vinst inte uppkom, i varje fall inte på längre sikt sedan hänsyn tagits till amorteringar och kommande underhållskostnader. Det anfördes att de dittills gällande

beskattningsreglema medfört speciella besvärligheter för de allmännyttiga

bostadsföretagen särskilt under de första åren med små reparationsbehov men stora amorteringar. _

I samband med av den lydelsen av

utformningen ursprungliga

schablonbestämmelsen - där fastigheter tillhörande bostadsföretag som bildats före den 1 juli 1945 uteslöts av vissa skäl - framhölls att lagstiftningen i viss mån fick betraktas som ett provisorium. Anledning härtill angavs vara att kommunerna fått tillskapa särskilda bolag, föreningar eller stiftelser av samma typ och ställning i beskattningshänseende som enskilda vinstsyftande företag för att komma i

åtnjutande av de statliga lånen. Denna belägenhet hade de allmännyttiga

bostadsföretagen försatts i utan att konsekvenserna härav blivit beaktade. Därför ansågs att den rättsliga konstruktionen av dessa företag borde ses över. Skulle en ny ordning framkomma ansågs även beskattningsfrågan kunna få en annan tillfredsställande lösning.

Överv. och förslag ifråga om 107

allmännyttiga...

Även vid den ändring av bestämmelsen som företogs år 1959 - då intäktsberâkningen enligt schablonmetoden gjordes identisk för såväl de äkta som de allmännyttiga bostadsföretagen - framhölls ånyo att schablonmetoden inte innebar någon rationell lösning på längre sikt men att den kunde kvarstå såsom ett förlängt provisorium (jfr. prop. 1954:37, BeU 18, rskr. 102, SFS 1954:51, prop. 1954:165, BeU 56, rskr. 301, SFS 1954:263 och prop. 1959:9, BeU 4, rskr. 67, SFS 1959:36).

9.3 och

överväganden förslag

Det kan konstateras att schablonmetoden kommit att tillämpas i över tre decennier på allmännyttans fastighetsbestånd. De betänkligheter som framfördes vid schablonmetodens tillkomst synes främst ha rört dess stabilitet; de allmännyttiga bostadsföretagen kunde förr eller senare finna metoden oförmånlig. Denna farhåga har väl hittills inte besannats även om schablonmetoden diskuterats flitigt under senare tid. Under de gångna åren har inte heller den rättsliga konstruktionen av de

allmännyttiga

bostadsföretagen undergått sådana förändringar att detta föranlett en ändring av beskattningsneglema. En ombildning mellan olika

företags-

former torde däremot ha skett, innebärande främst att

aktiebolagsformen

blivit mer och mer använd - se Ekonomisk statistik från SABO-företagen. Schablonmetoden har fått en permanent karaktär trots att den vid tillkomsten angavs vara ett provisorium. Den förenklade metoden för

allmännyttans fastigheter ansågs inte på

sikt utgöra någon av dessa

skattemässig förrnånsbehandling företag

eftersom deras vinstmotiv inte var uttalade. Det primära syftet för de

allmärmyttiga bostadsfönetagen var i stället att tillgången

främja till goda bostäder. Någon omprövning, som föranlett lagändring, av scha-

allmännyttans

blonbeskattning har inte gjorts. En sådan framstår som motiverad med tanke på de ändrade förhållanden som 1990 års skatterefonn inneburit. Således förordade om reformerad att en

utredningen företagsbeskattning

övergång till konventionell beskattning borde ske på sikt. Utredningen erinrade emellertid i det sammanhanget om det pågående arbetet i BVK (SOU 1989:34 s. 298). Härtill kommer att allmännyttans verksamhet inte enbart behöver vara inriktad på uthyrning av bostäder. Även annan

inkomstbringande

verksamhet förekommer. Så är Lex. fallet när lokaler för upplåts kommersiell verksamhet. Verksamheten kan också avse annat än direkt fastighetsförvaltning. Sådan annan verksamhet skall inkomstredovisas på sedvanligt vis i inkomstslaget näringsverksamhet, vilket också är fallet för andra Genom att juridiska personer. redovisningen sker på detta sätt kan underskott kvittas mot t.ex.

kapitalinkomster.

108 Överv. och förslag ifråga om allmännyttiga...

9.3.1¶Likformiga och neutrala Skatteregler

vilken är bestämd av i

Ett system där en hyreshöjning, hyressättningen

allmännyttans fastigheter enligt det s.k. bruksvårdesystemet, är skatteplikoch tig inkomst för en privat hyreshusägare men inte för allmännyttan där underskotten kan användas

från allmännyttans fastighetsñrvaltning

även för verksamhet som ligger utanför själva för att undgå beskattning kan inte sägas karakteriseras av konkurrensneu-

fastighetsförvaltningen,

tralitet. Detta rimmar illa med de på vilka 1991 års

principer

skattereform baseras. Ledmotivet har där varit att olika slag av verksamheter och skall ges så enhetliga, likformiga och

organisationsformer neutrala Skatteregler som möjligt.

Det kan dessutom som eventuellt kommer att visa sig att ändringar företas i framtiden avseende såväl bostadsñnansiering, subventionering kan få olika effekter för skilda om skattesom beskattning ägarkategorier reglema är oenhetliga. Dessa måste i så fall balanseras genom kompletterande åtgärder som kan bli komplicerade. Ett exempel på detta utgör departementspromemorian Ds 1991:38 Skatteregler för ny vissa ñrslag i m.m. s. 64. Om skattereglema däremot är så

bostadsñnansiering

naturligtvis risken för sådana oönskade enhetliga som möjligt minimeras effekter. Mot bakgrund av det anförda samt de övriga förslag som vi för fram i detta betänkande beträffande den beskattningen av bo-

löpande

stadsrättsföreningarna kan det ifrågasättas om inte schablonbeskattningen bör avskaffas också ñr allünnyttans fastigheter.

9.3.2 Närmare om och övergångsfrågor

genomförandet

i den skattereformen talar således

Grundprincipema nyligen genomförda

för att skillnaderna i mellan det allmännyttiga och

inkomstskattereglema

det avskaffas. Vi presenterar i det följande

privatägda fastighetsbeståndet

förslag härtill och då från tekniska utgångspunkter. Huruvida ändringar är eller från och liknande

påkallade lämpliga bostadspolitiska

utgångspunkter ligger utanför vårt uppdrag att bedöma.

Konventionell beskattning år 1993 eller 1994

om en långsiktig förändring av statens stöd till bostadsñnansie- Förslag ring kommer att läggas fram under år 1992 (se direktiv till utredningen om statens stöd för bostadsfmansieringen - dir.1991:107). Som angetts i det görs så enhetliga som föregående är det angeläget att skattereglerna av bostadsñnansiering och bostadssubvenmöjligt för att förändringar tioner mellan skilda ägarkategorier. Det ter sig inte skall skapa olikheter därför att i första hand ett slopande av schablonmetoden naturligt koppla avses för allmännyttan till den tidpunkt då den nya bostadsfrnansieringen bli Ett beslut härom torde kunna förväntas i sådan tid att en

genomförd.

reformerad fr.o.m. den 1 bostadsñnansiering kan börja att tillämpas 1993. Detta talar för att ändringar görs redan inför 1994 års

januari

som hindrar att schabloninkornsttaxering. I och för sig är det inget

Överv. och förslag ifråga om allmännyttiga... 109

metoden slopas utan nämnda koppling till reglerna om bostadsñnansieringen. Ett alternativ skulle i och för sig kunna vara att låta frågan följa den tidplan som vi föreslagit i övrigt såvitt avser bostadsrättsföreningarna. Ändringama skulle då göras i samband med 1994 års allmänna fastighetstaxering av hyreshus. Vi har stannat för det första alternativet.

En omläggningen till konventionell metod bör även avse de andra bostadsföretag vars fastigheter får schablonbeskattas efter regeringens medgivande.

Lagtekniskt föranleder denna omläggning för allmännyttan att fjärde t.o.m. sjätte styckena i 2 § 7 mom. SIL kan slopas. En omläggning av beskattningsprincipen för allmnnyttan ger upphov till vissa övergångsfrågor, som däremot måste regleras mer ingående. Utgångspunkten för våra överväganden i dessa delar har varit att nå fram till sådana lösningar som möjliggör en smidig övergång.

Utnyttjandet av gamla underskott begränsas efter omläggningen Schablonmetoden har lett till att de allmännyttiga bostadsföretagens fastighetsförvaltning ofta visat skattemässiga underskott. Underskotten är fiktiva i den meningen att de inte motsvaras av verkliga förluster i verksamheten. Detta sammanhänger med att bara schablonintäkten redovisas på inkornstsidan medan räntekostnader får dras av fullt ut. Underskott kan på detta sätt ackumuleras och till viss del senare utnyttjas i annan konventionellt beskattad verksamhet.

Om schablonmetoden avskaffas för kan

allmännyttan

fastighetsförvaltning bedrivas under skattemässigt mer likvärdiga villkor oavsett ägarkategori. Således bör de allmännyttiga bostadsföretagen

fullständigt inflyta i de regler som gäller för privatägd hyresfastighet i inkomstslaget näringsverksamhet. Fastighetsförvaltningen skall alltså

beskattas konventionellt. Att beakta i det sammanhanget är att fastighetsskatten blir avdragsgill.

En övergång till konventionell beskattning aktualiserar frågan hur underskott avseende perioden före övergången till konventionell beskattning skall hanteras.

Reglerna om utnyttjande av underskott som förlustutjämning har ändrats i samband med 1991 års skattereforrn - vissa övergångsregler gäller dock. Enligt de tidigare fick uppkomna underskott

reglerna

utnyttjas under en viss tidsrymd såsom förlustavdrag. Förlustens storlek bestämdes först vid den senare taxering då förlustavdraget yrkades, dvs. underskottens storlek fastställdes inte de år då de uppkom och inte heller om de lämnades outnyttjade.

I det nya skattesystemet görs förlustutjämning genom att avdrag

medges för underskott i en ñrvärvskälla vid dess inkomstberäkning det påföljande året. Underskottets storlek beräknas och fastställs därvid redan vid inkomsttaxeringen för det beskattningsår då förvärvskällan resulterade i underskott. Uppkommer underskott i förvärvskällan flera år i rad ackumuleras underskotten.

110 Överv. och ifråga

förslag om allmännyttiga...

Det kan knappast anses rimligt att de allmännyttiga bostadsföretagen skall få tillgodogöra sig de underskott som ackumulerats i fastighetsförvaltningen - även

under hela den tid deras fastigheter schablonbeskattats om dessa underskott numera i fortsättningen skall fastställas vid inkomsttaxeringen. Detta hänger samman med att omläggningen från schablonmetod till konventionell metod i sig innebär att ett nytt beskattningssystem skall tillämpas. Därtill skall läggas de i övrigt mycket stora förändringar som vidtagits på företagsskatteområdet genom skattereforrnen.

Å andra sidan bör man ändå ta viss hänsyn till att verkliga underskott skulle ha uppkommit hos en del bostadsföretag om den konventionella metoden hade tilllämpats även för tidigare år. En rimlig avvägning mellan denna synpunkt och de redovisade betänklighetema mot att låta beakta underskott av tidigare angiven art bör således göras.

Eftersom en omläggning till konventionell metod innebär att de bostadsföretag som skulle ha redovisat överskott enligt konventionell beskattningsmetod för tidigare år blir beskattade utan några särskilda övergångsregler bör ett hänsynstagande till bostadsföretag som skulle ha uppvisat underskott vid denna metod inte utsträckas alltför långt tillbaka i tiden. Nämnda gränsdragning måste också grundas på praktiska skäl. En begränsning till att bara beakta sådana enligt konventionell metod beräknade underskott som kan hänföras till de två senaste beskattningsåren före ornlåggningen framstår därvid som lämplig.

De bostadsföretag som så önskar bör således ges möjlighet att ta fram underskott beräknade metod som kan hänföras till de

enligt konventionell tvâ beskattningsår som närmast ñregâtt omläggningen. Ett yrkande att få dessa beaktade bör göras vid taxeringen. Yrkandet bör i sådant fall åtföljas av en beräkning som utvisar det verkliga sammanlagda underskott som skulle ha uppstått under dessa två år vid tillämpning av konventionell metod.

Om således detta förslag kommer att tillämpas vid 1994 års taxering skulle sådana beräknade underskott för beskattningsåren 1991 och 1992 kunna beaktas under förutsättning att företagen har kalenderår som räkenskapsår. Skulle beskattningsår inte motsvaras av kalenderår beaktas i stället de underskott som skulle ha uppkommit under de två beskattningsår som gått till ända närmast före det första beskattningsår då konventionell beskattning skall ske. Om t.ex. bostadsföretagets räkenskapsår omfattar tiden den l 1992 - 30 juni 1993 kommer scha-

juli

blonbeskattning även att ske vid 1994 års taxering eftersom beskattningsâret börjar före lagens ikraftträdande den 1 januari 1993. Beskattning enligt konventionell metod tillämpas för sådant bostadsföretag först vid 1995 års taxering. Det är därför rimligt att företaget då får beakta underskott som skulle ha uppkommit under beskattningsåren 1 juli 1992 - 30 juni 1993 och 1 juli 1991 - 30 juni 1992. Därvid skall givetvis hänsyn inte tas till överförda underskott från tidigare år.

Överv. och 111 förslag ifråga om allmännyttiga...

Det skattemässiga värdet för av

beräkning värdeminskningsavdrag

Vid konventionell av man från beskattning näringsverksamhet utgår företagets verkliga intäkter och kostnader. Bland kostnaderna behandlas anläggningstillgångar på visst sätt. Utgiftema för anskaffande av en byggnad skall nämligen

dras av genom årliga vårdeminskningsavdrag enligt en avskrivningsplan.

Eftersom allmännyttans fastigheter beskattats efter schablon där enda avdragsposter varit skuldränta, tomträttsavgäld och liknande har anledning inte flmnjts att upprätta en

skattemässig avskrivningsplan.

Prövning har därför inte tidigare gjorts av byggnadernas skattemässiga värde. En omläggning från till konventionell metod

schablonbeskattning

fordrar att man tar till vilket initialt värde som bör

ställning skattemässigt

tillåtas för byggnaderna. bör man här kunna ha de Som utgångspunkt allmänna reglerna som gäller för bestämmande av för

anskaffningsvärde

byggnad på näringsfastighet, dvs. att

avskrivningsplanen anses ha löpt

från den tidpunkt då byggnaden förvärvades för

resp. från tidpunkten

eventuella förbättringsarbeten. En avskrivningsplan bör således upprättas vid omläggning till konventionell

beskattning.

Härvid anses ha bör avdrag för byggnads värdeminskning lämpligen

medgetts med det pnocenttal av byggnadens anskaffningsvärde som föreskrivs för ifrågavarande byggnad för varje beskattningsår som gått sedan

förvärvstidpunkten.

Surv-regler i princip tillämpliga

I samband med skattereformen infördes en generell reserverings-

möjlighet, den s.k. skatteutjämningsreserven, surv. Sådana

företag för vilka särskilda regler gäller vid inkomstberäkningen undantogs dock från rätten att göra häribland schablonbeskattade

sun-avsättning, bostads-

företag [l § andra stycket lagen (1990:654) om skatteutjämningsreservl Inte heller stiftelser togs med i den krets företagsformer som får utnyttja surv. Vid ett avskaffande av för

schablonbeskattningen allmännyttan bör

givetvis det uttryckliga undantaget ñr dessa som görs i surv-

företag

lagen tas bort. Vad däremot angår de som bedriver sin

bostadsföretag

verksamhet i stiftelseform bör resultatet av stiftelse- och

ñreningsskatte-

kommitténs (Fi 1988:03) betänkande först awaktas innan tas ställning till om också skall tillåtas för sådana

survavsättning bostadsföretag.

Förslaget ñranleder en ändring i 1 § andra stycket survlagen.

10 Specialmotivering

10.1¶Fastighetstaxeringslagen (1979:1152)

1 kap. 4 §

Av paragrafen framgår att våra förslag även omfattar juridiska personer som har rätt att upplåta en lägenhet mot ersättning utan begränsning i tiden. Våra förslag omfattar alltså sådana fall där överlåtelsepriset för en andel inkluderar en rätt att nyttja en lägenhet.

2kap.2§

Begreppet hyreshus ändras till flerlägenhetshus. Detta svarar bättre mot vad man egentligen vill beskriva i definitionen, ändamålet med nämligen byggnadens inrättande och inte upplåtelseformen för byggnaden. Begreppet flerlägenhetshus omfattar såväl hus inredda som bostäder som hus inrättade som kontor, butiker osv. Även i fortsättningen är det alltså byggnadens inrättande som är avgörande för hur den skall klassiñceras vid taxeringen. Upplâtelseformen - hyresrätt eller bostadsrätt påverkar däremot indelningen i värderingsenheter som regleras i 6 kap. 3 § första stycket. Vi har i redovisningen av lagtexten för att undvika svåröverskådlighet bara tagit med sådana lagrum som vi föreslår ändrade även av annan

anledning än att uttrycket hyreshus byts mot flerlägenhetshus. Den sist-

nämnda ändringen i stället av Likaså kan tänkas fall

framgår ingressen.

där hänvisningar på andra håll kan bli inaktuella eftersom vi på några punkter, inte bara i FTL, ändrat styckeindelning. Även detta får åtgärdas i ett senare sammanhang.

2kap. 3§ l konsekvens med ändringen i 2 § införs begreppet flerlägenhetshus. Reglema för byggnads indelning då byggnaden både kan indelas som flerlägenhetshus och som specialbyggnad dvs. tillämpning av den s.k. övervägandeprincipen föreslås vara oförändrad eftersom vår

föreslagna

ändring i 2 § endast är av formell karaktär.

l 14 Specialmotivering

5kap.3§ I definieras marknadsvärde. Fastigheter med

paragrafen taxeringsenhets

med bostadsrätt saknar marknad, dvs. de är sällan lägenheter upplåtna föremål för handel avsnitt Den allmänna definitionen av

(jfr. 6.1.1). marknadsvärde är därñr En bostadsrättsfastighets mark-

inte lämplig. nadsvärde definieras därför för framtiden som summan av de enskilda bostadsrättslägenhetemas marknadsvärden. En enskild bostadsrättslägenhets marknadsvärde bestäms enligt 5 §.

5kap.5§

marknadsvärde bestämmas som Enligt 3 § skall en bostadsrättsfästighets summan av de enskilda bostadsrättslägenhetemas marknadsvärden. Dessa marknadsvärden kommer till uttryck i priserna vid överlåtelse av bostadsrätter. Emellertid omfattar dessa överlåtelser en andel i bostadrättsñreningen, såsom vi har beskrivit i avsnitt 6.1.2.1. Förutom bostadsrättslägenheten kan överlåtelsen avse eventuella andra tillgångar eller skulder. En marknadsvärde erhålls därför

bostadsrättslägenhets genom att överlåtelsepriset korrigeras för tillgångar eller skulder.

är av betydelse för

Värdering av en förenings tillgångar avgörande bestämmandet av en bostadsrättslâgenhets marknadsvärde. De tillgångar i föreningen till vilka hänsyn skall tas kan vara av mycket skiftande slag. Det kan vara Lex. bankmedel, eller andra fastigheter än

värdepapper bostadsrättsfastigheten etc. Till grund för värderingen av dessa tillgångar

värden föreningens senast tillgängliga bokslut. bör ligga bokförda enligt

skall sådan tas

Vad gäller egendom som skall åsättas taxeringsvärde upp till 133 % av taxeringsvärdet.

Vad vi uttalat har främst betydelse för de fall då bostadsrättsfastigheten innehåller en eller flera värderingsenheter hyresrätt. Dessa skall värderas särskilt och värdet skall tas upp till 133 % av taxeringsvärdet.

I avsnitt 6.2.2. beskrivs hur värdet avseende vårderingsenhet hyresrätt skall behandlas vid förberedelsearbetet. Vid bearbetningen av över-

som till att konstruera tabellverk m.m., skall värdet låtelsepriset, syftar av andelen i avräknas överlåtelsepriset. En bestämmelse

hyresrättsenheten

härom torde närmast höra hemma i FTF men som vi påpekat tidigare har vi bara upprättat ändringar i FTL. Den nu antydda ändringen i FTF bör därför göras i det fortsatta arbetet.

5kap.7§ Vårt förslag till den löpande beskattningen av bostadsrättsfastigheter omfattar bl.a. fastighetsskatt beräknad som en procentsats av taxeringsvärdet. Procentsatsen föreslås vara beroende av om bostadsrättsfastigheten är upplâten med bostadsrätt/bostad, hyresrätt/bostad eller hyresrätt- /lokal. För det fall olika finns i fastigheten är det alltså

upplâtelsefonner nödvändigt med en specifikation av taxeringsvärdets fördelning enligt

ovan.

SOU 1992: 8 l 15 Specialmotivering

Här skall tilläggas att begreppen bostadslägenhet och lokal har samma innebörd somi l kap. 6 § BRL.

6 kap. 3 §

Upplåtelseformema är bostadsrätt och hyresrätt. Begreppen upplåten med bostadsrätt resp. upplåten med avser upplåtelse av

hyresrätt fastighetsägaren dvs. bostadsrättsföreningen. Lägenhet som av

är uthyrd bostadsrättshavaren omfattas alltså inte av den i lagtexten valda formuleringen. En lägenhet som hyrs ut av bostadsrättshavaren ska

värderas som en bostadsrättslägenhet.

De föreskrivna reglerna för uppdelning i värderingsenheter syftar till att förenkla värderingen genom att enhetliga skall värderingsregler tillämpas för resp. värderingsenhet. Värderingsreglema är olika för olika delar av en flerlägenhetshusenhet beroende på upplåtelsefonnen.

7 kap. 5§

Principen om justering för säregna förhållanden gäller även flerlägenhetshus med bostadsrätter. Dessa fastigheters taxeringsvärde är baserat på summan av bostadsrättslägenhetemas marlcnadsvärden. Ett säreget ñrhållande kan påverka en särskild eller hela

lägenhet

fastigheten. Endast i de fall påverkan på en enskild lägenhets marknadsvärde uppgår till minst slå 10 000 kr. skall det säregna förhållandet igenom vid värderingen av Genom denna konstruktion

fastigheten.

uppnås likformighet med vad som gäller vid värdering av egethem. Då hänsyn skall tas till säregna förhållanden måste således en bedömning göras för vanje lägenhet. Denna lägenhetsvisa bedömning är också en för i Av detta

förutsättning uppgifterna taxeringsbeslutet.

skall nämligen framgå hur de säregna förhållandena beträffande en viss lägenhet har påverkat dess värde.

9 kap.

I 9 kap. regleras värdering av hyreshus. Kapitelrubriken ändras till att avse och i övrigt har

flerlägenhetshus följande ändringar gjorts.

9 kap. 4 §

Paragrafen är utformad i analogi med vad som gäller för flerlägenhets-

hus/hyresrätt.

9kap.5§

Paragrafen reglerar vilka värdefaktorer som skall tillämpas vid värdering av bostadsrätt. En närmare av dessa finns i avsnitt 6.2.3.2.

beskrivning

1 16 Specialmotivering

16 kap. 2§ Särskild fastighetstaxering skall för framtiden även ske när en taxeringsenhet ändras genom att hela eller delar av taxeringsenheten upplåtes med bostadsrätt.

10.2 om inkomstskatt

Lagen (1947:576) statlig

3 § 4 mom. ljärde stycket

För 32 att underskott av

bostadsföreningar gäller, enligt § 5 mom.,

Den del av underskottet som inte kan kapital ger rätt till skattereduktion.

som skattereduktion skall räknas som ränteutgift. Eftersom utnyttjas skattereduktionen är 25 % av underskottet skall som ränta upptas ett

motsvarande fyra gånger den icke utnyttjade skattereduktionen. belopp Avdragsrätten för ränta tillkommer endast fysiska personer.

7 §8 mom.

i innebär att bostadsföreningar och därmed i 32 §

Tillägget paragrafen

1 mom. undantas från skattefrihet för

jämställda juridiska personer

utdelning. En bostadsförening kan i egen regi driva näringsverksamhet

Med vårt då ett överskott av verksami egna lokaler. förslag beskattas heten med en skattesats ytterligare beskattning blir inte

på 45 %. Någon aktuell eftersom överskottet torde konsumeras inom föreningemOm däremot bostadsföreningen skulle bilda ett aktiebolag och låta bolaget driva skulle resultatet beskattas med 30 % i bolaget.

näringsverksamhet

Utdelas därefter överskottet till föreningen skulle sådan utdelning enligt

SIL inte inkomstbeskattas. För att undvika olika skatte- 7 § 8 mom. effekter beroende på företagsform bör för framtiden sådan utdelning beskattas med 25 %. Härigenom blir effekten en

i inkomstslaget kapital samrnantagen skattesats på 47,5 %.

26 § l mom. Beståmmelsema av bostadsrätter i alla

i 26 § skall gälla för avyttringar bostadsrättsföreningar och för av aktier i alla bostads-

avyttringar

om det finns mellan aktieinnehavet och aktiebolag en laglig koppling rätten vissa ekono-

att nyttja en bostad i hus ägt av bolaget. Eftersom miska reglerna i 32 § 1 mom., likställs med bo-

föreningar, enligt stadsföreningar bör bestämmelsen i 26 § även omfatta dessa. Schablonregeln för vinstberäkning i 26 § 7 mom. skall endast gälla för avyttring avseende andel i bostadsföreningar och därmed enligt 32 § 1 mom. jämställda föreningar och bolag. Det nu sagda kräver inte någon lagändring eftersom schablonregeln i 26 § 7 mom. enbart gäller privatbostad, som i detta sammanhang enligt 5 § KL jämförd med 32 § l mom. är till att bostad i bostadsförening och därmed

begränsad gälla

jämställda ekonomiska föreningar och bolag.

1 17

Specialmotiverirzg

32 §

l mom.

Med bostadsrättsförening avses sådan förening enligt BRL. Härutöver gäller regler för vissa äldre bostadsföretag vilket innebär att aktiebolag och ekonomiska föreningar som är äkta bostadsföretag enligt äldre regler skall utgöra bostadñnening om de framdeles uppfyller de nya kraven. Till den schablonbeskattade kategorien kan däremot aldrig tillkomma några nya grupper av detta slag, endast nya bostadsrättsföreningar enligt 1991 års lagstiftning.

2 mom.

Regeln i 2 mom. innebär att det krävs att av en förenings samlade verksamhet mer än 50 % avser bostadsupplåtelse till bostadsrättshavare. Härmed avses att lägenheten i fråga från början upplåtits för att bereda en medlem bostad. Bedömningen av bostadsupplåtelse bör således ske på samma sätt som enligt det tidigare Omnämnda meddelandet från RSV (Dt 1976:43). För de vanliga tall där utöver upplåtelse av fastigheter arman verksamhet bedrivs endast i föreskrivs ringa omfattning en enkel gränsdragningsregel. Bostadsrättsföreningar behandlas i dessa fall som

bostadsföreningar

om mer än 50 % av byggnadsytan belöper på bostäder upplåtna till bostadsråttshavare. Den nu angivna gränsdragningen får även betydelse i de ovanliga fall föreningen själv bedriver arman verksamhet, såsom butiker, restauranger, friluftsanläggningar m.m. Sådan verksamhet skall anses som ringa om den inte överstiger ca 10 % av den totala verksamheten. Vid bedömningen får väljas det mått som är mest relevant, såsom andel av föreningens totala tillgångar, omsättning etc. Till bostadsdelen hänförs inte bara utan även

bostadslägenhetema

sådana delar av för bostadsrättshavamas

byggnaden i övrigt som nyttjas

boendefunktioner. Exempel härpå är garage som hör till bostadsrätterna eller hyrs av bostadsrättshavare, tvättstugor, fritidslokaler samt gemensamma utrymmen. I vissa fall används dessa lokaler/ytor även av andra än bostadsrättshavarna. För närvarande gäller enligt 2 § 7 mom. att även s.k. garageförening omfattas av definitionen avseende äkta i nämnda

bostadsföretag paragraf.

Vi har inte funnit motiverat att, med tanke på våra förslags inriktning på boendet, att behålla denna specialregel. Detta innebär att nu nämnda föreningar i framtiden blir konventionellt beskattade. Vid bedömningen av om en verksamhet awiker från vad som

tillfälligt

är dess normala karaktär kan förhållandena under beskatt-

föregående

ningsår beaktas liksom avsikter om under kommande

förändringar beskattningsår. Exempelvis bör nybildade bostadsrättsföreningar be-

handlas som bostadsñrening om de inom några år kan förväntas ha upplåtit tillräckligt många bostadsrätter för att överskrida Vidare gränsen.

1 18 Specialmotivering

anges att en förening inte kan byta karaktär genom att övergå från konventionell beskattning till vår schablonbeskattning.

3 mom. I detta moment ñreningamas verksamhet

anges att de schablonbeskattade regelmässigt hör hemma i inkomstslaget kapital. I vissa speciella fall där

driver annan verksamhet skall den beskattas i införeningen själv komstslaget näringsverksamhet.

Alla ränteintâkter samt andra intäkter av skall

kapitalförvaltning

hänföras till inkomstslaget kapital. Sålunda bör av praktiska skäl allt förvaltningskapital hänförligt dit, inklusive kapital som utgör kassa för verksamhet som bedrivs i inkomstslaget näringsverksamhet.

I tydlighetens intresse vill vi påpeka att enligt 3 § 1 mom. är även

av privatbostad inkomst av kapital. Eftersom en bostadsrättsuthyrning förening aldrig kan inneha en privatbostad har vi inte ansett det vara nödvändigt att uttryckligen göra ett särskilt undantag i lagtexten på denna punkt.

som avser bostäder skall med vårt förslag inte beskattas i

l-Iyror inkomstslaget kapital. Beskattningen av dessa sker bara genom fastighetsskatten.

För lokalbostadsrätter gäller att någon beskattning av värdet av dessas nyttjande inte bör ske i bostadsföreningen. Detta åstadkoms med en viss schablonisering genom att som intäkt upptas ett belopp som neutraliserar

andel de avdragsgilla kostnader som belöper på dessa bostadsrättshavares av föreningens avdragsgilla kostnader. Likaså skall i de säkert mycket ovanliga fall där en fastighet eller bostadsrätt säljs realisationsvinsten beskattas i inkomstslaget kapital. Däremot ingår i intäkter som belöper

som inventarier inte enligt på sådana delar av en fastighet som avskrivits vanliga regler i 25 § i realisationsvinsten för fastigheten. I tydlighetens intresse bör påpekas att med avyttring av bostadsrätt inte avses de fall

av bostadsrätt sker. där en efterföljande upplåtelse

Inkomst av skall beräknas enligt bokföringsmässiga grunder. En

kapital

om detta är eftersom juridiska personer hittills

uttrycklig regel nödvändig

skattereformen inte kunnat redovisa i detta inkomstslag. För enligt näringsverksamhet gäller däremot detta krav redan. Detta tillägg medför

bostadsrättsföreningar redan är bokföringet nytt i och för sig eftersom

ingsskyldiga.

4 mom.

Beskattningen av uthyrda lokaler är schabloniserad. Dels redovisas hyran som intäkt i inkomstslaget kapital med en lägre skattesats än vad som

för andra inkomster av bostadsföreningarnas icke-bostadsanknutna

gäller

intäkter. Å andra sidan inskränks avdragsrätten till åtgärder som är särskilt föranledda av Härmed avses främst sådana åtgärder

uthymingen.

punkt 6 KL behandlas som inventarier, som enligt 23 § anvisningarna

som är enligt 23 § anvisningarna punkt 3 KL samt

åtgärder avdragsgilla reparationer och underhåll på sådana fastighetsdelar.

SOU 1992: 8 Specialmotivering 1 19

Framhållas skall att av vanliga regler följer att åtgärder som bekostas av lokalhyresgäster för fastighetsunderhåll 0 dyl. som inte är avdragsgillt för bostadsföreningen utgör skattepliktig intäkt av

fastighetsuthymingen.

I motsats till vad som gäller för ränteinäkter o dyl skall räntekostnader i förekommande fall fördelas mellan inkomstslagen kapital och näringsverksamhet. Härvid tillämpas regeln i 44 § KL. Fördelningen mellan inkomstslagen av avdrag för förluster motsvarar fördelningen av vinster enligt 3 mom. I tydlighetens intresse kan påpekas att regeln i 3 § 2 mom. om begränsat avdrag för realisationsförlust kommer att gälla.

5›6 mom.

Underskott av kapital kommer således att utgöras av ränta. Fall kan naturligtvis tänkas där ett underskott kan uppkomma även av annan anledning med den av oss valda konstruktionen. Sådana fall torde emellertid vara så ovanligta att vi inte ansett det att av denna

nödvändigt

anledning krångla till systemet med särregler. Den högre skattesatsen för inkomst av näringsverksamhet motiveras av att överskott av näringsverksamhet komma presumeras till användning för att minska bostadsrättshavamas boendekostnader. Detta

personliga

motiverar, såsom angivits i avsnitt 8.2.2., en skattesats % eller på 47,5 avrundad till 45 %.

Övergångsbestämmelser

punkt 1 och 2

Som framgår av den allmänna avsnitt 9, kan

motiveringen, lagförslagen

komma att behöva träda i kraft redan från den l januari 1993. Detta är i av att förslagen beträffande för de

anledning den löpande beskattningen allmännyttiga bostadsföretagen förmodligen kan komma att redan gälla

från denna tidpunkt. I punkt 2 första stycket har därñr angetts att schablonmetoden upphör att tillämpas på redan vid

allmännyttans fastigheter

1994 års De vars är brutet och

taxering. bostadsföretag räkenskapsår

påbörjats före den 1 januari 1993 skall dock schablonbeskattas vid 1994

års taxering. För

dessa gäller den konventionella beskattningsmetoden och de nya reglerna avseende underskott först vid 1995 års taxering. Häri inbegrips även de bostadsföretag som inte inkomsttaxeras vid 1994 års taxering. Bestämmelserna i sjätte stycket i 2 § 7 mom. är eftersom

obehövliga

motsvarande regler redan finns för konventionellt beskattade näringsfastigheter i 41 a§ och punkt 2 av anvisningarna till denna paragraf

kommunalskattelagen.

I andra stycket stadgas det förbudet mot att de allmän-

principiella

nyttiga bostadsföretagen skall få ta med sig gamla underskott som hänför

sig till tiden före omläggningen.

I tredje stycket görs undantag från vad som sågs i andra stycket genom att underskott från de två senaste beräknade enligt

beskattningsåren

120 Specialmotivering

konventionell metod men exklusive underskott överförda från tidigare år får beaktas. Om det föreligger två beskattningsår före övergången skall det resultatet beaktas, dvs. i förekommande fall är det

sammanlagda

underskottet det ena året minus överskottet det andra året som får beaktas. I den allmänna motiveringen har närmare angetts hur det skall förfaras vid brutet räkenskapsår.

punkt 3 dessa bestämmelser skall avdrag för värdeminskning av en Enligt bostadsföretag som byggnad som ingått i sådan fastighet hos allmännyttigt beskattats enligt schablonmetoden, anses ha medgetts med det procenttal som föreskrivs ñr byggnad för varje beskattningsår som ifrågavarande den innehafts av det bostadsföretaget. Grundbestämallmännyttiga melsema om avdrag för värdeminskning av byggnad på näringsfastighet återfinns i punkt 6 av anvisningarna till 23 § kommunalskattelagen.

10.3¶Kommunalskattelagen (1928:370)

l kap. 5 § andra stycket är av redaktionell karaktär. Medlems innehav av bostadsrätt

Ändringen

och därmed jämställda upplåtelseformer är genom andra stycket i 5 § defmitionsmässigt att hänföra till privatbostad. Om en juridisk person är medlem är dess innehav av bostadsrätt och dänned jämställda upplåtelse-

former innehav av näringsfastighet.

10.4 om och

Lagen (1990:325) självdeklaration kontrolluppgifter

3 kap.

44 § är närmast av redaktionell karaktär. Skyldigheten att lämna

Ändringen

kontrolluppgift gäller för bostadsförening och därmed ,enligt 32 § 1 mom. SIL, jämställda föreningar och bolag.

45§ Kontrolluppgift om överlåten bostadsrätt skall, enligt paragrafen (jfr. 46 §), lämnas Detta skall ses mot av samtliga bostadsrättsföreningar. bakgrund av att vi föreslår att realisationsvinstbestämmelsema i 26 § SIL skall gälla för alla bostadsrättsföreningar. Tillägget i andra stycket att även skall innehålla uppgift om det med

f) innebär kontrolluppgift

som skall föras över till resp. bostads-

ränteutgift jämställda belopp

rättshavare.

SOU 1992: 8 Special/natt vering 121

I paragrafens sista stycke föreskrivs en skyldighet för bostadsrättsföreningar m.fl. som omfattas av våra förslag i FTL att inlämna erforderliga uppgifter inför fastighetstaxeringen. Uppgift kommer att erfordras bl.a. om andelstal och föreningens nettoförmögenhet.

46§ Den uppgiftsskyldighet som gäller för bostadsrättsförening i 45 § skall också gälla för de bostadsaktiebolag och ekonomiska föreningar som omfattas av deñnitionen i 26 § 1 mom. SIL.

10.5 (1953:272) Uppbördslagen

2 §5 mom. Även detta lagrum är nytt och innebär att en bostadsrättsförening kan utnyttja ett underskott som uppkommit i inkomstslaget som

kapital

skattereduktion mot fastighetsskatt. Eftersom den del av fastighetsskatten, som avser lokaldelen, får dras av enligt 32 § 4 mom. andra stycket SIL, medges reduktion bara mot den fastighetsskatt som rör bostadsdelen. Denna utgör med vår uppläggning av de nya reglerna antingen 1, 5 eller 4 %. Den del av underskottet som återstår får av

utnyttjas

bostadsråttshavama. Avdraget skall göras för samma år som underskottet uppkommit för bostadsföreningen. Har både bostadsföreningen och bostadsråttshavama kalenderår som beskattningsår uppkommer sådan överensstämmelse. Om någon tillämpar brutet räkenskapsår

utnyttjas

avdraget för det beskattningsår som taxeras samtidigt som det beskattningsår för bostadsföreningen som underskottet belöper på.

För att inte krångla till reglerna i onödan är endast den bostadsrättshavare, son1 var medlem i bostadstöreningen när dess beskattningsår gick till ända, berättigad till avdrag. Föreningarna skall lämna besked härom till bostadsrättshavarna

enligt reglerna i lagen om sjålvdeklaration och kontrolluppgifter. Avdragsrätten för bostadsrättshavama har vi tagit in i 3 § 4 mom. SIL.

För den händelse svårigheter skulle uppkomma att i tid lämna besked till medlemmarna om det ränteavdrag som skall föras över till dessa finns alltid möjligheten att i stället utforma de nya reglerna så att avdragsrätten senareläggs ett år.

10.6 om

Lag (1984:1052) statlig fastighetsskatt

En utformning av fastighetsskatten enligt vårt medför behov av

förslag

ändringar i fastighetsskattelagen. Vi avstår emellertid från att nu föreslå ny lagtext. Motivet till detta är att fastighetsskattelagen med stor sannolikhet kommer att bli föremål för andra förändringar innan de av oss påkallade förändringarna blir aktuella. Våra förslag är för övrigt avsedda att tillämpas först vid 1995 års inkomsttaxering. Våra förslag

innebär främst förändringar i fastighetsskattelagens tredje paragraf.

Specialmotivering

skall för konventionellt beskattade bostadsrätts- Fastighetsskatten lastigheter vara 2,5 %. Detta är i överensstämmelse med övriga konventionellt beskattade hastigheter. För de bostadsrättsfastigheter som enligt 32 § SIL skall beskattas enligt en mer schabloniserad metod skall fastighetsskatten beräknas till - % av ñr som upplåtes med

1,5 taxeringsvärdet fastighet bostadsrätt/bostäder - 2,5 % av taxeringsvärdet för fastighet som upplåtes med hyresrätt/lokaler - 4 % av taxeringsvärdet för fastighet som upplåtes med hyresrätt/bostäder

Då det i en och samma fastighet kan förekomma olika upplåtelseformer och/eller både bostäder och lokaler skall fastigheten vid fastighetstaxeringen indelas i olika vårderingsenheter där varje enhet åsätts ett deltaxeringsvärde. Summan av dessa värden är fastighetens taxeringsvärde. Fastighetsskatten skall beräknas som summan av de belopp som erhålls då skattesatsen, enligt ovan, appliceras pá resp. deltaxeringsvärde.

Liksom i övrig lagtext skall i fastighetskattelagen begreppet hyreshus bytas ut mot begreppet flerlägenhetshus.

10.7 om (1990:654) om Lagen skatteutjämningsreserv

1§

i andra stycket är en konsekvens av att den särskilda

Ändringen

schablonbeskattningen avseende allmännyttiga bostadsföretag föreslås bli slopad. Eftersom många sådana bostadsföretag bedrivs i stiftelseform och stiftelser inte medtagits i den krets företag som enligt första stycket får göra avdrag för avsättning till surv får övervägas om även dessa

skall få surv. I denna fråga bör emellertid bostadsföretag utnyttja stiftelse- och förslag först avvaktas. Vidare

föreningsskattekommitténs

ett undantag att utnyttja surv-avsättning för har i andra stycket införts sådana bostadsföreningar som avses i 32 § 1 mom. SIL, dvs. för vilka

föreslås särskilda beskattningsregler.

Övergångsbestämmelser

Punkt I Bestämmelsen äsyftar de bostadsföretag som erkänts som allmännyttiga enligt bestämmelsen i 2 § 7 mom. fjärde stycket SIL i den lydelse paragrafen har innan den enligt vårt förslag upphävs.

Punkt 2 Bestämmelsen åsyftar de bostadsföreningar som avses i 32 § 1 mom. SIL. Eftersom skall åsåttas bostadsrättsfastigheter vid

nya taxeringsvärden

SOU 1992: 8 123

Specialmoriverirzg

1994 års allmänna enligt vårt förslag, får dessa värden

fastighetstaxering

skattemässig effekt först vid den efterföljande

inkomsttaxeringen.

Ändringen i surv-lagen kan därför tillämpas första gången vid 1995 års inkomsttaxering såvitt avser dessa

bostadsrättsföreningar.

Vissa av de bostadsrättsföreningar som för närvarande anses som oåkta och således beskattas konventionellt kommer vårt att i

enligt förslag fortsättningen beskattas enligt den modell som vi anvisar i 32 § SIL, dvs. i inkomstslaget kapital. Eftersom dessa tidigare kan

bostadsrättsföreningar

ha utnyttjat möjligheten till sun-avsättning måste sådana medel avskattas när de övergår att beskattas i inkomstslaget kapital. Medlen bör återföras till beskattning i inkomstslaget kapital under de fem följande beskattningsåren.

11¶Ikraftträdandefrågor

11. 1

Fastighetstaxeringslagen

Våra förslag i fråga om fordrar

fastighetstaxeringen i och för sig inga

särskilda övergångsregler. I avsnitt 6.1.2.3 har vi emellertid diskuterat om någon speciell säkerhetsmarginal skulle vara behövlig i ett inledningsskede. Tanken på att i förberedelsearbetet bara ta med viss del av föreningens skulder awisades där. Frågan är då om man för att göra övergången till det nya systemet mjukare skulle till en början ha en lägre värdenivå än den allmänna, som påbjuder ett taxeringsvärde på 75 % av marknadsvärdet. Även andra modeller kan tänkas. I bilaga 5 har vissa ekonomiska konsekvenser av våra förslag belyst. Det är givetvis omöjligt att ange utfallet i varje enskilt fall. Våra förslag innebär kraftigt höjda taxeringsvärden på fastigheter belägna i mycket eftertraktade områden. I områden där efterfrågan är på bostadsrätter obetydlig kan våra leda till sänkta i förhållande

förslag taxeringsvärden

till nuläget. På många håll torde höjningarna bli tämligen måttliga. Det nu sagda är en given konsekvens av en anpassning till vad som gäller för egnahemsägare, där taxeringsvärdena redan nu följer marknadsvärdena. Utfallet av de nya reglerna beror inte bara på de nya taxeringsvärdena utan hänger samman även med lånesidan. till

Anpassningen

egnahemsägarna har motiverat att vi föreslår att de räntor som föreningen inte kan utnyttja får utnyttjas av bostadsrättshavama. Värdet av denna avdragsrätt beror självfallet på hur en ordnat

bostadsrättsförening

finansieringen. Ligger stora lån i föreningen blir effekten av ränteavdraget betydande. För de föreningar där lånen till stor del är strimlade, dvs. där bostadsrättshavama redan i dag själva svarar för sin del av lånen, blir den nya skattereduktionen av mindre intresse. Detsamma gäller om lånen är låga av annan anledning. Ytterligare måste hänsyn tas till hur det statliga lånestödet utfomias för framtiden. I dag är stödet mer när det gäller innehav av

begränsat

egethem än vad fallet är om Genom att

ifråga bostadsrättsföreningar.

våra förslag syftar till att i skattehänseende mer söka likställa innehav av egethemimed bostadsrättshavare torde en samordning få övervägas på subventionssidan. Det statliga lånestödets utreds i särskild

inriktning

ordning och omfattas inte av vårt varför

utredningsuppdrag nâgra förslag

i dessa delar inte heller redovisas. I 5 har vissa effekter även i

bilaga

denna del belysts. De nya taxeringsvärdena i förening med den nya avdragsrätten för

126 Ikraftträdande/frågor

räntekostnader, får som konsekvens som föreningen inte kunnat utnyttja, att de bostadsrättshavare som bor i ett område där efterfrågan är mycket lån redan är strimlade eller eljest låga kan stor och där föreningens drabbas hårt i inledningsskedet. Motpolen utgörs av det fall där någon bor i ett område där efterfrågan är mycket måttlig och lånen dessutom ligger i föreningen. av värdenivån från 75 % till en lägre procentsats skulle En sänkning slå helt fel. En sådan åtgärd skulle - om med hänsyn till det ovanstående - inte tillräckligt beakta de ökade inte en högst avsevärd sänkning vidtogs boendekostnadema för den grupp som hör hemma i de starkt eftertraktade områdena. Å andra sidan skulle den ge en klar överkompensation i alltför med en sänkt värdenivå är att den tekniskt många fall. Fördelen sett är enkel att hantera. Vi förordar emellertid inte denna linje. De som FSU och frågor tar upp gäller både bostadsrättshavare innehavare av egnahem. FSU har konstaterat att någon arman hanterbar bas för exempelvis en fastighetsskatt än ett taxeringsvärde i någon form inte står att finna. I stället föreslår FSU bl.a. att man bör överväga att alltefter de behov man vill tillgodose. Enligt vår justera fastighetsskatten mening bör inte fastighetsskattesatsen sänkas generellt eftersom detta ger samma som en sänkt värdenivå. I stället bör därför en felaktighet

införas enligt vilken fastighetsskatten i ett inledningsskede övergångsregel

beräknas på ett jämkat underlag. En utväg kan vara att till en början beräkna till hälften taxeringsvärde som

fastighetsskatten på det tidigare

gällt för bostadsrättsdelen av fastigheten och till hälften på det nya värde som följer av våra förslag. En annan modell skulle vara övergångsregler innebärande inte fick överstiga vissa angivna nivåer. att fastighetsskatten Som vi tidigare påpekat inträder - om man bara ser till den slopade schablonintäkten och den nya fastighetsskattesatsen - en skärpning först om i detta taxeringsvärdet höjs med mer än 125 %. Med utgångspunkt förhållande torde avvägningar kunna göras rörande vilka ökningar man skulle kunna anse godtagbara. Genom regler av antytt slag

inledningsvis

i olika delar av landet bättre beaktas. Även här kan kan priseffektema hänvisas till bilaga 5. FSU avlärrmar sitt betänkande samtidigt med oss. Eftersom avvägfastighetsskatten tillhör FSU:s område lägger vi inte ningar i fråga om bör i stället fram något eget förslag i denna del. Erforderliga åtgärder vidtas i samband med det lagstiftningsarbete som vårt och FSU:s förslag kan föranleda.

11.2 författningar

Övriga

Inte heller kräver mer våra förslag i övrigt rörande bostadsrättssektom omfattande övergångsregler. Särskilda överväganden får dock göras för de fall där en oäkta faller under vår

tidigare bostadsrättsförening

schablonmodell. Denna har vi behandlat i avsnitt 8.4.8.

fråga

Med tanke på att bostadsrättsföreningar nu kan ha brutet räkenskapsår dvs. l 1993 - 31 1994 föreslås att den av oss

räkenskapsår juli juni

Ikraftträdandefâgor 127

föreslagna lagstiftningen skall träda i kraft den 1 1993 och

januari

tillämpas första gången vid 1995 års taxering.

Tidpunkten 1 januari år vald med tanke på att av överskådlighetsskäl få en samordning med våra

övriga förslag.

Särskilda Övergångsbestämmelser behövs beträffande de

allmännyttiga

bostadsñretagen. Dessa frågor har behandlats i avsnitt 9.3.2 samt i

specialmotiveringen till SIL.

Särskilda

yttranden

Särskilt av Kvaavik

yttrande experten Mirja Bartley

Kommitténs förslag till ny värderingsmetod för fastighetstaxering av bostadsrättsföreningamas fastigheter bör enligt min mening inte genomföras. Skälen till mitt

ställningstagande är följande:

1¶Direktiven vilar

på felaktiga grunder

De ursprungliga utredningsdirektiven kom till då inkomstskatteutredningen fortfarande arbetade. Direktiven baserades på dels synen att allt kapital skall beskattas lika, dels strävan att beskatta bostadsrättshavare och innehavare av egna hem pâ ett likartat sätt. Dessa direktiv vilar enligt min mening i båda avseenden på felaktiga grunder: - Bostaden kan inte utan vidare jämställas med annat och kapital beskattas enligt samma regler. Av bostäderna är 60 % bostadsrätter eller egna hem. För de boende är de en nödvändig investering. Boendekapitalet är låst - man kan sälja aktier för att betala höjda skatter, men det går inte att sälja en del av bostaden, Lex. vardagsrummet, för att betala ökade skatter på boendekapitalet. - Den löpande beskattningen av kapital såsom

banktillgodohavanden,

obligationer och aktier baseras på dess avkastning och inte på deras marknadsvärden. Investeringar i antikviteter, konst m m beskattas

överhuvudtaget inte löpande. Egnahem eller bostadsrättslägenheter ger

inte någon löpande avkastning att beskatta. Att basera beskattningen av boendet på bostädemas marknadsvärden innebär därför en hårdare beskattning av boendekapitalet än av annat kapital. En fastighetskatt baserad på marknadsvärden leder i själva verket till en avskattning av

själva bostadskapitalet.

- Bostadsrätt kan inte utan vidare likställas med äganderätt. Bostadsrätt innebär nyttjanderätt. Taxering och beskattning av egna hem och andra fastigheter baseras på substansvärden. Mot myndigheter m fl utgör substansen en garanti för fullgörande av åtaganden om verksamheten skulle upphöra. Om bostadsrättsföreningen upphör likvidation genom eller konkurs utgör endast själva fastigheten den substans som kan försäljas. Bostadsrätterna som sådana saknar i denna situation såväl substansvärde och marknadsvärde. De upphör helt enkelt att vara bostadsrätter när föreningen upplösts. - En värdering av fastigheterna bör därför inte vara beroende av vem

130 Särskilda yttranden

som används. Det är en som äger fastigheten och vilken upplåtelseform felsyn att sträva efter att åsåtta en flerfamiljsfastighet som hyresgästerna förvärvar till bostadsrätt ett annat taxeringsvärde än det för ombildning som fastigheten hade före förvärvet.

2¶Motstridigt och obegripligt

till att skattereglema enkla och

Skatteomläggningen syftade göra

nettoskulder lättförståeliga. Det tidigare beslutet att beakta föreningarnas vid har nu slopats av riksdagen. Att återinföra reavinstberäkningen principen om nettoskulden som bostadsrättsvärderingskommittén nu gör tvärtemot riksdagens nyligen fattade beslut - är motstridigt och för mig

obegripligt.

3¶Ökad byråkrati

Förslaget medför också ökad byråkrati. Ett nytt statligt register måste åstadkommas över alla bostadsrättslägenheter och hållas aktuellt. Uppgiftsskyldigheten ökar för bostadsrättsföreningamas lekmannastyrelser och deras arbete försvåras Skattesystemet kompliceras i stället

ytterligare.

för att förenklas, vilket var ambitionen med skatteomläggningen.

4¶Ekonomiska konsekvenser

Redan idag är förhållandet det att två familjer med lika bostäder och lika inkomster men olika bostadsort - den ena i en storstad med bostadsbrist och höga priser på villor och bostadsrätter, den andra på en mindre ort och mer bostadsefterfrågan och lägre priser - har helt olika

begränsad

boendekostnader och därför helt olika disponibla inkomster efter det att skatt och boendekostnader är betalda. i stor- De höga bostadspriserna staden har tvingat familjen att låna mera pengar och ta på sig högre

ränteutgifter än småstadsfamiljen.

kommer att innebära att

Bostadsrättsvärderingskommitténs förslag

fastighetskatten och därmed också boendekostnadema

taxeringsvärden,

för med bostadsrätt höjs. Gapet mellan

storstadsfamiljen ytterligare

storstads- och småstadsfamiljer skulle därmed komma att öka än mer.

Som ovan framhållits accepterar jag inte att det kapital som är nedlagt i bostaden beskattas löpande genom fastighetskatten. Därav Följer att jag

självfallet inte kan acceptera bostadsrättsvärderingskommitténs förslag till

för bostadsrättsföreningamas fastigheter eftersom de

värderingsmetod

leder till varierade ñr lika men med höjd för fastighetskatten fastigheter

olika upplåtelseformer och olika geografiska belägenhet.

Om det ändock av frskala skäl tillsvidare behövs en löpande beskattning av boendet, bör beskattningen baseras på andra principer än marknadsvärden och egna hem. Dessuom bör skattenivåema på bostadsrätter successivt så att boendebeskattningen i sin helhet upphör. nertrappas

Särskilda yttranden 131

Särskilt av Olle Lindström och

experterna

Anders ättrande S Olsson

Utredningsmannens förslag till metod för en framtida fastighetstaxering av bostadsrättsföreningamas hus vilar på grunder. Enligt

felaktiga

förslaget skall bostadsråttsfastigheter värderas med utgångspunkt i de köpeskillingar, som betalas ñr enskilda bostadsrätter.

Inom bostadsrättsbeståndet överlåts inte mer än ca

erfarenhetsmässigt

10 % varje år. Av dessa överlåtelser är en inte del

obetydlig bostadsrätter som överlåtes genom familjerättsliga fång i samband med arv, gåva, bodelning efter äktenskapskillnad eller samboförhållanden som upphört eller liknande. I bostadsrättsñreningarna, vilka oftast omfattar färre än 50 lägenheter, sker inte mer än någon eller några kommersiellt betingade Överlåtelser varje år. En mycket stor del av bostadsrättsbeståndet överlåts endast genom fall, många bostads-

familjerättsliga

rättshavare bor hela livet i samma lägenhet. Det är därför fel att sätta taxeringsvårde på bostadsrättsfastigheter utifrån vad enstaka bostadsrätter betingat i de förhållandevis begränsade antal fall, där överlåtelse skett till

marknadspriser.

Att en liknande metod används vid

fastighetstaxeringen av småhus gör

inte saken bättre; ett fel blir inte rätt för att det upprepas. På småhusområdet har enstaka försäljningar i attraktiva områden trissat upp taxeringsvärdena och dänned boendekostnadema också för de småhusägare som bor kvar. Härigenom skapas bostadssocialt oacceptabla förhållanden. Samma situation blir det på bostadsrättsonrrådet, om förslaget till nya taxeringsvärden bygger på den av utredningsmannen

föreslagna modellen. Om en bostadsrättsförenings fastighets taxerings-

värde fastställs efter försäljningspriset på enstaka bostadsrätter kommer de kvarboende att drabbas av höjda boendekostnader, bostadsbidrag

lägre

m m.

Det är alltså fel att bygga på systemet för villataxeringen eftersom det bygger på samma felsyn. Det är i stället detta system som behöver ändras och inte, som nu principiellt föreslås, utvidgas till bostadsrättsområdet. Den enskilde bostadsrättshavarens förhållanden och ekonomi skall inte

sammanblandas med bostadsrättsföreningens.

Bostadsrättshavama äger inte sina lägenheter. De samverkar i kooperativa fonner i en ñrening, som äger huset. Bostadsrättshavaren kan avsäga sig bostadsrätten och bli befriad från förpliktelser mot

föreningen.

All verksamhet i en bostads-

bostadsrättsförening går ut på att främja

rättshavamas gemensamma intressen. Genom förvärvet av en bostadsrätt äger den enskilde medlemmen dispositionsrätten till en lägenhet, dvs. en viss del av

föreningens gemensamma egendom för sitt privata bruk. Det gäller att slå vakt om den kooperativa boendefonnen inte att, som kan bli ett resultat av grund, försämra förut-

förslag byggt på utredningsmarmens sättningarna för ett kollektivt ägande.

Redan idag är det ganska lätt att konstatera marknadsvärdet på en

bostadsrättsfastighet. Någon omsättning av flerbostadshus förekommer

inte i egentlig mening. Ombildning av hyreshus till bostadsrätt har

132 Särskilda SOU [99218

yttranden

emellertid varit vanlig under 1980-talet. Prisbilden på en ombildad hyresfastighet är långt ifrån detsamma som det samlade marknadsvärdet på försäljning av enstaka lägenheter. En bostadsrättsförening kan aldrig betala mer ñr en fastighet än vad som ger en framtida boendekostnad, som inte överstiger bruksvårdet. Hyresgåstema i bostadsrättsföreningen

bostadsrätterna. Marknadsvärdet för skulle ju i sådant fall inte förvärva

är med andra ord en funktion av en bostadsrättsförenings fastighet bruksvärdet.

av villabeskattningssystemet till bostadsrättssektom leder

En utvidgning också till att bostadsråttema beskattas hårdare än aktier. Den löpande beskattningen av aktier beräknas på utdelningen och inte på aktiernas marknadsvärde. Aktieutdelningen har inte någon motsvarighet på bostadsrättssektorn, men skulle kunna jämföras med en löpande beskatt-

boendevårde. Boendevärdet bör återspegla det ning byggd på ett ekonomiska värdet av boendet bedömning av

och inte på marknadens värdet och avflyttning. Ett boendevärde kan fastställas

efter försäljning efter enkla schabloner omfattande storlek och standard.

Den löpande beskattningen bör enligt vår mening alltså grundas på den

har av sitt boende. En löpande beskattning av bostäder nytta den enskilde

och inte från marknadsvärdet vid bör således utgå från boendevårdet försäljningar av enskilda bostadsrätter. Detta marknadsvärde är enbart av intresse för den som säljer. Bestämmande av boendevärdet skulle enkelt kunna ske genom att fastställa ett krontal per kvadratmeter boyta och dela

tre olika klasser; modernt, halvmodemt och upp det på exempelvis omodemt. För att, om så av andra skål befmnes lämligt, fånga upp

skillnader kan systemet kompletteras med en likaledes

regionala

schablonmässigt beräknad ortskoefficient.

1 Bilaga

Kommittédirektiv

om av

Utredning taxering bostadsrättsfastigheter

m.m.

Dir 1989:27

Beslut vid regeringssammanträde 1989-06-08.

Chefen för finansdepartementet, statsrådet Feldt, anför.

1¶Mitt förslag

Jag föreslår att en särskild utredare tillkallas för att utreda hur ett system för värdering av fastigheter som ägs av bostadsrättsföreningar kan utformas som underlag för samt lämna till

taxering förslag lag-

stiftning om detta. I utredningsuppdraget även att behandla en

ingår

närliggande fråga, nämligen den löpande beskattningen av bostadsrätts-

föreningar.

2 Inledning

En upplåtelseform som på senare år fått allt större är

uppmärksamhet

bostadsrätten. Lägenheter upplåtna med bostadsrätt

har på senare tid vuxit i antal och representerar ofta ett betydande marknadsvärde för innehavama. Studier

har påvisat att det år 1970 fanns omkring 550 000 bostadsrättslägenheter i landet och att i genomsnitt 10 % bytte

årligen

ägare. Prisutvecklingen under 1970-talet var inte enhetlig i riket. Under perioden sjönk priserna på bostadsrätter i reala värden i de flesta mindre tätorter. De var ungefär oförändrade i de flesta större orter medan de steg i storstadsområdena. Om man endast ser till andra hälften av 1970-talet, om 10

var det dock fråga om en real prisstegring - 30 % i samtliga ortsstorlekar. Det totala marknadsvärdet på bostadsrättsbestándet år 1980 torde kunna uppskattas till ca 25

miljarder kr. (jfr

SOU 1981:74

s. 273 ff). Enligt en undersökning genomförd av spardelegationen uppgick det samlade marknadsvärdet på bostadsrätterna år 1985 till närmare 60 miljarder kr. Vissa

ortstyper har uppvisat en mycket kraftig prisstegring under senare år. kan dock

Prisutvecklingen

lika litet som antas ha varit Beståndet har också ökat

tidigare enhetlig.

och torde nu uppgå till omkring 600 000 lägenheter.

134 1

Bilaga

Det marknadsvärde som bostadsrätterna kommer dock

representerar inte till vid inkomst- och eftersom

uttryck förmögenhetsbeskattningen,

det inte är den enskilda bostadsrätten som är skatteobjekt, utan

i dess helhet. För flerfamiljshusen är dessutom fastighetens fastigheten

beräknat utifrån rådande bruksvärdehyra i området, utan taxeringsvärde

till marknadsvärdet de bostadsrätter som

hänsyntagande på den eller

i den. Vidare är det inte den enskilde bostadsrättshavaren som

upplåtits

beskattas, utan den förening, i vilken denne är medlem. Vid förmögen-

beskattas dock den enskilde medlemmen för sin andel hetsbeskattningen

Hans andel i bostadsföretagets behållna förmögenhet i föreningen. beräknas då utifrån det taxeringsvärde som gäller för föreningsfastigheten. Samma beräkningsgrunder gäller vid arvs- och gåvobeskattning. Eftersom hänsyn också tas till föreningens skulder uppkommer ofta

värde att redovisa. Bostadsföreningar och bostadsaktiebolag inget beskattas på enahanda sätt.

Redan inte är tillfredsställ-

det nu sagda visar att dagens situation ande. Härtill kommer att utredningen (Fi 1987:07) om reformerad inkomstbeskattning, vars arbete år inriktat på att söka uppnå enkla,

och likformiga även för bostadsbeskattningen, kunnat

enhetliga regler

konstatera att avsaknaden av rättvisande skattevärden inom bostadssektorn är ett hinder för reformarbetet i den delen. Det bör därför nu utredas hur en ändring skall kunna åstadkommas.

Innan jag närmare går in på utredningsuppdraget kommer jag att översiktligt redogöra för huvuddragen i det nuvarande fastighetstaxe-

rings- och bostadsbeskattningssystemet.

3 Nuvarande regler

Fastighetstaxeringen

Vid tillämpas skilda beroende av

fastighetstaxeringen värderingsregler

vilken fastigheten Byggnad som är inrättad till

byggnadstyp utgör.

bostad åt en eller två hör till kategorin småhus, medan en

familjer

som är inrättad till bostad åt minst tre familjer benämns byggnad

Vid denna har det ingen betydelse vilken upp-

hyreshus. indelning

låtelseform bostaden har. Gemensamt för fastighetstaxeringen är att den

i saluvärdet på den allmänna marknaden. För småtar sin utgångspunkt husen bestäms värdet med ledning av en köpeskillingsstatistik. För

som omsâtts i mindre omfattning, beräknas marknadsvärdet hyreshusen,

med ledning av hyresintäkter och priser för hyresfastigheter. Vanligtvis

kan den verkliga hyresintäkten tjäna till ledning när det gäller hyreshus

För hyreshus där lägenheterna upplåtits med upplåtna med hyresrätt. bostadsrätt får vägledning i stället tas av bruksvärdehyran i de allmännyttiga på orten. Marknadsvärdet för hyreshus med

bostadsföretagen

bostadsrätter torde i allmänhet klart de enskilda bostads-

understiga

rättemas samlade marknadsvärde. Skillnaderna är inte lika uttalade mellan småhus och småhus med bostadsrätt, eftersom

ägda upplåtna

för värderingen av de prisnivån i orten på de förra även ligger till grund senare.

Bilaga 1 135

I nkomsttaxeri ngen Till grund för beskattningen av småhus samt fastigheter som ägs av s.k.

äkta bostadsföretag, läggs det vid fastighetstaxeringen framtagna

taxeringsvärdet. Med äkta bostadsföretag avses i det här sammanhanget bostadsförening eller bostadsaktiebolag vars verksamhet uteslutande eller huvudsakligen består i att åt medlemmarna eller delägarna bereda bostäder i föreningsfastigheten. I nu angivna fall skall som en schablonintäkt tas upp viss procent av taxeringsvândet. Avdrag medges i huvudsak endast ñr låneräntor. I fråga om bostadsföretagen redovisas schablonintäkten under inkomst av arman fastighet hos bostadsñretaget, således ej hos de enskilda medlemmama eller delägarna.

ä

För småhus och hyreshus som inte schablonbeskattas sker beskattningen i stället på konventionellt vis, dvs. på grundval av de verkliga intäkterna och kostnaderna.

Förutom inkomstskatt tas även statlig fastighetsskatt ut. Underlaget för fastighetsskatten, liksom skatteuttaget, varierar dock beroende bl.a. av om fastigheten är en småhus- eller hyreshusenhet och om den är schablon- eller konventionellt beskattad.

Kapitalbeskattningen

Såsom inledningsvis påpekats skall vid förmögenhetstaxering den enskilde medlemmens andel i föreningsförmögenheten redovisas som tillgång. En effekt av avsaknaden av särskilda värderingsregler är att detta förmögenhetsvärde normalt blir mycket lågt. Vad nu gäller

sagts även arvs- och gåvobeskattningen.

4¶Pågående utredningsarbete

Ett omfattande utredningsarbete med att reformera

inkomstbeskattningen

är nu i sitt slutskede. Det nya skattesystemet är tänkt att träda i kraft den l januari 1991. Såvitt behandlas denna

gäller bostadsbeskattningen

av den nämnda (Fi har

inledningsvis utredningen 1987:07). Utredningen i denna del även tagit upp den framtida av bostadsrätts-

beskattningen

föreningar och deras medlemmar. I det som nu är

utredningsuppdrag

aktuellt bör ingå att även beakta vad som anförs av utredningen. De linjer som där dras upp bör vara vägledande för det nu föreliggande

utredningsuppdraget.

I sammanhanget bör också nämnas att ett betänkande med en översyn av bostadsrâttslagen m.m. nyligen har överlämnats till chefen för bostadsdepartementet (SOU 1988: 14). En lagrådsremiss beräknas kunn avlämnas under hösten 1989. -

5¶Utredningsuppdraget

Som framgått av det anförda är, såvitt gäller bostadsrättssektom, det grundläggande problemet att det för taxeringen saknas en självständig

värderingsmodell för såväl bostadsrätter som flerfamiljshus ägda av

bostadsrättsföreningar. Genom att samma modell används för dessa

136 1

Bilaga

fastigheter som i rena hyreshusfall kommer med dagens regler taxeringsvärdet för en ñreningsfastighet inte att återspegla det samlade värde som representerar. Detta

bostadsrättslägenhetema i fastigheten medför brister i neutralitetshänseende vid beskattningen. En första uppgift för utredningen bör därför vara att undersöka hur en likfonnig

av bostadsrätter och sådana flerfamiljshus som ägs av värdering bostadsrättsföreningar bör utformas. En sådan likformighet torde kräva att man kan ñnna en metod för att bestämma rättvisande värden för bostadsrätterna. Utredningen bör visa hur detta kan uppnås.

bör vidare ingå att utreda om den tidigare nämnda

I uppdraget

av bostadsrättsföreningar är ändamålsenlig. Den schablonbeskattningen nuvarande gränsdragningen mellan äkta och oäkta bostadsrättsföretag är

effekter. En annan av gammalt datum och har en del mindre tilltalande fråga som bör belysas är om beskattningen av bostadsrätt bör ske på delägare- eller I denna del vill jag särskilt framhålla en

föreningsnivå.

grundläggande tanke bakom nuvarande civilrättsliga lagstiftning i fråga orn bostadsrättsinstitutet, nämligen den form av samverkan som är inbyggd i ñreningssystemet. Detta talar för att den löpande beskattningen för framtiden alltjämt bör knytas till föreningen och inte till de enskilda andelama.

Ytterligare en uppgift för utredningen bör vara att lämna förslag på vilka värden på bostadsrätterna som skall läggas till grund för förrnögenhets- resp. arvs- och gåvobeskattningen.

Allmännyttiga bostadsföretag beskattas enligt samma schablonmetod som bostadsrättsföreningama. I samband med översynen av beskattningen av bostadsrättsföreningar kan det visa sig ñnnas berörings-

av allmännyttans fastigheter eller punkter med frågan om beskattning eljest andra skäl för en Utredaren bör vara oförhindrad att

ändring.

behandla denna fråga.

Värderingsmodell

Fastighetstaxeringssystemet reformerades inför 1981 års allmänna fastighetstaxering. I huvudsak fungerade det nya systemet väl. Ytterligare erfarenheter har vunnits i samband med 1988 års allmärma fastighetstaxering av hyreshus, bl.a. av det utbyggda datorstödet. De förslag som utarbetas bör i så stor utsträckning som möjligt anknyta till de värderingsprinciper m.m. som utbildats inom den nuvarande fastighetstaxeringen.

Så bör t.ex. systemet med särskilda värderingsmodeller lämpligen kunna byggas ut. Den värdering som sker enligt dessa modeller med utgångspunkt i värdefaktorer, som är egenskaper knutna till fastigheten och som har ñr marknadsvärdet, bör vara vägledande. I

betydelse

översynen bör ingå uppgiften att lämna förslag till hur en modell för värdering skall vara utformad. De särskilda

av bostadsrättslägenheter värdena kan sedan användas bl.a. som delvärden som sammantagna

läggs till grund för att bestämma taxeringsvärdet på föreningsfastig-

heten.

1 137 Bilaga

I fastighetstaxeringen finna

vissa grundläggande värderingsprinciper, som är gemensamma för samtliga slag av taxeringsenheter. Detta gäller t.ex. principen att taxeringsvärdet skall bestämmas till det belopp som motsvarar 75 % av taxeringsenhetens marknadsvärde under andra året före taxeringsåret. Dessa allmänna frågor bör inte ingå i översynen utan denna skall som nämnts avse endast de frågor som är specifika förvärderingen av bostadsrättslägenheter och fastigheter som ägs av bostadsrättsföreningar. En viktig omständighet i detta sammanhang är fastighetsskatten. Det är angeläget att utredningen noga beaktar att de framtida taxeringsvärdena skall kunna användas även som underlag för en fastighetsskatt.

Administration m. m.

Ett problem är att det inte existerar något register över bostadsrättsbeståndet. Uppbyggandet av ett sådant register torde vara en grundförutsättning för den angivna värderingsmodellen. Om ett sådant register behövs bör det ingå i uppdraget att ta till hur det skall utfor-

ställning

mas, vad det bör innehålla, hur uppgifterna skall inhämtas och vilken myndighet som skall handha registerföringen. Det finns t.ex. redan i dag uppgifter att tillgå i den lägenhetsförteckning som varje bostadsrättsförening skall föra. Förteckningen skall bl.a. innehålla uppgifter om lägenhetemas beteckning, belägenhet, rumsantal m.m. Det får övervägas om ett deklarationsförfarande är nödvändigt som komplement eller alternativ metod för

uppgiftsinsamling.

En därmed sammanhängande till fråga är hur man får tillgång uppgifter om fövetagna försäljningar av bostadsrätter. För fastigheter finns i i form som lantmäteri-

dag värderingsunderlag av den prisstatistik

verket för med av från över

hjälp uppgifter inskrivningsmyndighetema

lagfarna fastighetsöverlåtelser. I vad mån den uppgiftsskyldighet som för närvarande åligger bostadsrättsföreningarna enligt 42 § taxeringslagen (1956:623) kan fylla samma funktion för bostadsrättemas del bör övervägas. Enligt denna bestämmelse skall en förening lämna kontrolluppgift till skattemyndighetema när en bostadsrättshavare överlåtit sin lägenhet och därvid bl.a. uppge avtalad köpeskilling. Det bör ingå i uppdraget att redovisa vilka uppgifter som behövs för att kunna taxera lägenheter samt hur uppgifterna skall inhämtas och registreras. Jag vill vidare framhålla vikten av att får sådan

förslagen utformning

att de kan anknytas till den nuvarande taxeringsorganisationen. För närvarande verkställs av en nämnd

fastighetstaxeringen i varje fastig-

hetstaxeringsdistrikt för resp. slag av taxeringsenheter. Utredningens mål bör vara att om möjligt söka undvika organisatoriska särlösningar beträffande taxeringen av den egendom som i ingår utrednings-

uppdraget.

Vid utformandet av systemet bör utredaren inhämta erfarenheter från t.ex. Danmark, som har ett system för värdering av ägarlägenheter. Det

danska fastighetstaxeringssystemet har i med det

övrigt många likheter svenska. I samband med 1981 års infördes där ett

egendomsvärdering

1 138 Bilaga

datoriserat Med av detta värderades två värderingssystem. hjälp tredjedelar av all fast egendom jämte ägarlägenheter. anfört av bostadsrätter och Vad jag hittills bygger på att värderingen utformas i nära anslutning till vad som gäller för

föreningsfastigheter

bör emellertid inte vara förhindrad att

fastighetstaxeringen. Utredningen

söka sig fram till acceptabla värden på annat sätt än via fastighetstaxe- Visa sig vara möjligt. I det fallet måste det dock ringen om detta skulle krävas att modellen har sådan träffsäkerhet att den ger värden av sådan stabilitet och effektivitet blir tillatt berättigade krav på rättssäkerhet

godosedda.

Vassa övriga frågor

I den mån utredaren under sitt arbete även uppmärksammar problem som ligger utanför det egentliga uppdraget bör denne vara oförhindrad att lämna förslag till lösningar av dessa. Ett flertal för att förenkla skatteåtgärder har på senare tid vidtagits har avsett såväl de materiella reglerna som förfa-

reglema. Åtgärderna

randet, bl.a. genom förtryckning av uppgifter i deklarationsblankettema. Det bör vara en allmän inriktning vid översynen att göra ett enkelt system utan att kravet på rättvisa och likformighet äventyras. bör utredaren lämna förslag till hur värdering av

Sammanfattningsvis

bostadsrättslägenheter och fastigheter som ägs av bostadsrättsföreningar, liksom hur den av bostadsrättsföreningar och löpande beskattningen förmögenhets-, arvs-- och gåvobeskattringen av föreningens medlemmar, samt beträffande vilka register som

skall utformas, fastighetstaxeringen,

behöver vilket som behövs samt hur det

upprättas, värderingsunderlag

nya systemet skall administreras.

6¶Redovisningen av utredningsuppdraget

som jag ovan redovisat rör områden där grund- Det utredningsuppdrag material till stora delar helt saknas. I och för sig är det önskvärt att de kunna tillämpas senast i samband med den allmänna nya reglerna skulle av som sker år 1994. I denna del bör

fastighetstaxeringen hyreshus

arbetet bedrivas så som möjligt. Förberedelsearbetet för

skyndsamt

nämnda nämligen senast våren 1992. Det är

fastighetstaxering påbörjas

således av stor betydelse att nödvändiga register byggs upp så snart som underlag för taxering. Utredaren bör möjligt för att ge ett komplett därför i särskild kunna, om så anses lämpligt, redovisa denna

ordning

Även andra skall på motsvarande sätt kunna behandlas fråga. frågor särskilt. uppgifter behö- Det kan t.ex. på ett tidigt stadium visa sig att ver inhämtas och bostadsrättsinnehavare för från bostadsrättsföreningar att förbereda taxeringen. Vad gäller övriga delar av utredningsuppdraget bör dessa redovisas i sådan tid att de kan samtidigt med de

tillämpas

nya taxeringsvärdena. Utredaren skall beakta innehållet i regeringens direktiv (dir.l984:5 och 1988:43) till kommittéer och särskilda utredare angående

samtliga

I 139

Bilaga

utredningsförslagens inriktning resp. EG-aspekter i utredningsverksamheten.

7 Hemställan Med hänvisning till vad jag nu har anfört hemställer jag att regeringen bemyndigar chefen för finansdepartementet

att tillkalla en särskild utredare - omfattad av kommittéförordningen (1976:119) - med uppdrag att utreda hur ett system Br taxering och beskattning av bostadsrättslägenheter och skall

bostadsrättsföreningar

utformas,

att besluta om sakkunniga, sekreterare och annat biträde åt

experter, utredaren.

Vidare hemställer jag att regeringen beslutar att kostnaderna skall belasta sjunde huvudtitelns anslag Utredningar m.m.

8 Beslut

Regeringen ansluter sig till ñredragandens överväganden och bifaller hans hemstâllan.

(Finansdepartementet)

2 Bilaga

Tilläggsdirektiv

Tilläggsdirektiv till

b0stadsrättsvärderingskommittén (Fi 1989:01) och fastighetsskatteutredningen 990:

(Fil 13)

Dir. 199 1 :60

Beslut vid regeringssammantrâde 1991-06-27

Statsrådet Åsbrink anför.

Mitt Förslag

Jag föreslår att bostadsrättsvärderingskommittén och fastighetsskatte

utredningen ges tilläggsdirektiv i anledning av att skattereglerna föreslås

bli anpassade till den nya bostadsñnansieringen samt därmed sammanhängande frågor. Vidare föreslår jag att ett närmare samarbete organiseras mellan de båda utredningarna.

Bostadsbeskattningen

Genom 1990 - 1991 års skattereform har i flera avseenden

nya regler införts på skatteområdet. Bl.a. har föränd-

bostadsbeskattningsreglema

rats i så måtte att skatt i ökad

utsträckning nu tas ut genom fastighetsskatt. En sådan beträffande

omläggning har i sin helhet genomförts egnahemmen för vilka fastighetsskatten har ersatt schablonintäktsbeskattningen. Vissa hyresintåkter och andra intäkter från sådana fastigheter redovisas i inkomstslaget kapital, där också ränteavdragen gors.

Vad avser allmännyttiga och liknande samt vissa

bostadsföretag bostads har emellertid hittills inte inne-

rättsföreningar förändringarna

fattat Den schablonintäkt

schablonintåktsbeskattningen. som påförs dessa

bostadsfönetag redovisas dock numera i inkomstslaget näringsverksamhet. Enligt direktiven för bostadsrättsvärderingskommittén (Fi 1989:01), BVK, är kommittén oförhindrad att behandla frågan om huruvida denna

2 142 Bilaga

skall användas även fortsättningsvis (jfr dir.

beskattningsmetod

1989:27). för BVK är emellertid att finna en bättre metod än

Huvuduppgiften

den nuvarande för av sådana flerfamiljshus som ägs

fastighetstaxering

I direktiven betonas det angelägna i att den av bostadsrättsföreningar. som föreslås skall kunna användas som underlag

typ av taxeringsvärden för fastighetsskatt.

Uttaget av fastighetsskatt sker på basis av taxeringsvärdet. Det pågår för som utförs av även en översyn av underlaget fastighetsbeskattningen fastighetsskatteutredningen (Fi 1990:13), FSU. Enligt sina direktiv (dir. 1990:58) skall FSU b1.a. belysa effekterna av olika beskattnjngsunderfördelningsmässiga och andra hänseenden. Därvid lag i bostadspolitiska, bör beakta den prispåverkan som bostadssubvenpåpekas att analysen kan ge till. tioneringen upphov

om bostadsfinansiering, m.m. Nya regler

ett nytt bostadsfinansieringssystem som Riksdagen har nyligen antagit skall från och med den l 1992. Systemet omfattar tillämpas januari såväl som och bostadsrättshus. Det nya systemet

egnahem hyreshus

förutsätter att för både den beskattningen och realisa-

reglerna löpande

tionsvinstbeskattningen justeras i vissa avseenden. Inom har mot denna utarbetats en finansdepartementet bakgrund promemoria om Skatteregler för ny bostadsñnansiering (Ds 1991:38) som kommer att inom kort. Promemorian kommer att presenteras remissbehandlas under sommaren 1991 och avsikten är att dess förslag, skall leda till lagstiftning senare under året. efter sedvanlig beredning, De förändrade reglerna om bostadsfrnansieringen utgör i sig ett nytt moment kommer de föreatt analysera i BVKs och FSUs arbete. Därtill i skattereglema som utarbetats inom finansde-

slagna justeringama

Eftersom båda utredningarna arbetar på att undersöka partementet. basen för om än med olika utgångspunkter och bostadsskatteuttaget, inriktning, anser jag det vara en fördel om deras analyser av de nytillkomna kan samordnas. Jag finner därför anledning om ständighetema att ge dem gemensamma tilläggsdirektiv.

Riktlinjer for utredningsuppdragen

Delvis ändrade regler för realisationsvinstberäkningen

I om Skatteregler för ny bostadsñnansiering föreslås

promemorian

beskattningen till det nya finanåtgärder för att anpassa den löpande sieringssystemet. Således lämnas där förslag till regler om skattebehand-

lingen av investeringsbidrag, skattekompenserande räntebidrag,

realräntebidrag och räntelån. I aktualiseras även utformningen av realisationsvinstbe-

promemorian

vid av bostadsrätter. Därvid behandlas också skattningen avyttring frågor som inte omedelbart betingas av den nya bostadsñnansieringen, även om det ñnns ett samband. Det förslag jag nu syftar på gäller

2 143 Bilaga

slopad genom syn vid tillämpning av den s.k. huvudregeln som gäller vid föreslås däremot inte

realisationsvinstberäkningen. Någon förändring

för av realisationsvinst beräkning enligt takreglerna. Jag skall i korthet förklara vad detta innebär. De nuvarande av realisationsvinst reglerna orn beräkning vid avyttring av bostadsrätt enligt huvudregeln innebär i praktiken att den vinst som uppkommer sedan anskaffningspriset avräknats från försäljningssumman, skall justeras på ett visst sätt mot

bostadsråttsñreningens

förmögenhetsförhållanden. Hänsyn skall nämligen tas till den förändring som inträffat i föreningens förmögenhet mellan för anskaftidpunkten fändet och tidpunkten för avyttringen av bostadsrätten. Om föreningens skulder mellan dessa tidpunkter har ökat, skall realisationsvinsten öka med bostadsrättens del därav. Har föreningsskuldema nedminskat, justeras i stället realisationsvinsten vis. Dessa på motsatt genomsynsregler innefattar också regler om avdrags rätt för den skattskyldige för dennes andel av föreningens kostnader för till- och omny-, byggnader samt ñr vissa värdehöjande åtgärder. En alternativ metod för av realisationsvinsten beräkning är takreglema. De innebär att vinsten beräknas andel av som en viss procentuell försäljningssumman. Även i detta fall justeras vinsten med avseende på

föreningens förmögenhetsförhällauden, dock med den skillnaden att det

avgörande här enbart är förhållandena vid avyttringstillñllet. Genomsynsreglema tar således hänsyn till de ekonomiska förpliktelser som bostadsrättshavaren ikläder sig genom att vara medlem i en bostadsrättsförening. Metoden hade delvis sin motsvarighet redan enligt de äldre reglerna, genom avdragsrätt för kapitaltillskott till föreningen. Det nya som tillförts lagstiftningen med genomsynen är i princip att även kapitalöverföringar från föreningen till medlemmen blir beskattade vid avyttring av bostadsrätten.

Konsekvenser av

promemorieförslaget

Promemorians förslag om att slopa genomsynen vid tillämpning av

huvudregeln vid realisationsvinstbeskattning av bostadsrätter har moti

verats av främst de praktiska komplikationer som I första

uppkommer.

hand avses de svårigheter som är förknippade med den enskildes avdrags rätt för sin andel av vissa föreningsutgifter, nämligen dels möjligheterna att få fram ett korrekt dels underlag, de många gånger besvärliga bedömningar som är nödvändiga. I den nyss nämnda promemorian har motiven för förslaget att i visst avseende slopa genomsynen närmare utvecklats. Promemorians förslag kan leda till otillfredsställande effekter på grund av att resultatet av i vissa fall inte blir helt

vinstberäkningen

korrekt om den sker en Detta enligt huvudregel utan genomsyn. gäller om förhållandena är sådana att de för den verksam-

avgifter löpande

heten som de boende betalar till

bostadsrättsñreningen (årsavgiften)

varit - är högre eller lägre än vad som - sett i ett längre tidsperspektiv nödvändigt för att finansiera det underhållet inklusive normal

löpande

144 Bilaga 2

för inre och underhåll av större beskaffenhet. I det fonder-ing yttre avseendet kan att konsekvenserna av

genomsynsreglema sägas innebära

för höga resp. för låga avgifter korrigeras genom beskattningsreglema. Detta bortfaller i och med en slopad genornsyn, vilket i princip innebär ökade för att skattefritt finansiera bostadsmöjligheter föreningarna rättshavamas kostnader genom upptagande av lån. min mening kan det vara motiverat att låta utreda om de skatte Enligt mässiga och ekonomiska effekterna som följer av att man slopar genomvid av huvudregeln för realisationsvinstbeskattsynen tillämpningen ningen kan motverkas på annat sätt.

Uppdraget för BVK:s uppdrag. Utredningen har under Jag har tidigare redogjort sin verksamhet kommit att beröra såväl inkomstskatte- som fastighets- Mot att taxeringsfrågor. bakgrund av uppdraget finner jag det lämpligt att utreda för uppdra åt BVK frågan om vilka åtgärder som kan vidtas att motverka de inte önskvärda skattemässiga och ekonomiska effekterna

av slopad genomsyn. Även vissa i om Skatteregler för ny övriga förslag promemorian bostads kan väcka och finansiering frågor som jag anser att både BVK åt genom samråd. Det utred- FSU bör ägna gemensam uppmärksamhet på att undersöka i vilken ningsarbete som jag nu ásyftar bör inriktas i skattereglerna förändrar utredningarmån de föreslagna justeringama som omläggningen av bostadsfinannas analyser. Även de konsekvenser får inom verksamhetsområde bör redovisas. sieringen resp. utrednings Redogörelsen kan lämnas separat i resp. utredningsbetänkande. Jag vill i detta sammanhang också framhålla att de förslag FSU kan komma för fastighetsskatten också bör att lägga fram rörande underlaget omfatta som Även av flerfamiljshus ägs av bostadsrättsföreningar. finns det därför skäl för ett nåra samarbete mellan de denna anledning båda utredningarna i sådana frågor. Eftersom dessa kommer att förorsaka utredningarna ett

tilläggsdirektiv

visst merarbete är det motiverat att förlänga den tid inom vilken deras hela skall vara slutförda. Härvid bör beaktas att promemorian

uppdrag

kan leda till först om Skatteregler för ny bostadsñnansiering lagstiftning under slutet av år 1991. Av dessa skäl bör senaste tidpunkt för slutredoav bestämmas till den 1 februari 1992.

visning utredningsuppdragen

Hemställan

Jag hemställer att regeringen utvidgar bostadsrättsvärderingskommitténs

och fastighetsskatteutredningens uppdrag i enlighet med vad jag nu har anfört.

Beslut

ansluter till överväganden och bifaller

Regeringen sig föredragandens

hans hemstållan.

S()l) 1992:8 145

Bilaga 3

3 Bilaga

Lantmäteriverkets

rapport

F!) p. Du

INNEHÅLLSFORTECKNING

SANIMANFATTNING

l. INLEDNING

1.1 Bakgrund och syfte

2. UNDERSOKNINGEN

2.1 Omfattning och

uppläggning 153 2.2 Val av orter

153 2.2.1 Urvalskriterier

153 2.3 Genomförande

154 2.3.1 Uppgiftsinsamling

154 2.3.2 Svarsfrekvens

155 2.3.3 Granskningar 156

statistiksammanställningar 157 2.4 Tillvägagångssätt

3. REDOVISNING AV RESULTATEN 163

3.1 Bostadsmarknadsläget

163 3.2 Läge inom orten

165 3.3 Storlek och disposition

169 3.4 Årsavgift och nettoskuld

176 3.5 Egenkapsfaktorer 185

4. PRISPÅVERKMIDE FAKTORER 192

4.1 Läge allmänt

192 4.1.1 Läge inom orten 194

4.2 Bostadsrättens storlek 195

4.3 Årsavgift kontra nettoskuld 197

4.4 Ålder 198

4.5 Egenskaper hos bostadsrätten 200

4.6 Utemiljö 201

4.7 Egenskaper hos fastigheten 203

SLUTORD 204

146 Bilaga 3 S()lJ 1992:8

BILAGOR

Bilaga 1 Uppgiftsinsamlingsblankett - bo-

stadsrätter

Bilaga 2 Medelpris i kronor kvadratmete1

per

bostadsyta. Prisutveckling mellan

1988 och 1989. Orts- och församlingsvis

Bilaga 3 Beskrivning av

undersökningsmetodel

na

Bilaga 4 Medelpris i kronor kvadratmete1

per

bostadsyta inom varje orts samtliga

riktvärdeomrâden, för mark för bo-

stadsbebyggelse från AFT88

Bilaga 3 147

SAWIÃANFATTNING

Rapporten Prisbildning på bostadsrätter har värderingsenheten på lantmäteriverket gjort på uppdrag åt bostadsrättsvärderingskommittén (BVK). I rapporten redovisas insamlade uppgifter om bostadsrätter på vissa orter som försålts under 1988 och 1989. Detta material har sedan utgjort underlag för de undersökningar som syftat till att analysera sådana faktorer som påverkar priset på de enskilda bostadsrätterna. Vidare har ambitionen varit att utröna vilka av dessa faktorer som har avgörande betydelse för prisbildningen på bostadsrätter. Med ledning av dessa resultat ska därefter BVK lämna ett förslag till hur en modell för värdering av bostadsrättsfastigheter bör vara utformad för att uppnå rättvisande värden.

Undersökningen

Undersökningen har omfattat 3 600 bostadsrättsföreningar på 30 orter. De överlâtelser av bostadsrätter som skett under åren 1988 och 1989 har dokumenterats på uppgiftsinsamlingsblanketter. Endast köp som skett till marknadspris skulle omfattas av undersökningen. Uppgiftslämningen har ombesörjts av bostadsrättsföreningarna själva. De enskilda bostadsrättsinnehavarna har således inte behövt lämna några uppgifter.

Svarsfrekvensen för samtliga orter var mycket god. Endast fyra orter hade lägre svarsfrekvens än 80 procent.

Efter de manuella och maskinella granskningsomgångarna återstod totalt 22 000 representativa överlåtelser. Detta material har sedan legat till grund för undersökningen.

Av de undersökta orterna var prisnivån på bostadsrätter högst i Stockholms innerstad med 13 500 kronor per kvadratmeter bostadsyta. Lägst prisnivå med 380 - 420 kronor kvadratmeter

per bostadsyta, hade bostadsrätter i Tidaholm, Falköping, Vetlanda och Skara.

Resultaten av denna undersökning är beroende av de förutsättningar och förhållanden som rådde på bostadsrättsmarknaden under åren 1988 och 1989.

148 Bilaga 3 S()lJ 1992:8

Analys av resultaten

Prisnivåskillnaderna som finns mellan bostadsrätter på olika orter beror av bostadsmarknadsläget. Tillgången på hyreslägenheter är av betydelse för prisbildningen. När det råder knapp tillgång på hyreslägenheter med rimliga hyror ökar efterfrågan på bostadsrätter vilket medför höjda prisnivåer. Ortsstorleken har betydelse för prisnivån. Generellt sett gäller att ju fler invånare en ort har desto högre är prisnivån.

Det som undersökningen visat är att för flerbostadshus upplåtna med bostadsrätt, har det geografiska läget inom en ort mycket stor betydelse för prisnivån på de enskilda bostadsrätterna. Skillnader i prisnivåer kan vara betydande mellan likartade bostadsrätter som ligger i olika områden. Generellt sett gäller att prisnivån är

högst för bostadsrätter i ortens centrala delar och

lägst för bostadsrätter i de perifera områdena.

Det som framgått med all tydlighet av undersökningarna är att lokala variationer på prisnivåerna inte är ovanligt inom geografiskt likvärdiga områden. Detta fenomen kan förklaras av sådana skillnader som går att hänföra till mikroläget. Faktorer som konstaterats påverka mikrolägets attraktivitet är t ex statusfyllda adresser,

belägenhet vid sjö-, hav-, park- eller rekreationsområde och lugna miljöer utan Bostads-

trafikstörningar. rätter i två likvärdiga närbelägna områden kan således uppvisa helt olika prisnivåer.

Även inom områden som avgränsas till

med hänsyn mikroläget finns normalt prisnivåskillnader. Stor betydelse för prisbildningen på den enskilda bostadsrätten har utemiljön. Utemiljöns status är framförallt beroende av faktorer knutna till mikroläget. Utemiljöns prispåverkan kan dock sägas vara beroende av hur den uppfattas från varje bostadsrätt. De egenskaper hos bostadsrätten som är beroende av utemiljön och kan påverka priset är framförallt bottenvåning, sjö- eller havsutsikt, balkong, terrass, hörnlägenhet och gårdshus. Exempelvis kan en bostadsrätts belägenhet i byggnaden få betydelse för hur utemiljön uppfattas. Bostadsrätter som ligger högt upp i en byggnad kan ha en högre prisnivå än bostadsrätter på de nedre

planen, beroende på exempelvis fri utsikt mot havet eller en lägre störningsgrad från trafiken.

S()lJ 1992:8 Bilaga 3 149

Storleken är näst efter läget den mest betydelsefulla faktorn för priset på bostadsrätter. Inom en avgränsad delmarknad där prisbildningen på bostadsrätter sker på ett relativt enhetligt sätt finns det vanligtvis bostadsrätter av olika storleker. I normalfallet är det inte tillräckligt att använda sig av ett nyckeltal som är relaterat till storleken och låta det gälla för hela delmarknaden. I en värderingssituation med syftet att åsätta bostadsrätter rättvisande värden så skulle exempelvis prisnivån mätt i pris per kvadratmeter bostadsyta eller ett absolut pris för ettor, tvåor etc normalt sett ge en för dålig noggrannhet i värderingarna. Anledningen till detta är att marginalvärdet av en kvadratmeter bostadsyta i normalfallet inte är 100 procent av genomsnittsvärdet. Dessutom skiljer sig priset åt beroende på om det är en liten, en normal eller en stor bostadsrätt av samma lägenhetstyp.

Det som fordras för att kunna åsätta bostadsrätter rättvisande värden är sålunda att storleksfaktorn definieras för varje bostadsrätt med både antal rum och kvadratmeter bostadsyta. Dessa faktorer ger också sammantagna ett mått på bostadsrättens disposition. Marknadsundersökningar får sedan utvisa relationerna mellan pris och storlek, pris och lägenhetstyp samt pris och disposition.

Föreningarnas ekonomi har stor betydelse för prisbildningen på bostadsrätter. De faktorer som har använts som mått på föreningarnas ekonomi är dels nettoskuld per kvadratmeter bostadsyta och dels årsavgift per kvadratmeter bostadsyta. Årsavgiften påverkas indirekt av nettoskulden då det finns ett påvisbart samband mellan lånens storlek och den del av årsavgiften som utgör räntekostnader.

Undersökningen har visat att i normalfallet blir överlåtelsepriserna lägre ju högre årsavgiften/ nettoskulden är. En förklaring är att skillnader i årsavgiften direkt slår igenom på boendekostnaderna. Prispåverkan på bostadsrätter är relativt sett större i områden med låg prisnivå än i områden med hög prisnivå.

Föreningens ekonomi är avhängig av byggnadernas ålder. I normalfallet har föreningar med byggnader av samma nybyggnadsår ungefär lika stora nettoskulder. Det beror på att produktionskostnaderna i stort sett varit desamma för byggnader som uppförts vid samma tidpunkt. Produktionskostnaden påverkar låneskuldens storlek som i sin tur inverkar på nettoskulden. Generellt sett gäller att ju nyare byggnader föreningarna har desto högre är normalt också årsavgiften/nettoskulden.

150 Bilaga 3 S()IJ 1992:8

Detta innebär att vid en jämförelse av likartade bostadsrätter som ligger i byggnader med olika ålder är överlåtelsepriserna inte sällan högre för bostadsrätterna i de äldre husen. Trots att prisskillnader sannolikt finns som går att hänföra till åldersfaktorn är det således den motverkande faktorn årsavgift/nettoskuld som oftast väger tyngre.

I en värderingssituation är det därför av största vikt att det finns information om både årsavgift/ nettoskuld och byggnadens ålder för att kunna göra en riktig bedömning av marknadsvärdet på bostadsrätten.

Av sådana jämförbara bostadsrätter som endast skiljer sig åt beträffande inre skick och utrustningsstandard torde marknaden föredra bostadsrätter som har det bästa allmänna skicket. Hur detta slår igenom på priset har dock inte kunnat undersökas här. Mätbara prisskillnader torde dock finnas mellan en nyrustad och en orustad bostadsrätt.

Uppskattningsvis är denna skillnad sällan eller aldrig högre än kostnaderna för renoveringarna.

När det gäller vissa egenskaper hos bostadsrätter kan avsaknaden eller tillgången till dessa ha betydelse för prisbildningen.

Bostadsrätter som saknar badrum eller duschrum är relativt ovanliga. Avsaknaden av detta ger dock en tydlig negativ prisinverkan.

Bostadsrätter har antingen ett separat kök eller kokvrå/kokskåp med eventuellt tillhörande matrum. För mindre bostadsrätter kan det uppfattas som positivt med kokvrå/kokskåp i stället för kök. För större bostadsrätter är det dock negativt om det inte finns ett ordinärt kök. En faktor som har betydelse i detta sammanhang är hur dispositionen av bostadsrätten påverkas av tillgången till antingen kök eller kokvrå/kokskåp. Den positiva prisinverkan av kokvrå/kokskåp är normalt en följd av att utnyttjandet av den befintliga bostadsytan uppfattas mer effektivt än för motsvarande bostadsrätt med kök.

Separat WC är en faktor som i normalfallet inte nämnvärt påverkar prisbildningen på bostadsrätter. Stora bostadsrätter har normalt separat WC p g a att det varit ett krav i byggnormen. Prisskillnader mellan stora bostadsrätter med respektive utan separat WC har inte entydigt kunnat sägas bero av denna faktor.

S()lJ 1992:8 Bilaga 3 151

Egenskaper hos fastigheten som har betydelse för prisbildningen är i första hand om byggnaden är utrustad med hiss eller inte. Bostadsrätter som ligger på våningsplan tre trappor upp eller mer utan hiss, har en mätbar lägre prisnivå än bostadsrätter på de lägre våningsplanen.

Eftersatt underhåll av byggnaden med avseende på fasader, tak och installationer ger en negativ prispåverkan om skicket är uppenbart dåligt. En liten avvikelse från det normala torde dock inte ge någon tydlig prispåverkan.

152 Bilaga 3 S()lJ 1992:8

l . INLEDNING

1.1 Bakgrund och syfte

1989-06-08 beslutade regeringen att tillsätta en särskild utredare för att utreda hur ett system för värdering av fastigheter som ägs av bostadsrättsföreningar kan utformas som underlag för fastighetstaxering. I utredningen ingår även att behandla frågan om den löpande beskattningen av bostadsrättsföreningar.

Bostadsrättsvärderingskommittén (BVK) består av ordförande (utredaren), sekreterare, sakkunniga och experter. BVK:s uppdrag är att visa hur man med hjälp av en värderingsmetod för fastighetstaxering kan uppnå rättvisande värden för bostadsrättsfastigheter. Kommittén har vidare till uppgift att lämna förslag på vilka värden på bostadsrättsfastigheterna som ska läggas till grund för beskattningen och den ska även lämna förslag till hur en modell för värdering av bostadsrättsfastigheter ska vara utformad. I uppdraget ingår också att redovisa vilka uppgifter som behövs för att kunna taxera bostadsrättsfastigheterna samt hur uppgifterna ska inhämtas och registreras. Mot bakgrund av detta har BVK gett riksskatteverket (RSV) i uppdrag att samla in uppgifter om försålda bostadsrätter under 1988 och 1989 på vissa orter. I samarbete med lantmäteriverket (LMV) utarbetades en uppgiftsinsamlingsblankett. Ett representativt urval av sveriges bostadsrättsföreningar har sedan tillställts uppgiftsinsamlingsblanketter. Frågornas utformning har anpassats så att inte varje bostadsrättsinnehavare behövt lämna svar utan detta har kunnat ombesörjas på föreningsnivå. Värderingsenheten på lantmäteriverket har genomfört analysarbetet av samtliga insamlade uppgifter. Syftet är att:

* sammanställa materialet och redovisa fakta

kring

bostadsrättsmarknaden

* undersöka hur sambandet mellan och vissa

pris

egenskaper hos de enskilda bostadsrätterna ser

ut

* kunna och

påvisa rangordna de prispåverkande faktorer som enligt uppställd hypotes förklarar en bostadsrätts pris

S()lJ 1992:8 Bilaga 3 153

2. UNDERSÖIWINGEN

2.1 Omfattning och uppläggning

Syftet med undersökningen är att beskriva sambanden mellan priset och vissa egenskaper hos de enskilda bostadsrätterna. Vidare ska de prispåverkande faktorerna redovisas och rangordnas.

För att kunna göra detta har uppgifter behövts om ett antal överlåtelser av olika slag samt prisnoteringar för överlåtelser som kan betecknas som representativa köp. Då något register över försålda bostadsrätter och deras fysiska egenskaper inte finns tillgängligt har en särskild uppgiftsinsamling behövt göras.

Målsättningen med uppgiftsinsamlingen var att samla in ett material bestående av minst 10 000 representativa överlåtelser fördelade över orter med skilda bostadsmarknadslägen och olika ortsstorlekar.

Uppgiftsinsamlingsblanketterna skickades inte ut till varje enskild bostadsrättsinnehavare utan uppgiftslämningen skulle istället ske på föreningsnivå. Blanketten var utformad så att styrelserepresentant eller förvaltare utan några större besvär skulle kunna lämna uppgifter och fakta kring de överlåtelser som gjorts i föreningen under åren 1988 och 1989.

2.2 Val av orter

2.2.1 Urvalskriterier

De undersökta orterna ska representera olika typer av bostadsmarknader. Därigenom fås en uppfattning om hur prisbildningen fungerar i områden där marknaden är i balans respektive obalans.

orterna är geografiskt spridda över hela Sverige. Bostadsmarknadens storlek och strukturen på orterna har varit vägledande vid val av orter som skulle ingå i undersökningen. Efter kontakter med ett flertal mäklare och värderare, som förmedlade uppgifter om bostadsrättsmarknaden inom deras respektive verksamhetsområde, valdes 30 orter ut, se figur 2.1. Syftet med att välja så många som 30 orter var bl a att kunna belysa storleken på spridningen i marknadspriser från det lägsta prisnivåområdet till det högsta prisnivåområdet. Det är också

154 Bilaga 3 S()lJ 1992:8

av stor vikt att analysera om de prispåverkande faktorerna är desamma mellan orter med så vitt skilda bostadsmarknadslägen.

Hassløholrn

almö Figur 2.1 - Orter som ingår

i undersökningen 2.3 Genomförande 2.3.1 Uppgiftsinsamling I undersökningsområdet beräknades det enligt fastighetstaxeringsregistret finnas 4 063 bostadsrättsföreningar eller bostadsföreningar. Det visade

Bilaga 3 155

sig emellertid att ca tio procent av dessa ägare inte var bostadsrättsföreningar eller bostadsföreningar. Antalet föreningar som blev tillfrågade är således ca 3 600.

För datainsamlingen har en uppgiftsinsamlings- ./. blankett använts, se bilaga l. Den innehåller bl a förtryckta uppgifter hämtade från fastighetstaxeringsregistret.

När det gäller uppgifter om överlåtelserna har uppgiftslämnarna skriftligen uppmanats att endast lämna uppgifter om köp som skett till marknadspris. Det innebär att överlåtelser i form av arv eller gåva inte skulle redovisas. Köp där speciella omständigheter påverkat köpeskillingen, t ex släktköp eller bytestransaktioner skulle inte heller redovisas. Bytestransaktioner avses när t ex småhus, andra bostadsrätter eller hyreslägenheter har lämnats som dellikvid.

I föreliggande undersökning har ansvaret lagts på uppgiftslämnarna att de inte lämnar uppgifter om s k orena köp. Det hör dock till saken att det många gånger är svårt att med bestämdhet veta om en överlåtelse är ett släktköp eller en kombination av köp och byte. Vidare går det inte att utesluta, att det i viss omfattning kan förekomma uppgivna köpeskillingar i överlåtelseavtalen som avviker från vad som faktiskt betalats.

Sammanfattningsvis gäller att det sannolikt förekommer ett icke obetydligt antal köp som inte är representativa ur marknadssynpunkt. Dessa ej representativa köp har vid granskning och bearbetning av insamlat material i möjligaste mån kunnat gallras bort. se vidare avsnitt 2.3.3.

2.3.2 Svarsfrekvens

Svarsfrekvensen har undersökts när det gäller uppgiftsinsamlingen. Med hjälp av avprickningslistor som förts av berörda lokala skattemyndigheter, numera benämnda lokala skattekontor, så har en bedömning gjorts av svarsfrekvensen bland de tillfrågade bostadsrättsföreningarna.

På följande sida redovisas svarsfrekvensen för de 30 orterna.

156 Bilaga 3 S()lJ 1992:8

Tabell 2.1 - Andel inkomna uppgiftsinsamlings-

blanketter till skattemyndigheten

Umeå Eskilstuna

Gävle

JHrVAJIa Trolhåltan Hlssløholm Suuvlkan Halkan!!

Svauirokvønu (1) Slutsatsen blir att svarsbenägenheten har varit mycket god, med undantag från fyra orter där mindre än 80 procent av de tillfrågade föreningarna svarat.

2.3.3 Granskningar

Hur bra är kvaliteten på de lämnade uppgifterna och har blanketterna fyllts i på ett riktigt sätt? För att undersöka detta har manuella och maskinella granskningar av uppgifterna gjorts.

Syftet med den manuella granskningen var att gallra bort de blanketter som var felaktigt ifyllda eller som saknade svar på väsentliga frågor. Efter den manuella granskningsomgången var det 255 blanketter, omfattande ca 3 000 över1åtelser,s0m var felaktigt eller bristfälligt ifyllda och som sålunda måste hänföras till gruppen ej användbara överlåtelser. För ca 370 taxeringsenheter redovisades att det inte hade förekommit några överlåtelser under 1988 och 1989. Ca 22 500 överlåtelser

passerade den manuella granskningen, ibland efter

kompletteringar och justeringar av lämnade uppgifter. Dessa överlåtelser med uppgifter om förening,

byggnad och lägenhet har SCB registrerat och lagrat

på databand som därefter vidarebefordrats till LMV.

S()IJ 1992:8 Bilaga 3 157

Syftet med det första maskinella feltestet var att gallra ut sådana överlåtelser som blivit felaktigt ifyllda eller där fel uppkommit vid stansningen. De uppgifter som inte motsvarade uppställda rimlighetstal skulle falla ut på en kontrollista.

Kontrollistorna granskades och ej användbara överlåtelser eliminerades ur datamaterialet. Cirka tre procent av de 22 500 överlåtelserna plockades bort.

Det återstående materialet ca 22 000 överlåtelser analyserades med hjälp av ett statistik- och analysprogram (SAS). Syftet med det andra maskinella testet var främst att undersöka hur stor del av frågorna med svarsalternativen ja eller nej som inte hade besvarats. Resultaten bör ge en god uppfattning om huruvida uppgiftslämnarna hade några svårigheter att få fram underlag till ifyllandet av blanketterna. De frågor med siffervärden som svar granskades dessutom en sista gång för att eliminera extremvärden som passerat igenom de tidigare granskningarna.

Tabell 2.2 - Procentuell andel av de frågor SOIR saknar svarsregistrering

Balkong o\° Terrass o\° Hiss o\° Badrum/Duschrum a\° Kök o\° Kokvrå/Kokskåp a\° Gårdshus F* a\° Sjö- eller havsutsikt o\° Separat WC a\° Hörnlägenhet o\° Fasad renoverad 1981 eller senare a\° stammar utbytta o\°

l-*FJF

Tak, renoverat eller utbytt 1981

eller senare F I-CI-UJUWUJOOCUTQQ Oäännähwssssä CUJNPÄÄFI-NNQNQ O a\°

s

Med bortseende från eventuella fel som kan finnas beroende på uppgiftslämnarnas försumlighet, felaktiga korrigeringar av de manuella granskarna och eventuella stansningsfel så visar resultaten att samtliga frågor har kunnat besvaras generellt sett mycket bra av föreningarna.

2.3.4 statistiksammanställningar

Nedan beskrivs det insamlade materialet. Syftet med beskrivningen är bl a att ge en bild av hur bostadsrättsbeståndet ser ut dels med avseende på

158 Bilaga 3 S()IJ 1992:8

de ekonomiska variablerna och dels vad

gäller de fysiska faktorerna. Vidare syftar

beskrivningen till att Visa att det insamlade materialet hade

en sådan sammansättning att det lämpade väl för

sig den vidare analysen.

I det följande presenteras av

sammanställningen statistik som gjorts över materialet.

Medelpriset per kvadratmeter bostadsyta har beräknats för samt-

liga 30 orter som ingår i

undersökningsområdet, dessutom har noterats hur många överlåtelser som

skett inom varje ort och den procentuella omsätt-

ningen per år har beräknats, se tabell 2.3

Tabell 2.3 -

Genomsnittliga priser för köp 1988 och

1989 i kronor per kvadratmeter

bostadsyta. Omsättningsfrekvens

Medelpris Antal bo-

Omsättning/

i kr/kvm stadsrätts- %

år,

bostadsyta överlåtel-

ser

S()lJ 1992:8 Bilaga 3 159

Det bör poängteras att omsättningen är beräknad på materialet som har blivit registrerat. De ca 3 500 överlåtelserna som gallrats bort i granskningsomgångarna är exkluderade. Dessutom finns det sannolikt överlåtelser som inte kommit till vår kännedom, eftersom den totala svarsfrekvensen är mindre än 100 procent. Omsättningen på vissa orter kan således i själva verket vara större. Mot bakgrund av det ovanstående har en försiktig bedömning gjorts av hela bostadsrättsbeståndets omsättning.

uppskattas till ca tio procent per

gmsättningen

ar.

Vissa egenskaper och utrustningsdetaljer hos fastighet och bostadsrätt har undersökts med avseende på hur frekvent de förekommer i undersökningsområdets bostadsrättsbestånd, vilket visas i tabell 2.4. Procentsiffrorna har baserats på de överlåtelser där frågorna besvarats.

Tabell 2.4 - över hur

Sammanställning frekvent vissa egenskaper och utrustningsdetaljer förekommer i materialet

Fasad renoverad 1981 eller senare 28 72 stammar, utbytta 17 83 Tak, renoverat eller utbytt 1981 eller senare 30 70

Av detta kan bl a utläsas att sjö- eller havsutsikt, terrass, gårdshus och avsaknaden av badrum/ duschrum förekommer bland fem procent eller mindre av bostadsrätterna.

De beräknade medelpriserna spänner från 380 till 13 500 kronor per kvadratmeter, lägst i Tidaholm och högst i Stockholm. De orter som har medelpriser i samma storleksordning har vid analysen slagits ihop till ett och samma prisnivåområde. Sammanslagningen har gjorts i sex grupper, se tabell 2.5.

160 Bilaga 3 S()IJ 1992:8

Tabell 2.5 - Materialet grupperat i prisnivåområden

Antal köp Medelpris i

kr/kvm bostads-

yta

Grupp l Stockholm 4 600 l3 500

Grupp 2 Malmö, Järfälla,

4 500 4 300 - 6 500 Göteborg

Grupp 3 Linköping, Örebro, Umeå 3 100 2 600 -

3 100

Grupp 4 Hudiksvall, Gävle, Trollhättan, Västerås, Helsing-

3 900 l 700 - 2 100 borg

Grupp 5 Hedemora, Värnamo, Borås, Eskilstuna, Bollnäs,

Sala 3 100 l 000 - 1 600 Sandviken, Söderhamn,

Grupp 6 Tidaholm, Falköping, Vetlanda, skara, Nässjö, Avesta, Tranås, Linköping, Hässleholm, Gislaved 2 400 380 - 700

En uppdelning av materialet har gjorts med avseende ./. på köpeår, se bilaga 2. Detta ger en uppfattning om den prisutveckling som skett från år 1988 till år 1989. Uppdelningen har gjorts ända ner till församlingsnivå och visar genomgående prisökningar för samtliga orter. Måttliga procentuella prisökningar kan noteras för Stockholm och Göteborg medan övriga orter har stora procentuella prisökningar.

Med utgångspunkt från det tillgängliga materialets prisuppgifter har det gjorts en schablonmässig beräkning av marknadsvärdet för totala bostadsrättsbeståndet. De sammanlagda marknadsvärdena för sveriges ca 600 000 bostadsrätter bedöms år 1990 ligga i intervallet 120 - 140 kronor. Det kan

miljarder jämföras med 1988 års taxeringsvärden för hyreshusenheter upplåtna med bostadsrätt. Deras sammanlagda taxeringsvärde uppgår till ca 70 miljarder kronor. (Taxeringsvärdet ska utgöra 75 procent av marknadsvärdet i 1986 års nivå).

S()lJ 1992:8 Bilaga 3 161

I tabell 2.6 visas en sammanställning över medelvärden för ett antal faktorer, indelningsgrunden är de sex prisnivåområdena.

Årsavgift (kr/kvm) 230 290 290 280 280 270 270

Nettoskuld 1) (kr/kvm) 800 l 800 l 900 1 400 1 300 1 200 1 400

Nybyggnadsår 1978 - 89 3 (%) 13 26 13 7 5 11

l) Medelvärdena av nettoskulder utan någon reduktion av ej marknadsmässiga lån

Nettoskuld är en konstruerad parameter och definieras som föreningens lån reducerade med föreningens tillgångar utom fastigheten. Varje överlâten bostadsrätt har påräknats en nettoskuld per kvadratmeter bostadsyta med hjälp av beräknade andelstal. Bostadsrättens nettoskuld är sålunda ett mått på föreningens ekonomi.

som kommentar till denna statistik bör sägas något om spridningarna av värdena inom varje grupp. Lånen är störst i föreningar med nyproducerade hus och i föreningar som finansierat större ombyggnader med lånat kapital. Detta hänger samman med de höga produktionskostnaderna.

Vad gäller kvadratmeterpriset så vet man att grupp 1 endast består av bostadsrätter i Stockholm stad och prisbilden för_dessa är relativt homogen inom hela det området. Övriga grupper är sammanslagningar av orter som sannolikt innehåller områden

162 Bilaga 3 S()IJ 1992:8

med större relativa prisskillnader än t ex södermalm i förhållande till Östermalm i stockholm. För egenskapen storlek gäller det omvända förhållandet. Spridningen är störst i grupp 1 och som man kan se av framtagna min- respektive maxvärden är det just i Stockholm de största bostadsrätterna finns och även många av de minsta. Antalet rum beror till stor del av storleken så det ger i stort sett samma relation. Vad gäller årsavgiften uppvisar även här Stockholm störst spridning vilket kan förklaras av att det finns bostadsrättsföreningar som inte tar ut någon årsavgift alls.

2. 4 ri llvägagângssätt

Vid den tekniska undersökningen av de faktorer som antagits ha betydelse för prisbildningen på bostadsrätter har i stor utsträckning använts regressionsanalyser. Dessutom har ofta kompletteringar gjorts med medeltalsberäkningar för normlägenheten inom varje prisnivåområde. Normlägenheten motsvarar den bostadsrätt som är vanligast förekommande med avseende på de egenskaper som är knutna till varje bostadsrätt. Resultaten från dessa undersökningar presenteras i kapitel 3. En utförligare beskrivning av förfaringssätten och möjligheterna med undersökningsmetoderna finns i bilaga 3. vid analysen av de prispåverkande faktorerna har dessutom vägts in de erfarenheter som marknadens aktörer besitter.

Bilaga 3 163

3. REDOVI SNING AV RESULTATEN

I detta avsnitt redovisas resultaten av undersökningen. Hypoteser om olika faktorers prisinverkan de enskilda bostadsrätterna har provats på på Tyngdpunkten i undersökundersökningsmaterialet. har lagts på försöken att kvantifiera prisningen påverkan av de fysiska och ekonomiska egenskaper som kan till bostadsrätten. I de fall som knytas undersökningarna givit motsägelsefulla resultat med om prisbildningen har kompjämfört hypotesen letterande analyser gjorts för att om möjligt kunna förklara orsakerna. Bostadsrättsmarknaden är inte statisk utan liksom andra marknader påverkas den bl a av omvärldsfaktorer som i sin tur kan få effekter på utbud och efterfrågan. Resultaten av är med andra ord avhängig av de förundersökningen utsättningar och förhållanden som rådde på bostadsrättsmarknaden under åren 1988 och 1989.

3.1 Bostadsmarknadsläget

Bostadsrätter som kan anses vara jämförbara ur alla avseenden varierar i pris beroende på var i Sverige de är belägna. Bostadsrätter med tre rum och kök i 150 000 - 200 000 Umeå betingade vid samma tidpunkt kronor högre pris än motsvarande bostadsrätter i Hässleholm, för att ta ett exempel. Det som gör att bostadskonsumenten är beredd att betala mer för samma slags vara på olika marknader beror av en olika faktorer. Bostadsmarknadsläget är mängd sannolikt den mest betydelsefulla.

Nedan görs en summarisk beskrivning av de prisbildningsmekanismer som beror av bostadsmarknadsläget. Det är i huvudsak ett utdrag ur rapporten Priser och omsättning på bostadsrättslägenheter, Ds Bo 1981:2.

Priset bestäms av utbud och efterpå en marknad frågan. Det totala utbudet på en bostadsmarknad är kort sikt lika med det totala antalet bostäder i på det existerande beståndet. Efterfrågan bestäms främst av befolkning, hushållsstruktur, inkomstoch förmögenhetsförhållanden samt hushållens preferenser.

Ett karaktäristiskt drag för bostadsrättsmarknaden liksom för bostadsmarknaden i stort är att utbudet och medellång sikt är relativt orörligt, på kort medan efterfrågan kan variera betydligt snabbare. Förändringar i efterfrågan på bostadsrätter innebär därför direkt påverkan på prisnivån. Bostadsrätter i flerfamiljshus betraktas som en delmarknad jämte

164 Bilaga 3 S()lJ 1992:8

hyreslägenheter i flerfamiljshus och småhus med äganderätt. Det är framförallt utvecklingen på hyresmarknaden som har stor betydelse för prisbildningen på bostadsrätter.

Undersökningar som gjorts tidigare visar att på en marknad i jämvikt har det relativt liten betydelse för prisnivån på bostadsrätter om andelen bostadsrätter är låg eller hög. I orter med få bostadsrätter kan det saknas traditioner på just det sättet att bo, vilket medför en låg grundefterfrågan på bostadsrätter.

På en jämviktsmarknad med hög andel bostadsrätter kan priserna vara ungefär desamma som på en narknad med låg andel bostadsrätter. vid en övergång till en överskottsmarknad är risken på en marknad med många bostadsrätter större för extremt låga priser och svårigheter med att kunna sälja dessa. vid en övergång till en bristmarknad ökar priserna generellt sett snabbare på marknader med låg andel bostadsrätter och även mindre attraktiva områden torde ha bättre prisutveckling än sådana områden med hög andel bostadsrätter.

Ortsstorleken har betydelse för prisnivån. Generellt sett gäller att prisnivån är högre på en stor marknad än en liten. Läges- och statusskillnader är större på en stor ort. De högsta priserna betalas i storstäderna, i residensstäderna och i universitetsstäderna.

Tillgången på hyreslägenheter är avgörande. Vid god tillgång på hyreslägenheter med rimliga hyror i bra bostadsområden blir efterfrågan på bostadsrätter begränsad. Tillgången på bostäder har efter avslutandet av miljonprogrammet i mitten av 70-talet stadigt minskat från ett betydande överskott i många orter till ett läge med generell bostadsbrist. Under senare hälften av 80-talet har det blivit allt vanligare med årslånga kötider eller längre för att få kontrakt på en hyreslägenhet. En sammanställning från Boverket 1989-10-l2 om tostadsmarknadsläget 1989 visar att av 278 komnuner som svarat på deras bostadsmarknadsenkät, 84

uppgav procent att bostadsmarknaden kännetecknades av brist på bostäder, 15 procent uppgav att det i stort sett var balans medan l procent att

uppgav det fanns överskott på bostäder. När det råder knapp tillgång till hyreslägenheter ökar efterfrågan pâ bostadsrätter vilket medför höjda ;risnivåer. I en överskottssituation kommer istället priserna på bostadsrätter att vara mindre än vid jämvikt på marknaden.

S()lJ 1992:8 Bilaga 3 165

Sammanfattningsvis bör poängteras att de översiktliga undersökningar av bostadsmarknadslägets betydelse för prisbildningen på bostadsrätter som gjorts inom ramen för denna rapport inte motsäger tidigare erfarenheter. Det överlåtelsematerial som samlats in inför denna undersökning härrör från åren 1988 och 1989. Detta var vid tidpunkter då så gott som alla kommuner redovisade en ökande bostadsbrist. Sammanställningen i bilaga 2 talar sitt tydliga språk. Den ökande bristen på hyreslägenheter innebar ökad efterfrågan på bostadsrätter med höjda prisnivåer som följd.

När det gäller ortsstorlekens betydelse för prisnivån på bostadsrätter så kan det konstateras att åtta av de tio största orterna i undersökningsmaterialet återfinns bland de nio orter som hade de högsta medelpriserna per kvadratmeter bostadsyta. Däremot synes inget samband finnas mellan andelen bostadsrätter och prisnivån samt andelen bostadsrätter och prisutvecklingen.

3.2 Läge inom orten

Ett enkelt sätt att avgränsa marknader med olika prisnivåer är att göra en lägesindelning som sammanfaller med varje orts geografiska utbredning. När man gör på detta sätt utmönstras också sådana faktorer som specifikt är knutna till orten, d v s faktorer av den karaktären som nämnts i föregående avsnitt. Med ett sådant förfarande kommer varje ort att betraktas som en särskild delmarknad för bostadsrätter. En sådan indelning räcker dock inte för att kunna åsätta rättvisande värden på alla bostadsrätter i en ort. Det är nämligen stor spridning, särskilt inom större orter, på överlâtelsepriserna som till stor del kan förklaras av bostadsrätternas olika lägen inom orten. I attraktiva lägen är priserna höga och omsättningen ofta låg. Omvänt gäller att i mindre attraktiva områden är priserna lägre och omsättningen ofta högre.

Föreliggande undersökning vill Visa på hur överlåtelsepriserna i de 30 undersökta orterna varierar beroende av bostadsrätternas belägenhet.

De resultat som redovisas här för att belysa lägets inverkan på bostadsrätternas pris, begränsar sig till medelpriser per kvadratmeter bostadsyta inom skilda områden. Det bör i detta sammanhang nämnas att de prisnivåer som beräknats endast tar hänsyn till faktorn storlek, mätt i kvadratmeter bostadsyta. Övriga faktorer som har betydelse för bostadsrätternas pris är inte normerade. Av detta följer att de prisnivåer som kommer att anges nedan inte

166 Bilaga 3

kan betraktas som vad man i fastighetstaxeringssammanhang kallar riktvärden. Undersökningarna ska ses som ett mera schablonmässigt försök att

avgränsa geografiska områden där lägesfaktorn inverkar med samma relation på bostadsrättspriserna.

I bilaga 2 finns en uppdelning på församlingsnivå vilken får betraktas som en grov områdesindelning. Prisskillnader mellan församlingarna inom samma ort kan sannolikt hänföras till lägesfaktorn. Församlingsgränserna är dock administrativa och passar normalt inte som avgränsning av lägets inverkan

på bostadsrätternas pris.

De värdeområden (riktvärde för mark för bostadsbebyggelse) som upprättades vid den allmänna fastighetstaxeringen 1988 (AFT88) vilka då tog hänsyn till lägesfaktorn för bostadshyreshus har använts för att dela in orterna i prisnivåområden. Resultaten, se bilaga 4, visar medelpriserna per kvadratmeter bostadsyta inom varje sådant värdeområde. Generellt sett ökar överlåtelsepriserna för bostadsrätter ju högre riktvärde marken har, vilket indikerar att indelningen i värdeområden inom undersökningsorterna ger en bättre överensstämmelse av lägets prispåverkan än församlingsindelningen. Lägets inverkan på bostadshyreshus torde dock skilja sig mot inverkan på bostadsrättshus, se vidare avsnitt 4.1. Försök har också gjorts att dela in ett par orter i ännu mer detaljerade

prisnivåområden.

Göteborg, Malmö och Gävle är tre av de orter som har specialstuderats när det gäller lägets

betydelse för prisbildningen på bostadsrätter. Dessutom har stadsdelen Östermalm i Stockholm undersökts mot samma bakgrund.

Gävle hade vid AFT88 en indelning i värdeområden med fyra olika riktvärden för tomtmark till hyreshus med byggnadsrätt för bostäder. De genomsnittliga kvadratmeterpriserna för bostadsrätter var lägst i områden med det lägsta riktvärdet och

steg ju högre riktvärdet blev. Stadsdelen Östermalm i Stockholm hade vid AFT88 delats in i fyra värdeområden med lika många riktvärden. Även här steg priserna för bostadsrätter ju högre riktvärdet var.

En indelning med hjälp av värdeområdesindelningen från AFT88 skulle ge en alldeles för grov områdesindelning om man vill komma åt vissa speciella lägen där prisnivån är avvikande p g a mikrolägets attraktivitet. De speciella prispåverkande effekter som härvid avses är t ex statusfyllda adresser,

S()IJ 1992:8 Bilaga 3 167

belägenhet vid sjö-, hav-, park- eller rekreationsområde och avsaknaden av störande trafik. Dessa faktorer enskilda eller sammantagna torde ha en betydande prishöjande effekt. Möjligheten att fånga in dessa skillnader inom en ort kan möjliggöras med en mycket detaljerad indelning i geografiska områden.

Bostadsrätternas medelpriser per kvadratmeter bostadsyta har beräknats för samtliga taxeringsenheter. varje bostadsrättsförening består oftast av en taxeringsenhet. Bostadsrättsföreningar med liknande prisnivåer i jämförbara lägen har avgränsats för att tillhöra samma prisnivåområde.

Det bör poängteras att de prisnivåer som beräknats här tar hänsyn till faktorn storlek och dessutom till faktorer som är knutna till mikroläget. Där* emot har övriga prispåverkande faktorer antagits vara normalfördelade mellan områdena. Om det inte förhållit sig på detta sättet blir den angivna prisnivån inte representativ och jämförelsen med andra områden kan således bli missvisande.

Utgångspunkten för arbetet med indelning i prisnivåområden har varit att prisnivåskillnaden mellan två angränsande prisnivåområden inte bör understiga tio procent av den lägsta prisnivån. Prisnivåerna grundar sig på medelpriserna per kvadratmeter bostadsyta för 1989-års överlåtelser.

Efter analys av medelpriserna för Gävle delades tätorten in i 23 prisnivåområden med 15 olika prisnivåer. Detta ska jämföras med de fyra värdeområden och lika många riktvärden som fastställdes vid AFT88.

Vid en jämförelse mellan olika prisnivåområden så en l 300 - 3 500 från är det spännvidd på kr/kvm den lägsta till den högsta prisnivån.

Motsvarande indelning i prisnivåområden med angivande av prisnivåer har gjorts för stadsdelen Östermalm i Stockholm. Efter analys av medelpriserna per kvadratmeter bostadsyta har Östermalm delats in i 23 prisnivåområden med tio olika prisnivåer. Detta kan jämföras med de fyra värdeområden och lika många riktvärden som fastställdes vid AFT88.

Vid en jämförelse mellan olika prisnivåområden så är det en 13 000 - 26 000 från spännvidd på kr/kvm den lägsta till den högsta prisnivån.

En indelning i prisnivåområden för Göteborgs och Malmös centrala delar har utförts inom ramen för ett examensarbete i fastighetsekonomi, sektionen

168 Bilaga 3 S()lJ 1992:8

. för lantmäteri vid Tekniska Högskolan i Stockholm år 1991 1). På uppdrag av lantmäteriverket har teknologerna kartlagt lägets betydelse för prisbildning på bostadsrätter i Göteborg och Malmö. Prisnivåområden har tillskapats med hjälp av det insamlade överlåtelsematerialet från åren 1988 och 1989. Dessutom har lokala mäklares och värderares erfarenheter av bostadsrättsmarknaden vägts in i bedömningen.

Den hypotes man arbetat efter och velat verifiera är att priset på bostadsrätter förändras med avståndet från centrumkärnan. Bostadsrätter i centrala delarna av städerna torde betinga de

högsta överlåtelsepriserna. Ju längre från centrumkärnan en bostadsrätt är geografiskt belägen desto

lägre torde överlåtelsepriserna vara.

När man har delat in respektive ort i prisnivåområden har man tagit hänsyn till förhållanden som man antagit påverkar lägesfaktorn. Det är framförallt bostadsrättsföreningens såsom

omgivning närhet till centrum, till

park/friluftsområden, till sjö/hav och till.service samt områdets karaktär och status.

För Göteborg har ett förslag till i

indelning prisnivåområden gjorts för de sju församlingar som täcker in de centrala delarna av orten. Berörda församlingar är Sankt Pauli, Vasa, Haga, Oskar Fredrik, Masthugget, Karl Johan och Domkyrkoförsamlingen. stadsdelarna som ingår i dessa

församlingar har delats in i 55 prisnivåområden med Zl

prisnivåer.

Vid en jämförelse mellan olika prisnivåområden så är det en spännvidd 5 000 - 12 500

på kr/kvm från den lägsta till den högsta prisnivån.

På motsvarande sätt har Malmös centrala delar delats in i prisnivåområden för bostadsrätter. Församlingarna Sankt Petri, slottsstaden och Sankt Johannes täcker in de stadsdelar som kartlagts. Det undersökta området har delats in i 43 prisnivåområden med 23 prisnivåer.

vid en jämförelse mellan olika prisnivåområden så är det en 3 300 - 8 400

spännvidd på kr/kvm från den lägsta till den högsta prisnivån.

l) Agneta Tallberg och Per wieslander (handledare

Kurt Psilander) -

Prisbildning på bostadsrätter

i Göteborg och Malmö, Stockholm 1991.

S()lJ 1992:8 Bilaga 3 169

I Danmark har man tillskapat en värderingsmodell som används vid taxering avägarlägenheter. Det kan konstateras att den dokumenterade prispåverkan av lägesfaktorn har givits stor betydelse för enskilda ägarlägenheters beräknade taxeringsvärden. som exempel kan nämnas att kommunen Köpenhamn och den angränsande kommunen Fredriksberg har 13 värderingskretsar som delats in i 156 värdeområden. Till grund för denna områdesindelning ligger försäljningar av ägarlägenheter som skett under 18 månaders tid, totalt ca 7 300. Omsättningshastigheten av ägarlägenheter i dessa kommuner är således ca lo procent per år. vid en jämförelse mellan olika värdeområden så finns det en spännvidd på 4 - 10 115

865 danska kronor per kvadratmeter bostadsyta från den lägsta till den högsta värdenivån. Ägarlägenheterna i Sundby västra som ligger i sydvästra delen av Köpenhamns kommun har den lägsta värdenivån. Ãgarlägenheterna i en del av Österbro som ligger utmed kusten har den högsta värdenivån.

3.3 Storlek och disposition

När man talar om bostadsrättens storlek används oftast följande tvâ begrepp; antingen antal rum och kök eller antal kvadratmeter bostadsyta inklusive kök.

Två bostadsrätter som är jämförbara ur alla avseenden utom när det gäller storleken, betingar olika pris på marknaden. Hur storleken påverkar bostadsrätternas pris belyses i det följande.

Vi har utgått från följande antaganden:

- Ju större en bostadsrätt är desto blir

högre

överlåtelsepriset.

- Ju fler rum en bostadsrätt har desto blir

lägre

priset per kvadratmeter bostadsyta.

- Ju fler kvadratmeter men med samma rum

antal

desto lägre blir priset per kvadratmeter bo-

stadsyta.

Det ovanstående sambanden belyses med resultaten

från undersökningarna som till stora delar grundar sig på regressionsanalyser.

Resultatet av regressionsanalysen visar att det

finns ett starkt samband mellan pris och lägenhetsstorlek. Ju större en bostadsrätt är desto högre pris betingar den.

170 Bilaga 3

Datorn har beräknat den räta linjen som bäst anpassar sig till ortsprismaterialet i de sex prisnivåområdena. Storleken har angivits i kvadratmeter bostadsyta. Samma beräkningar har utförts med antal rum som oberoende variabel, men i detta fall visar regressionslinjen en betydligt sämre anpassning till materialet. Detta hänger naturligen samman med att priserna för en tvårummare har större

spridning (standardavvikelse) än vad bostadsrätter med exempelvis ytan 60 kvadratmeter har. Dessutom är marginalvärdet för en kvadratmeter bostadsyta mindre än marginalvärdet för ett rum.

Regressionslinjer för varje grupp är inlagda i diagrammet för att visa det matematiska samband som finns mellan priset per kvadratmeter och storleken. Linjens lutning ger vägledning om hur stor skillnaden i pris per kvadratmeter bostadsyta är mellan olika lägenhetstyper från ett rum och kök till fem rum och kök.

PRIS/KVM KKR A

;UVERLÅTELSHQ

s

.JME G 4 492 1b_ 4

3 å u

1 4. n

1 13a

3_ 13 b qn sn

,7 -

s-›- 1

+

3 + 1

2\ ass i 5-- 26! 9\ 4 509

3,

4--

3 3 i

15a _

:H 4

:m + §5

,s 3 141

2 i M 2 -- 1 + 2| 3 883

4 + a|

37: 29\

z”

5 s n 1 -- ,i 39e zu

3J\ 2414

2 i 4- 15

5 1

250 5

2 Gi

v . . 4_ .r . .

›STSRWLEX

5a 10a 15a

3.1 - Figur Diagram med pris per kvadratmeter bo-

stadsyta och storlek för varje lägen-

hetstyp

S()IJ 1992:8 Bilaga 3 171

Figur 3.1 visar sambandet mellan pris per kvadratmeter och lägenhetstypen (antal rum). Varje tecken med en siffra ovanför anger medelpriset per kvadratmeter bostadsyta för bostadsrätter med just det antalet rum. Procentsiffror anger andel överlåtna bostadsrätter av varje lägenhetstyp. För varje grupp är dessutom antalet överlåtelser angivet samt genomsnittlig prisnivå och storleken som markerats med stora punkter.

Det är tydligt att medelpriserna per kvadratmeter bostadsyta inte ligger på en rät linje för någon av grupperna. Anmärkningsvärt är att medelpriset per kvadratmeter bostadsyta ökar för grupperna l, 4, 5 och 6 ju fler antal rum bostadsrätten har.

Detta förhållande är tvärtemot den hypotes som ställdes upp inledningsvis. I undersökningen har förutsatts att lägenhetstyperna är normalfördelade med hänsyn till andra prispåverkande faktorer. Exempelvis är det viktigt att lägenhetstyperna är jämnt fördelade mellan områden med olika prisnivåer.

När det gäller bostadsrätter i grupp 1 visar djupare studier att av lägenhetstyperna fyror och femmor är det en större andel av dessa som ligger i de attraktivare områdena än vad som är fallet med ettorna, tvåorna och treorna. Medelpriserna för fyror och femmor påverkas av detta förhållande och ger i sin tur inverkan på regressionslinjens lutning. Analyser av medelpriser för lägenhetstyper inom finare avgränsade geografiska områden i grupp 1 indikerar att sambandet mellan priset per kvadratmeter och lägenhetstypen inte är såsom figur 3.1 visar, Figur 3.2 visar motsvarande samband för överlåtelser inom församlingarna st Göran och Gustav Vasa i Stockholm. Figur 3.3 och 3.4 är en uppdelning av orterna inom grupperna 2 och 3.

REGRESSIONSLINJE FUR GRUPP1

754 12

3.2 - över Figur Diagram pris per kvadratmeter bo-

stadsyta med linjer mellan medelpriset för varje lägenhetstyp (två församlingar i Stockholm)

172 Bilaga 3 S()IJ 1992:8

REGRESSIONSLINJE FOR GRUPP2 - - - - _ _ __. nns/nn m:

IUVERMTELSER

GÖTEBORG1 E07

5 5 HALMU 1 201

§ ä.

4 JÄRFÄLU 1 435

1 1 | | L I. L z 1 l | | 1 | 1 - :man:

I I I I I I I l I I I l I 7 KW!

0 10a 150

3.3 - Figur Pris per kvadratmeter bostadsyta för

varje lägenhetstyp (orterna i grupp 2)

Figur 3.3 visar uppdelningen av grupp 2, där orterna Göteborg, Malmö och Järfälla Både

ingår. Göteborg och Malmö uppvisar samma bild som

gäller generellt för grupp l Stockholm, d v s att

medelpriserna per kvadratmeter bostadsyta för de stora

lägenhetstyperna är högre än för de små. Främsta orsaken till detta är densamma för

som gäller stockholm. Även i Göteborg och Malmö ligger en större andel av de stora lägenhetstyperna i attraktiva områden än vad som är fallet med de små. Den ort som avviker markant från ovanstående mönster i 2 är Jär-

grupp fälla. De högsta medelpriserna per kvadratneter bostadsyta noteras för lägenhetstypen ett :um och kök och de lägsta för fem rum och kök.

Bebyggelsen i Järfälla är uppförd till största delen under 1960- och 1970-talen. Dessa hus ligger också

geografiskt sett väl samlade kring kommuncentrum så att man med hänsyn till den betydelsefulla

lägesfaktorn kan påstå att Järfällas bostadsrättsbestånd är mer homogent än de övriga två orternas

; grupp 2. Hypotesen om att medelpriserna per kvadratmeter bostadsyta avtar ju större lägenhetstyp gä;1er sålunda med all tydlighet i Järfälla.

S()lJ 1992:8 173

Bilaga 3

PRIS/KVM KKK A REGRESSIDNSLINJE Fun GRUPP3 - - - - _ ._ _

ZDVERLÅTELSER *““-“- 4-_

_-, -_ 1 oas

1 227 2

1 _..

STMLEIK

| KVN

: i l 1 | nI 1 u x n | n | g n g

I I I l I I I I u I I | u r

50 100 15D

3.4 - Pris Figur per kvadratmeter bostadsyta för

varje lägenhetstyp (orterna i grupp 3)

Figur 3.4 visar uppdelningen av grupp 3, med ortsprismaterial från Umeå, Örebro och Linköping. Umeå uppvisar samma mönster som Järfälla i grupp 2. Medelpriserna per kvadratmeter bostadsyta sjunker ju större lägenhetstypen är. Det är framförallt lägenhetstypen ett rum och kök som har betydligt högre kvadratmeterpris än de övriga. En förklaring till detta är att Umeå som är en universitetsstad har en relativt hög andel enpersonshushåll. Denna grupp efterfrågar företrädesvis ett rum och kök. väntetiden till studentlägenheter har varit lång vilket medfört att priserna kraftigt pressats uppåt för ettor jämfört med övriga lägenhetstyper.

För Linköping som också är en universitetsstad med stor andel enpersonshushåll uppvisar medelpriserna för de olika lägenhetstyperna ett med Umeå liknande mönster. Ettor och tvåor har markant högre medelpriser per kvadratmeter bostadsyta än övriga lägenhetstyper.

Örebro är den ort som avviker från de två övriga i grupp 3. Ettor har de lägsta medelpriserna medan femmor har de högsta. Örebro har en relativt liten andel bostadsrätter i flerfamiljshus jämfört med många andra orter. Bostadsrätter med fem rum och kök är den lägenhetstyp som det finns minst antal av i beståndet. Utbudet av femmor är också litet i förhållande till andra lägenhetstyper. En allmän pris-

174 Bilaga 3 S()lJ 1992:8

uppgång på småhusmarknaden torde sannolikt ha medför en ökad efterfrågan på stora bostadsrätter från fler personhushåll. Detta kan vara en förklaring till att medelpriserna per kvadratmeter bostadsyta för femmor var högre än för ettor vid denna tidpunkt.

En faktor som beror av storleken är hur en lägenhets typs yta kan utnyttjas och disponeras. Faktorn som benämns bostadsrättens disposition har undersökts me avseende på om marknaden tar någon hänsyn till den vid prisbildningen på bostadsrätter. Hypotesen som ställdes upp inledningsvis säger att priset per kvad ratmeter bostadsyta blir lägre för samma lägenhetsty ju större bostadsrätten är. Det som dessutom undersöks är om det finns några skillnader i pris mellan lika stora bostadsrätter som har olika antal rum. I figurerna 3.5 och 3.6 visas sambandet mellan varje lägenhetstyps kvadratmeterpris och storlek.

.nu

- v . . 7 mo 1:0 39 W 15a

som 3.6 - Regressionslinjer Figur Regressionslinje visar spridning i priser som visar spridför varje lägenhetstyp ning i priser ft (grupp l och församlingen varje lägenhets- Sankt Göran) typ (grupp 3 ocr

orten Umeå)

Figur 3.5 som gäller för grupp 1 visar att små ettox på 25 kvadratmeter har cirka 30 procent högre kvadratmeterpris än dubbelt så stora ettor. Det absolute priserna för de sistnämnda är inte 100 procent högre utan bara 50 procent. Linjerna är framräknade med

S()IJ 1992:8 Bilaga 3 175

hjälp av regressionsekvationer för varje lägenhetstyp. Regressionslinjerna för lägenhetstypen ettor uppvisar god signifikans, d v s det rätlinjiga sambandet mellan pris och storlek är statistiskt säkerställt. När det gäller tvåor, treor, fyror och femmor är sannolikheten mindre att det finns något sådant rätlinjigt samband. Det innebär att för de sistnämnda lägenhetstyperna bör resultaten tolkas med viss försiktighet.

Grupp 3 har högst medelpris per kvadratmeter för ettor och sjunkande priser ju fler rum en bostadsrätt har. I figur 3.6 ser man att det finns ett linjärt samband mellan pris per kvadratmeter bostadsyta och varje lägenhetstyps disposition. För lägenhetstyperna ettor, tvåor och treor är det rätlinjiga sambandet statistiskt säkerställt medan det för fyror och femmor är osäkert om något sådant samband verkligen föreligger.

Figur 3.6 visar att extremt stora ettor har lägre pris per kvadratmeter bostadsyta än normala ettor. Det mest anmärkningsvärda är dock att det absoluta priset för stora ettor, linjen för Umeå, kan vara lägre än priset för normalettorna. Detta förhållande kan inte enbart förklaras med att dispositionen av de större ettorna skulle vara så mycket sämre utan det beror sannolikt av ytterligare faktorer. En förklaring kan vara att eftersom årsavgiften baserar sig på bostadsytan är betalningsviljan också av den anledningen lägre för stora bostadsrätter av samma lägenhetstyp i förhållande till normalstorleken. Framförallt har dock sannolikt läget influerat resultaten. Många av de största ettorna i bostadsrättsbestândet ligger företrädesvis i den nyare bebyggelsen som lägesmässigt är sämre och sålunda har en lägre prisnivå.

En bostadsrätts disposition är också beroende av antalet rum. Ju fler rum som får plats på samma antal kvadratmeter desto bättre kan dispositionen av bostadsrätten normalt sägas vara. Detta förhållande gäller med all tydlighet för bostadsrätter med upp till tre rum. Av figurerna 3.5 och 3.6 framgår att en tvåa på 50 kvadratmeter betingar ett högre kvadratmeterpris än en lika stor etta. Marknaden värderar sålunda två rum på samma antal kvadratmeter betydligt högre än om bostadsrätten bara har ett rum.

När det gäller bostadsrätter med fyra rum och mer visar regressionslinjerna att dessa kan ha lägre kvadratmeterpris än lika stora bostadsrätter som har färre antal rum. Detta ger det motsatta för-

176 Bilaga 3 S()IJ 1992:8

hållandet vid prisbildningen. Marknaden föredrar sålunda en trea med normalstora rum före en fyra med rum som är fördelade på lika många kvadratmeter.

3.4 Årsavgift och nettoskuld

Bostadsrättsföreningens nettoskuld beräknas genom att från summa skulder dras summan av alla tillgångar utom fastigheterna. Skulle tillgångarna vara större än skulderna uppstår i stället en nettoförmögenhet. I de allra flesta föreningar finns dock lång som överstiger tillgångarna vilket innebär att en positiv nettoskuld är vanligast förekommande. I sådana föreningar belöper på varje bostadsrätt en andel i föreningens nettoskuld. vid överlåtelse av bostadsrätt följer i princip denna nettoskuld med bostadsrätten. Köp av bostadsrätt innebär således dels en betalning av köpeskilling dels ett övertagande av bostadsrättens andel i föreningens nettoskuld. summan av dessa båda belopp skulle kunna sägas utgöra det verkliga priset för övertagande av en bostadsrätt. Frågan är dock om marknaden verkligen fungerar i enlighet med detta synsätt.

I detta avsnitt görs först en genomgång av tre teoretiska exempel som får belysa hur aktörer på olika bostadsrättsmarknader kan agera. Därpå redovisas två olika modeller att reducera icke marknadsmässiga skulder efter. Därefter följer en redovisning av de bearbetningsresultat som ortsprismaterialet gett när det gäller årsavgiftens och nettoskuldens eventuella prispåverkan.

Följande förutsättningar gäller i samtliga exempel. Bostadsrätterna A, B och C ligger inom samma område där prisnivån är 10 000 kr/kvm. Bostadsrätterna är identiska utom i det avseendet att de har olika stora nettoskulder. Bostadsrätt A har 2 000 kr/kvm, B har l 000 kr/kvm och C har O kr/kvm i nettoskuld.

Exempel l

På en perfekt bostadsrättsmarknad där aktörerna har fullständig information och handlar rationellt så skulle köpeskillingen vid överlåtelse av bostadsrätt A bli 8 000 kr/kvm, 9 000 kr/kvm för B och 10 000 kr/kvm för C. Skillnaden mellan köpeskillingarna skulle alltså helt kunna förk;aras av de olika stora nettoskulderna. Lägges pris och nettoskuld ihop så skulle beloppen bli desamma för bostadsrätt A, B och C d v s 10 000 kr/kvm. Denna summa motsvarar riktpriset för en bostadsrätt inom området med nettoskulden 0 kr/kvm.

S()lJ 1992:8 Bilaga 3 177

Nettoskulden korrelerar starkt med faktorn årsavgift. Detta hänger samman med att den del av nettoskulden som består av lån genererar räntekostnader som i allmänhet ingår som en betydande post i årsavgiften. Ett exempel som motsvarar det föregående får belysa hur marknaden tar hänsyn till nettoskulden genom årsavgiften. Drift- och underhållskostnaderna är konstanta och amorteringarna är försumbara.

Exempel 2

Bostadsrätt A med nettoskulden 2 000 kr/kvm genererar en årlig räntekostnad på 280 kr/kvm vid 14 procents ränta, medan bostadsrätt B med nettoskulden l 000 kr/kvm betalar hälften, 140 kr/kvm. Bostadsrätt C med nettoskulden 0 kr/kvm har inga räntekostnader alls.

Tidigare undersökningar som gjorts visar att normala skillnader i årsavgifter inte slår igenom på priset. I en intervjuundersökning, gjord av Lantmäteriet Fastighetsekonomi Östsverige 1989, där mäklare aktiva i Stockholm kommit till tals, påvisas att en onormalt hög årsavgift påverkar marknadsvärdet negativt. Enligt undersökningen reducerar marknaden priset med halva beloppet av ett banklån till marknadsränta vars räntekostnader motsvarar skillnaden mellan hög årsavgift och normal årsavgift. överförs detta på exemplet ovan innebär det att om bostadsrätt A anses ha hög årsavgift och B normal årsavgift så värderar marknaden skillnaden mellan nettoskulderna till 500 kr/kvm istället för 1 000 kr/kvm. Om marknaden fungerar i enlighet med ovanstående exempel skulle köpeskillingen för bostadsrätt A bli 8 500 kr/kvm och för bostadsrätt B fortfarande 9 000 kr/kvm. På samma sätt skulle köpeskillingen för bostadsrätt C med nettoskulden 0 kr/kvm bli 9 500 kr/kvm. Summan av köpeskilling och andel i nettoskuld skulle i dessa fall inte bli lika.

Exempel 3

I extremfallet där marknaden inte beaktar nettoskuld eller årsavgift vid prisbildning på bostadsrätter, blir köpeskillingarna för A, B och C desamma, d V s lO 000 kr/kvm.

Undersökningen syftar till att utreda huruvida marknaden idag fungerar enligt något av de redovisade exemplen. Det ortsprismaterial som finns tillgängligt har justerats med avseende på bostadsrättsföreningarnas lån. När det gäller föreningens skulder måste dessa justeras om nominella beloppet

178 Bilaga 3 S()IJ 1992:8

av lånen skiljer sig från marknadsvärdet skulpå derna. Marknadsvärdet av en skuld av nomiutgörs nella beloppet minskat med det kapitaliserade värdet av skillnaden mellan marknadsränta och faktiskt betald ränta. Detta berör framförallt föreningar som har statliga lån med räntesubventioner. Föreningarna betalar en s k garanterad ränta på sina lån under 25 år eller så som den länge understiger marknadsräntan.

I denna undersökning har marknadsvärdet av skulder med statliga räntesubventioner beräknats enligt två olika modeller. Nedanstående förutsättningar gäller i bägge fallen.

Alla bostadsrättshus byggda mellan åren 1970 och 1989 är finansierade med bostadslån statliga och uppbär räntebidrag.

Lån utgör 99 procent av som är

låneunderlaget lika

med produktionskostnaden (enligt SCB).

Marknadsräntan är 14 procent.

Amorteringarna är försumbara.

Garanterad ränta.

Fr 0 m 1984 2,7 före 1984 3,0

Modell 1

Varje bostadsrätts del i föreningens skuld har .reducerats med hänsyn till räntebidragen. De årliga räntebidragen som kommer att betalas ut under återstående bidragstid har kapitaliserats med kalkylräntan 14 procent så att nuvärdet av räntebidragen för varje åldersklass erhållits. Figur 3.7 visar principen för beräkning av nuvärdet för byggnader med tio års återstående räntebidrag.

Rt N = ---

(1+p)n

N = nuvärde R = räntebidrag t = år

n = löptiden p = kalkylränta

S()lJ 1992:8 Bilaga 3 179

89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 År

- Schematisk med för nu- Figur 3.7 figur principen

värdeberäkning av framtida räntebidrag

Det framräknade värdet har sedan fått gälla som reduktionsfaktor för alla bostadsrätters nominella skuld inom just den åldersklassen. Beräkningar har gjorts för samtliga åldersklasser från 1970.

Modell 2

I detta fall har inte någon hänsyn tagits till avtrappningen av räntebidragen. För varje åldersklass har istället beloppet av 1989-års räntebidrag beräknats. Lika stora belopp har därefter antagits falla ut årligen under den återstående tid som berättigar räntebidrag. Nuvärdet av dessa belopp har beräknats med kalkylräntan 14 procent. Figur 3.8 visar principen för beräkning av nuvärdet med årligen lika stora räntebidrag. Detta synsätt vill efterlikna en marknad som beaktar årsavgiften som den är idag och bortser från framtida ökningar p g a minskade räntesubventioner.

180 Bilaga 3

R (l+p)n e 1 N =

p (l+p)“

N = nuvärde R = räntebidrag p = kalkylränta n = löptiden

N

^ T 1 “ “

| | f

\ l l \

\ \

| ll n 1

\ \ \

l 1

\ \ | l | |

l \ \ l

l \ | l l y | | \ &

89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 År

3.8 - schematisk Figur figur med principen för nu-

värdeberäkning av framtida 1;ka stora belopp

Resultaten efter reduktion av varje bostadsrätts nettoskuld är redovisade i figur 3.9 och 3.10. I bägge fallen syns ett tydligt samband me;1an nybyggnadsår och nettoskuld. Ju senare nybyggnadsår desto större nettoskuld. Det är de ökade produktionskostnaderna som återverkar på nettoskulden.

I figurerna är dessutom pris per kvadratneter bostadsyta inlagt. En svag ökning av medelpriserna kan antydas.

Bilaga 3 181

Kr/kvm

6000 b-

5000 oc W - -›

- :›:«: 6015:3:

90*- oä lo 4°°° - äääâ . . »vi . oc_ :o: »za ›:: :o: - v _ - Wmäääâwwwm oc n n »o oc n fo 909 å 0% & . wnwmmwwN”WW mm-_ n wwwmmwåä M* w w L mu““wwwm ^ w .u 00 _ 9.* ,Og .OA p.. p.. 5% 3.3 2.:. .u ,.,. å, 2000 _. *O 04 å.: 3,3,

1000 _

0 7071727374757677787980818283848586 vmuem

W Nettoskuld Pris

i

3.9 - Pris- och Figur nettoskuldsdiagram Medelvärden åldersklassvis 1970-86 (baserat på 1 335 köp i grupp 3; Linköping, Örebro, Umeå), reduktion enligt modell 1 Kr/kvm

6000 i-

5000 -

k :ö: 34 ro O 64 vv 4000 - :o: ;§4 10:a SQ §4 fo Po _ 3.5 w* v: U0 5.4 39 fo 90. Ö4.Ö_ÖQ.^91QQ›ÖÖ 0400 wwøwwwwwvww _ g › 1 › , › 4 á 0 › mm W ømawwmnn “ “ “ W” W M P* Mu 90°. a u 9A »0- n 00_ u, w _ ,OQ v! 5* “ OODO O! . v WC -- “vä 0C DO 2000 32a §0*

b-

1000 -

O 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 Vårdeår

ä Nettoskuld l Pris

Figur 3.10 - Pris- och nettoskuldsdiagram Medelvärden åldersklassvis 1970-86 (baserat på 1 335 köp i grupp 3; Linköping, Örebro, Umeå), reduktion enligt modell 2

182 Bilaga 3

När det gäller bostadsrätter i hus uppförda före 1970 sa har ingen generell reduktion gjorts av deras eventuella nettoskuld. De bostadsrättshus som är byggda före 1960 och har om- eller tillbyggts har i regel kunnat finansiera upprustningen med statliga bostadslan. De försalda bostadsrätter som ligger i hus där gjorda förbättringar inneburit ett nytt värdeår har därför utgallrats så att resultaten inte paverkats. I figur 3.ll redovisas medelvärdena av nettoskuld och pris per kvadratmeter. Pris/kvm

5000 -

- v: v. 1:3: :o: I°2°I tå :o: :o: :›:«: “ 4000 - êåäâ & wave -^ . -.o.- N w a v. 53* *Ö 93° “ W 34 34 5? Zl 53* i? _ n 5% “^ 9.0 n w u _oq -w 50 »A v4 u. 909 -. N 90? 5% 0%- ?é u* 80? 9.! 0.0 m. ” :s: 5:.- ,zq 3000 - Ni “ äáäaväåå -

_ %$Ҥg

__ 1:32 »0- 04 2000 tagg

1000 -

0 4142434445464748495051525354555657585960616263646566676869 Värc

Nettoskuld - Pris

3.11 - Pris- och Figur nettoskuldsdiagram Medelvärden åldersklassvis 1941-1959 (baserat på 1 181 köp i grupp 3; Linköping, Örebro, Umeå)

Samtliga dessa bostadsrätter ligger i byggnader där nybyggnadsåret är detsamma som värdeåret d v s inga större om- eller tillbyggnader har genomförts. Nettoskulden är låg överlag och uppvisar en svag från år 1941 - 1969. När det ökning gäller priserna per kvadratmeter ligger de i stort sett på samma nivå men minskar från åldersklasserna 1964 - 1969. Ser man på figur 3.9 och 3.ll i ett sammanhang framgår det med all tydlighet att nettoskuldens samband med nybyggnadsåret är ett axiom.

Bilaga 3 183

När det gäller pris per kvadratmeter är bilden dock inte entydig. Prisnivån är företrädesvis hög för bostadsrätter i det äldre beståndet medan en vågdal bildats 1968 - varefter återkring 1976, prisnivån igen stiger. En influerande faktor är med största sannolikhet läget, frågan kvarstår dock om priset påverkas av nettoskulden.

De metoder som använts för att undersöka huruvida priset påverkas av nettoskuld eller årsavgift är dels regressionsanalys och dels har spridningen av köpeskillingarna jämförts med spridningen av summan av köpeskillingarna och nettoskulderna.

I regressionsanalyserna har samma generaliseringar som tidigare, d v s lägets inverkan i gjorts 1-6 har antagits vara normalfördelat. I grupperna regressionsekvationerna har variabeln årsavgift per kvadratmeter bostadsyta använts då denna faktor kunnat nyttjas i sin ursprungliga form. Med detta angreppssätt ger varje kronas förändring av årsavgiften en eventuell påverkan på priset. Resultaten från regressionsanalyserna för samtliga grupper visar att ju högre årsavgift desto lägre pris per kvadratmeter bostadsyta. Koefficienterna för variabeln årsavgift i regressionsekvationerna bör tolkas med stor försiktighet med tanke på att dessa kan vara influerade av andra faktorer. Resultaten indikerar dock att en skillnad i årsavgift påverkar direkt. får belysa resulpriset Följande exempel taten.

För en bostadsrätt som ligger i en tjugo år gammal byggnad med årsavgiften 250 kr/kvm betalade man 2 000 kr/kvm (gäller prisnivån för grupp 3; Linköping, örebro, Umeå). För en likartad bostadsrätt men med 350 kr/kvm i årsavgift betalade man 1 700 kr/kvm. skillnaden 100 kr/kvm ger efter evighetskapitalisering med 14 procent ränta ett värde om 700 kr/kvm. verkliga skillnaden i pris var 300 kr/kvm, sålunda påverkade skillnaden i årsavgift priset med ungefär halva beloppet av nuvärdet. För övriga grupper visar resultaten prisinverkan mellan 10 och 50 procent av nuvärdebeloppet.

som kompletterande analys har även medelpriser per kvadratmeter bostadsyta beräknats för grupper med låg, normal och hög årsavgift. Intervallet för normal årsavgift torde variera beroende på värdeåret. Någon normering har inte gjorts i första undersökningen med avseende på åldern och läget, Varför dessa faktorer kan ha påverkat resultaten. Medeltalsberäkningarna visar att bostadsrätter med låg årsavgift, O-200 kr/kvm, har i genomsnitt 10 %

184 Bilaga 3 S()lJ 1992:8

högre pris än bostadsrätter med normal

årsavgift,

201-400 kr/kvm. Bostadsrätter med hög

årsavgift, över 400 kr/kvm, uppvisar ingen klar relativ

prisskillnad jämfört med bostadsrätter med normal årsavgift. Genom att betrakta bostadsrätter med

ungefär samma nybyggnadsår har eventuell inverkan av åldern eliminerats. visar då

Medeltalsberäkningarna att priserna för bostadsrätter med

låg eller hög årsavgift inte avviker i någon större

utsträckning från medelpriserna för bostadsrätter med normal

årsavgift.

När det gäller nettoskulden har den satts in i

regressionsanalyserna i stället för variabeln årsavgift. Ortsprismaterialet i regressionsanalyserna har delats in i fyra åldersklasser varför faktorn ålder kan influera på resultaten. Reduktionsmodell 1 har använts för de bostadsrätter som

ligger i nya byggnader som uppbär räntebidrag. Resultaten av regressionsanalyserna visar att priset per kvadratmeter bostadsyta påverkas negativt av en ökad nettoskuld. Koefficienterna indikerar att för varje ytterligare krona i nettoskuld sjunker kvadratmeterpriserna i grupperna med mellan tio och femtio öre. Används istället reduktionsmodell visar

2, ,analyserna att nettoskuldens inverkan på priserna blir marginellt något större.

Om man inte använder någon av modellerna l eller 2 för att reducera de nominella av

beloppen statliga lån med garanterad ränta blir nettoskuldens inverkan på priset mindre. Resultaten indikerar att för samtliga grupper påverkas priset per kvadratmeter bostadsyta i samma riktning, men inte med samma relation som vid användande av reduktionsmodellerna 1 eller-2. Detta beror av att varje ytterligare krona i nettoskuld per kvadratmeter bostadsyta inverkar i mindre grad på priset eftersom nominella nettoskuldsbeloppen är mycket större än om någon av reduktionsmodellerna används.

En kompletterande analys har gjorts för att avgöra om marknaden tar direkt hänsyn till nettoskulden vid prisbildningen. För varje nybyggnadsårsklass har summan av pris och nettoskuld per kvadratmeter beräknats för alla bostadsrätter. Därefter har spridningen i ortsprismaterialet undersökts med hjälp av standardavvikelse. Om marknaden beaktar skillnader i nettoskuld fullt ut så skulle det innebära att spridningen i pris per kvadratmeter är större än vad spridningen är efter

sammanslagning av nettoskuld och pris kvadratmeter.

per Motsatsvis innebär detta att om marknaden inte beaktar nettoskulden alls blir spridningen större för summan av nettoskuld och pris än spridningen för enbart

S()IJ 1992:8 Bilaga 3 185

pris. Om spridningen är lika stor för grupperna är detta ett uttryck för att marknaden beaktar nettoskulden till halva beloppet.

Resultaten visar att för nästan samtliga åldersklasser är spridningen för summan av nettoskuld och pris per kvadratmeter större än för enbart pris per kvadratmeter. I några fall är dock spridningen lika stor eller till och med något större för pris per kvadratmeter, företrädesvis där spridningen i nettoskuld är relativt liten. Under förutsättning att materialet inom varje åldersklass är homogent utom med avseende på nettoskuldens storlek indikerar resultaten att marknaden tar direkt hänsyn till skillnader i nettoskulder med ungefär 30 procent av nettoskuldbeloppet.

Det ovanstående procenttalet är en bedömning som är behäftad med stor osäkerhet. Prisskillnaderna kan också bero av läges- eller egenskapsmässiga skillnader hos bostadsrätterna.

Om man har accepterat regressionsresultaten som visar att det finns prisskillnader mellan bostadsrätter som beror av olika stora nettoskulder bör man ställa sig frågan hur åldern som är starkt korrelerande med nettoskulden inverkar på bostadsrättspriserna.

Har det visats att nettoskulden påverkar priset med 30 procent inom varje åldersklass torde detta medföra att regressionsresultatens prisinverkan visar på ett lägre resultat av den anledningen att materialet delats in i fyra åldersklasser inom vilka prisskillnader med hänsyn till åldern sannolikt finns. Här uppstår problemet att särskilja de två motverkande faktorerna och kunna säga att nettoskulden inverkar 50 procent negativt på priserna medan åldern inverkar 20 procent positivt för varje steg i årsklasserna. I stället blir resultatet en blandning av dessa två faktorer där sannolikt nettoskuldens inverkan väger tyngre och indikerar negativ inverkan på 30 procent, se även avsnitt 4.4.

3.5 Egenskapsfaktorer

Den uppsättning oberoende variabler - begränsade till de uppgifter som erhållits vid uppgiftsinsam-

- som har lingen antagits påverka prisbildningen för bostadsrätter har tillsammans ingått i den första ekvationen. Den nedanstående undersökningen begränsar sig till de oberoende variabler som har kunnat anta två värden, d v s tillgången eller avsaknaden av en viss egenskap.

186 Bilaga 3 S()lJ 1992:8

Inför den första datorkörningen gjordes en enkel kodning så att varje variabel togs med i sin ursprungliga form. Variablerna balkong och terrass skulle i modellen ge samma påverkan oavsett våningsplan. Variabeln separat WC beaktades utan hänsyn till att endast större bostadsrätter kan tänkas ha sådan utrustning. En variabel kallad bottenvåning tillskapades för att undersöka om bostadsrätter på nedersta plan har en avvikande prisbild jämfört med bostadsrätter på plan högre upp i byggnaderna. variabeln hiss kodades om så att endast bostadsrätter på två trappor och högre

upp jämfördes med varandra. Detta mot bakgrund av att hiss eller inte hiss sannolikt är betydelselöst för priset på de nedersta planen.

Vid körningen med proceduren stepwise

regression, se bilaga 3, väljer programmet ut de oberoende variabler som är de mest relevanta för priset. De variabler som har en låg signifikansnivå utgallras. Detta innebär att de oberoende variablerna har ett statistiskt säkerställt samband med priset som är större än 85 procent.

Efter de första körningarna konstaterades att de oberoende variablerna hade fallit ut på ett varierande sätt för grupperna. Få variabler hade

gett någon entydig prispåverkan beroende av sannolik samvariation med andra faktorer. Dessutom har fördelningen av egenskapsfaktorer i det undersökta materialet ibland uppvisat skevhet vilket kan ge upphov till tolkningsproblem av resultaten. Försök har ändock gjorts med att beräkna med vilken relativ storlek de enskilda variablerna påverkar priset. Tar man de prispåverkande faktorerna som datorn valt ut och sätter in dessa i en regressionsekvation räknar programmet ut värden för koefficienterna. Regressionsekvationen utgör sålunda en värderingsmodell för just den delmarknad som utgörs av ortsprismaterialet.

När det gäller den procentuella prisskillnaden som beror av en specifik variabel är det dock

vanskligt att dra några säkra slutsatser genom att endast avläsa ett värde på koefficienten i regressionsekvationen och jämföra värdet med medelvärdet av den beroende variabeln. Detta hänger samman med att de ingående variablerna måste vara sinsemellan oberoende om några sådana relationer ska kunna bestämmas. Med vägledning av regressionsekvationerna och kompletterande medeltalsberäkningar har med hjälp av stipulerade normlägenheter sådana prisskillnader bedömts.

S()IJ 1992:8 Bilaga 3 187

De variabler som testades med regressionsanalyser har dessutom undersökts med hjälp av medeltalsberäkningar. Den relativa prispåverkan beräknades i procent och jämförelsen har gjorts med normlägenheten där ingenting annat sägs. Angående normlägenheten i varje grupp se vidare bilaga 3.

Nedan ges en redovisning av varje undersökt egenskapsfaktor med avseende på eventuell prispåverkan på bostadsrätter. Resultaten grundar sig på en sammanvägning av gjorda regressionsanalyser och medeltalsberäkningar för normlägenheter.

BALKONG Faktorn balkong är enligt regressionsanalyserna prispåverkande i samtliga grupper. I tre grupper har den positiv inverkan och i tre negativ. Att prisinverkan är så olika på skilda orter är inte trovärdigt. Resultatet bedöms bero på att bostadsrätterna med balkong är belägna i olika typer av områden i de skilda grupperna. I grupp l, 5 och 6 finns balkongerna sannolikt i områden med bra läge och grupp 2, 3 och 4 i områden med dåligt läge.

Medeltalsberäkningarna överensstämmer med resultaten av regressionsanalyserna som visar att tillgång till balkong ger en positiv prispåverkan från 7 till 52 procent för bostadsrätter i grupperna l, 5 och 6 medan det ger en negativ inverkan från två till tio procent i grupperna 2, 3 och 4. Resultaten för de sistnämnda har kompletterats med andra beräkningar för att belysa om det finns några funktionella förklaringar till den negativa prispåverkan. För grupp 2 undersöktes huruvida en negativ prispåverkan också gäller för bostadsrätter på tredje våningsplanet. Det visade sig emellertid att bostadsrätter med tillgång till balkong på tredje våningen betingade sju procent högre pris än jämförbara bostadsrätter utan balkong på samma våningsplan. För grupp 3 visade en noggrannare analys av materialet att en stor andel av bostadsrätterna som saknade balkong tillhör den minsta lägenhetstypen, ett rum och kök. Bostadsrätter av de mindre lägenhetstyperna i grupp 3 uppvisar en högre prisnivå per kvadratmeter bostadsyta än de större bostadsrätterna och detta förhållande torde bero på andra faktorer än just den inverkan som avsaknaden av balkong kan tänkas ge upphov till.

En liknande analys av materialet gjordes för grupp 4. Det kunde konstateras att bostadsrätterna som saknar balkong inte var jämnt fördelade över åldersklasserna utan en stor andel av dessa bostadsrätter ligger i det äldre byggnadsbeståndet som är byggt före år 1930. Att sådana hus ligger nästan uteslutande i orternas centrala delar är ett faktum. Efter utsortering av dessa bostadsrätter

188 Bilaga 3 S()lJ 1992:8

och nya medeltalsberäkningar blev resultatet att tillgång till balkong ger en positiv prispåverkan med tre procent.

Om balkong är positivt eller negativt för den enskilda bostadsrätten beror på lägenhetens läge i huset. I de flesta fall är balkong troligen positivt men den kan i vissa fall, t ex utsatt läge på bottenvåningen, vara negativ.

TERRASS Bostadsrätter utrustade med terrass ger en relevant prispåverkan för grupperna 2, 3 och 4 enligt regressionsanalysen. I modellerna blir prisinverkan negativ för grupperna 2 och 3 men positiv för gruppen 4.

variabeln terrass uppvisar inte heller någon entydig prispåverkan när det gäller medeltalsberäkningarna. För grupperna 2, 3, 5 och 6 ger terrass en negativ prispåverkan från 2 till 26 procent. Dock en positiv prispåverkan med fyra till fem procent för grupperna l och 4.

Det bör påpekas att samtliga bostadsrätter med terrass är belägna på bottenvåningen eller första våningen. En liten avvikelse från normlägenheten har därför gjorts för samtliga grupper så att jämförelsen har gjorts med bostadsrätter endast från dessa två våningsplan. En kontroll av bostadsrätterna med terrass har gjorts beträffande grupperna 3 och 6. I grupp 3 är nästan samtliga bostadsrätter som har terrass belägna i hus byggda efter 1970. Det är dessutom företrädesvis de större lägenhetstyperna som har terrass. Faktorn terrass har i likhet med balkong, och troligen på grund av samma orsaker, varierande prispåverkan.

HISS Hiss har bedömts som prispåverkande i alla sex grupperna. I grupp 5 har hiss negativ prisinverkan, i övriga grupper positiv. Den negativa inverkan som hiss har i grupp 5 beror troligtvis på samvariation med lägesfaktorn och inte att marknaden ogillar hiss i de orter som ingår i grupp 5.

Medeltalsberäkningarna indikerar att tillgång till hiss ger en positiv prispåverkan från en till åtta procent för grupperna 1, 2, 3 och 6. För grupp 5 ger hiss en negativ inverkan med en procent. Grupp 4 avviker från regressionsresultatet och ger i medeltalsberäkningen en negativ inverkar med fem procent. Normlägenheten ligger i byggnader utan hiss med undantag från grupp l. De byggnader som saknar hiss i materialet är företrädesvis hus med högst tre våningar, s k låghus. Den prispåverkan som variabeln hiss mäter är sålunda inte enbart avsaknaden eller tillgången till hiss utan lika

SOLID%2B Bilaga 3 189

mycket skillnaden i prisnivåer för lägenheter i höghus och låghus. Fördjupade analyser Visar att i byggnader med hiss betingar bostadsrätterna ovanför de nedersta våningarna ett högre pris.

Prisinverkan av hiss påverkas av vilket våningsplan som bostadsrätten finns på. På bottenvåningen och kanske också en trappa upp påverkar hissen inte priset på bostadsrätterna, högre upp i huset är det dock betydelsefullt om hiss finns eller inte.

BADRUM/DUSCHRUM Att bostadsrätten är utrustad med badrum eller duschrum har fallit ut som en positiv faktor i grupperna 1, 2 och 6. Även i de andra grupperna torde man erhålla samma resultat om inte inverkan av läget stört regressionen.

Det är relativt få bostadsrätter som saknar badrum eller duschrum. Vid medeltalsberäkningarna är det ingen eller få av bostadsrätterna utan badrum eller duschrum som i övrigt motsvarar normlägenheten. Det kan sålunda inte betraktas som säkert att det endast är avsaknaden av denna egenskap som förklarar hela prisskillnaden med normlägenheten.

Resultaten indikerar dock att bostadsrätter med badrum eller duschrum i grupperna l, 2, 5 och 6 betingar mellan 5 och 52 procent högre pris än normlägenheten. För grupp 3 och 4 är det omvänt förhållande. Mellan 8 och 3l procent högre pris för bostadsrätter som saknar badrum eller duschrum jämfört med normlägenheten. I grupp 3 är det så få bostadsrätter som jämförts med normlägenheten att inverkan av andra faktorer än enbart avsaknaden av badrum/duschrum med stor sannolikhet har påverkat priset.

KÖK Att inte ha kök utan kokvrå/kokskåp istället har fallit ut som en positiv faktor i grupperna l-4. Om det uppfattas som positivt med kokvrå/kokskåp beror troligen på bostadsrättens storlek. För mycket små bostadsrätter uppfattas det säkert som positivt med kokvrå/kokskåp istället för kök genom att detta ger ett effektivare utnyttjande av tillgänglig bostadsyta. När bostadsrätten blir större vill de flesta att bostadsrätten har kök varför det är negativt om den är utrustad med enbart kokvrå/kokskåp.

Det är företrädesvis små bostadsrätter som är utrustade med kokvrå eller kokskåp. För att jämförelsen med normlägenheten inte skall bli missvisande har endast enrummare som i övrigt motsvarar normlägenheten använts.

190 Bilaga 3 SDLJ19928

Medeltalsberäkningarna indikerar att tillgången till kokvrå eller kokskåp istället för separat kök ger en positiv prispåverkan från 17 till 50 procent för bostadsrätter i grupperna 1, 2 och 3. Samma egenskap i grupperna 5 och 6 ger en negativ prispåverkan mellan 7 och 20 procent. Grupp 4 avviker från regressionsresultatet och ger i medeltalsberäkningen en negativ inverkan med 28 procent.

GÅRDSHUS variabeln gårdshus har gett positiv prispåverkan i grupperna 2-5 och inte negativ i någon grupp. Att gårdshus givit en positiv prisinverkan beror troligtvis på samvariation med lägesfaktorn. De flesta gårdshus finns i attraktiva innerstadsområden. Vidare har svarsfrekvensen varit lägre på frågan om bostadsrätten finns i gårdshus eller ej. Detta beror troligtvis på problem att bedöma vad som är gårdshus.

variabeln gårdshus har för samtliga grupper givit en positiv prisinverkan. Några beräkningar har inte gjorts för grupp 6 på grund av att endast sex bostadsrätter är belägna i gårdshus. Resultaten av medeltalsberäkningarna visar att prisinverkan är positiv och ligger mellan 4 och 27 procent. Det bör påpekas att det endast varit ett fåtal bostadsrätter som ligger i gårdshus och dessutom motsvarat normlägenheternas kriterier. Resultaten bör därför tolkas med stor försiktighet. Andra faktorer än just egenskapen gårdshus kan ha inverkat på priset.

SJÖ- ELLER sjö- eller havsutsikt föll ut som en positiv egen- HAVSUTSIKT skap i grupperna 2 och 3. Att sjö- eller havsutsikt har en positiv prisinverkan torde stå klart. Detsamma torde dock gälla för bostadsrätter med fria utblickar över annat än sjö och hav.

När det gäller variabeln sjö- eller havsutsikt är den sparsamt förekommande bland överlâtelserna i samtliga grupper. I grupp 6 finns den överhuvudtaget inte representerad. De bostadsrätter som har sjö- eller havsutsikt motsvarar inte helt normlägenhetens övriga kriterier. Medeltalsberäkningarna indikerar att egenskapen sjö- eller havsutsikt har en positiv prisinverkan mellan l och 29 procent på bostadsrätter i grupperna 1-5.

SEPARAT WC Tillgång till separat WC föll ut som relevant variabel för grupperna 3, 4 och 6. Prisirverkan av denna variabel är positiv i grupp 4 och 6 men negativ i grupp 3. De spridda resultaten bercr antagligen på vilken typ av område som dominerade för bostadsrätter med separat WC.

S()IJ 1992:8 Bilaga 3 191

När det gäller separat wc har

beräkningarna begränsats till bostadsrätter som har tre rum eller

fler, i övrigt motsvarar

jämförelseobjekten normlägenheten. Medeltalsberäkningarna ger en splittrad bild av egenskapens prisinverkan. För 4 och

grupperna l, 5 är den positiv, från fyra till tio procent medan den för grupperna 2 och 3 är negativ, från åtta till tretton procent. I grupp 6 ger resultatet av

medeltalsberäkningarna en negativ prisinverkan med sju procent vilket är det motsatta resultatet jämfört med regressionsanalysen.

BOTTENVÅNING Om bostadsrätten finns på har detta

bottenvåningen påverkat priset negativt i grupperna l, 2, 5 och 6. Givetvis finns även lägen där

bottenvåningen ger positiv prisinverkan, t ex vid ostörda lägen med möjlighet till uteplats. I de allra flesta fall torde dock bottenvåningen påverka

priset negativt.

Medeltalsberäkningarna visar att bostadsrätter på bottenvåningar betingar i genomsnitt mellan 2 och 20 procent lägre pris än normlägenheten för

grupperna 1, 2, 3, 5 och 6. Avvikande resultat

uppvisar grupp 4 med positiv prisinverkan om tio

procent. I samma grupp visar det sig emellertid att bostadsrätter i hus med hiss har en lägre prisnivå om de ligger på bottenvåningen än på andra

våningsplan.

HÖRNLÃGENHET Hörnlägenhet har givit negativ i

prispåverkan grupp 1 och 4 och positiv i grupp 5. Denna bild

spridda kan bero på hur insynsskyddade bostadsrätterna är. På bottenvåningen kan hörnlägenheter vara negativt p g a att de är mer utsatta för insyn än andra bostadsrätter. Längre upp i huset är det

troligtvis positivt med hörnlägenhet.

Prisskillnader mellan hörnlägenheter och

övriga lägenheter är positiv för grupperna 2, 3 och

5, mellan tre och tretton procent. Mellan fyra och femton procent lägre är priset per kvadratmeter bostadsyta för hörnlägenheter i grupperna 4 och

6, medan det i grupp 1 inte är någon

prisskillnad alls.

192 Bilaga 3 S(IJ 1992:8

4. PRISPÅVERKANDE FAKTORER

4.1 Läge allmänt

Den viktigaste faktorn för värdet på en fastighet är läget. Detta är ett väl känt faktum secan länge och kan exemplifieras med följande extremvarianter. En strandtomt (utan hus) på Lidingö jhnförs prismässigt med en nybyggd lyxvilla i Murjek (ligger vid polcirkeln längs malmbanan). çämförelsen kommer då att utfalla så att värdet på strandtomten på Lidingö är betydligt högre än får den bebyggda fastigheten i Murjek.

Läget är således en mycket viktig faktor iör värdet när det gäller fastigheter. För att visa rur skillnaden i attraktivitet p g a läget påverka: värdet på bostadsrätter görs följande jämförelser med bostadshyresfastigheter, bostadsrätter och snåhusfastigheter.

Marknaden för bostadshyreshus domineras ax juridiska personer. Grundidén med deras förvärv och innehav av bostadshyreshus är att på ett tra sätt förränta det kapital som de binder vid förvärvet av fastigheten. De är således intresserade ax vilken avkastning som förväntas i framtiden. Avkastningen styrs till största delen av de hyresintäkter som fastigheten ger. Hyrorna baseras på bruksvärdesystemet som tar mycket liten hänsyn till läget. Det finns visserligen viss spekulation i att bruksvärdesystemet ska tas bort eller i vart fall förändras, men i huvudsak kvarstår faktum att läget har en mindre betydelse för bostadshyresfastighetens marknadsvärde än vad det har för axdra fastighetstyper.

Marknaden för bostadsrätter domineras av privatpersoner som köper bostadsrätter för att använda den som sin egen bostad. Köpet av en bostadsrätt innebär två ekonomiska uppoffringar, dels ska köpeskillingen betalas och dels ska årsavgiften betalas under innehavet. Årsavgiften baseras på bcstadsrättsföreningens självkostnader och är inte lägesberoende på annat sätt än att olika geografiska lägen kan ha inneburit något olika byggkostnader. Eftersom prisbildningen på bostadsrätter ar fri kommer således hela skillnaden i attraktivitet p g a läget att avspeglas i köpeskillinger.

Prisbildningen på småhus liknar prisbildningen på bostadsrätter i hög grad. Prisbildningen ar fri och påverkas inte av något myndighetsbeslut. (Från indirekt påverkan via skatteregler etc bortses).

S()IJ 1992:8 193 Bilaga 3

En skillnad finns dock mellan bostadsrätten och småhuset genom den nettoskuld som bostadsrättsföreningen har. Hur denna nettoskuld påverkar bostadsrätternas prisbildning diskuteras i avsnitt 4.3 men vi ska här försöka dra några slutsatser om lägets relativa prispåverkan med hänsyn taget till att det finns en sådan nettoskuld.

Följande exempel får illustrera vilken relativ prispåverkan läget har för bostadsrätten och småhuset.

Verkligt pris i kr/kvm

2.000 I Nettoskuld 1.000 D Eget kapital Egna lån

4.1 - Pris för bostadsrätter Figur och småhus i olika lägen

I figur 4.1 jämförs priset för bostadsrätter i ett attraktivt läge (A) och ett mindre attraktivt läge (B). Samma jämförelse har sedan gjorts för småhus. När figuren upprättades förutsattes att drift- och underhållskostnaderna var lika för bostadsrätterna och småhusen. Dessutom förutsattes att kapitalkostnaderna för den andel i föreningens nettoskuld som belöper på bostadsrätterna var desamma som kapitalkostnaderna för de egna lånen i småhusen. Boendekostnaderna skulle då vara lika stora för bostadsrätterna och småhusen. Nettoskuld och eget kapital skulle sålunda utgöra verkliga priset för en bostadsrätt liksom egna lån och eget kapital utgör verkliga priset för ett småhus. Att det för bostadsrätter förhåller sig på detta vis har dock inte kunnat visas, se avsnitt 3.4.

194 Bmma3

I realiteten motsvarar det egna kapitalet i figuren priset (d V s den faktiskt erlagda köpeskillingen) för en bostadsrätt. När det gäller småhus är det emellertid hela stapelns längd (egna lån och eget kapital) som motsvarar priset.

Differensen i pris mellan bostadsrätter och småhus i läge (A) jämfört med läge (B) är i detta exempel l 000 kr/kvm. Under förutsättning att marknaden tar hänsyn till bostadsrättsföreningens nettoskuld blir prispåverkan relativt sett större för bostadsrätter än för småhus. Priset för en bostadsrätt i läge (B) är 25 procent lägre (1 000/4 000 kr/kvm) än för motsvarande bostadsrätt i läge (A), medan priset för ett småhus i läge (B) är 17 procent lägre (1 000/6 000 kr/kvm) än för motsvarande småhus i läge (A).

Vi kan således konstatera att om läget påverkar prisbildningen för bostadsrätter är den relativa prispåverkan större än för både bostadshyresfastigheter och småhus.

4.1.1 Läge inom orten

Prisskillnaden mellan likadana bostadsrätter som ligger i olika orter kan ibland vara avsevärd. Detta förhållande går att förklara med de skillnader som är knutna till bostadsmarknadsläget. Det vill säga främst sådana faktorer såsom ortsstorlek, befolkningens sammansättning, hushållsstruktur och arbetsmarknad samt tillgången på hyreslägenheter. Om jämförelsen görs inom varje ort finner man betydande prisskillnader mellan likadana bostadsrätter som ligger i de mest attraktiva och minst attraktiva områdena. Beroende på ortens storlek mätt som antal invånare är den absoluta skillnaden på överlåtelsepriserna olika stor. I extrema fall rör det sig om tusentals kronor per kvadratmeter bostadsyta. Betraktar man de orter som i avsnitt 3.2 delades in i prisnivåområden framgår det att de relativa skillnaderna av överlåtelsepriserna mellan

och är 100 - 170 lågprisnivåer högprisnivåer procent. Dessa skillnader beror främst på att marknaden värderar bostadsrätter efter dessas belägenhet inom orten. Prisnivåområden med de högsta prisnivåerna för bostadsrätter ligger oftast i de mest centrala delarna av en ort. Prisnivåerna minskar normalt sett ju längre från centrum som prisnivåområdet är beläget. Lokala variationer förekommer dock vilket kan förklaras av skillnader i mikrolägets attraktivitet. Faktorer som påverkar mikroläget positivt och kan kopplas till bostadsrätten är t ex

S()IJ 1992:8 Bilaga 3 195

- fri utsikt - havs- eller

sjöutsikt - attraktiv

gatuadress -

statusfyllt kvarter eller område - närhet till eller

park- grönområde -

lugn miljö, inga trafikstörningar

Ett längre avstånd från centrum kan ibland

uppvägas och överflyglas av t ex ett attraktivt läge vid en park. Den uppenbara skillnad ur prisbildningshänseende som finns mellan olika områden inom en ort kan således utmönstras med hjälp av en mycket detaljerad indelning i värdeområden. Hur detaljerad en sådan indelning på ortsnivå bör vara för att kunna åsätta bostadsrätterna rättvisande värden bestämmer egentligen marknaden. sådana skillnader i mikroläget som marknaden beaktar vid

prisbildningen på bostadsrätter torde kunna fångas in med hjälp av en detaljerad värdeområdesindelning. Det för

prisbildningen på bostadsrätter mycket betydelsefulla mikroläget kan exempelvis variera kraftigt längs en gata eller från kvarter till kvarter. Detta motiverar en hög ambitionsnivå vid värdeområdesindelningen och förklarar dessutom varför värdeområden ofta kan behöva utgöras av små geografiska områden.

Exempelvis om en ur marknadens synpunkt specifik gatuadress påverkar priserna på bostadsrätter annorlunda jämfört med övriga delar av ett kvarter kan detta innebära att fastigheterna denna

längs gata bör utgöra ett eget värdeområde. I ett annat fall kanske det finns motiv att låta en värdeområdesgräns dela byggnader mitt itu om marknaden värderar bostadsrätterna som vetter ut mot den trafikerade vägen annorlunda.

4.2 Bostadsrättens storlek

Den näst efter läget mest betydelsefulla faktorn för priset på en bostadsrätt är storleken. Generellt sett gäller att ju större en bostadsrätt är desto högre är värdet. Undersökningen visar, se avsnitt 3.2, att marknaden i stora drag värderar bostadsrätter efter antalet kvadratmeter bostadsyta med beaktande av lägenhetstyp och disposition.

Det kan nämnas att i LMV:s studie av 3 500 bostadsrättsannonser, saxade ur Dagens Nyheter, konstaterades att i 97 procent av annonserna angavs antalet rum och 89 procent angavs storleken i kvadratmeter bostadsyta. Detta visar att man som säljare väljer att beskriva storleken på en bostadsrätt med både lägenhetstyp och antal kvadratmeter bostadsyta.

196 Bilaga 3

PRIS/KR

A

1 000 000

500 000 .

- L - - *t

. . c T ; . )›STORLEK/KVM

50 100

4.2 - schematisk bild av mellan Figur sambandet

pris och storlek

Figuren illustrerar en marknad för bostadsrätter där lägenhetstyp och disposition är utan betydelse för priset. Verkligheten är dock inte så enkel, beroende av främst två orsaker. För det första är priset per kvadratmeter inte detsamma mellan olika lägenhetstyper och för det andra är priset per kvadratmeter dessutom olika inom varje lägenhetstyp p g a dispositionen. Kort sagt marknaden beaktar antalet rum och dispositionen. Det framgår med all tydlighet av resultaten i avsnitt 3.2 att bägge faktorerna är viktiga om man i en värderingssituation skall kunna bedöma marknadsvärdet rätt.

Att medelpriserna per kvadratmeter bostadsyta sjunker ju fler rum bostadsrätten har är ingen självklarhet. På vissa delmarknader spelar fördelningen av lägenhetstyperna en viktig roll för prisbildningen. Är det en relativt liten andel stora bostadsrätter med stor efterfrågan från flerpersonshushåll kan dessa bostadsrätters prisnivå mätt i pris per kvadratmeter överstiga prisnivån för mindre bostadsrätter som ofta efterfrågas av

3 197

Bilaga

enpersonshushåll med helt andra preferenser och annan ekonomisk kapacitet. Prisskillnaderna i detta fall kan sålunda delvis förklaras av stora bostadsrätters relativa knapphet och skilda

köparekategorier.

Oftast är förhållandet av det motsatta

d v s ju fler rum en bostadsrätt har desto lägre

medelpris per kvadratmeter bostadsyta. Skillnaderna inom homogena bebyggelseområden när marknaden är i jämvikt torde dock inte vara så betydande.

Eftersom bristen på information vid av

värdering bostadsrätter oftast är relativt stor i försäljningssituationen använder sig marknaden av enkla nyckeltal (kvoten mellan pris och en eller flera prispåverkande faktorer hos bostadsrätten).

somliga värderare och mäklare anger ett pris per kvadratmeter bostadsyta medan andra föredrar att

ange priset för en trerumslägenhet etc. Aktörerna på marknaden rättar sig i stort sett efter dessa nyckeltal och har sedan dessa som utgångspunkt vid egna köp och försäljningar. Enligt några värderare och mäklare kan man i väl avgränsade områden med hjälp av ovanstående nyckeltal förklara 70 - 80 procent av variationerna av bostadsrätternas

pris.

4.3 Årsavgift kontra nettoskuld

Årsavgift och nettoskuld är två faktorer som är nära besläktade. Nettoskulden påverkar

årsavgiften genom att det finns ett direkt samband mellan lånens storlek och den del som utgör räntekostnader av årsavgiften. I avsnitt 3.3 har resultaten visat att årsavgift och nettoskuld påverkar priset ett

på likartat sätt. Generellt sett blir överlåtelsepriserna lägre ju högre årsavgiften/nettoskulden är.

Marknaden har traditionellt sett beaktat föreningens ekonomiska ställning genom att i första hand betrakta storleken på uttagen av årsavgifter. Detta har sedan ingått som-en post i köparens privatekonomiska kalkyl. Vid jämförelse mellan två jämförbara bostadsrätter med olika stora årsavgifter_har marknaden sålunda haft större betalningsvilja för bostadsrätter med den lägre årsavgiften. Annonsstudien som nämndes i avsnitt 4.2 visade att man som säljare väljer att ange månadsavgiften i 70 procent av annonserna, vilket verifierar påståendet att det är en faktor som marknaden anser vara viktig och sålunda påverkar prisbildningen. Nettoskulden är däremot en faktor som ingen tar med i annonserna idag. Det kan dock inom snar framtid mycket väl bli vanligen förekommande med annonser där försäljningsargumentet är eko-

föreningens goda nomiska ställning med angivande av nettoskulden

Bilaga 3

som ett mått på detta. Begreppet nettoskuld kommer dessutom att finnas med från och med den l/l 1991 i beskattningssammanhang vid överlåtelser av bostadsrätter. Nettoskuldsbegreppet kommer måhända därmed in i allmänhetens medvetande.

Det har varit svårt att kvantifiera årsavgiften/ nettoskuldens prisinverkan till någon generellt gällande procentsats. Det man kan konstatera är dock att påverkan relativt sett är större i lågvärdeområden än i högvärdeområden. sammanfattningsvis är bedömningen att vet man bostadsrättens läge, storlek och årsavgift/nettoskuld så kan man förklara 85 procent av bostadsrätternas prisvariation.

4. 4 Ålder

En hyggnads ålder kan mätas på olika sätt. I fastighetstaxeringssammanhang åsatts varje byggnad ett värdeår. Generellt sett är nybyggnadsåret detsamma som värdeâret, men har om- eller tillbyggnader skett kan det ha medfört att ett nyare värdeår åsatts byggnaden. Värdeåret kan sägas vara ett uttryck för den återstående ekonomiska livslängden hos byggnaden.

När det gäller ålderns inverkan på bostadsrättspriser är det en faktor som är svår att kvantifiera av flera orsaker. Vi vet från undersökningarna i avsnitt 3.1 och 3.3 att det inte sällan förekommer korrelationer mellan ålder och andra faktorer såsom läge och årsavgift/nettoskuld. Dessutom är det inte alla gånger som hus med samma värdeår har en ålder som är direkt jämförbar.

Man bör i det här sammanhanget hålla isär begreppen husets ålder och bostadsrättens standard och skick. Det inre underhållet får i allmänhet skötas om helt av bostadsrättshavaren. Detta kan innebära att två jämförbara hus med samma värdeår uppvisar prisskillnader för lika stora bostadsrätter som beror av deras olika standard på exempelvis kökoch badrum.

Om man skulle försöka visa vilken inverkan åldersfaktorn har på bostadsrätter så skulle man behöva ett ortsprismaterial som innehåller köp med olika värdeâr men som är jämförbara med hänsyn till alla övriga prispåverkande faktorer. Det största problemet är dock att faktorn årsavgift/nettosku;d korrelerar så starkt med byggnadens ålder att det ovanstående förhållandet i det närmaste inte existerar.

Bilaga 3 199

Det torde dock stå helt klart, utan att det visats, att marknaden är beredd att betala mer för samma bostadsrätt om den ligger i en byggnad från 1985 jämfört med om den ligger igen byggnad från 1940. Men verkligheten ser ofta annorlunda ut. Detta beror sannolikt dels av att läget för hus från olika tidsperioder ofta skiljer sig åt, dels att årsavgiften är mycket större för bostadsrätten i den nyare byggnaden. Ett expempel som skulle kunna vara hämtat ur verkligheten får belysa det ovanstående.

Förutsättningen är att det ligger tre hus inom samma område som sinsemellan påverkas identiskt lika mycket av lägesfaktorn. Det som skiljer dem åt är endast faktorerna värdeår och årsavgift/nettoskuld.

Tre olika bostadsrättshus med samma nybyggnadsår som värdeår 1940, 1960 och 1980. Årsavgifterna är på 210, 250 och 390 kr/kvm. Med nettoskulderna som är på 300, 500 och 4 000 kr/kvm. Eftersom huset som är byggt 1980 fortfarande uppbär räntebidrag är marknadsvärdet på den nominella skulden i själva verket lägre och skall sålunda räknas ner. Detta gör att den verkliga nettoskulden istället blir ca l 400 kr/kvm.

Tre jämförbara bostadsrätter på 100 kvm, en från varje hus, överlåts på den allmänna marknaden. Köpeskillingarna blir 345 000, 350 000 och 320 000 kronor. Frågan blir då vad beror prisskillnaderna på? Svaret i det här fallet måste bli att det beror av husens olika ålder och deras föreningars respektive ekonomi. Mot bakgrund av resultaten i avsnitt 3.3 när det gäller årsavgiftens/nettoskuldens inverkan på priserna kan vi dessutom beräkna hur skillnaderna i ålder påverkar priserna. Om vi utgår från bostadsrätten i byggnaden från 1960 så skulle bostadsrätten i byggnaden från 1980 ha ca 45 000 kronor lägre pris. Detta beror av den högre årsavgiften/nettoskulden och under förutsättning att genomslaget är 50 procent av skillnaden i nettoskuld. skillnader i marknadspriser blev i verkligheten bara 30 000 kronor. Sålunda skulle man kunna hänföra de återstående 15 000 kronorna till åldersskillnaden som i realiteten motverkar faktorerna årsavgift/nettoskuld. Jämförs bostadsrätten i byggnaden från 1940 med bostadsrätten i byggnaden från 1960 så torde skillnaderna i årsavgift/nettoskuld inverka på priserna, att marknaden skulle vara beredd att betala ca 10 000 kronor mer för bostadsrätten i byggnaden från 1940. Liksom i föregående fall har åldern inverkat på överlåtelsepriserna i storleksordningen 15 000 kronor. Ovanstående exem-

200 Bilaga 3

pel har konstruerats för att påvisa att åldersfaktorn sannolikt påverkar prisbildningen på bostadsrätter. I sammanhanget gjordes också kopplingen till de motverkande faktorerna årsavgift/nett0skuld. Tanken har varit att belysa normalfallet där ålder och årsavgift/nettoskuld tar ut varandra så att några större prisskillnader mellan bostadsrätter i samma läge men med olika ålder inte förekommer.

4.5 Egenskaper hos bostadsrätten

Priset på bostadsrätter påverkas av bostadsrättens skick och utrustningsstandard. Förutom prispåverkan av bostadsrättens allmänna skick påverkas priset av om sådana saker som badrum/duschrum, kök och separat WC finns.

BADRUM/DUSCH- Att badrum/duschrum inte finns är relativt ovan- RUM ligt. Det är då alltid fråga om äldre och små bostadsrätter som överväger. Med ledning av resultaten från den genomförda regressionsanalysen bedöms att en bostadsrätts marknadsvärde sjunker 20 procent om bad eller duschrum saknas. För större bostadsrätter där det finns möjlighet att bygga badrum/duschrum bör dock prispåverkan inte överstiga kostnaderna för att göra detta.

KÖK Om en bostadsrätt saknar kök innebär det att den i stället har kokvrå eller kokskåp. De bostadsrätter som helt saknar kök 0 dyl är så ovanliga att man kan bortse ifrån dem.

Om det uppfattas som positivt med kokvrå/kokskåp i stä1let.för kök beror troligen på bostadsrättens storlek. För mycket små bostadsrätter uppfattas det säkert som positivt med kokvrå/kokskåp i stället för kök genom att detta ger ett effektivare utnyttjande av tillgänglig bostadsyta. När bostadsrätten blir större vill de flesta att bostadsrätten har kök varför det är negativt om den är utrustad med enbart kokvrå/kokskåp.

Hur kök respektive kokvrå/kokskåp påverkar prisbildningen är således tämligen komplext. Enligt regressionsanalysen prioriteras kokvrå/kokskåp framför kök. Men detta gäller troligtvis endast små bostadsrätter. Var brytpunkten ligger för om kokvrå/kokskåp väljs före kök liksom dess prispåverkan är svårt att uttala sig om. För att kunna göra detta krävs vidare undersökningar.

SEPARAT WC Separat WC finns företrädesvis i nyare stora bostadsrätter men även i äldre paradlägenheter. I nyare bostadsrätter finns det alltid separat WC när bostadsrätten kommit över en viss storlek. Anledningen till detta är att separat WC funnits med som

Bilaga 3 201

ett krav i byggnormen. På grund av detta är det mycket svårt att mäta eller på annat sätt bedöma vilken prispåverkan en separat WC har i nybyggda bostadsrätter.

I det äldre beståndet är det endast ett fåtal bostadsrätter som har separat WC. De flesta av dessa är troligen av typen paradlägenheter. Om den separata wC:n har någon prispåverkan för dessa bostadsrätter blir den relativt sett liten a

p g dessas höga prisnivå.

Den genomförda regressionsanalysen visar också en mycket spridd bild av hur separat WC påverkar

prisnivån. I samtliga fall är dock prispåverkan liten.

BOSTADSRÄTTENS Priset på en bostadsrätt påverkas givetvis av dess SKICK skick och eventuella reparationsbehov. Det som främst har betydelse är renoveringskostnader för kök och badrum. Kostnader för tapeter, m m

målning påverkar priset i mycket liten utsträckning. Prisskillnaden mellan en nyrustad och en orustad bostadsrätt uppgår normalt till högst

renoveringskostnaderna.

ÖVRIGA FAKTORER Det finns också andra egenskaper som kan vara knutna till bostadsrätten. Det finns gott om extrautrustning som kan få avgörande betydelse för hur en köpare i det enskilda fallet väljer mellan i

övrigt jämförbara bostadsrätter. Öppen spis,

kakelugn, burspråk, stuckatur, kabel-TV och slipade furugolv kan vara exempel på sådan utrustning. Hur stor deras eventuella prispåverkan är har dock inte kunnat undersökas.

4.5 Utemiljö

En bostadsrätts utemiljö är av

väsentlig betydelse för prisbildningen. Några av de faktorer som undersökts i regressionsanalysen kan sammanföras under begreppet utemiljö. Dessa är sjö- eller havsutsikt, gårdshus, bottenvåning, hörnlägenhet, balkong och terrass.

Vissa av dessa faktorer t ex bottenvåning och balkong kan sägas vara egenskaper hos bostadsrätten. Att de ändå behandlas i avsnittet istället

utemiljö för avsnittet egenskaper hos bostadsrätten beror

på att de antingen är med och skapar eller

utemiljön är helt beroende av utemiljön för att kunna

nyttjas på ett ändamålsenligt sätt.

202 Bilaga 3 S()IJ 1992:8

SJÖ- ELLER Sjö- eller havsutsikt eller om man utsträcker det HAVSUTSIKT till även fria och vackra utsikter av andra slag är av stor betydelse för prisbildningen. Både regressionsanalyser och enkäter till mäklare visar att det är på detta sätt. Hur stor prispåverkan är beror givetvis på utsiktens kvalitet. En prispåverkan på minst 20 procent torde man dock kunna räkna med.

GÅRDSHUS Prisskillnaderna mellan gârdshus och gathus varierar inom vida gränser. Detta beror på hur den yttre miljön ser ut. Vissa miljöer gör att gårdshus föredras och vissa gör att gathus anses som bättre.

Om man bortser ifrån dessa miljöfaktorer och försöker renodla frågeställningen till att gälla enbart gårdshus/gathus kan det vara mycket svårt att påvisa några prisskillnader. Det kan till och med vara tveksamt om det finns några prisskillnader i detta renodlade fall.

BOTTENVÅNING Prisinverkan av att bostadsrätten ligger på bottenvåningen är inte entydig. I de flesta fall är det negativt men i ett hus som har god utemiljö kan bottenvåningen vara positiv.

En prissänkning på minst tio procent bör man normalt sett kunna räkna med. Om utemiljön är mycket god kan det dock vara fråga om prisökning i samma storleksordning.

HÖRNLÄGENHET Prispåverkan av att bostadsrätten ligger i ett hörn uppvisar ett motsvarande mönster som prispåverkan av bottenvåning. Denna spridda bild kan bero på hur insynsskyddade bostadsrätterna är. På bottenvåningen kan hörnlägenhet vara negativt p g a att de är mer utsatta för insyn än andra bostadsrätter. Längre upp i huset är det troligtvis positivt med en hörnlägenhet.

Regressionsanalysen visar att prispåverkan av hörnlägenhet är ganska liten vilket även torde vara det verkliga förhållandet.

BALKONG ELLER Dessa två faktorer behandlas gemensamt eftersom de TERRASS är av samma typ och påverkar prisbildningen på ett likartat sätt. Vilken prispåverkan de har beror till största delen på hur användbara de är. Användbarheten beror i sin tur på den yttre miljön. Vid dålig yttre miljö, t ex trafikstörningar eller stor insyn från grannhus har balkong/terrass ingen prispåverkan. vid god yttre miljö, t ex lugnt och fritt läge med bra utsikt har balkong/terrass en klar positiv prispåverkan. Denna prispåverkan bör ligga i storleksordningen tio procent.

S()lJ 1992:8 Bilaga 3 203

ÖVRIGA FAKTORER Hur den totala utemiljön upplevs beror även på en mängd mer eller mindre viktiga egenskaper hos utemiljön. Bland dessa kan t ex bostadsrättens solexponering, närhet till friområden eller områden med störande verksamhet samt trafikmiljön nämnas.

Vissa av dessa som närhet till friområden eller områden med störande verksamhet gäller för relativt stora geografiska områden varför de enklast fångas med en lämplig områdesindelning.

Inverkan på prisbildningen av bostadsrättens solexponering har inte undersökts. För bostadsrätter med extremt dåliga ljusförhållanden torde priset påverkas i relativt stor utsträckning eller ca tio procent.

Inte heller trafikmiljöns prispåverkan har undersökts. Störningar p g a trafik har sannolikt

mycket stor betydelse för prisbildningen. Att fånga in denna prispåverkan torde dock vara möjlig med en fin områdesindelning. Bostadsrättshus längs en hårt trafikerad gata kan således tillhöra samma värdeområde under förutsättning att prispåverkan är dokumenterad och ger likartad inverkan på bostadsrätterna. För en bostadsrätt som störs i tämligen stor utsträckning bedöms priset ligga ca

25 procent lägre än för en normalstörd bostadsrätt.

4.7 Egenskaper hos fastigheten

HISS En egenskap hos fastigheten som har en direkt

prispåverkan är om hiss finns eller inte. För bostadsrätter tre trappor upp eller mer torde priset sjunka med i storleksordningen tio procent om hiss ümefnms

Vissa egenskaper hos fastigheten som underhållsskick, ålder hos vatten- och avloppsstammar, elsystem och värmesystem borde ha inverkan på prisbildningen på bostadsrätten. Denna inverkan torde emellertid inte vara särskilt stor, i synnerhet inte om avvikelsen är liten i förhållande till det normala skicket för åldersklassen.

ÖVRIGA FAKTORER Andra egenskaper som är knutna till och

fastigheten således kan inverka på prisbildningen, är tillgång till garage eller biluppställningsplats. Vidare torde gemensamhetslokal med exempelvis festsal, bastu eller solarium inverka positivt på prisnivån för bostadsrätter i föreningar med tillgång till någon eller några av dessa faktorer. Hur stor den eventuella prispåverkan av dessa övriga faktorer är, har dock inte kunnat undersökas.

204 Bilaga 3

SLUTORD

För att i en värderingssituation rätt kunra bedöma marknadsvärden på bostadsrätter, fordras kunskaper om vilka faktorer som marknaden beaktar vid prisbildningen. I föreliggande rapport har syftet varit att undersöka sambanden mellan faktiskt noterade priser och sådana faktorer som antagits irverka på prisbildningen på bostadsrätter. Vidare har syftet varit att belysa de prispåverkande faktorernas sinsemellan olika grad av betydelse för prisbildningen.

Slutligen bör det därför i detta sammanhang poängteras att en faktor som inte behandlats här men otvivelaktigt är mycket betydelsefull vid prisbildningen är slumpen. Varje bostadsrätt är liksom en fastighet mer eller mindre egenskapsmässiçt unik och parterna på marknaden har ofta föga rutin av bostadsrättsaffärer. Till detta kommer dessutom att ofta saknas relevant information, exempelvis tillgång till något bostadsrättsregister med uppgifter om överlåtelsepriser och egenskapsdata. Det ovanstående ger vid handen att inslaget av slumpmässighet i prisbildningen därför i normalfallet blir stort. Vad det slutliga priset blir för en bostadsrätt beror sålunda på aktörernas individuella avkastningsvärden, som styrs av de prispåverkande faktorerna, men dessutom av konkurrenssituation, förhandlingsstyrka, överlåtelsevillkor och slumpmässiga faktorer.

Sändellerlämnablanketten senast 15lebruari 1990till UPPGIFTSINSAMLING LOKALA SKATTEMYNDIGHETEN

Bostadsrättslägenheter BILAGA 1

Organisationsnummer

Taxeringsenhet

Taxeringsenhetsnummer va.deringsenhetsnummer Kommun Församling

Fastighetensbeteckning

Fastighetensadress

Läs i broschyren innan __ blanketten fylls i! gggglfter om foremn en Föreningenslån(1 OOO-talkr) Föreningenstillgångarutöverbostads-Summan lör “ * ätteri lö. avgrundavgiltarna .›u râttslasughetenlerna(1 000-talkr) (1 Doo-talkr)

Ugggifter om byggnaden/erna

Bostadsyta.m Lokalyta.m Nybyggnadsår Våldeár Om-/Tillbyggnadsår

Byggnadens/ternasunderhåll Fasad,renoverad1981 ellersenare stammar,utbytta Tak.renoveratellerutbytt1981 ellersenare Ja Nej [Ja I Nei | [Ja I [Nej

Överlåtelser Lägenhetsnummer “ 4 Köpekontrakts- Köpeskilling.kr Fö. ,itttör Årsavgiitvidöver-Belågenhet datum värde.Kr kr lägenheten. låtelsetidpunktenxr Gårdshus Ovrigahus _Antallägenheter Hissi byggnaden Bølâgenheti byggnaden :byggnaden . , Antaltrappor S16ellerhavsutsikt_ Hörnlågenhet Ja Nej Ja Nej I Ja lNei Bostad Lokal Kök Kokvrå/Kokskáp Antalrum ° - ° , ,m3 , .m7 K ,ia,m* Lagery1a,m

Ja __]Nej |Ja Badrum/Duschrum INel SeparatWC AltanlBalkong Terrass Ja Nei Ja Ja | Nej Nej Ja | Nei

76359!

na

Blanketten skrivs under 101409 på sista sidan.

89-11

1 ulg

Myndighetens anteckningar

3321k Län LSM

Taxeringsenhelsnummer Värderingsenhelsnummer Komm Färs Regisleromrâds

RSV

Beteckning Antalmanuella(RSV3321a)

206 Bilaga 3 BILAGA 2 1(4)

MEDELPRIS I KRONOR PER KVÃDRATMETER BOSTADSYTA. PRISUTVECKLING MELLAN

1988 OCH 1989. ORTS- OCH FORSAMLINGSVIS

Medelpris i kr/kvm

Engelbrekt

Högalid

12 900 13 600 + 709 _e_ Kungsholmen Sankt Göran ll 700 12 700 + 1 000 9

14 000 14 500 + 500 3 Kungsholm

Bilaga 3

208 l%mga3

Medelpris i kr/kvm

3 209

Bilaga Medelpris i kr/kvm

210 Bilaga 3 S()lJ 1992:8

BILAGA 3

l(7)

BESKRIVNING AV UNDERSÖIWINGSMETODERBIÃ

BeHrå5§iQn§aQaÅY§

Detta avsnitt som baserar sig på en artikel 1), har till syfte att ge en kortfattad beskrivning av regressionsanalys och då i första hand om möjligheterna att tillämpa tekniken vid bestämmande av bostadsrätters prispåverkande faktorer.

Regressionsanalys innebär att man med utgångspunkt från ett antal överlåtelser inom en viss bestämd

härleder ett matematiskt samband - en delmarknad, regressionsekvation - mellan priset och ett antal s k prispåverkande faktorer.

Priset en bostadsrätt betingar vid en försäljning på den öppna marknaden beror på olika faktorer. De kan antas vara fastighetens läge och ålder, föreningens ekonomiska ställning, bostadsrättens storlek etc. Med utgångspunkt från flera försäljningar - ett - är det

ortsprismaterial möjligt med hjälp av regressionsanalys studera marknadsvärdets beroende av dessa egenskaper.

Det insamlade och registrerade materialet om ca 22 000 överlåtelser utgör ett mycket stort ortsprismaterial. Överlåtelserna fördelar sig jämnt över de sex grupperna, där orter med likartade prisnivåer är sammanslagna, se avsnitt 2.3.4. De egenskaper som är knutna till bostadsrätten och ska undersökas med avseende på deras prispåverkan är begränsade till de uppgifter som berörda bostadsrättsföreningar har blivit tillfrågade om, se avsnitt 2.3.1.

Instrumenten som har använts för att studera prispåverkan är sålunda regressionsanalyser kompletterade med andra beräkningar.

Nedan presenteras först ett konstruerat exempel för att något belysa metodiken. Därefter redovisas och kommenteras resultaten av de empiriska undersökningarna.

1) svensk lantmäteritidskrift 1975:1, Multipel reg-

ressionsanalys vid fastighetsvärdering, Lars- Inge Blohm

Bilaga 3 211 Tabell l - Pris och motsvarande bostadsyta för

Finns det något samband mellan de erlagda priserna och respektive bostadsytor? Genom att i ett koordinatsystem avsätta priset utefter y-axeln (beroende variabel) och motsvarande bostadsyta utefter x-axeln (oberoende variabel) kan en antydan om att eventuellt samband erhållas.

10kr (Y) A 20°

I0*ur(v)

175* _ « Z°° 1so _ o. 175 Y: 36/0230 v 0,$929X 125- 1% _._. 100* 125 75* *N H 50. W _ 25 25 1 160 15:0 260 ?m (x) 50 :oo 150 zoo Kvm (x)

Figur 1.1 Figur 1.2

Pris och motsvarande bostadsyta Den till ortsprismaterialet i inlagda i ett koordinatsystem minsta kvadratmetodens mening bäst anpassade linjen (ekvationen)

212 Bilaga 3

Som framgår av figur 1.1 ökar uppenbarligen priset allteftersom bostadsytan ökar. -

Ortsprismaterialet de tio försålda bostadsrätterna -

tyder på att det finns ett bestämt samband mellan de två variablerna och detta samband verkar dessutom vara linjärt.

Antag att detsamma - men okända -

sambandet kan beskrivas med nedanstående linjära modell.

Y=B0+B1X + E

där Y =

Försäljningspriset

X = Bostadsytan

Bo och Bl = Okända konstanter

E = Okänd slumpterm

Det är omöjligt att bestämma värdet på E emedan denna term varierar från försäljning till försäljning. Det är däremot möjligt att uppskatta värdena på konstanterna Bo och Bl genom att använda uppgifterna i tabell 1. Dessa uppskattningar benämnes

bg OCh bl .

Då numeriska värden på konstanterna bo och be-

bl stämts kan värden på Y för givna värden på X beräknas via regressionsekvationen 9 = bo + bl X

De via ekvationen beräknade värdena (?i) för ortsprismaterialet avviker dock från de faktiskt erlagda priserna (Yi) med en restterm (residual) av storleken e. Den metod som används för att bestämma bo och bl bygger på att summan av de kvadrerade residualerna skall vara så liten som möjligt. Formelmässigt kan detta tecknas:

= - = minimum

:eiz :Wi ?Q2

Metoden kallas minsta kvadratmetoden. Med utgångspunkt från de i tabell l redovisade uppgifterna erhålles = och = Dessa värden

bo 364,230 bl 6,929. på konstanterna definierar den till ortsprismaterialet i minsta kvadratmetodens mening bäst anpassade linjen (ekvationen) och redovisas i figur 1.2

Bilaga 3

Tabell 2 - observerat pris, uppskattat värde samt

motsvarande residual för

ortsprismaterialet

710 5 1 300 000 1 195 710 + 104 290 6 1 200 000 1 265 000 - 65

Genom att använda den beräknade regressionsekvationen är det möjligt att erhålla en av

uppskattning det sannolikaste priset för bostadsrätter med olika bostadsytor. I tabell 2 redovisas för vart och ett av de tio köpen observerat pris, via ekvationen uppskattat värde samt motsvarande residual.

Med hjälp av statistiska mått undersöks och bestäms spridningen i uppskattade värden, hur väl den beräknade regressionsekvationen ansluter till ortsprismaterialet och att resultaten inte är helt slumpartade, d v s att linjärt samband mellan de beroende och oberoende variabeln verkligen existerar inom den aktuella delmarknaden.

I exemplet med de tio bostadsrätterna användes en oberoende variabel, men det möter inget hinder att använda flera. Man talar då om multipel regressionsanalys i motsats till enkel regressionsanalys och regressionsekvationens allmänna utseende kan tecknas:

Y=b0+b1X1+b2X2+ +bnXn

I undersökningen har använts program som arbetar enligt en procedur benämnd stepwise regression som innebär att regressionsekvationen beräknas i flera steg. Fördelen med denna procedur är att datorn själv väljer ut de oberoende variabler som är de mest relevanta och sålunda kan sägas ha en prispåverkan som inte är slumpmässigt betingad.

214 Bilaga 3 S()IJ 1992:8

I tabell 3 redovisas de uppgifter som på förnuftsmässiga grunder och efter kontakter med mäklare bedömdes kunna ha något samband med erlagda köpeskillingar. Samtliga variabler har varit mätbara och data rörande variablerna har kunnat erhållas med en rimlig arbetsinsats av uppgiftslämnarna på föreningsnivå.

Tabell 3 - Prispåverkande faktorer?

Kategoriska Numeriska

variabler variabler

Fasad, renoverad Nybyggnadsår stammar, utbytta Värdeår Tak, renoverat Lokalyteandel Gårdshus Köpekontraktsdatum Hiss . Nettoförmögenhet (skuld) sjö- eller havsutsikt Årsavgift Hörnlägenhet Antal trappor Kök Rum Kokvrå/kokskåp Bostadsyta Badrum/Duschrum Separat wc Altan/Balkong Terrass

Inför den första körningen måste de oberoende variablerna klassificeras och kodas enligt varje variabels förmodade inverkan på värdet. Några bestämda regler för hur detta arbete skall gå till finns inte. Arbetet har därför i stor utsträckning bedrivits på trial and error-basis. Den första körningen med ett ortsprismaterial kan sägas vara en ansats i syfte att erhålla en grundekvation eller grundmodell.

En regressionsekvation är som antytts tidigare en skräddarsydd model1_för en viss bestämd delmarknad. En delmarknad karaktäriseras av att priserna utbildas på ett relativt enhetligt sätt. Det är sålunda likartade faktorer som påverkar priset. Indelningen av materialet i sex grupper skall ses som ett försök till att bilda lika många delmarknader med bostadsrätter. Analysresultaten jämförs därefter mellan grupperna för att utröna om det är samma faktorer som är prispåverkande inom samtliga delmarknader eller om de eventuellt skiljer sig åt.

S()IJ 1992:8 Bilaga 3 215

Det bör dock poängteras att två ekvationer från olika områden som innehåller samma variabler kan inte heller utan vidare jämföras emedan de ingående variablerna i ekvationerna kan ha sinsemellan olika starka beroendeförhållanden. Slutsatser, om varje enskild faktors betydelse för priset, bör dras med stor försiktighet om inte de oberoende variablerna i ekvationen verkligen är oberoende.

Meéeltalâbgräkning

Som komplement till regressionsanalyserna har medeltalsberäkningar gjorts med avseende på en normlägenhet för varje grupp. Syftet med detta har varit att bestämma den procentuella prispåverkan som varje enskild variabel kan tänkas ha. Prispåverkan relateras till priset för en normlägenhet.

Normlägenheten har bestämts för varje grupp utifrån vilken uppsättning av variabler som varit mest frekvent i materialet av överlåtelser. Normlägenheten för Varje grupp redovisas i tabell 4.

Tabell 4 - inom Normlägenheten varje prisnivåområde i grupp l-6

Grupp 1 Grupp 2-6

Balkong Nej Ja Terrass Nej Nej Hiss Ja Nej Badrum/Duschrum Ja Ja Kök Ja Ja Gårdshus Ne j Ne j Sjö- eller havsutsikt Nej Nej Separat WC Nej Nej Hörnlägenhet Nej Nej Belägenhet (våning) 3 1-2 Storlek (antal rum) 2 2

Det framgår att normlägenheten för grupperna 2-6 är identisk, d v s de egenskaper som är knutna till normlägenheten har likadan sammansättning för dessa grupper. Grupp 1 däremot skiljer sig på ett par punkter, dels är det en större andel bostadsrätter som har tillgång till hiss och dels är det en större andel bostadsrätter som saknar balkong. Dessutom ligger största andelen av bostadsrätterna på tredje våningen i byggnaderna. Detta föranleder att normlägenheten i grupp 1 avviker från övriga gruppers normlägenhet.

216 Bilaga 3 S()IJ 1992:8

För att kunna bestämma vilken prispåverkan som tillgången eller avsaknaden av en viss egenskap ger, förutsätts att vissa faktorer som inte klassindelats är normalfördelade. När det gäller läge inom orterna och ålder på byggnaderna så har dessa faktorer antagits vara normalfördelade inom respektive grupp. Att de verkliga förhållandena är på detta sätt har inte kunnat kontrolleras. Detta innebär att de bostadsrätter som motsvarar normlägenhetens kombination av egenskapsfaktorer inte får ligga aggregerade inom avgränsade områden och inte heller vara förekommande i endast vissa åldersklasser.

Normlägenheten tjänar sålunda som jämförelseobjekt för vilket alla prispåverkande faktorer är normaliserade. För de bostadsrätter som ska jämföras med normlägenheten har alla prisskillnader eliminerats som beror på andra faktorer än just den variabel vars prispåverkan ska undersökas.

Bilaga 3

BILAGA 4

1(3)

MEDELPRIS I KRONO PER KYÃDRATMETER BOSTADSYTA INOM VARJ ORTS SAMT-

218 Bilaga 3

Bilaga 3 219

4 Bilaga

i Danmark

Ägarlägenhetssystemet

l

Inledning

Särskild lagstiftning om ägarlägenheter finns i ett stort antal länder. Bland de europeiska länderna kan nämnas Italien, Frankrike, Spanien,

Västtyskland och Danmark.

I denna bilaga belyses det danska systemet dels med avseende på den civilrättsliga regleringen dels med avseende på den skatterättsliga regleringen och då med tyngdpunkten på reglerna för värdering av

ägarlägenheter.

2¶Ägarlägenheter

Det danska ägarlägenhetssystemet är kring en direkt äganderätt

uppbyggt

till en lägenhet i kombination med en samäganderätt till mark och gemensamma utrymmen.

Initiativet till en uppdelning av en fastighet i ägarlägenheter tillkommer fastighetens ägare. Den förrättningsman, som »är ansvarig för fastighetsbildningsátgärder i det distrikt som fastigheten ligger i handhar själva uppdelningen av fastigheten.

Uppdelningen anmäls till tingslysningsmyndigheten för tingslysning dvs. för införing i fastighetsboken. Anmälan om uppdelning skall även innehålla uppgifter om de andelstal som har åsatts resp. lägenhet. Fastställande av andelstal bygger på avtalsfrihet och några särskilda regler för hur andelstalen skall beräknas finns inte.

I och med att fastighetsuppdelningen blivit införd i fastighetsboken

utgör ägarlägenheten självsündig fast egendom, och den ursprungliga fastigheten upphör, i juridisk mening, att existera.

Beslut som avser gemensamma angelägenheter träffas av en s.k. generalförsamling varvid omröstning sker efter andelstalen.

Mark och gemensamma utrymmen ägs gemensamt. Gemensamma utgifter fördelas efter andelstalen.

Eftersom ägarlägenheten ägs på samma sätt som annan fast egendom har ägaren en i princip fullständig rådighet över lägenheten. Han kan fritt överlåta eller pantsätta lägenheten.

3 Den

löpande beskattningen

Den årliga beskattningen av ägarlägenheter innebär dels att ett s.k. hyresvärde inkomstbeskattas dels att en egendomsskatt erläggs till kommunen och landstinget.

Hyresvärdet beräknas som en viss procent av det egendomsvärde som ägarlägenheten har åsatts vid värderingen (se nedan). Hyresvärdet utgör 2,5 % av den del av egendomsvärdet som ligger under ett grundbelopp på 1 200 000 kr. och 7,5 % av det värde som ligger över nämnda belopp (För pensionärer gäller i stället för 2,5 % 1,2 %).

Egendomsskatten består av en tomtskatt (grundskyld) som utgår till kommunen och en tomtskatt som utgår till landstinget.

Egendomsvärdet är uppdelat i ett markvärde och ett värde som är skillnaden mellan egendomsvärdet och markvärdet (forskelveardi). Tomtskatten (grundskylden) beräknas på markvärdet och utgår till kommunerna med 6-24 promille samt till landstingen med 10 promille.

Vid inkomstbeskattningen får avdrag endast göras ñr räntor på lån och för vissa administrativa kostnader avseende lånen.

4¶Reavinstbeskattningen

Om ägarlägenheten har använts för eget boende är en eventuell vinst vid försäljning skattefri.

Om däremot ägaren inte själv har bott i lägenheten beskattas vinsten olika beroende på âgartidens längd. Om lägenheten har ägts mindre än 3 år är hela vinsten skattepliktig. Vid efter 3 års ägartid

försäljning

trappas den skattepliktiga vinsten ned med 20 % per påbörjat år.

Vinsten utgörs av skillnaden mellan försäljningspriset och anskaffningspriset. Anskaffningspriset justeras uppåt med ett fast belopp om 10 000 kr. per innehavsår. Det fasta tillägget kan i vissa fall ersättas av ett tillägg avseende underhåll och förbättringar.

Här skall slutligen nämnas att genom lagstiftning i april 1986 har reavinstbeskattningen utvidgats beträffande uthyrda ägarlägenheter i vissa speciella fall.

5 av

Taxering ägarlägenheter

Taxeringsvärdet för en ägarlägenhet beräknas genom att lägenhetens bostadsareal, med tillägg för eventuella biutrymmen, multipliceras med ett s.k. lokalt normtal som kan sägas vara ett pris per m2 frarnräknat enligt följande.

Genom statistisk bearbetning av data av försålda ägarlägenheter (överlåtelsepriser, egenskaper m.m.) framrälmas ett s. k. generellt normtal (ett pris/m?) för en s.k. standardlägenhet. Vid bearbetningen av överlåtelseprisema sker bl.a. omräkning av lånen med utgångspunkt från räntans ñrhållande till diskontot, detta för att få fram skuldens verkliga nuvärde. Anledningen till detta speciella förfaringssätt hänger samman

med det danska bostadsñnansieringssystemet.

Bilaga 4 223

Standardlägenhet

Den s.k. standardlägenheten är definierad på följande sätt:

Byggnaden - år 1950 uppförd - inte om- eller tillbyggd - innehåller mer än 8 lägenheter ingen hiss

Lägenheten - en toalett - ett badrum uppvärmning genom fjärrvärme belägenhet på första våningen eller högre - samlad areal mellan 65 till 75 m2

Generellt normtal för standardlägenhet Det generella normtalet för standardlägenheten är fastställt till 5 415 kr.

Generellt nonntal för viss lägenhet Det generella normtalet för en viss âgarlägenhet fastställs genom att det generella normtalet för standardlägenheten justeras med hänsyn till byggnadens resp. lägenhetens avvikelse från standardlâgenheten.

Justeringsvärden

Justeringsvärden för lägenheter som skiljer sig från standardlägenheten.

Denna beräkning genomförs enligt ñljande:

5 145 kr Generellt normtal för standardlägenhet. - l kr/per år Byggnaden är äldre än år 1950 justering sker maximalt ner till år 1920. + 25 kr/per år Byggnaden är nyare än år 1950. + 5 kr/per år För om- eller tillbyggnad efter nybyggnadsåret, dock är år 1920 tidigaste om- och tillbyggnadsåret eller nybyggnadsåret. + 30 kr/m” Då samlade arealen är mindre än 65 m2. - 22 kr/mz Då samlade arealen är större än 75

m2,

dock upp till 150 m2. - 400 kr Då lägenheten saknar vattenklosett eller endast har tillgång till toalett. 100 kr. Då lägenheten har 2 st eller fler toaletter. - 700 kr. Då lägenheten saknar bad och det inte finns tillgång till bad. - 100 kr. till bad. Då lägenheten har tillgång

+ 200 kr. Då lägenheten har 2 st badrum eller fler.

- 350 kr. Då lägenheten är utan uppvärmning.

+ 150 kr. Då lägenheten är uppvärmd med

fjärrvärme.

- 200 kr. Då lägenheten inte har eget kök.

- 900 kr. Då lägenheten är belägen i kâllarplanet.

- 100 kr.

Då lägenheten är belägen i etage i

bottenvåningenochbyggnadeninnehåller

mer än 5 lägenheter.

+ 300 kr. Då lägenheten innehåller mindre än 9

lägenheter.

Lokalt normtal Det lokala normtalet lästställs med hjälp av normtalstabell. Normtalstabellen anger den lokala korrektionen och härtill hörande lokalt normtal för kommun eller värderingskrets med tillräckligt många försäljningar. Det lokala normtalet är ett uttryck ñr prisskillnader mellan för övrigt likartade lägenheter som ligger A i olika dvs. i olika

lägen,

kommuner/värderingskretsar. Det lokala normtalet beräknas genom att till det generella normtalet lägga en positiv eller negativ korrektion, som ger uttryck för hur mycket prisnivån i genomsnitt ligger över eller under genomsnittet för riket. Den lokal korrektionen ger således uttryck för

i awikelse i den lokala v

prisnivån.

Ägarlägenhetsbeståndet är övervägande lokaliserat till de större städerna. I många kommuner/värderingskretsar finns det därför inga eller väldigt få ñrsäljningar. I de fall då antalet försäljningar är mindre än fem har man valt att inte ange någon och lokalt normtal.

_lokalkorrektion

Det kan i sammanhanget nämnas att för Köpenhamn och

Fredriksberg

är lokala normtal angivna för mindre geografiska områden än kommuner/värderingskretsar. För dessa kommuner finns stora lokala skillnader i prisnivåema beror av lägesläktom. Med anledning av detta har det gjorts en indelning i 156 värdeområden.

Beräkning av taxeringsvärde

Beräkningsgången är enligt nedan:

Generellt normtal fastställdes genom att till det generella normtalet för standardlågenheten tillägga eller fråndraga vården på grund av avvikelser

från standardlägenheten.

Lokalt normtal = generellt normtal för lägenheten + lokal korrektion

= lokalt normtal

Taxeringsvärde x sammanvägd våningsareal.

SOU 1992: 8 225

5 Bilaga

Vissa ekonomiska konsekvenser av våra förslag

1 Statsfinansiellt utfall Föreningar som har byggnader med värdeår från 1929 - 1974 har i genomsnitt låneskulder i fastigheten motsvarande ca 1 000 kr/kvm bostadsyta. Föreningar som har byggnader med värdeår 1975 eller senare har i genomsnitt låneskulder i fastigheten som löper från l 500 kr till 7 500 kr/kvm.

Med den ñreslagna modellen för taxering av bostadsrättsiastigheter där underlaget skall utgöras av överlåtelseprisema med tillägg av föreningens

nettoskuld (eller avdrag för nettoförmögenhet) kommer det genomsnittliga

taxeringsvärdet att öka. Bostadsrättsbeståndet kan idag efter en schablon marknadsvärdebedömas till 130 miljarder kr. Den genomsnittliga nettoskulden torde vara ungefär 1 400 kr/kvm, då hänsyn tagits till de genomsnittliga tillgångarna som bedöms vara 250 kr/kvm. Med tillägg för nettoskuldema som totalt ñr bostadsrättsbeståndet är i storleksordningen 52 miljarder kr, utgör taxeringsvärdet för bostadsråttsbeståndet 75 % av 130 + 52 miljarder kr vilket ger 136 miljarder kr. Taxeringsvärdehöjningen från AFT 88 blir således 66 miljarder kr eller 94 %. Enligt gällande rätt kommer en allmän taxering av hyresfastigheter att genomföras 1994 oavsett våra förslag. Således kommer taxeringsvärdena att ändras 1994, efter prisnivån 1992.

Om fastighetsskattesatsen för bostadsrättsliastigheter sänks till samma

nivå som för egnahem, 1,5 %, erhåller staten ca 1,5 miljarder kr i

fastighetsskatt. Det kan jämföras med ca 1,3 miljarder kr som nuvarande

taxeringsvärde och skattesats (2,5 96) ger. Vad som blir resultatet av AFT94 är beroende på de prisnivåer som gäller 1992.

Schabloninükten som idag är 3 % av taxeringsvärdet slopas. Det betyder att en inkomstskattebas försvinner. De räntekostnader en bostadsrättsförening betalar är avdragsgilla mot schablonintäkten. I praktiken betyder detta att vid en marknadsränta på ca 13 % får inte föreningen en positiv inkomstskattebas förrän räntor betalas på skulder

understigande en fjärdedel av fastighetens taxeringsvärde. Den in-

komstskatt som uteblir uppgår till ca 0,1 - 0,2 miljarder kr.

Föreningarna gör avdrag för räntor på lånat i fastigheten nedlagt

kapital. Genomsnittligt beräknat blir avdragens storlek ca 6 miljarder kr (möjligheten att dra av kostnader för tomträttsavgäld bortses ifrån).

226 Bilaga 5

Avdraget blir hos föreningen alternativt medlemmarna värt 25 % av räntekostnaden.

Den statliga subventionering som utgår till bostadsrättsföreningar är räntebidrag för räntekostnader på lån nedlagda i fastigheten. Räntebidragen beräknas på samma sätt som för hyreshus d v s skillnaden mellan subventionsräntan, här antagen till 12 %, och den garanterade räntan, som första året är 3,4 %. Den garanterade räntan korrigeras sedan årligen med en uppräkning om 0,35 procentenheter. På så sätt upphör statliga subventioner efter ca 25 år. När det gäller egnahem är systemet ett annat. Den garanterade räntan första året är 4,9 % och en årlig uppräkning sker med 0,5 procentenheter. Anledningen till skillnaden är den avdragsrätt en ägare av egethem har för de räntor på lån som betalats. Eftersom våra förslag syftar till att i ekonomisk mening försöka likställa bostadsrätter med egnahem kan en överflyttning på ett eller annat sätt från hyreshussystemet, vad gäller statlig subventionering, till det som gäller egnahem bli aktuell. Ett sätt att åstadkomma denna systernförändring kan vara att öka garanterade räntor för bostadsrätter med faktorn 1,43 (l /0,7). Initialräntan höjs då från 3,4 % till 4,9 96. Räntan efter räntebidrag och skattereduktion blir 70 % av 4,9 % eller 3,4 % på avsett sätt. En alternativ korrigering kan vara att låta den garanterade räntan för idag gällande lån till bostadsrättsföreningar överñras till den garanterade räntan som verkligen gäller ett småhus med samma åldersförhållande. Det första systemet ger en budgetförstärkning på ca 550 miljoner kr medan det andra förväntas ge lite mer eftersom den genomsnittliga skillnaden över åren är ca l / 0,645.

De omedelbara effekterna av våra förslag skulle leda till en budgetförsvagning på ca 1,1 miljarder kr. Nu kan man dock inte bortse från det statliga lånestödet. Hur det framtida lånestödet skall se ut utreds för närvarande på annat håll (Dir 1991:107). Ändringar i någon form blir nödvändiga med våra förslag. Hur dessa ändringar skall göras år det omöjligt att ange. Om man utgår från nuvarande regler för bostadssubventioner och gör en direkt överföring av reglerna till de som

gäller

för egnahem medför det minskade subventioner på ca 550 miljoner kr. Samtidigt får föreningarna, alternativt medlemmarna, en skattereduktion om 25 % på den minskade subventionen. Värdeutvecklingen mellan nivålåren 1986 och 1992 antas vara 25 %. Resultatet blir således att budgetförsvagningen minskar från ca 1,1 miljarder kr till ca 0,7 miljarder kr

- (1 086 (554 x 0,75)) = 671. Görs jämförelsen bakåt i tiden, dvs. med 1988 års taxeringsvärden, blir budgetförsvagningen i stället ca 350 miljoner kr.

Bilaga 5 227

Nuvarande regler Förslag

Antagande Taxeringsvärde 86 972 Mkr 136 000 Mkr Föreningens låneräntor 6 010 Mkr 6 010 Mkr Skatt el. subvention Fastighetsskatt (inkl. reduktions- och övergångsregler) l 604 Mkr l 493 Mkr Skatt på överskott 200 Mkr 0 Mkr Skattelâttnad for underskott 0 Mkr 775 Mkr Råntesubventioner 2 910 Mkr 2 910 Mkr Summa - l 106 Mkr - 2 192 Mkr

Budgetförsvagning - l 083 Mkr

2¶Bostadsrättsföreningamas ekonomi

Våra förslag innebär enkelt uttryckt att beskattningen av bostadsrättsföreningar i större utsträckning skall likna den av egnahem. Det betyder att taxeringen av bostadsrättsföreningamas fastigheter förändras och därmed underlaget för fastighetsskatten.

ändras från 2,5 % till 1,5 %, samma som för

Fastighetsskatten

egethem.

Vidare införs avdragsrätt för hela räntekostnaden. Detta innebär att det belopp som föreningen inte kan utnyttja överförs till medlemmarna.

Schablonintäkten om 3 % av taxeringsvärdet, som föreningarna nu inkomstbeskattas för, slopas.

När det gäller den statliga subventionen till bostäder genom i huvudsak råntebidrag ter sig framtiden något oviss. I proposition 91/92:56 föreslår regeringen att räntelånesystemet inte införs utan istället återgår man till de tidigare reglerna med räntebidrag. Man aviserat också att detta är en tillfällig lösning och avser att komma med ñrslag om ett nytt och långsiktigt hållbart förslag under 1992. Detta betyder klara begränsningar av möjligheterna för oss att illustrera långsiktiga ekonomiska effekter av våra förslag. Vi har här använt de regler som gäller efter riksdagens beslut med anledning av ovan nämnda proposition. Det betyder att subventionen för bostadsrättsfastigheter flyttas från de regler som börjar med en garanterad ränta på 3,4 % och en årlig uppräkning med 0,35 procentenheter till det som gäller för småhus, börjar på 4,9 % och en årlig uppräkning på 0,5 procentenheter.

Som en konsekvens av justeringen av kapitalinkomstskattesatsen från 30 % till 25 % antas en förändring av den initiala garanterade räntan för hyreshus från 3,4 % till 3,675 % samt att upptrappningen fortsättningsvis blir 0,375 procentenheter. I vad mån ändringar i denna del skall göras och hur sådana skall se ut inte inom ramen för vårt uppdrag. I det

ligger

följande redovisas dock även vad en ändring i denna del skulle kunna

228 Bilaga 5

medñra.

Sex exempel får illustrera utfallet. Dessa har valts efter relationer som kan anses förekomma. I exemplen som valts mot bakgrund av LMV:s undersökning år överlåtelsepriset per kvadratmeter l 500, 5 000, resp. 15 000 kr., två av varje. Skulden är å ena sidan stor å andra sidan liten i varje exempel med samma överlâtelsepris.

Gemensamma antaganden: Subventionsrântan 12 96. Kostnaden är ränta, fastighetsskatt och inkomstskatt. Övriga kostnader en förening har påverkas inte av våra ñrslag. Fastigheterna innehåller uteslutande lägenheter upplåtna med bostadsrätt för boende.

Exempel 1

Nuvarande regler Förslag

Pris/kvm 1 500 kr l 500 kr Taxeringsvärde 550 000 kr l 125 000 kr Schablonintâkt 16 500 kr 0 kr Skuld 0 kr 0 kr Antal kvm l 000 kvm 1 000 kvm Vârdeår 1960 1960 Räntekostnad 0 kr 0 kr Räntebidrag 0 kr 0 kr skattereduktion 0 kr 0 kr Nettoränta 0 kr 0 kr Inkomstskatt 4 950 kr 0 kr Fastighetsskatt 13 750 kr 16 875 kr Kostnader 18 700 kr 16 875 kr

Exempel 2

Nuvarande regler Förslag Pris/kvm 1 500 kr l 500 kr Taxeringsvärde 3 000 000 kr 8 625 000 kr Schabloninükt 90 000 kr 0 kr Skuld l0000000kr 1000000010 Antal kvm l 000 kvm l 000 kvm Vår-dear 1986 1986 Råntekostnad l 199 340 kr l 199 340 kr Räntebidrag 594 340 kr 594 340 kr skattereduktion 0 kr 151 250 kr

Nettorånta 605 000 kr 453 750 kr Inkomstskatt 0 kr 0 kr Fastighetsskatt 37 500 kr 64 688 kr

Kostnader 642 500 kr 518 438 kr

Rântebidraget för ett egethem med motsvarande förutsättningar är 269 340 kr. och skattereduktionen 232 500 kr.

Bilaga 5 229

Exempel 3

Nuvarande regler Förslag

Pris/kvm 5 000 kr 5 000 kr Taxeringsvärde 5 000 000 kr 5 625 000 kr Schablonintâkt 150 000 kr 0 kr Skuld 0 kr 0 kr Antal kvm l 500 kvm 1 500 kvm Värdeår 1970 1970 Rântekostnad 0 kr 0 kr Räntebidrag 0 kr 0 kr skattereduktion 0 kr 0 kr

Nettoränta 0 kr 0 kr Inkomstskatt 45 000 kr O kr Fastighetsskatt 125 000 kr 84 375 kr

Kostnader 170 000 kr 84 375 kr

Exempel 4

Nuvarande regler Förslag

Pris/kvm 5 000 kr 5 000 kr Tax. värde 5000000kr 1162500010 Schb. intäkt 150 000 kr 0 kr Skuld 8 000 000 kr 8 000 000 kr Antal kvm l 500 kvm l 500 kvm Värdeár 1977 1977 Räntekostnad 958 257 kr 958 257 kr Räntebidrag 190 257 kr 190 257 kr Skattered. 0 kr 192 000 kr

Nettoränta 768 000 kr 576 000 kr Inkomstskatt 0 kr 0 kr Fastighetsskatt 125 000 kr 174 375 kr

Kostnader 893 000 kr 750 375 kr

Räntebidraget för ett egethem med motsvarande förutsättningar är 0 kr. och skattereduktionen 239 564 kr.

Exempel 5

Nuvarande regler Förslag

Pris/kvm 15 000 kr 15 000 kr Taxeringsvärde 11 500 000 kr 28 125 000 kr Schablonintälct 345 000 kr 0 kr Skuld 750000Okr 7500000kr Antal kvm 2 000 kvm 2 000 kvm Värdeår 1986 1986 Räntekostnad 899 505 kr 899 505 kr Räntebidrag 445 755 kr 445 755 kr skattereduktion 0 kr 113 438 kr

Nettorânta 453 750 kr 340 313 kr Inkomstskatt 0 kr 0 kr Fastighetsskatt 143 750 kr 210 938 kr

Kostnader 597 500 kr 551 250 kr

Räntebidraget för ett egethem med motsvarande förutsättningar är 202 005 kr. och skattereduktionen 174 375 kr.

230 Bilaga 5

Exempel 6

Nuvarande regler Förslag Pris/kvm 15 000 kr 15 000 kr Taxeringsvärde 4 500 000 kr 22 500 000 kr Schablonintälct 135 000 kr 0 kr Skuld 0 kr 0 kr Antal kvm 2 000 kvm 2 000 kvm Värdeår 1960 1960 Räntekostnad 0 kr 0 kr Räntebidrag 0 kr 0 kr skattereduktion O kr 0 kr Nettoränta 0 kr 0 kr Inkomstskatt 40 500 kr 0 kr Fastighetsskatt l 12 500 kr 337 500 kr Kostnader 153 000 kr 337 500 kr

De återgivna exemplen, som bygger på 1988 års taxeringsvärden, återger de omedelbara effekterna i vissa fall av våra förslag. Med ett undantag sänks boendekostnadema. I de fall där skulder finns har vi även angett effekten av en direkt övergång i fråga om räntebidrag till vad som gäller för ägare av egnahem. I exemplen 2 och 5 inträder då en skärpning, eljest icke. Görs en motsvarande bedömning med utgångspunkt i antagna prisnivåer ñr 1992 blir skärpningen mindre. Den mest markanta skårpningen inträder i exempel 6 där det är fråga om en helt skuldfri förening och där bostadsrätterna ñnns i ett mycket eftertraktat område.

För att fastighetsskatten skall vara oförändrad tillåts taxeringsvärdet öka med 67 - 127 % beroende på belåningsgrad. Enligt LMV kommer taxeringsvärdet för fastigheter upplåtna med bostadsrätt att öka med ca 94 %. Det betyder att omñrdelningar i beståndet kommer att ske. I Stockholms innerstad kan föreningar finnas där taxeringsvärdena kan komma att höjas kraftigt och då utan att balanseras av en avdragsrätt för räntan eftersom lånen redan är fördelade på bostadsrättshavama. Föreningarna kan givetvis av andra skål ha lån.

obetydliga

För att mildra dessa effekter krävs övergångsregler i någon form. En möjlig övergångsbestämmelse är att på samma sätt som vid infasningen av skattereformen den 1 januari 1991 initialt reducera skattesatsen från 1,5 % till 1,2 % under två år. Detta vore en åtgärd som skulle kännas igen, tyvärr lindrar den inte mer än marginellt effekterna för de

föreningar där skulden är låg och överlåtelseprisema höga.

En annan möjlig övergångsbestämmelse är att dela upp skattebasen för en bostadsrättsförening på en 50 - 50 basis. Först året tas alltså hälften av inkomstskatten på schablonintåkten ut och hälften av fastighetsskatten på vardera gamla och nya taxeringsvärdet. Under en period av fem år justerar man sedan relationen så att basen år sex uteslutande är det nya taxeringsvärdet. En tredje möjlighet kan vara att maximera uttaget av fastighetsskatt under en period. T ex kan ökningen av summa fastighetsskatt och inkomstskatt på schablonintäkten i nuvarande system till enbart fastighetsskatt i det föreslagna 125 %.

maximeraiexempelvis

l . . = -. v7- I - v.

-

.-.a

tCiCÃVeCSWt” -3

g

i L sAaA-\Av«

Statens 1992

offentliga utredningar

i Kronologisk förteckning

LFrihet - ansvar - kompetens. Grundutbildningens

villkor i högskolan. U. 2. Regler för risker. Ett seminarium om varför vi

tillåter mer föroreningar inne än ute. M. 3. Psykiskt stördas situation i kommunerna

-en probleminventering ur socialtjänstens

perspektiv. S. 4. Psykiatrin i Norden -ett jämförande perspektiv. S. 5. Koncession för försäkringssammanslutningar. Fi. 6. Ny mervärdesskattelag.

- Motiv. Del 1. - Författningstext och bilagor. Del 2. Fi.

7. Kompetensutveckling - en nationell strategi. A. 8. Fastighetstaxering m.m. - Bostadsrätter. Fi.

Statens 1992

offentliga utremingar

Systematisk förtecknirg

Socialdepartementet

Psykiskt stördas situation i kommunerna -en probleminventerirtg ur socialtjänstens perspektiv. [3] Psykiatrin i Norden - ett jämförande perspektiv. [4]

Finansdepartementet

Koncession för försäkringssammanslumingar. [5] Ny mervärdesskattelag. - Motiv. Del l. - Författningstext och bilagor. Del 2. [6] Fastighetstaxering m.m. - Bostadsrätter. [8]

Utbildningsdepartementet

Frihet- ansvar - kompetens. Grundutbildningens villkor i högskolan. [1]

Arbetsmarknadsdepartementet

Kompetensutveckling - en nationell strategi. [7]

Miljö- och naturresursdepartementet

Regler för risker. Ett seminarium om varför vi tillåter mer föroreningar inne än ute. [2]

ALLMANNA FORLAGET