2

lägre än 200 000 kronor eller om staten är säljare eller köpare eller om för­

säljningen äger rum mellan nära släktingar.

När förköp sker kan köpevillkoren i vissa fall jämkas på talan av kom­

munen. Kommunen skall ersätta säljaren för dennes förlust på grund av

jämkningen. Så snart förköp fullbordats skall kommunen ersätta köparen

för dennes utlägg i samband med köpet och för nödvändiga kostnader som

han lagt ned på fastigheten.

I fråga om tomträttslagstiftningen innebär propositionen att minimitiden

för avgäldsperioderna i fråga om tomträtt som upplåts för bostadsändamål

förkortas från 20 år till 10 år. Syftet med ändringen är att skapa bättre för­

utsättningar för det allmänna att tillgodogöra sig värdestegringen på mark.

Den föreslagna lagstiftningen avses träda i kraft den 1 januari 1968.

Kungl. Maj.ts proposition nr 90 år 1967

4

Har ägare av fast egendom skriftligen erbjudit den kommun där egendo­

men är belägen att till bestämt pris och på i övrigt angivna villkor förvärva

egendomen och vill kommunen antaga erbjudandet, åligger det kommunen

att underrätta säljaren om detta inom tre månader. Om detta ej skett eller

om kommunen avvisat erbjudandet, får förköp med anledning av försäljning

av egendomen, som äger rum inom två år efter erbjudandet, ske endast om

priset är lägre eller villkoren för försäljningen tillsammantagna är avsevärt

ogynnsammare för ägaren än de som gällde för erbjudandet till kommunen.

Har kommun förklarat sig avstå från att utöva förköpsrätt i fråga om en

tillämnad försäljning inom dess område, får förköp ej ske med anledning av

försäljningen.

Kungl. Maj:ts proposition nr 90 år 1967

4

§•

5 §•

Förköpsrätten innebär att kommunen får förvärva den egendom köpet av­

ser från säljaren på de villkor som avtalats mellan denne och köparen. Kom­

munens förvärv kallas förköp.

Säljaren är skyldig att på anmodan av kommunen upplysa om de bestäm­

melser som gäller för försäljningen och som icke framgår av köpehandling­

en. Bestämmelse som kommunen varken ägde eller bort äga kännedom om

när förköpsrätten utövades får göras gällande mot kommunen endast om

särskilda skäl föreligger.

Villkor som avtalats mellan säljaren och köparen får jämkas, om det är

oundgängligt med hänsyn till arten av köparens åtagande gentemot sälja­

ren. Kommunen skall ersätta säljaren för dennes förlust på grund av jämk­

ningen.

Väcker kommunen ej talan om jämkning inom tre månader från det för­

köpet fullbordades, är rätten till talan förlorad. Om kommunen när förköpet

utövades ej ägde kännedom om den bestämmelse som föranleder jämkning­

en räknas tiden dock från den dag då det blev avgjort att bestämmelsen får

göras gällande mot kommunen.

6 §•

Lös egendom som ingår i förköpet skall undantagas från detta, om köpa­

ren yrkar det. På yrkande av kommunen skall lös egendom undantagas, om

egendomen utan olägenhet kan skiljas från återstoden. Undantages egen­

dom, skall köparen betala så mycket av köpeskillingen som belöper på det

som undantages och kommunen betala återstoden. Väcker ej köparen eller

kommunen talan om undantagande inom tre månader från det förköpet

fullbordades, är rätten till talan förlorad.

Talan av köparen om undantagande av lös egendom från förköpet väckes

mot kommunen. Talan av kommunen väckes mot köparen. Rätten skäll un­

derrätta säljaren om rättegången. Denne äger föra talan i målet såvitt angår

hans rätt. Bifalles talan om undantagande, skal! rätten fastställa vad köpa­

ren och kommunen har att betala till säljaren.

7 §.

Förköpsrätten utövas genom att kommun inom tid som anges i andra

stycket underrättar säljare och köpare om beslut att utöva förköpsrätt samt

anmäler detta beslut till inskrivningsdomaren med företeende av bevis om

underrättelserna. Avser beslutet fastighet inom annan kommuns område,

gäller vad som sagts om underrättelse till säljare och köpare också den and­

ra kommunen. Beslutet skall antecknas i fastighetsboken för varje fastighet

som ingår i försäljningen.

Förköpsrätten skall utövas sist på den inskrivningsdag som infaller när­

mast efter tre månader från det lagfart söktes på köparens förvärv eller, om

förvärvstillstånd fordras enligt jordförvärvslagen den 14 maj 1965 (nr 290)

eller lagen den 30 maj 1916 (nr 156) om vissa inskränkningar i rätten att

förvärva fast egendom eller gruva eller aktier i vissa bolag, från det tillstånd

söktes. Om säljaren eller köparen, med överlämnande av styrkt avskrift av

köpehandlingen, innan lagfart eller tillstånd sökts, anmäler försäljningen

till den eller de kommuner där den fasta egendomen är belägen, räknas ti­

den i stället från det kommunen mottog sådan anmälan. Var avskrift av kö­

pehandlingen ej bifogad ansökan eller anmälan, räknas tiden först från det

kommunen mottog sådan handling.

Utövas förköpsrätten ej inom föreskriven tid, är förköpsrätten förlorad.

8 §•

Talan mot kommuns beslut om förköp prövas som om beslutet gällt för­

värv efter frivillig överlåtelse.

9 §•

Kommun som utövat förköpsrätt är skyldig att söka tillstånd till förköpet,

om säljaren eller köparen bestrider förköpsrätten på sätt och inom tid som

anges i andra stycket. Frågan om tillstånd till förköp prövas av Konungen.

Tillstånd skall vägras, om

1. egendom som avses i 1 § ej ingår i försäljningen eller ingår däri men

ej är belägen inom kommunens eget område eller inom kommunblock som

anges i 2 §,

2. enligt 4 § första stycket förköp ej får ske,

3. det är obilligt att förköp sker med hänsyn till förhållandet mellan säl­

jare och köpare eller villkoren för eller omständigheterna vid försäljningen.

Bestridande enligt första stycket anmäles hos inskrivningsdomaren för

anteckning i fastighetsboken sist på den inskrivningsdag som infaller när­

mast efter en månad från det förköpsrätten utövades. Inskrivningsdomaren

skall ofördröj ligen underrätta kommunen om bestridandet. Kommunens an­

sökan om tillstånd till förköpet skall ha inkommit till Konungen inom en

månad från det bestridandet antecknades. Sökes tillstånd ej i rätt tid, är

förköpet utan verkan.

När en kommun utövar förköpsrätt i fråga om egendom i annan kommun,

äger den kommun där egendomen är belägen påkalla att Konungen prövar

frågan om tillstånd till förköpet. Ansökan om sådan prövning skall ha in­

kommit till Konungen, inom en månad från det förköpsrätten utövades.

Tillstånd till förköpet skall vägras, om förköpsrätt ej får utövas enligt 2 §.

10 §.

Sedan kommunens beslut om förköp vunnit laga kraft samt tillstånd

till förköpet givits eller tiden för bestridande av förköpsrätten enligt 9 §

första stycket eller för ansökan enligt 9 § tredje stycket utgått utan att be­

stridande anmälts eller ansökan gjorts, är förköpet fullbordat.

Kungl. Maj:ts proposition nr 90 år 1967

5

11

§•

När förköp fullbordats, anses egendomen ha övergått från säljaren till

kommunen vid tidpunkten för försäljningen genom frivillig överlåtelse på

de villkor som avses i 5 §. Därvid skall dock följande iakttagas.

6

Har köparen innan förköpet fullbordades fullgjort åtagande som grundar

sig på köpet, får kommunen tillgodoräkna sig detta i förhållande till sälja­

ren.

Sedan förköpsrätt utövats, får säljaren icke med verkan mot kommunen

häva köpet under åberopande av att köparen brustit i något åtagande som

skulle ha fullgjorts före den tidpunkt då förköpet fullbordades.

Vid tillämpning beträffande förköp av vad som gäller om rätt för köpa­

re av fast egendom att häva köpet, fordra avdrag på köpeskillingen eller

kräva ersättning för skada skall frågan om köparens goda tro och vad den­

ne förutsatt vid köpet utöver köpehandlingens innehåll hänföras till kom­

munen och bedömas med hänsyn till tidpunkten för förköpsrättens ut­

övande.

Kungl. Maj:ts proposition nr 9Q år 1967

^_ 12

§.

Köp av fast egendom är för sin giltighet beroende av att förköp ej sker.

Är frågan om förköp ännu ej avgjord, skall beträffande lagfart sådant hinder

anses möta som avses i 10 § förordningen den 16 juni 1875 (nr 42) angåen­

de lagfart å fång till fast egendom.

Har lagfart beviljats i strid med första stycket, är för köpsrätten förlorad.

Har förköp skett, är det utan verkan. Motsvarande gäller när förvärvstill-

stånd meddelats i strid med 2 § andra stycket jordförvärvslagen eller i strid

med 5 § andra stycket lagen om vissa inskränkningar i rätten att förvärva

fast egendom eller gruva eller aktier i vissa bolag.

När förköpet fullbordats, skall köparen till kommunen överlämna de

handlingar angående fastigheten som köparen innehar och som är av be­

tydelse för kommunen såsom ägare av fastigheten.

13 §.

När förköpet fullbordats, skall kommunen ersätta köparen för vad denne

enligt åtagande i köpeavtalet fullgjort före fullbordandet och för nödvändig

kostnad i samband med köpet. På belopp som kommunen på grund härav

har att utge skall kommunen betala sex procent ränta. Kommunen skall

dessutom ersätta köparen för nödvändig kostnad som nedlagts på egendo­

men utöver vad som skäligen motsvarar värdet av den avkastning som kö­

paren erhållit.

Har köparen avverkat skog annat än till husbehov eller avhänt egendo­

men annat än dess vanliga avkastning, äger kommunen erhålla ersättning

härför. Detsamma gäller om köparen skadat egendomen eller eljest för­

anlett att den minskat i värde, om och i den mån det med hänsyn till för­

farandets beskaffenhet och omständigheterna i övrigt kan anses skäligt.

14 §.

Tvist om fråga som avses i 5 § andra eller tredje stycket, 6 § eller 13 §

upptages av rätten i den ort där den fasta egendomen är. Ligger egendomen

under flera domstolar, upptages tvisten av den rätt under vilken huvud­

delen ligger.

I mål som avses i första stycket skall kommunen svara för å ömse sidor

uppkomna kostnader i underrätten, i den mån annat ej föranledes av 18 kap.

6 och 8 §§ rättegångsbalken. Beträffande skyldigheten att svara för kostnad

i högre rätt gäller, med tillämpning i övrigt av 18 kap. rättegångsbalken, att

kommunen, om annat ej föranledes av 18 kap. 6 och 8 §§ samma balk, all-

7

«

tid själv skall bära såväl sina egna kostnader som kostnad som åsamkas mot­

part genom att kommunen fullföljt talan.

15 §.

Har underrättelse enligt 4 § första stycket eller enligt 7 § första stycket

av kommunen avlämnats i rekommenderat brev på postanstalt inom landet

för befordran till mottagarens vanliga adress, anses kommunen ha fullgjort

vad som ankommer på kommunen.

Ligger egendomen inom skilda inskrivningsdomares områden anses anmä­

lan enligt 7 eller 9 § gjord först när anmälan skett till samtliga inskrivnings­

domare.

16 §.

Bestämmelserna i 1—15 §§ om försäljning av fast egendom äger motsva­

rande tillämpning, när sådan egendom går i byte.

17 §.

Närmare bestämmelser för tillämpningen av denna lag, meddelas av

Konungen.

Kungl. Maj:ts proposition nr 90 år 1967

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1968. Lagen äger icke tillämpning

på köp eller byte som skett före ikraftträdandet. Vad som enligt 3 § första

stycket 6 gäller för det fall att andel förvärvats genom gåva avser icke an-

delsförvärv genom gåva som fullbordats före ikraftträdandet.

8

Ö

Kungl. Maj:ts proposition nr 90 år 1967

Förslag

till

Lag

angående ändrad lydelse av 2 kap. 57 § ock 4 kap. 10 § lagen den 14 juni

1907 (nr 36 s. 1) om nyttjanderätt till fast egendom

Härigenom förordnas, att 2 kap. 57 § och 4 kap. 10 § lagen den 14 juni

1907 om nyttjanderätt till fast egendom1 skall erhålla ändrad lydelse på sätt

nedan anges.

(Nuvarande lydelse)

(Föreslagen lydelse)

2 KAP.

57 §.

Sker försäljning —----------- - •—-----—- —---- — särskilt stadgat.

Motsvarande sätt---------— —-•— ------------------ -i byte.

Arrendatorn äger icke förköpsrätt

om kommun förvärvar fastigheten

genom förköp enligt förköpslagen

den

1967 (nr ).

4 KAP.

10

§

Avgälden skall utgå med oför­

ändrat belopp under vissa tidsperio­

der, med rätt för såväl fastighets­

ägaren som tomträttshavaren att

under näst sista året av varje period

väcka talan angående omprövning

av avgäldens belopp för nästfoljan­

de period. Sker det ej, skall avgäl­

den under den perioden utgå med

samma belopp som förut, där ej

före den i första punkten angivna

fristens utgång annat avtalats. Om

ej längre tid överenskommes, utgör

varje period tjugu år, den första

räknad från upplåtelsen eller den

senare dag som däri angivits.

Upplåtes tomträtt väsentligen för

annat ändamål än bostadsbebyggel­

se, må därvid överenskommas kor­

tare tidsperioder än i första stycket

sägs, dock minst tio år.

Avgälden skall utgå med oför­

ändrat belopp under vissa tidsperi­

oder, med rätt för såväl fastighets­

ägaren som tomträttshavaren att

under näst sista året av varje pe­

riod väcka talan angående ompröv­

ning av avgäldens belopp för näst-

följande period. Sker det ej, skall

avgälden under den perioden utgå

med samma belopp som förut, där ej

före den i första punkten angivna

fristens utgång annat avtalats. Om

ej längre tid överenskommes, utgör

varje period tio år, den första räk­

nad från upplåtelsen eller den senare

dag som däri angivits.

1 Senaste lydelse av 2 kap. 57 § se 1943:883 och av 4 kap. 10 § se 1953:415.

9

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1968.

I fråga om tomträtt som upplåtits före lagens ikraftträdande äger äldre

lag fortfarande tillämpning. Fastighetsägaren och tomträttshavaren äger

dock överenskomma, att period som anges i 4 kap. 10 § första stycket får

understiga tjugu men ej tio år. Angående sådan överenskommelse gäller 4

kap. 21 §.

Kungl. Maj.ts proposition nr 90 år 1967

Förslag

till

Förordning

om ändrad lydelse av 5 § stämpelskatteförordningen

den 21 maj 1964 (nr 308)

Härigenom förordnas, att 5 § stämpelskatteförordningen den 21 maj 1964

skall erhålla ändrad lydelse på sätt nedan anges.

(Nuvarande lydelse)

Överlåtes köp----------------

Överlåtes fång —-------------

Har skatt------------------- —

Begäran om------------------

(Föreslagen lydelse)

- avse inskrivning.

- första fånget.

- 42 § 2 mom.

- denna handling.

Tredje stycket äger motsvarande

tillämpning vid förvärv genom för­

köp enligt förköpslagen den

1967 (nr ).

Denna förordning träder i kraft den 1 januari 1968.

lf Bihang till riksdagens protokoll 1967. 1 samt. Nr 90

10

Kungl. Maj:ts proposition nr 90 år 1967

Utdrag av protokollet över justitieärenden, hållet inför Hans

Maj:t Konungen i statsrådet på Stockholms slott den

20 januari 1967.

Närvarande:

Statsministern

E

rlander^, ministern för utrikes ärendena

N

ilsson^, statsråden

S

träng

, A

ndersson

, L

ange

, K

ling

, J

ohansson

, H

olmqvist

, A

spling

,

P

alme

, S

ven

-E

ric

N

ilsson

, L

undkvist

, G

ustafsson

, G

eijer

, M

yrdal

,

O

dhnoff

.

Chefen för justitiedepartementet, statsrådet Kling, anmäler efter gemen­

sam beredning med statsrådets övriga ledamöter fråga om lag om kommu­

nal förköpsrätt m. m. och anför.

Inledning

Genom beslut den 28 juni 1963 bemyndigade Kungl. Maj :t chefen för

justitiedepartementet att tillkalla sakkunniga för att utreda frågan om åt­

gärder i syfte att, annorledes än genom expropriation, motverka prissteg­

ringen på mark och förhindra oförtjänta värdestegringsvinster.

De sakkunniga,1 som antog namnet 1963 års markvärdekommitté, avgav

den 14 april 1966 ett betänkande med titeln »Markfrågan del I och II» (SOU

1966:23 och 24). I betänkandet framläggs skilda förslag till reformer som

alla uppbärs av syftet att förbättra balansen mellan tillgång och efterfrågan

på bebyggelsemark. Kommittén anser att den fortskridande prisstegringen

på mark som behövs för bebyggelse härigenom skall kunna brytas. Betän­

kandet innefattar förslag om förköpsrätt för kommun till fastigheter och

om ändringar i tomträttslagstiftningen. Förslagen torde få fogas till stats­

rådsprotokollet i detta ärende som bilaga 1. Vidare föreslås ändrade be­

stämmelser om skatt på realisationsvinst vid försäljning av fast egendom

och om beskattning av jordstyckningsrörelse.

Yttranden över betänkandet2 har efter remiss avgetts av justitiekanslern,

Svea hovrätt, hovrätten för Skåne och Blekinge, hovrätten för Västra Sve­

rige, fortifikationsförvaltningen, försvarets civilförvaltning, försvarets fas-

tighetsnämnd, byggnadsstyrelsen, kammarkollegiet, bankinspektionen, för-

1 Regeringsrådet Sten VA7alberg, tillika ordförande, riksdagsmännen Tore Bengtsson, Mac P.

Hamrin, Herbert Hermansson och Yngve Holmberg, direktören Inge Hörlén samt riksdagsman­

nen Göran Karlsson. Sedan Bengtsson den 23 november 1964 avlidit, tillkallades den 29 decem­

ber samma år riksdagsmannen Erik Wärnberg som sakkunnig

Sådana remissinstanser som begränsat sina yttranden till betänkandets skatterättsliga

delar är inte medtagna.

11

säkringsinspektionen, konjunkturinstitutet, domänstyrelsen, lantbrukssty-

relsen, lantmäteristyrelsen, statens naturvårdsnämnd, kommerskollegium,

arbetsmarknadsstyrelsen, bostadsstyrelsen, statens hyresråd, statens institut

för byggnadsforskning, stiftsnämnderna i Uppsala, Lund och Göteborg,

överståthållaränibetet och samtliga länsstyrelser, expropriationsutredningen,

inskrivningskommittén, statens markdelegation, kommunalrättskommittén,

markpolitiska utredningen, Sveriges fastighetsägareförbund, Sveriges all­

männyttiga bostadsföretag, Svenska riksbyggen, Hyresgästernas sparkasse-

och byggnadsföreningars riksförbund (HSB), Sveriges villaägareförbund,

Sportstugefrämjandet, Hyresgästernas riksförbund, Sveriges skogsägareför­

eningars riksförbund, Riksförbundet Landsbygdens folk (RLF), Sveriges

lantbruksförbund, Sveriges industriförbund, Svenska byggnadsentreprenör­

föreningen, Svensk industriförening, Sveriges hantverks- och industriorga­

nisation, Sveriges grossistförbund, Sveriges köpmannaförbund, Kooperativa

förbundet, Svenska företagares riksförbund, Familjeföretagens förening,

Konungariket Sveriges stadshypotekskassa, Svenska bostadskreditkassan,

Sparbankernas bank, Jordbrukets bank, Sveriges jordbrukskasseförbund,

Svenska bankföreningen, Svenska sparbanksföreningen, Föreningen för

tjänstemän inom Sveriges stadshypoteks- och bostadskreditorganisationer,

Svenska försäkringsbolags riksförbund, Folksam, Svenska landstingsför­

bundet, Svenska stadsförbundet, Svenska kommunförbundet, Stor-Stock-

holms planeringsnämnd, Stockholmstraktens regionplanenämnd, Kommu­

nalförbundet för Stockholms stads och läns regionala frågor, Sydvästra

Skånes kommunalförbund, Svenska pastoratens riksförbund, Svenska ar­

betsgivareföreningen, Samfundet för fastighetsvärdering, Landsorganisatio­

nen i Sverige (LO), Tjänstemännens centralorganisation (TCO), Stats-

tj änstemännens riksförbund, Sveriges arbetsledareförbund, Sveriges advo­

katsamfund, Sveriges lantmätareförening, Svenska kommunal-tekniska för­

eningen, Föreningen Sveriges häradshövdingar, Föreningen Sveriges stads-

domare samt Sveriges handelsträdgårdsmästareförbund.

Av lantbruksstyrelsen har överlämnats yttranden från lantbruksnämn­

derna i Stockholms län och stad, Malmöhus län, Göteborgs och Bohus län,

Västmanlands län samt Västernorrlands län, av lantmäteristyrelsen yttran­

den från överlantmätarna i 20 län, av kommerskollegium från handelskam-

rarna i landet, av överståthållaränibetet från stadskollegiet i Stockholm, av

länsstyrelsen i Stockholms län från lantbruksnämnden i Stockholms län

och stad, av länsstyrelsen i Uppsala län från länsarkitekten, överlantmäta­

ren och Uppsalablockets samarbetsnämnd, av länsstyrelsen i Söderman­

lands län från länsarkitekten, stadsfullmäktige i Eskilstuna och samman-

läggningsdelegerade i Nyköping, av länsstyrelsen i Östergötlands län från

överlantmätaren och lantbruksnämnden samt drätselkamrarna i Norrkö­

ping och Linköping, av länsstyrelsen i Jönköpings län från länsarkitekten,

av länsstyrelsen i Kronobergs län från länsarkitekten, överlantmätaren,

Kungl. Maj:ts proposition nr 90 år 1967

12

Kungl. Maj. ts. proposition nr 90 år 1967

länsbostadsnämnden, stadsfullmäktige i Växjö och Kronobergs länsavdel­

ning av Svenska kommunförbundet, av länsstyrelsen i Gotlands län från

drätselkammaren i Visby stad samt kommunalnämnderna i Slite köping,

Klintehamns kommun och Hemse kommun, av länsstyrelsen i Blekinge län

från överlantmätaren, länsbostadsnämnden, lantbruksnämnden, samman-

läggningsdelegerade i Ronneby stad och Olofströmsregionen, drätselkam­

rarna i Karlskrona och Karlshamn samt Blekinge läns landstings förvalt­

ningsutskott, av länsstyrelsen i Kristianstads län från stadsfullmäktige i

Kristianstad samt kommunalfullmäktige i Perstorps köping och Knislinge

kommun, av länsstyrelsen i Malmöhus län från drätselkamrarna i Malmö

och Lund samt stadskollegiet i Hälsingborg, av länsstyrelsen i Hallands län

från stadsfullmäktige i Halmstad, kommunalfullmäktige i Löftadalens

kommun och samarbetsnämnden i Falkenbergs kommunblock, av länssty­

relsen i Göteborgs och Bohus län från länsbostadsnämnden, länsarkitekten,

Göteborgs stadskollegium och stadsfullmäktige i Uddevalla, av länsstyrelsen

i Värmlands län från lantbruksnämnden, länsarkitekten och överlantmäta-

ren samt stadsfullmäktige i Arvika, Karlstad, Kristinehamn och Säffle, av

länsstyrelsen i Örebro län från överlantmätaren, länsbostadsnämnden, drät­

selkamrarna i Örebro och Karlskoga samt kommunalnämnden i Kumla, av

länsstyrelsen i Västmanlands län från länsarkitekten, länsbostadsnämnden,

lantbruksnämnden, drätselkamrarna i Västerås, Köping och Arboga samt

kommunalfullmäktige i Hallstahammar och Skinnskatteberg, av länsstyrel­

sen i Kopparbergs län från stadsfullmäktige i Falun och Borlänge samt

kommunalfullmäktige i Stora Tuna kommun, av länsstyrelsen i Väster-

norrlands län från drätselkamrarna i Härnösand och Sundsvall, länsarki­

tekten samt Västernorrlands och Jämtlands läns handelskammare, av läns­

styrelsen i Jämtlands län från stadsfullmäktige i Östersund, Jämtlands läns

avdelning av Svenska kommunförbundet och länsarkitekten, av Västerbot­

tens län från överlantmätaren, länsarkitekten, lantbruksnämnden, länsar­

betsnämnden, stadsfullmäktige i Skellefteå samt kommunalnämnden i

Vilhelmina köping och Burträsks kommun ävensom av länsstyrelsen i

Norrbottens län från lantbruksnämnden, länsarbetsnämnden, länsarkitekten,

skogsvårdsstyrelsen och överlantmätaren.

Den principiella frågan om samhällsingripande mot oförtjänt markvärde­

stegring samt spörsmålen om kommunal förköpsrätt och om ändringar i

tomträttslagstiftningen har beretts inom justitiedepartementet, medan de

skatterättsliga frågorna bereds inom finansdepartementet. Jag anhåller nu

att få ta upp de frågor som sålunda beretts inom justitiedepartementet. De

skatterättsliga frågorna kommer att senare anmälas av chefen för finans­

departementet.

Inom justitiedepartementet har upprättats förslag till förköpslag och

lag angående ändrad lydelse av 4 kap. 10 § lagen den 14 juni 1907 (nr 36)

s. 1) om nyttjanderätt till fast egendom jämte viss följ dlagstiftning. För­

slagen torde få fogas vid statsrådsprotokollet i detta ärende, som bilaga 2.

14

Kungl. May.ts proposition nr 90 år 1967

delade meningar både i fråga om vilken omfattning indragningen av jord­

värdestegring borde ges och i fråga om vilka tekniska metoder som borde

användas. I betänkandet redovisades tre olika förslag, av vilka inget om­

fattades av någon majoritet inom utredningen. Endast ett av förslagen hade

utarbetats i detalj. Förslaget innebar att den del av fastighetsvärdet som

uppkommit genom oförtjänt värdestegring skulle fastställas i viss ordning

och besvära fastigheten som ett värdestegringshypotek, på vilket fastig­

hetsägaren skulle betala ränta till stat och kommun. Av de övriga förslagen

upptog det ena en lösning inom beskattningens område medan det andra

byggde på tanken att fastighetsägarna skulle åläggas utge betterments- eller

båtnadsbidrag, nära anpassade till den värdestegring den enskilda fastigheten

kunde visas ha erhållit genom samhällets åtgärder. Ingetdera av förslagen

har lett till lagstiftning.

Även om någon enhetlig lösning av markfrågan inte kunnat genomföras

inom den civilrättsliga lagstiftningen har begränsade resultat dock vunnits

genom skilda reformer. Sålunda ger tomträttsinstitutet kommunerna möj­

lighet att tillgodogöra sig markvärdestegring. Genom den förut nämnda

ändringen i expropriationslagen har kommunerna fått ökade möjligheter

alt tvångsvis förvärva mark för tomträttsupplåtelse. Finansiella svårig­

heter har emellertid bidragit till att i stort sett endast de större städerna

använt sig av tomträttsinstitutet. Bestämmelser i byggnadslagen den 30

juni 1947 (nr 385) om zonexpropriation bereder vidare kommunerna möj­

lighet att tillgodogöra sig värdestegring i samband med sådan genomgri­

pande stadsombyggnad som inte lämpligen kan ske annat än i ett sam­

manhang. Reglerna om gatumarksersättning och gatubyggnadskostnadsbi-

drag ger på begränsade områden kommunerna möjlighet att erhålla viss

ersättning för åtgärder som är ägnade att höja värdet på enskilda fastig­

heter. I detta sammanhang bör slutligen nämnas att expropriationsutred-

ningen har att se över expropriationslagstiftningen och därvid bl. a. när­

mare undersöka frågan om vidgad rätt till expropriation för upplåtelse

med tomträtt.

Även vid reformarbete på andra områden har markfrågan tilldragit sig

uppmärksamhet. Markpolitiska utredningen uttalade sig sålunda i betän­

kandet »Kommunal markpolitik» (SOU 1964:42) för en aktiv kommunal

markpolitik. Utredningen förordade att kommunerna behåller äganderät­

ten till en stor del av den förvärvade marken och upplåter den med tomt­

rätt. I enlighet härmed föreslog utredningen att kommunerna skulle beredas

väsentligt förbättrade möjligheter att ta upp kortfristiga lån för förvärv av

äganderätt till mark och långfristiga lån för finansiering av tomträttsupp-

låtelser. Förslag i sistnämnda hänseende har redan antagits av riksdagen.

Frågan om markförvärvslån har däremot ansetts böra prövas i samband

med spörsmålen om indragning av markvärdestegringsvinster och om kom­

munal förköpsrätt (prop. 1965: 144 s. 9). Vidare har 1962 års fritidsutred-

ning i betänkandet »Friluftslivet i Sverige, del II» (SOU 1965: 19) föreslå-

16

riationsinstitutet bättre ägnat att fylla sin uppgift bl. a. när det gäller kom­

munala markförvärv. Eftersom expropriationsförfarandet är tämligen tids-

och kostnadskrävande, har kommittén övervägt om expropriation i vissa

fall skulle kunna undvikas. Detta kan ske om kommunerna utrustas med

en särskild — för markägaren mindre betungande — möjlighet att förvärva

fast egendom.

Kommittén stannar för att föreslå en kommunal förköpsrätt. Förslaget

innebär att en kommun, som fått underrättelse om att en viss fastighet sålts,

skall ha rätt att träda i köparens ställe och förvärva egendomen på de vill­

kor som avtalats mellan köparen och säljaren. Markägaren bestämmer allt­

så själv tidpunkten för försäljningen samt priset och köpevillkoren i övrigt

men han kan få finna sig i att kommunen inträder som köpare i stället för

den med vilken försäljningen från början avtalades. Förköpsrätten avses

inte få tillämpning på fång där särskilda omständigheter, såsom släktskap

mellan säljare och köpare, ekonomisk intressegemenskap eller liknande

förhållanden, skulle komma ett utövande av förköpsrätten att framstå som

obilligt. Kommittén understryker att förköpsrätten inte är avsedd att för

kommunernas del ersätta vanliga köp. Den är främst tillkommen för att

kommunerna skall kunna förvärva egendom som med förbigående av kom­

munen sålts till annan. Det kan vara fråga om fall när kommunen över

huvud taget inte beretts tillfälle att förhandla med säljaren eller när kom­

munen förklarat sig villig att godta de villkor säljaren ställt men kommu­

nen ändå blivit förbigången. Förköpsrätten ökar kommunernas möjlighet

att utbjuda byggnadsmark och kan härigenom väntas medföra att konkur­

rensen om byggnadsmarken blir mindre. Risken för ett kommunalt för-

köpsingripande torde också verka hämmande på enskildas förvärv av mark

inom kommunens intresseområde.

Enligt kommitténs mening bör kommunerna ges ökade möjligheter att

utnyttja de fördelar som är förknippade med att behålla förvärvad mark

i kommunal ägo och att upplåta den med tomträtt. I syfte att underlätta

finansieringen av kommunala tomträttsupplåtelser föreslår kommittén vis­

sa ändringar i tomträttslagstiftningen. Dessa avser att öppna möjlighet för

kommunerna att i överensstämmelse med vad som redan tillämpas på sina

håll få täckning för exploateringskostnader i anslutning till upplåtelse av

tomträtt samt att ge rätt till omreglering av den periodiska tomträttsav-

gälden vart tionde år.

Kommittén har vidare gjort eu översyn av skattebestämmelserna angåen­

de vinster vid försäljning av mark och annan fast egendom. Ändringar före­

slås beträffande beskattningen av realisationsvinst och jordstgckningsrö-

relse. Ändringarna syftar till alt främja ett tidigt utbud av mark. Enligt

kommitténs mening hämmar de nuvarande skattereglerna i viss omfattning

utbudet av mark. För att ett ökat utbud av mark skall få avsedd markpoli-

tisk effekt föreslås också regler som medför att markförvärv inte som f. n.

Kungl. Maj:ts proposition nr 90 år 1967

Kungl. Maj.ts proposition nr 90 år 1967

17

utgör en skattemässigt favoriserad form för enskild kapitalplacering. Skat-

teförslagen innebär både lindringar och skärpningar för de skattskyldiga.

Skärpningarna drabbar i huvudsak enbart större markvinster. I fråga om

realisationsvinstskatten går kommitténs förslag ut på att förkorta den tid­

rymd under vilken skatten är hög och därmed utbudshämmande samt att

utmönstra regler om skattefrihet vid försäljning efter tio års innehav. Skat­

ten på tomtstyckningsrörelse föreslås lindrad genom att rörelsebegreppet

ges en väsentligt mera begränsad räckvidd än det f. n. har. Vidare förenklas

reglerna för att ovisshet om deras innebörd inte skall verka återhållande på

benägenheten att sälja mark.

Utredningen har övervägt fördelar och nackdelar med en utvidgad an­

vändning av båtnadsbidrag som en metod för indragning av oförtjänt mark­

värdestegring. Övervägandena har emellertid inte lett till några förslag.

Samhällsingripande mot oförtjänt markvärdestegring

Kommittén. Kommittén har genom olika undersökningar sökt skaffa

sig en närmare kännedom om den faktiska prisutvecklingen på mark av

olika slag. Även om det därvid visat sig svårt att finna en invändningsfri

metodik och undersökningsresultaten därför bör bedömas med viss försik­

tighet, anser kommittén dock att de är väl ägnade att belysa utvecklingen

i stort för skilda slag av mark. Huvuddragen i denna utveckling samman­

fattar kommittén på följande sätt. I fråga om mark avsedd för jordbruk

och skogsbruk har under de senaste åren i vissa delar av landet skett en

i allmänhet måttlig prisstegring, som lokalt är ojämnt fördelad. Även be­

byggd mark i städer och tätorter har undergått viss prisstegring. Också

denna är i allmänhet relativt måttlig. Mark bebyggd med saneringsmogna

hus utgör härvid ett undantag. Prisstegringen för sådan mark har sålunda

varit betydande. Obebyggd eller glesbebyggd mark i omedelbar närhet av

expanderande tätorter har i likhet med saneringsområden visat stark pris­

stegring. Detsamma gäller obebyggd mark som tagits i anspråk för fritids­

bebyggelse.

I fråga om de faktorer som påverkar prisbildningen på mark framhåller

kommittén att en fastighets värde ytterst beror på det ändamål för vilket

den bäst lämpar sig och på lönsamheten av denna användning. Fastighets­

marknaden företer emellertid särdrag som gör det särskilt svårt att klar­

lägga prismekanismen vid fastighetsköp. Sålunda anförs att de markägare

vilkas fastigheter med hänsyn till läge och grundförhållanden är bäst läm­

pade för ett visst användningssätt, t. ex. en fortsatt utbyggnad av en expan­

derande tätort, sällan behöver räkna med någon utbudskonkurrens. Vidare

skiljer sig fastighetsmarknaden från andra varumarknader genom att den

är mindre rörlig och genom att motiven för ett fastighetsförvärv kan växla

18

betydligt. I princip är emellertid markens värde beroende av den avkastning

marken ger eller väntas ge.

Mark som används för jordbruk eller skogsbruk och som kan antas bli

utnyttjad för tätbebyggelse inom en inte alltför avlägsen framtid stiger re­

gelmässigt i värde. Detta sammanhänger uppenbarligen med att marken

beräknas komma att ge högre avkastning vid det senare användningssättet.

Hur mycket högre avkastningen blir, beror framför allt på hur bebyggelsen

får utformas.

Beträffande mark som är bebyggd enligt gällande detaljplan torde någon

nämnvärd förändring av värdet inte vara att vänta eftersom hyrorna allt­

sedan år 1942 varit i princip låsta genom hyresregleringen. I den mån hyres­

fastigheter som ej är finansierade med statliga lån undergått en reell värde­

stegring, måste detta antas i första hand sammanhänga med förväntningar

om ökad avkastning när hyresregleringen upphör eller genom ökad bebyg­

gelserätt. I fråga om bebyggda villatomter får värdet av bostadsförmånen

anses vara den avkastning ägaren har av det i fastigheten investerade kapi­

talet. De undersökningar kommittén företagit visar emellertid att enfamiljs­

hus på många håll stigit kraftigt i pris medan hyresnivån för jämförbara

lägenheter på grund av hyresregleringen ändrats endast obetydligt. Villa­

prisernas uppgång har uppenbarligen samband med den allmänna bristen

på bostäder.

Även värdet av mark som är lämpad för fritidsbebyggelse beror på den

beräknade avkastningen. Också här spelar emellertid stigande efterfrågan

en väsentlig roll för prisbildningen.

Rörande markbehovet erinrar kommittén om att folkmängden i vårt land

sedan andra världskrigets slut stigit med inemot en miljon samtidigt som

glesbygdens befolkning minskat väsentligt. Det är uppenbart att dessa för­

hållanden föranlett en betydande stegring av efterfrågan på mark för bostä­

der och därmed sammanhängande anordningar i och omkring tätorterna i

expanderande regioner. Tätorternas tillväxt på glesbygdens bekostnad bär

säkerligen också ökat behovet av mark för fritidsändamål. Utvecklingen

på det ekonomiska området har vidare medfört krav på allt större utrym­

men såväl för affärs-, industri- och kontorslokaler som för bostäder. Att

den höjda utrymmesstandarden direkt återverkar på markbehovet är up­

penbart. Prognoserna om befolkningens tillväxt och koncentrationen till

expanderande tätortsregioner samt om den fortsatta ekonomiska utveck­

lingen talar för att efterfrågan på mark för ifrågavarande ändamål kom­

mer att bestå och t. o. m. öka under de närmaste decennierna. Att detta

i sin tur under i övrigt oförändrade förhållanden måste komma att inverka

på markprisutvecklingen i framtiden synes uppenbart.

Kommittén anför vidare beträffande efterfrågan på bebyggelsemark att

byggnadsföretagen för att säkra den framtida verksamheten är beroende av

att göra sina markinköp i god tid innan marken skall bebyggas. Dessa före­

Kungl. Maj:ts proposition nr 90 år 1967

20

Kungl. Maj:ts proposition nr 90 år 1967

Beträffande skälen för ett samhällsingripande anför kommittén att de

förslag om indragning av oförtjänt markvärdestegring som hittills framlagts

visserligen rönt mycken kritik men att denna huvudsakligen inriktats på

arten och graden av de föreslagna åtgärderna. Grundtanken att oförtjänt

markvärdestegring utgör ett samhällsproblem som påkallar särskilda åt­

gärder har däremot endast undantagsvis satts i fråga.

Kommittén konstaterar vidare att oförtjänt markvärdestegring väsent­

ligen är en effekt av samhällets utveckling och att värdestegringen orsakar

beaktansvärda utgifter för både den enskilde och samhället. Markvärde­

stegringen måste sålunda enligt kommitténs mening betraktas som en ogynn­

sam biverkan av samhällsutvecklingen. Från denna utgångspunkt finner

kommittén det naturligt att samhället i rimlig utsträckning griper in med

skilda åtgärder.

Kommitténs undersökningar visar att prisstegringen på eftertraktad bygg-

nadsmark blivit exceptionellt stor i förhållande till prisutvecklingen för

andra varor. Ägare av mark som behövs för samhällsutvecklingen behöver

inte räkna med nämnvärd utbudskonkurrens. Markägaren har ofta något av

en monopolställning som är av stor betydelse för prisbildningen. Statsmak­

terna har på andra områden genom olika åtgärder sökt hindra att monopol­

förhållanden skall bestämma prisutvecklingen. Det synes kommittén up­

penbart att åtgärder i samma syfte är berättigade också när det gäller mark

eftersom detta är en vara vars pris har stor social betydelse.

Man kan vänta sig att de senaste decenniernas stora efterfrågan på mark,

särskilt för tätbebyggelse, skall bestå och t. o. m. öka under kommande år­

tionden. Det finns då även skäl att befara att den prisstegring som konsta­

terats i fråga om sådan mark under senare år skall fortsätta, om de fakto­

rer som bestämmer prisutvecklingen förblir oförändrade. Kommittén anser

att det nu sagda utgör tillräcklig grund för ett samhällsingripande.

När det gäller markfrågan bör samhällets ansträngningar i första hand

inriktas på att söka dämpa markprisstegringen. Det står därvid klart för

kommittén att det eftersträvade målet inte kan nås genom ett enda ingri­

pande som gör anspråk på att lösa markfrågan i dess helhet. Kommittén

söker sig i stället fram på de partiella reformernas väg och strävar därvid

i första hand efter att dämpa prisstegringen på mark. I andra hand söker

kommittén att i rimlig omfattning och utan att komma i konflikt med det

primära syftet tillförsäkra samhället andel i markvärdestegringen. Kommit­

tén räknar inte med att oförtjänt markvärdestegring skall kunna helt; för­

hindras genom de reformer kommittén föreslår. Målet är i stället att finna

praktiskt genomförbara dellösningar som tillsammans och i förening med

reformer inom närliggande områden skall ge ett från allmän och enskild

synpunkt godtagbart resultat. En viktig utgångspunkt för kommitténs över­

väganden är att kommunerna enligt gällande rätt bär en stor del av ansvaret

för samhällsplaneringen och bostadsförsörjningen.

22

Knngl. Maj:ts proposition nr 90 år 1967

orter, för naturvård och fritidsbebyggelse liksom för andra åtgärder som

ställer anspråk på en planmässig disposition av marken. Mest påtagliga har

dessa återverkningar varit på de orter där bebyggelseutvecklingen gått

snabbt, i all synnerhet om kommunen från början saknat nämnvärda egna

markresurser. Resultatet har i sådana fall ofta blivit att utbyggandet mera

kommit att dikteras av markens pris och åtkomlighet än av funktionella,

miljömässiga och långsiktiga ekonomiska bedömningar.

Länsstyrelserna har också ofta anfört allvarliga betänkligheter över den

pågående utvecklingen. Länsstyrelsen i Göteborgs och Bohus län framhåller

sålunda att det inte saknas exempel på enorma markvärdestegringar under

de senaste åren men att det också finns exempel på kontrollerad markpris­

utveckling genom aktiv kommunal markdisposition.

Hyresgästernas riksförbund anför att markprisstegringarna sannolikt

inte i sin helhet återspeglas i kommitténs undersökningar beroende bi. a.

på att mätningarna gjorts efter en redovisning av priset per in2 vånings-

yta. Enligt förbundet göms höga markpriser ofta genom otillbörligt hög

exploatering av marken. I sådana fall tvingas konsumenten att betala det

höga markpriset inte i kr./m2 lägenhetsyta utan i form av försämrad bo­

stadsmiljö. Sportstugefrämjandet anför liknande synpunkter i fråga om

mark för fritidsändamål.

När det gäller de faktorer som påverkar prisbildningen på mark pekar

flera remissinstanser på det ökade markbehovet omkring tätorterna i ex­

panderande regioner. Länsstyrelsen i Stockholms län erinrar om den kraf­

tiga befolkningsomflyttning som sedan lång tid pågår inom och mellan

skilda regioner av landet. Denna medför en ökad befolkningskoncentration

till i synnerhet Mälarregionen och Sydvästsverige och inom dessa regioner

mest till befintliga tätorter. Enligt utförda prognoser beräknas exempelvis

Mälardalens tätortsbygder mellan åren 1960 och 1980 få befolkningsökning­

ar på upp till 50 %. Denna utveckling i samband med ökade krav på ut­

rymme per individ för bostäder, kontor, affärer, industrier, kommunikatio­

ner in. m. samt en allt starkare efterfrågan på mark för fritidsändamål tar

sig uttryck i en snabbt accelererande ökning av markbehovet. Stor-Stock-

holms planeringsnämnd anför beträffande utvecklingen inom sitt område

att Stor-Stockholm år 1940 hade en folkmängd på 770 000, varav 80 % i

Stockholms stad och 20 % i grannkommunerna. Folkmängden är nu

1 250 000 invånare, varav knappt 70 % bor i Stockholm. Allt tyder på att

denna utveckling kommer att fortsätta. Antalet invånare i Stor-Stockholm

beräknas sålunda år 1975 uppgå till 1 450 000, år 1980 till 1 560 000 och år

2 000 till 2 200 000. Detta visar att stora krav kommer att ställas på mark­

resurser inom expansionskommunerna.

Länsstyrelsen i Malmöhus län framhåller att tätortsfolkmängden i länet

ökat kraftigt och i accelererande takt under de senaste decennierna. Under

första hälften av 1960-talet uppgick ökningen till 58 000 personer eller 11 %.

24

långsiktig aktiv kommunal markpolitik med hänsyn till kommunernas an­

svar för samhällsplaneringen och bostadsförsörjningen. I detta samman­

hang framförs också krav på ökade finansiella resurser för kommunala

markförvärv.

Näringslivets byggnadsdelegation ställer sig emellertid kritisk till tanken

på ett ökat kommunalt markägande. Delegationen framhåller att de flesta

kommuner redan nu förvärvar mark i så stor utsträckning som de anser

vara möjligt med hänsyn till belastningen för skattebetalarna och kredit­

marknaden. Ökade krav på statliga markförvärvslån kommer att framstäl­

las. Frågan inställer sig om våra knappa kapitaltillgångar skall användas

för en vidlyftig kommunalisering av bebyggelsemarken så länge resurserna

inte förslår att tillgodose verkligt angelägna intressen, exempelvis ett till­

räckligt bostadsbyggande. Hittillsvarande erfarenheter ger vid handen att

kommunerna rätt genomgående föredrar att först förvärva marken och

sedan successivt detaljplanera de kommunala fastigheterna framför att för­

söka styra samhällsutvecklingen genom en med avseende på fastighets­

ägareförhållandena förutsättningslös översiktlig planering. Svenska fastig­

hetsägareförbundet framför liknande synpunkter och menar att kommu­

nerna inte bör engagera sig i kostnadskrävande markaffärer utan i stället

genom en god planberedskap främja och underlätta bostadsförsörjningen

i tätortsregionerna.

Departementschefen. Den starka expansion som kännetecknar samhälls-

byggandet i åtskilliga tätorter eller tätortsregioner för med sig att marken

i dessa områdena i ökande utsträckning får ändrad användning. Mark som

förut använts för jordbruk eller skogsbruk behövs för bebyggelse av

skilda slag, för trafikleder eller liknande anordningar eller för fritidsända­

mål. Även mark som redan är bebyggd får ändrad användning. Förut be­

byggda områden friläggs i viss utsträckning för att tillgodose trafikens

krav på ökade utrymmen. Av särskild betydelse är den fortgående omda­

ningen av tätorternas centrala delar.

Genom den ändrade användningen av marken stiger avkastningen av det

kapital som marken utgör. Eftersom markens värde är beroende av den av­

kastning marken ger eller väntas ge, sker en successiv värdeökning beträf­

fande mark av det slag som nu angetts. Självfallet ligger det i och för sig

inte något osunt i en sådan prisutveckling. Den är ett uttryck för en för­

skjutning i relationen mellan olika markområdens ekonomiska värde och

bidrar i sin mån till att marken kommer till ändamålsenlig användning.

Erfarenhetsmässigt kan emellertid en utveckling av detta slag lätt föra med

sig en alltför stark stegring av markpriserna. Kommittén har analyserat de

faktorer som påverkar prisbildningen på mark, de olägenheter som blivit en

följd av prisutvecklingen och skälen för ett samhällsingripande. I likhet med

flertalet remissinstanser kan jag i allt väsentligt instämma i kommitténs ut­

Iiungl. Mcij:ts proposition nr 90 år 1967

28

Kungl. Maj:ts proposition nr 90 år 1967

tillstånd för förvärv av fastighet, som ingår i stadsplan eller som enligt

byggnadsplan, fastställd efter den 1 januari 1948, är avsedd för annat ända­

mål än jordbruk eller skogsbruk. Fastighet som genom avstyckning bildats

för annat ändamål än jordbruk eller skogsbruk och därefter ej undergått

taxering är också undantagen. Förvärvstillstånd krävs inte heller när egen­

domen förvärvats genom inrop på exekutiv auktion. Ansökan om förvärvs­

tillstånd skall göras inom tre månader från det fånget skedde. Försummas

detta blir fånget ogiltigt. Detsamma gäller om förvärvstillstånd vägras. In­

nan frågan om förvärvstillstånd avgjorts, får lagfart inte beviljas. Vägras

tillstånd är staten i princip skyldig att lösa egendomen till det pris köparen

utfäst, om säljaren begär det. Lösningsyrkande prövas av allmän domstol.

En speciell form av förköpsrätt regleras inom ramen för lagen om

nyttjanderätt till fast egendom (NJL). Denna lag innehåller i 2 kap. 57 §

första stycket en bestämmelse om förköpsrätt för arrendator, när den

arrenderade fastigheten säljs eller går i byte. Bestämmelsen gäller endast

arrenden av jordbruk om högst 50 ha odlad jord. Jorden måste dess­

utom tillhöra bolag, förening eller stiftelse eller utgöra gård, torp eller

annan jordbrukslägenhet som lyder under huvudgård och tillhör enskild

eller fideikommiss eller ingå i allmänning av visst slag eller ägs av en­

skild person som inte är mantalsskriven på fastigheten och som uppen­

barligen besitter fastigheten av annan anledning än att bereda sig utkomst

av jordbruket. Närmare bestämmelser om förköpsrätten finns i lagen den

22 december 1943 (nr 884) om arrendators förköpsrätt. Enligt dessa be­

stämmelser skall löseskillingen utgöra det pris köparen utfäst. Förköpsrätt

får inte utövas i vissa fall, bl. a. om köparen är på visst sätt släkt med säl­

jaren, och inte heller om egendomen säljs i den ordning utsökningslagen

anger. Detsamma gäller i vissa fall om staten köpt fastigheten för att främja

jordbrukets yttre rationalisering. Beträffande verkan av hembud gäller lik­

nande regler som enligt 1947 års lagstiftning om kronans förköpsrätt. Talan

om arrendators förköpsrätt prövas av domstol.

Under arbetet på en ny jordabalk togs en motsvarighet till arrendators

förköpsrätt upp i såväl lagberedningens förslag år 1960 (SOU 1960:24—

26) som jordabalksutredningens reviderade förslag år 1963 (SOU 1963: 55).

I det förslag till jordabalk som remitterades till lagrådet den 11 februari

1966 har emellertid spörsmålet om arrendators förköpsrätt ansetts böra tas

upp till behandling först i sammanhang med övriga arrendebestämmelser.

Dessa är f. n. under revision genom särskilda sakkunniga.

Av den nu lämnade redogörelsen framgår att det inte finns någon lag­

stiftning om avtalad förköpsrätt. Förköpsrätt till fast egendom kan därför

inte f. n. med bindande verkan stiftas genom avtal. Lagberedningens åren

1909, 1947 och 1960 avgivna förslag till jordabalk innehåller emellertid en

nybildning, som kallas avtalad förköpsrätt. Institutet finns med också i

1963 års jordabalksförslag. Genom detta institut ville lagberedningen öppna

skild värdering. Återköpsrätten har använts i endast mycket begränsad

utsträckning.

30

Kungl. Maj.ts proposition nr 90 år 1967

Utländsk lagstiftning om förköpsrätt

Avtalad förköpsrätt är ett vanligt rättsinstitut i främmande länder medan

däremot legal förköpsrätt för stat eller kommun är sällsynt. I sistnämnda

hänseende är emellertid lagstiftningen och reformarbetet i Danmark, Norge

och Förbundsrepubliken Tyskland av intresse.

Under våren 1963 framlades i Danmark vissa lagförslag, som om­

fattade bl. a. förköpsrätt till jord för stat och kommun. Redan enligt den

gällande lagstiftningen hade staten förköpsrätt för att anskaffa mark till

mindre jordbruk och handelsträdgårdar. De under år 1963 behandlade

förslagen innebar att stat och kommun skulle få förköpsrätt beträffande

mark för vissa ytterligare ändamål, t. ex. för att tillgodose behovet av mark

för allmänna rekreationsområden, för stadsutvecklingens behov samt för

sommarhusbebyggelse. Bestämmelserna avsåg att öppna möjlighet för lång­

siktiga markförvärv, som kunde vara önskvärda bl. a. i områden där stark

markvärdestegring kunde väntas.

Den kommunala förköpsrätten avsåg fast egendom inom kommunens

gränser. Innanför kommungränsen skulle den kommunala förköpsrätten

dock få utövas endast beträffande egendom inom vissa planlagda områden,

nämligen områden för vilka det fanns »byplan eller dispositionsplan» samt

sådana zoner av områden under »byudviklingsplan» där tätbebyggelse fick

äga rum (inderzon) eller där mark senare kunde tagas i anspråk för sådan

bebyggelse (mellemzon). Den kommunala försköpsrätten skulle däremot ej

gälla i ytterzon, där tätbebyggelse inte är avsedd att förekomma. I sist­

nämnda zon skulle i stället staten ha förköpsrätt.

Den statliga förköpsrätten skulle i princip avse varje egendom som ej

uttryckligen undantagits och detsamma skulle gälla den kommunala för­

köpsrätten beträffande egendomar inom byudviklingsplans inner- och mel-

lanzoner. I fråga om egendom inom byplan eller dispositionsplan avsågs

den kommunala förköpsrätten däremot böra begränsas till vissa egendomar

av särskilt intresse. Beträffande dessa skulle kommunens styrelse med inri­

kesministerns samtycke kunna besluta, att kommunen skulle ha förköps­

rätt. En sålunda beslutad förköpsrätt avsågs därefter bli föremål för inskriv-

ningsåtgärd (tingslysning).

Även den statliga förköpsrätten, som i princip avsågs bli generell, skulle

genom kungörelse av lantbruksministern kunna begränsas till tinglyst egen­

dom. Meningen var att på detta sätt från den generella förköpsrätten undan­

ta antingen fast egendom inom visst geografiskt område eller viss bestämd

kategori av fastigheter. Förköpsrätt skulle inom ett undantaget område eller

en undantagen kategori föreligga endast i de enskilda fall där den blivit

tinglyst. Sådana mera omfattande inskränkningar i den statliga förköps­

rätten avsåg att minska den belastning för fastighetsmarknaden som en

helt generell förköpsrätt kunde väntas medföra och tänktes dessutom kom­

ma , att minska den administrativa tunga som förutsattes uppkomma vid

tillämpning av bestämmelserna om statlig förköpsrätt.

31

Från statlig och kommunal förköpsrätt skulle enligt de ursprungliga

förslagen undantas egendom, vars areal understeg 6 000 in2, egendom som

förvärvats av stat eller kommun, egendom som förvärvats av vissa anhöriga

till säljaren eller dennes make, egendom som innehavaren ärvt samt ytter­

ligare några fall. I det slutliga förslaget begränsades emellertid statens för­

köpsrätt ytterligare, så att den skulle gälla endast egendomar om ett ha

eller mera. Även den kommunala förköpsrätten, såvitt gällde egendomar

inom byplan och dispositionsplan, begränsades på samma sätt.

Huvuddragen i förfarandet var följande. Stat eller kommun skulle under­

rättas om avtalad försäljning av fast egendom, som på grund av generella

bestämmelser eller tinglysning var underkastad förköpsrätt, och ägde där­

efter inom viss kortare tid tillkännage, om förköpsrätten skulle utövas. Var

detta fallet, hade förköparen i princip att överta köparens rättigheter och

skyldigheter enligt köpeavtalet.

Förslaget om förköpsrätt antogs av danska folketinget men förkastades

vid en folkomröstning sommaren 1963. Någon lagstiftning kom därför inte

till stånd.

„

I Norge är förvärv av skog och odlad mark underkastad koncessions-

plikt. Den kommun inom vilken koncessionspliktig mark är belägen har

förköpsrätt till marken. Fråga om koncessionsplikt och kommunal förköps­

rätt beträffande mark för bebyggelse i städer och tätorter har på senare tid

upptagits av en särskild kommitté vars majoritet föreslagit en förköpsrätt

för kommuner till byggnadsmark. Tre av kommitténs sju ledamöter ansåg

emellertid att förköpsrätt inte var behövlig, eftersom kommunerna redan

har tillräckliga möjligheter att förvärva mark. Kommitténs förslag har inte

lett till lagstiftning.

I Förbundsrepubliken Tyskland finns sedan år 1961 vissa be­

stämmelser om kommunal förköpsrätt till mark. En allmän förköpsrätt

avser dels mark som i fastställd bebyggelseplan bestämts för kommunala

byggnader, parker och trafikanläggningar eller för anordningar för vatten

och avlopp m. in., dels mark som är ingripen i planreglering. Vid sidan

härav gäller en särskild förköpsrätt i fråga om obebyggd mark och mark

för saneringsändamål inom en bebyggelseplans giltighetsområde och inom

område för vilket enligt kommunalt beslut bebyggelseplan skall upprättas.

Denna förköpsrätt får utövas för att tillgodose allmänna intressen när det

kan antas att en markägare inte inom tre år kommer att utnyttja marken

för de ändamål som angetts i bebyggelseplanen.

Kungi. Maj:ts proposition nr 90 år 1967

Kommuns befogenhet att förvärva mark genom frivilliga köp och

genom expropriation

Kommunernas markförvärv sker huvudsakligen genom vanliga köp inom

ramen för den kommunala kompetensen enligt 3 § kommunallagen den 18

december 1953 (nr 753). Enligt denna bestämmelse äger kommunen vårda

sina angelägenheter såvitt handhavandet av dessa inte enligt gällande för­

32

fattningar tillkommer annan. Kommunalbesvär kan anföras endast på vissa

i 76 § kommunallagen angivna grunder, nämligen att beslutet ej tillkommit

i laga ordning, att det står i strid mot allmän lag eller författning eller

annorledes överskrider deras befogenhet som fattat beslutet, att det kränker

klagandens enskilda rätt eller att det eljest vilar på orättvis grund. Kommu­

nalbesvär kan anföras endast av den som är medlem i kommunen. Medlem

av kommunen är — förutom den som är mantalsskriven där — den som

äger eller brukar fast egendom inom kommunen eller där är taxerad till

allmän kommunalskatt.

Vid sidan av förvärv genom köp har kommunerna möjligheter till tvångs-

förvärv av fast egendom. Här spelar expropriationslagstiftningen en viktig

roll. Enligt lagen den 12 maj 1917 (nr 189) om expropriation kan fastighet

eller särskild rätt till fastighet exproprieras. Kronans fastigheter samt rät­

tigheter som tillkommer kronan kan dock inte exproprieras. När en fastig­

het tas i anspråk genom expropriation, är ägaren skyldig att avstå fastig­

heten eller upplåta nyttjanderätt eller servitutsrätt till den. Expropriations­

rätt kan medges bara för vissa ändamål som anges i lagens första paragraf

under punkterna 1—18. De expropriationsgrunder som närmast är anknutna

till kommunala markbehov återfinns under punkterna 2 (anläggning för

den allmänna samfärdseln), 3 (allmän byggnad), 4 (ändamål som det en­

ligt lag eller författning tillkommer kommun att tillgodose), 5 (vattentäkt),

6 (ändamål som är jämförligt med något av de förut nämnda och som äger

väsentlig betydelse för det allmänna), 7 (förvärv i syfte att åstadkomma

tryggade bostadsförhållanden inom bebyggt område vid järnvägsstation,

hamnplats eller fiskeläge eller på annan ort med större sammanträngd be­

folkning), 8 (förvärv för byggnad för överläggningar, folkbildning, nyk-

terhetssträvanden, gudstjänst m. m.), 16 (förvärv i syfte att säkerställa att

mark på skäliga villkor är tillgänglig för tätbebyggelse och därmed samman­

hängande anordningar eller för att eljest i kommuns ägo överföra mark som

inte är tätbebyggd för upplåtelse med tomträtt) samt 18 (förvärv för atom­

reaktor eller atomenergianläggning som är av större gagn för orten). Till­

stånd till expropriation meddelas av Kungl. Maj :t. Tillstånd får ges endast

om det är nödvändigt att fastighet tas i anspråk för något av de i lagen upp­

räknade ändamålen genom expropriation. Frågan om löseskillingens storlek,

ersättning för skada och intrång, förhandstillträde samt ett flertal andra

spörsmål prövas av expropriationsdomstol.

Också byggnadslagstiftningen innehåller regler om avstående av mark.

Särskilt bestämmelserna om s. k. zonexpropriation är av stor praktisk be­

tydelse. Enligt 44 § byggnadslagen den 30 juni 1947 (nr 385) kan Kungl.

Maj :t medge kommun att lösa viss mark inom tätbebyggt område. En för­

utsättning är att området med hänsyn till den allmänna samfärdseln eller

kravet på ändamålsenlig bebyggelse finnes vara i behov av genomgripande

ombyggnad som inte lämpligen kan ske annat än i ett sammanhang. Lös-

Kungl. Maj:ts proposition nr 90 år 1967

34

Kungl. Maj.ts proposition nr 00 år 1967

beträffande välbelägen mark som kunde tänkas komma i fråga för bebyg­

gelse. Optionen borde avse en rätt för kommunen att inom viss tid, t. ex.

tio år, köpa marken om kommunen så påfordrade. Kommittén har emeller­

tid funnit att en sådan optionsrätt är svår att förena med fundamentala

grundsatser rörande löfte om försäljning av fast egendom och villkor vid

fastighetsköp. Trots de uppenbara markpolitiska fördelarna har kommittén

därför inte fullföljt arbetet på detta uppslag.

Det gällande jordrättsliga systemet anses däremot inte lägga hinder i

vägen för att konstruera den kommunala företrädesrätten såsom en legal

förköpsrätt i traditionell mening. Förköpsrätt innebär då i princip att den

förköpsberättigade efter att ha erhållit vetskap om att en viss egendom

sålts bereds tillfälle att träda i köparens ställe och förvärva egendomen på

de villkor som avtalats mellan honom och säljaren.

En på angivet eller liknande sätt konstruerad kommunal förköpsrätt

skulle, anför kommittén, uppenbarligen innebära ett långt mindre kännbart

ingrepp för säljaren än en expropriation. Han skulle sålunda själv förfoga

över tidpunkten för försäljningen, priset och köpevillkoren i övrigt. Bytet

på köparsidan kan från säljarens synpunkt i allmänhet knappast te sig

ofördelaktigt, eftersom han får full säkerhet för att köparens förpliktelser

enligt köpeavtalet blir vederbörligen fullgjorda. Även om bytet av köpare

i enstaka fall av andra skäl skulle uppfattas som en nackdel, måste detta

givetvis vägas mot de fördelar förköpet uppenbarligen innebär för säljaren

jämfört med ett tidsödande och beträffande löseskillingens storlek ovisst

expropriationsförfarande.

För kommunernas del är fördelarna med en förköpsrätt uppenbara anser

kommittén. I alla de fall, där kommunerna inte beretts tillfälle att ingå i

köpeförhandlingar och egendomen sålts till annan, befrias de från det tids­

ödande arbete som en expropriation undantagslöst för med sig.

Den part som mest skulle komma att beröras av en förköpsrätt är uppen­

barligen köparen. Han kan gå miste om en god affär eller ha ett särskilt

intresse av att förvärva den ifrågavarande egendomen. Åtskilligt planerings-

och förhandlingsarbete som föregått köpet blir vidare förgäves. Kommittén

framhåller dock att det även från köparens synpunkt ofta nog kan vara

förenat med mindre olägenhet att kommunen på ett tidigt stadium ingriper

genom ett förköp än att kommunen senare exproprierar fastigheten av ho­

nom. De olägenheter som vid ett kommunalt förköp drabbar köparen måste

självfallet vägas mot de fördelar förköpsrätten i jämförelse med expropria­

tion medför för såväl säljare som kommun. Enligt kommitténs mening över­

väger dessa fördelar. Det är emellertid angeläget att finna utvägar att i

rimlig mån hålla köparen skadeslös.

Kommittén anser det tämligen klart att en generellt utformad kommunal

förköpsrätt får en viss inverkan på fastighetsmarknaden. Den osäkerhets­

faktor som förköpsrätten medför sett från förvärvarens synpunkt torde

3G

inga omständigheter accepteras. Härtill kommer att prispressen inom vissa

kommuner kan komma att försiggå parallellt med en ökad efterfrågan inom

närliggande kommuner. Genom kommunala beslut kan alltså fastighets­

ägare inom vissa områden avhändas en betydande del av sina fastigheters

reella värden samtidigt som andra fastighetsägare gynnas. En sådan orätt­

visa mot skilda medborgarkategorier strider mot svensk rättsuppfattning.

Från säljarens synpunkt kan det ofta vara mycket viktigt att viss köpare

förvärvar fastigheten med hänsyn till personliga och ekonomiska relationer

mellan säljare och köpare. Eftersom någon absolut skyldighet inte förelig­

ger för kommunerna att ta hänsyn till sådana speciella omständigheter, kan

förköpsrätten bli till verklig skada för både säljare och köpare. Förköps-

rätten innebär f. ö. alltid ett djupt ingrepp i köparens rätt. Enligt den före­

slagna lagen om förköpsrätt skulle enskild rätt kunna åsidosättas utan

att kommunen i det enskilda fallet behöver visa eller ens göra troligt att det

föreligger något konkurrerande allmänt intresse.

Remissyttrandena. Det övervägande antalet remissinstanser har i princip

tillstyrkt förslaget om kommunal förköpsrätt eller lämnat det utan erinran.

Åtskilliga remissinstanser har dock avstyrkt förslaget medan ett par remiss­

instanser uttalat tveksamhet.

Till de remissinstanser som ställt sig positiva till lagförslaget hör Svea

hovrätt, fortifikationsförvaltningen, försvarets fastighetsnämnd, byggnads-

styrelsen, kammarkollegiet, bankinspektionen, försäkringsinspektionen,

lantbruksstyrelsen, lantmäteristyrelsen, statens naturvårdsnämnd, arbets­

marknadsstyrelsen, bostadsstyrelsen, statens hyresråd, överståthållarämbe-

tet, länsstyrelserna i Stockholms, Uppsala, Södermanlands, Östergötlands,

Jönköpings, Kronobergs, Kalmar, Gotlands, Blekinge, Kristianstads, Malmö­

hus, Hallands, Göteborgs och Bohus, Älvsborgs, Skaraborgs, Örebro, Väst­

manlands, Västernorrlands, Jämtlands samt Norrbottens län, expropriations-

utredningen, markpolitiska utredningen, Sveriges allmännyttiga bostadsfö­

retag, Hyresgästernas riksförbund, Sportstugefrämjandet, Svensk industri­

förening, Sveriges köpmannaförbund, Svenska företagares riksförbund,

Sparbankernas bank, Svenska sparbanksföreningen, Folksam, Svenska kom­

munförbundet, Svenska stadsförbundet, Stor-Stockholms planeringsnämnd,

LO, TCO, Svenska kommunal-tekniska föreningen och Sveriges arbetsleda­

reförbund.

Svea hovrätt påpekar att en legal förköpsrätt med sådan räckvidd som

föreslagits av kommittén saknar motsvarighet i svensk rätt. Såvitt framgår

av kommitténs redogörelse för utländsk lagstiftning finns inte heller i andra

länder i Västeuropa någon motsvarighet till förslaget. En förköpsrätt som

i princip gäller all fast egendom varje gång den säljs eller byts utgör ett

starkt ingrepp i äganderätten och avtalsfriheten samt innebär en väsentlig

ändring i rättssystemet. Det är inte lätt att bedöma, om förköpsrätten i nor­

Iiungl. Maj.ts proposition nr 90 år 1967

38

måste vara beredda att skapa ökat finansiellt utrymme, om finansierings-

svårigheter minskar effekten av de föreslagna reformerna.

De remissinstanser som ställt sig tveksamma eller avvisande till en kom­

munal förköpsrätt är hovrätten över Skåne och Blekinge, hovrätten för

Västra Sverige, kommerskollegium, stiftsnämnden i Göteborg, låns styrelser-

na i Gävleborgs och Västerbottens län, Sveriges fastighetsägareförbund, Sve­

riges villaägareförbund, Sveriges industriförbund, Svenska byggnads entre­

prenörföreningen, Sveriges hantverks- och industriorganisation, Sveriges

grossistförbund, Kooperativa förbundet, Svenska bankföreningen, Försäk­

ringsbolagens riksförbund, Svenska arbetsgivareföreningen, Stockholmstrak­

tens regionplanenämnd, Samfundet för fastighetsvärdering, Sveriges lant­

mätareförening och Sveriges handelsträdgårdsmästares förbund.

Hovrätten över Skåne och Blekinge anser att förköp sällan kommer att

vara en ändamålsenlig väg att förvärva mark. Hovrätten betvivlar också att

förköpsrätten i nämnvärd grad kan bidra till en aktiv markpolitik. Förfa­

randet blir visserligen enkelt i förhållande till expropriationsförfarandet

men kommunen är hänvisad att använda förköpsrätten först när den enskil­

de säljer marken. Mot den föreslagna lagstiftningen talar främst att den vål­

lar påtagliga olägenheter för fastighetsomsättningen och fastighetsbelåning-

en. En fördröjning uppstår för köparen när det gäller att få lagfart och ord­

na inteckningslån på fastigheten. Det är uppenbart att ett sådant uppskov

måste förekomma i ett stort antal fall, många gånger flera än de fall när

kommunen verkligen kommer att utnyttja förköpsrätten.

Kommerskollegium framhåller att ett statligt ingripande i enskild rätt

bör få ske bara när det är påkallat från allmän synpunkt. Enligt kollegiets

mening har kommittén ej förmått visa att så skulle vara fallet i förevarande

avseende. Kommunernas behov av mark bör kunna tillgodoses genom exprop-

riationslagstiftningen. Om denna lagstiftning i sin nuvarande form inte

medger att mark tas i anspråk i önskvärd utsträckning, bör den ändras.

Länsstyrelsen i Gävleborgs län anser att det inte föreligger något behov av

kommunal förköpsrätt som komplement till frivilliga markförvärv och att

verkningarna av en sådan förköpsrätt i praktiken kan bli rent negativa.

Länsstyrelsen i Västerbottens län menar att en kommunal förköpsrätt med­

för fara för rättssäkerheten. Länsstyrelsen förordar i stället en utredning

angående ett effektivare och utvidgat expropriationsinstitut.

Näringslivets byggnadsdelegation framhåller att ett skifte på köparsidan

troligtvis endast i vissa fall kan komma att uppfattas som en nackdel av

säljaren. Trots detta är det inte ovanligt att valet av köpare spelar en avgö­

rande roll vid försäljningen av en fastighet, varvid relationen mellan säljare

och köpare — även utanför kommittéförslagets absoluta undantagsregel —-

kan vara den väsentligaste förutsättningen för försäljningen och de villkor

som därvid uppställts. Man behöver bara nämna olika slag av släktskaps­

förhållanden, grannelagsförhållanden, arronderingsköp, önskemålet att få

Kungl. Maj:ts proposition nr 90 år 1967

40

skrivningsväsendet. Sveriges handelsträdgårdsmästarcförbund anser att den

tidsutdräkt vid fastighetsförsäljning som blir eu följd av kommunens möj­

lighet till ingripande utgör den allvarligaste olägenheten. Från köparens

synpunkt skapar förköpsrätten vidare en osäkerhet som gör det mycket

svårt att planera köp samt avveckling och tillträde av företag.

Meningarna hland remissinstanserna är delade när det gäller frågan om

en kommunal förköpsrätt kan antas få en prisdämpande effekt. Kammar­

kollegiet framhåller att enskilda byggnadsföretags förtroende för kommu­

nens markpolitik kommer att bli av stor betydelse, särskilt när det är fråga

om förvärv av obebyggda exploateringsområden. Det torde inte vara möjligt

att helt eliminera risken för överpris bl. a. eftersom en från kommunens

synpunkt rättvis fördelning kanske inte alltid stämmer överens med det en­

skilda företagets välförstådda intresse. Men i samma mån som kommunen

kan genomföra sina markförvärv i mycket god tid minskas risken för pris-

uppdrivande konkurrens om bebyggelsemarken. Detta beror på att man får

anta att enskilda företag i allmänhet är mindre intresserade av att ligga ute

lång tid med oförräntat eller dåligt förräntat kapital. Även om det sålunda

inte är givet att en kommunal förköpsrätt får prisdämpande effekt, talar

övervägande skäl för att så i stort sett kommer att bli fallet, förutsatt att

kommunernas markpolitik inriktas ändamålsenligt och att deras ekono­

miska resurser medger långsiktig markanskaffning. Liknande synpunkter

framförs av länsstyrelsen i Uppsala län och Svenska kommunförbundet.

Också länsstyrelserna i Kronobergs, Gotlands och Västmanlands län ansluter

sig till kommitténs uppfattning att en prisdämpande effekt bör kunna upp­

nås genom den föreslagna lagstiftningen. Samfundet för fastighetsvärdering

anser att det på kort sikt finns viss sannolikhet för prishöjningar i fri­

villiga köpeavtal medan på längre sikt möjligheterna till en sänkning kan

väntas överväga, nämligen när kommunernas markinnehav kommit i ba­

lans i förhållande till den mark som ägs av andra. Liknande antaganden

om en prisdämpande effekt på längre sikt görs av länsstyrelsen i Blekinge

län och Föreningen för tjänstemän inom Sveriges stadshypoteks- och bo­

stadskrediter ganisationer.

Åtskilliga remissinstanser kritiserar kommitténs bedömning av förköps-

lagstiftningens effekt på markpriserna. Hovrätterna framhåller att lagstift­

ningens inverkan på fastighetsmarknaden är svårbedömd och anser att ris­

ker för prisstegringar inte kan uteslutas. Liknande farhågor uttalas av

byggnadsstyrelsen och kommerskollegium. Konjunkturinstitutet understry­

ker att en aktiv kommunal markinköpspolitik vid givna utbudsförhållanden

kan väntas ske utan prisstegringseffekter bara om den privata efterfrågan

samtidigt begränsas i motsvarande mån. Sveriges advokatsamfund påpekar

att tillgången på råmark är knapp och att konkurrensen om sådan mark är

hård, vilket givetvis påverkar prisnivån. Köpare till större råmarksområden

är förutom kommunerna främst de stora byggnadsföretagen som funnit

Kungl. Maj.ts proposition nr 90 år 1967

42

kunna uppnås åtminstone på längre sikt. I den kritik som framförs mot för­

slaget uttalas däremot farhågor för att förköpsrätten tvärtom kan komma

att leda till prisstegringar, genom att enskilda markköpare kan föranledas

att erbjuda mycket högre priser i syfte att förmå kommunerna att avstå

från att utöva förköpsrätten. Risken för att förköpsinstitutet skall föran­

leda en splittrad prisbildning på bebyggelsemark påtalas också i flera re­

missyttranden. Övriga invändningar mot förslaget tar främst sikte på olä­

genheterna för fastighetsomsättningen och för enskilda säljare och köpare

och det ifrågasätts om en kommunal förköpsrätt kan antas få sådan bety­

delse som markpolitiskt medel att de med institutet förenade olägenheterna

uppvägs.

För egen del anser jag att en kommunal förköpsrätt erbjuder vissa be­

stämda fördelar som ett medel i den kommunala markförvärvspolitiken vid

sidan av förvärv genom frivilliga försäljningar och genom expropriation.

Kommunerna får tillfälle att följa vad som händer på fastighetsmarknaden

och kan försäkra sig om sådan för bebyggelseutvecklingen värdefull mark

som av en eller annan anledning inte kan förvärvas genom vanliga köp.

Denna senare förvärvsform blir naturligen ändå den normala men den kan

på ett fördelaktigt sätt kompletteras genom ett förköpsinstitut. Förköpet

skiljer sig från förvärv genom expropriation därigenom att förvärvet alltid

sker först när ägaren är beredd att avhända sig marken och till ett pris

som parterna själva kommit överens om. Inslaget av tvångsmoment är såle­

des betydligt mera begränsat vid förköp än vid expropriation och förköps-

möjligheten kan i åtskilliga fall leda till att ett tidsödande och dyrbart ex-

propriationsförfarande undviks.

Kommunerna kan genom förköpsinstitutet få information på ett mycket

tidigt stadium om försäljningar av sådan mark som kan komma i fråga för

tätbebyggelse, I anslutning härtill kan kommunerna i god tid överväga det

framtida markbehovet. Betydelsen av att kommunerna lägger ett långsiktigt

perspektiv på markförvärvspolitiken har understrukits från många håll. Det

kan från denna utgångspunkt enligt min mening ifrågasättas om inte för­

köpsinstitutet kan få sin kanske största betydelse genom att tjäna som in­

formationskälla i kommunernas strävan att föra en framsynt markförvärvs-

politik.

Den av kommittén åsyftade dämpningen av markprisernas utveckling

kan få verklig effekt bara om de kommunala markförvärven sker innan

värdestegringen på grnnd av förväntan om tätbebyggelse sätter in.

Det är emellertid inte bara långsiktighet i markpolitiken som är nöd­

vändig för att ett förköpsinstitut skall kunna få den inverkan på markpris­

utvecklingen som är åsyftad. Den kommunala markpolitiken måste dess­

utom drivas på sådant sätt alt kommunen ställer för tätbebyggelse iord­

ningställd mark till förfogande i tillräcklig omfattning. I annat fall uppstår

risk för prisuppdrivande konkurrens om råmarken.

Kungl. Maj. ts proposition nr 90 år 1967

44

de enskildas intressen blir tillgodosedda så långt det är möjligt utan att

lagstiftningens effektivitet äventyras. Jag återkommer härtill.

I den allmänna debatten har förköpsinstitutet kritiserats för att det inte

skulle vara tillräckligt effektivt. Det skulle sålunda vara ganska enkelt

för markägare att hindra kommunerna att utöva sin förköpsrätt. Förköps-

rätten skulle med hänsyn härtill inte ha något berättigande. Lagförslaget

borde i effektivitetens intresse byggas ut med nya tvångsmoment av skilda

slag, exempelvis någon form av prövning av köpeskillingens skälighet. Den­

na kritik är enligt min mening inte träffande därför att den utgår från att

förköp skulle tilläggas funktioner som är främmande för ett sådant insti­

tut. Förköpsinstitutet har som jag tidigare framhållit sitt värde som ett

komplement till möjligheten att förvärva mark genom vanliga köp. Institu­

tet kommer till sin rätt, om det utformas på sådant sätt att förfarandet

blir enkelt, snabbt och billigt. Det bör ge kommunen en lagfäst rätt att få

del av de utbud av fast egendom som med hänsyn till samhällsbyggandet

kan vara av intresse för kommunen. Om kommunen vill förvärva egendo­

men bör det fortsatta förfarandet helst vara i det närmaste lika enkelt som

vid frivilligt köp. Så blir inte fallet om rättsinstitutet kompletteras med nya

tvångsmoment. Förköpsinstitutet kan ändå aldrig ersätta expropriations-

förfarandet. Om ett behövligt markförvärv inte kan ske genom vanligt köp

eller genom utövande av förköpsrätt, bör expropriationsförfarandet anlitas.

I den mån detta senare förfarande är behäftat med brister och olägenheter

av skilda slag bör man — hellre än att utrusta förköpsrätten med något för

densamma främmande tvångsmoment —■ inrikta sig på att förbättra ex-

propriationslagstiftningen. En effektivisering av expropriationsinstitutet

sker ju också successivt.

Sammanfattningsvis anser jag att det föreligger ett klart uttalat behov

av den föreslagna lagstiftningen. En kommunal förköpsrätt bör tillmätas

stort värde som markpolitiskt instrument, och de betänkligheter som an­

förts mot institutet kan inte anses vara av den art att de hindrar att lag­

stiftningen genomförs.

Jag vill i detta sammanhang ytterligare påpeka att en kommunal för­

köpsrätt för att tjäna det avsedda ändamålet måste utövas inom ramen för

en aktiv och framsynt markpolitik och att utövningen i det enskilda fallet

måste vara motiverad utifrån en realistisk markpolitislc bedömning. Fi-

nansieringsproblemen torde härvid tvinga kommunerna att handla med en

viss försiktighet. Frågan om förstärkning av kommunernas ekonomiska

resurser på detta område tas upp i annat sammanhang.

Kungl. Maj:ts proposition nr 90 år 1967

46

möjligt och att förfarandet även i övrigt påskyndas skulle härigenom åsido­

sättas i alltför hög grad. Kommittén avvisar därför tanken att anknyta för-

lcöpsrätten till expropriationsreglerna och expropriationsförfarandet.

Kommitténs ståndpunkt blir att förköpsrätten inte bör underkastas and­

ra begränsningar med hänsyn till dess syfte än som följer av kommunal­

lagen.

Skiljaktiga meningar. Kommittéledamöterna Hamrin och Hermansson

motsätter sig att förköpsrätten begränsas bara av kommunallagens kompe­

tensregler. Enligt reservanternas mening innebär majoritetens förslag att

förköpsrätten blir alltför generell och kommer att kunna tillämpas även i

andra fall än när rätt till expropriation eller inlösen enligt byggnadslagen

föreligger. Därtill kommer att begränsningen av förköpsrätten enligt majo­

ritetens förslag blir så vag att det kommer att finnas stort utrymme för

godtycke och omotiverade ingrepp i enskildas rättsförhållanden.

Reservanterna förordar i stället att förköpsrätten anknyts till de ändamål

som anges i expropriationslagen och byggnadslagen samt att förfarandet ut­

formas så att en tillståndsprövning genom opartisk myndighet sker i varje

enskilt fall. Med eu sådan utformning av förköpsrätten erhåller man fasta,

allmänt accepterade regler för förköpsrättens utövande och rättssäkerhetens

krav blir tillgodosedda i lika hög grad som vid expropriation.

Remissyttrandena. Meningarna är mycket delade hos remissinstanserna.

Det övervägande antalet ansluter sig i huvudsak till den av reservanterna

antydda lösningen med en anknytning till expropriationslagstiftningen.

Bland de remissinstanser som ansluter sig till kommittémajoritetens för­

slag är länsstyrelserna i Gotlands, Malmöhus, Örebro, Västmanlands, Väster-

norrlands, Jämtlands och Norrbottens län. De skäl som föranleder dessa

länsstyrelser att förorda en generellt utformad förköpsrätt överensstämmer

i stort med de motiv som redovisas av kommittémajoriteten. Länsstyrelsen

i Örebro län anför sålunda att området för fastighetsköp, som enligt kom­

munallagen faller inom ramen för den kommunala kompetensen, inte är

mycket större än området för kommunernas expropriationsrätt. Under så­

dana förhållanden förefaller det vara överflödigt att anknyta förköpsrätten

till expropriationsinstitutet, i synnerhet som denna anknytning skulle med­

föra administrativa och andra olägenheter. En sådan lösning skulle vidare

strida mot kommunernas naturliga intresse av sekretess i fråga om planer

rörande mark, som ej är i allmän ägo. Liknande synpunkter anförs av

Svenska stadsförbundet och Svenska landstingsförbundet. Stor-Stockholms

planeringsnämnd erinrar om att avsikten med lagstiftningen är att kommu­

nerna skall få vidgade möjligheter att föra en långsiktig markpolitik bl. a.

i syfte att hålla markpriserna nere. Det kan vara svårt för kommunerna att

i ett tidigt skede — kanske tio år före markens exploatering — närmare an­

Kungl. Maj.ts proposition nr 90 år 1967

48

från inslag av dylika syften och direkt inriktade på icke-kommunala ända­

mål torde kompetensregeln utgöra en spärr. Kommittén anser att det vid

en eventuell lagstiftning är nödvändigt att i förköpslagen bygga in en norm

för avvägning mellan allmänna och enskilda intressen. Liknande synpunk­

ter har anförts av Föreningen Sveriges häradshövdingar.

Några remissinstanser förordar en kategorimässig begränsning av för-

köpsrätten till sådana fastigheter som närmast är av intresse, nämligen obe­

byggd och glesbebyggd mark som lämpar sig för framtida tätbebyggelse.

Kammarkollegiet föredrar sålunda i första hand en lösning efter dessa linjer

och anser att de skäl kommittén anfört häremot inte har den tyngd att lös­

ningen utan ytterligare överväganden bör avvisas. Hovrätten för Västra Sve­

rige anför att det med hänsyn till tryggheten i fastighetsägandet och fastig-

hetshandeln är angeläget att den väsentliga delen av den bebyggda marken

lämnas utanför förköpslagen. Detta sker bäst genom att man i lagen direkt

anger de kategorier mark som är av mera påtagligt intresse för kommuner­

na, främst obebyggd och glesbebyggd mark som lämpar sig för framtida

tätbebyggelse. Att i lag fixera denna kategori genom en allmän bestäm­

ning är säkerligen vanskligt. Enligt hovrättens mening skulle däremot en

direkt begränsning efter arealer — exempelvis mark om minst 5 000 eller

10 000 in2 — ge en fullt tillfredsställande lösning. Därmed skulle den vä­

sentliga delen av all normalt bebyggd mark falla utanför. Eu dylik areal­

bestämning i förening med en ändamålsbestämning enligt expropria­

tionslagen skulle avsevärt öka stadgan hos lagförslaget och starkt förenkla

handhavandet. Hovrätten betvivlar att en förköpsrätt i realiteten skulle vara

av något större värde beträffande mark för city- och bostadssanering samt

för trafikleder och vissa allmänna anläggningar. Sådan mark kan när den

är belägen inom planområden lösas enligt bestämmelserna i byggnadslagen.

Inom områden där en genomgripande sanering kan bli genomförd krävs

ofta ett så enhetligt handlande under en koncentrerad tidrymd att förköps-

rätten måste antas få ett mycket begränsat värde.

Egnahems- och villafastigheterna har tilldragit sig uppmärksamhet i åt­

skilliga remissyttranden. Länsstyrelsen i Östergötlands län anser att för-

köpsrätten bör begränsas så att den inte blir tillämplig på egnahem. För­

slagsvis kan fastigheter med en areal av högst 3 000 m2 tas undan, even­

tuellt med förbehåll om visst mindre taxeringsvärde på byggnad. En sådan

bestämmelse skulle i enstaka undantagsfall medföra att en kommun inte

skulle kunna utöva förköpsrätt till mark som kommunen behöver för ex­

ploatering. Fördelarna av en dylik undantagsregel överväger dock. Även

länsstyrelsen i Hallands län ifrågasätter om förköpsrätten behöver om­

fatta egnahem. Förslagsvis bör egnahem vilkas taxeringsvärde inte översti­

ger 150 000 kronor undantas från förköpsrätt. I de enstaka fall när kom­

mun behöver förvärva sådana fastigheter bör expropriationsmöjligheten va­

ra tillräcklig. Liknande synpunkter framförs av bankinspektionen, länssty­

Kungl. Maj:ts proposition nr 90 år 1967

50

blir aktuellt endast för vissa fastigheter är en olikformighet som är nöd­

vändigt förbunden med samhällsbyggandets natur. Den önskvärda lindring­

en i administrativt hänseende för kommunerna bör åstadkommas genom

generella undantag av vissa slag av fastigheter, och hovrätten rekommen­

derar som redan anförts att fastigheter med viss mindre areal utesluts från

förköpsrätten. Även om en kommun helt saknar intresse att begagna sig av

förköpsrätt, torde det vara av betydande intresse att kommunen fortlöpan­

de får kännedom om viktigare fastighetsöverlåtelser. Också bostadsstyrelsen

anser att lagen bör göras generellt tillämplig. Om endast den ena av två an­

gränsande kommuner beslutat att tillämpa förköpsrätten, torde större bygg-

nadsföretagare vara mera benägna att köpa upp mark i den kommun, där

de inte riskerar att drabbas av ett förköpsingripande. De kommer sedan att

så snabbt som möjligt söka exploatera områdena och torde i många fall

kunna räkna med stöd från kommunen i denna sin strävan. Ett kommu­

nalt beslut som innebär ett avstående från förköpsrätten skulle därför kun­

na få en från regional synpunkt inte önskvärd lokaliseringseffekt. Liknan­

de synpunkter framförs av stiftsnämnden i Göteborg.

När det gäller kommuns möjlighet att begränsa förköpsrättens tillämp­

lighet till vissa områden inom kommunen menar lantmäteristgrelsen att

majoritetsförslaget är väl motiverat med hänsyn till att det administrativa

arbetet härigenom kan begränsas och belastningen på fastighetsomsättning-

en minskas. Några remissinstanser anser att en begränsning av förköpsrät­

ten till vissa områden bör bygga på en översiktlig planering. Lantbrukssty-

rclsen framhåller att översiktliga markanvändningsplaner bör upprättas i

samråd med bl. a. lantbruksnämnderna. Behovet av sådana planer aktuali­

seras f. n. i samband med den översiktliga regionala planering som pågår

i en rad län. Liknande synpunkter anförs av kommerskollegium, statens

institut för byggnadsforskning samt länsstyrelserna i Jönköpings och Hal­

lands län.

Några remissinstanser anser att kommunerna inte bör ges möjligheter att

begränsa förköpsrättens tillämpning till vissa områden. Hovrätten för Västra

Sverige anför sålunda att denna valfrihet kan ge ojämna priseffekter och

att den heller inte är invändningsfri från likställighetssynpunkt. Även svå­

righeter av teknisk art talar mot en kommunal valfrihet. Det synes svårt att

nå fasta och otvetydiga avgränsningar inom kommunområdet. Liknande

synpunkter framförs av kammarkollegiet, Stor-Stockholms planerings­

nämnd och Föreningen Sveriges häradshövdingar.

Kungl. Maj:ts proposition nr 90 år 1967

Begränsning av förköpsrätten till kommunens eget område

Inledning. En kommunal förköpsrätt kommer under alla förhållanden

att vara begränsad av kommunallagens bestämmelser om den kommunala

kompetensen. Förköpsrätten kan därför utövas bara för markförvärv som

tillgodoser ett allmänt och till kommunen knutet intresse. Detta innebär

52

Enligt kommitténs mening kan emellertid förköpsrätten ändå användas

för att tillgodose en kommuns behov av mark inom annan kommuns om­

råde. Sålunda bör kommun kunna tillåtas att utöva sin förköpsrätt till för­

mån för annan kommun. En sådan lösning synes inte vara förknippad med

några tekniska olägenheter. Markförvärv genom förköp i annan kom­

muns intresse innebär visserligen att kommunen tar befattning med den

andra kommunens angelägenheter och strider alltså mot kommunallagens

kompetensregler. Kommittén anser emellertid att en utvidgning i detta

avseende av den kommunala kompetensen inte inger några betänkligheter,

eftersom den stämmer väl överens med de syften som avses skola tillgodo­

ses genom lagen om kommunala åtgärder till bostadsförsörjningens främ­

jande. Kommittén föreslår därför en regel av innehåll att förköpsrätt får

utövas till förmån för annan kommun. Regeln bör enligt kommitténs me­

ning även omfatta förköp för att tillgodose landstingskommuns behov.

Remissyttrandena. Inga invändningar reses mot kommitténs förslag att

begränsa förköpsrätten till kommunens eget område. Däremot kritiseras för­

slaget att bereda möjlighet för kommun att utöva förköpsrätt till förmån för

annan kommun. Hovrätten för Västra Sverige ifrågasätter om någon sådan

utvidgning av den kommunala kompetensen nu är behövlig och lämplig.

Markkommunen torde redan nu genom befogenheten att verka inom ett ge­

mensamt bostadsförsörjningsområde kunna förvärva mark för bostadsän­

damål och överlåta marken till grannkommunen för fullföljande av planerna.

Någon längre gående kompetens behövs inte och en utvidgning kan få verk­

ningar som ej nu kan tillräckligt överblickas. Mera ingående överväganden

av frågan bör ske i samband med pågående översyn av kommunallagens

kompetensregler. Om förköpsrätten som hovrätten förordat anknyts till ex-

propriationsgrunderna, finns ingen anledning att medge förköp över kom­

mungränserna i andra fall än då expropriationslagen efter lämpliga änd­

ringar tillåter detta. Även kammarkollegiet anser att kommittéförslaget är

alltför vittgående och att något påtagligt behov inte föreligger av att i detta

hänseende vidga den kommunala kompetensen utöver vad som motsvarar

gränsdragningen enligt 1959 års ändring i 1947 års lag om kommunala åt­

gärder till bostadsförsörjningens främjande. Kollegiet föreslår att 4 § i för­

slaget anknyts till lydelsen av 1 § i 1947 års lag. Kollegiet har däremot ingen

erinran mot förköpsrätt till förmån för landstingskommun. Länsstyrelsen i

Hallands län anser att en begränsning bör ske till kommun inom samma

kommunblock. Dessutom bör förköpsrätten få avse bara sådana områden

som skall exploateras i nära anslutning till område inom den kommun till

vars förmån förköpsrätten utövas.

Några remissinstanser anser att kommuns rätt att utöva förköp till för­

mån för annan bör ytterligare utvidgas. Sålunda anför byggnadsstyrelsen

att skäl falar för att kommuns förköpsrätt bör kunna få utövas till förmån

Kungl. Maj:ts proposition nr 90 år 1967

54

när det påkallades av hänsyn till den socialt motiverade bostadsförsörj-

ningspolitiken. Riksdagen lämnade detta förslag utan erinran (JoU 22,

rskr 151).

Markutredningen framhöll i sitt år 1947 avgivna betänkande med för­

slag till vissa ändringar i expropriationslagen att det var angeläget att man

genom centraliserad värdering av statens mark sökte åstadkomma ett säk­

rare och mera enhetligt bedömande av markvärdena. Det var dock inte

uteslutet att statens och kommunernas intressen i prisfrågan kunde vara

oförenliga. Därför föreslog utredningen att rätt till expropriation skulle

föreligga även i fråga om statens mark. I prop. 1949: 184 med förslag till

ändring i expropriationslagen m. m. anfördes att markförvaltande myn­

dighet som ägde rätt att besluta om försäljning av statlig mark var skyl­

dig att höra bostadsstyrelsen vid försäljning för bebyggelseändamål i vissa

fall. Om förvaltningsmyndigheten inte godkände bostadsstyrelsens upp­

fattning i prisfrågan skulle försälj ningsärendet hänskjutas till Kungl.

Maj :t för avgörande. Beträffande frågan om upphävande av förbudet mot

expropriation av staten tillhörig mark anfördes bl. a. att frågan om handlägg­

ningen av statens och kyrkans markfrågor var föremål för fortsatt behand­

ling och att det därför var svårt att vid denna tidpunkt bilda sig en upp­

fattning om behovet av att kunna tillgripa expropriationsförfarande gent­

emot staten. Markutredningens förslag om upphävande av förbudet mot

expropriation av statens egendom kunde därför inte förordas. Riksdagen

godkände dessa uttalanden (L2U 34 rskr 397).

Fr. o. in. budgetåret 1952/53 gäller skyldigheten att underställa statens

markförsäljningsärenden bostadsstyrelsens prövning vid försäljning av

mark för bebyggelseändamål, när det är fråga om nybyggnad för perma­

nent bosättning och det föreslagna priset överstiger 3 000 kr.

Förslag om att inrätta ett statligt centralt organ för markvärderings­

frågorna har sedermera framlagts vid skilda tillfällen. Något definitivt

ställningstagande till frågan har emellertid inte skett.

Bostadsstyrelsen föreslog år 1962 att bl. a. proceduren för statliga mark-

försäljningar till kommuner borde förenklas. Chefen för inrikesdeparte­

mentet uttalade i prop. 1963: 1 (bil. 13, p. 102) att ställningstagandet till

bostadsstyrelsens förslag borde anstå. Vid statsutskottets behandling av

propositionen och i ämnet väckta motioner anförde utskottet i sitt av riks­

dagen godkända utlåtande (SU 42, rskr 124) bl. a. att praxis vid statliga

marköverlåtelser torde innebära dels att kommunerna tillerkänns en fak­

tisk förtur i förhållande till andra köpare vid försäljning av statlig mark,

dels att prissättningen sker under skäligt hänsynstagande till de bostads­

politiska målen. Det synes emellertid, anförde utskottet, ligga i klarhetens

intresse att direktiven till de markförvaltande myndigheterna ges en av­

fattning som bättre överensstämmer med nämnda praxis. Kungl. Maj :t upp­

drog därefter åt markpolitiska utredningen att ta under övervägande vad

Kungl. Maj.ts proposition nr 90 år 1967

56

man sålunda ännu inte kunnat tillfredsställande lösa frågan om statens

och kyrkans markförsäljningar. Innan en bestämd och från mark- och

byggnadspolitisk synpunkt godtagbar ordning för försäljning av statens

och kyrkans mark utarbetats och godtagits av statsmakterna, är det enligt

kommitténs mening inte befogat att staten och kyrkan bereds en undan­

tagsställning i förhållande till enskilda markägare vid förverkligandet av

dan kommunala markpolitiken. Det väsentliga värdet av att statens och

kyrkans mark omfattas av kommunal förköpsrätt består däri att stats­

makterna därmed klart manifesterar vikten av ett samarbete på alla plan

för att lösa kommunernas markproblem. Det är dock självfallet av största

betydelse att kommunerna begagnar förköpsrätten på sådant sätt att till­

börlig hänsyn tas till de intressen statliga myndigheter har att tillvarata.

Remissyttrandena. Förslaget att låta förköpsrätten omfatta även statens

och kyrkans markförsäljningar kritiseras av det övervägande antalet re­

missinstanser som yttrat sig i frågan. Justitiekanslern anför att det synes

betänkligt att genom förköpsrätt beskära statens möjligheter att använda

sin mark på sätt som från statliga synpunkter är lämpligt. Förköpsrätten

kan lägga hinder i vägen för försäljning av statlig mark av lokaliserings-

politiska skäl eller till statliga bolag eller bolag vari staten har direkta eko­

nomiska intressen. Även på andra områden, t. ex. totalförsvarets, kan situa­

tioner uppkomma där statens intresse av att kunna fritt disponera över

sin mark är så betydande att också mycket angelägna kommunala mark­

behov måste få stå tillbaka. Liknande synpunkter anförs av fortifikations-

förvaltningen, försvarets fastighetsnämnd, kammarkollegiet, domänstyrel-

sen, lantbruksstyrelsen, statens natur v år ds nämnd, länsstyrelserna i Jönkö­

pings och Jämtlands län samt statens markdelegation. Stiftsnämnderna i

Uppsala och Göteborg anför att kommunerna med hänsyn till bestämmel­

serna i kyrkliga försäljningslagen har tillräckliga garantier för att få sina

intressen beaktade.

För kommitténs förslag att låta förköpsrätten omfatta även statens mark­

försäljningar uttalar sig försvarets civilförvaltning, länsstyrelserna i Upp­

sala och Kronobergs län, Svenska kommunförbundet och Stor-Stockholms

planeringsnämnd.

Markpolitiska utredningen hänvisar i sitt remissyttrande till sitt betän­

kande »Statens och kyrkans marköverlåtelser» (SOU 1966: 64). I betänkan­

det anförs bl. a. Utredningen har övervägt att föreslå expropriationsrätt till

statlig mark men har funnit att en sådan rätt inte skulle medföra någon

reell ändring i förutsättningarna att få till stånd beslut om markens av­

händelse till kommunen. Eftersom tillgång till mark är väsentlig i både

statens och kommunernas verksamhet är det naturligt att motsättningar

rörande markanvändningen inte sällan uppkommer, när en kommun vill

förvärva mark av staten. Det främsta medlet att mildra eller undvika så­

Kungl. Maj:ts proposition nr 90 år 1967

58

Utredningen föreslår således att i expropriationslagen införs en bestäm­

melse av innebörd att all kyrklig jord kan exproprieras. Det förutsätts vi­

dare att den föreslagna stats-kommunala marknämnden vid behov kommer

att höras vid prövning av tillstånd till expropriation av kyrklig jord.

Utredningen anser att det inte föreligger något behov att låta en kom­

munal förköpsrätt gälla vid statliga markförsäljningar om utredningens för­

slag blir genomförda. Kommunerna får genom förslagen tillräckliga garan­

tier för att deras behov av mark beaktas vid statens markförsäljningar.

Kungl. Maj:ts proposition nr 90 år 1967

Statens ock landstingskommuns fastighetsförvärv, annan kommuns

försäljning eller förvärv av mark m. m.

Kommittén. Förköpsrätten bör inte avse statens fastighetsköp. Om sta­

ten för visst ändamål, exempelvis för anläggande av ett skjutfält, en flyg­

plats eller en fångvårdsanstalt, förvärvar en fastighet torde det nämligen

inte vara lämpligt att i kommuns hand lägga ens en formell möjlighet att

omintetgöra en sådan affär. Det sagda synes också i tillämpliga delar moti­

vera att landstingskommuns markförvärv undantas från kommunal för­

köpsrätt.

En kommun kan äga mark inom en annan kommuns gränser eller önska

förvärva mark där. De skäl som i det föregående anförts mot att en kom­

munal förköpsrätt tillåts omfatta även statens markförvärv torde inte kun­

na åberopas i fråga om förköpsrätt kommuner emellan. Eftersom varje

kommun bär ansvaret för planläggningen inom sitt område, är det naturligt,

att den får företräde till markförvärv inom det egna området. Om en kom­

mun för att tillgodose något behov, som faller inom den kommunala befo­

genheten, önskar köpa mark inom annan kommuns område eller sälja där

belägen mark, bör detta ske efter samråd med den kommun, inom vars

område marken är belägen. Att undanta en kommuns försäljning eller köp

av mark inom annan kommuns område från denna kommuns förköpsrätt

synes därför inte påkallat. Det sagda torde gälla även i fråga om mark som

säljs eller köps av tingshusbyggnadsskyldige, kyrklig församling, municipal-

samhälle och andra liknande offentligrättsliga subjekt.

Skiljaktiga meningar. Kommittéledamöterna Hamrin och Hermansson

ifrågasätter om det finns tillräckliga skäl att ta undan statens markköp från

förköpsrätten. Det kan finnas fall när även statens förvärv bör vika för det

kommunala intresset.

Remissyttrandena. Kommittéförslaget har i allmänhet inte föranlett några

erinringar under remissbehandlingen. Länsstyrelserna i Uppsala och Krono­

bergs län ansluter sig dock till den skiljaktiga meningen i kommittén.

60

ket i kommittéförslaget) eller om det med hänsyn till förhållandet mellan

säljare och köpare eller villkoren för eller omständigheterna vid köpet fram­

står såsom obilligt att förköpsrätten görs gällande (2 § andra stycket i kom­

mittéförslaget).

Remissyttrandena. Bland remissinstanserna föreligger inte några delade

meningar om att släktköp bör undantas. Svea hovrätt hänvisar till motsva­

rande reglering i lagen om arrendators förköpsrätt och jordförvärvslagen

samt förordar en utvidgning av släktkretsen i enlighet härmed. Hovrätten

tillägger att de sakliga skälen för inskränkningar i släktkretsen torde göra

sig mindre gällande inom området för den aktuella lagstiftningen än när

det gäller jordförvärvslagen. Liknande synpunkter framförs också av läns­

styrelserna i Södermanlands, Jönköpings och Gotlands lön samt Sveriges

advokatsamfund. Stiftsnämnden i Göteborg pekar på den mycket vanliga

form av samäganderätt, som uppkommer vid skifte av dödsbo. Av olika

skäl delas en fastighet ofta så att syskon eller syskonbarn vid skiftet tillde­

las ideella andelar i fastigheten. Därvid förutsätts att en av delägarna se­

nare skall lösa ut de andra. Det förefaller stiftsnämnden stötande att kom­

mun skall ha en formell möjlighet att utöva förköp i sådana fall. Samma

synpunkt framförs av länsstyrelsen i Gotlands län.

När det gäller obillighetsregeln i 2 § andra stycket i kommittéförslaget

anför Svea hovrätt att många andra situationer än de av kommittén angiv­

na är tänkbara, där obilligheten av förköp tydligt framträder. Det kan här­

vid vara fråga inte bara om nära personliga relationer av annat slag än

som kännetecknar de tidigare nämnda släktköpen utan också om en mängd

materiella köpe- eller bytesvillkor, vilka varit av väsentlig betydelse för säl­

jarens villighet att avhända sig fastigheten eller för bytesavtalets tillkomst.

I det senare hänseendet gäller att det från allmänna avtalsrättsliga syn­

punkter inte kan godtas att ett väsentligt villkor i ett köpeavtal kan kom­

ma att tvångsvis helt ändras under det att avtalet i övrigt består. Liknande

synpunkter framförs av länsstyrelsen i Södermanlands län, Sparbankernas

bank och Svenska sparbanksföreningen. Även hovrätten för Västra Sverige

efterlyser fylligare anvisningar för obillighetsprövningen och anför att för­

säljning av fastighetsandel till den som redan är delägare vid tillämpning

av obillighetsregeln i största utsträckning bör vara fredad från förköp. Ett

par remissinstanser har särskilt pekat på situationer, när en ekonomisk

intressegemenskap enligt deras mening bör föranleda att förköpsrätt inte

skall kunna utövas. Familjeföretagens förening anför sålunda att undan­

tagen i 2 § bör utvidgas så att det inte lämnas något tvivel om att försälj­

ning, som sker för att överlåta en rörelse eller för att gynna strukturratio­

nalisering eller en bättre lokaliseringspolitik, inte hindras.

Kungl. Maj:ts proposition nr 90 år 1967

62

även i förhållandet mellan säljare och köpare. När förköpet fullbordats

skall i fråga om förvärvet av egendomen och beståndet av rättighet i denna

så anses som om egendomen övergått från köparen till förköparen genom

frivillig överlåtelse. Vissa betydelsefulla undantag görs dock från denna

princip. Om köparen överlåtit egendomen eller utfäst panträtt eller upplå­

tit annan rättighet, är överlåtelsen, utfästelsen eller upplåtelsen som regel

beroende av att förköp ej kommer till stånd.

Kommittén. Enligt kommitténs förslag är förköpsrätten utformad på ett

principiellt annorlunda sätt än enligt de tidigare lagarna om förköpsrätt och

enligt lagberedningens jordabalksförslag. Skillnaden kommer till synes på

det sättet att kommunens förvärv tänks ske direkt från säljaren och inte

via köparen. Kommittén uttalar i motiven (s. 156) att förköpsrätten enligt

kommittéförslaget i princip innebär att den förköpsberättigade inträder i

köparens ställe och förvärvar egendomen av säljaren på de villkor som gällt

mellan honom och köparen. Enligt kommitténs mening bör klart utsägas i

förköpslagen att kommunens förvärv skall anses ha skett från säljaren (jfr

14 § andra stycket i kommittéförslaget).

Det sagda innebär emellertid inte att kommittén utformat förköpsrätten

som en rätt för kommunen att tvångsvis inträda som part i köpeavtalet i

stället för köparen. Enligt 3 § första stycket i förslaget utgör nämligen för­

köpsrätten en rätt för kommunen att inlösa sådan fast egendom som avses

med förköpsrätten och som kommunen vill förvärva. Om även annan fast

eller lös egendom ingår i köpet, omfattas den principiellt sett inte av för­

köpsrätten. Dock kan kommunen bli skyldig att lösa även sådan egendom i

vissa fall (jfr 9 § och 10 § andra stycket i förslaget). Talan om förköp

skall riktas inte mot säljaren utan mot köparen (8 § första stycket sista

punkten), låt vara att säljaren skall underrättas om rättegången.

Beträffande de villkor som skall gälla för kommunens inlösen gör kom­

mittén följande uttalanden. Principiellt bör kommunen vara bunden av

samtliga i köpeavtalet upptagna villkor. När det gäller andra villkor än pri­

set kan dock avvikelser ibland vara nödvändiga. Sålunda kan bestämmelser

om tillträdesdag och betalningsterminer inte utan vidare göras tillämpliga

på den som vill utöva förköpsrätt. Vid ett köp kan också avtalas att köparen

skall fullgöra något åtagande av mera personlig art eller erlägga likvid med

viss egendom. Jämkning av köpevillkoren måste kunna företas med hänsyn

till förhållanden av detta slag. En bestämmelse härom finns i 3 § första

stycket i kommittéförslaget. När det gäller naturaprestationer som kom­

munen inte har möjlighet att fullgöra bör det enligt kommitténs mening

bedömas efter omständigheterna om säljaren skall avstå från prestationen

mot ersättning av kommunen eller om köparen skall fullgöra prestationen

gentemot säljaren och få gottgörelse härför av kommunen. I lagförslaget an­

Kungl. Maj. ts proposition nr 90 år 1967

64

köpslagar och även tagits upp i lagberedningens förslag och att i förarbe­

tena till lagen om arrendators förköpsrätt uttalats, att den Pftrköpsberätti-

gade efter ett hembud inte kan förhålla sig passiv och spekulera i att säl­

jaren inte skall finna någon som vill betala det begärda priset och, om så

likväl blir fallet, begagna förköpsrätten. Genom denna konstruktion av

hembudsregeln vinns en rättvis sammanjämkning av parternas intressen.

Om syftet med förköpsrätten ej uppnås genom frivillig överenskom­

melse, är kommunen hänvisad till att utnyttja sin lösningsrätt enligt för­

köpslagen. När det gäller frågan hur förköpsrätten skall utövas, anser kom­

mittén mest ändamålsenligt med ett förfarande, som innebär att kommunen

skall instämma köparen till domstol.

Viss frist för förköpstalan måste uppställas. Härvid finns flera alternativ.

I lagen om arrendators förköpsrätt uppställs två tidsfrister. Den ena om­

fattar tre månader och räknas från det köparen söker lagfart. Den andra

fristen utgör en månad och börjar löpa om köparen anmäler sitt förvärv.

Lagen om kronans förköpsrätt upptog samma bestämmelser. I jordabalksför-

slaget föreskrivs bara en tidsfrist, nämligen en månad efter anmälan. Om

förvärvet inte anmäls, behåller den förköpsberättigade sin lösningsrätt.

Det är angeläget att tillse att frågan om förköp avgörs så snart som möj­

ligt efter det att köpeavtal träffats. Eftersom det kan tyckas att detta i

första hand är ett köparens intresse, kan det synas tillräckligt att denne

tillförsäkras en enkel möjlighet att snabbt få till stånd ett sådant avgörande.

Från denna utgångspunkt skulle det ligga närmast till hands att öppna

möjlighet för köparen att anmäla förvärvet till kommunen och räkna fris­

ten för kommunens förköpstalan från anmälan. Erfarenheterna från till-

lämpningen av lagen om kronans förköpsrätt tyder emellertid på att ett på

detta sätt utformat förfarande inte är ändamålsenligt. Andra utvägar för

att bringa förköpsfrågan till ett snabbt avgörande bör därför övervägas. Att

införa en skyldighet för inskrivningsdomaren att underrätta kommunen i

anslutning till lagfartsansökan skulle kräva ett tämligen betungande förfa­

rande. Lagfart söks dessutom ofta först långt efter det köpeavtal slutits.

De angivna konsekvenserna synes inte kunna undgås, annat än genom ett

obligatoriskt underrättelseförfarande mellan köparen och kommunen. Kom­

mittén föreslår därför att köparen åläggs att anmäla köpet för kommunen

inom viss tid från det att köpeavtal slutits. En sådan föreskrift torde dock

få ringa effekt om inte någon påföljd införs. Kommittén erinrar om att i

jordförvärvslagen föreskrivs att fång, för vilket krävs förvärvstillstånd, blir

ogiltigt om tillstånd ej söks inom tre månader från fånget. Motsvarande bör

enligt kommitténs mening gälla i fråga om här avsedda underrättelser.

Köpet bör således anmälas till kommunen, vid äventyr att fånget annars

blir ogiltigt.

För att förebygga rättsförluster föreslår kommittén att inskrivningsdo­

maren skall vara skyldig att underrätta kommunen i köparens ställe, om ko-

Kungl. Maj:ts proposition nr 90 år 1967

paren söker lagfart inom den tid som han har på sig att anmäla köpet till

kommunen.

Vad gäller anpassningen av förköpslagen till annan lagstiftning som in­

skränker rätten att förvärva fast egendom erinrar kommittén om att tillstånd

enligt jordförvärvslagen ej krävs för kommuns förvärv av fast egendom.

Under förarbetena till jordförvärvslagen underströks vikten av samarbete

mellan kommunerna inbördes samt mellan kommunerna och lantbruks­

nämnderna. Med hänsyn till den ståndpunkt jordförvärvslagen sålunda in­

tar vad gäller kommunala förvärv av jordbruks- och skogsfastigheter är det

naturligt att kommunal förköpsrätt i princip blir tillämplig på köp och byte

av sådana fastigheter även när det för det ursprungliga fångets giltighet

krävs förvärvstillstånd. Kommittén konstaterar vidare att några intresse­

kollisioner mellan kommuner och lantbruksnämnder inte behöver uppkom­

ma. I sådana fall, när förvärvstillstånd bör meddelas på den grund att för­

värvet främjar de intressen jordförvärvslagen är avsedd att tillgodose, sak­

nar marken i allmänhet intresse för kommunen. Förvärvstillstånd kan emel­

lertid meddelas också i fall när kommunen har fullgod anledning att ut­

öva förköpsrätt. Det synes naturligt att kommunen i sådana fall skall äga

möjlighet att utöva förköpsrätt.

Om frågan om tillstånd enligt jordförvärvslagen inte avgjorts före fånget,

aktualiseras vissa problem av teknisk art. Tidsfristen för ansökan om för­

värvstillstånd är tre månader från fånget. Samma tidsfrist är avsedd att

gälla för anmälan till kommun om fång, som faller under förköpslagen. Det

skulle alltså komma att löpa två parallella frister. Om någon av dem för­

summades, skulle följden bli att köpet blev ogiltigt. Fånget skulle vidare

komma att prövas från skilda utgångspunkter i två olika instanser. Enligt

kommitténs mening bör samordningen av förfarandet ske under beaktande

av att kommun åtnjuter förvärvsfrihet enligt jordförvärvslagen. Det synes

då också naturligt att kommunen skall kunna förvärva jordbruksfastighet

genom att utöva förköpsrätt utan att förvärvet skall kunna göras om intet

genom att ansökan om förvärvstillstånd försummas eller genom att lant­

bruksnämnden senare vägrar förvärvstillstånd för den ursprunglige köpa­

ren. Det nu sagda talar för att kommunen bör få tillfälle att avgöra om för­

köpsrätt skall utövas innan någon tillståndsprövning enligt jordförvärvs­

lagen äger rum samt att sistnämnda prövning över huvud inte bör komma

i fråga om kommunen utövar sin förköpsrätt.

Om förvärv av fast egendom kräver tillstånd enligt lagen den 30 maj 1916

(nr 156) om vissa inskränkningar i rätten att förvärva fast egendom eller

gruva eller aktier i vissa bolag skall ansökan härom inges till länsstyrelsen

inom tre månader från fånget. Försitts denna tid eller beviljas inte tillstånd

blir fånget ogiltigt. I konsekvens med vad som förut har förordats beträf­

fande jordförvärvslagen bör sådana ändringar vidtas beträffande tillämp-

3 Bihang till riksdagens protokoll 1967. 1 samt. Nr 90

Kungl. Maj:ts proposition nr 90 år 1967

65

66

ningen av 1916 års lag att där föreskriven tillståndsprövning uppskjuts om

tillståndsfrågan avser fastighet, som är underkastad kommunal förköps­

rätt.

Remissyttrandena. Hyresgästernas riksförbund menar att hembudsregeln,

som innebär att kommunen under en tvåårsperiod blir förhindrad att ut­

nyttja förköpsrätten om den en gång avvisat köpet, saknar logisk förank­

ring. Kommunens ställningstagande kan ha dikterats av hänsyn till kapi­

talsituationen. Det kan även inträffa att strukturomvandlingen medför änd­

rade markbehov på kort tid.

När det gäller skyldigheten alt anmäla försäljning till kommun kri­

tiserar ett par remissinstanser den föreslagna ogiltighetspåföljden vid

underlåtenhet att göra anmälan. Hovrätten för Västra Sverige anser att

risker för rättsförlust uppkommer och att samtidigt svårigheter förelig­

ger att göra ogiltighetsregler av denna typ effektiva mellan avtalspar­

terna. Hovrätten över Skåne och Blekinge anser att det samhällsintresse som

motiverar en kommunal förköpsrätt inte har samma betydelse som när det

gäller 1916 års lag och jordförvärvslagen, där ogiltighetspåföljden bygger

på att tillstånd erfordras för förvärvet i varje särskilt fall. Konsekvensen för

den enskilde av underlåten anmälan ter sig därför oproportionerlig och

orimlig. Konungariket Sveriges stadshypotekskassa och Svenska bostadskre-

ditkassan anser visserligen att ogiltighetspåföljden är en förutsättning för

lagstiftningens effektivitet men hyser betänkligheter från rättslig synpunkt

mot ogiltigheten som påföljd. Dessa remissinstanser framhåller att långt

ifrån alla rättsverkningar av ogiltigheten kan bestämmas med erforderlig

säkerhet. Föreningen Sveriges stadsdoniare anför liknande synpunkter och

tillägger att förköpslagens ogiltighetspåföljd kan bli tillämplig i fråga om

ett vida större antal fastighetsköp än samma påföljd enligt jordförvärvs­

lagen.

Kungl. Maj:ts proposition nr 90 år 1967

Den rättsliga prövningen

Kommittén. Många av de frågor som kräver rättslig prövning av myn­

dighet när kommunal förköpsrätt utövas uppkommer också när kommunen

på vanligt sätt köper fast egendom. Dessa frågor är i huvudsak av två slag,

nämligen frågor som rör den kommunala kompetensen och tvistefrågor mel­

lan säljaren och kommunen i dennas egenskap av köpare. Frågor av först­

nämnda slag avgörs vid vanliga köp i första hand av kommunen och efter

kommunalbesvär av vederbörande länsstyrelse och regeringsrätten, medan

frågor av det senare slaget ankommer på domstols prövning.

Kommittén redogör härefter för prövningen av besvär över en kommuns

beslut att förvärva fast egendom. Besvären kan, uttalar kommittén, avse

felaktighet såväl i förfarandet som i fråga om innehållet. De kommunala

Kungl. Maj:ts proposition nr 90 år 1967

67

besvärsgrunderna innebär emellertid i princip, att endast rättsbesvär och

inte lämplighetsbesvär får anföras. Besvärsmyndigheten är dock inte helt

avskuren från möjligheten att pröva även skälen för ett kommunalt beslut.

Lagligheten av ett beslut om inköp av en fastighet torde exempelvis inte kun­

na bedömas utan kännedom om ändamålet med köpet. Besvärsmyndigheten

kan däremot inte ta upp hela det spörsmål som varit föremål för den kom­

munala myndighetens beslut och inskränker därför sina avgöranden till alt

antingen ogilla besvären eller upphäva det klandrade beslutet. För att mot­

verka att besvär blir onyttiga genom att beslutet verkställs kan besvärsmyn­

digheten förordna om inhibition men sådana förordnanden förekommer

tämligen sparsamt.

Enligt kommitténs mening skiljer sig ett beslut av en kommun att utöva

förköpsrätt föga från beslut som gäller kommunala markförvärv i övrigt.

Den rättsliga prövningen bör därför följa samma regler som gäller vid så­

dana förvärv. Den som är missnöjd med kommunens beslut om att utöva

förköpsrätt bör sålunda kunna angripa detta genom att anföra kommunal­

besvär.

Undantag från förköpsrätten föreslås när egendom förvärvats på exekutiv

auktion, när staten eller landstingskommun är köpare, när släktskap eller

intressegemenskap av visst slag föreligger mellan säljare och köpare eller

när hembudsregeln är tillämplig. Beträffande fallet av intressegemenskap

mellan säljaren och köparen förordar kommittén att prövningen av tviste­

frågor (den s. k. obillighetsprövningen) sker i den för kommunalbesvär stad­

gade ordningen. På denna väg anser man sig också tillgodose önskemålet att

förköpsfrågan avgörs snabbt. I övrigt bör prövningen ankomma på allmän

domstol. Därvid bör prövningen gälla inte bara exempelvis föreskrivna tids­

frister utan också tillämpningen av hembudsregeln. Vissa frågor kommer

dock i praktiken att avgöras av inskrivningsdomaren. Domstolens prövning

av yrkande om förköpsrätt blir i första hand av formell natur. Den kom­

mer främst att gå ut på att efter invändning konstatera om lagligt hinder

för utövande av förköpsrätt föreligger. Sådant hinder kan vara att talan

väckts för sent eller att fastigheten är belägen utanför kärandekommunens

område. Domstolen kan vidare ha att fastställa värdet av fastighet som gått

i byte, att företa jämkningar i köpevillkoren och att besluta om gottgörelse

till köparen.

Skiljaktiga meningar. Kommittéledamöterna Hamrin och Hermansson för­

ordar, som tidigare nämnts, att förköpsrätten anknyts till de ändamål som

anges i expropriationslagstiftningen. I fråga om den rättsliga prövningen är

det i hög grad angeläget, inte minst med hänsyn till rättssäkerhetens krav,

alt det ingripande på fastighetsmarknaden som förköpsrätten innebär lik­

som vid expropriation i varje särskilt fall motiveras och prövas med hän­

syn till bestämda kriterier. Med en förköpsrätt enligt majoritetsförslaget

68

kommer kommunen att vara beslutande myndighet i ärenden, där kommu­

nen själv är part. Tillstånd att utöva förköpsrätt bör medges endast efter

särskild prövning av opartisk myndighet. Det finns enligt reservanternas

mening flera tänkbara och möjliga alternativ till utformning av förfarandet.

Man kan sålunda tänka sig Kungl. Maj :t som första och enda prövnings-

myndighet. En annan lösning är att länsstyrelserna åläggs att som första

instans pröva förköpsärenden efter hörande av vederbörande expertorgan.

Vidare kan det övervägas att låta expropriationsdomstolen ta hand om

prövningen. Reservanterna uttalar — utan att binda sig för något visst pröv-

ningsförfarande — att det synes som om alternativet med expropriations-

domstol som första prövningsinstans är det mest fördelaktiga. Dessa dom­

stolar har lång erfarenhet av expropriationer och besitter fullgod juridisk

och teknisk sakkunskap för eu prövning av frågor om förköpstillstånd. Till­

ståndsprövningen bör dessutom kunna rationellt inordnas i det övriga för-

köpsförfarandet och ske väsentligt snabbare än hos Kungl. Maj :t.

Remissyttrandena. Meningarna är starkt delade i frågan hur den rättsliga

prövningen skall anordnas när det gäller de allmänna förutsättningarna för

förköpsrättens utövande. Remissinstansernas uppfattning bestäms självfal­

let i första hand av deras ställningstagande till frågan hur förköpsrättens

tillämpningsområde bör avgränsas. De alternativ som diskuteras är i första

händ kommittémajoritetens lösning med en överprövning genom kommu­

nalbesvär samt reservanternas förslag om prövning i varje särskilt fall av

eu opartisk myndighet.

Hovrätten för Västra Sverige uttalar att en förköpsrätt som läggs i kom­

munens hand inte är lätt att inpassa i det rättsliga systemet. Krav på klara

fixeringar och avgränsningar av hänsyn till enskild rätt konfronteras med

krav på handlingsfrihet och smidighet i formerna för den kommunala verk­

samheten. Hovrätten, som i fråga om förköpsrättens begränsning uttalar sig

för en anknytning till expropriationsgrunderna, framhåller att frågor av

denna art — innefattande bl. a. det allmännas behov av viss mark — knap­

past kan ges en meningsfull prövning vid domstol och att de domstolsmäs-

siga tolkningsfrågorna inte står i förgrunden. Det synes därför riktigast att

prövningen sker i administrativ ordning. Därvid är det tillräckligt att eu

överprövning utlöses endast genom besvär. I alla sådana fall där parterna

åtnöjs med det kommunala beslutet bör detta kunna utgöra tillräcklig grund

för ingripande. När det gäller besvärsförfarandet står valet mellan kommu­

nalbesvär och förvaltningsbesvär. Råda utvägarna har olägenheter. En me­

ningsfull prövning av frågan om ett visst förvärv är nödvändigt för visst

tillåtet ändamål kan knappast åstadkommas kommunalbesvärsvägen. För-

valtningsbevär skulle ge en bredare prövningsrätt. Kommittén synes emeller­

tid mena att förköpsfrågorna i största utsträckning skall avgöras av full­

mäktige och starka skäl talar också för en sådan lösning. Fullmäktigebeslut

Kangl. Maj:ts proposition nr 90 år 1967

70

förköpsrätt, baserad på expropriationsgrunderna, låta kommunen vara första

instans vid bedömningen av om sådant ändamål föreligger för vilket kom­

munen kan erhålla rätt till expropriation. Säljaren och köparen bör dock

ha rätt att begära tillståndsprövning. Om sådan begärs synes det vara lämp­

ligt att den företas av Kungl. Maj:t efter hörande av vederbörande länssty­

relse.

När det gäller prövningen huruvida hinder mot förköpsrätt föreligger med

hänsyn till obillighetsregeln har kommittéförslaget utsatts för stark kritik.

Den föreslagna ordningen att obillighetsfrågor skulle prövas av kommunal

myndighet betecknas av hovrätten för Västra Sverige som alldeles unik.

Kommunernas befogenheter och funktioner, deras organisation och arbets­

sätt gör dem på intet sätt lämpade att avgöra frågor av hithörande slag.

Koinmunalbesvärsinstitutet lär inte heller i princip medföra några befogen­

heter för prövningsmyndigheten att undanröja ett kommunalt beslut därför

att den skönsmässiga avvägningen enligt myndighetens mening bort utfalla

annorlunda än i det kommunala beslutet. Principen om kommunal självbe­

stämmanderätt skulle annars sättas åt sidan. Man kan inte räkna med att

andra än helt uppenbara och grova åsidosättanden av obillighetsregeln

skulle kunna korrigeras besvärsvägen. Enligt hovrättens mening är det så­

lunda otänkbart att följa förslaget att en prövning av obillighetsfrågan ute­

slutande skall ske i kommunal ordning. Starka skäl talar för domstols­

prövning.

Svea hovrätt anser att eftersom kommun som vill utöva sin rätt till för­

köp av viss fastighet har att instämma köparen till domstol förefaller det mest

naturligt och ändamålsenligt, att domstolen också får tillämpa obillighets­

regeln. Den omständigheten att ett slutligt avgörande kanske kan föreligga

snabbare efter kommunalbesvär än efter talan vid domstol — ett påstående

för vilket något belägg ej getts — uppvägs mer än väl av att parternas möj­

ligheter att förebringa eu fullständig utredning är så mycket större vid all­

män domstol. Ett annat skäl som talar för att obillighetsprövningen bör för­

läggas till domstol är att denna prövning är nära förknippad med den möj­

lighet att jämka köpevillkoren, som finns enligt förslaget. Jämkningsfrågor

skall enligt förslaget prövas av domstol. Liknande synpunkter framförs av

hovrätten över Skåne och Blekinge, kammarkollegiet, länsstyrelserna i Jön­

köpings, Malmöhus, Göteborgs och Bohus samt Älvsborgs län, statens hy­

resråd, Försäkringsbolagens riksförbund och Svenska landstingsförbundet.

Kommunalrättskommittén ansluter sig till sammg ståndpunkt och erinrar i

fråga om den i kommunallagen upptagna besvärsgrunden, som innebär att

klagandens enskilda rätt kränks, att en positiv tillämpning av denna be-

svärsarund förutsätter att det kommunala beslutet kränker klagandenas

civila, domstolsskyddade rätt. För köparens del synes denna besvärsgrund

över huvud inte vara användbar.

Kungi. Maj:ts proposition nr 90 år 1967

72

fastighet och rörelse sker genom separata avtal. En reglering efter dessa

riktlinjer torde medföra att ett relativt stort antal fastighetsförsäljningar

i praktiken inte kommer att bli föremål för kommunal förköpsrätt. Fram­

för allt kan detta väntas bli fallet i fråga om försäljning av affärs- och in­

dustrifastigheter.

Kungl. Maj.ts proposition nr 90 år 1967

Departementschefen

Tillämpningsområdet

Den fråga som träder i förgrunden när det gäller utformningen av en

kommunal förköpsrätt är naturligtvis hur tillämpningsområdet bör bestäm­

mas i skilda hänseenden. Kommittén föreslår en förköpsrätt av generell

natur. Detta innebär emellertid inte att tillämpningsområdet för rättsinsti­

tutet skulle vara helt obegränsat. Förköpsrätten syftar i första hand till att

ge kommunerna bättre möjligheter att förvärva mark för tätbebyggelse och

en viss begränsning bör således föreligga med hänsyn till ändamålet med

markförvärvet. Det är också nödvändigt att tillse att inte viktiga allmänna

och enskilda intressen träds för nära.

När det gäller begränsning av förköpsrätten med hänsyn till ändamålet

med förvärvet hänvisar kommittén till den självklara begränsning i an­

vändningen av förköpsrätten som följer av de kommunala kompetensreg­

lerna. Häri ligger att eu kommun i princip inte får utöva förköpsrätt annat

än för att tillgodose ett allmänt, till kommunen knutet intresse. I övrigt

innebär kommitténs förslag att det skall tillkomma varje kommun att

själv avgöra om och i vad mån förköpsrätt skall kunna utövas inom kom­

munområdet. Enligt kommittéförslaget skall kommun sålunda på förhand

besluta om förköpsrätt över huvud taget skall kunna utövas inom kommu­

nen och om utövningen i sådant fall skall vara begränsad till viss del eller

vissa delar av kommunområdet. Kommittén är inte enig i detta ställnings­

tagande. Två reservanter vill ha en snävare och klarare begränsning av till-

lämpningsområdet än som följer av de kommunala kompetensreglerna och

anser att detta kan vinnas genom att förköpsrätten anknyts till expropria-

tionsgrunderna. Reservanterna motsätter sig också att kommun skulle få

begränsa förköpsrättens utövning till viss del eller vissa delar av kommun­

området.

Under remissbehandlingen av kommitténs betänkande har problem som

hänger samman med förköpsrättens tillämpningsområde tilldragit sig be­

tydande uppmärksamhet och förslaget har blivit utsatt för ganska stark

kritik. Det övervägande antalet remissinstanser anser sålunda mindre lämp­

ligt att låta den kommunala kompetensen bestämma gränsen för förköps­

rättens tillämpningsområde utan vill i stället på ett eller annat sätt anknyta

tillämpningen till expropriationsgrunderna. Från många håll förordas dess­

74

märkt är denna effekt inte bara av ondo. Belastningen på fastighetsom-

sättningen kommer att i större eller mindre utsträckning begränsa efter­

frågan på mark och därmed bidra till den eftersträvade dämpningen av

markprisstegringen. Som förut anförts är det emellertid betydande katego­

rier av fastigheter som helt faller utanför kommunens intresseområde. Jag

syftar på områden där markanvändningen inte kommer att ändras inom

överskådlig tid. Hit hör i stor utsträckning mark som används och för fram­

tiden skall användas för jordbruk och skogsbruk, villa- och egnahemsbe­

byggelse samt mark för fritidsstugor. Utanför kommunernas intresseområde

torde i regel också falla sådana bostads- och industriområden beträffande

vilka några mera betydande ombyggnadsbehov inte kan väntas uppkomma

under överskådlig framtid. För dessa och liknande kategorier av fastigheter

skulle den belastning som förköpsrätten innebär inte tjäna något rimligt

syfte. I sammanhanget måste beaktas att förköpsrätten föranleder admi­

nistrativt besvär inte bara för parterna utan också för kommunerna själva

och för de myndigheter som kommer att beröras av förköpsrätten. I den

mån nu antydda kategorier av fastigheter kan undantas från förköpsrättens

tillämpningsområde utan att syftet med institutet träds för när, vinnes där­

för betydande fördelar.

Utformningen av förköpsinstitutet bör ske med utgångspunkt från dessa

allmänna bedömanden. Fråga uppstår därvid huruvida kommunallagstift­

ningens regler om den kommunala kompetensen när det gäller att förvärva

fast egendom kan anses utgöra en lämplig gräns också för förköpsrättens

tillämpningsområde.

Enligt 3 § kommunallagen äger kommun själv vårda sina angelägenheter,

om inte handhavandet därav enligt gällande författningar tillkommer an­

nan. Den begränsning av förköpsrätten som skulle följa av denna bestäm­

melse anses av reservanterna och flertalet remissinstanser ge kommunerna

en alltför vidsträckt förvärvsrätt. Kommitténs majoritet menar däremot att

området för fastighetsköp som faller inom ramen för den kommunala kom­

petensen i själva verket inte är mycket större än området för kommuns ex­

propriationsrätt.

Det anförda belyser på sitt sätt det nuvarande svåröverskådliga rättstill­

ståndet när det gäller gränserna för den kommunala kompetensen. Jag vill

i detta sammanhang erinra om att kommunalrättskommittén har i uppdrag

att göra en översyn av reglerna om borgerlig primärkommuns kompetens.

I utredningsdirektiven anfördes bl. a. att tillämpningen av de kommunala

kompetensreglerna när det gäller markförvärv bör uppmärksammas. Enligt

min mening är de nuvarande gränserna för den kommunala kompetensen

alltför ovissa och svårbestämbara för att kunna utgöra en av grundpelarna

i en lagstiftning om kommunal förköpsrätt. En sådan lösning tillgodoser

inte de rättssäkerhetskrav som enligt vad jag nyss anförde bör vara vägle­

dande vid utformningen av förköpsinstitutet. De fördelar som kan vara

Kungl. Maj:ts proposition nr 90 år 1967

75

förenade med denna gränsdragning när det gäller att uppnå ett enkelt och

snabbt förfarande bör enligt min mening inte tillmätas avgörande betydelse

och kan såsom närmare skall framgå av det följande vinnas på annat sätt.

Det av reservanterna och många remissinstanser framförda förslaget att

anknyta förköpsrätten till expropriationsgrunderna innebär att förköpsrät-

ten begränsas till sådana förvärv som tillgodoser ändamål, för vilka kom­

mun kan få tillstånd till expropriation. Härvid är i första hand expropria­

tion för tätbebyggelse enligt 1 § 16 expropriationslagen av intresse. Enligt

denna bestämmelse kan kommun få tillstånd till expropriation för att sä­

kerställa att mark på skäliga villkor är tillgänglig för tätbebyggelse och

därmed sammanhängande anordningar eller för att eljest i kommuns ägo

överföra mark som inte är tätbebyggd för upplåtelse med tomträtt. Bestäm­

melsen tillkom år 1949 och grundar sig på ett av markutredningen framlagt

förslag till ändring i expropriationslagen i syfte att ge kommun rätt att ex­

propriera mark för tätbebyggelse. Utredningens förslag var emellertid mera

långtgående än den regel som kom att inflyta i expropriationslagen. De skil­

da alternativ angående expropriationsrättens omfattning som diskuterades i

det sammanhanget är belysande för bedömningen av den nu aktuella frågan.

Markutredningen föreslog att tillstånd till expropriation skulle få ges för

att i kommuns ägo överföra mark som med hänsyn till kommunens framtida

utveckling erfordras för tätbebyggelse eller därmed sammanhängande an­

ordningar. Frågan om kommunens behov att förvärva visst markområde

borde enligt utredningens mening bedömas i första band från synpunktén

av en ändamålsenlig utveckling av kommunen. Om det kunde göras sanno*

likt att området behövdes för kommunens framtida utveckling, borde kom­

munen få tillstånd till expropriation. Därvid borde man inte ställa alltför

stora anspråk på den sannolikhetsbevisning som kommunen hade att preste*

ra. Om bebyggelsen utvecklades i sådan riktning att markområdet kunde

komma att behövas för tätbebyggelse och det var antagligt att utvecklingen

skulle fortgå i samma riktning, ansåg utredningen att en framställning om

expropriation borde beviljas. Markägaren borde inte heller tillåtas hindra

expropriation genom att förklara sig villig att själv svara för bebyggelsem

Under beredningen i departementet blev utredningens förslag modifierat

i vissa avseenden. Enligt det förslag som antogs av 1949 års riksdag får fas*

tighet exproprieras för tätbebyggelseändamål i första hand bara om det be­

hövs för att säkerställa att mark på skäliga villkor är tillgänglig för tätbe*

byggelse och därmed sammanhängande anordningar. En vidsträcktare ex­

propriationsrätt föreligger emellertid, om tvångsförvärvet syftar till att mar­

ken skall upplåtas med tomträtt. Enligt föredragande departementschefen

bör kommunen få expropriera mark först och främst, när markägaren över

huvud taget inte går med på att marken exploateras för tätbebyggelse. Vi­

dare bör expropriation få ske för att kommun skall kunna genom konkur­

rens på tomtmarknaden få till stånd rimliga priser. Oberoende av hur den

Kungl. Maj:ts proposition nr 90 år 1967

76

aktuella tomtmarknaden gestaltar sig bör dessutom expropriationsrätt före­

ligga, om marken skall upplåtas med tomträtt. I samtliga fall måste en till­

fyllestgörande utredning visa att marken behövs för tätbebyggelseändamål.

Av det anförda torde framgå att expropriation för tätbebyggelse enligt 1 §

första stycket 16 expropriationslagen i första hand är avsedd att tillgodose

ett någorlunda aktuellt markbehov. När det gäller mark som inte är avsedd

att upplåtas med tomträtt, krävs att marken inte annars på skäliga villkor

blir tillgänglig för tätbebyggelse. Om förköpsrätten anknyts till expropria-

tionsgrunderna kommer således dessa begränsningar att gälla.

I fråga om markförvärv inom saneringsområden skulle en anknytning till

expropriationslagstiftningen medföra att förköpsrätten bl. a. kommer att

begränsas av bestämmelsen om zonexpropriation i 44 § byggnadslagen. Zon-

expropriation kan beviljas beträffande område som är i behov av genom­

gripande ombyggnad såvida denna inte lämpligen kan ske annat än i ett

sammanhang. En förutsättning för zonexpropriation är vidare att fråga

väckts om antagande eller ändring av stadsplan för området.

Jag vill i detta sammanhang erinra om att det ingår i expropriationsut-

redningens arbetsuppgifter att överse expropriationslagstiftningen i be­

lysning av erfarenheterna under de år som förflutit sedan 1949 års lagänd-

ring.

Som jag anfört tidigare är ett av huvudsyftena med en kommunal för­

köpsrätt att underlätta för kommunerna att i mycket god tid, dvs. innan

några mera betydande prisstegringstendenser med anledning av förvänt­

ningar om tätbebyggelse slagit igenom, förvärva mark som utbjuds på öpp­

na marknaden och ligger inom kommunens intresseområde. Det rör sig allt­

så här om förvärv på relativt lång sikt, låt vara att förköpsrätten också bör

kunna utnyttjas för att tillgodose mera aktuella och näraliggande markbe-

hov. Härav följer att kravet på aktualitet i fråga om markbehov inte gärna

kan upprätthållas lika strängt inom en förköpslagstiftning som inom den

nuvarande expropriationslagstiftningen. Om så blev fallet skulle otvivel­

aktigt den prisdämpande effekt som eftersträvas med förköpsrätten i be­

tydande utsträckning utebli.

Det nu anförda visar att den begränsning av förköpsrättens tillämpnings­

område, som skulle följa av reglerna om den kommunala kompetensen inte

kan ersättas genom att förköpslagstiftningen anknyts till expropriations-

grunderna. Enligt min mening bör en annan lösning väljas. Förköpsrättens

tillämpningsområde bör ges en allmän begränsning genom en särskild regel

som är avpassad med hänsyn till lagstiftningens syfte.

Vid bestämmandet av denna allmänna begränsning anser jag markutred­

ningens nyss redovisade överväganden vara av värde. Vad utredningen an­

fört till stöd för att ge kommun rätt att expropriera mark för tätbebyggelse

stämmer väl överens med den markpolitiska bedömning som ligger till

grund för förslaget om kommunal förköpsrätt. Utredningen föreslog som

Kungl. Maj ds proposition nr 90 år 1967

78

Prövningen av om en fastighet i det enskilda fallet omfattas av för-

köpsrätten enligt begränsningsregeln i 1 § blir med nödvändighet svår och

beroende av flera olika svårbedömda omständigheter som varierar från fall

till fall. Med hänsyn härtill måste tillämpningen av regeln i sista hand an­

förtros ett offentligt organ och ges formen av överprövning i det enskil­

da fallet av kommuns beslut att utöva förköpsrätt. Jag återkommer sena­

re till den betydelsefulla frågan hur denna prövning skall vara anordnad.

1 förevarande sammanhang är det emellertid av intresse att slå fast att re­

geln i 1 § inte helt befriar de fastigheter beträffande vilka förköpsrätt inte

skall gälla från den belastning som förköpsrätten kan sägas innebära.

Kommunen kommer själv att primärt ta ställning till förköpsfrågan och

den enskilde bör sedan ha rätt till överprövning av kommunens beslut.

Behovet av att begränsa förköpsrätten på sådant sätt att belastningen kom­

mer att omfatta ett mindre antal fastigheter kvarstår alltså oberoende av

regeln i 1 §.

Under remissbehandlingen har från flera håll framhållits att en begräns­

ning av förköpsrätten till vissa kategorier av fastigheter skulle vara av vär­

de. För att syftet med en sådan begränsning skall kunna uppnås, bör reg­

lerna vara schablonmässiga och helst så enkla att tillämpa att någon myn-

dighetsprövning inte skall behöva komma till stånd.

Den under remissbehandlingen väckta tanken att från förköpsrätten un­

danta fastigheter med en areal som understiger viss gräns är från sist an­

förda synpunkt tilltalande. Den bebyggda marken är vanligen uppdelad i

byggnadstomter med begränsad tomtyta. En sådan regel skulle därför i stort

sett begränsa förköpsrätten till den obebyggda eller glesbebyggda marken.

Genom en arealregel av angivet slag skulle ett mycket betydande antal fas­

tigheter som kommunen normalt saknar intresse att förvärva automatiskt

ställas utanför förköpsrätten. Emellertid bör uppenbarligen inte all be­

byggd mark tas undan. I synnerhet inom områden med saneringsmogen

bebyggelse kan, som jag tidigare anfört, en kommunal förköpsrätt vara av

värde i vissa fall då förutsättningar för zonexpropriation inte föreligger. Eu

arealregel skulle därför behöva modifieras så att fastigheter av sistnämnda

slag omfattas av förköpsrätten. Inom saneringsområden i stadskärnorna är

markvärdena vanligen relativt höga till följd av den medgivna eller väntade

bebyggelserättens omfattning. Om arealregeln kompletteras med en bestäm­

melse som anger visst högsta värde för att fastighet skall vara fri från för­

köpsrätt synes de fastigheter som från förevarande synpunkt kan vara av

intresse för kommunen i allmänhet kunna införas under förköpsrätten. När

det gäller att närmare ange de areal- och värdegränser som med utgångs­

punkt från det anförda bör väljas, har jag stannat för en areal av 3 000

m2 och ett taxeringsvärde av 200 000 kr. Förköpsrätt föreslås således inte

få utövas beträffande fastigheter, som har en areal under 3 000 m2 och ett

taxeringsvärde under 200 000 kr. Tillämpningen av en sådan värderegel

Kungl. Maj:ts proposition nr 90 år 1967

80

ka förköpsrätten till vissa områden inom kommunen. De föreslagna regler­

na syftar till alt minska den administrativa börda som eu vidsträckt för­

köpsrätt för med sig.

Under remissbehandlingen har kritik framförts mot förslaget att förköps­

lagens tillämpning skall vara beroende av kommunens beslut. Det har fram­

hållits att en begränsning av förköpsrätten till vissa kommuner kan med­

föra olägenheter i form av risk för splittrad prisbildning samt olämpligt lo­

kaliserad bebyggelse. Principiella betänkligheter har också uttalats mot att

ge kommunerna möjlighet att bestämma vilka fastigheter som skall vara un­

derkastade förköpsrätten.

De invändningar som framförts under remissbehandlingen saknar inte

fog. Den kategorimässiga begränsning av förköpsrätten som jag föreslår sy­

nes minska den administrativa belastningen för kommunerna på ett effek­

tivare sätt än den av kommittén föreslagna anordningen. I själva verket

torde departementsförslaget betyda att mer än hälften av alla fastighets­

köp hålls utanför förköpsrätten. Jag anser med hänsyn till det anförda att

de av kommittén i förevarande hänseendé föreslagna begränsningarna inte

bör genomföras. Departementsförslaget innehåller därför inte några be­

stämmelser som svarar mot 6 § i förslaget.

Kommittéförslaget innehåller i 1 § en begränsning av förköpsrätten till

kommunens eget område men enligt 4 § kan kommun genom förköp för­

värva mark till förmån för annan kommun. Sistnämnda lösning motive­

ras med att ett visst behov föreligger för kommunerna att innan de plane­

rade större kommunerna bildats kunna utöva förköpsrätt till mark utom

kommunens eget område. Kommittén föreslår vidare att förköpsrätt skall

kunna utövas till förmån för landstingskommun.

Förslaget att begränsa förköpsrätten till kommunens eget område har

inte mött några erinringar under remissbehandlingen.

I sak instämmer jag väsentligen i den bedömning som ligger bakom kom­

mittéförslaget. Förköpsrätten bör således i första hand omfatta fastigheter

inom kommunens eget område men bör också kunna tillgodose markbehov

i annan kommun inom det område som enligt fastställd plan skall bilda en

större kommun under förutsättning att detta kan ske i samförstånd med

sistnämnda kommun.

Däremot anser jag det inte påkallat att öppna möjlighet för landstings­

kommuner att förvärva mark med hjälp av kommunal förköpsrätt. Lands­

tingen har hittills inte tillagts sådana uppgifter inom bostadsförsörjningen

eller bebyggelseplaneringen att det är motiverat att ge dem förköpsrätt.

I Stor-Stockholm föreligger speciella förhållanden i detta avseende. Ut­

redning pågår rörande ett samgående mellan Stockholms stad och Stock­

holms läns landsting till ett storlandsting. Dettas uppgifter är bl. a. region­

planering, samordning av och stöd åt kommunernas bostadsbyggande samt

den kollektiva trafiken. För utbyggnad och drift av ett kollektivt trafik­

Kungl. Maj:ts proposition nr 90 år 1967

82

Mot bakgrunden av vad jag nu sagt kan det ifrågasättas om det finns nå­

got större behov av att tillerkänna kommunerna förköpsrätt vid försälj­

ning av mark i allmän ägo. Kommunernas önskemål att få förvärva marken

måste — såsom framhållits av åtskilliga remissinstanser — under hand­

läggningen av ett försäljningsärende vägas mot andra från samhällssyn­

punkt viktiga konkurrerande intressen. Jag kan därför inte biträda mark­

värdekommitténs förslag att förköpsrätten skall omfatta även statens mark-

försäljningar.

I likhet med kommittén anser jag att det saknas anledning att behandla

försäljningar av kyrklig jord på annat sätt än övriga fastighetsförsäljning-

ar. Förköp bör alltså kunna ske.

Ett särskilt problem föreligger beträffande den kyrkliga jord — upp­

skattningsvis en femtedel av all kyrklig jord — som anslagits av staten och

som anses civilrättsligt tillhöra staten. Försäljningar av denna jord sker en­

ligt kyrkliga försäljningslagen. Eftersom det i detta sammanhang är av

mindre betydelse vem marken civilrättsligt tillhör än hur försäljningsförfa-

randet är anordnat, anser jag att även kyrklig jord som anslagits av sta­

ten bör vara underkastad förköpsrätten.

Min ståndpunkt när det gäller statens och kyrkans markförsäljningar kan

alltså sammanfattas så att förköpsrätt inte får utövas, om staten är säljare

och försäljningen inte sker enligt kyrkliga försäljningslagen men att i öv­

rigt förköpsrätt föreligger.

När det gäller statens och landstingskommuns markförvärv har kommit­

tén uttalat den uppfattningen att det inte torde vara lämpligt att i kommu­

nens hand lägga ens en formell möjlighet att omintetgöra en överlåtelse till

staten eller landstingskommun av mark för visst ändamål. Beträffande an­

nan kommuns försäljning eller förvärv av mark anser kommittén naturligt

att varje kommun får företräde inom det egna området.

Jag kan helt ansluta mig till vad kommittén anfört i denna del. Jag före­

slår därför att undantag görs från förköpsrätten beträffande statens och

landstingskommuns markköp men däremot inte för borgerlig eller kyrklig

primärkommuns eller andra därmed jämställda offentligrättsliga subjekts

försäljningar eller köp av mark.

Vid överlåtelse av fast egendom mellan släktingar är det i vissa fall

motiverat att utforma förköpsrätten så att förköp ej kan äga rum. Också

i vissa andra fall bör hänsynen till enskilda intressen föranleda undantag

från förköpsrätten.

Kommittén har föreslagit att överlåtelser av fast egendom mellan släk­

tingar i vissa fall skall vara helt undantagna från förköpsrätten. Undantag

av detta slag förekommer både i lagen om arrendators förköpsrätt och i

jordförvärvslagen. I kommitténs förslag är emellertid släktskapskretsen

snävare bestämd än i de båda nyssnämnda lagarna. Släktskapsförhållan­

Kungl. Maj.ts proposition nr 90 år 1967

83

de mellan säljare och köpare skall dock kunna beaktas också i andra fall

och få till följd att kommunen inte tillåts utöva förköpsrätt. I dessa fall

blir emellertid frågan om förköp får ske beroende på en prövning i det

enskilda fallet efter skälighet. I förslaget hänförs dessa situationer under

den s. k. obillighetsregeln i 2 § andra stycket. Denna regel avser även

fall av helt annan beskaffenhet där ett utövande av förköpsrätten kan te

sig obilligt. Jag återkommer till den regeln i det följande.

Förslaget att undanta vissa släktköp från förköpsrätten har vunnit stark

anslutning bland remissinstanserna. I några yttranden vänder man sig

dock mot tanken att bestämma släktkretsen snävare på detta område än

som skett i jordförvärvslagen.

Det är principiellt i tre avseenden som släktkretsen i jordförvärvslagen

är vidare än kretsen enligt förslaget. För det första undantas i jordför­

värvslagen överlåtelser till syskon eller syskons avkomling. För det andra

undantas överlåtelser inte bara till adoptivbarn utan också till adoptiv­

barns avkomling. För det tredje jämställs släktskapsförhållande till säl­

jaren med släktskapsförhållande till dennes make, om han är gift. Enligt

min mening talar billighetsskäl för att även dessa fall av släktskap bör tas

undan. Därtill kommer önskvärdheten av att i förevarande hänseende ha

överensstämmande regler i jordförvärvslagen och i förköpslagen. I över­

vägande antalet fall är nämligen de förvärv som omfattas av förköpsrätten

också underkastade tillståndsplikt enligt jordförvärvslagen. Man uppnår

därför cn inte obetydlig förenkling om undantagsfallen så långt det går

blir desamma i de båda lagarna. Jag föreslår därför att regeln om släktköp

i förköpslagen utformas i överensstämmelse med motsvarande regel i jord­

förvärvslagen. I

I 1 § 10 jordförvärvslagen görs undantag från tillståndsplikten beträffan­

de överlåtelse av andel i fastighet till någon som redan äger till samma

taxeringsenhet hörande andel i denna. Motsvarande undantag bör — i

enlighet med vad som begärts i några remissyttranden — göras i förköps­

lagen. Undantaget får betydelse främst vid försäljningar mellan dödsbo­

delägare som skiftat fast egendom mellan sig i ideella andelar. Endast

undantagsvis skulle en kommun över huvud taget vara betjänt av för­

köpsrätt i fall av denna beskaffenhet.

Obillighetsregeln i 2 § andra stycket kommittéförslaget innebär att för­

köpsrätt inte får utövas om det med hänsyn till förhållandet mellan säl­

jare och köpare eller villkoren för eller omständigheterna vid köpet fram­

står såsom obilligt att förköpsrätten görs gällande. Regeln har i allmän­

het tillstyrkts av remissinstanserna. Även enligt min uppfattning är re­

geln motiverad. Den torde få stor betydelse genom att den ger möjlighet

att efter omständigheterna i det enskilda fallet göra undantag från för­

köpsrätten, när ett kullkastande av det tillämnade köpet skulle verka stö-

Kungl. Maj. ts proposition nr 90 år 1967

84

lande. Det ligger i sakens natur att den närmare bestämningen av till-

lämpningsområdet för regeln måste överlämnas till rättstillämpande myn­

dighet. De situationer när fråga om tillämpning av regeln kan uppkomma

är så mångskiftande att de inte nu kan överblickas. Några typfall skall

dock beröras här.

Ett utövande av förköpsrätt kan vara obilligt av det skälet att en per­

sonlig gemenskap föreligger mellan säljare och köpare även utanför

släktköpsregelns tillämpningsområde. Ett exempel är att en fastighets­

ägare säljer sin egendom till någon som under längre tid sammanbott med

honom eller någon som vårdat honom under hans ålderdom. Gemenskapen

mellan säljare och köpare kan också vara av ekonomisk natur. En fastig­

hetsöverlåtelse kan t. ex. ske inom en koncern i rationaliseringssyfte eller

mellan samarbetande företag som ett led i en strukturomvandling. Över­

låtelser av detta slag bör inte kunna hindras eller göras om intet genom

att kommun utövar förköpsrätt. Säljaren eller köparen kan också var för

sig ha ett speciellt och mycket starkt intresse av att ett visst köp kommer

till stånd. Ett företag önskar t. ex. överlåta tomtmark till anställda eller

mark till en idrottsförening för anläggande av en idrottsplats eller liknan­

de. En köpare är kanske i starkt behov av att komplettera tidigare mark­

innehav. Detta kan exempelvis gälla ett expanderande industriföretag som

behöver mark för utbyggnad av eu industrianläggning.

Eu särskild kategori av obillighetsfal! hänger samman med förköpets

innebörd. Eftersom förköpsrätten berättigar kommunen att förvärva fas­

tigheten till det pris köparen utfäst sig att betala, bör förköp i princip

bara få ske när priset bestämts efter marknadsmässiga grunder. I många

av de förut nämnda situationerna och även i andra fall kan säljaren ha

ett intresse av att i syfte att gynna köparen bestämma priset till ett lägre

belopp än som kunnat tas ut vid en marknadsmässig försäljning. I så­

dana fall skulle ett utövande av förköpsrätten uppenbarligen vara oskäligt.

Det måste emellertid betonas att redan det förhållandet att köparen gjort

en god affär naturligtvis inte motiverar att kommunen hindras från att

utöva förköpsrätten. Det är först när det av omständigheterna framgår att

parterna åsyftat att i särskild grad gynna köparen som ett undantag från

förköpsrätten kan vara motiverat.

Ibland kan det vara så att köparen även i ett rent affärsmässigt avtal

åtagit sig förpliktelser av personlig natur eller av sådan art att kommunen

inte kan uppfylla villkoren. Det är inte avsikten att detta utan vidare skall

få medföra att ett utövande av förköpsrätten anses obilligt. Kommunen har

i sådant fall rätt att få köpevillkoren jämkade och säljaren får kompense­

ras genom att den särskilda förpliktelsen omvandlas till ett rent ekonomiskt

åtagande.

Ett särskilt fall då obillighetsregeln blir tillämplig kan uppkomma när

en fastighetsförsäljning omfattar flera fastigheter och ett förköp är moti­

Kangl. Maj:ts proposition nr 90 år 1967

86

eller delvis fullgjort sina förpliktelser mot säljaren enligt avtalet bör kom­

munen äga tillgodoräkna sig dessa.

För säljaren medför kommunens inträde ingen annan ändring än att kom­

munen därefter är kontrahent i avtalet i stället för köparen. Normalt inne­

bär detta inte någon ändring i säljarens rättsliga ställning. Som kommittén

framhållit kan ett köpevillkor emellertid vara av den art att det inte kan

krävas att det skall fullgöras av kommunen. Villkoret måste då jämkas. Den

ändring i säljarens situation som följer härav bör kompenseras genom att

säljaren får rätt till ersättning av kommunen. I övrigt är säljarens situation

oförändrad. Köpeavtalets bestämmelser angående t. ex. betalningsterminer

eller tillträdesdag rubbas således inte för säljarens del av en förköpsrätt med

den här angivna konstruktionen.

Beträffande köparens rättsställning i förköpssituationen har kommittén

utgått från att köparen inte bör ha rätt till ersättning för att fastigheten

frångår honom. Jag delar denna uppfattning. I den mån han enligt avtalet

med säljaren fullgjort prestationer som kommunen äger tillgodoräkna sig

i förhållande till säljaren skall han emellertid vara berättigad till ersättning

av kommunen. Detsamma gäller som kommittén framhållit de nödvändiga

utlägg han kan ha haft i samband med köpeavtalets slutande. Köparens

rättsställning kan också påverkas av att han uppburit avkastning från fastig­

heten eller haft omkostnader för denna. Fastigheten kan också ha försäm­

rats eller förbättrats genom köparens åtgärder. Till dessa frågor återkom­

mer jag i specialmotiveringen.

Förfarandet

Förfarandet vid utövande av förköpsrätt bör utformas så att fastighets­

ägarna stimuleras att vid tillänmade försäljningar av fast egendom först

bereda den förköpsberättigade kommunen tillfälle att förvärva egendomen

i vanlig ordning. Jag har förut framhållit att förköpsrätten väsentligen får

betydelse för kommunerna som ett komplement till de frivilliga markför­

värven. Köp av fast egendom i vanlig ordning måste under alla förhållan­

den bli det huvudsakliga medlet i den kommunala markpolitiken. Det är

också för alla parter fördelaktigast, om kommunernas markförvärv kan ske

på den allmänna marknaden utan att tvångsmedel tillgrips.

Kommittén har uttalat att ett hembudsförfarande är ägnat att påverka

fastighetsägarna i nyss nämnd riktning. Jag delar denna uppfattning. Hem-

budsförfarandet innebär stora fördelar både för kommunerna och för de

enskilda. Den kommun till vilken hembudet riktas får tillfälle att på för­

hand ta ställning till om det föreligger något kommunalt intresse av att

förvärva fastigheten på de villkor som fastighetsägaren tänkt sig och för

säljarens del har hembudet den väsentliga fördelen att fastigheten tempo­

rärt befrias från förköpsrätten, om kommunen inte godtar hembudet. Med

hänsyn härtill är det troligt att hembudsförfarandet kommer att bli van­

Kungl. Maj.ts proposition nr 90 år 1967

88

de blivit utsatt för viss kritik. Denna riktar sig väsentligen mot den föreslag­

na påföljden vid underlåtenhet att i tid anmäla förvärv till vederbörande

kommun, nämligen att förvärvet blir ogiltigt. Kritiken har naturligtvis visst

fog. Det kan inte förnekas att påföljder av detta slag innebär en fara från

rättssäkerhetssynpunkt. Ett ringa förbiseende från en parts sida kan i det

enskilda fallet få ytterst kännbara verkningar. Dessa verkningar måste an­

ses särskilt obilliga i det fall att köpeavtalet avser en fastighet som kom­

munen inte har något intresse av att förvärva. En ogiltighetssanktion bör

därför inte tillgripas annat än om den är starkt motiverad från allmän syn­

punkt. Men det måste samtidigt erkännas att den föreslagna ordningen på

ett mycket effektivt sätt tillgodoser det av kommittén starkt understrukna

önskemålet att förköpsfrågan bringas till ett avgörande snarast möjligt ef­

ter förvärvet. Denna synpunkt bör även enligt min mening vara vägledande.

Jag anser dock att den kan tillgodoses på annat sätt.

För egen del anser jag att kommitténs förslag är förenat med nackdelar

från främst två utgångspunkter. För det första är förköpsrätten enligt kom­

mittéförslaget i princip generell. Om man bortser från att kommunerna

själva kan införa begränsningar i förköpsrättens tillämpningsområde, riktar

sig förköpsrätten formellt mot snart sagt alla fastighetsförsäljningar. I prak­

tiken kan emellertid förköp komma i fråga bara i relativt få fall. Anmäl­

ningsskyldigheten och den därmed förenade ogiltighetspåföljden kommer

alltså att enligt kommittéförslaget avse ett mycket stort antal försäljningar

beträffande vilka sådana ingrepp inte är motiverade. Som jämförelse kan

nämnas att jordförvärvslagen innehåller en motsvarande ogillighetsregel,

men i det fallet skall varje enskilt förvärv underkastas tillståndsprövning.

För det andra är förfarandet enligt kommittéförslaget mindre lämpligt så­

vitt avser förvärv som faller under jordförvärvslagen. För sådana förvärv

kommer en dubbel anmälningsskyldighet att föreligga och parallella tids­

frister att löpa. Vidare är det fullt möjligt att ett förvärv drabbas av ogil­

tighet enligt regler i den ena lagen, trots att prövning pågår eller redan ge­

nomförts enligt den andra lagen. En sådan ordning är så mycket mindre

ändamålsenlig som prövningen hos kommun och lantbruksnämnd har så

starka beröringspunkter att en samordning under alla förhållanden måste

äga rum.

Den kategorimässiga begränsning av förköpsrätten som följer av den av

mig föreslagna arealregeln medför att de nu anförda argumenten får be­

gränsad räckvidd. Genom arealregeln undantas ett mycket betydande antal

fastighetsförvärv helt från förköpsrättens tillämpningsområde. Detta innebär

å ena sidan att den kritik mot förslaget som bygger på att anmälningsskyl­

digheten och ogiltighetspåföljden inte är motiverad i fråga om vissa förvärv

i viss mån förlorar i tyngd. Å andra sidan gör sig behovet av en effektiv sam­

ordning med tillståndsprövningen enligt jordförvärvslagen gällande med så

mycket större styrka. I själva verket torde arealregeln innebära att förköps-

Kungl. Majrts proposition nr 90 år 1967

90

begränsas i stor utsträckning utan att förköpsrätten blir mindre effektiv

som medel i markpolitiken. Det bör emellertid starkt betonas att vederbö­

rande kommun självfallet inte får förbigås, om det finns anledning anta att

kommunen kan ha intresse av att förvärva marken.

Den föreslagna anordningen bör som jag redan antytt ses i sammanhang

med arealregeln. Genom dessa bestämmelser kommer kommunerna att be­

höva ta befattning huvudsakligen bara med sådana försäljningar som kan

vara av något intresse från markpolitisk synpunkt. För fastighetsmarkna­

den är fördelarna härav betydande. Belastningen på fastighetsomsättningen

blir inte större än som motiveras av det syfte som bär upp förköpslagstift-

ningen.

Samordningen av förfarandet enligt förköpslagen med tillståndsprövning­

en enligt 1916 års lag bör anordnas på i huvudsak samma sätt som förut

skisserats. Jag återkommer till denna fråga i specialmotiveringen.

Det återstår nu att ta ställning till förfarandet beträffande sådana för­

värv som inte är underkastade tillståndsplikt enligt jordförvärvslagen eller

1916 års lag och som ej undantas från förköpsrätten genom arealregeln. Det

gäller då större och mera värdefulla fastighetsobjekt som inte är taxerade

som jordbruksfastigheter. För detta slag av förvärv anser jag inte motiverat

att ålägga parterna att göra anmälan till kommunen. Tillräcklig grad av

effektivitet torde uppnås, om möjlighet öppnas för säljare och köpare att

efter frivillig anmälan till kommunen åstadkomma att tidsfristen för utö­

vande av förköpsrätt börjar löpa. I sista hand bör det ankomma på inskriv­

ningsdomaren att i anledning av lagfartsansökan underrätta den förköps-

berättigade kommunen om förvärvet.

Som jag tidigare har framhållit innebär förköpsrätten med den av mig

föreslagna konstruktionen att köparen har en villkorlig äganderätt till fas­

tigheten till dess förköpsfrågan blivit slutligt avgjord. Hinder bör följakt­

ligen föreligga mot lagfart för köparen under denna tid. Jag föreslår därför

i likhet med kommittén en bestämmelse om att lagfartsansökan skall för­

klaras vilande enligt 10 § lagfartsförordningen om frågan om kommunalt

förköp inte är avgjord. Om lagfart likväl meddelas, får detta den verkan

att förköpsrätten går förlorad.

Den ökning av inskrivningsdomarens arbetsuppgifter som förköpsrätten

ofrånkomligen medför blir med den utformning förköpsrätten sålunda er­

hållit av måttlig omfattning. Flertalet lagfartsansökningar kommer på

grund av arealregeln samt bestämmelserna om samordning med tillstånds­

prövningen enligt jordförvärvslagen och 1916 års lag att falla utanför för­

köpsrätten. Prövningen om så är fallet kan i allmänhet ske utan mera in­

gående utredning. I fråga om övriga lagfartsansökningar har inskrivnings­

domaren att pröva huruvida kommunens frist att utöva förköpsrätt utgått.

Om detta är fallet kan lagfart beviljas. Har tidsfristen inte utgått eller har

kommunens beslut att utöva förköpsrätt ännu inte blivit definitivt, skall

Kungl. Maj.ts proposition nr 90 år 1967

92

enligt min mening undvaras. Härigenom står mycket att vinna i förenklings-

väg och olägenheterna med ett prövningsförfarande hos skilda myndigheter

behöver inte bli så framträdande. Jag anser också att rättssäkerhetsintresset

ändå kan bli tillräckligt beaktat. Jag återkommer till frågan i det föl­

jande.

De tvistefrågor som kan uppkomma vid den ekonomiska uppgörelsen mel­

lan kommunen samt säljaren och köparen är av sådan beskaffenhet att

möjlighet till domstolsmässig prövning svårligen kan undvaras. Någon tve­

kan råder därför inte om att prövningen av dessa frågor, såsom kommittén

föreslagit, bör ske vid allmän domstol.

Bland övriga frågor som kan uppkomma i förköpsärenden har de som

anknyter till de rättsliga förutsättningarna för utövande av förköpsrätt

största betydelsen. Det är framför allt regeln om att förköpsrätt föreligger

vid försäljning av sådan fast egendom som med hänsyn till den fram­

tida utvecklingen krävs för tätbebyggelse och därmed sammanhängande

anordningar som kan ge anledning till tvister. Denna regel förutsätter lämp-

lighetsavgöranden där samhällsintresset står i förgrunden. Den rättstillämp­

ning som vanligtvis ankommer på de allmänna domstolarna är av helt an­

nan beskaffenhet. Enligt min mening skulle en prövning vid domstol där­

för inte vara lämplig i detta fall. Jag vill med anledning av den tanke som

framförts av reservanterna erinra om att expropriationsdomstolen i regel

inte har som uppgift att pröva huruvida förutsättningar för expropriation

föreligger. Tillstånd till expropriation beviljas av Kungl. Maj :t, varefter

expropriationsdomstolen har att pröva uppkommande ersättningsfrågor.

Jag anser mot bakgrunden av det anförda att det är uteslutet att som re­

servanterna närmast tänkt sig förlägga den nu aktuella prövningen till

domstolarna. Prövningen bör i stället ske inom förvaltningens ram.

När det gäller frågan hur en förval tningsmässig prövning av de allmänna

förutsättningarna för utövande av förköpsrätten skall ordnas vill jag fästa

uppmärksamheten på två enligt min mening väsentliga synpunkter. Den

ena är att kommunens behov av att genom förköp förvärva viss fast egen­

dom måste kunna bedömas allsidigt av prövningsmyndigheten. Ändamåls­

enligheten av det kommunala förköpsbeslutet måste sålunda kunna sättas

i fråga utan varje begränsning av prövningens räckvidd. I annat fall får inte

bestämmelsen om den allmänna begränsningen av förköpsrättens tillämp­

ningsområde den innebörd som är åsyftad. Prövningsförfarandet bör vidare

utformas under hänsynstagande till att vid prövningen av förköpsfrågor

samhällsintresset träder i förgrunden. Förköpsrätten är avsedd att bli ett

viktigt medel i den kommunala markpolitiken. Kommunernas möjligheter

att förverkliga sina markpolitiska strävanden kommer därför att påverkas

av hur förköpsfrågorna bedöms. Den slutliga förvaltningsmässiga prövning­

en av frågor av denna beskaffenhet brukar vara förbehållen Kungl. Maj :t.

Båda de nu anförda synpunkterna talar starkt emot att den ifrågavarande

Kungl. Maj ds proposition nr 90 år 1967

94

slår därför en bestämmelse att frågan om tillstånd till förköp i sådana fall

skall tas upp till prövning efter ansökan av markkommunen. Om det därvid

visar sig att markkomunen ej samtyckt till förköpet, får tillstånd till detta

inte ges av Kungl. Maj :t.

När det gäller prövningen av frågan om det med hänsyn till förhållandet

mellan säljare och köpare eller villkoren för eller omständigheterna vid kö­

pet framstår som obilligt att förköpsrätt utövas — således tillämpning av

obillighetsregeln — innebär kommittémajoritetens förslag att kommunen

själv i första hand skall ta ställning till dessa frågor med rätt för den en­

skilde köparen eller säljaren att anföra kommunalbesvär. Förslaget har un­

der remissbehandlingen utsatts för stark kritik. Åtskilliga remissinstanser

har förordat att prövningen i stället förläggs till domstol. Med den av mig

föreslagna ordningen med prövning hos Kungl. Maj :t av frågan om till­

stånd till förköp bör emellertid övervägas om inte också obillighetsfrågorna

kan inordnas i tillståndsprövningen.

Den prövning angående tillstånd till expropriation som enligt expropria­

tionslagen skall äga rum hos Kungl. Maj :t innefattar bl. a. att expropria­

tionsrätt inte skall meddelas beträffande område, vars avstående medför

större olägenhet än som är nödvändigt. I övrigt skall tillses att ändamålet

utan oskälig kostnad för den exproprierande kan vinnas med minsta olä­

genhet för annan Fn avvägning mellan det allmännas behov och olägen­

heterna för enskilda skall således äga rum vid prövning av fråga om till­

stånd till expropriation. Tillämpningen av obillighetsregeln är av principiellt

samma natur som den bedömning som sålunda sker hos Kungl. Maj :t i

expropriationsärendena.

Vidare är att märka att om prövningen av obillighetsfrågan förläggs till

domstol skulle följden bli att det allmännas behov av mark prövas för sig

hos Kungl. Maj :t medan enskildas häremot stridande intressen prövas av

domstol. Det torde knappast vara möjligt att göra en tillfredsställande av­

vägning mellan dessa intressen med en sådan uppdelning.

På grund av vad sålunda anförts förordar jag att också prövningen av

obillighetsfrågan inordnas i tillståndsprövningen hos Kungl. Maj :t. Härige­

nom vinns också den mycket väsentliga fördelen att frågan om kommu­

nens rätt att utöva förköpsrätt blir slutligt avgjord i ett sammanhang. Den

enda fråga som återstår, nämligen hembudsfrågan, dvs. frågan om ett köp

skett på oförmånligare villkor än som gällt för ett tidigare av kommunen

avvisat hembud, synes nämligen även den kunna utan olägenhet prövas av

Kungl. Maj :t.

Om den rättsliga prövningen ordnas på detta sätt innebär det att det

kommunala beslutet att utöva förköpsrätt blir beroende av om köparen eller

säljaren inom viss tid bestrider att förköpsrätt föreligger. Bestrider ingen

av dem förköpsrätten är frågan om kommunens rätt att utöva förköp slut­

ligt avgjord. Så snart ett bestridande sker får det ankomma på kommunen

Kungl. Maj:ts proposition nr 90 år 1967

96

Kungl. Maj:ts proposition nr 90 år 1967

domstolsprövningen inte är obligatorisk. Jag föreslår i stället ett förfarande

med i huvudsak följande utformning.

Kommunens förköp bör anses fullbordat redan när förköpsbeslutet vun­

nit laga kraft och tidsfristen för säljaren och köparen att bestrida för-

köpsrätten löpt ut. Om försköpsrätten bestrids bör förköpet anses full­

bordat när Kungl. Maj :t gett tillstånd till förköp. I och med att förköpet

fullbordats bör kommunen anses ha inträtt i köpeavtalet i köparens ställe.

Kommunen har därefter att i princip fullgöra köparens skyldigheter. Där­

vid bör dock gälla att prestationsskyldighet inte föreligger för kommunen

beträffande sådant villkor som sedermera undergår jämkning. Talan om

jämkning av köpevillkor bör emellertid inte kunna hållas svävande under

någon längre tid. En tidsfrist bör därför uppställas för kommunen att

väcka talan om jämkning av köpevillkor. Dessa och andra frågor som

hänger samman med uppgörelsen mellan kommunen samt säljare och kö­

pare behandlas närmare i specialmotiveringen.

Den rättsliga prövning som nu diskuterats avser dels frågan huruvida

förköpsrätt får utövas med hänsyn till den allmänna begränsningen i för-

köpsrätten samt obillighets- och hembudsreglerna, dels frågor om jämkning

i köpevillkor och ersättning till köpare eller säljare. Det återstår slutligen

att behandla den rättsliga prövningen av om förköp får ske med hänsyn till

de skilda absoluta hinder mot förköpsrätt som jag har föreslagit. Det gäller

här tillämpningen av bl. a. arealregeln och bestämmelsen om släktköp.

Prövningen av dessa frågor kommer i praktiken att handhas av inskriv­

ningsdomaren. I undantagsfall kan emellertid en domstolsmässig prövning

behövas. Den mest naturliga lösningen synes vara att förköpet automatiskt

blir utan verkan, om ett absolut hinder föreligger mot utövande av förköps­

rätt. I ett sådant fall behåller avtalet mellan säljare och köpare sin giltig­

het trots förköpet. En tvist mellan köparen och kommunen huruvida ett

förköp skett i strid mot något absolut hinder mot utövande av förköps­

rätt blir därmed att behandla som en vanlig tvist om äganderätten till fast

egendom.

Särskilda frågor

Vad som hittills har anförts angående utformningen i skilda hänseenden

av förköpsinstitutet har tagit sikte på det fallet att överlåtelsen innefattar

en enda fastighet. Om köpet gäller ytterligare fast egendom eller fast egen­

dom och lös egendom inställer sig vissa särskilda frågor som nu skall be­

handlas.

Den lösning som valdes i lagen om kronans förköpsrätt och i jordabalks-

förslaget bygger på att förköpsrätt föreligger beträffande något av de objekt

som ingår i ett köp. Med rätten att lösa detta objekt förenas sedan en skyl­

dighet att under vissa förutsättningar lösa också annan egendom som ingår

98

Kungl. Maj:ts proposition nr 90 år 1967

ning av flera fastigheter eller av fastighet och lös egendom åtminstone pri­

märt bör omfatta all egendom som säljs. Om en begränsning av förköpet till

en del av den sålda egendomen är nödvändig i det enskilda fallet, bör den

få komma till stånd först om någon av parterna tar initiativ därtill sedan

förköpsbeslutet fattats. Frågan i vad mån sådan initiativrätt bör föreligga

ställer sig olika för fast egendom och för lös egendom.

Vad som nyss anfördes om sambandet mellan skilda objekt som ingår

i samma köp torde i särskild grad gälla när köpet avser flera fastigheter.

Om man först ser saken från kommunens synpunkt kan visserligen en

regel, att förköpet obligatoriskt skall omfatta all den sålda fasta egendomen

och således inte enbart den eller de fastigheter som i första hand är av in­

tresse för kommunen, medföra att kommunen får dra på sig ett onödigt

stort kapitalutlägg. Å andra sidan bör det som regel inte vara några svårig­

heter för en kommun att finna köpare till sådan del av den fasta egendomen

som kommunen inte önskar behålla. Det bör också anmärkas att ett till­

godoseende av kommunens intresse av att få begränsa sitt förvärv till en­

bart sådan mark som kommunen har behov av skulle leda till att man bor­

de tillåta att förköpet fick avse bara en del av en försåld fastighet. Uppen­

barligen bör en sådan väg inte beträdas när det gäller förköpsrätten. Det

anförda talar för att kommunen inte bör tillåtas att begränsa förköpet till

någon eller några fastigheter när försäljningen omfattar flera fastigheter.

Från köparens synpunkt är situationen i viss mån en annan. Som regel

torde köparen sakna intresse av att behålla sådan fast egendom som åter­

står sedan kommunen utövat förköpsrätt i fråga om den mark som kan

komma i fråga för tätbebyggelse. Så är dock inte alltid fallet. En villatomt

och ett exploateringsområde kan exempelvis ha sålts i ett sammanhang och

köparen kan ha ett i och för sig berättigat intresse att få behålla tomten

även om kommunen utövar förköpsrätt beträffande exploateringsområdet.

För sådant fall skulle det i och för sig vara tilltalande att kunna ta undan

viss fastighet från förköpet. Fall av detta slag karakteriseras tydligen av

att köparen har intresse av att förvärva fastigheterna var för sig. Under

sådana förhållanden bör det ligga nära till hands för parterna att träffa

separata köpeavtal för varje fastighet. I det anförda exemplet kan villa­

tomten genom en sådan åtgärd normalt sett föras utanför förköpsrättens

tillämpningsområde med stöd av arealregeln. Som kommer att framgå av

det följande finns dessutom viss möjlighet att vid tillämpningen av obillig-

hetsregeln ta hänsyn till köparens intresse i förevarande fall.

Det finns ett avgörande skäl mot att tillåta att förköpet får begränsas till

någon eller några fastigheter, när försäljningen omfattar flera fastigheter.

En sådan rätt skulle nämligen dels komplicera prövningsförfarandet hos

Kungl. Maj :t i hög grad, dels försvåra uppgörelsen mellan parterna sedan

tillståndsfrågan prövats. Frågan om förköpsrättens omfattning skulle få

hållas svävande under lång tid och ett särskilt förfarande måste anordnas

100

inte utan olägenhet kan skiljas från fastigheten. Så kan vara fallet därför

att egendomen är speciellt avsedd för den fastighet som det är fråga om

eller direkt bygger på fastigheten, exempelvis en grustäktsrörelse, men

också i andra fall när egendomens värde är beroende av att den överlåts

tillsammans med fastigheten. Om t. ex. en fastighet ägs av en fysisk per­

son och denne dessutom är ägare av aktierna i ett aktiebolag som driver en

rörelse där fastigheten utnyttjats, torde således aktierna vid en försäljning

tillsammans med fastigheterna ofta ej kunna utan olägenhet skiljas från

fastigheten.

I specialmotiveringen kommer jag att närmare behandla den situation

som uppstår när kommunen begär att lös egendom skall tas undan från för­

köpet. Även när det gäller förfarandet vid undantagande av lös egendom

hänvisas till specialmotiveringen.

Kungl. Maj:ts proposition nr 90 år 1967

102

Kungl. Maj:ts proposition nr 90 år 1967

ning av fastighetsägarens möjligheter att säga upp tomträttsavtalet. Tomt­

rätten konstruerades som en nyttjanderätt till fastighet mot årlig avgäld i

pengar för obestämd tid och för visst ändamål. Avgälden låstes under

minimiperioder om 20 år i fråga om upplåtelse för bostadsbebyggelse och

i övrigt tio år. Skyldighet infördes för fastighetsägaren att lösa byggnader

och andra tillbehör till tomträtten vid dess eventuella upphörande. För­

stärkningen av tomträttshavarens ställning avsågs dock inte att drivas

längre än som var förenligt med de allmänna intressen som tomträtten allt­

jämt ansågs böra tjäna. Härmed åsyftades i första hand samhällets möj­

lighet att tillgodogöra sig markvärdestegringen. Denna avsågs komma

samhället till godo dels genom höjning av avgälden vid påbörjandet av ny

avgäldsperiod, dels genom att samhällets ersättningsskyldighet vid upp­

sägning inte i något fall skulle omfatta markvärdet.

När 1953 års bestämmelser om tomträtt infördes förutsattes att de efter

viss översyn skulle ingå i en ny jordabalk. I lagberedningens förslag till ny

jordabalk (SOU 1960:24—26) liksom i jordabalksutredningens förslag

(SOU 1963: 55) har 1953 års bestämmelser tagits upp i ett särskilt kapitel

(17 resp. 15 kap.) med i stort sett endast vissa jämkningar av redaktionell

och formell natur som betingats av bestämmelsernas anpassning till ter­

minologien och systematiken i jordabalksförslaget i övrigt. Detsamma gäl­

ler i huvudsak om det förslag till ny jordabalk som på grundval av lagbe­

redningens och jordabalksutredningens förslag remitterades till lagrådet

den 11 februari 1966. Reglerna om tomträtt är där upptagna i 13 kap. Vid

remissen till lagrådet förutskickades emellertid att vissa jämkningar i de

föreslagna reglerna om tomträtt kunde bli aktuella med anledning av bl. a.

markvärdekommitténs betänkande i markfrågan (se remissprotokollet s.

408).

Förekomsten av tomträtt

Åren närmast efter tomträttsinstitutets tillkomst år 1907 infördes tomträtt

i sju städer. Till dessa hörde de tre största städerna i landet. Det dröjde

därefter ganska länge innan något intresse för tomträtt gav sig till känna

i andra kommuner. Mellan åren 1918 och 1940 infördes inte tomträtt i

någon kommun. Under de därpå följande åren synes man i något större

utsträckning ha tillämpat tomträtt. Fram till år 1954, då 1953 års reform

trädde i kraft, började tomträtt att användas i nämnvärd utsträckning i

ytterligare tolv städer och några köpingar. Därefter har tillkommit fem stä­

der och någon köping. Sammanfattningsvis kan konstateras att tomträtt

f. n. förekommer i nämnvärd utsträckning i 24 städer, huvudsakligen de

större, och i sju köpingar.

Bara ett fåtal kommuner upplåter all eller så gott som all kommunal mark

med tomträtt. Till dessa hör Stockholm, Göteborg och Malmö. I Stockholm

104

Kungl. Maj:ts proposition nr 90 år 1967

Kommittén

Allmänna utgångspunkter. I fråga om grunderna för tomträt tslagstift-

ningen framhåller kommittén sammanfattningsvis att ett av tomträttens ur­

sprungliga ändamål, nämligen begränsningen av boendekostnaderna, i viss

mån trätt i bakgrunden. Orsaken härtill är att söka bl. a. i den väsentliga

roll som den statliga och kommunala bostadslånegivningen numera spelar.

Däremot är tomträttens syfte att bevara värdestegringen på mark åt det all­

männa alltjämt betydelsefullt. Vid sidan därav sägs tomträtten ha fått en ny

och viktig funktion, nämligen att underlätta en tidsenlig och rationell

samhällsplanering.

Tomträttens betydelse som markpolitiskt instrument har snarare ökat

än minskat. Trots detta har tomträttsinstitutet — om man bortser från

Stockholm och ett fåtal andra orter — kommit till förhållandevis spar­

sam användning. En anledning härtill synes — att döma av svaren på en

av kommittén gjord enkät i frågan — vara att man på vissa håll inte

tillräckligt uppmärksammat de fördelar tomträttsinstitutet erbjuder. Den

viktigaste anledningen torde emellertid vara av ekonomisk art. Kommu­

nerna har hittills ställts inför svårbemästrade finansieringsproblem vid en

övergång i större skala från äganderättsöverlåtelser till tomträttsupplåtel-

ser. Det har sålunda visat sig vara svårt både att uppbringa erforderligt

kapital för markköp och att binda anskaffat kapital i tomträttsmark. I

regel har kommunerna varit hänvisade att låna medel för inköp av mark

på den allmänna kreditmarknaden. Någon prioritering har alltså inte före­

kommit. I det kärva kreditläge som under långa perioder präglat kredit-

marknaden har många kommuner haft svårt att täcka sitt lånebehov. Väx­

ande samhällen behöver kapital för många ändamål, och lånebehoven har

inte sällan överstigit aktuella lånemöjligheter. I och för sig önskvärda in­

vesteringar i tomträttsmark har i sådana situationer fått stå tillbaka för

andra mera påträngande investeringsbehov.

De nya lånebestämmelserna enligt tomträttslånekungörelsen synes vara

ägnade att stimulera kommunerna till en ökad användning av tomträtts­

institutet i fråga om mark som nyttjas för bostadsbebyggelse vilken finan­

sieras med stöd av statliga lån. Förhållandena anses dock alltjämt vara så­

dana att även andra medel än influtna tomträttsavgälder måste tas i an­

språk för amortering. När det gäller mark som en kommun vill upplåta med

tomträtt för bostäder vilka byggs utan statligt finansieringsstöd eller för be­

byggelse av annat slag än bostäder är tomträttslånekungörelsen inte till­

lämplig. I sådana fall återstår sålunda f. n. bara vanliga finansieringsmöj­

ligheter.

Enligt kommitténs uppfattning skulle tomträttsupplåtelser i större skala

än nu vara till fördel för kommunerna i expanderande zoner. Sådana upp­

låtelser förbättrar kommunernas praktiska möjligheter att styra den fram­

106

na, skulle inte mycket vara vunnet. Enligt kommitténs uppfattning skulle

detta dock inte bli fallet. Till en början bör i detta avseende observeras att

kommunernas låneanspråk normalt avser hela markvärdet, dvs. även hela

den del av detta värde som skall täckas av engångsbeloppet, medan en tomt-

rättshavare enligt gängse belåningsregler knappast kan påräkna att mot

inteckning i tomträtt få låna mer än vad som motsvarar ungefär två tredje­

delar av engångsbeloppet. Återstoden måste tomträttshavaren därför skaffa

genom sparande eller lån hos privatpersoner. Det är vidare antagligt att

lån som tomträttshavare tagit upp i offentliga kreditinstitut för att kunna

betala engångsbelopp kommer att amorteras under kortare tid än vad som

är vanligt beträffande kommunlån för markförvärv. Framför allt bör

emellertid beaktas att åtskilliga företagare och privatpersoner över huvud

taget inte kommer att behöva ta upp lån för att betala engångsbelopp.

Kommittén finner det av nu anförda skäl befogat att anta att den kredit­

marknad till vilken kommunerna måste vända sig när tomträtt upplåts

utan att tomträttslånekungörelsen är tillämplig skulle kunna påräkna en

minskning i efterfrågan på lånemedel, om systemet med engångsbelopp in­

förs. Inte heller från de nu diskuterade kreditsynpunkterna synes det där­

för kunna resas några vägande invändningar mot det ifrågasatta syste­

met.

Eu naturlig förutsättning för ett system med engångsbelopp är att varje

kommun själv får avgöra, om den skall tillämpa systemet och att möj­

ligheten att ta ut engångsbelopp begränsas genom bestämmelse i lag. Vid

övervägandet av en sådan bestämmelse synes metoden med ett engångsbelopp

som i huvudsak motsvarar exploateringskostnaden kunna utgöra en lämp­

lig utgångspunkt. Man knyter då an till ett system som genom lagen den

3 juni 1955 (nr 314) om allmänna vatten och avloppsanläggningar redan

införts för alla slag av fastigheter beträffande sådana anläggningar. Efter­

som det kan erbjuda svårigheter att exakt räkna ut exploateringskostnaden

synes man emellertid av praktiska skäl böra utforma begränsningsregeln

så, att högst viss andel av markens värde vid upplåtelsen får tas ut i form

av engångsbelopp. Denna andel kan lämpligen bestämmas till hälften.

Under beaktande av vad nu sagts föreslår kommittén att fastighetsägaren

vid upplåtelse av tomträtt skall få ta ut ett fast belopp motsvarande högst

halva värdet av den upplåtna marken.

Efter att ha redovisat vissa synpunkter på hur markvärdet bör bestäm­

mas och berört bl. a. möjligheten för en kommun att i förekommande fall

sänka kravet på fast belopp till en lägre andel av markvärdet än hälften

eller att helt slopa detta krav eller att tillåta att beloppet erläggs genom

amorteringar tar kommittén upp frågan om hur man skall förfara, om

tomträttsavtalet upphör på grund av uppsägning. Fast belopp som erlagts

bör enligt kommitténs uppfattning i sådana fall tillgodoräknas tomträtts­

havaren. Någon anledning att betrakta beloppet som helt eller delvis kon­

Kungl. Maj:ts proposition nr 90 år 1967

Kungl. Maj:ts proposition nr 90 år 1967

107

sumerat anses inte föreligga. Situationen bör i stället principiellt anses vara

den, att tomträttshavaren deponerat ett kapital hos kommunen i form av ett

fast belopp på vilket kommunen äger tillgodoräkna sig ränteavkastningen

som en del av den årliga tomträttsavgälden så länge avtalet består. Fast

belopp som återbetalas bör liksom löseskillingen för tomträttshavarens

byggnader nedsättas hos länsstyrelsen och även i övrigt likställas med sådan

löseskilling.

Kommittén behandlar också frågan om den inverkan på avgäldsregle-

ringen som förekomsten av ett fast belopp bör få. Om tomträttshavaren er­

lagt sådant belopp, bör enligt kommitténs mening beloppet räknas honom

till godo. Detta anses lämpligen kunna ske på det sättet att beloppet vid

varje framtida avgäldsreglering dras av från det uppskattade markvärdet.

Återstående markvärde läggs därefter till grund för bestämmandet av den

nya årliga avgälden. Denna regleringsmetod tillgodoser samhällets intresse

att hos sig bevara värdestegringen på mark. I tider av fallande penning­

värde har metoden emellertid den nackdelen för tomträttshavaren att det

fasta beloppet vid avgäldsregleringen inte räknas om till aktuellt penning­

värde, vilket medför att det allmänna gör en inflationsvinst på den enskildes

bekostnad. I händelse av sjunkande penningvärde gör å andra sidan också

tomträttshavaren en vinst av samma slag på det allmännas bekostnad ge­

nom att den årliga avgälden är fixerad till ett bestämt belopp under minst

tio år i taget enligt kommitténs förslag i fråga om avgäldsperiodernas längd.

Detta förhållande medför att den förordade metoden måste anses godtagbar,

om det fasta beloppet inte överstiger halva värdet av den upplåtna tomträtts-

marken.

Förkortning av avgäldsperioderna. Enligt gällande rätt (4 kap. 10 § NJL)

kan den årliga tomträttsavgälden omprövas vart tjugonde år i fråga om

tomträttsupplåtelser för bostadsändamål och vart tionde år i fråga om upp­

låtelser för annat ändamål. Kommittén anser att intresset att underlätta

kommunernas finansiering av tomträttsupplåtelser skulle i viss mån till­

godoses, om avgäldsperiodernas längd förkortades. Också takten i den all­

männa prisutvecklingen och i markprisernas förändringar aktualiserar

frågan, om avgäldsperiodernas längd f. n. är rätt avvägd. De nämnda fakto­

rerna sägs nämligen medföra att en avgäld som bestämts vid början av en

tjugoårsperiod i slutet av perioden kan te sig som en högst otillräcklig er­

sättning för den upplåtna nyttjanderätten. När åter avgälden vid periodens

slut skall höjas, kan detta lätt komma att betraktas som en kännbar in­

skränkning av en fördel som tomträttshavaren vant sig vid och kommit att

betrakta som en med tomträtten förenad rättighet. För de beslutande kom­

munala organen måste det under sådana förhållanden vara föga tilltalande

att kräva tomträttshavarna på avgäldshöjningar av betydande storlek och

därmed riskera ett utbrett missnöje. Mindre höjningar efter kortare perioder

skulle te sig lättare både för den enskilde att bära och för det allmänna

att genomföra.

Kommittén framhåller att man vid bedömandet av avgäldsperiodernas

längd har att ta hänsyn också till vissa andra faktorer än de nyss nämnda

och går i detta sammanhang till en början in på frågan om avgäldsperioder­

nas inverkan på tomträttens värde som kreditobjekt. En avgäldshöjning

innebär att tomträttshavarens utgifter ökar. Hans förmåga att fullgöra andra

förpliktelser som har samband med tomträtten kan måhända härigenom

sägas minska. En förkortning av avgäldsperioderna innebär självfallet en

viss nackdel för tomträttshavarna vid stigande markpriser. Detta sägs —-

åtminstone teoretiskt sett — medföra att tomträttens värde som kreditob­

jekt minskar något. Eftersom lån mot säkerhet i regel amorteras fortlö­

pande, synes inteckningshavarnas intressen emellertid inte komma att i

nämnvärd grad beröras av avgäldshöjningar som sker med relativt stora

intervaller.

En omständighet som anses tala emot alltför täta avgäldshöjningar är

de ökade administrativa besvär en sådan ordning för med sig. Omprövning

av avgäld företas av expropriationsdomstol i de fall parterna inte kan träffa

överenskommelse om avgäldens storlek under den nya perioden. Om antalet

tomträtter skulle öka samtidigt som avgälderna ofta skulle behöva omprö­

vas, torde detta komma att orsaka en svårbemästrad arbetsökning, inte bara

för kommunerna utan framför allt för expropriationsdomstolarna, fram­

håller kommittén. Dessa domstolar är enligt kommittén redan f. n. myc­

ket betungade trots att några mål rörande omprövning av tomträttsavgäld

knappast förekommer.

Med beaktande av nu redovisade omständigheter anser kommittén att

avgäldsperioderna beträffande tomträttsupplåtelser för bostadsändamål

inte lämpligen kan förkortas mer än till tio år. I fråga om upplåtelser för

annat ändamål bör avgäldsperioderna liksom hittills vara minst tio år.

Kommittén föreslår därför att minimitiden för avgäldsperioderna beträf­

fande tomträttsupplåtelser för bostadsändamål ändras från nuvarande

tjugo år till tio år. Detta innebär att det i fortsättningen kommer att gälla

en enhetlig minimiperiod om tio år i fråga om alla slag av tomträttsupplå­

telser.

I fråga om tomträtt som upplåtits för bostadsändamål före ikraftträdan­

det av den föreslagna, ändringen föreslås en övergångsbestämmelse enligt

vilken den nuvarande föreskriften om en minimitid av tjugo år för avgälds-

period inte skall utgöra hinder mot överenskommelse om kortare tid som

dock ej får understiga tio år.

108

Kungl. Maj:ts proposition nr 90 år 1967

no

sparbanksföreningen, en majoritet inom Stor-Stockholms planeringsnämnd,

Samfundet för fastighetsvärdering, Sveriges advokatsamfund, Sveriges lant­

mätareförening och Svenska kommunal-tekniska föreningen.

De remissinstanser som ansluter sig till förslaget om engångsbelopp fram­

häver i allmänhet att ett genomförande av förslaget är ägnat att minska de

finansieringssvårigheter som hittills verkat återhållande på tillämpningen

av tomträttsinstitutet och att därmed förstärka kommunernas möjligheter

att bedriva en aktiv markpolitik.

Åtskilliga remissinstanser som framställt erinringar mot förslaget om

engångsbelopp framhåller att förslaget inte stämmer väl överens med tomt­

rättens grundprinciper utan på ett betänkligt sätt urholkar tomträttens

sociala idé. Många vanliga inkomsttagare anses bli utestängda från möjlig­

heten att skaffa ett eget hem. Hyresgästernas riksförbund anför att en kom­

mun i ett trängt ekonomiskt läge kan frestas att upplåta tomträtt till den spe­

kulant som är beredd att betala hälften av kostnaden för marken trots att

andra spekulanter vilka saknar den möjligheten rimligen borde ha fått

gå före. Länsstyrelsen i Gävleborgs län anser att kravet på kapitaltillskott

medför att skillnaden mellan äganderätt och nyttjanderätt fördunklas på

ett inte önskvärt sätt. Också bostadsstyrelsen är inne på denna tanke och

anför.

Förslaget om engångsbelopp innebär att skillnaden mellan tomträtt och

äganderätt, i vad avser kontantinsats vid tillträdet, kommer att bli mindre.

Fördelen med tomträtt gentemot äganderätt är emellertid, ur tomträttshava-

rens synpunkt, just att tomträtten inte kräver någon kontantinsats vid till­

trädet. Tomträttshavarens ställning kommer således att försämras. Med

hänsyn till att statligt bostadslån får antas kunna utgå för engångsbelopp

torde dock försämringen främst vara av betydelse vid upplåtelser för indu­

stri- och fritidsändamål. Samtidigt som tomträttens fördelar ur tomträtts­

havarens synpunkt minskar kvarstår dock oförändrat vad som uppfattas

som dess olägenheter. Sålunda kommer tomträttshavaren inte att kunna

tillgodogöra sig realvärdeökningen på marken — åtminstone inte i större

utsträckning än vad som är fallet i dag — trots att han vid tillträdet erlagt

50 % av fastighetens värde. Engångsbeloppet skall nämligen anses som ett

belopp som deponerats hos fastighetsägaren. Om tomträtten upphör på

grund av uppsägning skall endast det nominella engångsbeloppet återbeta­

las. Vid sjunkande penningvärde kommer tomträttshavaren således att göra

en inflationsförlust på det erlagda beloppet. I redogörelsen för kommitténs

enkät angående tomträtt lämnas bl. a. följande kommentar: »En icke sällan

åberopad omständighet är att tomträtten icke är populär och att allmän­

heten vill ha äganderätt.» Det föreslagna engångsbeloppet torde inte vara

ägnat att öka tomträttsinstitutets attraktivitet. Då förslaget medför så up­

penbara olägenheter för tomträttshavaren, torde det snarare kunna komma

att misskreditera tomträttsinstitutet. Härigenom kommer syftet med för­

slaget, en ökad användning av tomträtt, att motverkas.

De av bostadsstyrelsen uttalade farhågorna för att den föreslagna refor­

men i fråga om engångsvederlag kan komma att misskreditera tomträtts­

Kungl. Maj. ts proposition nr 90 år 1967

112

Kungl. Maj.ts proposition nr 00 år 1967

en ökad användning av tomträttsinstitutet bör man ge kommunerna ökade

och fördelaktigare lånemöjligheter.

En liknande uppfattning uttalas också av andra instanser, däribland läns­

styrelsen i Västmanlands län och markpolitiska utredningen. Utredningen

framhåller sålunda att syftet att underlätta kommunernas finansiering av

tomträttsupplåtelser torde bättre vinnas genom en utvidgad tillämpning av

systemet med de statliga tomträttslånen.

Från flera håll framhålls önskvärdheten av en sådan ändring av bestäm­

melserna om tomträttslån att lånen kan utbetalas till kommunerna efter

kortare tid från tomträttsupplåtelsen än vad som nu är fallet. Bostads-

styrelsen anför i detta hänseende.

För att en kommun skall kunna erhålla tomträttslån erfordras att länsbo­

stadsnämnden beviljat bostadslån genom beslut enligt 23 och 24 §§ bostads-

lånekungörelsen. Stadgandet innebär att i samtliga låneärenden med två

beslut uppgifter om avgäldsstorlek i slutliga ansökningar läggs till grund

för tomträttslån. Vid större projekt kan det emellertid förflyta flera år mel­

lan preliminärt och slutligt beslut. Under denna tid är kommunen hänvisad

till den allmänna kreditmarknaden för att täcka sitt kapitalbehov. För att

förbättra kommunernas möjligheter att upplåta mark med tomträtt föreslår

styrelsen därför, att i låneärenden med två lånebeslut uppgifter i preliminära

ansökningar läggs till grund för tomträttslån.

Förkortning av avgäldsperioderna. Det alldeles övervägande antalet re­

missinstanser godtar förslaget om en förkortning av avgäldsperioderna i

fråga om tomträtt, som upplåts för bostadsändamål, från tjugo till tio år.

Detta gäller också i fråga om de flesta av de remissinstanser som ställer

sig avvisande till tanken på engångsbelopp. Från åtskilliga håll varnas det

visserligen för att en förkortning av perioderna kan få till följd att tomt­

rättens kreditvärde minskar, men man är i allmänhet ändå böjd att accep­

tera förslaget.

Ganska belysande för inställningen på flera håll är yttrandet från för­

säkringsbolagens riksförbund. Förbundet anför.

Riksförbundet har intet att erinra mot förevarande förslag. Det måste

emellertid understrykas, att en fortlöpande anpassning av avgäldens storlek

till markpriserna och en därav följande indragning av markvärdestegringen

till kommunerna får konsekvenser vid bedömningen av tomträttens värde

som kreditobjekt. För närvarande utgör i praktiken det växande värdet av

marken en betydelsefull del av säkerheten genom den kapitalisering av en

»för låg» tomträttsavgäld, som under senare delen av en avgäldsperiod

kommer tomträttshavaren till godo. Ett dylikt tillgodoräknande kan nu

även beräknas uppkomma fortlöpande genom att avgäldsperiodernas nuva­

rande längd avsevärt försvårar en absolut anpassning av avgäldens storlek

vid de sällsynta periodskiftena. Det sålunda uppkomna värdets eliminerande

ur kreditbedömningen synes få som konsekvens att kreditinstituten bör

kräva snabbare amortering så att skuldfrihet uppkommer efter väsentligt

kortare tid än nu är brukligt. Det synes nödvändigt, att tomträtten för att

114

och förslaget kommer att försätta tomträttshavarna i en brydsam situation —

redan nu är amorteringstiderna för lån i tomträttsfastigheter kortare än för

tomter under äganderätt. Vid fastställande av grundhyra för lägenheter på

tomträttsmark, då lägenheten färdigställts efter den 1 januari 1942, har

praxis varit att tomträttsavgälden ansetts såsom en årlig omkostnad, vilken

bör täckas av grundhyra. En höjning av avgälden med tätare intervall kom­

mer därför också att påverka hyressättningen.

För att belysa de praktiska konsekvenser, som kommitténs förslag om en

förkortning av avgäldsperiodens längd kan komma att medföra, redovisar

fastighetsägareförbundet några siffror angående utvecklingen på tomträttens

område sådan den kommit att gestalta sig i Stockholm. Av siffrorna, som av­

ser tiden från år 1959, framgår att tomträttsavgälden på dessa åtta år blivit

tre gånger högre för bostäder och 25 gånger högre för kommersiella lokaler.

Samtidigt har avgäldsräntan höjts från 4,25 till 5 %. Efter att ha erinrat om

att det i slutet av 1960-talet och början på 1970<-talet kommer att bli aktuellt

med att säga upp ett stort antal tomträttsavtal i Stockholm säger sig fastig­

hetsägareförbundet ha anledning till allvarlig oro för de nu föreslagna lag­

ändringarna, som innebär betydande försämringar för tomträttshavarna. En­

ligt förbundets mening är tiden nu inne att överväga om inte generella

skyddsbestämmelser bör införas i samband med höjningar av tomträttsav­

gälden. Höjningarna blir så mycket mera kännbara, som staden inte förbun­

dit sig att efter avgäldsperiodens utgång inlösa byggnaderna vid tomträtts-

upplåtelser för industriändamål. I anslutning härtill bör även problemen

med s. k. sidolöpare till tomträttsavtal närmare granskas.

Starka betänkligheter mot en förkortning av avgäldsperioderna till tio år

uttalas också av Kommunal-tekniska föreningen och Föreningen för tjänste­

män inom stadshgpoteks- och bostadskreditorganisationerna. Den först­

nämnda föreningen säger att det kan befaras att en sådan förkortning kom­

mer att minska tomträtternas begärlighet och kanske också deras kredit­

värde. En förkortning av perioderna sägs vidare kunna föranleda en ökad

efterfrågan på äganderättsmark och därmed ge anledning till en inte önsk­

värd och ännu mera markerad prisstegring på sådan mark samt leda till

priser som gör det omöjligt för kommunerna att i fråga om denna mark ut­

nyttja sin eventuella förköpsrätt. I varje fall bör det enligt föreningens me­

ning kunna övervägas att inte tillämpa en så kort avgäldsperiod som tio år

i fråga om upplåtelser som avser egnahemsbebyggelse. Den senare förening­

en tar bl. a. upp frågan om kreditvärdet och anför.

En minskning av avgäldsperioderna till tio år, såsom kommittén föror­

dar, måste enligt föreningens mening inverka reducerande vid åsättandet

av ett långfristigt värde på tomträtt som belåningsobjekt. Om avgälden kan

höjas under tid då långfristiga lån kvarstår oförändrade, framstår det som

uppenbart, att kreditgivare kommer att få svårigheter att bedöma tomträt­

tens värde på ett tillförlitligt sätt. Med nuvarande möjlighet till avgälds-

höjning vart tjugonde år har dessa svårigheter hittills inte vållat större

Kungl. Maj:ts proposition nr 90 år 1967

116

cessivt ha kommit att spela en mindre dominerande roll än förut på grund

av den allmänna ekonomiska utvecklingen och tillkomsten av den statliga

bostadslånegivningen.

Samtidigt härmed har vikten av en ändamålsenlig bebyggelseplanering

från samhällets sida samt behovet för det allmänna av att kunna på ett ef­

fektivt sätt påverka användningen av tillgängliga markresurser ökat sär­

skilt inom tätortsregionerna. Tomträttsinstitutet innebär stora fördelar i

dessa hänseenden. I samband med upplåtelse av tomträtt kan upplåtaren

sålunda kräva iakttagande av de närmare föreskrifter rörande fastighetens

användning och bebyggelse som bäst tillgodoser den aktuella planeringen

inom området (4 kap. 4 § NJL). Upplåtarens intresse av att utan tillgripan­

de av expropriation kunna genomföra förändringar i fråga om markens an­

vändning är dessutom tillgodosett genom den uppsägningsrätt som förelig­

ger (4 kap. 14 § NJL). Slutligen har den snabba värdestegringen i fråga om

mark inom expanderande tätortsområden ökat betydelsen av ett instrument

vilket gör det möjligt för det allmänna att tillgodogöra sig en rimlig del av

denna värdestegring, eftersom det är inte minst genom samhällenas tillväxt

och i samband därmed gjorda offentliga investeringar av olika slag som mar­

kens värde stiger.

Utvecklingen av tomträttsinstitutet till ett så smidigt och användbart

markpolitiskt instrument som möjligt har sedan lång tid tillbaka under-

stötts av statsmakterna. Jag vill i detta sammanhang erinra om — förutom

1953 års reform av själva tomträttsinstitutet -—• den år 1949 genomförda

ändringen i expropriationslagen enligt vilken expropriation kan beviljas

för att i kommuns ägo överföra mark som inte är tätbebyggd för upplåtelse

med tomträtt. Vidare bör nämnas tillkomsten år 1965 av tomträttslånen

för vars syfte och innehåll jag har redogjort tidigare.

Kommitténs nu framlagda förslag syftar till att ytterligare förbättra

tomträttsinstitutet från kommunal synpunkt och därmed stimulera ökad

användning av institutet. De förbättringar i finansiellt hänseende som kom­

mit till stånd genom tomträttslånen anses visserligen ägnade att göra åt­

skilliga kommuner mera benägna än tidigare att begagna institutet men

enligt kommitténs mening står vissa problem av finansiell natur kvar.

Detta skulle särskilt gälla i fråga om mark som inte omfattas av bestäm­

melserna om tomträttslån. Kommitténs förslag innebär dels att fastighets­

ägaren, dvs. i regel kommunen, i samband med upplåtelse av tomträtt skall

få ta ut ett engångsbelopp eller, som det heter i den föreslagna författ­

ningstexten, ett fast belopp av tomträttshavaren motsvarande högst halva

värdet av den upplåtna marken, dels att minimitiden för avgäldsperioderna

i fråga om tomträttsupplåtelse för bostadsändamål skall förkortas från

nuvarande tjugo till tio år. Det sistnämnda betyder att det i fortsättningen

skulle gälla enhetliga minimiperioder om tio år i fråga om alla slag av tomt-

rättsupplåtelser.

Kungl. Maj:ts proposition nr 90 år 1967

118

genom att utvidga tillämpningsområdet för de statliga tomträttslånen. Det

torde emellertid ännu vara för tidigt att med bestämdhet avgöra om ytterli­

gare förbättringar av finansieringsmöjligheterna är nödvändiga. Det är

under sådana förhållanden rimligt att man först under någon tid studerar

hur systemet med tomträttslån verkar.

På grund av det anförda vill jag inte biträda kommitténs förslag att in­

föra möjlighet att träffa avtal om engångsavgäld för upplåtelse av tomt­

rätt för bostadsändamål. När det gäller upplåtelse för annat ändamål är

mina betänkligheter mot engångsavgäld inte lika starka men jag anser att

frågan om att införa en möjlighet härtill bör anstå tills vidare.

Vad härefter angår förslaget om en förkortning av avgäldsperioderna i

fråga om tomträtt, som upplåts för bostadsändamål, från 20 till 10 år har

anmärkningarna från remissinstanser som motsatt sig förslaget i huvud­

sak gått ut på att en sådan förkortning skulle på ett allvarligt sätt minska

tomträttens kreditvärde och därigenom orsaka svårigheter för tomträtts-

havarna. Å andra sidan har som en positiv konsekvens av en förkortning

av perioderna anförts att en sådan åtgärd skulle vara ägnad att medverka

till en stabilisering av markprisnivån och därmed även till ökade möjlig­

heter för kommunerna att styra prisutvecklingen på mark. Från ett par

håll har betonats att avgäldsregleringar bör ske så likformigt som möjligt

så att hyresnivåer för likvärdiga bostäder inte kommer att skilja sig alltför

mycket från varandra på grund av tomträttsavgäldens storlek.

Frågan om avgäldsperiodernas längd övervägdes ingående i samband

med 1953 års reform av tomträttsinstitutet. I den promemoria som låg till

grund för lagberedningens förslag i ämnet föreslogs att minimitiden såvitt

avsåg upplåtelse för bostadsändamål skulle bestämmas till 20 år. Lagbe­

redningen uttalade att det enligt dess mening kunde komma under över­

vägande att — såsom föreslagits i vissa andra yttranden — förlänga pe­

rioderna. Med beaktande framför allt av upplåtarens intresse att kunna

tillgodogöra sig inträdd markvärdestegring stannade beredningen dock vid

den i promemorian föreslagna tiden (se NJA II: 1953 s. 372).

\ad som sålunda förekommit talar mot den av kommittén föreslagna

förkortningen av avgäldsperioderna. Man måste hålla i minnet att ett av

de viktigaste syftena med 1953 års reform av tomträttsinstitutet var att

stärka tomträttens värde som kreditobjekt. Det är självfallet av stor bety­

delse att man inte nu ändrar tomträttslagstiftningen så att man rubbar

det förtroende för tomträtten från kreditgivarnas sida som man lyckades

uppnå genom 1953 års reform.

Emellertid talar också starka skäl lör kommitténs förslag. Som jag erin­

rat om i det föregående var ett av huvudsyftena med tomträttens tillkomst

att skapa förutsättningar för det allmänna att tillgodogöra sig en rimlig

andel av värdestegringen på mark. Ändamålet med föreliggande förslag är

Kungl. Maj:ts proposition nr 90 år 1967

120

Kungl. Maj.ts proposition nr 90 år 1967

Specialmotivering

Förslaget till förköpslag

1

§•

Paragrafen, som motsvarar 1 § i kommittéförslaget, innehåller den all­

männa begränsningen av förköpsrätten med hänsyn till ändamålet med

kommunens förvärv.

Departementschefen. Liksom enligt kommittéförslaget anges att förköps­

rätten tillkommer kommun. Uttrycket används i samma betydelse som

enligt kommunallagen. Med kommun avses alltså borgerlig primärkommun,

dvs. landskommun, köping eller stad, men däremot inte municipalsamhälle.

Denna kommunform är på avskrivning och dess uppgifter på samhälls­

byggandets område är inte sådana att förköpsrätt är motiverad. Det bör

erinras om att expropriation för tätbebyggelse enligt 1 § 16 expropriations­

lagen inte kan ske till förmån för municipalsamhälle.

Av paragrafen framgår att förköp får ske vid försäljning av fast egen­

dom. I 16 § anges att lagen äger motsvarande tillämpning, när fast egen­

dom går i byte. Förköp kan alltså äga rum vid köp eller byte av fast egen­

dom medan andra typer av laga fång är uteslutna. Kommittén uttalar för

sin del att det inte är vare sig nödvändigt eller önskvärt att förköpsrätt

utövas när äganderätt till fast egendom övergår genom tillskott till eller

utdelning eller skifte från bolag eller förening eller genom fusion. Under

remissbehandlingen har med visst fog påpekats att denna begränsning av

förköpsrättens tillämpningsområde ger visst utrymme åt att kringgå för­

köpsrätten. Jag delar emellertid kommitténs uppfattning på denna punkt.

Som förut anförts får man acceptera att förköpsrättsinstitutet inte blir

hundraprocentigt effektivt för sådana fall då säljare och köpare i samför­

stånd söker hindra att förköp kommer till stånd. I dessa situationer blir

expropriationen även i fortsättningen den effektivaste vägen för kommu­

nen.

Det är ingen förutsättning för förköp att all den fasta egendom som ingår

i försäljningen är av den beskaffenhet som anges i paragrafen. Om någon

del av egendomen krävs för tätbebyggelse och därmed sammanhängande

anordningar, äger kommunen förköpsrätt och förköpet omfattar egendo­

men i dess helhet.

Bedömningen av om egendomen krävs för tätbebyggelse eller därmed

sammanhängande anordning skall göras utan hänsyn till kommunindel­

122

Kung!. Maj.ts proposition nr 90 år 1967

har man anledning anta att kommunerna inbördes kan komma överens om

att en av dem skall utöva förköpsrätten, varefter egendomen kan fördelas

mellan dem på lämpligt sätt. Om samtycke vägras går alla kommunerna

miste om förköpsrätten eftersom förköpet enligt vad jag tidigare anfört

skall omfatta all egendom som säljs.

Möjligheten att utöva förköpsrätt utom kommunens eget område anknyts

som tidigare anförts till indelningen i kommunblock, dvs. den plan för

kommunindelningen som finns för varje län och är upprättad med stöd av

2 a § lagen den 13 juni 1919 (nr 293) om kommunal och ecklesiastik indel­

ning. Denna indelning framgår av kungörelsen den 21 maj 1964 (162) om

fastställda planer för länens indelning i kommuner. Nämnda plan följer in­

te alltid kommungränserna. En kommun kan alltså höra till flera kommun­

block. I sådana fall bör förköpsrätt utom kommungränsen få utövas endast

inom det kommunblock där huvuddelen av kommunen är belägen.

I lagen ges inte några regler om det sätt på vilket kommuns samtycke

till förköp skall lämnas och ej heller om formen för samtycket. Enligt min

mening bör dessa frågor överlämnas helt åt de berörda kommunerna. Den

omständigheten, att formellt samtycke inte föreligger i förköpsärendet in­

nan förköpsrätten utövas, bör ej utan vidare leda till att förköpet går om

intet. Det ligger dock i sakens natur att en kommun i ett sådant fall inte bör

utöva förköpsrätt utan att ha försäkrat sig om att samtycke kommer att ges.

I sista hand får frågan avgöras av Kungl. Maj :t på talan av markkommu­

nen enligt bestämmelserna i 9 §.

3 §•

I paragrafen, som närmast motsvarar 2 § första stycket i kommittéförsla­

get, uppräknas vissa särskilda fall när förköpsrätt inte får utövas.

Departementschefen. Första stycket 1 innehåller den i den allmänna

motiveringen behandlade s. 1c. arealregeln. Om försäljningen avser bara en

fastighet innebär regeln att förköpsrätt inte får utövas om fastigheten har

mindre areal än 3 000 in2 lägre taxeringsvärde än 200 000 kr. Avser en

försäljning flera fastigheter, får förköpsrätten utövas om någon av fastighe­

terna har en ägovidd som är minst 3 000 m2 eller ett taxeringsvärde som är

lägst 200 000 kr. Förköpet gäller då alla fastigheterna även om en eller fle­

ra av de övriga skulle ha varit förköpsfria, om de sålts för sig.

Det nu sagda syftar på det fall att försäljningen avser en eller flera för sig

bestående fastigheter. Om i försäljningen ingår område av fastighet och om­

rådet ej utbrutits till en särskild fastighet, blir situationen en annan. Gjor­

des arealregeln direkt tillämplig på området, skulle lagstiftningen alltför

lätt kunna kringgås eftersom en försäljning av en större fastighet kunde

uppdelas i särskilda försäljningar av så små områden att försäljningarna

blev förköpsfria. Arealregeln bör därför utformas på sådant sätt att den blir

124

Med en fastighets ägovidd avses bara dess enskilda ägovidd. I ägovidden

inräknas också vattenområde. Beträffande fastigheter som har en så begrän­

sad ägovidd som 3 000 m2 eller däromkring torde tvekan mera sällan behö­

va råda om den exakta ägovidden. Skulle ovisshet någon gång föreligga om

huruvida en försåld fastighets areal understiger 3 000 in2, får frågan lösas

genom att utlåtande inhämtas från lantmätare. I sista hand får ett sådant

utlåtande grundas på arealmätning av fastigheten.

När det gäller att bestämma värdet skall, som anförts i den allmänna mo­

tiveringen, fastighetens taxeringsvärde i princip vara avgörande. Denna

princip kan emellertid inte upprätthållas utan modifikationer, främst därför

att många fastigheter saknar särskilt taxeringsvärde. De ingår i stället i

större taxeringsenheter.

Departementsförslaget innebär att taxeringsvärdet på fastigheten året fö­

re det år försäljningen skedde i första hand skall vara avgörande. Om fastig­

heten inte har eget taxeringsvärde skall bedömningen av om förköpsrätt fö­

religger ske med utgångspunkt från taxeringsvärdet på den taxeringsenhet i

vilken fastigheten ingår. Har lagfart sökts innan förköpsrätt utövats, gäller

i stället taxeringsvärdet året före det år då lagfart sökts eller, om särskilt

taxeringsvärde inte finns för det året, det värde som lagts till grund för be­

stämmandet av stämpelskatten. Undantagsregeln för det fall att lagfart sökts

har tillkommit för att förenkla handläggningen hos inskrivningsdomaren

och därför att det värderingsförfarande som skall ligga till grund för fast­

ställandet av stämpelskatten synts ägnat att ge det mest tillfredsställande

resultatet även i de fall som här avses. Dessutom torde det bli mycket van­

ligt att inskrivningsdomaren blir den som får avgöra om förköpsrätt före­

ligger.

Det värde som inskrivningsdomaren har att utgå från när det gäller stäm­

pelskatten är taxeringsvärdet året före det år då lagfart söks. Om köpeskil­

lingen är högre skall skatten dock beräknas på grundval därav. Finns inte

särskilt taxeringsvärde för fastigheten gäller värdet vid tidpunkten för för­

säljningen. Detta värde bestäms av inskrivningsdomaren på grundval av

värderingsintyg eller annan utredning. Om särskilda skäl föreligger äger in­

skrivningsdomaren påkalla värdering genom länsstyrelsens försorg.

Frågan om förköpsrätt får utövas med hänsyn till värdet kan sålunda —

liksom när det gäller tillämpningen av arealregeln vid försäljning av del av

fastighet — bli bedömd på olika sätt beroende på om prövningen sker hos

inskrivningsdomaren eller hos t. ex. länsstyrelsen. Olägenheterna härav tor­

de dock inte bli alltför betydande.

Om köpet anmälts till kommunen eller köparen sökt förvärvstillstånd en­

ligt jordförvärvslagen eller 1916 års lag kan en prövning av förköpsfrågan

ändå ske hos inskrivningsdomaren om köparen söker lagfart innan kommu­

nen utövar förköpsrätt. Eftersom den värdering som skall ske hos inskriv­

ningsdomaren i regel är ägnad att ge ett för köparen fördelaktigare resultat

Kungl. Maj:ts proposition nr 90 år 1967

125

kan det på så sätt inträffa att kommunen avskärs från möjligheten att utöva

förköpsrätt trots att förköpsrätt förelåg när kommunen mottog underrät­

telsen om försäljningen.

Det nu anförda har i princip gällt enbart fall där försäljningen omfattar

hela fastigheter. Om försäljningen avser del av fastighet skall prövningen

enligt andra stycket ankyta till den odelade fastigheten. I fall när den ode­

lade fastigheten är särskilt taxerad får förköpsrätt alltså inte utövas om

taxeringsvärdet understiger 200 000 kr. Skulle den odelade fastigheten ingå

i en större taxeringsenhet blir taxeringsvärdet på denna enhet avgörande.

Om lagfart sökts innan förköpsrätt utövats skall dock enligt sista punkten

i andra stycket det värde som lagts till grund för stämpelskattens beräknan­

de vara avgörande.

Som jag anfört i den allmänna motiveringen hör förköpsrätt inte kunna

utövas vid statliga markförsäljningar om försäljningen ej skett enligt kyrk­

liga försäljningslagen och inte heller när staten eller landstingskommun är

köpare. Bestämmelser härom tas upp i första stycket 2 och 3.

Regeln om hinder mot förköp vid vissa fall av släktköp har tagits upp i

första stycket 4. Av skäl som jag anfört i den allmänna motiveringen har

regeln utformats i överensstämmelse med motsvarande bestämmelse i jord­

förvärvslagen (1 § andra stycket 5). Det kan i detta sammanhang påpekas

att också ett den 9 december 1966 till lagrådet remitterat förslag om änd­

ringar i 1916 års lag innehåller en bestämmelse att länsstyrelsen skall äga

lämna tillstånd till förvärv, när förvärvaren är nära anhörig till fångesman­

nen. Också denna släktskapsregel har utformats efter förebild av den nyss­

nämnda regeln i jordförvärvslagen.

Enligt lagen om arrendators förköpsrätt får sådan förköpsrätt inte utövas

vid exekutiv försäljning. En regel av samma innebörd finns i lagberedning­

ens förslag till ny jordabalk beträffande såväl arrendators förköpsrätt som

den avtalade förköpsrätten. Regeln har motiverats med att den förköpsbe-

rättigade kan ta del i budgivningen vid auktionen intill det belopp som han

är villig att betala för fastigheten. Det är därför obehövligt att ge honom

tillfälle att efter auktionen lösa till sig fastigheten av inroparen. Det har

även framhållits, att en förköpsrätt efter exekutiv försäljning skulle kunna

verka nedtryckande på priset, kanske till förfång för rättsägare med bättre

rätt än den förköpsberättigade. Enligt kommitténs mening äger det anförda

i huvudsak tillämpning även i fråga om en kommunal förköpsrätt.

Jag ansluter mig till kommitténs bedömning. I första stycket 5 undantas

därför exekutiv försäljning från förköpsrättens tillämpningsområde.

Slutligen har i första stycket 6 tagits upp den i den allmänna motivering­

en berörda regeln om hinder mot förköp vid överlåtelse av andel i fastighet

till någon som redan tidigare är delägare i fastigheten. En förutsättning för

att detta undantag skall äga tillämpning är att försäljningen inte omfattar

även annan fast egendom än andelen. Om annan egendom ingår och är av

Kungl. Maj:ts proposition nr 90 år 1967

126

sådan beskaffenhet att förköp kan komma i fråga, kommer ett eventuellt

förköp att omfatta också andelen.

I tredje stycket anges rättsverkningarna av att förköp skett i strid med de

i första stycket angivna förköpshindren. Förköpet är då utan verkan. Som

jag tidigare framhållit kommer prövningen av ifrågavarande hinder att i

praktiken åvila inskrivningsdomaren. Har förköpsrätt utövats i strid med

någon regel i första stycket och har förköpet fullbordats, kan dock förköps-

frågan komma under domstols prövning som en tvist om äganderätt till

fast egendom.

Jag vill i detta sammanhang ta upp frågan huruvida förköpsrätt hör få ut­

övas, när förköp från arrendators sida kan komma i fråga. Arrendators för­

köpsrätt ägde företräde framför kronans förköpsrätt enligt 1947 års lag.

Denna lag syftade till att tillförsäkra den jordbrukande befolkningen lämp­

liga brukningsenheter. Detta intresse torde inte ha ansetts vara av sådan

tyngd att det borde överväga det i huvudsak sociala intresse som tillgodoses

av reglerna om arrendators förköpsrätt. Även enligt 1955 års jordförvärvs­

lag fick rationaliseringsintresset stå tillbaka för arrendators förköpsrätt.

1965 års jordförvärvslag ger däremot uttryck för motsatt ståndpunkt.

Kommittén har i denna fråga anfört att syftet när en kommun vill be­

gagna sin förköpsrätt är att tillgodose ett allmänt till kommunen knutet in­

tresse. Detta torde vanligen komma att gälla mark för framtida bostadsbe­

byggelse. Bestämmelserna om arrendators förköpsrätt har tillkommit främst

för att ge arrendatorer av vissa mindre och medelstora gårdar en ökad trygg­

het i besittningen. Hur viktigt detta syfte än må te sig torde det likväl inte

rimligen i det enskilda fallet böra ges företräde framför en kommuns behov

att anskaffa mark för bostäder och andra ändamål som kommunen har att

tillgodose. Enligt kommitténs mening är det därför, bl. a. mot bakgrunden

av den nya jordförvärvslagens reglering av motsvarande spörsmål, befogat

att låta arrendators förköpsrätt vika i de fall då denna rätt kolliderar med

kommunens förköpsrätt.

Jag delar den uppfattning som kommittén sålunda gett uttryck åt. I kom­

mitténs förslag tas i 3 § andra stycket upp eu särskild bestämmelse om att

kommunal förköpsrätt äger företräde framför annan förköpsrätt, varmed

åsyftas arrendators förköpsrätt. Med den av mig föreslagna utformningen av

den kommunala förköpsrätten följer denna företrädesordning av sig själv,

eftersom den kommunala förköpsrätten innebär en rätt för kommunen att

inträda i köpet medan arrendators förköpsrätt utgör en lösningsrätt från

köparen som förutsätter att köparens förvärv består. I departementsförsla-

get finns därför ingen motsvarighet till kommittéförslagets företrädesregel.

Om arrendator gör bruk av sin förköpsrätt och väcker talan mot köparen

enligt 4 § lagen om arrendators förköpsrätt, bör målet självfallet inte få

prövas innan det blivit slutligt avgjort om kommunalt förköp skall äga rum.

Det kan inte anses nödvändigt att bestämmelser härom nu införs i nämnda

lag. Jag förutsätter att frågan uppmärksammas av arrendelagsutredningen.

Kungl. Maj:ts proposition nr 90 år 1967

128

rätt efter ett hembud som ej antagits är en fråga som bör bedömas bl. a.

med hänsyn till risken för allmänna konjunkturförändringar och fluktua­

tioner i penningvärdet eller andra liknande omständigheter. Detta talar för

att fristen bör vara ganska kort. Men det är också rimligt att markägaren

efter det att hembud ej antagits bereds skälig tid att försöka sälja fastig­

heten till det pris som han begärt av kommunen. En godtagbar kompromiss

mellan angivna intressen är enligt kommittén att tiden bestäms till två år

räknat från hembudet.

Liksom enligt lagen om arrendators förköpsrätt bör gälla att kommunen

får utöva sin förköpsrätt om fastighetsägaren säljer fastigheten till annan

på för honom mindre fördelaktiga villkor än dem som han erbjudit kom­

munen. Avgörandet om så skett kan erbjuda vissa svårigheter. För att

minska dessa svårigheter föreslår kommittén att priset i första hand skall

vara avgörande. Även om priset är detsamma eller rentav något högre kan

likväl övriga villkor, t. ex. betalningsvillkoren, vara så mycket sämre för

säljaren att försäljningen som helhet måste anses oförmånligare än hembu­

det. Också i detta fall bör förköpsrätt få utövas. I enkelhetens intresse före­

slår kommittén emellertid att så skall få ske endast om villkoren för försälj­

ningen tillsammantagna är avsevärt ogynnsammare för säljaren än som

gällt för hembudet.

Någon skyldighet för förköpsberättigad att inom betänketiden uttryck­

ligen besvara hembud som inte accepteras föreligger inte enligt lagen om

arrendators förköpsrätt. När det gäller kommunal förköpsrätt torde ett

stort antal hembud kunna antas sakna intresse för kommunen. Det är då

rimligt att fastighetsägare som gjort hembud snarast möjligt får besked

om kommunens ståndpunkt. Det anförda talar för att kommun som mot­

tagit hembud ofördröj ligen bör besvara detta. Det är likväl tveksamt om

kommunerna bör åläggas att besvara alla hembud. En sådan skyldighet kan

särskilt i de större städerna väntas medföra en avsevärd administrativ be­

lastning. Kommittén finner det därför lämpligast att föreskrift i nämnda

hänseende inte lämnas men vill samtidigt understryka önskvärdheten av

att kommunerna så långt detta låter sig göra utan onödigt uppskov under­

rättar fastighetsägarna om resultatet av sin prövning av gjorda hembud.

I den tidigare nämnda lagstiftningen om förköpsrätt är skriftlig form för

hembud ej obligatorisk. För att ge erforderlig stadga åt förfarandet och

undvika tvister om innehållet i hembud och svar finner kommittén det dock

lämpligt att skriftlig form används vid avgivande och besvarande av hem­

bud. Fastighetsägarens intresse att framdeles kunna styrka att han hem­

bjudit fastigheten till kommunen på vissa villkor synes vidare vara av så­

dan betydelse att skriftlig form bör vara obligatorisk i fråga om hembud.

Remissyttrandena. Frågan under vilka förhållanden en kommun skall

vara fråntagen möjlighet att utöva förköpsrätt efter hembud har diskute­

rats i några remissyttranden. Svea hovrätt ställer sig betänksam till för-

Kungl. Maj:ts proposition nr 90 år 1967

130

slag innefattar en lämplig avvägning. I paragrafen anges därför att förköp

får ske i anledning av försäljning inom två år från hembudet endast om

försäljningen sker på oförmånligare villkor än som gällde för hembudet.

Att avgöra om eu senare försäljning sker på förmånligare eller oförmån­

ligare villkor än som gällt för hembudet kan givetvis vara svårt. Kommitté-

förslaget innebär att priset i första hand skall vara avgörande. Om priset

är detsamma eller högre, skall förköpsrätt föreligga endast om villkoren i

övrigt är avsevärt ogynnsammare för säljaren än som gällt för hembudet.

Är priset däremot lägre skall förköpsrätt alltid föreligga, oberoende av köpe-

villkoren i övrigt. Den i några remissyttranden framförda kritiken mot kom­

mittéförslaget i denna del anser jag inte befogad. Kommittéförslaget utgör

enligt min mening en väl avvägd lösning av de intressekonflikter som här

kan föreligga mellan en fastighetsägare och kommunen. En reglering av

förevarande frågor i enlighet med kommittéförslaget ger vidare relativt

goda möjligheter att på förhand bedöma om förköpsrätt föreligger. Den i

första stycket upptagna regeln överensstämmer därför i sak med bestäm­

melserna i 5 § i kommittéförslaget.

Enligt 2 § får förköpsrätt i vissa fall utövas av annan kommun än den

där marken är belägen. En förutsättning är dock att marken ligger inom

kommunblockets område. Det kan inte rimligen åläggas fastighetsägare att

hembjuda fastigheten även till annan kommun än den där fastigheten är

belägen utan kommunerna inom ett kommunblock får själva ombesörja

att hembudet vidarebefordras till de andra kommuner som kan ha intresse

härav. I första stycket i denna paragraf anges därför att hembud skall av­

ges till markkommunen. Förköpsrätt kan sålunda inte utövas av någon

kommun, om hembud som avgetts till markkoxnmunen avvisats eller inte

besvarats inom fristen.

En vanlig situation torde vara att en fastighetsägare som inte avser att

sälja till kommunen har intresse av att få veta kommunens inställning till

en viss förestående överlåtelse. Jag syftar närmast på sådana fall då det med

hänsyn till obillighetsregeln kan vara ovisst om tillstånd till förköp kom­

mer att lämnas. Det bör då finnas möjlighet för fastighetsägaren att få en

bindande förklaring av kommunen att denna avstår från sin förköpsrätt,

såvitt gäller den tilltänkta försäljningen. I andra stycket i paragrafen anges

att om kommun på förhand förklarat sig avstå från förköpsrätt i fråga om

viss fastighetsför sälj ning, detta får den verkan att hinder föreligger mot att

förköpsrätt utövas i anledning av försäljningen. Det är svårt att på förhand

bedöma i vilken omfattning sådana förhandsbesked kan komma att begä­

ras och vilket underlag för kommunens ställningstagande som i de enskilda

fallen kan komma att stå till buds. Med hänsyn härtill har underlåtenhet

att lämna förhandsbesked inte förenats med någon påföljd. Jag förutsätter

att kommunerna kommer att lämna förhandsbesked i sådana fall där det

utan närmare utredning kan konstateras att kommunalt förköp inte är

Kungi. Maj:ts proposition nr 90 år 1967

133

om avtalsbestämmelse som inte framgår av köpehandlingen. Hur långt

kommunens undersökningsskyldighet sträcker sig får bli beroende på för­

hållandena i det enskilda fallet. Om kommunen varken ägt eller bort äga

kännedom om viss avtalsbestämmelse, bör bestämmelsen normalt inte få

göras gällande mot kommunen. Framstår säljarens underlåtenhet med

hänsyn till omständigheterna som ursäktlig eller föreligger eljest särskilda

omständigheter, bör emellertid undantag kunna göras från nämnda regel.

Vid förköp skall i princip samtliga mellan säljaren och köparen avta­

lade villkor gälla för kommunen. Denna regel kan emellertid inte få gälla

idan inskränkning. Avtalet mellan säljaren och köparen kan innehålla

åtaganden från köparens sida av sådan beskaffenhet att de omöjligen

kan uppfyllas av kommunen. För att kommunen i ett sådant fall skall ha

praktisk möjlighet att utöva förköpsrätten, måste avtalsinnehållet kunna

jämkas. Jag vill i sammanhanget erinra om att en bestämmelse om rätt

till jämkning upptogs i lagberedningens förslag om förköpsrätt (5 kap. 6 §

i 1960 års jordabalksförslag). De jämkningar som enligt förslaget skulle

kunna äga rum avsåg såväl tidpunkten för köpeskillingens erläggande och

tillträdesdagen som villkor av personlig natur. I sistnämnda hänseende

innebar förslaget från förköparens synpunkt att villkoret kunde jämkas

så att han i stället för att fullgöra åtagandet hade att utge särskild gott-

görelse. Kommittéförslaget innehåller i 3 § första stycket en likartad reg­

lering.

Med den innebörd som förköpsrätten får enligt departementsförslaget

föreligger inte något egentligt behov av jämkning i fråga om tidpunkten

för köpeskillingens erläggande och tillträdesdagen. När förköpet fullbor­

dats har kommunen att tillträda fastigheten, om avtalet mellan säljaren

och köparen berättigar till det, och att fullgöra betalning enligt avtalets be­

stämmelser. Däremot måste jämkning kunna komma i fråga i sådana fall

där köparen gjort ett personligt åtagande eller där det annars är oundgäng­

ligt med hänsyn till åtagandets art. Jämkningen bör kunna gå ut på att

åtagandet ej alls skall gälla eller ges sådant ändrat innehåll att det kan

fullgöras av kommunen. Om jämkningen vållar säljaren förlust skall för­

lusten ersättas av kommunen.

Det bör i detta sammanhang understrykas att det enligt departements­

förslaget till skillnad från kommitténs förslag — inte finns utrymme

för att ålägga köparen någon fullgörelse mot säljaren, sedan förköpet

fullbordats.

Fragan huruvida visst åtagande från köparens sida får göras gällande

mot kommunen bör inte få hållas öppen hur länge som helst. Jag före­

slår därför att kommunen, om den önskar få jämkning av köpeavtalet till

stånd, skall väcka talan om jämkningen inom tre månader från det för­

köpet fullbordades. Väcks inte sådan talan, bör rätten till talan vara för­

lorad och åtagandet därmed gällande mot kommunen. En särbestämmelse

Kungi. Maj.ts proposition nr 90 år 1967

134

Kangl. Maj.ts proposition nr 90 år 1967

behövs för det fall att kommunen när förköpsrätten utövades ej ägde kän­

nedom om den bestämmelse som föranleder jämkningen. Tiden för talans

väckande bör då räknas från den dag då det blev avgjort att bestämmel­

sen får göras gällande mot kommunen. Ett sådant avgörande kan komma

till stånd genom att kommunen erkänner att bestämmelsen får göras gäl­

lande eller domstolen prövar saken enligt andra stycket andra punkten.

I förköpets natur ligger att förvärvet inte kan komma till stånd utan

att fastighetsägaren först avhänt sig fastigheten. Någon måste alltså ha

träffat avtal med honom om köp av egendomen. I praktiken sker detta

som regel genom att bägge parter underskriver ett köpekontrakt. Den

omständigheten att köpet på grund av bestämmelse i köpehandlingen är

för sin giltighet beroende av villkor hindrar inte kommunen från att ut­

öva förköpsrätten. Det är heller inte en förutsättning för förköpsrätten att

köparen eller säljaren underrättar kommunen om köpet. Får kommunen

ändå reda på att en försäljning skett, föreligger formell möjlighet att ut­

öva förköpsrätt. En annan sak är att det ofta kan vara lämpligt även från

kommunens synpunkt att avvakta med ställningstagandet i förköpsfrågan

tills försäljningen anmäls för kommunen eller bringas till dess känne­

dom genom underrättelse från lantbruksnämnd, länsstyrelse eller inskriv­

ningsdomare.

I grundsatsen att fastighetsägaren måste ha avhänt sig fastigheten för

att förköp skall kunna ske ligger också att avhändelsen måste vara bin­

dande mot fastighetsägaren. Formkravet vid fastighetsköp måste exem­

pelvis ha uppfyllts. Om någon annan s. k. ursprunglig ogiltighetsanled-

ning kan göras gällande mot försäljningen — såsom att köpehandlingen

är förfalskad eller utfärdad på ägarens vägnar av någon som saknade be­

hörighet eller att ägaren var i konkurs eller omyndig när han utfärdade

handlingen — drabbar denna också förköpet. Att förköpet kan gå om intet

på grund av innehållet i avtalet mellan säljaren och köparen kommer att

närmare beröras vid 11 §.

6 §•

Paragrafen innehåller bestämmelser om undantagande av lös egendom.

Departementschefen. Som närmare utvecklats i den allmänna motiveringen

omfattar förköpet enligt departementsförslaget primärt all egendom som

ingår i försäljningen, således även lös egendom. Under vissa förutsätt­

ningar skall dock lös egendom kunna undantas från förköpet. Egendomen

tillfaller då i stället köparen. Undantagande skall alltid ske, om köparen

begär det. På begäran av kommunen skall lös egendom undantas, om den

utan olägenhet kan skiljas från återstoden. Innebörden av denna gräns­

dragning har redan berörts i den allmänna motiveringen.

Vid undantagande måste köpeskillingen fördelas mellan kommunen och

136

Kungl. Maj:ts proposition nr 90 år 1967

gen genom en anteckning i fastighetsboken. Det bör därför åligga kommu­

nen att anmäla förköpsbeslutet till vederbörande inskrivningsdomare för an­

teckning i fastighetsboken. Anteckning bör göras för varje fastighet som in­

går i försäljningen. Om försäljningen avser fastigheter inom skilda inskriv-

ningsavdelningars områden, bör varje berörd inskrivningsdomare underrät­

tas.

Kommun som beslutat att utöva förköpsrätt bör också vara skyldig att

ofördröjligen underrätta säljaren och köparen om beslutet. Om,sättet för

underrättelsen stadgas i 15 §. Om förköpsbeslutet avser fastighet inom an­

nan kommuns område, bör även den andra kommunen underrättas på sam­

ma sätt.

Jag föreslår att anmälan till inskrivningsdomaren och de nu nämnda un­

derrättelserna görs till ett led i själva utövandet av förköpsrätten och att

kommunen åläggs att för inskrivningsdomaren förete bevis om underrättel­

serna i samband med att förköpsbeslutet anmäls för anteckning i fastighets­

boken. Härigenom blir det möjligt att låta tidsfristen för påkallande av

prövning av förköpsfrågan hos Kungl. Maj :t börja löpa från den dag då an­

teckning om kommunens förköpsbeslut görs i fastighetsboken. Jag återkom­

mer till denna fråga i anslutning till 9 §.

Andra stycket innehåller bestämmelser om den tidsfrist inom vilken kom­

munen har att utöva förköpsrätt. Jag föreslår att fristen i allmänhet räknas

från lagfartsansökan eller, om förvärvstillstånd fordras enligt jordförvärvs­

lagen eller 1916 års lag från det tillstånd söktes. Lagfartsansökan får alltså

betydelse bara i de fall när tillstånd inte krävts enligt nyssnämnda lagar.

Samordningen mellan förfarandet enligt å ena sidan jordförvärvslagen och

1916 års lag samt å andra sidan förköpslagen behandlas närmare i anslut­

ning till förslagen till ändringar i de förstnämnda lagarna.

Enligt kommittéförslaget ålåg det som en huvudregel säljaren eller köpa­

ren att med överlämnande av avskrift av fångeshandlingen anmäla försälj­

ning av fast egendom för kommunen. Departementsförslaget tillgodoser

kommunens intresse av att få kännedom om fastighetsförsäljningar på an­

nat sätt. När lagfart eller förvärvstillstånd sökts skall det åligga inskriv­

ningsdomaren resp. lantbruksnämnden och länsstyrelsen att ofördröjligen

underrätta kommunen om ansökan och samtidigt översända avskrift av

fångeshandlingen. De bestämmelser som behövs för att åstadkomma en så­

dan ordning torde få meddelas av Kungl. Maj :t.

Rätten för säljaren eller köparen att själv anmäla förvärvet till kommu­

nen står dock öppen även enligt departementsförslaget. Parterna i köpet

kan därigenom åstadkomma att tidsfristen för kommunen att utöva för­

köpsrätt börjar löpa. Denna möjlighet torde få betydelse framför allt när

det gäller sådana förvärv som inte är underkastade tillståndsplikt enligt

jordförvärvslagen eller 1916 års lag. Köparen kan i sådant fall ha intresse av

att dröja med att söka lagfart men ändå önska få klarhet i förköpsfrågan.

Om det i ett tillståndsärende eller ett lagfartsärende blir utrett att kommu­

138

Kungl. Maj:ts proposition nr 90 år 1967

Vid bestämmandet av tidsfristen för kommunen att utöva förköpsrätten

måste — som kommittén funnit — eu avvägning göras mellan kommunens

behov av att få tillräckligt rådrum för sitt ställningstagande i förköpsfrågan

och enskildas intresse av att försäljningen inte hålls svävande alltför länge.

Enligt min mening är en tidsfrist om tre månader i och för sig i kortaste la­

get för kommunerna. Det bör emellertid vara möjligt för kommunen att hål­

la en hög beredskap och att därigenom nedbringa den behövliga tiden för sitt

ställningstagande i förköpsfrågan. Om fristen görs längre än kommittén

tänkt sig, kan det befaras att olägenheterna blir stora för fastighetsmarkna­

den. Jag är därför inte beredd att förorda en längre frist än tre månader.

Om förköpsrätt inte utövas inom föreskriven tid, blir följden att förköps­

rätten går förlorad för kommunen. För att denna påföljd inte skall inträda

måste kommunen ha beslutat om förköp, ha sänt underrättelser till säljare

och köpare samt i vissa fall annan kommun och vidare ha anmält beslutet

till inskrivningsdomaren. Anmälan måste ske senast på den inskrivningsdag

som infaller näst efter fristen. Det är självfallet inte nödvändigt att kom­

munens beslut vunnit laga kraft inom fristen. Även om kommunalbesvär

skulle ha anförts mot beslutet, skall detta antecknas i fastighetsboken och

förfarandet fortgå. Denna fråga behandlas ytterligare under 9 och 10 §§.

Skulle kommunen ha beslutat om förköp men inte anmält beslutet i tid,

förfaller verkan av beslutet. Följden härav blir att avtalet mellan säljaren

och köparen behåller sin giltighet. En tvist huruvida förköpsrätt utövats i

rätt tid blir att behandla som en vanlig tvist om äganderätt till fast egen­

dom.

8

§•

I förevarande paragraf regleras förhållandet mellan kommunalbesvärs-

prövningen och prövningen av förutsättningarna för förköp enligt 9 §.

Departementschefen. I flera av de tidigare behandlade paragraferna an­

ges vissa förutsättningar, som måste vara uppfyllda för att förköpsrätt skall

föreligga. Av vad jag anfört i den allmänna motiveringen framgår att en

rättslig prövning av förutsättningarna i vissa fall skall kunna ske hos

Kungl. Maj :t i statsrådet. Den närmare regleringen av detta förfarande, som

kan inledas på initiativ av säljaren eller köparen eller i vissa fall den kom­

mun där marken är belägen, tas upp i 9 §. Den prövning som Kungl. Maj:t

har att göra enligt reglerna i 9 § kan i viss mening sägas innefatta en pröv­

ning av förutsättningarna för det kommunala beslutet att utöva förköps­

rätt.

En prövning av kommunens beslut kan komma till stånd även genom

kommunalbesvär. Enligt 76 § kommunallagen äger medlem av kommunen

som gör gällande att beslutet inte överensstämmer med bestämmelserna i

3 § kommunallagen om den kommunala kompetensen anföra besvär hos läns­

styrelsen över beslut av fullmäktige. I länsstyrelses utslag får ändring sökas

140

Kungl. Maj ris proposition nr 90 år 1967

Som framgår av 9 § förfaller förköpsbeslutet om tillståndsansökan inte

inges inom en månad från det säljaren eller köparen anmält att de bestrider

förköpsrätt. Om i en sådan situation besvär skulle ba anförts mot beslutet,

torde besvären kunna lämnas utan vidare åtgärd. Om tillstånd till för­

köp sökts av kommunen och besvär anförts, synes handläggningen av be­

svären och tillståndsfrågan böra i viss mån samordnas. I allmänhet torde

det vara mest ändamålsenligt att besvären avgörs innan tillståndsfrågan

tas upp till prövning. I varje fall bör tillstånd inte meddelas innan kom­

munens beslut vunnit laga kraft.

9 §.

Paragrafen innehåller bestämmelser angående prövningen hos Kungl.

Maj :t av frågan om tillstånd till förköp.

Departementschefen. Som redan utvecklats i den allmänna motiveringen

är kommunen skyldig att söka tillstånd till förköpet hos Kungl. Maj :t om

säljaren eller köparen bestrider förköpsrätten. Regeln härom ges i första

stycket första punkten. Andra stycket innehåller närmare bestämmelser om

bestridandet och om kommunens ansökan om förköpstillstånd. Jag återkom­

mer till dessa bestämmelser i det följande. Bestrids inte förköpsrätten, går

förköpet som framgår av 10 § i fullbordan.

I fortsättningen av första stycket ges bestämmelser om tillståndsprövning

hos Kungl. Maj :t. Tillstånd skall vägras i tre olika fall, vilka hänför sig (1)

till den allmänna begränsningsregeln i 1 § och bestämmelsen i 2 § om be­

gränsning av förköpsrättens tillämpningsområde till kommunens eller kom­

munblockets område, (2) till hembudsregeln i 4 § första stycket och (3) till

obillighetsregeln. Uppräkningen av fall när förköpstillstånd skall vägras är

uttömmande. Om inte något av fallen är för handen, skall alltså tillstånd

ges. En annan sak är att kommunens ansökan om förköpstillstånd i vissa

fall bör lämnas utan åtgärd av Kungl. Maj :t. Så kan exempelvis vara fal­

let om förköpsrätt utövats i strid med reglerna i 3 § eller 4 § andra stycket

eller utövats för sent eller om förköpstillstånd sökts för sent eller lagfart

beviljats för köparen eller förvärvstillstånd getts. Detsamma gäller om kom­

munens beslut om förköp blivit undanröjt efter kommunalbesvär. Det sist­

nämnda innebär alltså att Kungl. Maj :t inte skall överpröva det kommuna­

la beslutet. Om Kungl. Maj :t — som har att pröva ärendet bara på de grun­

der som anges i förevarande paragraf — skulle ge tillstånd till förköpet i

ett fall där enligt vad som nu har sagts kommunens ansökan i stället bort

lämnas utan åtgärd, blir inte förköpet därmed giltigt. De ifrågavarande ogil-

tighetsanledningarna kan åberopas även sedan förköpet fullbordats. I sista

hand ankommer det på domstol att ta ställning till om en sådan ogiltighets-

anledning föreligger i samband med tvist om äganderätten till den fasta

egendomen. Läget är ett annat beträffande de frågor som enligt uppräk­

Kungl. Maj:ts proposition nr 90 år 1967

141

ningen i första stycket kan leda till att förköpstillstånd vägras. Dessa frågor

avgörs slutgiltigt av Kungl. Maj :t.

Det förtjänar att understrykas att förköpstillståndet inte kan begränsas

till viss del av såld fastighet eller till viss eller vissa fastigheter vid en för­

säljning av flera fastigheter. Tillstånd måste gälla allt eller intet. Detta

hindrar emellertid inte att en uppdelning av den försålda egendomen mellan

kommunen och köparen ändå kan åstadkommas. Vid tillämpningen av obil-

lighetsregeln kan — som redan utvecklats i den allmänna motiveringen —

Kungl. Maj :t beakta en överenskommelse mellan kommunen och köparen

om fördelning av egendomen mellan dem. En sådan överenskommelse inne­

bär att kommunen genom förköpet förvärvar all den försålda egendomen

och att köparen från kommunen förvärvar den del som enligt överenskom­

melsen skall tillfalla honom, överenskommelsen blir juridiskt bindande mot

kommunen bara om den uppfyller formreglerna för överlåtelse av fast egen­

dom.

För att förköpstillstånd skall kunna vägras på den grund att hinder mot

förköp föreligger enligt hembudsregeln i 4 § första stycket måste försälj­

ningen avse den egendom som ägaren tidigare hembjudit kommunen att

förvärva. Så snart i försäljningen ingår någon av förköpsrätten omfattad

egendom som inte berörts av tidigare hembud får förköpstillstånd inte väg­

ras under åberopande av 4 §.

I fråga om obillighetsregeln är det i första hand förhållandet mellan säl­

jare och köpare som kan föranleda att tillstånd till förköp skall vägras. Om

det med hänsyn till den personliga eller ekonomiska; gemenskap som råder

mellan dem är obilligt att förköp äger rum, skall tillstånd inte ges. Bedöm­

ningen av obillighetsfrågan torde i dessa fall ofta kunna ske med ledning

av bestämmelserna i köpeavtalet. Är intressegemenskapen sådan att det

vore obilligt att tillåta förköp, torde detta i allmänhet ha kommit till ut­

tryck i avtalet och påverkat priset eller andra bestämmelser. Fall kan emel­

lertid uppkomma där det — utan att intressegemenskap föreligger mellan

säljare och köpare — med hänsyn till vissa villkor för eller omständigheter

vid försäljningen skulle framstå som obilligt om kommunen kunde inträda.

Det kan här vara fråga om förhållanden som gör att särskilt köparen har

ett speciellt intresse av att förvärvet består. Om t. ex. en överlåten fastighet

är särskilt ägnad att utnyttjas i köparens rörelse eller annars avsevärt un­

derlättar hans utkomstmöjligheter och sådana fördelar inte kan vinnas ge­

nom förvärv av annan fastighet, bör förköpstillstånd inte medges.

När det gäller förfarandet i samband med tillståndsprövningen vill jag

först erinra om att förköpsrätten enligt 7 § utövas; genom att kommunen

beslutar om förköp samt anmäler beslutet till inskrivningsdomaren för an­

teckning i fastighetsboken. Dessförinnan skall kommunen underrätta sälja­

ren och köparen om förköpsbeslutet. För att anmälan skall kunna tas upp

och antecknas i fastighetsboken måste den vara åtföljd av bevis om att

underrättelseskyldigheten fullgjorts. Deri tidsfrist som skall gälla för säl­

jare och köpare att anmäla bestridande av förköpsrätten kan med denna

anordning räknas från det förköpsrätten utövades, dvs. den inskrivnings­

dag då kommunens anmälan om förköpet togs upp och antecknades i fas-

tighetsboken.

i

Förfarandet med anmälan till inskrivningsdomaren och anteckning i

fastighetsboken vid förköpsrättens utövande underlättar för inskrivnings­

domaren att i lagfartsärenden få upplysning huruvida förköpsrätt förelig­

ger i anledning av viss försäljning. För att ytterligare tillvarata de fördelar

som det innebär om fastighetsboken innehåller uppgift i dessa avseenden,

föreskrivs i andra stycket att också anmälan om bestridande skall inges till

inskrivningsdomaren och antecknas i fastighetsboken. Med ett sådant för­

farande kan tidsfristen för kommun att söka tillstånd till förköp räknas

från det bestridande anmäldes, dvs. den inskrivningsdag då anmälan togs

upp och antecknades i fastighetsboken.

Längden av den tidsfrist som skall gälla för säljare eller köpare att in­

komma med anmälan om bestridande måste självfallet bestämmas så att

säljaren och köparen får viss betänketid. Det är å andra sidan av vikt både

för kommunen och de enskilda att förköpsfrågan avgörs så snabbt som möj­

ligt. Med hänsyn härtill och till att anmälan kan utformas ytterst kortfattat

och inte behöver innehålla någon närmare redogörelse för grunderna för

bestridandet, anser jag fristen kunna sättas till en månad. Eftersom be­

stridandet skall antecknas i fastighetsboken bör fristen emellertid utgå på

den inskrivningsdag som infaller näst efter en månad från det förköpsrät­

ten utövades.

Som jag tidigare anfört skall kommunens frist att söka tillstånd till för­

köp räknas från det bestridandet antecknades i fastighetsboken. Också

denna tidsfrist anser jag kunna bestämmas till en månad. Om kommunen

inte söker tillstånd inom fristen är förköpet utan verkan.

De hittills behandlade reglerna har avsett tvister mellan en kommun som

utövat förköpsrätt, å ena sidan, samt säljare eller köpare, å andra sidan.

Eftersom en kommun i vissa fall får utöva förköpsrätt också i fråga om

mark inom annan kommun kan intressekonflikter uppkomma även mellan

kommuner. Denna fråga har uppmärksammats i tredje stycket av före­

varande paragraf. Den föreslagna regleringen innebär att markkommunen

äger påkalla Kungl. Maj:ts prövning av den andra kommunens förköpsrätt.

Markkommunen behöver alltså inte —såsom fallet är med säljare och

köpare — bestrida förköpsrätten genom en anmälan till inskrivningsdoma­

ren. Eftersom markkommunen enligt 7 § skall underrättas i samma ord­

ning som säljare och köpare om att förköpsrätt utövats har den frist inom

vilken Kungl. Maj:ts prövning skall påkallas bestämts på samma sätt som

när det gäller säljares eller köpares bestridande, dvs. tidsfristen är en må­

nad från det förköpsrätten utövades. -

142

Kungl. Maj:ts proposition nr 90 år 1967

144

tullbordat. Tidpunkten för förköpets fullbordan har stor betydelse för rätts­

förhållandet mellan kommunen å ena sidan samt säljaren, köparen och

tredje man å andra sidan. Rättsverkningarna av det fullbordade förköpet

behandlas närmare i 11, 12 och 13 §§.

Den omständigheten alt förköpet fullbordats innebär inte att kommu­

nens äganderätt är definitiv. Som nyss anfördes står den tredje prövnings-

vägen — domstolsvägen — alltjämt till buds. Två principiellt olikartade

fall kan härvid föreligga. I det ena gör köparen eller dennes rättsinnehavare

gällande att förköpet är utan verkan därför att någon automatiskt verkan­

de brist i förköpet föreligger. Kommunen kan exempelvis ha utövat för­

köpsrätt fastän hinder mot förköp föreligger (jfr bestämmelserna om att

förköp är utan verkan i 3 § fjärde stycket, 9 § andra stycket sista punkten

och 12 § andra stycket andra punkten). Om förköpet är utan verkan, gäl­

ler i stället köpet. I det andra fallet gäller tvisten huruvida den fasta egen­

domen tillhör kommunen eller om den ägs av säljaren eller tredje man som

gör gällande bättre rätt till egendomen. Detta fall behandlas utförligt i an­

slutning till 11 §.

11

§•

Paragrafen innehåller i första stycket huvudregeln om förköpets princi­

piella likställighet med frivillig överlåtelse. I övrigt innehåller paragrafen

vissa modifierande bestämmelser angående rättsförhållandet mellan kom­

munen och säljaren.

Departementschefen. I första stycket anges att när förköpet fullbordats

skall så anses som om egendomen vid tidpunkten för försäljningen övergått

från säljaren till kommunen genom frivillig överlåtelse på de villkor som

avses i 5 §. Härigenom kommer till uttryck att förköpet, trots att det är ett

tvångsförvärv dock vilar på avtalsgrund. I detta avseende går rättsinstitutet

tillbaka på förköpsrätten i lagberedningens jordabalksförslag (se särskilt

SOU 1900: 25 s. 106 och 126). Regeln att förköpet skall anses som en frivil­

lig överlåtelse får betydelse för kommunens rättsställning i förhållande till

såväl säljaren som tredje man.

Beträffande först förhållandet till säljaren har redan vid 5 § anförts att

förköpet i allmänhet är beroende av att en giltig överlåtelse föreligger från

säljaren till köparen. Säljaren kan alltså mot kommunen åberopa att för­

säljningen till köparen av någon anledning är ogiltig. Man kan fråga sig hur

saken ställer sig om det i stället är tredje man som bestrider kommunens

äganderätt under åberopande av någon brist som ligger tidigare i fånges­

kedjan. Tredje man gör alltså gällande klander. Lagberedningen uttalar

(SOU 1960: 25 s. 126) att förköpet i dess förslag väsentligen är ett derivativt

förvärv, dvs. ett förvärv på vilket inte kan grundas bättre rätt än som till­

kom förre ägaren. Eu konsekvens av att förköparen således härleder sin rätt

Kungl. Maj.ts proposition nr 90 år 1967

146

Kungl. Maj:ts proposition nr 90 år 1967

Antag i stället att säljaren upplåtit en rättighet i fastigheten, innan denna

såldes till köparen. Rättigheten kommer då att belasta fastigheten i kommu­

nens hand, om den får prioritet genom inskrivning eller om den förbehållits

vid överlåtelsen till köparen eller om den är av sådan beskaffenhet att den

gäller mot ny ägare oberoende av inskrivning eller förbehåll (vid arrende och

hyra i vissa fall; se 2 kap. 28 § och 3 kap. 28 § NJL). Har rättigheten upplå­

tits efter försäljningen, kan den bli gällande mot kommunen, om upplåtel­

sen intecknas innan lagfart söks av köparen eller kommunen. I detta sam­

manhang bör uppmärksammas att beståndet av en rättighet som förbehål­

lits gentemot köparen — som jag anfört i anslutning till 5 § — i vissa fall

kan vara beroende av att kommunen ägt eller bort äga kännedom om förbe­

hållet när förköpsrätten utövades.

Jag vill understryka att den nu behandlade principen om att förköpet är

att jämställa med frivillig överlåtelse och förköpets på denna princip grun­

dade företräde i förhållande till konkurrerande rättsanspråk inte äger till-

lämplighet på köparens förfogande över fastigheten. Detta hänger samman

med att dessa förfoganden för sin giltighet är beroende av' att köparens eget

förvärv förblir giltigt. Om förköp sker förlorar köparens förvärv sin verkan

/ Detta följer av bestämmelsen i 5 § första stycket att kommunen förvärvar

/ fastigheten från säljaren. Saken kommer dessutom till tydligt uttryck ge­

nom den i 12 § första stycket första punkten upptagna regeln om att förvär­

vet för sin giltighet är beroende av att förköp ej sker. I samma mån som kö-

| parens förvärv genom förköpet förlorar sin verkan blir också i enlighet med

derivativa grundsatser köparens egna förfoganden över egendomen verk­

ningslösa. Detta gäller såväl äganderättsöverlåtelse som upplåtelse av rät-

1 tighet.

Jag övergår nu till att behandla rättsförhållandet mellan kommunen och

säljaren. Kommunen är på grund av 5 § i princip bunden av de mellan säl­

jaren och köparen gällande bestämmelserna för försäljningen. Av regeln om

att förköpet är att jämställa med frivillig överlåtelse följer nu att denna

bundenhet är av samma slag som den som skulle ha förelegat om kommu­

nen förvärvat fastigheten genom vanligt köp från säljaren på de aktuella

villkoren. Beträffande giltigheten av villkor varav ett förvärvs fullbordan el­

ler bestånd gjorts beroende kommer därigenom vanliga regler vid fastighets­

köp att gälla. Av allmänna rättsgrundsatser får dock anses följa att köpet

inte med laga verkan kan göras beroende av att förköpsrätt ej utövas (jfr

SOU 1960: 25 s. 107). Av huvudregeln i första stycket följer vidare att på­

följderna exempelvis vid dröjsmål att betala köpeskillingen eller att avträda

eller tillträda fastigheten blir desamma som skulle ha gällt vid ett vanligt

fastighetsköp.

Bestämmelsen i första stycket måste modifieras något för sådana fall då

köpeavtalet innehåller åtaganden av köparen som skall fullgöras innan för­

köpet fullbordas. Eftersom köpet inte blir utan verkan förrän förköpet full-

148

Kungl. Maj:ts proposition nr 90 år 1967

Vid försäljning av fast egendom kan frågan om god tro hos köparen och

om de förutsättningar som denne utgått från vid köpet få betydelse för

köparens rätt att göra påföljder gällande mot säljaren. De påföljder det kan

bli fråga om är hävning, avdrag på köpeskillingen och skadestånd. Prak­

tiskt viktiga fall när den goda tron och de förutsättningar köparen byggt

på kan ha betydelse är t. ex. sådana som angår säljarens ansvar för rät­

tigheter som kommer att gälla mot köparen och hans ansvar för fastig­

hetens storlek och fysiska beskaffenhet. När förköpet fullbordats, är sälja­

ren ansvarig mot kommunen i stället för mot den ursprunglige köparen.

Det är då naturligt att frågan om god tro och vad som utöver innehållet

i köpehandlingen skall anses förutsatt vid köpet hänförs till kommunen

och bedöms med hänsyn till tidpunkten för förköpsrättens utövande. Eu

regel härom torde vara nödvändig och har tagits upp i fjärde stycket.

12

§.

Paragrafen, som motsvarar 14 § i kommittéförslaget, innehåller bl. a. be­

stämmelser angående förköpets inverkan på köpet och om lagfart på detta.

Departementschefen. Som framhållits i den allmänna motiveringen leder

den av mig förordade konstruktionen av förköpsrätten till att köparens rätt

till fastigheten är villkorad av att förköp inte sker. I första stycket av

förevarande paragraf uttrycks detta så att köp av fast egendom för sin

giltighet är beroende av att förköp inte sker. Om köparen innan frågan om

förköp avgjorts, överlåter egendomen eller medger inteckning eller upplå­

ter rättighet i egendomen är förfogandet inte gällande mot kommunen.

Den angivna konsekvensen av förköpsrättens konstruktion kräver beak­

tande när det gäller inskrivningsdomarens behandling av lagfartsansökan

innan förköpsfrågan avgjorts. Kommittén har anfört att det med tanke på

förköpsrättens konstruktion och lagfartens betydelse i olika hänseenden,

inte är lämpligt att köparen erhåller lagfart under tid då äganderätten kan

komma att övergå till kommunen. Söks lagfart inom sådan tid bör ansök­

ningen därför förklaras vilande. Kommittén finner det vidare från rättssä­

kerhetssynpunkt nödvändigt att, i likhet med vad som skett i jordförvärvs­

lagen, föreskrift lämnas för det fall att lagfart meddelas i strid mot bestäm­

melsen om lagfartshinder. I sådant fall bör lagfarten tilläggas den betydel­

sen att äganderättsövergång skall anses ha skett trots att frågan om för­

köp ännu inte avgjorts. Förköpsrätt kan då inte utövas förrän fastigheten

säljs på nytt.

Jag ansluter mig i denna fråga till vad kommittén anfört. I första styc­

ket av förevarande paragraf har därför upptagits den bestämmelsen att, om

förköpsfrågan inte är avgjord, skall beträffande lagfartsansökan sådant

hinder anses möta som avses i 10 § lagfartsförordningen. I andra stycket

Kungl. Maj.ts proposition nr SO år 1967

149

ges en regel för det fall att lagfart beviljats i strid mot bestämmelsen om

lagfartshinder. Förköpsrätten går då förlorad, och om förköp utövats är

förköpet utan verkan.

Med den samordning som föreslagits mellan förköpslagen samt jordför­

värvslagen och 1918 års lag (se 7 §) skall i princip ansökan om tillstånd

enligt sistnämnda lagar inte tas upp till prövning innan förköpsfrågan av­

gjorts. Om tillstånd skulle ges i strid härmed bör — i överensstämmelse

med vad som gäller när lagfart felaktigt beviljats — förköpsrätten gå förlo­

rad och beslut om utövande av förköpsrätt vara utan verkan. En bestäm­

melse härom tas upp i andra stycket av förevarande paragraf.

När lagfart söks, kan förköpsfrågan vara avgjord därför att tillstånd till

förvärvet meddelats enligt jordförvärvslagen eller 1916 års lag. Frågan om

sådant tillstånd föreligger prövas i lagfartsärendet oberoende av förköps­

frågan och föranleder således inte särskild utredning. Förköpsfrågan kan

också vara avgjord genom att kommunens frist att utöva förköpsrätt utgått

efter frivillig anmälan. Om sökanden företer bevis, varav framgår att kom­

munen mottagit anmälan jämte avskrift av köpehandlingen och kommunen

inte inom tre månader från anmälan enligt 7 § anmält att förköp utövats,

kan lagfart sålunda meddelas. Detsamma gäller om sökanden företer bevis

om att kommunen avstått från förköp enligt 4 § andra stycket. Frågan om

hinder mot förköpsrätt på grund av hembudsregeln i 4 § första stycket

kan däremot inte komma under bedömande annat än i samband med till­

ståndsprövning enligt 9 § och får sålunda inte prövas av inskrivningsdoma­

ren. Om förköp utövats men köpare eller säljare anmält bestridande enligt

9 § måste utredning förebringas om att tillstånd till förköp inte sökts av

kommunen eller att sådant tillstånd vägrats.

Prövningen av om hinder mot förköpsrätt föreligger på grund av be­

stämmelserna i 3 § kommer i allmänhet att i första hand åvila inskriv­

ningsdomaren. Vanligen kan denna prövning utan olägenhet inordnas i den

vanliga handläggningen av lagfartsärendena. Flertalet köp kommer att vara

fria från förköpsrätt på grund av areal- och värderegeln i 3 § första stycket 1.

Uppgift om arealen finns normalt i fastighetsboken eller kan lätt inhämtas

från fastighetsregistret. Vid värderegelns tillämpning vid lagfartsansölcan

skall inskrivningsdomaren enligt vad jag anfört i anslutning till 3 § utgå

från det värde som framkommer vid fastställande av stämpelskatten. En­

ligt 30 § 1 mom. stämpelskatteförordningen skall beslut rörande stämpel­

skatt meddelas på den inskrivningsdag då ansökan i ärendet först tas upp.

Möter hinder mot att meddela beslut rörande skatten på denna inskriv­

ningsdag skall beslutet meddelas på den inskrivningsdag som först infaller

efter det att hindret blivit undanröjt. Även om beslut rörande skatten såle­

des inte alltid kan föreligga på den inskrivningsdag då ansökan först tas

npp, kan frågan huruvida värderegeln är tillämplig ändå avgöras om vär­

det enligt den föreliggande utredningen uppenbarligen understiger 200 000

150

Kungl. Maj:ts proposition nr 90 ur 1967

kronor. I annat fall måste frågan om värderegelns tillämplighet hållas öppen

intill dess beslut meddelats rörande skatten. I avvaktan härpå skall lagfarts-

ansökan förklaras vilande på grund av bestämmelsen i första stycket sista

punkten.

Eftersom kommunens frist enligt 7 § i vissa fall skall räknas från dagen

för lagfartsansökan skall inskrivningsdomaren, som jag tidigare har anfört,

underrätta kommunen om lagfartsansökan. Det är givetvis av stor vikt att

underrättelsen kommer kommunen tillhanda så snart som möjligt efter det

tidsfristen börjat löpa. Om ärendet inte kan expedieras inom föreskriven

tid måste inskrivningsdomaren därför översända underrättelse utan att av­

vakta att beslutet i lagfartsärendet är färdigt för expedition.

Också kommunens förvärv aktualiserar vissa lagfartsfrågor. Kommittén

har sålunda föreslagit att bestämmelsen i 8 § andra stycket lagfartsförord-

ningen om undantag beträffande vissa fång från kravet att fångesmannens

åtkomst är styrkt görs tillämplig i fråga om kommunala fastighetsförvärv

som skett genom utövande av förköpsrätt. Under remissbehandlingen har

anmärkts att den föreslagna lösningen strider mot gängse syn på de legala

förköpsrätterna. Enligt denna hänförs förköpsrätterna inte till de exstinkti-

va utan till de derivativa fången.

Jag delar den under remissbehandlingen framförda uppfattningen att det

inte står i god överensstämmelse med förköpsrättens innebörd att låta ifrå­

gavarande regler i lagfartsförordningen bli tillämpliga på förvärv genom

förköp. Enligt min mening föreligger inte heller behov av sådana regler. Den

av kommittén föreslagna bestämmelsen har således inte tagits upp i depar-

tementsförslaget.

I fråga om kommunens lagfartsansökan vill jag erinra om att departe-

mentsförslaget innebär att innehållet i det mellan säljaren och köparen träf­

fade köpeavtalet i princip skall gälla mellan kommunen och säljaren sedan

förköp fullbordats. Kommunens lagfartsansökan skall således grundas på

detta köpeavtal jämte förköpsbeslutet. Den fångeshandling som sålunda

skall ligga till grund för kommunens lagfartsansökan torde vanligen vara

ett köpebrev. Köpebrev kan ha utfärdats till köparen innan förköp fullbor­

dades men kan också ha utfärdats direkt till kommunen efter förköpets full­

bordan. Köparen har, sedan förköp fullbordats, inte bruk för den fånges­

handling som skall ligga till grund för kommunens lagfartsansökan. För att

tillförsäkra kommunen tillgång till handlingen har i tredje stycket före­

skrivits skyldighet för köparen att, om han innehar handling som är av be­

tydelse för kommunen som ägare av fastigheten, utge den till kommunen se­

dan förköp fullbordats. Bestämmelsen kan få betydelse också för andra

handlingar än köpehandling, t. ex. kartor.

När kommun söker lagfart på förvärv genom förköp skall ansökan enligt

vad som tidigare har framhållits grundas på köpehandlingen jämte laga-

kraftvunnet beslut att utöva förköpsrätt. Om fastighetsboken utvisar att

Kungl. Maj.ts proposition nr 00 år 1067

151

köpare eller säljare anmält bestridande av förköpsrätten, måste Knngl.

Maj :ts beslut om förköpstillstånd företes.

13 §.

Paragrafen, som motsvarar 11 § i kommittéförslaget, innehåller i första

stycket regler om ersättning till köparen i anledning av förköpet. Andra

stycket upptar bestämmelser om köparens ansvar i vissa fall när fastighe­

ten undergått värdeminskning efter köpet.

Departementschefen. När det gäller kommunens ersättningsskyldighet

mot köparen på grund av förköpet bör köparen för det första erhålla gottgö-

relse för vad han enligt åtagande i köpeavtalet fullgjort före förköpets full­

bordande. Detta motiveras redan därav att kommunen enligt 11 § andra

stycket får tillgodoräkna sig fullgörelsen gentemot säljaren. Vidare bör gott-

görelse utgå för de nödvändiga utlägg som köparen haft i samband med kö­

peavtalets slutande, t. ex. för egna resor och för anlitande av juridisk och

teknisk expertis. Hit hör också vad köparen kan ha betalat i stämpelskatt

vid sökande av lagfart på förvärvet, i den mån kommunen får avräkna be­

loppet när kommunen söker lagfart på sitt förvärv. I denna fråga hänvisas

till motiven till ändringen i stämpelskatteförordningen. Kommunen bör vi­

dare vara skyldig att betala ränta på belopp som kommunen utger till köpa­

ren. Bestämmelser i de nu nämnda hänseendena tas upp i första stycket

första och andra punkterna.

Som jag har anfört i den allmänna motiveringen bör köparen inte ha rätt

till ersättning för att fastigheten frångår honom. Inte heller bör ersättning

utgå för skada som kan vållas en köpare därigenom att hans äganderätt inte

blir definitiv förrän förköpsfrågan avgjorts.

Frågan om ersättning för kostnad som köparen lagt ned på fastigheten

torde i praktiken inte få någon större betydelse eftersom köparen får an­

tas i allmänhet undvika att dra på sig kostnader för fastigheten innan för-

köpsfrågan avgjorts. Kommittéförslaget innehåller i denna del en bestäm­

melse som ansluter till den ståndpunkt som intagits i lagen om arrendators

förköpsrätt och i lagberedningens förslag till förköpsrätt. Enligt denna be­

stämmelse kan köparen, om han haft nödvändig kostnad för fastigheten,

erhålla ersättning i den mån kostnaden inte täcks av den avkastning som

köparen fått. Köparen skyddas således mot förlust genom att han får avstå

fastigheten men får inte heller någon nettovinst på förköparens bekostnad.

Den föreslagna regleringen synes ändamålsenlig. En bestämmelse vars in­

nehåll i sak stämmer överens med kommitténs förslag tas därför upp i sista

punkten i första stycket. Departementsförslaget innebär att kommunen in­

te åläggs att betala ränta på kostnader som köparen haft för fastigheten. I

detta avseende torde de räntebestämmelser som gäller för fordringsansprålc

i allmänhet böra tillämpas.

152

Kungl. Maj:ts proposition nr 90 år 1967

Den avkastning som köparen kan ha uppburit innan förköpet fullbordas

torde i allmänhet motsvara normala produktions- och underhållskostnader.

Någon skyldighet att till kommunen redovisa fastighetens avkastning synes

därför inte böra införas. I den mån avkastningen överstiger de på fastighe­

ten nedlagda kostnaderna tillfaller överskottet köparen. Detta bör dock gäl­

la bara om avkastningen är att hänföra till ett normalt brukande av fastig­

heten. Däremot bör köparen vara ansvarig i förhållande till kommunen om

han tillgodogör sig nyttighet från fastigheten i en omfattning som innebär

att själva fastighetsvärdet minskas, t. ex. genom att företa mera omfattande

skogsavverkning (jfr NJA 1958 s. 44). Denna uppfattning har också — efter

förebild av lagberedningens förslag till förköpsrätt — kommit till uttryck i

3 § i kommitténs förslag. Enligt denna bestämmelse avser förköpsrätten

egendomen sådan den var vid försäljningen. Med den innebörd förköpsrät­

ten har enligt departementsförslaget bör den angivna principen komma till

uttryck i en bestämmelse om ersättningsskyldighet för köparen, om denne

avverkat skog annat än till husbehov eller avhänt fastigheten annat än dess

vanliga avkastning. Eu bestämmelse härom har tagits upp i första punkten

i andra stycket.

Om fastigheten vid kommunens inträde är i sämre skick än när den från­

gick säljaren kan detta bero på åtgärd eller vållande av köparen. En situa­

tion liknande den här angivna kan föreligga när en fastighet frånvinns nå­

gon efter klander. För sådant fall upptar det till lagrådet remitterade försla­

get till ny jordabalk en bestämmelse av innehåll att den som avträder fas­

tigheten blir ersättningsskyldig när egendomen skadats till följd av åtgärd

eller annan omständighet som är att hänföra till honom. När det gäller kö­

parens ansvar gentemot kommunen synes det kunna krävas att köparen, in­

nan hans äganderätt blir definitiv, avhåller sig från sådana förfoganden över

fastigheten att denna minskar i värde. Bestämmelsen i jordabalksförslaget

innefattar därför enligt min mening en ändamålsenlig reglering också för

det fall att en kommun inträder med stöd av förköpslagen. En motsvarande

bestämmelse har därför efter viss redaktionell omarbetning tagits upp i

andra stycket andra punkten av förevarande paragraf. Det bör framhållas

att köparens ansvar enligt den föreslagna bestämmelsen inte omfattar det

fall att fastigheten försämras på grund av olyckshändelse.

14 §.

Paragrafen innehåller i första stycket en forumregel och i andra stycket

en bestämmelse om rättegångskostnad i mål angående förköp.

Departementschefen. Det är angeläget att de tvister som uppkommer i

anledning av förköp handläggs vid samma domstol. En sådan ordning kan

genomföras på så sätt att tvisterna hänförs till fastighetsforum enligt be-

Kungl. Maj:ts proposition nr 90 år 1967

153

stämmelserna i 10 kap. 10 och 11 §§ rättegångsbalken. Vissa av de tvister

som avses är av sådan beskaffenhet att nämnda bestämmelser blir direkt

tillämpliga. Jag syftar på tvister om exempelvis äganderätten till den egen­

dom som förköpet avser eller om rättighet i denna eller om köpeskillingen

för egendomen. Vissa andra typer av tvister i anledning av förköp torde inte

omfattas av reglerna för fastighetsforum. Detta gäller tvist mellan kom­

munen och säljaren huruvida viss för försäljningen gällande bestämmelse

får åberopas mot kommunen (5 § andra stycket), tvist om jämkning av

villkoren för förköp och om ersättning för förlust på grund av jämkningen

(5 § tredje stycket), tvist om undantagande av lös egendom (6 §) samt

tvist om ersättning till köparen för kostnader av skilda slag eller till kom­

munen för värdeminskning (13 §). I första stycket föreskrivs att även nu

angivna tvister skall tas upp vid fastighetsforum.

Beträffande rättegångskostnader föreslår kommittén att kostnaden i un­

derrätt skall bäras av kommunen, om inte annat föranleds av 18 kap. 6

och 8 §§ rättegångsbalken. Vid fullföljd till hovrätt eller högsta domstol

skall enskild parts rätt att få ersättning för kostnad som han ådragit sig

genom att själv fullfölja talan däremot i princip bero av huruvida och i vad

mån hans talan bifalles. Kostnadsregeln vid fullföljd av talan överensstäm­

mer med den bestämmelse som gäller enligt expropriationslagen (67 §) be­

träffande rättegångskostnad i expropriationsmål.

Rättegångskostnadsfrågan kommer i ett annat läge med den av mig före­

slagna utformningen av den rättsliga prövningen vid utövande av förköps­

rätt. Något obligatoriskt domstolsförfarande kommer inte att äga rum. Det

är bara om parterna inte kan lösa föreliggande tvistefrågor genom förhand­

ling som ett förfarande inför domstol måste tillgripas. Detta medför emel­

lertid inte att en särskild rättegångskostnadsregel helt kan undvaras. Vissa

tvistefrågor i anledning av förköp är av sådan beskaffenhet att det är rim­

ligt att kommunen får svara även för motpartens kostnader i enlighet med

de principer som kommittén föreslagit och som vanligtvis gäller vid tvångs-

förvärv. Jag syftar på tvister om fastställande av villkoren för förköp, om

undantagande av lös egendom samt om uppgörelsen mellan kommunen

och köparen sedan förköp skett. Som synes är denna krets av tvister den­

samma som den för vilken forumregeln i första stycket gäller. Jag föreslår

att för de angivna tvisterna samma rättegångskostnadsregel skall gälla som

för expropriationsmål. En bestämmelse med detta innehåll tas upp i andra

stycket. För andra tvister som rör förköp torde vanliga kostnadsregler böra

gälla.

15 §.

Paragrafen innehåller en bestämmelse om vad kommunen har att iaktta

för att fullgöra sin underrättelseskyldighet enligt 4 och 7 §§.

154

Kungl. Maj:ts proposition nr 90 år 1967

Departementschefen. Om egendom hembjudits kommunen enligt 4 §

första stycket måste kommunen inom viss tid meddela att hembudet antas.

Om så inte sker, får förköp ske i anledning av försäljning av egendomen

endast under särskilda förutsättningar.

Enligt 7 § utövas förköpsrätten genom att kommunen beslutar om förköp,

underrättar säljare, köpare och i förekommande fall markkommunen om

beslutet samt anmäler detta till inskrivningsdomaren med företeende av

bevis om underrättelserna. Utövas inte förköpsrätten inom tid som anges

i 7 § är förköpsrätten förlorad.

Som framgår av det anförda är viktiga rättsverkningar för kommunen

anknutna till dessa underrättelser. Det kan därför ifrågasättas, om inte

underrättelserna borde delges mottagaren. Det är emellertid av betydelse

för kommunen att dess underrättelseskyldighet kan fullgöras snabbt och

enkelt och i övrigt på sådant sätt att tvister om underrättelseskyldigheten

kan undvikas. Krav på delgivning skulle avsevärt komplicera och fördröja

förfarandet och skulle lätt kunna medföra att förköpsrätten går förlorad.

Delgivning synes inte heller nödvändig från rättssäkerhetssynpunkt, efter­

som säljare och köpare i de här avsedda situationerna är inställda på att

en underrättelse från kommunen kan komma att tillställas dem inom viss

tidsfrist. Kommunen bör därför anses ha fullgjort vad som ankommer på

kommunen om underrättelse blivit avlämnad på postanstalt i rekommende­

rat brev till mottagarens vanliga adress. En bestämmelse härom tas upp

i förevarande paragraf.

16 §.

Paragrafen, som motsvarar 16 § i kommittéförslaget, innehåller bestäm­

melser som jämställer byte med försäljning.

Departementschefen. Enligt 11 § lagen om arrendators förköpsrätt kan

förköpsrätt göras gällande också vid byte. Så var också fallet med kronans

förköpsrätt. Lagberedningens förslag till jordabalk innehåller en motsva­

rande bestämmelse. Kommittén anser att bestämmelser av samma innehåll

lämpligen bör gälla också beträffande den kommunala förköpsrätten. I någ­

ra remissyttranden görs gällande att bestämmelserna om förköpsrättens ut­

övande vid byte medför svårlösta värderingsfrågor och att situationen på­

minner mindre om förköp än om tvångsinlösen av expropriationskaraktär.

Det yrkas därför att bestämmelsen om byte får utgå.

Som skäl för att göra förköpsrätten tillämplig vid byte har i de tidigare

lagarna och lagförslagen anförts att förköpsrätten annars skulle kunna om­

intetgöras genom det sätt på vilket vederlaget bestäms och att frågan om

förköpsrätt föreligger inte bör vara beroende av ett ofta vanskligt avgö­

rande huruvida köp eller byte föreligger.

För egen del anser jag, liksom kommittén, att ifrågavarande bestämmel­

156

eller inte utnyttja förköpsrätten efter frivillig anmälan av försäljning för­

utsätts att prövningen normalt inleds med att förvärvaren söker förvärvs-

tillstånd enligt jordförvärvslagen hos lantbruksnämnden. Som framgår av

7 § andra stycket i förslaget till förköpslag räknas den tid inom vilken

kommunen har att utöva förköpsrätt i allmänhet från det ansökan om för-

värvstillstånd inges. För att kommunen skall sättas i stånd att överväga för-

köpsfrågan bör lantbruksnämnden åläggas att ofördröjligen underrätta

kommunen om tillståndsansökan och översända avskrift av fångeshand­

lingen. Nämnden har därefter att avvakta kommunens ställningstagande.

Avstår kommunen uttryckligen från att utöva förköpsrätten eller går tiden

för kommunen ut utan att förköpsrätten utövas, har lantbruksnämnden att

fortsätta handläggningen av tillståndsärendet. Om däremot kommunen fat­

tar beslut om förköp, måste lantbruksnämnden avvakta det slutliga avgöran­

det av förköpsfrågan. Blir förköpet fullbordat enligt bestämmelserna i 10 §

i förslaget till förköpslag, kan ansökan om förvärvstillstånd avskrivas från

vidare handläggning, eftersom det med ansökan åsyftade förvärvet är un­

danröjt genom förköpet och kommunens förvärv inte är underkastat till-

j ståndsplikt enligt jordförvärvslagen. Det kan emellertid också inträffa att

/ kommunens beslut om förköp inte leder till något förvärv,beslutet kan så-

/ lunda bli undanröjt genom kommunala besvär/bet kan också hända att

kommunen avstår från att söka tillstånd till förköpet när bestridande skett.

I /Slutligen kan Kungl. Maj :t avslå en sådan ansökan. I dessa fall bär lant­

bruksnämnden att fortsätta handläggningen av ärendet om förvärvstillstånd

enligt jordförvärvslagen.

Den föreslagna samordningen bygger som synes på att kommunens pröv­

ning av förköpsfrågan äger rum innan prövningen enligt jordförvärvslagen

sätter in. Jag föreslår därför att en regel införs i jordförvärvslagen av inne­

börd att ansökan om tillstånd att förvärva fast egendom genom köp eller

byte inte får tas upp till prövning innan det blivit slutligt avgjort huruvida

kommunalt förköp äger rum. Regeln synes lämpligen kunna införas som ett

andra stycke i 2 §.

Som redan antytts i den allmänna motiveringen är det inte nödvändigt

eller ens önskvärt att lantbruksnämnden underrättar vederbörande kom­

mun om samtliga ansökningar om förvärvstillstånd. Det kan nämligen ofta

vara uppenbart att förköpsrätt inte kommer att utövas beträffande det ifrå­

gavarande förvärvet. Den nyss behandlade regeln bör därför kompletteras

med en bestämmelse som innebär att prövningen av tillståndsärendet inte

skall uppskjutas om det är uppenbart att förköpsrätt inte kommer att ut­

övas. Som jag har anfört i den allmänna motiveringen kan ett informellt

samarbete mellan kommunerna och lantbruksnämnderna ge utrymme åt en

vidsträckt tillämpning av denna tilläggsregel. I sammanhanget bör erinras

om att förslaget till förköpslag i 12 § andra stycket innehåller en bestämmel-

Kungl. Maj:ts proposition nr 90 år i967

158

Behövliga bestämmelser om lantbruksnämnds underrättelseskyldighet

och om det samordnade prövningsförfarandet i övrigt torde få meddelas av

Kungl. Maj :t.

Kungl. Maj:ts proposition nr 90 år 1967

Förslaget till lag om ändring i 1916 års lag

Departementschefen. Enligt 1 § 1916 års lag måste utländska medborgare

och utländska juridiska personer ha särskilt tillstånd för att här i riket

förvärva fast egendom. I 2 § föreskrivs tillståndsplikt också för vissa

svenska juridiska personer, bl. a. aktiebolag, i vilka utlänningar har eller

kan få mera betydande inflytande. Ärende om tillstånd till förvärv av fast

egendom enligt lagen prövas i princip av Kungl. Maj :t. Enligt 1 § tredje

stycket kan dock i vissa fall tillstånd ges av länsstyrelse. Vidare äger läns­

styrelse enligt 4 § när svensk juridisk person förvärvat hus, tomt, upp­

lagsplats m. m. under vissa förutsättningar förklara att särskilt tillstånd

till förvärvet inte fordras. Av 5 § framgår att ansökan om tillstånd enligt

1 eller 2 § eller om förklaring enligt 4 § skall inges till länsstyrelsen inom

tre månader från det fånget skedde. Om ärendet skall prövas av Kungl.

Maj :t, har länsstyrelsen att med eget utlåtande överlämna ärendet till

Kungl. Maj :t för avgörande. Om tiden för ingivande av ansökan försuttits

eller om tillstånd vägrats är fånget ogillt. I ett den 9 december 1966 till

lagrådet remitterat förslag till ändring i 1916 års lag föreslås att vissa ytter­

ligare grupper av förvärvsärenden skall handläggas i första instans av

länsstyrelsen. Enligt förslaget öppnas vidare möjlighet till förhandspröv-

ning av frågan om förvärvstillstånd.

Jag föreslår att kommunens prövning av förköpsfrågan samordnas med

tillståndsprövningen enligt 1916 års lag efter samma riktlinjer som jag

angett beträffande jordförvärvslagen. Detta kräver en ändring även i 1916

års lag. Sålunda bör ansökan om tillstånd till förvärv av fast egendom

genom köp eller byte enligt 1 eller 2 § eller om prövning av sådant förvärv

enligt 4 § inte få prövas innan det blivit slutligt avgjort huruvida kom­

munalt förköp äger rum. Denna regel bör dock inte gälla, om det är uppen­

bart att förköpsrätt inte kommer att utövas. De nu angivna bestämmelserna

bör placeras som ett andra stycke i 5 §.

Mina uttalanden i motiven till ändringen i jordförvärvslagen äger i allt

väsentligt tillämplighet också när det gäller samordningen av prövnings­

förfarandet enligt 1916 års lag och förköpslagen. Det bör observeras att

regeln, att länsstyrelsen inte behöver underrätta vederbörande kommun

när det är uppenbart att förköpsrätt ej kommer att utövas kan antas få stor

betydelse med hänsyn till att arealregeln i 3 § första stycket 1 i förslaget

till förköpslag ofta kommer att utesluta de enligt 1916 års lag tillstånds-

pliktiga förvärven från förköpsrättens tillämpningsområde.

Om avgörande i förköpsfrågan måste avvaktas och prövningen enligt