Propositionens huvudsakliga innehåll

Enligt gällande ordning har lokalhyresgäster ett s.k. indirekt besitt- ningsskydd. Detta innebär att hyresgästen kan tvingas flytta från loka- len, om han blir uppsagd, men att han har rätt till ersättning, om uppsäg- ningen har varit obefogad. Ersättning utgår bl. a. om hyresvärden för förlängning av hyresavtalet har krävt en hyra som inte är skälig. Med- ling hos hyresnämnd skall alltid ske innan hyresgästen kan väcka talan om ersättning hos fastighetsdomstol.

I propositionen föreslås att medlingsförfarandet skall göras effektiva— re. Hyresnämnden skall på begäran av hyresvärden eller hyresgästen yttra sig om lokalens marknadshyra. Enligt förslaget är hyresvärden under medlingen bunden av de villkor för förlängning som han har upp- givit i uppsägningen. Dessutom hindras hyresvärden från att i en senare ersättningsprocess åberopa anbud" eller avtal som har förelegat vid tiden för hyresnämndens yttrande utan att hyresvärden har lämnat uppgift om det.

Lokalhyresgäst har rätt att med bibehållet indirekt besittningsskydd säga upp avtalet för ändring av hyresvillkoren. I propositionen föreslås hyresgästen få rätt att förta uppsägningen dess verkan genom att före hyrestidens utgång återkalla sin ansökan om medling.

I propositionen föreslås slutligen att den nuvarande längsta tiden för uppskov med avflyttning —- ett år —— förlängs till ett år och sex må- nader.

Lagändringarna föreslås träda i kraft den 1 juli 1979.

• Sida 2
•  Original

rmp. 1978 ;79: 89

1. Förslag till

Lag om ändring i jordabalken

|.)

Härigenom föreskrivs i fråga om jordabalken '

dels att 12 kap. 58, 58 a och 59 åå skall ha nedan angivna lydelse, dels att i balken skall införas en ny paragraf, 12 kap. 57 a 5, av nedan

angivna lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

12 kap. 57 a &

Vid tillämpningen av 57 5 är hy- ra som hyresvärden kräver för för- längning ej att anse sattt skälig, om den överstiger den hyra som lägen- heten vid hyrestidens utgång kan antas betinga på öppna marknaden (marknadshyra). Vid bestämmande av marknadshyran skall dock bort- ses från hyresanbud eller hyresav- tal som ej är rimligt med hänsyn till det alltnänna hyresläget i orten för närmast jämförliga lägenheter. Endast om särskilda skäl föreligger får hänsyn tas till ökning av lägen- hetens värde, som hyresgäst åstad— kommit.

Föreligger i tvist om ersättning enligt 57 5 yttrande av hyresnämn- den om marknadshyran för lägen- heten och har hyresvärden vid ti- den för hyresnämndens yttrande fått anbud eller träffat avtal om förhyrning av lägenheten utan att han under medlingen lämnat upp- gift om det, får anbudet eller av- talet beaktas vid prövningen endast om synnerliga skäl föreligger.

Sååå

Vill hyresvärden säga upp avtalet, skall han i uppsägningen underrätta hyresgästen om de villkor han uppställer för att förlänga hyresförhållan- det eller om orsaken till att han vägrar medge förlängning. Uppsägning— en skall dessutom innehålla underrättelse att hyresgästen, om han icke går med på att flytta utan att få ersättning enligt 57 5, har att inom två månader från uppsägningen hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling.

1 Balken omtryckt 1971: 1209. 12 kap. omtryckt 1974: 1083.

• Sida 3
•  Original

Prop. 1978 /79: 89 3

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

Underlåter hyresvärden att fullgöra vad som åligger honom enligt första stycket, är uppsägningen utan verkan.

Har hyresvärden fullgjort vad som åligger honom enligt första stycket och vill hyresgästen icke lämna lägenheten utan att få ersättning enligt 57 &, har hyresgästen att hänskjuta tvisten till hyresnämnden inom den i första stycket angivna tiden. Iakttages ej denna, förfaller rätten till ersättning. Vad som har sagts nu gäller ej, om inom samma tid tvist hänskjutes till nämnden enligt 58 a & första stycket.

Innan medlingen har avslutats får hyresvärden för förlängning av hyresförhållandet icke kräva högre hyra eller annat för hyresgästen oförmånligare villkor än han har uppgivit i uppsägningen. Gör han det och kotnmer förlängning ej till stånd, har hyresgästen alltid rätt till ersättning enligt 57 5.

58 a 5 Har hyresgästen uppsagt avtalet och i uppsägningen begärt förläng— ning av avtalet på ändrade villkor, skall han inom två månader från uppsägningen hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling och där- vid ange den ändring han önskar i de avtalade villkoren.

Underlåter hyresgästen att hän- skjuta tvisten till hyresnämnden inom den i första stycket angivna tiden, är uppsägningen utan ver- kan. Har han ej angett de ändring- ar han önskar i de avtalade vill- koren, skall nämnden förelägga honom att avhjälpa bristen inom viss tid. Efterkommes ej föreläg- gandet, skall ansökan om medling avvisas.

Underlåter hyresgästen att hän- skjuta tvisten till hyresnämnden inom den i första stycket angivna tiden eller återkallar han före hy- restidens utgång sin ansökan om medling, är uppsägningen utan ver- kan. Har han ej angett de änd- ringar han önskar i de avtalade villkoren, skall nämnden förelägga honom att avhjälpa bristen inom viss tid. Efterkommes ej föreläg- gandet, skall ansökan om medling avvisas.

Har hyresgästen fullgjort vad som åligger honom enligt första stycket, skall hyresnämnden förelägga hyresvärden att uppge de villkor han upp- ställer för att förlänga hyresförhållandet eller orsaken till att han vägrar medge förlängning. Iakttar hyresvärden ej föreläggandet och är avtalet ej uppsagt enligt 57 & första stycket, skall avtalet anses förlängt på de av hyresgästen önskade villkoren. Erinran härom skall intagas i föreläg- gandet. Förlängningen anses som avtal om fortsatt förhyrning.

595

Skall hyresförhållandet upphöra efter uppsägning som gjorts av hy- resvärden och har hyresgästen be- hov av uppskov med avflyttning- en, får hyresnämnden före hyres-

Skall hyresförhållandet upphöra efter uppsägning som gjorts av hy- resvärden och har hyresgästen be- hov av uppskov med avflyttningen, får hyresnämnden före hyrestidens

• Sida 4
•  Original

Prop. 1978/79: 89

Föreslagen lydelse tidens utgång på begäran av hy- resgästen medge denne sådant upp- skov under skälig tid, dock högst ett år.

Skall hyresförhållandet upphöra efter uppsägning som gjorts av hy- resgästen i fall som avses i 57 å andra stycket, får hyresnämnden på begäran av hyresvärden eller hyresgästen medge uppskov med avflyttning under skälig tid, dock högst ett år från hyrestidens ut- gång.

Nuvarande lydelse utgång på begäran av hyresgästen medge denne sådant uppskov un- der skälig tid, dock högst ett år och sex månader.

Skall hyresförhållandet upphöra efter uppsägning som gjorts av hy- resgästen i fall som avses i 57 å andra stycket, får hyresnämnden på begäran av hyresvärden eller hyresgästen medge uppskov med avflyttning under skälig tid, dock högst ett år och sex månader från hyrestidens utgång.

Uppskov enligt första eller andra stycket får ej medges, om hyresvär- den, hyresgästen eller annan därigenom skulle tillskyndas betydande ska- da eller olägenhet eller om avflyttningen med hänsyn till omständighe— terna utan olägenhet kan ske vid tidpunkten för avtalets upphörande.

Medges uppskov enligt första eller andra stycket skall hyresnämnden fastställa skäliga hyresvillkor för tiden från avtalets upphörande till av-

flyttningen.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1979. De nya bestämmelserna gäl- ler även i fråga om hyresavtal som har slutits före utgången av juni 1979. Har avtalet uppsagts före utgången av juni 1979, tillämpas dock fortfarande äldre bestämmelser.

2. Förslag till

Lag om ändring i lagen (1973: 188) om arrendenämnder och hyres- nämnder

Härigenom föreskrivs i fråga om lagen (1973: 188) om arrendenämn- der och hyresnämnder1

dels att 23 & skall ha nedan angivna lydelse, dels att i lagen skall införas två nya paragrafer, 12 a och 21 a åå, av

nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

12aä

1 Lagen omtryckt 1974: 1090.

Vid sådan medling som avses i 12 kap. 58 eller 58 a 5 jordabalken skall hyresnämnden, om hyresvär- den eller hyresgästen begär det, yttra sig om marknadshyran för lägenheten eller om huruvida lä- genhet som har anvisats av hyres- värden är godtagbar enligt 12 kap. 57 "5 första. stycket .? jordabalken.

• Sida 5
•  Original

Prop. 1978/79: 89 5

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse 21 a 5

Vad som i 21 9 sägs om nämnds beslut gäller i tillämpliga delar hy- resnämnds yttrande enligt 12a 5.

Angår yttrandet lägenhets mark- nadshyra, skall nämnden i yttran- det utsätta viss tid inom vilken part har att hos nämnden skriftli- gen eller muntligen vid samman- träde anmäla om han antar den hyra som har angivits i yttrande/. Iakttar part inte nämndens föreläg- gande, anses hans slutliga stånd- punkt i tvisten vara den som han angivit innan yttrandet avgavs.

23 51

Om fullföljd av talan mot hyresnämnds beslut i ärende enligt 12 kap. jordabalken eller hyresförhandlingslagen(1978: 304) eller i ärende an- gående bostadsrätt, bostadssanering eller särskild förvaltning eller i ärende enligt lagen (1975: 1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. finns bestämmelser i 12 kap. 70 & jordabalken, 31 % hyresförhandlings— lagen, 76 % bostadsrättslagen(1971:479), 21 & bostadssaneringslagen ( 1973: 531), 34 & bostadsförvaltningslagen(1977: 792) samt 25 & lagen om förvärv av hyresfastighet m. m.

Mot hyresnämnds yttrande en- ligt 12 a 5 får talan ej föras.

Mot beslut av hyresnämnd får talan föras särskilt, om nämnden

1. avvisat ansökan som avses i 8, 11, 14—16, 16a eller 16c &,

2. avskrivit ärende enligt 8—10, 15 a, 16, 16 a eller 16 c %, dock ej när ärendet kan återupptagas,

3. förordnat angående ersättning för någons medverkan i ärendet,

4. utdömt vite eller annan påföljd för underlåtenhet att iakttaga före- läggande eller ådömt straff för förseelse i förfarandet,

5. utlåtit sig i annat fall än som avses i 3 i fråga som gäller allmän rättshjälp.

Särskild talan föres genom besvär hos bostadsdomstolen inom tre vec- kor från den dag beslutet meddelades. Besvärshandlingen skall inges till domstolen. '

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1979. De nya bestämmelserna gäl- ler även i fråga om hyresavtal som har slutits före utgången av juni 1979. Har avtalet uppsagts före utgången av juni 1979, tillämpas dock fortfarande äldre bestämmelser. '

1 Senaste lydelse enligt prop. 1978/79: 90.

• Sida 6
•  Original

Prop. 1978/79: 89 6

Utdrag JUSTITIEDEPARTEMENTET PROTOKOLL

vid regeringssammanträde 1979—01-25

Närvarande: Statsministern Ullsten, ordförande, och statsråden Sven Ro- manus, Mundebo, Wikström, Friggebo, Wirtén, Huss, Rodhe, Wahlberg, Hansson, Lindahl, Winther, De Geer, Gabriel Romanus, Tham, Bonde- stam

Föredragande: statsrådet Friggebo

Proposition om lokalhyra

2.2. Medlingsförfarandet i hyressättningstvister och den s. k. presumtions- regeln

Innan lokalhyresgäst får väcka talan om ersättning på grund av obefo— gad uppsägning, skall medling alltid ske hos hyresnämnd. Enligt 12 å lagen (1973: 188) om arrendenämnder och hyresnämnder skall hyres— nämnden klarlägga tvistefrågorna och söka förlika parterna. Om par- terna inte kan förlikas efter förslag av någondera parten, skall nämnden lägga fram förslag till förlikning. Skyldighet härtill föreligger inte om det är alldeles klart att det inte finns några förutsättningar för en över- enskommelse. Förlikning skall avfattas skriftligen och undertecknas av parterna. Om förlikning inte kan träffas, skall hyresnämnden avskriva medlingsärendet. Detta innebär att hyresförhållandet upphör vid kon- traktstidens utgång och att hyresgästen blir skyldig att flytta. Hyresgäs- ten har sedan två år på sig att väcka ersättningstalan vid fastighetsdom— stol.

Utredningen föreslår att hyresnämnd skall åläggas att, om medling i vanlig ordning misslyckas, på parts begäran utreda och avge yttrande om lokals marknadshyra. Förslaget har allmänt godtagits av remissin— stansema.

Även jag anser det lämpligt att hyresnämnden ger parterna en kvalifi- cerad förhandlingshjälp genom att i medlingsärendet yttra sig om loka-

• Sida 11
•  Original

Prop. 1978/79: 89 11

lens marknadshyra. Härigenom tvingar man fram bättre utredning än f. 11. om lokalens marknadsvärde och ger parterna ledning vid deras be- dömning av vilka medgivanden som bör göras för att få hyresförhållan- det förlängt.

Hyresnämndens främsta uppgift vid medlingen bör fortfarande vara att försöka förlika parterna. Nämnden bör alltså först undersöka om det föreligger förutsättningar för förlikning. Om någon av parterna har be- gärt att nämnden skall yttra sig om marknadshyran, bör nämnden dock inte driva sina förlikningsförsök så långt att nämnden lägger fram ett eget förslag till förlikning. Nämndens yttrande bör då i stället utgöra grund för parternas försök att nå en överenskommelse.

Parter som inte vill att hyresnämnden skall medverka på annat sätt än som förlikningsorgan bör givetvis kunna få ett rent förlikningsförslag från nämnden. En förutsättning för att nämnden skall yttra sig om marknadshyran bör alltså vara att någon av parterna påkallar ett sådant yttrande. Nämnden bör å andra sidan alltid vara skyldig att på begäran avge yttrande.

När det gäller att i medlingsärendet utreda marknadshyrans storlek får man naturligtvis ta till utgångspunkt de skäl som ligger bakom parts krav på högre eller lägre hyra. Ett yrkande om en hyreshöjning uttryc- ker hyresvärdens uppfattning om att en förändring har inträffat i fråga om lokalens marknadsvärde, dvs. den hyra som lokalen kan antas be- tinga på öppna marknaden. Hyresvärden måste rimligen kunna ange på vad han grundar sitt påstående om en förändring av marknadshyran.

Marknadshyran påverkas naturligtvis av en mängd faktorer. I allmän- het får till grund för bedömningen läggas antingen ett av tredje man till hyresvärden avgivet hyresanbud eller uppgifter om utgående hyra för andra jämförbara lokaler i orten. I flertalet fall av uppsägning får man utgå från att både hyresvärd och hyresgäst avser att hyresförhål- landet skall förlängas. I praktiken torde hyresvärden därför mera sällan kunna åberopa anbud från tredje man som skäl för hyreshöjningen. Be- dömningen av marknadshyran måste i stället sannolikt i betydande ut- sträckning ske på grundval av ortsprisjämförelser.

En viss osäkerhet kommer givetvis alltid att vara förenad med hyres- nämndens yttrande. En lokals marknadsvärde kan fastställas säkert först när lokalen faktiskt har bjudits ut på den allmänna marknaden. För att den eftersträvade förbättringen av parternas situation skall uppnås krävs emellertid inte att hyresnämnden kan fastställa ett helt korrekt värde för lokalen. Det är i och för sig tillräckligt att hyresnämnden kan göra en bedömning av marknadshyran som är bättre än den som parterna kan göra var för sig eller som i vart fall är lika bra som den som den mest insiktsfulle parten kan göra. Såvitt gäller de faktorer, som med någon grad av säkerhet kan fastställas redan i medlingsskedet. medför förslaget att parterna i princip blir jämställda.

• Sida 12
•  Original

Prop. 1978/79: 89 12

Utredningen har föreslagit att regeln om hyresnämndens yttrande skall tas in i hyreslagen. För min del anser jag det emellertid naturligare att regeln tas in i lagen om arrendenämnder och hyresnämnder. Jag före- slår att regeln där får bilda en ny 12 a 5.

Jag övergår därefter till att behandla den av utredningen föreslagna s. k. presumtionsregeln.

För att ge parterna incitament att träffa uppgörelse på den hyresnivå, som nämnden har angett i sitt yttrande, föreslår utredningen att nämn- dens yttrande skall tillerkännas presumtionsverkan i en senare ersätt- ningsprocess. Förslaget innebär att nämndens preliminära yttrande skall få frångås i ersättningsprocessen endast om det där visas att lokalens marknadshyra varit påtagligt högre eller lägre än nämnden angett.

Förslaget till presumtionsregel har fått ett mycket blandat mottagande vid remissbehandlingen.

Jag vill till en början betona att förslaget i och för sig rimmar väl med önskemålet om ett effektivare medlingsförfarande. Tillerkänns hyres- nämndens yttrande legal presumtionsverkan i ersättningsprocessen, ökas sannolikt parternas aktivitet under själva medlingen. Därigenom skapas förutsättningar för att hyresnämnden får ett gott underlag för sin be- dömning av hyresnivån.

I lägen där parterna trots nämndens yttrande till äventyrs kan känna viss osäkerhet i fråga om den riktiga hyresnivån, är det många gånger önskvärt att parterna accepterar denna osäkerhet och förlänger hyres- förhållandet. Med en presumtionsregel sådan som den föreslagna för- hindras i stor utsträckning att ena parten utnyttjar de osäkerhetsfaktorer som alltid är förenade med en hyresbedömning i förhand för att skaffa sig bättre villkor än nämnden har förordat. Detta talar-för att presum- tionsregeln bör införas.

Å andra sidan finns det enligt min mening också starka skäl mot pre- sumtionsregeln. Ges nämndens yttrande presumtionsverkan i ersätt- ningsprocessen finns det stor risk för att medlingsförfarandet blir både vidlyftigt och svårhanterligt. Parterna kan känna sig mer eller mindre tvingade att dra fram ett stort material inför hyresnämnden. Särskilt om anbud eller avtal med tredje man saknas kan man befara att ortspris- utredningarna många gånger blir mycket omfattande. Inveeklade reso- nemang om olika jämförelseobjekts betydelse för hyressättningen kan lätt bli följden. Över huvud taget finns det en risk för att parterna sna- rare uppfattar medlingen som någon form av process än som ett för- likningsförfarandc. Självfallet är en sådan ordning inte till gagn för ett smidigt och snabbt medlingsförfarande i hyressättningstvister.

Sammanfattningsvis har jag kommit fram till att även om den före- slagna presumtionsregeln kan ha ett visst värde, så är värdet inte så stort att det överväger nackdelarna. Jag är sålunda inte beredd att föreslå att hyresnämndens yttrande tillerkänns legal presumtionsverkan i en even-

• Sida 13
•  Original

Prop. 1978/79: 89 13

tuell ersättningsprocess. Detta hindrar inte att nämndens. yttrande om hyresnivån ändå i många fall kommer att få betydelse i ersättningspro- cessen.

Enligt utredningen bör hyresnämndens yttrande om marknadshyran inte kunna överklagas. Som skäl har utredningen anfört att hyresnämn— dens yttrande inte har några omedelbara rättsverkningar Och att en be- SVärsmöjlighet skulle innebära stora praktiska olägenheter. Förslaget har" lämnats utan erinran vid remissbehandlingen och även jag ansluter mig till det.

2.3. Den 5. k. preklusionsregeln

För att hyresnämndens yttrande om marknadshyran skall bli så riktigt som möjligt är det av vikt att nämnden verkligen får tillgång till den information som parterna förfogar över. Parternas eget intresse av nämndens bedömning kommer utan tvivel i de flesta fall att medföra att parterna så noggrant som möjligt redovisar det underlag som de grundar sina överväganden på. Det kan emellertid förekomma fall där hyresvärden inte har något intresse av att teckna nytt hyresavtal utan kräver högre hyra av hyresgästen i syfte att förmå denne att flytta. I sådana fall kan man tänka sig att hyresvärden förhåller sig passiv under medlingsskedet, trots att han vet vad tredje man är villig att betala för lägenheten. Även i andra fall kan det skapa osäkerhet hos hyresgästen. om hyresvärden utan att lägga fram något material i allmänna ordalag antyder att han har fått anbud från tredje man.

För att förebygga att hyresvärden spekulerar i hyresgästens bristande kunskap om den hyra som tredje man har förklarat sig villig att betala föreslår utredningen en' regel som hindrar hyresvärden från att i en senare ersättningsprocess åberopa hyresanbud eller hyresavtal beträf- fande lägenheten som förelegat vid tiden för hyresnämndens yttrande utan att hyresvärden talat om det under medlingen. Undantag från den— na s. k. preklusionsregel bör enligt utredningen få göras endast om hy- resvärdens underlåtenhet framstår som ursäk'tlig.

Förslaget godtas allmänt av remissinstansema. Det avstyrks dock av hyresnämnden i Stockholm.

Enligt min mening kan preklusionsregeln knappast undvaras om det nya medlingsförfarandet skall fungera på avsett sätt. Jag förordar alltså att regeln genomförs i enlighet med utredningens förslag. Regeln får bl. a. till följd att om hyresvärden vid medlingen har förtigit ett anbud, så kan han inte undgå ersättningsskyldighet genom att hänvisa till att anbudet har lett till ett avtal enligt vilket han uppbär den hyra han be- gärde av den gamle hyresgästen. Däremot hindrar inte preklusionsregeln hyresvärden från att i ersättningsprocessen åberopa nya anbud eller hy- resavtal som grundar sig på ett nytt anbud.

• Sida 14
•  Original

Prop. 1978/79: 89 14

Jag är inte beredd att tillmötesgå de remissinstanser som anser att preklusionsregeln bör gälla också för hyresgästen. Enligt min mening finns det inte något behov av en sådan ordning.

2.4. Marknadsbyrån och bindande anbud

Enligt 57 & första stycket hyreslagen blir hyresvärden ersättningsskyl- dig om han för förlängning av hyresavtalet kräver hyra som inte är skälig. Normer för bedömningen av vad som är skälig lokalhyra finns inte i nuvarande lagtext men har diskuterats i lagens förarbeten. Av— görande skall i första hand vara det pris som lokalen betingar vid ett utbud på öppna marknaden (prop. 1.968: 91. bihang A 5. 127).

I ersättningsprocessen skall endast prövas om ett visst hyreskrav inte är skäligt. Vid det föreslagna nya medlingsförfarandet räcker det däre- mot inte för hyresnämnden att konstatera att begärd hyra inte är skälig. Nämnden måste dessutom på parternas begäran yttra sig om vilken hyra som är skälig. Denna prövning måste naturligtvis ske efter samma nor- mer som tillämpas vid prövningen av ersättningstalan.

Mot angiven bakgrund har utredningen i klarhetens intresse funnit det befogat att låta de normer, efter vilka en begärd hyras skälighet skall bedömas, komma till uttryck redan i lagtext. Utredningens förslag har i allmänhet lämnats utan erinran vid remissbehandlingen.

Även jag ansluter mig till utredningens förslag, som ansluter till de principer som redan nu gäller. Det är att märka att domstolspraxis av intresse saknas, eftersom frågan om skälig hyra inte har aktualiserats i de ersättningsprocesser som har förekommit.

Som huvudregel bör föreskrivas att hyra inte är att anse som skälig, om den överstiger den hyra som lägenheten vid hyrestidens utgång kan antas betinga på öppna marknaden (marknadshyran). Regeln saknar marginal. Fordrad hyra är alltså inte skälig även om den endast obe- tydligt överstiger vad hyresvärden kunnat få ut av en ny hyresgäst (se prop. 1968: 91, bihang A 5. 127).

Huvudregeln bör modifieras av två undantag. För det första bör en spärregel införas där det sägs att man vid bestämmande av marknads- hyran skall bortse från hyresanbud eller hyresavtal som inte är rimligt med hänsyn till det allmänna hyreslägct i orten för närmast jämförliga lägenheter. Spärregeln ger möjligheter att vid hyresjämförelser sortera bort uppenbart udda anbud och hyresavtal. Det är allmänt vedertaget att man vid användning av en ortsprisutredning på detta sätt försöker eliminera uppenbart udda jämförelseobjekt. Spärregeln ger emellertid därutöver viss möjlighet att underkänna den hyra som faktiskt har av- talats eller erbjudits för den aktuella lägenheten.

Avgörande vid tillämpningen av spärregeln är inte endast hyrans höjd utan även tidsfaktorn är av betydelse. Den hyra som utgör jämförelse-

• Sida 15
•  Original

Prop. 1978 ,..579: 89 15

objekt skall förväntas utgå under viss tid. Det kan nämligen inte accep- teras att hyresvärden utnyttjar ett inte seriöst företag av spekulationska- raktär för att få en så hög hyra att tidigare hyresgäst kan tvingas flytta utan ersättning.

Som ett andra undantag från huvudregeln bör föreskrivas att hänsyn får tas till ökning av lägenhetens värde, som hyresgäst har åstadkommit, endast om särskilda skäl föreligger. Bakgrunden är att den hyra som efterträdaren betalar kan påverkas av att han tillgodogör sig förbätt- ringar som inte beror på hyresvärden. Det är inte bara fråga om inred- ning m.m. utan även om förbättringar av immateriell natur, exempelvis en upparbetad kundkrets som är knuten till lokalen.

Jag övergår nu till att behandla frågan om bindande anbud. Enligt 58 5 första stycket hyreslagen skall hyresvärd i uppsägningen underrätta hyresgästen om de villkor han fordrar för att förlänga hy- resavtalet. Om hyresgästen inte godtar dessa villkor, är hyresvärden emellertid oförhindrad att i medlingsärendet kräva nya och strängare villkor, exempelvis högre hyra än han angett i uppsägningen.

Utredningen föreslår att hyresvärden under medlingen skall vara bun- den av de villkor han har angett i uppsägningen. Förslaget har i allmän- het lämnats utan erinran av remissinstansema. Det avstyrks dock av tre remissinstanser främst med hänsyn till att hyresvärden måste ta ställ- ning till hyresvillkoren lång tid före hyrestidens utgång.

Enligt min mening är det otillfredsställande med en ordning som in- nebär att hyresvärden är oförhindrad att när som helst under medling- ens gång skärpa de villkor han har angett i inledningsskedet. En sådan ordning försvårar givetvis hyresnämndens medling. Hyresgästens för- handlingsunderläge gentemot hyresvärden accentueras Också av att han inte med säkerhet känner till själva ramen för förhandlingarna, nämligen hyresvärdens villkor för att förlänga avtalet. "Det innebär vidare en otrygghet för hyresgästen att inte säkert veta att han kan få avtalet för- längt genom att acceptera värdens utgångsbud. Enligt min mening ger förslaget stadga åt medlingen och bidrar alltså till den förstärkning av medlingsförfarandet som jag eftersträvar.

Jag ansluter mig på grund av det anförda till utredningens förslag. Hyresvärden bör alltså innan medlingen har avslutats inte få kräva högre hyra eller annat för hyresgästen oförmånligare villkor än han har angett i uppsägningen. Gör han det, bör hyresgästen alltid ha rätt till ersättning, om förlängning inte kommer till stånd. Om hyresvärden skär- per sitt krav, innebär förslaget att han inte kan freda sig från ersättnings- anspråk genom att visa att annan hyresgäst har accepterat dessa villkor. Beträffande hyran hjälper det honom alltså inte att han kan visa att kravet motsvarar marknadshyran för lägenheten.

• Sida 16
•  Original

Prop. 1978/79: 89 16

2.5. Villkorsändring på begäran av hyresgäst

Genom 1973 års hyresreform fick lokalhyresgäst rätt att med bibe- hållet indirekt besittningsskydd säga upp avtalet för ändring av hyres- villkoren ( prop. 1973: 23 s. 109 ). Reglerna fungerar även i detta fall så att hyresgästen blir skyldig att flytta, om han inte kan komma överens med värden om förlängning av avtalet. Hyresgästen har rätt till ersätt- ning bl. a. om värden för förlängning krävt en hyra som inte är skälig.

Enligt 58 a & hyreslagen skall hyresgästen inom två månader från sin uppsägning hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling. Underlåter hyresgästen att hänskjuta tvisten inom rätt tid, är uppsägningen utan verkan.

Hyresvärden är, även om han inte har sagt upp avtalet, oförhindrad att för förlängning av avtalet kräva högre hyra eller eljest för hyres— gästen oförmånligare villkor än de som gällt tidigare. Han kan dock givetvis då riskera att bli ersättningsskyldig.

Utredningens undersökning av medlingsärendcn visar att hyresgästens rätt att påkalla villkorsändring utnyttjats i mycket ringa utsträckning. Enligt utredningen beror detta på att hyresgästen genom en' sådan upp- sägning alltid riskerar att få flytta från lokalen. Enligt utredningens me- ning bör en hyresvärd, som inte själv har sagt upp avtalet, inte få ut- nyttja hyresgästens uppsägning för villkorsändring till att mot hyresgäs— tens vilja framtvinga en avflyttning. Utredningen föreslår därför att hy- resgästen i dessa fall ges rätt att förta uppsägningen dess verkan genom att före hyrestidens utgång återkalla sin ansökan om medling (jfr prop. 1973: 23 s. 185 ).

Vid remissbehandlingen har förslaget fått ett blandat mottagande. Enligt min mening är det klart att hyresvärdens möjlighet att tvinga fram en avflyttning på grundval av hyresgästens egen uppsägning för villkorsändring måste verka hämmande på hyresgästernas vilja att ut- nyttja denna initiativrätt. Initiativrätten urholkas härmed och hyresgäs— tens förhandlingsunderläge gentemot hyresvärden accentueras. Det är alltså angeläget att ändra nuvarande ordning.

En hyresvärd, som vill få till stånd nya hyresvillkor, har möjlighet att själv säga upp avtalet. Gör han inte det, får han anses acceptera de vill- kor som gäller. Om endast hyresgästen har sagt upp avtalet för ompröv- ning av hyresvillkoren, bör hyresvärden inte få utnyttja denna uppsäg- ning för att skaffa sig bättre hyresvillkor eller att tvinga hyresgästen att flytta. Hyresvärden bör i stället vara bunden av villkoren i det gamla avtalet. Detta står i god överensstämmelse med bestämmelserna att hy- resvärden i sin uppsägning skall ange sina hyreskrav och på sätt jag nyss utvecklat vara bunden av dessa krav under medlingen.

Jag anser på grund av det anförda att hyresgästen bör ges rätt att förta uppsägningen dess verkan genom att återkalla sin ansökan om - medling. Förslaget innebär att hyresgästen kan säga upp avtalet för vill—

• Sida 17
•  Original

Prop. 1978/79: 89 17

korsändring med ett i praktiken direkt besittningsskydd, eftersom han

Hyresgästens återkallelserätt kan, som några remissinstanser framhål- ler, leda till att hyresvärden ställs i den situationen att han inte förrän vid hyrestidens utgång säkert vet om hyresgästen vill lämna lokalen eller inte. Även om medlingen i normalfallet bör kunna vara avslutad i god tid före hyrestidens utgång, kan det enligt min mening inte uteslutas att hyresvärden i praktiken får reda på hyresgästens inställning till frågan om flyttning först när hyrestiden i det närmaste har löpt ut. Hyresvär- den får i så fall inte rimlig tid på sig för att skaffa en ny hyresgäst till lokalen. Några remissinstanser har som en tänkbar lösning på problemet föreslagit att hyresgästen alltid måste bestämma sig inom viss tid före hyrestidens utgång.

En regel om bestämd minimitid kan enligt min mening emellertid ge upphov till praktiska olägenheter för parterna. Redan nuvarande regel- system med olika uppsägningstider och med bestämda frister för hän- skjutande till hyresnämnd är så pass invecklat att man inte utan mycket starka skäl bör införa ytterligare tidsfrister. Det är också svårt att finna en tidsgräns som tillgodoser hyresvärdens intressen i tillräcklig utsträck- ning utan att alltför mycket minska värdet av hyresgästens återkallelse— rätt. Jag är alltså inte beredd att förorda en regel om bestämd minimi- tid.

Enligt min mening bör problemet i stället lösas genom ett flexibelt uppskovsförfarandc. Jag kommer att senare behandla reglerna om upp- skov med avflyttning. Jag vill emellertid redan nu framhålla att jag anser att hyresvärden hos hyresnämnden bör kunna få uppskov med avflyttningen under skälig tid, om hyresgästen under längre tid har hål- lit frågan om avflyttning svävande. Hyresvärdens möjligheter att få så- dant uppskov bör självfallet öka ju närmare man kommer hyrestidens utgång.

2.6 Tvister om annat än hyran

Jag har hittills endast behandlat tvister om hyrans storlek. Hit hör också tvister om sådana villkor som vid sidan av bashyran är bestäm- mande för lokalhyrans storlek, exempelvis indexklausuler och bränsle- och va-klausuler. Frågan om skälig hyra påverkas emellertid också av övriga hyresvillkor. Vid hyresbedömningen måste alltid hänsyn tas till hyrestidens längd samt till villkor som rör hyresförmånerna och sättet för lokalens bcgagnande.

Vid tvister om andra hyresvillkor än sådana som avser hyran erbjuder enligt min mening det vanliga medlingsförfarandet tillräckliga möjlig- heter att få till stånd en uppgörelse mellan parterna. Enligt 57 5 första stycket hyrcslagen är hyresgästen i princip skyldig att godta ett av hy-

• Sida 18
•  Original

Prop. 1978/ 79: 89 18

resvärden uppställt villkor som inte strider mot god sed i hyresförhål- landcn eller eljest är obilligt. Hyresnämnden kommer naturligen att ge uttryck för sin uppfattning om sådana villkor i samband med att nämn- den lägger fram sitt förlikningsförslag. Jag anser alltså i likhet med ut- redningen att hyresnämndens yttrande vid medlingen endast bör avse hyrans storlek.

Om det i ett medlingsärende är tvist både om hyran och om annat villkor, bör hyresnämnden i enlighet med vad jag nu har sagt först in- rikta sig på att förlika parterna om detta andra villkor. Misslyckas det och begärs nämndens yttrande om marknadshyran, är det enligt min mening lämpligast att nämnden avger detta under den uttryckliga förut- sättningen att det av värden fordrade villkoret skall gälla. Nämnden bör i yttrandet alltså inte ta ställning till om detta villkor är obilligt eller inte. '

I 57 5 första stycket anges i tre punkter vissa besittningsskyddsbry- tande grunder, dvs. situationer då hyresvärden har rätt att upplösa hy— resförhållandet utan att behöva utge ersättning till hyresgästen. Enligt andra punkten bortfaller skadeståndsskyldigheten om huset skall rivas eller byggas om och hyresvärden anvisar annan lokal med vilken hyres- gästen skäligen kan nöjas. Medlingsförfarandct kommer i sådana fall ofta att inriktas på frågan om ersättningslokalen är godtagbar eller inte. Vid tvist avgörs frågan av fastighetsdomstol.

Utredningen föreslår att hyresnämnden vid medlingen på begäran skall yttra sig om huruvida anvisad lokal är godtagbar eller inte. För— slaget har i allmänhet lämnats utan erinran av remissinstansema.

När domstolen skall ta ställning i ersättningsfrågan är det i de nu diskuterade fallen oftast så att hyresgästen har flyttat och huset rivits eller lokalen förändrats på ett avgörande sätt. Vidare kan förhållandena i den närmaste omgivningen ha förändrats i samband med pågående sa- nering. Det är utan tvekan praktiskt om parterna vid medlingen kan säkra bevisning för framtiden när det gäller att jämföra anvisad lokal med den gamla lokalen. Redan nu brukar hyresnämnden i allmänhet be- siktiga de aktuella lokalerna. Jag anser alltså att hyresnämnden på be- gäran av part bör avge ett yttrande om huruvida anvisad ersättningslokal är godtagbar eller inte.

Nämndens yttrande bör enligt min mening inte ges någon formell presumtionsverkan. Det är emellertid självklart att nämndens yttrande kommer att ha stor bevisverkan i ersättningsprocessen. '

Talan bör inte få föras mot nämndens yttrande.

2.7. Ersättningsproeessen

Tvist om ersättning enligt 57 & hyreslagen prövas av fastighetsdomstol. Utredningen föreslår att dessa ersättningstvister flyttas från fastighets-

• Sida 19
•  Original

Prop. 1978/79: 89 19 domstol till hyresnämnd med bostadsdomstolen som fullföljdsinstans.

Förslaget har utsatts för stark kritik vid remissbehandlingen. Endast ett fåtal remissinstanser har tillstyrkt förslaget.

l ersättningsprocessen aktualiseras normalt två huvudfrågor, nämligen frågan om lokalhyresgästen över huvud taget har rätt till ersättning av hyresvärden och frågan om storleken av denna ersättning.

Vad till en början angår rätten till ersättning gäller enligt huvudre- geln att hyresgästen har sådan ersättningsrätt om hyresvärdens uppsäg- ning varit obefogad. Uppsägningen anses obefogad bl.a. om värden fordrar en hyra som inte är skälig eller uppställer annat villkor som är obilligt.

När det gäller att bedöma frågor av denna typ har hyresnämnderna med sina intresscledamöter en utomordentligt stor erfarenhet och sak- kunskap. Ser man till endast den första delen av ersättningsprocessen finns sålunda goda skäl för en överflyttning.

Den andra huvudfrågan i ersättningsprocessen, nämligen ersättningens storlek, gäller framför allt hur man på ett riktigt sätt skall fastställa värdet av en viss rörelse. Tvister om s. k. rörelseskada är många gånger komplicerade. Fastighetsdomstolarna har redan nu en betydande erfa— renhet och kunskap om sådana tvister, främst eftersom värderingar av i princip samma slag förekommer i expropriationsmål. Bl. a. har fastig— hetsdomstolarna avsevärd erfarenhet när det gäller att bedöma s.k. rö- relseintrång och företags avkastningsmöjlighetcr. Ser man till de många svårigheter som i allmänhet är förknippade med en rörelsevärdering ta- lar enligt min mening starka skäl för att prövningen ligger kvar hos fastighetsdomstol (se prop. 1973: 23 s. 110 ).

Det är vidare tveksamt om hyresnämnderna kan hantera ersättnings- tvisterna inom ramen för den nuvarande handläggningsordningen. Det vanliga rättegångsförfarandct är enligt min mening rent allmänt bättre lämpat för dessa tvister än det tämligen obundna förfarandet i hyres— nämnden.

Med utredningens förslag skulle man få två självständiga prejudikat- instanser i helt likartade frågor. Högsta domstolen är sista instans när det gäller rörelseskada vid expropriation och liknande tvångsåtgärder medan med utredningens förslag bostadsdomstolen skulle som sista in- stans pröva likartade frågor i samband med skaderegleringen i ersätt— ningsprocessen. Även detta talar mot utredningsförslaget.

] och för sig skulle man kunna tänka sig att dela upp ersättningspro- cessen på lokalhyresområdet, så att hyresnämnderna först prövade om det över huvud taget fanns rätt till ersättning och fastighetsdomstolen sedan fastställde ersättningens storlek. En sådan uppdelning skulle emel- lertid bli alltför omständlig och processekonomiskt kostsam.

På grund av det anförda anser jag att den av utredningen föreslagna överflyttningen av ersättningsprocessen från fastighetsdomstol till hyres-

• Sida 20
•  Original

Prop. 1978/79: 89 20

nämnd inte bör genomföras nu. Jag förordar därför att nuvarande ord- ning bibehålls.

Utredningen skall dock enligt sina direktiv undersöka om inte samt— liga tvistcr på hyresrättens område bör prövas av hyresnämnd som första instans och med bostadsdomstolen som slutinstans. Frågan om en överflyttning av ersättningstvisterna till hyresnämnd kan alltså komma att bli föremål för förnyade överväganden.

Jag vill i detta sammanhang också nämna att domstolsverket i en skri- velse den 16 november 1977 hemställt om viss utredning om hyresnämn- dernas och arrendenämndernas framtida organisation. Skrivelsen över- vägs f. n. inom justitiedepartcmentet.

2.8. Indexklausuler

År 1973 infördes i fråga om bostadslägenheter förbud mot indexklau- suler och andra bestämmelser som innebär att hyran inte är bestämd till visst belopp (se prop. 1973: 23 s. 115 — 118 ). Bakgrunden till detta för- bud, som är intaget i 19 a & hyreslagen, var bl. a. att konsumentprisin- dex ansågs vara en föga lämplig mätare på kostnadsläget när det gällde bostadslägenheter och att en hyressättning, som under en följd av hyres- perioder skedde med hjälp av index, därför lätt kunde komma i strid med bruksvärdeprincipen.

Något motsvarande förbud gäller inte för lokaler (se prop. 1973: 23 s. 118 ). Bruket av indexklausuler är mycket utbrett på lokalhyresmark- naden. Enligt utredningen har en markant ökning av antalet kontrakt med indexklausuler skett sedan hyresregleringen avvecklades.

Enligt utredningen finns det inte skäl att överväga något förbud mot index vid långtidsuthyrning av lokal. Det är enligt utredningens mening inte heller lämpligt att i lag fastställa någon högsta andel av hyran som får vara indexreglerad. Utredningens uppfattning har godtagits av re- missinstanserna.

Även jag ansluter mig till utredningens bedömningar i denna del. Utredningen föreslår däremot förbud mot indexklausul i korttidsavtal. Härmed avses avtal som är slutet på en tid av högst ett år eller som är träffat på obestämd tid. Remissinstansernas inställning till förslaget är splittrad.

Jag delar utredningens uppfattning att parterna vid korttidsavtal inte har samma praktiska behov av index som vid långtidsavtal. Indexregle- ringen är vid korttidsavtal endast en av flera metoder att bestämma hy- ran. Parterna kan årligen avtala om hyresbeloppets storlek. Hyran kan också enligt förhandlingsklausul ändras genom kollektiva förhandlings- överenskommelser. Samtidigt måste det emellertid konstateras att lokal- hyror inte på samma sätt som bostadshyror är lämpade för kollektiva förhandlingar. Förhandlingsklausuler är inte heller så vanliga i fråga

• Sida 21
•  Original

Prop. 1978/79: 89 21 om lokaler. Ett förbud mot indexklausul skulle alltså i praktiken kunna innebära att man tvingades att ha årliga individuella förhandlingar om hyreshöjningar. Dessa förhandlingar förs alltid under hot om avflytt- ning, eftersom hyresgästen måste sägas upp. Enligt min mening fram- står indexklausulcr alltså som ett för båda parterna värdefullt alternativ för att bestämma hyran även vid korttidsavtal.

Om ett förbud mot indexklausul i ettårsavtal skulle införas, finns det vidare en uppenbar risk för att hyresgästerna i stor utsträckning skulle tvingas att sluta avtal för längre tid än ett år. En sådan utveckling skulle inte vara till fördel för hyresgästerna.

Om en hyresgäst anser att index slår fel i förhållande till marknads- hyran, kan han vid korttidsavtal göra uppsägning för villkorsändring. Härigenom kan han få en prövning dels av själva indexklausulens skä- lighet dels av marknadshyran. Enligt vad jag tidigare har föreslagit skall hyresgästen kunna få ett yttrande av hyresnämnden i dessa frågor utan att riskera att behöva flytta eller att tvingas acceptera hårdare villkor än om han inte hade tagit initiativ till en ändring. Enligt min mening har hyresgästen alltså ett förhållandevis gott skydd mot indexklausuler som leder till en hyra som inte är skälig.

Mot bakgrund av det anförda har jag kommit till den slutsatsen att något förbud mot index vid korttidsavtal inte bör införas. Med denna inställning saknar jag anledning att gå in på de ändringar i övrigt som utredningen har föreslagit i 19 a % hyreslagen.

2.9. Uppsägningstid och uppskov med avflyttningen

För att hyresavtal skall upphöra att gälla krävs som regel uppsäg- ning. I fråga om uppsägningstidens längd råder i princip avtalsfrihet. Om parterna inte har avtalat om viss uppsägningstid, finns bestämmel- ser i 3 och 4 55 hyreslagen.

Utredningen föreslår att lokalhyresgäst alltid skall ha rätt till en upp- sägningstid av minst nio månader. Bakgrunden till förslaget är att en lokalhyresgäst, som har anställda, inte skall tvingas flytta innan han har beretts tillfälle att iaktta de frister som gäller enligt den arbetsrättsliga lagstiftningen.

Förslaget har i allmänhet lämnats utan erinran vid remissbehand- lingen. Några remissinstanser avstyrker dock förslaget.

Förslaget innebär att olika uppsägningstider kan komma att gälla för hyresvärd och hyresgäst. Detta är enligt min mening av många skäl olämpligt. Emellertid kan man anta att förslaget i många fall skulle leda till att även hyresgästen blir tvungen att avtalsvis acceptera en uppsäg- ningstid av nio månader. En sådan utveckling kan inte anses vara till fördel för hyresgästerna. _

En generell bestämmelse om minsta uppsägningstid skulle drabba alla

• Sida 22
•  Original

Prop. 1978179: 89 22 lokalhyrcsavtal. Bestämmelsen blir tillämplig alldeles oavsett om det föreligger någon konflikt med den arbetsrättsliga lagstiftningen eller inte. Det torde endast vara i ett'jämförelsevis litet antal fall som uppsägning leder till att hyresgästen måste avveckla sin rörelse eller flytta till annan lokal med färre anställda. Det stora flertalet fall av uppsägning torde i stället leda till fortsatt förhyrning eller flyttning utan ändring av antalet anställda. Den föreslagna regeln får alltså större verkningar än som be- hövs med hänsyn till regelns syfte.

Frågan är också om man inte kan tillgodose syftet med förslaget på annat sätt än genom att ändra bestämmelserna om uppsägning. Här kommer reglerna om uppskov med avflyttning i blickpunkten.

Om lokalhyresgäst har behov av uppskov med avflyttningen, får-hy- resnämnden enligt 59 & första stycket före hyrestidens utgång på begäran av hyresgästen medge denne sådant uppskov under skälig tid, dock högst ett år. Uppskov får inte medges, om hyresvärden, hyresgästen eller an- nan därigenom skulle tillskyndas betydande skada eller olägenhet eller om avflyttningen med hänsyn till omständigheterna utan olägenhet kan ske vid tidpunkten för avtalets upphörande.

Jag anser det närmast självklart att en lokalhyresgäst inte skall tvingas att flytta innan han har kunnat iaktta de frister som gäller enligt den arbetsrättsliga lagstiftningen. I motsats till utredningen anser jag också att det finns tillräckliga möjligheter att komma till rätta med problemet genom uppskov med avflyttningen. En sådan ordning ger goda möjlig- heter att anpassa den behövliga tiden till förhållandena i det enskilda fallet. För att tillräcklig tid alltid skall stå till buds finns det emellertid skäl att förlänga den maximala uppskovstiden.

Vad jag nu har sagt innebär att jag inte är beredd att tillstyrka utred- ningens förslag i fråga om uppsägningstid. I stället föreslår jag att längsta tid för uppskov med avflyttning förlängs till ett år och sex må- nader.

Om det är hyresgästen som har sagt upp avtalet för villkorsändring, kan även hyresvärden enligt 59 å andra stycket hyreslagen utverka upp- skov med avflyttningen under f. n. högst ett år. I samband med att jag tidigare behandlade reglerna om villkorsändring på begäran av hyresgäst anförde jag att vissa problem som kunde uppkomma för hyresvärden borde lösas med hjälp av uppskovsbestämmelserna. Enligt min mening motiverar dessa problem att den maximala uppskovstiden även för hy- resvärdens vidkommande förlängs till ett år och sex månader.

2.10. Ikraftträdande

Lagändringarna föreslås träda i kraft den 1 juli 1979. Det nya medlingsförfarandet och till detta anslutande bestämmelser bör inte tillämpas i fall då den uppsägning, som har föranlett tvisten,

• Sida 23
•  Original

Prop. 1978/79: 89 13

&.

gjorts före ikraftträdandet. Om uppsägning sker efter ikraftträdandct bör dessa bestämmelser 5 andra sidan tillämpas också i fråga om äldre h_v- resavtal. Av det anförda följer att de nya bestämmelserna bör tillämpas i samtliga tvister, där avtalet har sagts upp efter utgången av juni 1979.

Den nu föreslagna övergångsordningen bör gälla även i fråga om upp- skovsreglerna.

3. Upprättade lagförslag

I enlighet med vad jag nu har anfört har inom justitiedepartementet upprättats förslag till

]. lag om ändring i jordabalken ,

2. lag om ändring i lagen (1973: 188) om arrendenämnder och hyres- nämnder.

4. Specialmotivering 4.1 Förslaget till lag om ändring i jordabalken

57 a &

Vid tillämpningen av 57 & är hyra som hyresvärden kräver för för- längning ej att anse som skälig. om den överstiger den hyra som lägen— heten vid hyrestidens utgång kan antas betinga på öppna marknaden (marknadshyra). Vid bestämmande av marknadshyran skall dock bortses från hyresanbud eller hyresavtal som ej är rimligt med hänsyn till det allmänna hyresläget i orten för närmast jämförliga lägenheter. Endast om särskilda skäl föreligger får hänsyn tas till ökning av lägenhetens värde, som hyresgäst åstadkommit.

Föreligger i tvist om ersättning enligt 57 & yttrande av hyresnämnden om marknadshyran för lägenheten och har hyresvärden vid tiden för hyresnämndens yttrande fått anbud eller träffat avtal om förhyrning av lägenheten utan att han under medlingen lämnat uppgift om det, får an- budet eller avtalet beaktas vid prövningen endast om synnerliga skäl

föreligger.

Paragrafen, som är ny, innehåller dels i första stycket en beskrivning av begreppet marknadshyra för lokaler, dels i andra stycket en preklu- sionsregel.

Hyresvärden blir ersättningsskyldig enligt 57 & första stycket, om han ”för förlängning kräver hyra som ej är skälig”. Första stycket i före- varande paragraf innehåller bestämmelser om vad som närmare skall förstås med uttrycket ”hyra som ej är skälig”. Bestämmelserna har be- handlats i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.4).

Normerna för bestämmande av marknadshyran ansluter till de prin- ciper som redan nu gäller. Dessa normer har diskuterats i hyreslagens

• Sida 24
•  Original

Prop. 1978j79: 89 34 förarbeten (se SOU 1961: 47 s. 115, SOU 1966: 14 s. 335 och prop. 1968: 91, bihang A 5. 127). Spärregeln i andra meningen saknar dock direkt stöd i tidigare uttalanden.

När det gäller regeln i tredje meningen torde det i allmänhet vara fråga om förbättringar som åstadkommits av den senaste hyresgästen. Formuleringen utesluter emellertid inte att regeln tillämpas även på åt— gärder som kan tillskrivas hyresgästens företrädare i lokalen. Motsva- rande bestämmelse i 48 5 andra stycket har beträffande denna fråga utförligt kommenterats i Rittri, Hyran för bostaden (s. 41).

Andra stycket innehåller den preklusionsregel som har behandlats i den allmänna motiveringen ( avsnitt 2.3 ).

Möjligheten att beakta ett anbud eller avtal, som har förtigits vid medlingen, skall tillämpas restriktivt. Hyresvärden måste kunna åberopa skäl som gör hans underlåtenhet vid medlingen klart ursäktlig. Ett så- dant skäl kan vara att den hyresgäst som avgett ett anbud inte har framstått som godtagbar.

En remissinstans har tagit upp frågan om möjligheterna att under er- sättningsprocessens lopp åberopa nytt material. Vid fullföljd av talan mot fastighetsdomstolens dom i ersättningsmålet regleras denna fråga" av de allmänna bestämmelserna i 50 kap. 25 5 andra stycket och 55 kap. 13 & rättegångsbalken .

585

Vill hyresvärden säga upp avtalet, skall han i uppsägningen underrätta hyresgästen om de villkor han uppställer för att förlänga hyresförhållan- det eller om orsaken till att han vägrar medge förlängning. Uppsägning— en skall dessutom innehålla underrättelse att hyresgästen, om han icke går med på att flytta utan att få ersättning enligt 57 &, har att inom två månader från uppsägningen hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling.

Underlåter hyresvärden att fullgöra vad som åligger honom enligt första stycket, är uppsägningen utan verkan.

Har hyresvärden fullgjort vad som åligger honom enligt första stycket och vill hyresgästen icke lämna lägenheten utan att få ersättning enligt 57 &, har hyresgästen att hänskjuta tvisten till hyresnämnden inom den i första stycket angivna tiden. Iakttages ej denna, förfaller rätten till er- sättning. Vad som har sagts nu gäller ej, om inom samma tid tvist hän— skjutes till nämnden enligt 58 a 5 första stycket.

Innan medlingen har avslutats får hyresvärden för förlängning av hy- resförhållandet icke kräva högre hyra eller annat för hyresgästen oför- månligare villkor än han har uppgivit i uppsägningen. Gör han det och kommer förlängning ej till stånd, har hyresgästen alltid rätt till ersätt- ning enligt 57 5.

Till paragrafen har fogats ett nytt fjärde stycke, som innehåller be— stämmelser om att hyresvärden under medlingen är bunden av de villkor han har uppgett i uppsägningen. Bestämmelserna har behandlats i den allmänna motiveringen ( avsnitt 2.4 ).

• Sida 25
•  Original

Prop. 1978/79: 89 15

Bestämelsen innebär inte att hyresvärden är avtalsrättsligt bunden av sitt yrkande i uppsägningen såsom av ett anbud under längre tid än den sedvanliga acceptfristen (se Rittri, Hyran för bostaden s. 188 och NJA 1974 s. 370 ). Att hyresgästen efter det att han har hänskjutit tvisten till medling antar de villkor som hyresvärden har uppgett i uppsägningen medför därför inte automatiskt att ett nytt avtal kommer till stånd. En vägran av värden att förlänga avtalet på de ursprungligen angivna vill- koren innebär att han har ändrat sin position i tvisten. En sådan änd- ring vid medlingen får redan enligt gällande rätt betydelse i en efter- följande ersättningsprocess. Som grund för prövningen i ersättnings- processen skall nämligen som regel läggas den ståndpunkt som hyres- värden slutligen har intagit vid förhandlingarna. Genom föreskrifterna i 3 5 förordningen (1975: 520) om protokollföring m.m. vid arrende- nämnd och hyresnämnd är också sörjt för att parternas slutliga stånd— punkt vid medlingen dokumenteras genom anteckning i protokollet. Ett blankt avslag på begäran från hyresgästen om förlängning på de ur- Sprungligcn angivna villkoren bör medföra att hyresvärdens slutliga ståndpunkt anses vara att han har vägrat att förlänga hyresförhållandet. I sådant fall kommer frågan om skäligheten i hans ursprungliga hyres- krav inte upp i en ersättningsprocess. Ett avslag i förening med krav på högre hyra medför f. 11. att skäligheten av denna senare hyra och inte den i uppsägningen angivna kommer att prövas i en ersättningsprocess.

Den nya bestämmelsen tar sikte på det sist anförda fallet och medför att, om hyresgästen inte går med på de nya villkoren och hyresförhål- landet upphör, hyresgästen alltid har rätt till ersättning utan att det först behöver visas att de nya kraven inte har varit skäliga. Hyresvärdens för- farande att gå ifrån sitt i uppsägningen angivna hyreskrav blir alltså att jämställa med förlängningsvägran.

Förhandlingarna mellan parterna är att anse som avslutade i och med att hyresnämnden avskriver medlingsärendet från vidare handläggning. De åtgärder som parterna vidtar efter en medling som inte har lett till förlikning påverkar inte bedömningen av ersättningsfrågan. Det står då hyresvärden fritt att vägra förlängning eller kräva nya hyresvillkor.

Ersättningsskyldighet enligt den nya bestämmelsen inträder givetvis endast om parterna inte enas om förlängning under medlingen eller se- nare. Förlikning kan alltså träffas på en högre hyresnivå än den ur- sprungligen krävda.

Utredningen har ansett att det för ersättningsrält bör krävas att det finns ett orsakssammanhang mellan hyresvärdens krav på högre hyra och en utebliven förlängning av hyresförhållandet. Om hyresvärden har skärpt sitt hyreskrav utan att hyresgästen har förklarat sig acceptera de ursprungliga villkoren, anser utredningen att hyresvärdens förfarande inte bör bedömas som förlängningsvägran. Enligt utredningens mening skulle då det skärpta kravet anses vara uttryck för hyresvärdens slutliga

• Sida 26
•  Original

Prop. 1978/79: 89 26

ståndpunkt och alltså kunna bli föremål för skälighetsbedömning i en ersättningstvist.

Jag kan inte acceptera utredningens resonemang på denna punkt. En- ligt min mening bör det inte uppställas något krav på att hyresgästen skall ha hunnit acceptera de ursprungliga kraven. Det finns ingen an- ledning att över huvud taget låta hyresvärden skärpa sina krav under medlingen. Den av utredningen formulerade lagtexten har justerats nå- got för att markera min uppfattning att något krav på direkt orsaks- samband inte bör upprätthållas.

Hyresvärden har möjlighet att teckna hyresavtal med ny hyresgäst innan medlingen har avslutats. Hyresvärden bör då se till att det nya avtalet villkoras av att gällande avtal inte blir förlängt. Om det nya av- talet inte är villkorat, har hyresvärden i princip avhänt sig möjligheten att förlänga gällande avtal. Mot bakgrund av den nu behandlade be- stämmelsen måste ett sådant förfarande jämställas med förlängningsväg- ran, eftersom hyresvärden inte längre kan gå med på förlängning av av- talet på de ursprungliga villkoren.

58 a 5

Har hyresgästen uppsagt avtalet och i uppsägningen begärt förläng- ning av avtalet på ändrade villkor, skall han inom två månader från upp- sägningen hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling och därvid ange den ändring han önskar i de avtalade villkoren.

Underlåter hyresgästen att hänskjuta tvisten till hyresnämnden inom den i första stycket angivna tiden eller återkallar han före. hyrestidens ”Igång sin ansökan om medling, är uppsägningen utan verkan. Har han ej angett de ändringar han önskar i de avtalade villkoren. skall nämnden förelägga honom att avhjälpa bristen inom viss tid. Ef terkommes ej föreläggandet. skall ansökan om medling avvisas.

Har hyresgästen fullgjort vad som åligger honom enligt första stycket, skall hyresnämnden förelägga hyresvärden att uppge de villkor han upp- ställer för att förlänga hyresförhållandet eller orsaken till att han vägrar medge förlängning. Iakttar hyresvärden ej föreläggandet och är avtalet ej uppsagt enligt 57 & första stycket. skall avtalet anses förlängt på de av hyresgästen önskade villkoren. Erinran härom skall intagas i föreläggan- det. Förlängningen anses som avtal om fortsatt förhyrning.

Paragrafen innehåller bestämmelser om förfarandet, när lokalhyres- gäst har sagt upp hyresavtalet och påkallat ändring av hyresvillkoren.

Andra stycket första meningen innehåller f.n. en bestämmelse om verkan av att hyresgästen försummar att hänskjuta tvisten till hyres- nämnden för medling inom den föreskrivna tidsfristen. I så fall är upp- sägningen utan verkan, dvs. rättsläget är detsamma som om någon upp- sägning inte hade ägt rum. Bestämmelsen kompletteras nu så att samma rättsverkan som vid ett underlåtet hänskjutande skall inträda, om hyres- gästen sedan han har hänskjutit tvisten till hyresnämnden återkallar sin . ansökan om medling. Bestämmelserna har behandlats i den allmänna motiveringen ( avsnitt 2.5 ).

• Sida 27
•  Original

Prop. 1978/79: 89 37

En förutsättning för att hyresgästens återkallelse av medlingsansökan skall medföra att uppsägningen blir utan verkan är att återkallelsen sker före hyrestidens utgång. Regeln gäller oavsett om några faktiska förlik- ningsförhandlingar bedrivs mellan parterna. Hyresgästen kan alltså före hyrestidens utgång när som helst, innan medlingsförfarandet har avslu- tats, återkalla sin ansökan om medling och därigenom förta uppsäg- ningen dess verkan.

Har hyresnämnden avgett yttrande om marknadshyran kan hyres- gästen i sitt svar på nämndens yttrande återkalla sin ansökan om med- ling och därigenom uppnå förlängning av det uppsagda avtalet på oför— ändrade villkor. Om hyresvärden vill vara säker på att avtalet inte för- längs utan att parterna kommer överens om det, måste han alltså själv säga upp hyresgästen i rätt tid.

Har medlingsärendet avslutats utan att hyresgästen har återkallat sin ansökan om medling, står uppsägningen fast. Om hyresnämnden av an- nan anledning än återkallelse från hyresgästens sida skriver av med— lingsärendet från vidare handläggning — t. ex. på grund av att hyres- gästen uteblivit från sammanträde inför nämnden eller på grund av att nämnden finner att förutsättningarna för förlikning saknas och part inte har begärt att hyresnämnden skall avge yttrande om marknadshyran -— är hyresgästen skyldig att flytta från lokalen, om han inte kan komma överens med hyresvärden om förlängning. Avvisar hyresnämnden hyres- gästens ansökan om medling, blir rättsverkan däremot densamma som om något hänskjutande inte ägt rum, dvs. uppsägningen blir utan ver- kan (se prop. 1973: 23 s. 184). '

Jag vill erinra om vad jag i den allmänna motiveringen ( avsnitt 2.5 ) har anfört om hyresvärdens möjligheter att enligt 59 & hyreslagen hos hyresnämnden utverka uppskov med avflyttningen.

59 &

Skall hyresförhållandet upphöra efter uppsägning som gjorts av hyres- värden och har hyresgästen behov av uppskov med avflyttningen, får hyresnämnden före hyrestidens utgång på begäran av hyresgästen medge denne sådant uppskov under skälig tid, dock högst ett år och sex må- nader.

Skall hyresförhållandet upphöra efter uppsägning som gjorts av hyres- gästen i fall som avses i 57 5 andra stycket, får hyresnämnden på begä— ran av hyresvärden eller hyresgästen medge uppskov med avflyttning under skälig tid, dock högst ett år och sex månader från hyrestidens utgång.

Uppskov enligt första eller andra stycket får ej medges, om hyresvär- den, hyresgästen eller annan därigenom skulle tillskyndas betydande skada eller olägenhet eller om avflyttningen med hänsyn till omständig- heterna utan olägenhet kan ske vid tidpunkten för avtalets upphörande.

Medges uppskov enligt första eller andra stycket skall hyresnämnden fastställa skäliga hyresvillkor för tiden från avtalets upphörande till av- flyttningen.

• Sida 28
•  Original

Prop. 197s,'79: 89 :s

Paragrafen innehåller bestämmelser om uppskov med avflyttningen. Ändringarna i första och andra styckena innebär att den nuvarande längsta uppskovstiden —— ett år — förlängs till högst ett år och sex må- nader. Bestämmelserna har behandlats i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.9).

0 vergångsb estämmelscr

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1979. De nya bestämmelserna gäl- ler även i fråga om hyresavtal som har slutits före utgången av juni 1979. Har avtalet uppsagts före utgången av juni 1979, tillämpas dock fortfarande äldre bestämmelser.

Övergångsbestämmelserna har behandlats i den allmänna motive- ringen ( avsnitt 2.10 ).

4.2. Förslaget till lag om ändring i lagen (1973: 188) om arrendenämn- der och hyresnämnder

12aå

Vid sådan medling som avses i 12 kap. 58 eller 58 a & jordabalken skall hyresnämnden, om hyresvärden eller hyresgästen begär det, yttra sig om marknadshyran för lägenheten eller om huruvida lägenhet som har anvisats av hyresvärden är godtagbar enligt 12 kap. 57 5 första stycket 2 jordabalken .

I paragrafen, som är ny, har tagits in den viktiga bestämmelsen att hyresnämnden vid medlingen under vissa förutsättningar skall yttra sig om en lokals marknadshyra eller om huruvida ersättningslokal är god- tagbar. Bestämmelsen har behandlats i den allmänna motiveringen (av- snitt 2.2 och 2.6). l utredningens förslag hade motsvarande bestämmelse tagits in i en ny paragraf i hyreslagen, 58 b &.

Hyresnämnden bör alltid inleda medlingsförfarandet på samma sätt som f. n. Nämnden bör alltså klarlägga tvistefrågoma och inrikta med- lingsarbetet på att försöka finna en lösning som parterna kan godta. Om det emellertid redan i ett inledande skede av medlingen framställs be- gäran om yttrande beträffande marknadshyran, torde detta i allmänhet kunna uppfattas som om förlikningsförsök i annan ordning är menings- lösa, särskilt om en sådan begäran framställs av bägge hyresparterna. Nämnden kan då inrikta det fortsatta arbetet på att ett yttrande skall ges. Nämnden har emellertid alltid frihet att anpassa förfarandet till förhållandena i det enskilda fallet. Det centrala är att få till stånd en rimlig uppgörelse mellan parterna. Även i ett läge där yttrande redan har begärts bör nämnden självfallet ta fasta på de förlikningsmöjlighe— ter som kan yppa sig under medlingsarbetets gång.

] fråga om tvister om hyran är hyresnämndens prövning begränsad av de yrkanden som parterna har framställt i ärendet. Om nämnden fin-

• Sida 29
•  Original

Prop. 1978/79: 89 39

ner att den hyra som hyresvärden har begärt inte överstiger lägenhetens marknadshyra, skall nämnden därför begränsa sitt yttrande till ett kon— staterande av att fordrad hyra får anses skälig. Om nämnden däremot finner att den av hyresvärden fordrade hyran överstiger lokalens mark- nadshyra, måste nämnden ange marknadshyran. Marknadshyran bör anges till visst bestämt belopp. Nämnden får alltså inte nöja sig med att ange att marknadshyran finns inom vissa beloppsgränser (högst — lägst). Den osäkerhet som nämnden eventuellt känner bör i stället redovisas när nämnden anger de skäl på vilka yttrandet grundas.

Nämndens yttrande om marknadshyran torde i betydande grad kunna bidra till lösningen av problemen med indexreglerade hyror (se avsnitt 2.8 ). Nämndens bedömning av vad som är skälig hyra vid långtidsför- hyrningar är inte begränsad till hyran vid den nya hyresperiodens bör— jan. Är hyresparterna överens om en viss indexklausul, blir nämndens uppgift att med beaktande av klausulens innehåll yttra sig om den bas- hyra, som enligt klausulens bestämmelser skall omräknas med hänsyn till inträffade indexförändringar. Tvistar parterna dessutom om använd- ningen över huvud taget av index eller om vilken typ av indexklausul som skall användas, måste nämnden i sitt yttrande ta ställning också till denna fråga. Utgångspunkten för nämndens prövning härvidlag blir parternas argumentering och slutligen intagna ståndpunkter. Nämndens ställningstagande får grundas på en skälighctsprövning, varvid hänsyn måste tas såväl till rådande bruk på marknaden som till omständighe- terna i det enskilda fallet. Denna bedömning lär i allmänhet kunna gö- ras mot bakgrunden av sådana klausuler om vilkas tillämpning parts- organisationerna har enats. Kommer sådana centrala överenskommelser till stånd, bör det i flertalet fall inte föreligga några större svårigheter för nämnden att förlikningsvis förmå parterna att godta en rekommen- derad klausul. Vill part inte godta nämndens bedömning och kan par- terna inte heller träffa annan överenskommelse, återstår för hyresgästen att flytta och eventuellt göra gällande sin rätt till ersättning under åbe- ropande av att hyran med hänsyn till den indexklausul som hyresvärden kräver inte är att anse som skälig.

När nämnden i ett medlingsärende skall avge yttrande om marknads- hyran, skall nämnden verka för att utredningen i ärendet får den inrikt- ning och omfattning som är lämplig med hänsyn till ärendets beskaffen- het. Det synes lämpligt att nämnden tar upp en diskussion med parterna om den utredning de önskar förebringa. Vid planeringen av medlings- förfarandet måste nämnden beakta både att förhandlingarna kan bedri- vas med önskvärd skyndsamhet och att parterna ges tillräcklig tid för de undersökningar de önskar företa. Nämnden skall såvitt möjligt se till att onödig utredning inte förebringas. Det ankommer därför på nämnden att vaka över att endast sådant material som har betydelse för prövningen förebringas. I allmänhet torde det vara nödvändigt att nämnden besiktigar den lokal som ärendet rör.

• Sida 30
•  Original

Prop. 1978/79: 89 30

Parternas utredning kommer att omfatta dels anbud som tredje man har lämnat till hyresvärden eller eventuellt avtal som har ingåtts med tredje man, dels ortsprisjämförelser. Enligt 19a & får nämnden även i medlingsärende hålla förhör med vittne eller sakkunnig under ed och förhör med part under sanningsförsäkran, om part begär det och för- höret är erforderligt för utredningen (jfr prop. 1974: 151 s. 148). När det gäller avgivna hyresanbud kan det visa sig nödvändigt att höra an- budsgivaren i ärendet. Utredningar om ortspriset bör i allmänhet kunna redovisas skriftligen. Parterna kan emellertid begära besiktning av en eller flera lokaler, som åberopas som jämförelseobjekt.

När det gäller tvister om anvisad lägenhet i rivnings- och ombyggnads- fallen är utredningsmaterialet som regel mera begränsat än i tvister om hyran. Underlaget för nämndens yttrande torde i allmänhet komma att utgöras dels av de iakttagelser som nämnden kunnat göra vid den be- siktning av de aktuella lokalerna som regelmässigt bör företas, dels av parternas argumentation. Normalt lär hyresvärden vid medlingen endast ha en lokal att erbjuda. Om nämnden i ett sådant fall skulle anse att den erbjudna lokalen inte är godtagbar, bör hyresvärden ha möjlighet att få en ytterligare lokal bedömd av hyresnämnden i samma medlingsären- de. Frågan om vid vilken tidpunkt som hyresvärden senast måste anvisa ersättningslokal för att undgå ersättningsskyldighet kan emellertid inte besvaras generellt utan måste avgöras med hänsyn till omständigheterna i det enskilda fallet. Denna fråga kan bli föremål för prövning först i en efterföljande ersättningsprocess. Även om hyresnämnden vid medlingen yttrat sig positivt om en av hyresvärden erbjuden ersättningslokal är det sålunda i och för sig möjligt att hyresgästen, om han avvisar erbjudan- det. ändå kan vara berättigad till ersättning på den grunden att erbju- dandet inte skett inom en med hänsyn till förhållandena rimlig tid.

Den i paragrafen reglerade prövningen är preliminär och har inte några omedelbara rättsverkningar. Parterna är oförhindrade att anta eller förkasta nämndens bedömning. Parterna kan också träffa avtal med annat innehåll än det som nämnden har angett. Det i lagtexten använda uttrycket ”yttra sig” är valt för att understryka att det här är fråga om en preliminär och inte en definitiv prövning. De formella reglerna för nämnds beslut i nämndlagen kommer emellertid att vara i huvudsak tillämpliga även på det nu behandlade yttrandet. Föreskrifter härom tas upp i 21 a 5.

Det är av betydelse för en eventuell ersättningstvist att parternas slut- liga ståndpunkter vid förhandlingen blir ordentligt dokumenterade. Med- lingen kan inte anses avslutad i och med att hyresnämnden avgett ett yttrande om marknadshyran utan först sedan parterna har uppgett sin inställning till nämndens yttrande. Föreskrifter härom tas också upp i 21 a 5.

• Sida 31
•  Original

Prop. 1978i79: 89 31

Zlaå

Vad som i 21 5 sägs om nämnds beslut gäller i tillämpliga delar hy- resnämnds yttrande enligt 12 a &.

Angår yttrandet lägenhets marknadshyra, skall nämnden i yttrandet utsätta viss tid inom vilken part har att hos nämnden skriftligen eller muntligen vid sammanträde anmäla om han antar den hyra som har an- givits i yttrandet. lakttar part inte nämndens föreläggande, anses hans slutliga ståndpunkt i tvisten vara den som han angivit innan yttrandet avgavs.

I paragrafen, som är ny, meddelas vissa föreskrifter om hyresnämnds yttrande enligt 12 a &.

Hänvisningen i första stycket till 21 3" innebär att nämnd är skyldig att, i den mån det är behövligt, i yttrandet ange de skäl på vilka yttran- det grundas. Kan hyresnämnden på grund av ärendets beskaffenhet eller annan särskild omständighet inte avge yttrande samma dag som för- handlingen har avslutats, skall yttrandet avges inom två veckor därefter, om inte synnerliga hinder möter. Yttrandet, som är att jämställa med slutligt beslut, skall tillställas part genom nämndens försorg. Har skiljak- tig mening förekommit skall den meddelas part på samma sätt som ytt- randet.

Av andra stycket framgår att medlingen i lokalhyrestvister om hyrans storlek inte kan anses avslutad förrän parterna har angett sin inställning till nämndens yttrande om lokalens marknadshyra. För att parternas slutliga ståndpunkter i tvisten skall kunna dokumenteras i nämndens protokoll skall nämnden i yttrandet sätta ut viss tid, inom vilken part har att hos nämnden skriftligen anmäla om han antar den hyra som har angetts i yttrandet. Normalt torde högst två veckor behövas men nämnden får från fall till fall bedöma hur lång tid som bör ges. Avges yttrandet vid förhandling i parternas närvaro får nämnden i stället före— lägga parterna att göra sådan anmälan omedelbart vid förhandlingen. Eftersom förfarandet syftar till att en uppgörelse skall komma till stånd, bör nämnden regelmässigt tillmötesgå parts begäran om betänketid, om detta kan antas främja en förlikning. Nämnden kan också, när så anses lämpligt, utsätta ett särskilt sammanträde, vid vilket parterna får ange sin inställning till nämndens yttrande. Underlåter part att svara inom förelagd tid får hans slutliga ståndpunkt i tvisten anses vara den som han har intagit innan yttrandet avgavs. Detta bör i så fall antecknas i nämndens protokoll med stöd av 3 5 förordningen (1975: 520) om proto- kollföring m. m. vid arrendenämnd och hyresnämnd.

Enligt 12 & tredje stycket skall förlikning avfattas skriftligen och un- dertccknas av parterna. Innebär parternas svar på nämndens yttrande att parterna har förlikts — båda parter har accepterat nämndens bedöm- ning —- skall förlikningen alltså avfattas skriftligen och undertecknas av parterna. Innebär parternas svar på nämndens yttrande att förlikning

• Sida 32
•  Original

Prop. 1978/79: 89 32

inte kommit till stånd eller inkommer part inte med svar inom förelagd tid, skall nämnden enligt 12 & sista stycket avskriva ärendet.

23 &

Om fullföljd av talan mot hyresnämnds beslut i ärende enligt 12 kap. jordabalken eller hyresförhandlingslagen(1978: 304) eller i ärende angå- ende bostadsrätt, bostadssanering eller särskild förvaltning eller i ärende enligt lagen (1975: 1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. finns bc- stämmelser i 12 kap. 70 & jordabalken, 31 & hyresförhandlingslagen, 76 & bostadsrättslagen(1971: 479), 21 & bostadssaneringslagen (1973: 531), 34 & bostadsförvaltningslagen(1977: 792) samt 25 & lagen om förvärv av hyresfastighet m. m.

Mot hyresnämnds yttrande enligt 12 a 5 får talan ej föras. Mot beslut av hyresnämnd får talan föras särskilt, om nämnden

1. avvisat ansökan som avses i 8, 11, 14—16, 16 a eller 16 c &,

2. avskrivit ärende enligt 8—10, 15 a, 16, 16 3 eller 16 c 5. dock ej när ärendet kan återupptagas,

3. förordnat angående ersättning för någons medverkan i ärendet,

4. utdömt vite eller annan påföljd för underlåtenhet att iakttaga före- läggande eller ådömt straff för förseelse i förfarandet,

5. utlåtit sig i annat fall än som avses i 3 i fråga som gäller allmän rättshjälp.

Särskild talan föres genom besvär hos bostadsdomstolen inom tre vec- kor från den dag beslutet meddelades. Bcsvärshandlingen skall inges till domstolen.

I andra stycket, som är nytt, tas upp en bestämmelse om att talan inte får föras mot hyresnämnds yttrande enligt 12 a &.

Förevarande paragraf har föreslagits ändrad i prop. 1978/79: 90 med förslag till ändring i rättshjälpslagcn (1972: 429) m. m. Ändringen inne- bär att en ny punkt 5 lagts till i nuvarande andra stycket.

Ö vcrgångsb estäm nte/ser

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1979. De nya bestämmelserna gäl- ler även i fråga om hyresavtal som har slutits före utgången av juni 1979. Har avtalet uppsagts före utgången av juni 1979. tillämpas dock fortfarande äldre bestämmelser.

Övergångsbestänimelserna har behandlats i den allmänna motive- ringen ( avsnitt 2.10 ).

5. Hemställan

Med hänvisning till vad jag nu har anfört hemställer jag att rege- ringen föreslår riksdagen att antaga förslagen till 1. lag om ändring i jordabalken, 2. lag om ändring i lagen (1973: 188) om arrendenämnder och hyresnämnder,

• Sida 33
•  Original

Prop. 1978/79: 89 33

6. Beslut

Regeringen ansluter sig till föredragandens överväganden och beslu- tar att genom proposition föreslå riksdagen att antaga de förslag som föredraganden har lagt fram.

• Sida 34
•  Original

Prop. 1978/79: 89 34

lfilugu I

Utredningens sammanfattning av sitt förslag

Vi har till uppgift att efter de närmare riktlinjer, som har angetts i våra direktiv, göra en översyn av hyreslagens bestämmelser.

1 vårt första delbetänkande Hyresrätt 1 (SOU 1976:6()) behandlade vi frågan om förhandlingsrätt på bostadshyresmarknaden samt lade fram förslag till skärpta åtgärder mot den s.k. svarta handeln med bostadslä- genheter. Betänkandet har remissbehandlats och regeringens förslag i dessa frågor väntas inom kort.

I detta andra delbetänkande behandlar vi. i enlighet med riksdagens under våren 1976 uttalade önskemål. frågor om s.k. lokalhyra.

Hyreslagen skiljer mellan två lägenhetskategorier. bostadslägenheter och övriga lägenheter. Lägenheter som tillhör den senare kategorin kal— las allmänt lokaler. Hit hör i första hand lägenheter som hyrs ut för olika former av näringsverksamhet. t.ex. butiker, varuhus. restauranger, hotell, kontor och lokaler för hantverk och industri. Hit hör också gara- ge. fritidslokaler. samlingslokaler m.m.

För lokaler gäller i flera avseenden andra bestämmelser än för bo- stadslägenheter. Så är t.ex. de viktiga bestämmelserna om besittnings- skydd olika utformade för de bägge lägenhetskategorierna. Medan bo- stadshyresgäst tillerkänts ett direkt besittningsskydd, en kvarboenderätt. har man för lokalhyresgästerna valt att upprätthålla besittningsskyddet genom ersättningsregler. Detta kallas indirekt besittningsskydd. Om en lokalhyresgäst blir dppsagd och inte kan komma överens med hyresvär- den om förlängning av avtalet. måste han flytta från lokalen men har rätt till ersättning av hyresvärden. om dennes uppsägning varit obefogad. En uppsägning anses obefogad bl.a. om hyresvärden för förlängning krävt en hyra. som inte är skälig. Som regel anses en hyra, som värden kräver. inte vara skälig, om den överstiger vad hyresvärden kan få ut av en ny hyresgäst. En konsekvens av det indirekta besittningsskyddet är vidare att hyran eller andra hyresvillkor inte — som i fråga om bostadslä- genhet - kan fastställas av hyresnämnden. Nämnden är vid tvister om lokalhyra endast medlingsorgan. Tvist om ersättning med anledning av obefogad uppsägning prövas av allmän domstol (fastighetsdomstol).

När det indirekta besittningsskyddet i dess nuvarande form infördes på lokalsektorn genom 1968 års hyreslagsreform. var meningarna delade i fråga om valet av skyddsform. Ett direkt besittningsskydd förordades bl.a. av lokalhyresgästernas företrädare. När de nya bestämmelserna trädde i kraft den 1 januari 1969 var ett stort antal lokaler i landet allt- jämt föremål för hyresreglering. Enligt hyresregleringslagen gällde ett direkt besittningsskydd. Hyresregleringen för lokaler avvecklades slut—

• Sida 35
•  Original

Prop. 1978/79: 89 35

ligt med utgången av september 1972. Också i samband härmed aktuali- serades frågor om besittningsskyddets utformning. Även senare har så- väl av företrädare för lokalhyresgäster som i riksdagen ifrågasatts om det indirekta besittningsskyddet är utformat så att det ger lokalhyresgäs- terna ett effektivt skydd. 1 en framställning i mars 1975 till justitiedepar- tementet har organisationer som företräder lokalhyresgäster lagt fram förslag till en effektivisering av bestämmelserna om besittningsskydd för lokaler.

I samband med att hyresregleringen för lokaler avvecklades 1972 för- utskickade statsmakterna att en översyn av reglerna om lokalhyra borde göras. sedan man fått tillräcklig erfarenhet av hur de praktiskt verkade. Vi har nu fått i uppdrag att försöka bilda oss en uppfattning om utveck- lingen hittills på Iokalhyresmarknaden. Om vi därvid skulle finna att de nuvarande bestämmelserna inte fungerar tillfredsställande, är det vår uppgift att föreslå sådana ändringar att också Iokalhyresgästerna garan- teras skäliga hyror och därmed trygghet i besittningen. En förstärkning av lokalhyresgästernas ställning skall dock enligt direktiven sökas inom ramen för det indirekta besittningsskyddet. Vi skall alltså inte gå in på frågan om den principiella utformningen av besittningsskyddet.

Vidare har vi fått i uppdrag att mot bakgrunden av den rätt till varsel och uppsägningstid, som enligt den arbetsrättsliga trygghetslagstift- ningen tillförsäkrats anställda vid uppsägningar på grund av driftsin- skränkning. överväga om det finns behov av regler om minsta uppsäg- ningstid på lokalhyressektorn.

Uppdraget att kartlägga utvecklingen hittills på Iokalhyresmarknaden har vi fullgjort dels genom att utföra vissa undersökningar rörande med- lingsärenden i hyresnämnd och mål vid fastighetsdomstol om ersättning med anledning av obefogad uppsägning, dels genom hearings med såväl ett större antal företrädare för lokalhyresgäster och fastighetsägare som före- trädare för hyresnämnd, fastighetsdomstol och bostadsdomstolen.

Övergången till en i princip fri hyresmarknad på lokalsektorn synes ha gått relativt smidigt. I jämförelse med den allmänna prisutvecklingen har lokalhyrorna inte höjts på något oroväckande sätt. Att den allmänna höjningen av hyresnivån. som skett under senare år, skapat problem för vissa företag är emellertid också klart. Särskilt bekymmersam är situa- tionen för de små företagen. Dessa företags svårigheter synes dock främst vara en följd av den omfattande strukturomvandling som under de senaste årtiondena präglat framför allt detaljhandelns utveckling. Även om hyrans storlek ibland kan utgöra en väsentlig kostnadsfaktor för dessa mindre företag, måste enligt vår mening frågan om samhällets stöd till vissa näringsgrenar och näringsformer lösas mot bakgrunden av mera övergripande ställningstaganden än vad vi kan göra inom ramen för vårt uppdrag. Vi avvisar därför särlösningar i hyreslagstiftningen för de mindre företagen men understryker vikten av att åtgärder vidtas i den takt som är möjlig för att tillgodose framför allt konsumenternas behov av försörjning med varor och tjänster.

När det gäller de till oss redovisade erfarenheterna av det nuvarande besittningsskyddet, kan vi först konstatera att man inte från något håll krävt införande av ett generellt direkt besittningsskydd på lokalsektorn.

• Sida 36
•  Original

Prop. 1978/79: 89 36

Från lokalhyresgästernas sida har emellertid åtskillig kritik riktats mot skyddsreglcrnas nuvarande konstruktion och förslag har lagts fram till förstärkning av lokalhyresgästernas ställning inom ramen för ett bibehål- let indirekt skydd. Bland fastighetsägarna däremot synes den allmänna uppfattningen vara att det nuvarande systemet i stort sett fungerar till- fredsställande.

Mot bakgrund av resultatet av våra undersökningar av lokalhyresmål och ärenden och av den samstämmiga kritik. som förts fram från lokal- hyresgästernas sida. har vi funnit att besittningsskyddet i dess nuvaran- de form inte kan tas i anspråk av lokalhyresgästerna på det sätt som lagstiftaren har avsett. Den främsta orsaken härtill är enligt vår mening att hyresgästerna ofta har en svagare position än hyresvärden vid för- handlingar om villkoren för förlängning av hyresavtal. Det indirekta be— sittningsskyddet utgår från att den nödvändiga balansen mellan parterna i denna förhandlingssituation skall uppnås genom de äventyr de ställs inför om de inte kan komma överens om avtal på rimliga villkor — hy— resgästen att han tvingas flytta och hyresvärden att han kan bli tvungen att betala skadestånd. l praktiken synes denna konstruktion emellertid inte räcka till för att skapa jämställdhet mellan parterna. En företagare. som lagt ned investeringar i den förhyrda lokalen eller blivit beroende av den kundkrets. som han nått genom lokalen. undviker i det längsta att flytta. En flyttning innebär många gånger att rörelsen måste läggas ned eller i vart fall bedrivas i andra former än tidigare. Även om hyres- gästen anser sig berättigad till ersättning. kan denna inte alltid kompen- sera honom. Dessutom fastställs ersättningen regelmässigt först långt ef- ter avflyttningen. Slutligen tillkommer att utgången av en ersättningspro- cess alltid framstår som oviss. Redan dessa förhållanden ställer ofta hy- resgästen i ett visst underläge vid förhandlingarna.

Vi har emellertid dessutom kunnat konstatera att hyresgästerna i all- mänhet har sämre möjligheter än hyresvärdarna att bilda sig en uppfatt- ning om vilken hyra som kan anses skälig för lokalen. Kan hyresvärden av annan hyresgäst få ut den hyra som han kräver, undgår han som regel ersättningsskyldighet. Hyresgästens osäkerhet om var lokalens marknadshyra rätteligen skall ligga leder ofta till att han väljer att belas- ta rörelsen med en högre hyra framför att ta de risker som är förenade med en flyttning och en efterföljande ersättningsprocess. Nu anförda förhållanden ger många gånger hyresvärdarna ett förhandlingsövertag vid förhandlingar om förlängning av lokalhyresavtal. Detta förhandlings- övertag avspeglar sig också i de medlingar inför hyresnämnd. som är obligatoriska om hyresgästen vill bevara sin rätt till ersättning på grund av att han kan tvingas flytta. Medlingarna går inte ut på att fastställa lokalens marknadsvärde utan riktas in på att få till stånd en uppgörelse mellan parterna.

För att skapa jämställdhet mellan hyresparterna vid förhandlingar om nya hyresvillkor och för att råda bot på den osäkerhet om var marknadshy- ran ligger. som idag ofta synes prägla dessa förhandlingar. föreslår vi att det nuvarande medlingsförfarandet reformeras. Utgångspunkterna för vårt förslag är följande.

Hyresvärdarnas nyss beskrivna förhandlingsövertag bör utjämnas ge-

• Sida 37
•  Original

Prop. 1978/79: 89 37

nom att hyresgästerna garanteras rätt att vid medlingen få del av den information om lokalens hyresvärde. som hyresvärden förfogar över. Hyresparterna bör dessutom ges en kvalificerad förhandlingshjälp, som syftar till dels att ta fram ett bättre underlag för hyresbedömningen än för närvarande. dels att ge parterna ledning vid deras bedömning. De kvalificerade medlings— och prövningsorgan. som hyresnämnderna utgör. bör ställas till förfogande för denna uppgift. Kan man vid medlingen inför hyresnämnd åstadkomma ett underlag för bedömningen av en lo- kals marknadshyra, som är det bästa möjliga vid förhandlingstidpunk- ten. är det önskvärt att det läggs till grund för parternas handlande. Visserligen torde en helt korrekt prisbildning på en fri marknad förut- sätta att lokalen verkligen bjuds ut på öppna marknaden. Men eftersom detta förutsätter att hyresgästen lämnar lokalen, bör det vara det ytter- sta medlet, när osäkerheten vid förhandlingstidpunkten är så stor att det inte går att komma till en rimlig slutsats. I allmänhet bör det material som finns vid förhandlingstidpunkten kunna läggas till grund för en upp- görelse. Även om denna inte till sista kronan överensstämmer med vad hyran skulle bli vid utbud på öppna marknaden, måste den vara att före- dra framför att en viss osäkerhet under förhandlingarna leder till avtal om en oskälig hyra eller till att företagaren flyttar och båda parterna får underkasta sig äventyret av en skadeståndsprocess. Med de begräns- ningar som följer av att marknadsmekanismen inte får sättas ur spel bör därför parterna ges incitament att träffa avtal om förlängning av hyres- avtalet på grundval av det underlag som föreligger vid hyresförhand- lingen.

Från dessa utgångspunkter föreslår vi att medlingsförfarandet skall för- stärkas på det sättet att hyresnämnden åläggs att. om förlikning i annan ordning ej kan komma till stånd. på parts begäran vid medlingen företa en preliminär prövning av lokalens marknadshyra. Genom en sådan pre- liminär prövning tvingar man fram en ordentlig utredning om lokalens marknadsvärde och säkerställer därigenom den nödvändiga balansen mellan parterna i fråga om underlaget för hyresbedömningen. Nämndens prövning. som resulterar i ett yttrande om lokalens marknadshyra. ger parterna en kvalificerad ledning vid bedömningen av detta underlag.

Den utredning. på vilken nämnden skall lämna sitt yttrande. torde främst komma att utgöras av uppgifter om utgående hyror för jämförliga lägenheter på orten och om hyresanbud som tredje man avgett till hyres- värden för lokalen i fråga. Hyresnämnden har vidare möjlighet att vid medlingen besiktiga såväl den omtvistade lokalen som lokaler som åbe- ropas som jämförelsematerial. Nämnden kan också under medlingen hålla förhör med vittnen och sakkunniga. För att garantera att inte för prövningen väsentligt material undanhålls nämnden, föreslår vi en bestämmelse som hindrar hyresvärd att i en senare ersättningstvist till sitt fredande från ersättningsskyldighet åberopa anbud eller tecknade hyresavtal. som han känt till vid medlingen men då inte uppgett.

För att ge parterna incitament att träffa uppgörelse på den hyresnivå. som nämnden har angett i sitt yttrande. föreslår vi att nämndens ytt- rande skall tillerkännas presumtionsverkan i en senare ersättningstvist. Vårt förslag innebär att nämndens preliminära yttrande skall få frångås i

• Sida 38
•  Original

Prop. 1978/79: 89 38

en sådan tvist endast om det där visas att lokalens marknadshyra varit påtagligt högre eller lägre än nämnden angett.

Vi har inte funnit skäl att föreslå någon ändring av de nuvarande prin- ciperna för bedömningen av vad som skall anses vara skälig hyra för en lokal. Avgörande bör också i fortsättningen vara det pris som lokalen betingar vid ett utbud på öppna marknaden. Normerna för bedömningen av vad som är skälig lokalhyra finns inte angivna i den nuvarande lag- texten utan återfinns i lagens förarbeten. Om det. som vi föreslår, införs en skyldighet för hyresnämnd att vid medlingen avge ett positivt ytt- rande om lokalens marknadsvärde. bör de normer, efter vilka detta värde skall uppskattas, komma till uttryck redan i lagen. Vi lägger fram förslag till lagtext i enlighet härmed. '

Vi föreslår också vissa ändringar i fråga om förfarandet. när tvist om lokalhyra har hänskjutits till hyresnämnd för medling. En hyresvärd är enligt gällande rätt skyldig att i uppsägningen ange de villkor han fordrar för fortsatt förhyrning eller orsaken till att han vägrar förlängning. Om hyresgästen inte godtar de villkor, som hyresvärden uppgett i uppsäg- ningen. utan hänskjuter tvisten till hyresnämnden, är hyresvärden emel- lertid oförhindrad att där kräva nya och strängare villkor, t.ex. högre hyra. än han tidigare angett. Detta är enligt vår mening otillfreds- ställande. Vi föreslår i stället att hyresvärden under medlingsförfarandet skall vara bunden av de villkor han uppgett i uppsägningen.

Genom 1973 års hyresreform fick lokalhyresgäst rätt att med bibehål- let indirekt besittningsskydd säga upp avtalet för ändring av hyresvillko- ren. Vår undersökning av medlingsärendena visar att denna rätt kommit att utnyttjas i mycket liten utsträckning. Detta torde bl.a. bero på att hyresgästen genom en sådan uppsägning alltid riskerar att få flytta från lokalen. Enligt vår mening bör en hyresvärd. som inte själv har sagt upp avtalet. inte få utnyttja hyresgästens uppsägning för villkorsändring till att mot hyresgästens vilja framtvinga en avflyttning. Vi föreslår därför att hyresgästen i dessa fall ges rätt att genom att återkalla sitt hänskju- tande av tvisten till hyresnämnd förta uppsägningen dess verkan.

När det gäller tvister om annat än hyrans storlek, synes det nuva- rande medlingsförfarandet fungera väl. Vi föreslår därför med ett undan- tag inte några ändringar härvidlag. Undantaget avser sådana uppsäg- ningstvister SOm föranleds av att den fastighet, där lokalen är inrymd. skall rivas eller byggas om. I sådant fall åligger det som regel hyresvär- den att anvisa hyresgästen en godtagbar ersättningslokal. Kan hyresvär- den inte det. blir han i princip ersättningsskyldig. I dessa tvister uppstår vid medlingen ofta tvekan om huruvida en erbjuden ersättningslokal skall anses godtagbar eller ej. Eftersom möjligheten att genom besikt- ning göra en rättvisande jämförelse mellan den gamla och den erbjudna lokalen är bäst vid medlingstillfället. föreslår vi att hyresnämnden. om part begär det. vid medlingen skall kunna avge ett preliminärt yttrande också i denna fråga. Härigenom påskyndas en uppgörelse mellan par- terna.

En särskild uppgift. som vi har enligt direktiven, är att undersöka om inte samtliga tvister på hyresrättens område bör prövas av hyresnämnd som första instans och bostadsdomstolen som slutinstans. Vi avser att

• Sida 39
•  Original

Prop. 1978/79: 89 39

närmare behandla denna fråga i vårt slutbetänkande. Mot bakgrunden av de nya uppgifter i fråga om lokalhyrestvister. som vi nu föreslår skall läggas på hyresnämnd. har vi emellertid redan i detta betänkande tagit Upp frågan. om inte hyresnämndernas kompetens bör vidgas till pröv- ningen av tvister om ersättning med anledning av lokalhyresförhållan— des upphörande. Vi har funnit att hyresnämnderna. i vilka ingår företrä- dare för partsintressena, måste anses väl skickade att handha denna prövning. Det av oss föreslagna. förstärkta medlingsförfarandet i lokal- hyrestvister. som bl.a. innebär att hyresnämnden i vissa fall skall göra en preliminär hyresbedömning vid medlingen. får också en större tyngd och blir effektivare om även den slutliga prövningen ligger hos samma myndighet. Vi föreslår därför, som ett ytterligare led i vårt förslag till förstärkning av lokalhyresgästernas besittningsskydd. att prövningen av ersättningstvister flyttas från allmän domstol till hyresnämnd och bo- stadsdomstol.

De förslag till förstärkning av lokalhyresgästernas besittningsskydd. som vi nu har redogjort för, är inte enhälliga. En av oss redovisar i en reservation skiljaktig uppfattning i fråga om behovet av ändringar i den nuvarande proceduren och avvisar möjligheten att åstadkomma en prövning av hyrans storlek inom ramen för medlingsförfarandet. Denne ledamot lägger i stället fram ett eget förslag till en mera begränsad reform av medlingsförfarandet, som syftar till att ge parterna en bättre förhandlingshjälp än för närvarande. Han förordar därjämte att ersättningsfrågorna också i fortsättningen skall handläggas vid allmän domstol. Vidare har han en avvikande mening i fråga om förslaget att hyresgäst genom återkallelse av medlingsansökan skall kunna förta sin egen uppsägning dess verkan. En annan ledamot tar avstånd från förslaget att nämndens hyresbedömning vid medlingen skall tilläggas presumtionsverkan i en senare ersättningstvist och menar att en sådan bestämmelse väsentligt skulle försvåra medlingsarbetet. Genom l973 års hyresreform infördes i fråga om bostadshyresavtal förbud mot indexklausuler Och andra bestämmelser som innebär att hy- ran inte är bestämd till visst belopp. Bakgrunden till detta förbud. var bl.a. att konsumentprisindex ansågs vara en föga lämplig mätare på kostnadsläget när det gällde hyreslägenheter och att en hyressättning. som under en följd av hyresperioder skedde med hjälp av index. därför lätt kunde komma i strid med bruksvärdeprincipen. På lokalhyresmark- naden är bruket av indexklausuler mycket utbrett. En markant ökning av antalet kontrakt med sådana klausuler har skett sedan hyresregle- ringen avvecklades. Under utredningsarbetet har företrädare för lokal- hyresgästerna gjort gällande att indexklausuler i lokalhyreskontrakt medför negativa verkningar av samma slag som föranlett förbudet mot sådana klausuler vid bostadshyra. Man har mot denna bakgrund krävt förbud mot indexklausuler i ettårsavtal och förbud att vid långtidsavtal knyta mer än halva hyran till index. De överenskommelser om tillämp- ningen av indexklausuler. som partsorganisationerna träffade under l960-talet, är numera uppsagda från hyresgästorganisationernas sida.

Vi har funnit att de skäl mot användningen av indexklausuler i bo- stadshyresavtal. som föranledde 1973 års förbud, väsentligen äger giltig- het också i fråga om lokalhyra. Man kan emellertid enligt vår mening

• Sida 40
•  Original

Prop. 1978/79: 89 40

inte bortse från att användningen av index också medför fördelar för bägge parter. framför allt vid långtidsförhyrningar. I fråga om dessa finns det inte skäl att överväga något förbud mot index. Inte heller är det enligt vår mening lämpligt att i lag fastställa någon högsta andel av hyran som får vara indexreglerad. Frågan om en indexklausul är skälig måste bedömas med hänsyn till förhållandena i det enskilda fallet. Ge- nom det förslag till förstärkning av medlingsförfarandet i lokalhyrestvis- ter. som vi lägger fram. ges parterna betydligt bättre möjligheter än tidi- gare att få skäligheten hos en fordrad indexklausul bedömd av hyres- nämnd. '

Även vid ettårsavtal är det många gånger praktiskt att använda index. Här uppvägs dock inte nackdelarna med index av fördelar på samma sätt som vid långtidsavtal. Det synes inte heller vara möjligt att ilag slå fast någon indexklausul för dessa avtal, som är lämpad för olika tänkbara fall. Med hänsyn härtill och då inte heller partsorganisationerna synes kunna komma fram till någon lösning, har vi funnit oss böra föreslå förbud mot tillämpningen av indexklausul i ettårsavtal. Förslaget är inte enhälligt. En av oss anser inte att det finns tillräckliga skäl för ett sådant förbud.

Vad slutligen gäller frågan om minsta uppsägningstid i lokalhyresför- hållanden har vi mot bakgrunden av innehållet i den arbetsrättsliga trygghetslagstiftningen stannat för att föreslå en generell minsta uppsäg- ningstid av nio månader. I de fall då längre tid behövs för att först klara av hyresförhandlingarna och därefter säga upp de anställda med iaktta- gande av gällande uppsägningstider får i stället uppskov med avflytt- ningen beviljas. Undantag från bestämmelsen om minsta uppsägningstid föreslås i fråga om sådana lokaler. t.ex. garage. som förhyrts i samband med bostadslägenhet.

Våra förslag till förstärkning av lokalhyresgästernas besittningsskydd, till förbud mot indexklausuler i ettårsavtal och till minsta uppsägningstid föranleder förslag till ändringar och tillägg i hyreslagen (12 kap. jorda- balken), lagen om arrendenämnder och hyresnämnder och lagen om bo- stadsdomstol. De framlagda lagförslagen föreslås träda i kraft den 1 ja- nuari 1979.

Nu återstående delar av vårt utredningsuppdrag avser vi att redovisa i ett slutbetänkande. Bland de frågor. som återstår att behandla. kan här nämnas frågan om utformningen av bränsle- och va-klausuler. andra- handshyresgästernas ställning, proceduren i förlängnings- och villkors- tvister vid bostadshyra, hyresnämndernas kompetens och en lagteknisk översyn av hyreslagen.

• Sida 41
•  Original

Prop. 1978/79: 89 41

Bilaga .?

Utredningens lagförslag

Förslag till Lag om ändring i jordabalken

Härigenom föreskrives i fråga om 12 kap. jordabalken ' dels att 3. 4. 19 a, 58. 58 a, 60, 69 och 70 åå skall ha nedan angivna lydelse, dels att i kapitlet skall införas två nya paragrafer. 57a och 58b åå, av nedan angivna lydelse.

Nu varande lydelse Föreslagen lydelse 3 &

Är hyresavtal träffat för bestämd tid, skall, om hyresförhållandet vid hyrestidens utgång varat längre än nio månader i följd, uppsägning alltid ske för att avtalet skall upphöra att gälla vid hyrestidens utgång.

Innehåller avtal, som skall uppsägas för att upphöra vid hyrestidens utgång, ej bestämmelse om uppsägningstid. skall uppsägningen ske, om hyrestiden är . längst en vecka. Senast en dag i förväg. längre än en men längst två veckor. senast två dagar i förväg. . längre än två veckor men längst tre månader. senast en vecka i förväg. längre än tre men längst sex månader. senast en månad i förväg. längre än sex månader men längst ett är. senast tre månader i förväg, längre än ett men längst fem år. senast sex månader i förväg, längre än fem är, senast ett år i förväg.

Avser avtalet annan lägenhet än bostadslägenhet och är hyrestiden längre än nio månader. hur hyres- gästen alltid rätt till en uppsäg- ningstid av minst nio månader. Vad nu sagts gäller dock ej om lägenhe- ten ej är avsedd att användas för förvärvsverksamhet och avtalet har samband med hyresavtal som avser bostadslägenhet.

Saknar avtalet bestämmelse om verkan av utebliven uppsägning och uppsäges det ej inom rätt tid. anses det. om hyrestiden överstiger nio månader, förlängt på ett år och i annat fall på tid som motsvarar hyres- tiden.

'.>J w—

9.95"?-

' Kapitlet omtryckt 197411083.

• Sida 42
•  Original

Prop. 1978/79: 89

Nuvarande lydelse

N'

4 .

Föreslagen lydelse

Är hyresavtal träffat för bestämd tid utan förbehåll om uppsägning och har hyresförhållandet vid hyrestidens utgång icke varat längre än nio månader i följd. anses avtalet förlängt på obestämd tid. om hyres— gästen suttit kvar i lägenheten en månad efter hyrestidens utgång utan att hyresvärden anmodat honom att flytta.

Är hyrestiden ej bestämd. skall den. om uppsägningstid icke avta- lats. utgå en månad efter uppsäg- ning eller, såvida hyresförhållan- det varat längre än ett år. på den fardag som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen. Beror hyresförhållandet av annan anställning än som avses i 46 s" första stycket 7. har hyresgästen alltid rätt till en uppsägningstid av minst en månad.

Är hyrestiden ej bestämd. skall den. om uppsägningstid icke avta- lats. utgå en månad efter uppsäg- ning eller. såvida hyresförhållan- det varat längre än ett år. på den fardag som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen. Avser hyresavtalet annan lägenhet än bostadslägenhet och har hyres- förhållandet vid uppsägningen va- rat längre än nio månaderi följd. har hyresgästen dock alltid rätt till en uppsägningstid av minst nio måna- der. Beror hyresförhållandet av an- nan anställning än som avses i 465 första stycket 7. har hyresgästen all- tid rätt till en uppsägningstid av minst en månad.

Far-dagar är den 1 april och den 1 oktober.

19a s'

Hyran för bostadslägenhet skall vara till beloppet bestämd i avta- let. Detta gäller dock ej ersättning för kostnad som hänför sig till lä- genhetens uppvärmning. förseende med varmvatten eller elektrisk ström eller avgifter för vatten och avlopp.

Hyran skall vara till beloppet bestämd i avtalet. Detta gäller dock ej ersättning för kostnad som hänför sig till lägenhetens uppvärmning. förseende med varmvatten eller elektrisk ström eller avgifter för vatten och avlopp.

Första stycket första punkten äger ej tillämpning. om hyresavta- let avser annan lägenhet än bo- stadslägenhet och är träffar för be- stämd tid. som är längre än ett år.

• Sida 43
•  Original

Prop. 1978/79: 89

Nuvarande lydelse

Utan hinder av första stycket första punkten gäller förbehåll i hyresavtal att hyran skall utgå med belopp som bestämmes ge- nom skriftlig överenskommelse mellan å ena sidan hyresvärden el- ler organisation av fastighetsägare, i vilken hyresvärden är medlem. och å andra sidan organisation av hyresgäster.

Har avtal träffats i strid med vad som sägs i första och andra styckena. skall hyran utgå med belopp som är skäligt med hänsyn främst till parternas avsikter och övriga förhållanden när avtalet träffades.

57a .

Föreslagen lydelse

Utan hinder av första stycket första punkten gäller förhandlings- klausul enligt lagen ( l978:000) om förhandlingsordning på bostads- hyresmarknaden” eller förbehåll i avtal om hyra av annan lägenhet än bostadslägenhet att hyran skall utgå med belopp som står i visst förhållande till hyresgästens rörel- seintäkter eller som bestämmes ge- nom skriftlig överenskommelse mellan å ena sidan hyresvärden el- ler organisation av fastighetsägare. i vilken hyresvärden är medlem. och å andra sidan organisation av hyresgäster.

Har avtal träffats i strid med vad som sägs i första — tredje styckena, skall hyran utgå med belopp som är skäligt med hänsyn främst till parternas avsikter och övriga förhållanden när avtalet träffades. Om ogiltighet av avtal om hyra

för bostadslägenhet i vissa fall när förhandlingsordning gäller finns bestämmelser i lagen om förhand- lingsordning på bostadshyresmark- naden."

5

Vid tillämpningen av 57 ,Q' är hyra som hyresvärden kräver för förlängning ej att anse som skälig, om den överstiger den hyra som lägenheten vid hyrestidens utgång kan antagas betinga på öppna marknaden (marknadshyra). Vid bestämmande av marknadshyran skall dock bortses från hyresanbud eller hyresavtal som ej är rimligt med hänsyn till det allmänna hyres- läget i orten för närmast jämför- liga lägenheter. Hänsyn får tagas till ökning av lägenhetens värde, som hyresgäst åstadkommit. en- dast om särskilda skäl föreligger.

2 l SOU l976:60 föresla- gen lydelse.

"" 1 SOU l976260 föresla- gen lydelse.

• Sida 44
•  Original

Prop. 1978/79: 89 44

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

Föreligger i tvist om ersättning enligt 57 & yttrande av hyresnämn- den enligt 58b 5. får yttrandet från- gås endast om det visas ellereljest är uppenbart, ]. när yttrandet avser marknads— hyran. att denna är påtagligt hög- re eller lägre än hyresnämnden angivit. 2. när yttrandet avser anvisad lä- genhet. att hyresnämndens bedöm- ning icke varit riktig.

Har ifall som avses i andra styc- ket l anbud eller avtal om förhyr- ning av lägenheten förelegat vid ti- den för hyresnämndens yttrande utan att hyresvärden under med- lingen lämnat uppgift om det. får anbudet eller avtalet beaktas vid prövningen endast om synnerliga skäl föreligger.

58 s'-

Vill hyresvärden säga upp avtalet, skall han i uppsägningen underrätta hyresgästen om de villkor han uppställer för att förlänga hyresförhållan- det eller om orsaken till att han vägrar medge förlängning. Uppsäg- ningen skall dessutom innehålla underrättelse att hyresgästen, om han icke går med på att flytta utan att få ersättning enligt 57 &. har att inom två månader från uppsägningen hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling.

Underlåter hyresvärden att fullgöra vad som åligger honom enligt första stycket. är uppsägningen utan verkan.

Har hyresvärden fullgjort vad som åligger honom enligt första stycket och vill hyresgästen icke lämna lägenheten utan att få ersättning enligt 57 &. har hyresgästen att hänskjuta tvisten till hyresnämnden inom den i första stycket angivna tiden. Iakttages ej denna, förfaller rätten till er- sa'ttning. Vad som har sagts nu gäller ej. om inom samma tid tvist hän- skjutes till nämnden enligt 58 a 5 första stycket.

Innan medlingen har avslutats får hyresvärden för förlängning av hy- resförhållandet icke kräva högre hyra eller annat för hyresgästen oförmånligare villkor än han har uppgivit i uppsägningen. Gör han det och kommer förlängning på grund därav ej till stånd. har hyres- gästen alltid rätt till ersättning enligt 57 å.

• Sida 45
•  Original

Prop. 1978/79: 89

Nuvarande lydelse

45

Föreslagen lydelse

58a ;"

Har hyresgästen uppsagt avtalet och i uppsägningen begärt förläng— ning av avtalet på ändrade villkor, skall han inom två månader från uppsägningen hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling och där- vid ange den ändring han önskar i de avtalade villkoren.

Underlåter hyresgästen att hän- skjuta tvisten till hyresnämnden inom den i första stycket angivna tiden. är uppsägningen utan ver- kan. Har han ej angett de ändring- ar han önskar i de avtalade villko- ren. skall nämnden förelägga ho- nom att avhjälpa bristen inom viss tid. Efterkommes ej föreläggan- det. skall ansökan om medling avvisas.

Underlåter hyresgästen att hän- skjuta tvisten till hyresnämnden inom den i första stycket angivna tiden eller återkallar han före hy- restidens utgång sin ansökan om medling. är uppsägningen utan verkan. Har han ej angett de änd- ringar han önskar i de avtalade villkoren, skall nämnden förelägga h0nom att avhjälpa bristen inom viss tid. Efterkommes ej föreläg- gandet. skall ansökan om medling avvisas.

Har hyresgästen fullgjort vad som åligger honom enligt första stycket, skall hyresnämnden förelägga hyresvärden att uppge de villkor han upp- ställer för att förlänga hyresförhållandet eller orsaken till att han vägrar medge förlängning. Iakttar hyresvärden ej föreläggandet och är avtalet ej uppsagt enligt 57 & första stycket. skall avtalet anses förlängt på de av hyresgästen önskade villkoren. Erinran härom skall intagas ] föreläg- gandet. Förlängningen anses som avtal om fortsatt förhyrning.

58bä

Träffas ej förlikning vid sådan medling. som avses i 58 eller 580 9. skall hyresnämnden, om hyresvärden eller hyresgästen be- gär det, yttra sig om marknadshy- ran för lägenheten eller om huru- vida lägenhet som har anvisats av hyresvärden är godtagbar enligt 57 5 första stycket 2.

605.

l mål om ersättning enligt 57 5 skall rätten på yrkande av hyres- gästen. om hyresvärden medger skyldighet att utge ersättning eller sådan skyldighet fastställts genom dom som vunnit laga kraft, för- plikta hyresvärden att utge för- skott i avräkning på den ersättning som kan komma att bestämmas.

I ärende om ersättning enligt 57 5 skall hyresnämnden på yrkande av hyresgästen. om hyresvärden med- ger skyldighet att utge ersättning el- ler sådan skyldighet fastställts ge— nom beslut som vunnit laga kraft. förplikta hyresvärden att utge för— skott i avräkning på den ersättning som kan komma att bestämmas.

* Senaste lydelse l975164 l .

• Sida 46
•  Original

Prop. 1978/79: 89 46

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

Första stycket äger ej tillämpning. om det är uppenbart att förskottet blir obetydligt. Har beslut i fråga om förskott meddelats, får nytt yr- kande om förskott ej upptagas till prövning förrän tre månader förflutit sedan det föregående beslutet vann laga kraft.

Beslut i fråga om förskott får meddelas utan huvudförhandling. Innan beslut meddelas. skall par- terna beredas tillfälle att yttra sig. Mot beslut som meddelats under rättegången skall talan föras sär- skilt. Mot hovrättens beslut får ta- lan ej föras.

Har hyresgästen uppburit förskott som överstiger den slutligt bestäm- da ersättningen, är han skyldig att till hyresvärden betala tillbaka det överskjutande beloppet jämte ränta. Räntan beräknas enligt 5 & räntela- gen (1975:635) för tiden från dagen för beloppets mottagande till dess ersättningen blivit slutligt bestämd genom dom som vunnit laga kraft och enligt 6 s räntelagen för tiden därefter.

69 %

Hyresnämnd har till uppgift att medla i hyrestvister samt att prö- va frågor enligt 49 och 55 55 samt övriga frågor som enligt detta ka- pitel ankommer på nämnden. Nämnden kan även vara skilje- nämnd i hyrestvister. Närmare be- stämmelser om hyresnämnd med- delas i särskild lag.

Hyresnämnd har till uppgift att medla i hyrestvister samt att prö- va frågor enligt 49. 55 och 57 åå samt övriga frågor som enligt det- ta kapitel ankommer på nämnden. Nämnden kan även vara skilje- nämnd i hyrestvister. Närmare be- stämmelser om hyresnämnd med- delas i särskild lag.

70%

Talan mot hyresnämnds beslut i fråga som avses i 16 å andra stycket, 24a & 34. 36. 49, 52. 55 eller 62 & föres genom besvär inom tre veckor från den dag be- slutet meddelades.

Mot hyresnämnds beslut i fråga som avses i 35, 40, 45. 56 eller 59 5 får talan ej föras.

Talan mot hyresnämnds beslut i fråga som avses i 16 å andra stycket. 24a & 34. 36. 49, 52, 55, 57, 60 eller 62 & föres genom be— svär inom tre veckor från den dag beslutet meddelades.

Talan får ej föras mot hyres- nämnds beslut i fråga som avses i 35, 40, 45, 56 eller 59 5 eller yttrande enligt 58 b 5.

• Sida 47
•  Original

Prop. 1978/79: 89 47

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

]. Denna lag träder i kraft den 1 januari 1979.

2. De nya bestämmelserna i 12 kap. 3 och 4 Så gäller även i fråga om hyresavtal som slutits före utgången av december 1978. om avtalet uppsäges till upphörande efter den 30 september 1980.

3. Innehåller hyresavtal som slutits före utgången av december 1978 villkor som strider mot de nya bestämmelsernai 12 kap. 19 a &, äger villkoret likväl verkan mot hyresgästen till utgången av september 1980 eller. om avtalet inte kan uppsägas till upphörande vid den tidpunkten. till den senare tidpunkt då avtalet på grund av uppsägning tidigast kunnat frånträdas.

4. Bestämmelserna i 12 kap. 57 a. 58. 58 a. 58 b. 60, 69 och 70 55 iden nya lydelsen gäller även i fråga om hyresavtal som slutits före utgången av december 1978, om 57 5 var tillämplig på avtalet. Har avtalet uppsagts före utgången av december 1978, äger äldre bestämmelser dock fortfarande tillämpning.

Förslag till

Lag om ändring i lagen ( 1973:188 ) om arrendenämnder och hyresnämnder

Härigenom föreskrives i fråga om lagen ( 1973:188 ) om arrendenämnder och hyresnämnderl

dels att 4. 9. 13, 16 d och 32 55 skall ha nedan angivna lydelse, dels att i lagen skall införas en ny paragraf , 21 a 5, av nedan angivna lydelse.

4 &? Hyresnämnd som avses i 12 kap. 68 & jordabalken har till uppgift att ]. medla i hyres- eller bostadsrättstvist.

2. pröva tvist om reparationsfö- föreläggande enligt 12 kap. 16 9" andra stycket, skadestånd enligt 12 kap. 24a 9. överlåtelse av hy- resrätt enligt 12 kap. 34—36 åå, upp- låtelse av lägenhet i andra hand en- ligt 12 kap. 40 &. förlängning av hy- resavtal eller villkor för sådan för- längning enligt 12 kap. 49 5. hyres- villkor enligt 12 kap. 55 5 eller upp- skov med avflyttning enligt 12 kap. 59 &, allt jordabalken ,

2. pröva tvist om reparationsfö— reläggande enligt 12 kap. 16 å andra stycket, skadestånd enligt 12 kap. 24a &. överlåtelse av hy- resrätt enligt 12 kap. 34—36 ss. upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 12 kap. 40 &. förläng- ning av hyresavtal eller villkor för sådan förlängning enligt 12 kap. 49 &, hyresvillkor enligt 12 kap. 55 ;. ersättning enligt 12 kap. 57 .»5 eller uppskov med avflytt- ning enligt 12 kap. 59 %. allt jorda- balken,

Za. pröva tvist om hyresvillkor enligt I6—l8 56 lagen (l978:000) om förhandlingsordning på bo- stadshyresmarknadenf'

' Lagen omtryckt 1974: 1090.

2 Senaste lydelse 19771794.

” 1 SOU 1976:60 föresla- gen lydelse.

• Sida 48
•  Original

Prop. 1978/79: 89 48

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

3. pröva tvist om hyresvillkor enligt 7 är sista stycket, upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 30 å andra stycket eller medlemskap enligt 52 &, allt bostadsrättslagen (.19711479).

4. pröva fråga om godkännande av överenskommelse som avses i 12 kap. 45 eller 56 & jordabalken eller av beslut som avses i 60 & första stycket 1 bostadsrättslagen ,

5. vara skiljenämnd i hyres- eller bostadsrättstvist,

5a. pröva tvist mellan hyres- värd och hyresgästorganisation enligt lagen om förhandlingsord- ning på bostadsh_vresmarknaden.4

6. pröva frågor enligt bostadssaneringslagen (1973z53l) och bostads— förvaltningslagen (l977:792),

7. pröva frågor enligt lagen ( 1975:1132 ) om förvärv av hyresfastighet m.m.

Ärende upptages av den hyresnämnd inom vars område fastigheten är belägen. Ärende som avses i 9. 17 eller 18 & lagen om förvärv av hyres- fastighet m.m. upptages dock av hyresnämnden i den ort där bolagets styrelse har sitt säte eller, i fråga om handelsbolag. där förvaltningen föres.

9 &

När tvist hänskjutits till nämnd, skall nämnden, utom i fall som avses i andra stycket, kalla parterna att inställa sig inför nämnden. Skall part inställa sig personligen, får nämnden förelägga vite.

Har tvisten hänskjutits till nämnden enligt 11 kap. 6a % eller 12 kap. 58 a & jordabalken och har sökandens motpart ej iakttagit föreläggande som avses i tredje stycket i samma lagrum, skall ärendet avskrivas. om avtalet ej är uppsagt enligt 11 kap. 5 åförsta stycket eller 12 kap. 57 5 första stycket samma balk.

Beslut ifråga om förskott enligt [2 kap. 60 >>" jordabalken får med- delas utan förhandling. Innan be- slut meddelas, skall hyresvärden beredas tillfälle att yttra sig.

13 5 Rör ärende hos hyresnämnd såväl fråga om förlängning av hyresavtal som villkoren för sådan förlängning, får särskilt beslut ges beträffande förlängningsfrågan.

I ärende om ersättning enligt 12 kap. 57 .»5 jordabalken får hyres— nämnd genom särskilt beslut pröva fråga om skyldighet för hyresvär- den att utge ersättning. i

* 1 SOU 1976:60 föres gen lydelse.

• Sida 49
•  Original

Prop. 1978/79: 89

Nuvarande lydelse

Då särskilt beslut enligt första stycket meddelats, får nämnden förordna att tvisten i övrigt skall vila till dess att beslutet har vunnit laga kraft.

49. Föreslagen lydelse

Då särskilt beslut enligt första eller andra stycket meddelats. får nämnden förordna att tvisten i öv- rigt skall vila till dess att beslutet har vunnit laga kraft.

löd sä Nämnd skall verka för att utredningen i ärende får den inriktning och omfattning som är lämplig med hänsyn till ärendets beskaffenhet. Där- vid skall nämnden såvitt möjligt se till att onödig utredning ej före-

bringas.

Krävs i ärende förhandling vid två eller flera tillfällen. skall nämnd. om ärendets beskaffenhet fordrar det, vid första förhand- lingstillfället i samråd med parter- na bestämma den närmare ord- ningen för ärendets fortsatta hand- läggning.

Zlasl

4 Riksdagen 1978/79. ] saml. Nr 89

Vad som i 21 »" sägs om nämnds hes/ut gäller i tillämpliga delar hyresnämnds yttrande enligt 12 kap. 58b .6 jordabalken .

Angår yttrande som avses i förs- ta styeket lägen/tets marknadshy- ra. skall nämnden i yttrandet ut- sätta viss tid. högst två veckor. inom vilken part har att hos nämnden skriftligen eller muntligen vid sammanträde anmäla om han antager den hyra. som har angivits [ yttrandet. Iakttar part icke nämndens föreläggande. anses hans slutliga ståndpunkt i tvisten vara den som han angivit innan yttrandet avgavs.

"' Denna & — tidigare 16a & — fick nuvarande beteckning 197511133.

• Sida 50
•  Original

Prop. 1978/79: 89

Nuvarande lydelse

51)

Föreslagen lydelse

32 se

Föres cj talan mot nämnds be- slut enligt 9 kap. 14 ;" eller 12 kap. 24a & jordabalken . 13a % denna lag eller 13 eller 15 s'- eller 25 ;" första stycket bostadsförvalt- ningslagen (19771792). får beslutet verkställas såsom lagakraftägande dOm.

Föres ej talan mot nämnds be- slut enligt 9 kap. 14 9" eller 12 kap. 24a, 57 eller 60 # jordabal- ken. 16. 17. 21 eller 22å lagen (l978:000) om förhandlingsordning på bostadshyresmarknaden'", 13 a % denna lag eller 13 eller 15 & eller 25å första stycket bostadsförvaltnings- lagen ( 1977:792 ). får beslutet verk- ställas såsom lagakraftägande dom.

Har hyresnämnd med stöd av 31 & första stycket bostadsförvaltnings- lagen förordnat att beslut enligt 13 eller 15 s" eller 25 s" första stycket nämnda lag skall lända till efterrättelse genast, får även sådant beslut. om bostadsdomstolen ej förordnat annat. verkställas såsom lagakraftägande dOm.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1979.

Förslag till Lag om ändring i lagen ( 1974:1082 ) om bostadsdomstol

Härigenom föreskrives i fråga om lagen (1974:!082) om bostadsdom- stol att 13 så skall ha nedan angivna lydelse.

13 s" Sammanträder bostadsdomstolen med sju ledamöter. är tre av dem lagfarna ledamöter och fyra av dem intresseledamöter. En av de lagfar- na ledamöterna är därvid ordförande.

⁵ Senaste lydelse 1977:794.

7 1 SOU l976:60 föresla- gen lydelse.

• Sida 51
•  Original

Prop. 1978/79: 89

Nuvarande lydelse

Av intresseledamöterna skall två vara väl förtrogna med för- valtning av hyresfastighet eller. när målet rör bostadsrättsfastig- het. med förvaltning av sådan fas- tighet och två ledamöter väl för- trogna med bostadshyresgästers förhållanden eller. vid Prövning av fråga enligt 12 kap. 36 >)" jordabal- ken. med näringsidkande hyresgäs- ters förhållanden eller. vid pröv- ning av fråga enligt 52 & eller 60 & första stycket 1 bostadsrättslagen (197lz479). med bostadsrättshava- res förhållanden. Rör mål hyres- fastighet som tillhör enskild. skall de två förstnämnda ledamöterna vara väl förtrogna företrädesvis med förvaltning av sådan fastig- het. Rör mål annan hyresfastighet, skall dessa ledamöter vara väl för- trogna företrädesvis med förvalt- ning av hyresfastighet som tillhör annan än enskild.

51

Föreslagen lydelse

Av intresseledamöterna skall två vara väl förtrogna med för- valtning av hyresfastighet eller. när målet rör bostadsrättsfastig- het. med förvaltning av sådan fas- tighet och två ledamöter väl för- trogna med bostadshyresgästers förhållanden eller. när mål rör an— nan hyreslägenhet än bostadslä— genhet. med näringsidkande hyres- gästers förhållanden eller. vid pröv— ning av fråga enligt 52.5 eller 60 55 första stycket 1 bostadsrätts— lagen (19712479). med bostads— rättshavares förhållanden. Rör mål hyresfastighet som tillhör enskild, skall de två förstnämnda ledamö— terna vara väl förtrogna företrä— desvis med förvaltning av sådan fastighet. Rör mål annan hyresfas— tighet. skall dessa ledamöter vara väl förtrogna företrädesvis med förvaltning av hyresfastighet som tillhör annan än enskild.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1979.

• Sida 52
•  Original

Prop. 1978179: 89 52

Bi laga 3

Sammanställning av remissyttrandena

7. Ersättningsprocessen

Hyresnämnden i Malmö: Enligt utredningen måste hyresnämnderna, i vilka ingår företrädare för partsintressena, anses väl skickade att handha denna prövning. Hyresnämnden kan i och för sig ansluta sig till detta uttalande.

Hyresgästernas riksförbund: Enligt utredningsförslaget skall frågan om ersättning enligt 57 % hyreslagen prövas av hyresnämnd och bostads— domstolen i stället för av fastighetsdomstol och dess överinstanser. De skäl utredningen redovisat för en sådan omläggning anser förbundet bärande. Det torde inte kunna bestridas att hyresnämnd, som i med- lingsskedet haft att preliminärt bedöma vad som kan anses vara mark- nadshyra för den aktuella lokalen, är bäst skickad att med beaktande av vad som ytterligare kan framkomma i ärendet avgöra fråga huruvida er-

• Sida 88
•  Original

Prop. 1978579: 89 88

sättningsskyldighct uppkommit för hyresvärden. Det skulle i och för sig kunna tänkas att därefter överlämna åt de allmänna domstolarna att be- stämma ersättningens storlek, men en sådan omgång förefaller tämligen onödig. Man får räkna med att särskilt komplicerade fall kommer att överklagas i bostadsdomstolen, som får anses väl kvalificerad för en så- dan uppgift. Förbundet tillstyrker därför utredningens förslag i denna del.

Riksförbundet Kiosk & Gatukök: Förbundet delar utredningens upp— fattning att prövning av ersättningstvister flyttas från allmän domstol till hyresnämnd och bostadsdomstol. De motiv ledamoten Folke Berg fram- fört mot en sådan ordning är, enligt förbundets uppfattning, under- lägsna de fördelar som kan ernås med densamma.

Malmö kommun: (= fastighetsnämnden): Hyresnämnderna torde ge- nom sin sammansättning och erfarenhet besitta den största sakkunskapen för prövning av dylika tvister. En sådan överflyttning kan förväntas leda till ett snabbare förfarande än den nu gällande ordningen vid all- män domstol.

Sveriges köpmannaförbtmd och SHIO: Organisationerna delar utred- ningens mcning att låta hyresnämnden avgöra skadeståndsmål. Då hy- resnämnden enligt utredningens betänkande ges den utvidgade kompe— tensen att genom yttrande avgöra marknadsmässig hyra på då förelig- gande underlag finns starka skäl att förmoda att de är i lika mån kom- petenta att i en efterföljande process ompröva sitt tidigare yttrande på de underlag som då förebringas. I denna del förtas icke deras kompe- tens.

Vi delar också utredningens motivering om en smidig och enkel pro- cessföring inför hyresnämnd enligt principen kostnadsfördelning par- terna emellan. Tvärtemot vad Folke Berg som skiljeaktig mening anfört, anser vi jämväl att hyresnämnden med tillförda experter har möjlighet att ingå i prövning om skadeståndets storlek. Om man kan dela den uppfattningen att det inte är någon skillnad vad gäller kompetensen att medla resp. avgiva yttrande å ena sidan och i en efterföljande process konstatera, huruvida ersättning skall utgå eller inte, är svaret givet. Om man däremot tror att hyresnämnden i vart fall inte kan uppnå den kom- petensen att avgöra skadeståndets storlek i antalet kronor, så kan man möjligtvis alternativt tänka sig följande ordning. Hyresnämnden bör i sådant fall ges en möjlighet att i ett första skede efter det att avflyttning skett efter hänvändelse från hyresgästen i vart fall kunna avgöra prin- cipfrågan huruvida rätt till skadestånd föreligger eller icke. En sådan typ av fastställelsetalan skulle tjäna samma syfte som skälen för att över huvud taget låta hyresnämnderna avgöra denna fråga. Ett sådant system blir processekonomiskt tilltalande snabbt och verkningsfullt. Om hyres- nämnden tillåts att i detta första läge ta ställning till en fastställelsetalan borgar det sannolikt för en förlikningsuppgörelse utan någon medverkan från domstol. Om man föredrar att låta fastighetsdomstol avgöra ska- deståndets storlek såsom vid expropriation, kan man tänka sig att denna senare fas av ärendet kan handläggas liksom nu vid fastighetsdomstol genom att särskild talan förs om utdömande av skadestånd.

Byggnadsstj'rclscn: Enligt verkets uppattning bör frågan om ersätt- ningsbeloppets storlek fortfarande prövas av fastighetsdomstol, då grun- derna för bedömningen i stort anknyter till expropriationslagcns in- tentioner.

• Sida 89
•  Original

Prop. 1978/79: 89 89

Bortadsdomstolen: Skäl kan anföras såväl för en överflyttning av er- sättningstvisterna till hyresnämnd som för ett bibehållande av nuva- rande ordning med fastighetsdomstol som prövningsorgan. Det är en- ligt bostadsdomstolens uppfattning inte alls uppenbart hur frågan bör lösas. Utredningen har i uppdrag att undersöka om inte samtliga tvister på hyresrättens område bör prövas av hyresnämnd i första instans och kommer att behandla detta ämne fullständigt i nästa utredningsskcde (betänkandet s. 87). Enligt bostadsdomstolens mening bör frågan om er- sättningsmålcns placering hemma i detta större sammanhang och bör inte utan mycket tungt vägande praktiska skäl brytas ut till separat be- handling. Som framgår av vad som sagts i det föregående anser domsto- len inte att sådana skäl är för handen.

En särskild anledning att inte nu föra över crsättningstvisterna till hy- resnämnd är vidare att tvekan kan råda om nämndförfarandet i nuva- rande form är helt lämpligt för handläggning av dessa ej sällan kom- plicerade tvister. Utredningens uppfattning att dessa tvister utan olägen- het kan handläggas inom ramen för det obundna och flexibla nämndför- farandet synes bostadsdomstolen väl sangvinisk. Ett överförande från domstol av sådana mål kräver enligt bostadsdomstolens uppfattning mera ingående överväganden i fråga om förfarandereglcrna än som kunnat ske i detta ärende.

Hovrätten för Västra Sverige: Vad beträffar utredningens förslag att prövningen av ersättningsfrågorna skall överföras till hyresnämnderna och i sista instans bostadsdomstolen delar hovrätten till fullo de syn- punkter som framförts av Berg i dennes reservation. Härutöver må an- märkas att de allmänna domstolarna inte endast genom handläggningen av expropriationsmålen utan även vissa tvistemål och även andra mål redan besitter avsevärd erfarenhet vad gäller bedömningen av rörelsein- trång och företags avkastningsmöjligheter m.m. De allmänna domsto- larna får också vad gäller nu ifrågavarande slag av tvister anses ha en betydligt starkare sammansättning än hyresnämnd och bostadsdomstol. Om tvistemål av den omfattning varom här kan vara fråga undantages allmän domstols prövning, beträdes uppenbarligen nya och oprövade vägar. För närvarande handlägger hyresnämnd ej andra ersättningsfrå- gor mellan enskilda parter än sådana som avses i 24 aå hyreslagen dvs. fall där hyresvärd kräver ersättning av hyresgäst på grund av att lägen- hetens bruksvärde nedgått till följd av reparationer varom hyresgästen själv föranstaltat. Det är här uppenbarligen fråga om smärre tvister där ersättningsfrågan har ett påtagligt samband med den s.k. bruksvärde- prövningen som ankommer på hyresnämnd (se prop. 1974: 150 s. 458). Mot förslaget att, om prövningen skall ske hos hyresnämnd, vardera parten liksom i övriga inför nämnden handlagda ärenden skall stå sin kostnad, vill hovrätten ytterligare erinra att detta alltför mycket stri- der mot kostnadsreglerna för civilmål i övrigt och att det svårligen kan motiveras att avsteg görs från de allmänna reglerna i tvister av så utpräg- lat affärsmässig karaktär, varom här är fråga. Hovrätten vill slutligen i detta sammanhang erinra om att domstolsverket i november 1977 hos regeringen hemställt att frågan om hyresnämndernas fortsatta ställning som självständiga förvaltningsmyndighetcr tas upp till prövning, därvid domstolsverket för sin del förordat att hyresnämnds uppgifter övertas av fastighetsdomstol. Det synes olämpligt att innan hyresnämndernas fram- tida ställning klarlagts på dem nu överföra ytterligare arbetsuppgifter, särskilt om dessa är av annan art än de nuvarande.

• Sida 90
•  Original

Prop. 1978/79: 89 90

Stockholms tingsrätt: Då parterna redan vid medlingen torde känna sig nödsakade att åberopa all tänkbar utredning till stöd för sina stånd— punkter, kommer hyresnämnden att ha att i den senare ersättningspro— cessen ånyo ta ställning till i allt väsentligt samma material som tidigare. eftersom hyrespövningen i ersättningstvisten är att hänföra till samma värdetidpunkt som vid medlingen. Ett dylikt förfarande framstår som olämpligt. Tingsrätten delar Bergs uppfattning att hyresnämnden genom förslaget ställs i en helt orimlig situation och att det är naturligt att för- utsätta att nämnden i ersättningsprocessen känner sig bunden av sitt ti- digare yttrande, vilket leder till att det föreligger risk för en återgång till myndighetsbestämda hyror.

Vidare anser tingsrätten att det inte finns någon grund för att på sätt utredningen gör gällande ifrågasätta fastighetsdomstolcns kompetens att bedöma lokalers marknadsvärde. Såsom ovan framhållits har fastighets- domstol i expropriationsmål och tomträttsavgäldsmål från tätorternas centrala delar ofta att ta ställning till skäliga lokalhyror vid bestämman— det av fastighets- och markvärdena. Med tanke på den erfarenhet om lo— kalhyror som sålunda tillförts åtminstone de större fastighetsdomsto- larna ter det sig något förbluffande när utredningen i betänkandet (s. 88) anger att fastighetsdomstolarna f. n. praktiskt taget inte har någon erfarenhet av frågor om skälig hyra för lokaler.

Även prövningen av crsättningsbeloppets storlek skall enligt förslaget överföras till hyresnämnden. Som också utredningen framhåller innefat- tar en sådan prövning emellertid värderingar av exakt samma slag som förekommer i expropriationsmål vid beräkning av rörelseskada. Av rö- relsevärderingar och de problem som sammanhänger därmed har fastig- hetsdomstolarna en bred erfarenhet under det att motsvarande frågor, vilket Berg framhållit i sin reservation, har föga samband med de rent hyresrättsliga problem som hyresnämnderna har att avgöra. Mål om rö— relsevärdering är regelmässigt mycket omfattande och svårbedömda, er- sättningsanspråken uppgår inte sällan till högst betydande belopp och handläggningstiden är erfarenhetsmässigt mycket lång. Om hyresnämn- den, där handläggningen är avsedd att vara förhållandevis snabb, smidig och mer informell, skulle åläggas överta prövningen av ifrågavarande måltyp kommer, enligt tingsrätten, hyresnämndens arbete med nödvän- dighet att avsevärt betungas, vilket sannolikt får till följd att hyresnämn- dens medlingsverksamhet blir lidande. Att hyresnämnden inom ramen för det föreslagna förfarandet med endast samråd med parterna skulle på ett tillfredsställande sätt kunna handlägga dessa vidlyftiga mål, för vilka den ordinära domstolsprocessen framstår som den mest ändamåls- enliga, är enligt tingsrättens mening mindre sannolikt.

i och med att hyresnämndens beslut i ersättningsfrågan enligt försla- get skall överprövas i bostadsdomstolen som andra och sista instans, blir följden att parts möjlighet till prövning i Högsta domstolen. som nu är fallet, går om intet, vilket är en förändring till partens nackdel.

En annan och allvarligare invändning mot förslaget är att man, på sätt Berg anfört, för helt likartade frågor fortsättningsvis kommer att få två självständiga prejudikatinstanser, bostadsdomstolen och Högsta domstolen. Eftersom expropriationsmålen beträffande rörelseskada allt- jämt skall handläggas av fastighetsdomstol med Högsta domstolen som sista instans under det att hyresnämnden med bostadsdomstolen som över-instans har att på samma grunder jämlikt 5722 hyreslagen pröva lo- kalhyrcsgästs ersättningskrav, uppkommer nämligen en, enligt tingsrät-

• Sida 91
•  Original

Prop. 1978/79: 89 "' ' ' 91

ten, direkt olämplig konkurrenssituation prejudikatinstanserna emellan. Detta kan inte bara för parterna leda till en betydande osäkerhet utan även medföra att underdomstolar och hyresnämnder ställs inför besvär- liga prejudikatbedömningar.

Det sist anförda föranleder tingsrätten att påpeka att det finns anled- ning ifrågasätta nödvändigheten och lämpligheten av att genom en del- lösning av nu behandlat slag avgöra en så central och avgörande forum- fråga utan att detta föregåtts av en förutsättningslös utredning beträf- fande fastighetsdomstolarnas kompetens, verksamhetsområde och exi- stens.

Tingsrätten delar inte utredningens uppfattning (s. 23) att en flyttning av ersättningstvisternas prövning från allmän domstol till hyresnämnd. och bostadsdomstol skulle innebära en förstärkning av lokalhyresgäster- nas besittningsskydd. Sammanfattningsvis vill tingsrätten som sin upp- fattning uttala att de skäl som talar för att en prövning av ersättnings- tvisterna i sin helhet bör ankomma på fastighetsdomstol och inte på hy- resnämnd måste anses väga betydligt tyngre än de skäl som talar där- .emot. Tingsrätten avstyrker därför förslaget att överföra prövningen av ersättningstvisterna till hyresnämnd.

Göteborgs tingsrätt: Tingsrätten avstyrker överflyttning och ansluter sig till vad direktören Folke Berg anfört härom i sin reservation. Tings- rätten vill därjämte framföra följande. Enligt förslaget skall, om med— ling i vanlig ordning misslyckas, på parts begäran hyresnämnden utreda och avge yttrande över ifrågavarande lokals marknadsvärde. I syfte att säkerställa en omsorgsfull och allsidig utredning inför nämnden föreslås bl. a. att det av nämnden avgivna yttrandet skall tilläggas den presum- tionsverkan i ersättningstvister att det får frångås endast om det visas el- ler eljest är uppenbart att marknadshyran varit påtagligt högre eller läg- re än nämnden angett. Denna regel medför en överhängande risk för att nämnden — kanske med samma ledamöter ——- kan nödgas bedöma ersättningsfrågor med utgångspunkt från sitt tidigare ställningstagande i fråga om skälig hyra. En sådan ordning synes strida mot grunderna för -de jävsregler som tillämpas i den dömande verksamheten. — —— ——

Utredningen har uttalat att det i direktiven givna uppdraget att un— dersöka om inte samtliga tvister på hyresrättens område bör prövas av hyresnämnd som första instans och bostadsdomstolen som slutinstans kommer att behandlas fullständigt i nästa utredningsskede. Det torde finnas goda skäl att i avvaktan på resultatet av det fortsatta utrednings- arbetet dröja med förslaget om överflyttning av ersättningsprocessen.

Malmö tingsrätt: Det är otvivelaktigt så att hyresnämnderna besitter större erfarenhet än fastighetsdomstolarna vad gäller hyresprövningen och prövningen av ersättningslokals likvärdighet. Av denna anledning kan skäl tala för ett överförande av ersättningsmålen till hyresnämn- derna. Tingsrätten ifrågasätter dock starkt lämpligheten härav. l" ersätt- ningsmålen är regelmässigt bedömningen av ersättningsbeloppens storlek den mest komplicerade frågan. Ersättningskraven kan vara avsevärda och den utredning som åberopas av parterna vidlyftig. För denna pröv- ning är domstolsprocessen avgjort mera lämpad, vartill kommer att fas- tighetsdomstolarna — till skillnad från hyresnämnderna — från exprop- riationsmålen har rik erfarenhet av dylika bedömningar.

Vidare är det, om förslaget att hyresnämnderna skall avge yttrande med presumtionsverkan i senare process leder till lagstiftning. från prin- cipiell synpunkt olämpligt att den slutliga prövningen i ersättningspro-

• Sida 92
•  Original

Prop. 1978,.-'79: 89 92

cessen handlägges av samma myndighet som preliminärt prövat frågan. ] betänkandet anföres härom bl. a. (s. 88) att det hos parterna kan fram- kalla en besvärande ovisshet när de skall ta ställning till hyresnämndens yttrande, om den slutliga prövningen ligger hos annan myndighet. Denna ovisshet torde inte vara större än den varje tappande part kan känna inför frågan om han skall godta myndighets dom eller beslut eller begära överprövning av saken. Vidare anföres att nämndens ytt- rande får större tyngd och att trycket på parterna att komma till en överenskommelse ökar om nämnden också har att pröva senare ersätt- ningstvist. Det framstår för tingsrätten som betänkligt ur rättssäkerhets- synpunkt om trycket på parterna att nå en överenskommelse i praktiken kan bestå i misstanken om att omprövningsmöjligheten närmast är illu- sorisk, därest en reell möjlighet till omprövning av beslutet av en i för- hållande till hyresnämnden självständig myndighet saknas.

Slutligen vill tingsrätten framhålla vikten av att en enhetlig praxis vid bedömningen av ersättningsbeloppens storlek, närmast ersättningen för rörelseskada, kan vidmakthållas. Det måste därför anses olämpligt att prövningen av hithörande frågor tillägges två självständiga prejudikats- instanser —— högsta domstolen och bostadsdomstolen.

På grund av vad som anförts avstyrker tingsrätten förslaget om över- flyttande av ersättningsprocessen till hyresnämnderna. Tingsrätten vill i detta sammanhang även framhålla, att de skäl, som i betänkandet an- förts för att redan i detta sammanhang taga upp frågan knappast verkar övertygande. Det är naturligare att problemen löses i ett sammanhang i samband med uppgiften att i slutbetänkandet undersöka om inte samtliga tvister på hyresrättens område bör prövas av hyresnämnden som första instans och bostadsdomstolen som slutinstans. Därvid bör också prövas om inte de nuvarande hyrestvisterna bör överföras från t'astighetsdomstolen till de allmänna domstolarna för att där handläggas vid allmänt fastighetsforum. Sedan bostadsdomstolen inrättades och bruksvärdes- och förlängningstvisterna ej längre prövas av fastighets- domstolen har det nämligen visat sig att det övervägande antalet hyres- tvister rör sig om belopp som understiger värdet av ett halvt basbelopp. Det kan därför starkt ifrågasättas om det inte är lämpligast att de hand- läggs som FT-mål.

I betänkandet föreslås vidare att vardera parten i ersättningsprocessen skall bära sina egna kostnader i hyresnämnden medan bestämmelserna i 18 kap. rättegångsbalken om ersättningsskyldighet för tappande part skall gälla vid överprövningen i bostadsdomstolen.

Tingsrätten ifrågasätter lämpligheten härav. Medlingsförfarandet in— för hyresnämnden är obligatorisk för den hyresgäst som vill säga upp hyresavtalet för villkorsändring eller som vill bli bevarad vid sin rätt till ersättning enligt 12 kap. 57 & jordabalken. Det framstår då som naturligt att vardera parten svarar för sina egna kostnader i medlingsförfarandet. Samma synsätt kan inte anläggas på ersättningstvister enligt nyss- nämnda lagrum, vilka inte på något avgörandc sätt skiljer sig från andra dispositiva processer, och där det sålunda finns skäl att bevara ersätt- ningsskyldighetcns preventiva och reparativa funktioner.

Tingsrätten anser därför —— om förslaget att ersättningsprocesserna skall överflyttas till hyresnämnderna leder till lagstiftning —— att bestäm- melserna i 18 kap. rättegångsbalken skall äga tillämpning även vid er- sättningstvist i hyresnämnd.

Domstolsverket: Domstolsverket motsätter sig att målen om ersätt-

• Sida 93
•  Original

Prop. 1978/79: 89 , 93

ning med anledning av hyresförhållandets upphörande förs över från fastighetsdomstol till hyresnämnd. Från principiella synpunkter är det olämpligt att hyresnämnd prövar riktigheten av ett ställningstagande som nämnden tidigare gjort. Detta gäller även om nämndens yttrande, som domstolsvcrket föreslagit, inte ges presumtionsverkan. Beräkningen av ersättning enligt 57% hyreslagen sker efter samma principer som förekommer i expropriationsmål. Om utredningens förslag genomförs kommer därför två prejudikatsinstanscr, högsta domstolen och bo- stadsdomstolen att avgöra likartade frågor. En sådan ordning måste an— ses olämplig. Vid prövning av crsättningsbeloppets storlek förekommer ofta vidlyftig utredning och muntlig bevisning. För sådana mål är dom- stolsprocessen bättre lämpad än förfarandet vid hyresnämnderna. Slutli- gen framgår av direktiven att utredningen har att undersöka om inte samtliga tvister på hyresrättens område bör prövas av hyresnämnderna som första instans och av bostadsdomstolen som slutinstans. Domstols- verket anser att hela den frågan bör tas upp i ett sammanhang. I annat fall är det. inte möjligt att överblicka samtliga konsekvenser av utred- ningens förslag om att föra över ersättningstvisterna till hyresnämn- derna. Även av detta skäl motsätter sig domstolsverket förslaget.

Hyresnämnden i Stockholm: Vad angår ersättningstvisterna enligt 57å hyreslagen (HL) finner hyresnämnden att nämnderna i och för sig får anses kompetenta att handlägga sådana tvister. Hyresnämnden anser dock att en överflyttning av dessa tvister inte bör ske utan ett grundli- gare övervägande av vad detta innebär för kompetensfördelningen hy— resnämnd/allmän domstol och av vad de organisatoriska konsekven- serna skulle bli. — — _

Hyresnämnden anser att nämnden i sammansättning ett hyresråd (do- mare), två sakkunniga intresseledamöter och eventuellt en teknisk expert i och för sig är kompetent att pröva ersättningsfrågorna. Det är också troligt att nämnden skulle kunna skilja sig från de mera okomplicerade ärendena utan alltför stor omgång. Å andra sidan är risken stor för att nämnderna drabbas av omfattande processer, som de inte är dimensio- nerade att klara av, och som inte heller passar för nämndprocessen en- ligt LAH. Särskilt gäller detta tvister om ersättningen för rörelseskada, vilka tvister kan vara mycket komplicerade och för vilka den ordinarie domstolsprocessen passar avsevärt bättre än nämndprocessen. Hyres- nämnden kan i detta avseende ansluta sig till Bergs uttalande (s. 128 m.). Hyresnämnden delar också Bergs uppfattning att det vore olämpligt - med två Självständiga prejudikatsinstanser i ärenden som rör ersättning för rörelseskada.

Som framgår av betänkandet har utredningen i uppdrag att utreda om inte alla hyrestvister bör föras över från domstolarna till hyresnämn- derna. Bortsett från den nu aktuella reformen av ersättningprocessen kommer denna fråga att behandlas i slutbetänkandet. Det är uppenbart att det här gäller reformer som är av utomordentligt stor betydelse för nämndernas framtida organisation och verksamhet. Enligt hyresnämn- dens bestämda mening bör de ändringar i kompetensfördelning nämnd/ domstol som kan föranledas av utredningsuppdragct genomföras i ett sammanhang och grundas på noggranna överväganden bl. a. av de orga- nisatoriska konsekvenserna. Hyresnämnden avstyrker därför att utred- ningens förslag att förlägga ersättningsprocessen till hyresnämnd nu ge- nomförs. Nämnden vill i sammanhanget erinra om att domstolsverket hos regeringen hemställt om översyn av nämndorganisationen. Det är

• Sida 94
•  Original

Prop. 1978j79: 89 94

enligt nämndens mening naturligt att utredningens nu föreliggande och kommande förslag överväges närmare i anslutning till en sådan översyn.

Hyresnämnden i Göteborg: Hyresnämnden anser visserligen att skäl föreligger att överväga en överflyttning av ersättningstvisterna till hyres- nämnd med hänsyn till att hyresnämnderna redan vid nuvarande med- lingsförfarande har att handlägga frågor som äger samband med ersätt- ningstvister, att hyresnämnderna får anses vara kapabla att pröva även ersättningstvister och att förfarandet vid hyresnämndernas prövning av ersättningstvister bör kunna vara förenat med tillräckliga garantier för rättssäkerhet.

Hyresnämnden ställer sig emellertid ändock tveksam i fråga om lämp- ligheten av en överflyttning av ersättningstvisterna, i allt fall till att en överflyttning beslutas redan nu.

Mot en överflyttning av ersättningstvisterna till hyresnämnd talar en- iigt hyresnämndens mening den omständigheten att handläggningen av ersättningstvisterna, som ofta är invecklade. gäller stora värden och medför omfattande bevisning, kräver en mer domstolsliknande form än vad som har avsetts för hyresnämnd. Hyresnämnderna är ju avsedda för ett snabbt och enkelt och för parterna billigt förfarande under tämligen fria former. En del bruksvärdeärenden, som hyresnämnderna har hand- lagt under senare år, har visserligen medfört att avsteg har fått göras från det förenklade förfarandet. Det finns emellertid all anledning att.. värna om hyresnämndernas smidiga processform och att inte utan till- räckligt tungt vägande skäl för närvarande påföra hyresnämnderna ar- betsuppgifter som nödvändigtvis medför komplicering av förfarandet.

Med en överflyttning av ersättningstvisterna följer att en hyresnämnd, som har att pröva en ersättningstvist, kan i tidigare medlingsärende mel- lan samma parter ha haft att med samma ledamöter ta ställning till fråga, som kan vara avgörande för utgången i ersättningstvisten, och kan över sådan fråga, exempelvis en lokals marknadshyra, ha avgett ytt- rande enligt den föreslagna bestämmelsen i 58 bä hyreslagen. Part kan kanske inte alltid förväntas ha tilltro till en förmåga hos hyresnämndens ledamöter att efter sådant yttrande objektivt bedöma en ersättnings— fråga. Part med sådana tvivel kan, hur obefogat det än är, i en ersätt- ningstvist komma att känna sig dömd på förhand och på så sätt brista i tilltron till rättssäkerheten. Detta är en med utredningens förslag för- enad nackdel, som man enligt hyresnämndens uppfattning inte bör bortse från.

Med utredningens förslag följer vidare att bostadsdomstolen blir an- dra och sista instans i ersättningstvistcr enligt 57% hyreslagen medan högsta domstolen kvarstår som tredje och sista instans i expropriations- mål. Genom att bostadsdomstolen blir slutinstans för ersättningstvister enligt 57% hyreslagen vinner man visserligen den fördelen att sådana tvister kan komma till ett snabbare slutligt avgörande. Eftersom de båda måltyperna är förenade med många gemensamma problem kommer emellertid systemet att medföra att man får två självständiga prejudi- katsinstanser för likartade frågor. Lika med vad Berg anför i sin reserva- tion finner hyresnämnden att en sådan konkurrens mellan prejudikats- instanser inte kan anses lämplig.

Som omnämnts inledningsvis i förevarande avsnitt avser utredningen att i ett slutbetänkande i enlighet med sina direktiv fullständigt behandla frågan om inte samtliga tvister på hyresrättens område bör prövas av hyresnämnd.

• Sida 95
•  Original

Prop. 1978,"' 79: 89 = 95

Frågan om och i vilken mån ytterligare hyrestvister kommer att före- slås bli överflyttade till hyresnämnd står alltså för närvarande öppen. Hyresnämnden anser det vara mindre lämpligt att bryta ut ersättnings- tvister enligt 57 & hyreslagen ur den samling av hyrestvister, varom kan vara fråga, och redan nu bestämma att ersättningstvisterna skall föras över till hyresnämnd. Enligt hyresnämndens uppfattning bör samtliga hyrestvister komma till övervägande för överflyttning i ett sammanhang. Det kan nämligen inte uteslutas att ett sådant samlat övervägande ger vid handen att med hänsyn exempelvis till hyresnämndernas organisa- tion och handläggningsformer inte någon hyrestvist alls bör flyttas över till hyresnämnd. Att särbehandla ersättningstvisterna och besluta så att säga i förväg om överflyttning av dem till hyresnämnd kan därför sc- nare ge anledning till att väcka fråga om återflyttning av ersättningstvis— terna till fastighetsdomstol.

Med hänsyn till de synpunkter som hyresnämnden sålunda för sin del har redovisat anser sig hyresnämnden inte beredd att tillstyrka utred- ningens förslag att nu överflytta ersättningstvister enligt 57 & hyreslagen från fastighetsdomstol till hyresnämnd.

Kommerskollegium: Hyresnämndens bedömning i förlikningsförfa- randct bör endast tillmätas rangen av ett bevismedel, som bör bli före- mål för fri bevisprövning i ersättningsprocessen. Redan härav torde följa att hyresnämnd — framförallt om skyldighet som föreslagits åläg- ges nämnden att i samband med förlikningsförfarandc avge yttrande om marknadshyrans nivå — inte är skickad att även handha ersättnings- processen.

Vidare är att märka att för ledamot av hyresnämnd gäller de i RB 4: 13 uppställda strikta reglerna om domarjäv. Sådan ledamot får såle- des inte varken i egenskap av skiljeman eller sakkunnig tidigare haft med saken att skaffa. Kollegiet kan inte inse att det är möjligt — utan att göra intrång på jävsreglerna — att först låta samma hyresnämnd uppträda som förlikningsorgan, därefter närmast som sakkunnig avge yttrande beträffande marknadshyrans höjd och slutligen döma i en ersättningsprocess, allt rörande samma sak.

På grund härav och med hänsyn till den erfarenhet domstolarna har från expropriationsmål när det gäller att bedöma ersättningsbelopp, ifrå- gasätter kollegiet om det är lämpligt att —— som utredningen föreslagit -— överföra ersättningsprocessen i hyresmål från domstol till hyresnämnd. I vart fall bör ett sådant ställningstagande anstå till dess utredningen i en— lighet med sina direktiv slutfört en undersökning om inte samtliga tvis- ter. på hyresrättens område bör prövas av hyresnämnd som första in- stans.

HSB: HSB avstyrker förslaget att överflytta ersättningstvister från all- män domstol till hyresnämnd och i sista hand bostadsdomstolen.

Beräkning av ersättning till lokalhyresgäst, enligt 57 & hyreslagens reg— ler, skall ske enligt samma grunder som gäller beräkning av rörelse— skada enligt expropriationslagen. Om man flyttar över ersättningstvis- terna från allmänna domstolar till hyresnämnd och bostadsdomstol eta- bleras två självständiga juridiska instansordningar för helt likartade frå- gor. Expropriationsmål i allmänhet skall alltjämt handläggas av van- liga domstolar med högsta domstolen som sista instans. En sådan kon- kurrens mellan prejudikatinstanser är olämplig.

KF: KF avstyrker förslaget. Det är enligt KF:s mening principiellt felaktigt att hyresnämnd överprövar sitt eget yttrande. Sådan överpröv-

• Sida 96
•  Original

Prop. 1978/79: 89 96

ning torde endast under mycket speciella omständigheter leda till att nämnden frångår sin tidigare uppfattning. Effekten blir då åter att man riskerar ett förhållande där hyresnämnden i praktiken fastställer lokal- hyrorna. Visserligcn kan hyresnämnds beslut i ersättningstvist överkla- gas till bostadsdomstolen. Härmed kommer man in på KF:s andra in- vändning mot att föra bort ersättningstvisterna från allmän domstol. Frågan om rätt till ersättning och ersättningens storlek bör enligt KF:s mening avgöras i samma process. KF ifrågasätter om bostadsdomstolen är rätt forum för prövning av ersättning på grund av rörelseförlust. Er- sättningsgrunderna är i stora delar desamma som i expropriationsmål och följden skulle kunna bli att de allmänna domstolarna och bostads-- domstolen skapar olika praxis för likartade typer av ersättning. KF an- ser i vart fall att frågan bör anstå och med bättre belysning ingå i den helhetsprövning av hyresnämnds kompetens, som utredningen arbetar vidare med.

Svenska handels/mnmmr/örbundct: Enligt utredningsförslaget skall eventuell prövning av ersättning till hyresgästen överföras från fastig- hetsdomstol till hyresnämnd. Härigenom skulle hyresnämnden komma att överpröva sitt eget yttrande om marknadshyran. Ett sådant förhål- lande vore enligt förbundets uppfattning olämpligt från rättssäkerhets- synpunkt.

Kommunförbundet: Genom att låta crsättningstvisten ligga kvar på fastighetsdomstolen skulle hyresnämnden inte hamna i den besvärliga si- tuationen att behöva överpröva sitt eget beslut i medlingsärendet.

Stockholms kommun (= stadsjuristen ): Ersättningsproccsscn bör ligga kvar vid de i dessa frågor erfarna fastighetsdomstolarna. — Nega- tiva konsekvenser kan uppkomma, om hyresnämnden i ersättningspro- cessen sätts att pröva sin egen i medlingen angivna uppfattning om marknadshyran. Det torde få anses naturligt om nämnden vid sin pröv- ning i ersättningstvisten känner sig bunden vid prövningen under med- lingen, särskilt som kanske hyresgästen i förlitande på att den prövning- en var riktig, räknat med att lokalen ej skulle gå att hyra ut för den hyra som hyresvärden krävt. För hyresnämnden torde det då ligga nära till hands att, om hyresvärden lyckats hyra ut lokalen till denna hyra, finna att denna hyra inte är rimlig med hänsyn till hyresläget på orten. Vad som således anförts talar emot en förändring av forumreglerna för er- sättningsprocessen. Mot en sådan förändring talar även att fastighets- domstolarna, som nu handlägger ersättningstvisterna, i expropriations- mål handlägger värderingar av samma slag. Förutom att de båda tvis- terna bör handläggas lika talar även den omständigheten, att man bör utnyttja fastighetsdomstolarnas erfarenhet, att lösa tvister inom detta område, för att någon ändring ej bör ske.

Göteborgs kommun (= fastighetsnämttdcn): Att först ange den skä- liga hyran med ledning av parternas och eget material och därefter kanske några månader senare fastställa ett skadeståndsbelopp med led- ning av det tidigare gjorda ställningstagandet och med stöd av legal pre- sumtion framstår såsom en märklig ordning. I en reservation till utred- ningen belyses frågan. En hyresnämnd som en gång yttrat sig i mark- nadshyran ställs kanske i den situationen att hyresvärden vid tidpunkten för ersättningsfrågans avgörande faktiskt hyrt ut lokalen till hyra som ligger påtagligt över den av nämnden angivna. Nämnden måste då kons- tatera att den felbedömt marknaden. Hyresnämndens ledamöter ställs här i en situation som man i århundraden besparat domarkåren från

• Sida 97
•  Original

Prop. 1978/79: 89 ' " 97

genom jävsregler. Denna omständighet iförening med följande förhål- landen talar emot en överföring av handläggningen till hyresnämnd.

Hyresnämnden handhar idag, förutom de mera rutinbetonade ären- dena enligt hyreslagstiftningen, frågor enligt bostadsförvaltningslagen (tvångsförvaltning etc.), bostadssaneringslagen och lagen om förvärv av hyresfastighet. Hyresnämnd skall också handlägga ärenden om förhand- lingsordningen på bostadsmarknaden. I frågan om skadeståndsbcdöm- ningar gäller enligt 1974 genomförd lagändring att hyresnämnd skall pröva tvist om reparationsföreläggande och tvister i fråga om skade- stånd då bostadshyresgäst genom att själva måla, tapetsera eller vidta annan sådan åtgärd påstås ha minskat lägenhetens bruksvärde.

Processmaterialet i de nu ifrågavarande ersättningstvisterna är ofta företagsekonomiska och redovisningstekniska sakkunnigutlåtandcn utar- betade av auktoriserade revisorer förebragta av båda parter, vanligen med olika slutsatser. Målen kräver erfarenhet och specialkunskaper. Ex- propriationsdomstolarna och sedermera fastighetsdomstolarna har under många år i samband med inlösen av fast egendom och nyttjanderätter handlagt en mängd mer eller mindre komplicerade mål av ifrågavarande art. Fastighetsdomstolen kommer också i framtiden att i oförminskad omfattning få handlägga sådana mål. Det kan ifrågasättas om det är en reform i ordets gängse mening med en ordning där två ”specialdomsto- lar”, vanligen verksamma i en och samma kommun, skall oberoende av varandra slita tvister med ett ofta ytterst komplicerat processmaterial. Härtill kommer att fastighetsdomstolarna genom sin sammansättning måste anses bättre ägnade att lösa ifrågavarande tvister än de partssam- mansatta hyresnämnderna.

Sveriges advokatsamfund: Sedan fastighetsdomstolar med tekniskt sakkunniga ledamöter inrättades, föreligger enligt samfundets mening ingen anledning att överföra dessa ofta mycket komplicerade ersätt- ningsmål till hyresnämnderna. Ersättningsyrkandena avser ofta mycket höga belopp och det kan vara fråga om företagsekonomiskt avancerade problem, där parterna åberopar omfattande bevisning bl. a. genom för- hör med sakkunniga. Ersättningsmålen fordrar prövning enligt det för- farande som gäller för domstolsprocessen. Särskilt om hyresnämndens yttrande rörande marknadshyran och bedömningen huruvida anvisad crsättningslokal är godtagbar skulle få prejudicerande verkan, måste det vara helt uteslutet att låta ett därpå följande ersättningsmål avgöras av hyresnämnden.

Sveriges fastighetsägareförbund: En av de grundläggande principerna inom svenskt rättsväsende är, att frågor om skadestånd skall prövas un- der domstolsmässiga former med den allsidiga möjlighet till bevisning, som då står parterna till förfogande. Utredningen påpekar, att samma grunder skall tillämpas i ersättningstvister, som gäller vid s.k. rörelse- skada med anledning av expropriation. Av detta har fastighetsdomstolcn stor erfarenhet. Sett mot denna bakgrund kan det starkt ifrågasättas om det är riktigt att nu överföra ersättningsmålen till hyresnämnd. De enda crsättningsmål, som hyresnämnderna nu har att handlägga, är då en hy- resgäst enligt 24 a 5 hyreslagen vidtagit sådana åtgärder, att lägenhetens bruksvärde minskat. Sådana mål är emellertid sällsynta och avser endast mindre belopp. Någon omfattande bevisning behöver inte förebringas. Folke Berg har i sin reservation ytterligare berört de principiella betänk- ligheterna, som föreligger mot ett överförande av ersättningsmålen till hyresnämnden. Hyresnämnden kommer i praktiken att vara både första 7 Riksdagen 1978/79. 1 saml. Nr 89

• Sida 98
•  Original

Prop. 1978 / 79: 89 93

och andra instans i dessa mål; ett förhållande som inte kan godtagas. Har hyresnämnden en gång i sitt preliminära yttrande uttalat sig om hy- ran för en lokal, torde extraordinära omständigheter behöva föreligga för att nämnden skall frångå detta. Mot överförande av ersättningstvisc terna till hyresnämnden kan även åberopas, att expropriationsmålcn be- träffande rörelseskada även i fortsättningen skall prövas av fastighets- domstolen med vanlig instansordning, medan målen från hyresnämnden slutligen avgörs av bostadsdomstolen. Härigenom uppkommer ett kon- kurrensförhällande, som kan leda till olika praxis för de båda målty- perna. Detta kan inte vara ägnat att inge förtroende för rättsskipningen.

Förbundet anser alltså, att man inte nu bör överföra ersättningsmålcn till hyresnämnderna. Denna fråga bör övervägas ytterligare. Utred- ningen ges därigenom möjlighet att i sitt slutbetänkande närmare ta ställning till den lämpliga instansordningen.

Svenska byggnadsentreprenörföreningen: Den föreslagna ordningen synes innebära att hyresnämnden i praktiken kommer att överpröva ett tidigare av nämnden antaget beslut. Förslaget strider mot normalt före- kommande procedurrcgler och inger starka betänkligheter ur rättssäker- hetssynpunkt.

Ersättningsmålen kan i många fall röra sig om mycket stora belopp och innefattar ofta vidlyftig och svårbedömbar bevisning av ekonomisk karaktär. För avgörande av denna typ av tvister mäste domstolsproccss vara den mest lämpliga. För fastighetsdomstolcn talar vidare den erfa- renhet domstolen har från bedömning av likartade ersättningsfrågor i cxpropriationsmål.

SBEF anser att ersättningsprocessen även i fortsättningen bör hand— läggas av fastighetsdomstol och avstyrker därför att ersättningsmålen överförs till hyresnämnderna.

8. Hyresnämndernas resurser

Bostadsdomstolen: Det föreslagna, utvidgade medlingsförfarandet kommer att kräva ökade arbetsinsatser av hyresnämnderna, i synnerhet vad gäller storstadsområdena, och detta måste enligt bostadsdomstolens uppfattning föranleda en förstärkning av nämndernas resurser. Över- förcs dessutom ersättningstvisterna till hyresnämnderna torde en ytterli- gare resursförstärkning vara ofrånkomlig.

Domstolsverket: Domstolsverket är av den bestämda uppfattningen att arbetsbördan för hyresnämnderna kommer att öka avsevärt om ut— redningens förslag genomförs. Parterna kan kostnadsfritt få ett utlåtande från hyresnämnd om lokalens marknadsvärde vilket torde innebära ökat antal ärenden. Vidare kommer varje ärende att bli mer arbetskrävande än för närvarande.

Med nuvarande ordning där ersättningstvisterna anhängiggörs i fas— tighetsdomstol kan man anta att risken för att få svara för motpartens rättegångskostnader har en avhållandc effekt. Förs dessa tvister över till hyresnämnderna, där ju vardera parten bär sin rättegångskostnad, kan tänkas att antalet sådana mål kommer att öka.

Förslaget torde innebära att det krävs personalförstärkning åtmins- tone vid vissa hyresnämnder. Även det av dcmstolsverket förordade

medlingsförfarandet kommer att innebära ökad belastning på hyres- nämnderna.

• Sida 99
•  Original

Prop. 1978/79: 89 . 99

Domstolsverket har gjort en utredning om arrende- och hyresnämn- dernas nuvarande organisation. Därvid har bland annat konstaterats att de små nämndkanslicrnas organisation i vissa avseenden inte är tillräck- lig, t. ex. i samband med ledigheter och arbetstoppar, men å andra sidan är överdimensionerad i fråga om en del funktioner. I syfte att få till stånd en mer effektiv och rationell organisation har domstolsvcrket därför hos regeringen föreslagit att frågan om en inordning av arrende- och hyresnämnderna i tingsrätterna utreds. Domstolsverket har i sin framställning av naturliga skäl utgått från hyresnämndernas nuvarande uppgifter och förutsatt att de komplikationer som kan följa av att tings— rätt erhåller de medlingsfunktioner som nu ankommer på hyresnämnd skulle bli belysta under utredningsarbetet. Hyresrättsutredningens för— slag ligger knappast i linje med domstolsvcrkets tankegångar om en lämplig organisatorisk utveckling av hyresnämnderna. Det är enligt domstolsvcrkcts mening angeläget att ställning tas till verkets begäran om utredning innan hyresrättsutredningens arbete slutförs.

Hyresnämnden i Malmö: Ersättningstvister får anses vara kvalifice- rade tvistemål. Med hänsyn härtill och till förekomsten av andra slag av kvalificerade ärenden, vilka numera förekommer vid hyresnämnderna och arrendenämnderna, vill hyresnämnden framhålla att genomförandet av förslaget nödvändiggör en översyn av hyresnämndernas organisation för protokollföring. Hyresnämnden vill i detta sammanhang erinra om följande.

Av hyresnämndens tre ledamöter är vanligen bara ordföranden jurist. Vid huvudförhandling i dispositiva tvistemål tjänstgör i allmän domstol och i fastighetsdomstol minst två jurister. De allmänna domstolarna och fastighetsdomstolarna har tillgång till notarier för protokollföring vid huvudförhandling. Protokollförarna vid hyresnämnden är normalt inte jurister. Denna ordning med enbart en jurist i nämnden och inga nota- rier för protokollföring har funnits alltsedan hyresnämnderna började verka 1.1.1969. De ärenden som ankom på hyresnämndernas prövning de första verksamhetsåren avsåg huvudsakligen ändring av bashyra med anledning av underhålls- eller förbättringsarbeten, överlåtelse av hyres- rätt, förlängning av hyresavtal och villkor vid förlängning samt medling i hyrestvister. För sådana ärenden kunde hyresnämndernas organisation anses godtagbar. Emellertid har därefter bland annat ärenden enligt bo- stadsförvaltningslagen, bostadssaneringslagen, lagen om förvärv av hy- resfastighet och hyresförhandlingslagen anförtrotts hyresnämnderna. Ef- ter ändringar i 12 kap. jordabalken prövar nämnderna numera också tvister om reparationsföreläggande enligt 16 å andra stycket Och om er- sättning för skada enligt 24a %. Hyresregleringsärendcna, alltså ären- dena om ändring av bashyra med mera, har upphört efter ändrad lag- stiftning. Vidare är de flesta hyresråden sedan 1.1.1972 ordförande i ar- rendenämnd. Arrendenämndcrna har bland annat till uppgift att pröva tvister om förlängning av avtal vid jordbruksarrende och bostadsarrende och om villkoren vid sådan förlängning ävensom att medla i arrende- tvister överhuvud.

Många av de ärenden som numera ankommer på hyresnämnderna och arrendenämnderna är i fråga om storlek ävensom tvistefrågomas beskaffenhet och ekonomiska betydelse för parterna väl att jämställa med dispositiva tvistemål. Hyresnämnden vill understryka att de nuva- rande protokollförarna gör förtjänstfulla insatser. Det ligger emellertid i sakens natur att protokollföringen kan bli svårbemästrad för dem i om-

• Sida 100
•  Original

Prop. 1978 ,!' 79: 89 100

fångsrika ärenden med invecklade juridiska frågeställningar och med ett flertal olika yrkanden och grunder. Förhållandet kan i sin tur få till följd att det blir svårt för ordföranden att handlägga sådana ärenden så snabbt och säkert som parterna får anses ha rätt att förvänta. Härtill kommer att även intresseledamöternas tid är dyrbar. De har vanligen en heltidssyssla att sköta. Om denna deras gärning skulle bli alltför mycket lidande till följd av onödigt utdragna förhandlingar i nämnderna finns uppenbarligen risk för att dessa kvalificerade personer inte längre anser sig kunna ställa sig till förfogande för tjänstgöring i nämnderna.

Enligt hyresnämndens mening bör notarietjänster inrättas vid hyres- nämnderna och arrendenämnderna. De nuvarande tjänsterna för assi- stenter/protokollförare i befordringsgång 6 A bör emellertid i flertalet fall finnas kvar. Med hänsyn härtill och till förhållandena i övrigt synes det tänkbart att notarietjänster kan särskilt vid nämnder med enbart en ordförande föranleda särskilda anordningar. Emellertid finns tingsrätt på de orter där hyresnämnderna har sina kanslier. Såväl hyresråd som andra tjänstemän vid hyresnämnderna är skyldiga att i den mån göro- målen tillåter det tjänstgöra bland annat vid tingsrätt. Förutsättningama för att finna svar på de organisatoriska frågor som kan väntas uppstå vid inrättande av notarietjänster vid hyresnämnderna får därför anses goda.

Eventuellt inrättande av notarietjänster kommer att få betydelse inte enbart för den egentliga protokollföringen. Nämndernas avverkning av ärenden kommer att främjas av att notarierna i sedvanlig omfattning biträder ordförandena med verkställande av rättsutredningar före sam- manträdena och med skrivning av förslag till beslut efter sammanträ- dena.

Svenska försäkringsbolags riksförbund (= Näringslivets byggnadsde- legations granskningspromemoria): Förslaget betyder ökade arbetsupp- gifter för hyresnämnderna. Detta kan ge upphov till praktiska problem. Det är tänkbart att förlikningsverksamheten kan bli betydligt mer ar- betskrävande än för närvarande. Härtill kommer att hyresnämnderna enligt förslaget också skall överta ansvaret för skadeståndstvister i första instans från fastighetsdomstolarna. Detta ökar arbetsbelastningcn ytterli- gare och man kan inte bortse ifrån att det nya systemet också kan öka antalet skadeståndstvister, åtminstone i ett inledningsskede. Värderings- målen kan i vissa fall röra betydande ekonomiska värden, och kräver då vanligen omfattande utredningar av samma slag som i expropriations- mål.

För att hyresnämnderna skall kunna fylla sina nya funktioner som förlikningsorganisation på ett tillfredsställande sätt — vilket är en förut- sättning för att de nya besittningsskyddsreglerna skall fungera tillfreds- ställande —— behövs sannolikt betydande förstärkningar av organisatio- nen. Det krävs att hyresnämndernas kapacitet ger möjlighet för par- terna att få avsedd förhandlingsmedverkan och att handläggning kan ge— nomföras utan förseningar. De nya uppgifterna som värderingsorgan i skadeståndstvister torde vidare kräva, att hyresnämnderna förses med särskild expertis med erfarenheter av expropriationsvärdering. Dessa frågor övervägs f. n. inom ramen för hyresrättsutredningens fortsatta ar- bete. Dessa frågor behöver få en snar lösning. Att hyresnämnderna fun— gerar effektivt är nämligen, som påpekats, en nödvändig förutsättning för att de skall vinna parternas förtroende som medlingsinstitution på hyresmarknaden enligt den nya ordning som föreslås.

• Sida 101
•  Original

Prop. 1978/79: 89 ' 101

En ökad arbetsbelastning är också att vänta för bostadsdomstolen, som enligt förslaget skall bli slutinstans för värderingstvistcr. Dessa pro- blem kan bli betydande, eftersom bostadsdomstolen får ta emot den samlade arbetsbördan av överklagade värderingstvistcr från hela landet. Akuta problem kan uppstå, om frekvensen skadeståndsmål skulle öka efter införande av de nya besittningsskyddsreglerna och samtidigt benä- genheten för överklagande växer, när värderingstvistcr-na övergår från fastighetsdomstolar till hyresnämnder.

Om den föreslagna forumförändringen skall genomföras förtjänar därför övervägas att genomföra förslaget i etapper. I en första etapp borde då hyresnämnderna förstärkas och tillföras erforderlig kompetens i värderingstvistcr av cxpropriationskaraktär. Tills erfarenheter vunnits av omfattningen i fråga om värderingstvistcr och klagofrckvensen i dessa fall skulle överprövningen av värderingstvistcr lämpligen kunna ligga kvar hos fastighetsdomstolarna.

[ en senare etapp fick så övervägas, om bostadsdomstolen skall inrät- tas som överprövande instans i värderingstvistcr. Detta ger möjligheter både att bedöma behovet av kapacitetsförstärkning och vilken lösning som bör ges frågan att skapa en enhetlig prejudikatsinstans i värderings- tvistcr. Viktiga värderingstvistcr avgörs nämligen också i cxpropriations- rättslig ordning slutligt av HD också då det gäller lokaler.

9. Indexklausuler

Hyresnämnden i Stockholm: Hyresnämnden har ingen erinran mot utredningens förslag beträffande indexklausul i ettårskontrakt.

Hyresnämnden i Malmö: Hyresnämnden kan upplysa att ettåriga avtal med årlig indexreglering förekommer i betydande utsträckning i de tvis- ter angående lokaler som anhängiggöres hos hyresnämnden. Det före- kommer även att hyresvärden fordrar att indexregleringcn sker med ut- gångspunkt från index vid tiden ett år före avtalstidens början. Hos nämnden förekom exempelvis under sommaren och förhösten 1977 för medling åtskilliga ärenden om hyra för lokal från och med 1.10.1977. Flera hyresvärdar föreslog ettåriga avtal med förlängningstid om ett år ävensom årlig indexreglering den 1 januari av hyran med utgångspunkt från index för oktober 1976. Beroende på förändring av index från ok- tober 1976 till oktober 1977 skulle alltså den under förhösten 1977 från och med 1.10.1977 överenskomna hyran kunna höjas redan från och med 1.1.1978. Nämnden har i sin medlingsverksamhet i ett flertal fall avrått från sådana villkor.

Det är givetvis till värdefull ledning för parterna om det lyckas orga- nisationerna på hyresmarknaden att komma överens om rekommenda- tioner beträffande indexreglering. I det läge som nu råder har utred- ningen enligt nämndens mening haft goda skäl för sitt förslag om förbud mot ettårsavtal med indexklausul för lokaler. Nämnden tillstyrker att förslaget genomförs.

Hyresgästernas riksförbund: När 19a-5 hyreslagen om förbud mot obestämd hyra föreslås utsträckt att gälla även lokaler har undantag gjorts för s.k. omsättningshyra. Förbundet är av den principiella upp- fattningen att det inte med någon nödvändighet föreligger ett direkt samband mellan lokalens marknadsvärde och affärsrörelsens lönsamhet. Det är emellertid känt att det bland en del affärsidkare råder den upp-

• Sida 102
•  Original

Prop. 1978579: 89 102

fattningen att systemet ibland har vissa fördelar och då hyreslagen och avtalslagen ger vissa möjligheter att rätta till fall där hyresutveeklingen blir alltför ogynnsam i förhållande till den allmänna marknadshyrcsni- vån, vill förbundet inte motsätta sig det föreslagna undantaget. Omsätt- ningshyror bör dock inte få åberopas som jämförelse eller vägled- ning i tvist om marknadshyra i det av utredningen föreslagna syste- met. —- —— -—-

Av de skäl utredningen anfört finner även förbundet det vara angelä— gct att komma ifrån systemet med indexklausuler i avtal med en hyres- tid av högst ett år. Det föreslagna förbudet kan emellertid leda till att hyresvärdarna helt går över till flerårsavtal innehållande indexklausuler som är oförmånliga för hyresgästerna. Det finns också situationer där hyresgästen har ett berättigat intresse av ettårsavtal, exempelvis om han efter medling i en villkorstvist inte önskar vara bunden av nya villkor för flera års tid utan hellre söker annan lokal för sin verksamhet. Det bör därför föreligga möjlighet för hyresgästen att i samband med för- längning av avtalet välja ettårsavtal utan indexklausul.

HSB: HSB tillstyrker förslaget om förbud mot indexklausuler i kort— tidsavtal, dvs. avtal som omfattar längst ett år, samt förslaget att avtal om s.k. omsättningshyra undantas från förbudet mot rörliga hyror och att lokalhyresavtal får göras beroende av att hyran skall utgå med be- lopp som bestäms efter förhandlingar med hyresgästorganisation.

Sveriges kioskägares riksförbund: lndexklausulen har för lokalhyres- gäster vunnit mer och mer terräng och kan väl vara såväl på gott som ont. Att avfärda indexklausulen för ettårsavtal tyckes mindre värd för skydd av hyresgäst, då det i de flesta fall p. g. a. detta, hyresvärden väl- jer minimum om två år med uppsägande av avtal för hyresreglering och håller sig skadeslös med ny indexklausul. Bindning vid index bör därför endast medgivas för flerårsavtal. — —— —

Huruvida avtal med hyresbelopp, som står i visst förhållande till hy- resgästens rörelseintäkter, är tveksamt att inskriva i lag. Som regel blir ingen tvistefråga förrän hyresbeloppet under längre tid haft menlig ver- kan för hyresgästen. Det fasta hyresbeloppct, som bygger på marknads— mässiga grunder är fullt tillräckligt.

Riksförbundet Kiosk & Gatukök: Indexklausuler har under senare år på grund av olika faktorer otvivelaktigt medfört negativa verkningar i form av oskäliga lokalhyror. I de flesta fall har då index varit knutet till bashyran s.k. A-klausul. Indexreglering har dock även positiva sidor under förutsättning att densamma är rätt anpassad till hyresvillkoren i övrigt. Förbundet har exempelvis i många förhandlingar under senare tid träffat avtal om indexändringar gällande på halva basbeloppet, ett förhållande som visar att hyresvärdarna insett orimlighcterna i förut in- gångna avtal. I nya avtal är det mindre vanligt med index på hela basbe- loppet. Om den föreslagna reformeringen genomföres uppstår dessutom en säkerhet mot oskäliga indexregleringar. Förbundet anser därför att förbud inte bör införas beträffande index i annat fall än vid ettårsavtal, vilket utredningen föreslagit.

SABO: Att i lag fastställa den högsta andel av en hyra, som får vara indexreglerad avvisas i betänkandet. SABO har samma uppfattning bl. a. av den anledningen att förhållandet mellan hyresvärdens kapital-, underhålls- och driftkostnader varierar kraftigt mellan bebyggelser av olika typ och årgångar. Ett maximerande skulle i vissa fall få till följd att indexreglering av hyran vore helt omöjlig.

• Sida 103
•  Original

Prop. 1978/' 79: 89 103

Sveriges hotell- och restaurangförbund: SHR anser att den möjlighet till indexreglering av hyran vid långtidsavtal som nu föreligger bör bibe- hållas. Utredningens förslag om förbud mot indexklausul vid korttidsav- tal tillstyrks.

Sveriges köpmannaförbund och SHIO: Organisationerna ansluter sig till utredningens förslag att förbjuda indexklausuler vid ettårsavtal. Vi har uppfattat denna spärregel som en kompromiss, att döma av det re- sonemang som förs under punkten 4.3 i betänkandet. Man skulle helst sett en ny ordning där man kunde tillämpa en given alltigenom skälig in- dexklausul. Emellertid har man ej kunnat finna en sådan lösning. Orga- nisationerna ser snarare denna kompromisslösning som ett ytterligare led i utredningens ambition att skapa en balans mellan hyresvärden och hyresgästen i förhandlingsskedet, vilket också framgår av utredningsdi- rektiven.

I en hyresförhandling rörande nya hyresvillkor har hyresgästen onek- ligen lättare att ta ställning till yrkat hyreskrav i antal kronor än någon form av automatik som han på sikt icke kan förutse eller förstå innebör- den av. Om han inte har den självklara rätten att kunna kräva ett ett- årsavtal och på så vis varje år kunna ta ställning till nya hyreskrav så blir följden att hyresgästen lättare ger efter beträffande av hyresvärden fordrat index. Han är i vart fall inte beredd att offra hyresavtalet bara på den grunden att man inte kunnat enas om index. Om inte denna självklara rätt särskilt inskrives i lagförslaget kommer bara resultatet bli att hyresvärden i fortsättningen alltid kräver långtidsavtal, minst två år. Man skall ha i minnet att många hyresförhandlingar tillgår på så vis att hyresvärden framställer yrkande om nya hyresvillkor utan att vidta upp- sägning. Om man i dessa förhandlingar kommer in på ett indexresone- mang som hyresgästen inte kan acceptera, bör det finnas större förhand- lingsutrymme mellan parterna att kunna enas, om man vet, att i en ef- terföljande uppsägningssituation med ty åtföljande medling, hyresgästen kan komma att kräva ett ettårsavtal. I annat fall finns det risk för att utvecklingen accelererar än snabbare än vad som hittills skett och hyres- värdarna kräver minst tvåårsavtal med indexklausuler med långt mer oskäliga verkningar än vad som är i bruk idag.

Genom ett ettårsförbud skapas denna balans på så sätt att om hyres— gästen inte kan acceptera den av hyresvärden föreslagna automatiken skall han äga rätt att fordra ett ettårsavtal och på så vis komma ifrån diskussionerna om index. När det gäller förhandlingssituationen åstad- kommcs balansen därigenom att om båda parter i och för sig är intres— serade av ett långtidsavtal, dessa lättare kan komma överens om en för båda parter vettig automatik. I annat fall kan ju hyresgästen kräva ett- årsavtal. — — —

Vad gäller förhandlingsklausulers tillämpning har organisationerna — och de lokalhyresgäster de företräder —— mycket nedslående och nega— tiva erfarenheter av deras tillämpning. Det säger sig självt att en organi- sation av typ hyresgästförening ej rimligen kan träffa en uppgörelse för ett kollektiv av kommersiella lokaler enligt principen viss procents hy- reshöjning, om man samtidigt har anspråk på att denna hyreshöjning skall medföra en marknadsanpassad hyra.

Kommittén anammar ju samma principer vad gäller marknadsmässig hyra för varje enskilt och individuellt objekt, som gäller för närvarande enligt 1969 års lag. Detta förutsätter ju att varje individuellt objekt har en med hänsyn till samtliga omständigheter individuell hyressättning ./.

• Sida 104
•  Original

Prop. 978,79: 89 104

marknadshyra. Utredningens förslag visar med all önskvärd tydlighet att man skall vidareutveckla denna tankegång enligt specialmotiveringen under 57 a &. Vid sådant förhållande är det organisationernas mening att man de facto skall inskriva ett förbud mot förhandlingsklausuler för lokalhyresgäster. När det gäller organisationernas åsikt om förbud mot förhandlingsklausuler tar vi fasta på utredningens slutkonstaterande nämligen att vid långtidsavtal med förhandlingsklausul måste särskilt beaktas att en hyresgäst, som är missnöjd med en kollektiv förhandlings- uppgörelse, ej har möjlighet att själv säga upp avtalet för omreglering av hyran förrän kontraktstiden är slut.

Organisationerna kan fastslå att flertalet hyresvärdar, som tidigare tillämpat förhandlingsklausul, har borttagit dessa vid sin lokalhyresut- hyrning. I dessa fall har man uppfattat det som självklart att vid hyres- sättning för lokaler måste man förhandla särskilt för det individuella objektet och med den sittande hyresgästen.

Bostadsdomstolen: Bostadsdomstolen delar de invändningar mot in— förande av ett förbud mot indexklausuler vid ettårsavtal som Folke Berg anfört i sin reservation. Intresset att värna om hyresgästens ställning när det gäller dessa avtal torde i väsentlig mån tillgodoses om prövningen av villkorstvist i anledning av hyresgästens uppsägning utformas på sätt bo- stadsdomstolen föreslår under 58 aå nämligen att hyresvärden betages möjligheten att i de fall endast hyresgästen sagt upp hyresavtalet för villkorsändring framställa krav på högre hyra eller eljest för förlängning kräva oförmånligare villkor än som gällt förut.

Hovrätten för Västra Sverige: Förslaget ger anledning till viss tvekan. Samtidigt uttalas nämligen att man torde kunna utgå från att den steg- ring av kostnaderna för drift och underhåll, som f. n. kännetecknar all fastighetsförvaltning, också påverkar det allmänna hyresläget för lokaler i höjande riktning. Ytterligare uttalas att, om föreslaget förbud införs man inte bör räkna med att parterna i allmänhet avstår från de admi- nistrativa fördelar som står att vinna med indexklausuler utan i stället med att parterna som regel kommer att sluta avtal för längre tid än ett år och då i första hand för två år. — Många gånger torde emellertid för såväl hyresvärd som hyresgäst föreligga behov av att icke vara bunden av ett avtal under längre tid än ett år i taget även om man samtidigt räknar med att avtalet kommer att förlängas. Dessa parter skulle enligt förslaget bli hänvisade till ett betydligt omständligare förfarande med antingen uppsägning av hyresavtalet för villkorsändring eller förhand- ling mellan vederbörande partsorganisationer och härigenom drabbas av onödiga kostnader och besvär. Härtill kommer att med den formulering av 19 a & 2 st. hyreslagen som föreslagits bestämmelsen lätt torde kunna kringgås. Då några egentliga fördelar med förbudet knappast synes kunna ernås och då den nya generalklausulen i 365 avtalslagen torde bereda tillräckliga möjligheter att komma till rätta med obilliga klausu- ler, avstyrker hovrätten förslaget.

Malmö tingsrätt: Tingsrätten ansluter sig i denna del till den av Folke Berg framförda reservationen.

Domstolsverket: De skäl utredningen anfört för förbud vid ettårsavtal torde inte uppväga nackdelarna av att årligen behöva ha en hyresför— handling. Domstolsverket anser därför att någon ändring i nu gällande bestämmelser inte bör göras.

Hyresnämnden i Göteborg: Hyresnämnden delar den av utredningen

• Sida 105
•  Original

Prop. 1978/79: 89 105

på anförda skäl uttalade uppfattningen att förbud mot. indexklausuler för långtidsavtal inte bör införas och att ej heller någon legal begräns- ning av det belopp av hyran som får göras till föremål för indexregle- ring bör uppställas.

Däremot har hyresnämnden inte samma uppfattning som utredningen i vad gäller förslaget om förbud mot tillämpning av indexklausuler i s. k. ettårsavtal, varmed avses hyreskontrakt på ett år och kortare tid samt kontrakt, där hyrestiden inte är bestämd.

Ett förbud mot indexklausuler i ettårsavtal kommer — med allt det besvär och all den oro, som därav följer för berörda parter på lokalhy- resmarknaden _ att framtvinga förhandlingar varje år mellan parterna för att anpassa hyrorna till de ekonomiska förändringar, som även framledes kan förväntas prägla samhället.

För att säkerställa resultatet av sådana hyresförhandlingar kommer dessutom parterna, av uppenbara skäl i första hand hyresvärdarna, att nödgas företaga årliga uppsägningar. Med den av utredningen föreslag- na rätten för lokalhyresgäst till en uppsägningstid av minst nio månader kommer behovet att göra uppsägningar att öka för hyresvärdarna, som svårligen kan så långt i förväg rätt bedöma marknadshyran för nästa hy- resperiod.

Det kan alltså med fog antagas att, som en följd av utredningens för— slag, antalet uppsägningar varje år av ettårsavtal kommer att bli mycket stort.

Eftersom lokalhyresgäst, som har blivit uppsagd eller själv har sagt tipp sitt hyresavtal för villkorsändring, måste — för att inte drabbas av rättsförlust _ hänskjuta den redan i och med uppsägningen förelig- gande tvisten till hyresnämnd, kommer i sin tur det ökade antalet upt - sägningar, som sålunda med tillräcklig säkerhet kan förutses, att med- föra en påtaglig belastning på hyresnämnderna.

Redan nu anförda omständigheter utgör enligt hyresnämndens me- ning tillräckliga praktiska skäl för att avstå från den inskränkning i av- talsfriheten, som utredningens förslag innebär, och i stället låta även ett- årsavtal kunna vara förenade med sådana automatiska hyresändringar som följer av indexklausul.

På lokalhyresmarknaden är det ovanligt att hyror bestäms genom kol- lektiva förhandlingar, som sker med' stöd av förhandlingsordning, och blir giltiga för de enskilda hyresavtalcn på grund av däri intagna för- handlingsklausuler. Detta beror delvis på att med de affärsmässiga för- hållanden som i allmänhet råder på lokalhyresmarknaden behovet av kollektiva hyresöverenskommelser blir mindre starkt. Vidare har lokal- hyresmarknaden sådan differentierad struktur att kollektiva hyresför- handlingar i allmänhet inte medför samma praktiska fördelar som när det gäller bostadshyresmarknaden.

Man har alltså inte anledning att räkna med någon nämnvärd ökning av förekomsten av kollektiva hyresöverenskommelser på lokalmarkna- den.

I brist på kollektiva hyresöverenskommelser utgör även för ettårsavta— len en tillämpning av indexklausuler den för alla berörda parter mest smidiga formen för att anpassa hyrorna till de ekonomiska förändringar som sker på marknaden.

Den främsta grunden för utredningens förslag om förbud mot index- . klausuler i ettårsavtal är att de på lokalhyresmarknaden i allmänhet till- lämpade indexsystemen inte är tillfredsställande och att partsorganisatio-

• Sida 106
•  Original

Prop. 1978/79: 89 106

nerna inte genom förhandlingar har lyckats nå fram till någon lösning av frågan om en lämpligt konstruerad indexklausul för ettårsavtal.

Det bör emellertid inte vara uteslutet att partsorganisationerna skall kunna åstadkomma en lösning av frågan om lämplig indexklausul för ettårsavtal.

Härtill kommer den viktiga omständigheten att om hyran för en lokal med ettårsavtal genom användning av någon på marknaden gängse före- kommande index, som för övrigt frivilligt bör kunna modifieras till bättre överensstämmelse med de ekonomiska förändringarna på mark- naden, vid något tillfälle skulle komma att avvika från lokalens mark- nadsvärde, har part i hyresförhållandet årligen möjlighet att förhandla om ändring av hyran eller att göra en uppsägning för villkorsändring.

Utredningen räknar med att, om förbud införs mot ettårsavtal med indexklausul för lokaler, parterna i allmänhet inte avstår från de admi— nistrativa fördelar som står att vinna med indexklausuler och därför i stället som regel kommer att sluta avtal för längre tid än ett år. Enligt utredningens uppfattning torde härvid kortaste hyrestid bli två år och kommer sannolikt ettårstiden att reserveras för hyresförhållanden som inte beräknas vara mer än ett år eller när det är önskvärt att marknads- hyra fastställs årligen. Utredningen menar att en utveckling av detta slag skulle vara till fördel för hyresgästerna.

Hyresnämnden ser för sin del inte att en utveckling av det av utred- ningen sålunda antydda slaget ger nämnvärd fördel åt hyresgästerna. Följden torde nämligen bli att hyresvärdar i många fall, för att kunna sluta indexreglerade hyresavtal, kommer att påtvinga hyresgästerna långtidsavtal fastän hyresgästerna av skilda skäl inte önskar att avtalsvis binda sig för längre tid än ett år i sänder trots att de från början kanske förutsätter att hyresförhållandet skall komma att vara längre tid. Vidare kan enligt hyresnämndens mening mera allmänt ifrågasättas om tvåårs- avtal med indexklausul, vilken avtalstyp utredningen räknar med att komma till användning, är bättre för hyresgästerna än ettårsavtal med sådan klausul. För den händelse att tillämpning av index medför att hy- ran kommer att avvika från lokalens marknadsvärde har ju hyresgästen möjlighet att säga upp avtalet och påkalla förhandlingar om villkorsänd- ring snabbare vid ettårsavtal än vid tvåårsavtal.

Med hänsyn till vad hyresnämnden sålunda har anfört anser sig hy- resnämnden inte höra tillstyrka utredningens förslag om förbud mot till- lämpning av indexklausuler i ettårsavtal.

Byggnadsstyrelsen: Från principiell synpunkt har verket förståelse för förslaget om förbud mot indexklausuler i ettårsavtal. Verket har under tidigare skeden undvikit sådana men har med tiden funnit dern prak- tiska och arbetsbesparande. De indexregleringsprocentenheter som inta- gits i kontrakten har dock hittills inte medfört några påvisbara olägenhe- ter i form av alltför kraftiga hyreshöjningar jämfört med marknadshy- romas utveckling. Skulle så bli fallet finns ju också möjlighet för hyres- gästen att säga upp avtalet för villkorsändring vid hyrestidens utgång.

Med hänsyn härtill vill byggnadsstyrelsen för sin del förorda att för- bud mot indexklausul i ettårsavtal inte införs. Som ytterligare skäl mot förbud av detta slag må anföras att det lätt skulle kunna kringgås genom tecknande av avtal med något längre hyrestid än ett år, där så befinnes lämpligt.

Kommittén har föreslagit att någon gräns för det hyresbelopp som får indexregleras inte skall fastställas i lag, ehuru kommittén i betänkandet

• Sida 107
•  Original

Prop. 1978,-'79: 89 107

framfört uppfattningen att indexreglering borde begränsas till att avse högst 50 % av hyran.

Om en viss procentuell del av hyran indexregleras får fastighetsägaren överkompensation för inflatorisk ökning av drifts- och underhållskost- naderna i de fall, då dessa utgör en lägre procentuell del av hyran än den indexreglerade delen. Drifts— och underhållskostnadernas procen- tuella andel av hyran varierar emellertid starkt med bl. a. byggnadernas ålder och kvalitet. För nybyggda hus kan den vara så låg som 15 it 20 % av kallhyran, medan den för äldre helt avskrivna hus kan vara intill 100 % av hyran. Därför bör indexregleringsprocenten till den del den anknyter till drifts- och underhållskostnaderna också kunna få variera inom sådana gränser.

Även om drifts- och underhållskostnaderna är mest angelägna att in- dexreglera finns även anledning att beakta kapitalkOStnadernas föränd- ring. I vilken utsträckning sistnämnda förändring skall få påverka index- regleringsprocenten bör få vara en förhandlingsfråga i varje särskilt fall.

En anledning för parterna att i såväl långtids- som ettårsavtal kon- traktera en högre indexregleringsprocent än som motsvarar drifts- och underhållskostnaderna kan vara att de bedömer det sannolikt att en pen- ningvärdeförsämring medför, förutom en kostnadsökning, även en vär- deökning i kronor räknat för fastigheten som är större än den för tidspe- rioden faktiska värdeminskningen för ålder och bruk. Detta kan leda till en följdbedömning att även en viss del av kapitaldelen av marknadshy- ran för ett (oförändrat) objekt bör få öka vid fortgående penningvärde- försämring. Storleken av denna del kan därvid väljas så att regleringen ger ett resultat som överensstämmer med parternas antaganden om hur hyresutveeklingen på orten kommer att anpassa sig till förändringarna i penningvärdet.

Därtill kommer att parterna i ett flerårigt hyresavtal stundom utnytt- jar möjligheterna att sätta bashyran så lågt att hyresvärden i början av hyrestiden får en låg täckning för sina kapitalkostnader mot att han genom hög indexregleringsprocent får kompensation härför i slutet av hyrestiden, förutsatt att penningvärdeförsämringen fortgår enligt parter— nas antagande vid avtalstecknandet. Friheten för parterna att konstruera sådana avtal bör enligt byggnadsstyrelsens mening bestå.

Vid förstagångsavtal beträffande nyproducerad lokal finner parterna det oftast nödvändigt att träffa långtidsavtal och att därvid göra bedöm- ningar av i de två närmast föregående styckena angiven art i samband med fastställandet av bashyran. För verkets del innebär dock resultatet av dessa förhandlingar i övervägande antal fall att indexregleringspro- centen stannar vid 50 % av bashyran eller där under.

Även om det i och för sig är verkets uppfattning att indexreglering av mer än 50 % av hyran i normala fall ger en överkompensation för en hyresvärds kostnadsökningar under hyrestiden finner byggnadsstyrelsen på grund av det ovan sagda ändock att en lagstadgad begränsning av in- dexregleringsprocenten kommer att leda till en försämring av möjlighe- terna för avtalsparter att vid fastställande av hyresvillkor ta hänsyn till alla de komponenter i marknadsbilden som påverkar villkoren. Därför är det enligt verkets mening olämpligt att lagstadga om en begränsning.

Svenska handelskammarförbundet: Det torde vara tveksamt om för- slaget om förbud mot indexreglering av ettåriga hyresavtal verkligen är till gagn för lokalhyresgästerna.

Utredningens majoritet anser att förbud mot indexklausuler i långtids-

• Sida 108
•  Original

Prop. 1978579: 89 108

avtal ej bör införas. Förbundet delar denna uppfattning men anser av följande skäl att inte heller det föreslagna förbudet mot indexklausuler i ettåriga hyresavtal bör genomföras.

I och för sig kan indexklausuler undvaras i ettåriga hyresavtal efter- som parterna varje år kan avtala om hyrans storlek. Sådana årliga avtal torde vara nödvändiga så länge kostnadsläget ändras på grund av t. ex. inflationen. Att årligen tvingas genomföra hyresförhandling med even- tuellt åtföljande medlingsförfarandc torde knappast vara i någon av par- ternas intresse.

För övrigt föreligger för vardera parten alltid möjligheten att uppsäga avtalet för villkorsändring om indexuppräkning skulle visa sig ej mot— svara marknadshyra.

KF: KF avstyrker det föreslagna förbudet av indexreglering av ett- årsavtal. Lokalhyror är inte på samma sätt som bostadshyror lämpade för kollektiva förhandlingar mellan organisationer. Indexreglering är en- ligt KFzs mening ett värdefullt alternativ för att undvika tidsödande år- liga hyresförhandlingar i löpande avtalsförhållanden. De skäl utred- ningen anfört finner KF inte vara av sådan styrka att de motiverar för- budet med därav följande nackdelar.

Landstinsförbmzdct: I frågan om indexklausuler vill förbundet endast rent allmänt framhålla att det på marknaden florerar en mängd olika ty- per av dylika klausuler, vilket i hög grad försvårar hanteringen för större hyresgäster med kontrakt hos flera värdar. Förbundet anser att indexklausuler normalt ej är erforderliga i ettårsavtal. Förbundet anser i princip att en sanering härvidlag i första hand bör åstadkommas genom frivillig överenskommelse mellan parterna. Om en dylik överenskom- melse inte kan ernås bör man enligt förbundets uppfattning inte vara främmande för att genom lämplig lagstiftningsåtgärd främja en dylik samordning.

Kommmzförbundet: Förbundet anser inte att det finns vägande skäl för att detaljreglera tillåtligheten av indexklausuler för lokalhyresavtal. Styrelsen anser att indexklausuler fyller en praktisk funktion såväl vid ettårs- som vid flerårsavtal.

Sveriges advokatsamfund: Vid lokaluthyrning är det vanligt att hyres- avtalen löper med en hyrestid på ett årli taget och med en uppsägnings- tid av tre eller sex månader. Till undvikande av uppsägningar varje år har ofta som en bestämmelse i avtalet intagits en indexklausul. Utred— ningen har föreslagit att indexklausuler inte skulle vara tillåtna vid ett- årsavtal. Även om indexklausulen är avsedd för ett längre hyresförhål- lande, hindrar det naturligtvis inte hyresgästen att säga upp avtalet för villkorsändring. Det är uppenbarligen praktiskt att använda indexklau- suler även vid ettårsavtal. Antalet tvister mellan hyresgäst och hyresvärd torde bli färre om uppsägning inte fordras varje år. Fördelarna med in- dexklausul även vid ettårsavtal torde klart överväga de nackdelar utred- ningen redovisat.

SARA: Bcträffande frågan om förbud mot indexklausul i ettårsavtal har SARA en i förhållande till utredningens majoritet avvikande upp- fattning. SARA anscr inte att de praktiska olägenheterna med en index- dausul i dessa sammanhang överväger fördelarna. Parterna har ju båda möjligheten att årligen undanröja eventuella missförhållanden i hyresut- veeklingen genom att påkalla förhandling om villkoren. Mot bakgrund härav och med beaktande av risken för kringgående av regeln bör något förbud på sätt utredningen föreslår inte införas.

• Sida 109
•  Original

Prop. 1978579: 89 109

Utredningen har vidare avstått från att föreslå någon högsta gräns för det hyresbelopp som skall kunna indexregleras. Utredningen har emel- lertid funnit att indexklausuler, som motiveras av driftskostnadshänsyn, får anses oskäliga som de relaterar mer än halva bashyran till konsu— mentprisindex. Denna uppfattning delas rent principiellt av SARA, som emellertid anser det mycket väsentligt att hyresparternas frihet att nå en rimlig avvägning mellan samtliga förhandlingsfaktorer bevaras. Denna frihet tar sig understundom sådana uttryck, att en låg bashyra kompen— seras med en indexreglering som överstiger den 50—procentiga nivån.

Sveriges fastig/zetsägareförbund: För närvarande förekommer index- reglering även beträffande ettårsavtal i såväl större som mindre kommu- ner. Detta har medfört obestridliga fördelar såväl för fastighetsförvalt- ningen som för hyresgästen. Fastighetsförvaltningcn har fått en enklare administration. Båda parter har sluppit att varje år förhandla om hyres- sättningen och hyresgästen har undgått risken att få hyresavtalet upp- sagt. Förbundet kan därför inte instämma i utredningens slutsats, att nackdelarna med indexreglerade ettårsavtal överväger fördelarna. Enligt förbundets uppfattning måste det också vara en fördel för hyresgäster i deras långsiktiga bedömning av den egna rörelsens ekonomi att veta, att hyresavtalet normalt inte kommer att sägas upp, om man betalar den in- dexreglerade hyran.

Om hyresgästen skulle finna att den indexreglerade hyran blir för hög har hyresgästen möjlighet att säga upp sig för villkorsändring. Förslaget till ”förbud" mot indexreglering av hyran för ettårsavtal kommer med sannolikhet att medföra att den normala hyrestiden — efter en över- gångsperiod — fortsättningsvis kommer att bli minst tvåårig. Förbundet är inte övertygat om att en sådan utveckling är till fördel för alla de hy- resgäster som idag har ettårsavtal. Efter utredningsförslagets offentlig— görande har det blivit allt vanligare att hyresvärdarna kräver en minsta avtalstid på två år.

Svenska byggnadsentreprenörföreningen: Möjligheten till indexregle- ring beträffande ettårsavtal har inneburit stora praktiska och admi— nistrativa fördelar för båda parter på lokalhyresmarknaden. Man har sluppit att varje år förhandla om hyran och hyresgästen har vidare und- gått olägenheten att få sitt hyresavtal uppsagt. Ett förbud mot användan- de av index beträffande denna typ av avtal kommer att framtvinga årli- gen återkommande hyresförhandlingar. En sådan ordning innebär en administrativ nackdel för båda parter och medför en inskränkning av deras valfrihet.

Vidare skulle ett införande av förbud mot indexklausuler för ettårsav- tal med stor sannolikhet få den praktiska konsekvensen att dessa kort— tidsavtal i stor utsträckning skulle försvinna från marknaden. Hyresti- den skulle med andra ord regelmässigt komma att fastställas till två år eller längre. Det kan väl ifrågasättas om detta är särskilt praktiskt lämp— ligt eller — såsom utredningen förutsatt med sitt förslag till förbud -— leder till några större fördelar för hyresgästsidan.

SBEF kan inte finna att det föreligger tillräckligt starka skäl för ett förbud mot indexklausuler beträffande ettårsavtal. SBEF avstyrker därför utredningens förslag även i denna del.

Folksam: Beträffande förbud mot indexklausuler i ettårskontrakt an- sluter sig Folksam helt till Folke Bergs resvervation om det olämpliga i förslaget. För vissa kategorier hyresgäster är ettårskontrakt att föredra av skilda anledningar men regelmässigt torde hyresförhållandet vara ett

• Sida 110
•  Original

Prop. 1978,"79: 89 110

flertal år även för dessa hyresgäster. Det är i dessa fall opraktiskt att varje år justera hyran genom hyresförhandlingar, vilket knappast torde vara i parternas intresse. Skulle någondera parten anse att hyra inklusive index inte skulle följa marknadsvärdet finns årligen möjlighet till upp- sägning för villkorsändring.

10. Uppsägningstid och uppskov med avflyttningen

Domstolsverket: Domstolsverket biträder förslaget. Hyresnämnden i Stockholm: Hyresnämnden har ingen erinran mot att en minsta uppsägningstid av nio månader införes till hyresgästens förmån. Bestämmelsen kan närmast anses ofrånkomlig med hänsyn till den arbetsrättsliga trygghetslagstiftningen. I fråga om den uppsägnings- tid som hyresgästen skall iakttaga gäller avtalsfrihet (s. 108 m). Som hy- resnämnden framhållit i samband med förslaget om återkallelse av med- lingsansökan bör det eventuellt övervägas att införa en tvingande be- stämmelse om en minsta uppsägningstid för hyresgäst som vill säga upp sig för villkorsändring.

Undantagsregeln i 35 tredje stycket andra punkten HL tar sikte på lokaluthyrningar i samband med bostadshyresavtal, bl. a. garageplats för privatbilar. Hyresnämnden anser att motsvarande undantag bör gälla enligt 4 5 andra stycket andra punkten HL. Det kan diskuteras om man inte i båda stadgandena borde fånga upp även andra fall, där en tving- ande bestämmelse är mindre lämplig, t. ex. garageförhyrningar för pri— vatbilar utan samband med bostadsförhyrning.

Det vore i och för sig önskvärt att få en sådan samordning med arren- delagstiftningen att det indirekta besittningsskyddet förbehölls lokalhy- resgäster som driver förvärvsveksamhet (jfr anläggningsarrende) medan upplåtelse för olika privata ändamål hölls utanför besittningsskyddet (jfr lägenhetsarrende). Möjligen borde också olika former av ideell verksam- het ha besittningsskydd. Frågan torde få övervägas i annat sammanhang (jfr s. 91—92 6).

Hyresnämnden i Göteborg: Hyresnämnden biträder utredningens för— slag att berättiga lokalhyresgäst till en uppsägningstid av minst nio må— nader. —— —— ——

Beträffande tidsbestämda lokalhyresavtal föreslås i 3 5 en undantags- bestämmelse för avtal som ej gäller lägenhetsupplåtelse för förvärvs- verksamhet och som har samband med bostadshyresavtal. Sådan undan— tagsbestämmelse föreslås emellertid inte i 4 & för avtal som ej är tidsbe- stämda.

Enligt hyresnämndens uppfattning talar praktiska skäl för att undan— tagsbestämmelsen får gälla även för de ej tidsbestämda avtalen i 4 &.

Hyresnämnden anser vidare skäl föreligga att utvidga undantagsbe- stämmelsen så att den blir tillämplig även om lokalhyresavtalet inte har samband med ett bostadshyresavtal. Med utvidgningen följer att exem- pelvis fristående hyresupplåtelser av garage, vilka upplåtelser långt ifrån är ovanliga på marknaden, inte blir förenade med den längre uppsäg- ningstiden. Att låta en minsta uppsägningstid av nio månader gälla för sådana upplåtelser kan inte anses vara befogat.

I fråga om sambandet i och för sig mellan lokalhyresavtal och bo- stadshyresavtal anför utredningen i motiven, att det krävs att det mellan hyresparterna samtidigt föreligger ett avtal om bostadshyra och att loka— len upplåtits till hyresgästen i hans egenskap av bostadshyresgäst hos hy-

• Sida 111
•  Original

Prop. 1978/79: 89 1 11

resvärden. Att sambandet är att hänföra till två hyresavtal, som har in- gåtts med en och samma hyresvärd, bör få framgå direkt av lagtexten.

Hyresnämnden i Malmö: Nämnden har i och för sig ingen erinran mot att vad utredningen föreslår genomförs. Nämnden vill dock erinra om att arrendelagskommittén har nyligen i betänkandet Arrenderätt 1 (SOU 1978: 36) föreslagit nya bestämmelser om uppsägningsförfarandet vid jordbruksarrende. Bestämmelserna om uppsägning och därmed sam— manhängande frågor börjar förete allt större skillnader vid olika former av nyttjanderätt. Det synes nämnden angeläget att eventuella möjlighe- ter till ett mera enhetligt förfarande tillvaratages vid en framtida över- syn av jordabalken.

Hyresgästernas riksförbund: Förslaget om ändring i 3 och 4 55 hyres- lagen av innebörd att uppsägningstiden skall vara minst nio månader för lokalhyresavtal av viss varaktighet finner förbundet väl motiverat och det fyller med hänsyn till lagstiftningen om anställningstrygghet ett länge känt behov.

HSB: HSB tillstyrker förslaget. KF : KF finner förslaget om minsta uppsägningstid vara väl motive- rat.

Sveriges kioskägares riksförbund: Det råder samma mening om upp- sägningstidens längd, men med tanke på både de lagar och avtalsmäs- siga grunder, som idag styr personals trygghet i anställning, vore nio må- nader ett minimum för ev. avveckling med anledning av berättigad upp- sägning. Med tanke på att hyresuppsägning ofta är anledning till små- företags nedläggelse anser vi att nio månader är det minsta tänkbara. Vårt förbund kan med fördel tänka sig 12 månaders uppsägningstid som normalt, men får känna viss tillfredsställelse med föreslagna nio måna- der.

Riksförbundet Kiosk & Gatukök: Förbundet noterar med tillfredsstäl- lelse att en minsta uppsägningstid av 9 månader föreslagits med tanke på gällande arbetsrättslagar och att ytterligare uppskov kan beviljas i de fall längre tid behövs.

Kommunförbundet: Beträffande förslaget att förlänga uppsägningsti- dens längd med hänsyn till nya regler på arbetsmarknaden har styrelsen ingenting att erinra.

SABO: SABO anser, liksom utredningen, att minsta uppsägningstid för lokaler bör sättas till nio månader med undantag för sådan lokal, som förhyrs i samband med bostadsförhyrning och det ej är fråga om yrkesmässigt användande av lokalen. Problem kan dock komma att upp- stå vid bedömning av om lokalen ligger nära eller invid bostaden. Detta skall enligt betänkandet ha avgörande betydelse för om undantagsregeln skall tillämpas.

Sveriges hotell- och restaurangförbund: Utredningens förslag beträf- fande förlängd uppsägningstid med hänsyn till lagstiftningen på arbets- rättens område tillstyrks.

Sveriges köpmannaförbund och SHIO: Organisationerna ansluter sig till utredningens förslag med däri angiven motivering. Nio månaders obligatorisk uppsägningstid i kombination med längsta möjliga uppskov med avflyttning torde uppfylla de krav man måste ställa för samordning med övrig skyddslagstiftning inom arbetsrättens område.

Folksam: Från den i 5 3 angivna minsta uppsägningstiden har undan- tagits lokalhyresavtal som har samband med hyresavtal rörande bostads- lägenhet. Enligt Folksams uppfattning bör undantaget även gälla hyres—

• Sida 112
•  Original

Prop. 1978,f79: 89 112

avtal rörande garageplatser som hyrs ut separat till privatpersoner, dvs. sådana hyresavtal som saknar samband med hyresgästens förvärvsverk- samhet. För närvarande torde regelmässigt en ömsesidig uppsägningstid av en månad gälla för dessa hyresavtal. En uppsägningstid på nio måna— der skulle uppenbart vara opraktisk och kan i här avsedda fall inte moti- veras med hänsyn till uppsägningstiden i lagen om anställningsskydd.

Bostadsdomstolen: Som utredningen framhållit varierar förhållandena starkt på lokalhyresmarknaden. Utredningens förslag om en minsta upp— sägningstid om nio månader för att lösa problemen med en anpassning till förhållandena på arbetsmarknaden måste därför te sig tämligen god- tyckligt. De av utredningen anförda skälen för att inte i stället anvisa ett flexibelt uppskovsförfarande förefaller knappast övertygande. Härtill kommer att bestämmelserna i 3 och 4 åå hyreslagen redan nu är så svår- genomträngliga att varje ytterligare undantagsbestämmelse -— och un- dantag från denna -— bör undvikas. — — »—

Enligt utredningen (s. 109 x) skall den i 3 & tredje stycket andra punk- ten hyreslagen intagna undantagsbestämmelsen inte tillämpas när lägen- heterna upplåtits genom olika, från varandra fristående avtal och inte är belägna i närheten av varandra. Enligt bostadsdomstolens uppfattning bör undantagsbestämmelsen gälla också upplåtelser i fastigheter som inte är närbelägna om förutsättningarna härför i övrigt är för handen. -— Skälen för att behandla de nu ifrågavarande lokalhyresavtalen på olika sätt beroende på om hyrestiden är bestämd eller inte har inte redo- visats. Möjligen kan anledningen vara att hyresavtal för lokaler sällan gäller för obestämd tid. Att undantagsbcstämmelserna inte utformats på samma sätt i de båda lagrummen gör dem inte mera lättillgängliga.

Malmö tingsrätt: Tingsrätten finner det tveksamhet om de föreslagna bestämmelserna om minimitid för uppsägning är nödvändiga för att bereda hyresgästen erforderligt skydd. De föreslagna bestämmelserna synes onödigt tillkrånglade. Samma syfte torde kunna nås genom en ge- nerösare tillämpning av reglerna om anstånd med avflyttning i de fall där nuvarande uppsägningstiden inte räcker till, och en förlängning av tiden för medgivande av uppskov med avflyttning. Hyresvärden har all- tid möjlighet att säga upp hyresavtalet i god tid.

Byggnads-styrelsen: Frågan om uppskov med avflyttning och längden av den tid hyresnämnd skall ha rätt att besluta härom har varit föremål för ingående disskussioner såväl inom byggnadsstyrelsen som i den 10- kalkommitté med statliga intressenter, där byggnadsstyrelsen ingår. Vcr- ket har inför hyresrättskommittén föreslagit att den tid för uppskov med avflyttningen som enligt 59% kan medges av hyresnämnd, utsträcks att gälla två år med möjlighet till ytterligare förlängning i undantagsfall, där en hyresgäst kan åberopa utomordentligt starka skäl för en ytterligare utsträckt tidsfrist. Kommittén har emellertid i sina allmänna motivering- ar ansett att det finns skäl som talar mot ett alltför utbrett uppskovsför- farande, t. ex. en hyresvärds mycket starka intresse av att i sanerings- el- ler rivningsfall få klarhet i tidpunkten för en hyresgästs avflyttning.

Byggnadsstyrelsen, som inte minst för egen del har anledning att be- vaka fastighetsägareintressena i saneringssammanhang, finner kommit- téns synpunkter i dessa hänseenden beaktansvärda. För den skull behö- ver emellertid inte verkets nämnda förslag om möjlighet till förlängning av avtalstiden utöver ett år avföras från diskussionen beträffande fall då uppsägning sker för ändring av hyresvillkor. En endast ettårig förläng-

• Sida 113
•  Original

Prop. 1978f79: 89 113

ningsmöjlighet innebär enligt verkets erfarenhet i sådana fall oftast att hyresgästen måste godta hyresvärdens krav. Särskilt uppenbart är detta då det gäller större lokaler på orter med liten hyresmarknad.

Med hänsyn härtill finner byggnadsstyrelsen att man bör överväga att införa en särbestämmelse i 59 % om möjlighet för hyresnämnd att i fall då hyresvärd sagt upp avtal utan aVsikt att riva eller totalsanera fastig— heten medge uppskov med avflyttning intill två år, i undantagsfall längre tid.

I inlaga till hyresrättskommittén har byggnadsstyrelsen vidare fram- hållit som sin uppfattning att en lokalhyresgäst bör ges möjlighet att få sin sak prövad av högre instans i fråga som avses i hyreslagens 59 &. Verket har full förståelse för vikten av snabba avgöranden i hyrestvister av denna art och att en hyresvärd icke rimligen under flera år skall nöd- gas sväva i ovisshet om när han t. ex. för rivning kan förfoga över en 10- kal efter vederbörlig uppsägning. Byggnadsstyrelsen har i egenskap av lokaluthyrare själv intresse härav. Verket anser dock att möjligheten att lagStadga om rätt för part att få sin sak prövad i högre instans i ärenden som avser nyssnämnda lagrum bör övervägas.

Stockholms kommun (= fastighetsnämnden): Förslaget är motiverat av den arbetsrättsliga trygghetslagstiftningen. Förslaget innebär dock en olägenhet i fråga om fastigheter som avses rivas eller byggas om men där rivningen eller ombyggnaden inte är omedelbart förestående. I så- dana fall kan korttidsupplåtelser vara motiverade. Kommunen föreslår att kortare uppsägningstid skall få gälla om den godkänns av hyres- nämnden. Detta torde kunna behandlas i samband med begäran om av- stående av besittningsskydd, om vilket regelmässigt torde ansökas i dessa fall. När det gäller korttidsupplåtelser är ju också hyresgästen liksom ar- betstagaren vid korttidsanställning redan från början medveten om de- ras tillfälliga karaktär.

Sveriges advokatsamfund: Utredningens förslag att kortast tillåtna uppsägningstid skall vara nio månader har som bakgrund den nya ar- betsrättsliga lagstiftningen. Samfundet ifrågasätter emellertid lämplig- heten av att införa ytterligare tvingande regler i hyreslagstiftnigen. En- ligt 59 »5 hyreslagen kan hyresnämnden före hyrestidens utgång på begä- ran av hyresgästen medge denne uppskov under den tid, dock högst ett år, som kan erfordras för bl. a. omplacering av arbetskraft och andra åt- gärder.

Sveriges fastighetsägareförbund: Utredningen har ansett, att skäl före- ligger att bestämma en minsta uppsägningstid av nio månader och vill därmed anknyta till den arbetsrättsliga lagstiftningen, där man har en längsta uppsägningstid av sex månader för äldre arbetskraft enligt den s. k. Åmanlagen. Denna sammankoppling anser förbundet vara obe- rättigad.

De allra flesta uppsägningar av hyresavtal för lokaler leder inte till att avtalen upphör att gälla. Det är därför också sällsynt att personal måste sägas upp. Enligt förbundets uppfattning kan det inte vara rimligt att tvingande bestämmelser om minsta uppsägningstid skall införas och grundas på förhållanden, som inte i allmänhet är för handen. Förbundet kan inte heller underlåta att påpeka, att, om förslaget genomföres, den inkonsekvensen uppstår att den i hyreskontraktet angivna uppsägningsti- den kan komma att gälla endast för hyresvärden men inte för hans mot- part. Ett genomgående tema i betänkandet är annars, att man vill skapa jämvikt i lokalhyresförhållanden. Utredningen konstaterar att upsäg-

• Sida 114
•  Original

Prop. 1978/79: 89 114

ningstiden för att tillgodose syftet egentligen skulle behöva utgöra ett år. Eftersom regler om en så lång minsta uppsägningstid i realiteten skulle medföra hinder mot ettåriga hyresavtal, har utredningen stannat för en uppsägningstid på nio månader. Förslaget utgör därför en onödig halv- mcsyr.

Redan nu finns bestämmelser i hyreslagen, som tillgodoser lokalhyres- gästernas krav på rättssäkerhet och rättvisa. Förbundet syftar på bestäm- melserna i 59 & hyreslagen, enligt vilka uppskov med avflyttningen kan beviljas upp till ett år. Om det vid enstaka tillfällen skulle vara aktuellt att säga upp personal i hyresgästens rörelse, kan man med fördel utnytt- ja uppskovsbestämmelserna. I regel har inte heller hyresvärden anled— ning att motsätta sig detta. Förbundet har inte något emot att det i för- arbetena uttalas, att uppskov med avflyttning regelmässigt bör medges av hyresnämnden, därest de anställdas rätt kommer att trädas för nära. Om så sker är den av utredningen föreslagna minsta uppsägningstiden av nio månader helt överflödig. Förslaget medför inte heller för hyresgäster några fördelar som inte redan nu är inbyggda i systemet.

En ledamot av hyresnämnden i Göteborg (hyresrådet Rittri) är skilj— aktig och anför:

Av följande skäl kan jag inte tillstyrka förslaget att lokalhyresgäst skall vara berättigad till en uppsägningstid av minst nio månader.

Såsom utredningen själv uttalar (s. 103) ter det sig närmast självklart att en lokalhyresgäst, som har anställda, inte skall kunna tvingas flytta förrän han beretts tillfälle att iaktta de frister, som gäller enligt den ar- betsrättsliga lagstiftningen. Denna uppfattning har utredningen tillgodo- sett genom en regel om att lokalhyresgäst skall vara berättigad till en uppsägningstid av minst nio månader. En sådan generellt verkande regel medför emellertid flera nackdelar.

Även om ettårsavtal också i fortsättningen skall få vara indexregle- rade, kommer en betydande del av lokalhyresavtalen att löpa på ett år åt gången utan indexklausul. För sådana fall innebär utredningens för- slag en risk för att hyresavtalen årligen under inemot nio månader är uppsagda utan att nya avtal hunnit träffas. Ett sådant förhållande är äg- nat att skapa motsättningar mellan parterna Och bidrar inte till den trygghet för hyresgäster som utredningen med rätta strävar efter.

Vidare kommer det att bli svårt för hyresvärden att redan nio måna- der före hyrestidens utgång beräkna hur den marknadsmässiga hyran för lokalen under återstående hyrestid kommer att utvecklas. Hyresvärden är ändå enligt 58 & skyldig att i uppsägningen ange de villkor han krä- ver. Detta kan medföra att han för säkerhets skull alltid gör en uppsäg- ning och tar till hyreskravet i överkant. Svårigheterna blir inte mycket mindre för hyresgästen, som inom tvåmånadersfristen måste ta ställning till kravet. På detta tidiga stadium vet hyresgästen ofta inte hur kon- junkturen i allmänhet och hans rörelse i synnerhet skall utveckla sig. Man måste av dessa skäl räkna med en betydande ökning av antalet uppsägningar och hänskjutanden.

Förslaget kan också befaras leda till att hyresvärdar i allmänhet —- för att uppnå likställdhet med hyresgästerna —- kommer att begära att även hyresgästens uppsägningstid skall vara nio månader, vilket inte är i hyresgästens intresse.

De av utredningen föreslagna, i och för sig berättigade undantagen för annat ändamål än förvärvsverksamhet och för avtal som har sam- band med bostad kan komma att medföra svåra gränsdragningsfrågor, i synnerhet beträffande förvärvsverksamhet.

• Sida 115
•  Original

Prop. 1978/79: 89 115

De fall, då hyresgäst efter hyresvärds uppsägning måste upphöra med sin rörelse eller tvingas flytta till annan lokal med mindre antal an- ställda, måste vara mycket få i jämförelse med det antal uppsägningar, som leder till fortsatt avtal på ändrade villkor eller till flyttning med oförändrat antal anställda. Därför bör man undvika att av hänsyn till sistnämnda begränsade grupp av uppsägningar införa en allmänt ver— kande regel, som drabbar alla avtal med de nackdelar som enligt ovan uppkommer.

Av dessa skäl bör det vara bättre att lösa frågan om samordningen med den arbetsrättsliga lagstiftningen genom möjligheten till uppskov med avflyttningen. Utredningen har inte undersökt, om hyresnämnderna i uppskovsbesluten underlåtit att ta tillbörlig hänsyn till anställdas upp— sägningstid. Det är att förmoda att nämnderna tagit stor hänsyn härtill. Fall kan emellertid inträffa då hyresgästen ändå inte får så långt upp— skov som täcker anställdas hela uppsägningstid, nämligen om hyresvär- den skulle tillskyndas betydande skada eller olägenhet. Hyresgästen be- höver därför få en förstärkt möjlighet till uppskov. Detta kan uppnås genom en föreskrift om att i uppskovsbeslut särskilt skall beaktas om hyresgästen har anställd personal. Om likväl i enstaka fall hyresvärdens intressen skulle väga så mycket tyngre än hyresgästens att uppskovet inte täcker anställdas hela uppsägningstid, kan hyresgästen enligt 57 å få skadestånd av hyresvärden motsvarande betald lön under den del av uppsägningstiden då anställda inte kunna beredas arbete därför att loka- len måst avträdas.

Den här föreslagna lösningen av problemet genom uppskov i kombi- nation med skadestånd bör också vara tillfyllest för lokalhyresgäster som inte har anställda.

• Sida 116
•  Original

Prop. 1978/79: 89 116

Innehåll Propositionen . ............................................ 1 "Propositionens huvudsakliga innehåll ........................ 1 Lagförslag . .............................................. 2 1. lag om ändring i jordabalken .............................. 2 2. lag om ändring i lagen (1973: 188) om arrendenämnder och hy- resnämnder . .............................................. 4 Utdrag av protokoll vid regeringssammanträde den 25 januari 1979 6 1 Inledning .............................................. 6 2 Allmän motivering ...................................... 7 2.1 Allmänna utgångspunkter ............................ 7 2.2 Medlingsförfarandet i hyressättningstvister och den s.k. presumtionsregeln . .................................. 10 2.3 Den s.k. preklusionsregeln .......................... 13 2.4 Marknadshyran och bindande anbud .................. 14 2.5 Villkorsändring på begäran av hyresgäst .............. 16 2.6 Tvister om annat än hyran ............................ 17 2.7 Ersättningsprocessen ................................ 18 2.8 Indexklausuler ..................................... 20 2.9 Uppsägningstid och uppskov med avflyttningen ........ 21. 2.10 Ikraftträdande ...................................... 22 3 Upprättade lagförslag .................................... 23 4 Specialmotivering . ...................................... 23 4.1 Förslaget till lag om ändring i jordabalken ............ 23 4.2 Förslaget till lag om ändring i lagen (1973: 188) om arren- denämnder och hyresnämnder ........................ 28 5 Hemställan . ............................................ 32 6 Beslut . ................................................ 33 Bilaga ] Utredningens sammanfattning av sitt förslag .................. 34 Bilaga 2 Utredningens lagförslag . .................................. 41 Bilaga 3 Sammanställning av remissyttrandena ........................ 52 1 Allmänna synpunkter . .................................. 52 2 Medlingsförfarandet i hyressättningstvister och den s. k. presum- tionsregeln .................................... ' ........ 60 3 Den s.k. preklusionsregeln .............................. 75 4 Marknadshyran och bindande anbud ...................... 77 5 Villkorsändring på begäran av hyresgäst .................... 81 6 Tvister om annat än hyran .............................. 86 7 Ersättningsprocessen .................................... 87 8 Hyresnämndernas resurser ............................... 98 9 Indexklausuler . ........................................ 101 10 Uppsägningstid och uppskov med avflyttningen ............ 110

NORSTEDTS TRYCKERI STOCKHOLM 1919 750699