SOU 1986:38

Förvärv av nya småhus : delbetänkande

Till statsrådet och chefen för justitiedepartementet

Genom beslut den 13 januari 1983 bemyndigade regeringen dåvarande chefen för justitiedepartementet, statsrådet Rainer, att tillkalla en kommitté med tre ledamöter med uppdrag att utreda frågor om förbättrat konsumentskydd vid förvärv av småhus m.m. Med stöd av detta bemyndigande tillkallades som ledamöter i kommittén den 1 mars 1983 numera justitierådet Johan Lind, tillika ordförande, samt riksdagsledamöterna Allan Ekström och Bengt Silfver- strand. Kommittén har arbetat under namnet 1983 års små— husköpsutredning.

Som sakkunnig åt utredningen förordnades den 1 mars 1983 förbundsjuristen Guldner Hornsved, kanslichefen Sven Leander, jur. kand. Gunnar Lindgren, direktören Sten Thunell och byråchefen Ursula Wallberg. Som ytterligare sakkunnig åt utredningen förordnades den 22 april 1983 direktören Lars Enderlein.

Som experter åt utredningen förordnades den 1 mars 1983 numera förbundsjuristen Håkan Albrecht, hovrättsassessorn Lars Andersson och direktören Nils A. Hegardt. Sedan Hegardt och Albrecht entledigats förordnades som experter i deras stalle direktören CarlAGustav Lönnroth fr.o.m. den 7 mars 1986 och kanslirådet Peter Rentsch—Jonas fr.o.m. den 25 mars 1986.

Som sekreterare åt utredningen förordnades den 22 mars 1983 hovrättsassessorn Lars Johan Eklund. Eklund entledigades den 6 mars 1986 med verkan fr.o.m. den 1 april 1986.

Under utredningsarbetet har överläggningar skett med en i Danmark tillsatt kommitté med uppgift bl.a. att se över situationen vid småhusförvärv. Utredningen fortsätter sitt arbete med övriga i direktionen angivna frågor.

Till betänkandet har fogats en reservation av ledamoten Allan Ekström samt särskilda yttranden av de sakkunniga Lars Enderlein, Guldner Hornsved, Sven Leander med in—

stämmande av experten Nils A. Hegardt, Gunnar Lindgren, Sten Thunell och Ursula Wallberg.

Stockholm i juni 1986

Johan Lind

Allan Ekström Bengt Silfverstrand

/ Lars Johan Eklund

iNNEHÅIL SAMMANFATTNING ......... . .......................... 15 FÖRFATTNINGSFÖRSLAG ............................... 29 1 INLEDNING ............................ .. ........ 49 1.1 Utredningsdirektiven ....................... 49 1.2 Utredningens arbete ........................ 62 2 BAKGRUND ............................. . ......... 65 2.1 Småhusproduktionen ....... . ................. 65 2.2 Fel i småhus ............................... 66 3 LAGSTIFTNING — AVTALSREGLERING ................. 71 3.1 Jordabalken ................................ 71 3.1.1 Förvärv av fast egendom .... .......... 71 3.1.2 4 kap. 19 5 jordabalken .............. 80 3.1.3 Tomträtt ............................. 91 3.2 Allmänna köprättsliga regler ............... 92 3.2.1 Köplagen ............ . ................ 92 3.2.2 Konsumentköplagen ...... . ............. 96 3.3 Allmänna standardvillkor .................. 102 3.3.1 ABS 80 .............................. 103 3.3.2 Småhus 80 ........................... 106 4 ALLMÄNNA ÖVERVÄGANDEN ......................... 111 4.1 Behovet av lagstiftning ............ . ...... 111 4.2 Konsumenttjänstlagen som förebild ......... 116 4.3 Tvingande eller dispositiva regler ........ 117 4.4 Lagens tillämpningsområde ......... . ....... 120 4.4.1 Parterna ............... . ............ 120 4.4.2 Avtal som omfattas av lagen ......... 121 4.4.3 Monteringsfärdiga hus ........ . ...... 127

4.4.4 Tredje mans marknadsföringsansvar ... 133

4.5 Kraven på näringsidkarens åtagande ......... 133 4.5.1 Allmänt .............................. 133 4.5.2 Fackmåssighet ........................ 137 4.5.3 Omsorgsplikt ......................... 138 4.5.4 Materialet ........................... 140 4.5.5 Säkerhetsföreskrifter ................ 142 4.5.6 Förbud enligt marknadsföringslagen ... 146 4.5.7 Tilläggsarbete ....................... 146

4.6 Felansvaret ................................ 147 4.6.1 Allmänt .............................. 147 4.6.2 Ansvaret för fel ..................... 147 4.6.3 Ansvaret för uppgifter vid marknads—

föring ............................... 149 4.6.4 Tidpunkten för felbedömningen ........ 153

4.7 Reklamation ................................ 155

4.8 Preskription ............................... 157

4.9 Besiktning ................................. 159 4.9.1 Allmänt .............................. 159 4.9.2 Besiktningsförrättaren ............... 165 4.9.3 Förfarandet vid besiktning ........... 167 4.9.4 Verkan av besiktningen ............... 168

4.9.5 Verkan av att besiktning ej ägt rum .. 170

4.10 Garanti .................................... 170 4.11 Påföljder vid fel .......................... 173 4.11.1 Allmänt ............................. 173 4.11.2 Avhjälpande ......................... 175 4.11.3 Prisavdrag .......................... 178 4.11.4 Hävning . ............................ 179 4.11.5 Rätt att hålla inne betalning ....... 182 4.12 Näringsidkarens dröjsmål ................... 183 4.12.1 Allmänt ............................ 183 4.12.2 Tiden för prestation ............... 185 4.12.3 Dröjsmål med att påbörja ett åtagande m.m ....................... 187

SOU 1986238 4.13 Reklamation vid dröjsmål ... ................ 187 4.14 Påföljder vid dröjsmål ..................... 190 4.14.1 Allmänt ............................. 190 4.14.2 Fullgörande av åtagandet ............ 190 4.14.3 Hävning ........................... .. 191 4.14.4 Rätt att hålla inne betalning ....... 193 4.15 Näringsidkarens skadeståndsskyldighet ...... 194 4.15.1 Skadeståndsskyldighet på grund av fel eller dröjsmål .................. 194 4.15.2 Skadeståndsskyldighet på annan grund än fel eller dröjsmål ........ 200 4.16 Tredje mans skadeståndsskyldighet .......... 202 4.16.1 Allmänt ............................ 202

4.16.2 Skadeståndsskyldighet för upp— gifter som har lämnats vid mark- nadsföring ......................... 203 4.16.3 Skadeståndsskyldighet vid under— låtenhet att lämna uppgifter vid

marknadsföring .... ................. 205

4.16.4 Skadeståndsskyldighetens omfatt— ning ............................... 205 4.17 Konsumentens betalningsskyldighet ......... 206 4.17.1 Bestämmande av priset .............. 207

4.17.2 Skyldigheten att betala för arbete eller material som förstörs eller går förlorat genom olycks— händelse ........................... 214

4.17.3 Specificerad räkning ............... 215 4.17.4 Tiden för betalningen .............. 217 4.18 Konsumentens dröjsmål ..................... 220 4.18.1 Allmänt ... ......................... 220

4.18.2 Rätt att inställa vidare arbete .... 221 4.18.3 Rätt att häva avtalet .............. 224

4.19 Avbeställning ............................. 229 4.19.1 Allmänt ............................ 229 4.19.2 Avbeställning vid småhusförvärv .... 230 4.19.3 Avtal som omfattas av reglerna

om avbeställning ................... 233 4.19.4 Den ekonomiska uppgörelsen vid

avbeställning ...................... 235

4.20 Den lagtekniska lösningen ................. 238 4.21 Försäkringsskydd .......................... 240 4.22 Ekonomiska effekter ....................... 245 4.23 Följdändringar i jordabalken .............. 247

5 SPECIALMOTIVERING ............ .. ................ 249

Inledande bestämmelser

1 9 ............................................ 249 Första stycket ................................. 250 Andra stycket .................................. 258 Tredje stycket ................................. 259 2 5 ............................... . ............ 259

Näringsidkarens prestation

5 5 ............................................ 259 Första stycket ................................. 260 Andra stycket .................................. 263 4 © ............................................ 263 Första stycket ................................. 264 Andra stycket .................................. 267

5 5 ............................................ 267

6 5 ............................................ 268 Första stycket ................................. 269 Andra stycket .................... . ............. 272 Tredje stycket ................................. 274 7 5 ............................................ 274 8 6 ............................................ 275 Fel

9 5 ............................................ 276 Första stycket ................................. 277 Andra stycket .................................. 282 10 5 ........................................... 282 Första stycket ................................. 283 Andra stycket .................................. 288 11 5 ........................................... 290

Besiktning av permanenthus m.m.

12 5 ........................................... 291 Första stycket ................................. 292 Andra stycket .................................. 296 Tredje stycket ....................... . ......... 298 13 å ........................................... 298 14 5 ........................................... 301 Första stycket ................................. 302 Andra stycket .................................. 302 Tredje stycket ................................. 305

15 å .......................................... 305 Första stycket ................................ 306 Andra stycket ......................... . ....... 311 Tredje stycket ................................ 311 16 Ö .......................................... 314

Särskilda regler beträffande hus som är avsedda att användas endast under del av året samt monteringsfärdiga hus

17 9 .......................................... 314 Första stycket ................................ 315 Andra stycket ........ . ........................ 316 Tredje stycket ... ............................. 316 18 9 .......................................... 318 19 5 .... ...................................... 318 Första stycket ................................ 319 Andra stycket ...... . .......................... 321 20 å .......................................... 322

Påföljder vid fel

21 5 . ......................................... 323 Första stycket ................................ 324 Andra stycket ......... . ....................... 326 Tredje stycket ......... . .................... .. 327 22 5 ................ ..... ..................... 327 23 å ........... . .............................. 330 Första stycket ...................... . ......... 331 Andra stycket ................................. 335 Tredje stycket ............................ .... 337 Fjärde stycket ............. ........ ........... 339

24 å ........................ . ................. 341 Första stycket .......................... . ..... 341 Andra stycket ........... ...... ..... . .......... 342 25 å .............................. . ....... .... 343 Första stycket ................................ 345 Andra stycket ................................ . 345 Tredje stycket ..................... ..... ...... 345 Fjärde stycket ................................ 347 Femte stycket ................................. 348 26 5 ................................ . ......... 348 Första stycket . ......... . ..................... 349 Andra stycket ...................... ...... ..... 353

Näringsidkarens dröjsmål

27 9 .......................................... 354 28 å ..................... . ............ ........ 354 29 å .............................. . ..... ...... 355 30 5 ................. . ...... ... ............... 356 Första stycket .... ...................... . ..... 356 Andra stycket ............ .. ................... 357 31 å .......................................... 361 32 å .......... ...... ...................... .... 362

Näringsidkarens skadeståndsskyldighet

33 5 .......................................... 362 Första stycket ....................... ......... 363 Andra stycket ................. . ............... 373 Tredje stycket ................................ 375

34 å .......................................... 376 Första stycket ................................ 376 Andra stycket ................................. 378 Tredje stycket ................................ 379 35 5 .......................................... 379 Första stycket ................................ 380 Andra stycket ................................. 385 Tredje stycket ................................ 386 36 å .......................................... 386 37 å .......................................... 395

Priset m.m.

38 å .......................................... 396 39 å .......................................... 396 Första stycket ................................ 397 Andra stycket ................................. 401 40 å .......................................... 403 41 å .......................................... 403 42 å .......................................... 404 43 5 .......................................... 404 Första stycket ................................ 405 Andra stycket ................................. 406

44 5 .......................................... 406

Avbeställning

45 5 .......................................... 407 46 g .......................................... 407 47 5 .......................................... 408 48 å .......................................... 409

Konsumentens dröjsmål

49 å .......................................... 409 50 5 .......................................... 410 51 (å .......................................... 411 52 9 .......................................... 412 53 å ...................... . ........... . ...... 413 RESERVATION OCH SÄRSKILDA YTTRANDEN .. . ....... 415

Bilaga 1. PM med en översiktlig jämförelse av huvuddragen i ABS 80, utredningens lagförslag, konsumenttjänstlagen och förslaget till ny konsumentköplag . .. 466

SAMMANFATTNING

I detta betänkande föreslås att en särskild lag om förvärv av nya småhus införs. Förslaget som till stora delar utformats efter mönster av konsumenttjänstlagen (1985z716), innehåller väsentligen följande.

Tillämpninggområdet

Som brukligt är i konsumentskyddssammanhang har lagförslaget begränsats till avtalsrelationer mellan en näringsidkare och en konsument. Avtalet skall ha träffats av näringsidkaren i dennes yrkesmässiga verksamhet med konsumenten i egenskap av privatperson.

Avtal mellan sådana parter faller under lagförslaget om avtalet avser förvärv av fastighet eller tomträtt till vilken hör ett nytt bostadshus, eller om avtalet avser ett sådant hus, som inte utgör tillbehör till fastighet eller tomträtt, dvs. oftast hus på ofri grund. Förslaget är begränsat till sådana nya bostadshus som är avsedda att användas av en eller två familjer. Det omfattar både hus för permanent boende och fritidshus.

Inom lagförslagets tillämpningsområde faller också avtal som går ut på att näringsidkaren åtar sig att helt eller delvis låta utföra det arbete som behövs för att färdigställa ett nytt bostadshus för en eller två familjer. Det innebär alltså att förslaget omfattar olika former av entreprenadavtal. Lagförslaget gäller också köp av hussats till monteringsfärdigt hus.

Som brukligt är i konsumentskyddssammanhang är bestämmelserna i förslaget i princip tvingande till konsumentens förmån. Det innebär att avtalsvillkor som i jämförelse med bestämmelserna i lagförslaget är till nackdel för konsumenten normalt är utan verkan mot denne.

Näringsidkarens prestation

Till skillnad från vad som gäller i den allmänna köprätten innehåller förslaget regler om prestationens standard. Enligt förslaget måste näringsidkarens prestation vara fackmässigt tillfredsställande. Det färdiga huset skall vara fackmässigt byggt. Entreprenadåtagandet skall ha utförts på ett fackmässigt sätt. Om entreprenören skall tillhandahålla materialet skall det vara tillfredsställande från fackmässig synpunkt. Därutöver ställer lagförslaget också det kravet att näringsidkarens prestation skall stå i överensstämmelse med det avtal som träffats mellan näringsidkaren och konsumenten.

När det gäller sådana entreprenadavtal som omfattas av lagförslaget föreslås också en uttrycklig regel om att näringsidkaren med tillbörlig omsorg skall ta till vara konsumentens intressen. Entreprenadåtagandet skall utföras så att resultatet står i överensstämmelse med de föreskrifter som i säkerhetssyfte har meddelats i författning eller av myndighet. I en del situationer är näringsidkaren enligt förslaget skyldig att avråda konsumenten från entreprenadåtagandet. Så är fallet om åtagandet med hänsyn till omständigheterna inte kan förväntas bli till rimlig nytta för konsumenten.

Ibland har parterna kommit överens om när en prestation skall vara klar. Om parterna har kommit överens om tiden för utförandet, skall en sådan överenskommelse naturligtvis gälla. Men om inget har avtalats om tiden, föreslår utredningen att åtagandet skall vara klart inom den tid som är skälig med hänsyn särskilt till vad som är normalt för ett åtagande av det slag det gäller. Härigenom får konsumenten möjlighet att komma ifrån avtalet om åtagandet inte har utförts inom skälig tid.

Fel

Om näringsidkarens prestation inte uppfyller de krav som lagen ställer skall fel anses föreligga. Förslaget innehåller uttryckliga regler om att fel även skall anses föreligga om t.ex. bostadshuset avviker från uppgifter som har lämnats vid avtalets ingående eller annars vid marknadsföring under förutsättning att näringsidkaren har åberopat uppgiften eller insett eller bort inse att uppgiften var felaktig. I vissa fall föreligger fel även när näringsidkaren har underlåtit att lämna relevant information.

Besiktning av permanenthus m.m.

I syfte att få till stånd en opartisk granskning om fel föreligger föreslår utredningen regler om besiktning. Besiktning förekommer f.ö. redan i dag enligt reglerna i de allmänt tillämpade standardvillkoren på småhusområdet. Förslaget innebär att båda parterna kan påkalla besiktning av hus för permanent boende.

Besiktning skall normalt ske första gången när konsumenten tillträder huset. En andra besiktning, garantibesiktningen, sker två år efter den första besiktningen.

Förslaget innehåller regler om näringsidkarens ansvar för sådana fel som anmärks vid besiktning. Huvudregeln är att näringsidkaren svarar för sådana fel. Det innebär normalt att felen kommer att avhjälpas genom näringsidkarens försorg. Från huvudregeln görs undantag för fall där felet beror på konsumenten.

Näringsidkaren är också ansvarig för fel som inte anmärkts vid besiktning utan påtalas först senare, om felet beror på att näringsidkaren har åsidosatt vad som ålegat honom enligt avtalet eller lagen.

För fel som anmärkts vid besiktning krävs enligt förslaget inte någon reklamation från konsumenten. Men vill konsumenten göra gällande andra fel måste näringsidkaren underrättas om felet inom skälig tid från det felet märktes eller borde ha märkts, och senast inom tio år från tillträdesdagen. Har näringsidkaren handlat i strid mot tro och heder får reklamation alltid ske inom den angivna tioårsperioden. Försitter konsumenten reklamationsfristen förlorar han rätten att åberopa felet.

Förslaget innebär alltså att näringsidkarens ansvar för fel inte upphör förrän tio år har förflutit från det att konsumenten tillträdde huset.

Fritidshus och monteriggsfärdigg hus

När det gäller fritidshus och köp av hussatser till monteringsfärdiga hus har utredningen inte ansett sig böra föreslå regler om besiktning. Särskilt för fritidshus, som ju ofta kan vara avlägset eller svårtillgängligt belägna, skulle krav på besiktning kunna medföra stora kostnader för parterna. Utredningen har också funnit att det skulle vara ganska opraktiskt att kräva besiktning av en byggsats till monteringsfärdigt hus i samband med leveransen till byggplatsen. Besiktningen skulle då medföra att man fick bryta förpackningar varefter materialet skulle ligga oskyddat för väder och vind. Har leverantören av huspaketet också åtagit sig att svara för uppförandet av huset, behandlas emellertid situationen som en entreprenad och besiktning skall därför ske i det fallet.

För de fall då besiktning inte skall ske krävs regler om vid vilken tidpunkt felbedömningen skall göras.

För fritidshus är den relevanta tidpunkten i allmänhet när konsumenten tillträder huset. För köp av byggsats till monteringsfärdigt hus är den relevanta tidpunkten den då hussatsen levererades till byggplatsen.

I fråga om reklamation och preskription gäller samma regler som för sådana fel i permanenthus som inte anmärkts vid besiktning. Tidsfristen räknas då från tidpunkten för felbedömningen.

Besiktningsreglernas konstruktion innebär, för de småhusförvärv som omfattas av reglerna, ett slags garanti i den meningen att näringsidkaren är ansvarig för alla fel som anmärks vid besiktningarna, såvitt han inte kan bevisa att felet beror på konsumenten eller —— när det är fråga om fel som upptäcks vid garantibesiktningen —— att felet beror på en olyckshändelse som inträffat efter den första besiktningen. För fritidshus och köp

av monteringsfärdigt hus föreslås i stället uttryckliga regler om garanti. Garantireglerna gäller endast tidsbestämda garantier. Härmed avses att näringsidkaren genom garanti eller liknande utfästelse har åtagit sig att under viss tid svara för t.ex. fritidshusets beskaffenhet. Enligt förslaget skall näringsidkaren svara såsom för fel för sådan bristfällighet som uppkommer under den angivna garantitiden. Detta innebär två saker. För det första är näringsidkarens ansvar under garantitiden ett ansvar såsom för fel. Konsumenten har då rätt till hela det påföljdssystem som utredningen föreslår när ett fel föreligger. För det andra innebär regeln att näringsidkaren alltid skall svara för avvikelse från garantin om den uppkommer under den angivna garantitiden. Alla tidsbestämda garantier skall med andra ord tolkas som s.k. funktionsgarantier.

Förutom den nu angivna regeln om materiellt ansvar för tidsbestämda garantier föreslår utredningen en regel om en omvänd bevisbörda till konsumentens fördel. För att gå fri från sitt garantiåtagande måste näringsidkaren göra sannolikt att bristfälligheten beror på olyckshändelse eller på omständighet som är att hänföra till konsumenten.

Påföljder vid fel

När det gäller påföljder vid fel utgår förslaget från att konsumenten först och främst skall kunna begära att få en avtalsenlig prestation. Förslaget innehåller därför en uttrycklig regel om att konsumenten har rätt att få felet avhjälpt. Undantag görs emellertid för fall då ett avhjälpande skulle medföra oskäligt stora kostnader eller olägenheter för näringsidkaren. Det föreslås också att näringsidkaren i princip skall ha rätt att avhjälpa felet.

Enligt förslaget skall som huvudregel gälla att avhjälpande skall ske utan kostnad för konsumenten.

Konsumenten har också enligt förslaget i princip rätt att vid fel hålla inne betalningen och kan därigenom utföra påtryckning på näringsidkaren för att få denne att t.ex. avhjälpa felet.

Vid fel i näringsidkarens prestation föreslås att konsumenten också skall ha rätt till prisavdrgg.

Den rätten har dock konsumenten bara om felet inte avhjälps. Prisavdrag skall enligt förslaget motsvara vad det normalt kostar att få felet avhjälpt. En kompletterande regel föreslås för det fallet att kostnaderna är oskäligt stora. Prisavdraget skall då bestämmas med hänsyn till felets betydelse för konsumenten.

I stället för prisavdrag kan hävning bli aktuell som påföljd vid fel i näringsidkarens prestation. Förslaget skiljer härvid mellan å ena sidan förvärv av färdiga bostadshus och å andra sidan olika former av entreprenad— avtal och köp av hussatser till monteringsfärdiga hus.

När det gäller förvärv av färdiga hus är reglerna anpas— sade till hävningsreglerna i jordabalken. Det innebär vid fel av ringa betydelse att hävning får ske endast om näringsidkaren har förfarit svikligt. Om felet ej är av ringa betydelse får hävning i princip alltid ske. Talan om hävning måste dock normalt väckas inom ett år från det att konsumenten tillträdde huset.

När det gäller entreprenadavtal och köp av hussatser till monteringsfärdiga hus har utredningen beaktat att det kan föreligga svårigheter att genomföra en hävning. Närings— idkarens prestation vid en delvis utförd entreprenad kan t.ex. inte återbäras på samma sätt som man lämnar till— baka en såld vara. Hävning får därför bara ske om felet är väsentligt. Det gäller framtida, dvs. ej utförda, prestationer. Redan utförda prestationer får emellertid hävas endast om felets väsentlighet är särskilt kvali— ficerad. Det har i förslaget uttryckts så att syftet

med näringsidkarens prestation skall vara i huvudsak förfelat på grund av felet.

Hävning innebär i princip att vardera partens presta— tionsskyldighet faller bort. Redan fullgjord prestation skall lämnas åter. Någon särskild regel härom har utredningen inte ansett erforderlig när det gäller förvärv av färdiga hus. Men för de ur hävningssynpunkt mer besvärliga situationerna vid entreprenadavtal och avtal om köp av hussatser till monteringsfärdiga hus har utredningen föreslagit uttryckliga regler som i och för sig bygger på den nämnda allmänna principen. I enlighet härmed har utredningen föreslagit att näringsidkaren inte

har rätt till betalning vid hävning. Konsumenten skall lämna tillbaka vad näringsidkaren har presterat i den mån det är möjligt utan olägenhet eller kostnad av betydelse. Om konsumenten helt slapp att betala för vad som inte kan återlämnas, skulle han kunna göra en "obehörig vinst". Utredningen föreslår därför att konsumenten i skälig utsträckning skall ersätta näringsidkaren dennes kost— nader som lett till en värdeökning för konsumenten.

Vid hävning beträffande återstående del bör utgångs— punkten enligt utredningen vara att konsumenten skall få en fullständig prestation för samma pris som skulle ha gällt om avtalet inte hade hävts. Näringsidkaren har i enlighet härmed rätt att få betalt för vad som är gjort med ett belopp som motsvarar priset för prestationen i dess helhet, med avdrag för vad det normalt kostar att få den återstående delen utförd.

Näringsidkarens dröjsmål

När det gäller dröjsmål på näringsidkarens sida inne- håller förslaget uttryckliga regler i ämnet för sådana entreprenadavtal som omfattas av lagförslaget. De påföljder som konsumenten enligt förslaget kan göra gällande mot näringsidkaren vid dröjsmål är innehållande av betalningen, krav på utförande av åtagandet, hävning av avtalet eller krav på Skadestånd.

Konsumenten får häva avtalet eller fordra skadestånd p.g.a. ett dröjsmål endast om han inom skälig tid efter åtagandets avslutande har reklamerat genom att underrätta näringsidkaren om dröjsmålet.

Enligt förslaget får hävning ske endast under förut— sättning att dröjsmålet är av väsentlig betydelse för konsumenten. Hävning får i princip endast ske beträffande den del av åtagandet som återstår. Men om syftet med

åtagandet i huvudsak är förfelat p.g.a. dröjsmålet får avtalet hävas i sin helhet. På samma sätt som vid fel ger reglerna utrymme för hävning även när det finns starka skäl att anta att ett dröjsmål av väsentlig betydelse kommer att inträffa.

Näringsidkarens skadeståndsskyldighet

Enligt utredningens mening finns det ett behov av att genom tvingande regler tillförsäkra konsumenten rätt till skadestånd. Skadeståndsreglerna är därför i princip tvingande till konsumentens förmån. Näringsidkaren och konsumenten har dock möjlighet att träffa avtal om dels att skadestånd inte skall utgå när fel avhjälps efter besiktning, dels att konsumenten skall ha en självrisk, motsvarande högst 25 procent av basbeloppet, när det

är fråga om fel som upptäcks först efter garantibesiktningen (beträffande fritidshus och köp av byggsats till monteringsfärdiga hus fel som upptäcks senare än två år efter tillträdet).

När det gäller skada på grund av fel eller dröjsmål är näringsidkaren skadeståndsskyldig om han inte visar att skadan inte beror på försummelse av honom själv eller någon som han har anlitat. Näringsidkaren har med andra ord bevisbördan för att han inte varit försumlig. Det är alltså fråga om ett s.k. presumtionsansvar.

När det gäller skador på annan grund än fel eller dröjs— mål skiljer utredningen i lagförslaget på sakskador som drabbar konsumentens egendom medan den är i näringsidka— rens besittning eller i övrigt under dennes kontroll, å ena sidan, och övriga skador, å den andra. Beträffande den första typen av skador föreslås ett presumtions— ansvar. Det kan i praktiken röra sig om skador på grund av att näringsidkaren brustit i sin vårdplikt eller i sin omsorgsplikt i övrigt när det gäller konsumentens

egendom. Beträffande den andra typen av skador föreslås ett vanligt culpa—ansvar, dvs. konsumenten måste visa att näringsidkaren har varit försumlig för att skadestånd skall utgå.

Utredningen föreslår också att vissa näringsidkare i bakre led skall ha ett skadeståndsansvar för uppgifter vid marknadsföringen. Det gäller t.ex. materialleveran- törer och branschorganisationer. Detta skadeståndsansvar är begränsat till uppgifter som varit vilseledande. Även underlåtelse att lämna viss information föreslås kunna leda till skadeståndsskyldighet.

Utredningen föreslår också regler om nedsättning av skadeståndet. I överensstämmelse med vad som redan måste anses gälla skall konsumenten vara skyldig att vidta skäliga åtgärder för att begränsa skadan. Ytterligare föreslås en allmän regel om nedsättning av skadeståndet på grundval av en skälighetsbedömning. Hänsyn skall då tas till näringsidkarens svårigheter att förutse och hindra skadans uppkomst samt omständigheterna i övrigt.

Personskador hålls helt utanför utredningens reglering. Skälet är bl.a. att det ekonomiska skyddet vid person— skador i stor utsträckning är tillgodosett genom annan lagstiftning och att personskador är mycket artskilda från de skadetyper som naturligen bör regleras i en lag

om förvärv av nya småhus.

Priset

Utgångspunkten i lagförslaget är givetvis att parterna själva skall komma överens om priset. Så sker ju också regelmässigt. Men för de entreprenadavtal som omfattas av förslaget föreslås ändå vissa regler. Om priset inte skulle vara avtalat föreslås att det skall bestämmas efter en skälighetsbedömning varvid hänsyn bl.a. skall tas till gängse pris för motsvarande arbete.

Lagförslaget har härutöver en bestämmelse som sätter en övre gräns för näringsidkarens möjlighet att ta betalt i de fall när han har lämnat en ungefärlig prisuppgift. Priset får då inte överstiga det pris som har uppgetts med mer än 15 procent.

Vidare föreslås regler om betalningsskyldighet för förberedande undersökning och om pristillägg p.g.a. fördyring efter avtalets träffande.

Det föreslås också en uttrycklig regel om att konsumenten inte är skyldig att betala för näringsidkarens prestation i den mån den har förstörts genom olyckshändelse före tidpunkten för farans övergång till konsumenten.

Den konsument som av näringsidkaren krävs på ett ospeci— ficerat belopp har små möjligheter att kontrollera att det som begärs motsvarar ett skäligt pris. För att de nyss omnämnda reglerna om priset inte skall bli verk— ningslösa föreslår utredningen därför att näringsidkaren vid entreprenadarbeten som utförs på löpande räkning skall vara skyldig att på konsumentens begäran utställa en specificerad räkning. Räkningen skall vara tillräck— ligt specificerad för att möjliggöra en bedömning av prisberäkningen samt av arten och omfattningen av utfört arbete. Konsumenten får härigenom en möjlighet att kontrollera inte bara priset utan också vad som har blivit gjort. Innan konsumenten har fått en specificerad räkning är han som regel inte skyldig att betala.

Avbeställning

Konsumenten har enligt förslaget rätt att avbeställa ett sådant entreprenadåtagande som omfattas av lagen. Rätten till avbeställning gäller oberoende av om konsumenten kan visa några särskilda skäl för avbeställningen. Men från denna huvudregel görs i förslaget undantag för det fallet

att åtagandet avser ett sammanbyggt grupphus. I sådana fall har en ovillkorlig avbeställningsrätt ansetts kunna medföra olägenheter av sådan grad att avbeställning bör kunna göras bara om avbeställningen i'. te medför väsentliga olägenheter för näringsidkaren.

I förslaget skiljs på ersättning för det arbete som är utfört vid avbeställningen och ersättning för förlust. För utfört arbete skall näringsidkaren ha ersättning motsvarande priset om avtalet endast hade avsett det utförda arbetet. Därutöver skall näringsidkaren enligt utredningens förslag ha ersättning för förlust som uppkommer genom att han har haft kostnader för arbete som har inställts, på grund av uppdraget underlåtit att åta sig annat arbete eller i övrigt inrättat sig efter uppdraget. Ersättning utgår alltså inte för utebliven vinst på den avbeställda delen av uppdraget. Däremot kan näringsidkaren få ersättning för att han under tiden före avbeställningen har missat chansen till annat arbete, antingen genom att tacka nej till eller låta bli att söka andra uppdrag. Om näringsidkaren efter avbeställningen har försummat att vidta skäliga åtgärder för att begränsa förlusten, sätts ersättningen ned i motsvarande mån. Detta innebär bl.a. att näringsidkaren efter avbeställ— ningen är skyldig att söka skaffa sig ersättningsuppdrag i stället för det avbeställda arbetet.

Reglerna om avbeställning är i princip tvingande. Om parterna har träffat avtal om normalersättning skall dock en sådan överenskommelse kui'ina gälla. Utredningen har härvid framför allt tänkt på överenskommelser i form av standardavtal. Med hänsyn till det lämpliga i att låta ersättning utgå på grundval av lättillgängliga normal— belopp, har näringsidkaren enligt utredningens förslag rätt till en sådan normalersättning om den är skälig med hänsyn till vad som normalt kan antas tillkomma närings— idkaren enligt lagen.

Konsumentens dröjsmål

Utredningens förslag innehåller även regler om vilka påföljder näringsidkaren får tillgripa vid dröjsmål på konsumentens sida. Reglerna är begränsade till sådana entreprenadavtal som omfattas av lagen. Det är främst fråga om att konsumenten inte betalar i tid. Men det kan också gälla att konsumenten inte lämnar nödvändig medverkan. De föreslagna reglerna är tvingande till konsumentens förmån. Syftet med reglerna är bl.a. att dra en gräns för hur hårda sanktioner näringsidkaren får tillgripa mot konsumenten.

De påföljder som utredningen föreslår vid konsumentens dröjsmål gäller rätt för näringsidkaren att ställa in arbetet och rätt att häva.

Rätten att ställa in arbetet föreslås gälla i de fall betalning skall ske helt eller delvis i förskott. Undan— tag föreslås för det fallet att arbetet har påbörjats och ett inställande av arbetet skulle medför risk för allvar— lig skada för konsumenten. Även vid bristande medverkan från konsumentens sida får näringsidkaren ställa in arbetet.

I samband med att näringsidkaren ställer in arbetet, kan det uppstå kostnader för honom. Utredningen föreslår att näringsidkaren skall ha rätt till ersättning för dessa kostnader.

Näringsidkarens rätt att häva avtalet gäller bara beträffande återstående del. Hävningsrätten förutsätter också att näringsidkaren först har påmint konsumenten om dennes dröjsmål.

Enligt vad som förut har sagts föreslår utredningen att konsumenten skall ha generell rätt att avbeställa ett entreprenadåtagande men att han då skall ersätta näringsidkaren enligt vissa regler. Situationen vid dröjsmål på konsumentens sida har många beröringspunkter med situationen vid avbeställning. Om näringsidkaren häver avtalet på grund av konsumentens kontraktsbrott, skall konsumenten enligt förslaget därför betala som au han hade avbeställt åtagandet den dag näringsidkaren hävde avtalet.

FÖRFATTNINGSFÖRSLAG Förslag till

Lag om förvärv av nya småhus

Härigenom föreskrivs följande. inledande bestämmelser

l_å Denna lag gäller avtal mellan en näringsidkare i

dennes yrkesmässiga verksamhet och en konsument om

avtalet avser

1. förvärv av fastighet eller tomträtt till vilken hör ett nytt bostadshus, som huvudsakligen är avsett att användas av en eller två familjer under hela året eller del av året,

2. förvärv av bostadshus enligt punkt 1 som inte utgör tillbehör till fastighet eller tomträtt,

3. åtagande att helt eller delvis utföra eller låta utföra det arbete som behövs för att färdigställa ett bostadshus enligt punkt 1, eller

4. försäljning av monteringsfärdigt hus avsett att utgöra sådant bostadshus som anges i punkt 1.

Har näringsidkaren i fall som avses i första stycket 5 även åtagit sig att låta utföra annat arbete än sådant som avser bostadshuset gäller lagen också i fråga om det arbetet.

Lagen innehåller även bestämmelser om skadeståndsansvar vid marknadsföring.

ng Avtalsvillkor som i jämförelse med bestämmelserna i

denna lag är till nackdel för konsumenten är utan verkan mot denne, om inte annat anges i lagen.

Näringsidkarens prestation

2_å I fall som avses i 1 & första stycket punkterna 1 och 2 svarar näringsidkaren för att bostadshuset har uppförts fackmässigt och i överensstämmelse med avtal mellan näringsidkaren och konsumenten. Gäller avtalet försäljning av monteringsfärdigt hus svarar närings— idkaren för att hussatsen är fackmässigt tillfreds- ställande och överensstämmer med avtalet mellan nä—

ringsidkaren och konsumenten.

I fall som avses i 1 5 första stycket punkt 5 gäller i fråga om näringsidkarens åtagande vad som föreskrivs i 4— 8 åå.

&_g Näringsidkaren skall utföra åtagandet fackmässigt och i överensstämmelse med avtal mellan näringsidkaren och konsumenten. Han skall med tillbörlig omsorg ta till vara konsumentens intressen och samråda med denne i den

utsträckning som det behövs och är möjligt.

Om inte annat får anses avtalat, ingår det i åtagandet att näringsidkaren skall tillhandahålla behövligt material.

55. Näringsidkaren skall särskilt iaktta att åtagandet

inte utförs

1. i strid mot sådana författningsföreskrifter eller myndighetsbeslut som väsentligen syftar till att säkerställa.att bostadshuset eller anordning i det är tillförlitligt från säkerhetssynpunkt, eller

2. i strid mot förbud enligt 4 % marknadsföringslagen (1975z1418).

&_å Om konsumenten vill att åtagandet skall utföras på ett sätt som enligt vad näringsidkaren bör förstå inte kan vara till rimlig nytta för konsumenten med hänsyn till kostnaden eller funktionen eller andra särskilda omständigheter, skall näringsidkaren avråda konsumenten från att låta utföra åtagandet.

Om det först sedan åtagandet har börjat utföras visar sig att resultatet inte kan anses vara till rimlig nytta för konsumenten eller att priset för åtagandet kan bli betydligt högre än konsumenten bort räkna med, skall näringsidkaren underrätta konsumenten om förhållandet och begära hans anvisningar.

Kan konsumenten inte anträffas eller får näringsidkaren av annan orsak inte anvisningar av honom inom rimlig tid, skall näringsidkaren avbryta påbörjat arbete. Detta gäller dock ej, om det finns särskilda skäl att anta att konsumenten ändå önskar få åtagandet utfört.

j_å Har näringsidkaren åsidosatt vad som åligger honom enligt 6 å och finns det starka skäl att anta att

konsumenten i annat fall hade avstått från att beställa åtagandet eller hade avbeställt det, har näringsidkaren inte större rätt till ersättning än han skulle ha haft, om konsumenten hade avstått från att beställa åtagandet

eller hade avbeställt det.

För kostnader som inte ersätts enligt första stycket har näringsidkaren dock rätt till ersättning i den mån konsumenten annars skulle gynnas på ett oskäligt sätt.

8 Ö Näringsidkaren skall slutföra sitt åtagande inom den

tid som är skälig med hänsyn till vad som är normalt,

såvida inte avtal har träffats om tiden för slutföran— det.

Fel

2_å Fel skall anses föreligga om

1. bostadshuset eller, i fall som avses i 1 å första stycket punkt 4, det monteringsfärdiga huset avviker från vad som har avtalats eller från vad konsumenten enligt 3 5 har rätt att kräva eller

2. resultatet av näringsidkarens åtagande avviker från vad som har avtalats eller från vad konsumenten enligt 4 och 5 55 har rätt att kräva.

Även om avvikelsen beror på en olyckshändelse eller därmed jämförlig händelse, skall fel anses föreligga.

10 5 Har uppgifter av betydelse för bedömningen av

bostadshusets, det monteringsfärdiga husets eller åtagandets beskaffenhet eller ändamålsenlighet lämnats vid avtalets ingående eller annars vid marknadsföring

1. av näringsidkaren,

2. för näringsidkarens räkning, av annan näringsidkare, branschförening eller liknande organisation, eller

3. av leverantör av material, halvfabrikat eller

anordning i huset, skall fel anses föreligga om 4. bostadshuset, det monteringsfärdiga huset eller resul— tatet av åtagandet avviker från lämnade uppgifter, som kan antas ha inverkat på avtalet, och

5. näringsidkaren antingen har åberopat uppgiften eller också insett eller bort inse att uppgiften var felaktig.

Första stycket gäller ej i fråga om uppgifter som i tid har rättats på ett tydligt sätt.

11 5 Fel skall anses föreligga, om näringsidkaren i annat fall än som avses i 6 5 första stycket före avtalets ingående har underlåtit att upplysa konsumenten om ett sådant förhållande rörande bostadshusets, det monterings— färdiga husets eller åtagandets beskaffenhet eller ändar målsenlighet som näringsidkaren kände till eller borde ha känt till och som han insåg eller borde ha insett vara av betydelse för konsumenten.

En förutsättning för att fel skall anses föreligga är dock att underlåtenheten kan antas ha inverkat på avtalet.

Besiktning av permanenthus m m

12 & Besiktning av bostadshus, som är avsedda att användas hela året, skall ske på parts begäran. Vid besiktningen skall undersökas om fel föreligger.

Besiktning sker första gången i samband med att konsu— menten skall tillträda bostadshuset. Vid delentreprenad kan den första besiktningen av resultatet av närings— idkarens åtagande ske när denne har slutfört arbetet. En andra besiktning (garantibesiktning) skall äga rum då två år förflutit efter den första besiktningen.

Reglerna om besiktning gäller ej vid avtal om försäljning av monteringsfärdigt hus enligt 1 5 första stycket punkt 4.

13 å Besiktning skall utföras av en opartisk och i bygg— nadstekniska frågor erfaren person. Besiktning sker vid en förrättning vid vilken båda parter skall beredas till— fälle att närvara. Besiktningsförrättaren skall till— ställa båda parter skriftligt utlåtande över besikt—

ningen.

14 å Näringsidkaren svarar för fel som anmärks vid den

första besiktningen om felet inte beror på något för— hållande på konsumentens sida.

Näringsidkaren svarar även för fel som anmärks vid garantibesiktningen. Kan näringsidkaren göra sannolikt, att fel som inte iakttagits vid den första besiktningen utan först vid garantibesiktningen beror på olycks— händelse eller därmed jämförlig händelse, som inträffat efter den första besiktningen, eller på normal förslit— ning, vanvård, onormalt brukande eller något liknande förhållande på konsumentens sida, är han fri från ansvar för felet.

Näringsidkaren svarar för fel, som inte har anmärkts i besiktningsutlåtande, om han har åsidosatt vad som ålegat honom enligt avtalet eller denna lag.

15 5 Vill konsumenten åberopa fel som inte anmärkts i ett besiktningsutlåtande skall han underrätta näringsidkaren om detta inom skälig tid efter det att han märkt eller bort märka felet (reklamation). Reklamation får dock inte ske senare än tio år efter tillträdesdagen.

Har näringsidkaren handlat i strid mot tro och heder, får reklamation alltid ske inom tio år efter tillträdes— dagen.

Har meddelande om reklamation lämnats in för befordran med post eller avsänts på annat ändamålsenligt sätt, anses reklamation ha skett när detta gjordes.

16 5 Reklamerar konsumenten inte inom den tid som följer av 15 5, förlorar han rätten att åberopa felet.

Särskilda regler beträffande hus som är avsedda att

användas endast under del av året samt monteriggsfardiga hus

17 å Frågan om fel föreligger beträffande hus som är av-

sedda att användas endast under del av året (fritidshus) bedöms med hänsyn till förhållandena vid den tidpunkt då konsumenten tillträdde huset eller näringsidkaren av— slutat sitt åtagande.

Om näringsidkaren har utfört åtagandet men uppdraget inte kan avslutas i rätt tid på grund av något förhållande på

konsumentens sida, är den avgörande tidpunkten i stället

den då uppdraget skulle ha avslutats.

Vid avtal om försäljning av monteringsfärdigt hus enligt 1 5 första stycket punkt 4 bedöms frågan om fel före— ligger med hänsyn till förhållandena vid den tidpunkt då hussatsen levererades till byggplatsen.

18 å Försämras fritidshuset, det monteringsfärdiga huset eller resultatet av näringsidkarens åtagande efter den tidpunkt som anges i 17 &, skall fel anses föreligga om försämringen är en följd av att näringsidkaren har åsidosatt vad som ålegat honom enligt avtalet eller denna

lag.

19 & Har näringsidkaren genom en garanti eller liknande

utfästelse åtagit sig att under en viss tid efter den tidpunkt som anges i 17 5 svara för fritidshuset, det

monteringsfärdiga huset eller resultatet av sitt åta— gande, skall fel anses föreligga om det under den angivna tiden inträder en försämring av fritidshuset, det monte— ringsfärdiga huset eller resultatet av näringsidkarens

åtagande.

Första stycket gäller ej, om näringsidkaren gör sannolikt att försämringen beror på en olyckshändelse eller därmed jämförlig händelse eller på vanvård, onormalt brukande eller något liknande förhållande på konsumentens sida.

20 å Bestämmelserna i 15—16 55 gäller i tillämpliga delar

när det är fråga om fritidshus eller försäljning av mon— teringsfärdigt hus. Den i dessa paragrafer angivna fristen på tio år räknas då från den tidpunkt som avses i

17 &.

Påföljder vid fel

21 å Föreligger fel utan att det beror på något förhål— lande på konsumentens sida, får konsumenten

1. hålla inne betalningen enligt 22 5,

2. kräva att felet avhjälps enligt 25 ä, 3. dra av på priset enligt 24 5,

4. häva avtalet enligt 25 och 26 åå, eller 5. kräva skadestånd enligt 35——37 55-

Näringsidkaren och konsumenten kan avtala att konsumen— tens rätt enligt första stycket skall begränsas så att

1. fel som upptäcks efter den första besiktningen avhjälps först efter det att garantibesiktning ägt rum,

2. skadestånd eller ersättning för kostnad inte utges när fel ayhjälps efter besiktning, eller

3. konsumenten åtar sig självrisk för fel, som inte har upptäckts, när det gäller hus för permanent boende senast vid garantibesiktningen, samt i fråga om fritidshus och monteringsfärdigt hus senast två år efter den tidpunkt som avses i 17 5. Självrisken får motsvara högst tjugofem procent av det basbelopp som enligt lagen (1962:381) om allmän försäkring gällde vid ingången av det år då konsumenten reklamerade felet.

Avtal om begränsning av konsumentens rätt saknar verkan i fråga om fel, som innebär allvarligt hinder vid utnytt— jandet av byggnaden, eller äventyrar byggnadens goda bestånd.

22 å Konsumenten får hålla inne så mycket av betalningen som fordras för att ge honom säkerhet för hans krav på

grund av ett fel.

23 5 Konsumenten har rätt att kräva att näringsidkaren

avhjälper felet, om det inte medför olägenheter eller kostnader för näringsidkaren som är oskäligt stora i förhållande till felets betydelse för konsumenten.

Även om konsumenten inte kräver det, får näringsidkaren avhjälpa fel, som reklameras av konsumenten eller anmärks i besiktningsutlåtande, om han utan oskäligt uppehåll erbjuder sig att göra detta och konsumenten inte har något särskilt skäl att avvisa erbjudandet.

Avhjälpande skall ske inom skälig tid efter det att konsumenten har gett näringsidkaren tillfälle till det.

Avhjälpande skall ske utan kostnad för konsumenten. Detta gäller dock inte

1. kostnader som skulle ha uppkommit även om bostadshuset, det monteringsfärdiga huset eller resultatet av näringsidkarens åtagande varit felfritt,

2. kostnader för att avhjälpa fel som uppkommit vid entreprenad som utförs på löpande räkning utan att näringsidkaren varit vållande till felet eller

3. kostnader för att ersätta material som konsumenten enligt avtalet har tillhandahållit och bekostat om felet beror på en olyckshändelse eller därmed jämförlig händelse.

24 & Avhjälps inte felet enligt vad som sägs i 23 9”, får konsumenten göra avdrag på priset.

Ett prisavdrag skall motsvara vad det kostar konsumenten att få felet avhjälpt, bortsett från sådana kostnader som avses i 23 5 fjärde stycket 1 3. Om ett på detta sätt beräknat prisavdrag är oskäligt stort i förhållande till den betydelse som felet har för konsumenten, skall prisavdraget i stället svara mot felets betydelse för konsumenten.

25 5 I stället för att dra av på priset kan konsumenten häva avtalet enligt följande.

Vid förvärv som avses i 1 5 första stycket punkt 1 eller 2 får avtalet hävas om hinder för hävning ej föreligger enligt 4 kap. 27 9 eller 13 kap. 8 & jordabalken. Ar felet av ringa betydelse får dock hävning ske endast om näringsidkaren förfarit svikligt. Väcks inte talan om hävning inom ett år från det konsumenten tillträdde huset, är rätten till talan förlorad, om ej närings— idkaren förfarit svikligt.

Innebär felet att syftet med sådant åtagande som avses i 1 5 första stycket punkt 3 eller sådant avtal som avses i

1 5 första stycket punkt 4 i huvudsak är förfelat får konsumenten häva avtalet. Detsamma gäller om åtagandet har utförts i strid med förbud enligt 4 5 marknadsfö— ringslagen (197511418).

Har åtagandet utförts till en del och finns det starka skäl att anta att det inte kommer att fullföljas utan fel av väsentlig betydelse för konsumenten, får denne häva avtalet beträffande återstående del. Är felet sådant att syftet med åtagandet i huvudsak är förfelat eller utförs åtagandet i strid mot förbud enligt 4 Ö marknadsförings— lagen, får konsumenten i stället häva avtalet i dess helhet.

Om det redan innan åtagandet har påbörjats finns starka skäl att anta att det inte kommer att utföras utan fel av väsentlig betydelse för konsumenten får denne häva avtalet.

26 9 Häver konsumenten sådant avtal som avses i 1 9

första stycket punkt 3 eller 4 har näringsidkaren inte rätt till betalning. Näringsidkaren har rätt att återfå det material som han har tillhandahållit, om det kan ske utan att konsumenten åsamkas olägenheter eller kostnader av betydelse. I den mån det är skäligt, skall konsumenten ersätta näringsidkarens kostnader för vad som ej kan återlämnas, dock högst med ett belopp som motsvarar dettas värde för konsumenten.

Har åtagandet utförts till en del och häver konsumenten avtalet beträffande återstående del, har näringsidkaren rätt till betalning med ett belopp som motsvarar priset för åtagandet i dess helhet med avdrag för vad det kostar konsumenten att få den återstående delen utförd.

Näringgidkarens dröjsmål

27 å Bestämmelserna i 28——32 åå gäller i fråga om sådant åtagande som avses i 1 5 första stycket punkt 3.

2Q_å Dröjsmål på näringsidkarens sida föreligger om år tagandet, utan att det beror på något förhållande på konsumentens sida, inte har avslutats inom den tid som har avtalats eller, om någon tid inte har avtalats, inom den tid som är skälig med hänsyn särskilt till vad som är normalt för ett åtagande av samma art och omfattning.

Dröjsmål på näringsidkarens sida föreligger också, om näringsidkaren inte iakttar en överenskommen tid för att påbörja åtagandet eller för ett arbetes framskridande. Vid dröjsmål på näringsidkarens sida får konsumenten

1. hålla inne betalning enligt 50 9,

2. kräva att näringsidkaren utför åtagandet enligt 51 ä, 3. häva avtalet enligt 32 9, eller

4. kräva skadestånd enligt 33 och 36——37 55»

29 5 Har åtagandet avslutats får konsumenten häva avtalet

eller fordra skadestånd på grund av ett dröjsmål endast under förutsättning att han inom skälig tid efter åtagan— dets avslutande har underrättat näringsidkaren om att han vill åberopa dröjsmålet (reklamation).

Har meddelande om reklamation lämnats in för befordran med post eller avsänts på annat ändamålsenligt sätt, anses reklamation ha skett när detta gjordes.

30 & Konsumenten får hålla inne så mycket av betalningen som fordras för att ge honom säkerhet för hans krav på grund av dröjsmål på näringsidkarens sida.

Om betalning enligt avtalet skall ske vid arbetets på— börjande eller under arbetets fortskridande, får konsu— menten, även om det inte följer av första stycket, intill dess att arbetet påbörjas eller fortskrider hålla inne den del av betalningen som har förfallit efter dröjsmå— lets inträde. I fråga om betalning för sådan del av ett åtagande som har utförts får konsumenten dock inte hålla inne mer än som följer av första stycket.

31 å Konsumenten får kräva att näringsidkaren utför åta— gandet, om det inte medför olägenheter eller kostnader för näringsidkaren som är oskäligt stora i förhållande till konsumentens intresse av att avtalet fullföljs.

325. Är dröjsmålet av väsentlig betydelse för

konsumenten, får han häva avtalet. Har mer än en obetydlig del av åtagandet utförts, får konsumenten dock häva avtalet endast beträffande den del som återstår. Även i ett sådant fall får avtalet hävas i sin helhet, om syftet med åtagandet i huvudsak är förfelat på grund av dröjsmålet.

Om det finns starka skäl att anta att det kommer att inträffa dröjsmål av väsentlig betydelse för konsumenten, får han häva avtalet i enlighet med vad som sägs i första stycket.

I fråga om verkningarna av hävning tillämpas 26 5.

Näringsidkarens skadeståndsskyldighet

33 å Näringsidkaren är skyldig att ersätta konsumenten skada som denne tillfogas på grund av fel eller dröjsmål,

om inte näringsidkaren visar att skadan ej beror på för— summelse av honom eller någon som på hans sida har an— litats för att utföra åtagande enligt 1 5 första stycket punkt 5.

Näringsidkarens skadeståndsskyldighet på grund av fel eller dröjsmål omfattar även ersättning för skada på bo— stadshuset eller föremålet för näringsidkarens åtagande eller på annan egendom som tillhör konsumenten eller någon medlem av hans hushåll.

Näringsidkaren och konsumenten kan träffa avtal om att ersättning enligt första eller andra stycket ej skall omfatta förlust i näringsverksamhet.

34_å Om bostadshuset eller föremålet för näringsidkarens åtagande eller annan egendom som tillhör konsumenten eller någon medlem av hans hushåll skadas medan egendomen är i näringsidkarens besittning eller annars under dennes kontroll, är näringsidkaren även i annat fall än som sägs i 33 5 skyldig att ersätta skadan, om inte näringsidkaren visar att skadan ej beror på försummelse av honom eller någon som på hans sida har anlitats för att utföra åta— gandet enligt 1 5 första stycket punkt 3.

Näringsidkaren är i övrigt skyldig att ersätta skada som tillfogas konsumenten, om skadan har vållats genom för— summelse på näringsidkarens sida. Detsamma gäller i fråga om skada på egendom som tillhör någon medlem av konsumen- tens hushåll.

Näringsidkaren och konsumenten kan träffa avtal om att ersättning enligt första eller andra stycket på grund av skada på egendom ej skall omfatta förlust i näringsverk— samhet.

35 9 Har någon som avses i 10 9 första stycket 2 eller 3 uppsåtligen eller av vårdslöshet lämnat vilseledande upp—

gifter av betydelse för bedömningen av husets, det mon- teringsfärdiga husets eller åtagandets beskaffenhet eller ändamålsenlighet och föreligger på grund därav fel enligt 10 5, är han skyldig att ersätta konsumenten skada som denne därigenom tillfogas.

Har någon som avses i 10 5 första stycket 2 eller 3 un— derlåtit att lämna sådan information av betydelse för be— dömningen av husets, det monteringsfärdiga husets eller åtagandets beskaffenhet eller ändamålsenlighet som han enligt marknadsföringslagen (1975t1418) har ålagts att lämna och kan underlåtenheten antas ha inverkat på avta— let, är han skyldig att ersätta konsumenten skada som denne därigenom tillfogas.

Skadeståndsskyldigheten enligt första eller andra stycket omfattar även ersättning för skada på föremålet för nä— ringsidkarens åtagande eller på annan egendom som tillhör konsumenten eller någon medlem av hans hushåll.

36 & Om skyldigheten att utge skadestånd skulle vara 0— skäligt betungande med hänsyn till den skadeståndsskyl— diges ekonomiska förhållanden, kan skadeståndet jämkas

efter vad som är skäligt. Härvid skall även beaktas före— liggande försäkringar och försäkringsmöjligheter på den skadelidandes sida, den skadeståndsskyldiges möjligheter att förutse och hindra skadans uppkomst samt andra sär— skilda omständigheter.

37 Ö Bestämmelserna i 33—36 55 gäller inte ersättning för personskada.

Näringsidkaren har vidare rätt till ersättning för för— luster i form av kostnader för den återstående delen av åtagandet samt ersättning för förluster i övrigt på grund av att han har underlåtit att ta på sig annat arbete el— ler på grund av att han på annat sätt har inrättat sig efter uppdraget.

Ersättning till näringsidkaren enligt andra stycket får inte överstiga hans förlust till följd av avbeställning—

en.

47 å Näringsidkaren får förbehålla sig en på förhand be— stämd ersättning vid avbeställning, om den är skälig med

hänsyn till vad som vid avbeställning normalt kan antas tillkomma en näringsidkare som ersättning enligt 46 5.

48 5 Vid avtal om åtagande att uppföra ett sammanbyggt grupphus får avbeställning inte ske om näringsidkaren

därigenom skulle drabbas av väsentlig olägenhet.

Konsumentens dröjsmål

49 å Bestämmelserna i 50—53 åå gäller i fråga om sådant åtagande som avses i 1 5 första stycket punkt 3.

50 å Skall betalning enligt avtalet ske helt eller delvis innan åtagandet har utförts och betalar inte konsumenten i rätt tid, får näringsidkaren inställa arbetet till dess

att konsumenten betalar. Om det följer av avtalet att konsumenten skall medverka till åtagandets utförande och han inte i rätt tid lämnar sådan medverkan som utgör en väsentlig förutsättning för utförandet, får näringsidkar— en inställa arbetet till dess att konsumenten lämnar sin

medverkan.

Har åtagandet påbörjats, är näringsidkaren dock skyldig att såvitt möjligt utföra arbete som inte kan uppskjutas utan risk för allvarlig skada för konsumenten om detta

äl_å Inställer näringsidkaren arbetet enligt 50 5, har han rätt till ersättning för kostnader och andra förlust— er som detta åsamkar honom, om konsumenten inte visar att dröjsmålet ej beror på försummelse på hans sida.

52 5 Om konsumenten i fall som avses i 50 5 inte betalar

eller lämnar sin medverkan i rätt tid och dröjsmålet är av väsentlig betydelse för näringsidkaren, får denne häva avtalet beträffande återstående del av åtagandet. Detsam— ma gäller om näringsidkaren enligt 6 & tredje stycket har avbrutit påbörjat arbete för att få anvisningar av konsu— menten och avbrottet medför väsentlig olägenhet för honom.

Vill näringsidkaren häva avtalet enligt första stycket skall han först påminna konsumenten om att denne skall

betala, medverka eller lämna anvisningar samt ge konsu— menten skälig tid att göra detta.

Har en påminnelse som avses i andra stycket lämnats in för befordran med post eller avsänts på annat ändamåls— enligt sätt, anses påminnelse ha skett när detta gjord—

es.

Näringsidkaren får också häva avtalet beträffande åter— stående del av åtagandet om det redan på förhand finns starka skäl att anta att konsumenten inte i rätt tid kom— mer att betala eller lämna medverkan enligt 50 å och att dröjsmålet blir av väsentlig betydelse för näringsidka—

ren.

53 Ö Häver näringsidkaren avtalet, är konsumenten skyldig att betala som om han hade avbeställt åtagandet den dag då hävningen skedde.

Denna lag träder i kraft den

Näringsidkaren har vidare rätt till ersättning för för— luster i form av kostnader för den återstående delen av åtagandet samt ersättning för förluster i övrigt på grund av att han har underlåtit att ta på sig annat arbete el— ler på grund av att han på annat sätt har inrättat sig efter uppdraget.

Ersättning till näringsidkaren enligt andra stycket får inte överstiga hans förlust till följd av avbeställning—

en.

47 å Näringsidkaren får förbehålla sig en på förhand be—

stämd ersättning vid avbeställning, om den är skälig med

hänsyn till vad som vid avbeställning normalt kan antas tillkomma en näringsidkare som ersättning enligt 46 5.

48 5 Vid avtal om åtagande att uppföra ett sammanbyggt grupphus får avbeställning inte ske om näringsidkaren därigenom skulle drabbas av väsentlig olägenhet.

Konsumentens dröjsmål

49 5 Bestämmelserna i 50—53 59 gäller i fråga om sådant åtagande som avses i 1 5 första stycket punkt 3.

50 & Skall betalning enligt avtalet ske helt eller delvis innan åtagandet har utförts och betalar inte konsumenten i rätt tid, får näringsidkaren inställa arbetet till dess att konsumenten betalar. Om det följer av avtalet att konsumenten skall medverka till åtagandets utförande och han inte i rätt tid lämnar sådan medverkan som utgör en väsentlig förutsättning för utförandet, får näringsidkar— en inställa arbetet till dess att konsumenten lämnar sin

medverkan.

Har åtagandet påbörjats, är näringsidkaren dock skyldig att såvitt möjligt utföra arbete som inte kan uppskjutas utan risk för allvarlig skada för konsumenten om detta

51 å lnställer näringsidkaren arbetet enligt 50 å, har han rätt till ersättning för kostnader och andra förlust— er som detta åsamkar honom, om konsumenten inte visar att dröjsmålet ej beror på försummelse på hans sida.

52 Ö Om konsumenten i fall som avses i 50 5 inte betalar

eller lämnar sin medverkan i rätt tid och dröjsmålet är av väsentlig betydelse för näringsidkaren, får denne häva avtalet beträffande återstående del av åtagandet. Detsam— ma gäller om näringsidkaren enligt 6 & tredje stycket har avbrutit påbörjat arbete för att få anvisningar av konsu— menten och avbrottet medför väsentlig olägenhet för honom.

Vill näringsidkaren häva avtalet enligt första stycket skall han först påminna konsumenten om att denne skall betala, medverka eller lämna anvisningar samt ge konsu— menten skälig tid att göra detta.

Har en påminnelse som avses i andra stycket lämnats in för befordran med post eller avsänts på annat ändamåls— enligt sätt, anses påminnelse ha skett när detta gjord— es.

Näringsidkaren får också häva avtalet beträffande åter— stående del av åtagandet om det redan på förhand finns starka skäl att anta att konsumenten inte i rätt tid kom— mer att betala eller lämna medverkan enligt 50 5 och att dröjsmålet blir av väsentlig betydelse för näringsidka—

ren .

53 & Häver näringsidkaren avtalet, är konsumenten

skyldig att betala som om han hade avbeställt åtagandet den dag då hävningen skedde.

Denna lag träder i kraft den

48. Författningsförs/ag SOU 198638 Förslag till Lag om ändring i 'ordabalken Härigenom föreskrivs i fråga om jordabalken

dels att 13 kap. 8 9 skall ha nedan angivna lydelse,

dels att i balken skall införas en ny paragraf, 4 kap. 32 5, samt närmast före 4 kap. 32 & en ny rubrik av nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse 4 kap.

Särskilda bestämmelser

32 53 Vad som föreskrivs i 11, 12 och 19 Gå i detta kapitel skall ej tillämpas i den mån annat följer av lagen (1987:00) om förvärv av nya småhus.

13 kap.

8 5

Har fastighetsägaren eller tomträttshavaren överskridit sin rätt eller åsidosatt sin skyldighet på grund av upplåtelsen, åligger det honom att återställa vad som rubbats eller fullgöra vad som eftersatts och att

ersätta skada. Avtalet får ej hävas med anledning av vad som någondera sidan låtit komma sig till last.

Vad som föreskrivs i första stycket första meningen skall ej tillämpas i den mån annat följer av lagen (1987:00) om förvärv av nya småhus.

1. INLEDNING 1.1. Utredningsdirektiven

Utredningens direktiv beslutades vid regeringssammanträde den 13 januari 1983. Dåvarande chefen för justitiedepartementet, statsrådet Rainer, anförde därvid:

Sedan flera år tillbaka har behovet av skydd för konsumenter i samband med förvärv av småhus (en— eller tvåfamiljshus för permanentboende eller fritidsändamål) stått i blickpunkten. I mars 1975 tillsattes en särskild kommitté (Ju 1975:02) för att utreda denna fråga. I direktiven för kommittén (se 1976 års kommittéberättelse s.64—74) framhölls bl a att avtal om uppförande eller köp av egna hem ofta rörde värden av sådan storlek att den enskildes ekonomi påverkades på ett avgörande sätt. Vidare anfördes att det hade framkommit sådana missförhållanden när det gällde uppförande och köp av småhus som gjorde det befogat att ingående undersöka hur ett skydd för konsumenternas intressen på detta område skulle kunna byggas upp. Inte minst hade det många gånger visat sig svårt att få rättelse vid fel på nybyggda småhus. I direktiven uttalades sammanfattningsvis att konsumenternas skydd när det gällde förvärv av småhus var bristfälligt, jämfört med det skydd som fanns på andra områden.

Den sålunda tillsatta kommittén, som antog namnet småhusköpkommittén, hade som huvuduppgift att utreda den civilrättsliga regleringen vid förvärv av små— hus (köp— och entreprenader). Genom tilläggsdirektiv i januari 1981 (Dir 1981z4) befriades emellertid

kommittén från denna del av uppdraget. Som skäl an— fördes bl a att dessa frågor hade beröringspunkter med de förslag som i juni 1979 hade lagts fram av konsumenttjänstutredningen (Ju 1972:O7) i betänkan— det (SOU 1979:36) Konsumenttjänstlag och som då hade börjat bearbetas i justitiedepartementet. Det ansågs därför mest praktiskt att frågorna behandlades i ett sammanhang inom departementet. Vad som därefter återstod av småhusköpkommitténs arbete slutfördes i och med att kommittén ladefram betänkandet (SOU 1981z102) Fastighetsförmedlingslag med förslag till regler om fastighetsmäklares verksamhet och civil— rättsliga ansvar m m.

Konsumenttjänstutredningens nyss nämnda betänkande innehåller förslag till en omfattande reglering av vissa tjänster på konsumentområdet. Lagen skall en— ligt förslaget vara tillämplig inte bara på arbeten på lösa saker (exempelvis bilreparationer) utan även på arbeten på fast egendom eller i övrigt på byggnad eller annan anläggning. Lagen skall därigenom gälla underhålls— och reparationsarbeten på fast egendom samt även om— och tillbyggnader. Ett undantag före— slås dock för främst uppförande av nybyggnader för bostadsändamål. Som skäl för det undantaget angav utredningen att lagförslaget visserligen skulle pas— sa rätt väl även på uppförande av nybyggnader, åt— minstone när det var fråga om styckebyggda hus och inte om standardiserad gruppbebyggelse, men att sår dana avtal föll in under småhusköpkommitténs arbete. Konsumenttjänstutredningen ville för sin del inte föregripa resultatet av det arbetet.

Sedan konsumenttjänstutredningen lade fram sitt be- tänkande har konsumenter som förvärvar nybyggda små— hus fått ett förbättrat skydd på annat sätt än genom civilrättslig lagstiftning. Sålunda tillkom i janua— ri 1980 de standardvillkor som benämns Allmänna be— stämmelser för småhusentreprenader där enskilda kon- sumenter är köpare (ABS 80) med tillhörande kon- traktsformulär. Dessa bestämmelser är ett resultat av förhandlingar mellan konsumentverket och andra berörda myndigheter och organisationer. Förhandling— arna slutfördes efter det att marknadsdomstolen i ett mål mellan K0 och AB Skånska Cementgjuteriet hade förklarat att vissa av de avtalsvillkor som då tillämpades vid erbjudande av byggnadsentreprenader (AB 72) var att anse som oskäliga enligt lagen (1971:112) om förbud mot oskäliga avtalsvillkor. ABS 80 tillämpas f.n. vid entreprenader av gruppbyggda småhus, liksom på den övervägande delen av entrepre— nader av styckebyggda hus.

Av intresse är också det system för ytterligare kon- sumentskydd, kallat Småhus 80, som efter förhand— lingar mellan Sveriges villaägareförbund och Svenska byggnadsentreprenörföreningen år 1980 ersatte ett tidigare system av liknande slag. Det nuvarande sy— stemet bygger på ABS 80, kompletterat med bl.a. en tioårig garanti beträffande väsentliga fel och bris— ter. Ansvaret för denna garanti ligger på ett sär— skilt bolag enligt en försäkringsliknande konstruk— tion. F.n. omfattas omkring 8 000 småhus av detta garanti— och försäkringssystem. Ett motsvarande skydd finns för de grupphus som produceras inom bo— stadskooperationen (HSB, BPA och Riksbyggen).

Enligt bostadsfinansieringsförordningen (1974z946) gäller sedan den 1 juli 1981 som villkor för erhål— lande av statliga lån för gruppbyggda småhus att köparna skall tillförsäkras ett tillfredsställande avtalsskydd, varmed avses ABS 80 eller likvärdiga bestämmelser. Vidare har riksdagen under våren 1982 gett regeringen till känna att ett garanti— och för— säkringsskydd av det slag som existerar i dag i form av Småhus 80 och motsvarande system bör uppställas som villkor för bostadslån vid nybyggnad av småhus (se CU 1981/82:24 s 24 f och rskr 1981/82:238). For— merna för ett sådant skydd utreds f.n. inom bostads— departementet.

Även om konsumentskyddet på småhusköpområdet sålunda har förbättrats på senare tid, kan ett tillfreds— ställande skydd för hela marknaden knappast uppnås utan en civilrättslig reglering av tvingande natur. En sådan lagstiftning behövs också för att skingra den osäkerhet om rättsläget som föreligger även ef— ter en avtalsreglering enligt nuvarande modeller.

Departementschefen gick härefter in på frågan om förvärv av småhus:

Kommitténs främsta uppgift bör vara att åstadkomma en ändamålsenlig reglering beträffande konsumenters förvärv av nybyggda småhus från näringsidkare. För dessa förvärv gäller f.n. olika regler enligt ett ganska komplicerat mönster. De avtalstyper som van— ligen kommer i fråga är köp av fast egendom, köp av lös egendom, entreprenadavtal och olika slags kombi— nationer av dessa. Den lagstiftning som kan bli tillämplig vid köp är jordabalken, lagen (1905:38 s 1) om köp och byte av lös egendom (köplagen) och

konsumentköplagen (1973:877). Till skillnad från övriga avtalstyper är entreprenadavtalen inte ut— tryckligen reglerade i lag.

Vilka avtalstyper som blir aktuella i ett enskilt fall hänger samman med vem som äger den mark på vil— ken byggnaden uppförs samt med tidpunkten för av— talsslutet. Ett vanligt fall är att köparen förvär— var marken från exempelvis en kommun eller annan markägare samt träffar avtal med en tredje person om uppförande av byggnaden. I ett sådant fall blir reg— lerna i jordabalken tillämpliga på markförvärvet, medan principerna för entreprenadavtal gäller be— träffande uppförandet av byggnaden.

De regler som bör införas när det gäller konsument— ers av nybyggda småhus bör vara av tvingande natur och utformade så att de tillförsäkrar konsumenten vissa grundläggande befogenheter i förhållandet till näringsidkaren.

Av särskild betydelse är vilka regler som bör gälla rörande fel i fastigheten. En fastighet bör givetvis anses behäftad med fel, om den till beskaffenhet o.d. avviker från vad som har avtalats. Kommittén bör överväga vilka anspråk som konsumenten i övrigt skall kunna ställa i fråga om fastighetens beskaf— fenhet och ändamålsenlighet m.m. Dessa anspråk torde böra slås fast genom uttryckliga regler, så att man därigenom begränsar näringsidkarens möjligheter att allmänt friskriva sig från felansvar för olika bris— ter hos fastigheten. Kommittén bör vidare undersöka om man inte bör reglera rättsverkningarna, åtmin— stone i vissa hänseenden, av olika slags garantier för fastighetens beskaffenhet.

Ett ansvar för fel bör rimligtvis begränsas till att gälla under en viss tid efter tillträdesdagen. Med hänsyn till att grundläggande fel på detta område kanske inte ger sig till känna förrän efter en relar tivt lång tid bör kommittén noga överväga denna frå— ga. En strävan bör därvid vara att ge konsumenten ett gott skydd men ända hålla kostnaderna för felan— svaret på en försvarbar nivå. Det kan i detta sam— manhang finnas skäl att göra skillnad mellan olika slags fel. Ansvaret bör givetvis vara särskilt vid— sträckt när det gäller fel som är av väsentlig bety— delseoch som kan drabba konsumenten hårt. Kommittén bör göra sig underrättad bl.a. om vilka möjligheter som finns att genom försäkringsmässiga eller liknan— de konstruktioner hålla nere kostnaderna för ett vidsträckt felansvar.

Lagstiftningen bör vidare självfallet innehålla reg— ler om de påföljder som konsumenten skall kunna göra gällande vid fel, såsom skyldighet för näringsidkar— en att helt eller delvis på egen bekostnad avhjälpa eller låta avhjälpa fel och rätt för konsumenten till prisavdrag och till hävning av avtalet. I denna del torde det vara klart att bl.a. rätten till häv— ning bör begränsas till fall då felet är av mera vä— sentlig betydelse. Kommittén måste vidare ta ställ— ning till frågan om näringsidkarens skadeståndsan— svar vid fel. Det bör därvid uppmärksammas att be— gränsningar i hävningsrätten kan böra medföra ett strängare skadeståndsansvar. En viktig fråga är na— turligtvis om skadeståndsansvaret helt eller delvis bör vara strikt eller beroende av någon form av för— summelse från näringsidkarens sida. I den mån ett strikt skadeståndsansvar inte anses böra införas, bör kommittén överväga om inte bevisbördan bör läg— gas på näringsidkaren på så sätt att han undgår an—

svarighet endast om han kan visa att han inte har gjort sig skyldig till försummelse. En annan viktig fråga är om, och i så fall i vilken utsträckning, friskrivningar från skadeståndsansvar bör tillåtas.

På samma sätt som i fråga om fel torde särskilda regler behövas för det fall att näringsidkaren är i dröjsmål med leveransen eller uppförandet av småhus— et. Kommittén bör överväga om även andra regler bör uppställas, t.ex. om näringsidkarens skyldighet att utföra tilläggsarbete, om verkan av att konsumenten frånträder köpet eller entreprenaden samt om pri— set.

Den lagstiftning jag nu har talat om kan rent tek- niskt utformas på flera olika sätt. En lösning kan vara att tillskapa en särskild lag som tar sikte på alla förvärv av nybyggda småhus från näringsidkare, alltså oberoende av om förvärvet sker genom fastigr hetsköp, köp av lös egendom eller entreprenadavtal. En förutsättning för denna lösning är att den mate— riella regleringen kan göras i stort sett likartad oberoende av den juridiska form i vilken förvärvet

sker.

Om denna lösning väljs, bör kommittén överväga om också arbeten som gäller annat än själva uppförandet och som näringsidkaren utför för konsumentens räk— ning i samband med ett småhusförvärv (t.ex. anlägg— ningsarbeten på tomten eller uppförande av ett gara— ge) skall regleras i denna lag. Det kan nämligen medföra olägenheter om skilda regelsystem skall tillämpas på olika delar av ett sådant kombinerat avtal. Enligt konsumenttjänstutredningen borde det föreslagna undantaget i konsumenttjänstlagen för uppförande av nybyggnader av denna anledning omfatta

också sådana andra arbeten som näringsidkaren åtagit sig att utföra i samband med uppförandet.

En annan lagteknisk modell kan vara att infoga reg— lerna om olika förvärv av nybyggda småhus i skilda lagar, t.ex. i jordabalken beträffande förvärv av fast egendom. När det gäller uppförande av nybygg— nader bör i så fall övervägas om inte reglerna i framtiden kan tas in i den konsumenttjänstlag som f.n. planeras. Som jag tidigare har nämnt menade konsumenttjänstutredningen att denna lag kunda passa rätt väl även för uppförande av nybyggda småhus, åt— minstone när det gällde styckebyggda hus. En lösning av detta slag förutsätter sannolikt att konsument— tjänstlagen kompletteras med bestämmelser om besikt— ning och liknande.

Om kommittén finner att avtal om uppförande av ny— byggnader bör regleras i konsumenttjänstlagen, bör lagen givetvis också innehålla regler om sådana an- dra arbeten i samband med uppförandet som jag nyss nämnde, även om dessa arbeten i enlighet med kon— sumenttjänstutredningens förslag till en början undantas från lagen. Över huvud taget bör kommittén inte vara bunden av de lösningar i fråga om nybygg— nader av eller tillbyggnader till småhus som i vänt— an på kommitténs förslag kan komma att väljas under det pågående arbetet på konsumenttjänstlagen.

Kommittén bör vara oförhindrad att överväga även andra lagtekniska lösningar än dem jag nu har pekat på. Oavsett vilken lagmodell som väljs torde det vara oundvikligt att gränsdragningsproblem uppkommer i förhållande till andra regelsystem. Kommittén bör givetvis eftersträva en lösning som leder till så få komplikationer som möjligt i detta hänseende.

Ett särskilt problem utgörs av s.k. kopplade avtal, där byggnad och mark förvärvas från olika näringsid— kare under sådana förhållanden att båda avtalen har samband med varandra. Kommittén bör överväga om inte särskilda regler behövs för dessa fall, framför allt beträffande konsumentens möjlighet att på en gång häva båda avtalen om en av näringsidkarna gör sig skyldigtill kontraktsbrott.

Departementschefen övergick härefter till frågan om för— värv av äldre småhus:

Jämfört med förvärven av nybyggda småhus har köp av redan bebodda småhus vanligen en annan karaktär. Sår lunda är båda parterna oftast privatpersoner och därmed i princip jämställda. Av betydelse är också att objektet för överlåtelsen här har en mera indi- viduell prägel. I sammanhanget kan nämnas att för— värven av äldre småhus f.n. är omkring dubbelt så många som förvärven av nybyggda småhus.

Vid köp av småhusfastigheter gäller bestämmelserna i 4 kap. jordabalken, som ingående reglerar köparens och säljarens rättigheter och förpliktelser mot va— randra. Av särskilt intresse är regeln i 4 kap.

19 å beträffande s.k. faktiska fel i fastigheten. Regeln innebär att ett sådant fel föreligger när fastigheten avviker från vad som kan anses utfäst eller som köparen annars med hänsyn till omständig— heterna har haft anledning att räkna med vid köpet.

Den närmare innebörden av nuvarande lagstiftning har belysts i flera rättsfall som avgjorts av högsta domstolen. Enligt min mening innebär gällande rätt en i stora delar lämplig avvägning mellan säljarens och köparens intressen. Kommittén bör dock undersöka

om denna avvägning i några fall bör göras annorlun— da, t.ex. beträffande säljarens upplysningsplikt eller i fråga om de påföljder som köparen kan göra gällande när det föreligger fel. Det är vidare en fördel om de principer som bör gälla kan komma till tydligt uttryck i lagtexten. Bestämmelsen bör så— lunda klarare än f.n. ange vad som utgör ett sådant faktiskt fel som kan åberopas av köparen. Exempelvis bör man redan av lagtexten kunna utläsa vilken un— dersökningsplikt som köparen har.

Det som nu har anförts tar sikte på det fallet att köparen och säljaren är privatpersoner. Förhållan— dena ställer sig delvis annorlunda när en närings— idkare i sin yrkesmässiga verksamhet säljer en fas— tighet till en konsument. Högsta domstolen har i sin praxis särskilt beaktat om det förelågen sådan situation (se NJA 1975 s. 545 och 1981 s. 400). En— ligt min mening bör det i första hand övervägas om inte bestämmelserna bör göras tvingande i konsument— förhållanden, så att förbehåll som i dessa fall in— skränker köparens befogenheter är utan tvekan mot denne. Även i övrigt bör kommittén undersöka om kon— sumentskyddet behöver förbättras.

Det är inte ovanligt att en byggmästare köper ett äldre småhus för att efter en mer eller mindre om— fattande renovering sälja det vidare på småhusmark— naden. Behovet av konsumentskydd ter sig särskilt starkt i sådana fall. Om kommittén kommer fram till att en särskild lag börtillskapas för förvärv av ny— byggda småhus enligt vad jag har anfört i det före— gående, kan det tänkas att även förvärv av sådana renoverade småhus bör omfattas av den lagen.

Departementschefen tog därefter upp ett antal andra frågor som har samband med förvärv av småhus och berörde först frågan om byggnader på ofri grund:

En annan fråga som kommittén bör överväga gäller köp av sådana byggnader som står på ofri grund och allt— så utgör lös egendom. Som ett praktiskt viktigt ex— empel på sådana byggnader kan nämnas fritidshus som har uppförts på arrenderad mark. Vid överlåtelse av dessa byggnader är i princip reglerna om köp av lös egendom tillämpliga. Detsamma gäller vid en sådan överlåtelse av byggnad som innefattas i en tomt— rättsupplåtelse. I praxis har emellertid beträffan— de överlåtelser av sistnämnda slag ansetts att lik— heten med överlåtelser av fast egendom, liksom med entreprenadavtal beträffande uppförande av nybygg— nader, bör medföra att köplagens regler inte tilläm- pas till alla delar (se NJA 1977 s. 138).

Kommittén bör överväga om inte den nuvarande regle— ringen om överlåtelser av byggnader på ofri grund m.m. kan bringas i bättre överensstämmelse med den som bör gälla för fastighetsöverlåtelser. Detta skulle kunna åstadkommas genom att jordabalkens reg— ler om fastighetsköp med de modifikationer som kan behövas - görs tillämpliga även på överlåtelse av byggnader på ofri grund m.m. Det bör emellertid stå kommittén fritt att överväga också andra lösningar.

Departementschefen fortsatte därefter med att beröra frågan om förbud mot överlåtelse av småhus i vissa fall:

Med anledning av en motion till 1979:80 års riksmöte (mot. 1979/80:359) om spekulation på småhusmarknaden har riksdagen behandlat vissa frågor om inskränk— ningar i rätten att överlåta bostadsfastigheter och tomträtter. I motionen erinrades om att kommuner vid

försäljning av småhus ofta föreskriver att köparen inte får överlåta fastigheten inom viss tid. Efter— som det enligt motionen var oklart i vad mån sådana avtalsvillkor kunde anses giltiga, ansåg motionärer— na att kommunerna borde ges ett uttryckligt lagstöd för att använda sådana s.k. överlåtelseförbud.

I sitt betänkande med anledning av motionen förorda— de lagutskottet (LU 1979/80:28) att frågan om ut— formningen av regler om överlåtelseförbud övervägdes närmare. Enligt utskottet borde det ankomma på rege— ringen att närmare bestämma i vilken form övervägan— dena skulle göras. Riksdagen gav regeringen till känna vad utskottet sålunda hade anfört (rskr 1979/80:401 ).

Frågan om överlåtelseförbud har under senare år ock— så prövats i praxis (se NJA 1980 s. 291 och 1981 s. 897)-

Enligt min mening har frågan om överlåtelseförbud i syfte att motverka fastighetsspekulation sådan an— knytning till de spörsmål som jag tidigare har be— rört att den lämpligen bör behandlas i detta samman— hang. Kommittén bör alltså överväga om det finns skäl att ändra eller förtydliga de regler som gäller om överlåtelseförbud vid förvärv av fastigheter och tomträtter.

Departementschefen tog slutligen upp frågan om oriktig köpeskilling i fånges handlingen:

En köpehandling avseende fast egendom skall ange köpeskillingen. Uppfylls inte detta är köpet ogil— tigt. Ogiltighetsregeln infördes i lagstiftningen i och med att jordabalken kom till den 1 januari 1972. Dessförinnan gällde inte något sådant formkrav, utan

då godtogs en sidoöverenskommelse om annan köpeskil— ling än den som hade angetts i köpehandlingen.

Stockholms kommun har i en skrivelse till justitie— departementet den 26 maj 1982 hemställt om en för— fattningsändring som möjliggör att förköp enligt förköpslagen (1967z868) kan ske även för det fall att det förvärv som förköpet avser är ogiltigt där— för att en oriktig köpeskilling har angetts i köpe— handlingen. Motivet för kommunens framställning är att det bör förhindras att förköpslagen kringgås med hjälp av det ifrågavarande formkravet.

Enligt min mening är det tveksamt om kommunens önskemål kan tillgodoses genom ändringar i förköps— lagen. Ett alternativ skulle kunna vara att upphäva formkravet genom en ändring i jordabalken. För en sådan ändring kan också anföras andra skäl. Bl.a. synes det ur strikt obligationsrättsliga synvinkel dvs. om man bara ser till parternas intressen - kun— na diskuteras om den gällande ordningen är lämplig (jfr prop. 1970:20 s. A 208).

Det finns å andra sidan skäl som talar för att be— hålla den nuvarande ordningen angående formkravet. Ogiltighetsregeln i jordabalken infördes sålunda bl.a. för att förhindra att staten eller tredje man vilseleddes av att köpehandlingen innehöll en orik— tig uppgift om köpeskillingen (prop. 1970:20 s. B 150—151).

Det är angeläget att åtgärder vidtas för att komma till rätta med de nyss nämnda kringgåendeförfarande— na rörande den kommunala förköpsrätten. Det bör an— komma på kommittén att lägga fram förslag till lämp— liga åtgärder. Kommittén bör därvid i första hand överväga ändringar i förköpslagen. Visar det sig att

denna väg inte är framkomlig, bör kommittén på nytt överväga vad som är den från allmän och enskild synpunkt lämpligaste ordningen när det gäller det berörda formkravet i jordabalken.

Departementschefen avslutade därefter med att uttala att utredningsarbetet borde bedrivas skyndsamt, samt att ttén kommii första hand borde ta sig an uppgiften att a frågan utredom konsumenters förvärv av nybyggda småhus om det och, bedömdes lämpligt, redovisa sina överväganden i del— betänkanden.

1.2. Utredningens arbete

Som framgår av utredningens direktiv har utredningens främsta uppgift varit att åstadkomma en reglering av kon— sumenters förvärv av nybyggda småhus från näringsidkare. I enlighet med direktiven har utredningen koncentrerat sitt arbete på att utreda denna fråga och redovisa de överväganden som därvid gjorts i detta delbetänkande.

Utredningens arbete fortsätter rörande de frågor som de— partementschefen berört i direktiven. Det är inte uteslu— tet att de överväganden utredningen därvid kommer att göra i anslutning till de olika frågorna kan komma att få betydelse även vid konsumenters förvärv av nybyggda små— hus. Det pågående reformarbetet rörande konsumentköplagen kan eventuellt också komma att få en sådan betydelse. Men utredningen har ändå bedömt det vara av värde att så snabbt som möjligt redovisa sina överväganden rörande förvärv av nybyggda småhus.

Som närmare framgår av delbetänkandet finns nära berö— ringspunkter mellan området för utredningens överväganden och området för den nyligen införda konsumenttjänstlagen.

Den sistnämnda lagen gäller för reparationer samt om— och tillbyggnader. Någon avgörande skillnad mellan karaktären av näringsidkarens åtaganden i dessa fall och de åtagan— den en naringsidkare tar på sig vid uppförandet av ett nytt bostadshus på entreprenad föreligger inte. Utred— ningen har därför för sin del funnit det vara av värde att lösningen av olika problem bör vara likartade i de två lagarna. På en rad olika punkter har utredningen därför anslutit sig till de lösningar som valts i kon— sumenttjänstlagen.

Utredningen har behandlat frågan om konsumenters förvärv av nybyggda småhus från näringsidkare vid tjugoen samman— träden. I samband med behandlingen av frågan om en obli— gatorisk försäkringsplikt för av lagförslaget omfattade näringsidkare har representanter för utredningen haft överläggningar med företrädare för försäkringsbranschen vid flera tillfällen samt på annat sätt tagit del av synpunkter från försäkringsbranschen.

SOU l986138 2. BAKGRUND 2.1 Småhusproduktionen

Småhusproduktionen i Sverige ökade i omfattning under 1960—talet och fram till mitten av 1970—talet. Därefter har produktionen minskat i omfattning, särskilt under 1980—talet. Produktionen av småhus ligger nu på en nivå motsvarande början av 1960—talet.

Utvecklingen belyses av följande uppgifter. År 1960 uppgick antalet färdigställda småhus till 17 334. Fram till år 1975 hade detta antal ökat till 47 057. Antalet har därefter minskat och uppgick 1983 till 23 143 småhus. Minskningen har fortsatt och produktionen 1985 beräknas uppgå till ca 16 000 småhus.

Av intresse i sammanhanget kan även vara småhusproduktio— nens andel av den totala bostadsproduktionen i Sverige.

Först kan då konstateras att den totala bostadsproduk— tionen (vilken alltså även inkluderar småhus) ökade kraf— tigt i omfattning under 1960—talet, nådde sin kulmen 1970 och därefter har minskat avevärt i omfattning. Detta be— lyses av följande uppgifter. År 1960 producerades totalt 68 293 bostäder. Antalet uppgick år 1970 till 109 843 och har är 1983 minskat till 43 374.

När det gäller småhusproduktionens andel av den totala bostadsproduktionen kan först konstateras att denna andel låg relativt stilla under 1960—talet. Mätt i antalet pår började bostäder uppgick andelen småhus under den perio— den till omkring 30 procent av den totala bostadsproduk— tionen. Därefter har emellertid andelen småhus i bostads— produktionen ökat. Störst var den under den senare hälf- ten av 1970—talet. Toppnoteringen inträffade år 1976, då

75 procent av bostadsproduktionen utgjordes av småhus. Därefter har emellertid andelen småhus minskat och den beräknades för 1983 uppgå till 52 procent.

2.2. Fel i småhus

Särskilt sedan 1970—talet har ägare av småhus drabbats av olika problem med huset. Den typ av problem som därvid tilldragit sig det största intresset torde vara olika ty— per av fuktskador som också kan ha lett till mögelbild— ning. Det har förekommit en livlig diskussion rörande or- saker till och ansvar för dessa typer av problem. Den diskussionen har förts såväl inom byggnadsbranschen som i den allmänna debatten i olika massmedier. Senare har även frågan om radonhalten i småhus uppmärksammats på detta sätt.

Konsumentverket konstaterade i en rapport (1975:1 Småhus problem vid förvärv, reparation och underhåll) att små— husköparens ställning gentemot säljarna är svag och att det jämfört med andra varor och tjänster saknades enkla och lätthanterliga former för att lösa tvister. Verket företog mot den bakgrunden en försöksverksamhet med fastighetsreklamationer. Försöket pågick 1975 och 1976 i Gävleborgs och Uppsala län. Försöksverksamheten omfattade förutom förvärv av småhus även hantverkstjänster och för— värv av byggmaterial eller husbyggsatser. Av de 169 an- mälningar som inkom rörde 140 stycken fel och brister i samband med förvärv av småhus. De övriga 29 amnärkningar— na rörde hantverkstjänster och inköp av byggnadsmaterial eller husbyggsatser. Av de 140 anmälningarna rörande smår husförvärv avsåg 94 stycken grupphus och 46 stycken en— styckhus. Det var till den helt övervägande delen, 106 stycken, fråga om förvärv av nybyggda småhus. Med hänsyn till att anmälningarna avseende grupphus visserligen handlagts såsom rörande ett hus men ofta varit represen— tativa för området som helhet har konsumentverket upp— skattat antalet berörda grupphus till 800—1 200.

Husens ålder varierade. När det gällde äldre hus var det främst fråga om andrahandsköp av enstyckshus. Ca 70 pro— cent av anmälningarna gällde hus som uppförts under pe— rioden 1970—1974. I mycket stor utsträckning avsåg dessa anmälningar grupphus med mer eller mindre generella fel. Felen var av mycket varierande art och omfattning. Det förekom ett inte obetydligt antal anmälningar som avsåg vad som kan kallas skönhetsfel. Men det vanligaste var att anmälningarna avsåg fel som påverkar husets goda bestånd eller funktion.

Fuktskador

Den klart vanligaste typen av fel som förekom i anmäl— ningarna var fuktskador (122 stycken). Denna typ av fel medför nästan alltid risker för husets goda bestånd. De måste åtgärdas omedelbart för att undvika uppkomsten av följdskador.

De vanligaste fuktproblemen rörde fukt— eller vatten— genomträngning i grundkonstruktioner samt takläckage. Men även andra typer av problem förekom som t ex. fönster— läckage och kondensproblem. Orsaken till felen stod ofta att finna i bristfälligt utfört arbete. I en del fall, t.ex. vid fönsterläckage, kunde orsaken hänföras till den valda konstruktionen. Vid takläckage kunde orsaken i en del fall hänföras till en kombination av den valda kon— struktionen och arbetets utförande. Konstruktionen har

då för sin funktion förutsatt en noggrannhet vid utföran— det som i praktiken är svår att uppnå på en byggarbets— plats.

Kostnaderna för att åtgärda fuktskador varierar kraftigt. En uppgrävning och omisolering av grunden medför i regel stora kostnader, medan t.ex. en tätning av fönster ofta kan klaras med relativt begränsade kostnader.

SOU 1986238 Sprickning sättning

En annan stor grupp av anmälningar rörde sprickbildning sättning. Sådana fel anmäldes i en inte obetydligt om— fattning (28 stycken). Anmälningarna har främst avsett problem rörande bottenplattor och grundmurar samt tegel— fasader. Vanligen var Sprickbildningen att betrakta som skönhetsfel av ganska obetydlig omfattning. I en del fall har emellertid konstaterats att felaktig grundläggning skett med allvarlig sättning som följd.

Kostnaderna för att åtgärda denna typ av skador är helt beroende av om det är fråga om en allvarlig sättnings— skada eller om ytliga småsprickor. Generellt sett är sättningsskador mycket kostsamma att avhjälpa.

Kyla drag

Feltypen kyla och drag anmäldes i relativt stor omfatt— ning (39 stycken). Denna typ av fel är vanligen sådana att de inte medför risker för husets goda bestånd. Där— emot medför de ofta allvarliga olägenheter för de bo— ende.

De flesta anmälningarna avsåg kalla golv. I övrigt rörde anmälningarna främst bristfällig eller felaktig värmeiso— lering och otätheter. Problemen med de kalla golven kunde ofta hänföras till en viss typ av golvkonstruktion. Den utgjordes i princip av en på mark utbredd betongplatta med kantbalk av Leca grundelement. Golvmattan lades di— rekt på betongen. Köldproblemen ansågs hänga samman dels med att kantbalkselementen inte har tillräklig värmeiso— leringsförmåga, dels drag mellan ytterväggskonstruktion och grund till följd av bristfälligt utfört tätningsar— bete. Aven typ av värmesystem kan ha betydelse i detta sammanhang.

Kostnaderna för att åtgärda denna feltyp varierar kraf— tigt. De kan bli höga om omfattande ingrepp måste göras i den befintliga byggnationen. Där sådana ingrepp inte be— höver göras kan kostnaderna för tätningsåtgärderna vara mycket blygsamma.

Undergolvskonstruktioner

Fel rörande undergolv anmäldes också relativt ofta (40 stycken). Dessa fel påverkar normalt inte husets goda bestånd, men utgör mer eller mindre allvarliga funktions— fel.

De anmälda fallen har främst rört problem med knarr, fel— aktiga golvlutningar, svikt och viss nedböjning av golv. Till en del är dessa problem att hänföra till de relativt lätta mellanbjälklagskonstruktioner som används.

Kostnader för att åtgärda denna feltyp kan ofta bli höga eftersom avhjälpandet av felet ofta kräver borttagande av befintlig golvbeläggning och ibland även uppbrytning av golvet.

Ytbehandling golv, väggar, tak

Fel rörande ytbehandling förkom också relativt ofta (45 stycken), men anmälningarna har huvudsakligen avsett in— vändiga skönhetsfel, dvs. arbeten där den slutliga fini— shen inte har ansetts godtagbar. De har oftast avsett fel i grupphus.

Kostnaderna för att åtgärda dessa fel är i allmänhet re— lativt låga.

Snickeri— och murningsarbeten

Fel rörande snickeri— och murningsarbeten anmäldes i en utsträckning (62 stycken) som endast överträffades av an—

mälningar rörande fuktskador. Felen avsåg främst skön— hetsfel, men i viss utsträckning förekom snickeriarbeten som var så bristfälligt utförda att såväl husets goda bestånd som funktion påverkats.

Kostnaden för att åtgärda de enklare skönhetsfelen är i allmänhet relativt låg.

Installationer

Fel rörande installationer har också anmälts i relativt stor omfattning (53 stycken). Felen har främst varit av sådan art att husets funktion har påverkats.

De flesta anmälningarna inom denna feltyp har gällt ventilations— och rörsystemen. Beträffande elinstalla- tioner har anmälningarna oftast avsett fel av mindre allvarlig art.

Kostnaderna för att åtgärda felen är svåra att beräkna. En ombyggnad av ventilationssystemet kan medföra relativt höga kostnader, men flertalet fel kan beräknas medföra relativt låga kostnader.

3. LAGSTIFTNING AVTALSREGLERING

Som framgått redan av utredningens direktiv, och som ytterligare berörs i avsnitt 4.4.2, kan omständigheterna i det enskilda fallet leda till att konsumenters förvärv av nya småhus sker med tillämpning av skilda avtalstyper. Det leder i sin tur till att olika regelsystem kan bli tillämpliga på sådana småhusförvärv. För förvärv av fast egendom och tomträtt finns regler i jordabalken. Förvärv av lös egendom regleras i lagen om köp och byte av lös egendom (köplagen) och konsumentköplagen. För den stora del av småhusförvärven som sker i form av avtal om att helt eller delvis uppföra ett småhus, entreprenadavtal, saknas särskild lagstiftning. I stället regleras parternas mellanhavanden i ett entreprenadförhållande normalt dels av entreprenadavtalet, dels av standardavtal som innehåller allmänt hållna bestämmelser för

entreprenader. 3.1 Jordabalken 3.1.1 Förvärv av fast egendom

Förvärv av fast egendom regleras i 4 kap. jordabalken. Vad som avses med fast egendom framgår av reglerna om fastighet och tillbehör till fastighet i 1 kap. och 2 kap.jordabalken. Av dessa regler framgår följande. Fast egendom är jord. Denna indelas i fastigheter. Till fastighet hör på denna anbringad byggnad, ledning, stängsel och andra anordningar som är avsedda för stadigvarande bruk.

Reglerna i 4 kap. jordabalken omfattar köp, byte och gåva av fast egendom. Först behandlas köp av fast egendom. Under skilda rubriker regleras köpets form, villkorligt köp, köp av del av fastighet samt säljarens och köparens rättigheter och förpliktelser. Därefter behandlas byte

och gåva av fast egendom. När det gäller byte framgår i huvudsak att reglerna om köp i tillämpliga delar gäller även i fråga om byte av fast egendom. När det gäller gåva framgår i huvudsak att reglerna om köpets form och om köp av del av fastighet har motsvarande tillämpning i fråga om gåva av fast egendom.

Det materiella innehållet i reglerna om förvärv av fast egendom framgår alltså i huvudsak av reglerna om köp av fast egendom. '

Reglerna i 1—3 åå behandlar köpets form och ställer upp vissa formkrav för köp av fast egendom. Den väsentliga innebörden av detta formkrav är att en skriftlig köpehandling med visst innehåll skall upprättas för att ett giltigt köp skall komma till stånd. Köpehandlingen skall innehålla uppgift om köpeskillingen och en förklaring av säljaren att egendomen överlåts på köparen samt vara underskriven av såväl säljaren som köparen. Ett köp som inte uppfyller detta formkrav är i princip ogiltigt.

Av reglerna om köpets form framgår också att, om flera köpehandlingar upprättas rörande ett och samma köp av fast egendom, gäller formkravet alla köpehandlingarna, t.ex. även ett köpebrev. Vidare framgår att vissa villkor vid köp är ogiltiga om de inte har tagits in i köpehandlingen.

Reglerna i 4—6 55 behandlar villkorligt köp och ställer upp begränsningar i möjligheten att göra köpets fullbordan eller bestånd beroende av villkor. Den huvudsakliga innebörden av regleringen är att om ett köps fullbordan eller bestånd har gjorts beroende av ett villkor som avser längre tid än två år från den dag då köpehandlingen upprättades är köpet ogiltigt. Undantag görs emellertid för villkor rörande köpeskillingens

erläggande eller att fastighetsbildning skall ske vid köp av del av fastighet. Begränsningsregeln gäller inte heller villkor som grundas på bestämmelse i lag.

Reglerna i 7—9 55 behandlar köp av del av fastighet och innebär i huvudsak att sådana köp är giltiga endast om fastighetsbildning sker i överensstämmelse med köpet. Ansökan om fastighetsbildningsförrättning måste göras senast sex månader efter den dag då köpehandlingen upprättades.

Reglerna i 10—27 55 behandlar säljarens och köparens rättigheter och förpliktelser. Av dessa regler framgår i huvudsak följande.

I 10 å behandlas frågan om fördelningen mellan säljaren och köparen av inkomster och avgifter som hänför sig till fastigheten. Regleringen innebär i huvudsak att sådana inkomster och avgifter tillkommer säljaren om de belöper på tiden före tillträdesdagen, och att de tillkommer köparen om de belöper på tiden från och med tillträdesdagen. Vidare framgår av lagrummet att köparen i förhållande till säljaren svarar för stämpelskatt för

förvärvet.

I 11 5 behandlas frågan om ansvaret för att fastigheten genom olyckshändelse skadas eller försämras medan den fortfarande är i säljarens besittning. Ansvaret åvilar då säljaren, men övergår på köparen om tillträdet försenats till följd av dröjsmål på dennes sida. När säljaren är ansvarig för en skada eller försämring som avses i lagrummet får köparen göra avdrag på köpeskillingen eller häva köpet. Hävning får dock inte ske om skadan är av ringa betydelse. Talan om hävning måste väckas inom ett år från tillträdesdagen. Annars är rätten till sådan talan förlorad.

I 12 å behandlas köparens rättigheter om fastigheten efter köpet skadas eller försämras genom säljarens vanvård eller vållande. Köparen får då göra avdrag på köpeskillingen eller häva köpet, och har även rätt till ersättning för skada. Ar skadan av ringa betydelse får köparen häva köpet endast om säljaren förfarit svikligt. Även i här angivna fall måste talan om hävning väckas inom ett år från tillträdesdagen. Annars är rätten till sådan talan förlorad. Detta gäller emellertid inte i sådana fall där säljaren förfarit svikligt.

I 13 5 behandlas situationen att säljaren utan skäl underlåter att i rätt tid avträda fastigheten till köparen. Säljaren skall i ett sådant fall ersätta köparen dennes skada. Köparen får häva köpet om dröjsmålet inte är av ringa betydelse.

I 14 å behandlas situationen att säljaren utan skäl undandrar sig att enligt föreskrift i köpehandling medverka till upprättande av köpebrev eller annan ytterligare köpehandling angående förvärvet eller att fullgöra annat som ankommer på honom för att bereda köparen möjlighet till lagfart. Köparen har då samma rättigheter som angivits i samband med 13 9. Det innebär att köparen har rätt till skadestånd, och att han även kan häva köpet om säljarens underlåtenhet inte är av ringa betydelse.

I 15—19 åå behandlas frågor om fel i fastighet. Att en såld fastighet är behäftad med fel innebär att fastigheten avviker på ett för köparen oförmånligt sätt från en viss standard. Fel i fastighet brukar indelas i faktiska fel, rättsliga fel och rådighetsfel. Med faktiska fel avses avvikelser i fråga om fastighets fysiska beskaffenhet. Rättsliga fel åsyftar fall då säljaren inte var ägare till fastigheten eller då avvikelsen gäller inteckning, panträtt eller annan

rättighet som besvärar fastigheten. Rådighetsfel tar sikte på situationer då köparens rådighet över fastigheten är inskränkt genom en myndighets beslut. Man brukar också göra skillnad mellan konkreta fel och abstrakta fel. Med konkreta fel avses avvikelser från vad som har avtalats eller kan anses avtalat, medan abstrakta fel åsyftar avvikelser från en normal standard hos jämförlig egendom.

Rättsligt fel i fastighet kan föreligga i flera situationer. En sådan är när hinder föreligger för köparens lagfart utan att säljaren kan avhjälpa hindret. Enligt 15 5 har köparen i ett sådant fall rätt att häva köpet och få ersättning för sin skada. Detta förutsätter dock att hindret för lagfart inte beror av köparen själv och att hindret för lagfart inte var känt av honom vid köpslutet. Om skadan är av ringa betydelse får köpet dock hävas endast om säljaren förfarit svikligt. Förutom i fall då säljaren förfarit svikligt går rätten till talan om hävning av köpet förlorad om den inte väcks inom ett år från det att lagfart senast skulle ha sökts, eller, om lagfart då var sökt, den dag slutligt beslut i lagfartsärendet vann laga kraft.

En annan typ av rättsligt fel föreligger om det efter förvärvet visar sig att fastigheten på grund av inteckning eller upplåtelse av panträtt svarar för högre belopp än som förutsatts. Enligt 16 5 är köparen i en sådan situation berättigad att innehålla så mycket av köpeskillingen som motsvarar skillnaden mellan fastighetens faktiska betalningsansvar och det betalningsansvar som förutsattes vid förvärvet. Återstår inte tillräckligt mycket av köpeskillingen för att täcka denna mellanskillnad är säljaren skyldig att inom en månad efter tillsägelse till köparen erlägga det resterande beloppet. Gör han inte det har köparen rätt att häva köpet och få ersättning för sin skada. Om

inteckning i en såld fastighet även avser en annan fastighet utan att detta varit förutsatt vid förvärvet, har köparen också rätt att häva köpet och få ersättning för sin skada om inte säljaren inom en månad efter tillsägelse ombesörjt att det gemensamma ansvaret upplösts.

En tredje typ av rättsligt fel i fastighet kan föreligga om denna besväras av annan rättighet än inteckning, t.ex. nyttjanderätt eller servitut. Om så är fallet och köparen varken känt till eller borde ha känt till det har köparen enligt 17 9 rätt att göra avdrag på köpeskillingen och få ersättning för sin skada. Köparen kan också häva köpet, men om skadan är av ringa betydelse får hävning ske endast om säljaren förfarit svikligt. Väcks inte talan om hävning inom ett från det att tillträdet skedde, är rätten till sådan talan förlorad, såvida inte säljaren förfarit svikligt. Nu nämnda åtgärder äger köparen också vidtaga om det efter köpet visar sig att annan än säljaren äger byggnad eller annat som enligt reglerna om tillbehör till fast egendom skulle ha ingått i köpet om det ägts av säljaren. Det krävs dock då att köparen var i god tro vid köpetillfället.

Rådighetsfel i såld fastighet kan enligt 18 å föreligga när köparens möjlighet att förfoga över fastigheten har inskränkts genom offentlig myndighets beslut på ett sätt som denne vid köpet inte hade skäl att räkna med. Även i ett sådant fall har köparen rätt till avdrag på köpeskillingen eller att häva köpet. Han har också rätt till ersättning för sin skada. Om skadan är av ringa betydelse får köpet hävas endast när säljaren förfarit svikligt. Väcks inte talan om hävning inom ett år från det att tillträdet skedde är rätten till sådan talan förlorad om inte säljaren förfarit svikligt. Det beslut som inskränker möjligheten att råda över fastigheten skall i princip ha meddelats före köpslutet och ta sikte

på den aktuella fastigheten eller en grupp av fastigheter där denna ingår.

I 19 å behandlas frågan om faktiska fel i fastighet. Den närmare innebörden av denna regel har vid ett flertal tillfällen varit föremål för rättslig prövning. Detta, i förening med regelns särskilda betydelse vid förvärv av småhus, medför att redogörelsen för regelns innebörd bör göras mer omfattande än vad fallet är beträffande övriga regler om förvärv av fast egendom. Bestämmelsen kommer därför att behandlas i ett särskilt avsnitt, 3.1.2. Här kan emellertid redan nu anföras följande. Om fastigheten avviker från vad som kan anses utfäst eller, utan att fall som avses i 16—18 55 föreligger, från vad köparen ändå med hänsyn till omständigheterna haft anledning att räkna med vid köpet har köparen de rättigheter som framgår av 12 5. Det innebär att köparen i sådana fall kan göra avdrag på köpeskillingen eller häva köpet, och att han har rätt till ersättning för skada. Köparens rätt att häva köpet är i ringa fall begränsad till situationer då säljaren har förfarit svikligt. Aven köparens rätt till skadestånd har begränsats i detta lagrum. Ersättning för skada skall därför utgå endast om avvikelsen avser egenskap som kan anses utfäst eller om säljaren förfarit

svikligt.

I 2015 behandlas säljarens skyldighet att till köparen överlämna kartor och andra handlingar rörande fastigheten. I den mån säljaren äger handlingar av detta slag sem är av betydelse för köparen som ägare av fastigheten skall han överlämna dessa till köparen. Angår handlingarna även annan egendom skall de, efter tillsägelse, tillhandahållas köparen.

I 21 å behandlas situationen att fastigheten frånvinnes köparen efter klander. I ett sådant fall skall säljaren återbära köpeskillingen. Om köparen var i god tro vid

köpet skall säljaren även ersätta köparens skada. Om endast en del av fastigheten frånvinnes köparen efter klander får han häva köpet såvitt angår fastigheten i övrigt. En förutsättning är dock då att köparen var i gpd tro vid köpet. Är det fråga om ett fall av ringa betydelse får köparen häva köpet endast om säljaren har förfarit svikligt. Köparens frist för att väcka talan om hävning är då ett år räknat från det fastighetsdelen frångick honom.

I 22 å behandlas situationen då säljaren inte kan erlägga vad som åligger honom enligt 21 5. Då får köparen i stället i princip rikta sina krav mot den från vilken säljaren har förvärvat fastigheten.

I 23 5 behandlas ytterligare en situation vid klander av köparens förvärv av fastigheten. Om klandertalan väcks innan köparen har erlagt hela köpeskillingen får han hålla inne återstoden av denna till dess betryggande säkerhet ställs för vad säljaren kan åläggas att utge om talan bifalles.

I 24 5 behandlas köparens rättigheter när fastigheten överlåtits även till annan. Om köpet i ett sådant fall inte blir bestående på grund av att den andra överlåtelsen skall åtnjuta företräde skall säljaren återbära köpeskillingen och, om köparen var i god tro vid köpet, ersätta dennes skada. Om köpet endast till en del inte blir bestående får köparen häva köpet såvitt angår fastigheten i övrigt. En förutsättning är dock då att köparen var i god tro vid köpet. Är det fråga om fall av ringa betydelse får köparen häva köpet endast om säljaren förfarit svikligt. Köparens frist för att väcka talan om hävning är då ett år från den dag då tiden för ansökan om lagfart utgick eller, om lagfart då var sökt, den dag slutligt beslut i lagfartsärendet vann laga kraft. Iakttar inte köparen denna frist förlorar han rätten till

talan om inte säljaren förfarit svikligt.

I 25 5 hänvisas till räntelagen (1975:635) i fråga om säljarens rätt till ränta på köpeskillingen. Vidare framgår att köparen skall ersätta säljaren dennes skada om köpet enligt förbehåll i köpehandlingen hävs på grund av utebliven betalning av köpeskillingen.

I 26 5 behandlas den situationen att köparen kan förväntas komma i dröjsmål med erläggande av köpeskillingen. Om ett förvärvs fullbordan eller bestånd enligt köpehandlingen har gjorts beroende av att köpeskillingen betalas, har säljaren i vissa fall rätt att häva köpet om betryggande säkerhet för köpeskillingen inte ställs utan oskäligt uppehåll efter tillsägelse. När hävning sker skall köparen ersätta säljaren dennes skada. Säljarens rätt enligt detta lagrum kan aktualiseras om köparen sedan köpet slöts blivit försatt i konkurs, fått till stånd offentlig ackordsförhandling utan konkurs, vid utmätning funnits sakna tillgång att betala sina skulder, om han är köpman inställt sina betalningar eller i annat fall funnits vara på sådant obestånd att han måste antagas inte kunna fullgöra sin betalningsskyldighet mot

säljaren.

I 27 å behandlas vissa inskränkningar i köparens rätt att häva ett köp. De fall som avses är i första hand då köparen har erhållit inteckning eller upplåtit panträtt i fastigheten. Då får han häva köpet endast när han erlagt så mycket av köpeskillingen att säljaren kan hålla inne belopp som motsvarar vad som kan komma att utgå ur fastigheten på grund av inteckningen eller pantsättningen. Skulle den erlagda köpeskillingen inte förslå, får köparen häva köpet endast om han betalar mellanskillnaden. Avser inteckningen även fastighet som inte ingick i köpet får köparen häva köpet endast om han ordnat så att det gemensamma ansvaret har upplösts.

Vidare framgår av lagrummet att köparen får häva köpet endast om säljaren förfarit svikligt om fastigheten på grund av omständighet på köparens sida har minskat väsentligt i värde eller användbarhet för säljaren, eller eljest väsentligt försämrats.

3.1.2 4 kap. 19 å jordabalken

I 4 kap. 19 å jordabalken finns regler om faktiska fel i försåld fast egendom. Av reglerna framgår att en fastighet är behäftad med fel om den i andra fall än som avses i 4 kap. 16—18 åå jordabalken avviker från vad som kan anses utfäst eler från vad köparen annars med hänsyn till omständigheterna har haft anledning att räkna med vid köpet. Felbegreppets närmare innebörd framgår inte av lagtexten, men har diskuterats omfattande i förarbetena till lagen.

Lagberedningen utgick från att det vid fastighetsköp var påkallat att köparen före köpet undersöker fastigheten, och att denna undersökningsplikt leder till inskränkning i säljarens ansvar för fel. Beredningens förslag innebar ändå en utvidgning av säljarens ansvar eftersom fel i försåld fastighet borde föreligga dels när den saknade tillförsäkrad egenskap, dels när fastigheten i något avseende inte motsvarade vad köparen haft fog att förutsätta. Som skäl för det utvidgade ansvaret anförde beredningen bl.a. att en köpare rimligen bör kunna räkna med att vad han köper skall vara fullt brukbart för det vid köpet förutsatta ändamålet om en undersökning av det köpta inte borde ha upplyst honom om motsatsen. Beredningen ansåg att det skulle vara stötande att en säljare skulle vara fri från ansvarighet bara för att han inte gjort någon utfästelse i ett visst hänseende, om en köpare vid en sedvanlig undersökning varken märkt eller bort märka att fastigheten i detta hänseende inte motsvaradevad som rimligen kunde krävas med hänsyn till

dess normala användning. Felaktigheten skulle enligt beredningens mening innebära en avvikelse från den naturliga grundvalen för affärsuppgörelsen eftersom det skulle föreligga ett missförhållande mellan pris och värde. För att säljaren skulle vara ansvarig för fel av denna typ krävdes också att felet väsentligt skulle inverka på fastighetens saluvärde.

I det till lagrådet remitterade förslaget till ny jordabalk godtogs lagberedningens skäl för att utvidga säljarens ansvar för fel i fastighet till att även gälla s.k. abstrakta fel. För att framhålla regelns principiella innebörd, dvs. att fel förelåg vid avvikelse från en normal standard och inte var beroende av köparens subjektiva uppfattning, uttrycktes felbegreppet så att fel skulle anses föreligga om köparen med hänsyn till den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter och omständigheterna i övrigt rimligen inte borde ha räknat med felet. Det utsades också att felet måste vara så betydande att det tveklöst var att betrakta som en avvikelse från det normala för fastigheter av aktuellt slag, och att köparen måste ha uppfyllt sin undersökningsplikt.

Lagrådet ansåg, under förutsättning att det gällande formkravet beträffande utfästelser skulle upphöra, det vara främmande att köparen vid sidan om avtalet skulle ha en direkt på lagen grundad rätt att kräva rättelse under hänvisning till normal standard. Enligt lagrådets mening var det naturligare att låta hänsynstagandet till en normal standard vara en av de omständigheter som skulle beaktas vid bestämmandet av avtalets innehåll. Dessutom ansåg lagrådet att bestämmandet av vad som är normal standard skulle medföra stora svårigheter, som det skulle vara lättare att bemästra om begreppet inte hade självständig betydelse utan i stället var en bland flera andra omständigheter att beakta vid avtalets tolkning.

Lagrådet ifrågasatte även om de omständigheter som avsågs borde exemplifieras i lagtexten, men fann det lämpligast att avstå från en sådan exemplifiering eftersom omständigheterna var så mångskiftande och växlande från fall till fall.

Som en sammanfattning av sin uppfattning anförde lagrådet dels att utgångspunkten var att fastigheten säljs som den är och att köparen för att trygga sig får verkställa undersökningen av den, dels att säljaren ansvarar för vad han kan anses ha utfäst och för att fastigheten är sådan som köparen äger räkna med på grund av vad som har avhandlats vid köpet. Vidare anfördes att säljaren även ansvarar för bristfällighet beträffande något som inte berörts vid köpet om köparen inte haft anledning att räkna med den och inte heller bort upptäcka den vid undersökning. Det sistnämnda fallet avsågs enligt lagrådet gälla dolda fel beträffande något som regelmässigt hör till en fastighet av den typ som köpet gäller. Lagrådet föreslog därefter den utformning av regeln som, sedan förslaget godtagits i det fortsatta lagstiftningsarbetet, kom att införas i 4 kap. 19 å jordabalken.

Redan tidigare har framgått att köparens befogenheter när fastigheten är behäftad med fel består i en rätt att få göra avdrag på köpeskillingen eller att häva köpet. Om skadan är av ringa betydelse, får köpet dock hävas endast när säljaren har förfarit svikligt. Väcks inte talan om hävning inom ett år från det att tillträdet skedde, är rätten till sådan talan förlorad, såvida inte säljaren har förfarit svikligt. Köparen har också rätt till ersättning för skada som han har lidit. Men denna ersättningsrätt är dock begränsad till fall då avvikelsen avser en egenskap som kan anses utfäst eller då säljaren har förfarit svikligt.

Den närmare innebörden av 4 kap. 19 5 jordabalken har

varit föremål för högsta domstolens prövning i flera mål.

Ett par mål har gällt frågan huruvida säljaren kunde anses ha utfäst viss egenskap hos fastigheten. I NJA 1978 s. 301 befanns att vattnet på fastigheten var otjänligt som dricksvatten. Uttalanden av säljaren till köparen

under köpeförhandlingarna om att dricksvattnet var utmärkt resp. friskt och kallt ansågs inte innebära någon utfästelse om vattnets lämplighet som dricksvatten. I NJA 1978 s. 507 hade uppkommit omfattande vattenskador på grund av att vattenledningarna hade installerats felaktigt och i strid med en ritning, som hade överlämnats till köparen under köpeförhandlingarna. Fråga uppkom huruvida ritningens överlämnande kunde anses som en utfästelse av säljaren att ledningarnas läge skulle överensstämma med ritningen. Så ansågs inte vara fallet. I målet fastslogs vidare att ett fel kunde innebära en så allvarlig och fundamental avvikelse från en rimlig standard på fastigheten, att denna måste anses sakna en "kärnegenskap", som fick anses utfäst trots att frågan inte hade berörts vid köpeförhandlingarna. Den felaktiga installationen av vattenledningarna ansågs utgöra en sådan avvikelse. I NJA 1980 s. 624 framkom sedan köpeavtal träffats att räntesatsen för ett inteckningslån var högre än som angetts i en av mäklare upprättad beskrivning över fastigheten. Uppgiften om ränta i beskrivningen över fastigheten ansågs inte kunna betraktas som en sådan utfästelse som avses i detta lagrum. I NJA 1981 s. 1255 ansågs vid köp av fastigheter som omfattade flera skiften utfästelse inte föreligga om gränser eller areal då såväl köpare som säljare utgått från vad den ekonomiska kartan visade beträffande fastigheternas areal och gränser, men det senare visat

sig att ett av skiftena var väsentligt mindre än kartan utvisade. I NJA 1983 s. 858 ansågs emellertid en uppgift om en försåld fastighets areal ha inneburit en utfästelse som befriar köparna från undersökningsplikt i detta hänseende om inte andra omständigheter talar däremot. Köparna hade då fått uppgift om tomtarealen dels från fastighetsmäklaren, dels genom en upprättad beskrivning över fastigheten och dels muntligen från den ena säljaren som svar på en direkt fråga om tomtens storlek. l NJA 1983 s. 865 ansågs uppgift i annons att huset var "nyrenoverat och moderniserat" ett par år före försäljningen, i förening med att nytt golv lagts in, inte innebära utfästelse att bjälklaget blivit försatt i godtagbart skick.

I NJA 1984 s. 280 hade företrädare för byggbolag lämnat uppgift om det beräknade framtida utfallet av en indexklausul avseende viss byggnation. En spekulant fick genom en av bolaget anlitad mäklare upplysningar om den lämnade uppgiften. Sedan spekulanten köpt en fastighet av bolaget och det visat sig att indexutfallet blev oförmånligare för honom än vad han med ledning av den lämnade uppgiften haft anledning räkna med, har bolagets rätt att utkräva kompensation för inträffad indexhöjning begränsats i enlighet med den lämnade uppgiften.

I några mål har köparens undersökninggplikt prövats av högsta domstolen. I NJA 1975 s. 545 var en ungefär tio år gammal villa bristfällig genom att det i vindsbjälklaget saknades fuktisolering i form av s. k. diffusionsspärr. Härigenom hade fuktskador uppkommit. Felet ansågs inte vara av den art att köparen hade bort upptäcka det vid en sådan undersökning som åvilade honom. I NJA 1976 s. 217

var det fråga om en ca 50 år gammal villa, som i stor omfattning besvärades av råttor. Detta fel ansågs inte heller vara av den art att det borde ha upptäckts av köparen. I det nyssnämnda rättsfallet NJA s. 501, där dricksvattnet var otjänligt, leddes vattnet bl. a. genom ett 500 m. långt dike. Köparen ansågs ha bort inse den uppenbara faran för vattnets förorening. I det nyssnämnda rättsfallet NJA 1978 s. 507 bestod felet i att vattenledningarna hade gjutits in i golvet och att åtskilliga fogar var felaktiga. Högsta domstolen fann att köparen inte hade kunnat upptäcka felet ens vid en noggrann undersökning av huset. Rättsfallet NJA 1979 s. 790 gällde en bristfällig avloppsanläggning, som hade förorenat färskvattnet. Bristfälligheten bestod främst i att en sjunkbrunn var underdimensionerad och placerad i jordlager med låg vattengenomsläpplighet. Högsta domstolen fann att köparen inte hade bort upptäcka felet vid en "med erforderlig omsorg och sakkunskap genomförd undersökning” av den del av avloppsanläggningen som utan vidare var åtkomlig för besiktning. Köparen ansågs inte utan att särskild anledning förekom skyldig att föranstalta om undersökning av sjunkbrunnen, som i sin helhet var förlagd under jord, och av jordlagren däromkring. I NJA 1980 s. 555 var fråga om rötskador i bjälklaget på en 30 år gammal sommarstuga. Skadorna kunde ses endast vid en besiktning från ett kryputrymme under byggnaden. Högsta domstolen fastslog att köparens undersökningsplikt utgjorde utgångspunkten för bedömningen av säljarens felansvar. För att köparen skulle vara befriad från undersökningsplikten måste detta klart framgå av en utfästelse av säljaren om fastighetens skick och beskaffenhet eller på annat sätt genom innehållet i köpehandlingen eller av vad som annars hade förekommit i samband med köpeavtalet. Med hänsyn till byggnadens ålder och byggnadens allmänna skick fann

högsta domstolen att det måste ha varit uppenbart för en köpare att det kunde finnas rötskador på de delar av byggnaden som endast kunde ses från kryputrymmet. Köparens undersökning av fastigheten borde därför ha omfattat kryputrymmet. Att detta var svårtillgängligt befriade inte köparen från undersökning därav. En i köpekontraktet upptagen bestämmelse om att byggnaden enligt säljarens uppfattning inte var behäftad med fel eller brister utöver vad som kunde hänföras till normal förslitning ansågs inte innefatta någon utfästelse från säljaren om byggnadens skick och befriade därför inte köparen från hans undersökningsplikt. I NJA 1981 s. 815, som gällde en gammal träbyggnad utsatt för husbocksangrepp, fann högsta domstolen att en säljare som misstänkt insektsangrepp men ej upplyst köparen om denna misstanke inte var betagen rätten att åberopa att köparen eftersatt sin undersökningsplikt. Rättsfallet NJA 1981 s. 894 gällde efter köpslutet opåräknade trafikstörningar till följd av gatuomläggning som grundats på ett vid köpslutet föreliggande men ännu ej fastställt stadsplanebeslut. Köparen, som inte närmare hade undersökt förhållandet, befanns berättigad göra avdrag på köpeskillingen eftersom säljaren underlåtit att omtala stadsplanebeslutet som han hade motarbetat och därför väl kände till och insåg betydelsen av. Säljaren ansågs inte heller kunna befria sig från ansvar genom en i avtalet intagen friskrivningsklausul. I NJA 1984 s. 3 förelåg rötskador i takkonstruktionen på en vind som inte var tillgänglig för besiktning utan ingrepp i fastigheten. Köparen, som gjort en ingående undersökning såväl av tillgängliga utrymmen i byggnaden som av yttre förhållanden och även frågat säljaren om denne observerat eller haft anledning misstänka bl. a. fuktskador, rötangrepp eller liknande i byggnadens ytter— eller innertak, ansågs inte ha eftersatt sin undersökningsplikt då han inte påfordrade besiktning av vinden. I NJA 1985 s. 274 hade säljaren utfört en

provisorisk reparation av ett golv, vars mellanbjälklag hade betydande rötskador. Vid försäljning av fastigheten upplyste säljaren att golvet var dåligt, men inte att han utfört en provisorisk reparation. Med hänsyn till säljarens lämnade uppgift och till att det vid besiktningen måste ha framstått som uppenbart att golvet var allvarligt skadat har köparen ansetts skyldig att närmare undersöka golvskadornas beskaffenhet och omfattning.

I nyssnämnda rättsfall NJA 1975 s. 545 ansågs avsaknaden av s. k. diffussionsspärr i vindsbjälklaget i princip utgöra en sådan avvikelse som avses i 4 kap. 19 &. Förekomsten av råttor synes i NJA 1976 s. 217 i och för sig ha bedömts som ett sådant fel som avses i nämnda paragraf. I rättsfallet NJA 1979 s. 790 var den bristfälliga avloppsanläggningen endast fyra år gammal och säljaren hade inte nämnt något om den. Köparen ansågs inte ha haft anledning räkna med felet. I NJA 1980 s. 398 ansågs att den omständigheten att en fastighet enligt gällande stadsplan var utlagd till grönområde utgjorde en sådan belastning att den då varken köpeskillingens storlek eller andra omständigheter talade däremot — kunde åberopas som en sådan avvikelse som avses i 4 kap. 19. I det ovan nämnda rättsfallet NJA 1981 s. 894 ansågs opåräknade trafikstörningar utgöra fel i detta lagrums mening. I NJA 1985 s. 865 befanns angrepp av skadeinsekter och röta på en fastighets källarbjälklag utgöra fel enligt 4 kap. 19 5.

I en del mål har fråga varit om betydelsen av en klausul varigenom säljaren har friskrivit sig från ansvar för fel i fastigheten. I NJA 1975 s. 545 hade köparen i köpekontraktet förklarat sig godta fastighetens skick och med bindande verkan avstå från alla anspråk mot säljaren på grund av fel och brister i fastigheten. Högsta domstolen fann att skäl för att avvika från denna

friskrivningsklausul fanns endast om någon sådan avvikelse kunde intolkas i klausulen eller om gällande rättsgrundsatser om åsidosättande av otillbörliga avtalsbestämmelser var tillämpliga. I det förra hänseendet framhöll högsta domstolen att kontraktsbestämmelsen inte kunde anses sakna klarhet, varvid påpekades att situationen kanske skulle vara en annan i fråga om en klausul som endast innehöll att fastigheten såldes ”i befintligt skick". Friskrivningsklausulen godtogs av högsta domstolen. I rättsfallet NJA 1976 s. 217, i vilket den sålda fastigheten visade sig vara hemsökt av råttor i stor omfattning, hade i köpekontraktet tagits in en friskrivningsklausul, i vilken angavs att fastigheten överläts i det skick som framgick av ett bifogat besiktningsutlåtandeoch att köparen förklarade sig godta fastighetens skick och avstod med bindande verkan från alla anspråk mot säljaren på grund av fel och brister i fastigheten. Frågan om friskrivningsklausulens giltighet bedömdes utifrån samma utgångspunkter som i NJA 1975 s. 545. Utgången blev densamma. I NJA 1980 s. 598, där fastigheten visade sig enligt den gällande stadsplanen vara utlagd till grönområde, hade i köpekontraktet föreskrivits att det ankom på köparen att själv göra sig underrättad om innehållet i gällande planbestämmelser. På grund av vad som vid köpeförhandlingarna hade förekommit mellan parterna om planförhållandena ansågs att nämnda friskrivningsklausul hade satts ur spel. I NJA 1981 s. 400 ansågs fackman i byggbranschen vid försäljning av fastighet till enskild konsument inte kunna genom en allmän friskrivning frånsäga sig ansvar för dolda konstruktionsfel av allvarlig art i ett byggnadsarbete som han själv utfört på fastigheten. I NJA 1985 s. 808 hade vid försäljning av en fastighet med en inte helt färdigställd bostadsbyggnad tagits in i det på säljarsidan upprättade köpekontraktet dels en bestämmelse om att köparen skulle överta "säljarens rättigheter och

skyldigheter gentemot säljarens entreprenörer", dels en bestämmelse om att egendomen "överlåtes sådan den av köparen har besiktigats". Ingen av bestämmelserna har av högsta domstolen tillagts betydelse som friskrivningsklausul. I NJA 1985 s. 865 ansågs av kommun som säljare åberopad friskrivningsklausul i och för sig giltig, men med stöd av 56 & avtalslagen befanns omständigheterna kring köpet vara sådana att det skulle vara oskäligt att tillämpa klausulen mot köparna.

I sammanhanget kan även följande rättsfall vara av intresse. l NJA 1984 s. 540 har avgjorts tre mål om kommuns skadeståndsskyldighet enligt skadeståndslagen på grund av påstådda fel vid handläggning av byggnadsärenden och efterföljande tillsyn. I de tre målen har högsta domstolen fört ett principiellt resonemang. Utgången i de tre målen har bestämts genom en bedömning av de i varje enskilt mål föreliggande särskilda omständigheterna mot bakgrund av det förda principiella resonemanget. Detta resonemang har även legat till grund för avgörandet i NJA 1985 s. 524. Inledningsvis har högsta domstolen funnit att byggnadsnämndens handläggning av ärende om byggnads— lov och nämndens kontrollåtgärder har inneburit myndig— hetsutövning av nämnden. Högsta domstolen har också slagit fast att det i varje fall i och med skadestånds— lagens tillkomst står klart att kommunen inte utan vidare kan gå fri från ansvar om enskilda tillfogas skada genom byggnadsnämndens vållande i samband med handläggning av byggnadslovsärenden eller kontroll. Skadeståndsfrågan får bedömas enligt 5 kap. 5 5 skadeståndslagen. Avgörande är då om byggnadsnämnden kan anses ha åsidosatt de krav som med hänsyn till verksamhetens art och ändamål skäligen kan ställas på dess utövning. Vid bedömningen av om byggnadsnämnden har uppfyllt dessa krav bör enligt högsta domstolen följande beaktas.

Med tiden har kontrollen av mark- och grundförhållandena kommit att tillmätas allt större betydelse. Bristfälligheter i grundläggningen kan ge upphov till förödande skador som i efterhand kan vara svåra att rätta till. Vid ansökningar om byggnadslov och vid tillsyn av byggnadsarbetet har byggnadsnämnden att speciellt uppmärksamma dessa förhållanden.

Det får dock beaktas att byggnadsnämndens resurser är begränsade och att den har mångskiftande uppgifter att utföra. Meningen är inte att skadeståndsansvaret skall medföra att den skyldighet byggherren enligt byggnadsförfattningarna har att se till att arbetet utförs med omdöme och sakkunskap skall överflyttas på kommunen.

Skadeståndsansvaret bör enligt högsta domstolen bli aktuellt främst i sådana avseenden där man hos kommunen till följd av sin speciella kännedom om förhållandena på platsen eller sina speciella resurser har klart bättre möjligheter än den byggande att inse skaderiskerna och bedöma vilka ågärder som bör vidtagas. I sammanhanget får viss hänsyn tas till den byggandes kvalifikationer. Men vid påtagliga risker för framtida sättningsskador av betydelse kan byggnadsnämnden inte underlåta att se till att skadeförebyggande åtgärder blir vidtagna ens om såväl byggherre som entreprenörer besitter stor erfarenhet.

En annan omständighet som kan få betydelse vid skadeståndsbedömningen är t. ex. hur pass viktig en kontroll framstår enligt byggnadsförfattningarna, t. ex. om kontrollen är obligatorisk eller kan ske stickprovsvis eller vid särskild anledning. I sammanhanget anför högsta domstolen även att en rad smärre fel och försummelser från byggnadsnämndens sida tillsammantagna kan innebära att verksamheten inte håller den standard som skäligen får begäras.

Slutligen framhåller högsta domstolen även att det saknas anledning att göra principiell skillnad mellan ersätt— ningskrav från den fastighetsägare som meddelas byggnads— lov och från senare ägare av fastigheten. Båda katego— rierna av ägare har möjlighet att erhålla skadestånd av kommunen för inträffad skada på byggnaden.

5.1.5 Tomträtt

I 15 kap. jordabalken finns regler om tomträtt. Av dessa framgår i huvudsak följande av intresse i nu förevarande sammanhang.

Med tomträtt avses en mot årlig avgäld upplåten nyttjan— derätt till fastighet under obestämd tid. Tomträtt upp— låtes genom avtal, som skall upprättas skriftligen. I upplåtelsehandlingen skall ändamålet med upplåtelsen anges liksom avgäldens storlek. Dessutom skall i hand— lingen anges eventuella föreskrifter som skall gälla i fråga om tomträtten, t. ex. rörande användning och bebyggelse. Ett tomträttsavtal får inte sägas upp av tomträttshavaren. Och fastighetsägarens rätt att säga upp tomträttsavtalet har begränsats till utgången av vissa tidsperioder.

Upplåtelse av tomträtt innefattar även en överlåtelse på tomträttshavaren av byggnad och annan egendom som vid upplåtelsen hör till fastigheten enligt lag. Om ersätt— ning skall utgå för denna egendom skall den bestämmas särskilt.

Tomträttens inträde eller bestånd får inte göras beroende av villkor. Tomträttshavarens rätt att överlåta tomträt— ten eller att upplåta panträtt eller nyttjanderätt i den får inte inskränkas.

När det gäller överlåtelse av en redan upplåten tomträtt

har reglerna rörande fast egendom motsvarande tillämpning i den mån annat inte följer av särskilda bestämmelser om

tomträtt.

När det gäller rättsförhållandet mellan fastighetsägaren och tomträttshavaren då någon av dem har överskridit sin rätt eller åsidosatt sin skyldighet på grund av tomträttsupplåtelsen finns emellertid särskilda regler. I ett sådant fall åligger det vederbörande att återställa vad som rubbats eller fullgöra vad som eftersatts samt att ersätta skada. Det framgår uttryckligen av lagtexten att avtalet om tomträttsupplåtelsen inte får hävas med anledning av vad som någondera sidan har låtit komma sig

till last. 5.2 Allmänna köprättsliga regler

Vid vissa småhusförvärv kan omständigheterna vara sådana att köprättsliga regler om lös egendom blir tillämpliga. Så är fallet t. ex. när ett småhusförvärv kan uppdelas i dels ett förvärv av en obebyggd fastighet, dels ett köp från en trähusleverantör av en byggsats till ett monteringsfärdigt hus. Därvid gäller jordabalkens regler för fastighetsförvärvet medan reglerna om köp av lös egendom blir tillämpliga beträffande köpet av byggsatsen, på samma sätt som vid köp av byggmaterial på en brädgård. Den lagstiftning som därvid kan bli tillämplig är dels köplagen, dels konsumentköplagen.

5.2.1 KöplagenKöplagen innehåller en omfattande dispositiv reglering av vad som gäller vid köp eller byte av lös egendom. Eftersom reglerna inte är tvingande kan parterna genom

avtal föreskriva att andra regler än som framgår av lagen skall gälla för rättsförhållandet mellan dem. Att i detta sammanhang behandla köplagen i dess helhet skulle föra för långt. I det följande kommer därför lagen endast att behandlas i delar som är av intresse i nu förevarande sammanhang. Även denna genomgång får dock göras mer översiktligt.

Till en början kan konstateras att lagen inte ställer upp något formkrav för parternas avtal. Detta kan alltså vara såväl muntligt som skriftligt. Vidare framgår uttryckligen av lagen att den inte gäller uppförande av

hus-

Om parterna inte har träffat avtal om priset skall köparen betala vad säljaren fordrar om det inte kan anses oskäligt.

Godset skall i princip avlämnas där säljaren har sitt hemvist. Om det skall transporteras till annan ort och mottagas där av köparen anses det avlämnat när det omhändertagits av någon som skall utföra transporten. Skall säljaren sörja för transport av godset till en köpare på samma ort är det dock avlämnat först då köparen fått det i sin besittning.

Om annat inte har avtalats skall köpet fullgöras vid anfordran om det inte framgår av omständigheterna att det skall ske omgående.

I princip är säljaren berättigad att hålla inne godset till dess köpeskillingen betalas, och köparen berättigad att hålla inne köpeskillingen till dess godset hålles honom tillhanda.

innan godset är avlämnat bär säljaren i princip risken för att det förstörs eller försämras genom olyckshändelse.

Avlämnar inte säljaren godset i rätt tid kan köparen välja mellan att kräva avlämnande eller att häva köpet. Det förutsätter att dröjsmålet inte beror på förhållande på köparens sida, och att det inte är av ringa betydelse för köparen. Har denne betingat sig noggrannt iakttagande av tiden för godsets avlämnande får hävning ske även om dröjsmålet i och för sig är av ringa betydelse. Säljaren kan även bli skyldig att ersätta köparen för uppkommen skada. Vill köparen göra gällande sina befogenheter på grund av ett dröjsmål på säljarens sida är han skyldig att meddela säljaren det (reklamation) inom viss tid.

Vid dröjsmål på köparens sida, dvs. i princip när denne inte erlägger köpeskillingen i rätt tid, får säljaren välja mellan att kräva köpets fullgörande eller att häva köpet. Köpet får dock inte hävas om dröjsmålet är av ringa betydelse. Köpet får i princip inte heller hävas om godset har kommit i köparens besittning. Om köpet hävs kan köparen bli skyldig att ersätta säljaren för uppkommen skada. Vill säljaren göra gällande sina befogenheter på grund av ett dröjsmål på köparens sida är han skyldig att meddela köparen det (reklamation) inom viss tid. Slutligen är säljaren vid köparens dröjsmål med att mottaga godset skyldig att ta vård om detta, och har då rätt till ersättning för det av köparen.

Köplagen reglerar även den situationen att det kan förväntas att köparen inte i rätt tid kommer att betala köpeskillingen. Så är t.ex. fallet då köparen har försatts i konkurs eller vid utmätning funnits sakna tillgång att betala sin skuld. Säljaren får då hålla inne godset till dess betryggande säkerhet har ställts för köpeskillingens betalning. Ställs inte sådan säkerhet får

säljaren i princip även häva köpet.

Köplagen innehåller inte någon övergripande definition av vad som avses med fel i godset, men innehåller regler om köparens befogenheter om fel visar sig föreligga i det köpta. Huruvida så är fallet får bedömas efter sedvanlig tolkning av köpeavtalet. I rättspraxis har fel även ansetts föreligga när köparen har grundat antaganden om godsets beskaffenhet på uppgifter som säljaren lämnat i samband med köpet. När avtalet gäller bestämt gods har köparen rätt att häva köpet eller göra avdrag på köpeskillingen. Om felet är ringa får hävning ske endast om säljaren förfarit svikligt. Köparen har även rätt till ersättning för sin skada om egendomen saknar tillförsäkrad egenskap eller säljaren förfarit svikligt. När köpeavtalet är att anse som ett leveransavtal har köparen rätt att häva köpet eller kräva felfritt gods. Vid ringa fel krävs dock då att säljaren förfarit svikligt eller att han känt till felet i sådan tid att han utan oskälig kostnad eller svårighet kunnat skaffa felfritt gods att fullgöra köpet med. Om köparen väljer att behålla godset äger han rätt att göra avdrag på köpeskillingen. Säljaren är i ett sådant fall i princip skyldig att ersätta köparens skada, även om försummelse inte kan läggas honom till last. Felbedömningen skall i princip göras med hänsyn till godsets beskaffenhet vid tiden då faran för dess förstörelse övergick på köparen, dvs. vanligtvis när det avlämnades till denne. Om köparen undersökt godset före köpet, eller utan giltig anledning underlåtit att efterkomma anmaning därom, får han inte åberopa fel som han bort märka vid undersökningen, såvida säljaren inte förfarit svikligt. Vid fel i egendomen måste köparen, för att vara bibehållen sin rätt, utan oskäligt uppehåll reklamera och ge till känna om han önskar häva köpet. Detta gäller emellertid inte om säljaren förfarit svikligt, eller vid allvarligt fel visat grov vårdslöshet. Om reklamation inte ägt rum inom

ett år från det köparen mottog godset är säljaren ansvarig för fel i egendomen endast efter särskilt åtagande eller om han förfarit svikligt. Avhjälper säljaren felet får köparen i princip nöja sig med detta om rättelsen inte medför kostnader eller olägenheter för honom. Även i ett sådant fall har emellertid köparen rätt

till ersättning för skada.

En köpare som erhållit godset och vill avvisa det på grund av fel är i princip skyldig att ta vård om godset för säljarens räkning. Han äger då rätt till ersättning för vården.

Om ett köp hävs har säljaren inte rätt att återfå godset om han inte återbär uppburen köpeskilling. Vid hävning har köparen rätt att hålla inne godset till dess säkerhet ställs för betalning av sådan ersättning som säljaren kan vara skyldig att erlägga till köparen.

Om säljaren inte var ägare till godset är han skyldig att ersätta köparen för den skada denne därigenom kan ha lidit. Detta gäller dock inte om köparen var i ond tro.

När parterna har avtalat om öppet köp och godset har avlämnats får köparen inte dra sig undan köpet om han inte inom bestämd tid, eller eljest utan oskäligt uppehåll, ger säljaren besked om detta.

3.2.2 Konsumentköplagen

Konsumentköplagen garanterar konsumenten ett minimiskydd som han alltid skall ha när han för enskilt bruk köper varor från en näringsidkare. Alla regler i konsumentköplagen är tvingande till köparens förmån, dvs. de kan inte sättas ur spel genom avtal som berövar köparen hans rättigheter enligt lagen. På åtskilliga punkter är konsumentköpreglerna emellertid mindre

förmånliga för köparen än den allmänna köplagens dispositiva regler. Konsumentköplagen innehåller inte heller någon fullständig reglering av alla frågor som kan uppkomma vid konsumentköp. Man ansåg vid lagens tillkomst att en del frågor liksom dittills borde kunna bedömas med stöd av den allmänna köplagen eller principer som hade utbildats i praxis. Exempel på detta är spörsmål om successiv leverans och om verkningarna av att ett köp hävs, om platsen och tiden för avlämnande av varan och om vem som står faran för att varan skadats genom olyckshändelse.

[ lagen avses med konsumentköp köp av vara, som är avsedd huvudsakligen för enskilt bruk, när köparen är en konsument och säjaren en näringsidkare som handlar i sin yrkesmässiga verksamhet. Med köp från en näringsidkare jämställerlagen köp från en privatperson, vilket sker genom förmedling av en näringsidkare.

Lagen ger i princip köparen omedelbar hävningsrätt vid väsentligt dröjsmål från säljaren med leverans av varan, om dröjsmålet inte beror av köparen eller av omständigheter som han svarar för. Det krävs dessutom att köparen har uppmanat säljaren att leverera men leverans inte har skett inom skälig tid därefter eller att det måste ha stått klart för säljaren att dröjsmålet är av väsentlig (ej ringa) betydelse för köparen. Vid köp av specialtillverkad vara eller vara som säljaren annars inte kan antas ha möjlighet att sälja på rimliga villkor till annan kan hävningsrätten begränsas genom avtal. Köparen har rätt att hålla inne betalningen tills varan hålls honom till handa. Sistnämnda befogenhet har köparen oavsett om dröjsmålet är av ringa betydelse eller inte. Regeln gäller dock inte vid köp som slutits på villkor att priset skall betalas i förskott.

Det centrala avsnittet i lagen rör köparens ställning när

en vara är behäftad med fel. Konsumentköplagen innehåller inte någon allmän regel om när en vara skall anses felaktig.

Vissa speciella felregler finns dock upptagna i lagen. Sålunda gäller att en vara anses felaktig, om säljaren vid köpet eller på förpackning eller annars vid marknadsföringen har lämnat en vilseledande uppgift om varans beskaffenhet eller användning, vilken inte sedermera har rättats, och uppgiften kan antas ha inverkat på köpet. Även uppgifter som vid marknadsföringen har lämnats av någon i tidigare säljled kan medföra att varan anses felaktig. Härför krävs att säljaren har åberopat uppgiften eller att han har underlåtit att rätta den, fastän han insett eller uppenbarligen bort inse att den var vilseledande. Lagen innehåller också en regel om att varan är felaktig, om åläggande enligt marknadsföringslagen att lämna information om varan har åsidosatts. En vara skall också anses felaktig, om den säljs i strid mot förbud enligt 4 & marknadsföringslagen (avser vara, som på grund av sina egenskaper medför särskild risk för skada på person eller egendom eller vara som är uppenbart otjänlig för sitt huvudsakliga ändamål) eller mot försäljningsförbud meddelat i författning eller av myndighet väsentligen i syfte att skydda mot ohälsa, olycksfall m.m. eller om varan är så bristfällig att dess användning medför uppenbar fara för liv eller hälsa.

Köparen har också tillförsäkrats skydd vid köp av en vara "i befintligt skick", "som den är" eller med liknande förbehåll. Skyddsregeln innebär att varan anses felaktig om den inte är sådan som köparen har haft anledning att räkna med samt säljaren måste ha insett detta men underlåtit att upplysa köparen om rätta förhållandet. Detsamma gäller om varan är i väsentligt sämre skick än köparen med hänsyn till priset och övriga omständigheter

hade skäl att räkna med.

Någon rätt att kräva att säljaren skall avhjälpa ett fel i en vara ger inte lagen, utan en sådan rätt förutsätter att säljaren eller annan för hans räkning har åtagit sig att avhjälpa fel. Om avhjälpningsskyldighet föreligger enligt åtagande i avtal men felet inte avhjälps inom skälig tid (med avhjälpande likställs leverans av felfri ersättningsvara) från det köparen påtalade felet, har köparen rätt till hävning, prisnedsättning eller ersättning för avhjälpningskostnad. Det markeras i lagtexten att det endast är fråga om skälig ersättning för avhjälpande. Om felet är ringa föreligger dock inte hävningsrätt. Vidare gäller att hävningsrätten får inskränkas genom avtal, om betydande skada skulle åsamkas säljaren genom hävning och säljaren erbjuder köparen skälig ersättning för felet samt det inte är uppenbart att varan inte kan användas för sitt ändamål.

Om någon skyldighet att avhjälpa fel inte föreligger har köparen rätt till prisavdrag eller hävning. För rätt till hävning krävs att felet är väsentligt. Hävningsrätten begränsas vidare vid beställningsköp och liknande på samma sätt som vid avhjälpningsåtagande.

Även om avhjälpningsskyldighet inte föreligger kan säljaren undgå hävning eller prisavdrag genom att avhjälpa felet eller leverera felfri vara. Det krävs då att en sådan rättelse sker genast och utan kostnad eller väsentlig olägenhet för köparen.

Köparen har rätt att innehålla köpesumman till dess ett fel har blivit avhjälpt. Om det är uppenbart att felet är av endast ringa betydelse för köparen, får han dock innehålla högst vad som kan antas motsvara dubbla kostnaden för felets avhjälpande.

För utlägg som föranleds av dröjsmål eller fel har köparen rätt till skälig ersättning. Säljaren kan undgå ansvar härför genom att visa att någon försummelse inte ligger honom till last.

Konsumentköplagen innehåller också regler om verkan av tidsbegränsade garantier eller liknande utfästelser. Reglerna innebäratt en avvikelse från vad som föjer av garantin presumeras utgöra fel i varan. För att undgå felansvar måste säljaren göra sannolikt att avvikelsen beror på en olyckshändelse eller på en omständighet som är att hänföra till köparen.

Reklamation skall vid fel i princip göras inom skälig tid från det köparen märkt eller bort märka felet. Endast neutral reklamation krävs. Köparen behöver sålunda inte tala om vilken påföljd han önskar göra gällande. Köparens rätt att göra gällande befogenhet på grund av fel preskriberas om reklamation inte har skett inom ett år från mottagande av varan.

Vad angår förhållandet mellan köparen och tidigare säljled så har köparen rätt att göra gällande avhjälpningsåtagande av varans tillverkare eller annan, om han har fullgjort sin reklamationsplikt enligt vad som gäller i förhållande till säljaren. Lagen innehåller också regler om skadeståndsrätt för köparen då annan än säljaren har försummat att fullgöra ett avhjälpningsåtagande. Härför krävs att skadan inte är ringa. Vidare finns regler om skadeståndsansvar för tidigare säljled som vid marknadsföringen uppsåtligen eller av vårdslöshet har lämnat vilseledande uppgift om varans beskaffenhet eller användning, om uppgiften kan antas ha inverkat på köpet. Motsvarande skadeståndsskyldighet gäller vid underlåtenhet att fullgöra informationsskyldighet som har ålagts enligt marknadsföringslagen.

Avslutningsvis ges i konsumentköplagen en bestämmelse om att vissa underrättelser går på mottagarens risk och en regel som från lagens tillämpningsområde undantar ersätt— ning för förlust på grund av skadebringande egenskaper i

såld vara.

Slutligen bör nämnas att konsumentköpsutredningen har avgivit förslag till ny konsumentköplag (SOU 1984:25). Detta förslag har remissbehandlats och är nu under övervägande inom justitiedepartementet.

Högsta domstolen har i rättsfallet NJA 1977 s. 158 tillämpat köprättsliga regler vid fel i byggnad. Det var fråga om överlåtelse från en kommun av en byggnad i samband med upplåtelse av tomträtt. Högsta domstolen ansåg att köplagens regler om fel i bestämt gods skulle tjäna som utgångspunkt för bedömningen. Likheten med överlåtelse av fast egendom liksom med entreprenadavtal ansågs emellertid föranleda att köplagens regler inte kunde tillämpas till alla delar.

Med hänsyn särskilt till att den bristfällighet som var ifråga visats föreligga i takets konstruktion och svårligen hade kunnat upptäckas utan sakkunnig teknisk undersökning, kunde köparen inte rimligen anses ha förlorat sin rätt att tala å felet därför att han ej hade reklamerat inom ett år efter tillträdet enligt reglerna i 54 å köplagen. Ej heller ansågs köparen med hänsyn till omständigheterna ha brustit i sin skyldighet att reklamera utan oskäligt uppehåll efter det att han bort upptäcka felet.

Till följd av förbudet i 13 kap. 8 9 mot att häva tomträttsavtal ansågs köparen inte ha rätt att häva köpet på grund av att byggnaden var behäftad med ett väsentligt fel. Köparen var i stället berättigad att kräva att felet avhjälptes och att få skadestånd.

Enligt en bestämmelse i avtalet såldes byggnaden i befintligt skick. Detta villkor ansågs vara uppenbarligen otillbörligt. Därvid åberopades bl.a. att avtalet var upprättat på standardformulär av kommunen, att det företeddes för köparen för underskrift i samband med att tomträttshandlingen undertecknades, att köpet avsåg en ny bostadsbyggnad för privat bruk, vilken hade uppförts av säljaren, samt att felet i byggnaden var allvarligt.

5.3 Allmänna standardvillkor

Tidigare har framgått att uttryckliga regler om entreprenader saknas i lagstiftningen. Avsaknaden av civilrättsliga regler innebär emellertid inte att regler om förhållandet mellan entreprenören och beställaren/småhusköparen helt saknas. På byggnadsområdet har utarbetats standardavtal som innehåller regler om parternas mellanhavanden vid entreprenader.

För entreprenader i allmänhet finns bestämmelser 1 Allmänna Bestämmelser för byggnads—, anläggnings— och installationsentreprenader (AB 72). Dessa bestämmelser har utformats i första hand för avtalsförhållanden mellan näringsidkare. Det har emellertid visat sig att bestämmelserna passar mindre bra för avtalsförhållanden mellan å ena sidan näringsidkare och å andra sidan konsument. Marknadsdomstolen har också i ett mål mellan konsumentombudsmannen och ett stort byggföretag förklarat att vissa av avtalsvillkoren i AB 72 vid småhusentreprenader med enskild konsument som beställare var att anse som oskäliga enligt lagen om förbud mot oskäliga avtalsvillkor.

När det gäller småhusentreprenader har därför utarbetats ett särskilt standardavtal som benämns Allmänna bestämmelser för småhusentreprenader där enskild konsument är köpare, ABS 80. Detta standardavtal har

utarbetats under medverkan av bl.a. konsumentverket och parterna på småhusmarknaden. Det tillämpas vid den övervägande delen av entreprenader rörande småhus. Till ABS 80 hör kontraktsformulären K 1 (köpe— och entreprenadkontrakt) samt K 2 och K 3 (entreprenadkontrakt). Formulären är avsedda för statligt belånad grupphusbebyggelse, medan K 3 är avsett för styckebyggda småhus och främst då i sådana fall där säljaren på total— eller generalentreprenad svarar för såväl byggnads— som installationsarbeten.

För småhusentreprenader som avtalats enligt ABS 80 föreligger ett utökat konsumentskydd enligt reglerna i Småhus 80. Detta skydd är numera obligatoriskt för att erhålla statligt bostadslån till gruppbebyggelse av småhus som uppförs för försäljning, eller som skall upplåtas med bostadsrätt. På det bostadskooperativa området finns ett motsvarande skydd.

5.3.1 ABS 83 ABS 80 innehåller i huvudsak följande regler.

I kapitel 1 regleras omfattningen av entreprenadåtagandet. Omfattningen bestäms av parternas kontrakt med bifogade handlingar samt övriga överenskommelser parterna kan ha träffat. Vidare framgår att säljaren har rätt och skyldighet att under byggnadstiden utföra de ändringar och tilläggsarbeten, som köparen enligt kontrakt eller tillvalslista kan föreskriva. Vid ändringar eller tillägg därutöver måste parterna träffa särskilt avtal. Säljaren har rätt at göra mindre ändringar som inte innebär funktions— eller kvalitetsförsämring eller väsentligt påverkar byggnadens utseende, utan att detta skall föranleda någon förändring av den överenskomna köpeskillingen. Säljaren ansvarar för att lagar, författningar, föreskrifter och normer iakttas

1 den mån de berör säljarens åtagande. Säljaren ansvarar också, liksom köparen, för att tillhandahållna uppgifter, undersökningsmaterial och konstruktioner är riktiga. Säljaren är också skyldig att i skälig omfattning skaffa sig kännedom om förhållanden som det vid avtalsslutet saknades uppgift om.

I kapitel 2 finns bl.a. regler om tillträde, tidsförlängning och försening. Av dessa framgår att tillträde skall ske på avtalad tid när bostadshuset är inflyttningsklart. Huset skall anses inflyttingsklart även om vissa utvändiga arbeten inte är färdigställda. Säljaren har rätt att senarelägga såväl tillträdesdagen som utförandet av vissa avslutande arbeten om han hindras i sin verksamhet på grund av omständigheter av force majeure—karaktär. Även i vissa andra fall kan tidsförlängning ske. Påföljden vid försenat tillträde är dels ersättning för uppkomna utlägg om inte särskilt vite avtalats, dels hävning. Anspråk på ersättning för förseningen måste meddelas säljaren inom två månader från tillträdesdagen för att inte förfalla. Såväl köparen som säljaren äger rätt att häva avtalet om tillträdet försenas mer än fyra månader. Sådan hävning måste dock ske senast på tillträdesdagen. Slutligen framgår också att säljaren står risken för skada på utförda arbeten intill tillträdesdagen.

I kapitel 3 finns regler om brist och fel. Av dessa framgår att säljaren i princip ansvarar för brist och fel som framträder under garantitiden. Garantitidens längd är emellertid inte reglerad i ABS 80. Vidare framgår att säljaren svarar för brist eller fel som framträder efter garantitidens utgång. En förutsättning är dock att felet eller bristen har sin grund i grov vårdslöshet från säljarens sida. För detta ansvar anges gälla i lag föreskriven allmän preskriptionstid. För följdskador gäller en ansvarsbegränsning till ett belopp motsvarande

två basbelopp enligt lagen om allmän försäkring utom i sådana fall när skadan har sin grund i uppsåt eller grov vårdslöshet från säljarens sida. Att säljaren ansvarar för fel innebär i princip att han skall avhjälpa felet. Avhjälpande av fel som framträder under garantitiden får dock ske i anslutning till garantibesiktningen, om felet

inte är av allvarlig art.

I kapitel 4 finns regler om besiktning. Besiktning kan äga rum dels som Slutbesiktning i anslutning till tillträdesdagen eller som garantibesiktning i anslutning till garantitidens utgång. Möjlighet finns till viss ytterligare besiktning. Köparen får i princip inte göra gällande andra brister och fel än sådana som konstateras vid besiktning. Därutöver får endast göras gällande sådana fel och brister som besiktningsförrättaren inte märkt och heller inte bort märka samt sådana fel och brister som köparen påtalar hos säljaren inom två månader från det att köparen erhållit besiktningsutlåtandet. Denna tidsfrist kan förlängas i vissa sjukdomsfall. Har parterna inte avtalat annat utses besiktningsförrättare i efterhand av parterna gemensamt. Besiktningsförrättaren skall genomföra besiktningen på ett objektivt och sakkunnigt sätt samt upprätta utlåtande över besiktningen.

I kapitel 5 finns regler om parternas ekonomiska mellanhavande. Av dessa framgår att betalning av köpeskillingen skall ske enligt betalningsplan eller, om sådan inte har upprättats, i delposter motsvarande värdet av vid varje tidpunkt utförda arbeten. Betalning av särskilt överenskomna ändrings— och tilläggsarbeten skall ske allteftersom de utförs och vara fullt betalda vid tillträdet. Köparen har viss rätt att hålla inne betalning. Det får han göra om säljaren inte har ställt betryggande säkerhet för fullgörandet av sitt åtagande. Köparen får då innehålla ett belopp motsvarande

kostnaderna för avhjälpande av återstående fel och brister, skadestånd eller annan fordran som köparen enligt avtalet är berättigad att erhålla. Vid för sen betalning har säljaren rätt till dröjsmålsränta.

I kapitel 6 finns regler om avtalets hävande. Av dessa framgår att såväl köparen som säljaren äger rätt att häva avtalet dels vid väsentligt kontraktsbrott när rättelse inte sker utan dröjsmål efter tillsägelse, dels i visst fall då avtalat tillträde till bostadshuset försenats mer än fyra månader. Från köparens sida kan avtalet också hävas då köparen eller dennes make avlider eller drabbas av långvarig och allvarlig sjukdom om därigenom förutsättningarna för kontraktets fullgörande väsentligt rubbas. För anspråk om hävning gäller vissa tidsfrister. Hävning av avtalet får dock inte ske senare än ett år efter tillträdesdagen och aldrig senare än två år efter kontraktsdagen.

I kapitel 7 finns regler om vad som gäller vid tvist. Det finns inte någon skiljeklausul, utan ABS 80 föreskriver att tvist skall avgöras av allmän domstol.Vid rättslig prövning av tvist gäller att säljaren inte får avbryta arbetena och att köparen inte får hålla inne sådant belopp som inte direkt omfattas av tvisten.

3.3.2 Småhus 80

Sveriges villaägareförbund (SVF) och Svenska byggnadsentreprenörföreningen (SBEF) träffade 1976 ett avtal om ett utvidgat konsumentskydd för småhusköpare (Småhus 76). Småhus 76 har vad gäller standardvillkoren för entreprenadkontrakt anpassats till Allmänna bestämmelser för småhusentreprenader, där enskild konsument är köpare (ABS 80) med tillhörande kontraktsformulär och betecknas nu Småhus 80.

I Småhus 80 finns dels bestämmelser om särskild kontroll under byggnadstiden samt slut— och garantibesiktning, dels en garantiförbindelse som innehåller produktionsgaranti och en ansvarsutfästelse som gäller väsentliga fel och brister som uppkommer under tiden fr.o.m. garantitidens utgång t.o.m. tio år från slutbesiktningen. Småhus 80 gäller för gruppbyggda småhus.

Kontroller och besiktningar görs av konsulter som anlitas genom SVFzs försorg eller av kontrollanter och besiktningsförrättare som utses av kommunen. Produktionsgarantin och ansvarsutfästelsen lämnas av AB Bostadsgaranti, som ägs av staten och SBEF med hälften vardera.

Produktionsgarantin är en säkerhet för att byggföretagets åtaganden enligt entreprenadkontraktet fullgörs, dvs. att huset färdigställs och att byggföretagets förpliktelser under garantitiden klaras av, även om företaget skulle komma på obestånd eller av annan anledning inte kan fullgöra sitt åtagande. I sådana fall svarar således den som har lämnat produktionsgarantin för att ett annat byggnadsföretag anlitas för att färdigställa huset eller för att fel och brister som framkommer under garantitiden åtgärdas.

Ansvarsutfästelsen ger med vissa begränsingar ett ekonomiskt skydd mot väsentliga fel och brister i huset fr.o.m. garantitidens utgång t.o.m. tio år från slutbesiktningen. Åtagandet i ansvarsutfästelser som utfärdas fr.o.m. år 1985 är begränsat till produktionskostnaden för det försäkrade huset. Någon uppräkning med hänsyn till inflationen görs inte.

För att ersättning skall utgå enligt ansvarsutfästelsen krävs att kostnaden för att avhjälpa fel eller brister

uppgår till minst ett halvt basbelopp. Vid tillämpningen av denna regel får endast skador som har samma orsak beaktas. Detta medför att skador som har olika orsak och som var för sig inte uppgår till ett halvt basbelopp inte berättigar till ersättning. För ansvarsutfästelser som lämnas fr.o.m. år 1983 har gränsen ett halvt basbelopp ersatts med en självrisk som uppgår till 55 % av basbeloppet. I övrigt är reglerna om rätt till ersättning vid skada oförändrade.

Inom den bostadskooperativa sektorn finns en produktionsgaranti och försäkring som ger konsumenten samma skydd som produktionsgarantin och ansvarsutfästelsen i Småhus 80. Motsvarigheten inom den kooperativa sektorn är förbehållen HSB, Riksbyggen och BPA.

AB Bostadsgaranti utfärdar garantiförbindelse produktionsgaranti och ansvarsutfästelse efter en särskild prövning av i första hand de ekonomiska förutsättningarna för varje enskilt projekt. Som villkor för att utfärda garantiförbindelse kan AB Bostadsgaranti fordra att godtagbar säkerhet ställs. Krav på säkerhet ställs t.ex. om ett ekonomiskt svagt företag gör ett mycket stort åtagande.

AB Bostadsgaranti ansvarar i förhållande till småhusköparen för att produktionsgarantin och ansvarsutfästelsen uppfylls. Ansvarsutfästelsen är försäkrad hos Konsortiet för försäkring av småhusgaranti, som ägs av försäkringsbolagen Trygg—Hansa och Skandia. Ansvarsutfästelsen inom den bostadskooperativa sektorn är försäkrad hos Folksam.

Konsortiet för försäkring av småhusgaranti har hand om skaderegleringen enligt Småhus 80. Om en konsument är missnöjd med konsortiets bedömning i ett skadeärende, kan

han få frågan prövad av en skadenämnd. Om konsumenten inte är nöjd med nämndens beslut, kan denne vända sig till allmän domstol för att få saken prövad. Folksam har hand om skaderegleringen när det gäller byggprojekt inom den kooperativa sektorn. Även här finns en skadenämnd som konsumenten kan vända sig till, om han är missnöjd med Folksams skadereglering. I sista hand kan en missnöjd konsument få saken prövad av allmän domstol.

Det berörda byggnadsföretaget har gentemot AB Bostadsgaranti åtagit sig att fullgöra de förpliktelser som omfattas av ansvarsutfästelsen. Undantag från detta gäller dock i fråga om fel och brister som framträder under de sista fyra år (fem år fr.o.m. år 1983) som ansvarsutfästelsen gäller. Försäkringskonsortiet har det ekonomiska ansvaret för sådana fel och brister. Konsortiets åtagande är dock maximerat till totalt 70 milj. kr per år. För serieskador, dvs. skador med samma orsak, är åtagandet maximerat till totalt 35 milj. kr. AB Bostadsgaranti svarar för skadeersättningar som inte täcks av konsortiets åtagande. Konsortiet reSp. AB Bostadsgaranti har dock regressrätt för fel och brister som har orsakats genom grov vårdslöshet av byggnadsföretaget.

4. ALIMÄNNA ÖVERVÄGA'NDEN 4.1 Behovet av lagstiftning

Sedan slutet av 1960—talet har i vårt land bedrivits ett intensivt arbete på att i olika hänseenden skapa ett fullgott skydd för konsumenterna. Ett viktigt led i detta reformarbete har utgjorts av ny lagstiftning främst inom marknadsrättens och civilrättens område.

Den gällande civilrättsliga konsumentlagstiftningen tar främst sikte på konsumenternas köp av varor. Hit hör konsumentköplagen (1973:877), konsumentkreditlagen (1977:981) och hemförsäljningslagen (1981z1561). Konsumentköplagen har varit föremål för översyn av konsumentköpsutredningen, som år 1984 lade fram ett förslag till ny konsumentköplag (SOU 1984:25), som f.n. övervägs inom justitiedepartementet.

På tjänsternas område har civilrättslig lagstiftning av konsumentskyddskaraktär genomförts för bl.a. försäkrings— sektorn genom konsumentförsäkringenslagen (1980:38). Nyligen har en generell reglering genom en konsument— tjänstlag antagits av riksdagen.

Syftet med denna omfattande lagstiftning har varit att stärka konsumenternas ställning gentemot näringsidkarna. Erfarenheten har nämligen visat, att det inte alltför sällan inträffat att företagare utnyttjat det överläge som sakkunskap och ekonomisk styrka ger för att förskaffa sig oskäliga fördelar på konsumenternas bekostnad. Detta har också medfört svårigheter för den seriösa delen av näringslivet som fått konkurrera med företagare, som inte dragit sig för att söka undvika det ansvar gentemot kon— sumenten som det seriösa näringslivet är berett att ta.

Konsumentskyddsfrågor har sedan länge tilldragit sig stort intresse i den allmänna debatten. Ett viktigt inslag i debatten under senare år har utgjorts av kri— tiken mot olika byggfel som resultat i s.k. mögelhus. Det råder inte heller någon tvekan om att denna kritik i åt— skilliga fall haft fog för sig. Det finns exempel på fall då konsumenter köpt nyproducerade småhus, som efter några år visat sig vara otillräckligt eller felaktigt dränerade eller behäftade med andra allvarliga fel som medfört att husen blivit mer eller mindre obeboeliga. Ibland har det gått att få till stånd rättelse, ibland inte.

Det sagda belyses av de erfarenheter konsumentverket haft och som närmare redovisats i avsnitt 2.2. Här skall endast nämnas att en betydande andel av anmälningarna till konsumentverket avsett nybyggda småhus och att det vanligaste fallet varit att det anmälda felet påverkade husets goda bestånd eller funktion. Hit hör främst fukt— skador av olika slag.

Redan den omständigheten att nyproduktion av småhus inte omfattas av den moderna konsumentskyddslagstiftningen kan sägas vara skäl nog för en komplettering av det civil— rättsliga konsumentskyddet i detta hänseende. Det före— faller svårt att försvara en ordning där lagstiftaren genom tvingande civilrättslig lagstiftning skyddar konsu— menterna vid inköp av varor och tjänster men avstår från motsvarande skydd när det gäller förvärv av småhus, ett förvärv som för många konsumenter är den viktigaste affären han eller hon gör i sitt liv. Har man väl tagit den ståndpunkten att konsumentkollektivet måste skyddas genom tvingande civilrättsliga regler, måste man rimligen ta steget fullt ut och genomföra en sådan ordning även på småhusområdet. Detta är också den uppfattning som ligger till grund för utredningens direktiv.

I direktiven anges att förvärv av småhus beroende på om— ständigheterna i det enskilda fallet kan bli att bedöma enligt bestämmelserna i ett antal olika regelsystem. Vidare anges att skyddet för konsumenter som förvärvar nybyggda småhus visserligen har förbättrats genom till— komsten av de allmänt tillämpade standardvillkoren ABS 80 och garantisystemet Småhus 80, men att ett tillfredsstäl- lande skydd för hela marknaden knappast kan uppnås utan

en civilrättslig reglering.

Sedan direktiven utformades har situationen i viss mån förändrats. Konsumentskyddet på småhusköpsområdet har förbättrats ytterligare genom att ändringar i bostads— finansieringsförordningen (1974z946) gjort det obliga— toriskt med garantisystem av typ Småhus 80 för att er— hålla statligt bostadslån till grupphusbebyggelse. Här— igenom har en stor del av konsumenterna på småhusområdet erhållit ett gott skydd. Som framgått ovan under 3.3.2 ger Småhus 80 inte bara skydd mot fel och brister under produktionstiden och tio år efter Slutbesiktning, utan håller också konsumenten skadelös vid entreprenörens konkurs eller om denne av annan anledning inte kan ta det ekonomiska ansvaret för sitt åtagande.

Men hela småhusmarknaden är inte omfattat av något sådant garantisystem. Det nämnda obligatoriska kravet omfattar ännu endast grupphusbebyggelse. De gruppbyggda småhusen utgör en mindre andel — knappt 40 % av småhusproduk— tionen. Flertalet nya småhus är styckebyggda. För dessa hus gäller inte någon produktionsgaranti eller ansvarsut— fästelse som villkor för statliga bostadslån. Småhus 80 systemet gäller inte heller i fråga om fritidshus.

I slutskedet av utredningsarbetet har framkommit att

en viss förbättring av konsumentskyddet vid förvärv av styckebyggda småhus är att vänta. I årets budgetproposi— tion har sålunda bostadsministern redovisat att en

överenskommelse träffats om ett kontraktsformulär för styckebyggda småhus. Formuläret är i första hand avsett för det fallet att säljaren på total— eller generalentre— prenad svarar för byggnads— och installationsarbetena. Mot bakgrund härav uttalade bostadsministern att det nu- mera finns förutsättningar för att utvidga lånevillkoret till styckebyggda småhus i fall då säljaren uppför huset på total— eller generalentreprenad. Denna utvidgning skulle kunna genomföras fr.o.m. den 1 juli 1986 (prop. 1985/86:100 bil. 15 s. 48). Det utvidgade lånevillkoret innebär att ett tillfredsställande skydd i avtalsförhål— landet mellan konsumenten och näringsidkaren måste fin— nas, dvs. att standardvillkor av typ ABS 80 är tillämpli— ga mellan parterna. Det är alltså endast en del av konsu— mentskyddet i Småhus 80 som nu avses bli tillämpligt på styckebyggda småhus. Dessa hus kommer alltså härigenom inte att omfattas av kravet på produktionsgaranti eller ansvarsfästelse.

När det gäller styckebyggda småhus är marknaden mycket skiftande. Det finns s.k. självbyggare och det finns de som låter ett företag uppföra huset på totalentreprenad. Det finns många varianter på delad entreprenad. Vissa undersökningar tyder på att ungefär vart sjunde stycke— byggt hus byggs på totalentreprenad. Sammanställs denna uppgift med att knappt 40 procent av småhusproduktionen utgörs av gruppbyggda småhus finner man att ungefär hälften av småhusmarknaden kommer att omfattas av kravet på att allmänna standardvillkor av typ ABS 80 skall vara tillämpligt på avtalsförhållandet mellan parterna när den av bostadsministern angivna ändringen av det statliga lånesystemet har genomförts.

Det kan sägas att småhuskonsumenterna genom de nämnda lånevillkoren kommer att omfattas av ett gott skydd. Men dels omfattas endast de gruppbyggda småhusen av produk— tionsgaranti och ansvarsutfästelse, dels faller stycke— byggda småhus där konsumenten har flera entreprenörer som motparter och fritidshus utanför detta skydd.

Vidare bör framhållas följande.

Den frifinansierade produktionen berörs överhuvudtaget inte av de nämnda lånevillkoren. Visserligen utgör den frifinansierade delen av småhusproduktionen för närva— rande en mycket begränsad del av den totala småhuspro— duktionen. Men detta förhållande kan i tider av andra ekonomiska förhållanden än som nu råder mycket väl komma att förändras. Därtill kommer att fritidshus inte finan— sieras med hjälp av statliga bostadslån och alltså inte heller omfattas av dessa lånevillkor.

Som nyss nämndes har konsumenters behov av skydd till— godosetts genom särskild lagstiftning på olika områden. Två sådana lagar är av särskilt intresse i detta samman- hang. Konsumentköplagen innehåller regler om konsumenters köp av varor från näringsidkare. Konsumenttjänstlagen innehåller regler rörande avtal om tjänster som närings— idkare utför åt konsumenter. Båda dessa lagar kan äga tillämpning på småhusområdet. Konsumentköplagen kan t.ex. vara tillämplig om en konsument köper en byggsats till ett monteringsfärdigt hus från en näringsidkare. Och konsumenttjänstlagen är tillämplig på tjänster som t.ex. avser reparationer och om— eller tillbyggnader av hus.

Mot denna bakgrund kan inte någon tvekan råda om att det finns behov av en civilrättslig lagstiftning avseende konsumenters förvärv av nyproducerade småhus. Lagstift— ningen bör omfatta de olika typer av sådana förvärv som förekommer, alltså både köp och entreprenad. Självfallet bör lagstiftningen i mesta möjliga mån anpassas till annan civilrättslig lagstiftning av konsumentskyddskarak— tär. Av särskilt intresse blir därvid den nyligen antagna konsumenttjänstlagen. Detta sammanhänger med att den lagen gäller vid om— och tillbyggnad av hus.

4.2 Konsumenttjänstlagen som förebild

I föregående avsnitt har anförts att en lagstiftning om konsumentskydd på småhusområdet så långt som möjligt bör anpassas till annan civilrättslig lagstiftning om konsu— mentskydd och särskilt då till reglerna i konsument— tjänstlagen.

Konsumenttjänstlagen är det senaste tillskottet till den civilrättsliga regleringen av konsumentskyddet. Den inne— håller en omfattande reglering av konsumentskyddet på tjänsteområdet. Lagen omfattar avtal om tjänster som nä— ringsidkare i sin yrkesmässiga verksamhet utför åt kon- sumenter då tjänsten avser bl.a. arbete på lösa saker, fast egendom, byggnader eller andra anläggningar. Enligt vad som uttryckligen har angivits i lagtexten undantas från lagens tillämpningsområde tjänster som avser uppfö— rande av byggnader för bostadsändamål eller annat arbete som den som uppför byggnaden har åtagit sig att utföra i samband därmed. Detta undantag har gjorts för att inte föregripa resultatet av småhusköpsutredningens arbete. Men konsumenttjänstlagen är alltså tillämplig vid s.k. ROT—arbete, dvs. vid reparationer, ombyggnader och tillbyggnader, även om arbetet avser en bostadsbyggnad.

Som framgått i föregående avsnitt måste en reglering av konsumentskyddet på småhusområdet omfatta såväl köp som avtal om att på entreprenad uppföra ett småhus. Det före— faller sig så att det helt övervägande antalet nya smår hus förvärvas genom avtal om entreprenad i någon form. Det är alltså en viktig uppgift för lagstiftningen på småhusområdet att reglera frågor i samband med avtal om entreprenader. Och sådana avtal är i realiteten avtal om tjänster. De frågeställningar och problem som uppkommer vid sådana entreprenadavtal skiljer sig inte på något avgörande sätt från de frågeställningar och problem som uppkommer vid avtal om ROT-arbeten. Det ter sig därför

enligt utredningens mening naturligt att låta konsument— tjänstlagen stå som förebild för lagstiftningen om konsu— mentskydd på småhusområdet. Det saknas då anledning för utredningen att närmare överväga de principiella lösning— ar som kommit till uttryck i den lagen.

Detta innebär enligt utredningens mening att regleringen på småhusområdet så långt möjligt bör följa det mönster som konsumenttjänstlagen uppställer. Men givetvis måste regleringen anpassas till de speciella förhållanden som finns på småhusområdet, liksom till lagen även skall om- fatta avtal som inte rör entreprenader utan köp.

4.5. Tvingande eller dispositiva regler

Utgångspunkten för den föreslagna lagregleringen är att parterna givetvis står fria att genom avtal precisera sina respektive förpliktelser i samband med förvärv av ett småhus. Så måste parterna ha full frihet att t.ex. avtala om vilken typ av hus ett förvärv skall avse eller vilken omfattning ett entreprenadåtagande skall ha. På samma sätt måste parterna kunna avtala om andra förhål— landen som närmare preciserar parternas förpliktelser i den avtalade transaktionen. Hit hör t.ex. frågor om vil— ket material som skall användas, vilken standard huset skall ha och vilket pris som näringsidkarens prestation skall betinga. Sammanfattningsvis kan sägas att den av— vägning som i detta hänseende gjorts i konsumenttjänst— lagen i huvudsak framstår som lämplig även i det nu ak— tuella sammanhanget. Avtalsfrihet bör därför i princip råda beträffande sådana bestämmelser som preciserar par— ternas förpliktelser i fråga om ett entreprenadsåtagan— dens innehåll, omfattningm utförande och pris. Motsva— rande bör gälla när det är fråga om köp av ett färdigt hus.

Som närmare utvecklas i annat sammanhang (avsnitt 4.5.3 och 4.5.5) måste vissa undantag göras från denna princip, nämligen i situationer då näringsidkaren underlåtit att avråda konsumenten från en klart olämplig beställning eller då en entreprenad står i strid med säkerhetsföre— skrifter.

Avtalsfrihet kan emellertid medföra risker för att kon— sumenten, som typiskt sett är en svagare part än närings— idkaren i allmänhet, blir oskäligt missgynnad. På den nu föreslagna lagens område är lagen avsedd att utgöra ett skydd för konsumenten mot ett sådant missgynnande. Civil— rättslig lagstiftning som är avsedd till skydd för konsu— menter utgår i allmänhet från att reglerna i princip skall vara tvingande. Detta hänger givetvis samman med att reglerna skall tjäna till skydd för den typiskt sett svagare parten och förhindra avtal som oskäligt missgyn— nar den parten. Såväl förslaget till ny konsumentköplag som konsumenttjänstlagen utgår från denna princip. Samma synsätt gör sig gällande även vid en reglering i syfte att stärka konsumentens ställning vid förvärv av småhus. Lagens regler bör därför vara tvingande till konsumentens förmån i den mån inte särskilda omständigheter för en motsatt ordning föreligger. Vid avvikelser från principen om att lagens regler är tvingande till konsumentens för— mån bör detta klart framgå av lagtexten.

Ett centralt inslag i en lagstiftning som avser att skyd— da konsumenterna utgörs av de bestämmelser som reglerar påföljderna av näringsidkarens kontraktsbrott. Hit hör bestämmelserna om fel och om dröjsmål från näringsidka— rens sida. Nära felreglerna ligger bestämmelser som avser att precisera hur näringsidkaren skall utföra den avtalar de prestationen. I konsumenttjänstlagen har i det hän— seende bl.a. föreskrivits att näringsidkaren skall utfö— ra sin prestation fackmässigt; ett krav som enligt utred— ningens mening bör uppställas också på småhusområdet. De nu behandlade bestämmelserna bör i princip vara tvingande

till konsumentens förmån. Motsvarande bör gälla i fråga om sådana bestämmelser som reglerar konsumentens rätt till skadestånd.

Huvudprincipen bör alltså vara att regleringen i stor utsträckning görrs tvingande till konsumentens förmån. Det innebär att avtalsvillkor som är sämre för konsumen— ten än lagens motsvarande regler blir ogiltiga. Detta förhållande för emellertid inte utgöra hinder för parter— na att komma överens om villkor som är mer förmånliga för

konsumenten än lagens regler.

Som förut nämnts meddelar Aktiebolaget Bostadsgaranti f.n. garantiförbindelser avseende småhusentreprenader. Den i garantiförbindelsen ingående ansvarsutfästelsen är försäkrad hos ett konsortium bestående av försäkrings— bolagen Skandia och Trygg—Hansa. Ansvarsutfästelsen inne— håller vissa bestämmelser om självrisk. Syftet med dessa bestämmelser har varit att förenkla administrationen och därmed begränsa kostnaderna för försäkringen. En effekt av detta är att konsumenten efter garantitidens utgång kan komma att själv få stå för fel av enklare beskaffen— het. Ett på motsvarande sätt utformat skydd för konsumen— ten finns även på det bostadskooperativa området.

Enligt utredningens mening är det från konsumentsynpunkt av stor vikt att lagstiftningen i mesta möjliga mån främf jar försäkringsarrangemang varigenom konsumenten tryggas mot sådana fel och skador som kan få allvarliga återverk— ningar på hans ekonomi. En försäkring som skulle omfatta alla slags fel, även de mest obetydliga, skulle emeller— tid bli orimligt dyr, vilket ytterst skulle drabba konsu— menterna. Utredningen anser det därför motiverat att ut— forma den föreslagna lagen så att detblir möjligt för parterna att i viss utsträckning träffa avtal om begräns— ningar av de eljest tvingande reglerna. Som ett exempel kan nämnas att parterna i vissa fall bör kunna träffa avtal om självrisk vid fel. Utredningen återkommer senare till detta.

4.4. Lagens tillämpningsområde

4.4.1. Parterna

Inom lagstiftningen på konsumentskyddsområdet gäller all— mänt att reglerna är begränsade till avtal mellan konsu— menter å ena sidan och näringsidkare i deras yrkesmässiga verksamhet å andra sidan. Avtal mellan privatpersoner, eller avtal mellan näringsidakre, ligger alltså vid sidan av den konsumenträttsliga regleringen. Avsikten med reg— ler om konsumentskydd är att stärka den typiskt sett underlägsne privatpersonens ställning i förhållande till näringsidkare som bedriver yrkesmässig verksamhet på det aktuella området. Enligt utredningens mening finns det inte anledning att i den nu föreslagna lagen tillämpa någon annan avgränsning än som ovan redovisats.

Med konsument bör då, liksom övrig konsumenträttslig lagstiftning, förstås en enskild fysisk person som i sammanhanget huvudsakligen uppträder i egenskap av privatperson.

När det gäller begreppet näringsidkare bör detta, liksom principiellt gälla i övrig konsumenträttslig lagstift— ning, fattas i vidsträckt mening. Med näringsidkare bör alltså förstås varje fysisk eller juridisk person som driver verksamhet av ekonomis natur och av sådan karaktär att den kan betecknas som yrkesmässig.

* Men här bör framhållas att lagen endast är avsedd att träffa sådana avtal som näringsidkaren sluter i sin yr— kesmässiga verksamhet. Det är ju främst på det området han typiskt sett kan sägas vara överlägsen konsumenten. På områden utanför den yrkesmässiga verksamheten får även näringsidkaren givetvis anses som privatperson. Däremot bär det enligt utredningens mening i detta sammanhang vara utan betydelse om den yrkesmässiga verksamheten ut— gör heltidssysselsättning för näringsidkaren eller om det

Lagen bör alltså gälla avtal mellan å ena sidan närings— idkare i deras yrkesmässiga verksamhet och å andra sidan enskilda i deras egenskap av privatpersoner.

4.4.2 Avtal som omfattas av lagen

Syftet med lagen är att stärka skyddet för konsumenters socialt och ekonomiskt så betydelsefulla förvärv av egna bostadshus. Lagen bör därför i princip omfatta alla avtal rörande sådana förvärv som, enligt vad som behandlats i föregående avsnitt, har träffats mellan en konsument och en näringsidkare. Men av det ovan nämnda syftet med lagen följer att vissa begränsningar bör göras.

Av det angivna syftet med lagstiftningen följer att lagen bör gälla i fråga om förvärv av hus för bostadsändamål. Gäller avtalets hus, som är avsett för något annat än bostadsändamål, bör däremot lagen inte bli tillämplig. Utredningen avser med lagförslaget i första hand förvärv av enfamiljshus. Skulle förvärvet gälla t.ex. en fastig— het med flera bostadslägenheter torde som regel behovet av en social skyddslagstiftning vara mindre påtagligt. Sådana förvärv bör alltså inte omfattas av lagen. Utred— ningen föreslår att gränsen för den nya lagstiftningen sätts så att avtal om förvärv av en— och tvåfamiljshus omfattas av lagen.

Utredningen har även övervägt om lagen bör begränsas till att endast gälla hus avsedda för permanent boende. Då skulle alltså fritidshus falla utanför tillämpningsområ— det. Även om det kan sägas att förvärv av fritidshus inte har samma ekonomiska och sociala betydelse för konsumen— ter som ett förvärv av hus för permanent boende, har ut— redningen emellertid funnit att intresset av konsument— skydd även vid avtal om sådana förvärv är så starkt att de bör omfattas av den förslagna lagen. Som kommer att framgå av specialmotiveringen föreslås dock vissa sär—

De hus som bör omfattas av lagens regler skall alltså vara småhus, dvs. en— eller tvåfamilshus avsedda för bostadsändamål. De kan vara avsedda för permanent boende eller för fritidsändamål. Förvärv av sådana hus kan ske med tillämplning av ett flertal olika avtalskonstruktion- er. Förvärven kan dock enligt utredningens mening indelas i två huvudgrupper, nämligen sådana som avser färdiga småhus och sådana som avser entreprenader för uppförande av småhus.

När det gäller avtal om förvärv av färdiga småhus kan det vara fråga omm såväl fast som lös egendom. Intresset av konsumentskydd gör sig enligt utredningens mening lika gällande oavsett till vilken typ av egendom ett visst förvärv hör. Lagen bör därför gälla oberoende av om småhuset förvärvas jämte den mark det ligger på eller om marken innehas med tomträtt eller om marken upplåtes

genom arrende.

Förvärv av småhus sker också i stor utsträckning så att däri ingår avtal om uppförande av huset, entreprenad. Dessa förvärv kan indelas i en rad skilda fall beroende på dels vilken entreprenadform som använts, dels på i vilken form den aktuella tomtmarken anskaffats.

Tomtmarken kan även i dessa situationer ha anskaffats genom köp av fast egendom, tomträttsupplåtelse eller arrende. Dessa delar av den nu aktuella typen av småhusförvrv bör även i fortsättningen regleras i jordabalken.

Den andra delen av dessa förvärv, entreprenaden, kan ha avtalats med den som på något av de ovan angivna sätten har tillhandahållit tomtmarken. Men entreprenadavtralen kan också ha avtalats med någon annan. Gemensamt för

entreprenadavtalen är att de saknar direkt reglering i lag. I stället tillämpas när det gäller småhus ofta av berörda myndigheter och branschorganisationer utarbetade Allmänna bestämmelser för småhusentreprenader (ABS 80) med därtill hörande kontraktsformulär samt för grupphus— bebyggelse med statliga bostadslån även garantisystemet Småhus 80.

De olika former av entreprenad som förekommer kan indelas i totalentreprenad, generalentreprenad och delad entreprenad.

Totalentreprenad föreligger då småhusförvärvaren sluter avtal med en entreprenör, som svarar för såväl husets projektering som dess uppförande. Ett exempel på ett sådant fall är det vid grupphusbebyggelse vanliga förfarandet att tomtmarken förvärvas från ett håll och att småhusförvärvaren träffar avtal med ett företag om uppförandet av ett färdigt småhus.

Generalentreprenad föreligger då småhusförvärvaren själv, normalt genom en konsult, svarar för projekteringen och dess samordnande med bygget, samt träffar avtal med 23 entreprenör om utförandet av hela bygget.

Delad entreprenad föreligger då småhusförvärvaren sluter avtal med ett större eller mindre antal entreprenörer om, uppförande av ett småhus. Varje entreprenör svarar då endast för en mindre del av det totala arbetet, t.ex. för gjutning av grunden eller för VVS—installationen. Småhusförvärvaren kan då också själv utföra delar av arbetet. Ett exempel på en sådan entreprenad kan följande vara. Småhusförvärvaren träffar avtal med en lokal byggmästare om att denne skall utföra en färdig husgrund. Med en leverantör av prefabricerade småhus träffar han

avtal om såväl leverans som uppsättning av ett skalhus, som omfattar väggar och tak. En lokal rörmokare anlitas för VVS—installationen och en elektrik för

elinstallationen. Golvläggning, arbetet med innerväggar och inredningsarbetet i övrigt utförs av köparen själv.

När utredningen har övervägt om lagens regler skall vara tillämpliga även på entreprenader har det förhållandet att den helt övervägande delen av småhusförvärven sker genom avtal om någon form av entreprenad beaktas. Utredningen har därvid funnit att en lagstiftning med det tidigare angivna syftet inte kan lämna en så betydelsefull andel av avtalen om småhusförvärv utanför regleringen. Lagen bör alltså omfatta även denna typ av avtal.

Det kan då diskuteras om endast avtal rörande mer omfattande entreprenader bör omfattas av lagen eller om alla avtal rörande entreprenader i samband med uppförandet av ett småhus bör falla in under lagen. Vid övervägandet av denna fråga har utredningen funnit att intresset av det konsumentskydd lagen avser att ge inte är beroende av entreprenadens omfattning. Även en entreprenadav mindre omfattning kan vara av synnerligen stor betydelse för det färdiga huset. Exempelvis kan en felaktigt uppförd grund komma att äventyra det färdiga husets bestånd om vatten tränger igenom och orsakar rötskador. Utredningen har vid sin bedömning därför funnit att lagen bör omfatta entreprenader oberoende av storlek och sålunda gälla åtaganden att helt eller delvis utföra, eller låta utföra, det arbete som behövs för att uppföra ett sådant småhus som avses i lagen.

Det är inte ovanligt att en näringsidkare som avtalat om ett åtagande av ovan nämnt slag även åtar sig att i sam— band därmed utföra annat arbete än som avser bostads— huset. Det kan t.ex. gälla att uppföra ett garage eller att anlägga en gräsmatta. Enligt utredningens mening torde det vara lämpligt att samma regelsystem gäller för hela det åtagande näringsidkaren gjort. Lagen bör alltså omfatta även avtal om sådana sidoarbeten som nu sagts.

Slutligen återstår att något beröra den typ av småhusför- värv som sker i form av bostadsrätt. Sådana förvärv före— kommer numera ofta. Upplåtelser av bostadsrätt skiljer sig från övriga typer av förvärv främst genom att konsu— menten inte äger vare sig marken eller huset. Ägare är i stället den bostadsrättsförening som upplåter bostads— rätten.

Bostadsrätt regleras genom bestämmelser i bostadsrätts- lagen (1971:479). Den lagen gäller upplåtelse av hus eller del av hus till nyttjande mot vederlag utan be— gränsning i tiden. Av lagen framgår att sådan nyttjande— rätt endast får upplåtas av en bostadsrättsförening. Vidare framgår att upplåtelse endast får ske till medlem i föreningen, och att det är medlemmens rätt i föreningen på grund av upplåtelsen som kallas bostadsrätt.

Bostadsrättslagen innehåller bestämmelser om bostads- rättshavararens rättigheter i förhållande till föreningen vid bristfälligheter och försenat tillträde i samband med upplåtelse av bostadsrätt. I lagen finns sålunda bestäm— melser om lägenhetens skick när den skall tillträdas första gången efter bostadsrättsupplåtelse. Föreningen skall då, om inte annat har avtalats, tillhandahålla lägenheten i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen på orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet.

Om lägenheten vid tillträdet inte är i det skick som bostadsrättshavaren har rätt att fordra får denna av- hjälpa bristen på föreningens bekostnad om dess styrelse underlåter att på tillsägelse ombesörja åtgärden. Bo— stadsrättsinnehavaren har även möjlighet att frånträda bostadsrätten efter uppsägning eller få nedsättning av årsavgiften. Vid försummelse från föreningens sida kan även skadestånd utgå. Motsvarande regler gäller om till— trädet försenas utan att det beror på bostadsrättsha—

varen .

Efter tillträdet svarar i princip bostadsrättshavaren på egen bekostnad för att lägenheten hålls i gott skick, om inte annat har bestämts i föreningens stadgar.

Bostadsrätt är alltså en form av till tiden obegränsad nyttjanderätt till ett hus eller del av ett hus som ägs av en bostadsrättsförening och som föreningen kan upplåta åt en medlem i föreningen. Det innebär att konsumenten/ bostadsrättshavaren som avtalsmotpart har bostadsrätts— föreningen. Om fråga är om nybyggda småhus är det alltså föreningen som är köpare eller beställare av huset och som står i avtalsförhållande till de näringsidkare som berörs av utredningens arbete. Förekommande felaktigheter i byggnationen blir en fråga mellan bostadsrättsförening— en och vederbörande näringsidkare.

Av det anförda framgår att situationen vid förvärv av småhus i form av bostadsrätt skiljer sig avsevärt från övriga typer av småhusförvärv. Att inom ramen för småhus— köpsutredningens arbete gå närmare in på de speciella problem som är förknippade med förvärv av bostadsrätt ter sig enligt utredningens mening inte ändamålsenligt. Frå- gan om förvärv av småhus i form av bostadsrätt behandlas därför inte vidare av utredningen. Regeringen har nyligen beslutat om direktiv för en utredning med uppdrag att göra en översyn av bostadsrättslagen (Dir. 1986:01).

SOU 198638 Allmänna överväganden 127 4.4.3 Monteringsfärdiga hus

En stor del av de småhus som uppförs utgörs av vad som brukar kallas monteringsfärdiga hus. Det som kännetecknar denna typ av hus är att förtillverkade byggelement an- vänds som material. En särskild fråga som utredningen haft att ta ställning till är om den nu föreslagna lagen skall omfatta sådana åtaganden som görs av näringsidkare vilka tillverkar och levererar sådana byggelement.

Sveriges Trähusfabrikers Riksförbund (STR) organiserar näringsidkare som tillverkar och levererar förtillverkade byggelement. Av uppgifter från STR framgår att omkring hälften av de småhus som nu uppförs har levererats av medlemmar i STR. För 1984 uppgick leveranserna till 8 160

hus.

Förtillverkningsgraden av trähusföretagens produkter kan skilja sig avsevärt mellan olika tillverkare. I stort sett kan tre huvudgrupper av förtillverkade byggelement urskiljas, nämligen volymelement, storelement (storblock) och småelement (småblock).

Produktionen av volymelement innebär tillverkning av sektioner som är avsedda att på byggplatsen fogas samman till ett färdigt småhus. Sektionerna är i princip helt färdiga. Det innebär t.ex. att innerväggarna är tapet— serade, att rördragningar för vatten och el är gjorda samt att lysarmaturer och hushållsmaskiner är monterade. Vad som återstår att göra på byggplatsen är alltså att sammanfoga sektionerna och att koppla ihop ledningar för

vatten och el.

Produktionen av storelement innebär i princip tillverkning av hela väggsektioner inklusive dörrar och fönster. På byggplatsen fogas dessa sektioner samman till ett småhus. Här måste även t.ex. el— och vatteninstalla— tioner göras liksom olika invändiga arbeten.

Produktionen av småelement innebär i princip tillverkning av väggblock som kan sammanfogas till en vägg. Småelement tillverkas i olika storlekar upp till 120 cm bredd. På byggplatsen kan med användande av småelement av olika storlekar ett småhus med avsedda mått uppföras. Även i detta fall tillkommer givetvis t.ex. el- och vatten— installationer.

Det bör här framhållas att trähusföretagens produktion inte alltid kan hänföras endast till en av de nämnda grupperna. Det kan förekomma kombinationer av dessa grupper och ett företags försäljning kan variera från enstaka byggelement till i princip färdiga hus.

Utöver de ovan nämnda grupperna av byggelement kan det även förekomma att ett småhus sägs vara monteringsfärdigt när det har uppförts med så liten förtillverkningsgrad som att erforderligt virke varit kapat i de rätta längderna.

Av det anförda framgår dels att de monteringsfärdiga husen utgör en väsentlig andel av de småhus som för närvarande byggs, dels att innebörden av begreppet monte— ringsfärdigt hus kan variera avsevärt. Frågan om hur dessa hus lämpligen bör behandlas i den nu föreslagna lagen har också varit föremål för omfattande diskussioner inom utredningen under arbetets gång. Bedömningen kompli— ceras ytterligare av att förhållandena i det enskilda fallet vid förvärv av ett monteringsfärdigt hus, kan vara så varierande även frånsett skillnaderna i förtillverk—

ningsgrad.

Konsumenten kan t.ex. avtala med en husleverantör att denne skall uppföra ett hus av en viss typ på konsumen— tens tomt. Ett annat exempel kan vara att konsumenten med husleverantören endast träffar avtal om köp av en bygg— sats, och därefter träffar avtal med en annan näringsid— kare om montering av hussatsen till ett färdigt hus. En variant av detta exempel kan vara att konsumenten med husleverantören träffar avtal om köp av hussatsen för att själv helt eller med hjälp av en eller flera andra näringsidkare montera huset. Ytterligare ett exempel kan vara att konsumenten träffar avtal med en näringsidkare om att denne skall uppföra ett hus av en viss typ åt konsumenten, varefter denne näringsidkare träffar avtal med husleverantören.

Enligt nu gällande regler är ett köp av en hussats till ett monteringsfärdigt hus att anse som köp av lös egen— dom. En konsuments köp från en näringsidkare av en sådan hussats omfattas alltså nu av det särskilt uppbyggda konsumentskydd som konsumentköplagens regler utgör. Om sådana förvärv i stället omfattas av den nu föreslagna lagen inträder bl.a. den förbättringen av konsumentens ställning att leverantörens ansvar för fel förlängs från konsumentköplagens två år till tio år. Sett från konsu— mentens synpunkt är det naturligt att konsumentskyd— det vid förvärv av monteringsfärdigt hus åtminstone i huvudsak överensstämmer med det konsumentskydd som gäller vid entreprenader och förvärv av färdigproducerade hus. Detta sammanhänger bl.a. med det förhållandet att mark- nadsföringen ofta är ägnad att inge konsumenten den föreställningen att köp av ett monteringsfärdigt hus är ungefär detsamma som en entreprenad. Vad som härutöver talar för att dessa förvärv av monteringsfärdiga hus bör omfattas av lagförslaget är också det redan nämnda för— hållandet att sådana förvärv har en så stor omfattning i småhusproduktionen. Det kan mot den bakgrunden tyckas naturligt att även förvärv av ifrågavarande byggsatser omfattas av samma regelsystem som i övrigt skall gälla på

Vad som talar mot att förvärv av hussatser till monte— ringsfärdiga hus bör omfattas av lagförslaget torde främst vara svårigheten att dra gränsen mot helt vanliga leveranser av byggnadsmaterial. Det gäller också att avgränsa leverantörens felansvar så att han inte drabbas av ansvar för fel som kan uppstå om hussatsen på ett felaktigt sätt under kanske avsevärd tid läggs upp på byggplatsen helt utanför leverantörens kontroll efter det att denne levererat byggsatsen till byggplatsen.

Aven utan särskilda regler om monteringsfärdiga hus torde konsumenters förvärv av hussatser till sådana hus i många fall komma att falla in under reglerna i den nu föreslagna lagen. I praktiken förhåller det sig nämligen så att trähusleverantörer inte sällan även åtar sig att utföra monteringsarbete i samband med förvärv av ifråga— varande hussatser. Det är särskilt fallet när det gäller leveranser av volym— och storelement. I sådana fall krävs nämligen kran för lossning på byggplatsen. Och då är det ju mest rationellt att byggelementen redan vid lossningen lyfts av och direkt monteras på en i förväg färdigställd grund. Skulle byggelementen i stället först endast lossas på byggplatsen vore det sedan nödvändigt att till ytter— ligare kostnader anlita en ny kran för monteringsarbetet. När husleverantören på detta sätt åtar sig monterings— arbetet är detta åtagande i vanlig ordning att betrakta som ett sådant av lagförslaget omfattat åtagande att helt eller delvis utföra arbete som behövs för att färdigstäl— la ett bostadshus. Och då blir hussatsen att anse som sådant material som näringsidkaren tillhandahåller enligt 4 5 andra stycket i lagförslaget. Det medför t.ex. att lagförslagets regler om fackmässighet, fel och besiktning blir tillämpliga även beträffande de byggelement som ingår i hussatsen.

Här kan finnas skäl att även beröra den situationen att husleverantören i fall av denna typ låter monterings— arbetet utföras av ett dotterbolag, eller anvisar kon— sumenten något annat bolag eller näringsidkare för mon— teringsarbetet. Även i dessa fall är monteringsarbetet att betrakta som ett sådant åtagande som omfattas av lagen. Situationen torde då ofta kunna uppfattas så att leverantörens åtagande även omfattar monteringsarbetet, trots att leverantören låter någon annan utföra själva arbetet. Att denna situation faller in under lagen fram— går av formuleringen "låta utföra" i 1 5 första stycket punkt 5 i lagförslaget.

Men frågan är vad som enligt lagförslaget bör gälla när avtalet mellan konsumenten och husleverantören enbart avser leverans av en hussats till ett monteringsfärdigt hus. Enligt utrednigens mening får härvid de faktorer som ovan angivits tala för lagförslagets tillämplighet i dessa fall anses väga så tungt att lagen bör utformas så att även denna typ av avtal omfattas av den. Det gäller då de regler i lagen som har att göra med husets skick och goda bestånd, dvs. främst felreglerna. Däremot torde det inte finnas behov av att uppställa särskilda dröjs— målsregler för leverans av hussatser. Som närmare utveck- las i specialmotiveringen (vid 12 5) bör vidare besikt— ningsreglerna inte gälla när näringsidkarens prestation begränsas till leverans av en hussats.

Det kan emellertid inte komma i fråga att låta alla leverantörer av byggnadsmaterial falla in under lagen om de träffar avtal med en konsument. Avsikten är endast att leverantörer av monteringsfärdiga hus skall omfattas av lagen. Som tidigare framgått kan vad som avses med ett monteringsfärdigt hus variera avsevärt, och det kan till och med föreligga svårigheter att klart dra gränsen mot helt vanliga leveranser av byggnadsmaterial från en

brädgård. Enligt utredningens menig är det inte ända— målsenligt att utforma reglerna så att i lagen införs något slags legal definition av vad som avses med ett monteringsfärdigt hus. Det möter stora svårigheter att utforma en sådan definition på ett invändningsfritt sätt. Dessutom riskerar man att definitionen snart kommer att framstå som föråldrad.

Enligt utredningens uppfattning förhåller det sig så att ifrågavarande husleverantörer regelmässigt marknadsför sina produkter på ett sådant sätt att de för konsumenten presenterar ett färdigt hus. Situationen kan då inte alls jämföras med ett vanligt köp av byggnadsmaterial. Om en tillverkare och leverantör av byggelement alltså mark— nadsför sina produkter på detta sätt, så att konsument— en bibringas uppfattningen att han i ett paket köper vad som erfordras för att på en färdig grund uppföra ett hus av en viss typ, bör leverantören också finna sig i att leveransen omfattas av den nu föreslagna lagen. Den erforderliga avgränsningen av begreppet monteringsfärdigt hus bör därför göras så att marknadsföringen eller inne— hållet i avtalet mellan säljare och köpare blir avgöran— de. Den näringsidkare som marknadsför produkt under be— teckningen monteringsfärdigt hus kommer alltså att omfattas av lagen. Men detta hindrar inte t.ex. en till— verkare av småelement att utforma sin marknadsföring så att produkten framstår som helt vanligt byggnadsmaterial. I sådana fall får konsumentens förvärv bedömas enligf reglerna i konsumentköplagen.

Sammanfattningsvis bör lagförslaget enligt utredningens mening alltså utformas så att konsumenters förvärv från näringsidkare av hussatser till s.k. monteringsfärdiga hus omfattas av lagens regler om felansvar och vad som därmed sammanhänger. Däremot föreslås inte några särskilda regler beträffande monteringsfärdiga hus i fråga om näringsidkarens eller konsumentens dröjsmål, priset och rätten till avbeställning. I dessa delar får alltså allmänna regler om konsumentköp tillämpas, jfr. SOU 1984:25 Ny konsumentköplag, som för närvarande

4.4.4 Tredje mans marknadsföringsansvar

I konsumentköplagen finns sedan länge regler om t.ex. en tillverkares skadeståndsskyldighet mot konsumenter på grund av vilseledande marknadsföringsuppgifter eller underlåtenhet att lämna viss information om en varas beskaffenhet eller användning. Em motsvarande reglering finns även i konsumenttjänstlagen. Enligt den lagen skall en materialleverantör eller en branschorganisation e.d. som vid marknadsföring uppsåtligen eller av vårdslöshet lämnar vilseledande uppgifter av betydelse för bedömning— en av tjänstens beskaffenhet eller ändamålsenliget ersät— ta konsumenten skada som denne därigenom tillfogats. Det— samma skall enligt den lagen gälla, om en materialleve— rantör eller en branschorganisation e.d. vid marknadsfö— ring underlåter att lämna sådan information av betydelse för bedömningen av tjänstens beskaffenhet eller ändamåls- enlighet som vederbörande enligt marknadsföringslagen har ålagts att lämna. Enligt utredningens mening finns även på den nu föreslagna lagens område intresse av att konsu— menten i vissa fall skall kunna vända sig direkt till en tredje man, som t.ex. lämnat oriktiga uppgifter vid mark— nadsföringen av ett byggnadsmaterial, med anspråk på ersättning. Lagen bör därför även innehålla regler om tredje mans marknadsföringsansvar.

4.5 Kraven på näringsidkarens prestation

4.5.1 Allmänt

Som redan framgått är det en väsentlig uppgift för lagstiftningen på konsumentskyddsområdet att reglera påföljderna vid fel. I det sammanhanget är det givetvis nödvändigt att kunna avgöra om fel föreligger. Avgörande för den bedömningen är vilka krav som kan ställas på näringsidkarens åtagande.

Parterna kan i sitt avtal ha preciserat vilka krav som näringsidkarens åtagande skall uppfylla. Men så är inte alltid fallet. När det gäller förvärv av småhus i form av entreprenad tillämpas ofta de allmänna standardvillkoren i ABS 80. Dessa standardvillkor saknar uttryckliga regler om vilka krav närigsidkarens åtagande skall uppfylla. Inte heller i förekommande garantisystem av typ Småhus 80 anges sådana krav. Däremot kan krav specificeras i övriga kontraktshandlingar.

Den principiella utgångspunkten i detta sammanhang är att parterna givetvis har frihet att avtala om vilken presta— tion näringsidkaren skall tillhandahålla. Särskilt tyd— ligt blir detta när det är fråga om hus som uppförs på entreprenad. I ett sådant fall måste konsumenten/bestäl— laren ha vida ramar för att själv avgöra vad slags hus han skall ha, hur det skall konstrueras och vilket mate— rial som skall användas. Situationen är i huvudsak den— samma vid förvärv av färdiga småhus. Det står givetvis konsumenten fritt att bestämma, om han vill köpa ett dyrbart hus med hög standard eller om han vill ha ett enklare hus mot ett lägre pris. Härav följer också att avtalsfriheten måste ges ett stort utrymme. Det kan alltså inte bli aktuellt att införa generella tvingande regler som anger olika minimikrav, som alltid skall vara uppfyllda oavsett vad parterna har avtalat. Utgångspunk— ten vid felbedömningen blir därmed parternas avtal. Om byggnationen inte svarar mot de specifikationer som kon— traktshandlingarna innehåller, blir det fråga om ett "konkret" fel. Ger avtalet inte något klart besked, kom— mer man in på en "abstrakt" bedömning. Inom köprättens område gäller att bedömningen då görs med utgångspunkt i att köparen har rätt att kräva att godset är av "normal" beskaffenhet.

Det sagda bör emellertid inte gälla helt undantagslöst. Det kan erinras om att det i annan lagstiftning finns

vissa regler som närmare anger vilka krav som kan stäl— las. Inom köprättens område finns i konsumentköplagen några regler av denna typ. För vissa speciella situation— er anger de när fel skall anses föreligga. Det gäller dels när säljaren vid köpet eller på varans förpackning, 1 annons eller annat sådant meddelande har lämnat vilse— ledande uppgift omm varan eller dess användning och upp— giften kan antagas ha inverkat på köpet (7 5). Samma förhållande gäller om uppgiften lämnats av varans till— verkare eller annan som i tidigare säljled tagit befatt— ning med den om säljaren åberopat uppgiften eller under— låtit att rätta den om han insett eller uppenbarligen bort inse att den var vilseledande. Dels gäller det fall när en vara säljs i strid mot förbud som av säkerhetsskäl meddelats i författning eller av myndighet (8 5). Det— samma gäller om varan är så bristfällig att dess använd— ning medför uppenbar fara för köparens eller annans liv eller hälsa. Slutligen regleras det fallet att en vara sålts i befintligt skick eller med liknande förbehåll och säljaren måste ha insett att varan inte är sådan som kö— paren haft anledning att räkna med men underlåter att upplysa köparen om detta. Därmed likställs även den situationen att varan är i väsentligt sämre skick än köparen med hänsyn till varans pris och omständigheterna i övrigt haft skäl att förutsätta. Men förutom för dessa speciella situationer finns i den köprättsliga lagstift- ningen inte några regler om vilka krav näringsidkarens åtaganden skall uppfylla.

Anledningen till att den köprättsliga lagstiftningen saknar allmänna regler om de krav som bör kunna ställa på en näringsidkares åtagande är att det har ansetts att dessa krav måste bero av så många olika omständigheter att generella normer skulle bli mycket intetsägande. Den uppfattningen har också uttryckts att sådana krav skulle tjäna som påminnelse för näringsidkare om vad de bör friskriva sig från ansvar för. De krav som bör ställas

har i stället ansetts böra utformas med ledning av avtal, handelsbruk, annan sedvänja och av en allmän bedömning av omständigheterna i det enskilda fallet.

Detta synsätt har emellertid inte förblivit oförändrat under det omfattande reformarbete som pågår på det köp— rättsliga området. I det förslag till ny allmän köplag, som utarbetats i nordisk samverkan (se NU 1984z5), finns vissa allmänna regler om godsets beskaffenhet. Vissa så- dana regler föreslås också för den nya konsumentköplagens del.

Av större intresse torde vara att konsumenttjänstlagen innehåller allmänna regler om beskaffenheten av närings— idkarens prestation. Trots att sådana regler endast på ett tämligen allmänt sätt kan ange kraven på närings— idkarens prestation har det ansetts att sådana regler kan ha ett värde och ge konsumenten betydligt bättre vägled— ning än de allmänna avtalsrättsliga principer och analo— gier från regler för andra avtalstyper som annars får komma till användning.

Det tidigare gällande synsättet att allmänt hållna regler om kraven på näringsidkarens prestation endast är av be— gränsad nytta håller alltså på att förändras i riktning mot att sådana regler trotsallt får anses ha ett värde. I överensstämmelse härmed har utredningen för sin del fun— nit att en reglering av konsumenters småhusförvärv bör innehålla allmänna regler om vilka krav som i det samman— hanget bör ställas på näringsidkarens prestation.

Det bör här framhållas att lagens regler skall omfatta såväl förvärv av färdiga småhus som avtal om sådant arbe— te som behövs för att uppföra ett småhus. De allmänna regler om vilka krav som bör ställas på näringsidkarens prestation måste utformas med hänsyn tagen till detta förhållande. Det innebär emellertid inte någon större skillnad på kraven på näringsidkarens prestation skulle

föreligga i dessa olika fall. Men utrymmet för en mer utförlig reglering är givetvis större vid olika former av entreprenader än när parternas avtal gäller förvärv av ett färdigt småhus.

I konsumenttjänstlagen anges de grundläggande krav som på det området kan ställas på konsumentens motpart till tre huvudgrupper, nämligen fackmässigt utförande, krav på mar terialet samt iakttagande av säkerhetsföreskrifter. Ett liknande synsätt kan enligt utredningens mening anläggas även vid de förvärv av småhus som vårt lagförslag skall reglera.

4.5.2 Fackmässighet

Det självklara kravet på näringsidkarens prestation är att den bör vara fackmässigt utförd. Det gäller såväl

vid förvärv av ett färdigt hus som vid avtal om en sådan entreprenad som omfattas av lagen. Vad som ligger i kra— vet på fackmässighet kan inte klart och entydigt anges här. Därtill kan de förhållanden som föreligger i de olika situationer som omfattas av lagen vara alltför varierande. Men bedömningen av om ett småhus är uppfört på ett fackmässigt sätt, eller om ett entreprenadåtagan— de har utförts fackmässigt, får ske med ledning av erfar— na och kunniga yrkesmäns uppfattning. I sammanhanget kan även beskrivningar och anvisningar som lämnats av t.ex. en materialfabrikant tjäna till ledning för vad som skall anses vara fackmässigt. Så kan givetvis också vara fallet med av myndigheter utfärdade föreskrifter av olika slag, som t.ex. den av Statens planverk utgivna publikationen Svensk Byggnorm. Här bör dock framhållas den skillnad som föreliggermellan å ena sidan föreskrifter och å andra sidan mer generella råd och anvisningar. Avvikelser från de sistnämnda behöver inte uppfattas som avvikelser från ett fackmässigt utförande. I sådana fall får bedömningen bli beroende av t.ex. vad erfarna och kunniga yrkesmän

anser. Vid bedömningen av om näringsidkarens prestation är fackmässig kan givetvis även eventuella avvikelser från meddelat byggnadslov komma att få betydelse. Kravet på fackmässighet bör enligt utredningens mening uttryckligen framgå av lagen.

Här kan finnas skäl att något beröra även det fallet att näringsidkaren har utfört sin prestation på ett fackmäs— sigt sätt, men det ändå med tiden visar sig att resulta— tet inte håller måttet. Det torde då vara fråga om vad som brukar kallas konstruktionsfel. Om näringsidkaren har gjort elleer lämnat annan i uppdrag att göra konstruktio— nen är han givetvis också gentemot konsumenten ansvarig för den. Men har en särskild konstruktör anlitats av kon— sumenten kan inte byggmästaren lastas för ett konstruk- tionsfel, om det inte är fråga om ett så uppenbart fel att han som yrkesman borde ha förstått att ett fel före—

låg.

I samband med sådana entreprenader rörande småhus som om— fattas av lagen kan ytterligare krav ställas på närings— idkarens åtagande. De kan i och för sig sägas ingå i kra— vet på fackmässighet, men bör liksom fallet är i konsu— menttjänstlagen komma till klart uttryck även i den nu föreslagna lagen.

4.5.3 Omsorgsplikt

Ett sådant krav är att näringsidkaren skall visa omsorg vid uppfyllandet av sina avtalsenliga förpliktelser. Den— na omsorgsplikt innebär att näringsidkaren även är skyl— dig att i tillbörlig grad ta tillvara konsumentens in— tressen. En sådan omsorgsplikt kan anses vara en allmän obligationsrättslig princip som på småhusområdet får an— ses ha stor betydelse. Konsumenten saknar ofta den kun— skap och erfarenhet som krävs för att bedöma olika för— hållanden av betydelse. I stället har han befogad anled—

ning att utgå från att näringsidkaren besitter sådan kun— skap och erfarenhet. Konsumenten har också anledning att vänta sig nytta av detta förhållande genom att näringsid— karen utnyttjar de kunskaper och den erfarenhet han har och efter bästa förmåga använder de resurser som står till hans förfogande. Därvid bör näringsidkaren även ta tillvara konsumentens intressen. Denne bör också kunna utgå från att näringsidkaren utför sitt åtagande utan att göra sig skyldig till slarv eller vårdslöshet.

Omsorgskravet medför att näringsidkaren vid behov har att samråda med konsumenten i olika uppkommande frågor. Häri- genom kan tvister mellan parterna i viss utsträckning komma att undvikas. När det föreligger valsituationer in— nebär omsorgskravet att näringsidkaren bör ge konsumenten erforderliga råd och vägledning. Som ett exempel på om— sorgskravets innebörd kan nämnas att näringsidkaren är skyldig att påpeka för konsumenten att ett önskemål om ett visst utförande strider mot meddelat byggnadslov, och att detta kan leda till ingripanden från byggnadsnämndens sida. En förutsättning är givetvis att näringsidkaren har insett eller bort inse att det var fråga om en avvikelse från byggnadslovet. I sammanhanget kan även den i nästa stycke behandlade avrådningsskyldigheten aktualiseras.

Omsorgskravet kan i vissa fall innebära en skyldighet för näringsidkaren att avråda konsumenten från att utföra byggnation på ett av konsumenten begärt sätt, eller från att använda ett av konsumenten begärt material. Sådan av— rådningsskyldighet bör föreligga då konsumentens förslag skulle leda till att kravet på fackmässigt utförande inte kan anses bli uppfyllt och då näringsidkaren känner till, eller borde känna till, att det föreslagna materialet inte är lämpligt. Näringsidkaren bör även ha skyldighet att avråda från utföranden och material som medför orim— ligt höga kostnader. Om konsumenten trots att näringsid— karen avrått honom, vidhåller sina önskemål måste när

ringsidkaren givetvis anses ha uppfyllt sin omsorgsplikt. Han kan då normalt sett utföra byggnationen i enlighet med konsumentens önskemål. Att detta inte gäller helt utan undantag kommer att framgå av vad som i det följande kommer att anföras i fråga om säkerhetsföreskrifter.

I omsorgsplikten ligger även att byggnationer i förekom— mande fall skall utföras på det minst kostnadskrävande sättet när det föreligger valfrihet för näringsidkaren i fråga om något förhållande av betydelse för prisberäk— ningen.

Det kan här finnas skäl att avslutningsvis framhålla att den omsorgsplikt som enligt det ovan sagda bör särskilt framgå av lagen tar sikte på sådana avtal som avses i 1 5 första stycket, punkten 3, dvs. entreprenadfallen. Denna särskilda omsorgsplikt slår alltså inte till när avtalet mellan parterna avser ett färdigt hus eller köp av hus— sats till monteringsfärdigt hus.

4.5.4 Materialet

Konsumenttjänstlagen har en regel om att näringsidkaren skall tillhandahålla behövligt material om inte annat får anses avtalat. I samband med den regelns tillkomst be- handlades även frågan om konsumenttjänstlagen borde inne— hålla en särskild regel om materialets kvalitet. Lagrådet uttalade därvid att lagens utgångspunkt är att det utgör en del av näringsidkarens förpliktelser vid utförandet av en tjänst att tillhandahålla det erforderliga materialet och att detta medför bl.a. att valet av material i prin— cip omfattas av kravet på fackmässighet. Vidare konstate— rade lagrådet att det av lagens bestämmelse om fel måste anses följa att fel föreligger om materialet inte svarar mot vad konsumenten äger förvänta sig på grund av bl.a. kravet på fackmässighet, och att någon särskild regel om materialets kvalitet därför inte var erforderlig. De—

partementschefen anslöt sig till den uppfattning lagrådet uttalat och någon särskild regel om materialets kvalitet infördes inte i konsumenttjänstlagen.

Det synsätt som det ovan anförda ger uttryck för gör sig enligt utredningens mening gällande även på området för den nu föreslagna lagen. Det finns dock skäl att göra viss skillnad på sådana fall som avser förvärv av färdiga hus och sådana fall som avses i 1 5 första stycket, punkten 5, dvs. entreprenader.

När det gäller förvärv av färdiga hus saknas givetvis an— ledning att i lagen ha en regel om att näringsidkaren skall tillhandahålla materialet. I enlighet med det ovan anförda är det inte heller erforderligt med någon sär— skild regel om det använda materialets kvalitet. För den— na typ av småhusförvärv behöver alltså någon regel om ma— terialet inte tas in i lagen.

När det gäller entreprenadfallen bör lagen emellertid, liksom konsumenttjänstlagen, ge uttryck för att det är en del av näringsidkarens åtagande att tillhandahålla behöv— ligt material om inte parterna får anses ha kommit över— ens om annat. I enlighet med det ovan anförda är det inte heller vid denna typ av småhusförvärv erforderligt med någon särskild regel om materialets kvalitet.

Det anförda innebär alltså att det vid entreprenader står parterna fritt att träffa avtal om vem av dem som skall svara för materialet. Men har de inte gjort det skall nä— ringsidkaren tillhandahålla erforderligt material.

I likhet med vad som gäller enligt konsumenttjänstlagen står det även parterna fritt att träffa avtal om materia— lets kvalitet. Detta gäller även om kvaliteten är klart lägre än den som annars normalt kan förväntaS. Skälet till denna ordning är att lagen inte bör hindra en kon— sument från att i syfte att hålla priset nere begära att näringsidkaren använder material av lägre kvalitet. Det kan sägas att möjligheten att träffa avtal om material av lägre kvalitet än som är normalt medför en risk för miss— bruk från näringsidkarens sida. En konsument skulle Sår ledes kunna förmås att träffa avtal om lägre materialkvar litet utan att detta medför någon ekonomisk förmån för honom. Men om ett sådant avtal framstår som oskäligt mot konsumenten kan den allmänna förmögenhetsrättsliga gene— ralklausulen i 56 & avtalslagen bli tillämplig. Enligt denna regel kan ett avtalsvillkor jämkas eller lämnas utan avseende om villkoret är oskäligt med hänsyn till avtalets innehåll, omständigheterna vid dess tillkomst, senare inträffade förhållanden och omständigheterna i övrigt. Vid prövningen skall särskild hänsyn tagas till den som intar en underlägsen ställning i avtalsförhållan— det. Med hänsyn härtill kan det enligt utredningens me— ning inte antas att en avtalsfrihet av detta slag ger upphov till olägenheter för konsumenten i sådan grad att de uppväger de fördelar i form av lägre kostnader för honom som regeln syftar till att möjliggöra. Avtalsfrihe— ten i detta hänseende är även vid sidan av de situationer som 36 å avtalslagen tar sikte på inte helt oinskränkt. Ytterst sätter nämligen näringsidkarens skyldighet att iaktta Säkerhetsföreskrifter en gräns för vad parterna med bindande verkan för konsumenten kan avtala om (se avsnitt 4.5.5).

4.5.5 Säkerhetsföreskrifter Som tidigare angivits är det parterna som i avtalet be- stämmer innehållet i näringsidkarens åtagande. De har givetvis även rätt att bestämma det närmare utförandet av

den byggnad åtagandet avser. Denna frihet kan emellertid som redan tidigare antytts inte vara helt oinskränkt. På byggnadsområdet finns uppställda föreskrifter i olika hänseenden. Sådana föreskrifter kan i och för sig sägas begränsa utrymmet för parternas frihet att träffa atal om byggnadens utförande. I förhållandet mellan näringsidkar ren och konsumenten kan emellertid inte alla sådana före— skrifter antas ha samma rättsföljder. Enligt utredningens mening bör åtskillnad göras mellan mer allmänna före— skrifter och sådana som kan sägas utgöra säkerhetsföre— skrifter. Utgångspunkten måste dock vara att näringsid— karen är skyldig att för sin del följa meddelade före— skrifter.

Om en konsument framställer önskemål om ett utförande av byggnationen i strid mot mer allmänna föreskrifter, eller att näringsidkaren skall använda material som inte kan anses stå i överensstämmelse med sådana föreskrifter kom— mer näringsidkarens omsorgsplikt att aktualiseras. Denne är då skyldig att underrätta konsumenten om att dennes önskemål strider mot dessa föreskrifter. I omsorgsplikten får i ett sådant fall även anses ligga en skyldighet att aktivt avråda konsumenten från att genomföra byggnationen på det önskade sättet. Framhärdar emellertid konsumenten trots detta och vägrar näringsidkaren att utföra arbetet på det önskade sättet kommer givetvis något avtal om det— ta arbete inte till stånd mellan parterna. Om emellertid näringsidkaren i den angivna situationen i stället väljer att utföra arbetet i enlighet med konsumentens önskemål kommer byggnadens utförande att stå i strid med den ak— tuella föreskriften. Beroende av de närmare reglerna i det sammanhang den aktuella föreskriften återfinns kan detta förhållande leda till olika efterräkningar. Men konsumenten kan i detta läge inte grunda någon rätt gent— emot näringsidkaren på grund av att den aktuella före— skriften inte har efterkommits.

Om det till exempel har föreskrivits att ett rum måste vara av en viss storlek, eller att en dörröppning måste vara av en viss bredd, och konsumenten trots näringsid— karens avrådande kräver att denne skall utföra byggna— tionen så att de föreskrivna måtten inte uppfylls, får detta i förhållandet mellan näringsidkare och konsument anses ske på konsumentens ansvar. Näringsidkaren kan alltså inte anses ha åsidosatt de krav som från konsu—

mentens sida kan riktas mot honom.

Det finns emellertid situationer, där konsumenten insi— sterar på ett utförande som strider mot meddelade före— skrifter, som enligt utredningens mening inte är att be— döma på det sätt som ovan angivits. Det gäller före— skrifter som uppbärs av ett intresse som från samhällets sida sätts högre än andra. Härmed avser utredningen sä— kerhetsföreskrifter av olika slag. Sådana finns av skilda slag. Som exempel kan anges föreskrifter i Svensk Bygg— norm rörande skyddsanordningar mot olycksfall, brand— skyddsföreskrifter och sådana föreskrifter som går ut på att elektriska installationer och anläggningar skall vara tillförlitliga från säkerhetssynpunkt. Även ett meddelat byggnadslov kan i vissa delar vara att jämställa med den— na typ av säkerhetsföreskrifter. Vad som avses är alltså sådana föreskrifter vars väsenliga syfte är att säker— ställa att en byggnad skall vara tillförlitlig från sä— kerhetssynpunkt. Sådana föreskrifter som visserligen är motiverade av säkerhetsskäl men som tar sikte på arbetar— skydd eller allmän säkerhet under byggnadsarbetets utfö- rande faller emellertid vid sidan av de regler som nu är i fråga.

När det gäller Säkerhetsföreskrifter kan enligt utred— ningens mening det tidigare angivna synsättet inte till— lämpas. Om en konsument begär ett utförande eller ett material som strider mot en säkerhetsföreskrift träder på

sätt som tidigare berörts näringsidkarens omsorgsplikt

in. Av denna följer att näringsidkaren är skyldig att dels underrätta konsumenten om att hans begäran står i strid med gällande föreskrifter, dels avråda konsumenten från att genomföra det önskade utförandet. Men när det gäller säkerhetsföreskrifter kan näringsidkaren inte få ge efter för en enveten konsuments krav på att få bygg— nationen utförd på ett sätt som strider mot en sådan föreskrift. Samhällets intresse av att syftet med denna typ av föreskrifter, nämligen att förebygga ohälsa och olycksfall, upprätthålls måste enligt utredningens mening i ett sådant fall väga tyngre. Att näringsidkaren inte får utföra sitt åtagande i strid mot säkerhetsföreskrif— ter torde i praktiken ofta få anses följa redan av det förut angivna kravet på fackmässighet. Men lagen bör ändå i klarhetens intresse uppta en regel om att näringsidkar— en inte får utföra sitt åtagande i strid mot säkerhets— föreskrifter av nu behandlat slag.

För det fall näringsidkaren utför sitt åtagande i strid mot säkerhetsföreskrifter bör lagen utformas så att fel skall anses föreligga. Som närmare framgår av specialmo— tiveringen till 5 5 saknar det därvid betydelse om konsu— menten var medveten om förhållandet eller inte. Det med— för i princip att de olika felpåföljderna kan göras gäl— lande mot näringsidkaren även om det oriktiga utförandet initierades av konsumenten.

Samma synsätt som ovan redovisats för näringsidkarens an— svar vid sådana förvärv av småhus som avses i 1 5 första stycket punkten 5 gör sig givetvis gällande även vid för— värv av ett färdigt hus. För att ett sådant hus skall kunna anses vara fackmässigt uppfört krävs alltså enligt utredningens mening att säkerhetsföreskrifter har iakt— tagits. Men även för dessa fall bör lagen i klarhetens intresse uppta en regel om att huset skall vara uppfört i enlighet med meddelade säkerhetsföreskrifter.

4.5.6 Förbud enligt marknadsföringslagen

I samband med konsumenttjänstlagen ändrades 4 5 marknads— föringslagen så att det blir möjligt att enligt den be— stämmelsen meddela förbud mot marknadsföring av tjänster som medför särskild risk för personskador. Enligt utred— ningens mening får ett sådant förbud betraktas som ett specialfall bland de säkerhetsföreskrifter som omfattas av vårt lagförslag. Till undvikande av missförstånd bör lagen uttryckligen ange att näringsidkarens åtagande inte får utföras i strid mot ett sådant förbud.

4.5.7 Tilläggsarbete

En särskild fråga som uppkommer i samband med vilka krav som kan ställas på en näringsidkares åtagande gäller tilläggsarbete. Med tilläggsarbete avses arbete som inte kan anses vara omfattat av parternas avtal (jfr 8 © kon— sumenttjänstlagen). Det ligger i sakens natur att denna fråga endast torde kunna uppkomma vid sådana avtal som omfattas av 1 5 första stycket punkt 5 i lagförslaget,

. dvs. entreprenadavtal.

Parternas avtal kan gå ut på att näringsidkaren skall vidta endast vissa specificeradeåtgärder. I så fall är i princip varje arbete vid sidan av dessa att betrakta som ett tilläggsarbete. Men avtalet kan också gå ut på att näringsidkaren — utan att alla enskilda åtgärder har bli— vit specificerade skall åstadkomma ett visst resultat, t.ex. att lägga ett parkettgolv i ett rum eller att be— lägga ett hus med fasadputs. I sådana fall får man utgå från att i princip alla åtgärder som krävs för att när ringsidkaren skall kunna åstadkomma ett felfritt resultat omfattas av uppdraget och alltså inte aktualiserar frågan om tilläggsarbete.

Det är avtal av det senare slaget som är kännetecknande för den typiska entreprenadsituation som omfattas av lagförslaget. Enligt utredningens uppfattning borde det därför vid sådana avtal som omfattas av lagförslaget normalt inte uppkomma fråga om tilläggsarbete. Det ter sig därför inte erforderligt att i lagförslaget ta in regler som särskilt tar sikte på sådant arbete.

Det bör framhållas att utredningens ståndpunkt endast avser situationen vid produktion av nya småhus.

4.6 Felansvaret

4.6.1 Allmänt

Såväl den köprättsliga lagstiftningen som konsument— tjänstlagen reglerar säljarens, eller näringsidkarens, ansvar för fel. På motsvarande sätt bör givetvis även en lag om konsumenters förvärv av småhus innehålla en regle—

ring av näringsidkarens felansvar.

Näringsidkaren bör alltså svara för eventuella fel i små— huset eller eljest i resultatet av näringsidkarens entre— prenadåtagande. Först måste då avgöras vad som kan vara att betrakta som fel i detta sammanhang. Vidare måste av regleringen framgå vilka sådana fel näringsidkaren är ansvarig för. Dessutom krävs att regleringen ger besked om vilken tidpunkt som skall vara avgörande vid bedöm— ningen av om ett fel föreligger.

»

4.6.2 Ansvaret för fel

När det gäller frågan vad som är att betrakta som fel kommer de krav på näringsidkarens åtagande som behandla— des i föregående avsnitt att få stor betydelse. I lagen bör nämligen slås fast att konsumenten alltid skall kunna fordra att näringsidkarens prestation uppfyller dessa

krav. De krav som avses är alltså fackmässighet (se av— snitt 4.5.2), att näringsidkaren med tillbörlig omsorg tillvaratagit konsumentens intressen (se avsnitt 4.5.5), att näringsidkaren i förekommande fall tillhandahållit material av en beskaffenhet som inte står i strid med säkerhetsföreskrifter eller, utan stöd av avtal mellan parterna, vad kravet på fackmässighet kräver (se avsnitt 4.5.4) samt att näringsidkaren inte utfört åtagandet i strid mot offentligrättsliga säkerhetsföreskrifter eller förbud enligt 4 5 marknadsföringslagen (se avsnitt 4.5.5 och 4.5.6).

Utöver dessa krav skall konsumenten givetvis kunna fordra att näringsidkarens prestation uppfyller sådana krav som parterna kan ha träffat avtal om. Detta gäller såväl ut- tryckligen avtalade anspråk som sådana anspråk som följer av en tolkning av avtalet.

Det anförda innebär alltså att ett fel i och för sig föreligger vid en avvikelse från vad som i det enskilda fallet kan ha avtalats mellan parterna eller från de krav lagen ställer på näringsidkarens prestation. Men därmed är det inte sagt att näringsidkaren nödvändigtvis behöver vara ansvarig för felet. Som framgår i avsnitt 4.11 före— slår utredningen att parterna skall kunna avtala om ett slags självrisk. Syftet därmed är att underlätta olika slags färsäkringsarrangemang. För att undvika att en för— säkring blir orimligt dyr för näringsidkarna, vilket yt— terst skulle drabba konsumenterna, krävs nämligen att viss möjlighet till undantag eller begränsningar i konsu— mentens rättigheter finns. Utredningen anser nämligen att värdet för konsumenterna av att näringsidkarnas skyldig— heter erhåller ett försäkringsskydd är så stort att er— forderliga undantag och begränsningar bör tillåtas. Lagen måste alltså utformas så att den inte förhindrar en sådan anpassning som nu nämnts. Redan därigenom kan alltså en del fel komma att falla utanför vad näringsidkaren är an— svarig för.

Ett fel kan emellertid falla utanför näringsidkarens ansvarighet även av andra skäl än som behandlats ovan. Felet kan ju bero på något förhållande på konsumentens sida. Hit hör t.ex. sådana omständigheter som vårdslöshet eller försummelse hos konsumenten.

Vanligare torde vara att orsaken till ett fel står att finna på näringsidkarens sida i avtalsförhållandet. I sådana fall måste näringsidkaren, med den begränsning som nämnts ovan, givetvis svara för felen. Typiskt sett gäl- ler det fel i fråga om arbete, material och omsorg om konsumentens intressen. Näringsidkaren är då ansvarig för ett fel oberoende av om orsaken till det hänför sig till honom personligen, på någon av hans anställda eller på någon självständig företagare som han har anlitat. I en— lighet med konsumenttjänstlagen bör näringsidkaren ock- så svara för sådana fel som inte kan hänföras till någon av avtalsparterna. Härmed avses främst fel som orsakats av olyckshändelser. Ett exempel kan vara att en plötslig regnskur skadar den nymålade fasaden på småhuset innan målningsarbetet avslutats. Men näringsidkaren bör också vara ansvarig för fel som orsakas t.ex. genom uppsåtlig skadegörelse av en utomstående, liksom för fel som orsa— kas av händelser eller omständigheter av typen force ma- jeure. Det bör här framhållas att olyckshändelsen eller den skadegörande handlingen givetvis måste ha inträffat innan faran för sådana händelser övergår på konsumenten, vilket normalt sker vid den besiktning som sker vid den— nes tillträde av huset.

4.6.5 Ansvaret för uppgifter vid marknadsföring

En särskild fråga är vilket ansvar näringsidkaren skall ha för en uppgift som lämnats vid marknadsföringen av ett småhus eller t.ex. ett material som skall användas vid utförandet av ett entreprenadåtagande. Regler om ett sår dant ansvar finns i annan konsumenträttslig lagstift—

Enligt konsumentköplagen skall en vara anses felaktig om säljaren, vid köpet eller på varans förpackning eller i annonser eller andra meddelanden som är avsedda att komma till allmänhetens eller köparens kännedom, har lämnat vilseledande uppgift om varans beskaffenhet eller använd— ning och uppgiften kan antas ha inverkat på köpet. Med vilseledande uppgift avses även en direkt oriktig upp— gift.

Enligt konsumenttjänstlagsn skall en tjänst anses felak— tig om resultatet inte överensstämmer med uppgifter av betydelse för bedömningen av tjänstens beskaffenhet eller ändamålsenlighet som näringsidkaren har lämnat vid mark— nadsföring. Uppgifterna kan också ha lämnats för närings— idkarens räkning av en annan näringsidkare eller t.ex. en branschförening, eller av en materialleverantör eller an— nan i tidigare säljled. Tjänsten skall också anses fel— aktig om näringsidkaren underlåtit att lämna konsumenten viktigare information om tjänstens beskaffenhet eller ändamålsenlighet.

I båda dessa lagar har näringsidkaren möjlighet att undgå ansvar för en viss uppgift genom att i tid tydligt rätta den.

I likhet med dessa lagar bör en reglering av konsument— skyddet vid småhusförvärv innehålla särskilda regler om ansvaret för marknadsföringsuppgifter. Ansvaret bör en- ligt mönster från de tidigare nämnda lagarna avse uppgif— ter om småhusets eller entreprenadåtagandets beskaffenhet och ändamålsenlighet. En förutsättning bör vara att upp— giften får antas ha påverkat avtalet.

Regleringen bör utformas så att de marknadsföringsuppgif— ter som härmed avses blir att betrakta som delar av inne— hållet i det avtal parterna har träffat. Dessa uppgifter kommer därmed att påverka de krav som konsumenten kan

ställa på näringsidkarens åtagande. Det innebär att små, huset eller entreprenadåtagandet är att anse som felak- tigt vid avvikelser från sådana marknadsföringsuppgifter. En förutsättning för att näringsidkaren skall vara ansva— rig för en sådan avvikelse bör givetvis vara att avvikel— sen inte beror på konsumenten eller något förhållande på

dennes sida.

Näringsidkarens ansvar för marknadsföringsuppgifter bör till en början avse uppgifter som han själv har lämnat i samband med avtalets tillkomst eller i övrigt vid mark— nadsföring. Men näringsidkarens ansvar bör i vissa fall även omfatta uppgifter som någon annan har lämnat. Så är fallet såväl i konsumentköplagen som konsumenttjänst— lagen. Uppgifter som är av betydelse för bedömningen av beskaffenheten eller ändamålsenligheten hos ett småhus eller ett entreprenadåtagande kan ha lämnats för närings— idarens räkning av en annan näringsidkare, t.ex. en re— klambyrå, eller av en branschorganisation. För sådana uppgifter bör näringsidkaren enligt utredningens mening ha ett ansvar. Näringsidkaren bör också ha ett ansvar för uppgifter som vid marknadsföring lämnats av en av när

ringsidkaren anlitad leverantör av material.

I likhet med vad som gäller enligt konsumentköph och kon— sumenttjänstlagen bör näringsidkaren kunna undgå ansvar för en viss uppgift om han i tid tydligt har rättat den. I fråga om uppgift som lämnats av annan än näringsidkaren bör denne givetvis undgå ansvar även då uppgiften i tid rättats av den som lämnat uppgiften.

konsumenttjänstlagens område krävs inte att näringsid— karen skall ha haft kännedom om den ifrågavarande uppgif— ten. Lagstiftaren har där givit uttryck åt den uppfatt— ningen att det, i valet mellan näringsidkaren och konsu— menten, får anses ligga närmare till hands att låta nä— ringsidkaren bära följderna av en oriktig eller vilse—

marknadsföring. Denna ståndpunkt har tagits mot bakgrund bl.a. av att näringsidkare på tjänsteområdet i regel är verksamma inom ett begränsat yrkesområde, och att de där— för normalt bör kunna skaffa sig en relativt god kännedom om den marknadsföring som bedrivs av materialleverantörer på det särskilda yrkesområdet.

Förutsättningarna inom byggnadsbranschen är emellertid något annorlunda. Där finns en mängd leverantörer av olika detaljer som skall ingå i ett småhus och det är mycket svårt även för en näringsidkare att få en över— blick över alla dessa leverantörers marknadsföring. Mot den bakgrunden har utredningen för sin del funnit att en begränsning bör göras i näringsidkarens ansvarighet. När ringsidkaren bör därför endast vara ansvarig för uppgif— ter som han själv har åberopat, eller för sådana uppgif— ter som han har känt till och har eller borde ha insett vara oriktiga.

Det är emellertid inte bara när oriktiga eller vilsele— dande uppgifter har lämnats som näringsidkarens ansvarig— het aktualiseras. I likhet med vad som framgår av konsur menttjänstlagsn bör en näringsidkare ha ett ansvar även vid underlåtenhet att lämna vissa uppgifter. Näringsid— karen är fackman på området, medan konsumenten i hög grad är hänvisad till den information rörande småhusets eller entreprenadåtagandets beskaffenhet eller ändamålsenlighet som han får av näringsidkaren. Denne bör därför vara skyldig att innan avtalet träffas ge konsumenten informa— tion om förhållanden som därvid är av betydelse för kon—

sumenten.

Underlåtenhet att lämna sådana upplysningar bör medföra att fel skall anses föreligga i småhuset eller eljest i entreprenadåtagandet. Regeln bör begränsas på motsvarande sätt som när oriktiga.uppgifter har lämnats. Det innebär

att upplysningarna skulle ha avsett småhusets eller entreprenadåtagandets beskaffenhet eller ändamålsenlig— het, och att underlåtenheten att lämna upplysningarna kan antas ha inverkat på avtalet. Skyldigheten att lämna upmh Lysningar av denna typ bör omfatta alla förhållanden som näringsidkaren har insett eller borde ha insett vara av

betydelse för konsumenten. 4.6.4 Tidpunkten för felbedömningen

En viktig fråga som måste regleras i den föreslagna lagen är till vilken tidpunkt bedömningen av om ett fel före— ligger skall hänföra sig.

Som kommer att framgå i avsnitt 4.9 skall besiktning äga rum i den övervägande delen av de förvärv som omfattas av lagen. I dessa fall bör felbedömningen naturligtvis ske med hänsyn till förhållandena vid besiktningstillfällena, dvs. dels i samband med konsumentens tillträde av bo— stadshuset och dels två år därefter.

Fritidshus och monteringsfärdiga hus omfattas emellertid inte av reglerna om besiktning. När det gäller sådana hus måste tidpunkten för felbedömningen alltså bestämmas på annat sätt än för hus avsedda för permanent boende. Gäl— ler det förvärv av ett färdigt fritidshus bör felbedöm— ningen enligt utredningens mening äga rum vid konsumen— tens tillträde av huset. Men vid entreprenadavtal bör en annan tidpunkt för felbedömningen väljas. Om entreprenad— åtagandet avser att uppföra ett färdigt hus skulle vis— serligen felbedömningen i och för sig kunna ske vid kon— sumentens tillträde av huset. Men i praktiken har entre— prenadåtaganden mycket varierande omfattning. De kan avse att uppföra ett färdigt hus, men de kan också avse endast

en mindre del av det arbete som behöver utföras för att uppföra huset. Med hänsyn härtill bör tidpunkten för fel— bedömningen i entreprenadfallen enligt utredningens me— ning bestämmas så att det avgörande är förhållandena vid den tidpunkt då näringsidkaren har avslutat sitt åtagan— de. När så skall anses vara fallet behandlas närmare i specialmotiveringen till 17 5. När det gäller monterings— färdiga hus bör felbedömningen ske med hänsyn till för— hållandena vid den tidpunkt då hussatsen levererades till byggplatsen.

Det kan emellertid inträffa att näringsidkaren inte kan avsluta sitt åtagande i rätt tid beroende på någon om— ständighet som är att hänföra till konsumenten. Då bör i stället tidpunkten för felbedömningen vara den då åta— gandet skulle ha avslutats.

En särskild fråga när det gäller fritidshus är vad som skall gälla om en försämring på grund av avtalsbrott eller brott mot den föreslagna lagen på näringsidkarens sida uppkommer efter den tidpunkt då åtagandet har avslu— tats eller skulle ha avslutats.

I det tidigare behandlade omsorgskravet (se avsnitt 4.5.3) får anses ingå en viss vårdplikt för näringsid— karens del. Om en näringsidkare i och för sig har avslutat sitt åtagande kan omständigheterna vara sådana att det ändå krävs att han vidtar någon ytterligare åtgärd som t.ex. att täcka över resultatet av åtagandet. En sådan åtgärd kan för övrigt också vara föreskriven redan i parternas avtal. Om näringsidkarens i sådana fall underlåter att göra övertäckningar och åtagandet därför försämras av t.ex. regn eller snö bör denne svara för detta enligt reglerna om fel. Detsamma bör gälla om

resultatet, sedan åtagandet har avslutats, försämras på grund av att näringsidkaren försummar att ge konsumenten nödvändiga instruktioner, t.ex. om att en golvyta inte får beträdas under en viss tid.

4.7 Reklamation

Allmänt gäller inom avtalsrätten att en part som anser att motpartens prestation inte är avtalsenlig och som därför vill göra någon påföljd gällande inom skälig tid måste underrätta motparten om detta förhållande. En sådan reklamationsskyldighet har på olika områden kommit till uttryck i särskilda lagregler. I förevarande sammanhang är främst reglerna i konsumentköplagen och konsument—

tjänstlagen av intresse.

Konsumentköplagen föreskriver att en köpare som vill göra gällande befogenhet på grund av fel i varan skall under— rätta säljaren om felet inom skälig tid efter det han märkt eller bort märka detta. En motsvarande regel har föreslagits av konsumentköpsutredningen i förslaget till ny konsumentköplag. Enligt detta förslag skall en köpare som vill åberopa att godset är felaktigt meddela säljaren om felet inom skälig tid efter det att han märkt eller borde ha märkt felet. Konsumenttjänstlagen innehåller en reklamationsregel utformad efter mönster i konsumentköps— utredningens förslag.

Enligt utredningens mening bör en motsvarande regel om reklamationsskyldighet tas in i en lag om konsumenters förvärv av småhus. Men här får skiljas mellan olika fall, och reklamationsskyldigheten bli beroende av om det aktuella felet anmärkts i ett besiktningsutlåtande eller

inte.

Sådana fel som upptäckte vid besiktning bör enligt ut— redningens mening inte omfattas av reklamationsskyldig— heten. Byggnadsproduktionen skiljer sig nämligen från vad som normalt gäller vid köp eller avtal om tjänster. Vid köp och tjänster är utgångspunkten sålunda normalt att det köpta, eller resultatet av tjänsten, skall vara fel— fritt. Vid byggnadsproduktion skulle det bli dyrbart om ambitionsnivån ställdes så högt att huset skall vara fel— fritt när arbetena är avslutade. I praktiken visar det sig att särskilt mindre allvarliga fel ofta föreligger när huset är färdigt. På grund härav har utbildats en ordning enligt vilken byggnaden utsätts för en besiktning efter färdigställandet. Vid denna besiktning konstateras vilka fel och brister som vidlåder byggnaden, varefter säljaren får avhjälpa dessa fel. Att en sådan ordning har vuxit fram beror på att detta ter sig ekonomiskt mer rar tionellt än att inrikta byggnadsproduktionen på att från början åstadkomma ett felfritt resultat. Detta är givet— vis till godo även för de konsumenter som förvärvar små— hus, eftersom priserna annars skulle behöva vara väsent— ligt högre. Utredningen har för sin del funnit att det saknas anledning att frångå denna ordning. Lagen bör alltså utformas så att näringsidkaren är skyldig att åt— gärda sådana fel som upptäckte vid besiktning. Eftersom näringsidkaren regelmässigt är representerad vid besikt— ningen och dessutom erhåller ett utlåtande över denna bör det inte därutöver krävas att konsumenten vidtar någon särskild åtgärd för att underrätta näringsidkaren om eventuella sådana fel.

När det däremot gäller fel som inte har anmärkts i ett besiktningsutlåtande bör en bestämmelse om reklamations— skyldighet tas in i lagen. Det är ju genom reklamations— meddelandet näringsidkaren då får kännedom om att konsu— menten anser att ett fel föreligger. Regeln bör utformas

så att en konsument som vill åberopa ett fel skall under— rätta näringsidkaren om felet inom skälig tid efter det att han märkt felet eller borde ha märkt det.

Som i övrigt på konsumentskyddsområdet bör det vara till— räckligt att konsumenten avger en neutral reklamation. Konsumenten behöver alltså inte i reklamationsmeddelandet ange vilket eller vilka anspråk han ämnar framställa på grund av felet. Det räcker att det av reklamationen fram— går vad konsumenten anser vara fel och att konsumenten inte godtar detta. Även i övrigt bör regleringen stå i överensstämmelse med motsvarande reglering i annan kon— sumentskyddslagstiftning. Reklamation bör således kunna göras utan iakttagande av några särskilda formkrav. Såväl muntliga som skriftliga reklamationer bör därför godtas. Vidare bör följden av att en konsument inte reklamerat ett fel inom skälig tid vara att han förlorar rätten att göra gällande de olika befogenheter som annars skulle tillkomma honom på grund av felet. Det skulle emellertid framstå som stötande om en näringsidkare alltid skulle kunna gå fri från felansvar genom att åberopa att konsu— menten har reklamerat för sent. Ett fall där undantag bör göras är om näringsidkaren har förtigit ett för honom känt fel. Lagen bör i denna del därför göra undantag för fall där näringsidkaren har handlat i strid mot tro och heder.

4.8 Preskription

I flertalet fall torde ett fel märkas, eller böra märkas, inom en inte alltför lång tid efter tillträdesdagen. Men det kan givetvis förekomma fel som inte blir märkbara

förrän långt senare. Detta innebär ett osäkerhetsmoment för näringsidkaren. Denne får efter hand ett allt star— kare legitimt intresse av att kunna betrakta avtalsför— hållandet som definitivt avslutat, och alltså inte längre behöva räkna med att drabbas av anspråk på grund av av— talet. Även ur allmän synpunkt bör tvister rörande för— hållanden som ligger alltför långt tillbaka i tiden und— vikas, eftersom sådana tvister ofta medför betydande be— visproblem och därmed kan bli oproportionerligt resurs— krävande för både parterna och samhället.

På det köprättsliga området har detta beaktats genom att regler om en längsta tid inom vilken reklamation måste äga rum har införts. Sådana regler finns även i konsu— menttjänstlagen. Effekten av dem är att påföljderna för fel inte kan göras gällande om denna preskriptionstid har utgått utan att reklamation har ägt rum.

En motsvarande reglering bör givetvis införas i en lag om konsumenters förvärv av småhus. Vid bestämmandet av hur lång en sådan preskriptionstid bör vara måste de särskil— da förhållanden som gäller för byggnader och byggnadsar— beten beaktas. I köprättsliga sammanhang är preskrip— tionstiden två år (SFS 1985:717). Vid flertalet konsu— menttjänster är preskriptionstiden också två år. Men vid sådana konsumenttjänster som t.ex. avser arbete på bygg— nader är preskriptionstiden tio år. Orsaken är att fel i byggnadsarbeten i olyckliga situationer mycket väl kan förbli dolda under avsevärd tid samt medföra allvarliga ekonomiska följder för den enskilde konsumenten om denna skall svara för kostnaderna för avhjälpande m.m. Detta synsätt gör sig givetvis lika gällande även vid konsumen— ters förvärv av nya småhus eller vid arbete i samband med att sådana hus uppförs. Preskriptionstiden bör därför be— stämmas till tio år. Det bör i detta sammanhang framhål—

las att eventuella fel vanligen märks eller bör märkas inom en kortare tid än tio år. Det bör också framhållas att preskriptionsfristen naturligtvis avser ursprungliga fel. Det är alltså inte fråga om att införa en 10—årig garanti.

4.9 Besiktning 4.9.1 Allmänt

Sedan länge har besiktning kommit att få en framträdande plats vid förvärv av nyproducerade småhus. Den lagstift— ning som för närvarande aktualiseras vid sådana förvärv saknar dock regler om besiktning. De besiktningar som

sker har oftaststöd i parternas avtal. De allmänna stan— dardvillkor, ABS 80, som regelmässigt är tillämpliga vid småhusentreprenader innehåller bestämmelser om besikt—

ning.

Besiktning skall enligt reglerna i ABS 80 i huvudsak äga rum som Slutbesiktning och garantibesiktning. Därutöver kan särskild besiktning, liksom efterbesiktning sedan felaktigheter avhjälpts, påkallas. Slutbesiktning skall äga rum före tillträdesdagen. Garantibesiktning skall äga rum i anslutning till garantitidens utgång. Genom besikt— ningen konstateras vilka felaktigheter som då föreligger. Det är i princip endast sådana felaktigheter som köparen enligt avtalet får göra gällande gentemot säljaren. Där- utöver får köparen även göra gällande andra felaktig— heter som han påtalar hos säljaren inom två månader från det han fick del av besiktningsutlåtandet. Dessutom kan köparen även göra gällande s.k. dolda fel. Dessa regler innebär alltså, i förening med den allmänt tillämpade garantitiden på två år, att säljarens ansvar för felak— tigheter i småhuset bortfaller några månader efter ga— rantitidens utgång eller drygt två år efter husets fär—

digställande. Ansvaret för dolda fel kvarstår dock till dess allmänna preskriptionsregler medför att det upphör. Den allmänna preskriptionstiden i fall som dessa är tio år. De felaktigheter som köparen enligt det ovanstående kan göra gällande mot säljaren har denne såväl rättighet som skyldighet att avhjälpa.

Värdet av den besiktning som sålunda förekommer torde inte vara ifrågasatt. Besiktningen, och en effektiv bygg— nadskontroll, är värdefulla instrument för att åstadkomma ett gott slutresultat vid småhusproduktion. Det är givet— vis främst köpare och säljare av nya småhus som har in— tresse av besiktningen. Men även ur allmän synpunkt finns intresse av besiktning. Allvarliga felaktigheter i småhus kan leda till såväl sociala som ekonomiska problem för köparen. Besiktningarna är väsentliga inslag för att mot— verka att sådana felaktigheter får kvarstå i nyproduce— rade småhus.

Det anförda leder till att utredningen anser att den ord— ning rörande besiktning som för närvarande råder i huvud— sak bör bestå även i det regelsystem som föreslås i den nu aktuella lagen. I lagen bör därför tas in regler som ger part i avtalet rätt att påkalla besiktning vid för— värv av nytt småhus.

Den nu föreslagna lagen gäller inte bara olika former av entreprenader utan också köp av färdiga bostadshus. Be— siktningsförfarandet enligt ABS 80 tar däremot sikte på entreprenadförhållanden och inte på köp. Utredningen an— ser för sin del att det inte finns skäl att begränsa reg— lerna om besiktning till att endast gälla entreprenader. Den kvalitetskontroll som kan sägas ligga i besiktnings— förfarandet bör avse även färdiga småhus. Från konsumen— tens synpunkt måste det vara värdefullt att en opartisk sakkunnig går igenom det nya huset i samband med att

konsumenten tillträder huset så att eventuella felaktig— heter om möjligt genast upptäcks och blir avhjälpta.

Frågan är hur reglerna av besiktning bör utformas. Enligt det nu rådande systemet äger besiktning rum vid två till— fällan, dels som Slutbesiktning vid köparens tillträde av huset och dels som garantibesiktning två år senare. För ett förfarande i två steg talar flera skäl. Dels är en småhusbyggnation ofta inte helt färdigställd när till— träde sker. Om besiktningen då inte skulle ske förrän byggnationen är helt färdig har köparen alltså ofta redan tillträtt huset. Diskussion kan då i onödan uppstå om huruvida en upptäckt felaktighet förelegat hela tiden eller uppkommit genom en köparens åtgärd. Dels kan det förekomma felaktigheter i en byggnation som inte omedel— bart kan iakttagas, men som en köpare uppmärksammar efter en tids boende i huset. Mot ett sådant tvåstegsförfaran— detalar främst kostnadsskäl. Eftersom det kräver medver- kan av besiktningsman vid två tillfällen blir kostnaden givetvis högre än om besiktning bara skulle äga rum en gång. Mot bakgrund av att det redan nu i praktiken för— håller sig så att besiktning äger rum vid två tillfällen bör emellertid detta argument inte överskattas. Här kan nämnas att kostnaden för de besiktningar som nu företas inom ramen för Småhus 80 uppgår till ca 1 600 kr per be— siktningstillfälle. Enligt utredningens mening får för— delarna med två besiktningstillfällen anses överväga nackdelen av en högre kostnad för förfarandet. Reglerna bör därför utformas så attbesiktning skall äga rum på parts begäran dels vid tillträdet och dels två år där— efter.

I detta sammanhang bör även frågan huruvida besiktnings— förfarandet skall omfatta all småhusbyggnation beröras. För sådana småhus som är avsedda för normala bostadsända— mål torde det inteföreligga skäl till olika behandling

beroende exempelvis på husets storlek eller dess värde. Köparens intresse av att huset erbjuder en fullgod bostad torde i dessa fall vara lika starkt. De sociala skäl som motiverar att besiktning äger rum för att byggnationen skall bli så felfri som möjligt skiljer sig inte åt i dessa fall. Det är lika angeläget att ett mindre och enk— lare hus tillgodoser de krav som kan ställas på en bostad som att dessa krav är uppfyllda beträffande ett större och exklusivare hus.

När det gäller fritidshus kan förhållandet möjligen vara annorlunda. Visserligen bör givetvis även fritidshus upp— fylla sådana krav en köpare kan ha att ställa på ett ny— producerat hus. Så är särskilt fallet i sådana delar där det inte föreligger några egentliga skillnader i utföran— det mellan ett vanligt bostadshus och ett fritidshus. Men skäl kan anföras mot att besiktningskravet skall gälla för fritidshus. Det som då främst torde vara av intresse är att besiktningsförfarandet när det gäller fritidshus torde bli kostsammare än för vanliga bostadshus. Fritids— husen ligger ju ofta så till geografiskt att besiktning skulle föranleda längre resor för besiktningsförrättaren än i normalfallet med åtföljande högre kostnader. Detta skulle särskilt bli fallet när det gäller fritidshus på en skärgårdsö eller i fjällen. Dessa högre kostnader bör ses mot bakgrund av att fritidshus ofta uppförs i ett enklare och billigare utförande med en lägre standard än som gäller bostadshus i allmänhet. Ofta avser förvärvet också endast en stomme till huset, eller ett skalhus, som köparen sedan färdigställer genom eget arbete. Kostnader— na för besiktning och omfattningen av de praktiska åtgär— der som erfordras kan då för parterna framstå som orim— liga. De sociala skäl som kan motivera ett besiktnings— förfarande gör sig heller inte gällande med samma styrka i dessa fall. Det torde föra för långt att låta reglerna om besiktning gälla i situationer som de ovan beskrivna. Regelsystemet bör därför utformas så att kravet på be— siktning inte gäller fritidshus.

Besiktningen kommer vanligtvis att avse ett färdigt små— hus. Så blir givetvis fallet när fråga är om ett förvärv av ett redan färdigt hus, men även när fråga är om ett förvärv genom totalentreprenad. Men även i övrigt torde det kunna förväntas att besiktningen kommer att avse det färdiga huset i stället för olika entreprenörers begrän— sade delar av ett bygge. Det torde normalt ligga i alla inblandade parters intresse att kostnaderna för besikt— ning hålls nere. Detta bör leda till en gemensam strävan att inte låta besiktningsförfarandet sträckas ut till onödigt många tillfällen. Men det kan givetvis finnas fall där en delentreprenör har ett befogat intresse av att kunna få sitt arbete granskat genom besiktning trots att det ännu återstårarbete att utföra innan huset kan anses färdigt. Ett exempel kan vara att en näringsidkare har uppfört ett skalhus, dvs. anlagt grund samt rest väg: gar och lagt taket, och konsumenten avser att utföra återstående arbete på egen hand, men att detta av olika skäl inte kan ske förrän mycket lång tid förflutit. En— ligt utredningens mening är det rimligt att näringsid— karen i ett sådant fall kan påkalla besiktning av sitt utförda entreprenadåtagande med de verkningar besikt— ningen har. Lagen bör därför utformas så att delentre— prenörer skall kunna påkalla besiktning av sitt arbete när detta har avslutats.

Syftet med besiktningen är att undersöka om fel förelig— ger. Besiktningen bör främst vara inriktad på förhållan— den som är av mer väsentlig betydelse för husets funktion och fortsatta bestånd. Särskild uppmärksamhet bör då givetvis ägnas åt förhållanden som är av betydelse ur säkerhetssynpunkt. Som exempel på sådana kan nämnas räck— en och handledare, elektiska kontakter och uttag samt hur spisar och annan köksutrustninghar förankrats. I övrigt bör besiktningen omfatta hela huset, dvs. ytter— och innerväggar, golv, bjälklag, takstolar, inner— och ytter—

tak, VVS— och elinstallationer samt andra förekommande anordningar i huset, liksom t.ex. dränering kring huset.

Eftersom besiktningen som redan har framgått oftast kom— mer att äga rum sedan huset har färdigställts kommer för— hållanden som i och för sig är av intresse att vara dolda för besiktningsförrättaren. Som ett exempel kan nämnas att isoleringen i en vägg givetvis inte kan iakttas av besiktningsförrättaren eftersom väggbeklädnaden har mon— terats och hindrar insyn. Granskningen måste självfallet begränsas till vad som faktiskt kan iakttas i det färdiga huset. Men i besiktningen måste också ingå en granskning av de handlingar som föreligger rörande byggnationen. I ett fall som i exemplet ovan kommer besiktningen alltså främst att innebära en kontroll av att den enligt bygg— nadshandlingarna avsedda isoleringen är fackmässigt till— fredsställande. Skulle det senare visa sig att isole— ringsarbetet inte är ordentligt utfört är detta att anse som ett dolt fel som köparen kan göra gällande mot sälja— ren utan hinder av att någon anmärkning inte tagits upp i besiktningsutlåtandet. En annan sak är att besiktnings— förrättaren i ett fall som det nu behandlade genom iakt— tagelser av andra faktiska förhållanden kan sluta sig till att ett fel föreligger. Då kan detta givetvis leda till att felaktigheter noteras i utlåtandet.

Det bör också framhållas att besiktningsförrättarens age— rande bör påverkas av omständigheterna i det enskilda fallet. Upplyser konsumenten t.ex. att han är allergisk mot ett visst material och att han därför avtalat med näringsidkaren om att denna inte skall använda detta material, får det anses ankomma på besiktningsförrättaren att genom frågor till näringsidkaren eller på annat lämp— ligt sätt kontrollera att det ifrågavarande materialet inte har använts. När anledning därtill förekommer bör

besiktningsförrättaren även försöka utreda marknadsfö— ringsuppgifters inverkan på avtalet mellan konsumenten och näringsidkaren. Upplyser konsumenten t.ex. att han valt en toalettstol av viss märke för att den är särskilt snålspolande, och besiktningsförrättaren vet att den upp— gift om vattenåtgången som lämnats i marknadsföringen av den toalettstolen är felaktig, bör besiktningsförrättaren närmare söka utreda marknadsföringsuppgiftens betydelse för konsumentens val.

Även om besiktningen främst bör vara inriktad på sådana förhållanden som är av betydelse för husets funktion och goda bestånd bör det inte föreligga något hinder mot att även andra förhållanden beaktas. Om besiktningsmannen finner beaktansvärda brister föreligga i exempelvis målnings— eller tapetseringsarbetet bör dessa noteras i utlåtandet.

4.9.2 Besiktningsförrättaren

Det ankommer på besiktningsförrättaren att utföra besikt- ningen på ett sådant sätt att syftet med den uppnås. Det— ta ställer stora krav på besiktningsförrättarens nog— grannhet, tekniska kunnande och integritet.

Vid de besiktningar som nu förekommer inom ramen för ABS 80 och Småhus 80 anlitas som besiktningsförrättare så gott som uteslutande byggnadsingenjörer som är medlemmar i Sveriges Byggnadsingenjörers Riksförbund (SBR). Här— igenom har säkerligen kompetenta besiktningsförrättare kommit att anlitas. Men att i en lag föreskriva att till besiktningsförrättare endast får utses medlem i denna typ av organisation låter sig knappast göra. Det får dock an— ses viktigt att upprätthålla kravet på erforderlig bygg— nadsteknisk utbildning och erfarenhet hos de personer

som skall komma i fråga som besiktningsförrättare. Normalt torde därför endast byggnadsingenjörer kunna komma i fråga för detta uppdrag. Men även annan utbildning än ingenjörsutbildning, liksom särskild byggnadsteknisk erfarenhet, måste i enskilda fall kunna anses utgöra tillräcklig kvalifikation som besiktningsförrättare.

För att säkerställa att besiktningen verkligen får den betydelse som avsetts är det emellertid inte tillräckligt att kräva tillräckliga tekniska kvalifikationer hos besiktningsförrättarna. Det är givetvis en självklarhet att uppdraget att utföra besiktning skall utföras med noggrannhet. Men enligt utredningens mening ter det sig inte erforderligt att i lagen ta in någon särskild regel om det. Vad som däremot bör regleras i lagen är ett annat krav som måste ställas på besiktningsförrättarna, nämligen att denne skall vara opartisk och alltså vara fristående från såväl konsumenten som näringsidkaren. Vid denna bedömning är inte enbart formella bindningar av intresse. Även det fallet att en besiktningsförrättare t.ex. får många uppdrag från en viss näringsidkare kan vara att bedöma så att en för nära bindning föreligger mellan besiktningsförrättaren och näringsidkaren.

Enligt utredningens mening bör det emellertid överlåtas åt parterna att själva lösa frågan om vem som skall anlitas som besiktningsförrättare. Det får anses ligga i båda parternas intresse att kvaliteten på besiktnings— förrättarna hålls hög. Det är därför inte nödvändigt att i lagen föreskriva mer exakt utformade kvalifikationskrav för besiktningsförrättare. Inte heller ter det sig erforderligt att i lagen reglera påföljden för en besiktningsförrättare som misskött sitt uppdrag.

Det anförda leder utredningen till att i lagen endast bör föreskrivas att till besiktningsförrättare skall utses en opartisk och i byggnadstekniska frågor erfaren person.

4.9.5 Förfarandet vid besiktning

För att säkerställa att besiktningen verkligen får den betydelse som avsetts bör enligt utredningens mening i lagen tas in regler om hur besiktningen skall

genomföras.

Till en början kan då konstateras att besiktningsför— rättaren givetvis måste undersöka huset. Det är då av stor betydelse att parterna är representerade och kan komma med påpekanden och förklaringar. Lagen bör därför utformas så att besiktning skall äga rum vid en förrättning till vilken såväl näringsidkaren som konsumenten har beretts tillfälle att närvara.

Vad som förekommer vid besiktningstillfället har givetvis en omedelbar betydelse för parterna. Som exempel räcker det här att peka på att upptäckta fel skall avhjälpas. Men vad som förekommer vid besiktningstillfället kan även bli av betydelse för det framtida förhållandet mellan parterna. Det kan t.ex. bli tvist om huruvida ett fel har uppkommit före eller efter en viss tidpunkt. Det är därför viktigt att i efterhand kunna konstatera vilka iakttagelser som faktiskt gjordes vid besiktningstill— fället. För att detta skall vara möjligt krävs att förfarandet vid besiktningen dokumenteras. Och för att säkerställa att även en vid besiktningsförrättningen inte närvarande part får kännedom om vad som då förekom bör parterna få del av denna dokumentation. Lagen bör därför utformas så att besiktningsmannen skall vara skyldig att tillställa båda parterna ett skriftligt utlåtande över

besiktningen.

4.9.4 Verkan av besiktningen

Som redan framgått är syftet med besiktningen att upptäcka eventuella förekommande fel. Det bör här framhållas att det inte är något onormalt i att fel föreligger i ett nyproducerat småhus. Att bygga ett hus så att det är felfritt vid tillträdesdagen är självfallet möjligt. Men det skulle kräva en sådan omsorg vid arbetets utförande att byggnationen skulle bli orimligt dyr för konsumenten. I den nu rådande ordningen är det därför närmast förutsatt att fel kommer att upptäckas vid besiktningarna och främst då vid slutbesiktningen. Dessa fel rättas då till av näringsidkaren. Detta förfarande leder till lägre produktionskostnader vilket även småhuskonsumenten har intresse av.

Utredningen avser inte att med sitt lagförslag söka åstadkomma ändring i den här beskrivna ordningen. Reglerna om besiktning bör därför utformas så att de i princip ålägger näringsidkaren att svara för de fel som anmärks vid besiktningstillfällena.

Sådana fel som anmärks vid slutbesiktningen bör näringsidkaren i princip alltid svara för. Men det måste givetvis göras undantag för sådana fel som orsakats av konsumenten. Undantag bör emellertid inte göras för fel som beror t.ex. på en olyckshändelse som konsumenten inte kan rå för.

När det sedan gäller sådana fel som anmärks först vid garantibesiktningen bör näringsidkarens ansvar utformas annorlunda. Då får risken för att t.ex. olyckshändelser inträffar bäras av konsumenten. Näringsidkarens ansvar för fel som anmärks vid garantibesiktningen bör utformas så att ansvar inträder endast om felet beror på något förhållande på hans sida.

Näringsidkaren skall i dessa fall kunna freda sig från ansvar om felet beror på olyckshändelse, normal förslit— ning, vanvård, onormalt brukande eller något liknande förhållande på konsumentens sida. Undantaget bör utformas så att det räcker att näringsidkaren gör sannolikt att felet beror på något sådant förhållande som avses.

I normalfallet kommer alltså fel som anmärkts i ett besiktningsutlåtande att avhjälpas av näringsidkaren. Men det bör här framhållas att besiktningen endast syftar till att klargöra om felaktigheter föreligger i huset. En annan fråga är vem som är ansvarig för den anmärkta felaktigheten. Den frågan skall besiktningsmannen inte behandla. Det skulle ställa alltför stora krav även på juridisk kunskap och erfarenhet.

En annan fråga som här bör beröras är den som uppkommer då näringsidkaren inte delar besiktningsförrättarens uppfattning att ett fel föreligger. Reglerna i lagför— slaget utgör inget hinder för att en sådan situation får prövas i annan ordning och ytterst då av domstol. I praktiken torde händelsernas gång i ett sådant fall bli den att näringsidkaren vägrar att avhjälpa "felet" och att konsumenten då får göra gällande sina rättigheter enligt reglerna om påföljder vid fel.

Det kan också tänkas förekomma att konsumenten vid be— siktningstillfället, till skillnad från besiktningsför— rättaren anser att något visst förhållande bör anmärkas som fel i besiktningsutlåtandet. Besiktningsförrättaren bör i ett sådant fall notera konsumentens, och sin egen, uppfattning i utlåtandet. Konsumenten behöver då inte reklamera det aktuella förhållandet. Om näringsidkaren inte tar på sig ansvaret för förhållandet får konsumenten även i det fallet ytterst vända sig till domstol för att få frågan prövad.

4.9.5 Verkan av att besiktning ej ägt rum

Den rådande situationen är den att besiktning äger rum i den övervägande delen av småhusproduktionen. Detta för— hållande torde inte komma att ändras av den nu föreslagr

na lagen.

Som ovan framgått omfattas inte fritidshusen av reglerna om besiktning. Det kan också tänkas förekomma fall där hus för permanentboende faktiskt inte blir föremål för besiktning. Detta torde förutsätta att konsumenten av någon anledning inte önskar få en sådan genomgång av huset som besiktningen utgör. Mot bakgrund av det redan nu rådande förhållandet på området för småhusförvärv när det gäller besiktning och den föreslagna lagens regler hade det kunna antas att denna situation uppkommer i yt— terst få fall. Enligt utredningens mening är det därför inte erforderligt att lagen innehåller några särskilda regler för den situationen att besiktning har underlår tits. I stället bör den situationen kunna behandlas på samma sätt som fritidshusen, dvs. där får konsumenten med stöd av lagens regler om fel, påföljder vid fel och re— klamation vända sig till näringsidkaren med sina krav.

4.10 Garanti

Vid förvärv av nya småhus förekommer ofta att säljaren lämnar en garanti för huset. Standardvillkoren ABS 80 innehåller en regel om garanti. Den regeln kompletteras med en särskilt avtalad garantitid i det enskilda avta— let. Garantitiden är vanligtvis begränsad till två år.

I detta sammanhang bör dock uppmärksammas en skillnad som den föreslagna lagen gör mellan småhus avsedda för perma— nent boende och fritidshus. När det gäller den förstnämn—

da typen av hus innehåller lagförslaget regler om besikt— ning. Utgångspunkten är i princip att besiktning skall äga rum dels vid konsumentens tillträde av huset och dels två år därefter. I förening med att lagen i princip åläg— ger näringsidkaren en skyldighet att avhjälpa sådana fel som anmärks vid besiktning innebär besiktningsreglerna i praktiken att ett slags obligatorisk garanti kommer att gälla för denna typ av hus intill dess att två år förflu— tit från konsumentens tillträde. Enligt utredningens me— ning är det därutöver inte erforderligt att för dessa fall i lagen ytterligare behandla frågan om garanti.

Lagförslagets regler om besiktning omfattar emellertid inte förvärv av fritidshus eller försäljning av monte— ringsfärdigt hus. För dessa fall saknas därför den ovan beskrivna garantiliknande konstruktionen. Det kan därför för denna typ av hus vara lämpligt att efter mönster främst från konsumenttjänstlagen i den nu föreslagna la— gen behandla frågan om garanti.

Någon definition av termen garanti finns inte i gällande lagstiftning. Såväl vid konsumentköplagens som vid konsu— menttjänstlagens tillkomst tog lagstiftaren avstånd från tanken på att genom civilrättsliga regler söka bestämma innebörden av detta uttryck. Det påpekades då att gene— ralklausulerna i marknadsföringslagen och 1971 års av— talsvillkorslag ger möjlighet att ingripa mot en vilse— ledande användning av termen garanti.

I de ovan nämnda lagarna har emellertid tagits in vissa klarläggande bestämmelser om de civilrättsliga verkning— arna av att näringsidkaren lämnar en garanti under viss tid. Sådana tidsbestämda garantier är den i praktiken vanligast förekommande typen av garanti och den som i allmänhet avses när man talar om att garanti har läm— nats.

En tidsbestämd garanti har sedan länge ansetts ha en viktig verkan i bevishänseende. Bevisbördan för att ett fel föreligger anses normalt ligga på den av parterna som har en vara eller resultatet av ett åtagande i sin be— sittning. Ofta är det följdaktligen konsumenten som måste styrka att en vara eller resultatet av ett åtagande är felaktig. Normalt åligger det då konsumenten att visa att felet förelåg redan vid den tidpunkt som är avgörande för felbedömningen. Har en tidsbestämd garanti lämnats, med— för den emellertid att bevisbördan kastas om. Garantin anses nämligen ge grund för ett rättsligt antagande en s.k. presumtion — av att ett fel som framträder under ga— rantitiden förelåg redan vid den tidpunkt som är avgöran— de för felbedömningen. För att säljaren eller näringsid— karen skall undgå det ansvar som därmed faller på honom måste han visa att felet har uppkommit senare och beror på konsumenten eller på en olyckshändelse.

Att en tidsbestämd garanti har denna verkan i bevishän— seende har fått en uttrycklig reglering såväl i konsu— mentköplagen som i konsumenttjänstlagen. Med hänsyn till att det ofta kan vara svårt för säljaren att lägga fram utredning om vad som har inträffat under tid då köparen har haft en vara eller resultatet av ett åtagande i sin besittning behöver säljaren enligt den nämnda regleringen dock inte prestera full bevisning beträffande felets uppe komst. Det räcker att han gör sannolikt att felet beror på en sådan omständighet som han inte svarar för.

Av de ovan nämnda lagarna följer även en annan viktig rättsverkan av en tidsbestämd garanti, nämligen att en avvikelse från garantin medför att fel skall anses före— ligga även om ett fel inteannars föreligger enligt lagen.

Efter mönster från vad som sålunda gäller enligt kon— sumenttjänstlagen bör i den nu aktuella lagen för för- värv av fritidshus och monteringsfärdiga hus tas in en tolkningsregel som anger vad som gäller när en garanti faktiskt har lämnats. Bestämmelsen bör utformas så att en tidsbegränsad garanti skall anses utgöra en garanti för att det monteringsfärdiga huset, fritidshuset eller re— sultatet av ett åtagande rörande ett sådant hus består under hela garantitiden. Bestämmelsen bör givetvis vara tvingande till konsumentens förmån. Detta innebär att en tidsbestämd garanti, oavsett vad som kan ha föreskrivits i denna, skall behandlas som en garanti av den angivna typen. I den mån näringsidkaren inte är beredd att svara för vissa detaljer eller egenskaper hos det monterings— färdiga huset, fritidshuset eller resultatet av åtagan— det, måste han alltså uttryckligen ge konsumenten besked om detta. En annan möjlighet är att garantin förklaras gälla endast vissa delar eller vissa egenskaper hos det monteringsfärdiga huset, fritidshuset eller resultatet av åtagandet. Om garantierna utformas på nu angivet sätt får konsumenten en klarare bild av sina rättigheter än vad som f.n. ofta är fallet.

4.11 Påföljder vid fel 4.11.1 Allmänt

På köprättens område och på konsumenttjänstlagens område har bland påföljderna för fel regler om avhjälpande gi— vits en framskjuten plats. Detta beror på att ett av— hjälpande av ett fel från näringsidkarens sida har an— setts i regel framståsom ett enkelt sätt att tillgodose. konsumentens intressen. Även för konsumenten torde det vara en tillfredsställande lösning att bringa problemet ur världen genom att felet helt enkelt avhjälps. Detta synsätt gör sig gällande även på området för utredningens lagförslag.

Till en början bör därför i lagen tas in regler om a— vhjälpande av fel. Men för de fall avhjälpande inte sker behövs även regler om prisavdrag och hävning. För att ge konsumenten ett påtryckningsmedel mot näringsidkaren bör en regel om rätt för konsumenten att innehålla betalning tas in i lagen. Som kommer att framgå i avsnitt 4.21 vill utredningen framhålla värdet för konsumenter på småhus— området av ett skydd av typen Småhus 80. För att ett sådant system skall fungera i praktiken torde krävas att adminstrationskostnaderna ej får bli för höga. Det är därför av intresse att systemet inte belastas med ett stort antal krav som rör smärre fel. Enligt utredningens mening får detta anses vara av intresse även för konsu— menten genom att denne då i stället kan få ett gott skydd mot fel av mer allvarlig och kostsam art. Lagen bör där— för utformas så att den ger möjlighet att på visst sätt begränsa konsumentens rätt till de påföljder för ett fel som annars skulle kunna komma i fråga. Slutligen bör i lagen givetvis finnas regler om näringsidkarens skyldig— het att ersätta konsumenten för liden skada. Men frågan om skadestånd kommer inte att behandlas här. I den delen hänvisas till vad som anförs i avsnitt 4.15.

Lagförslaget omfattar försäljning av fastighet och tomt— rätt, tomträttsupplåtelse, försäljning av byggnad på ofri grund och av monteringsfärdiga hus samt olika former av entreprenad. Praktiskt sett är det emellertid i de olika situationerna frågan om att skapa ett tillfredsställande skydd för en konsument som har skaffat sig ett hus. På- följderna för fel bör därför i största möjliga utsträck— ning vara desamma oberoende av vilken juridisk form som valts för husförvärvet. Utredningen har för sin del fun— nit att detta är möjligt att genomföra, även om man på vissa områden, t.ex. köp av fast egendom, inför nya fel— påföljder såsom rätten att få fel avhjälpta. När det gäller hävningspåföljden uppkommer emellertid vissa

skillnader mellan olika slags förvärv. Det beror på att det är svårare i praktiken att genomföra en hävning vid entreprenad än vid försäljning av ett färdigbyggt hus.

I den mån inte annat särskilt anges i det följande har alltså avsikten varit att felpåföljderna skall vara de— samma vid olika typer av förvärv av småhus.

4.11.2 Avhjälpande

Som framgått ovan bör lagen alltså innehålla regler om att näringsidkaren skall avhjälpa fel. Reglerna bör efter mönster från konsumenttjänstlagen utformas så att när ringsidkaren har dels en skyldighet och dels en rättighet att avhjälpa fel.

Näringsidkaren bör sålunda vara skyldig att avhjälpa fel om konsumenten begär det. Men denna skyldighet bör inte vara obegränsad. Det kan tänkas förekomma fall där av— hjälpandet av ett fel framstår som alltför betungande för näringsidkaren. Undantag bör därför göras för sådana fall då näringsidkarens åtgärd för att avhjälpa ett fel skulle medföra kostnader eller olägenheter för honom som är oskäligt stora i förhållande till felets betydelse för konsumenten.

Som en följd av synsättet att ett avhjälpande normalt torde vara den bästa lösningen när ett fel har visat sig föreligga bör emellertid även näringsidkaren kunna åstad— komma att ett avhjälpande kommer till stånd. Om konsumen— ten inte begär avhjälpande utan i stället vill göra någon annan påföljd gällande bör därför näringsidkaren ha en rätt att avhjälpa felet. Näringsidkaren kan på detta sätt undgå eller begränsa andra påföljder. Skulle konsumenten ha något särskilt skäl för att motsätta sig ett erbjudan— de från näringsidkaren att avhjälpa ett fel bör närings—

idkaren inte ha denna rätt. Exempel på sådana skäl kan vara att näringsidkaren har visat sig vara inkompetent för åtagandet.

En särskild fråga är inom vilken tid ett avhjälpande bör ske. Utgångspunkten måste därvid vara att ett avhjälpande bör ske så snabbt som möjligt. Men näringsidkaren måste få en rimlig tid på sig att t.ex. skaffa nytt material eller göra andra förberedelser. Eftersom omständigheterna kan variera avsevärt från fall till fall bör denna tid,

som i konsumenttjänstlagen, inte preciseras mer än att avhjälpandet av ett fel bör ske inom skälig tid efter det » att konsumenten har gett näringsidkaren tillfälle till det.

När det gäller bedömningen av vad som är att anse som skälig tid för ett avhjälpande ansluter sig utredningen till vad som anfördes därom i propositionen rörande kon— sumenttjänstlag. Det är alltså i första hand förhållande— na på konsumentens sida som är av intresse, t.ex. dennes

behov av att felet undanröjs.

En annan fråga av stort intresse i sammanhanget rör kost— naden för att avhjälpa ett fel. Det synsätt som numera torde anläggas på denna fråga utgår från att en konsument i princip inte skall behöva lägga ned ytterligare kostna— der för att få fel avhjälpta. Detta grundar sig på att näringsidkarens åtagande givetvis inte skall vara behäf— tat med fel i lagens mening. När det gäller småhusproduk— tion kan dock ett något annorlunda synsätt anläggas. I och för sig bör ett nyproducerat småhus inte vara behäf— tat med fel. Det är givetvis också möjligt att producera felfria småhus. Men då skulle hela byggprocessenbehöva riktas in på en så hög grad av noggrannhet att kostnader— ! na för att bygga småhus skulle bli orimligt höga. Detta 1

skulle givetvis vara till nackdel för konsumenterna. I stället har på detta område utvecklats en ordning där byggprocessen självfallet bedrivs med målsättningen att felfrekvensen skall vara låg, men där det är accepterat att fel kan komma att föreligga varför besiktning med åtföljande avhjälpande av därvid anmärkta fel skall äga rum. Den nu föreslagna lagen avser inte att ändra på

denna ordning.

Mot ovan angivna bakgrund kan det inte utan vidare slås fast att avhjälpande av fel skall ske utan kostnad för konsumenten. Visserligen bör detta, efter mönster från konsumenttjänstlagen, vara utgångspunkten. T.ex. bör kon— sumenten inte drabbas av extra kostnader vid fel när för- värvet avser ett färdigt hus. Men när det gäller entre— prenadåtaganden får hänsyn också tas till hur parterna har avtalat om betalningen för åtagandet. Skall närings— idkaren enligt avtalet utföra åtagandet till fast pris torde det i allmänhet få anses att däri ingår även att få fel avhjälpta utan extra kostnader för konsumenten. I sådana fall kan nämligen näringsidkaren räknat in i sin kalkyl att visst avhjälpande av fel måste utföras. Men så är inte fallet om åtagandet skall utföras på löpande räk— ning. I sådana fall får avhjälpande av fel anses utgöra särskilt arbete för vilket näringsidkaren äger rätt till ersättning i vanlig ordning.

Den föreslagna lagen bör därför utformas så att huvudre- geln är att avhjälpande av fel skall ske utan kostnader för konsumenten, men att undantag får göras för arbete som utförs på löpande räkning. Dessutom bör ytterligare undantag göras, t.ex. för kostnader som skulle ha uppkom— mit även om åtagandet från början hade utförts felfritt. Detta behandlas närmare i specialmotiveringen.

Som framgått redan i föregående avsnitt har utredningen framhållit värdet av skyddssystem av typen Småhus 80 och att den föreslagna lagen, för att inte motverka ett Sår dant skydd, bör kunna på något sätt begränsa näringsid— karens ansvar. I lagen bör därför intas en regel som för fel som inte upptäckts vid besiktning medger ytterligare undantag från den ovan nämnda huvudregeln. Näringsidkaren och konsumenten bör i sådana fall kunna avtala om någon form av självrisk för konsumentens del. Undantaget bör emellertid begränsas till smärre felaktigheter, som inte kan sägas vara av någon större betydelse. Härigenom åstadkommas en nödvändig förenkling av skaderegleringen. Däremot bör väsentliga fel, som t.ex. hindrar konsumenten från att utnyttja småhuset eller som äventyrar dess goda bestånd, inte kunna omfattas av sådana avtalade begräns—

ningar. 4.11.3 Prisavdrag

Trots att utgångspunkten är att fel skall avhjälpas kan det emellertid uppkomma situationer då ett avhjälpande inte kommer till stånd. Det kan bero på att ingen av parterna aktualiserar frågan om avhjälpande, eller att näringsidkaren inte enligt lagen är skyldig eller berät— tigad att avhjälpa felet. Det kan också vara så att när ringsidkaren underlåter eller misslyckas med att avhjälpa ett fel som han i och för sig är skyldig att avhjälpa. I dessa fall bör konsumenten kunna göra andra påföljder gällande.

En sådan påföljd är prisavdraget. Detta avdrag bör i första hand motsvara vad det skulle kosta konsumenten att få felet avhjälpt. Detta ter sig naturligt mot bakgrund av att näringsidkaren normalt är skyldig att avhjälpa felet. Om näringsidkaren av någon anledning inte avhjäl— per felet, kommer prisavdraget i allmänhet att täcka

kostnaderna för att låta en annan näringsidkare göra det.

Men i sådana fall då kostnaden för att avhjälpa ett fel är oskäligt stor i förhållande till felets betydelse för konsumenten kan detta synsätt inte anläggas. Näringsid— karen är ju då inte skyldig att avhjälpa felet, och bör då inte heller vara skyldig att bära den oskäligt stora kostnaden genom ett prisavdrag beräknat på det angivna sättet. Då bör i stället prisavdragets storlek bestämmas med hänsyn tagen till felets betydelse för konsumenten. Innebörden härav utvecklas närmare i specialmotivering— en.

4.11.4 Hävning

En annan påföljd som konsumenten bör kunna göra gällande då ett avhjälpande av felet inte har kommit till stånd är hävning av avtalet. Detta är ett sätt för konsumenten att komma ifrån avtalet och får alltså ses som en mycket in— gripande påföljd. Det är därför en påföljd som endast bör kunna komma ifråga vid väsentliga avtalsbrott.

Det finns anledning att skilja mellan sådana fall då frår gan om hävning uppkommer sedan näringsidkaren avslutat sitt åtagande, och fall då frågan om hävning uppkommer innan näringsidkaren har avslutat åtagandet.

Då åtagandet är avslutat är hävningspåföljden ofta sär— skilt sträng mot näringsidkaren. Om åtagandet avsett t.ex. att näringsidkaren skulle tillhandahålla en bebyggd fastighet torde en hävning inte behöva medföra några sär— skilda problem. Näringsidkaren får behålla fastigheten och konsumenten får tillbaka vad han kan ha betalat. Men om åtagandet avsett en delentreprenad vid uppförandet av ett bostadshus kan problem uppkomma. Näringsidkarens

prestation i form av utfört arbete och material kan då i allmänhet inte återbäras till honom. För att hävning skall få tillgripas då näringsidkarens åtagande är avslu— tat bör därför fordras att felet är av väsentlig betydel— se. Det bör därför krävas att felet medför att det huvud— sakliga ändamålet med åtagandet är förfelat.

Redan innan ett åtagande är avslutat kan konsumenten få anledning att misstänka att fel kommer att föreligga. Det kan då inte utan vidare begäras av konsumenten att han skall stå fast vid avtalet. När omständigheterna med styrka talar för att felaktigheter kommer att föreligga bör konsumenten i stället få vända sig till en annan här ringsidkare som kan förväntas utföra ett felfritt åtagan— de. Konsumenten bör därför ges rätt att häva på grund av att åtagandet måste antas komma att bli behäftat med

fel.

För att konsumenten i en sådan situation skall få häva avtalet i dess helhet, och alltså även för redan utförd del, bör krävas att det förväntade felet medför att det huvudsakliga ändamålet med åtagandet blir förfelat. Men om hävningen endast avser att avbryta avtalsförhållandet för framtiden bör kravet kunna sättas lägre. Det bör då vara möljigt för konsumenten att häva om det förväntade felet är av väsentlig betydelse för honom.

Hävning av ett avtal innebär att parternas förpliktelser enligt avtalet bortfaller. I den mån parterna har upp— fyllt sina förpliktelser skall deras prestationer åter—

o

ga.

Utgångspunkt för den nu föreslagna lagen är att dessa allmänna principer rörande hävningens rättsverkan skall gälla även här. Skillnad får emellertid göras mellan situationer där hävningen avser åtagandet i dess helhet

och där den avser en återstående del av ett åtagande.

Vid hävning av ett åtagande i dess helhet bör utgångs- punkten vara att parternas förpliktelser bortfaller och att redan utförda prestationer skall återbäras. Vid Sår dana entreprenadåtaganden som omfattas av lagen torde inte sällan den situationen komma att föreligga att det inte är möjligt att återbära näringsidkarens prestation av arbete och material. Eftersom hävningen grundar sig på att ett avtalsbrott på näringsidkarens sida föreligger bör denne i princip stå för förlusten på grund av häv— ningen. Konsumenten bör alltså vara befriad från betal— ningsskyldighet enligt avtalet och vara berättigad att återfå vad han eventuellt redan har betalat trots att näringsidkaren helt eller delvis inte återfår sin presta— tion. Så bör vara fallet när det är omöjligt att återbära vad näringsidkaren har presterat, men också då ett åter— ställande skulle medföra kostnader eller olägenheter av betydelse för konsumenten. Konsumenten skall inte behöva underkasta sig bördor av betydelse för att kunna utnyttja de påföljder som står honom till buds enligt lagen här ett fel föreligger.

I situationer som nu berörts kan det emellertid tänkas fall där den del av näringsidkarens prestation som inte kan återbäras till honom faktiskt är till nytta för kon— sumenten. Det vore då stötande om konsumenten skulle kun— na tillgodogöra sig denna prestation utan att utge er— sättning till näringsidkaren. Ett exempel kan vara att en av näringsidkaren utförd husgrund trots hävningen kan an— vändas vid en fortsatt byggnation. Lagen bör därför ut— formas så att konsumenten i den mån detär skäligt skall ersätta näringsidkarens kostnader för vad som inte kan återlämnas. Ersättningen bör begränsas till ett belopp som motsvarar värdet för konsumenten av det som inte kan

återlämnas.

En hävning kan också begränsas till en återstående del av näringsidkarens åtagande. Den redan utförda delen av åta— gandet kan vara felfritt, men omständigheterna är sådana att den återstående delen av åtagandet kan förväntas bli

behäftad med fel. I en sådan situation bör näringsidkaren naturligtvis ha rätt till ersättning för den del av åtar gandet som har utförts.

Vid delentreprenad kan inträffa det att flera delentre— prenörer sköter sina åtaganden medan en missköter sig. De felpåföljder som då ifrågakommer för den misskötsamme på— verkar i princip inte relationen mellan konsumenten och de övriga entreprenörerna. Skulle det gå så långt som till hävning får därför konsumenten försöka skaffa en ny delentreprenör i den misskötsammes ställe.

I detta sammanhang kan något beröras problemet med s.k. kopplade antal varmed avses att byggnad och mark förärvas från olika håll men under sådana förhållanden att de har samband med varandra. Som ett exempel på en sådan situar tion kan tas det fallet att konsumenten köper marken från ett koncernbolag och sluter entreprenadavtal med

ett annat bolag i samma koncern. I dessa och andra lik— nande situationer torde det oftast i praktiken stå klart för alla inblandade parter att de båda avtalen från kon— sumentens synpunkt utgör en helhet. Skulle en av närings— idkarna begå sådant kontraktsbrott att konsumenten häver avtalet med honom, torde konsumenten oftast kunna komma ifrån sin bundenhet även i förhållande till den andre näringsidkaren under åberopande av den s.k. generalklau— sulen i 36 5 avtalslagen.

4.11.5 Rätt att hålla inne betalning På såväl köprättens område som i konsumenttjänstlagen har

konsumenten vid sidan av sådana påföljder som ovan be— handlats även tillagts en rätt att hålla inne betalning.

Avsikten med denna rätt är främst att ge konsumenten en säkerhet för hans anspråk på grund av felet. En motsva— rande regel bör givetvis även finnas i en lag om konsu— menters förvärv av småhus. Konsumenten bör alltså till— erkännas en rätt att hålla inne så mycket av betalningen som fordras för att ge honom säkerhet för hans krav på grund av felet. Härigenom får konsumenten i praktiken också ett påtryckningsmedel mot näringsidkaren för att förmå denne att avhjälpa felet.

4.12 Näringsidkarens dröjsmål 4.12.1 Allmänt

Tidigare har behandlats vilka krav i felhänseende som konsumenten bör kunna ställa på näringsidkarens presta— tion. Men konsumenten har inte bara intresse av att huset är i fullgott skick och att ett entreprenadåtagande ut- förs utan fel. Han har givetvis också intresse av att när ringsidkarens åtagande blir utfört i rätt tid. Ett dröjs— mål kan medföra betydande nackdelar för konsumenten. Ett exempel kan vara att en konsument som lämnat sin gamla bostad, vid försenat tillträde till det nya småhuset, blir tvungen att ordna annan tillfällig bostad under mel— lantiden. Enligt utredningens mening måste det i en reg— lering av konsumenters småhusförvärv ingå bestämmelser somtar sikte på situationer av denna typ.

Såväl på köprättens område som i konsumenttjänstlagen finns regler om dröjsmål. På köprättens område regleras sålunda vilka befogenheter köparen kan göra gällande vid dröjsmål på motpartens sida. De befogenheter som kan bli aktuella är krav på godsets avlämnande eller hävning av köpeavtalet. Även skadestånd kan komma i fråga. Köparen kan också hålla inne betalningen. Konsumenttjänstlagen

innehåller regler som på motsvarande sätt reglerar kon— sumentens befogenheter vid dröjsmål på näringsidkarens sida. Härutöver innehåller emellertid konsumenttjänst— lagen även regler om vilka krav som kan ställas på när ringsidkaren när det gäller tiden för utförandet av en tjänst. Detta har motiverats med att det är till nackdel för konsumenterna om det råder oklarhet om när ett dröjs— mål föreligger, och därmed även i frågan om de olika be— fogenheterna kan göras gällande.

Enligt utredningens mening bör det synsätt som enligt det ovan anförda antagits i samband med konsumenttjänstlagens tillkomst även göra sig gällande vid regleringen av kon— sumenters förvärv av nya småhus. Detta gäller vid olika former av entreprenader. Är det däremot fråga om ett hus som är färdigt när avtalet ingås finns knappast utrymme för att tala om dröjsmål. I sådana fall anges regelmäs— sigt i avtalet när konsumenten skall tillträda huset. Någon särregel för det fall att näringsidkaren hindrar att tillträde sker enligt avtalet torde inte vara erfor— derlig. Den typen av situationer få lösas med ledning av reglerna i 4 kap. 15 & jordabalken eller, när köpet avser hus på ofri grund eller monteringsfärdigt hus, 25 5 köp» lagen. Skulle avtalet innebära att säljaren skall bygga huset i något hänseende blir det i den delen fråga om en delentreprenad och de föreslagna reglerna om dröjsmål blir då tillämpliga i fråga om entreprenadåtagandet. Ut— redningen föreslår alltså regler om dröjsmål vid entre— prenad.

När det gäller vad som skall avses med dröjsmål uppkommer till en början fråga om lagen bör innehålla tvingande regler om inom vilken tid näringsidkarens prestation skall vara avslutad eller om parterna själva bör kunna avtala härom. För en tvingande reglering i lagen talar

främst att näringsidkare annars kan tänkas utnyttja sitt överläge och sin större erfarenhet till att göra förbe— håll om rätt till tidsförlängning i olika situationer som kan vara svåra att överblicka för konsumenten. Men om ett sådant förbehåll framstår som oskäligt mot konsumenten torde denne skyddas genom den allmänna generalklausulen i 56 & avtalslagen. Och om förbehållet gjorts i ett stan— dardavtal kan även ett ingripande tänkas ske med stöd av avtalsvillkorslagen. Det ter sig därför inte särskilt påkallat att i den föreslagna lagen begränsa avtalsfri— heten när det gäller att bestämma den tid inom vilken näringsidkarens prestation skall vara slutförd. För av- talsfrihet i denna del talar att det kan finnas en mängd omständigheter som har betydelse för denna tid och som parterna kan tänkas vilja ta hänsyn till. Som exempel torde kunna nämnas arbetsbeläggning hos näringsidkaren eller ett intresse från konsumentens sida att anpassa tiden till när en annan näringsidkare kan båbörja en annan del av arbetet vid uppförandet av ett nytt småhus. Som regel torde tidsfaktorn också inta en så framskjuten plats i samband med att avtalet träffas att konsumenten är väl medveten om den och bör kunna tillvarata sina in— tressen i sammanhanget. Enligt utredningens mening leder det anförda till att parterna fritt bör kunna genom avtal reglera inom vilken tid näringsidkaren skall ha avslutat sin prestation. Regleringen bör dock utformas så att det även finns en generell bestämning av vilken tid närings— idkaren har på sig för att utföra sitt åtagande för de fall där parterna inte har träffat avtal om tiden.

4.12.2 Tiden för prestation

Har parterna träffat avtal om den tid näringsidkaren har på sig för att utföra sin prestation skall åtagandet alltså vara avslutat inom den tid som följer av avtalet. Åsidosätter näringsidkaren sin skyldighet i detta hän— seende föreligger dröjsmål på hans sida.

Det kan emellertid förutses att parterna inte alltid har träffat något avtal om den tid som står näringsidkaren till buds för att fullgöra sitt åtagande. För dessa si— tuationer bör lagen, som framgått i föregående avsnitt, enligt utredningens mening tillhandahålla en normalregel. Eftersom lagen skall omfatta avtal där omständigheterna i det enskilda fallet kan vara mycket varierande bör en sådan regel vara ganska allmänt hållen. Utrymme får läm— nas för en viss skönsmässig värdering med hänsyn till om— ständigheterna i det enskilda fallet.

En dispositiv regel rörande tiden för utförandet av ett åtagande bör bygga på att såväl konsumenten som närings— idkaren, när annat inte har sagts, skall kunna utgå från att åtagandet skall vara avslutat inom den tid som är normal för ett åtagande av ifrågavarande art och omfatt— ning. Sett från konsumentens synpunkt innebär detta att han skall kunna räkna med i stort sett samma tidsåtgång för att få åtagandet utfört vare sig han vänder sig till den ene eller den andre närinsidkaren. Han skall alltså intebehöva finna sig i att ett arbete tar särskilt lång tid beroende på den enskilde näringsidkarens individuella förhållanden utan att detta har gjorts klart från början. På motsvarande sätt skall näringsidkaren kunna räkna med att han har normal tid till sitt förfogande för att ut- föra ett åtagande, om annat inte kan anses avtalat.

Man kan emellertid inte begränsa blickfältet enbart till vad som är normalt för ett åtagande av det aktuella sla— get. Tidsåtgången kan påverkas av sådana yttre förhållan— den som t.ex. vädret eller av sådana händelser av force majeure—karaktär som omfattande arbetskonflikter eller naturkatastrofer m.m. I den mån förhållanden eller hän— delser av nu nämnt slag medför att det inte skäligen kan krävas att ett åtagande är avslutat inom den tid som an— nars skulle vara normal, bör detta kunna beaktas när det

gäller att avgöra om näringsidkaren har gjort sig skyldig till dröjsmål. Den omständigheten att hänsyn sålunda i viss mån bör få tas till yttre förhållanden m.m. innebär dock inte att näringsidkaren någonsin bör ha mer än en skälig tid på sig för att fullfölja uppdraget.

4.12.5 Dröjsmål med att påbörja ett åtagande m.m.

Det som nu har anförts tar omedelbart sikte endast på den tid inom vilken en näringsidkares prestation skall vara avslutad. Indirekt får det naturligtvis också viss bety— delse för frågan här näringsidkaren skall påbörja utfö— randet av sin prestation. Om avtalet inte ger närmare be— sked i denna del får näringsidkaren anses skyldig att utan särskild uppmaning från konsumentens sida påbörja utförandet av åtagandet i sådan tid att det kan slutföras i rätt tid.

Har parterna emellertid kommit överens om när åtagandet skall påbörjas är näringsidkaren självfallet skyldig att iaktta en sådan överenskommelse, som ibland kan vara av stor vikt för konsumenten. Om näringsidkaren inte gör det, bör detta räknas som ett dröjsmål på näringsidkarens sida. Detsamma bör gälla, om näringsidkaren inte iakttar en överenskommen tid om arbetets framskridande, t.ex. om att en viss del av åtagandet skall påbörjas eller vara färdig vid en viss angiven tidpunkt.

Vad som nu har sagts om dröjsmål på näringsidkarens sida bör givetvis inte gälla, om förseningen beror på något förhållande på konsumentens sida.

4.13 Reklamation vid dröjsmål I avsnitt 4.7 har framgått att en konsument som vill åberopa ett fel måste underrätta näringsidkaren om det inom skälig tid efter det att han märkt eller bort märka

felet. En motsvarande reklamationsskyldighet bör enligt utredningens mening i princip gälla även för en konsument som vill göra gällande de befogenheter lagen ger honom vid dröjsmål på näringsidkarens sida. Men situationen ter sig inte på samma sätt när frågan uppkommer innan när ringsidkaren har påbörjat sitt åtagande eller när han ut— fört detta endast till en del som när den uppkommer efter det att åtagandet har avslutats.

När det till en början gäller den situationen att nå— ringsidkaren kommer i dröjsmål och åtagandet inte är på— börjat eller endast utfört till en del har konsumenten som närmare framgår i avsnitt 4.14 rätt att kräva att näringsidkaren fullgör sitt åtagande. Det är då emeller— tid inte fråga om en dröjsmålspåföljd i egentlig mening, utan om ett anspråk på att näringsidkaren skall uppfylla sitt åtagande enligt avtalet mellan parterna. Konsumenten behöver därför inte åberopa dröjsmålet till stöd för sitt anspråk, utan kan grunda detta direkt på avtalet.

I överensstämmelse med vad som i motsvarande fall gäller enligt konsumenttjänstlagen bör det därför inte komma i fråga att ställa upp ett krav på att konsumenten inom en viss kortare tid efter det att han blev medveten om dröjsmålet skall underrätta näringsidkaren om att han vill att denne skall fullgöra avtalet. Likaså bör det i sådana fall stå öppet för konsumenten att utan särskild reklamation fordra skadestånd på grund av dröjsmålet eller att häva avtalet i fall där dröjsmålet ger honom hävningsrätt.

När det däremot gäller sådana situationer då näringsidkar ren har avslutat sitt åtagande är förhållandet annorlun— da. Vad som då står konsumenten till buds är att fordra skadestånd eller häva avtalet. Då gör sig samma synpunk— ter gällande som i fråga om konsumentens reklamations—

skyldighet vid fel, se avsnitt 4.7. I sådana fall bör konsumenten inte ha en obegränsad tid på sig för att å— beropa ett dröjsmål. I överensstämmelse med vad som i motsvarande fall gäller enligt konsumenttjänstlagen bör det krävas, att en konsument som vill häva avtalet eller fordra skadestånd på grund av ett dröjsmål, skall rekla— mera inom skälig tid efter det att åtagandet avslutades.

Vad härefter angår dröjsmål med att påbörja utförandet av ett åtagande eller en viss del av detta är det självklart att konsumenten om han vill häva på grund av dröjsmålet måste säga ifrån senast när han märker att näringsidkaren tänker påbörja utförandet av sitt åtagande. Detta måste ju då stoppas. På motsvarande sätt måste konsumenten gi— vetvis stoppa fortsatt arbete, om han vill häva på grund av ett dröjsmål rörande en viss del av åtagandet. I lik— het med konsumenttjänstlagen torde några särskilda regler om reklamation som förutsättning för hävning inte behöva ställas upp för dessa fall.

När det slutligen gäller konsumentens rätt att fordra skadestånd på.grund av ett dröjsmål med att påbörja ut— förandet av ett åtagande eller en viss del av detta synes det tillräckligt att samma regler får gälla som i fråga om dröjsmål med åtagandets avslutande. Sedan näringsidka— ren har avslutat åtagandet bör det alltså fordras att konsumenten reklamerar inom skälig tid därefter för att konsumenten skall vara bibehållen vid sin rätt till skar destånd på grund av ett dröjsmål med att påbörja utföran— det av ett åtagande e.d. Det kan här påpekas att situar tionen av denna typ i praktiken knappast kommer att bli vanliga. Ett för sent påbörjat men i rätt tid avslutat åtagande torde nämligen ofta inte komma anses medföra någon reell skada för konsumenten.

4.14 Påföljder vid dröjsmål 4.14.1 Allmänt

När det gäller fel har i avsnitt 4.11.1 framhållits att ett naturligt sätt att bringa problemet ur världen är att näringsidkaren avhjälper felet. På motsvarande sätt bör problemet med dröjsmål på näringsidkarens sida behandlas. Vid dröjsmål bör därför konsumenten i princip kunna hålla fast vid avtalet och kräva att näringsidkaren utför eller fullföljer sitt åtagande. Men för vissa fall är detta inte tillräckligt. Regler om skadestånd och hävning bör därför också finnas i lagen. Och för att ge konsumenten ett påtryckningsmedel mot näringsidkaren bör en regel om rätt för konsumenten att hålla inne betalning tas in i lagen. Frågan om skadestånd kommer dock inte att behand— las här. I den delen hänvisas till vad som anförs i av— snitt 4.15.

4.14.2 Fullgörande av åtagandet

Situationen kan vid dröjsmål på näringsidkarens sida vara antingen den att näringsidkarens åtagande inte ens har påbörjats eller bara utförts till en del, eller att åta— gandet faktiskt är utfört och avslutat. Det är när åta— gandet inte är avslutat som ett fullgörande kan vara av

intresse.

Dröjsmålet som sådant medför givetvis inte att näringsid— karens förpliktelser enligt avtalet bortfaller. Konsumen— ten kan därför i princip hålla fast vid avtalet och på— fordra att näringsidkarenfullgör sitt åtagande. Detta bör dock i klarhetens intresse komma till uttryck i den före—

slagna lagen.

Liksom vid fel kan det emellertid tänkas att fullgörandet av ett åtagande i det särskilda fallet skulle för nä— ringsidkaren kunna medföra kostnader eller olägenheter som är så stora att de framstår som oskäliga i förhål— lande till konsumentens intresse av att avtalet full— följs. I ett sådant fall bör det gälla ett undantag från näringsidkarens skyldighet att utföra det försenade åta— gandet på motsvarande sätt som föreslagits beträffande fel (avsnitt 4.11.2). Ett exempel på en sådan situation kan vara att en näringsidkare, som kommit i dröjsmål med att utföra ett åtagande, för att slutföra detta skulle ådra sig kostnader, t.ex. i form av särskilt höga förse— ningsviten i förhållande till en annan uppdragsgivare, vilka kostnader ter sig oskäliga i jämförelse med konsu— mentens behov av att just denne närinsidkare fullföljer åtagandet. Det bör framhållas att det här endast är fråga om näringsidkarens skyldighet att fullgöra åtagandet. En helt annan fråga är den skadeståndsskyldighet näringsid— karen kan ådra sig om åtagandet inte fullföljs. Den frå— gan behandlas närmare i avsnitt 4.15.

4.14.5 Hävning

En annan påföljd som konsumenten bör kunna göra gällande vid dröjsmål på näringsidkarens sida är hävning av av— talet. Hävning är ett sätt för konsumenten att komma i— från avtalet och får därför ses som en mycket ingripande påföljd. I likhet med vad som gäller i motsvarande fall vid fel bör hävning på grund av näringsidkarens dröjsmål komma i fråga endast när dröjsmålet är av väsentlig be— tydelse för konsumenten. Detta bör också vara en till— räcklig förutsättning, om konsumenten vill häva avtalet endast beträffande den del av åtagandet som eventuellt återstår att utföra när frågan om hävning aktualiseras. Har åtagandet då inte ens påbörjats, blir det i ett så— dant fall givetvis fråga om hävning av avtalet i dess helhet.

Om konsumenten däremot för att undgå betalningsskyl— dighet vill häva avtalet när ett åtagande har slut— förts, fastän för sent, eller vill häva avtalet inte bara beträffande återstående del utan även beträffande redan utförd del, gör sig samma synpunkter gällande som i fråga om hävning på grund av fel. En hävning som omfattar även vad som redan har utförts av ett åtagande kan drabba nä— ringsidkaren hårt, eftersom hans prestation av arbete och material ofta inte kan återbäras till honom. Av praktiska skäl bör man visserligen kunna bortse från detta problem när endast en obetydlig del av åtagandet har utförts. I det fallet bör konsumenten alltså kunna häva avtalet i dess helhet, dvs. även beträffande den del som har ut— förts, så snart dröjsmålet är av väsentlig betydelse för honom. Om mer än en obetydlig del av åtagandet har ut— förts, bör konsumenten däremot beträffande den del som har utförts få häva endast om syftet med åtagandet i huvudsak är förfelat genom dröjsmålet. Detta strängare krav på dröjsmålets betydelse för konsumenten kommer sår lunda alltid att gälla i den inledningsvis berörda situ— ationen att åtagandet, när frågan om hävning aktualise— ras, är i sin helhet utfört fastän detta har skett för sent.

Det nu anförda bör i princip gälla såväl vid dröjsmål med att slutföra ett åtagande som vid dröjsmål bestående i att näringsidkaren inte iakttar en överenskommen tid för att påbörja utförandet av ett åtagande eller för ett ar— betes framskridande.

På motsvarande sätt som när det gäller fel bör konsumen— ten ha rätt att häva i fall då den tid inom vilken ett åtagande eller en särskild del av detta skall vara på— börjat eller utfört visserligen ännu inte har överskri— dits, men det på grund av omständigheterna finns starka skäl att anta att näringsidkaren kommer att göra sig

skyldig till ett dröjsmål av väsentlig betydelse för kon— sumenten (s.k. anteciperat dröjsmål). Härvid bör givetvis gälla samma begränsning av hävningsrätten som vid ett redan inträffat dröjsmål. Om näringsidkaren har utfört mer än en obetydlig del av åtagandet, bör konsumenten så— lunda inte få häva beträffande den redan utförda delen annat än då det dröjsmål som måste antas komma att in— träffa medför att syftet med åtagandet i huvudsak är för— felat.

Verkningarna av hävning på grund av dröjsmål bör natur— ligtvis vara desamma som vid en hävning på grund av fel. Beträffande konsumentens betalningsskyldighet m.m. vid hävning får därför hänvisas till vad som har sagts i av— snitt 4.11.4.

4.14.4 Rätt att hålla inne betalning

Som framgått i avsnitt 4.11.5 har konsumenten vid fel rätt att hålla inne betalning till säkerhet för sina krav på grund av felet. På motsvarande sätt bör konsumenten vid dröjsmål på näringsidkarens sida ha en sådan rätt att hålla inne betalning.

Efter mönster från konsumenttjänstlagen bör konsumenten så länge näringsidkaren befinner sig i dröjsmål i princip vara berättigad att hålla inne hela den del av betalning— en som har förfallit sedan dröjsmålet inträdde. Och efter det att dröjsmålet har upphört bör konsumenten vara be— rättigad att hålla inne så mycket av betalningen som krävs för att ge honom säkerhet för hans anspråk på grund av dröjsmålet.

4.15 Näringsidkarens skadeståndsskyldighet

4.15.1 Skadeståndsskyldighet på grund av fel eller dröjsmål

Tidigare har behandlats olika påföljder som en konsument kan göra gällande mot en näringsidkare vid fel eller, när det gäller entreprenadåtaganden, dröjsmål på dennes sida. Dessa påföljder har syftat till dels att undanröja felet eller dröjsmålet, dels att i vissa fall ge konsumenten en möjlighet att genom hävning frigöra sig från det träffade avtalet. Men ett fel eller dröjsmål kan för konsumenten ge upphov till ekonomiska förluster som inte kompenseras av de tidigare behandlade påföljderna. Konsumenten bör därför enligt utredningens mening vid sidan av dessa påföljder även ha en rätt att få ersättning av närings— idkaren för sådana ekonomiska förluster.

Fråga uppkommer därvid om regleringen i denna del bör vara tvingande eller inte. Skäl kan givetvis anföras så— väl för som emot en tvingande reglering. Vid den nuvaran— de konsumentköplagens tillkomst intogs en restriktiv hållning till att genom tvingande lagregler tillförsäkra konsumenten rätt till skadestånd av säljaren vid fel och dröjsmål. Lagen ansågs främst böra ge köparen möjlighet att framtvinga en riktig prestation från säljarens sida eller att genom hävning frigöra sig från avtalet så att han kunde skaffa motsvarande vara från annat håll. Det ansågs däremot mindre lämpligt att införa tvingande regler om ett vidsträckt skadeståndsansvar för säljaren, bl.a. på grund av att sådana regler skulle kunna ge upp— hov till många svårbedömda tvister. Vidare framhölls att skadorna för konsumenten i enskilda fall kunde bli be— tydande och för säljaren medföra stora kostnader, som var svåra att bedöma på förhand men som säljaren måste se till att ha täckning för.

Mot den angivna bakgrunden inskränktes den tvingande regleringen av säljarens skadeståndsskyldighet vid kon— sumentköp till att ge konsumenten en rätt till skälig ersättning för utgifter som han ådrar sig till följd av fel eller dröjsmål. Ersättningsrätt föreligger såvida inte säljaren kan visa att försummelse inte ligger honom till last (6 5 konsumentköplagen). Bestämmelsen medger alltså att säljaren genom förbehåll i köpeavtalet kraf— tigt begränsar sitt skadeståndsansvar i förhållande till vad som följer av den allmänna köplagens dispositiva Skår deståndsregler (se 23 och 24 samt 42 och 43 55 köplagen). Konsumenten kan visserligen också kräva skälig ersätt— ning för avhjälpande av fel i en vara. Detta gäller emel— lertid endast under förutsättning att det är fråga om ett fel som säljaren eller någon för hans räkning har åtagit sig att avhjälpa och att sådant avhjälpande eller leve— rans av felfri ersättningsvara inte sker inom skälig tid (4 5 konsumentköplagen). I annat fall har konsumenten inte någon tvingande rätt att få ersättning för avhjäl— pande av fel, inte heller med stöd av den nyss nämnda bestämmelsen i 6 5 konsumentköplagen.

Sedan konsumentköplagens tillkomst har emellertid synen på tvingande reglering av näringsidkares skadestånds— skyldighet kommit att förändras. Redan i samband med en översyn av konsumentköplagstiftningen angavs i direktiv till konsumentköpsutredningen (Dir 1977z83) att en för— stärkning av köparens rätt till skadestånd vid konsument— köp syntes befogad. Och konsumentköpsutredningen har ock— så föreslagit att köparen vid konsumentköp genom tvingan— de bestämmelser tillförsäkras en rätt till ersättning för merkostnad för täckningsköp samt för utgifter och in— komstförlust på grund av kontraktsbrott på säljarens sida.

Även konsumenttjänstlagen innehåller tvingande regler om näringsidkarens skadeståndsskyldighet. Enligt dessa har konsumenten rätt till ersättning för i princip all eko— nomisk skada som tillfogas honom på grund av ett fel eller ett dröjsmål på näringsidkarens sida. Som motive— ring till att regleringen i denna del borde vara tvingan— de anfördes att konsumenten vid avtal om konsumenttjänst— er borde tillförsäkras en betydligt bättre rätt att er— hålla ersättning för eventuella ekonomiska skador på grund av fel eller dröjsmål än vad som gäller enligt kon— sumentköplagen eftersom konsumenten annars ofta skulle få en alltför svag position när det gäller att tvinga fram avtalsenlig prestation från näringsidkarens sida. I sammanhanget beaktades att redan de rättsliga möjlighe— terna för konsumenten att häva avtalet skulle komma att vara begränsade, och att hävning vid många tjänster framstår som en även för konsumenten ofördelaktig och framför allt opraktisk påföljd. Vidare anfördes att risk— en för ett större antal tvister till följd av en mera vidsträckt tvingande rätt för konsumenten att erhålla skadestånd på grund av fel eller dröjsmål inte var så stor, eftersom de ekonomiska skador en konsument kunde åsamkas därav i allmänhet torde vara begränsade och rela— tivt lätta att fastställa.

Det finns enligt utredningens mening inte sakliga skäl för att här avvika från det mönster som kommit till ut— tryck i konsumenttjänstlagen. Bestämmelserna bör alltså i denna del i princip vara tvingande. Att undantag för vissa situationer kan behöva göras kommer att framgå i det följande.

När det gäller den närmare omfattningen av näringsidka— rens skadeståndsansvar vid fel eller dröjsmål bör enligt utredningens mening bestämmelserna utformas efter mönster från konsumenttjänstlagen. Det innebär att i princip all

skada som tillfogas konsumenten på grund av ett fel eller ett dröjsmål bör omfattas av näringsidkarens skadestånds— skyldighet. Dit hör till en början direkta förluster och utgifter på grund av fel eller dröjsmål. Men dit hör ock— så olika följdförluster, dvs. andra ekonomiska skador än merkostnader och utgifter. Ett exempel kan vara förlorad arbetsförtjänst om konsumenten har varit tvungen att ta ledigt från sitt arbete på grund av ett fel. Näringsidkar rens skadeståndsansvar bör gälla också sådan sakskada som består i att ett fel eller ett dröjsmål orsakar en skada på föremålet för näringsidkarens åtagande eller på annan egendom som tillhör konsumenten.Det är här normalt fråga om skador som har ett så nära samband med felet eller dröjsmålet att det är naturligt och rimligt att låta dem omfattas av skadeståndsansvaret. För att undanröja varje tvekan om att skadeståndsansvaret enligt lagen vid fel eller dröjsmål omfattar även sådana skador som nu har nämnts bör i lagen tas in en uttrycklig bestämmelse om detta. Det är naturligt att detta ansvar får gälla även skador på egendom som tillhör någon medlem av konsumen— tens hushåll. Bestämmelsen bör därför utformas så att den blir tillämplig också i ett sådant fall.

Även när det gäller frågan om förutsättningarna för när ringsidkarens skadeståndsskydlighet bör regleringen ut- formas efter mönster från konsumenttjänstlagen. Härvid bör beaktas dels att skadeståndsreglerna i enlighet med det nyss sagda bör vara tvingande till konsumentens för— mån, dels att redan de tidigare föreslagna reglerna om påföljder vid fel och dröjsmål normalt bör i betydande grad kunna göras gällande oavsett orsaken till ett fel eller ett dröjsmål. Även om felet eller dröjsmålet inte beror på någon försummelse från näringsidkarens sida utan på en ren olyckshändelse e.d., blir näringsidkaren alltså skyldig att utan kostnad för konsumenten avhjälpa felet, att vidkännas ett prisavdrag som i regel skall

motsvara den normala kostnaden för att avhjälpa felet eller att underkasta sig hävning och därmed helt eller delvis mista sin rätt till betalning. Med hänsyn till det nu sagda skulle det föra alltför långt att även ålägga näringsidkaren ett strikt skadeståndsansvar av den om— fattning som här är aktuell.

Principen bör i stället vara att skadeståndsskyldighet för näringsidkaren på grund av fel eller dröjsmål inträr der endast om det kan anses föreligga en försummelse på hans sida. Detta innebär enligt utredningens meningen skälig avvägning mellan parterna. I överensstämmelse med vad som gäller som huvudregel inom avtalsrättens område bör näringsidkaren svara inte bara för försummelser som åvilar honom själv eller någon av hans anställda. Nä— ringsidkaren bör dessutom svara för försummelser hos en självständig företagare som han har anlitat för att ut— föra åtagandet eller någon som en sådan sjävständig före— tagare i sin tur har anlitat för detta.

Typiskt sett kan det vara förenat med stora svårigheter för konsumenten att bevisa att ett fel eller ett dröjsmål beror på en försummelse på näringsidkarens sida. Däremot torde den näringsidkare som inte har varit försumlig i regel inte ha några större svårigheter att bevisa detta, t.ex. att felet eller dröjsmålet beror på en ren olycks— händelse. Näringsidkarens skadeståndsansvar bör därför utformas som ett s.k. presumtionsansvar, dvs. näringsid— karen bör gå fri från skadeståndsskyldighet enligt lagen endast om han kan visa att det inte har förekommit någon försummelse på hans sida.

För konsumentens rätt till skadestånd på grund av ett fel eller ett dröjsmål bör vidare gälla vissa allmänna be— gränsningar som följer av skadeståndsrättsliga grundsat— ser. För att en skada skall vara ersättningsgill får den

sålunda inte framstå som en alltför avlägsen eller i det närmaste helt opåräknelig följd av kontraktsbrottet. Det måste med andra ord föreligga ett sådant orsakssamband mellan kontraktsbrottet och skadan som i den juridiska litteraturen brukar kallas adekvat kausalitet. I enlighet med allmänna skadeståndsrättsliga grundsatser bör konsu— menten vidare vara skyldig att efter förmåga söka begrän— sa sin förlust.

Det bör också finnas en möjlighet att begränsa näringsid— karens skadeståndsskyldighet på grund av ett fel eller ett dröjsmål, om skadeståndsskyldigheten med hänsyn till förhållandena i ett enskilt fall skulle framstå som 0— skäligt betungande för näringsidkaren. Detta bör åstad— kommas genom att det i lagen tas in en regel som medger att skadeståndet i ett sådant fall jämkas efter vad som är skäligt. Den närmare utformningen av jämkningsregeln behandlas i specialmotiveringen. Här skall endast fram— hållas att den bör komma till användning bara i undan— tagsfall.

Ett skadestånd för näringsidkaren på grund av fel eller dröjsmål bör vidare kunna jämkas, om konsumenten eller någon på hans sida är medvållande till skadan. De bestäm— melser om skadelidandes medvållande som finns i 6 kap. 1 5 andra och tredje styckena skadeståndslagen (1972z207) är i detta hänseende lämpliga.

Det kan här nämnas att lagens utformning inte hindrar att man t.ex. i standardavtal tar in bestämmelser om en nor— malersättning, ett förseningsvite, vid näringsidkarens dröjsmål, om det samtidigt görs klart för konsumenten att han enligt lagen har rätt till högre ersättning i den mån han kan visa att han har lidit större skada än som täcks av normalersättningen.

Slutligen bör framhållas att konsumentens rätt till er— sättning för personskador, i likhet med vad som gäller enligt konsumenttjänstlagen, inte bör regleras i den föreslagna lagen. Personskador torde inte vara någon vanligt förekommande följd av sådana förvärv av småhus och entreprenadåtaganden som omfattas av lagen. Det ute— sluter inte att sådana skador kan förekomma i de samman— hang som omfattas av lagen. Sådana fall torde emellertid klaras ut i redan gällande sjukförsäkringssystem. Frågan är under alla förhållanden av sådan omfattning och bety— delse att den inte lämpligen kan behandlas av denna ut— redning. Någon anledning att avvika från konsumenttjänst- lagens mönster i denna fråga föreligger därför inte en— ligt utredningens mening.

4.15.2 Skadeståndsskyldighet på annan grund än fel eller dröjsmål

Ovan har behandlats näringsidkarens skadeståndsskyldighet på grund av fel eller dröjsmål. Det kan emellertid också tänkas att konsumenten tillfogas sakskador som inte beror på ett fel eller ett dröjsmål. Om skadan vållats uppsåt— ligen eller av vårdslöshet kan näringsidkaren redan en— ligt reglerna i skadeståndslagen vara ersättningsskyldig. I konsumenttjänstlagen har emellertid införts regler om skadeståndsskyldighet i sådana fall. Anledningen till detta har då angivits vara dels att ansvaret med hänsyn till anknytningen till avtalsförhållandet och närings— idkarens därav följande omsorgsplikt bör ges en något annan utformning än enligt skadeståndslagen, dels att bestämmelserna i princip bör vara tvingande till konsu— mentens förmån. Detta synsätt gör sig gällande även på området för den nu föreslagna lagen. Enligt utredningens mening bör den föreslagna lagen därför innehålla en mot- svarande reglering av dessa fall.

Bestämmelserna bör till en början omfatta sådana fall där konsumentens egendom skadas medan den är i näringsidkar rens besittning. Principen bör vara att näringsidkaren är skyldig att ersätta konsumenten dennes skada, om den kan anses bero på försummelse på näringsidkarens sida. Efter— som näringsidkaren när han har egendomen i sin besittning är den som typiskt sett har lättast att bevisa orsaken till en eventuell skada bör hans skadeståndsansvar även i detta sammanhang utformas som ett s.k. presumtionsansvar. Näringsidkaren bör alltså gå fri från ersättningsskyldig— het endast om han visar att skadan inte beror på försum— melse på hans sida. Med försummelse av näringsidkaren själv eller hans anställda bör också i hithörande fall jämställas försummelse av en självständig företagare som näringsidkaren har anlitat för att utföra åtagandet eller någon som en sådan självständig företagare i sin tur har anlitat för detta.

Vidare bör bestämmelserna omfatta fall där förhållandena är sådana att konsumentens egendom visserligen inte över— lämnas till näringsidkaren men likväl för en tid kommer under dennes kontroll. Det kan t.ex. gälla material som finns på arbetsplatsen när en näringsidkare kommer dit för att utföra ett åtagande. En rörmokare som utför rör- dragningar i ett rum skadar ett antal tapetrullar som lagrats där. Om konsumentens egendom skadas medan den sålunda med anledning av avtalet står under näringsidka— rens kontroll, gör sig samma synpunkter gällande som vid skador på egendom som befinner sig i näringsidkarens be— sittning. Näringsidkaren bör alltså även i de fall som

nu avses ha ett presumtionsansvar för konsumentens skada, dvs. vara skyldig att ersätta skadan om han inte kan visa att skadan ej beror på försummelse av honom själv eller någon för vilken han enligt det nyss sagda har att svara.

Detta ansvar bör gälla även skador på egendom som tillhör någon medlem av konsumentens hushåll.

Slutligen bör bestämmelserna även omfatta sådana skador som konsumenten eller någon medlem av hans hushåll i övrigt tillfogas i samband med ett avtal som omfattas av lagen. Det kan här vara fråga om rena förmögenhetsskador på grund av att näringsidkarens omsorgsplikt har åsido- satts i något hänseende som inte grundar ansvar för fel eller dröjsmål. Vidare kan det vara fråga om sådana ska— dor på konsumentens eller någon hushållsmedlems egendom som har samband med näringsidkarens utförande av åtagan— det men som inte inträffar under tid då den egendom som skadas är i näringsidkarens besittning eller annars under dennes kontroll.

På samma sätt som när det gäller näringsidkarens skade— ståndsansvar vid fel eller dröjsmål bör det även här fin— nas en möjighet att jämka ett skadestånd, om skadestånds— skyldigheten skulle vara oskäligt betungande för närings— idkaren. 4.16 Tredje mans skadeståndsskyldighet 4.16.1 Allmänt

I avsnitt 4.6.3 har behandlats frågan om näringsidkarens ansvar enligt reglerna om fel för vissa uppgifter som har lämnats vid marknadsföring. Enligt dessa regler förelig— ger fel inte bara när ett bostadshus eller resultatet av ett entreprenadåtagande avviker från uppgifter som har

' lämnats av näringsidkaren själv, utan också i vissa fall när fråga är om avvikelser från uppgifter som härrör från tredje man. Det gäller sådana uppgifter av en annan när ringsidkare eller av en branschförening eller liknande organisation vilka kan anses lämnade för näringsidkarens

räkning, uppgifter av leverantör av material som till— handahålls av näringsidkaren eller någon som han svarar för.

Enligt konsumenttjänstlagen gäller att sådan tredje man, vars marknadsföringsuppgifter på detta sätt kan få be— tydelse för bedömningen av om ett fel föreligger, i viss utsträckning bär ett självständigt civilrättsligt mark— nadsföringsansvar gentemot konsumenten. Detta ansvar be— står i en skyldighet att under vissa förutsättningar er— sätta konsumenten skada som denna åsamkas till följd av ovederhäftig marknadsföring från tredje mannens sida. Be— stämmelser om ett sådant självständigt marknadsföringsan— svar för tredje man finns sedan länge på konsumentköpsom— rådet. I 14 å konsumentköplagen regleras sålunda tillver— kares m.fl. skadeståndsskyldighet mot konsumenten på grund av vilseledande marknadsföringsuppgifter eller underlåtenhet att lämna viss information om en varas be— skaffenhet eller användning. Enligt utredningens mening

bör en motsvarande reglering införas även i den nu före—

slagna lagen.

4.16.2 Skadeståndsskyldighet för uppgifter som har

lämnats vid marknadsföring

För att en tredje man skall bli skadeståndsskyldig gent— emot konsumenten på grund av uppgifter som tredje mannen har lämnat vid marknadsföring kan det uppenbarligen inte vara tillräckligt att bostadshuset eller resultatet av ett entreprenadåtagande avviker från en sådan uppgift. Avvikelsen kan nämligen bero på att den näringsidkare som är konsumentens motpart i avtalet har förfarit felaktigt vid utförandet av sitt åtagande, så att resultatet av detta inte svarar mot en i och för sig korrekt marknads— föringsuppgift som har lämnats av tredje man. För att denne skall bli skadeståndsskyldig mot konsumenten bör

krävas att kritik kan riktas mot den lämnade uppgiften som sådan. Detta bör komma till uttryck genom att det för tredje mans skadeståndsskyldighet uppställs som en för— utsättning att en av honom lämnad uppgift är oriktig eller vilseledande.

För att en tillverkare eller någon annan i ett tidigare säljled skall bli skadeståndsskyldig mot konsumenten på grund av en vilseledande marknadsföringsuppgift krävs enligt 14 5 konsumentköplagen att uppgiften har lämnats uppsåtligen eller av vårdslöshet. Så är även fallet i konsumenttjänstlagen och detsamma bör enligt utredningens mening gälla även i den nu föreslagna lagen. Annars skulle det uppkomma en omotiverad skillnad med avseende på de lagliga förutsättningarna för konsumentens rätt att erhålla skadestånd av en materialtillverkare, beroende på om materialet tillhandahålls av näringsidkaren eller om det inköps och tillhandahålls av konsumenten.

Ytterligare en förutsättning för tredje mans skadestånds— skyldighet mot konsumenten på grund av en vilseledande marknadsföringsuppgift bör givetvis, på samma sätt som enligt konsumentköplagen och konsumenttjänstlagen, vara att uppgiften kan antas ha inverkat på avtalet.

En tredje man som har lämnat en vilseledande marknadsfö— ringsuppgift bör enligt utredningen kunna undgå skade— ståndsskyldighet, om uppgiften senare rättas på ett tydligt sätt. Det måste anses vara av värde att på detta sätt ge ett incitament till efterföljande rättelser av vilseledande marknadsföringsuppgifter, främst med hänsyn till att en rättelse kan förebygga fortsatta skadeverk— ningar för konsumenterna. För att en rättelse av en vilseledande uppgift som har lämnats av tredje man skall kunna befria denne från skadeståndsskyldighet måste det dock ställas stränga krav i fråga om rättelsens ändamåls—

enlighet m.m. Självfallet måste rättelsen vidare ha skett vid en sådan tidpunkt att den i det särskilda fallet har kunnat påverka konsumentens beslut.

4.16.5 Skadeståndsskyldighet vid underlåtenhet att lämna uppgifter vid marknadsföring

Regler om tredje mans ansvar mot konsumenter för under— låtenhet att vid marknadsföring lämna information av be— tydelse finns såväl i konsumentköplagen som i konsument— tjänstlagen. Enligt dessa regler är en tredje man skyldig att ersätta konsumenten den skada som denne tillfogas genom tredje mannens underlåtenhet att vid marknadsföring lämna sådan information av betydelse för bedömningen av en varas, eller tjänsts, beskaffenhet eller ändamålsen— lighet, som han enligt marknadsföringslagen har ålagts att lämna. En förutsättning är dock att underlåtenheten kan antas ha inverkat på det avtal konsumenten har träf— fat. En motsvarande reglering bör finnas också i den nu föreslagna lagen.

4.16.4 Skadeståndsskyldighetens omfattning

Om förutsättningarna för tredje mans skadeståndsskyldig- het är uppfyllda, bör denne i princip vara skyldig att ersätta konsumenten all skada som tillfogas honom med an— ledning av en vilseledande uppgift eller en underlåtenhet att lämna information vid marknadsföring. Detta gäller alltså även eventuella sakskador på föremålet för åtagan— det eller annan egendom som tillhör konsumenten. I över— ensstämmelse med vad som gäller näringsidkarens skade— ståndsansvar bör även tredje mans skadeståndsansvar om— fatta skador på egendom som tillhör någon medlem av kon— sumentens hushåll. Liksom när det gäller näringsidkarens skadeståndsansvar bör däremot frågan om tredje mans er— sättningsskyldighet avseende eventuella personskador hållas utanför regleringen i denna lag.

Även i fråga om tredje mans skadeståndsskyldighet bör det finnas en möjlighet att jämka skadeståndet, om skyldig— heten att utge skadestånd i något fall skulle vara oskäligt betungande med hänsyn till omständigheterna.

4.17 Konsumentens betalningsskyldighet

När det gäller konsumentens betalningsskyldighet har i samband med konsumenttjänstlagens tillkomst särskild uppmärksamhet ägnats åt frågor som hur priset skall bestämmas, betalningsskyldigheten för vad som förstörs eller går förlorat genom olyckshändelser, utfärdandet av specificerad räkning och tiden för betalningen.

Enligt utredningens mening finns det behov av motsvarande regler när det är fråga om entreprenad, särskilt då kanske olika former av delentreprenader där konsumenten inte alltid ägnar pris— och betalningsfrågor tillräcklig uppmärksamhet. Även i denna del har utredningen ansett skäl föreligga att göra skillnad mellan förvärv av fär— diga hus och olika former av entreprenadåtaganden. När det gäller förvärv av färdiga hus kan det knappast tänkas förekomma fall där frågan om priset och betalningens er— läggande inte skulle relativt utförligt ha behandlats av parterna och även vara reglerad i avtalet. Detsamma torde vara fallet när det är fråga om förvärv av ett monte— ringsfärdigt hus. Vidare kan framhållas att när det gäl— ler fast egendom finns regler i 4 kap. 1 5 jordabalken som innebär att köpeskillingen skall framgå av köpehand— lingen. Detsamma gäller enligt 13 kap. 7 ? jordabalken vid överlåtelse av tomträtt. I praktiken torde det inte heller förekomma förvärv av hus på ofri grund eller av färdiga byggnader i samband med upplåtelse av tomträtt utan att priset framgår av parternas avtal. Enligt ut— redningens mening ter det sig därför inte erforderligt att för dessa fall i den föreslagna lagen ta in regler om

detta. Detsamma torde i och för sig kunna sägas om för— värv av småhus i form av totalentreprenader. Men utred— ningen har för att undvika gränsdragningsproblem mellan olika typer av entreprenadavtal låtit regleringen i denna del gälla för alla entreprenadåtaganden.

4.17.1 Bestämmande av priset

Enligt gällande rätt står det parterna fritt att träffa avtal om priset. Såväl förslaget till konsumentköplag som konsumenttjänstlagen har som utgångspunkt att det står parterna fritt att träffa avtal om priset. Detta är den självklara utgångspunkten även för oss. Har parterna träffat avtal om priset skall detta alltså normalt gälla.

En annan fråga är vad som skall gälla om priset inte följer av vad som har avtalats mellan parterna. Utred- ningen har därvid följt det mönster som motsvarande reg— ler i konsumenttjänstlagen utgör. Här bör åter framhållas att regleringen bara avser entreprenader enligt 1 Ö för— sta stycket punkten 5 i lagen. Även förvärv i form av sådana entreprenader sker till stor del mot ett fast pris, som då givetvis är avtalat mellan parterna. Men vid entreprenader på löpande räkning, och särskilt då vid olika delentreprenader, kan det i viss mån vara en öppen fråga vad det slutliga priset blir.

När priset alltså inte följer av vad som har avtalats mellan parterna torde för närvarande den princip som har kommit till uttryck i 5 Ö köplagen tillämpas. Den innebär att konsumenten är skyldig att betala vad näringsidkaren fordrar om det inte kan anses oskäligt. Såväl förslaget till konsumentköplag som konsumenttjänstlagen tar emel— lertid avstånd från tanken att låta denna princip gälla i konsumentförhållanden. I stället skall priset där bestäm—

mas efter en skälighetsbedömning. Samma synsätt bör enligt utredningens mening anläggas även på de förvärv i form av entreprenader som omfattas av den nu föreslagna

lagen.

En konsument är i allmänhet väl medveten om att pris— sättningen varierar mellan olika näringsidkare. Om priset för ett visst åtagande inte har avtalats, måste detta därför rimligen uppfattas så att konsumenten har varit beredd att betala det pris som den individuella närings— idkaren brukar tillämpa för sådana åtaganden. En förut— sättning för detta, som även näringsidkaren bör inse, torde dock alltid vara att det av näringsidkaren tilläm— pade priset är skäligt med hänsyn till en eventuell gängse prissättning för motsvarande åtaganden och till omständigheterna i övrigt.

Med hänsyn till det sagda bör konsumenten, när priset inte följer av parternas avtal, vara skyldig att betala det pris som är skäligt med hänsyn till det ifrågavarande åtagandets beskaffenhet, gängse pris för motsvarande åtaganden vid avtalstillfället och omständigheterna i övrigt. En regel som utformas på detta sätt gör att man i rättstillämpningen kan fästa tillräcklig och lämplig vikt vid vad som kan konstateras i fråga om gängse prissätt— ning inom branschen e.d. samtidigt som regeln i detta hänseende inte blir onödigt stel och besvärlig att tillämpa. Från konsumentsynpunkt medför regeln den bety— dande fördelen att det vid tvist om ett begärt pris blir näringsidkaren som får bevisbördan i fråga om prisets skälighet.

Vid byggnadsarbete är det ofta svårt att på förhand avgöra vilket det slutliga priset kommer att bli. Detta gäller även om sättet att beräkna priset har bestämts, t.ex. ett visst timpris för arbete och ett visst pris per materialenhet. I många fall kan det inte säkert bedömas vilka åtgärder som kommer att krävas och hur mycket arbetstid och material som kommer att gå åt för att nå det resultat som åsyftas med åtagandet.

Det är emellertid inte ovanligt att näringsidkaren i sådana fall likväl anser sig kunna ange vad åtagandet på ett ungefär kommer att slutligt kosta konsumenten och att näringsidkaren därför lämnar vad som brukar kallas en ungefärlig prisuppgift. Oftast torde en ungefärlig prisuppgift lämnas på begäran av konsumenten, men det är inte heller ovanligt att en sådan prisuppgift lämnas självmant av näringsidkaren.

För konsumenten är det givetvis av värde om han sålunda kan få en uppgift åtminstone om det ungefärliga priset för ett åtagande. Någon lagenlig skyldighet för en nä— ringsidkare att på begäran eller i övrigt lämna ungefär— liga prisuppgifter bör dock inte införas. Ett visst skydd för konsumenten mot alltför obehagliga överraskningar i fråga om priset för ett åtagande följer av de i avsnitt 4.5.3. förordade bestämmelserna om skyldighet för när ringsidkaren att avråda konsumenten och att inhämta kon— sumentens anvisningar, om det under arbetets gång visar sig att ett åtagande kan bli betydligt dyrare än konsu— menten bort räkna med.

I de fall då näringsidkaren faktiskt lämnar en ungefärlig prisuppgift är detta emellertid ett förhållande av sådan betydelse att det inte bör förbigås i lagen. Den bör ef— ter mönster från konsumenttjänstlagen innehålla en be— stämmelse om den rättsliga verkan av att en ungefärlig

prisuppgift har lämnats.

En grundläggande fråga är då vad som bör fordras för att näringsidkaren skall anses ha lämnat en ungefärlig pris— uppgift. Det är angeläget att man på denna punkt upprätt— håller klara linjer, så att onödiga tvister om formule— ringar o.d. i möjligaste mån kan undvikas. I samband med att näringsidkaren och konsumenten gör upp om ett åtar gande kommer parterna givetvis i allmänhet in på frågan om vad detta slutligt kommer att kosta konsumenten. När— ingsidkaren kan därvid göra olika uttalanden om detta, vilka kan vara mycket varierande till form och innehåll. För att en prisuppgift från näringsidkarens sida skall anses föreligga bör näringsidkarens uttalanden vara kon— kreta och preciserade. Om det angivna priset har försetts med reservationer av typen "ungefär" föreligger en unge— färlig prisuppgift. !

Det kan knappast råda någon tvekan om att näringsidkaren redan enligt allmänna avtalsrättsliga regler blir bunden av en ungefärlig prisuppgift på så sätt att konsumenten

inte är skyldig att betala ett högre pris än som motsva— rar det uppgivna priset plus den marginal som kan anses

ligga i att detta har betecknats som ungefärligt e.d.

Inom konsumenttjänstområdet förekommer standardavtal som innehåller regler om verkan av ungefärliga prisuppgifter. Enligt dessa regler får ett lämnat ungefärligt pris inte överskridas med mer än en viss procentsats som varierar inom olika branscher. Att en ungefärlig prisuppgift har lämnats innebär alltså, i de fall som omfattas av dessa standardavtal, att ett högsta pris har bestämts. En be— stämmelse av denna innebörd har också tagits in i kon— sumenttjänstlagen. Enligt den bestämmelsen får en lämnad ungefärlig prisuppgift inte överskridas med mer än 15 procent. Parterna kan dock genom avtal komma överens om en annan gräns, för att exempelvis kunna göra anpassning— ar till förhållandena i olika branscher.

Även i denna del bör regleringen i konsumenttjänstlagen kunna stå som förebild. Som tidigare framgått bör regle— ringen endast avse entreprenadfallen och det torde då oftast vara fråga om entreprenader som utförs på löpande räkning. Dessa fall skiljer sig inte i någon nämnvärd omfattning från sådana byggnadsarbeten som omfattas av reglerna i konsumenttjänstlagen. Det ter sig därför na— turligt att frågan regleras på samma sätt i båda lagarna. Något behov för parterna att kunna genom avtal bestämma denna gräns för att därmed göra branschanpassningar torde emellertid inte föreligga inom området för den nu aktuel— la lagens tillämpningsområde. Regleringen bör därför utformas så att en lämnad ungefärlig prisuppgift inte får överskridas med mer än 15 procent.

Även om priset har bestämts på förhand eller om ett hög— sta pris har bestämts, t.ex. genom att näringsidkaren har lämnat en ungefärlig prisuppgift, bör näringsidkaren i vissa fall ha rätt till ett högre vederlag genom pris— tillägg. Bestämmelser om detta bör därför tas in i lagen.

Näringsidkaren bör ha rätt till pristillägg, om åtagandet har fördyrats på grund av någon omständighet som är att hänföra till konsumenten. En förutsättning för detta bör dock vara att det är fråga om en fördyring som närings— idkaren inte hade bort räkna med när priset blev bestämt. Som exempel kan nämnas att ett avtal om visst pris eller en ungefärlig prisuppgift har baserats på upplysningar från konsumentens sida, vilkas riktighet näringsidkaren inte haft anledning att ifrågasätta men som sedermera

visar sig ha varit oriktiga.

Bortsett från vad som följer av den nu berörda bestämmel— sen om rätt till pristillägg bör näringsidkaren givetvis i princip vara bunden av en överenskommelse om priset. Näringsidkaren får alltså bära risken för eventuella kostnadsökningar, såvida inte förhållandena undantagsvis är sådana att förutsättningar föreligger att jämka en prisöverenskommelse till näringsidkarens förmån med stöd av 36 å avtalslagen.

En särskild fråga i sammanhanget är emellertid i vad mån näringsidkaren genom en prishöjningsklausul i avtalet kan övervältra risken för kostnadsökningar på konsumenten. Det finns anledning att vara restriktiv när det gäller att ge sådana klausuler tillämpning gentemot konsumenter. En alltför allmänt hållen eller långtgående prisklausul torde i vissa fall kunna bedömas som oskälig mot konsu— menten enligt 36 & avtalslagen. Klausuler av den typ som regelmässigt finns i de kontraktsformulär som används inom ramen för ABS 80 får dock anses så tydligt utformade att de bör godtas.

Slutligen bör behandlas det fallet att det visserligen är ostridigt mellan parterna att något egentligt avtal inte har kommit till stånd men frågan om näringsidkaren skall vara berättigad till viss ersättning ändå aktualiseras. Så är fallet när parterna haft inledande kontakter som krävt en insats av tid och kanske också arbete från nä— ringsidkarens sida. Det kan t.ex. gälla avgivande av ett kostnadsförslag eller vara fråga om allmän preliminär rådgivning. Rättsläget torde här inte vara fullt klart. Förmodligen får sedvanan i den bransch det gäller i första hand vara avgörande för om någon ersättning skall utgå. Omständigheterna i det enskilda fallet är natur— ligtvis också av betydelse.

Vid bedömningen av om näringsidkaren bör vara berättigad till ersättning för arbete m.m. förorsakat av inledande kontakter med presumtiva kunder måste man enligt utred— ningens mening ta hänsyn till flera olika omständighe— ter. Inte sällan torde arbete av detta slag vara ett led i näringsidkarens normala försäljningsansträngningar. I sådana fall bör konsumenten som regel inte riskera att få betala för den fackkunskap och marknadsinformation han kan ha tillgodogjort sig. I synnerhet gäller detta om det är näringsidkaren som från början sökt upp konsumenten och erbjudit denne sina tjänster. Även om det är konsu— menten som inlett kontakten mellan parterna bör han dock inte ådra sig betalningsskyldighet om det bara gäller att

infordra ett anbud.

Vid förberedande undersökningar som i princip kan ses som självständiga konsultuppdrag och som förutsätter en inte obetydlig insats av tid, arbete eller kunnande från nä— ringsidkarens sida är det inte mer än rimligt att konsu— menten skall betala näringsidkaren för detta. Konsumenten kan emellertid även i dessa fall ha anledning att räkna med att arbetet skall ske utan kostnad för honom. Så är t.ex. fallet om undersökningar av detta slag normalt sker gratis eller om den ifrågavarande näringsidkaren tidigare utfört liknande undersökningar utan att ta betalt. Vill näringsidkaren i en sådan situation inte företa en för— beredande undersökning utan vederlag bör han inlednings— vis upplysa konsumenten om detta. En förutsättning för konsumentens betalningsskyldighet bör under alla förhål— landen vara att konsumenten verkligen begärt att få undersökningen utförd.

I konsumenttjänstlagen har intagits en särskild bestämmelse som anger förutsättningar för konsumentens betalningsskyldighet i situationer av detta slag. En sådan bestämmelse bör finnas även i den nu föreslagna lagen. Utredningen föreslår därför en regel för det fall att konsumenten har uppdragit åt näringsidkaren att företa förberedande arbete för att utreda omfattningen av ett åtagande eller kostnaden för detsamma. Konsumenten skall då vara skyldig att betala för arbetet såvida han inte på grund av sedvana inom branschen eller i övrigt hade skäl att anta att detta arbete skulle ske utan vederlag.

4.17.2 Skyldigheten att betala för arbete eller material som förstörs eller går förlorat genom olyckshändelse

Tidigare har framgått att en näringsidkare enligt lagförslaget är ansvarig för sådana olyckshändelser som drabbar hans prestation före slutbesiktningen eller eljest den tidpunkt som är avgörande för felbedömningen. Detta bör efter mönster från konsumenttjänstlagen återspeglas också i den nu föreslagna lagen genom en bestämmelse som reglerar konsumentens skyldighet att betala för arbete eller material som har förstörts eller gått förlorat genom olyckshändelse. Även här gäller att regleringen bara avser entreprenader enligt 1 © första stycket punkt 5 i lagen.

I betydande utsträckning följer visserligen en sådan reglering redan av de föreslagna reglerna om påföljderna vid fel. Enligt dessa blir ju näringsidkaren vanligen skyldig att utan extra kostnad för konsumenten avhjälpa ett fel. Avhjälps inte felet, får konsumenten göra avdrag på priset och i vissa fall häva avtalet.

Bestämmelserna om fel löser emellertid inte frågan om konsumentens skyldighet att betala för arbete eller ma— terial som förstörs eller går förlorat genom olyckshän— delse utan att detta leder till att ett fel skall anses föreligga. Som ett exempel på denna situation kan nämnas att en redan utförd del av ett åtagande delvis förstörs genom åverkan av en utomstående person men att närings- idkaren genom en ny insats av arbete och material avhjäl— per skadan så att resultatet är felfritt när åtagandet avslutas. Med hänsyn till att näringsidkaren är ansvarig för den ifrågavarande händelsen bör konsumenten givetvis inte vara skyldig att betala för vad som har förstörts genom denna. Om åtagandet istället hade avslutats med skadan kvarstående, skulle ju näringsidkaren enligt fel— reglerna ha varit skyldig att utan extra kostnad för kon— sumenten avhjälpa denna eller att utsättas för prisavdrag eller hävning.

På grund av det nu anförda bör i lagen tas in i en be— stämmelse som klargör att näringsidkaren även när det gäller rätten till betalning "står faran" för sin pres— tation intill tidpunkten för felbedömningen. Bestämmelsen bör innehålla att konsumenten inte är skyldig att betala för arbete eller material som förstörs eller går förlorat genom en ren olyckshändelse som inträffar före den nyss nämnda tidpunkten.

4.17.3 Specificerad räkning

I konsumenttjänstlagen har intagits en bestämmelse som ger konsumenten rätt att erhålla en specificerad räkning. Räkningen skall göra det möjligt för konsumenten att be— döma arbetets omfattning och hur priset har beräknats. Om fast pris har avtalats behöver näringsidkaren dock inte specificera hur det fasta priset har beräknats.

Även vid sådana entreprenadavtal som omfattas av 1 & första stycket punkten 3 i den nu föreslagna lagen är det naturligtvis ofta viktigt för konsumenten att få en specificerad räkning, så att han kan kontrollera vad näringsidkaren har tagit betalt för och hur priset har beräknats. En bestämmelse som ger konsumenten rätt att erhålla en specificerad räkning bör därför intas i

lagen.

När det gäller sådana fall där näringsidkarens prestation skall utföras till ett fast pris har parterna regelmäs— sigt i avtalet närmare specificerat när betalning skall ske och vad den skall omfatta. Enligt utredningens mening kan konsumenten i en sådan situation inte anses ha något större behov av att också erhålla en särskild, specifice— rad räkning. Bestämmelsen bör därför utformas så att den endast omfattar sådana avtal där näringsidkarens presta— tion skall utföras på löpande räkning.

Det finns inte anledning att kräva att näringsidkaren utan anmaning skall utfärda en specificerad räkning för varje åtagande som han utför. I åtskilliga fall torde konsumenten helt enkelt inte anse sig ha behov av en närmare specifikation av priset och de förhållanden som utgör underlaget för detta. För att man skall undvika onödigt arbete och onödiga kostnader bör näringsidkaren alltså vara skyldig att ställa ut en specificerad räkning bara om konsumenten begär det.

Det kan inte anses lämpligt eller nödvändigt att i lagen ta in detaljerade regler om olika kostnadsposter m.m. som särskilt skall redovisas i en specificerad räkning. Vad som härvidlag bör krävas kan uppenbarligen skifta med hänsyn till vad avtalet avser och omständigheterna i det enskilda fallet. Däremot bör i lagen anges grunderna för hur en specificerad räkning skall vara utformad.

En specificerad räkning bör för det första ge konsumenten tillräckliga upplysningar om själva det arbete som ut— förts. Den bör sålunda i huvudsak beskriva arbetets art samt i övrigt innehålla sådan information om det utförda arbetet att räkningen gör det möjligt för konsumenten att bedöma arbetets omfattning. I stort sett blir det här fråga om de uppgifter som är nödvändiga för att konsu— menten skall få veta vilka åtgärder och vilket material m.m. som näringsidkaren tar betalt för. Vidare måste det givetvis framgå av räkningen hur priset har beräknats, t.ex. genom angivnde av materialåtgång och priset per materialenhet samt tidsåtgång och priset per timme eller annan tillämpad tidsenhet.

4.17.4 Tiden för betalningen

I konsumenttjänstlagen har intagits en bestämmelse om att konsumenten är skyldig att betala vid anfordran sedan nä— ringsidkaren har utfört tjänsten. Därvid uttalades att betalning för tjänster avseende arbete enligt gällande rätt skulle erläggas i efterskott såvida inte annat av— talats och att den principen borde skrivas in i konsu— menttjänstlagen. Vidare uttalades att det från snäv kon— sumentsynpunkt naturligtvis skulle vara av värde, om regeln också kunde göras tvingande till konsumentens förmån, så att konsumenten aldrig behövde betala förrän tjänsten hade utförts. Särskilt vid tjänster av större omfattning ansågs det emellertid rimligt att näringsid— karen får förbehålla sig rätten att erhålla en större eller mindre del av betalningen innan uppdraget har av— slutats. Ett litet företag kan annars råka i likviditets— svårigheter vid arbeten som sträcker sig över en längre tid. Och man ansågs inte heller kunna bortse från att det ibland kan innebära en för näringsidkaren oacceptabel

ekonomisk risk att utföra en tjänst utan att få hela

eller en del av betalningen i förskott. En regel om att konsumenten inte är skyldig att betala förrän näringsid— karen har utfört tjänsten ansågs därför böra kunna från— gås genom avtal, dvs. vara dispositiv. För den händelse villkor om förskottsbetalning får en omotiverat stor ut- bredning i avtalspraxis eller om sådana villkor med hän— syn till sitt innehåll m.m. är att anse som oskäliga mot konsumenten, bedömdes det tillräckligt att ingripande kan ske enligt 1971 års avtalsvillkorslag och att villkoren i särskilda fall kan jämkas eller åsidosättas med stöd av generalklausulen i 36 5 avtalslagen.

Efter mönster från vad som sålunda gäller enligt konsu— menttjänstlagen bör en reglering motsvarande den som framgått ovan införas även för entreprenader enligt 1 9 första stycket punkten 3 i det nu aktuella lagförslaget. I lagen bör alltså finnas en bestämmelse som anger att konsumenten är skyldig att betala vid anfordran sedan näringsidkarens åtagande har slutförts. På skäl som fram- gått ovan bör bestämmelsen vara dispositiv. Parterna kan alltså träffa avtal om när betalningen skall erläggas.

Har förfallotiden för en efterskottsbetalning inte be—

stämts, bör gälla att betalningen skall ske vid anford— ran. I praktiken torde konsumenten emellertid få skälig tid på sig för att betala sedan anfordran skett.

Konsumenten bör, om han har begärt en specificerad räk— ning inte vara skyldig att betala förrän räkningen har kommit honom till handa. Detta bör gälla såväl då viss tid har bestämts för betalningen som då denna skall ske vid anfordran.

En sådan ordning bör dock givetvis inte medföra att kon— sumenten får ett obehörigt uppskov med betalningen.

Skall betalning ske vid anfordran bör det, för att en begäran om specificerad räkning skall medföra det nämnda uppskovet med betalningen, krävas att denna begäran fram— ställs i samband med att anfordran sker. Har näringsidka- ren i sin anfordran, vilket torde vara det vanliga, an— gett en sista dag för betalning som ligger ett stycke framåt i tiden, bör det krävas att konsumenten begär en specificerad räkning i rimlig tid före den angivna för— fallodagen. Detsamma bör gälla om parterna har träffat avtal om en bestämd förfallodag. Det bör av lagen framgå att konsumenten sålunda, för att en begäran om specifi— cerad räkning skall få den verkan att han inte behöver betala förrän räkningen har kommit honom till handa, inte får dröja alltför länge med att framställa en sådan be— gäran. Några mera detaljerade regler om detta synes emel- lertid inte erforderliga. Det bör räcka att det som en förutsättning för den här diskuterade regelns tillämplig— het anges att konsumentens begäran om specificerad räk— ning skall ha framställts i tid.

Det bör understrykas att det nu sagda tar sikte endast på frågan huruvida konsumenten skall ha rätt att vänta med betalningen till dess att han har erhållit en specifice- rad räkning. Näringsidkarens skyldighet att efterkomma en begäran från konsumenten om specificerad räkning in— skränks däremot inte av den föreslagna bestämmelsen. Har en sådan begäran framställts, men för sent, är näringsid— karen alltså ändå skyldig att sända en specificerad räk— ning till konsumenten. Denne är dock för sin del i detta fall skyldig att betala innan han har fått räkningen.

4.18 Konsumentens dröjsmål 4.18.1 Allmänt

På samma sätt som angivits under avsnitt 4.17 är reglerna om konsumentens dröjsmål avsedda för sådana entreprenad— åtaganden som omfattas av 1 5 första stycket, punkt 5, i

lagen.

Den typ av avtal som omfattas av den av utredningen före- slagna lagen medför regelmässigt förpliktelser inte bara för näringsidkaren utan även för konsumenten. Denne skall givetvis först och främst betala priset, men han skall t.ex. även lämna den medverkan som kan ha avtalats eller som är en väsentlig förutsättning för att ett visst arbe— te skall kunna genomföras. Uppfyller konsumenten inte i rätt tid sådana förpliktelser, och beror det inte på nå— gon omständighet som näringsidkaren är ansvarig för, ut— gör det ett avtalsbrott på konsumentens sida. Avtalsbrot— tet har karaktären av dröjsmål.

Vid konsumentens dröjsmål har näringsidkaren enligt gäl— lande dispositiv rätt tillgång till olika befogenheter, beroende på vilken förpliktelse som dröjsmålet avser, på dröjsmålets betydelse för näringsidkaren och på den fak— tiska situation som föreligger när dröjsmålet aktualise— ras. Dessa befogenheter grundas f.n. på vad som kan fin— nas föreskrivet i avtalet, på allmänna kontraktsrättsliga regler eller analogier från närliggande rättsområden och i någon män på särskilda lagregler.

I samband med konsumenttjänstlagens tillkomst uttalades att det förelåg ett klart behov av att genom regler i lagen klarlägga det rättsläge som borde råda i fråga om näringsidkarens befogenheter m.m. vid dröjsmål på

konsumentens sida. För många näringsidkare borde det vara av värde att få en mera samlad lagreglering om vad som gäller när konsumenten inte uppfyller sina förpliktelser. En lagreglering på denna punkt ansågs också vara av väsentlig betydelse för konsumenterna eftersom bestämmel— serna om näringsidkarens befogenheter m.m. vid konsumen— tens dröjsmål borde vara tvingande till konsumentens för— mån, vilket innebär att det inte blir möjligt för när ringsidkaren att genom standardavtal eller individuella avtal föreskriva andra eller strängare påföljder än som följer av lagen. Efter mönster från konsumenttjänstlagen bör även i den nu föreslagna lagen tas in bestämmelser om konsumentens dröjsmål.

4.18.2 Rätt att inställa vidare arbete

En av de situationer som bör regleras i lagen är den då konsumenten inte betalar i rätt tid när betalningen helt eller delvis skall erläggas innan åtagandet har avslutats eller t.o.m. innan det har påbörjats. Om konsumenten i ett sådant fall inte betalar i rätt tid, torde näringsid— karen redan idag enligt allmänna kontraktsrättsliga reg— ler ha rätt att hålla inne sin prestation dvs. kunna vägra att påbörja åtagandet eller att fortsätta med dess utförande till dess att betalning sker. Denna befogen- het för näringsidkaren är i allmänhet fullt rimlig med hänsyn till att han annars skulle komma i en sämre situar tion än den som han enligt avtalet har betingat sig. La— gen bör därför innehålla en bestämmelse för de entrepre— nadåtaganden som omfattas av lagen om att näringsidkaren i den nu berörda situationen i princip har rätt att in— ställa arbetet så länge konsumentens betalningsdröjsmål

varar .

Rätten att inställa arbetet medför inte att avtalet mellan parterna upphör utan endast att näringsidkarens skyldighet att utföra åtagandet suspenderas. Detta

betyder bl.a. att näringsidkaren även i samband med att hans rätt att inställa arbetet aktualiseras bör vara skyldig att med tillbörlig omsorg ta till vara konsumen— tens intressen. Ett inställande av arbetet bör inte få medföra oacceptabla skaderisker för konsumenten, t.ex. genom att näringsidkaren avbryter ett arbete med läggning av ett tak på ett sådant sätt att en byggnad kommer att stå oskyddad mot regn eller genom att näringsidkaren vägrar att utföra en del av ett åtagande som är nödvändig för att förebygga fara för brand e.d. Näringsidkarens

' rätt att vid konsumentens betalningsdröjsmål inställa arbetet bör därför förses med den generella begränsningen att näringsidkaren likväl är skyldig att utföra sådant arbete som inte kan underlåtas utan risk för allvarlig skada för konsumenten. Eftersom det på byggnadsområdet kan tänkas bli fråga om ekonomiskt betydelsefullt arbete bör därvid en förutsättning vara att skyldigheten inte framstår som oskälig gentemot näringsidkaren. Denne bör därför inte vara skyldig att utföra sådant arbete som medför väsentlig kostnad eller olägenhet för honom.

För att näringsidkaren ska vara skyldig att trots konsur mentens betalningsdröjsmål utföra sådant arbete som nu har nämnts bör det emellertid fordras att näringsidkaren har påbörjat utförandet av sitt åtagande. Det kan näm— ligen inte gärna krävas, att en näringsidkare som har be— tingat sig förskottsbetalning — kanske just därför att han har anledning att tvivla på konsumentens betalnings— vilja eller betalningsförmåga — skall utföra något arbete över huvud taget åt konsumenten innan den avtalade för— skottsbetalningen har erlagts.

Ibland kan det vara en uttrycklig eller underförstådd förutsättning att konsumenten skall medverka vid utföran— det av ett åtagande på ett sätt som har betydelse för planläggningen av arbetet, prisberäkningen osv.

Konsumentens medverkan kan bestå i att han skall delta

i själva arbetet eller att han skall vidta åtgärder som underlättar arbetet. Om konsumenten då inte lämnar sin medverkan, kan det hindra näringsidkaren från att fort— sätta arbetet i överensstämmelse med avtalet. 1 en del fall kan konsumentens medverkan vara oundgänglig för att arbetet över huvud taget skall kunna utföras. Parterna kan t.ex. ha kommit överens om att konsumenten vid ett senare tillfälle skall välja material eller färg e.d.

Om konsumenten sålunda underlåter att lämna medverkan som är en väsentlig förutsättning för att åtagandet skall kunna utföras i överensstämmelse med avtalet, bör nä— ringsidkaren på i princip samma sätt som vid konsumen— tens betalningsdröjsmål vara berättigad att ställa in arbetet till dess att medverkan lämnas.

Om näringsidkaren i enlighet med de nu förordade bestäm— melserna ställer in arbetet i avvaktan på att konsumen— tens dröjsmål skall upphöra, kan detta åsamka närings— idkaren extra kostnader. Det kan t.ex. vara fråga om kostnader för att — utan att det utgör ett fullföljande av en del av åtagandet åstadkomma skydd för konsumen— tens egendom under den tid som arbetet inställs eller för en extra resa till byggplatsen. I princip bör konsumenten vara skyldig att ersätta näringsidkaren för sådana kost— nader. En särskild regel om detta bör tas in i lagen. Regeln får karaktären av en bestämmelse om skadestånds— skyldighet för konsumenten på grund av hans dröjsmål.

I konsumenttjänstlagen har från ersättningsskyldigheten på i princip motsvarande sätt som när det gäller närings— idkarens skadeståndsskyldighet på grund av dröjsmål gjorts undantag för det fallet att konsumenten kan visa att betalningsdröjsmålet eller dröjsmålet med att lämna

medverkan inte beror på försummelse på hans sida. Enligt utredningens mening får utrymmet för tillämpningen av denna undantagsregel anses vara begränsad när det gäller sådana avtal som omfattas av den nu aktuella lagen. Till den del fråga är om dröjsmål med betalningen bör fram— hållas att så gott som all småhusproduktion delvis finan— sieras genom statliga lån. Det föreligger då noggranna prognoser över kostnaderna för byggnationen och goda möj— ligheter att förutse behovet av medel till förfallande belopp. Det torde då inte föreligga några svårigheter att anpassa låneutbetalningarna till betalningstillfällena. Även för den begränsade del av småhusbyggnationen som sker utan statliga lån måste det enligt utredningens me— ning förutsättas att frågan om finansiering av förfallan— de belopp noga måste ha övervägts av konsumenten. Mot den angivna bakgrunden kan det enligt utredningens mening knappast tänkas i praktiken förekomma fall där betal— ningsdröjsmål inte skulle bero på försummelse. Utredning— en anser bl.a. därför att den nu aktuella lagen inte bör innehålla någon undantagsregel av denna typ.

4.18.3 Rätt att häva avtalet

Vid konsumentens dröjsmål med betalning eller med att lämna medverkan måste näringsidkaren, utöver rätten att inställa arbetet i avvaktan på att dröjsmålet upphör, ha möjlighet att avveckla entreprenadåtagandet genom häv—

ning.

En hävning från näringsidkarens sida bör endast kunna

avse en återstående del av åtagandet och alltså inte vad som eventuellt redan har utförts. Om hävning fick ske för en redan utförd del av åtagandet skulle det behövas reg— ler om en mera komplicerad uppgörelse mellan parterna be— träffande vad som har utförts. Det är i allmänhet inte

möjligt att till näringsidkaren återbära hans redan full—

gjorda prestation. Detta medför att konsumenten med hänsyn till att hävningen i de nu diskuterade fallen sker på grund av hans kontraktsbrott ändå vanligen skulle få åläggas skyldighet att betala för utfört arbete och använt material. Det är därför en enklare och mer ända— målsenlig lösning att bara tillåta hävning för en åter— stående del av åtagandet och i stället generellt ålägga konsumenten att betala för den redan utförda delen.

Enligt allmänna kontraktsrättsliga regler får hävning ske endast vid kontraktsbrott som är av väsentlig betydelse. Detta bör givetvis gälla som en förutsättning också för näringsidkarens rätt att häva ett avtal om ett åtagande på grund av att konsumenten har kommit i dröjsmål med betalning eller med att lämna medverkan. Därutöver bör emellertid krävas att konsumenten efter det att han har kommit i dröjsmål har fått en påminnelse från närings— idkaren om sin skyldighet att betala eller lämna med— verkan.

Det nu sagda avser den situationen att konsumenten redan har kommit i dröjsmål med betalning eller medverkan, s.k. fullbordat dröjsmål. Härutöver bör även behandlas den situationen att det på grund av omständigheterna finns starka skäl att anta att konsumenten kommer att göra sig skyldig till betalningsdröjsmål eller dröjsmål med att lämna medverkan av väsentlig betydelse för näringsidkar— en, s.k. anteciperat dröjsmål. Ett praktiskt fall är att näringsidkaren får kännedom om att konsumenten har hamnat i en sådan ekonomisk situation att han inte rimligen kan förväntas fullgöra sin betalningsskyldighet, i vart fall inte utan väsentligt dröjsmål. Det finns inte anledning att i ett sådant läge tvinga näringsidkaren att avvakta med hävning till dess att konsumenten faktiskt har kommit i dröjsmål med betalningen. Den föreslagna lagen bör där— för innehålla en bestämmelse som ger näringsidkaren rätt

att häva entreprenadåtagandet även vid anteciperat dröjs— mål med betalningen. En sådan bestämmelse bör uttryckli— gen avse också anteciperat dröjsmål med att lämna sådan medverkan som utgör en väsentlig förutsättning för åta— gandets utförande.

I lagen bör givetvis också regleras hur den ekonomiska uppgörelsen mellan parterna bör ske vid näringsidkarens hävning på grund av dröjsmål på konsumentens sida. Frågan är helt enkelt vilken ersättning näringsidkaren i sådana situationer bör ha rätt att erhålla från konsumenten.

I avsnitt 4.19 behandlar utredningen frågor om avbeställ- ning. Där kommer att framgå att utredningen anser att den nu föreslagna lagen bör ge konsumenten en i princip o— villkorlig möjlighet att mot en rimlig ersättning avbe— ställa entreprenadåtagande oberoende av vilka skäl som ligger bakom avbeställningen. Detta innebär att konsumen— ten kan avbeställa ett sådant åtagande om han inser att han inte kommer att kunna betala eller lämna medverkan i rätt tid. Det finns inte heller något som hindrar att konsumenten avbeställer sedan han har råkat i dröjsmål. Vid dröjsmål är det därför en öppen fråga vem av parterna som hinner först med sin åtgärd, näringsidkaren med häv— ning eller konsumenten med en avbeställning. Enligt ut— redningens mening bör ersättningen till näringsidkaren givetvis inte vara avhängig vem av parterna som sålunda först vidtar en åtgärd för att bryta förhållandet mellan dem. Det betyder att konsumentens ersättningsskyldighet gentemot näringsidkaren vid hävning bör regleras på i princip samma sätt som konsumentens ersättningsskyldighet vid avbeställning.

Regleringen av denna ersättningsskyldighet bör utformas efter mönster från motsvarande reglering i konsument— tjänstlagen. Först och främst bör konsumenten vara skyl— dig att betala näringsidkaren full ersättning för den del

av åtagandet som redan har utförts när hävningen sker, liksom för sådant arbete som måste utföras trots häv— ningen (t.ex. nödvändiga avslutningsarbeten). Denna er— sättningsskyldighet är motiverad med hänsyn till att re— sultatet av det arbete som har utförts och det material som har använts kommer konsumenten till godo. Ersättning— en för en utförd del av åtagandet bör omfatta även er— sättning för sådana förberedande åtgärder o.d. som natur— ligen måste anses ingå i det lämnade uppdraget, exempel— vis resande av ställningar. Dit hör även vad som kan kal— las för etableringskostnader, dvs. näringsidkarens kost— nader för att t.ex. transportera elverk och bodar till byggplatsen. Vidare bör ersättningen inkludera vinst som belöper på den del av åtagandet som har utförts och på avslutningsarbeten o.d. I den mån avtalet innehåller villkor om priset eller prisberäkningen, t.ex. fast pris för vissa utförda arbetsmoment eller en avtalad ersätt— ning per timme eller annan enhet, bör dessa betalnings— villkor gälla även vid beräkningen av den ersättning som vid hävning skall utgå för utfört arbete.

Dessa principer för beräkningen av ersättningen bör komma till uttryck genom en bestämmelse som anger att ersätt— ningen för utfört arbete skall motsvara det pris som skulle ha gällt, om avtalet hade avsett endast vad som har utförts.

Ersättningen bör emellertid inte omfatta hela den vinst som näringsidkaren skulle ha erhållit om avtalet hade fullföljts, dvs. ersättning för det positiva kontrakts— intresset. Genom hävningen kommer ju kapacitet att fri— göras hos näringsidkaren. Denna kan ibland utnyttjas till att skaffa näringsidkaren ersättningsinkomst i stället för vinsten på det arbete som måste inställas vid häv— ningen. Även om detta inte skulle bli fallet, finns det inte anledning att för konsumentförhållanden införa reg—

ler som innebär att näringsidkaren kan tillgodogöra sig en vinst enbart därför att ett avtal har ingåtts, dvs. utan att han behöver fullfölja den prestation som utgjort

förutsättningen för att tjäna in vinsten.

Det anförda innebär att konsumentens ersättningsskyldig—

het vanligen torde komma att bli begränsad till ersätt— ning för utfört arbete. I mera speciella situationer, exempelvis när avtalet avsett ett arbete av mindre van— ligt slag eller ett omfattande arbete, kan det emeller— tid tänkas att näringsidkaren skulle göra en förlust om han inte tillerkänns rätt till viss ytterligare ersätt— ning av konsumenten. Ett exempel är att näringsidkaren för det aktuella åtagandet har inköpt material av en så speciell beskaffenhet att man inte kan räkna med att han kan sälja det eller använda det i samband med andra upp- drag. Ett annat exempel är att näringsidkaren till följd av avtalet om det aktuella åtagandet har avböjt andra uppdrag, som han inte skulle ha hunnit med om avtalet hade fullföljts, och på grund därav går miste om inkomst under någon tid efter hävningen till dess han får nya uppdrag. Självfallet bör näringsidkaren normalt inte be— höva finna sig i att göra förluster av detta slag, vilka beror på att han har inrättat sitt handlande i rimlig

förlitan på att ett träffat avtal skall fullföljas.

I enlighet med det nu sagda bör konsumenten vid hävning på grund av dröjsmål på dennes sida i princip också vara skyldig att ersätta näringsidkaren för eventuella för— luster som uppkommer för denne på grund av att han har inrättat sig efter det träffade avtalet.

4.19. Avbeställning 4.19.1 Allmänt

Avbeställning kan beskrivas som en rätt att häva ett avtal utan att fel eller dröjsmål behöver föreligga.

Regler om avbeställning saknas såväl i jordabalken som i den köprättsliga lagstiftningen. I samband med reforme— ringen av den köprättsliga lagstiftningen har frågan om en rätt till avbeställning aktualiserats. Köplagsutred— ningen har föreslagit att en regel om avbeställning in— förs vid tillverkningsavtal. Enligt den regeln skulle köparen få kräva att tillverkningen ställs in om intet eller endast en mindre del av tillverkningen har utförts och det kan ske utan väsentlig olägenhet för säljaren. Köparen skall då ersätta säljaren för kostnader, ute— bliven vinst och annan förlust.

Konsumentköpsutredningen har gått längre och föreslagit att köparen bör ges en generell rätt att avbeställa vid konsumentköp. Avbeställning måste ske innan godset av— lämnats eller eljest hålls tillgängligt för köparen. Vid avbeställning har säljaren i princip rätt till ersättning för särskilda kostnader och för sin förlust i övrigt p.g.a. avbeställningen. Säljaren har också rätt att för- behålla sig en på förhand bestämd ersättning vid avbe— ställning (avbeställningsavgift).

Även i det förslag till köplag som numera avgivits av den nordiska arbetsgruppen för köplagstiftning finns regler om avbeställning vid tillverkningsavtal. Enligt dessa får säljaren inte fortsätta en tillverkning av en vara efter köparens avbeställning om det inte är så att ett avbrott

av tillverkningen skulle medföra en väsentlig olägenhet för säljaren. Vid avbeställning kan säljaren ha rätt till

skadestånd.

På tjänsteområdet har genom konsumenttjänstlagen införts regler om avbeställning. De avser sådana situationer där avbeställningen sker innan en tjänst har slutförts. När ringsidkaren har vid en sådan avbeställning rätt till er— sättning för utfört arbete och arbete som måste utföras trots avbeställningen. Ersättning skall också utgå för de förluster näringsidkaren gör p.g.a. att han har inrättat sig efter uppdraget, utom när konsumentens syfte med tjänsten har förfelats av vissa skäl som konsumenten inte kan lastas för. lagen ger näringsidkaren utrymme att på förhand förbehålla sig en avbeställningsavgift.

4.19.2. Avbeställning vid småhusförvärv

När det gäller frågan huruvida regler om avbeställning bör finnas i en lag om konsumenters förvärv av småhus bör enligt utredningens mening till en början beaktas att regler av denna typ förekommer i de standardavtal som allmänt tillämpas vid sådana förvärv. Sålunda finns i Allmänna bestämmelser för småhusentreprenader där enskild konsument är köpare (ABS 80) bestämmelser om hävning i den typ av situationer som nu är aktuell, dvs. utan att fel eller dröjsmål föreligger. Av ABS 80 framgår (6 kap. 1 5 punkt 3) att köparen eller dennes rättsägare får häva kontraktet om köparen eller dennes make avlider, eller då någon av dem drabbas av långvarig och allvarlig sjukdom, om förutsättningarna för kontraktets fullgörande därige— nom väsentligt rubbas. Sådan hävning får enligt 6 kap. 5 © inte ske senare än tillträdesdagen och skall enligt 6 kap. 4 5 föranleda en ekonomisk reglering mellan par— terna. Hur denna reglering skall ske framgår inte av

ABS 80 på annat sätt än att där anges att ersättning i förekommande fall skall utgå för skada som orsakats genom vårdslöshet eller försummelse.

I de två till ABS 80 hörande kontraktsformulären avseende grupphusbebyggelse finns även, i 2 9, en regel som ger köparen rätt att begära att köpet skall återgå. En sådan rätt kan köparen ha i situationer då en preliminärt be— räknad köpeskilling på visst sätt höjts med mer än fem procent. Om säljaren har underrättat köparen om kostnads— ökningen före tillträdet skall en begäran om återgång av köpet framställas innan tillträde sker. I annat fall skall en sådan begäran framställas senast vid den tid— punkt då den slutliga köpeskillingen förfaller till be— talning.

Någon motsvarande regel om rätt till återgång av köpet vid prisökningar finns inte i det till ABS 80 hörande kontraktsformuläret avseende styckebyggda småhus. Där finns emellertid i 8 Ö regler om hävning. När det gäller köparens rätt att häva kontraktet framgår först att den ovan nämnda bestämmelsen i 6 kap. 1 5 punkt 3 i ABS 80 om hävning vid personlig force majeure inte är tillämplig sedan avrop inkommit eller arbetena eljest igångsatts på fabrik eller byggplats. Köparen får emellertid avbeställa kontraktet även i ett sådant fall om han ersätter sälja— ren för uppkomna kostnader. Vidare framgår av reglerna i 8 5 att såväl köpare som säljare får häva kontraktet om ansökan om byggnadslov eller statliga lån har avsla— gits.Åtminstone för köparens del måste en sådan hävning ske senast en viss, avtalad tidpunkt och innan han begärt påbörjande av arbetena. Om avslaget inte beror på åtgärd eller underlåtenhet från säljarens sida har denne vid sådan hävning rätt till ersättning med en procent av den preliminära köpeskillingen.

Även i Sveriges trähusfabrikers riksförbunds allmänna leveransbestämmelser finns en klausul om avbeställning. Vid långvarig allvarlig sjukdom, dödsfall inom köparens familj eller upplösning av äktenskap som väsentligt för— ändrar förutsättningarna för avtalets ingående får köpar ren innan leveransen påbörjats avbeställa köpet utan annan kostnad änerlagd handpenning. Detsamma gäller vid avslag på ansökan om byggnadslov eller om statliga lån. Handpenningen uppgår till 5 000 kronor i fråga om bo— stadshus för permanent boende och till 1 000 kronor för fritidshus.

Av det nu anförda framgår att frågan om avbeställning har uppmärksammats av de på småhusområdet verksamma parterna, och att de avtalsvägen sökt lösa de problem som kan upp— komma i sammanhanget.

Vidare bör beaktas de skäl som anförts som motiv till de regler om avbeställning som behandlats i avsnitt 4.19.1. Det är främst i två typer av situationer en konsument torde önska avbeställa ett småhusförvärv. Den ena är när det träffade avtalet har varit mindre välbetänkt. Det kan t.ex. innebära en alltför stor påfrestning på hans ekono— mi. Den andra är när förhållandena har ändrats på ett sätt som konsumenten inte förutsåg när han träffade avtar let. Det kan vara t.ex. ändrade familjeförhållanden, sjukdom, arbetslöshet eller oväntade större utgifter. För konsumenten är det givetvis en fördel att i dessa typer av situationer kunna dra sig ur ett träffat avtal. Men det är numera inte dessa synpunkter som är avgörande vid diskussionen om en avbeställningsrätt för köpare. I stället åberopas framför allt samhällsekonomiska hänsyn. Det anses innebära en från samhällets synpunkt olycklig förstöring av ekonomiska värden, om en näringsidkare kan

tilltvinga sig en rätt att fullfölja ett avtal som mot— parten inte längre kan dra nytta av eller i vart fall inte längre vill ha fullföljt. Denna typ av överväganden gör sig framför allt gällande vid tillverkningsavtal. En avbeställning kan i sådana fall leda till att onödiga kostnader inte behöver uppkomma. Men även vid andra typer av avtal kan samma synsätt anläggas. Som ett exempel kan nämnas att en avbeställning kan innebära att en onödig transportkostnad kan inbesparas.

Synpunkter av det slag som ovan berörts gör sig i viss utsträckning gällande även på området för småhusförvärv. Redan har framgått att parterna på området också har be— aktat detta vid utformningen av standardvillkor. Enligt utredningens mening bör därför i den nu föreslagna lagen tas in regler om avbeställning efter mönster från kon— sumenttjänstlagen, som ju omfattar reparationer av bygg— nader samt om— och tillbyggnadsarbete. Därtill kommer att det under ett arbetes gång kan visa sig att ett åta— gande inte är ändamålsenligt för konsumenten eller att det blir betydligt dyrare än beräknat. Näringsidkaren skall i sådana fall enligt den föreslagna lagen vara skyldig att ta kontakt med konsumenten och begära dennes anvisningar. Denna skyldighet skulle naturligtvis vara av föga värde för konsumenten, om denne likväl inte hade möjlighet att återkalla uppdraget genom en avbeställ—

ning.

4.19.5 Avtal som omfattas av reglerna om avbeställning

Av föregående avsnitt har framgått att avbeställningsrätt främst har ansetts motiverad vid tillverkningsavtal eller eljest när avbeställningen medför kostnadsbesparingar, t.ex. transportkostnader. Några sådana besparingar torde

emellertid inte stå att vinna vid avbeställning när avtalet gäller förvärv av ett färdigt hus. Utredningen anser heller inte att avbeställning kan komma i fråga vid förvärv av redan färdiga hus. När det gäller sådana för— värv som avses i 1 9 första stycket punkt 5, dvs. entre— prenadavtal, liksom även vid avtal om försäljning av mon— teringsfärdiga hus kan frågan bedömas annorlunda. I sår dana fall kan en avbeställning innebära kostnadsbespa— ringar. Nämnas kan också att sådana entreprenadåtaganden som här avses visar klar släktskap med sådana tjänster som omfattas av reglerna i konsumenttjänstlagen där reg- ler om avbeställning finns. En möjlighet till avbeställ— ning i entreprenadfallen torde heller inte medföra några oöverstigliga problem som inte kan lösas genom regler om en ekonomisk uppgörelse mellan parterna. I vissa situa— tioner skulle dock mer beaktansvärda problem kunna tänkas uppkomma vid en avbeställning. Utredningen tänker då på situationen där avbeställning sker av entreprenadåtagande rörande ett sammanbyggt grupphus, dvs. ett radhus eller ett parhus, och konsumenten äger eller eljest disponerar tomtmarken till följd av avtal med annan än näringsidkar— en. I sådana situationer skulle konsumenten kunna tänkas besluta sig för att använda tomtmarken för en annan typ av byggnation än som tidigare avsetts, eller att inte utnyttja tomtmarken alls. Resultatet av sådana beslut skulle kunna medföra egendomliga konsekvenser. Här räcker att som exempel nämna att ett hus mitt i en radhuslänga

skulle kunna saknas.

Betydelsen av de problem som alltså kan uppkomma i det nu behandlade specialfallet bör visserligen inte överdrivas. Det bör uppmärksammas att situationen skulle kunna uppstå redan enligt nu tillämpade standardvillkor i ABS 80. Det kan dock konstateras at så inte är fallet i praktiken. I förekommande fall torde situationen t.ex. utvecklas så att tomtmarken övergår till någon annan som också övertar

entreprenadavtalet. Detta torde inte vara något märkligt i den omfattande och invecklade verksamhet som exploa— teringen av ett grupphusområde normalt innebär. Men att i lag föreskriva att vid avbeställning av ett entreprenad— kontrakt även ett avtal med tredje man skall återgå, eller eventuellt överföras på den näringsidkare som utför entreprenaden, låter sig knappast göras. Enligt utred— ningens mening bör problemet lösas efter mönster från den köprättsliga lagstiftningen. Enligt det förslag till svensk köplag som den nordiska arbetsgruppen för köplag— stiftning avgivit behöver säljaren efter avbeställning inte avbryta tillverkningen om detta bl.a. skulle medföra en väsentlig olägenhet för honom. Och enligt utredningens mening torde vid avbeställning av ett hus i en samman— byggd grupphusbebyggelse sådana väsentliga olägenheter ofta få anses uppkomma för näringsidkaren.

Det anförda leder utredningen till att i lagen bör tas in regler om avbeställning för sådana entreprenadåtaganden som avses i 1 & första stycket punkt 3 i lagen och för avtal om försäljning av monteringsfärdiga hus (1 5 första stycket punkt 4). Reglerna bör dock utformas så att un— dantag görs för sammanbyggda grupphus om avbeställningen skulle medföra väsentlig olägenhet för näringsidkaren. Det kan tilläggas att sådana situationer i praktiken ofta kan lösas genom att såväl tomtmarken som entreprenadavta— let överlåts vidare till någon i kommunens eller berörd banks tomtkö.

4.19.4 Den ekonomiska uppgörelsen vid avbeställning

Näringsidkarens intresse av avtalet torde i helt övervä— gande grad praktiskt taget alltid vara av uteslutande ekonomisk natur. Detta intresse bör givetvis kunna till— godoses genom regler om en ekonomisk uppgörelse mellan parterna i stället för att avtalet fullföljs. Den cen—

trala frågan vid avbeställning är alltså vad som bör gälla beträffande den ekonomiska uppgörelsen mellan parterna. Konsumenten måste kunna frigöra sig från av- talet på rimliga ekonomiska villkor. Samtidigt måste givetvis skälig hänsyn tas till näringsidkarens befogade intresse av att inte drabbas av förluster till följd av en avbeställning. Det gäller alltså att söka nå en god— tagbar avvägning mellan parternas olika ekonomiska in—

tressen.

Redan i samband med behandlingen av frågan om näringsid- karens rätt att häva avtalet har framhållits att reglerna om konsumentens ersättningsskyldighet bör utformas på samma sätt vid avbeställning som vid näringsidkarens häv— ning. Här får därför hänvisas till vad som i avsnitt 4.18.3 har anförts om konsumentens ersättningsskyldig— het.

Här bör emellertid framhållas att en följd av ersätt— ningsreglerna torde vara att avbeställning framförallt kan vara av intresse i entreprenadåtagandets inlednings— skede. Då har näringsidkaren ännu inte hunnit lägga ned så mycket arbete på åtagandet. Konsumenten kan då förvän— tas till rimliga kostnader kunna komma ifrån avtalet. Men ju längre arbetet framskrider kommer givetvis kostnaderna att öka. En gräns finns där dessa kostnader för konsumen— ten framstår som alltför höga i jämförelse med kostnaden för att låta näringsidkaren slutföra åtagandet. I vissa fall kan konsumenten bli skyldig att trots avbeställning— en betala lika mycket som om åtagandet hade utförts. Då kommer självfallet konsumenten inte att avbeställa åta— gandet. Detta torde innebära en tillräcklig spärr för att konsumentens möjlighet att avbeställa ett entrepre— nadåtagande inte kommer att missbrukas till förfång för

näringsidkaren.

Härefter återstår att behandla frågan i vad mån de för— ordade reglerna om konsumentens ersättningsskyldighet

vid avbeställning bör vara tvingande till konsumentens förmån.

I åtskilliga fall kan det naturligtvis medföra besvär och kostnader att bestämma storleken av den ersättning som konsumenten enligt de föreslagna reglerna skall betala till näringsidkaren. Det framstår därför som önskvärt att parterna på förhand kan avtala om en standardiserad er— sättning som konsumenten skall betala om han önskar avbe— ställa ett åtagande. För konsumenten kan det vara en för— del att i förväg veta vad en avbeställning kostar honom. Och för näringsidkaren kan ett avtal om en på förhand bestämd avbeställningsersättning framför allt spara in administrativt arbete och kostnader. Vidare är det från allmänna, samhälleliga synpunkter alltid en fördel om parterna kan reglera sina mellanhavanden så att tvister

undviks.

Det bör därför öppnas en viss möjlighet för parterna att på förhand träffa avtal om storleken av den ersättning som konsumenten skall utge till näringsidkaren vid avbe— ställning. Det kan emellertid inte komma i fråga att med— ge total avtalsfrihet. Fördelarna för konsumenten att mot en rimlig ersättning kunna avbeställa ett åtagande skulle då kunna omintetgöras. För att ett avtal om konsumentens ersättningsskyldighet vid avbeställning skall kunna göras gällande mot denne bör avtalet i princip framstå som en standardiserad tillämpning av de tidigare förordade reg— lerna och inte innefatta några principiella eller annars påfallande avvikelser från dessa till konsumentens nack— del. Detta bör i lagen komma till uttryck genom en be— stämmelse om att näringsidkaren får förbehålla sig en på förhand bestämd ersättning, om den är skälig med hänsyn till vad som vid en avbeställning normalt kan

antas tillkomma en näringsidkare som ersättning enligt

lagens regler. 4.20 Den lagtekniska lösningen

Som redan har framgått reglerar den nyligen antagna kon— sumenttjänstlagen reglerar förhållanden vid reparationer samt om— och tillbyggnader av hus. Någon avgörande skill— nad mellan denna typ av arbeten och sådana arbeten som behöver utföras i samband med att ett nytt småhus uppförs föreligger inte. Det har därför framstått som naturligt för utredningen att följa det mönster för regleringen som uppställs i konsumenttjänstlagen.

Den angivna utgångspunkten har inneburit att många av reglerna i konsumenttjänstlagen har kunnat föras över till den nu föreslagna lagen utan att några större för- ändringar har behövt göras. I vissa fall har emellertid de särskilda förhållandena på området för småhusförvärv motiverat att från konsumenttjänstlagen avvikande bestäm— melser har införts i lagen. Den nu föreslagna lagen inne— håller också regler om företeelser som över huvudtaget inte har reglerats i konsumenttjänstlagen. Som ett exem— pel på detta kan pekas på reglerna om besiktning.

I de fall konsumenttjänstlagens regler har förts över till den nya lagen, eller då de mycket starkt har på— verkat utformningen av motsvarande regler i den nya lagen, har utredningen övervägt hur frågan om lagmotiven bör behandlas. Det som utredningen då främst har övervägt har varit två alternativ för att redovisa motiven till de föreslagna reglerna. Enligt det ena alternativet skulle i betänkandet endast hänvisas till motsvarande ställe i propositionen rörande konsumenttjänstlagen. Detta skulle

naturligtvis endast ske beträffande den del av regle— ringen som överensstämde med konsumenttjänstlagen. Då skulle motiven i betänkandet endast omfatta sådant som var specifikt för förvärv av nya småhus. Enligt det andra alternativet skulle i betänkandet redovisas de huvudsak— liga motiven till reglerna och då alltså även sådant som också framgår av propositionen rörande konsumenttjänst-

lag.

Utredningen har slutligen valt att redovisa motiven till den föreslagna lagen enligt en kombination av de båda nämnda alternativen. När det gäller den allmänna motive— ringen till lagförslaget har denna redovisats i sin hel— het. I den mån regleringen i lagförslaget överensstämmer med regleringen i konsumenttjänstlagen har självfallet motivtext till den lagen använts även i betänkandet. I sådana delar finns alltså stora överensstämmelser i konsumenttjänstlagens proposition och detta betänkande. När så har varit påkallat med hänsyn till de särskilda förhållandena på området för småhusförvärv har givetvis tillägg och andra förändringar gjorts i texten. När det gäller specialmotiveringen har utredningen för att i någon mån söka begränsa betänkandets omfång valt att till viss del hänvisa till specialmotiveringen till konsument— tjänstlagen. När regleringen i lagförslaget utformats annorlunda än motsvarande reglering i konsumenttjänst— lagen, och när de speciella förhållandena på området för småhusförvärv eljest påkallat det, har dock specialmoti— veringen till den aktuella bestämmelsen redovisats i sin helhet. Även i sådana fall har givetvis motivtexten till konsumenttjänstlagen använts i stor utsträckning. I de fall förslaget innehåller regler som inte har någon motsvarighet i konsumenttjänstlagen redovisar betänkandet givetvis specialmotiveringen i vanlig ordning.

4.21 Försäkringsskydd

I avsnitt 3.3.2 har lämnats en redogörelse för det system för konsumentskydd som kallas Småhus 80. Detta konsument- skydd är numera infört som villkor för statligt bostads— lån till gruppbyggda småhus som uppförs för försäljning eller som skall upplåtas med bostadsrätt. I praktiken innebär detta att såg gott som alla gruppbyggda småhus omfattas av detta skyddssystem.

Utöver särskild kontroll under byggnadstiden och besikt— ning innebär Småhus 80 att det lämnas dels en produk— tionsgaranti och dels en ansvarsutfästelse som gäller väsentliga fel och brister som uppkommer under tiden fr.o.m. garantitidens utgång t.o.m. tio år från slut—

besiktningen.

Produktionsgarantin är en säkerhet för att byggföretagets åtaganden enligt entreprenadkontraktet fullgörs, dvs. att huset färdigställs och att byggföretagets förpliktelser under garantitiden klaras av.

Ansvarsutfästelsen ger, med vissa begränsningar, ett eko— nomiskt skydd mot väsentliga fel och brister i huset fr.o.m. garantitidens utgång t.o.m. tio år från slutbe— siktningen.

Inom utredningen har det övervägts att i lagen införa regler om ett motsvarande skyddssystem för alla typer av småhusförvärv som omfattas av lagen. Tanken har då varit att näringsidkare som omfattas av lagen skulle vara skyl— diga att teckna försäkring för sina åligganden enligt lagen. För att inte i onödan begränsa näringsidkarnas möjlighet att teckna sådan försäkring torde i princip alla försäkringsbolag böra ges tillfälle att träffa avtal om försäkring av denna typ. Ett ytterligare krav torde

vara att alla seriöst arbetande näringsidkare skall ha möjlighet att teckna sådan försäkring oavsett var i lan— det de bedriver sin verksamhet. En sådan ordning skulle innebära en rad fördelar ur konsumentskyddssynpunkt.

Förekomsten av en produktionsgaranti innebär i praktiken en försäkring mot byggföretagets insolvens. Även om bygg— företaget skulle komma på obestånd, eller av annan an— ledning inte kan fullgöra sitt åtagande, kommer huset att färdigställas och företagets garantiåtaganden att uppfyl— las. För det svarar den som lämnat produktionsgarantin, dvs. ett försäkringsbolag eller ett särskilt garantibo—

lag.

Förekomsten av en ansvarsutfästelse rörande väsentliga fel och brister innebär att det i sådana sammanhang alltid finns ekonomiska resurser att avhjälpa fel och brister.

En ordning med produktionsgaranti och ansvarsutfästelse medför givetvis att de försäkringsgivare eller andra företag som lämnar sådana förbindelser får ett starkt intresse av att minska risken för att de skall behöva träda in och klara upp situationen. Minska risken kan de göra genom att tillse dels att det är seriöst arbetande byggnadsföretag som utför arbetet, dels att kontroller utförs under byggnadstiden och att besiktning av det färdiga huset äger rum. Detta intresse kan därför förvän- tas leda till att förekomsten av väsentliga fel och bris— ter i småhusproduktionen kommer att minska. För konsumen— ten har det givetvis betydelse ur risken för allvarligare fel i huset minskar. Även ur samhällets synpunkt har det betydelse att småhusproduktionen ger upphov till goda bostäder.

Fördelarna med ett konsumentskydd av den typ Småhus 80 utgör har av utredningen bedömts vara så stora att det närmare borde undersökas om ett sådant skydd skulle kunna införas som ett obligatorium i lagen. Utredningen har därför varit i kontakt med det bolag som har erfarenhet av småhusgaranti, AB Bostadsgaranti, och för det försäk— ringskonsortium, bestående av försäkringsbolagen Skandia och Trygg—Hansa, i vilket bolagets ansvarsutfästelse är försäkrad. Utredningen har även varit i kontakt med för— säkringsbolaget Folksam, i vilket ansvarasutfästelsen inom den bostadskooperativa sektorn är försäkrad. Vidare har ytterligare ett antal försäkringsbolag beretts till— fälle att lämna synpunkter i frågan. Därvid har följande framkommit.

Praktiska erfarenheter av småhusgaranti finns i princip endast hos de ovan namngivna försäkringsbolagen och AB Bostadsgaranti. Erfarenheterna är begränsade till grupp- byggda småhus. Försäkringsbranschen i allmänhet saknar alltså kunskaper på området. Och när det gäller stycke— byggda småhus finns det överhuvudtaget inte några prak— tiska erfarenheter.

I detta sammanhang bör också uppmärksammas att ett skydd av typ Småhus 80 innebär ett slags kreditförsäkring. Det är endast ett fåtal företag som har tillstånd att lämna sådan försäkring. Kreditförsäkring har sedan länge an— setts vara en särskilt riskfylld typ av försäkring. Det kan därför inte tas för givet att försäkringsbolagen generellt skulle få koncession för sådan försäkring. En stor del av försäkringsbranschen skulle alltså kunna få problem i koncessionshänseende att meddela försäkring av den typ som här är aktuell. Här bör också uppmärksammas det förhållandet att AB Bostadsgaranti enligt avtalet mellan bolagets ägare, dvs. staten och Svenska Byggnads- entreprenörföreningen, endast kan lämna småhusgaranti i

de fall en och samma näringsidkare ansvarar gentemot kon— sumenten för såväl projektering som utförande av hela ob— jektet. En utökning av verksamhetsområdet förutsätter att ägarna är eniga om ändringen. Diskussioner därom har förts men någon sådan enighet har hittills inte kunnat uppnås-

Förutom de problem av mer administrativ art som ett för— säkringsobligatorium enligt det ovanstående skulle kunna medföra finns det emellertid andra omständigheter som också måste beaktas i sammanhanget. En sådan omständighet avser försäkringsbolagens hanteringsmässiga problem i samband med en försäkring av den typ som nu är aktuell. Försäkringsbolagen har förklarat att det är nödvändigt att begränsa försäkringsplikten till sådana fall där kon— sumenten har endast en, eller möjligen två, näringsidkare som motpart. Det blir annars för många inblandade parter . för försäkringsbolagen att till rimliga kostnader ha kon— troll över. En begränsning av försäkringsskyldigheten till sådana fall där konsumenten har endast en eller två motparter ter sig emellertid knappast förenlig med lag— stiftningens syfte. Det är nämligen inte alls ovanligt att konsumenten har flera motparter än två. Detta är snarare regel i den relativt stora andel av småhusför— värven som sker i form av nybyggnad i egen regi med ett antal entreprenörer inblandade.

En annan omständighet att beakta i sammanhanget är att det från försäkringsbolagens sida har framhållits att det av kostnadsskäl är nödvändigt att begränsa försäk— ringsåtagandets omfattning. Det som då främst har fram— förts som skäl för en begränsning har varit att hante— ringskostnaden hos försäkringsbolagen av ett skadeärende är så stor att det ter sig orimligt att varje litet smår fel skulle kunna föranleda krav på ersättning. En sådan ordning skulle medföra orimligt höga försäkringspremier.

Från försäkringsbolagens sida har därför framförts krav på begränsningar dels i form av självrisk, dels till er— sättningsrätt endast vid väsentliga fel i vitala delar

av huset. Hur sådana begränsningar skall göras är en kom— plicerad fråga. Som ett exempel kan pekas på frågan om vad som är att anse som vitala delar i ett småhus. Utred— ningen har anlitat en teknisk konsult som yttrat sig i frågan om vilka delar av ett småhus som borde vara omfat— tade av ett försäkringsskydd. Trots detta kvarstår emel— lertid svårigheter att närmare ange hur en begränsning till vitala delar skall göras.

Försäkringsbolagen har också framfört att försäkrings— skyddet bör begränsas till sådana fall där näringsidka— rens åtaganden inte fullgörs på grund av att denne för— satts i konkurs. En sådan begränsning skulle innebära

att konsumenten saknade försäkringsskydd i sådana situar tioner där näringsidkaren av andra skäl inte fullgör sina åtaganden.

Av det anförda framgår att ett obligatoriskt försäkrings— skydd för konsumenter vid småhusförvärv enligt utredning— ens uppfattning skulle vara av stort värde för konsumen— ten, och sannolikt även leda till förbättringar i småhus— produktionen. Men det framgår också att ett sådant obli— gatorium skulle medföra en rad problem av olika slag. Från försäkringsbranschen har framhållits att försäkring— en för att bli hanterlig måste förses med omfattande be— gränsningar och att inslaget av kreditförsäkring medför koncessionsproblem för många försäkringsbolag. Det har också framkommit att kunnande på området i princip endast finns hos AB Bostadsgaranti och de försäkringsbolag som i dag svarar för det redan nämnda konsumentskyddet av typ Småhus 80, nämligen Skandia, Trygg—Hansa och Folksam. Och när det gäller AB Bostadsgaranti föreligger hinder för bolaget att utsträcka sitt verksamhetsområde så länge

bolagets ägare inte kan enas om det. Enligt utredningens mening visar detta att frågan om en obligatorisk försäk— ringsplikt för de näringsidkare som omfattas av den före— slagna lagen inte ännu är mogen för avgörande. Utredning— en vill emellertid framhålla värdet av ett sådant skydd som här behandlats, och peka på önskvärdheten av att det även i fortsättningen bör finnas möjlighet för konsumen— ter att få ett skydd av typen Småhus 80, oavsett om för- värvet avser gruppbyggda eller styckebyggda småhus.

4.22 Ekonomiska effekter

Den föreslagna lagen innehåller ett komplext regelsystem för alla olika typer av förvärv av nya småhus. Att när— mare analysera de olika reglernas ekonomiska effekter låter sig knappast göras. Men här bör uppmärksammas att den ordning för småhusförvärv som lagförslaget innebär faktiskt till stora delar tillämpas redan i dag. Den stora skillnaden mellan dagens situation och den som lag— förslaget medför är att denna ordning för småhusförvärv inte längre ytterst kommer att grunda sig på parternas avtal och allmänna standardvillkor utan på tvingande civilrättsliga regler som alltså inte får frångås till nackdel för konsumenten. Detta är i sig en omständighet som enligt utredningens mening talar mot att lagförslaget skulle medföra någon mer beaktansvärd kostnadsökning för parterna eller samhället. Det finns emellertid ytterli— gare omständigheter som styrker denna uppfattning.

Inledningsvis kan dock konstateras att det skydd av typ— en Småhus 80 som redan finns på marknaden och som är obligatoriskt för att erhålla statliga lån vid grupphus— bebyggelse beräknas medföra en kostnad på ca 10 000 kr. De i detta skyddssystem ingående besiktningarna kostar ca 1 600 kr/st. I det systemet ingår även ett skydd för när ringsidkarens obestånd. Någon motsvarighet till detta

skydd finns inte i lagförslaget. Detta innebär en minsk— ning i belastningen i kostnadshänseende för lagförslaget jämfört med Småhus 80. Det bör givetvis beaktas vid en bedömning av lagförslagets ekonomiska effekter.

Lagförslagets krav på fackmässighet och på att besiktning skall ske av hus för permanent boende kan, i förening med reglerna om att näringsidkaren i princip skall avhjälpa fel som upptäcks vid besiktning, givetvis leda till kost— nader för näringsidkaren. Förutom besiktningskostnader, som kan förväntas motsvara vad som ovan angivits gälla för Småhus 80, avser utredningen närmast kostnader som uppkommer vid fel i huset och i viss mån vid näringsidka— rens dröjsmål. Framför allt avses kostnader som kan upp— komma på grund av skyldigheten att avhjälpa fel eller att utge skadestånd. Som redan framgått är emellertid nä— ringsidkaren i praktiken redan nu skyldig att avhjälpa sådana fel som upptäcks vid besiktning. Det är därför främst när det gäller skadestånd som risken för ökade kostnader för näringsidkaren gör sig gällande. Och då bör uppmärksammas lagförslagets utrymme för parterna att träffa avtal som begränsar konsumentens rätt när fel föreligger.

Särskilt bör därvid beaktas att parterna kan träffa avtal om att skadestånd eller annan ersättning inte skall komma i fråga när fel som upptäckts vid besiktning avhjälps av näringsidkaren. För andra fel har parterna dessutom möj— lighet att träffa avtal om självrisk för konsumentens del. De friskrivningsmöjligheter som näringsidkaren här— igenom har innebär givetvis att risken för att lagförsla— gets regler skall leda till alltför stor kostnadsbelast— ning för näringsidkarnas del trots allt får anses begrän— sad.

Det får inte heller glömmas bort att syftet med lagför— slagets reglering är att skapa förutsättningar för en bättre bostadsproduktion på småhusområdet. Utredningen har också upplyste om att erfarenheterna av det likartade skyddssystemet Småhus 80 pekar på att den produktion som omfattas av systemet faktiskt uppvisar fel i minskad ut— sträckning.

För det allmännas del torde lagförslaget inte medföra några ökade kostnader. Däremot bör i sammanhanget beaktas det positiva värdet av de förbättringar i bostadsproduk— tionen som lagförslaget kan förväntas leda till.

Sammanfattningsvis innebär det anförda att utredningen inte finner skäl att frångå den inledningsvis redovisade bedömningen att lagförslaget inte kan förväntas leda till några mer beaktansvärda kostnadsökningar för parterna eller samhället i övrigt.

4.23 Följdändringar i jordabalken

Den nu föreslagna lagen avses omfatta förvärv av färdiga småhus, avtal om att på entreprenad uppföra ett sådant hus samt köp av monteringsfärdigt hus. Jordabalken saknar regler om förvärv av sådan lös egendom som monteringsfär— diga hus utgör och om entreprenader. I dessa typer av fall föreligger alltså ingen risk för att reglerna i lags förslaget kolliderar med jordabalkens regler.

Annorlunda förhåller det sig vid förvärv av färdiga hus. Jordabalken innehåller i 4 kap. regler om köp, byte och gåva av fast egendom. Dessa regler är nu giltiga även vid förvärv av småhus. I den mån ett sådant förvärv omfattar fast egendom finns alltså tillämpliga regler såväl i jordabalken som i lagförslaget. Om reglerna avser olika frågor föreligger emellertid inte något kollisionspro—

blem. Och så är fallet beträffande flertalet av de aktu— ella reglerna i jordabalken. Men några av reglerna om säljarens och köparens rättigheter och förpliktelser avser samma frågor som regleras i lagförslaget. Det gäl— ler säljarens ansvar dels för skada och försämring enligt 4 kap. 11 och 12 95 jordabalken dels för avvikelser från vad som kan anses utfäst eller från vad köparen eljest med hänsyn till omständigheterna haft anledning räkna med enligt 4 kap. 19 å jordabalken. När det gäller upplåtelse av tomträtt kan kollisionsproblem komma att uppstå i sam— band med de särskilda påföljdsreglerna i 13 kap. 8 &, första meningen, jordabalken.

Allmänt sett gäller att de problem som kan uppstå vid kollision mellan olika regelsystem löses genom att reg— lerna i speciallag tar över reglerna i allmän lagstift— ning. I förhållandet mellan jordabalken och den nu före- slagna lagen är lagförslaget att betrakta som speciallag medan jordabalkens regler är av mer allmän karaktär. I överensstämmelse med den nämnda allmänna principen går alltså lagförslagets regler före regleringen i jordabal— ken. Enligt utredningens mening bör detta i klarhetens intresse komma till uttryck genom att i jordabalken görs tillägg som erinrar om att den föreslagna lagen innehål— ler särskilda bestämmelser om vissa förvärv av nya bo— stadshus.

SPECIALMOTIVERING

Inledande bestämmelser

1 5

Denna lag gäller avtal mellan en näringsidkare i dennes yrkesmässiga verksamhet och en konsument om avtalet

avser

1. förvärv av fastighet eller tomträtt till vilken hör ett nytt bostadshus, som huvudsakligen är avsett att användas av en eller två familjer under hela året eller del av året,

2. förvärv av bostadshus enligt punkt 1 som inte utgör tillbehör till fastighet eller tomträtt,

3. åtagande att helt eller delvis utföra eller låta ut— föra det arbete som behövs för att färdigställa ett bostadshus enligt punkt 1, eller

4. försäljning av monteringsfärdigt hus avsett att utgöra sådant bostadshus som anges i punkt 1.

Har näringsidkaren i fall som avses i första stycket 3 även åtagit sig att låta utföra annat arbete än sådant som avser bostadshuset gäller lagen också i fråga om det arbetet.

Lagen innehåller även bestämmelser om skadeståndsansvar vid marknadsföring.

Paragrafen anger lagens tillämpningsområde. Denna fråga har i den allmänna motiveringen behandlats i avsnitt 4.4.

Syftet med lagen är att genom en samlad lagreglering rörande förvärv av småhus stärka konsumenternas ställning på småhusmarknaden i förhållande till typiskt sett överlägsna motparter. Lagen omfattar därför olika typer av småhusförvärv där förvärvaren är en konsument och dennes motpart är en näringsidkare. Tillämpningsområdet är alltså avgränsat till att omfatta rättsförhållanden mellan konsumenter och näringsidkare. Denna avgränsning motsvarar i princip vad som gäller enligt annan civil— rättslig konsumentlagstiftning, som t.ex. konsumentköp» lagen, konsumentkreditlagen och konsumenttjänstlagen.

Med konsument har i övrig konsumenträttslig lagstiftning avsetts enskild fysisk person som uppträder huvudsakligen i sin egenskap av privatperson. Konsumentbegreppet är att uppfatta på samma sätt i den nu föreslagna lagen.

Det framgår i lagtexten av att ett avtal för att omfattas av lagen måste röra ett bostadshus som huvudsakligen är avsett att användas av en eller två familjer. Därigenom klargörs också att lagen gäller även om avtalet rör ett hus som till en viss, men jämförelsevis mindre väsentlig del är avsett för annat än bostadsändamål, t.ex. i näringsverksamhet. För att falla in under lagen måste avtalet dock gälla ett hus som huvudsakligen är avsett att användas för bostadsändamål.

Om en näringsidkare t.ex. köper ett en— eller tvåfamiljs— hus som är avsett som bostadshus i avsikt att själv bo i huset faller avtalet härom in under lagen. I detta fall uppträder nämligen förvärvaren inte i sin egenskap av näringsidkare utan såsom konsument. Och detta gäller även om huset till en viss mindre del är avsett att användas i näringsidkarens rörelse, t.ex. genom att ett rum används till kontor eller ett garage används som verkstad. Om huset emellertid i sin helhet är avsett att användas i näringsidkarens rörelse kommer lagen inte att vara tillämplig. Lagen gäller inte heller om en näringsidkare

köper ett bostadshus i avsikt att sälja det vidare till en konsument.

För att lagen skall vara tillämplig krävs inte att det är förvärvaren själv som skall använda huset som bostad. Om det förvärvade huset är avsett att användas av någon annan, t.ex. efter uthyrning, torde det i vissa fall vara fråga om någon form av rörelse. Men så behöver inte alltid vara fallet. Och när det inte är fråga om en rörelse kan lagen vara tillämplig. Det väsentliga är att förvärvaren uppträder som privatperson och att avtalet gäller ett bostadshus för högst två familjer. Häri ligger givetvis att lagen blir tillämplig även om en av lägen— heterna i ett tvåfamiljshus är avsedd att utgöra bostad åt någon som inte är part i avtalet. Men lagen är även tillämplig om konsumenten förvärvar ett hus för att bereda bostad åt någon annan. Det fallet att en förälder förvärvar ett hus för att bereda bostad åt en son eller dotter faller alltså in under lagen.

Lagen förutsätter att avtal träffas mellan en konsument och en näringsidkare. Termen näringsidkare skall fattas i vidsträckt mening. Så är fallet även i annan konsument— lagstiftning. Med näringsidkare avses varje fysisk eller juridisk person som driver verksamhet av ekonomisk natur och av sådan karaktär att den kan betecknas som yrkesmäs— sig. Detta innebär inte några större krav på verksamhe- tens omfattning. Även den som på sin fritid, eller annars som en bisyssla, mot ersättning ägnar sig åt verksamhet på ett visst område bör betraktas som näringsidkare i lagens mening så snart det inte bara är fråga om något enstaka uppdrag. Den som marknadsför sin verksamhet genom annonser o.dyl. bör regelmässigt betraktas som

näringsidkare.

Om en näringsidkare i syfte att kringgå lagen överlåter huset till en honom närstående konsument som därefter

överlåter huset till en annan konsument måste lagen anses tillämplig på den senare överlåtelsen trots att det är två konsumenter som är parter i överlåtelseavtalet. I detta fall uppträder nämligen säljaren i själva verket som bulvan för näringsidkaren.

Ett ytterligare villkor för lagens tillämplighet är att avtalet faller inom ramen för näringsidkarens yrkes— mässiga verksamhet. Detta villkor tjänar huvudsakligen till att från lagens tillämpningsområde undanta fall då en person, som i och för sig är att betrakta som närings— idkare, uppträder under sådana förhållanden att han därvid måste anses handla i sin egenskap av privatperson. Ett exempel är det fallet att en bilverkstadsägare säljer sin villa. Men undantaget gäller inte det fallet att en näringsidkare i sin rörelse tillfälligtvis tar på sig uppgifter som ligger utanför det yrkesområde inom vilket rörelsen bedrivs. Om t.ex. en elentreprenör åtar sig att utföra VVS—installationer kommer normalt detta åtagande att falla in under lagens tillämpningsområde.

Statliga och kommunala organ kan driva verksamhet av ekonomisk natur av det slag som ovan berörts. De kan då vara att betrakta som näringsidkare i lagens mening. Så är t.ex. fallet om en kommun uppför, eller låter uppföra, sådana småhus som omfattas av lagen och säljer dessa till konsumenter. Lagen är däremot inte tillämplig på sådan verksamhet som utförs som ett led i offentlig förvaltning under sådana förhållanden att det framstår som främmande att tala om att det föreligger ett privaträttsligt avtalsförhållande mellan en näringsidkare Och en konsu—

ment.

Den avgränsning av lagens tillämpningsområde till rättsförhållanden mellan konsumenter och näringsidkare som gjorts medför att åtskilliga partsrelationer faller utanför lagen. Så är fallet t.ex. med avtal mellan två

näringsidkare i deras yrkesmässiga verksamhet. Detsamma gäller avtal där förvärvaren eller beställaren är en juridisk person, vare sig denna bedriver näringsverksam— het eller inte. Lagen är alltså inte tillämplig på avtal där köparen eller beställaren är ett bolag, en ideell förening eller ett dödsbo.

Som redan har framgått är lagförslaget inriktat på att reglera enskilda personers förvärv av nyproducerade småhus för bostadsändamål. Sådana förvärv kan avse såväl fast som lös egendom. Förvärvet kan också ske så att småhuset uppförs genom olika former av entreprenad— åtaganden från skilda näringsidkares sida. Alla dessa former av småhusförvärv omfattas av lagen.

Enligt punkt 1 gäller lagen när avtalet avser förvärv av fastighet eller tomträtt till vilken hör ett nytt bostadshus som huvudsakligen är avsett att användas av en eller två familjer under hela året eller del av året. I denna punkt regleras alltså det fallet att förvärvet avser en bebyggd fastighet eller tomträtt.

Regler om vad som är fast egendom finns i 1 och 2 kap. jordabalken. Enligt dessa regler är fast egendom jord, som enligt särskilda bestämmelser indelas i fastigheter. Det är förvärv av bebyggda sådana fastigheter punkt 1 reglerar. Punkten gäller också det fallet att det är fråga om en tomträttsupplåtelse som innefattar över— låtelse av ett av upplåtaren uppfört nytt bostadshus

på fastigheten (jfr NJA 1977 s. 138). Slutligen gäller punkten i det fallet att en näringsidkare, som förvärvat tomträtt till en fastighet, uppför ett nytt hus på fastigheten, varefter han säljer tomträtten med huset som tillbehör till tomträtten (jfr 13 kap. 9 5 andra stycket jordabalken).

För att omfattas av lagen måste bebyggelsen utgöras av ett nytt bostadshus. Om byggnaden inte är ett bostadshus utan t.ex. en verkstadslokal omfattas förvärvet alltså inte av lagen. Så är fallet även om verkstadsbyggnaden skulle inrymma ett eller annat bostadsrum. Karaktären av bostadshus går emellertid inte förlorad bara för att nå— gon mindre del av huset är avsedd för annat än bostadsän— damål. Så är det fortfarande fråga om ett bostadshus om t.ex. ett rum i källarvåningen är avsett till kontor eller affärslokal. I ett sådant fall omfattar lagen hela förvärvet. De krav lagen uppställer kommer alltså att gälla även för den del av huset som är avsett för annat än bostadsändamål.

Bostadshuset måste också vara nytt för att avtalet skall omfattas av lagen. Det innebär att lagen inte omfattar sådana förvärv som avser äldre småhus. Men det avgörande är inte hur lång tid som förflutit efter det att huset färdigställdes. I lagens mening är ett bostadshus att anse som nytt till dess det första gången tas i anspråk för sitt ändamål, dvs. till dess en konsument börjat använda det för bostadsändamål.

Utöver att det skall vara fråga om ett nytt bostadshus ställer lagen också.upp den begränsningen att huset skall vara avsett för högst två familjer. Den gränsdragning som gjorts i lagen, dvs. högst tvåfamiljshus, ansluter till den gränsdragning som finns i kommunalskattelagen beträf— fande schablonberäkning av fastigheters intäkter. Sådan beräkning får göras beträffande en— och tvåfamiljsfas— tigheter. Det ter sig mot den bakgrunden naturligt att låta gränsen gå vid tvåfamiljshus.

Av lagens uttryc "under hela året eller del av året" framgår att lagen omfattar såväl hus för permanent boende som för fritidsändamål. Som närmare kommer att framgå

bl.a. i anslutning till bestämmelserna om besiktning i 12 5 avviker regleringen avseende fritidshus till vissa delar från vad som gäller för övriga bostadshus.

Enligt punkt 2 äger lagen tillämpning även när avtalet gäller ett förvärv som inte avser fast egendom eller tomträtt. De fall som avses här är förvärv av nya bo— stadshus som inte utgör tillbehör till fast egendom eller tomträtt. Här inryms det fallet att förvärvet avser ett hus som har uppförts på annans mark utan att tomträtt föreligger, s.k. hus på ofri grund. Marken kan då dispo— neras t.ex. till följd av ett arrendeavtal. För förvärv enligt denna punkt gäller samma närmare bestämningar som redovisats ovan i anslutning till punkt 1. Det skall alltså vara fråga om nya bostadshus för huvudsakligen en eller två familjer. Såväl hus för permanent boende som fritidshus omfattas av lagen. Däremot omfattas inte för— värv av småhus i form av bostadsrätt av reglerna i denna lag. I denna del får hänvisas till vad som anförts härom i avsnitt 4.4.2.

I punkt 3 tas de olika fall upp som innebär åtagande att uppföra ett bostadshus. Reglerna härom gäller oberoende av om den aktuella marken förvärvats med äganderätt eller som tomträtt eller om den disponeras på annat sätt.

Som framgått under avsnitt 4.4.2. kan hus uppföras genom flera olika typer av åtaganden från skilda entreprenörers sida. Av lagtexten framgår att åtagande att helt svara för att färdigställa ett hus liksom åtagande att till viss del svara för arbetet med att färdigställa ett hus omfattas av lagen. Det innebär att såväl totalentrepre— nader som mindre delentreprenader regleras i lagen. Det— samma gäller givetvis sådana entreprenadformer som ligger mellan de två nämnda formerna.

Även vid entreprenadåtaganden i olika former gäller att åtagandet för att omfattas av lagen skall avse arbete som behövs för att färdigställa ett nytt bostadshus för i huvudsak en eller två. familjer. Den närmare innebörden härav är densamma som har framgått ovan i anslutning till

punkt 1 .

Lagen omfattar alltså alla åtaganden av en näringsidkare att åt en privatperson utföra arbete i samband med upp— förandet av ett nytt bostadshus för en eller två famil— jer. I enstaka fall kan fråga tänkas uppkomma huruvida ett arbete är att betrakta som uppförande av ett nytt bostadshus eller som tillbyggnad av ett befintligt bo— stadshus. Det avgörande bör här i princip vara det rent fysiska sambandet. Om arbetet fordrar ingrepp i ett befintligt bostadshus och åstadkommer att detta utökas med nya rum som hänger samman med de redan befintliga bostadsutrymmena, bör arbetet räknas som ett tillbygg— nadsarbete och inte som uppförande av ett nytt hus för bostadsändamål. Det faller då utanför lagens tillämp— ningsområde. Byggandet av en friliggande gäststuga eller en friliggande flygel till ett befintligt bostadshus bör däremot betraktas som uppförande av ett nytt hus för bostadsändamål och omfattas alltså av lagen. Detta gäller även om det nya huset förses med värme e.d. från den tidigare befintliga byggnaden. Om de arbeten som fordras för det ändamålet skall utföras i samband med nybyggnads— arbetet av samma näringsidkare som har åtagit sig detta, kommer även dessa arbeten att omfattas av den lagen.

Som uppförande av ett nytt hus för bostadsändamål bör

givetvis räknas det fallet att t.ex. ett fritidshus upp— förs med materialet från en nedmonterad byggnad, även

om det nya huset blir likadant som det som har monterats ned. Det är däremot inte fråga om ett sådant nybyggnads— arbete som avses med lagen om "innanmätet" i ett befint— ligt hus ersätts med nytt sedan det gamla har rivits ut.

Med färdigställande av ett nytt hus för bostadsändamål avses dels uppförandet av själva byggnadskroppen med avgränsningar utåt i form av grund, väggar och tak samt invändiga avgränsningar i form av vägar m.m. mellan olika utrymmen, dels sådant inredningsarbete som i samband därmed går ut på att förse byggnadskroppen med fast inredning och övrig utrustning, t.ex. inläggning av golv, uppsättning av väggbeklädnad, el— och VVS— instal— lationer m.m. För att dessa inredningsarbeten skall om— fattas av lagen krävs ett sådant samband mellan dessa arbeten och uppförandet av byggnadskroppen att det fram— står som naturligt och ändamålsenligt att betrakta dem som ingående i ett enhetligt arbete som syftar till att konsumenten skall erhålla ett bostadshus med vad därtill hör och för vara olika delar samma rättsliga regelsystem bör gälla. Inredningsarbeten som saknar detta samband, liksom vanliga underhålls— och reparationsarbeten på redan befintliga byggnader, kan i stället komma att omfattas av konsumenttjänstlagen.

Utanför regeln i denna punkt faller avtal mellan en konsument och en näringsidkare rörande helt fristående konsultuppdrag av immateriell natur, t.ex. avtal mellan en konsument och en arkitekt som upprättar ritningar och arbetsbeskrivningar för en byggnad. Detta står i överens— stämmelse med vad som gäller enligt konsumenttjänstlagen som inte är tillämplig på rena uppdragsavtal (prop. 1984/85:110 s. 144). Att utredningen valt att låta renod— lade konsultuppdrag falla utanför lagförslaget samman—— hänger också med att det är svårt att tänka sig att tillämpa besiktningsreglerna på sådana uppdrag.

I punkt 4 behandlas det led i ett småhusförvärv som be— står i förvärv av en hussats till ett monteringsfärdigt hus. Denna fråga har behandlats utförligt i den allmänna motiveringen (se avsnitt 4.4.3).

Regeln är endast avsedd att reglera det fallet att avta— let mellan konsumenten och näringsidkaren enbart avser leverans av en hussats till ett monteringsfärdigt hus. Om avtalet även innefattar att näringsidkaren skall utföra monteringsarbete är det i stället fråga om ett sådant entreprenadavtal som omfattas av regeln i punkt 5. Och då är hussatsen att betrakta som sådant material som avses i 4 5 andra stycket.

Bestämmelsen innehåller inte några objektiva regler om vad som avses med uttrycket "monteringsfärdigt hus". Det avgörande vid bedömningen av vad som är att anse som ett monteringsfärdigt hus i den föreslagna lagens mening är hur huset har marknadsförts och vad partenas avtal inne— håller. Det innebär att en näringsidkare som marknadsför sin produkt som ett monteringsfärdigt hus eller under en därmed likvärdig beteckning därigenom får regeln i denna punkt att bli tillämplig på avtal som enbart omfattar försäljning av en sådan hussats. Bedömningen blir densam— ma om det i parternas avtal anges att avtalet gäller försäljning av ett monteringsfärdigt hus.

Bestämmelsen i andra stycket tar sikte på fall då en entreprenad —— totalentreprenad eler delentreprenad —— inte bara avser bostadshuset utan också annat arbete. Detta arbete skall givetvis ha anknytning till det bo— stadshus som entreprenaden avser. Som exempel kan tas det fallet att en entreprenör åtar sig att i samband med uppe förandet av ett bostadshus låta utföra anläggningsarbeten på tomten eller uppföra en friliggande garagebyggnad. Be— stämmelsen medför då att entreprenörens åtaganden kommer att regleras helt av den nu föreslagna lagen. Skulle emellertid konsumenten anlita en helt fristående entre— prenör för sådana arbeten blir lagen inte tillämplig. Som exempel på ett sådant fall kan tas att konsumenten anli— tar en byggmästare för att uppföra bostadshuset och en

trädgårdsanläggare för att anlägga gräsmattor m.m. på tomten. Trädgårdsanläggaren har i detta exempel ingenting att göra med själva bostadshuset och hans åtagande kommer inte att regleras av den nu föreslagna lagen utan i stäl— let av konsumenttjänstlagen. Bedömningen får ske på mot— svarande sätt även när ifrågavarande arbete saknar an— knytning till bostadshuset. Som ett exempel kan tas det fallet att entreprenören förutom att färdigställa ett bo— stadshus även har åtagit sig att utföra visst arbete på konsumentens fritidshus. Sistnämnda arbete regleras då inte i lagförslaget, utan omfattas av konsumenttjänst— lagen.

I paragrafens tredje stycke framhålls att lagen även innehåller bestämmelser om skadeståndsansvar vid mark— nadsföring. För den närmare innebörden av dessa bestäm— melser hänvisas till vad som anförs i anslutning till 10 och 35 åå— 2 Så

Avtalsvillkor som i jämförelse med bestämmelserna i denna lag är till nackdel för konsumenten är utan verkan mot denne, om inte annat anges i lagen.

Paragrafen motsvarar 3 5 i konsumenttjänstlagen. Den när— mare innebörden av bestämmelsen framgår av specialmotive— ringen till det lagrummet (se prop. 1984/85:110 s. 156).

Näriggsidkarens prestation 35

I fall som avses i 1 5 första stycket punkterna 1 och 2 svarar näringsidkaren för att bostadshuset har uppförts fackmässigt och i överensstämmelse med avtal mellan

näringsidkaren och konsumenten. Gäller avtalet försälj— ning av monteringsfärdigt hus svarar näringsidkaren för att hussatsen är fackmässigt tillfredsställande och över— ensstämmer med avtalet mellan näringsidkaren och konsu-

menten.

I fall som avses i 1 5 första stycket punkt 3 gäller i fråga om näringsidkarens åtagande vad som föreskrivs i 4— 8 55.

Paragrafen har en motsvarighet i 4 5 konsumenttjänstla— gen, och anger de grundläggande krav som konsumenten har rätt att ställa på den näringsidkare som har uppfört ett bostadshus eller levererat ett monteringsfärdigt hus. Be— stämmelsen har karaktären av en övergripande regel. Den utgör grundvalen för lagens mer konkreta regler om nä— ringsidkarens skyldigheter i olika hänseenden. Bestämmel— sen inträder också som en viktig utfyllande norm när det gäller kraven på näringsidkarens handlande m.m. i situa— tioner som inte närmare har reglerats i lagen eller i av— talet mellan parterna. Den bildar utgångspunkt för tolk— ning och tillämpning av olika bestämmelser i lagen och parternas avtal.

Allmänt kan bestämmelsens innebörd beskrivas så att den som ett riktmärke för näringsidkarens handlande uppstäl— ler det handlande i olika hänseenden som kan krävas av en normalt skicklig och kunnig samt seriöst arbetande fack— man på området.

Första stycket behandlar först de fall där konsumenten förvärvar ett redan färdigt nytt bostadshus. Av lagtexten framgår att näringsidkaren svarar för att huset har upp— förts på ett fackmässigt sätt. Härmed avses en objektiv måttstock. I många fall kan vägledning hämtas i allmänna

eller särskilda beskrivningar eller anvisningar avseende material och metoder m.m. Det kan synas som om svårig— heter kan tänkas uppkomma när det gäller att avgöra vad som är fackmässigt. Men erfarenheter från främst allmänna reklamationsnämndens verksamhet på andra områden visar att det i praktiken normalt inte innebär några större svårigheter att avgöra vad fackmässigheten fordrar i olika situationer. Därtill kommer att som en grundläggan— de norm för bedömningen kan läggas vad som i olika fall anses utgöra god yrkes- eller branschpraxis.

Kravet på ett fackmässigt utförande är av central bety— delse när det gäller bedömningen av om ett hus skall an— ses behäftat med fel. Av lagens uttryck "har uppförts på ett fackmässigt sätt" framgår att kravet inte får bety— delse endast vid konkreta fel i huset. Kravet på fack— mässighet gäller alla moment i näringsidkarens presta— tion. Det innebär att näringsidkaren skall planera och genomföra uppförandet av huset på det sätt som kan for— dras av en fackman. Detta kan få betydelse vid bedömning— en av senare uppkomna fel. I sammanhanget bör framhållas att om ett senare upptäckt fel beror på att olämpligt material har använts så kan näringsidkaren inte anses ha uppfyllt kravet på fackmässighet. Detsamma gäller om fe— let beror på att den valda konstruktionen var olämplig.

När fel uppkommer beror det i allmänhet på att närings— idkaren inte förfarit fackmässigt eller på att han an— vänt felaktigt material. Det kan någon gång inträffa, att fel uppkommer trots att näringsidkaren använt ett material i enlighet med tillverkarens anvisningar på ett sätt som även seriöst arbetande fackmän ansåg fullt kor— rekt. Senare visar det sig emellertid att det använda materialet ger upphov till oväntade skadeeffekter. Dessa typer av skadefall —— ett slags utvecklingsskador —— om— fattas inte av konsumenttjänstlagens felregler. Utred—

ningen anser inte att det nu finns anledning att föreslå en längre gående reglering om ansvar för fel än den som finns i den nyligen antagna konsumenttjänstlagen. Förhål— landena på detta område bör emellertid följas med upp— märksamhet. Om utvecklingen motiverar det bör i så fall felreglerna ändras så att man får en enhetlig reglering över hela konsumenttjänstområdet.

I 5 5 behandlas näringsidkarens skyldighet att i samband med att ett nytt bostadshus uppförs utföra sitt åtagande i överensstämmelse med meddelade säkerhetsföreskrifter. Motsvarande skyldighet åvilar givetvis näringsidkaren även när avtalet med konsumenten rör förvärv av ett redan färdigt hus. Ett hus som har uppförts i strid mot olika säkerhetsföreskrifter kan alltså inte anses vara utfört på ett fackmässigt sätt. Konsumenten har i princip alltid rätt att fordra att huset uppfyller de krav som sådana föreskrifter innebär.

När det gäller färdiga hus kommer alltså kravet på fack— mässighet att få vidsträckt innebörd. Näringsidkaren sva— rar för lämpligheten och ändamålsenligheten av den valda konstruktionen. Han har att se till att själva byggnads— arbetet utförs på ett från yrkesmässig synpunkt godtag— bart sätt. Det använda materialet får inte vara behäftat med felaktigheter. Och slutligen måste meddelade säker— hetsföreskrifter ha iakttagits. Kravet på fackmässighet som utgör tvingande rätt kommer därmed att fungera som ett slags garanti för att inte några undermåliga nya bostadshus utbjuds till försäljning.

Kravet på att huset skall vara uppfört på ett fackmässigt sätt utgör ett minimikrav som konsumenten alltid har rätt att ställa. Men lagtexten anger också att huset, förutom att vara uppfört fackmässigt, skall stå "i överensstäm— melse med avtal mellan näringsidkaren och konsumenten".

Med detta uttryck har utredningen för att undvika miss— förstånd velat markera att lagen givetvis inte hindrar att ett i princip färdigt nytt bostadshus säljs trots att vissa arbeten återstår. Ett exempel kan vara att det en— dast återstår att sätta upp tapeter i något rum och kon— sumenten föredrar att göra det själv. Detta får då klar— göras i parternas avtal och huset kan inte anses vara felaktigt på den grunden att vissa rum inte är tapetsera» de. Men i denna typ av situationer skall huset så långt det har färdigställts vara fackmässigt utfört. Om parter— nas avtal innebär att näringsidkaren skall svara för att kvarvarande arbeten blir utförda blir i den delen regler— na i 1 5 första stycket punkt 5 tillämpliga på avtalet.

Reglerna i första stycket omfattar också sådana avtal som avses i 1 5 första stycket punkt 4, dvs. avtal som enbart avser försäljning av ett monteringsfärdigt hus. Även på en sådan hussats ställs kravet på fackmässighet sam— tidigt som parterna givetvis har möjlighet att avtala om hussatsens innehåll.

Andra stycket hänvisar till bestämmelserna i 4—8 59 när det gäller vad som kan krävas av en näringsidkare som åtagit sig att på entreprenad helt eller delvis utföra sådant arbete som behövs för att färdigställa ett nytt bostadshus. Dessa bestämmelser behandlas närmare nedan.

45

Näringsidkaren skall utföra åtagandet fackmässigt och i överensstämmelse med avtal mellan näringsidkaren och kon— sumenten. Han skall med tillbörlig omsorg ta till vara konsumentens intressen och samråda med denne i den ut— sträckning som det behövs och är möjligt.

Om inte annat får anses avtalat, ingår det i åtagandet att näringsidkaren skall tillhandahålla behövligt material.

Paragrafen har en motsvarighet i 4 © konsumenttjänstlagen och innehåller för entreprenadfallen de bestämmelser som när det gäller färdiga bostadshus finns i 3 5. Den anger alltså de grundläggande krav som konsumenten har rätt att ställa på en näringsidkare som har åtagit sig att helt eller delvis utföra det arbete som behövs för att färdig— ställa ett nytt bostadshus.

Vad som i anslutning till 3 & inledningsvis allmänt an— fördes om den bestämmelsens innebörd gäller även här. Det är alltså fråga om en bestämmelse med karaktär av över— gripande regel.

I anslutning till 3 $ har framhållits att kravet på fack- mässighet inte kan anses uppfyllt om säkerhetsföreskrif— ter av olika slag inte har efterlevts. Det bör framhållas att samma synsätt gör sig gällande även i de fall som regleras i nu förevarande lagrum. Dessa frågor behandlas närmare i anslutning till 5 5.

Vidare framgår av första stycket att näringsidkaren med tillbörlig omsorg skall ta tillvara konsumentens intres— sen. Någon skarp gräns mellan detta krav och kravet på ett fackmässigt utfört arbete går inte att dra. Den om— sorg som täcks av kravet på ett fackmässigt arbete avser närmast sådant som noggrannhet o.dyl. vid utförandet av arbetet. Men den omsorgsplikt som nu avses tar sikte på andra omständigheter. Det är här främst fråga om den mer allmänna omsorg om motpartens intressen som bör krävas av en näringsidkare i relation till en konsument som mot— part. Den grundläggande innebörden av detta krav är att näringsidkaren i den utsträckning som sakens natur for—

drar måste ställa sin sakkunskap och yrkeserfarenhet till konsumentens förfogande samt uppträda aktivt lojalt gent— emot konsumenten. Vissa fall av näringsidkarens skyldig— het att med tillbörlig omsorg ta tillvara konsumentens intressen har reglerats särskilt i lagen. Det gäller t.ex. näringsidkarens skyldighet enligt 6 5 att i vissa fall avråda konsumenten från att låta utföra ett arbete.

Omsorgsplikten innebär vidare att näringsidkaren, när denne kan välja mellan olika i och för sig fackmässigt tillfredsställande tillvägagångssätt eller material, inte får välja ett alternativ som med hänsyn till omständighe— terna är onödigt dyrt. Andra utslag av omsorgsplikten är att näringsidkaren självfallet bör underrätta konsumenten om att det är särskilt lämpligt eller kan innebära en av— sevärd besparing för konsumenten att denne själv vidtar vissa förberedande åtgärder inför ett arbetes utförande. Näringsidkaren måste också ge konsumenten de anvisningar och i övrigt vidtaga de försiktighetsmått som krävs t.ex. för att skydda utfört arbete mot olika skador.

I den mån konsumenten tillhandahåller material som skall användas av närigsidkaren vid utförandet av ett arbete får det som regel anses ingå i näringsidkarens omsorgs— plikt att granska materialet och säga ifrån om han fin— ner detta vara bristfälligt eller olämpligt. På motsvar rande sätt kan näringsidkaren som regel inte utan Vidar re följa de anvisningar för ett arbetes bedrivande som en konsument lämnar.

Självfallet finns det gränser för vad som kan åläggas en näringsidkare när det gäller att ta till vara konsumen— tens intressen. Vad som krävs är att näringsidkaren visar tillbörlig omsorg. Det kan t.ex. inte fordras att nä— ringsidkaren skall upplysa konsumenten om förhållanden som är allmänt kända även för konsumenter, såvida inte

näringsidkaren i det enskilda fallet har klart för sig att konsumenten svävar i okunnighet på en sådan punkt. Omvänt kan det inte heller krävas av näringsidkaren att han skall upplysa en konsument som är fackman på ett område om sådana förhållanden som konsumenten därmed rimligen måste antas känna till. Bortsett från vad som följer av bestämmelserna om avrådningsplikt kan det naturligtvis inte heller fordras av näringsidkaren att han handlar i strid mot sina egna berättigade intressen. Och även om näringsidkaren bör tillse att ett arbete inte blir onödigt dyrt för konsumenten, kan det normalt inte krävas av näringsidkaren att han anlitar andra inköps— källor eller underentreprenörer än dem som han vanligen anlitar.

När det gäller avtal om utförande av arbete kan tvister mellan parterna ofta förebyggas genom att dessa på för— hand samråder med varandra om arbetets utförande m.m. Lagen innehåller också i 6 © särskilda bestämmelser om skyldighet för näringsidkaren att söka samråd med kon— sumenten. Det kan emellertid vara av värde att i före— varande bestämmelse som ett särskilt moment i närings— idkarens allmänna omsorgsplikt framhålla att denne skall samråda med konsumenten i den utsträckning som kan be- hövas och är möjlig att genomföra. Detta har därför ut— tryckligen angivits i anslutning till vad som i lagrum— mets första stycke har anförts om näringsidkarens om— sorgsplikt.

Genom denna samrådsskyldighet klargörs att det är nä— ringsidkaren som är ansvarig för att missförstånd och andra oklarheter undanröjs. Detta får betydelse när det gäller att avgöra vem av parterna som bör bära följderna av sådana oklarheter i avtalsförhållandet som en kontakt mellan parterna skulle ha kunnat undanröja. Vid samråd med konsumenten skall näringsidkaren givetvis ge denne erforderliga råd liksom vägledning i valsituationer.

Andra stycket i paragrafen innehåller en dispositiv be— stämmelse om materialets beskaffenhet. Den innebär i princip att valet av material omfattas av det krav på att vara fackmässigt tillfredsställande som uppställts i lä— gen för näringsidkarens handlande. Bestämmelsen motsvarar 4 5, andra stycket i konsumenttjänstlagen. Den närmare innebörden av bestämmelsen framgår av specialmotiveringen till det lagrummet (se prop. 1984/85:110 s. 161 f, 347 f och 371). Det bör framhållas att regeln blir tillämplig i det fallet att en säljare av ett monteringsfärdigt hus åtar sig att uppföra huset. Hussatsen är då att anse som det byggnadsmaterial som fordras för entreprenaden.

Näringsidkaren skall särskilt iaktta att åtagandet inte utförs

1. i strid mot sådana författningsföreskrifter eller myndighetsbeslut som väsentligen syftar till att säker— ställa att bostadshuset eller anordning i det är till— förlitligt från säkerhetssynpunkt, eller

2. i strid mot förbud enligt 4 5 marknadsföringslagen (1975:1418).

Paragrafen motsvarar i allt väsentligt 5 5 i konsument— tjänstlagen och anger vissa minimikrav som från säker— hetssynpunkt ställs på en näringsidkare som utför arbete som behövs i samband med att ett bostadshus uppförs. Den närmare innebörden av bestämmelsen framgår av specialmo— tiveringen till det lagrummet (se prop. 1984/85:110 s. 163 ff, 548 f och 371 f).

Om konsumenten vill att åtagandet skall utföras på ett sätt som enligt vad näringsidkaren bör förstå inte kan vara till rimlig nytta för konsumenten med hänsyn till kostnaden eller funktionen eller andra särskilda om— ständigheter skall näringsidkaren avråda konsumenten från att låta utföra åtagandet.

Om det först sedan åtagandet har börjat utföras visar sig att resultatet inte kan anses vara till rimlig nytta för konsumenten eller att priset för åtagandet kan bli betyd— ligt högre än konsumenten bort räkna med, skall närings— idkaren underrätta konsumenten om förhållandet och begära hans anvisningar.

Kan konsumenten inte anträffas, eller får näringsidkaren av annan orsak inte anvisningar av honom inom rimlig tid, skall näringsidkaren avbryta påbörjat arbete. Detta gäl— ler dock inte om det finns särskilda skäl att anta att konsumenten ändå önskar få åtagandet utfört.

Paragrafen motsvarar i sina huvuddrag 6 5 i konsument— tjänstlagen och fastslår näringsidkarens skyldighet att avråda konsumenten från att låta utföra ett byggnadsarbe— te som inte kan anses vara till rimlig nytta för konsu— menten. Den innebär också att näringsidkaren är skyldig att underrätta konsumenten och begära dennes anvisningar om det under arbetets utförande framkommer omständigheter som ger anledning att ifrågasätta konsumentens intresse av att få arbetet utfört i enlighet med vad som har av— talats. Bestämmelserna utgör en precisering av närings— idkarens omsorgsplikt i dessa hänseenden. Syftet är att förhindra att konsumenten omedvetet drar på sig onyttiga kostnader för ett byggnadsarbete eller drabbas av oväntat

höga kostnader. Paragrafen omfattar sådana situationer där reglerna om fel i princip inte är tillämpliga om nä— ringsidkaren åsidosätter sina skyldigheter enligt para— grafen. l stället har i 7 5 en särskild rättsföljd knu— tits till ett åsidosättande av bestämmelserna i paragraf—

en.

En konsument som vill få ett byggnadsarbete utfört kan ofta ha svårigheter att bedöma vilka åtgärder som behöver vidtagas och vad de kan komma att kosta, liksom ändamåls— enligheten av en viss åtgärd. I sin egenskap av fackman har näringsidkaren normalt betydligt bättre förutsätt— ningar än konsumenten att göra sådana bedömningar. När en konsument begär att ett åtagande skall utföras på ett visst sätt torde det för den ansvarskännande näringsidka— ren vara en naturlig sak att söka göra en objektiv, fack— mässig bedömning av det ekonomiskt förnuftiga i att åta— gandet utförs på det önskade sättet och att ge konsumen— ten lämpliga råd. Detta kan ofta leda till att parterna diskuterar sig fram till en lämplig utformning av när ringsidkarens uppdrag så att konsumentens beställning kommer att bli ändamålsenlig för denne. Det kan emeller— tid också för näringsidkaren som fackman framstå som klart att ett utförande på sätt som konsumenten har tänkt sig inte kan anses vara till rimlig nytta för denne. En ansvarskännande näringsidkare torde då avråda konsumenten från att utföra arbetet på det sätt denne begärt.

Det nu sagda utgör bakgrund till bestämmelsen i första stycket. Den anger under vilka förhållanden en näringsid— kare enligt lagen är skyldig att avråda konsumenten från att låta utföra ett byggnadsarbete på ett visst sätt. Be— stämmelsen utgör egentligen en regel om en långtgående upplysningsplikt för näringsidkaren. Denna upplysnings— plikt innefattar en skyldighet för näringsidkaren att upplysa konsumenten om att arbetet enligt fackmannens

bedömning inte bör utföras på det sätt konsumenten har tänkt sig. En upplysning om detta är naturligtvis av stort värde för konsumenten när det gäller att avgöra om han skall begära att arbetet utförs på ett visst sätt eller inte.

Enligt bestämmelsen i första stycket skall näringsidkaren avråda konsumenten från att låta utföra arbetet på ett visst sätt, som näringsidkaren med hänsyn till någon sär— skild omständighet bör förstå inte kan anses vara till rimlig nytta för konsumenten. Av lagens uttryck "bör för— stå" följer en begränsning av regelns tillämpningsområde. Det är inte meningen att näringsidkaren skall göra någon särskild undersökning för att utröna det aktuella åtagan— dets nytta för konsumenten. Avsikten med regeln är endast att ålägga näringsidkaren en skyldighet att avråda konsu— menten från att utföra ett visst arbete i sådana fall då detta arbete för en seriöst arbetande fackman på området ter sig sakna rimlig nytta för konsumenten. Som exempel på att skyldigheten att avråda kan vara begränsad kan tas det fallet att en konsument först vänt sig till en arki— tekt som konstruerat och utformat ritningar till ett bo— stadshus och därefter anlitat en byggmästare för att få huset uppfört. Det finns då ingen anledning för byggmäs— taren att gå igenom konstruktionen och ritningarna för att själv förvissa sig om det tillämnade byggets funktion och lämplighet. Han kan normalt förlita sig på att arki— tektens konstruktion och ritningar är korrekta. Byggmäs— tarens avrådningsskyldighet aktualiseras endast om han utan närmare undersökning direkt kan se, eller som fack— man borde kunnat se, brister i husets konstruktion. Det innebär alltså att byggmästaren inte kan anses ha brutit mot avrådningsskyldigheten när han inte har insett eller bort inse att bristfälligheter förelåg, även om det se— nare visar sig att det rent objektivt förhåller sig så att sådana bristfälligheter faktiskt förelåg.

Med nytta avses ekonomisk nytta. Det innebär att bestäm— melsen normalt inte aktualiseras om konsumentens önskemål uppenbarligen saknar ekonomiska motiv.

Näringsidkaren skall göra en objektiv, fackmässig bedöms ning ur ekonomisk synpunkt av föreliggande omständigheter vid ett tilltänkt arbete. Som omständigheter av särskild betydelse vid denna bedömning har i lagtexten framhållits dels kostnaden och dels funktionen. När det gäller kost— naden bör framhållas att regeln inte syftar till att ålägga näringsidkaren ett ansvar för att byggnadsåtagan— det blir utfört på billigast möjliga sätt. Vad som avses är endast att ålägga näringsidkaren en skyldighet att reagera när han som fackman inser att ett visst begärt utförande medför kostnader som inte ter sig rimliga att lägga ned på det aktuella arbetet. Motsvarande gäller även beträffande kravet på funktionen. Avsikten är inte att ålägga näringsidkaren en skyldighet att verka för att arbetet blir utfört så att bästa möjliga funktion er— hålls. Men näringsidkaren åläggs här en skyldighet att reagera om han som fackman inser att ett visst begärt ut- förande av ett byggnadsarbete leder till en sämre funk— tion i byggnaden än som kan anses vara normalt.

Avrådningsskyldigheten enligt denna paragraf kan aktuali— seras även av andra omständigheter än sådana som avser kostnaden eller funktionen. Som exempel kan nämnas att näringsidkaren genom konsumentens uttalanden får klart för sig att konsumenten tror att ett visst arbete måste utföras på ett särskilt sätt, medan näringsidkaren vet att det inte förhåller sig så och att arbetet därför kan utföras på olika sätt.

Regeln innehåller inte något förbud för näringsidkaren att efter ett avrådande ta på sig att utföra ett arbete på det sätt som konsumenten likväl önskar. Som regel

torde dock en konsument som har avråtts från ett visst utförande av ett byggnadsarbete avstå från att begära ett sådant utförande, liksom att en näringsidkare som har avrått från ett visst utförande knappast vill ta på sig uppgiften att ändå utföra arbetet på det sättet. Det finns därför inte anledning att ställa upp något krav på skriftlig form e.d. för ett avrådande. En annan sak är att det från bevissynpunkt kan vara tillrådligt att en näringsidkare, som på konsumentens begäran åtar sig att utföra ett arbete som han har avrått ifrån, t.ex. skaffar sig konsumentens skriftliga bekräftelse på att avrådande har skett.

Oftast torde näringsidkaren redan i samband med att kon— sumenten vänder sig till näringsidkaren för att få ett arbete utfört kunna konstatera om det föreligger skäl för att avråda konsumenten från att låta utföra arbetet på ett visst sätt. Det kan dock inträffa att det först se— nare, under arbetets utförande, visar sig att förhållan— dena är sådana att det begärda utförandet av arbetet inte kan anses vara till rimlig nytta för konsumenten eller medför betydligt högre kostnad än konsumenten bort räkna med. Enligt andra stycket är näringsidkaren i ett sådant fall skyldig att underrätta konsumenten om förhållandet och begära dennes anvisningar.

Av texten i andra stycket följer att bestämmelsen ger konsumenten en rätt att i vissa situationer åstadkomma förändringar i det träffade avtalet genom att ge nya anvisningar till näringsidkaren. I vissa fall torde detta kunna ske utan att näringsidkarens åtagande enligt det tidigare träffade avtalet behöver anses förändrat i någon beaktansvärd mån. Då bör denna rätt att ge nya anvis— ningar inte ge upphov till några särskilda problem. I den

mån ytterligare kostnader uppstår på grund av de nya anvisningarna är konsumenten i allmänhet enligt reglerna i 41 å skyldig att ersätta näringsidkaren för dem.

Men i andra fall kan anvisningarna tänkas vara av sådan karaktär att arbetet inte längre kan anses motsvara det åtagande näringsidkaren gjort enligt det avtal parterna tidigare träffat. Om näringsidkaren är villig att utföra arbetet enligt de nya anvisningarna torde ett nytt avtal få anses ha blivit träffat. Även då är konsumenten i princip ansvarig för de eventuella ytterligare kostnader som följer av de nya anvisningarna för arbetet.

Det kan här framhållas att det ankommer på näringsidkaren att låta eventuella besparingar som uppkommer genom kon— sumentens nya anvisningar även komma denne till del. Det— ta får anses följa redan av näringsidkarens i 4 & stad— gade omsorgsplikt.

För den händelse näringsidkaren inte vill åta sig att ut— föra arbetet i enlighet med de nya anvisningarna får si— tuationen bedömas på samma sätt som de fall där konsumen— ten avbryter det pågående arbetet. Att konsumenten har en sådan rätt framgår av bestämmelserna om avbeställning i 45—47 59. För en närmare redogörelse för dessa regler hänvisas till specialmotiveringen för dessa paragrafer.

När det inte föreligger något avtalat pris eller en un— gefärlig prisuppgift är det pris konsumenten bort räkna med det pris som man normalt får räkna med för arbete av ifrågavarande slag. Om åtagandet har bestämts så att när ringsidkaren skall åstadkomma ett visst resultat, t.ex. en färdig grundplatta, skall näringsidkaren underrätta konsumenten och begära dennes anvisningar om det visar sig att detta kan komma att kräva betydligt dyrare åt— gärder än vad som är vanligt.

Det har inte ansetts lämpligt att i lagtexten ange någon bestämd gräns för inträdet av näringsidkarens underrät— telseplikt i det nu berörda fallet. Det fordras emeller- tid att det sannolika slutliga priset är betydligt högre än det pris som konsumenten bort räkna med. Som en rikt— punkt bör kunna tjäna den gräns som enligt 39 ? gäller vid ungefärliga prisuppgifter.

Bestämmelserna i andra stycket är —— liksom bestämmel— serna i första stycket —— tvingande till konsumentens förmån på det sätt som anges i 2 5. Konsumenten är alltså inte bunden av ett avtalsvillkor som innebär att han på förhand har förklarat sig avstå från den förmån som det innebär för honom att få en sådan underrättelse med be—

gäran om anvisningar som avses här.

I fråga om tredje stycket hänvisas till specialmotive— ringen rörande motsvarande bestämmelse i konsument— tjänstlagen (prop. 1984/85:110 s. 172 f, 349 och 375).

79

Har näringsidkaren åsidosatt vad som åligger honom enligt 6 5 och finns det starka skäl att anta att konsumenten i annat fall hade avstått från att beställa åtagandet eller hade avbeställt det, har näringsidkaren inte större rätt till ersättning än han skulle ha haft, om konsumenten hade avstått från att beställa åtagandet eller hade avbe— ställt det.

För kostnader som inte ersätts enligt första stycket har näringsidkaren dock rätt till ersättning i den mån konsu— menten annars skulle gynnas på ett oskäligt sätt.

I denna paragraf, som motsvarar 7 5 i konsumenttjänst— lagen, regleras rättsföljderna av att en näringsidkare har åsidosatt sina skyldigheter enligt 6 5 att avråda konsumenten från att låta utföra ett arbete på ett visst sätt eller att underrätta konsumenten om att ett påbörjat arbete inte kan anses vara till rimlig nytta för konsu— menten eller kan bli betydligt dyrare för konsumenten än denne kunde ha räknat med. Principen är att konsumenten i ett sådant fall normalt inte skall behöva utge större er— sättning till näringsidkaren än som måste antas ha blivit fallet, om näringsidkaren hade uppfyllt sin skyldighet att avråda eller underrätta konsumenten. Den närmare innebörden av bestämmelsen framgår av specialmotiveringen till 7 5 konsumenttjänstlagen (se prop. 1984/85:110 s. 174 ff, 349 och 371).

8 ©

Näringsidkaren skall slutföra sitt åtagande inom den tid som är skälig med hänsyn till vad som är normalt, såvida inte avtal har träffats om tiden för slutförandet.

Paragrafen som saknar direkt motsvarighet i konsument— tjänstlagen (jfr dock 24 5 första stycket i den lagen liksom 28 5 första stycket i lagförslaget), innehåller regler om den tid inom vilken ett åtagande att utföra byggnadsarbete, som omfattas av lagen, skall slutföras.

Sådana åtaganden kan vara av mycket varierande omfatt— ning. De kan t.ex. avse uppförandet av ett helt färdigt bostadshus. Men de kan också avse endast en mindre del av det arbete som behöver utföras i samband med att ett bo— stadshus färdigställs. Det säger sig därför självt att det i lagen inte kan anges någon klart uttalad exakt tid— rymd inom vilken ett åtagande av denna art skall vara slutfört. Det hindrar inte att regler härom ändå bör

finnas i lagen. Sådana regler har betydelse bl.a. i sam— band med tillämpningen av reglerna i 28—32 åå om påfölj— der vid näringsidkarens dröjsmål.

Den tidrymd inom vilken ett åtagande skall vara avslutat får i stället bestämmas bl.a. med hänsyn tagen till åtar gandets omfattning. I lagtexten har detta uttryckts så att åtagandet skall slutföras inom den tid som är skälig. Vad som är skälig tid får bedömas främst med ledning av åtagandets omfattning och med hänsyn tagen till vad som kan anses vara normalt för den typ av åtagande som är aktuell i det särskilda fallet. Vid bedömning av vad som är normalt i detta sammanhang får ledning hämtas framför allt från branschpraxis och fackmässig yrkeserfarenhet.

Av lagtexten framgår att regeln inte är tvingande. Efter— som förhållandena vid denna typ av arbeten kan vara mång— skiftande och det ena åtagandet så beroende av andra åta— ganden bör parterna ha möjlighet att själva bestämma när ett åtagande skall vara slutfört. Regeln att åtagandet skall vara slutfört inom skälig tid gäller därför inte om parterna har träffat avtal om tiden för åtagandets slut— förande. Genom ett sådant avtal kan föreskrivas såväl att åtagandet skall vara slutfört på kortare tid än som annars kan anses skäligt som att näringsidkaren får läng— re tid på sig att utföra ett åtagande än som kan anses normalt.

&

Fel skall anses föreligga om

1. bostadshuset eller, i fall som avses i 1 5 första stycket punkt 4, det monteringsfärdiga huset avviker från

vad som har avtalats eller från vad konsumenten enligt 5 5 har rätt att kräva eller

2. resultatet av näringsidkarens åtagande avviker från vad som har avtalats eller från vad konsumenten enligt 4 och 5 åå har rätt att kräva.

Även om avvikelsen beror på en olyckshändelse eller där— med jämförlig händelse, skall fel anses föreligga.

Paragrafen motsvarar i huvudsak 9 9 i konsumenttjänstla— gen och innehåller de centrala reglerna om när fel skall anses föreligga. I punkt 1 regleras situationer som kan uppträda i samband med förvärv av färdiga bostadshus och monteringsfärdiga hus. Punkt 2 reglerar situationer som kan uppträda i samband med en näringsidkares åtagande att utföra arbete som behövs för att färdigställa ett bo— stadshus, dvs. olika former av entreprenadåtaganden.

Fel kan indelas i abstrakta fel och konkreta fel. Ett abstrakt fel föreligger när det köpta är i ej oväsentlig mån sämre än vad som enligt gängse uppfattning motsvarar en genomsnittlig standard för motsvarande fall. Vid be— dömningen får omständigheter som det köptas ålder och köpeskillingens storlek betydelse. Ett konkret fel före— ligger när det köpta avviker från vad som särskilt har avtalats. Genom de villkor som parterna har avtalat kan alltså säljarens ansvar bli såväl strängare som lindri- gare i jämförelse med den ovan nämnda abstrakta normen. Paragrafen omfattar båda dessa typer av fel.

I båda punkterna avses endast sådana hus som omfattas av lagen enligt reglerna i 1 © första stycket, dvs. sådana nya bostadshus som huvudsakligen är avsedda att användas av en eller två familjer.

I första punkten slås till en början fast att fel i bo— stadshuset eller det monteringsfärdiga huset föreligger om huset avviker från vad som har avtalats mellan par— terna (konkret fel). Det gäller alltså här avvikelser från vad som utryckligen har angetts i parternas avtal, eller från vad som har underförståtts mellan parterna, eller från vad som genom en tolkning av avtalet måste anses avtalat mellan dem. Det kan vara fråga om dels bostadshusets funktion, dels beskaffenheten i fråga om olika detaljer i ”huset.

Vidare slås i första punkten fast att fel föreligger i bostadshuset eller det monteringsfärdiga huset även vid avvikelser från vad konsumenten enligt 3 9 har rätt att kräva av det (abstrakt fel). Vad konsumenten alltid har rätt att kräva vid förvärv av ett nytt bostadshus anges i 5 5 vara att huset har uppförts på ett fackmässigt sätt. För en närmare redogörelse för innebörden i 3 5 hänvisas till specialmotiveringen till denna paragraf. Här kan emellertid anges att ett hus är utfört på ett fackmässigt sätt om det har utförts på ett sådant sätt, och med sådan omsorg, som framstår som normalt för en erfaren, seriöst arbetande fackman på området.

I andra punkten regleras frågan om när fel skall anses föreligga i resultatet av en näringsidkares åtagande i samband med att ett bostadshus uppförs. Först slås fast att fel föreligger om resultatet av näringsidkarens åtar gande avviker från vad som har avtalats (konkret fel). Som angivits redan i samband med första punkten är det alltså fråga om avvikelser från vad som uttryckligen har angetts i parternas avtal, eller från vad som har under— förståtts mellan parterna eller från vad som genom en tolkning av avtalet måste anses avtalat mellan dem. Vad konsumenten rent konkret kan fordra av resultatet blir beroende av det avtalade åtagandets innehåll. Om inte

annat närmare preciserats i parternas avtal skall åtagan— det normalt leda till ett resultat som tillgodoser ända— målet med det beställda arbetet, uppfyller olika fack— mässiga krav, har normal hållbarhet och är tillfreds— ställande ur säkerhetssynpunkt. Det är emellertid själv— klart att anspråken på resultatet måste anpassas till de särskilda omständigheter som kan föreligga i det enskilda fallet. Parterna kan t.ex. medvetet ha avtalat om att ett visst arbete skall utföras under mycket ogynnsamma för— hållanden. Exempelvis kan de ha avtalat att ett målnings— arbete skall utföras under en klart olämplig årstid eller väderlek. Under förutsättning att näringsidkaren har upp— fyllt de skyldigheter att upplysa och avråda konsumenten som enligt andra regler i lagen kan ha åvilat honom kan konsumenten i en sådan situation inte göra gällande att fel föreligger i resultatet av åtagandet om det senare visar sig att detta påverkats negativt av att arbetet utfördes under den aktuella årstiden eller väderleken.

Det bör framhållas att det nu sagda avser sådana för resultatet betydelsefulla förhållanden som enligt avtalet mellan parterna bildar förutsättningarna för åtagandet och som därför inverkar på vad konsumenten har anledning att räkna med i fråga om resultatet. Ett allmänt villkor för detta är att inte bara näringsidkaren utan också konsumenten har insett eller bort inse att förhållandet skulle kunna påverka resultatet. Härvid kan inte ställas några stränga krav på konsumenten, särskilt inte när det gäller betydelsen av sådana omständigheter som de yttre förhållanden under vilka åtagandet skall utföras. Om näringsidkaren, men däremot inte konsumenten, har insett eller bort inse den aktuella omständighetens betydelse för resultatet och näringsidkaren inte har klargjort denna för konsumenten, torde det leda till att det mellan parterna får anses avtalat att resultatet skall motsvara

vad som, med bortseende från den aktuella omständigheten, är normalt för ett åtagande av det slag som avtalet gäller.

Det bör här framhållas att regeln innebär att resultatet av näringsidkarens åtagande måste anses felaktigt inte bara om det kvalitativt sett är sämre än vad som får an— ses avtalat utan också om resultatet på annat sätt avvi— ker från avtalet. Resultatet av åtagandet är alltså fel— aktigt om fönsterkarmarna på huset enligt avtalet skall målas i en viss färg men näringsidkaren i stället målar dem i en annan nyans, även om någon anmärkning i övrigt inte kan riktas mot arbetets eller materialets kvalitet.

Felaktighet kan också föreligga om näringsidkaren inte har utfört allt det arbete som följer av uppdraget till honom, dvs. om resultatet företer en kvantitativ brist. I sådana fall kan frågan om gränsdragningen mellan reglerna om fel och reglerna om dröjsmål på näringsidkarens sida aktualiseras. Denna gräns bör i princip dras så, att re— glerna om fel anses tillämpliga om konsumenten har fått klart för sig att näringsidkaren i god tro anser sig ha utfört allt det arbete som han är skyldig att utföra. I andra fall bör det däremot anses föreligga ett dröjsmål på näringsidkarens sida.

Vidare slås även i andra punkten fast att felaktigheter föreligger vid avvikelser från vad konsumenten enligt lagen har rätt att kräva av resultatet av näringsidkarens åtagande (abstrakt fel). Vad konsumenten alltid har rätt att kräva av näringsidkarens åtaganden i förevarande sam— manhang framgår av 4 och 5 55. I 4 5 anges främst att nä— ringsidkarens åtaganden skall vara utförda på ett fack— mässigt sätt och med tillbörlig omsorg om konsumentens intressen. I 5 5 anges främst att näringsidkarens åtagan— den inte får strida mot offentlig—rättsligt meddelade

säkerhetsföreskrifter rörande bostadshuset eller anord— ning i detta. För en närmare redogörelse för innebörden av 4 och 5 åå hänvisas till specialmotiveringen rörande dessa paragrafer.

I de sammanhang som behandlats ovan skall de bedömningar som måste göras ske med utgångspunkt i kraven på att när ringsidkaren skall utföra sitt åtagande på ett fackmäs— sigt sätt och med iakttagande av tillbörlig omsorg om konsumentens intressen. På motsvarande sätt bör bedömas fall där alternativa åtgärder av olika omfattning kan antas leda till samma åsyftade resultat. Om det enligt en fackmässig bedömning framstår som sannolikt att en mindre omfattande och för konsumenten billigare åtgärd är till— räcklig för att nå det önskade resultatet kan detta Så? lunda i allmänhet inte anses felaktigt därför att det se— nare visar sig att denna åtgärd faktiskt inte var till— fyllest. Det avgörande måste här vara, om näringsidkaren vid en samlad bedömning får anses ha handlat på ett fack— mässigt sätt och med tillbörlig omsorg om konsumentens intressen. Det är alltså inte meningen att bestämmelsen skall ges en sådan tillämpning att en näringsidkare ser sig nödsakad att för säkerhets skull utföra mer omfattan— de och kostnadskrävande åtgärder än som är påkallade en— ligt en fackmässig bedömning.

För att resultatet av ett åtagande skall anses felaktigt krävs att det föreligger sådana brister i fråga om fack— mässigt utförande och omsorg om konsumentens intressen som ger utslag på det slutliga fysiska resultatet av åtar gandet. Om näringsidkarens arbete leder till ett fackmäs— sigt resultat är det alltså inte felaktigt även om nä— ringsidkaren på grund av bristande skicklighet e.d. har använt en enligt fackmässig bedömning alltför lång tid för att åstadkomma resultatet. En sådan brist i utföran— det av åtagandet kan i stället inverka på bedömningen av

vilket pris som konsumenten är skyldig att betala. Vidare kan bestämmelserna om dröjsmål på näringsidkarens sida bli tillämpliga.

Paragrafen kan sägas vila på den uppfattningen att nå— ringsidkaren har ett resultatansvar. I överenstämmelse härmed föreskrivs i paragrafens andra stycke att fel skall anses föreligga även i den situationen att avvikel— sen beror på att en olyckshändelse eller därmed jämförlig händelse har inträffat.

10 å

Har uppgifter av betydelse för bedömningen av bostads— husets, det monteringsfärdiga husets eller åtagandets be— skaffenhet eller ändamålsenlighet lämnats vid avtalets ingående eller annars vid marknadsföring

1. av näringsidkaren,

2. för näringsidkarens räkning av annan näringsidkare, branschförening eller liknande organisation eller

3. av leverantör av material, halvfabrikat eller anord— ning i huset,

skall fel anses föreligga om 4. bostadshuset, det monteringsfärdiga huset eller resul— tatet av åtagandet avviker från lämnade uppgifter, som kan antas ha inverkat på avtalet, och

5. näringsidkaren antingen har åberopat uppgiften eller också insett eller bort inse att uppgiften var felaktig.

Första stycket gäller ej i fråga om uppgifter som i tid har rättats på ett tydligt sätt.

Paragrafen motsvarar i huvudsak 10 å i konsumenttjänst— lagen, men skiljer sig från denna genom att det uttryck- ligen krävs att näringsidkaren antingen skall ha åberopat den aktuella uppgiften eller ha insett eller bort inse att den var felaktig.

Paragrafen reglerar fall där fel föreligger på grund av att bostadshuset, det monteringsfärdiga huset eller resul— tatet av näringsidkarens åtagande avviker från uppgifter som har lämnats vid marknadsföring.

Konsumentköplagen innehåller i 7 å regler om att fel skall anses föreligga om varan avviker från sådana uppgifter om dess beskaffenhet eller användning som har lämnats vid köpet eller annars vid marknadsföring av varan. Konsument— tjänstlagen innehåller i 10 å regler om att tjänsten skall anses vara felaktig om resultatet av den avviker från läm— nade uppgifter av betydelse för bedömningen av tjänstens beskaffenhet eller ändamålsenlighet. I den nu föreslagna bestämmelsen fastslås att fel föreligger om ett bostads— hus, ett monteringsfärdigt hus eller resultatet av ett entreprenadåtagande avviker från en lämnad marknads— föringsuppgift. Det bör framhållas att bestämmelsen på samma sätt som de motsvarande reglerna i konsumentköplagen och konsumenttjänstlagen träffar inte bara fall där bo— stadshuset, det monteringsfärdiga huset eller resultatet av åtagandet faktiskt avviker från uppgifter som har läm— nats i en annons e.d. (oriktiga uppgifter). Den kan också tillämpas i fall där det strängt taget inte föreligger någon avvikelse från sådana uppgifter, om dessa studeras noggrant, men däremot från det intryck som uppgifterna på grund av framställningens layout eller på grund av under—

låtenhet att lämna viktiga upplysningar förmedlar till en mindre uppmärksam läsare (vilseledande uppgifter).

För att bestämmelsen skall bli tillämplig fordras att det är fråga om en avvikelse från uppgifter av betydelse för bedömningen av bostadshusets, det monteringsfärdiga husets eller åtagandets beskaffenhet eller ändamålsenlighet. Med uppgifter avses såväl muntliga som skriftliga uppgifter. Det skall vara fråga om uppgifter som gäller egenskaper, kvalitet eller lämplighet för olika ändamål hos bostads— huset, det monteringsfärdiga huset eller entreprenad— åtagandet. Såväl framställningar som är riktade till all— mänheten som sådana uppgifter som lämnas direkt till den enskilde konsumenten omfattas av bestämmelsen. Det är emellertid inte bara uppgifter som direkt avser bostads— huset, det monteringsfärdiga huset eller entreprenadåta— gandet som omfattas av bestämmelsen. Även uppgifter som har lämnats t.ex. vid marknadsföring av ett material som har använts i huset eller vid utförandet av ett entrepre— nadåtagande omfattas av bestämmelsen.

Uppgifterna kan röra det sätt på vilket ett bostadshus är uppfört, t.ex. att en viss metod har använts vid byggna— tionen. De kan också röra det material som har använts eller dettas egenskaper, kvalitet och lämplighet för olika ändamål. Uppgifterna kan också röra slutresultatets beskaffenhet eller ändamålsenlighet, t.ex. att ett bo— stadshus har särskilt låg energiförbrukning eller att ett visst material är särskilt lämpligt för våtutrymmen.

För att en uppgift skall omfattas av bestämmelsen krävs att den är någorlunda konkret och inte enbart innebär ett allmänt lovprisande. Ett allmänt lovprisande av det egna företagets förträfflighet eller uppgifter som mer allmänt syftar till att främja avsättningen av en produkt inger knappast en konsument några mer konkreta förväntningar på

bostadshusets eller entreprenadåtagandets beskaffenhet eller ändamålsenlighet. Något särskilt civilrättsligt felansvar för sådana uppgifter bör därför inte införas. I vissa fall kan ingripande mot sådana uppgifter ske med

stöd av marknadsföringslagen.

Det nu sagda hindrar givetvis inte att uppgifter med en mera seriös framtoning om att en näringsidkare är expert eller specialist på ett visst slags arbete kan få bety— delse enligt förevarande bestämmelse, i vart fall i så— dana situationer där särskild skicklighet eller särskilda kunskaper normalt måste tillmätas vikt.

För att en uppgift skall omfattas av bestämmelsen krävs vidare att den får antas ha inverkat på avtalet. Det bör ankomma på konsumenten att göra antagligt att uppgiften har haft inflytande på avtalet. Det kan emellertid inte bli fråga om att ställa upp något strängare beviskrav. Ett sådant krav skulle medföra risk för att konsumenten inte skulle få något skydd genom bestämmelsen eftersom det ofta skulle vara svårt att prestera full bevisning om i vad mån en viss uppgift påverkat konsumentens handlan— de. Men konsumenten bör inte kunna åberopa en uppgift som han inte har fäst någon vikt vid eller ens haft kännedom om före avtalets träffande.

Ett ytterligare krav för att en uppgift skall omfattas av bestämmelsen är att näringsidkaren antingen har åberopat uppgiften eller har insett eller bort inse att den var felaktig. Detta krav innebär att fel alltid föreligger om näringsidkaren har åberopat uppgifter som är oriktiga. Så är fallet även om näringsidkaren endast åberopar vad t.ex. en branschorganisation eller en leverantör har upp— givit. Bestämmelsen innebär emellertid även att fel kan föreligga utan att näringsidkaren åberopar den aktuella uppgiften. Om näringsidkaren känner till, eller som fack—

man borde känna till, att en viss uppgift som lämnats av t.ex. en leverantör är felaktig skall enligt denna bestäm— melse fel anses föreligga. Det här behandlade kravet med— för att bestämmelsen normalt inte omfattar sådana uppgif— ter som näringsidkaren överhuvudtaget inte har känt till. Men i vissa fall torde det kunna krävas av näringsidkaren som fackman att han borde ha känt till en sådan uppgift och då är bestämmelsen tillämplig.

Det bör här framhållas att de uppgifter som avses ska ha lämnats i samband med att avtalet träffades eller annars vid marknadsföring. Bestämmelsen är däremot inte omedel— bart tillämplig på uppgifter som lämnas av myndigheter eller konsumentorganisationer och liknande, t.ex. i sam— band med offentliggörande av marknadsöversikter eller testningsrapporter, och inte heller på uppgifter som förekommer i vanliga tidningsartiklar eller motsvarande framställningar. Det kan emellertid tänkas att närings— idkaren eller någon annan som avses i bestämmelsen hän- visar till sådana uppgifter i sin marknadsföring. I så fall får uppgifterna enligt första stycket betraktas som lämnade vid marknadsföring.

Enligt bestämmelsen kan fel föreligga i bostadshuset, det monteringsfärdiga huset eller resultatet av entreprenad— åtagandet först och främst vid avvikelser från uppgifter som näringsidkaren själv har lämnat. Hit räknas även upp— gifter som har lämnats av någon som har fullmakt att i detta avseende handla på näringsidkarens vägnar. Vanligen torde det då vara fråga om personer som har s.k. ställ— ningsfullmakt enligt 10 å andra stycket avtalslagen. Det kan t.ex. vara en verkmästare eller annan anställd hos näringsidkaren.

Fel kan också föreligga vid avvikelser från uppgifter som för näringsidkarens räkning har lämnats av annan närings— idkare, branschförening eller liknande organisation. Det behöver här inte vara fråga om ett handlande på grund av fullmakt, även om någon form av fullmakt oftast torde kunna anses föreligga i hithörande fall. Det är tillräck— ligt att vederbörande får anses ha handlat för närings— idkarens räkning. Det avgörande bör då i tveksamma fall vara, hur konsumenten haft anledning att uppfatta situa— tionen. Det kan här vara fråga om uppgifter som härrör från ett annat företag —— t.ex. en reklambyrå —— som hjälper näringsidkaren med dennes marknadsföring. Uppgif— terna kan också ha lämnats av en branschorganisation eller en företagskedja som bedriver marknadsföring för sina medlemmars räkning. Till uppgifter som har lämnats för näringsidkarens räkning kan ibland vara att hänföra uppgifter som i samband med avtalets ingående har lämnats av en underentreprenör. En förutsättning för att dennes uppgifter skall anses ha lämnats för näringsidkarens räk— ning är dock, i enlighet med det nyss sagda, att konsumen— ten haft fog för att uppfatta underentreprenören som re— presentant för näringsidkaren. Denne är däremot normalt inte bunden av uppgifter som en underentreprenör har läm— nat i sin egen marknadsföring, såvida inte näringsidkaren har vidarebefordrat underentreprenörens uppgifter på så— dant sätt att de kan anses lämnade även av näringsidkar-

en.

När det i bestämmelsen talas om leverantör av material m.m. åsyftas endast leverantören av sådant material m.m. som tillhandahålls av näringsidkaren eller av någon för vilken han svarar. Frågan om konsumentens eventuella be— fogenheter på grund av vilseledande uppgifter som har läm— nats av en leverantör eller tillverkare av sådant material som tillhandahålls av konsumenten själv får däremot i princip bedömas enligt konsumentköplagen.

Det bör erinras om att det, för att uppgifter som har lämnats av t.ex. en leverantör av material skall få bety— delse enligt förevarande bestämmelse, är en förutsättning att uppgifterna kan antas ha inverkat på avtalet mellan näringsidkaren och konsumenten. Detta innebär bl.a. att konsumenten när avtalet slöts måste ha utgått från att ett bestämt material skulle komma till användning. Upp—

gifter som har lämnats av en materialleverantör etc. torde därför i praktiken bli aktuella huvudsakligen när parterna har avtalat om användning av ett visst bestämt material eller när näringsidkaren i sin marknadsföring har angett att han använder ett visst material.

Vidare bör framhållas att näringsidkaren givetvis inte kan bli ansvarig enligt förevarande bestämmelse för upp— gifter rörande ett visst material, vilka har lämnats av

rantör.

Även om bostadshuset, det monteringsfärdiga huset eller resultatet av ett entreprenadåtagande avviker från en uppe gift som avses i första stycket föreligger likväl enligt bestämmelsen i andra stycket inte något fel, om den i frågavarande uppgiften i tid har rättats på ett tydligt sätt. en säljare av materialet som inte har anlitats som leve— Med att en uppgift har rättats avses inte bara fall då I uppgiften genom en rättelse e.d. har getts ett nytt inne— håll utan också fall då uppgiften har återtagits utan att ersättas med en ny. Har en ny uppgift lämnats, kan denna i sin tur få betydelse för felbedömningen enligt bestämmel— ! sen i första stycket.

I bestämmelsen har uttryckligen angetts att rättelsen skall ha skett "i tid". Med detta avses att rättelsen skall ha gjorts vid en sådan tidpunkt att den har kunnat

påverka konsumenten innan han fattade sitt beslut att ingå avtalet. Det är alltså inte tillräckligt att en lämnad uppgift ändras t.ex. sedan avtalet har ingåtts men innan åtagandet har slutförts.

Bestämmelsen gäller både i fråga om uppgifter som har läm— nats i samband med avtalets ingående och i fråga om upp— gifter som har lämnats vid marknadsföring i övrigt, t.ex. i broschyrer eller vid annonsering. Det är självklart att näringsidkaren skall kunna ändra en uppgift som har läm— nats till konsumenten i ett tidigare skede av diskussio— nerna eller förhandlingarna om ett avtal. Ändringen måste i ett sådant fall ha kommit till den enskilde konsumentens kännedom i tid.

Kravet på att rättelsen skall ha skett "tydligt" innebär att det ofta inte torde kunna anses tillräckligt att en

ändring av en tidigare lämnad uppgift kan utläsas av ett upprättat avtalsförslag e.d. I regel bör det krävas att

konsumenten har fått sin uppmärksamhet riktad på att det är fråga om en rättelse av den tidigare lämnade uppgif—

ten.

När det gäller uppgifter som inte har lämnats till konsu— menten i samband med avtalets ingående utan som har före— kommit i broschyrer, annonser e.d. är det klart att kon- sumenten inte enligt första stycket kan åberopa en sådan uppgift, om en tydlig rättelse av denna faktiskt har kom— mit till hans kännedom i tid. Näringsidkaren bör kunna åberopa att en uppgift har rättats genom ett generellt ändringsmeddelande, lämnat t.ex. i tidningsannonser, även om rättelsen faktiskt har råkat förbigå den enskilde kon— sumenten. Det avgörande bör här vara, om rättelsen har meddelats på ett sådant sätt att meddelandet typiskt sett har varit ägnat att nå de konsumenter som fått del av den ursprungliga uppgiften. Det får överlämnas åt rätts—

tillämpningen att med hänsyn till omständigheterna i det enskilda fallet avgöra vilka krav som härvid bör ställas på meddelandets spridning m.m.

Om meddelandet har förbigått den enskilde konsumenten men näringsidkaren vid avtalstillfället har insett eller på grund av omständigheterna hade bort inse att konsumenten utgick från den ursprungliga uppgiften och att denna hade betydelse för konsumentens handlande, torde det följa av allmänna avtalsrättsliga regler att näringsidkaren blir bunden i enlighet med vad som följer av uppgiften, såvida han inte rättar denna i det enskilda fallet.

Det bör framhållas att rättelsen av en uppgift i och för

sig inte behöver ha gjorts av den som har lämnat uppgif—

ten, om det bara tydligt framgår att det är fråga om en rättelse av en viss tidigare lämnad uppgift. Näringsid— karen kan sålunda alltid på sätt som tidigare har berörts

rätta en uppgift som har lämnats av någon annan, t.ex. en branschorganisation eller en materialleverantör e.d. Lik— , värdigt med ett återtagande av en viss uppgift är i ett sådant fall att näringsidkaren klargör att han inte kan stå för riktigheten av uppgiften. För att en sådan för— klaring från näringsidkarens sida skall kunna godtas måste dock fordras att förklaringen tar sikte på en viss bestämd uppgift. Det bör alltså inte vara möjligt för näringsidkaren att med stöd av bestämmelsen i andra styck- et generellt befria sig från ansvar för uppgifter som har lämnats av andra.

11 å

Fel skall anses föreligga om näringsidkaren i annat fall än som avses i 6 å första stycket före avtalets ingående har underlåtit att upplysa konsumenten om ett sådant för— hållande rörande bostadshusets, det monteringsfärdiga husets eller åtagandets beskaffenhet eller ändamålsenlig—

het som näringsidkaren kände till eller borde ha känt till och som han insåg eller borde ha insett vara av betydelse för konsumenten.

En förutsättning för att fel skall anses föreligga är dock att underlåtenheten kan antas ha inverkat på avtalet.

Paragrafen motsvarar i allt väsentligt 11 å i konsument— tjänstlagen och reglerar i vilka fall ett bostadshus, ett monteringsfärdigt hus eller resultatet av ett entreprenad— åtagande skall anses felaktigt till följd av att närings— idkaren har underlåtit att lämna vissa upplysningar röran— de husets eller entreprenadresultatets beskaffenhet eller ändamålsenlighet. För den närmare innebörden hänvisas till specialmotiveringen till det lagrummet (se prop. 1984/85: 110 s. 199 ff, 550 f och 375).

Besiktning m.m.

12å

Besiktning av bostadshus, som är avsedda att användas hela året, skall ske på parts begäran. Vid besiktningen skall undersökas om fel föreligger.

Besiktning sker första gången i samband med att konsumen— ten skall tillträda bostadshuset. Vid delentreprenad kan den första besiktningen av resultatet av näringsidkarens åtagande ske när denne har slutfört arbetet. En andra be- siktning (garantibesiktning) sker då två år förflutit efter den första besiktningen.

Reglerna om besiktning gäller ej vid förvärv av monte— ringsfärdigt hus enligt 1 å första stycket punkt 4.

Paragrafen, som inte har någon motsvarighet i konsument- tjänstlagen, innehåller regler om besiktning.

Enligt bestämmelserna i första stycket skall besiktning ske av bostadshus som är avsedda att användas hela året. Med bostadshus förstås i detta sammanhang hus som omfattas av reglerna i 1 å första stycket dvs. sådana bostadshus som normalt är avsedda att användas som bostad för en eller två familjer. Däremot omfattar bestämmelsen inte fritidshus. Skälet för denna skillnad i behandling mellan vanliga bostadshus och fritidshus har angetts i den all— männa motiveringen (se avsnitt 4.9.1). Utanför reglerna om besiktning faller också sådana fall som avses i 1 å första stycket punkt 4, dvs. avtal om enbart försäljning av monteringsfärdigt hus. Anledningen till det är att en besiktning i dessa fall skulle medföra att leverantören skulle kunna påkalla besiktning så snart hussatsen levere— rats till byggplatsen. För att besiktningen skulle kunna genomföras skulle de förpackningar hussatsen levererats i behöva brytas. Detta framstår som olämpligt och även till nackdel för konsumenten eftersom de i hussatsen ingående delarna därefter under en kanske lång byggnadstid skulle vara mindre skyddade än tidigare. Enligt utredningens mening är det därför bättre att för dessa fall knyta an till de regler som enligt 17 å gäller för fritidshus.

Av bestämmelsen framgår att såväl näringsidkaren som kon— sumenten kan begära att besiktning skall äga rum. Alla i ett bygge inblandade entreprenörer har rätt att begära att besiktning äger rum i samband med konsumentens till— träde av huset. Det kan tänkas situationer där en nä— ringsidkare har deltagit i det ifrågavarande arbetet i så begränsad omfattning att det ter sig opraktiskt att denne näringsidkare skall kunna påkalla besiktning av det uppförda huset med de kostnader för besiktningen som då kan uppkomma. Som ett exempel på en näringsidkare som

endast på ett begränsat sätt har deltagit i ett bygge kan tas det fallet att en smed har tillverkat och monterat ett räcke till husets yttertrapp. Något behov av en särregel för detta fall finns emellertid knappast. Skulle mot för— modan inte huvudentreprenören eller konsumenten utan i det angivna exemplet smeden påkalla besiktning får sådan

äga rum.

Lagförslaget utgår från att besiktning av nya bostadshus nästan alltid kommer att äga rum. Så sker för övrigt i praktiken så gott som alltid redan nu. Båda partssidorna har nytta av att besiktning äger rum så att eventuella felaktigheter upptäcks på ett tidigt stadium. Besiktningen medför också för konsumenten den fördelen att näringsid— karen i princip är skyldig att avhjälpa sådana fel som upptäcks vid besiktningen utan att någon reklamation krävs från konsumentens sida. Båda parter har därför tillagts rätt att påkalla besiktning. Det är alltså inte möjligt för en av parterna att förhindra att besiktningsförfaran— det sätts igång. Inte heller är det möjligt för parterna att rent faktiskt hindra besiktning. Om inte annat så torde besiktningsförrättaren kunna skaffa sig tillträde till bostadshuset handräckningsvägen. Lagförslaget inne— håller inte några regler om vad som skall gälla om par— terna var för sig skulle föranstalta om besiktning. Frå— gan, som i praktiken knappast kommer att bli aktuell, torde kunna lösas i rättstillämpningen.

Det kan redan här framhållas att lagen inte innehåller några regler om kostnaderna för besiktning. Ytterst kommer denna kostnad givetvis att belasta konsumenten, antingen i form av en direkt utgift eller som en högre kostnad för huset eller entreprenadåtagandet. Frågan vem som skall utge betalningen till besiktningsförrättaren får därför överlämnas till parterna att lösa avtalsvägen. Träffas inget avtal härom torde betalningsansvaret enligt allmänna

regler åvila den som har givit uppdraget åt besiktnings—

förrättaren.

Bestämmelsen utgår från den situation som råder när par— ternas avtal avser köp av ett färdigt bostadshus eller en totalentreprenad. Men även den situationen att ett hus för permanent boende uppförs genom avtal med flera näringsid— kare om olika delentreprenader omfattas av besiktningsreg— lerna. I lagtexten framgår det av andra stycket. Där anges att den första besiktningen av en delentreprenörs arbete kan äga rum när näringsidkaren har slutfört arbetet. Ut- trycket ”kan äga rum" har valts för att markera att det inte är nödvändigt att besiktning sker av varje delentre- prenörs arbete för sig. Men parterna har alltså möjlighet att var och en å sin sida påkalla besiktning av resultatet av delentreprenaden. Inget hindrar emellertid att besikt— ningen även vid delentreprenad får avse resultatet av samtliga inblandade näringsidkares arbete, dvs. i princip det färdiga huset.

Besiktning enligt förevarande bestämmelse sker först se- dan berörda näringsidkare avslutat sina åtaganden. Många arbeten kan då vara dolda för besiktningsförrättaren. Be— siktningen kan i princip endast avse synliga arbeten. Hit— hörande frågor har behandlats i den allmänna motiveringen (se 4.9.1.). Här bör endast framhållas att besiktningen inte är avsedd att ersätta sedvanlig byggnadskontroll under arbetets bedrivande. Besiktningen bör i stället ses som ett komplement till denna kontroll.

Syftet med besiktningen är att undersöka om bostadshuset eller resultatet av näringsidkarens åtagande vid under— sökningstillfället är behäftat med fel eller inte. Denna undersökning skall avse såväl abstrakta som konkreta fel. Det innebär att besiktningsförrättaren skall undersöka

dels huruvida bostadshuset är uppfört på ett fackmanna— mässigt sätt, och dels om det har uppförts i enlighet med de speciella villkor parterna kan ha träffat avtal om.

De förhållanden som då främst kommer i fråga att under— söka är husets skydd mot fukt, värmeisoleringen, even— tuell förekomst av rörelser i bjälklag, golvlutning, säkerhetsanordningar etc. När det gäller husets skydd mot fukt avses t.ex. att erforderliga ventilationsanordningar finns. Att undersöka om isoleringsarbetet är utfört på ett riktigt sätt kan givetvis vara svårt i ett färdigt hus. Men här bör bl.a. bedömas om det uppgivna arbetet kan an— ses fackmannamässigt tillfredsställande.

Det är knappast ändamålsenligt att här göra en heltäckan- de uppräkning av vad som skall undersökas vid besiktning— en. Det ovan nämnda får därför endast ses som exempel på förhållanden som särskilt bör uppmärksammas. Vid sådana besiktningar som redan nu företas med stöd av avtalsregler brukar besiktningsförrättarna regelmässigt använda sig av särskilt utarbetade formulär för att inte några viktiga punkter skall förbises. Sådana formulär används t.ex. vid besiktningar inom ramen för Småhus 80. Det är givet att besiktningar enligt ifrågavarande lagrum kan utföras enligt det mönster som sålunda redan nu tillämpas i nämnda sammanhang.

Av det anförda framgår att undersökningen främst bör vara inriktad på förekomsten av fel av betydelse för husets bestånd och funktion. Det är alltså närmast de abstrakta felen, eller fackmässigheten i utförandet, som då är av intresse. Men besiktningen skall även avse förekomsten av konkreta fel, dvs. avvikelser från vad parterna särskilt har avtalat. Det är emellertid givet att undersökningen även i denna del måste koncentreras till om allvarligare felaktigheter föreligger.

En sådan sak som att kontrollera att tapeten i ett rum har det rätta avtalade mönstret bör därför inte åligga besiktningsförrättaren. Däremot kan givetvis en part påpeka även ett fel av denna karaktär för besiktnings— förrättaren, som då i förekommande fall givetvis har att notera felet i besiktningsutlåtandet. Det bör emellertid framhållas att en fråga som om rätt slags tapet har an— vänts i ett visst rum, t.ex. att tapeten i ett badrum

är avsedd att användas i ett våtutrymme, givetvis är en sådan omständighet som skall beaktas vid besiktningen.

Av reglerna i andra stycket framgår att besiktning skall äga rum vid två tillfällen. En besiktning skall äga rum i samband med att konsumenten skall tillträda huset. Vid delentreprenader kan denna besiktning i stället äga rum sedan näringsidkaren avslutat sitt arbete. Därefter sker ytterligare en besiktning, garantibesiktningen, sedan två år förflutit från den första besiktningen.

Att den första besiktningen skall ske i samband med att konsumenten tillträder huset innebär att den besiktningen kan äga rum såväl före som efter konsumentens tillträde

av huset. Regeln medger alltså en viss flexibilitet när det gäller tidpunkten för denna besiktning. De besikt- ningar som nu sker med stöd av avtalsregler äger regelmäs- sigt rum innan konsumenten tillträder huset. Härigenom uppnås bl.a. den fördelen att det inte behöver uppstå någon diskussion om att t.ex. föreliggande skador på ett golv skulle vara förorsakade av konsumenten. Det finns emellertid även omständighter som talar för att besikt— ningen bör ske efter konsumentens tillträde av huset. Då ökar konsumentens möjligheter att påvisa eventuella felak— tigheter eller oklarheter för besiktningsförrättaren.

Det får emellertid inte i sådana fall förflyta någon läng— re tid mellan tillträdesdagen och tidpunkten för besikt— ningen. Denna bör under alla förhållanden ske inom en sådan tid efter konsumentens tillträde att detta inte får antas medföra någon större påverkan i fråga om husets skick. En exakt bestämd tidsgräns vore givetvis i klarhe- tens intresse av värde. Men varje sådan gräns inrymmer ett mer eller mindre stort mått av godtycklighet, och kan i det enskilda fallet leda till oönskade konsekvenser. En av parterna önskad besiktningsförrättare kan t.ex. av tids— skäl inte utföra besiktningen inom den bestämda tiden. Detta talar för att möjlighet bör finnas till en viss flexibilitet. Det får därför i förekommande fall överläm— nas åt rättstillämpningen att avgöra om en besiktning har ägt rum i sådant samband med konsumentens tillträde av bostadshuset som avses i lagen.

Motsvarande flexibilitet måste givetvis tillämpas även när det gäller sådana besiktningar som vid delentrepre— nader kan ske när en näringsidkare har avslutat sitt

arbete.

Vidare framgår av andra stycket att ytterligare en be— siktning skall äga rum två år efter den första besikt— ningen. Detta ansluter till vad som redan nu i praktiken normalt har avtalats om en besiktning även i anslutning till utgången av lämnade garantiers giltighet.

Slutligen bör anmärkas att det trots utformningen av reg— lerna om påkallande av besiktning kan uppkomma situar tioner när besiktning av ett nytt bostadshus inte kommer ten av någon anledning avstår från sin rätt till den kon— troll en besiktning av bostadshuset eller resultatet av näringsidkarens åtagande innebär. Denna typ av situationer har behandlats i avsnitt 4.9.4.

I tredje stycket finns en uttrycklig regel om att besikt— ningsreglerna inte gäller vid förvärv av monteringsfärdigt hus. Det hänger samman med att det skulle vara ganska o— praktiskt att kräva besiktning av en byggsats till monte— ringsfärdigt hus i samband med leveransen till byggplat— sen. Besiktningen skulle då medföra att man fick bryta förpackningar varefter materialet skulle ligga oskyddat för väder och vind. Det bör framhållas att besiktningsreg— lerna likväl är tillämpliga i det fallet att säljaren av det monteringsfärdiga huset åtar sig att uppföra huset. Det är nämligen inte fråga om ett förvärv enligt 1 å första stycket punkt 4 utan om ett entreprenadåtagande kombinerat med åtagande att tillhandahålla material (1 å första stycket punkt 5 jämförd med 4 å andra stycket).

155

Besiktning skall utföras av en opartisk och i byggnads- tekniska frågor erfaren person. Besiktning sker vid en förrättning vid vilken båda parter skall beredas tillfälle att närvara. Besiktningsförrättaren skall tillställa båda parter skriftligt utlåtande över besiktningen.

Paragrafen, som saknar motsvarighet i konsumenttjänst— lagen, innehåller bestämmelser om besiktningsförrättare och om förfarandet vid besiktningen.

Som redan framgått i samband med bestämmelserna i 12 å

är det främsta syftet med besiktningsförfarandet att even— tuella felaktigheter i det nya bostadshuset eller resulta— tet av en näringsidkares entreprenadåtagande skall upp— täckas. För att detta syfte skall kunna uppfyllas måste besiktningen utföras med skicklighet och omsorg. Det måste därför ställas höga krav på kompetensen hos de personer som skall utföra besiktningarna. I förevarande bestämmelse har detta kommit till uttryck genom att det anges att be—

siktning skall utföras av en i byggnadstekniska frågor erfaren person. Det bör uppmärksammas att lagen inte ställer upp något krav på att ifrågavarande personer skall ha genomgått någon viss utbildning. Detta hänger samman med att det inte finns någon utbildning som direkt tar sikte på besiktningsverksamhet, och att byggnadsteknik ingår i flera sinsemellan artskilda utbildningar, t.ex. olika ingenjörsutbildningar och arkitektutbildning. Det är också så att det kan förekomma personer som, till följd av särskilt kunnande och erfarenhet, måste anses besitta erforderlig kompetens som besiktningsförrättare trots avsaknad av teoretisk byggnadsteknisk utbildning. Så kan t.ex. vara fallet med en verkmästare med lång och gedigen erfarenhet inom byggnadsbranschen. Men i allmänhet bör

de personer som skall fungera som besiktningsmän ha genom— gått någon form av teoretisk byggnadsteknisk utbildning för att kunna anses besitta sådan erfarenhet på detta område som lagen kräver. I praktiken torde, som redan nu är fallet vid besiktningar t.ex. inom ramen för ABS 8000h Småhus 80, de flesta besiktningsförrättare komma att vara utbildade byggnadsingenjörer.

En ytterligare förutsättning för att syftet med besiktningen skall kunna uppnås är att besiktnings— förrättaren inte är bunden av någon särskild lojalitet till någon av parterna. I lagtexten har detta kommit till uttryck genom kravet att besiktningsförrättaren skall vara opartisk. Det innebär t.ex. att det inte kan godtas att besiktningsförrättaren är anställd hos näringsidkaren eller hos ett denne närstående företag. Det kan inte heller godtas att besiktningsförrättaren så ofta anlitas av näringsidkaren att i realiteten ett beroendeförhållande uppkommit.

I bestämmelsen finns också regler om förfarandet vid be— siktning. Det är besiktningsförrättaren som har ansvaret för att besiktningen går till på rätt sätt. Dit hör att berörda parter skall beredas tillfälle att närvara vid förrättningen. Konsumenten skall givetvis alltid kallas till förrättningen. Vid försäljning av ett färdigt ny— producerat bostadshus och när ett ett sådant hus har uppförts genom totalentreprenad torde det inte behöva uppkomma någon tvekan om vilka näringsidkare som skall kallas till besiktningen. När det däremot gäller sådana bostadshus som har uppförts med anlitande av flera nä— ringsidkare som utfört skilda delar av arbetet kan pro— blem tänkas uppstå. Utgångspunkt är dock att alla närings— idkare som anlitats av konsumenten och som deltagit i husets uppförande på ett sådant sätt att deras åtagande omfattas av lagen skall kallas till förrättningen.

Det bör i detta sammanhang uppmärksammas att lagens krav endast är att berörd näringsidkare och konsumenten skall beredas tillfälle att närvara vid förrättningen. Lagen innehåller däremot inte något krav på att de också skall vara närvarande vid förrättningen. I kravet på att parter— na skall beredas tillfälle att närvara vid förrättningen ligger givetvis att kallelsen måste utfärdas i så god tid före förrättningen att parterna verkligen har reell möj— lighet att närvara vid denna. Med hänsyn till önskvärd— heten av att de är närvarande vid besiktningen bör besikt- ningsförrättaren givetvis i rimlig omfattning ta hänsyn till parternas eventuella önskemål om tidpunkt för för— rättningen.

Av bestämmelsen framgår slutligen också att besiktnings— förrättaren skall upprätta ett skriftligt utlåtande över besiktningen. Denna handling kommer att få stor betydelse i samband med behandlingen av eventuella felaktigheter i bostadshuset. Det är därför av stor vikt att den utformas på ett korrekt och tillräckligt upplysande sätt. Förutom

formella uppgifter om vilka som kallats till och vilka som varit närvarande vid besiktningsförrättningen skall hand— lingen dels ange vad som har varit föremål för besiktning, och dels klart ange vilka felaktigheter som besiktnings- mannen har kunnat konstatera. Besiktningsutlåtandet skall ligga till grund för överväganden och åtgärder från såväl näringsidkarens som från konsumentens sida. Utlåtandet skall därför enligt lagen tillställas de berörda parter—

na .

Av 14 å kommer att framgå att det finns vissa undantag för näringsidkarens ansvar för fel som anmärks i besiktnings— utlåtande. Det bör här framhållas att det givetvis kan uppstå tvist om huruvida ett i ett besiktningsutlåtande anmärkt fel verkligen är att betrakta som ett fel. När det gäller byggnadsentreprenader i allmänhet gäller i sådana fall enligt Svenska Teknologföreningens allmänna standard— avtal, AB 72, att besiktningen utgör ett exklusivt bevis— medel, dvs. någon annan bevisning än besiktningsutlåtandet får inte läggas fram. Någon sådan karaktär har besikt— ningsutlåtandet enligt denna lag inte avsetts få. Men vid bedömningen av om ett fel verkligen föreligger kommer givetvis besiktningsutlåtandet att väga tungt.

145

Näringsidkaren svarar för fel som anmärks vid den första besiktningen om det inte beror på något förhållande på konsumentens sida.

Näringsidkaren svarar även för fel som anmärks vid ga— rantibesiktningen. Kan näringsidkaren göra sannolikt, att fel som inte iakttagits vid den första besiktningen utan först vid garantibesiktningen beror på olyckshändelse eller därmed jämförlig händelse, som inträffat efter den

första besiktningen, eller på normal förslitning, vanvård, onormalt brukande eller något liknande förhållande på kon— sumentens sida, är han fri från ansvar för felet.

Näringsidkaren svarar för fel, som inte har anmärkts i be— siktningsutlåtande, om han har åsidosatt vad som ålegat honom enligt avtalet eller denna lag.

Paragrafen, som saknar motsvarighet i konsumenttjänst— lagen, reglerar i huvudsak näringsidkarens ansvar för fel som anmärks vid besiktningstillfällena.

Det huvudsakliga syftet med reglerna i paragrafen är att göra näringsidkaren ansvarig för sådana fel i bostadshuset eller resultatet av näringsidkarens entreprenadåtagande som anmärks vid besiktning. Genom att besiktning i princip sker dels i samband med konsumentens tillträde och dels, på sätt som nu är vanligt i samband med utfästelser om garanti, två år därefter, kommer regeln att fylla mot— svarande funktion som garantiutfästelser nu har. Härigenom underlättas konsumentens situation eftersom denne inte behöver bevisa att denna typ av fel beror på förhållanden som näringsidkaren är ansvarig för. Det föreligger i stället en presumtion för att näringsidkaren är ansvarig för föreliggande fel.

Huvudregeln är alltså att näringsidkaren svarar för sådana fel som anmärks vid besiktning. Att näringsidkaren svarar för felen innebär i princip att reglerna i 21—26 åå om påföljder vid fel blir tillämpliga. Normalt medför det att näringsidkaren enligt 23 5 skall avhjälpa felet utan särskild kostnad för konsumenten.

De fel som omfattas av regeln är sådana som anmärks vid sådan besiktning som sker med stöd av lagen. Med "fel som

anmärks" avses sådana fel som besiktningsförrättaren vid förrättningen noterat i besiktningsutlåtandet. Sådana fel är näringsidkaren alltså i princip alltid ansvarig för. Som framgår av 15 & behöver konsumenten inte reklamera sådana fel som anmärks i ett besiktningsutlåtande.

Bestämmelsen skiljer mellan ansvaret för fel som anmälts vid den första besiktningen och ansvaret för sådana fel som anmälts vid garantibesiktningen. Avsikten är att klar— göra att näringsidkaren inte är ansvarig för allt som kan vara fel vid besiktningstillfällena. Det kan ju tänkas förekomma fel som beror på förhållanden på konsumentens sida. Som senare kommer att framgå (se 21 9) är det en allmän förutsättning för att konsumenten skall få göra påföljder gällande vid fel att dessa inte beror på något han själv får anses ansvarig för. Denna förutsättning gäller i och för sig vid båda typerna av besiktning. Men det föreligger en viktig skillnad mellan situationen vid den första besiktningen och vid garantibesiktningen. För tiden fram till tillträdet, eller i förekommande fall ti— den för den första besiktningen av resultatet av en nä— ringsidkares entreprenadåtagande, är näringsidkaren även ansvarig för fel som beror på olyckshändelser. För tiden därefter föreligger emellertid inte något sådant ansvar. Denna skillnad återspeglas också i lagtexten.

Första stycket reglerar ansvaret för fel som anmärks vid den första besiktningen. Som en förutsättning för ansvaret anges att felet inte får bero på något förhållande på kon- sumentens sida. Som exempel kan anföras ett fel som upp— kommit genom konsumentens åtgärder sedan denne tillträtt huset men före den första besiktningen.

Andra stycket reglerar ansvaret för fel som anmärks vid garantibesiktningen. Här har den allmänna förutsättningen enligt första stycket ersatts av en exemplifiering av

vad som avses. Den är i och för sig användbar även vid

bedömningar i fall som avses med reglerna i första styck— et, men den innehåller alltså här även olyckshändelse eller därmed jämförlig händelse.

I sammanhanget bör framhållas att näringsidkaren givetvis kan rikta invändningar mot vad som anmärkts i ett besikt— ningsutlåtande. Ytterst får frågan huruvida ett fel före— ligger eller ej avgöras av domstol.

Det bör också framhållas i sammanhanget att regeln inte utsäger något om den tid inom vilken ett avhjälpande skall ha ägt rum. Den frågan regleras av bestämmelserna i 21 och 25 95. Det kan dock här sägas att lagen inte avser att förhindra att avhjälpandet av framför allt smärre fel får anstå till efter garantibesiktningen. Detta får anses ligga inom ramen för den skälighetsprövning som kan bli aktuell enligt reglerna i 25 5. Men här får om— ständigheterna i det enskilda fallet stor betydelse. Det kan givetvis inte anses stå i överensstämmelse med lagen att låta allvarligare fel kvarstå i avvaktan på att ett avhjälpande efter garantibesiktning skall äga rum.

De förutsättningar för ansvaret som har ställts upp i be— stämmelsen ger näringsidkaren en möjlighet att undgå an— svar för sådana fel som är att hänföra till något förhål— lande på konsumentens sida. Näringsidkaren har emellertid då bevisbördan rörande orsaken till felet. Skall han gå fri från ansvar måste han visa antingen att felet beror på en olyckshändelse som har inträffat efter den första be— siktningen, eller att felet beror på något förhållande på konsumentens sida som normal förslitning, vanvård, o— normalt brukande eller något liknande förhållande. Det är emellertid, i likhet med vad som gäller enligt 10 Ö kon— sumentköplagen (jfr 14 å i förslaget till ny konsument— köplag), inte nödvändigt att näringsidkaren förebringar

full bevisning om att orsaken till försämringen är någon sådan som nu har berörts. Det räcker med att detta görs sannolikt. Med uttrycket "liknande förhållande" på kon— sumentens sida avses bl.a. sådant som att konsumenten har underlåtit att följa väsentliga skötsel— eller service—

föreskrifter, även om detta inte kan betecknas som van— vård.

Det kan i detta sammanhang även framhållas att närings— idkaren givetvis kan vara ansvarig även för fel som inte har anmärkts i något besiktningsutlåtande. Men då får kon— sumenten i vanlig ordning reklamera felet och göra gällan— de sina befogenheter enligt lagen.

I tredje stycket har intagits en bestämmelse rörande fel som inte har anmärkts i besiktningsutlåtande. Bestämmelsen avser att för fall där besiktning enligt lagen har ägt rum motsvara vad som enligt 18 å gäller för fritidshus. För den närmare innebörden hänvisas till specialmotiveringen till den paragrafen.

155

Vill konsumenten åberopa fel som inte anmärkts i ett be— siktningsutlåtande skall han underätta näringsidkaren om detta inom skälig tid efter det att han märkt eller bort märka felet (reklamation). Reklamation får dock inte ske senare än tio år efter tillträdesdagen.

Har näringsidkaren handlat i strid mot tro och heder, får reklamation alltid ske inom tio år efter tillträdesdagen.

Har meddelande om reklamation lämnats in för befordran med post eller avsänts på annat ändamålsenligt sätt, anses re— klamation ha skett när detta gjordes.

Paragrafen motsvarar i huvudsak 17 å i konsumenttjänstlar gen och innehåller regler om konsumentens skyldighet att reklamera om han vill åberopa fel som inte tagits upp i besiktningsutlåtande.

Av paragrafen följer att konsumenten inte är skyldig att reklamera fel som anmärkts i besiktningsutlåtande. Lagför— slaget bygger nämligen på att näringsidkaren automatiskt skall avhjälpa sådana fel utan särskilt påpekande från konsumenten. Konsumenten kan också göra gällande sina be— fogenheter i övrigt på grund av felet trots att han inte har reklamerat. Detta gäller även sådant fel som konsumen— ten, enligt vad som noterats i besiktningsutlåtandet, an— sett föreligga utan att besiktningsförrättaren delat denna uppfattning. Även i den situationen har ju näringsidkaren genom anmärkningen i utlåtandet fått del av konsumentens

uppfattning. | | I | 1 1 1 | 1

Är det fråga om fel som inte har anmärkts i besiktnings— utlåtandet blir läget ett annat. Rättsföljden av att kon— sumenten inte reklamerar sådana fel inom den tid som föl— jer av första eller andra stycket i förevarande paragraf framgår av 16 &. Normalt förlorar konsumenten då sina be— fogenheter mot näringsidkaren på grund av felet. Det liga ger därför i konsumentens intresse att verkligen undersöka huset, eller resultatet av näringsidkarens åtagande, så att eventuella reklamationer kan göras i rätt tid. En Sår dan undersökning torde också vara erforderlig för att kon— sumenten ska kunna komma med synpunkter och påpekanden vid besiktningsförrättningarna.

Det kan här också framhållas att reklamationsfristen gi— vetvis inte börjar löpa förrän huset har tillträtts eller näringsidkaren har avslutat sitt arbete.

Bestämmelserna i 15 och 16 59 gäller endast i förhållandet mellan konsumenten och näringsidkaren. De innebär alltså

inte att konsumenten är skyldig att reklamera om han med stöd av 35 å vill kräva skadestånd av en tredje man.

Enligt första stycket skall konsumenten, om han vill å— beropa fel som inte anmärkts i ett besiktningsutlåtande, reklamera inom skälig tid efter det att han märkt eller bort märka felet.

De fel som avses med reklamationsskyldigheten enligt den— na paragraf är som framgår av lagtexten sådana fel som inte har anmärkts i ett besiktningsutlåtande. Det kan dels vara fråga om fel som både besiktningsförrättaren och parterna har förbisett, dels om s.k. dolda fel, dvs. fel som förelegat vid besiktningstillfället men som inte kunnat upptäckas ens vid en ingående undersökning.

Bestämmelsen innehåller endast ett krav på s.k. neutral reklamation. Detta betyder att det är tillräckligt att konsumenten underrättar näringsidkaren om att han vill åberopa ett fel genom att tala om att han inte är beredd att nöja sig med näringsidkarens prestation och åtmin— stone i huvudsak anger vari felet enligt hans mening be— står eller hur det yttrar sig. För att vara bibehållen vid sin rätt behöver konsumenten däremot inte i reklama— tionen ange vilken eller vilka påföljder som han vill göra gällande på grund av felet.

Från bevissynpunkt kan det naturligtvis vara tillrådligt att konsumenten åtminstone i viktigare fall reklamerar skriftligen, genom ett brev e.d. (jfr tredje stycket). Även en muntlig reklamation är emellertid fullt giltig.

För att vara bibehållen sin rätt att åberopa fel av före— varande typ måste konsumenten enligt bestämmelsen reklar mera inom skälig tid efter det att han märkt eller bort märka felet. Vid bedömningen av om reklamation har ägt rum inom skälig tid bör konsumenten kunna åberopa även till—

fälliga omständigheter av personlig natur, t.ex. sjukdom, som giltig ursäkt för att han inte märkt ett fel i huset och för att han inte tidigare än som skett har påtalat ett fel. Som en giltig ursäkt härvidlag bör också kunna räknas bl.a. att konsumenten saknat de kunskaper som krävts för att förstå att ett visst felsymptom varit ett tecken på en felaktighet. För en konsument kan det vidare framstå som tveksamt, om ett fel är sådant att det kan åberopas. Det kan därför vara nödvändigt för konsumenten att få rådgöra med någon som är insatt i reklamationsfrågor innan han avgör om han skall påtala felet hos näringsidkaren. Om— ständigheter av dessa och liknande slag måste tillmätas relativt stor betydelse när det gäller att bedöma, om en konsument har bort märka ett fel och om reklamation har skett inom skälig tid. I praktiken får godtas att det kan förflyta en i vissa fall ganska lång tid innan konsumenten reklamerar mot ett fel som inte märks vid en mer ytlig granskning och som inte heller omedelbart kommer i dagen vid en normal användning av huset.

Bestämmelsen i första stycket är tvingande till konsumen— tens förmån. Näringsidkaren kan alltså inte genom ett av— talsvillkor förkorta den tid som enligt bestämmelsen står konsumenten till buds för att reklamera, vare sig genom att ange en viss kortare reklamationsfrist eller genom att föreskriva att konsumenten inte får åberopa ett visst hinder e.d. mot att reklamera vilket skäligen bör godtas

som en giltig ursäkt.

Av bestämmelsens tvingande natur följer att konsumenten inte kan berövas sina rättigheter genom ett avtalsvillkor om att han i reklamationen skall ange vilka påföljder han vill göra gällande eller om att reklamationen skall ske i skriftlig form, på särskild blankett eller i övrigt med iakttagande av några särskilda formaliteter. Detta hind— rar inte att näringsidkaren kan rekommendera konsumenten

att reklamera på visst sätt, vilket ibland kan vara till fördel för båda parter genom att det underlättar rekla— mationshanteringen. En klausul, som till en rekommenda— tion av detta slag knyter den rättsföljden att konsumen- ten vid underlåtenhet att iaktta rekommendationen går miste om någon rättighet som följer av lagen, blir emel— lertid ogiltig.

På liknande sätt får bedömas det fallet att näringsidka— ren har angett att reklamationer skall riktas till en

viss person, t.ex. en annan företagare som enligt överens— kommelse med näringsidkaren har åtagit sig att avhjälpa eventuella fel. I ett sådant fall kan konsumenten natur— ligtvis, med verkan mot näringsidkaren, reklamera hos den som har angetts som reklamationsmottagare. Konsumenten kan emellertid också alltid i stället reklamera hos närings— idkaren själv.

En konsument kan naturligtvis under arbetets utförande gå med på en ändring av avtalet. Konsumentens blotta passivi— tet kan emellertid inte anses leda till en ändring av av— talet. Däremot torde en obehörig passivitet från konsu— mentens sida kunna inverka t.ex. på hans möjligheter att erhålla skadestånd av näringsidkaren på grund av felet. Det bör också framhållas att omständigheterna vid en pas— sitivitet på konsumentens sida kan vara sådana att situ— ationen får uppfattas så att konsumenten får anses ha givit ett tyst samtycke till en ändring av avtalet.

Bestämmelsen innehåller också regler om en yttersta re— klamationsfrist för anspråk på grund av fel i huset eller resultatet av ett entreprenadåtagande (jfr 16 å). Reglerna är tvingande till konsumentens förmån, och tiden kan allt— så inte förkortas genom avtal (se 2 9). Däremot kan den med bindande verkan förlängas genom avtal.

Redan i första stycket anges den tid inom vilken konsumen— ten i princip såvida inte annat följer av avtal, måste re— klamera för att kunna åberopa ett fel i huset eller resul— tatet av ett entreprenadåtagande. Det vanliga är emeller— tid att konsumenten märker ett fel långt före utgången av denna tid. I så fall måste han reklamera inom skälig tid efter det att han märkt felet. På motsvarande sätt måste konsumenten reklamera inom skälig tid efter det att han bort märka felet. Om konsumenten å andra sidan märker ett fel först kort före utgången av sistnämnda tid måste han likväl i princip reklamera inom denna.

Vid köp enligt konsumentköplagen gäller en yttersta rekla— mationsfrist av två år. I konsumenttjänstlagen är fristen för flertalet vanliga konsumenttjänster bestämd till två år. Men när det gäller byggnadsarbeten o.dyl. har denna tid ansetts alltför kort. Redan den normala hållbarhets— tiden är ofta betydligt längre och även allvarligare fel kan på grund av slumpartade förhållanden förbli dolda under en avsevärd tid. För denna typ av tjänster har re— klamationsfristen därför i konsumenttjänstlagen satts till tio år. Det synsätt som ovan redovisats beträffande reparationer av byggnader o.dyl. gäller i lika hög grad även vid nyproduktion av småhus. Reklamationsfristen har därför i förevarande bestämmelse satts till tio år.

Bestämmelsen om reklamationsfrist gäller även i fall då näringsidkaren har lämnat en tidsbestämd garanti för huset eller resultatet av sitt entreprenadåtagande, föutsatt att parterna inte dessutom har avtalat om en längre frist. Gäller garantin för en längre tid än reklamationsfristen enligt bestämmelsen innebär redan själva garantin natur— ligtvis en förlängning av fristen. En särskild fråga är emellertid om konsumenten i ett sådant fall också måste reklamera inom garantitiden när ett fel har uppkommit omedelbart före dess utgång.

Detta får i princip bero på en tolkning av garantiutfäs— telsen. I regel torde angivandet av en garantitid dock inte kunna uppfattas så att denna tid också utgör den frist inom vilken reklamation måste ske. Tvärtom väcker en garanti normalt en berättigad förväntan hos konsumen— ten om att garantin gäller för fel som uppkommer även mot slutet av garantitiden och att konsumenten därför måste ha en praktisk möjlighet att åberopa sådana fel. Inne— håller garantiutfästelsen inte någon särskild bestämmelse som anger inom vilken tid reklamation skall ske och vars innebörd på ett tillräckligt tydligt sätt har klargjorts för konsumenten, bör utfästelsen därför förstås så att konsumenten även efter garantitidens utgång har en skälig tid på sig för att reklamera ett fel som uppkommit under garantitiden. Det nu sagda gäller även i fall då garanti- tiden sammanfaller med reklamationsfristen enligt före— varande bestämmelse och kan också bli aktuellt om garanti— tiden skulle vara obetydligt kortare än denna.

I andra stycket finns en bestämmelse om reklamationsfrist när näringsidkaren har handlat i strid mot tro och heder. I ett sådant fall gäller att konsumenten inte på grund av underlåten reklamation förlorar sin rätt att åberopa felet förrän tio år efter den tidpunkt som felbedömningen enligt 12 5 skall hänföra sig till, dvs. normalt till tiden för den besiktning som äger rum i anslutning till konsumentens tillträde av det nya bostadshuset.

Undantaget innebär t.ex. att näringsidkaren i allmänhet inte mot ett felanspråk från konsumentens sida kan åberopa att konsumenten försuttit reklamationsfristen enligt 15 5 första stycket, om det visas att näringsidkaren känt till men inte upplyst konsumenten om det fel som konsumentens anspråk grundas på.

Bestämmelsen i tredje stycket innebär att konsumenten är bevarad vid sin rätt att åberopa ett fel i huset eller

resultatet av ett entreprenadåtagande, om han i tid har lämnat in ett reklamationsmeddelande för befordran med post eller annars avsänt meddelandet på ett ändamålsenligt sätt. Detta innebär att det är näringsidkaren som får bära följderna av att meddelandet därefter förvanskas, försenas eller inte kommer fram. Ett reklamationsmeddelande som har avsänts på angivet sätt går alltså på näringsidkarens risk (jfr 18 5 konsumentköplagen, 61 å köplagen och 40 9 av— talslagen). Men det ankommer givetvis på konsumenten att visa att ett meddelande faktiskt har avsänts till närings— idkaren och när det skedde.

Att risken för förseningar m.m. ligger på näringsidkaren kommer till uttryck genom en direkt regel om att reklamar tion skall anses ha skett redan när meddelandet lämnats in för postbefordran etc. Det innebär att det i regel inte blir nödvändigt att utreda när meddelandet kom nä— ringsidkaren till handa och om en försening av meddelan— det förelåg då. Frågan huruvida reklamation har skett en eller ett par dagar förr eller senare torde i konsument— förhållanden endast undantagsvis ha avgörande betydelse. Om så ändå någon gång skulle bli fallet, bör konsumenten ges den förmån som det innebär att reklamationsskyldig— heten anses fullgjord redan i och med att han har avsänt ett reklamationsmeddelande på ett ändamålsenligt sätt.

Det är alltid tillräckligt att konsumenten har lämnat in reklamationmeddelandet för befordran med post. I och för sig uppställs det inte något krav på att meddelandet skall sändas i rekommenderat brev. Detta förfarande kan dock vara tillrådligt från bevissynpunkt eftersom det, om försändelsen t.ex. kommer bort eller försenas, som ovan framhållits ankommer på konsumenten att visa att medde— landet har avsänts och när detta skedde.

Med att ett reklamationsmeddelande annars har avsänts på ett ändamålsenligt sätt avses i första hand att det har

sänts per telegram eller telex. Meddelandet får i dessa fall, om inte annat följer av de instruktioner som konsu- menten har lämnat, anses avsänt så snart det har lämnats till en telegrafoperatör e.d. för vilken konsumenten inte kan anses svara.

Frågan huruvida ett reklamationsmeddelande, som skickats med något annat befordringsmedel och som försenas eller inte kommer fram, kan anses ha blivit avsänt på ett ända— målsenligt sätt får avgöras med hänsyn till omständighe— terna i det enskilda fallet.

Kravet på att meddelandet skall ha avsänts på ett ända- målsenligt sätt innefattar givetvis bl.a. att det skall ha försetts med en korrekt och tillräckligt tydlig adres— sering. Det bör emellertid alltid vara tillräckligt att konsumenten har sänt meddelandet under näringsidkarens för konsumenten senast kända firma och adress e.d. Med hänsyn till att reklamationen i de nu berörda fallen skall anses ha skett i och med att meddelandet lämnats in för befor— dran med post eller avsänts på annat sätt skall reklama— tionsmeddelandet givetvis bedömas på grund av det innehåll som konsumenten då har gett det. Som tidigare har nämnts här alltså näringsidkaren risken för att meddelandet even— tuellt förvanskas i samband med befordringen, t.ex. genom misstag av en telegrafoperatör. Det bör framhållas att förevarande bestämmelse däremot inte reglerar vem som bär risken för att ett reklamationsmeddelande, som når när ringsidkaren i samma skick som det hade när konsumenten sände det, inte uppfattas som en reklamation eller miss— förstås på annat sätt. Denna fråga får lösas enligt all— männa avtalsrättsliga regler.

Bestämmelsen utsäger endast att reklamation i vart fall skall anses ha skett när konsumenten har lämnat in eller annars sänt ett reklamationsmeddelande på det sätt som anges i bestämmelsen. Givetvis kan konsumenten först

reklamera t.ex. muntligen och därefter bekräfta reklama— tionen genom ett brev e.d. I så fall har reklamation skett redan i och med det muntliga meddelandet.

16?)

Reklamerar konsumenten inte inom den tid som följer av 15 å, förlorar han rätten att åberopa felet.

Paragrafen, som motsvarar 18 å i konsumenttjänstlagen, reglerar rättsföljden av att konsumenten inte reklamerar mot ett fel inom den tid som följer av 15 5. Den närmare innebörden av bestämmelsen framgår av specialmotiveringen till 18 å konsumenttjänstlagen (se prop. 1984/85:110 ss. 355, 356 och 375).

Särskilda regler beträffande hus som är avsedda att användas endast under del av året samt monteringsfärdiga hus

175

Frågan om fel föreligger beträffande hus som är avsedda att användas endast under del av året (fritidshus) bedöms med hänsyn till förhållandena vid den tidpunkt då konsu— menten tillträdde huset eller näringsidkaren avslutat sitt åtagande.

Om näringsidkaren har utfört åtagandet men uppdraget inte kan avslutas i rätt tid på grund av något förhållande på

konsumentens sida, är den avgörande tidpunkten i stället

den då åtagandet skulle ha avslutats.

Vid avtal om försäljning av monteringsfärdigt hus enligt 1 5 första stycket punkt 4 bedöms frågan om fel föreligger

med hänsyn till förhållandena vid den tidpunkt då hussat— sen levererades till byggplatsen.

Paragrafen innehåller en specialregel om tidpunkten för felbedömningen när det gäller fritidshus och monterings— färdiga hus. Med fritidshus avses sådana hus som enligt meddelat byggnadslov är avsett för fritidsändamål.

Som framgått av 12 % ställer lagen inte upp något krav på besiktning av fritidshus eller monteringsfärdiga hus. Varken näringsidkaren eller konsumenten kan med stöd av lagen framtvinga en besiktning när avtalet avser sådana hus. För bostadshus som är avsedda att användas hela året görs bedömningen av om fel föreligger vid besiktningstill— fällena. När det gäller fritidshus och monteringsfärdiga hus måste en annan tidpunkt för felbedömningen ställas

upp .

Av regeln i första stycket framgår att felbedömningen rö— . rande fritidshus skall göras med hänsyn tagen till förhål- landena vid den tidpunkt då konsumenten tillträdde huset. Detta gäller vid förvärv av färdiga hus. Vid entreprenad är den avgörande tidpunkten den då näringsidkaren avslu—v tade sitt åtagande. Regeln motsvarar i senare delen vad som enligt 12 5 konsumenttjänstlagen gäller på det all— männa tjänsteområdet.

I princip är ett åtagande att anse som avslutat när konsu— menten har fått klart för sig att näringsidkaren anser åtagandet vara slutfört. Det innebär i allmänhet att när ringsidkaren på ett eller annat sätt måste ge detta till— känna för konsumenten. I en del fall kanske det kan fram— gå att näringsidkaren anser åtagandet vara avslutat genom att han städar upp efter sig och avlägsnar sin utrustning. Normalt får det dock krävas av näringsidkare att denne har särskilt meddelat konsumenten att han anser åtagandet vara slutfört. Kan konsumenten då inte anträffas, t.ex. på

grund av att han rest bort, går risken för att fel upp— kommer genom t.ex. olyckshändelser o.dyl. likväl över på konsumenten enligt regeln i andra stycket.

Enligt regeln i andra stycket kan tidpunkten för felbedöm— ningen i entreprenadfallen bli en annan än den då åtagan— det faktiskt avslutades. Det gäller om näringsidkaren inte kan slutföra åtagandet i rätt tid på grund av något för— hållande på konsumentens sida. I sådana fall är den avgö— rande tidpunkten i stället den då åtagandet skulle ha av— slutats. Risken för att fel uppkommer genom olyckshändel— se eller därmed jämförbar händelse ligger alltså därefter på konsumenten.

I regel är ett åtagande att anse som avslutat i och med att näringsidkaren har meddelat konsumenten att åtagandet är slutfört. Det kan emellertid hända att konsumenten av någon anledning som är att hänföra till hans förhållanden inte utan dröjsmål kan anträffas med ett sådant meddelan— de. Enligt förevarande bestämmelse blir i så fall felbe— dömningen beroende av förhållandena vid den tidpunkt då meddelandet annars skulle ha kunnat lämnas till konsumen— ten. En förutsättning är självfallet att en eventuellt avtalad tidpunkt för åtagandets avslutande då också är

inne.

Av regeln i tredje stycket framgår att felbedömningen rö— rande monteringsfärdigt hus skall göras med hänsyn tagen till förhållandena vid den tidpunkt då hussatsen levere— rades till byggplatsen. Regeln innebär att näringsidkaren inte är ansvarig för fel som uppkommer efter den tidpunkt då leveransen ägde rum. Men för t.ex. konstruktionsfel eller andra fel som faktiskt förelegat vid leveranstid— punkten är näringsidkaren givetvis ansvarig enligt regler— na i lagen. Sådana fel kan konsumenten alltså ytterst göra gällande inom den reklamationsfrist som stadgas i 15 å, dvs. inom tio år efter tillträdesdagen.

I princip är ett åtagande att anse som avslutat när konsu— menten har fått klart för sig att näringsidkaren anser åtagandet vara slutfört. Det innebär i allmänhet att nä- ringsidkaren på ett eller annat sätt måste ge detta till— känna för konsumenten. I en del fall kanske det kan fram— gå att näringsidkaren anser åtagandet vara avslutat genom att han städar upp efter sig och avlägsnar sin utrustning. Normalt får det dock krävas av näringsidkare att denne har särskilt meddelat konsumenten att han anser åtagandet vara slutfört. Kan konsumenten då inte anträffas, t.ex. på grund av ett han rest bort, går risken för att fel upp— kommer genom t.ex. olyckshändelser o.dyl. likväl över på konsumenten enligt regeln i andra stycket.

Enligt regeln i andra stycket kan tidpunkten för felbedöm— ningen i entreprenadfallen bli en annan än den då åtagan— det faktiskt avslutades. Det gäller om näringsidkaren inte kan slutföra åtagandet i rätt tid på grund av något för— hållande på konsumentens sida. I sådana fall är den avgö— rande tidpunkten i stället den då åtagandet skulle ha av— slutats. Risken för att fel uppkommer genom olyckshändelse eller därmed jämförbar händelse ligger alltså därefter på konsumenten.

I regel är ett åtagande att anse som avslutat i och med att näringsidkaren har meddelat konsumenten att åtagandet är slutfört. Det kan emellertid hända att konsumenten av någon anledning som är att hänföra till hans förhållanden inte utan dröjsmål kan anträffas med ett sådant meddelan— de. Enligt förevarande bestämmelse blir i så fall felbe— dömningen beroende av förhållandena vid den tidpunkt då meddelandet annars skulle ha kunnat lämnas till konsumen— ten. En förutsättning är självfallet att en eventuellt avtalad tidpunkt för åtagandets avslutande då också är

inne.

18 å

Försämras fritidshuset, det monteringsfärdiga huset eller resultatet av näringsidkarens åtagande, efter den tidpunkt som anges i 17 5, skall fel anses föreligga om försämring— en är en följd av att näringsidkaren har åsidosatt vad som ålegat honom enligt avtalet eller denna lag.

Paragrafen, som har en motsvarighet i 15 å i konsument— tjänstlagen, innehåller för fritidshus, monteringsfärdiga hus och entreprenader rörande fritidshus en regel om fel som uppkommer först efter den tidpunkt för felbedömningen som avses i 17 5. Den närmare innebörden av bestämmelsen framgår av specialmotiveringen till 15 å konsumenttjänst— lagen (se prop. 1984/85:110 ss. 208—209, 552 och 575).

199

Har näringsidkaren genom en garanti eller liknande ut— fästelse åtagit sig att under en viss tid efter den tid— punkt som anges i 17 5 svara för fritidshuset, det monte— ringsfärdiga huset eller resultatet av sitt åtagande, skall fel anses föreligga om det under den angivna tiden inträder en försämring av fritidshuset, det monteringsfär— diga huset eller resultatet av näringsidkarens åtagande.

Första stycket gäller ej, om näringsidkaren gör sannolikt att församlingen beror på en olyckshändelse eller därmed jämförlig händelse eller på vanvård, onormalt brukande eller något liknande förhållande på konsumentens sida.

Paragrafen, som har en motsvarighet i 14 å i konsument— tjänstlagen, reglerar verkningarna av att näringsidkaren har lämnat en garanti för fritidshuset, det monteringsfär— diga huset eller resultatet av ett entreprenadåtagande.

Bestämmelsen avser garantier som tar sikte på beskaffen— heten hos ett fritidshus eller resultatet av ett entre— prenadåtagande rörande ett sådant hus eller ett monte— ringsfärdigt hus och som täcker en kortare eller längre tidsrymd framåt i tiden. Av ordalagen framgår att garan— tiåtagandet skall avse viss tid. Det betyder inte att garantitiden behöver vara uttryckligt begränsad till viss angiven tidsrymd. På småhusområdet torde dock flertalet garantier vara begränsade på ett sådant sätt, ofta till en tid av ett eller två år efter tillträdet. Men även andra sätt att begränsa garantitiden torde i och för sig kunna komma i fråga, t.ex. genom att garantin förklaras gälla så länge den första köparen äger huset eller till dess huset förändras genom om— eller tillbyggnad.

Genom tillägget "liknande utfästelse" markeras att ut— fästelsen inte behöver innehålla uttrycket "garanti". Det är tillräckligt att utfästelsen i praktiken har samma innebörd som en vanlig tidsbestämd garanti. Det är inte heller nödvändigt att utfästelsen innehåller ett sådant uttryck som att näringsidkaren "svarar för" resultatet eller synonyma uttryck.

Bestämmelsen har utformats så att en tidsbestämd garanti eller liknande utfästelse får verkan som en garanti för fritidshusets eller det monteringsfärdiga husets bestånd, eller beståndet av entreprenadåtagandets resultat, under hela garantitiden. Det förutsätter att föremålet för garantiåtagandet inte drabbas av olyckshändelser eller utsätts för vanvård eller onormalt brukande e.d. från konsumentens sida. Enligt bestämmelsen i första stycket är det sålunda tillräckligt att det som omfattas av utfästel- sen försämras någon gång under garantitiden. Det saknar då i princip betydelse att huset eller resultatet av entre— prenadåtagandet var aldrig så perfekt vid den tidpunkt som enligt 17 5 är avgörande för felbedömningen. För att nä— ringsidkaren skall undgå ansvar måste det göras sannolikt

att försämringen beror på någon sådan händelse eller något sådant förhållande som avses i andra stycket. Detta ligger helt i linje med hur en konsument vanligen uppfattar en tidsbestämd garanti.

Det egentliga problemet för näringsidkarsidan med denna rättsliga konstruktion av garantiansvaret torde hänföra sig till sådana delar av ett hus som även vid ett normalt brukande och en normal vård kan slitas ut före garanti— tidens utgång, t.ex. materialdetaljer av förbruknings— karaktär. Detta problem kan emellertid lösas genom att garantiutfästelsen begränsas till att avse endast viss del av resultatet. En sådan begränsning kan anges posi— tivt, så att garantin förklaras omfatta endast en viss del, eller negativt, så att det förklaras att garantin inte omfattar en viss eller vissa delar av huset eller resultatet av entreprenadåtagandet. Om garantin begränsas på det senare sättet, så att den inte omfattar exempelvis detaljer av förbrukningskaraktär, bör det inte vara nöd— vändigt med någon helt uttömmande uppräkning av sådana detaljer. Det bör räcka med en exemplifiering som till— räckligt tydligt ger besked om vad som åsyftas. Garantin kan även anges gälla endast en viss eller vissa egenska— per, t.ex. färgbeständighet, eller begränsas genom att någon eller några egenskaper undantas från garantin.

För att bestämmelsen skall bli tillämplig fordras att det under garantitiden har uppkommit en försämring hos det som omfattas av garantiutfästelsen. Varje normal användning av ett hus medför en viss förändring av dettas skick som strängt taget skulle kunna betecknas som en försämring i förhållande till dess skick som nytt. Med uttrycket för— sämring åsyftas emellertid inte sådana förändringar. I stället tar bestämmelsen sikte på sådana förändringar som tar sig uttryck i en funktionssvikt under garantitiden, t.ex. att avloppsrören börjar läcka, eller i en defekt i

utseendet, t.ex. att en färg vars beständighet har garan— terats bleknar under garantitiden.

I detta sammanhang bör även uppmärksammas den möjlighet parterna enligt 21 å andra stycket i lagförslaget har att träffa avtal om viss självrisk vid felaktigheter. Om ett sådant avtal har träffats med stöd av den paragrafen är sådana felaktigheter som omfattas av avtalet inte heller att anse som bristfällighet i nu förevarande lagrums

mening.

Inträffar en sådan försämring som omfattas av paragrafen skall fritidshuset, det monteringsfärdiga huset eller re— sultatet av entreprenadåtagandet anses felaktigt för så vitt inte näringsidkaren kan göra sanolikt att den har orsakats av något sådant förhållande som avses i andra stycket. Att fel skall anses föreligga innebär att kon— sumenten kan göra gällande samtliga de påföljder som en— ligt lagen följer härav. Det är alltså inte möjligt att

i en garanti begränsa konsumentens befogenheter till att omfatta endast en del sådana påföljder eller att ålägga konsumenten andra inskränkningar av hans förmåner eller rättigheter enligt lagens regler om påföljder av fel. Nä— ringsidkaren kan sålunda t.ex. inte heller i en garanti förbehålla sig en mera vidsträckt rätt att avhjälpa ett fel än som följer av 25 5.

Genom andra stycket fastslås, på motsvarande sätt som i 14 9, att det blir näringsidkaren som får bevisbördan rö— rande orsaken till bristfälligheten. Skall han gå fri från ansvar för denna måste han nämligen visa antingen att bristfälligheten beror på en olyckshändelse eller därmed jämförlig händelse som har inträffat efter den tidpunkt då risken för sådana händelser gick över på konsumenten (se 17 5) eller att bristfälligheten beror på vanvård, onor— malt brukande eller liknande förhållande på konsumentens sida. Det är emellertid, i likhet med vad som gäller

enligt 10 å konsumentköplagen och 14 & konsumenttjänst— lagen, inte nödvändigt att näringsidkaren förebringar full bevisning om att orsaken till försämringen är någon sådan som nu har berörts. Det räcker med att detta görs sanno— likt (jfr prop. 1975:158 s. 506 och 518 och prop. 1984/85:110 s. 211).

Med uttrycket "liknande förhållande" på konsumentens sida avses bl.a. sådant som att konsumenten har underlåtit att följa väsentliga skötsel— eller serviceföreskrifter, även om detta inte kan betecknas som vanvård. I sammanhanget skall nämnas att det bör vara möjligt för näringsidkaren att som ett direkt villkor för en garantis giltighet före— skriva att viss regelbunden översyn skall företas eller att en viss typ av brukande inte får förekomma. En förut— sättning är dock givetvis att villkoret inte framstår som oskäligt, t.ex. därför att det innebär en sådan inskränk— ning av konsumentens möjligheter att disponera huset att garantin närmast blir vilseledande.

20 å

Bestämmelserna i 15—16 55 gäller i tillämpliga delar när det är fråga om fritidshus eller försäljning av monte— ringsfärdigt hus. Den i dessa paragrafer angivna fristen på tio år räknas då från den tidpunkt som avses i 17 å.

Paragrafen, som saknar motsvarighet i konsumenttjänstlar gen, reglerar reklamation och preskription när fråga är

om fel i fritidshus eller i sådan hussats till monterings— färdigt hus som avses i 1 5 första stycket punkt 4.

Paragrafen hänvisar till vad som gäller enligt bestämmel— serna om reklamation och preskription i 15—16 åå. Dessa regler gäller alltså i tillämpliga delar även när det är fråga om fel i fritidshus eller monteringsfärdigt hus. För

en redogörelse för den närmare innebörden av reglerna får därför hänvisas till specialmotiveringen rörande dessa paragrafer. Förevarande paragraf skiljer sig emellertid i ett hänseende från reglerna i dessa paragrafer. Där är tillträdesdagen utgångspunkt för i paragraferna angivna tidsfrister på tio år. Detta hänger samman med att besikt— ning av bostadshus normalt i dessa fall äger rum i samband med tillträdesdagen. Som redan framgått förutsätter denna lag inte att besiktning sker när fråga är om fritidshus eller monteringsfärdigt hus. Det ter sig då mer praktiskt att dessa tidsfrister knyts an till den tidpunkt då när ringsidkaren faktiskt avslutade sitt åtagande. Vid förvärv av ett färdigt fritidshus kan däremot tillträdesdagen vara utgångspunkten för fristen. Och när det gäller ett monte— ringsfärdigt hus är utgångspunkten givetvis tidpunkten för leveransen. Påföljder vid fel 21 å

Föreligger fel utan att det beror på något förhållande på konsumentens sida, får konsumenten

1. hålla inne betalningen enligt 22 å,

2. kräva att felet avhjälps enligt 23 ä, 5. dra av på priset enligt 24 å

4. häva avtalet enligt 25 och 26 åå, eller

5. kräva skadestånd enligt 33——37 55-

Näringsidkaren och konsumenten kan avtala att konsumen— tens rätt enligt första stycket skall begränsas så att

1. fel som upptäcks efter den första besiktningen av— hjälps först efter det att garantibesiktning ägt rum,

2. skadestånd eller ersättning för kostnad inte utges när fel avhjälps efter besiktning eller

5. konsumenten åtar sig självrisk för fel, som inte har upptäckts, när det gäller hus för permanent boende senast vid garantibesiktningen, samt i fråga om fritidshus och monteringsfärdigt hus senast två år efter den tidpunkt som avses i 17 å. Självrisken får motsvara högst tjugofem procent av det basbelopp som enligt lagen (1962:581) om allmän försäkring gällde vid ingången av det år då konsu— menten reklamerade felet.

Avtal om begränsning av konsumentens rätt saknar verkan i fråga om fel, som innebär allvarligt hinder vid ut— nyttjandet av byggnaden, eller äventyrar byggnadens goda bestånd.

Paragrafen innehåller allmänna bestämmelser om konsumen— tens befogenheter när fel föreligger. Det bör här fram— hållas att reglerna om påföljder för fel avser såväl si— tuationer när fel föreligger i ett nybyggt bostadshus som i resultatet av ett entreprenadåtagande eller ett monteringsfärdigt hus som omfattas av lagen.

Enligt första stycket kan konsumenten när fel föreligger hålla inne betalningen, kräva att felet avhjälps, verk— ställa prisavdrag, häva avtalet samt begära skadestånd. Det är här fråga om en uppräkning av konsumentens rättige heter när ett fel föreligger. De närmare villkoren och hur de olika rättigheterna förhåller sig till varandra

anges i samband med 22——26 och 33 55. Redan här kan emellertid framhållas att konsumenten vid ett fel t.ex. inte får göra prisavdrag om näringsidkaren avhjälper felet.

De befogenheter för konsumenten som här har nämnts kan enligt första stycket bli aktuella när ett fel förelig— ger. Vad som avses med fel framgår av bestämmelserna i 9——11 åå. Det kan alltså vara avvikelser från vad som har avtalats eller från vad konsumenten enligt lagens regler har rätt att kräva. Men det kan också vara fråga om av— vikelser från uppgifter som i samband med avtalets in— gående eller vid marknadsföring har lämnats av närings— idkaren eller t.ex. av branschförening på näringsidkarens vägnar. Fel kan också föreligga om näringsidkaren har underlåtit att lämna vissa upplysningar om bostadshusets beskaffenhet eller ändamålsenlighet till konsumenten. För en närmare redogörelse för dessa bestämmelser hänvisas till specialmotiveringen rörande 9——11 åå.

Av första stycket framgår vidare att konsumentens befo— genheter när ett fel föreligger endast kan komma i fråga om felet inte kan sägas bero på något förhållande på kon— sumentens sida. Därmed har markerats att konsumentens be— fogenheter givetvis endast kan göras gällande när det fö— religger sådana fel som näringsidkaren är ansvarig för.

Det kan förväntas att de flesta föreliggande felaktighe— terna kommer att upptäckas i samband med besiktning. Men det kan naturligtvis inte uteslutas att fel kan förbigå även en erfaren och omdömesgill besiktningsman. Som fram— går av 15 å kan sådana fel göras gällande mot näringsid— karen under en relativt lång tidsrymd. En seriöst arbe— tande näringsidkare måste därför hålla en beredskap för att kunna möta krav på grund av sådana fel. Det är vä— sentligt att resurser inte i onödan binds av denna anled- ning. Utredningen har därför ansett att parterna bör ha

möjlighet att kunna begränsa konsumentens befogenheter till mer väsentliga fel. Detta kommer till uttryck i paragrafens andra stycke.

Av andra stycket framgår att parterna genom avtal kan begränsa konsumentens rätt till avhjälpande, prisavdrag eller skadestånd och att de kan träffa avtal om begräns— ning i form av självrisk, så att konsumenten själv får svara för mindre fel.

Av punkt 1 framgår att parterna kan träffa avtal om att avhjälpande av sådana fel som upptäcks under garantitiden får anstå till efter garantibesiktningen. Har en bygg— mästare byggt flera hus samtidigt kan han därmed åstad— komma att de fel som upptäcks på husen kan avhjälpas i ett sammanhang efter garantibesiktningen, vilket i en sådan situation framstår som rationellt.

Av punkt 2 framgår att parterna kan träffa avtal om att skadestånd eller ersättning för kostnad inte skall utgå för sådana fel som anmärkts i ett besiktningsutlåtande och avhjälpts av näringsidkaren. Syftet härmed har främst varit att göra det möjligt att begränsa kostnaderna för avhjälpande så att näringsidkaren inte behöver svara t.ex. för arbetsförtjänst som konsumenten förlorar då han måste vara hemma för att släppa in de hantverkare som skall avhjälpa felet.

Av punkt 3 framgår att parterna kan träffa avtal om att konsumenten vid fel som inte upptäckts vid besiktningar— na, i form av självrisk själv får svara för mindre fel upp till en kostnad för avhjälpandet som motsvarar tju- gofem procent av det basbelopp som enligt lagen om all— män försäkring gällde vid ingången av det år då konsu— menten reklamerade felet. Utredningen har nämligen ansett att det för konsumenten väsentliga är att han inte åsam— kas stora kostnader till följd av sådana dolda fel.

Mindre allvarliga dolda fel bör konsumenten i viss ut— sträckning kunna svara för själv. En annan ordning skulle sannolikt medföra att produktionen av småhus blir mer kostnadskrävande än vad som kan anses påkallat. Denna punkt gäller till skillnad mot punkterna 1 och 2 också i fråga om fritidshus och monteringsfärdiga hus.

Beträffande punkten 3 kan tilläggas att självrisken be— räknas för varje fel för sig. Skulle konsumenten t.ex. efter tre år reklamera ett fel i badrummet beräknas självrisk för det felet. Reklamerar han därefter ett helt annat fel t.ex. i isoleringen på vinden beräknas åter självrisk för detta nya fel.

Av bestämmelsen i tredje stycket framgår att parternas avtal om begränsning av konsumentens befogenheter på grund av fel saknar verkan i fråga om allvarligare fel som förhindrar byggnadens utnyttjande eller äventyrar dess goda bestånd.

22 å

Konsumenten får hålla inne så mycket av betalningen som fordras för att ge honom säkerhet för hans krav på grund av ett fel.

Paragrafen motsvarar 19 å i konsumenttjänstlagen och reg— lerar konsumentens rätt att hålla inne betalningen för bostadshuset eller entreprenadåtagandet för att säker— ställa hans krav mot näringsidkaren på grund av att ett fel föreligger. Denna rätt är också av betydelse för kon— sumenten som ett påtryckningsmedel för att förmå närings— idkaren att avhjälpa ett fel och som ett medel att göra bl.a. rätten till prisavdrag eller hävning effektiv för den händelse felet inte avhjälps.

Konsumenten får hålla inne så mycket av betalningen som vid en objektiv bedömning fordras för att ge honom säker— het för hans krav på grund av ett fel. Vilket belopp som det här blir fråga om måste avgöras med hänsyn till om— ständigheterna i det enskilda fallet.

Är felet av sådan beskaffenhet att konsumenten, om felet inte avhjälps, har rätt att häva avtalet i dess helhet, bör han kunna hålla inne hela betalningen. Det kan inte komma i fråga att på detta stadium ta hänsyn till att konsumenten eventuellt kan bli skyldig att utge viss er— sättning till näringsidkaren även om avtalet hävs. När konsumenten inte har rätt att häva avtalet i dess helhet, får denne hålla inne så mycket av betalningen som kan beräknas svara mot det prisavdrag som konsumenten blir berättigad att erhålla om felet inte avhjälps. Konsu— menten får dessutom hålla inne ett belopp som kan be— räknas svara mot hans skadeståndsanspråk mot närings— idkaren på grund av felet.

Principen är att konsumenten får hålla inne ett belopp som kan beräknas motsvara hans olika befogade anspråk.

På det stadium då konsumentens rätt att hålla inne be— talningen aktualiseras kan det emellertid vara svårt att med någon exakthet bestämma storleken av dessa. Konsumen— ten måste därför ges en marginal som medför att det fram— står som säkert att det belopp som han håller inne kommer att täcka hans krav. Detta ligger i uttrycket "säker— het".

Har konsumenten med stöd av paragrafen hållit inne ett belopp får han fortsättningsvis hålla inne detta endast i den mån han alltjämt har ett utestående anspråk mot näringsidkaren på grund av felet. Om näringsidkaren helt eller delvis avhjälper felet, får konsumenten sålunda därefter hålla inne endast ett belopp som kan beräknas

svara mot hans eventuellt kvarstående och nytillkomna krav intill dess att parterna når en slutreglering.

Om parterna har avtalat om att betalningen skall erläggas i form av delbetalningar kan konsumenten i förekommande fall hålla inne de närmast förfallande delposterna som beloppmässigt svarar mot hans anspråk. Konsumenten be— höver alltså inte avvakta tills endast delposter som be— loppsmässigt motsvarar anspråket återstår. Det bör emel— lertid framhållas att konsumenten inte får innehålla mer än som fordras för att ge honom säkerhet för sina krav mot näringsidkaren. Ostridiga belopp därutöver som för— fallit till betalning skall alltså erläggas i vanlig

ordning.

Parterna kan även ha avtalat att betalningen skall er— läggas helt eller delvis innan bostadshuset färdigställs eller entreprenadåtagandet slutförs. Om det på grund av förhållandena vid den tidpunkt då betalning i ett sådant fall skall erläggas måste antas att bostadshuset eller resultatet av entreprenadåtagandet kommer att bli behäf— tat med ett fel som ger upphov till ett krav mot närings— idkaren från konsumentens sida har denne rätt att hålla inne betalning i sådan utsträckning som erfordras för att

bereda honom säkerhet för kravet.

Paragrafen reglerar endast konsumentens rätt att hålla inne betalning till säkerhet för krav på grund av ett fel hos bostadshuset eller resultatet av ett entreprenad— åtagande. Till sådana krav hänförs även krav på skade— stånd på grund av felet. Vad som lagreglerats är alltså konsumentens möjligheter att hålla inne betalning till säkerhet för sådana anspråk som grundas på att närings— idkaren har åsidosatt sin skyldighet att på ett riktigt sätt fullgöra den huvudprestation för vilken betalningen utgör konsumentens motprestation.

Av reglerna om näringsidkarens skadeståndsskyldighet i 33——34 åå framgår att konsumenten kan ha anspråk på er— sättning för skada från näringsidkaren i andra fall än de som avsetts ovan. Det kan t.ex. gälla ersättning för skada som näringsidkaren vid utförandet av ett entrepre— nadåtagande vållat på annan konsumentens egendom än bo— stadshuset. Paragrafen omfattar inte sådana ersättnings— krav. Konsumenten kan alltså inte med stöd av dessa reg— ler hålla inne betalning till säkerhet för ett sådant krav. Det kan här framhållas att konsumentens rättigheter enligt allmänna regler om kvittning inte påverkas av paragrafen.

Slutligen bör framhållas att paragrafen endast reglerar konsumentens rätt att hålla inne betalning till säkerhet för hans krav mot näringsidkaren. Bestämmelsen medför alltså inte någon befogenhet för konsumenten att hålla inne betalning för att säkerställa en skadeståndsfordran enligt 55 å mot tredje man.

»»

23 &

Konsumenten har rätt att kräva att näringsidkaren av— hjälper felet, om det inte medför olägenheter eller kost— nader för näringsidkaren som är oskäligt stora i förhål— lande till felets betydelse för konsumenten.

Även om konsumenten inte kräver det, får näringsidkaren avhjälpa fel, som reklameras av konsumenten eller an— märks i besiktningsutlåtande, om han utan oskäligt uppe— håll erbjuder sig att göra detta och konsumenten inte har något särskilt skäl att avvisa erbjudandet.

Avhjälpande skall ske inom skälig tid efter det att kon— sumenten har gett näringsidkaren tillfälle till det.

Avhjälpande skall ske utan kostnad för konsumenten. Det— ta gäller dock inte

1. kostnader som skulle ha upp kommit även om bostads— huset, det monteringsfärdiga huset eller resultatet av näringsidkarens åtagande varit felfritt,

2. kostnader för att avhjälpa fel som uppkommit vid entreprenad som utförs på löpande räkning utan att näringsidkaren varit vållande till felet eller

5. kostnader för att ersätta material som konsumenten enligt avtalet har tillhandahållit och bekostat om felet beror på en olyckshändelse eller därmed jämför- lig händelse.

Paragrafen motsvarar 20 å i konsumenttjänstlagen och reg— lerar påföljden avhjälpande av fel.

Genom bestämmelsen i första stycket ges konsumenten en rätt att kräva att näringsidkaren avhjälper ett förelig— gande fel. Som framhållits i specialmotiveringen till 21 å avses med fel sådana fel som behandlas i 9——11 åå.

Normalt är det inget som hindrar att näringsidkaren an— litar någon annan för att avhjälpa felet. Konsumenten kan dock inte anses skyldig att finna sig i detta, om det medför särskilda olägenheter för honom eller om han fäst särskild vikt vid att arbetet skulle utföras just av den aktuelle näringsidkaren.

Utgångspunkten för bestämmelsen i första stycket är att konsumenten har rätt till en felfri prestation. Det är emellertid inte ens från konsumentsynpunkt ett intresse

att näringsidkarna åläggs en skyldighet att avhjälpa fel som kan uppfattas såsom orimligt strängt. I bestämmelsen görs därför ett undantag från näringsidkarens skyldighet att avhjälpa ett fel, om avhjälpandet skulle medföra o— lägenheter eller kostnader för näringsidkaren som är 0— skäligt stora i förhållande till felets betydelse för konsumenten. Denne får då i stället utnyttja de andra befogenheter som står honom till buds, t.ex. rätten att göra prisavdrag.

Undantagsregeln bygger alltså i första hand på en avväg— ning mellan parternas intressen, där felets betydelse för konsumenten skall ställas mot de olägenheter och kostnad— er som ett avhjälpande i det enskilda fallet skulle med— föra för näringsidkaren. Det innebär naturligtvis alltid både besvär och kostnader för näringsidkaren att delvis behöva göra om ett arbete, utföra en reparation eller på annat sätt förbättra resultatet av ett åtagande. För att näringsidkaren på grund härav skall vara befriad från skyldigheten att avhjälpa ett fel fordras emellertid att det föreligger ett markant missförhållande mellan den uppoffring som näringsidkaren måste göra för att avhjälpa felet och dettas betydelse för konsumenten. Ju väsentlig— are felet är för konsumenten, desto större olägenheter och kostnader måste näringsidkaren tåla. Är felet av en bagatellartad natur, kan redan ett relativt sett mindre missförhållande mellan näringsidkarens olägenheter eller kostnader och felets betydelse för konsumenten vara att betrakta som en oskälig belastning på näringsidkaren.

Det är bl.a. för att möjliggöra en sådan mera flexibel bedömning som uttrycket "oskäligt stora" har valts i stället för ett uttryck som anger en fastare norm för intresseavvägningen, exempelvis att det skall föreligga ett "uppenbart missförhållande" mellan belastningen på näringsidkaren och den nackdel för konsumenten som felet innebär. Genom att det krävs att näringsidkarens kostnad-

er eller olägenheter skall vara ”oskäligt stora" i för— hållande till felets betydelse för konsumenten markeras vidare att hänsyn bör kunna tas även till andra omstän— digheter än enbart den rena jämförelsen mellan dessa faktorer. Vid oskälighetsbedömningen bör sålunda kunna beaktas t.ex. en sådan omständighet som näringsidkarens större eller mindre skuld till felets uppkomst. Har han förfarit särskilt slarvigt eller annars klandervärt kan det framstå som skäligt att han också får bära större olägenheter eller kostnader än annars för att avhjälpa ett fel. Detsamma gäller om felet består i att resultatet står i strid mot sådana säkerhetsföreskrifter som avses i 5 å eller annars medför fara för person eller egendom.

Undantagsregeln kan belysas med följande exempel. Nä— ringsidkarens uppdrag i samband med att ett bostadshus uppföres innefattar att lägga betongpannor av ett visst slag på taket. Han felbedömer åtgången, och ytterligare pannor av samma slag finns inte kvar på marknaden. En del av taket läggs därför med pannor som till utseende och färg avviker något från de beställda pannorna. Det är visserligen inte omöjligt av avhjälpa felet genom att specialtillverka nya pannor, men detta skulle medföra kostnader för näringsidkaren som inte står i rimlig pro— portion till den olägenhet som konsumenten har av felet. Näringsidkaren är då normalt inte skyldig att avhjälpa detta. En sådan skyldighet kan dock föreligga, om nä— ringsidkarens felbedömning framstår som oursäktlig eller om konsumenten t.ex. från början varit inställd på att använda pannor av en mera standardbetonad typ men av nä— ringsidkaren har övertalats att beställa mer exklusiva

och svåranskaffade pannor.

Hänsyn kan också böra tas till konsumentens möjligheter att få ett fel avhjälpt på annat håll än hos näringsid— karen. Skulle ett avhjälpande genom dennes försorg med— föra betydande olägenheter eller kostnader för honom,

medan konsumenten utan särskilda svårigheter kan få felet avhjälpt hos någon annan till en lägre kostnad eller t.o.m. kan avhjälpa det själv, kan det medföra att nä- ringsidkaren inte bör anses skyldig att avhjälpa felet. Näringsidkarens skyldighet att avhjälpa ett fel bör inte få leda till vad som objektivt sett framstår som ett slöseri med resurser.

Som berörs närmare vid fjärde stycket i förevarande para— graf skall näringsidkaren i princip svara för kostnaderna för ett avhjälpande. Om dessa då i ett enskilt fall fram— står som oskäligt stora i förhållande till felets bety— delse för konsumenten, kan denne åstadkomma att närings— idkaren ändå blir skyldig att avhjälpa ett fel genom att själv stå för en så stor andel av kostnaderna att dessa

inte längre utgör en oskälig belastning för näringsidkar— en.

Av uttrycket ”olägenheter eller kostnader" framgår att det inte bara är omständigheter av direkt ekonomisk natur som kan medföra att näringsidkaren undantagsvis är befri— ad från skyldigheten att avhjälpa ett fel. Som exempel på olägenheter kan nämnas att näringsidkaren har blivit långvarigt sjuk och har stora svårigheter att skaffa en ersättare, att näringsidkaren måste resa långt för att kunna avhjälpa felet eller att det är särskilt svårt att finna eller anskaffa det material som behövs.

I princip är det naturligtvis den enskilde näringsidka— rens olägenheter och kostnader som skall beaktas vid be— dömningen. Det bör framhållas att en näringsidkare nor— malt inte bör få åberopa sådana olägenheter eller kost— nader som sammanhänger med att hans företag är illa or— ganiserat e.d. Hänsyn bör alltså över huvud taget inte tas till kostnader eller besvär som inte skulle uppkomma för en seriöst arbetande fackman.

Bestämmelsen i andra stycket ger näringsidkaren en rätt att avhjälpa ett fel. Denne kan därigenom undvika eller begränsa andra påföljder av felet. Till följd av para— grafens tvingande natur anger bestämmelsen emellertid också gränserna för näringsidkarens möjligheter att genom avtalsvillkor förbehålla sig rätten att avhjälpa fel.

Näringsidkarens rätt att avhjälpa ett fel innebär en viktig inskränkning i konsumentens principiella rätt att välja vilken felpåföljd som skall komma i fråga. Även om konsumenten annars skulle ha rätt att häva avtalet kan näringsidkaren undvika detta genom att avhjälpa felet.

Om näringsidkaren önskar utnyttja sin rätt att avhjälpa felet måste han erbjuda sig att göra detta utan oskäligt uppehåll när konsumenten reklamerar, dvs. när han får del av reklamationsmeddelandet, eller han får del av ett be- siktningsutlåtande där felet anmärkts. Det kan dock inte fordras att näringsidkaren alltid bestämmer sig för ett avhjälpande i omedelbar anslutning härtill. Ibland kan han behöva någon tid för att undersöka felet och om det är möjligt för honom att avhjälpa detta. Näringsidkaren bör då kunna dröja med sitt besked under en kortare tid i avvaktan på resultatet av undersökningen. Därför anser utredningen att uttrycket "utan oskäligt uppehåll" bättre ger uttryck för vad som avses än det i konsumenttjänstlagen valda ordet "genast".

Enligt 15 å tredje stycket skall reklamation i vissa fall anses ha skett redan i och med att konsumenten avsänder ett reklamationsmeddelande. Den regeln har uppställts endast i syfte att förhindra att konsumenten enligt 16 å förlorar sin rätt att åberopa ett fel, om meddelandet skulle försenas eller komma bort m.m. För att näringsid— karen skall vara bevarad vid sin rätt enligt förevarande bestämmelse att avhjälpa ett fel är det givetvis till- räckligt att han erbjuder sig att göra detta genast när

reklamationsmeddelandet når honom eller han på annat sätt får kännedom om reklamationen. En annan sak är att konsu— menten i ett sådant fall, enligt den undantagsregel som strax skall beröras, ibland kan vara berättigad att av— visa näringsidkarens erbjudande.

Liksom enligt första stycket är det inte alltid nöd— vändigt att näringsidkaren själv utför avhjälpandet. När det gäller frågan om konsumentens skyldighet att finna sig i att någon annan än näringsidkaren avhjälper felet får hänvisas till vad som har sagts härom i anslutning till första stycket.

Näringsidkaren har enligt förevarande bestämmelse inte rätt att avhjälpa ett fel, om konsumenten har något sär— skilt skäl att avvisa näringsidkarens erbjudande. Ett Sår dant särskilt skäl kan vara att ett avhjälpande skulle medföra betydande besvär eller olägenheter för konsumen— ten. Konsumenten bör vidare anses ha särskilda skäl för att avvisa näringsidkarens erbjudande att avhjälpa ett fel, om näringsidkaren har visat allvarlig oskicklighet, uppträtt störande, visat bristande hederlighet eller på annat sätt åsidosatt konsumentens intressen så att denne med fog kan göra gällande att han inte har förtroende för näringsidkaren personligen eller för hans kompetens. Ett särskilt skäl för konsumenten att avvisa ett erbjudande om avhjälpande av ett fel kan vidare vara att det måste antas att näringsidkaren på grund av sin pressade arbets— situation e.d. inte kommer att kunna avhjälpa felet inom skälig tid.

Även om konsumenten inte från början har något särskilt skäl att avvisa näringsidkarens erbjudande att avhjälpa ett fel, kan han givetvis senare avvisa avhjälpandet om det då framkommer särskilda skäl för detta.

Under första stycket har berörts att näringsidkaren kan vara skyldig att tåla större olägenheter och kostnader än annars för att avhjälpa ett fel som består i avvikel— ser från sådana säkerhetsföreskrifter som avses i 5 å eller annars medför fara för person eller egendom. På motsvarande sätt bör även konsumenten i ett sådant fall vara skyldig att underkasta sig större olägenheter än annars, om näringsidkaren erbjuder sig att avhjälpa fel— et. Det primära intresset är i dessa fall att säkerhets—

bristen blir undanröjd.

Av tredje stycket framgår att avhjälpandet skall ske inom skälig tid efter det att konsumenten har gett näringsid— karen tillfälle att avhjälpa felet. Regeln gäller för såväl sådana fall när konsumenten har krävt avhjälpande av ett fel, som när näringsidkaren har utnyttjat sin rätt att avhjälpa ett fel.

Vad som fordras för att konsumenten skall anses ha gett näringsidkaren tillfälle att avhjälpa felet får bedömas med hänsyn till omständigheterna i det enskilda fallet. Normalt får näringsidkaren anses ha fått tillfälle att avhjälpa felet när han fått tillträde till bostadshuset, eller i förekommande fall den pågående byggnationen, vid en tidpunkt som skäligen bör godtas av näringsidkaren.

Frågan om vad som utgör skälig tid för att avhjälpa ett fel får bedömas med hänsyn till förhållandena i det en- skilda fallet. Särskilt vid grupphusbebyggelse tillämpas en ordning som i princip innebär att alla fel i området som anmärkts vid Slutbesiktning åtgärdas vid en samlad insats för att avhjälpa fel. På motsvarande sätt sker avhjälpande efter garantibesiktning. Denna ordning leder till ett effektivare utnyttjande av befintliga resurser och därmed till lägre kostnader, vilket givetvis ytterst är till gagn för konsumenten.

Den nu aktuella bestämmelsen är inte avsedd att förhindra en fortsatt tillämpning av en ordning som den ovan be— skrivna. Men det bör framhållas att bedömningen av vad som utgör skälig tid bör göras med hänsyn tagen till för— hållandena på konsumentens sida. Det innebär att konsu— menten vid allvarligare fel som påverkar bostadshusets goda bestånd eller medför beaktansvärda hinder i husets användbarhet inte skall behöva finna sig i fördröjningar av avhjälpandet. Skulle konsumenten ändå inte använda bostadshuset bör näringsidkaren självfallet kunna medges en större tidsmarginal för att avhjälpa felet.

I övrigt blir det avgörande för bedömningen av vad som utgör skälig tid för ett avhjälpande i huvudsak den tid som måste beräknas normalt gå åt för de nödvändiga åt— gärderna. Även när det gäller tiden för avhjälpande av ett fel bör skälig hänsyn kunna tas till sådana yttre förhållanden som t.ex. vädret och händelser av force majeure—karaktär.

Det bör inte tillåtas att näringsidkaren gör upprepade misslyckade försök att avhjälpa samma fel. Om ett fel helt eller delvis kvarstår efter ett par avhjälpnings— försök, bör konsumenten sålunda kunna vägra att gå med på flera försök. Är det fråga om olika fel kan man ibland få godta något fler avhjälpanden. Även i sådana fall torde man emellertid ganska snart nå en gräns där ytterligare åtgärder för avhjälpande av olika fel får anses medföra sådana olägenheter för konsumenten att denne enligt andra stycket i förevarande paragraf har särskilda skäl för att avvisa fortsatta erbjudanden om avhjälpande från närings— idkarens sida.

En särskild fråga i detta sammanhang gäller konsumentens skyldighet att underrätta näringsidkaren, om konsumenten vill åberopa att ett fel helt eller delvis kvarstår efter ett avhjälpningsförsök. Det bör åligga konsumenten att anmäla detta till näringsidkaren inom skälig tid. Gör han

inte det, får han anses ha godtagit avhjälpandet. En sådan anmälan är inte att betrakta som en reklamation i lagens mening, vilken ju redan har skett, och den kan därför göras även efter utgången av den i 15 å angivna preskriptionstiden. Av grunderna för reglerna om pres— kriptionstid i den nämnda bestämmelsen samt reglerna i 16 å får dock anses följa att anmärkningar mot ett kvar— stående fel i vart fall måste göras inom tio år från av— hjälpandeförsöket.

Som tidigare har sagts är förevarande bestämmelse i prin- cip tvingande till konsumentens förmån. (Jfr. dock 21 å andra stycket 1.) Detta innebär att näringsidkaren inte på förhand kan förbehålla sig en längre tid för avhjälp— ande än som följer av bestämmelsen. Sedan frågan om av— hjälpande av ett fel väl har aktualiserats, kan konsumen— ten däremot med bindande verkan medge näringsidkaren en längre tid för avhjälpandet.

Av fjärde stycket framgår vidare att ett fel i princip skall avhjälpas utan kostnad för konsumenten. Näringsid- karen får inte avkräva konsumenten ersättning för nä— ringsidkarens egna kostnader för avhjälpandet och han är vidare skyldig att ersätta konsumenten för dennes utlägg i sammanhanget. Regeln är i och för sig tvingande till konsumentens förmån. Men här bör framhållas den möjlighet parterna enligt 21 å andra stycket har att avtala om att konsumenten själv får svara för vissa mindre kostsamma fel. När ett fel är av sådan art att det är näringsidka— ren som skall svara för det, är denne dock skyldig att avhjälpa felet utan särskild kostnad för konsumenten.

De kostnader som konsumenten har rätt att få ersatta en- ligt förevarande bestämmelse är endast sådana kostnader som varit nödvändiga för att ett avhjälpande av felet skall kunna ske. Hit hör också förlorad arbetsinkomst för konsumenten, om det kan anses ha varit nödvändigt att

denne tagit ledigt från sitt arbete för att få ett fel avhjälpt. Av allmänna principer får dock anses följa att konsumenten är skyldig att i görligaste mån begränsa de kostnader som näringsidkaren sålunda skall stå för.

I bestämmelsen görs också vissa undantag från principen att ett fel skall avhjälpas utan kostnad för konsumenten. I sådana undantagssituationer som avses i bestämmelsen får alltså konsumenten själv stå för kostnaderna för ett avhjälpande av fel. Det gäller för det första kostnader som skulle ha uppkommit även om huset, det monteringsfär— diga huset eller resultatet av näringsidkarens åtagande hade varit felfritt. För det andra får konsumenten svara för kostnaderna för avhjälpande av fel vid åtaganden som utförs på löpande räkning. Grundförutsättningen vid sår dana avtal är just att konsumenten skall betala för den tid och det material som faktiskt tas i anspråk. För det tredje får konsumenten vid avhjälpande även svara för kostnaderna för material som han själv enligt avtalet skall tillhandahålla. Det förutsätter dock att felet be- ror på olyckshändelse eller därmed jämförlig händelse. Skulle felet bero på något förhållande på näringsidkarens sida får denne förstås i vanlig ordning svara även för kostnaden för material som konsumenten ursprungligen tillhandahållit.

Som ett exempel på fall då detta undantag blir tillämp— ligt kan nämnas följande. Näringsidkaren har utfört mål— ningsarbete på konsumentens nya hus med färg som konsu— menten har tillhandahållit och bekostat. En del av mål— ningen skadas genom en olyckshändelse innan uppdraget

har avslutats. Näringsidkaren är då i princip skyldig att utan kostnad för konsumenten avhjälpa felet genom en ny insats av arbete. Enligt den här aktuella undantagsregeln är konsumenten emellertid skyldig att stå för kostnaderna för att tillhandahålla den ytterligare färg som behövs för att avhjälpa felet.

249

Avhjälps inte felet enligt vad som sägs i 23 å, får konsumenten göra avdrag på priset.

Ett prisavdrag skall motsvara vad det kostar konsumenten att få felet avhjälpt, bortsett från sådana kostnader som avses i 23 å fjärde stycket 1——3. Om ett på detta sätt beräknat prisavdrag är oskäligt stort i förhållande till den betydelse som felet har för konsumenten, skall pris— avdraget i stället svara mot felets betydelse för konsu—

menten.

Paragrafen motsvarar 21 å första stycket och 22 å första stycket i konsumenttjänstlagen och reglerar bl.a. konsu— mentens rätt att dra av på priset när ett fel inte av— hjälps av näringsidkaren.

Om ett fel inte avhjälps enligt bestämmelserna i 23 å får konsumenten alltså göra avdrag på priset. Anledningen till att felet inte blir avhjälpt saknar betydelse. Den kan vara att inte någon av parterna vill utnyttja sin rätt till avhjälpande, att näringsidkaren enligt 23 å första stycket inte är skyldig att avhjälpa felet, att konsumenten enligt 23 å andra stycket har rätt att avvisa näringsidkarens erbjudande att avhjälpa felet eller att näringsidkaren inte uppfyller sin skyldighet att avhjälpa felet inom skälig tid efter det att han har fått tillfäl— le till det. För att bestämmelsen skall vara tillämplig förutsätts givetvis att konsumenten har givit näringsid— karen tillfälle att avhjälpa felet.

Har konsumenten begärt eller näringsidkaren erbjudit av- hjälpande och skall felet på grund därav avhjälpas, får konsumenten i princip inte göra gällande prisavdrag för— rän skälig tid för avhjälpandet enligt 23 å tredje styck—

et har löpt ut. Detta gäller dock inte, om det på grund av omständigheterna måste antas att avhjälpandet inte kommer att ske inom skälig tid. Det kan t.ex. visa sig att näringsidkaren dröjer alltför länge med att ta sig an avhjälpandet sedan han fått tillfälle till detta. I så fall behöver konsumenten inte avvakta att tidsfristen för avhjälpande löper ut, utan han kan i stället omedelbart göra prisavdrag.

För att konsumenten skall ha rätt till ett prisavdrag krävs endast att felet inte avhjälps helt. Felet behöver inte vara väsentligt. Även ett obetydligt fel ger i prin— cip rätt till prisavdrag. Men här bör uppmärksammas att parterna enligt 21 å andra stycket kan ha avtalat om att vissa smärre fel inte alls skall belasta näringsidkaren. Ett fel som omfattas av ett sådant avtal ger givetvis inte rätt till prisavdrag.

Bestämmelserna i andra stycket avser prisavdragets stor— lek. Huvudregeln är att ett prisavdrag skall motsvara vad det skulle kosta konsumenten att få felet avhjälpt. Därmed avses sådana kostnader som motsvarar vad det skulle kosta konsumenten att få felet avhjälpt på det minst kostnadskrävande sätt som han med hänsyn till om— ständigheterna kan anses skyldig att godta. Beräkningen av avdraget bör i regel grunda sig på att konsumenten vänder sig till närmaste fackman på området för att få felet avhjälpt. Det innebär att konsumenten inte får göra prisavdrag beräknat med hänsyn tagen till särskilda kost— nader för att t.ex. få felet avhjälpt av en viss närings— idkare som kanske bedriver sin verksamhet långt från den ort där bostadshuset är beläget eller byggnadsarbetet bedrivs.

Bestämmelsen medför i realiteten en rätt för konsumenten att få felet avhjälpt även när näringsidkaren inte är skyldig att göra detta därför att det skulle medföra

olägenheter eller kostnader för honom som är oskäligt stora i förhållande till felets betydelse för konsumen— ten. Näringsidkaren skall emellertid inte heller genom ett prisavdrag behöva bära en oskäligt stor avhjälpande— kostnad. Om ett prisavdrag, beräknat enligt vad som förut har sagts, skulle vara oskäligt stort i jämförelse med felets betydelse för konsumenten, gäller därför enligt andra meningen det undantaget att prisavdraget i stället skall svara mot felets betydelse för konsumenten. När det gäller frågan om vad som är att betrakta som ett oskäligt stort prisavdrag kan hänvisas till vad som har anförts vid 23 å första stycket.

Ofta medför ett fel att bostadshuset eller resultatet av en näringsidkares åtagande är mindre värt än om det hade varit felfritt. I så fall bör prisavdraget enligt den nu aktuella regeln motsvara det minskade värdet. Ett fel kan emellertid föreligga utan att det objektivt sett kan an— ses medföra någon sådan minskning av värdet. Det är här fråga om vad som brukar betecknas som skönhetsfel. Som exempel kan nämnas en viss flammighet i det tegel som an— vänts till en fasad eller att hörnen i ett rum inte har blivit vinkelräta. Som ett exempel på en något annorlunda situation kan nämnas att felet består i att näringsidka— ren har använt ett annat material än det som har be— ställts, vilket dock är lika bra som det beställda, och att det är omöjligt eller oproportionerligt dyrt att skaffa fram det beställda materialet. Även i den typ av fall som här har nämnts är konsumenten berättigad till ett prisavdrag som svarar mot felets betydelse. Prisav- draget får då bestämmas genom en skönsmässig uppskatt—

ning. 2585

I stället för att dra av på priset kan konsumenten häva avtalet enligt följande.

Vid förvärv som avses i 1 å första stycket punkt 1 eller 2 får avtalet hävas om hinder för hävning ej föreligger enligt 4 kap. 27 å eller 13 kap. 8 å jordabalken. Är fe— let av ringa betydelse får dock hävning ske endast om när ringsidkaren förfarit svikligt. Väcks inte talan om häv— ning inom ett år från det konsumenten tillträdde huset, är rätten till talan förlorad, om ej näringsidkaren förfarit svikligt.

Innebär felet att syftet med sådant åtagande som avses i 1 å första stycket punkt 3 eller sådant avtal som avses i 1 å första stycket punkt 4 i huvudsak är förfelat får konsumenten häva avtalet. Detsamma gäller om åtagandet har utförts i strid med förbud enligt 4 å marknadsfö— ringslagen (1975z1418).

Har åtagandet utförts till en del och finns det starka skäl att anta att det inte kommer att fullföljas utan fel av väsentlig betydelse för konsumenten, får denne häva avtalet beträffande återstående del. Är felet sådant att syftet med åtagandet i huvudsak är förfelat eller utförs åtagandet i strid mot förbud enligt 4 å marknadsförings— lagen, får konsumenten i stället häva avtalet i dess hel—

1

net.

Om det redan innan åtagandet har påbörjats finns starka skäl att anta att det inte kommer att utföras utan fel av

väsentlig betydelse för konsumenten får denne häva avta— let.

Paragrafen har en viss motsvarighet i 21 å konsument— tjänstlagen och reglerar förutsättningarna för hävning på grund av fel.

Av utformningen av första stycket följer att konsumenten, under de i paragrafen angivna förutsättningarna, kan välja att häva avtalet med näringsidkaren i stället för att göra prisavdrag när avhjälpande inte har ägt rum.

Bestämmelserna i andra stycket avser avtal om förvärv av färdiga hus och har utformats i överensstämmelse med mot— svarande reglering i 4 kap. jordabalken och reglerna i 13 kap. jordabalken. Det innebär att regleringen såvitt avser förvärv av fast egendom och överlåtelse av tomträtt gjorts beroende av felets betydelse för konsumenten. Om felet är av ringa betydelse får denne häva avtalet endast om näringsidkaren förfarit svikligt. Om felet inte är ringa får hävning i princip alltid ske. Men det krävs dock i båda fallen att hinder enligt 4 kap. 27 å jorda— balken inte föreligger. Det innebär att rätten till häv— ning är begränsad om konsumenten har erhållit inteckning i fastigheten, eller i tomträtten. Konsumenten får då häva avtalet endast om han erlagt så mycket av köpeskil— lingen att näringsidkaren å sin sida kan innehålla belopp som svarar mot vad som kan komma att utgå ur fastigheten eller tomträtten på grund av inteckningen. Om inteckning— en även avsett fastighet som inte ingick i förvärvet får hävning endast ske om konsumenten dessutom ombesörjt att det gemensamma ansvaret upplösts. Vidare har i överens— stämmelse med jordabalkens reglering föreskrivits att talan om hävning vid dessa typer av förvärv måste väckas inom ett år från konsumentens tillträde av huset om inte näringsidkaren har förfarit svikligt. Och när det gäller förvärv som sker i form av upplåtelse av tomträtt får hävning över huvud taget inte ske, vilket framgår av hänvisningen till 13 kap 8 å jordabalken.

I tredje stycket regleras konsumentens rätt till hävning när det gäller sådana åtaganden som avses i 1 å första stycket punkt 3 liksom när avtalet avser monteringsfär— digt hus enligt 1 å första stycket punkt 4. Om ett fel

medför att det huvudsakliga syftet med ett sådant åta— gande är förfelat får konsumenten häva avtalet i dess helhet.

För att konsumenten skall ha rätt att häva avtalet for— dras att det föreligger ett fel som medför att det hu— vudsakliga syftet med förvärvet eller näringsidkarens åtagande är förfelat. Detta är fallet t.ex. om felet är av sådan beskaffenhet att resultatet av näringsidkarens åtagande är praktiskt taget oanvändbart eller om det annars är så dåligt eller så avvikande från vad som har avtalats att det i stort sett inte har något värde för konsumenten.

Frågan huruvida det huvudsakliga syftet med näringsidka— rens åtagande är förfelat skall i princip bedömas från

konsumentens synpunkt. Det är dennes syfte som är av av— görande betydelse. För att beaktas måste detta syfte ha framstått på ett sådant sätt att näringsidkaren har kun— nat uppfatta det. Hänsyn skall däremot inte tas till ett mer speciellt syfte när detta inte har kunnat uppfattas

av näringsidkaren.

I sammanhanget bör framhållas att man vid bedömningen av om det huvudsakliga syftet med t.ex. en näringsidkares åtagande är förfelat givetvis måste bortse från att par— terna kan ha avtalat om att åtagandet skall utföras i strid mot någon annan tvingande bestämmelse i lagen. Kon— sumenten är inte bunden av ett sådant avtalsvillkor, t.ex. om utförande i strid mot sådana säkerhetsföreskrif— ter som avses i 5 å första stycket. Frågan huruvida det huvudsakliga syftet med näringsidkarens åtagande i ett sådant fall är förfelat på grund av att resultatet av— viker från en säkerhetsföreskrift skall alltså bedömas utan hänsyn till att konsumenten från början kan ha varit införstådd med den ifrågavarande avvikelsen.

I överensstämmelse med konsumenttjänstlagen har här ut— tryckligen angivits att bestämmelsen gäller även om åtagandet har utförts i strid med förbud enligt 4 å marknadsföringslagen.

För att frågan om hävning på grund av ett fel skall ak— tualiseras fordras normalt att näringsidkarens åtagande har avslutats. Det kan emellertid inträffa att det redan dessförinnan står klart eller är i hög grad sannolikt att ett fel kommer att föreligga. Skälet till detta kan vara bl.a. att den del av t.ex. ett arbete som redan har ut— förts har påtagliga brister eller att näringsidkaren på annat sätt har visat klar inkompetens eller har förklarat att han inte avser att leva upp till avtalet i ett visst hänseende eller till en marknadsföringsuppgift som haft betydelse för konsumentens beslut att träffa avtalet med

näringsidkaren.

Om det sålunda på grund av omständigheterna finns starka skäl att anta att åtagandet inte kommer att fullföljas utan fel av väsentlig betydelse för konsumenten, har denne enligt fjärde stycket rätt att häva avtalet redan innan åtagandet har slutförts. Det bör här framhållas att även bestämmelserna i detta stycke endast avser sådana entreprenadåtaganden som omfattas av 1 å första stycket punkt 3. Uttrycket "starka skäl att anta" innebär ett krav på en hög grad av sannolikhet för att åtagandet kommer att bli felaktigt om näringsidkaren får fullfölja det.

I bestämmelsen skiljs mellan två olika situationer. Den ena är att konsumenten endast önskar häva avtalet för den del som återstår att utföra men är beredd att betala för vad som redan har utförts. För en sådan hävning är det tillräckligt att det måste antas uppkomma ett fel som är av väsentlig betydelse för konsumenten. Vid bedömningen härav skall, på motsvarande sätt som har berörts vid

tredje stycket, bortses från att parterna kan ha avtalat om att åtagandet skall utföras i strid mot en tvingande bestämmelse i lagen.

För att konsumenten skall få häva avtalet i dess helhet, dvs. även beträffande den del som redan har utförts, och därmed i princip helt befrias från skyldighet att betala krävs däremot att det måste antas uppkomma ett fel som medför att det huvudsakliga syftet med åtagandet blir förfelat. I fråga om innebörden härav kan hänvisas till vad som har sagts i anslutning till tredje stycket.

För tydlighetens skull har i ett femte stycke upptagits en bestämmelse som ger konsumenten rätt att häva avtalet om det redan innan näringsidkaren har påbörjat åtagandet finns starka skäl att anta att det inte kommer att ut— föras utan fel av väsentlig betydelse för konsumenten. När det gäller den närmare innebörden av begreppen "starka skäl att anta" och "väsentlig betydelse” får hän— visas till vad som ovan anförts därom. Även här bör fram— hållas att bestämmelsen endast avser entreprenadåtagan— den.

26 å

Häver konsumenten sådant avtal som avses i 1 å första stycket punkt 3 eller 4 har näringsidkaren inte rätt till betalning. Näringsidkaren har rätt att återfå det mate- rial som han har tillhandahållit, om det kan ske utan att konsumenten åsamkas olägenheter eller kostnader av bety— delse. I den mån det är skäligt, skall konsumenten ersät— ta näringsidkarens kostnader för vad som ej kan återläm— nas, dock högst med ett belopp som motsvarar dettas värde för konsumenten.

Har åtagandet utförts till en del och häver konsumenten avtalet beträffande återstående del har näringsidkaren

rätt till betalning med ett belopp som motsvarar priset för åtagandet i dess helhet med avdrag för vad det kost- ar konsumenten att få den återstående delen utförd.

Paragrafen motsvarar 23 å i konsumenttjänstlagen och reg— lerar verkningarna av hävning av sådana entreprenadavtal som avses i 1 å första stycket punkt 3 och sådana avtal om försäljning av monteringsfärdigt hus som avses i 1 å första stycket punkt 4. Framför allt regleras näringsid— karens rätt till ersättning.

Lagförslaget innehåller inte några regler om verkningarna av att avtal om förvärv av färdiga hus hävs. Huvudregeln i sådana situationer är att vardera sidan skall återbära vad den har uppburit på grund av avtalet. Näringsidkaren får alltså tillbaka huset och konsumenten får tillbaka vad han kan ha betalt jämte ränta. Dessutom kan konsumen— ten få rätt till skadestånd (jfr 4 kap. 12 å jordabal— ken).

Utredningen har övervägt om inte denna ordning borde gälla även för monteringsfärdiga hus. I sådana fall skulle näringsidkaren alltså återfå hussatsen och kon— sumenten få tillbaka vad han kan ha erlagt. Men situa— tionen kan vid förvärv av monteringsfärdiga hus också vara den att felet i hussatsen inte upptäcks förrän monteringsarbetet är i gång och huset är helt eller del— vis uppfört. Utredningen har därför funnit det lämpligt att behandla frågan om verkningarna av hävning vid avtal om försäljning av monteringsfärdigt hus på samma sätt som när det gäller avtal om entreprenad.

I första stycket regleras den situationen att konsumenten häver avtalet i dess helhet. Enligt lagen har konsumenten rätt till sådan total hävning endast om felet, eller ett fel som det finns starka skäl att anta kommer att upp—

komma, medför att det huvudsakliga syftet med näringsid— karens åtagande är förfelat. Bestämmelsen är emellertid också tillämplig om konsumenten enligt parternas avtal har getts en längre gående rätt att häva avtalet i dess helhet.

Häver konsumenten avtalet i dess helhet gäller i princip att näringsidkaren inte har rätt till betalning. Har kon— sumenten redan erlagt hela eller en del av betalningen, har konsumenten rätt att få tillbaka vad han har betalt jämte ränta enligt vad som följer av 2 å andra stycket och 5 å räntelagen.

Näringsidkaren har för sin del rätt att återfå vad han har presterat. Det har i lagtexten kommit till uttryck så att denne har rätt att återfå det material som han har tillhandahållit. Däri inbegripes givetvis även innehållet i en hussats till ett monteringsfärdigt hus.

En förutsättning för att näringsidkaren på detta sätt skall ha rätt att återfå vad han har presterat är att det kan ske utan att konsumenten åsamkas olägenheter eller kostnader av betydelse. Konsumenten har alltså en begrän— sad skyldighet att medverka till att näringsidkaren kan återfå sitt material. Principen bakom regeln är att kon— sumenten inte skall behöva underkasta sig några bördor av betydelse för att utnyttja felpåföljderna. Det är sam— ma princip som ligger bakom bestämmelserna om att avhjäl— pande av ett fel skall ske utan kostnad för konsumenten och att konsumenten i vissa fall har rätt att avvisa ett erbjudande från näringsidkarens sida om att avhjälpa ett fel.

När det gäller delentreprenad kan situationen vid hävning te sig komplicerad. Om en hävningssituation skulle före— ligga gentemot en av flera anlitade delentreprenörer kan denne näringsidkares återtagande av sin prestation vålla

konsumenten olägenheter eller kostnader av betydelse, nämligen i förhållande till de andra entreprenörerna. I så fall får återtagande inte ske. Som nedan närmare be— handlas är konsumenten då skyldig att utge skälig er— sättning till näringsidkaren för vad som inte kan åter— tas.

När en hävningssituation inträffar på grund av fel i ett hus som förvärvas t.ex. genom ett avtal rörande marken med en näringsidkare och ett avtal rörande huset med en annan näringsidkare kan som förut framhållits en tillämp— ning av 36 å avtalslagen leda till att konsumenten kommer ifrån båda avtalen. Skulle så inte vara fallet torde det i praktiken vara fråga om situationer där den felande näringsidkarens prestation inte kan återlämnas. De nedan behandlade reglerna om konsumentens skyldighet att utge skälig ersättning till näringsidkaren för vad som inte kan återtas blir då tillämpliga.

För vad som inte kan återlämnas har näringsidkaren enligt bestämmelsen i tredje meningen viss möjlighet att få er— sättning av konsumenten. Ersättning kan dock utgå endast i den mån det är skäligt. Vid denna skälighetsbedömning kan hänsyn tas till alla omständigheter av betydelse för ersättningsfrågan, t.ex. näringsidkarens större eller mindre skuld till felets uppkomst, vilka praktiska pro— blem felet kan ha åsamkat konsumenten och vilka besvär eller kostnader denne har haft. Hänsyn bör också tas till att konsumenten under någon tid kan ha haft viss nytta av det näringsidkaren har presterat.

Skälighetsbedömningen avser givetvis både frågan om kon— sumenten över huvud taget skall vara skyldig att ersätta näringsidkaren för vad som inte kan återlämnas och frågan om ersättningens storlek. När det gäller ersättningens storlek uppställs dock ytterligare begränsningar. Nä— ringsidkaren kan sålunda för det första endast få ersätt—

ning för sina kostnader för det som inte kan återlämnas. Han får alltså inte tillgodoräkna sig vinst i samman— hanget. För det andra är konsumenten inte skyldig att betala en högre ersättning än som motsvarar värdet för konsumenten av det som ej kan återlämnas. Här kan framför allt bli av betydelse att konsumenten under någon tid haft nytta av näringsidkarens prestation eller att han i annat sammanhang kan utnyttja det arbete näringsidkaren har utfört eller det material som näringsidkaren har tillhandahållit men som inte kan återlämnas.

Det bör påpekas att den nu berörda bestämmelsen inte reg— lerar frågan om näringsidkarens rätt till ersättning för vad som kan återlämnas till denne men som av en eller annan anledning faktiskt inte återlämnas. Om konsumenten t.ex. ställer material till näringsidkarens förfogande men denne inte bryr sig om att hämta det, är konsumenten givetvis inte skyldig att ersätta näringsidkaren för mar terialet. Har näringsidkaren inte hämtat materialet inom rimlig tid, får konsumenten anses berättigad att förfoga över detta på det sätt han finner lämpligt. För normala fall, då det inte vållar konsumenten någon särskild olägenhet att ha materialet kvar i sin besittning, bör vid bedömningen av vad som härvidlag utgör rimlig tid ledning kunna hämtas från t.ex. tremånadersregeln i 10 å hemförsäljningslagen. Om konsumenten åsamkas kostnader för bortforsling av materialet e.d., får frågan om hans rätt till ersättning för sådana kostnader bedömas enligt reglerna om näringsidkarens skadeståndsskyldighet. Är det i stället konsumenten som utan giltigt skäl vägrar att medverka till att material som kan återlämnas också blir återlämnat, bör han givetvis vara skyldig att ersätta näringsidkaren för materialet på vanligt sätt, dvs. att näringsidkaren i så fall kan ta ut vanligt pris för detta.

Vidare bör anmärkas att bestämmelserna i första stycket innebär att det i princip är näringsidkaren som bär risk— en för att materialet förstörs eller försämras, genom olyckshändelser eller därmed jämförliga händelser, om konsumenten har rätt att häva avtalet. Om material som näringsidkaren har tillhandahållit och som i och för sig skulle ha kunnat återlämnas förstörs genom en sådan hän— delse, är ju konsumenten inte skyldig att ersätta nä— ringsidkaren för materialet.

Som redan framgått kan även reglerna om näringsidkarens skadeståndsskyldighet bli tillämpliga när konsumenten häver ett avtal på grund av att det föreligger ett fel.

Bestämmelsen i andra stycket gäller inte monteringsfär— diga hus utan avser den situationen att konsumenten häver avtalet enbart beträffande återstående del av näringsid— karens åtagande. Detta blir enligt lagen aktuellt endast i fall som avses i 25 å fjärde stycket, dvs. när det på grund av omständigheterna finns starka skäl att anta att åtagandet inte kommer att slutföras utan fel av väsentlig betydelse för konsumenten. Bestämmelsen är emellertid också tillämplig om konsumenten enligt avtalet har till— erkänts en mera vidsträckt rätt att häva detta beträf— fande en återstående del av ett åtagande.

Vid en sådan partiell hävning bör näringsidkaren i prin— cip ha rätt till full betalning för vad han redan har gjort. Detta kan ju i regel utnyttjas, om konsumenten överlämnar uppdraget till en annan näringsidkare. När ringsidkaren får dock vidkännas avdrag på denna betal— ning, om det redan utförda arbetet är behäftat med fel. Samtidigt bör konsumenten försättas i ett sådant läge att han inom ramen för vad åtagandet skulle ha kostat honom kan få det aktuella arbetet utfört.

Vid beräkningen av vad det kostar konsumenten att få den återstående delen av åtagandet utfört bör tillämpas sank ma principer som vid beräkningen av ett prisavdrag en— ligt 24 å andra stycket. Här kan därför hänvisas till vad som har sagts i anslutning till den bestämmelsen.

Näringsidkarens dröjsmål 27 5

Bestämmelserna i 28—-32 åå gäller i fråga om sådant åtagande som avses i 1 å första stycket punkt 3.

Paragrafen innehåller en begränsning av bestämmelserna i avsnittet om näringsidkarens dröjsmål till sådana avtal som gäller entreprenader. Denna fråga har behandlats i den allmänna motiveringen, se avsnitt 4.12.1. Härutöver kan nämnas beträffande avtal om leverans av monterings— färdigt hus att lagförslaget inte innehåller några sär— regler om dröjsmål i sådana fall. I förekommande fall får i stället allmänna köprättsliga regler om dröjsmål tillämpas.

28 å

Dröjsmål på näringsidkarens sida föreligger om åtagandet, utan att det beror på något förhållande på konsumentens sida, inte har avslutats inom den tid som har avtalats eller, om någon tid inte har avtalats, inom den tid som är skälig med hänsyn särskilt till vad som är normalt för ett åtagande av samma art och omfattning.

Dröjsmål på näringsidkarens sida föreligger också, om näringsidkaren inte iakttar en överenskommen tid för att påbörja åtagandet eller för ett arbetes framskridande.

SOU 198638 Vid dröjsmål på näringsidkarens sida får konsumenten 1. hålla inne betalning enligt 30 å,

2. kräva att näringsidkaren utför åtagandet enligt 51 45.

3. häva avtalet enligt 32 å, eller

4. kräva skadestånd enligt 33 och 36——37 åå,

Bestämmelserna i första och andra styckena innehåller regler om vad som avses med dröjsmål på näringsidkarens sida. Den närmare innebörden av dessa regler framgår av specialmotiveringen till 24 å i konsumenttjänstlagen (se prop. 1984/85:110 s. 246252).

Bestämmelserna i tredje stycket motsvarar 25 å i konsu— menttjänstlagen och innehåller en allmän beskrivning av konsumentens befogenheter mot näringsidkaren vid dröjsmål på dennes sida. De närmare förutsättningarna för utövan— det av dessa befogenheter framgår av 29——32 åå.

29$5

Har åtagandet avslutats får konsumenten häva avtalet eller fordra skadestånd på grund av ett dröjsmål endast under förutsättning att han inom skälig tid efter åta—

gandets avslutande har underrättat näringsidkaren om att han vill åberopa dröjsmålet (reklamation).

Har meddelande om reklamation lämnats in för befordran med post eller avsänts på annat ändamålsenligt sätt, anses reklamation ha skett när detta gjordes.

Paragrafen motsvarar 26 å i konsumenttjänstlagen och reglerar konsumentens skyldighet att reklamera om han vill häva avtalet eller kräva skadestånd på grund av ett dröjsmål på näringsidkarens sida. Den närmare innebörden av bestämmelsen framgår av specialmotiveringen till det lagrummet (se prop. 1984/85:110 s. 253——254, 358——359 och 373)-

30å

Konsumenten får hålla inne så mycket av betalningen som fordras för att ge honom säkerhet för hans krav på grund av dröjsmål på näringsidkarens sida.

Om betalning enligt avtalet skall ske vid arbetets påbör— jande eller under arbetets fortskridande, får konsumen— ten, även om det inte följer av första stycket, intill dess att arbetet påbörjas eller fortskrider hålla inne den del av betalningen som har förfallit efter dröjsmå— lets inträde. I fråga om betalning för sådan del av ett åtagande som har utförts får konsumenten dock inte hålla inne mer än som följer av första stycket.

Paragrafen motsvarar 27 å i konsumenttjänstlagen och reg— lerar konsumentens rätt att hålla inne betalning med an— ledning av dröjsmål på näringsidkarens sida.

Bestämmelsen i första stycket reglerar konsumentens rätt att hålla inne betalning på grund av ett dröjsmål på näringsidkarens sida. Främst avses här den situationen att näringsidkaren efter att ha gjort sig skyldig till ett dröjsmål har fullgjort sin prestation och därför inte längre befinner sig i dröjsmål. Konsumenten har då, in— till dess att en definitiv uppgörelse har skett, rätt att hålla inne så mycket av betalningen för åtagandet som

fordras för att ge honom säkerhet för hans krav på grund av dröjsmålet. I allmänhet torde det bli fråga om att konsumenten håller inne en del av betalningen till säker— het för anspråk på skadestånd på grund av ett dröjsmål. Att det i begreppet ”säkerhet" ligger att konsumenten bör medges en viss marginal, när anspråkets storlek inte säkert kan bedömas vid den tidpunkt då innehållandet ak— tualiseras, har berörts i anslutning till den motsvarande bestämmelsen i 22 å.

Bestämmelsen kan tillämpas även vid s.k. anteciperat dröjsmål på näringsidkarens sida, dvs. om det på grund av omständigheterna måste antas att näringsidkaren kommer att göra sig skyldig till ett dröjsmål. Som ett exempel kan nämnas att näringsidkarens åtagande skall vara fär- digt till den 1 maj och att konsumenten enligt avtalet skall erlägga full betalning redan den 25 april. Om det sistnämnda dag måste antas att näringsidkaren kommer att göra sig skyldig till ett dröjsmål som ger konsumenten rätt att häva avtalet i dess helhet, får konsumenten hålla inne sin betalning i avvaktan på att han kan nå näringsidkaren med sin hävningsförklaring. Det är också möjligt för konsumenten att hålla inne en del av betal— ningen till säkerhet för ett mindre långtgående anspråk, t.ex. ett skadeståndsanspråk, på grund av ett anteciperat dröjsmål.

Bestämmelserna i andra stycket avser den situationen att näringsidkaren befinner sig i dröjsmål. Med att en nä— ringsidkare befinner sig i dröjsmål avses i förevarande bestämmelse att en överenskommen tidpunkt för att börja utföra eller avsluta ett åtagande eller för att börja utföra en viss del av ett åtagande har passerats utan att näringsidkaren har iakttagit överenskommelsen. Däremot omfattar denna bestämmelse inte sådana fall där närings— idkaren visserligen har utfört sitt åtagande, men detta

har skett för sent. Konsumentens rätt att i den situatio— nen hålla inne betalning regleras i stället av bestämmel— sen i första stycket.

Så länge näringsidkaren befinner sig i dröjsmål har kon— sumenten enligt huvudregeln i första meningen rätt att hålla inne hela den del av betalningen som har förfallit sedan dröjsmålet inträdde. Bestämmelsen skall ses mot bakgrund av den dispositiva regeln i 44 å, som innebär att konsumenten normalt inte är skyldig att betala för åtagandet innan detta har slutförts. Den nu berörda be— stämmelsen får därför i huvudsak betydelse endast i fall då parterna har avtalat om att hela eller en del av be— talningen skall erläggas redan dessförinnan.

Till belysande av innebörden av bestämmelsen i första me— ningen kan nämnas följande exempel. Näringsidkaren skall utföra inredningsarbetet i den tvåvåningsvilla konsumen— ten uppför. Enligt avtalet gäller att arbetena skall på— börjas i undervåningen den 1 augusti, att undervåningen skall vara färdig den 1 september då arbetena i övervå— ningen skall påbörjas samt att arbetena skall vara helt färdiga och åtagandet avslutas den 1 oktober. Betalning skall enligt avtalet erläggas med ca en tredjedel den 10 augusti, ca en tredjedel den 10 september och återstoden den 15 oktober. Näringsidkaren gör sig skyldig till ett dröjsmål med påbörjandet av åtagandet till den 15 augus— ti. Konsumenten får då hålla inne den första delbetal— ningen så länge dröjsmålet varar. Först den 15 augusti är han alltså skyldig att erlägga den första delbetalningen (med det undantag som kan följa av bestämmelsen i andra meningen). Om näringsidkaren därefter inte kan färdig— ställa undervåningen förrän den 20 september, får konsu— menten på nytt hålla inne sin betalning så länge detta dröjsmål varar. Han är alltså då först den 20 september skyldig att erlägga den andra delbetalningen under för— utsättning att arbetena i övervåningen då har påbörjats

(med det undantag som kan följa av bestämmelsen i andra meningen). Detta gäller även om näringsidkaren trots dröjsmålet med färdigställandet av undervåningen kan på— börja arbetena i övervåningen på överenskommen tid, eftersom näringsidkaren då likväl med hänsyn till avta— lets innehåll befunnit sig i dröjsmål med färdigställan- det av undervåningen sedan den 1 september. Om närings— idkaren till sist inte kan slutföra arbetena och avsluta uppdraget förrän den 20 oktober, får konsumenten hålla inne återstoden av betalningen till den dagen. Först då är han alltså skyldig att erlägga slutbetalningen, med det undantag som kan följa av bestämmelsen i andra me—

ningen.

Det bör påpekas att i ett fall som det nu nämnda betal— ningsplanen i stället kan vara direkt anknuten till arbe— tenas framskridande, t.ex. så att avtalet inte anger be— stämda kalenderdagar för erläggande av delbetalningar utan anknyter skyldigheten att erlägga dessa till att arbetena påbörjas, att en viss del av arbetena färdig- ställs osv. I ett sådant fall nås i princip samma prak— tiska resultat som nyss har redovisats redan genom tillämpning av avtalet, utan att det blir fråga om ett sådant "innehållande" av betalning som avses i förevaran— de bestämmelse. Givetvis kan även ett avtal som enbart anger bestämda kalenderdagar för delbetalningar under ti— den som ett åtagande utförs böra tolkas så, att en förut— sättning för konsumentens skyldighet att betala på angi— ven dag likväl är att arbetet har framskridit på visst sätt och att förseningar härvidlag alltså medför att en avtalad förfallodag förskjuts i motsvarande mån.

Bestämmelsen i första meningen innebär bl.a. att konsu— mentens skyldighet att erlägga en delbetalning, som en— ligt avtalet förfaller under tiden som åtagandet utförs, kan uppskjutas exempelvis till dess att åtagandet har slutförts helt. Detta kan belysas genom att det nyss an—

förda exemplet ändras på så sätt att näringsidkaren inte kan färdigställa arbetena i undervåningen förrän den 5 oktober. I så fall får konsumenten även därefter hålla inne den delbetalning som enligt avtalet skulle ha er— lagts den 10 september, eftersom näringsidkaren den 5 oktober alltjämt befinner sig i dröjsmål, nu med avslu— tandet av åtagandet.

Huvudregeln i första meningen ger konsumenten ett effek— tivt påtryckningsmedel mot näringsidkaren i dröjsmåls— situationen och medför ett minskat ekonomiskt risktagande för konsumenten. Den kan emellertid under vissa förhål— landen framstå som alltför sträng mot näringsidkaren, nämligen då denne visserligen befinner sig i ett dröjsmål men under tiden som detta varar färdigställer en del av åtagandet som han enligt avtalet har rätt till särskild betalning för.

Situationen kan belysas genom att det tidigare nämnda exemplet ändras så att betalning enligt avtalet skall er— läggas särskilt för arbetena i undervåningen sedan dessa färdigställts medan återstoden av betalningen skall er— läggas när åtagandet avslutas. Om näringsidkaren då lyck— as färdigställa arbetena i undervåningen först den 5 oktober synes det knappast rimligt att konsumenten även därefter skulle kunna hålla inne hela betalningen för dessa arbeten under hänvisning till att näringsidkaren sedan den 1 oktober befinner sig i dröjsmål med åtagan— dets avslutande.

I andra meningen av andra stycket har därför tagits upp en bestämmelse som innebär ett undantag från huvudregeln i första meningen. Undantagsregeln tar enbart sikte på fall där näringsidkaren enligt avtalet har rätt till be— talning för en del av åtagandet som har utförts. Det skall alltså vara fråga om en avtalad betalning för en del av åtagandet som faktiskt har utförts, så att konsu—

menten har fått motsvarande nytta av den ifrågavarande betalningen. I detta fall får konsumenten enligt bestäm— melsen i andra meningen inte hålla inne den förfallna betalningen för vad som har utförts under åberopande av att näringsidkaren trots att delprestationen har färdig— ställts befinner sig i dröjsmål. Däremot kan konsumenten fortfarande vara berättigad att enligt andra stycket i förevarande paragraf hålla inne en del av den avtalade betalningen för vad som har utförts till säkerhet för sina krav på grund av näringsidkarens dröjsmål. I det nyss nämnda exemplet är konsumenten alltså skyldig att den 5 oktober erlägga avtalad betalning för de färdig— ställda arbetena i villans undervåning, men han kan en- ligt andra stycket ha rätt att hålla inne en del av be— talningen för dessa arbeten till säkerhet för exempelvis ett krav på skadestånd på grund av näringsidkarens dröjs— mål med att färdigställa dessa.

Avtalet mellan parterna kan innebära att näringsidkaren har rätt att vid anfordran under åtagandets utförande erhålla betalning för vad som redan har utförts. Bestäm— melsen i andra meningen är givetvis tillämplig även i

denna situation.

515

Konsumenten får kräva att näringsidkaren utför åtagandet, om det inte medför olägenheter eller kostnader för nä— ringsidkaren som är oskäligt stora i förhållande till konsumentens intresse av att avtalet fullföljs.

Paragrafen motsvarar 28 å i konsumenttjänstlagen och reg— lerar konsumentens rätt att kräva fullgörelse från nä— ringsidkaren när denne är i dröjsmål. Den närmare inne—

börden av bestämmelsen framgår av specialmotiveringen till det lagrummet (se prop. 1984/85:110 s. 260262).

BZÖ

Är dröjsmålet av väsentlig betydelse för konsumenten, får han häva avtalet. Har mer än en obetydlig del av åtagan— det utförts, får konsumenten dock häva avtalet endast be— träffande den del som återstår. Även i ett sådant fall får avtalet hävas i sin helhet, om syftet med åtagandet i huvudsak är förfelat på grund av dröjsmålet.

Om det finns starka skäl att anta att det kommer att in— träffa dröjsmål av väsentlig betydelse för konsumenten, får han häva avtalet i enlighet med vad som sägs i första stycket.

I fråga om verkningarna av hävning tillämpas 26 å.

Paragrafen motsvarar 29 och 50 55 i konsumenttjänstlagen och reglerar i huvudsak konsumentens rätt att på grund av näringsidkarens dröjsmål häva ett entreprenadavtal som omfattas av lagen. Den närmare innebörden av bestämmelsen framgår av specialmotiveringen till de nämnda paragrafer— na i konsumenttjänstlagen (se prop. 1984/85:110 s. 262—— 264 och 265).

Näringsidkarens skadeståndsskyldighet

33 5

Näringsidkaren är skyldig att ersätta konsumenten skada som denne tillfogas på grund av fel eller dröjsmål, om inte näringsidkaren visar att skadan ej beror på försum— melse av honom eller någon som på hans sida har anlitats för att utföra åtagande enligt 1 5 första stycket punkt 3.

Näringsidkarens skadeståndsskyldighet på grund av fel eller dröjsmål omfattar även ersättning för skada på bostadshuset eller föremålet för näringsidkarens åtagande eller på annan egendom som tillhör konsumenten eller någon medlem av hans hushåll.

Näringsidkaren och konsumenten kan träffa avtal om att ersättning enligt första eller andra stycket ej skall omfatta förlust i näringsverksamhet.

Paragrafen motsvarar 51 & i konsumenttjänstlagen och reg- lerar näringsidkarens skyldighet att ersätta konsumenten för skador som denne tillfogas på grund av fel eller dröjsmål på näringsidkarens sida.

Paragrafen skall ses mot bakgrund av att andra bestämmel— ser i viss utsträckning ger konsumenten kompensation för olika kostnader på grund av ett fel eller ett dröjsmål. Vid avhjälpande av fel är näringsidkaren sålunda skyldig att ersätta konsumenten dennes eventuella kostnader för avhjälpandet, t.ex. utgifter för resor eller transporter som är nödvändiga för att avhjälpandet skall kunna ske. Vidare skall ett prisavdrag på grund av fel i första hand motsvara vad det kostar konsumenten att få felet av— hjälpt, vilket innebär att konsumenten i form av prisav— drag får tillgodoräkna sig ersättning för sådana kost— nader som nämndes nyss. Och om konsumenten på grund av ett dröjsmål eller ett s.k. anteciperat fel häver avtalet beträffande den återstående delenav ett åtagande, får han vid uppgörelsen med näringsidkaren från priset för åta— gandet i dess helhet göra avdrag för vad det kostar att få återstoden av det utfört. En tillämpning av förevaran— de paragraf behöver alltså aktualiseras endast om konsu— menten tillfogas andra eller större ekonomiska skador på grund av ett fel eller ett dröjsmål än som täcks av de nu

berörda reglerna.

Paragrafen är i princip tvingande till konsumentens för— mån. Men här bör bestämmelsen i 21 å andra stycket punkt 2 uppmärksammas. Enligt den bestämmelsen får parterna av— tala om att bl.a. skadestånd inte skall utgå om fel som anmärkts vid besiktning har avhjälpts genom näringsidka— rens försorg. Men vid sidan härav kan näringsidkaren alltså inte genom villkor i avtalet friskriva sig från den ersättningsskyldighet som följer av bestämmelsen. Inte heller är det möjligt att i avtalet maximera konsu— mentens rätt till ersättning till vissa belopp e.d. Med hänsyn till att fråga är om konsumentförhållanden torde det kunna förväntas att det inte kommer att röra sig om några mer betydande skadeståndsbelopp. Skulle ersätt— ningsskyldigheten någon gång komma att framstå som 0— skäligt betungande för näringsidkaren, finns det emeller— tid möjlighet att jämka skadeståndet enligt 36 5.

De grundläggande förutsättningarna för näringsidkarens skadeståndsskyldighet enligt paragrafen är att det före— ligger ett fel eller att näringsidkaren har gjort sig skyldig till ett dröjsmål. Vidare krävs att konsumenten på grund härav har tillfogats en skada. Denna skall vara av ekonomisk natur.

Det kan framhållas redan här att reglerna om skadestånd i lagen inte har begränsats till sådana fall där det an— tingen är fråga om avvikelse från vad som kan anses utfästeller att näringsidkaren förfarit svikligt (jfr 4 kap. 19 å jordabalken). Skadeståndsskyldigheten går allt— så längre än vad som är fallet i jordabalken. Detta är också enligt utredningens mening motiverat från konsu— mentskyddssynpunkt. Enligt utredningens mening finns det i detta hänseende ingen anledning att göra skillnad mel— lan avtal rörande förvärv av färdiga hus, monteringsfär— diga hus och avtal rörande entreprenader.

Det ankommer på konsumenten att visa att de nu berörda förutsättningarna för hans rätt till skadestånd förelig— ger. Detta utesluter dock inte att näringsidkaren med hänsyn till omständigheterna anses bevisskyldig för olika delmoment av betydelse. Så kan t.ex. bli fallet, om nä- ringsidkaren bestrider att det föreligger ett fel eller ett dröjsmål under påståéhde att avtalet har ett för honom särskilt förmånligt innehåll när det gäller sättet eller tiden för utförandet av åtagandet.

Näringsidkarens skadeståndsansvar enligt paragrafen är ett s.k. presumtionsansvar. Detta innebär att ansvaret visserligen i princip bygger på att det har förekommit en försummelse på näringsidkarens sida. I detta hänseende har emellertid näringsidkaren bevisbördan. Om de tidigare angivna villkoren för skadeståndsskyldighet är uppfyllda, går näringsidkaren fri från ersättningsskyldighet endast om han visar att skadan inte beror på försummelse på hans sida. Bevissvårigheter och ovisshet i frågan om det har förekommit en försummelse eller ej går alltså ut över

näringsidkaren.

Det är inte alltid tillräckligt att näringsidkaren visar att skadan inte beror på försummelse av honom själv. För att undgå skadeståndsskyldighet enligt paragrafen måste han också kunna visa att skadan inte heller beror på försummelse av någon som på hans sida har anlitats för att utföra åtagandet. Härmed avses inte bara anställda hos näringsidkaren utan även självständiga företagare och deras anställda — som genom avtal direkt med näringsidkar ren eller via en eller flera mellanhänder har anlitats för att utföra åtagandet eller en del därav. Om den när ringsidkare som är konsumentens motpart i avtalet har anlitat en underentreprenör och denne i sin tur har en— gagerat en underentreprenör för vissa arbeten, svara nä— ringsidkaren alltså enligt förevarande paragraf för båda

underentreprenörernas eventuella försummelser i samband med utförandet av åtagandet.

Näringsidkarens ansvar enligt paragrafen för andra än nä— ringsidkaren själv omfattar endast personer eller företag som på näringsidkarens sida har anlitats för utförandet av åtagandet. Detta innebär att det skall vara fråga om någon som har utfört något som det enligt avtalet ankom— mer på näringsidkaren att utföra. Till denna krets hör inte den som enbart har sålt det erforderliga materialet till näringsidkaren.

Det bör påpekas att näringsidkarens skadeståndsansvar gentemot konsumenten för försummelser av näringsidkarens anställda enligt 3 kap. 1 5 skadeståndslagen (1972z207) kan sträcka sig längre än vad som följer av förevarande paragraf.

I praktiken torde presumtionsansvaret innebära att nä— ringsidkaren, för att gå fri från skadeståndsskyldighet, i allmänhet måste kunna visa att ett fel eller ett dröjs— mål beror på en olyckshändelse eller därmed jämförlig händelse eller på någon annan omständighet som ligger utanför näringsidkarens och eventuella medhjälpares kon— troll. Som skall beröras i det följande kan näringsidka— ren dock i vissa fall bli skadeståndsskyldig även om själva felet eller dröjsmålet beror på en sådan händelse eller omständighet.

Om näringsidkaren inte visar att själva felet eller dröjsmålet ej beror på försummelse från hans sida, blir han enligt paragrafen skyldig att ersätta konsumenten för skador som står i ett adekvat orsakssamband med felet eller dröjsmålet.

Kan näringsidkaren däremot visa att själva felet eller dröjsmålet ej beror på någon försummelse på hans sida, är detta emellertid inte helt avgörande. Som framgår av be— stämmelsen måste näringsidkaren nämligen visa att den skada som har tillfogats konsumenten på grund av ett fel eller ett dröjsmål inte beror på någon sådan försummelse. Avsikten med denna utformning av bestämmelsen är att ut— tryckligen slå fast att näringsidkaren i vissa fall är skyldig att ersätta konsumenten dennes skada på grund av ett fel eller ett dröjsmål även om själva felet eller dröjmsålet inte kan läggas näringsidkaren eller någon för vilken han svarar till last.

Detta kan till en början bli fallet, om konsumenten till— fogas särskild skada i samband med att näringsidkaren av— hjälper ett sådant fel, t.ex. genom att avhjälpandet inte har skett inom skälig tid. Näringsidkaren är då enligt förevarande bestämmelse skyldig att ersätta denna skada, om han inte kan visa att förseningen ej beror på försum— melse från hans sida. Givetvis blir näringsidkaren också skyldig att ersätta konsumenten för skada som denne till— fogas genom att näringsidkaren i strid mot 23 5 första stycket underlåter att avhjälpa ett fel som i och för sig inte beror på försummelse på hans sida eller genom att näringsidkaren i strid mot 31 å underlåter att fullfölja åtagandet efter ett dröjsmål som i och för sig inte be— rott på någon sådan försummelse.

Vidare kan näringsidkaren bli skyldig att ersätta konsu— menten för skada som denne tillfogas på grund av ett fel eller dröjsmål, vilket i och för sig inte beror på för— summelse från närinsidkarens sida, om näringsidkaren re— dan vid avtalets ingående bort inse att felet eller dröjsmålet skulle uppkomma. Detsamma gäller, om närings— idkaren visserligen inte redan från början men under ut— förandet av åtagandet hade bort inse att felet eller

dröjmsålet skulle uppkomma. I detta senare fall blir nä— ringsidkaren skyldig att ersätta konsumenten för skada som denne tillfogas på grund av felet eller dröjmsålet i den mån skadan kunnat undvikas genom en underrättelse till konsumenten e.d. Det nu sagda gäller även beträf— fande motsvarande försummelser av någon som på näringsid— karens sida har anlitats för utförandet av åtagandet. Näs ringsidkaren svarar alltså enligt förevarande bestämmelse gentemot konsumenten även för sådana försummelser av hans medhjälpare, trots att försummelsen i dessa fall i all— mänhet inte torde ha ägt rum direkt i förhållande till konsumenten. Det kan t.ex. vara fråga om att en under- entreprenör vid utförandet av en del av åtagandet bort inse att hans arbete skulle komma att bli försenat på grund av en omständighet utanför underentreprenörens kon— troll och att detta skulle leda till ett dröjsmål med av— slutandet av det uppdrag som näringsidkaren åtagit sig.

Vill konsumenten fordra skadestånd av näringsidkaren på grund av en försummelse i samband med avtalets ingående eller en försummelse att på förhand underrätta om eller på annat sätt förebygga skadeverkningarna av ett hotande fel eller dröjsmål, bör det givetvis för det första om näringsidkaren kan visa att felet eller dröjsmålet beror på en omständighet som inte kan läggas honom eller hans medhjälpare till last som försummelse + ankomma på konsu— menten att åberopa att näringsidkaren eller någon på hans sida hade bort beakta denna omständighet redan på för— hand. För att konsumenten skall få framgång med ett på— stående härom torde det i praktiken ofta krävas att kon— sumenten också kan peka på särskilda förhållanden som tyder på att den ifrågavarande omständigheten kunnat och bort beaktas. Kan konsumenten göra detta, synes det rim- ligt att näringsidkaren måste visa att någon försummelse härvidlag likväl inte har förekommit på hans sida.

Beträffande näringsidkarens skadeståndsansvar när åtar gandet är felaktigt på grund av att resultatet av nä— ringsidkarens åtagande avviker från uppgifter som har lämnats i samband med avtalet eller annars vid marknads— föring kan framhållas följande.

Om felet består i att resultatet avviker från en mark— nadsföringsuppgift som har lämnats av näringsidkaren själv eller av någon som i detta hänseende haft fullmakt att företräda honom gäller i fråga om näringsidkarens skadeståndsskyldighet på grund av felet detsamma som om uppgiften utgjort ett uttryckligt villkor i avtalet. För att undgå skadeståndsskyldighet enligt förevarande para— graf måste näringsidkaren därför till en början visa att det ej beror på någon försummelse från hans sida att re— sultatet inte svarar mot uppgiftens innehåll. Detta kan tänkas ske genom att näringsidkaren styrker t.ex. att av- vikelsen beror på en olyckshändelse eller därmed jämför— lig händelse eller att det helt enkelt inte är möjligt att åstadkomma ett resultat motsvarande uppgiften. Även i detta fall kan näringsidkaren enligt förevarande bestäm- melse emellertid bli skyldig att ersätta konsumenten för dennes eventuella skada på grund av det ifrågavarande felet, nämligen om han inte kan visa att det ej berott på försummelse på hans sida att uppgiften lämnats och ej heller rättats före avtalets ingående. Näringsidkaren kan alltså undgå skadeståndsskyldighet om han kan visa att det har funnits befogad anledning att utgå från att re— sultatet skulle komma att stå i överensstämmelse med den lämnade uppgiften. En förutsättning är dock, som tidigare nämnts, att man på näringsidkarens sida inte heller under utförandet av åtagandet bort inse att resultatet skulle komma att avvika från uppgiften och genom exempelvis en underrättelse till konsumenten helt eller delvis hade kunnat hindra skadan.

Det nu anförda gäller i princip även i fall då åtagandet är felaktigt på grund ay att resultatet avviker från en sådan uppgift som avses i 10 å och som har lämnats av någon annan än näringsidkaren. En grundläggande förut— sättning för att näringsidkaren i detta fall skall vara skadeståndsskyldig är dock att näringsidkaren åberopat uppgiften eller insett eller bort inse att uppgiften var felaktig (jfr 10 5 första stycket punkt 5).

Om åtagandet är felaktigt enligt 11 å torde näringsidka— ren i regel också vara skadeståndsskyldig på grund av felet enligt förevarande paragraf. Detta sammanhänger med att redan förutsättningarna för att åtagandet skall anses felaktigt enligt 11 5 har bestämts på ett sådant sätt att de normalt måste anses innefatta en försummelse på nä— ringsidkarens sida.

Vad härefter angår Skadeståndsskyldighetens omfattning gäller att näringsidkaren enligt förevarande paragraf i princip är skyldig att ersätta konsumenten för hela den skada som konsumenten visar sig ha lidit på grund av fe— let eller dröjsmålet och beträffande vilken näringsid— karen inte kan visa att den ej beror på försummelse på hans sida. Att lagen inte reglerar frågan om ersättning för eventuella personskador på grund av fel eller dröjs— mål framgår dock av 57 9.

För ersättningsskyldigheten gäller vissa begränsningar som följer av allmänna skadeståndsrättsliga principer. En begränsning ligger sålunda i kravet på s.k. adekvat kau— salitet mellan näringsidkarens brott mot lagen eller av— talet och skadan. Detta innebär i huvudsak att näringsid— karen inte kan anses skyldig att ersätta en skada, om och i den mån skadan framstår som en så osedvanlig och osan— nolik följd av t.ex. hans kontraktsbrott att näringsidka— ren inte skäligen hade bort ta den i beräkning. En annan

allmänt erkänd princip är att den skadelidande är skyldig att efter förmåga söka begränsa sin skada och att försum— melse härvidlag kan inverka på hans rätt till ersätt—

ning.

Den föreslagna lagen innehåller inte några särskilda be— stämmelser om beräkningen av skadeståndets storlek. I detta hänseende får man tillämpa vanliga priciper för be— räkning av skadestånd i kontraktsförhållanden, vilket i huvudsak innebär att man skall jämföra konsumentens eko— nomiska ställning sådan den skulle ha varit om närings— idkaren inte hade gjort sig skyldig till det skadestånds— grundade beteendet och sådan den har blivit på grund av detta. Det är alltså fråga om en s.k. differensbedöm— ning.

Enligt allmänna principer bör vid skadeståndets beräkning hänsyn tas till om konsumenten t.ex. i samband med ett kontraktsbrott på näringsidkarens sida också har bespa— rats en utgift eller kostnad i övrigt som skulle ha upp— kommit vid en avtalsenlig fullgörelse.

Ersättningsskyldigheten kan i praktiken komma att avse många olika slags ekonomiska skador. En typ av skada är den särskilda kostnad som kan drabba konsumenten, om han efter att ha hävt avtalet på grund av fel eller dröjsmål vill få åtagandet utfört på annat håll. Det kan då tänkas att konsumenten måste betala ett högre pris än han skulle ha fått betala för samma arbete enligt avtalet med nä— ringsidkaren. Denne är då enligt förevarande paragraf skyldig att ersätta konsumenten för prisskillnaden i den mån konsumenten inte kompenseras för denna enligt bestäm— melserna i 26 5 eller 52 5.

En annan typ av skada som kan uppkomma är utgifter av olika slag som konsumenten åsamkas till följd av ett fel eller ett dröjsmål. Det kan vara fråga om utgifter som

föranleds av konsumentens åtgärder för att få rättelse till stånd. I den mån sådana utgifter inte blir ersatta redan enligt reglerna om avhjälpande av fel eller pris— avdrag, eller om uppgörelsen vid hävning, kan de omfattas av förevarande skadeståndsregel. Andra utgifter kan vara sådana som föranleds av den situation i vilken konsumen— ten har försatts genom felet eller dröjsmålet. Som exem— pel kan nämnas utgifter för övernattning på hotell om konsumenten inte kan nyttja bostadshuset på grund av ett fel.

Det kan här framhållas att konsumenten givetvis bör ha rätt till ersättning för utgifter endast i den mån dessa med hänsyn till omständigheterna framstår som skäliga. Detta ligger i linje med att konsumenten, som tidigare har framhållits, enligt en allmän skadeståndsrättslig princip också är skyldig att söka begränsa sin skada.

En typ av skada som kan tillfogas konsumenten på grund av ett fel eller ett dröjsmål är förlust av arbetsförtjänst. Som exempel kan nämnas att konsumenten måste stanna hemma för att vidta omedelbara åtgärder med anledning av ett läckage efter en felaktigt utförd rörinstallation. Konsu- menten kan också få vidkännas ett löneavdrag e.d. om han på grund av ett fel eller ett dröjsmål måste ta ledigt från sitt arbete för att stanna hemma och ta emot när ringsidkaren eller för att uppsöka denne. Att konsumenten redan enligt bestämmelserna om avhjälpande av fel kan ha rätt till ersättning för bl.a. förlorad arbetsförtjänst som en kostnad för avhjälpandet har berörts i special- motiveringen till 25 5 fjärde stycket. I övrigt omfattas förlust av arbetsförtjänst på grund av fel eller dröjsmål av näringsidkarens ersättningsskyldighet enligt förevar rande bestämmelse. Detta gäller vare sig det är fråga om inkomst av anställning eller av annat förvärvsarbete. Även i detta hänseende gäller att konsumenten är skyldig att söka begränsa sin förlust. Han bör därför inte kunna

få ersättning för löneavdrag e.d. om det - såsom ofta torde vara fallet skäligen kunnat fordras att han ut— nyttjat sin fritid för exempelvis ett nödvändigt besök

hos näringsidkaren.

Ytterligare en typ av skada som konsumenten enligt före— varande bestämmelse kan ha rätt till ersättning för kan uppkomma genom att konsumenten på grund av ett fel eller ett dröjsmål inte kan utnyttja bostadshuset till fullo. I ett sådant fall torde en eventuell ersättning ofta få be— stämmas på grundval av en uppskattning av skadans storlek (jfr rättsfallet NJA 1978 s.507).

Även "förluster" och olägenheter som inte direkt kan mär tas i pengar bör kunna bedömas som en skada av ekonomisk natur, närmast då som ett intrång i konsumentens intresse av att få valuta för nedlagda kostnader. I den mån ett fel eller dröjsmål förorsakar konsumenten en skada av denna typ bör konsumenten kunna få ersättning enligt reg— lerna i förevarande bestämmelse. Ersättningen får i regel bestämmas på grundval av en skönsmässig uppskattning. En förutsättning för rätten till ersättning för skador av det nu berörda slaget är att de inte endast består av sådana ej alltför betydande olägenheter som man alltid måste räkna med när någon försummar sig i ett avtalsför— hållande. Skador av rent ideell natur som obehag, olust, irritation ("psykiskt lidande") överdet besvär som ett kontraktsbrott kan vålla ger sålunda inte rätt till er—

sättning.

I bestämmelsen har uttryckligen angivits att näringsidka— rens skadeståndsskyldighet på grund av fel eller dröjsmål även omfattar ersättning för skada på bostadshuset eller föremålet för näringsidkarens åtagande eller på annan egendom som tillhör konsumenten. Det är alltså fråga om s.k. sakskador som uppkommer som en följd av ett fel eller ett dröjsmål. Som exempel på denna typ av skador

kan nämnas det fallet att en rörinstallatör utför sitt arbete så att läckage uppstår och medför fuktskador på konsumentens möbler. Ett annat exempel utgör det fallet att en elinstallation utförs så att brand uppstår och skadar bostadshuset.

I bestämmelsen har också uttryckligen angivits att nå— ringsidkarens skadeståndsskyldighet även omfattar skador på egendom som tillhör någon medlem av konsumentens hus— håll. Sakskadorpå grund av fel eller dröjsmål kan näm— ligen lika gärna drabba föremål som tillhör någon annan hushållsmedlem än konsumenten.

Det bör inte göra någon skillnad om t.ex. de fuktskadade möblerna i det ovan nämnda exemplet ägs av konsumenten eller av dennes make. För den snäva krets hushållsmedlem— marna utgör bör näringsidkarens ansvar för sakskador i princip vara detsamma oberoende av de mer eller mindre formella äganderättsförhållandena.

En sakskada kan drabba egendom som i större eller mindre utsträckning används i den skadelidandes näringsverksam— het samt medföra kostnader och andra förluster i närings— verksamheten. Som ett exempel kan nämnas att konsumenten eller någon medlem av hans hushåll driver en frisersalong i bostadshuset samt att en felaktigt utförd rörinstalla— tion leder till vattenskador på salongens utrustning och till att rörelsen måste hållas stängd under en vecka. Dessa skador och de förluster som följer därav drabbar inte några egentliga konsumentintressen. Om rörinstal— lationen hade avsett utrustning för frisersalongen skulle näringsidkaren ha haft möjlighet att begränsa sitt ansvar för skadorna. Samma möjlighet bör stå honom till buds även om avtalet mellan konsumenten och näringsidkaren omfattas av den nu föreslagna lagen.

I tredje stycket har därför tagits upp en bestämmelse som innebär att näringsidkaren och konsumenten kan träffa av— tal om att ersättning för skada ej skall omfatta förlus— ter i näringsverksamhet. Beträffande näringsidkarens möj— ligheter att åberopa en sådan friskrivnings— eller an— svarsbegränsningsklausul gäller naturligtvis samma be— gränsningar som i andra fall. Detta innebär bl.a. att näringsidkaren inte torde kunna göra klausulen gällande, om det har förekommit en grov försummelse (grov vårds— löshet) från hans sida, och att klausulen även i annat fall kan lämnas utan aVSeende eller jämkas enligt 56 & avtalslagen om den framstår som oskälig mot den skadeli— dande. I sammanhanget bör anmärkas att grov vårdslöshet i princip måste styrkas av den skadelidande. En regel om presumtionsansvar ger nämligen inte grund för ett rätts— ligt verkande antagande (en presumtion) att grov vårds— löshet föreligger på den skadevållandes sida.

Har näringsidkaren och konsumenten avtalat om ansvars— begränsning för näringsidkaren med stöd av den nu berörda bestämmelsen bör detta, om ej annat framgår av avtalet, vara bindande även för andra medlemmar av konsumentens hushåll såvitt gäller näringsidkarens ersättningsskyldig— het gentemot dessa enligt konsumenttjänstlagen. De är däremot oförhindrade att kräva ersättning av näringsidka- ren för förluster i näringsverksamhet på annan grund, t.ex. enligt skadeståndslagen, såvida inte konsumenten i det enskilda fallet varit behörig att för deras räkning avtala med näringsidkaren om befrielse från eller be— gränsning av även sådant annat skadeståndsansvar.

Att paragrafen är tvingande till konsumentens förmån hin— drar emellertid inte att man av praktiska skäl, främst för att underlätta skaderegleringen, i exempelvis stan— dardavtal avseende olika åtaganden anger schabloner för skadeståndsberäkning, schablonbelopp eller förseningsvi— ten, som följs resp. som konsumenten blir berättigad att

erhålla om han inte i det enskilda fallet styrker att han har tillfogats en större skada.

54$$

Om bostadshuset eller föremålet för näringsidkarens åta— gande eller annan egendom som tillhör konsumenten eller någon medlem av hans hushåll skadas medan egendomen är i näringsidkarens besittning eller annars under dennes kon— troll, är näringsidkaren även i annat fall än som sägs i 55 å skyldig att ersätta skadan, om inte näringsidkaren visar att skadan ej beror på försummelse av honom eller någon som på hans sida har anlitats för att utföra åta- gandet enligt 1 5 första stycket punkt 5.

Näringsidkaren är i övrigt skyldig att ersätta skada som tillfogas konsumenten, om skadan har vållats genom för— summelse på näringsidkarens sida. Detsamma gäller i fråga om skada på egendom som tillhör någon medlem av konsumen— tens hushåll.

Näringsidkaren och konsumenten kan träffa avtal om att ersättning enligt första eller andra stycket på grund av skada på egendom ej skall omfatta förlust i näringsverk— samhet.

Paragrafen, som motsvarar 52 9 i konsumenttjänstlagen, innehåller bestämmelser om näringsidkarens skadestånds— ansvar för andra skador än sådana som beror på fel eller dröjsmål. Bestämmelserna innebär att näringsidkaren å— läggs ett s.k. presumtionsansvar för inträffade skador.

Bestämmelserna i första stycket avser sådana fall då kon— sumentens egendom har skadats på grund av annat än fel eller dröjsmål. Med konsumentens egendom avses såväl bo— stadshuset som föremålet för näringsidkarens åtagande

som annan konsumentens egendom. På samma sätt som i 55 5 andra stycket omfattar bestämmelsen även egendom som tillhör någon medlem av konsumentens hushåll. Innebörden av bestämmelsen är att näringsidkaren i vissa fall åläggs ett presumtionsansvar för skador av detta slag. För att gå fri från skadeståndsskyldighet i dessa fall måste nä— ringsidkaren visa att skadan inte beror på försummelse av honom eller någon som på hans sida har anlitats för att utföra åtagandet (se specialmotiveringen till 55 5). Ett exempel på ett fall då en entreprenör inte kan anses ha varit försumlig kan vara att en materialleverans som har avtalats äga rum en fredag, levereras av ett bygg— materialföretag först under helgen och blir skadad av regn på grund av bristande täckning.

För att förevarande presumtionsansvar skall aktualiseras måste vissa förutsättningar vara för handen. Avsikten är att det i valet mellan parterna skall framstå som rimligt att låta näringsidkaren ha bevisbördan rörande orsaken till en skada.

Det gäller till en början om skadan har inträffat medan den skadade egendomen med anledning av parternas avtal var i näringsidkarens besittning. Som exempel kan tas det fallet att näringsidkaren har sålt ett färdigt bostadshus beträffande vilket vissa arbeten återstår, varefter huset skadas under det att arbetena slutförs utan att det i lagens mening uppkommer något fel eller dröjsmål.

En annan situation som omfattas av bestämmelsen är när en skada har inträffat medan den skadade egendomen med an— ledning av parternas avtal var under näringsidkarens kon— troll. Här åsyftas fall då egendomen inte har överlämnats i näringsidkarens besittning men denne ändå under utfö— randet av sitt åtagande har en motsvarande faktisk kon— troll över egendomen. Så är normalt fallet när åtagandet avser att uppföra ett bostadshus.

En situation som inte omfattas av bestämmelsen i första stycket kan t.ex. vara den då konsumenten ställer upp en segelbåt för förvaring på den tomt där byggnadsarbetet äger rum. Om segelbåten då utsätts för skada får nä— ringsidkarens eventuella ansvar för denna i stället be— dömas enligt bestämmelsen i andra stycket.

Enligt vanliga bevisbörderegler ankommer det på konsu— menten att visa att han har drabbats av en sådan sak— skada som avses i bestämmelsen i första stycket. I hän— delse av tvist har konsumenten i princip att visa att en konstaterad skada har inträffat medan den skadade egendomen befann sig i näringsidkarens besittning eller annars under dennes kontroll. Vilka krav som härvid kan ställas på konsumenten får avgöras med hänsyn till om— ständigheterna i det enskilda fallet.

Bestämmelserna i andra stycket samlar upp alla övriga fall av näringsidkarens skadeståndsskyldighet enligt denna lag. Vid sidan av skadeståndslagen och andra all— männa regler om skadestånd i kontraktsförhållanden ligger bestämmelsens självständiga betydelse främst däri att den i princip är tvingande till konsumentens förmån. Närings— idkaren kan alltså vid sidan av den möjlighet till be— gränsning av skadeståndsrätten som finns enligt 21 5 andra stycket punkt 2 inte friskriva sig från eller be— gränsa sitt skadeståndsansvar enligt bestämmelsen.

Skadeståndsskyldigheten enligt andra stycket kan avse olika slags skador. Till en början kan det vara fråga om sakskador som drabbat föremålet för åtagandet eller annan egendom som tillhör konsumenten men som inte har inträf- fat medan egendomen var i näringsidkarens besittning eller annars under dennes kontroll (jfr första stycket). Givetvis måste skadan ändå ha ett sådant samband med utföradet av ett sådant åtagande att det framstår som befogat att bedöma frågan om näringsidkarens ersättnings—

skyldighet med tillämpning av denna lag. Som exempel på ett fall då näringsidkaren enligt bestämmelsen är ersätt— ningsskyldigför sakskador kan nämnas att en målare över en helg vårdslöst lämnar kvar trasor som är indränkta med en vätska som orsakar självantändning och därmed brand— skador på föremål i huset.

Bestämmelsen i andra stycket omfattar vidare förmögen— hetsskador som drabbar konsumenten men som inte är en följd av ett fel eller ett dröjsmål. Det torde här fram— för allt bli fråga om skyldighetför näringsidkaren att ersätta konsumenten för rena förmögenhetsskador i form av utgifter och förluster som uppkommer på grund av åsido— sättande av näringsidkarens omsorgsplikt i olika hänseen— den.

En förutsättning för näringsidkarens skadeståndsskyldig— het enligt andra stycket är att konsumenten kan visa att skadan har vållats genom försummelse på näringsidkarens sida. Näringsidkaren svarar härvid även för försummelser av någon som på hans sida har anlitats för att utföra åtagandet.

I tredje stycket har tagits upp en bestämmelse som utgör en motsvarighet till den tidigare behandlade regeln i 55 & tredje stycket. Beträffande skälen till och inne— börden av förevarande bestämmelse får därför hänvisas

till specialmotiveringen till det lagrummet.

555

Har någon som avses i 10 5 första stycket 2 eller 5 upp— såtligen eller av vårdslöshet lämnat vilseledande upp— gifter av betydelse för bedömningen av husets, det mon— teringsfärdiga husets eller åtagandets beskaffenhet eller ändamålsenlighet och föreligger på grund därav fel enligt

10 5, är han skyldig att ersätta konsumenten skada som

denne därigenom tillfogas.

Har någon som avses i 10 5 första stycket 2 eller 5 underlåtit att lämna sådan information av betydelse för bedömningen av husets, det monteringsfärdiga husets eller åtagandets beskaffenhet eller ändamålsenlighet som han enligt marknadsföringslagen (1975z1418) har ålagts att lämna och kan underlåtenheten antas ha inverkat på avta— let, är han skyldig att ersätta konsumenten skada som

denne därigenom tillfogas.

Skadeståndsskyldigheten enligt första eller andra stycket omfattar även ersättning för skada på föremålet för när ringsidkarens åtagande eller på annan egendom som tillhör konsumenten eller någon medlem av hans hushåll.

Paragrafen, som motsvarar 55 å i konsumenttjänstlagen, reglerar tredje mans civilrättsliga ansvar gentemot kon— sumenten. Detta s.k. marknadsföringsansvar består i en skyldighet för tredje man att under vissa förutsättningar ersätta konsumenten för skada som denne tillfogats till följd av att tredje man vid marknadsföring lämnat vilse— ledande uppgifter, eller underlåtit att lämna viss infor— mation.

Bestämmelsen tar till en början sikte på fall då ett åta— gande är felaktigt enligt 10 5 på grund av avvikelser från marknadsföringsuppgifter som härrör från en tredje man, dvs. från någon annan än den näringsidkare som är konsumentens motpart i avtalet.

Enligt 10 5 föreligger ett fel om bostadshuset, det mon— teringsfärdiga huset eller resultatet av entreprenad— åtagandet avviker från vissa i den paragrafen närmare angivna marknadsföringsuppgifter. Det skall vara fråga om

en upgift som har lämnats i samband med avtalets ingående eller annars vid marknadsföring. Innebörden härav har be— handlats i specialmotiveringen till 10 9. Av vad som har sagts där framgår bl.a. att marknadsföringen inte behöver ha avsett det aktuella åtagandet som sådant. Uppgiften kan också ha lämnats vid marknadsföring av exempelvis ett material eller en metod som har använts vid utförandet av åtagandet eller vid mera generellt utformad marknadsfö— ring. Uppgiften måste emellertid få antas ha påverkat det träffade avtalet. Och näringsidkaren måste ha åberopat uppgiften eller ha insett eller bort inse att den var felaktig.

Av intresse i förevarande sammanhang är i första hand de fall då ett fel i enlighet med det anförda får anses föreligga på grund av avvikelser från marknadsföringsupp— gifter som genom annonsering, spridning av broschyrer e.d. har lämnats direkt tlll konsumenterna av en bransch— organisation, en materialleverantör, en materialtillver— kare eller någon annan tredje man. Dessa fall anges i 10 5 2 och 5. Genom hänvisningen i förevarande bestämmel— se till dessa regler bestäms kretsen av dem som kan bli ansvariga mot konsumenten enligt bestämmelsen.

De som sålunda bär ett marknadsföringsansvar mot konsu— menten enligt förevarande bestämmelse är till en början andra näringsidkare samt branschföreningar och liknande organisationer som vid marknadsföring har lämnat uppgif— ter under sådana förhållanden att det får anses ha skett för näringsidkarens, dvs. konsumentens motparts, räkning. Vidare gäller det leverantörer av material, halvfabrikat eller anordning i huset.

För att tredje man som nu har nämnts skall bli skade— ståndsskyldig mot konsumenten enligt förevarande bestäm— melse krävs till en början att han uppsåtligen eller av vårdslöshet har lämnat en vilseledande uppgift som medför

att ett fel enligt 10 5 får anses föreligga. Beträffande frågan om fel enligt 10 & får hänvisas till vad som har anförts i anslutning till den paragrafen. Här bör dock framhållas att hänvisningen till 10 & medför det kravet på den vilseledande uppgiften att den skall ha betydelse för bedömningen av t.ex. åtagandets beskaffenhet eller ändamålsenlighet. Bedömningen av om en uppgift är vilse— ledande skall i princip göras ur objektiv synpunkt.

Vidare krävs att tredje mannen har lämnat den vilseledan— de uppgiften uppsåtligen eller av vårdslöshet. Uppsåtet eller vårdslösheten skall täcka de faktiska förhållanden som gör att uppgiften objektivt sett framstår som vilse— ledande. Vad som skall räknas som vårdslöshet från tredje mans sida får avgöras enligt vanliga kriterier. Det krävs inte att vårdslösheten har varit särskilt kvalificerad.

Marknadsföringsuppgifter från en branschorganisation, en materialtillverkare eller någon annan tredje man kan gälla beskaffenheten eller lämpligheten av ett visst mar terial eller en viss metod som används vid ett visst slags byggnadsarbete. I ett sådant fall torde bedömningen av vad som är en vilseledande uppgift och av frågan om tredje mans vårdslöshet e.d. enligt förevarande bestäm— melse i princip inte komma att skilja sig från motsvaran— de bedömning enligt 14 5 konsumentköplagen avseende upp— gifter om varor och för tjänsteområdets del enligt 55 & konsumenttjänstlagen.

Marknadsföringsuppgifter som har lämnats av en tredje man kan emellertid också ta sikte på utförandets kvalitet eller på beskaffenheten m.m. av slutresultatet, dvs. re— sultatet av näringsidkarens åtagande. Uppgifterna avser då förhållanden som ligger i framtiden, och deras riktig— het i det enskilda fallet är beroende av näringsidkarens kommande prestationer. Denna situation saknar i praktiken

motsvarighet när det gäller tredje mans marknadsförings— ansvar vid konsumentköp enligt 14 & konsumentköplagen.

Givetvis kan det i allmänhet inte komma ifråga att enligt förevarande bestämmelse ålägga t.ex. en branschorganisa— tion, som bedriver marknadsföring för medlemmarnas räk— ning, skadeståndsskyldighet mot konsumenten på grund av att en medlem i ett visst fall har utfört en prestation som är klart sämre än det normala. Denna begränsning följer av kravet på att tredje mannens uppgift skall ha varit vilseledande i och för sig. Detta innebär att kri— tik skall kunna riktas mot uppgiften som sådan när den lämnas. För att exempelvis en branschorganisation skall bli ansvarig enligt bestämmelsen för sådana uppgifter som nu har berörts bör det därför i princip krävas att upp— gifterna har saknat täckning i vad som normalt kunde för— väntas komma till utförande. Självfallet kan bedömningen härvidlag dock bli beroende av marknadsföringsuppgiftens utformning i det enskilda fallet.

Som redan framgått är en ytterligare förutsättning för tredje mans ansvar enligt förevarande bestämmelse att ett fel får anses föreligga genom att bostadshuset, det mon— teringsfärdiga huset eller resultatet av entreprenadåta— gandet inte stämmer med av tredje man vid marknadsföring lämnade uppgifter. Detta villkor för tredje mans ansvar innebär först och främst att det fordras att den vilse— ledande uppgiften får antas ha påverkat avtalet mellan parterna. Vidare innebär det att tredje man inte blir ansvarig enligt bestämmelsen på grund av en vilseledande uppgift som i tid har rättats eller annars ändrats på ett tydligt sätt. Detta följer av bestämmelserna i 10 å andra stycket. I enlighet med vad som har anförts i specialmo— tiveringen till den paragrafen bör tredje man härvid kunna åberopa även ett generellt rättelsemeddelande, läns nat t.ex. i tidningsannonser, under förutsättning att meddelandet uppfyller de där berörda kraven på tydlighet

och tillräcklig spridning. Slutligen krävs också att näringsidkaren, dvs. konsumentens motpart i avtalet, skall ha åberopat uppgifter eller insett eller bort inse att den var felaktig.

Av vad som har sagts vid 10 å andra stycket framgår att en tredje man som har lämnat en vilseledande marknadsfö— ringsuppgift naturligtvis inte heller drabbas av skade— ståndsskyldighet enligt förevarande bestämmelse, om den näringsidkare med vilken konsumenten ingår avtalet om tjänsten i tid tydligt rättar eller annars ändrar upp— giften, så att denna blir helt tillrättalagd eller neu— traliserad.

Vid 10 5 första stycket har nämnts att enligt den be— stämmelsen i princip endast sådana uppgifter blir av be— tydelse som har ingått i marknadsföringsåtgärder vilka kan anses riktade till konsumenter i allmänhet eller till den ifrågavarande enskilde konsumenten. Denna begränsning är i och för sig aktuell även vid tillämpningen av före— varande bestämmelse. För att tredje man skall bli ansva— rig för en vilseledande marknadsföringsuppgiftär det emellertid inte nödvändigt att det är tredje mannen själv som har låtit uppgiften ingå i just sådana marknadsfö— ringsåtgärder. Detta kan i stället ha skett t.ex. genom att näringsidkaren i samband med avtalets ingående eller i annan marknadsföring till konsumenter har åberopat en vilseledande uppgift som en materialtillverkare e.d. har lämnat i en broschy