SOU 1982:40
Ägarlägenheter
,,,/a! %.
* www.,” ”%
5. S [S] Mg % 57%3525705555/M0/Wm
& m., ssexseäää % © %
_ Il X 9 _ ___: __ _ &
%s
& Statens offentliga utredningar ww 198240 & Justitiedepartementet
Ägarlägenheter
— de fastighetsrättsliga förutsättningarna
Betänkande av ägarlägenhetsutredningen
Stockholm 1982
Omslag Bo Bergström Jernström Offsettryck AB
ISBN 91-38-07086—3 ISSN 0-375—250X
Gotab, Stockholm 1982
Bakre pärmen Utdrag ur Sveriges Rikes Stadslag, Stockholm 1617. I nusvensk tolkning finns texten återgiven i bilaga 2.
Till Statsrådet och chefen för justitiedepartementet
Dåvarande statsrådet Winberg förordnade den 15 juli 1980 regeringsrådet Stig Brink att som särskild utredare när- mare utreda de fastighetsrättsliga förutsättningarna för att skapa en möjlighet att äga lägenheter'i flerfamiljs— hus.
Hovrättsassessorn Henning Isoz och departementssekretera- ren Lars Magnusson förordnades att fr.o.m. den 16 septem— ber 1980 biträda utredningsmannen som experter. Isoz har sedan den 1 juli 1981 deltagit i utredningsarbetet på hel— tid. Som sekreterare förordnades fr.o.m. den 1 oktober
1980 hovrättsassessorn Bertil Kallner.
Vi har bedrivit arbetet under namnet Ägarlägenhetsutred- ningen.
Vi överlämnar vårt betänkande Ägarlägenheter - de fastig- hetsrättsliga förutsättningarna. Uppdraget är slutfört.
Stockholm den 15 juli 1982
Stig Brink
Henning Isoz Lars Magnusson
/Bertil Kallner
INNEHÅLL FÖRKORTNINGAR OCH CITERAD LITTERATUR ......... .. ..... 9 LAGFÖRSLAG 1 Förslag till lag om ägarlägenheter ............ 11 2 Förslag till lag om rätt för hyresgäster att förköpa fast egendom ........................ . 19 3 Förslag till lag om ändring i jordabalken .... 26 4 Förslag till lag om ändring i fastighets- bildningslagen (1970:988) .................... 37 5 Förslag till lag om ändring i anläggningsla— gen (1973:1149) ...................... . ....... 38 6 Förslag till lag om ändring i lagen (1973: 1150) om förvaltning av samfälligheter ....... 40 7 Förslag till lag om ändring i lagen (1973: 1152) om förmånsrätt för fordringar enligt lagen (1973:1150) om förvaltning av samfäl— ligheter ................ . ..... . .............. 45 8 Förslag till lag om ändring i förköpslagen (1967z868) ....... ....... . ..... . .............. 45 9 Förslag till lag om ändring i bostadsförvalt- ningslagen (1977z792) .............. . ......... 48 10 Förslag till lag om ändring i lagen (1916: 156) om vissa inskränkningar i rätten att förvärva fast egendom m.m. . ............ . ..... 49 11 Förslag till lag om ändring i lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m ............. . 52 12 Förslag till lag om ändring i stämpelskatte- lagen (1964:308) ...... . ...................... 53 SAMMANFATTNING ... .............. . .................... 55 1 EN KORT KARAKTERISTIK AV OLIKA UPPLÄTELSE— FORMER ....................................... 67 1. Inledning ....................... . ............ 67
Hyresrätt .................................... 68
NNNN ...
4.
4.
Bostadsrätt ................................... 69 Andra upplåtelseformer ........................ 71 BOSTADSPOLITISKA UTGÅNGSPUNKTER ............... 75 Inledning ..................................... 75 Ägarlägenheter för bostadsändamål ............. 76 Ägarlägenheter för andra ändamål än bostads- ändamål ....................................... 77 Nyproducerade bostadsfastigheter .............. 78 ÄGARLÄGENHETEN SOM RÄTTSLIG KONSTRUKTION ...... 81 Utländska förebilder .......................... 81 Utgångspunkter för ett svenskt ägarlägenhets- institut ...................................... 83 3.2.1 Struktur och lagstiftningsteknik ....... 83 3.2.2 Fast eller lös egendom ................. 85 3.2.3 Särskild fastighet ..................... 89 3.2.4 Byggnaden är tillbehör till tomträtt ... 91 3.2 5 Sambandet mellan ägarlägenheterna, ge-
mensamma delar av byggnaden och marken.. 95
3.2.6 Förvaltning av gemensam egendom ........ 99 3.2.7 Förrättningsform vid övergång till
ägarlägenheter ......................... 101 ALLMÄNNA REGLER OM UPPDELNING ................. 105 Villkor för uppdelning ........................ 106 4.1.1 Bebyggd fastighet ...................... 106 4.1.2 Uppdelning av hel fastighet ............ 107 4.1.3 Villkor med avseende på antalet lägen—
heter i byggnaden ...................... 108 4.1.4 överensstämmelse med gällande detaljplan
och byggnadslov ........................ 109 4.1.5 Byggnadens och lägenheternas skick ..... 110 Inskrivningsförhållandena ..................... 112 4.2.1 Inteckningar ........................... 112 4.2.2 Nyttjanderätter och servitut ........... 114 Förrättningen ................................. 116 4.3.1 Ansökan ................................ 116
4.3.2 Sakägare ............................... 117
4.3.3 Förberedande åtgärder m.m. ............. 118 4.3.4 Fastställande av andelstal ............. 120 4.3.5 Beslutets innehåll ..................... 123 4.3.6 Underrättelser m.m. .................... 125 4.4 Domstolsprövning .............................. 126 4.5 Andra myndighetsåtgärder med anledning av uppdelning .................................... 126 4.5.1 Fastighetsregistermyndigheten .......... 126 4.5.2 Inskrivningsmyndigheten ................ 127 4.5.3 Den lokala skattemyndigheten ........... 128 5 SÄRREGLER VID UPPDELNING AV FASTIGHET MED BO— STADSBYGGNAD .................................. 131 5.1 Andelsförvärv m.m. ............................ 131 5.2 Behov av en ekonomisk plan .................... 134 5.3 Skydd för de hyresgäster som inte önskar för— värva sina lägenheter med äganderätt .......... 137 5.4 Samfällda ägarlägenheter ...................... 140 5.5 Särskild samfällighetsförening ................ 143 5.6 Övertagande av betalningsansvaret ............. 144 6 BESTÄMMELSER 0M ÄGARLÄGENHETERNA .............. 147 6.1 Ägarlägenhetens omfattning .................... 147 6.2 Gemensamhetsanläggningens omfattning m.m. ..... 148 6.3 Ansvaret för va- och andra ledningar .......... 149 6.4 Överlåtelse och pantsättning .................. 150 6.5 Upplåtelse av en ägarlägenhet med hyresrätt ... 151 6.6 Rättsförhållandet mellan lägenhetsgrannar ..... 154 6.7 Inskränkningar i lägenhetsägarnas rådighet över sina lägenheter ........ . ...................... 157 6.8 Fastighetsbildningsåtgärd med avseende på ägar- lägenhet ...................................... 158 7 ÄGARLÄGENHETSFÖRENINGENS KAPITALFÖRSÖRJNING ... 159 7.1 Normala drifts- och underhållskostnader ....... 159 7.2 Kapitalförsörjning vid större underhållsarbeten 7.2.1 Gällande rätt .......................... 161
7.2.2 Ägarlägenhetsföreningens kapitalbehov .. 162
7.3
09me ...
ao no se Lo LD so . . . . . 01 & (» N ,...
10 10.1 10.2
11 11.1 11.2
11.3
BILAGOR Bilaga
Särregler för ägarlägenhetsföreningar ......... 163 7.3.1 Begränsningar i fråga om rätten till uttaxeringarn m.m. ..................... 163 7.3.2 Fondering .............................. 165 7.3.3 Kapitaltillskott m.m. .................. 166 ÅTERGÅNG ...................................... 159 Återgångsförfarandet .......................... 169 Vissa villkor för återgång .................... 171 Inlösen av ägarlägenheter ..... ................ 172 REGLER OM FÖRKÖPSRÄTT ...... ................... 175 Inledning ..................................... 175 Förköpslagen .................................. 175 Lagen om rätt till fastighetsförvärv .......... 177 Modellval ..................................... 179 Vårt förslag .................................. 180 KOSTNADER M.M. ................................ 185 Resursbehov ................................... 185 Kostnadstäckning .............................. 187 SPECIALMOTIVERING ............................. 189 Lag om ägarlägenheter ......................... 189 Lag om rätt för hyresgäster att förköpa fast egendom ....................................... 202 Övriga lagförslag ............................. 206 1 Direktiv ................................... 217
Bilaga 2 Behandlingen i riksdagen av frågan om ägar-
Bilaga
lägenheter ................................. 227 3 Ägarlägenhetsinstitutet_i främmande rätt ... 247
Bilaga 4 Exempel på en uppdelningsförrättning ....... 275
FÖRKORTNINGAR OCH CITERAD LITTERATUR
CU EjLL
FBL JB
LU NJA NOU prop. RD rskr SFL
SFS SOU SvLT UB
Blok Bärmann
Hessler
Holmbäck— Wessén
Lagbered— ningen III Landahl
Malmström
Nordberg
Civilutskottet
Lov om Ejerlejligheder nr 199 av den 8/6 1966 (Danmark) fastighetsbildningslagen (1970:988)Jordabalken
Lagutskottet
Nytt juridiskt arkiv Norges Offentlige Utredninger
proposition Riksdagens protokoll Riksdagens skrivelse
lagen (1973:1150) om förvaltning av samfällig- heter
Svensk författningssamling Statens offentliga utredningar Svensk lantmäteritidskrift
Blok, Bärmann—Pick—Merle, Wohnungseigentumsgesetz, MUnchen 1980
Hessler,
Peter, Ejerlejligheder, Köpenhamn 1982.
Stockholm 1973 Holmbäck, Åke och Wessén, Elias, Magnus Eriks- nusvensk tolkning, Lund 1966
Henrik, Allmän sakrätt,
sons stadslag i
Lagberedningens förslag till jordabalk III, 1809
Landahl, Olof, Kommentar till fastighetsbildningslagen, Stockholm 1973 Malmström, Åke i festskrift till Wilhelm Lund- stedt, 1941
Nordberg, T Ozson, Den medeltida bebyggelsen
Tore och Nordström,
i kvarteret Cetreus, uppsats intagen i Sam- fundet Sankt Eriks årsbok 1939
Rodhe SchUck Tomträtts—
institutet
Undén Weitnauen
Westerlind
Westerlind JB 1-5
Rodhe, Knut, Om fastighetsindelningen och dess betydelse, Uppsala 1941 SchUch, H, Stockholm vid 1400—talet
Westerlind, Peter, Studier över tomträttsin- stitutet I, Stockholm 1965 Undén, Östen, Svensk sakrätt, Malmö 1961 Weitnauer, Herman, Wohnungseigentumsgesetz, MUnchen 1982
Westerlind, Peter, Vad som är fast egendom, Stockholm 1967
Westerlind, Peter, Kommentar till jordabalken 1-5 kap., Stockholm 1971
LAGFURSLAG
l. FÖRSLAG TILL LAG OM ÄGARLÄGENHETER
Härigenom föreskrivs följande UPPDELNING Inledande bestämmelser
1 5 Genom uppdelning kan en byggnad förklaras sakna egen- skap av tillbehör till en fastighet och delas in i ägar— lägenheter.
En byggnad som förklarats sakna egenskap av tillbehör är fast egendom. Ägarlägenheterna skall registreras såsom fastigheter.
2 S Uppdelning sker vid en uppdelningsförrättning som handläggs av fastighetsbildningsmyndigheten.
3 5 Vad som i denna lag sägs om fastighet skall även gälla tomträtt som är inskriven.
4 5 Med bostadsbyggnad förstås i denna lag byggnad som in— nehåller minst en lägenhet som är avsedd för bostadsända- mål.
Villkor för uppdelning
5 S Uppdelning får ske om I. byggnaden innehåller minst två lägenheter,
2. varje lägenhet i byggnaden är varaktigt lämpade för begärt ändamål, vilket skall stå i överensstämmelse med bestämmelserna i gällande stads- eller byggnadsplan,
3. byggnaden står i överensstämmelse med fastställd stads- eller byggnadsplan och. är uppförd i enlighet med gällande byggnadslov,
4. en gemensamhetsanläggning enligt anläggningslagen (1973:1149) inrättas för ägarlägenheterna.
Undantag från fastställd stads— eller byggnadsplan får medges på sätt som sägs i 3 kap. 2 S tredje - femte styckena fastighetsbildningslagen (1970:988).
Utrymme för gemensamhetsanläggningen enligt första stycket 4 skall upplåtas i hela markfastigheten. För in- rättandet gäller i övrigt särskilda bestämmelser enligt 45 a 5 anläggningslagen.
6 5 För uppdelning av en fastighet med bostadsbyggnad gäl— ler, utöver vad som sägs i 5 5, att fastigheten skall vara samägd. Tillsammans skall delägarna bruka minst två tred- jedelar av byggnadens lägenheter. Varje delägare skall bruka endast en lägenhet i byggnaden.
7 5 Är en byggnad uppförd på mark som är upplåten med tomträtt gäller, utöver vad som sägs i 5-6 55, att uppdel— ning får ske om lägenheterna i byggnaden är varaktigt läm— pade för ett ändamål som står i överensstämmelse med tomt- rättsupplåtelsen.
Uppdelningsförrättningen
8 5 I fråga om uppdelningsförrättningen skall 4 kap. 1 - 24, 29 — 40 och 42 55 fastighetsbildningslagen (1970:988)
tillämpas.
Anläggningsförrättning för inrättande av gemensamhets— anläggningen enligt 5 5 skall handläggas gemensamt med uppdelningsförrättningen.
Påkallande av förrättning m.m.
9 5 Fråga om uppdelning upptas efter ansökan av fastighe- tens ägare.
10 S Hyresgästerna i den byggnad som berörs av en uppdel- ningsförrättning är sakägare vid förrättningen. Även inne- havare av annan särskild rätt till fastigheten än hyres- rätt är sakägare i den mån hans rätt berörs.
Berör en uppdelningsförrättning mark som är upplåten med tomträtt är markägaren sakägare.
Ansökan
11 5 I en ansökan om uppdelningsförrättning skall lägen— heterna beskrivas med avseende på belägenhet, area och än- damål. Lägenheternas gränser skall åskådliggöras på en ritning som legat till grund för gällande byggnadslov el- ler på en annan ritning med motsvarande noggrannhet.
Till ansökningen skall fogas utredning om byggnadens och lägenheternas standard. Avviker byggnaden från med- delat byggnadslov skall detta särskilt anmärkas.
12 S Ansökningen skall innehålla en beskrivning av den ge- mensamhetsanläggning som avses i 5 S.
13 S Avser ansökningen en fastighet med bostadsbyggnad skall i ansökningen för var och en av delägarna anges vil- ken lägenhet han brukar och hur stor del hans lägenhet skall ha i sådan ägarlägenhet som enligt 15 5 andra styc— ket skall vara samfälld. Brukas en lägenhet av någon som inte är delägare i fastigheten skall hyresavtalet ges in.
Förrättningens fortsättande och slutförande
14 S Fastighetsbildningsmyndigheten skall utreda förut- sättningarna för uppdelning. Härvid bör samråd ske med
berörda sakägare och myndigheter. Fastighetsbildningsmyn- digheten skall vidare ombesörja de göromål av teknisk art som krävs.
15 5 Vid indelningen av byggnaden skall lägenheterna i denna läggas ut som ägarlägenheter för fastighetens äga- re.
Berör förrättningen en fastighet med bostadsbyggnad skall dock varje lägenhet läggas ut för den delägare som brukar lägenheten. Innehåller byggnaden en lägenhet som inte brukas av någon delägare skall denna lägenhet läggas ut som samfälld för de ägarlägenheter som brukas av del- ägarna. Dessa ägarlägenheter skall ha del i den samfäll- da lägenheten med de andelar som angivits i ansökningen.
16 5 Vid indelningen av byggnaden i ägarlägenheter skall fastighetsbildningsmyndigheten utreda i vilken utsträck- ning ägarlägenheterna skall besväras av nyttjanderätter eller servitut som är inskrivna i fastigheten.
17 S Fastighetsbildningsmyndigheten skall upprätta en rit— ning över varje ägarlägenhet. En beskrivning över indel- ningen i ägarlägenheter skall vidare upprättas.
18 S Föreligger inte hinder mot uppdelning skall fastig- hetsbildningsmyndigheten meddela Uppdelningsbeslut.
19 S Uppdelningsbeslutet skall innehålla 1. förklaring att byggnaden saknar egenskap av till— behör till fastigheten och att den delas in i ägarlä-
genheter, 2. beskrivning av indelningen med angivande av ägar- lägenheternas ändamål,
3. redovisning av ägarförhållandena,
4. anläggningsbeslut enligt 24 S anläggningslagen (1973:1149) med angivande av andelstal för varje ägar- * lägenhet,
5. förordnande att i tomträttsupplåtelsen intagna fö- reskrifter för nyttjandet av byggnaden skall gälla för ägarlägenheterna.
Beslutet skall i övrigt innehålla uttalanden i frågor som har ett omedelbart samband med förrättningen.
20 5 Innan Uppdelningsförrättningen avslutas skall fastig- hetsbildningsmyndigheten hålla sammanträde enligt 20 S la- gen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter. Vid sam- manträdet skall en samfällighetsförening (ägarlägenhets- förening) bildas med uppgift att förvalta den gemensam— hetsanläggning som inrättats enligt Uppdelningsbeslutet. När ägarlägenhetsföreningen bildats skall fastighetsbild— ningsmyndigheten förordna att äganderätten till markfas- tigheten skall övergå till föreningen.
Har en samfälld ägarlägenhet lagts ut skall, vid det sammanträde som avses i "första stycket, även bildas en samfällighetsförening för förvaltningen av lägenheten.
Särskilda bestämmelser om samfällda ägarlägenheter
21 5 En samfälld ägarlägenhet som är uthyrd får inte över- låtas till annan än hyresgästen.
Har en samfälld ägarlägenhet överlåtits i strid med vad som sägs i första stycket, är överlåtelsen ogiltig.
22 5 Har en samfälld ägarlägenhet överlåtits, skall den skiljas från de ägarlägenheter som den hör till. Härvid skall vad som sägs i fastighetsbildningslagen (1970:988) om avstyckning gälla.
Den samfällda ägarlägenheten får endast skiljas från övriga ägarlägenheter om ett belopp som enligt fastig- hetsbildningsmyndighetens bedömning motsvarar värdet av den samfällda ägarlägenheten inbetalats till den myndighet som regeringen bestämt. Detta gäller dock inte om de bor— genärer som har panträtt i ägarlägenheterna medgivit att den samfällda ägarlägenheten får skiljas av utan att inbe— talning skett.
23 5 Vad som sägs i 4 kap. 7 S jordabalken gäller även vid köp av en samfälld ägarlägenhet.
ÅTERGÅNG Inledande bestämmelser
24 5 Genom återgång kan förklaras att indelningen i ägar— lägenheter upphör och att byggnaden är tillbehör till markfastigheten. Har återgång skett skall ägarlägenheter— na avregistreras.
25 S Återgång sker vid en återgångsförrättning som hand- läggs av fastighetsbildningsmyndigheten.
Villkor för återgång
26 S Återgång får ske om samtliga ägarlägenheter är i sam— me ägares hand och ägaren har lagfart på ägarlägenheterna. Är samtliga ägarlägenheter fria från sökta eller beviljade inteckningar får dock återgång ske även om inte ägarlägen- heterna är i samme ägares hand.
Besväras mer än en ägarlägenhet av beviljad eller sökt inskrivning får återgång ske endast om ägarna till ägarlä- genheterna samt innehavare av panträtt och rätt till nytt- janderätt eller servitut medgivit återgången på grundval av förslag till företrädesordning för inskrivningarna i den återbildade fastigheten. Vad nu sagts gäller även om markfastigheten och en ägarlägenhet besväras av inskriv— ningar.
27 5 För att återgång skall få ske krävs att den gemensam— hetsanläggning som inrättats för ägarlägenheterna enligt 5 S upphör att bestå.
Återgångsförrättningen
28 8 I fråga om återgångsförrättning gäller i tillämpliga delar vad som sägs i 8—10 55 denna lag och i 12 kap. 9-11 och 13 55 fastighetsbildningslagen (1970:988). Därvid skall iakttas att fastighetsbildningsmyndighetens prövning enligt 12 kap. 9 S fastighetsbildningslagen skall avse om hinder mot återgången möter i annat hänseende än som avses i 26 S denna lag och att det i inskrivningsmyndighetens yttrande enligt 12 kap. 10 S fastighetsbildningslagen skall anges om hinder möter mot återgången enligt 26 S denna lag.
Anläggningsförrättning vid vilken ägarlägenheternas ut- träde ur gemensamhetsanläggningen skall prövas handläggs gemensamt med återgångsförrättningen.
29 S Fråga om återgång upptas efter ansökan av ägarna till samtliga ägarlägenheter i byggnaden.
30 5 Vid återgång skall fastighetsbildningsmyndigheten förordna att-äganderätten till markfastigheten skall över- gå till sökandena samt för varje sökande bestämma vilken andel han skall ha i den återbildade fastigheten.
31 S Föreligger inte hinder mot återgång skall fastighets- bildningsmyndigheten meddela återgångsbeslut.
32. S Återgångsbeslutet skall innehålla l. förklaring att indelningen i ägarlägenheter upphör att gälla och att byggnaden är tillbehör till markfastig- heten, '
2. redovisning av ägarförhållandena i den återbildade fastigheten,
3. beslut att gemensamhetsanläggningen inte längre be-
står.
Beslutet skall i övrigt innehålla uttalanden i frågor som har ett omedelbart samband med förrättningen.
GEMENSAMMA BESTÄMMELSER Förrättningskostnaderna
33 S Förrättningskostnaderna skall, om uppdelnings- eller återgångsbeslut meddelats, fördelas mellan sökandena efter vad som är skäligt.
I övrigt tillämpas 2 kap. 6 S fastighetsbildningslagen (1970:988) på förrättningar enligt denna lag.
Domstolsprövning
34 S I fråga om fullföljd av talan mot beslut eller åtgärd av fastighetsbildningsmyndigheten enligt denna lag skall 15 kap. fastighetsbildningslagen (1970:988) gälla. Bestäm- melserna om fastighetsbildningsbeslut skall därvid gälla på beslut om uppdelning eller återgång.
35 S Bestämmelserna i 16-18 kap. fastighetsbildningslagen (1970:988) om rättegång i fastighetsbildningsmål skall gälla mål som fullföljts enligt 34 S.
2 FÖRSLAG TILL LAG OM RÄTT FÖR HYRESGÄSTER ATT FÖRKÖPA FAST EGENDOM
Härigenom föreskrivs följande HYRESGÄSTERS RÄTT TILL FöRKÖP AV HYRESHUSENHET
1 5 Vid försäljning av fast egendom som är taxerad som an- nan fastighet och som vid taxeringen betecknats som hyres- husenhet får hyresgästerna från säljaren gemensamt förvär— va den egendom försäljningen avser.
2 S Hyresgästernas förvärv enligt 1 $ kallas förköp och sker på de villkor som avtalats mellan säljaren och köpa- ren.
3 5 Vad som i denna lag sägs om rätt till förköp vid för-' säljning av. fast egendom skall tillämpas vid försäljning av tomträtt som är inskriven.
4 5 Rätt till förköp föreligger inte, om 1. staten är säljare, 2. staten eller landstingskommun är köpare, köparen är säljarens make och inte heller om köpa- ren eller, när makar förvärvar gemensamt, någon av dem är säljarens avkomling,
4. försäljningen sker på exekutiv auktion,
5. försäljningen avser endast andel av fastighet samt köparen redan äger annan andel i fastigheten och denna an- del förvärvats på annat sätt än genom gåva,
6. en intresseanmälan enligt 3 5 lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostads- rätt gäller vid försäljningen,
7. försäljningen avser även annan fast egendom än så- dan som avses i 1 S,
8. den utövas av hyresgäster som brukar mer än var sin lägenhet eller mindre än två tredjedelar av antalet lägen- heter i byggnaden.
Förköp i strid med bestämmelserna i denna paragraf är utan verkan.
5 5 Den som förvärvar sådan fast egendom som avses i 1 5 skall, om inte rätt till förköp är utesluten enligt 4 5 1-7, inom tre månader från det förvärvet skedde anmäla detta i rekommenderade brev till hyresgästerna. Breven skall skickas till hyresgästerna under deras vanliga ad- resser.
I anmälningen skall köparen upplysa hyresgästerna om bestämmelserna i I och 2 SS, 4 S 8 samt 6-8 55. Till var— je anmälan skall fogas en kopia av köpehandlingen samt uppgift om de adresser under vilka säljaren och köparen kan nås.
Underlåter köparen att fullgöra sina skyldigheter en- ligt första eller andra stycket är förvärvet ogiltigt.
Har lagfart meddelats i strid med 20 kap. 6 S 9 jorda— balken gäller inte tredje stycket.
6 5 Sedan hyresgästerna har underrättats om sin rätt till förköp är säljaren och, sedan köparen tillträtt fastighe- ten, köparen skyldig att bereda hyresgästerna tillfälle att besiktiga egendomen.
Säljaren och köparen är därutöver skyldiga att upplysa hyresgästerna om samtliga bestämmelser som gäller för för— säljningen och som inte framgår av köpehandlingen.
7 5 Rätten till förköp utövas genom att hyresgästerna un- derättar säljaren och köparen i rekommenderade brev att de vill överta köpet samt ger in en av dem undertecknad anmä- lan till inskrivningsmyndigheten för anteckning i fastig- hetsboken. Anmälningen till inskrivningsmyndigheten skall göras sist på den inskrivningsdag som infaller närmast ef- ter tre månader från det att köparen fullgjorde sina skyl- digheter enligt 5 5 samt skall vara åtföljd av utredning som visar att säljaren och köparen underrättats på sätt nyss sagts.
Utövar inte hyresgästerna sin rätt till förköp inom fö-
reskriven tid är rätten till förköp förlorad.
8 S Såväl säljaren som köparen får bestrida hyresgästernas rätt till förköp. Bestridande sker genom en anmälan till inskrivningsmyndigheten sist på den inskrivningsdag som infaller närmast efter en månad från det att förköpsrätten utövades. Inskrivningsmyndigheten skall anteckna bestrid- andet i fastighetsboken samt ofördröjligen underrätta hy— resgästerna att rätten till förköp blivit bestridd. Hyresgästernas rätt till förköp skall även anses vara bestridd om anteckning skett enligt 7 5 första stycket förköpslagen (1967z868). Inskrivningsmyndigheten skall o- fördröjligen underrätta hyresgästerna om sådan anteckning.
9 5 Har bestridande skett är hyresgästerna skyldiga att söka tillstånd till förköpet. Sådant tillstånd skall sö— kas inom en månad från det att bestridandet antecknades i fastighetsboken. Har anteckning enligt 7 5 första styc- ket förköpslagen (1967:868) skett innan hyresgästerna ut— övade sin rätt till förköp skall tillstånd sökas inom en månad från den inskrivningsdag hyresgästernas anmälan an- tecknades.
Om de hyresgäster som utövat rätten till förköp inte söker tillstånd inom den tid som sägs i första stycket är förköpet utan verkan.
10 5 Fråga om tillstånd prövas av regeringen. Tillstånd skall vägras, om
1. det är oskäligt att förköp sker med hänsyn till för— hållandena mellan säljare och köpare eller villkoren för eller omständigheterna vid försäljningen,
2. kommun beviljats tillstånd enligt förköpslagen (1967:868).
11 5 Har tiden för bestridande enligt 8 S gått ut utan att bestridande anmälts till inskrivningsmyndigheten el- ler har tillstånd till förköp lämnats är förköpet full— bordat.
12 5 Sedan förköpsrätten utövats, får säljaren inte med verkan mot hyresgästerna häva köpet under åberopande av att köparen brustit i något åtagande som skulle ha full- gjorts före den tidpunkt då förköpet fullbordades.
13 5 När förköpet fullbordats anses egendomen ha övergått från säljaren till de hyresgäster som utövat rätten till förköp. Övergången skall anses ha skett vid tidpunkten för försäljningen genom frivillig överlåtelse och på de vill- kor som avtalats mellan säljaren och köparen.
Köparen skall till hyresgästerna överlämna de hand— lingar angående fastigheten som han innehar och som är av betydelse för hyresgästerna såsom ägare av fastigheten.
14 S Villkor som avtalats mellan säljaren och köparen får jämkas om det är oundgängligt med hänsyn till arten av kö- parens åtagande gentemot säljaren. Hyresgästerna skall er— sätta säljaren för dennes förlust på grund av jämkningen. Hyresgästerna skall inom tre månader från det att för— köpet fullbordades väcka talan om jämkning. Om talan inte
väckts inom denna tid är rätten till talan förlorad.
15 S Lös egendom som ingår i förköpet skall undantas från detta om köparen yrkat det. På yrkande av hyresgästerna skall lös egendom som ingår i det ursprungliga köpet men som saknar samband med nyttjandet av fastigheten undantas. Undantas egendom, skall köparen betala så mycket av köpe- skillingen som belöper på den undantagna egendomen och hy- resgästerna återstoden. Talan av köparen om undantagande av lös egendom från förköpet väckes mot hyresgästerna. Talan av hyresgästerna väckes mot köparen. Rätten skall underrätta säljaren om rättegången. Denne äger föra talan i målet såvitt angår hans rätt. Bifalles talan om undantagande, skall rätten fastställa vad köparen och hyresgästerna har att betala till säljaren.
Väcker inte köparen eller hyresgästerna talan om un- dantagande av lös egendom inom tre månader från det för— köpet fullbordades, är rätten till talan förlorad.
16 5 Har köparen innan förköpet fullbordades fullgjort åtagande som grundar sig på köpet, får hyresgästerna tillgodoräkna sig detta i förhållande till säljaren.
17 S Hyresgästerna skall ersätta köparen för vad denne enligt åtagande i köpeavtalet fullgjort före fullbordan— det och för nödvändig kostnad i samband med köpet. På be- lopp som hyresgästerna på grund härav har att utge skall hyresgästerna betala ränta. Räntan beräknas enligt 5 5 räntelagen (1975:635) från den dag köparen utgav beloppet intill första vardagen i andra månaden efter förköpets fullbordande och enligt 6 5 räntelagen för tiden däref- ter. Hyresgästerna skall dessutom ersätta köparen för nödvändiga kostnader som nedlagts på egendomen utöver vad som skäligen motsvarar värdet av den avkastning som köpa- ren erhållit. Ränta utgår på sådan ersättning enligt 6 5 räntelagen från första vardagen i andra månaden efter det att förköpet fullbordades.
18 5 Köp av fast egendom som avses i 1 S är för sin gil- tighet beroende av att förköp inte sker.
Har lagfart eller inskrivning av förvärv av tomträtt beviljats för köpare i strid med 20 kap. 7 S 10 eller 21 kap. 7 5 jordabalken är förköpsrätten förlorad. Har för- köp skett är det utan verkan. Motsvarande gäller när för- värvstillstånd meddelats i strid med 5 5 andra stycket lagen (1916:156) om vissa inskränkningar i rätten att förvärva fast egendom eller i strid med 16 b 5 fjärde stycket lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyres— nämnder.
19 5 Vid tillämpning beträffande förköp av vad som gäller om rätt för köpare av fast egendom att häva köpet, fordra
avdrag på köpeskillingen eller kräva ersättning för skada skall frågan om köparens goda tro och vad denne förutsatt vid köpet utöver köpehandlingens innehåll hänföras till hyresgästerna och bedömas med hänsyn till tidpunkten för förköpsrättens utövande.
20 S Tvist i fråga som avses i 14 och 15 55 upptages av rätten i den ort där den fasta egendomen är.
HYRESGÄSTS RÄTT TILL FÖRKÖP AV ÄGARLÄGENHET
21 5 Den som hyr en ägarlägenhet har rätt att vid försälj- ning av lägenheten från säljaren förvärva den egendom som försäljningen avser.
Hyresgästens förvärv kallas förköp och sker på de vill— kor som avtalats mellan säljaren och köparen.
22 S I fråga om förköp av ägarlägenhet gäller i tillämpli— ga delar vad som sägs i 4 5 första stycket 1-5 samt andra stycket, 8 5 första stycket, 9 5 första stycket första och andra meningarna samt andra stycket, 10 S 1, 11-17 55, 18 8 andra stycket samt 19-20 55.
23 5 Rätt till förköp föreligger inte om försäljningen av- ser även annan fast egendom än sådan som avses i 21 S.
24 5 Den som förvärvar en ägarlägenhet som är uthyrd skall, om inte rätt till förköp är utesluten enligt 4 S 1- 5 eller enligt 23 5, inom tre månader från det förvärvet skedde anmäla detta i rekommenderat brev till hyresgästen. Brevet skall skickas till hyresgästen under dennes vanliga adress.
I anmälningen skall köparen upplysa hyresgästen om in— nehållet i 21 5 samt 25-26 55. Till anmälningen skall fo- gas en kopia av köpehandlingen samt uppgift om de adres— ser under vilka säljaren och köparen kan nås.
Underlåter köparen att fullgöra sina skyldigheter en- ligt första eller andra stycket är förvärvet ogiltigt.
Har lagfart meddelats i strid med 20 kap. 6 S 9 jorda— balken gäller inte tredje stycket.
25 5 Sedan hyresgästen underrättats om sin rätt till för- köp är säljaren och köparen skyldiga att upplysa hyresgäs- ten om samtliga bestämmelser som gäller för försäljningen och som inte framgår av köpehandlingen.
26 S Rätten till förköp utövas genom att hyresgästen un- derrättar säljaren och köparen i rekommenderade brev att han vill överta köpet samt ger in en av honom underteck- nad anmälan till inskrivningsmyndigheten för anteckning i fastighetsboken. Anmälningen till inskrivningsmyndigheten skall göras sist på den inskrivningsdag som infaller när- mast efter tre månader från det att köparen fullgjorde si— na skyldigheter enligt 24 5 samt skall vara åtföljd av ut- redning som visar att säljaren och köparen underrättats på sätt nyss sagts. Utövar inte hyresgästen sin rätt till förköp inom före- skriven tid är rätten till förköp förlorad.
27 5 Köp av en uthyrd ägarlägenhet är för sin giltighet beroende av att förköp inte sker.
3 FÖRSLAG TILL LAG OM ÄNDRING I JORDABALKEN
Härigenom föreskrivs i fråga om jordabalken gelé att 1 kap. 1 S, 3 kap. 3, 5 och 6 SS, 4 kap. 4 och 8 SS, 6 kap. 16 S, 13 kap. 8 S, 18 kap. 8 S, 19 kap. 9 5, 20 kap. 6 och 7 55 samt 22 kap. 3 5 skall ha nedan angivna lydelse,
dels att i balken skall införas nio nya paragrafer, 2 kap. 2 a 5, 6 kap. 11 a 5, 7 kap. 28 a och 31 SS, 12 kap. 1 a 5, 13 kap. 11 a, 17 a, 19 a och 20 a 55 av nedan angivna lydelse.
Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse
1 kap. 1 5 Fast egendom är jord. Denna är indelad i fastigheter. Om fastighetsbild— ning finns särskilda bestämmelser.
Sämjedelning är utan verkan.
Enligt bestämmelser i lagen
(0000:00) om ägarlägenheter_ kan även byggnad vara fast egendom.
2 kap. 2 a 5 Till en ägarlägenhet hör av lä- genhetsbegränsande väggar, golv och tak endast _det förnyelsebara yt- skiktet samt utrymme för normal in- fästning av lös inredning. Detsamma gäller beträffande de bärande delar av byggnaden som finns inom lägen-
heten. Fönster och ytterdörr samt
balkong hör till ägarlägenheten. Till en ägarlägenhet hör vidare
fast inredning och annat varmed lä-
genheten blivit försedd om det är
Nuvarande lydelse
3 kap 3 5 Den som ämnar utföra grävning eller liknande arbete på sin mark skall vidtaga varje skyddsåtgärd
som kan anses nödvändig för att fö- skada på angränsande mark. skall ersätta skada son upp—
till följd av att han eller son har
rebygga Han kommer någon anlitat underlåtit att åtgärd eller i annat hänseende brustit
vidtaga sådan i omsorg
vid arbetets utförande.
Föreslagen lydelse ägnat till stadigvarande bruk för lägenheten, såsom fast avbalkning,
utrustning för uppvärmning, rör och ledningar för vatten och avlopp, gas
elektricitet eller liknande fram
till huvudledning samt markis och
nyckel.
I enlighet med vad som sägs i
andra stycket hör därjämte i regel
till ägarlägenhet, vilken inrättats för att användas som
1. bostad: badkar och annan sa-
nitetsanläggning, spis, värmeskåp och kylskåp,
2. butik: hylla, disk och skylt-
fönsteranordning,
3. samlingslokal: estrad och
sittplatsanordning,
4. fabrikslokal: kylsystem och
fläktmaskineri.
Den som ännar utföra grävning eHer Hkmna amem & Hnnaå skall skyddsåtgärd son kan anses nödvändig för att fö- rebygga
Hdtma vade
skada på angränsande mark.
Den som ämnar utföra byggnadsarbete i sin ägarlägenhet skall vidta så— dan skyddsåtgärd som behövs för att förebygga skada på annans egendom.
Fastighetsägaren skall ersätta ska—
da som uppkommer till följd av att hand eller någon som han anlitat
underlåtit att vidtaga sådan åtgärd
Nuvarande lydelse
Föreslagen lydelse
eller i annat hänseende brustit i omsorg vid adaetets utförande.
Medför skyddsåtgärd uppedaarligen högre kostnad än den skada som åtgär- den avser att förebygga, får åtgärden underlåtas. Skadan skall dock ersät— tas. Om det begäres, skall säkerhet enligt vad som sägs i 2 kap. utsök-
ningd>alken ställas hos länsstyrelsen för ersättningen innan adpetet bör—
jar.
Är byggnad eller annan anläggning som hör till angränsande mark, till
följd av vårdslöshet vid uppförandet eller brist i underhållet, av sådan beskaffenhet att särskild skyddsåtgärd är nödvändig för att förebygga ska- da med anledning av arbete som icke sträckes nedanför vanligt källardj skall åtgärden bekostas av den angränsande markens ägare.
5 5
Åtgärd för att förebygga skada till följd av grävning eller lik— nande anaete får vidtagas på annans mark, om det är nödvändigt för att undvika oskälig kostnad eller annan synnerlig olägenhet. Skada och in- trång skall ersättas, om markens ägare ej är skyldig att bekosta ar- betet. Om det begäres, skall säker- het enligt vad som sägs i 2 kap. utsökningäualken ställas hos läns- styrelsen för ersättningen innan
adbetet börjar.
Åtgärd för att förebygga skada till följd av grävning eller lik- nande adaete får vidtagas på annans mark, om det är nödvändigt för att undvika oskälig kostnad eller annan synnerlig olägenhet. Skada och in— trång skall ersättas, om markens ägare ej är skyldig att bekosta ar— betet
Ätgärd för att förebygga skada till följd av byggnadsarbete i en ägarlägenhet får vidtas på annans ägarlägenhet eller på gemensamhets- anläggningen, om det är nödvändigt för att undvika oskälig kostnad eller annan synnerlig olägenhet. Skada och intrång skall ersättas.
Om det begäres skall säkerhet en- ligt vad som sägs i 2 kap. utsök— ningd>alken ställas hos länsstyrel- sen för ersättningen innan anaetet börjar.
Nuvarande lydelse
6 S Ersättning enligt 3 5 första el— ler andra stycket eller enligt 4 5 enligt 5 5 skall nedsättas On fördelning av nedsatt belopp eller hos länsstyrelsen. och utbetalning samt verkan därav gäller bestämmel— serna om expropriation i tillämpli- ga delar. Beloppet får dock utbeta- las till ägaren av den angränsande marken utan att nedsättning sker, om det är väsentligen utan betydelse för innehavare av fordran för vilken marken svarar. Har beloppet nedsatts men fördelning ännu ej skett, får länsstyrelsen utbetala beloppet tHl den angränsande markens ägare, om medgivanden från fordringshavarna
företes hos länsstyrelsen.
stycket
Föreslagen lydelse
Ersättning enligt 3 5 första el- ler andra stycket eller enligt 4 5 eller enligt 5 5 första eller andra skall On fördelning och utbe—
nedsättas hos läns- styrelsen. talning av nedsatt belopp samt ver— kan därav gäller bestänmelserna om i tillämpliga delar. utbetalas till angränsande marken
expropriation Beloppet får dock ägaren av den
eller ägarlägenheten utan att ned-
sättning sker, om det är väsentli- gen utan betydelse för innehavare
av fördran för vilken marken eller
ägarlägenheten svarar. Har beloppet
nedsatts men skett, får beloppet till den angränsande mar-
fördelning ännu ej länsstyrelsen utbetala kens ägare eller till ägaren av angränsande lägenhet, om medgivan— den från
hos länsstyrelsen.
fordringshavarna företes
Har beloppet utbetalats utan nedsättning, svarar den ersättningsskyldi-
ge för förlust som till följd därav uppkommer för fordringshavare som an— ges i första stycket.
4 kap. 4 5
Köps fullbordan eller bestånd får ej göras beroende av villkor under
mer än avtalats, är två år. Första stycket äger icke till- lämpning på villkor, varigenon för- fullbordan —eller bestånd göres beroende av att köpeskilling— värvets
två år från den dag då köpehandlingen upprättades. Har längre tid köpet ogiltigt. On tiden ej bestämts, skall den anses vara
Första stycket äger icke till- lämpning på villkor, varigenom för- värvets fullbordan eller bestånd göres beroende av att köpeskilling-
Nuvarande lydelse
en erlägges eller att i 7-9 55 av- sedd fastighetdaildning sker, och utgör ej heller hinder att uppstäl— la villkor som grundas på bestäm- melse i lag.
8 5
Den som köpt andel i fastighet utan villkor att andelen skall ut— brytas genom fastighetdoildning in- nehar fastigheten under samägande- rätt med den eller de andra del- ägarna.
Har i köpenhandlingen föreskri— vits att andelen skall utbrytas äger 7 S motsvarande tillämpning.
Föreslagen lydelse
en erlägges eller att i 7-9 55 av- sedd fastighetäaildning eller upp- delning i ägarlägenheter sker, och utgör ej heller hinder att uppstäl- la villkor som grundas på bestäm- melse i lag.
Den som köpt andel i fastighet utan villkor att andelen skall ut- brytas genom fastighetdsildning gl- ler att fastigheten skall delas upp i ägarlägenheter innehar fastighet- en under samäganderätt med den el- ler de andra delägarna. Har i köpehandlingen föreskri- vits att andelen skall utbrytas el- ler att uppdelning i ägarlägenheter skall ske äger 7 S motsvarande tillämpning.
6 kap. 11 a 5
16 5
Har intecknad fastighet delats upp i ägarlägenheter enligt lagen (0000:00) om ägarlägenheter övergår ansvaret från den intecknade fas- tigheten till de ägarlägenheter som inte är samfällda. Ansvaret mellan
ägarlägenheterna fördelas enligt 10 5.
Sammanläggs fastighet eller del av fastighet med annan fastighet eller fastighetsdel, omfattar inteckning som besvärar någon av de i sammanlägg—
ningen ingående fastigheterna eller fastighetsdelarna hela den nybildade fastigheten.
Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse
Avstyckas samfällighet eller viss ägovidd av samfällighet, svarar den avstyckade fastigheten icke för inteckning i stamfastighet.
Vad som sägs i första stycket skall ha motsvarande tillämpning när återgång sker enligt lagen (0000:00) om ägarlägenheter.
7 kap. 28 a 5 Vad som i 27 och 28 55 sägs gäller även efter uppdelning av en fastighet i ägarlägenheter enligt lagen (OOOO:00) om ägarlägenheter.
31 5 Efter återgång enligt lagen
(0000:00) om ägarlägenheter besvä- ras den återbildade fastigheten av nyttjanderätt eller servitut som vid återgången gällde i ägarlägen- heterna.
12 kap
1 a 5
Bestämmelserna i 15, 24 a, 35 och
46 55 om enfamiljshus gäller även vid upplåtelse av ägarlägenhet så— vida inte ägarlägenheten är sam- fälld för övriga ägarlägenheter i byggnaden eller den varit uthyrd i mer än två år.
13 kap. 8 5 Har fastighetsägaren eller tomträttshavaren överskridit sin rätt eller åsidosatt sin skyldighet på grund av upplåtelsen, åligger det honom att
Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse
återställa vad som rd>bats eller fullgöra vad som eftersatts och att er- sätta skada. Avtalet får ej hävas med anledning av vad som någondera si- dan låtit komma sig till last.
Används en ägarlägenhet i strid
mot det vid en uppdelningsförrätt- ni g enligt lagen (OOOO:OO) om ägarlägenheter bestämda ändamålet eller mot förordnanden enligt 19 5 5 samma lag skall vad som i första stycket sägs om tomträttshavaren gälla lägenhetsägaren.
11 a S Vid omprövning av avgäld skall byggnad i vilken ägarlägenheter in— rättats anses utgöra tillbehör till tomträtten.
17 a 5
Har ägarlägenheter inrättats i gg__ bvggnad är fastighetsägaren skyldig att lösa ägarlägenheterna trots att egendomen inte är till- behör till tomträtten. Lösesumman skall motsvara egendomens värde under antagande av att byggnaden utgör tillbehör till tomträtten.
19 a 5 Har fastighetsägaren löst in
agarlägenheter enligt 17 a 5 är in- skrivningar i dessa utan verkan när tomträtten upphör enligt 19 S.
Nuvarande lydelse
Föreslagen lydelse
20 a 5
Avser inlösen sådan egendom som sägs i 17 a 5 och svarar ägarlägen— het för beviljad eller sökt inteck- ning gäller för utbetalning av ned— satt lösesumma vad som sägs i 20 5 andra - fjärde styckena.
18 kap.
8 5
Har ärende angående anteckning enligt 19 kap. 20 5 att talan bli- vit väckt om äganderätt till fast egendom eller enligt 20 kap. 14 5 att ägares rätt att förfoga över egendomen är inskränkt eller enligt 7 S förköpslagen (1967:868) att kommun beslutat utöva förköpsrätt i fråga om egendomen upptagits på inskrivningsdag, får den sun däref- ter förvärvat egendomen eller annan rättighet i denna än panträtt icke till stöd för beståndet av förvär- vet eller rätten till ersättning enligt 4 5 andra stycket åberopa att han vid förvärvet varken ägde eller bort äga kännedom on anstän- dighet sar avses med anteckningen. Motsvarande gäller i fråga om an— teckning enligt 21 kap. 4 5 att' tomträttshavares rätt att upplåta servitut eller rätt till elektrisk kraft i tomträtten är inskränkt.
Har ärende angående anteckning enligt 19 kap. 20 5 att talan bli— vit väckt om äganderätt till fast egendon eller enligt 20 kap. 14 5 att ägares rätt att förfoga över egendomen är inskränkt eller enligt 7 S förköpslagen (1967:868) att kunnun beslutat utöva förköpsrätt i fråga om egendomen upptagits på inskrivningsdag, får den som däref- ter förvärvat egendonen eller annan rättighet i denna än panträtt icke till stöd för beståndet av förvär- vet eller rätten till ersättning enligt 4 8 andra stycket åberopa att han vid förvärvet varken ägde eller bort äga kännedom dn anstän- dighet son avses med anteckningen. Motsvarande gäller i fråga om an- teckning dels enligt 7 eller 26 5
lagen (OOOO:OO) om rätt för hyres- gäster att förköpa fast egendom, dels enligt 21 kap. 4 5 att tont- rättshavares rätt att upplåta ser- vitut eller rätt till elektrisk
kraft i tomträtten är inskränkt.
Nuvarande lydelse
Föreslagen lydelgg
19 kap.
Avser ansökan fastighet eller del av fastighet som ingår i beslu- tad men icke fullbordad sammanlägg— ning och skall ansökningen ej avvi- sas enligt 8 5 eller omedelbart av- enligt föreskrift i 20 - 23 kap., skall ärendet uppskjutas till slås den inskrivningsdag infaller det meddelande att fullbordats eller därom förfallit kommit in-
som närmast efter samnanläggning frågan
skrivningsmyndigheten till handa.
9 S
Avser ansökan fastighet eller del av fastighet som ingår i beslu- tad men icke fullbordad sammanlägg- ning eller återgång och skall an- sökningen ej avvisas enligt 8 S el- ler omedelbart avslås enligt före— skrift i 20-23 kap., skall ärendet- uppskjutas till den inskrivningsdag som infaller närmast efter det med— delande att återgång fullbordats eller frågan
därom förfallit kommit inskriv- ningsmyndigheten till handa.
sammanläggning eller
20 kap.
Lagfartsansökan skall avslås om 1. fångeshandlingen ej ingivits,
6 S
2. fångeshandlingen ej är upprättad såsom föreskrives i lag,
3. förvärvet avser köp eller byte och fångeshandlingen innehåller vill- kor, som enligt 4 kap. 4 eller 28 S medför att förvärvet är ogiltigt,
4. förvärvet avser del av fas- tighet i 4 kap. 7—9, 28 eller 29 5 eller eljest i lag föreskriven tid för ansökan om fastighetdaild-
och
ning försuttits eller ansökan därom avslagits eller sådant förvärv eljest enligt lag är ogiltigt,
4. förvärvet avser del av fas— tighet och i 4 kap. 7-9, 28 eller 29 5 eller eljest i lag föreskriven tid för ansökan om fastighetsnild-
ning eller uppdelning i ägarläge — heter försuttits eller ansökan där-
om avslagits eller sådant förvärv
eljest enligt lag är ogiltigt,
5. överlåtelsen står i strid med en mot överlåtaren gällande inskränk—
ning
i hans rätt att förfoga över egendomen och, när överlåtelsen skedde,
lagfart ej var beviljad för överlåtaren eller, om så var fallet, ärende om
anteckning i fastighetd>oken ningsdag,
av inskränkningen var upptaget på inskriv—
Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse
6. fastigheten tidigare överlåtits till någon vars förvärv enligt 17 kap. 1 eller 4 S äger företräde framför sökandens förvärv,
7. fastigheten sålts exekutivt till annan än sökanden och försäljningen enligt 14 kap. utsökningsbalken äger företräde framför dennes förvärv,
8. för sökandens rätt att förvärva fastigheten fordras myndighets till- stånd och i lag föreskriven tid för sökande av sådant tillstånd försuttits eller ansökan därom avslagits,
9. det är uppenbart att förvärvet av annan grund är ogiltigt eller ej kan göras gällande, 10. den avser en ägarlägenhet som är samfälld.
7 S Förekommer icke omständighet som avses i 6 5, skall lagfartsansökan förklaras vilande, om 1. vid köp, byte eller gåva överlåtarens underskrift på fångeshandling— en icke är styrkt av två vittnen och överlåtelsen ej skett genan statlig myndighet, 2. fångesmannen ej har lagfart och fall som avses i 9 5 icke förelig- ger. 3. rättegång pågår om hävning eller återgång av förvärv av fastigheten eller en bättre rätt till denna,
4. lagfart sökes på grund av testamente, don eller förrättning som ännu icke vunnit laga kraft,
5. vid förvärv genom legat detta ej utgivits,
6. vid förvärv på exekutiv försäljning köpebrev ej utfärdats eller vid expropriation eller liknande tvångsförvärv inlösen ej fullbordats,
7. vid överlåtelse överlåtaren är gift och förvärvet enligt giftennåls— balkens bestämmelser är beroende av andra makens samtycke,
8. vid överlåtelse genom boutredningsman förvärvet enligt ärvdabalkens bestämmelser är beroende av dödsbodelägares samtycke,
9. förvärvet avser del av fas— 9. förvärvet avser del av fas- tighet och är beroende av fastig- tighet och är beroende av fastig- hetsbildning, hetsbildning eller uppdelning i
ägarlägenheter,
Ngvarande lydelse Föreslagen lydelse
10. vid köp eller byte förvärvet är beroende av att förköp ej sker el- ler vid förköp detta ej är fullbordat, 11. förvärvet i annat fall enligt lag är beroende av domstols eller an— nan myndighets tillstånd, 12. förvärvet är beroende av villkor och, i fråga om gåva, villkoret avser viss tid som ej överstiger två år från den dag då gåvohandlingen upprättades.
22 kap. 3 5 Ansökan om inteckning skall avslås, om 1. föreskrifterna i 2 S icke iakttagits, 2. på grund av särskild föreskrift eller enligt anteckning i fastig— hets>oken inteckning ej får beviljas i fastigheten,
3. inskrivning av tomträtt i fastigheten är beviljad eller sökt, 4. fastigheten frångått sökanden på grund av exekutiv försäljning eller genom expropriation eller liknande tvångsförvärv,
5. sökanden är i konkurs eller försättes i konkurs den dag då inteck- ningen sökes samt fastigheten hör till konkurdaoet,
6. en del av fastigheten har utmätts eller tagits i anspråk genom be- talningssäkring eller fastigheten eller en del av fastigheten har belagts med kvarstad och ett ärende angående anteckning om åtgärden har tagits upp senast på den inskrivningsdag då inteckningen söks, såvida ej ansökningen har medgetts av kronofogdemyndigheten,
7. ärende angående anteckning enligt 7 S förköpslagen (1967:868) att kommun beslutat utöva förköpsrätt i fråga om egendomen upptagits på in- skrivningsdag och ansökningen göres av den som överlåtit egendomen,
8. ärende angående anteckning enligt 7 eller 26 5 lagen (OOOO:00) om rätt för hyresgäster att förköpa fast egendom upptagits på inskriv- ningsdag och ansökningen görs av den som överlåtit egendomen,
9. den avser en ägarlägenhet som är samfälld.
Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse
Har ärende angående lagfart för sökanden uppskjutits till senare in- skrivningsdag, skall behandlingen av ansökan om inteckning uppskjutas till samma dag.
4 FÖRSLAG TILL LAG OM ÄNDRING I FASTIGHETSBILDNINGSLAGEN (1970:988)
Härigenon föreskrivs i fråga on fastighetsbildningslagen (1970:988) dels att det i lagen skall införas en ny paragraf, 1 kap. 4 a 5, av nedan angivna lydelse, dels att 4 kap. 27 och 28 55 skall ha nedan angivna lydelse.'
1 kap. 4 a 5 Vad som i denna lag sägs om mark eller område gäller i tillämpliga delar även beträffande ägarlägenhe- ter.
4 kap. 27 S
Gräns som tillkommer genom fastighetsbildningen skall utstakas och ut- märkas i behövlig omfattning. Sträckningen av utstakad gräns skall öve- rensstämma med fastighetsbildningsbeslutet. Utstakning som endast i mindre mån avviker från beslutet får dock läggas till grund för utmärkningen, om rättelse av utstakningen skulle medföra kostnad som icke står i skäligt förhållande till den betydelse det kan ha för sakägare att fastighetsbild- ningen genonföres i full överensstämmelse med beslutet.
Or det är lämpligt, får utmärkning av gräns verkställas efter förrätt- ningens avslutande. Angående sådan åtgärd skall sakägarna underrättas i god tid. Underrättelsen lämnas genon skriftligt meddelande eller i sådan särskild ordning som beslutats enligt 20 5 andra stycket.
Vid förrättning som berör ägar- lägenhet gäller inte första och andra stycket.
Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse
285
Karta skall upprättas vid förrättningen. Kan fastighetdnildningen ge- nomföras och förrättningsresultatet åskådliggöras utan karta, behöver så- dan dock ej upprättas. Kartan skall göras så noggrann som ändamålet krä- ver.
Beskrivning över de ändringar i fastighetsindelningen och andra förhål- landen som åstadkommes genom fastighetd>ildningen skall upprättas, om ej resultatet av förrättningen ändå framgår med tillräcklig noggrannhet av förrättningshandlingarna. I beskrivningen skall den nya indelningen anges i enlighet med gränsutstakningen eller, i den mån utstakning icke skall ske, i överensstämmelse med fastighetdaildningdaeslutet.
Vid en förrättning som berör ägarlägenhet gäller inte första stycket. I stället skall en ritning upprättas om det behövs.
5 FÖRSLAG TILL LAG OM ÄNDRING I ANLÄGGNINGSLAGEN (1973:1149)
Härigenom föreskrivs i fråga om anläggningslagen (1973:1149) dels att 24 5 skall ha nedan angivna lydelse, dels att en ny ru>rik skall införas närmast efter 45 S,
dels att i lagen skall införas en ny paragraf, 45 a 5, av nedan angivna
lydelse.
Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse
24 5 Om hinder icke möter mot anläggningen, skall fastighetdnildningsmyndig- heten meddela anläggningsaeslut.
I anläggningä>eslut anges
1. anläggningens ändamål, läge, storlek och huvudsakliga beskaffenhet i övrigt,
2. de fastigheter som skall deltaga i anläggningen,
3. utrymme som upplåtes för anläggningen,
4. fastighet eller del därav som inlöses,
5. tiden för anläggningens bestånd, un sådan anses böra bestämmas,
6. den tid inom vilken anläggningen skall vara utförd,
7. behövliga föreskrifter i fråga en anläggningens utförande. I anläggningsbeslutet får också anges de i anläggningen deltagande fas- tigheternas andelstal i fråga om kostnaderna för anläggningens utförande och drift.
Prövas anläggningsfråga gemensamt med fastighetd>ildningsåtgärd vid en förrättning, får anläggningsbeslutet upptagas i fastighetsbildningsbeslut—
et. Beslut angående gemensamhetsan-
läggning för ägarlägenheter skall upptas i uppdelningsbeslutet.
Särskilda bestämmelser om gemensam— hetsanläggning för ägarlägenheter
45 a 5 Den gemensamhetsanläggning som
avses i 5 5 lagen (0000:00) om ägarlägenheter skall omfatta de gg-
lar av byggnaden som inte enligt 2 kap. 2 a 5 jordabalken hör till ägarlägenheterna. Sådan gemensam- hetsanläggning får inrättas även om den är gemensam endast för två
6 FÖRSLAG TILL LAG OM ÄNDRING I LAGEN (1973:1150) OM FÖRVALTNING AV SAMFÄLLIGHETER
Härigenom föreskrivs i fråga om lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter 9315 att 1, 17, 19, 20 och 29 55 skall ha nedan angivna lydelse, 3315 att nuvarande 66 och 67 55 skall betecknas 72 och 73 SS, 9315 att en ny rquik skall införas närmast efter 65 S, dels att i lagen skall införas sex nya paragrafer, 66—71 55 av nedan angivna lydelse.
Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse
1 5 vid tillämpningen av denna lag skall som samfällighet anses
1. samfällighet enligt fastighetsiildningslagen (1970:988), 2. annan mark som gemensamt tillhör ägarna av de mantalssatta fastig- heterna i en socken, 3. servitut eller annan särskild rättighet som hör till flera fastig— heter gemensamt, 4. samfällighet enligt anläggningslagen (1973:1149), 5. ägarlägenheter som enligt 15 5 andra stycket lagen (OOOO:OO) gm_ägarlägenheter lagts ut som sam- fällda för övriga ägarlägenheter_i_ byggnaden.
Med delägarfastighet förstås i lagen fastighet som har del i samfällig- het och med delägare ägaren av delägarfastighet.
17 S Samfällighetsförening är en enligt denna lag bildad sammanslutning, som kan förvärva rättigheter och ikläda sig skyldigheter och vars medlemmar utgöres av delägarna i samfällighet.
Samfällighetsförening som förval- tar sådan gemensamhetsanläggning som sägs i 5 5 lagen (0000:00) om ägarlägenheter benämns ägarlägen- hetsförening.
19 S Föreningen skall vid förvaltningen tillgodose medlemmarnas gemensamma bästa. Varje medlems enskilda intressen skall även beaktas i skälig om— fattning. Vid förvaltningen av en samfälld ägarlägenhet skall även hyresgäs- tens intressen beaktas.
20 S
Samfällighetsförening bildas vid sammanträde med delägarna genon att de antager stadgar och utser styrelse.
Sammanträde enligt första stycket hålles av den som fastighetsdonstolen förordnat därtill. Sådant förordnande meddelas på begäran av delägare. Dock skall i samband med förrättning enligt fastighetdaildningslagen (1970:988) eller anläggningslagen (1973:1149) fastighetsbildningsmyndig- heten eller, om särskild förrättningsman förordnats enligt 4 5 sistnännda lag, denne hålla sammanträde enligt första stycket beträffande samfällig- het som beröres av förrättningen, om delägare i samfälligheten begär det eller om det är av väsentlig betydelse från allmän synpunkt att samfällig- hetsförening bildas.
I samband med en uppdelningsför- rättning enligt lagen (0000:00) om ägarlägenheter skall fastighets- bildningsmyndigheten hålla samman— träde enligt första stycket för bildande av en ägarlägenhetsföre- ning. Om det vid förrättningen lagts ut en samfälld ägarlägenhet skall det vid sammanträdet även
bildas en samfällighetsförening för förvaltningen av denna lägenhet.
Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse
29 S Samfällighetsförenings firma skall innehålla ordet samfällighetsföre— ning. Firman skall tydligt skilja sig från andra hos länsstyrelsen regist— rerade ännu bestående samfällighetsföreningsfirmor. För registrering av samfällighetsförenings firma gäller i övrigt vad som föreskrives i firma- lagen (1974:156). Annan än samfällighetsförening får ej i sin firma använda ordet sam- fällighetsförening. Den som bryter mot vad som nu sagts dömes till böter. Firman EEE sådan samfällighets—
förening som _agses i 17 5 andra stycket skall i stället för ordet ggmfällighetsförening innehålla or— det _ _ägarlägenhetsförening. Den _skall även innehålla den till mar- ken knutna fastighetdaeteckningen.
ej i sin firma använda_ordet ägar- lägenhetsförening. Dgg_ggm bryter mot vad som nu sagts dömes till
böter.
Särskilda bestämmelser om ä avlä—
66 5 En ägarlägenhetsförening har rät_t_ att få tillträde till en äga: lägenhet Aför_ kontroll och åtgärd avseende den gemensamma egendomen. Föreningen skall därvid se tl]l.£3E lägenhetsägaren inte utsätts för större olägenhet än gödvändigt.
Underlåter en lägenhetsägage att bereda föreningen tillträde _till lägenheten när föreningeg_ enligt
Nuvarande lydelse
67 S
68 5
69 S
70 S
Föreslagen lydelse
första stycket har rätt därtill kan tingsrätten förordna om handräck— ning. I fråga om handräckning finns bestämmelser i 17 S handräcknings-
lagen (1981z847).
Ägarlägenhetsföreningens stämma får fastställa regler för använd- ningen av gemensamhetsanläggningen. Stämman får vidare fastställa reg- ler som syftar till att ge föns- ter, dörrar och balkonger som hör till ägarlägenheterna ett enhetligt utseende.
Ägarlägenhetsföreningens rätt
till uttaxering enligt 40 S är för varje ägarlägenhet per kalenderår begränsad till tio procent av ägarlägenhetens taxeringsvärde.
Ägarlägenhetsföreningens sty—
relse skall årligen för förenings- stämmans godkännande lägga fram en underhållsplan avseende gemensam- hetsanläggningen.
Den som lämnat lån mot säkerhet
i en ägarlägenhet har rätt att få ta del av underhållsplanen.
Ägarlägenhetsföreningens stämma
skall årligen fatta beslut om av—
sättning till en underhållsfond.
Nuvarande lydelse
71 5
Föreslagen lydelse
Avsättningen skall uppgå minst till en procent av ägarlägenheternas sammanlagda taxeringsvärden.
För att täcka kapitalbehovet för underhåll får ägarlägenhetsföre- ningens stämma besluta om särskilt kapitaltillskott. I beslut om så- dant tillskott skall anges vad som enligt fastställda andelstal belö— per på varje delägare. Beslutet gäller mot ny delägare. I beslutet skall anges när tillskottet senast skall vara inbetalat till före— ningen. Kapitaltillskott får inte förfalla till betalning tidigare än tre månader från beslutets dag.
Till betalning förfallet kapi— taltillskott får tas ut enligt be- stämmelserna i utsökningsbalken om fordran för vilken betalningsskyl- dighet ålagts genom dom som äger laga kraft.
Har kapitaltillskott inte beta— lats in till föreningen inom ett år från förfallodagen, förlorar beslutet härom sin giltighet1_Inf betalade kapitaltillskott skall återbetalas jämte ränta från den
dag då beloppet inbetalades. Räntan skall bestämmas på sätt som sägs i 5 5 räntelagen (19753535l;
Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse
7 FÖRSLAG TILL LAG OM ÄNDRING I LAGEN (1973:1152) OM FÖRMÅNSRÄTT FÖR FORDRINGAR ENLIGT LAGEN (1973:1150) OM FÖRVALTNING AV SAMFÄLLIGHETER
Härigenom föreskrivs i fråga om lagen (1973:1152) an fönnånsrätt för ford- ringar enligt lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter att lagen skall ha nedan angivna lydelse.
Med samfällighetsförenings fordran på belopp, som vid uttaxering enligt 40 5 lagen (1973:1150) on förvaltning av samfälligheter påförts ägare av fastighet eller innehavare av tomträtt, följer fönnånsrätt enligt 6 S 1 eller 7 S 2 förmånsrättslagen (1970:979), an beloppet icke förfallit till betalning tidigare än ett år före utmätning eller konkursansökan.
Med ägarlägenhetsförenings ford- ran på belopp, som vid uttaxering påförts ägare av ägarlägenhet föl- jer förmånsrätt enligt första styc- ket i den mån beloppet uppgår till högst tio procent av lägenhetens taxeringsvärde.
Vad som i första stycket sägs gäller inte för sådan samfällig— hetsförening som förvaltar samfälld
8 FÖRSLAG TILL LAG OM ÄNDRING I FÖRKÖPSLAGEN (1967:868)
Härigenom föreskrivs i fråga an förköpslagen (1967:868) att 3 och 9 55 skall ha nedan angivna lydelse.
3 S Förköpsrätt får ej utövas, om 1. försäljningen endast avser fastighet, som har en ägovidd understi- gande 3 000 kvadratmeter och är bebyggd med friliggande småhus eller rad-
eller kedjehus om huset är inrättat till permanent bostad eller bostad för fritidsändamål för högst två fannljer,
2. staten är säljare,
3. staten eller landstingskommun är köpare,
4. köparen är säljarens make och ej heller om köparen eller, när makar förvärvar gemensamt, någon av dem är säljarens avkomling,
5. försäljningen sker på exekutiv auktion,
6. försäljningen avser endast andel av fastighet samt köparen redan äger annan andel i fastigheten och denna andel förvärvats på annat sätt än genom gåva,
7. försäljningen avser en ägar- lägenhet för bostadsändamål.
Första stycket 1 äger motsvarande tillämpning om försäljningen avser del av fastighet. Frågan huruvida förköpsrätt får utövas skall därvid bedömas som om köpet avsett den odelade fastigheten. Sökes lagfart in- 'nan förköpsrätt utövas, bedömes frågan i stället med hänsyn till de- len, om denna är utbruten, eller, när försäljningen avser område av fastighet, fastighetdnildningd>eslut meddelats.
Förköp i strid med bestämmelserna i denna paragraf är utan verkan.
9 5
Kommun som utövat förköpsrätt är Kommun som utövat förköpsrätt är skyldig att söka tillstånd till skyldig att söka tillstånd till förköpet, om säljaren eller köparen förköpet, om säljaren eller köparen bestrider förköpsrätten på sätt och bestrider förköpsrätten på sätt och inom tid som anges i andra stycket. inom tid som anges i andra stycket. Frågan om tillstånd till förköp En kommun är även skyldig att söka prövas av regeringen. Tillstånd tillstånd om anteckning skett en- skall vägras, om ligt 7 5 första stycket lagen
1. egendom som avses i 1 S ej (OOOO:00) om rätt för hyresgäster ingår i försäljningen eller ingår att förköpa fast egendom. Frågan om däri men ej är belägen inom kom- tillstånd till förköp prövas av re- munens eget område, geringen. Tillstånd skall vägras,
2. det är obilligt att förköp om sker med hänsyn till förhållandet 1. egendom som avses i 1 S ej
mellan säljare och köpare eller villkoren för eller omständighet- erna vid försäljningen.
Bestridande enligt första styc— ket anmäls hos inskrivningsmyndig- heten för anteckning i fastighets— boken sist på den inskrivningsdag son infaller närmast efter en månad från det förköpsrätten utövades. Inskrivningsmyndigheten skall oför— dröjligen underrätta kommunen on bestridandet. tillstånd till
inkommit till
Kamnunens ansökan om skall ha
inan en
%Wömt regeringen månad från det bestridandet anteck— tillstånd ej i rätt tid, är förköpet utan verkan.
nades. Sökes
ingår i försäljningen eller ingår däri men ej munens eget område,
2. det är obilligt att förköp sker med hänsyn till förhållandet
ärbdäwninmikm—
mellan säljare och köpare eller
villkoren för eller anständighet- erna vid försäljningen,
3. hyresgäster beviljats till-
stånd enligt lagen om rätt för hy- resgäster att förköpa fast egendom.
Bestridande enligt första styc- ket annäls hos inskrivningsmyndig- heten för anteckning i fastighets— boken sist på den inskrivningsdag son infaller närmast efter en månad från det förköpsrätten utövades. Inskrivningsmyndigheten skall oför- dröjligen underrätta kommunen an bestridandet eller om anteckning enligt 7 5 lagen om rätt för hy- resgäster att förköpa fast egendom. Kommunens ansökan om tillstånd till förköpet skall ha inkommit till re- geringen inan en månad från det be— stridandet teckningen
antecknades eller an-
enligt lagen om rätt
för hyresgäster att förköpa fast egendom utfördes. Har anteckning enligt lagen om rätt för hyres- gäster att förköpa fast egendom
skett innan kommunen utövat sin
förköpsrätt skall tillstånd sökas inom en månad från den inskriv- ningsdag kommunen utövade sin för— köpsrätt. Sökes tillstånd ej i rätt tid, är förköpet utan verkan.
Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse
När en kommun utövar förköpsrätt i fråga om egendom i annan kommun, äger den kommun där egendomen är belägen påkalla att regeringen prövar frågan om tillstånd till förköpet. Ansökan om sådan prövning skall ha in- kommit till regeringen inom en månad från det förköpsrätten utövades. Till- stånd till förköp skall vägras, om förköpsrätt ej får utövas enligt 2 5.
9 FÖRSLAG TILL LAG GW ÄNDRING I BOSTADSFÖRVALTNINGSLAGEN (1977z792)
Härigenom föreskrivs i fråga om bostadsförvaltningslagen (1977z792) dels att i lagen skall införas en ny bestämmelse, 2 a 5, av nedan angivna lydelse,
dels att 29 5 skall ha nedan angiven lydelse.
2 a 5
Försummar en ägare av en ägarlä- genhet att vårda sin lägenhet eller underlåter han att delta i förvalt- ningen av den för ägarlägenheterna inrättade gemensamhetsanläggningen får hyresnämnden, om försummelsen är sådan som sägs i 2 5 första stycket, besluta om särskild för- valtning av ägarlägenheten.
29 5 Ansökan om särskild förvaltning Ansökan om särskild förvaltning
får göras av kommunen eller av or- får göras av kommunen eller av or- ganisation av hyresgäster. Sedan ganisation av hyresgäster. Ansökan beslut om tvångsförvaltning har om särskild förvaltning av en meddelats, skall fråga som rör för- ägarlägenhet får även göras av an— valtningen upptas till prövning av nan lägenhetsägare i byggnaden el- hyresnämnden, om sökanden, förval- ler av den till vilken ägarlägenhe- taren eller fastighetsägaren begär ten är upplåten med hyresrätt eller det och annat ej är särskilt före- av ägarlägenhetsföreningen. Sedan
Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse
skrivet. Nämnden får också själv— beslut om tvångsförvaltning har mant ta upp fråga som rör förvalt- meddelats, skall fråga som rör för- ningen, om annat ej följer av sär- valtningen upptas till prövning av skild bestämmelse. hyresnämnden, om sökanden, förval-
taren eller fastighetsägaren begär det och annat ej är särskilt före- skrivet. Nännden får också själv- mant ta upp fråga som rör förvalt- ningen, an annat ej följer av sär- skild bestämmelse.
10 FÖRSLAG TILL LAG OM ÄNDRING I LAGEN (1916:156) OM VISSA INSKRÄNKNINGAR I RÄTTEN ATT FÖRVÄRVA FAST EGENDOVI M.M.
Härigenom föreskrivs att 1 och 5 55 lagen (1916:156) om vissa inskränk- ningar i rätten att förvärva fast egendom m.m. skall ha nedan angivna lydelse. Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse
1 5
Utländsk medborgare må ej utan tillstånd för varje särskilt fall här i riket förvärva fast egendom eller innuta mineralfyndighet eller förvärva eller bearbeta inmutad mineralfyndighet eller idka gruvdrift. Vad i denna lag sägs om fast egendom skall gälla även tomträtt.
Vad sålunda är stadgat om utländsk medborgare skall ock tillämpas be- träffande utländska bolag, föreningar, andra samfälligheter och stiftel— ser.
Möter ej hinder med hänsyn till allmänt intresse eller förvärvarens personliga förhållanden, skall utländsk medborgare meddelas tillstånd att förvärva fast egendom, om
1. egendomen förvärvas huvudsakligen för att bereda förvärvaren och hans familj stadigvarande bo och hemvist samt egendomen är bostadsfas-
tighet, avsedd för en eller ett fåtal familjer, eller tomt, lämpad att benggas med ett mindre bostadshus, 1 a. förvärvet avser andel i
fastighet och förvärvet av andelen
sker i syfte att bereda förvärvaren och hans familj bostad på fastig- heten,
2. egendomen förvärvas huvudsakligen för att bereda förvärvaren och hans familj bostad för fritidsändamål under förutsättning dels att egen- domen icke är olämplig för ändamålet, dels att
a) förvärvaren förut varit svensk medaorgare eller sedan två år har hemvist i Sverige eller eljest har särskild anknytning till Sverige, eller
b) förvärvet avser fastighet inom område, där efterfrågan på fritids- fastigheter icke är så betydande att på grund därav risk föreligger för stegring av fastighetsvärdena, 3. egendomen förvärvas för att bereda förvärvaren utkomst genom jord- bruk, åt vilket han kan antagas komma att själv ägna sig, samt förvärva— ren förut varit svensk medborgare eller sedan två år har hemvist i Sverige, 4. egendomen förvärvas för att bereda förvärvaren utkomst genom annan näringsverksamhet, för vilken egendomen prövas behövlig, samt förvärvaren antingen har hemvist i Sverige sedan två år och har fått sådant tillstånd till näringsverksamheten som avses i 5 5 lagen d. 29 nov. 1968 (nr 555) om rätt för utlänning och utländskt företag att idka näring här i riket eller har bosättningstillstånd, 5. förvärvaren är överlåtarens make eller om förvärvaren eller, när ma- kar förvärva gemensamt någon av dem är överlåtarens avkomling.
Länsstyrelsen skall avgöra till- ståndsfrågan, om ärendet gäller förvärv av fast egendom för ändamål som avses i tredje stycket 2. Det- samma gäller ärende om förvärv av fast egendom i fall som avses i punkterna 1 och 3—5. I övriga fall prövas frågan om tillstånd av rege- ringen.
Länsstyrelsen skall avgöra till- ståndsfrågan, om ärendet gäller förvärv av fast egendom för ändamål som avses i tredje stycket 2. Det- samma gäller ärende om förvärv av fast egendom i fall som avses i punkterna 1, 1_a och 3—5. I övriga fall prövas frågan om tillstånd av
regeringen.
Nuvarande lydelse
5 5
Ansökan an tillstånd till för— värv av fast egendom enligt 1 eller 2 5 eller tillställes länsstyrelsen i det län där egendomen eller del av denna är
du prövning enligt 4 S
belägen. Ansökan göres skriftligen före fånget eller inon tre månader från det fånget skedde. I ärendet . bör fångeshandlingen eller, en så- dan ännu ej upprättats, fångesman-
nens skriftliga samtycke till an- sökningen företes i huvudskrift el— ler bestyrkt avskrift. Har det ej shttodnä*q Hän m %wäw & auktion sun avses i 8 5, må sökan- den föreläggas att avhjälpa bristen vid äventyr att ansökningen eljest avvisas.
Angår ansökan son avses i första stycket förvärv av fast egendom ge- nom köp eller byte, får ansökningen ej prövas eller på grund av åter- kallelse avskrivas, innan det bli- vit slutligt avgjort huruvida för- köp enligt förköpslagen (1967:868) äger rum. Vad nu sagts äger ej tillämpning, om det är uppenbart att förköpsrätt icke kommer att ut- övas.
Föreslagen lydelse
Ansökan on tillstånd till för- värv av fast egendon enligt 1 eller 2 5 eller om prövning enligt 4 S tillställes länsstyrelsen i det län där egendomen eller del av denna är bdämn. före fånget eller inom tre månader från det fånget skedde. Har fånget skett genom förköp enligt lagen (0000:00) att förköpa fast egendom skall an-
Ansökan göres skriftligen
om rätt för hyresgäster sökan göras inom tre månader från det förköpet fullbordades. I ären- det bör fångeshandlingen eller, om sådan ännu ej upprättats, fånges- skriftliga företes mannens samtycke till i huvudskrift
eller bestyrkt avskrift. Har det ej
ansökningen
skett och är ej fråga on förvärv på auktion som avses i 8 S, må sökan- den föreläggas att avhjälpa bristen vid äventyr att ansökningen eljest avvisas.
Angår ansökan som avses i första stycket förvärv av fast egendom ge- non köp eller byte, får ansökningen ej prövas eller på grund av åter- kallelse avskrivas, innan det bli- vit slutligt avgjort huruvida för- köp enligt förköpslagen (1967:868) eller enligt lagen (0000:00) om rätt för hyresgäster att förköpa fast egendom äger rum. Vad nu sagts äger ej tillämpning, on det är up- penbart att förköpsrätt icke kommer
att utövas.
Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse
Göres ej ansökan om tillstånd till förvärv som avses i första stycket inom föreskriven tid och på föreskrivet sätt eller vägras tillstånd, är fånget ogillt. Detsamma gäller, om ansökan om prövning enligt 4 S lämnas utan bifall och beslutet härom vinner laga kraft samt tiden för ansökan om tillstånd enligt första stycket utgått.
Sökes tillstånd i fall, som enligt vad ovan sägs ankommer på regering- ens prövning, åligger länsstyrelsen att insända handlingarna jämte eget utlåtande till regeringen.
Närmare föreskrifter rörande den utredning, som må erfordras för läns— styrelsens prövning i ärende, som nu sagts, meddelas av regeringen.
11 FÖRSLAG TILL LAG OM ÄNDRING 1 LAGEN (1975:1132) OM FÖRVÄRV AV HYRESFASTIGHET M.M.
Härigenom föreskrivs att 2 $ lagen (1975:1132) om förvärv av hyres— fastighet m.m. skall ha nedan angivna lydelse.
Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse
2 S
Förvärvstillstånd fordras ej
1. om egendomen förvärvas från staten, kommun, landstingskommun eller kommunalfödaund,
2. om staten, kommun, landstingskommun, kommunalfönaund, aktiebolag, som helt äges av kommun eller landstingskommun, allmännyttigt bostads- företag, riksorganisation av bostadsrättsföreningar eller bostadsrätts- förening ansluten till sådan organisation är förvärvare,
3. om egendomen enligt medgivande av regeringen förvärvas för kyrkligt ändamål eller fånget prövats enligt lagen (1970:939) om förvaltning av kyrklig jord,
4. om egendomen förvärvas av kreditinrättning vilken enligt lag eller enligt reglemente eller bolagsordning som regeringen fastställt är skyldig att åter avyttra egendomen,
5. om förvärvaren är gift med överlåtaren och inte heller om förvärv- aren eller, när makar förvärvar gemensamt, någon av dem är överlåtarens
Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse
avkomling, allt under förutsättning att överlåtaren inte är skyldig att avyttra egendomen enligt 6 5 eller enligt 7 5 lagen (1916:156) on vissa inskränkningar i rätten att förvärva fast egendom m.m., 6. an förvärvet avser andel i fastighet och förvärvet av andelen sker i syfte att bereda förvärvaren och hans familj bostad på fastigheten, 7. an förvärvet skall prövas enligt 1, 2 eller 4 5 lagen om vissa in- skränkningar i rätten att förvärva fast egendon m.m., 8. an förvärvet sker genom inrop på exekutiv auktion, 9. an andel i fastighet förvärvas av någon som redan äger andel i fas— tigheten och som ej enligt 6 S är skyldig att avyttra sistnämnda andel, 10. om förvärvet avser andel i fastighet med bostadsbyggnad enligt 4 5 lagen (0000:00) om ägarlägen- heter och förvärvet sker under villkor att fastigheten skall delas upp i ägarlägenheter eller enligt lagen (0000:00) om rätt för hyres— gäster att förköpa fast egendom.
12 FÖRSLAG TILL LAG om ÄNDRING 1 STÄMPELSKATTELAGEN (1964z308)
Härigenon föreskrivs att 5 S stämpelskattelagen (1964z308) skall ha nedan angivna lydelse. 5 5 Överlåtes köp av fast egenom utan tillägg till eller annan ändring i
köpevillkoren än vad gäller tiden för tillträde och betalning samt sättet för betalning, i den mån ändrade inteckingsförhållanden påkalla detta, skall skatt erläggas endast för det senaste fånget. Skattebefrielse för tidigare fång må dock åtnjutas endast on lagfart å samtliga fång sökes inan den tid som är stadgad för det första fånget. Vad nu sagts om köp av fast egendon skall gälla även motsvarande fång till tomträtt och upplåtel- se av sådan rätt. Därvid skall vad nyss sagts om lagfart i stället avse
inskrivning.
Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse
Överlåtes fång som avses i 3 S såsom tillskott till bolag eller före— ning, skall skatt erläggas endast för tillskottet, om detta sker utan an- nat tillägg till eller annan ändring i villkoren för tidigare förvärv än som anges i första stycket eller betingas av att vederlaget för tillskot- tet utgöres av aktier eller andelar. Skattebefrielse för tidigare fång må dock åtnjutas endast om lagfart eller inskrivning sökes inom stadgad tid och, vad angår tillskottet, sist på den inskrivningsdag, som infaller näst efter två år från det första fånget.
Har skatt redan erlagts för tidigare fång, skall det erlagda beloppet avräknas från skatten för det senaste fånget. Om rätt till återvinning i fall, där erlagt belopp ej kan avräknas helt, stadgas i 42 S 2 mom.
Begäran om skattebefrielse enligt denna paragraf skall framställas, då lagfart eller inskrivning sökes. Sådan begäran skall vara åtföljd av skriftlig, på heder och samvete avgiven försäkran av överlåtare och förvärvare, att vederlag för överlåten egendom icke i någon form lämnats eller skall lämnas utöver vad som framgår av den ingivna överlåtelse-
handlingen och att ej heller eljest träffats avtal om annat tillägg till eller annan ändring i villkoren för tidigare förvärv än som angetts i denna handling.
Tredje stycket äger motsvarande Tredje stycket äger motsvarande tillämpning vid förvärv genom för- tillämpning vid förvärv genom för- köp enligt förköpslagen den 8 de— köp enligt förköpslagen den 8 de— cemaer 1967 (nr 868). cenber 1967 (nr 868) eller lagen
(0000:00) om rätt för hyresgäster att förköpa fast egendom.
SAMMANFATTNING
INLEDNING
En lägenhet i ett flerfamiljshus kan enligt gällande rätt inte innehas med en äganderätt som är begränsad till lä- genheten.
Utgångspunkten för utredningsarbetet har - i enlighet med direktiven — varit att det så långt som möjligt skall råda likställdhet mellan ägande av småhus och ägande av lägenheter i flerfamiljshus. I direktiven förutsätts att lägenheter som skall innehas med äganderätt skall vara separata enheter och utgöra fast egendom eller åtminstone jämställas med fast egendom samt att de bör kunna lagfaras och intecknas efter i stort sett samma principer som
småhus.
Vi har funnit att om en lägenhet skall kunna innehas med en äganderätt som är begränsad till själva lägenheten så förutsätter detta nya regler som möjliggör att en byggnad kan upphöra att vara fastighetstillbehör och att lägenhe— terna i byggnaden kan individualiseras.
FAST EGENDOM OCH FASTIGHETER
I kapitel 3 föreslår vi att en byggnad genom ett konsti- tutivt beslut i rättsligt avseende skall kunna skiljas från sitt samband med fastigheten. Byggnaden upphör genom ett sådant beslut att vara tillbehör till den fastighet
där den är uppförd och på grund av en bestämmelse i lag
skall den därefter vara en självständig form av fast egen- dom. Detta förutsätter att gällande definition av begrep- pet fast egendom vidgas. Jordabalkens inledningsparagraf, där det stadgas att "Fast egendom är jord", föreslås där- för kompletterad med en bestämmelse som säger att även byggnad kan vara fast egendom.
Huvudregeln enligt gällande rätt är att den fasta egendom— en skall individualiseras. Detta sker genom att egendomen delas in i fastigheter. Vi anknyter härtill och föreslår att byggnaden, sedan den förlorat sin egenskap av att vara tillbehör till fastigheten, delas in i ägarlägenheter. Dessa skall registreras såsom fastigheter i fastighetsre— gistret. Därmed kommer ägarlägenheterna också att föras in i fastighetsboken.
För det nu beskrivna förfarandet använder vi den tekniska
termen uppdelning. En byggnad bör inte kunna förlora sin egenskap av tillbehör med mindre den samtidigt delas in i ägarlägenheter. Uppdelningen innefattar alltid dessa två
moment .
I ett inte obetydligt antal fall är flerfamiljshus uppför- da på mark som är upplåten med tomträtt. Vi har funnit att även lägenheter i sådana hus bör kunna innehas med en di- rekt äganderätt. En förutsättning måste dock vara att tomträttsupplåtarens rätt enligt tomträttsupplåtelsen inte påverkas härav. Vi har i avsnitt 3.2.4 föreslagit vissa tillägg till bestämmelserna i 13 kap. jordabalken om tomt- rätt ii avsikt att för tomträttsupplåtaren neutralisera verkningarna av att ägarlägenheter inrättas i byggnaden. Genom de föreslagna bestämmelserna kan, anser vi, ägar— lägenheter inrättas i en byggnad på tomträttsmark utan att tomträttsupplåtarens rätt rubbas. Vidare möjliggör bestämmelserna att man vid övergång till ägarlägenheter i en sådan byggnad kan använda samma mönster som används vid uppdelning av en fastighet i ägarlägenheter. Vi föreslår
således att byggnadens egenskap av tillbehör till tomt—
rätten skall brytas genom ett konstitutivt beslut och att byggnaden på grund av föreskrifter i lag därefter är fast egendom. Byggnaden skall delas in i ägarlägenheter och dessa skall registreras såsom fastigheter. Det kommer så- ledes att finnas endast en kategori ägarlägenheter, nämli— gen sådana som utgör fast egendom och är fastigheter.
ÄGARLÄGENHETER FÖR BOSTADSÄNDAMÅL OCH FÖR ANDRA ÄNDAMÅL
Av direktiven framgår att syftet med ägarlägenheter skall vara att de enskilda människorna får ett ökat inflytande över sina bostäder. Ett ägarlägenhetsinstitut kan endast bidra härtill om den enskilde själv blir ägare till sin lägenhet. Vi har därför försökt att utforma reglerna för övergång till ägarlägenheter så, att en uppdelning av en bostadsfastighet endast skall vara möjlig om den leder fram till att hyresgästerna blir ägare till lägenheterna.
Vi har emellertid inte funnit några skäl som talar för att ett ägarlägenhetsinstitut skall vara inskränkt till lägen- heter i flerfamiljshus. Därför föreslår vi att ägarlägen- heter skall kunna inrättas även för andra ändamål än bo— stadsändamål, exempelvis för kontors— eller hantverksän- damål. Med ägarlägenhet skall således förstås varje indi— viduellt bestämd del av en byggnad om denna del kan omfat- tas av en äganderätt som är skild från äganderätten till fastigheten i övrigt.
Vårt förslag innehåller dels grundläggande och för uppdel- ning av alla fastigheter gemensamma regler, dels Särregler för det fall att byggnaden på fastigheten innehåller minst en bostadslägenhet.
UPPDELNING AV FASTIGHET I ÄGARLÄGENHETER
Gemensamma regler: Genom uppdelningen förändras inte fas- tighetsindelningen på marken. Däremot förändras fastig—
hetens innehåll. Med hänsyn till den mångfald intressen som är knutna till en fastighet kan en sådan förändring inte ske formlöst. Av byggnaden bildas vidare nya fastig— heter. Åtgärderna är av den karaktären att de bör prövas vid en förättning (uppdelningsförrättning) som handläggs av fastighetsbildningsmyndigheten. I alla väsentliga delar kan en sådan förrättning följa de regler som gäller för en fastighetsbildningsförrättning.
För att en uppdelning skall vara möjlig måste vissa vill- kor uppställas. I kapitel 4 konstaterar vi att endast en sådan fastighet på vilken det finns en färdigställd bygg- nad bör kunna uppdelas. Byggnaden behöver i och för sig inte innehålla mer än två lägenheter. Med lägenhet avser vi vad som ur byggnadsteknisk synpunkt är en naturlig brukningsenhet. Vårt lägenhetsbegrepp avviker således från vad som sägs i jordabalken där med begreppet lägenhet för- stås hus eller del av hus som har upplåtits med nyttjan- derätt mot vederlag. Alla lägenheter i en byggnad skall
vid uppdelningen delas in i ägarlägenheter för ett visst ändamål, exempelvis för bostads—, kontors— eller affärsän- damål. Varje ägarlägenhet skall vara varaktigt lämpad för begärt ändamål, vilket skall stå i överensstämmelse med gällande planbestämmelser.
Vi föreslår att en ägarlägenhets utbredning i byggnaden skall vara bestämd på det sättet att av lägenhetsskiljande väggar, golv och tak endast det förnyelsebara ytskiktet skall höra till ägarlägenheten. Vad som enligt gällande rätt normalt utgör tillbehör till en byggnad skall, i den mån sådan egendom är lokaliserad till en bestämd ägarlä— genhet, utgöra tillbehör till lägenheten. Vi föreslår vi— dare att till ägarlägenhet skall höra även rör och led— ningar inom lägenheten såvida de inteär av betydelse för två eller flera ägarlägenheter.
I avsnitt 3.2.5 föreslår vi att en gemensamhetsanläggning skall inrättas enligt anläggningslagens regler. I anlägg-
ningen skall ingå de delar av byggnaden som inte hör till de enskilda ägarlägenheterna. I gemensamhetsanläggningen kommer således att ingå bl.a. grunden, ytterväggarna och yttertaket, bärande och lägenhetsskiljande väggar samt trappor och övriga kommunikationsutrymmen. I gemensam- hetsanläggningen skall vidare ingå den tekniska utrust- ning som är av betydelse för ägarlägenheterna, exempel— vis hiss och värmepanna samt vidare rör och ledningar i den mån dessa inte hör till enskilda ägarlägenheter. För gemensamhetsanläggningen skall upplåtas utrymme i hela den ursprungliga fastigheten.
Inrättandet av gemensamhetsanläggningen skall vara ett villkor för uppdelningen. Vi föreslår därför att en an— läggningsförrättning skall hållas samtidigt med uppdel- ningsförrättningen. Vid anläggningsförrättningen skall fastighetsbildningsmyndigheten fastställa grunderna för fördelningen av kostnaderna för gemensamhetsanläggningen. Anläggningslagens regler skall tillämpas när andelstalen fastställs. Anläggningsbeslutet skall tas upp i uppdel- ningsbeslutet.
Gemensamhetsanläggningen bör alltid förvaltas av en sam- fällighetsförening enligt lagen om förvaltning av samfäl- ligheter. Vi föreslår att föreningen skall benämnas ägar- lägenhetsförening. Äganderätten till det för gemensamhets— anläggningen upplåtna markområdet, dvs. markfastigheten, skall obligatoriskt övergå till ägarlägenhetsföreningen i samband med förrättningen.
I avsnitt 4.2 föreslår vi att ansvaret för de inteckningar som beviljats i den ouppdelade fastigheten skall övergå på ägarlägenheterna i samband med uppdelningen. Ägarlägenhe- terna kommer således gemensamt att besväras av dessa in- teckningar. Den rätt som före uppdelningen tillkom borge- närerna i den ouppdelade fastigheten påverkas inte.
Vi föreslår att ansvaret för inteckningarna skall vara fördelat mellan ägarlägenheterna i förhållande till deras inbördes värden. Så länge ägarlägenheterna gemensamt sva— rar för de inteckningar som beviljats i den ouppdelade fa- stigheten kan inte separata inteckningar tas ut i de en- skilda ägarlägenheterna. Vi är emellertid av den uppfatt- ningen att lägenhetsägarna redan efter uppdelningen nor— malt kommer att vidta erforderliga åtgärder för att låta döda de gemensamma inteckningarna.
Efter uppdelningen skall, föreslår vi, de nyttjanderätter och servitut som besvärat den ouppdelade fastigheten gälla i ägarlägenheterna. Är en sådan rättighet inskränkt till en viss lägenhet, skall rättigheten upphöra att besvära såväl markfastigheten som övriga ägarlägenheter.
Vi föreslår inte några särskilda grannelagsrättsliga be- stämmelser. Jordabalkens regler - bl.a. att var och en vid nyttjande av sin eller annans fasta egendom skall ta skä— lig hänsyn till omgivningen - är, anser vi, tillräckliga.
Rätten att ansöka om uppdelning skall tillkomma fastig- hetens ägare. Samtliga hyresgäster i den byggnad som be- rörs av förrättningen skall vara sakägare. Förrättningen bör normalt kunna handläggas utan sammanträde. I stället för karta skall ritningar upprättas över ägarlägenheterna, om det behövs. Gränser skall aldrig utmärkas.
Vid uppdelningen skall de befintliga lägenheterna läggas
ut som ägarlägenheter för fastighetsägaren. En tidigare lagfart för fastighetsägaren skall därför automatiskt föras över på samtliga ägarlägenheter.
När en ägarlägenhet väl inrättats skall den kunna föränd- ras till sin omfattning genom gängse fastighetsbildnings- åtgärder.
Särregler för bostadsfastigheter: Mot bakgrund av vad som anförts i våra direktiv om de mål som bör uppnås med ett ägarlägenhetssystem har vi funnit att en bostadsfastighet bara bör få delas upp i ägarlägenheter om uppdelningen le— der fram till att hyresgästerna blir ägare till sina lä— genheter. Vi föreslår därför, på sätt som närmare utveck- las i kapitel 5, att uppdelning av en bostadsfastighet skall få ske först om fastigheten samägs av dem som brukar lägenheterna i byggnaden. En uppdelning förutsätter såle- des att hyresgästerna gemensamt förvärvat hela fastighe- ten. Vid uppdelningen skall de befintliga lägenheterna läggas ut som ägarlägenheter för andelsägarna på så sätt att varje andelsägare blir ägare till den lägenhet som han brukar. Det skall, enligt vårt förslag, åligga hyresgäs- terna själva att avpassa sina andelsförvärv så att var och en av dem blir ägare till en andel som värdemässigt mot— svarar den blivande ägarlägenheten. Uppdelningsförfaran- det innefattar inte något krav på föreningsbildning före förrättningen. Inte heller föreslår vi att en ekonomisk plan skall vara en obligatorisk förutsättning för en upp- delning.
Om hyresgästerna erhållit lagfart på sina andelsförvärv före uppdelningen kommer, när ägarlägenheterna förs in i fastighetsboken, lagfarten för envar av dem att föras över på den lägenhet som han genom uppdelningen blivit ägare till.
Vi har gjort den bedömningen att uppdelning av en bostads- fastighet bör få ske även om inte alla hyresgästerna öns- kar delta i en sådan åtgärd. Vi föreslår emellertid en ma- joritetsregel. Uppdelning skall kunna ske om fastigheten är samägd och delägarna brukar minst två tredjedelar av byggnadens lägenheter. Ingen andelsägare får bruka mer än en lägenhet. Samtliga lägenheter skall även i detta fall
delas in i ägarlägenheter.
Förutsättningen för att en uppdelning skall få ske trots att inte anslutningen bland hyresgästerna är fullständig måste dock vara att de som vill fortsätta att hyra sina lägenheter får möjlighet att göra detta och att deras hy— resrättsliga ställning inte försämras genom uppdelningen.
Som tidigare påpekats består en nyttjanderätt efter upp— delningen. Själva uppdelningen kommer således inte att förändra hyresgästens ställning i rättsligt avseende.
Kvarvarande hyresgästers faktiska situation skulle emel- lertid kunna förändras om äganderätten till de lägenheter som de brukar kan övergå till någon som inte har möjlighet att ta ett samlat ansvar för hela byggnadens förvaltning och underhåll. Vi föreslår därför att en lägenhet som ef- ter uppdelning bebos av en hyresgäst skall ägas och för— valtas av övriga lägenhetsägare. En sådan lägenhet skall vara sakrättsligt knuten till övriga ägarlägenheter och
vara samfälld för dessa.
Det nu anförda har gällt befintliga, uthyrda bostadsfas- tigheter. Om dessa regler även bör gälla för bostadsfas— tigheter som är helt outhyrda, exempelvis nyuppförda bo- stadsfastigheter, eller om särskilda uppdelningsregler då bör kunna tillämpas är frågor som innefattar bostadspo— litiska ställningstaganden. Våra direktiv lämnar ingen vägledning härvidlag. Vi har därför avstått från att före- slå några särskilda bestämmelser för uppdelning av outhyr- da bostadsfastigheter.
En lägenhetsägare kan ha beaktansvärda skäl för att hyra ut sin lägenhet. Något förbud för uthyrning av ägarlägen— heter bör därför inte föreligga. De i direktiven angivna bostadspolitiska målen kan knappast bli tillgodosedda med mindre den som äger en lägenhet också själv bor i den. Mot denna bakgrund bör strävan vara att så långt som möj— ligt minska benägenheten att hyra ut ägarlägenheter, i vart fall för längre tid. På skäl som utvecklas i avsnitt
6.5 föreslår vi därför bl.a. att en ägarlägenhet i hyres— rättsligt avseende skall jämställas med ett enfamiljshus om den varit uthyrd under kortare tid än två år och med en lägenhet i flerfamiljshus om den varit uthyrd under längre tid än två år.
DEN EKONOMISKA FÖRVALTNINGEN AV GEMENSAMHETSANLÄGGNINGEN
Gemensamhetsanläggningen skall förvaltas av ägarlägenhets- föreningen. I huvudsak skall för denna förvaltning gälla samma regler som för annan föreningsförvaltning enligt la- gen om förvaltning av samfälligheter. I avsnitt 7.3 före— slår vi dock tre Särregler med avseende på den ekonomiska förvaltningen.
Enligt gällande rätt skall, om en samfällighetsförenings medelsbehov inte kan täckas på annat sätt, bidrag i pengar uttaxeras av medlemmarna. Med föreningens fordran på be- lopp som genom uttaxering påförts ägaren av en fastighet som har del i samfälligheten följer, under ett års tid räknat från förfallodagen, en före inteckningar gällande förmånsrätt i delägarens fastighet.
Underhållet av en gemensamhetsanläggning för ägarlägenhe— ter kan antas komma att vara betydligt mer resurskrävande än vad som är normalt för gemensamhetsanlägningar. En ägarlägenhetsförening kan därför behöva taxera ut betyd— ande belopp av medlemmarna. Med hänsyn till den förmåns- rätt som följer med föreningens fordran på uttaxerade be- lopp kan en obegränsad uttaxeringsrätt medföra stora ris— ker för dem som lämnat lån mot säkerhet i en ägarlägenhet. Vi föreslår därför en begränsning i ägarlägenhetsförening- ens möjligheter att uttaxera bidrag från lägenhetsägarna och en däremot svarande begränsning i den legala förmåns— rätten för föreningens fordran på uttaxerade belopp. Vårt förslag innebär att de årliga uttaxeringarna inte får överstiga tio procent av lägenheternas taxeringsvärden.
Föreningens legala förmånsrätt begränsas i motsvarande mån.
För att ägarlägenhetsföreningen ändå skall få ett ekono— miskt handlingsutrymme föreslår vi att föreningen årligen skall göra en avsättning till en underhållsfond. Vi före- slår vidare att föreningsstämman skall kunna fatta beslut om särskilda kapitaltillskott för att det skall vara möj- ligt att genomföra mer omfattande underhållsarbeten, exem- pelvis fasadrenoveringar. Föreningens fordringar på sär- skilda kapitaltillskott skall inte vara förenade med för— månsrätt i medlemmarnas lägenheter.
ÅTERGÅNG
Ägarlägenheterna kan inte bestå som särskilda fastigheter för evigt. En återgång till de rättsliga förhållanden som gällde före uppdelningen måste därför kunna ske. Återgång bör ses som en omvänd uppdelningsförrättning. Lägenheterna skall upphöra att vara fastigheter och byggnaden skall i rättsligt hänseende åter bli tillbehör till markfastighet- en. Vidare skall gemensamhetsanläggningen upphöra och ägarlägenhetsföreningen upplösas. Allt detta bör ske inom ramen av en förrättning och vi föreslår i kapitel 8 att fastighetsbildningsmyndigheten även i detta fall skall vara förrättningsmyndighet.
Efter återgång skall de inskrivningar som gällde i ägar- lägenheterna belasta den återbildade fastigheten. Besväras en ägarlägenhet av inteckning kan återgång ske endast om samtliga ägarlägenheter är i samme ägares hand. Reglerna om sammanläggning kan då i huvudsak efterliknas.
FÖRKÖPSRÄTT
Vi föreslår i kapitel 9 att hyresgäster skall ha rätt att förköpa "sin" fastighet när denna överlåts. Vi har funnit
att sådana förköpsregler nära kan ansluta till de regler som gäller för den kommunala förköpsrätten. Förköpsregler efter denna modell kräver inte att en förening bildas in— nan förköp kan ske. Vill en kommun och hyresgästerna på— kalla att få förköpa samma fastighet leder vårt förslag till att regeringen får avgöra vem som skall få tillstånd till förköp.
Vi föreslår att den hyresgäst som hyr en ägarlägenhet skall ha rätt till förköp vid försäljning av lägenheten. Även denna förköpsrätt kan följa det huvudmönster som gäl— ler för den kommunala förköpsrätten. Vi föreslår vidare att en kommun inte skall ha rätt till förköp vid försälj- ning av en ägarlägenhet.
LAGSTIFTNINGSTEKNIK
Enligt vårt förslag är ägarlägenheterna såväl fast egendom som fastigheter. I lagstiftningshänseende bör detta inne- bära att svar på frågor som gäller ägarlägenheter skall sökas bland de bestämmelser som gäller för fastigheter i vedertagen mening. Den som vill ha reda på vad som gäller om överlåtelse eller pantsättning av en ägarlägenhet skall således hitta svaret i 4 kap. resp. 6 kap. jordabalken. Vill någon veta vad som i ett eller annat avseende gäller för förvaltningen av den gemensamma egendomen har han att söka sig till bestämmelserna i lagen om förvaltning av samfälligheter osv.
Från det nu sagda har vi gjort ett viktigt undantag. Vi har nämligen funnit det vara mer överskådligt att samla reglerna om hur ägarlägenheter inrättas i en särskild lag om ägarlägenheter. Även bestämmelserna om rätt för hyres- gäster att förköpa fast egendom har vi samlat i en sär- skild lag.
Vårt förslag innebär ett fåtal materiella och vissa re— daktionella ändringar i eller tillägg till gällande rätt. I de fall vi föreslår ändringar eller tillägg i materiellt avseende har dessa inarbetats i anslutning till den huvud- regel som är i fråga.
1. EN KORT KARAKTERISTIK AV OLIKA UPPLÅTELSEFORMER
1.1 INLEDNING
Tillgänglig statistik1 visar att antalet bostadslägen- heter i landet uppgår till omkring 3,5 milj. Av dessa lä— genheter finns nära 1,5 milj. i småhus. Antalet lägenhe- ter i flerbostadshus torde därför kunna anges till i run- da tal 2 milj. Merparten av lägenheterna i flerbostadshus- en eller ca 1,5 milj. är upplåtna till de boende med hy— resrätt. Av det totala antalet bostadslägenheter är nära 0,5 milj. upplåtna med bostadsrätt. Det helt övervägande antalet bostadsrättslägenheter finns i flerbostadshus. Ut— över bostadsrätten förekommer i flerbostadshus även andra upplåtelseformer som bygger på att den boende på ett eller annat sätt engagerar sig som delägare i fastigheten. Rela— tivt sett rör det sig om ganska få lägenheter. I absoluta tal torde dock antalet inte vara helt försumbart.
1 Ägare Santliga bostadshus härav i snåhus i övriga hus Staten 127.566 39.231 88.335 Al lnännyttan 713. 120 10.389 7(2 .731 Enädkh 1ÅM0249 L36L3Q 42.1” Ovriga 341.433 37.338 304.105 Lppgi fter saknas 1.959 1.279 608 mQMwäw- Föreni ngar 505 .483 13 . 150 49 .333 Totalt 3.529.&0 1.468.729 2 .061.091
Uppgifterna är hämtade ur Statistisk årämk 1981, tå). 260 och avser förhållanden 1.11.1975. Lppgi fterna från 198) års folk— och bostadsräkning finns i juni 19& inte tillgängliga.
1.2. HYRESRÄTT
Allmänna bestämmelser om nyttjanderätt finns i 7 kap. jor- dabalken och de för hyra speciella reglerna i 12 kap. jor- dabalken.
Hyra föreligger om hus eller del därav upplåts till nytt- jande mot vederlag. Föremålet för nyttjanderätten benämns lägenhet. Hyresvärden och hyresgästen äger fritt avtala om hyrestidens längd. I lagen skiljer man på hyresavtal träf- fade för bestämd tid och avtal i vilka hyrestiden ej är bestämd. Ett hyresavtal kan i princip alltid bringas att upphöra genom uppsägning. Avser hyresförhållandet en lä— genhet som helt eller till inte oväsentlig del är upplåten som bostad (bostadslägenhet) är emellertid hyresgästen tillförsäkrad ett långtgående skydd mot verkningarna av en uppsägning från hyresvärdens sida. Bostadshyresgästen har ett direkt besittningsskydd. För att detta inte skall kun- na sättas ur spel genom oskäliga hyreskrav finns i lagen särskilda regler efter vilka hyran skall fastställas. En- ligt dessa regler är av hyresvärden fordrad hyra oskälig om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga.
Upplåtelse av annan lägenhet än bostadslägenhet är endast förenad med ett indirekt besittningsskydd för hyresgästen. Har hyresvärden sagt upp avtalet och vägrar han utan befo- gad anledning att förlänga" hyresförhållandet blir han skyldig att ersätta hyresgästen dennes förlust på grund av att hyresförhållandet upphör.
En hyresgäst får inte överlåta hyresrätten eller upplåta lägenheten i andra hand utan hyresvärdens samtycke. Över- låtelse eller upplåtelse av hyresrätten får dock ske mot värdens vilja om hyresnämnden har lämnat tillstånd. Till— stånd skall lämnas under vissa i lagen närmare angivna förutsättningar. Bl.a. skall tillstånd till överlåtelse lämnas en hyresgäst som genom byte vill erhålla annan bo- stad om hyresgästen har beaktansvärda skäl för bytet och detta kan äga rum utan påtaglig olägenhet för hyresvärden.
I en lägenhet som helt eller delvis är uthyrd som bostad skall hyresvärden i bostadsdelen ombesörja tapetsering, målning och andra sedvanliga reparationer med skäliga tidsmellanrum. Den som hyr en sådan lägenhet har rätt att i lägenheten utföra målning och tapetsering på egen bekostnad. Minskar därigenom lägenhetens bruksvärde, har hyresvärden rätt till ersättning för skadan.
Förutom rätten till lägenheten innefattar ett hyresavtal ofta en rätt för hyresgästen att nyttja utrymmen gemen— samt med andra hyresgäster. Vad som i hyresrättsligt av- seende gäller i fråga om sådana utrymmen är ännu oklart. Hyresrättsutredningen (SOU 1981:77) har emellertid i sitt betänkande föreslagit en bestämmelse i syfte att få rättsläget klarlagt.
1.3 BOSTADSRÄTT
I bostadsrättslagen (1971:479) regleras upplåtelse av lä- genhet mot vederlag utan begränsning till tiden. Sådan upplåtelse kan endast göras av en bostadsrättsförening och till en medlem i föreningen. Medlems rätt i före- ningen på grund av upplåtelse kallas bostadsrätt.
Innan bostadsrätt får upplåtas skall en ekonomisk plan ha upprättats av föreningens styrelse och godkänts av läns- styrelsen. Planen skall bl.a. innehålla upplysning om storleken av de grundavgifter, som föreningen har för av- sikt att ta ut vid upplåtelserna. Dessa avgifter skall täcka den del av föreningens kostnader för förvärvet av huset vilka inte finansierats genom lån. Föreningen sva— rar för underhållet av huset. För kapital-, drifts— och underhållskostnader skall föreningen ta ut särskilda års- avgifter.
Varje bostadsrättshavare är skyldig att på egen bekostnad hålla sin lägenhet i gott skick. Vill en bostadsrättsha-
vare hyra ut sin lägenhet till annan än medlem i förening-
en, fordras tillstånd från bostadsrättsföreningens styrel- se. En bostadsrättshavare får fritt överlåta sin bostads— rätt. Har överlåtelse skett till annan än medlem är dock överlåtelsen ogiltig om inte förvärvaren antas som medlem i föreningen. Vid överlåtelse får bostadsrättshavaren ta ut ersättning av förvärvaren för det värde som bostads- rätten kan representera, såvida inte föreningens stadgar innehåller särskilda bestämmelser i denna del. Skulle bo- stadsrättshavaren inte kunna finna någon som önskar över- ta bostadsrätten får han, när två år förflutit från det att bostadsrätten uppläts, avsäga sig denna. Bostadsrätten övergår då till bostadsrättsföreningen och bostadsrätts— havaren blir fri från vidare förpliktelser gentemot före— ningen. Den som avsäger sig sin bostadsrätt har inte rätt att återfå den inbetalade grundavgiften. Bostadsrätten kan också övergå genom arv, bodelning, gåva o.d.
Om en bostadsrättshavare inte fullgör sina ekonomiska skyldigheter gentemot föreningen eller om han bryter mot en bestämmelse som är av väsentlig betydelse för förening- en, kan nyttjanderätten till lägenheten förverkas. Före- ningen har då rätt att säga upp bostadsrättshavaren till avflyttning. Har bostadsrättshavaren blivit skild från lägenheten till föjd av uppsägning skall, om inte annan uppgörelse träffas, bostadsrätten säljas på offentlig auk— tion. Influtna medel skall i första hand användas för att täcka föreningens fordran på den tidigare bostadsrättsha— varen. Vad som därefter återstår tillfaller denne.
En bostadsrätt är "lös egendom. Det finns inte något in- teckningsförfarande liknande det som gäller för fast egen— dom. Detta betyder emellertid inte att bostadsrätten sak- nar all betydelse som kreditsäkerhet. Tvärtom torde bank- erna normalt anse att en bostadsrätt är en god säkerhet
för lån2. Rent tekniskt sker pantsättningen genom att ett - vanligen skriftligt - avtal härom träffas mellan bostadsrättshavaren och långivaren. Det standardformulär som bankerna normalt använder vid pantsättning innehåller en klausul varigenom bostadsrättshavaren förbinder sig att inte avsäga sig bostadsrätten. Ett pantavtal är giltigt mellan parterna redan i och med att det ingås. Pantsätt— ningen blir emellertid inte av praktiskt värde för pant- havaren förrän den blir sakrättsligt skyddad, dvs. blir gällande även gentemot pantsättarens borgenärer, ny ägare av bostadsrätten eller ny panthavare. Detta sakrättsliga skydd inträder i och med att bostadsrättsföreningen under- rättas om pantsättningen3. En bostadsrättslägenhet som stadigvarande används som bostad är under vissa villkor undantagen från utmätning (5 kap. 1 S 6 UB). Detta förbud hindrar emellertid inte utmätning för fordran som är före- nad med panträtt i bostadsrätten (5 kap. 13 S UB).
1.4 ANDRA UPPLÅTELSEFORMER
Med urbaniseringsprocessen följde en stor bostadsbrist i städerna. Bristsituationen ledde bl.a. till att det uppkom flera olika upplåtelseformer som hade en sak gemensamt, nämligen att den boende i någon form skulle engagera sig
2 Bostadsrättskmmitténs betärkande Från hyresrätt till bo- stadsrätt, SOU 1981:74 n. 256. I sitt renl' ssyttrande över kom- nnttens betärkande fraihåller barki nspektionen att bostadsrät- ten enligt bankernas kredi ti nstruktioner inte får utgöra enda sakerhet för en kredit. Inspektionen berör även svårigheterna att i kreditsamarhang värdera bostadsrätten nen betonar att den kan vara en betryggande säkerhet i konbinati on ned en konp— letterande säkerhet, exemelvi s borgen. Avslutni ngsvi s frarhål- ler inspektionen att om bostadsrätten skall bli jännönbar ned fast egendon i säkerhetsavseende så erfördras att bostadsrätten kan i ndi vidualiseras, registreras och därmed bilda en grund för pantratt. Prop. 1981/82:169, bilagedelen s. 78 ff.
3 Skuldd>revslagen (1936:81) 31 S anses i praxis analogt ååålänplig vid pantsättning av en bostadsrätt, se Hessler s.
som delägare i den fastighet där han bodde. Enskilda bo— stadsföreningar och bostadsaktiebolag med varierande ut- formning bildades. Sammanslutningarna upplät bostäder un- der villkor att nyttjanderättshavarna samtidigt förvärva- de andelsrätt i föreningen eller bolaget. Nyttjanderätten till bostaden var oftast obegränsad till tiden. Det före- kom emellertid även upplåtelser för såväl obestämd som bestämd tid. Genom 1930 års lag (1930:115) om bostads- rättsföreningar reglerades formerna för de till tiden 0— begränsade upplåtelserna. Lagstiftningen innebar bl.a. att sådana upplåtelser fortsättningsvis endast skulle få göras av bostadsrättsföreningar. Genom samtidig lagstift- ning förbjöds vidare ekonomiska föreningar att åt medlem- mar upplåta nyttjanderätt annat än för bestämd tid.
Med anledning av den år 1942 rådande krissituationen in- fördes för större delen av landet allmän priskontroll på bostäder4. I syfte att hindra kringgåenden av denna kontroll förbjöds år 19455 alla andra former av kopp- lingar mellan andelsrätt i förening eller aktiebolag å ena sidan, och rätt att besitta eller hyra bostadslägen- het, å den andra, an den som reglerades i lagen om bo- stadsrättsföreningar. När priskontrollen hävdes på bostadsrättsmarknaden år 19686 bibehölls detta förbud och samtidigt utvidgades det till att gälla i hela lan—
det. Skälen härtill var bl.a. att det enligt statsmakter— na inte fanns något behov av andra upplåtelseformer än
hyra och bostadsrätt. Förbudet återfinns numera i bo— stadsrättslagen (79 S) och har där även avseende på kopp- lingar mellan andelar i handelsbolag (kommanditbolag) och rätt att besitta eller hyra bostadslägenhet.
4 Lagar (1942:429-430) om hyresreglering m.m.
5 Lag 51945997) ang. ändringi lagen (1942:430) an kontroll av upplatelse och överlåtelse av bostadsrätt m.m.
6 Lag (1968:702) cm förskott vid upplåtelse av bostadsrätt m.m.
Den lagstiftning som skett sedan år 1930 har inte haft retroaktiv verkan. Vid sidan av bostadsrättsupplåtelserna finns det därför fortfarande andra upplåtelser där det föreligger en koppling mellan en andel i en förening el— ler ett bolag och själva upplåtelsen. I takt med införda förbud har vidare utvecklingen sökt sig nya vägar. Det är numera inte ovanligt att de boende tillsammans äger fas- tigheten, direkt ägande. Även indirekt ägande förekommer utan att det föreligger någon koppling mellan delägar— skapet i den juridiska person som äger fastigheten och dispositionsrätten till lägenheten.
Direkt ägande: Äganderätt till en ideell andel i en bo- stadsfastighet ger inte i sig någon rätt att disponera viss lägenhet. För att få dispositionsrätt till en bestämd lägenhet krävs ett avtal härom mellan samtliga andelsäga- re. Ett sådant avtal konstituerar inte något hyresförhål- lande mellan parterna (jfr NJA 1952 s. 37) och saknar - i motsats till ett hyresavtal - sakrättsligt skydd. Det in- nebär att dispositionsrätten inte är skyddad vid en exeku- tiv försäljning av fastigheten eller mot ny delägare. I avtal mellan samägarna torde man vanligtvis reglera även en lång rad andra frågor, t.ex. vad som skall hända om någon delägare inte fullgör sina skyldigheter och hur en upplösning av samäganderätten skall gå till.
En ideell andel kan inte intecknas (22 kap. 2 5 andra stycket JB). En samägd flerfamiljsfastighet skall be— skattas efter den konventionella metoden enligt 24 5 1 mom. kommunalskattelagen (1928:370). Detta innebär i hu- vudsak att varje delägare som intäkt skall ta upp vad som belöper på honom av kontanta intäkter. Härtill kommer även hyresvärdet av den lägenhet delägaren disponerar. Från bruttointäkten får delägaren göra avdrag för de drifts—, reparations- och underhållskostnader m.m. som belöper på honom.
Indirekt ägande: Fastigheten ägs i detta fall av ett han- delsbolag (eller av ett kommanditbolag) i vilket de boen- de är delägare. Bolaget hyr ut lägenheterna i fastigheten till delägarna. Delägarnas andel i bolaget görs normalt beroende av lägenheternas storlek. Till följd av förbudet i 79 S bostadsrättslagen kan en direkt koppling mellan andelsrätten i bolaget och nyttjanderätten inte ske. Bo- lagets upplåtelse av lägenheten är därför att bedöma som ett helt vanligt hyresavtal.
I bolagsavtalet mellan bolagsmännen regleras vanligtvis bolagsmännens rättigheter och skyldigheter i fråga om t.ex. förvaltningen av fastigheten, hur byte av bolagsman skall ske samt i vilka situationer och hur kapitaltill— skott skall kunna krävas. En bolagsmans hyresrätt kan
inte göras beroende av att han fullgör sina skyldigheter enligt bolagsavtalet.
Ett handelsbolag är inget självständigt skattesubjekt. Beskattningen sker således hos den enskilde bolagsmannen. Denne skall till beskattning ta upp den del av bolagets skattemässiga resultat som faller på honom med hänsyn till hans andel i bolaget. Han skall även ta upp hyres- värdet av den egna lägenheten.
En enskild bolagsman kan inte utnyttja bolagets fastighet som säkerhet för ett individuellt lån. Däremot kan i och för sig andelen i bolaget belånas.
2. BOSTADSPOLITISKA UTGÅNGSPUNKTER
Vi föreslår av bostadspolitiska skäl två skilda system för övergång från hyreslägenhet till ägarlägenhet. Bo— stadslägenheter bör bara få omvandlas till ägarlägenheter om hyresgästerna vill bli ägare till sina lägenheter och omvandlingen leder fram till detta. Innehåller en byggnad inte några bostadslägenheter bör lägenheterna kunna om- vandlas till ägarlägenheter utan krav på att de som nytt— jar lägenheterna blir ägare till dessa.
2.1 INLEDNING
Enligt direktiven7 är vårt uppdrag begränsat till att närmare utreda de fastighetsrättsliga förutsättningarna för att skapa en möjlighet att äga lägenheter i flerfa- miljshus. De fastighetsrättsliga frågorna kan emellertid inte ses isolerade. Direktiven innehåller också en hän- visning till regeringsförklaringen den 12 oktober 19798. I det åberopade avsnittet av regeringsförklaringen sägs det att det är angeläget att förbättra bristfälliga boen- demiljöer och att öka de enskilda människornas inflytande över sitt boende. Bl.a. mot denna bakgrund bör bättre möj- ligheter för den enskilde att äga sin bostad prövas. Vi har uppfattat denna hänvisning som den bostadspolitiska ram inom vilken vårt förslag till ägarlägenhetssytem bör rymmas.
I riksdagen9 verats med att ett sådant system kan leda till att den
har förslag om ägarlägenheter bl.a. moti-
7 Direktiven återges i bilaga 1. 8 Riksdagens protokoll 1979/80:10.
9 En sammanfattning av riksdagens behandling av olika förslag an ägarlägenheter redovisas i bilaga 2.
boende får ta ett ökat ansvar för vården av sin bostad samtidigt som han får ett verkligt inflytande över den. Ett ofta återkommande argument mot införande av ett sys- tem med ägarlägenheter har varit att det inte skulle fyl— la något behov. De fördelar som kan stå att vinna med en sådan bostadsform i flerfamiljshus kan lika väl nås inom bostadsrättens ram, eventuellt efter smärre justeringar av bostadsrättsinstitutet. Ett annat argument har varit att ägarlägenheterna är oacceptabla ur bostadspolitisk synpunkt. De som åberopar detta argument hävdar bl.a. att sådana lägenheter skulle kunna leda till en ökad uppdel- ning av de boende mellan olika bostadsområden med hänsyn till de boendes ekonomiska och sociala villkor. Ägarlä— genheterna skulle också kunna utnyttjas i spekulations— syfte.
2.2 ÄGARLÄGENHETER FÖR BOSTADSÄNDAMÅL
Inrättas det ägarlägenheter i en bostadsfastighet är det ur bostadspolitisk synpunkt inte utan betydelse vem som blir ägare till lägenheterna. Ett ägarlägenhetssystem kan knappast bidra till att öka de enskilda människornas in— flytande över sina bostäder med mindre det leder fram till att de som bor i lägenheterna också blir ägare till dessa. En åtgärd som endast leder till att den ursprung— lige fastighetsägaren får sin fastighet uppdelad på ett antal mindre enheter utan att äganderätten övergår till dem som brukar lägenheterna torde inte vara av något all- mänt intresse. För att nå två av de i direktiven upp— ställda målen - ett större inflytande över boendet och en ökad möjlighet att äga bostaden - bör, enligt vår be— dömning, redan omvandlingen från hyreslägenheter till ägarlägenheter ske på hyresgästernas initiativ och leda till att de blir ägare av sina lägenheter. Vi föreslår därför att en omvandling av lägenheterna i ett flerfa— miljshus till ägarlägenheter endast skall få ske om det är hyresgästerna som påkallar en sådan omvandling och de
dessförinnan förvärvat "sin" fastighet med äganderätt.
I många fall torde det emellertid vara omöjligt att få till stånd en omvandling från hyreslägenheter till ägar— lägenheter om omvandlingen förutsätter att samtliga som bor i ett hus skall vara med i ett förvärv av fastighet- en. Vi har gjort den bedömningen att en omvandling bör få komma till stånd om en majoritet av hyresgästerna önskar en övergång till ägarlägenheter och manifesterar detta genom att tillsammans förvärva hela fastigheten. En för— utsättning för en sådan majoritetsregel måste dock vara att omvandlingen inte förändrar den faktiska och rätts- liga ställningen för dem som vill stå utanför fastighets- förvärvet och således vill förbli hyresgäster. Vi åter- kommer i avsnitt 5.3 till de skyddsregler som vi anser påkallade i detta hänseende.
2.3 ÄGARLÄGENHETER FÖR ANDRA ÄNDAMÅL ÄN BOSTADS- ÄNDAMÅL
I framställningen har ägarlägenheter hittills beskrivits som lägenheter avsedda för bostadsändamål. Detta är för- enligt med våra direktiv som talar om äganderätt till lä- genheter i flerfamiljshus. Emellertid föreligger det ur fastighetsrättslig synpunkt ingen principiell skillnad mellan en lägenhet som skall användas till bostad och en som skall användas för andra ändamål. Vi föreslår därför att även kontors—, butiks- och andra lokaler skall kunna ombildas till ägarlägenheter. Inte heller föreligger det några principiella hinder mot att uppdela en industrifas- tighet i ägarlägenheter. Med begreppet ägarlägenhet för— stås därför i vårt förslag varje individuellt bestämd del av en byggnad om denna kan omfattas av en äganderätt som är skild från äganderätten till fastigheten i övrigt.
För annan byggnad än sådan som är avsedd för bostadsända- mål saknar våra direktiv uttalanden om vem som efter en omvandling bör vara ägare till ägarlägenheterna. Vi har
därför ansett att en övergång till ägarlägenheter i dessa fall bör kunna ses som en normal disposition från fastig- hetsägarens sida. Härigenom har vi också fått en möjlig- het att redovisa ett förslag som tydligt framhäver de förändringar i de fastighetsrättsliga reglerna som er— fordras för att rent tekniskt införa ett ägarlägenhets— institut.
En rätt för fastighetsägaren att dela upp sin fastighet i ägarlägenheter bör bara föreligga när byggnaden inte in— nehåller någon bostadslägenhet. Om byggnaden skall anses innehålla bostadslägenhet eller ej bör bestämmas med hän— syn till vad som föreskrivs i gällande byggnadslov och i detaljplanebestämmelserna. Det förhållandet att en lägen- het som är avsedd för bostadsändamål nyttjas som kontor eller att en bostadslägenhet inte är uthyrd betar inte bYanaden dess egenskap av bostadsbyggnad.
2.4 NYPRODUCERADE BOSTADSFASTIGHETER
De regler för omvandling av lägenheterna i en bostadsfas— tighet som vi, med hänsyn till de bostadspolitiska målen, formulerat i avsnitt 2.2. är generella och omfattar alla bostadsbvggnader, dvs. även sådana som är nyproducerade. Lägenheterna i ett nyuppfört bostadshus kan således inte inrättas som ägarlägenheter förrän de upplåtits med nytt— janderätt.
En sådan ordning kan uppfattas som en administrativ om— gång. Ett hinder mot en direkt produktion av ägarlägen- heter kan dessutom antas leda till att ägarlägenhetsin- stitutet inte i någon större omfattning kommer att dra enskilt kapital till bostadsproduktionen. Jämställs ny— producerad och outhyrd bostadsbyggnad med byggnad som inte innehåller bostadslägenheter, kan ett enklare för- farande för omvandlingen uppnås. De som önskar bo i en nyproducerad byggnad med ägarlägenheter kan, precis som
i bostadsrättsfallet, förväntas vara villiga att i viss utsträckning bidra till produktionskostnaderna om ett sådant bidrag kan leda till att deras önskemål uppnås.
Utöver vad som nu har sagts kan flera bostadspolitiska synpunkter anläggas på frågan om och på vilka villkor en bostadsbyggnad bör kunna produceras direkt med avseende på ägarlägenheter. Skall exempelvis kommunen ha en anvis- ningsrätt beträffande ägarlägenheterna och bör någon form av priskontroll införas. Andra frågor av bostadspolitisk art kan vidare uppkomma i det fall byggherren inte vill eller förmår sälja alla lägenheter. Blir upplåtelseform- erna splittrade kan exempelvis olika gruppintressen komma att ställas mot varandra.
Vi har mot den nu lämnade bakgrunden funnit att vi inte bör ta ställning i frågan hur nyproducerade bostadsbyggna— der bör behandlas med avseende på inrättande av ägarlägen— heter. Vi har därför inte utvecklat några särskilda be- stämmelser härom. Detta har fått till följd att begreppet bostadsbyggnad i vårt förslag även innefattar nyproduce- rade bostadsbyggnader.
Vi vill i detta sammanhang peka på att om man väljer en lösning som innebär att nyproducerade bostadsbyggnader jämställs med byggnader som inte innehåller bostadslägen— heter, vissa av de bostadspolitiska målen torde kunna upp- nås eller beaktas genom nuvarande eller utvecklade styr- medel inom ramen för den statliga bostadsfinansieringen. Redan enligt gällande regler kan vid statlig belåning av nyproduktion uppställas villkor, exempelvis föreskrifter att lägenheterna skall anvisas genom den kommunala bo- stadsförmedlingen eller, beträffande småhus, att köpe— skillingskontroll skall gälla under viss tid.
_; **. .. _ _ . .. ' _ . _ ]: .-" A'l . * .*_ :.. "ä'" ' ||». .u. " . . * .. F . > | i . - _ H *...-
.. ' . 1 ll ' . .- l _ . * l.. "':' . .* . ..* ""in. _ . - ('till-"”' r._uu_. ' 11. . .. . . :* . . r . ' _* * | ' ” #. . IN 'n
. . .l . , | i F. ,'1 ——* ' *'*_. *; .. ' . '. . . | i." . .|-;.' .'i tålig Il'uL'; "nr.. - .. . . .. .. ... 1. & **, ...g-sälg.?” :!:. langi: .— . :. . . - . ä... ” * . |. *." ' -',.-. '- ' " U Nf:-14551, " . .l * ; .*' ' i” ' . AVI . I ,! Au _ . . -
N' .' ". |, .".I. _ "* ' 131 ni.—11%" lf. IÄ'. " [£. l ' . 71 , '.. '
Egan-1- 1.1 1... ;.J**.
3. ÄGÅRLÄGENHETEN SOM RÄTTSLIG KONSTRUKTION
Ett svenskt ägarlägenhetsinstitut bör inte konstrueras direkt efter någon utländsk förebild-
Vi föreslår att en byggnad genom uppdelning skall kunna förklaras sakna egenskap av tillbehör till en fastighet och delas in i ägarlägenheter. Byggnad som förklarats sakna egenskap av tillbehör till fastighet är fast egen— dom. Ägarlägenheterna skall registreras såsom fastighet— er. Vi föreslår att uppdelningen skall ske vid en sär— skild uppdelningsförrättning, som handhas av fastighets- bildningsmyndigheten. Vi föreslår vidare att en gemensanh hetsanläggning bildas av de delar av byggnaden som inte ingår i de olika ägarlägenheterna. Utrymme för gemensam- hetsanläggningen bör upplåtas i hela markfastigheten. An— läggningen bör alltid förvaltas av en särskild samfällig— hetsförening - en ägarlägenhetsförening.
Även byggnad på tomträttsmark bör kunna delas upp i ägar— lägenheter efter samma regler.
3.1 UTLÄNDSKA FÖREBILDER
De olika ägarlägenhetsinstitut som förekommer utomlands kan i regel hänföras till endera av två huvudtyperlo. Vissa ägarlägenhetsinstitut är uppbyggda kring en sam- äganderätt till en bestämd byggnad. Med denna samägan- derätt är förenad en exklusiv nyttjanderätt till en be- stämd lägenhet. I andra fall är ägarlägenhetsinstitutet
10 ; bilaga 3 lärmas en kortfattad översigt över ägarlägen- mnsnshtm£n1lhnmdglääxygdamiamlbqp smt aren fi nska akti Gbostadssystenet.
konstruerat som en direkt äganderätt till en bestämd lä— genhet men kombinerad med en samäganderätt till byggnad- ens gemensamma delar och till marken. Inte endast mellan dessa huvudtyper utan även inom var och en av dem råder betydande tekniska skillnader.
Skillnaderna mellan olika ägarlägenhetsinstitut som kan hänföras till samma huvudtyp är i hög grad betingade av att ägarlägenhetsinstituten är delar i vitt skilda juri- diska system med varierande förutsättningar. Detta leder med nödvändighet fram till olika tekniska detaljlösning— ar. Härtill kommer att ägarlägenhetsinstituten tillmäts olika betydelse i de enskilda ländernas bostadspolitik. utgångspunkterna för samt mål och medel i bostadspolitik- en varierar starkt mellan olika länder.
Vi har mot bakgrund av det anförda funnit att ett svenskt ägarlägenhetsinstitut inte kan konstrueras direkt efter någon utländsk förebild. De jämförande studierna har dock fäst vår uppmärksamhet på frågor som i och för sig bör regleras i vår lagstiftning, men de utländska lösningarna är inte sådana att vi ansett det riktigt att följa dem. Detta gäller exempelvis villkoren för övergång till ägar- lägenheter i bostadsbebyggelse, finansieringen av gemen- samma utgifter, föreningsverksamheten samt återgång från ägarlägenhetssystemet för att nämna några av de större frågorna. När det har gällt att lösa olika tekniska pro- blem har vi emellertid haft stor nytta av att studera hur motsvarande problem lösts i andra system. I detta sammanhang vill vi särskilt framhålla de danska hand— läggningsrutinerna för såväl inrättandet av ägarlägen— heter som den inskrivningsrättsliga registreringen.
3.2 UTGÅNGSPUNKTER FÖR ETT SVENSKT ÄGARLÄGEN- HETSINSTITUT 3.2.1 Struktur och lagstiftningsteknik
En äganderätt till en lägenhet i ett flerbostadshus kan inte vara lika enkel och entydig som exempelvis en ägan- derätt till en Villafastighet. Mellan en enskild lägenhet i ett flerbostadshus och övriga delar av byggnaden före- ligger ett nödvändigt samband som är oberoende av med vil- ken rätt lägenheten innehas. Detta samband, liksom beroen- det av markområdet där byggnaden är uppförd, leder till att ett regelsystem för ägarlägenheter i flerbostadshus inte kan vara inskränkt till själva lägenheten. Regelsys— temet måste även behandla relationerna till annan egendom. Eftersom målet enligt våra direktiv är att ägarlägenheter bl.a. skall kunna överlåtas och pantsättas på ett sätt som ansluter till vad som gäller för småhus, bör en teknisk lösning sökas som så nära som möjligt ansluter till det fastighetsrättsliga regelsystemet. På grunder som närmare kommer att utvecklas i detta kapitel föreslår vi därför följande. Ägarlägenheterna skall vara fast egendom och fastigheter. De delar av byggnaden som inte tas i anspråk för enskilda ägarlägenheter skall inrättas som en gemen- samhetsanläggning enligt anläggningslagen. Samtliga lägen- heter skall ha del i denna anläggning. För anläggningen skall utrymme upplåtas i hela markfastigheten. Anlägg- ningen skall förvaltas av en samfällighetsförening som benämns ägarlägenhetsförening. Övergången till ägarlägen— heter skall ske vid en förrättning som skall handläggas av fastighetsbildningsmyndigheten.
Även om man i största möjliga utsträckning anpassar ett sålunda utformat ägarlägenhetssystem till gällande rätts— regler, erfordras såväl förändringar i dessa som vissa kompletterande regler. Lagstiftningsfrågan kan därför an- gripas på i princip två skilda sätt. Det ena sättet är
att alla väsentliga regler som rör ägarlägenheter samlas i en lag. Man skulle därigenom få något av en motsvarig- het till vad som gäller beträffande hyresrätt och bo— stadsrätt. En sådan lagstiftningsteknik skulle kunna vara illustrativ för den som överväger att förvärva en lägen— het med äganderätt. Trots detta har vi ändå funnit att en sådan teknik inte är ändamålsenlig. Eftersom vi föreslår att ägarlägenheterna skall bli fast egendom och fastighe- ter bör de även i lagstiftningshänseende uppfattas som sådana. Svar på frågor som rör en ägarlägenhet bör därför sökas i de lagar som reglerar fastighetsrätten. Den som vill ha reda på vad som gäller för överlåtelse eller pantsättning av en ägarlägenhet kan alltså hitta svaret i 4 kap. eller 6 kap.jordabalken. Vill någon veta vad som i ett eller annat avseende gäller för förvaltningen av den gemensamma egendomen har denne att söka sig till be- stämmelserna i lagen om förvaltning av samfälligheter osv.
Vårt förslag innebär ett fåtal materiella och vissa re— daktionella tillägg till och ändringar i gällande rätt. I de fall då vi föreslår ändringar eller tillägg i mate- riellt avseende har dessa inarbetats i anslutning till den huvudregel som är i fråga.
Från det nu sagda har vi gjort ett viktigt undantag. Vi har nämligen funnit det vara mer överskådligt att samla
reglerna om hur ägarlägenheter inrättas i en särskild lag om ägarlägenheter.
Vi har vidare funnit det var påkallat att ge hyresgäster- na en rätt till förköp av hyreshusenhet. Vi föreslår även en rätt till förköp för den som hyr en ägarlägenhet. För de bestämmelser som behövs i dessa hänseenden föreslår vi en särskild lag om rätt för hyresgäster att förköpa fast egendom.
3.2.2 Fast eller lös egendom
Begreppen fast och lös egendom är av central betydelse inom civilrätten. Avgörande skillnader föreligger i den rättsliga regleringen av de två egendomstyperna. Genom be— stämmelsen i jordabalken att fast egendom är jord har en skarp skiljelinje dragits mellan dem. I brist på annan reglering är allt som inte är fast egendom att hänföra till lös egendom. Enligt jordabalken skall jorden indivi- dualiseras och indelas i fastigheter. Till en fastighet kan enligt närmare regler i 2 kap. jordabalken vissa före- mål vara tillbehör. Sålunda är en byggnad ett omedelbart tillbehör till den fastighet där den finns med undantag för det fall att byggnaden varken varit i tidigare eller är i nuvarande markägarens hand. Till byggnaden hör i sin tur inredning som är mer eller mindre fast. Vad som på detta sätt hör till byggnaden brukar betecknas som medel- bara fastighetstillbehör. Rättshandlingar som företas med en fastighet omfattar i princip även tillbehören till fas- tigheten. I en överlåtelse eller pantsättning av en fas- tighet inbegrips således både medelbara och omedelbara tillbehör.
Enligt gällande rätt kan ett föremål som är fastighets- tillbehör under vissa villkor frångå fastighetenll. Detta gäller sådana föremål som i fysisk bemärkelse kan skiljas från fastigheten.
Skall en lägenhet kunna innehas med en äganderätt som är begränsad till själva lägenheten förutsätter detta nya
11 12 kap. 7 & jordabalken stadgas att överlåtelse av föremål son hör till fastighet inte gäller not tredje nan förrän förenå- let ddljts från fastigheten på sådant sätt att det inte längre kan anses höra till denna. Detta innebär att on tillbehörsegen— skapen är grundad på ett mekaniskt salband nellan fastigheten och forenal et åstadkoms den erforderliga uppl osm ngen gencm att detta salband klipps av. Grundas tillbehörsgemenskapen väsentligen på ändalålsgelenskap, åstadkoms förändringen vanligen därigenon att förenålet flyttas så, att det inte längre kan tjäna det ursprung— liga ändanålet. Se Westerlind, JB 1- 5, s. 123.
regler som möjliggör såväl att en byggnad kan upphöra att vara fastighetstillbehör som att lägenheterna i byggnaden kan särskiljas och bilda rättsligen bestående enheter.
Upphör ett föremåls egenskap av fastighetstillbehör, blir föremålet enligt gällande rätt att bedöma efter reglerna om lös egendom. Det ligger därför nära till hands att tänka sig att om man inför regler som möjliggör att en byggnad rättsligen kan skiljas från fastigheten så bör dessa regler leda fram till att byggnaden och därmed lä- genheterna i den blir lös egendom.
Enligt våra direktiv bör en ägarlägenhet kunna ägas och utnyttjas på i princip samma sätt som fast egendom. Ett ägarlägenhetssystem som innebär att ägarlägenheterna är lös egendom förutsätter därför bl.a. att de fastighets- rättsliga reglerna om överlåtelse och pantsättning i en eller annan form kopieras eller eljest görs tillämpliga. Vidare förutsätter ett sådant system regler som syftar till att knyta lägenheterna till markfastigheten. Även om ägarlägenheterna är lös egendom kommer de att vara bero— ende av och påverkas av rättshandlingar med denna. En om- fattande lagstiftning kan därför bedömas bli nödvändig om ägarlägenheterna skall vara lös egendom men ändå följa reglerna för fast egendom.
Som nyss nämnts förutsätter direkt äganderätt till lägen— heter bl.a. att byggnaden kan skiljas från fastigheten. I jämförelse med vad som blir fallet om de härför erforder— liga reglerna leder fram till att byggnaden och därmed lä- genheterna blir lös egendom Yppar sig helt andra utveck- lingsmöjligheter om reglerna i stället medför att byggna— den och därmed lägenheterna blir en självständig form av fast egendom. Om detta framstår som möjligt - vilket för- utsätter en förändring av begreppet fast egendom - skapas nämligen en grund för att låta hela det fastighetsrätts— liga regelsystemet automatiskt och direkt bli tillämpligt på här avsedda lägenheter. Den nu antydda ordningen skulle
emellertid strida mot det sätt på vilket begreppet fast
egendom blivit bestämt i gällande rätt. Definitionen i jordabalkens inledningsparagraf, att "Fast egendom är jord" är dock inte helt uttömmande och den är inte heller rättshistoriskt given.
Indelningen av saker i fastigheter (fast egendom) och lös- ören (lös egendom) har sin ursprungliga grund i om föremå- len till sin yttre beskaffenhet var fasta eller flyttba- alz. Från tid till annan har en indelning i fast och
lös egendom även avsett en klassificering av olika förmög- enhetsrätter över huvud taget. Till fast egendom har där— vid räknats inte endast äganderätt till jord utan även andra rättigheter som kan härledas ur jorden eller jordin— nehavet13. I det praktiska rättslivet har frågan varit
vad som bör följa med jorden och behandlas efter samma regler som denna. En i alla sammanhang giltig gräns mellan fast och löst har därför inte utvecklats. Ett föremål har, beroende på den aktuella anknytningen, i vissa lägen kun- nat följa jordrättsliga regler och i andra de grundsatser som gällt för lös egendom.
När en allmängiltig reglering av vad som skall anses som fast egendom kom till stånd14 lagfästes en dubbel inne— börd av begreppet. Lagen angav å ena sidan att fast egen— dom var jord å landet och i stad. Bestämmelsen komplette— rades med regler om vad som skulle anses vara tillbehör till sådan egendom. Å andra sidan föreskrevs att vissa sakrättstyper av redan då ålderdomlig beskaffenhet skulle anses utgöra fast egendom. Dessa sakrätter, som i litte- raturen15 stundom betecknas "specialfastigheter", var
12 Umén, 5.13
13 Under 17(X)-tal et behandlades stundon äganderätten som del ad Kronan och ränteägare ansågs ha någon fbrm av överäganderätt till den räntepliktiga jorden. På denna grund betraktades frälseräntan amiääegamm. &ewdaeMmmnmm,s. %Of.
14 Den första allnängiltiga regleringen av begreppet fast egendon kan till stånd först i och ned lagen den 24 nej 1895 angående vad till fast egendan än att hänföra.
15 Se Westerlind, s. 178,
byggnad å ofri tomt i stad, vattenverk å annans grund, i jordeboken upptaget fiskeri samt frälseränta.
"Specialfastigheterna" har i och för sig utmönstrats ur jordabalkens huvudtext. Det har dock visat sig att de, med undantag för frälseräntan, inte helt saknar bety— delse. I 10 S jordabalkens promulgationslag (1970:995) tas sålunda upp en bestämmelse om att äldre regler fort- farande skall äga tillämpning i fråga om byggnad på ofri tomt i stad, vattenverk på annans grund samt i jordeboken upptaget fiskeri. Dessa besittningsrätter skall således fortfarande anses såsom fast egendom. Begreppet fast egendom rymmer därför mer än vad som direkt framgår av jordabalkens portalbestämmelse.
Med hänsyn till att begreppet fast egendom varken är el- ler har varit undantagslöst synonymt med jord, kan några avgörande principiella hinder knappast föreligga mot att ge begreppet fast egendom en vidgad innebörd så att det kan innefatta också andra egendomstyper. Definitionsmäs— sigt bör även annat än jord kunna vara fast egendom.
Detta kan ur teoretisk synvinkel synas omvälvande. De praktiska följderna kan dock starkt begränsas om även fortsättningsvis endast sådan egendom som normalt inte är flyttbar kan vara fast egendom.
Vi föreslår mot bakgrund av det anförda att en byggnad rättsligen skall kunna upphöra att vara tillbehör till den fastighet där den finns och att sådan byggnad skall vara fast egendom.
Den här avsedda utvidgningen av begreppet fast egendom kan uppnås utan vidlyftiga ingrepp i jordabalken. Vi fö— reslår att det i ett nytt stycke i 1 kap. 1 S jordabal- ken tas in en bestämmelse som innebär att även byggnad kan vara fast egendom. I den av oss föreslagna lagen om ägarlägenheter föreslår vi vidare en bestämmelse som
uttalar att en byggnad under vissa förutsättningar är fast egendom.
3.2.3 Särskild fastighet
Språkligt sett innebär ordalydelsen i 1 kap. 1 5 första stycket jordabalken att det är jorden som är indelad i fastigheter. Även om begreppet jord i denna paragraf kan synas vara liktydigt med begreppet fast egendom är det in- te helt invändningsfritt att påstå att den fasta egendomen är indelad i fastigheter. Den fasta egendom som omnämns i jordabalkens promulgationslag är nämligen inte genomgående indelad i fastigheter. Rent praktiskt låter det sig dock sägas, att det är den fasta egendomen som är indelad i
fastigheterlö.
Lagstiftningen innehåller inte någon legal definition av begreppet fastighet17. Enligt förarbetena till fastig— hetsbildningslagen och jordabalken skall med fastighet förstås vad som införts i fastighetsregistret såsom sär- skild fastighet och egendom vilken enligt registrerings- bestämmelserna skall införas i registretlg. De grund—
läggande bestämmelserna om fastighetsregister är upptag- na i 19 kap. fastighetsbildningslagen.
Principen att fast egendom skall individualiseras genom att delas in i fastigheter bör gälla även för byggnad som är fast egendom. Först om de enskilda lägenheter som skall vara föremål för äganderätt inte endast är fast egendom utan även fastigheter kommer nämligen hela det fastighets— rättsliga regelsystemet att gälla för lägenheterna. Det
16 Såväl i förarbetena, prop. 197020, del B 1 s. 71 ff, somi Westerlind, JB 1-5, s. 51 ff, talas det om att det är den fasta egendcnen som är indelad i fastigheter.
17 Några noti ser en den rättshi stori ska utveckling genan vilken begreppet fastighet kannit att utmärka vi ss, bestämd erhet av fast egendom lämas av Rodie, s. 6, not 2.
18 Se förarbetena till fastighetåaildningslagen, prop. 1969:128, del B 1 s. 76 ff, och jordabalken, prop. 1970120, del B 1 s. 74. Se även Landahl s. 377 ff.
innebär bl.a. att reglerna om överlåtelse och pantsättning av fast egendom fullt ut kommer att kunna tillämpas även på ägarlägenheter. Likaså blir exempelvis reglerna om nyttjanderätt och servitut tillämpliga. Lagstiftningen om gemensamhetsanläggningar kommer också att gälla för ägar— lägenheterna, vilket bl.a. innebär att anknytningen mel- lan dessa, markfastigheten och för ägarlägenheterna gemen— samma delar av byggnaden kan uppnås med välkända rättsreg- ler. Det måste också bedömas vara av stort värde om samma materiella regler gäller för ägandet av en lägenhet och ett småhus.
Vi föreslår därför att en byggnad som är fast egendom de— las in i fastigheter - ägarlägenheter. Bestämmelser härom bör tas upp i den föreslagna lagen om ägarlägenheter. På skäl som framförs i avsnitt 3.2.5 bör dock de delar av
bYanaden som är av gemensam betydelse för ägarlägenhet- erna inte fastighetsindelas.
Vårt förslag innebär således att byggnaden i rättsligt hänseende först skils från fastigheten. Byggnaden upphör då att vara tillbehör till fastigheten och blir i stället en självständig form av fast egendom. För att åstadkomma denna förändring krävs ett myndighetsbeslut av konstitu- tiv natur. Genom ett sådant beslut förändras inte den ur- sprungliga fastighetens innehåll i övrigt och någon änd— ring av fastighetsindelningen på marken sker inte.
Den indelning av byggnaden i ägarlägenheter som är nästa moment i omvandlingsprocessen bör följa den befintliga lägenhetsindelningen, dvs. den naturliga indelning som följer av byggnadens utformning och inredning. - Jorda- balkens lägenhetsbegrepp, som innebär att med en lägenhet förstås vad som omfattas av ett hyresavtal, åsyftas så- ledes inte här. - Efter lägenhetsindelningen kommer det att finnas ett antal till sin utbredning i byggnaden be- stämda lägenheter — ägarlägenheter - samt dessutom bygg- nadsdelar och utrymmen i byggnaden som är av gemensam be-
tydelse för lägenheterna. Vi återkommer i avsnitt 3.2.5 till vad som bör gälla i fråga om marken och de för lä- genheterna gemensamma delarna av byggnaden.
Till en ägarlägenhet kan, på samma sätt som till andra fastigheter, höra olika föremål. Utrustningsdetaljer i en lägenhet som tidigare varit medelbara tillbehör till markfastigheten bör genom ombildningsprocessen bli ome- delbara tillbehör till ägarlägenheten i dess egenskap av fastighet. Reglerna i 2 kap. jordabalken om vad som är tillbehör till fastighet måste därför kompletteras. To- talt sett bör dock inte gränsen mellan vad som är lös egendom och vad som är tillbehör till en fastighet för— skjutas. Vad som tidigare hört till byggnaden bör efter indelningen i ägarlägenheter i stället höra till dessa. Vi föreslår därför att en ny paragraf tas in i 2 kap. jordabalken.
3.2.4 Byggnaden är tillbehör till tomträtt
I framför allt de större städerna har i ganska stor ut- sträckning mark för bebyggelse upplåtits med tomt—
rätt19.
Det" är av praktisk betydelse att ett ägarlägenhetssystem är enhetligt. Vi har därför strävat efter att för inrätt— andet av ägarlägenheter i en byggnad som är tillbehör till tomträtt hitta en lösning som så nära som möjligt ansluter till de principer som vi i föregående avsnitt föreslagit skall gälla när byggnaden är tillbehör till fastighet. Dessa principer skulle, tillämpade på tomt—
19 Det övervägande antadet tonträtter förekonner i Stor-Stock-
mnqujmenodlå hämni SRcthmlmmum.A/öniglhnmb ger ned ett större antal tonträtter kan nännas Götdborg, Väster— as, Malnö, Norrköping, Karlstad, Luleå, Ordlm och Gävle. Vid arsskiftet 1977/78 fanns det totalt något ner än 90.000 tont- rättsupplatelser. De upplåtenser sun skett för bostadsändanål daninerar nycket kraftigt och endast ett begränsat antal har skett för industri-, affärs— eHler andra ändanål. Vidare kan här amia'rkas, att av de drygt 86.0(1) tomträttsuppl åtel serna för bo- stadsändanål avser knappt 7.500 flerfannljshus. Se vidare tont- rättskonmitténs betänkande Tmlträtt (5111 1980149) S. 44 ff.
rättsfallet, till en början innebära att byggnadens egen- skap av tillbehör till tomträtten bryts i rättsligt avse- ende. Frågan som då inställer sig är om en sådan byggnad skall behandlas som lös eller fast egendom. Vi har funnit att byggnaden även i detta fall definitionsmässigt kan betraktas som fast egendom. En sådan ordning innebär vis— serligen att byggnaden övergår från att vara lös egendom till att bli fast egendom. Denna förändring är emellertid inte så genomgripande som den teoretiskt sett kan fram- stå. De regler som gäller för fast egendom har nämligen i många fall gjorts tillämpliga även på tomträtt. Sålunda äger i fråga om överlåtelse av tomträtt och om rättighet i eller till förmån för tomträtt samt om rättsförhållan— den i övrigt angående tomträtt bestämmelserna i jorda— balken rörande fast egendom motsvarande tillämpning (13 kap. 7 S JB). Vidare har reglerna om fast egendom i ut— sökningsbalken, lagsökningslagen och konkurslagen mot— svarande tillämpning i fråga om tomträtt (13 kap. 26 5 första stycket JB). Vid expropriation eller liknande tvångsförvärv är tomträtt likställd med fast egendom (13 kap. 26 5 andra stycket JB). I ett flertal andra lagar anges dessutom att vad som där sägs om fast egendom ge- nerellt eller i vissa avseenden även skall gälla tomt- rättzo. Det kan dessutom tilläggas att tomträtt i be- skattningshänseende i huvudsak jämställs med fastighet.
Mot den nu tecknade bakgrunden har vi funnit att man bör kunna tolerera en definition som innebär att en byggnad, som genom ett konstitutivt beslut upphör att vara tillbe- hör till tomträtt, blir fast egendom. Genom en sådan lös- ning undviker man de lagstiftningsproblem som vi tidigare berörde i avsnitt 3.2.2. Lösningen innebär vidare att in- dividualiseringen av byggnadens olika delar bör ske genom fastighetsindelning och att således lägenheter som skall bli föremål för enskild äganderätt även i detta fall skall vara fastigheter.
20 Giftermålsbalken (4 kap. 6 5), lagen (1916:156) an vissa inskrärkni ngar i rät— ten att förvärva fast egendon m.m., förköpslagen (1967:868), lagen (1970:246) an tvångsförvaltni ng av bostadsfastighet, bostadssaneri ngslagen (1973z531), lednings- rättslagen (1973:1144), lagen on förvärv av hyresfästigheter m.m. (1975:1132), m.fl.
Emellertid måste man i fråga om inrättande av ägarlägenhe- ter i en byggnad som är tillbehör till tomträtt beakta att det mellan tomträttsupplåtaren (fastighetsägaren) och tomträttshavaren föreligger ett avtalsförhållande som par- terna är ömsesidigt bundna av utan möjlighet till fri upp- sägning. Ett tomträttsavtal får inte hävas med anledning av vad fastighetsägaren eller tomträttshavaren låtit komma sig till last. Tomträttshavaren kan aldrig säga upp tomt- rättsavtalet och fastighetsägaren kan endast säga upp det till utgången av vissa bestämda perioder. I tomträttsupp- låtelsen skall anges ett ändamål för vilket nyttjanderät— ten till fastigheten upplåtits. Ett system som medger att ägarlägenheter inrättas i en byggnad som är tillbehör till en tomträtt måste utgå från nu nämnda förhållanden.
En tomträttshavare får fritt överlåta tomträtten till vem han vill. Några inskränkningar i detta avseende får inte ske i tomträttsupplåtelsen.
Tomträttsupplåtelsen kan dock vara förenad med föreskrif— ter21. Sådana föreskrifter kan inskränka tomträttshava—
rens rätt att upplåta servitut i tomträtten. Vidare kan de ha avseende på användningen av marken eller byggnaden, exempelvis skyldighet för tomträttshavaren att ansluta byggnaden till kommunens fjärrvärmenät eller att hos kom- munen i dess egenskap av fastighetsägare begära tillstånd till sådana byggnadsåtgärder som erfordrar byggnadslov. En övergång till ägarlägenheter skulle kunna sätta sådana föreskrifter ur spel, i vart fall om de har avseende på användningen av byggnaden.
För att inte tomrättsupplåtelsen skall vara ett hinder mot att inrätta ägarlägenheter i en byggnad på tomträttsmark
21 Tanträttskmmittén redovisar i sitt betärkande Tomträtt (S(IJ 1980:49 s. 53 ff) en till samtliga kommer riktad enkät an- gående utfonmingen av tomträttsavtalen. De flesta kommer till- länpar nomalavtal sanbygger på ett kontraktsförslag, utarbetat av konunnfönbundet. Jfr även Tönträttsinstitutet s. 140 ff.
föreslår vi till en början att såväl det i upplåtelsen an— givna ändamålet för tomträtten som i tomträttsupplåtelsen intagna föreskrifter med avseende på användningen av bygg— naden skall gälla även för ägarlägenheterna (se avsnitt 4.3.5). Vi vill dock betona att det sist sagda inte inne- bär att lägenhetsägarna blir bundna av föreskrifter avse— ende användningen av byggnaden i vidare mån än vad en ny tomträttshavare skulle ha blivit vid ett förvärv av tomt- rätten vid tidpunkten för övergången. Dessutom föreslår vi att bestämmelsen i 13 kap. jordabalken om sanktioner mot en tomträttshavare som överträtt ändamålsbestämmelsen el- ler andra i upplåtelsen intagna föreskrifter skall ha mot- svarande tillämpning på ägare till ägarlägenheter i en byggnad som tidigare var tillbehör till tomträtt. Härige— nom får fastighetsägaren en möjlighet till rättsliga in- gripanden mot en lägenhetsägare som överträtt ändamålsbe—
stämmelsen eller föreskrifterna avseende användningen av byggnaden. Under nu nämnda förutsättningar kan vi inte se att avtalsförhållandet som sådant skulle utgöra hinder mot en övergång till ägarlägenheter i en byggnad på tomträtts- mark.
Fastighetsägaren. är enligt 13 kap. 17 S jordabalken skyl— dig att lösa byggnaden om tomträttsavtalet efter uppsäg- ning skall upphöra. Tillkomsten av ägarlägenheter bör in- te tillåtas påverka fastighetsägarens åligganden i detta avseende. Beräkningen av lösesumman bör därför ske som om övergången till ägarlägenheter inte skett. Vi föreslår att en bestämmelse härom tas in i jordabalkens tomträtts- kapitel. Om fastighetsägarens rättigheter enligt avtalet inte påverkas och skyldigheten att utge lösen inte för- ändras av en övergång till ägarlägenheter bör inte heller tomträttsavgälden bestämmas på annorlunda sätt än före övergången. Vi föreslår därför en bestämmelse härom. Den bör också tas in i tomträttskapitlet.
Sammanfattningsvis har vi funnit att de principer som vi föreslagit skall gälla för övergång till ägarlägenheter
när fråga är om byggnad som är tillbehör till fastighet även kan tillämpas vid övergång i byggnad som är tillbehör till tomträtt. En bestämmelse av denna innebörd återfinns i vårt förslag till lag om ägarlägenheter.
Det finns i landet ett fåtal byggnader som är uppförda på arrenderad mark och som i och för sig är sådana att ägar— lägenheter skulle kunna inrättas i dem. Vi har emellertid inte funnit skäl att utarbeta särskilda regler för dessa
byggnader.
3.2.5 Sambandet mellan ägarlägenheterna, gemensamma delar av byggnaden och marken
Det är inte ovanligt att ett rationellt utnyttjande av en fastighet bäst sker genom samverkan med en eller flera närliggande fastigheter. Genom frivilliga överenskomelser kan servitut upplåtas, dvs. rätt för ägare av en fastighet att i vissa hänseenden ta i anspråk eller råda över annan fastighet. I samband med fastighetsbildning och som en förutsättning för sådan kan också servitut bildas, t.ex. rätt till utfart. Dylika servitut förutsätter inte frivil- liga överenskommelser mellan fastighetsägarna. I vissa fall kan markområden, som eljest skulle ha varit uppdelade på flera fastigheter, komma till bättre användning och ut— nyttjas mer rationellt av de fastigheter som markområdena rätteligen hör till, om områdena sammanförs till en enhet. Denna enhet får sedan de inblandade fastigheterna utnyttja samfällt. Fastighetsbildningslagen innehåller i 6 kap. regler om bildande av marksamfälligheter. I vissa situa- tioner kan tvångsanslutning till en marksamfällighet komma i fråga. I de fall flera fastigheter lämpligen kan samar— beta kring en anläggning, exempelvis lekpark eller värme— central, i stället för att anläggningar för samma ändamål utförs på varje fastighet, kan en särskild gemensamhetsan- läggning bildas. Regler härom finns i anläggningslagen (1973:1149). Även till en gemensamhetsanläggning kan fas-
tigheter anslutas tvångsvis.
I gällande rätt finns det sålunda flera institut som kan komma i fråga för att reglera det beroende som av teknis- ka skäl föreligger mellan ägarlägenheterna samt mellan dessa å ena sidan och byggnadsstommen samt markfastigheten å den andra. Eftersom beroendet är tekniskt oeftergivligt bör det inte regleras genom ett avtalsservitut. Skall ser- vitut användas som medel härför bör servitutsbildningen ingå som ett led i den förrättning genom vilken fastighet- en delas upp i ägarlägenheter. För servitutsbildning krävs att den tillgodoser ett ändamål som är av stadigvarande betydelse för de härskande fastigheterna - ägarlägenhet— erna. De formella förutsättningarna för en servitutsbild— ning enligt fastighetsbildningslagen torde med andra ord föreligga. Mot en servitutsbildning talar emellertid att de gemensamma delarna av byggnaden vid en sådan lösning måste indelas till en särskild fastighet eller utgöra tillbehör till markfastigheten. Vidare gäller att den fas- tighet som skall vara tjänande - markfastigheten - i nå- gon form bör ägas och förvaltas av samtliga lägenhetsäga— re gemensamt. Det tjänar nämligen knappast något praktiskt syfte med en självständig äganderätt till denna fastighet eftersom en sådan äganderätt fullständigt måste underord— nas lägenheternas behov. Det framstår med hänsyn till det anförda som mest lämpligt att välja en obligatorisk sam— arbetsfonm som bygger på gemensamt ägande. Detta är fallet med marksamfälligheter och kan även vara fallet vid gemen—
samhetsanläggningar.
En marksamfällighet omfattar enligt gällande rätt en ägo- vidd som är gemensam för flera fastigheter. Detta kan sä— gas ganska väl återspegla vad som skall gälla för ägarlä— genheterna med avseende på markfastigheten och de delar av nggnaden som är av gemensam betydelse. Skulle mark och byggnadsstomme sammanföras till en samfällighet för ägar— lägenheterna skulle dessa få den delaktighet häri som ef- tersträvas. En sådan lösning skulle inte heller kräva att de byggnadsdelar som inte tas i anspråk för ägarlägenhe—
terna skulle behöva delas in till en särskild fastighet. Emellertid skulle en sådan lösning kräva en förändring av samfällighetsbegreppet så som detta används i gällande rätt. Med samfällighet förstås nämligen mark som hör till flera fastigheter. En sådan förändring är i och för sig inget avgörande argument mot att använda samfällighetskon- struktionen som lösning. Avgörande är däremot att kon— struktionen inte kan komma till användning om ägarlägen— heterna skall inrättas i byggnad på tomträttsmark. Det torde nämligen inte vara möjligt att sammanföra nyttjan- derätten till marken (tomträtten) med fast egendom (de ge— mensamma byggnadsdelarna) till något som kan motsvara en marksamfällighet.
Med gemensamhetsanläggning förstås en anläggning som är gemensam för flera fastigheter och som tillgodoser ett ändamål av stadigvarande betydelse för dem (1 S anlägg- ningslagen). Lagen innehåller ett s.k. båtnadsvillkor, som innebär att en gemensamhetsanläggning endast får in— rättas om fördelarna av anläggningen överväger kostnader- na och olägenheterna (6 S). Vidare får en sådan anlägg— ning inte inrättas om fastighetsägarna, enligt det s.k. opinionsvillkoret, mer allmänt motsätter sig anläggningen (7 5). Mark, och i förekommande fall även annat utrymme som erfordras för den gemensamma anläggningen, får tas i anspråk på såväl den fastighet som skall delta i anlägg- ningen som på annan fastighet (12 S). Rätten till detta utrymme är ett servitut. Att fastighet är upplåten med tomträtt hindrar inte att marken tas i anspråk för en ge— mensamhetsanläggningzz. Tillgången till mark kan säker- ställas genom frivilliga överenskommelser eller genom den i anläggningslagen fastlagda skyldigheten för en markäga— re att avstå mark. Egendom som ingår i en gemensamhetsan- läggning samt det utrymme som upplåtits för denna är en- ligt gällande rätt samfälld för delägarna i anläggningen
22 Jfr prop. 1973:160 s. 201 f.
(14 5). En sammanslutning av fastigheterna skall svara för utförande och drift av anläggningen.
De förutsättningar som gäller för att en gemensamhetsan— läggning skall kunna inrättas kan uppfyllas vid inrät— tande av ägarlägenheter. Genom en gemensamhetsanläggning kan vidare det behov som föreligger av att sammankoppla mark och gemensamma delar av byggnaden med ägarlägen— heterna tillgodoses. De gemensamma delarna av byggnaden behöver inte indelas till en särskild fastighet för att kunna ingå i en gemensamhetsanläggning.
Byggnadsstommen och övriga delar av byggnaden som inte ingår i enskild ägarlägenhet är av gemensam och stadig— varande betydelse för samtliga lägenheter och båtnads— villkoret bör, eftersom anläggningen är en nödvändighet, i praktiskt taget alla situationer kunna anses uppfyllt.
En övergång till ägarlägenheter kan, som vi anfört i ka- pitel 2, bara ske på fastighetsägarens begäran. När det gäller en bostadsfastighet skall det vara de boende som äger fastigheten. I samtliga fall kommer således de bli- vande ägarlägenheterna, de gemensamma delarna av byggna- den och marken att innehas av samma krets av ägare. Ut— rymmet för anläggningen bör därför normalt kunna ställas till förfogande på frivillig väg. Några ersättningsfrågor bör inte uppkomma. Inrättas en gemensamhetsanläggning med avseende på den egendom som är av gemensam betydelse för ägarlägenheterna, kommer denna egendom direkt att bli samfälld för lägenheterna. Varje lägenhet får således en andel i själva anläggningen. Härtill kommer att varje lägenhet får motsvarande rätt i det utrymme som upplåts för anläggningen, dvs. i marken.
Delaktigheten i sådan egendom som måste vara gemensam blir, om man väljer gemensamhetsanläggningen som kon- struktionsprincip, förenad med äganderätten till varje särskild ägarlägenhet; anläggningen blir med andra ord
sakrättsligt knuten till de lägenheter för vilka den är gemensam. En andel i gemensamhetsanläggningen kan således inte överlåtas separat och inte heller kan delaktigheten i anläggningen undantas vid överlåtelse av en ägarlägen— het. Konstruktionen är förenlig med övergång till ägar— lägenheter i byggnader på tomträttsmark.
Vi föreslår med hänsyn till vad som sålunda har anförts att en gemensamhetsanläggning skall inrättas. Den skall omfatta byggnadsstommen och de delar av byggnaden som är av gemensam betydelse för lägenheterna. Utrymme för an- läggningen skall upplåtas på hela markfastigheten.
3.2.6 Förvaltning av gemensam egendom
Innehar flera gemensamt viss egendom måste det finnas särskilda förvaltningsbestämmelser som reglerar rättsför- hållandet dels mellan de inblandade inbördes, dels mellan dessa och tredje man. Vi föreslår att gemensamhetsanlägg- ningen för ägarlägenheter skall förvaltas av en samfäl— lighetsförening enligt lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter.
Lagen om förvaltning av samfälligheter har skapat enhet- liga förvaltningsregler för de flesta nu förekommande ty- per av samfälligheter. I fall då förvaltningsuppgiften är ringa eller då kretsen av delägare är liten, kan förvalt— ningen organiseras som s.k. delägarförvaltning. Vid del- ägarförvaltning beslutar delägarna gemensamt. I de fall förvaltningsuppgifterna är av någon omfattning, förut— sätts föreningsförvaltning bli anordnad. Delägarna är då sammanslutna i en samfällighetsförening, som är en juri- disk person. Medlemsskap i samfällighetsföreningen är 0- upplösligt förenat med delägarskapet i den samfällighet som föreningen förvaltar. Grundläggande beslut om för— valtningen fattas genom majoritetsbeslut på en förenings- stämma, medan den löpande förvaltningen handhas av en styrelse.
I och för sig skulle båda förvaltningsformerna kunna kom- ma till användning vid förvaltning av den gemensamhetsan- läggning som skall inrättas för ägarlägenheterna. Framför allt i fall då övergången resulterar i ett litet antal ägarlägenheter skulle delägarförvaltningen kunna framstå som en enkel och smidig form i jämförelse med den formel— la förvaltningsordning som lätt kan följa med en före- ningsförvaltning. Trots denna invändning har vi på skäl som redovisas i det följande funnit att delägarförvalt- ning aldrig bör kunna ifrågakomma vid förvaltning av en gemensamhetsanläggning för ägarlägenheter. Förvaltningen bör alltid ordnas som föreningsförvaltning.
Den ursprungliga fastigheten består efter övergången som självständig fastighet även om den endast kommer att in- nehålla ett markområde som helt är ianspråktaget för ge— mensamhetsanläggningen. Rätten till denna fastighet måste knytas till ägarlägenheterna så att kretsen av ägare till marken och ägarlägenheterna hela tiden är densamma. Detta kan enklast ordnas om äganderätten till markfastigheten i samband med inrättandet av ägarlägenheterna övergår till en samfällighetsförening som bildas för förvaltningen av gemensamhetsanläggningen. Det är det nu anförda som gör att vi förordar att förvaltningen alltid ordnas som före- ningsförvaltning. Vi föreslår således att äganderätten till markfastigheten obligatoriskt skall övergå till fö- reningen i samband med inrättandet av ägarlägenheter. Principen bör vara densamma i tomträttsfallet. Här är det givetvis tomträtten som övergår till samfällighetsföre— ningen.
För den förening som skall förvalta gemensamhetsanlägg- ningen för ägarlägenheterna bör i vissa avseenden gälla regler som avviker från reglerna för gängse samfällig— hetsföreningar. Vi förordar därför att föreningen benämns ägarlägenhetsförening. De avvikande reglerna för ägarlä— genhetsföreningarnas förvaltning återfinns i vårt förslag
till ändring i lagen om förvaltning av samfälligheter.
3.2.7 Förrättningsform vid övergång till ägarlägen- heter
Den process som enligt vårt förslag skall leda fram till att ägarlägenheter bildas kan sägas bestå av två moment. Byggnadens egenskap av tillbehör till en fastighet eller tomträtt skall brytas i rättsligt avseende och byggnaden, som därefter är fast egendom, skall delas in i ägarlä— genheter. För dessa moment använder vi fortsättningsvis samlingstermen uppdelning. €
Vi har tidigare (avsnitt 3.2.3) slagit fast att en bygg— nads omvandling från tillbehör till fastighet till själv- ständig fast egendom kräver ett myndighetsbeslut av kon— stitutiv natur. Härutöver är nu att tillägga att en bygg— nad inte bör kunna förlora sin egenskap av tillbehör till en fastighet med mindre detta prövats vid en förrättning. Härigenom skapas förutsättningar för att alla intressen som kan bli berörda av en uppdelning beaktas och vägs mot varandra. De frågor som i övrigt uppkommer i samband med att en byggnad i rättslig avseende skall skiljas från fastigheten är till sin karaktär likartade dem som är vanligt förekommande vid fastighetsbildningsåtgärder. In- delningen av byggnaden i ägarlägenheter avser nybildning av fastigheter och bör därför ses som en fastighetsbild- ningsåtgärd. Av det anförda framgår att fastighetsbild- ningsmyndigheten bör vara förrättningsmyndighet vid upp— delning.
Uppdelningsförrättningen bör, vad gäller förfarandet, i allt väsentligt kunna följa de regler som gäller för en fastighetsbildningsförrättning. Vårt förslag till lag om ägarlägenheter innehåller därför endast ett fåtal bestäm— melser om själva förfarandet. I övrigt hänvisar vi i vårt lagförslag till bestämmelserna i 4 kap. fastighetsbild- ningslagen. Undantagna är endast de bestämmelser som av—
ser fastighetsplan och tillståndsbeslut liksom bestämmel— serna om utmärkning och justering av gränser samt om kar— ta.
Ett av villkoren för att en fastighet skall kunna delas upp i ägarlägenheter är att en gemensamhetsanläggning inrättas för ägarlägenheterna. Uppdelningsförrättningen måste således kombineras med en anläggningsförrättning enligt anläggningslagen. Gemensamhetsanläggningen för ägarlägenheterna skiljer sig inte från andra gemensam- hetsanläggningar enligt anläggningslagen. Den bör därför inrättas efter de regler om förfarandet som finns upptag- na i denna lag och vi föreslår inte några särregler för själva inrättandet.
Med hänsyn till att vi även föreslår att äganderätten till markfastigheten obligatoriskt och i samband med förrättningen skall övergå till ägarlägenhetsföreningen kan en uppdelningsförrättning inte avslutas förrän ägar- lägenhetsföreningen bildats. Först då finns nämligen en möjlighet att förordna om överförandet av äganderätten till markfastigheten på ägarlägenhetsföreningen.
En samfällighetsförening skall enligt gällande rätt bil— das vid ett sammanträde med delägarna. Sådant sammanträde skall ledas av den som fastighetsdomstolen förordnat där- till. I samband med förrättning enligt fastighetsbild- ningslagen eller anläggningslagen skall fastighetsbild— ningsmyndigheten hålla sammanträdet. Vad som nu har sagts gäller dock under förutsättning att samfälligheten be- rörs av förrättningen och delägare begär att fastighets- bildningsmyndigheten skall hålla sammanträdet eller att det är av väsentlig betydelse från allmän synpunkt att en samfällighetsförening bildas.
Av det anförda framgår att det finns praktiska möjlighe- ter att samordna Uppdelningsförrättningen med såväl in— rättandet av gemensamhetsanläggningen som med förenings-
därför att bestämmelser
bildningen. Vi föreslår heter skall innehålla hetsanläggning skall inrättas och att ringen inte bildats. Vi förvaltning ligga fastighetsbildningsmyndigheten Uppdelningsförrättningen hålla
av en ägarlägenhetsförening.
föreslår vidare en ny bestämmelse i av samfälligheter. Enligt denna skall
lagen om ägarlägen— om att en gemensam- uppdelningsförrätt-
får avslutas förrän ägarlägenhetsföreningen
lagen om det å-
att i samband med
sammanträde för bildande
4. ALLMÄNNA REGLER OM UPPDELNING
Endast bebyggd fastighet skall kunna delas upp. Uppdelning- en bör omfatta hela fastigheten och samtliga där uppförda byggnader. Det bör vara tillräckligt att byggnaden inne- håller två lägenheter. varje lägenhet skall vara varak- tigt lämpad för begärt ändamål, vilket skall stå i öve- rensstämmelse med gällande detaljplan. I samband med upp— delningen skall en gemensamhetsanläggning inrättas. I an- läggningen skall ingå de delar av byggnaden som är av ge- mensam betydelse för ägarlägenheterna och den skall inrät- tas på hela markfastigheten. Andelstal skall fastställas för varje ägarlägenhet.
Ansökan om uppdelning skall göras av fastighetens ägare. Beträffande bostadsfastigheter ställs speciella krav med avseende på äganderätten till fastigheten. Vid en uppdel- ning skall ansvaret för inteckningar övergå från den in— tecknade fastigheten till ägarlägenheterna. Markfastig- heten blir fri från ansvar. Mellan ägarlägenheterna skall ansvaret fördelas i förhållande till deras inbördes vär— den. Nyttjanderätter och servitut skall bestå.
Uppdelningsbeslutet skall innehålla förklaring att bygg— naden saknar egenskap av tillbehör till fastigheten och att den delas in i ägarlägenheter. Såväl byggnaden som ägarlägenheterna är fast egendom. Ägarlägenheterna skall registreras i fastighetsregistret. Uppdelningsbeslutet skall innehålla en redovisning av ägarförhållandena be- träffande ägarlägenheterna. Äganderätten till markfas— tigheten skall tilläggas ägarlägenhetsföreningen.
Uppdelningsbeslutet kan överklagas.
4.1 VILLKOR FÖR UPPDELNING 4.1.1 Bebyggd fastighet
Det väsentliga objektet i ett uppdelningsförfarande är byggnaden. Det kan inte i alla lägen anses säkert att en projekterad byggnad blir uppförd eller kommer till utför— ande helt i överensstämmelse med planerna. Innan det kon— stitutiva beslutet med åtföljande fastighetsindelning fattas bör därför den byggnad som berörs av uppdelningen vara uppförd i sin helhet. Efterges detta krav, saknas ett reellt underlag för hela förfarandet. Detta skulle kunna resultera i att ägarlägenheter för all framtid — eller i vart fall till dess ny fastighetsindelning skett - saknar anknytning i verkligheten. I värsta fall skulle det enda materiella innehållet i en sådan ägarlägenhet kunna vara en andel i en gemensamhetsanläggning som ännu inte kommit till utförande men som utrymme upplåtits för.
Snarlika förhållanden kan visserligen inträda vid total- skada av en byggnad där ägarlägenheter är inrymda. Detta kan emellertid inte tas till stöd för att uppdelning bör få ske av en ofullständigt bebyggd fastighet. Vid skade- fallet är det fråga om en tillfällig avvikelse från gäl- lande fastighetsindelning, en onormal situation vi för en tid måste acceptera. I normala fall finns genom försäk— ringar garantier för att en nggnad kommer att återupp- föras på fastigheten. I många fall torde det dessutom bli fråga om ett nära nog exakt återställande av den ur- sprungliga byggnaden. Där så inte sker, tvingas man att i efterhand anpassa fastighetsindelningen till de rådande förhållandena. Ett sådant förfarande kan möjligen accep- teras som ett undantag. Det innebär emellertid en onödig extrabelastning på fastighetsbildningsresurserna om för— farandet skulle bli huvudregel.
Mot ståndpunkten, att byggnaden skall vara fullbordad in- nan uppdelning får ske, kan invändas, att en uppdelning i ägarlägenheter redan på projekteringsstadiet skulle kunna öppna nya vägar för - och därmed eventuellt underlätta - finansieringen av en planerad bebyggelse. Finansierings- problemen under själva byggnadstiden torde dock mestadels kunna lösas på ett tillfredsställande sätt med de idag till buds stående medlen. De ekonomiska synpunkterna bör därför inte tillmätas så stor vikt, att man går ifrån den i det föregående redovisade regeln att en obebyggd fas- tighet - eller fastighet där byggnad är under uppförande - inte kan uppdelas i ägarlägenheter. Vi föreslår således att endast bebyggda fastigheter skall kunna uppdelas.
4.1.2 Uppdelning av hel fastighet
Det förefaller inte möjligt att en byggnad innehåller så- väl ägarlägenheter som lägenheter med annan rättslig sta— tus. Bl.a. skulle de pant- och exekutionsrättsliga för- hållandena bli synnerligen svåröverskådliga. Även de praktiska förvaltningsformerna kan förutses bli mycket svårbemästrade. En uppdelningsförrättning bör därför för— utsätta att hela byggnaden omfattas och att samtliga lä- genheter indelas till ägarlägenheter.
Om det på en fastighet finns två eller flera byggnader, exempelvis gatu- och gårdshus, bör uppdelningen omfatta båda byggnaderna. Ett förfarande som skulle medge att den ena byggnaden förlorar egenskap av tillbehör till fastig- heten medan den andra byggnaden bibehåller denna karaktär leder nämligen till samma problem som om en byggnad skul— le innehålla såväl hyres- som ägarlägenheter. Vi har inte heller funnit något praktiskt behov av att tillåta olika upplåtelseformer för skilda byggnader på samma fastighet. Skulle det av någon anledning vara önskvärt med en över- gång till ägarlägenheter i endast en av två eller flera byggnader på samma fastighet går det i de flesta fall att genom fastighetsbildning ordna det så, att denna byggnad blir tillbehör till en separat fastighet. Vi föreslår
därför att som förutsättning för uppdelning skall gälla att uppdelningen omfattar samtliga byggnader på en fas- tighet.
Är en byggnad uppförd på flera fastigheter erfordras inte att dessa före ett uppdelningsförfarande läggs samman till en fastighet. Samtliga fastigheter kommer däremot att beröras av den anläggningsförrättning som alltid in- går i ett uppdelningsförfarande. Visst utrymme måste näm— ligen upplåtas för gemensamhetsanläggningen även i de fastigheter till vilka byggnaden inte hör. Anläggnings- lagens regler träder in även i denna situation varför vi inte föreslår några särbestämmelser.
4.1.3 Villkor med avseende på antalet lägenheter i byggnaden
För att en uppdelning i ägarlägenheter över huvud taget skall vara meningsfull måste byggnaden innehålla minst två lägenheter eller lokaler. Någon anledning att kräva att byggnaden skall omfatta fler än två lägenheter finns inte ur teknisk synpunkt. En fullständig frihet i detta avseende kan underlätta ett bättre utnyttjande av t.ex. större villor. Vi vill därför inte förorda någon annan gräns för det antal lägenheter som skall finnas i bygg— naden än som är betingad av tekniska skäl, dvs. minst två lägenheter eller lokaler.
Det kan inte uteslutas att det genom en fastighetsbild- ningsåtgärd enligt gällande rätt går att nå samma resul- tat som genom en uppdelning i ägarlägenheter. Ett antal marklägenheter - radhus eller kedjehus - kan exempelvis vara uppförda på en enda fastighet och upplåtna av fas— tighetsägaren med nyttjanderätt, t.ex. bostadsrätt. En— ligt gällande fastighetsbildningsregler kan rent teore— tiskt och många gånger i praktiken en sådan fastighet delas upp i självständiga fastigheter; en för varje radhus eller kedjehus. En teknisk möjlighet att sprida
äganderätten till de enskilda husdelarna föreligger såle- des i detta fall. Genom ägarlägenhetssystemet skapas nu en alternativ möjlighet för att nå samma mål. Vi har inte funnit att det finns någon anledning att förorda den ena lösningen framför den andra. Omständigheterna i det en- skilda fallet och parternas önskemål bör i stället vara avgörande.
4.1.4 Överensstämmelse med gällande detaljplan och byggnadslov
Lägenheterna i en byggnad kommer efter en uppdelningsför- rättning att bilda självständiga fastigheter. Ägarlägen- heterna bör därför inrättas för ett bestämt ändamål som står i överensstämmelse med bestämmelserna i gällande stads- eller byggnadsplan. Också byggnaden bör stå i öve- rensstämmelse med gällande stads- eller byggnadsplan. Den skall dessutom vara uppförd enligt det meddelade bygg- nadslovet.
Avviker byggnaden från planen, men föreligger det medgi- vande härtill bör avvikelsen inte hindra en uppdelning. Har en detaljplan ändrats efter det att byggnaden upp- förts så att byggnadslovet inte längre står i överens- stämmelse med planen bör detta däremot utgöra hinder mot en uppdelning. Emellertid bör i ett sådant fall, på samma sätt som enligt 3 kap. 2 S fastighetsbildningslagen gäl- ler vid fastighetsbildning, undantag kunna medges från planen. Mot bakgrund av det anförda föreslår vi att ägarlägenheter får inrättas i en byggnad endast under förutsättning att för varje lägenhet begärt ändamål står i överensstämmelse med plan och att byggnaden står i öve- rensstämmelse med såväl plan som byggnadslov. Bestäm- melserna härom återfinns i vårt förslag till lag om ägar- lägenheter.
Ändamålsbestämningen är av speciell betydelse i det fall uppdelningen omfattar en byggnad uppförd på tomträttsmark.
Tomrättsupplåtelse skall nämligen ske för visst angivet ändamål, exempelvis för bostadsbebyggelse eller för in- dustriändamål. Såsom redan har påpekats i avsnitt 3.2.4 kan det inte komma i fråga att inrätta ägarlägenheter som står i strid med en ändamålsbeskrivning som finns i ett tomträttsavtal.
4.1.5 Byggnadens och lägenheternas skick
De danska reglerna om uppdelning innehåller mycket detal— jerade föreskrifter om lägenheternas storlek, standard, utförande och skick. Reglerna har förändrats upprepade gånger; än har kraven skärpts, än har de mjukats upp. Up— penbart är att kraven varit en källa till mycket bekym— mer. Syftet med reglerna har varit att skydda de boende mot uppdelningar av undermåliga byggnader i rent speku— lationssyfte.
Vi har inte funnit anledning att som villkor för en upp- delning ställa upp detaljerade krav med avseende på ngg- nadens och lägenheternas skick. De regler för uppdelning som vi föreslår för bostadsfastigheter garanterar att de boende har kontroll över om fastigheten skall delas upp i ägarlägenheter eller inte.
Inte heller vid uppdelning av andra fastigheter har vi funnit att byggnadstekniska kvalitetskrav bör vara sty- rande för om uppdelning skall få ske. Däremot bör varje lägenhet vara varaktigt lämpad att användas för det vid förrättningen begärda ändamålet. Ägarlägenheter bör näm— ligen inte inrättas i en byggnad om det kan bedömas att byggnaden inte kan bestå under någon längre tid eller lä- genheterna endast mer kortsiktigt kan användas för det angivna ändamålet.
Har exempelvis underhåll och skötsel av byggnaden under en längre tid varit eftersatt på ett sådant sätt att det
kan finnas skäl att ifrågasätta om inte byggnaden är sa- neringsmogen, bör inte uppdelning utan vidare tillåtas. Är byggnadens skick sådant som nu sagts bör det åligga sökanden att göra sannolikt att byggnaden kan rustas upp inom ramen för den i ansökningen redovisade lägenhetsin- delningen och den beskrivna gemensamhetsanläggningen. Förutsätter en upprustning en annan lägenhetsindelning eller en förändrad gemensamhetsanläggning bör uppdelning vägras.
Även om en bostadsbyggnad är i tekniskt godtagbart skick kan lägenheterna ha så låg standard att de inte svarar mot de krav på lägsta godtagbara standard som uppställts i bostadssaneringslagen (1973z531). Kan inte sökandena genom teknisk utredning eller på annat sätt göra sanno- likt att denna standard kan nås inom den lägenhetsindel— ning som följer med uppdelningen kan lägenheterna inte anses vara varaktigt lämpade för sitt ändamål. Den egen- dom som skall ingå i gemensamhetsanläggningen måste också beaktas såtillvida att lägenheterna för att nå lägsta godtagbara standard kan vara beroende av den standard som gemensamhetsanläggningen kommer att hålla. Måste ge- mensamhetsanläggningen ändras i sådan omfattning att ett nytt anläggninsbeslut erfordras, kan det ifrågasättas om lägenheterna så som de är beskrivna i ansökningen är varaktigt lämpade för bostadsändamål. I fall som nu be- rörts måste även beaktas att flera lägenheter kan vara beroende av den tilltänkta gemensamhetsanläggningen. An— läggningen måste därför vara så dimensionerad att den räcker till även om många lägenheter är beroende av den.
En uppdelning bör således kunna förhindras om underhållet av byggnaden är så eftersatt, att det inte är rimligt med en upprustning inom den lägenhetsindelning som följer med uppdelningen. Uppdelning bör bara kunna ske om de enskil- da lägenheterna ensamma eller i kombination med gemensam- hetsanläggningen svarar mot kravet på lägsta godtagbara
standard eller detta krav genom upprustning kan nås inom ramen för den begärda lägenhetsindelningen och beskrivna gemensamhetsanläggningen.
4.2 INSKRIVNINGSFÖRHÅLLANDENA 4.2.1 Inteckningar
Uppdelningsförfarandet måste utformas så att panträtter som upplåtits före en uppdelning inte försämras genom uppdelningen.
Den fastighetsrättsliga panträtten är alltid knuten till en faktisk fordran. En borgenär kan inte grunda annan rätt med stöd av innehav av pantbrev än vad som följer med den fordran för vilken pantbrevet blivit pantförskrivet. Å andra sidan är borgenären skyddad så att förändringar med avseende på den fastighet som utgör det materiella inne- hållet i säkerheten, inte skall gå ut över honom.
Enligt gällande rätt förändrar, ur borgenärens synvinkel, en fastighetsöverlåtelse inte i sig säkerhetens omfatt- ning. Så länge det ursprungliga fordringsförhållandet be— står, utgör fastigheten säkerhet för lånet. Den som köper en fastighet är bunden av pantförskrivning som säljaren gjort före överlåtelsen.
Förändras en fastighets innehåll genom delning är i lag23 sörjt för att själva delningsåtgänden inte skall
23 I korthet gäller följande: Avstyckas ett mråde och komer detta och stanfastigieten att inte längre varai sama ägares hand, svarar stanfastigheten för hela intecki ngen. Styckni ngslot— ten svarar dock för vad som inte kan utgå ur stanfästigheten (se 6 kap. 11 5 andra stycket JB). Vid klyvning och då avstyckat alrade förblir i sama ägares hand san stanfastigieten gäller däremt att fastighetsdelarna svarar för inteckning i förhållande till i rbördes värden. On full täckning för fordran inte erhålles efter denna regel svarar övriga fastigheter solidariskt för det belopp san inte kmnat uttas (se vidare 6 kap. 11 5 första styc- ket JB vari hänvi sas till de nateriella reglerna i 6 kap. 10 S JB).
försämra borgenärens säkerhet i fastigheten. För att en fastighet, som tillkommit genom en delning, inte skall besväras av panträtter som upplåtits i den ursprungliga fastigheten fordras medverkan av borgenärerna24. Det förhållandet att ägarlägenheterna skall vara individuellt ägda behöver inte nödvändigtvis innebära att varje lägen- het skall belånas individuellt. I och för sig skulle man kunna tänka sig att en gemensam belåning sker av alla lä— genheterna i byggnaden och att ansvaret och kostnaderna för denna belåning fördelas bland lägenhetsägarna.
Vi har dock funnit att en sådan finanseringsform är mind- re lämplig. Varje lägenhetsägare bör ha möjlighet att på- verka de totala kostnaderna för sin bostad. Detta mål kan inte uppnås med mindre ägarna ges möjlighet att genom eg- na kapitalinsatser eller en annan finansieringsfonn styra kapitalkostnaderna för bostaden. Uppdelningsförfarandet borde därför leda fram till att de nybildade ägarlägen- heterna inte får gemensamt ansvar för de lån som före uppdelningen upptagits med fastigheten som säkerhet. Det- ta resultat kan dock inte uppnås på ett enkelt sätt. Man måste därför acceptera att inteckningsansvaret även efter uppdelningen kommer att förbli gemensamt. Vi anser att det endast bör vara gemensamt mellan ägarlägenheterna. Allt ansvar bör lyftas av markfastigheten eftersom denna i sin helhet skall upplåtas för gemensamhetsanläggningen. Markfastigheten kan med hänsyn härtill inte omsättas se- parat. Den saknar ett självständigt belåningsvärde. Vi föreslår därför att en ny regel införs i 6 kap. jordabal— ken enligt vilken ansvaret vid uppdelning skall övergå från den intecknade [fastigheten till ägarlägenheterna. Inskrivning som skett i tomträtt skall på motsvarande sätt övergå till ägarlägenheterna och där anses utgöra en motsvarande gemensam inteckning. Mellan ägarlägenheterna bör ansvaret kunna fördelas efter samma regler som gäller vid klyvning och avstyckning där styckningslott och stam—
24 Det ansvar för intecknig som åvilar nya fastigleter efter en delmng kan, an panibrevsimehavarna medger detta, lyftas av (s.k. relax). Se vidare 22 kap. 115 JB.
fastighet är i samma ägares hand, dvs. enligt reglerna i 6 kap. 10 S jordabalken. En sådan fördelning innebär att ansvaret för de ursprungliga inteckningsbeloppen vilar på varje ägarlägenhet efter förhållandet mellan dennas värde och det sammanlagda värdet av alla lägenheterna.
I och med att uppdelningen vunnit laga kraft är ägarläg- enheterna fastigheter som i princip kan intecknas. Emel— lertid svarar varje lägenhet för de inteckningar som be— viljats i den ursprungliga fastigheten men övergått till ägarlägenheterna. Ny inteckning är då, enligt 22 kap. 2 5 andra stycket jordabalken, endast möjlig om intecknings— ansökan avser samma fasta egendom, dvs. samtliga ägarlä— genheter. Sådana inteckningsförhållanden är inte förenli— ga med ägarlägenhetsidén. Det är därför angeläget för ägarna att omedelbart låta döda de ursprungliga inteck— ningarna samt ersätta dessa med nya inteckningar i de enskilda ägarlägenheterna.
Vi har inte funnit anledning att föreslå att pantbreven i den ursprungliga fastigheten skall lämnas in till in- skrivningsmyndigheten för anteckning att uppdelning skett. Detta ställningstagande grundar vi bl.a. på att dödningsåtgärder normalt torde komma att vidtas i tiden alldeles efter uppdelningen, se vidare avsnitt 5.6.
4.2.2 Nyttjanderätter och servitut
Om en fastighet som besväras av en nyttjanderätt eller
ett servitut delas gäller rättigheten i var och en av de nya fastigheterna. Är rättigheten begränsad till visst område upphör rättigheten efter delningen att belasta så- dan fastighet som inte omfattar någon del av området. Be— stämmelser härom finns i 7 kap. 27 S jordabalken. Sär- skilda regler finns också för hur vederlaget skall för— delas om rättigheterna efter delning kommer att beröra
flera fastigheter (7 kap. 28 S JB).
Uppdelning av en fastighet i ägarlägenheter kan i detta sammanhang jämföras med en delning. Det framstår som all— deles givet att den som har en rättighet i den ouppdelade fastigheten bör få behålla denna rättighet även om fas- tigheten delas upp i ägarlägenheter. Vi föreslår därför att det införs en ny bestämmelse i 7 kap. jordabalken med denna innebörd.
Besväras den ouppdelade fastigheten av inskrivna nyttjan-
derätter eller servitut bör fastighetsbildningsmyndighet— en pröva om sådan rättighet är lokaliserad till viss del
av fastigheten; exempelvis till marken eller en eller
flera av lägenheterna. I vissa fall torde det vara upp—
enbart att den inskrivna rättigheten är lokaliserad helt till marken. Inskrivningen bör då kvarstå i markfastig—
heten och lägenheterna bör inte belastas. Besvärar rät— tigheten någon del av byggnaden som ingår i gemensamhets— anläggningen måste den besvära ägarlägenheterna. Är rät—
tigheten lokaliserad till en viss lägenhet besväras själv- fallet endast den lägenheten. Det bör ankomma på fastig—
hetsbildningsmyndigheten att i samband med förrättningen pröva hithörande frågor. I uppdelningsbeslutet bör fastig- hetsbildningsmyndigheten ange vilken eller vilka fastig- heter som skall besväras av en sådan rätt som här avses.
Vi föreslår att lagen om ägarlägenheter skall innehålla bestämmelser härom.
Även i en tomträtt får nyttjanderätter och servitut upplå- tas. Rätten att upplåta servitut kan dock genom bestämmel— ser i tomträttsavtalet vara begränsad. Har nyttjanderätter eller servitut upplåtits i tomträtten bör det också i detta fall ankomma på fastighetsbildningsmyndigheten att
utreda om dessa rättigheter hänför sig till marken eller till byggnaden och på vilket sätt de bör skyddas.
4.3 FÖRRÄTTNINGEN 4.3.1 Ansökan
Uppdelningsförrättningen skall i allt väsentligt följa reglerna för en fastighetsbildningsförrättningzs. Härav följer att ansökan skall vara skriftlig och att den skall ges in till fastighetsbildningsmyndigheten i den ort där fastigheten är belägen. Vi föreslår att ansökan skall gö- ras av fastighetens ägare. Vem som skall anses vara ägare får avgöras efter prövning enigt 4 kap. 11 S fastighets- bildningslagen, till vilken bestämmelse vi hänvisar i la— gen om ägarlägenheter. Enligt denna bestämmelse anses den som har lagfart på fastigheten vara ägare, om det ej vi- sas att den tillhör annan. Behörighetsfrågan skall alltid prövas av fastighetsbildningsmyndigheten.
För att fastighetsbildningen - indelningen i ägarlägen— heter — skall kunna genomföras måste varje lägenhet be— skrivas. Genom beskrivningarna skall klargöras vad lägen- heterna skall användas till, exempelvis som bostad eller för kontor. Beskrivningarna bör vara så omfattande att det utifrån dem går att avgöra om den tänkta indelningen står i överensstämmelse med gällande plan och om lägen- heterna tillsammans med gemensamma utrymmen är varaktigt lämpade för det ändamål som anges i ansökningen. Beskriv- ningarna torde bli tydligast om de sker med utgångspunkt i och med stöd av ritningar. Varje lägenhets storlek bör anges. I normala fall torde kopior på de ritningar som legat till grund för byggnadslovet vara fullt tillräck- liga. Även annan ritning än byggnadslovsritning bör kunna användas om den har samma noggrannhet.
Ansökningen om uppdelning skall också innehålla de upp- gifter som erfordras för att en gemensamhetsanläggning för ägarlägenheterna skall kunna inrättas.
25 Ibilaga 4 redovisas ett (kamel på en uppdelningsförrättning. Exemlet har utarbetats inan lantnäteri verket uti fran vårt förslag till lag on ägarlägenheter.
Gemensamhetsanläggningen måste beskrivas med avseende på såväl de utrymmen som skall ingå i anläggningen som på den tekniska utrustningen, exempelvis ledningar och mas- kiner. Den tekniska utrustningen torde många gånger kunna beskrivas genom hänvisning till projekteringsritningar. Det är dock inte säkert att sådana ritningar alltid före— ligger. Framförallt när det gäller äldre byggnader finns det anledning att räkna med att ritningsmaterialet i detta avseende är bristfälligt. Att ta fram nytt ritningsmate- rial kan många gånger ställa sig både svårt och dyrbart. Då den tekniska utrustningen bör kunna beskrivas på ett tillfredsställande sätt utan direkta hänvisningar till ritningar, föreslår vi inte att särskilda ritningar skall vara obligatoriska vad gäller de tekniska installationer— na. När det gäller gemensamhetsanläggningens utbredning i byggnaden, torde denna enklast kunna beskrivas i anslut- ning till ritningarna över de enskilda ägarlägenheterna. Vårt förslag till lag om ägarlägenheter innehåller därför bestämmelser att lägenheterna skall beskrivas samt åskåd- liggöras på ritning medan gemensamhetsanläggning endast behöver beskrivas.
4.3.2 Sakägare
Själva uppdelningsförrättningen torde inte beröra några intressen utanför den ursprungliga fastigheten. Något be- hov av att bereda andra fastighetsägare möjlighet att i egenskap av sakägare få framföra synpunkter på uppdel- ningsförrättningen torde därför knappast föreligga. An— norlunda kan det förhålla sig med dem som även efter upp- delningen kommer att vara hyresgäster. För dem är det t.ex. viktigt att utrymmen som under hyrestiden varit ge- mensamma inte läggs samman med enskilda lägenheter. De bör därför vara sakägare.
Genom att vi förordat att Uppdelningsförrättningen skall betraktas som en kombinerad fastighetsbildnings- och an— läggningsförrättning bör fastighetsbildningslagens och anläggningslagens regler om sakägare gälla. I 19 5 första stycket anläggningslagen sker en hänvisning till fastig—
hetsbildningslagens bestämmelser om sakägare. Därutöver har hyresgästorganisation genom bestämmelserna i 19 5 andra stycket anläggningslagen givits en särställning vid anläggningsförrättningar och i 20 S uttalas att innehava- re av särskild rätt till fastighet som tas i anspråk av en gemensamhetsanläggning är sakägare om hans rätt berörs.
Sakägarbegreppets innebörd i fastighetsbildningslagen är inte preciserat. Helt allmänt26 kan sägas att förutom
ägarna av de fastigheter som berörs av fastighetsbildning— en och vissa med dem jämställda besittningshavare även ägare av servitutsberättigad fastighet bör räknas som sak- ägare nän hans rätt som servitutshavare berörs av fastig- hetsbildningen. Nyttjanderättshavare bör däremot normalt inte behandlas som sakägare. Vid fastighetsreglering skall dock enligt särskilda regler (5 kap. 34 S FBL) även en nyttjanderättshavare kunna betraktas som sakägare nämligen för det fall dennes rätt berörs av regleringen.
I det fall ägarlägenheter skall inrättas i en byggnad på tomträttsmark är det väsentligt att fastighetsägaren ges möjlighet att bevaka att tomträttsavtalets bestämmelser beaktas. Denne bör därför i dessa fall alltid vara sak— ägare.
Vi föreslår att bestämmelser om hyresgästernas och tomt- rättsupplåtarens ställning av sakägare tas in i lagen om ägarlägenheter.
4.3.3 Förberedande åtgärder m.m.
Innan ett uppdelningsbeslut kan meddelas måste fastighets— bildningsmyndigheten vidta erforderliga tekniska åtgärder. Häri ingår bl.a. att utreda ägarförhållandena och klar— lägga inskrivningsfrågorna. Vidare har myndigheten att be- döma om lägenheterna står i överenstämmelse med gällande plan och byggnadslov. Fastighetsbildningsmyndigheten har även att ta ställning till om ägarlägenheterna är varak—
tigt lämpade för det begärda ändamålet. För att kunna av— göra detta torde förrättningsmannen normalt behöva besik— tiga fastigheten. Vid en besiktning kan han bilda sig en uppfattning om ritningsmaterialet är tillfredsställande. Besiktningen behöver inte ske vid ett förrättningssam- manträde.
Kan uppdelningsförrättningen genomföras utan sammanträde skall sakägarna delges ansökningen och byggnadsnämnden underrättas om förrättningen. Erfordras sammanträde skall kallelse ske samt byggnadsnämden underrättas om tid och plats för sammanträdet. Att dessa förberedande åtgärder skall vidtas framgår genom den föreslagna hänvisningen till 4 kap. fastighetsbildningslagen.
Indelningen i ägarlägenheter måste redovisas entydigt. Vi har därför i vårt förslag till lag om ägarlägenheter ta- git in en bestämmelse om att fastighetsbildningsmyndighe— ten skall upprätta en ritning över varje ägarlägenhet och beskriva den. Ritningen bör helt kunna bygga på det rit— ningsmaterial som bifogats ansökningen eller upprättats i anledning av denna och som legat till grund för indel- ningen i ägarlägenheter. Vi finner det väsentligt att varje lägenhet redovisas separat så att det för framtiden inte råder någon tvekan om vad de olika lägenheterna om- fattar. Vi har inte funnit anledning att närmare gå in på frågor som är av direkt mätteknisk natur. Av denna anled— ning föreslår vi inte några ändringar i mätningskungörel— sen (1974z339) utan vill endast fästa uppmärksamheten på att ändringar kan erfordras vid genomförandet av ett ägarlägenhetssystem.
Något behov av att i byggnaden utmärka lägenheternas gränser kan knappast finnas. Vi har därför funnit att någon motsvarighet till 4 kap. 27 S fastighetsbildnings- lagen, som innehåller regler om utstakning av gränser, inte behövs i lagen om ägarlägenheter.
4.3.4 Fastställande av andelstal
Enligt anläggningslagen (15 5) skall vid en anläggnings- förrättning fastställas andelstal efter vilka de gemen- samma kostnaderna skall fördelas. Särskilda andelstal skall bl.a. fastställas för kostnaderna dels för gemen- samhetsanläggningens utförande, dels för dess drift. I det förra fallet skall andelstalen fastställas främst efter vad som är skäligt med hänsyn till den nytta varje fastighet har av anläggningen. I det senare fallet skall andelstalen fastställas främst med beaktande av den om— fattning i vilken fastigheterna kan beräknas använda an- läggningen.
Beträffande den gemensamhetsanläggning som skall inrättas vid uppdelning i ägarlägenheter måste varje lägenhet, o-
beroende av storlek och läge, ha samma rätt att nyttja och tillgodogöra sig all gemensam egendom. Den ordning som f.n. regelmässigt torde gälla i hyres— och bostads— rättsfastigheter bör således även gälla i ägarlägenhets— fallen. Fråga är därefter om de grunder för fastställande av andelstal som gäller vid gemensamhetsanläggningar i allmänhet även kan tillämpas vid fastställande av andels- tal för gemensamhetsanläggningen för ägarlägenheterna.
I normala fall torde det inte föreligga några särskilda kostnader för anläggningens utförande. Däremot kommer det efter hand att uppkomma kostnader för underhåll och för- bättring av anläggningens olika delar. Även om alla lä— genhetsägare skall ha samma rätt att nyttja gemensamhets- anläggningen är det därmed inte sagt att de har samma nytta av den. I normala fall torde det vara så, att lä- genheternas storlek tämligen väl speglar den nytta lägen- hetsägarna har av gemensamma delar av byggnaden såsom värmecentral, trappor, hiss, tvättstuga och liknande ut- rymmen. Andelstal för anläggningens utförande och under- håll bör därför kunna bestämmas främst med utgångspunkt i lägenheternas storlek. Med underhåll avses här de pe—
riodiskt återkommande åtgärder som måste vidtagas för att egendomens skick och funktion skall kunna bibehållas. I detta sammanhang bör man uppmärksamma att det kan göras gällande att lägenheter har olika nytta av viss gemensam egendom beroende på var i byggnaden lägenheterna är be— lägna och att ansvaret för anläggnings— och underhålls— kostnaderna därför bör fördelas med beaktande härav. Den lägenhet som är belägen på nedre botten har inte samma nytta av en hiss som den lägenhet som är belägen längst upp. Det omvända förhållandet kan exempelvis tänkas gälla för centralantenn för TV. En lägenhets läge i byggnaden bör normalt inte tillåtas påverka andelstalen. Rent un— dantagsvis kan det dock finnas särskilda skäl att beakta lägenhetens läge i byggnaden. En möjlighet att vid fast- ställande av andelstal avvika från lägenhetsarea bör där— för finnas.
Driftskostnaderna kan vara av flera slag, men de kan grovt delas in i två grupper, nämligen de som avser drif- ten av hela gemensamhetsanläggningen och de som går att hänföra till de enskilda lägenheterna. Till de gemensamma driftskostnaderna kan räknas, förutom kapital- och för— valtningskostnader, kostnaderna för den dagliga skötseln av anläggningen såsom kostnaderna för städning, parkhåll- ning etc. Hit hör också kostnader för exempelvis trapp- belysning och för drift av hiss. Bland de förbruknings— kostnader som belastar gemensamhetsanläggningen men som kan hänföras till de enskilda lägenheterna märks, intill dess en individuell mätning blivit inrättad, vatten- och värmekostnader. Även kostnaderna för exempelvis sophämt— ning kan hänföras hit.
Det ligger nära till hands att räkna med att samma an- delstal som föreslagits gälla för anläggningens utförande och underhåll också bör gälla för de driftskostnader som hänför sig till hela gemensamhetsanläggningen. I detta fall måste dock uppmärksammas att en byggnad ofta kan innehålla ägarlägenheter med olika användningsområden,
exempelvis bostäder och affärslokaler. Förhållandena kan då vara sådana att viss lägenhet har väsentligt större eller mindre nytta av gemensam egendom och också förorsa- kar större eller mindre driftskostnader i ett eller annat avseende än vad som kan antas följa av lägenhetens area. Föreligger särskilda skäl bör därför andra faktorer än lägenhetsarea kunna vägas in vid fastställandet av sådant andelstal varom nu är fråga.
Inträder väsentliga och varaktiga förändringar av an- vändningssättet beträffande viss lägenhet, bör andels— talen kunna justeras vid särskild förrättning.
När det gäller den förbrukning som kan hänföras till de enskilda lägenheterna bör strävan vara att kostnaderna härför strikt skall fördelas med hänsyn till den verkliga förbrukningen. Det skulle således kunna bli tal om att åsätta skilda andelstal för skilda förnödenheter. Intill
dess en individuell mätning av förbrukningen blir möjlig förefaller det dock svårt att finna en mer rättvis jäm- förelsenorm än lägenhetsareorna. I vissa fall skulle dock rumsenhet kunna vara en mer ändamålsenlig måttstock. Även för nu ifrågavarande kostnader måste det självfallet vara möjligt att beakta på vilket sätt de olika lägenheterna mera varaktigt utnyttjas. Behovet av att kunna avvika från en strikt jämförelsegrund när det gäller driftskost- nader som kan hänföras till de enskilda lägenheterna tor— de vara minst lika stort som då det gäller driftskostna- derna för den gemensamma anläggningen.
Med hänsyn till det anförda har vi funnit att de grunder för att fastställa andelstal som anges i anläggningslagen i allt väsentligt bör kunna tillämpas på gemensamhets-
anläggningar för ägarlägenheter. De enskilda lägenheter- nas nytta av anläggningen bör i så fall anses stå i re— lation till lägenheternas areor. Beträffande driftskost- naderna för den gemensamma anläggningen skall dessa för— delas med beaktande av den omfattning som lägenheterna
kan beräknas använda anläggningen. Om inte särskilda om— ständigheter föreligger, bör lägenheterna antas använda anläggningen i förhållande till lägenheternas areor. Nå- gon ledning för fördelning av driftskostnader som är att hänföra till de enskilda lägenheterna kan i och för sig inte hämtas i anläggningslagen. Vi finner det dock lämp— ligt att även dessa kostnader - om individuell mätning inte står till buds - fördelas efter andelstal som fast- ställs med ledning av lägenheternas storlek.
I normala fall bör således samma andelstal kunna fast— ställas för de tre kostnadskategorier som i det föregå- ende behandlats var för sig. En sådan lösning skulle högst väsentligt underlätta förvaltningen. Skulle andels- tal, fastställda enbart med utgångspunkt i lägenheternas areor, ge ett oskäligt resultat, bör självfallet andra omständigheter kunna beaktas. Anläggningslagen ger ut— rymme härför. Anläggningslagens regler ger också utrymme för att åsätta ett andelstal för exempelvis anläggning— ens underhåll och ett annat för dess drift. Vi finner därför att särskilda regler om andelstal inte erfordras i vårt förslag till lag om ägarlägenheter.
4.3.5 Beslutets innehåll
Uppdelningsbeslutet skall innehålla en förklaring att byggnaden saknar egenskap av tillbehör till fastigheten. Denna förklaring skall alltid vara förenad med en indel- ning av byggnaden i ägarlägenheter. Dessa två moment in— nebär tillsammans att fastigheten uppdelats. Såväl bygg— naden som ägarlägenheterna blir härigenom fast egendom. Enligt förslaget till lag om ägarlägenheter skall ägar- lägenheterna registreras såsom fastigheter. Någon sär- skild förklaring härom erfordras inte i uppdelningsbe- slutet med hänsyn till bestämmelsen i 19 kap. 1 S 3 fas— ,tighetsbildningslagen.
Uppdelningsbeslutet skall innehålla en beskrivning av in— delningen i ägarlägenheter. I denna beskrivning skall för
varje ägarlägenhet anges dess ändamål. Att lägenheterna skall läggas ut som ägarlägenheter innebär endast en för- ändring av lägenheternas rättsliga ställning. Någon fy— sisk förändring av lägenhetsindelningen skall inte ske.
I beslutet skall det ske en redovisning av ägarförhållan- dena. Avser beslutet en fastighet som inte innehåller bo— stadslägenheter och var den ouppdelade fastigheten i en ägares hand skall denne redovisas som ägare till samtliga ägarlägenheter. Var fastigheten samägd skall även ägarlä— genheterna redovisas som samägda. Annorlunda förhåller det sig med en fastighet som innehåller bostadslägenhe— ter. I sådant fall skall äganderätten till ägarlägenhe- terna fördelas så att varje andelsägare redovisas som ägare till den lägenhet som han brukar. Se vidare av- snitt 5.1.
Eftersom en uppdelning måste kombineras med en anlägg— ningsåtgärd har vi funnit att anläggningsbeslutet enligt anläggningslagen alltid skall tas in i uppdelningsbeslu— tet och för varje ägarlägenhet innehålla andelstal i frå— ga om fördelning av kostnaderna för anläggningen. Detta överensstämmer i huvudsak med gällande rätt. I 24 S tred- je stycket anläggningslagen anges att anläggningsbeslut får innehålla andelstal och i fjärde stycket föreskrivs att, om anläggningsfråga prövas gemensamt med fastighets— bildningsåtgärd vid en förrättning, anläggningsbeslutet får tas upp i fastighetsbildningsbeslutet. Vi föreslår en komplettering i den anförda paragrafen av innebörd att anläggningsbeslut skall tas upp i uppdelningsbeslutet.
Är byggnaden uppförd på tomträttsmark skall de före- skrifter i tomträttsavtalet som anger hur byggnaden får användas gälla för ägarlägenheterna. Uppdelningsbeslutet skall därför innehålla en förklaring härom.
I övrigt skall uppdelningsbeslutet innehålla uttalanden i de frågor som har ett omedelbart samband med förrätt-
ningen, t.ex. om en inskriven rättighet till sin omfatt—
ning är lokaliserad till markfastigheten eller till viss ägarlägenhet.
Ägarlägenhetsföreningen bildas inte genom något beslut av fastighetsbildningsmyndigheten. Föreningsbildningen som sådan skall således inte redovisas i uppdelnings- beslutet. Däremot kan det där finnas anledning att an— märka att sådant sammanträde hållits och registre- ringsanmälan till länsstyrelsen skett.
Sedan ägarlägenhetsföreningen bildats skall fastighets- bildningsmyndigheten förordna att äganderätten till mark- fastigheten skall övergå till föreningen. Först härefter får uppdelningsförättningen avslutas.
4.3.6 Underrättelser m.m.
Reglerna i fastighetsbildningskungörelsen (1971:762) om protokoll, dagbok och aktbildning bör ha motsvarande tillämpning på uppdelningsärenden. En bestämmelse härom bör lämpligen kunna tas in i en särskild förordning. I en sådan förordning bör även regleras det sätt på vilket uppdelningsbeslutet skall expedieras. Även i detta av- seende bör bestämmelserna i fastighetsbildningskungörel- sen kunna tjäna som förebild.
Bestämmelserna i fastighetsbildningskungörelsen innebär bl.a. att fastighetsbildningsmyndigheten skall sända för- rättningsakten till fastighetsregistermyndigheten när förrättningen vunnit laga kraft eller godkänts. Vidare skall förrättningshandlingarna inom viss tid från det att förrättningen vunnit laga kraft expedieras till sakägar— na. Sådan expediering skall, om det finns flera sakägare, ske till den som sakägarna utsett.
Vi har inte funnit anledning att utarbeta detaljerade be- stämmelser i nu nämnda avseenden.
4.4 DOMSTOLSPRÖVNING
Beslut om uppdelning bör kunna överklagas. Samma instans— ordning bör gälla som för andra beslut meddelade av fas— tighetsbildningsmyndigheten. Detta innebär bl.a. att det ankommer på den fastighetsdomstol inom vars domkrets den uppdelade fastigheten är belägen att som första instans pröva uppdelningsbeslutet. Något skilda fullföljdsregler gäller för de olika beslut som fastighetsbildningsmyn— digheten kan meddela. Uppdelningsbeslutet bör i dessa sammanhang jämställas med ett fastighetsbildningsbeslut bl.a. därför att uppdelningsbeslutet innehåller frågor om fastighetsbildning men också därför att ett anläggnings— beslut, som ju alltid ingår i ett uppdelningsbeslut, jäm- ställs med ett fastighetsbildningsbeslut. Vi föreslår därför att det i lagen om ägarlägenheter tas in dels en hänvisning till 15 kap. fastighetsbildningslagen vad gäl- ler fullföljden till fastighetsdomstol, dels en hänvisning till 16 - 18 kap. vad gäller rättegången i det genom en fullföljd uppkomna fastighetsbildningsmålet. Talan mot länsstyrelsens beslut såvitt angår registrering av ägar- lägenhetsföreningen kräver ingen särskild reglering efter— som ägarlägenhetsföreningen är en samfällighetsförening.
4.5 ANDRA MYNDIGHETSÅTGÄRDER MED ANLEDNING AV UPPDELNING 4.5.1 Fastighetsregistermyndigheten
Alla fastigheter finns införda i register hos fastighets- registermyndigheten. Dessa register kan vara av tre slagZ7. Sedan 1971 pågår arbete med att lägga upp ett enhetligt fastighetsregister med användande av automatisk databehandling. Till dess detta register blivit fullstän- digt, förs även de äldre jord— och stadsregistren. En—
27 Se KK (1868:379) om uppläggande av nytt fastighetsregi ster m.m., samt för denna verksamet gällande Fastimetsregi ster— kungörelse (1974:1059). Beträffande äldre förhållanden gäller Förordning (1908:74 s. 1) ang. jordregi ster sant Stadsnegi ster- kungörelsen (1971:1010).
ligt närmare bestämmelser i de tre författningar som reg- lerar registreringen, skall varje fastighet åsättas en särskild fastighetsbeteckning. I de två äldre registren är beteckningarna utformade på ett sätt som skiljer sig från utformningen i det nya registret. I princip består dock fastighetsbeteckningen av ett namn på fastigheten jämte därtill fogat registernummer. Numret består av två delar, åtskilda genom kolon. För de fastigheter i städer- na som är registrerade i stadsägoboken, används beteck- ningen "stadsäga" jämte ett löpnummer. I tomtboken redo- visas tomterna med kvartersnamn och löpande nummer.
Till registren hör bl.a. även en särskild förteckning över gemensamhetsanläggningar (bihang GA) för registre— ring enligt anläggningslagen.
De bildade ägarlägenheterna är fastigheter och skall in- föras i fastighetsregistret. Det kan synas lämpligt att ägarlägenheterna införs i anslutning till markfastigheten och får en registerbeteckning som på något sätt kan as- socieras med markfastighetens. Detta kan exempelvis upp- nås på följande sätt. Markfastighetens registerbeteckning användes som bas. Ordningsnumret för varje inrättad ägar- lägenhet åtskils från den ursprungliga fastighetsbeteck— ningen genom ett bindestreck. Exempel: Liljekonvaljen nr 12 uppdelas. Ägarlägenheterna erhåller beteckningarna Liljekonvaljen 12-1, 12-2 osv. Vi finner inte anledning att i detta sammahang lägga fram förslag till författ— ningstext om detta. Gemensamhetsanläggningen för ägar- lägenheterna skall föras in i bihang GA.
4.5.2 Inskrivningsmyndigheten
Inskrivningsmyndigheten skall, på grundval av underrättel- ser från fastighetsregistermyndigheten, föra in uppgifter om bl.a. nybildade fastigheter i fastighetsböckerna. Om inskrivningsmyndigheten gått över till registerföring med användande av automatisk databehandling, skall införingen ske i inskrivningsregistret. Någon principiell förändring
av dessa regler anser vi inte vara nödvändiga om ägarlä— genheter inrättas.
Om en fastighet nybildats skall enligt gällande rätt den antecknas som ägare till den nybildade fastigheten som senast antecknats som ägare till den ursprunglig fastig- heten. Eftersom uppdelningsbeslutet enligt vad som tidi— gare sagts innebär att ägarlägenheterna skall läggas ut för fastighetsägaren, kan denne föras in som ägare till samtliga lägenheter om han tidigare hade lagfart på fas— tigheten. I princip gäller denna regel även vid uppdel- ning av bostadsfastighet. Då ägs emellertid fastigheten gemensamt av dem som tidigare varit hyresgäster. Har an- delsägarna lagfart på sina andelar kan dessa lagfarter ersättas med lagfart på de ägarlägenheter som respektive andelsägare brukar. Se vidare härom i avsnitt 5.1.
Samtliga inteckningar som har beviljats i den ursprungli- ga fastigheten skall efter uppdelningen i stället besvära ägarlägenheterna. Inteckningarna måste således överföras till ägarlägenheterna, såvida inte en sanering av inteck- ningsförhållandena tidsmässigt kan samordnas med uppdel- ningen.
4.5.3 Den lokala skattemyndigheten
Fastighetsregistermyndigheten skall på särskilt formulär underrätta bl.a. lokala skattemyndigheten om de föränd— ringar som sker i fastighetsregistret.
Genom dessa underrättelser initieras den särskilda fastig— hetstaxeringen för det fall fastighetens innehåll ändrats genom fastighetsbildningsåtgärd. Vi har funnit att en an- knytning till dessa regler är lämpliga även för det fall uppdelning skett. Något för uppdelningsförrättningen spe- cifikt förfarande behöver således inte införas. Däremot er— fordras nya regler i fastighetstaxeringslagen (1979:1152).
Det faller enligt direktiven utanför utredningsuppdraget att utarbeta förslag härtill. Vi vill dock rent allmänt förorda att varje ägarlägenhet åsätts ett taxeringsvärde efter i princip samma normer som gäller för småhus.
5. SÄRREGLER VID UPPDELNING AV FASTIGHET MED BOSTADSBYGGNAD
Fastighet ned byggnad som innehåller en bostadslägenhet skall bara kunna delas upp om en majoritet av hyresgäs- terna gemensamt förvärvat hela fastigheten. Förvärvet fö— rutsätter inte föreningsbildning eller annan formell sam— verkan. Hyresgästerna bör själva svara för att de har ett tillräckligt beslutsunderlag. Någon motsvarighet till den ekonomiska planen enligt bostadsrättslagen föreslås inte. Vid uppdelning av en fastighet skall alla lägenheter delas in till ägarlägenheter. Ägarlägenheterna skall läggas ut så att varje andelsägare blir ägare till den lägenhet som han brukar. De hyresgäster som inte önskar gå över till ägarlägenheter skall, trot. att deras lägenheter delas in till ägarlägenheter, i hyresrättsligt hänseende inte på- verkas av uppdelningen. Deras lägenheter föreslås bli samfällda för övriga ägarlägenheter. Hyresförhållandena skall .bestå oförändrade. En samfälld ägarlägenhet skall endast få säljas till den som hyr lägenheten. En särskild samfällighetsförening skall bildas för förvaltningen av samfällda ägarlägenheter.
5.1 ANDELSFÖRVÄRV M.M.
Uppdelningsförfarandet med avseende på en bostadsfastighet kan, som tidigare framhållits, inte inledas med mindre den ursprunglige fastighetsägaren avhänder sig sin fastighet till hyresgästerna. Det är självfallet att ett sådant för— värv, liksom hela tanken bakom ägarlägenhetsidén, förut- sätter samverkan mellan hyresgästerna. Vi föreslår att det samarbete och den samordning av skilda intressen som måste komma till stånd redan innan en uppdelning av en bostads- fastighet kan äga rum bör ske i fria former. Uppdelningen bör inte föregås av någon form av föreningsbildning. Inte
heller har vi funnit anledning att genom lagstiftning an- visa någon annan form i vilket samarbetet bör bedrivas.
Det är av flera skäl som vi avvisar en i lag föreskriven samarbetsform. Varje sådan ordning ger upphov till en ad- ministrativ apparat såväl hos de samarbetande som hos myn— digheterna. Att bilda en förening eller att anordna en formell samarbetsform av annat slag är både tids- och re- surskrävande och därmed även kostsam för hyresgästerna. Den samverkan som skall ske efter uppdelningen inom ägar— lägenhetsföreningens ram är vidare av en helt annan om— fattning än den samverkan som erfordras innan uppdelningen kommit till stånd. En juridisk person med ändamål att å- stadkomma en uppdelning behöver inte ha samma vidsträckta rättskapacitet som enligt vårt förslag bör tillkomma ägar- lägenhetsföreningen. Innan uppdelningen har skett är det för övrigt inte möjligt att ge en juridisk person en sådan rättskapacitet.
Vilken typ av sammanslutning som än väljs för hyresgäst— ernas samverkan så måste dess innehåll och särskilt dess rättshandlingsförmåga under alla förhållanden förändras vid själva uppdelningsförrättningen. Några större admi— nistrativa vinster med en tidig föreningsbildning står därför knappast att vinna. Själva förvärvet av fastigheten från den ursprunglige fastighetsägaren kan dessutom ar— rangeras på ett enkelt sätt med tillämpning av gällande rättsregler utan att hyresgästerna på förhand binds i en fast organisation, nämligen om fånget sker i form av an— delsförvärv.
Vi räknar således med att när ett intresse för uppdelning av en bostadsfastighet i ägarlägenheter vaknar bland hy- resgästerna dessa genom interna diskussioner kommer att utforma grunderna för ett gemensamt uppträdande gentemot fastighetsägaren. När själva förvärvet och uppdelnings- förfarandet skall genomföras framstår det som mest natur- ligt att hyresgästerna utser någon att som ombud företrä- da dem. Vid en uppdelning av mindre bostadsfastigheter
torde det inte alla gånger vara nödvändigt att hyresgäs- terna företräds av ombud.
I rättsligt hänseende är således förslaget när det gäller bostadsfastigheter uppbyggt så att hyresgästerna gemen- samt förvärvar hela fastigheten. I och med förvärvet tor- de hyresrätterna i strikt juridisk mening upphöra för dem som blir delägare. Delägarna bör därför inte efter för- värvet betraktas som hyresgäster. På den gemenskap som uppkommer genom förvärvet är lagen om samäganderätt (1904:48 s. 1) tillämplig. Det innebär bl.a. att de som gemensamt förvärvat fastigheten svarar solidariskt för de åtaganden som följer med förvärvet.
Tanken bakom våra särregler för uppdelning av bostadsfas— tigheter är att varje hyresgäst genom uppdelningen skall bli ägare till just den lägenhet han nyttjar. För att' uppnå detta syfte har vi i vårt förslag till lag om ägar— lägenheter arbetat in en regel med avseende på hur den samfällda äganderätten till en bostadsfastighet skall va— ra beskaffad för att en uppdelning skall kunna ske. Vi; dare innehåller förslaget en regel som innebär att varje lägenhet skall läggas ut som en ägarlägenhet för den som brukar lägenheten.
Varje hyresgäst skall således före uppdelningen förvärva en andel i fastigheten. Hur stor andel varje hyresgäst skall förvärva kan inte anges i lag. Hyresgästerna måste i varje enskilt fall träffa en överenskommelse om hur stor andel var och en av dem skall äga med hänsyn till den lägenhet han brukar. En sådan överenskommelse måste självfallet bygga på en gemensam värdering av samtliga lägenheter. I en sådan värdering bör inte endast lägen- heternas storlek vägas in utan även exempelvis under- hålls— och utrustningsstandard samt eventuellt över— eller undervärde med hänsyn till lägenhetens belägenhet i byggnaden.
I uppdelningsbeslutet skall äganderätten till ägarlägen— heterna redovisas. För att detta skall kunna ske föreslår vi att delägarna i ansökningen skall ange vilken lägenhet var och en av dem brukar.
5.2 BEHOV AV EN EKONOMISK PLAN
En uppdelning av en bostadsfastighet i ägarlägenheter lik- nar i vissa avseenden en ombildning av en hyresfastighet till en fastighet där lägenheterna upplåts med bostads- rätt. I båda fallen är det bl.a. fråga om att hyresgäs— terna genom kontantinsatser och andra ekonomiska åtaganden skall binda sig för att långsiktigt klara förvaltning och drift av ett stort och kapitalkrävande objekt. En övergång till ägarlägenheter skiljer sig dock i vissa avseenden från en ombildning av hyresrätt till bostadsrätt och vi har inte funnit att vi för vår del bör lägga fram förslag om en motsvarighet till den ekonomiska planen vid övergång till ägarlägenheter.
Enligt 3 5 första stycket bostadsrättslagen skall en eko— nomisk plan upprättas av bostadsrättsföreningens styrelse
och godkännas av länsstyrelsen innan bostadsrätterna i fö— reningens fastighet får upplåtas. Länsstyrelsen godkännan— de är dock enbart av formell natur. Genom kravet på en ekonomisk plan har man velat skapa garantier för att före- ningens verksamhet vilar på en betryggande ekonomisk grund. Den ekonomiska planen skall således innehålla alla de upplysningar som kan vara av betydelse för att de som önskar förvärva en bostadsrätt skall kunna bedöma före- ningens verksamhet. Vidare skall två av bostadsstyrelsen auktoriserade intygsgivare utfärda intyg om att den eko— nomiska planen enligt deras uppfattning vilar på tillför- litlig grund. Genom intygsgivarnas granskning av den eko— nomiska planen prövas dess hållbarhet. Den enskilde bo- stadssökanden skall därför knappast behöva sätta sig in
i planens alla detaljer. Det torde vara tillräckligt om han tar del av dess slutsatser om grundavgifter och års- avgifter.
Bostadsrättskommittén har i sitt slutbetänkande (SOU 1981:74) redovisat hur reglerna om den ekonomiska planen fungerat i praktiken. Mot bakgrund av de upplysningar man fått fram och då kommittén anser att den ekonomiska planen spelar en väsentligt större roll som informationsinstru- ment vid ombildningar än vid nyproduktion, föreslår kom- mittén vissa förändringar. Kommittén avvisar dock att skilda regler skall gälla för ombildnings- och nyproduk- tionsfallen. Kommittén påpekar att en ekonomisk plan en- ligt gällande rätt inte behöver upprättas förrän bostads— rätt skall upplåtas, vilket i ombildningsfallet innebär att den kan upprättas efter det att föreningen förvärvat fastigheten. Eftersom planen skall informera hyresgästerna- om konsekvenserna av en övergång bör den upprättas före fastighetsförvärvet dvs. före det avgörande beslutet. Det är, anser bostadsrättskommittén, inte tillräckligt att planen innehåller kalkyler baserade på köpeskillingen för fastigheten. Av planen bör även underhållsbehov och behov av ombyggnad redovisas så att de framtida boendekostnader- na kan redovisas på ett realistiskt sätt. För att under— stryka viktea av att fastighetens skick blir klarlagt före förvärvet föreslår bostadsrättskommittén att ett besikt-
ningsprotokoll obligatoriskt skall fogas till den ekono- miska planen. Slutligen föreslår kommittén att bostads— styrelsen skall spela en mer aktiv roll då det gäller pla- nens utformning bl.a. genom att lämna allmänna råd till dem som upprättar ekonomiska planer samt sörja för en god tillgång på kvalificerade intygsgivare. De av bostads— rättskommittén föreslagna förändringarna i bostadsrätts- lagens regler om den ekonomiska planen har lett till lag- stiftningzs. Lagändringen trädde i kraft den 1 juli 1982.
28 Prop. 1981/82:169, rskr 1981/&:364, (SFS 1982:3£2).
Vi delar helt de bedömningar som ligger bakom lagändring— en, nämligen att det är utomordentligt viktigt att de ekonomiska konsekvenserna för hyresgästerna är väl ut— redda och klart redovisade i de fall hyresgästerna skall ta över det direkta ansvaret för den fastighet där de bor. Härav följer emellertid inte att informationen måste lämnas i de former som gäller för den ekonomiska planen för det fall att övergång till ägarlägenheter åsyftas.
Vid övergång till ägarlägenheter i ett flerfamiljshus är de frågor som skall besvaras i huvudsak av samma slag som de frågor till vilka ställning måste tas vid varje en— skild överlåtelse av en hyresfastighet. Fastighetens skick skall utrönas med avseende på såväl byggnadsstomme som de enskilda lägenheterna. Med utgångspunkt i en sådan bedömning skall en ekonomisk kalkyl upprättas. I kalkylen måste självfallet lånebild och finanseringsformer beaktas liksom de överblickbara investeringsbehoven och de totala
skattekonsekvenserna. Varje normalt aktsam köpare torde - oavsett om han ensam eller tillsammans med andra ger sig in i ett så stort åtagande som en fastighetsaffär - skaf-
fa sig erforderligt beslutsunderlag. Saknar köparen själv kompetens - och detta torde normalt vara fallet för en hyresgäst som vill gå över till ägarlägenhet - finns den- na kompetens att tillgå på marknaden i form av konsult— tjänster. Det är vidare att märka att då varje lägenhets— ägare själv skall svara för finansieringen av lägenheten och därmed också stå som låntagare, kreditinstituten kom- mer att kräva att det objekt som skall utgöra säkerhet för krediten är sakkunnigt värderat. Någon ökad säkerhet står knappast att vinna genom att särskilda intygsgivare granskar kalkylerna. Inte heller torde en formell regi- strering hos länsstyrelsen bidra till att höja kvalitén på det beslutsunderlag som hyresgästerna enligt det an- förda bör ha tillgång till innan de bestämmer sig för en övergång till ägarlägenheter.
Mot bakgrund av det anförda har vi inte funnit anledning att föreslå att hyresgästernas förvärv av en fastighet för uppdelning i ägarlägenheter skall göras beroende av att en i lag föreskriven formell utredning presenteras.
5.3 SKYDD FÖR DE HYRESGÄSTER SOM INTE ÖNSKAR FÖR- VÄRVA SINA LÄGENHETER MED ÄGANDERÄTT
Med utgångspunkt i direktiven har vi tidigare slagit fast att uppdelning av en fastighet som innehåller bostadslä— genheter bara bör få ske om detta är förenligt med hyres- gästernas intressen. Enligt vår mening blir detta fallet om uppdelningen alltid leder till att de som brukar lä— genheterna också blir ägare till dessa. Vi har dock redan förutskickat att en uppdelning också bör kunna komma till stånd även om det inte blir en total uppslutning från samtliga hyresgäster. Två frågor måste dock först besva— ras.
Den första frågan gäller hur de ägarlägenheter, som även efter uppdelningen skall brukas som hyreslägenheter, skall ägas. Lägenheterna bör inte ägas av den ursprung— lige fastighetsägaren eller av tredje man eftersom detta negativt skulle kunna påverka hyresgästernas faktiska ställning. Vi vill här endast peka på att hyresgästen då får en motpart som saknar fullständigt inflytande över den totala förvaltningen av byggnaden med avseende på bl.a. underhåll och därmed sammanhängande frågor. Risk finns också att en ägarlägenhet som ägs av annan än bru- karen kommer att betraktas främst som ett placeringsob— jekt. Slutsatsen måste därför bli att i det fall en en— staka hyresgäst inte önskar förvärva sin lägenhet med äganderätt bör denna äganderätt inte tillkomma den ur— sprunglige fastighetsägaren eller tredje man. De berörda olägenheterna torde bli väsentligt mindre om äganderätten till en ägarlägenhet som skall nyttjas med hyresrätt tillkommer övriga lägenhetsägare i byggnaden. Vi före
slår därför att om en majoritet av hyresgästerna vill åstadkomma en uppdelning skall den gemensamt förvärva hela fastigheten. Detta kommer då att innebära att denna majoritet gemensamt blir ägare till de lägenheter som brukas av hyresgäster som inte vill bli lägenhetsägare. För att den här föreslagna lösningen även på sikt skall garantera att inte några utomstående intressen tar över de uthyrda bostadslägenheterna måste ägarna vara förhind- rade att sälja dessa29_ Hur denna fråga skall lösas rent tekniskt återkommer vi till i avsnitt 5.4.
Den andra frågan gäller om en uppdelning påverkar hyres- gästens rättsliga ställning. I 7 kap. jordabalken finns regler som styr bl.a. hyresrättens ställning vid en fas- tighetsöverlåtelse. Reglerna innebär i korthet att den som överlåter en fastighet som är upplåten med nyttjande— rätt vid överlåtelsen skall göra ett förbehåll om nytt- janderätten till förmån för nyttjanderättshavaren. Genom ett sådant förbehåll gäller nyttjanderätten mot förvär— varen (7 kap. 11 S JB). Har hyresupplåtelse skett genom skriftligt avtal och har hyresrätten tillträtts före överlåtelsen, erfordras inte ens att förbehåll sker vid fastighetsöverlåtelsen för att hyresrätten skall gälla gentemot förvärvaren (7 kap. 13 S JB). Sker inte förbe- håll på rätt sätt och förfaller hyresrätten på denna grund är överlåtaren skyldig att ersätta nyttjanderätts- havaren för den skada han tillfogats (7 kap. 18 S JB). Enligt gällande rätt är således riskerna små för att en fastighetsöverlåtelse påverkar hyresrättens bestående.
Vi har i avsnitt 4.2.2 föreslagit en kompletterande be- stämmelse i 7 kap. jordabalken av innebörd att en nytt- janderätt som finns i den ouppdelade fastigheten kommer
2? Den föreslagpa lösgingen kan i sak jämföras rred vad som galler vad overgang fran hyresrätt till bostadsrätt. Se 2 S Ber stadsrattslagen (1971:479), prop. 1980:148.
att besvära de genom uppdelningen bildade ägarlägenheter- na. Om således en hyresgäst i ett bostadshus avstår från att bli delägare i fastigheten inför en uppdelning, kom- mer hyresrätten att bestå oförändrad i den nybildade ägarlägenheten. Detta innebär att bostadshyresgästen blir bevarad vid sitt besittningsskydd och vid sin bytesrätt.
Enligt vår bedömning går det således att skapa tillräck- liga garantier för att en uppdelning inte skall förändra den hyresrättsliga ställningen för dem som vill fortsätta att vara hyresgäster. Vi föreslår därför den ordningen att en majoritet av hyresgästerna skall kunna ta initia- tiv till en uppdelning om de först förvärvat hela fastig— heten.
Olika modeller kan anvisas för det majoritetsförhållande som bör råda. Vi har funnit det lämpligt att knyta an till antalet lägenheter i byggnaden. Det bör vara en ma— joritet av dem som brukar lägenheterna i byggnaden, som står bakom uppdelningen. Ingen bör få bruka_mer än en lä— genhet. Härigenom uppnås att varje deltagande hyresgäst får lika stort inflytande över frågan.
Det starka skydd som vi tidigare framhållit att hyres- gästen bör ha och också kommer att få kan sägas tala för att uppdelningen bör få ske redan om en enkel majoritet härför föreligger. En byggnad som innehåller ägarlägen— heter kan emellertid antas fungera bättre ju fler lägen- heter som ägs av brukarna. Detta talar för att en upp- delning bara bör ske om det finns en stor majoritet för uppdelning. För en stor majoritet talar också att ju fler som själva förvärvar sina lägenheter desto måttligare blir belastningen på dem, av de ägarlägenheter som skall
ägas gemensamt. Vid en avvägning mellan de skilda intres- sen som sålunda förekommer har vi funnit att en rimlig Amajoritet bör vara så beskaffad att hyresgästerna till två tredjedelar av antalet lägenheter i byggnaden bör vara för en uppdelning, för att en sådan skall få komma
till stånd. Denna majoritet bland hyresgästerna skall så- ledes förvärva hela fastigheten.
Vid uppdelningsförrättningen måste fastighetsbildnings- myndigheten pröva om en tillräcklig majoritet står bakom ansökningen. Vi föreslår därför att om en lägenhet nytt- jas av någon som inte är delägare i fastigheten, hyres- avtalet för denna lägenhet skall ges in till fastighets— bildningsmyndigheten. Genom att kombinera dessa uppgif- ter med den beskrivning av fastigheten som alltid skall ske i ansökningen, har myndigheten tillräckligt underlag för att ta ställning i frågan.
5.4 SAMFÄLLDA ÄGARLÄGENHETER
Vi har i föregående avsnitt konstaterat att en förutsätt— ning för att en majoritet av hyresgästerna skall kunna få påkalla uppdelning av en fastighet med bostadsbyggnad är att de gemensamt förvärvar hela fastigheten. De lägenhe- ter som även efter uppdelningen skall brukas med hyres— rätt skall läggas ut som ägarlägenheter. Äganderätten till dessa skall i någon form knytas till de övriga lä- genhetsägarna. Anknytningen bör ske på sådant sätt att en hyresgäst efter uppdelningen endast får en hyresvärd. Ett ägarförhållande som är splittrat mellan alla lägenhets- ägarna befrämjar inte effektivitet i förvaltningen. Vi- dare bör anknytningen ordnas så, att en delägare inte kan överlåta sin andel i den uthyrda ägarlägenheten separat. Föreligger en sådan möjlighet, finns nämligen en risk att den uthyrda lägenheten på sikt kommer att ägas av någon som står utanför kretsen av lägenhetsägare. Målet bör också vara att den uthyrda ägarlägenheten på sikt skall förvärvas av hyresgästen; den ursprungliga eller den som trätt i dennes ställe. Redan vid uppdelningen bör därför lägenheten läggas ut som en självständig fastighet - en ägarlägenhet.
Med hänsyn till de villkor som måste ställas på byggna— dens utförande och skick för att uppdelning skall få ske är det även av vikt att hela byggnaden indelas i ägarlä— genheter i ett sammanhang.
De krav som sålunda uppställts kan tillgodoses genom oli- ka lösningar i vilka gällande rätt används. Lösningarna blir dock i praktiken ganska komplicerade. De kräver ock- så betydande redaktionella ändringar och tillägg till gällande bestämmelser. Dessutom är de svåra att samordna med de av oss föreslagna reglerna för uppdelningen. Genom att föreslå en mindre fastighetsrättslig nyordning tror vi oss dock ha funnit en lösning som är praktisk och lätthanterlig. Den kräver inte heller ett omfattande lag— stiftningsarbete.
Vi föreslår att de lägenheter som efter uppdelningen skall nyttjas med hyresrätt skall inrättas som självstän- diga ägarlägenheter men att de vid förrättningen skall läggas ut som samfällda för övriga ägarlägenheter. De öv— riga ägarlägenheterna skall ha del i de samfällda ägarlä— genheterna på det sätt som sökandena kommit överens om och angivit i ansökningen. De samfällda ägarlägenheterna skall vara sakrättsligt knutna till övriga lägenheter. En ägarlägenhet skall inte kunna överlåtas eller pantsättas utan att denna åtgärd också omfattar lägenhetens andel i den samfällda ägarlägenheten.
De samfällda ägarlägenheterna skall på samma sätt som öv— riga ägarlägenheter föras in i fastighetsregistret som självständiga fastigheter. De kommer följaktligen att re— dovisas i fastighetsboken eller inskrivningsregistret, om fastighetsboken ersatts av sådant register. Någon sär- skild lagfart skall inte meddelas för dessa ägarlägenhe- ter. I stället skall det antecknas för vilka ägarlägenhe- ter de är samfällda.
Inteckningar som meddelats i ägarlägenheter som inte är samfällda besvärar även de samfällda ägarlägenheterna. Vid uppdelningen bör därför inte något inteckningsansvar fördelas på de samfällda ägarlägenheterna. Inte heller bör en sådan ägarlägenhet kunna intecknas separat. Den senare frågan bör lagtekniskt lösas genom ett tillägg till 22 kap. 3 S jordabalken. Den förra frågan har vi be- aktat i vårt förslag till ny bestämmelse om fördelning av inteckningsansvaret. Denna bestämmelse återfinns i 6 kap. 11 a 5 jordabalken.
Något hinder att skriva in en nyttjanderätt eller ett servitut i en samfälld ägarlägenhet finns inte enligt vår bedömning.
Om alla de som har del i den samfällda ägarlägenheten är överens därom bör denna lägenhet kunna överlåtas. Är lä— genheten uthyrd bör dock en överlåtelse bara kunna ske till hyresgästen. Av hänsyn till lägenhetsägarnas borge— närer bör vidare en samfälld ägarlägenhet inte formlöst kunna frångå de ägarlägenheter som den är samfälld för. Dessa två omständigheter måste beaktas genom reglering i lag.
Vi föreslår därför till att börja med en bestämmelse i lagen om ägarlägenheter som innebär att en överlåtelse av en samfälld ägarlägenhet till annan än hyresgästen är ogiltig.
Det sakrättsliga sambandet mellan en samfälld ägarlägen— het och övriga ägarlägenheter bör bara kunna brytas genom ett offentligrättsligt beslut. Kommer inte ett sådant be- slut till stånd, bör överlåtelsen vara ogiltig. Vi före- slår därför att bestämmelsen i 4 kap. 7 $ jordabalken - som innebär att köp av område blir ogiltigt om inte fas— tighetsbildningsåtgärd söks inom sex månader och kommer till stånd — skall äga analog tillämpning vid köp av sam- fälld ägarlägenhet. Vi föreslår att särskilda bestämmel—
ser i nu berörda avseenden tas in i lagen om ägarlägen- heter.
Det sakrättsliga sambandet mellan en samfälld ägarlägen— het och övriga ägarlägenheter bör inte kunna hävas med mindre borgenärer som har ett intresse i ägarlägenheterna skyddas mot den värdeminskning som det kan innebära att den samfällda ägarlägenheten skils av från ägarlägenhe— terna. Detta skyddsintresse är jämförbart med det som föreligger vid avstyckning från en samfällighet. Bestäm- melser härom finns i 10 kap. 2 S fastighetsbildningsla— gen. Dessa bestämmelser innebär i korthet att avstyck- ning inte får ske med mindre antingen borgenärerna medger detta eller ett belopp som enligt fastighetsbildnings- myndighetens bedömning motsvarar värdet av det avstyckade området tillförsäkras borgenärerna genom att inbetalas till lantmäteriverket. Vi föreslår att en motsvarande be- stämmelse tas in i lagen om ägarlägenheter. Reglerna om avstyckning bör tillämpas vad gäller själva förfarandet. Vi föreslår även en bestämmelse härom.
5.5 SÄRSKILD SAMFÄLLIGHETSFÖRENING
Förvaltningen av en samfälld ägarlägenhet bör ske genom en samfällighetsförening. En sådan ordning skapar möjlig- heter för en effektiv förvaltning och hyresgästen får en enda ansvarig motpart. Vi föreslår därför att fastighets- bildningsmyndigheten, om uppdelningen resulterar i att en lägenhet läggs ut som samfälld för övriga ägarlägenheter, skall hålla ett sammanträde för bildande av sådan före— ning innan uppdelningsförrättningen avslutas. Lagen om ägarlägenheter bör innehålla bestämmelser härom. Försla- get leder även till följdändringar i lagen om förvaltning av samfälligheter.
5.6 ÖVERTAGANDE AV BETALNINGSANSVARET
En fastighetsaffär förutsätter ofta att en överenskom- melse kan träffas mellan förvärvaren och de borgenärer som har säkerhet i fastigheten. Vanligen finansieras näm- ligen förvärvet till en del genom att köparen övertar betalningsansvaret för befintliga lån.
När hyresgästerna förvärvar en fastighet i avsikt att de— la upp denna i ägarlägenheter är det inte tillräckligt att en sedvanlig uppgörelse träffas mellan borgenärer och kö- pare. Ur borgenärssynpunkt bör en sådan uppgörelse i och för sig vara fullt tänkbar med hänsyn till den av oss i avsnitt 4.2.1 föreslagna bestämmelsen om övergång av in- teckningsansvaret från den ouppdelade fastigheten till ägarlägenheterna. Ur hyresgästernas synpunkt för emeller— tid en sådan uppgörelse inte tillräckligt långt. En avsikt med ägarlägenheter är, som vi tidigare påpekat, att lägen- hetsägarna skall kunna påverka finansieringsbilden och därmed de totala kostnaderna för lägenheterna. Ett resul- tat av uppdelningen bör därför bli att de ursprungliga lå— nen med säkerhet i den ouppdelade fastigheten ersätts av individuella lån med säkerhet i ägarlägenheterna.
Förvärvar hyresgästerna en fastighet i avsikt att dela upp denna i ägarlägenheter bör de försäkra sig om borge— närernas medverkan till en uppdelning av de befintliga lånen. Lånen bör fördelas på de enskilda lägenheterna i förhållande till lägenheternas inbördes värden. Som sä- kerhet för dessa lån kan lägenhetsägarna erbjuda inteck— ningar i de nybildade ägarlägenheterna. De underhands— kontakter vi bl.a. har haft med bostadsstyrelsen, bank- föreningen och sparbanksföreningen har givit vid handen att några principiella hinder för en sådan uppdelning av lån inte föreligger under förutsättning att panträtten i en ägarlägenhet i rättsligt hänseende inte skiljer sig från panträtten i en fastighet i vedertagen mening. Ef— tersom en ägarlägenhet är en fastighet föreligger inte
någon rättslig skillnad mellan panträtter i de två objek- ten. Vi lägger dessutom i kapitel 7 fram förslag som syf— tar till att ägarlägenheternas obligatoriska knytning till gemensamhetsanläggningen inte skall underminera värdet av en panträtt i en ägarlägenhet.
Mot denna bakgrund utgår vi därför från att hyresgästerna endast kommer att förvärva en fastighet för uppdelning om de i anslutning till förvärvet kan träffa en överenskom- melse med borgnärerna om en uppdelning av lånen. Den prak— tiska slutsatsen av detta antagande blir att, så snart uppdelningsbeslutet föreligger, lägenhetsägarna och bor- genärerna i samverkan kommer att ansöka om dödning av befintliga inteckningar i kombination med nyfastställelse av erforderliga inteckningar i de enskilda ägarlägenhe— terna.
6. BESTÄMMELSER OM ÄGARLÄGENHETERNA
Ägarlägenheterna skall ansluta till den faktiska lägen— hetsindelningen. I ägarlägenheterna kan särskilda före varingsutrymmen ingå. Av lägenhetsbegränsande väggar, golv och tak föreslås att det förnyelsebara ytskiktet in- går. Till en ägarlägenhet hör ledning för vatten och av— lopp fram till huvudledning. För ägarlägenheterna skall de fastighetsrättsliga reglerna beträffande bl.a. över— låtelse och pantsättning gälla. En lägenhetsägare skall kunna upplåta sin lägenhet med hyresrätt. Vid uthyrning för bostadsändamål jämställs en ägarlägenhet med ett en- familjshus om inte uthyrningen varat längre än två år. Inga särskilda grannelagsrättsliga regler föreslås, men ägarlägenhetsföreningen skall kunna fastställa regler för användningen av gemensamhetsanläggningen. Lägenhetsägarna bör vara skyldiga att till förmån för ägarlägenhetsföre- ningen tåla vissa inskränkningar i sin rådighet över lä— genheten. En ägarlägenhet skall kunna delas eller ombil- das med tillämpning av fastighetsbildningslagens regler.
6.1 ÄGARLÄGENHETENS OMFATTNING
Vid uppdelningsförrättningen skall indelningen i ägarlä- genheter göras så att den ansluter till den faktiska lä- genhetsindelningen i byggnaden. En ägarlägenhet bör dock kunna kompletteras med källarlokal, vindskontor eller an- nat utrymme för förvaring. Biutrymmen av denna typ bör ingå som en del av själva ägarlägenheten. Förutsättningen härför bör dock vara att utrymmet genom väggar eller på annat sätt är klart och varaktigt avgränsat. Utrymmet måste entydigt kunna identifieras och särskiljas.
Varje ägarlägenhet måste ha en bestämd gräns i förhål- lande till övriga ägarlägenheter och gemensamma utrymmen.
En sådan gräns kan teoretiskt sett förläggas var som helst i de väggar och bjälklag som åtskiljer lägenheterna. Vi har emellertid funnit att avgörande bör vara hur långt lä— genhetsägarens faktiska kontroll sträcker sig. Med en så— dan utgångspunkt bör ägarlägenheten inte omfatta mer av den åtskiljande eller bärande konstruktionen än ytskiktet. Härifrån måste dock två undantag göras. För det första får en sådan gränsbestämning inte hindra lägenhetsägaren från att göra normala infästningar för lös inredning. För det andra bör speciella regler gälla för ytterdörrar, fönster och balkonger. Dessa bör i sin helhet ingå i ägarlägenhe- ten, då kontroll och underhåll lämpligen bör omfatta allt vad en lägenhetsägare för egen del brukar3o. De delar av åtskiljande eller bärande väggar, golv och tak som inte ingår i enskild lägenhet, kommer att ingå i gemensamhets- anläggningen. Vi föreslår att regler som beskriver lägen— heternas omfattning på nu angivet sätt tas upp i en sär- skild bestämmelse i 2 kap. jordabalken. I denna bestämmel- se bör också redovisas vad som skall höra till ägarlägen- heten såsom fastighetstillbehör. I huvudsak bör de i 2 kap. 2 S jordabalken angivna byggnadstillbehören efter uppdelning bli tillbehör till den ägarlägenhet inom vars gränser föremålet är lokaliserat. Med utgångspunkt i upp— räkningen av byggnadstillbehör i 2 kap. 2 5 gör vi en mot— svarande uppräkning i den föreslagna nya bestämmelsen.
6.2 GEMENSAMHETSANLÄGGNINGENS OMFATTNING M.M.
När en gemensamhetsanläggning inrättas skall den enligt anläggningslagen beskrivas med avseende på omfattningen. Den gemensamhetsanläggning som skall inrättas för ägar-
30 Detta är en avvikelse i förhållande till vad som kan anses normalt beträffande bostadsrätter. Enligt de stora riksorgani sa- tionernas nornalstadgar faller yttre underhåll av bl.a. fönster och dörrar på föreningen. Vi föreslår att föreni ngsstämran skall få fastställa regler sun syftar till att ge fönster, dörrar och balkonger ett enhetligt utseende. Se avsnitt 6.7
lägenheterna kan bara beskrivas på det sättet, att i an- läggningen skall ingå alla de delar av byggnaden som in— te hör till de enskilda ägarlägenheterna. Anläggningen måste alltid omfatta byggnadens grund och bärande kon- struktioner inklusive ytterväggar och tak. Vidare måste trapphus, hissar och andra kommunikationsutrymmen inne i byggnaden alltid ingå. I den mån det finns lokaler i byggnaden som före uppdelningen nyttjats av de boende ge— mensamt, antingen med stöd av hyresavtalen eller på grund av hävd, bör dessa ingå i gemensamhetsanläggningen. Huvud— ledningar för vatten, avlopp, elektricitet och liknande skall också ingå i anläggningen. Med huvudledning skall förstås varje ledning som är av betydelse för minst två lägenheter.
Bl.a. mot bakgrund av det nu anförda föreslår vi vissa särskilda bestämmelser för inrättandet av en gemensam- hetsanläggning för ägarlägenheter. Bestämmelserna bör tas in i anläggningslagen och i den av oss föreslagna lagen om ägarlägenheter.
6.3 ANSVARET FÖR VA— OCH ANDRA LEDNINGAR
Den tänkta avgränsningen av lägenheterna skulle strikt kunna tillämpas även på ledningar för vatten, avlopp, el, värme etc. Alla ledningar som finns inom lägenheten skul- le då anses höra till denna, medan ledningar i gemensamma utrymmen skulle höra till gemensamhetsanläggningen. Al- ternativt skulle alla ledningar oberoende av var de är lokaliserade kunna anses höra till gemensamhetsanlägg- ningen. Vi har emellertid funnit att båda alternativen är mindre lämpliga. I stället bör ledningarnas funktion vara avgörande. Till en ägarlägenhet bör därför räknas alla dess ledningar ända fram till förgreningspunkten på hu- vudledningen även till de delar ledningarna ligger utan- för lägenhetens gränser. Huvudledningarna bör inte i nå-
got fall anses ingå i en ägarlägenhet. En sådan ledning ingår således alltid i gemensamhetsanläggningen. Som nämnts i föregående avsnitt skall med huvudledning för— stås sådan ledning som betjänar minst två ägarlägenhe- ter.
Det väsentligaste skälet till den valda lösningen är att en lägenhetsägare själv bör råda över sådana ledningar som endast försörjer hans lägenhet med olika förnödenhe- ter. Han kan då företa ombyggnader i lägenheten med änd- rad ledningsdragning som följd utan att behöva inhämta tillstånd hos ägarlägenhetsföreningen. Med den av oss förordade lösningen kan man även räkna med att under- hållskostnaderna för ledningsnätet i byggnaden totalt sett blir lägre.
6.4 ÖVERLÅTELSE OCH PANTSÄTTNING
Vårt förslag bygger på tanken att en ägarlägenhet är så- väl fast egendom som fastighet. Härav följer att jorda- balkens regelsystem skall gälla.
Överlåtelse av en ägarlägenhet sker på samma sätt som överlåtelse av en fastighet i traditionell mening, dvs. i enlighet med bestämmelserna i 4 kap. jordabalken. En skriftlig av säljare och köpare undertecknad köpehandling är således ett formkrav för att ett giltigt köp skall fö- religga. Härför krävs även att handlingen innehåller upp— gift om köpeskillingens storlek samt en förklaring att ägarlägenheten överlåts på köparen.
Med förvärv av en ägarlägenhet följer del i gemensamhets- anläggningen eftersom denna är samfälld för alla ägarlä— genheter. Finns en samfälld ägarlägenhet i byggnaden föl- jer även en andel i denna lägenhet med vid förvärvet. På samma sätt som vid varje annat fastighetsförvärv är för- värvaren skyldig att söka lagfart. Några särregler för ägarlägenheter erfordras inte.
Vill en lagfaren ägare till en ägarlägenhet upplåta pant— rätt i lägenheten till säkerhet för en fordran skall han kunna erhålla inskrivning av visst penningbelopp i ägar- lägenheten. Förfaringssättet härvidlag kommer helt att följa reglerna i 6 och 22 kap. jordabalken. I detta sam- manhang finns dock anledning till ett påpekande. Delak- tigheten i gemensamhetsanläggningen innebär att vissa legala panträtter kan belasta de enskilda ägarlägenhe- terna. Dessa frågor behandlas i kapitel 7.
6.5 UPPLÅTELSE AV EN ÄGARLÄGENHET MED HYRESRÄTT
En äganderätt till en lägenhet bör principiellt även in- nefatta en rätt att hyra ut lägenheten och något förbud mot uthyrning bör inte föreliggga. En sådan uthyrning måste i rättsligt avseende följa de regler om hyra som är upptagna i 12 kap. jordabalken.
Vid upplåtelse av bostadslägenhet gäller i vissa avseen— den speciella regler om avtalet avser en lägenhet i ett enfamiljshus. Sålunda är hyresvärdens skyldighet att om- besörja tapetsering, målning etc, dispositiv om hyresav- talet avser sådant hus ( 12 kap. 15 S 2 st. JB). Avser hyresförhållandet ett enfamiljshus som inte är avsett att hyras ut varaktigt kan en hyresgästs rätt att på egen be- kostnad ombesörja målning och tapetsering inskränkas av- talsvägen (12 kap. 24 a 5 2 st. JB). Vidare kan hyresgäs- ten inte i ett sådant fall få tillstånd av hyresnämnden att överlåta hyresrätten i syfte att genom byte erhålla annan bostad (12 kap. 35 S 2 st. 3 JB). Slutligen gäller att en tvist om besittningsrätten avseende ett enfamiljs- hus normalt utfaller till fastighetsägarens fördel om han har för avsikt att åter bosätta sig i huset eller sälja det (12 kap. 46 S 1 st. 6 JB).
En ordning som medger att ägarlägenheter inrättas i fler- familjshus kan antas fungera bättre om det även på sikt
är ägarna till lägenheterna som bebor dessa. En regel som motarbetar att en lägenhetsägare hyr ut sin lägenhet kan därför vara påkallad. Å andra sidan kan en lägenhetsägare ha beaktansvärda skäl för att under en viss tid hyra ut sin lägenhet, exempelvis vid tjänstgöring på annan ort. En avvägning mellan dessa intressen måste därför ske. Den bör utfalla så att det vid kortvariga uthyrningar skall vara enklare för lägenhetsägaren att återta besittningen till sin ägarlägenhet än vid långvariga. Mot bakgrund av det anförda bör en ägarlägenhet, såvitt avser uthyrning under kortare tid jämställas med ett enfamiljshus och i övrigt med flerfamiljshus. Vi föreslår därför ett tillägg till 12 kap. jordabalken av innebörd att vad som sägs i 12 kap. 15 5 andra stycket, 24 a 5 andra stycket, 35 5 andra stycket 3 och 46 5 första stycket 6 med avseende på enfamiljshus skall tillämpas vid uthyrning av ägarlä- genheter. I syfte att motverka långvariga uthyrningar fö- reslår vi dock att bestämmelserna om enfamiljshus endast
skall gälla för lägenheten om den varit uthyrd under kor- tare tid än två år. Har lägenheten varit uthyrd mer än två år får hyresgästen således bl.a. ett stärkt besitt- ningsskydd eller, annorlunda uttryckt, det blir svårare för lägenhetsägaren att återta besittningen till lägenhe- ten. Den föreslagna regleringen torde innebära att en lä- genhetsägare noga överväger om fördelarna med en uthyr- ning för längre tid än två år väger tyngre än risken för att lägenheten blir mindre attraktiv vid en försäljning eller att han får svårt att flytta tillbaka till lägen- heten.
För att undanröja all tvekan vill vi här uttryckligen på- peka att en samfälld ägarlägenhet som hyrs ut aldrig skall vara jämställd med ett enfamiljshus. Vid sådan ut- hyrning skall, som vi redan framhållit i avsnitt 4.3, de i 12 kap. jordabalken upptagna allmänna reglerna om hyra av bostadslägenhet gälla.
Benägenheten att hyra ut en ägarlägenhet kan också mins- kas genom att hyresgästen ges en rätt att förköpa lägen—
heten när denna säljs. Vi föreslår regler härom. Reglerna är i huvudsak uppbyggda efter det mönster som gäller för den kommunala förköpsrätten och de ansluter nära till de regler om rätt för hyresgäster att förköpa en hyreshus— enhet som vi föreslår i kapitel 9. Vi föreslår att båda förköpssituationerna regleras i en särskild lag.
Om en lägenhetsägare som hyr ut sin lägenhet försummar att vårda lägenheten eller att delta i förvaltningen av gemensamhetsanläggningen bör en möjlighet finnas att in- gripa häremot. I bostadsförvaltningslagen(1977z792) finns bestämmelser som innebär att hyresnämnden får be— sluta om särskild förvaltning av en fastighet där det finns bostadslägenhet som är uthyrd. Beslut om särskild förvaltning får meddelas om fastighetsägaren försummar vården av fastigheten eller underlåter att vidta ange— lägna åtgärder för att bevara sundhet, ordning eller skick inom fastigheten. Hyresnämndens beslut kan ha for— men av ett åläggande för fastighetens ägare att överlåta förvaltningen till en särskild förvaltare. Hyresnämnden kan också besluta att ställa fastigheten under förvalt— ning av särskild förvaltare.
Ansökan om särskild förvaltning får göras av kommunen el- ler av en organsation av hyresgäster.
En ägarlägenhet som är uthyrd för bostadsändamål torde kunna rymmas inom lagens tillämpningsområde. Lägenhets- ägarens bristande förvaltningsåtgärder kan avse dels själva den uthyrda ägarlägenheten, dels gemensamhetsan— läggningen. Brister i förvaltningen av en uthyrd ägar- lägenhet drabbar i första hand endast hyresgästen. Denne bör därför ha rätt att påkalla att särskild förvaltning ordnas för lägenheten. Försummar lägenhetsägaren vad som åligger honom med avseende på förvaltningen av gemensam- hetsanläggningen kan detta påverka även övriga lägenhets- ägare. Dessa bör därför, vid sidan av hyresgästen, ha rätt att ansöka om särskild förvaltning av en uthyrd
ägarläenhet. Vi föreslår kompletteringar av nu angivna innebörd i bostadsförvaltningslagen.
6.6 RÄTTSFÖRHÅLLANDET MELLAN LÄGENHETSGRANNAR
För att ett grannförhållande skall fungera bra fordras att vissa umgängesregler följs. En allmän regel att var och en vid nyttjande av sin eller annans fasta egendom skall ta skälig hänsyn till omgivningen finns intagen i jordabalken (3 kap. 1 S JB). Jordabalken innehåller även regler om att den som skall utföra grävning eller liknande arbete på sin mark skall vidta erforderliga skyddsåtgärder (3 kap. 3 5). Åtgärder för att förebygga skada till följd av grävning eller liknande arbete får vidtas på annans mark (3 kap. 5 S). Ersättning för skada eller intrång skall utges.
Den allmänna umgängesregeln är ytterst sanktionerad ge— nom de allmänna skadeståndsrättsliga reglerna medan en särskild bestämmelse finns med avseende på grävning och liknande verksamhet. Fastighetsägaren skall nämligen i sådant fall ersätta skada som uppkommit till följd av att han eller någon som han anlitat underlåtit att vidta skyddsåtgärd eller i annat hänseende brustit i omsorg vid arbetets utförande.
Med avseende på uthyrda lägenheter föreskrivs det (12 kap. 25 S JB) att en hyresgäst är skyldig att vid lägen- hetens begagnande iaktta allt som fordras för att bevara sundhet, ordning och skick inom fastigheten liksom att tillse att även den som han svarar för visar samma hän— syn. Härtill kommer att hyresgäst inte i sin lägenhet får införa gods som kan vara beskaffat med ohyra. Förhål- landet mellan bostadsrättshavare regleras på motsvar— ande sätt i bostadsrättslagen(28 S).
Åsidosätter en hyresgäst de umgängesregler som finns upp- tagna i jordabalkens hyreskapitel är hyresrätten förver- kad och hyresvärden således berättigad att säga upp hy— resavtalet (12 kap. 42 S 1 st 5 JB). Även den nyttjande-
rätt till lägenhet som innehas med bostadsrätt är förver— kad, om bostadsrättslagens umgängesregler åsidosätts. Bo- stadsrättsföreningen är då berättigad att säga upp bo— stadsrättshavaren till avflyttning (33 S 1 st 5 bostads- rättslagen).
Även hälsovårdsstadgan (1958:663) innehåller vissa regler som kan vara av betydelse i förevarande hänseende. Bl.a. skall enligt 20 5 den som innehar en bostadslägenhet sköta lägenheten så att sanitär olägenhet inte uppstår där eller i byggnaden. Lägenheten skall vidare brukas så att sanitär olägenhet inte orsakas närboende genom 0- snygghet, störande ljud eller dylikt. Slutligen kan på- pekas att miljöskyddslagen (1969z387) är tillämplig på bl.a. användningen av byggnad. En byggnad får inte använ- das på sätt som kan medföra störning för omgivningen ge— nom luftförorening, buller, skakning, ljus eller annat sådant om störningen inte är helt tillfällig.
Behovet av hänsyn grannar emellan inom ett flerbostadshus är likartat oavsett upplåtelseform. De allmänna principer som i detta avseende finns i gällande lagstiftning bör därför även gälla ägarlägenheter. Vi anser att den i 3 kap. 1 S jordabalken upptagna allmänna umgängesregeln blir direkt tillämplig på ägarlägenheterna som en följd av att dessa är fast egendom. Regeln i 3 kap. 3 S jorda- balken om skyldighet att vidta skyddsåtgärder vid verk- samhet som kan skada grannfastighet kan inte i sin nuvar— ande lydelse reglera förhållandet mellan lägenhetsägare. En lägenhetsägare kan dock tänkas företa så stora ingrepp i lägenheten att annan lägenhet eller gemensamhetsanlägg- ningen kan skadas. Vi föreslår därför en utvidgning av bestämmelsen så att den även kommer att omfatta byggnads— arbeten i ägarlägenheter. Vi föreslår även att åtgärder får vidtas på annans ägarlägenhet i syfte att minska el- ler eliminera skadorna vid byggnadsarbete på den egna lä- genheten. Detta föranleder förslag till ett nytt stycke i 3 kap. 5 S jordabalken.
Hälsovårdsstadgan är så formulerad att den gäller alla bostadslägenheter oberoende av upplåtelseform. Miljö— skyddslagens bestämmelser torde främst ha betydelse för ägarlägenheter som är avsedda för annat ändamål än bo— stadsändamål.
Någon motsvarighet till de bestämmelser som reglerar um- gängesformerna mellan hyresgäster och mellan bostads- rättshavare erfordras inte enligt vår bedömning. Utöver tillägget till 3 kap. 3 och 5 SS jordabalken jämte följd- ändring i 6 S föreslår vi därför inte några nya regler av grannelagsrättslig natur.
Utöver de bestämmelser rörande umgänget mellan lägenhets- ägarna som finns i lag eller annan författning bör ägar- lägenhetsföreningen ha möjlighet att anta regler för hur de gemensamma anläggningarna skall nyttjas. Sådana regler bör endast kunna antas av föreningsstämman. Härigenom
kommer reglerna att vara väl förankrade hos lägenhets- ägarna. Det är väsentligt att understryka att reglerna inte får utformas så att de inskränker äganderättens omfattning. Sådana inskränkningar kan endast ske genom lag.
Äganderätten till en lägenhet kan inte gärna förverkas. Däremot skulle möjligen rätten att få nyttja lägenheten kunna förverkas eller inskränkas viss tid om en lägen— hetsägare grovt åsidosätter sina skyldigheter enligt 3 kap. 1 S jordabalken. Vi vill dock inte föreslå ett så- dant ingrepp i lägenhetsägarens äganderätt3l. Det framstår som rimligare om sanktionsformen i detta fall blir densamma som vid annan kränkning av de grannelags- rättsliga reglerna, dvs. skadestånd för den skada stör- ningen förorsakat. Härför krävs inga nya regler. Den granne som anser sig utsatt för störningar har nämligen redan enligt gällande rätt möjlighet att väcka skade- ståndstalan vid allmän domstol eller att vid fastighets-
31 Annorlunda i dansk och västtysk rätt, sebilaga 3.
domstol med stöd av miljöskyddslagen väcka talan om be— gränsning i den verksamhet som orsakar störningen. Vi- dare finns det, som nämnts tidigare, möjligheter till ad- ministrativa ingripanden med stöd av hälsovårdsstadgan.
6.7 INSKRÄNKNINGAR I LÄGENHETSÄGARNAS RÅDIGHET ÖVER SINA LÄGENHETER
Lägenhetsägarens självbestämmande över lägenheten måste inskränkas i några avseenden. Ägarlägenhetsföreningen bör har rätt till tillträde till ägarlägenheterna för att från dessa kunna inspektera i gemensamhetsanläggningen ingående delar och utrymmen. Är det påkallat för under— håll av gemensam egendom måste dessutom enskild lägenhet få tas i anspråk för genomförande av sådant arbete. Arbe— tena bör alltid utföras på sådant sätt att de förorsakar den enskilde minsta möjliga olägenhet utan att detta le- der till oskäliga kostnader för föreningen. Vi föreslår att en bestämmelse om ägarlägenhetsföreningens rätt i detta avseende upptas i lagen om förvaltning av samfäl- ligheter. Är arbete som skall utföras på gemensamhets- anläggningen från en enskild lägenhet omfattande kan fråga uppkomma om ersättning. Denna fråga bör regleras avtalsvägen mellan parterna. Kan de inte enas om ersätt- ningens storlek kan frågan självklart dras inför allmän domstol. Några särskilda regler härom erfordras inte. Vägrar en lägenhetsägare att lämna föreningen tillträde till lägenheten bör vanliga handräckningsregler gälla.
Behöver en lägenhetsägare tillträde till en annan ägar- lägenhet för att kunna utföra en underhållsåtgärd på den egna lägenheten bör en sådan rätt regleras genom avtal mellan parterna. Detta överensstämmer med vad som i dag gäller mellan fastighetsgrannar. Vi föreslår således ingen särskild lagreglering i detta fall.
I tidigare avsnitt har vi framhållit att fönster, dörrar
och balkonger bör höra till lägenheterna. Ansvaret för underhåll av dessa byggnadsdelar kommer därmed att åvila lägenhetsägarna. För att byggnadens yttre inte skall på— verkas negativt av ett på detta sätt splittrat under- hållsansvar bör föreningsstämman kunna anta regler som syftar till att fasader, trapphus och andra utrymmen får ett enhetligt utseende. Vi föreslår därför att en regel härom tas in i lagen om förvaltning av samfälligheter (67 5).
6.8 FASTIGHETSBILDNINGSÅTGÄRD MED AVSEENDE PÅ EN ÄGARLÄGENHET
Enligt fastighetsbildningslagens regler kan en fastighets omfattning och innehåll förändras genom fastighetsbild- ning. Är det en fråga om ombildning sker detta genom fas- tighetsreglering. Nybildning av en fastighet kan ske ge- nom avstyckning, klyvning eller sammanläggning.
Det är alldeles uppenbart att den indelning i ägarlägen— heter som görs vid uppdelningsförrättningen efter hand kan behöva ändras. Med hänsyn till att ägarlägenheterna är fastigheter bör fastighetsbildningslagens regler för om- och nybildning av fastigheter tillämpas även på en ägarlägenhet. Detta förutsätter emellertid ett tillägg till 1 kap. fastighetsbildningslagen av innebörd att vad som sägs i lagen om mark eller område även skall gälla beträffande ägarlägenheter.
Från fastighetsbildningslagens förrättningsregler i 4 kap. bör två undantag göras. Vid en förrättning som avser ägar— lägenheter bör varken reglerna i 27 S om utstakning av gränser eller reglerna i 28 S om karta gälla. Om det be- hövs skall däremot en särskild ritning upprättas över de ägarlägenheter som berörs av en förrättning enligt fas— tighetsbildningslagen. Vi föreslår kompletteringar i 4 kap. fastighetsbildningslagen i enlighet med det anförda.
7. AGARLAGENHETSFORENINGENS KAPITALFORSORJNING
Vi föreslår att bestämmelserna i gällande rätt i huvudsak skall gälla för att tillgodose ägarlägenhetsföreningens behov av medel. Erforderliga bidrag skall sålunda uttaxe- ras från medlemnarna på grundval av en för föreningsstänh man framlagd debiteringslängd. Med fördran på belopp som påförts en lägenhetsägare följer förmånsrätt i lägenheten före inteckningar som beviljats där.
En gemensamhetsanläggning för ägarlägenheter kan antas kräva ett mer omfattande underhåll än vad som är nor-
malt för gemensamhetsanläggningar. Vi förslår därför tre särregler:
— den årliga uttaxeringen med stöd av debiteringslängd får inte överstiga tio procent av lägenheternas taxe- ringsvärden och föreningens legala fönmånsrätt i ägar— lägenheterna begränsas på motsvarande sätt,
— ägarlägenhetsföreningen skall årligen göra en avsätt- ning till en underhållsfomL
— ägarlägenhetsföreningens stämma skall kunna besluta om särskilda kapitaltillskott från delägarna. Sådana tillskott skall inte vara förenade med någon legal
fönnånsrätt i ägarlägenheterna. Vi föreslår dessutom att föreningens styrelse skall vara skyldig att årligen upprätta en underhållsplan som skall föreläggas föreningsstämman.
7.1 NORMALA DRIFTS- OCH UNDERHÅLLSKOSTNADER
Ägarlägenhetsföreningen skall, med avseende på den gemen— samma egendomen, fullgöra samma uppgifter som åvilar en
samfällighetsförening enligt lagen (1973:1150) om för- valtning av samfälligheter.
En samfällighetsförenings behov av medel skall täckas ge- nom uttaxering hos medlemmarna, om inte detta behov kan tillgodoses på annat sätt (40-42 55 SFL). Uttaxering skall ske på grundval av en budget (inkomst— och utgiftsstat) som godkänts av föreningsstämman. Uttaxeringen sker sedan genom att styrelsen upprättar en debiteringslängd och där anger de belopp som skall uttaxeras av varje medlem samt tidpunkten då betalning skall ske. Debiteringslängden skall fnamläggas för föreningsstämman.
Lagen innehåller även bestämmelser (43 — 46 55 SFL) för det fall uttaxerade medel inte förslår, samfällighetens styrelse underlåter att göra erforderliga uttaxeringar eller enskild medlem inte fullgör vad som åligger honom enligt en uttaxering.
Räcker inte föreningens medel till betalning av klar och förfallen skuld, skall styrelsen utan dröjsmål upprätta och för föreningsstämman framlägga särskild debiterings- längd. Försummar styrelsens ledamöter detta blir de soli— dariskt ansvariga för skulden. På en borgenäns yrkande kan vidare länsstyrelsen förordna syssloman att debitera och ta ut erforderliga medel. Debiterat och till betalning förfallet belopp får tas ut enligt samma bestämmelser i utsökningsbalken som gäller för fordran för vilken betal- ningsskyldighet ålagts genom dom som äger laga kraft. Med en sådan fordran följer enligt särskild lag32 en för— månsnätt före inteckning i den fasta egendomen. Förmåns- rätten förutsätter att beloppet inte förfallit till betal- ning tidigare än ett år före utmätning eller konkursansök- an.
Vi föreslår att de nu berörda bestämmelserna i princip även skall gälla för ägarlägenhetsföreningarnas verksam—
het. Ägarlägenhetsföreningens styrelse bör således upp— rätta och för föreningsstämmans godkännande lägga fram en årsbudget som behandlar kostnaderna för drift och lö- pande underhåll. Utifrån denna budget skall därefter en debiteringslängd läggas fram efter vilken ordinarie ut- taxering under verksamhetsåret skall ske.
Fördelningen mellan lägenhetsägarna skall ske enligt de andelstal som fastställts för varje lägenhet. Eftersom ägarlägenhetsföreningen är en samfällighetsförening er— fordras ingen särskild lagstiftning för att det nu be— skrivna förfarandet skall gälla.
7.2 KAPITALFÖRSÖRJNINGEN VID STÖRRE UNDERHÅLLS- ARBETEN 7.2.1 Gällande rätt
Behov av kapitaltillskott till en gemensamhetsanläggning enligt gällande rätt torde normalt uppkomma endast när gemensamhetsanläggningen skall inrättas. Mera sällan tor- de det hittills ha förelegat behov av större kapitalbe- lopp för omfattande underhållsåtgärder i den redan be— fintliga anläggningen. Skulle någon gång ett sådant behov uppkomma har en samfällighetsförening alltid möjlighet att ta upp lån. Enligt gällande rätt kan nämligen kredit— instituten lämna lån till en samfällighetsförening utan krav på inteckningssäkerhet eller annan särskild säkerhet, s.k. blancokredit33. Detta har ansetts möjligt därför
33 Enligt grundläggande regler får banker bevilja lån endast nöt betryggande säkerhet i fast eller lös egendom eller i form av borgen. I vi ss utsträckning kan dock bankerna lärma kredit utan särskild säkerhet, s.k. blancokredi t. Tidigare har ranen för sådan kredit varit 5 procent av suinan av barkernas eget ka— pital OCh dess inlåning. Utöver dema generella ram fick vidare blancokredit lämas till vissa låntagare, bl.a. till sanfällig- hetsföreni ngar. I saband med en höjning av den generella blanco- kreditranen till 10 procent av bankernas eget kapital och inlå— ning, inrymdes den förhållandevis ringa speciella blancokredi ten till sanfällighetsföreni ngarna i den generella blancokredi tvoly— nen. Se prop. 1979/80:51, s. 77.
att samfällighetsföreningen har den i det föregående be- skrivna legala förmånsrätten i delägarnas fastigheter för uttaxerade medelsbehov enligt fastställd debiteringslängd. När betalningsansvar med anledning av ett sådant lån i något avseende inträder, skall detta nämligen fördelas på delägarfastigheterna genom uttaxering efter andelstal. Fullgör en fastighetsägare inte vad som åligger honom en- ligt en sådan uttaxering, erhåller föreningen på samma sätt som vid annan uttaxering en legal förmånsrätt med bästa förmånsrätt i den felandes fastighet. Riskerna för kreditinstituten att lämna lån till en samfällighetsfö- rening har därför ansetts vara små.
Den legala förmånsrätten innebär emellertid en påtaglig risk för den som belånar en delägarfastighet, eftersom dennes säkerhet kan påverkas av en plötsligt inträdande och omfattande legal panträtt. I propositionen med för- slag till lag om förvaltning av samfälligheter betonade dock departementschefen (prop. 1973:160, 5. 170) att de bidrag som varje år skall uttaxeras från delägarfastig— heterna för att täcka driftskostnaderna samt amortering och ränta på investeringslån i praktiken regelmässigt inte torde uppgå till så stora belopp, att de skulle kunna utgöra någon risk för fordringar med sämre rätt i fastigheten. Han framhöll emellertid att det sagda gäll- de under förutsättning att innehavare av fordringar med sämre rätt iakttar den försiktighet som normalt bör kunna
krävas av en kreditgivare.
Av det anförda framgår att man under lagstiftningsarbetet inte räknade med att en samfällighetsförening återkomman- de skulle vara i behov av större kapitalbelopp för un- derhåll. Gällande rätt innehåller därför inga särregler för sådana fall.
7.2.2 Ägarlägenhetsföreningens kapitalbehov
För ägarlägenhetsföreningen gäller andra förutsättningar
för verksamheten än vad som hittills varit normalt för samfällighetsföreningar. Själva inrättandet av gemensam— hetsanläggningen för ägarlägenheterna kräver inga kontan- ta insatser av delägarna. I stället tillskjuter de vad som skulle kunna betecknas som anläggningstillgångar, nämligen de delar av byggnaden som inte tas i anspråk för ägarlä— genheterna. Förr eller senare kommer dessa delar att vara i behov av mer omfattande underhåll. Som exempel'kan'näm— nas utbyte av maskinell utrustning, omdragning av'huVUd- ledningar, omläggning- av tak, ren0vering av fasader och liknande arbeten. Underhållsåtgärder av nu" nämnt slag kommer kostnadsmässigt att vara av en helt annan omfatt- ning än vad som varit normalt för gemensamhetsanläggning— ar. Behov av medel kan vidare uppkomma plötsligt,'exem-' pelvis till följd av en olyckshändelse. Också besldt av statsmakterna kan medföra ett kapitalbehov som inte kunnat förutses i en långsiktig planering. Vad som nu har anförts har föranlett oss att överväga införande av särregler för ägarlägenhetsföreningarna.
7.3. SÄRREGLER FÖR ÄGARLÄGENHETSFÖRENINGAR
7.3.1. Begränsningar i fråga om rätten till ut— taxeringar m.m.
Med hänsyn till att det för ägarlägenhetsföreningarna kan uppkomma betydande kapitalbehov för underhåll av gemensam- hetsanläggningen måste det ifrågasättas om de i det före- gående redövisade bestämmelserna om uttaxering av bidrag av medlemmarna i en samfällighetsförening, om föreningens möjlighet att ta upp lån och om den legala förmånsrätten i fråga om uttaxerade bidrag bör tillämpas på ägarlägenhets- föreningar utan begränsningar. Nuvarande bestämmelser skulle nämligen vid en fullständigt analog tillämpning kunna leda till mycket stora uttaxeringar om ägarlägen- hetsföreningen genomför kostnadskrävande underhållsarbe- ten, exempelvis en fasadrenovering. Även om underhålls—
arbetena i första hand finansieras genom att föreningen tar upp lån kan uttaxeringarna bli stora och risken för att beviljade lån av någon anledning sägs upp kan inte uteslutas. Detta kan i sin tur få till följd att den lega— la förmånsrätten för föreningens fordran på uttaxerade bi— drag får sådan omfattning att de som lämnat lån mot säker- het i ägarlägenheterna löper påtalig risk för förluster. Det kan för övrigt påpekas att det också när det gäller förvaltningen av nuvarande gemensamhetsanläggningar finns exempel på att en legal panträtt fått en sådan omfattning att bottenlångivarna i delägarfastigheterna funnit sig föranlåtna att säga upp bottenlånen för omförhandling med avseende på kompletterande säkerheter.
Det säger sig självt att ett system med legal förmånsrätt för de stora, ibland avsevärda uttaxeringar som en ägar- lägenhetsförening enligt vad som anförts i det föregående kan bli nödsakad att företa måste inverka negativt på be— nägenheten att lämna kredit mot säkerhet i lägenheterna. Ett sådant system kan också komma att innebära att senare utförda reparations- och förbättringsarbeten får en bättre rätt än tidigare i fastigheten gjorda_investeringar. Vad som nu har sagts kan medföra att de som lämnat lån mot säkerhet i den ouppdelade fastigheten - med hänsyn till svårigheten att bedöma den legala förmånsrättens om- fattning - inte vågar medverka i en fastighetsöverlåtelse som syftar till uppdelning. Slutligen må också framhållas att om ägarlägenhetsföreningen tar upp lån på stora belopp och samtidigt har obegränsad möjlighet att uttaxera bidrag av lägenhetsägarna, betydande delar av avgiften till före— ningen kan komma att utgöra kapitalkostnader. Detta kan inte vara önskvärt med tanke på att ett av de skäl som anförts för övergång till ägarlägenheter är att den som
innehar en lägenhet med äganderätt i största möjliga ut— sträckning själv skall kunna påverka hur finansieringen för lägenheten skall ordnas och därmed också hur lånebil- den skall se ut.
Vi vill mot bakgrund av vad som anförts i det föregående föreslå att ägarlägenhetsföreningens möjligheter att ut- taxera bidrag från lägenhetsägarna begränsas, vilket ock- så bör leda till en motsvarande begränsning av den legala förmånsrätten. Gränsen bör bestämmas så att uttaxeringen skall kunna inrymma dels kostnader för löpande drift- och underhåll, dels amorteringar och räntor för sådana lån som föreningen kan behöva ta upp för att klara en akut situation. Begränsningen bör relateras till ägarlägenhe— ternas taxeringsvärde. Vårt förslag i detta hänseende - som inte bygger på några ingående fastighetsekonomiska överväganden — innebär att uttaxeringsmöjligheterna och den legala förmånsrätten begränsas till tio procent av varje lägenhets taxeringsvärde.
Enligt gällande rätt är styrelsen ansvarig för att ut— taxering sker när föreningen saknar medel för att betala klar och förfallen skuld. Försummar styrelsen sina åligg- anden i detta avseende blir styrelseledamöterna solida- riskt ansvariga för skulden. Denna bestämmelse påverkas inte av vårt förslag.
Vi föreslår inte någon lagstiftningsåtgärd som inskränker ägarlägenhetsföreningens möjlighet att ta upp lån utan säkerhet.
Begränsas föreningens möjligheter till uttaxeringar måste andra alternativ för kapitalförsörjningen stå till buds.
7.3.2. Fondering
Det strider i viss mån mot ägarlägenhetstanken att ägarna bygger upp gemensamma ekonomiska resurser i form av en underhållsfond. Det kunde därför synas följdriktigt om vi överlät frågan om en eventuell fonduppbyggnad till varje enskild ägarlägenhetsförening, som i så fall efter egen bedömning kunde ta in bestämmelser härom i sina stadgar. En ansvarsfull förvaltning av en byggnad förutsätter
emellertid med olika tidsintervall insatser av större ka- pitalbelopp. Det måste finnas en ekonomisk beredskap för att sådana krav på insatser skall kunna mötas. Kostnader na för den förutsebara förslitningen av gemensamhetsan- läggningen bör vidare periodiseras, vilket bl.a. kan ske genom årliga fondavsättningar. Mot denna bakgrund har vi därför funnit att en viss tvångsmässig avsättning till en underhållsfond ändå bör ske.
För att avsättningarna till en underhållsfond skall följa med i den allmänna prisutvecklingen vill vi föreslå att de sätts i relation till lägenheternas taxeringsvärden. De samlade taxeringsvärdena bör ligga till grund för en gemensam avsättning, fördelad över lägenheterna efter andelstal. Vi har inte gjort några tekniska och ekono— miska beräkningar av avsättningsbehovets storlek. För att markera principen anger vi att avsättningen skall uppgå till minst en procent av de sammantagna taxeringsvärdena. Vill föreningen göra en större avsättning bör majoritets— beslut härom kunna fattas av föreningsstämman. Fondav- sättningen bör tas med i underlaget för den ordinarie ut- taxeringen. Härigenom kommer den att omfattas av den le- gala förmånsrätten.
7.3.3 Kapitaltillskott m.m.
Ägarlägenhetsföreningens möjligheter att ta upp lån för att bestrida kostnaderna för mer omfattande reparations- och underhållsarbeten blir inskränkta genom förslagen att begränsa såväl uttaxeringsrätten som den legala förmåns— rätten. Fonderade medel kommer inte i alla lägen att ut— göra en tillräcklig buffert när det gäller att i rätt tid klara mer omfattande arbeten. I den mån fonderade medel inte förslår eller om föreningen av en eller annan an— ledning inte önskar ta dessa i anspråk bör behovet av kapital kunna tillgodoses genom särskilda tillskott från lägenhetsägarna. Ägarlägenhetsföreningens stämma bör därför kunna besluta att varje ägare skall vara skyldig
att i förhållande till lägenhetens andelstal lämna ett kapitaltillskott till föreningen. Sådant beslut bör en- dast kunna fattas om det föreligger ett konkret under- hållsbehov. I beslutet bör således anges att kapitale' tillskottet skall användas för visst angivet ändamål. Ett beslut om kapitaltillskott kommer att innebära en belast— ning för lägenhetsägarna. Dessa måste därför ges visst rådrum i fråga om själva inbetalningen. Vi föreslår att lägenhetsägarna skall ha ett handlingsutrymme på minst tre månader efter beslutet innan kapitaltillskottet skall be— talas. Däremot bör möjligheterna att fatta beslut om kapi— taltillskott inte begränsas genom särskilda omröstnings- regler.
Beslutat och till betalning förfallet kapitaltillskott bör mot bakgrund av det resonemang som vi fört i det fö- regående inte vara förenat med någon legal förmånsrätt för ägarlägenhetsföreningen. Däremot bör sådant belopp få tas ut på samma sätt som en fordran för vilken betalnings- skyldighet blivit fastställd genom dom som vunnit laga kraft. Detta torde utgöra en tillräcklig press för att en lägenhetsägare frivilligt skall betala in sitt tillskott om han har praktisk möjlighet härtill. I den mån lägenhe— terna belånas för att klara kapitaltillskotten kommer syn- liga panter att tas i anspråk för lån till underhållet av gemensamhetsanläggningen. Detta är enligt vår mening ett önskvärt resultat.
En normalt aktsam lägenhetsägare bör ha goda möjligheter att kunna klara ett beslutat kapitaltillskott. Man måste dock räkna med att vissa lägenhetsägare trots allt inte förmår detta liksom att vissa inte vill bidra. Förening— ens styrelse bör därför efter beslut om kapitaltillskott visa sådan försiktighet att den om möjligt inte binder föreningen i direkta ekonomiska åtaganden förrän kapital— tillskotten verkligen har betalats in. Skulle det visa sig att kapitalbeloppen inte betalas in står två vägar öppna. Antingen kan föreningen försöka driva in sin 0—
prioriterade fordran eller också kan föreningen ompröva de beslutade underhållsarbetena. Vi har funnit att ett avgörande bör framtvingas genom en automatiskt verkande regel. Vi föreslår därför att om inte kapitaltillskotten betalats in inom viss tid efter förfallodagen så skall själva beslutet om kapitaltillskott förfalla. Detta inne— bär att inbetalade kapitalbelopp då måste återbetalas till delägarna och att föreningen åter befinner sig i ut- gångsläget, dvs. ett underhållsbehov föreligger, men ka- pitalförsörjningsfrågan är olöst.
För att öka lägenhetsägarnas möjligheter att bidra med ka- pitaltillskott när beslut härom fattas, bör de regelbundet uppmärksammas på underhållsbehovet. Mot denna bakgrund fö- reslår vi att ägarlägenhetsföreningens styrelse skall vara skyldig att årligen upprätta en underhållsplan. Planen bör läggas fram för föreningsstämman. I planen bör under året utförda underhållsarbeten redovisas. Vidare bör under— hållsläget med avseende på de enskilda delar som ingår i gemensamhetsanläggningen redovisas samt förslag till fi- nansieringen av erforderliga arbeten lämnas.
En plan med angivet innehåll kan vara av betydelse även för den som tagit pantbrev i enskild lägenhet som säker- het för lämnade medel. På begäran bör därför borgenärer få ta del av underhållsplanen.
De i avsnitt 7.3 redovisade reglerna rör ägarlägenhets- föreningens verksamhet. De bör därför tas upp i lagen om förvaltning av samfälligheter.
8. ÅTERGÅNG
Ägarlägenheterna skall kunna upphöra att vara fastig- heter. Detta sker genom en återgångsförrättning. I an— slutning till återgångsförrättningen skall gemensamhets— anläggningen för ägarlägenheterna upphöra att bestå samt ägarlägenhetsföreningen upplösas.
8.1 ÅTERGÅNGSFÖRFARANDET
De utländska ägarlägenhetssystem som vi studerat saknar en direkt reglering av förfarandet för återgång till de fastighetsrättsliga förhållanden som rådde före uppdel- ningen. Vi har dock funnit att en lag som möjliggör en uppdelning av en fastighet i ägarlägenheter även bör an— visa en metod för återgång. Ur teknisk synpunkt bör i omvänd ordning återgångsförfarandet så nära som möjligt knyta an till de skilda moment som ingår i uppdelningen.
Vid återgång skall ägarlägenheterna upphöra att vara självständiga fastigheter och byggnaden skall bli till- behör till den fastighet där den är uppförd. Återgången innehåller således två moment som är avhängiga av var- andra. Återgång kan bara ske om förutsättningen för båda momenten samtidigt föreligger. Återgång kommer att inne- fatta en förändring av fastighetsindelningen. Sådana för- ändringar kan inte ske genom privaträttsliga överenskom— melser.
En gemensamhetsanläggning kan enligt gällande rätt endast inrättas för fastigheter. Upphör ägarlägenheterna att be- stå som självständiga fastigheter måste de utträda ur ge— 'mensamhetsanläggningen. Detta bör därför vara ett villkor för återgång. Enligt anläggningslagen (1973:1149) skall
en ändring av den krets av fastigheter som deltar i en gemensamhetsanläggning prövas vid en anläggningsförrätt- ning. Vi har funnit att bestämmelserna härom kan tilläm— pas när fråga är om lägenheternas utträde ur gemensam- hetsanläggningen. Eftersom ägarlägenheterna utträder sam— tidigt måste även gemensamhetsanläggningen upphöra att bestå i och med deras utträden.
Med den uppläggning som nu antytts för ett återgångsför- farande kommer detta dels att innehålla ett konstitutivt beslut med avseende på markfastighetens innehåll, dels en förrättning enligt anläggningslagen. vi föreslår därför att återgång skall ske vid en särskild återgångsförrätt- ning och att förrättningen skall handläggas av fastig- hetsbildningsmyndigheten.
Enligt lagen om förvaltning av samfälligheter (1973:1150) skall en samfällighetsförening upplösas när den samfäl— lighet som förvaltas av föreningen upphör att bestå (61 S). Föreningen får inte upplösas förrän alla dess skulder betalats. Alternativt kan medel för att betala skulderna nedsättas hos länsstyrelsen. Överstiger föreningens till— gångar dess skulder skall överskottet tillskiftas med- lemmarna. Föreningsstämman beslutar om grunderna för för- delningen av ett eventuellt överskott såvida inte stad- garna innehåller särskilda bestämmelser i denna fråga. Eftersom ägarlägenhetsföreningen är en samfällighetsfö— rening blir bestämmelserna i lagen om förvaltning av sam- fälligheter tillämpliga vid upplösning av en ägarlägen- hetsförening. Ägarlägenhetsföreningen skall med hänsyn till dessa bestämmelser upplösas när gemensamhetsanlägg- ningen för ägarlägenheterna upphör att bestå. Detta bör vara ett obligatoriskt moment vid återgången. Några sär- skilda bestämmelser torde inte erfordras härför eftersom det i anläggningslagen föreskrivs att det vid en föränd— ring av den krets av fastigheter som är delägare i en gemensamhetsanläggning skall prövas om en för gemensam— hetsanläggningen inrättad samfällighetsförening skall upplösas.
Själva återgångsförrättningen bör i huvudsak kunna hand- läggas efter de regler som gäller för en uppdelningsför- rättning.
8.2 VISSA VILLKOR FÖR ÅTERGÅNG
Återgång uppvisar ytligt sett vissa gemensamma drag med sammanläggning av fastigheter; ett flertal fastigheter skall sammanföras till en ny fastighet. Tillämpningen av
reglerna i fastighetsbildningslagen (1970:988) om sam— manläggning förutsätter att fastigheterna är i samme äga- res hand och att denne har lagfart på fastigheterna (12 kap. 1 S FBL). Reglerna om sammanläggning är så utformade att borgenärer som har säkerhet i fastigheterna och rät- tighetshavare med inskrivna rättigheter skyddas. En sam- manläggning förutsätter nämligen att det upprättas en företrädesordning för hur inskrivningarna i de enskilda fastigheterna skall gälla i den genom sammanläggningen bildade fastigheten. Berörda sakägare skall godkänna före- trädesordningen.
När återgång aktualiseras finns det anledning att räkna med att belåningsbilden kan vara starkt splittrad. Är ägarlägenheterna i samma ägares hand utgör emellertid det- ta förhållande inte något hinder mot återgång. Bestämmel- serna i fastighetsbildningslagen om sammanläggning kan då efterliknas. Återgång bör kunna ske om ägaren till lägen- heterna, inteckningshavarna och de som har inskrivna rät— tigheter medger åtgärden på grundval av förslag till före- trädesordning för inskrivningarna i den återbildade fas— tigheten.
Är ägarlägenheterna inte i samme ägares hand uppkommer särskilda problem om en ägarlägenhet är intecknad. Skall borgenärsintressena i detta fall kunna skyddas på samma sätt som vid sammanläggning måste den säkerhet som varje ägarlägenhet utgjort ersättas av en till värde och för— månsrätt motsvarande säkerhet i den återbildade fastig—
heten. För att detta skall vara möjligt fordras att varje lägenhetsägare kan upplåta en panträtt i sin andel i den återbildade fastigheten. Detta är emellertid inte möjligt enligt gällande rätt. Inteckning kan inte ske i en ideell andel av en fastighet. Vill lägenhetsägarna gemensamt åstadkomma en återgång måste de således genom frivilliga överenskommelser se till så att lägenheterna blir inteck- ningsfria. Det förhållandet att det kan finnas skilda nyttjanderätter eller servitut inskrivna i de enskilda
ägarlägenheterna ser vi emellertid inte som något hinder för en återgång. Den inbördes ordningen mellan sådana rättigheter i den återbildade fastigheten bör fastställas på grund av en företrädesordning.
Med hänsyn till vad som ovan anförts föreslår vi bestäm- melser i lagen om ägarlägenheter av innebörd att återgång skall kunna ske om samtliga ägarlägenheter är i samme ägares hand och ägaren har lagfart. Återgång skall även kunna ske om det är skilda ägare till lägenheterna. I så fall skall dock ägarlägenheterna vara fria från inteck- ningar. Finns inteckningar eller inskrivna rättigheter i mer än en ägarlägenhet skall en företrädesordning upp- rättas och godkännas innan återgång får ske. Även mark- fastigheten kan vara besvärad av inskrivna rättigheter. Är så fallet skall en företrädesordning upprättas såvida någon av ägarlägenheterna besväras av en inskrivning. Vi föreslår vidare dels en ändring i 6 kap. 16 S jordabalken
beträffande inteckningsrättens omfattning efter återgång, dels en ny bestämmelse i 7 kap. jordabalken av innebörd att i ägarlägenheter upplåta nyttjanderätter eller servi- tut efter återgången skall gälla i den återbildade fas- tigheten.
8.3 INLÖSEN AV ÄGARLÄGENHETER
I det fall ägarlägenheter är inrättade i en byggnad på tomträttsmark aktualiseras ägarlägenheternas bestånd i samband med att tomträtten skall upphöra efter uppsäg- ning.
Har ett tomträttsavtal sagts upp är fastighetsägaren en— ligt gällande rätt skyldig att lösa byggnaden och annan egendom som är tillbehör till denna. En motsvarande skyl- dighet anser vi bör föreligga om en byggnad innehåller ägarlägenheter trots att byggnaden och övrig egendom då inte är tillbehör till tomträtten. Vi föreslår därför ett tillägg till 13 kap. jordabalken som innebär att tomt— rättsupplåtaren skall vara skyldig att lösa ägarlägen- heterna. Eftersom gemensamhetsanläggningen är samfälld för ägarlägenheterna kommer en sådan lösen att omfatta hela byggnaden. Lösesumman skall, på sätt föreslagits i avsnitt 3.2.4, beräknas som om byggnaden varit tillbehör till tomträtten.
I och med att en lösesumma nedsatts hos länsstyrelsen upphör enligt gällande rätt tomträtten att bestå och tidigare inskrivningar i tomträtten blir då utan verkan. Upphör en tomträtt och har lösesumman utgivits för ägar— lägenheterna bör de inskrivningar som gjorts i ägar- lägenheterna upphöra att gälla. Vi föreslår ett tillägg till 13 kap. jordabalken av denna innebörd. Resultatet av en inlösen blir således att sedan tomträtten upphört tillkommer ägarlägenheterna fastighetsägaren. Lägen- heterna är gravationsfria och det står fastighetsägaren fritt att påkalla återgång enligt det ovan redovisade förfarandet.
9. REGLER OM FURKUPSR'ÅTT
Vi föreslår att det införs en rätt till förköp för hyres— gäster vid försäljning av sådan fast egendom som vid fas— tighetstaxeringen betecknats som hyreshusenhet. Förslaget är konstruerat efter mönster från den lag som ger kork munerna rätt att förköpa fast egendom.
9.1 INLEDNING
I våra direktiv sägs att vi skall överväga om fastighets- ägaren vid en ombildning eller försäljning skall vara skyldig att på ett eller annat sätt hembjuda fastigheten eller lägenheterna till hyresgästerna. Vi har vid våra överväganden i denna del bl.a. kommit fram till att hy- resgästerna bör ges en möjlighet att förvärva fastigheten varje gång den omsätts. Detta mål kan tillgodoses genom olika tekniska lösningar. Vi har funnit att valet bör stå mellan en förköpsmodell som så nära som möjligt ansluter till mönstret i förköpslagen (1967:868) och den hembuds- modell som återfinns i lagen (1982:352) om rätt till fas- tighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt.
9.2 FÖRKÖPSLAGEN
Förköpslagen innebär att kommunen kan träda in som köpare i ett redan träffat avtal. En kommun har rätt till detta i två fall, nämligen när den fasta egendomen med hänsyn till den framtida utvecklingen krävs för tätbebyggelse eller därmed sammanhängande anordning och när egendomen behöver rustas upp. Rätt till förköp föreligger även när försälj- ningen omfattar tomträtt.
Försäljningar av egnahem är undantagna från förköpsrätten om fastigheten har en ägovidd understigande 3 000 kvadrat— ratmeter. Vidare får inte förköp ske när staten är säl- jare eller när staten eller landstingskommun är köpare. Är köparen nära släkt med säljaren eller äger köparen redan tidigare del i fastigheten och har han förvärvat denna del på annat sätt än genom gåva föreligger också hinder mot förköp. Försäljningar som sker på exekutiv auktion omfattas inte heller av förköpsrätten.
Förköpsrätten utövas genom att kommunen underrättar säl- jaren och köparen om sitt beslut att utöva förköpsrätt samt anmäler beslutet till inskrivningsmyndigheten för anteckning i fastighetsboken. Anmälningen till inskriv- ningsmyndigheten skall, när köparens förvärv avser hyres- husenhet och han skall anmäla förvärvet till kommunen enligt 3 5 lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m., göras sist på den inskrivningsdag som infaller när- mast efter tre månader från det kommunen mottog en anmä- lan om försäljningen. Kommunens anmälan till inskriv- ningsmyndigheten skall vara åtföljd av bevis om under- rättelserna till säljaren och köparen. Utövas inte för- köpsrätten inom föreskriven tid, är förköpsrätten för- lorad.
Såväl säljaren som köparen har möjlighet att bestrida kommunens rätt till förköp. Ett bestridande skall anmälas till inskrivningsmyndigheten för anteckning i fastighets- boken sist på den inskrivningsdag som infaller närmast efter en månad från det att förköpsrätten utövades. Om kommunens förköpsrätt blivit bestridd, måste kommunen inom en månad från det att bestridandet antecknades i fastighetsboken söka tillstånd till förköpet hos rege- ringen. Tillstånd skall vägras om försäljningen inte om- fattar egendom som med hänsyn till den framtida utveck— lingen behövs för tätbebyggelse eller därmed sammanhäng- ande anordning och som inte heller behöver rustas upp. Tillstånd skall vidare vägras om det är obilligt att
förköp sker med hänsyn till förhållandet mellan säljaren och köparen eller villkoren för eller omständigheterna vid försäljningen. Söker inte kommunen tillstånd är förköpet utan verkan.
9.3 LAGEN OM RÄTT TILL FASTIGHETSFÖRVÄRV
Genom lagen om rätt till fastighetsförvärv för ombild- ning till bostadsrätt ges hyresgästerna en särställning vid omsättning av fastigheter och tomträtter som är taxe- rade som hyreshusenheter. Är hyresgästerna i en sådan fas- tighet intresserade av en övergång till bostadsrätt kan de, sedan de bildat en bostadsrättsförening, göra en s.k. intresseanmälan till inskrivningsmyndigheten för anteck- ning i fastighetsboken. Innebörden av en sådan anmälan är att fastigheten integ får överlåtas genom köp eller byte utan att bostadsrättsföreningen som gjort anmälan först erbjudits att förvärva fastigheten.
För att en intresseanmälan skall antecknas i fastighets- boken krävs att minst två tredjedelar av hyresgästerna i de uthyrda lägenheterna skriftligen förklarat att de är intresserade av en övergång till bostadsrätt.
Ett till bostadsrättsföreningen riktat erbjudande om för- värv kallas hembud. Hembud sker hos hyresnämnden genom skriftlig anmälan av fastighetsägaren. Denne skall härvid ge in ett av honom undertecknat skriftligt förslag till köpeavtal som skall innehålla uppgift om köpeskillingen för den hembjudna egendomen och övriga villkor för för- värvet.
Hyresnämnden skall delge bostadsrättsföreningen avtals- förslaget samt till inskrivningsmyndigheten anmäla dagen för hembudet. Sedan hembud skett är fastighetsägaren skyldig att bereda föreningen tillfälle att besiktiga fastigheten.
För att föreningen skall kunna anta hembudet måste hyres— gästerna i minst två tredjedelar av de uthyrda lägenhet- erna på en föreningsstämma besluta om förvärv av fastig- heten. Beslut om förvärv i strid med majoritetsregeln är ogiltigt. Hembudet antas genom att bostadsrättsföreningen inom tre månader från det att hembudet skedde skriftligen anmäler till hyresnämnden att föreningen beslutat att förvärva den hembjudna egendomen på de villkor som angi- vits i fastighetsägarens förslag till köpeavtal. Hyres- nämnden skall underrätta fastighetsägaren om att hembudet antagits. Tiden för antagande av ett heMaud kan utsträc- kas från tre till sex månader från det att hembudet sked- de. Om heMaudet inte antas inom föreskriven tid eller på föreskrivet sätt upphör det att gälla.
Antas hembudet skall det anses som om fastighetsägaren och bostadsrättsföreningen slutit avtal om köp på de villkor som angivits i förslaget till köpeavtal.
Har ett hembud upphört att gälla kan fastighetsägaren sälja fastigheten till annan än bostadsrättsföreningen. Så länge en intresseanmälan gäller får han dock inte överlåta fastigheten till ett lägre pris eller till vill- kor som sammantagna är sämre för honom än vad som angavs vid hembudet med mindre han på nytt hembjudit fastigheten och även detta senare hembud upphört att gälla.
En intresseanmälan gäller alltid i två år. Sker hembud gäller en anmälan fram till den inskrivningsdag som in- träffar närmast efter två år från den dag hembudet sked— de. Sker överlåtelse i strid med hembudsreglerna är över— låtelsen ogiltig.
9.4 MODELLVALL
Lagen om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt bygger på ett förslag av bostadsrättskommittén (SOU 1981:74). Vi har i vårt remissyttrande över förslaget (prop. 1981/82:169, bilagedelen s. 136) anfört vissa kri- tiska synpunkter på förslaget. Trots att lagen innehåller betydande förenklingar och förbättringar i förhållande till kommitténs förslag ställer vi oss något tveksamma till hembudsmodellen, i vart fall när fråga är om övergång till ägarlägenheter.
Ett hembudsförfarande är tidskrävande. Hyresgästerna kan utan egna åtaganden dra ut på proceduren i sex månader. Under denna tid har fastighetsägaren svårt att inleda allvarligt menade förhandlingar med andra. Han är näm— ligen bunden av det avgivna hembudet. Den utdragna proce- duren kan även vara till skada för hyresgästerna, efter-
som det finns anledning att räkna med att fastighetsäga— rens engagemang för fastigheten är svagt under hela denna
tid.
Hembudsmodellen förutsätter att hyresgästerna bildar en bostadsrättsförening. En fullständig anslutning till den— na modell skulle därför kräva att även de hyresgäster som är intresserade av en övergång till ägarlägenheter bildar en förening av något slag. Tidigare (se avsnitt 5.1) har vi emellertid avfärdat tanken på en föreningsbildning in- nan uppdelning sker. En anslutning till hembudsmodellen innebär därför antingen att det av oss föreslagna uppdel— ningsförfarandet kompletteras med regler om föreningsbild- ning eller också att hembudsmodellen modifieras så att den kan fungera även utan föreningsbildning.
Mot bakgrund av det anförda har vi stannat för att före- slå en modell som så nära som möjligt ansluter till den
kommunala förköpslagen.
9.5 VÅRT FÖRSLAG
Grundtanken i vårt förslag är att hyresgästerna skall ha rätt att ta över ett redan genomfört köp på de villkor som säljaren och köparen kommit överens om.
För att hyresgästerna skall kunna träda in i ett genom- fört köp måste de till att börja med få reda på att en försäljning ägt rum. Vi föreslår därför att en köpare av fast egendom som är taxerad som hyreshusenhet skall vara skyldig att underrätta hyresgästerna om sitt förvärv.
Det är viktigt att underrättelsen till hyresgästerna sker så att de får klart för sig under vilka villkor de får förköpa fastigheten. Underrättelsen bör därför innehålla allmänna upplysningar om hyresgästernas rätt till förköp och vara åtföljd av en kopia av köpehandlingen.
Underrättelsen till hyresgästerna bör ske inom viss tid från förvärvet. Vi föreslår att denna tid sätts till tre månader vilket är samma tidsgräns som gäller för en köpa- res anmälan till kommunen enligt 3 5 lagen om förvärv av hyresfastighet m.m.
Köparen bör kunna underrätta hyesgästerna i rekommende— rade brev som skickas till varje hyresgäst under dennes vanliga adress. Genom ett sådant förfarande kan köparen säkerställa bevisning om att han i rätt tid fullgjort vad som åligger honom och det ger dessutom en bestämd ut— gångsdag för den betänketid som hyresgästerna bör till— försäkras.
Vi har i annat sammanhang (avsnitt 5.2) framhållit vikten av att ett förvärv bygger på en vederhäftig värdering och besiktning av fastigheten. Hyresgästerna torde i och för sig vara väl medvetna om lägenheternas skick. Det kan ändå finnas skäl för hyresgästerna att undersöka fastighetens skick i övrigt. Så snart hyresgästerna underrättats av kö-
paren om överlåtelsen bör de ha rätt att besiktiga hela
fastigheten. Säljaren och köparen bör vidare vara skyldiga att lämna upplysningar om samtliga villkor för överlåtel- sen vilka inte framgår av köpehandlingen.
Det är vanskligt att avgöra hur långt rådrum hyresgästerna bör tillförsäkras innan de måste bestämma sig för om de skall förköpa fastigheten. I ekonomiskt och tekniskt hänseende är det stora och komplicerade åtaganden som de skall göra. De måste vidare hinna med att förhandla dels inbördes och dels med dem som lämnat lån mot säkerhet i fastigheten. I många fall torde emellertid ett rådrum på tre månader vara tillräckligt. Bl.a. våra underhandskon- takter med olika kreditinstitut och deras samarbetsorgan talar för detta. Vi vill emellertid inte utesluta att den av oss föreslagna tidsramen efter vunna erfarenheter kan behöva kompletteras med en möjlighet till förlängning i det enskilda fallet.
Om tanken på ett förköp vinner gehör bland hyresgästerna blir nästa steg — precis som enligt den kommunala för— köpslagen — att de utövar sin förköpsrätt. Detta gör de genom att i rekommenderade brev underrätta säljaren och köparen om att de vill överta köpet samt ge in en anmälan till inskrivningsmyndigheten för anteckning i fastighets— boken. Till anmälningen skall fogas utredning som visar att de underrättat säljaren och köparen på föreskrivet sätt.
Den av oss föreslagna rätten till förköp syftar till att ge hyresgästerna en möjlighet att förvärva fastigheten för uppdelning i ägarlägenheter. Därför bör förköp kunna ske endast om de av oss föreslagna, speciella förutsätt— ningarna för uppdelning av en fastighet med bostadsbyggnad är uppfyllda.
Det sist sagda innebär krav på att en viss majoritet av hyresgästerna måste ansluta sig till förköpet för att rätt till förköp skall föreligga. Detta innebär i sin tur
att det i lagstiftningen måste slås fast dels vid vilken tidpunkt den erforderliga majoriteten skall föreligga, dels hur det skall kunna konstateras att den erforderliga majoriteten föreligger eller, vid prövning i efterhand, förelåg vid denna tidpunkt. Vi föreslår att den erforder- liga majoriteten skall föreligga när hyresgästerna ger in sin anmälan till inskrivningsmyndigheten. Anmälningen skall vara undertecknad av de hyresgäster som vill ta över köpet och den skall utgöra grund för prövningen av majori— tetsfrågan. Vi föreslår vidare att om inte den erforder— liga majoriteten föreligger vid nämnda tidpunkt detta skall utgöra ett s.k. absolut hinder mot förköp. Ett så— dant hinder innebär att prövningen av majoritetsfrågan inte sker när hyresgästerna ger in sin anmälan utan först i efterhand och senast i samband med att de söker lagfart hos inskrivningsmyndigheten.
Efter det att hyresgästerna utövat sin rätt till förköp bör proceduren vara densamma som enligt den kommunala förköpslagen. Vi föreslår således att säljaren och köparen skall kunna bestrida förköpsrätten inom en månad och att hyresgästerna, om bestridande sker, skall vara skyldiga att söka tillstånd hos regeringen. Tillståndet skall sökas av de hyresgäster som utövat rätten till förköp, dvs. un- dertecknat anmälningen till inskrivningsmyndigheten. I annat fall föreslår vi att förköpet skall vara utan ver- kan. Vi återkommer till skälet för denna ståndpunkt i specialmotiveringen.
Eftersom vi tänker oss att hyresgästernas rätt till för— köp skall löpa parallellt med den kommunala förköpsrätten kan det givetvis inträffa att såväl kommunen som hyres- gästerna vill förköpa samma objekt. En sådan situation bör uppfattas så att kommunen och hyresgästerna ömsesi- digt bestrider varandras rätt till förköp. Såväl kom— munen som hyresgästerna skall då vara skyldiga att söka tillstånd hos regeringen. Regeringen får därmed en möj- lighet att göra en samlad bedömning av förköpsfrågan.
I likhet med vad som gäller enligt den kommunala förköps- lagen bör hyresgästernas förköp vara fullbordat om inte bestridande sker eller om regeringen ger tillstånd. Vi föreslår att den förköpta egendomen då övergår till de hyresgäster som utövade rätten till förköp, dvs. även i detta fall till de som undertecknat anmälningen tHl inskrivningsmyndigheten.
Reglerna om rätt för hyresgäster att förköpa fast egendom som taxerats som hyreshusenhet föreslår vi skall tas in i en särskild lag. Vi föreslår även att denna särskilda lag skall innehålla de i avsnitt 6.5 behandlade reglerna om rätt till förköp för den som hyr en ägarlägenhet.
Det kan slutligen påpekas att vi, i motsats till vad som gäller enligt den kommunala förköpslagen, inte föreslår att hyresgästerna skall ha rätt till förköp vid byte.
10. KOSTNADER M.M.
Vi avstår från att uppskatta det behov av ökade perso— naZresurser som kan uppkomma hos berörda myndigheter. De ofTentliga kostnaderna bör kunna täckas inom gällande av- giftssystem.
Enligt direktiv (1980:20) till samtliga kommittéer och särskilda utredare angående finansiering av reformer skall utgångspunkten vara att alla förslag som läggs fram skall kunna genomföras inom ramen för oförändrade resurser inom
det område som förslagen avser.
Vårt utredningsuppdrag omfattar uttryckligen inte de sam- hällsekonomiska konsekvenserna av ett system med ägarlä- genheter. Enligt direktiven bör vi emellertid göra en upp- skattning av vilka kostnader som införandet av ett sådant system kan medföra vid fastighetsbildnings— och inskriv- ningsmyndigheter.
10.1 RESURSBEHOV
Ett ägarlägenhetssystem kommer att medföra en ökad belast— ning på flera myndigheter. Främst gäller detta fastighets— bildningsmyndigheterna men även fastighetsregister— och inskrivningsmyndigheterna kommer att beröras. Andra myn— digheter samt enskilda företag kommer att påverkas genom nya eller förändrade arbetsuppgifter om ägarlägenheter in— förs. Om den ökade arbetsbelastningen kan rymmas inom de organisationsformer nuvarande verksamhet hos myndigheter
och övriga berörda kräver, är självfallet ytterst beroende av den omfattning ett ägarlägenhetsinstitut kan få. Med nuvarande kunskaper om främst de samhällsekonomiska förut— sättningarna för ägarlägenheter är det omöjligt att göra en vederhäftig bedömning härav. Det är också helt omöjligt att ha någon uppfattning om hur stort intresset bland hyresgästerna kan vara i fråga om övergång till ägarlägen— heter. Vi avstår därför från varje försök att kvantifiera den ökade belastningen på myndigheter, företag och övriga som kan följa av ett ägarlägenhetssystem.
De ärenden fastighetsbildningsmyndigheten handlägger i dag är starkt skiftande till svårighetsgrad och omfång. En uppdelningsförrättningen kan därför inte, när det gäller att bedöma den ökade arbetsbelastningen, sättas i relation till ett normalärende hos myndigheten. Rent allmänt kan dock konstateras att en uppdelningsförrättning kommer att kräva inte obetydliga arbetsinsatser från fastighetsbild- ningsmyndighetens sida. Under ett inledande skede finns det därför anledning att räkna med att extra personalre- surser kan erfordras om den nuvarande ambitionsnivån med avseende på handläggningstider inte skall påverkas på ett oacceptabelt sätt. På sikt torde antalet uppdelningsären— den bli relativt få i jämförelse med det antal ärenden av andra typer som handläggs vid fastighetsbildningsmyndig- heterna.
De ärenden som ett ägarlägenhetssystem kan komma att ge upphov till hos fastighetsregistermyndigheten torde inte nämnvärt skilja sig från övriga ärenden som myndigheten redan idag handlägger. Det kan i detta sammanhang nämnas att det nybildas c:a 50.000 fastigheter per år. Det totala antalet fastigheter uppgår till ca 3 milj.
För inskrivningsmyndigheterna medför ett ägarlägenhets— system ökad arbetsbelastning i samband med uppdelningar— na.Vidare blir antalet fastigheter större med ett ägar— lägenhetssystem varav följer att antalet inskrivnings-
ärenden (lagfarts— och inteckningsärenden) i absoluta tal kommer att vara högre än utan ett sådant system. Även om antalet uppdelningar under en inledande period skulle bli förhållandevis stort kommer den ärendemängd som följer härav hos inskrivningsmyndigheten att vara liten eller rent av försumbar i jämförelse med den ärendemängd som fastighetsbildning och fastighetsomsättning i dag ger upphov till. Ärendemängden hos inskrivningsmyndigheterna uppgår nämligen för närvarande till strax under 3 milj. per år.
10.2 KOSTNADSTÄCKNING
För förrättningar som handläggs av fastighetsbildningsmyn- dighet utgår avgifter enligt lantmäteritaxan. Huvudprin- cipen är att ersättningen helt skall täcka kostnaderna för förrättningsverksamheten. Avgifterna för de enskilda för- rättningarna skall anpassas till den nytta förrättningen medför för fastigheten. En sådan anpassning sker genom att man för det helt övervägande antalet förrättningar tar ut enhetliga avgifter, sakersättningar. I övriga fall erläggs avgiften med ett visst belopp för varje arbetad timme, tidsersättning.
Ett ägarlägenhetsinstitut skulle för lantmäteriverkets del kräva ett visst utvecklingsarbete med avseende på hand- läggningsrutiner m.m. för fastighetsbildningsmyndigheter— na. Fastighetsbildningsmyndigheterna skulle få ta itu med de nya arbetsuppgifter som uppdelning och därmed samman- hängande frågor kan leda till. Enligt vår bedömning bör även uppdelnings- och återgångsförrättningarna kunna in- ordnas i det gällande taxesystemet. Taxorna för uppdel— nings— och återgångsförrättning kan i princip utformas så att kostnaderna för både verket och myndigheterna blir täckta.
Fastighetsregistermyndighetens verksamhet är f.n. inte av-
giftsfinansierad. Lantmäteriverket har emellertid hos re—
geringen väckt frågan om sådan finansiering. Regeringen har med anledning härav uppdragit åt verket att lägga fram förslag till en finansiering genom avgifter. Lantmäteri- verket förväntas avge sitt förslag under sommaren 1982.
Verksamheten vid inskrivningsmyndigheterna fyller såväl en privaträttslig som en offentligrättslig funktion. Trots att verksamheten är av betydelse för samhället har stats— makterna ansett det vara rimligt att självkostnaderna för verksamheten skall täckas med avgifter. Avgiftssystemet för inskrivningsväsendet bygger på schablonbelopp för de olika ärendetyperna.
Införandet av ett ägarlägenhetssystem kommer att kräva ett visst utvecklingsarbete hos domstolsverket med avseende på handläggningsrutiner m.m. Ärendetyperna hos inskrivnings- myndigheterna kommer i det närmaste att helt stämma öve- rens med de typer som redan nu förekommer där. Gällande avgiftssystem bör därför kunna tillämpas även på lag- farts- och övriga inskrivningsärenden som följer med ett ägarlägenhetssystem.
ll. SPECIALMOTIVERING 11.1 LAG OM ÄGARLÄGENHETER 1 5
I denna paragraf läggs grunden fast för ett ägarlägen- hetsinstitut, byggt på direkt ägande till viss bestämd del av en byggnad.
Innan en sådan äganderätt kan uppkomma måste den del av byggnaden som äganderätten skall omfatta skiljas ut från helheten - individualiseras. Rent faktiskt ingår lägen- heten som en del av byggnaden och denna hör enligt reg— lerna i 2 kap. jordabalken till marken. Båda dessa sam- band måste brytas och de måste brytas samtidigt. En för- klaring att en byggnad saknar egenskap av tillbehör till en fastighet måste därför alltid och i ett sammanhang förenas med en indelning av byggnaden i ägarlägenheter.
Vi har eftersträvat ett ägarlägenhetsinstitut som kan bygga på samma teoretiska element som den gällande fas- tighetsrätten. Upphör en byggnad att vara tillbehör till en fastighet upphör den också att ingå i det fastighets- rättsliga regelsystemet. Byggnadens rättsliga ställning kan då bestämmas genom definition i lag. I denna paragraf anges att den skall vara fast egendom. Härigenom kommer byggnaden rent systematiskt att jämställas med jord, det vill säga en icke individualiserad egendomsmassa. I lik— het med vad som är fallet med jord skall den fasta egen- dom som byggnaden nu utgör delas in i fastigheter.
Om en byggnad är fast egendom är naturligtvis de ägarlä- genheter som den samtidigt delas in i också fast egendom. Detta har vi ansett vara så självklart att det inte be- höver sägas ut i paragrafen. Förklaringen att ägarlägen— heterna skall registreras såsom fastigheter ansluter till bestämmelsen i 19 kap. 1 S 3 fastighetsbildningslagen.
3 5
I den allmänna motiveringen, avsnitt 3.2.4, har vi redo— visat skälen till att en uppdelning av en byggnad på tomt- rättsmark bör kunna följa samma regler som uppdelning av en fastighet. Kravet att tomträtten skall vara inskriven har bl.a sin grund i att endast sådan tomträtt kan ha sär—
skilda tillbehör. Byggnadens egenskap av tillbehör till tomträtten är således en förutsättning för vårt uppdel- ningssystem. Av betydelse är även att anläggningslagens regler endast gäller för tomrätt som är inskriven.
4 5
Enligt denna paragraf skall så snart det finns en enda bo- stadslägenhet i en byggnad, hela byggnaden definieras som bostadsbyggnad. Avsikten härmed är att alla bostadshyres— gäster skall omfattas av de skyddsregler som vi föresla- git skall gälla för sådan hyresgäst om denne vill fort— sätta att vara hyresgäst även efter uppdelningen. Skydds— reglerna innebär bl.a. att en uthyrd ägarlägenhet skall förvaltas av de övriga lägenhetsägarna.
Vad som skall avses med bostadslägenhet behandlas i av— snitt 2.3.
5 5
I denna lag avses med lägenhet varje enhet som är inrättad att varaktigt och självständigt användas som bostad eller för annat ändamål. Prövningen av om lägenheterna är varak- tigt lämpade för begärt ändamål, bör inte inskränkas till de enskilda lägenheterna. Lägenheterna måste bedömas till- sammans med gemensamhetsanläggningen. Är gemensamhetsan-
läggningen ofullständig, i dåligt skick eller på annat sätt sådan att den inte kan komplettera en lägenhet på erforderligt sätt för att lägenheten skall kunna nyttjas för angivet ändamål, kan en uppdelning inte ske. Saknar exempelvis en lägenhet utrymme för personlig hygien är den normalt sett inte lämpad för bostadsändamål. Den kan dock godtas om sådana utrymmen finns i anslutning till lägen- heten, dvs. i den blivande gemensamhetsanläggningen. Finns i denna inte tillfredsställande hygienutrymmen bör uppdel— ning vägras.
Anger planen exempelvis att fastigheten endast får be— byggas för bostadsändamål måste byggnaden vara uppförd i enlighet härmed och ägarlägenheterna inrättas för detta ändamål.
Byggnadsnämnden skall, genom de hänvisningar som sker till fastighetsbildningslagen, underrättas om uppdelningsför- rättningen. Nämnden har således möjlighet att kontrollera att byggnaden överensstämmer med gällande byggnadslov och att de för lägenheterna begärda ändamålen inte strider mot planbestämmelserna. Att kontrollen sker är väsentligt
inte endast av ordningsskäl. I planbestämmelserna kan för samhällsplaneringen betydelsefulla styrmedel ha arbetats in. Dessa får inte urholkas eller sättas i fråga genom ett nytt myndighetsbeslut. Byggnadsnämndens prövning skall emellertid inte omfatta en allmän bostadspolitisk värde- ring. Byggnadsnämndens prövning får endast utgå ifrån vad som föreskrivits i fastställd plan och gällande byggnads— lov. På samma sätt som enligt fastighetsbildningslagen finns det en möjlighet att avvika från den vid förrätt- ningstillfället gällande detaljplanen. I avsnitt 4.1.5 har exempel redovisats då en avvikelse bör vara tänkbar. Hän— visningen till fastighetsbildningslagen avser endast pro— ceduren vid dispens från planbestämmelserna.
Vi har i avsnitt 3.2.5 framhållit att de i anläggnings- lagen föreskrivna båtnads— och opinionsvillkoren i prak-
tiken alltid torde vara uppfyllda. Inte ens de allmänna
intressen som enligt 9-11 55 anläggningslagen skall iakt— tas för att en gemensamhetsanläggning skall få inrättas torde innebära att det i den praktiska uppdelningssitua— tionen råder någon tvekan om att uppdelning kan ske. Upp- delningen torde därför inte i egentlig mening vara av- hängig av om en gemensamhetsanläggning kan inrättas. Där— emot är uppdelningsförrättningen beroende av att en gemen- samhetsanläggning inrättas. Gemensamhetsanläggningens om- fattning har berörts i den allmänna motiveringen, avsnitt 6.2. Bestämmelserna härom är upptagna i en ny paragraf, 45 a 5, anläggningslagen.
6 5
I denna paragraf har formulerats särregler för att en bo— stadsfastighet skall få delas upp. Det är tre villkor som skall föreligga. Hela fastigheten skall ägas av de boende eller annan som nyttjar lokal i fastigheten. Alla delägar- na måste bo eller nyttja en lägenhet i byggnaden. Ingen av delägarna får bruka mer än en lägenhet. Reglerna syftar till att skapa garantier för att en uppdelning sker på de boendes initiativ. Samtidigt har vi velat eliminera risken för att den tidigare fastighetsägaren eller en av de bo— ende genom innehav av flera lägenheter skaffar sig ett större inflytande över uppdelningen än övriga.
Eftersom den som äger del i en fastighet inte samtidigt kan vara hyresgäst i fastigheten använder vi i lagtexten uttrycket "den som brukar en lägenhet i byggnaden". Där- med avses således den som före fastighetsförvärvet var hyresgäst. Uttrycket omfattar även den som brukar en be—
stämd lägenhet i ett andelshus.
Vi anknyter majoritetsreglerna till det lägenhetsbegrepp som genomgående används i detta lagförslag (jfr ovan un- der 4 S). Majoritetsförhållandena påverkas således inte av om en lägenhet står outhyrd eller om den med skilda hyresavtal är upplåten till flera.
Grunderna för det majoritetsförhållande som här angivits har belysts i allmänmotiveringen, avsnitt 5.3.
7 5 I en tomträttsupplåtelse skall enligt 13 kap. 1 S jorda— balken anges för vilket ändamål som nyttjanderätten till fastigheten upplåtits. Detta ändamål får inte frångås vid uppdelningen.
8 S Själva uppdelningsförrättningen är inte någon fastighets- bildningsförrättning. Den innehåller dock moment som gör att den bör jämställas med en fastighetsbildningsförrätt- ning. Förfarandet kan i alla väsentliga delar följa det mönster som gäller vid en normal fastighetsbildningsför- rättning. I hänvisningen till 4 kap. fastighetsbildnings- lagen har fem paragrafer (25-28 och 41 55) undantagits. Bestämmelserna i 25 S ersätts i vårt förslag till lag av bestämmelserna i 14, 18 och 19 55. Vid uppdelning kan det aldrig bli fråga om uppdelning av förrättningen i två av- snitt där tillåtligheten avgörs på förhand. Reglerna om tillståndsbeslut i 26 S har därför uteslutits. I 27 och 28 55 behandlas utstakning m.m av gränser samt upprätt— ande av karta. Gränser mellan ägarlägenheterna skall ald- rig markeras i byggnaden. I stället för karta skall vid uppdelningsförrättningen upprättas en ritning om så er- fordras. Bestämmelser härom finns i 17 S i vårt förslag till lag om ägarlägenheter. Den fråga som regleras i 41 S fastighetsbildningslagen kan aldrig uppkomma vid en upp- delningsförrättning.
En uppdelningsförrättning skall alltid kombineras med en anläggningsförrättning eftersom inrättandet av en gemen- samhetsanläggning är ett villkor för själva uppdelningen. Någon möjlighet att särskilja de två förrättningarna från varandra skall inte finnas. Inrättandet av gemensamhets- anläggningen skall ske helt enligt anläggningslagens för— rättningsregler.
Exempel på en uppdelningsförrättning finns i bilaga 4.
9 S
Bestämmelsen i denna paragraf gäller vid uppdelning av såväl bostadsfastighet som annan fastighet. Endast fas— tighetsägaren får påkalla en uppdelningsförrättning. Det finns dock anledning att i detta sammanhang åter fram— hålla att särskilda krav gäller med avseende på bostads- fastighet som skall delas upp. En bostadsfastighet måste ägas av en majoritet av dem som bor i byggnaden eller nyttjar lokal där, dvs. de tidigare hyresgästerna. Detta framgår av 6 S.
11 och 12 55
Lägenheterna måste vara entydigt beskrivna. Detta kan en- dast ske i anslutning till en ritning. I de flesta före- kommande fall torde byggnadslovsritningarna fylla de krav som bör ställas på ritningarna. Normalt är också dessa ritningar lätt åtkomliga. Sökanden bör dock ha rätt att lägga andra ritningar till grund för ansökningen om dessa är av tillräckligt god kvalitet.
Gemensamhetsanläggningen skall beskrivas. Några särskilda krav i detta avseende uppställs inte i lagen om ägarlä— genheter, utan anläggningslagens regler bör gälla. An- läggningslagen innehåller inga preciserade krav med av- seende på beskrivningen av en anläggning. Beskrivningen skall anpassas till vad som krävs med hänsyn till omstän-
digheterna. Det torde alltid vara en fördel om framför allt den tekniska utrustningen som ingår i en byggnad och som skall ingå i gemensamhetsanläggningen för ägarlägen- heterna, exempelvis värmesystem, ledningar för vatten, avlopp, elektricitet eller motsvarande är noggrant och utförligt beskriven. Det ligger i de blivande lägenhets- ägarnas eget intresse att beskrivningen blir riktig. Där-
igenom kan risken för framtida tvister undanröjas. Enk- last torde en sådan beskrivning ske i anslutning till projekteringsritningar eller annan form av ritning. Vi har emellertid inte funnit att krav på ritningar skall vara en förutsättning för inrättandet av gemensamhets- anläggningen. Detta beror på att det kan vara svårt att få fram tillförlitligt ritningsmaterial i fråga om äldre byggnader. Att inför en uppdelning lokalisera alla led- ningar samt upprätta ritningar häröver kan innebära orim— liga kostnader.
13 5 På sätt framgår av 15 5 andra stycket skall, om uppdel- ningen avser bostadsfastighet, ägarlägenheterna läggas ut för dem som brukar lägenheterna. Samäganderätten i fas- tigheten skall ersättas av en direkt äganderätt till lä- genheten. Fastighetsbildningsmyndigheten måste därför ha uppgift om vilken lägenhet som varje delägare brukar.
Vid förvärvet av fastigheten skall hyresgästerna komma överens om hur stor andel envar av dem skall förvärva för att andelen skall motsvara den egna lägenheten när denna omvandlas till ägarlägenhet. Om inte samtliga hyresgäster förvärvar andelar, måste de som gör detta förvärva en större del än vad som motsvarar den egna lägenheten. Par- terna kan fritt komma överens om hur denna "resterande del" av fastigheten skall fördelas mellan andelsägarna. Fördelningen skall redovisas i anmärkningen till fastig- hetsbildningsmyndigheten. Hur stor del varje ägarlägen- het skall ha i den samfällda ägarlägenheten bestäms vid uppdelningsförrättningen och i överensstämmelse med den uppgörelse parterna träffat.
14 5 I denna paragraf läggs fastighetsbildningsmyndighetens ut- redningsskyldighet fast. Bestämmelsen ersätter i huvudsak 4 kap. 25 S fastighetsbildningslagen.
15 5 Med lägenhet skall såsom anförts under 4 S förstås sådan avskild enhet i bYanaden som är inrättad för att varak- tigt och självständigt användas som bostad eller för an- nat ändamål. Indelningen innebär att sådan enhet som ti- digare varit lägenhet läggs ut som en särskild lott eller enhet - en ägarlägenhet. Någon ändring av den faktiska indelningen av byggnaden är inte avsedd. Det är enbart fråga om en rättslig indelning. Samtliga lägenheter i byggnaden skall läggas ut som ägarlägenheter.
Vid uppdelning av en fastighet som inte innehåller bo- stadslägenhet är det normalt endast en ägare till fastig— heten. Genom uppdelningen blir denne ägare till samtliga ägarlägenheter. Skulle en sådan fastighet vara samägd blir också ägarlägenheterna samägda. En förändring av äganderätten så att delägarna blir ägare till enskilda ägarlägenheter bör inte ske inom ramen för uppdelningen utan en sådan precisering av äganderätten bör ske genom särskilda överlåtelser när uppdelningen väl är genomförd.
Vid uppdelning av fastighet med bostadsbyggnad föreligger det alltid en samäganderätt och denna är tillkommen just med sikte på att varje delägare skall bli ägare till sin ägarlägenhet. Uppdelningsförrättningen bör då utmynna i detta. Eftersom förutsättningen för uppdelningen är att varje delägare förvärvat en så stor andel av fastigheten som motsvarar hans lägenhet bör äganderätten läggas ut direkt för delägarna.
Någon enskild äganderätt föreligger inte till samfällda ägarlägenheter. Den privaträttsliga överenskommelse som
delägarna träffat skall som vi anmärkt under 13 5 vara av—
görande för hur stora andelar de olika ägarlägenheterna skall ha i de samfällda ägarlägenheterna.
165
I 7 kap. 27 och 28 55 jordabalken redovisas den verkan en delning av en fastighet har på nyttjanderätter och servi— tut. De grundsatser som dessa regler ger uttryck för bör även gälla vid uppdelning. Vi har därför föreslagit att en särskild bestämmelse härom tas upp i 7 kap. jordabalk— en (28 a 5).
Det är givetvis angeläget att fastighetsboken (inskriv- ningsregistret) inte belastas av inskrivningar avseende rättigheter som inte längre gäller. Av den anledningen slås i denna paragraf fast att det vid en uppdelningsför- rättning skall utredas om utövningen av inskrivna nytt— janderätter och servitut är begränsade endast till mark- fastigheten eller viss ägarlägenhet.'Någon direkt motsva— righet till denna bestämmelse finns inte i gällande rätt. Bestämmelsen är endast tillkommen för att förtydliga fas- tighetsbildningsmyndighetens åligganden.
17 5
Karta och beskrivning skall upprättas vid en fastighets- bildningsförrättning. Vid en uppdelning bör i stället upp- rättas ritning och beskrivning. I alla normala fall torde ritningen helt kunna bygga på den ritning som bifogas an- sökningen. vi räknar med att ett enkelt kopieringsförfa— rande bör vara möjligt. I det förberedande arbetet bör förrättningsmannen, om uppdelningen avser en fastighet som varit föremål för ombyggnad eller det av annan anledning finns skäl därtill kontrollera att ingiven ritning stämmer överens med de verkliga förhållanderna.
18 5
Denna bestämmelse har sin motsvarighet i 4 kap. 4 5 and- ra stycket fastighetsbildningslagen.
19 5 Ett uppdelningsbeslut skall alltid innehålla de moment som redovisas under punkterna 1-4. I avsnitt 3.2.4 har konstaterats att uppdelning av byggnad som är uppförd på tomträttsmark förutsätter att föreskrifter i tomträtts- upplåtelsen som berör själva byggnaden måste gälla även för lägenhetsägarna. Det är inte nog med att föreskrif— terna gäller för den förste ägaren till lägenheten, utan de måste gälla också för en ny ägare till lägenheten. Ett förordnande i uppdelningsbeslutet om att i tomträttsupp- låtelsen intagna föreskrifter för nyttjandet av byggnaden skall gälla för lägenheterna erfordras därför (se punkt 5). Jfr även förslag till ändring i 13 kap. 8 S jordabal— ken. Vad som föreskrivits i tomträttsupplåtelsen rörande marken gäller givetvis utan särskilt förordnande.
Utöver vad som särskilt angivits i bestämmelsen skall ett uppdelningsbeslut innehålla uttalanden i frågor som bli- vit föremål för utredning eller ställningstaganden under förrättningen. Bland sådana frågor kan här nämnas den ut- redning av nyttjanderätts- och servitutsförhållandena som skall ske enligt 16 5. Vidare kan beslutet innehålla ställningstaganden till yrkanden som framställts av sak- ägare. Ofta torde dock sådana frågor regleras på annat sätt, exempelvis i protokollet. Beslutet bör även inne— hålla uttalanden om förrättningskostnaderna. Bestämmelser om hur dessa skall fördelas mellan sökandena finns i 33 5.
20 5 I uppdelningsförrättningen ingår att fastighetsbildnings— myndigheten skall hålla sammanträde för att bilda en ägar- lägenhetsförening. Bildas samfällda ägarlägenheter skall även en förening bildas för förvaltningen av dessa. De två föreningsbildningarna bör kunna ske vid samma tillfälle. Det bör vara regel att fastighetsbildningsmyndigheten i samband med förrättnigen anmäler föreningsbildningen till länsstyrelsen för registrering. Först när en samfällig- hetsförening registrerats kan föreningen förvärva rättig-
heter och ikläda sig skyldigheter. Detta innebär att fas- tighetsbildningsmyndigheten antingen måste avvakta regist- reringen innan ett förordnande om att markfastigheten skall övergå till ägarlägenhetsföreningen kan ske eller villkora förordnandet så att detta endast gäller under förutsättning att registrering sker. När fastighetsbild— ningsmyndigheten vidtagit dessa åtgärder kan avslutnings— beslut enligt 4 kap. 29 S fastighetsbildningslagen medde- las.
21—22 55 Skälen för inrättandet av samfällda ägarlägenheter har be- lysts i avsnitt 5.4.
Så länge en samfälld ägarlägenhet är uthyrd kan den endast överlåtas till hyresgästen. Sker en överlåtelse till hy— resgästen måste den samfällda ägarlägenheten skiljas från övriga lägenheter. Det sakrättsliga sambandet skall såle- des upplösas. Detta kan inte ske formlöst. Borgenärsin— tressena måste skyddas och anteckningar ske såväl i fas— tighetsregistret som fastighetsboken. Reglerna för av— styckning bör analogt kunna tillämpas.
När en samfälld ägarlägenhet skils från övriga ägarlägen- heter går värdet på dessa ner. Den avskilda ägarlägenheten bör vara fri från inteckningar. Själva skiljandet bör där- för ha samma verkan som en relaxation. Detta är endast möjligt om borgenärerna tillförsäkras ett värde som mot— svarar värdet på den samfällda ägarlägenheten. Bestämmel— serna härom i 22 5 andra stycket har 10 kap. 2 8 andra stycket fastighetsbildningslagen som förebild.
23 5
Om en samfälld ägarlägenhet säljs är det väsentligt att den också skils från de övriga ägarlägenheterna. Samma regler, som då visst område av en fastighet kommer i sär— skild ägares hand, bör därför gälla.
24—25 55 Genom återgång upphör indelningen i ägarlägenheter och ”byggnaden blir åter tillbehör till markfastigheten.
Eftersom uppdelningen innehåller ett konstitutivt moment varigenom byggnaden upphör att vara tillbehör till fas— tigheten har vi funnit att även återgången bör innehålla ett moment av denna karaktär. Det är således inte till— räckligt att ägarlägenheterna och markfastigheten kommer i samma ägares hand. Ägarlägenheterna skall avföras ur fastighetsregistret och fastighetsboken eftersom de i och med återgången upphör att existera. Återgångsförrättningen bör, precis som uppdelningsförrättningen, handläggas av fastighetsbildningsmyndigheten.
26 5 Även vid en återgång kommer ägarlägenheterna vanligtvis att vara besvärade av inteckningar. Huvudregeln vid åter— gång måste därför vara att lägenheterna är i samme ägares hand och att denne har lagfart på dem. Är ägarlägenheter— na fria från inteckningar kan återgång ske även om inte samtliga lägenheter är i samma ägares hand eftersom det då inte föreligger några borgenärsintressen som måste skyd- das. Denna fråga är behandlad i avsnitt 8.2.
Av paragrafens andra stycke framgår att en företrädesord- ning alltid måste upprättas om mer än en ägarlägenhet el- ler en ägarlägenhet och markfastigheten besväras av be- viljad eller sökt inskrivning.
27 S
Anläggningslagen innehåller regler om utträde ur en ge- mensamhetsanläggning. Dessa avses bli tillämpliga när gemensamhetsanläggningen för ägarlägenheter skall upp- höra att bestå. Att gemensamhetsanläggningen upphör är ett villkor för återgång. I lagen om förvaltning av sam- fälligheter föreskrivs i 61 5 att en samfällighetsföre— ning skall upplösas när den samfällighet som föreningen
förvaltar upphör att bestå. Kravet att gemensamhetsanlägg- ningen skall upphöra innefattar därför också ett krav på att ägarlägenhetsföreningen upplöses. Föreningsupplösning— en kan vara tidskrävande eftersom den innebär en ekonomisk slutreglering av alla föreningens åtaganden. Innan detta har skett bör återgångsförrättningen inte kunna avslutas.
28 5 Av 26 5 framgår att en företrädesordning i de flesta fall måste upprättas och godkännas av rättighetshavare m.fl. för att återgång skall få ske. Företrädesordningen skall i detta fall fylla samma funktion som vid sammanläggning av fastigheter enligt fastighetsbildningslagen. De regler som gäller om inskrivningsmyndighetens yttrande till fas- tighetsbildningsmyndigheten bör därför i princip gälla.
30—32 55 Är ingen av ägarlägenheterna besvärade av beviljad eller sökt inteckning kan återgång ske utan krav på att ägarlä- genheterna är i samme ägares hand. Lägenhetsägarnas andel i den återbildade fastigheten måste då bestämmas. Det nor- mala bör vara att lägenhetsägarna träffar överenskommelse härom. Har de träffat en sådan överenskommelse bör denna fastställas. Saknas överenskommelse åligger det fastig- hetsbildningsmyndigheten att bestämma andelarna. Flera metoder för den värdering som erfordras härför kan tänkas. I de flesta fall torde förhållanderna vara så enkla, att fastighetsbildningsmyndigheten bör kunna utgå från andels— tal eller taxeringsvärde och sedan göra justeringar för de lägenheter som påtagligt avviker från den genomsnittliga
standarden.
Markfastigheten ägs av ägarlägenhetsföreningen. Fastig- hetsbildningsmyndigheten bör därför förordna om att ägan— derätten till denna fastighet skall övergå till sökandena innan återgång sker. Precis som vid sammanläggning enligt fastighetsbildningslagen bör den fasta egendomen som om— fattas av återgången ägas på likartat sätt.
När förutsättningarna för en återgång blivit uppfyllda skall beslut om återgång meddelas. De obligatoriska punkterna i återgångsbeslutet anges i lagen.
33 S
Behov av att fördela kostnaderna mellan sökandena förelig— ger alltid vid ansökan om uppdelning av bostadsfastighet. Behov kan även föreligga i andra uppdelningsfall nämligen om fastigheten är samägd. En skälig fördelning av kostna— derna torde normalt innebära en fördelning i förhållande till hur stora andelar sökandena hade i den ouppdelade fastigheten.
Andra stycket avser de fall ansökningen avvisats eller förättningen inställts. Vi föreslår att gällande rätt följs i dessa situationer.
34—35 55 Ett uppdelningsbeslut skall kunna överklagas. Denna fråga är behandlad i avsnitt 4.4.
11.2 FÖRSLAGET TILL LAG OM RÄTT FÖR HYRESGÄSTER ATT FÖRKÖPA FAST EGENDOM
11.2.1 Hyresgästers rätt till förköp av hyreshusenhet
Denna del av lagen har behandlats i den allmänna motiveringen, se avsnitt 9.5.
1 5 I denna paragraf begränsas lagens tillämpningsområde till hyreshusenheter. Vad som avses med sådana enheter framgår av fastighetstaxeringslagen (1979:1152). Även fastighet med huvudsakligen lokaler taxeras som hy- reshusenhet.
4 $ Förköpshindren under 1-5 överensstämmer med förköpshind— ren i 3 5 2-6 den kommunala förköpslagen.
Enligt punkt 6 i vårt förslag är förköpsrätt utesluten om en intresseanmälan gäller enligt 3 5 lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostads— rätt. En intresseanmälan förutsätter att hyresgästerna bildat en bostadsrättsförening för övergång till bostads- rätt. Motivet för att ge hyresgästerna den av oss före- slagna förköpsrätten — en övergång till ägarlägenheter — saknas då. De bör därför inte ha rätt till förköp i denna situation.
Rätt till förköp är utesluten när försäljningen avser även annan fast egendom än sådan som taxerats som hyres— husenhet. Skälet härtill är givetvis att det inte är me— ningen att hyresgästerna skall kunna förköpa fast egendom som de inte har någon anknytning till.
Bestämmelsen i punkt 8 innebär att om inte en viss majo- ritet bland hyresgästerna ansluter sig till förköpet skall rätt till förköp inte föreligga. Kravet på majo- ritet överensstämmer med vad vi föreslagit skall gälla som villkor för att få dela upp en fastighet med bo- stadsbyggnad i ägarlägenheter. I sista hand blir det in— skrivningsmyndigheten som vid behandlingen av hyres- gästernas lagfartsansökan får ta ställning till majori- tetsfrågan. Hyresgästerna måste då bl.a. förebringa ut— redning som visar att de är hyresgäster i fastigheten och hur många lägenheter som finns på fastigheten.
5 5 I första och andra stycket anges vilka skyldigheter som åvilar en köpare av hyreshusenhet om inte rätt till för- köp är utesluten enligt 4 5 1—7. Köparen skall underrätta hyresgästerna om köpet och upplysa dem om innehållet i vissa av bestämmelserna i denna lag. Fullgör han inte sin
underrättelseskyldighet är hans förvärv ogiltigt enligt tredje stycket. Om inskrivnigsmyndigheten vid sin pröv- ning av köparens lagfartsansökan finner att det är uppen— bart att köpet är ogiltigt enligt denna bestämmelse skall ansökan avslås med tillämpning av 20 kap. 6 S 9 jorda- balken.
Bestämmelsen i sista stycket är motiverad av rättssäker- hetsskäl.
6 5 I princip har envar hyresgäst de rättigheter som anges i .denna bestämmelse. Vi utgår emellertid från att hyres— gästerna alltid utser någon som företräder dem och det torde därför saknas anledning befara att hyresgästerna kommer att besvära säljaren eller köparen i större ut— sträckning än de senare rimligen bör kunna tåla. Enligt den kommunala förköpslagen är det endast säljaren som är skyldig att upplysa om de bestämmelser som inte framgår av köpehandlingen. Vi anser att en sådan skyldighet även bör åvila köparen.
7 S
Hyresgästerna utövar sin rätt till förköp genom att de underrättar säljaren och köparen i rekommenderade brev att de vill ta över köpet samt ger in en av dem under- tecknad anmälan till inskrivningsmyndigheten för anteck- ning i fastighetsboken. Av två skäl är det viktigt att anmälningen är undertecknad av samtliga hyresgäster som vill vara med om att ta över fastigheten. Anslutningen bland hyresgästerna bedöms för det första med utgångs- punkt från hur många hyresgäster som undertecknat anmäl— ningen. För det andra övergår - när förköpet fullbordats - den förköpta egendomen till de hyresgäster som under— tecknat anmälningen (se 13 S).
8 5 Vi förutsätter att hyresgästerna utser någon som för allas räkning får ta emot en underrättelse om bestri- dande.
9 5 Av— sista stycket framgår att tillstånd måste sökas av de hyresgäster som utövat rätten till förköp. I annat fall är förköpet utan verkan. En hyresgäst får härigenom en möjlighet att ångra sig. Detta står visserligen i strid med den grundsats som 13 S vilar på, nämligen att den som utövat förköpsrätten inte kan träda tillbaka. När ett be- stridande sker är emellertid ett upprätthållande av denna grundsats diskutabel, eftersom förköpsprocessen då blir utdragen i tiden. Den eller de hyresgäster som inte vill låsa sina resurser i avvaktan på ett beslut i tillstånds— frågan bör enligt vår mening ha rätt att dra sig ur.
10 5 Hyresgästerna och kommunen kan utöva förköp avseende sam— ma försäljning. Förutsatt att både hyresgästerna och kom- munen söker tillstånd blir det då regeringen som får av— göra vem som skall få företräde. Avgör regeringen till- ståndsfrågan till kommunens förmån skall hyresgästerna formellt vägras tillstånd enligt 10 S 2.
13 S
Bestämmelsen har behandlats under 9 5. I paragrafen anges att när förköpet fullbordats övergår den förköpta egen- domen till de hyresgäster som utövade rätten till förköp. Underskrifterna på anmälningen till inskrivningsmyndig- heten avgör vilka hyresgäster som skall anses ha utövat rätten till förköp. Detta innebär att en hyresgäst som flyttat från fastigheten sedan han skrev under anmäl— ningen är bunden av förköpet.
Om inte något lagfartshinder föreligger skall inskriv— ningsmyndigheten efter ansökan bevilja lagfart för de hyresgäster som utövade rätten till förköp. Lagfarterna meddelas på grund av den ursprungliga köpehandlingen, anmälningen till inskrivningsmyndigheten samt eventuellt tillståndsbeslut.
Vi vill påpeka att de som utövat rätten till förköp blir samägare till fastigheten när förköpet fullbordats. Möter av något skäl hinder mot att dela upp fastigheten i ägar- lägenheter kan detta tillstånd bli bestående.
11.2.2 Hyresgästs rätt till förköp av ägarlägenhet
Denna del av lagen har i den allmänna motiveringen be-
handlats under avsnitt 6.5. I allt väsentligt är reglerna i lagens förra del tillämpliga.
11.3 ÖVRIGA LAGFÖRSLAG 11.3.1 Jordabalken
1 kap. 1 S Det föreslagna nya stycket till denna paragraf utgör grunden för hela vårt förslag till ägarlägenhetssystem. Ändringen är behandlad i avsnitt 3.2.2.
2 kap. 2 a 5 Frågan hur ägarlägenheternas omfattning bör bestämmas behandlas i avsnitt 6.1. Uppräkningen av vad som skall höra till ägarlägenheten följer i huvudsak den exempli- fiering som finns i 2 kap. 2 5 jordabalken.
3 kap. 3,5 och 6 55 De föreslagna ändringarna är behandlade i avsnitt 6.6
4 kap 4 och 8 55 Om hyresgästerna förvärvar sin fastighet gör envar av dem ett andelsförvärv. Reglerna i 4 kap 8 5 första stycket blir då tillämpliga, vilket innebär att hyresgästerna in— nehar fastigheten under samäganderätt. Det normala torde emellertid bli att hyresgästernas förvärv sker under vill- kor att uppdelning kommer till stånd. Ändringen i 4 S och 8 5 andra stycket innebär att sådana andelsförvärv jäm— ställs med förvärv av andel som sker under villkor att
andelen skall brytas ut genom fastighetsbildning.
6 kap. 1155 Genom denna bestämmelse införs en ny princip. En föränd— ring av fastighetens innehåll tillåts direkt och utan prövning i det enskilda fallet påverka inteckningarnas om- fattning. '
Efter en uppdelning kommer markfastigheten att sakna självständigt värde. Det är därför meningslöst att denna fastighet svarar primärt för inteckningsansvaret. Ansvar— et bör i stället fördelas direkt mellan ägarlägenheterna i förhållande till deras värden. I praktiken kommer den faktiska säkerheten för inteckningarna inte att påverkas av att en uppdelning sker. Ett formellt medgivande från inteckningshavarana erfordras således inte. En annan sak är att en uppdelning förutsätter att borgenärerna är vil- liga att medverka till att lånet delas upp. Denna fråga berörs i avsnitt 5.6.
Den regel som här föreslås gäller även när en byggnad på tomträttsmark omfattas av en uppdelning. En inteckning i en tomträtt kommer således genom uppdelningen att gälla i ägarlägenheterna.
6 kap. 16 och 31 55 Om ägarlägenheterna besväras av inteckningar kan återgång ske endast om alla lägenheterna är i samma ägares hand. Vad som då i praktiken sker är att jämställa med en sam— manläggning. Genom den godkända företrädesordningen, som är en förutsättning för återgången, avgörs den inbördes ordningen mellan inteckningarna. Om ägarlägenheterna en— dast besväras av inskrivna rättigheter kan återgång ske oberoende av ägarförhållandena. Rättigheterna skall gälla i den återbildade fastigheten med inbördes ordning enligt godkänd företrädesordning. Hithörande frågor är även be— handlade i avsnitt 11.1, 26 5.
7 kap. 28 a 5 Bestämmelsen har behandlats i avsnitt 11.1, 16 S.
12 kap. 1 a 5 Bestämmelsen är behandlad i avsnitt 6.5. Det kan tilläggas att det för regelns tillämpning är avgörande hur länge lä— genheten varit uthyrd. Detta innebär att det saknar bety- delse om lägenheten varit uthyrd till en eller flera efter varandra följande hyresgäster. För att det inte skall vara alltför lätt att kringgå regeln måste lägenheten räknas som uthyrd även om den stått tom eller bebotts av ägaren själv under kortare perioder. Har lägenhetsägaren sagt upp hyresgästen till en tidpunkt som infaller före två—års— gränsen bör lägenheten vid en eventuellt förlängningstvist bedömas som enfamiljshus.
13 kap. 8 5 Vi har i allmänmotiveringen, avsnitt 3.2.4, utvecklat att uppdelning bör få omfatta även sådan byggnad som är upp— förd på tomträttsmark under villkor att fastighetsägarens rätt inte påverkas. Förslaget till lag om ägarlägenheter innehåller vissa bestämmelser för att säkerställa att detta villkor kan uppfyllas. Bl.a. föreskrivs i 7 5 att ägarlägenheterna i detta fall bara får inrättas för ett ändamål som står i överensstämmelse med det ändamål för
vilket tomträtten upplåtits och i 19 S 5 att uppdelnings— beslutet skall innehålla ett förordnande att i tomträtts- upplåtelsen intagna föreskrifter som avser byggnadens nyttjande skall gälla för ägarlägenheterna. För att dessa bestämmelser skall ge fastighetsägaren ett reellt skydd föreslår vi att de sanktionsmöjligheter som denne enligt gällande rätt har om tomträttshavaren åsidosätter sina skyldigheter eller överskrider sin rätt även skall gälla för lägenhetsägarna.
13 kap. 11 a och 17 a 55
En av fastighetsägarens tyngsta skyldigheter är, i vart fall ur teoretisk synpunkt, att när tomträtten sägs upp lösa in den egendom som är tillbehör till tomträtten. Skall tomträttsupplåtelsen kunna bestå oförändrad trots uppdelningen måste denna skyldighet överföras till den nya situationen utan att det materiella innehållet i bestäm— melsen om lösen ändras.
Bestämmelsen i 17 a 5 innebär att fastighetsägaren skall vara skyldig att, sedan tomträtten sagts upp, lösa ägar- lägenheterna. Eftersom den för ägarlägenheterna inrätta- de gemensamhetsanläggningen är samfälld för dessa kommer en lösen av ägarlägenheterna att omfatta hela byggnaden. Värdet på byggnaden, dvs. på samtliga ägarlägenheter, skall beräknas som om byggnaden utgjorde tillbehör till tomträtten. Fastighetsägarens förpliktelser vad gäller inlösen påverkas inte av uppdelningen och inte heller i övrigt försämras fastighetsägarens rätt (jfr 13 kap. 8 5). Den omständigheten att uppdelningen skett skall inte be— aktas vid omprövning av tomträttsavgälden. Något avseende skall således inte fästas vid att ägarlägenheter inrättats i byggnaden. En regel härom tas upp i en ny 11 a 5.
13 kap. 19 a 5
När lösesumman för en tomträtt nedsatts hos länsstyrel- sen och den genom uppsägningen bestämda tillträdesdagen inträtt, upphör tomträtten med de däri upplåtna rättig—
heterna enligt 13 kap. 19 5. I och med att tomträtten upphör blir de i tomträtten beviljade inskrivningarna utan verkan. Bestämmelserna i 19 a 5 innebär att i det fall fastighetsägaren enligt 17 a 5 löser in ägarlägenheter i stället för en byggnad blir inskrivningarna i ägarlägen- heterna utan verkan.
19 kap. 9 5 Återgång förutsätter, om inskrivningar finns i ägarlägen- heterna, att en företrädesordning upprättas med avseende på hur inskrivningarna skall gälla i den återbildade fas— tigheten. Fastighetsbildningsmyndigheten skall hos in— skrivningsmyndigheten begära yttrande om inskrivnings- förhållanderna, jfr 28 5 lagen om ägarlägenheter. På sam- ma sätt som vid sammanläggning kan inskrivningsmyndighet- ens yttrande endast läggas till grund för förrättningen om de förhållanden som yttrandet grundas på inte föränd- ras fram till beslutstillfället. Eventuella inskrivnings— ärenden måste därför skjutas upp.
20 kap. 6 och 7 SS Ändringarna i dessa paragrafer är konsekvensändringar till vad som föreslagits i 4 kap. 4 och 8 55. Någon separat lagfart kan inte meddelas för en samfälld ägarlägenhet, eftersom en sådan lägenhet hör till övriga ägarlägen— heter.
22 kap. 3 S Reglerna om hyresgästernas rätt att förköpa hyreshusenhet och enskild hyresgästs rätt att förköpa den lägenhet han hyr är uppbyggda efter samma mönster som den kommunala förköpsrätten. Den föreslagna bestämmelsen i punkt 8 att ansökan om inteckning som görs av den som överlåtit egen— domen skall avslås om anteckning om förköp skett i fas— tighetsboken är en parallell till bestämmelsen i punkt 7.
Samfälld ägarlägenhet skall inte kunna intecknas separat då den omfattas av inteckningarna i övriga ägarlägenhe-
ter. Ansökan om inteckning i samfälld ägarlägenhet skall därför avslås.
11.3.2. Fastighetsbildningslagen
1 kap 4 a 5
Denna bestämmelse medför att de gällande fastighetsbild- ningsreglerna kan tillämpas om en redan bildad ägarlägen— het skall förändras, exempelvis läggas samman med en annan ägarlägenhet till en större sådan.
4 kap. 27 och 28 55 Förändras en ägarlägenhet sedan den bildats genom en fas— tighetsbildningsåtgärd skall inte gränserna utstakas inne i byggnaden. I stället för karta skall en ritning upprät- tas. Jfr. vad som sagts i avsnitt 11.1, 8 S.
11.3.3 Anläggningslagen
24 5
I 19 S 5 i vårt förslag till lag om ägarlägenheter sägs att anläggningsbeslutet skall tas upp i uppdelningsbe- slutet. Tillägget till 24 S är endast en erinran härom.
45 a 5 Gemensamhetsanläggningens omfattning har behandlats i av-
snitt 6.2
11.3.4 Lagen om förvaltning av samfälligheter
1 5
Eftersom den samfällda ägarlägenheten inte är en samfäl- lighet i fastighetsbildningslagens mening erfordras en särskild bestämmelse för att lagen om förvaltning av sam- fälligheter även skall omfatta förvaltningen av sådan lä—
genhet.
17 och 29 55 Ägarlägenhetsföreningen har behandlats i avsnitt 5.5.
19 5
Enligt gällande lydelse av denna paragraf skall medlemmar- nas gemensamma bästa tillgodoses vid förvaltningen. Dess— utom skall varje medlems enskilda intressen beaktas i skä— lig utsträckning. Om förvaltningen av samfällda ägarlägen- heter sker efter dessa grunder kan hyresgästernas intres- sen komma i bakgrunden då dessa inte är medlemmar i före— ningen. Det bör därför i lag föreskrivas att hyresgäster-
nas intressen skall beaktas vid förvaltningen.
20 S Fastighetsbildningsmyndighetens skyldighet att hålla sam- manträde för bildande av ägarlägenhetsföreningen har be—
handlats i avsnitt 3.2.7. I avsnitt 5.5 har vi belyst den föreningsbildning som skall ske om samfälld ägarlägenhet
läggs ut.
66 S Ägarlägenhetsföreningens rätt att få tillträde till en- skild ägarlägenhet har behandlats i avsnitt 6.7.
67 S
Utnyttjandet av gemensamma utrymmen kan behöva regleras för att motsättningar inte skall uppkomma mellan lägen- hetsägarna. Sådana regler får fastställas av förenings— stämman.
För att fasad, trappuppgång och andra delar av byggnaden där det enskilda och gemensamma ansvaret för underhållet är delat skall få ett enhetligt utseende kan föreningen
fastställa regler om färgsättning etc. Varje lägenhets- ägare är ansvarig för att underhåll av fönster, balkonger och dörrar m.m som hör till den egna lägenheten inte ut— förs på sådant sätt att det strider mot eventuella före- skrifter i gällande byggnadslov.
68-71 55 Bakgrunden till dessa bestämmelser framgår av avsnitt 7.3.
11.3.5 Lagen om förmånsrätt för fordringar enligt lagen om förvaltning av samfälligheter
Vi har i avsnitt 7.3.1 föreslagit att ägarlägenhetsföre- ningens förmånsrätt skall vara begränsad.Härav följer att samfällighetsföreningen som förvaltar samfällda ägarlägen- heter inte bör tillerkännas någon förmånsrätt i ägarlägen— heterna.
11.3.6 Förköpslagen
3 5
Enligt gällande rätt saknar kommunen möjlighet att förköpa friliggande småhus, rad- eller kedjehus om huset är inrät- tat till permanent bostad. Begränsningen i kommunens för- köpsrätt bör utvidgas till att också omfatta ägarlägenhe— ter för bostadsändamål.
9 S Ändringen i första stycket är kommenterad i avsnitt 9.5. Där har närmare utvecklats att om både hyresgäster och kommunen önskar förköpa en fastighet skall detta uppfattas som ömsesidiga bestridanden. Begär såväl hyresgästerna som kommunen tillstånd till förköp får regeingen möjlighet att pröva förköpsfrågan. Har hyresgästerna fått tillstånd till förköp kan kommunen självklart inte också få sådant till— stånd. Jfr det omvända förhållandet vilket är reglerat i 10 S 2 förslaget till lag om rätt för hyresgäster att förköpa fast egendom.
11.3.7 Bostadsförvaltningslagen
2 a och 29 55
Bostadsförvaltningslagen är bara tillämplig i det fall en lägenhet är uthyrd. Bakgrunden till att denna lag även bör omfatta uthyrning av ägarlägenheter har behandlats i av- snitt 6.5.
11.3.8 Lagen om vissa inskränkningar i rätten att förvärva fast egendom m.m
1 S Förvärv av utländsk medborgare av andel i fastighet i syf- te att bereda förvärvaren och hans familj bostad på fas- tigheten skall jämställas med sådant förvärv som sägs i 1 5 tredje stycke 1.
5 S
Ändringen i 5 5 första stycket innebär att utländsk med— borgare som förvärvat andel i fastighet efter förköp en- ligt lagen om rätt för hyresgäster att förköpa fast egen- dom skall ansöka om tillstånd inom tre månader från det att förköpet fullbordats.
I andra stycket avses den situationen att och den ur— sprunglige förvärvaren är utlänning. Tillståndsfrågan får då inte prövas innan förköpsfrågan avgjorts. Skulle så ske blir nämligen förköpet utan verkan, jfr 18 5 andra stycket i förslaget till lag om rätt för hyresgäster att förköpa fast egendom. Denna bestämmelse är i sin tur övertagen från förköpslagen (1967:868) 12 5 andra stycket.
11.3.9 Lagen om förvärv av hyresfastighet m.m.
2 5 Enligt 2 S 6 lagen om förvärv av hyresfastighet m.m. ford- ras inte förvärvstillstånd om förvärvet avser andel i
fastighet och det sker i syfte att bereda förvärvaren och hans familj bostad på fastigheten. Den som förvärvar andel i fastighet med bostadsbyggnad och som har nyttjanderätt till en lokal i byggnaden omfattas emellertid inte av detta undan- tag. Innebörden av ändringen i 2 S är att även ett sådant förvärv skall kunna ske utan tillståndsprövning om förvärvet sker under villkor att fastigheten skall delas upp i ägar- lägenheter eller enligt lagen om rätt för hyresgäster att förköpa fast egendom.
BILAGA 1 DIREKTIV
ÄGANDERÄTT TILL LÄGENHETER I FLERFAMILJSHUS
Dir. 1980155
Beslut vid regeringssammanträde den 26 juni 1980 Departementschefen, statsrådet Winberg, anför.
Med de regler som gäller idag kan en lägenhet i ett fler- familjshus inte innehas med äganderätt annat än som en 0— skiljaktig del av den byggnad eller fastighet där den är belägen. En enskild lägenhet kan inte lagfaras eller in- tecknas. Detta hänger samman med grundläggande fastighets- rättsliga principer.
Den svenska fastighetsrätten bygger på att fastigheterna är utlagda på marken. En fastighet består i princip av ett markområde och de byggnader som finns på området. Det finns ingen möjlighet att bilda en särskild fastighet av en del av en byggnad, t.ex. en lägenhet. Inte heller är det möjligt att skilja ifrån en lägenhet så att den blir lös egendom.
Enligt gällande rätt kan man få lagfart bara på hela fas— tigheter eller på s.k. ideella andelar t.ex 1/2 eller 1/3 av en fastighet. Däremot kan lagfart inte beviljas på en
fastighetsdel som inte utgör en ideell andel. Det är inte heller möjligt att inteckna ett visst område av en fastig— het. Inteckning får över huvud taget inte ske annat än av hela fastigheter.
De angivna principerna innebär att det föreligger viktiga skillnader i fråga om förutsättningarna för att upplåta bostäder i flerfamiljshus och i småhus. Lägenheter i fler- familjshus kan inte upplåtas annat än med hyresrätt eller bostadsrätt. Småhus kan däremot innehas såväl med ägande- rätt som med hyresrätt och bostadsrätt.
De olikheter som finns mellan de tre upplåtelseformerna har varit av stor betydelse i bostadspolitiken. Även om man i många avseenden har strävat efter att jämställa upp— låtelseformerna, har det i praktiken ofta visat sig vara svårt att åstadkomma likvärdiga villkor för de boende. Svårigheterna har inte minst gällt de ekonomiska förut— sättningarna. Problemen har varierat från tid till tid men har varit särskilt markanta i tider av stark inflation. Skillnaderna mellan de olika upplåtelseformerna har då varit en av de centrala frågorna i den bostadspolitiska debatten.
Olikheterna mellan upplåtelseformerna visar sig bl.a. i fråga om de boendes möjligheter att själva förfoga över sin bostad. När det gäller t.ex. möjligheterna att dispo- nera bostadsutrymmena efter egna önskemål ger äganderätten och bostadsrätt helt andra möjligheter än hyresrätt. I fråga om möjligheten att använda bostaden som pantsäkerhet för lån är det stor skillnad beroende på om bostaden inne- has med hyresrätt, bostadsrätt eller äganderätt.
Betydelsefulla är också de konsekvenser i ekonomiskt avse- ende som skillnaderna mellan upplåtelseformerna indirekt för med sig, t.ex. i fråga om beskattning och finansie— ring. I dessa avseenden har det förelegat stora svårighet— er att få till stånd likartade villkor.
Under senare år har det allt oftare rests krav på sådana ändringar av det nuvarande systemet att en verklig lik— ställdhet uppnås mellan olika boendeformer. Både i riksda—
gen och i den allmänna debatten har förts fram önskemål om att det införs en möjlighet att äga lägenheter i flerfa- miljshus, så att samtliga upplåtelseformer kan komma till användning i fråga om både lägenheter och småhus (se bl.a. 3LU 1967160, LU 1975126, LU 1975/76120, CU 1977/78z34, CU 1978/79126 och CU 1979/8024)
1 regeringsförklaringen den 12 oktober 1979 uttalades att det är angeläget att förbättra bristfälliga boendemiljöer och att öka de enskilda människornas inflytande över sitt boende. Bättre möjligheter för den enskilde att äga sin bostad borde prövas, bl.a. genom att underlätta för hyres— gäster att i bostadrättsföreningens form eller genom di— rekt ägande svara för sitt boende.
På uppdrag av bostadsdepartementet har statens institut för byggnadsforskning gjort en utredning av vissa, främst ekonomiska och sociala aspekter på ägaralägenheter. Resul— tatet av detta arbete har sommaren 1979 redovisats i en promemoria (M 79:15) Ägarlägenheter i flerbostadshus, som bl.a. innehåller en redogörelse för erfarenheter av ägar- lägenheter i Danmark, Finland och Västtyskland.
Enligt min mening är tiden nu inne att närmare utreda de fastighetsrättsliga förutsättningarna för att skapa en möjlighet att äga lägenheter i flerfamiljshus. Samtidigt bör klarläggas vilka åtgärder som skulle behövas för att skapa lämpliga skatte— och finansieringsregler i ett sys- tem med ägarlägenheter. Genom att förslag utarbetas i dessa frågor skapas ett underlag för att ta ställning till frågan om det är lämpligt att införa en möjlighet till di- rekt ägande av lägenheter. Jag förordar nu att en särkild utredare tillkallas för i första hand de fastighetsrätts— liga frågor som är grundläggande i sammanhanget.
Enligt beslut vid regeringssammanträde 1980-02-14 har bud- getministern bemyndigats att tillkalla en kommitté för att
utreda frågan om avdrag för underskott vid inkomsttaxe— ringen. Enligt direktiven (dir. 1980:11) skall kommittén närmare kartlägga underskottsavdragen och de faktorer som ligger bakom dem och föreslå åtgärder för lämpliga be- gränsningar. Som en särskild uppgift anges att kommittén skall belysa konsekvenserna för skattesystemet av ett sys- tem med ägarlägenheter. Kommittén skall inom ramen för sitt arbete söka kartlägga de skattemässiga och samhälls— ekonomiska konsekvenser som ett genomförande av ett system med ägarlägenheter skulle kunna få.
Den aktuelle utredaren bör följa arbetet i den nämnda kom- mittén och samråda med den i frågor av gemensamt intresse.
Jag går därefter över till att behandla de fastighets— rättsliga frågorna.
Utredaren bör göra en fullständig genomgång av de fastig- hetsrättsliga frågor som kan vara förenade med införandet av ett system med äganderätt till lägenheter. Arbetet bör utmynna i ett förslag till hur ett sådant system kan vara utformat och innefatta förslag till de författningsänd- ringar och nya bestämmeler som kan behövas.
Utgångspunkten för utredningsarbetet bör vara att det så långt som möjligt skall råda likställdhet mellan ägande av småhus och ägande av lägenheter i flerfamiljshus. Det för— utsätts att lägenheter som innehas med äganderätt skall vara separata enheter som utgör fast egendom eller åtmin- stone jämställs med fast egendom. De bör kunna lagfaras och intecknas efter i stort sett samma principer som små— hus.
För att ägarlägenheter skall kunna behandlas som särskilda enheter krävs en tillförlitlig registrering. Om ett system med ägarlägenheter skall fylla funktionen att lägenheterna kan användas som pantsäkerhet genom intekning, räcker det inte att äganderätten till lägenheterna redovisas som en
belastnig på den fastighet där lägenheterna finns. För detta ändamål krävs att varje enhet som skall utgöra kre— ditunderlag är klart avgränsad från andra enheter. Utre- daren bör undersöka lämplig form för registreringen. Den lösning som ligger närmast till hands är att varje lägen— het registreras som en särskild enhet i fastighetsboken. Även andra möjligheter kan emellertid tänkas.
Utredaren bör vidare överväga om ägarlägenheter bör tas upp som särskilda enheter i fastighetsregistret och om det krävs någon form av lantmäteriförrättning vid vilken varje lägenhet individualiseras. Frågan är i så fall bl.a. om det räcker att ange lägenhetens storlek och läge eller om det skall krävas en mer ingående uppmätning och beskriv- ning av varje lägenhet. Utredaren bör i detta avseende samråda med fastighetsbildningsutredningen (Ju 1979:11) som har i uppdrag att se över fastighetsbildningslagstift— ningen.
Bestämmelser om lagfart på fastigheter finns i 20 kap. jordabalken (JB). Där föreskrivs bl.a. att lagfart skall sökas inom tre månader från förvärvet. Som förutsättning för att lagfart skall kunna beviljas gäller vissa form— krav. Vid köp krävs det sålunda att det har upprättats en skriftlig handling som har undertecknats av säljaren och köparen. Bestämmelser härom finns i 4 kap. JB. Där finns också en rad regler om parternas rättigheter och skyldig— heter, bl.a. om ansvaret vid fel på fastigheten. Utredaren bör ta ställning till om samma regler om lagfartsplikt, formkrav, ansvarsfördelning etc. bör gälla vid överlåtelse av ägarlägenheter eller om man i vissa avseende bör ha speciella bestämmelser för lägenheter.
Bestämmelser om panträtt i fast egendom och om inteckning finns i 6 och 22 kap. JB. De principer som har kommit till uttryck där bör kunna göras tillämpliga också på ägarlä— genheter. Utredaren bör närmare utreda hur detta skall gå
till och lägga fram förslag till de författningsändringar som kan behövas i JB och annan lagstiftning som rör in— skrivningsväsendet.
Frågor om panträtt i fastigheter och byggnader är f.n. fö— remål för utredning i olika sammanhang. Pantbrevsutred- ningen (Ju 1979102) har i uppdrag att utreda panträttskon— struktionen i JB och andra frågor om panträttsreglerna i fastighetsrätten m.m. Vidare utreder byggnadspantutred— ningen (Ju 1977:05) frågor om överlåtelse och pantsättning av byggnader på annans mark. Utredaren bör samråda med dessa utredningar.
Både när det gäller fastighetsregistreringen och registre— ringen av lagfarter och inteckningar bör utredaren beakta de särskilda frågor som kan uppkomma på grund av den över- gång till automatisk databehandling som har påbörjats på vissa orter och som så småningom skall omfatta hela lan- det. Utredaren bör undersöka vilka åtgärder som behövs för att anpassa ADB-systemet till en registrering även av lä— genheter. I detta avseende bör utredaren samråda med fas- tighetsdata- och inskrivningsregisterkommittén (Ju 1979:O7)(FADIR).
För att ägarlägenheter skall kunna användas som kreditun— derlag är det viktigt att det finns ändamålsenliga regler om exekutiv försäljning. Allmänna bestämmelser om verk- ställighet finns nu i utsökningslagen (1877:31 s. 1). Fas- tighetsrättsliga bestämmelser finns i lagen (1971:494) om exekutiv försäljning av fast egendom. Regeringen har den 5 juni 1980 beslutat lägga fram ett förslag till en ny ut- sökningsbalk, som bl.a. skall ersätta dessa båda lagar. I fråga om fast egendom överensstämmer förslaget i allt vä- sentligt med nuvarande bestämmelser. Dessa bestämmelser torde kunna göras tillämpliga också på lägenheter som in— nehas med äganderätt. Utredaren bör emellertid överväga om det behövs några kompletteringar i detta avseende.
En viktig del av utredningsuppdraget är att utreda de pro— blem som kan uppkomma när en hyresfastighet ombildas till en fastighet med ägda lägenheter. Till en början bör över— vägas om det skall krävas att en ombildning omfattar alla lägenheter i ett hus eller om en ombildning skall kunna begränsas till vissa lägenheter. Frågan är alltså om det skall vara möjligt att samtidigt ha ägarlägenheter och hy— reslägenheter i samma hus.
Om det skall krävas att en ombildning omfattar alla lägen- heter i ett hus kan ombildningen i praktiken tänkas gå till på det sättet att fastighetsägaren i ett inlednings— skede har kvar äganderätten till vissa lägenheter och först efter hand överlåter dem till tidigare hyresgäster eller andra personer. Utredaren bör ta ställning till om en sådan ordning är lämplig eller om det bör föreskrivas t.ex. att ombildning får ske bara om en majoritet av hy- resgästerna vill övergå till äganderätt. Det bör också övervägas om fastighetsägaren vid en ombildning eller för- säljnings skall vara skyldig att på ett eller annat sätt hembjuda fastigheten eller lägenheterna till hyresgäster— na.
Frågor om ombildning av hyreslägenheter till bostadsrätts- lägenheter utreds f.n. av 1978 års bostadsrättskommitté (Bo 1978:06), som har tillkallats för att utreda frågan om ökad användning av bostadsrätt inom bostadsbeståndet. En— ligt direktiven (dir. 1978z91) skall kommittén bl.a. över- väga frågor om sociala konsekvenser, prisbildning och fi— nansiering som kan bli aktuella vid övergång från hyres- rätt till bostadsrätt. De rättsliga problem som kan upp- komma i samband med ombildning till ägarlägenheter är i viktiga avseende desamma som problemen vid ombildning från hyresrätt till bostadsrätt. Detta gäller bl.a. de nyss nämnda frågorna om blandad upplåtelse i samma hus och om kvarboende hyresgästers ställning. Utredaren bör därför samråda med bostadsrättskommittén.
Utredaren bör även uppmärksamma det utredningsarbete som bedrivs av kapitalvinstkommittén (B 1979:05). I sitt arbe- kommittén anledning att komma in på vissa frågor som kan bli aktuella också för ägarlägenheter, bl.a. frågor om identifiering och registrering av lägenheter.
Frågan hur man skall förfara med gemensamma utrymmen blir aktuell oavsett om ägarlägenheter inrättas i en ny fastig— het eller i en fastighet som tidigare har varit upplåten med hyresrätt. Det är naturligt att de gemensamma utrym— mena på ett eller annat sätt knyts till lägenheterna. Ut- redaren bör ta ställning till hur detta bör göras. Den lösning som torde ligga närmast till hands är att tillämpa samma ordning som är vanlig i fråga om gemensamma anlägg— ningar i radhusområden o.d., nämligen att de gemensamma utrymmena ingår i en gemensamhetsanläggning enligt anlägg- ningslagen (1973:1149). En sådan bör i princip också om— fatta själva marken. Skulle utredaren stanna för denna lösning, bör han också överväga om de nuvarande bestäm— melserna i anläggningslagen och lagen (1973:1150) om för- valtning av samfälligheter är lämpade för ändamålet eller om de behöver kompletteras på några punkter.
Som jag förut har nämnt skall de samhällsekonomiska kon- sekvenserna av ett system med ägarlägenheter utredas av underskottsavdragsutredningen. Utredaren bör därför inte gå in på dessa frågor. Emellertid bör utredaren göra en uppskattning av vilka kostnader som införandet av ett så— dant system kan medföra vid fastighetsbildnings— och in— skrivningsmyndigheter. Utgångspunkten bör vara att de kostnader som kan uppkomma skall täckas genom avgifter av dem som ansöker om en viss åtgärd e.d. Utredaren bör un— dersöka hur ett avgiftssystem kan vara utformat för att en reform inte skall medföra ökade kostnader för det all- männa.
Redan nu förekommer ägarlägenheter i en del andra länder. Jag har tidigre erinrat om att byggforskningsinstitutets promemoria Ägarlägenheter i flerbostadshus innehåller en redogörelse för ägarlägenheter i vissa länder. I Norge har nyligen genomförts en utredning rörande ägarlägenhe— ter. Resultatet har publicerats i betänkandet (NOU 1980:6) Eierleiligheter. Utredare bör ta del av detta material och vid behov också studera erfarenheter från något eller någ— ra andra länder för att få uppslag till lösningar som kan vara lämpliga för svenskt vidkommande eller som av någon anledning bör undvikas.
Det bör stå utredaren fritt att ta upp även andra frågor som har anknytning till dem som jag har berört i det före- gående och lägga fram de förslag till nya eller ändrade regler som kan te sig påkallade. Utredningsarbetet bör be- drivas skyndsamt.
Med hänvisning till vad jag nu har anfört hemställer jag att regeringen bemyndigar chefen för justitiedepartementet att tillkalla en särskild utredare med uppdrag att utreda frågor om äganderätt till lägenheter i flerfamiljshus.
BILAGA 2 BEHANDLINGEN I RIKSDAGEN AV FRÅGAN OM ÄGAR- LÄGENHETER
1 INLEDNING
Långt före den moderna riksdagens tid fanns det regler som tycks ha förutsatt en direkt äganderätt till en be- stämd del av en byggnad. I Magnus Erikssons stadslagl, byggningabalken stadgas nämligen:
IX. &nu de man skola bygga, som äga en tomt tillsamans, och an den ene bygger nedtill OCh den andre ovanpå.
Där två män bygga tilsarmans, den ene bygger nedtill och den andre ovanpå, då skall den sonbygger nedtill bygga stenfot od1 ne- dersta bjälklaget OCh allt det som därtill hör, och den sombygger ovanpå taket och allt det son därtill hör. Får en av den skada på grund av den andres försumelse, vare sig på sitt bygge eller i si- na inkomster, gottgöre han honom, fjorton dagar efter att han lag— ligen har tillsagt honom med två vittnen, all den skada, som han har fått på sitt bygge eller i sina inkomster, efter fyra gode näns värdering, två å varderas vägnar. Och du de där äga en byggnad tillsamans, vare sig tont källare eller sterhus, vare sama lag som förut är sagd.
S 1. N] kan en av den vara fattig och förmår ej förbättra eller bygga, eller han tredskas och vill ej förbättra eller den sombyg- ger ovanpå vill bygga av sten, men den sombygger nedtill vill det ej eller förnår det ej, eller där två äga en tomt, en källare eller ett stenhus tillsamans, den ene vill bygga av sten, men den andre vill det ej eller förnår det ej; då skola fogden,borgnästaren och rådrännen därtill utse fyra gode nän, rådnän eller andra goda bya— nian, san skola dela det mellan den, 011 det finns utrynne därtill, dock så att envar kan bygga för sig själv utan att skada den andre, eller och fastställa penningar den emellan, så att det är fullt och lika gent ennt lika, så som de vilja taga det på sitt samvete och gå ed därefter on att de kunde ej bättre dela det eller värdera det. Väl den sedan som tillbjuder jänn delning, och han bygge sedan det bästa han kan. Och det nå tagas stadens brev däran. Och det nå aldrig sedan göras någon jänn delning mellan dem eller deras bara av denna tomt eller vad det nu är.
52. Ingen må sälja det som ligger nedanför en annan, eller det 5011 ligger jännt med en annas, om det stället är såbeläget och go- de män känna gencm syn styrka det, (ej heller det som är ovanför en annan, såson förut är sagt, till någon annan än grannen, un han vill köpa det, vid risk av böter av tre marker till treski fte: till målsäganden, konungen och staden. Utan den som är granne kan yrka återgång inom natt och år från den tid då det blev sålt, som (111 det vore bördsjord, om det icke är honom lagligen uppajudet OCh hem- bjudet med två vittnen, såvida icke han fränder vilja lösa det till sig ochbygga så son tillbörligt är. Vilja de ej och vill ej gran- nen köpa det, så har han rätt att sälja det till vem han vill.
Under medeltiden torde det inte har varit ovanligt att en byggnad var delad på olika ägare2. Delningen kunde vara
vertikal eller horisontell. Det förekom ofta att en bod (affärslokal) eller källare (lagerlokal) hade annan ägare än fastigheten i övrigt. 1734 års lag innehåller i 7 kap. stadganden om ”Om viderboende och nabo rätt" och av 2 S framgår att äganderätten till ett hus kunde vara delad. Däremot säger lagen ingenting om hur äganderätten kunde delas. Rättsutvecklingen ledde dock fram till att ägande—
rätten skulle anses omfatta en ideell andel.
Direkt äganderätt till en bestämd del av en byggnad blev riksdagsfråga första gången genom en motion 1881 3. I en riksdagsskrivelse 18994 med begäran om lagstiftning för att reglera rättsförhållanderna vid samäganderätt till bl.a. fast egendom togs frågan äter upp. Justitieministern ställde sig 1901 avvisande till riksdagsskrivelsen såvitt därmed avsågs att erkänna äganderätt till våningar.
Under det utredningsarbete som föregick 1930 års förslag till lag om bostadsrätt 5 diskuterades behovet av ytter— ligare en upplåtelseform av lägenheter i flerfamiljshus. Utredningen fann att äganderätt till lägenheter inte skul- le medföra några fördelar framför vad som stod att vinna genom en tidsobunden nyttjanderätt (bostadsrätt) och att nackdelarna var så betydande, att något förslag om ägande- rätt till lägenheter inte borde övervägas. De sakkunniga framhöll bl.a. att erfarenheterna från utlandet visade att äganderätt till lägenheter (våningsrätt) inte var uppskat- tad som kreditsäkerhet och de ansåg att det var ställt
2 Nordierg, s. 131. Se även Schack, s. 70 samt Lagm- redningen III, s. 222.
3 Motion nr 52 i andra kammren av S A Hedin (liberal). 4 Riksdagsskrivelse den 19 april 1899 (nr 49). 5 sou man; 5. 11 ff.
utom all tvekan att lånevillkoren med våningsrätt som sä— kerhet skulle bli dåliga. De förordade att våningsrätt in- te skulle införas. Regeringen6 och riksdagen7 intog samma ståndpunkt.
I bostadssociala utredningen8 diskuterades bl.a. hur sa- neringen av äldre bostadsbebyggelse i tätorterna skulle kunna stimuleras. Utredningen fann inte skäl att föreslå några förändringar i upplåtelseformerna. Däremot föreslog utredningen att fastighetsägarna inom ett område som bil— dade en lämplig saneringsenhet skulle kunna sammansluta sig till en saneringsförening för att genomföra sanering— en. Fastighetsägarna tänktes enligt detta förslag till— skjuta sina tomter mot en äganderätt till de blivande lä— genheterna.
Detta förslag kom inte att tas upp i någon proposition till riksdagen.
2 I 1958 Åns RIKSDAG
I motioner9 vid 1958 års riksdag påkallades utredning för att undersöka möjligheterna att införa ett särskilt rättsinstitut som skulle kunna göra enskild äganderätt till lägenheter i flerfamiljshus möjlig. Skulle ett sådant rättsinstitut inte vara realiserbart borde, anförde motio- närerna, utredningen klarlägga om syftet bakom det fram— lagda förslaget kunde nås genom en reformering av bostads— rättsinstitutet. I motionerna anfördes som grund för en ägenderätt till lägenheter främst att saneringen av bebyg- gelsen i städernas centrala delar borde stimuleras. Tek— niska skäl talade i regel för kvartersvis sanering men
5 Prop. 1930 nr 65 s. 34.
7 1 LU 1930 nr 18 s. 23, rskr 1930 nv. 8 sou 194726.
9 1:273 av Mannerskantz (h) och 11:343 av Cassel m.fl. (h).
detta försvårades ofta av att kvarteren var uppdelade i en mängd fastigheter, alla för små för att ta det ekonomiska ansvaret för en totalsanering. Om tomtägare även efter en sanering, som omfattade ett helt kvarter kunde förbli fas- tighetsägare, skulle intresset att medverka främjas. I mo- tionerna föreslogs att en tomtägare skulle kunna skjuta till sin fastighet som ett insatskapital i saneringen mot en äganderätt efter saneringen till så många lägenheter som motsvarade den gjorda insatsen. Förslaget hade före- bild i det 1951 i Västtyskland införda "Nohnungseigentum" och skulle, liksom fallet varit där, främja bostadsspa- randet och bidraga till att häva bostadskrisen.
I yttrande till tredje lagutskottet avstyrkte bl.a. Svea hovrätt, byggnadsstyrelsen och bostadsstyrelsen motion— erna. Tillstyrkte gjorde endast fastighetsägareförbundet.
Svea hovrätt framhöll i sitt yttrande, att införande av äganderätt till lägenheter skulle innebära en avsevärd ändring av den svenska fastighetsrätten. Hovrätten pekade vidare på att en bostadsrätt redan enligt då gällande lag kunde ligga till grund för kreditgivning även om bo— stadsrätten fick bedömas som ett bristfälligt pantobjekt. Hovrätten varnade för — vid tillskapande av ett ägarlägen— hetsinstitut - att tillåta gemensamma inteckningar i hela den fastighet där lägenheter uppläts under enskild ägande— rätt samt särinteckningar i lägenheterna. Mot denna bak— grund avstyrkte hovrätten motionerna. — Byggnadsstyrelsen avstyrkte motionerna främst under hänvisning till svårig— heterna att förena det föreslagna systemet med de bestå— ende grundprinciperna för fastighetsrätten.— Även bostads— styrelsen avstyrkte motionerna och ifrågasatte om ägarlä- genhetsinstitutet som sådan skulle ha någon betydelse för att lösa saneringsproblemen. Bostadsstyrelsen ifrågasatte vidare om kreditinstituten i allmänhet skulle komma att godta särinteckningar med hänsyn såväl till säkerhetsskäl som till administrativa synpunkter. Skattesynpunkter bör— de, anförde styrelsen, inte tillmätas någon betydelse.
Utskottetlo, som delade uppfattningen att städernas sa- neringsproblem måste lösas, fann att det framlagda försla- get knappast skulle komma att främja saneringsarbetet. Ut— skottet konstaterade vidare att våningsrätten skulle ge sin innehavare stor trygghet i innehavet av bostad eller lokal. Äganderätten skulle dock, i de övriga delägarnas intresse, behöva förses med så många och långtgående in— skränkningar, att den knappast var betjänt av benämningen äganderätt. Alla fördelar som kunde uppnås med våningsrätt var redan förknippade med bostadsrätten. Möjligheten att kunna inteckna lägenheterna skulle inte undanröja behovet av att även kunna inteckna fastigheten som helhet. Därmed skulle det, konstaterade utskottet, uppstå en ny form av gemensamma inteckningar. Detta stred mot de samtidiga strävanderna inom fastighetsrätten att minska de gemensam- ma inteckningarna. Något skäl att se över bostadsrättslag-
stiftningen i de avseenden som motionärerna yrkat fanns inte enligt utskottet.
Riksdagen följde utskottsbetänkandet.
3 1967 ÅRS RIKSDAG
Även i motioner11 vid 1967 års riksdag begärdes utred-
ning om möjligheterna att införa ett institut som skulle möjliggöra enskild äganderätt till lägenheter i flerfa— miljshus. I motionerna framhölls att nya vägar borde prö- vas i en tid av kapitalbrist på bostadsmarknaden. Enskilt bostadssparande borde därför uppmuntras. Om enskild ägan- derätt inrättades skulle detta medföra att redan uppförda fastigheter kunde omvandlas till egnahemslägenheter, vil- ket - inte minst beträffande de allmännyttiga bostadsfö-
retagens fastigheter - skulle underlätta vården av lägen— heterna, då ansvaret för bostädernas goda skick skulle
10 3 LU 1958:19
11 1:71, lblnberg m.fl. (h) och 11.95, Bofman m.fl. (h).
falla på ägarna själva. Vidare skulle lånemedel kunna fri- göras och disponeras för andra byggnadsobjekt. Äldre fas— tigheter i centrala stadsområden skulle kunna lösas in och rustas upp av hyresgästerna varigenom rivning av även för framtiden användbara fastigheter skulle kunna förebyggas.
I remissyttranden till tredje laguskottet avstyrkte såväl bostadsstyrelsen som hyresgästernas riksförbund motionerna medan Sveriges fastighetsägareförbund ansåg att en utred- ning borde komma till stånd.
Bostadsstyrelsen anförde främst att den faktiska rådighe— ten över en ägarlägenhet torde vara ungefär av samma om— fattning och karaktär som för en bostadsrättslägenhet. En- dast beträffande belåningsmöjligheterna torde någon vä— sentlig skillnad föreligga. Bostadsstyrelsen anförde vi— dare att det torde vara synnerligen ovisst om och i vad mån kreditinstituten i allmänhet skulle komma att godta särinteckningar i respektive lägenheter av såväl säker- hetsskäl som ur adminsitrativ synpunkt. Detta skulle gi— vetvis gälla i lika hög grad vid en eventuell statlig be— låning. Ur kreditgivarens synpunkt torde ett enda lån mot säkerhet av inteckningar i hela fastigheten vara att före- dra framför ett stort antal små lån mot säkerhet i sär- inteckningar. Ett ägarlägenhetssystem skulle även kunna leda till att enskilda förvärvade flera lägenheter, som sedan kunde utnyttjas som uthyrningsobjekt. — Hyresgäst- föreningen fann att motionsförslaget i princip inte skulle skilja sig från upplåtelse av ideella andelar i äldre fas— tigheter mot rätt att förfoga över en viss lägenhetlz.
— Bostadsrättskommittén var i sitt remissvar tveksam om det förelåg något behov av ett ägarlägenhetsinstitut vid sidan av bostadsrätten. Kommittén fann det diskutabelt om ett sådant institut skulle underlätta för lägre inkomst-
12 Hyresgästföreni ngen påpekade att detta förfaringssätt an— sågs förenat ned sådana nackdelar att hyresregleringskannttén ansett sig böra föreslå särskild lagstiftning för att stävja ni 53) ruket.
tagare och inkomsttagare i mellanskiktet att ordna sin bostadsfråga. Kommittén ifrågasatte även ett överförande av bostäder från det spekulationsfria allmännyttiga bo- stadsbeståndet till enskilt ägande såvida inte ett sådant överförande förbands med sådana villkor så att den speku- lationsfria karaktären hos bostäderna bibehölls. Slutligen påpekade kommittén behovet av betydande ändringar inom fastighetsrätten och erinrade om att det till lagrådet re- mitterade förslaget till ny jordabalk innehöll förbud mot gemensamma inteckningar.
Utskottet13 hänvisade till sitt yttrande över 1958 års
motioner i samma ämne, nämligen att de fördelar som kunde vara förknippade med ett institut som innebar äganderätt till lägenhet redan förelåg enligt bostadsrättslagen. De utomlands vunna erfarenheterna hade dessutom stärkt be-
tänkligheterna mot det föreslagna institutet, varför ut- skottet avstyrkte motionerna.
Riksdagen biföll inte motionerna.
4 1975 ÅRS RIKSDAG
Frågan om äganderätt till lägenheter väcktes ånyo i motio— nen vid 1975 års riksdagl4. 1 motionen framhölls att direkt ägande av lägenheter i flerfamiljshus står öppen
för medborgare i en rad länder. Avsaknaden av denna möj- lighet i Sverige innebar att den som bor i lägenhet inte kan inteckna denna och därmed nedbringa behovet av kon- tantinsats till en nivå som är realistisk för en normal inkomsttagare.
Över motionen avgavs yttranden som innebar ett avstyrkande
13 3 LU 1967:60.
14 1975:3(X) av Bolmen m.fl . (m).
av förslaget från Svea hovrätt, bostadsstyrelsen, kommun— förbundet, SABO, hyresgästernas riksförbund, Stockholms kooperativa bostadsförening samt Stockholms bostadsföre— ningars centralförening. En minoritet inom kommunförbun— det och SABO samt Sveriges fastighetsägareförbund hade däremot ingen erinran mot att frågan om olika former för delägande av flerfamiljshus utreddes. Vidare förklarade boende- och bostadsfinansieringsutredningarna att i mo— tionen upptagen fråga skulle falla inom ramen för det uppdrag som meddelats de båda utredningarna.
Svea hovrätt framhöll i sitt remissyttrande att ägarlägen— heter sedan länge ansetts oförenliga med svensk fastig- hetsrätt. Möjlighet att särinteckna våningar skulle strida mot principerna i jordabalken om gemensamma inteckningar och inteckningar i andel av fastighet. Något reellt behov av ägarlägenheter vid sidan av bostadsrättslägenheter an- såg hovrätten inte heller föreligga. Ett system med ägar— lägenheter skulle vidare kräva en samfälld förvaltning av gemensamma angelägenheter. - Bostadsstyrelsen ifrågasatte — på samma sätt som i yttrandet över motionerna vid 1967 års riksdag — ägarlägenheten som kreditobjekt och framhöll att erfarenheterna av bostadsrättsföreningarna var goda. — Såväl Stockholms bostadsföreningars centralförening som Stockholms kooperativa bostadsförening och hyresgästernas riksförbund betonade att bostadsrättsinstitutet torde med— föra samma fördelar som ett institut med äganderätt till lägenheter utan att vara förknippat med dess nackdelar. Hyresgästernas riksförbund påpekade att handhavandet av gemensamma angelägenheter kan försvåras med den föreslagna ägarkonstruktionen. Enskilda skulle kunna köpa sig en ma— joritetsställning utan att därmed behöva ta något ansvar för hela fastighetens förvaltning. För de boende, vilka inte behöver vara desamma som lägenhetsägarna, skulle det- ta innebära en försämring. I stället borde boendedemokra— tin vidgas genom att ägarintresset får stå tillbaka för de boendes intressen. - SABO påpekade risken för bostads— segregation. De skatterättsliga reglerna skulle med av— seende på kapitalkostnaderna göra att äganderättsformen
blev gynnad i jämförelse med andra besittningsformer. Det skattemässiga stödet vid ägarlägenheter skulle öka med inkomstens storlek. Genom inflatoriska och lägesmässiga omfördelningar av förmögehetsvärdena skulle kravet på egen kapitalinsats för att komma i åtnjutande av en ägarlägen— het öka. - Minoriteten inom kommunförbundet anförde att den kraftiga efterfrågeökningen på småhus visat på behovet av alternativa boendeformer, varför en utredning borde komma till stånd. - Minoriteten inom SABO yttrade att far— hågorna för en utslagning av bostadssökanden syntes över- drivna. - Fastighetsägareförbundet framhöll att ett ökande inflytande över bostaden även borde vara förknippat med ett ökat ansvar inte minst i ekonomiskt avseende. Förbun- det framhöll vidare att det borde ligga nära till hands att lösa inflytandefrågorna genom någon form av gemensamt ägande så att bestämmanderätt och därmed sammanhängande ansvar fick en naturlig lösning för dem som är intres— serade härav. Förbundet tillstyrkte mot denna bakgrund motionens utredningskrav.
Utskottet15 konstaterade att i lagstiftningen intagits den ståndpunkten att upplåtelse av bostadslägenhet skall ske antingen genom hyresavtal mellan fastighetsägare och hyresgäst eller i form av bostadsrätt. Förbud mot andra upplåtelseformer föreligger, men äldre upplåtelseformer får fortleva. Med hänsyn till att boende- och bostadsfi- nansieringsutredningarna förklarat att frågan om ägarlä- genheter faller inom deras uppdrag, fann utskottet inte skäl att riksdagen skulle ta initiativ till de i motion- erna åsyftade författningsändringarna.
Riksdagen fattade beslut i enlighet med utskottets betänk— ande.
5 BOENDE- OCH BOSTADSFINANSIERINGSUTREDNINGARNA
Boende— och bostadsfinansieringsutredningarna har i sitt slutbetänkande16 - i samband med behandling av frågan om sanering av äldre bostadsbebyggelse - berört ägandeformer— na av flerfamiljshus. Utredningen fann att om hyresgäster— na skall överta en fastighet i samband med sanering är bo- stadsrättformen den ägarform som natruligen bör väljas (framför handlsbolag eller samäganderätt). Motivet att välja andra ägarformer är i allt väsentligt av skattetek- nisk art. De utländska ägarformer som redovisas erbjuder inte, enligt utredningens bedömning, några särskilda för- delar i förhållande till bostadsrättsformen. Utredningen hänvisade vidare till vad lagutskottet (LU 1975z26) anfört och fann mot denna bakgrund ingen anledning att överväga eller påyrka ytterligare utredning om att införa ägande— rätt till bostadslägenheter.
I ett särskilt yttrande17 erinrades det om den möjlighet som föreligger i ett femtontal länder att äga den egna lä- genheten och i yttrandet ifrågasattes om det inte också i Sverige kunde föreligga ett allmänt intresse för en sådan äganderätt. I yttrandet åberopades slutligen två förslag till tekniska lösningar vilka redovisats i fackpresslg.
6 1975/76 ÅRS RIKSMÖTE
Vid 1975/76 års riksmöte yrkades i en motion19 att riks- dagen skulle begära utredning i syfte att undersöka
15 sou 1975:57 s. 319 f.
17 av Bo Toresson s. 477 f.
18 Göran Carlander man ' "
, sfast1ghet ned bostadsrätt, SvLT 1974:6 s. 360 ff. Sverker Jaensson, Andelsfastighet ned bo- stadsratt eller genensanhetsanläggning, SvLT 1975:1 s. EE.
19 1975/76:1964 av Ströbergi Botkyrka (fp).
förutsättningarna att på samma villkor som i ett småhus äga en lägenhet i ett flerfamiljshus. I en annan mo— tion20 yrkades att riksdagen hos regeringen skulle an- hålla om sådana författningsändringar att direkt ägande till lägenheter i flerfamiljshus skulle bli möjligt.
Som grund för yrkandet i den först nämnda motionen anför- des att det i den bostadspolitiska debatten ofta framförts att bostadsrätt ger den boende ett betydande och verkligt inflytande över bostaden. Detta borde även gälla lägenhe- ter i flerfamiljshus som ägs av de boende. I motionen framhölls vidare att hyrorna påverkas av de snabbt stigan- de drifts- och underhållskostnaderna, men att den som äger sin bostad har möjlighet att själv utföra visst arbete och därigenom hålla boendekostnaderna nere.
Som motivering att begära författningsändring till förmån för direkt ägande av lägenheter framhölls i den sist nämn-
da motionen att en huvuduppgift för bostadspolitiken måste vara att genomföra reformer i fråga om hur bostäder skall ägas och förvaltas. Det måste vara naturligt att flytta över inflytandet och därvid också det ekonomiska ansvaret på enskilda människor. I motionen konstateras att bostads— kapitalet utgör omkring en tredjedel av landets realkapi- tal och att överflyttning av den del därav som ligger i hyreshus på de boende skulle innebära en ansenlig sprid- ning av ägandet. I motionen görs gällande att direkt eller indirekt ägande ger de bästa förutsättningarna för ett in— flytande över boendet och genom omsorgsfull vård, sparsam- het och egna arbetsinsatser borde de snabbt stigande driftskostnaderna kunna nedbringas.
Utskottet21 (c, fp och m) framhöll att utvecklingen på det bostadspolitiska området i ökande utsträckning präg- lats av de boendes strävan att få ett större inflytande
20 1975/76:2160 av Boman m.fl. (m). 21 LU 1975/76:20.
över den egna bostaden, vilket i lagstiftningen kommit till uttryck genom en stärkt ställning för hyresgästerna. Utskottet fann vidare skäl att införa äganderätt till lä— genheter som ett nytt alternativ till dagens boendeformer. Utskottet påpekade vidare att boende som äger sin bostad har ett betydande och verkligt inflytande över sin bo- stadssituation. De har möjlighet att nedbringa boendekost— naderna genom egna arbetsinsatser. Utskottet fann att en av faktorerna bakom den ökade efterfrågan på enfamiljshus syntes vara intresset att inneha den egna bostaden med äganderätt. Utskottet påpekade att i boende- och bostads- finansieringsutredningarnas slutbetänkande behandlas det aktuella spörsmålet endast i korthet och utredningarna har inte funnit anledning att överväga eller påkalla ytterli— gare utredning. Med hänsyn härtill och till frågans kom— plicerade natur bl.a. från inskrivningsrättslig synpunkt tillstyrkte utskottet att frågan om ägarlägenheter skulle bli föremål för utredning.
Mot utskottets majoritet avlämnades en reservation (s) vari framhölls de insatser som lagstiftningsvägen gjorts för att stärka såväl bostadsrättshavarnas som hyresgäst- ernas inflytande. Reservanterna fann inte att äganderätt till lägenheter skulle medföra några fördelar från infly- tandesynpunkt för de boende utan snarare kunde det befaras att införande av ett sådant rättsinstitut skulle medföra att inflytandet för de boende skulle försämras såvitt av- ser gemensamma angelägenheter i fastigheten och dess om— givning. Ägarlägenheter skulle vidare, anförde reservan- terna, innebära diskriminering av bostadssökande som sak— nar hög inkomst och tillgång till erforderlig kapitalin— sats vilket skulle leda till en ogynnsam befolkningssam- mansättning i vissa bostadsområden. Reservanterna framhöll vidare behovet av en offentlig registrering om pantupplå- telse i ägarlägenheter skall vara möjlig. Härför skulle erfordras en individualisering av det pantsatta objektet samt att ett särskilt inteckningsregister tillskapades. Det skulle, ansåg reservanterna, inte vara försvarligt att
ta initiativ till ett så kostnadskrävande projekt utan att
det först vore klarlagt om äganderättslägenheter skulle fylla ett sådant behov att de i någon större utsträckning skulle komma att efterfrågas av bostadskonsumenterna. Re— servanterna anslöt sig till boende- och bostadsfinansie- ringsutredningarnas bedömning att det saknades anledning att överväga eller påkalla ytterligare utredning.
Vid omröstningen biföll kammaren reservationenzz.
7 1977/78 ÅRS RIKSMÖTE
Frågan om äganderätt till lägenheter i flerbostadshus ak- tualiserades åter i tre motioner vid 1977/78 års riksmö- te. I två av motionerna23 ställdes krav på utredning
om införande av äganderätt till lägenheter, medan i den tredje motionen24 ställdes förslag att riksdagen skulle uttala att det är uteslutet att införa sådan äganderätt.
Utskottet25 konstaterade att regeringen tillkännagivit att den hade för avsikt att inom sitt kansli låta utarbeta en kunskapsöversikt över frågan om äganderätt till enskil- da lägenheter i flerbostadshus. Översikten skulle innehål- la en genomgång av de fastightsrättsliga problemen samt en bedömning av de sammhällsekonomiska och privatekonomiska effekterna. Den skulle även belysa de bostadssociala ef- fekterna. En bedömning av i vilken utsträckning gällande låne— och skatteregler skulle ge en tillfredsställande neutralitet mellan de olika besittningsformerna vad gäller kaptialutgifterna i boendet och eventuell värdestegring avsågs också ingå i översikten.
Mot denna bakgrund fann utskottet det inte lämpligt att
22 RD 1975/76:117—118 s. 190.
23 1977/78:350 av Wilhelm Gustafsson (fp) sant 1977/78:1363 av Georg Danell m.fl. (m).
24 1977/78:630 av Olle Östrand (s). 25 cu 1977/78z34.
tillstyrka något av motionsförslagen.
Riksdagen biföll utskottets betänkande.
8 1978/79 ÅRS RIKSMÖTE
26 Även vid 1978/79 års riksmöte avgavs två motioner med krav på införande av äganderätt till lägenheter i flerbo-
27 stadshus och en motion där införande av ett sådant
system avvisades.
Till stöd för införande av äganderätt till lägenheter an- fördes i den ena motionen (1619) att skillnaden mellan an— delen hyresrättslägenheter och andelen bostäder med direkt eller indirekt ägande i Stockholms län är mycket stor. An— delen hyresrätter i bostadsbeståndet anges i motionen till ca 80 procent, medan efterfrågan sägs vara den omvända. Det skulle ta mycket lång tid att genom nyproduktion ändra detta förhållande, varför i motionen föreslås en försälj— ning av hyresfastigheter - och då främst de som ägs av allmännyttiga bostadsföretag - till hyresgäster som är villiga att gå samman i en bostadsförening. Vidare borde ett institut för äganderätt till enskilda bostäder i fler— familjshus snarast införas. Såväl nyproduktionen som sane— ringsverksamheten i Stockholms centrala delar förutsätter bostadsrätt eller äganderätt om kontantinsatserna skall kunna vara realistiska för normalinkomsttagare samt om de enskilda bostadskonsumenterna skall kunna betala de bo- stadskostnader som där blir aktuella vilket, enligt motio— nen, är ytterligare ett argument för förslaget.
26 1978/79:1619 av Geo Danell "Lf—L . Gösta Bom" "ha (er9 (m) och 1978/79.1669 av
27 1978/79:2088 av Oskar Lindwist (s) och Olle Östrand (s).
Till grund för införande av ägarlägenheter anfördes det i den andra motionen (1669) att endast genom ägande ges de boende tillfälle att själva ta ansvar för vården av sina bostäder. Ägandet av den egna bostaden är också en för— utsättning för att människor skall vara villiga att direkt betala den fulla kostnaden för sitt boende. Ägandet ger därtill de bästa förutsättningarna för ett verkligt infly- tande över den egna bostaden. Motionärerna åberopade vi- dare att direkt ägande av lägenheter i flerfamiljshus står öppen för medborgarna i en rad europeiska länder. Det hin- der för lagfart på lägenheter som föreligger innebär att en lägenhet inte kan intecknas och utgöra säkerhet för lån varför behovet av kontantinsats inte kan nedbringas till en nivå som är realistisk för normalinkomsttagare. Motio- närerna föreslog att hyresgästerna genom sparfrämjande åt- gärder och nya lånemöjligheter skulle stimuleras att träf- fa överenskommelse med fastighetsägaren, såväl enskilda
som allmännyttiga, om förvärv av sina lägenheter. Dessutom bör hyresgästerna erbjudas företrädesrätt som köpare vid försäljning av det hus de bor i. De hyresgäster som köper sina lägenheter bör, enligt motionärerna, få överta even- tuella statliga lån och direktägda lägenheter bör under- kastas samma beskattningsregler som en- och tvåfamiljs- hus med äganderätt.
I motionen (2088) mot införande av ägarlägenheter fram- hölls att prisutvecklingen på bostadsrättsmarknaden varit sådan att en kartläggning bör ske. 1 motionen ifrågasätts den principeilla lämpligheten av att bostäder i flerbo- stadshus kan överlåtas mot så stora kontanta vederlag att i praktiken ett mycket stort antal människor avskärmas från en del av bostadsmarknaden. Mot denna bakgrund fann motionären att det framför allt gäller att sätta stopp för varje tanke på att utvidga denna marknad genom att införa ägarlägenheter.
Utskottets majoritet (s)28 konstaterade att den centrala frågan i diskussionen om ägarlägenheterna uppenbarligen inte är om ägandet ger ett bättre boendeinflytande utan om ännu en form skall skapas för att överföra resultatet av samhällsarbetet till ekonomiska fördelar för redan gynnade och om ännu en sektor av bostadsmarknaden skall avgränsas för samma personkrets. Från utskottets bostadspolitiska utgångspunkter är det närmast en över all diskussion höjd självklarhet att åtkomsten av en bostad med av sammhället accepterad standard i ett godtagbart område inte skall be- gränsas till en grupp av människor med förmögenhet eller kreditmöjligheter. ' Mot utskottsmajoriteten avgavs två reservationerzg. I den ena reservationen (c och fp) avstyrktes samtliga tre motioner under hänvisning till den kunskapsöversikt som aviserats inom regeringskansliet. I den andra reserva- tionen (m) konstaterades att intresset för den egna bo— staden och beredvilligheten till uppoffringar av annan konsumtion för att uppnå förmånen av att äga sin bostad är djupt rotade i det svenska samhället. Reservanterna fram- höll att ägande ger de bästa förutsättningar för ett verk— ligt inflytande över den egna bostade. Enskilt ägande ger bl.a. möjlighet för den boende att nedbringa driftskost- naderna genom omsorgsfull vård av hemmet, sparsamhet och egna arbetsinsatser. Fastighetslagstiftningen ger inte lä— genhetsinnehavaren möjlighet till lagfart varav följer att lägenheten inte kan intecknas till säkerhet för kredit. Möjlighet till kontantinsats för normalinkomsttagare före- ligger därför inte.
Riksdagen avslog de tre motionerna under hänvisning till den kunskapsöversikt som aviserats inom regeringskansliet.
28 cu 1978/79:26 s. 25 f.
29 cu 1978/79:26 s. & f.
I anslutning till proposition (1978z209) med förslag om ändring i bostadsbeskattningen väcktes en motion30 i vilken det erinrades om att en lägenhet inte kan intecknas som säkerhet för lån.
I propositionen föreslogs ändrade skatteregler för bo- stadsföreningar med fördelade lån. 1 beskattningshänseende innebar förslaget att boende i sådana fastigheter jäm- ställs med dem som äger ett småhus. Detta är, konstaterar motionärerna, riktigt men en väsentlig skillnad mellan de två boendeformerna kvarstår eftersom lagfart inte kan er- hållas för en lägenhet i ett flerfamiljshus som tillhör en bostadsförening. Den som föredrar att bo i flerfamiljshus och samtidigt äger sin bostad bör ha samma trygghet och lånemöjligheter som en småhusägaren har. Ett genomförande av lagfartssystemet även i flerfamiljshus skulle leda till
förbättrade möjligheter för den enskilde medborgaren att välja den boendeform och just den bostad som passar veder- börande bäst.
Utskottet31 konstaterade att arbetet med en kunskaps- översikt om ägarlägenheter fortsätter och att tidigare studier skall kompletteras med en studie rörande de sam- hällsekonomiska effekterna av ett system med ägarlägen— heter. Utskottet hemställde att riksdagen skulle avslå motionen. Frågans behandling uppsköts till riksmötet 79/80. Beslut fattades sedemera i enlighet med utskotts- betänkandet.
Under detta riksdagsmöte behandlades frågan om rätt att äga lägenhet i flerfamiljshus också i en interpella- tion32 till bostadsministern. I interpellationen sum— meras några argument för ägarlägenhter. Bl.a. görs det gällande att önskemål att förbättra besittningsskydd och
30 1978/79:2696 av Per-Ol of Stri nd>erg m.fl. (m) 31 Cu 1979/80:4 5.7
inflytande bäst uppfylls genom äganderätt. Genom en ökad vilja att vårda den egna bostade kan vandalism och för- störelse motverkas och trivsel såväl i huset som i bo— stadsområdet kan därmed öka. Det ifrågasätts om inte byg— gandet av ägarlägenheter är mindre utsatta för kostnads- förändringar än byggandet av hyresbostäder. Av särskild betydelse i detta avseende anges den snabba ökningen av driftskostnaderna för hyreslägenheter. En bättre vård av bostäderna leder till lägre kostnadsstegreingar. Även ge- nom egna arbetsinsatser kan ökningen av boendekostnaderna motverkas. I interpellationen görs slutligen gällande att äganderätten är ett alternativ till de allt större subven— tionerna som hyresboendet kostar samhället. En övergång till ägarlägenheter i sörre skala kan förvisso inte lösa alla bostadspolitiska problem men det kan lösa en del pro— blem på det sociala området.
I den efterföljande debatten framhöll bostadsministern33 att utgångspunkten för en diskussion om olika upplåtelse- former måste vara hur man skall klara inflytandet i boen- det och hur det skall kunna organiseras och uppnås under bostadssocialt acceptabla former. Varje argument för ägar- lägenheter som tar sin utgångspunkt i lagfartsmöjlighe- ter för lägenheter och användandet av lägenheter som kre— ditunderlag hör inte hemma i en bostadspolitisk debatt. En allmän övergång till äganderättsinstitutet i flerbo- stadshus skulle medföra ett betydande skattebortfall för samhället och då främst för staten. Alla fördelar för de boende som kan uppnås med ägarlägenheter ges även med bo— stadsrättens form.
Interpellanten erinrade för sin del i den efteföljande de- batten om att inflytandet blir större om man äger sin bo— stad än om man hyr den och att sådana tankar även fram- förts av socialdemokratiska debattörer och att det finns
33 Statsrådet Birgit Friggebo (fp) RD 1978/79:66 s. 81 ff.
folkpartistiska riksdagsmotioner kring detta tema. Den som vill skaffa sig en bostadsrätt märker att det är avsevärda kostnader förenade härmed. Då det är svårare att belåna en bostadsrätt än ett vanligt småhus, är det uppenbart för en köpare att bostadsrätten inte är samma sak som äganderätt. Vissa institut i fastighetslagstiftningen, exempelvis be- träffande expropriation, ger bättre skydd för den enskilde vid äganderätt än när det bara finns en bostadsrätt. Genom gynnsamma ränteregler har man försökt neutralisera boende- kostnaderna vid olika typer av boendeformer, varför en övergång till ägarlägenheter inte torde ställa sig dyrare för samhället, alldenstund vården av bostadsbeståndet kan förväntas bli bättre vid ägarlägenheter vilket totalt sett borde leda till lägre kostnanader för staten.
Bostadsministern anförde för sin del att hon inte hade nå- got emot ett direkt ägande av bostäder. Hon framhöll emel- lertid att det även fortsättningsvis kommer att finnas hy- resbostäder och hon slog fast att innan de ekonomiska villkoren är sådana att jämvikten mellan olika upplåtelse- former kan upprätthållas är hon inte beredd att ta aktiva steg för att genomföra ett ägarlägenhetssystem. När lägen- heterna och fastigheterna är nybyggda föreligger det, kon- staterade bostadsministern, en relativt god jämvikt mellan olika upplåtelseformer såvitt avser de ekonomiska villkor- en och kostnaderna men, slutade hon, vi vet inte vad det skulle få för privat— och samhällsekonomiska konsekvenser om ett stort lägenhetsbestånd överfördes till en annan upplåtelseform.
BILAGA 3 ÄGARLÄGENHETSINSTITUTET 1 FRÄMMANDE RÄTT
1 INLEDNING
Särskild lagstiftning om ägarlägenheter finns i ett stort antal länderl. Bland de europeiska länderna kan nämnas Italien, Frankrike, Spanien, Holland, Belgien, Västtysk- land och Danmark. Systemet finns också i många länder i syd— och mellanamerika liksom i USA, Canada och Japan.
I denna bilaga belyses kortfattat de danska och västtyska systemen samt det norska förslaget till lag om ägarlägen- heter. Som jämförelse lämnas också några anmärkningar om den finska lagen om bostadsaktiebolag.
2 DANMARK
I Danmark väcktes frågan om ägarlägenhetre i början på 60- talet och 1962 tillsattes, efter beslut i Folketinget, en utredning med uppdrag att undersöka vilka möjligheter det enligt gällande rätt fanns att direkt eller indirekt äga en bestämd lägenhet i ett flerfamiljshus.
Utredningens betänkande, som avgavs 1965, var inte enhäl-
ligt. Utredningen konstaterade (s. 140) att något prin— cipiellt hinder att inrätta ägarlägenheter inte förelåg i dansk rätt och att det i och för sig skulle vara tillräck- ligt med smärre jämkningar i de inskrivningsrättsliga reg— lerna (tingslysningloven). Likväl föreslog utredningn att en särskild lag om ägarlägenheter skulle införas. Minori- teten motsatte sig att en möjlighet att inrätta ägarlägen— heter infördes. Till stöd för ett system med ägarlägenhe- ter anförde utredningens majoritet (s. 129 f.) att ut- vecklingen med andelsföreningar inom bostadssektorn visade att det fanns en bred önskan hos befolkningen att uppnå
1 Se Betaenkning angående ejerlejligheder m.v. , Betaenk- ning nr 395/1965 S. 107 f. Aven Blok S. 1. f.
någon form av äganderätt till bostaden. Enligt majoriteten kunde det inte råda tvivel om att den som äger sin bostad är mer intresserad därav än den som endast hyr bostaden. Majoriteten ansåg det rimligt att även den som ägde ett mindre sparkapital gavs en möjlighet att investera detta på ett värdesäkert sätt. Genom ägarlägenheter borde dess- utom, med hänsyn till erfarenheterna från andra länder, tillgången på kapital till bostadsbyggandet öka. Stor vikt borde även tillmätas möjliheten av ett ökat enskilt bo- stadssparande. Vidare borde ägarlägenheter kunna styra över bostadsproduktionen från friliggande villor till flerfamiljshus. Detta skulle vara önskvärt ur resurssyn— punkt då flerfamiljshus tar mindre av den dyrbara marken i anspråk. Flerfamiljshus kräver dessutom mindre arbete, ka- pital och material. Majoriteten av utredningen menade dessutom att ägarlägenheter skulle kunna minska bostads— bristen. Inte i första hand därför att de bostadslösa kun- de förväntas förvärva ägarlägenheter utan därför att många som strävar efter att förvärva villa främst gör detta för att få en bostad som de själva äger. Många av villaspeku- lanterna borde därför kunna förväntas nöja sig med en mindre resurskrävande ägarlägenhet om detta alternativ stod till buds. En sådan utveckling skulle öka bostads— tillgången.
Minoriteten (s. 131 f.) fäste särskild vikt vid att det var onödigt att införa ägarlägenheter eftersom de som bor i "private andelsboligforeninger" i allt väsentligt kan uppnå samma rättsställning. Vidare befarade minoriteten att den offentliga administrationen skulle växa och att ägarlägenheter skulle få ytterst allvarliga sociala och ekonomiska konsekvenser. Man hänvisade även till att ägar— lägenhetsinstitutet avvisats i Sverige?. I det fall lag—
stiftning om ägarlägenheter skulle genomföras, förordade
2 Utredningens minoritet syftar här på att den svenska ri ks- dagen 1958 avvisade två notioner (1:273 och 11:343) son syftade till_att 1 Sverige skulle införas ett rättsinstitut san skulle ntul1ggora enskild äganderätt till lägenheter i flerfannljshus.
minoriteten, att ett sådant rättsinstitut endast skulle gälla lägenheter som tagits i bruk efter lagens ikraft— trädande och som uppförts såsom ägarlägenheter.
Det av utredningen framlagda förslag till lag om ägarlä— genheter blev i huvudsak antaget av Folketinget3 och lagen trädde i kraft den 1 juli 19664. 1 anslutning till lagen utfärdades även en s.k. normalstadga för den ägar- lägenhetsförening som skall handha förvaltningen av gemen- sam egendom för ägarlägenheterna.
I sin ursprungliga form medgav lagen i princip en fri upp- delning av befintlig bebyggelse i ägarlägenheter. Från la- gen undantogs endast jordbruksegendomar och egendom som uppförts för att brukas av medlemmar i allmännyttiga bo- stadsbolag eller som hyrts ut av sådant bolag. Allmännyt- tiga bostadsbolag kunde dock nyproducera ägarlägenheter. Beträffande bostadshus som uppförts före 1890 fick sådana bara delas upp om byggnaden var skyddad enligt "lov om bygningsfredning" och om byggnaden enligt byggnadsmyndig- heternas bedömning inte var olämplig som bostad.
Sedan lagen trätt i kraft har reglerna för hur äldre be- byggelse skall få delas upp i ägarlägenheter ändrats inte mindre än sju gånger5. Strängare krav för att få dela
upp den äldre bebyggelsen i de kommuner som hade hyresreg— lering infördes 1969 och kraven skärptes ytterligare 1970. Ett för hela landet gällande förbud att dela upp befinglig bebyggelse, med undantag för s.k. "fredad egendom" (dvs. egendom för vilken "lov om bygningsfredning" gäller) in- fördes 1972. Orsaken till detta förbud var att hindra den spekulation och de missförhållanden som hade iakttagits
3 " "
Lagenom agarlagerheter ingick som en del i en större bo- stadspolitisk uppgörelse. Santliga partier ned undantag för So- c1al1stisk Folkeparti röstade för lagen.
4 Lov om Ejerlejligheder nr 199 av 8/6 1966 (Ein)
5 _ . Fen av dessa andringar (1972, 1976, 1977 och två " er 1979, har skett i lagen om ägarlägenheter nedan två åenånd—
vid uppdelning av äldre begyggelse. En möjlighet att dela upp äldre bebyggelse återinfördes 1976 men för att upp- delning då skulle få ske krävdes att såväl byggnaden som varje lägenhet uppfyllde en rad kvalitets- och standard- krav. Vidare krävdes att ägaren till fastigheten först hembjöd fastigheten till hyresgästerna. Reglerna för upp— delning skärptes på nytt 1977 och bl.a. skulle ägaren ha ägt fastigheten i minst fem år innan den fick hembjudas till hyresgästerna, dvs. innan ett uppdelningsförfarande över huvud taget var tänkbart. Genom en ny ändring 1979 kom i stort sett samma uppdelningsregler som infördes 1972 att åter bli gällande. Huvudskälet till denna reträtt var att förhindra att tillgången på hyreslägenheter med låg hyra minskade. Hyrorna var tillbakahållna genom reglering. Genom omvandling till ägarlägenheter kunde fastigheterna föras ut ur regleringssystemet. Denna möjlighet att få en bättre ankastning på det i äldre hyresfastigheter bundna kapitalet utnyttjades naturligtvis. Äldre lägenheter med förhållandevis låg hyra omvandlades till ägarlägenheter.
De regler som infördes 1979 gäller alltjämt och kan sägas innebära att bostadsbeståndet med avseende på uppdelning i ägarlägenheter är uppdelat i tre kategorieröz egendom
som fritt kan delas upp, egendom som under vissa villkor kan delas upp och slutligen egendom som aldrig kan delas upp. Till den första kategorin hör bostadshus som börjat byggas efter den 1 juli 1966. Till denna kategori hör även byggnader som inte innehåller bostadslägenheter. Uppdel— ningsrätten är i detta fall oberoende av byggnadens ålder. Till den andra kategorin hör byggnader med högst två bo— stadslägenheter. Beträffande sådana byggnader gäller att en lång rad krav med avseende på standarden skall vara uppfyllda för att uppdelning skall få ske. Efter tillstånd kan även s.k. "fredade" byggnader delas upp. Byggnader som
aldrig kan delas upp är först och främst alla de som inte
5 Se 15th 10 5. Jfr även Blok sid. 48 ff.
tillhör den första eller andra kategorin, dvs. alla de byggnader som är uppförda före den 1 juli 1966 och som in- nehåller mer än två bostadslägenheter. Härtill kommer dessutom alla de byggnader som är uppförda på en jord- bruksegendom eller som är uppförda för att brukas av med— lemmar som tillhör privata bostadsföreningar eller som är avsedda att hyras ut av allmännyttiga bostadsföretag.
Antalet ägarlägenheter har ökat snabbt. 1969 hade c:a 800 fastigheter delats upp i omkring 15 000 ägarlägenheter. Tio år senare var antalet uppdelade fastigheter nära 5 000 och antalet ägarlägenheter för bostadsändamål drygt 122 000. Härtill skall läggas nära 20 000 lokaler för oli- ka användningsområden. Den 1 januari 1980 var c:a 6,3 pro- cent av samtliga bostadslägenheter ägarlägenheter (ca. 133 000). Drygt hälften av dessa beboddes av ägarna själva.
Under lagens hela giltighetstid har det varit tillåtet att dela upp bostadsbegyggelse som tillkommit efter lagens ikraftträdande. Någon mer omfattande kritik mot ägarlägen— hetsinstitutets tillämpning på denna typ av egendom har inte framkomit i den allmänna debatten7. Med avseende på nybebyggelse är det också berättigat att göra gällande att systemet uppfyllt de förväntningar som fanns då det inför- des. Det torde ha bidragit till en ökad bostadsproduktion. Egendom med ägarlägenheter är allmänt sett bättre under- hållna än hyresfastigheter. Lägenhetsägarnas inflytande över förvaltningen av hela byggnaden har ökat i jämförel— sen med vad som gäller för hyresgäster. Ägarlägenhets- institutet har inte lett till någon nämnbar ökad offentlig administration. Egendom som enbart innehåller lokaler har också under lagens hela giltighetstid fritt kunnat delas upp. Någon kritik mot denna uppdelningsmöjlighet har inte framförts. Det relativt stora antalet lokaler som övergått
7&z&mmn%U3mb " " _ synpmkter som har laimas bygger . ut— redm ngens samtal ned företrädare för boli gmini steri e'åa i Kö-
perham, Faellesaforeningen af Ejerlejlighedsforeni er samt tinglysm ngsdomaren i Köpemann. Jfr även Blok s. 7ngf.
till att bli ägarlägenheter tyder på att ägarlägenhets— systemet här fyllt ett berättigat behov.
Som framgår av de många lagändringarna med avseende på rätten att dela upp äldre bebyggelse har problemen kring ägarlägenhetssystemet huvudsakligen avsett uppdelning av sådan bebyggelse. Problemet har här främst varit att upp- delningen inneburit att en lägenhet överförts från en strängt reglerad marknad till en fri marknad. Det kan knappast anses förvånande att en sådan möjlighet lett till oönskade effekter på bostadsmarknaden. Kort efter lagens ikraftträdande förekom i några fall direkta olagligheter i samband med omvandling och överlåtelse av ägarlägenheter. I ett fall exempelvis såldes lägenheter i en byggnad som var uppförd på arrenderad mark och där arrendet upphört. Lägenhetsköparna hade undanhållits information om att arrendet upphört och byggnaden till följd därav skulle komma att rivas. I andra fall förmåddes hyresgäster att köpa de lägenheter de nyttjade under hot att annars bli uppsagda och vräkta trots att de rätteligen hade ett besittningsskydd. Åter i andra fall trakasserades hyres- gäster som inte ville förvärva sina lägenheter. Dessa fall uppmärksammades mycket i den allmänna debatten.
Det danska ägarlägenhetssystemet är uppbyggt kring en di— rekt äganderätt till lägenheten i kombination med en sam— äganderätt till mark och gemensamma anläggningar. Härtill kommer såväl en rätt som en skyldighet att tillhöra den förening som skall förvalta den gemensamma egendomen.
Initiativet till uppdelning tillkommer fastighetens ägare. I all korthet tillgår en uppdelning på följande sätt: Äga-
8 ren vänder sig till den förrättningsman som normalt
8 Förrättningsnannen, san har yrkestitedn landinspektor, är i Damerk inte knuten till en offetlig myndighet utan är en fri yrkesutövare, auktoriserad av sanhället. I Köpenhann och Fred— riksberg hanchas dock upMelning av "stadskonmktoren och stadslandinspektore” och i Sonderjyllan av ifrågavarande ”arts— landinspektor”.
svarar för fastighetsbildningsåtgärder i det distrikt där fastigheten är belägen. Förrättningsmannen upprättar sär- skilda registerkort och beskrivningar över varje lägen- het samt en förteckning över samtliga lägenheter. Bl.a. skall lägenheternas yta anges och normalt kräver detta att förrättningsmannen gör en uppmätning av byggnaden och tar fram nya ritningar. Förrättningsmannen skall även bekräfta att vissa av de standardkrav som är en förutsättning för uppdelning föreligger. Av förättningsmannnen underskrivna handlingar skall inges till "tinglysningsmyndigheten" som är en avdelning vid de allmänna underrätterna. Anmälan till ”tingslysningsmyndigheten” av uppdelningen skall se— nast ske då den första försäljningen av en lägenhet anmäls till myndigheten för att ”tinglysas", dvs. då ett ägar- skifte skall föras in i fastighetsboken. Anmälan om upp- delning skall även innehålla uppgift om de andelstal som den ursprungliga fastighetsägaren åsatt varje lägenhet. Andelstalen har betydelse för fördelning av gemensamma kostnader, för rösträtt i föreningen och för hur stor del varje lägenhetsägare har i den gemensamma egendomen.
Avtalsfrihet kan sägas gälla vid fastställande av andels- talen och några särskilda regler för hur andelstalen skall beräknas finns inte. En rimlig ordning mellan lägenhets— ägarna förutsätter dock att andelstalen beräknas med ut- gångspunkt i de enskilda lägenheternas storlek. Fastställ— da andelstal kan ändras om samtliga berörda är överens härom. Det är då, teoretiskt sett, fråga om att nya an— delstal fastställs genom avtal mellan lägenhetsägaren. Det torde däremot inte vara möjligt att genom majoritets- beslut inom föreningen ändra andelstalen. Emellertid kan föreningens stadgar innehålla bestämmelser som möjliggör en sådan ordning. Skulle de av den ursprunglige fastig- hetsägaren fastställda andelstalen vara uppenbart orimliga torde 36 S i den danska avtalslagen kunna åberopas till stöd för en jämkningg-
Innan tingslysning sker kontrollerar tinglysningsmyndighe- ten att förutsättningarna för uppdelning föreligger.
I fastighetsboken (tingbogen) noteras att fastigheten de- lats upp och nya fastighetsblad läggs upp för ägarlägenhe- terna. Till dessa nya blad överförs - vanligen genom en hänvisning till den ursprungliga fastigheten - inteck- ningar, nyttjanderätter och servitut som besvärar den ur— sprungliga fastigheten.
I samband med att den första ägarlägenheten anmäls för tinglysning, skall det klagöras om särskilda stadgar, el- ler de i samband med lagens tillkomst utfärdade nonnal- stadgarna, skall gälla för ägarlägenhetsföreningen. Sär— skilda stadgar skall tinglysas och således antecknas i fastighetsboken.
Hyresgästerna har inget inflytande över en uppdelning. De är dock skyddade i sin besittning av lägenheterna, men de förlorar sin bytesrätt. Eftesom hyresgästerna har en oför- ändrad besittningsrätt är det valigt att den ursprunglige fastighetsägaren under en lång tid förblir ägare till mer- parten av lägenheterna. Ingenting hindrar i och för sig att fastighetsägaren överlåter en uthyrd ägarlägehet till någon annan än hyresgästen. Förvärvaren får emellertid inte rätt att säga upp hyresgästen och först då lägenheten blir ledig kan han komma i besittning av den.
Innehas en egendom med samäganderätt och är till denna samäganderätt knutet en bruksrätt till viss lägenhet (s.k. anpartslejligheder) kan övergång till ägarelägen- heter ske utan överlåtelse av ägarlägenheten. Är delägarna eniga om uppdelning kan de anmäla detta till tingslys- ningsdomare samt ange vem de enskilda lägenheterna skall tillhöra. Det är mer tveksamt om detta anmälningsförfaran—
de kan tillämps vid en samäganderätt som inte är förenad med en besittningsrätt till vissa lägenhetlo.
Varje lägenhetsägare deltar i ägarlägenhetsföreningens verksamhet i förhållande till det för lägenheten åsatta andelstalet. Detta gäller även den ursprunglige fastig- hetsägaren, som således under ett inledningsskede normalt blir dominerande i föreningen. För att i någon mån begrän— sa detta inflytande gäller att en lägenhetsägare förlorar sin rösträtt om han på nytt hyr ut sin lägenhet sedan det hyresförhållande som gällde vid uppdelningstillfället upp— hört (EjLL 2 S 4 st.)11. Vidare gäller något som kallas "beboerrepraesentation" mellan uthyrare av ägarlägenheter och hyresgäster om uthyraren äger minst sex ägarlägenheter avsedda för bostadsändamål. Systemet innebär att hyresgäs— terna har rätt att utse en representant som skall hållas
informerad om fastighetsförvaltningen och som äger disku- tera denna med ägaren.
Genom tinglysning av uppdelningen upphör i juridisk mening den ursprungliga fastigheten att existera. Varje ägarlä- genhet skall därefter anses som en självständig fast egen- dom (4 S EjLL). Panträtter som belastat den ursprungliga fastigheten vilar efter uppdelningen i full utsträckning på varje enskild lägenhet om inte särkskilda åtgärder vid- tas.
En ursprunglig panthavare som inte har samtyckt till upp— delning kan i en exekutiv situation begära betalning ur samtliga lägenheter. Vid den exekutiva auktionen kan en panthavare påkalla — förutom att varje lägenhet bjuds ut
för sig — att hela den ursprungliga fastigheten bjuds ut i ett sammanhanglz. Hur än värderelationerna mellan den
10 Blok s. 92 f.
11 Regeln infördes 1979 för att motverka de negativa följder son en långsam, smcesiv utförsäljning av lägemeterna har för dem som ned äganderätt förvärvat sina lägerheter.
ursprungliga fastigheten och ägarlägenheterna utvecklas är panthavaren således tillförsäkrad att avyttringen sker på det för honom mest gynnsamma sättet. Panthavarens medgiv- ande till uppdelning erfordras därför inte. I allmänhet medverkar panthavarna till en uppdelning och ägarlägenhe- terna befrias vanligen från pantansvar innan de första gången säljs.
En ägarlägenhet ägs på samma sätt som annan fast egendom, vilket innebär att ägaren har en i princip fullständig rådighet över lägenheten. Han kan således fritt överlåta eller pantsätta lägenheten. Det är dock att märka att den rättsliga rådigheten över lägenheten avser äganderätten till lägenheten i kombination med samäganderätten till ge— mensam egendom och medlemsskapet i ägarlägenhetsförening- en. Lägenhetsägaren kan således inte separat disponera över dessa skilda rättigheter.
Finns det inte ett särskilt förbud i föreningens stadgar får en ägare fritt överlåta eller hyra ut sin lägenhet. Finns å andra sidan i stadgana bestämmelser att föreningen skall godkänna en förvärvare, gäller en sådan regel även exempelvis vid arv trots att ägarlägenheten är en tillgång som omfattas av de normala arvsreglerna.
Beträffande ägarlägenheternas inre gäller att ägaren får vidta de åtgärder han önskar så länge dessa inte innebär ett ingrepp i byggnadens bärande konstruktioner. Ingrepp som påverkar byggnadens yttre får inte heller företas. Lägenhetsägarens faktiska rådighet kan vidare vara in- skränkt genom bestämmelser i stadgarna. Föreningen kan också fastställa allmänna ordningsregler som kan inskrän— ka den faktiska rådigheten (5 S EjLL) Lägenhetsägaren måste även tåla intrång i sin lägenhet när detta är på- kallat för tillsyn och reparation av byggnaden.
Lägenhetsägarna får disponera den gemensamma egendomen. Denna dispositionsrätt skall inte sättas i relation till andelstalen13. På många områden kan gränserna för en- skilda lägenhetsägares rätt att bruka gemensam egendom antas stämma överens med en hyresgästs rätt att bruka den byggnad där lägenheten är inrymd.
Lägenhetsägarnas främsta skyldighet är att i förhållande till åsatta andelstal bidra till kostnaderna för förvalt- ningen av gemensam egendom.
Den för ägarlägenheterna gemensamma egendomen - främst marken, grunden och byggnadsstommen - ägs inte av ägarlä- genhetsföreningen utan innehas med samäganderätt av lägen- hetsägarna. Föreningens uppgift är att handha den prak— tiska förvaltningen av denna egendom. För att täcka för-
valtningskostnaderna får föreningen uttaxera avgifter från lägenhetsägarna i förhållande till deras andelstal. Om en lägenhetsägare inte i rätt tid fullgör sin betalningsskyl- dighet torde, enligt allmänna regler, en skyldighet att utge dröjesmålsränta inträda. Ägarlägenhetsföreningen har vidare möjlighet att som varje fordringsägare få sitt för- dringsanspråk prövat av domstol och därigenom erhålla en exekutionstitel gentemot lägenhetsägaren.
Enligt normalstadgan (10 S) kan särskild grundfond inrät- tas om minst en fjärdedel av föreningens medlemmar begär
det. Grundfonden skall användas för att bestrida gemensam- ma omkostnader. Bidraget till fonden skall utgöra en pro- cent av lägenhetsvärdet till dess den uppgår till fyra procent av det samlade lägenhetsvärdet.
Det är vanligt14 att ägarlägenhetsföreningen säkerstäl- ler sina krav gentemot lägenhetsägarna genom att kräva en
13 Blok 5.201.
panträtt i lägenheterna. Den maximala omfattningen av panträtten bestäms när panträtten upplåts. Med hänsyn till prisutvecklingen kan denna gräns behöva justeras. I praxis har två metoder kommit till användning. I det ena fallet förändras panträttens omfattning med hänsyn till prisut- vecklingen och i det andra fallet fastställs panträttens omfattning som en procentsats av lägenhetens värde. Båda metoderna har godkänts trots den grundläggande regeln att
en panträtt i fast egendom skall vara bestämd till sin storlek.
Ägarlägenhetsföreningen handhar således vissa förvalt— ningsuppgifter men är för den skull inget särskilt rätts— subjekt - ingen juridisk person15. Ansvaret för gemen-
samma omkostnader är inte begränsat till föreningen utan kan ledas vidare till de enskilda lägenhetsägarna. Efter- som varken lagen eller normalstadgarna innehåller bestäm- melser om ansvarsfördelning får allmänna rättsgrundsatser antas gälla. Dessa innebär att lägenhetsägarna är solida- riskt ansvariga gentemot tredje man. Ansvaret är person- ligt och således inte begränsat till lägenhetsvärdet.
Även om föreningen således inte är ett eget rättssubjekt kan föreningen ingå rättshandlingar i eget namn. Uppkommer genom en sådan rättshandling en förpliktelse för förening— en torde föreningens motpart ha bättre rätt till förening— ens eventuella tillgångar i form av uppsamlade avgifter och grundfond än lägenhetsägarnas övriga borgenärer. Yt- terst är medlemmarna solidariskt bundna och ansvariga för föreningens åtaganden.
Beträffande ägarlägenhetsföreningens organisation gäller att en generalförsamling är det högsta beslutande organet. Varje lägenhetsägare utövar sin rätt genom generalförsam— lingen och rösträtten är beroende av andelstalet för lä- genheten.
15 Blok s. 407.
Normalt fattas beslut i generalförsamlingen med enkel ma- joritet. 1 särskilt antagna stadgar kan dock andra omröst- ningsregler fastställas. Beslut, som innebär väsentliga förändringar av den gemensamma egendomen kräver dock två tredjedels majoritet såväl bland de röstande som med av- seende på andelstalen (1 S 4 i normalstadgarna). Samma ma- joritetsregler krävs även för stadgeändringar. Det bör här upprepas, att inte ens med kvalificerad majoritet får be— slut fattas som inskränktar på den enskilda äganderätten. Härav följer att de ursprungliga andelstalen inte kan änd— ras med mindre samtliga som berörs därav är överens. Det är inte heller möjligt att förända medlemmarnas rätt att delta i föreningens verksamhet genom majoritetsbeslut.
Den dagliga förvaltningen av föreningen vilar på styrel- sen, som normalt består av fyra personer. Den väljs av ge- neralförsamlingen. Styrelsen utser inom sig en ordförande. Styrelsen kan också utse en "administrator" (7 S tredje stycket normalstadgarna) med uppgift att biträda i den dagliga förvaltningen av fastigheten. Administratorn har ingen egen behörighet utan behörigheten är helt beroende av de uppgifter som styrelsen lägger på honom.
Varken i lagen om ägarlägenheter eller i normalstadgarna regleras frågan hur en återgång till ett gängse flerfa- miljshus skall ske.
En ägarlägenhet som upprättats i överensstämmelse med la- gen om ägarlägenheter anses, som tidigare framhållits, som självständig fast egendom. Detta tillstånd inträder i och med att anmälan om uppdelning sker till tinglysningsmyn— digheten. I skattehänseende skall därför efter sådan anmä- lan varje lägenhet värderas som ett självständigt objekt och efter samma principer_som annan fast egendom. Beskatt- ningen sker i princip efter samma regler som för villa.
3 VÄSTTYSKLAND
Ägarlägenhetsinstitutet i Västtyskland har utvecklats ef- ter andra världskriget. Den stora bostadsbristen efter kriget aktualiserade olika alternativ för att styra inves- teringarna till bostadssektorn. Det förekom att bostads— sökanden, som hade möjlighet därtill, ställde ekonomiska resurser till en byggherres förfogande i utbyte mot att få hyra en lägenhet när byggnaden var uppförd. Ett hyresavtal var dock ett dåligt utbyte av en sådan kapitalinsats ef- tersom avtalet kunde sägas upp av en ny ägare till fastig- heten. Krav på lagstiftning som stärkte de bostadssökandes ställning restes och 1951 trädde en lag för att tillgodose dessa ändamål i kraft - en lag om ägarlägenheterlö.
I tysk rätt gäller, precis som i svensk, att en byggnad är tillbehör till den fastighet där den är uppförd. De före— mål som infogats i byggnaden är tillbehör till denna och därmed även till fastigheten. Såväl byggnaden som föremå— len följer i rättsligt hänseende fastigheten. Detta är hu- vudregeln.
Ägarlägenhetsinstitutet är uppbyggt kring en enskild ägan- derätt till lägenheten i kombination med en samäganderätt till gemensam egendom (1 S 2p). Detta innebär således ett principiellt avsteg från grundregeln att byggnad med däri infogade föremål och marken utgör en rättslig enhet. Av- steget från huvudregeln har skett genom en utveckling av samäganderätten. Ägarlägenhetsinstitutet ses således som en särskild form av samäganderätt där delägarna godtar en
16 "Gesetz iber das Nohmngseigentun md das Dauermhnrecht (Nohgungseigentunsgesetz) vom 15. März 1951.'I Lagen har ändrats en gang, genom lag an ändring i Börgerliches Gesetzbuch och andra lagar den 30 maj 1973 (BGB 1. I 5. 501) och genom ändring av Nohnungseigentunsgesetz och förordningen an tomträtt (Endbaurecht) den 30 juli 1973 (868 1. 1 s. 910). Beträffande tysk rätt hänvisas till kkdtnauer eller Bärnann.
minskning av utrymmet för den gemensamma äganderätten till förmån för en enskild äganderätt till en bestämd lägenhet.
Den enskilda äganderätten begränsas till de individuella lägenheterna i byggnaden. Gemensam egendom, som således är föremål för samäganderätt, är tomtmarken och de delar av nggnaden som inte är föremål för en enskild äganderätt eller ägs av tredje man (1 S 5 ). Det senare kan vara fal- let med teknisk utrustning i byggnaden.
En ägarlägenhet kan vara avsedd för såväl bostadsändamål (Nohnungseigentum) som andra ändamål (Teileigentum). Sam— ma regler gäller för de två lägenhetstyperna.
Lagen om ägarlägenheter innehåller även regler om ytter— ligare ett rättsinstitut, nämligen "Dauerwohnrecht". Där—
med avses en i tiden i princip obegränsad nyttjanderätt till en bestämd lägenhet i ett flerfamiljshus. Institutet har sin användning inom bostadskooperationen. Avsikten är att inom denna trygga besittningsrätten till en lägenhet för dem som bidragit till byggnadskostnaderna i avsikt att komma över en bostad. Det är således samma bostadspolitis- ka målsättning som ligger bakom detta institut som ligger bakom ägarlägenhetsinstitutet.
Inom ägarlägenhetsinstitutet är samäganderätten till den gemensamma egendomen i juridiskt avseende osjälvständig. Den är alltid förenad med äganderätten till en bestämd lä- genhet. Lägenhetsägaren kan inte överlåta, pantsätta eller på annat sätt disponera över den egendom som omfattas av samäganderätten. Lägenhetsägaren kan däremot utnyttja sin egen lägenhet på det sätt han själv finner lämpligt och han kan exempelvis fritt överlåta, hyra ut eller pantsätta lägenheten (13 S). Lägenhetsägarens rätt med avseende på den egna lägenheten är dock inte helt obegränsad. Han är således bl.a. skyldig att hålla lägenheten i sådant skick att olägenhet inte uppkommer för andra. Lägenheten får
inte heller brukas så att det medför olägenhet för andra. Det nära grannförhållandet gör dock att lägenhetsägaren måste tåla vissa störningar från sina grannar.
Förhållandet mellan lägenhetsägarna är inte uttömmande reglerat i lagen utan det finns utrymme för lägenhetsägar- na att träffa särskilda överenskommelser härom. Genom så— dana överenskommelser kan exempelvis frågan om uthyrning av lägenhet eller användning av den för speciellt ändamål göras till en för samtliga lägenhetsägare gemensam angelä- genhet. Vidare kan den fria överlåtelserätten inskränkas genom att en förvärvaren måste godkännas av övriga lägen- hetsägare (12 5).
Lägenhetsägarna svarar själva för underhållet inne i lä- genheten. De får fritt förändra lägenhetens inre så länge inte förändringen påverkar tredje mans rätt. Gemensamt svarar lägenhetsägarna för det yttre underhållet.
Normalt sker övergång till ägarlägenheter genom att ägaren med en ensidig rättshandling föranstaltar om uppdelning av fastigheten. Uppdelningen sker genom beslut av den in— skrivningsmyndighet som för fastighetsboken för ifråga— varande fastighet. Ansökan till inskrivningsmyndigheten skall vara åtföljd av en s.k. "Aufteilungsplan". På en av byggnadsmyndigheterna godkänd ritning skall de enskilda lägenheterna och den gemensamma egendomen redovisas (7 S). Sedan uppdelning skett, kan fastighetsägaren försälja lä- genheterna. Övergång till ägarlägenheter kan också ske ge— nom avtal mellan samägare till en fastighet. De träffar då en uppgörelse som innebär att utrymmet för det samägda in— skränks till förmån för en enskild äganderätt för varje delägare till en besämd lägenhet.
Vid uppdelningen fastställs andelstal efter vilka de olika lägenheterna skall ta del i kostnaderna för förvaltningen av gemensam egendom (16 5). Lagen innehåller inte regler om hur andelstalen skall beräknas, men det råder allmän
enighet om att de bör fastställas med hänsyn till lägen- heternas inbördes värden. Det är inte ovanligt att olika lägenheters nytta av gemensam egendom, exempelvis en hiss, beaktas.
För varje ägarlägenhet läggs ett särskilt fastighetsblad upp i fastighetsboken hos inskrivningsmyndigheten (7 5). På dessa blad görs anteckningar om uppdelningen och vad som skall gälla lägenhetsägarna emellan. Har exempelvis överenskommelse träffats om villkor för överlåtelse av lä— genhet måste sådana avtalsvillkor antecknas i fastighets- boken för att en förvärvare av en lägenhet skall bli bun- den av dem. Andelstalen för de olika lägenheterna skall likaledes antecknas i fastighetsboken. Det ursprungliga fastighetsbladet avslutas och de belastningar som finns införda överförs på ägarlägenheternas blad. För varje ägarlägenhet skall särskild lagfart sökas.
Uppdelning av en fastighet i ägarlägenheter förutsätter inte samtycke från panthavarna. Detta stämmer överens med vad som gäller vid normal delning av fast egendom.
Med varje äganderätt till en ägarlägenhet följer, som ti- digare påpekats, ett obliatoriskt delägarskap i gemensam egendom. Denna ägargemenskap är oupplöslig och ingen en- skild delägare kan kräva att gemenskapen upphävs. Om en ägare å andra sidan grovt åsidosätter sina plikter gent- emot övriga lägenhetsägare, kan dessa framtvinga att den misskötsamme avyttrar sin lägenhet (18 S). Lägenhetsägarna kan gemensamt träffa avtal att lägenheterna inte längre skall vara ägarlägenheter.
Förvaltningen av gemensam egendom tillkommer samtliga del- ägare samfällt (12 5). För att undanröja omedelbar fara för sådan egendom får dock varje delägare självständigt vidta erforderliga åtgärder. Majoritetsbeslut är tillåtna om inte annat är avtalat mellan delägarna när det är fråga om förvaltningsåtgärder som svarar mot den gemensamma
egendomens beskaffenhet. Hit räknas således reparationer och underhåll av den gemensamma egendomen men inte för- bättringsåtgärder. Delägarna ingår i en ägarlägenhetsför- samling (23 S), som är den yttersta formen för utövande av den gemensamma förvaltningen. Församligen skall samman— träda minst en gång per år och i övrigt när så begärs av minst en fjärdedel av delägarna. Varje delägare äger en röst i församlingen. Även om ägarlägenheten är uthyrd är ägaren bibehållen vid sin rösträtt. För att församlingen skall vara beslutsför, måste minst hälften av de samlade andelstalen för lägenheterna vara representerade (25 5). Genom beslut i denna församling dras gränserna för för- valtningen upp. Församlingens kompetens kan dock vara be— roende av de överenskommelser som träffas mellan samtliga lägenhetsägare och som antecknats i fastighetsboken. Dessa överenskommelser har således formen av stadgar för försam— lingen. Stadgebestämmelserna, som betraktas som ömsesidiga avtal mellan samtliga lägenhetsägare, kan inte ändras med mindre alla är överens därom. I princip krävs också sam- tycke från dem vars rätt kan påverkas av stadgebestämmel- serna. Fördelningen av omkostnaderna kan inte ändras genom majoritetsbeslut. Den dagliga förvaltningen handhas av en särskild av församlingen genom majoritetsbeslut utsedd förvaltare. Det förutsätts att en förvaltere utses. Sam— äganderätten kan dock fungera även utan en förvaltare. En förvaltare kan inte utses för längre tid än fem år i taget (26 5). Denna spärregel har tillkommit för att förhindra att den ursprunglige fastighetsägaren skaffar sig ett alltför långt gående inflytande över den gemensamma för— valtningen. Delägarna kan utse ett särskilt förvaltnings- utskott om tre lägenhetsägare för att biträda förvaltaren i dennes arbetsuppgifter (29 5).
I förvaltarens arbetsuppgifter ingår, förutom att årligen sammankalla församlingen, att sköta såväl den praktiska som den ekonomiska förvaltningen av gemensam egendom. Till förvaltarens uppgifter hör att genomföra församlingens be-
slut samt ombesörja reparationer och underhåll av den ge- mensamma egendomen. Förvaltaren skall vidare årligen fram— lägga förslag till budget samt lämna redovisning för den utförda förvaltningen. Budget och redovisning skall grans- kas och godkännas av församlingen. Förvaltaren skall till- se att uttaxering sker på grundval av den godkända budget- en och att den betalningsskyldighet som uppkommer till följd av förvaltningen av den gemensamma egendomen full- gors.
Även om en byggnad inte är belägen på egen grund utan på mark som är upplåten med "Erbbaurecht" dvs. med motsvarig— heten till den svenska tomträtten, kan den delas upp i ägarlägenheter (30 5). På samma sätt som gäller vid upp- delning av byggnad på egen grund står två vägar öppna. An- tingen förvärvar de boende gemensamt - och envar i för— hållande till den egna lägenheten — byggnad och tomträtt. Därefter träffar de avtal att samäganderätten skall in- skränkas till förmån för en direkt äganderätt till de en- skilda lägenheterna och samäganderätt endast omfatta egen- dom som är av gemensam betydelse. Den som ensam innehar en byggnad på tomträttsmark kan också genom en ensidig rätts- handling åstadkomma uppdelning och efter uppdelningen ef- ter hand överlåta de enskilda lägenheterna.
Hos inskrivningsmyndigheten läggs i och med uppdelningen särskilda blad upp i tomträttsboken (das Erbbaugrundbuch). För ägarlägenheter som inrättas i byggnad på tomträttsmark gäller samma regler som för andra ägarlägenheter.
Den nyttjanderätt till marken som det här är fråga om är på samma sätt som den svenska tomträtten tidsbegränsad. När "das Erbbaurecht” upphör övergår byggnaden i dess hel- het till fastighetsägaren. Därmed upphör också upplåtelsen av den enskilda äganderätten till lägenheterna.
Ägarlägenheterna jämställs med villor i skatte— och av- giftshänseende (61 och 62 55).
4 NORGE
I Norge finns ett inte obetydligt antal lägenheter som skulle kunna betecknas som ägarlägeheter. Däremot finns det ännu ingen lag som reglerar ägarlägenhetsinstitutet. Reglerna om fast egendom med tillhörande administrativa regler samt reglerna om samäganderätt i kombination med avtal mellan de olika lägenhetsinnehavarna i en byggnad har i stället utnyttjats som bas för att etablera en prak- tiskt fungerande äganderätt till lägenheter i flerfamiljs- hus. Två huvudtyper av ägarlägenheter kan urskiljas. Helt dominerande är den formen att de boende gemensamt äger he- la fastigheten. Till denna samäganderätt är sedan genom avtal en exklusiv nyttjanderätt till bestämd lägenhet knu- ten. Förpliktelserna parterna emellan måste regleras av- talsvägen och rättsreglerna om samäganderätt kan i dessa fall endast fylla ut en avtalsmässig överenskommelse. En annan men mindre vanlig konstruktion är att de boende fak- tiskt äger sina lägenheter samt en ideell andel i den öv— riga byggnaden och marken. Denna konstruktion bygger inte på någon specifik lag som kan fylla ut parternas avtal.
Redan 1911 "tinglystes" dvs. registrerades vid domstol ett avtal om samäganderätt till en fastighet med en till varje andel knuten exklusiv nyttjanderätt till en bestämd lägen- het. Vid tinglysningen blev inte särskilda ”grunnboks— blad"17 för de enskilda ideella andelarna upplagda utan det ursprungliga grunnboksbladet användes för samtliga andelar. Detta administrativa förfarande blev sedermera fast praxis vid tinglysning av avtal om samäganderätt till fast egendom. Bristen på Särskilda gunnboksblad försvårade överskådligheten av ägarlägenheterna och kan antas ha ver— kat återhållande på utvecklingen.
17 Grunrbokslad kan_vid__en jämförelse ned svenska förhållan- den narnast l1knas v1d sarskilda upplägg i fastighet310ken.
Fråga om att i samband med tinglysning av samäganderätts- avtal få lägga upp särskilda grunnboksblad för de ideella andelarna av den samägda fastigheten, dvs. i praktiken för de enskilda ägarlägenheterna, väcktes formellt från dom- stolshåll i början på 1960—talet. Justitiedepartementet konstaterade i ett uttalande 1965 att något lagligt hinder mot att lägga upp särskilda grunnboksblad inte fanns. Det- ta öppnade möjligheter för individuell belåning av de ide- ella andelarna och därmed skapades bättre finansierings— möjligheter för de enskilda lägenheterna.
Klarläggandet beträffande grunnboksbladen kan sägas ha va- rit inledningen till en förhållandevis snabb utveckling av ägarlägenhetsinstitutet som dock, i avvaktan på utredning och särskild lagstiftning, stoppades 1976. Då tillkom ett förbud att inrätta ägarlägenheter i det befintliga bo- stadsbeståndetls. På grundval av ett 1980 avlämnat be- tänkande19 framlades 1981 en proposition om "lov om
eierseksjoner"20.
18 Lov 28. nei 1976 nr. 36 om förbud not etaalering av eier- leiligieter i bestående bygni nger. Förbudet avser endast om- vandling av byggnader som innehåller ner än fyra lägenheter. Det gäller inte radiuslängor eller nntsvarande, där varje lä— gerhet kan bilda en enskild regi sterfastighet. Inte heller träffar förbudet nyuppförda byggnader eller byggnader som är yngre än ett år. Av de uppskattningsvis 25 000 ägarlägenheter son fanns när förbudet att dela upp befintlig bebyggelse inför- des hade drygt hälften ti llkomni t under den tioårsperiod då grmrbokälad kunde läggas upp. Efter förbudet har något 1 000- tal ägarlägemeteri nybebyggelse ti llkomni t.
19 E1 erleil1gieter (mu 1980: 6). Utredningens majoritet ville tillåta ägarlägerheter i nybebyggelse såväl när det gäller bo- stad.—bebyggelse son annan bebyggelse. Minori teten nntsatte sig ägarlägerheter som orgam' sati onsform för bostäder, nen hade ingen invändning att annan nybebyggelse delas upp. — Beträffand befintlig bebyggelse notsatte sig en majoritet uppdelning av bostadshus; dock att bostadshus ned endast två lägenheter skulle få delas upp. Ingen notsatte sig att annan bestaende be— byggelse än bostadäwbyggelse delas upp. - En minoritet ansåg att all beby gelse, således såväl bostads— som annan bdayggel- se, skulle adelas upp. Skulle någon inskränkning i denna principi ella rätt ske, borde begränsningen sättas vid bostads— bebyggelse som innehöll ner än fyra lägenheter.
20 Ot. prp. nr. 76/1980—81. On lov om eierseksjoner.
I lagförslaget ges en allmän reglering av ägarlägenhets— institutet. Som betecknng på en ägarlägenhet används "eierleilighet" eller "eierseksjon”. Lagen föreslås gälla både de befintliga ägarlägenheterna och de som efter hand kan tillkomma. Endast en form av ägarlägenheter föreslås bli tillåtna nämligen den som utan lagreglering utvecklats till den mest vanliga och som således innebär en egendoms- gemenskap i form av samäganderätt till mark och byggnad samt en till varje andelsrätt knuten nyttjanderätt till bestämd lägenhet eller lokal.
En ägarlägenhet omfattar således en ideell andel i byggna— den och därtill hörande mark antingen denna innehas med äganderätt eller med arrenderätt i kombination med en en— samrätt till en lägenhet eller en lokal.
I propositionen konstateras att ett personligt ägande av den egna bostaden (egenhem) dominerar i Norge. Om man öns— kar att den enskilde skall ha möjlighete att äga sin bo- stad och ha fritt val till upplåtelseform måste man också godta ägarlägenheter i flerfamiljshus; i vart fall i ny- produktionen. Utöver detta skäl för en särskild lag om ägarlägenheter anförs det i propositionen att det är ange- läget med en enhetlig lagreglering av de befintliga ägar— lägenheterna.
I propositionen föreslås rätt till uppdelning av ny bebyg— gelse i ägarlägenheter. När det gäller befintlig bebyggel— se uttalas det att ett absolut förbud är en orealistisk inställning och att en helt fri uppdelning inger betänk- ligheter. Uppdelningen bör ses som en bostadspolitisk fråga bland andra. Därför bör de enskilda kommunerna få ett avgörande inflytande på uppdelningen. Det kommunala inflytandet anses inte nödvändigt för helt små byggnader.
Själva uppdelningsförfarandet är i tekniskt hänseende tänkt att handhas av "bygningsrådet" dvs. närmast motsva— righeten till den kommunala byggnadsnämnden i Sverige.
Tinglysningsdomaren, som tidigare rent faktiskt hade hand om uppdelningsförfarandet, kommer fortsättningsvis endast att kontrollera att reglerna för det föreslagna förfaran- det iakttas. Han skall vidare tinglysa uppdelningen, vil- ket kan sägas innebära att uppdelningen genom registre— ring och införing i "grunnbok" blir offentlig.
Uppdelning i sektioner måste omfatta hela byggnaden. Upp— delning kan inte ske av egendom som omfattar mer än en registerfastighet. Finns på samma registerfastighet flera byggnader, måste sektioner inrättas i samtliga byggnader. Motsätter sig hyresgästerna i en byggnad detta, måste denna byggnad med tillhörande mark avskiljas från egen- domen i övrigt innan uppdelning får komma till stånd.
Innehåller byggnad som skall uppdelas mer än fyra lägenhe— ter, är lagens regler om villkoren för uppdelning bindan— de. Bl.a. måste då två tredjedelar av hyresgästerna ha samtyckt till uppdelningen. Vidare har hyresgäst rätt att inom tre månader från uppdelningen köpa sin lägenhet och han skall vara informerad om denna förköpsrätt. Priset för lägenheten vid utövande av förköpsrätten skall ha fast- ställts av en av rätten förordnad värderingsman. Om sådan större byggnad skall uppdelas senare än ett år efter det den färdigställdes gäller även att kommunen måste godkänna uppdelningen. För ett sådan godkännande kan kommunen stäl- la upp villkor, exempelvis beträffande lägenheternas stan— dard eller att ingen får äga mer än en sektion i byggnad- en.
För byggnader som inte innehåller mer än fyra lägenheter är reglerna enklare. Lagförslaget medger i sådana fall att andra samäganderegler tillämpas. Detta innebär att parter- na kan avtala att samägandelagen skall äga tillämpning på rättsförhållandet dem emellan. Beträffande dessa mindre byggnader gäller vidare att kommunens medgivande inte er— fordras även om uppdelningen aktueliseras mer än ett år efter det att byggnaden färdigställts.
Enligt lagförslaget skall samtliga lägenhetsägare obliga— toriskt ingå i en samfällighetsförening för förvaltning av det samfällt ägda. För denna sammanslutning gäller i princip vanliga föreningsrättsliga regler. Beslut som är bindande för föreningen kan bara fattas av föreningsstäm— man. Där har varje lägenhetsägare lika inflytande. Den lö- pande förvaltningen kan överlåtas på styrelse eller annat verkställande organ.
Varje lägenhetsägare har full rättslig rådighet över sin sektion. Denna rådighet kan dock inskränkas i vissa avse— enden genom överenskommelse mellan säljaren och den förste köparen av sektionen. Sålunda kan kommun som villkor för att upplåta mark för bebyggelse kräva att i det första överlåtelseavtalet intas bestämmelser om kommunal förköps— rätt och priskontroll. Vidare kan föreningen med två tred- jedels majoritet besluta att köpare av sektion skall god- kännas av föreningen. Dessutom kan föreningen föreskriva att sektionsägare skall ställa pant i sin sektion till föreningens disposition som säkerhet för sin del av de ge- mensamma utgifterna.
Föreningens rätt att kräva pantsäkerhet i de enskilda sek- tionerna skall ses mot bakgrund av att samtliga sektions- ägare är solidariskt ansvariga för föreningens åtaganden. För att mildra effekterna av det solidariska ansvaret föreslås att fordringsägare skall vara skyldig att i förs— ta hand göra sitt krav gällande mot föreningen. Andelstal efter vilka lägenhetsägarna skall delta i kostnaderna för förvaltning av gemensam egendom skall fastställas. Andels— talen är en del av ett avtalsförhållande. Genom förvärv av en sektion, inträder förvärvaren i detta avtalsförhållan- de. Ändring av andelstalen kan därför bara ske om de som berörs av ändringen är eniga. Huvudregeln är att andels— talen skall fastställas i förhållande till lägenhetsytor— na, men möjligenhet finns att i särskilda fall fastställa dem efter lägenhetsvärderna.
Lagförslaget innehåller även regler till skydd för de bo- ende. Tidigare har nämnts deras rätt att förköpa sin lä— genhet vid omvandling. Utnyttjar de inte denna möjlighet behåller hyresgästen sin bytesrätt av den förhyrda lägen- heten till dess sektionen sålts en gång. En annan ordning skulle, uttalas det i propositionen, försena genomförandet av uppdelningen. Vid uthyrning av lägenhet i nybyggd fas- tighet gäller inte besittningsskydd för en eventuell hy- resgäst.
Några särskilda regler för hur en i sektioner uppdelad byggnad skall kunna återgå till en sammanhållen fastighet föreslås inte.
5 FINLAND
I Finland finns det inte något ägarlägenhetsinstitut som kan jämställas med det danska eller det västtyska. Likväl finns det en möjlighete att äga en lägenhet i ett flerbo- stadshus. Detta sker enligt de regler som är uppställda i "lag om bostadsaktiebolag av 5.2 1926/30". Den äganderätt som det i det finska systemet är fråga om är en äganderätt till aktier som är förbundna med en nyttjanderätt av viss bestämd lägenhet. Föremålet för äganderätten är således — till skillnad från vad som gäller enligt de danska och tyska systemen — lös egendom. Äganderätten till lägenhe- terna är indirekt.
Med bostadsaktiebolag förstås enligt lagen ett aktiebolag som har till ändamål att äga och besitta hus i vilket den största delen av lägenheternas sammanlagda golvyta är för- behållen aktieägarna som bostadslägenheter. Varje aktie i bolaget skall ensam för sig eller i förening med andra ak- tier medföra rätt att besitta viss bostads— eller affärs— lägenhet i huset.
I bolagsordningen (3 5) skall bl.a. husets läge anges samt en beskrivning över lägenheterna lämnas. Vidare skall upp-
gift lämnas om vilka aktier som medför rätt att besitta varje särskild lägenhet. Av bolagsordningen skall också framgå grunden för hur aktieägarnas bidrag till bolaget skall beräknas samt hur sådant bidrag skall erläggas.
Aktierna i bolaget skall vara ställda till vissa man. Av aktierna skall vidare framgå vilken lägenhet som aktien - ensam eller tillsammans med annan - medför besittnings— rätt till. Om besittningsrätten till en lägenhet är knuten till ett flertal aktier, skall dessa överlåtas gemensamt (6 5). Endast i ett fall - nämligen om bolagsstämman god— känner det - får en enstaka aktie, som medför besittnings- rätt till endast en del av en lägenhet, överlåtas separat. Avsikten med detta undantag är att ett rum skall kunna överföras från en lägenhet till en annan.
En lägenhet skall upplåtas till aktieägaren i det skick denne skäligen kan fordra. Aktieägaren får inreda lägenhe— ten och vidta ändringar som inte kan skada huset eller medföra olägenhet för annan aktieägare (11 S). Förändring— ar som kräver myndighetstillstånd skall dock först godkän— nas av bolagets styrelse. Aktieägaren svarar själv för un- derhåll och repararion av lägenheten (12 S). Bolaget sva— rar .för allt yttre underhåll samt för underhåll av el-, va— och andra ledningar.
Aktieägare är berättigad att utan bolagets tillåtelse upp- låta lägenheten eller del därav till annan om inte bolags- ordningen innehåller särskilda bestämmelser i detta avse- ende. Om inte särskild hembudsregel finns i bolagsordning- en får aktieägare fritt överlåta sina aktier och därmed lägenheten. Överlåtelsen får ske till marknadspris. Skulle flera aktieägare vara intresserade av att lösa in hembjud— na aktier, skall inlösningsrätten avgöras genom lottdrag— ning. Överlåts aktier, som i och för sig berättigar till besittningsrätt till viss lägenhet men är denna lägenhet uthyrd, består hyresavtalet trots aktieöverlåtelsen (21 S) I vissa situationer kan bolagsstämman besluta att en lä- genhet skall överlämnas till bolagets förvaltning för
viss tid (16 S). Sådant beslut förutsätter att aktieägaren inte tagit rättelse av en varning och att förseelsen inte är ringa. Beslut om övertagande av förvaltningen av viss lägenhet kan fattas om ett till betalning förfallet bidrag till bolaget inte erläggs, om lägenhet nyttjas till vä- sentligt annat ändamål än det vartill lägenheten är avsedd eller om lägenheten vanvårdas så att det uppstår men för bolaget eller annan aktieägare. Förs i lägenheten ett lastbart leverne eller underlåter aktieägare eljest att iaktta vad som erfordras för att bevara ordning och skick i huset kan också beslut fattas att lägenheten skall för- valtas av bolaget.
En aktieägare har samma rättigheter och skyldigheter som följer med varje aktieinnehav. Aktiebolagslagens regler gäller även för bostadsaktiebolag om inte annat är stad- gat. Vid bolagsstämma får således ingen utöva rösträtt för mer än en femtedel av det rösttal som är representerat vid stämman (7 $). Ändringar i bolagsordningen som rör den med aktierna förenade besittningsrätten får inte vidtas med mindre alla aktieägare är ense (8 5). Även för upplösning av bolaget krävs enhälligt beslut (9 5). Kan bolagets verksamhet inte fortsätta utan märklig skada för aktieäga- ren får bolagsstämman besluta om försäljning av bolagets egendom och bolaget upplösas om minst tre fjärdedelar av alla aktieägares sammanlagda rösttal omfattar beslutet.
Om ett bostadsaktiebolag vill uppföra ett hus med statligt stöd måste bolaget och aktieägarna underkasta sig vissa villkor.
Bostadsstyrelsen uppställer som krav för statligt stöd att blivande aktieägare informeras om bl.a. produktionskost-
naderna. Vidare skall en kalkyl över bolagets inkomster och utgifter läggas fram för de blivande aktieägarna. Des- sa skall också ha rätt att utse en ledamot i bolagets sty- relse. Bostadsstyrelsen förbehåller sig vidare rätten att pröva det pris som begärs för de aktier som medför rätt att besitta viss lägenhet, samt villkoren för bola bola-
gets överlåtelse av dessa aktier till de blivande bostads- havarna. För att statligt stöd skall utgå måste så väl stiftarna av bolaget som den som utför byggnadsarbetena ställa bankgaranti eller annan garanti för att bolagets förbindelser uppfylls och byggnadsarbetena slutförs.
I bolagsordningen för statligt belånade bostadsaktiebolag skall intas bestämmelse att ingen enskild person har rätt att inneha fler aktier än de som motsvarar den lägenhet han skall bebo. Personer som tillhör samma hushåll får en- dast äga aktier som berättigar till en lägenhet. Uthyrning får endast ske efter tillstånd av bolagets styrelse och endast undantagsvis för längre tid än ett år.
Aktieägare som önskar överlåta sina aktier skall hembjuda dessa till bolaget. Rätt för bolaget att lösa aktierna fö— religger dock inte om aktierna överlåts till make, bröst— arvinge, adoptivbarn, syskon eller förälder. Inte heller får aktierna lösas om detta skulle medföra att mindre än 65 procent av den sammanlagda lägenhetsytan innehas av ak- tieägare som besitter lägenheter. Om bolaget löser in ak- tier skall dessa makuleras och lägenheten i stället hyras ut. Utövar inte bolaget sin rätt att lösa in hembjudna ak- tier har kommunen rätt att förköpa dessa aktier. Utnyttjar inte kommunen Sin förköpsrätt kan aktierna fritt överlå- tas. Om en aktieägare trots dessa regler överlåter sina aktier utan att således hembjuda dem får inlösnings— eller förköpsförfarandet tillämpas så snart förvärvaren anmäler aktierna för registrering i eget namn.
Bostadsbeståndet i Finland uppgår till drygt 1,4 miljoner lägenheter. Nästan hälften av dessa lägenheter finns i småhus och uppskattningsvis 800.000 i flerfamiljshus. Av lägenheterna iflerfamiljshus är nära 500.000 aktielägen— heter. Ungefär 40 procent av dessa bebos av aktieägarna medan återstoden är uthyrda.
LANTMÄTERIVERKET EXEMPEL
Fastighetsavdelningen 1982—06—28 Fastighetsbildningsenheten
Exempel på en ” UPPDELNINGSFÖRRATTNING enligt lagen (l900:000) om ägarlägenheter m m
Exemplet har utarbetats inom lantmäteriverket uti— från de förutsättningar som framgår av lagförslaget
Innehåll Siggg Beskrivning aktbilaga BE 276 Ritningar till " " 277 Anläggningsbeslut " AB 281 Protokoll " PR 1 282 Ansökan (med bilagor) " A 284
Protokoll från sammanträde för att bilda en ägarlägenhetsförening 291 Protokoll från sammanträde för att bilda en samfällighetsförening' 293 Dagboksblad Zä
Si 0325. 4. 1973. 60 000. SRA Sthlm 32338
FASTIGHETSBILDNINGSMYNDIGHETEN
X-stads lantmäteridistrikt
Ärende Uppdelning av Backen 8:1 och in—
rättande av gemensamhetsanläggning för ägarlägenheterna
Registeromräde
Sida Aktbilaga BESKRIVNING 1 35 Datum _Qnr 1982—06—09 01 12382— Kommun Län X—stad Ostmanlands
Registreringsdatum
:, Uppgift om åtgärd för- rättningen avsett har in— förts i fastighetsregistret .......................................................
X— S tad För fastighetsregistermyndigheten * Areal %, ""2 f/Cå») Ägare, uppgifter till lokal skattemyndighet Fastighet, område m m Fig delareal :t-öndring/summa och andra anmärkningar 1 2 3 4 5 Ägarlägenheten & A A—son Bostad Al 35 Brunnsgatan 6 Matkällare A2 3 38 876 54 X—stad Ägarlägenheten_5 . B B—son Bostad El 65 Brunnsgatan 6 Matkällare BZ 3 68 876 54 X-stad Ägarlägenheten_g C C—son Bostad Cl 65 Brunnsgatan 6 Matkällare CZ 3 68 876 54 X—stad Ägarlägenheten Q Lägenheten D är samfälld Bostad 01 35 för ägarlägenheterna A—C. Matkällare D2 3 38 Belaktighet: Agarlägenhet A 1/5 " B 2 / 5 " c 2 / 5
Äganderätten till Backen 8:l övergår till Backens ägar— lägenhetsförening när före— ningen har registrerats.
Ägarlägenheterna har markerats på bifogade r tningar, aktbilaga till BE.
I tjänsten
Valter Winter
Förrättningslantmätare
Sida FASTIGHETSBILDNINGSMYNDIGHETEN RITNING __1.____(__L_lu)v _________ ””m"" " o'" Till uktbllnqa X—stads lantmäteridistrikt 1982 öl 12382 55
Årundo Kommun Lin rättande av gemensamhetsanläggning menwmw- nukumäwumWMw
Fumnllld genom
Avritning av byggnadslovshand- Förrättningslantmitare l ingar
Vm [JM
Valter Winter
Ägarlägenhet A Brunnsgatan 6
Bottenvåningen
FASTIGHETSBILDNINGSMYNDIGHETEN RITNING 2
Upprunad lr Dm Till aktbilnan
X—stads lantmäteridistrikt 1982 öl 12382 BE
Ärende Kommun Län
Uppdelning Backen 8=1 och in— rättande av gemensamhetsanläggning Flogisteromrldo Rng kartaligosanuivnlng för ägarlägenheterna X—stad
Framställd genom
Avritning av byggnadslovshand—
Förrättningslantmätara lingar Vm WW Skala ca Valter Winter 1:100
Ägarlägenhet B Brunnsgatan 6
Bottenvåningen
Källare Trapp—
hus
Sida FASTIGHETSBILDNINGSMYNDIGHETEN RITNING 3 u..."... anita... """ X—stads lantmäteridistrikt 1982 öl 12382 85 Aranda La'n Uppdelning av Backen 8:1 och in— östmanlands rättande av gemensamhetsanläggning Registuromrlda Reg karta lägesangivning för ägarlägenheterna X—stad Fk OOOOO:OO
Frumnälld genom
Avritning av byggnadslovshand— Förrättningslantmämra lingar
M../m ww ......
Valter winter 1:100
Ägarlägenhet C Brunnsgatan 6
övervåningen
Sida FASTIGHETSBILDNINGSMYNDIGHETEN RITNING Li ' ””'"”" ängar...." """ X—stads lantmäteridistrikt 1982 öll2382 BE Ärende Kommun Län
U......i... av pppnen ppn ppn Pättande av gemensamhetsanläggning Rugiuoromrldc Rug knruliqusangivnlng npp p.nppp..........
Framstålld genom
Avritning av byggnadslovshand— Förrättningslammätsre lingar
VW MM Skala ca
Valter Winter 1:100
Ägarlägenhet D Brunnsgatan 6
övervåningen
eriet Bl 0552 197” SMO Libqurvdt 501370
Sud: hab—laga FASTIGHETSBILDNINGSMYNDIGHETEN BESLUT , AB Datum Dnr
X—stads lantmäteridistrikt 1982—06—09 Öl 12382—*
Lan
Uppdelning av Backen 8:l och inrätt- Östmanlands ande av gemensamhetsanläggning för ägarlägenheterna
Roointrurinosdltum
Uppgift om åtgärd för— rättningen avsett har in- förts i Iastighetsregistret
Ronin-rommar
X—stad
For Instigmuroqmermyndrgheten .
GEMENSAMHETSANLÄGGNING
Anläggningsbeslut
1. Gemensamhetsanläggning skall inrättas och bestå av de delar av byggnaden på Backen 8:l som inte hör till de enskilda ägarlägenheterna, se kopia av bygg— nadslovsritningar, aktbilaga A, bilaga 1.
Till gemensamhetsanläggningen hör också befintlig gemensam utrustning i byggnaden samt befintliga huvud— ledningar för vatten, avlopp, el och värme. Läge och huvudsaklig beskaffenhet beträffande huvudledningarna för vatten, avlopp och värme framgår av projekterings— ritningar, aktbilaga A, bilaga 3.
I gemensamhetsanläggningen ingår slutligen även be— fintlig gångväg och trädgårdsanläggning på fastig— heten.
2. Deltagande fastigheter: Ägarlägenheterna A—D. Fastigheterna utgör en samfällighet för anläggningens utförande och drift.
3. För anläggningen upplåtes följande utrymme:
a) Hela Backen 8:l (enbart tjänande).
b) Utrymme för befintliga gemensamma huvudledningar i de enskilda ägarlägenheterna, se beträffande huvud— ledningarna för vatten, avlopp och värme projekterings ritningar, aktbilaga A, bilaga 3.
4. Anläggningen är redan utförd. Driften av anlägg— ningen skall övertas av samfälligheten omedelbart sedan anläggningsbeslutet vunnit laga kraft.
Beslut om andelstal
Kostnaderna för anläggningens utförande och drift skall fördelas enligt följande:
Fastighet Ägare Andelstal för ut— förande och drift
Ägarlägenhet A A A-son 38
" B B B—son 68 " C C C—son 68 " D Samfälld för ägarlägenhet— I tjänsten erna A—C. 38
0, k]. Summa 212 Valter Winter Förrättningslantmätare
Sida Aktbnaga FASHGHETSNLDMNGSMYNDmHETEN PROTOKOLL 1(2) PRl __________ Datum Dnr X—stads lantmäteridistrikt 1982—06-09 Öl 12382— Nwdm Uppdelning av Backen 8:1 och inrättande av gemensam— hetsanläggning för ägarlägenheterna Registerområde Kommun Län X—stad X—stad Östmanlands Namn Handläggningsstälie Förrättningslantmätare Valter Winter FBMS kontor Namn Handläggning Utan sam- Med sam- Protokollförare Densarnme X_l manträde [_l manträde Namn m m I Närvarande Såämemm Se delgivningsförteckning, aktbilaga B. Yrkande m m Se ansökningen, aktbilaga A. Utredning Vid besiktning har fastighetsbildningsmyndigheten konstaterat att byggnaden på Backen 8:l är indelad i lägenheter i överensstämmelse med byggnadslovs— ritningarna, aktbil A, bilaga 1. Byggnadens och lägenheternas standard överensstämmer med uppgift—
erna i aktbil A, bilaga 2.
Uppdelningsbeslut Skäl:
På Backen 8:l är uppförd en byggnad som innehåller fyra lägenheter avsedda för bostadsändamål.
Lägenheterna A—D är, tillsammans med övriga utrymmen i byggnaden, varaktigt lämpade som ägarlägenheter för det i ansökningen angivna ändamålet (bostadsändamål). Ändamålet med ägarlägenheterna står i överensstämmelse med bestämmelserna i stadsplanen fastställd 1936—04—02. Byggnaden är uppförd i enlighet med gällande byggnads- lov, 1938—05—16, akt 123 i byggnadsnämndens arkiv.
Det föreligger inte något hinder enligt anläggnings— lagen mot att inrätta den i ansökningen avsedda gemen— samhetsanläggningen.
Backen 8:l samägs av tre personer. Delägarna brukar 3/4 av antalet lägenheter i byggnaden. Varje delägare brukar var sin lägenhet.
Beslut: l. Byggnaden på fastigheten Backen 8:l, se kopia av byggnadslovsritning, aktbilaga A, bilaga 1, saknar egenskap av tillbehör till fastigheten. Byggnaden delas in i ägarlägenheter. '2. Indelningen i ägarlägenheter har skett på sätt som framgår av beskrivningen, aktbilaga BB och ritning— arna, aktbilagor till BB. Ägarlägenheterna är av— sedda för bostadsändamål.
Bl 0318 2.1973. 50 000. SRA Sthlm 31222
FASTIGHETSBILDNINGSMYNDIGHETEN
Bilaga 4 283 Sida Aktbilaga PROTOKOLL Zmnm_m_ PRnl __________ Datum Dnr 1982-06—09 Öl 12382
___—___—
Tillträde
Ersättningsbeslut
Fördelning av förrättnings— kostnaderna
Aktmottagare
Förenings— bildning
Äganderätts— övergång
Avslutningsbeslut och besvärshän— visning
Protokollet upp— satt 1982—06—09
Vid
alter Winter
3. Ägarförhållandena framgår av beskrivningen, akt— bilaga BE. Anläggningsbeslut och beslut om andelstal, se aktbilaga AB. 4.
Tillträde till de utrymmen som upplåts för gemensam— hetsanläggningen skall ske när anläggningsbeslutet vunnit laga kraft.
Skäl : Ägarna till Backen 8:1 och de gemensamma delarna av byggnaden får via sina ägarlägenheter andelar i gemen- samhetsanläggningen som motsvarar värdet av det som avstås. Backen 8:l blir fri från inteckningar p g a bestämmelsen i 6 kap lla 5 jordabalken.
Beslut: Någon ersättning skall inte utgå.
Förrättningskostnaderna skall betalas av A A—son med 1/5, B B—son med 2/5 och C C—son med 2/5
B B—son, Brunnsgatan 6, 876 54 X—stad Sammanträden enligt 20 & lagen om förvaltning av sam— fälligheter för att bilda dels en ägarlägenhetsföre— ning för att förvalta gemensamhetsanläggningen, dels en samfällighetsförening för förvaltningen av den sam— fällda ägarlägenheten D har hållits, se bilagda kopior av protokollen.
Äganderätten till Backen 8:1 övergår till Backens ägarlägenhetsförening när denna förening registrerats.
Förrättningen avslutas. Besvär över beslut eller åt— gärd vid förrättningen får anföras hos X—stads tings— rätt, fastighetsdomstolen, Box 00, 000 00 X—stad. Be— svären skall ha kommit in till domstolen inom 4 veckor från denna dag eller senast den 7 juli 1982.
Vid besvärsinlagan skall fogas två avskrifter av in— lagan och av handlingar som eventuellt hör till denna. Avskrift av förrättningshandlingarna behöver inte bi— fogas.
Vid protokollet
Mam %%
alter Winter Förrättningslantmätare
Berörd fastig— het
Blivande ägar—
lägenheter
Byggnadens och lägenheternas
standard
Utrymmen för gemensamma ända— mål
Delägarnas lägenheter
ANSÖKAN Aktbilaga A 1(7)
1982—03—08
ANSÖKAN om uppdelning och inrättande av gemensamhetsanlägg— ning.
Backen 8:1 i X—stad. Fastigheten är bebyggd med en bostadsbyggnad omfattande fyra lägenheter för bo—
stadsändamål.
Belägenheten av de blivande ägarlägenheterna framgår av bilagda kopior av byggnadslovshandlingarna, se
bilaga 1. Lägenhetsytorna är följande:
A A—sons lägenhetsyta = 35 m2 + 3 m2 (matkällarutrymme) B B—sons " = 65 m2 + 3 m2 " C C—sons " = 65 m2 + 3 m2 " D D—sons " = 35 m2 + 3 m2 "
Lägenheterna skall användas för bostadsändamål.
Utredning om byggnadens och lägenheternas standard,
se bilaga 2.
De utrymmen i byggnaden som skall avsättas för ge— mensamma ändamål framgår av bilagda kopior av bygg— nadslovshandlingarna, se bilaga 1. Huvudledningar för vatten och avlopp samt värme framgår av bifogad
kopia av projekteringsritning, bilaga 3.
På kopian av byggnadslovsritningen, bilaga 1, har
angivits vilken lägenhet varje delägare brukar.
ANSÖKAN Aktbilaga A 2 1982—03-08 Andelar i sam— Den lägenhet som D D—son brukar skall vara samfälld fälld ägar- för A A—sons, B B—sons och C C—sons ägarlägenheter. lägenhet Dessa lägenheters andelar i den samfällda lägenhete
skall vara följande.
Lägenhet Andel A A—sons ägarlägenhet 1/5 B B—sons " 2/5 C C—sons " 2/5 Hyresavtal Hyresavtal för D D-son, som inte är delägare i fas—
tigheten, se bilaga 4.
Sökandens underskrifter
”dnm Hrm ”.c—(fam.
A A—son B B—son C C—son
Bilaga 1
Aktbilaga A 5 Bilaga 2
Uppgifter om standard
Huset är byggt 1938. Följande utrustning ingår: Elektricitet, centralvärme (kol), vatten, WC och badrum (badkar), gemensam tvättstuga + torkrum, god köksstandard (elspis, köksfläkt, kyl och frys), mer än hälften av den sammanlagda golvytan (för bostadsrum och kök) i trä (parkett), gemensamma utrymmen för dels sopor, dels cyklar och dels "diverse" i källarplanet.
Huset är i gott skick. Det taxerade byggnadsvärdet vid 1981 års allmänna fastighetstaxering = 150 000 kr.
Aktbilaga A Bilaga 3
Aktbilaga A Bilaga 4
Hyresavtal Hyresgäst: D D—son
Lägenhet: Backen 8:1 i X—stad,
1 r 0 k på övre planet.
o-Ioooooootcuootcuuoun ...-onuoooo-oooooocloo
.co.cc-nocuonoooooonoo
FASTIGHETSBILDNINGSMYNDIGHETEN PROTOKOLL 1(2)
X—stads lantmäteridistrikt 1982—06—09
Sammanträde för att bilda Backens ägarlägenhets— förening Lokal: Fastighetsbildningsmyndighetens kontor, Kung gatan 00, 000 00 X—stad.
5 1 Kallelse, närvaro m m
Sammanträdet hålls i samband med förrättning för uppdelning av Backen 8:1 och inrättande av gemensam hetsanläggning för ägarlägenheterna, X—stads kommun Östmanlands län. (Dnr Öl 12382— ). Angående sakägare se förrättningsakten, aktbil B. Kallelse har skett genom ordinär delgivning. När— varande: A A—son, Ada A—son, B B—son, Beda B—son och C C—son.
52. Ägarlägenhetsförening
Enligt 20 5 första stycket lagen om ägarlägenheter m m skall en ägarlägenhetsförening bildas för att förvalta den gemensamhetsanläggning som inrättats enligt uppdelningsbeslutet.
5 3 Utredning
Angående delaktighetsförhållandena i gemensamhets— anläggningen, se förrättningsakten, aktbil AB.
5 4 Stadgar
Stadgar av lydelse som framgår av bilaga till proto- kollet antas av delägarna.
5 5 Val av styrelse och revisorer
Delägarna utser följande:
Styrelse
B B—son (ordförande), Brunnsgatan 6, 876 54 X—stad, 012—12 34 56. Ada A—son, Brunnsgatan 6, 876 54 X—stad, 012—12 34 ( C C—son, " 012—12 43 E
Styrelsesuppleanter
A A—son " 012—12 34 € Beda B—son " 012—12 34 5
PROTOKOLL 2
1982—06—09
Revisorer
K K-son, Revision AB, Box 12, 876 45 X—stad, 012—12 13 14 L L—son, "
Antecknas att styrelsen enligt stadgarna har sitt säte i X—stads kommun och att ägarlägenhetsföreningens postadress är c/o B B—son, Brunnsgatan 6, 876 54 X—stad.
& 6 Firmatecknare
styrelsen utser B B-son att teckna ägarlägenhetsföreningens firma.
& 7 Registrering
Ansökan om registrering av ägarlägenhetsföreningen skall ske genom sammanträdesledarens försorg.
Beslut under detta sammanträde gäller under förut— sättning att i uppdelningsförrättning, dnr 01 12382—, meddelat uppdelningsbeslut vinner laga kraft.
Vid protokollet
VW %%
Valter winter sammanträdesledare
FASTIGHETSBILDNINGSMYNDIGHETEN PROTOKOLL 1(2)
X—stads lantmäteridistrikt 1982—06—09
Sammanträde för att bilda Backens samfällighets— förening. Lokal: Fastighetsbildningsmyndighetens kontor, Kungs— gatan 00, 000 00 X—stad.
& l Kallelse, närvaro m m
Sammanträdet hålls i samband med förrättning för uppdelning av Backen 8:1 och inrättande av gemensam— hetsanläggning för ägarlägenheterna, X—stads kommun, Östmanlands län. (Dnr Öl 12382— ). Angående sakägare se förrättningsakten, aktbil B. Kallelse har skett genom ordinär delgivning. När— varande: A A—son, Ada A—son, B B—son, Beda B—son och C C—son.
5 2 Samfällighetsförening
Eftersom ägarlägenhet D skall vara samfälld för de övriga lägenheterna skall, enligt 20 å andra stycket lagen om ägarlägenheter m m, en samfällighetsföre— ning bildas för att förvalta den samfällda lägenheter & 3 Utredning
Angående delaktighetsförhållandena i ägarlägenheten [ se förrättningsakten, aktbil BE.
& 4 Stadgar
Stadgar av lydelse som framgår av bilaga till proto— kollet antas av delägarna.
5 5 Val av styrelse och revisorer
Delägarna utser följande:
Styrelse
B B—son (ordförande), Brunnsgatan 6, 876 54 X—stad, 012—12 34 56. Ada A—son, Brunnsgatan 6, 876 54 X—stad, 012—12 34 65 C C—son, 012—12 43 SE Styrelsesuppleanter A A—son " 012-12 34 65
Beda B—son " 012—12 34 56
PROTOKOLL 2
1982—06—09
Revisorer
K K—son, Revision AB, Box 12, 876 45 X—stad, 012—12 13 14 L L—son, "
Antecknas att styrelsen enligt stadgarna har sitt säte i X—stads kommun och att samfällighetsföreningens postadress är c/o B B-son, Brunnsgatan 6, 876 54 X—stad.
& 6 Firmatecknare
Styrelsen utser B B—son att teckna samfällighetsföreningens firma.
5 7 Registrering
Ansökan om registrering av samfällighetsföreningen skall ske genom sammanträdesledarens försorg.
Beslut under detta sammanträde gäller under förut- . sättning att i uppdelningsförrättning, dnr 01 12382—, meddelat uppdelningsbeslut vinner laga kraft.
Vid protokollet
um UM».
Valter Winter sammanträdesledare
llh'llrlo. "Joan-4
.anlmdleriol Bl0270 a-e 77-09. (Om.
] Dnr (i!) | Arbelxomröde ( X—stads lantmäteridistrikt 12382— X—stad Åladrdsryper ' | Berörda Imiiqhnier | Rogisleromr de Uppdelning Backen 8:1 X-stad Kommunkod (4) | Kommunnomn (20) Sökande 1234 X—stad A A—son
lndmwua Brunnsgatan 6 82—03—10 876 54 X—stad
Alga rdxlyper, kod XX
? Flera sökande Aklbilaga Dalum | Vidlagen åtgärd eller inkommen handlingI Anmärkningar Förröhningskarla Anlol blod :lUpprahad Elnle uppfattad Beskrivning BE Faslighelsröltslig beskrivning i särskild aktbilaga (BE) ZÖZZJQ; __Äth35war Fastighetsröttslig beskrivning på förrötfningskarlan (KA) ...... Teknisk beskrivning i särskild aktbilaga (BE) Teknisk beskrivnin a förröhnin skar-fan (KA) AB _An/a'j/mhårPZle-gochå Jarla/f A 229310. ”Ansökan . .. .. ..... A. M, 7 .. " ,, ÄyjynadJ/Wanfmnyaf . A, #12 __..f' . __ ..(&%%(/tår....QM...Q754”J4£4 A, M 3.__ _. '! __Zfä/ÄÅ/M/thK/fälhj/ ffa/rm, . _ __ -..ax/a/_ ,z/armc _ _ . _ . , åf! 1/ ___”. _ . fåra—.text?! få??? & P-JM_ _ ........................... _ _ XZ. räv?—ff.. ..Jné'én'z/Azkflfxa/Fy z/Kc/f. SZ. 05-63 Pdf/Vn/thfi/ffccfn/hj &: a_i-H Ek.. ”ca?/Pein!» [%! aff” m_- ('a'/fam ycMMJMÅWM/offn ______ 22. 05-2/ Undwmié'plrar pm akfhfhzfy/J 92. M” Z/ ,ä/(cérq/ fiT/l femmmfrallm &n/f/ Ååf JFL/JJ
PK / 3.1-as 09 Huv/vävd. ??rro'ffm'nfw av;/alfa;
Underrättelse till byggnadsnämnden (BN)
| Datum, sign Samråd med BN ] Datum, sign & BN underrättad om förrättningen 82," 08" Ål,/”U XMed BN :s företrädare 32'03'22 /[/w Titel, namn:
matrial.? swe-07 sz-oä-zz/fr Rardf 3 Mmm e t
sult av samrådet med BN
BN underrättad om _— _ j sammanträdet den _ lngen erinran l:] Uttalande se aktbil BN underrättad om för— _l rättningens avslutande _l Yttrande inhämtas BEN :s synpunkter se nedan
Anteckningar am samråd (också datum och sig»)
_ f?r/lfhw/dcf du iammfmAdJM/ayjaz'njm cf”- _ fakdrcm/ Hd
Expeditioner från FBM Expeditioner från FBM
Underrättelse till lM om :] likvid m m (27 & FBLK)
3 .j._ __ ______ . ________
Vid sammanläggning
:l Underrättelse till IM om ansökan .
| Exp datum, sign Exp datum, sign
_ Akt till LSt/FRM inom l v .......
QAM till FRM efter 4 v ........... XL'Ö. "09/55
_ Akt till LSt/FRM, förrättn godk .
__Aktkopia till OLM fvb .........
Aktkopia till sakägaren .........
_] Begäran till IM om yttrande .....
-— Fastighetsbildningsbeslut till _LSt inom l v (25 & FBLK) ......... — Tillständsbeslut till LSt inom 1 v __ (25 & FBLK) .................... _,
Bifogade handlingar:
Begäran om reg till FRM .........
Akten bifogas _Underröttelse till IM om f-beslut .
—.Underrättelse till IM om att sökt sml ei skall genomföras .....
_ Akten bifogas ei l: _
BM:s BESLUT OM Ansökningen återkallad. Förrättningen inställes. Förrättningskostnaderna skall betalas av *lSTÄLLANDE AV ORR'ÅTTNINGEN
Den som .drimissnöåd med beslutet för anföra besvär. hos fastighetsdomstolen i länet inom fyra veckor från denna ag.
'(Dolu'rn) .. ... (Förtältnlngslantmåtam) ...............................................................................
Beslutet godkännes. Jag/vi har inte överlåtit område som ansökningen avsåg. (Stryks om me' ningen inte gäller.)
Kronologisk förteckning
26.
27. 28. 29. 30. 31.
32.
33.
35.
36. 37. 38. 39.
Real beskattning. B. Real beskattning. Bilaga 1—3. B. Real beskattning. Bilaga 4—6. B. Tandvården under BO—talet. S. De förtroendevalda i kommuner och Iandstingskommuner. Kn. Sockernäringen. Jo. Talböcker-utgivning och spridning. U. Videoreklamfrågan. Ju. Ny plan- och bygglag. Remissammanställning. Bo. Sanering efter industrinedläggninger. Bo. Den långsiktiga tillgången och efterfrågan på Iäkararbets- kraft. 8. Statlig fondförvaltning m. m. E. Kommunalföretaget. Kn. Tillväxt eller stagnation. E. Internationella företag i svensk industri. I. Skatt på energi. 8. Skatt på energi. Bilagor. B. Förvärvsarbete och föräldraskap. A. Handikappade elever i det allmänna skolväsendet. U. Kommunerna och näringslivet. Kn.
. Ett effektivare vite. Ju. . Svensk amatörboxning och skadeverkningarna. Jo.
Fritidsboende. Bo. Yidgad länsdemokrati. Kn. . Oversyn av rättegångsbalken 1. Processen itingsrätt. Del A.
Lagtext och sammanfattning. Ju. Översyn av rättegångsbalken 1. Processen i tingsrätt. Dal B. Motiv m. rn. Ju. Svensk industri i utlandet. l Löntagarna och kapitaltillväxten 9. E. KOMVUX—kommunal utbildning för vuxna. U. Information om arbetsmiliörisker. A. Information om arbetsmiljörisker. Bilaga 1. Värdering av risker i arbetsmiljön. A. Information om arbetsmiliörisker. Bilaga 2. Arbetsmiljö- information-påverkan, behov och utbud. A. Information om arbetsmiljörisker. Sammandrag. A. Prisutveckling inom bostadsbyggandet och dess orsaker. Del 1. Bo. _ Prisutveckling inom bostadsbyggandet och dess orsaker. Del 2. Bilagor. Bo. Enklare föräldrafärsäkring. S. Kommunal planering i förändring. Kn. Fakta för konsumenter. H. Stöld i butik.Ju. Ägarlägenheter. Ju.
Statens offentliga utredningar 1982
Systematisk förteckning
Justitiedepartementet
Videoreklamfrågan. [8] Ett effektivare vite. [21] Rättegångsutredningen. I. Översyn av rättegångsbalken I. Processen i tingsrätt. Del A. Lagtext och sammanfattning. [25] 2. Översyn av rättegångsbalken 1. Processen i tingsrätt. Del B. Motiv m.m. [26] Stöld i butik. [39] Ägarlägenheter. [40]
Socialdepartementet
Tandvården under Stl—talet. [4] Den långsiktiga tillgången och efterfrågan på läkararbetskraft. [111 Enklare föräldraförsäkring. [36]
Ekonomidepartementet
Statlig fondförvaltning m. m. [12] Tillväxt eller stagnation. [14] Löntagarna och kapitaltillväxten 9. [28]
Budgetdepartementet
Realbeskattningsutredningen. 1. Real beskattning. [1] 2. Real beskattning. Bilaga 1—3. [2] 3. Real beskattning. Bilaga 4—6. [3] Energiskattekommittén. 1. Skatt på energi. (1612. Skatt på energi. Bilagor. [17]
Utbildningsdepartementet Talböcker-utgivning och spridning. [7]
Handikappade elever i det allmänna skolväsendet. [19] KOMVUX-kommunal utbildning för vuxna. [29]
Jordbruksdepartementet
Sockernäringen. [6] Svensk amatörboxning och skadeverkningarna. [22]
Handelsdepartementet Fakta för konsumenter. [38]
Arbetsmarknadsdepartementet
Förvärvsarbete och föräldraskap. [18] Utredningen rörande information om risker i arbetsmiljön. 1. Information om arbetsmiliörisker. [30] 2. Information om arbets— miljörisker. Bilaga 1. Värdering av risker i arbetsmiljön. [31] 3. Information om arbetsmiljörisker. Bilaga 2. Arbetsmiljö—informa- tion-påverkan, behov och utbud. [32] 4. Information om arbets— miliörisker. Sammandrag. [33]
Bostadsdepartementet
Ny plan- och bygglag. Remissammanställning. [9] Sanering efter industrinedläggningar. [10] Fritidsboende. [23] Byggprisutredningen. 1. Prisutveckling inom bostadsbyggandet och dess orsaker. Del 1. [34] 2. Prisutveckling inom bostadsbyg— gandet och dess orsaker. Del 2. Bilagor. [35]
Industridepartementet
Direktinvesteringskommittén. 1. Internationella företag i svensk industri. [15] 2. Svensk industri i utlandet. [27]
Kommundepartementet
De förtroendevalda i kommuner och Iandstingskommuner. [5] Kommunalföretaget. [13] Kommunerna och näringslivet. [20] Vidgad Iänsdemokrati. [24] Kommunal planering i förändring. [37]
Anm. Siffrorna inom klammer betecknar utredningarnas nummer i den kronologiska förteckningen.
%ggnfnga %aller. zz lx. Siapt'tel.
bara tbc man [tala lpggia billige dgiga ena $sum laman : Gun anna: bygger vnber/ cd' annor ofwan.
* aer twe båggla bärigt faman/ annar bygger analt/vrf annat ofman å/ tonart bygger bnggra vnbt gårfl/od'alt
gå flal tätt
tiger tiger tri örlr : tf rigen oftvan ar/ cZaai/ ort alt tbet t er tillgörir. Sår annar rigera i'laba fore annars” era Sorfnmlli'e fin / antingen aff Rnneåggntng/ eller [inom ngt” Ibnm/ liorron %årter eprer at ban igafmr igenom iagigltia rti agt mrbig einem marmorn: %ére Qonomallan [laban åter/rigen an igafrver fångrr afiQStggntng finne/eller antdlbnm linutn/ eprer rgra gobra manna SRåtgorbom/ tired bwarsrigera frågan. Det om rige tiger äga båbe ena %»gntttg laman/antingen cEritttpt/liållare eller Grenbms/QBartn famn fagig fom för war laga. 1. 19211 tan annar rigera fatrger mara/vel artar etgig bmboa ellerbpggta / eller trrgiias' tviber/ ocf mtl etgb vmboa: Det tlgen iom vfrvan bygger tvtlaffäteen bnggta/ ort tigen etgig forn onbtr bngger/ eller artar elgig : Glier tiger tive agiga ena *Zompt/ Källare eller örenbms faman / annat tall bnggia ali (”örten/ vrf an; nar etgig / eller oriarelgb. iigåi'ial Sogartn/ %urgamåitaraneotf Står man nampna egertiiftgra soba mån/ (om Stämman eller att» bra pamån / iomr et iiuiurigera mellan l'ttpta/ än [två runt år tll: tiga [två at igmar må om fri b gata anbrom oflabbvm: eller Otf Iåggta väninna rigtra mellan om fnlltoefltiitårgen fullo/ forn tbc mira tiger rata åfannt'nb [ina/vrf leig i'm eprer göra/ at rige innno erg bårerfilptar er eller angripa. %ållftbiganrigen tilllilnlng btnver/ orl bygge in an tiger barta igan må : bd” rates tiger Grabo ”åren" 6/ Del 9 ngt alvriaig [ritning tigera mellan/ eller rigera %ama/ om rige famn cltaiript/ eller igtrar t'petat. :. ! éngtn må vettiget iom vnbtr anbrom ligger: QBtber ama tare matter/smisaaanbenom/ Rvnungenom vrf (Örabenom tll tigrri'ilptla': Giler iåmpr iriver an; nats/ån tiger ruiner itvå ar iagr/od'goba man tunna tiger finna/Qi. ler rbet ofwan anbrnm år/i'om för år iagt/nolrom fatta etan %ibcr; boanbe Sliannenom/ att Dan tvilrlget löpa : g?ran igan iom ?!!—torr. boanben år må tiger åter ialla innan Baal) vrf aligr/ iom %er tvart/ a'ii' tigt) fornrigetrvar fält. ”Brigan tigefeenigonomlagigltl'ar bnben/ vrf igeembnben mrbig rtvem &??annom. är att igans rånber trilla tigettt'l inn löia/ vrf ingggta iom ttibör : tila rige elgig/ eller Elimeriwanven tiger iöpa/ iigå lvfwas lgonom tiger fålla igtvem
an lvl .
x. gapttel