om kommunal bostadsanvisningsrätt m.m.
Regeringens proposition År
By 1987/88:35
om kommunal bostadsanvisningsrätt m. m. Prop
1987/88: 35
Regeringen föreslår riksdagen att anta de förslag som har tagits upp i
bifogade utdrag ur regeringsprotokollet den 15 oktober 1987.
På regeringens vägnar
Kjell-Olof Feldt
Hans Gustafsson
Propositionens huvudsakliga innehåll
I propositionen föreslås en ny lag om kommunal bostadsanvisningsrätt. Samtidigt föreslås att bostadsanvisningslagen (1980:94) upphävs. Förslaget skall ses mot bakgrund av den kritik som många kommuner riktat mot
den nuvarande bostadsanvisningslagen och som bl. a. innebär att lagen ur
administrativ synpunkt är svår att tillämpa. Det nya lagförslaget bygger på att kommunerna skall försöka uppnå
överenskommelser med husägarna eller deras organisationer om anvisningsrätt. Om det inte går cHer om en husägare inte följer en överenskommelse, ges kommunen möjlighet att hos hyresnämnden ansöka om ett beslut om anvisningsrätt beträffande lägenheterna i ett visst hus. Hyresnämnden skall meddela kommunen anvisningsrätt i den utsträckning det behövs för bostadsförsörjningen och det inte är oskäligt med hänsyn till det intresse som husägaren kan ha att förfoga över lägenheterna.
Hyresnämndens beslut får förenas med vite och innebär bl. a. förbud för
husägaren att upplåta lediga bostadslägenheter, som omfattas av beslutet, med hyresrätt eller bostadsrätt till någon annan än den bostadssökande
som kommunen anvisar, eller kommunen. Beslutet innebär också att husägaren endast under vissa förutsättningar får medverka till byten, andra
lägenhetsöverlåtelser eller andrahandsupplåtelser. Den nya lagen föreslås träda i kraft den I januari 1988.
En särskild fråga som tas upp i propositionen gäller den till utgången av
år 1987 tidsbegränsade bestämmelsen i 12 kap. 15 § andra stycket 2 jorda-
balken om hyresgästernas inflytande över underhåll och reparationer i den
egna lägenheten. Förslaget innebär att reformen om s.k. hyresgäststyrt
lägenhetsunderhåll nu permanentas.
| Riksdagen 198788. I saml. Nr 35
Propositionens lagförslag Prop. 1987/88: 35
1¶Förslag till Lag om kommunal bostadsanvisningsrätt
Härigenom föreskrivs följande.
Inledande bestämmelser 1 § Genom utfästelse av husägare eller genom beslut av hyresnämnd kan
en kommun erhålla rätt att anvisa bostadssökande till sådana bostadslä-
genheter i kommunen som husägare upplåter med hyresrätt eller bostadsrätt för annat ändamål än fritidsändamål. Anvisningsrätt får avse bostads-
lägenhet i hus med minst fyra bostadslägenheter eller i enbostadshus som
är avsett att upplåtas varaktigt.
Som ägare av hus anses, när omständigheterna föranleder det, annan
som innehar huset. Om ett hus omfattas av beslut om tvångsförvaltning enligt bostadsförvaltningslagen (1977: 792), skall vad som sägs om husägaren i stället avse förvaltaren.
Utfästelse om anvisningsrätt 2 & En utfästelse om anvisningsrätt för kommunen skall vara skriftlig och innehålla uppgifter om de bostadslägenheter som utfästelsen avser, husägarens skyldigheter med anledning av anvisningsrätten och den tid under vilken anvisningsrätten skall gälla. Utfästelsen får inte förenas med
villkor om skadestånd eller vite.
En utfästelse om anvisningsrätt gäller även för en ny husägare.
Beslut om anvisningsrätt Hyresnämndens prövning m.m. 3 § Beslut om anvisningsrätt skall avse ett visst hus och skall meddelas i den utsträckning det behövs för bostadsförsörjningen. Anvisningsrätt får dock inte beslutas i den mån det är oskäligt med hänsyn till de särskilda villkor som gäller för upplåtelse av lägenheterna i huset, husägarens särskilda behov av att förfoga över lägenheterna eller övriga omständigheter.
Fråga om anvisningsrätt tas upp på ansökan av kommunen. En utfästel-
se om anvisningsrätt hindrar inte att kommunen ansöker hos hyresnämn-
den om sådan rätt.
Hyresnämnden får i beslut om anvisningsrätt sätta ut vite för överträdel-
se av förbuden i 6 8.
4 8 Ett beslut om anvisningsrätt skall innehålla en upplysning om förbu-
den enligt 6 § och om husägarens skyldigheter i övrigt enligt denna lag.
Omprövning, ändring eller upphävande av beslut om anvisningsrätt 5 §& Ett beslut om anvisningsrätt får omprövas efter fem år, räknat från
det beslutet vann taga kraft. Har beslutet tidigare omprövats, räknas tiden
från det senaste beslutet.
HF annat fall än som avses i första stycket, får hyresnämnden ändra eller
upphäva ett beslut om anvisningsrätt om
I. det är uppenbart att husägaren genom anvisningsrätten missgynnas i Prop. 1987/88: 35 förhållande till andra husägare,
2. anvisningsrätten orsakar husägaren stora olägenheter,
3. husägaren och kommunen är överens om att beslutet skall ändras eller upphävas eller .
4, någon annan särskild anledning finns till att beslutet skall ändras eller
upphävas.
En ansökan om omprövning, ändring eller upphävande av beslut om
anvisningsrätt får göras av kommunen eller av husägaren.
Verkan av beslut om anvisningsrätt 6 & En husägare får inte upplåta en lägenhet. som omfattas av ett beslut om anvisningsrätt, med hyresrätt eller bostadsrätt till någon annan än en bostadssökande, som kommunen anvisar, eller till kommunen.
Om en lägenhet som omfattas av ett beslut om anvisningsrätt skall
upplåtas med hyresrätt. får husägaren inte vägra upplåtelse till den som kommunen anvisar, om upplåtelsen kan ske utan påtaglig olägenhet för
husägaren. Han får inte heller medverka till att hyresrätten till en lägenhet
som omfattas av beslutet överlåts eller till att lägenheten upplåts i andra hand utom när förhållandena är sådana att de i 12 kap. 34 8, 35 § första stycket, 37 och 40 §§ jordabalken med avseende på hyresgästen angivna förutsättningarna för tillstånd föreligger eller när kommunen har medgett
överlåtelsen eller upplåtelsen. Förbudet enligt första stycket gäller inte sedan kommunen underrättat
husägaren om att kommunen inte önskar anvisa någon bostadssökande
eller få lägenheten upplåten till sig. Förbudet gäller inte heller om lägenhe-
ten upplåts enligt bestämmelserna i 12 kap. 46 § tredje stycket jordabalken.
Meddelande om upplåtelse
7.8 När en lägenhet som omfattas av förbud enligt 6 § skall upplåtas med hyresrätt eller bostadsrätt, skall husägaren snarast möjligt meddela kom-
munen detta. Meddelandet skall vara skriftligt och innehålla uppgift om
lägenhetens adress, storlek och belägenhet i huset. villkoren för upplåtelsen och tillträdesdagen.
Upplåtelsen och villkoren för den m.m. 8 & Om kommunen inte anvisar någon bostadssökande eller om husägaren inte godtar den bostadssökande som kommunen anvisar eller inte kan träffa avtal med denne, är husägaren skyldig att upplåta lägenheten till kommunen, om kommunen begär det.
Om annat inte avtalas. skall upplåtelse till kommunen anses ha skett vid
den tidpunkt då kommunens begäran enligt första stycket kommit husäga-
ren till handa och på de villkor som angetts i meddelandet enligt 7 §. Om
upplåtelsen avser bostadsrätt, skall den dock inte anses ha skett innan de
förutsättningar är uppfyllda som anges i 3 och 5 §§ bostadsrättslagen (1971: 479).
9 § Om en lägenhet enligt 8 § andra stycket skall anses ha upplåtits till kommunen med hyresrätt eller bostadsrätt och lägenheten på grund av dröjsmål från husägarens sida inte kan tillträdas den dag som angetts i
meddelandet enligt 7 §, får hyresnämnden på ansökan av kommunen be-
sluta att upplåtelsen skall gälla från en senare tidpunkt. När upplåtelsen Prop. 1987/88: 35 avser en hyreslägenhet, får hyresnämnden besluta att det även i övrigt skall gälta andra villkor för upplåtelsen än de som har angetts i meddelandet. Ansökan om hyresnämndens prövning skall göras inom två månader från den dag då upplåtelsen skall anses ha skett.
Vid prövning av hyresvillkoren tillämpas 12 kap. 55 § första-tredje styckena jordabalken. Om hyra för lägenheten har bestämts i förhandlingsöverenskommelse enligt hyresförhandlingslagen (1978:304), skall dock den hyran gälla. Om hyresnämnden sänker hyran, skall den lägre hyran gälla från och med den dag då hyresförhållandet började.
Om hyresnämnden beslutar att upplåtelsen skall gälla från en senare tidpunkt eller att hyran skall vara lägre än vad som har angetts i meddelandet enligt 7 §, skall husägaren samtidigt åläggas att till kommunen betala tillbaka vad han till följd därav har uppburit för mycket jämte ränta. Räntan skall beräknas enligt 5 § räntelagen (1975: 635) för tiden från dagen då husägaren tog emot beloppet till dess att beslutet har vunnit laga kraft och enligt 6 § räntelagen för tiden därefter.
Ersättning för skada 10 & Kan husägaren, i fall då han får förfoga över lägenheten, på grund av förfarandet enligt denna lag inte träffa avtal om upplätelse för tiden från och med den tillträdesdag som har angetts i meddelandet enligt 7 § och har han gjort vad som skäligen kan fordras av honom för att få lägenheten upplåten, har han rätt till ersättning av kommunen för skada som han lider genom dröjsmålet med upplåtelsen. Husägaren har dock inte rätt till ersättning, om han inom en månad från den dag då kommunen tog emot meddelandet enligt 7 § får besked om att han får förfoga över lägenheten eller, när tillträdesdagen infaller inom denna tid, han får beskedet före tillträdesdagen.
Fråga om skyldighet att betala ersättning prövas av hyresnämnden. För att kunna prövas skall ansökan ha kommit in till hyresnämnden inom en månad från den dag då avtal om upplåtelse av lägenheten träffades.
Uppgifter för kontroll 11 & Öm ett beslut om anvisningsrätt har meddelats, är husägaren skyldig att på begäran av kommunen lämna sådana uppgifter om bostadslägenheterna i huset som han har och som behövs för kontroll av att husägaren följer beslutet. Om husägaren inte lämnar begärda uppgifter. får hyresnämnden vid vite förelägga honom att göra det.
Verkan av beslut om anvisningsrätt i vissa fall 12 & Om ett beslut om anvisningsrått har meddelats och äganderätten till huset övergår till en ny ägare, gäller beslutet i stället mot denne. Om löpande vite enligt 4 5 lagen (1985: 206) om viten har satts ut i beslutet och om äganderätten har övergått genom köp. byte eller gåva, gäller vitet mot den nyc ägaren räknat från tidpunkten för äganderättsövergången, under " förutsättning att anteckning om vitesföreläggandet dessförinnan gjorts enligt 13 §. Löpande vite som avser viss period får endast tas ut av den som var ägare vid periodens början. Annat vite gäller inte mot ny ägare. men hyresnämnden får sätta ut vite för denne.
Övriga bestämmelser Prop. 1987/88: 35
13 3 Ett beslut om anvisningsrätt skall genast sändas till inskrivningsmyndigheten för anteckning i fastighetsboken eter tomträttsboken. Om löpande vite enligt 4 § lagen (1985: 206) om viten har satts ut i beslutet. skall även detta antecknas. Inskrivningsmyndigheten skall genast i rekom-
menderat brev underrätta den som senast har sökt lagfart eller inskrivning
av förvärv av tomträtt om anteckningen, om denne inte är beslutets ad-
ressat.
Om ett beslut som har antecknats enligt första stycket upphävs, skall beslutet genast sändas till inskrivningsmyndigheten för motsvarande anteckning.
14 & Fråga om utdömande av vite prövas av hyresnämnden på ansökan av kommunen.
Har en husägare i strid mot 6 § andra stycket vägrat upplåtelse till en bostadssökande som kommunen anvisat eller medverkat till en överlåtelse av en hyresrätt eller till upplåtelse i andra hand av en lägenhet. får vite som förelagts enligt 3 § tredje stycket inte utdömas, om husägaren med hänsyn
till egna undersökningar och övriga omständigheter haft fog för sin vägran
eller medverkan.
Vite som förelagts med stöd av denna lag fär inte förvandlas till fängelse.
15 & Bestämmelser om förfarandet vid hyresnämnden finns i lagen
(1973: 188) om arrendenämnder och hyresnämnder.
16 3 Hyresnämndens beslut enligt denna lag får överklagas hos bostadsdomstolen genom besvär inom tre veckor från den dag beslutet meddelades. Besvärshandlingen skall ges in till hyresnämnden.
17 & I mål enligt 9 § första stycket om villkoren för upplätelsen och mål enligt 14 § första stycket om utdömande av vite skall vardera parten svara för sin rättegångskostnad i bostadsdomstolen. i den mån inte annat följer av 18 kap. 6 § rättegångsbalken.
1. Denna lag träder i kraft den 1 januari 1988, då bostadsanvisningslagen (1980:94) skall upphöra att gälla. Beslut enligt bostadsanvisningslagen varigenom ctt visst område förklarats vara bostadsanvisningsområde gäl-
ler dock till utgången av år 1990. Inom sådana områden gäller fortfarande
2. Bostadssanvisningslagen skall alltjämt gälla i fråga om ärenden enligt
lagen som har anhängiggjorts vid hyresnämnden före utgången av år 1990.
3. Bestämmelserna i 2 § påverkar inte giltigheten av utfästelser om bostadsanvisning som lämnats före lagens ikraftträdande.
2¶Förslag till | Prop. 1987/88: 35 Lag om ändring i lagen (1987: 816) om ändring i jordabalken
Härigenom föreskrivs i fråga om 12 kap. jordabalken! att i I 8 i paragra-
fens lydelse enkhgt lagen (1987:816) om ändring i nämnda balk orden ”"bostadsanvisningslagen (1980: 94)" skall bytas ut mot ””lagen (0000: 000)
om kommunal bostadsanvisningsrätt.”
! Balken omtryckt 1971: 1209, 12 kap. omtryckt 1984: 694.
3¶Förslag till Prop. 1987/88: 35
Lag om ändring i jordabalken
Härigenom föreskrivs att 12 kap. 15, 16, 32 och 39 §§ jordabalken! skall ha följande lydelse.
Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse 15 §' Under hyrestiden skall hyresvärden hålla lägenheten i sådant skick som anges i 9 § första stycket, om ej annat har avtalats eller följer av andra stycket.
Om lägenheten helt eller delvis är uthyrd till bostad, skall hyresvärden i bostadsdelen med skäliga tidsmellanrum ombesörja tapetsering, målning och andra sedvanliga reparationer med anledning av lägenhetens försämring genom ålder och bruk. Detta gäller dock inte, om något annat har avtalats och
1. hyresavtalet avser ett enfamiljshus, eller
2. hyresavtalet innehåller förhandlingsklausul enligt hyresförhandlingslagen (1983:304) och de avvikande bestämmelserna har tagits in i en förhandlingsöverenskommelse enligt nämnda lag.
Andra stycket 2 gäller endast till utgången av år 1987.
Följer av ett hyresförhållande en rätt att använda utrymmen som är avsedda att användas gemensamt av hyresgästerna, skall hyresvärden hålla utrymmena i sådant skick som anges i 9 § första stycket, om inte annat har avtalats.
16 8 Bestämmelserna i 10—12 §§ gäller också, om
I. lägenheten skadas under hyrestiden utan att hyresgästen är ansvarig för skadan,
2. hyresvärden brister i sin underhållsskyldighet enligt 15 8 andra stycket,
3. hinder eller men på annat sätt uppstår i nyttjanderätten utan hyresgästens vållande, eller
4. myndighet under hyrestiden meddelar beslut som avses i 10 § andra stycket eller 12 § utan att hyresgästen givit anledning till det, dock cj förrän beslutet Jänder till efterrättelse.
Avser hyresavtalet en bostadslä- Avser hyresavtalet en bostadslägenhet, får hyresnämnden i fall som genhet, får hyresnämnden i fall som avses i första stycket I—3 eller om avses i första stycket [—-3 eller om hyresvärden inte fullgör sin under- hyresvärden inte fullgör sin underhållsskyldighet enligt 15 § fjärde hållsskyldighet enligt 15 8 tredje stycket på ansökan av hyresgästen stycket på ansökan av hyresgästen ålägga hyresvärden att avhjälpa ålägga hyresvärden att avhjälpa bristen (åtgärdsföreläggande). I fö- bristen (åtgärdsföreläggande). I föreläggandet, som får förenas med reläggandet, som får förenas med vite, skall bestämmas viss tid inom vite, skall bestämmas viss tid inom vilken den eller de åtgärder som av- vilken den eller de åtgärder som avses med föreläggandet skall ha vid- ses med föreläggandet skall ha vidtagits. Föreligger särskilda skäl, får tagits. Föreligger särskilda skäl, får tiden förlängas, om ansökan om det tiden förlängas, om ansökan om det görs före utgången av den löpande görs före utgången av den löpande tidsfristen. tidsfristen. ! Balken omtryckt 1971: 1209, 12 kap. omtryckt 1984: 694. ? Senaste lydelse 1986: 1240.
Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse
Hyresvärden och hyresgästen kan med bindande verkan träffa avtal om inskränkning i rätten att enligt första stycket erhålla nedsättning av hyran för hinder eller men i nyttjanderätten till följd av att hyresvärden låter utföra arbete för att sätta lägenheten i avtalat skick eler för att utföra sedvanligt underhåll av lägenheten eller fastigheten i övrigt eller annat
arbete som särskilt anges i avtalet.
Ansökan om åtgärdsföreläggande kan riktas mot den för vilken lagfart
senast är beviljad eller sökt, även om denne har överlåtit fastigheten innan
ansökan görs.
Överlåts fastigheten sedan ansökan har gjorts eller föreligger fall som
avses i fjärde stycket, gäller rättegångsbalkens bestämmelser om verkan
av att tvisteföremålet överlåts och om tredje mans deltagande i rättegång. Om tvist angående äganderätten är antecknad i fastighetsboken, kan
ansökan om åtgärdsföreläggande riktas mot den som innehar fastigheten
med äganderättsanspråk.
32 8 Hyresgästen får inte överlåta hyresrätten utan hyresvärdens samtycke,
om ej annat följer av 34—37 §§.
Vägras samtycke utan skälig anledning eller lämnar hyresvärden ej
besked inom tre veckor efter det at: samtycke begärdes, får hyresgästen
säga upp hyresavtalet.
Om förbud i vissa fall för hy- Om förbud i vissa fall för hy-
resvärden att medverka till överlå- resvärden att medverka till överlå-
telse av hyresrätten till en bostads- telse av hyresrätten till en bostads-
lägenhet finns bestämmelser i 6 8 lägenhet finns bestämmelser i 6 §
bostadsanvisningslagen (1980:94). lagen (0000:000) om kommunal
bostadsanvisningsrätt.
390 §
Hyresgästen får ej utan hyresvärdens samtycke i andra hand upplåta
lägenheten i dess helhet utom i fall som avses i andra stycket eller i 40 §.
Har en bostadslägenhet upplåtits till en kommun, får kommunen upplåta
lägenheten i dess helhet i andra hand. Hyresvärden skall genast underrättas om upplåtelsen. Om förbud i vissa fall för hy- Om förbud i vissa fall för hy-
resvärden att medverka till att en resvärden att medverka till att en
bostadslägenhet upplåts i andra bostadslägenhet upplåts i andra hand finns bestämmelser i 6 § bo- hand finns bestämmelser i 6 § lagen stadsanvisningslagen (1980:94). (0000:000) om kommunal bostads-
anvisningsrätt.
Denna lag träder i kraft den I januari 1988.
4¶Förslag till Prop. 1987/88: 35 Lag om ändring i bostadsrättslagen (1971: 479) |
Härigenom föreskrivs att i I, 2 och 6 §§ bostadsrättslagen! (1971: 479) orden ”bostadsanvisningslagen (1980:94)'" skall bytas ut mot "lagen (0000: 000) om kommunal bostadsanvisningsrätt”.
Denna lag träder i kraft den I januari 1988. 2 § andra stycket och 6 § i deras äldre lydelse gäller alltjämt i fråga om upplåtelser som har skett enligt bostadsanvisningslagen.
! Lagen omtryckt 1982: 353. 9
5¶Förslag till Prop. 1987/88: 35 Lag om ändring i lagen (1973: 188) om arrendenämnder och hyresnämnder
Härigenom föreskrivs att 4, 22, 23 och 32 §§ lagen (1973: 188) om arren-
denämnder och hyresnämnder! skall ha följande lydelse.
Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse
4§ Hyresnämnd som avses i 12 kap. 68 § jordabalken har till uppgift att
1. medla i hyres- eller bostadsrättstvist,
2. pröva tvist om åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. 16 § andra stycket,
skadestånd enligt 12 kap. 24 a §, överlåtelse av hyresrätt enligt 12 kap. 34—37 §§, upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 12 kap. 40 §, förläng-
ning av hyresavtal enligt 12 kap. 49 §, hyresvillkor enligt 12 kap. 54 8, uppskov med avflyttning enligt 12 kap. 59 3 eller föreläggande enligt 12
kap. 64 §, allt jordabalken,
2 a. pröva tvist om hyresvillkor enligt 22—24 §§ hyresförhandlingslagen
(1978: 304) eller om återbetalningsskyldighet enligt 23 § samma lag,
3. pröva tvist om hyresvillkor enligt 7 § sista stycket. upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 30 § andra stycket eller medlemskap enligt 52 §, allt bostadsrättslagen (1971: 479),
4. pröva fråga om godkännande av överenskommelse som avses i 12 kap. I & femte stycket, 45 eller 56 § jordabalken eller av beslut som avses i
60 § första stycket I bostadsrättslagen, 5. vara skiljenämnd i hyres- eller bostadsrättstvist,
Sa. pröva tvist mellan hyresvärd och hyresgästorganisation enligt hyres-
förhandlingslagen,
6. pröva frågor enligt bostadssaneringslagen (1973:531) och bostadsförvaltningslagen (1977: 792),
7. pröva frågor enligt lagen (1975: 1132) om förvärv av hyresfastighet
m. m., 8. pröva frågor enligt bostudsan- 8. pröva frågor enligt lagen
visningslagen (1980:94), (0000:000) om kommunal bostads-
anvisningsrätt,
9. pröva frågor enligt lagen (1982: 352) om rätt till fastighetsförvärv för
ombildning till bostadsrätt.
Ärende upptages av den hyresnämnd inom vars område fastigheten är
belägen. Ärende som avses i 10, 17 eller 18 8 lagen om förvärv av hyresfas-
tighet m. m. upptages dock av hyresnämnden i den ort där bolagets styrelse har sitt säte eller, i fråga om handelsbolag, där förvaltningen föres.
28 Beslut av nämnd äger, sedan tid Beslut av nämnd äger, sedan tid för klander eller besvär utgått när för klander eller besvär utgått när talan får föras mot beslutet, rätts- — talan får föras mot beslutet, rättskraft, såvitt därigenom avgjorts frå- — kraft, såvitt därigenom avgjorts frå-
ga som avses i I $ första stycket 2 ga som avses i I $ första stycket 2 eller 5 eller 4 § första stycket 2, 2a, eller 5 eller 4 § första stycket 2, 2 a,
! Lagen omtryckt 1985: 660. "Senaste lydelse 1986: I 165.
Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse Prop. 1987/88: 35
3, .5a, 6, 7, 8 eller 9. Vad som sagts 3,5 a, 6. 7, 8 eller 9. Vad som sagts nu gäller dock ej beslut, varigenom nu gäller dock ej beslut, varigenom
ansökan om åtgärdsföreläggande ansökan om åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. 16 § andra stycket enligt 12 kap. 16 § andra stycket eller tillstånd enligt 12 kap. 34—37 eller tillstånd enligt 12 kap. 34—37 elier 40 § jordabalken eller 30 § eller 40 § jordabalken eller 30 §
andra stycket bostadsrättslagen andra stycket bostadsrättslagen
(1971:479) etler ansökan om upp- (1971:479) eller ansökan om uppskov enligt 12 kap. 59 § jordabalken skov enligt 12 kap. 59 § jordabalken eller ansökan om förbud eller med- eller ansökan om förbud eller medgivande som avses i 2 a § bostads- givande som avses i 2 a 8 bostads-
saneringslagen (1973:531) eller yr- saneringslagen (1973: 531) eller yrkande om rätt till förhandlingsord- kande om rätt till förhandlingsord-
ning enligt 9 § hyresförhandlings- ning enligt 9 § hyresförhandlings-
lagen (1978: 304) lämnats utan bi- lagen (1978: 304) eller ansökan om fall. anvisningsrätt enligt 3§ lagen
(0000-000) om kommunal bostads-
anvisningsrätt lämnats utan bifall.
Bestämmelserna i 27 och 28 §§ förvaltningsiagen (1986: 223) om omprövning av beslut skall inte tillämpas hos nämnderna.
38 Om fullföljd av talan mot hyres- Om fullföljd av talan mot hyres-
nämndens beslut i ärende enligt 12 nämndens beslut i ärende enligt 12 kap. jordabalken eller hyresför- kap. jordabalken eller hyresför-
handlingslagen (1978:304) eller i handlingslagen (1978:304) eller i ärende angående bostadsrätt, bo- ärende angående bostadsrätt, bo-
stadssanering eller särskild förvalt- stadssanering eller särskild förvalt-
ning eller i ärende enligt lagen ning eller i ärende enligt lagen (1975: 1132) om förvärv av hyres- (1975: 1132) om förvärv av hyres-
fastighet m. m., enligt bostadsan- fastighet m.m., enligt lagen visningslagen (1980:94) eller lagen (0000:000) om kommunal bostads- (1982: 352) om rätt till fastighets- anvisningsrätt eller lagen förvärv för ombildning till bostads- (1982: 352) om rätt till fastighetsrätt finns bestämmelser i 12 kap. förvärv för ombildning till bostads-
70 § jordabalken, 31 § hyresför- rätt finns bestämmelser i 12 kap.
handlingslagen, 76 § bostadsrätts- 70 § jordabalken, 31 8 hyresförlagen (1971: 479), 21 § bostadssane- handlingslagen, 76 § bostadsrättsringslagen (1973:531), 34 § bo- lagen (1971: 479), 21 § bostadssanestadsförvaltningslagen (1977:792). ringslagen (1973:531), 348 bo- 25 § lagen om förvärv av hyresfas- stadsförvaltningslagen (1977:792),
tighet m.m., 14§ bostadsanvis- 25 § lagen om förvärv av hyresfasningslagen samt 15 § lagen om rätt tighet m. m., 16 § lagen (0000:000)
till fastighetsförvärv för ombildning om kommunal bostadsanvisningstill bostadsrätt. rätt samt 15 § lagen om rätt till fas-
tighetsförvärv för ombildning till
bostadsrätt.
> Senaste lydelse 1986: 1165. 11
Nuvarande Iydelse Föreslagen lydelse Prop. 1987/88: 35
Hyresnämndens yttrande enligt 12 a § första stycket får inte överklagas.
Hyresnämndens beslut får överklagas genom besvär hos bostadsdomstolen, om nämnden
I. avvisat ansökan som avses 18. 11. 14—16, 16 a, 16 cec. 16 deller 16 e §. eller avvisat besvär,
2. avskrivit ärende enligt 8—-10, 15 a. 16, 16 a, 16 cec, 16 d eller 16 e §, dock ej när ärendet kan återupptagas,
3. förordnat angående ersättning för någons medverkan i ärendet,
4, utdömt vite eller annan påföljd för underlåtenhet att iaktta föreläggande eller ådömt straff för förseelse i förfarandet,
S, utlåtit sig i annat fall än som avses i 3 i fråga som gäller allmän rättshjälp.
En besvärshandling som avses i tredje stycket skall ges in till hyresnämnden inom tre veckor från den dag beslutet meddelades.
I fråga om handläggningen hos hyresnämnden av en besvärshandling som avses i första eller tredje stycket tillämpas bestämmelserna i 52 kap. 2 och 4 83 rättegångsbalken.
32 §
Föres ej talan mot nämnds beslut Föres ej talan mot nämnds beslut enligt 9 kap. 14§ eller 12 kap. enligt 9 kap. 14§ eller 12 kap. 24 a § jordabalken, 22, 23, 26 eller 24 a § jordabalken, 22, 23, 26 eller 27 8 hyresförhandlingslagen (1978: 27 § hyresförhandlingslagen (1978: 304), 13 a § denna lag eller 13 eller 304). 13 a § denna lag eller 13 eller 15 § eller 25 § första stycket bo- 15 § eller 25 § första stycket bostadsförvaltningslagen (1977:792) stadsförvaltningslagen (1977: 792) eller 9 eller 10 § bostadsanvisnings- eller 9 eller 10 3 lagen 1(0000:000) lagen (1980:94), får beslutet verk- om kommunal bostadsanvisningsställas såsom lagakraftägande dom. rätt, får beslutet verkställas såsom
lagakraftägande dom.
Har hyresnämnd med stöd av 31 § första stycket buostadsförvaltningslagen förordnat att beslut enligt 13 eller 15 § eller 25 § första stycket nämnda lag skall lända till efterrättelse genast, får även sådant beslut, om bostadsdomstolen ej förordnat annat, verkställas såsom lagakraftägande dom.
Denna lag träder i kraft den I januari 1988.
6¶Förslag till Lag om ändring i lagen (1974: 1082) om bostadsdomstol
Härigenom föreskrivs att 28 § lagen (1974: 1082) om bostadsdomstol skall ha följande lydelse.
Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse
28 8!
Beslut av bostadsdomstolen äger Beslut av bostadsdomstolen äger rättskraft, såvitt därigenom av- rättskraft, såvitt därigenom avgjorts fråga som avses I 4 8 första gjorts fråga som avses i 4 § första stycket 2, 2 a, 3, 5 a, 6, 7, 8 eller 9 stycket 2, 2 a, 3, 5 a, 6, 7, 8 eller 9 lagen (1973: 188) om arrendenämn- lagen (1973: 188) om arrendenämnder och hyresnämnder. Vad som der och hyresnämnder. Vad som sagts nu gäller dock ej beslut, var- sagts nu gäller dock ej beslut, varigenom ansökan om åtgärdsföreläg- igenom ansökan om åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. 16 § andra gande enligt 12 kap. 16 § andra stycket eller tillstånd enligt 12 kap. stycket eller tillstånd enligt 12 kap. 34, 36 eller 37 § jordabalken eller 34, 36 eller 37 § jordabalken eller ansökan om förbud eller medgivan- ansökan om förbud celler medgivande som avses i 2 a § bostadssane- de som avses I 2 a § bostadssaneringslagen (1973: 531) eller yrkande ringslagen (1973: 531) eller yrkande om rätt till förhandlingsordning en- om rätt till förhandlingsordning cn-
ligt 9§ - hyresförhandlingslagen ligt 9 § — hyresförhandlingslagen
(1978: 304) lämnats utan bifall. (1978: 304) eller ansökan om anvis-
ningsrätt enligt 3 § lagen om kom-
munal bostadsanvisningsrätt läm-
nats utan bifall.
Denna lag träder i kraft den I januari 1988.
! Senaste lydelse 1984: 681.
Bostadsdepartementet
Utdrag ur protokoll vid regeringssammanträde den 15 oktober 1987
Närvarande: statsrådet Feldt, ordförande, och statsråden Sigurdsen, Gustafsson, Leijon, Peterson, Bodströrn, R. Carlsson, Holmberg, Hellström, Wickbom, Johansson, Hulterström, Lindqvist
Föredragande: statsrådet Gustafsson
Proposition om kommunal bostadsanvisningsrätt
m.m.
1¶Inledning
I slutet av år 1982 tillkallades bostadskommittén (landshövdingen Lennart
Sandgren, ordförande, samt riksdagsledamöterna Tore Claesson, Rolf Dahlberg, Kerstin Ekman, Maj-Lis Landberg, Kjell A. Mattsson, Christer Nilsson och Kjell Nilsson samt generaldirektören Hans Rode) för att göra
en översyn av bostadspolitiken. En av kommitténs uppgifter var att stude-
ra kommunernas erfarenheter av bostadsanvisningslagen (1980: 94). Kommittén har behandlat bostadsanvisningsfrågorna i ett delbetänkande (SOU 1984: 36, del 2, s. 297) och i ett slutbetänkande (SOU 1986: 6, del 2, s. 1). Enligt kommittén är den nuvarande lagstiftningen svårtillgänglig och ineffektiv och bör därför ses över i både formellt och materiellt hänseende. Kommittén har lämnat förslag till hur den nuvarande lagstiftningen bör förenklas och effektiviseras, men har inte lagt fram något författningsförslag i frågan.
Sedan bostadskommitténs förslag remissbehandlats har inom bostadsdepartementet upprättats en promemoria (Ds Bo 1987:2) Effektivare bostadsanvisning. I promemorian föreslås att bostadsanvisningslagen upphävs och ersätts med en ny lag om kommunal anvisningsrätt till bostadslä-
genheter. Vissa förändringar med avseende på den kommunala förmedlingsrätten enligt författningarna om statliga bostadslån föreslås också.
Utöver förslagen innehåller promemorian en redovisning för nuvarande bestämmelser om anvisningsrätt, bestämmelsernas tillämpning i praktiken, bostadskommitténs förslag och remissyttrandena över detta samt vissa överväganden i särskilda frågor med anledning av kommitténs förslag.
Jag vill nu ta upp frågan om ny lagstiftning angående bostadsanvisning.
Till protokollet i detta ärende bör fogas dets en sammanfattning av förslagen i departementspromemorian som bilaga I, dels det lagförslag
som läggs fram i promemorian som bilaga 2, dels en förteckning över remissinstanserna och en sammanställning av remissyttrandena som bila-
ga 3.
Regeringen beslutade den 24 september 1987 att inhämta lagrådets ytt- 14
rande över förslag till lagstiftning om bostadsanvisning m. m. De lagförslag Prop. 1987/88: 35 som remitterades till lagrådet bör fogas till protokollet i detta ärende som bilaga 4. Lagrådets yttrande, som avgavs den 9 oktober 1987, bör fogas till protokollet som bilaga 5.
Lagrådet har i sitt yttrande i allt väsentligt godtagit lagförslagen. De erinringar som framställs är främst av redaktionell art. I samband med att jag behandlar de olika sakfrågor och de enskilda paragrafer som berörs av yttrandet tar jag upp lagrådets synpunkter. Som kommer att framgå godtar jag lagrådets förslag och förordar alltså några mindre ändringar i de remitterade förslagen. Jag kommer även att föreslå vissa ytterligare redaktionella ändringar.
Ett önskemål som har framställts av bl.a. flera kommuner i samband med remissbehandlingen av departementspromemorian (Ds Bo 1987: 2) är att lagen (1947:523) om kommunala åtgärder till bostadsförsörjningens främjande m. m. ändras på så sätt att kommunerna ges möjlighet att ta ut avgifter för bostadsförmedlingens verksamhet. Så sent som i 1987 års budgetproposition (prop. 1986/87: 100, bil. 13 s. 16) tog jag upp samma fråga med anledning av en framställning från Kommunalförbundet för Stor-Stockholms bostadsförmedling (KSB). Jag gav då uttryck för uppfattningen att bostadsförmedlingens verksamhet är av sådan natur att den av princip, liksom hittills, skall vara avgiftsfri.De önskemål om avgifter som nu har framställts ger mig inte anledning att ändra denna uppfattning. Jag kan därför inte biträda förslagen.
I förhållande till lagrådsremissen kommer jag att ta upp en särskild fråga som berör hyreslagstiftningen. Det gäller den till 1987 års utgång tidsbegränsade bestämmelsen i 12 kap. 15 § andra stycket 2 jordabalken om hyresgästernas inflytande över reparationer i den egna lägenheten. Jag anser att den bestämmelsen nu bör permanentas. Lagrådet har tidigare yttrat sig i frågan (se prop. 1982/83: 146) och jag bedömer att lagrådets yttrande nu kan undvaras. På grund av frågans beskaffenhet skulle ett yttrande av lagrådet alltså sakna betydelse.
2¶Allmän motivering
2.1¶En ny lag om kommunal bostadsanvisningsrätt
2.1.1 Allmänna utgångspunkter
Mitt förslag: En ny lag om kommunal bostadsanvisningsrätt införs. Förslaget bygger på principen att kommunen i första hand skall försöka uppnå överenskommelser med husägarna eller deras organisationer om anvisningsrätt. Om det inte går kan kommunen begära att hyresnämnden meddelar ett beslut om anvisningsrätt för kommunen beträffande bostadslägenheterna i ett visst hus. En sådan begäran kan även göras i andra fall.
Departementspromemorian: Överensstämmer med principerna för mitt Prop. 1987/88: 35
förslag.
Remissinstanserna: Det övervägande antalet remissinstanser har tillstyrkt eller lämnat utan erinran de principer som lagförslaget vilar på.
Bostadsdomstolen och hyresnämnderna har synpunkter på olika detaljer i lagförslaget. Även andra instanser har sådana synpunkter. Åtskilliga myndigheter, organisationer och kommuner lämnar synpunkter på de behov
för bostadsförsörjningen som kommunerna bör tillgodose. Bland kommu-
nerna finns det flera som föreslår förändringar av förslaget om anvisningsförfarandet när en lägenhet blir ledig samt regler för kontroll av att anvisningsreglerna följs. Bland de instanser som är negativa till en lagstiftning på detta område finns Sveriges fastighetsägareförbund och andra närings-
livsorganisationer, Sveriges bostacsrättsföreningars centralorganisation (SBC) samt ett antal kommuner.
Skälen för mitt förslag: Enligt lagen (1947: 523) om kommunala åtgärder till bostadsförsörjningens främjande m. m. (bostadsförsörjningslagen) är en
kommun skyldig att anordna avgiftsfri bostadsförmedling, om det behövs
för att främja bostadsförsörjningen. Regeringen kan vid behov ålägga en kommun att anordna bostadsförmedling, något som dock aldrig har skett.
En aktiv kommunal bostadsförmedling är enligt min mening väsentlig för att man skall uppnå de bostadssociala målen om en rättvis fördelning av
bostäderna och om att motverka ensidig befolkningssammansättning i
bostadsområdena. Det är då också viktigt att kommunerna har formella och praktiska möjligheter att få tillgång till bostadslägenheter för förmed-
ling.
De möjligheter som i dag står till buds för kommunerna är att teckna avtal om anvisningsrätt till bostadslägenheter med byggherrar och husäga-
re samt att använda de bestämmelser om anvisningsrätt som finns i författ-
ningarna om statliga bostadslån m. m., i bostadsförsörjningslagen och i
bostadsanvisningslagen (1980: 94). I 12 kap. jordabalken (hyreslagen) och i bostadsrättslagen (1971: 479) finns bestämmelser som anknyter till denna reglering.
I departementspromemorian (Ds Bo 1987: 2) Effektivare bostadsanvisning lämnas en redovisning av de nuvarande bestämmelserna om anvis-
ningsrätt och av hur tillämpningen av dem fungerat i praktiken. Jag tar här upp det mest väsentliga 1 denna redovisning och får i övrigt hänvisa till
promemorian och den följande framställningen.
Bestämmelser om statliga bostadslån och räntebidrag och därtill ankny-
tande bestämmelser om kommunal förmedlingsrätt finns i nybyggnadslåneförordningen för bostäder (1986:692), ombyggnadslåneförordningen för bostäder (1986:693), förordningen (1986:694) om handläggning, för-
valtning, m.m. av bostadslån och räntebidrag (handläggningsförordning-
en) samt motsvarande äldre bestämmelser.
I huvudsak innebär lånebestämmelserna att länsbostadsnämnden på an-
sökan av kommunen kan besluta att bostadslån för hyres- och bostadsrättshus kommer att beviljas och får övertas endast om sökanden tillför-
säkrar kommunen rätt att förmedla upplåtelse av bostäderna (34 § handläggningsförordningen). En förutsätrning för ett sådant beslut är att kom-
munen bedriver bostadsförmedling, som i princip omfattar samtliga hyres- Prop. 1987/88: 35 och bostadsrättshus som uppförs med statliga lån. Undantag kan dock göras för bostäder som upplåts till personer som sparat till bostad eller om något annat särskilt skäl föreligger. Det krävs vidare bl. a. att bostadsförmedlingen bedrivs så att inte bara den som bor i kommunen skall ha rätt att bli anvisad bostad och att endast den som har fyllt 18 år får registreras som bostadssökande.
Bostadsanvisningslagen trädde i kraft den 1 juli 1980 (prop. 1979/80: 72, CU 12, rskr 180). Med stöd av lagen kan kommunstyrelsen besluta att ett eller flera bostadsområden i kommunen skall vara bostadsanvisningsområde och att alla eller en del av bostadslägenheterna inom området — med vissa undantag — skall upplåtas enligt bestämmelserna i lagen.
Ett beslut om bostadsanvisningsområde medför skyldighet för husägarna i området att underrätta kommunen så snart någon lägenhet, som omfattas av beslutet, bli ledig. Husägaren kan vägra upplåtelse till en bostadssökande som kommunen anvisar, men är skyldig att upplåta lägenheten till kommunen om den begär det. Sker upplåtelsen till kommunen, kan kommunen med stöd av bestämmelser i hyreslagen eller bostadsrättslagen upplåta lägenheten i andra hand utan att något medgivande från husägaren behövs.
Även om det är kommunstyrelsen som fattar det formella beslutet om ett bostadsanvisningsområde, har det förutsatts att beslutet är förankrat i kommunfullmäktige, som måste besluta t. ex. om organisation och medelstilldelning för anvisningsverksamheten (jfr lagrådet s. 112 ff i prop. 1979/80: 72).
Kommunstyrelsen skall bereda de husägare och hyresgästorganisationer som kan beröras av beslutet tillfälle till yttrande, om det inte är uppenbart obehövligt. När kommunstyrelsen fattat ett beslut om bostadsanvisningsområde, skall beslutet på visst sätt delges de husägare och hyresgästorganisationer som berörs av beslutet. Ett lagakraftvunnet beslut om bostadsanvisningsområde skall delges de husägare som berörs.
Ett beslut om bostadsanvisningsområde får överklagas hos länsstyrelsen. Länsstyrelsens beslut får överklagas hos regeringen.
Det konstateras i promemorian att många kommuner riktat kritik mot det nuvarande anvisningssystemet och framför allt mot bostadsanvisningslagen, som anses administrativt svår att tillämpa. Svårigheterna ligger bl. a. i beslutsfördelningen mellan kommunstyrelsen och kommunfullmäktige när ett bostadsanvisningsområde skall beslutas, delgivningsförfarandet och besvärsförfarandet efter ett sådant beslut, de bristande möjligheterna att göra undantag för vissa kategorier husägare samt att kontrollera att husägarna fullgör sina skyldigheter enligt lagen. Kritik har också riktats mot att inte hela kommunen kan vara ett bostadsanvisningsområde.
Kritiken mot bostadslåneförfattningarna gäller framför allt de bristande kontrollmöjligheterna och det förhållandet att sanktioner saknas mot de fastighetsägare som inte fullgör skyldigheterna mot kommunerna.
Mot bakgrund av den framförda kritiken och på grund av att några avsevärda förbättringar inom ramen för det nuvarande systemet inte går att uppnå, föreslås i promemorian att den nuvarande bostadsanvisnings- 17
2 Riksdagen 1987/88. I saml. Nr 35
lagen upphävs och att en helt ny lag om kommunal anvisningsrätt till Prop. 1987/88: 35 bostadslägenheter införs.
Huvudprincipen enligt promemorieförslaget är att anvisningsrätten tillförsäkras kommunen genom överenskommelser mellan kommunen och husägarna eller deras organisationer. Om det inte går eller om en husägare inte följer en överenskommelse, kan kommunen begära ett beslut om anvisningsrätt hos hyresnämnden beträffande bostadslägenheterna i ett visst hus. Nämnden skall då göra en avvägning mellan kommunens och den enskilde husägarens intressen. Ett beslut om anvisningsrätt kan förenas med vite. Det generella förfarandet med att fastställa bostadsanvisningsområden behövs därmed inte längre.
För kommunernas del knyter sig behovet av en anvisningsrätt i första hand till en brist på bostäder. Denna brist kan vara allmän, men också begränsad till vissa områden i kommunen eller till vissa kategorier boende som av olika skäl har svårt att göra sig gällande på bostadsmarknaden. Ett annat motiv för anvisningsrätten är att den utgör ett medel att motverka en ensidig befolkningssammansättning i vissa bostadsområden. Utöver vad jag anförde i samband med remissen till lagrådet kan här också nämnas den situationen att kommunen med stöd av plan- och bygglagen (1987: 10) har beslutat att det för vissa ombyggnader inom ett bostadsområde får tillämpas lägre krav på standard m. m. än vad som normalt gäller (3 kap. 10 8). I sådana fall kan det vara angeläget för kommunen att försäkra sig om att man får tillgång t. ex. till de lägenheter inom området som är lämpade för äldre och handikappade. Vad som anförs i några remissyttranden är belysande för det bostadsförsörjningsbehov som kommunerna kan vara skyldiga att tillgodose.
Socialstyrelsen pekar i sitt yttrande bl.a. på de socialt, fysiskt och psykiskt resurssvaga människorna och de handikappades situation. Arbetsmarknadsstyrelsen anför att den i promemorian föreslagna lagstiftningen behövs, så att till kommunen inflyttande arbetskraft och tillfällig arbetskraft kan beredas bostad. Statens invandrarverk anför att praktiskt taget alla flyktingar bor i det allmännyttiga bostadsbeståndet och att Koncentrationen till s. k. invandrartäta områden är mycket stark. Också bostadsstyrelsen pekar på bostadsanvisningssystemets betydelse för flera grupper som har en svag ställning på bostadsmarknaden, bl. a. ungdomarna och de äldre. Flera andra remissinstanser tar upp motsvarande frågor. Jag noterar också att Sveriges fastighetsägareförbund, även om förbundet inte önskar någon lagstiftning på detta område, ställer sig bakom att alla fastighetsägare i proportion till sitt lägenhetsinnehav bör acceptera att ta emot socialt och ekonomiskt svaga hushåll.
De allra flesta remissinstanserna som yttrat sig över promemorieförslaget har tillstyrkt eller inte haft någon erinran mot att bostadsanvisningslagen upphävs och ersätts med en ny lagstiftning som bygger på de i förslaget angivna principerna.
Även jag ställer mig positiv till de förslag som läggs fram i promemorian. Genom förslagen kommer många av de problem som är förknippade med tillämpningen av det nuvarande anvisningssystemet att upphöra. En annan fördel är att anvisningssystemet blir detsamma, oberoende av om anvis-
ningsrätt tillförsäkras kommunen i samband med statlig långivning eller i Prop. 1987/88: 35 andra sammanhang.
Jag föreslår alltså att promemorieförslaget i allt väsentligt läggs till grund för en ny lagstiftning om kommunal anvisningsrätt till bostadslägenheter. Den nya lagen bör i enlighet med vad lagrådet föreslagit benämnas lag om kommunal bostadsanvisningsrätt.
En utgångspunkt för det nya anvisningssystemet bör vara att kommunerna skall få tillgång till bostadslägenheter i sådan omfattning att de kan fullgöra sina uppgifter inom bostadsförsörjningen.
Som har framgått i det föregående, har kommunerna redan i dag stora möjligheter att skaffa sig förmedlingsrätt till lägenheter i hus som uppförs eller byggs om med stöd av statliga bostadslån. Om länsbostadsnämnden har beslutat om att sådan förmedlingsrätt skall tillkomma kommunen, blir husägarna i de flesta fall skyldiga att genom särskilda utfästelser, som utfärdas i samband med en ansökan om lån, tillförsäkra kommunen förmedlingsrätt för samtliga bostadslägenheter i huset. I det följande (avsnitt 2.2) skall jag ta upp de i promemorian föreslagna ändringarna i detta system med anledning av det nya lagförslaget. Jag vill dock redan nu understryka att kommunerna även i fortsättningen bör ha en stark ställning när det gäller förmedlingsrätten till lägenheter i statligt belånade hus.
Kommunernas ställning i förhållande till husägarna är däremot inte lika stark när det gäller möjligheterna att anvisa sådana bostadslägenheter i det befintliga bostadsbeståndet som successivt blir lediga. Detta har bl.a. samband med de svårigheter som i dag föreligger att tillämpa bostadsanvisningslagen. Då det nya lagförslaget bygger på att överenskommelser skall träffas mellan kommunerna och husägarna, måste lagstiftningen enligt min mening vara så utformad att kommunernas förhandlingsposition gentemot husägarna även i dessa fall blir förhållandevis stark. Systemet får å andra sidan inte innebära att kommunen helt kan diktera villkoren för anvisningsrätten. I stället måste lagstiftningen utformas så att det sker en rimlig avvägning mellan allmänna och enskilda intressen. Samtliga de regler som jag tar upp i det följande och som gäller olika detaljer i lagförslaget syftar till att få genomslag vid de förhandlingar som förs mellan kommunerna och husägarna eller deras organisationer.
I departementspromemorian (s. 40) förutsätts att kommunen normalt fattar ett principbeslut som innehåller ett bostadspolitiskt ställningstagande till anvisningsrätten och ger uttryck för de kommunala intentionerna för anvisningsrättens inriktning och omfattning. Någon lagreglering av principbeslutet bedöms emellertid inte vara påkallad. Det anförs också i promemorian att beslutet inte bör vara någon obligatorisk förutsättning för den kommunala anvisningsrätten. Kommunens intentioner kan komma till uttryck även på annat sätt.
För egen del utgår jag ifrån att man i kommunerna diskuterar anvisningsrättens inriktning och omfattning mot bakgrund av det aktuella bostadsförsörjningsbehovet. Som jag skall återkomma till (avsnitt 2.1.5) bör det också ligga i kommunens eget intresse att på lämpligt sätt dokumentera bostadsförsörjningsbehovet som underlag för den prövning som hyresnämnden skall göra. Det kan alltså behövas ett kommunalt beslut som
innehåller ett bostadspolitiskt ställningstagande till behovet av anvisnings- Prop. 1987/88: 35 rätt och till anvisningsrättens omfattning och inriktning. Några bestämmelser med krav att sådana beslut skall finnas, bör dock inte införas.
Med en kommunal anvisningsrätt ligger det i sakens natur att husägarnas bestämmanderätt blir mer eller mindre inskränkt. Om anvisningsrätten utformas i huvudsaklig överensstämmelse med departementspromemorians förslag, kommer dock det enskilda intresset enligt min mening att bli beaktat i tillräckligt stor omfattning . Jag tänker bl.a. på skyddet mot ekonomiska förluster och mot störningar, skador och andra olägenheter som möjligen kan uppkomma till följd av anvisningsrätten. Jag tänker också på kravet att enskilda husägare inte får missgynnas av anvisningsrätten i förhållande till andra och att ett beslut om anvisningsrätt inte skall meddelas, om det är oskäligt med hänsyn till det intresse som husägaren kan ha att förfoga över lägenheterna. Mitt förslag tillgodoser de intentioner som kommit till uttryck i departementspromemorian på de nu angivna punkterna.
2.1.2 Lagens tillämpningsområde
Mitt förslag: Den nya lagen skall vara tillämplig på sådana bostadslägenheter i kommunen som husägare upplåter med hyresrätt eller bostadsrätt för annat ändamål än fritidsändamål. Anvisningsrätt kan avse lägenheter i hus med minst fyra bostadslägenheter samt enbostadshus som är avsedda att upplåtas varaktigt. Någon annan generell begränsning med hänsyn till upplåtelseform, ändamål med upplåtelserna m. m. skall inte gälla. Sådana faktorer skall beaktas när kommunen och husägaren träffar överenskommelse om anvisningsrätt och när hyresnämnden prövar en ansökan om sådan rätt.
Departementspromemorian: Överensstämmer med mitt förslag med den
skillnaden att endast flerbostadshus omfattas av den föreslagna lagens tillämpningsområde.
Remissinstanserna: Några instanser pekar på att småhus som upplåts med hyresrätt eller bostadsrätt faller utanför förslaget i promemorian. Flera instanser, däribland Sveriges fastighetsägareförbund, anser att begränsningar behövs när det gäller antalet lägenheter i ett hus som skall omfattas av anvisningsrätten. Bl. a. de bostadskooperativa organisationerna anser att begränsningar bör införas när det gäller bostadsrättsföreningar och andra kooperativa upplåtelseformer. Vissa remissinstanser framför också synpunkter när det gäller tjänstebostäder och fritidsbostäder.
Skälen för mitt förslag: Det nya anvisningssystem som jag föreslår, bygger på att överenskommelser skall kunna uppnås mellan kommunen och husägarna eller deras organisationer. Det finns alltså goda möjligheter för parterna att utforma anvisningsrälten efter vad som i det enskilda fallet kan anses skäligt. Som jag senare kommer att ta upp, finns det inom ramen för systemet också möjligheter för hyresnämnden att i det enskilda fallet göra de undantag och andra begränsningar i anvisningsrätten som kan vara påkallade.
Jag vill också nämna att de statliga låneförfattningarna ger utrymme för Prop. 1987/88: 35 anvisningsrätt i en mycket vid omfattning, dvs. utan särskilda undantag för vissa hustyper, upplåtelseformer m. m. Enligt min mening finns det goda skäl att ha dessa författningar som utgångspunkt när den nya lagens tillämpningsområde diskuteras. De utfästelser om anvisningsrätt som i fortsättningen lämnas för att en husägare skall få statliga lån kommer enligt mitt förslag att omfattas av den nya lagstiftningen.
Mot bakgrund av vad jag nu har anfört och med hänsyn till det skydd för husägarnas berättigade intressen, som jag kommer att föreslå, anser jag att det bör föreligga största möjliga frihet för kommunen att själv bestämma anvisningssystemets inriktning och omfattning i kommunen.
Till att börja med bör anvisningsrätt enligt den nya lagen endast kunna erhållas när det behövs för bostadsförsörjningen. Fritidsbostäder och lokaler bör alltså falla utanför. Vidare bör lagens tillämpningsområde begränsas till sådana bostadslägenheter som upplåts av husägaren. Andrahandsupplåtelser och även s.k. blockuthyrningar (se I $ femte stycket hyreslagen) bör alltså undantas från anvisningsrätt. Jag återkommer senare till vissa restriktioner för husägaren att medverka till andrahandsupplåtelser och överlåtelser av hyresrätt. Anvisningsrätten bör vara knuten till det enskilda huset. :
I promemorian föreslås att lagstiftningen begränsas till flerbostadshus, dvs. hus med fler än två bostadslägenheter. Som bl.a. hyresnämnden i Göteborg påpekat i sitt remissyttrande utesluts härigenom sådana småhus som regelmässigt upplåts med hyresrätt eller bostadsrätt. Det är numera ganska vanligt med sådana upplåtelser, och enligt min mening finns det knappast något vägande skäl för att göra undantag för sådana småhus. Jag föreslår därför att enbostadshus, som är avsedda att upplåtas varaktigt, skall omfattas av lagstiftningen.
Flera remissinstanser anser att en begränsning bör göras med hänsyn till antalet lägenheter i det hus som skall kunna omfattas av anvisningsrätt. Sveriges fastighetsägareförbund anser att lagstiftningen inte bör avse fastigheter med mindre än tio lägenheter. Andra remissinstanser drar gränsen vid fem bostadslägenheter.
Jag kan ha förståelse för uppfattningen att begränsningar kan behövas i hus med ett Jitet antal lägenheter. I sådana fall kan det lättare än annars uppkomma störningar när anvisningsrätten utövas. Även andra förhållanden kan motivera undantag.
Enligt min mening bör tillämpningsområdet med avseende på antalet lägenheter i flerbostadshus lämpligen bestämmas så, att anvisningsrätt endast kan avse bostadslägenheter i hus med minst fyra bostadslägenheter. För sådana hus som bör omfattas av lagstiftningen, men som har ett litet antal lägenheter, bör det vara tillräckligt att hyresnämnden, som jag senare kommer att föreslå, får möjlighet att vid prövning av en ansökan om anvisningsrätt besluta om undantag och andra begränsningar som kan vara påkallade av omständigheterna i det enskilda fallet.
En fråga av principiell art är om bostadsrättslägenheter och andra lägenheter med kooperativ upplåtelseform skall omfattas av den nya lagen. HSB anser i sitt remissyttrande att undantag bör göras för sådana lägenheter för 21
vilka gäller en särskild turordning med krav på bostadssparande. Riks- Prop. 1987/88: 35 byggen och Sveriges bostadsrättsföreningars centralorganisation, SBC, anför näraliggande synpunkter. Stockholms kooperativa bostadsförening, SKB, anser att föreningen liksom hittills bör få förmedla de egna lägenheterna med full insyn från bostadsförrnedlingen.
För egen del vill jag till en början erinra om att den nuvarande bostadsanvisningslagen inte gör något undantag för lägenheter som skall upplåtas med bostadsrätt. Däremot är överlåtelser undantagna. Vad gäller bostadslåneförfattningarna har kommunen i dag möjlighet att från bostadsförmedling göra undantag för lägenheter vilka förutsätter ett bostadssparande. Denna möjlighet har föranlett flera kommuner att träffa överenskommelser med de bostadskooperativa organisationerna om att endast en viss andel av nyproducerade eller ombyggda lägenheter skall förbehållas bostadsförmedlingen.
Min uppfattning är att anvisningsmöjligheterna för bostadsrättslägenheter och andra lägenheter med kooperativ upplåtelseform varken bör utvidgas eller minskas i förhållande till vad som gäller i dag. En annan sak är att mitt förslag medför att den kommunala anvisningsrätten också i förhållande till bostadsrättsföreningarna blir effektivare än för närvarande. Enligt min mening motiverar alltså inte det turordningssystem som är kopplat till bostadssparande eller föreningarnas kooperativa karaktär någon förändring av nuvarande principer. Tvärtom anser jag att de bostadssociala målsättningarna om en rättvis fördelning av bostadsutbudet och om att motverka boendesegregation motiverar att samhället också får del av bostadsrättslägenheterna för anvisning till bostadssökande i allmänhet. Produktion och ombyggnad av bostadsrättshus sker för övrigt till stor del med statligt stöd. De skäl som åberopats mot att bostadsrättsfastigheter och andra fastigheter med kooperativ upplåtelseform omfattas av lagstiftningen motiverar emellertid — liksom för närvarande — vissa begränsningar. Jag skall återkomma till detta.
Jag föreslår alltså att kommunerna skall kunna erhålla anvisningsrätt till
sådana lägenheter som skall upplåtas med bostadsrätt dels i samband med statlig belåning på i huvudsak samma sätt som för närvarande, dels i andra fall genom överenskommelser med bostadsrättsföreningarna eller deras organisationer. Eftersom anvisningsrätt inte skall förekomma vid överlåtelse av bostadsrätt, kommer möjligheterna för kommunen att tillförsäkra sig anvisningsrätt i de befintliga bostadsrättshusen att få betydelse framför allt för sådana hus i vilka en övergång från hyresrätt till bostadsrätt har ägt rum och där det fortfarande finns ett antal lägenheter som är upplåtna med hyresrätt.
SBC har i sitt remissyttrande tagit upp frågan om en kommun som har anvisningsrätt kan ställa krav på en bostadsrättsförening om upplåtelseform och upplåtelsevillkor. Med anledning av vad SBC anfört vill jag stryka under att det är föreningarna själva som bestämmer om en ledig lägenhet som omfattas av anvisningsrätt skall upplåtas med hyresrätt eller bostadsrätt. Inom ramen för vad gällande lagstiftning medger, har föreningarna också frihet att bestämma villkoren för upplåtelserna. Varken promemoricförslaget eller mitt förslag ger kommunen någon möjlighet att
avgifter m. m. eller villkor om hyror som avviker från bruksvärdereglerna.
Några remissinstanser har tagit upp frågan i vilken utsträckning tjänste- " bostäder bör omfattas av den nya lagstiftningen. Enligt promemorieförslaget, som i denna del överensstämmer med vad som stadgas i 6 § andra stycket bostadsanvisningslagen (se promemorian s. 63), har en husägare alltid rätt att upplåta en lägenhet till en anställd, om upplåtelsen beror av anställningen och lägenheten även tidigare varit upplåten till följd av anställning. Även om regeln i promemorieförslaget inte är formulerad som ett undantag från lagens tillämpningsområde, anser jag det lämpligt att behandla den nu.
Bostadsstyrelsen avstyrker promemorieförslaget i denna del. I stället anser styrelsen att husägarens intresse av att upplåta tjänstebostäder bör beaktas inom ramen för den prövning som hyresnämnden skall göra vid ett beslut om anvisningsrätt. Jag delar bostadsstyrelsens uppfattning i denna fråga.
Ett exempel som bostadsstyrelsen tar upp är att arbetsgivare på vissa orter kan äga en förhållandevis stor del av lägenhetsbeståndet. När lägenheterna enbart hyrs ut till de anställda, har konsekvensen blivit att det finns två bostadsköer på orten, vilket måste anses bostadssocialt oacceptabelt. Enligt min mening kan det i det relaterade exemplet finnas skäl för att kommunen får anvisningsrätt till en del av de bostadslägenheter som finns i det arbetsgivarägda beståndet. Beroende på det kommunala bostadsförsörjningsbehovet och omständigheterna i övrigt bör hyresnämnden kunna göra olika begränsningar i den kommunala anvisningsrätten ill förmån för arbetsgivaren. Begränsningarna kan t. ex. avse undantag för vissa lägenheter eller en viss andel av de ledigblivna lägenheterna.
Ett annat exempel är de s.k. fastighetsskötarbostäderna. Det är numera mindre vanligt att särskilda lägenheter behövs för fastighetsskötare, eftersom husägaren ofta anlitar entreprenörer för att sköta fastigheterna eller anordnar s.k. samordnad fastighetsskötsel (se prop. 1986/87:37 s. 22 f). Det är framför allt i de mindre fastighetsförvaltningarna som ett behov av särskild bostad kan finnas. Beroende på omständigheterna i det enskilda fallet bör hyresnämnden för de små fastighetsförvaltningarna kunna göra undantag från den kommunala anvisningsrätten för en viss lägenhet eller för upplåtelse som tjänstebostad av någon av de lägenheter som successivt blir lediga.
Vad jag nu har sagt om hyresnämndens prövning bör också kunna tillämpas på andra typer av tjänste- och personalbostäder när innehavet av bostaden beror av anställning. Med en sådan ordning behövs varken något generellt undantag från lagens tillämpningsområde eller en sådan form av undantag som föreslås i promemorian.
I enlighet med promemorieförslaget (se 6 § andra stycket) anser jag dock att ett undantag är nödvändigt när en hyresgäst har tillförsäkrats återflyttning enligt 46 § tredje stycket hyreslagen. I övrigt anser jag inte att några undantag är erforderliga. Det betyder t. ex. att även möblerade bostäder som husägaren regelmässigt upplåter med hyresrätt kommer att omfattas av lagen. |
Sammanfattningsvis innebär den av mig förordade ordningen i huvudsak Prop. 1987/88: 35 att den nya lagen blir tillämplig på alla bostadslägenheter i kommunen som
husägare upplåter med hyresrätt eller bostadsrätt för annat ändamål än
fritidsändamål. Anvisningsrätten kan avse bostadslägenheter i hus med minst fyra bostadslägenheter eller i sådana enbostadshus, som är avsedda
att upplåtas varaktigt. Någon annan generell begränsning med hänsyn till
upplåtelseform, ändamål med upplåtelserna m. m. bör inte införas. Sådana
faktorer skall i stället beaktas när parterna träffar överenskommelse om anvisningsrätt eller när hyresnämnden prövar ansökningar om sådan rätt.
2.1.3 Överenskommelser om anvisningsrätt m. m.
Mitt förslag: En kommun kan erhålla anvisningsrätt antingen genom
en utfästelse av husägaren eller genom ett beslut av hyresnämnden.
En utfästelse om anvisningsrått, som görs av husägaren, skall
vara skriftlig och innehålla vissa grundläggande uppgifter för anvis-
ningsrätten. Utfästelsen gäller mot en ny husägare. Den får inte
förenas med villkor om skadestånd eller vite.
Departementspromemorian: Överensstämmer med mitt förslag med den skillnaden att en utfästelse om anvisningsrätt behöver vara skriftlig endast
om den skall gälla mot en ny husägare.
Remissinstanserna: Bostadsdomstolen och hyresnämnderna har tagit
upp frågor om utfästelsernas form och innehåll och hur de bör sanktione-
ras. Några instanser, bl. a. Stockholms kommun och Bostadsförmedlarnas
yrkesförening, anser att sådana utfästelser om anvisningsrätt som utfärdas
i samband med statlig belåning bör kunna förenas med vite.
Skälen för mitt förslag: Jag har tidigare anfört att jag ansluter mig till de principer för den nya lagstiftningens utformning som föreslås i departementspromemorian. Enligt min mening löses anvisningsfrågorna bäst, om det finns ett förtroendefullt förhållande mellan kommunen och husägarna.
Såsom många remissinstanser framkållit, utgör därför överenskommelser
mellan kommunen, å ena sidan, och husägarna eller deras organisationer, å
den andra, den bästa garantin för att kommunerna skall få tillgång till lägenheter i sådan omfattning som behövs för att de skall kunna fullgöra
sina uppgifter inom bostadsförsörjningen.
Med detta synsätt blir den möjlighet som kommunerna får att utverka ett
beslut om anvisningsrätt hos hyresnämnden, ett slags sanktion mot de husägare som inte vill följa husägarorganisationens rekommendationer
eller en utfästelse om anvisningsrätt som husägaren själv lämnat. En tanke bakom mitt förslag är att kommunen inte skall behöva vända
sig till värje husägare för att få till stånd en utfästelse om anvisningsrätt. I
allmänhet torde det i stället vara mest praktiskt och fördelaktigast för både kommunen och husägarna om de i stället söker uppnå en generell överens-
kommelse om anvisningsrätt, där kommunen och husägarnas organisation
på orten är parter. Som framgår av departementspromemorian (s. 19) finns det redan i dag sådana överenskomrrelser på flera orter.
De generella överenskommelserna torde oftast leda till att organisatio- Prop. 1987/88: 35 nen rekommenderar sina medlemmar att följa överenskommelsen. Rekommendationen kan innebära att husägarna skall underrätta kommunen om ledigblivna lägenheter så att anvisning kan ske av någon bostadssökande. I
förhållande tili kommunen blir alltså den enskilde husägaren inte direkt
förpliktad genom en sådan överenskommelse. Däremot har organisationen intresse av att överenskommelsen följs och torde därför kunna vidta medlemsdisciplinära åtgärder mot den husägare som inte följer överenskom-
melsen. Något hinder bör givetvis inte föreligga mot att de enskilda medlemmar-
na utfärdar en fullmakt för organisationen att träffa en överenskommelse
om anvisningsrätt med kommunen. Överenskommelsen får i så fall samma
verkan som om husägaren själv lämnar en utfästelse om anvisningsrätt. Att
gå så långt att en överenskommelse om anvisningsrätt som träffas mellan
kommunen och en organisation av husägare omedelbart skulle förplikta husägaren i förhållande till kommunen kan enligt min mening inte komma i
fråga.
För en kommun bör incitamenten att träffa en generell överenskommel-
se med organisationerna vara att ett samlat grepp kan tas över anvisningsverksamheten och att ett förtroendefullt förhållande kan skapas till husägarna. De administrativa fördelarna med att träffa sådana överenskommelser är också uppenbara. För organisationernas del bör incitamenten till
att träffa generella överenskommelser vara att gemensamma intressen hos
husägarna kan tas till vara och att omfattningen och inriktningen av anvis-
ningsverksamheten kan påverkas.
Hyresnämnden i Stockholm berör i sitt remissvar den risk som kan
finnas för att förhandlingarna mellan kommunen och husägarganisationen
strandar, med påföljd att kommunen i stället får vända sig till hyresnämn-
den med ett mycket stort antal ansökningar om anvisningsrätt. Både kommunen och hyresnämnderna kan då utsättas för stora påfrestningar. För att förebygga uppkomsten av en sådan situation, borde det enligt nämnden kunna övervägas att efter mönster från hyresförhandlingsområdet rekommendera parterna att inrätta ett centralt partssammansatt organ för att
bilägga tvisten. Företrädare för Kommunförbundet, SABO och Sveriges
fastighetsägareförbund skulle kunna ingå i detta organ.
Om parterna har ett intresse av ett sådant organ som hyresnämnden
förespråkar, ställer jag mig givetvis positiv till detta. Min förhoppning är
emellertid att anvisningsfrågorna skall lösas utan tvistigheter. Avsikten är
givetvis inte att kommunen ensidigt skall kunna diktera villkoren i anvisningsöverenskommelserna. Mitt förslag innebär alltså inte någon obligato-
risk bostadsförmedling av alla lägenheter i kommunen. Å andra sidan
skulle det vara ansvarslöst och skada fastighetsägareorganisationen om denna, i ett läge där bostadsförsörjningen så kräver, skulle motverka
intentionerna bakom lagstiftningen enbart utifrån vetskapen om att kom-
munen måste få frågorna om anvisningsrätt underställda hyresnämndens prövning. En sådan omgång, som givetvis inte är omöjlig för kommunen att genomföra, utgår jag från att båda parter har intresse av att undvika.
Jag har alltså stora förhoppningar om att systemet med generella överens- ra An
kommelser skall fungera i praktiken.
I det följande (avsnitt 2.1.5) återkommer jag till vilken verkan en generell Prop. 1987/88: 35 överenskommelse bör ha vid hyresnämndens prövning av ett enskilt fall om anvisningsrätt.
Med den av mig föreslagna ordningen blir det framför allt i de fall då en enskild husägare inte följer de rekommendationer som hans organisation har gjort, eller då den enskilde husägaren står utanför organisationen, som kommunen får anledning att vända sig direkt till husägaren med syfte att
uppnå en utfästelse om anvisningsrätt från denne. Det kan också tänkas att en husägare själv tar initiativ till en överenskommelse med kommunen om
anvisningsrätt.
Om en husägare inte följt organisationens rekommendation, kan det i
vissa fall finnas anledning för kommunen att, i stället för att försöka få en utfästelse av husägaren, vända sig direkt till hyresnämnden med en ansökan om ett beslut om anvisningsrätt. Enligt min.-mening bör det, till skillnad från vad som föreslås i promemorian, inte finnas något hinder för detta. Jag återkommer till den frågan längre fram (avsnitt 2.1.4).
En utfästelse om anvisningsrätt bör i huvudsak innehålla samma typ av
uppgifter som en generell överenskommelse. Det gäller till en början vilka bostadslägenheter som omfattas av utfästelsen och vilken omfattning an-
visningsrätten skall ha i övrigt — t. ex. om alla eller endast en viss del av de
lediga lägenheterna skall gå till kommunen för anvisning, om vissa upplå-
telser skall vara undantagna etc. Det gäller också husägarens skyldigheter,
t.ex. att anmäla lediga lägenheter till kommunen, tidsfrister, de förutsättningar som skall gälla för att en anvisad sökande skall kunna nekas upplåtelse och husägarens skyldighet att :ämna uppgifter för kommunens kon-
troll av anvisningsrätten. Det kan också gälla den tid under vilken anvis-
ningsrätten skall gälla. |
Bostadsdomstoten har i sitt remissyttrande föreslagit att en utfästelse om anvisningsrätt alltid bör vara skriftlig och att de grundläggande kraven
på innehållet bör anges i lag. Flera hyresnämnder tar också upp frågan om utfästelsernas innehåll. För egen del kan jag ansluta mig tili bostadsdomstolens förslag. Jag utgår
därvid ifrån att den skriftliga formen är av stor praktisk betydelse för framför allt kommunerna, som undantagslöst torde fordra skriftlig doku-
mentation av husägarna. Den skriftliga formen och vissa grundläggande
krav på utfästelsens innehåll är också en förutsättning för att en utfästelse
skall.kunna gälla mot en ny ägare av fastigheten, vilket jag kommer att föreslå i det följande. Man uppnår också att utfästelsernas innehåll preciseras och undviker diskussioner om vad som kan ha överenskommits muntligen. : Jag föreslår alltså att det i lagförslaget tas upp en bestämmelse om att en
utfästelse om anvisningsrätt skall vara skriftlig och att den skall innehålla uppgifter om de bostadslägenheter som omfattas av utfästelsen, husäga-
rens skyldigheter med anledning av anvisningsrätten samt den tid under vilken anvisningsrätten skall gälla. I promemorian föreslås att en utfästelse inte får förenas med vite.
Endast hyresnämnden bör enligt förslaget få förelägga vite. Jag ansluter
mig till promemorieförslaget i denna del. Enligt min mening skulle nämli-
gen ett viteshot redan i en utfästelse om anvisningsrätt ge kommunen en Prop. 1987/88: 35 alltför stark ställning i förhållande till husägaren och bryta de principer på vilket lagförslaget vilar. Mycket av den frihet som parterna bör ha att reglera anvisningsfrågorna går härigenom förlorade.
Förbudet att sätta ut vite bör gälla oberoende av om utfästelsen utfärdas
i anslutning till att ett statligt bostadslån tas upp eller om den lämnas i
annat sammanhang. Jag kan därför inte ansluta mig till vad bl. a. Stockholms kommun och Bostadsförmedlarnas yrkesförening föreslagit om att en utfästelse i samband med upptagande av statligt lån bör kunna förenas med vite. Inte heller kan jag ansluta mig till vad bl. a. hyresnämnderna i Malmö och Örebro föreslagit om att ett brott mot en utfästelse om anvis-
ningsrätt bör kunna föranleda skadestånd för s.k. icke-ekonomisk skada
som förekommer bl. a. enligt hyresförhandlingslagen (1978: 304). En sådan
princip är enligt min mening inte lämplig i förhållandet mellan en kommun
och en husägare. Det bör alltså föreskrivas att en utfästelse om anvisnings-
rätt inte får förenas med villkor om skadestånd eller vite. En konsekvens av mitt förslag är att den husägare som bryter mot en
utfästelse om anvisningsrätt eller en generell överenskommelse om sådan
rätt inte omedelbart drabbas av någon sanktion. Detta kan möjligen uppfat-
tas som en svaghet i förslaget. Jag anser dock att kommunens möjlighet att ansöka hos hyresnämnden om ett beslut om anvisningsrätt, som enligt vad
jag senare föreslår skall kunna förenas med vite, är fullt tillräckligt för att
systemet skall kunna fungera på ett tillfredsställande sätt.
2.1.4 Förutsättningarna för hyresnämndens prövning
Mitt förslag: Någon särskild formell förutsättning, såsom att husägaren vägrat lämna en utfästelse till kommunen om anvisningsrätt eller
inte uppfyller en redan lämnad utfästelse, bör inte uppställas för att hyresnämnden skall kunna pröva en ansökan om anvisningsrätt.
Departementspromemorian: Hyresnämnden får ta upp en ansökan från
kommunen om anvisningsrätt till prövning endast om en husägare efter skriftlig begäran vägrat att lämna en utfästelse till kommunen om anvisningsrätt eller husägaren inte uppfyller en redan lämnad utfästelse.
Remissinstanserna: Endast ett par remissinstanser, bostadsdomstolen
och hyresnämnden i Göteborg, har riktat kritik mot departementspromemorians förslag. Hyresnämnden anför för sin del att den i promemorian
föreslagna regeln inte är praktiskt genomförbar och att den därför bör slopas. :
Skälen för mitt förslag: Jag vill till en början framhålla att jag ansluter mig till den princip som kommer till uttryck i departementspromemorian och som innebär att hyresnämndens prövning inte bör påkallas innan kommunen försökt att nå en avtalsmässig uppgörelse med husägaren eller dennes
organisation. Även när en husägare inte följer en lämnad utfästelse om
anvisningsrätt, kan det många gånger vara en fördel om kommunen i stället för att vända sig direkt till hyresnämnden, söker åstadkomma rättelse efter 27 kontakt med husägaren.
Den fråga som nu skall tas upp är, om det i enlighet med promemorieför- Prop. 1987/88: 35 slaget bör uppställas särskilda förutsättningar för att hyresnämnden skall kunna ta upp en ansökan om anvisningsrätt till prövning.
Jag behandlar först det fallet att husägaren inte har lämnat någon utfästelse om anvisningsrätt. För att kommunen då skall få frågan om anvisningsrätt prövad av hyresnämnden, krävs enligt promemorieförslaget att kommunen visar att husägaren efter en skriftlig begäran har vägrat att lämna en utfästelse. Hyresnämnden i Göteborg anser att en sådan reglering inte är praktiskt genomförbar. Skulle en kommun — i strid mot andemeningen i lagen — föra frågan om anvisningsrätt till hyresnämnden utan föregående framställning till husägaren, anser nämnden att detta skall beaktas vid handläggningen genom att hyresnämnden aktivt verkar för en överenskommelse mellan parterna.
Jag delar uppfattningen att promemorieförslaget i denna del knappast är praktiskt genomförbart. Det skulle också framstå som onödigt formalistiskt om kommunen, sedan det visat sig att en husägare inte följer en generell överenskommelse om anvisningsrätt, skulle behöva iaktta förfarandet med en skriftlig framställning och efterföljande förhandlingar för att söka utverka en utfästelse av husägaren. Den lösning som hyresnämnden har föreslagit för de nu avsedda fallen finner jag ändamålsenlig. Den kräver inte heller några särskilda bestämmelser utöver de handläggningsregler som redan finns i lagen (1973: 188) om arrendenämnder och hyresnämnder.
När det sedan gäller den andra situationen, dvs. när husägaren enligt kommunens uppfattning inte uppfyller en redan lämnad utfästelse om anvisningsrätt, torde promemorieförslaget innebära att kommunen måste visa att utfästelsen har åsidosatts för att hyresnämnden skall kunna ta upp en ansökan om anvisningsrätt till prövning. Hyresnämnden i Göteborg synes anse att bevisbördan för kommunen i dessa fall kan bli alltför svår. Även jag finner att kravet på bevisning har ställts så högt att kommunernas möjligheter att få till stånd en prövaing i hyresnämnden kan bli beskurna på ett otillfredsställande sätt. Detta talar för att även denna förutsättning bör slopas. Mot en sådan lösning kan dock hävdas att en husägare, som lämnat en utfästelse om anvisningsrätt, bör kunna utgå från att kommunen inte skall kunna vända sig till hyresnämnden i andra fall än då husägaren bryter mot utfästelsen.
I och för sig skulle beviskravet på kommunen kunna sänkas så, att det skulle räcka med att kommunen gör troligt att husägaren åsidosatt sina skyldigheter. En regel med denna innebörd skulle emellertid knappast fylla någon egentlig funktion, eftersom man måste kunna utgå ifrån att kommunen inte vänder sig till hyresnämnden utan att det finns vägande skäl för detta. Det synes enligt min mening inte finnas någon annan godtagbar lösning än att slopa även den nu diskuterade förutsättningen för hyresnämndens prövning.
Detta innebär att husägarens intresse av att utfästelsen lämnas orubbad, i viss utsträckning får stå tillbaka för kommunens intresse av att kunna reagera mot illojala förfaranden från husägaren när skäl därtill föreligger. Jag anser emellertid att det i stället för den nu slopade regleringen, bör öppnas möjlighet för hyresnämnden att, inom ramen för den materiella
prövningen av anvisningsfrågan, i vissa fall ogilla en ansökan från kommu- Prop. 1987/88: 35 nen när det redan finns en utfästelse om anvisningsrätt och det saknas anledning att ersätta utfästelsen med ett beslut om anvisningsrätt. Jag kommer strax tillbaka till detta (avsnitt 2.1.5).
2.1.5 Hyresnämndens beslut om anvisningsrätt
Mitt förslag: Hyresnämnden skall meddela kommunen anvisningsrätt, i den utsträckning det behövs för bostadsförsörjningen. Anvisningsrätt får dock inte beslutas i den mån det är oskäligt med hänsyn till det intresse som husägaren kan ha att förfoga över lägenheterna. Hyresnämndens beslut får förenas med vite.
Departementspromemorian: Överenstämmer i huvudsak med mitt för-
slag.
Remissinstanserna: De flesta instanserna har lämnat förslaget utan erin-
ran. Några instanser har haft synpunkter på delar av förslaget. Bostads-
domstolen anser att det måste finnas utrymme för en reell behovsprövning och en intresseavvägning mellan kommunen och husägaren. Hyresnämnden i Göteborg och Sveriges fastighetsägareförbund har synpunkter på
preciseringen av det kommunala beslutet om vad som behövs för bostads-
försörjningen. SBC avstyrker att en generell överenskommelse om anvisning, på det sätt som anges i lagförslaget i departementspromemorian,
skall vara vägledande för hyresnämndens prövning. Karlstads kommun tar upp samma fråga. Skälen för mitt förslag: När en ansökan om anvisningsrätt kommer in till hyresnämnden, bör nämnden på vanligt sätt söka förlika parterna. Miss-
lyckas detta, måste nämnden göra en sakprövning av ansökningen. Som jag tidigare har anfört skall denna prövning innefatta en avvägning mellan, å ena sidan, kommunens intresse av att få tillgång till lägenheter i sådan omfattning att uppgifterna inom bostadsförsörjningen kan fullgöras och, å andra sidan, husägarens intresse av att själv förfoga över lägenheterna i sitt
hus. Jag skall nu närmare redovisa min syn på bl. a. denna intresseavväg-
ning.
En kommun som avser att utnyttja möjligheterna till bostadsanvisning, måste självfallet ha en organisation för detta. I vart fall måste det finnas en bostadsförmedling som kan anvisa bostadssökande. Organisationen måste
också ha vissa ekonomiska resurser. Med hänsyn bl. a. till den intresseavvägning som skall göras i frågor om anvisningsrätt, kan det emellertid
dessutom behövas ett bostadspolitiskt ställningstagande av kommunen till behovet av anvisningsrätt och till anvisningsverksamhetens omfattning
och inriktning. Jag har tidigare tagit upp denna fråga (avsnitt 2.1.1). Det bör understrykas att ett kommunalt beslut som rör frågan om anvis-
ningsrätt inte är bindande för hyresnämnden eller för de enskilda husägarna. Ett sådant beslut kan endast utgöra ett underlag för förhandlingarna
med husägarna och för hyresnämndens prövning i anvisningsärenden. En annan sak är att kommunens bedömningar angående behovet för bostads-
försörjningen normalt måste tillmätas stor betydelse, bl. a. på grund av det Prop. 1987/88: 35 ansvar som kommunerna har i deita avseende. Det kan t.ex. gälla att anvisningsrätt behövs för att motverka bostadsbrist inom vissa delar av kommunen.
Det bör alltså ligga i kommunens eget intresse att på lämpligt sätt göra de nu avsedda ställningstagandena och att se till att de är underbyggda på ett sådant sätt att hyresnämnden får ett ändamålsenligt underlag för sin prövning. I den mån kommunens dokumentation om behovet för bostadsförsörjningen inte är sakligt underbyggt eller behovet inte är särskilt starkt uttalat eller, på grund av ändrade förhållanden i kommunen detta har minskat, får kommunens intresse naturligtvis mindre tyngd vid avvägningen mot det intresse som åberopas på husägarsidan. Jag skall i det följande ge några exempel på frågor som kan vara lämpliga att behandla i kommunens beslut.
Till att börja med kan motiven för anvisningsrätten anges. Detta kan ske genom uppgifter om föreliggande brist på lägenheter inom kommunen eller delar av denna samt genom uppgifter om antalet bostadssökande m. m. Om motivet är att motverka en ensidig befolkningssammansättning i vissa delar av kommunen, kan anges vilka delar som avses, i vilka avseenden befolkningssammansättningen är ensidig och hur detta kan motverkas.
Av kommunens beslut kan också framgå inom vilka delar av kommunen som anvisningsrätten behövs. Begränsningar till vissa lägenhetstyper, storleken på fastigheter, upplåtelseformer m.m. kan behöva göras. Det kan ibland också finnas anledning att ta ställning till om anvisningsrätt skall göras gällande i såväl nyproduktion och ombyggnad som det befintliga beståndet. Kommunen kan naturligtvis också begränsa beslutet till att avse enbart hus med statlig långivning.
Ibland kan det också vara lämpligt att ange vilka befolkningsgrupper, ungdomar, invandrare etc., som bör tillgodoses genom anvisningsrätten. Inget hindrar att kommunen hänvisar till särskilda turordningsregler som gäller för bostadförmedlingen inom kommunen.
Lämpligen kan det kommunala beslutet också innehålla behövliga delegationsbeslut för anvisningsverksamhetens praktiska handhavande samt övriga uppgifter som har betydelse för hur kommunen praktiskt kan gå till väga för att erhålla anvisningsrätt.
Jag skall nu gå över till att behandla de intressen på husägarens sida som bör ha betydelse vid den avvägning som hyresnämnden skall göra. Härvid ansluter jag mig till de rekvisit som ställs upp i promemorieförslaget och mot vilka remissinstanserna inte haft något att erinra. Dessa innebär att hyresnämnden skall meddela kommunen anvisningsrätt, om det inte är oskäligt med hänsyn till att särskilda villkor gäller för upplåtelse av lägenheterna i huset, husägarens särskilda behov av att förfoga över lägenheterna eller övriga omständigheter.
Vad först gäller rekvisitet att särskilda villkor gäller för upplåtelse av lägenheterna i huset, nämns i prornemorian som exempel att en stiftelse kan ha ctt sådant specieilt ändamål att det skulle vara oskäligt mot husägaren, om vem som helst fick flytta in i stiftelsens hus. Vidare nämns olika former av kategoribostäder. Det kan alltså vara fråga om bostäder för äldre 30
eller för ungdomar eller någon form av servicehus eller kollektivhus. Prop. 1987/88: 35 Många gånger torde kommunen i sådana fall inte ha anledning att söka få
till stånd en utfästelse från husägaren om anvisningsrätt eller ett beslut av
hyresnämnden. Kommunen kan emellertid ha behov av att kunna erbjuda vissa kategorier bostadssökande och ibland även andra sökande Jägenheter
i sådana hus. En begränsning av anvisningsrätten torde då regelmässigt visa sig nödvändig, för att den inte skall komma i strid med de villkor som
gäller för upplåtelse i huset.
I det föregående (avsnitt 2.1.2) har jag föreslagit att även bostadsrättslägenheter och andra lägenheter med kooperativ upplåtelseform skall omfat-
tas av lagstiftningen. Anvisningsrätten bör emellertid regelmässigt begrän-
sas i dessa fall. Detta gäller framför allt; om det som särskilt villkor för
upplåtelse gäller en viss turordningsrätt med krav på bostadssparande. Upplåtelseformen i sig motiverar emellertid också begränsningar i dessa fall.
Störst betydelse har anvisningsrätten för bostadsrättslägenheter m. fl. vid nyproduktion och ombyggnad. Eftersom utfästelse om anvisningsrätt
då kan utgöra ett villkor för statlig belåning, torde frågan sällan komma
under hyresnämndens prövning, även om möjligheter finns därtill enligt
vad jag föreslår i det följande (avsnitt 2.2). Anvisningsrätt kan emellertid
bli aktuell i hus där det skett en ombildning från hyresrätt till bostadsrätt eller till annan kooperativ upplåtelseform.
Begränsningarna i anvisningsrätten för bostadsrättslägenheternas del torde regelmässigt komma att utformas, så att endast vissa lägenheter eller en viss andel av lägenheterna skall omfattas av anvisningsrätt. För nyproduktionen nämns i departementspromemorian (s. 46) att Kommunalförbundet för Stor-Stockholms bostadsförmedling träffat en överenskommelse med HSB om att 20 procent av lägenheterna skall anvisas av bostadsförmedlingen. Jag anser att den andelen kan vara en rimlig riktpunkt för
hyresnämnden i fråga om den högsta andel av bostadslägenheterna i huset
som bör kunna bli föremål för kommunal anvisningsrätt. Särskilda skäl kan dock någon gång motivera en högre gräns. Till frågan om vilken verkan generella överenskommelser mellan kommunen och en bostadsrättsorganisation på orten bör ha, skall jag strax återkomma.
Det andra rekvisitet som hyresnämnden bör beakta vid skälighetspröv-
ningen är om husägaren har något särskilt behov av att själv disponera över lägenheterna i huset. Såsom anförs i promemorian kan husägaren t. ex. ha behov av lägenheter i huset för evakuering av något annat hus som snart skall byggas om. Man kan också tänka sig att cn lägenhet har en mycket
speciell utformning som gör att husägaren själv bör få hyra ut den. Om husägaren själv bor i en lägenhet, kan det också vara rimligt att undanta
lägenheten från anvisningsrätten om husägaren vill hyra ut lägenheten till
någon närstående. Andra särskilda skäl kan säkert också tänkas. Ett beslut av hyresnämnden kan i nu avsedda fall resultera i att en eller flera lägenheter undantas från anvisningsrätten eller att förbudet att upplåta lägenheter inte skall gälla för vissa ändamål.
En husägare kan ha ett särskilt behov av att upplåta tjänste- eller
personalbostäder då upplåtelserna beror av anställningen. Som jag tidigare
tagit upp (avsnitt 2.1.2) kan ett beslut om anvisningsrätt behöva begränsas Prop. 1987/88: 35
med hänsyn härtill. Husägarens behov av dessa lägenheter framgår oftast
av att det finns ett kollektivavtal som inskränker hyresgästernas besitt-
ningsskydd till lägenheterna (se prop. 1986/87: 37 s. 24 f). I dessa fall är det oftast rimligt att husägaren fortlöpande får förfoga över lägenheterna för sina anställda, men som jag tidigare framhöll kan det finnas situationer där kommunens behov av lägenheter för de bostadssökande i allmänhet bör
leda till att anvisningsrätt meddelas, i vart fall för en del av lägenheterna. I det föregående (avsnitt 2.1.2) har jag också berört fastighetsskötarbostä-
derna och när undantag bör ske för dessa.
I sådana fall där hyresförhållandets bestånd inte beror av anställningen, dvs. då hyresförhållandet kan komma att bestå även efter det att anställningen upphör, är förhållandena ofta sådana att husägaren tillhandahåller
lägenheterna av rekryteringsmässiga skäl eller allmänt för att ge de anställda vissa förmåner. I dessa fall anser jag att begränsningar i anvisningsrätten, i strid mot ett yrkande av kommunen, bör göras endast om mycket vägande skäl talar för detta. När det gäller rekrytering av arbetskraft, kan det emellertid ofta tänkas att kommunen själv har ett intresse av att
arbetsgivaren tillhandahåller bostäder. Anvisningsrätten kommer då inte
att aktualiseras, eller också finns det stora möjligheter att parterna kom-
mer överens i frågan. Det förekommer att husägare tillämpar system som innebär att de boende efter viss turordning bereds möjlighet att hyra annan bostadslägenhet inom husägarens eget bestånd utan att anvisning av den nya bostaden sker
via bostadsförmedlingen (s.k. interna bytesköer). Sådana system kan vara
utformade på olika sätt. I den mån lägenheter friställs som i och för sig
skulle kunna omfattas av kommunens anvisningsrätt, bör kommunen enligt min mening kunna motsätta sig att lägenheterna reserveras för den interna byteskön. Om kommunen själv tillämpar ett sådant system genom sina allmännyttiga bostadsföretag, får det emellertid anses oskäligt om inte
också andra husägare får tillämpa samma system. Hyresnämnden bör då
kunna göra den begränsning av anvisningsrätten som påkallas av att husägaren kan behöva förfoga över lägenheterna för byteskön.
Vad härefter gäller frågan om anvisningsrätt kan vara oskäligt med
hänsyn till övriga omständigheter, vill jag först hänvisa till vad jag tidigare
anfört (avsnitt 2.1.2) om lagens tillämpningsområde för de små fastigheter-
na. Någon gång kan det här vara påkallat med undantag för vissa lägenheter eller, om speciella skäl föreligger, att en ansökan om anvisningsrätt
lämnas helt utan bifall.
Jag vill också anknyta till vad jag anfört (avsnitt 2.1.4) om en husägares intresse av att en utfästelse om anvisningsrätt lämnas orubbad under den tid som utfästelsen gäller, om inte il'ojala förfaranden från husägaren eller
ändrade förhållanden påkallar att kommunen vänder sig till hyresnämnden med en ansökan om anvisningsrätt. Gör kommunen inte ens gällande att något av dessa förhållanden föreligger eller finns det i övrigt inte något särskilt skäl till att utfästelsen ersätts med ett beslut om anvisningsrätt,
måste det enligt min mening anses oskäligt mot husägaren om ett sådant beslut meddelas. Kommunens ansökan bör då ogillas. 2 ro
I promemorian föreslås att det inom ramen för nämndens skälighetsbe- Prop. 1987/88: 35 dömning också bör beaktas att anvisningsrätten utövas rättvist mellan olika husägare. Som det framhålls i promemorian får det inte vara så, att en
speciell husägare måste acceptera anvisning i betydligt högre grad än andra. Den kommunala likabehandlingsprincipen gäller även på detta område. Olika behandling mellan olika grupper av husägare eller mellan husägare i olika stadsdelar eller områden kan däremot få accepteras, om
det har sin bakgrund i bostadssociala förhållanden eller i bostadsförsörjningsbehovet, t. cx. för att motverka en ensidig befolkningssammansätt-
ning.
Under uppbyggnadsskedet av den kommunala anvisningsverksamheten
och särskilt om kommunen inte kunnat uppnå någon generell överenskommelse med en organisation av husägare, kan det komma att hävdas att husägarna behandlas olika. Övergångsproblem av detta och liknande slag
får enligt min mening accepteras, liksom att någon absolut rättvisa givetvis
inte går att uppnå. Som jag senare kommar att föreslå (avsnitt 2.1.6), skall
en husägare endast om det är uppenbart att han missgynnas kunna få ett
beslut om anvisningsrätt hävt eller ändrat. Med frågan om likabehandling av husägare sammanhänger också frågan
om hur sådana generella överenskommelser som kommunen har träffat med en organisation av husägare bör inverka på hyresnämndens prövning. Promemorieförslagets avfattning innebär i denna del att överenskommelserna skall vara vägledande vid den prövning som nämnden skall göra. En remissinstans, SBC, har riktat kraftig kritik mot förslaget i denna del och bl. a. anfört att organisationen inte känner till något annat fall där en sådan typ av överenskommelser "upphöjs till norm för en lags tillämpning”.
Avsikten med promemorieförslaget torde inte vara så långtgående som
SBC synes vilja göra gällande. För egen del anser jag att en generell överenskommelse skall ses som ett viktigt underlag bland flera för den skälighetsavvägning som nämnden skall göra. De generella överenskommelserna torde få sin största betydelse som ett riktmärke för vad som i ett enskilt anvisningsärende kan åläggas en husägare.
Ett exempel på att nämnden bör kunna bortse från en generell överenskommelse är, såsom hyresnämnden i Göteborg anfört, om överenskommelsen' bara avser en mindre del av lägenhetsbeståndet i kommunen. Vad gäller bostadsrättsbeståndet bör någon större betydelse i allmänhet inte heller tillmätas sådana överenskommelser som träffas mellan kommunen och en bostadsrättsförening inför produktionen av ett nytt bostadsområde i kommunen. Om den andel lägenheter som kommunen får förmedla enligt
en sådan överenskommelse är ovanligt högt — 50 procent och högre kan
förekomma i praktiken — kan detta ha speciella orsaker som inte bör få inverka på kommunens anvisningsrätt i andra fall.
Sammantaget innebär det sagda att hyresnämnden skall meddela kom-
munen anvisningsrätt i den utsträckning det behövs för bostadsförsörjning-
en. Anvisningsrätt får dock inte beslutas i den mån det är oskäligt med
hänsyn till att särskilda villkor gäller för upplåtelse av lägenheterna i huset, husägarens särskilda behov av att förfoga över lägenheterna eller övriga
omständigheter.
3 Riksdagen 1987/88. I saml. Nr 35
Det återstår i detta sammanhang att ta upp förslaget i departementspro- Prop. 1987/88: 35
memorian att hyresnämndens beslut skall kunna förenas med ett föreläg-
gande om vite.
I det följande (avsnitt 2.1.7) behandlar jag rättsverkningarna av ett beslut om anvisningsrätt. I huvudsaklig överensstämmelse med nuvarande bo-
stadsanvisningslag och förslaget i departementspromemorian föreslås för-
bud för husägaren att upplåta en lägenhet, som omfattas av ett beslut om anvisningsrätt av hyresnämnden, med hyresrätt eller bostadsrätt till någon
annan än en bostadssökande som kommunen anvisar, eller till kommunen. Jag kommer också att föreslå förbud för husägaren att i vissa fall medverka till lägenhetsöverlåtelser och andrahandsupplåtelser. Som en nyhet i förhållande till bostadsanvisningslagen och förslaget i promemorian föreslås
också ett förbud för husägaren att vägra upplåtelse till den som kommunen anvisar, om upplåtelsen kan ske utan påtaglig olägenhet för husägaren.
Genom 4 § andra stycket lagen (1985: 206) om viten har en möjlighet
öppnats för en särskild form av vite, som är klassificerat bland de s.k.
löpande vitena. Om ett vitesföreläggande innefattar ett förbud eller någon
liknande föreskrift eller det annars är lämpligt, kan enligt stadgandet bestämmas att vitet skall betalas varje gång förbudet eller föreskriften överträds. I departementspromemorian föreslås att den nu nämnda formen för vite bör tillämpas i fråga om de förbud som gäller med anledning av ett
beslut om anvisningsrätt. Remissinstanserna har inte haft något att erinra
mot promemorieförslaget i denna del. Att överträdelser av förbuden i 6 § bostadsanvisningslagen kan följas av
böter är enligt min mening en naturlig ordning med tanke på att förbuden riktar sig till ett större eller mindre antal fastighetsägare inom ett visst område — bostadsanvisningsområdet. Situationen blir annorlunda när förbuden enligt det förslag som jag nu lägger fram, riktas till en viss husägare. Ett beslut av hyresnämnden om anvisningsrätt skall som jag tidigare föreslagit avse lägenheter i ett eller flera hus som tillhör samma husägare. Vid valet av sanktionsform för sådana individuella beslut torde det stämma bättre överens med rättsordningen i övrigt att välja vite än att i stället behålla bötesstraffet. Jag anser dessutom att möjligheten att använda vite är en viktig förutsättning för att anvisningssystemet skall bli effektivt.
Lagrådet har inte haft någonting att erinra mot den valda lösningen i fråga om sanktioner som innebär att vite kan användas vid överträdelser
av de angivna förbuden. Enligt lagrådets mening bör emellertid hyresnämnden kunna välja den form av vite som är mest ändamålsenligt i det särskilda fallet. För egen del anser jag att den i departementspromemorian och i lagrådsremissen föreslagna formen av löpande vite är lämplig i förevarande sam-
manhang och att denna form normalt bör komma till användning när ett vitesföreläggande blir aktuellt. Jag ansluter mig emellertid till lagrådets
mening att hyresnämnden bör kunna välja den form av vite som är mest ändamålsenlig i det särskilda fallet. Hyresnämnden bör således inte genom lagbestämmelser bindas upp vid någon viss form av vite.
När det gäller möjligheterna för den enskilde husägaren att iaktta de förbud som är förenade med ett beslut om anvisningsrätt torde några 34
problem knappast behöva uppkomma beträffande det för anvisningsrätten Prop. 1987/88: 35 primära förbudet, nämligen att husägaren inte får upplåta lägenheten till någon annan än den som anvisas, eller till kommunen. För de övriga . förbuden kan det visserligen tänkas uppstå svårigheter när en husägare i ett enskilt fall skall ta ställning till vad som är tillåtet och inte tillåtet. Jag skall återkomma till denna fråga (avsnitt 2.1.7). Med syfte att den föreslagna ordningen skall tillgodose rimliga krav på rättssäkerhet, kommer jag emellertid att föreslå vissa restriktioner med avseende på möjligheterna att döma ut ett förelagt vite. |
2.1.6 Omprövning, upphävande och ändring av ett beslut om anvisningsrätt
Mitt förslag: Ett beslut om anvisningsrätt av hyresnämnden gäller tills vidare, men kan omprövas efter fem år, om husägaren eller kommunen begär det. Om det föreligger någon särskild anledning, såsom att det är uppenbart att husägaren missgynnas i förhållande till andra husägare eller vållas stora olägenheter av anvisningsrätten, kan beslutet upphävas eller ändras även om fem år inte har förflutit.
Departementspromemorian: Ett beslut om anvisningsrätt av hyresnämnden skall gälla under fem år eller den kortare tid som nämnden bestämmer. Om det föreligger någon särskild anledning, kan beslutet dock upphävas.
Remissinstanserna: Hyresnämnden i Göteborg anser att ett beslut om anvisningsrätt bör kunna ändras om någondera parten har skäl till det. Ett alternativ kan enligt nämnden vara att ett beslut skall gälla tills vidare med rätt för parterna att få beslutet omprövat. Hyresnämnden i Linköping anser också att beslutet bör kunna ändras. Flera remissinstanser anser att den anvisningsrätt som kan etableras i samband med statlig långivning bör gälla under hela lånets löptid.
Skälen för mitt förslag: Vid en diskussion om varaktigheten av ett beslut om anvisningsrätt, bör enligt min mening en utgångspunkt vara att kommunen under en inte alltför kort tidrymd erhåller anvisningsrätt i oförändrad omfattning. Endast om särskilda förhållanden föreligger bör beslutet kunna ändras. Dessa utgångspunkter torde även ligga bakom promemorieförslaget. Jag anser emellertid att förslaget bör kunna förbättras på en del punkter.
Vad först gäller tiden för beslutets giltighet, ansluter jag mig till ett av de förslag som hyresnämnden i Göteborg lagt fram, nämligen att beslutet skall gälla tills vidare med rätt för endera parten att efter viss tid få beslutet omprövat av hyresnämnden. Nämnden får då på nytt ta ställning till om anvisningsrätt skall gälla enligt de kriterier som tidigare förordats (avsnitt 2.1.5). Jag föreslår att omprövning skall kunna ske fem år från det anvisningsbeslutet vann laga kraft.
Som jag tidigare tagit upp (avsnitt 2.1.3), kan parterna vid statlig belåning komma överens om att en utfästelse om anvisningsrätt skall gälla under hela lånets löptid. Skulle i ett sådant fall hyresnämnden ha fattat ett beslut om anvisningsrätt, kommer anvisningsrätten enligt mitt förslag att
gälla till dess hyresnämnden efter omprövning meddelar ett nytt beslut. Prop. 1987/88:35
Om husägaren påkallar en sådan omprövning redan efter fem år, kan det — under i övrigt oförändrade förhållanden — inte anses oskäligt att beslutet skall fortsätta att gälla. :
Jag skall nu gå över till frågan under vilka förutsättningar ett beslut om anvisningsrätt bör kunna upphävas eller ändras redan innan fem år förflutit. I denna del anser jag att promemorieförslaget bör ändras så till vida att möjlighet inte bara skall ges till att upphäva ett beslut, om någon särskild anledning föreligger. En ändring av beslutet i ett eller annat hänseende bör också vara möjlig att göra enligt min mening.
De förutsättningar som i promemorian har föreslagits såsom grunder för ett upphävande av hyresnämndens beslut, har inte mött någon erinran från remissinstanserna. Bostadsdomstolen ifrågasätter dock om inte förutsättningarna i vart fall enligt motiven blivit alltför restriktiva.
Mitt förslag innebär att såväl husägaren som kommunen kan få ett beslut om anvisningsrätt omprövat vart femte år. Under mellantiden bör beslutet enligt min mening inte kunna upphävas eller ändras annat än om mycket speciella skäl föreligger. Jag anser att de förutsättningar som tagits upp i promemorian ger uttryck för en sådan restriktiv hållning och godtar därför promemorieförslaget i denna del.
Det sagda innebär att ett beslut om anvisningsrätt får upphävas eller ändras, om det är uppenbart att husägaren missgynnas genom anvisningsrätten i förhållande till andra husägare, om anvisningsrätten orsakar husägaren stora olägenheter eller om anvisningsrätten av någon annan särskild anledning inte bör gälla. I enlighet med promemorieförslaget föreslår jag också att nämndens beslut skall kunna ändras eller upphävas om parterna är ense om det. I specialmotiveringen återkommer jag till dessa frågor.
2.1.7 Verkan av ett beslut om anvisningsrätt m. m.
Mitt förslag: Reglerna i bostadsanvisningslagen om upplåtelseförbud och förbud att medverka till överlåtelser m. m., skyldighet att underrätta kommunen om ledigblivna lägenheter, upplåtelsen och villkoren för den samt ersättning för skada överförs med vissa ändringar till den nya lagen.
En nyhet i förhållande till bostadsanvisningslagen är att husägaren inte får vägra upplåtelse av en hyreslägenhet till den som kommunen anvisar, om upplåtelsen kan ske utan påtaglig olägenhet för husägaren. En annan nyhet är att kommunernas skadeståndsansvar på grund av dröjsmål med att lämna besked huruvida anvisningsrätten skall utnyttjas, inte blir lika rigoröst som för närvarande. Ytterligare en nyhet är att husägaren på begäran av kommunen skall vara skyldig att lämna ut uppgifter för kontrollen av att ett beslut om anvisningsrätt följs.
Departementspromemorian: Överensstämmer med mitt förslag utom
med avseende på de nyheter i förhållande till bostadsanvisningslagen som 36 jag föreslår.
Remissinstanserna: Flera kommuner, däribland Stockholm, och flera Prop. 1987/88: 35 andra instanser, t. ex. Bostadsförmedlarnas yrkesförening, föreslår en s. k. inflyttningsprövning hos hyresnämnden, om en husägare inte godtar en bostadssökande som kommunen anvisar. Bland dessa instanser föreslås från flera håll också att anvisningstider skall anges i lagen och att det skall införas möjligheter att kontrollera efterlevnaden av ett anvisningsbeslut.
Skälen för mitt förslag: I departementspromemorian föreslås att de nuvarande reglerna i bostadsanvisningslagen om den närmare innebörden av den kommunala anvisningsrätten och om den verkan i övrigt anvisningsrätten har för de enskilda husägarna, överförs i stort sett oförändrade till den nya lagen.
Eftersom det är så få kommuner som har beslutat om bostadsanvisningsområden enligt bostadsanvisningslagen, finns det inte några större erfarenheter av hur de angivna reglerna fungerat i praktiken. I stort bör emellertid reglerna enligt min bedömning kunna tillgodose de krav på effektivitet som bör ställas. Jag är därför inte beredd att föreslå några mer omfattande förändringar av det regelsystem som har byggts upp.
I några avseenden anser jag emellertid att de synpunkter som under remissbehandlingen framförts från framför allt kommunalt håll och från sådana instanser som har erfarenhet av den praktiska hanteringen av bostadsförmedlingsfrågor, har sådan tyngd att det finns anledning att överväga vissa justeringar av förslaget i departementspromemorian. Jag kommer i det följande att ta upp förslag som gäller en s. k. inflyttningsprövning samt anvisningstider och kontrollmöjligheter. Först skall jag emellertid redovisa vad anvisningsreglerna i stort bör innebära.
När hyresnämnden har meddelat ett beslut om anvisningsrätt och beslutet har vunnit laga kraft, får husägaren inte upplåta en lägenhet, som omfattas av beslutet, med hyresrätt eller bostadsrätt till någon annan än en bostadssökande som kommunen anvisar, eller till kommunen. Han får inte heller medverka till lägenhetsöverlåtelser eller upplåtelser av lägenheter i andra hand utom när förhållandena är sådana att de i hyreslagen med avseende på hyresgästen angivna förutsättningarna för tillstånd föreligger. Detta innebär t. ex. att husägaren som huvudregel inte får medverka till ett lägenhetsbyte om hyresgästen inte har beaktansvärda skäl för bytet (jfr 6 § bostadsanvisningslagen). |
När en lägenhet blir ledig skall husägaren i ett skriftligt meddelande snarast möjligt underrätta kommunen om detta och om den tillträdesdag och de hyresvillkor som skall gälla (jfr 7 § bostadsanvisningslagen).
Om kommunen inte anvisar någon bostadssökande eller om husägaren inte godtar den bostadssökande som kommunen anvisar eller inte kan träffa avtal med denne, är husägaren skyldig att upplåta lägenheten till kommunen, om kommunen begär det (jfr 8 § bostadsanvisningslagen).
I syfte att påskynda anvisningsförfarandet bör också regler införas som innebär dels att kommunen vid dröjsmål på husägarens sida kan få den angivna tillträdesdagen framflyttad, dels att husägaren i vissa fall kan ha rätt till skadestånd vid dröjsmål från kommunens sida. Dessutom krävs vissa regler om prövning av hyresvillkor (jfr 9 och 10 §§ bostadsanvisninglagen). Jag skall längre fram ta upp innehållet i dessa regler. 37
Frågan om en s.k. inflyttningsprövning Prop. 1987/88: 35
När en kommun har anvisat en bostadssökande till en ledig lägenhet, har husägaren enligt reglerna i bostadsanvisningslagen möjlighet att fritt vägra upplåtelse utan att ange några skäl till detta. Följden av en sådan vägran är dock att husägaren i stället blir skyldig att upplåta lägenheten till kommunen, om kommunen begär det. Upplåtelsen till kommunen skall anses ha skett när kommunens begäran kommit husägaren till handa. Kommunen kan sedan upplåta lägenheten i andra hand till den bostadssökande.
Den angivna regleringen framgår av 8 § bostadsanvisningslagen och 39 § andra stycket hyreslagen. Reglerna kompletteras av 37 § hyreslagen som ger kommunen rätt att också överlåta hyresrätten till den bostadssökande, om hyresnämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen. Sådant tillstånd skall lämnas om överlåtelsen kan ske utan påtaglig olägenhet för hyresvärden. Tillståndet kan också förenas med villkor.
Grunden för kritiken av det nuvarande regelsystemet tycks framför allt vara att svårigheter kan komma att uppstå med att få husägarens godkännande av bostadssökande som kommunen har anvisat. Redan i dag tycks sådana svårigheter finnas när kommunen anvisar bostadssökande med stöd av de utfästelser som husägare lämnar i samband med att de erhåller statliga bostadslån. Lånebestämmelserna innebär att anvisningsrätt endast gäller bostadssökande som husägar2n "skäligen bör godta” (36 § handläggningsförordningen). Remissinstanserna anför att följden av regelsystemet skulle kunna bli att andrahandsupplåtelserna skulle öka med åtföljande administrativa svårigheter för kommunerna.
För att förbättra systemet föreslår remissinstanserna en s.k. inflyttningsprövning, som innebär att husägaren, alternativt kommunen, får vända sig till hyresnämnden när den bostadssökande inte godtas som hyresgäst. Nämnden får då pröva om upplåtelsen kan äga rum utan påtaglig olägenhet för husägaren, dvs. nämnden skall göra samma prövning som enligt 37 § hyreslagen, när kommunen vill överlåta hyresrätten till den bostadssökande.
I bostadskommitténs betänkande (SOU 1986:6 del 2, s. 1) lämnades förslag på hur de nuvarande bestämmelserna om bostadsanvisning skulle kunna förbättras. Bl. a. föreslog kommittén att inflyttningsprövning skulle kunna ske efter en anvisning av en bostadssökande enligt utfästelserna i samband med bostadslån. Förslaget om inflyttningsprövning kritiserades under remissbehandlingen av bostadsdomstolen och hyresnämnderna (se departementspromemorian, bilaga 5. s. 1. f). Kritiken gällde främst frågor om ansvar för hyresförluster under prövningsförfarandet som kunde dra ut i tiden samt hur ett hyresförhållande mellan husägaren och den bostadssökande skulle etableras om hyresnämnden godkände inflyttningen.
Mot bakgrund av kritiken mot bostadskommitténs förslag har det i departementspromemorian inte tagits upp något förslag om inflyttningsprövning. Det föreslås i stället att det regelsystem som gäller enligt bostadsanvisningslagen överförs oförändrat till den nya lagen.
För egen del har jag tagit intryck av de synpunkter som remissinstanserna lämnat på förslaget i departem2ntspromemorian. Ett bostadsanvisningssystem, som innebär att husägarna mer eller mindre regelmässigt kan
vägra upplåtelse till de bostadssökande som anvisas av kommunerna, kan givetvis inte godtas. Kommunen kan visserligen hyra lägenheten och upplåta den i andra hand till den bostadssökande eller — efter särskild prövning — överlåta hyresrätten. Med hänsyn till bl. a. den administration och det ansvar som sådana förhyrningar för med sig, kan man inte kräva att kommunerna skall utnyttja denna möjlighet annat än i begränsad omfattning. Det sagda innebär att man förmodligen får räkna med att anvisningssystemet förlorar i effektivitet. Enligt min mening måste utgångspunkten vara att den bostadssökande som kommunen anvisar, normalt får ett förstahandskontrakt på lägenheten. Endast om husägaren har fog för invändningar mot den bostadssökande med avseende på dennes möjligheter att uppfylla hyresvillkoren och på skötsamheten, bör kommunen ta ett särskilt ansvar för den bostadssökande. Detta kan ske genom att kommunen antingen själv står för kontraktet i förhållande till husägaren eller ordnar bostadsfrågan för den bostadssökande på annat sätt.
Vad jag nu har anfört innebär inte att jag godtar förslaget om en särskild inflyttningsprövning, något som f.ö. inte heHer gjordes av den dåvarande departementschefen när bostadsanvisningslagen infördes (se prop. 1979/80:72 s. 30). Anvisningsförfarandet och regelsystemet kompliceras med en sådan prövning. Prövningsförfarandet riskerar också att dra ut på tiden, vilket bl. a. innebär att hyresförluster som uppkommer under förfarandet måste täckas av någon av de inblandade parterna. En tidsutdräkt har också andra negativa konsekvenser, inte minst för den bostadssökande som väntar på besked om bostad kan erhållas eller ej. För den bostadssökande kan det också vara obehagligt att behöva underkasta sig en särskild prövning, om husägaren vägrar att godta honom eller henne som boende i huset.
Detta leder fram till att man antingen måste ändra det i departementspromemorian föreslagna systemet så, som föreslås av Hyresgästernas riksförbund, att husägaren alltid skall vara skyldig att godta de bostadssökande som anvisas, eller att ett annat system skapas som tillgodoser de syften som ligger bakom förslaget om inflyttningsprövning. Då det enligt min mening bäst harmonierar med hyreslagstiftniningen i övrigt att husägaren har ett inflytande på valet av de hyresgäster som skall få bo i huset, kan jag inte ansluta mig till den av Hyresgästernas riksförbund föreslagna ordningen. Jag föreslår en annan lösning på problemet, som anknyter till de inledningsvis redovisade reglerna i 6 § bostadsanvisningslagen om förbud för husägaren att medverka till överlåtelser eller andrahandsupplåtelser.
I linje med de angivna reglerna — som bara gäller sådana lägenheter som upplåts med hyresrätt — föreslår jag att upplåtelseförbudet och medverkansförbudet utvidgas på så sätt att husägaren inte heller får vägra upplåtelse till den bostadssökande som kommunen anvisar, om upplåtelsen kan ske utan påtaglig olägenhet för husägaren. Det innebär framför allt att husägaren inte får vägra upplåtelse om det inte finns anledning att göra några mer allvarliga erinringar mot hyresgästen med avseende framför allt på dennes möjligheter att betala hyran och på dennes skötsamhet. Godtar inte husägaren den anvisade personen, skall någon särskild prövning av dennes rätt att få lägenheten upplåten till sig inte äga rum. I stället får 39
kommunen, om den gör gällande att upplåtelsen kan ske utan påtaglig Prop. 1987/88: 35 olägenhet, föra talan hos hyresnämnden om utdömande av vite som förelagts av nämnden. Alltjämt bör dock i enlighet med promemorieförslaget gälla, att kommunen själv skall ha rätt till upplåtelse och till att i sin tur hyra ut lägenheten till den bostadssökande. Också möjligheten att överlåta hyresrätten till den bostadssökande med husägarens samtycke eller efter särskild prövning bör kvarstå.
I likhet med vad som i ärendet om bostadsanvisningslagen anfördes om svårigheten för husägaren att göra er: bedömning av om han får medverka till en överlåtelse eller andrahandsupplåtelse (se lagrådet i prop. 1979/80:72 s. 123) kan konstateras att samma svårighet uppkommer såvitt avser husägarens möjlighet att bedörna innebörden av uttrycket ”påtaglig olägenhet”. Det är enligt min mening inte förenligt med rättssäkerhetens krav att låta frågan om ett vite skall dömas ut eller ej uteslutande bero på om husägaren rätt bedömt innebörden av ett så allmänt formulerat uttryck. Särskilda restriktioner med avseende på förutsättningarna för att ett förelagt vite skall få dömas ut är därför påkallade.
Jag föreslår att en särskild regel införs som tar sikte både på de fall att husägaren har medverkat till en överlåtelse eller andrahandsupplåtelse och att han vägrat att godta en bostadssökande. Denna regel bör vara så utformad att vite inte får utdömas, om husägaren med hänsyn till egna undersökningar eller övriga omständigheter haft fog för sin vägran eller medverkan. Syftet med regeln bör vara att endast de uppenbara fallen av åsidosättanden bör träffas av vite. Som jag kommer att ta upp i specialmotiveringen bör det också finnas stera möjligheter till jämkning av det förelagda vitet beroende på förseelsens art. I specialmotiveringen skall jag också närmare beröra innebörden av bl. a. uttrycket ”påtaglig olägenhet” och de krav som skäligen kan ställas på husägaren i sammanhanget.
Mitt förslag avser endast sådana lägenheter som upplåts med hyresrätt. Beträffande bostadsrättslägenheterna skulle det i och för sig också vara tänkbart att införa en motsvarande ordning. Det skulle emellertid innebära att man åsidosatte den kooperativa grundprincipen att föreningarna själva skall bestämma villkoren för medlemskap och den ordning som redan nu gäller för prövning av den bostadssökande som kommunen anvisar. Som jag tidigare har framhållit (avsnitt 2.1.2) bör anvisningsmöjligheterna i dessa fall varken utvidgas eller minskas i förhållande till vad som gäller i dag. Enligt min mening bör därför förslaget i departementspromemorian på denna punkt godtas.
Frågor om anvisningstider m.m. I överensstämmelse med vad som föreslås i departementspromemorian innebär mitt förslag att husägaren i ett skriftligt meddelande skall underrätta kommunen om när en lägenhet som omfattas av hyresnämndens beslut om anvisningsrätt blir ledig. Kommunen får då möjlighet att anvisa en . bostadssökande eller begära att lägenaeten upplåts till kommunen.
Varken i bostadsanvisningslagen eller i promemorieförslaget finns det några bestämmelser om att kommunen skall ha viss tid på sig att lämna 40
uppbyggt så att det skall ge både husägaren och kommunen incitament att handla så snabbt som möjligt. I huvudsak innebär reglerna följande (9 och 10 §§ bostadsanvisningslagen).
Om en lägenhet efter kommunens begäran skall anses ha upplåtits till kommunen, men det på grund av husägarens dröjsmål med att underrätta kommunen om den lediga lägenheten inte är möjligt att tillträda den på den tillträdesdag som angetts av husägaren, så kan kommunen få tillträdesdagen framflyttad efter framställning hos hyresnämnden. Risken för hyresförluster skall alltså medverka till att husägaren underrättar kommunen så snart det är möjligt, när han vet att en lägenhet blir ledig.
Om det å andra sidan är kommunen som efter meddelandet från husägaren dröjer med besked till denne om att kommunen inte vill förfoga över lägenheten, kan kommunen bli skadeståndsskyldig. En förutsättning för skadeståndsskyldighet är dels att husägaren inte kan träffa avtal med någon annan om tillträde till lägenheten den dag som angetts i meddelandet, dels att husägaren själv gjort vad som skäligen kan begäras av honom för att få lägenheten upplåten.
Enligt min mening är det väsentligt att anvisningsförfarandet fungerar så smidigt och så snabbt som det är möjligt. En strävan bör också vara att reglerna inte blir alltför formella och stelbenta. Med reservation för att tillräckliga erfarenheter ännu inte har vunnits om bostadsanvisningslagens regler såvitt nu är i fråga, anser jag att reglerna väl tillgodoser de anspråk som rimligen bör ställas. Även om jag har förståelse för att en kommun kan vilja ha exakta tider att hålla sig till i varje anvisningsärende, kan jag därför inte ansluta mig till förslaget om särskilda anvisningstider, som jag menar bryter mot det nuvarande regelsystemet. En viss modifiering av reglerna anser jag emellertid vara påkallad.
Som hyresnämnden i Göteborg har tagit upp och som också berörs av Norköpings kommun, kan det sättas i fråga om kommunen skall behöva hålla en husägare skadeslös i de fall en lägenhet blir ledig med kort varsel. Det kan inträffa när uppsägningstiden är kort, när hyresrätten är förverkad eller när husägaren och hyresgästen kommit överens om att avtalet skall upphöra efter mycket kort tid. I dessa fall riskerar kommunen att bli skadeståndsskyldig, om den inte mycket snabbt lämnar husägaren besked om lägenheten skall disponeras eller ej.
En kommun torde sällan ha praktiska möjligheter att anvisa en bostadssökande till en lägenhet som blir ledig med mycket kort varsel. Alternativet är att kommunen själv snabbt bestämmer sig för att hyra lägenheten eller avstår från disposition. Om kommunen avstår, är det enligt -min mening inte skäligt att kommunen skall behöva drabbas av skadestånd. Det bör också beaktas att husägaren, även utan ett särskilt anvisningssystem, normalt torde få räkna med vissa hyresförluster när en lägenhet blir ledig med kort varsel. Dessa förluster kan alltså sägas ingå som ett normalt led i fastighetsförvaltningen.
Mot den bakgrunden föreslår jag att en regel införs som innebär att kommunen aldrig skall behöva drabbas av ersättningsskyldighet mot husägaren, om denne inom en månad från det kommunen mottog hans medde- 41
lande om att lägenheten är ledig, får besked om att han får förfoga över Prop. 1987/88: 35 lägenheten. Infaller tillträdesdagen inom denna tid, föreslår jag att ersättning inte utgår om husägaren får beskedet före tillträdesdagen.
I övrigt föreslår jag inga förändringar av förslaget i departementspromemorian, som i denna del överensstämmer med bostadsanvisningslagen. Jag vill emellertid erinra om att kommunen och husägarna alltid kan komma överens om särskilda system för anvisningsförfarandet i de fall det inte är aktuellt för hyresnämnden att meddela ett beslut om anvisningsrätt.
Uppgifter för kontroll Jag har tidigare (avsnitt 2.1.5) föreslagit att förbudet för husägaren att fritt disponera över lägenheter som omfattas av ett beslut om anvisningsrätt av hyresnämnden får förenas med ett s.k. löpande vite. Även om en sådan vitesbestämmelse normalt bör vara tillräcklig för att förmå husägaren att iaktta förbudet, måste kommunen få möjligheter att effektivt kontrollera om förbudet efterlevs. I departementspromemorian (s. 51) har övervägts om husägaren skall vara skyldig att tillhandahålla kommunen uppgifter för sådan kontroll. Med motivering bl. a.. att en sådan ordning skulle medföra en betydande administration för kommunerna, lämnas dock inget förslag på denna punkt i promemorian.
Från kommunalt håll har framhållits att det utgör en brist i förslaget att kontrollmöjligheter saknas. Jag har förståelse för detta och anser att behövliga kontrollmöjligheter bör kunna anordnas utan att det behöver bli fråga om någon väsentlig administration. Jag vill i sammanhanget erinra om den skyldighet som en fastighetsägare kan åläggas enligt 17 § bostadsförvaltningslagen (1977: 792) att vid vite tillhandahålla förvaltaren handlingar och annat av betydelse för förvaltningen. Enligt 64 § hyreslagen kan en hyresvärd under vissa förutsättningar åläggas att vid vite lämna ut uppgifter om hyror.
Om kontrollmöjligheter för kommunen ordnas så, att kommunen själv får avgöra hur och när kontroll skall ske, bör några invändningar om administrativa svårigheter knappast kunna anföras. De uppgifter som kan vara av intresse för kommunen är främst sådana som gäller förändringar i innehavet av de bostadslägenheter som omfattas av ett beslut om anvisningsrätt. Uppgifter om innehav finns naturligtvis hos varje husägare och kan lätt sammanställas i en särskild lägenhetsförteckning, som på begäran kan lämnas ut till kommunen. Inte heller för husägarna behöver kontrollmöjligheten alltså bli särskilt betungande. Jag föreslår därför att i lagen införs en bestämmelse som. innebär att husägaren skall vara skyldig att på begäran av kommunen lämna ut uppgifter om bostadslägenheterna i huset som han har och som behövs för kontroll av att husägaren följer ett beslut om anvisningsrätt. Om husägaren inte fullgör sin skyldighet, bör hyresnämnden kunna förelägga honom vid vite att fullgöra den. Jag återkommer till bestämmelserna i specialmotiveringen.
2.1.8 Verkan av en fastighetsöverlåtelse Prop. 1987/88: 35
Mitt förslag: Om äganderätten till ett hus övergår till en ny ägare, gäller en utfästelse om anvisningsrätt och ett beslut om anvisningsrätt mot den nye ägaren. Har löpande vite utsatts i beslutet, gäller även vitet mot den nye ägaren under vissa förutsättningar. Ett beslut om anvisningsrätt och förelagt vite —- men däremot inte en utfästelse — skall antecknas i fastighetsboken.
Departementspromemorian: Överensstämmer med mitt förslag. Remissinstanserna: Nästan alla remissinstanser tillstyrker eller lämnar
förslaget i departementspromemorian utan erinran. Bl.a. Stockholms kommun vill dock att en sådan utfästelse om anvisningsrätt som utfärdas vid statlig belåning skall kunna antecknas i fastighetsboken.
Skälen för mitt förslag: En invändning i fråga om bostadsanvisningslagen har varit att ett beslut om bostadsanvisningsområde inte gäller mot en ny husägare (se departementspromemorian s. 32 f). För att underlätta administrationen för kommunerna föreslås i departementspromemorian att beslut om anvisningsrätt skall gälla mot en ny ägare av huset. Detsamma föreslås beträffande ett förelagt vite. Förslaget innebär också att hyresnämnden skall underrätta inskrivningsmyndigheten om beslutet och det förelagda vitet. De bestämmelser som föreslås är i huvudsak desamma som finns i 10 kap. 21—23 §§ plan- och bygglagen (1987: 10).
Bortsett från en invändning från domstolsverket angående inskrivningsmyndighetens underrättelseskyldighet som jag återkommer till i specialmotiveringen, har remissinstanserna lämnat förslaget utan erinran. Även jag ansluter mig till förslaget i departementspromemorian. I enlighet med vad som föreskrivs i de angivna bestämmelserna i plan- och bygglagen, bör enbart löpande viten kunna gälla mot en ny husägare.
Vad därefter gäller frågan om en utfästelse om anvisningsrätt bör gälla mot en ny husägare, har i departementspromemorian efter förebild av 8 & hyresförhandlingslagen föreslagits att utfästelsen skall gälla mot en ny ägare och att husägaren — i stället för att anteckning skall ske i fastighetsboken — vid skadeståndsansvar har en skyldighet att upplysa förvärvaren om utfästelsen.
Som har framgått av mitt anförande är effekterna av husägarnas utfästelser så till vida begränsade att någon omedelbar sanktion inte drabbar den husägare som inte håller sin utfästelse. Vad som i ett sådant fall kan hända är att hyresnämnden på kommunens begäran meddelar ett beslut om anvisningsrätt och förenar detta med ett vitesföreläggande (se avsnitt 2.1.5). Det kan med hänsyn till detta ifrågasättas om det över huvud taget behövs bestämmelser om att utfästelserna skall gälla mot ny ägare. Enligt min mening har emellertid sådana bestämmelser betydelse för kommunen, eftersom kommunen därmed slipper ta upp förhandlingar med varje ny ägare om anvisningsrätt och vet vilka hus som vid varje tidpunkt omfattas av en utfästelse. Jag föreslår därför att i lagen tas in en bestämmelse som innebär att även utfästelser om anvisningsrätt skall gälla mot ny husägare.
Med detta förslag aktualiseras frågan om utfästelserna skall antecknas i
fastighets- eller tomträttsboken, så att de kommer till kännedom för bl. a. Prop. 1987/88: 35 fastighetsköpare. Domstolsverket har i sitt remissyttrande framhållit som angeläget att viss återhållsamhet iakttas med de anteckningar som skall göras i fastighetsböckerna. Jag delar denna uppfattning och finner med hänsyn bl. a. till utfästelsernas verkningar, att det inte finns anledning att införa krav på anteckning i fastighets- eller tomträttsboken. Jag kan alltså inte ansluta mig till de förslag härom som bl.a. Stockholms kommun framfört. Enligt min mening finns det inte heller skäl att i enlighet med promemorieförslaget ta in en sådan skadeståndsregel som finns i 8 § hyresförhandlingslagen. Den skulle knappast fylla någon egentlig funktion.
2.2¶Bostadslåneförfattningarna
Mitt förslag: Som en förutsättning för att tillstyrka statliga bostadslån för ny- och ombyggnad skall kommunen kunna begära att lånesökanden lämnar en sådan utfästelse om anvisningsrätt, som avses i det nya lagförslaget om kommunal bostadsanvisningsrätt. Om kommunen avstyrker lån med hänvisning till att någon utfästelse inte lämnats, får länsbostadsnämnden bevilja lånet endast om särskilda skäl föreligger. Lämnas lån i strid med kommunens yrkande, har kommunen möjlighet att få frågan om anvisningsrätt prövad hos hyresnämnden. |
Departementspromemorian: Överensstämmer med mitt förslag. Remissinstanserna: Förslaget tillstyrks av de flesta instanser som yttrat
sig i denna del. Bostadsstyrelsen menar emellertid att länsbostadsnämnden inte bör kunna frångå kommunens yttrande. En minoritet i Svenska kommunförbundet och bostadsförmedlingskontoret hos kommunalförbundet för Stor-Stockholms bostadsförmedling avstyrker förslaget.
Skälen för mitt förslag: Jag har tidigare (avsnitt 2.1.1) redovisat det huvudsakliga innehållet i bestämmeiserna om statliga bostadslån med avseende på den kommunala förmedlingsrätten.
Lånebestämmelserna innebär att länsbostadsnämnden på ansökan av kommunen kan besluta att bostadslån för hyres- och bostadsrättshus kommer att beviljas och får övertas endast om sökanden tillförsäkrar kommunen rätt att förmedla upplåtelse av bostäderna. En förutsättning för länsbostadsnämndens beslut är att kommunen bedriver bostadsförmedling, som i princip omfattar samtliga hyres- och bostadsrättshus som uppförs med statliga lån. Undantag kan dock göras för bostäder som upplåts till personer som sparat till bostad eller om något annat särskilt skäl föreligger. Vissa övriga villkor gäller också, bl. a. att bostadsförmedlingen bedrivs så att inte bara 'den som bor i kommunen skall har rätt att bli anvisad bostad och att endast den som har fyllt 18 år får registreras som bostadssökande.
I promemorian föreslås att reglerna om att länsbostadsnämnden skall besluta om förmedlingsrätt slopas och att i stället varje enskild kommun skall få avgöra om och i vilken utsträckning en lånesökande skall tillförsäkra kommunen anvisningsrätt. Även föreskrifterna om att förmedlingsverk- 44
AX samheten skall omfatta samtliga hus samt villkoren om åldersgräns m. m. Prop. 1987/88: 35 föreslås slopade. Kommunerna skall alltså även i dessa frågor få besluta självständigt.
Ansvaret för bostadspolitiken delas av staten och kommunen. Staten svarar bl. a. för långivningen och för nödvändig lagstiftning. Förmedlingsverksamheten är en kommunal uppgift. Under senare år har det skett en förskjutning i ansvarsfördelningen i riktning mot ett ökat kommunalt inflytande på bostadsförsörjningens område. Mitt förslag om en ny lag om kommunal anvisningsrätt innebär att kommunernas ställning ytterligare stärks.
Som har framgått i det föregående, innebär mitt förslag att kommunen utifrån bostadsförsörjningsbehovet kan bestämma i vilken omfattning och med vilken inriktning ett anvisningssystem skall finnas inom kommunen. Förslaget bygger bl.a. på förutsättningen att husägare — på samma sätt som det för närvarande sker i samband med statlig långivning — genom särskilda utfästelser kan tillförsäkra kommunen anvisningsrätt. Med denna lösning finns det enligt min mening inte längre någon anledning att behålla systemet med ett beslut av länsbostadsnämnden som förutsättning för kommunal förmedlingsrätt. I överensstämmelse med förslaget i departementspromemorian föreslår jag därför att systemet slopas.
En ansökan om statligt bostadslån skall ges in till kommunen, som med eget yttrande skall vidarebefordra ansökan till länsbostadsnämnden. I samband därmed bör kommunen kunna ta ställning till om och i vilken omfattning husägaren skall tillförsäkra kommunen anvisningsrätt genom en skriftlig utfästelse om detta. Något hinder mot att kräva att utfästelsen skall gälla under lånets hela löptid bör, som jag redan tidigare framhållit (avsnitt 2.1.3), inte finnas. Vägrar husägaren att lämna en utfästelse om anvisningsrätt i enlighet med kommunens begäran, bör kommunen kunna avstyrka lånet. Normalt skall då också länsbostadsnämnden avslå låneansökningen.
Detta innebär att kommunens ställning vad gäller möjligheterna att tillförsäkra sig anvisningsrätt i samband med långivning blir särskilt stark. Denna starka ställning motiveras av att det är ett samhällsintresse att via de förmånliga statliga bostadslånen kunna styra anvisningsrätten på sådant sätt att de bostadspolitiska målen kan uppnås.
När det gäller långivningen bör emellertid enligt min mening en särskild möjlighet öppnas för länsbostadsnämnden att — om särskilda skäl föreligger — bevilja lån även om kommunen avstyrker detta. Jag tänker då framför allt på sådana fall där anvisningsrätten på ett uppenbart sätt skulle rubba förutsättningarna för husägarens verksamhet. Det gäller t. ex. bostadsrättsföreningarna, där det kooperativa intresset inte får åsidosättas
genom en alltför omfattande anvisningsrätt. Det gäller också andra sådana
fall som jag tagit upp i det föregående (avsnitt 2.1.5) och där en anvisningsrätt kan vara oskälig.
Skulle länsbostadsnämnden be vilja lån i strid mot kommunens yttrande, kan kommunen enligt de tidigare föreslagna bestämmelserna vända sig till hyresnämnden för att få ett beslut om anvisningsrätt. Som en omständighet vid den skälighetsbedömning som hyresnämnden då skall göra, bör nämn- 45
den beakta vad jag nu anfört om intresset av att upprätthålla den kommu- Prop. 1987/88: 35 nala anvisningsrätten i samband med statlig långivning. Det bör t.ex. betyda att sådana generella överenskommelser med organisationer av husägare som annars får betydelse vid hyresnämndens prövning, inte kan få samma tyngd som annars.
Enligt 34 § andra stycket förordningen (1986:694) om handläggning, förvaltning, m.m. av bostadslån cch räntebidrag (handläggningsförordningen) kan länsbostadsnämnden på ansökan av en kommun besluta att lån för egnahem kommer att beviljas endast om låntagaren medverkar till att kommunen får rätt att förmedla upplåtelsen av den bostad som låntagaren hyr eller innehar med bostadsrätt och som han lämnar i samband med inflyttningen i sitt egnahem. Denra bestämmelse bör ersättas med att kommunen i varje enskilt fall får ta ställning till om lånesökanden skall medverka till anvisning. På samma sätt som jag tidigare föreslagit bör kommunen härvid kunna avstyrka eller tillstyrka lån. Avstyrks lånet, får länsbostadsnämnden bevilja lån endast om särskilda skäl föreligger.
Med hänvisning till vad jag har anfört, ansluter jag mig alltså inte till de remissinstanser som avstyrker promemorians förslag eller förordar förändringar i detta. Författningsmässigt innebär mitt förslag till förändringar
att nybyggnadslåneförordningen och ombyggnadslåneförordningen ändras och ges den innebörden att bosiadslån lämnas endast under förutsättning att kommunen erhåller anvisningsrätt, om kommunen begär det och särskilda skäl inte föreligger att ändå bevilja lånet,
att bestämmelserna om kommunal förmedlingsrätt i handläggningsförordningen upphävs samt
att handläggningsförordningen i övrigt ändras så, att därav framgår att kommunen kan överklaga ett beslut som innebär att lån beviljas trots att kommunen har avstyrkt lånet med hänvisning till att husägaren inte utfäst anvisningsrätt.
Enligt min mening krävs det härutöver vissa övergångsbestämmelser. Innebörden av dessa bör i huvudsak vara att sådana utfästelser om förmedlingsrätt som lämnats med stöd av äldre bestämmelser alltjämt skall gälla samt att beslut av länsbostadsnämnden om förmedlingsrätt såsom förutsättning för lån som meddelats före ikraftträdandet bör gälla under en övergångsperiod. |
2.3¶Bostadsförsörjningslagen m. m.
Mitt förslag: Den möjlighet som en kommun har enligt bostadsförsörjningslagen att tillförsäkra sig anvisningsrätt till s. k. successionslägenhet i samband med tilldelning av annan bostad åt den boende, behålls oförändrad. Detsamma gäller kommunens talerätt inför hyresnämnden i dessa fall.
Departementspromemorian: Överensstämmer med mitt förslag. Remissinstanserna: Från kommunalt håll, bl.a. från Stockholms kom-
mun, föreslås att anvisningsreglerna i bostadsförsörjningslagen överförs 46 till den nya lagen.
Skälen för mitt förslag: Enligt 5 § bostadsförsörjningslagen har en kom- Prop. 1987/88: 35 mun eller ett kommunalförbund rätt att besluta att anvisning eller förmedling av bostäder genom den kommunala bostadsförmedlingen skall ske
under villkor att den bostadssökande medverkar till att den bostad som
han hyr eller innehar med bostadsrätt och som han lämnar i samband med
inflyttningen i den nya bostaden, överlåts på den bostadssökande som
kommunen eller kommunalförbundet anvisar. Om den som lämnar bosta-
den innehar den med hyresrätt, kan kommunen med stöd av 35 § hyreslagen föra talan om tillstånd till lägenhetsbyte. Hyresgästens medverkan enligt 5 § bostadsförsörjningslagen brukar i
allmänhet bestå i att han ber hyresvärden skriva under en s. k. värdförbindelse, dvs. en skriftlig utfästelse att hyra ut den ledigblivna lägenheten till någon som anvisas av bostadsförmedlingen och som värden kan godta som hyresgäst.
Om kommunen enligt det system som jag nu har föreslagit, erhållit anvisningsrätt genom en generell överenskommelse med en husägarorganisation, genom en utfästelse av husägaren eller ett beslut av hyresnämnden,
kommer den angivna regeln i bostadsförsörjningslagen att minska i bety-
delse. Bestämmelsen kan emellertid ha betydelse, om kommunen inte har
erhållit anvisningsrätt på nämnt sätt och om anvisningsrätten är begränsad. Jag anser därför i överensstämmelse med promemorieförslaget att bestämmelsen tills vidare bör kvarstå. Någon anledning att föra över bestämmelsen från bostadsförsörjningslagen till den nya lagen, som några remissinstanser förordat, anser jag inte föreligger. I förevarande fall tillförsäkras inte anvisningsrätten i första
hand genom en överenskommelse med husägaren, utan med den boende. Den är alltså utformad på ett principiellt annorlunda sätt än enligt den
föreslagna lagen. Jag vill inte heller sträcka mig så långt som en remissin-
stans förordat, nämligen att kommunen skulle ges en lagstadgad rätt till
anvisning i de fall kommunen bereder någon boende i huset annan bostad. Då jag inte heller i övrigt finner anledning till någon förändring av de regler som jag redovisat, föreslår jag att de får kvarstå oförändrade.
2.4¶Hyresgästers inflytande över reparationer i den egna lägenheten
Mitt förslag: Den till utgången av år 1987 tidsbegränsade bestämmelsen i 15 § andra stycket 2 hyreslagen om hyresgästernas inflytande över reparationer i den egna lägenheten permanentas.
Skälen för mitt förslag: Om en lägenhet helt eller delvis är uthyrd till
bostad skall hyresvärden i bostadsdelen med skäliga tidsmellanrum ombesörja tapetsering, målning och andra sedvanliga reparationer med anledning av lägenhetens försämring genom ålder och bruk (12 kap. 15 § andra
stycket jordabalken, hyreslagen). Enligt en lagändring, som trädde i kraft den 1 januari 1984, gäller detta dock inte om något annat avtalats i en
förhandlingsöverenskommelse enligt hyresförhandlingslagen och hyresav- 47
talet innehåller en s. k. förhandlingsklausul. På förslag av bostadsutskottet
beslöt riksdagen att tidsbegränsa lagändringen till utgången av år 1986
(prop. 1982/83: 146, BoU 1983/84:5, rskr 26, SFS 1983:899). Bostadsutskottet anförde härom att det fanns skäl att göra en utvärdering av erfarenheterna av ett ökat hyresgästinflytande. I en sådan utvärdering fanns enligt
utskottet även möjligheter att överväga olika alternativ och att pröva dessa mot det aktuella förslaget. Enligt utskottet borde utvärderingen anförtros
en särskild arbetsgrupp.
Den 6 april 1984 beslutade jag att inom bostadsdepartementet inrätta en
arbetsgrupp för utvärdering av erfarenheterna av hyresgästernas inflytan-
de över reparationer i den egna lägenheten. Arbetsgruppen har i en till mig den 13 mars 1986 överlämnad promemoria redovisat resultatet av utvärderingen (se prop. 1986/87:37 bilaga 9). Enligt arbetsgruppen var erfarenhe-
terna av 1983 års lagändring positiva. I mitt anförande till prop. 1986/87: 37 om ändringar i hyres- och bostadsrättslagstiftningen förordade jag att
resultatet av ett påbörjat forskningsprojekt, som hade initierats av bl. a.
Svenska Målareförbundet och som syftade till att ytterligare belysa effekterna av 1983 års lagändring, borde avvaktas innan slutlig ställing tas till om ändringen skall permanentas. Jag föreslog därför att giltighetstiden för
den tidsbegränsade bestämmelsen i 15 § andra stycket 2 hyreslagen skulle
förlängas till utgången av år 1987. Riksdagen beslutade i enlighet med
förslaget (BoU 1986/87:6, rskr 78, SFS 1986: 1240).
Forskningsprojektet har enligt vad som upplysts blivit försenat och en slutrapport kan inte publiceras förrän i början av år 1988. Jag har dock
erfarit att även denna utvärdering av 1983 års lagändring redovisar positiva erfarenheter från bostadsföretag och hyresgäster.
Med anledning av de farhågor som uttryckts om att lagändringen skulle kunna äventyra sysselsättningen inom måleribranschen (se bl.a. BoU
1986/87:6 s. 3) vill jag anföra följande. Vilken verkan som 1983 års lagändring på sikt kan innebära för sysselsättningen för målare och andra bygg-
nadsarbetare är det mycket svårt att sia om. Jag vill dock påpeka att den rådande högkonjunkturen inom byggbranschen kan förväntas bestå under överskådlig tid. Mot denna bakgrund finns det enligt min mening inte skäl att ytterligare uppskjuta ett permanentande av reformen om s.k. hyresgäststyrt lägenhetsunderhåll, en reform som har upplevts som angelägen av både bostadsföretag och hyresgäster.
På grund av det anförda och då jag anser att det inte finns anledning att befara att reformen skulle medföra några negativa konsekvenser som inte
kan hanteras av parterna på hyresmarknaden, förordar jag att tidsbegräns-
ningen av bestämmelsen i 15 § andra stycket 2 hyreslagen nu upphävs.
3¶Upprättade lagförslag
I enlighet med det anförda har inom bostadsdepartementet upprättats förslag till | 1. lag om kommunal bostadsanvisningsrätt 2. lag om ändring i lagen (1987: 816) om ändring i jordabalken 48
3. lag om ändring i jordabalken Prop. 1987/88: 35
4, lag om ändring i bostadsrättslagen (1971: 479)
5. lag om ändring i lagen (1973: 188) om arrendenämnder och hyresnämnder.
6. lag om ändring i lagen (1974: 1082) om bostadsdomstol.
4¶Specialmotivering
4.1¶Förslaget till lag om kommunal bostadsanvisningsrätt
I lagförslaget finns upptaget inledande bestämmelser (1 §), bestämmelser om utfästelse om anvisningsrätt (2 §), beslut om anvisningsrätt (3—12 §§), övriga bestämmelser (13-17 §§) samt bestämmelser om ikraftträdande och övergångsbestämmelser.
Bestämmelserna i 1-5 §§ och 11—14 §§ saknar motsvarighet i bostadsanvisningslagen. Övriga paragrafer, dvs. 6—10 §§ och 15—17 §§ har, med vissa ändringar, förts över från bostadsanvisningslagen. Specialmotiveringen beträffande de äldre bestämmelserna har därför delvis sin grund i prop. 1979/80: 72 s. 23—26, 31—34, 39—48, 119—126 och s. 130.
Inledande bestämmelser 1§ Genom utfästelse av husägare eller genom beslut av hyresnämnd kan en kommun erhålla rätt att anvisa bostadssökande till sådana bostadslägenheter i kommunen som husägare upplåter med hyresrätt eller bostadsrätt för annat ändamål än fritidsändamål. Anvisningsrätt får avse bostadslägenhet i hus med minst fyra bostadslägenheter eller i enbostadshus som är avsett att upplåtas varaktigt.
Som ägare av hus anses, när omständigheterna föranleder det, annan som innehar huset. Om ett hus omfattas av beslut om tvångsförvaltning enligt bostadsförvaltningslagen (1977: 792), skall vad som sägs om husägaren i stället avse förvaltaren.
I första stycket, som i redaktionellt hänseende utformats i enlighet med lagrådets förslag, slås fast att kommunen kan erhålla anvisningsrätt till bostadslägenheter i vissa hus. I överensstämmelse med vad som har föreslagits i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.1.2) föreskrivs att lagen gäller bostadslägenheter i kommunen, som husägaren upplåter med hyresrätt eller bostadsrätt. Som framgår av andra meningen får anvisningsrätt avse lägenheter i hus med minst fyra bostadslägenheter eller i enbostadshus som är avsett att upplåtas varaktigt. Tvåbostadshus och hus med tre bostadslägenheter är däremot undantagna. Enbostadshusen kan vara fristående eller sammanbyggda i rad- eller kedjehus. Sådana småhus som endast tillfälligt upplåts av ägaren, t. ex. på grund av att han vistas utomlands, omfattas inte av lagen. : .
Med bostadslägenhet avses sådan lägenhet som upplåts för att helt eller till en inte oväsentlig del användas som bostad (se I 8 tredje stycket hyreslagen). Fritidsbostäder är undantagna. 49
4 Riksdagen 1987/88., I saml. Nr 35
Jag anser det inte påkallat att göra något uttryckligt undantag för sådan Prop. 1987/88: 35 lägenhet som utgör en del av husägarens egen bostad (jfr I $ bostadsanvisningslagen). En sådan del utgör inte en självständig bostadslägenhet och bör därför inte beaktas vid beräkningen av antalet bostadslägenheter i huset.
Enligt min mening är det med hänsyn till hyresnämndernas möjligheter att beakta omständigheterna i det enskilda fallet (se 3 §) inte heller påkallat att göra någon ytterligare precisering av lagens tillämpningsområde med avseende på de lägenheter som skall omfattas.
I lagen används uttrycket husägare i stället för fastighetsägare. Det saknar alltså betydelse med vilken rätt, tomträtt eller annan rätt, som husägaren disponerar marken.
Lagen gäller endast om lägenheterna upplåts med hyresrätt eller bostadsrätt. Anvisningsrätt kan alltså inte komma i fråga för lägenheter som upplåts med ständig besittningsrätt för innehavaren. Inte heller kan anvisningsrätt förekomma när ideella andelar i en fastighet kombineras med dispositionsrätt till en viss lägenhet. I andra fall, som innebär att ägaren upplåter hyresrätt, t. ex. enligt lagen (1986: 1242) om försöksverksamhet med kooperativ hyresrätt, kan anvisningsrätt för kommunen komma i fråga. Det finns emellertid anledning att iaktta försiktighet med motsvarande äldre upplåtelseformer av andelsrätt med vilken följer rätt att för begränsad tid besitta eller hyra bostadslägenhet (se punkt 16 övergångsbestämmelserna till bostadsrättslagen). Här kan det ofta vara svårt att avgöra om upplåtelsen avser hyresrätt eller ej.
En ytterligare förutsättning för att kommunen skall kunna erhålla anvisningsrätt är att det är husägaren som upplåter lägenheterna. Andrahandsupplåtelser omfattas alltså inte av lagstiftningen. Om däremot en husägare upplåter möblerade lägenheter, kan kommunen erhålla anvisningsrätt till dessa.
Endast sådana lägenheter som husägaren upplåter till nyttjande kan omfattas av anvisningsrätt. Om husägaren inte vill upplåta lägenheten utan låter den stå tom, t.ex. i avvaktan på en ombyggnad, kan någon anvisningsrätt alltså inte framtvingas.
Överlåtelser av hyresrätt eller bostadsrätt omfattas inte av anvisningsrätt (se dock förbudet i 6 § andra stycket).
Kommunen kan erhålla anvisningsrätt genom en utfästelse av husägaren eller ett beslut av hyresnämnden. Utfästelserna behandlas i 2 §. Hyresnämndens beslut och verkningarna av detta tas upp i 3—12 838.
Generella överenskommelser som träffas mellan kommunen och en organisation av husägare och som har behandlats i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.1.3), regleras inte i lagen. Dessa överenskommelser, som normalt innebär att husägarorganisationen åtar sig att rekommendera sina medlemmar att lämna lägenheter för anvisning till kommunen, har inte sådan karaktär att de faller under begreppet utfästelse. Som jag framhållit i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.1.5) kan emellertid överenskommelserna utgöra ett viktigt beslutsunderlag för hyresnämnderna.
Av 2 8 kommunalförbundslagen (1985: 894) följer att lagens bestämmelser om kommun i vissa fall kan gälla ett kommunalförbund.
I andra stycket har — i överensstämmelse med t. ex. 3 § andra stycket Prop. 1987/88: 35 bostadsanvisningslagen och 1 § andra stycket bostadsförvaltningslagen — tagits in en bestämmelse som innebär bl. a. att som husägare skall, när omständigheterna föranleder det, anses även annan som innehar huset, t. ex. på grund av testamentariskt förordnande.
Utfästelse om anvisningsrätt 2§ En utfästelse om anvisningsrätt för kommunen skall vara skriftlig och innehålla uppgifter om de bostadslägenheter som utfästelsen avser, husägarens skyldigheter med anledning av anvisningsrätten och den tid under vilken anvisningsrätten skall gälla. Utfästelsen får inte förenas med villkor om skadestånd eller vite.
En utfästelse om anvisningsrätt gäller även för en ny husägare.
Paragrafen, som har utformats enligt lagrådets förslag, avhandlar bl.a. formella krav på utfästelser om anvisningsrätt. Hithörande frågor har behandlats i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.1.3 och 2.1.8).
Formkravet i första stycket innebär att utfästelsen skall finnas nedtecknad i en särskild handling, som skall undertecknas av husägaren. Om ändringar eller tillägg skall göras i en utfästelse gäller motsvarande krav.
Parterna har stor frihet att komma överens om det närmare innehållet i en utfästelse. För att formkravet skall vara uppfyllt måste den dock innehålla uppgifter i samtliga de hänseenden som anges i första stycket. Om parterna finner det lämpligt kan de beträffande dessa uppgifter ansluta sig till vad som gäller för en hyresnämnds beslut om anvisningsrätt. Systemet har emellertid inte utformats så att innehållet i en utfästelse obligatoriskt skall vara detsamma som i ett beslut. Avtalsfriheten är alltså vid.
De bostadslägenheter som skall anges i utfästelsen är sådana som omfattas av anvisningsrätten. Det kan t. ex. vara fråga om samtliga lägenheter i huset, endast lägenheter av visst slag, t. ex. enrumslägenheter, eller samtliga lägenheter med undantag för någon eller några speciella lägenheter.
Det måste i utfästelsen också lämnas uppgifter i vilken utsträckning de i utfästelsen angivna lägenheterna skall ställas till kommunens förfogande. I denna del kan bestämmas t. ex. att varje ledig lägenhet eller endast en viss andel av de lediga lägenheterna skall omfattas av anvisningsrätten. Det kan också bli aktuellt att göra uttryckliga undantag för vissa upplåtelseändamål, t. ex. upplåtelse för fastighetsskötare eller för att tillgodose av husägaren tillämpat system med s.k. interna bytesköer (se även avsnitt 2.1.5).
Uppgifterna om husägarens skyldigheter med anledning av anvisningsrätten avser främst skyldighet att underrätta kommunen när lägenheter blir lediga, att upplåta lägenhet till den som kommunen anvisar eller till kommunen och att iaktta ett visst anvisningsförfarande. Beträffande dessa uppgifter kan bestämmelserna i 6—8 §§ vara en förebild, men parterna kan allt efter omständigheterna avtala om vad som är lämpligast. Även om en utfästelse om anvisningsrätt är ensidig, finns det inget som hindrar att parterna kommer överens om att kommunen skall svara för vissa hyresför-
luster, ställa borgen för vissa hyresgäster m. m. Särskilda anvisningstider Prop. 1987/88: 35
som kommunen måste iaktta kan också ställas upp. Väsentligt för kommu-
nen kan vidare vara att husägaren åtar sig att lämna sådana uppgifter som behövs för kontrollen av att utfästelsen följs.
I utfästelsen skall också anges den tid under vilken anvisningsrätten
skall gälla. Denna tid kan vara bestämd, t. ex. till ett visst antal år, eller relativt bestämd så att den t. ex. gäller under löptiden av ett statligt bo-
stadslån. Man kan också tänka sig att utfästelsen gäller till dess parterna
kommer överens om annat eller att den upphör viss tid efter anmälan av endera parten. I sammanhanget bör nämnas att utfästelsen inte utgör något hinder för kommunen att vid behov göra en ansökan till hyresnämnden om
ett beslut om anvisningsrätt. Meddelar nämnden ett sådant beslut gäller
beslutet i stället för utfästelsen (se vidare under 3 §).
En utfästelse om anvisningsrätt får inte förenas med villkor om skadestånd eller vite. Frågan har behandlats i den allmänna motiveringen (av-
snitt 2.1.3). Bryter husägaren mot utfästelsen innebär det att kommunen går miste om att anvisa en bostadssökande till en lägenhet i huset. Det
påtryckningsmedel som kommunen har för att utfästelsen skall uppfyllas är att kommunen kan vända sig till hyresnämnden för att få ett beslut om anvisningsrätt. Endast hyresnämndens beslut kan sanktioneras med vite. Skulle det i en utfästelse trots allt finnas &n klausul om skadestånd eller vite, blir klausulen utan verkan. Skadeståndet eller vitet kan alltså inte utkrävas. | I överensstämmelse med vad jag har föreslagit i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.1.8) föreskrivs i andra stycket att en utfästelse om anvis-
ningsrätt också gäller för en ny ägare av huset. Bestämmelsen har sin
motsvarighet i 8 § hyresförhandlingslagen (1978: 304).
Bestämmelsen syftar i första hand till att kommunen skall slippa ta upp förhandlingar med varje ny husägare om anvisningsrätten, Att även ett beslut om anvisningsrätt som meddelats av hyresnämnden gäller mot en ny
ägare framgår av 12 8. |
Verkningarna av en utfästelse är så till vida begränsade att någon omedelbar sanktion inte drabbar den husägare som bryter mot utfästelsen. På grund härav har någon skadeståndsregel motsvarande den som finns 18 §
hyresförhandlingslagen inte tagits in i förevarande paragraf. Som jag har framhållit i den allmänna motiveringen kan det inte heller anses påkallat
med något krav på anteckning i fastighetsboken av utfästelserna. |
Beslut om anvisningsrätt Hyresnämndens prövning m.m.
3§
Beslut om anvisningsrätt skall avse 2tt visst hus och skall meddelas i den
utsträckning det behövs för bostadsförsörjningen. Anvisningsrätt får dock inte beslutas i den mån det är oskäligt med hänsyn till de särskilda villkor som gäller för upplåtelse av lägenheterna i huset, husägarens särskilda
behov av att förfoga över lägenheterna eller övriga omständigheter.
Fråga om anvisningsrätt tas upp på ansökan av kommunen. En utfästel- 'n [AN
se om anvisningsrätt hindrar inte att kommmunen ansöker hos hyresnämn- Prop. 1987/88: 35 den om sådan rätt. |
Hyresnämnden får i beslut om anvisningsrätt sätta ut vite för överträdelse av förbuden i 6 8.
Lagrummet, som har utformats i enlighet med lagrådets förslag, har behandlats i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.1.4 och 2.1.5).
AV första stycket framgår att beslut om anvisningsrätt skall avse ett visst hus. Det finns inget som hindrar att samma ansökan avser flera hus, om de ägs av samma person. Hyresnämnden kan då meddela ett beslut om anvisningsrätt beträffande samtliga hus. Om förutsättningarna är olika för husen, kan det dock vara lämpligt att meddela särskilda beslut för varje hus eller grupp av hus.
Det får anses åligga hyresnämnden att i första hand söka medla mellan husägaren och kommunen i syfte att uppnå en överenskommelse. Kommer parterna överens, kan resultatet antecknas i protokollet, som då får anses gälla som en utfästelse om anvisningsrätt. Ofta kan det dock vara lämpligt att parterna, ev. med bistånd av nämnden, nedtecknar utfästelsen i en särskild handling.
Om medlingsförsöken inte lyckas, skall nämnden pröva ansökningen om anvisningsrätt. Den intresseavvägning som nämnden därvid skall göra, har behandlats i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.1.5). Prövningen kan resultera i att ansökningen bifalles eller ogillas. Nämnden är naturligtvis oförhindrad att endast delvis bifalla ansökningen, om prövningen ger vid handen t. ex. att vissa lägenheter inte bör omfattas av anvisningsrätt eller att andra begränsningar bör göras.
Som har framhållits i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.1.5) kan nämndens beslutsunderlag utgöras av ett sådant principbeslut om anvisningsrättens inriktning och omfattning som kommunen kan ha fattat. Ett annat viktigt underlag är överenskommelser som kommunen kan ha träffat med organisationer av husägare eller med enskilda husägare. Sådana överenskommelser torde få sin främsta betydelse som ett riktmärke för att åstadkomma så likvärdiga förhållanden som möjligt för husägarna i kommunen eller den berörda delen av kommunen.
Av andra stycket första meningen framgår att endast kommunen kan vara sökande hos hyresnämnden i ett ärende om anvisningsrätt. Under remissbehandlingen har föreslagits att även en organisation av hyresgäster skall kunna ansöka om anvisningsrätt. Med hänsyn bl. a. till att ett beslut om anvisningsrätt medför ekonomiska och andra förpliktelser för kommunen, kan en sådan ordning inte anses lämplig. Däremot bör hyresnämnden med stöd av 17 § lagen (1973: 188) om arrendenämnder och hyresnämnder, kunna inhämta yttrande av en sådan organisation eller en organisation av husägare i ärenden om anvisningsrätt. Inte heller en husägare kan således påkalla hyresnämndens prövning, men han kan genom att vägra underteckna en utfästelse om anvisningsrätt, som han t. ex. anser alltför långtgående, framtvinga en ansökan från kommunen. Att husägaren kan påkalla omprövning av ett beslut om anvisningsrätt framgår av 5 §.
AV andra stycket andra meningen framgår att kommunen kan vända sig
till hyresnämnden även om husägaren utfäst sig anvisningsrätt. Frågan har Prop. 1987/88: 35 behandlats i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.1.4). Det bör även i detta sammanhang understrykas vikten av att en utfästelse lämnas orubbad, om inte husägaren har åsidosatt den eller ändrade förhållanden motiverar annat. Den intresseavvägning som hyresnämnden skall göra kan alltså resultera i att en ansökan om anvisningsrätt ogillas, när kommunen saknar grund för att rubba utfästelsen.
Om hyresnämnden meddelar kommunen anvisningsrätt, medför detta att utfästelsen kommer att sakna betydelse. Någon särskild bestämmelse om detta behövs knappast. Det kan visserligen tänkas att utfästelsen innehåller moment som enligt både husägarens och kommunens mening bör fortsätta att gälla. Sådana frågor bör dock kunna lösas genom att parterna begär att hyresnämnden på lämpligt sätt bekräftar detta.
AV tredje stycket framgår att hyresnämnden i beslutet om anvisningsrätt får sätta ut vite för överträdelse av förbuden. Som uttalats i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.1.5) bör den form av löpande vite som anges i 4 § andra stycket lagen (1985: 206) om viten normalt komma till användning. Innebörden av ett sådant vitesföreläggande blir att vitet skall betalas varje gång något av förbuden i 6 § överträds.
Enligt lagen om viten (6 § jämförd med 1 §) skall frågor om utdömande av viten normalt prövas av länsrätten på ansökan av den myndighet som har utfärdat vitesföreläggandet. Som framgår av förslaget till 14 § anser jag det vara en lämpligare ordning i anvisningsfallen att frågor om utdömande av vite prövas av hyresnämnden på ansökan av kommunen. Av 148 framgår också att vitet under vissa förutsättningar inte får utdömas.
Förbuden enligt 6 § bör förenas med vite så snart det finns anledning att anta att inte husägaren kommer att följa förbuden. Hyresnämndens prövning torde oftast påkallas därför att husägaren har åsidosatt en generell överenskommelse eller en utfästelse om anvisningsrätt. I sådana fall bör nämnden normalt förena förbudet med vite. I andra fall kan omständigheterna vara sådana att kommunen och husägaren endast tvistar om skälighe-
ten av anvisningsrätten eller dess omfattning, men att det i och för sig inte
finns någon anledning att anta att husägaren inte skulle rätta sig efter hyresnämndens beslut. Förutsättningar för att avstå från ett vitesföreläggande kan då föreligga.
Det bör i sammanhanget erinras om att hyresnämnden enligt 5 § kan ändra ett beslut om anvisningsrätt, om det finns särskild anledning till detta. Har vite inte förelagts i det första beslutet, kan det alltså bli aktuellt att ta upp frågan på nytt efter särskild talan av kommunen.
Beträffande vitesbeloppet gäller enligt 3 § lagen om viten (se prop. 1984/85: 96 s. 25 och 49) att vitet skall bestämmas till ett belopp som med hänsyn till vad som är känt om adressatens ekonomiska förhållanden och omständigheterna i övrigt kan antas förmå honom att efterfölja föreläggandet. Vitesbeloppet skall således bestämmas så att det kan antas bryta husägarens motstånd mot att iaktta förbuden i 6 §.
I lagrådsremissen föreslogs att vite skulle få sättas ut av hyresnämnden endast om kommunen begärt det. Lagrådet anser emellertid att hyresnämnden bör ha frihet att sätta ut vite i beslutet om anvisningsrätt, även
om det inte uttryckligen begärts av kommunen. Jag ansluter mig till lagrå- Prop. 1987/88: 35 dets uppfattning. Tredje stycket innehåller därför inte någon bestämmelse om någon sådan begäran.
Slutligen bör i detta sammanhang erinras om att ett beslut om anvisningsrätt, som framgår av 5 §, gäller tills vidare med rätt för endera parten att få det omprövat efter fem år eller, i särskilda fall, kortare tid. Hyresnämnden behöver därför inte pröva under vilken tid beslutet skall gälla.
4§ Ett beslut om anvisningsrätt skall innehålla en upplysning om förbuden enligt 6 § och om husägarens skyldigheter i övrigt enligt denna lag.
Den upplysning i beslutet som nämnden skall göra enligt denna paragraf har tillkommit mot bakgrund av att husägaren av beslutet bör kunna utläsa vilken innebörd detta har utan att han skall vara hänvisad till lagen. Särskilt viktigt är att förbudet mot upplåtelse i 6 § anges. Det kan vara lämpligt att detta förbud återges. Husägarens skyldigheter med avseende på det meddelande som skall lämnas enligt 7 § kan lämpligen också anges. I övrigt bör nämnden kunna göra en allmän hänvisning till de skyldigheter som följer av lagen.
Några ytterligare bestämmelser om vad nämndens beslut skall innehålla torde inte behövas.
Omprövning, ändring eller upphävande av beslut om anvisningsrätt 5§ Ett beslut om anvisningsrätt får omprövas efter fem år, räknat från det beslutet vann laga kraft. Har beslutet tidigare omprövats, räknas tiden från det senaste beslutet.
I annat fall än som avses i första stycket, får hyresnämnden ändra eller upphäva ett beslut om anvisningsrätt om
1. det är uppenbart att husägaren genom anvisningsrätten missgynnas i förhållande till andra husägare,
2. anvisningsrätten orsakar husägaren stora olägenheter,
3. husägaren och kommunen är överens om att beslutet skall ändras eller upphävas eller .
4. någon annan särskild anledning finns till att beslutet skall ändras eller upphävas.
En ansökan om omprövning, ändring eller upphävande av beslut om anvisningsrätt får göras av kommunen eller av husägaren.
Möjligheterna till omprövning m. m. har behandlats i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.1.6). |
Har hyresnämnden meddelat ett beslut om anvisningsrätt, gäller det tills vidare, men kan enligt denna paragraf omprövas, upphävas eller ändras. Kommunen och husägaren kan själva komma överens i sådana frågor, men de måste då anmäla detta till hyresnämnden, som får fatta beslut i frågan. Anledningen till denna omgång är att oklarhet annars kan uppstå om "husägarens skyldigheter, vilket är särskilt olämpligt med tanke på att 55 nämndens beslut kan vara förenat med vite.
Första stycket innehåller förutsättningarna för en omprövning av etl Prop. 1987/88: 35 tidigare meddelat beslut om anvisningsrätt. Att prövningen skall ske enligt de grunder som anges i 3 §, torde vara klart utan någon särskild anmärkning i lagtexten. I vilka avseenden beslutet skall omprövas blir beroende av vilka yrkanden husägaren eller kommunen framställer. Femårsfristen räknas från hyresnämndens ursprungliga beslut eller, om detta beslut redan tidigare har omprövats, från det senaste beslutet.
Oberoende av tidsfristen i första stycket, får hyresnämnden enligt andra stycket ändra eller upphäva ett beslut om anvisningsrätt. Hyresnämndens prövning i dessa fall är inriktad på vissa grunder som kan åberopas av husägaren eller kommunen. Nämndens prövning skall därför mynna ut i om någon eller några av de i lagrummet angivna grunderna föreligger och om detta bör föranleda beslutets upphävande eller ändring i någon viss del. Även om nämnden kan behöva beakta innehållet i 3 § också i dessa fall, är det inte meningen att en omprövning av frågan om anvisningsrätt i hela dess vidd skall kunna äga rum. |
Av den allmänna motiveringen (avsnitt 2.1.5) framgår att hyresnämnden inom ramen för sin intresseavvägning skall beakta att en husägare inte missgynnas i förhållande till andra. Den frågan kan också komma upp när ett beslut om anvisningsrätt har tillämpats någon tid. Husägaren kan då ansöka hos hyresnämnden om att beslutet skall ändras eller upphävas enligt punkt I. Varje avvikelse från vad som gäller för andra husägare bör inte leda till att beslutet ändras. Det måste vara fråga om mer allvarliga och klara fall. Regeln har utformats så att beslutet skall ändras eller upphävas om det är uppenbart att husägaren missgynnas i förhållande till andra husägare.
Punkt 2 syftar endast på mera flagranta olägenheter och bör närmast ses som en spärr mot att husägaren i stor omfattning får ta emot sådana hushåll som av olika anledningar t. ex. inte iakttar kravet på skötsamhet. Det bör dock observeras att en husägare enligt 6 § har rätt att vägra upplåtelse om denna inte kan ske utan påtaglig olägenhet för honom (se kommentaren till 6 §). Angående punkt 3 vill jag hänvisa till vad jag anförde i den inledande motiveringen till denna paragraf.
Punkt 4 ger utrymme för såväl husägaren som kommunen att ansöka om ändring eller upphävande av ett tidigare beslut. Av avfattningen framgår att det skall vara fråga om någon särskild anledning, vilket markerar att en restriktiv bedömning är påkallad. Ett exempel, som har nämnts i anslutning till 3 § är att det finns anledning att förena ett tidigare meddelat beslut om anvisningsrätt med vite. Förändringar i kommunens bostadspolitiska ambitioner bör normalt behandlas inom ramen för en omprövning enligt första stycket. Någon gång kan det dock finnas särskild anledning att tillämpa punkt 4, t. ex. om en markant brist på lägenheter uppstår.
AV tredje stycket framgår att både kommunen och husägaren kan ansöka om prövning enligt förevarande paragraf.
Verkan av beslut om anvisningsrätt Prop. 1987/88: 35
6§
En husägare får inte upplåta en lägenhet, som omfattas av ett beslut om anvisningsrätt, med hyresrätt eller bostadsrätt till någon annan än en bostadssökande, som kommunen anvisar, eller till kommunen.
Om en lägenhet som omfattas av ett beslut om anvisningsrätt skall upplåtas med hyresrätt, får husägaren inte vägra upplåtelse till den som kommunen anvisar, om upplåtelsen kan ske utan påtaglig olägenhet för husägaren. Han får inte heller medverka till att hyresrätten till en lägenhet som omfattas av beslutet överlåts eller till att lägenheten upplåts i andra hand utom när förhållandena är sådana att de i 12 kap. 34 §, 35 § första stycket, 37 och 40 §§ jordabalken med avseende på hyresgästen angivna förutsättningarna för tillstånd föreligger eller när kommunen har medgett överlåtelsen eller upplåtelsen.
Förbudet enligt första stycket gäller inte sedan kommunen underrättat husägaren om att kommunen inte önskar anvisa någon bostadssökande eller få lägenheten upplåten till sig. Förbudet gäller inte heller om lägenheten upplåts enligt bestämmelserna i 12 kap. 46 § tredje stycket jordabalken.
Paragrafen har sin motsvarighet i 6 § bostadsanvisningslagen. Förutom att paragrafen har delats upp i tre stycken och att vissa redaktionella ändringar gjorts har ett par nyheter införts. Det gäller första meningen i det nu föreslagna andra stycket, sista ledet i andra meningen i samma stycke om kommunens medgivande till en överlåtelse eller upplåtelse samt slopandet av ett undantag för tjänstebostäder som tidigare fanns i det föreslagna tredje stycket.
De förbud som tas upp i paragrafen gäller när hyresnämndens beslut har vunnit laga kraft.
Enligt första stycket får husägaren inte upplåta lediga lägenheter till annan än den som kommunen anvisar eller kommunen, om hyresnämnden har meddelat ett beslut om anvisningsrätt och lägenheten omfattas av beslutet. Av tredje stycket framgår att husägaren själv får förfoga över lägenheten och upplåta den till vem han vill först när det står klart att kommunen inte önskar anvisa någon bostadssökande och inte heller begär att lägenheten skall upplåtas till kommunen. Vissa ytterligare undantag från förbudet finns i tredje stycket.
Förbudet riktar sig mot husägaren. När en bostadsrättshavare överlåter sin bostadsrätt eller hyr ut lägenheten gäller inte förbudet. Det gäller däremot när bostadsrättsföreningen i egenskap av husägare vill hyra ut en lägenhet eller upplåta den med bostadsrätt.
Enligt 2 § tredje stycket bostadsrättslagen, som blir aktuell vid ombildning av hyresrätt till bostadsrätt, får en lägenhet som är upplåten med hyresrätt inte upplåtas med bostadsrätt så länge hyresförhållandet består. Upplåtelse av bostadsrätt får dock ske, om mindre än tre månader återstår av hyrestiden och hyresvärden och hyresgästen är ense om att hyresförhållandet kan upphöra utan att hyresrätten överlåts till annan. Utan någon särskild bestämmelse bör det stå klart att upplåtelseförbudet i förevarande paragraf inte omfattar sådana bostadsrättsupplåtelser som sker till den som
redan har hyresrätt till lägenheten. Om hyresförhållandet upplöses, gäller Prop. 1987/88: 35 däremot förbudet.
Förbudet enligt första stycket gäller även upplåtelse av möblerade lägenheter, om hyresnämnden inte har meddelat någon begränsning för sådana.
Förbudet gäller däremot inte när en lägenhet övergår till make på grund av bodelning m.m. enligt 33 § hyreslagen eller till sambo enligt lagen (1987: 232) om sambors gemensamma hem. Det gäller inte heller när en medhyresgäst, make eller sambo har rätt till förlängning av hyresavtalet enligt bestämmelserna i 47 och 48 §§ hyreslagen.
Andra stycket första meningen har behandlats i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.1.7 under rubriken ” Frågan om en s.k. inflyttningsprövning"). Förbudet avser endast hyreslägenheter och innebär att husägaren inte får vägra upplåtelse till den som kommunen anvisar, om upplåtelse kan ske utan påtaglig olägenhet för husägaren. Det är husägaren som själv avgör om den anvisade hyresgästen skall godtas eller ej. Om kommunen anser att husägaren åsidosatt förbudet, får kommunen föra talan vid hyresnämnden om utdömande av vite. Enligt 14 § andra stycket får vite dock inte utdömas om husägaren med hänsyn till egna undersökningar eller övriga omständigheter haft fog för sin vägran (se vidare under 14 §). Kommunen kan också begära att få lägenheten upplåten till sig (se 8 8).
Bestämmelsen innebär att husägare inte utan fog skall kunna vägra de av kommunen anvisade bostadssökandena bostad. Vad som kan begäras av
husägaren är att han gör sådana undersökningar av framför allt den sökan-
des ekonomi och skötsamhet som är normalt vid fastighetsförvaltning. Det torde bli nödvändigt att också kommunen gör en preliminär bedömning av om någon invändning av betydelse kan riktas mot den bostadssökande, innan anvisning sker. De uppgifter som därvid inhämtas bör normalt kunna vidarebefordras till husägaren (jfr 7 kap. 25 § sekretesslagen (1980: 100) samt prop. 1982/83: 64).
Med det underlag som finns om den bostadssökande, får husägaren ta ställning till om upplåtelsen kan ske utan påtaglig olägenhet. Begreppet ”påtaglig olägenhet” förekommer också i 35 och 37 §§ hyreslagen och bör — inte minst med tanke på den frekventa förekomsten av byten — vara välbekant för husägarna. Beträffande innebörden av uttrycket bör framför allt följande beaktas (se prop. 1979/80:72 s. 52 under 12 kap. 34 a § jordabalken, numera samma kap. 37 §).
Med hänsyn till anvisningsrättens karaktär bör sådana invändningar från husägarens sida som hänför sig till dennes eget intresse av att förfoga över lägenheten inte anses godtagbara. Sådana förhållanden har i allmänhet redan beaktats av hyresnämnden vid beslutet om anvisningsrätt, t. ex. att speciella villkor gäller för upplåtelse av lägenhet i huset. Av väsentlig betydelse för husägaren är däremot den bostadssökandes ekonomi samt skötsamhet med avseende på betalning av hyra och användning av lägenheten. Hushållets storlek kan någon gång också ha betydelse. Om kommunen ställer borgen eller på annat sätt ansvarar för de ekonomiska förpliktelserna, saknas oftast fog för husägaren att vägra upplåtelse. I annat fall kan dålig ekonomi hos sökanden eller upprepade tidigare betalningsförsummelser föranleda att husägaren bör kunna vägra upplåtelse. 58
Enligt 25 § hyreslagen är en hyresgäst skyldig att. när han använder Prop. 1987/88: 35 lägenheten iaktta allt som fordras för att bevara sundhet, ordning och skick i fastigheten. Husägaren bör inte vara skyldig att godta en hyresgäst som
inte kan förväntas rätta sig efter dessa krav. Ligger tidigare försummelser långt tillbaka i tiden, finns det dock knappast skäl för husägaren att vägra
upplåtelse. |
Den omständigheten att en husägare betraktar vissa hushållstyper eller kategorier av bostadssökande som särskilda riskgrupper innebär inte att
husägaren får vägra upplåtelse. Det får därför inte förekomma att hushåll med många barn eller bostadssökande som tillhör en viss folkgrupp inte
godtas som hyresgäster enbart på den grunden att en upplåtelse till dem
påstås medföra större risker för ekonomisk skada vid fastighetsförvalt-
ningen än upplåtelser till andra. I sammanhanget bör också erinras om
brottsbalkens stadgande om olaga diskriminering (se 16 kap. 9 § brottsbal-
ken).
Med tanke på de svårigheter som husägaren kan ha att ta ställning till om en upplåtelse kan vägras eller ej, kan det ofta inte läggas honom till last om
han gör en felaktig bedömning av de faktiska omständigheterna eller av
vad som krävs för att påtaglig olägenhet skall anses föreligga. Hyresnämn-
den bör då enligt det förslag som jag tar upp i 14 § kunna underlåta att
utdöma ett förelagt vite eller ev. jämka detta.
Andra stycket andra meningen innehåller ett förbud för husägaren att medverka till att en hyresrätt överlåts eller att en lägenhet upplåts i andra
hand, utom när förhållandena är sådana att de i hyreslagen med avseende
på hyresgästen angivna förutsättningarna för tillstånd föreligger. Som huvudregel gäller enligt 32 § hyreslagen att hyresgästen får överlåta
hyresrätten endast om hyresvärden samtycker till det. Om husägaren inte
går med på en överlåtelse, kan hyresgästen i vissa situationer få tillstånd till överlåtelsen av hyresnämnden. Enligt 34 § hyreslagen, som reglerar den situationen att hyresgästen vill överlåta hyresrätten till någon som
varaktigt sammanbor med honom, gäller att tillstånd skall lämnas, om hyresvärden skäligen kan nöja sig med förändringen. Enligt 35 § första stycket hyreslagen kan hyresgästen få hyresnämndens tillstånd att överlåta hyresrätten genom byte, om hyresgästen har beaktansvärda skäl för bytet och detta kan äga rum utan påtaglig olägenhet för hyresvärden samt — enligt ett tillägg som infördes efter ikraftträdandet av bostadsanvisningslagen — inte heller andra särskilda skäl talar mot bytet (se prop.
1983/84: 137 s. 128). Har hyresgästen erhållit lägenheten genom byte och innehaft den mindre än tre år, fordras dock synnerliga skäl. Som nyss har anförts kan vidare en kommun enligt 37 § hyreslagen få hyresnämndens tillstånd till överlåtelse om det kan ske utan påtaglig olägenhet för hyresvärden.
Bestämmelsen i 40 § hyreslagen innebär att en hyresgäst, som under viss
tid ej är i tillfälle att använda sin bostadslägenhet, får utan värdens samtycke upplåta lägenheten i dess helhet i andra hand, om hyresnämnden lämnar tillstånd till upplåtelsen. Tillstånd skall lämnas om hyresgästen har
beaktansvärda skäl för upplåtelsen och hyresvärden ej har befogad anledning att vägra samtycke. 59
På samma sätt som föreslås beträffande förbudet att vägra upplåtelse till Prop. 1987/88: 35
den som kommunen anvisar, bör kunna krävas att husägaren företar en sådan undersökning av skälen för en lägenhetsöverlåtelse eller andrahandsupplåtelse, som han normalt brukar göra. Vad som kan begäras i "förevarande sammanhang är att han gör en objektiv bedömning av de förhållanden på hyresgästens sida som talar för eller emot den tilltänkta åtgärden, t.ex. om hyresgästen enligt 35 § hyreslagen har beaktansvärda skäl för byte av lägenheten eller enligt 40 §& samma lag har beaktansvärda skäl för upplåtelse i andra hand av en lägenhet som hyresgästen under viss tid inte själv kan använda.
Eftersom bytesfallen torde vara d2 mest betydelsefulla i sammanhanget, finns det skäl att något beröra hur ert beslut om anvisningsrätt inverkar på husägarens medverkan till byten. Närmast blir det då fråga om innebörden av uttrycket beaktansvärda skäl (jfr bl.a. SOU 1966: 14 s. 359, Holmqvist,
Hyreslagen s. 163, Lindqvist, Hyreslagsfrågor, 5:e uppl. s. 198f samt
Järtelius, Hyra och bostad s. 151 f).
Som beaktansvärda skäl har i praxis godtagits att hyresgästen behöver en permanent bostad på annan ort, t. ex. med anledning av ny anställning eller studier, att hyresgästen på grund av ändrad sammansättning av familjen behöver en större eller en mindre bostad, att hyresgästen till följd av försämrad ekonomi behöver en lägenhet med lägre hyra eller att hyresgästen på grund av sjukdom behöver en lägenhet som är bättre anpassad till
hans behov. Även den omständigheten att hyresgästen önskar förbättra sin
bostadsstandard brukar godtas som bytesskäl.
Bland de omständigheter som oftast inte har godtagits, märks framför
allt att hyresgästen genom bytet vill skaffa sig en övernattningslägenhet eller annan extra lägenhet. Man får också räkna med att tillstånd till byte
normalt inte lämnas om hyresgästen inte bor i lägenheten utan endast
disponerar den för annat ändamål, t.ex. som ett bytesobjekt.
Den bedömning det här är fråga om kan, liksom den bedömning husägaren skall göra när han tar ställning till om en anvisad bostadssökande skall
få bostad i huset, många gånger ställa sig svår för hyresvärden. En felaktig
bedömning av de faktiska omständigheterna eller vad som krävs för att tillräckliga skäl för den ena eller andra åtgärden skall anses föreligga, torde ofta ej kunna läggas hyresvärden till last. Hyresnämnden bör då enligt det
förslag som jag tar upp i 14 § kunna underlåta att utdöma ett förelagt vite
eller ev. jämka detta.
Ett tillägg i förhållande till motsvarande bestämmelse i bostadsanvis-
ningslagen gör det möjligt för husägaren att undgå vitespåföljden om kom-
munens medgivande till en överlåtelse eller upplåtelse inhämtas.
I tredje stycket anges när upplåtelseförbudet i första stycket i paragrafen inte skall gälla. Bestämmelsen i 12 kap. 46 § tredje stycket jordabalken syftar på den rätt som en hyresgäst har att efter en större ombyggnad
återflytta till huset, om det är möjligt. Det ligger i sakens natur att förbudet i första stycket inte gäller, om
husägaren enligt beslutet om anvisringsrätt i ett visst fall får förfoga över
lägenheten. Har kommunen t. ex. rätt att förmedla upplåtelse av varannan ledig lägenhet, får detta den i och för sig självklara effekten att upplåtelse- 60
förbudet inte gäller de lägenheter som på grund av begränsningen blir s.a.s. förmedlingsfria.
Tredje stycket avhandlar som nämnts undantag enbart från upplåtelseförbudet i första stycket. Möjligheterna till undantag från förbudet mot överlåtelser och andrahandsupplåtelser regleras i andra stycket.
Meddelande om upplåtelse
78 När en lägenhet som omfattas av förbud enligt 6 § skall upplåtas med
hyresrätt eller bostadsrätt, skall husägaren snarast möjligt meddela kommunen detta. Meddelandet skall vara skriftligt och innehålla uppgift om lägenhetens adress, storlek och belägenhet i huset, villkoren för upplåtelsen och tillträdesdagen.
Paragrafen, som handlar om husägarens skyldighet att lämna meddelande när en lägenhet blir ledig, motsvaras av 7 § bostadsanvisningslagen.
Det meddelande som husägaren skall göra när en ledig lägenhet omfattas
av upplåtelseförbud enligt 6 § är av grundläggande betydelse för det fort-
satta förfarandet. Om lägenheten skall upplåtas med hyresrätt, skall med-
delandet innehålla uppgifter om bl.a. hyra och andra hyresvillkor. Om
lägenheten skall upplåtas med bostadsrätt, skall meddelandet innehålla
uppgifter om bl.a. grundavgift, årsavgift och upplåtelseavgift enligt 6 §
Upplåtelsen och villkoren för den m.m.
8§
Om kommunen inte anvisar någon bostadssökande eller om husägaren inte godtar den bostadssökande som kommunen anvisar eller inte kan träffa avtal med denne, är husägaren skyldig att upplåta lägenheten till kommu-
nen, om kommunen begär det.
Om annat inte avtalas, skall upplåtelse till kommunen anses ha skett vid den tidpunkt då kommunens begäran enligt första stycket kommit husägaren till handa och på de villkor som angetts i meddelandet enligt 7 §. Om
upplåtelsen”avser bostadsrätt, skall den dock inte anses ha skett innan de
förutsättningar är uppfyllda som anges i 3 och 5 §§ bostadsrättslagen
(1971: 479).
Paragrafen har samma sakliga innebörd som 8 § bostadsanvisningslagen. Med avseende på husägarens möjligheter att vägra godta den bostadssökande som kommunen har anvisat, bör emellertid tillkomsten av den nya
bestämmelsen 1 6 § andra stycket första meningen beaktas. Eftersom det fortfarande är husägaren som avgör om han skall godta den bostadssökande eller ej, föranleder den förändringen dock ingen jämkning av lagtexten i
förhållande till bostadsanvisningslagen.
AV första stycket kan alltså utläsas att husägaren kan vägra att godta en
bostadssökande som kommunen anvisat. Han är dock skyldig att upplåta lägenheten till kommunen, om kommunen begär det. Denna skyldighet
föreligger oavsett om kommunen först anvisat en bostadssökande eller Prop. 1987/88: 35 direkt kräver att få lägenheten upplåten till sig.
När kommunen har anvisat en bostadssökande, får husägaren på vanligt sätt förhandla och teckna avtal med denne. Sådana förhandlingar kan dra ut på tiden med risk för att kommunen ådrar sig skadeståndsskyldighet enligt 10 §. Om kommunen biträder den bostadssökande eller förhandlar för dennes räkning på grund av fullmakt, torde tidsutdräkten kunna minskas.
Även när kommunen begär att få lägenheten upplåten till sig — utan föregående anvisning eller sedan anvisning skett men inte lett till uppgörelse — kan det antas att villkoren för upplåtelsen i regel kommer att bestämmas genom överenskommelse. För det fall att så inte sker, måste regler finnas som fastslår från vilken tidpunkt och på vilka villkor den upplåtelse som kommunen krävt, skall anses ha skett.
Andra stycket anger att upplåtelse till kommunen skall anses ha skett då kommunens begäran kom husägaren till handa, dvs. när begäran nått husägaren på sådant sätt att denne omedelbart kan ta del av den (se lagrådet prop. 1979/80:72, s. 122). För upplåtelsen skall gälla de villkor som angetts i meddelandet enligt 7 §. Upplåtelse av bostadsrätt skall inte anses ha skett innan bestämmelserna i 3 och 5 §§ bostadsrättslagen om ekonomisk plan m. m. är uppfyllda (se prop. 1979/80:72, s. 45).
98 Om en lägenhet enligt 8 § andra stycket skall anses ha upplåtits till kommunen med hyresrätt eller bostadsrätt och lägenheten på grund av dröjsmål från husägarens sida inte kan tillträdas den dag som angetts i meddelandet enligt 7 §, får hyresnämnden på ansökan av kommunen besluta att upplåtelsen skall gälla från en senare tidpunkt. När upplåtelsen avser en hyreslägenhet, får hyresnämnden besluta att det även i övrigt skall gälla andra villkor för upplåtelsen än de som har angetts i meddelandet. Ansökan om hyresnämndens prövning skall göras inom två månader från den dag då upplåtelsen skall anses-ha skett.
Vid prövning av hyresvillkoren tillämpas 12 kap. 55 § första-tredje styckena jordabalken. Om hyra för lägenheten har bestämts i förhandlingsöverenskommelse enligt hyresförhandlingslagen (1978:304), skall dock den hyran gälla. Om hyresnämnden sänker hyran, skall den lägre hyran gälla från och med den dag då hyresförhållandet började.
Om hyresnämnden beslutar att upplåtelsen skall gälla från en senare tidpunkt eller att hyran skall vara lägre än vad som har angetts i meddelandet enligt 7 §, skall husägaren samtidigt åläggas att till kommunen betala tillbaka vad han till följd därav har uppburit för mycket jämte ränta. Räntan skall beräknas enligt 5 § räntelagen (1975: 635) för tiden från dagen då husägaren tog emot beloppet till dess att beslutet har vunnit laga kraft och enligt 6 § räntelagen för tiden därefter.
Paragrafen har samma sakliga innebörd som 9 § bostadsanvisningslagen. Den avser ändrad tidpunkt för upplåtelse och ändrade hyresvillkor när lägenheten skall anses upplåten till kommunen.
Enligt första stycket får hyresnämnden bestämma att upplåtelsen till kommunen skall gälla från senare tidpunkt än husägaren angett i medde-
landet enligt 7 8. Bestämmelsen gäller sådana fall då lägenheten inte kan Prop. 1987/88: 35 tillträdas på den angivna tillträdesdagen och detta beror på dröjsmål från husägarens sida med att lämna meddelandet.
Om en hyreslägenhet skall anses ha upplåtits till kommunen, kan kommunen enligt första stycket också få den s. k. förstagångshyran och andra hyresvillkor som angetts i meddelandet enligt 7 § prövade av hyresnämnden. Det får förutsättas att bestämmelsen får sin främsta betydelse därigenom att blotta vetskapen om den verkar avhållande på oskäliga hyresvillkor. Om bestämmelsen inte fanns, skulle husägaren kunna ställa sådana hyresvillkor att kommunen i praktiken inte kunde utnyttja sin rätt.
AV andra stycket framgår att hyresvillkoren fastställs enligt bruksvärdereglerna i hyreslagen eller, om det finns en förhandlingsöverenskommelse, i enlighet med denna.
Tredje stycket innehåller bestämmelser om återbetalningsskyldighet och ränta.
Ersättning för skada 10 § Kan husägaren, i fall då han får förfoga över lägenheten, på grund av förfarandet enligt denna lag inte träffa avtal om upplåtelse för tiden från och med den tillträdesdag som har angetts i meddelandet enligt 7 § och har han gjort vad som skäligen kan fordras av honom för att få lägenheten upplåten, har han rätt till ersättning av kommunen för skada som han lider genom dröjsmålet med upplåtelsen. Husägaren har dock inte rätt till ersättning om han inom en månad från den dag då kommunen tog emot meddelandet enligt 7 § får besked om att han får förfoga över lägenheten eller, när tillträdesdagen infaller inom denna tid, han får beskedet före tillträdesdagen.
Fråga om skyldighet att betala ersättning prövas av hyresnämnden. För att kunna prövas skall ansökan ha kommit in till hyresnämnden inom en månad från den dag då avtal om upplåtelse av lägenheten träffades.
Med undantag av första stycket andra meningen har paragrafen samma innebörd som 10 §& bostadsanvisningslagen. Paragrafen har behandlats i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.1.7).
Husägaren får som tidigare nämnts inte fritt förfoga över en ledig lägenhet förrän det blivit klart att kommunen inte önskar anvisa någon bostadssökande eller få lägenheten upplåten till sig. Skadeståndsregeln i första stycket är ett viktigt motiv för kommunen att undvika förhalning av anvisningsförfarandet. Detta skulle kunna ske genom att kommunen dröjer med underrättelse till husägaren om att kommunen inte gör anspråk på lägenheten. En förutsättning för att husägaren skall ha rätt till skadestånd är att han gjort vad som skäligen kan fordras av honom för att få lägenheten upplåten. I kravet på husägaren ligger både att han skall undvika förhalning när det gäller förfarandet enligt lagen och att han, när han fritt får förfoga över lägenheten, skall lägga ned så stora ansträngningar som normalt görs när en husägare vill ha en ledig lägenhet upplåten.
Innebörden av andra meningen i första stycket är att kommunen inte
drabbas av ersättningsskyldighet, om husägaren får förfoga över lägenheten inom en månad från det kommunen mottog meddelandet om lägenheten från husägaren. Infaller tillträdesdagen inom denna tid utgår ingen ersättning om husägaren får förfoga. över lägenheten före tillträdesdagen. Bestämmelsen, som har behandlats i den allmänna motiveringen, bör ses mot bakgrund av att kommunen sällan har praktiska möjligheter att anvisa en bostadssökande till en lägenhet som blir ledig med mycket kort varsel.
Ett skadestånd bör täcka det inkomstbortfall som orsakas av att husägaren inte får träffa något hyresavtal förrän det står klart att kommunen inte har något anspråk på lägenheten. Det innebär dock inte att husägaren under alla förhållanden är berättigad till ersättning för den tid lägenheten står outhyrd. Om det t. ex. visat sig svårt att få lägenheterna inom ett visst område upplåtna så snart de blir lediga, kan det vara skäligt att husägaren själv bär skadan eller en del av den. Ersättningen bör bestämmas med utgångspunkt i den hyra som normalt utgår för lägenheten, dvs. vanligen i enlighet med en förhandlingsöverenskommelse enligt hyresförhandlingslagen.
Prövningen av ersättningsanspråk ankommer enligt andra stycket på hyresnämnden. Den tid inom vilken ansökan skall göras har bestämts till en månad från den dag då avtalet orn upplåtelse av lägenheten träffades.
Uppgifter för kontroll 118 Om ett beslut om anvisningsrätt har meddelats, är husägaren skyldig att på begäran av kommunen lämna sådana uppgifter om bostadslägenheterna i huset som han har och som behövs för kontroll av att husägaren följer beslutet. Om husägaren inte lämnar begärda uppgifter, får hyresnämnden vid vite förelägga honom att göra det.
Paragrafen, som inte har någon motsvarighet i bostadsanvisningslagen, har behandlats i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.1.7).
Av första meningen framgår att ett beslut om anvisningsrätt av hyresnämnden utgör en förutsättning för husägarens uppgiftsskyldighet. Om anvisningsrätten grundar sig på en utfästelse av husägaren eller en generell överenskommelse mellan kommunen och en organisation av husägare, är paragrafen alltså inte tillämplig. I dessa fall får parterna ta in bestämmelser om kontroll i utfästelsen eller överenskommelsen. | - Varje husägare måste av naturliga skäl ha uppgifter om de hyresgäster eller bostadsrättshavare som bor i huset (jfr 48-50 §& bostadsrättslagen angående medlemsförteckning och lägenhetsförteckning). Det torde knappast heller vålla en husägare något problem att sammanställa uppgifterna om de boende i en särskild lägenhetsförteckning. Däremot torde det ibland vara svårare för husägaren att lämna uppgifter om förändringar i lägenhetsinnehaven och de skäl som har åberopats hos den boende när husägaren medverkat till en lägenhetsöverlåtelse eller en andrahandsupplåtelse.
Av andra meningen framgår att hyresnämnden kan förelägga husägaren att lämna ut uppgifterna vid vite.
Det kan vara lämpligt att kommunen redan i samband med hyresnämn- Prop. 1987/88: 35 dens beslut begär att få en lägenhetsförteckning av husägaren. Om kommunen senare begär ytterligare förteckningar, kan jämförelser göras mellan innehaven vid olika tidpunkter. Kan det då konstateras att förändringar skett som inte meddelats kommunen, kan kommunen göra de ytterligare efterforskningar som behövs och efter omständigheterna överväga om en ansökan till hyresnämnden om vitets utdömande skall göras.
Verkan av beslut om anvisningsrätt i vissa fall 12§ Om ett beslut om anvisningsrätt har meddelats och äganderätten till huset övergår till en ny ägare, gäller beslutet i stället mot denne. Om löpande vite . enligt 4 § lagen (1985: 206) om viten har satts ut i beslutet och om äganderätten har övergått genom köp, byte eller gåva, gäller vitet mot den nye ägaren räknat från tidpunkten för äganderättsövergången, under förutsättning att anteckning om vitesföreläggandet dessförinnan gjorts enligt 13 §. Löpande vite som avser viss period får endast tas ut av den som var ägare vid periodens början. Annat vite gäller inte mot ny ägare, men hyresnämnden får sätta ut vite för denne.
Övriga bestämmelser
13 § Ett beslut om anvisningsrätt skall genast sändas till inskrivningsmyndigheten för anteckning i fastighetsboken eller tomträttsboken. Om löpande vite enligt 4 § lagen (1985: 206) om viten har satts ut i beslutet, skall även detta antecknas. Inskrivningsmyndigheten skall genast i rekommenderat brev underrätta den som senast har sökt lagfart eller inskrivning av förvärv av tomträtt om anteckningen, om denne inte är beslutets adressat.
Om ett beslut som har antecknats enligt första stycket upphävs, skall beslutet genast sändas till inskrivningsmyndigheten för motsvarande anteckning.
Verkan av husets överlåtelse har behandlats i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.1.8).
Av 12 och 13 §§ framgår bl.a. att ett beslut om anvisningsrätt och ett förelagt löpande vite gäller mot en ny ägare under de förutsättningar som anges i paragraferna. Att även en utfästelse om anvisningsrätt gäller mot ny ägare framgår av 2 § andra stycket. |
Bestämmelserna i 12 och 13 §§ har utformats med 10 kap. 21—23 §§ plan- och bygglagen (1987: 10) som förebild. I förhållande till det av lugrådet granskade förslaget har paragraferna justerats med anledning av att hyresnämnden i vitesförelägganden skall kunna välja den form av vite som är mest ändamålsenligt i det enskilda fallet.
Enligt 13 § första stycket tredje meningen har inskrivningsmyndigheten underrättelseskyldighet mot den som senast sökt lagfart eller inskrivning av tomträtt, om denne inte är beslutets adressat. Domstolsverket har i sitt remissyttrande satt i fråga om bestämmelsen behövs. Jag anser emellertid
5 Riksdagen 1987/88.1 saml. Nr 35
att det saknas skäl att i detta sammanhang föreskriva någonting annat än Prop. 1987/88: 35 vad som gäller enligt motsvarande bestämmelse i 10 kap. 22 § plan- och bygglagen.
14 § Fråga om utdömande av vite prövas av hyresnämnden på ansökan av kommunen.
Har en husägare i strid mot 6 § andra stycket vägrat upplåtelse till en bostadssökande som kommunen anvisat eller medverkat till en överlåtelse av en hyresrätt eller till upplåtelse i andra hand av en lägenhet, får vite som förelagts enligt 3 § tredje stycket inte utdömas, om husägaren med hänsyn till egna undersökningar och övriga omständigheter haft fog för sin vägran eller medverkan.
Vite som förelagts med stöd av denna lag får inte förvandlas till fängelse. Av I $& lagen (1985: 206) om viten framgår att lagen inte skall tillämpas i den mån annat följer av vad som är särskilt föreskrivet.
Bestämmelsen i första stycket att hyresnämnden skall pröva frågor om utdömande av vite är en avvikelse från vad som annars skulle gälla enligt viteslagen. En liknande avvikelse gälier också enligt andra lagar, t. ex. 62 § hyreslagen och 20 § bostadssaneringslagen (1973: 531).
Bestämmelsen i andra stycket utgör en särskild prövningsgrund vid sidan av de regler i 9 § viteslagen som bl. a. innehåller allmänna bestämmelser om utdömande av vite och om förutsättningarna för jämkning av vite. Andra stycket tar sikte på de speciella situationerna i 6 § andra stycket om upplåtelsevägran och medverkansförbud. Bestämmelsen har behandlats i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.1.7) och i anslutning till 6 §.
Med de begränsade krav som ställs på husägaren avseende förbuden i 6 § andra stycket, blir det i praktiken endast de mer uppenbara fallen av åsidosättande som kan leda till att vite döms ut. Beroende bl. a. på förseelsens art och på om husägarens förfarande framstår som ursäktligt bör det också finnas utrymme för att jämka ett förelagt vite.
För det fall att husägaren i strid mot 6 § andra stycket vägrar upplåtelse till en bostadssökande som kommunen anvisat, bör vite kunna dömas ut, om husägaren saknar stöd för att rikta några anmärkningar mot den bostadssökande. Vite bör också kunna dömas ut om vissa anmärkningar visserligen finns mot den bostadssökande, t. ex. att denne vid något eller några enstaka tillfällen försummat ait betala hyra i tid, men det ändå är uppenbart att husägaren saknar täckning för att anse påtaglig olägenhet föreligga.
Som jag har anfört i anslutning till 6 § torde det dock många gånger bli svårt för husägaren att bedöma de faktiska omständigheterna eller om upplåtelse kan ske utan påtaglig olägenhet. Husägaren måste i sådana fall oftast anses ha haft fog för att vägra upplåtelse, även om hyresnämnden finner att upplåtelse kunnat ske utan påtaglig olägenhet. Om husägaren har försummat att undersöka hyresgästens förhållanden i erforderlig omfattning, kan det dock finnas skäl för nämnden att döma ut vite med ett jämkat belopp. - 66
Vad som nu har sagts om vägran till upplåtelse, bör i tillämplig omfatt- Prop. 1987/88: 35 ning också kunna vara vägledande beträffande förbudet i 6 § andra stycket om medverkan till överlåtelser eller andrahandsupplåtelser.
Av 9§ viteslagen följer att om hyresnämnden tillämpat löpande vite enligt 4 § andra stycket viteslagen och det föreligger flera överträdelser till samtidig bedömning, får nämnden inte utdöma högre belopp på en gång än som angetts i föreläggandet. Har beslutet i ett sådant ärende vunnit laga kraft, får vite inte utdömas för sådana överträdelser som har gjorts innan ärendet anhängiggjordes hos nämnden.
I tredje stycket anges att vite som förelagts enligt lagen inte får förvandlas till fängelse. Det gäller således både vite som förelagts enligt 3 § andra stycket och 11 §.
15 § Bestämmelser om förfarandet vid hyresnämnden finns i lagen (1973: 188) om arrendenämnder och hyresnämnder.
16 § Hyresnämndens beslut enligt denna lag får överklagas hos bostadsdomstolen genom besvär inom tre veckor från den dag beslutet meddelades. Besvärshandlingen skall ges in till hyresnämnden.
17 § I mål enligt 9 § första stycket om villkoren för upplåtelsen och mål enligt 14 § första stycket om utdömande av vite skall vardera parten svara för sin rättegångskostnad i bostadsdomstolen, i den mån inte annat följer av 18 kap. 6 § rättegångsbalken.
Paragraferna innehåller vissa rättegångsbestämmelser. De motsvaras av 11, 14 och 15 §§ bostadsanvisningslagen. Beträffande rättegångskostnader gäller för hyresnämndernas del att vardera parten svarar för sina kostnader. I bostadsdomstolen gäller däremot de allmänna reglerna om rättegångskostnader i tvistemål (se 17 § lagen (1974: 1082) om bostadsdomstol). För att åstadkomma en så stor överensstämmelse som möjligt mellan den nu föreslagna lagen om kommunal bostadsanvisningsrätt och lagen (1985: 206) om vite, föreslås att i mål i bostadsdomstolen om utdömande av vite vardera parten skall svara för sin rättegångskostnad.
Ikraftträdande och övergångsbestämmelser
1. Denna lag träder i kraft den I januari 1988, då bostadsanvisningslagen (1980:94) skall upphöra att gälla. Beslut enligt bostadsanvisningslagen varigenom ett visst område förklarats vara bostadsanvisningsområde gäller dock till utgången av år 1990. Inom sådana områden gäller fortfarande bostadsanvisningslagen,
2. Bostadsanvisningslagen skall alltjämt gälla i fråga om ärenden enligt lagen som har anhängiggjorts vid hyresnämnden före utgången av år 1990.
3. Bestämmelserna i 2 § påverkar inte giltigheten av utfästelser om bostadsanvisning som lämnats före lagens ikraftträdande.
När den nya lagen träder i kraft skall bostadsanvisningslagen upphöra att Prop. 1987/88: 35 gälla. Den nya lagen bör träda i kraft så snart som möjligt, förslagsvis den I januari 1988.
För att bereda de kommuner som har fattat beslut om bostadsanvisningsområden enligt bostadsanvisningslagen möjlighet att anpassa sig till det nya systemet, föreslås att sådana beslut får gälla till utgången av år 1990. Kommunen kan naturligtvis före år 1990 upphäva beslutet om bo- : stadsanvisningsområden och i stället tillämpa den nya lagen.
På förslag av lagrådet har i förhållande till lagrådsremissen tillfogats dels en övergångsbestämmelse enligt vilken bostadsanvisningslagen alltjämt skall gälla i fråga om ärenden enligt tagen som har anhänggiggjorts vid hyresnämnden före utgången av år 1990, dels en övergångsbestämmelse om att bestämmelserna i 2 § i den nya lagen inte påverkar giltigheten av utfästelser om bostadsanvisning som lämnats före lagens ikraftträdande.
4.2¶Förslaget till lag om ändring i lagen (1987: 816) om
ändring i jordabalken
Ändringen innebär att orden bostadsanvisningslagen (1980: 94) i 1 8 hyreslagen i dess lydelse paragrafen har enligt lagen (1987: 816) om ändring i jordabalken och som träder i kraft den 1 januari 1988, byts ut mot lagen (0000: 000) om kommunal bostadsanvisningsrätt.
4.3¶Förslaget till lag om ändring i jordabalken
Ändringarna i 15 och 16 §§ hyreslagen har behandlats i avsnitt 2.4.
Övriga ändringar innebär att orden bostadsanvisningslagen (1980:94) i 32 och 39 §§ hyreslagen byts ut mor lagen (0000: 000) om kommunal bostadsanvisningsrätt.
4,4 Förslaget till lag om ändring i bostadsrättslagen (1971: 479)
Ändringarna innebär att orden bostadsanvisningslagen (1980: 94) i 1, 2 och 6 §§ byts ut mot lagen (0000: 000) om kommunal bostadsanvisningsrätt.
På förslag av lagrådet har en övergångsbestämmelse till ändringarna införts. Innebörden av denna är att i de områden bostadsanvisningslagen alltjämt skall gälla (se övergångsbestämmelserna till lagen om kommunal bostadsanvisningsrätt) så skall reglerna i 2 § andra stycket bostadsrättslagen om kommunens rätt till medlemskap och i 6 § bostadsrättslagen om avvikelse från skriftlig form vid upplåtelse gälla i den äldre lydelsen.
4.5¶Förslaget till lag om ändring i lagen (1973: 188) om arrendenämnder och hyresnärnnder
Ändringarna innebär bl. a. att orden bostadsanvisningslagen (1980: 94) i 4 § första stycket 8, 23 och 32 §§ byts ut mot lagen (0000: 000) om kommunal bostadsanvisningsrätt. 68
I 22 § görs ett tillägg av innebörd att ett beslut av hyresnämnden, som Prop. 1987/88: 35 innebär ogillande av en ansökan om anvisningsrätt enligt 3 8 i den nya lagen inte äger rättskraft. Ett beslut om bifall till en ansökan om anvisningsrätt får alltså rättskraft. I 5 § lagen om kommunal bostadsanvisningsrätt finns det dock särskilda bestämmelser om omprövning, upphävande och ändring av ett sådant beslut.
I övrigt görs ingen ändring i lagen, vilket bl. a. innebär att bestämmelsen i 16 d 8 under rubriken Ärende angående bostadsanvisning m.m. skall tillämpas också på de nya ärendena om anvisningsrätt som hyresnämnden skall handlägga.
4.6¶Förslaget till lag om ändring i lagen (1974: 1082) om bostadsdomstol
Ändringen i 28 8 har sin motsvarighet i ändringen av 22 § förslaget till lag om ändring i lagen om arrendenämnder och hyresnämnder.
5¶Hemställan
Med hänvisning till vad jag nu har anfört hemställer jag att regeringen föreslår riksdagen
dels att anta förslagen till
HA . lag om kommunal bostadsanvisningsrätt,
. lag om ändring i lagen (1987: 816) om ändring i jordabalken,
. lag om ändring i jordabalken,
RIM . lag om ändring i bostadsrättslagen (1971: 479),
5. lag om ändring i lagen (1973: 188) om arrendenämnder och hyresnämnder,
6. lag om ändring i lagen (1974: 1082) om bostadsdomstol,
dels att
7. godkänna vad jag förordat i fråga om ändringar av bestämmelserna om kommunal förmedlingsrätt i bostadslåneförfattningarna (avsnitt 2.2).
6¶Beslut
Regeringen ansluter sig till föredragandens överväganden och beslutar att genom proposition föreslå riksdagen att anta de förslag som föredraganden har lagt fram.
Bilaga I
Sammanfattning av departementspromemorian (Ds Bo 1987:2) Effektivare bostadsanvisning
I promemorian föreslås att den nuvarande bostadsanvisningslagen (1980:94) upphävs och ersätts med en ny lag om kommunal anvisningsrätt
till bostadslägenheter. Det föreslås också vissa förändringar för den kom-
munaäla förmedlingsrätten enligt bostadslåneförfattningarna. Den bostadspolitiska utgångspunkten för förslagen är att ge kommunerna bättre möjlig-
heter att anvisa bostäder åt de bostadssökande.
Promemorian innehåller en redovisning av nuvarande bestämmelser om anvisningsrätt och av hur tillämpningen av dem fungerat i praktiken. Det konstateras att många kommuner riktat kritik mot den nuvarande bostads-
anvisningslagen. Lagen anses administrativt svår att tillämpa. Det gäller
bl. a. beslutsfördelningen mellan kommunstyrelsen och kommunfullmäktige när ett s.k. bostadsanvisningsområde skall beslutas, delgivningsförfa-
randet och besvärsförfarandet efter ett sådant beslut, möjligheten att i
beslutet göra undantag för vissa kategorier fastighetsägare samt de bristande kontrollmöjligheter som finns för att fastighetsägarna fullgör sina skyl-
digheter enligt lagen.
Det principförslag om förbättringar i det nuvarande anvisningssystemet
som lämnats till regeringen av bostadskommittén (SOU 1986:6 s. 1) samt
remissyttrandena över kommitténs betänkande redovisas. Efter en diskus-
sion av särskilda frågor med anledning av förslaget, bl. a. dess förenlighet
med reglerna för normgivningsmakten i regeringsformen. konstateras det i promemorian att förslaget i vissa hänseenden är olämpligt att genomföra. En bedömning är att några avsevärda förbättringar av det nuvarande systemet knappast går att uppnå och att man alltjämt måste räkna med att kritiken mot bostadsanvisningslagen kvarstår om kommitténs förslag genomförs.
Mot bakgrund av det sagda föreslås att bostadsanvisningslagen upphävs
och ersätts av en helt ny lag om kommunal anvisningsrätt till bostadslägenheter. Denna lag föreslås vara inriktad på det individuella förhållandet
mellan kommunen och fastighetsägaren. Det generella förfarandet med att
fastställa bostadsanvisningsområden behövs då inte längre. Huvudprincipen enligt förslaget är att anvisningsrätten tillskapas genom
avtal mellan kommunen och fastighetsägarnas organisationer celler fastig-
hetsägaren. Om avtalsmöjligheterna är uttömnda eller om en fastighetsägare inte följer ett ingånget avtal, skall kommunen ha rätt att begära ett beslut
om anvisningsrätt hos hyresnämnden. Nämnden skall då göra en avvägning mellan kommunens och den enskilde fastighetsägarens intressen.
Hyresnämnden skall enligt förslaget meddela kommunen anvisningsrätt,
om det behövs för bostadsförsörjningen och det inte är oskäligt med
hänsyn till att särskilda villkor gäller för upplåtelse av lägenheterna i huset,
husägarnas särskilda behov av att förfoga över lägenheterna eller övriga 70
omständigheter. Om kommunen har träffat en generell överenskommelse med en organisation av husägare skall denna vara vägledande för prövningen.
Vad gäller bostadsförsörjningsbehovet, förutsätts det att detta normalt
är dokumenterat i ett kommunalt principbeslut. Ett sådant beslut bör innehålla ett bostadspolitiskt ställningstagande till anvisningsrätten samt ge uttryck för anvisningsrättens omfattning och inriktning. Ett beslut om anvisningsrätt gäller enligt förslaget under högst fem år. Under vissa förutsättningar kan det upphävas tidigare, bl.a. om anvis-
ningsrätten orsakar fastighetsägaren stora olägenheter eller fastighetsägaren genom anvisningsrätten uppenbart missgynnas i förhållande till andra fastighetsägare. Beslutet får förenas med en särskild form av s. k. löpande vite. Detta innebär att vitet kan utdömas varje gång fastighetsägaren åsidosätter det upplåtelseförbud som följer av anvisningsrätten.
Vad gäller rättsverkningarna av ett beslut om anvisningsrätt i övrigt är
dessa i huvudsak desamma som enligt bostadsanvisningslagen. Sammanfattningsvis innebär förslaget i denna del följande.
När hyresnämnden har meddelat ett beslut om anvisningsrätt och beslutet har vunnit laga kraft, får fastighetsägaren inte upplåta en lägenhet, som omfattas av beslutet, med hyresrätt eller bostadsrätt till någon annan än en
bostadssökande som kommunen anvisar eller kommunen. Han får inte heller medverka till överlåtelse av hyresrätten eller upplåtelse av lägenhe-
ten i andra hand utan att de förutsättningar som anges i hyreslagen för hyresnämndens tillstånd föreligger. När en lägenhet som blivit ledig skall
upplåtas, skall husägaren snarast möjligt meddela kommunen detta skriftligen.
Om kommunen inte anvisar någon bostadssökande eller om husägaren inte godtar den bostadssökande som kommunen anvisar eller inte kan träffa avtal med denne, är husägaren skyldig att upplåta lägenheten till kommunen, om kommunen begär det.
Förslaget innehåller också regler om villkoren för upplåtelserna och om
ersättning i vissa fall för utebliven hyra. En utfästelse eller ett beslut om
anvisningsrätt gäller enligt förslaget mot en ny ägare av fastigheten. Ett beslut om anvisningsrätt skall skrivas in i fastighetsboken.
De förslag som framläggs i promemorian avseende bostadslåneförfattningarna innebär en viss förstärkning av kommunernas möjligheter att tillförsäkra sig anvisningsrätt i samband med att statliga bostadslån beviljas. Något generellt beslut av länsbostadsnämden om förmedlingsrätt i kommunen skall enligt förslaget inte längre behövas. Vidare slopas vissa villkor för förmedlingsverksamheten i kommunen, bl.a. att denna skall omfatta samtliga hus. åldersgränser m. m.
I promemorian föreslås slutligen att kommunens nuvarande möjligheter
enligt bostadsförsörjningslagen och hyreslagen att tillförsäkra sig anvisningsrätt i samband med att kommunen anvisar annan lägenhet till cn
boende kvarstår oförändrade.
Bilaga 2
Promemorians lagförslag:
Förslag till
Lag om kommunal anvisningsrätt till bostadslägenheter
Härigenom föreskrivs följande.
Inledande bestämmelser
18 Om det behövs för bostadsförsörjningen inom en kommun eller inom
ett område i vilken kommunen ingår och som kan anses utgöra en enhet i
bostadsförsörjningshänscende, kan kommunen enligt denna lag tillförsäkras rätt att anvisa bostadssökande till sådana bostadslägenheter i flerbo-
stadshus som skall upplåtas med hyresrätt eller bostadsrätt och som inte utgör en del av husägarens egen bostad (anvisningsrätt).
Som ägare av hus anses, när omständigheterna föranleder det, annan som innehar huset som dess ägare. Om ett hus omfattas av beslut om
tvångsförvaltning enligt bostadsförvaltningslagen (1977:792), skall vad
som sägs om husägaren i stället avse förvaltaren.
Beslut om anvisningsrätt
28 Om en husägare efter en skriftlig begäran vägrar att lämna en utfästelse till kommunen om anvisningsrätt till bostadslägenheter i huset eller om
husägaren inte uppfyller en redan lämnad utfästelse om anvisningsrätt, kan kommunen få frågan om anvisningsrätten prövad av hyresnämnden.
3§& Hyresnämnden skall meddela kommunen anvisningsrätt, om det behövs för bostadsförsörjningen och det inte är oskäligt med hänsyn till att särskilda villkor gäller för upplåtelse av lägenheterna i huset, husägarens särskilda behov av att förfoga över lägenheterna eller övriga omständigheter.
Om kommunen har träffat överenskommelse om anvisningsrättens omfattning och inriktning med andra husägare eller med organisationer av
husägare, skall innehållet i sådana överenskommelser vara vägledande vid
tillämpning av första stycket. |
4§ Ett beslut av hyresnämnden om anvisningsrätt skall innehålla bestämmelser om
1. de bostadslägenheter som omfattas av anvisningsrätten och anvis-
ningsrättens omfattning i övrigt,
2. omfattningen av förbudet enligt 6§ samt husägarens skyldigheter i
övrigt med anledning av beslutet,
3. den tid, högst fem år från det beslutet vinner laga kraft, som anvisningsrätten skall gälla, samt
de villkor i övrigt som skall gälla för anvisningsrätten.
! Följdändringar i 12 kap.jordabalken, bostadsrättstagen (1971:479) och lagen (1973: 188) om arrendenämnder och hyresnämnder har utelämnats.
Förbudet enligt första stycket 2 får förenas med vite enligt 48 andra stycket lagen (1985:206) om viten. :
Upphävande av beslut om anvisningsrätt 5§ På ansökan av husägaren får hyresnämnden upphäva ett beslut om anvisningsrätt enligt 4§ om
|. husägaren genom anvisningsrätten uppenbart missgynnas i förhållande till andra fastighetsägare,
2. anvisningsrätten orsakar husägaren stora olägenheter,
3. husägaren och kommunen är överens om att beslutet skall upphävas
eller
4. anvisningsrätten av någon annan särskild anledning inte längre bör gälla.
Verkan av beslut om anvisningsrätt 6 & En fastighetsägare får inte upplåta en lägenhet som omfattas av ett beslut enligt 4§ med hyresrätt eller bostadsrätt till någon annan än en bostadssökande, som kommunen anvisar, eller kommunen. Han får inte
heller medverka till att hyresrätten till en sådan lägenhet överlåts eller lägenheten upplåts i andra hand utom när förhållandena är sådana att de i
12 kap. 348, 35§ första stycket, 37 och 40 §§ jordabalken med avseende på
hyresgästen angivna förutsättningarna för tillstånd föreligger.
Förbudet enligt första stycket gäller inte sedan kommunen underrättat husägaren om att kommunen inte önskar anvisa någon bostadssökande
eller få lägenheten upplåten till sig. Förbudet gäller inte heller om upplåtel-
se av lägenheten beror av anställning hos husägaren och lägenheten även tidigare var upplåten till följd av sådan anställning, om lägenheten upplåts enligt bestämmelserna i 12 kap. 46§ tredje stycket jordabalken eller om hyresnämnden meddelat bestämmelser om undantag från förbudet.
Meddelande om upplåtelse
78 När en lägenhet som omfattas av förbud enligt 6 § skall upplåtas med hyresrätt eller bostadsrätt, skall husägaren snarast möjligt meddela kommunen detta. Meddelandet skall vara skriftligt och innehålla uppgift om lägenhetens adress, storlek och belägenhet i huset, villkoren för upplåtelsen och tillträdesdagen samt de uppgifter i övrigt som följer av beslutet om : anvisningsrätt.
Upplåtelsen och villkoren för den m. m. 83 Om kommunen inte anvisar någon bostadssökande eller om husägaren inte godtar den bostadssökande som kommunen anvisar eller inte kan träffa avtal med denne, är husägaren skyldig upplåta lägenheten till kommunen, om kommunen begär det.
Om annat inte avtalas. skall upplåtelse till kommunen anses ha skett vid den tidpunkt då kommunens begäran enligt första stycket kommit husägaren till handa och på de villkor som angetts i meddelandet enligt 7§. Om upplåtelsen avser bostadsrätt, skall den dock inte anses ha skett innan de förutsättningar är uppfyllda som anges i 3 och 588 bostadsrättslagen
(1971:479). 73
kommunen med hyresrätt eller bostadsrätt och lägenheten på grund av
dröjsmål från husägarens sida inte kan tillträdas den dag som angetts i
meddelandet enligt 7 8, får hyresnämnden på ansökan av kommunen beslu-
ta att upplåtelsen skall gälla från en senare tidpunkt. Om upplåtelsen avser en hyreslägenhet, får hyresnämnden besluta att det även i övrigt skall gälla
andra villkor för upplåtelsen än de som har angetts i meddelandet. Ansökan om hyresnämndens prövning skall göras inom två månader från den
dag då upplåtelsen skall anses ha skett.
Vid prövning av hyresvillkoren tillämpas 12kap. 55§ första-tredje styckena jordabalken. Om hyra för lägenheten har bestämts i förhandlingsöverenskommelse enligt hyresförhandlingslagen (1978:304). skall dock
den hyran gälla. Om hyresnämnden nedsätter hyran, skall den lägre hyran gälla från och med den dag då hyresförhållandet började. Om hyresnämnden beslutar att upplåtelsen skall gälla från en senare
tidpunkt eller att hyran skall vara lägre än vad som har angetts i meddelandet enligt 7§, skall husägaren samtidigt åläggas att till kommunen betala tillbaka vad han till följd därav har uppburit för mycket jämte ränta. Räntan skall beräknas enligt 5§ räntelagen (1975:635) för tiden från dagen
då husägaren mottog beloppet till dess att beslutet har vunnit laga kraft och
enligt 68 räntelagen för tiden därefter.
Ersättning för skada
108 Kan husägaren, i fall då han får förfoga över lägenheten, på grund av förfarandet enligt denna lag inte träffa avtal om upplåtelse för tiden från och med den tillträdesdag som har angetts i meddelandet enligt 7 § och har
han gjort vad som skäligen kan fordras av honom för att få lägenheten upplåten, har han rätt till ersättning av kommunen för skada som han lider
genom dröjsmålet med upplåtelsen.
Fråga om skyldighet att betala sädan ersättning prövas av hyresnämnden. För att kunna prövas skall ansökan ha kommit in till hyresnämnden inom en månad från den dag då avtal om upplåtelse av lägenheten träffades.
Verkan av överlåtelse m. m. 11 & En utfästelse om anvisningsrätt för kommunen gäller även för en ny husägare, om utfästelsen är skriftlig och innehåller uppgift om de bostadslägenheter som omfattas av anvisningsrätten, anvisningsrättens omfattning i övrigt samt husägarens skyldigheter med anledning av utfästelsen.
Om den tidigare husägaren försummat att upplysa om att en utfästelse om anvisningsrätt för kommunen gäller och om den nye fastighetsägaren
varken ägt eller bort äga kännedom cm utfästelsen, är den tidigare husägaren skyldig att ersätta skada som förorsakas den nye ägaren på grund av försummelsen.
En utfästelse om anvisningsrätt får inte förenas med vite.
12 & Om ett beslut om anvisningsrätt har meddelats och äganderätten till
huset övergår till en ny ägare gäller beslutet i stället mot denne. Om vite
har utsatts i beslutet och om äganderätten har övergått genom köp, byte
eller gåva. gäller även vitet mot den nye ägaren räknat från tidpunkten för äganderättsövergången. under förutsättning att anteckning om vitesföre-
läggandet dessförinnan gjorts enligt 138. 74
Övriga bestämmelser 13§ Ett beslut om anvisningsrätt skall genast sändas till inskrivnings-
myndigheten för anteckning i fastighetsboken eller tomträttsboken. Har
vite satts ut i beslutet skall även detta antecknas. Inskrivningsmyndigheten
skall genast i rekommenderat brev underrätta den som senast har sökt lagfart eller inskrivning av förvärv av tomträtt om anteckningen, om denne
ej är beslutets adressat.
Om ett beslut som har antecknats enligt första stycket upphävs, skall beslutet genast sändas till inskrivningsmyndigheten för motsvarande anteckning.
148 Om förfarandet vid hyresnämnden finns bestämmelser i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder.
I ärende om anvisningsrätt får hyresnämnden inhämta yttrande av organisation av fastighetsägare och organisation av hyresgäster.
Fråga om utdömande av vite prövas av hyresnämnden på ansökan av kommunen.
158 Hyresnämndens beslut enligt denna lag får överklagas hos bostadsdomstolen inom tre veckor från den dag beslutet meddelades. Besvärshandlingen skall ges in till hyresnämnden.
16 & I mål enligt 9§ första stycket om villkoren för upplåtelsen skall vardera parten svara för sin rättegångskostnad i bostadsdomstolen, i den mån inte annat följer av 18 kap. 6 § rättegångsbalken.
Denna lag träder i kraft den I januari 1988, då bostadsanvisningslagen (1980:94) skall upphöra att:gälla. Bestämmelserna 1 bostadsanvisningslagen skall dock gälla i mål eller ärenden i vilka dom eller beslut har meddelats före ikraftträdandet.
Beslut enligt bostadsanvisningslagen varigenom ett visst område förklarats vara bostadsanvisningsområde gäller till utgången av år 1990. Inom sådana områden gäller fortfarande bostadsanvisningslagen.
Bilaga 3
Sammanställning av remissyttranden över departementspromemorian Effektivare bostadsanvisning (Ds Bo 1987:2)
Remissinstanserna
Efter remiss har yttranden över departementspromemorian avgetts av domstolsverket, kammarrätten i Göteborg, bostadsdomstolen, hyresnämnderna i Stockholm, Göteborg, Malmö, Linköping och Örebro, socialstyrelsen, konsumentverket, arbetsrnarknadsstyrelsen, statens invandrarverk, bostadsstyrelsen, statens råd för byggnadsforskning, statens institut
för byggnadsforskning, statens planverk, länsstyrelserna i Stockholms och Malmöhus län, Svenska kommunförbundet, Kommunalförbundet för
Stor-Stockholms bostadsförmedling, Landsorganisationen i Sverige LO, Tjänstemännens centralorganisation TCO, Byggentreprenörerna, Närings-
livets byggnadsdelegation, Fastighetsanställdas förbund, Svenska bygg-
nadsarbetareförbundet, Hyresgästernas riksförbund, Sveriges fastighets-
ägareförbund, HSB:s riksförbund, Sveriges allmännyttiga bostadsföretag SABO, Riksbyggen, Stockholms kooperativa bostadsförening SKB, Sveri-
ges bostadsrättsföreningars centralorganisation SBC, Handikappförbundens centralkommitté, Bostadsförmedlarnas yrkesförening, Järfälla, Li-
dingö, Norrtälje, Solna, Stockholms, Södertälje, Linköpings, Norrköpings, Nässjö, Växjö, Karlshamns, Kristianstads, Helsingborgs, Malmö,
Halmstads, Kungsbacka. Varbergs, Göteborgs, Härryda, Mölndals, Fal-
köpings, Karlstads, Örebro. Köpings, Västerås, Bollnäs, Sundsvalls, Örnsköldsviks, Skellefteå och Umeå kommuner.
Ett yttrande har dessutom inkommit från Ombudsmannen mot etnisk diskriminering.
Bostadsstyrelsen har bifogat yttranden från länsbostadsnämnderna i
Linköping, Kalmar, Malmö och Karlstad samt från länsstyrelsen i Norr-
bottens län.
Byggentrenörerna har i sitt yttrande anslutit sig till de synpunkter som framförs i Sveriges fastighetsägareförbunds remissvar.
Remissvaren
I Allmänna synpunkter
Domstolsverket Domstolsverket (DV) har i huvudsak begränsat sin granskning av lagförslaget till de delar som är av omedelbar betydelse för domstolar och andra
myndigheter inom DVs verksamhetsområde. 76
ningslag.
I promemorian utgår man från att det i allmänhet skall bli möjligt att ingå
frivilliga överenskommelser om anvisningsrätt. Om ett avtal likväl inte kan träffas, skall hyresnämnden pröva frågan om sådan rätt skall medges.
Enligt DVs mening är det en viktig rättssäkerhetsgaranti att frågor som
inskränker den enskildes rätt att förfoga över sin egendom prövas av en domstol eller av en nämnd med en lagfaren domare som ordförande. DV
stadsanvisningslag. I promemorian redovisas inte några beräkningar av i vilken omfattning
arbetsbördan kommer att öka för de berörda myndigheterna, dvs. hyresnämnderna, bostadsdomstolen och inskrivningsmyndigheterna, med anledning av den föreslagna lagstiftningen. Utan tvivel blir det fråga om en
ökad arbetsbelastning för dem, i första hand för hyresnämnderna. DV
utgår dock från att ökningen inte blir särskilt stor och att myndigheterna bör kunna fullgöra de nya uppgifterna inom ramen för befintliga resurser.
Kammarrätten i Göteborg
Kammarrätten har inte något att erinra mot förslaget.
Det framlagda förslaget synes vara en elegant lösning av föreliggande
fråga.
Bostadsdomstolen
Bostadsdomstolen har inte överblick över kommunernas tillämpning av
bostadsanvisningslagen och saknar därför möjlighet att bedöma tyngden i de argument som anförs för att lagen skall ersättas av en ny lag om kommunal anvisningsrätt till bostadslägenheter. Bostadsdomstolen inskränker därför sitt yttrande till att avse vissa mer detaljbetonade frågor.
Hyresnämnden i Stockholm Hyresnämnden har under den tid bostadsanvisningslagen varit gällande aldrig haft att tillämpa densamma och saknar således erfarenhet av lagen. Nämnden ger sig inte in på någon värdering av den kritik som från kommunalt håll riktats mot bostadsanvisningslagen och saknar också underlag för att uttala någon mening om behovet av att ge kommunerna bättre möjligheter än gällande lag ger att anvisa bostäder åt de bostadssökande. Hyres-
nämnden inskränker sitt yttrande till att avse en granskning av det föreliggande lagförslaget från de utgångspunkter som sammanhänger med nämndens tilltänkta befattning med den nya lagen. Det föreliggande lagförslaget bygger på förutsättningen att generella
överenskommelser mellan kommunen och fastighetsägarna eller deras or-
ganisationer träffas som utgångspunkt för anvisningsrätten (avsnitt 6.2). I promemorian hänvisas till att så sker i dag på många orter i hägnet av
bostadsanvisningslagen. Skulle försöken att nå en sådan överenskommelse TT
stranda i en större kommun med en svår bostadsmarknad, exempelvis Stockholm, och kommunen som följd härav hos hyresnämnden ansöka om anvisningsrätt gentemot ett stort antal fastighetsägare, kan hyresnämndens redan nu hårt ansträngda kansliresurser inte klara att handlägga en dylik anhopning av ärenden med önskvärd skyndsamhet. För att i möjligaste mån förebygga uppkomsten av en dylik situation kunde övervägas att efter förebild från den i hägnet av hyresförhandlingslagen etablerade ordningen ' med centrala partssammansatta medlingsorgan rekommendera parterna att införa en motsvarande ordning med hänskjutande av strandade förhandlingar till centrala organ bestående av företrädare för kommunförbundet, å ena, och Sveriges fastighetsägareförbund resp. SABO, å den andra. Den inom ramen för hyresförhandlingslagen införda ordningen har medfört att strandningar inte har lett till hyresprövningar vid hyresnämnden i den stora omfattning som eljest varit att befara.
Hyresnämnden i Göteborg Förslaget innebär att en kommun kan få anvisningsrätt till samtliga bostadslägenheter i flerbostadshus inora kommunen. Utnyttjas denna möjlighet införs en obligatorisk bostadsförmedling i kommunen.
Tanken bakom förslaget är att anvisningsrätten i första hand skall ullskapas genom frivilliga överenskommelser mellan kommunerna och husägarna eller deras organisationer. Enligt hyresnämnden bör denna viktiga utgångspunkt om enskilda avtal korama till mycket klarare uttryck i den föreslagna lagen. Frågan är om det inte bör övervägas att ge lagen en principiellt helt annorlunda utformning än den som presenteras i departementspromemorian. Härvid skulle hyresförhandlingslagen kunna tjäna som förebild. Lagstiftningen skulle då komma att reglera innehållet i såväl de frivilliga avtalen om anvisningsrätt som de avtal vilka beslutas av myndighet. Konstruktionen skulle göra anvisningsssystemet mera överblickbart och främja enhetlighet vid tillämpningen, något som är av stor vikt med hänsyn till det ingrepp i den enskildes förfoganderätt som en allmän anvisningsrätt innebär.
Enligt hyresnämndens mening är det också viktigt att man nu vid en ytterligare utbyggnad av anvisningssystemet tillskapar enhetliga regler för alla de situationer när en anvisningsrätt skall föreligga. Att låta olika
regelkomplex leva vidare sida vid sida — avtal i samband med statlig belåning, avtal vid markupplåtelser. värdförbindelser etc. — är helt oac-
ceptablet för den som förespråkar att lagstiftningen skall vara överskådlig
och begriplig för medborgarna.
Om någon anvisningsrätt inte kan tillskapas på frivillighetens väg blir följden av förslaget i departementspromemorian ett omfattande prövningsförfarande inför hyresnämnden. Detsamma blir fallet om kommunen och husägarna inte kommer överens under förmedlingsförfarandet. Mot denna bakgrund kan det inte nog understrykas hur viktigt det är att anvisningsfrågorna löses på ett enkelt och smidigt sätt innan ärendena underställs myndighets prövning. Det är vidare viktigt att parterna tillskapar enkla och rationella rutiner för själva anvisningsförfarandet. Uppnås inte dessa mål 78
kan förslaget komma att medföra en omfattande byråkrati med betydande kostnader för samhället. |
Hyresnämnden har intet att erinra mot att det skall ankomma på hyres-
nämnderna att pröva frågor enligt den föreslagna lagstiftningen.
Departementspromemorian är kortfattad. I väsentliga delar hänvisas till
förarbetena till gällande bostadsanvisningslag. Dessa förarbeten är svåröverskådliga, bl.a. av det skälet att betydande ändringar gjordes efter
lagrådsbehandlingen. Det är ett önskemål att en proposition i ämnet görs
utförlig och att även de bestämmeler som förs över från nuvarande lag kommenteras. Risken är annars stor för att det uppstår osäkerhet om hur lagen skall tillämpas. Detta kan få till följd att lagen kommer att tillämpas på olika sätt i skilda kommuner och att ärenden förs vidare till rättslig prövning i onödan.
Särskilt yttrande av ett hyresråd
Förslaget innebär att en kommun kan få anvisningsrätt till samtliga bostadslägenheter inom en kommun. Det är ett kraftigt ingrepp i äganderätten till en fastighet. De skäl som anförts för att nu ändra bostadsanvisningslagen från år 1980 är inte övertygande. Redan nu föreligger på grund av avtal — t. ex. avtal i samband med statlig belåning — en anvisningsskyldighet för fastighetsägare. I bl.a. Stockholm, Göteborg och Malmö finns redan avtal som ålägger fastighetsägarna en anvisningsskyldighet. Det hade varit värdefullt om i departementspromemorian uppgift lämnats om hur många lediga lägenheter som i dag lämnas till bostadsförmedlingarna och hur många lägenheter som lagförslaget i praktiken komer att träffa. Med ledning av tillgänglig statistik (1980) kan följande grova uppskattning
göras.
Lägenheter i flerbostadshus (1 000-tal)
| Samtliga | 2043 |
| Bostadsrättsföreningar | 562 |
| Allmännytliga bostadsföretag | 698 |
| Privata hyresvärdar | 674 |
| Stat, kommun och landsting | 72 |
Bostadsrättsföreningar faller utanför anvisningsskyldigheten. Det kan antas att allmännyttiga bostadsföretag samt stat, kommun och landsting redan nu lämnar lediga lägenheter till bostadsförmedlingen. De privata hyresvärdarna i Stockholm, Göteborg och Malmö äger sammanlagt 322 000 lägenheter. Mer än en tredjedel av dessa lägenheter omfattas i dag av en anvisningsskyldighet. Det kan antas att anvisningsskyldighet omfattar mer än I miljon lägenheter, vilket torde vara ett fullt tillräckligt antal för att
uppnå lagstiftningens syfte om en allsidig hushållssammansättning inom bostadsområdena. Jag vill även erinra om vad som anfördes i departe-
mentspromemorian Bo 1982:02 s. 104: ”Till sist bör allmänt framhållas att kunskaperna om den spontana rörligheten på lokala bostadsmarknader,
om vad som påverkar omfattning och riktning, är ett förhållandevis outfor- 79
skat område i Sverige. Följaktligen är det svårt att allmänt bedöma i vilken utsträckning och i vilka avseenden kommunal bostadsanvisning kan förändra flyttningsströmmar mellan olika bostadsområden inom en kommun.” Jag ställer mig därför tvivlande till om lagförslaget, som kommer att förorsaka alla parter stora kostnader, får avsedd effekt. En lagstiftning enligt förslaget avhjälper dessvärre inte heller den nu rådande bostadsbristen.
Enligt 2 kap. 18§ regeringsformen skall varje medborgare, vars egendom tas i anspråk genom expropriation eller annat sådant förfogande vara tillförsäkrad ersättning för förlusten enligt grunder som bestämmes i lag. En anvisningsskyldighet enligt den föreslagna lagen innebär en kraftig inskränkning i äganderätt av fastighet. Det är inte uteslutet att denna inskränkning i vissa fall kan leda till sänkta fastighetspriser. Det framstår som rimligt att fastighetsägare ersätts för den förlust som de kan drabbas
av.
En annan bestämmelse som aktualiseras i förevarande sammanhang är artikel I i tilläggsprotokoll av den 20 mars 1952 till konventionen angående skydd för de mänskliga rättigheterna och de grundläggande friheterna. Enligt denna artikel skall envar fysisk eller juridisk persons rätt till sin egendom lämnas okränkt. Bestämmelsen inskränker likväl icke en stats rätt att genomföra sådan lagstiftning som staten finner erforderlig för att reglera nyttjandet av viss egendom i överensstämmelse med det allmännas intresse. Avgörande för frågan huruvida lagförslaget strider mot nämnda artikel är tolkningen av uttrycket ”det allmännas intresse”. Med hänsyn
till att lagförslaget innebär eu kraftigt ingrepp i äganderätten och till att det
kan drabba i stort sett samtliga fastighetsägare är det inte alldeles klart att undantagsregeln är tillämplig.
Slutligen måste jag konstatera att om lagförslaget genomförs så kommer
efterfrågan på villor och bostadsrätter att öka vilket leder till höjda priser.
Det finns nämligen ett stort antal människor i det här landet som inte kommer att läta sitt boende styras av tjänstemän på bostadsförmedlingen.
Hyresnämnden i Malmö Med hänsyn till att starka skäl finns för att förenkla beslutsproceduren i bostadsanvisningslagen tillstyrker hyresnämnden att denna lag upphävs . och ersättes med ny lag om kommunal anvisningsrätt till bostadslägenhe-
ter, som skall vara inriktad på det individuella förhållandet mellan kom-
mun och fastighetsägare och där huvudprincipen skall vara att anvisningsrätten tillskapas genom avtal mellan kommunen och fastighetsägaren. Som förebild till lagen bör så långt möjligt hyresförhandlingslagen kunna användas. Därigenom bidrager man till en förenkling av lagstiftningen inom hyreslagstiftningsområdet.
Enligt 2 kap. 18§ regeringsformen skall varje medborgare, vars egendom tages i anspråk genom expropriation eller annat sådant förfogande, vara tillförsäkrad ersättning för förlusten enligt grunder som bestämmes i lag. Den föreslagna lagen innebär självfallet en inskränkning av äganderätten 80
av fastighet. Lagen riktar sig direkt mot enskilda fastighetsägare i vissa fastigheter. Det kan ifrågasättas om inskränkningen i äganderätten är att
jämställa med bestämmelser i planlagstiftning eller naturvårds- eller miljö-
skyddslagstiftning om begränsning av möjligheterna att använda fast egendom. Hyresnämnden anser det vara synnerligen tveksamt om anvisnings-
-rätten inte kan likställas med expropriation eller annat sådant förfogan-
de”.
Hyresnämnden i Linköping
Hyresnämnden anför i yttrandet att förslaget innebär en påtaglig förbättring i förhållande till nuvarande lagstiftning samt att förslaget bör läggas till
grund för en ny lagstiftning.
Hyresnämnden i Örebro
Hyresnämnden ställer sig positiv till en ordning för bostadsanvisning, som i första hand är inriktad på att avtal skall träffas mellan kommunen och husägaren. Jämfört med den nu gällande bostadsanvisningstagen förefaller förslaget till lag om kommunal anvisningsrätt till bostadslägenheter
innebära fördelar från administrativ synpunkt. På anförda skäl tillstyrker
hyresnämnden att bostadsanvisningslagen ersätts av den föreslagna lagen.
Enligt nämndens mening bör dock de justeringar ske, som följer av följan-
de synpunkter (avsnitt 2).
Det kunde övervägas. om den nya lagen kunde utsträckas att även bli ett medel att öka tillgången på lägenheter på bostadsmarknaden. Ett sådant
syfte kunde i någon mån tillfredsställas. om husägarens anmälningsskyldighet även omfattade det fall att han hade grundad anledning att anta, att
en lägenhet nyttjades påtagligt extensivt, t.ex. som övernattningslägenhet, och om kommunen i sådant fall tillerkändes egen rätt att hos hyresnämnden aktualisera fråga om hyresavtalets vidare bestånd.
Socialstyrelsen Socialstyrelsen kan i allt väsentligt instämma i de bedömningar som pro-
memorian redovisar och tillstyrka förslaget om ny lagstiftning för den
kommunala anvisningsrätten.
Promemorian utgår i hög grad från de överväganden i frågan som bostadskommittén redovisade 1 sina betänkanden. Dessa överväganden har socialstyrelsen i huvudsak anslutit sig till i yttranden 1984—-11—26 och
1986-06-13. . En utgångspunkt för anvisningssystemet skall vara att kommunerna har sådan tillgång på bostadslägenheter att de kan fullgöra sina uppgifter inom
bostadsförsörjningen. Frågan handlar om den samhälleliga förmedlingsverksamhetens tillgång på bostäder att anvisa och motiven återfinns till 81
6 Riksdagen 1987/88. I saml. Nr 35
stor del i svårbemästrade obalanser på bostadsmarknaden, där bostadsbristen åter blivit allt mera märkbar och allvarlig.
En väl fungerande samhällelig bostadsförmedling är ett viktigt inslag I
det bostadspolitiska systemet. De bostadspolitiska medlen är sammantaget ganska många men utnyttjas inte fullt ut och har ofta svag genomslagskraft
och styrförmåga. För att på sikt komma tillrätta med dagens problem erfordras åtgärder allt ifrån planerings- och finansieringsleden till förmedlings- och förvaltningsleden. Balansproblemen med bostadsbrist handlar inte heller enbart om brister
i den lokala bostadsförsörjningen, utan även om t.ex. mellanregionala
flyttningsrörelser, som inte planerats eller förväntats. Då den bostadspoli-
tiska situationen sammanhänger med bl.a. situationen på arbetsmarkna-
den gäller det därför inte bara att försöka balansera bostadsförsörjningen
lokalt, utan även sysselsättningen mellan regionerna.
Särskilt i stockholmsområdet råder i dag också stora inomregionala
skillnader i kommunernas intentioner att bygga och tillhandahålla olika
bostadstyper. Det innebär att inomregionala obalanser i bostadsutbud och sociala strukturer består och förstärks.
Utsatta för bostadspolitiska brister är framför allt de socialt, fysiskt och
psykiskt resurssvaga människorna. Särskilt märkbart blir detta då bostadsbristen tilltar parallellt med strävanden om ett mer valfritt och jämlikt samt
normaliserat och integrerat boende.
Inom boendet inriktas intentionerna t.ex. alltmer på en normalisering
och iritegration av de äldres och handikapppades boendeförhållanden. Det innebär en stor omstrukturering med avinstitutionalisering och ställer ökade krav på bostadsförsörjningen och då även förmedlinggsverksamheten och anvisningssystemet.
Det bristfälliga bostadsutbudet för utsatta grupper, som de ekonomiskt
svaga, de unga. äldre och handikappade m. fl. har socialstyrelsen tidigare
påtalat i skilda sammanhang och då bl. a. pekat på de behov som promemorian behandlar.
Förslaget till ett nytt administrativt förenklat bostadsanvisningssystem finner socialstyrelsen således som väl motiverat.
Konsumentverket
Förslagen tillstyrks i huvudsak
Förslaget att avskaffa bostadsanvisningslagen tillstyrks.
Den föreslagna lagen om kommunal anvisningsrätt till bostadslägenheter tillstyrks. Konsumentverket anser dock att lagen utryckligen bör begränsas till att omfatta enbart lägenheter som med hyresrätt upplåts för annat ändamål än fritidsändamål. Det innebär att lagen inte bör omfatta lägenhet som upplåts vare sig med bostadsrätt eller för fritidsbruk. Vidare bör det
på ett bättre sätt klargöras vilken storlek på hus som krävs för att lagen ska
kunna användas. Lagen bör utformas så att den ökar möjligheter att åter
göra bostäder av s. k. smygkontor.
Vissa förhållanden i samband med bostadsförmedlingsverksamhet När det gäller effektivare bostadsanvisning utgår Konsumentverket i förs-
ta hand från problemen för de enskilda konsumenter som väntar på att få
en bostad förmedlad av bostadsförmedlingen. Verket har på olika sätt fått
kunskap om att sådana problem allmänt sett är betydande och att den enskilde bostadssökandens situation ofta inte uppmärksammas tillräckligt. ' Kommunala bostadsförmedlingar utnyttjar inte i erforderlig utsträckning och tillräckligt effektivt de möjligheter som finns att genom talan hos
hyresnämnden verka för att fastighetsägarna godtar de anvisade hyresgästerna. Inte heller ger bostadsförmedlingarna tillräcklig hjälp åt hyresgäster som vill byta bostad med varandra, t. ex. för att minska ena partens boendekostnad eller förkorta arbetsresorna. Även när det gäller förmedling vid andrahandsuthyrning av bostäderna sker mycket sällan en kommunal medverkan. I remissyttrande över bostadskommitténs slutbetänkande SOU 1986:4—6 har verket föreslagit att kommuner ska få samma möjlighet att
förmedla bostäder mot ersättning som privata förmedlare har. Många av
dessa bryter nämligen systematiskt mot kommerskollegiets regler på området. och därmed mot en straffsanktionerad bestämmelse i hyreslagen. Varken samhällets eller enskilda konsumenters åtgärder mot detta har haft särskilt god effekt hittills.
Även i fall av olaga diskriminering enligt brottsbalken från fastighetsäga-
res sida förekommer det att avvisade bostadssökande får dåligt stöd hos
bostadsförmedlingarna. Det finns dock också glädjande exempel på mot-
satsen. Konsumentverket vill i detta sammanhang understryka att samhäl-
leliga mål om befolkningssammansättning i olika bostadsområden inte får
föranleda åtgärder i strid med diskrimineringslagstiftningen. Verket har
utarbetet information på området i samråd med Ombudsmannen mot et-
nisk diskriminering, och sänt den till bl. a. kommunala konsumentvägledare som underlag för information till allmänheten.
Fler åtgärder behövs Utvärdering Effekterna av den nya lagen bör studeras. En sådan utvärdering är alltid viktig. På boendeområdet med dess särskilda ekonomiska och sociala
betydelse är det särskilt angeläget att bedöma om vidtagna åtgärder varit
lämpliga med hänsyn till uppställda mål, och att vid behov vidta ytterligare
åtgärder.
Lägenheter ”för övernattning” bör bli vanliga bostäder
I många uthyrda bostadslägenheter finns ingen person mantalsskriven. De . hyrs t. ex. ut till företag på annan ort. Hyresgästen minskar på så sätt sina
hotellkostnader när anställa är där på uppdrag. Det räcker ofta med ett fåtal nätters utnyttjande per månad för att arrangemanget ska bli ekonomiskt fördelaktigt. Hyresvärden har ofta ingen ekonomisk anledning att 83
säga upp en sådan hyresgäst. Företags-/övernattningslägenheter bli följaktligen mycket sällan anvisningsbara enligt den föreslagna lagstiftningen.
Problemet är särskilt stort i storstäderna med deras påtagliga bostads-
brist. Ofta rör det sig dessutom om relativt små och billiga bostäder.
Lagstiftningsåtgärder bör snarast vidtas i syfte att åstadkomma sådana lösningar som leder till att övernattningslägenheter tillförs den vanliga hyresmarknaden och fördelas via bostadsförmedlingarna.
Arbetsmarknadsstyrelsen Arbetsmarknadsstyrelsen tillstyrker förslaget till en ny lag om kommunal anvisningsrätt till bostadslägenheter och vill göra följande kommentarer:
Vid interlokal förmedling av arbetskraft är bristen på bostäder på inflyttningsorten ofta ett problem, och ibland ett hinder för den geografiska rörligheten. Oavsett familjesammansättning, är erbjudande av lämplig bostad en grundförutsättning för att ett arbetserbjudande på annan ort skall kunna antagas.
Den nya lagen bör lämna utrymme för ett samarbete, mellan exempelvis arbetsförmedlingen och det ansvariga kommunala organet, så att inflyttande arbetskraft kan erbjudas bostad och de lediga platserna sålunda lättare kan tillsättas.
I expanderande områden är det nödvändigt att bostäder kan ställas till förfogande för tillfällig arbetskraft som t. ex. byggnadsarbetare.
Statens invandrarverk Statens invandrarverk (SIV) begränsar sitt yttrande till frågor som särskilt rör invandrare och flyktingar. SIV tillstyrker förslaget att den nuvarande bostadsanvisningslagen (SFS 1980:4) upphävs och att den ersätts med en ny lag om kommunal anvisningsrätt till bostadslägenheter.
I verkets yttrande över bostadskommitténs slutbetänkande (SOU 1986:4, 5, 6) anmärkte vi, att bostadsanvisningslagen är ett ofullständigt instrument. Bostadsanvisningslagen i sin nuvarande utformning är så pass svår att tillämpa, att den bara i undantagsfall är ett reellt alternativ till avtal av olika slag. Det framgår av förarbetena till bostadsanvisningslagen att ett beslut om bostadsanvisningsområde inte får avse en hel kommun. Bostadskommittén framför en rad argument för att så borde vara fallet. SIV
delade kommitténs bedömning att bostadsanvisningslagen borde ändras, så att cn hel kommun kan vara ett bostadsanvisningsområde.
SIV föreslog 1 sitt yttrande att bostadsanvisningslagens möjligheter att åstadkomma en minskad koncentration av invandrare i de mest invandrar-
täta bostadsområdena borde prövas. Vi gjorde det mot bakgrund av de
erfarenheter vi hade fått i samband med att vi arbetade med en rapport till regeringen — ”Invandrartäta bostadsområden i utveckling” (1986-06-09). I den rapporten, som tillkom I samverkan med bostadsstyrelsen, socialstyrelsen. skolöverstyrelsen och statens kulturråd, berättade vi om iakttagel- 84
boendesegregationen. |
För drygt ett år sedan gick invandrarverket, som har ansvar för flyktingmottagandet i landet, ut med en enkät till närmare 70 kommuner, som då hade tagit emot flyktingar i ett s. k. kommunalt flyktingmottagande. En del av enkäten rörde boendefrågor och det avsnittet bearbetades under hösten. Under april och maj i år har svaren uppdaterats genom telefonkontakter med dem som besvarade frågorna. Resultaten är enahanda: Praktiskt taget alla flyktingar bor i de allmännyttiga bostadsföretagens bostäder och koncentrationen till s. k. invandrartäta bostadsområden är mycket stark. Vad gäller den tidigare nämnda rapporten ”Invandrartäta bostadsområden i utveckling” kan nämnas, att våra kontakter med tidigare sagesmän i områdena ger vid handen att allt fler invandrare och flyktingar flyttar in i dessa områden. medan många svenska och etablerade invandrare försöker att ta sig därifrån. En fungerande bostadsanvisningslag skulle kunna bidra till att motverka denna utveckling. I många kommuner har systemet med frivilliga överenskommelser mellan fastighetsägarna och kommunen inte givit avsett resultat. SIV vill på olika sätt motarbeta boendesegregationen
och verka för en allsidig hushållsammansättning i våra bostadsområden.
Ett led i en sådan verksamhet är att förstärka och utvidga den kommunala -anvisningsrätten.
Med hänvisning till tidigare ställningstagande och förslag från SIV beträffande bostadsanvisningslagen samt med tanke på vad som framkommit i samband med verkets rapport om invandrartäta bostadsområden och enkäten till s. k. flyktingkommuner tillstyrker statens invandrarverk förslaget i promemorian. Det innebär att den nuvarande bostadsanvisningslagen (SFS 1980:94) upphävs och att den ersätts med en ny lag om kommunal anvisningsrätt till bostadslägenheter.
Reservation Tre ledamöter anser att bostadsanvisningslagen skall avskaffas samt avstyrker förslaget om en ny lag om kommunal anvisningsrätt till bostadsläegenheter.
Bostadsstyrelsen Promemorian innehåller ett förslag till en ny lag om kommunal'anvisningsrätt till bostäder. Den ska ersätta den nuvarande bostadsanvisningslagen. Enligt förslaget ska en kommun först försöka träffa avtal med fastighets-
ägarna om bostadsanvisning. Om man inte fär till stånd avtal med sådan
utfästelse, eller om det åsidosätts, kan kommunen hos hyresnämnden begära beslut om anvisningsrätt.
Bostadsstyrelsen anser att det främsta medlet i dag för att klara bostadsförsörjningen är en ökad produktion av bostäder. Med den rådande bristsituationen i en stor del av landets kommuner är det emellertid av stor betydelse att kommunerna även kan anvisa bostadssökande till bostäder i beståndet. Det finns i dag stora grupper som söker bostad men som har en
svag ställning på bostadsmarknaden. Det gäller en växande grupp gamla med rörelsehinder som behöver en bättre anpassad bostad och som ofta har behov av att bo kvar i sitt grannskap. Det gäller människor på väg ut från institutioner, ungdomar, flyktingar m. fl. Dessa behöver stöd av kommunen för att få en lämplig bostad. Bostadsanvisning är också ett viktigt medel att motverka segregation. Det är därför angeläget att kommunen har bra möjligheter att anvisa bostäder åt bostadssökande.
Bostadsstyrelsen bedömer att den föreslagna lagen kan ge kommunerna ett enklare och troligen effektivare medel än de nuvarande att få anvisningsrätt till bostäder i beståndet. Bostadstyrelsen anser att den nya lagen behövs under en övergångstid och tillstyrker därför i huvudsak det remitterade förslaget samt föreslår förbättringar i följande avseenden vad gäller den nya lagen (se avsnitt 2).
Statens institut för byggnadsforskning; Den forskning som bedrivits vid institutet om gällande ackvisitionslagstiftning har redan i stor utsträckning använts som beslutsunderlag såväl av bostadskommittén som vid utformandet av föreliggande promemoria. Institutet begränsar sig därför i detta yttrande till att i korthet peka på kommunala erfarenheter av avtalslösningar och av prövning i hyresnämnden avseende bostadsanvisning.
Den bostadspolitiska utgångspunkten för lagen om kommunal anvisningsrätt till bostadslägenheter (Lkab) och andra förslag i promemorian är att kommunerna måste ha formella och praktiska möjligheter att anvisa bostäder för att kunna fullgöra sina uppgifter inom bostadsförsörjningen. Den nu föreslagna Lkab innebär mindre formella befogenheter för kommunen jämfört med gällande bostadsanvisningslag (BaL). Förslaget förutsätter därmed att avtalslösningar ger reellt större befogenheter för kommunen jämfört med gällande BaL. 1 linje med detta förmodas det vara lättare att få till stånd avtal än ett formellt beslut om bostadsanvisningsområde enligt BaL.
De begränsade erfarenheter som hittills finns ger möjligen stöd för ett sådant antagande. Även om avtal formellt är enklare att få till stånd kan emellertid förhandlingsproceduren i praktiken visa sig både tids- och resurskrävande för kommunen. Parterna skall först komma överens om att förhandla, därefter utarbeta texter avseende räckvidden av anvisningsrätten att förhandla om och eventuellt också om nödvändiga procedurer för hur kommunen skall utnyttja anvisningsrätten. I institutets undersökningar finns exempel där det tagit upp till tre år från den tidpunkt då kommunen bestämde sig för att förhandla tills dess ett avtal förelåg. I fall då avtal tecknas mellan kommun och fastighetsägareförening kan i vissa fall något år gå innan ett tecknat avtal vunnit tillfredsställande täckning bland föreningens medlemmar. Effekten av avtal med fastighetsägareförening är allmänt beroende av föreningarnas täckningsgrad, vilken torde variera över landet. Alternativt riskerar kommunerna att få träffa avtal med ett flertal olika fastighetsägare. .
Hur pass tids- och resurskrävande de blir för kommunen att få till stånd 86
ett avtal torde bero på graden av förtroende mellan fastighetsägare och kommun. Också risken för överklagande m. m. i anslutning till BaL-beslut är dock beroende av samma förhållande. Lkab förutsätter att ett sådant förtroende växer fram lättare vid förhandlingar än vid tillämpning av BaL.
Det nya lagförslaget förutsätter vidare att ingivna avtal motsvaras av reellt ökat antal anvisningslägenheter för kommunerna. Vid tidpunkten för institutets undersökningar var erfarenheterna av hur avtal fungerade i bruk begränsade. Det förekom emellertid anmärkningar mot fastighetsägarnas efterlevnad av avtalen. Det förekom också avtal med sådan utformning att
det föreföll svårt att bedöma om de följdes eller ej. Flertalet ingångna avtal
hade emellertid vid den tidpunkten ännu inte prövats i praktiken.
Den i promemorian föreslagna prövningen i hyresnämnden enligt Lkab och i anslutning till bostadsfinansieringsförordningen innebär att alla s.k. ackvisitionmedel som syftar till att ge kommunen anvisningsrätt till successionslägenheter får en sanktionsbestämmelse. Detta torde vara en
fördel ur kommunal synpunkt och dessutom innebär förslagen att pröv-
ningsinstansen blir enhetlig för de nämnda medlen. Prövning i HN har tidigare tillämpats i samband med s. k. värdförbindelser enligt hyreslagens 358, Vid institutets undersökningar har kommuner anmärkt på att pröv-
ningen tar för lång tid att genomföra och flera kommuner hade också svårigheter att avvara de personella insatser som fordrades för att bereda
prövningsärenden. Prövningsförfarandet användes knappast för att vinna anvisningsrätt till enstaka lägenheter utan i syfte att mer långsiktigt påverka fastighetsägares attityd till kommunal bostadsförmedling.
Sammanfattningsvis har kommunerna vid institutets undersökningar pekat på såväl svagheter som fördelar med avtalslösningar likaväl som i
utformningen av BaL. Vid ställningstagande till den nu föreslagna Lkab är
det beklagligt att de kommunala erfarenheterna hittills är så begränsade.
Sannolikt har inte kunskapsläget förändrats påtagligt under de fyra år som
gålt sedan institutets undersökningar genomfördes, eftersom många kommunala initiativ i anvisningsfrågor sannolikt vilat i avvaktan på den aviserade översynen av BaL.
Statens planverk Planverket har inget att erinra mot förslaget till lag om kommunal anvisningsrätt till bostadslägenheter.
Med anledning av det som på s. 40-41 i betänkandet (avsnitt 6:3,
avvägningen mellan allmänna och enskilda intressen) sägs om behovet av
att dokumentera det allmänna intresset vill planverket understryka över-
siktsplanens roll och påpeka följande:
I den översiktsplan. som kommunerna efter den nya plan- och byggla-
gens ikraftträdande skall utarbeta och som skall antas före den I juli 1990, behandlas bl. a. bebyggelsefrågorna i vid mening. Översiktsplanen bör en-
ligt propositionen grundas på och samordnas med andra program och
planer inom kommunen t. ex. program för bostadsförsörjning, utbildning,
barntillsyn, äldreomsorg och social omvårdnad (s. 124 i prop. 1985/86:1 87
Ny plan- och bygglag). Syftet är att uppnå en från både allmänna och Prop. 1987/88:35lokala utgångspunkter lämplig utveckling i kommunen.
T översiktsplanen anges grunddragen i fråga om tillkomst, förändring och bevarande av bebyggelse. Därmed kan bl.a. också utläsas kommunens
avsikter att åstadkomma en mera allsidig befolkningssammansättning eller
att ge t.ex. ungdomar, äldre eller handikappade möjlighet till ett eget boende.
I översiktsplanen kan också belysas hur allmänna intressen, t.ex. bebyggelsens standard, ska beaktas vid förändringar i befintlig bebyggelse.
Kommunen kan i detaljplaner och i områdesbestämmelser med stöd i
översiktsplanen fatta beslut om ett områdes långsiktigt godtagbara egenskaper. Detta innebär att kommunen kan medge att ambitionerna vid
förnyelse kan sättas lägre, t. ex.i fråga om hiss, om kommunen på annat
sätt kan försäkra sig om att de som hur behov därav också kan få tillgång
till lämpliga bostäder inom området.
Därav följer enligt verkets mening att frågan i översiktsplanen om sär-
skilda (dvs. lägre) krav på tillgänglighet (hiss) inom ett område kan behöva följas upp med ett ställningstagande till frågan om kommunal anvisnings-
rätt till bostadslägenhet i sådana områden.
Arbetet med översiktsplanen innebär att kommunens intressen dokumenteras i en form som är öppen för allmänhetens insyn och påverkan och
som blir föremål för behandling i demokratiska former. Översiktsplanen skall antas av kommunfullmäktige.
Det förefaller därför särskilt lämpligt att hyresnämnden tar stöd i kommunens Översiktsplan för sin avvägning mellan allmänna och enskilda intressen när det gäller anvisningsrätten.
Länsstyrelsen i Stockholms län Aktiv kommunal bostadsförmedling är eu viktigt bostadssocialt redskap
för att åstadkomma rättvis fördelning och för att motverka boendesegrega-
tion. För att bostadsförmedlingarna skall kunna fungera tillfredsställande krävs en lagstiftning som tillförsäkrar dem god tillgång på bostäder.
Bostadskommittén och flertalet av de remissinstanser som yttrat sig över kommitténs betänkanden (SOU 1984:36 och 1986:6) har kritiserat
nuvarande lagstiftning och då framför allt bostadsanvisningslagen som ineffektiv och så svår att tillämpa att den endast undantagsvis utgjort ett alternativ till avtal om bostadsanvisning. Denna kritik synes i stor utsträckning ha beaktats i föreliggande lagförslag. Lagförslaget bygger på principen att kommunerna i första hand bör söka uppnå överenskommelse med fastighetsägarna och deras organisationer
om anvisningsrätt. Först sedan möjligheterna att träffa avtal är uttömda
eller fastighetsägare ej följer ingånget avtal skall tvångsförfarande mot enskild fastighetsägare kunna komma i fråga. Det generella förfarandet med att fastställa bostadsanvisningsområden har slopats.
Med denna uppbyggnad och inriktning av lagen synes många av de
problem som är förknippade med bostadsanvisningslagens tillämpning fal-
la bort. Utformningen av lagen borde också bidra till att ett mer förtroen- 88
defullt samarbete mellan kommun och fastighetsägare kommer till stånd. Sett i stort förefaller förslaget ha goda möjligheter att bidra till att öka bostadsförmedlingens tillgång på lediga lägenheter.
Med hänsyn till att bostadsanvisningssystemet enligt lagförslaget är
inriktat på det individuella förhållandet mellan kommun och fastighetsäga-
re finner länsstyrelsen det naturligt att hyresnämnden fattar beslut om anvisningsrätten och att bostadsdomstolen blir besvärsmyndighet i stället för länsstyrelsen.
Under åberopande av vad nu anförts tillstyrker länsstyrelsen utredning-
ens förslag.
Reservation Fyra ledamöter avstyrker promemorians förslag.
Länsstyrelsen i Malmöhus län I promemorian uttalas inledningsvis att lagförslaget bör ses mot bakgrund av den kritik som många kommuner riktat mot den nuvarande bostadsan-
visningslagen, t.ex. att lagen ur administrativ synpunkt är svår att tilläm-
pa. Kritik har riktats emot att delgivningsreglerna vållat problem och att besvärsförfarandet har dragit ut på tiden. I anslutning härtill kan nämnas att länsstyrelsen sedan bostadsanvisningslagen tillkom endast haft ett besvärsärende, som rörde ett i Helsingborgs kommun antaget beslut om bostadsanvisningsområde. Detta ärende gav exempel på tungroddheten i delgivningsförfarandet och osäkerheten om instansordningen beträffande besvären, trots att lagregeln för överklagande är tydlig. Några av de klagande menade att beslutet måste kunna gå att överklaga som kommunalbesvär på rent formella grunder och de klagade såväl hos kammarrätten
som hos länsstyrelsen. Eftersom kommunstyrelsen sedermera upphävde
beslutet, blev besvären ej prövade.
Den bostadspolitiska utgångspunkten för förslaget är främst att ge kommunerna bättre möjligheter att anvisa bostäder åt de buostadssökande. I promemorian sägs att för Kommunernas del knyter sig anvisningsrätten i första hand till en brist på bostäder, som kan vara allmän men också begränsad till vissa områden i en kommun eller avse vissa kategorier boende. Om kategorierna sägs att bristen på bostäder för unga är särskilt
påfallande men också att de äldre, invandrare, hushåll. som måste upplösas på grund av skilsmässa, och andra grupper kan ha svårt att göra sig gällande på bostadsmarknaden. I anslutning till sistnämnda inte definiera-
de kategorier vill länsstyrelsen peka på de speciella sociala bostadsbehov i icke segregerade former. som finns till följd av en medveten politik från
samhällets sida att såväl äldre som människor med kroppsliga och psykiska handikapp skall flyttas ut från institutioner till eget boende i vanliga
lägenheter, som dock i många fall måste anpassas till särskilda behov. Bl. a. dessa grupper och inte bara de unga ställer krav på bostäder för enmanshushåll, som bostadsmarknaden i dag har svårt att tillgodose. Ef-
tersom det i många kommuner råder bostadsbrist bör emellertid icke några 89
tion. Inskränkningar i fastighetsägarnas fria förvaltningsrätt kan medföra
sådana konsekvenser.
Förslaget bör i sin helhet avvisas. De principer som förs fram medför visserligen en förbättring av nuvarande regler men även det nya lagförslaget innebär ett tvångsförfarande som måste uppfattas negativt av fastig-
Frivilliga avtal mellan fastighetsägare och kommun är att föredra och lagstiftningen bör endast innehålla bestämmelser om påföljd för vägran att
följa ingånget avtal.
Reservation Sju ledamöter reserverade sig mot yttrandet och tillstyrkte förslaget.
Svenska kommunförbundet Eftersom det i många kommuner råder bostadsbrist bör icke några regler eller anvisningar införas som kan motverka ökad bostadsproduktion, vilket inskränkningar i fastighetsägarnas fria förvaltningsrätt kan medföra.
Förslaget bör i sin helhet avvisas. De principer som förs fram innebär en förbättring, men då även det nya lagförslaget innebär ett tvångsförfarande motsätter vi oss det framlagda förslaget.
Frivilliga avtal mellan fastighetsägare och kommun är att föredra och lagstiftningen bör endast innehålla bestämmelser om påföljd för vägran att
följa ingånget avtal. 4
Reservation av (s)-ledamöterna Kommunerna har ett övergripande ansvar för bostadsförsörjningen. Bostadsförmedlingen utgör ett av de instrument som kommunen förfogar över för att genomföra de bostadspolitiska målen. Om bostadsförmedlingarna skall kunna fullgöra sina uppgifter på ett bra sätt, är det nödvän-
digt att de får tillgång till ett stort antal bostäder att förmedla. Styrelsen vill
betona att detta är viktigt inte bara för att motverka bostadsbrist. Bostadsförmedlingen måste också förfoga över ctt stort antal bostäder för att kunna verka för en allsidig hushållssammansättning i bostadsområdena och på så sätt motverka segregation och Kategorisering.
Bostadsanvisningslagen har varit administrativt krånglig att använda och till följd av ett utdraget besvärsförfarande har den i praktiken inte
fungerat. Den har heller inte tillämpats i mer än fyra kommuner under de år
den funnits. Styrelsen tillstyrker därför i huvudsak det framlagda förslaget, men vill peka på en del punkter i förslaget som bör ändras (se avsnitt 2).
Styrelsen anser slutligen att, i fall där det finns en regional organisation som kommunalförbundet för Stor-Stockholms bostadsförmedling (KSB), kommunerna liksom nu bör kunna överlåta den samordnande rollen i regionen till sådant organ. 90
Kommunalförbundet för Stor-Stockholms bostadsförmedling KSB Bostadsförmedlingsnämnden Som svar på remissen har nämnden, med överlämnade av ett tjänsteutlåtande från bostadsförmedlingskontoret, föreslagit att bostadsanvisningslagen avskaffas utan att ersättas av ny lagstiftning samt uttalat följande.
Nu gällande bostadsanvisningslag har genom sina uppenbara brister inte kommit att tillämpas i nämnvärd utsträckning. Endast fem av landets .
kommuner har tillämpat lagen och därtill har på några få håll frivilliga
överenskommelser gjorts i lagens efterföljd.
Förutom de sakliga och principiella invändningar som kan resas mot en sådan här lagstiftning, har själva förekomsten av den försvårat och försämrat kontakterna mellan samhällsorganen och fastighetsägarna. Eftersom samarbetsklimatet mellan samhället och fastighetsägarna är den självklara förutsättningen för en smidig bostadsanvisning, är det önskvärt att inte försämra dessa förutsättningar.
En ökad rörlighet på bostadsmarknaden är önskvärd och eftersträvansvärd. Den föreslagna lagstiftningen skulle rimligen försvåra en sådan rörlighet och därmed motverka lagstiftningen ett av de syften den säger sig
vilka uppnå. De bostadssökande har ingenting att vinna på att bostadsför-
medlingen ges monopolställning i bostadsmarknaden.
Det regelsystem som är knutet till bostadsfinansieringsförordningen ger kommunerna en mycket omfattande rätt att förfoga över ledigblivna lägenheter. I den mån enskilda kommuner därtill vill foga en frivillig överenskommelse bör detta kunna ske utan att statsmakterna hotar med skärpt lagstiftning.
Bostadsförmedlingskontorets tjänsteutlåtande Med hänvisning till departementspromemorian ges för det första kommunen genom föreliggande förslag till lag formella och praktiska möjligheter att förmedla bostäder åt de bostadssökande inom kommunen. För det andra uttalas att huvudprincipen för att tillskapa anvisningsrätt skall ske genom avtal mellan kommunen och fastighetsägaren. För det tredje framhålles att tillskapande av anvisningsrätt genom tvång med hjälp av lagstiftning får tillgripas först efter det att parterna inte kunnat enats i avtalsförhandlingar och möjligheten att träffa avtal uttömts.
Kontoret tillstyrker de ovan redovisade principerna som lagförslaget vilar på. 1 det följande utvecklar kontoret synpunkter på dels några aspekter som enligt kontorets mening borde ha behandlats i föreliggande lagförslag dels några sakfrågor där kontoret har avvikande mening.
Stor-Stockholm — ett gemensamt bostadsförsörjningsområde
Sedan snart tjugo år tillbaka har Kommunalförbundet för Stor-Stockholms
bostadsförmedling, KSB, ansvarat för en gemensam förmedling av bostäder inom Stor-Stockholmsregionen. De övergripande motiven för en sammanhållen bostadsförmedling i regionen är det faktum att Stor-Stock- 91
holm i allt väsentligt utgör en näringsgeografisk och stadsbyggnadsmässig enhet. Väsentliga fördelar ligger i att gemensamma förmedlingsprinciper gäller inom hela området. En gemensam förmedling ger även bättre möjligheter att ge bostadssökande bostäder i närheten av deras arbetsplatser.
Allt talar för att Stor-Stockholmsregionen i framtiden står inför svårigheter
som snarare förstärker behovet av regionala samordningslösningar än en
återgång till 50- och 60-talets brist på samarbete. Följaktligen är det från
allmän synpunkt angeläget att de regionala målsättningarna om att söka stimulera näringslivsutvecklingen och söka komma till rätta med regionala obalanserna i fråga om bostäder och arbetsplatser m. m. inom hela regionen inte får motverkas av lokala, kommunala intressen på bostadsförmedlingens område. Sådana allmänintressen som sammanhänger med rörligheten på arbetsmarknaden, näringslivets utveckling och lokalisering samt den enskildes principiella rätt att själv välja bosättningsort inom hela
regionen måste anses väga tyngre än primärkommunala särintressen inom
regionen.
Föreliggande förslag ger utrymme för de 22 medlemskommunerna inom Stor-Stockholmsområdet att uttala sig för olika ambitionsnivåer vad gäller behovet av bostäder för förmedlingsverksamheten. Kontoret anser att ett regionalt organ typ KSB bör ges rollen av koordinator i regionen. Bostadsförmedlingsnämnden skulle därmed vara det organ som övergripande uttalar sig om vilken anvisningsrätt som bör tillskapas genom avtal mellan respektive medlemskommuner och fastighetsägarna. Ett sådant uttalande skulle läggas till grund för de principbeslut som respektive kommunfullmäktige har att fatta angående behovet av bostäder till bostadsförmedlingen. Avvikelser från ett regionalt uttalande skulle endast medges om kommunens beslut skulle medföra att fler lägenheter skulle lämnas till bostadsförmedlingen.
I dag kan noteras att bostadsförsörjningsansvaret inom regionen vad gäller nybebyggelse av bostäder har visat påtagliga brister. Kontoret anser därför att det finns anledning för statsmakterna att nära följa utvecklingen i Stor-Stockholm vad gäller en samordnad bostadsförmedlingsverksamhet.
Kontoret vill i sammanhanget erinra om vad föredragande statsråd anförde angående de speciella utträdesbestämmelserna för gamla kommunalförbund. Statsrådet anförde följande:
"Jag anser att de nya utträdesreglerna bör bli gällande för de gamla kommunalförbunden först efter en tid av fem år efter det den nya lagen trätt i kraft. Under denna tid bör regeringen följa de diskussioner om ett fortsatt samarbete som kan förväntas komma att pågå i de gamla förbun-
den. En sådan uppföljning är särskilt angelägen i fråga om sådana frivilligt
ingångna kommunalförbund som sysslar med samarbetsuppgifter som regeringen enligt lag skulle kunna ålägga dem att sköta nämligen regionplaneförbund och bostadsförmedlingsförbund. Sådana förbund är typiskt sett av särskild betydelse för samhällslivet, och det är därför av allmänt intresse
att främja sådana förbunds bestånd.”
Trots uttalande om kommunernas odelade ansvar vad gäller bostads-
försörjningsfrågorna måste ändå staten ytterst ha ansvaret för att inte
”särlösningar” konstrueras som försämrar möjligheterna att leva upp till
de grundläggande bostadspolitiska mål som riksdagen beslutat om. Som exempel kan nämnas förverkligandet av nuvarande flyktingpolitik samt
vissa mål inom fördelningspolitiken.
Avgiftsbelagd bostadsförmedling
KSB har tidigare skrivit till regeringen och hemställt om att bostadsförsörj-
ningslagen bör ändras så att avgiftsuttag medges för vissa serviceåtgärder
som inte har med traditionell bostadsförmedling att göra. Kontoret har
pekat på exempelvis en utökad bytesverksamhet, förmedling av uthyrningsrum och andrahandslägenheter. Bostadskommittén aviserade 1 sitt slutbetänkande vissa möjligheter i önskad riktning.
I årets budgetproposition säger dock bostadsministern att han anser att bostadsförmedlingens verksamhet är av sådan natur att den av princip,
såsom hittills, ska vara avgiftsfri. Kontoret anser att kommunerna ska få besluta om sådana frågor själva. Riksdag och regering ska inte bestämma om kommunerna får avgiftsfinansiera vissa verksamheter. En avreglering bör därför företas i.samband med att den föreslagna lagen införs.
Sammanfattning Kontoret tillstyrker de principer som den föreslagna lagen bygger på nämligen att kommunen har det odelade ansvaret för bostadsförsörjning, att anvisningsrätten skall så långt möjligt tryggas genom avtal samt att ett tvångsmedel i form av lagtillämpning kan tillgripas då avtalsalternativet är uttömt. Kontoret förordar en inflyttningsprövning. Kontoret anser att man även i avtalsalternativet skulle kunna införa vite. Kontoret framför även synpunkter på förbättringar i bostadsförsörjningslagen så att de s.k. värd-
förbindelserna kan utmönstras. Regeringen bör ånyo pröva frågan om att
medge kommunen att avgiltsbelägga vissa förmedlingsuppgifter. Kontoret avstyrker alt man upphäver och ändrar i nu gällande bostadståneförfattningar. Slutligen har kontoret betonat vikten av en regional samordning av bostadsförmedlingsfrågan i Stor-Stockholm och därvid framfört att det
finns anledning för statsmakterna att nära följa diskussionen om fortsatt
samarbete i Stor-Stockholmsregionen.
Landsorganisationen i Sverige (LO) Sammanfattning Med anledning av departementspromemorian anser LO
att förslaget förstärker kommunernas befogenheter att förmedla bostadslägenheter och tillstyrker därför detsamma utt bostadsbyggande måste öka för att få till stånd en ökad rörlighet på
bostadsmarknaden
att den nya lagen kan bli ett verksamt instrument för att bromsa upp den 93
utnyttjar sin rätt enligt lagen effektivt
att bostadsförmedlingsorganisationen bör ses över.
Synpunkter på förslaget
Bostadskommittén behandlade bostadsanvisningsförfarandet och föreslog
vissa förändringar i nuvarande regler i syfte att förenkla och effektivisera. LO ställde sig bakom bostadskommitténs förslag.
Nu föreliggande förslag är mer lårgtgående, i den meningen att en helt
ny lagstiftning föresläs. Denna ger kommunerna förstärkta formella och praktiska befogenheter att förmedla bostadslägenheter också i det befintliga bostadsbeståndet. LO delar uppfattningen att nuvarande bostadsanvisningslag är både svårtillgänglig och ineffektiv. Departementets förslag innebär klara för-
bättringar. LO tillstyrker därför förslaget.
En förutsättning är emellertid att det finns en rörlighet på bostadsmarknaden så att lediga lägenheter finns att förmedla. Detta kräver enligt LOs
uppfattning ett ökat byggande. LO har i flera sammanhang krävt en kraftsamling för att få igång bostadsproduktonen. Även om den nedåtgående trenden nu vänt, måste enligt vår uppfattning bostadsbyggandet ytterligare intensifieras.
Förutom den allmänna bostadsbristen som nu breder ut sig i allt fler kommuner har ungdomsbostadsbristen blivit akut på många ställen. Den föreslagna lagstiftningen bör. tillsammans med det nyligen beslutade åt-
gärdspaketet för ungdomsbostäder, ge kommunerna verktyg för att kunna
disponera de många små lägenheterna i det äldre beståndet. LO vill i detta sammanhang också peka på det stora antalet övernattningslägenheter,
främst i Stockholm och Göteborg. Genom lägenhetshotell och dylikt, med god service, skulle dessa kunna förmedlas till unga människor som står i kö för en bostad och som klarar sig eller rent av föredrar en liten lägenhet.
Den sociala segregationen i boendet har ökat påtagligt under senare år. I
sitt remissvar över bostadskommitténs slutbetänkande föreslog LO att statsmakterna utarbetar ett samlat, kraftfullt och långsiktigt program för att minska bostadssegregationen. Ett sådant programarbete har ännu inte igångsatts. vilket LO beklagar. Den föreslagna lagen borde dock enligt LOs uppfattning bli ett verksamt instrument för kommunerna i deras arbete mot segregationen i boendet, under förutsättning att även de tvångsmedel som lagen ger, utnyttjas.
Ett ändrat bostadsanvisningsförfarande enligt förslaget förutsätter enligt LOs uppfattning en effektiv förmedlingsorganisation. Denna fråga berörs inte i bostadsdepartementets promemoria. I remissvaret över bostadskom-
mitténs slutbetänkande aktualiserade LO behovet av en översyn av bo-
stadsförmedlingen som organisation. Kravet på en översyn kvarstär, och
har, med nu aktuella förslag, blivit mer överhängande.
Tjänstemännens centralorganisation (TCO) Enligt TCO är en god bostad en social rättighet. Vidare anser TCO at det
är mycket viktigt att segregation i boendet motverkas. Kommunernas roll 94
måste därför stärkas bl. a. genom en aktivare bostadsförmedlingsverksamhet. Enligt TCO bör bostadsförmedlingsverksamhet ske i kommunal regi.
TCO anser att det är en viktig uppgift för samhället att tillfredsställa
efterfrågan på bostäder med god standard till rimliga kostnader. Utbudet av bostäder måste vara varierat så att olika önskemål beträffande bostadstyp och bostadsstorlek kan mötas i största möjliga mån.
TCO anser att det är staten och kommunerna som skall skapa förutsättningar för att ett tillräckligt utbud av bostäder av god kvalitet skapas.
TCO framförde redan 1 sitt yttrande över bostadskommitténs slutbetänkande (SOU 1986:6) att en förutsättning för att kommunerna skall kunna ta sitt bostadssociala ansvar är att bostadsförmedlingarnas ställning stärks
och att tillämpningen av bostadsanvisningslagen förenklas. TCO hälsar
därför med tillfredsställelse det nya lagförslaget benämnt ”Lag om kommunal anvisningsrätt till bostadslägenheter” och tillstyrker detsamma. och vill dessutom göra nedanstående kommentarer.
TCO ser det som en fördel att frivilliga överenskommelser skall utgöra grunden för samarbetet med fastighetsägarna. Genom att den nya lagen innehåller sanktionsmöjligheter i form av vitesföreläggande kan den också vara ett värdefullt stöd för kommunerna Ii deras strävan att uppnå samhäl-
lets bostadspolitiska mål.
TCO anser det vidare viktigt att hyresnämnden i de fall då frivilligt avtal mellan en fastighetsägare och kommunen cj kommer till stånd, ser bostads-
marknaden i kommunen som en helhet. Dvs. trots att det kan råda balans på tillgång och efterfrågan i vissa delar av kommunen kan samtidigt svår
brist på exempelvis centralt belägna lägenheter finnas, varför kommunen för att kunna göra omdisponeringar och tillgodose den totala efterfrågan
bör få anvisningsrätt.
Arbets- och personalsituationen TCO vill slutligen peka på den svåra arbetssituation som många anställda har på de kommunala bostadsförmedlingarna. Personal får ofta vara ”slagträ” i den bostadspolitiska debatten varför det är viktigt att bostadsförmedlingarna får en rimlig dimensionering och att personalen får den utbildning och information som behövs för att de effektivt och korrekt ska kunna ge kommuninnevånarna den service som lagstadgats.
Näringslivets byggnadsdelegation Inledning Den nuvarande bostadsanvisningslagen har formellt begärts tillämplig en-
dast i ett fåtal kommuner. Lagen har på så sätt fått begränsad betydelse.
I stället förekommer på vissa bristorter — exempelvis i Stockholm —
avtal mellan fastighetsägaresidan och kommunen om tilldelning av ledig-
blivna lägenheter i viss omfattning till ortens bostadsförmedling.
Svårigheterna att tillgodose bostadsefterfrågan på bostadsmarknaden särskilt i Stor-Stockholmsregionen — har tilltagit markant under senare år.
Beståndet av lediga lägenheter, som fanns i en del förortskommuner ännu
för några år sedan, är numera helt ianspråktaget. Det finns i praktiken ingen ledig reserv att tillgå.
Detta har framkallat krav på ytterligare regleringsåtgärder som en metod att förbättra bostadsförsörjningen. Ansträngningar görs t.ex. att höja nybyggnadstakten precis som på sextiotalet. Det har skett nyligen på bekostnad av drastiska nedskärningar i ombyggnadsprogram och nybyggande för
andra ändamål än bostäder.
Förslaget att öka kontrollen över ledigblivna lägenheter som tillförs bostadsförmedlingarna är en annan regleringsåtgärd i samma syfte.
Förslagets innebörd
Med förslaget om skärpt bostadsanvisningslag avses ledigblivna lägenheter kunna rekvireras för fördelning genom bostadsförmedlingarnas försorg till priser som regleras genom hyresnämndernas bruksvärdeprövning. Att anvisningsrätten till ledigblivna lägenheter formellt har en förfogandekaraktär framgår av att kommunens anspråk föreslås bli antecknade i fastighetsbok, dvs. på det sätt som karaktäriserar rättigheter till annans egendom.
Synpunkter på förslaget Delegationén har tidigare kritiserat och avstyrkt den nuvarande bostadsanvisningslagen. det skedde både av principiella och praktiska skäl.
Principiella synpunkter Det är föga rimligt att under fullt normala samhällsförhållanden inrätta försörjningssystem som bygger på offentliga ingrepp mot enskilda i fördelningssyfte. Att så drastiska metoder föreslås, vittnar i själva verket om att det finns grundläggande brister i det svenska bostadsförsörjningssystemets sätt att fungera.
Praktiska skäl
Bostadsförsörjningen vilar i praktiken på den stock lägenheter som redan
finns. Bostadsstocken försörjer marknaden till ca 9996 och blott någon
procent årligen kan fysiskt tillföras marknaden genom nyproduktion.
Den svenska bostadsförsörjningen mätt 1 antal lägenheter per tusen innevånare är utomordentligt god jämfört med andra länder. I praktiken är lägenhetstillgången per invånare bland de högsta i världen, 440 per tusen invånare i Sverige mot 360 exempelvis i Frankrike.
Det centrala problemet för svensk bostadsförsörjning måste därför vara
att det tillgängliga beståndet utnyttjas dåligt. Framför allt beror detta på
den ringa rörligheten i beståndet. En bostadsförsörjning. som ger tillgång till lägenheter, som täcker allmänhetens efterfrågan, kan inte framkallas 96
inom överskådlig tid genom nyproduktion. Adminstrativa fördelningsmetoder har hittills också visat sig relativt verkningslösa för att förbättra
bostadsbeståndets utnyttjande. Det finns därför anledning att starkt ifråga-
sätta, om en skärpning av det administrativa fördelningssystemet löser nägra problem. T.ex. är det föga troligt, att omsättningen av lägenheter skulle öka. Utbudet av lägenheter förblir då alltför begränsat i förhållande
Som nyligen redovisats i SPKs studie ”Regleringar inom bostadsområ-
det — kartläggning och analys” — SPKs utredningsserie 1987:2, innebär
det en välfärdsförlust att konsumenter, som är villiga betala för att tillgodose sina bostadsbehov, i praktiken hindras för dettä genom att den nuvarande stelheten i hyresprissättningen inte lämnar utrymme för en anpassning av prisnivån, som motsvarar bostadskonsumenternas betalningsvilja och
värdering av bostäderna på marknaden. Bruksvärdesystemet har med
andra ord förfelat sitt ursprungliga syfte att återspegla konsumentvärde-
ringarna på marknaden. Särskilt gäller detta i storstadsområden, där vär-
det av centralt läge, närhet till service och arbetsplatser m. m., praktiskt taget elimineras i prisstrukturen.
Prissättningsmekanismerna, som skulle möta efterfrågan, har därmed
satts ur spel, vilket fått till följd den stelhet i nyttjande av beståndet. som
präglar svensk bostadsförsörjning. Problemet är också störst just i storstä-
derna, där lägesvärdena betyder mest, vilket SPK-rapporten även betonar.
I stället länkas efterfrågan på irreguljära vägar till lägenhetsbyten, transaktioner mellan bostadssektorns olika boendeformer genom byten av hyresrätter som del i villa- eller bostadsrättsförvärv och vice versa samt helt illegala affärer med svarta betalningar för hyresrätter. De senare kan enligt uppgifter inom Stockholms kommun antas svara för en mycket betydande
ekonomisk omsättning varje år i Stockholm. |
Praktiska erfarenheter tyder inte på att administrativa fördelningsmetoder mera långsiktigt skulle vara effektiva som försörjningssystem på marknader under normala förhållanden. Bostadsmarknaden utgör härvidlag inget undantag.
Ett vidgat administrativt anvisningssystem för ledigblivna lägenheter är
behövs en övergång till normal marknadsprissättning för bostäder i kontakt med konsumenternas betalningsvilja och värdering av bostäder på marknaden, såsom den ursprungliga avsikten var med bruksvärdesyste- :met. En prissättning, som återspeglar efterfrågan ger också signaler till bostadsproducenterna att inrikta sin nyproduktion på sådana lägenhetstyper. som de bostadssökande vill ha. Adminstrativa system lyckas i praktiken inte upprätthålla dessa anpassningsmekanismer. Obalanser på bo-
stadsmarknaden riskerar på så sätt bli bestående. En nyckelfråga blir då, som SPK-utredningen också framhåller, att de
kommunala företagen får ta rimlig hänsyn till lägesfördelar i storstadsom-
rådena i sin hyressättning, som genom bruksvärdesystemet är vägledande
för hela prissystemet på hyresmarknaden. Intäkter. som i dag går förlorade
i irreguljära transaktioner kan därmed återföras till bostadsföretagen och '
komma bostadsförsörjningen tillgodo, vilket minskar subventionsbehovet. 97
7 Riksdagen 1987/88. I saml. Nr 35
Framför allt återställer ett marknadsanpassat prissättningssystem balansen
på marknaden, så att bostäder blir tillgängliga till det pris, som boende är
villiga ge för att få den bostad, man anser sig behöva. Detta underlättar också en avveckling av offentliga subventionsåtaganden, som uttalats som en önskvärd samhällsekonomisk målsättning, då bostadskommitténs arbete behandlades.
Bostadsstödet kan därmed övergå till ett riktat hushållsstöd för att konsumtionssvaga grupper skall tillförsäkras en normal bostadsstandard. Också detta har rekommenderats i SPK-utredningen och till begränsad del
kommit fram också som resultat av bostadskommitténs arbete.
Sammanfattning Näringslivets byggnadsdelegation avstyrker förslaget om skärpta regler för bostadsanvisning. Metoden att vidga omfattningen av administrativ tilldelning av ledigblivna lägenheter är inte något tjänligt medel att effektivisera bostadsförsörjningssystemet så att utbudet av tillgängliga lägenheter på
marknaden bringas i nivå med efterfrågan. Förslaget om ett system, där kommuner får rätt att i ökad utsträckning rekvirera ledigblivna lägenheter
tvångsvis avvisas även av principiella skäl som oförenligt med vad som kan anses vara rimliga ingrepp under normala samhällsförhållanden.
Fastighetsanställdas förbund Fastighetsanställdas förbund ansluter sig i huvudsak till förslaget att ersätta bostadsanvisningslagen med en nv lag om kommunal anvisningsrätt till bostadslägenheter.
Förbundet har i tidigare yttranden påpekat behoven av ett effektivare bostadsanvisningsförfarande. Därvid har också förbundet understrukit vikten av att även de privata fastighetsägarna måste ta sitt ansvar och fråntas den ensidiga rätten att själv välja sina hyresgäster.
Den föreslagna lagen kan därför bli ett verksamt instrument för kommunerna att motverka segregationen i boendet.
Förutsättningen är dock att de tvångsmedel som lagen ger utnyttjas.
Avvägningen mellan de allmänna och de enskilda intressena får en
central betydelse, därför bör denna fråga prövas ytterligare.
Bostadsbristen breder ut sig i allt fler kommuner. För att kommunerna skall kunna fullgöra sina uppgifter inom bostadsförsörjningen måste bo-
stadsproduktionen intensifieras.
Svenska byggnadsarbetareförbundet Den nu gällande bostadsanvisningslagen har i praktiken fungerat mindre tillfredsställande. Systemet har upplevts som administrativt komplicerat och ineffektivt. Vidare har kommunernas ställning varit svag genom att sanktionsmöjligheter saknats mot fastighetsägare som vägrat godta anvisade hyresgäster eller som underlåtit att underrätta kommunen om ledigblivna lägenheter. 98
Förbundet ställer sig positivt till den förstärkning av kommunernas ställning som bl. a. sanktionsmöjligheten innebär. Det förtjänar dock att påpekas att frivilligheten i systemet kan medföra att tillämpningen kan komma att variera mycket mellan olika kommuner. Det är dock vår förhoppning att den nya lagen skall visa sig effektivare än dagens system.
Hyresgästernas riksförbund En aktiv kommunal bostadsförmedling är ett viktigt medel för att uppnå bostadssociala mål. Bostadsmarknaden präglas i dag av en ökande bostadsbrist, ett stort inflytande för marknadskrafterna och en tilltagande
segregation. Nyproduktionen av bostäder är för låg och måste öka. Men
även om bostadsbyggandet kommer igång kan inte alla problem lösas med alt bygga nya bostäder.
Den alideles övervägande delen av de bostäder som kommer att finnas på bostadsmarknaden framöver är redan byggda. Därför är det en central
bostadssocial uppgift att medverka till att de bostäder som finns utnyttjas och fördelas på ett sätt som gör det möjligt för alla att lösa sina bostadsbehov. Även de hushåll som inte kan konkurrera på marknadens villkor måste ha en frihet i sitt val'av bostad. Förbundet anser att man nu måste rusta upp de kommunala bostadsför-
medlingarna. Förmedlingarna skall vara ett informations- och serviceorgan
både för de som står utan bostad och de som önskar byta bostad. Det skall
vara naturligt för bostadskonsumenterna att vända sig till bostadsförmedlingen, i stället för att de skall behöva anlita olika privata förmedlingsfirmor, för att få en bostad, byta sin bostad och hyra eller hyra ut en bostad i
andra hand.
För att förmedlingarna skall kunna fullgöra sina uppgifter krävs det att de har resurser för att ge en bra service och också får tillgång till lägenheter att förmedla. Det krävs därför en lagstiftning som tillförsäkrar bostadsförmedlingarna möjligheter att få tillgång till lediga lägenheter.
Sammanfattningsvis tillstyrker Hyresgästernas riksförbund i huvudsak de förslag som lämnas i promemorian. Förbundet anser dock att en fastighetsägare skall vara skyldig att godta cen av kommunen anvisad hyresgäst. Dessutom bör det införas en möjlighet för hyresgästorganisation att hos
hyresnämnd anhängiggöra ärende om anvisningsrältl.
Sveriges fastighetsägareförbund
Kommunal bostadsförmedling bör enligt förbundets uppfattning i första hand fungera som ett serviceorgan till en bostadssökande allmänhet och till de fastighetsägare som vill anlita dess informations- och förmedlingstjäns-
ter. Den uppgiften blir på grund av den ökande efterfrågan på bostäder alltmer angelägen att lösa på ett tillfredsställande sätt.
Det är emellertid också möjligt för kommunerna att med gällande lagstiftning bedriva en mer aktiv bostadsförmedling. De kan ta i anspråk en 929
rad mer eller mindre tvingande ackvisitionsåtgärder för att få tillgång till lägenheter. Enligt promemorian (s. 35) måste kommunerna för att kunna fullgöra sina uppgifter inom bostadsförsörjningen ha formella och praktiska möjligheter att förmedla bostäder åt de bostadssökande inom kommunen. Detta anses i dag brista framför allt när det gäller möjligheterna att förmedla successionslägenheter.
Det är Fastighetsägareförbundets bestämda uppfattning att ackvisitionslagstiftningen till stor det inte är nödvändig. Den innebär en onödig byråkratisering av något som borde kunna fungera betydligt smidigare genom ett förtroendefullt samarbete mellan fastighetsägarna och de kommunala myndigheterna. Det ligger inget egenvärde i att bostadsförmedlingen medverkar i den allmänna fördelningen av bostäder. På detta sätt tillförs inte marknaden fler lägenheter.
Ett kommunalt beslut att ta i anspråk lagstiftningen är ofta inte sakligt underbyggt. Syftet att t.ex. motverka en ensidig hushållssammansättning blir i första hand ett uttryck för en oprecis politisk målsättning. Denna bygger på en förmodan om sociala fördelar med en integrering av olika hushållskategorier i bostadsområdena. Det finns emellertid ingen grund för att påstå att sådana åtgärder självklart skulle ha positiva effekter på bostadsmarknaden.
Eventuella fördelar med en mer allsidig hushållssammansättning är omtvistade och det är inte säkert att integration också leder till ökade sociala kontakter. Det saknas dessutom kunskaper om hur den praktiska verksamheten vid de kommunala bostadsförmedlingarna bedrivs och hur befolkningssammansättningen påverkas av en aktiv bostadsförmedling (se t. ex. . U. Arnell-Gustafsson: Blanda eller utjämna. Om strategier mot boendesegregation. SIB M83:33 samt B. Danermark: Boendesegregationens utveckling i Sverige under efterkrigstiden. Redovisning av ett uppdrag för bostadskommittén, (Ds Bo 1984:4).
En kommun som avser att tillämpa den s.k. ackvisitionslagstiftningen har således inget kunskapsunderlag om vilka effekter som kan uppnås med en kommunal bostadsförmedling. Man har svårt att ställa upp ett någorlunda precist mål för verksamheten.
En kommunal bostadsförmedling kan fylla en funktion som ransoneringsorgan i orter med allmän bostadsbrist. I detta sammanhang får emellertid det befintliga bostadsbeståndet en marginell betydelse. För att erhålla större rörlighet på bostadsmarknaden varigenom de bostadssökande skall få en praktisk möjlighet att erhålla bostad i det befintliga beståndet krävs helt andra ätgärder än kommunal bostadsförmedling. Fastighetsägareförbundet har utvecklat detta i många andra sammanhang och förbigår det därför nu.
En andra uppgift för de kommunala myndigheterna är att hjälpa socialt och ekonomiskt svaga grupper till bostad. Dessa grupper bör principiellt inte koncentreras till bestämda områden om man bortser från rena vårdfall. Alla kategorier av fastighetsägare bör acceptera att ta emot socialt och ekonomiskt svaga hushåll i proportion till sin storlek. Praktiskt löses detta bäst genom överenskommelser mellan kommuner och företrädare för berörda fastighetsägare på det sätt som bl. a. berörts i tidigare nämnda yttran- 100 de över bostadskommitténs betänkande.
Vi vill i detta sammanhang påpeka att fastighetsägareorganisationen under den senaste 10-årsperioden aktivt arbetat för att få till stånd frivilliga avtal om bostadsanvisning med kommunerna. I den allmänna debatten kommer det ofta bort att det är fastighetsägareorganisationen och inte kommunerna som initierat de frivilliga avtalen.
Dessa frivilliga avtal fungerar i regel väl. I de undantagsfall där avtalslösningen inte är helt effektiv torde tillämpning av bostadsanvisningslag inte vara någon lösning. Anvisningen av bostäder till socialt och ekonomiskt svaga grupper måste bygga på ömsesidigt förtroende och kräver aktiva: insatser från båda sidor.
Särskilt viktigt är att kommunernas sociala myndigheter verkligen tar ett ansvar. Det torde i och för sig vara så att de frivilliga avtalen ställer större krav på de kommunala tjänstemännens samarbetsförmåga och omdöme än en tillämpning av tvångslösning. Om det brister i kompetens hos förtroendevalda och tjänstemän kan detta inte botas genom den mera byråkratiska ordning som bostadsanvisningslagen innebär.-
I promemorian redovisas ingen som helst utredning om vilka positiva bostadssociala effekter som erhållits i de orter där bostadsanvisningslagen tillämpats. Om några sådana inte uppnåtts finns det inte något motiv för ändring av reglerna för själva förfarandet.
Av ovan anförda skäl hävdar Fastighetsägareförbundet att den nuvarande bostadsanvisningslagen inte har något bostadssocialt syfte. Lagen bör
förslaget.
I det följande lämnar vi en del synpunkter på förslaget som sådant (avsnitt 2). |
HSB HSB delar den mot nuvarande bostadsanvisningslag framförda kritiken, att lagen är administrativt svår att tillämpa för att uppnå de bostadspolitiska mål, som motiverat lagens tillkomst. Med detta synsätt är den nu föreslagna lösningen klart bättre och kan därför av HSB i princip tillstyr-
kas. | | |
Sveriges allmännyttiga bostadsföretag (SABO) Ansvaret för bostadsförsörjningen är delat mellan staten och kommunerna. Staten ger ramarna för bostadsproduktionen och bostadsförsörjningen genom lagstiftning och beslut om finansieringssystem-och subventioner. Det praktiska handhavandet av bostadsförsörjningen åligger kommunerna.
Kommunerna kan styra bostadsbyggandet genom beslut om bostadsförsörjningsprogram och olika planbeslut. Kommunerna påverkar utbudet av bostäder genom olika beslut om bebyggelsen. I rollfördelningen ligger också, att kommunerna kan påverka hur bostäderna fördelas, exempelvis genom att kommunerna anvisar bostäder. 101
Bostadskommittén har i sitt slutbetänkande avvisat tanken på en obligatorisk bostadsförmedling, bl. a. med motiveringen att en sådan skulle bli alltför tungrodd och svåradministrerad. SABO anförde i sitt remissyttrande att vi delar kommitténs uppfattning i denna fråga.
Det finns i många kommuner behov av någon form av informations- och förmedlingscentral dit människor kan vända sig för att få hjälp med att lösa sin bostadsfråga. Här skall finnas bl. a. uppgifter på bostadsutbudet och vad bostäderna kostar. Man skall också kunna få råd om hur man skall gå tillväga för att skaffa en bostad. Även fastighetsägarna har god nytta av en bostadsförmedling inriktad på service och information. Såväl i tider av bostadsbrist som då det finns överskott på bostäder har både bostadssökande och fastighetsägare nytta av att via bostadsförmedlingen nå kontakt med varandra.
Även med en väl fungerande bostadsförmedling grundad på frivillig medverkan från fastighetsägare och även på en i huvudsak balanserad bostadsmarknad finns behov av att kunna fördela tillgängliga bostäder i enlighet med övergripande bostadspolitiska mål. Det finns också behov av att kunna tillförsäkra resurssvaga eller eljest svårplacerade hushåll goda bostäder. För detta krävs att kommunen disponerar lämpliga medel.
Det nuvarande regelsystemet ger kommunerna endast begränsade möjligheter att fördela bostäder.
Sammmanfattning Sammanfattningsvis tillstyrker SABO de förslag som lämnats i departementspromemorian Ds Bo 1987:2 Eff2ktivare bostadsanvisning.
Vi invänder dock emot att inte hyresnämnden utan ytterligare prövning skall kunna ålägga en fastighetsägare att följa ett med kommunen träffat avtal beträffande rätten att anvisa bostad.
Vi anser också att hyresgästförening skall ha möjlighet att hos hyresnämnd anhänggiggöra ärende om tillämpning av den föreslagna lagstiftningen.
Vi anser vidare att ackvisitionsmedlen i bostadslåneförfattningarna och bostadsförsörjningslagen kan göras mer verksamma genom att fastighetsägaren skall kunna avkrävas besked om vilka villkor han ställer för att godta en hyresgäst. Vi anser också att det enligt dessa författningar bör vara möjligt för kommunen att teckna kontrakt för en lägenhet, då fastighetsägaren vägrat godta hyresgästen. Lägenheten skall sedan av kommunen kunna hyras ut i andra hand.
Reservation Fem ledamöter (m, sp och c) reserverade sig och avvisade förslaget.
Riksbyggen Bostadskommitténs förslag angående förbättringar av bostadsförmedlingen och bostadsanvisningslagen väckte ett starkt stöd från remissinstanser- 102
na, så även från Riksbyggen. Framför allt var det ambitionen att åstadkomma en förenkling av hanteringen, möjligheter att göra undantag för vissa typer av fastighetsägare samt å andra sidan att vidta sanktioner mot sådana som vägrar följa föreskrifterna som väckte anklang.
Det förslag som nu redovisas i betänkandet Effektivare bostadsanvisning svarar också väl emot intentionerna. Att utgå från att man i första hand bör försöka åstadkomma överenskommelser mellan kommunerna och fastighetsägarna (eller fastighetsägarorganisationerna) som är anpassade både till kommunernas behov och fastighetsägarnas önskemål är natur-
ligtvis en rimligare ordning, än att utgå från att en rättvis anvisning endast ska kunna åstadkommas med lagstiftning.
Riksbyggen välkomnar också den administrativa förenkling som bör kunna åstadkommas med de föreliggande förslagen, och har ingen invändning mot att hyresnämndernas beslut om anvisningsrätt får förenas med vite. |
Samtidigt välkomnar vi möjlighten till ökad flexibilitet, vilket bl. a. mås-
te innebära större möjligheter för föreningar med kooperativ bostadsrätt som deltar i organiserad bosparverksamhet att i första hand tillgodose de egna spararna/medlemmarna vid fördelning av nya bostadsrättslägenheter.
Grundprincipen bör vara att bostadsrätt och kooperativ hyresrätt i första
hand ska kunna fördelas till föreningarnas bosparare som länge har köat
och sparat för att kunna komma i åtnjutande av en lägenhet. I andra hand
kan man göra frivilliga överenskommelser mellan kommunen och de berörda organisationerna. |
Med detta som grund tillstyrker Riksbyggen den föreslagna modellen.
Stockholms kooperativa bostadsförening ek. för. (SKB) Efter en beskrivning av SKB och dess verksamhet, vars väsentliga moment är ett turordningssystem byggt på bosparande anför organisationen följande.
Förmedling av lägenheter
Enligt avtal mellan Stor-Stockholms bostadsförmedling och SKB förklarar sig SKB villig att av medlem fordra att denne medverkar till att bostadsförmedlingen får rätt att förmedla upplåtelse av successionslägenheten när
medlemmen erhåller en lägenhet hos SKB. Sedan några år tillbaka redovi-
sas varje uthyrningsärende till bostadsförmedlingen före kontraktstecknandet.
Svapunkter på promemorian SKB tar inte ställning till huruvida det behövs en lag om bostadsanvisning
eller ej. Inte heller har SKB möjlighet att bedöma den tekniska utformningen med avseende på dispensmöjlighet, kopplingen till bostadsfinansiering
etc.
SKB anser emellertid det mycket angeläget att föreningen i framtiden 103
medges möjligheter att verka på Stockholms bostadsmarknad som hitin-
tills. Förmedling av lägenheter efter turordning är grundläggande för SKBs
verksamhet. Den form för föreningens samverkan med bostadsförmedling-
en som f. n. tillämpas bör alltså därvid bibehållas, dvs. att föreningen med
full insyn från bostadsförmedlingens sida själv får förmedla sina lägenheter
och infordra s. k. värdförbindelser avseende hyreslägenheter som blir ledi-
gå hos andra fastighetsägare.
Sveriges bostadsrättsföreningars centralorganisation (SBC) SBC noterar inledningsvis att promemorian inte alls analyserar det som titeln anger, nämligen vad som kan menas med en effektivare bostadsanvisning och alternativa vägar att uppnå detta. I promemorian tas närmast för givet att ett ökat kommunalt inflytande över bostädernas fördelning
enbart leder till positiva resultat. Med tanke på den kritik som riktats mot
den nuvarande bostadsanvisningslagen, borde det varit naturligt att ställa
frågan om kommunerna verkligen behöver ökade maktmedel för att klara sin roll som ansvariga för bostadsförsörjningen lokalt. I det sammanhanget kan noteras att kommunerna har haft detta ansvar
under hela efterkrigstiden, och under lång tid-koncentrerat sitt intresse till
nyproduktionen. Anvisningsrätten till befintlig bebyggelse har bedömts
vara av mindre betydelse, annat än vid ombyggnader m. m., då lägenheter i större omfattning blir friställda. Också de kommunala bostadsförsörjnings-
planerna har dominerats av nyproduktionen. När nu nyproduktionen sjunkit kraftigt och blivit otillräcklig över hela
lar.det, mycket genom kommunernas egen bristande planering, borde det
vara naturligt att åter fokusera intresset och de kommunala resurserna på
nyproduktionens problem. Satsningar på att utvidga kommunernas anvis-
ningsrätt till befintliga bostäder förefaller i det perspektivet som mindre
motiverat. .
Den nuvarande bostadsanvisningslagen har varit svår att tillämpa, vilket en del kommuner varit missnöjda med. Den i promemorian valda lösningen är till konstruktionen mycket besynnerlig. Normalt ska myndigheter tillämpa lagar och regler som är fastställda genom regering och riksdag. Tillämpningsanvisningar ska sedan följa dessa demokratiskt beslutade regler. Kommuner har ingen egen lagstiftningsmakt. För bostadsanvisningen
föreslår nu promemorian en lagteknisk innovation. Lagens tillämpning i första hand i hyresnämnden ska styras av de ”överenskommelser” som lokalt träffas mellan kommun och fastighetsägarföreningen eller motsva-
rande. SBC känner inte till något annat fall där en ”frivillig” överenskom-
melse mellan två parter också upphöjs till norm för en lags tillämpning.
Detta förfarande är enligt SBCs bedömning särskilt tvivelaktigt när det i föreliggande förarbeten inte finns några riktlinjer för vad som är rimligt att en sådan ”överenskommelse” ska utmynna i. Det bör kunna begäras att
om lag ska stiftas om utökad kommunal rätt till bostadsanvisning, det
också av lagstiftaren ska anges i vilken omfattning rätten ska gälla (alla . lägenheter, varannan lägenhet, var tredje lägenhet eller något annat). An-
visningsrättens omfattning är en så grundläggande fråga, att den rimligen 104
inte kan avgöras genom avtal mellan de två berörda parterna, särskilt inte som det inte är, eller enligt promemorian ska vara, två likställda och jämnstarka parter. | .
Vidare strider förslaget på uppenbart sätt mot europarådskonventionen om de mänskliga rättigheterna i flera hänseenden. Särskilt må nämnas att
konventionens Artikel 6 i kombination med konventionens preambel förut-
sätter att dessa till civillag hörande angelägenheter måste kunna avgöras i domstol och i enlighet med lag. Överenskommelse med fastighetsägareor-
ganisation är icke lag.
Förfarandet att upphöja en frivillig” överenskommelse till norm som ska styra domstolars utslag framstår som ännu konstigare när normen skall gälla samtliga fastighetsägare, dvs. även de som står utanför den fastighetsägarorganisation som träffat överenskommelsen.
Ett huvudalternativ, som borde ha undersökts närmare, borde ha varit
att helt avskaffa den nuvarande bostadsanvisningslagen, och inte införa
annan lagstiftning i stället.
Sammanfattningsvis vill SBC avstyrka förslaget. Den nuvarande bostadsanvisningslagen bör avskaffas. SBC ifrågasätter starkt behovet av att den nuvarande bostadsanvisningslagen ersätts med ny lagstiftning. Den i promemorian föreslagna konstruktionen med avtal som norm för lagtillämpning avstyrker SBC på principiella grunder. Förslaget strider på uppenbart sätt även emot europarådskonventionen. I den mån ny lagstiftning i huvudsak efter promemorians riktlinjer tillkommer, anser SBC i
första hand att kooperativa fastighetsägare bör vara undantagna från kom-
munernas anvisningsrätl. Med tanke på det ringa antalet berörda lägenheter, bör detta inte vara någon nackdel. För nyproduktionen kan kommunen i dag även utan en bostadsanvisningslag sluta avtal att en viss andel ska
anvisas genom bostadsförmedlingen. Den rätten bör inskränkas eller av-
skaffas helt. Om kommunerna ges anvisningsrätt till befintliga lägenheter i fastigheter ägda av föreningar, bör det klargöras att anvisningsrätten en-
bart gäller personer ur bostadskön. Upplåtelseformer och övriga villkor
ska däremot suveränt kunna avgöras av föreningen efter bl. a. dess egen stadga.
Handikappförbundens centralkommitté (HCK) HCK menar att en ändamålsenlig bostad är avgörande för individens möjlighet att delta i samhällslivet. Riksdagen har fastslagit en målsättning enligt vilken alla har rätt till en bostad där frihet och integritet är skyddad och där vård och hjälp kan ges i en form som ger så stor självständighet : som möjligt. Alla har också rät till en bostad med god tillgänglighet, utrymmes- och utrustningsstandard it en miljö som ger förutsättning för
aktivt deltagande i samhällslivet. Enligt bostadsförsörjningslagen så har kommunen ansvar för alla invå-
nares boende. För att kommunerna ska kunna leva upp till detta ansvar så
är det nödvändigt att de har tillgång till lämpliga bostäder att förmedla och har en aktiv kommunal bostadsförmedling. I dag är bostadsförmedlingar- 105
nas sociala kunnande allt för litet. Bostadsförmedlingen och socialtjänsten måste dessutom samarbeta. Vi vill i detta sammanhang poängtera behovet av att man i kommunerna gör bostadssociala inventeringar så att man får god överblick både över invånarnas behov och förutsättningar samt bostädernas kvalitéer i olika avseenden.
I promemorian behandlas kommunala principbeslut som bör utgöra ett bostadspolitiskt ställningstagande till hur kommunen ska använda anvisningsrätten. HCK menar att det är angeläget att kommunerna fattar sådana principbeslut med bostadssociala inventeringar som grund och med syfte
att ge alla kommuninvånare bostäder i enlighet med de övergripande bostadspolitiska målen. De möjligheter till avsteg från kraven på tillgänglighet och användbarhet som ges i PBL:s detaljplaner och områdesbestämmelser har HCK ställt sig avvisande till. Vi menar att det finns allt för stor risk att de kommer att användas för att öka bostadssegregeringen i stället för att minska den som
vi strävar efter. Den segregering sora beror på bristande tillgänglighet är
redan i dag stor. Vi efterslyser att man starkare än i dag hävdar tillgänglig-
hets- och användbarhetskraven i både ny- och ombyggnad.
HCK menar att den föreslagna bostadsanvisningslagen behövs och måste användas för att ge kommunerna möjlighet att förmedla bostäder som överensstämmer med de av riksdagen antagna bostadspolitiska målen, till
invånare med speciella bostadsbehov. Exempel på sådana speciella behov kan vara lägenheter i pälsdjursfria trapphus för allergiker. bostäder var-
ifrån det är lätt att hitta till centrum, busshållsplats m. m. för orienteringshandikappade, bostäder som är belägna i en terräng där det är möjligt för personer med olika grader av rörelsekinder att förflytta sig i omgivningarna
m.m.
Bostadsförmedlarnas yrkesförening Föreningen ser det som positivt att BaL ersätts av en enklare lag. Vi hoppas att den nya lagen skall stödja oss att utvecklas mot att bli ett naturligt marknadstorg för bostadsfrågor. Tyngdpunkten läggs på avtal med fastighetsägarna. Lagförslaget anger som förutsättning för ett beslut
om kommunal anvisningsrätt att det behövs för bostadsförsörjningen. För-
eningen anser det vara av stor betydelse att den nya lagen inte används som en ren bristlag. Det är viktigt att vara medveten om att bostadsmarknaden inte är en enhetlig marknad utan många olika snabbt föränderliga delmarknader.
T. ex. kan en svår brist på centralt belägna lägenheter råda samtidigt som tillgång och efterfrågan är i balans när det gäller lägenheter i vissa ytterområden. Ett beslut om anvisningsrätt kan alltså vara påkallat ur bostadsförsörj-
ningssynpunkt även om inte en bristsituation råder för varje enskild delmarknad.
Om hyresnämnden skall fatta beslut om anvisningsrätt, skall detta först göras sedan kommunens bostadsförmedling fått avge yttrande. 106
Av utredningen framgår att inte bara bostadsbrist kan motivera en kommunal anvisningsrätt.
Det kan också vara fråga om att försöka motverka cen ensidig hushållssammansättning i bostadsområden.
Föreliggande förslag ger utrymme för de 22 medlemskommunerna inom Stor-Stockholmsområdet att uttala sig för olika ambitionsnivåer vad gäller behovet av bostäder för förmedlingsverksamheten, vilket också är fallet i
dag med nuvarande lagstiftning. Tyvärr är det ingen självklarhet längre att
det är Kommunalförbundet som slår vakt om anvisningsrätten.
Ambitionsnivån borde därför fastläggas i förbundsordningen.
Kommunalförbundet för Stor-Stockholms bostadsförmedling (KSB) har
skrivit till regeringen och begärt att kommunerna ges möjlighet att ta ut
avgift för vissa delar av bostadsförmedlingens verksamhet, som inte har
med traditionell bostadsförmedling att göra.
I denna begäran instämmer yrkesföreningen för att kunna utöka verksamheten med t. ex. uthyrning av andrahandslägenheter.
De anställda på de kommunala bostadsförmedlingarna har en mycket
svår arbetssituation. De får ofta vara slagträ i den bostadspolitiska debat-
ten, varför det är av stor vikt att bostadsförmedlarna får instrument för att till fullo ge kommuninvånarna den service som de har rätt att kräva.
Att vara bostadsförmedlare i dag är ett yrke under ständig förändring från brist till överskott och brist igen, allt efter svängningarna på bostads-
marknaden. Detta ställer stora krav på yrkesgruppen, från marknadsföring
till information, från kurator till förhandlare m.m Behovet av kunskaper och utbildning är stort och samtidigt en nödvändighet för effektivare bostadsanvisning.
Föreningen förutsätter avslutningsvis att initiativ tas från bostadsdepar-
tementet för att dels utbildning organiseras för den kommande lagens tillämpning, dels att utbildningsbehovet i stort beaktas.
Järfälla kommun Kommunstyrelsen tillstyrker förslaget till nytt bostadsanvisningssystem i enlighet med ett yttrande från fastighetshämnden som i sin tur hänvisar till en tjänsteskrivelse från fastighetskontoret.
Fastighetskontoret
Bostadsanvisningen i Järfälla Bostadsförmedlingen i Järfälla förmedlar i nuläget samtliga med statliga lån nyproducerde hyreslägenheter i kommunen. Vidare förmedlas också en del — under senare år 2596 — av nyproducerade bostadsrättslägenheter. Därutöver förmedlar kommunen den bostad som lämnas vid köp av statligt belånat småhus. Vid förmedling av bostad medverkar den bostadssökande till att den bostad han hyr eller innehar med bostadsrätt förmedlas av kommunen, dvs. även inom det privatägda lägenhetsbeståndet. Ovan be- 107
skrivna förmedling sker med stöd av bostadslåneförfattningarna, bostadsförsörjningslagen samt ev. exploateringsavtal.
Genom frivilliga överenskommelser förmedlar 'kommunen friställda lä-
genheter i allmännyttans bestånd (AB Stockholms hem och FAB) samt i ytterligare tre bostadsområden (Irchöringen, Hammaren, bostadsstiftelsen Barkaby). Dessa överenskommelser omfattar drygt 9052 av de totalt
ca 6 100 hyreslägenheterna i kommunen. För de privatägda hyreslägenhe-
terna (ca 776) saknas sådan överenskommelse. När det gäller kommunens ca 8000 bostadsrättslägenheter sker ingen
förmedling utom i de fall som redovisats tidigare.
Fastighetskontoret anser att nuvarande system för anvisning i huvudsak fungerar bra i kommunen. Det skulle dock vara en förbättring om förmed-
ling av samtliga hyreslägenheter kunde ske via kommunens bostadsförmedling. Mot bakgrund av de höga överlåtelsepriserna på bostadsrätter är det utifrån bostadsförsörjningssynpunkt f.n. mycket liten olägenhet att kommunen saknar anvisningsrätt för dessa lägenheter.
Synpunkter på promemorian
Fastighetskontoret tillstyrker promemorians förslag till nytt anvisningssystem för bostadslägenheter. Kommunen arbetar i dag med frivilliga överenskommelser i stort sett enligt förslaget. Detta arbetssätt bör ”lagen om kommunal anvisningsrätt till bostadslägenheter” kunna utvidgas till att omfatta samtliga hyreslägenheter i kommunen. Förslaget torde dock få sin främsta effekt i kommuner med en större andel privatägda hyreslägenheter
än i Järfälla. Reservationer har fogats till kommunstyrelsens protokoll.
Lidingö kommun Kommunstyrelsens bostadsdelegation har i yttrande över förslaget anfört: ”I promemorian föreslås att den nuvarande bostadsanvisningslagen (1980:94) upphävs och ersätts med en ny lag om kommunal anvisningsrätt till bostadslägenheter. |
Lagen bygger i korthet på att kommunerna i första hand bör söka uppnå frivilliga överenskommelser med fastighetsägarna eller deras organisationer. Om cen frivillig uppgörelse inte går att uppnå skall kommunen hos hyresnämnden kunna begära anvisningsrätt om det behövs för bostadsför-
sörjningen.
Enligt vad bostadsdelegationen erfarit fungerar samarbetet med fastighetsägarna väl och cen lagstiftning som tvingar fram lägenheter skulle
endast ge ett ringa tillskott av lägenheter att förmedla.
Bostadsförmedlingen har redan i dag mycket långt gående ackvisitions-. möjligheter genom lagar och förordningar. Samtliga statligt finansierade fastigheter och det allmännyttiga bostadsbeståndet förmedlas via bostadsförmedlingen.
Som bostadsdelegationen ser det är det viktigt att fastighetsägare och
bostadsförmedling inte kommer i motsatsställning utan samarbetar med 108
och tvingande lagstiftning som byråkratiserar och kräver en omfattande kontrollapparat.” .
Bostadsdelegationen avstyrker förslaget.
I promemorian redovisas förslag till enklare regler. Kommunfullmäktige anser dock, att de administrativa reglerna är många och komplicerade även i det föreslagna systemet.
Promemorian innehåller inte någon redovisning för hur bostadsanvisningslagen har påverkat möjligheterna att förmedla bostäder i de kommuner, som tillämpar lagen eller träffat överenskommelse med fastighetsägarnas organisationer. Kommunfullmäktige anser därför, att det inte går att bedöma om de föreslagna ändringarna i kommunernas anvisningsrätt kom-
mer att få någon effekt.
Kommunfullmäktige avstyrker förslaget.
Norrtälje kommun Kommunstyrelsen tillstyrker lagförslaget.
Solna kommun Kommunstyrelsen tillstyrker förslaget i enlighet med ett yttrande från teknik- och driftsnämnden som i sin tur hänvisar till en tjänsteskrivelse
från tekniska kontoret. :
Tekniska kontoret
Inom Solna kommun tillämpas sedan I januari 1984 en frivillig överenskommelse med Fastighetsägareförbundet om förmedling av lediga bostäder. Överenskommelsen innebär att varannan ledig lägenhet skall lämnas till bostadsförmedlingen. Utfallet har ej blivit det förväntade.
Den nya lagen bygger just på frivilliga överenskommelser som medel att öka antalet lägenheter som skall förmedlas av bostadsförmedlingen. Ett förfarande som således redan tillämpas inom Solna kommun.
Genom att lagen ger möjlighet att sätta större press på enskilda fastighetsägare som ej följer överenskommelsen, bör resultatet av den frivilliga överenskommelsen kunna förbättras. Dessutom stärks kommunens för-
handlingsposition när nya avtal skall slutas.
I jämförelse med den nuvarande bostadsanvisningslagen är den nya lagen ett smidigare instrument i försöken att möta den påfallande brist på
bostäder som i dag råder inom kommunen.
Sammanfattningsvis bedömer kontoret att den nya lagen om kommunal
anvisningsrätt till bostadslägenheter bör öka kommunens möjlighet att ge de bostadssökande en bättre service.
Reservationer och särskilda yttranden fogades till kommunstyrelsens
protokoll. 109
Stockholms kommun Kommunstyrelsen (s, vpk, sp) åberopar som svar på remissen vad föredragande borgarrådet anför i en promemoria. Kommunstyrelsen (s, m, fp, sp) uttalar därutöver att avgiftsförbudet för kommunal bostadsförmedling bör avskaffas och att kommunerna bör få besluta om sådana frågor själva.
Föredragande borgarrådet Bostadsbristen tilltar allt mer i Stockholm. Bostadsbristen leder till en hårdare och segrerad bostadsmarknad där pengar och kontakter får allt större betydelse i jakten på en bostad. De som slås ut i konkurrensen är långinkomsttagare. unga barnfamiljer. ungdomar med små möjligheter att köpa sig förbi bostadskön.
Deras enda möjlighet att skaffa sig en lägenhet är genom bostadsförmedlingen. Totalt förmedlas varje år ca 20000 lägenheter genom KSB, varav 9.000 i Stockholms stad. Omkring 3 000 lägenheter används för evakueringar och sociala/medicinska förturer i Stockholm. Majoriteten eller 76 pro-
cent av de lägenheter som 1985 förmedlades inom Stockholms stads grän-
ser kom från allmännyttan. Endast 24 procent var lägenheter i det privata beståndet. trots att hela 53 procent av hyreslägenheterna ägs av privata
värdar. |
Stockholms fastighetsägareförening och Stockholms stad träffade 1983 ett avtal om frivillig bostadsanvisning. Avtalet om frivillig bostadsanvisning innebär i huvudsak att fastighetsägareföreningen rekommenderar de privata fastighetsägarna med fastigheter utan statligt lån att lämna varannan ledig bostadslägenhet — som ej används för direktbyten — till bostadsförmedlingen. Därutöver ska bl. a. samtliga lägenheter som blir lediga genom att de boende flyttar till en pensionärslägenhet som förmedlas av staden lämnas till förmedlingen. Oavsett avtalet lämnar privata fastighets-
ägare successionslägenheter efter hushåll som fått ny bostad av bostads-
förmedlingen.
Utfallet av överenskommelsen har hitulls inte varit tillfredsställande i alla delar. Under 1984 lämnades 890 lägenheter till bostadsförmedlingen. Antalet inlämnade lägenheter sjönk 1985 och 1986 till 575 resp. 590. Enligt tidigare gjorda beräkningar borde det dubbla antalet lägenheter ha lämnats in.
I en situation där bostadsbristen tilltar och segregationen förvärras är
det angeläget att bostadsförmedlingens tillgång på bostäder — inte minst i
de mest attraktiva delarna av Stockaolm — ökar. Förslaget om kommunal . anvisningsrätt är mot den bakgrunden intressant och tillgodoser i allt väsentligt kraven på en effektiv bostadsanvisningslag. Jag kan därför i huvudsak tillstyrka förslaget. I likhet med vad fastighetskontoret och bostadsförmedlingskontoret anför vill jag emellertid peka på några detaljer i förslaget som bör ses över/omarbetas (avsnitt 2 och 3).
Sammanfattningsvis anser jag att bostadsdepartementets förslag i huvudsak är bra och väsentligt bättre än den nuvarande bostadsanvisnings- 110
lagen. Förslaget bör, med de justeringar jag ovan föreslagit, leda till att
bostadsförmedlingens tillgång på förmedlingsbara lägenheter kommer att
öka.
Lagen har därmed förutsättningar att kunna bli ett effektivt styrmedel
för att motverka segregation och ensidig befolkningssammansättning.
För mer detaljerade synpunkter på förslaget får jag hänvisa till det
gemensamma tjänsteutlåtandet från fastighetskontoret och bostadsförmed-
lingskontoret.
Fastighetskontoret och bostadsförmedlingskontoret
Kontoren finner det remitterade lagförslaget intressant. Tyngdpunkten
läggs på avtal med fastighetsägarna. Lagförslaget anger som förutsättning
för ett beslut om kommunal anvisningsrätt att det behövs för bostadsförsörjningen. Självklart uppfylls denna förutsättning i Stockholm. Här är
bristen på förmedlingsbara lägenheter för förturer, evakuering och ange-
lägna bostadsbehov synnerligen påtaglig.
Av utredningen framgår att inte bara bostadsbrist kan motivera en kommunal anvisningsrätt. Det kan också vara fråga om att försöka motverka en ensidig boendesammansättning. Tillämpningen av lagförslaget i en kommun förutsätter ett principbeslut av fullmäktige. Det kan enligt försla-
get vara lämpligt att fullmäktige delegerar beslutanderätten i anvisningsfrågor till någon kommunal nämnd.
Kommunen måste göra ett försök att nå en förhandlingsuppgörelse med fastighetsägarna innan rättsliga åtgärder vidtas enligt lagen. Den på många vis otympliga och ohanterliga bostadsanvisningslagen utmönstras. Förslaget innebär att en rad av de av Stockholms stad lagda förslaget tillgodoses. Särskilt gäller att: o förslaget förenklar lagstiftningen Oo begreppet kommunal anvisningsrätt etableras och förtydligas i lagen o prövningsförfarandet blir mer enhetligt a förhållandet mellan lag och tillämpningsavtal löses
> sanktionsfrågan löses.
Kontoren tillstyrker förslaget i huvudsak.
Avgiftsbelagd bostadsförmedling
Kommunalförbundet för Stor-Stockholms bostadsförmedling (KSB) har
skrivit till regeringen och begärt att kommunerna ges möjlighet att ta ut
avgift för vissa delar av bostadsförmedlingarnas verksamhet. Detta har också föreslagits av fastighetskontoret. I årets budgetproposition säger bostadsministern att han anser att bostadsförmedlingens verksamhet är av sådan natur att den av princip,
såsom hittills. ska vara avgiftsfri. Kontoren anser att kommuerna ska få besluta om sådana frågor själva. Riksdag och regering ska inte bestämma 111
bör företas i samband med att den föreslagna lagen införs:
Reservation
Till kommunstyrelsens protokoll finns bl. a. fogat en reservation (m och fp) och ett särskilt uttalande (s). Reservation en ansluter till vad bogarrådsbe-
redningen anför.
Borgarrådsberedningen Vi avvisar tanken på en bostadsanvisningslag. Stockholms fastighetsägare-
förening och Stockholms stad träffade 1983 ett avtal om frivillig bostadsanvisning. Vi anser att den formen av frivilliga överenskommelser även fortsättningsvis bör komma till stånd. I Stockholm har avtalet i stort följts.
Den föreslagna lagen skulle inte på något sätt motivera fastighetsägare att
efterfölja fastighetsägareföreningens rekommendation. Departementspromemorian innehåller dessutom flera oklarheter. Vi vill
särskilt framhålla våra betänkligheter mot förslaget beträffande kommunernas förfoganderätt vad gäller upplåtelser med bostadsrätt. Konflikten mellan föreningsrätten och kommunens anspråk har inte belysts i prome-
morian. |
Enligt vår uppfattning bör alternativa bostadsförmedlingar tillåtas. Det finns ingenting som visar på att bostadskonsumenterna vinner på att de kommunala bostadsförmedlingarna ges monopolställning på bostadsmarknaden. Det finns i stället anledning att rikta stark kritik mot övertron — som också framskymtar hos föredragande borgarrådet — om att en total förmedlingsrätt löser problemen med segregation.
Vi vill slutligen framhålla att avgiftsförbudet för kommunal bostadsförmedling bör avskaffas. Kommunerna bör få besluta om sådana frågor själva.
Särskilt uttalande (s) Bostadsförmedlingen förmedlar årligen ca 20000 lägenheter till bl. a. bostadslösa, trångbodda barnfamiljer, flyktingar och medicinskt handikappa-
de personer. Vid sidan av bostadsförmedlingens verksamhet köps och säljs
bostadsrättslägenheter i stor omfattning och till svindlande priser. Dessutom förmedlas ett mycket stor antal privatägda hyreslägenheter direkt av
ägarna, ofta till vänner och bekanta till värdarna. På denna ”fria” bostads-
marknad släpps inga bostadslösa ungdomar eller flyktingar in. Denna
marknad är helt förbehållen de privilegierade och resursstarka. Här räknas
bara pengar och kontakter, inte behov. De som står i bostadsförmedling-
ens kö, däribland 40000 bostadslösa ungdomar, är chanslösa på denna
marknad. Deras enda möjlighet att skaffa sig en egen bostad är genom bostadsförmedlingen. För att värna de utsatta på bostadsmarknaden är det därför helt nödvändigt att stärka bostadsförmedlingens ställning och öka tillgången på förmedlingsbara bostäder.
Men detta förstår inte folkpartiet och moderaterna. De borgerliga partiernas förslag att avskaffa bostadsanvisningslagen är en klasspolitik som är direkt riktad mot de svagaste gruperna på bostadsmarknaden.
För att motivera sitt ställningstagande drar sig moderaterna och folkpar-
tiet inte ens för att smutskasta personalen på bostadsförmedlingen. Päåstå-
endet att det krävs smidiga personkontakter för att få en bostad genom bostadsförmedlingen är ett oförskämt påhopp och en misstroendeförkla-
ring mot bostadsförmedlingens tjänstemän. Socialdemokraterna tar be-
stämt avstånd från denna uppfattning.
Det är bristen på förmedlingsbara lägenheter som är orsaken till bostadsförmedlingens problem. De lägenheter som kommer in räcker inte till.
Förmedlingen får därför arbeta under hårt tryck från de 130000 bostadslö-
sa. Detta är resultatet av en medveten borgerlig politik som syftar till att försvaga bostadsförmedlingens ställning.
Södertälje kommun
Bostadsanvisningslagen tillämpas i Södertälje sedan december 1986.
Det kan inte riktas några principiella invändningar mot de i den nya
lagen företagna ändringarna, som i huvudsak går-ut på att anvisningsrätten i första hand skall uppnås genom överenskommelser med fastighetsägarna. Först sedan det konstaterats att avtalsmöjligheterna är uttömda eller att en fastighetsägare inte följer ett ingånget avtal. skall kommunen ha rätt att hos hyresnämnden begära ett beslut om anvisningsrätt. Hyresnämnden skall vid prövning göra en avvägning mellan kommunens och fastighetsägarens intressen. Hyresnämndens beslut överklagas domstolsvägen.
Lagförslaget innebär gentemot bostadsanvisningslagen knappast någon administrativ förenkling vad gäller införandet av anvisningsrätten och tidsmässigt torde det på grund av överklaganden komma att ta samma tid att
uppnå anvisningsrätt enligt lagförslaget som blivit fallet beträffande bostadsanvisningslagen. |
Lagförslaget torde, i förhållande till bostadsanvisningslagen, medföra att
åtskilliga hyres- och bostadsrättslägenheter kommer att undantas från
kommunens förmedling. Detta beror på att vissa lägenheter eller kategorier av lägenheter undantas antingen i avtalssituationen eller vid den intresseavvägning som hyresnämnden företar. Bostadsanvisningslagen medger ju inte att generella undantag görs för vissa fastighetsägare eller kategorier av fastighetsägare. Bostadsförmedlingen kan dock från fall till fall — inom
ramen för den kommunala likställighetsprincipen — avstå från sin rätt att
anvisa hyresgäst till en ledigbliven lägenhet.
De adminstrativa svårigheter som är förbundna med förmedlingen av bostäder enligt bostadsanvisningslagen kvarstår i den nya lagen. Dock försvinner, som nämnts, en del förmedlingsärenden som är förbundna med intressekollisioner genom att dessa lägenheter undantas från anvisningsrätten. En klar förbättring är att anvisningsrätten kommer att gälla äver mot ny fastighetsägare vid överlåtelse av fastigheten.
Ett särskilt yttrande var fogat till remissvaret. 113
8 Riksdagen 1987/88. I saml. Nr 35
Linköpings kommun
Linköpings kommun är positiv till att nu gällande bostadsanvisningslag
ersätts med en lagstiftning med enklare tillämpningsregler.
Linköpings kommun är en av de kommuner i landet som 1 dag har
mycket stor bostadsbrist. I det läget är det betydelsefullt att de få lägenheter som blir tillgängliga på marknaden fördelas så rättvist som möjligt
genom en väl fungerande bostadsförmedling. | |
Det nu framlagda lagförslaget överensstämmer med de regler och avtal
som tillämpas i Linköping. Systemet med frivilliga avtal med fastighets-
ägarna och deras organisationer har fallit väl ut.
Lagförslaget med kommentarer pekar inte enbart på kommunens rättig-
heter och fastighetsägares skyldigheter utan ger också kommunen skyldig-
heter respektive fastighetsägare rättigheter. Detta leder till ett mer balanserat förhållande som kan vara grund för ett förtroendefullt samarbete mellan parterna på bostadsmarknaden.
Norrköpings kommun Norrköpings kommun är en av de få kommuner i landet som använt sig av nuvarande bostadsanvisningslag. Kommunens erfarenheter är att lagen är
krånglig och arbetssam att tillämpa men att den har haft den positiva
effekten att antalet lägenheter som kommunen kunnat förmedla har ökat.
Sedan den I januari 1985 är tre områden i kommunen bostadsanvisningsområden. Innan kommunen tog beslut om bostadsanvisningsområdena
försökte man upprätta frivilliga avtal med fastighetsägare. Sedan kommunens beslut om de tre bostadsanvisningsområdena trätt i kraft har ett tillämpningsavtal träffats med Österbygdens fastighetsägare ek. förening: där fastighetsägare med smärre undantag, har förbundit sig att lämna lediga lägenheter till bostadsförmedlingen.
De privata fastighetsägarnas förståelse för bostadsanvisningslagen har
varit mycket ringa. Bostadsförmedlingen har tålmodigt försökt vinna fas-
tighetsägarnas förståelse för bostadsförmedlingens arbete. Vid lagens infö-
rande var samarbetet mycket kärvt men fungerar numera i de flesta fall ganska bra.
I den kommunala utredning som låg till grund för beslutet om att tillämpa lagen beräknades att ca 200 lägenheter per år ytterligare skulle kunna
förmedlas av kommunen inom bostadsanvisningsområdena. Enligt verk-
samhetsstatistik från bostadsförmedlingen har antalet inlämnade successionslägenheter från privata fastighetsägare fördubblats på sista året. Ök-
ningen motsvarar den ökning som beräknades i utredningen.
Som framgår bygger de synpunkter som kommunen har på förslaget till ny bostadsanvisningslag på erfarenheter av tillämpningen av den nuvarande lagen.
Reservationer har anförts mot yttrandet.
Nässjö kommun Nässjö kommun tillstyrker i huvudsak förslaget om effektivare bostadsanvisning. För en kommun av Nässjös storlek uppfyller förslaget de krav -kommunen ställer i detta sammanhang.
Växjö kommun
Fullmäktige tillstyrker i princip departementspromemorian Effektivare
bostadsanvisning och avger följande yttrande. .
Växjö kommun har t tidigare yttrande över bostadskommitténs betänkande förordat att bostadsanvisningslagen borde avskaffas.
I promemorian föreslagen lag om kommunal anvisningsrätt till bostadslägenheter överensstämmer bättre med Växjö kommuns tidigare ställningstagande om att bostadsupplåtelsen i huvudsak bör baseras på frivilliga Överenskommelser mellan respektiva fastighetsägare och kommunen.
Karlshamns kommun De förenklingar i BaL som föreslås är enligt kommunens mening klart motiverade. Kommunen tillstyrker att förslaget genomförs och vill därmed också understryka sin uppfattning om att bostadsförmedlingarnas ställning
och möjligheter att få tillgång till: lägenheter för uthyrning på alla sätt
stärks. |
Kristianstads kommun Med hänvisning till yttrandet över bostadskommitténs betänkande och kommunens förslag att nuvarande bostadsanvisningslag skall avskaffas, anser kommunen att det inte erfordras en ny lag om kömmunal anvisningsrätt till bostadslägenheter. ' - :
Helsingborgs kommun
Även om vissa förenklingar uppnås med det föreslagna systemet är det inte acceptabelt att kommunen kan påtvinga fastighetsägaren en anvisningsskyldighet under. fullt normala samhällsförhållanden. Offentliga in-
grepp mot enskilda för att inrätta försörjningssystem i fördelningssyfte på
föreslaget sätt är endast motiverat i utpräglade krissituationer. Ett regel-
system med krav på tvångsåtgärder mot fastighetsägare som inte fullgör:
sina förpliktelser enligt ingånget avtal hade däremot stått i överensstämmelse med förslagets huvudprincip. Till följd härav bör redovisat förslag om effektivare bostadsanvisning inte läggas till grund för ny lagstiftning.
Reservation anfördes mot yttrandet. HS
Malmö kommun Kommunstyrelsen åberopar som yttrande ett utlåtande från fastighetsnämnden.
Fastighetsnämnden
Det är enligt fastighetsnämndens mening positivt att lagstiftningen i första hand föreskriver att någon form av avtal upprättas med fastighetsägare eller deras organisation. Man slår fast att huvudprincipen bör vara att anvisningsrätten tillskapas genom avral mellan kommunen och fastighets-
ägaren. Det generella förfarandet med att fastställa bostadsanvisningsområde behövs därmed ej.
Lagstiftningen begränsas att reglera handhavandet av de fall, då överenskommelse ej kunnat nås. Enligt förslaget avgöres dessa i hyresnämnd eller bostadsdomstol. De relativt väl definierade villkor för beslut om anvisningsrätt eller hävande av sådant beslut som anges i lagtexten, ger enligt nämndens uppfattning en större rättssäkerhet än tidigare ordning.
Huruvida förslaget som sådant skulle leda till en effektivare bostadsanvisning kan enligt fastighetsnämndens mening vara mera tveksamt. Självfallet medför det inte att antalet lediga successionslägenheter ökar. Kärnfrågan är inte i första hand av kvantitativ art, utan rör sig om att skaffa bostäder till de hushåll, som av ekonomiska eller störningsmässiga skäl normalt inte godkännes av fastighetsägarna. |
Därvidlag träder ett bättre samarbete mellan bostadsföretag, bostadsför-
medling och de sociala myndigheterna i förgrunden. Samtliga parter måste tvingas ta sitt ansvar.
Erfarenhetsmässigt synes de otillräckliga sociala stödinsatserna för dessa hushåll ha varit orsaken till att de frivilliga avtalen i Malmö inte fungerat tillfredsställande. En ny modell för sociala stödinsatser har utarbetats, som i ett fortsatt avtalsarbete förhoppningsvis kan ge ett mera tillfredsställande resultat. |
Det nu föreliggande lagförslaget är därför enligt fastighetsnämndens uppfattning bara en av de åtgärder som totalt erfordras för att effektivisera den kommunala förmedlingsverksamheten. Det är viktigt att utveckla denna med hänsyn till service, tekniska hjälpmedel, datorisering m.m. En utökad förmedlingsverksamhet i form av en effektiv direktbytesservice skulle vara ett sådant inslag. En direktbytesrutin har nu tagits i bruk i Malmö bostadsförmedlings nya datasystem.
En utveckling och utökning av den kommunala servicen bör dock medföra möjlighet för kommunen att ta ut en viss ekonomisk ersättning i likhet
med vad som göres i småhuskön. Många av de bostadssökande kvarstår
under flera år som sökande och erhåller varje år en aktualistetsförfrågan samt skriftlig information om kommande bostadsproduktion m. m.
Ovanstående är exempel på en sådan utökad service som måste utveck-
las för att anvisningsarbetet skall drivas effektivare. Ett oeftergivligt krav är därvid att möjlighet ges att ta ut en rimlig ekonomisk ersättning. Nuva-
ges att ta ut ersättning för kommunens självkostnad. 116
Reservation
I reservationen hänvisas till den reservation som avgavs i fastighetsnämnden och t'vilken det anförs. |
Malmö kommun var bland de första som slöt frivilligt avtal med bl. a. de privata fastighetsägarna, representerade av dessas intresseorganisation Malmö fastighetsägareförening. om anvisningsrätt till vissa SuCCcessionsbostäder. Efter en ganska trög start upptogs till diskussion frågan om utseende av bostadsanvisningsområde och tvingande anvisningsrätt för
kommunens bostadsförmedling.
Utifrån denna risk vad gällde utseende av bostadsanvisningsområde
upplevde bostadsförmedlingen en betydligt positivare inställning och handling från de privata fastighetsägarna att ställa bostäder till förmedling-
ens förfogande enligt gällande frivilliga avtal.
Dock var bekant att hanteringen av bostadsanvisningslagen var administrativt svår och juridiskt komplicerad.
Nu föreliggande förslag gör det möjligt för kommunen att därest frivilligt avtal ej kan träffas och fullföljas, kan hyresnämnd eller bostadsdomstol
fatta beslut förenat med vite om att fastighetsägare skall lämna lägenheter
till bostadsförmedlingen. Den socialdemokratiska gruppen i fastighetsnämnden vill utifrån redan vunna erfarenheter vad gäller frivilliga avtals
infriande i Malmö med denna reservation ansluta sig till utredningens
förslag. Vunna erfarenheter talar för att därest icke kommunen kan eller vill använda. till buds stående medel för att förmå fastighetsägarna att lämna lediga lägenheter till bostadsförmedlingen, kommer även i fortsättningen det stora antalet, framför allt attraktiva successionslägenheter att förmedlas på annat sätt än via den kommunala bostadsförmedlingen. Bostadsför-
medlingen kan därvid reduceras till att endast förmedla nyproduktion och
bostäder till hushåll som av ekonomiska eller störningsmässiga skäl normalt inte godkännes av de privata fastighetsägarna till successionsbostäder
i det allmännyttiga fastighetsbeståndet.
Halmstads kommun
I samband med kommunens behandling 1980 av ett ev.införande av
nuvarande bostadsanvisningslagen förutsattes att den var avsedd att utgöra ett komplement till de möjligheter kommunerna har att aktivt verka
genom att få förmedlingsrätt till lediga lägenheter genom avtal med fastig-
hetsägarna eller på annat sätt. Halmstad har haft begränsade möjligheter till förmédlingsrätt beroende på att kommunen inte haft en allmän bostads-
förmedling. Kommunen har tecknat överenskommelse med såväl allmännyttan som de privata fastighetsägarna om lägenhetsanvisning på viss andel av lägenhetsbeståndet. Bostadsanvisningslagen har mera fungerat
som ett argument i förhandlingar med fastighetsägare för att åstadkomma
frivilliga avtal.
Efter en redogörelse för bostadsanvisningslagens administrativa, juridis- 117
ka och sociala konsekvenser såsom det uppfattades inför behandlingen i kommunfullmäktige 1980, anför kommunen följande om det nya lagförsla-
get. Kommunen anser att det är angeläget att ha bra instrument för att kunna
fullgöra sina uppgifter inom böostadsförsörjningen. Nuvarande bostadsan-
visningslag är uppenbart komplicerad och svår att tillämpa. Kommunen tillstyrker därför en ny lagstiftning, som är mer lätthanterlig än nuvarande
och som kan underlätta och möjliggöra för kommunen att bättre fullgöra kommunens bostadspolitiska målsättning.
Konstruktionen med en ny lag enligt kommunförbundets idé med upphävande av den gamla möjliggör att administrativa vinster skapas. Kommu-
nen anser vidare att förslaget med bibehållande av anvisningsrätten genom
i första hand frivilliga avtal är tilltalande. Lagens konstruktion innebär en
uppmuntran att komma fram till avtal för att åstadkomma en likställighet i : partsförhållanden. Om överenskommelser inte kan uppnås ges möjlighet för kommunal nämnd att tillgripa maktbefogenheter mot en individuell fastighetsägare. Besvärsförfarandet förenklas, beslutsfördelningen mellan fullmäktige och kommunstyrelsen blir klarare. Bostadsanvisningsområden blir inte längre obligatoriska. Det bakomliggande politiska beslutet tas av fullmäktige och
kan överklagas genom kommunalbesvär. =
Sammanfattningsvis innebär således lagförslaget förbättringar gentemot
tidigare lagförslag. Lagen löser emellertid inte alla problemen med lägen-
hetsförmedling för olika bostadskategorier utan kan betraktas som en viss förbättring av förutsättningarna för denna komplicerade verksamhet.
Förslaget tillstyrks. |
Kungsbacka kommun
Bostadsbeståndet i Kungsbacka kommun enligt FOB 85 Totalt finns 17800 bostadslägenheter i kommunen. Huvuddelen finns i
småhus, 14 100 st.. 79 36. I flerbostadshus finns 3 700 st., 2196.
3500 lägenheter är upplåtna med hyresrätt och 600 med bostadsrätt. 600 lägenheter ägs av allmännyttigt bostadsföretag.
Nuläget på bostadsmarknaden i Kungsbacka kommun
Kraftig bostadsbrist råder f. n. 2400 personer står i lägenhetskön, därav ca
1000 ungdomar. Väntetiden är f. n. ca 3 år. De sökandes efterfrågan har en tyngdpunkt på hyreslägenheter och på storleken 3 rum och kök.
Kommunens tillämpning av gällande anvisningsmöjligheter Kommunen har frivilliga avtal om anvisningsrätt med ett 20-tal fastighets-
ägare, omfattande ca 3 000 hyreslägenheter. 118
Kommunen utnyttjar f. n. inte följande anvisningsmöjligheter:
— Förmedlingsrätt som villkor för statliga bostadslån enligt bostadslåne-
författningarna. — Förmedling av lägenheter som blir lediga efter tilldelade sökande enligt '
bostadsförsörjningslagens 5 § och hyreslagens 35 8. — Beslut om bostadsanvisningsområden enligt bostadsanvisningslagen.
Den rådande bostadsbristen innebär att förturerna dominerar. Därmed
har en situation uppstått som minskar fastighetsägarnas benägenhet att strikt följa gällande frivilliga avtal.
Synpunkter på promemorians förslag
Promemorian har en riktig utgångspunkt för sitt förslag, nämligen att
gällande anvisningssystem skall ge kommunerna tillgång till bostadslägen-
heter i sådan omfattning att de kan fullgöra sina uppgifter inom bostadsför-
sörjningen. Det är en korrekt slutsats att detta kräver en förhållandevis stark förhandlingsposition för kommunerna vid de överenskommelser som
träffas med fastighetsägarna eller deras organisationer.
Samtidigt är det väsentligt att det lagda förslaget beaktar fastighetsägar-
nas berättigade intressen. Kommunerna kan enligt förslaget inte diktera villkoren för avtalen.
Kommunen biträder detta synsätt och tillstyrker förslaget att det är hyresnämnden som skall göra avvägningen mellan allmänna och enskilda
intressen när kommunen och fastighetsägarna inte kan enas om frivilliga
avtal. | | | Kommunen fäster särskilt värde på att förslaget har en huvudinriktning
mot avtalsmässiga uppgörelser. Kommunen tillstyrker därför att ett beslut om anvisningsrätt för kommunen mot fastighetsägarens vilja endast skall
fattas i sådana fall där en tredje part bedömt fastighetsägarens vägran som
oskälig.
Kungsbacka kommun anser i ett tilläggsyttrande slutligen att bostadspolitiken bör bli föremål för avregleringar och att en kommitté bör tillsättas som ser Över hela problematiken.
Varbergs kommun Kommunen tillstyrker att den nuvarande bostadsanvisningslagen upphävs och ersätts med en ny lag om kommunal anvisningsrätt till bostadslägenheter.
Göteborgs kommun Efter bostadsanvisningslagens ikraftträdande 1980-07-01 beslöt kom-
munstyrelsen i januari 1981, att i princip uttala sig för att lagen skulle tillämpas i ett avgränsat område i Göteborg. Samtidigt uppdrogs emellertid . åt bostadsförmedlings- och konsumentnämnden att påbörja förhandlingar 119
nom lagens syften uppnåddes i hela kommunen.
Fr.o.m. 1983-01-01 trädde ett bostadsanvisningsavtal i kraft i Göteborg med en första giltighetsperiod fram till 1985-12-31. Avtalet förlängs
därefter med ett år i sänder med sex månaders uppsägningstid. Vare sig
någon av bostadsmarknadens parter eller Göteborgs kommun har under
den gångna avtalsperioden funnit skäl att säga upp avtalet. Kommunstyrelsen tolkar detta som att avtalet i stort fungerat väl. Det förslag till ny lag om kommunal anvisningsrätt som nu framläggs, utgår ifrån att man i kommunerna bör cftersträva ett system liknande det i
Göteborg, det vill säga att kommunerna i första hand bör träffa överenskommelser med fastighetsägarna och deras organisationer. Mot denna bakgrund finner kommunstyrelsen inget att erinra mot den principiella
inriktningen på det framlagda förslaget. Kommunstyrelsen vill dock anföra synpunkter på ett antal detaljer i förslaget enligt följande (avsnitt 2 och 3).
Härryda kommun Kommunen tillstyrker förslaget till en ny lag om kommunal anvisningsrätt
till bostadslägenheter.
Mölndals kommun
Bostadsanvisningslagen har inte tillämpats i Mölndals kommun. Dock
har avtal slutits mellan kommunen och Göteborgs fastighetsägareförening
samt de allmännyttiga företagen. Denna typ av avtal utgör utgångspunkt för lagförslaget.
Mölndals kommun strävar efter frivilliga överenskommelser. Lagen ger förutsättningar för effektivare bostadsanvisning. Men den praktiska betydelsen blir troligtvis marginell.
Avslutningsvis ställer sig Mölndals kommun positiv till lagförslaget om kommunal anvisningsrätt till bostadslägenheter.
Falköpings kommun
Falköpings kommun har för sin bostadsförsörjning ej haft behov av anvis-
ningsrätt till lägenheter. I de fall sådan rätt bedöms erforderlig är det
föreliggande förslaget till lag om kommunal anvisningsrätt till bostadslägenheter att föredra framför nu gällande bostadsanvisningslag. Enligt förslaget skall anvisningsrätt till lägenheter i första hand åstad-
kommas genom frivilliga överenskommelser mellan fastighetsägare och kommunen. Först om fastighetsägare vägrar lämna anvisningsrätt eller ej uppfyller ingånget avtal härom skall hyresnämnden meddela kommunen
begärd anvisningsrätt. 120
Falköpings kommun finner den ovan angivna grundprincipen lämplig och har i övrigt inte något att erinra mot förslaget.
Karlstads kommun Sammanfattning Kommunen anser inte att det med tvångsmedel går att lösa de problem som avses motivera en bostadsanvisningslag. En framkomlig väg måste -
bygga på ett samarbete mellan husägare och kommunerna. Även om det i
praktiken har varit mycket svårt att uppnå frivilliga uppgörelser om anvisningsrätt så bör man inte ge upp och tillgripa tvång. I konsekvens med en
sådan inställning anser kommunen att även nu gällande bostadsanvisningslag bör upphävas.
Allmänt Kommunerna är ansvariga för bostadsförsörjningen. Staten ställer finansiella medel till förfogande för bostadsbyggande och bostadsbidrag. Ambitionsnivån för bostadsförsörjningen är en kommunal angelägenhet. Detta
leder till att insatserna varierar mellan olika kommuner. De medel som står
till kommunernas förfogande styr möjligheterna till ett större eller mindre inflytande över vilka bostäder som kan erbjudas.
Kommunernas möjligheter till anvisning av lägenheter är beroende av tillgången. I en bristsituation ökar bl. a. behovet av att kunna göra särskil-
da insatser för vissa grupper av bostadssökande. En kommunal anvisningsrätt ökar i och för sig inte den totala tillgången på bostäder. Anvis-
ningsrätten för en kommun kan dock vara ett medel för att åstadkomma en önskvärd variation i hushållssammansättningen inom olika områden. Den kan också vara ett medel att hjälpa de som vägras bostad av olika skäl. Om man vill använda anvisningsrätten för att variera hushållssammansättningen är kommunens målsättning att kunna styra mycket hög. Andra alterna-
tiv än anvisningsrätt torde inte finnas om detta åsyftas, eftersom bostadsmarknaden inte kan skiljas från samhällets struktur i övrigt.
Karlstads kommun har under ett antal år försökt hjälpa de som vägrats
bostad på grund av bl. a. dålig ekonomi genom ett s. k. frivilligt avtal med
de allmännyttiga bostadsföretagen och privata hyresvärdar. En särskild bostadsförmedling administrerade verksamheten. Kommunen har dess-
värre tvingats säga upp avtalet eftersom avtalet inte följdes. Kommunens
fastighetskontor har fått i uppdrag att försöka träffa ett nytt avtal.
Övrig bostadsförmedling sker f.n. genom ett avtal mellan kommunen och de allmännyttiga bostadsföretagen enligt vilket dessa ansvarar för bostadsförmedlingen i enlighet med vissa riktlinjer. Det har bl. a. åtagit sig att följa de förtursbeslut som fattas av kommunen på grund av medicinska-, arbetsmarknads- eller sociala skäl.
Frågan om att införa en aktiv kommunal bostadsförmedling har väckts i två motioner i kommunfullmäktige. Dessa kommer att behandlas före halvårsskiftet. I en bostadspolitisk diskussion blandas ofta medlen ihop
med målen. Om man inte har samma politiska målsättning så har man som regel inte heller samma uppfattning om medlen.
Mot bakgrund av kommunens principiella inställninng till en bostadsanvisningslag kommer yttrandet i övrigt endast att begränsas till synpunkter av lagteknisk art om lagförslaget ändå kommer att antas (avsnitt 2 och 3).
Reservationer har anförts mot yttrandet.
Örebro kommun
Kommunen åberopar som remissvar ett yttrande av socialförvaltningen.
Socialförvaltningen
Det är av stor bostadspolitisk vikt att kommunerna ges möjlighet att via
sina bostadsförmedlingar erbjuda lägenheter ur det samlade bostadsbeståndet till alla hushåll. I dag har allmännyttan i stort ensam fått bära ansvaret för den sociala bostadspolitiken. Flyktingmottagning, behov av övergångslägenheter för hushåll med särskilda behov i boendet liksom
bostäder för svårt handikappade och människor, som : flyttat från olika
institutioner har i mycket hög grad mötts av allmännyttan medan övriga
fastighetsägare i ringa grad berörts. : Det har samtidigt varit svårt för alla hushåll med akut behov av bostad att få del av det samlade bostadsbeståndet i kommunen. Genom att bo-
stadsförmedlingen nästan helt koncentrerats på allmännyttans bostadsbestånd har de privatägda lägenheterna förbehållits hushåll med goda kontak-
ter och kunskaper om tillgång på lägenheter i det privata bostadsbeståndet.
Örebro kommun hade mot denna bakgrund föredragit att bostadsdepartementet i första hand prövat möjligheterna till en generell kommunal
anvisningsrätt till bostäder. |
Om bostadsdepartementet väljer att i första hand förorda ett system med
avtal mellan kommuner och bostadsföretag avseende tidigare byggda lä-
genheter får detta under inga omständigheter leda till förändringar beträf-
fande de lägenheter, för vilka kommunal bostadsanvisning ställts som
villkor i samband med lånefinansiering liksom för de lägenheter, som kommer att byggas eller byggas om med hjälp av statliga lån.
Ett nytt lagförslag måste ge kommunerna möjlighet att aktivt bidra till ett socialt bostadspolitiskt program utifrån individuella prövningar. Kommunerna måste också ges möjlighet att genom avtal med enskilda fastighets-
ägare bedöma vilka delar av fastighetsbeståndet, som är av störst intresse
för att uppnå aktuella bostadspolitiska ambitioner. et
Örebro kommun anser förslaget cm att anvisningsrätten inte behöver avgränsas till ett geografiskt område vara till fördel.
En allvarlig brist i nuvarande lagstiftning har varit nuvarande mycket komplicerade adminstrativa förfarande för tillämpning av en generell bostadsanvisning. Särskilt har system för delgivning upplevts som komplice-
rade och bidragit till att kommunerna varit tveksamma till att tillämpa nuvarande lagstiftning. | Mm ro
Det nya lagförslaget minskar administrationen något genom att endast de fastighetsägare, som kommunen väljer att skriva avtal med ingår i systemet. Örebro kommun menar dock att det borde vara möjligt att göra sådana förändringar också i nuvarande system, dels genom cen förenkling av delgivningssystemet, dels genom att kommuerna själva ges möjlighet att fatta beslut om att undanta vissa fastighetsägare och/eller fastigheter.
Om bostadsdepartemenet väljer att gå vidare med de grundprinciper, som finns i departementspromemorian vill Örebro kommun dock framföra följande synpunkter på enskilda punkter i förslaget (avsnitt 2 och 3).
Reservationer anfördes mot yttrandet.
Köpings kommun Kommunen tillstyrker författningsförslaget.
Västersås kommun Kommunen tillstyrker författningsförslaget.
Reservation anfördes mot yttrandet.
Bollnäs kommun Bollnäs kommun finner att det nya förslaget om lag om kommunal anvis-
ningsrätt till bostadslägenheter bygger på den goda huvudprincipen att
anvisningsrätten i första hand ska tillskapas genom avtal mellan kommunen och fastighetsägaren. I flertalet fall kommer kommunerna härigenom att kunna tillförsäkras möjligheter att uppfylla sina skyldigheter beträffan- '
de bostadsförmedling. Kommunen finner även att det då torde bli mycket få fall när frivillig överenskommelse icke kan träffas mellan kommunen
och fastighetsägarna helst då genom deras branschorganisation. Det tvångsmoment som då föreslås är utformat på ett lämpligt sätt med utnyttjande av de redan etablerade hyresnämnderna. Kommunen vill därför sammanfattningsvis biträda förslaget till lag om kommunal anvisningsrätt till bostadslägenheter.
Sundsvalls kommun
Den nuvarande bostadsanvisningslagen har varit svår att tillämpa och man har därför bl.a.i Sundsvalls kommun inte tillämpat lagen. 1 hela landet har endast fyra kommuner tillämpat lagen och beslutat om bostadsanvisningsområden. De ansatser som gjorts i Sundsvalls kommun att göra lagen gällande har visat sig möta sådana svårigheter bl. a. vad gäller delgiv-
ningsförfarandet och andra formella förfaranden att man i stället valt att
förhandla med fastighetsägarna om rätt att förmedla deras lägenheter. Bostadsanvisningslagens befintlighet har haft ett visst värde vid dessa förhandlingar. . .
Bostadsförmedlingsnämnden anser enligt sitt yttrande att tillkomsten av
den nya lagen om kommunal anvisningsrätt inte innebär någon verkligt
påtaglig förbättring av de förhållanden man nu har. Liksom hittills varit
fallet får man från bostadsförmedlingens sida ge sig ut i förhandlingar med fastighetsägarna för att söka träffa avtal som ger rätt till förmedling av bostäder. Kommer man då inte överens kan kommunen hos hyresnämn-
den begära beslut om anvisningsrätt. som alltså ska prövas innan den kan
komma till stånd. Någon reell förstärkning av bostadsförmedlingens ställning vid förhandlingar med fastighetsägarna om rätt att förmedla lägenheter innebär sålunda inte det nya förstaget.
Bostadsförmedlingen påpekar också, att bestämmelserna enligt 34—
37 §§ handläggningsförordningen slopas med den nya lagen. I stället ska en
försäkran lämnas av fastighetsägaren i samband med låneansökan. Bo-
stadsförmedlingsnämnden befarar att detta ska försämra möjligheterna för
förmedlingen att få lägenheter att förmedla. Nämnas kan att kommunfull-
mäktige nu beslutat om att hos länsbostadsnämnden begära att de angivna
paragraferna i handläggningsförordningen ska tillämpas för kommunens del. För de kommuner som ej begärt motsvarande beslut om tillämpning av
34—37 88 handläggningsförordningen är det nya förslaget med en försäkran
givetvis av större värde.
Slutligen anger bostadsförmedlingsnämnden att lagen inte anger förut-
sätttningarna för en uthyrare att vägra godkänna en anvisad bostadssökande och att få denna fråga praktiskt prövad.
Kommunstyrelsen delar i stort de synpunkter som framförts av bostads-
förmedlingsnämnden om att tillkomsten av den nya lagen om anvisnings-
rätt inte innebär någon påtaglig förbättring av nuvarande förhållanden.
| Å andra sidan måste enligt kommunens mening den nuvarande bostadsanvisningslagen ersättas eller ändras så att den blir möjligt att tillämpa. Det förslag till ny lagstiftning som nu lagts fram är därmed en förbättring av det
läge som råder. Kommunstyrelsen är heller inte lika tveksam till förslaget
om en försäkran som ersättning för bestämmelserna i 34-37 §§ handläggningsförordningen. .
Kommunstyrelsen delar sålunda inte bostadsförmedlingsdnämndens
stora tveksamhet inför den nya lagstiftningen, som dock bostadsförmed:- : lingsnämnden avslutningsvis tillstyrkt, och tillstyrker sålunda att förslaget
läggs till grund för en ny lag om kommunal anvisningsrätt till bostadslägen-
heter.
Reservationer anfördes mot yttrandet.
Örnsköldsviks kommun
Kommunstyrelsen tillstyrker bostadsdepartementets förslag till författning om ””lag om kommunal anvisningsrätt till bostadslägenheter” på grundval
av bl. a. följande principiella ställningstaganden. — Den förenkling och vidgning av bostadsanvisningsmöjligheterna som
lagen innebär ökar möjligheterna att via en aktiv kommunal bostadsför-
medling uppfylla viktiga bostadspolitiska mål. — Frivilliga och individuella avtal tillförsäkrar lösningar i samförstånd och underlättar samverkan mellan kommuner och fastighetsägare.
— Tillgången till lediga lägenheter bör tillhandahållas den bostadssökande
via ett opartiskt förmedlingsorgan och i ett så brett utbud som möjligt.
Härigenom ökas valmöjligheterna för den enskilde bostadssökande
samt minskas segregativa tröskeleffekter.
Skellefteå kommun Kommunen tillstyrker promemorians förslag.
Umeå kommun Idémässigt stämmer förslaget väl med vad kommunen redan sökt uppnå genom att nyttja de möjligheter som är knutna till bostadsfinansieringen och avtal i bostadsanvisningslagens anda med privata fastighetsägare. Den nu föreslagna ordningen om prövning i hyresnämnden, samt möjlighet till vitesföreläggande, är ett lämpligt sätt att söka komma till rätta med de fastighetsägare som inte vill träffa avtal eller inte följer gjorda överenskommelser.
Kommunen tillstyrker därför förslaget i stort.
Avgifter för förmedling av lägenheter I Umceå liksom i många andra kommuner råder den ordningen att bostadssökande betalar en avgift för att stå i kommunens småhuskö. Bostadsrättsorganisationerna tar både avgifter och har sparkrav för sin förmedling. Bostadsförmedlingen är genom statliga bestämmelser förhindrad att ta avgift vid lägenhetsförmedling. Detta har lett till konsekvenser som är svåra att motivera.
Några exempel skall anföras.
Den som får ett självägt småhus i kommunens ytterområden betalar avgift, ofta barnfamiljer med stor betalningsbörda. Äldre med ordnad ekonomi som säljer sitt hus och flyttar till en central bostadsrättslägenhet slipper avgifter för förmedlingens tjänster. Många som stått i småhuskön vill byta äganderätten mot en marknära bostad med hyresrätt eller bostads-
återbetalas trots att de erhåller en bostad som många gånger har ett större . attraktionsvärde än ex.ett mera ocentralt beläget radhus uppfört med äganderätt. Många medelålders planerar att sälja sina småhus. De anmäler sig till lägenhetsförmedlingen för ny bostad. Ofta följer de lägenhetsutbudet under en längre tid för att erhålla så bra bostad som möjligt. Även här är det svårt att motivera varför kommunen i detta fall inte kan ta en avgift för sina tjänster. De hinder som finns för avgift vid lägenhetsförmedling bör därför undanröjas. De invändningar som kan resas mot sådana avgifter är främst praktiska. Ur bostadssocial synpunkt torde däremot en avgift om ex. 100 kr/år sakna betydelse. Kommunerna bör alltså ges möjligheter att hantera avgiftsfrågan på sådant sätt att inte vissa upplåtelseformer uteslutes. 5
Ombudsmannen mot etnisk diskriminering Ombudsmannen mot etnisk diskriminering —- som inte anmodats eller beretts tillfälle att yttra sig över betänkandet — ansluter sig till vad konsu-
mentverket anfört i sitt remissyttrande under rubriken Vissa förhållanden i
samband med bostadsförmedlingsverksamhet, tredje stycket.
I det åberopade yttrandet anför verket följande: ”Även i fall av olaga diskriminering enligt brottsbalken från fastighets-
ägares sida förekommer det att avvisade bostadssökande får dåligt stöd hos bostadsförmedlingarna. Det finns dock också glädjande exempel på motsatsen. Konsumentverket vill i detta sammanhang understryka att samhälleliga mål om befolkningssammansättning i olika bostadsområden inte får föranleda åtgärder i strid med diskrimineringslagstiftningen. Ver-
ket har utarbetat information på området i samråd med Ombudsmannen
mot etnisk diskriminering, och sänt den till bl.a. kommunala konsumentvägledare som underlag för information till allmänheten.”
2¶Särskilda synpunkter på förslaget till en ny lag
om kommunal anvisningsrätt till bostadslägenheter
Domstolsverket Avsnitt 6.8 Verkan av en fastighetsöverlåtelse m.m.
Fastighetsböckerna har under senare år kommit att användas för anteck-
ningar som inte är av rent fastighetsrättslig art. För inskrivningsmyndigheterna är det angeläget att man visar. viss återhållsamhet med nya typer av anteckningar i fastighetsböckerna. De anteckningar som nu föreslås motsvarari stort sett de som skall antecknas i fastighetsbok enligt 26 § bostadsförvaltningslagen (1977:792) och 108 bostadssaneringslagen (1973:531). . DV har därför inte någon erinran mot förslaget i denna del.
Anvisningsrätten innebär ett tvångsingripande mot den som äger en
Så är emellertid inte fallet. I exempel 5 och 688 i förslaget synes benäm-
ningarna husägare och fastighetsägare användas för samma subjekt. Enligt : DVs mening bör en enhetlig benämning eftersträvas. Det kan lämpligen ske genom att bestämmelserna 1-30§ bostadsförvaltningslagen eller 3§ bostadssanceringslagen får tjäna som förebild. | |
Förslaget innebär att inskrivningsmyndigheterna skall underrätta den lagfarne ägaren av fastigheten om denne inte är beslutets adressat. I 10§ bostadssaneringslagen anges att underrättelse skall skickas om inte föreläggandets adressat är den lagfarne ägaren. Detta torde också vara avsikten med den nu föreslagna bestämmelsen. DV ifrågasätter om det egentli- . gen finns någon anledning att skicka underrättelse till den lagfarne ägaren. Något motiv för att underrätta ägaren anges inte i promemorian. I prop. 1984/85:96 s. 58-59 uttalas att motsvarande föreskrift i lagen (1976:666) om påföljder och ingripanden vid clovligt byggande m.m. är motiverad med att om fel har skett hos den föreläggande myndigheten om vem som är
gera felet. DV anser att detta är ett mycket svagt skäl för att ålägga inskrivningsmyndigheterna = underrättelseskyldighet. Hyresnämnderna brukar i samband med ansökan ta fram olika uppgifter om fastigheten, bl. a. vem som är lagfaren ägare. För det fall ett föreläggande om vite riktas mot en ägare till byggnad på ofri grund, har underrättelsen till den lagfarne ägaren inte någon annan betydelse än att han får veta att anteckningen felaktigt besvärar fastigheten. Det kan över huvud taget ifrågasättas om beslut och föreläggande riktade mot ägare till byggnad på ofri grund skall antecknas i fastighetsboken.:'
Bostadsdomstolen I och 3 §§ Enligt 3 § skall hyresnämnden meddela kommunen anvisningsrätt, om det behövs för bostadsförsörjningen. I motiven (s. 40) framhålls emellertid att någon prövning av bostadsförsörjningsbehovet i princip inte är avsedd att komma till stånd. Även uttalandena i promemorian om avvägningen mellan allmänna och enskilda intressen synes i viss mån motsägelsefulla. Å ena sidan påpekas ts. 39) att från konstitutionella synpunkter de kommunala principbesluten om behovet av anvisningsrätt och dennas inriktning och omfattning endast ger uttryck för det allmänna bostadsförsörjningsintresset samt att detta intresse skall vägas mot det enskilda, när frågan om anvisningsrätt skall bedömas av hyresnämnden. Å andra sidan anges det (s. 44) att, särskilt då det saknas en generell överenskommelse med fastighetsägarorganisationen på orten, kommunens uppfattning om anvisningsrättens innehåll normalt kommer att få större tyngd än husägarens. Vidare påpekas (s. 45) att en restriktiv bedömning av ”undantagssituationerna” är påkallad vid hyresnämndens skälighetsbedömning och att någon allmän intresseavvägning mellan kommunens och fastighetsägarens intresse av att förfoga över lägenheterna inte är avsedd.
För att kommunernas principbeslut inte skall bli styrande för hyresnämndernas beslut i en utsträckning som står i strid med normgivningsmakten enligt regeringsformen måste enligt bostadsdomstolens mening hyresnämndsprövningen följa vad som anges i den föreslagna 38 och i promemorian s. 39. dvs. utrymme måste finnas för en reell behovsprövning och en intresscavvägning mellan kommunen och husägaren.
2§ Det får förutsättas att kommunens begäran är så preciserad att husägaren : kan ta ställning till den, jfr 4 §. Tanken torde vara att om husägaren inte går med på att lämna en utfästelse enligt kommunens önskemål så skall parterna förhandla med sikte på att nå cen överenskommelse. Endast om en sådan inte kan uppnås bör nämndens prövning kunna påkallas (jfr s. 59-60). Det sagda bör komma till uttryck i lagtexten. 127
I paragrafen blandas materiella bestämmelser och föreskrifter om vad
hyresnämndens beslut skall innehålla. Bestämmelsen bör lämpligen delas upp på två paragrafer. I en paragraf skulle sålunda kunna anges, att ett beslut om anvisningsrätt har de rättsföljder som senare anges i lagen, att beslutet skall gälla för en tid av högst fem år och att ett beslut om anvisningsrätt får förenas med vite för att säkerställa åttydnaden av förbudet i 6§. I en följande paragraf kan lämpligen föreskrivas vad hyresnämn-
dens beslut om anvisningsrätt skall innehålla, nämligen 1) vilka lägenheter som omfattas av beslutet samt 2) de begränsningar eiler särskilda villkor i
övrigt som skall gälla för 'anvisningsrätten jämfört med vad som eljest
framgår av 6 och 7 §§ i lagen.
I promemorian diskuteras inte närmare under vilka förutsättningar ett beslut om anvisningsrätt skall förenas med vite. För rättstillämpningen
5§
Om de förhållanden som föranlett bifall till kommunens begäran om anvis-
ningsrätt inte längre föreligger, bör husägaren kunna få beslutet om anvisningsrätt upphävt. I förslagets 5§ anges förutsättningarna härför med ordalag som ”uppenbart missgynnas”. ”stora olägenheter” och ”annan särskild anledning”. Uttryckssättet ger motsättningsvis en anvisning om vad hyresnämnden vid sin skälighetsbedömning har att beakta. I promemorian tillfogas att det — bortsett från när husägare och kommun är
överens — måste vara fråga om mera allvarliga och klara fall av missgyn-
nande, mera flagranta fall av olägenheter och mycket speciella särskilda anleningar för att beslutet skall kunna hävas enligt bestämmelsen. — Mot bakgrund av vad bostadsdomstolen tidigare anfört om vikten av en reell intresseavvägning mellan parterna, vill domstolen ifrågasätta om inte förutsättningarna för upphävande av beslut om anvisningsrätt i vart fall i
promemorians motiv fått en alltför restriktiv beskrivning.
118 För att utfästelser om anvisningsrätt för kommun skall vara giltiga mot ny
husägare uppställs i förslaget krav på skriftlighet och visst avtalsinnehåll. Det har däremot inte ansetts påkallat att i fråga om förhållandet mellan
kommunen och husägaren föreskriva särskilda bestämmelser om innehål-
let i avtalen (se 2§). Bostadsdomstolen anser att före rubriken Beslut om
anvisningsrätt bör tas in en bestämrnelse om de grundläggande kraven på en utfästelse om anvisningsrätt för kommun och om att en sådan utfästelse inte får förenas med vite. Till förekommande av osäkerhet om utfästelsens
innehåll bör denna alltid ha skriftlig form. Innehållet i 11 § kan då utformas
i närmare överensstämmelse med 8§ hyresförhandiingslagen.
14§ .
Beträffande innehållet i andra stycket i paragrafen vill bostadsdomstolen ifrågasätta om det inte lämpligen bör tas in i lagen om arrendenämnder och
hyresnämnder, jfr 17 §i den lagen.
Hyresnämnden i Stockholm Beslut om anvisningsrätt Av promemorian (avsnitt 6:3 ff) framgår att hyresnämnden inte skall göra någon bedömning av det bostadsförsörjningsbehov som kommunen åberopar som grund för sin ansökan om anvisningsrätt. Mot bakgrund härav synes första prövningsledet i förslagets 3§ ha fått en missvisande avfattning och bör ändras från ”om det behövs för bostadsförsörjningen"” till ”om kommunen har beslutat att anvisningsrätt behövs för bostadsförsörjningen” eller liknande.
Verkan av beslut om anvisningsrätt Hyresnämnden utgår ifrån att ordet ”fastighetsägare” insmugit sig i början
på förslagets 68 på grund av förbiseende och att där rätteligen skall stå
"husägare, jfr I $ andra stycket och promemorian s. 64 ö.
Upplåtelse m.m. 7-9 §§ Med ”dröjsmål från husägarens sida” i förslagets 9§ avses enligt promemorian (s. 67) dröjsmål från husägarens sida med att lämna meddelande enligt 7§. Detta bör i klarhetens intresse framgå redan av lagtexten och därigenom markera att här inte avses någon särskild reglering av sådant dröjsmål som avses i 12 kap. jordabalken, jfr 12 kap. 13§ jordabalken.
Om en lägenhet enligt 88 andra stycket skall anses ha upplåtits till kommunen och lägenheten på grund av dröjsmål som ovan sagts från husägarens sida inte kan tillträdas den dag som angivits i meddelandet enligt 7 § får hyresnämnden enligt 9 § på ansökan av kommunen besluta att upplåtelsen skall gälla från en senare tidpunkt. Enligt 88 andra stycket skall upplåtelse till kommunen anses ha skett vid den tidpunkt då kommunens begäran enligt 8 § första stycket kommit husägaren tillhanda. Det är
då oklart vad som i 9 § avses med att ”upplåtelsen skall gälla från en
senare tidpunkt”. Avfattningen av 9§ för närmast tanken till att här med
upplåtelse vad gäller hyreslägenheter menas hyresförhållandets påbörjan-
de.
Övriga bestämmelser Bestämmelsen i den föreslagna 14 § andra stycket är till sin karaktär sådan att den närmast hör hemma i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder.
Hyresnämnden i Göteborg
18 Anvisningsrätten avser bostadslägenheter i flerbostadshus. Detta innebär
att den föreslagna lagen får ett annat tillämpningsområde än den nuvarande 129
9 Riksdagen 1987/88. I saml. Nr 35
bostadsanvisningslagen, bl.a. kommer i fortsättningen enbostadshus som
hyrs ut regelmässigt att falla utanför lagstiftningen. Ändringen har inte
kommenterats.
Uttrycket flerbostadshus avses ha samma innebörd som i plan: och
bygglagen, dvs. hus med fler än två bostäder. Hyresnämnden delar den tveksamhet som kommit till uttryck i promemorian om samtliga flerbostadshus skall omfattas av lagstiftningen. I Göteborg finns ett ganska stort antal hus med två fullständiga lägenheter och med en vindsvåning, som kan innehålla ett — tre uthyrningsrum eller en liten enrumslägenhet.
Gränsdragningen mellan sådana tvåbostadshus och flerbostadshus medför
ibland svårigheter, något som hyresnämnden mött vid prövning av besittningsskyddet enligt 12 kap. 46 § första stycket 6 jordabalken (SOU 1966:14
s. 168). Man kan befara att det kan uppstå åtskilliga tvister i hyresnämnden i frågan om ett sådant hus är eller bör vara underkastat anvisningsrätten. Husägaren torde också många gånger komma att vägra godta den anvisade
hyresgästen. Om kommunen då utnyttjar rätten att själv hyra lägenheten, är det stor risk för att det uppkommer ett spänt förhållande mellan andra-
handshyresgästen och husägaren, i synnerhet om denne själv bor i huset. Av bl.a. dessa skäl skulle man kunna överväga att ställa upp krav på ett
större antal lägenheter för att lagen skall vara tillämplig.
2§
För att hyresnämnden skall kunna pröva en ansökan om anvisningsrätt fordras antingen att husägaren har vägrat att efter skriftlig begäran lämna
en utfästelse om anvisningsrätt eller att husägaren inte har uppfyllt en
redan lämnad utfästelse om anvisningsrätt. Föreligger inte någon av dessa förutsättningar torde avsikten vara att hyresnämnden skall avvisa kommunens ansökan.
Dessa förutsättningar för prövning är oklara och kan komma att leda till många tvister. Bevisbördan ligger på kommunen. När det gäller situationen att husägaren vägrar att lämna en utfästelse måste kommunen visa att kommunen har gjort en skriflig framställning om anvisningsrätt. Förslaget anger inte närmare hur en sådan framställning skall göras. Vidare skall kommunen visa att husägaren har vägrat att lämna en utfästelse.
Beträffande fallet att husägaren inte uppfyller en lämnad utfästelse kan
bevisfrågan bli än svårare. Det kan t. ex. bli aktuellt att föra bevisning om huruvida husägaren har tillåttit byte eller andrahandsuthyrning utöver vad utfästelsen medgett.
Hyresnämnden anser att den föreslagna regeln inte är praktiskt genomförbar. Den bör därför slopas. För att utmärka att lagstiftningen bygger på
frivilliga överenskommelser om anvisningsrätt bör en allmän bestämmelse om detta tas in redan i I $.
Skulle en kommun — i strid mot ar.demeningen i lagen — föra frågan om
anvisningsrätt till hyresnämnden utan föregående framställning till husäga-
ren får detta beaktas vid handläggningen inför hyresnämnden genom att
nämnden medlingsvis aktivt verkar för en överenskommelse mellan parter-
na. Har kommunen flagrant åsidosatt sin skyldighet att ta initiativ till 130
enskilda förhandlingar kan hyresnämnden inleda handläggningen med att ge parterna tillfälle att själva uppnå en överenskommelse om anvisningsrätt.
3§
Ett beslut om anvisningsrätt skall föregås av en bedömning av bostadsför-
sörjningsintresset och den enskilde husägarens intressen.
Det kommunala bostadsförsörjningsintresset skall enligt uttalanden i promemorian vara skrifligt dokumenterat, dock utan krav på beslut av
visst kommunalt organ eller beslut i viss ordning. Dokumentationen skall
vara så utförlig och preciserad att den kan appliceras på enskilda ärenden. Hyresnämnden vill här framhålla vikten av att de kommunala besluten verkligen ges ett sådant innehåll att de kan tjäna till underlag för såväl de
enskilda husägarnas ställningstaganden som hyresnämndens prövning.
Med hänsyn till den betydelse som besluten har, skulle det kunna hävdas att det i lagen bör ställas upp krav på i vilken ordning besluten skall fattas
och vilka frågor som skall behandlas i dessa. Enligt hyresnämndens me-
ning-kan man dock avstå från detta, bara man är medveten om att ett
ofullständigt beslut kan medföra att ansökningar om anvisningsrätt ogillas. Utredningsskyldigheten för att en anvisningsrätt behövs med hänsyn till
bostadsförsörjningen åvilar således kommunen. Det bör också framhållas
att överenskommelser om anvisningsrättens omfattning och inrikting enligt" 3§ andra stycket inte kan anses ersätta kommunens beslut om bostadsförsörjningsbehovet.
För att ett kommunalt beslut om bostadsförsörjningsbehovet skall kunna tillämpas i ett ärende inför hyresnämnden torde fordras att beslutet har
vunnit laga kraft. |
En fråga i detta sammanhang är om hyresnämnden i varje ärende självmant skall ta upp spörsmålet om anvisningsrätt behövs med hänsyn till bostadsförsörjningen eller om en sådan bedömning skall ske endast i de fall husägaren ha gjort invändning härom. Ett uttalande i frågan bör ske i lagstiftningsärandet.
Sedan det väl har konstaterats att det finns ett dokumenterat bostadsför-
sörjningsbehov som kan appliceras på den enskilda fastigheten, kan hyres-
nämnden 1 princip besluta om anvisningsrätt. Någon prövning av själva bostadsförsörjningsbehovet som sådant skall inte göras inför hyresnämn-
den. Detta förhållande bör enligt hyresnämnden framgå direkt av lagtex-
ten. Däremot kan det bli aktuellt att ta ställning till om hänsynen till husägarens enskilda intressen gör en anvisningsrätt oskälig. Tre undan-
tagssituationer anges i lagtexten. :
Det är alldeles uppenbart att tillämpningen av de tre punkterna kan
medföra betydande svårigheter. Det är därför viktigt att man i förarbetena
så långt det är möjligt preciserar de olika situationer där husägarens intres-
se normalt kan anses väga över. Problemen blir inte mindre av att bedöm-
ningen av hithörande frågor kan växla kraftigt mellan olika kommuner.
En fråga som inte har belysts i promemorian gäller husägarens möjlighe-
ter att disponera lägenheter för omflyttning av egna hyresgäster. Ett sådant
system tillämpas i viss utsträckning av de allmännyttiga bostadsföretagen i Göteborg. För den händelse något uttalande inte görs i denna fråga torde
lagförslaget få tolkas så att detta intresse normalt inte kan åberopas av
husägaren, om kommunen motsätter sig systemet.
Som lagtexten är uppbyggd får det anses ankomma på husägaren att
åberopa att visa att en anvisningsrätt är oskälig mot honom. Enligt andra stycket skall en i komnunen träffad överenskommelse om
anvisningsrättens omfattning och inrixtning alltid vara vägledande för hy-
resnämndens beslut. Det är självfallet önskvärt att den kommunala anvisningsrätten i görligaste mån är densamma i en kommun oavsett om den har tillkommit genom avtal eller hyresnämndsbeslut. Denna princip får dock
inte hindra att hyresnämnden ibland bortser från en överenskommelse, t.ex. när Överenskommelsen bara gä'ler en mycket liten del av kommu-
nens lägenhetsbestånd.
4§
Paragrafen innehåller bestämmelser om innehållet i hyresnämndens beslut om anvisningsrätt. Enligt hyresnämndens mening bör av beslutet alltid framgå till vem husägaren skall lämna meddelande enligt 7§,1.ex. tilden
kommunala bostadsförmedlingen.
Enligt förslaget skall hyresnämnden ange den tid, högst fem år som
anvisningsrätten skall gälla. I promemorian uttalas att fem år bör vara den
normala tiden. Hyresnämnden anser att tiden normalt bör bestämmas i
enlighet med kommunens yrkande, dock längst till fem år. Annan tid bör
kunna bestämmas om det av särskilda skäl är lämpligare. Detta bör framgå
av lagtexten. — Hyresnämnden återkommer till tiden för anvisningsrätten
vid 58.
Enligt förslaget får ett förbud enligt 6§ förenas med vite. Till vägledning för rättstillämpningen bör i förarbetena anges om vite normalt skall sättas
ut eller om så skall ske endast när det av någon anledning finns skäl
misstänka att husägaren inte fullgör sina skyldigheter. Vidare måste frågan om vitets storlek behandlas i förarbetena. Enligt hyresnämndens mening skulle det kunna övervägas att ersätta vitessanktionerna med en regel om skadestånd liknande den.som finns i 25§ hyresförhandlingslagen.
5§
Ett beslut om anvisningsrätt kan behöva ändras, särskilt i de fall anvis-
ningsbeslutet gäller för lång tid. Komraunen kan exempelvis önska utvidga sin anvisningsrätt till följd av ändrade riktlinjer för bostadspolitiken. Husägaren å sin sida kan vilja få beslutet inskränkt eller upphävt, t. ex. därför . att nya frivilliga anvisningsavtal eller beslut om anvisningsrätt har ett
innehåll som är förmånligare för husägarna. : i
En kommun som önskar utvidga beslutet skall kunna ansöka hos hyres-
nämnden om detta för prövning enligt 3§. Paragrafen bör uttryckligen anges omfatta också denna situation.
Husägarens önskan att få ett beslut om anvisningsrätt upphävt behand-
las i 5 §. Enligt hyresnämnden bör denna paragraf uttryckligen anges omfatta också den situationen att husägaren vill jämka beslutet.
För att hindra att omprövning begärs i alltför stor utsträckning kan
föreskrivas att ändring av en anvisningsrätt förutsätter särskilda skäl. Ett möjligen bättre alternativ till den nu förordade ordningen skulle vara
att en anvisningsrätt gäller tills vidare med möjlighet för part att efter viss "uppsägningstid få anvisningsrätten omprövad. En sådan regel skulle göra det möjligt att vid behov kontinuerligt anpassa förmedlingsverksamheten till ändrade förhållanden i kommunen.
Som har framhålits tidigare reglerar departementsförslaget inte de frivil-
liga överenskommelserna om anvisningsrätt. Naturligtvis kan det uppkomma behov av att ändra också sådana överenskommelser under löpande
avtalstid. Detta kan ske enligt vanligt avtalsrättsliga regler, främst med
stöd av 36§ avtalslagen. Enligt hyresnämndens mening utgör detta ytterligare ett skäl att överväga en konstruktion av lagstiftningen i enlighet med de allmänna synpunkter som nämnden har anfört i inledningen till detta ' yttrande. Bestämmelserna i lagen skulle i så fall komma att tillämpas på alla typer av bostadsanvisningsavtal oberoende av om de kommit till på frivillighetens väg eller efter beslut av hyresnämnden.
7.9 och 10 §§ Det är husägaren som bestämmer vilka villkor som skall gälla för upplåtelsen, bl.a. tillträdesdagen. Enligt hyresnämnden kan särskilda: problem uppstå när en hyreslägenhet blir ledig med kort värsel. Detta kan bero på att upppsägningstiden är kort, att hyresvärden har gått med på att avsluta
hyresförhållandet tidigare än som följer av hyresavtalets uppsägningsbe-
stämmelse eller att hyresrätten upphör i förtid på grund av förverkande.
Bestämmelserna i 78 hindrar inte att husägaren i de beskrivna situationerna anger en tillträdesdag som ligger nära i tiden. Det kan då bli svårt för kommunen att till denna dag hinna anvisa bostadssökande eller lämna meddelande till husägaren om att lägenheten skall upplåtas till kommunen.
Sker upplåtelse till kommunen kan hyresnämnden enligt 9 § besluta att upplåtelsen skall gälla från en senare tidpunkt, om tillträde inte kan ske
den dag som husägaren har angett i sitt meddelande enligt 7 §. För detta . fordras dock att det föreligger ett dröjsmål från husägarens sida. Får husägaren förfoga över lägenheten kan han enligt 10§ få ersättning av kommunen för den skada som han lider genom att han inte kan upplåta lägenheten på den tillträdesdag som har angetts i meddelande enligt 7 §, om
han har gjort vad som skäligen kån fordras av honom för att få lägenheten
upplåten (jfr prop. 1979/80:72 s. 33, 34 och 48). os
Enligt hyresnämnden kan det ifrågasättas om kommunen alltid skall vara skyldig att hålla husägaren skadeslös i dessa situationer. Framför allt gäller
detta när husägaren själv har valt att gå med på att hyresavtalet skall
upphöra med kort varsel. Kommunen bör vid tillämpningen av reglerna i 9
och 10 §§ alltid tillgodoräknas en viss kortare tid för att ta ställning till om anvisningsrätten skall utnyttjas. Hur lång denna tidsfrist bör vara kan 133
naturligtvis variera med hänsyn till förhållandena i det enskilda fallet. Ett uttalande i frågan i förarbetena skulle vara önskvärt.
9§
Första stycket i paragrafen innebär att hyran och övriga hyresvillkor kan underkastas prövning av hyresnämnden. En sådan prövning kan ske även om nämnden inte har att ta ställning till frågan om tidpunkten för tillträdet
skall flyttas fram (se prop. 1979/80:72 s, 46). Kommentaren till paragrafen i promemorian har getts en utformning som tyder på att de två frågorna . måste sammankopplas.
138 Underrättelse till inskrivningsmyndigheten bör skickas först sedan beslutet har vunnit laga kraft. Detta bör anges i lagtexten. .
Hyresnämnden i Malmö Hyresnämnden tillstyrker innehållet i den föreslagna lagtexten med följan-
de erinringar. I lagen görs ingen klar skillnad mellan införandet av anvisningsrätt och
vad som händer när anvisningsrätt föreligger men inte efterlevs av husäga-
ren (se särskilt 2§). Efter mönster av hyresförhandlingslagens system beträffande förhandlingsordning bör kommunen så långt som möjligt efter-
sträva frivilliga avtal om anvisningsrätt. Lagen bör emellertid innehålla en
regel motsvarande 4§ om vad ett sådant avtal skall innehålla. Om husäga-
ren bryter mot ett frivilligt avtal om anvisningsrätt, bör detta följas av någon sanktion. Att såsom föreslagits i 2 § låta frågan om anvisningsrätten först bli prövad av hyresnämnden innan sanktionssystemet kan träda i kraft är ologiskt och harmonierar ej med bestämmelserna i hyresförhand-
lingslagen. |
Om frivilligt avtal inte kan uppnås, skall kommunen såsom föreslås i
promemorian ha rätt att få frågan om anvisningsrätt prövad i hyresnämnden. Om förutsättningarna för anvisningsrätt är uppfyllda enligt 3§, skall nämnden således meddela beslut om anvisningsrätt och fastställa anvisningsrättens innehåll enligt 4§.
Enligt 3 § anges som förutsättning bl. a. att anvisningsrätt skall behövas för bostadsförsörjningen. Formuleringen i lagtexten tyder på att detta är
något hyresnämnden skall pröva. Så avses emellertid ej vara förhållandet.
I motiven (s. 40) anges att någon prövning av bostadsförsörjningsbehovet i
princip inte är avsedd att komma till stånd utan att detta måste ske inom
ramen för den politiska debatten i kornmunen. Första prövningsledet i 3 8
bör därför ändras från ””om det behövs för bostadsförsörjningen”' till ”om kommunen har beslutat att anvisningsrätt behövs för bostadsförsörjning-
en”
Sanktionen bör vara densamma vare sig husägaren bryter mot ett frivil-
ligt avtal om anvisningsrätt eller ett av hyresnämnden fattat beslut om 134
anvisningsrätt. Hyresnämnden anser att sanktionen i båda fallen bör vara
ideellt skadestånd, som skall tillfalla kommunen. Frågan om skadestånd
bör prövas av hyresnämnd. Den som vill fordra skadestånd bör enligt hyresnämndens mening var skyldig underrätta motpart och hänskjuta tvis-
ten till hyresnämnden på sätt och inom tid som framgår av 298 hyresför-
Beträffande verkan av överlåtelse av fastigheten skall enligt 11 och 12 §§ i den föreslagna lagen såväl utfästelse av anvisningsrätt under vissa förutsättningar som beslut om anvisningsrätt gälla mot en ny ägare av huset. Enligt 13§ skall ett beslut om anvisningsrätt inskrivas i fastighetsboken eller tomträttsboken. Nämnden anser att även i dessa delar samma regler
bör gälla som i hyresförhandlingslagen, särskilt med hänsyn till att endast
beslut av hyresnämnden och inte frivilliga avtal skulle kunna bli anteckna-
de. Således föreslår hyresnämnden en regel som säger att såväl ett frivilligt avtal om anvisningsrätt som ett av hyresnämnden fattat beslut om anvisningsrätt skall gälla även för ny husägare. Därvid kan regeln formuleras i överensstämmelse med 8§ hyresförhandlingslagen. I den senare lagen
finns ej några bestämmelser om anteckning i fastighetsbok eller tomträttsbok av avtal om förhandlingsordning. Nämnden anser ej att sådana bestämmelser är påkallade när det gäller anvisningsrätten. 13 § i den före-
slagna lagen bör därför utgå. Därmed får man dessutom en väsentlig
förenkling av systemet.
Hyresnämnden vill framhålla att procedurbestämmelsen i 148 andra stycket knappast hör hemma i den föreslagna lagen. I stället bör bestämmelsen sättas in i lagen om arrendenämnder och hyresnämnder, förslagsvis
i ett särskilt stycke i 17§ i sistnämnda lag.
Fastighetsägarens utfästelse om anvisningsrätt enligt bostadslåneförfattningarna bör ha samma verkan som ett frivilligt avtal enligt den föreslagna
anvisningslagen.
Hyresnämnden i Linköping
18 Vad gäller frågan vilka hus som skall beröras av lagstiftningen, anser hyresnämnden att endast flerbostadshus med minst 5 bostadslägenheter
bör komma i fråga f. n.
Skälen härför är främst följande . — såsom anförs i PM s.59 innebär anvisningsrätten stora olägenheter i
mindre fastigheter; .
— personer som enbart äger mindre hyreshus har jämfört med ägare av
större enheter sällan samma förståelse för det slag av samhällsintresse
som det här är fråga om; — visar det sig senare att det verkligen finns behov att förmedla även
lägenheter i mindre hyreshus kan lagen ändras.
2§
Det är i hög grad positivt att det slås fast att tvångsförfarandet mot enskild fastighetsägare inte får komma till stånd förrän möjligheterna att träffa in
frivilliga avtal med denne är uttömda samt att det finns utrymme för aktiv
medling från hyresnämndens sida.
35 Angivna rekvisit för en skälighetsbedömning synes tillräckliga för att den enskilde husägarens sakliga intressen skall kunna beaktas vid prövningen som företas av hyresnämnd/bostadsdomstol.
4§
Vare sig kommunens anvisningsrätt grundar. sig på ett frivilligt avtal eller ett beslut av hyresnämnd/bostadsdomstol synes det ändamålsenligt att
rättsförhållandet mellan parterna inte tidbegränsas (normalt 5 år enligt förslaget) utan löper tills vidare.
Såväl kommunen som den enskilde husägaren bör ha möjlighet att få frågan om ändrade villkor/bestämmelser för anvisningsrätten prövade inom rimliga tidsintervaller.
En sådan möjlighet kommer att innebära att husägaren inte behöver slutligt ange resp. beräkna sina särskilda behov att förfoga över sina lägen-
heter för en femårsperiod. Hyresnämnden föreslår alltså att parterna efter mönster av reglerna för ändrade hyresvillkor i 12 kap. JB bör kunna hänskjuta tvist om ändrade
bestämmelser för anvisningsrätten till nämnden. Någon risk för att denna möjlighet skall missbrukas av enskilda husägare torde inte föreligga.
Enligt andra stycket får förbudet enligt punkt 2 förenas med vite.
Hyresnämnden utgår från att det är meningen att beslut om anvisnings-
rätt kommer att förenas med vite endast om det finns anledning anta att
hyresvärden inte kommer att rätta sig efter beslutet. Vidare att det skall 'vara möjligt för nämnden att på talan av kommunen i nytt ärende förena tidigare beslut om anvisningsrätt med vite om det visat sig att husägaren inte rättar sig efter beslutet.
5§
Såvitt kan utläsas av förslaget kan husägare ansöka om att beslut om
anvisningsrätt skall upphävas. Hyresnämnden/bostadsdomstolen kan då antingen bifalla eller ogilla en sådan ansökan.
Om hyresnämndens förslag ovan (under 4 §) beaktas föreligger ett tredje alternativ som förefaller vara det mest flexibla alternativet dvs. beslutet om anvisningsrätt fortsätter att gälla men bestämmelserna enligt 481, 2
och 4 ändras resp. kompletteras. Enligt förslaget i 5§3 är husägaren tvungen ge in ansökan till hyresnämnden med yrkande att nämnden skall upphäva tidigare beslut om
anvisningsrätt även när husägaren och kommunen är överens.
I departementspromemorian (s. 49) anförs: Slutligen bör också kommunen och husägare kunna komma överens om att beslutet inte längre skall
tillämpas. | 136
det anges under vilka omständigheter detta kan ske. Är nämndens uppgift endast att stadfästa parternas överenskommelse förefaller förslaget byråkratiskt i överkant.
Om def inte kan anses som en självklarhet bör det t lagtexten anges att en överenskommelse, som ingåtts skriftligen och som upphäver beslut om anvisningsrätt eller ändrar bestämmelserna i sådant beslut, är giltig.
6§ Husägare får inte medverka till överlåtelser av hyresrätt och andrahandsupplåtelser om inte förutsättningarna i 12 kap. 34, 35, 37 eller 40 § föreligger. |
De aktuella bestämmelserna är inte lätta att tillämpa för hyresnämnderna. Husägarna skall tillämpa bestämmelserna i vissa fall under ”vitesansvar” dvs. ger man felaktigt tillstånd till överlåtelsen m. m. riskeras vite om förbudet enligt 4§ är förenat med vite.
Det finns enligt nämndens förmenande anledning att överväga om inte stat eller kommun bör lämna någon form av information om gällande praxis för att husägare skall kunna leva upp till bestämmelsens syfte, t. ex. en uttalad möjlighet att vända sig till hyresnämnd med skriftlig förfrågan. | |
Risken är annars att vissa husägare kategoriskt säger nej till samtliga framställningar om överlåtelser m.m. Hyresnämnderna har enligt förslaget följande uppgifter — medla och i förekommande fall meddela beslut om anvis-
ningsrätt; 2—-48§ — upphäva beslut om anvisningsrätt: 5§ — besluta om att upplåtelse skall gälla från viss tidpunkt
jämte tvist om villkor; 98 — pröva skyldighet för kommun att betala ersättning; 108 — lämna meddelande till inskrivningsmyndighet om beslut
om anvisningsrätt resp. beslut att tidigare beslut skall upphävas: 138
— utdöma vite 148
Om hyresnämndens synpunkter beaktas tillkommer följande uppgifter nämligen — besluta om ändrade bestämmelser till anvisningsrätten: samt — besluta om ätt vite förenas med tidigare meddelat beslut om anvisnings-
rätt.
Hyresnämnden i Örebro
1 § andra stycket Vad som sägs i förslaget bör för tydlighets skull ändras så att det klart framgår, att lagen skall tillämpas även i fall av frivillig förvaltning och i fall av förvaltning på grund av förvaltningsåläggande enligt bostadsförvaltningslagen (1977:792). Andra stycket i förevarande paragraf kunde lämpligen lyda: ”Som ägare av hus anses, när omständigheterna föranleder det, annan som innehar eller förvaltar huset.”
Här eller annorstädes i lagen bör ingå en bestämmelse som anger vad avtal om utfästelse om anvisningsrätt skall innehålla. Genom att husägaren utan risk för sanktioner kan bryta mot ett avtal om utfästelse av anvisningsrätt kan befaras att lagen blir onödigt ineffektiv. Det bör därför föreligga möjlighet att i avtalet föreskriva att husägaren, om han bryter mot avtalet,
kan åläggas att utge skadestånd till kommunen. Fråga om skyldighet att
utge skadestånd kunde lämpligen prövas av hyresnämnden.
3§
Det bör av lagtexten klart framgå, att det inte är hyresnämnden som i
samband med prövning av fråga om kommunens anvisningsrätt har att
bedöma om anvisningsrätt behövs för bostadsförsörjningen.
8§
I lagen bör anges viss tid, efter vilken husägaren utan att behöva avvakta besked från kommunen får förfoga över lägenheten.
11 § tredje stycket Bestämmelsen bör utgå, se nämndens kommentar under 2 §.
12§ Hyresnämnden ser ingen anledning att i beslut om anvisningsrätt utsatt vite inte skulle gälla mot ny ägare med mindre äganderätten övergått genom något av de i förslaget särskilt angivna fången.
148 andra stycket Bestämmelsen hör logiskt hemma i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder.
Konsumentverket Utredningsförslaget om kommunal anvisningsrätt aktualiserar en mängd avgränsnings- och konfliktfrågor av betydelse för den som äger flerbostadshus. För den enskilde konsumenten i rollen som bostadssökande eller boende kan anvisningsrätten däremot inte väntas medföra annat än fördelar. .
Konsumentverket anser dock att förslaget, innan det genomförs, bör
ändras i följande hänseenden.
Ej fritidsbostäder
Lagen bör uttryckligen begränsas till att gälla bostadslägenheter avsedda för permanentboende. De bostadssociala motiv som gör sig gällande i samband med permanentbostäder kan inte åberopas när det gäller att förmedla hyresgäster till fritidsbostäder. Inte heller bör det komma i fråga att mot en fastighetsägares önskan anvisa permanentboende till bostäder
som ska utnyttjas för fritidsändamål.
Att det är viktigt att det klargörs om den nya lagen ska kunna tillämpas på fritidsbostäder framgår inte minst av den oklarhet i motsvarande hänseende som gäller tillämpningen av hyreslagens straffbestämmelse vid uppenbart oskälig hyra.
Ej bostadsrätter och kooperativa bostadsföreningar
Bostadsrätter och kooperativa bostadsföreningar bör inte alls omfattas av : lagen. I betänkandet har inte redovisats tillräckligt bärande skäl för förslaget på denna punkt, och de negativa verkningar som skulle kunna följa av
ett genomförande av förslaget är otillräckligt utredda.
Den föreslagna ordningen kan försämra möjligheterna för konsumenter
som bosparar att få en lägenhet upplåten med bostadsrätt och på så sätt
motverka frivillig kapitalbildning/frivilligt bostadssparande inom främst bostadskooperationen. Enligt Konsumentverkets mening bör man givetvis undvika att genomföra åtgärder som kan förvärra de problem med att skaffa bostad som redan nu möter de allt fler konsumenter som väljer att bospara, t. ex. inom bostadskooperationens ram.
Ej vissa slag av hus Om huset har högst två bostadslägenheter framgår av lagtexten att lägenheterna undantas från lagens tillämpning. Om antalet lägenheter högst är fem framgår av specialmotiveringen (betänkandet, s. 59) att normalt ska ingen av lägenheterna kunna omfattas av anvisningsrätten. I alla andra hus ska anvisningsrätt kunna gälla för varje bostadslägenhet utom den som är så inrättad att den ”utgör en del av husägarens egen bostad”.
Konsumentverket föreslår att ordet ”flerbostadshus” i lagtexten ersätts med uppgift om exakt antal bostadslägenheter i varje hus som undantas
från anvisningsrätten. Antalet sådana lägenheter kan då lämpligen i enlig-
het med uttalandet i specialmotiveringen bestämmas till fem. Med ”bostadslägenhet” ska då även avses lägenheter som utan erforderligt tillstånd upplåts som kontor (se vidare nedan).
Vidare föreslår verket att det klarläggs att en förutsättning för undantag
från anvisningsrätten med avseende på hus med högst fem bostadslägenheter ska vara att en av dessa lägenheter bebos av ”husägaren” själv. Den förutsättningen bör naturligtvis anses uppfylld även om denne tillfälligt har en annan bostad, t. ex. i samband med utlandskommendering.
Sammanfattningsvis föreslår verket att det redan av lagtexten bör klart 139
med högst fem sådana lägenheter och där husägaren själv bor i en av dem.
När ett hus ägs av flera fysiska personer än en eller av en juridisk person behöver det klarläggas i vilka fall undantaget från lagen hänförligt till ”husägarens” boende i husct är tillämpligt. Följande exempel illustrerar
delar av problemet. | Huset ägs gemensamt av ett fåtal fysiska personer av vilka någon bor där. .
Ägaren är en juridisk person med speciella band mellan sig och en fysisk
person som bor i huset. Exempel: ägaren är ett dödsbo och en dödsbodelägare har en bostad i huset.
Vissa speciella konsekvenser — smygkontor ska åter bli bostäder Den föreslagna lagen kan bli ett hjälpmedel för framför allt storstadskommuner med bostadsbrist där fastighetsägare utan tillstånd gjort kontor av bostäder — s.k. smygkontor. F.n. är den takt i vilken bostäder återskapas helt otillräcklig. Fastighetsägarna tjänar på detta, inte minst genom att hyresgästen i kontoret ofta betalat en mycket hög hyra. De som står i bostadskön förlorar.
Kommunerna bör genom att den föreslagna lagen omfattar ”bostadslägenhet”, varmed uttryckligen bör avses lägenheter ursprungligen upplåtna för bostadsändamål, kunna utnyttja anvisningsrätten även för smygkontor. Innan kommunen anvisar en bostadshyresgäst till en sådan lägenhet kan
det självfallet ibland krävas att fastighetsägaren åläggs att på egen bekostnad sätta lägenheten i fullgott skick som bostad.
Bostadsstyrelsen
Anvisningsrätt till tomma lägenheter (I och 3 §§)
Enligt lagförslaget gäller anvisningsrätten först vid det tillfälle när fastighetsägaren har för avsikt att upplåta lägenheterna (18). Lagen ger enligt förslaget inga möjligheter att tvinga fram en upplåtelse av lägenheter som
står tomma i avvaktan på ombyggnad eller försäljning av hus m. m., men
där förutsättning i och för sig finns att upplåta lägenheter, t.ex. med
korttidskontrakt till ungdomar. | Bostadsstyrelsen anser att lagen bör utformas så att kommunerna kan få anvisningsrätt till tomma lägenheter i de fall bostadsförsörjningsläget moti-
verar detta.
Anvisningsrätt till s.k. tjänstebostäder (6 §)
Enligt 68 andra stycket skall beslut av hyresnämnd om anvisningsrätt inte
äga tillämpning ”om upplåtelse av lägenheten beror av anställning hos
husägaren och lägenheten även tidigare var upplåten till följd av sådan
anställning”. Bestämmelsen har utan närmare motivering förts över från
bostadsanvisningslagen till den föreslagna nya lagen. Enligt bostadsstyrel- 140
sens uppfattning bör bestämmelsen inte föras över till den nya lagen. I vissa samhällen (typ bruksorter) kan en större arbetsgivare äga en förhållandevis stor andel av bostadsbeståndet i orten. Lägenheterna har hyrts ut
till företagets anställda, vilket har inneburit att man fått två skilda bostadsmarknader med separata bostadsköer. Bostadssocialt är en sådan uppdel-
ning av bostadsmarknaden inte önskvärd. Om ifrågavarande bestämmelse införs i den nya lagen kommer den att medverka till en permanentning av
den rådande uppdelningen. En huvudprincip i den nya lagen är att fastig-
hetsägarens skäliga intressen skall beaktas vid avtalsförhandlingarna och vid en eventuell prövning i hyresnämnden. Enligt bostadsstyrelsen bör
frågan om tjänstebostäder lösas på samma sätt.
Prövning av den bostadssökande (8 §)
Fastighetsägaren har enligt förslaget full frihet att vägra godta en bostadssökande som kommunen anvisat. Han är dock skyldig att upplåta lägenhe-
ten till kommunen om kommunen begär det. Kommunen kan sedan andrahandsupplåta lägenheten och enligt 37 § hyreslagen också överlåta hyresrätten om det inte innebär påtaglig olägenhet för hyresvärden. De föreslagna reglerna är desamma som i bostadsanvisningslagen. Denna ordning kan
bli administrativt betungande för kommunerna.
Bostadsstyrelsen anser i enlighet med vad som framfördes i styrelsens
svar till bostadskommitténs slutbetänkande, att ett prövningsförfarande
bör tillämpas. Den fastighetsägare som inte godtar bostadsförmedlingens
förslag bör få vända sig till hyresnämnden för att få frågan avgjord.
Anvisningstid (10 §) Lagförslaget anger ingen anvisningstid för kommunens förmedling. Erfa-
renheterna visar att förhandlingar mellan bostadssökande och husägaren kan dra ut på tiden med risk för att kommunen ådrar sig skadeståndsskyl-
dighet (10 8).
Bostadsstyrelsen anser att en anvisningstid av två månader för kommunen ska skrivas in i lagen.
Vite (4 §) Enligt 4§ får hyresnämndens beslut om anvisningsrätt förenas med vite.
S.k. löpande vite skall tillämpas, dvs. vitet skall betalas varje gång förbu-
det att anvisa lägenhet till annan bostadssökande än den som kommunen anvisat, eller till kommunen, överträds.
Bostadsstyrelsen anser att vitet, om det skall ha någon effekt, måste
vara kännbart och inte symboliskt.
Dokumentation av upplåtelseförändringar (6 §)
Enligt promemorian bör en vitesbestämmelse normalt vara tillräcklig för
att förmå en fastighetsägare att iaktta upplåtelseförbudet. Det konstateras 141
dock att en svårighet ligger i att kommunen inte har några större möjligheter att kontrollera att förbudet upprätthålls. Det kunde därför övervägas menar man att införa sådana möjligheter i lagen. Förslagsställarna diskuterar möjligheten att husägaren skulle vara skyldig att tillhandahålla kommunen en lägenhetsförteckning samt att kommunen utöver underrättelse om
lediga lägenheter också skall: få underrättelser om alla överlåtelser och
andrahandsupplåtelser. Förslagsställarna konstaterar emellertid att en sådan ordning skulle medföra en betydande administration för kommunen.
Bostadsstyrelsen föreslår en annan väg. Fastighetsägaren bör kunna
nen så önskar skall en redovisning ske. En sådan bestämmelse skulle ge kommunen vissa kontrollmöjligheter och bör skrivas in i lagtexten.
Inskrivning av avtal (11 §,13 §)
Enligt 13 § skall beslut om anvisningsrätt sändas till inskrivningsmyndighe-
ten för anteckning i fastighetsboken. Detta är nödvändigt om rätten skall
bli gällande mot ny ägare till fastigheten. Enligt 113 skall även avtal om
anvisningsrätt gälla mot ny husägare. Enligt bostadsstyrelsens mening bör lagen även ge möjlighet till inskrivning av avtal om bostadsanvisning, i likhet med vad som sker med andra avtal som belastar fastigheten, exem-
pelvis servitut, nyttjanderätt.
Svenska kommunförbundet Reservationen av (s)-ledamöterna Besvärsförfarundet Enligt de förslag som framförs i 2§ i promemorian kan kommunen få frågan om anvisningsrätt prövad av hyresnämnden om husägaren vägrar att lämna en utfästelse till kommunen om anvisningsrätt eller om han inte uppfyller utfästelsen.
Styrelsen anser att ett besvärsförfarande i enlighet med vad som angivits
i kommunförbundets remissyttrande över bostadskommitténs delbetänkande är att föredra ur kommunal synpunkt. Systemet innebär att en
kommunal nämnd får rätt att besluta om anvisningsrätt i enlighet med 4 §i förslaget. Fastighetsägaren ges möilighet att överklaga beslutet. På så sätt blir det fastighetsägaren som får ta initiativ till att få frågan om anvisningsrätten prövad. Styrelsen har inget att invända mot att en sådan prövning
görs av hyresnämnden.
Inflyttningsprövning I bostadskommitténs slutbetänkande föreslogs att en särskild inflyttningsprövning skulle införas. Förslaget gick i korthet ut på att om en hyresvärd inte godtar en bostadssökande, sorn anvisas av bostadsförmedlingen, kan kommunen ansöka om hyresnämndens prövning. Prövningen skall då ske utifrån hyreslagens krav på skötsamhet. Det är kommunen som blir part
vid inflyttningsprövningen. Däremot är det den bostadssökande och inte
kommunen som blir part i det hyresförhållande som uppstår om hyrenämn-
den bifaller kommunens ansökan.
Frågan om inflyttningsprövning avfärdas i förslaget. I stället sägs i kommeritaren till 8§ att husägaren ”har full frihet att vägra godta en bostadssökande som kommunen anvisat. Han är dock skyldig att upplåta
lägenheten till kommunen, om kommunen begär det.” Kommunen kan
sedan hyra ut den i andra hand till den bostadssökande.
Styrelsen anser att förslaget om inflyttningsprövning är att föredra både ur kommunens och den enskildes synpunkt. Även om man i promemorian utgår ifrån att husägaren som regel skall acceptera de hyresgäster som kommunen anvisar, finns det utrymme för godtycke från husägarens sida. Eftersom förslaget inte kopplas till hyreslagens kriterier, kan hyresvärden avvisa en av kommunen anvisad bostadssökande av andra ej specificerade skäl.
Förslaget kan också leda till att antalet andahandsuthyrningar ökar betydligt i kommunerna. Detta medför orimligt stora administrativa krav på kommunerna samt en i övrigt icke önskvärd utveckling på bostadsmarknaden. :
Kommunförbundet för Stor-Stockholms bostadsförmedling Bostadsförmedlingskontorets tjänsteutlåtande Inflyttningsprövning Bostadskommittén föreslog att en särskild inflyttningsprövning, lik den prövning som gäller vid byte, skulle införas för att möjliggöra för kommunerna att få frågan om hyresgästens kvalifikationer prövad om fastighetsägaren vägrade att godta denne som hyresgäst.
I föreliggande förslag avvisas bostadskommitténs förslag till inflyttningsprövning.
Kontoret har ringa förståelse för de motiv som anförs för att avvisa bostadskommitténs förslag. Kontoret har tidigare framfört vid ett flertal tillfällen bl.a i samband med yttrande över bostadskommitténs slutbetä-
kande (tj. utlåtande 37/1986) samt i tjänteutlåtande angående förbättrad
ackvisition (27/1984) behovet av en intlyttningsprövning. Bostadsförmedlingen lägger ner betydande arbetsinsatser på att få utnyttja den lagliga
förmedlingsrätten och på att få bostadssökanden godkända som hyresgäs-
ter. Kontoret hävdar att det vore önskvärt om ett enhetligt prövningsförfarande kunde erhållas oavsett vilken lagstiftning som ligger till grund för anvisningsrätten. Kontoret avvisar den möjlighet som medges i lagförsla-
gets 8§ nämligen att om husägaren inte godtar den bostadssökande som
kommunen anvisar är husägaren skyldig att upplåta lägenheten till kommunen, om kommunen begär det. Kommunen kan sedan upplåta lägenheten i andra hand och därefter enligt 37§ hyreslagen överlåta hyresrätten till andrahandshyresgästen om det inte innebär påtaglig olägenhet för husäga-
ren. Med den erfarenhet kontoret har av problem att få bostadssökanden
godkända skulle sannolikt andrahandsuthyrningarna påtagligt öka. Det 143
finns anledning att befara att kommunerna inte har personella och ekonomiska resurser att sätta in för att praktiskt kunna tillämpa den väg som. lagförslaget anvisar.
Kontoret anser det väsentligt att lagstiftarna finner en form för inflyttningsprövning som tillgodoser såväl domstolarnas krav på snabb och enkel hantering som bostadsförmedlingarnas önskemål om att effektivt kunna utnyttja anvisningsrätten. Kommer inte en sådan till stånd är risken uppenbar att en ytterligare anpassning till fastighetsägarnas krav måste göras' vilket innebär att de mer ”toleranta” fastighetsägarna — vilket till mycket stor del utgörs av kommunala bolag — får en oproportionerligt stor andel
resurssvaga hushåll medan de mer krävande värdarna nästan uteslutande
får förslag på stabila hushåll. Ett anvisningsarbete som anpassas efter värdarnas krav leder till en ökad social segregation. Man kan inte heller
utesluta att lägenheter i brist på ekonomiska resurser måste återgå till
värden.
Kontoret föreslår således att en modifiering av bostadskommitténs för-
slag till inflyttningsprövning tas in i en kommande lag om kommunal anvisningsrätt till bostadslägenheter. Fastighetsägaren bör således om han inte godtar bostadsförmedlingens förslag, vända sig till hyresnämnden,
som får avgöra frågan. Bostadsförmedlingen skall också kunna begära
hyresnämndens prövning om värden intar en passiv roll i anvisningsarbetet.
Upplåtelse av lägenhet till anställd hos husägaren (6 §) I lagförslagets 6 § andra stycket öppnas möjligheten för en fastighetsägare
att upplåta lägenhet till någon om detta beror av anställning hos husägaren
och lägenheten även tidigare varit upplåten till följd av sådan anställning.
Kontoret tolkar undantaget på så sätt att anställningen hos husägaren
avser någon form av fastighetsskötsel. Möjligheten till dispens från ”upp-
låtelseförbudet”” bör således bedömas mycket restriktivt.
Den kommunala anvisningsrätten
Enligt lagförslaget kan den kommunala anvisningsrätten uppkomma på två
olika sätt, dels genom en utfästelse från husägarens sida, dels genom beslut om anvisningsrätt som meddelats av hyresnämnden. I avtalen har parterna I stort sett fria händer att avgränsa arnvisningsrätten, ange berörda lägenheter m. m. Ett hyresnämndsbeslut får förenas med vite. En utfästelse i avtal får däremot inte innehålla vitesbestämmelser.. Ett beslut ska inskrivas i fastighetsboken och följer därmed fastigheten vid ägarbyte. En utfästelse blir ändock gällande mot en ny ägare. om den är skriftlig och innehåller
vissa uppgifter om fastigheten (118). Kontoret anser att också en förbin-
delse som fastighetsägaren skriver på vid ny- eller ombyggnad med statliga län bör kunna inskrivas samt förenas med vite. Anvisningsrätten enligt denna förbindelse skulle därmed få samma sanktionsmöjligheter som vid ett hyresnämndsbeslut. 144
Krav på fastighetsägare att företa undersökning angående byten,
övertagande av kontrakt m.m.
I lagförslagets 6 § stipuleras om verkan av beslut om anvisningsrätt. Bl. a. framhålles att husägaren är förbjuden att medverka till att en hyres-
rätt överlåts eller upplåts i andra hand utom i sådana fall när hyresnämn-
dens tillstånd kan påräknas. I kommentarerna till lagtexten anger författarna att det är tillräckligt att husägaren företar en sådan undersökning, som han normalt brukar göra. Kontoret anser att husägaren skall åläggas att dokumentera den undersökning han gjort. |
Fastighetsanställdas förbund
6.3 Avvägningen mellan allmänna och enskilda intressen I promemorian ges motiv för kommunal anvisningsrätt. Här avses inte enbart brist på bostäder utan även brist när det gäller vissa kategorier boende. En ensidig befolkningssammansättning i vissa områden i kommunen är ett väsentligt motiv för nämnda anvisningsrätt.
Förbundet instämmer helt i detta motiv.
Det finns dock anledning till invändning när fråga som knyter an till det
enskilda intresset redovisas och som skall beaktas i avtalsförhandlingar och ytterst genom reglerna för hyresnämndens prövning.
Förbundet anser här att frågan som rör olägenheter orsakade av hyresgäster bör prövas ytterligare.
Det allmänna intresset av att fullfölja uppgifter inom bostadsförsörjningen måste vara det som främst beaktas vid en prövning. Likväl som det handlar om att inte missgynna någon fastighetsägare, oavsett ägarform.
6.6 Upphävande av ett beslut om anvisningsrätt För att knyta an till föregående ser förbundet här inga skäl till att beslut om anvisningsrätt upphävs, därför att en fastighetsägare får ta emot hushåll som av olika anledningar inte iakttar kravet på skötsamhet.
I promemorian redovisas att det på vanligt sätt finns möjligheter att säga upp misskötsamma hyresgäster vilket förbundet anser vara tillfyllest även i fall med kommunal anvisningsrätt.
Hyresgästernas riksförbund
Förbundet tillstyrker förslaget i dess huvuddelar. Det är en fördel om
anvisningsrätten i första hand kan garanteras genom avtal mellan kommun och fastighetsägareorganisation, fastighetsägare eller bostadsföretag. Med
ett sådant system kan man anpassa anvisningsrätten till olika förhållanden.
Det kan t. ex. gälla möjligheterna för hyresgäster inom ett allmännyttigt bostadsföretag att byta bostad inom företagets bostadsbestånd.
I promemorian föreslås att hyresnämnden vid prövning av anvisnings-
rätten skall ha rätt att inhämta yttrande från organisation av hyresgäster
och organisation av fastighetsägare. Hyresgästföreningarna är företrädare
10 Riksdagen 1987/88. I saml. Nr 35
för bostadskonsumenterna och har god kännedom om förhållandena på Prop. 1987/88:35-
bostadsmarknaden. Enligt bostadssancringslagen har organisation av hy-
resgäster liksom kommunen möjlighet att i hyresnämnden begära upprustningsåläggande celler anvisningsförbud. På liknande sätt har hyresgästorga-
nisation rätt att påkalla förrättning enligt anläggningslagen. Förbundet anser att det också är rimligt att organisation av hyresgäster hos hyresnämnd skall kunna anhängiggöra ärende om tillämpning av den föreslagna lagen om kommunal anvisningsrätt. En sådan möjlighet bör därför införas.
Självklart är det ändå beroende av kommunens vilja om en anvisningsrätt skall införas eller inte. Hyresgästorganisationen får i alla fall möjlighet att få en prövning av frågan till stånd.
I promemorian föreslås att om husägaren inte godtar den bostadssökande som kommunen anvisar eller inte kan träffa avtal med denne, skall husägaren vara skyldig att upplåta lägenheten till kommunen, om kommunen begär det. Kommunen har då rärt att hyra ut lägenheten i andra hand |
till den anvisade bostadssökande. Förbundet vill starkt poängtera att utgångspunkten måste vara att fastig-
hetsägaren skall godta den hyresgäst som kommunen anvisar. En självklar
utgångspunkt måste också vara att den anvisade hyresgästen skall få ett
hyreskontrakt direkt med fastighetsägaren. En andrahandsuthyrning genom kommunen innebär att hyresgästen pekas ut på ett olämpligt sätt. Det
finns också en risk att kommunen undviker att utnyttja möjligheten att hyra ut i andra hand för att slippa arbetet med detta. På så sätt går man
miste om lägenheter att förmedla. Andrahandsuthyrning bör enligt förbundets mening användas endast i undantagsfall. |
Förbundet anser därför att fastighetsägaren skall vara skyldig att godta av kommunen anvisad hyresgäst. Om en hyresgäst missköter sig finns det möjlighet för fastighetsägaren att säga upp hyresavtalet enligt reglerna i jordabalkens 12:e kaptiel, hyreslagen. En hyresgäst skall inte behöva
dömas på förhand. | Bostadskommittén föreslog att en särskild inflyttningsprövning, lik den
prövning som sker vid byte, skall införas vid bostadsanvisning. Förbundet anser att en inflyttningsprövning bör införas om man intc är beredd att införa en skyldighet för fastighetsägare att godta anvisad hyresgäst. Om resultatet av en sådan inflyttningsprövning innebär att fastighetsägaren
inte behöver godta hyresgästen skall kommunen alltid kunna hyra lägenhe-
ten och låta hyresgästen hyra i andra hand. Den tid som inflyttningsprövningen tar och möjligheten för kommunen att alltid hyra bör innebära att fastighetsägare inte i onödan vägrar att godta en anvisad hyresgäst.
Sveriges fastighetsägareförbund
Ett skäl som anförs till förslagen i promemorian om en ny lagstiftning är att bostadsanvisningslagen (BaL) i nuvararande tappning har kritiserats för att
vara alltför krånglig för kommunerna att tillämpa. Kravet på att tillförsäkra berörda fastighetsägare en tillfredsställande rättssäkerhet"har medfört en - förhållandevis omfattande och tidsödande procedur innan den kan tas i
anspråk. Samtidigt har en del av de frivilliga avtal ”i BaL:s anda” som 146
inte följs i tillräcklig omfattning av de privata fastighetsägarna. Avtalet i Stockholms stad har anförts som ett exempel. |
Det bör understrykas att det relativt lilla tillskott av lägenheter'som en tillämpning av BaL skulle ge endast har marginell betydelse för den totala förmedlingsverksamheten. Vissa uppgifter om förmedlingen av bostäder i Stockholm under 1985 kan vara av intresse för att belysa detta (jfr fastighetskontorets utlåtande 1987-04-23, Dnr 81—32).
Under året skedde ca 18900 kontraktsbyten i hyreshus undantaget
nyoch ombyggnader. Närmare 6 800 förmedlades via bostadsförmedling-
en. Av dessa kom nästan 600 lägenheter från privata fastighetsägare som en följd av den frivilliga överenskommelsen om bostadsanvisning mellan Stockholms fastighetsägareförening och Stockholms stad (privata fastighetsägare- lämnade av andra skäl ytterligare ca 1000 lägenheter).
Fastighetskontorets bedömningar innebär att den frivilliga överenskommelsen borde ha gett förmedlingen ca 1 100 lägenheter. Om BaL skulle ha tillämpas i innerstaden och i de inre förortsområdena, skulle förmedlingen i
stället fått in drygt 1400 lägenhter, dvs.totalt 7600 i stället för 6800
lägenheter att förmedla av sammanlagt 18900 som omsattes på marknaden. : ”
Det är svårt att se någon enskild förklaring till att inte privta fastighets- : ägare i tillräcklig omfattning lever upp till överenskommelsen i en del av de avtal som ingåtts. Detta borde bli föremål för en allsidig utredning. Ett skäl torde vara ett missnöje med och allmänt misstänksam inställning till bo-
stadsförmedlingens verksamhet. Det är viktigt att i sammanhanget betona
det ansvar förmedlingen har för att inte hyresvärden åsamkas hyresförluster i samband med en bostadsanvisning och att kommunen (normalt socialförvaltningen) kan ställa ekonomiska garantier för eventuell skadegörelse
när fastighetsägaren i vissa fall kräver detta för att upplåta bostad.
Förbundet noterar med tillfredsställelse att det i promemorian föreslås att ett tvångsförfarande enligt lagförslaget mot en enskild fastighetsägare inte bör komma till stånd förrän möjligheterna att träffa avtal med denne är
uttömda (s. 38). Departementet har härigenom beaktat den kritik som
förbundet framfört i många sammanhang mot BaL, nämligen att tvång som
inte föregåtts av försök att lösa problemen på frivillig väg endast leder till
ett minskat förtroende mellan parterna.
Den avvägning hyresnämnden skall göra mellan allmänna och enskilda intressen i anslutning till prövningen av anvisningsrätten får stor betydelse. Som framhålls i promemorian (s. 39) har fastighetsägaren självfallet ett intresse av att fritt få bestämma över vem som skall bo i hans fastighet.
Han har bl. a. all anledning att så långt möjligt tillgodose övriga hyresgäs-
ters berättigade krav på ett lugnt boende utan störningar.
Särskilt i mindre fastigheter är harmonin och balansen i hushållssam-
mansättningen betydelsefull. De minsta fastigheterna tål inte samma störningar som de litet större. Förbundet vidhåller därför sitt tidigare ställ-
ningstagande i samband med yttrandet över bostadskommitténs slutbetänkande att lagstiftningen inte bör avse fastigheter med mindre än 10 lägenheter. | 147
Mot fastighetsägarens enskilda intresse skall ställas kommunens krav på att kunna fullgöra sina uppgifter inorn bostadsförsörjningen. Hyresnämndens prövning blir således ytterst grannlaga. Detsamma gäller bostadsdomstolens prövning vid besvär enligt den föreslagna 15 §.
För att rättssäkerheten skall tillgodoses måste grunderna för det kom-
munala beslutet preciseras betydligt bättre än som anges i promemorian
(s. 40). Framför allt vänder sig förbundet mot rekvisitet "att motverka en
ensidig befolkningssammansättning”. Detta är meningslöst om det inte preciseras i vilka avssenden befolkningsammansättningen är ensidig och hur eventuella olägenheter kan avhjälpas genom tillämpning av bostadsanvisningslagen.
Beslut om tillämpning av bostadsanvisningslagen skall enligt förbundets uppfattning alltid fattas av kommunfullmäktige och grunda sig på en allsidig utredning. I annat fall undergrävs kommuninnevånarnas möjlighet att anföra kommunalbesvär.
Förbundet vänder sig med skärpa mot den oklara skrivningen i promemorian (s. 41) att ”man kan bl.a. tänka sig att kommunens intentioner kommer till uttryck på annat sätt t.ex. genom punktvisa insatser för att främja ungdomars eller invandrares boende”. Uttalandet innebär att formerna för det kommunala beslutet blir oklara. Det får inte råda någon
missuppfattning om vad detta innebär. En helt annan sak är att kommunen
kan begränsa beslutet om anvisningsrätten vid vissa typer av bostäder. Enligt förbundets uppfattning får emeHertid ett kommunalt principbeslut, med hänsyn till den kommunala likställighetsprincipen, inte avse endast
vissa grupper av fastighetsägare.
Det bör av förarbetena vidare framgå att ett kommunalt principbeslut om tillämpning av bostadsanvisningslagen skall föregås av yttrande från bl. a. fastighetsägareorganisationen.
Med hänsyn till vad ovan anförts bör uttalandet (s. 42) att en fråga om anvisningsrätt inte bör kunna tas upp till prövning av hyresnämnden utan att kommunen först har försökt träffa ett avtal med fastighetsägaren formuleras om så att ordet ”bör” utbytes mot ”skall”
Om hyresnämnden — och vid överklagande bostadsdomstolen — skall kunna göra den avsedda avvägningen mellan kommunen och fastighetsägarens intresse måste hyresnämnden kunna pröva även den kommunala behovsutredningen. En hyresnämnd skall inte behöva vara bunden av en ofullständig kommunal utredning. Förbundet motsätter sig uttalandet (s. 44) att det i hyresnämnden skall vara kommunens dokumenterade uppfattning om bostadsförsörjningsbehovet som skall gälla och att någon
allmän intresseavvägning mellan kommunens och fastighetsägarnas intresse att förfoga över lägenheterna inte är avsedd (s. 45).
Tvärtom måste hyresnämnden granska att det kommunala principbeslutet verkligen är underbyggt och preciserat. Vidare måste nämnden beakta varför en frivillig uppgörelse inte kommit till stånd i det enskilda fallet, om
tvångsanvisning är nödvändig för att uppnå det kommunala målet och om-
anvisning är motiverad med hänsyn till fastighetsägarens eventuella olägenheter.
HSB vill med kraft understryka, att medlemmar som bosparar och därigenom turordnats inom organisationen för tilldelning av bostäder som produceras av organisationen alltid måste äga företräde framför annan till de
bostäder, som organisationen bygger. Enligt HSB:s mening bör därför lagen uttryckligen göra undantag för sådana lägenheter till förmån för
husägarens egen turordning med bosparkrav.
Sveriges allmännyttiga bostadsföretag (SABO)
Vi instämmer i den kritik som redovisas i departementspromemorian beträffande den nuvarande bostadsanvisningslagen.
Lagen rymmer tvångsförfarande men detta skall inte användas förrän alla möjligheter att sluta avtal uttömts. Den nya lagen innebär alltså att
avtalsmöjligheten skall prövas först och att tvångsmedel inte skall tillgripas
innan möjligheter till frivillig överenskommelse är prövade.
Vi anser att detta är en riktig inriktning. Vi utgår ifrån att seriöst
arbetande fastighetsägare är intresserade av att teckna avtal. Redan i dag
har f.ö. ett antal kommuner kunnat träffa avtal med fastighetsägarna om
rätt till förmedling av viss del av de lägenheter som blir lediga.
Genom att frivilliga överenskommelser i första hand skall träffas, torde förutsättningarna för ett förtroendefullt och bra samarbete mellan fastighetsägare och bostadsförmedling vara goda. |
I betänkandet förutsätts, att överenskommelser skall kunna träffas mel-
lan fastighetsägarorganisationer och kommunen om rekommendation till enskilda fastighetsägare om principer för anvisning. Detta kan sannolikt
leda till att lokala nya system utvecklas. Det kan dock inträffa fall, då en
enskild fastighetsägare inte följer de rekommendationer om anvisningsrätt som fastighetsorganisationen gjort eller då den enskilde fastighetsägaren
står utanför organisationen. I sådana situationer får kommunen anledning
att vända sig till fastighetsägaren i syfte att nå ett individuellt avtal. Det
kan också tänkas att fastighetsägaren på grund av speciella förhållanden själv vill ha till stånd ett avtal om anvisningsrätt med kommunen som
avviker från generella rekommendationer.
Det är först om en fastighetsägare efter en skriftlig begäran vägrat lämna en utfästelse till kommunen om anvisningsrätt till bostadslägenhet i huset, som kommunen kan få frågan om anvisningsrätt prövad av hyresnämnden.
Vi anser det är riktigt att hyresnämnden skall kunna pröva frågan om anvisningsrätt då möjligheterna till frivilliga överenskommelser är uttöm-
da. Hyresnämnden skall vid sin prövning göra en avvägning mellan allmän-
na och enskilda intressen. Detta innebär att kommunen skall ha rätt till anvisning av bostadslägenheter i ett hus, om det behövs för bostadsförsörjningen och det inte är oskäligt med hänsyn till de särskilda villkor som gäller för upplåtelse av lägenhet, husägarens särskilda behov av att disponera över lägenheterna eller övriga omständigheter. Vid prövning av anvis-
ningsrättens omfattning och inriktning skall överenskommelser som kom- : 149
munen har träffat med andra fastighetsägare eller organisationer av fastig-
hetsägare vara vägledande.
Vi har inga invändningar mot de grunder som föreslagits vad gäller hyresnämndens prövning.
Vi bedömer vidare att den möjlighet s som lagen ger att förena hyresnämndens beslut med vite är värdefull för att garantera att fattade beslut
efterlevs. oo
I de fall frivilliga överenskommelser om anvisningsrätt träffats och fas-
tighetsägaren inte uppfyller lämnad utfästelse skall enligt förslaget kommu-
nen kunna få frågan om anvisningsrätt prövad av hyresnämnden.
Vi anser detta vara ett felaktigt förfaringssätt. Har avtal träffats skall det
också följas. Om så inte sker, bör hyresnämnden kunna ålägga fastighets-
ägaren att göra det. Någon prövning av hela frågan torde inte vara nödvän-
dig. Hyresnämndens uppgift i dessa fall skulle i stället vara att beivra
avtalsbrott. Hyresnämnden bör därför ha möjlighet att utdöma vite.
Vi vill i detta sammanhang understryka vikten av att såväl träffade avtal
och hyresnämndsbeslut om anvisningsrätt som vitesförelägganden följer
fastigheten.
Slutligen vill vi aktualisera en möjlighet för hyresgästförening att vid hyresnämnd anhängiggöra ärende om tillämpning av den föreslagna lag-
stiftningen. Visserligen krävs att kommunen utnyttjar latstiftningens möjligheter t praktiken och det är därför logiskt att det i första hand är kommunen som aktualiserar åtgärder. Av olika skäl kan en kommun, som
inlett förhandlingar med fastighetsägare, vara senfärdig när det gäller att
utnyttja lagens möjligheter. Det bör vara naturligt att en organisation som -
direkt företräder konsumentintressen får en möjlighet att sätta strålkastar-
ljuset på ett problem och inleda en formell procedur. Självfallet kan dock
inte slutligt beslut om anvisningsrätt fattas mot kommunens vilja.
Sveriges bostadsrättsföreningars centralorganisation (SBC)
Om promemorians förslag ändå i huvudsak genomförs, vill SBC peka på följande. SBC:s medlemsföreningar berörs av förslagen endast i mindre omfattning. I promemorian diskuteras inte närmare de skilda förutsättning-
arna som finns mellan olika ägarkategorier när det gäller kommunernas anvisningsrätt. Det är en brist i utredningen. Förslagen synes, inte onaturligt, vara anpassade för olika typer av hyresfastigheter. För föreningsägda hus uppkommer behov av andra typer av avvägningar. som inte berörs i
promemorian. :
En bostads- eller bostadsrättsförening har som uppgift att upplåta bostä-
der till sina medlemmar. I den mån en befintlig förening får möjlighet att nyupplåta en lägenhet, måste föreningen kunna göra det i form av en
bostadsrätt, oavsett om lägenheten var en hyreslägenhet, en obebodd vind
eller något annat före upplåtelsen. SBC har noterat att vissa kommuner
använder sin anvisningsrätt genom bostadslånereglerna till att ställa krav på föreningarna på annat än bara rätten att anvisa boende från den kommunala kön. Det kan gälla krav att en :edigbliven hyreslägenhet i ett före-'
ningsägt hus ska bevaras som hyreslägenhet, och inte upplåtas med bo-
stadsrätt. Det kan också gälla krav att cn upplåtelse med bostadsrätt ska "Prop. 1987/88:35 vara förenat med:andra villkor än enbart de som framgår av föreningens ekonomiska plan och stadga, exempelvis e en | begränsning av 7 upplåtelseav-
lagen klart slås fast, att anvisningsrätten gäller rätten att anvisa sökande till vilken upplåtelse ska ske, men inte någon rätt att ställa andra krav på -
upplåtelsens former. Detta bör kunna skrivas in i specialmotiveringarna för exempelvis 6§, genom att där ange att. förbudet inte innebär en inskränkning i en bostadsrättsförenings rätt att själv välja upplåtelseform och upplåtelsevillkor.
Det kan tänkas att kommuner vill sluta avtal med organisationer som företräder bostadsrättsföreningar, efter samma mönster som med fastighetsägarföreningen. Sådana parallella avtal utesluts i vart fall inte av'
promemorian. För egen del ser SBC inte någon möjlighet att medverka till anvisningsavtal med kommuner. Det skulle strida mot grundprinciperna i SBC:s organisationsmodell. Föreningar ansluter sig till SBC frivilligt; för
att de vill stärka SBC i arbetet för bostadsrätternas ställning i samhället
och för att de önskar service från SBC. De har däremot inte delegerat
något av sin självbestämmanderätt till SBC. Försök från SBC':s sida att
utfärda riktlinjer och direktiv skulle tas mycket illa upp av våra medlem-
mar. Vill en kommun påtvinga bostadsrättsföreningar vissa villkor, kommer de att vara tvungna att göra det utan SBC:s medverkan. .
SBC vill också peka på den oklarhet som finns i utredningen om hur
tillämpningen av den föreslagna lagstiftningen ska ske. I promemorian talas om behovet av avvägningar mellan kommunens intressen och fastighetsägarens intressen. Vidare sägs om att det normala bör bli att frivilliga avtal sluts mellan kommunen och fastighetsägarföreningen (eller motsva-
rande) om anvisningsrättens omfattning. Där nämns som exempel att kom-
munen ska kunna få anvisa till varannan ledigbliven lägenhet. Detta pekar mot att anvisningsrätten ska följas upp genom översiktliga granskningar över en längre period. Först då finns statistiskt underlag för att bedöma om
verkligen det frivilliga avtalets mål blivit uppnådda. Å andra sidan talas i:
promemorian också om fastighetsägarens behov att förfoga eller själv anvisa boende till vissa särskilda lägenheter, och promemorian diskuterar under vilka villkor sådant kan få förekomma. Det pekar mot att kommunerna ska kunna gå in och granska varje lägenhetsupplåtelse för sig.. Fastighetsägaren skulle då kunna krävas på förklaringar av sitt handlande i-
enskilda fall. .
Enligt SBC:s uppfattning bör det klargöras att en uppföljning av den kommunala anvisningsrätten bör göras på statistiska grunder, och inte
genom att kommunen tillåts nagelfara enskilda upplåtelser. Om kommunen : anser sig kunna visa att alltför få lägenheter kommer till' bostadsförmed- '
lingen, bör det kunna föranleda åtgärder enbart mot fastighetsägare om vilka kommunen har ett fullgott statistiskt underlag.
Detta är av betydelse för föreningarna. Det är bara i undantagsfall som
föreningarna har ett större antal hyreslägenheter kvar i sin fastighet. Nor- ”
malt rör det sig om högst enstaka, insprängda hyreslägenheter, som varit
bebodda av hyresgästen i fråga i många år. Det betyder att en förening
endast med mycket långa tidsmellarnrum kan få en tidigare hyreslägenhet ledig för nyupplåtelse. Med tanke på det mycket ringa totala antalet sådana upplåtelser, bör det inte vara rimligt att kommunerna i förväg söker påtvinga samtliga föreningar inom kommunen cen anvisningsrätt. Det enklaste sättet att lösa frågan är att generellt undanta bostadsrättsföreningar från kommunernas anvisningsrätt enligt en eventuell ny bostadsanvisningslag. Med tanke på det mycket ringa antalet berörda lägenheter, bör denna stora administrativa förenkling inte anses ha några betydande nackdelar, ens ur kommunernas synvinkel.
Om kommuner ändå ges rätt att tillimpa en ny bostadsanvisningslag mot bostadsrättsföreningar, bör åtminstone två förutsättningar gälla. För det första bör anvisningsrätten, som vi diskuterat ovan, bara gälla personer, och inte upplåtelseform eller övriga villkor. För det andra bör anvisningsrätten inte gälla för bostadsrättsföreningar. och i synnerhet inte för föreningar som är anslutna till riksorganisation för bostadsrättsföreningar och som kan anvisa sökande ur egen kö av bosparare. Det sistnämnda villkoret är ett bostadspolitiskt mål av högsta dignitet, och bör ta över alla former av kommunala försök att utvidga kommunernas möjligheter att styra och ställa över bostadsmarknaden. I vart fall får inte bostadsanvisningslagen eller dess efterföljare tillåtas bli ett nytt instrument för att reducera bosparares möjligheter att få en lägenhetsanvisning. |
I dag kan dessutom kommunen och den bostadsrättsorganisation som står för produktionen av nya bostadsrätter lokalt ”komma överens om” att en viss del av de nya lägenheterna skall anvisas genom bostadsförmedlingens försorg. Detta regleras då i markanvisningsavtal eller Jiknande. Den rätten vill SBC ifrågasätta. Det övergripande bostadspolitiska målet att stimulera människor till bosparande och till eget ansvarstagande för sitt boende bör här få större genomslag. Kommunernas möjligheter att tilltvinga sig lägenheter som produceras för bosparare bör inskränkas kraftigt eller avskaffas helt.
Slutligen vill SBC peka på vikten av att det i förarbetena till en eventuell ny lagstiftning klargörs att äldre typer av kooperativt boende, såsom bostadsföreningar och bostadsaktiebolag, ska falla under samma villkor som bostadsrättsföreningar, och därvid medges samma generella undantag som bostadsrättsföreningar.
Bostadsförmedlarnas yrkesförening Inflyttningsprövning Bostadskommittén föreslog att en särskild inflyttningsprövning, lik den prövning som gäller vid byte, skulle införas för att möjliggöra för kommunerna att få frågan om hyresgästens kvalifikationer prövad om fastighetsägaren vägrade att godta denne som hvresgäst.
I föreliggande förslag avvisas bostadskommitténs förslag till inflyttningsprövning.
Föreningen har ringa förståelse för de motiv som anförs för att avvisa bostadskommitténs förslag. 152
Föreningen avvisar förslaget enligt 8§, då det finns anledning att befara
att kommunerna inte har personella och ekonomiska resurser att sätta in
för att praktiskt kunna tillämpa den väg som lagförslaget anvisar.
Föreningen föreslår därför att en modifiering av bostadskommitténs förslag till inflyttningsprövningen tas in I en kommande lag om kommunal
anvisningsrätt till bostadslägenheter. Fastighetsägaren bör således om han
inte godtar bostadsförmedlingens förslag, vända sig till hyresnämnden, som får avgöra frågan.
Den kommunala anvisningsrätten
Enligt lagförslaget kan kommunen få anvisningsrätt på två olika sätt dels
genom en utfästelse från husägarens sida, dels genom att hyresnämnden beslutar om anvisningsrätt.
I avtalen har parterna i stort sett fria händer att avgränsa anvisningsrät-
ten, ange berörda lägenheter m. m. Ett hyresnämndsbeslut får förenas med vite.
En utfästelse i avtal får däremot inte innehålla vitesbestämmelser. Ett hyresnämndsbeslut ska inskrivas i fastighetsboken och följer därmed fas-
tigheten vid ägarbyte. En utfästelse blir dock gällande mot en ny ägare, om den är skriftlig och innehåller vissa uppgifter om fastigheten (11 §).
Föreningen anser att också en förbindelse som fastighetsägaren skriver
på vid ny- eller ombyggnad med statliga lån bör kunna inskrivas i fastighetsboken samt förenas med vite, detta oavsett om en överenskommelse träffas med fastighetsägareföreningen eller ej. Anvisningsrätten enligt den-
na förbindelse skulle därmed få samma sanktionsmöjligheter som ett hy-
resnämndsbestlut. Ev. borde också en frivillig avtalad anvisningsrätt kunna ' få inskrivas.
Ett hyresnämndsbeslut har tidsbegränsad giltighet, max. fem år. För en
avtalad anvisningsrätt får parterna överenskomma om löptiden. Eftersom
lagförslaget anger hur fastighetsägare kan ansöka om beslutet ska upphä-
vas, förefaller inte några bindande tidsbegränsningar erforderliga. För hus
som byggts med bostadslån anser föreningen att anvisningsrätten ej ska tidsbegränsas.
Om hyresnämnden skall fatta beslut om anvisningsrätt, skall detta först göras sedan kommunens bostadsförmedling fått avge yttrande.
Föreningen förordar också att en anvisningstid av två månader för
bostadsförmedlingen inskrivs i lagen. Detta är en förutsättning för att förmedlingen skall kunna medverka till att det blir en ökad rörlighet på '
bostadsmarknaden.
Stockholms kommun
Föredragande borgarrådet
o Förslaget förutsätter i praktiken att en överenskommelse med fastig-
hetsägareföreningen träffas. Rättsverkningarna av er sådan överens-
kommelse behöver belysas. Lagförslaget ger t. ex. inget besked i vilken
mån de enskilda medlemmarna är bundna av ett avtal som träffas med — fastighetsägareföreningen som part. o Förbindelser om anvisningsrätt till lägenheter vid ny- eller ombyggnad
bör skrivas in i fastighetsboken och förenas med vite. Självklart måste
tidigare förbindelser enligt låneförfattningarna fortsätta att gälla.
a Stockholms stad tillskrev i oktober 1986, efter beslut i kommunstyrel-
sen, regeringen med krav på åtgärder mot tomställning av lägenheter.
En bestämmelse som tvingar fastighetsägare att hyra ut tomma lägenhe-
ter bör kunna inrymmas i lagen orn kommunal anvisningsrätt till bostä-
der. . M
o Lagförslagets bestämmelser om prövning av hyresgäster bör omarbetas
helt. Jag föreslår en modell som innebär att fastighetsägare, vilka inte
godtar bostadsförmedlingens förslag, får vända sig till hyresnämnden för
avgörande. Anvisningstiden bör vidare vara två månader.
Fastighetskontoret och bostadsförmedlingskontoret
Lagens tillämpning bygger på förutsättningen att parterna — kommun och
fastighetsägare — kommer överens om en enkel och praktisk tillämpning
av lagen genom avtal. För Stockholms del är det naturligt att fortsättnings-
vis ha ett övergripande avtal med fastighetsägareföreningar om bostadsanvisning. Avtal med en stor mängd fastighetsägare bör då kunna undvikas
liksom en situation där staden får ansöka om hyresnämndsbeslut för kan-
ske tusentals fastigheter. Detta skulle bli administrativt ohanterligt. Möjligen bör lagens 2§ kompletteras med en möjlighet att samtidigt väcka talan inför hyresnämnden mot flera fastighetsägare i ett område, om förhandlingar inte leder till överenskommelser.
Här kan också ifrågasättas om hyresnämnden har möjligheter att handha
ett stort antal ärenden om förmedlingsrätt. Möjligheterna att föra talan mot hyresnämndens beslut är också oinskränkt, vilket kan medföra många och
utdragna ärenden vid bostadsdomstolen i frågor om utdömande av vite,
skada m. m.
Ett särskilt problem är i vilken utsträckning fastighetsägareföreningen kan göra utfästelser som är bindande för medlemmarna. Kan en sådan utfästelse för en fastighet t. ex. binda en nytillträdande köpare enligt 11 §?
Enligt denna blir husägare skadeståndsskyldig om han inte upplyser en köpare om att anvisningsrätt föreligger. Till avtalsfrågan hör också den
f.n. aktuella frågan om fastighetsägarnas rätt att förmedla lägenheter till
interna bytesköer.
Totalt sett torde förslaget kunna ge fler förmedlingsbara lägenheter. Men
antalet lägenheter som blir lediga i Stockholm, särskilt innerstaden, är
begränsat. Även om alla lediga lägenheter gick till bostadsförmedlingen
består en kraftig överefterfrågan. En det frågetecken kvarstår således vad gäller hur lagförslaget kan
komma att fungera i verkligheten. Kontoren har p. g. a. den korta remissti-
den inte helt kunnat bedöma förslagets alla konsekvenser. Bara den prak-
tiska tillämpningen kan dock helt visa om förslaget är en framkomlig väg för att öka tillgången på förmedlingsbara lägenheter.
Den kommunala anvisningsrätten Enligt lagförslaget kan kommunen få anvisningsrätt på två olika sätt, dels genom en utfästelse från husägarens sida, dels genom att hyresnämnden beslutar om anvisningsrätt. I avtalen har parterna i stort sett fria händer att avgränsa anvisningsrätten, ange berörda lägenheter m.m. Ett hyresnämndsbeslut får förenas med vite. En utfästelse i avtal får däremot inte innehålla vitesbestämmelser. Ett hyresnämndsbeslut ska inskrivas i fastig-
hetsboken och följer därmed fastigheten vid ägarbyte. En utfästelse blir -ändock gällande mot en ny ägare, om den är skriftlig och innehåller vissa
uppgifter om fastigheten (118).
Kontoren anser att också en förbindelse som fastighetsägaren skriver på
vid ny- eller ombyggnad med statliga lån bör kunna inskrivas i fastighets- :
boken samt förenas med vite, detta oavsett om en överenskommelse träffats med fastighetsägareföreningen eller ej. Anvisningsrätten enligt denna förbindelse skulle därmed få samma sanktionsmöjligheter som ett hyresnämndsbeslut. Ev. borde också en frivilligt avtalad anvisningsrätt
kunna få inskrivas.
Ett hyresnämndsbeslut har tidsbegränsad giltighet, max. fem år. För en
avtalad anvisningsrätt får parterna överenskomma om löptiden. Eftersom
lagförslaget anger hur fastighetsägare kan ansöka om att beslutet ska upphävas, förefaller inte några bindande tidsbegränsningar erforderliga. För hus som byggts med bostadslån anser kontoren att anvisningsrätten ej ska tidsbegränsas. |
Hittills har en lånesökande fått skriva på en förbindelse om kommunal
anvisningsrätt för ny- och ombyggda hus som avgivits enligt gällande regler om bostadslån. Självfallet bör dessa tidigare lämnade förbindelser fortsätta att gälla, även om 34§ handläggningsförordningen avskaffas. Eventuellt måste detta anges i form av övergångsbestämmelser till lagen.
När i sådana fall hyresnämnden prövar frågan om anvisningsrätt, måste
enligt kontorens uppfattning också tidigare gjorda utfästelser vara a avgör rande för anvisningsrättens omfattning.
I 6§ görs undantag för lägenhet där upplåtelsen beror av anställning hos husägaren. Detta bör enbart avse fastighetsskötare o. d. Fastighetsägarens
egna anställda bör inte få företräde på bostadsmarknaden.
Lagförslaget kan i nuvarande lydelse ej tillämpas för att tvinga ägare
hyra ut lägenheter som han håller tomma av ett eller annat skäl. Här kan
nämnas att Stockholms kommunstyrelse i oktober 1986 tillskrev regeringen med förslag om lagstiftning som förhindrar att lägenheter står tomma
utan legitima skäl. En sådan reglering skulle ev. kunna inrymmas i en lag
om kommunal anvisningsrätt till bostäder. :
En särskild fråga är kommunens rätt att anvisa bostadsrättslägenheter. Kommuner får medge att sådana som byggs med statliga bostadslån förmedlas till bospararkö. I Stor-Stockholm har KSB år 1968 medgett HSB
låter dock bostadsförmedlingen förrnedla en andel av HSB-lägenheterna. Också i Stockholms stad har detta förekommit. Fastighetskontoret har föreslagit att flera HSB-lägenheter i Stockholm skulle fördelas till bostadskön i samband med förslag om bättre bostadsförmedling. Fastighetsnämnden har dock anfört att det är svårt att förändra förutsättningarna för HSB:s verksamhet p. g. a. det stora antalet bosparare. Riksbyggen lämnar redan 50 procent av de nybyggda lägenheterna till bostadsförmedlingen.
Bostadsförmedlingen har inte förmedlingsrätt till bostadsrätt som blir lediga senare, dock med undantag för successionslägenheter som blir lediga genom att bostadsförmedlingen hjälpt innehavaren till en annan lägenhet. Bostadsrättshavaren har dock rätt att kräva marknadspris. Då blir förmedlingsrätten oftast ointressant.
En särskild fråga är vad som händer med anvisningsrätten om ett hus köps av en av hyresgästerna bildad bostadsrättsförening och omvandlas till bostadsrätt. För bostadsrättslägenheterna kommer fri försäljningsrätt att gälla, men det är inte ovanligt att några bostäder blir kvar som hyreslägenheter med bostadsrättsföreningen som hyresvärd. När en sådan hyreslägenhet blir ledig, bör anvisningsrätten gälla. Kommunen skulle antingen via bostadsförmedlingen kunna anvisa en köpare av bostadsrätt eller själv köpa bostadsrätten och hyra ut den.
Samma förhållande bör gälla för frifinansierade vindsinredningar i bostadsrättshus om kommunal anvisningsrätt föreligger.
Prövning av den bostadssökande Om hyresvärden inte godtar den bostadssökande, är värden enligt lagförslaget skyldig att hyra ut lägenheten till kommunen om denna begär det av honom. Kommunen kan sedan andrahandsupplåta lägenheten, och enligt 37§ hyreslagen också överlåta hyresrätten, om det inte innebär påtaglig olägenhet för hyresvärden. De föreslagna reglerna är de samma som i bostadsanvisningslagen. Modellen kan närmast liknas vid socialförvaltningens s.k. försökslägenheter som också överlåts till andrahandshyresgästen, om boendet fungerat väl. Hur förvaltning av lägenheter enligt lagförslaget praktiskt ska lösas kan inte bedömas i dag, men konstruktionen ger administrativt och förvaltningsmässigt merarbete.
Kontoren förordar därför i stället en annan prövningsmodell. Fastighetsägare som inte godtar bostadsförmedlingens förslag, bör få vända sig till hyresnämnden, som får avgöra frågan. Kommunen bör också kunna begära hyresnämndens prövning, om värden passivt varken accepterar eller avvisar det anvisade hushållet.
Kontoren förordar också att en anvisningstid av två månader för bostadsförmedlingen inskrivs i lagen. Det är en förutsättning för ett gott förmedlingsarbete. Det är också den tidsfrist som anges i överenskommelsen med fastighetsägareföreningen för de fall när uppsägningstiden är normala tre månader.
Norrköpings kommun I förslaget till ny bostadsanvisningslag har hänsyn tagits till kritiken mot det besvärliga förfarandet som den gamla lagen föreskrev för underrättelser till berörda husägare. Det anser kommunen vara positivt. Det är vidare
positivt att det i den nya lagen föreslås att hela kommunen kan bli bostadsanvisningsområde.
En brist i förslaget är att frågan om när kommunen kan bli ersättnings-
skyldig för att en lägenhet inte blir uthyrd i tid inte klarats ut. Enligt nuvarande lagstiftning och enligt förslaget till ny lag kan kommunen bli
ersättningsskyldig även när fastighetsägaren själv är orsak till att lägenheten inte blir uthyrd i tid. I den nya lagen bör tydligt markeras att ersättning från kommunen endast kan krävas i de fall då förseningen kommer sig av att kommunen varit försumlig. Ett sätt att klara ut när komunnen varit försumlig är att i lagen klart ange vilka tidsfrister som bör gälla. I det tillämpningsavtal som finns mellan Norrköpings kommun och berörda fastighetsägare har klargjorts hur lång tid kommunen och de bostadssökande har på sig. Detta har underlättat tillämpningen av lagen i kommunen
betydligt.
Norrköpings kommun är kritisk till att ett beslut i hyresnämnden om anvisningsrätt enbart skall gälla i fem år. Med den tröghet som finns i denna typ av processer är fem år en a'ltför kort tid för att anvisningarna i
ett område skall få någon betydelse. Ett beslut i hyresnämnden bör i stället gälla tills vidare eller åtminstone i tio år.
Avslutningsvis vill kommunen betona vikten av att kommunen kan få
tillgång till alla lägenheter inom ett område. Om kommunen inte får anvis-
ningsrätt till alla lägenheter i ett område utan bara en andel finns risk att fastighetsägarna väljer att enbart överlämna vissa typer av lägenheter till bostadsförmedlingen. Det skulle vidare försvåra kommunens möjligheter att försäkra sig om att alla fastighetsägare efterlever besluten. I dag kommer det relativt ofta till bostadsförmedlingens kännedom att fastighetsägare inom anvisningsområdena underlåter att lämna lägenheter till bostadsförmedlingen. Bostadsförmedlingen har till uppgift att bedöma det aktuella behovet och ge ett snabbt besked till fastighetsägarna om det är lägenheter man ej avser att utnyttja.
Nässjö kommun Verkan av överlåtelser m.m. (12 §) Beslut om anvisningsrätt gäller mot ny ägare. Om vite sätts i beslutet gäller detta även mot ny ägare om äganderätten har övergått genom köp, byte
eller gåva.
Kommunen föreslår att detta bör omfatta samtliga former av fastighets-
överlåtelser.
Övriga bestämmelser (13 §) Ett beslut om anvisningsrätt sänds till inskrivningsmyndigheten för anteckning i fastighetsboken. 157
Kommunen föreslår att man bör undersöka möjligheten att även anteckna frivilliga överenskommelser i fastighetsboken.
Växjö kommun Tyvärr är promemorian i likhet med bostadsanvisningslagen ”Iite luddigt skriven” och hyresnämnderna får enligt det nya lagförslaget inga entydiga. tolkningsanvisningar vilket bör utformas i det slutliga förslaget.
Inledande bestämmelser (1 §) Växjö kommun förordar att frivilliga överenskommelser om upplåtelse av bostadslägenheter bör begränsas till att gälla samtliga lägenheter i flerbostadshus som har minst fem bostadslägenheter. Ställningstagandet baseras :
på dels | oo
— att för mindre fastigheter kan anvisningsrätten innebära större olägenhe-
ter för fastighetsägaren samt — att en begränsning av anvisningsrätten till exempelvis varannan ledigbli-
ven lägenhet kommer att en dylik kontroll! kan upplevas besvärande för såväl kommun som fastighetsägare.
Upphävande av beslut om anvisningsrätt (5 §)
Yttrande från såväl hyresgästorganisation som fastighetsägarorganisation bör ges betydelse när hyresnämnden skail tolka delar av generella överenskommelser (s. 44 sista stycket och s. 45 första stycket).
Verkan av beslut om anvisningsrätt «6 §) S. 64 sista stycket och s. 65 första stycket kan ge upphov till godtycke och kan bli mycket svårbedömt för hyresnämnderna. Man kan med fog befara att många felaktiga” bedömningar kommer att göras av de hyresvärdar som rent allmänt är negativt inställda till kommunernas bostadsförmedlingsverksamhet.
Övriga bestämmelser (13 §)
Förslaget om att beslut om anvisningsrätt/vite skall sändas till inskrivningsmyndigheten för anteckning i fastighets- eller tomträttsboken kan leda till att det blir lättare att träffa frivilliga överenskommelser.
Karlshamns kommun Kommunen anser att lagtexten bör utökas i ett avseende nämligen i sådana fall då det kan misstänkas att fastighetsägare inte lämnar uppgift om ledigblivna lägenheter i enlighet med det uppgjorda avtalet. Kommunen har i en sådan situation svårt att kontrollera och bevisa att avtalet inte följts. Det bör. enligt kommunens uppfattning, utredas om inte hyresnämn- 158
att det ingånga avtalet uppfylls. Effekterna av lagen bör utvärderas när den tillämpats under några år. Uteblir dessa bör det övervägas om lagstiftning-
en skall skärpas ytterligare.
Göteborgs kommun
När en hyresnämnd fattat beslut om kommunal anvisningsrätt innebär
detta ett förbud för husägaren att upplåta lediga lägenheter till annan än dem som kommunen anvisar. För att förbudet skall vara meningsfullt
krävs att kommunen har möjlighet att kontrollera efterlevnaden. Enligt kommunstyrelsen bör den nya lagen ge utrymme för kommunen att inford-
ra lägenhetsförteckningar och underrättelser om ledigblivna lägenheter.
Det nya lagförslaget behandlar inte frågan om en s.k. inflyttningsprövning, varigenom kommunen skulle kunna få en föreslagen hyresgästs kvali-
fikationer prövade. En minskad tillgång på bostäder i förening med en ökad efterfrågan har medfört att allt större krav ställs på socialtjänstens
medverkan vid bostadsanskaffning i enskilda biståndsärenden.
I 1§ stadgas att lagen kan tillämpas om det behövs för bostadsförsörjningen i en kommun ”' eller inom ett område i vilket kommunen ingår och som kan anses utgöra en enhet i bostadsförsörjningshänseende”. I 1 §
bostadsförsörjningslagen finns motsvarande bestämmelse om lagens tillämpning, som alltså direkt överförts till den nya lagen. Med den konstruktion som den nya lagen fått blir emellertid bestämmelsen omöjligt att . tillämpa, varför den citerade delen av paragrafen bör utgå.
Enligt 1§ gäller lagen bostadslägenheter i flerbostadshus. I specialmo-
tiveringen uttalas att med flerbostadshus avses hus med fler än två lägen-
: heter. Med hänsyn till de olägenheter som lagen torde komma att innebära för ägare av mindre fastigheter, kan det ifrågasättas om inte antalet lägen-
heter bör vara minst fem för att en fastighet skall omfattas av lagens
bestämmelser.
I hyresnämndens beslut skall enligt 4 § anges den tid, högst fem år, under vilken anvisningsrätten skall gälla. Då förfarandet vid hyresnämn-
den kan bli komplicerat och tidskrävande, så bör maximitiden vara längre.
Mölndals kommun Bostadsdepartementet presenterar inget förslag med möjlighet att få prö-'
vat om en hyresgäst anses vara godtagbar eller ej. Från att bostadsförmedlingen anvisat hyresgäst till att hyreskoritrakt är tecknat är inte behandlat i lagförslaget. Detta innebär i praktiken att en fastighetägare fritt kan vägra
att godta anvisade hyresgäster utan motivering. En förbättring för de som bostadsförmedlingen anvisat lägenhet men ej accepterats av fatighetsägaren skulle också effektivisera bostadsanvisningen.
Karlstads kommun Allmänna utgångspunkter Kommunen tillstyrker en övergång till ett individuellt förhållande mellan kommunen och fastighetsägaren. Kättssäkerhetskraven är väl tillgodosedda genom en prövning av hyresnåmnd eller vid besvär bostadsdomstol.
Den valda tekniken att låta lagen få en dispositiv karaktär genom att
förutsätta att överenkommelser kan träffas mellan kommunerna och fastighetsägarna ger den enkelhet som har efterlysts från olika håll.
Generella överenskommelser som utgångspunkt för anvisningsrätten Förslaget om att eventuella avtal med fastighetsägareorganisationer eller husägare på orten skall vara vägledande vid bedömningen av enskilda ärenden hos hyresnämnden avstyrkes i sin nuvarande utformning av skäl som närmare anges under avsnitt 6.5. Hyresnämnden har möjligheter att inhämta yttrande av fastighetsägareorganisationer. Även den omständigheten att organisationernas uppfattningar varierar från kommun till kommun talar emot den föreslagna bestämmelsen såsom den formulerats.
Avvägningen mellan allmänna och enskilda intressen I promemorian anges att grunden till anvisningsrättten i första hand är brist på bostäder. Kommunen får därvid hänvisa till vad som anförts under rubriken ” Allmänt”. |
Kommunen delar uppfattningen att grunden för att begära anvisning måste dokumenteras genom ett principbeslut i kommunfullmäktige. Av demokratiska skäl bör detta ske genom bostadsförsörjningsprogrammet som anges i promemorian. I ett sådant sammanhang får frågan en allmän belysning i ett längre perspektiv. Kommunen anser att detta bör anges uttryckligen i lagtexten även om det skulle leda till överklaganden när kommunerna beslutar om bostadsförsörjningsprogrammen.
Förslaget skulle vinna i klarhet och fastighetsägarna skulle kunna förutse utvecklingen. Fastighetsägarnas enskilda intressen beaktas ju i hyresnämndsprövningen. Jämför plan- och bygglagens översiktsplan där endast de allmänna intressena redovisas och planen saknar rättsverkan.
Avtalsförsök som förutsättning för hyreshämndens prövning m.m. Enligt förslaget till lagtext framgår inte direkt att kommunen är skyldig att ta upp förhandlingar innan frågan om anvisningsrätt tas upp till prövning i hyresnämnden. Eftersom det endast framgår att kommunen behöver anmoda husägaren skriftligen att lämna utfästelser om anvisningsrätt till bostadslägenhet kan detta leda till onödiga tvister. Ett klarläggande i lagtexten så att den överensstämmer med motiven bör övervägas. 160
Hyresnämndens prövning av anvisningsrätten Motiven kan tolkas så att det föreligger en presumtion att kommunens uppfattning skall gälla om anvisningsrättens innehåll, om det inte finns en överenskommelse mellan kommunen och fatighetsägareorganisationerna elier andra husägare. Förslaget till lagtext bör förtydligas så att det klart framgår att det är en bevisbörderegel om det är detta som åsyftas. Enligt kommunens bedömning är lagtexten utformad som en materiell bestämmelse om intresseavvägningen mellan kommunen och husägaren. Efter-
som den kommunala likabehandlingsprincipen gäller på detta område så
får naturligtvis avtalen med andra husägare indirekt en materiell betydelse.
Upphävande av ett beslut om anvisningsrätt
Även om det finns stöd i förslaget till lagtext för att kommunen kan begära
att ett beslut om anvisningsrätt skall upphävas så framgår det inte klart att kommunen kan begära ett sådant beslut. En komplettering av lagtexten föreslås av pedagogiska skäl.
Örebro kommun
Socialförvaltningen Socialförvaltningen är kritisk till formuleringen i 18 angående ägarförhållandet. Osäkerhet kan uppstå om vem som är avtalspart. Lagstiftningens praxis är i andra sammanhang oftast lagfaren ägare. Lagfaren ägare finns
registrerad på sin fastighet medan det kan vara svårare att få vetskap om
faktisk ägare. Det bör i lagtexten klart framgå vilken ägare som avses.
Det nya förslaget är i hög grad förenat med villkor i olika sammanhang. Kommunen måste få en tillräckligt bra förhandlingsposition om det skall
vara meningsfullt att lägga fast spelregler.
"Särskilda villkor” för upplåtelse av lägenheter. ” Särskilda villkor” mås-
te klargöras. då risk i annat fall finns att kommunen hamnar i en mängd
förhandlingssituationer och att lägenheterna på så sätt går förlorade.
5§
Anvisningsrätten kan upphävas om husägaren uppenbart missgynnas i
förhållande till andra fastighetsägare. En ökad klarhet i vad uttrycket "uppenbart missgynnas” innebär är önskvärt.
8§
Husägaren är skyldig att upplåta lägenheten till kommunen om husägaren
inte godtar den bostadssökande. Krav på en mängd andrahandskontrakt
har en avskräckande effekt, varför det är angeläget att skapa klarhet i vilka 161
11 Riksdagen 1987/88. I saml. Nr 35
fall husägaren har rätt att kräva kommunen som hyresgäst. Socialförvaltningen stödjer bostadskommitténs förslag att en särskild inflyttingsprövning skall införas för att möjliggöra för kommunerna att få frågan om hyresgästens kvalifikationer prövad, om fastighetsägaren vägrar att godta en hyresgäst.
Även i det nya lagförslaget finns brister vad gäller möjlighet att kontrol-
lera att avtal efterföljs.
Besvärshanteringen är enklare eniigt det nya förslaget. Prövningar hänskjuts till hyresnämnd mot tidigare domstol.
Det är oklart i vilken omfattning och med vilken verkan vitesföreläggande kommer att utdömas. Det är viktigt att vitesföreläggandet utformas på
så sätt alt det får önskad effekt.
Umeå kommun
Inflyttningsprövning
Bostadskommittén föreslog att hyresnämnderna skulle kunna göra en prövning av om hyresgästen kunde ”tagas för god” på samma sätt som
gäller vid byten. I föreliggande förslag avvisas bostadskommitténs förslag
vilket kommunen finner svårförståeligt och olyckligt.
Många kommuner har i likhet med Umeå en särskild form för att återinföra personer, där det finns känd misskötsamhet beträffande boendet, till
den allmänna bostadsmarknaden. |
Här är det naturligt att kommuner. står ansvarig för kontraktet i vart fall under en prövotid. Även i vissa andra fall kan det vara motiverat att kommunen ikläder sig ansvar för hyresförhållandet.
Erfarenheten visar dock att det finns fastighetsägare som gärna låter bostadsförmedlingen förmedla lägenheterna men som ställer mycket speciella krav på hyresgästerna. Enkelt uttryckt "hyresgästerna skall vara äldre utan barn, dock inte gamla”. Argumenten mot barnfamiljerna är att de inte är nog tysta och att de sliter hårdare på lägenheterna. Invändningen mot de
över 75 år är att de kan förväntas ställa högre krav på fastighetsservicen, exempel i form av krav på sandning. |
Det är givetvis inte rimligt att kommunen skall tvingas avstå förmedling
av vissa lägenheter av de skäl som redovisas ovan. Alternativet att kom-
munen förhyr lägenheterna är knappast en rimlig lösning. Sannolikt skulle många hyresgäster uppleva det som kränkande att kommunen måste stå för kontraktet bara därför att de är invandrare, gamla eller har barn.
Mot ovanstående finns det skäl att i lagen klart ange att fastighetsägaren
skall vara skyldig godta den hyresgäst som i hyreslagens mening kan "tagas för god". Om hyresvärden uppenbart ställer oskäliga krav i detta
avseende bör det därför finnas möjlighet att få frågan prövad i hyresnämnden. En klar markering i lagen är här det viktigaste. Antalet prövningar i
nämnden torde, i vart fall efter en tid, bli ytterst få.
Möjligheten för kommunen att förhyra lägenheten, i fall där fastighets-
ägaren kan rikta motiverade invändningar mot den föreslagna hyresgästen, bör givetvis också finnas.
'3 Särskilda synpunkter på övriga ändringsförslag
m. m. Bostadsstyrelsen
Ändring av bostadslåneförfattningarna
Bostadslåneförfattningarna föreslås ändrade så att länsbostadsnämnden inte längre skall fatta ett särskilt beslut om rätt för kommunen att anvisa
bostäder. De särskilda föreskrifterna om förmedlingsverksamheten upphävs samtidigt. Kommunen bör självständigt besluta i dessa frågor, enligt
förslaget. Som förutsättning för statliga bostadslån skall i stället gälla att
länesökanden tillförsäkrar kommunen rätten att förmedla bostäder om kommunen begär det. Länsbostadsnämnden bör enligt förslaget ha möjlighet att bevilja lån i strid med kommunens begäran, men endast om särskil-
da skäl föreligger. |
Detta skulle innebära en ny typ av prövningsförfarande för länsbostads-
nämnderna, vars innehåll och omfattning är svår att förutsäga i dag.
Länsbostadsnämnderna bör inte kunna bevilja lån i strid med kommunens begäran om ånvisningsrätt.
Svenska kommunförbundet Reservationer av (s)-ledamöterna Bostadslåneförfattningarna I promemorian föreslås att den ordning som gäller enligt bostadsiåneför-
fattningarna (148 nybyggnadslåneförordningen, 158 ombyggnadslåneför-
ordningen, 34-37 och 39 38 handläggningsförordningen) och som innebär att länsbostadsnämnden skall fatta beslut om rätt för kommun att anvisa bostäder bör upphävas. Detta gäller också de särskilda föreskrifterna om att förmedlingsverksamheten skall omfatta samtliga hus, åldersgränser
m.m.
Som en förutsättning för statliga bostadslån för ny- eller ombyggnad skall gälla att lånesökanden skall tillförsäkra kommunen rätt att förmedla bostäderna i de hus som avses om kommunen begär det. Denna begäran skall göras i samband med att kommunen avger yttrande till länsbostads-
nämnden över låncansökan. Länsbostadsnämnden skall också enligt för-
slaget ha möjlighet att bevilja lån i strid med kommunens begäran, men endast om särskilda skäl föreligger.
Styrelsen är positiv till en ändring av ansvarsfördelningen som innebär
ett ökat kommunalt inflytande. Någon kritik har dock inte framförts mot nuvarande bestämmelser som kopplar anvisningsrätten till ny- och ombyggda lägenheter till möjligheten att få statliga lån. Kommunerna har tvärtom funnit att kopplingen till lånebestämmelserna har varit av stort
värde för att få tillgång till nyproducerade och ombyggda lägenheter. Styrelsen är också tveksam till förslaget om att länsbostadsnämnderna skall kunna bevilja lån i strid mot korrmunernas begäran om särskilda skäl föreligger. Styrelsen finner därför inte nu några skäl till en förändring av gällande bestämmelser.
I förslaget saknas ett förtydligande om att anvisningsrätten gäller under
lånets hela löptid. I detta sammanhang bör också påpekas att tidigare lämnade förbindelser om kommunal anvisningsrätt för ny- och ombyggda hus som givits enligt nu gällande regler om bostadslån självklart bör fortsätta att gälla.
Anvisningsrätt med stöd av bostadsförsörjningslagen Kommunen har också vissa möjligheter att tillförsäkra sig anvisningsrätt enligt bostadsförsörjningslagen. Kommunen kan kräva att den som anvisas en annan bostad genom kommunen också skall medverka till att kommunen får anvisningsrätt till den lägenhet som personen i fråga lämnar oberoende om fastigheten är statligt belänad eller inte. I promemorian ifrågasätts om dessa regler fyller någon funktion. Någon ändring föreslås dock inte.
Med hänvisning till vad som tidigare angetts om kommunernas behov att
kunna disponera ett stort antal lägenheter för att motverka brist och kunna
verka för väl fungerande bostadsmiljöer, är det dock viktigt att bostadsför-
medlingarna får tillgång även till dessa successtionslägenheter. Styrelsen
anser därför att bestämmelserna om successionslägenheter bör överföras till den nu föreslagna lagen och att prövningsförfarandet blir detsamma som vid inflyttningsprövning.
Kommunalförbundet för Stor-Stockhelms bostadsförmedling Bostadsförmedlingskontorets tjänsteutlåtande Med all respekt för strävan att åstadkomma en förskjutning av ansvars-
fördelningen för bostadsfrågorna mot ett ökat kommunalt inflytande som
också kontoret i princip tillstyrkt — avstyrker kontoret att man upphäver/ändrar nuvarande ordning som gäller enligt de redan I november 1986
gällande bostadslåneförfattningarna. Berörda avsnitt är 148 nybyggnadslåneförordningen, 158 ombyggnadslåneförordningen, 34—37§8§ handlägg-
ningsförordningen samt 39 § handläggningsförordningen. Kontoret har inte
noterat någon kritik mot nu gällande regler som direkt kopplar anvisningsrätten till om- och nybyggda lägenheter till möjligheten att få statliga lån.
Ett förtydligande om att anvisningsrätten gäller under lånets hela löptid
vore dock på sin plats. Kommunen kan med bibehållande av den gamla ordningen pröva och tillgodose de önskemål som exempelvis kan framfö-
ras av bostadsrättsinstitut m.fl. I ambition att lägga över ansvaret på
kommunerna har författarna gått för långt när man föreslår ett upphävande
och ändringar av bostadslåneförfattningarna.
När man går genom kontrakten inför en ombyggnad visar det sig ofta att bostäder inte används för reguljärt boende utan till kontor, övernattning 164
o.d. Enligt kontorets mening bör en avveckling av sådana kontrakt vara villkor för bostadslån för ombyggnad. |
Självfallet bör tidigare lämnade förbindelser om kommunal anvisningsrätt för ny- och ombyggda hus som avgivits enligt hittills gällande regler om
bostadslän fortsätta att gälla.
Anvisningsrätt med stöd av bostadsförsörjningslagen Kontoret kritiserade redan bostadskommitténs uppfattning att bostadsför-
sörjningslagen skulle ha en underordnad betydelse ur bostadsförmedlings-
synpunkt. Bostadsförsörjningslagen är fortfarande i allra högsta grad in-
tressant för förmedlingarnas verksamhet. Bostadsförmedlingen har enligt
bostadsförsörjningslagens 5§. tillsammans med hyreslagens 358 rätt att förmedla lägenhet (s.k. successionslägenhet) som blivit ledig sedan kommunen anvisat annan lägenhet till den boende, oberoende om fastigheten är statligt belånad eller ej. I promemorian ifrågasätts om dessa regler fyller någon funktion om kommunen genom avtal kan tillförsäkra sig anvisnings-
rätten. Man föreslår dock att bestämmelserna t. v. får kvarstå.
Nämnda regler kommer att ha betydelse även om kommunen önskar tillämpa anvisningsrätt enligt lagen. Men det är som tidigare påtalats ibland
svårt för kommunen att med nuvarande lagstiftning få tillgång till en
successionslägenhet när fastighetsägaren tredskas. Kontoret anser att rättsläget skall förändras så att nuvarande rekvisit om ”villkor” och "levande kontrakt” utmönstras och ersätts med en absolut rätt för kom-
munen att disponera successionslägenheter som friställs direkt eller indi-
rekt av kommunal myndighet. Kommunens rätt att anvisa successionslägenheter överförs till den föreslagna nya lagen. Prövningsförfarandet föreslås följa det som redovisats ovan under rubriken inflyttningsprövning. Systemet med s.k. värdförbindelse för successionslägenheter kan då avskaffas.
Hyresgästernas riksförbund Förbundet anser att bestämmelserna i bostadsförsörjningslagen och bostadsläneförfattningarna skall anpassas till de regler som ges i lagen om anvisningsrätt till bostadslägenheter.
Sveriges allmännyttiga bostadsföretag (SABO) Bostadslåneförfattningarna ger kommunerna möjlighet begära, att länsbostadsnämnden skall besluta att statliga lån kommer att beviljas endast om
sökanden lämnar lägenheten till kommunal anvisning.
Motsvarande villkor kan ställas vid beslut om statliga bostadslån till
småhus. Vad som fordras är att den som söker lånet medverkar till att
kommunen får rätt att förmedla upplåtelse av den bostad han hyr eller innehar med bostadsrätt och som han lämnar i samband med inflyttningen i smähuset. Kommunen har således ingen odelad anvisningsrätt utan endast rätt att fordra att den blivande småhusägaren försöker övertyga sin tidigare värd om alt lämna anvisningsrätten till bostadsförmedlingen.
innehavare till lägenheter. Detta medel utnyttjas i mycket olika utsträckning i olika kommuner. Det är exempelvis möjligt att kräva att alla bostadsrättslägenheter som nyproduceras med statliga lån skall fördelas av bostadsförmedlingen. Många kommuner utnyttjar dock inte alls denna möjlighet.
Även bostadsförsörjningslagen ger kommunerna möjlighet att ställa villkor i samband med att man anvisar en lägenhet. Kommunen kan kräva att en bostadssökande som kommunen anvisar lägenhet till skall medverka till att kommunen får anvisningsrätt til: den lägenhet som vederbörande lämnar. Om värden sedan inte godtar den person som kommunen på detta sätt anvisar den aktuella lägenheten till, har kommunen möjlighet få fallet prövat i hyresnämnden.
Det föreslås i promemorian att för att öka det kommunala inflytandet över förmedlingsverksamheten bör ändring av ny- och ombyggnadslåneförordningarna samt handläggningsförordningen ske. Förslaget innebär att den ordning som nu gäller enligt bostadslåneförfattningarna och som innebär att länsbostadsnämnden skall fatta särskilt beslut om rätt för kommun att anvisa bostäder bör upphävas. Det gäller också de särskilda föreskrifterna om att förmedlingsverksamketen skall omfatta samtliga hus. om
åldersgränser m. m. Det bör alltså överlämnas åt kommunen att självstän-
digt besluta i dessa frågor. |
SABO tillstyrker dessa förslag. Vi anser, att varje kommun själv har bästa förutsättningar att besluta om på vilket sätt kommunen skall förmedla bostäder.
Vi anser vidare att ett sätt att förenkla förfarandet och på så sätt göra
anvisningsmetoderna i såväl bostadsfinansieringsförordningen som bostadsförsörjningslagen effektivare är att kräva att fastighetsägare preciserar de villkor på vilka han kan anta en anvisad hyresgäst. Om sedan dessa villkor är uppfyllda bör fastighetsägaren kunna godta varje hyresgäst som uppfyller dessa krav.
Det är givetvis ytterst angeläget att de utfästelser som fastighetsägaren gjort om att lämna lediga lägenheter till kommunal anvisning också efterlevs. I den nu aktuella departementspromemorian sägs också att fastighetsägares utfästelse i samband med de statliga läneförfattningarna bör ha samma verkan som en utfästelse enligt det nu föreslagna systemet. Det innebär bl. a. att om utfästelsen inte följs så kan kommunen i fortsättningen föra talan hos hyresnämnden om anvisningsrätt och att beslutet får förenas med vite. SABO delar denna uppfattning.
Vidare bör bostadsfiansieringsförordningarna och bostadsförsörjningslagen i likhet med vad som gäller i den nuvarande bostadsanvisningslagen och i den nu föreslagna lagen om kommunal anvisningsrätt ge möjlighet för kommuner att gå in och teckna kontrakt för lägenhet då fastighetsägaren vägrar godta hyresgäst. Kommunen skall sedan kunna hyra denna i andra hand.
Bostadsförmedlarnas yrkesförening Kommunens rätt att anvisa successionslägenheter enligt bostadsförsörjningslagens 5§ och hyreslagens 35 § bör överföras till den föreslagna nya lagen. Prövningsförfarande m. m. bör vara samma som när kommunen fått anvisningsrätt för lediga lägenheter genom hyresnämndens beslut. Systemet med s.k. värdförbindelser för successionslägenheter kan då avskaffas.
Stockholms kommun Föredragande borgarrådet Kommunerna har i dag rätt att förmedla lägenheter som blivit lediga sedan kommunerna anvisat ny lägenhet (successionslägenhet). Det är dock svårt
för kommunen att med nuvarande lagstiftning få tillgång till sådana succes-
sionslägenheter när fastighetsägarna tredskas. Lagstiftningen måste därför bli tydligare. Jag föreslår därför att kommunens rätt att anvisa suCcessionslägenheter förs över till den nya lagen. Reglerna för prövning av hyresgäster m. m. bör vara densamma som när kommunen får anvisningsrätt genom hyresnämndens beslut.
För hus som byggts med statliga bostadslån bör anvisningsrätten ej tidsbegränsas.
Som villkor för evakueringshjälp i samband med ombyggnad ställer staden krav på att smygkontoriserade lägenheter och övernattningslägenheter avvecklas. Sådan s.k. kontraktssanering bör även vara villkor för
bostadslån.
Fastighetskontoret och bostadsförmedlingskontoret En ytterligare förbättring bör dock genomföras. I dag har kommunen enligt bostadsförsörjningslagens 5§, tillsammans med hyreslagens 35§, rätt att förmedla lägenhet (ts. k. successionslägenhet) som blivit ledig sedan kommunen anvisat en lägenhet till den boende, oberoende av om fastigheten är statligt belånad eller ej. I promemorian ifrågasätts om dessa regler fyller någon funktion om kommunen genom avtal kan tillförsäkra sig anvisnings-
rätt. Man-föreslår dock att bestämmelserna t. v. får kvarstå eftersom de då
kan tillämpas även av kommuner som inte anser sig behöva träffa avtal med fastighetsägarna.
Dessa regler kommer enligt kontorens mening dock att ha betydelse under avsevärd tid också i kommuner som önskar tillämpa anvisningsrätt enligt lagen. Men det är som ofta pätalats ibland svårt för kommunen att med nuvarande lagstiftning få tillgång till successionslägenhet när fastighetsägaren tredskas.
Kontoren anser att dagens oklara och svårtolkade rättsläge ej kan godtas. Kommunens rätt att anvisa successionslägenheter bör i stället överföras till den föreslagna nya lagen. Prövningsförfarande m. m. bör vara samma som när kommunen fått anvisningsrätt för lediga lägenheter genom ' hyresnämndens beslut. Systemet med s.k. värdförbindelser för successionslägenheter kan då avskaffas. 167
När man går genom kontrakten inför cn ombyggnad visar det sig ofta att bostäder inte används för reguljärt >oende utan till kontor, övernattning o.d. Avveckling av sådana kontrakt är ett villkor för kommunal evakueringsservice. Enligt kontorens mening bör en avveckling (s. k. kontraktsanering) även kunna vara villkor för bostadslån för ombyggnad. Om detta krav kan ställas i dag är svårt att bedöma.
Södertälje kommun
Administrativa kontoret
Ändringarna i bostadslåneförfattningarna medför att det inte längre an-
kommer på länsbostadsnämnden att fatta ett särskilt beslut om rätt för kommunen att anvisa bostäder. Kommunerna skall enligt förslaget självständigt besluta i dessa frågor. Mot dessa ändringar finns ur kommunal
synpunkt inget att erinra.
Nässjö kommun Positivt är de ändringar i låneförordningen som föreslås där man överlämnar åt kommunen att självständigt besluta i frågor som rör förmedlingsverksamheten. Denna förändring har länge efterfrågats.
Karlshamns kommun De föreslagna ändringarna tillstyrkes.
Bostadslåneförfattningarna bör dock, enligt kommunens mening, få sådant innehåll att de ger en lika klar förmedlingsrätt till ledigblivna lägenhe-
ter, som de nu ger till förstagångsuthyrning av ny- och ombyggda lägenheter. Kommunen anser att denna förmedlingsrätt inte nödvändigtvis skall behöva säkras avtalsvägen.
Malmö kommun Fastighetsnämnden Nämnden uppmärksammar frågan om förmedling av nyproducerade/moderniserade lägenheter och anför att det bör klarläggas att den heltäckande
anvisningsrätten genom det s. k. låne villkoret gäller under hela lånetiden.
Kungsbacka kommun Förslaget innebär inte någon större förändring när det gäller att tillförsäkra
kommunerna anvisningsrätt såsom förutsättning för statliga lån. Även de möjligheter som föreligger för kommunerna att träffa särskilda avtal om
anvisningsrätt i samband med markanvisning och tomträttsupplätelser kommer att bestå. Kommunen har inga invändningar mot detta. 168
Den föreslagna ändringen i bostadslåneförfattningarna innebär att kommunen vid varje ansökan om bostadslån för ny- eller ombyggnad skall begära förmedlingsrätten för den aktuella fastigheten. Enligt kommunstyrelsen. förefaller det mer praktiskt med nuvarande generellt verkande beslut.
Karlstads kommun Kommunen tillstyrker att det inte krävs att länsbostadsnämnderna skall godkänna kommunens organisation för bostadsförmedlingen för att kommunerna skall begära anvisningsrätt i samband med statliga lån. Frågan om hur bostadsförmedlingsverksamheten skall organiseras är en kommunal angelägenhet.
Örebro kommun
Socialförvaltningen Socialförvaltningen utgår från att kommunen även fortsättningsvis skall ha möjlighet att vända sig till hyresnämnd för att få ett andrahandskontrakt överfört som ett förstahandskontrakt mellan fastighetsägaren och den som bebor lägenheten. Här borde nuvarande system för prövning av hyresgästens möjlighet att vid byte teckna kontrakt på bostadslägenhet kunna tillämpas.
Det är också angeläget att lagstiftningen skärper reglerna vad gäller sanktionsmöjligheter i samband med villkor kopplat till statlig lånefinansiering vid om- och tillbyggnad.
Sundsvalls kommun — Se avsnitt I —
Umeå kommun Villkor knutna till bostadstinansieringen Kommunens erfarenhet är att villkor om anvisning som ställs i samband med statliga lån vid om- eller nybyggnad, upplevs på ett väsentligt annorlunda sätt än inträng i äldre fastigheter som inte genomgår några förändringar. Rättsligt uppfattas det som ett avtalsvillkor för de fördelaktiga statliga lånen och har inte föranlett några egentliga invändningar. Ur förmedlingens synpunkt är det dessutom lätt att få vetskap om lägenheternas utformning och standard.
Mot bakgrund av ovanstående är det viktigt att kommunen får ett starkt
inflytande över dessa lägenheter. Detta föreslås även i lagförslaget. Kommunen finner emellertid skäl för att de skilda förutsättningarna tydligare markeras. Bl.a. anser kommunen att det i dessa fall saknas motiv för att begränsa förmedlingsrätten till fem år i sänder. Förmedlingsrätten bör
principiellt gälla så länge räntebidrag utgår.
12 Riksdagen 1987/88. I saml. Nr 35
Bilaga 4
De remitterade lagförslagen
I Förslag till
Lag om kommunal anvisningsrätt till bostadslägenheter
Härigenom föreskrivs följande.
Inledande bestämmelser 18 Enligt denna lag kan en kommun erhålla rätt att anvisa bostadssökan-
de till sådana bostadslägenheter i kommunen som husägaren för annat ändamål än fritidsändamål upplåter red hyresrätt eller bostadsrätt tanvis-
ningsrätt). Anvisningsrätt kan avse bostadslägenheter i flerbostadshus
med minst fyra bostadslägenheter 2liler i sådana enbostadshus som är avsedda att upplåtas varaktigt.
Kommunen kan erhålla anvisningsrätt genom en utfästelse av husägaren eller ett beslut av hyresnämnden.
Som ägare av hus anses, när omständigheterna föranleder det, annan
som innehar huset. Om ett hus omfattas av beslut om tvångsförvaltning
enligt bostadsförvaltningslagen (1977:792), skall vad som sägs om husägaren i stället avse förvaltaren.
Utfästelse om anvisningsrätt
28 En utfästelse om anvisningsrätt för kommunen skall vara skriftlig och innehålla uppgifter om de bostadslägenheter som utfästelsen avser, anvisningsrättens omfattning, husägarens skyldigheter med anledning av anvisningsrätten och den tid under vilken anvisningsrätten skall gälla. Utfästelsen får inte förenas med vite.
Én utfästelse om anvisningsrätt gäller även för en ny husägare.
Beslut om anvisningsrätt Hyresnämndens prövning 38 Kommunen kan begära att hyresnämnden meddelar kommunen anvisningsrätt i fråga om bostadslägenketerna i ett visst hus. Anvisningsrätt
skall meddelas i den utsträckning det behövs för bostadsförsörjningen och
det inte är oskäligt med hänsyn till att särskilda villkor gäller för upplåtelse
av lägenheterna i huset, husägarens särskilda behov av att förfoga över lägenheterna eller övriga omständigheter.
I ett beslut att meddela anvisningsrätt får hyresnämnden, om kommunen begär det, förbjuda husägaren att vidta de åtgärder som anges i 68 vid vite enligt 4§ andra stycket lagen (1985:206) om viten.
Beslut om anvisningsrätt får meddelas utan hinder av att husägaren har
lämnat en utfästelse om anvisningsrätt enligt 2 §.
48 Ett beslut om anvisningsrätt skall innehålla en upplysning om förbu-
det enligt 6§ och om husägarens skyldigheter i övrigt enligt denna lag. 170
Omprövning, ändring eller upphävande av beslut om anvisningsrätt
58 Ett beslut om anvisningsrätt får omprövas efter fem år, räknat från
det beslutet vann laga kraft. Har beslutet tidigare omprövats, räknas tiden
från det senaste beslutet.
I annat fall än som avses i första stycket, får hyresnämnden ändra eller upphäva ett beslut om anvisningsrätt om
1. det är uppenbart att husägaren genom anvisningsrätten missgynnas i
förhållande till andra husägare,
2. anvisningsrätten orsakar husägaren stora olägenheter, 3. husägaren och kommunen är överens om att beslutet skall ändras
eller upphävas eller
4. nägon annan särskild anledning finns till att beslutet skall ändras eller upphävas.
En ansökan om omprövning, ändring eller upphävande av beslut om anvisningsrätt får göras av kommunen eller av husägaren.
Verkan av beslut om anvisningsrätt
6§ En husägare får inte upplåta en lägenhet, som omfattas av ett beslut
om anvisningsrätt, med hyresrätt celler bostadsrätt till någon annan än en bostadssökande. som kommunen anvisar, eller till kommunen.
Om en lägenhet som omfattas av ett beslut om anvisningsrätt, skall upplåtas med hyresrätt, får husägaren inte vägra upplåtelse till den som kommunen anvisar, om upplåtelsen kan ske utan påtaglig olägenhet för husägaren. Han får inte heller medverka till att hyresrätten till en lägenhet som omfattas av beslutet, överlåts eller till att lägenheten upplåts i andra
hand utom när förhållandena är sådana att de i 12 kap. 348, 35§ första
stycket. 37 och 4088 jordabalken med avseende på hyresgästen angivna förutsättningarna för tillstånd föreligger eller när kommunen har medgett
överlåtelsen eller upplåtelsen.
Förbudet enligt första stycket gäller inte sedan kommunen underrättat husägaren om att kommunen inte önskar anvisa någon bostadssökande
eller få lägenheten upplåten till sig. Förbudet gäller inte heller om lägenhe-
ten upplåts enligt bestämmelserna i 12 kap. 46 § tredje stycket jordabalken eller om husägaren enligt beslutet om anvisningsrätt i ett visst fall får förfoga över lägenheten.
Meddelande om upplåtelse 78 När en lägenhet som omfattas av förbud enligt 6 § skall upplåtas med hyresrätt eller bostadsrätt, skall husägaren snarast möjligt meddela kommunen detta. Meddelandet skall vara skriftligt och innehålla uppgift om lägenhetens adress, storlek och belägenhet i huset, villkoren för upplåtelsen och tillträdesdagen.
Upplåtelsen och villkoren för den m.m. 8§& Om kommunen inte anvisar någon bostadssökande eller om husägaren inte godtar den bostadssökande som kommunen anvisar eller inte kan träffa avtal med denne, är husägaren skyldig att upplåta lägenheten till kommunen, om kommunen begär det.
Om annat inte avtalas, skall upplåtelse till kommunen anses ha skett vid den tidpunkt då kommunens begäran enligt första stycket kommit husäga- 171
ren till handa och på de villkor som angetts i meddelandet enligt 7 §. Om upplåtelsen avser bostadsrätt, skall den dock inte anses ha skett innan de förutsättningar är uppfyllda som anges i 3 och 588 bostadsrättslagen (1971:479).
9 & Om en lägenhet enligt 8§ andra stycket skall anses ha upplåtits till
kommunen med hyresrätt eller bostadsrätt och lägenheten på grund av
dröjsmål från husägarens sida inte kan tillträdas den dag som angetts i
meddelandet enligt 7 §, får hyresnämnden på ansökan av kommunen beslu-
ta att upplåtelsen skall gälla från en senare tidpunkt. När upplåtelsen avser
en hyreslägenhet, får hyresnämnden besluta att det även i övrigt skall gälla andra villkor för upplåtelsen än de som har angetts i meddelandet. Ansö-
kan om hyresnämndens prövning skall göras inom två månader från den
dag då upplåtelsen skall anses ha skett. Vid prövning av hyresvillkoren tillämpas 12kap. 55§ första-tredje styckena jordabalken. Om hyra för lägenheten har bestämts i förhandlings-
överenskommelse enligt hyresförhandlingslagen (1978:304), skall dock den hyran gälla. Om hyresnämnden sänker hyran, skall den lägre hyran gälla från och med den dag då hyresförhållandet började.
Om hyresnämnden beslutar att upplåtelsen skall gälla från en senare tidpunkt eller att hyran skall vara lägre än vad som har angetts i meddelandet enligt 7§, skall husägaren samtidigt åläggas att till kommunen betala
tillbaka vad han till följd därav har uppburit för mycket jämte ränta.
Räntan skall beräknas enligt 5 § räntelagen (1975:635) för tiden från dagen då husägaren tog emot beloppet till dess att beslutet har vunnit laga kraft och enligt 6 § räntelagen för tiden därefter.
Ersättning för skada 10 3 Kan husägaren, i fall då han får förfoga över lägenheten, på grund av
förfarandet enligt denna lag inte träffa avtal om upplåtelse för tiden från
och med den tillträdesdag som har angetts i meddelandet enligt 7 § och har han gjort vad som skäligen kan fordras av honom för att få lägenheten
upplåten, har han rätt till ersättning av kommunen för skada som han lider
genom dröjsmålet med upplåtelsen. Husägaren har dock inte rätt till ersättning om han får besked om att han får förfoga över lägenheten inom en
månad från den dag då kommunen tog emot meddelandet enligt 78 eller, när tillträdesdagen infaller inom denna tid, om han får beskedet före
tillträdesdagen.
Fråga om skyldighet att betala ersättning prövas av hyresnämnden. För att kunna prövas skall ansökan ha kommit in till hyresnämnden inom en
månad från den dag då avtal om upplåtelse av lägenheten träffades.
Uppgifter för kontroll 11 & Om ett beslut om anvisningsrätt har meddelats, är husägaren skyldig att på begäran av kommunen lämna sådana uppgifter om bostadslägenheterna i huset som behövs för kontroll av att husägaren fullgör de skyldigheter som är förenade med beslutet. Om husägaren inte lämnar begärda uppgifter, får hyresnämnden vid vite förelägga honom att göra det.
Verkan av beslut om anvisningsrätt i vissa fall
12 & Om ett beslut om anvisningsrätt har meddelats och äganderätten till huset övergår till en ny ägare, gäller beslutet i stället mot denne. Om vite 172
elter gåva, gäller vitet mot den nye ägaren räknat från tidpunkten för äganderättsövergången, under förutsättning att anteckning om vitesföre-
läggandet dessförinnan gjorts enligt 138.
Övriga bestämmelser
13§ Ett beslut om anvisningsrätt skall genast sändas till inskrivningsmyndigheten för anteckning i fastighetsboken eller tomträttsboken. Om vite har satts ut i beslutet, skall även detta antecknas. Inskrivningsmyndigheten skall genast i rekommenderat brev underrätta den som senast har
sökt lagfart eller inskrivning av förvärv av tomträtt om anteckningen, om
denne inte är beslutets adressat.
Om ett beslut som har antecknats enligt första stycket upphävs, skall beslutet genast sändas till inskrivningsmyndigheten för motsvarande anteckning.
148 Fråga om utdömande av vite prövas av hyresnämnden på ansökan av kommunen.
Har en husägare i strid mot 68 andra stycket vägrat upplåtelse till en bostadssökande som kommunen anvisat eller medverkat till en överlåtelse
av en hyresrätt eller till upplåtelse i andra hand av en lägenhet, får vite som
förelagts enligt 38 andra stycket inte utdömas, om husägaren med hänsyn
till egna undersökningar och övriga omständigheter haft fog för sin vägran
eller medverkan.
Vite som förelagts med stöd av denna lag får inte förvandlas till fängelse.
158 Bestämmelser om förfarandet vid hyresnämnden finns i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder.
16 & Hyresnämndens beslut enligt denna lag får överklagas hos bostadsdomstolen inom tre veckor från den dag beslutet meddelades. Besvärshandlingen skall ges in till hyresnämnden.
17 § I mål enligt 9 § första stycket om villkoren för upplåtelsen och mål
enligt 148 första stycket om utdömande av vite skall vardera parten svara för sin rättegångskostnad i bostadsdomstolen, i den mån inte annat följer av 18 kap. 6§ rättegångsbalken.
Denna lag träder i kraft den 1januari 1988, då bostadsanvisningslagen (1980:94) skall upphöra att gälla. Beslut enligt bostadsanvisningslagen varigenom ett visst område förklarats vara bostadsanvisningsområde gäl-
ler dock till utgången av år 1990. Inom sådana områden gäller fortfarande bostadsanvisningslagen.
Lag om ändring i jordabalken
Härigenom föreskrivs i fråga om 12 kap. jordabalken' att i I $ i paragrafens lydelse enligt lagen (1987:816) om ändring i nämnda balk samt i 32 och
39§§ orden bostadsanvisningslagen (1980:84) skall bytas ut mot lagen (0000:000) om kommunal anvisningsrätt till bostadslägenheter.
Denna lag träder i kraft den 1januari 1988. Äldre föreskrifter gäller
fortfarande inom områden där bostadsanvisningslagen alltjämt skall gälla.
! Balken omtryckt 1971:1209, 12 kap. omtryckt 1984:694, 174
Lag om ändring i bostadsrättslagen (1971:479)
Härigenom föreskrivs att i I, 2 och 6§§ bostadsrättslagen! (1971:479) orden bostadsanvisningslagen (1980:94) skall bytas ut mot lagen -: (0000:000) om kommunal anvisningsrätt till bostadslägenheter.
Denna lag träder i kraft den I januari 1988. Äldre föreskrifter gäller fortfarande inom områden där bostadsanvisningslagen alltjämt skall gälla.
! Lagen omtryckt 1982:353. 175
Lag om ändring i lagen (1973: 188) om arrendenämnder och
hyresnämnder
Härigenom föreskrivs att 4, 22, 23 och 32 §§ lagen (1973: 188) om arren-
denämnder och hyresnämnder! skal: ha följande lydelse.
Nuvarande lydelse a Föreslagen lydelse 4§
Hyresnämnd som avses i 12 kap. 68 § jordabalken har till uppgift att
1. medla i hyres- eller bostadsrättstvist,
2. pröva tvist om åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. 16 § andra stycket,
skadestånd enligt 12 kap. 24a§, överlåtelse av hyresrätt enligt 12 kap. 34—
37 §§, upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 12 kap. 408, förlängning av hyresavtal enligt 12 kap. 49 §, hyresvillkor enligt 12 kap. 54 §, uppskov med
avflyttning enligt 12 kap. 59§ eller föreläggande enligt 12 kap. 648, allt jordabalken,
2 a. pröva tvist om hyresvillkor enligt 22-24 88 hyresförhandlingslagen (1978:304) eller om återbetalningsskyldighet enligt 23 § samma lag.
3. pröva tvist om hyresvillkor enligt 7§ sista stycket, upplåtelse av
lägenhet i andra hand enligt 308 andra stycket eller medlemskap enligt
52§, allt bostadsrättslagen (1971:479),
4, pröva fråga om godkännande av överenskommelse som avses i 12 kap. 1§ femte stycket, 45 eller 56 § jordabalken eller av beslut som avses i 60§ första stycket I bostadsrättslagen,
5. vara skiljenämnd i hyres- eller bostadsrättstvist, 5 a. pröva tvist mellan hyresvärd och hyresgästorganisation enligt hy-
resförhandlingslagen,
6. pröva frågor enligt bostadssareringslagen (1973:531) och bostads-
7. pröva frågor enligt lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet
m. m..
8. pröva frågor enligt bostadsan- 8. pröva frågor enligt lagen visningslagen (1980:94), (0000:000) om kommunal anvis-
ningsrätt till bostadslägenheter.
9. pröva frågor enligt lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt.
Ärende upptages av den hyresnämnd inom vars område fastigheten är
belägen. Ärende som avses i 10. 17 eller 18 § lagen om förvärv av hyresfas-
tighet m. m. upptages dock av hyresnämnden i den ort där bolagets styrelse har sitt säte eller, i fråga om handelsbolag, där förvaltningen föres.
22 § Beslut av nämnd äger, sedan tid Beslut av nämnd äger. sedan tid
för klander eller besvär utgått när = för klander eller besvär utgått när
talan får föras mot beslutet, rätts- = talan får föras mot beslutet. rättskraft, såvitt därigenom avgjorts frå- — kraft. såvitt därigenom avgjorts frå-
ga som avses i I $ första stycket 2 ga som avses i I 8 första stycket 2
eller 5 eller 4§ första stycket 2, 2a, = eller 5 eller 4§ första stycket 2, 2a,
! Lagen omtryckt 1985:660. > Senaste lydelse 1986: 1165. 176
Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse 3, 5a, 6, 7, 8 eller 9. Vad som sagts 3. 5a, 6, 7, 8 eller 9. Vad som sagts nu gäller dock ej beslut, varigenom nu gäller dock ej beslut, varigenom ansökan om åtgärdsföreläggande ansökan om åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. 16§ andra stycket el- enligt 12 kap. 16§ andra stycket el-
ler tillstånd enligt 12 kap. 34-37 el- ler tillstånd enligt 12 kap. 34-37 el-
ler 408 jordabalken celler 308 ler 408 jordabalken eller 308 andra stycket bostadsrättslagen andra stycket bostadsrättslagen (1971:479) eller ansökan om upp- (1971:479) eller ansökan om upp-
skov enligt 12 kap. 59§ jordabalken skov enligt 12 kap. 59§ jordabalken
eller ansökan om förbud eller med- eller ansökan om förbud eller medgivande som avses i 2a§ bostadssa- givande som avses i 2a§ bostadssaneringslagen (1973:531) eller yr- neringslagen (1973:531) eller yrkande om rätt till förhandlingsord- kande om rätt till förhandlingsordning enligt 98 hyresförhandlings- ning enligt 9§ hyresförhandlingslagen (1978:304) lämnats utan bi- lagen (1978:304) eller ansökan om fall. anvisningsrätt enligt 3§ lagen
(0000:000) om kommunal anvis-
ningsrätt till bostadslägenheter
lämnats utan bifall.
Bestämmelserna i 27 och 28 §§ förvaltningslagen (1986:223) om omprövning av beslut skall inte tillämpas hos nämnderna.
238 Om fullföljd av talan mot hyres- Om fullföljd av talan mot hyresnämndens beslut i ärende enligt nämndens beslut i ärende enligt 12 kap. jordabalken eller hyresför- 12 kap. jordabalken eller hyresförhandlingslagen (1978:304) eller i handlingslagen (1978:304) eller i ärende angående bostadsrätt, bo- ärende angående bostadsrätt, bostadssanering eller särskild förvalt- stadssanering eller särskild förvaltning eller i ärende enligt lagen ning eller i ärende enligt lagen
(1975:1132) om förvärv uv hyres- (1975:1132) om förvärv av hyres-
fastighet m.m., enligt bostadsan- fastighet m.m... enligt lagen visningslagen (1980:94) eller lagen 10000:000) om kommunal anvis- (1982:352) om rätt till fastighets- ningsrätt till bostadslägenheter elförvärv för ombildning till bostads- ler lagen (1982:352) om rätt till fasrätt finns bestämmelser 1 12 kap. tighetsförvärv för ombildning till 70§ jordabalken. 318 hyresför- bostadsrätt finns bestämmelser i handlingslagen, 768 bostadsrätts- 12 kap. 70 § jordabalken, 31 § hyreslagen (1971:479), 213 bostadssane- förhandlingslagen, 76§ bostadsringslagen (1973:531), 348 bostads- rättslagen (1971:479), 218 bostadsförvaltningslagen (1977:792), 258 saneringslagen (1973:531), 348 bolagen om förvärv av hyresfastighet stadsförvaltningslagen (1977:792), m.m., 14§ bostadsanvisningslagen 258 lagen om förvärv av hyresfas-
tighet m.m... 16§ lagen (0000:000)
samt 15§ lagen om rätt till fastig- om kommunal anvisningsrätt. till hetsförvärv för ombildning till bo- bostadslägenheter samt 15§ lagen stadsrätt. om rätt till fastighetsförvärv för
ombildning till bostadsrätt.
Hyresnämndens yttrande enligt 12a§ första stycket får inte överklagas.
> Senaste lydelse 1986: 1165. 177
Nuvarande Iydelse Föreslagen lydelse
Hyresnämndens beslut får överklagas genom besvär hos bostadsdomstolen. om nämnden
1. avvisat ansökan som avses 18, 11, 14—16, 16a, 16c, 16d eller 166 §, eller avvisat besvär,
2. avskrivit ärende enligt 8—10, I£5a, 16, 16a, 16c. l6d eller 16e 8. dock cj när ärendet kan återupptagas,
3. förordnat angående ersättning för någons medverkan i ärendet,
4, utdömt vite eller annan påföljd för underlåtenhet att iaktta föreläg-
gande eller ådömt straff för förseelse i förfarandet,
5. utlåtit sig i annat fall än som avses i 3 i fråga som gäller allmän rättshjälp.
En besvärshandling som avses i tredje stycket skall ges in till hyresnämnden inom tre veckor från den dag beslutet meddelades.
I fråga om handläggningen hos hyresnämnden av en besvärshandling som avses i första eller tredje stycket tillämpas bestämmelserna i 52 kap. 2 och 4 §§ rättegångsbalken.
32 §
Föres ej talan mot nämnds beslut Föres ej talan mot nämnds beslut enligt 9 kap. 14§ eller 12 kap. 24a§8 enligt 9 kap. 14§ eller 12 kap. 24a§
jordabalken, 22, 23, 26 eller 27 § hy- jordabalken. 22, 23, 26 eller 27 § hy-
resförhandlingslagen = (1978:304), resförhandlingslagen = (1978:304).
13a8 denna lag eller 13 eller 158 13a§ denna Jag eller 13 eller 15§
eller 258 första stycket bostads- eler 258 första stycket bostadsförvaltningslagen (1977:792) eller 9 förvaltningslagen (1977:792) eller 9 eller 108 bhostadsanvisningslagen eller 108 lagen (0000:000) om kom-
(1980:94), får beslutet verkställas munal anvisningsrätt till bostadslä-
såsom lagakraftägande dom. genheter, får beslutet verkställas
såsom lagakraftägande dom.
Har hyresnämnd med stöd av 31 § första stycket bostadsförvaltningslagen förordnat att beslut enligt 13 eller 158 eller 258 första stycket nämnda lag skall lända till efterrättelse genast, får även sådant beslut. om bostadsdomstolen ej förordnat annat, verkställas såsom lagakraftägande dom.
Denna lag träder i kraft den ljanuari 1988. Äldre föreskrifter gäller
fortfarande inom områden där bostadsanvisningslagen alltjämt skall gälla.
Lag om ändring i lagen (1974: 1082) om bostadsdomstol
Härigenom föreskrivs att 28§ lagen (1974:1082) om bostadsdomstol skall ha följande lydelse.
Nuvarande lydelse Föreslagen Iydelse
28 §!
Beslut av bostadsdomstolen äger Beslut av bostadsdomstolen äger
rättskraft, såvitt därigenom av- rättskraft, såvitt därigenom avgjorts fråga som avses i 438 första gjorts fråga som avses i 4§ första
stycket2, 2a, 3, 5a, 6, 7, 8 eller stycket2, 2a, 3, 5a, 6, 7, 8 eller 9lagen (1973:188) om arrende- 9lagen (1973: 188) om arrendenämnder och hyresnämnder. Vad nämnder och hyresnämnder. Vad
som sagts nu gäller dock ej beslut, som sagts nu gäller dock ej beslut, varigenom ansökan om åtgärdsfö- varigenom ansökan om åtgärdsfö-
reläggande enligt 12 kap. 16§ andra reläggande enligt 12 kap. 16 § andra
stycket eller tillstånd enligt 12 kap. stycket eller tillstånd enligt 12 kap.
34, 36 eller 37§ jordabalken eller 34, 36 eller 37§ jordabalken eller ansökan om förbud eller medgivan- ansökan om förbud eller medgivan-
de som avses i 2a§ bostadssane- de som avses i 2a§ bostadssane-
ringslagen (1973: 531) eller yrkande . ringslagen (1973: 531) eller yrkande om rätt till förhandlingsordning en- om rätt till förhandlingsordning en-
ligt 9§ - hyresförhandlingslagen ligt 9§ — hyresförhandlingslagen
(1978: 304) lämnats utan bifall. (1978: 304) eller ansökan om anvis-
ningsrätt enligt 3§ lagen om kommunal anvisningsrätt till bostadslägenheter lämnats utan bifall.
Denna lag träder i kraft den 1 januari 1988.
! Senaste lydelse 1984:681. 179
Bilaga 5 Prop. 1987/88: 35
Lagrådets yttrande
Utdrag
LAGRÅDET PROTOKOLL
vid sammanträde 1987-10-09
Närvarande: f. d. regeringsrådet Wieslander, regeringsrådet Wadell, justitierådet Magnusson.
Enligt protokoll vid regeringssammanträde den 24 september 1987 har regeringen på hemställan av statsrådet Hans Gustafsson beslutat inhämta
lagrådets yttrande över förslag till lag om kommunal anvisningsrätt till
bostadslägenheter, m. m.
Förslagen har inför lagrådet föredragits av hovrättsassessorn Håkan Julius.
Förslagen föranleder följande yttrande av lagrådet:
Förslaget till lag om kommunal anvisrningsrätt till bostadslägenheter
Lagrådet föreslår att lagen får den kortare rubriken "lag om kommunal bostadsanvisningsrätt”'. I fråga om I och 2 §§ bör en del redaktionella jämkningar och förtydliganden göras. Lagrådet föreslår att paragraferna får följande lydelse:
18 Genom utfästelse av husägare eller genom beslut av hyresnämnd kan en kommun erhålla rätt att anvisa bostadssökande till sådana bostadslägenheter i kommunen som husägare upplåter med hyresrätt eller bostadsrätt för annat ändamål än fritidsändamål. Anvisningsrätt får avse bostadslägenhet i hus med minst fyra bostadslägenheter eller i enbostadshus som är avsett
att upplåtas varaktigt.
Som ägare av hus anses, när omständigheterna föranleder det, annan som innehar huset. Om ett hus omfattas av beslut om tvångsförvaltning enligt bostadsförvaltningslagen (1977: 792), skall vad som sägs om husäga-
ren i stället avse förvaltaren.
2§
En utfästelse om anvisningsrätt för kommunen skall vara skriftlig och
innehålla uppgifter om de bostadslägenheter som utfästelsen avser, husägarens skyldigheter med anledning av anvisningsrätten och den tid under
vilken anvisningsrätten skall gälla. Utfästelsen får inte förenas med villkor
om skadestånd eller vite.
En utfästelse om anvisningsrätt gäller även för en ny husägare.
Enligt remissen skall 3 § innehålla en bestämmelse om att hyresnämnden, om kommunen begär det, i beslut om anvisningsrätt får förbjuda husägaren att vidta de åtgärder som anges i 6 § vid vite enligt 4 § andra stycket lagen (1985: 206) om viten.
Lagrådet har ingenting att erinra mot den valda lösningen i fråga om Prop. 1987/88: 35 sanktioner som innebär att vite kan användas i det särskilda fallet vid överträdelse av förbuden i 6 §. Hyresnämnden bör emellertid ha frihet att sätta ut vite i beslut om anvisningsrätt, även om det inte uttryckligen har begärts av kommunen. Vidare bör hyresnämnden kunna välja den form av vite som är mest ändamålsenlig i det särskilda fallet.
Vad som nu har sagts föranleder vissa ändringar i den föreslagna 3 g. Paragrafen bör även jämkas redaktionellt. Lagrådet föreslår att paragrafen får följande lydelse:
3§ Beslut om anvisningsrätt skall avse ett visst hus och skall meddelas i den utsträckning det behövs för bostadsförsörjningen. Anvisningsrätt får dock inte beslutas i den mån det är oskäligt med hänsyn till de särskilda villkor som gäller för upplåtelse av lägenheterna i huset, husägarens särskilda behov av att förfoga över lägenheterna eller övriga omständigheter.
Fråga om anvisningsrätt tas upp på ansökan av kommunen. En utfästelse om anvisningsrätt hindrar inte att kommunen ansöker hos hyresnämnden om sådan rätt.
Hyresnämnden får i beslut om anvisningsrätt sätta ut vite för överträdelse av förbuden i 6 §.
I 12 och 13 §§ bör göras vissa justeringar som följd av lagrådets förslag till ändring i 3 §. De bestämmelser om vite som har tagits in i 12 och 13 §§ bör sålunda endast avse löpande vite enligt 4 § viteslagen.
Övergångsbestämmelserna bör kompletteras med en regel enligt vilken bostadsanvisningslagen alltjämt skall gälla i fråga om ärenden enligt den lagen som har anhängiggjorts vid hyresnämnden före utgången av år 1990. Vidare bör föreskrivas att bestämmelserna i 2 § nya lagen inte påverkar giltigheten av tidigare gjorda utfästelser om bostadsanvisning.
Övriga lagförslag
Lagrådet har ingen annan erinran än att övergångsbestämmelser till förslagen endast behövs beträffande bostadsrättslagen. Dessa bör ha följande lydelse:
Denna lag träder i kraft den I januari 1988. 2 § andra stycket och 6 8 i deras äldre lydelse gäller alltjämt i fråga om upplåtelser som har skett enligt bostadsanvisningslagen.
Innehåll Prop. 1987/88: 35
Sid.
Propositionens huvudsakliga innehåll. ..sssssssssssssirerr rss rs sa 1 Propositionens lagförslag. s.sssssesresrersrrssr ers rerna renas 2 Utdrag ur protokoll vid regeringssammanträde den 15 oktober 1987 . 14
I Inledning. .ssosereserererersrrer rer are rss rs rs ere rr rss ess es 14
2 Allmän MOtiverifg .ssosseererrerererererer ers ser s er rr res rens IS