".' .. '.' ||"""'."l|'l"' f'."'.'|"';||."'-' "" |" " ""

"' .. _ '|.|".'.'|l|"|"|-' ||] |.|J_'||-||||'|'||; '|| '.' |..-|' ' | _" -' '.' .1' .'..."|-.'.|||' ||';|.. n' . |z|. ' - » . ' . |. ..|| || || ||| || || | "5- ||| | | ||| |||

. '." "..'i'v". H......

..' ». * »' '. |.'.' |" |-|| " . ' '. |'| " |..'— .'. . ' "' ||'.'|."-' -|' .. " '. | .|. _ ...."..|_| |....|' _ _|| , .|- :| ... .|'||'|'||.||| ..|]|'|' ." . ||.|.|| :... ' 'I ' | |'" || " l | | | . " ' " "|' ' ' '| |'|'| ..|...|' .' . . . ._.. ||| . - . . ||I"T""|"' . .. ._|...|. |.|. '| . l ' | . . ' |' |..' '|||..'r'| ' ' '|. . ' '|-| ' " ' " .| '. '.. '. i|||; . '|. |'. |. . ' |'| '.. |,5|'. " ' '.'... , |. . ..|.|.. .| . | || || . ' || ||, |!!! .' .' '- ' '. ' .. ||. .||| "|....' ..|' .| | | . '. . ' '.. '-..' ..|» '|'.'... ' "' " l l | I |'. |'| .. _ ._ |' . | ' ..'..|'|”|".- '|| ' | .'l | .|| . .|. ||'.'|_ .|"| .. .._... _ .'|'|.||||'||'| _ :'||| , . '|'. ||'|'| |'_.'.||" '||'”'... .||_"|_|'| "|'.... |_|"||'|' |'|. ' . || .. | ' |.|"..'|. .| H"|' . ' | ' ' ' |.|'|_ . | || _|| |..|.'|' |'|"|||'.'.'.||'| |||..| ||||".|"| .

.'.. , ' .'.|..|||.||||| ..'||||'| ||| | "ffa” Ild'l |||!'|"|'|.|

.-.I | 'V||I | II 'I |"'1I . " ||'.'. |. .|' . '.' .|. '|.." |_| || |.||||.|.|| |||| " .. .. |'. ". ..| _ . '+ , I' .. "I" "" .'. _. | .. |,. . " ' |||||.-.-.b||"|;||.||. | |-|.|. .|. '|.| | | |..| |_|. || _| ' .- '..-|Å"'| '.||)|='|||" |"'|' :|.| |..| |" |||"|_'.' .|'" |.'_.||||.||. .. -' || ' .|'|' |'|'| '.||'|. || . '.'." "”"||"|" ' .'.. .'.1. .||| "'

• Sida 1
•  Original

& Statens offentliga utredningar && 1985 :6 &? Bostadsdepartementet

Förköp av bostadsrätt m. m.

Betänkande av 1983 års bostadsrättskommitté Stockholm 1985

• Sida 2
•  Original

ISSN 0375-250X ALLF lll 85 00] Liber Tryck AB Stockholm 1985 361774

• Sida 3
•  Original

Till Statsrådet och chefen för bostadsdepartementet

Den 21 april 1983 bemyndigade regeringen chefen för bostadsdepartemen- tet att tillkalla en kommitté med uppgift att se över bostadsrättslagen (1971: 479) i angivna hänseenden. Med stöd av detta bemyndigande för- ordnade departementschefen fr. o. m. den 9 maj 1983 numera justitierå- det Ulf Gad att vara kommitténs ordförande. Som övriga ledamöter för- ordnades fr. o. m. samma dag riksdagsmännen Bo Forslund och Nic Grön— vall. Sedan Gad måst avsäga sig uppdraget förordnades fr. o. m. den 1 augusti 1984 hovrättsrådet och vice ordföranden i bostadsdomstolen Lars—Göran Åsbring att vara kommitténs ordförande. Kommittén antog namnet 1983 års bostadsrättskommitté.

Sakkunniga i kommittén har varit verkställande direktören Mirja Kvaavik—Bartley, Sveriges Bostadsrättsföreningars Centralorganisation (SBC), direktören Olle Lindström, Riksbyggen, förbundsjuristen Anders H.S. Olsson, HSB, f. d. förbundsjuristen Ulf Skorup, Svenska kommunför- bundet samt förste sekreteraren Tomas Victorin, Stockholms kommuns fastighetskontor. Olsson förordnades fr. o. m. den 18 oktober 1983 efter dåvarande direktören Lennart Ramnek, HSB. Victorin förordnades fr. o. m. den 17 oktober 1983 efter dåvarande utredningsdirektören Olof Thulin, Stockholms kommuns fastighetskontor. Övriga sakkunniga förord- nades fr. o. m. den 9 maj 1983.

• Sida 4
•  Original

Som experter i kommittén har tjänstgjort hovrättsassessorn Bertil Kallner, justitiedepartementet, och direktören Nils Lundgren, PK-bankens

ekonomiska sekretariat, Kallner fr. o. m. den 9 maj 1983 och Lundgren fr. o. m. den 1 februari 1984.

Kommitténs sekreterare har varit hovrättsassessorn Håkan Julius, som förordnades fr. o. m. den 1 juni 1983.

Kommittén har från HSB, Riksbyggen och SBC mottagit en gemensam skri- velse av den 22 februari 1984 i vilken organisationerna hemställer om att kommittén begär tilläggsdirektiv för en allmän översyn av bostads— rättslagen. Skrivelsen har med yttrande av kommittén översänts till chefen för bostadsdepartementet. Den 27 september 1984 har kommittén avgett ett remissyttrande över kooperationsutredningens betänkande (SOU 1984:9) Kooperativa föreningar. Chefen för bostadsdepartementet har genom beslut den 10 december 1984 till kommittén överlämnat en skrivel- se från kommunstyrelsen i Stockholms kommun av den 21 november 1984, gällande s. k. andelslägenheter.

Vi får härmed överlämna vårt betänkande Förköp av bostadsrätt m. m. En reservation har lämnats av ledamoten Nic Grönvall. Särskilda yttranden har lämnats av de sakkunniga Kvaavik—Bartley, Olsson och Lindström, de två sistnämnda gemensamt.

Vi har därmed slutfört vårt uppdrag.

Stockholm i mars 1985

L-G Åsbring Bo Forslund Nic Grönvall

/Håkan Julius

• Sida 5
•  Original

INNEHÅLL

FÖRKORTNINGAR

SAMMANFATTNING

FÖRFATTNINGSFÖRSLAG

l 2 2

wwwww !=me

VÅRT UPPDRAG

ÖVERLÅTELSE AV BOSTADSRÄTT M. M. NUVARANDE FÖRHÅLLANDEN Gällande rätt 2.1.1 Allmänt om bostadsrätt

Överlåtelse och medlemskap Inskränkningar i överlåtelserätten Prisföreskrifter och vissa andra normer för beräkning av en bostadsrätts värde Realisationsvinstbeskattningen isationerna och överlåtelserätten

HSB

Riksbyggen

SBC nal förmedlingsrätt till bostadsrätter m. m. Inledning Förmedlingsrätt enligt statliga låneförfattningar m. m. .3 Förmedlingsrätt enligt bostadsanvisningslagen .4 Kommunal köpeskillingskontroll på bostadsrätter ot om prisutvecklingen pa bostadsrätter m. m. .1 .2

NNN 1. . . . o—w—nv-a . . . åwN

NNXNNNON . . o. . . wwSNNNQb—l NHCMND—IJUW

Allmänt om prisutvecklingen m. m. Speciellt om förhållandena i Stockholms kommun

NNZNN Dino PP'D WO.)

FÖRKÖPSRÄTT FÖR ORGANISATIONER OCH FÖRENINGAR Allmänna utgångspunkter för kommitténs överväganden Förköpskonstruktionen Kretsen av förköpsberättigade Förfarandet vid förköp 3.4.1 Allmänna krav på förfarandet 3.4.2 Överlåtelseanmälan, underrättelse om förköp samt fullföljd av förköp

.3 Förfarandet vid hyresnämndens prövning av

överlåtelseersättningen

4 Situationer då förköpsrätten förfaller m. m. 5 Exekutiv auktion och offentlig auktion an tag från förköpsrätten 1 Allmänt om undantagen 2 Förfarandet då undantag föreligger 3 Talan om inlösen m. m. "tt ningen för bostadsrätten .1 Allmänna utgångspunkter 2 Ersättningen vid förköp 3 Ersättningen vid övergång utan förköp 4 Ersättningen vid vidareförsäljning

Dzwwwwwwmwwwcww .

13 51

53 53 53 55 56

60 62 63 63 66 68 68 68

69 72 74 79 79 84

89 89 94 96 98 98

100

104 105 107 111 111 114 118 123 123 124 130 132 136 137 140

• Sida 6
•  Original

4 FÖRKÖPSRÄTT FÖR KOMMUNER 143 4.1 Allmänna utgångspunkter för kommitténs överväganden 143 4.2 Kommunal förköpsrätt grundad på avtal o. d. 146 4.3 Kommunal förköpsrätt grundad på särskilda lagbestämmelser 149 4.4 Gemensamma frågor 154 4.4.1 Förköpsrättens teknik 154 4.4.2 Administrationen i kommunen 157 5 ALLMÄNNA ÖVERVÄGANDEN I FRÅGA OM FÖRKÖPSRÄTT 161 5.1 Behovet av en reform 161 5.2 Tänkbara alternativ 164 5.3 Fördelningspolitiska effekter av ett förköpssystem 165 5.4 Bostadssociala effekter av ett förköpssystem 166 5.5 Ett förköpsrättssystems inverkan på bostadsrätten som upplåtelseform 169 5.6 Betydelsen av att det kommer att finnas två marknader för bostadsrätt 171 5.7 Speciella synpunkter på ett förköpssystem 175 5.8 Avslutande synpunkter 179 6 OM ANDELSLÄGENHETER 181 6.1 Gällande rätt m. m. 181 6.2 Stockholms kommuns utredning 184 6.3 Kommitténs överväganden och förslag 187 7 FÖRSÄLJNING AV BOSTADSRÄTT PÅ OFFENTLIG AUKTION 197 7.1 Gällande rätt m. m. 198 7.2 Kommitténs överväganden och förslag 202 8 SPECIALMOTIVERING TILL FÖRFATTNINGSFÖRSLAGEN 207 8.1 Förslaget till lag om ändring i bostadsrättslagen 208 8.2 Förslaget till lag med vissa bestämmelser om kommunal förköpsrätt till bostadsrätt 218 8.3 Förslaget till lag om ändring i utsökningsbalken 218 8.4 Förslaget till lag om ändring i lagen om förvärv av

hyresfastighet m. m. 219 8.5 Förslaget till lag om ändring i lagen om arrendenämnder och

hyresnämnder 221 8.6 Förslaget till lag om ändring i lagen om bostadsdomstol 221 9 KOSTNADSÖVERVÄGANDEN 223 RESERVATIONER OCH SÄRSKILDA YTTRANDEN 227 BILAGOR Bilaga 1 Kommitténs direktiv 255 Bilaga 2 Förköpsrätt och priskontroll i Norge 267

• Sida 7
•  Original

FÖRKORTNINGAR

BRL bostadsrättslagen Dir direktiv Ds departementsserierna KU konstitutionsutskottet LU lagutskottet NJA nytt juridiskt arkiv Prop. proposition RBD rättsfall från bostadsdomstolen RÅ regeringensrättens årsbok SFS svensk författningssamling SkU skatteutskottet SOU statens offentliga utredningar UB utsökningsbalken

• Sida 8
•  Original

• Sida 9
•  Original

SAMMANFATTNING

Kommittén föreslår att bostadsrättsföreningar - i förekommande fall efter begäran av kommunen - i sina stadgar skall kunna ta in ett förköpsförbehåll till förmån för antingen föreningen, en bostads- kooperativ organisation som föreningen är ansluten till eller den kommun inom vilken bostadsrättsfastigheten är belägen. Som försla- get är utformat kommer det i praktiken att röra endast nybildade föreningar. Vidare föreslås att möjligheten att förvärva andelslä— genheter begränsas och att förfarandet vid offentlig auktion av bostadsrätt regleras.

Huvuddelen av betänkandet behandlar frågan om förköpsrätt till bostads- rätter.

Kommittén anser att utvecklingen på bostadsrättsmarknaden ger anledning till oro. På grund av de höga överlåtelsepriserna, inte bara i Stock- holm utan också på andra orter, blir alltfler bostadslägenheter i cen- trala och efterfrågade lägen oåtkomliga för andra än mycket resursstar- ka hushåll. Många bostadsrättshavare gör en omotiverad vinst på sitt innehav. Kommittén har funnit att de invändningar som kan göras mot en ordning med förköpsrätt till bostadsrätter väger mindre tungt än de fördelar systemet kan medföra både på kortare och längre sikt.

Gäller enligt föreningsstadgarna ett förköpsförbehåll, är huvudregeln att en bostadsrättshavare inte får överlåta sin bostadsrätt till annan än den förköpsberättigade. En särskild prisregel ger bostadsrättshava- ren en ersättning vid förköp som svarar mot hans egna kapitaltillskott och de förbättringskostnader som han kan ha haft. De viktigaste delpos—

• Sida 10
•  Original

terna räknas upp med konsumentprisindex. Ingenting hindrar att stadgar— na innehåller föreskrifter om ett högre förköpspris. Kan den förköpsbe— rättigade och bostadsrättshavaren inte komma överens om priset, kan tvisten hänskjutas till hyresnämnden. Bostadsrättshavaren skall då ha rätt att få ett förskott. När den förköpsberättigade säljer bostadsrät- ten vidare, skall priset beräknas med tillämpning av prisregeln. Den förköpsberättigade får alltså inte ta ut ett marknadspris.

Den förköpsberättigade är inte tvungen att utnyttja sin förköpsrätt. Om den förköpsberättigade avstår från förköp, får bostadsrättshavaren överlåta bostadsrätten till vem han vill och, om stadgarna inte inne— håller någon särskild prisregel, till det pris han kan få. Den fria överlåteslerätten gäller dock bara under ett år, räknat från avståen- det. I vissa situationer förfaller förköpsrätten, t. ex. om den för- köpsberättigade inte inom föreskriven tid påkallar förköp. Också när förköpsrätten har förfallit, har bostadsrättshavaren rätt att under ett år sälja bostadsrätten fritt.

Från huvudregeln att bostadsrättshavaren måste erbjuda den förköpsbe- rättigade att förvärva bostadsrätten föreslås flera undantag. Till att börja med undantas vissa familjerättsliga och associationsrättsliga förvärv, vissa släktförvärv samt förvärv till och från kommunen. De praktiskt sett viktigaste undantagsfallen är lägenhetsbyte och överlå- telse av bostadsrätten till en sammanboende. Kommmittén föreslår inte någon särskild prisregel eller priskontroll, när en bostadsrätt i en undantagssituation övergår på annan, men räknar med att priserna även i dessa situationer dämpas.

Sker övergång av en bostadsrätt i strid med ett förköpsbehåll, får förvärvaren inte beviljas medlemsskap i bostadsrättsföreningen. Förvär- vet blir då ogiltigt. Det är föreningens styrelse som prövar medlems- frågan. Ett beslut av styrelsen Skall kunna överklagas hos hyresnämnden bl. a. av den förköpsberättigade. På så sätt kan den förköpsberättigade få en rättslig prövning av frågan om det föreligger en undantagssitua—

tion.

• Sida 11
•  Original

Kommittén är medveten om att särskilt den fria bytesrätten kan komma att utnyttjas för att kringgå ett förköpsförbehåll med därav föranledd reglering av överlåtelsepriset. För att minska risken för skenbyten föreslår kommittén, utöver möjligheten att få bytet granskat i samband med medlemsantagningen, att den som har förvärvat en bostadsrättslägen- het genom byte vid ett förköp inte skall få tillgodoräkna sig högre ersättning än vad hans bytespartner skulle ha fått i motsvarande situa- tion. Ytterligare föreslås att den förköpsberättigade skall ha rätt att lösa bostadsrätten, om det i efterhand skulle visa sig att det påstådda bytet inte var ett verkligt byte.

Vid nyproduktion och ombildning från hyresrätt till bostadsrätt skall en bostadsrättsförening vara skyldig att ta in ett förköpsförbehåll i Sina stadgar, om kommunen begär det. Ett sådant förbehåll behöver inte nödvändigtvis gälla till förmån för kommunen utan kan avse en bostads— kooperativ organisation eller föreningen. Ett förköpsförbehåll till förmån för kommunen får inte ändras utan kommunens samtycke.

Kommunens rätt att utverka ett förköpsförbehåll säkerställs genom att den ekonomiska plan, som en bostadsrättsförening skall upprätta inte får registreras av länsstyrelsen utan att kommunen har samtyckt till det. Registreras inte den ekonomiska planen får föreningen inte upplåta bostadsrätt i sin fastighet. Det är kommunen själv som skall bestämma i vilken utsträckning som kommunen vill att den föreslagna ordningen skall gälla. Ett beslut av kommunen att förbehålla sig förköpsrätt kan begränsas till att gälla bara en del av kommunen, t. ex. föreningar med hus i en angiven församling. Där den rätten gäller behöver kommunen inte alltid kräva ett förköpsförbehåll lika litet som kommunen behöver utöva förköpsrätt, när ett sådant förbehåll gäller.

Äldre bostadsrättsföreningar, som redan har en registrerad ekonomisk plan, skall inte i den ordning som har redovisats kunna påtvingas ett förköpsförbehåll. Vårt förslag lägger dock inte hinder i vägen för en sådan förening att själv besluta att ta in ett förbehåll i sina stad-

gar.

• Sida 12
•  Original

I fråga om bostadsrätt till andra lägenheter än bostadslägenheter (lo- kaler) föreslås inte förköpsrätt.

För att motverka att en lagstiftning om förköpsrätt till bostadsrätter kringgås föreslår kommittén begränsningar i möjligheten att förvärva s. k. andelslägenheter.

Förfarandet vid försäljning av en bostadsrätt på offentlig auktion är f. n. oreglerat. Kommittén vill stärka bostadsrättshavarnas rättsställ— ning genom att formalisera förfarandet. Bl. a. föreslås att en av rät— ten förodnad god man skall handha auktionen.

Kommitténs betänkande är inte enhälligt.

• Sida 13
•  Original

FÖRFATTNINGSFÖRSLAG

1. Förslag till

Lag om ändring i bostadsrättslagen (1971:479)

Härigenom föreskrivs i fråga om bostadsrättslagen1

dels att 6, 10, 11, 12, 12 a, 14, 29, 37, 50, 52, 62, 71, 74 och 76 95

skall ha nedan angivna lydelse,

dels att i lagen skall införas nio nya paragrafer, 17 a-17 g och

80-81 55 samt närmast före 17 a 5 och 80 5 nya rubriker av nedan angiv-

na lydelse.

Muvarande lydelse

Bostadsrätt upplåtes skriftli- gen, om inte annat följer av bostadsanvisningslagen (1980z94). I upplåtelsehand— lingen skall anges parternas namn, den lägenhet upplåtelsen avser samt de belopp varmed grundavgift och årsavgift skall utgå. Om särskild avgift för upplåtelse av bostadsrätt (upp— låtelseavgift) skall uttagas, skall även den anges.

lLagen omtryckt 1982z353.

Föreslagen lydelse

Bostadsrätt upplåtes skriftli- gen, om inte annat följer av bostadsanvisningslagen (1980:94). I upplåtelsehand— lingen skall anges parternas namn, den lägenhet upplåtelsen avser samt de belopp varmed grundavgift och årsavgift skall utgå. Om särskild avgift för upplåtelse av bostadsrätt (upp- låtelseavgift) skall uttagas, skall även den anges. Innehåller stadgarna förbehåll om förköps— rätt enligt 14 5 andra stycket,

• Sida 14
•  Original

Nuvarande lydelse

10 5

Föreslagen lydelse

skall detta särskilt anmärkas i upplåtelsehandlingen. I sådant fall skall också anmärkas att ersättningen vid förköp utgår enligt särskilda grunder som

anges i stadgarna.

Har bostadsrätt övergått till ny innehavare, får denne utöva bostads- rätten endast om han är eller antages till medlem i föreningen.

Utan hinder av första stycket får dödsbo efter avliden bo— stadsrättshavare utöva bostads- rätten. Sedan tre år förflutit från dödsfallet, får föreningen dock anmana dödsboet att inom sex månader visa att bostadsrät- ten ingått i bodelning eller arvsskifte i anledning av bo- stadsrättshavarens död eller att någon, som ej får vägras inträde i föreningen, förvärvat bostads- rätten och sökt medlemskap. Iakttages ej tid som angivits i anmaningen, får föreningen sälja bostadsrätten på offentlig auk- tion för dödsboets räkning. Dödsboet kan i stadgarna medges vidsträcktare rätt än som sagts

"_U-

Utan hinder av första stycket får dödsbo efter avliden bo- stadsrättshavare utöva bostads— rätten. Sedan tre år förflutit från dödsfallet, får föreningen dock anmana dödsboet att inom sex månader visa att bostadsrät- ten ingått i bodelning eller arvsskifte i anledning av bo— stadsrättshavarens död eller att någon, som ej får vägras inträde i föreningen, förvärvat bostads- rätten och sökt medlemskap. Dödsboet kan i stadgarna medges vidsträcktare rätt än som sagts nu. Iakttages ej tid som angi— vits i anmaningen, får före- ningen sälja bostadsrätten på offentlig auktion för dödsboets räkning, om ej annat följer av 17 d $.

• Sida 15
•  Original

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

11 5

Den till vilken bostadsrätt övergått får ej vägras inträde i före- ningen, om han uppfyller de villkor för medlemskap som föreskrives i stadgarna och föreningen skäligen kan nöjas med honom som bostadsrätts- havare. En kommun som har förvärvat bostadsrätt till en bostadslägenhet får ej vägras medlemskap. Ej heller får den som förvärvat bostadsrätt vid exekutiv försäljning eller vid offentlig auktion enligt 10, 12 eller 37 S vägras medlemskap på den grund att ersättning för bostads- rätten icke beräknats enligt grunder som anges i stadgarna.

Har bostadsrätt övergått till bostadsrättshavarens make, får inträde i föreningen vägras maken endast om hinder möter på grund av bestämmelse i stadgarna att medlem skall tillhöra viss sammanslutning eller uppfyl- la liknande villkor och det skäligen kan fordras att maken uppfyller villkoret. Vad som sagts nu äger motsvarande tillämpning, om bostads— rätt till bostadslägenhet övergår till bostadsrättshavaren närstående som varaktigt sammanbodde med honom.

I fråga om andel i bostadsrätt äger första och andra stycket tillämp- ning endast om bostadsrätten efter förvärvet innehas av makar. Vad som sagts nu gäller ej, om annat bestämts i stadgarna.

Innehåller stadgarna förbehåll om förköpsrätt enligt 14 5 andra stycket gäller, utöver bestäm- melserna i första till tredje stycket, de särskilda bestämmel-

ser om medlemskap som anges i 17 a 5.

• Sida 16
•  Original

12 5

Har den till vilken bostads- rätt övergått genom bodelning, arv, testamente, bolagsskifte eller liknande förvärv icke antagits som medlem, får före- ningen anmana innehavaren att inom sex månader eller den läng— re tid som kan vara bestämd i stadgarna visa att någon, som ej får vägras inträde i föreningen, förvärvat bostadsrätten och sökt medlemskap. Iakttas ej tid som angivits i anmaningen får före- ningen sälja bostadsrätten på offentlig auktion för innehava- rens räkning.

12 a 5

Avtal om överlåtelse av bostads- rätt genom köp skall upprättas skriftligen och skrivas under av säljaren och köparen. Avtalet skall ta upp den lägenhet som överlåtelsen avser samt köpe— skillingen. Motsvarande skall gälla överlåtelse av bostadsrätt genom byte eller gåva.

Har den till vilken bostadsrätt övergått genom bodelning, arv, testamente, bolagsskifte eller liknande förvärv icke antagits som medlem, får föreningen anmana innehavaren att inom sex månader eller den längre tid som kan vara bestämd i stadgarna visa att någon, som ej får vägras inträde i föreningen, förvärvat bostadsrätten och sökt medlemskap. Iakttas ej tid som angivits i anmaningen får före- ningen sälja bostadsrätten på offentlig auktion för innehava—

rens räkning, om ej annat följer av 17 d 5.

Avtal om överlåtelse av bostads- rätt genom köp skall upprättas skriftligen och skrivas under av säljaren och köparen. Avtalet skall ta upp den lägenhet som överlåtelsen avser samt köpe- skillingen. Motsvarande skall gälla överlåtelse av bostadsrätt genom byte eller gåva. Innehål- ler stadgarna förbehåll om för— köpsrätt enligt 14 5 andra

• Sida 17
•  Original

SOU 1985:6 Författningsförslag Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

stycket, skall detta särskilt anmärkas i avtalet. I sådant

fall skall också anmärkas att ersättningen vid förköp utgår enligt särskilda grunder som anges i stadgarna.

Överlåtelser som inte uppfyller Överlåtelser som inte uppfyller föreskrifterna i första stycket föreskrifterna i första stycket är ogiltiga. är ogiltiga. Vad som nu sagts

gäller dock ej, om avtal om överlåtelse mellan bostadsrätts- havare och förköpsberättigad skall anses ha träffats enligt 17 b 5 tredje stycket.

14 5

I stadgarna kan intagas förbehåll att vid övergång av bostadsrätt till annan lägenhet än bostadslägenhet föreningen eller medlemmarna skall ha rätt att lösa bostadsrätten. Stadgarna skall i så fall ange i vilken ordning lösningsrätten skall tillkomma föreningen och medlemmarna, inom vilken tid lösningsrätten skall göras gällande hos förvärvaren samt efter vilka grunder ersättning för bostadsrätten skall bestämmas och inom vilken tid den skall betalas.

För bostadsrätt till bostads-

lägenhet får i stadgarna intagas

förbehåll om att föreningen,

bostadskooperativ organisation i

vilken föreningen är medlem

eller kommun inom vilken före- ningens hus är beläget skall ha

• Sida 18
•  Original

Nuvarande lydelse

17 a 5

Föreslagen lydelse

forköpsrätt till bostadsrätten. Särskilda bestämmelser om sådan

förköpsrätt finns i 17 a—g 55 samt i lagen (0000:00) med vissa bestämmelser om kommunal för- köpsrätt till bostadsrätt.

Särskilda bestämmelser om för-

kögsrätt

Innehåller stadgarna förbehåll om förköpsrätt enligt 14 5 andra

stycket och ansöker annan än den

förköpsberättigade om medlemskap efter övergång av bostadsrätten, skall inträde i föreningen väg—

ras på grund av förbehållet om

inte övergången sker

1. med den förköpsberättigades samtycke eller, om förköpsrätten förfallit, inom ett år från det förköpsrätten förföll,

2. i syfte att bostadsrättshava- ren genom byte skall erhålla annan bostad,

• Sida 19
•  Original

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

3. genom bodelning, arv, testa- mente, bolagsskifte eller lik- nande förvärv,

4. till släktning i rätt upp— eller nedstigande led, make, makes avkomling, syskon eller syskons avkomling,

5. till någon annan närstående

som varaktigt sammanbor med bostadsrättshavaren eller, om

bostadsrättshavaren avlidit och överlåtelsen sker av dödsboet, till någon sådan närstående som varaktigt sammanbodde med

denne,

6. till eller från en kommun.

Underättas föreningen om att bostadsrätt övergått till medlem i föreningen, skall föreningens styrelse ta ställning till om förvärvet kan godkännas med avseende på de i första stycket 1-6 angivna förutsättningarna för övergång. Bestämmelserna i 52 S om förvärvares och förköps- berättigades rätt att hänskjuta tvist till hyresnämnden skall därvid äga motsvarande tillämp- ning. Förvärv som inte godkänns är ogiltigt.

• Sida 20
•  Original

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

17 b 5

En bostadsrättshavare, som

önskar överlåta sin bostadsrätt, skall genom skriftlig anmälan bereda den förköpsberättigade tillfälle att utöva förköpsrät- ten. Sådan anmälan skall inne- hålla uppgift om tillträdesdag för den förköpsberättigade. Tillträdesdagen skall anges till månadsskifte som inträffar ti— digast efter tre månader från anmälan. Görs anmälan till annan förköpsberättigad än föreningen skall, om stadgarna inte före- skriver annat, till anmälan fogas ett utdrag ur lägenhets- förteckningen innehållande upp— gift om grundavgift eller köpe— skilling samt erlagda kapital- tillskott som behövs för beräk— ning av köpeskillingen.

Vill den förköpsberättigade, efter anmälan enligt första stycket, utöva sin rätt till förköp, skall bostadsrättshava— ren skriftligen underrättas härom inom en månad från anmä- lan. Sådan underrättelse skall dessutom innehålla uppgift om den ersättning som med tillämp— ning av 17 e 5 enligt den för-

• Sida 21
•  Original

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

köpsberättigades beräkningar skall erläggas för bostadsrätten på tillträdesdagen. Underrättel- sen är bindande för den förköps- berättigade.

Vill bostadsrättshavaren, efter underrättelse enligt andra stycket, att förköpet skall fullföljas, skall han inom en månad från underrättelsen

skriftligen påkalla detta hos den förköpsberättigade. När så skett skall avtal om överlåtelse

av bostadsrätten anses ha träf- fats mellan bostadsrättshavaren och den förköpsberättigade.

Förköpsrätten är förfallen

1. om den förköpsberättigade underlåter att inom föreskriven

tid lämna bostadsrättshavaren underrättelse enligt andra stycket,

2. om den förköpsberättigade, sedan underrättelse enligt andra

stycket lämnats, förklarar att han vill frånfalla förköpet och

bostadsrättshavaren samtycker till detta,

• Sida 22
•  Original

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

3. om bostadsrättshavaren häver

avtal om överlåtelse av bostads— rätten till den förköpsberätti— gade.

17 c 5

Skall enligt 17 b 5 tredje stycket avtal om överlåtelse av bostadsrätten anses ha träffats,

men är bostadsrättshavaren inte

nöjd med den ersättning som angivits av den förköpsberätti- gade, får han senast inom den tid då han kunnat påkalla förkö— pets fullföljande hänskjuta tvisten till hyresnämnden för

prövning av ersättningens stor- lek. Hänskjuter bostadsrättsha-

varen inte tvist till nämnden, skall ersättning för bostadsrät— ten utgå med det av den förköps—

berättigade angivna beloppet. Ersättningen förfaller till betalning på tillträdesdagen.

Den förköpsberättigade är skyl- dig att på tillträdesdagen, om tvist om ersättningens storlek då ännu inte är slutligt av- gjord, såsom förskott på den

ersättning som kan komma att

• Sida 23
•  Original

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

fastställas utge det i den för-

köpsberättigades underrättelse till bostadsrättshavaren angivna beloppet. Uppgår den slutligt fastställda ersättningen till högre belopp, skall den förköps- berättigade genast utge det överskjutande beloppet jämte ränta enligt 5 5 räntelagen (1975:635) från tillträdesdagen till dess betalning skall ske och enligt 6 5 räntelagen för tiden därefter.

17 d 5

I fall som avses i 10, 12 eller 37 5 skall bostadsrätten inte säljas på offentlig auktion om

föreningen eller den som i före- ningens ställe är förköpsberät— tigad vill utöva förköpsrätten. I sådana fall skall, med beak- tande av vad som sägs i andra stycket, i stället bestämmelser- na i 17 b 5 andra och fjärde styckena samt 17 c 5 äga motsva— rande tillämpning.

Tiden för underrättelse till innehavaren av bostadsrätten

räknas i fall som avses i 10 eller 12 5 från utgången av den

• Sida 24
•  Original

efter anmaning gällande fristen

och i fall som avses i 37 5 från det den förköpsberättigade fick

kännedom om att bostadsrättsha- varen avflyttat eller annars

blivit skild från lägenheten. I underrättelsen skall tillträdes- dag anges till månadsskiftet närmast en månad efter underrät-

telsen. Avtal om överlåtelse skall anses ha träffats mellan

bostadsrättshavaren och den förköpsberättigade när bostads- rättshavaren mottagit underät— telse enligt 17 b 5 andra stycket. Vid betalning av er- sättning för bostadsrätten i

fall som avses i 37 S äger fö— reningen uppbära så mycket av ersättningen som behövs för att täcka föreningens fordran hos bostadsrättshavaren.

17 e 5

Ersättningen vid förköp skall

beräknas enligt de grunder som

anges i stadgarna. Bostadsrätts-

havaren skall dock alltid vara berättigad till ersättning för

___—__

1. erlagd köpeskilling, grundav- gift eller upplåtelseavgift,

___—

• Sida 25
•  Original

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

2. ett belopp om 1 000 kronor för varje påbörjat kalenderår under innehavet, såvitt inte högre belopp föranleds av under kalenderåret erlagda kapital— tillskott som lämnats för amor- tering av föreningens lån,

3. styrkta kostnader som han lagt ned på förbättringar av lägenheten med skäligt avdrag

för värdeminskning, dock endast i den mån de sammanlagda kostna- derna under ett kalenderår har uppgått till 2 000 kronor eller mera.

Belopp enligt 1 och 3 skall räknas om med hänsyn till ut— vecklingen av konsumentprisindex från oktober året före det kost- naden uppstod till oktober året före avyttringen av bostadsrät- ten. Avdrag från den beräknade ersättningen får göras med skä— ligt belopp om bostadsrättshava— ren uppenbart åsidosatt sin skyldighet enligt 26 5 första stycket att hålla lägenheten i gott skick.

Om bostadsrättshavaren åtkommit bostadsrätten på annat sätt än

genom förvärv av den som är

• Sida 26
•  Original

Nuvarande lydelse

17 f S

fw

Föreslagen lydelse

forköpsberättigad, skall lägsta ersättning enligt första och

andra styckena beräknas med utgångspunkt från närmast före- gående förvärv från den som är förköpsberättigad eller, om sådant förvärv ej ägt rum, från upplåtelsen.

gen som är förköpsberättigad får inte överlåta bostadsrätt mot högre ersättning än som kan beräknas enligt de grunder som gällt för förvärvet.

Om förvärvare av bostadsrätt erlagt ersättning för bostads— rätten som uppenbart överstiger den ersättning som får tas ut enligt första stycket, är över- låtaren skyldig att återbetala

vad som uppburits för mycket. Talan om återbetalning skall

väckas hos hyresnämnden inom ett

år från överlåtelsen.

Har förvärvare av bostadsrätt lämnat vilseledande uppgifter

• Sida 27
•  Original

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

eller svikligen förtigit omstän— digheter som varit av väsentlig betydelse för beviljande av medlemskap eller godkännande av förvärv enligt 17 a 5, får hy- resnämnden på talan av den för- kopsberättigade besluta om inlö— sen av bostadsrätten. Sådant beslut får dock inte meddelas om det på grund av särskilda om- ständigheter är oskäligt mot förvärvaren att bostadsrätten frånträds.

Talan enligt första stycket skall väckas senast inom två månader från det den förköpsbe- rättade fick kännedom om de omständigheter som åberopas till grund för talan, dock ej senare än två år från det bostadsrätts- havaren tillträdde lägenheten. Bifalles den förköpsberättigades talan skall hyresnämnden bestäm— ma viss dag då lägenheten skall tillträdas samt efter vad som prövas skäligt fastställa den ersättning som skall utges för bostadsrätten på tillträdesda- gen.

• Sida 28
•  Original

Nuvarande lydelse

29. S

Bostadsrättsföreningen har rätt att erhålla tillträde till lä- genheten när det behövs för att utöva nödig tillsyn eller utföra arbete som erfordras. När bo— stadsrätten enligt 10, 12 eller 37 5 skall säljas på offentlig auktion, är bostadsrättshavaren skyldig att låta lägenheten visas på lämplig tid. Föreningen skall tillse att bostadsrätts- havaren ej tillskyndas större olägenhet än nödvändigt.

Föreslagen lydelse

Bostadsrättsföreningen har rätt att erhålla tillträde till lä-

genheten när det behövs för att utöva nödig tillsyn eller utföra

arbete som erfordras. Den som är förköpsberättigad har rätt att besiktiga lägenheten efter anmä- lan enligt 17 b 5 eller då denne i motsvarande fall vill utöva sin rätt till förköp. När bo-

stadsrätten enligt 10, 12 eller 37 5 skall säljas på offentlig auktion är bostadsrättshavaren skyldig att låta lägenheten visas på lämplig tid. Föreningen

och den förköpsberättigade skall

tillse att bostadsrättshavaren ej tillskyndas större olägenhet än nödvändigt.

Bostadsrättshavaren är skyldig att tåla inskränkningar i nyttjanderät— ten, som föranledes av nödvändiga åtgärder för att utrota ohyra i fas-

tigheten, även om hans lägenhet icke besväras av ohyra. Därvid äger 22 S motsvarande tillämpning.

Underlåter bostadsrättshavaren att bereda föreningen tillträde till

lägenheten när föreningen eller den förköpsberättigade enligt första eller andra stycket har rätt till det, kan tingsrätten förordna om handräckning. I fråga om sådan handräckning finns bestämmelser i 17 5 handräckningslagen (1981:847).

• Sida 29
•  Original

Nuvarande lydelse

37 5

Har bostadsrättshavaren blivit skild från lägenheten till följd av uppsägning i fall som avses i 33 5 skall föreningen sälja bostadsrätten på offentlig auk- tion så snart det kan ske, om ej föreningen och bostadsrättshava- ren kommer överens om annat. Försäljningen får dock anstå till dess brist för vars avhjäl- pande bostadsrättshavaren svarar blivit botad.

Av vad som influtit genom för- säljningen får föreningen uppbä- ra så mycket som behövs för att täcka föreningens fordran hos bostadsrättshavaren. Vad som återstår tillfaller denne.

Föreslagen lydelse

Har bostadsrättshavaren blivit skild från lägenheten till följd av uppsägning i fall som avses i 33 5 skall föreningen sälja bostadsrätten på offentlig auk— tion så snart det kan ske, om ej annat följer av 17 d 5 eller föreningen och bostadsrättshava- ren kommer överens om annat. Försäljningen får dock anstå till dess brist för vars avhjäl- pande bostadsrättshavaren svarar blivit botad.

Av vad som influtit genom för- säljningen får föreningen, 52925 kostnaden för förfarandet täckts, uppbära så mycket som behövs för att täcka föreningens fordran hos bostadsrättshavaren. Det sagda gäller dock inte års- avgifter som förfaller till betalning senare än tre månader från det närmaste månadsskifte efter vilket bostadsrättshavaren blev skild från lägenheten. Vad som återstår tillfaller bostads- rättshavaren.

Har föreningen underrättats om pantsättning av en bostadsrätt, skall föreningen, om bostadsrättshavarens obetalda avgifter till föreningen överstiger en månadsavgift och bostadsrättshavaren dröjer med betal-

• Sida 30
•  Original

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

ningen mer än två veckor från förfallodagen, utan dröjsmål underätta panthavaren därom. Försummas det, har föreningen vid försäljning en- ligt första stycket företräde till betalning före panthavaren endast i fråga om belopp som skulle ha betalats innan underrättelse skulle ha skett.

50 5

Bostadsrättshavare har rätt att på begäran få utdrag ur lägen- hetsförteckningen beträffande lägenhet som han innehar med bostadsrätt. Utdraget skall avse de uppgifter som enligt 49 5 skall anges i förteckningen. Dagen för utfärdandet skall anges i utdraget.

Bostadsrättshavare har rätt att på begäran få utdrag ur lägen— hetsförteckningen beträffande lägenhet som han innehar med bostadsrätt. Utdraget skall avse de uppgifter som enligt 49 5 skall anges i förteckningen. Dagen för utfärdandet skall anges i utdraget. Innehåller stadgarna förbehåll om förköps— rätt enligt 14 5 andra stycket skall detta särskilt anmärkas i utdraget. I sådant fall skall också anmärkas att ersättningen vid förköp utgår enligt särskil- da grunder som anges i stadgar- na. Om bostadsrättshavaren begär det, skall utdraget innehålla sådana uppgifter om köpeskilling och erlagda kapitaltillskott som behövs för beräkning av ersätt—

ningen.

• Sida 31
•  Original

Nuvarande lydelse

52. S

Förvärvare av bostadsrätt, som vägrats inträde i föreningen, kan inom en månad från det han fick del av beslutet härom hän- skjuta tvisten till hyresnämn- den. Detsamma gäller hyresgäster som vägrats inträde enligt

51 a 5.

Föreslagen lydelse

Utfärdar föreningen särskilt bevis om bostadsrätten, skall beviset innehålla de uppgifter som anges i första stycket.

Förvärvare av bostadsrätt, som vägrats inträde i föreningen, kan inom en månad från det han fick del av beslutet härom hän- skjuta tvisten till hyresnämn- den. Detsamma gäller hyresgäster som vägrats inträde enligt

51 a 5. Om inträde i föreningen vägrats med stöd av 17 a 5, skall föreningen och annan för- köpsberättigad än föreningen anses som motpart till förvär- varen.

Har inträde i föreningen bevil- jats i strid med bestämmelserna i 17 a 5, kan annan förköpsbe— rättigad än föreningen hänskjuta tvisten till hyresnämnden inom en månad från det den förköpsbe- rättigade fick del av beslutet. Talerätten förfaller dock om bostadsrättshavaren begärt den förköpsberättigades samtycke till överlåtelsen och den för—

kopsberättigade inte inom en månad lämnat bostadsrättshavaren

• Sida 32
•  Original

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

52_å Beslut om ändring av bostadsrättsförenings stadgar är giltigt endast om samtliga röstberättigade förenat sig om beslutet eller detta fattats på två på varandra följande föreningsstämmor och på den stämma som hålles sist biträtts av minst två tredjedelar av de röstande. Om beslutet avser ändring av de grunder enligt vilka årsavgift skall beräknas, fordras dock att på den stämma som hålles sist beslutet biträtts av minst tre fjärdedelar av de röstande. Innebär beslutet att medlems rätt till föreningens behållna tillgångar vid dess upplösning inskränkes, fordras att beslutet på sista stämman biträtts av samtliga röstande.

Beslut varigenom medlems rätt Beslut varigenom medlems rätt att överlåta bostadsrätt in- att överlåta bostadsrätt in- skränks eller förbehåll om lös- skränks eller förbehåll om lös— ningsrätt enligt 14 S införes är ningsrätt eller förköpsrätt giltigt endast om samtliga bo- enligt 14 5 införes är giltigt stadsrättshavare vilkas rätt endast om samtliga bostadsrätts- beröres av ändringen samtyckt havare vilkas rätt beröres av till beslutet. ändringen samtyckt till beslu- tet.

Är för giltighet av beslut enligt denna paragraf ytterligare villkor bestämt i stadgarna, gäller även det.

Har på grund av lag eller annan författning eller efter regeringens medgivande i stadgarna intagits föreskrift att viss bestämmelse ej får ändras utan regeringens medgivande, får föreskriften ej ändras utan sådant medgivande.

• Sida 33
•  Original

Nuvarande lydelse

71 S Till böter dömes

1. den som upplåter bostadsrätt i strid med 3 eller 5 S,

2. styrelseledamot eller likvi- dator, om han underlåter att iakttaga föreskrift i 4 S sista stycket eller 47—49 5,

3. den som uppsåtligen eller av grov oaktsamhet meddelar oriktig eller vilseledande uppgift i utdrag enligt 50 S,

4. den som bryter mot 45 S sista stycket eller upplåter andels— rätt i strid med 79 S.

74 5

Är sådant meddelande från före— ningen som avses i 10, 12 eller 32 5 eller 33 5 första stycket 1 eller tredje stycket avsänt i

rekommenderat brev under motta-

Föreslagen lydelse

Till böter dömes

1. styrelseledamot eller likvi- dator, om han underlåter att iakttaga föreskrift i 4 5 sista stycket eller 47—49 5,

2. den som uppsåtligen eller av grov oaktsamhet meddelar oriktig eller vilseledande uppgift i utdrag enligt 50 S,

3. den som bryter mot 45 5 Sista stycket eller upplåter andels- rätt i strid med 79 5.

Till böter eller fängelse högst sex månader dömes den som upplå- ter bostadsrätt i strid med 3

eller 5 5.

Är sådant meddelande från före- ningen som avses i 10 S, 12 S 17 b 5 andra stycket, 32 S, 33 5 första stycket 1 eller tredje stycket eller 52 5 andra stycket

• Sida 34
•  Original

Nuvarande lydelse

garens vanliga adress, skall föreningen anses ha fullgjort vad som ankommer på den. Detsam— ma gäller beträffande sådant meddelande från bostadsrätts— havare som avses i 15 eller

19 S.

76 5

Talan mot hyresnämnds beslut i fråga enligt 7 S sista stycket, 52 5 eller 60 5 första stycket föres hos bostadsdomstolen genom besvär inom tre veckor från den dag beslutet meddelades. Be- svärshandlingen skall inges till domstolen.

Föreslagen lydelse

avsänt i rekommenderat brev under mottagarens vanliga adress, skall föreningen anses ha fullgjort vad som ankommer på den. Detsamma gäller beträffande sådant meddelande från bostadsrättshavare som avses i 15 S, 17 b 5 första och tredje stycket, 52 5 andra stycket eller 19 S.

Talan mot hyresnämnds beslut i fråga enligt 7 S sista stycket, 17 g 5, 52 5 eller 60 5 första stycket föres hos bostadsdomsto- len genom besvär inom tre veckor från den dag beslutet meddela- des. Besvärshandlingen skall inges till domstolen.

Mot hyresnämnds beslut i fråga enligt 30 5 andra stycket får talan ej föras.

80. S

Offentlig auktion

Kan en bostadsrätt enligt denna

lag säljas på offentlig auktion skall på föreningens begäran

rätten förordna en god man med

• Sida 35
•  Original

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

Det åligger den som förordnas till god man att i god tid och på lämpligt sätt kungöra auk- tionen. Bostadsrättshavaren, föreningen och kända borgenärer

vars rätt beror av försäljningen

skall i god tid underrättas särskilt.

Innan budgivningen inleds skall den gode mannen redovisa villko-

ren för försäljningen samt lämna

övriga upplysningar som är av betydelse för försäljningen. Inrop får inte godtas om det är

uppenbart att avsevärt högre köpeskilling kan uppnås. Köpe— skillingen skall betalas genast,

om inte andra villkor fast- ställts före försäljningen. Det

åligger den gode mannen att fördela köpeskillingen på det sätt som sägs i 37 5 andra stycket. Tillträde får inte ske förrän full betalning erlagts.

Sker inte inrop eller godtas inte detta eller betalas inte

köpeskillingen enligt fastställ- da villkor, skall ny auktion hållas. Leder inte heller den auktionen till försäljning, overgår bostadsrätten genast till föreningen.

• Sida 36
•  Original

81 5

God man har rätt till skäligt arvode för sitt uppdrag samt ersättning för de utgifter som varit påkallade för att utföra uppdraget. Ersättningen skall, i den mån köpeskillingen inte täcker kostnaderna, utges av

bostadsrättsföreningen men bo— stadsrättshavaren skall slutli—

gen svara för kostnaderna.

Är bostadsrättshavaren eller föreningen inte nöjd med den gode mannens beslut om arvode och ersättning kan envar av dem hänskjuta frågan till rätten inom en månad från det de fick del av beslutet.

Denna lag träder i kraft ....... . ..........

• Sida 37
•  Original

2. Förslag till Lag med vissa bestämmelser om kommunal förköpsrätt till bostadsrätt

Härigenom föreskrivs följande.

1 5 Har en kommun beslutat att förbehålla sig förköpsrätt till bostadsrätt enligt 14 5 andra stycket bostadsrättslagen (1971:479) och har beslutet givits in till länsstyrelsen i det län kommunen är belä- gen, får ekonomisk plan som avses i 3 5 första stycket samma lag inte registreras, om kommunen motsätter sig det och annat inte följer av 3 S.

2 5 De bostadsrättsföreningar i kommunen för vilka ekonomisk plan inte har registrerats, när länsstyrelsen underrättas om beslut som

avses i 1 5, skall genom länsstyrelsens försorg delges kommunens beslut i den mån beslutet rör föreningen.

När en bostadsrättsförening första gången ansöker hos länsstyrelsen om registrering av föreningen, skall länsstyrelsen bereda denna tillfälle att yttra sig över kommunens beslut innan registreringen sker. Vad som nu sagts gäller dock inte om kommunen förklarat sig avstå från att förbehålla sig förköpsrätt till bostadsrätter i föreningens fastighet.

3. S Registrering av ekonomisk plan får inte vägras enligt 1 S

1. om föreningen upprättat planen före delgivning av kommunens beslut och då även försett planen med sådant intyg som avses i 4 S bostads- rättslagen (1971:479),

2. om planen upprättats i anledning av hembud enligt lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt och hembudet mottagits av föreningen före delgivning av kommunens beslut,

• Sida 38
•  Original

3. om föreningen förvärvat hus från förening eller bolag som avses i punkt 2 och 16 övergångsbestämmelserna till bostadsrättslagen eller från flera delägare om minst två tredjedelar av bostadslägenheterna i huset nyttjas av delägare,

4. om föreningen skall upplåta bostadsrätt huvudsakligen för fritids- ändamål.

Registrering får inte heller vägras om kommunen har uppställt villkor för registreringen som strider mot lag. Uppkommmer fråga om ett villkor strider mot lag skall kommunen beredas tillfälle att yttra sig, innan länsstyrelsen avgör frågan.

4 5 Har en kommun till länsstyrelsen ingivit sådant beslut som av- ses i 1 5 och har länsstyrelsen beviljat registrering av ekonomisk plan, skall kommunen underrättas om registreringen jämte förbehåll om förköpsrätt som finns intaget i föreningens stadgar.

Beslut om registrering av ekonomisk plan i strid med 1 5 får överklagas av kommunen hos kammarrätten genom besvär inom två månader från beslu— tets dag.

5 5 Har kommunfullmäktige med närmare riktlinjer uppdragit åt kom- munstyrelsen eller annan nämnd att besluta i ärenden som rör förbehåll om förköpsrätt, får kommunstyrelsen eller nämnden med fullmäktiges bemyndigande i sin tur delegera beslutandrätten i frågor med anledning av i bostadsrättsföreningars stadgar intagna förbehåll enligt vad som stadgas i 3 kap. 12 S kommunallagen (1977:179).

6 5 Ett förbehåll om förköpsrätt till bostadsrätt för kommunen får inte upphävas eller ändras av bostadsrättsföreningen utan kommunens medgivande. Detsamma skall gälla om kommunen avstått från ett förbehåll till förmån för annan förköpsberättigad med villkor i stadgarna om att kommunen skall inträda som förköpsberättigad när den andres rätt upp- hör.

• Sida 39
•  Original

Gäller ett förbehåll om förköpsrätt för kommunen åligger det bostads— rättsföreningens styrelse att genast underrätta kommunen om i förening- en beviljade medlemskap. Det åligger också föreningen att lämna erfor- derliga underrättelser när bostadsrätten kan bli föremål för försälj- ning på exekutiv auktion eller offentlig auktion enligt 10, 12 och 37 55 bostadsrättslagen (1971:479). Den som uppsåtligen underlåter att lämna sådana underrättelser som nu nämnts döms till böter.

Denna lag träder i kraft ...................

• Sida 40
•  Original

40. Författningsförslag SOU 1985:6 3. Förslag till Lag om ändring i utsökningsbalken Härigenom föreskrivs i fråga om utsökningsbalken

dels att rubriken närmast före 9 kap. 10 5 skall ha nedan angivna ly- delse,

dels att i balken skall införas en ny paragraf, 9 kap. 10 a 5, av nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse Försäljning av egendom som Försäljning av egendom som inne- innehas under förbehåll om åter- has under förbehåll om återta- taganderätt. ganderätt eller förköpsrätt.

9 kap. 10 a 5

Har utmätning skett av bostads— rätt och innehåller bostads— rättsföreningens stadgar förbe- håll om förköpsrätt enligt 14 5 andra stycket bostadsrättslagen (1971:479), skall bostadsrätten säljas till den som är förköps- berättigad, om föreningen inom en månad från underrättelse om utmätningen enligt 6 kap. 3 5 andra stycket underrättar krono— fogdemyndigheten att den för— köpsberättigade vill utöva sin rätt. Underrättelsen skall inne— hålla uppgift om den ersättning

• Sida 41
•  Original

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

för bostadsrätten som enligt föreningens stadgar skall utgå vid förköp och vara åtföljd av stadgarnas innehåll om förköps— rätt.

Kronofogdemyndigheten skall genast underrätta gäldenären och sökanden om underrättelse som avses i första stycket och om vad de har att iaktta för att få ersättningen prövad. Om gäldenä- ren eller sökanden inte är nöjd med den ersättning för bostads- rätten som angetts, får han inom en månad från delgivning av underrättelsen från kronofogde— myndigheten hänskjuta tvisten till hyresnämnden. Har så skett skall försäljningen anstå till dess ersättningen blivit slut— ligt fastställd. I annat fall skall bostadsrätten säljas till den ersättning som angivits i underrättelsen. Vid försäljning- en skall 4 5 andra och tredje stycket samt 5 5 första och

tredje stycket äga motsvarande tillämpning.

Erhåller kronofogdemyndigheten inte sådan underrättelse som

anges i första stycket inom den föreskrivna tiden eller avstår

• Sida 42
•  Original

samma tid från sin rätt eller betalas inte ersättning för bostadsrätten när så skall ske, skall auktion sättas ut om det inte är mer ändamålsenligt att

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

den förköpsberättigade inom försäljningen sker under hand.

Denna lag träder i kraft ....... ... ...... ...

• Sida 43
•  Original

4. Förslag till Lag om ändring i lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m. m.

Härigenom föreskrivs i fråga om lagen (1975:1132) om förvärv av hyres— fastighet m. m.1 att 4 och 10 a 55 skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

4 5

Förvärvstillstånd skall, utom i de fall som anges i andra och tredje styckena, vägras,

1. om förvärvaren inte visar att han är i stånd att förvalta fastighe- ten,

2. om förvärvaren inte gör sannolikt att syftet med förvärvet är att han skall förvalta fastigheten och därvid hålla den i ett sådant skick att den motsvarar de anspråk de boende enligt lag har rätt att stäl— la,

3. om det kan antas att förvärvaren i något annat avseende inte kommer att iaktta god sed i hyresförhållanden eller

4. om det kan antas att förvärvaren eljest med hänsyn till brottslig gärning eller visad brist vid fullgörande av åligganden enligt lag är från allmän synpunkt olämplig att inneha fastigheten.

lLagen omtryckt 1983:438.

• Sida 44
•  Original

44 Författningsförslag SOU 1985:6 Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

Har en kommun meddelat ett så— dant förköpsbeslut som avses i 1 5 lagen (0000:00) med vissa bestämmelser om kommunal för- köpsrätt till bostadsrätt, skall förvärvstillstånd vägras, om förvärvet avser en tidigare inte lagfaren andel i fastighet, som innehåller minst fem för bo— stadsändamål avsedda lägenheter samt det kan antagas att förvär- vet sker i huvudsakligt syfte att få nyttja en viss bostadslä-

genhet på fastigheten.

Förvärvstillstånd får inte vägras,

1. om det visas att fastigheten är obebyggd eller bebyggd med annat än hyreshus eller med hyreshus som icke innehåller fler än två för bo— stadsändamål avsedda lägenheter eller

2. om förvärvet avser andel i 2. om förvärvet avser en tidiga- fastighet och förvärvet av ande- re lagfaren andel i fastighet len uppenbart sker i syfte att och förvärvet av andelen uppen— bereda förvärvaren och hans bart sker i syfte att bereda familj bostad på fastigheten. förvärvaren och hans familj

bostad på fastigheten eller

3. om förvärvet avser en tidiga— re inte lagfaren andel i fastig- het som innehåller mindre än fem

för bostadsändamål avsedda lä- genheter och förvärvssyftet är sådant som angivits i punkten 2.

• Sida 45
•  Original

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse Skall fastigheten enligt gällande planer användas för något annat ända- mål än för uppförande av hyreshus, får förvärvstillstånd meddelas utan hinder av första stycket.

10 a 5

Har anmälan som avses i 10 S tredje stycket gjorts inom föreskriven tid, skall hyresnämnden förelägga förvärvaren att inom en månad från det att han fått del av föreläggandet ansöka om förvärvstillstånd. Föreläggandet skall innehålla en upplysning om bestämmelserna i 10 b 5. Till föreläggandet skall fogas en avskrift av kommunens anmälan.

I fråga om hyresnämndens pröv- I fråga om hyresnämndens pröv- ning av ansökan om förvärvstill- ning av ansökan om förvärvstill- stånd gäller 4 S i tillämpliga stånd gäller 4 S i tillämpliga delar. delar. Beträffande andelar eller

aktier i sådana bolag som avses 1 punkt 16 övergångsbestämmel- serna till bostadsrättslagen (1971 479) skall tillstånd dock inte vägras om förvärvet av aktien eller andelen uppenbart sker i syfte att bereda förvär- varen och hans familj bostad på fastigheten.

Denna lag träder i kraft ......... ..........

• Sida 46
•  Original

5. Förslag till Lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnmder och hyresnämnder

Härigenom föreskrivs i fråga om lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder1 att 4, 13 a och 32 55 skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

4.52. Hyresnämnd som avses i 12 kap. 68 S jordabalken har till uppgift att

1. medla i hyres— eller bostadsrättstvist,

2. pröva tvist om åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. 24 a 5, överlå- telse av hyresrätt enligt 12 kap. 34-36 55, upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 12 kap. 40 5, förlängning av hyresavtal eller villkor för sådan förlängning enligt 12 kap. 49 S, hyresvillkor enligt 12 kap. 55 9 eller uppskov med avflyttning enligt 12 kap. 59 5 eller förelägg- ande enligt 12 kap. 64 S, allt jordabalken,

2 a. pröva tvist om hyresvillkor enligt 22—24 55 hyresförhandlingsla- gen (1978:304) eller om återbetalningsskyldighet enligt 23 S samma

lag, 3. pröva tvist om hyresvillkor 3. pröva tvist om hyresvillkor enligt 7 5 sista stycket, upplå- enligt 7 S sista stycket, gp;

lLagen omtryckt 1980:97. ZSenaste lydelse 1984:679.

• Sida 47
•  Original

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

telse av lägenhet i andra hand sättning enligt 17 b, c och enligt 30 5 andra stycket eller f 55, inlösen enligt 17 g 5, medlemskap enligt 52 S, allt upplåtelse av lägenhet i andra bostadsrättslagen hand enligt 30 5 andra stycket

(1971:479), eller medlemskap enligt 52 S, allt bostadsrättslagen (1971:479),

4. pröva fråga om godkännande av överenskommelse som avses i 12 kap. 1 kap. femte stycket 45 eller 56 S jordabalken eller av beslut som avses i 60 5 första stycket 1 bostadsrättslagen,

5. vara skiljenämnd i hyres— eller bostadsrättstvist,

5 a. pröva tvist mellan hyresvärd och hyresgästorganisation enligt hyresförhandlingslagen,

6. pröva frågor enligt bostadssaneringslagen (1973:531) och bostads- förvaltningslagen (1977:792),

7. pröva frågor enligt lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m. m.

8. pröva frågor enligt bostadsanvisningslagen (1980:94),

9. pröva frågor enligt lagen (1982:352) om rätt till fastighetsför- värvför ombildning till bostadsrätt.

Ärende upptages av den hyresnämnd inom vars område fastigheten är belägen. Ärende som avses i 10, 17 eller 18 5 lagen om förvärv av hy— resfastighet m. m. upptages dock av hyresnämnden i den ort där bolagets styrelse har sitt säte eller, i fråga om handelsbolag, där förvalt- ningen föres.

• Sida 48
•  Original

Nuvarande lydelse

13 a 52

Föreslagen lydelse

Bifalles hyresvärdens talan om att hyresavtalet skall upphöra att gäl- la, får hyresnämnden efter yrkande av hyresvärden i beslutet ålägga hyresgästen att flytta vid den tidpunkt då lägenheten skall lämnas.

Föres ej talan mot nämnds beslut enligt 9 kap. 14 5 eller 12 kap. 24 a 5 jordabalken, 22, 23, 26 eller 27 S hyresförhand- lingslagen (1978:304), 13 a 5 denna lag eller 13 eller 15 5 eller 25 5 första stycket bo- stadsförvaltningslagen (1971:792) eller 9 eller 10 S bostadsanvisningslagen (1980z94), får beslutet verk- ställas såsom lagakraftägande

dom.

ZSenaste lydelse 1984:679.

32 5

Vad som sägs i första stycket skall äga motsvarande tillämp—

ning om hyresnämnden beslutar om

inlösen enligt 17 g 5 bostads- rättslagen (1971:479) och den förköpsberättigade yrkar att bostadsrättshavaren skall flyt— ta.

Föres ej talan mot nämnds beslut enligt 9 kap. 14 5 eller 12 kap. 24 a 5 jordabalken, 22, 23, 26 eller 27 S hyresförhand- lingslagen (1978:304), 13 a 5 denna lag eller 13 eller 15 5 eller 25 5 första stycket bo— stadsförvaltningslagen (1971:792) eller 9 eller 10 S bostadsanvisningslagen gjjfp: 17 g 5 bostadsrättslagen (1971:479), får beslutet verk-

ställas såsom lagakraftägande dom.

• Sida 49
•  Original

[ Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse '

Har hyresnämnd med stöd av 31 5 första stycket bostadsförvaltningsla- gen förordnat att beslut enligt 13 eller 15 5 eller 25 5 första stycket nämnd lag skall lända till efterrättelse genast, får även sådant be- slut, om bostadsdomstolen ej förordnat annat, verkställas såsom laga- kraftägande dom.

Denna lag träder i kraft ...................

• Sida 50
•  Original

6. Förslag till Lag om ändring i lagen (1974:1082) om bostadsdomstol

Härigenom föreskrivs i fråga om lagen (1974:1082) om bostadsdomstol att 29 5 skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse 29 51

Bifalles hyresvärdens talan om att hyresavtalet skall upphöra att gälla, får bostadsdomstolen efter yrkande av hyresvärden i beslutet ålägga hyresgästen att flytta vid den tidpunkt då lägenheten skall lämnas. Sådan beslut får verkställas som lagakraftägande dom.

Vad som sägs i första stycket skall äga motsvarande tillämp- ning om hyresnämnden beslutar om inlösen enligt 17 g 5 och den förköpsberättigade yrkar att bostadsrättshavaren skall flyt- ta.

Denna lag träder i kraft ...................

ISenaste lydelse 1984z681.

• Sida 51
•  Original

1 VÅRT UPPDRAG M. M.

I våra direktiv tas upp tre huvudfrågor som vi skall överväga, nämli— gen

o i första hand om det bör möjliggöras för bostadsrättsföreningarna och i andra hand om det bör införas en skyldighet för nybildade föreningar att i sina stadgar ta in bestämmelser om rätt att lösa en bostadsrätt som bostadsrättshavaren vill överlåta eller annars av— hända sig

0 om det mot bakgrund av övervägandena om bostadsrätt finns anledning att vidta åtgärder beträffande andelslägenheter

0 hur bestämmelserna om försäljning av bostadsrätt på offentlig auk- tion bör vara utformade för att rättssäkerheten för den enskilde bostadsrättshavaren skall förbättras.

Den förstnämnda frågan upptar huvuddelen av vårt betänkande. Skälet till att frågan bör utredas är enligt direktiven att den fria prisbild— ningen vid överlåtelser av bostadsrätter i vissa fall har lett till prisnivåer som är klart oacceptabla ur både bostadssocial och fördel- ningspolitisk synpunkt. En lagstiftning i ämnet skall sikta till att hejda prisutvecklingen och hindra att omotiverade vinster uppkommer för enskilda bostadsrättshavare.

I huvudfrågan har vi lagt upp arbetet så här. Vi har först övervägt

hur ett system bör vara anordnat som innebär skyldighet - i princip — för en bostadsrättshavare att erbjuda bostadsrättsföreningen eller en bostadskooperativ organisation att förvärva bostadsrätten innan den får säljas till någon utomstående (kapitel 3). Den modellen är frivillig i den meningen att det är föreningen själv som beslutar om stadgarna skall innehålla bestämmelser om hembudsskyldighet eller, med vår terminologi, om förköpsrätt. Sedan har vi gått vidare och arbetat ut en

• Sida 52
•  Original

modell enligt vilken kommunen skall kunna kan tvinga en bostadsrättsfö— rening att ta in sådana bestämmelser i sina stadgar, varvid givetvis de förköpsberättigades krets har utökats med kommunen (kapitel 4). De båda modellerna har lagtekniskt arbetats samman. Ingenting hindrar att bara en av modellerna genomförs. Ett beslut om det medför rätt enkla ingrepp i den lagtext som vi har tagit fram.

I ett särskilt avsnitt (kapitel 5) redovisar vi våra överväganden om den ena eller båda modellerna bör genomföras. Vi har lagt oss vinn om att redogöra för och belysa de invändningar som kan göras mot ett sys- tem med förköpsrätt till bostadsrätter och mot våra förslag till tek— niska lösningar. Vi har kommit fram till att de bör genomföras.

Kommittén har inte ansett det vara erforderligt att låta utföra några närmare analyser och studier av prisutvecklingen på bostadsrätter eller vilken betydelse denna kan ha i fråga om t. ex. boendesegregation. Beträffande prisutvecklingen hänvisar vi i första hand till den studie som 1978 års bostadsrättskommitté lät utföra (Priser och omsättning på bostadsrättslägenheter, 05 Bo 1981:2). En sammanfattning av studien och kompletterande undersökningar lämnas i kapitel 2. Vi har inte heller funnit anledning att tynga vårt betänkande med statistiska uppgifter, redovisning av boendekostnader och liknande allmänna bakgrundsfakta. Vi får i stället hänvisa till andra källor, t. ex. SOU 1981:74 och 1984z34-36. Redovisningen av gällande rätt (avsnittet 2.1) har begrän— sats. En närmare redogörelse för rättsinstitutet bostadsrätt finns i SOU 1981:74. Av utländsk rätt redovisas bara förhållandena i Norge, där ett system liknande det som vi är satta att utreda har tillämpats (bi- laga 2). I övrigt hänvisas beträffande utländsk rätt till 1981 års betänkande.

Kommittén har haft tillgång till utredningsmaterial och undersök— ningar som avser förhållanden i Stockholms kommun. Delar av det arbets- materialet redovisas i vårt betänkande.

De två andra huvudfrågorna behandlas i kapitel 6 och 7. Den kostnads- bedömning som vi är skyldiga att göra redovisas i kapitel 9.

• Sida 53
•  Original

begreppet "kooperativ centralorganisation".

• Sida 67
•  Original

bostadsrättslägenheter utgör ca 130 000 och antalet färdigställda bo- stadsrättslägenheter har under de senaste åren varit ca 2 500 om året.

Bostadsrättsföreningarnas uppgifter vad gäller överlåtelse av bostads- rätt och annan förvaltning handhas som regel av distriktskontoren. Enligt de mönsterstadgar, som nyligen antagits, gäller att den bostads— rättshavare som önskar överlåta sin bostadsrätt skall inlämna ansökan härom till bostadsrättsföreningen med uppgift om till vem överlåtelsen skall ske. Till ledning för bestämmande av överlåtelsepriset skall föreningen lämna erforderliga uppgifter om lägenheten. Överlåtelseavta- let upprättas enligt särskilt formulär och skall ges in till före- ningens styrelse. Medlemskap söks skriftligen efter föreningens anvis- ningar.

Även inom Riksbyggen tillämpades under bostadsrättskontrollagens tid principen om att överlåtelsevärdet skulle beräknas utifrån grundavgif- terna jämte amortering på lånen. Någon särskild ersättning för penning— värdets fall skulle inte utgå. Kontrollen upphörde i och med avveck- lingen av kontrollagen och liksom HSB rekommenderade organisationen i fortsättningen ett visst överlåtelsevärde. Dessa rekommendationer upp- hörde 1973. Härefter har frågan utretts och bl. a. resulterat i ett förslag om en alternativ upplåtelseform kallad kooperativ borätt. Prin- ciperna liknar mycket dem som tillämpas inom Stockholms kooperativa bostadsförening (SKB) men förutsätter lagändringar för att den skall kunna börja tillämpas.

Den 5. k. Värmdömodellen (se avsnitt2 .1. 3) bör endast ses som en lokal modell som tillkommit genom avtal mellan Värmdö kommun och Riksbyggen genom dess distriktskontor i kommunen.

I Riksbyggens mönsterstadgar har emellertid under senare tid följande prisklausul tagits upp:

"Inom två år efter det att bostadsrätt upplåtits i samband med fastig- hets nybyggnad eller ombyggnad får överlåtelse endast ske till pris som inte överstiger grundavgift och upplåtelseavgift plus eventuell index— höjning. Höjningen grundas på konsumentprisindex eller sådant index som ersätter konsumentprisindex två månader före upplåtelsen jämfört med samma index två månader före överlåtelsen. Priset får därutöver inne— fatta skälig ersättning för eventuella standardförbättringar."

• Sida 68
•  Original

Någon återköpsgaranti är inte kopplad till denna klausul. Även Riksbyg— gen har emellertid i olika sammanhang ställt sådana garantier. HSB och Riksbyggen samarbetar i Stiftelsen Bostadskoopeationens Garantifond (se avsnitt 2.2.1). 2.2.3 SBC

De 5. k. privata bostadsrättsföreningarna, dvs. sådana föreningar som

inte är organiserade av HSB och Riksbyggen, utgör mer än hälften av samtliga bostadsrättsföreningar i landet. Av dessa organiserar Sveriges Bostadsrättsföreningars Centralorganisation, SBC, omkring en fjärdedel eller drygt 1 000 föreningar. SBC är en ekonomisk förening och intres- seorganisation närmast för de privata bostads- och bostadsrättsföre— ningarna. Det är bara bostadsrättsföreningar som kan vara medlemmar i SBC och till styrelseledamot kan bara väljas bostadsrättshavare i en sådan förening. SBC bistår medlemsföreningarna med juridisk, ekonomisk och teknisk hjälp samt hyresgäster vid ombildning av hyresrätt till bostadsrätt. Cirka 350 bostadsrättsföreningar har slutit särskilda förvaltningsavtal med SBC.

Inom SBC har centralorganisationen inget direkt inflytande över utform— ningen av medlemsföreningarnas stadgar. Organisationen tillhandahåller emellertid utarbetade mönsterstadgar.

SBC har i många sammanhang bestämt uttalat sig emot inskränkningar i överlåtelserätten och priskontroll på bostadsrätter. Överlåtelserna sköts helt och hållet av bostadsrättsföreningarna själva.

2.3 Kommunal förmedlingsrätt till bostadsrätter m. m.

2.3.1 Inledning

Grundläggande bestämmelser om kommunernas bostadsförmedlande uppgifter finns i lagen (1947:523) om kommunala åtgärder till bostadsförsörj—

• Sida 69
•  Original

ningens främjande m. m. (bostadsförsörjningslagen). Enligt 2 S åligger det kommunerna att fortlöpande samla uppgifter om bostadsförsörjningen i kommunen och på begäran underrätta de bostadssökande om möjligheterna att få bostad, kostnader för bostaden m. m. Kommunen är skyldig att, om det behövs för bostadsförsörjningens främjande, anordna avgiftsfri bostadsförmedling, se 4 S. Bestämmelserna kompletteras av en möjlighet för regeringen att ålägga kommunerna denna skyldighet, något som dock hittills inte har utnyttjats.

Bostadsförmedlingen kan fungera som ett serviceorgan för kommunens invånare, men det är också möjligt för kommunerna att bedriva en mer aktiv bostadsförmedling (jfr Marianne Hiktorin, Kommunal bostadsförmed- ling, Byggforskningsrådet T9z83). Vid en aktiv förmedling tillses att kommunen träffar avtal med byggherrar och fastighetsägare om anvis- ningsrätt till vissa lägenheter. Denna möjlighet har kommunerna använt sig av sedan länge. Om det inte är möjligt att träffa sådana avtal kan kommunen i stället utnyttja de olika legala möjligheter som står till buds för anvisning av bostad. Dessa regleras i bostadsfinansieringsför- ordningen (1974z946) med motsvarande äldre bestämmelser i bostadslåne- kungörelsen (1967:552l, 5 S bostadsförsörjninqslagen, 12 kap. 35 5 jordabalken (hyreslagen) samt bostadsanvisningslagen (1980:94l.

Möjligheterna till förmedling av bostadsrättslägenheter är mer begrän- sade än möjligheterna att förmedla hyreslägenheter. Detta hänger bl. a. samman med den i avsnitt 2.1 behandlade överlåtelserätten och den fria prisbildningen på bostadsrätter. På olika vägar försöker emellertid kommuner att genom pris- och anvisningsklausuler erhålla större möjlig- heter att förmedla även bostadsrättslägenheter.

2.3.2 Förmedlingsrätt enligt statliga låneförfattningar m. m. Enligt bostadsfinansieringsförordningen utgår statliga bostadslån för

ny— och ombyggnad samt bl. a. beträffande bostadsrättsföreningar även för fastighetsförvärv. För bostadsrättsföreningar gäller i övrigt vissa

• Sida 70
•  Original

speciella låneförutsättningar. Bl. a. krävs det att bostadsrättsföre- ningen har kommunal insyn för att de förmånligaste lånen skall beviljas (se härom prop. 1981/82:169 s. 69).

Länsbostadsnämnden kan enligt 93_å_första stycket bostadsfinansierings- förordningen på kommunens begäran besluta att bostadslån för bl. a. flerfamiljshus kommer att beviljas eller får övertagas endast om sökan- den tillförsäkrar kommunen rätt att förmedla upplåtelse av bostäderna. En förutsättning för ett sådant beslut är dock att kommunen bedriver bostadsförmedling och att förmedlingen omfattar samtliga hus i kommu-

nen.

Undantag från förmedlingskravet kan bl. a. göras för bostadsrättslägen- heter som upplåts på grund av bostadssparande. Mellan kommunalförbundet för Stor-Stockholms bostadsförmedling KSB och HSB—föreningarna inom Stor—Stockholm har t. ex. år 1968 träffats en överenskommelse enligt vilken bostadsproduktionen inom HSB-föreningarna i Stor-Stockholm för— delas till medlemmar i föreningarna som bosparat under minst tre år, medan lägenhetsanvisninqen för medlemmar som bosparat under kortare tid skall ske i samråd med bostadsförmedlingen. Särskilda överenskommelser kan gälla i förhållande till olika kommuner i Stor-Stockholm, men bo- stadsförmedlingen skall alltid ha rätt att såsom förtur fördela 20 pro- cent av föreningarnas nyproduktion. I överenskommelsen finns också en bestämmelse om att successionslägenheter från HSB-medlemmar, skall ställas till bostadsförmedlingens förfogande.

Utan hinder av sådana förmedlingsvillkor som nu sagts får fastighets— ägaren själv förfoga över en bostadslägenhet, till vilken kommunen ej senast två månader före beräknad inflyttningsdag anvisat en ny inneha- vare som skäligen kan godtas. Detta innebär att om en bostadsrättsföre- ning vägrar någon som kommunen har anvisat medlemskap så förfaller i praktiken förmedlingsrätten. Någon möjlighet för kommunen att få före— ningens beslut om vem som skall godtas överprövat finns inte.

Enligt 64 5 andra stycket bostadsfinansieringsförordningen har kommunen en möjlighet till anvisningsrätt i samband med beviljade av lån till

• Sida 71
•  Original

småhus som skall bebos av låntagaren. På kommunens begäran kan länsbo- stadsnämnden besluta att lånet kommer att beviljas endast om lånesökan- den medverkar till att kommunen får rätt att förmedla den lägenhet som lämnas i samband med inflyttningen i småhuset. Anvisningsrätten gäller både hyreslägenheter och bostadsrättslägenheter. En bostadsrättshavare kan i dessa fall kräva marknadspris för sin bostadsrätt, vilket kan medföra att kommunen måste tillstyrka lånet fastän kommunen inte kan utnyttja sin anvisningsrätt.

En snarlik bestämmelse finns i 5 S bostadsförsörjningslagen. Enligt lagrummet får en kommun eller ett kommunalförbund, som handhar för flera kommuner gemensam bostadsförmedling, besluta att anvisning eller förmedling av bostad genom kommunal bostadsförmedling skall ske under villkor att den bostadssökande medverkar till att bostad, som han hyr eller innehar med bostadsrätt och som han lämnar i samband med inflytt- ningen i den nya bostaden, överlåtes på bostadssökande som kommunen eller kommunalförbundet anvisat.

En hyresgästs medverkan enligt 5 S bostadsförsörjningslagen brukar vanligen bestå i att han skaffar en s. k. värdförbindelse från hyres- värden, dvs. en skriftlig utfästelse från värdens sida att hyra ut den ledigblivna lägenheten till någon som anvisas av bostadsförmedlingen och som kan godtas som hyresgäst. Beträffande bostadsrättslägenheter ligger bostadsrättshavarens medverkan i att han överlåter bostadsrätten till den som kommunen anvisar. Även i dessa fall kan naturligtvis bo- stadsrättens marknadspris försvåra möjligheterna att anvisa någon köpa- re i bostadsförmedlingens kö.

Slutligen bör nämnas den bestämmelse i 35 S tredje stycket hyreslagen, som ger kommunerna rätt att hos hyresnämnden ansöka om tillstånd till lägenhetsbyte i de fall kommunen medverkar till att hyresgästen får en annan bostad som kommunen anvisar eller förmedlar. Bestämmelsen har ingen motsvarighet i BRL.

• Sida 72
•  Original

2.3.3 Förmedlingsrätt enligt bostadsanvisningslagen

Bostadsanvisningslagen är avsedd att vara ett medel för kommunerna att genom förmedling av lediga bostäder skapa förutsättningar för en allsi- dig befolkningssammansättning. Ett väsentligt syfte är att förmå fas— tighetsägare att träffa frivilliga avtal med kommunen om anvisning (se närmare om motiven prop. 1979/80:72).

Lagen ger kommunen genom kommunstyrelsen möjlighet att besluta att ett eller flera områden i kommunen skall vara bostadsanvisningsområden (1 5). Inom ett bostadsanvisningsområde är husägarna som huvudregel förbjudna att upplåta lägenheter med hyresrätt eller bostadsrätt till någon annan än en bostadssökande som kommunen anvisar, eller till kom- munen (6 S). När en lägenhet som omfattas av förbud skall upplåtas med hyresrätt eller bostadsrätt skall husägaren snarast möjligt meddela kommunen detta (7 5). Enligt lagrummet skall ett sådant meddelande vara skriftligt och innehålla uppgift om lägenhetens adress, storlek, belä- genhet i huset, villkoren för upplåtelsen samt tillträdesdagen. Om kommunen inte anvisar någon bostadssökande eller om husägaren inte godtar den bostadssökande som kommunen anvisar eller inte kan träffa avtal med denna, är husägaren skyldig att upplåta lägenheten till kom- munen om kommunen begär det (8 S). Bryter husägaren uppsåtligen eller av oaktsamhet mot upplåtelseförbudet i 6 5 kan, efter åtalsanmälan från kommunen, böter utdömas (12 5).

Vad gäller bostadsrätt gäller lagen endast vid upplåtelse och inte vid överlåtelse. Lagen inskränker inte heller hyresgästernas rätt att över— låta hyresrätten genom byte m. m.

Även i det lagförslag som presenterades av boende- och finansieringsut- redningarna (SOU 1975:51 och 52) och som låg till grund för bostadsan- visningslagen, undantogs överlåtelser av bostadsrätter och utredningar- na var i denna fråga eniga. I reservationer till utredningarna och i flera remissvar ansågs emellertid att grundförutsättningarna för bo- stadsrättsinstitutet rubbades om även upplåtelser av bostadsrätt skulle

• Sida 73
•  Original

omfattas av lagen. Både Riksbyggen och HSB godtog emellertid utred- ningsförslaget i denna del.

Departementschefen pekade i propositionen (s. 24-25) bl. a. på att kommuner redan kunde ställa anspråk på att få förmedla upplåtelse av bostadsrättslägenheter enligt bostadsfinansieringsförordningen. En annan sak var att kommunerna, t. ex. då lägenheterna är avsedda att enligt särskild turordning tilldelas medlemmar i en kooperativ före- ning, i rimlig utsträckning torde ta hänsyn till detta. I likhet med utredningarna ansåg departmentschefen att överlåtelse av bostadsrätt borde undantas. Om kommunen önskade överta en bostadsrätt var det na- turligtvis inget som hindrade att kommunen förvärvade bostadsrätten på vanligt sätt.

Vid upplåtelse av bostadsrätt enligt bostadsanvisningslagen är kommunen eller den som kommunen anvisar skyldig att godta de villkor för upplå- telsen som bostadsrättsföreningen ställer upp, dvs. bl. &. grundavgift och årsavgift. Av 2 S BRL följer att kommunen förvärvar medlemskap i föreningen omedelbart genom upplåtelsen. Upplåtelsen är undantagen från skriftlighetskravet enligt 6 S BRL. Samtidigt med dessa bestämmelser infördes också genom en ny punkt i 11 S BRL en absolut rätt för en kommun som förvärvat en bostadsrätt efter överlåtelse, dvs. oberoende av reglerna i bostadsanvisningslagen, att inträda som medlem i bostads— rättsföreningen.

Husägare och berörda hyresgästorganisationer skall beredas tillfälle att yttra sig innan beslutet om bostadsanvisningsområden fattas. De har också besvärsrätt och måste därför även delges beslutet. Detta får ske genom kungörelsedelgivning. Förbudet mot upplåtelse enligt 6 S gäller endast om husägaren efter lagakraftvunnet beslut bevisligen delgetts beslutet.

Bostadsanvisningslagen tillämpas såvitt känt endast i tre kommuner, men den torde i vissa fall i enlighet med sitt syfte också lett till att fastighetsägare och kommuner träffat särskilda avtal om bostadsanvis— ning. Detta gäller bl. a. i Stockholms kommun.

• Sida 74
•  Original

Lagen har, särskilt från fastighetsägarhåll, utsatts för kraftig kri— tik. Även Stockholms kommun har framfört en rad kritiska synpunkter på lagen (se tjänsteutlåtande från Stockholms fastighetskontor och bo- stadsförmedlingskontor 1983—06-09). Detta gäller bl. a. ordningen för att inrätta ett bostadsanvisningsområde, delgivningsförfarandet, beho— vet av undantag för vissa fastighetsägare m. m.

Bostadskommittén (Bo 1982:02) skall enligt sina direktiv "studera kom—

munernas erfarenheter bl. a. av bostadsanvisningslagen och överväga de ytterligare åtgärder som kan vara nödvändiga för att kommunen skall få tillgång till de lägenheter som behövs för att uppnå önskvärd variation i hushållssammansättningen inom olika områden". Kommittén har ännu inte lagt fram några förslag i denna del.

2.3.4 Kommunal köpeskillingskontroll på bostadsrätter

Flera kommuner har under senare år försökt att begränsa överlåtelsepri- serna på bostadsrätter och förbättra möjligheterna till förmedling av bostadsrättslägenheter. I huvudsak följer åtgärderna två linjer. Den ena är att i samband med upplåtelse eller överlåtelse av bostadsrätt föreskriva vissa pris- och förmedlingsvillkor. Den andra är att genom avtal med byggherrar eller de folkrörelsekooperativa organisationerna åstadkomma begränsningsklausuler i bostadsrättsföreningarnas stadgar. Mot bakgrund av den enligt bostadsrättslagens principiellt fria överlå- telserätten har de olika modeller som valts stundom vållat häftig kri- tik och i vissa fall har modellerna blivit föremål för rättslig pröv- ning eller anmälningar till justitiekanslern.

I det följande redovisas några exempel på hur kommuner har försökt att påverka priset på bostadsrätter och erhålla större möjlighet att för- medla bostadsrättslägenheter.

I avsnitt 2.3.2 har redovisats att en kommun i samband med anvisning av annan bostad kan ställas upp villkor om förmedling av den bostad som lämnas. Om den lägenhet som lämnas är en bostadsrätt beror det emeller- tid i hög grad på hur högt priset på bostadsrätten är för att kommunen

• Sida 75
•  Original

skall kunna utnyttja sin förmedlingsrätt. En kommun kan alltså ha in— tresse av att i samband ded förmedling begränsa överlåtelsepriset på bostadsrätten.

I Gävle kommun har kommunfullmäktige beslutat om prisbegränsningar i samband med förmedlingen. Syftet sägs vara att förhindra att av kommu— nen till kontrollerade priser fördelade tomter och bostäder utnyttjas i obehörigt vinstsyfte. Följande regler gäller:

"Som villkor för tilldelning av

a) tomt med äganderätt eller tomträtt

b) småhus med äganderätt eller bostadsrätt

c) lägenhet med bostadsrätt äger kommunen föreskriva skyldighet för sökande att för av kommunen fastställt pris överlata småhus/bostadsrätt till kommunen eller till av kommunen anvisad person. Denna skyldighet kan åläggas, om sökanden själv eller hans make eller med honom sammanboende person äger småhus eller bostadsrätt. Beslut om priskontroll fattas av bostadsutskottet. Priset fastställes efter värdering av fastighetskontoret. Sedan sökande delgetts beslutet med angivet pris skall han åtnjuta minst 14 dagars betänketid. Efter betänketidens utgång kan lägenheten eller bostaden tilldelas annan, och sökanden avföras ur kön, om ej bostadsutskottet av särskilda skäl ger sökanden rätt att stå kvar på sin plats i kön."

En kommunmedlem anförde kommunalbesvär mot fullmäktiges beslut och åberopade att detta vilade på orättvis grund samt att kommunfullmäktige överskridit sin kompetens då regeln stod i strid med 13 kap. 6 S jorda- balken. Lagrummet innehåller förbud mot sådana tomträttsvillkor som inskränker tomträttshavares rätt att överlåta tomträtten. Sedan läns— styrelsen upphävt kommunfullmäktiges beslut anförde regeringsrätten efter besvär av fullmäktige följande (RÅ 1977 ref. 117):

"De i klandrade beslutet intagna bestämmelserna om s. k. priskontroll på småhus och bostadsrätter ingår i det system av regler som komnun- fullmäktige antagit för kommunal fördelning av lägenheter, småhus och tomter. Bestämmelserna avser att förhindra att fördelningsreglerna otillbörligt utnyttjas i vinstsyfte.

En kommun har i princip frihet att efter gottfinnande bestämma villko— ren för tilldelning av kommunen tillhöriga bostäder och tomter. Den äger därvid uppställa även sådan villkor som missgynnar vissa kommun— medlemmar. Villkoren måste dock vara sakligt grundande dvs. att de skall vara ägnade att bidra till en förbättrad bostadsförsörjning i kommunen.

• Sida 76
•  Original

Den i de nu aktuella fördelningsreglerna intagna klausulen om s. k. priskontroll kan medföra förmögenhetsförlust för den som äger småhus eller innehar bostadsrätt och som önskar komma i fråga för kommunal tilldelning av ny bostad eller tomt. Annan bostadssökande hos kommunen löper inte samma risk. Emellertid får klausulen antas ha en prisdämpan— de effekt och därmed bidra till att hålla bostadskostnaderna i kommunen nere. Kommunen har således haft sakligt fog för reglernas utformning. Det kan därför inte anses att klandrade beslutet vilar på orättvis

grund.

Vad som förekommit i målet ger inte vid handen att kommunen vid upplå- telse av tomträtt avser att i avtal härom införa villkor som strider mot bestämmelserna i JB 13:6.

På grund av det anförda finner regeringsrätten att klandrade beslutet inte är olagligt på de grunder som har anförts i målet."

Den i Gävle tillämpade modellen har fått sin efterföljd i andra kommu- ner. Bl. a. tillämpar Malmö kommun en liknande modell. Då grunderna för prissättningen för den avlämnade lägenheten i vissa fall kan leda till att bostadsrätten åsättes ett betydligt lägre pris än vad som kan fås ut på den öppna marknaden gäller i Malmö emellertid dessutom att bo— stadsrätten skall "återanmälas" till kommunens förmedling om den nye bostadsrättshavaren planerar att avyttra bostadsrätten inom fem år. Denna "återanmälan" sanktioneras med ett avtalsvite som motsvarar hälf— ten av den erlagda köpeskillingen.

Malmö kommun innehar sedan lång tid tillbaka ett eget bestånd av bo— stadsrätter i olika fastigheter. Dessa hyrs ut med syfte att ge bo— stadssökande utan erforderligt insatskapital möjlighet att bo i bo— stadsrättsområden och motverka segregation i boendet. Bostadsrätterna kan överlåtas till hyresgästerna efter viss anpassningstid, tidigare fem år, numera två år. Vissa grunder för beräkning av köpeskillingen tillämpas. Vidare gäller en särskild återköpsklausul av innebörd att köpare som avser att avyttra bostadsrätten inom en tid av fem år vid vite skall erbjuda kommunen återköp. Vid återköp betalas samma köpe- skilling som bostadsrättshavaren erlagt efter justering med index.

Södertälje kommun har tomtköregler som liknar förmedlingsreglerna i Gävle. Även innehavare av småhus med bostadsrätt äger stå i sådan kö. Vid köp av genom kön förmedlat hus skall bostadsrättssmåhuset överlåtas

• Sida 77
•  Original

till av kommunen anvisad köpare och till ett pris som inte överstiger vad som motiveras av erlagd insats, amorteringar samt gjorda förbätt-

ringar.

Sedan gammalt använder sig kommunerna ofta av avtal med fastighetsägare eller byggherrar för att erhålla förmedlingsrätt till bostäder. Det kan vara fråga om avtal som kopplas till t. ex. exploateringsavtal, markan- visningsavtal eller tomträttsavtal. På senare tid har också förekommit att man i sådana avtal sökt åstadkomma utfästelser om införande av klausuler i bostadsrättsföreningens stadgar som begränsar överlåtelse- rätten och bostadsrättspriserna. Ofta har överenskommelser härvid kun— nat uppnås med de folkrörelsekooperativa organisationerna. Såväl HSB:s s. k. karenstidsavtal som den s. k. Värmdömodellen har varit aktuella i dessa sammanhang.

Ett känt exempel är det markanvisningsavtal för en del av Skarpnäcks- fältet som träffats mellan Fabege Fastighets AB och Stockholms kommun. Avtalet har debatterats i riksdagen (se riksdagens prot. 1981/82 nr 90, 5 5). De bakomliggande omständigheterna är följande. I egenskap av fastighetsägare träffade kommunen ett s. k. markanvisningsavtal med Fabege som innebär att bolaget ges rätt att bygga på marken som upplåts med tomträtt. När byggnaderna är färdiga skall kontrakten överlåtas till en eller flera bostadsrättsföreningar. Förutom dessa bestämmelser innehåller avtalet överenskommelser om antalet bostäder, lägenhetsstor- lekar, hyressättning, tidplaner etc. samt följande omtvistade klausul:

”FABEGE skall utföra bostadsproduktion med statlig belåning. Bostäderna inom området skall upplåtas med bostadsrätt. FABEGE skall svara för att bostadsrättsförening(ar) med kommunal representation bildas.

FABEGE svarar vid vite av 15 000 000 kronor

dels för att det i stadgarna för varje bostadsrättsförening som bildas inom det område som avses i detta avtal införs regler om prisreg- lering vid överlåtelse av bostadsrätt. Därvid skall följande prin— ciper följas: Högsta tillåtna överlåtelsepris skall bestämmas som summan av inbetalda grundavgifter, upplåtelseavgift samt kapital- tillskott (amorteringar) i övrigt, allt uppräknat med konsument- prisindex. Därtill läggs värdet av gjorda förbättringar samt på lägenheten upplöpande andel av föreningens dispositionsfond (ba-

• Sida 78
•  Original

lanserat överskott). Dm säljare och köpare så begär det får också inre underhållsfond och ovanligt stort reparationsbehov beaktas,

dels för att, i den män och när kommande lagstiftning så medger, i stadgarna för varje bostadsrättsförening som bildas inom ovan angivet område intas bestämmelser om hembudsskyldighet till kom— munen eller till av kommunen anvisat bostadsförmedlingsorgan vid överlåtelse av bostadsrätt.

Den närmare utformningen av hembudsbestämmelser skall, när erforderlig lagändring beslutats av Sveriges riksdag, beslutas av kommunen efter samråd med FABEGE.

FABEGE har uppfyllt sitt åtagande enligt ovan om FABEGE förbinder varje bostadsrättsförening att i avtalen med bostadsrättsinnehavarna inta bestämmelser som på ett betryggande sätt garanterar att ovannämnda stadgebestämmelse om maximalt överlåtelsepris vidmakthålles samt att, när lagändring så medger, stadgebestämmelse om hembudsskyldighet infö— res. Innan FABEGE träffat avtal med respektive bostadsrättsförening skall kommunen godkänna avtalens lydelse i ovan nämnda hänseenden.

Ovannämnda vitesbelopp skall proportioneras mellan de olika bostads— rättsföreningarna som bildas med avseende på varje bostadsrättsföre— nings lägenhetsantal."

Kammarrätten i Stockholm har i en dom den 19 februari 1985 (mål 1721-1983) ogillat en talan som gick ut på att fastighetsnämndens be- slut att godkänna markanvisningsavtalet med FABEGE skulle upphävas som stridande bl. a. mot BRL.

Slutligen kan nämnas ett rättsfall från regeringsrätten (mål nr 1724-1983) som rörde kommunalbesvär mot ett av Oskarshamns kommun fat- tat beslut om avtal om återköp av bostadsrätter i en bostadsrättsföre- ning. Bakgrunden till beslutet var att föreningen tidigare i sina stad— gar intagit ett förbehåll som innebar att överlåtelse av bostadsrätt med vissa undantag fick ske enbart till person som kommunen anvisar. Föreningen hade registrerats med detta förbehåll år 1981.

Den huvudsakliga innebörden av regeringsrättens dom var att BRL är civillag och inte direkt riktar sig till kommun. Även om förbehållet i stadgarna stod i strid med BRL utgjorde detta därför ej grund att upp— häva kommunens beslut. Beslutet om återköp vilade ej heller på orättvis grund.

• Sida 79
•  Original

Själva prissättningsklausulerna skall inte närmare tas upp i detta sammanhang. Det skall blott konstateras att man - låt vara med vissa variationer — genomgående använder sig av principen av indexuppräkning av grundavgifter och gjorda kapitaltillskott samt tar hänsyn till ned- lagda förbättringar i lägenheten.

2.4 Något om prisutvecklingen på bostadsrätter m. m.

2.4.1 Allmänt om prisutvecklingen m. m.

1978 års bostadsrättskommitté lät genom institutionen för fastighets— ekonomi vid tekniska högskolan i Stockholm (KTH) utföra en studie av prisutvecklingen på bostadsrätter under 1970-talet (Priser och omsätt- ning på bostadsrättslägenheter, Ds Bo 1981z2). En sammanfattning av studien görs i kommitténs slutbetänkande (SOU 1981:74, s. 273-277). Beträffande prisutvecklingen hittills under 1980—talet finns ingen motsvarande undersökning. Stockholms kommuns fastighetskontor har dock årligen gjort en viss uppföljning av priserna. Vi skall återkomma till förhållandena i Stockholm under nästföljande avsnitt.

Den nämnda studien över prisutvecklingen på 1970—talet kan punktvis sammanfattas på följande sätt.

0 I rapporten räknade man med att det år 1980 fanns ca 550 000 bostads- rättslägenheter i landet. Ca 60 % av dessa eller ungefär 330 000 lägenheter fanns på orter med en medelprisnivå som inte översteg 40 000 kr. för 3 rum och kök. Ungefär 30 000 bostäder fanns i Stock- holms innerstad, där prisnivån var ca 100 000 kr. per rum.

0 I genomsnitt hade 10 % av bostadsrätterna årligen bytt ägare under den studerade perioden. 1 Stockholms innerstad var omsättningen lägst med 6 % av bostadsrätterna.

0 Den årliga handeln med ca 55 000 bostadsrätter i flerbostadshus om- satte drygt 2 miljarder kr. Ca 16 000 överlåtelser per år i Stockholm

• Sida 80
•  Original

med närförorter svarade, i pengar räknat, för mer än 40 % (knappt 1 miljard kr. av hela omsättningen).

o Realt sett hade priserna på bostadsrätter sjunkit mellan 1970 och 1979 i de flesta mindre tätorter, varit ungefär oförändrade i de större tätorterna och stigit i storstadsområdena. Sett till enbart andra hälften av 70-talet hade det i samtliga ortsstorlekar varit fråga om reala prisökningar som uppgått till 10—30 % per år. Nomi- nellt hade priserna ofta mer än tredubblats.

o Tillgången på hyreslägenheter ansågs avgörande för prisnivån på bo- stadsrätter. Prisnivån var högre på en stor bostadsmarknad än på en liten. Andelen bostadsrätter på marknaden ansågs ha en relativt liten betydelse för prisnivån.

0 Det geografiska läget inom en ort var vid sidan av bostadsmarknadslä- get den viktigaste prisförklarande faktorn. Standardskillnader nellan lägenheter liksom skillnader i månadsavgifter tycks endast ha haft begränsad betydelse.

Sammanfattningsvis fann kommittén att prisutvecklingen på bostadsrätter under det senaste decenniet pekade på ett behov av att på vissa lokalt avgränsade marknader inom enskilda kommuner kunna vidta åtgärder i prisdämpande syfte. På grundval av dessa slutsatser och de överväganden i övrigt som kommittén gjorde föreslog kommittén ett system med pris— kontroll och hembudsskyldighet bl. a. till kommunen.

Den redovisade prisutvecklingsstudien visar de förändringar i bostads— rätters värde under en viss tidsperiod och som uppstår när de boende köper och säljer bostadsrätter till rådande marknadspris. En särskild aspekt som har samband med prisutvecklingen är den omedelbara förmögen- hetstillväxt som kan uppstå när en person förvärvar bostadsrätt mot ersättning som understiger marknadsvärdet. Av intresse är främst när bostadsrätt vid nyproduktion eller ombildning av hyresrätt till bo- stadsrätt upplåtes första gången. Om grundavgiften, som baseras på fastighetens anskaffningskostnad, understiger marknadsvärdet på den

• Sida 81
•  Original

upplåtna bostadsrätten uppstår en omedelbar förmögenhetstillväxt som antingen kan förbli orealiserad eller realiseras genom försäljning.

Den omedelbara förmögenhetstillväxten belyses i en rapport från före- tagsekonomiska institutionen vid Stockholms universitet (R 1984:2, Omedelbar förmögenhetstillväxt vid köp av bostadsrätt, Anette Gröjer och Birger Ljung). Den första delen av rapporten handlar om förhållan- dena vid nyproduktion. Tolv bostadsrättsföreningar inom HSB har stude— rats. Föreningarna är belägna i Stockholm, Göteborg, Malmö, Uppsala och Örebro, dvs. i orter där man kan förvänta sig att efterfrågan på bo- stadsrätter är hög. Bostäderna är producerade under tidsperioden 1975—1981.

I tabell 2.1, som hämtats ur rapporten, har föreningarna rangordnats efter den maximala förmögenhetstillväxt som uppmätts. Uppställningen avser den högsta förmögenhetstillväxten (dvs. extremvärdena i respekti- ve förening och hur mycket dessa värden skulle innebära i förmögenhets- tillväxt för en tre—rumslägenhet om 75 kvm).

Tabell 2.1 Omedelbar förmögenhetstillväxt vid nyproduktion av bostadsrätter. Extremvärden per förening ordnade i fallande ordning. 1983 års penningvärde. (Ur forskningsrapport R 1984: 2, företagsekonomiska institutionen vid Stockholms universitet)

Max. förm-. Max. förm— Lägesbeskrivning tillv. kr/m2 tillv. 3:a 75m2

Stockholm Reimersholme Innerstad, sjöutsikt Stockholm Kista Attraktivt ytterområde Göteborg Otterhällan Innerstad, sjöutsikt Göteborg Stigberget Centralt, nqn sjöutsikt Malmö Bjärred Lyckat ytterområde Stockholm Kungsängen Ordinärt ytterområde gppsala Knivsta Ordinärt ytterområde Orebro Lundby Lyckat ytterområde Malmö Centrala Innerstadsområde Göteborg Hisings Kärra Lyckat ytterområde uppsala Gottsunda Ordinärt ytterområde Orebro Centrala Innerstadsområde

• Sida 82
•  Original

Som framgår av tabellen har det i de flesta föreningarna förekommit en förmögenhetstillväxt som måste betecknas som betydande. Observeras bör att de större förmögenhetstillväxterna uppkommit i de största städerna och där i de mest attraktiva områdena. Bland de studerade försälj- ningarna (230 stycken) uppvisade 12 procent en förmögenhetstillväxt på 500 kr/kvm och 6 procent en förmögenhetstillväxt på mer än 1 000 kr/kvm. Det bör särskilt understrykas att endast en viss del av de boende realiserar förmögenhetstillväxten och då måste betala skatt på realisationsvinsten.

Den andra delen av studien behandlar omedelbar förmögenhetstillväxt vid övergång från hyresrätt till bostadsrätt. Denna del av studien omfattar 43 bostadsrättsföreningar i fyra bostadsområden i Stockholms innerstad, nämligen Östermalm, Kungsholmen, Vasastaden och Södermalm. Bostads- rättsföreningarna har bildats mellan 1972-1979.

Av rapporten framgår att det även vid ombildningar förekommit en ome- delbar förmögenhetstillväxt av betydande storlek. I innerstaden har förmögenhetstillväxten uppskattats till i genomsnitt 1 888 kr/kvm. Detta motsvarar för en tre-rumslägenhet på 75 kvm en förmögenhetstill— växt på 142 000 kr.

I tabell 2.2 har marknadspriset uppskattats med hjälp av mäklarannonser varför det kan vara något överskattat.

• Sida 83
•  Original

Tabell 2.2 Omedelbar förmögenhetstillväxt i kr/kvm vid ombildningar av hyresrätt till bostadsrätt i Stockholms innerstad. Extremvärden. 1983 års penningvärde. (Ur forskningsrapport R 1984: 2, företagsekonomiska institutionen vid Stockholms universitet)

Kr/m2 4000 3500 3000 2625 2565

2500 1888 2000 1436 1500

924 1000 ⁵⁰⁰ | '

Östermalm Vasastaden Kungsholmen Södermalm Innerstaden Totalt

Förutom prisutvecklingen på bostadsrätter och den omedelbara förmögen— hetstillväxt som kan uppstå efter upplåtelse är också prisernas inver- kan på boendekostnaderna av stort intresse. Även om årsavgiften i en bostadsrättsförening genomsnittligt sett är lägre än hyran för motsva— rande hyreslägenhet kan den sammanlagda boendekostnaden för bostadsrät- ter dock vara högre.

I en utvärdering av bruksvärdesystemet på hyresmarknaden (Byggforsk— ningsrådets rapport T 762:1984, Bruksvärdering och hyressättning i Stockholm, Göteborg och Malmö av Sven Bergenstråhle) har en jämförelse gjorts mellan boendeutgiften för bostadsrätter inom HSB som förvärvats efter överlåtelse och hyror för motsvarande lägenheter. Jämförelsen har i första hand ingått som ett led i att studera hur olika egenskaper hos lägenheter, fastigheter och bostadsområden värderas av de boende på en

• Sida 84
•  Original

"fri" marknad. I slutsatserna sägs att köparna av bostadsrätter inom HSB i Stockholm torde haft klart högre boendeutgifter de första åren än hyresgäster i lägenheter av motsvarande storlek. Skillnaderna i Göte- borg var inte lika stora. I Malmö hade köparna något lägre boendeutgif- ter än hyresgästerna. Skulle man också räkna in amorteringarna i boen- deutgifterna för bostadsrätterna skulle utgifterna vara högre i samtli- ga tre kommuner. I Stockholm torde inte många bostadskonsumenter ha haft råd att betala vad som krävdes. Utgifterna låg där långt över de högsta hyrorna i nyproduktionen.

2.4.2 Speciellt om förhållandena i Stockholms kommmun

På uppdrag av kommittén har Tomas Victorin, anställd vid Stockholms kommuns fastighetskontor och sakkunnig i kommittén, utarbetat en rap- port.1 I denna anförs sammanfattningsvis följande.

Stockholm är en bostadsmarknad med många symptom på obalans. Särskilt gäller detta innerstaden, men liknande problem finns också i många förorter i angränsande kommuner.

Av de ca 160 000 bostadslägenheterna i innerstaden är 72 procent lägen- heter om 2 rok eller mindre. Andelen småhushåll är därför hög och barn- familjerna är få. Pensionärerna är många.

Man kan knappast påstå att innerstaden i dag är ett särskilt segregerat område. Den sociala sammansättningen är mer ensidig i förortsområdena. En tendens tycks ändå vara att antalet resursstarka hushåll ökar. Bl. a. har bostadssaneringen i innerstaden med åtföljande hyreshöj- ningar gjort att de förut sämsta lägenheterna ofta blivit mycket attraktiva och efterfrågas av helt andra grupper än tidigare.

1Förutom de fakta som presenteras innehåller rapporten ett avsnitt med bostadssociala aspekter på bostadsrättspriserna m. m. Beträffande förhållandena i Stockholm kan i övrigt hänvisas till den i kommitténs direktiv (s. 5) omnämnda skrivelsen från Stockholms kommun den 9 mars 1983 jämte bifogade tjänsteutlåtande från fastighetskontoret den 12 - november 1982. Vidare kan nämnas ett tjänsteutlatande av kontoret den 24 maj 1982, benämnt "Prisförhållanden på bostadsmarknaden i Stock— holm". Beträffande s. k. andelslägenheter, se avsnitt 6.2 i betänkan- det.

• Sida 85
•  Original

Över huvud taget är innerstaden ett mycket attraktivt bostadsområde. Efterfrågan på bostäder är därför stor. Bostadsförmedlingen kan dock bara förmedla en marginell andel till dem som vill ha lägenheter i innerstaden eftersom de flesta s. k. successionslägenheterna förmedlas till förtursfall och hyresgäster som evakueras inför en rivning eller en ombyggnad.

Ett stort antal lägenheter har överförts till kontor och kommersiella lokaler. Speciella kategorier, t. ex. ambassader, organisationer och utlandssvenskar förfogar över åtskilliga lägenheter. De allmännyttiga företagen förvaltar endast 14 procent av lägenheterna i innerstaden.

Under senare år har frågan om bostadsrättsbeståndets utveckling i Stockholm kommit att uppmärksanmws allt mer. Härvid har bostadsrätts- priserna och den ökande omvandlingstakten av hyresrätter till bostads- rätter kommit i förgrunden.

Av tabell 2.4 framgår att antalet bostadsrätter i Stockholms innerstad år 1980 enligt folk- och bostadsräkningen utgjorde 34 294 stycken eller 21, 4 procent av lägenheterna i flerbostadshus där. Relativt sett var andelen bostadsrätter lägre än för riket i övrigt. I flerbostadshusen utgjorde sålunda den genomsnittliga andelen 27 procent.

Tabell 2.4 Antal och andel bostadsrätter i Stockholms kommun 1980 (FoB)

Antal lgh Därav i Procentuellt bostadsrätt

Innerstad 160 580 Ytterstad 206 609

Totalt 367 189

De folkrörelsekooperativa organisationerna har en relativt liten andel lägenheter i Stockholms innerstad. Riksbyggen saknar helt föreningar. HSB:s bestånd utgörs ungefär av en tredjedel. Övriga två tredjedelar utgörs av dels s.k. privata bostadsrättsföreningar samt av äldre bo- stadsföreningar m. fl.

Antalet bostadsrätter är i snabb ökning genom en omvandling från hyres— rätt till bostadsrätt. Tabell 2.5 utvisar omfattningen av de förvärv som Bostadsrattsforeningar gjort de senaste sex åren i olika stadsde- lar.

• Sida 86
•  Original

Tabell 2.5 Antal till bostadsrätter omvandlade lägenheter i Stock- holms kommun åren 1978-1983.

79 80 81 82 83

Gamla Stan 17 6 30 100 Östermalm 834 498 548 3061 Norrmalm/Vasastaden 2. 222 493 356 1876 Kungsholmen/Essingen . 491 230 318 1803 Södermalm 506 558 562 3062 Innerstaden totalt 2070 1785 1814 9902 Ytterstaden - 419 1109 173 3293

Omvandlingar totalt 2489 2894 1987 13195 varav privata före- ningar 1137 1741 1987 8328

Utöver omvandlingarna har i nyproduktionen tillkommit 3 442 lägenheter under den redovisade perioden. På sex år har därför sammanlagt tillkom— mit ca 16 600 bostadsrättslägenheter, dvs. en ökning av antalet bo- stadsrätter med en dryg fjärdedel i hela kommunen och med närmare hälf- ten i innerstaden. Under perioden kan antalet omvandlingar i hela in— nerstaden beräknas till 8,2 procent av det privatägda hyreslägenheterna där. Beräknat på enbart Östermalm blir siffran 12 procent. Det finns en klar tendens att det är hus i goda lägen med större lägenheter som omvandlingarna är vanligast. Mindre och sämre lägenheter tycks bli allt mer överrepresenterade i hyreshusbeståndet.

Beträffande priserna på bostadsrätter har fastighetskontoret i Stock— holms kommun under de senaste åren successivt följt upp den prisstudie som 1978 års bostadsrättskommitté lät utföra. Av resursskäl har upp- följningen dock endast avsett HSB- -föreningar. Materialet omfattar 27 bostadsrättsföreningar med 3 875 lägenheter. Antalet köp årligen är ca 240. Sammanfattningsvis menar man från fastighetskontorets sida att priserna fortsatt att öka. Tabell 2. 6 redovisar resultaten. 1

1Mäklare som har tillfrågats under hand har uppgivit att prisutveck- lingen i Stockholm under år 1983 och 1984 varit mycket kraftig. Beträf- fande 1984 är det en allmän uppfattning att priserna stigit med 20 pro- cent eller mera, dvs. reala prisökningar. Om man bortser från de mest attraktiva områdena kan man för normala innerstadslägenheter i äldre hus i allmänhet få betala; för 1 rok 225 tkr, för 2 rok 325 tkr och för 3 rok över 500 tkr.

• Sida 87
•  Original

Tabell 2.6 Överlåtelsepriser på bostadsrätter i Stockholm 1981—83 (tkr)

Lgh— Innerstaden Ytterstaden

storlek År År 81 82 81 82

75-125 90—160

75-125 90-150 110—215 50-75 50—75 60—125 — 130—150 145—230 — - - 150-250 175—200 225-300 75-125 75—150 80-185 200-400 250-450 275- 75-150 80—200 85-250 275—500 300— Få köp 80—200 100—250 105-300

F å k ö p , s t o r s p r i d n i n g

• Sida 88
•  Original

• Sida 89
•  Original

3.2. Förköpskonstruktionen

Vårt förslag: BRL ändras så att det blir möjligt att ta in

bestämmelser om förköpsrätt i en bostadsrättsförenings stadgar.

Vi har funnit det mest ändamålsenligt att använda uttrycket förköpsrätt för den konstruktion som vi valt. Konstruktionen innebär att bostads- rättshavaren — innan han överlåter bostadsrätten till någon annan — i viss ordning måste erbjuda den till den som är förköpsberättigad, såvi- da frivillig överenskommelse om överlåtelse inte kan träffas. Överlåter bostadsrättshavaren bostadsrätten till någon annan än den förköpsbe- rättigade, skall som princip medlemskap i bostadsrättsföreningen vägras om inte något undantag föreligger från förköpsrätten (se vidare avsnitt 3.5.2). Förköpsrätten gäller endast om föreskrifter härom tagits in i föreningsstadgarna.

Eftersom det är bostadsrättshavaren som tar initiativet till en överlå— telse anser vi att uttrycket lösningsrätt i detta sammanhang är mindre lämpligt. Vi anser vidare att det i och för sig vedertagna men ålder- domliga uttrycket hembudsskyldighet som en benämning på en skyldighet som åvilar bostadsrättshavaren att i viss ordning och på vissa villkor erbjuda bostadsrätten till en bestämd förvärvare bör undvikas.1

Det kunde i och för sig ha legat nära till hands att anknyta konstruk— tionen till reglerna i 14 S BRL om lösningsrätt av bostadsrätt till lokaler. Denna rätt innebär att den lösningsberättigade - inom viss tid

1Terminologin avviker visserligen från vad som används i fastighets- rättsliga sammanhang; jfr t. ex. förköpslagen (1967:868) och lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostads— rätt. Den står dock i överensstämmelse med den associationsrättsliga' terminologin; jfr 14 S BRL och 3 kap. 3 S aktiebolagslagen (1975z385) samt prop. 1979/80:143 med förslag till ny lagstiftning om handelsbolag m. m. 5. 175-176.

• Sida 95
•  Original

efter en överlåtelse - kan göra lösningsrätten gällande hos förvärva- ren. En annan närliggande möjlighet vore att anknyta till reglerna om medlemskap på så sätt att den som antas som medlem i bostadsrättsföre- ningen måste ha anvisats bostadsrätten av föreningen, bostadskooperativ organisation eller i annan ordning.

Det finns emellertid flera skäl varför vi inte valt någon av de sist nämnda konstruktionerna. I praktiken torde visserligen de båda systemen innebära att bostadsrättshavaren, innan han överlåter bostadsrätten, vänder sig till den som är lösnings— eller anvisningsberättigad med en förfrågan om lösningsrätten kommer att utövas eller med begäran om anvisning av viss köpare. Utan särskilda tidsfrister inom vilka svar måste avges kan emellertid bostadsrättshavarens möjligheter att överlå- ta bostadsrätten bli svävande under lång tid. Om denne å andra sidan överlåter bostadsrätten utan att först ha vänt sig till den som har lösnings— eller anvisningsrätten, får såväl bostadsrättshavaren som förvärvaren räkna med att köpet ändå inte kommer till stånd. En sådan ordning är mindre lämplig, när lösningsrätten eller anvisningsrätten kan beräknas komma till användning mera regelmässigt. Att det tidigare har funnits en lösningsrätt för bostadsrätt till bostäder motsvarande lösningsrätten till lokaler enligt 14 S BRL föranleder inte annat ställningstagande.

En mer radikal lösning för att bryta kontakten mellan säljare och köpa— re vore att införa en obligatorisk återlämningsrätt. Ett sådant insti- tut skulle innefatta en skyldighet för bostadsrättshavaren att återläm-

na bostadsrätten till föreningen vid avflyttning korresponderad med en motsvarande skyldighet för föreningen att efter begäran förvärva bo— stadsrätten och återbetala det kapital som nedlagts i bostadsrätten. Eftersom detta kapital till största delen är bundet i föreningsfastig- heten skulle emellertid systemet förutsätta att föreningen byggde upp särskilda återköpsfonder eller tryggade finansieringen av återköpen på annat sätt, t. ex. genom den nya förvärvarens kapitalinsats. Av skäl som vi skall återkomma till under avsnitt 3.6.6 är en ordning med åter- köpsfonder knappast genomförbar. En återlämningsrätt avviker dessutom alltför mycket från den nuvarande principerna i BRL att bostadsrättsha-

• Sida 96
•  Original

varens enda möjlighet att tillgodogöra sig det insatta kapitalet är att överlåta sin bostadsrätt. Han skulle med fog kunna hävda att det blev fråga om en helt ny upplåtelseform. Vi har därför inte funnit skäl att närmare överväga en sådan ordning.

Vi har också övervägt om förköpsrätten skall vara obligatorisk i den

meningen att en bostadsrättshavare - oberoende av stadgeföreskrifter - alltid måste erbjuda bostadsrätten till föreningen eller en överordnad bostadskooperativ organisation. Med de krav på flexibilitet som vi anser att systemet bör ha har vi emellertid avvisat tanken på ett så— dant obligatorium.

Slutsatsen av vad som har anförts blir att en förköpsrätt bör anordnas i huvudsaklig överensstämmelse med vad som har skisserats i direktiven. Således bör det vara möjligt för en bostadsrättsförening att ta in i sina stadgar förbehåll om förköpsrätt, innebärande - åtminstone i prin- cip - en skyldighet för en bostadsrättshavare att erbjuda den förköps— berättigade att förvärva bostadsrätten innan den får överlåtas till någon annan.

3.3 Kretsen av förköpsberättigade

Vårt förslag: Förköpsrätt skall kunna förbehållas antingen bostadsrättsföreningen eller den bostadskooperativa organisation i vilken föreningen är medlem (jfr för kommunens del kapitel 4).

Av vad vi har anfört i avsnittet 3.1 framgår det att vi anser att bo- stadsrättsföreningar och bostadskooperativa organisationer skall kunna tillerkännas förköpsrätt vid övergång av bostadsrätt. Mot bakgrund bl. a. av de speciella syften som uppbär förköpsrätten har vi inte funnit skäl att vidga kretsen av förköpsberättigade ytterligare eller att möjliggöra att denna krets fritt får bestämmas av föreningarna eller organisationerna.

• Sida 97
•  Original

Det skulle i och för sig kunna tänkas att en bostadsrättsförenings medlemmar tillerkändes förköpsrätt vid sidan av föreningen. Enligt nuvarande 14 S BRL kan lösningsrätt för andra lägenheter än bostadslä— genheter föreskrivas för både föreningen och dess medlemmar. Vi har emellertid funnit att en sådan turordning som då måste etableras medför betydande olägenheter.

Det är sålunda olämpligt att en bostadsrättshavare som önskar överlåta sin bostadsrätt i tur och ordning skall behöva vända sig till medlem- marna i föreningen för att efterhöra om intresse finns för förköp. Även om en sådan administrativ omgång skulle handhas av föreningen kan för— farandet komma att dra ut på tiden. Detta är olämpligt eftersom en relativt kort tidfrist bör gälla inom vilken bostadsrättshavaren skall få besked om förköpsrätten kommer att utövas. En klar nackdel med för- köpsrätt för enskilda medlemmar är att det kan visa sig att den medlem som har utövat förköpsrätt inte rår med att fullfölja köpet. Förfaran— det kan då komma att dra ytterligare ut på tiden till förfång för bo- stadsrättshavaren. I värsta fall kan denne gå miste om betalning. Sett ur bostadsrättshavarens synpunkt är det säkrare att ha att göra med bostadsrättsföreningen eller en organisation. Mot detta resonemang kan invändas att en bostadsrättshavare som säljer sin bostadsrätt till en privatperson redan i dag tar en risk. Vi menar dock på den punkten att det föreligger en väsentlig principiell skillnad mellan det fallet att bostadsrättshavaren på grund av förköpsrätten måste göra en affär med någon som han inte själv har valt och det fallet att han själv har utsett köparen.

Vi vill emellertid understryka att en ordning som innebär att förening— en och inte medlemmarna är förköpsberättigad inte innebär att medlem- marnas intresse av att förvärva ledigblivna bostadsrätter åsidosättes. Föreningen kan sålunda efter ett förvärv i sin tur överlåta bostadsrät- ten till en medlem efter viss turordning. I många fall kan det också vara möjligt för föreningen att göra ett villkorat avstående från för- köpsrätten till förmån för någon av medlemmarna. Det finns ingen anled- ning att tro att bostadsrättshavaren i ett sådant fall inte skulle

• Sida 98
•  Original

godta en direktöverlåtelse till medlemmen, i varje fall om betalningen kan säkras.

Vi har inte heller funnit det nödvändigt att föreskriva en viss turord- ning mellan föreningens och den bostadskooperativa organisationens förköpsrätt. Vem som skall ha försköpsrätt får bestämmas från fall till fall men endast endera av dem bör kunna tillerkännas förköpsrätt i stadgarna. Detta kan i vissa fall möjligen leda till att en intresse- konflikt uppstår mellan organisationen och föreningen. Vi vill påpeka att organisationen alltid har möjlighet att efter ett förköp vidareför- sälja bostadsrätten till föreningen eller någon medlem eller göra ett villkorat avstående från förvärvet till förmån för någon av dem. Det bör i sammanhanget också beaktas att det efter en sådan åtgärd ofta ändå kommer att bli en lägenhet friställd inom föreningen som organisa— tionen kan disponera över.

3.4 Förfarandet vid förköp 3.4.1 Allmänna krav på förfarandet

Med förfarandet åsyftas här det praktiska tillvägagångssättet för bo- stadsrättshavaren att överlåta sin bostadsrätt och hur förköpsrätten skall utövas. Kraven på rättssäkerhet och snabbhet ställer här särskil- da krav på lagstiftningens utformning. Detta gäller i synnerhet som förköpsrätten gäller bostäder och bostadsrättshavaren typiskt sett är den svagare parten i förhållande till den som är förköpsberättigad. Vi har därför inte ansett det möjligt att efter mönster av nuvarande 14 S BRL överlämna åt bostadsrättsföreningarna eller de bostadskooperativa organisationerna att utforma stadgebestämmelser om förfarandet på det sätt som de anser lämpligt. Enligt vår mening ligger det också ett egenvärde i att förfarandet blir enhetligt i samtliga föreningar där förköpsrätt kommer i fråga.

Visserligen blir lagstiftningen med en sådan reglering tämligen detal- jerad, men vi vill häremot framhålla att inget hindrar att bostads- rättshavaren och den förköpsberättigade ingår ett frivilligt avtal om

• Sida 99
•  Original

överlåtelse av bostadsrätten till det pris som de kan komma överens om. Vi tror snarare att detta kommer att bli ett vanligt förfaringssätt.

Ett första krav som bör ställas på förfarandet är att bostadsrättshava— ren endast skall behöva beakta en förköpsberättigad part, jfr avsnittet 3.3. Härav följer att om den förköpsberättigade avstår från förvärv så skall bostadsrättshavaren inte behöva vända sig till någon annan för- köpsberättigad utan han skall vara fri att sälja bostadsrätten till vem han vill. Skulle en bostadsrättshavare behöva vända sig till flera förköpsberättigade i tur och ordning, skulle det innebära en alltför stor försämring av hans ställning i förhållande till vad som gäller nu. I dag behöver han - förenklat uttryckt - bara hålla sig till en, nämli- gen den som erbjuder de bästa villkoren.

Ett andra krav är att förfarandet måste kunna genomföras utan onödig tidsutdräkt. Vi har tagit till utgångspunkt den tid om tre månader inom vilken en bostadshyresgäst kan avveckla sitt hyresförhållande. Hyres— gästen har rätt att säga upp hyresavtalet till det månadsskifte som inträffar tidigast efter tre månader från uppsägningen (5 5 hyresla- gen). För bostadsrättshavaren innebär detta att han inom samma tid bör kunna frånträda bostadsrätten och då uppbära ersättning av den förköps- berättigade.

Förköpsrätten skall grunda sig på ett förbehåll i bostadsrättsföre- ningens stadgar. Stadgarna skall alltså ge upplysning om de regler som gäller för förköpsrätten även om det i flera avseenden är formellt tillräckligt att göra en allmän hänvisning till de bestämmelser som tas upp i BRL.

Det kan ofta vara svårt för en enskild bostadsrättshavare att endast genom att ta del av stadgarna sätta sig in i de regler som gäller för förköpsrätten. Vi vill därför understryka vikten av att organisationer- na aktivt informerar bostadsrättshavarna om de regler som gäller. Vi utgår från att detta kommer att ske utan någon lagstadgad informations- skyldighet.

• Sida 100
•  Original

I detta sammanhang vill vi som väsentligt också framhålla att en köpare som överväger att förvärva bostadsrätt måste känna till och kunna göra sig underrättad om att bostadsrätten kan bli föremål för förköp och att begränsad ersättning då utgår för bostadsrätten. Vi föreslår därför att uppgift om ett förbehåll om förköpsrätt skall tas upp i den upplåtelse— handling som gäller för bostadsrätten enligt 6 S BRL samt i den skrift— liga överlåtelsehandling som skall upprättas enligt 12 a 5 samma lag. I dessa handlingar bör också anmärkas att ersättningen vid förköp utgår enligt de särskilda grunder som anges i stadgarna. Motsvarande uppgif- ter bör tas in i utdrag av den lägenhetsförteckning som enligt 50 S BRL skall föras av föreningens styrelse. Slutligen bör uppgifterna tas in i sådana bostadsrättsbevis som särskilt utfärdas av föreningen.

3.4.2. Överlåtelseanmälan, underrättelse om förköp samt fullföljd av

förköp

Vårt förslag: Förköpsrätten aktualiseras genom att bostadsrättshavaren gör en överlåtelseanmälan hos den förköpsberättigade. Denne skall inom en månad underrätta bostadsrättshavaren om att förköpsrätten kommer att utövas. Inom en månad därefter skall bostadsrättshavaren, om han fortfarande vill avhända sig bostadsrätten, påkalla hos den förköpsbe— rättigade att han vill att förköpet skall fullföljas. Gör han det, skall en överlåtelse av bostadsrätten anses ha skett.

Vi skall nu närmare behandla förfarandet vid överlåtelse av bostads—

rätt, när föreningens stadgar innehåller ett förbehåll om förköpsrätt. Som vi tidigare har anfört är den principiella utgångspunkten att med- lemskap i föreningen skall vägras om överlåtelse av bostadsrätten sker till någon annan än den som är förköpsberättigad och något undantag inte föreligger. Vi föreslår att följande ordning skall gälla.

Föreligger inte något undantag och sluter bostadsrättshavaren och den förköpsberättigade inte frivilligt avtal om överlåtelse av bostadsrät—

• Sida 101
•  Original

ten, skall bostadsrättshavaren genom skriftlig anmälan till den för- köpsberättigade bereda den förköpsberättigade möjlighet att utöva sin rätt. En sådan överlåtelseanmälan skall innehålla uppgift om tillträ- desdag. Tillträdesdagen bör anges till ett månadsskifte som inträffar tidigast tre månader från anmälan. Det är alltså möjligt för bostads- rättshavaren att som en tillträdesdag välja ett månadsskifte som ligger längre fram än tre månader.

Om den förköpsberättigade önskar utöva sin förköpsrätt efter en överlå— telseanmälan skall bostadsrättshavaren enligt förslaget underrättas härom inom en månad från anmälan. En sådan underrättelse om förköp skall innehålla uppgift om den ersättning för bostadsrätten som den förköpsberättigade beräknar med tillämpning antingen av den ersätt- ningsregel vi tar upp i avsnitt 3.6.2 eller av en särskild - förmånli— gare - ersättningsbestämmelse i stadgarna. Det kan vara svårt för en bostadsrättshavare att själv göra en beräkning av ersättningen. För att undvika rättsförluster har vi därför ansett att bostadsrättshavaren inte formellt skall behöva ange den ersättning han begär redan i över— låtelseanmälan. Vi förutsätter i stället att den förköpsberättigade på lämpligt sätt inhämtar bostadsrättshavarens synpunkter på ersättningen. Detta kan t. ex. ske i samband med besiktning av lägenheten. Som vi strax återkommer till skall bostadsrättshavaren kunna begära prövning av ersättningen hos hyresnämnden. Det ligger därför i den förköpsbe- rättigades intresse att redan på ett tidigt stadium göra en så noggrann beräkning som möjligt av ersättningen så att en sådan prövning kan undvikas.

Om den förköpsberättigade meddelar bostadsrättshavaren att förköpsrät- ten inte skall utövas eller förklarar sig vilja utnyttja sin förköps— rätt men gör det för sent skall bostadsrättshavaren fritt få överlåta

sin bostadsrätt (jfr avsnittet 3.4.4).

Vårt förslag om att en överlåtelseanmälan skall göras till den förköps- berättigade, som i sin tur skall underrätta bostadsrättshavaren om

förköp, innebär i och för sig inte något hinder mot att i stadgarna ta upp bestämmelser av ordningskaraktär, t. ex. att en överlåtelseanmälan

• Sida 102
•  Original

rutinmässigt skall ges in till föreningen för viss kontroll och vidare- befordran även om det är den överordnade organisationen som är förköps- berättigad. Har bostadsrättshavaren gjort sin anmälan direkt till orga— nisationen föranleder emellertid inte sådana ordningsföreskrifter att anmälan blir ogiltig.

Nästa steg i den procedur vi föreslår innebär att bostadsrättshavaren, om han fortfarande vill överlåta bostadsrätten, skall underrätta den förköpsberättigade om att han påkallar fullföljd av förköpet. En sådan underrättelse skall vara skriftlig och ske inom en månad från det bo- stadsrättshavaren underrättades om förköpet. När underrättelse lämnats skall ett avtal om överlåtelse av bostadsrätten anses ha träffats mel— lan bostadsrättshavaren och den förköpsberättigade. Ersättningen för bostadsrätten förfaller härefter till betalning på tillträdesdagen om parterna inte kommer överens om annat. Detta innebär att den förköpsbe— rättigade kommer att ha minst en månad på sig efter underrättelse om fullföljd för att få fram det erforderliga kapitalet. Bostadsrättshava— ren får motsvarande tid på sig för att föranstalta om erforderliga flyttningsåtgärder m. m.

Med en avtalsrättslig teminologi kan vårt förslag liknas vid en begäran från bostadsrättshavaren om ett anbud, ett anbud från föreningen eller organisationen och därefter en accept av bostadsrättshavaren (jfr 9 5 avtalslagen). Det bör dock framhållas att föreningen eller organisa- tionen blir bunden av sitt anbud, dvs. underrättelsen om förköp, även om den beräknade ersättningen för bostadsrätten senare höjs efter pröv- ning i hyresnämnden. Någon olägenhet med en sådan ordning har vi inte funnit. Den förköpsberättigade får alltså räkna med att det kan bli nödvändigt att utge ytterligare kapital för bostadsrätten än enligt de ursprungliga beräkningarna.

Som framgår av vad som har anförts kommer ett avtal om överlåtelse av bostadsrätten till stånd genom att bostadsrättshavaren underrättar den förköpsberättigade om att han vill att förköpet skall fullföljas. Gör han inte det inom den föreskrivna tiden, förfaller rättsverkan av över— låtelseanmälan och den förköpsberättigades underrättelse. Vill bostads-

• Sida 103
•  Original

rättshavaren fortfarande överlåta bostadsrätten får han alltså börja på nytt med en ny överlåtelseanmälan. Bostadsrättshavaren bör däremot inte bli bunden av en överlåtelseanmälan förrän han uttryckligen begär att förköpsrätten skall fullföljas. Passivitet från dennes sida leder allt- så inte till att avtal skall anses ha träffats.

Om bostadsrättshavaren inte anser sig kunna godta det pris som den förköpsberättigade erbjuder får man skilja mellan två fall. Han kan förklara antingen att han inte alls vill sälja bostadsrätten, om han inte får ett högre pris, eller att han i och för sig går med på att överlåta bostadsrätten till den förköpsberättigade, dvs. vill fullfölja förköpet, men vill ha ett högre pris än som har bjudits. Det förra fallet får likställas med en "oren accept" och innebär med en avtals- rättslig terminologi ett avslag på anbudet. I det senare fallet har ett avtal om överlåtelse kommit till stånd men prisfrågan står öppen.

Vid ordinära överlåtelser av bostadsrätt torde säljarens och köparens rättigheter och skyldigheter få avgöras enligt vanliga civilrättsliga regler om köp av lös egendom. Vår avsikt har varit att samma köprätts- liga regler skall gälla även om bostadsrätten är föremål för förköp. Detta följer av vårt förslag om att avtal om överlåtelse skall anses ha träffats mellan bostadsrättshavaren och den förköpsberättigade när bostadsrättshavaren begära att förköpet skall fullföljas. Om den förköpsberättigade t. ex. inte betalar på tillträdesdagen kommer detta enligt 28 S köplagen (1905:28 s. 1) att innebära att bostadsrättshava- ren antingen kan häva köpet eller kräva dess fullgörande. Häver bo— stadsrättshavaren köpet kommer förköpsrätten att förfalla. Vi återkom— mer till den frågan i avsnitt 3.4.4. Bostadsrättshavaren kan också vara berättigad till skadestånd under de förutsättningar som anges i 30 S och 36 S köplagen.

• Sida 104
•  Original

3.4.3. Förfarandet vid hyresnämndens prövning av överlåtelseersätt- ningen

Vårt förslag: Kan bostadsrättshavaren och den förköpsberättigade inte enas om ersättningen, skall den förre kunna få ersättningsfrågan prövad av hyresnämnden. Prövningen skall inte hindra överlåtelsen. Bostadsrättshavaren skall ha rätt att få ett förskott på sin ersättning.

Vi kommer att i avsnitt 3.6 ta upp frågan om hur ersättningen för bostadsrätten vid förköp skall beräknas. Vad vi nu skall behandla är förfarandet vid överlåtelse av bostadsrätt när bostadsrättshavaren inte godtar föreningens eller organisationens beräkning av den ersättning för bostadsrätten som skall utgå vid förköp. Som framgått av vad vi tidigare anfört anser vi det nödvändigt att bostadsrättshavaren skall ha möjlighet att få ersättningen prövad i rättslig ordning. Lämpligen bör denna uppgift anförtros hyresnämnden med möjlighet att överklaga nämndens beslut till bostadsdomstolen.

Ett problem är att en rättslig prövning medför att det kan komma att dröja relativt lång tid innan ersättningen slutligen fastställs. Man måste räkna med att detta så gott som aldrig kan ske före den tillträ- desdag som bostadsrättshavaren angivit i överlåtelseanmälan, åtminstone inte om denna bestämts till månadsskiftet tre månader efter anmälan.

Man kan anse att bostadsrättshavaren inte skall behöva vara bunden av att överlåta sin bostadsrätt förrän ersättningen blivit slutligt fast- ställd. Vid prövning i hyresnämnden skulle detta emellertid innebära att såväl tiden för att påkalla fullföljd som tillträdesdagen måste skjutas upp. Det skulle alltså kunna dröja avsevärd tid innan en över— låtelse kommer till stånd. En sådan ordning måste anses oläglig såväl för den förköpsberättigade som för den bostadsrättshavare som oavsett priset vill överlåta sin bostadsrätt men ändå bibehålla möjligheten att få ersättningen prövad. På grund härav och då tvister om ersättningen i

• Sida 105
•  Original

flertalet fall endast kommer att röra sig om mindre belopp, har vi stannat för att avvisa en ordning som innebär att överlåtelsen hålls svävande under prövningsförfarandet.

Vi föreslår i stället att bostadsrättshavaren, om han vill få ersätt- ningen prövad, på sätt som vi tidigare tänkt skall påkalla att den förköpsberättigade fullföljer förköpet men också hänskjuta ersättnings- frågan till hyresnämnden inom månadsfristen. Genom att bostadsrättsha- varen påkallar att förköpet fullföljs skall alltså ett avtal om överlå- telse anses ha träffats mellan bostadsrättshavaren och den förköpsbe- rättigade trots att prövningen av ersättningsfrågan kvarstår. Ytterli— gare föreslår vi att bostadsrättshavaren, om han hänskjuter ersätt- ningsfrågan till hyresnämnden, skall ha rätt till förskott på ersätt— ningen med det av föreningen eller organisationen erbjudna beloppet. Om den slutligt faställda ersättningen uppgår till högre belopp skall överskjutande del betalas genast. På det överskjutande beloppet skall ränta utgå. Härvid bör s. k. avkastningsränta enligt 5 5 räntelagen (1975:635) utgå från tillträdesdagen till dess betalning skall ske och därefter dröjsmålsränta enligt 6 S samma lag. Hyresnämndens beslut i en ersättningstvist skall som nämnts kunna överklagas hos bostadsdomsto- len.

3.4.4. Situationer då förköpsrätten förfaller m. m.

Vårt förslag: I vissa fall förfaller rätten till förköp. Under ett år därefter får bostadsrättshavaren fritt sälja bostadsrätten.

Om den förköpsberättigade inte vill utnyttja sin förköpsrätt efter en överlåtelseanmälan föreslår vi att förköpsrätten skall vara förfallen. Detta bör gälla då den förköpsberättigade inom en månad från överlåtel— seanmälan inte lämnar någon underrättelse om att förköp kommer att utövas eller då den förköpsberättigade för sent meddelar bostadsrätts— havaren att förköpsrätten skall utövas. Denne skall då kunna överlåta bostadsrätten till vem han vill. Om en sådan överlåtelse inte äger rum

• Sida 106
•  Original

bör det emellertid inte föreligga något hinder mot att förköpsrätten utövas i ett senare sammanhang. Vi har funnit det lämpligt att bostads- rättshavarens frihet att överlåta bostadsrätten får bestå under ett år räknat från det att förköpsrätten förföll. Bostadsrättshavaren skall inom denna tid alltså inte på nytt behöva göra en överlåtelseanmälan, om bostadsrätten skall överlåtas.

Som har anförts förut är den förköpsberättigade bunden av sin förkla— ring att förköpsrätten skall utövas. Det betyder att om den förköpsbe- rättigade efter det att bostadsrättshavaren fått en underrättelse om att den förköpsberättigade önskar förköpa bostadsrätten men denne där- efter ångrar sig så kan bostadsrättshavaren ändå genomdriva förköpet. Godtar han avståendet, bör förköpsrätten vara förfallen och bostads- rättshavaren kunna förfoga fritt över sin bostadsrätt under ett år. Även om man får räkna med att den förköpsberättigade i ett sådant fall som har beskrivits kommer att lämna sitt samtycke till en överlåtelse till någon annan bör rättsföljden av hänsyn till bostdsrättshvaren vara den angivna. Annars skulle, teoretiskt sett, den förköpsberättigade kunna manövrera så att någon överlåtelse inte kan genomföras under avsevärd tid.

Däremot bör förköpsrätten med nyss angiven rättsverkan inte vara för- fallen i det fallet att bostadsrättshavaren har påkallat fullföljd av förköpet och ett avtal om överlåtelse alltså skall anses ha träffats men bostadsrättshavaren och den förköpsberättigade kommer överens om att avtalet inte skall fullföljas. överenskommelsen innefattar ju i detta fall ett samtycke och någon risk för att en överlåtelse till en utomstående skall försenas föreligger inte.

Ytterligare en situation bör uppmärksammas, nämligen att den förköpsbe- rättigade underlåter att när avtal om övergång av bostadsrätten skall anses ha träffats mellan parterna, betala ersättning eller i förekom- mande fall förskott på tillträdesdagen. Det kan i förstone synas som om förköpsrätten då borde vara förfallen. Som vi tidigare tagit upp kommer emellertid de köprättsliga reglerna att vid bristande betalning innebä— ra att bostadsrättshavaren har möjlighet att antingen kräva köpets

• Sida 107
•  Original

fullgörande eller häva avtalet. I vissa situationer, framför allt då marknadsläget är sådant att bostadsrätten kan visa sig vara svårsåld, kan det vara mera fördelaktigt för bostadsrättshavaren att kräva köpets fullgörande. I de allra flesta fall torde emellertid hävning vara den bästa åtgärden. Endast om bostadsrättshavaren häver köpet bör förköps— rätten vara förfallen och bostadsrättshavaren ha rätt att sälja bo- stadsrätten till vem han vill. Motsvarande bör gälla om bostadsrättsha- varen och den förköpsberättigade ingått ett frivilligt avtal om överlå- telse av bostadsrätten men det visar sig att den förköpsberättigade inte betalar i rätt tid.

När förköpsrätten har förfallit, föreligger en undantagssituation. Frågan om priset vid en sådan behandlas ä avsnitt 3.5.

3.4.5. Exekutiv auktion och offentlig auktion

Vårt förslag: Förköpsrätt skall respekteras också vid försäljning av en bostadsrätt på offentlig auktion eller vid exekutiv alktion.

Det är tydligt att reglerna om exekutiv auktion skulle kunna missbrukas för att kringgå ett system ned förköpsrätt. Vi skall enligt direktiven pröva hur ett sådant missbruk skall kunna förhindras. Ett kringgående kan också ske genom att bostdsrätten säljs på offentlig auktion. Vi skall ange ett par exempel på hur sådana kringgåenden skulle kunna ske.

Vad gäller exekutiv auktion skulle bostadsrättshavaren kunna komma överens med en lämplig köpare eller annan person om att upprätta en revers på ett visst belopp. Sedan personen i fråga — hela tiden med bostadsrättshavarens goda minne - förskaffat sig en exekutionstitel genom att lagsöka bostadsrättshavaren på reversens belopp, kunde bo— stadsrättshavaren anvisa bostadsrätten som utmätningsobjekt (se 3 kap. 15 S UB). Bostadsrätten skulle härefter kunna säljas exekutivt till marknadspris.

• Sida 108
•  Original

En offentlig auktion skulle kunna framtvinqas av en bostadsrättshavare, t. ex. genom att denne avstod från att betala årsavgifterna till före- ningen. Föreningen skulle i så fall så småningom bli nödsakad att säga upp bostadsrättshavaren på grund av förverkande. Härefter skulle reg- lerna om offentlig auktion möjliggöra att bostadsrätten såldes till högstbjudande.

Vi har funnit att kringgåendemöjligheterna vid exekutiv auktion och offentlig auktion enkelt och effektivt kan förhindras genom att för- köpsrätten får gälla även vid sådana försäljningar. Några principiella invändingar mot en sådan ordning anser vi inte befogade. Vad som till— drar sig uppmärksamhet är givetvis borgernärernas ställning. Med de bestämmelser som vi förelår — där utdrag ur lägenhetsförteckning, bo- stadsrättsbevis och överlåtelsebehandling skall innehålla upplysning om förköpsrätten och om därav föranledd prisreglering — anser vi dock att borgenärsintresset har blivit tillgodosett.

I sammanhanget bör uppmärksammas att enligt vårt förslag kan visserli— gen förköpsrätt etableras i en äldre förening i vilken bostadsrätter redan har upplåtits, se avsnitt 3.1. Vi bedömer dock inte detta vara ett särskilt praktiskt fall, och skulle detta undantagsvis inträffa kan borgenärerna vilja begära förstärkt säkerhet. Vi har inte ansett det vara påkallat med särskilda bestämmelser om skyldighet för föreningen eller bostadsrättshavarna att underrätta långivare om en i efterhand införd förköpsrätt. Vi har utgått från att låneavtalen regelmässigt innehåller bestämmelser om underrättelseskyldighet, om säkerheten skul- le försämras, och om påföljden av att denna skyldighet inte fullgörs (lånet förfaller genast till betalning). Skulle en sådan lagstadgad underrättelseskyldighet ändå anses behövlig, kan detta lämpligen ordnas på det sättet att en stadgeändring varigenom ett förköpsförbehåll in— förs inte får registreras hos länsstyrelsen med mindre föreningens styrelse underrättat samtliga i lägenhetsförteckningen antecknade pant- havare om stadgeändringen och dessa haft förslagsvis en månad på sig att vidta erforderliga åtgärder, t. ex. att begära förstärkt säkerhet.

• Sida 109
•  Original

Med hänvisning till vad som har anförts och med beaktande av att för— köpsrätten inte bör inskränkas utan vägande skäl har vi stannat för den förut angivna lösningen. Med några modifikationer anser vid att huvud- principerna för förfarandet vid de ordinära fallen av förköp kan komma till användning även i de nu aktuella fallen. Vi anser oss därför inte böra avstå från förslag i denna del.

Enligt 6 kap. 3 5 andra stycket UB åligger det kronofogdemyndigheten att underrätta bostadsrättsföreningen om utmätning av bostadsrätt. Syftet härmed är att säkerställa utmätningen. I anslutning till vad vi tidigare föreslagit om förfarandet vid förköp anser vi det lämpligt att bostadsrättsföreningen efter en sådan underrättelse ges möjlighet att inom en månad underrätta kronofogdemyndigheten om att föreningen eller den bostadskooperativa organisationen önskar utöva förköpsrätten. Före— ningens nnderrättelse, som bör vara åtföljd av en beräkning av överlå— telseersättningen och stadgarnas innehåll om förköpsrätt, bör enligt vår mening få den rättsverkan att bostadsrätten inte får säljas till någon annan än den som är förköpsberättigad. Om det är den bostadskoo- perativa organisationen som är förköpsberättigad, förutsätter den före- slagna ordningen att kommunikationen mellan föreningen och organisa—

tionen m. m. löses genom interna bestämmelser.

I princip bör en försäljning till den förköpsberättigade kunna jämstäl- las med en exekutiv underhandsförsäljning, låt vara att vissa prisföre- skrifter gäller. Om föreningen inte inkommer med en begäran om förköp bör en exekutiv försäljning emellertid äga rum på vanligt sätt. Vid utropet bör då naturligtvis anmärkas att bostadsrätten är underkastad förköpsrätt, vilket kan förmodas dämpa priset.

Vi har övervägt om det bör ankomma på kronofogdemyndigheten att själv bestämma om den beräknade ersättningen kan godtas. Ett beslut härom i den ena eller andra riktningen skulle kunna bli föremål för prövning i hovrätten i överensstämmelse med vad som i allmänhet gäller då part inte vill godta ett beslut av kronofogdemyndigheten. Vi har också över— vägt om kronofogdemyndigheten i stället skall få föra talan om ersätt— ningen vid hyresnämnden. Slutligen har vi emellertid stannat för att

• Sida 110
•  Original

även i dessa fall låta bostadsrättshavaren påkalla hyresnämndens pröv- ning av ersättningsfrågan. Då också utmätningssökanden kan ha ett in— tresse av att få ersättningen prövad, har vi ansett att talerätt bör tillerkännas även denne.

De särskilda reglerna om förköp av bostadsrätt vid exekutiv auktion bör lämpligen tas upp i UB. Vi föreslår att detta sker i anslutning till reglerna om försäljning av lös egendom såsom ett nytt lagrum, 9 kap.

10 a 5.

Enligt BRL föreligger tre huvudsituationer då en offentlig auktion kan bli aktuell (10 S, 12 S och 37 S BRL). Vi skall återkomma till dessa i kapitel 7 där vi föreslår nya regler för försäljning av bostadsrätt på offentlig auktion. Den vanligste situationen är otvivelaktigt när bo- stadsrätten förverkats på grund av bristande betalning. Av 37 5 BRL framgår att bostadsrätten i denna situation skall säljas på offentlig auktion så snart som möjligt sedan bostadsrättshavaren blivit skild från lägenheten om föreningen och bostadsrättshavaren inte kan komma överens om en frivillig försäljning.

Vårt förslag innebär i princip att bostadsrätten inte skall säljas på offentlig auktion om den förköpsberättigade inom enmånadsfristen under- rättar bostadsrättshavaren om att förköpsrätten önskas utövad. En sådan underrättelse bör förutom den beräknade ersättningen också ta upp en viss tillträdesdag som lämpligen kan bestämmas till en månad efter underrättelsen. För att i övrigt anknyta till reglerna i det ordinära förfarandet bör avtal om överlåtelse anses ha träffats redan när bo— stadsrättshavaren mottagit underrättelsen. Givetvis bör bostadsrättsha- varen också i detta fall ha möjlighet att få ersättningen prövad hos hyresnämnden. Slutligen bör förköpsrätten vara förfallen i motsvarande situationer som gäller för det ordinära förfarandet. Förfaller förköps- rätten skall en försäljning på offentlig auktion äga rum som om för- _ köpsrätt inte gällde. De närmare detaljerna framgår av den föreslagna lagtexten och specialmotiveringen.

• Sida 111
•  Original

Det kan synas innebära en nödig komplikation av regelsystemet att olika regler får gälla för å ena sidan förfarandet vid utmätning och å andra sidan de situationer då offentlig auktion kan förekomma. Något sådant tvångsavtal för övergång av bostadsrätten som vi föreslår för de sist- nämnda fallen är emellertid inte lämpligt vid utmätning eftersom det exekutiva förfarandet alltid kan komma att inställas på grund av att bostadsrättshavaren betalar sin skuld. Vidare ligger det bättre i linje med det exekutiva förfarandet att kronofogdemyndigheten gör en sådan underhandsförsäljning som det blir fråga om. Vad gäller den offentliga auktionen är det å andra sidan onödigt att engagera en förrättningsman för att genomföra en försäljning till den förköpsberättigade.

3.5. Undantag från förköpsrätten

3.5.1. Allmänt om undantagen

Vårt förslag: Från förköpsrätten görs en rad undantag. Föreligger en undantagssituation får medlemskap i bostadsrättsföreningen inte vägras på den grunden att stadgebestämmelserna om förköpsrätt inte har iakttagits.

Ett av skälen till att bestämmelserna om lösningsrätt till bostäder upphävdes i och med tillkomsten av den nuvarande BRL var bostadsrätts— havarens behov av att kunna överlåta sin bostadsrätt i syfte att genom byte erhålla annan bostad (se avsnitt 2.1.3). Man pekade i sammanhanget emellertid också på att undantagen i övrigt skulle bli omfattande om lösningsrätten behölls eller ett system med förköpsrätt infördes (se SOU 1969:4 s. 180).

Vi är av uppfattningen att undantagen måste bli tämligen vittgående i det system vi föreslår. En bostadsrättshavare bör inte bli sämre ställd vad gäller överlåtelse än en hyresgäst. Också vissa andra synpunkter som hänger samman med bostadsrättens karaktär av förmögenhetsobjekt måste beaktas vid bestämmande av undantagen. Att undantagen sålunda

• Sida 112
•  Original

blir många bör emellertid inte få medföra att tanken på ett system med förköpsrätt till bostadsrätt med därav föranledd prisreglering avvisas. Vi vill här påpeka att prisfrågan inte hade samma aktualitet vid till— komsten av BRL då den allmänna priskontrollen på bostadsrätter nyligen hade upphört, som den nu har fått.

Vårt förslag är så utformat att medlemskap på grund av ett förbehåll om förköpsrätt inte får vägras om någon undantagssituation föreligger. Däremot är det givetvis möjligt att vägra medlemskap enligt de allmänna reglerna härom i 11 S BRL.

Ett självklart undantag bör föreligga om överlåtelse sker med den för- köpsberättigades samtycke. Ett sådant undantag möjliggör för bostads- rättshavaren att vända sig till den förköpsberättigade och begära för— handsbesked om en överlåtelse. Som vi återkommer till i avsnitt 3.5.2 kan bostadsrättsföreningen få ett samtycke av den förköpsberättigade innan frågan om medlemskap för en annan förvärvare tas upp. Ett sådant samtycke befriar föreningen från dess skyldighet att pröva om det före- ligger en undantagssituation.

Vi har i avsnitt 3.4.4 behandlat vissa situationer då bostadsrättshava— ren fritt kan sälja bostadsrätten på grund av att förköpsrätten har förfallit. Undantag bör föreligga även för dessa situationer under ett år från det att förköpsrätten förföll.

Som vi anfört i våra allmänna synpunkter bör en bostadsrättshavare ha rätt att överlåta sin bostadsrätt i syfte att genom byte erhålla annan bostad. Ett särskilt undantag är alltså påkallat för detta fall. Som framgått har denna undantagssituation särskilda aspekter. Vi kommer därför att behandla den särskilt under avsnitt 3.5.3.

En särskild grupp av undantag utgörs av sådana förvärv av bostadsrätt, som inte sker genon överlåtelse. Det gäller arv, testamente, bodelning, bolagsskifte eller liknande förvärv. Enligt vår mening finns det ingen anledning att förköpsrätten skall gälla i dessa fall. Vi vill emeller- tid påpeka att medlemskap någon gång kan komma att vägras enligt de

• Sida 113
•  Original

allmänna reglerna i 11 S BRL. Enligt 12 5 BRL får då bostadsrätten säljas på offentlig auktion. Som vi tagit upp i avsnitt 3.4.5 innebär vårt förslag att det i detta sammanhang blir möjligt för den förköpsbe— rättigade att utöva förköpsrätten.

Vad gäller överlåtelse till make eller någon närstående som varaktigt sammanbor med bostadsrättshavaren innebär den allmänna regeln i 11 5 andra stycket BRL i princip en oinskränkt rätt till inträde i förening- en. Medlemskap kan bara vägras om inte medlemmarna enligt stadgarna måste tillhöra viss sammanslutning eller liknande. De starka intressen som ofta motiverar överlåtelser i förevarande fall anser vi utgöra tillräckligt skäl för undantag från förköpsrätten. Enligt vår mening finns det härutöver skäl till att utvidga de familjerättsliga undanta- gen ytterligare för att inte olikheterna skall bli alltför stora i förhållande till vad som gäller för andra, obundna bostadsrätter. Vi föreslår därför att undantagen utsträcks till att gälla de fall överlå- telsen sker till släkting i rätt upp- eller nedstigande led, syskon eller syskons avkomling. Medlemskap på grund av förbehållet om förköps- rätt skall alltså inte kunna vägras i de nu angivna fallen.

Av 5 S bostadsförsörjningslagen följer bl. a. att en bostadsrättshavare kan bli skyldig att överlåta sin bostadsrätt till någon som kommunen anvisar om bostadsrättshavaren själv anvisas en ny bostad av kommunen. För att inte inskränka bostadsrättshavarens möjligheter att få ny bo- stad genom kommunen bör någon förköpsrätt inte föreligga i dessa fall. Formellt blir det härvid fråga om ett byte och några särskilda undan- tagsregler för den nu angivna situationen är alltså inte behövliga.

En kommun kan emellertid också för egen del vilja förvärva en bostads- rätt som skall överlåtas. Detta bör inte förhindras genom regler om förköpsrätt. Kommunen kan också inneha egen bostadsrätt som den vill överlåta till någon i bostadskön eller någon som förhyrt bostadsrätten. Inte heller detta bör förhindras genom förköpsrätt. Undantag från rät- ten att vägra medlemskap bör alltså göras om överlåtelsen sker till en kommun eller från en kommun.

• Sida 114
•  Original

Vi har inte tagit upp något undantag för gåva. Vi menar nämligen att risken för ett kringgående av förköpsrätten är alltför stor om ett sådant undantag skulle göras. Visserligen är vår principiella utgångs— punkt att en bostadsrättshavare inte bör betas möjligheten av att under sin livstid göra sådana dispositioner beträffande bostadsrätten som han annars skulle kunna göra genom testamente. Man bör emellertid då komma ihåg att vårt förslag innefattar vittgående undantag för överlåtelser till släktingar m. fl. De beaktansvärda fall då en bostadsrättshavare önskar ge bort sin bostadsrätt när någon undantagssituation inte före- ligger torde därför bli mycket få. På grund av det sagda och med hänsyn till att man bör kunna räkna med att den förköpsberättigade avstår från förvärv i beaktansvärda gåvofall har vi ansett att något undantag för gåva inte bör göras.

3.5.2. Förfarandet då undantag föreligger

Vårt förslag: Som huvudregel gäller att frågan om det föreligger ett undantag från förköpsrätten skall avgöras av bostadsrättsföreningens styrelse i samband med medlemsantagningen. Ett beslut i en medlems- fråga kan underställas hyresnämndens prövning. Talerätt har både förvärvaren och den förköpsberättigade. Den senares talerätt kan gå förlorad vid passivitet. Vägras medlemskap, blir förvärvet ogiltigt.

Förköpsrätten medför att bostadsrättshavaren inte får överlåta sin bostadsrätt till någon annan än den som är förköpsberättigad, såvida inte något undantag föreligger. Överlåts bostadsrätten i strid med förköpsreglerna skall medlemskap vägras. Vårt förslag innebär härut— över, som nämnts tidigare, att frågan om undantag skall prövas när en förvärvare ansöker om medlemskap.

En invändning mot den föreslagna ordningen är att bostadsrättshavaren, innan frågan om undantag kan prövas, måste träffa ett bindande avtal med tredje man om överlåtelse av bostadsrätten, låt vara att avtalet

• Sida 115
•  Original

alltid är villkorat av att förvärvaren beviljas medlemskap. En annan invändning kan vara att kontrollen av om en undantagssituation förelig- ger slutligen kommer att ligga hos bostadsrättsföreningen, alltså även i de fall förköpsrätten tillkommer en bostadskooperativ organisation. I sådana fall finns det kanske en risk för att kontrollen inte alltid görs så ingående.

På grund av de invädningar som kan göras mot den skisserade ordningen har vi övervägt en annan lösning. Denna, som har bestämmelserna om överlåtelse av hyresrätt som förebild, innebär i korthet följande.

Bostadsrättshavaren skall obligatoriskt göra en överlåtelseanmälan till den förköpsberättigade, alltså både när förköp kan komma i fråga och när bostadsrättshavaren vill överlåta sin bostadsrätt till någon annan än den förköpsberättigade. Härvid begär bostadsrättshavaren besked antingen om förköp eller om samtycke till en överlåtelse. Efter ett vägrat samtycke till en överlåtelse kan bostadsrättshavaren begära hyresnämndens tillstånd till överlåtelsen. Nämnden skall då lämna så- dant tillstånd till överlåtelsen, om något undantag kan konstateras. Efter den förköpsberättigades samtycke eller hyresnämndens tillstånd kan bostadsrättshavaren på vanligt sätt genomföra överlåtelsen genom att avtal tecknas med förvärvaren, som i sin tur ansöker om medlemskap hos föreningen. Med en sådan ordning behöver föreningen inte befatta sig med kontrollfrågan och någon bindande överlåtelse av bostadsrätten behöver inte äga rum förrän bostadsrättshavaren är säker på att överlå- telse får ske trots förköpsförbehållet i stadgarna.

Att vi har stannat för en annan ordning beror på följande. Vi anser att de invändningar som kan göras mot den lösning som vi har valt inte väger särskilt tungt. Med den blir förfarandet dessutom mindre omständ- ligt och tungrott. Man slipper en prövning i två led: dels i till— ståndsfrågan, dels i frågan om medlemskap. Ett ytterligare skäl för den lösning som vi förordar är att regelsystemet blir mindre komplicerat (jfr vad som har anförts i avsnittet 3.1).

• Sida 116
•  Original

Vi vill understryka att vår lösning står i överensstämmelse med vad som för närvarande gäller vid överlåtelse av bostadsrätt, nämligen att bostadsrättshavaren först träffar ett bindande avtal med förvärvaren som sedan ansöker om medlemskap. Förvärvet blir ogiltigt om medlemskap inte beviljas.

För att motverka att en bostadsrättsförening inte tillräckligt noga prövar medlemsfrågan i förköpsfallen behöver de nuvarande bestämmelser- na om medlemsantagning kompletteras.

Enligt 52 S BRL gäller bl. a. att en förvärvare av bostadsrätt som vägrats inträde i föreningen inom en månad från det han fick del av beslutet härom kan hänskjuta tvisten till hyresnämnden. Vi föreslår att en bostadskooperativ organisation som är förköpsberättigad tillerkänns talerätt om medlemskap har beviljats i strid med förköpsreglerna. Det bör därför föreskrivas att annan förköpsberättigad än föreningen skall kunna hänskjuta en tvist om medlemskap till hyresnämnden inom samma tid som gäller för ett sådant hänskjutande i dag, eller en månad från del- fåendet av föreningens beslut.

Enligt vår bedömning bör den föreslagna talerättsregeln få som effekt att bostadsrättsföreningarna, när en undantagssituation påstås förelig— ga, normalt kommer att kräva ett samtycke till överlåtelse av den för— köpsberättigade organisationen innan medlemskap beviljas. Ett sådant innebär som nämnts att bostadsrättsföreningen inte behöver vidtaga några särskilda kontrollåtgärder. Dessa får ankomma på den förköpsbe- rättigade organisationen. Självfallet kan föreningen inte undandra sig sin prövningsskyldighet, om organisationen skulle underlåta att lämna något besked alls eller vägra samtycke.

I detta sammanhang vill vi framhålla att av de många undantagssitua— tionerna är det egentligen bara bytesfallen och samboendefallen som kan erbjuda svårigheter att konstatera. De fallen behandlas särskilt i avsnittet 3.5.3.

• Sida 117
•  Original

Med den föreslagna ordningen blir det viktigt för bostadsrättshavaren att så snabbt som möjligt kunna få ett besked om samtycke från den förköpsberättigade organisationen. Vi föreslår därför en särskild regel i 52 S BRL av innebörd att talerätten för den förköpsberättigade är förlorad, om besked om samtycke inte lämnas inom en månad från begäran. Regeln torde få sin största betydelse om bostadsrättshavaren innan överlåtelse och ansökan om medlemskap görs inhämtar samtycke till en överlåtelse. I normalfallet tror vi emellertid att organisationerna i anslutning till de rutiner som f. n. tillämpas vid överlåtelser (se avsnitt 2.2) komner att utarbeta sådana kompletterande rutiner som innebär att överlåtelsen, samtycket och medlemskapet kommer att kunna behandlas i ett nära sammanhang.

En särskild situation bör uppmärksammas, nämligen om en överlåtelse äger rum till någon som redan är medlem i föreningen. Han skulle kunna tänka sig att förköpsrätten inte gällde i dessa fall, men enligt vår mening öppnar en sådan ordning alltför lätt möjligheter till kringgåen- de av systemet. Vi föreslår därför att förköpsrätten skall gälla också i sådana fall. Det bör i sammanhanget observeras att en person kan vara eller bli medlem utan att bostadsrätt har upplåtits till honom.

Det ligger i sakens natur att någon särskild medlemskapsprövning inte kan ske när en medlem förvärvar en bostadsrätt av en annan medlem. Självfallet måste emellertid föreningen underrättas om att en övergång ägt rum. Av 15 S BRL följer att överlåtaren svarar för de förpliktelser för bostadsrätten som åvilar innehavaren så länge sådan underrättelse inte sker. Vi föreslår därför att föreningens styrelse efter en under— rättelse om att bostadsrätt överlåtits till medlem i föreningen skall ta ställning till om överlåtelsen står i strid med förköpsreglerna eller om någon undantagssituation föreligger. I överensstämmelse med vad som gäller när medlemskap i föreningen vägras, bör ett förvärv som inte godkänns vara ogiltigt. Vidare föreslår vi att de tidigare upptag- na bestämmelserna i 52 S om förvärvares och förköpsberättigads rätt att hänskjuta tvist till hyresnämnden skall äga motsvarande tillämpning i dessa fall.

• Sida 118
•  Original

3.5.3 Talan om inlösen m. m.

Vårt förslag: Skulle det i efterhand - sedan medlemskap beviljats - visa sig att en överlåtelse inte utgjort ett led i ett byte eller att

en annan undantagssituation inte förelegat, kan den förköpsberätti- gade föra talan om inlösen av bostadsrätten.

I detta avsnitt behandlas frågan om vad som bör gälla, om det i efter—

hand skulle visa sig att en undantagssiutaiton i verkligheten inte förelegat. Den frågan torde aktualiseras främst vid lägenhetsbyte.

Enligt 35 5 hyreslagen gäller att en hyresgäst, oberoende av samtycke från hyresvärden, med hyresnämndens tillstånd kan överlåta sin hyres- rätt i syfte att genom byte erhålla annan bpstad. Bestämmelsen syftar till att underlätta en från bostadssocial synpunkt önskvärd rörlighet på bostadsmarknaden och skapa förutsättningar för en bättre fördelning av bostadsbeståndet med hänsyn till de boendes växlande behov (se bl. a. prop. 1970:146 5. 10). Av våra direktiv framgår att vi inom ramen för en förköpsrätt bör finna en ordning som i behövlig omfattning bibehåller bytesrätten för bostadsrättshavarna men medger en effektiv kontroll.

Av vad vi tidigare anfört har framgått att en bostadsrättshavare som önskar byta sin bostad i princip kan göra detta utan föregående anmälan och att kontrollen av bytet sker efter ansökan om medlemskap. Om med- lemskap inte beviljas, kan förvärvaren vända sig till hyresnämnden för att få frågan prövad.

En första fråga som bör ställas är om man bör kräva motsvarande res- triktioner för ett byte av bostadsrätt som för hyresrätt. Vi syftar på att en hyresgäst alltid måste ha beaktansvärda skäl för bytet. Bytet måste dessutom kunna ske utan påtaglig olägenhet för hyresvärden. Äger ett förnyat byte rum inom en treårsfrist måste synnerliga skäl förelig— ga. På hyresrättens område finns det ytterligare kravet att särskilda

• Sida 119
•  Original

skäl aldrig får tala mot ett byte. Ett särskilt skäl mot ett byte kan vara att bytespartnern skall betala för att få lägenheten.

Som rättsfigur skiljer sig bostadsrätt och hyresrätt från varandra på avgörande punkter. De motiv som ligger bakom begränsningarna av bytes- rätten enligt hyreslagen gör sig inte alls lika starkt gällande i fråga om bostadsrätt. Det för båda fallen gemensamma intresset att en hyres- värd och en bostadsrättsförening inte skall behöva godta som hyresgäst respektive bostadsrättshavare någon som kan antas inte fullgöra sina skyldigheter tillgodoses i bostadsrättsfallen vid medlemsantagningen. Att härutöver införa några restriktioner vid byte bör inte komma i fråga. I stället bör kontrollen inriktas på att få klarlagt om förvär- varens uppgift att det föreligger ett reellt lägenhetsbyte är korrekt.

Föreningen och organisationen befinner sig i detta hänseende i samma situation som en hyresvärd som får en begäran att lämna sitt samtycke till ett lägenhetsbyte. Hur kontrollen närmare kan gå till bör det ankomma på den förköpsberättigade att bestämma. Ledning kan hämtas från hyresrätten. Där är det brukligt att de som är inblandade i bytet får till respektive hyresvärd lämna en skriftlig försäkran av innehåll att det är ett verkligt byte. I försäkran lämnas också uppgift om bytes— partnern och hans hyresvärd. Det är inte ovanligt att bytesparterna får styrka sina uppgifter om sina boendeförhållanden t. ex. med ett mantal- skrivningsbevis. Även kontakt hyresvärdarna emellan förekommer, sär- skilt hos de större förvaltningarna. Vid tveksamhet kan samtycke res- pektive medlemskap alltid vägras. Frågan kan då föras upp i hyresnämn- den, varvid förhör under sanningsförsäkran och vittnesförhör kan äga rum.

Inget system är helt vattentätt. Man får således räkna med att det trots noggrann kontroll i förväg kan förekomma fall där det i efterhand - sedan medlemskap har beviljats - står klart att det påstådda bytet inte var ett korrekt byte. Frågan blir då vad som bör gälla.

• Sida 120
•  Original

En hyresvärd kan genom viss efterhandskontroll vinna rättelse beträf— fande ett oegentligt byte och få den omtvistade lägenheten friställd. Detta belyses i ett par rättsfall (RBD 1978: 38 och NJA 1980 s. 619). Det hade i båda fallen uppdagats att den avträdande hyresgästen inte flyttade till den lägenhet som uppgivits för hyresvärden respektive hyresnämnden. I rättsfallet från bostadsdomstolen medgavs den tillträ- dande hyresgästen inte förlängning av sitt hyresavtal eftersom han genom förtigande svikligen förlett hyresvärden att lämna sitt samtycke till lägenhetsbytet. Bostadsdomstolen, som tillämpade generalklausulen i 46 5 första stycket 10 hyreslagen ansåg att vilseledandet ensamt utgjorde ett sakligt s. k. avflyttningsskäl och att det inte kunde anses obilligt mot hyresgästen att han fick flytta. I det andra rätts— fallet ansåg högsta domstolen att den avträdande hyresgästen hade hand- lat i strid med hyresnämndens tillstånd. Hyresrätten till den lägenhet från vilken hyresgästen avflyttade ansågs därför förverkad enligt 44 5 första stycket 2 hyreslagen.

Eftersom en bostadsrättshavare enligt gällande rätt har möjlighet att överlåta sin bostadsrätt fritt saknar BRL motsvarighet till 42 5 första stycket 2 hyreslagen vars innebörd är att hyresrätten kan förverkas om hyresgästen utan behövligt samtycke eller tillstånd överlåter hyresrät- ten. Då bostadsrättsupplåtelsen är till tiden obegränsad är det heller inte möjligt att såsom vid hyra i särskilda situationer vägra förläng- ning av upplåtelseavtalet.

Att införa en motsvarande regel som den i 42 5 första stycket 2 hyres— lagen för det fall att det vid en efterkontroll av ett påstått byte av bostadsrätt visar sig att bytet inte ägt rum i enlighet med ett givet samtycke eller tillstånd, har vi funnit inte böra komma i fråga. I stället bör i BRL tas in en särskild sanktionsregel för det fall att det är den tillträdande bostadsrättshavaren som lämnat de vilseledande uppgifterna eller svikligen förtigit omständigheter som varit av vä- sentlig betydelse för ett lämnat samtycke eller beviljat medlemskap.

Vi har i denna del övervägt olika lösningar för att möjliggöra att det i tiden obegränsade nyttjanderättsförhållandet skall kunna brytas.

• Sida 121
•  Original

Eftersom det är den förköpsberättigades intresse av förvärv som har åsidosatts genom de oriktiga uppgifterna, har vi ansett att den lämpli- gaste sanktionen är att den förköpsberättigade ges möjlighet att föra särskild talan vid hyresnämnden om inlösen av bostadsrätten.

Hyresnämndens prövning av en inlösenfråga bör i princip kunna äga rum efter samma linjer som gäller vid mål om förlängning av hyresavtal i motsvarande situation. En intresseavvägning bör alltså göras mellan parterna. Riktpunkten bör vara att nyttjanderätten skall upphöra, men om det på grund av särskilda omständigheter är oskäligt mot förvärvaren att bostadsrätten måste frånträdas bör dock ett beslut om inlösen inte få meddelas. Det kan ju finnas situationer där t. ex. familjemedlemmar oförskyllt hårt drabbas av att få flytta eller fall där ett vilseledan— de är av inte alltför allvarlig art. Vi vill understryka att hyresnämn- den bör tillämpa undantagsregeln med försiktighet.

Möjligheterna till talan om inlösen bör enligt vår mening inte stå öppen under obegränsad tid. Vi föreslår därför att talan måste väckas senast inom två månader från det att den förköpsberättigade fick känne- dom om de omständigheter som åberopas till grund för talan, dock aldrig senare än två år från det bostadsrättshavaren tillträdde lägenheten.

Vad gäller ersättningen för bostadsrätten vid inlösen får man visserli- gen räkna med möjligheten att bostadsrättshavarna betalat en ersättning eller lämnat annat vederlag som överstiger vad som medges enligt före— skrifterna om ersättning vid förköp. Som vi skall återkomma till kan det också i och för sig vara tillåtet att ta ut en högre ersättning vid byte. I förevarande situation bör dock principen vara att ersättning skall utgå enligt stadgarna vid den tidpunkt då inlösen sker. För att möjliggöra hänsynstaganden'till enskilda fall föreslår vi emellertid att regeln bör utformas på det sättet att ersättningen skall utgå efter vad hyresnämnden prövar skäligt.

Vi vill slutligen också framhålla att den av oss föreslagna regeln om inlösen kan förmodas ha sin största betydelse vid byte men att den bör gälla även vid de andra undantag som vi tidigare har tagit upp.

• Sida 122
•  Original

Vad vi har anfört beträffande byte gäller i tillämpliga delar i sam- boendefallen, där det också kan föreligga problem med att kontrollera sanningshalten i förvärvarens uppgifter. Också här torde vägledning kunna hämtas från den omfattande praxis som har utbildat sig på hyres- rättens område (se 34 S hyreslagen).

Hyresnämndens beslut i frågor som vi har behandlat nu bör kunna över— klagas till bostadsdomstolen.

Avslutningsvis vill vi framhålla följande. Vi är väl medvetna om att den fria bytesrätten kan skapa problem vid den praktiska tillämpningen av ett system med förköpsrätt till bostadsrätter. Byte blir i det sy- stem som vi föreslår den närmast till hands liggande möjligheten att kringå förköpsrätten. Vi har emellertid så långt möjligt försökt att minimera risken för skenbyten. Redan medlemsprövningen i förening med att frågan kan underställas hyresnämndens och bostadsdomstolens pröv- ning skapar en viss garanti mot ett kringgående. Denna förstärks genom att förvärvaren riskerar att fråntas bostadsrätten, om det i efterhand skulle visa sig att det inte var ett verkligt byte. Slutligen har vi utformat prisreglerna så att den som fått betala ett överpris för bo- stadsrätten vid ett skenbyte riskerar att förlora en del av de pengar som han kan ha betalat för att komma över bostadsrätten (jfr avsnitt 3.6.3). De bestämmelser som vi föreslår innebär ju att det är "sälja- ren" som har fördelarna av ett fingerat byte i det att han kan få ut ett bättre pris än om han sålt till den förköpsberättigade, medan för- värvaren får stå hela risken. Detta bör verka starkt avhållande. Det

bör i sammanhanget beaktas att hyresmarknaden, där skenbyten och svar— ta pengar" lär förekomma i en inte alldeles obetydlig utsträckning, och bostadsrättsmarknaden skiljer sig på ett avgörande sätt. Medan det är mycket svårt att komma över en lämplig hyreslägenhet med ett centralt eller av annan anledning efterfrågat läge, så kommer det med all sanno- likhet även i fortsättningen att finnas ett utbud av obundna bostads- rätter i sådana områden. Det finns alltså inte någon större anledning för den som vill förvärva en bostadsrättslägenhet - och kan betala — att ge sig in på skumraskaffärer.

• Sida 123
•  Original

3.6 Ersättningen för bostadsrätten 3.6.1 Allmänna utgångspunkter

Kan en bostadsrättshavare inte överlåta sin bostadsrätt till annan än den förköpsberättigade kan bostadsrättsföreningen eller den bostadskoo- perativa organisationen ensam bestämma priset. Bostadsrättshavaren får då välja mellan att behålla bostadsrätten eller godta den ersättning som han erbjuds. Bestämmelserna om förköpsrätt måste därför komplette- ras med bestämmelser som innebär att bostadsrättshavaren får en skälig ersättning för bostadsrätten.

Vi vill erinra om att den enda möjligheten som en bostadsrättshavare enligt gällande rätt har att vid avflyttning återfå det i bostadsrätten nedlagda kapitalet är att överlåta bostadsrätten. Bostadsrättsförening- en har således ingen laglig skyldighet att återköpa bostadsrätten eller att eljest garantera bostadsrättshavaren täckning för nedlagt kapital. Eftersom förköpssystemet utgör en inskränkning i bostadsrättshavarens rätt att överlåta bostadsrätten är det enligt vår mening väsentligt att ersättningsreglerna i BRL inte utformas så att kapitalet går förlorat för denne. Det är vidare angeläget att kapitalet till följd av ersätt- ningsbestämmelsernas utformning inte urholkas genom penningvärdets fall (jfr direktiven s. 8).

En begränsning av överlåtelseersättningen får heller inte leda till att bostadsrättens värde som upplåtelseform minskar. Vad gäller det för bostadsrätten speciella värde som ligger i att bostadsrättshavaren inom tämligen vida ramar kan påverka utformningen av den egna lägenheten genom förbättringsåtgärder m. m., får ersättningsreglerna inte vara sådana att incitamenten för att utföra sådana åtgärder blir väsentligen olika beroende på om lägenheten kan förköpas eller ej. Bostadsrättsha- varna får genom ersättningsreglerna heller inte bli mindre benägna att hålla sina lägenheter i gott skick genom reparationer och underhåll.

Som har framhållits i avsnittet 3.1 behövs de bostadskooperativa orga— nisationernas medverkan för att prisutvecklingen på bostadsrätter skall

• Sida 124
•  Original

kunna styras över ett större fält. Med hänsyn härtill har vi funnit att någon i lag angiven prisregel som fixerar eller maximerar ersättningen vid förköp inte bör ställas upp. I stället bör det finnas en regel som ger bostadsrättshavaren en viss lägsta ersättning vid förköp men inte hindrar att organisationerna, om de finner det förenligt med sin mål- sättning, har en förmånligare beräkningsgrund än som följer av prisre- geln. En sådan regel torde också främja en önskvärd enhetlighet på marknaden. I avsnitt 3.6.2 skall vi återkomma till det närmare innehål— , let i regeln. Avsnitt 3.6.3 behandlar frågor om ersättning vid övergång av bostadsrätten utan förköp. Våra överväganden beträffande vidareför- säljningspriset tar vi upp i avsnitt 3.6.4. ] l i l 3.6.2 Ersättningen vid förköp

Vårt förslag: Vid förköp skall bostadsrättshavaren ha rätt till en ersättning för bostadsrätten som svarar mot det kapital som han har

konsumentprisindex.

) satsat i bostadsrätten. Vissa delposter skall räknas upp med ( I

I avsnitt 2.1.4 har vi beskrivit olika metoder för att värdera och prissätta bostadsrätter. Vi har funnit att främst två av dessa metoder bör kunna övervägas för en regel om lägsta ersättning vid förköp. Den ena metoden är att beräkna ersättningen utifrån bostadsrättshavarens andel i föreningens behållna tillgångar. Den andra metoden, den som vi stannat för, bygger på att bostadsrättshavaren vid förköp får ersätt— ning för det kapital som tillskjutits till föreningen omräknat med hänsyn till penningvärdets förändringar. Vi har förutsatt att ersätt- ning för förbättringsarbeten i lägenheten skall rymmas inom de båda metoderna.

Vi har frågat oss om det är möjligt att införa någon form av bruksvär— dering på bostadsrätter. Vi har emellertid kommit fram till att en bruksvärdemetod på en sådan begränsad del av bostadsmarknaden det här

• Sida 125
•  Original

blir fråga om knappast torde ha sådana fördelar framför andra tänkbara metoder att den bör övervägas ytterligare.

Vad gäller den metod som bygger på att man beräknar ersättningen uti- från bostadsrättshavarens andel i föreningen behållna tillgångar, an— knyter denna visserligen till reglerna för beräkning av inkomstskatt, förmögenhetsskatt samt arvs— och gåvoskatt på bostadsrätt. Det vore emellertid felaktigt att såsom vid beräkning av det skatterättsliga värdet beräkna tillgångarna endast med beaktande av föreningsfastighe— tens taxeringsvärde och inte dess verkliga värde. Någon form av uppräk- ning av taxeringsvärdet eller fastighetens anskaffningsvärde måste därför till för att få ett rättvisande resultat. Om man också skall beakta ändringar i penningvärdet beträffande förbättringskostnader i den egna lägenheten, ett krav som vi vill hålla fast vid, måste man ändå tillämpa någon form av indexuppräkning för dessa. Sammantaget har vi funnit att den här diskuterade metoden har så stora nackdelar och innehåller så många osäkerhetsmoment att den inte bör komma i fråga.

Vi har alltså ansett att den metod som bygger på att bostadsrättshava— ren får ersättning för tillskjutet kapital omräknat med hänsyn till penningvärdets förändringar är att föredra. En regel uppbyggd efter denna metod bör vara tämligen enkel att förstå för den enskilde bo— stadsrättshavaren. De folkrörelsekooperativa organisationerna har under lång tid också tillämpat en sådan metod och den anknyter till reglerna för realisationsvinstbeskattning av bostadsrätt.

En fråga som vi diskuterat är att direkt anknyta en regel om minsta ersättning vid förköp till reglerna för beräkning av det 5. k. omkost— nadsbeloppet vid realisationsvinstbeskattning (jfr direktiven s. 8 samt avsnitt 2.1.5 i betänkandet). Även om en sådan anknytning onekligen skulle ha vissa fördelar har vi emellertid stannat för att formulera en egen regel. Mot en anknytning talar framför allt att det i framtiden av olika skäl kan finnas anledning till ändringar i respektive lagstift— ning och att förhållanden som motiverar ändringar i skattelagstiftning— en kanske inte har sin motsvarighet i bostadsrättslagstiftningen och vice versa. Olikhet kommer då ändå att uppstå. Vi menar också att det

• Sida 126
•  Original

redan nu finns vissa poster vid beräkningen av realisationsvinstskatt som inte bör ha sin motsvarighet vid beräkning av minsta ersättning vid förköp. Detta gäller uppräkningen för inträdesavgift och omkostnader för förvärvet enligt anvisningarna till 36 S kommunalskattelagen punkt 2 c. Som framgår av det följande anser vi också att bl. a. förbätt- ringskostnader bör behandlas något annorlunda.

Vår regel innebär att bostadsrättshavaren vid förköp skall få ersätt- ning för erlagd grundavgift och upplåtelseavgift. Har förvärvet skett av den som är förköpsberättigad utgör i stället köpeskillingen ingångs— värdet. Om förvärvet däremot skett av någon annan än den som är för- köpsberättigad, dvs. då en undantagssituation förelegat, är det emel— lertid inte den köpeskillingen som skall beaktas utan utgångspunkten blir i så fall den köpeskilling som erlagts vid närmast föregående förvärv av den som är förköpsberättigad eller grundavgiften eller upp- låtelseavgiften vid en upplåtelse. Vi skall återkomma till den sist— nämnda situationen i avsnitt 3.6.3. Har föreningen höjt grundavgifterna under pågående innehav och har bostadsrättshavaren utgivit ersättning härför, bör detta behandlas på samma sätt som erlagd grundavgift.

Utöver de angivna posterna bör bostadsrättshavaren få ersättning för s. k. kapitaltillskott som gjorts av bostadsrättshavaren för amortering av föreningens lån. Sådana tillskott är inkluderade i bostadsrättshava— rens årsavgift och uppgår i allmänhet endast till några hundra kronor per år. Några särskilda kapitaltillskott för att genomföra olika åtgär- der får föreningen inte debitera. Om behov av sådana tillskott förelig— ger är den rätta vägen antingen att ta upp ett lån eller att höja grundavgifterna. I anslutning till vad som gäller vid beräkning av realisationsvinst anser vi att bostadsrättshavaren alltid bör kunna tillgodoräknas 1 000 kr. för varje påbörjat kalenderår under innehavet som kompensation för kapitaltillskott. Uppgår kapitaltillskotten till högre belopp bör ersättningen dock bestämmas med hänsyn till det högre beloppet. Lämpligen bör regeln uttryckas så att bostadsrättshavaren alltid skall vara berättigad till ersättning för ett belopp om 1 000 kr. för varje påbörjat kalenderår under innehavet, såvitt inte

• Sida 127
•  Original

högre belopp föranleds av under kalenderåret erlagda kapitaltillskott som lämnats för amortering av föreningens lån.

Vårt förslag innebär vidare att bostadsrättshavaren i viss utsträckning skall få ersättning för förbättringskostnader i den egna lägenheten. I anslutning till vad som gäller vid beräkning av realisationsvinst har vi emellertid begränsat garantin på det sättet, att kostnaderna under ett kalenderår sammanlagt måste ha uppgått till 2 000 kr. eller mer för att kunna beaktas. Något hinder mot att i stadgarna ta in en generösare regel föreligger givetvis inte. Vid beräkningen av ersättningsgilla förbättringskostnader bör enligt vår mening skäligt avdrag först göras för värdeminskning, något som inte generellt gäller vid realisations— vinstberäkningen. Vi anser nämligen att man i en minimiprisregel inte gärna kan föreskriva att bostadsrättshavaren skall ha full ersättning för sina utgifter även om förslitning ägt rum under en följd av år. Vi utgår från att de bostadskooperativa organisationerna kommer utarbeta normer för hur värdeminskningen skall beaktas och att dessa normer kommer att bli vägledande över hela fältet. Vi föreslår därför inte någon annan bestämmelse om hur värdeminskningen skall beaktas än att avdraget skall vara skäligt.

Vad gäller förbättringskostnader har vi övervägt om ersättning bör utgå för eget arbete som bostadsrättshavaren utfört i lägenheten. Som vi tidigare framhållit är det väsentligt att ersättningsregeln är så ut- formad att bostadsrätten som upplåtelseform inte urholkas. Ett väsent- ligt moment i bostadsrätten är onekligen inte bara att bostadsrättsha- varen ganska fritt kan låta utföra förbättringsarbeten i lägenheten utan också att han kan göra detta egenhändigt. Som vi ser det skulle det emellertid möta alltför stora svårigheter att utifrån en lägsta rätt till ersättning beräkna värdet av eget arbete. Att tillämpa t. ex. ortens pris synes sålunda svårt, bl. a. med hänsyn till den större eller mindre skicklighet med vilket arbetet utförts och till att i ortens pris inräknas skatt och sociala avgifter. Vi har därför avstått från att föreslå någon regel i nu nämnt hänseende. Vi ser emellertid inget hinder mot att organisationerna utarbetar normer för hur eget arbete skall ersättas. Mot bakgrund av vad vi anfört om värdet av bo-

• Sida 128
•  Original

stadsrätten som upplåtelseform vill vi framhålla att riktpunkten bör vara att ersättning för förbättringar beräknas generöst mot bostads—

rättshavarna.

Innan vi lämnar frågan om förbättringskostnader bör påpekas att vi med förbättringar även avser vad som i andra sammanhang ibland brukar benämnas värdehöjande reparationer eller värdehöjande underhåll. Det kan t. ex. vara fråga om att byta ut en försliten linoleummatta mot ett parkettgolv. Även en mer omfattande renovering av en lägenhet synes kunna inbegripas i detta begrepp. Sådana åtgärder utgör onekligen för- bättringar och bör ersättas som sådana. Däremot bör inte löpande under- hållsåtgärder, såsom vanlig målning och tapetsering ersättas. Enligt 26 S BRL åligger det nämligen som huvudregel bostadsrättshavaren att på egen bekostnad hålla lägenheten i gott skick. Härav följer också att på reparationsfonden innestående medel inte bör ersättas särskilt utan skall så att säga följa lägenheten vid överlåtelsen.

Det kan inträffa att bostadsrättshavaren eftersätter sin skyldighet att hålla lägenheten i gott skick. Som nämnts anser vi att ett avdrag då skall göras från den lägst beräknade ersättningen, dock endast om det är uppenbart att lägenheten minskat i värde.

Slutligen bör bostadsrättshavaren, vilket vi tidigare tagit upp, inte riskera att hans kapital urholkas genom penningvärdets fall. Vi menar att det mest ändamålsenliga här är att anknyta till utvecklingen av konsumentprisindex, dvs. det index som mäter prisutvecklingen för den privata konsumtionen i Sverige. Vi har sålunda inte ansett att en an- knytning till något prisindex inom byggnadsområdet, t. ex. byggnads- prisindex eller den indexserie som används av bostadsstyrelsen vid priskontroll av statligt belånade småhus, skulle vara att föredra. Förutom att konsumentprisindex bäst tillgodoser önskemålet att bibehål— la värdet av det kapital som bostadsrättshavaren satsat, är detta index väl känt för allmänheten och lätt att ta reda på. Något hinder, med hänsyn till allmänpolitiska målsättningar att hålla inflationen nere, mot att i BRL ställa upp en regel om uppräkning av vissa delposter med index kan vi inte se.

• Sida 129
•  Original

Vi anser att en omräkning med hänsyn till utvecklingen av konsument- prisindex bör ske beträffande posterna grundavgift, upplåtelseavgift, köpeskilling och förbättringskostnad. Omräkningen bör av praktiska skäl ske med hänsyn till utvecklingen av index från oktober året innan kost- naden uppstod till oktober före avyttringen av bostadsrätten. Vi anser inte att någon uppräkning bör ske beträffande det generella beloppet om 1 000 kr./år eller överstigande kapitaltillskott.

Med vårt förslag får index beräknas på det aktuella delposterna oavsett hur bostadsrättshavaren har finansierat utgiften, kontant eller genom lån. Enligt vår mening skulle nämligen tillämpningen av reglerna bli alltför komplicerad om man valde en metod enligt vilken index inte fick beräknas på den del av kostnaderna som har finansierats med lån. Vi har därför avstått från att lägga fram något förslag om en sådan beräk- ningsmetod.

Trots att de tyngsta delposterna skall räknas upp med konsumentprisin- dex och alltså är skyddade mot de förändringar som kan inträda i fråga om penningvärdet medför den minimiprisregel som vi föreslagit att, som det har uttryckts under diskussionerna inom kommittén, bostadsrättsha— varen "garanteras en real förlust". Denna effekt beror emellertid inte på prisregeln utan på utformningen av realisationsvinstbeskattningen av bostadsrätter. Bostadsrättshavaren befinner sig vid ett förköp alltså i precis samma situation som om han hade sålt sin bostadsrätt till någon utomstående och fått ett pris som motsvarar priset enligt prisregeln. För övrigt kan en bostadsrättshavare på många håll inte räkna med att få ett högre pris än som svarar mot hans insats, omräknad i fasta pri- ser. Med hänvisning till de synpunkter som har framförts har vi inte funnit anledning justera prisregeln

• Sida 130
•  Original

3.6.3. Ersättningen vid övergång utan förköp

Vårt förslag: I sådana fall då det föreligger ett undantag från förköpsrätten skall inte någon lagfäst prisregel gälla.

Vi har hittills endast behandlat frågan om den ersättning som skall utgå vid förköp. I förevarande avsnitt tar vi upp frågan om den ersätt- ning som bostadsrättshavaren äger ta ut vid överlåtelse om någon sådan undantagssituation föreligger som vi tagit upp i avsnitt 3.5. Det är framför allt vid byte som det kan diskuteras hur regelsystemet bör vara utformat.

Med utgångspunkt i vad som anförts i direktiven om det önskvärda i att av bostads— och fördelningspolitiska skäl hålla priserna på bostadsrät- ter på en rimlig nivå ligger det nära till hands_att ha en ordning som innebär att priset på en bostadsrätt som övergår på annan när undantag från förköpsrätten gäller inte får sättas högre än som följer av den prisregeln som gäller vid förköp. Redan i dag gäller ju att en före- ning kan tillämpa prisföreskrifter i samtliga fall av överlåtelse.

Av olika skäl tror vi emellertid att det i ett förköpssystem inte är särskilt meningsfullt att ha en prisregel när bostadsrättshavaren kan överlåta sin bostadsrätt fritt på grund av någon undantagssituation. Först bör påpekas att den väsentliga grunden för att över huvud taget överväga ett system med förköpsrätt just har varit att man därigenom velat bryta kontakten mellan säljare och köpare för att undvika s. k. svart handel. En prisbegränsning enbart genom en prisregel har sålunda inte bedömts som verkningsfull. Som ett belägg för riktigheten av denna uppfattning kan förhållandena på hyresmarknaden anföras. Trots det straffsanktionerade förbudet mot betalning för hyresrätter överlåts sådana i troligen rätt stor omfattning mot pengar.

Ett annat skäl mot en prisregel i undantagssituationerna är följande. Även om ett system med förköpsrätt till bostadsrätter införs får man

• Sida 131
•  Original

utgå från att byten kommer att ske mellan obundna och bundna bostads- rätter och mellan bundna bostadsrätter och egna hem. En prisregel i dessa fall förutsätter för att den skall vara meningsfull, att bytesva— lutan - den obundna bostadsrätten eller småhuset - värderas. Det skulle i avsevärd mån komplicera hanteringen av förköpsrätten och förmodligen starkt minska rörligheten på bostadsmarknaden.

Den viktigaste invändningen är dock att förköpssystemet på ett betänk- ligt sätt skulle urholkas om en förvärvare i en undantagssituation som ingångsvärde skulle få tillgodoräkna sig en köpeskilling som motsvarade marknadsvärdet på den förvärvade bostadsrätten. En sådan ordning skulle också lätt kunna leda till kringgående, t. ex. genom överlåtelse av bostadsrätten till maka eller annan sammanboende enbart i syfte att uppnå ett högre ingångsvärde.

Mot bakgrund av det sagda har vi funnit att den möjlighet som står till buds för att lösa det problem vi tagit upp är att i och för sig accep- tera en fri prissättning i undantagssituationerna, men att förvärvaren så att säga får överta överlåtarens ingångsvärde. Härigenom måste för- värvaren räkna med att värdet på bostadsrätten inte är högre än den ersättning som skulle ha utgått vid förköp. Vill förvärvaren betala högre ersättning går det överskjutande beloppet förlorat vid ett senare förköp.

Under förutsättning att förköpsrätten utnyttjas regelmässigt, när så kan ske, och att kontrollen vid byten blir effektiv, tror vi att pri— serna även i undantagssituationer kommer att dämpas till följd av det föreslagna systemet.

Innan vi lämnar denna fråga skall vi ta upp ett spörsmål som gäller byte mellan en bunden bostadsrätt och en hyresrätt. Frånvaron av en prisregel i bytesfallen kan missbrukas på så sätt att spekulanten på bostadsrätten formellt tillhandahåller bostadsrättshavaren en hyreslä- genhet, som kanske rent av har hyrts just för att kunna kringå förköps— rätten och den därav föranledda prisregleringen men som bostadsrättsha- varen inte har en tanke på att flytta in i. Den kontroll som görs i

• Sida 132
•  Original

förväg med anledning av förvärvarens medlemsansökning ger dock inte annat vid handen än att det föreligger ett reellt byte. Medlemskapet beviljas då och bostadsrättshavaren får ut vad han kan. Vi kan natur- ligtvis inte utesluta att det i något enstaka fall kan gå till så som har skildrats. Vi anser emellertid att de regler som vi föreslår mini— merar riskerna för ett kringgående i sådan mån att man kan lämna pro- blemet utan avseende. Vi tänker då på bestämmelsen att köparen inte får tillgodoräkna sig högre ingångsvärde än som följer av prisregeln och att han kan riskera att få lämna bostadsrättslägenheten, om och när det uppdagas att säljaren inte har flyttat in i byteslägenheten (se avsnittet 3.5.3).

Slutligen vill vi här erinra om att det inte möter något hinder mot att en bostadsrättsförening i sina stadgar har prisföreskrifter som blir tillämpliga i undantagssituationer.

3.6.4. Ersättningen vid vidareförsäljning

Vårt förslag: Den förköpsberättigade får inte vid en vidareförsäljning av den förköpta bostadsrätten ta ut ett högre pris än som följer av en tillämpning av prisregeln.

Beträffande det 5. k. vidareförsäljningspriset, dvs. det pris som den förköpsberättigade skall ha rätt att ta ut vid försäljning efter ett förköp, vill vi först hänvisa till den skrivelse som HSB:s Riksförbund tillställt regeringen den 7 oktober 1982 och de överväganden som vi enligt våra direktiv skall göra i denna del (se dir. s. 4 och 8-9). I skrivelsen har HSB hemställt — förutom om en möjlighet att utforma en socialt rimlig prissättning på bostadsrätter — om en rätt för organisa- tionerna att "behålla en del av värdestegringen inom det kollektiva ägandet att användas för återköpsgaranti och för kostnadsutjämning i nyproduktionen".

• Sida 133
•  Original

Om vidareförsäljningspriset efter ett förköp kan bestämmas så att ett överskott uppstår, innebär detta att den förköpsberättigade föreningen eller organisationen kan tillgodogöra sig en viss del av den värdesteg- ring som bostadsrätten undergått. Flera skäl kan tala för en sådan ordning.

Ett skäl är att uppkomna överskott kan användas för vissa ändmål i bostadsrättshavarnas gemensamma intresse. Framför allt utgör s. k. återköp av bostadsrätter på marknader där sådana inte går att sälja utan förlust ett närliggande ändamål. Man kan alltså tänka sig att överskott från förvärv av bostadsrätter på överhettade marknader fonde- ras hos de bostadskooperativa organisationerna och används för förvärv av bostadsätter på marknader där efterfrågan är liten.

Ett annat skäl för en rätt att ta ut ett förhöjt vidareförsäljningspris är att prissättningssystemet på bostadsrätter som är underkastade för- köp härigenom blir mer flexibelt. Vid vidareförsäljning blir man sålun- da inte låst vid de speciella prisföreskrifter som kan gälla. Organisa— tionerna kan i stället successivt anpassa priserna till rimliga nivåer, t. ex. med ledning av grundavgifter och boendekostnader i nyproduktio— nen och med beaktande av läge, standard och andra sådana faktorer som påverkar en lägenhets marknadsvärde.

Ytterligare ett skäl kan vara att värdestegringen på bostadsrätter till en del uppkommit genom den bostadskooperativa organisationens och bo- stadsrättsföreningens insatser, t. ex. arbetet med att projektera och producera lägenheterna och arbetet med att hålla fastigheten i gott skick eller rent av förbättra den. Vi anser dock inte att detta skäl väger särskilt tungt. I de fall då marknadspriset har ökat påtagligt beror det till största delen av andra faktorer än de som har nämnts, t. ex. på att samhället tillhandahåller förmånliga lån vid nyproduktion eller till förbättrings— eller ombyggnadsarbeten och samhällets insat- ser beträffande närmiljön, kommunikationer m. m. Som utvecklas närmare i kapitel 5 finns det ytterligare förklaringar till höga marknadspri- ser. Flertalet av förklaringarna kan inte återföras till bostadsrätts— föreningen eller organisationen.

• Sida 134
•  Original

Då vi ansett att de redovisade skälen för att tillåta ett förhöjt vida- reförsäljningspris i och för sig är beaktansvärda, har vi övervägt ett system vilket en sådan rätt skulle tillkomma bostadskooperativa organi- sationer. De grundläggande förutsättningana för det konkreta förslag som vi diskuterat är dels att den ersättning som får tas ut på ett eller annat sätt maximeras, dels att överskotten används till speciella ändamål. Förutom återköp av bostadsrätter har vi tänkt oss vissa andra jämförliga ändamål som främjar bostadsrättshavares gemensamma intres— sen. En möjlighet som övervägts var att överskotten skulle kunna över— föras till en särskild fond med de angivna ändamålen. Den diskuterade lösningen ställer dock krav på att redovisning i viss ordning skall ske av hur stora överskotten varit och hur de använts.

Även om en sådan lösning som vi diskuterat i och för sig skulle kunna genomföras - vissa praktiska svårigheter är dock förenade med förslaget - har vi emellertid funnit att flera invändningar, inte minst av prin— cipiell natur kan anföras mot den.

En första fråga är vilken differens mellan förvärvspris och vidareför— säljningspris som är acceptabel. Närmast till hands ligger väl att helt överlämna åt organisationerna att uppställa normer för detta. Even- tuellt skulle man härtill kunna tänka sig ett maximalt procentuellt påslag på förvärvspriset.

Enligt vår mening måste man hålla fast vid den övergripande målsätt- ningen med den ifrågasatta reformen, nämligen att priset inte bör få vara högre än vad som ur olika synpunkter kan betraktas som ett bo- stadssocialt rimligt pris. Av våra ställningstaganden till en regel om lägsta ersättning följer visserligen att ett sådant pris inte skall behöva vara låst till den lägsta ersättning som kan garanteras bostads— rättshavaren vid förköp. Å andra sidan måste givetvis beaktas att lag- stiftningen inte endast bör syfta till att hålla priserna nere för den som vill överlåta sin bostadsrätt utan jämväl — och kanske framför allt — för dem som förvärvar bostadsrätt. Från denna utgångspunkt förefaller det vara inkonsekvent att hävda att den förköpsberättigade skall tillå- tas ta ut ett högre pris än överlåtarens. Det finns också anledning att

• Sida 135
•  Original

understryka att syftet med lagstiftningen inte är att tillgodose kapi- talbildningen hos de bostadskooperativa organisationerna, låt vara att ändamålet med sådan kapitalbildning kan vara väl så angeläget när det gäller att möjliggöra återköp av bostadsrätter.

En annan invändning är att det utifrån principiella utgångspunkter starkt kan ifrågasättas om en värdestegring som en bostadsrättshavare inte får tillgodogöra sig i stället skall kunna tillfalla en enskild organisation. Vi känner inte till något exempel på att en ordning har etablerats som helt motsvarar den nu diskuterade. Värdestegringar som inte anses böra tillfalla den enskilde dras som bekant normalt in till samhället genom beskattning. Även om man knappast kan rikta några kon- stitutionella invändningar mot den här diskuterade ordningen, t. ex. utifrån ett resonemang om att det övervärde som finns hos bostadsrätten berövas bostadsrättshavaren eller "exproprieras", menar vi emellertid likafullt att ordningen alltför mycket avviker från vedertagna fördel— ningspolitiska principer.

Det kan vidare befaras att de enskilda bostadsrättshavarna kommer att uppleva ett sådant system som konfiskatoriskt och orättvist. Ur deras synpunkt kan det också framstå som särdeles stötande att inte samma prisregel skall gälla för förvärvaren som för dem själva.

Vad som har anförts leder enligt vår mening till att differensen mellan förvärvspris måste vara mycket måttlig för att kunna godtagas. På sin höjd kan man tänka sig bara ett mindre påslag. Härav följer att över- skotten vid vidareförsäljning av bostadsrätter knappast kommer att bli av den storleksordningen att de kan bära upp ett riksomfattande system med återköpsgarantier. Det synes vidare i hög grad tveksamt om vinsten med den ordning som har diskuterats blir så stor att den motiverar ett så pass komplicerat regelsystem som måste till och en så krånglig admi- nistration som systemet oundgängligen för med sig.

Vi har stannat för att föreslå att den förköpsberättigade bostadsföre- ningen eller organisationen inte skall få ta ut ett högre försäljnings- pris än som följer av prisregeln. Det behövs då en bestämmelse om att

• Sida 136
•  Original

en bostadsrättshavare som har betalat för mycket för sin bostadsrätt till den förköpsberättigade skall ha rätt att få tillbaka det överskju- tande beloppet. Talerätten bör dock begränsas till ett år räknat från det att lägenheten tillrädes. En ersättningstvist skall prövas av hy- resnämnden.

3.6.5. Betydelsen av prisreglerna

I kapitel 5 gör vi en utvärdering av ett system med förköpsrätt till bostadsrätter för bl. a. bostadsrättsföreningarna och de bostadskoope- rativa organisationerna. Här skall i korthet beröras vilken effekt de prisregler som vi har förordat kan tänkas få.

Den prisregel vid förköp av en bostadsrätt som vi har föreslagit är som har framhållits en regel om lägsta pris. Den förköpsberättigade är alltså oförhindrad att betala mera för bostadsrätten än som följer av prisregeln. Vi anser oss dock ha fog för att utgå från att förköpspri- serna i det alldeles övervägande antalet fall kommer att ligga i närhe- ten av minimipriset. Några dramatiska prisförändringar uppåt vid den förköpsberättigades vidareförsäljning kommer normalt inte att ske med den ordning som vi har föreslagit. Fall kan förstås tänkas där den förköpsberättigade har lagt ned stora förbättringskostnader men då svarar det höga priset mot lägenhetens högre bruksvärde.

Det finns enligt vår uppfattning anledning anta att prisreglerna kommer att leda till att bostadsrätter även i områden med höga marknadspriser blir överkomliga även för mindre resursstarka hushåll. Detta borgar för att utvecklingen mot exklusiva bostadssområden för penningstarka famil- jer hedjas. Detta är effekten av prisregeln på kort sikt. På längre sikt när systemet med förköpsrätt har blivit mera utbrett och utbudet av bundna bostadsrätter ökat, torde även priserna på de obundna bo— stadsrätterna påverkas i sänkande riktning. Om det finns ett tillräck- ligt stort utbud av kvalitetsmässigt likvärdiga substitut till obundna bostadsrättslägenheter torde efterfrågan utan tvivel styras mot substi- tuten.

• Sida 137
•  Original

3.6.6. Frågan om återköpsgaranti

Vårt förslag: Det skall inte finnas någon lagfäst, obligatorisk återköpsgaranti i förköpsfallen.

I våra direktiv (s. 7) anförs att kommittén bör överväga om en lös— ningsrätt bör kombineras med någon form av lösningsskyldighet men sam- tidigt understryks att det av statsfinansiella skäl är uteslutet att någon sådan lösningsskyldighet säkerställs genom statsgarantier. Vi har därför övervägt denna fråga utifrån förutsättningen att garantier i så fall måste ställas av de bostadskooperativa organisationerna eller av föreningarna själva. Man torde nämligen inte heller kunna anta att kommunerna har möjlighet att ställa sådana garantier.

Allmänt sett vore det naturligtvis en fördel och en trygghet för bo- stadsrättshavarna om de vid avflyttning var garanterade en rätt att återfå det i bostadsrätten nedlagda kapitalet. Detta skulle kunna åstadkommas antingen genom en s. k. återköpsgaranti, dvs. en garanti att bostadsrättsföreningen eller annan förvärvar bostadsrätten vid avlyttning, eller genom en garanti att det i bostadsrätten nedlagda kapitalet återbetalas vid en avsägelse av bostadsrätten. Som bekant innehåller emellertid BRL inte några regler som garanterar återköp eller återbetalning av det nedlagda kapitalet. Som närmare utvecklats i avsnitt 2.1.3 om gällande rätt bygger i stället lagen på att det värde som bostadsrätten representerar skall kunna uppbäras efter överlåtelse av bostadsrätten.

BRL anvisar alltså ingen ordning för återköp av bostadsrätter, men det är ändå uppenbart att garantier om återköp är civilrättsligt giltiga. Som framgått av vad vi tidigare anfört tillämpar HSB och Riksbyggen redan i dag avtal som inrymmer garantier om återköp. Det är också denna kommittés mening att den ordningen är värdefull och att det är både välmotiverat och rimligt att återköpsgarantier om möjligt ställs i de fall ett system med förköpsrätt tillämpas.

• Sida 138
•  Original

Redan tidigare (se avsnitt 3.2) har vi avvisat en ordning som skulle innebära en återlämningsskyldighet av bostadsrätten vid avflyttning och en motsvarande skyldighet för föreningen att på begäran återköpa bo- stadsrätten. Vi har menat att en sådan ordning i alltför hög grad avvi- ker från gällande principer för bostadsrättsinstitutet och det är ju inte denna kommittés uppgift att helt ompröva de grunder som BRL vilar på. Vår uppgift är begränsad till att undersöka om ett förbehåll om förköpsrätt, dvs. en inskränkning i den fria överlåtelserätten, också kan motivera en skyldighet för den förköpsberättigade att lösa bostads- rätten om bostadsrättshavaren begär det.

Enligt vår mening fordras det emellertid starka skäl för att ha en ordning med lagfäst obligatorisk återköpsgaranti enbart av den anled— ningen att förköpsrätt skall gälla. Lagtekniskt torde det visserligen inte möta alltför stora svårigheter att komplettera det föreslagna förköpssystemet med regler om återköpsgaranti såvida man inte anser att det är nödvändigt att ställa upp detaljerade regler för utformningen av garantin, återköpsfondernas uppbyggnad m. m. Svårigheterna torde främst ligga på det finansiella och organisatoriska planet hos bostadsrättsfö- reningarna respektive de bostadskooperativa organisationerna.

Vad gäller finansieringen kan man som vi anfört i avsnitt 3.6.4 knap- past räkna med att överskott som kunde uppbäras genom ett förhöjt vida— reförsäljningspris helt skulle täcka behovet av erforderligt kapital.

Att inom en bostadsrättsförening anordna ett system med återköpsgaran- tier förefaller svårt. Förutom den ekonomiska belastning för före- ningens ekonomi som ett sådant system måste innebära, torde det vara svårt att hålla systemet intakt när återköpsgarantierna vid ett pris- fall börjar att utnyttjas av bostadsrättshavarna en efter en. Det fram- står inte heller som rimligt att en enskild förening som vill utnyttja förköpssystemet, t. ex. för att tillgodose medlemmarnas intresse av omflyttningar inom föreningen, måste ställa garantier om återköp. Slut— satsen är alltså att ett system med återköpsgaranti måste vara kollek- tivt i den meningen att flera föreningar ansluter sig till systemet och att riskspridningen blir rikstäckande. Förutsättningar för att ordna

• Sida 139
•  Original

ett sådant system torde f. n. endast finnas inom HSB och Riksbyggen. Det bör här betonas att Stiftelsen Bostadskooperationens Garantifond (se avsnittet 2.2.1) inte sysslar med frågor om återköpsgaranti.

Det argument som framför allt har framförts för en återköpsgaranti är att en bostadsrättshavare inte skall behöva bära risken av förlust på sitt boende när han inte längre kan göra någon real vinst. Vi har för— ståelse för detta synsätt och det är bl. a. mot bakgrund härav som vi anser att det är bra om återköpsgarantier kan ställas i förköpsfallen. Detta innebär emellertid inte att vi anser att argumenten har en sådan tyngd att de motiverar en obligatorisk, lagfäst återköpsgaranti. För- värv av bostadsrätt inrymmer alltid ett visst mått av risktagande. Enligt vår mening blir detta risktagande inte större av att bostadsrät- ten är underkastad förköpsrätt. Sålunda menar vi - bl. a. mot bakgrund av den föreslagna reglen om minsta ersättning - att bostadsrätten som upplåtelseform inte på något sätt försämras genom förköpsreglerna (jfr avsnitt 5.5). Tvärtom bör systemet ge fler människor möjlighet att förvärva bostadsrätt.

Det sagda innebär att vi inte ser någon sådan anknytning mellan en förköpsrätt och återköpsgarantier att sådana i lag bör åläggas de bo— stadskooperativa organisationerna. Det förhåller sig ju i stället så att där behovet av återköpsgarantier är störst, nämligen där risk finns för att bostadsrättshavaren inte får igen sina pengar, torde i de fles- ta fall intresset att etablera ett system med förköp vara svagt. Enligt vår mening löses frågan om återköpsgarantier bäst av organisationerna själva. Frivilliglinjen är mest anpassningsbar till växlande förhållan- den. Vi föreslår därför ingen lagfäst, obligatorisk återköpsgaranti i förköpsfallen.

• Sida 140
•  Original

3.7 överväganden beträffande lokaler

Vårt förslag: Systemet med förköpsrätt för bostadsrättsföreningar och de bostadskooperativa organisationerna skall inte gälla lokaler.

En anledning för en affärs— eller kontorsinnehavare att förvärva lokal med bostadsrätt kan vara att försäkra sig om att årsavgifterna baseras på självkostnad. Det är också vanligt att lokaler är upplåtna med bo- stadsrätt. Enligt vad som är oss bekant brukar t. ex. post, apotek, systembolag, kommuner och landsting inneha lokaler med bostadsrätt.

Ur bostadsrättsföreningens synpunkt är det emellertid ibland en ekono- misk fördel att upplåta en lokal med hyresrätt, vilket också är fullt möjligt enligt BRL. Det är nästan lika vanligt att lokaler i en bo- stadsrättsfastighet är upplåtna med hyresrätt som med bostadsrätt.

Vi har i avsnittet om gällande rätt redovisat den lösningsrätt som enligt 14 S BRL gäller för lokaler. Denna rätt innebär, om förbehåll härom gjorts i stadgarna, att föreningen eller dess medlemmar kan lösa bostadsrätten hos förvärvaren, dvs. efter en överlåtelse. Lösningsrät- ten är emellertid inte alls kringgärdad med bestämmelser av den karak- tär som vi föreslagit beträffande bostäder. Såvitt vi känner till så torde det inte finnas många bostadsrättsföreningar som tillämpar be- stämmelser om lösningsrätt.

Vi har övervägt om det förköpssystem vi föreslagit också bör omfatta lokaler. Man skulle på detta sätt få en enhetlig ordning i BRL. Det finns emellertid skäl som talar mot en sådan lösning. Frågan vad nä- ringsidkare skall betala för att få en lokal till sin rörelse har inte samma betydelse som priset på bostäder. Man skall dessutom hålla i minnet att det här gäller en näringsidkare som vill skaffa sig en lokal och inte som vid lokalhyra om han skall kunna stanna kvar i en lokal som han har hyrt sedan länge eller om han skall behöva flytta. Till detta kommer som har framhållits förut att den nuvarande lösningsrätten

• Sida 141
•  Original

inte har använts i någon större utsträckning vilket tyder på att den möjligheten inte fyller något större behov.

På grund av vad som har anförts har vi stannat för att låta de nuvaran- de reglerna i 14 S BRL beträffande lösningsrätt till lokaler kvarstå oförändrade.

• Sida 142
•  Original

l , | mi ur ). ' ur.—.

m. '"

• Sida 143
•  Original

4.1. Allmänna utgångspunkter för kommitténs överväganden

Vi har för vårt arbete i denna del haft i stort sett samma utgångspunk— ter som vi hade när vi utarbetade vårt förslag till en ordning med förköpsrätt för bostadsrättsföreningarna och de bostadskooperativa organisationerna. En ledstjärna har alltså varit att ett system varige- nom kommunerna skall kunna förbehållas förköpsrätt till bostadsrätter skall vara flexibelt och kunna anpassas till växlande förhållanden. Det är alltså kommunen själv som skall bestämma om det skall finnas ett

• Sida 144
•  Original

förbehåll om förköpsrätt i en bostadsrättsförenings stadgar eller inte. Systemet skall också ge kommunen möjlighet att i det särskilda fallet välja mellan att utöva den förköpsrätt som kan ha förbehållits kommunen och att avstå från att göra det.

Vi delar också utgångspunkten i direktiven att möjligheten att påtvinga en bostadsrättsförening stadgebestämmelser om förköpsrätt bara bör stå öppen i fråga om nybildade föreningar. Vi återkommer till frågan vad vi menar med en nybildad förening.

Också när det gäller den kommunala förköpsrätten har vi ställt oss avvisande till tanken på att konstruera den som en anvisningsrätt, dvs. en rätt för kommunen att endast anvisa bostadsrätten till någon viss person. En sådan ordning skulle sannolikt förenkla administrationen inom kommunen, när en överlåtelse aktualiseras, men det torde inte kunna undvikas att förfarandet drar ut på tiden. Kommunen behöver viss tid att få fram spekulanter på bostadsrätten och dessa måste i sin tur ha skälig tid att bestämma sig och ordna finansieringen. Till detta kommer att den person som kommunen anvisar och som bestämmer sig för att förvärva bostadsrätten kanske inte blir antagen som medlem. Den bostadsrättshavare som vill avhända sig sin bostadsrätt har som fram- hållits förut ett befogat anspråk att få saken ur världen inom någor- lunda rimlig tid. Vi har gjort den bedömningen att om den kommunala förköpsrätten utformas som en anvisningsrätt så blir det i alltför många fall svårt att hålla den tid om tre månader som vi tidigare har funnit lämplig (avsnittet 3.4.1). En anvisningsrätt måste vidare te sig stötande för bostadsrättshavaren; betalningen för bostadsrätten skall erläggas av någon som han inte själv har utsett och ansett sig kunna lita på. Mot en anvisningsrätt talar slutligen att lagstiftningen måste bli rätt komplicerad och svåröverskådlig i det att det kommer att fin- nas två olika system, om dels bostadsrättsföreningarna och de bostads- kooperativa organisationerna skall ha en förköpsrätt, dels om kommunen skall ha en anvisningsrätt.

Vi har därför stannat för en ordning som innebär att kommunen tiller- känns en förköpsrätt av samma slag som en bostadsrättsförening eller en

• Sida 145
•  Original

bostadskooperativ organisation har enligt det förslag som vi har pre- senterat i kapitel 3.

En annan lösning som vi har övervägt men avvisat är att anknyta den kommunala förköpsrätten till bostadsrätter till lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m. m. (tillståndslagen). En bostadsrättsföre- ning skulle inte, om kommunen påkallar prövning, få förvärvstillstånd om föreningen inte hade stadgebestämmelser om förköpsrätt som kommunen hade godkänt. Den främsta invändningen mot en sådan ordning är att hyresnämnden inte skulle få göra annan prövning än att konstatera om samtycke föreligger eller inte. Att överlämna åt nämnden att pröva om kommunen har fog för sin begäran om ett förköpsförbehåll kan inte med utgångspunkt i att bestämmanderätten bör tillkomma kommunerna gärna komma i fråga. Ett sådant system skulle säkerligen upplevas som byrå- kratiskt och onödigt tillkrånglat.

Enligt våra direktiv har vi också övervägt att anknyta den kommunala förköpsrätten till bostadsanvisningslagen (jfr avsnitt 2.3.3). Vi har emellertid funnit att det inte skulle vara en bra ordning. Lagen bygger på att det skall finnas en anvisningsrätt av hyreslägenheter för kommu- nerna. Det låter sig alltså inte utan vidare göra att komplettera lagen med bestämmelser om förköpsrätt för kommunerna till bostadsrätter. Vidare knyter förfarandet enligt bostadsanvisningslagen an till fastig- hetsbeståndet, som inom de områden som det här är fråga om inte föränd- ras nämnvärt. Ett förköpssystem har inte fastigheterna utan bostads- rättsföreningarna som objekt och sådana tillkommer undan för undan. Det kungörelseförfarande m. m. som bostadsanvisningslagen innehåller passar därför inte särskilt bra för ett system med förköpsrätt till bostads- rätter. Att delge samtliga fastighetsägare inom kommunen eller delar av den ett beslut av innehåll att kommunen vill, om fastigheten skall förvärvas av en bostadsrättsförening, ha en förköpsrätt kan inte gärna komma i fråga. Det är ju trots allt så att det är jämförelsevis få centralt belägna fastigheter som förvärvas av en förening. Till vad som har anförts kommer att bostadsanvisningslagen har upplevts vara alltför krånglig att tillämpa, varför den nu är föremål för en översyn av bo- stadskommittén.

• Sida 146
•  Original

En fråga som ingående har övervägts inom kommittén är hur den självbe- stämmanderätt som vi anser böra tillkomma kommunerna lämpligen bör vara utformad. Vi har diskuterat två modeller. Den ena innebär att hela beslutsprocessen ligger hos kommunen ensam och den andra att regering och riksdag gemensamt beslutar inom vilka kommuner förköpssystemet skall få tillämpas. Den senare modellen har kommit till användning i fråga om kommunal förköpsrätt för att säkerställa bostäder åt perma— nentboende, se 1 S förköpslagen samt prop. 1983/84:141. Vi har stannat för att den senast beskrivna ordningen inte lämpligen bör komma i fråga

här.

En fråga som hänger samman med det ställningstagande som vi har gjort i det närmast föregående är om regeringsformen kan anses lägga hinder i vägen för den ordning som vi har tänkt oss. Vad vi åsyftar är det prin— cipiella förbudet för kommuner att meddela generella föreskrifter, se 8 kap. 2, 3 och 11 55 regeringsformen. Med de förslag till lagtekniska lösningar som vi lägger fram anser vi inte att förbudet träds för när.

4.2 Kommunal förköpsrätt, grundad på avtal o. d.

Vårt förslag: Ett sätt att anordna en kommunal förköpsrätt till bo- städer är att låta kretsen av förköpsberättigade (se avsnittet 3.3)

omfatta även den kommun inom vilken bostadsrättsfastigheten är belägen.

Om man vill öppna en möjlighet för en kommun att etablera förköpsrätt till bostadsrätter är den närmast till hands liggande lösningen att knyta an till det förköpssystem som vi har utarbetat för bostadsrätts- föreningar och de bostadskooperativa organisationerna, se kapitel 3. Det sker enklast genom att kretsen av förköpsberättigade utökas med kommunen. Med kommun avses givetvis den kommun inom vars område bo- stadsrättsfastigheten är belägen.

• Sida 147
•  Original

Om man nöjer sig med att bara inlemma kommunerna i det system som har presenterats i närmast föregående kapitel, blir kommunen beroende av att bostadsrättsföreningen går med på att ha ett förbehåll om förköps— rätt i sina stadgar. Vi skall här nämna några exempel på hur en för- köpsrätt kan etableras enligt denna modell.

En kommun kan givetvis själv bilda eller delta i bildandet av en bo- stadsrättsförening. Ett intresse härav kan finnas när ett boende skall förenas med vissa servicefunktioner eller vård, t. ex. för äldre (jfr betänkandet SOU 1984:78 s. 150). Ett annat fall där ett sådant intresse kan finnas är vid övergång från hyresrätt till bostadsrätt i fastighe- ter som ägs av kommunen eller av ett allmännyttigt bostadsföretag. I sådana fall har kommunen givetvis samma möjligheter som de bostadskoo- perativa organisationerna att påverka stadgarnas utformning. Av 62 5 tredje stycket BRL följer att kommunen - i likhet med vad som gäller för de bostadskooperativa organisationerna - som stadgevillkor kan föreskriva att stadgarna inte får ändras utan kommunens medgivande.

Förköpsförbehåll kan också tillkomma genom att en kommun träffar ett särskilt avtal med en bostadsrättsförening om att ta in föreskrifter om förköpsrätt i stadgarna. Redan i dag träffar kommuner avtal med bo— stadskooperativa organisationer samt andra fastighetsägare och byggher- rar för att erhålla förmedlingsrätten till bostäder, t. ex. i samband med exploateringsavtal, markanvisningsavtal eller tomträttsavtal. Om kommunen får ingå i kretsen av förköpsberättigade kan kommunen i stäl— let i motsvarande situationer träffa avtal om att bostadsrättsföre- ningens stadgar skall innehålla ett förbehåll om förköpsrätt.

1978 års bostadsrättskommitté föreslog att kommunal priskontroll skulle kunna utgöra ett villkor för bostadsrättsföreningar att få statliga bostadslån (se SOU 1981:74 s. 287). På kommunens begäran skulle länsbo- stadsnämnden få besluta att nybyggnads-, ombyggnads- eller förvärvslån inte skulle få beviljas eller övertagas om kommunen inte tillförsäkra- des en pris— och hembudsklausul i bostadsrättsföreningens stadgar.

• Sida 148
•  Original

Det finns otvivelaktigt goda skäl för en sådan ordning. Det kan här vara tillräckligt att peka på att den subvention till grundavgift och årsavgift som den förste innehavaren av en bostadsrätt åtnjuter på grund av lånet ju går förlorad för en förvärvare som betalar ett mark— nadspris som väsentligt överstiger grundavgiften. Värdet av subventio— nen tillfaller då helt den första innehavaren.

Den diskuterade ordningen är emellertid enligt vår mening inte invänd- ningsfri. Mot den kan främst erinras att den kan ställa till problem i ombildningsfallen, dvs. när hyresrätt ombildas till bostadsrätt. Inte sällan övertar bostadsrättsföreningen fastigheten utan statliga lån. Sådana blir kanske aktuella först några år efter förvärvet, när huset måste byggas om. Under mellantiden kan bostadsrätternas värde ha stigit betydligt och försäljningar av bostadsrätter ha ägt rum. De problem som aktualiseras då torde i och för sig kunna bemästras men till priset av ett komplicerat regelsystem. Den allvarligaste invändningen är emeller- tid att det kan befaras att många föreningar kommer att dra sig för att ta upp statliga lån, om detta skulle medföra att en förköpsrätt måste etableras. Framför allt gäller detta vid ombyggnad. Man får också räkna med att sådana lån sägs upp i förtid, när andra lånemöjligheter står till buds.

En sådan utveckling skulle enligt vår mening vara mycket olycklig och medföra, åtminstone på sikt, en allvarlig risk för att det kapital som är nedlagt i bostadsrättsfastigheterna minskar eller går förlorat. Av de skäl som har anförts kan vi inte biträda den ordning som 1978 års bostadsrättskommitté förordade. Härtill kommer att om de förslag till kommunal förköpsrätt till bostadsrätter som vi lägger fram i följande avsnitt genomförs så blir den diskuterade ordningen obehövlig.

Ett sätt att tillgodose kommunernas intresse av att kunna utverka för- behåll i bostadsrättsföreningarnas stadgar om förköpsrätt är alltså att införliva kommunerna i det system som har redovisats i kapitel 3. Frå— gor som är gemensamma för en sådan modell och det system som föreslås i följande avsnitt - t. ex. handläggningen inom kommunen av ärenden om

• Sida 149
•  Original

förköp och turordningen mellan en bostadskooperativ organisation och kommunen - behandlas i avsnittet 4.4.

Vi vill slutligen framhålla att en kommunal förköpsrätt enligt den här redovisade modellen kan, som har framgått av vad som har anförts tidi- gare, etableras även för äldre föreningar, men detta förutsätter att samtliga berörda bostadsrättshavare samtycker till en stadgeändring, se avsnitt 3.1.

4.3. Kommunal förköpsrätt, grundad på särskilda lagbestämmelser

Vårt förslag: Om en kommun beslutar begära att det skall finnas förköpsförbehåll i stadgarna för bostadsrättsföreningar inom kommunen eller en del av den, får ekonomisk plan inte registreras hos länsstyrelsen utan att kommunen samtycker till det. Förköpsrätt kan i denna ordning förbehållas kommunen, en bostadskooperativ organisation eller bostadsrättsföreningen.

I detta avsnitt redovisar vi hur ett system, innebärande en skyldighet för bostadsrättsföreningarna att på begäran av kommunen i sina stadgar ta in bestämmelser om förköpsrätt till bostadsrätter i föreningen, bör vara utformat.

Liksom vi ställt oss avvisande till tanken att göra förköpsrätten för bostadsrättsföreningarna och de bostadskooperativa organisationerna obligatorisk i den meningen att en bostadsrättshavare alltid, dvs. oberoende av vad stadgarna innehåller, måste erbjuda den förköpsberät— tigade att förvärva bostadsrätten (se avsnitt 3.2) avvisar vi en sådan ordning för kommunernas del. Som vi har anfört tidigare bör också den kommunala förköpsrätten bygga på att det är kommunerna själva som skall råda över förköpsrätten.

Såsom en teknisk lösning föreslår vi en lag med vissa bestämmelser om kommunal förköpsrätt till bostadsrätt. Enligt lagen ges kommunerna

• Sida 150
•  Original

möjlighet att motsätta sig registrering av ekonomisk plan om bostads- rättsföreningens stadgar inte innehåller ett förbehåll om förköpsrätt för kommunen eller annan förköpsberättigad som kommunen godtar. Innan planen registreras måste alltså alla bostadsrättsföreningar för vilka en registrerad ekonomisk plan ännu inte finns vända sig till kommunen för att ge kommunen möjlighet att ta ställning till om ett sådant för- behåll skall begäras eller ej.

Det bör vara en förutsättning för det system vi föreslår att kommunen, redan när förfrågan härom görs från en bostadsrättsförening, tagit principiell ställning till i vilken omfattning ett förköpsförbehåll skall begäras. Vi menar också att rätten för kommunen att begära förbe- håll om förköpsrätt hos bostadsrättsföreningar bör vara grundat på ett bostadspolitiskt ställningstagande. Ett sådant ställningstagande bör innehålla de närmare riktlinjer som bör gälla när kommunen i konkreta fall skall ta ställning till om ett förbehåll skall begäras. I riktlin- jerna kan anges att alla föreningar inom kommunen eller föreningar med fastigheter inom en del av kommunens område — t. ex. församling eller kvarter - eller vissa slags lägenheter skall ha förbehåll om förköps- rätt i sina stadgar. Riktlinjerna bör också ange inom vilka ekonomiska ramar förköpsrätten skall kunna utövas samt hur förbehållet om förköps- rätt skall utformas med avseende på den prisregel som bör gälla vid förvärven. Som vi senare skall återkomma till bör ett principbeslut också innehålla ett delegationsbeslut från kommunfullmäktige för att förköpsrätten skall kunna hanteras inom kommunen (se avsnitt 4.3.3).

Ett principbeslut av kommunen om riktlinjer skall kunna bli föremål för vanliga kommunalbesvär hos kammarrätten. Beslutet är emellertid som sådant inte omedelbart bindande för några bostadsrättsföreningar i den meningen att redan beslutet medför att föreningen skall ta in förbehåll om förköpsrätt i sina stadgar. Frågan om ett förbehåll skall begäras för en viss förening eller ej får avgöras från fall till fall med ut- gångspunkt från de riktlinjer som har lagts fast i principbeslutet. Vi kan inte finna att denna ordning utgör sådan normgivning som kan stå i strid med regeringsformen, jfr avsnitt 4.1. Om tveksamhet ändå skulle råda på denna punkt kan man emellertid och det utan att lagstiftningen

• Sida 151
•  Original

i övrigt behöver genomgå några större förändringar alternativt tänka sig att rätten att begära förbehåll enligt lag skall gälla i samtliga eller vissa kommuner enligt riksdagens beslut.

Det principbeslut som fattats av kommunfullmäktige om att begära förbehåll om förköpsrätt för bostadsrättsföreningar skall ges in till länsstyrelsen för att beaktas i ärenden om registrering av ekonomisk plan för bostadsrättsföreningar som inte tidigare upprättat sådan plan. Sådana föreningar skall av länsstyrelsen delges underrättelse om kommu- nens beslut i den mån det rör föreningen. Föreningarna blir härigenom skyldiga att vid ansökan om registrering av den ekonomiska planen visa att kommunen inte motsätter sig registreringen. Detta bör i praktiken kunna ske genom företeende av ett intyg. Om kommunen önskar ett förbe— håll i stadgarna om förköpsrätt, bör det framgå av intyget vilket för— behåll som kommunen begär. Förbehållet kan alltefter omständigheterna innebära att det är kommunen som har förköpsrätt eller att bostads- rättsföreningen eller en bostadskooperativ organisation i stället får förköpsrätt.

Med den föreslagna ordningen kommer en förening som saknar förbehåll om förköpsrätt som kommunen begärt att inte kunna upplåta bostadsrätt. Upplåts bostadsrätt utan att det finns ekonomisk plan, kan upplåtaren straffas enligt 71 S BRL. Enligt 7 S samma lag kan en bostadsrättshava- re väcka talan om upplåtelsens ogiltighet. Trots detta kan det inte uteslutas att en förening, i syfte att kringgå förköpsreglerna, upplå- ter bostadsrätt i strid med upplåtelseförbudet. När två år förflutit skall upplåtelsen ändå anses som giltig. För att hindra illojala förfa- randen anser vi det påkallat att höja nuvarande straffmaximum från dagsböter till fängelse i högst sex månader (jfr 65 S hyreslagen).

Den föreslagna ordningen omfattar till att börja med bostadsrättsfö— reningar som ännu inte bildats eller registrerats, när kommunen fattar sitt principbeslut eller när det ges in till länsstyrelsen. Sådana föreningar skall delges kommunens beslut när föreningen ansöker om att bli registrerad. Föreningen skall beredas tillfälle att yttra sig innan registrering sker. På detta sätt får den förening som inte anser sig

• Sida 152
•  Original

kunna acceptera en förköpsrätt med därav föranledd reglering av överlå— telsepriserna möjlighet att återta sin registreringsansökan. I prakti— ken torde emellertid frågan om kommunen önskar ett förbehåll om för- köpsrätt redan vara avklarad, när föreningen ansöker om registrering. Normalt får man alltså räkna med att stadgarna i detta skede innehåller ett av kommunen begärt förbehåll eller att föreningen kan visa att kommunen har avstått från att begära förbehåll om förköpsrätt. Om så är fallet, kan föreningen registreras utan omgång och något hinder att sedan registrera den ekonomiska planen föreligger inte.

Direktiven anger att en ordning som innebär en skyldighet för bo- stadsrättsföreningar att ha ett förbehåll i sina stadgar om förköpsrätt bör begränsas till nybildade föreningar. Vi har funnit att gränsen mellan äldre och nybildade föreningar inte kan sättas vid det konsti— tuerande beslutet eller registreringen av föreningen. Skulle man göra det, skulle med all sannolikhet ett betydande antal bostadsrättsföre- ningar bildas och registreras före lagens ikraftträdande eller åtmins- tone innan förbehållsfrågan aktualiseras inom en kommun i syfte att undgå ett förköpsförbehåll. Det finns redan i dag inte så få inregi— strerade "skrivbordsföreningar". Vi har i stället som har anförts i det föregående, stannat för att låta dagen för registreringen av före- ningens ekonomiska plan vara avgörande. Före den tidpunkten kan ju en förening inte upplåta bostadsrätt, och föreningen kan inte dessförinnan sägas driva sådan verksamhet som avses i BRL. Som nybildad i nyss angi— ven mening bör räknas en bostadsrättsförening som har förvärvat en fastighet eller tomträtt för nybyggnad samt en förening som har gjort en intresseanmälan enligt ombildningslagen utan att ha registrerat en ekonomisk plan.

Undantagsvis kan en bostadsrättsförenings verksamhet ha kommit ganska långt trots att den ekonomiska planen inte har registrerats hos läns- styrelsen. Som en äldre bostadsrättsförening bör därför räknas dels en förening som har upprättat den ekonomiska planen och fått sådant intyg om planens hållbarhet som avses i 4 S BRL innan föreningen delges kom- munens principbeslut att etablera förköpssystemet, dels en förening som har upprätttat en ekonomisk plan med anledning av hembud enligt ombild-

• Sida 153
•  Original

ningslagen under förutsättning dock att hembudet har mottagits innan föreningen delgavs kommunens beslut.

Undantagna från det lagfästa förköpssystemet bör vidare vara bostads- rättsföreningar som förvärvat fastigheten från någon sådan äldre bo- stadsförening som omfattas av punkterna 2 och 16 i övergångsbestämmel- serna till BRL. I dessa föreningar kan den med andelsrätt på ett eller annat sätt förenade nyttjanderätten i flera fall överlåtas precis som en bostadsrätt. Även om denna möjlighet inte föreligger i vissa av de föreningar som omfattas av punkten 15 (se närmare SOU 1981:74 s. 144—152), finner vi de enklast att undanta samtliga här avsedda bo- stadsföreningar vid en ombildning till bostadsrättsförening. Även såda- na aktiebolag och handelsbolag som anges i punkten 16 bör jämställas med ej nybildade bostadsrättsföreningar och således vara undantagna från skyldigheten att på kommunernas begäran ha förköpsförbehåll i stadgarna.

En bostadsrättsförening som har förvärvat ett s. k. andelshus från delägarna bör inte heller omfattas av det här diskuterade systemet, om minst två tredjedelar av bostadslägenheterna i huset disponeras av andelsägare. Syftet med detta undantag är att inte hindra en önskvärd övergång från andelsägande till bostadsrätt (jfr kapitel 6). Slutligen bör undantag göras för föreningar som upplåter bostadsrätt huvudsakli- gen för fritidsändamål. I sådana fall bör alltså registrering av den ekonomiska planen inte få vägras på den grunden att stadgarna saknar förköpsförbehåll (jfr dock förslaget till priskontroll i fritidsboende- kommitténs betänkande, SOU 1982:23, Fritidsboende).

• Sida 154
•  Original

4.4. Gemensamma frågor

4.4.1. Förköpsrättens teknik

Vårt förslag: Om en kommun har förbehållits förköpsrätt i en bo— stadsrättsförening gäller i stort sett samma ordning för utövandet av förköpsrätten i det konkreta fallet som föreslagits i kapitel 3. Bostadsrättsföreningen är skyldig att underrätta kommunen om för- hållanden som är av betydelse för kommunens förköpsrätt.

Vår förköpskonstruktionen innebär att om kommunen är förköpsberätti- gad så måste bostadsrättshavaren innan han överlåter bostadsrätten till någon annan erbjuda kommunen att förvärva bostadsrätten såvida en fri- villig överenskommelse härom inte kan träffas. Tillvägagångssättet blir i stort sett detsamma som här föreslagits när en bostadsrättsförening eller en bostadskooperativ organisation vill utöva sin förköpsrätt. Vi

tar i detta avsnitt upp de regler som fordras utöver de tidigare före— slagna.

Förköpsreglerna innebär bl. a. att det är kommunen som med tillämp- ning av den föreslagna regeln om minsta ersättning skall beräkna priset på bostadsrätten. Detta förutsätter dels att kommunen underrättas om uppgifter beträffande erlagd grundavgift m. m., dels att besiktning av lägenheten görs. Vi föreslår därför att bostadsrättshavaren till sin överlåtelseanmälan till kommunen också skall foga ett utdrag ur lägen— hetsförteckningen där de aktuella uppgifterna framgår. Regeln, som bör tas upp i BRL, bör därför utformas på så sätt att utdrag ur lägenhets— förteckningen skall bifogas en överlåtelseanmälan, om inte stadgarna föreskriver annat. Den föreslagna ordningen kan undantagsvis leda till att en bostadsrättshavare får vänta, innan han kan göra sin överlåtel- seanmälan hos kommunen. Alternativet till denna ordning - att det skall ankomma på kommunen att inhämta utdraget - har vi ansett vara sämre. Den frist som löper efter en överlåtelseanmälan är absolut och skulle

• Sida 155
•  Original

föreningen inte i tid lämna ett lägenhetsutdrag till kommunen kan för- köpsrätten komma att gå förlorad.

För att bereda kommunen möjlighet att utöva förköpsrätt vid exekutiv auktion och offentlig auktion fordras en särskild bestämmelse om en underrättelse från föreningen i dessa fall. Bestämmelsen bör vara straffsanktionerad med böter.

När en bostadsrättshavare i någon undantagssituation överlåter sin bostadsrätt, t. ex. genom byte, förutsätter systemet att kommunen gör en kontroll av överlåtelsen. Det är emellertid fortfarande bostads— rättsföreningen som självständigt tar ställning till frågan om medlem— skap. På samma sätt som en förköpsberättigad organisation skall kunna föra talan mot ett beslut om medlemskap bör kommunen kunna göra det. En sådan ordning bör leda till att föreningen normalt kommer att kräva samtycke av kommunen, innan medlemskap beviljas (se avsnitt 3.5.2).

Systemet förutsätter emellertid att kommunen underrättas om samtliga beviljade medlemskap i föreningen. Kommunen får då möjlighet att utöva sin talerätt. En bestämmelse härom bör vara straffsanktionerad med böter.

Det är också väsentligt att bostadsrättsföreningen inte ändrar på ett förbehåll som föreskriver förköpsrätt för kommunen. Redan av 62 S tred- je stycket BRL följer att en förening som särskilt villkor för stadge— ändring kan föreskriva, t. ex. att stadgarna inte får ändras utan över— ordnad organisations medgivande. Vi föreslår en särskild bestämmelse av innebörd att stadgarna inte får ändras utan kommunens medgivande om kommunen är förköpsberättigad. Bestämmelsen bör tas upp i den särskilda lagen om kommunal förköpsrätt till bostadsrätter. En bestämmelse av det slag som vi har förordat utgör inte någon principiell nyhet. Enligt 62 S fjärde stycket BRL kan en stadgeändring vara beroende av rege— ringens medgivande.

Vi skall härefter behandla frågan om förhållandet mellan den kommuna— la förköpsrätten och den förköpsrätt som en bostadskooperativ organisa-

• Sida 156
•  Original

tion eller en bostadsrättsförening kan vilja ha. Endast ettdera av dessa subjekt bör enligt förslaget kunna vara förköpsberättigat. Detta innebär att en kommun som vid avtal eller enligt den särskilda lagen kan begära ett förbehåll om förköpsrätt formellt också kan genomdriva sin rätt. Beträffande det i praktiken vanligaste förekommande fallet när en fokrörelsekooperativ organisation önskar ha förköpsrätten utgår vi emellertid från att kommunerna i allmänhet inte utnyttjar sin rätt. Med vårt sätt att se på saken är konkurrensen mellan kommunen och orga— nisationen nämligen bara skenbar. Det föreligger här inte några kolli- derande intressen. Mellan kommunerna och de folkrörelsekooperativa organisationerna råder enighet om de bostadssociala målen, och samarbe- tet har hittills, såvitt är känt, fungerat friktionsfritt. Det saknas anledning att utgå från annat än att kommunerna saknar intresse av att kunna förmedla bostadsrättslägenheter om de tilldelas bostadssökande i organisationernas egna bostadsköer. Vi har därför stannat för att inte föreslå någon lagstadgad företrädesrätt för organisationerna.

Inom HSB och Riksbyggen finns en strävan att hindra snabba spekula- tionsaffärer med bostadsrätter. Man vill inte ha en ordning där den till vilken bostadsrätt har upplåtits genast överlåter den till ett avsevärt högre pris än han själv har betalat som grundavgift. Från denna synpunkt kan det vara tillräckligt att organisationens förköps- rätt får gälla bara under några år efter det att bostadsrätterna har upplåtits i en fastighet. Härefter skulle bostadsrättshavarna kunna få överlåta sina bostäder fritt. Genom det långa innehavet har de visat att de inte skaffat bostadsrätten för att kunna tjäna stora pengar snabbt.

Om organisationerna skulle tidsbegränsa sin förköpsrätt bör kommunen vara oförhindrad att kräva ett förbehåll i stadgarna av innehåll att kommunen skall ha förköpsrätt, om och när annan förköpsberättigads rätt upphör. Också en sådan förköpsrätt i andra hand bör säkerställas genom ett förbud för föreningen att ändra stadgarna på den punkten utan med— givande från kommunen. På untsvarande sätt bör organisationerna kunna säkerställa en förköpsrätt i andra hand i de fall kommunen undantagsvis

• Sida 157
•  Original

utnyttjat sin företrädesrätt framför organisationen, men kommunens rätt av någon anledning upphör (jfr avsnitt 5.7).

Vi vill framhålla att vad vi har anfört i detta avsnitt gäller inte bara om kommunen har förköpsrätt på grund av ett krav om förköpsförbe— håll i samband med den ekonomiska planen utan också i de fall då kommu- nen på annan grund har fått förköpsrätt.

4.4.2. Administrationen i kommunen

Vårt förslag: För att möjliggöra delegation av beslut i förköpsfrågor föreslås en särskild delegationsbestämmelse.

Vi har tidigare förslagit att rätten för en kommun att begära förbe— håll om förköpsrätt hos bostadsrättsföreningar bör vara grundat på ett bostadspolitiskt ställningstagande och principbeslut om de riktlinjer som skall gälla för förköpsrätten. Ett sådant beslut förutsätts fattat av kommunfullmäktige.

Efter ett principbeslut om förköpsrätten ankommer det på kommunen att, i de fall bostadsrättsföreningar gör förfrågan hos kommunen om ett förbehåll om förköpsrätt begärs, fatta beslut om förköpsrätt skall gälla i den ifrågavarande bostadsrättsföreningen. Även ett sådant be- slut kan fattas av kommunfullmäktige, men lämpligast torde vara att fullmäktige redan i samband med principbeslutet och med stöd av 1 kap. 5 S kommunallagen (1977:179) delegerar beslutanderätten härom till kommunstyrelsen eller någon särskild nämnd.

När föreningsstadgarna väl innehåller ett förbehåll om förköpsrätt för kommunen återstår dels att fatta beslut i de olika frågor som upp— står i anledning av förbehållet, dels att vidtaga andra åtgärder i anledning av förbehållet. Det blir alltså här fråga om beslut att för- värva en bostadsrätt efter en överlåtelseanmälan, beräkning av priset,

• Sida 158
•  Original

besiktning av lägenheten, mottagande av betalning, avyttring av bo- stadsrätten, samtycke vid överlåtelse genom byte m. fl. sådana frågor.

Efter en överlåtelseanmälan har kommunen normalt en månad eller något mer på sig att fatta beslut om ett förvärv eller lämna samtycke till ett byte eller annan övergång av bostadsrätten i en undantagssituation. För att bereda ett ärende i vilket kommunfullmäktige skall fatta beslut åtgår, enligt vad vi inhämtat från kommunförbundet, under ogynnsammare förhållanden ca tre månader. Motsvarande tid för styrelse eller nämnd (kommunstyrelse, fastighetsnämnd, bostadsförmedlingsnämnd, bostadsut— skott etc.) är i allmänhet två månader medan beslut som fattas av ar- betsutskott, ordförande i styrelse eller nämnd eller tjänsteman hos kommunen normalt kräver högst en månad. För att förköpssystemet skall fungera är det alltså i allmänhet inte möjligt att de nu aktuella be- sluten fattas av fullmäktige, styrelse eller nämnd. Delegation måste ske.

Efter bemyndigande av kommunfullmäktige - generellt t. ex. i form av reglemente eller i visst särskilt ärende eller grupp av ärenden - får kommunstyrelsen i sin tur delegera beslutanderätt till utskott, ledamot eller tjänsteman (3 kap. 12 S kommunallagen). Särskilt i det fall kom- munfullmäktige respektive kommunstyrelsen i delegationsbeslutet tar principiell ställning till i ärendet eller ärendegruppen uppkommande spörsmål eller individualiserar föremålet för beslutandedelegationen, anses delegation inte möta hinder från demokratisynpunkter.

I lagförarbetena betonas att frågan i vilken utsträckning kommunsty- relse eller nämnd får delegera beslutanderätt bör avgöras efter avväg— ning mellan demokratiaspekter och kravet på effektivitet i den kommuna- la förvaltningen. Vidare uttalas bl. a. att alla viktigare finansiella beslut måste fattas av kommunens beslutande organ och att delegation bör förekomma främst i rutinärenden, t. ex. i ärenden där det är fråga om en direkt tillämpning av riktlinjer som styrelsen/nämnden fast- ställt. Det framhålls även att förutsättningarna för vad som kan och bör delegeras varierar mellan kommuner av olika storlek (prop. 1975/76:187 s. 260 och Ku 1976/77:25 s. 77).

• Sida 159
•  Original

Ett likartat rättsområde utgör kommunernas rätt att förköpa fast egendom enligt förköpslagen. Att utöva sådan förköpsrätt tillkommer kommunfullmäktige. Förköpsrätten utövas genom underrättelse om kommu— nens beslut senast tre månader från lagfartsansökan (7 S förköpslagen). Kommunförbundets normalreglemente för kommunstyrelse (1977) innehåller bemyndigande för kommunstyrelse att dels avstå från att utöva förköps- rätt, dels utöva förköpsrätt under fullmäktiges sommaruppehåll inom av fullmäktige fastställda kostnadsramar och av fullmäktige i övrigt givna förbehåll beträffande belopp, område och villkor (jfr RÅ 1965 K 312). I landets kommuner är det vanligt att beslutanderätten i s. k. negativa förköpsärenden (avstående från förköpsrätt) har delegerats till utskott, ordförande eller tjänsteman. Detta torde vara lagligt, sär— skilt om beslutandrätten förenas med förbehåll.

Mot bakgrund av vad som nu sagts utgår vi från att delegation till utskott, ordförande och tjänsteman enligt 3 kap. 12 S kommunallagen är lagligt även vad gäller ett avstående från förköpsrätt till bostadsrätt m. m. Det är enligt vår mening däremot tveksamt om en kommun ens efter fastställande av riktlinjer m. m. lagligen kan delegera rätten att i det enskilda fallet utöva förköpsrätten till utskotts-, ordförande- eller tjänstemannanivå.

För att sådan delegation skulle kunna ske talar att utövande av för- köpsrätten i princip innebär en endast tillfällig belastning på kommu— nens ekonomi - man får förutsätta att bostadsrätten i det stora flerta- let fall kan vidareförsäljas till någon lägenhetssökande. Lyckas kommu- nen inte vidareförsälja bostadsrätten kan kommunen alltid upplåta lä- genheten med hyresrätt till någon bostadssökande. Vidare är en sådan bostadsrätt föremål för prisreglering, något som talar för att kommu— nens ekonomiska åtagande typiskt sett är mindre än vid förvärv av bo- stadsrätt på en oreglerad marknad. Mot delegationsrätt talar emellertid den restriktiva hållningen i förarbetena.

Mot bakgrund av det förslag som vi lämnat, bl. a. av innebörd att kommunfullmäktige skall fatta ett principbeslut såsom grund för för- köpsrätten, anser vi att en delegation till ordförande, utskotts- eller

• Sida 160
•  Original

tjänstemannanivå i sådana frågor som uppstår i anledning av ett förbe- håll om förköpsrätt knappast kan sägas möta något hinder från demokra- tisynpunkter. En sådan delegation är enligt vår mening också väl ägnad att tillgodose kraven på effektivitet och kan ej anses innebära att de enskildas berättigade intressen åsidosätts. Vi menar därför att sådan delegation bör få ske i nu aktuella fall.

För att undanröja all tveksamhet om delegationsmöjlighetens laglighet föreslår vi emellertid en särskild bestämmelse som uttryckligen medger delegationsrätt enligt 3 kap. 12 S kommunallagen för de fall som nu är aktuella. Denna bestämmelse bör tas upp i den särskilda lagen med vissa bestämmelser om kommunal förköpsrätt till bostadsrätt m. m.

• Sida 161
•  Original

5.2. Tänkbara alternativ till ett förköpssystem

Som har framgått av vad som har anförts i föregående avsnitt kan den på sina håll höga prisstegringstakten i fråga om bostadsrätter och andelslägenheter och de höga prisnivåerna återföras till en rad olika förhållanden som t. ex. en bostadsmarknad i obalans, jämförelsevis förmånliga beskattningsregler och formerna för samhällets subventione- ring av bostadsrättsboendet. En genomgripande förändring av hela bo- stadspolitiken mot en ökad rörlighet på bostadsmarknaden, ändrad skat- telagstiftning och en styrning av subventionerna från bostadsrättsfas— tigheterna till hushållen är tänkbara vägar att nå de mål som efter- strävas i våra direktiv.

Vi är alltså medvetna om att ett införande av en ordning med förköps- rätt till bostadsrätter inte botar de grundläggande orsakerna till de höga överlåtelsepriserna och de olägenheter som dessa för med sig. Att det är så utgör emellertid enligt vår mening inte tillräckligt skäl för att avstå från att införa ett förköpssystem, utformat i huvudsaklig överensstämmelse med vad vi har föreslagit. Som vi kommer att utveckla närmare i det följande bör ett sådant system verksamt kunna bidra till att minska olägenheterna av de förhållanden som har lett till höga överlåtelsepriser och som vi med det begränsade uppdrag vi har inte kan påverka.

• Sida 165
•  Original

5.3. Fördelningspolitiska effekter av ett förköpssystem

Den fria marknaden för bostadsrätter medför, som har anförts förut, bl. a. att den som har pengar och vill satsa dem i en bostad kan köpa sig förbi bostadskön och snabbt få en bra lägenhet i ett område där han vill bo. Detta är den ena sidan av saken. Den andra är att den som innehar en efterfrågad bostadsrättslägenhet och vill avhända sig den kan tillgodogöra sig ett värde som han endast i ringa mån har bidragit till att skapa.

Med den innebörd som begreppet fördelningspolitik brukar ges borde en sådan vinst dras in till samhället. Det är ju väsentligen detta som har skapat förutsättningarna för värdeökningen. Pengarna skulle sedan kunna användas exempelvis för att höja bostadsstödet åt resurssvaga hushåll. En sådan fördelningspolitisk effekt har inte en ordning med förköpsrät— ter till bostadsrätter. Däremot hindrar ett förköpssystem att en bo- stadsrättshavare tar hem en omotiverad vinst. Han kan m. a. o. inte realisera den s. k. lägesräntan.

Vad som sagts gäller inte undantagslöst. Med den ordning som vi här föreslagit har i undantagsfallen (se avsnitt 3.5.1) bostadsrättshavaren viss möjlighet ta hem vinsten, t. ex. vid byte mellan bostadsrätt och ett eget hem eller då den förköpsberättigade inte vill utnyttja sin förköpsrätt eller denna förfaller. Också en systemförändring kan ge samma resultat, jfr avsnitt 5.7. '

Det kan förefalla ologiskt och orättvist att den ordning som vi före- slår kan få till resultat att den första innehavaren av en bostadsrätt inte kan realisera lägesräntan på grund av ett förköpsförbehåll i stad- garna men att en senare innehavare kan göra det. Vi har emellertid funnit att de konsekvenser som vi har pekat på nu väger mindre tungt än önskemålet att ha en ordning som är flexibel och inte ingriper alltför mycket i bostadsrättshavarnas möjlighet att kunna använda bostadsrätten vid byte och överlåta den till anhöriga och andra närstående.

• Sida 166
•  Original

Invändningen mot ett förköpssystem i vår tappning att lägesräntan, skall kunna tas från en bostadsrättshavare och tilldelas en annan, t. ex. någon som står i tur för en lägenhet i kommunens eller en bo— stadskooperativ bostadskö, finner vi inte bärande. Något liknande har gällt under lång tid på bostadsmarknaden. Mellan det fallet att någon får köpa en bostadsrätt av den förköpsberättigade efter ett förköp och det att en bostadsrättsförening för en grundavgift som är väsentligt lägre än bostadsrättens marknadsvärde upplåter bostadsrätt föreligger inte någon principiell skillnad. Motsvarande kan sägas om den som anvi- sas en centralt belägen hyreslägenhet av kommunen och får betala en hyra som på grund av utformningen eller möjligen tillämpningen av hy— reslagens bruksvärdesregler är lägre än vad marknaden är beredd att betala. Som ett ytterligare argument kan anföras att lägesräntan s.a.s. bara lånas ut till den som får förvärva en bostadsrättslägenhet från den förköpsberättigade. I normalfallen kan han som nämnts inte realise- ra den, jfr vad som anförs i avsnitt 5.7.

Sammanfattningsvis kan alltså slås fast att en ordning med förköps- rätt till bostadsrätter inte ger några fördelningspolitiska effekter i vedertagen mening men att ett förköpssystem hindrar att enskilda bo- stadsrättshavare gör omotiverade vinster på innehavet av sin bostads- rätt. Detta anser vi vara en viktig fördelningspolitisk effekt i vid mening. Ett sådant system tillgodoser alltså intresset av att värden som samhället, dvs. vi alla, till stor del har skapat inte kan omsättas i pengar av ett fåtal.

5.4 Bostadssociala effekter av ett förköpssystem

I centrum för bostadspolitiken står en strävan efter att alla skall ha tillgång till en bra bostad för en rimlig kostnad. Ett önskemål är också att bostadsområdena skall ha en allsidig hushållssammansättning. Häri ligger bl. a. att hushållens ekonomiska köpkraft inte ensamt skall vara utslagsgivande för valet av bostad. Bostadspolitiken är, som det brukar sägas, social. Dess medel är dock omstridda. Det är emellertid inte vår uppgift att ompröva bostadspolitiken eller delar av den. De

• Sida 167
•  Original

bostadspolitiska mål som har antytts i det föregående har fått bilda utgångspunkt för våra överväganden i denna del.

I den allmänna debatten har de möjligheter att göra spekulationsvins— ter som fastighetsmarknaden och bostadsmarknaden erbjuder kommit att hamna i blickfånget. Vi anser oss emellertid ha grundad anledning att utgå från att det alldeles övervägande antalet bostadsrättshavare skaf- far sig en bostadsrättslägenhet för att bo i den, låt vara att förvänt- ningar om en värdeökning många gånger har inverkat på valet av upplå- telseform och, vid förvärv av bostadsrättslägenhet, på priset. Enligt vår mening är det endast i rena undantagsfall som någon förvärvar en bostadsrätt uteslutande i avsikt att snabbt tjäna pengar på den. Vi anser oss därför sakna anledning att närmare uppehålla oss vid frågan utan nöjer oss med att påpeka att om förköpsrätt till bostadsrätt in- förs så motverkar ett förköpssystem, i förening med de senast vidtagna ändringarna i fråga om realisationsvinstbeskattningen, sådana företeel- ser.

Avgörande för vilka bostadssociala effekter som ett förköpssystem får är självfallet i vilken utsträckning det kommer att tillämpas. Stannar reformen på papperet, får det inga effekter alls, men vi räknar med att åtminstone de folkrörelsekooperativa organisationerna och kommunerna kommer att i stor omfattning använda sig av förköpsmöjligheten där prisnivåerna redan är höga eller prisökningar kan förutses.

En ordning med förköpsrätt till bostadsrätter i den utformning som vi har förordat träffar i praktiken bara nybildade bostadsrättsföreningar. Det betyder att även om systemet utnyttjas så långt det går så blir det bara en begränsad del av bostadsrättsmarknaden också i överhettade områden som öppnas för de mindre resursstarka hushållen. Även om den sektorn kan antas växa med tiden så kan det konstateras att under flera år framöver så kommer de bostadssociala effekterna i form av minskad segregation att bli rätt marginella. Värdet av ett förköpssystem är från denna synpunkt alltså tveksamt, åtminstone på kort sikt. Däremot bör på något längre sikt en ordning med förköpsrätter ge önskvärda och märkbara effekter, jfr avsnitt 3.6.5. Även om den prisregel som vi har

• Sida 168
•  Original

föreslagit (se avsnitt 3.6.2) av många säkerligen anses som mycket oförmånlig för den bostadsrättshavare som vill avhända sig sin bostads- rätt, kan det dock antas att vidareförsäljningspriserna kommer att hamna på en så hög nivå att resurssvaga hushåll trots förköpssystemet inte kan förvärva en bostadsrätt utan att samhället träder in med stöd- åtgärder i någon form.

Det har gjorts gällande att ett förköpssystem egentligen motverkar de bostadssociala strävandena. I de centrala delarna av tätorterna, där prisuppgången har varit snabbast, bor - vanligen med hyresrätt - många äldre och ensamstående, inte sällan resurssvaga personer ofta i små och billiga lägenheter. I samband med ombyggnad och bostadsrättsbildning kommer hushåll med annan sammansättning och andra ekonomiska förutsätt- ningar in i bilden. En fri marknad för bostadsrätter skulle med detta synsätt borga för en mera allsidig hushållssammansättning än en marknad på vilken överlåtelsepriserna är reglerade på grund av ett förköpssys- tem. Kommittén vill inte bestrida att resonemanget i ett kortsiktigt perspektiv kanske är hållbart men anser inte att synpunkten har den tyngden att den bör hindra ett införande av ett förköpssystem. Alterna- tivet till ett sådant system blir på sikt att bostäderna i de centrala delarna kommer att vara reserverade för de ekonomiskt mest gynnade hushållen.

Vid våra överväganden i denna del har vi fäst särskild vikt vid de uppgifter som har lämnats i tabell 2.5. Av dem framgår att omvandlingen från hyresrätt till bostadsrätt i Stockholms innerstad går fort samti- digt som överlåtelsepriserna där stiger snabbt realt sett. Några egent- liga möjligheter att påverka utvecklingen har inte kommunen i dag. Förköpslagen, bostadsanvisningslagen och tillståndslagen är alltför trubbiga instrument. Får utvecklingen fortsätta kommer ett betydande antal hyreslägenheter att ombildas. De lägenheterna kommer vid överlå- telse att bli ouppnåeliga för flertalet bostadssökande om ingenting görs. Det finns anledning att tro att likartade förhållanden kan upp- komma också på andra håll.

• Sida 169
•  Original

Vi har sammanfattningsvis kommit fram till att ett förköpssystem kanske inte har några påtagliga bostadssociala effekter på kort sikt men att i ett längre tidsperspektiv de bostadspolitiska målen riskerar att gå förlorade, om inte förköpsrätt till bostadsrätt inte införs eller andra åtgärder vidtas som motverkar höga överlåtelsepriser.

5.5 Ett förköpssystems inverkan på bostadsrätten som upplåtelseform

Otvivelaktigt har bostadsrätten som upplåtelseform stora förtjänster. De boende har inflytande över sin boendemiljö, sina bostadskostnader och utformningen av den egna lägenheten. I jämförelse med andelsägare åtnjuter bostadsrättshavare större trygghet i sitt boende. Vi har här liksom i övrigt i detta betänkande arbetat med utgångspunkt i att upp- låtelseformen bostadsrätt skall finnas kvar som ett värdefullt alterna— tiv till andra boendeformer. Vi har vidare utgått från att ombildnings— lagen skall finnas kvar (jfr bostadskommitténs uppdrag att överväga s. k. kooperativ förvaltning av hyreshus).

Både inom kommittén och i den allmänna debatten har emellertid farhågor framförts för att en ordning med förköpsrätt till bostadsrätter och därav föranledd reglering av överlåtelsepriserna kan innebära en sådan principiell förändring av bostadsrätten att upplåtelseformen i realite- ten upphör. Med ett förköpssystem skulle, har det sagts, bostadsrättens idé gå förlorad. Vi skall i detta avsnitt redovisa de invändingar som har gjorts och våra överväganden och slutsatser med anledning av dem.

Det skall inte bestridas att en ordning med förköpsrätt till bostads— rätter, utformad i huvudsaklig överensstämmelse med våra förslag, inne- bär att de principer som upplåtelseformen i dag vilar på naggas i kan— ten. Om en förköpsrätt etableras, så inskränks den fria överlåtelserät- ten. Ges kommunerna möjlighet att tvinga en bostadsrättsförening att ta in ett förköpsförbehåll i sina stadgar så utgör det ett avsteg från principen om föreningarnas självbestämmanderätt. Den prisreglering som följer av ett förköpssystem kan ses som ett intrång i bostadsrättsha— varnas ekonomiska intressesfär. Vi kan emellertid inte finna att den förändring som ett förköpssystem - i den ena eller andra formen — inne-

• Sida 170
•  Original

bär rubbar grundvalarna för upplåtelseformen som sådan. Skälen för vår ståndpunkt är följande.

De väsentligaste momenten i ett bostadsrättsboende — en gemensam för- valtning av fastigheten i demokratiska former i förening med trygghet i besittningen till bostaden — går inte förlorade bara därför att det finns ett förköpsförbehåll i stadgarna. En förköpsrätt innebär ju bara att en bostadsrättshavare inte kan sälja sin bostadsrätt till vem han vill. Genom de undantag från förköpsrätten som vi föreslår, se avsnitt 3.5, kan han inom tämligen vida gränser överlåta sin bostadsrätt till någon annan än den förköpsberättigade, när han har ett mera personligt intresse av att kunna göra det. Eftersom kretsen av förköpsberättigade har begränsats till den egna bostadsrättsföreningen, en bostadskoopera— tiv organisation och kommunerna, utsätter förköpssystemet inte heller bostadsrättshavaren för risken att behöva sälja till någon som visar sig inte kunna eller vilja betala. Däremot — och det är ju poängen med en reform - berövar ett förköpssystem bostadsrättshavarna möjligheten att tjäna pengar på sitt innehav. Den förändringen i förhållande till vad som gäller i dag har vi svårt att se som ett grundskott mot upplå- telseformen. För övrigt kan tillfogas att en reglering av överlåtelse- priset inte är en principiell nyhet. Bostadsrättskontrollagen (se av— snitt 2.1.4) upphörde så sent som i slutet av 1960-talet och alltjämt kan en bostadsrättsförening ta in prisföreskrifter i sina stadgar.

En bärande tanke bakom bostadsrätten som upplåtelseform är att bostads- rättsföreningarna inte skall ta ut högre årsavgifter av bostadsrättsha- varna än som svarar mot föreningens egna kostnader för att äga och förvalta fastigheten. I syfte att hålla föreningens kapitalkostnader nere, åtminstone under den första tiden, och nedbringa bostadsrättsha- varnas kapitalinsatser ställer samhället upp med subventioner i form av statliga lån. Syftet med detta förfelas, om den som förvärvar en bo— stadsrätt måste betala ett mycket högt överlåtelsepris. Självkostnads— principen och den nuvarande formen för samhällets stöd till ett bo— stadsrättsboende talar enligt vår mening mot fria överlåtelsepriser och för ett förköpssystem.

• Sida 171
•  Original

När det sedan gäller inverkan på upplåtelseformen av den kommunala förköpsrätten vill vi till att börja med framhålla att en kommun redan i dag kan bli medlem i en bostadsrättsförening och förvärva bostads- rätt. En kommun intar i jämförelse med andra en gynnad ställning i det att den inte kan vägras medlemskap (11 S BRL) och får hyra ut sin lä— genhet utan samtycke av styrelsen (30 5 tredje stycket BRL). En ordning med förköpsrätt - även om den etableras tvångsvis - utgör mot bakgrund av vad som har anförts inte någon särskilt dramatisk förändring. Som vi ser det blir konsekvensen av en kommunal förköpsrätt närmast att kommu— nala anvisningar av boende - bostadsrättshavare eller hyresgäster - blir mera fekventa än i dag. Det är alltså här inte fråga om en art— skillnad utan om en gradskillnad.

Den synpunkten har framförts att en ordning med förköpsrätt till bo— stadsrätter skulle innebära en allvarlig risk för att bostadsrättsha- varnas intresse att hålla sina lägenheter och fastigheter i gott skick minskar. Grunden för föreningsförvaltningen skulle därmed ryckas undan. Enligt vår mening är farhågorna överdrivna. De alldeles övervägande antalet boende vill ha en bra boendemiljö och att gemensamma anord- ningar, t. ex. en tvättstuga, skall fungera bra. Detta gäller oberoende av om det finns ett förköpsförbehåll i föreningens stadgar eller inte. Dessutom är den prisregel som vi föreslår så konstruerad att en bo- stadsrättshavare har all anledning också av ekonomiska skäl att verka för ett gott lägenhets- och fastighetsunderhåll. Ett eftersatt lägen— hetsunderhåll kan leda till en reducering av förköpspriset medan för- bättringskostnader kompenseras (se avsnitt 3.6.2).

5.6 Betydelsen av att det kommer att finnas två marknader för bostadsrätt

De förköpsmodeller som vi har tagit fram är flexibla i den meningen att de är avsedda att komma till användning inom områden där det finns anledning att ingripa mot höga överlåtelsepriser eller motverka en alltför snabb prisstegring på bostadsrätter. Redan systemet som sådant medger alltså att det kommer att finnas två bostadsrättsmarknader, nämligen en för bostadsrätter hos föreningar med förköpsförbehåll i

• Sida 172
•  Original

sina stadgar och en för bostadsrätter som inte kan förköpas. I överens- stämmelse med våra direktiv har vi vidare utformat våra förslag så att förköpsrätt i princip kan etableras bara i nybildade föreningar. En konsekvens av detta är att det inom ett och samma område kan komma att finnas två olika marknader för bostadsrätter.

Vad som har anförts ger anledning att ställa tre frågor 0 vad händer med priserna på den helt fria marknaden,

0 blir bostadsrättsmarknaden i sin helhet så svåröverskådlig för bo- stadskonsumenterna att risk för rättsförluster uppstår och

0 finns det risk för att det kan uppkomma så stora skillnader mellan överlåtelsepriserna på förköpsmarknaden och vad bostadskonsumenterna vill betala att förköpssystemet med tiden havererar?

Den första frågan låter sig inte besvaras utan vidare. Vi är här hänvi- sade till att luta oss mot ekonomiska teorier om hur olika marknader fungerar under skiftande förhållanden. Med utgångspunkt i de synpunkter som en av kommitténs experter har redovisat har vi kommit fram till följande. Införs på en begränsad del av bostadsrättsmarknaden förköps- rätt får nun räkna med att priserna på marknaden i övrigt går upp. Av naturliga skäl styrs efterfrågan mot de obundna bostadsrättslägenheter- na i den mån de utgör ett likvärdigt alternativ från boendesynpunkt till de bostadsrätter som är belastade med ett förköpsförbehåll. Hur stor värdestegringen blir hänger samman med hur pass likvärdiga de olika slagen av bostadsrättslägenheter är. Införs t. ex. förköpsrätt generellt i Stockholms innerstad men inte i ytterområdena, kan det antas att påverkan blir obetydlig på de obundna förortslägenheterna. Om det skulle finnas en förköpsrätt för vissa lägenheter men inte för and- ra i samma innerstadsområde, blir påverkan däremot stor på dessa.

Vad som är viktigt i sammanhanget är att den antydda effekten av ett införande av ett förköpssystem är momentan. Det kan alltså inträffa en prishöjning, större eller mindre, för de obundna bostadsrätterna när

• Sida 173
•  Original

ett förköpssystem införs men prisstegringstakten efter den momentana värdestegringen torde inte bli snabbare på grund av förköpssystemets införande.

Det bör också framhållas, att det inte är ikraftträdandet av en lag— stiftning om förköpsrätt som utlöser en prisökning utan det förhållan— det att den möjlighet som lagstiftningen ger utnyttjas, dvs. att för- köpsrätt etableras. Detta betyder att den momentana prisökning på obundna bostadsrätter som beskrivits i det föregående inte inträffar över hela den fria marknaden på en gång utan etappvis allteftersom förköpssystemet kommer till användning.

I olika sammanhang har vi framhållit att syftet med en reform av det slag som vi diskuterar primärt är att motverka alltför snabba och stora prishöjningar och att hindra att enskilda bostadsrättshavare gör omoti- verade vinster. Vi har nu kunnat konstatera att vi får en motsatt ef— fekt på en stor del av bostadsrättsmarknaden. Detta inger onekligen betänkligheter men bör enligt vår mening inte föranleda att tanken på ett förköpssystem avvisas.

Som vi har anfört i avsnitt 5.1 finns det tecken som tyder på att över- låtelsepriserna på många håll inte kan öka realt så mycket mera. Den momentana värdestegring som ett införande av ett förköpssystem kan komma att medföra tror vi därför blir ganska måttlig utom i de mest överhettade områdena, t. ex. Stockholms innerstad. Från bostadssocial synpunkt kan det sägas att det är skäligen ointressant, om en fyrarums- lägenhet i ett sådant område kostar 650 000 kr. eller 750 000 kr. I båda fallen ligger den utom räckhåll för flertalet bostadssökande. Härtill kommer, som vi har anfört i avsnitt 3.6.6 och 5.3, att vi anser oss ha skäl att räkna med att om ett förköpssystem får fungera under längre tid och successivt omfatta en allt större del av bostadsrätts- marknaden så kommer överlåtelsepriserna på de obundna bostadsrätterna att hållas tillbaka. Vi menar slutligen att de här påtalade olägenhe- terna av ett förköpssystem väger lätt i förhållande till de fördelar som ett sådant system medför.

• Sida 174
•  Original

Det skall inte heller förnekas att det blir svårare att överblicka en marknad där det finns olika slags bostadsrätter, särskilt om det finns vissa bostadsrätter som de bostadskooperativa organisationerna har förköpsrätt till och andra som belastas av en kommunal förköpsrätt. Med den valfrihet som vi har eftersträvat kan det inte heller undvikas att föreningsstadgarna utformas olika t. ex. med avseende på prisföreskrif— terna eller förköpsrättens begränsning till tiden.

I viss utsträckning motverkar våra förslag de problem som har aktuali- serats här. Så t. ex. är den av oss förordade prisregeln ägnad att skapa viss enhetlighet. Vi förutsätter vidare att det kommer att ske ett nära samarbete i hithörande frågor mellan kommunerna och de bo— stadskooperativa organisationerna och organisationerna sins emellan. De av oss föreslagna bestämmelserna om upplysningsskyldighet i upplåtelse- och överlåtelseavtal m. m. bör effektivt minska risken för missför- stånd. Sammanfattningsvis har vi funnit att det knappast finns anled— ning att befara att bostadsrättsmarknaden med ett förköpssystem kommer att bli alltför komplicerad och svåröverskådlig.

Vi har vidare funnit att det inte föreligger någon större risk för att ett förköpssystem skall upphöra att fungera även om det på sikt skulle uppstå en skillnad mellan överlåtelsepriserna enligt förköpssystemet och de priser som marknaden skulle ha varit villig att betala, om för— köpsrätt inte hade förbehållits. Genom att kontakten har brutits mellan överlåtaren och förvärvaren behöver man inte i normalfallen riskera att förköpssystemet kringgås på sätt som sker på bostadshyresmarknaden. Föreligger ett undantag från förköpsrätten träder överlåtare och för- värvare visserligen i förbindelse med varandra men de särskilda bestäm- melser som vi föreslår för dessa fall (se avsnitt 3.5.3) bör motverka ett kringgående. Till vad som har anförts kommer att den prisregel som vi har föreslagit är en regel om ett minimipris. Det betyder att den förköpsberättigade alltid kan betala ett högre pris i en förköpssitua— tion om det - mot förmodan - skulle visa sig vara nödvändigt för att systemet skall fungera.

• Sida 175
•  Original

Med den ordning som vi har tänkt oss behöver man inte heller räkna med att ett förköpssystem bryts sönder genom att marknaden inte är villig att betala ens så mycket för bostadsrätterna som följer av vår prisre- gel. I en sådan situation bemästras problemet genom att den förköpsbe- rättigade inte utnyttjar sin förköpsrätt.

De särskilda problem som kan uppstå om ett förköpssystem skall avveck- las sedan det har varit i tillämpning under en tid behandlas i nästa avsnitt.

5.7 Speciella synpunkter på ett förköpssystem

I detta avsnitt tar vi upp frågor som har att göra med ett införande av en ordning med förköpsrätt till bostadsrätter och som inte har behand- lats tidigare i detta kapitel eller annorstädes.

En fråga gäller den kommunala förköpsrätten. Det kan inte uteslutas att intresset av att etablera och bibehålla en sådan och av att utöva för— köpsrätten i det enskilda fallet kan växla med förändringar i den poli- tiska majoriteten inom en kommun. Det kan alltså inträffa att en kommun vid en växling av den politiska majoriteten beslutar att upphäva ett sådant principbeslut som avses i 1 S i den föreslagna lagen med vissa bestämmelser om kommunal förköpsrätt till bostadsrätt (se avsnitt 4.3) eller att kommunen medverkar till att ett förköpsförbehåll får upphöra att gälla. Kommunen kan också bestämma sig för att i de enskilda fallen inte utöva den förköpsrätt som tillförsäkrats kommunen.

Upphävs principbeslutet, får det till följd att en nybildad bostads- rättförening kan få sin ekonomiska plan registrerad utan att det finns ett förköpsförbehåll i stadgarna. Vid en ny växling av majoriteten inom kommunen kan föreningen inte med stöd av den nyss nämnda lagen tvingas in i systemet. Om ett stadgeenligt förköpsförbehåll skulle med kommu- nens samtycke upphävas gäller motsvarande. I ingetdera fallet är det att räkna med att föreningarna frivilligt tar in ett förköpsförbehåll i

sina stadgar. Till det krävs ju samtliga berörda bostadsrättshavares samtycke (jfr vad som i avsnitt 3.1 föreslås om ändring av 62 S BRL). I

• Sida 176
•  Original

det senare fallet tillkommer den ytterligare komplikationen att de som före stadgeändringen har förvärvat sin bostadsrätt av den förköpsberät- tigade kan överlåta den fritt för ett pris som kanske högst väsentligt överstiger vad han själv har betalat. Det kan således inträffa att det inte blir den förste innehavaren av bostadsrätten utan den som råkar vara bostadsrättshavare, när förköpsförbehållet upphör som tar hem värdestegringen.

De här redovisade förrhållandena är oundvikliga om man vill ha ett någorlunda flexibelt förköpssystem. Rent tekniskt skulle problemet kunna lösas genom att ett principbeslut, eller rättare anmälan av ett sådant beslut hos länsstyrelsen, får bli bindande och genom att ett förköpsförbehåll som har influtit i stadgarna inte får ändras. En sådan ordning skulle emellertid innebära ett så väsentligt avsteg från den kommunala självbestämmanderätten att vi inte har ansett oss böra över— väga den ytterligare. Dessutom kvarstår att kommunen, även med en sådan ordning, inte kan tvingas att acceptera ett förköp när detta aktuali— seras.

Vi tror inte att en kommun vid en växling av den politiska majoriteten kommer att upphäva ett tidigare fattat principbeslut eller gå med på att bostadsrättsföreningarnas stadgar ändras så att förköpsförbehållen utgår. Vad som kommer att ske blir sannolikt att kommunen i de särskil— da fallen inte utövar sin förköpsrätt och att detta styrs genom kommu— nens budget.

När det sedan gäller den komplikation som består i att en senare inne- havare av bostadsrätten kan tillgodogöra sig ett högre pris än som han har betalat, så kan vi till en början hänvisa till vad vi har anfört i avsnitt 5.3. Därutöver kan tilläggas följande. Vad saken ytterst gäller är strängt taget vem som skall tillåtas tjäna pengar på innehavet, den förste bostadsrättshavaren eller en senare innehavare av bostadsrätten. I detta sammanhang skall också erinras om att om en kommun under infly— tande av den politiska uppfattning som råder vid en viss tidpunkt inom kommunen nöjer sig med att avstå från att utöva sin förköpsrätt så är

• Sida 177
•  Original

det förutsett i det system som vi har tagit fram. Förvärvaren blir underkastad förköpssystemet och därmed prisregeln.

I det föregående har vi redovisat för hur vi ser på den frågan att det kommer att finnas två olika marknader för bostadsrätter (se avsnitt 5.6). Vidgas perspektivet till att omfatta också småhusmarknaden, kan man konstatera att ett förköpssystem som gäller bara vissa bostadsrät- ter i verkligheten träffar en ännu mera begränsad del av den bostads— marknad där handel med bostäder godtas i dag. Enligt vår mening före- ligger det emellertid så stora skillnader mellan de båda bostadsmarkna- derna att de inte kan likställas i detta sammanhang. Det kan här vara tillräckligt att peka på att den skillnad som ligger i omfattningen av det ekonomiska risktagandet. Eftersom en bostadsrättsfastighet ägs av en juridisk person - bostadsrättsföreningen - behöver bostadsrättsha- varna inte riskera mera än de pengar som de har satsat i bostadsrätten, medan egnahemsägaren svarar med hela sin förmögenhet också för de lån som har tagits upp i fastigheten. En annan sak är att det finns bo- stadsrättshavare som av skattetekniska skäl har valt att ha en låg belåning av bostadsrättsfastigheten men i stället höga personliga lån (s.k. strimlade lån).

I den allmänna debatten rörande direktiven och kommitténs uppdrag har frågan om inte ett förköpssystem kommer att leda till ökat fusk lyfts fram. Det ligger i sakens natur att om man har en helt fri marknad för en vara eller en tjänst men går in och reglerar marknaden i någon form så finns det alltid de som på ett eller annat sätt försöker kringgå regleringen. Uppenbarligen har regleringen då "ökat" risken för fusk. Emellertid har vi med de förslag till tekniska lösningar som vi har lagt fram försökt åstadkomma en ordning som skall minska riskerna för ett kringgående av ett förköpssystem (se t.ex. avsnitt 3.5.3). Farhå- gorna för fusk och skumraskaffärer på bostadsrättsmarknaden anser vi vara överdrivna.

En invändning mot den ordning som kommittén har tänkt sig är att kom- mitténs förslag inte är symmetriskt i den meningen att förköpsrätten motsvaras av en återköpsgaranti. En bostadsrättshavare berövas möjlig-

• Sida 178
•  Original

heten att tjäna pengar på sin bostadsrätt men får stå den ekonomiska risken, om värdet av bostadsrätten skulle sjunka. Skälen för att vi inte har föreslagit någon återköpsgaranti har redovisats i avsnitt 3.6.6. Att den ordning som vi har förordat är asymmetrisk i nyss angi- ven mening är visserligen riktigt, men tanken är ju att förköpsrätt skall förbehållas där efterfrågetrycket är högt och risken för en vi- kande marknad alltså obetydlig. Dessutom innebär förköpssystemet inte att en bostadsrättshavare fråntas all ersättning. Som har framhållits i olika sammanhang ger prisregeln honom en ersättning för bostadsrätten som - före realisationsvinstskatt — minst motsvarar vad han har satt in i den. Såtillvida är den ordning som vi förordar symmetrisk att bo— stadsrättshavarna vid ett förköp får tillbaka de pengar som de har riskerat genom att förvärva bostadsrätten. De kan knappast sägas ha ett befogat anspråk på att få tillgodogöra sig värden därutöver som ju främst har skapats genom insatser av samhället.

En synpunkt som har framförts mot att de bostadskooperativa organisa— tionerna - närmast HSB och Riksbyggen — ges förköpsrätt är att det kan leda till att föreningarna lämnar den organisation som de tillhör. Som har beskrivits i avsnitt 2.2.1 och 2.2.2 kan en stadgeändring - t. ex. att ett förköpsförbehåll slopas - i dag inte ske utan samtycke av den överordnade organisationen. Vi har förutsatt att motsvarande kommer att gälla även framdeles (se avsnitt 3.1). En bostadsrättsförening torde inte enligt lagen om ekonomiska föreningar kunna vägras utträde ur den bostadskooperativa organisation som föreningen är medlem i även om stadgarna skulle föreskriva annat. Det kan inte uteslutas att förbudet i stadgarna att ändra dem utan samtycke av organisationen inte kan göras gällande mot föreningen, när den har utträtt ur organisationen. Genom ett utträde skulle förköpssystemet alltså kunna kringgås.

Företrädarna för HSB och Riksbyggen har inte bedömt risken för en fan- flykt som särskilt stor. Härtill kommer att den ordning som vi förordar inrymmer en möjlighet att hindra ett sådant kringgående. En kommun skall ju kunna få förköpsrätt i andra hand efter en organisation. En- ligt 6 S i den föreslagna lagen med vissa bestämmelser om kommunal förköpsrätt till bostadsrätt får ett förköpsförbehåll till förmån för

• Sida 179
•  Original

kommunen inte utmönstras utan att kommunen samtycker till det. Denna ordning medför att det kommer att finnas kvar en förköpsrätt, låt vara med annan förköpsberättigad, även om organisationens förköpsrätt skulle upphöra.

5.8 Avslutande synpunkter

I det föregående har vi försökt att redovisa för- och nackdelar med en ordning med förköpsrätt till bostadsrätter och belysa effekterna i olika hänseenden av en sådan ordning. Av vad vi har anfört framgår att inte alla de olägenheter som vi anser vara förknippade med höga överlå- telserpriser kommer att i ett slag undanröjas genom att ett förköpssys— tem införs. Den omedelbara och mest påtagliga effekten av ett förköps— system, utformat som vi har tänkt oss, är att enskilda bostadsrättsha- vare inte kan göra omotiverade vinster på sitt innehav av sin bostads— rätt och att de folkrörelsekooperativa organisationerna HSB och Riks— byggen samt kommunerna får flera bostradsrättslägenheter att anvisa till jämförelsevis överkomliga priser.

Med de utgångspunkter som vi har haft för vårt arbete har vi kommmit fram till att vi bör förorda att förköpsrätt till bostadsrätter införs. Vårt ställningstagande innebär självfallet inte att vi vill negligera eller bagatellisera de invändningar som kan resas mot ett förköpssystem men vi har vid en avvägning av de intressen som här står emot varandra funnit att invändningarna varken är av den arten eller har den tyngden att vi vill avvisa en ordning med förköpsrätt till bostadsrätter. Att det möjligen finns andra och kanske bättre metoder för att komma till rätta med problemen med höga överlåtelsepriser - t. ex. en radikal omläggning av realisationsvinstbeskattningen mot större neutralitet mellan olika boendeformer - föranleder inte något annat ställningsta— gande från vår sida.

Enligt vår mening bör en ordning med förköpsrätt till bostadsrätter omfatta både den modell som har presenterats i kapitel 3 och den som har redovisats i kapitel 4. För en sammanslagen modell talar följande skäl. Om man skulle begränsa förköpssystemet så att bara bostadsrätts-

• Sida 180
•  Original

föreningarna och de bostadskooperativa organisationerna kan förbehållas förköpsrätt (kapitel 3) betyder det i praktiken att flertalet bostads— rättsföreningar som tillkommer genom ombildning från hyresrätt till bostadsrätt skulle falla utanför förköpssystemet, även om HSB och Riks- byggen skulle engagera sig mer i ombildningsverksamheten. Av de under- sökningar som har gjorts i Stockholm framgår att intresset för att ombilda hyresrätt till bostadsrätt är störst i innerstaden, där överlå- telsepriserna i dag är de högsta och man har anledning att räkna med en fortsatt prisstegring. Motsvarande torde gälla andra orter där det finns en efterfrågan på bostadsrätter. En ordning som lämnar den sektor utanför förköpssystemet som är mest angelägen att komma till rätta med men träffar nyproduktionen i ytterområdena, där överlåtelsepriserna är helt andra, förefaller minst sagt ologisk. Det kan t. o. m. sättas i fråga om det finns skäl att ha något förköpssystem alls, om det skall begränsas så som har angivits. Som vi har anfört i avsnitt 5.7 utgör dessutom den kommunala förköpsrätten - rätt använd - en garanti mot att bostadsrättsföreningar lämnar HSB och Riksbyggen.

• Sida 181
•  Original

6.2. Stockholms kommuns utredning

Fastighetsnämnden i Stockholms kommun uppdrog den 1 september 1983 åt fastighetskontoret att lämna en utförlig redovisning av bildandet av andelslägenheter och hur handeln med dessa lägenheter har utvecklats. En särskild granskning skulle göras av vissa företag vilka tycktes ha

• Sida 185
•  Original

specialiserat sig på andelsförsäljningar. Kontoret skulle även föreslå åtgärder för att komma till rätta med de problem som uppstår till följd av andelsförsäljningar.

I utredningen (tjänsteutlåtande 1984—08—20) behandlas bl. a. de rättsliga grunderna för andelsägande, andelsförsäljningens omfattning, prisutvecklingen, motiven för andelsförsäljningar samt de problem som kan uppkomma för andelsägarna och samhället. Två typer av "andelshus" behandlas, nämligen andelsfastigheter och handelsbolagsfastigheter.

Fastighetskontorets utredning kan sammanfattas på följande sätt.

Antalet bostadslägenheter i andelsfastigheter i kommunen uppgick 1983 till ca 2.800, varav 2.200 i innerstaden - där Ostermalm dominerade — och 600 i ytterstaden. Handelsbolagsfastigheterna torde uppskattnings- vis innehålla mellan 600 och 1.000 bostadslägenheter, huvudsakligen i innerstaden. Det totala antalet andelslägenheter utgjorde knappt en procent av hela bostadsbeståndet i kommunen. Antalet handelsbolagsfas— tigheter har under senare år stagnerat eller t. o. m. minskat, troligen till följd av ändrade skattebestämmelser vad gäller reparationsavdrag. Antalet "direkt ägda" andelslägenheter har däremot ökat snabbt. Under de två senaste åren - 1982 och 1983 - hade ökningen varit omkring 600 lägenheter per ar.

Priserna på andelslägenheter är i stort sett jämförbara med priserna på bostadsrätter. Säljaren får ett högre pris för fastigheten om han säljer den "i delar" än om han säljer den som vanlig hyresfastighet. Det torde vara det huvudsakliga mogivet till andelsförsäljningar. Ef- tersom en fastighetsägare bl. a. pa grund av majoritetsreglerna i BRL numera inte kan styra en försäljning till en bostadsrättsförening på samma sätt som tidigare, har andelsförsäljning blivit ett alternativ. Det torde finnas ett spekulativt syfte bakom atskilliga andelsförsälj-

ningar.

Skälet för köparen att förvärva en andelslägenhet är i första hand att skaffa sig en bostad i ett attraktivt läge. Andelsförvärven tycks normalt inte ske i spekulationssyfte, eftersom antalet vidareförsälj- ningar inte är påfallande högt. Utsikterna till en bra penningplacering kan ändå ha betydelse för köparen. Priserna på andelslägenheter har, liksom priserna på bostadsrätter, under senare år ökat i takt med in- flationen, ibland ännu snabbare. För småhus däremot har de reala pri- serna sjunkit hittills under 1980-talet.

Priserna på andelar i handelsbolag är mycket osäkra att uppskatta på grund av svårigheter att få tag i uppgifter. De uppgifter som finns gör det dock rimligt att anta att priserna är ungefärligen desamma som för andelslägenheter. Handelsbolagsfastigheter tillkommer ofta vid nypro- duktion eller vid ombyggnad sedan hyresgästerna evakuerats.

• Sida 186
•  Original

Den bristande lagregleringen leder till oklarheter på flera områden. Bl. a. är det oklart om den dispositionsrätt som uppkommer genom del- ägaravtal är att betrakta som ett hyresförhållande eller inte och om delägarna därmed har något besittningsskydd vid t. ex. en exekutiv auktion. Vidare synes handelsbolagskonstruktionerna strida mot inten- tionerna bakom "kopplingsförbudet" i 79 S BRL. Dessutom är det tveksamt om överlåtelse av en handelsbolagslägenhet är förenligt med 65 S hyres- lagen som stadgar straff, om särskilt vederlag betingas för upplåtelse eller överlåtelse av hyreslägenhet.

Andelsförsäljning är inte sällan en process som pågår under lång tid - ägaren "säljer" lägenheter vartefter de blir lediga. I många hus finns därför en blandning av andelsägare och vanliga hyresgäster. Hy— resvärd är i princip samtliga delägare gemensamt, något som kan vara besvärligt för hyresgästerna. Det kan t. ex. vara oklart vem som före— träder ägargruppen/hyresvärden, vem som svarar för hyresförhandlingar osv. En hyresgäst kan även få ett försämrat besittningsskydd om han går med på att hyra direkt av en andelsägare. Det förekommer i flera fall ocksa att en bostadsrättsförening enbart äger en del av fastigheten medan en annan del innehas av andra andelsägare.

I utredningen lämnas exempel på de problem, som kan uppstå, när en av andelsägarna inte förmår fullgöra sina ekonomiska förpliktelser gente- mot någon utomstående.

Nackdelen med andelsförsäljningar från samhällets synpunkt anges vara bl. a. att de höga priserna bidrar till att öka boendesegregationen. Detta problem är emellertid inte specifikt för andelslägenheter utan bör behandlas i anslutning till den större frågan hur bostadsrätter och hyresrätter som bostadsförmedlingen inte har tillgång till skall för- delas bland de bostadssökande.

Fastighetskontoret framhåller att bostaden är av så central betydelse att de rättsliga förutsättningarna för boendet bör vara helt klarlagda. Så är inte fallet när det gäller andelsägandet. Många andelsägare och andelsköpare är säkerligen inte medvetna om vilka problem som kan upp— stå till följd av den bristande lagregleringen. Mot bakgrund av de bristande skyddsbestämmelserna för de boende, de ofta juridiskt oklara formerna samt det spekulativa inslaget i andelsförsäljningar anser kontoret att de olika formerna av andelsägande bör motverkas.

Kontoret pekar slutligen på att en priskontroll på bostadsrätter kan komma att leda till att hyresgäster som är intresserade av att "ta över" huset där de bor hellre köper ideella andelar från fastighetsäga— ren än bildar en bostadsrättsförening.

• Sida 187
•  Original

6.3. Kommitténs överväganden och förslag

Vårt förslag: Möjligheterna att få ett tillstånd enligt lagen

(1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m. m. till ett förvärv av en ideell andel i fastighet begränsas, när förvärvssyftet primärt är att skaffa en bostad på fastigheten. Motsvarande begränsningar skall gälla vid förvärv av aktier i vissa fåmansbolag eller en andel i vissa handelsbolag.

Kommittén har inte låtit utföra någon särskild utredning för att få belyst hur ett införande av en ordning med förköpsrätt till bostadsrät- ter i en eller annan form kan antas påverka intresset för boende i andelslägenheter och prisutvecklingen på sådana lägenheter. Vi tror

nämligen inte att en utredning skulle kunna ge särskilt mycket utöver mera allmänt hållna resonemang och antaganden.

Som har anförts i kapitel 5 torde den värdestegring på efterfrågade bostadsrätter som hittills har skett delvis kunna hänföras till för— väntningar om en fortsatt real värdeökning. Om priserna på många bo- stadsrätter fryses så som vi har föreslagit, finns det enligt vår me- ning all anledning anta att det blir mera intressant att förvärva an- delslägenheter än det har varit under senare år. Det torde nämligen vara notoriskt att pengar söker sig dit där de gör bäst nytta eller, framförallt, ger störst avkastning. Vi anser sålunda — med den sakkun— skap som finns representerad i kommittén — det vara ställt utom allt tvivel att om det av oss föreslagna förköpssystemet etableras i större omfattning inom ett område där efterfrågan på bostadslägenheter redan är stor eller kan förväntas komma att överstiga utbudet så kommer efterfrågan att styras mot lägenheter i andelshus med en prisstegring som följd. I ombildningsfallen finns det dessutom en allvarlig risk för att den kommunala förköpsrätten till bostadsrätter kringgås genom att bostadsrättsföreningen helt enkelt säljer ut andelar i fastigheten till

• Sida 188
•  Original

medlemmarna eller säljer hela fastigheten till ett handelsbolag, be— stånde av medlemmarna.

Enligt vår mening skulle en utveckling mot ökat andelsboende vara olycklig också ur andra synpunkter. Som Stockholms kommuns fastighets— kontor har framhållit (se avsnittet 6.2) finns det oklarheter när det gäller de boendes/andelsägarnas ställning men också andra problem är förenade med andelsboende. Utöver det som fastighetskontoret har tagit upp kan här nämnas att en delägares dispositionsrätt till sin lägenhet inte kan förverkas, om delägaren uppträder störande i huset eller miss— sköter sig på annat sätt.

Sammanfattningsvis har vi funnit att om en ordning med förköpsrätt till bostadsrätter genomförs i huvudsaklig överensstämmelse med vårt förslag så är särskilda åtgärder påkallade i fråga om andelslägenheter. Frågan är vad som kan och bör göras.

Till att börja med har vi ansett det helt uteslutet att införa en ordning med en i princip generell priskontroll vid andelsförvärv. Mot en sådan ordning kan samma invändningar göras som mot en priskontroll på bostadsrätter. Det kan här vara tillräckligt att peka på att man vid en renodlad prisreglering inte bryter kontakten mellan säljare och köpare.

Det är vidare uppenbart att det faller utanför vårt uppdrag att om- pröva hela den nu gällande ordningen med andelsägande eller att övervä- ga ett mera allmänt förbud mot förvärv av andelar i fast egendom, där förvärvet är förknippat med dispositionsrätten till en bostadslägenhet på fastigheten. Som vi ser det har vi inte mandat att överväga andra åtgärder än sådana som är påkallade för att hindra ett kringgående av 'förköpssystemet. Vi har då arbetat med följande utgångspunkter. I vissa fall är andelsägande och andelsboende fullt legitimt och det finns alltså inte skäl att i alla lägen ingripa mot sådant ägande och boende. Om det skall införas begränsningar i fråga om andelsboende i någon form måste regelsystemet kunna medge att undantag kan göras där det är på- kallat med hänsyn till de speciella förhållandena i det enskilda fal-

• Sida 189
•  Original

let. Vidare måste reglerna vara utformade så att ett ingripande mot andelsboende inte behöver göras om inte förhållandena eller utveck- lingen på bostadsmarknaden på en ort ger anledning till det. På denna punkt kan vi hänvisa till vad vi har anfört om ett system med förköps— rätt till bostadsrätter (avsnitten 3.1 och 4.1). En strävan i arbetet i denna del har varit att finna en från lagteknisk synpunkt så enkel lösning som möjligt.

För att inte komplicera lagstiftningen ytterligare har vi stannat för att försöka finna en lösning som ansluter till eller kompletterar ett befintligt regelsystem. Av denna anledning har vi avvisat tanken på att föreslå en helt ny lagstiftning, innebärande åtminstone i princip en hembudsskyldighet för den som vill överlåta sin andel. En sådan ordning skulle medföra bl. a. att ingrepp måste göras i lagfartsreglerna och därtill anslutande författningar. En lagstiftning i huvudfrågan skulle dessutom bli rätt omfattande, åtminstone om systemet skall vara så anpassningsbart som vi vill att det skall vara.

Vi har ansett att det primärt bör vara kommunerna som skall bestämma om och i så fall i vilken utsträckning ett ingripande mot andelsförvärv skall göras. Det ligger då nära till hands att undersöka om de nya reglerna kan tas in i förköpslagen. Enligt den lagen kan en kommun under vissa förutsättningar förvärva den fasta egendom (eller tomträtt) som ett köp avser genom att träda in i köparens ställe. Vi har emeller- tid funnit att förköpslagen inte är ett bra instrument för det ändamål som vi här diskuterar. Den främsta invändningen riktar sig mot kon- struktionen av förköpsrätten. Den innebär att kommunen, utom i vissa här knappast aktuella undantagssituationer, skall förvärva egendomen på samma villkor som överenskommits mellan säljaren och köparen (5 S). Det förut angivna syftet med en lagstiftning som skall begränsa möjligheten att förvärva andelslägenheter, nämligen att hindra ett kringgående av en ordning med förköpsrätt till bostadsrätter, går alltså förlorat med den nuvarande förköpskonstruktionen. Till detta kommer att förfarandet enligt förköpslagen förefaller onödigt komplicerat för andelsfallen. Visserligen kan ett enklare förfarande anordnas för dessa fall men då är det ingen vinning med att anknyta till ett befintligt regelsystem.

• Sida 190
•  Original

Vad som nu har sagts beträffande förköpslagen gäller även en ordning, varigenom andelsförvärven skulle angripas med hjälp av förköpsregler i tillståndslagen (jfr dock förköpsrätten vid aktieöverlåtelse enligt 12-22 55 tillståndslagen).

Den lösning som kommittén slutligen har stannat för är att anknyta en reglering till tillståndslagen på så sätt att möjligheterna att få tillstånd till ett andelsförvärv begränsas. Med en sådan ordning kan särskilda omständigheter i det enskilda fallet beaktas och vidare ges kommunen möjlighet att påverka övergången till andelsboende.

Mot bakgrund av syftet med en begränsning av möjligheterna att för- värva en bostadsandel i en fastighet ter det sig naturligt att låta de nya reglerna gälla bara i sådana kommuner där kommunen har beslutat att förbehålla sig förköpsrätt till bostadsrätter i den ordning som har behandlats i avsnitt 4.3. För att systemet skall bli någorlunda hanter- ligt bör de nya tillståndsbestämmelserna gälla i hela kommunen även om det övergripande kommunala beslutet bara avser bostadsrättsföreningar i en del av kommunens område, t. ex. en församling. Det bör här betonas att om en kommun har fått till stånd ett förköpsförbehåll utan att ha behövt tillgripa det förfarande som beskrivs i avsnitt 4.3 så skall de föreslagna nya tillståndsreglerna i fråga om andelsförvärv inte gälla.

Anknytningen till tillståndslagen medför vidare att inte bara kommu— nen utan också en hyresgästorganisation, som berörs av tillståndsansök— ningen, kommer att inta ställning som part vid hyresnämnden, se 16 5 andra stycket lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder, och ha en självständig rätt att överklaga nämndens beslut i förvärvstill— ståndsärenden avseende bostadsandel. Vi har inte funnit skäl att för sådana ärenden som det här är fråga om föreslå någon undantagsbestäm- melse om hyresgästorganisationernas talerätt.

De nya bestämmelserna i tillståndslagen bör leda till, att hyresgäs- ter som önskar växla upplåtelseform anlitar bostadsrättsformen och

inte andelsformen när det överhuvud taget är möjligt att bilda bostads— rättsförening. Enligt 43 5 BRL fordras att en bostadsrättsförening har

• Sida 191
•  Original

minst fem medlemmar för att den skall få registreras och enligt 65 S BRL föreligger i princip likvidationsskyldighet om antalet medlemmar eller bostadsrättshavare nedgår under fem. Med beaktande av att kommit- téns förslag i övrigt inte gäller lokaler samt av tillståndslagens nuvarande tillämpningsområde har vi funnit att ett skärpt tillstånds— tvång i fråga om andelsförvärv bör avse hyresfastigheter med fem eller flera lägenheter avsedda för bostadsändamål. I andra fastigheter bör samäganderättsformen vara möjlig under de förutsättningar som gäller i dag.

.I princip bör det skärpta tillståndstvånget innebära att förvärvs- tillstånd skall kunna vägras om det huvudsakliga syftet med andelsför- värvet är att nyttja eller annars disponera viss lägenhet i huset. Genom en sådan ordning blir det — tvärtemot gällande lag - syftet med andelsförvärvet som angrips. Den föreslagna bestämmelsen är avsedd att komplettera de nuvarande bestämmelserna i 4 S tillståndslagen om förut- sättningarna för ett förvärvstillstånd. Den nya avslagsgrunden medför att den särskilda undantagsbestämmelsen i andra stycket 2, som utsäger att ett förvärvstillstånd inte får vägras om andelsförvärvet uppenbart sker i syfte att skaffa en bostad på fastigheten, måste jämkas. Undan— tagsbestämmelsen kan inte gälla i sådana fall som avses med den före- slagna nya avslagsgrunden.

Vi har funnit att den nya avslagsgrunden i princip bör gälla bara ande- lar som tillkommer efter det att de nya bestämmelserna träder i kraft. Vi föreslår därför att begränsningen i möjligheten att få förvärvstill- stånd skall avse endast förvärv av tidigare inte lagfaren andel i en sådan fastighet som det här är fråga om. Som vi har sett på saken är det för det syfte som vi vill vinna — att hindra ett kringgående av en ordning med förköp av bostadsrätter- tillräckligt att uppkomsten av nya andelshus motverkas. Från våra utgångspunkter har vi inte haft anled- ning att ingripa mot det andelsboende som redan kan ha etablerats. Detta betyder att med vårt förslag så skall en tidigare lagfaren andel med vilken är förenad dispositionsrätten till en lägenhet kunna överlå— tas och förvärvas under de förutsättningar som gäller i dag.

• Sida 192
•  Original

Självfallet är den föreslagna ordningen inte avsedd att medföra någon ändring i den praxis som har utbildat sig och som innebär att förvärvs— tillstånd kan komma att vägras om en uppdelning i andelar kan befaras. Eftersom själva andelsförvärvet som huvudregel inte kommer att kunna genomföras bör en effekt av de nya bestämmelserna bli att presumtiva fastighetsägare inte kan räkna med att framdeles kunna sälja ut fastig- heten i lägenhetsandelar. De nya bestämmelserna motverkar alltså inte bara att bostadshyresgäster väljer andelsformen vid ombildning utan de träffar också direkt en fastighetsägare som har innehaft fastigheten en tid men önskar "sälja av" vissa lägenheter.

Eftersom förvärvstillstånd skall kunna vägras bara om det huvudsakli— ga syftet med förvärvet är att nyttja viss lägenhet etc. kan tillstånd ges i flera fall då andelsförvärvet visserligen medför att förvärvaren får disponera en viss lägenhet men där det huvudsakliga syftet med förvärvet är att förvalta fastigheten som en hyresfastighet. Vad gäller arv, bodelning och förvärv på grund av testamente kommer en andelsupp- delning kunna ske även i fortsättningen eftersom sådana förvärv inte omfattas av tillståndslagen. Däremot blir gåvor och byten underkastade tillståndstvång. Även bolagsskiften m. m. omfattas av tillståndslagen.

En viktig fråga är vem som skall ha utredningsansvaret och bevisbör- dan i ett tillståndsärende beträffande syftet med ett andelsförvärv. Problemställningen är klassisk. Är det kommunen som skall bevisa att förvärvssyftet är otillåtet eller skall förvärvaren styrka motsatsen? Vi har i överensstämmelse med vad som redan gäller vid en tillämpning av 4 S tillståndslagen (jfr prop. 1982/83:153 om ändrade regler om förvärv av hyresfastigheter m. m. 5. 20) valt en mellanväg. Vi föreslår sålunda att tillståndsansökningen skall ogillas om det kan antas att andelsförvärvet har det otillåtna syftet. Häri ligger att prövningsmyn- digheten inte utan vidare får presumera att förvärvssyftet är otillå- tet. Kommunen — eller i förekommande fall hyresgästorganisationen - måste peka på någon eller några omständigheter som gör att sökandens uppgift i ansökningen att det huvudsakliga syftet med förvärvet inte är att skaffa sig en bostad kan ifrågasättas. Vi vill betona att alltför höga krav på kommunen inte kan ställas i detta hänseende. Det kan vara

• Sida 193
•  Original

tillräckligt att kommunen visar på att andelen är så liten att inneha— vet inte kan ge något avgörande inflytande över förvaltningen, att många bostadslägenheter redan disponeras på grund av andelsägande eller att köpeskillingen väsentligt överstiger andelens värde, beräknad med utgångspunkt från fastighetens värde. Om en sådan omständighet förelig- ger blir det förvärvaren som får förebringa den utredning som behövs för att det, trots vad som förekommit, skall kunna antas att han inte har det otillåtna förvärvssyftet.

Med hänvisning till vad som har anförts föreslås att förvärvstill- stånd skall vägras om förvärvet avser en tidigare icke lagfaren andel i en fastighet, som dels är belägen inom en kommun som har meddelat ett sådant förköpsbeslut som avses i den föreslagna lagen med vissa bestäm- melser om kommunal förköpsrätt till bostadsrätt (se avsnitt 4.3), dels innehåller minst fem för bostadsändamål avsedda lägenheter, samt om det dessutom kan antas att förvärvet sker i huvudsakligt syfte att få nytt- ja eller disponera en bostadslägenhet på fastigheten. Beträffande till— lämpningen av de nya bestämmelserna i praktiken hänvisas till special- motiveringen till 4 S tillståndslagen (avsnitt 8.4).

Om möjligheterna att förvärva ideella andelar i fastighet begränsas såsom vi har föreslagit, kan det diskuteras om inte särskilda åtgärder bör vidtas beträffande förvärv av aktier och andelar i handelsbolag och ekonomiska föreningar. Våra överväganden i frågan kan sammanfattas så här.

Genom hänvisningen i 10 a 5 tillståndslagen till 4 5 kommer förvärv av aktier i vissa aktiebolag (fåmansbolag) och andelar i handelsbolag att omfattas av de nya bestämmelserna om andelsförvärv som vi föreslår. Förutsättningen är att taxeringsvärdet på bolagets fasta egendom enligt senaste balansräkning är större än det bokförda värdet av bolagets övriga tillgångar. Den som förvärvar en aktie i ett sådant bolag eller en andel i ett sådant handelsbolag i huvudsakligt syfte att skaffa sig en bostadslägenhet i bolagets hus skall enligt huvudregeln inte ges förvärvstillstånd. Vid aktie- eller andelsförvärv skall samma undantag gälla som vid förvärv av ideell andel i fastighet. Har kommunen inte

• Sida 194
•  Original

fattat något principbeslut om att förbehålla sig förköpsrätt eller innehåller bolagets hus färre än fem bostadslägenheter och sker förvär- vet uppenbarligen i syfte att bereda förvärvaren och hans familj bostad på fastigheten skall förvärvstillstånd alltså inte vägras.

Utanför den föreslagna regleringen faller dels sådana aktiebolag som enligt lagens definition inte räknas som fåmansbolag, dels föreningar. Teoretiskt kan ett system med förköpsrätt till bostadsrätter och där- till anslutande begränsningar i möjligheterna att förvärva en ideell andel i fastighet m. m. leda till att de boende sluter sig samman och bildar ett sådant aktiebolag eller en ekonomisk förening, varefter bolaget eller föreningen upplåter nyttjanderätten till lägenheterna i bolagets eller föreningens hus till aktieägarna respektive förenings- medlemmarna. För att få möjlighet att förvärva fastigheten kan de boen- de först bilda en bostadsrättsförening och göra en intresseanmälan enligt ombildningslagen. Sedan bostadsrättsföreningen har förvärvat fastigheten kan den överlåtas till det bolag eller den förening som medlemmarna i bostadsrättsföreningen har bildat eller bildar.

Att ingripa mot aktieförvärv eller förvärv av andelar i en förening innebär ett långtgående ingrepp i de rättsgrundsatser som gäller i dag. Det kan noteras, att lagstiftaren varken vid tillståndslagens tillkomst 1975 eller vid de delvis genomgripande ändringar som därefter gjorts i lagen har funnit skäl att lagstifta mot sådana förvärv som det här gäller (jfr bl. a. prop. 1975/76:33 och 1982/83:153). Vi har funnit att även om intresset av att den lagstiftning som vi föreslår inte kringgås väger tungt så måste det krävas utomordentligt starka skäl för att man nu skall ingripa mot aktieförvärv och förvärv av andelar i föreningar.

Kopplingsförbudet i 79 5 BRL medför att andelsrätten i bolaget eller föreningen inte kan hanteras som en enhet. Härav följer, som har an— förts förut, att intressenterna måste arbeta med två, formellt sett helt fristående avtal. Det avtal varigenom dispositionsrätten till en lägenhet tillförsäkras förvärvaren av aktierna eller andelen kommer att gälla mot bolaget eller föreningen och torde som regel får anses utgöra ett hyresavtal, se 1 5 första stycket hyreslagen. Vederlaget för ut-

• Sida 195
•  Original

nyttjandet utgörs av lägenhetsinnehavarens fortlöpande bidrag till bolagets eller föreningens kostnader för fastighetsinnehavet (skatter, försäkringar m. m.) och för fastighetens drift och underhåll (el, trappstädning, sophämtning m. m.). Den rättsliga situationen är alltså inte densamma som när ägare av ideella andelar sinsemellan kommer öve- rens om hur lägenheterna i huset skall disponeras (se avsnittet 6.1).

När det i överensstämmelse med vad som har anförts uppkommer en hyres— rätt i samband med aktie— eller andelsförvärvet kan man tänka sig två fall. I det ena fallet motsvarar priset på aktierna eller andelen inne- havarens del i tillgångarna, medan i det andra fallet priset klart överstiger den del av tillgångarna som faller på aktieposten eller andelen. I det senare fallet får ett övervärde ses som en sådan betal— ning för hyresrätten som kan angripas enligt bestämmelserna i 65 5 hyreslagen. Den som har tagit mot betalningen kan alltså straffas och han blir också skyldig att betala tillbaka den otillåtna ersättningen.

Av vad som har anförts framgår att det redan nu finns spärrar mot en utveckling mot aktie— och andelsförvärv som syftar till att bereda förvärvaren bostad i bolagets eller föreningens hus. Vid sådant förhål— lande och då vi anser att det knappast är troligt att utvecklingen skall ta den väg som vi har skisserat i det föregående, har vi stannat för att inte lägga fram något förslag till bestämmelser som fångar in sådana aktiebolag och föreningar som tillståndslagen i dag inte är tillämplig på.

Genomförs våra förslag, utgår vi från att den frågan som har diskute- rats här kommer att följas med uppmärksamhet. Skulle det då visa sig att vi har bedömt den framtida utveckling fel, får en lagstiftning i ämnet övervägas. Enligt vår mening bör då en genomgripande omarbetning av 79 S BRL göras i stället för att utvidga tillämpningsområdet för tillståndslagen. En ändring av 79 S BRL bör dock inte göras förrän slutlig ställning har tagits till frågan om ökad användning av koopera— tiv hyresrätt. Den frågan övervägs f. n. av bostadskommittén (jfr Dir. 1982:94 s. 7).

• Sida 196
•  Original

Från bestämmelsen i 10 a 5 måste emellertid vissa undantag göras. Ak- tiebolag och handelsbolag som har bildats före BRL:s ikraftträdande den 1 juli 1972 kan — trots förbudet i 79 S BRL - genom punkten 16 i över— gångsbestämmelserna till BRL ha haft rätt att upplåta andelsrätt med vilken följer rätt att för begränsad tid besitta eller hyra lägenhet i bolagets hus. Förvärv av aktier eller en andel i ett sådant bolag bör inte hindras av de nya bestämmelser i tillståndslagen som vi föreslår.

En särskild fråga gäller sådana bolag - aktiebolag eller handelsbolag — som har tillkommit efter den 1 juli 1972 men före ikraftträdandet av de bestämmelser om förvärv av andel i fast egendom som vi har föreslagit i det föregående. I dessa fall kan förbudet i 79 S BRL ha kringgåtts på det sättet att aktie- eller andelsförvärvet och förvärvet av besitt— ningsrätten till en lägenhet har genomförts genom två separata avtal. Har genom en sådan transaktion förvärvaren betalat ett överpris för aktierna eller andelen för att komma över dispositionsrätten, kan han med den ordning som vi föreslår inte räkna med att få igen pengarna, om han vill flytta från lägenheten. Eftersom det här är fråga om ett kringgående av förbudet 79 S BRL och - vanligen - förbudet i hyreslagen mot att ta betalt för en hyresrätt har vi ansett att en undantagsbe- stämmelse för nu åsyftade fall inte bör införas.

Med hänvisning till vad som har anförts föreslår vi inte någon undan— tagsbestämmelse för förvärv av aktier eller andelar i ett handelsbolag som inte avses i punkten 16 i övergångsbestämmelserna till BRL. Detta medför att den som i nu åsyftade fall indirekt har köpt en lägenhet inte kan "sälja lägenheten", om han vill flytta. Förvärvaren av aktier- na eller andelen kan ju inte räkna med att få förvärvstillstånd.

• Sida 197
•  Original

7. FÖRSÄLJNING AV BOSTADSRÄTT PÅ OFFENTLIG AUKTION

Enligt direktiven (s. 11) bör rättssäkerheten för den enskilde för— bättras vid offentlig auktion på bostadsrätt. Kommittén har fått i uppdrag att överväga förfaranderegler för auktionen. Sådana saknas i dag.

Bakgrunden är några uppmärksammade s. k. 1—kronorsauktioner inom HSB. När några spekulanter inte infunnit sig till auktionen har bostads— rättsföreningen eller HSB-föreningen ropat in bostadsrätten för ett symboliskt belopp om en krona. Det har påståtts att bostadsrättshavaren därvid gått miste om det ekonomiska värde som bostadsrätten represen- terade. Från HSB:s sida har emellertid anförts att det med hänsyn till bostadsrättshavarens skulder och föreliggande reparationsbehov inte funnits något övervärde i aktuella bostadsrätter.

Vi saknar anledning att närmare gå in på de fall som har uppmärksammats i den allmänna debatten. Vi nöjer oss här med att konstatera att HSB i sina anvisningar och rekommendationer har sträckt sig längre än som lagstiftningen bjuder och att avsaknaden av lagbestämmelser om hur en tvångsförsäljning skall ske lätt kan bibringa bostadsrättshavaren upp- fattningen att allt inte har gått rätt till och att bostadsrätten skul— le ha inbringat mera pengar, om den sålts i annan ordning. Vi menar att redan risken för att det kan uppstå sådana misstankar är en tillräcklig anledning att lagreglera förfarandet vid offentlig auktion. Härtill kommer att de 5. k. privata bostadsrättsföreningarna ofta inte har några utarbetade rutiner för hur en offentlig auktion bör gå till. Med den ökade ombildnigen från hyresrätt till bostadsrätt som sker vid sidan av de bostadskooperativa organisationerna bör förfarandet därför inte lämnas oreglerat.

Det bör redan här understrykas att gällande lagstiftning förutsätter att den offentliga auktionen skall syfta till en avveckling av förhål-

• Sida 198
•  Original

landet mellan föreningen och bostadsrättshavaren. Någon måste alltså förvärva bostadsrätten och det föreligger inte något förbud för före- ningen att ropa in bostadsrätten för en summa som kan vara mycket låg om inga andra spekulanter finns. Detta förhållande har fått bilda ut- gångspunkt för våra överväganden i denna del.

Innan vi närmare redovisar gällande rätt vill vi framhålla att de offentliga auktionerna är mycket få. Vi har sålunda kunnat konstatera att inom HSB-föreningarna i Stockholms län så förekom under åren 1983-84 endast nitton offentliga auktioner, dvs. ca 10 auktioner om

året. 7.1 Gällande rätt m. m.

Offentlig auktion enligt bostadsrättslagen kan förekomma i tre huvud— fall, nämligen

0 om ett dödsbo som innehaft bostadsrätten i minst tre år inte efter anmaning av föreningen visar att bostadsrätten ingått i bodelning eller arvsskifte eller överlåtits till någon som ej får vägras med- lemskap (10 5)

0 om arvtagare m. fl. som inte beviljats medlemskap inte efter anma- ning av föreningen visar att bostadsrätten övergått till någon som ej får vägras medlemskap (12 5)

0 om nyttjanderätten till bostadsrätten förverkats och bostadsrättsha— varen blivit skild från lägenheten (37 S)

Beträffande de två förstnämnda situationerna finns det överhuvud

taget inga regler för auktionen i BRL. Beträffande förverkandefallet — det vanligaste fallet — upptar 37 S vissa regler som skall iakttas, men regler om hur auktionen skall gå till saknas helt.

Typsituationen för en offentlig auktion är att nyttjanderätten för— verkats på grund av bristande betalning från bostadsrättshavaren. Oav-

• Sida 199
•  Original

sett grunden för förverkandet skall bostadsrättshavaren enligt 37 S först "ha blivit skild från lägenheten" för att auktionen skall få äga rum. Med uttrycket avses att det slutligen blivit bestämt att nyttjan- derätten förverkats. Däremot saknar det betydelse om bostadsrättshava— ren faktiskt flyttat från lägenheten. Auktion behöver inte ske om före- ningen och bostadsrättshavaren kommer överens om att bostadsrätten får säljas under hand.

I förverkandefallet kan lägenheten behöva repareras på grund av ska- dor som bostadsrättshavaren svarar för. Av 37 S följer att föreningen har rätt att utföra dessa reparationer och göra sig betald för sin fordran av vad som inflyter genom försäljningen på offentlig auktion. Motsvarande gäller andra fordringar som föreningen har på bostadsrätts- havaren, bl. a. löpande årsavgifter till dess bostadsrätten övergår på annan (15 5 BRL). Försäljningen på auktion får anstå till de angivna bristerna i lägenheten avhjälpts.

Vid offentlig auktion efter ett förverkande av nyttjanderätten har bostadsrättsföreningen rätt att få betalt för sin fordran mot bostads— rättshavaren ur de pengar som flyter in genom auktionen. När det finns flera spekulanter på bostadsrätten, har föreningen därför intresse av att åstadkomma ett så högt bud som möjligt utan att själv behöva ropa in bostadsrätten. Finns det däremot ingen annan spekulant på bostads— rätten än föreningen blir föreningens intresse det motsatta, nämligen att ropa in bostadsrätten för ett så lågt pris som möjligt. Föreningen är inte skyldig att redovisa överskottet vid en vidareförsäljning till bostadsrättsinnehavaren.

Beträffande själva förfarandet bör framhållas att det är föreningen som säljer bostadsrätten för innehavarens räkning. Föreningen får här— vid själv anlita en lämplig auktionsförrättare. BRL uppställer inga krav ifråga om en sådan förrättare. I övrigt bör anföras att auktionen skall vara "offentlig". Häri bör ligga att auktionen annonseras ut i pressen på lämpligt sätt. Av 29 S BRL framgår vidare att bostadsrätts- havaren är skyldig att inför en auktion låta lägenheten visas på lämp- lig tid. Ytterligare en regel finns, nämligen att bostadsrättsföre-

• Sida 200
•  Original

ningen enligt 37 S tredje stycket i viss ordning skall underrätta pant- havare om årsavgifter som ej betalats. Slutligen framgår det av 13 5 att bostadsrättsföreningen är skyldig att lösa bostadsrätten mot skälig ersättning om en förvärvare efter auktion inte beviljas medlemskap.

Beträffande panträtt i bostadsrätt så är föreningens fordran enligt 37 S alltid prioriterad framför en pantfordran (se NJA 1961 s. 246). Av bl. a. den diskussion som i olika sammanhang förts i denna fråga, torde man kunna utgå från att en bostadsrätt alltid skall utropas utan förbe— håll om panträttens bestånd och att en panthavare inte kan motsätta sig en auktion. Härav anses också följa att panthavaren är skyldig att ta emot betalning efter auktionen (jfr om exekutiv auktion nedan).

Enligt HSB:s rutiner bör auktionen annonseras ut i ortens största tidning. Annonsen, som bl. a. bör innehålla olika uppgifter om lägenhe- ten, bör sättas in cirka en vecka före auktionen. Visning bör ske två till tre dagar före auktionsdagen.

Vid auktionstillfället skall det enligt angivna rutiner föras proto- koll. Lägenheten ropas ut fri från tidigare pantsättning hos HSB eller annan kreditgivare. Föreningen skall underrätta panthavaren om att offentlig auktion förestår, så att denne får tillfälle att på auktio- nen, eventuellt genom inrop för egen räkning, bevaka sin fordran. Före— ningen skall även begära uppgift från panthavaren hur stor fordran inklusive eventuell upplupen ränta är.

Fördelning av den summa som erläggs vid auktionen tillgår enligt rutinerna på så sätt att föreningen först gör sig betald för sina ford- ringar i form av förfallna avgifter och kostnader. Därefter skall even- tuella panthavare få betalt ur köpeskillingen. Uppstår överskott redo- visas detta till den tidigare bostadsrättshavaren. Den inropande skall heller inte behöva erlägga den förre bostadsrättshavarens skuld till bostadsrättsföreningen.

Enligt HSB:s rutiner gäller vidare att till auktionsförrättare lämp— ligen kan utses en tjänsteman på HSB-kontoret. Auktionsförrättaren kan,

• Sida 201
•  Original

om det befinns lämpligt, medge inroparen visst kortare anstånd med betalning av del av köpeskillingen. Det belopp som erläggs vid klubb- slaget bör emellertid vara så högt, att det täcker föreningens kostna— der för den händelse inroparen inte skulle erlägga resterande belopp utan det skulle bli nödvändigt med ny auktion.

En exekutiv auktion syftar till att ge en borgenär betalt för sin fordran. Bostadsrätt kan utmätas endast i begränsad omfattning. Enligt 5 kap. 1 5 5 UB får sålunda från utmätning undantas "bostadsrätt till lägenhet som tjänar gäldenären till stadigvarande bostad, såvida gälde- nären ej vid förvärv av bostadsrätten har åsidosatt tillbörlig hänsyn mot sina borgenärer eller det med hänsyn till gäldenärens behov och bostadsrättens värde är oskäligt att bostadsrätten undantas från utmät- ning".

Den angivna regeln utgör emellertid ej hinder mot utmätning för fod- ran som är förenad med panträtt i bostadsrätten (5 kap. 13 5) eller när bostadsrättshavaren anvisar bostadsrätten till utmätning (5 kap. 15 5).

Som bekant är det kronofogdemyndigheten som handhar det exekutiva förfarandet, vilket regleras ingående i UB. Av 8 och 9 kap. följer bl. a. att

0 försäljning skall ske utan dröjsmål

o egendomen bör säljas under hand om man härigenom kan uppnå högre köpeskilling än vid en auktion

o en auktion skall kungöras i god tid och på lämpligt sätt 0 sakägare skall underrättas särskilt om auktionen

o inrop får ej godtas om det är sannolikt att avsevärt högre köpeskil- ling kan uppnås

• Sida 202
•  Original

o sker inrop som ej kan godtas skall nytt försäljningsförsök göras.

Enligt 8 kap. 11 S UB är en borgenär som innehar panträtt i egendomen skyldig att ta emot betalning vid auktionen. Han är dock inte skyldig att avstå från sin panträtt om utmätningen sker för fordran med sämre rätt. Om sökanden har bättre rätt än panthavaren, innebär den angivna regeln alltså att panthavaren är skyldig att hålla sig till vad han erhåller ur köpeskillingen.

En väsentlig skillnad i förhållande till offentlig auktion är att en exekutiv auktion alltid kan avbrytas om bostadsrättshavaren betalar sin skuld eller försäljning inte kan ske. Den offentliga auktionen syftar emellertid alltid som sagt till en avveckling, varför bostadsrätten på något sätt måste övergå till ny innehavare.

7.2 Kommitténs överväganden och förslag

Vårt förslag: Vid offentlig auktion enligt BRL skall i huvudsak samma förfarande tillämpas som vid exekutiv auktion, dock att den offent- liga auktionen skall ombesörjas av en särskild förordnad god man. Om auktionen inte leder till försäljning, övergår bostadsrätten till föreningen. Den gode mannen skall ha rätt till skälig ersättning.

En möjlighet att förbättra bostadsrättshavarens rättsställning i aktuellt hänseende skulle kunna vara att denne, om föreningen ropade in bostadsrätten, garanterades ersättning ur den ersättning som föreningen i sin tur uppbär vid vidareförsäljningen. Emellertid torde regler härom lätt kunna kringgås. Vidare kan fall förekomma då föreningen inte vill sälja bostadsrätten vidare utan i stället vill upplåta lägenheten med hyresrätt eller använda den på annat sätt.

Den riktiga vägen torde därför vara att i enlighet med direktivens utgångspunkter formalisera förfarandet. En särskild förrättningsman bör ha hand om auktionen men i övrigt bör reglerna utformas efter mönster

• Sida 203
•  Original

av vad som gäller vid exekutiv auktion. Härigenom uppnås att auktionens offentlighet tryggas samt att man i ett marknadsläge där bostadsrätter efterfrågas också får flera spekulanter på bostadsrätten.

Vissa skäl talar för att uppgiften som förrättningsman bör anförtros kronofogdemyndigheten, främst att de exekutiva auktionerna handhas av denna myndighet. Mot bakgrund av den offentliga auktionens annorlunda syfte samt risken för att förfarandet, med hänsyn till kronofogdemyn- digheternas arbetsbelastning, kan dra ut på tiden har vi emellertid stannat för en annan lösning som innebär att en god man på föreningens begäran skall förordas av tingsrätten för att handha auktionen. En sådan ordning gäller enligt samäganderättslagen om delägarna inte kan enas och någon av dem begär att egendomen skall säljas på offentlig auktion och bör passa även här.

Visserligen kan även ett förordnande av god man dra ut på tiden om bostadsrättshavaren motsätter sig föreningens val av god man eller om denne är svår att delge efter föreningens begäran. Risken för detta synes dock inte vara så stor. Som vi inledningsvis nämnde är de offent- liga auktionerna också ganska få, vilket talar för den av oss föreslag- na, ganska enkla ordningen. Vi har sålunda inte funnit skäl att, t. ex. på sätt gäller beträffande s. k. intygsgivare enligt 4 5 BRL, föreslå en ordning som innebär att ett antal bestämda förrättningsmän utses på förhand.

Utformas förfarandet vid offentlig auktion efter mönster av bestämmel- serna om exekutiv auktion tryggas bostadsrättshavarens rätt inte bara genom kungörelse- och underrättelseförfarandet utan också genom att inrop inte får godtas om det är sannolikt att avsevärt högre köpeskil- ling kan uppnås vid en underhandsförsäljning eller vid ny auktion (jfr 9 kap. 4 S UB) och genom att en ny auktion skall hållas, om inte inro— pet godtas (jfr 9 kap. 6 S UB).

- Den komplikationen föreligger dock som nämnts att den offentliga auktionen inte som en exekutiv auktion kan avbrytas utan alltid måste fullföljas. Om det inte finns någon annan spekulant, torde det vara

• Sida 204
•  Original

ofrånkomligt att föreningen till slut måste förvärva bostadsrätten. Att på motsvarande sätt som enligt 13 S BRL föreskriva att föreningen skall lösa bostadsrätten mot skälig ersättning är olämpligt. Någon återköps— garanti finns som bekant inte (enligt 13 5 löses bostadsrätten hos förvärvaren) och en lösningsskyldighet i nu avsedda fall skulle innebä— ra att man 5. a. s. bakvägen inför en sådan garanti. Härtill kommer att det kan vara svårt att fastställa ersättningen för bostadsrätten.

Med hänsyn till det anförda bör i bostadsrättshavarens/gäldenärens intresse gälla att bostadsrätten får säljas under hand, om det är sannolikt att högre köpeskilling då kan uppnås (jfr 9 kap. 8 S UB).

Normalt får man räkna med att föreningen försökt att nå en uppgörelse med bostadsrättshavaren om att bostadsrätten skall säljas i vanlig ordning och att auktionen begärts först då detta misslyckats. Vi anser därför att en försäljning under hand bör kräva föreningens och bostadsrättshavarens samtycke. Då 37 S BRL redan ger uttryck för att bostadsrättshavaren och föreningen kan komma överens om en försäljning av bostadsrätten på annat sätt än vid auktion krävs ingen särskild lagregel om detta.

Med utgångspunkt i vad som har anförts bör man kunna räkna med att om det endast är föreningen som slutligen infinner sig som spekulant så har bostadsrätten inte högre värde än som svarar mot föreningens bud. Slutsatsen av detta blir att bostadsrätten bör få övergå till föreningen, om förfarandet inte leder till försäljning (jfr avsägelse enligt 16 S BRL).

Den gode mannen bör självfallet ha rätt till skäligt arvode för sitt uppdrag och för de utgifter som varit påkallade i anledning av uppdraget. Några särskilda bestämmelser med normer för ersättningen anser vi inte påkallade. Ersättningen bör få lyftas ur det belopp som influtit genom försäljningen. Räcker inte ersättningen till för kostnaderna, bör bristen utges av föreningen men bostadsrättshavaren bör slutligen svara för kostnaden.

• Sida 205
•  Original

Är bostadsrättshavaren eller föreningen inte nöjd med gode mannens beslut om arvode och ersättning bör envar av dem kunna hänskjuta ersättningsfrågan till rätten inom en månad från de fick del av beslutet.

Enligt vår mening är det inte påkallat att uppställa särskilda regler om rätt till klander av förfarandet hos rätten. I stället får bostads— rättshavaren vid fel begära skadestånd av den gode mannen eller instäm- ma förvärvaren till domstol med yrkande om att förvärvet förklaras ogiltigt.

Vi skall till sist ta upp en särskild fråga som också rör skyddet för en bostadsrättshavare vid offentlig auktion. Enligt 15 S BRL svarar en bostadsrättshavare för de förpliktelser som åvilar innehavare av bo- stadsrätten till dess föreningen underrättas om att bostadsrätten över— gått till annan. Om en offentlig auktion kommer till stånd först på ett ganska sent stadium — något som bostadsrättshavaren knappast kan påver- ka — kommer bostadsrättshavaren alltså att få svara för förfallna av— gifter trots att han inte bor kvar i lägenheten. I och för sig kan det väl inte anses oskäligt att föreningen i viss utsträckning tillgodogör sig avgifter ur köpeskillingen vid en auktion eftersom hela situationen uppstått på grund av bostadsrättshavarens vållande. Även om en auktion enligt 37 5 skall ske så snart som möjligt finns det ingen tidsgräns. De nuvarande bestämmelserna kan, låt vara i undantagsfall, leda till en orimlig ökning av bostadsrättshavarens skuld och till att panthavarnas rätt försämras. Å andra sidan går det alltid åt en viss tid, innan en försäljning kan ske. Inte sällan behöver i förverkandefallen lägenheten repareras och snyggas upp.

Med hänvisning till vad som ha anförts föreslås att föreningen ur er- sättningen vid auktionen inte får uppbära årsavgifter som skulle ha förfallit till betalning senare än tre månader räknat från det närmaste månadsskiftet efter vilket bostadsrättshavaren blev skild från lägenhe— ten. Bestämmelsen är inte avsedd att hindra föreningen att begära ska- destånd enligt 33 5 sista stycket BRL, om lägenheten inte kan tas i bruk efter tidsfristen och bostadsrättshavaren har vållat uppskovet.

• Sida 206
•  Original

• Sida 207
•  Original

8. SPECIALMOTIVERING TILL FÖRFATTNINGSFÖRSLAGEN

I kapitel 3 har vi redovisat hur en ordning med förköpsrätt för bo- stadsrättsföreningar och bostadskooperativa organisationer bör vara utformad. Förslaget kräver ändringar i BRL samt följdändringar i lagen (1973: 188) om arrendenämnder och hyresnämnder, lagen (1974:1082) om bostadsdomstol samt UB. Den ordning som vi har föreslagit och som ger kommunerna förköpsrätt till bostadsrätter i kapitel 4 kräver ytterliga— re bestämmelser i BRL samt förutsätter en helt ny lag med vissa bestäm— melser om kommunal förköpsrätt till bostadsrätt.

Förslag till åtgärder beträffande andelslägenheter tas upp i kapi— tel 6. Förslaget kräver ändringar i tillståndslagen. Vårt förslag i

kapitel 7 slutligen om förfarandet vid offentlig auktion kräver vissa ändringar i BRL.

Med den arbetsmetod som vi har använt oss av när det gäller frågan om förköpsrätt till bostadsrätter hade vi i och för sig kunnat lägga fram tre olika lagförslag. Det ena skulle då ha knutit an till modellen enligt kapitel 3, det andra till modellen enligt kapitel 4 och det tredje till båda modellerna sammantagna. Eftersom vi föreslår att båda modellerna skall genomföras, se kapitel 5, har vi valt att lägga fram ett sammantaget lagförslag.

Vi har, som vi förutskickat i kap. 1, tagit upp frågor i kapitel 3 och 4 samt 6 och 7 om den praktiska tillämpningen av de av oss föreslagna bestämmelserna. En konsekvens av den teknik som vi har valt är att kommentarerna i det följande till de föreslagna lagändringarna m. m. i stor utsträckning kommer att utgöras av hänvisningar till tidigare avsnitt.

• Sida 208
•  Original

8.1. Förslaget till lag om ändring i bostadsrättslagen (1971: 479)

Lagförslaget innehåller ändringar i fjorton paragrafer samt förslag till nio nya paragrafer. De nya paragraferna, 17 a-17 g 55, inleds med en ny rubrik "Särskilda bestämmelser om förköpsrätt" och tas upp ome- delbart efter avsnittet om övergång av bostadsrätt. 80-81 55 inleds med den nya rubriken "Offentlig auktion".

10. S

Hänvisningen till 17 d 5 innebär att offentlig auktion inte skall äga rum om förköpsrätt påkallas.

• Sida 209
•  Original

11 5

I ett nytt sista stycke föreskrivs att om ett förbehåll om förköps- rätt gäller så skall föreningen tillämpa såväl de vanliga bestämmelser- na om medlemskap som de särskilda medlemsbestämmelserna i 17 a 5.

Nästa paragraf, 11 a 5, föreslås inte ändrad. Det innebär att en bostadsrättsförening inte heller fortsättningsvis får ta in i stadgarna sådana inskränkande villkor för medlemskap som i praktiken innebär en hembudsskyldighet eller förköpsrätt av annat slag än som tillåts enligt 14 S.

125. Motsvarar ändringen i 10 S. 12 a 5

Ändringen i första stycket motsvarar ändringen i 6 5.

Av andra stycket följer att ett överlåtelseavtal är ogiltigt om det inte innehåller de obligatoriska uppgifterna om förköpsrätt. Tillägget av sista meningen innebär att något skriftligt avtal inte behöver upp— rättas om avtal om överlåtelse skall anses ha träffats sedan bostads- rättshavaren enligt 17 b 5 tredje stycket begärt att den förköpsberät- tigade skall fullfölja förköpet. Träffar bostadsrättshavaren och den förköpsberättigade ett frivilligt avtal om överlåtelse måste detta dock vara skriftligt.

14 5

De nuvarande bestämmelserna i första stycket om lösningsrätt till andra lägenheter än bostadslägenheter behålls oförändrade (se avsnitt 3.7).

• Sida 210
•  Original

Andra stycket är nytt och innehåller den grundläggande bestämmelsen som ger en bostadsrättsförening möjlighet att beträffande bostadslägen- heter göra ett förbehåll i föreningsstadgarna om förköpsrätt antingen för föreningen, för den bostadskooperativa organisation i vilken före- ningen är medlem eller för den kommun inom vilken föreningens hus är beläget. Bestämmelsen har behandlats i avsnitten 3.3 och 4.2.

Det är endast ett av de angivna rättssubjekten som kan vara förköps- berättigat. Det skall dock vara möjligt att i stadgarna ta in en före- skrift om att förköpsrätt skall gälla för ett subjekt om ett annat subjekts rätt upphör att gälla (jfr 6 S i förslaget till lag med vissa bestämmelser om kommunal förköpsrätt till bostadsrätt).

Med uttrycket bostadskooperativ organisation avses en ekonomisk före- ning i vilken bostadsrättsföreningar är medlemmar. Inte endast de folk- rörelsekooperativa organisationerna HSB och Riksbyggen avses (jfr ter- minologin med 60 a 5 BRL samt 2 S tillståndslagen). Även SBC är att anse som en bostadskooperativ organisation.1

Finns i stadgarna ett förbehåll om förköpsrätt som avses i paragra- fens andra stycke, gäller den ordning för överlåtelse som föreskrivs i BRL. Det skall inte gå att i stadgarna ta in bestämmelser om förfaran— det vid överlåtelse som strider mot BRL. En sådan bestämmelse är ogil— tig och den bostadsrättshavare som vill överlåta sin bostadsrätt kan alltid hänvisa till det lagreglerade förfarandet. Inte heller skall föreningen, överlåtaren och förvärvaren i det enskilda fallet kunna komma överens om annat tillvägagångssätt. Det sagda hindrar inte, som har anförts förut, att den förköpsberättigade och bostadsrättshavaren träffar ett vanligt överlåtelseavtal.

1Enligt 1 kap. 3 S i kooperationsutredningens förslag till ny lag av om kooperativa föreningar (SOU 1984:9) skulle inte Riksbyggen falla under begreppet "kooperativ centralorganisation". Vår avsikt är att även Riksbyggen skall kunna inneha förköpsrätt.

• Sida 211
•  Original

Det bör än en gång understrykas att det inte finns möjlighet att genom stadgeföreskrifter inskränka överlåtelserätten på annat sätt än genom ett förbehåll om förköpsrätt som avses i andra stycket eller på sätt som har redovisats i avsnitt 2.1.3. Förbudet mot sådana inskrän- kande villkor för medlemskap som i praktiken innebär en hembudsskyldig- het, t. ex. föreskrifter om att endast den som kommunen anvisar skall få bli medlem i föreningen, skall fortfarande gälla, se vad som har anförts under 11 5. Inte heller skall en bostadsrättsförening som vill— kor för upplåtelse av bostadsrätt till en bostadslägenhet kunna förbe- hålla sig återköpsrätt eller annan sådan rätt som inskränker överlåtel- serätten. Ett sådant förbehåll måste tas in i stadgarna och då ha for- men av ett förbehåll om förköpsrätt enligt paragrafens andra stycke för att det skall vara giltigt. Sådana villkor för upplåtelse som inte föreningen kan ställa upp kan givetvis inte heller ställas upp av an— nan, t. ex. av en bostadskooperativ organisation eller av en kommun. Om en upplåtelse av bostadsrätt hindras genom sådana villkor som inte finns intagna i föreningsstadgarna, är villkoret alltså ogiltigt. Vad som har anförts hindrar inte att ett korrekt förköpsförbehåll begränsas till tiden. När giltighetstiden har gått till ända får bostadsrätten överlåtas fritt, om det inte i stadgarna finns ett förköpsförbehåll i andra hand.

BRL reglerar bara förhållandet mellan föreningen och bostadsrättshava— pgp. Det civilrättsliga förhållandet mellan en säljare och en köpare av bostadsrätt — den förköpsberättigade eller annan — regleras, med undan— tag av skriftlighetskravet i 12 a 5, inte i BRL. Det föreligger därför inte något hinder mot att även fortsättningsvis ta in bestämmelser om återköpsrätt eller dylikt i avtal om överlåtelse av bostadsrätt. Sådana löften om framtida överlåtelser torde vara civilrättsligt giltiga. Denna möjlighet bör dock inte kunna utnyttjas på t. ex. det viset, att bostadsrätten formellt först upplåts till någon förköpsberättigad var— efter bostadsrätten överlåts och förvärvaren avkrävs en förbindelse om återköp. Ett sådant förfarande bör ses som ett otillåtet kringgående av lagstiftningen, varför återköpsvillkoret bör kunna lämnas utan avseende med stöd av 36 S avtalslagen (1915:218). Kommittén har stannat för att inte föreslå några särskilda bestämmelser i ämnet. Om ett sådant eller

• Sida 212
•  Original

något liknande förfarande skulle sättas i system får man ingripa med lagstiftning.

BRL innehåller med de föreslagna ändringarna flera bestämmelser om förköpsrätt. Sista meningen hänvisar emellertid endast till de särskil- da bestämmelser som finns i 17 a-g SS och den särskilda lagen med vissa bestämmelser om kommunal förköpsrätt till bostadsrätt. Ytterligare hänvisningar har inte ansetts erforderliga. Bl. a. får av 17 a 5 indi- rekt anses framgå att förköpsrätt även kan komma i fråga vid exekutiv auktion. Bestämmelser härom finns i UB (se förslaget till 9 kap. 10 a 5 UB).

17 a 5

Första stycket innehåller huvudreglen att medlemskap skall vägras, om en överlåtelse sker i strid med ett förköpsförbehåll eller med förköps- reglerna i de följande paragraferna, och en undantagssituation inte föreligger. Vägras medlemskap är överlåtelsen ogiltig enligt 13 S.

Undantagen och förfarandet då undantag föreligger har behandlats i avsnitt 3.5. Med byte avses detsamma som i 35 S hyreslagen (se härom bl. a. prop. 1973:23 s. 132). Ett byte kan alltstå avse t. ex. ett triangelbyte eller byte mellan bostadsrätt och hyresrätt. Också med varaktigt sammanboende i paragrafen menas detsamma som i hyreslagen, se 34 S.

Beträffande undantaget i första stycket 1, när förköpsrätten har förfallit, hänvisas till avsnitt 3.4.4. Det bör observeras att något undantag inte gäller för exekutiv och offentlig auktion (se avsnitt 3.4.5). Utan att detta anges uttryckligen i lagtexten, gäller förköps- reglerna självfallet inte när övergång av bostadsrätt sker till eller från den förköpsberättigade.

Medan första stycket avser prövning av medlemskap vid överlåtelse till någon som inte är medlem i föreningen avser andra stycket överlåtelse till någon som redan är medlem. I ett sådant fall motsvaras medlemsan—

• Sida 213
•  Original

tagningen av ett beslut om godkännande. I sak blir styrelsens prövning densamma som vid medlemsantagning.

17 b 5

Första till tredje styckena behandlar förfarandet med överlåtelsean- mälan, underrättelse om förköp samt fullföljd av förköp. Detta har behandlats i avsnitt 3.4.2.

Kravet i första stycket första meningen att bostadsrättshavaren skall göra en överlåtelseanmälan hos den förköpsberättigade utesluter själv- fallet inte att en frivillig överenskommelse träffas om överlåtelse. Om en sådan överenskommelse träffas, kan dock bostadsrättshavaren inte påkalla hyresnämndens prövning av ersättningens skälighet.

Av 74 S i förslaget framgår att anmälningar och underrättelser enligt denna paragraf kan fullgöras genom rekommenderade brev.

Frågan när förköpsrätten förfaller, se sista stycket, har behandlats i avsnitt 3.4.4. Det bör beträffande punkt 3 påpekas att förköpsrätten är förfallen såväl då ett avtal skall anses ha träffats enligt tredje stycket som då en frivillig överenskommelse om övergång träffats. Har förköpsrätten förfallit gäller undantaget från förköpsrätten i 17 a 5 första stycket 1.

17 c 5

Första stycket anger rätten för bostadsrättshavaren att få ersätt- ningen prövad vid hyresnämnden när ett sådant avtal träffats som avses i 17 b 5 tredje stycket. Bestämmelserna har behandlats i avsnitt 3.4.3. Hyresnämndens prövning skall ta sikte på om den ersättning som den förköpsberättigade beräknat skall bestämmas till ett högre belopp. Ett yrkande från den förköpsberättigade om att ersättningen skall utgå med lägre belopp skall alltså avvisas.

• Sida 214
•  Original

Bestämmelsen i andra stycket om att ersättningen förfaller till betal- ning på tillträdesdagen bör inte hindra parterna från att träffa öve—

renskommelse om annan förfallodag.

17 d 5

Innehållet i lagrummet har behandlats i avsnitt 3.4.5. Av första stycket framgår att ett förbehåll om förköpsrätt gäller även i de si- tuationer då bostadsrätten kan bli föremål för försäljning på offentlig auktion (se också kapitel 7). Reglerna anknyter till det ordinära för- farandet vid förköp, men det blir här den förköpsberättigade som får ta initiativ till ett förvärv genom förköp.

Av bestämmelserna i första stycket jämfört med andra stycket framgår att förköp i samband med offentlig auktion aktualiseras genom en under- rättelse från den förköpsberättigade till bostadsrättshavaren med upp— gifter om ersättning och tillträdesdag. Avtal skall anses ha träffats redan genom denna underrättelse. I fall som avses i 37 S, dvs. vid förverkande av nyttjanderätten, räknas enmånadsfristen inom vilken underrättelse skall ske från det att bostadsrättshavaren "blivit skild" från lägenheten. Härmed avses att frågan om förverkandet slutligen avgjorts. Däremot behöver bostadsrättshavaren inte faktiskt ha flyt- tat.

17 e 5

Lagrummet, som har behandlats i avsnitt 3.6.2, innehåller regeln om minsta ersättning vid förköp. Bestämmelserna gäller inte vid andra överlåtelser (jfr avsnitt 3.6.3). Vid tillämpningen kan i vissa delar reglerna för beräkning av det 5. k. omkostnadsbeloppet vid realisa- tionsvinstbeskattningen vara till ledning, men vissa skiljaktigheter finns.

Av tredje stycket framgår att ingångsvärdet efter ett förvärv som skett på annat sätt än genom förköp skall beräknas med utgångspunkt från närmast föregående förvärv av den som är förköpsberättigad. Den

• Sida 215
•  Original

omständigheten att förvärvet skett efter en frivillig överenskommelse med den förköpsberättigade saknar här betydelse.

17 f 5

Lagrummet har behandlats i avsnitt 3.6.4. Om den förköpsberättigade förbättrar lägenheten efter ett förköp kan detta medföra att en högre ersättning får tas ut vid vidareförsäljningen. Vid vanligt underhåll får sådan ersättning dock inte tas ut med mindre avdrag härför kunnat göras vid förvärvet eller stadgarna särskilt medger att också bostads- rättshavaren får tillgodogöra sig ersättning för underhåll.

17 g 5

Lagrummet har behandlats i avsnitt 3.5.3. Det torde få sin största betydelse vid skenbyten eller vilseledande uppgifter om varaktigt sam- manboende. Det är i och för sig dock tillämpligt på alla undantagssi— tuationer i 17 a 5.

Av förslaget till ändring av 13 a 5 och 32 5 lagen om arrendenämnder och hyresnämnder samt av 29 5 lagen om bostadsdomstol framgår att nämn- den eller domstolen vid beslut om inlösen kan förplikta den boende att flytta på tillträdesdagen samt att sådant beslut får verkställas såsom lagakraftägande dom.

37. S

Beträffande ändringen i första stycket hänvisas till kommentaren under 17 d 5.

• Sida 216
•  Original

Ändringen i andra stycket har behandlats i samband med förslaget till förfaranderegler vid offentlig auktion; se avsnitt 7.2.

50 5

Ändringen i första stycket sista meningen sammanhänger med 17 b 5 första stycket om skyldighet i vissa fall för bostadsrättshavaren att bifoga ett utdrag ur lägenhetsförteckningen till den förköpsberättigade (se avsnitt 4.3.2). Beträffande övriga ändringar i paragrafen hänvisas till kommentaren under 6 S.

62. S

Ändringen i andra stycket innebär att ett förbehåll om förköpsrätt inte kan införas i föreningsstadgarna i föreningar som upplåtit bo- stadsrätt, om inte samtliga bostadsrättshavare som berörs av beslutet samtycker till ändringen (se avsnitt 3.1).

71. S

Beträffande det nya andra stycket hänvisas till avsnitt 4.3.1. Den strängare påföljden bör endast komma till användning när någon upplåter bostadsrätt i uppenbart syfte att kringå förköpsreglerna.

745. Angående ändringarna hänvisas till kommentaren under 17 b 5.76 5

En hyresnämnds beslut i tvist om ersättningens storlek vid förköp (17 f 5), skyldighet för den förköpsberättigade att betala tillbaka vad en bostadsrättshavare har betalat för mycket (17 f 5) och inlösen i visst fall av bostadsrätten (17 g 5) skall, liksom tvist om medlems- skap, kunna överklagas till bostadsdomstolen. Paragrafen har komplette- rats i överensstämmelse härmed.

80-81 55

Förfarandet vid offentlig auktion har behandlats i kapitel 7.

• Sida 218
•  Original

8.2 Förslaget till lag med vissa bestämmelser om kommunal förköps- rätt till bostadsrätt

Den föreslagna nya lagen kompletterar bestämmelserna i BRL och innehål- ler i 1-4 55 regler, som utöver frivilliga avtal m. m., ger kommunerna en särskild möjlighet att etablera förbehåll om förköpsrätt för kommu- nen eller annan förköpsberättigad i en bostadsrättsförenings stadgar. Bestämmelserna har behandlats främst i avsnitt 4.3.1. Övriga paragrafer gäller i samtliga fall då förköpsrätt för en kommun föreligger oavsett på vilken grund förköpsförbehållet har kommit till. Beträffande 4 S bör anmärkas att bestämmelserna om förfarandet hos länsstyrelsen skall ses som en komplettering till de redan nu gällande reglerna i 67 S och 68 S BRL. 5 S har behandlats i avsnitt 4.3.3 och 6 S i avsnitt 4.3.2.

Ett förköpsförbehåll för kommunen måste innehålla en föreskrift om att kommunen är förköpsberättigad (respektive förköpsberättigad i andra hand, se 6 5) samt ange de grunder efter vilka ersättningen för förkö- pet skall beräknas. I övrigt kan förbehållet innehålla uppgifter som i och för sig framgår av lag, t. ex. det praktiska tillvägagångssättet vid överlåtelse och vilka undantag som gäller. Kommittén utgår ifrån att kommunerna i anledning av förköpsmöjligheten inte kräver andra stadgevillkor än som nu sagts. Enligt 6 5 första meningen är det bara ett förköpsförbehåll som inte får ändras av föreningen utan kommunens medgivande.

8.3. Förslaget till lag om ändring i utsökningsbalken

De föreslagna ändringarna har behandlats i avsnitt 3.4.5. De föreslagna nya bestämmelserna har samlats i en ny paragraf, 9 kap. 10 a 5. Den nya bestämmelsen föranleder en jämkning av rubriken till kap. 9 i UB. Be- träffande de föreslagna ändringarna hänvisas också till kommentaren under 6 5 andra stycket i lagen med vissa bestämmelser om kommunal förköpsrätt till bostadsrätt samt därtill anknytande avsnitt 4.3.2.

Av första stycket i det föreslagna lagrummet framgår att det alltid är bostadsrättsföreningen som skall underrätta kronofogdemyndigheten om förköp och beräknad ersättning.

• Sida 219
•  Original

Enligt andra stycket gäller — till skillnad från det ordinära för- köpsförfarandet och förfarandet när offentlig auktion kan bli aktuell - att det är kronofogdemyndigheten som säljer bostadsrätten. Härvid skall bestämmelserna i 9 kap. 4 5 andra och tredje styckena UB om panthavares rätt och i 5 5 första och tredje styckena i samma kapitel om erläggande av köpeskilling äga motsvarande tillämpning. Påkallas hyresnämndens prövning av ersättningen, får försäljningen inte äga rum förrän ersätt— ningen har fastställts.

8.4 Förslaget till lag om ändring i lagen (1975: 1132) om förvärv av hyresfastighet m. m.

Förslaget har behandlats i kapitel 6 och innebär en begränsning av möjligheten att förvärva ideella andelar i fast egendom m. m.

4 5

Som vi har anfört i avsnitt 6.3 skall två viktiga begränsningar gälla för den nya avslagsgrund som vi föreslår, nämligen dels att den skall kunna tillämpas bara i kommuner som har beslutat att begära förköpsrätt till bostadsrätt i den ordning som anges i den nya lagen med vissa bestämmelser om kommunal förköpsrätt till bostadsrätt (se avsnitt 4.3 och 8.2), dels att den skall träffa endast förvärv av en inte tidigare lagfaren andel. I övriga fall skall samma förutsättningar för ett an- delsförvärv gälla som för närvarande.

Den nya avslagsgrunden med bl. a. angivna begränsningar har tagits upp som ett nytt andra stycke i 4 S. Det nuvarande andra stycket har fått bilda ett nytt tredje stycke. Tillämpningsområdet för punkten 2 i para- grafens nuvarande andra stycke har begränsats och skall gälla bara förvärv av en tidigare lagfaren andel. I en ny punkt 3 görs en motsva- rande reglering av ett sådant förvärv av en tidigare inte lagfaren andel som inte omfattas av den nya avslagsgrunden i andra stycket. I detta fall skall alltså förvärvstillstånd inte vägras.

• Sida 220
•  Original

Förvärvssyftet beskrivs något olika i det nya andra stycket och i den mot detta korresponderande nya punkten 3 i tredje stycket. Några till— lämpningssvårigheter torde detta inte föranleda. De båda bestämmelserna reglerar ju olika fall, förvärv av en andel i fastighet antingen med flera än fyra bostadslägenheter eller med färre än fem sådana lägenhe- ter.

Den föreslagna nya punkten 3 i det nya tredje stycket blir tillämplig i där åsyftade fall oavsett om kommunen har meddelat ett sådant princip— beslut som avses i 1 S i den nya lagen med vissa bestämmelser om kommu— nal förköpsrätt till bostadsrätt. Förhandenvaron eller frånvaron av ett sådant beslut är av betydelse bara om det kan bli aktuellt att tillämpa den nya avslagsgrunden i andra stycket.

Efter de ändringar som gjorts 1983 i tillståndslagen är alla förvärv av en andel i fastighet tillståndspliktiga enligt lagen. Den som förvärvar en andel måste alltså alltid först vända sig till kommunen. Denna ger antingen klartecken till förvärvet eller påkallar prövning av det. I ingetdera fallet behöver således någon särskild prövning av förvärvets tillåtlighet ske i lagfarts- eller, såvitt avser tomträttsfastigheter, inskrivningsärendet från inskrivningsmyndighetens sida. Tillämpningen av de bestämmelser som kommittén föreslår ankommer helt på kommunen eller i förekommande fall på hyresnämnden och bostadsdomstolen. Det får förutsättas att kommunen, om den påkallar prövning av ett andelsför- värv, ger in och åberopar i tillståndsärendet utredning om sitt prin- cipbeslut och om antalet bostadslägenheter i fastigheten.

10 a 5

I avsnittet 6 har behandlats frågan om inskränkning av de nuvarande möjligheterna att förvärva aktier eller andelar i bolag och föreningar. Vi har där stannat för att inte föreslå några särskilda bestämmelser utöver dem som redan finns dels i 79 S BRL, dels i detta lagrum. Den ändring som föreslås här syftar till att undanta förvärv av aktier och andelar i vissa bolag och handelsbolag från tillämpningsområdet för de

• Sida 221
•  Original

nya bestämmelserna i 4 S om förvärvstillstånd beträffande ideella ande- lar i fastighet. Undantagsbestämmelsen har behandlats i avsnittet 6.

8.5 Förslaget till lag om ändring i lagen (1973: 188) om arrendenämn- der och hyresnämnder 4 S Ändringen i första stycket 3 innebär att hyresnämnden får kompetens att handlägga tvister om ersättning enligt 17 c och f 5 samt om inlösen enligt 17 g 5. Utan särskilt stadgande bör kompetensregeln i 17 c 5 innefatta rätt att pröva ersättningsärenden på grund av förköpsrätt vid exekutiv auktion enligt 9 kap. 10 a 5 UB.

13 a 5 och 32 S Beträffande ändringarna hänvisas till kommentaren under 17 g 5 BRL.

8.6. Förslaget till lag om ändring i lagen (1974: 1082) om bostadsdom- stol

Beträffande ändringen hänvisas till kommentarén under 17 g 5 BRL.

• Sida 222
•  Original

• Sida 223
•  Original

9. KOSTNADSÖVERVÄGANDEN

Enligt de allmänna kommittédirektiven (Dir. 1984z5) skall kommittéer- na visa bl. a. hur förslag som innebär utgiftsökningar eller inkomst- minskningar skall finansieras. Detta skall ske genom att kommittéerna anger konkreta förslag till rationaliseringar eller omprövningar som innebär besparingar inom utredningens område eller närliggande områden. Förslagen skall således kunna genomföras med oförändrade eller minskade resurser. Detta gäller oavsett om förslagen avser staten, kommunerna eller enskilda..

Som framgår av vårt betänkande kommer de förslag som vi lägger fram innebära att nya uppgifter tilläggs kommunerna, länsstyrelserna, hyres— nämnderna, tingsrätterna och kronofogdemyndigheterna. Vad gäller för- slaget om förköpsrätt m. m. är omfattningen härav emellertid helt bero- ende av hur de bostadskooperativa organisationerna respektive kommuner— na kommer att tillämpa systemet. Beträffande kommunernas förköpsrätt bör framhållas att förslaget inte innebär något nytt åläggande från statens sida. Varje kommun avgör alltså helt självständigt i vilken omfattning systemet skall tillämpas. Det bör därmed vara kommunens egen sak att välja mellan att avstå från att utnyttja systemet och att ta på sig de kostnader som det kan medföra.

Det bör framhållas att vårt förslag om möjlighet för kommunen att tvinga fram ett förköpsförbehåll hos en förening endast avser nybildade bostadsrättsföreningar. Förslaget kommer därför att omfatta endast en mindre del av bostadsrättsmarknaden, låt vara att denna del successivt kan komma att växa till följd av nyproduktion och ombildningar från hyresrätt till bostadsrätt. I praktiken kommer också det frivilliga systemet bara att gälla nya föreningar. Samma synpunkter kan anläggas här.

• Sida 224
•  Original

I det följande gör vi en översikt över hur våra förslag kan antas återverka på kostnaderna för stat och kommun.

0 Kommunerna. Om en kommunal förköpsrätt införs i kommunen kommer kostnadsökningar att uppstå, framför allt till följd av administa— tionen av förköpsrätten sedan förbehåll härom införts i förenings- stadgarna (se avsnitt 4.3.3). Förmodligen krävs det, åtminstone i större kommuner, att en särskild tjänsteman handlägger uppkommande frågor om förvärv av bostadsrätt m. m. Genom en ökande andel förmed- lingsbara lägenheter uppstår också kostnader i förmedlingsverksamhe— ten. Man får vidare räkna med att kommunen kommer att dras in i processer hos hyresnämnd och bostadsdomstol.

o Hyresnämnderna och bostadsdomstolen. Antalet medlemskapstvister kommer till följd av förköpsreglerna förmodligen att öka (avsnitt 3.5.2 och 3.5.3). Framför allt gäller detta tvister om överlåtelser genom byte eller till sammanboende. Hyresnämnderna kommer också att få pröva tvister om ersättningar vid förköp (avsnitt 3.4.3). Antalet tvister om inlösen av bostadsrätt (se avsnitt 3.5.3) kommer förmod- ligen inte att bli så många. Motsvarande gäller ansökningar om till- stånd till förvärv av andel m. m. (avsnitt 6.3). Vi utgår från att de nya ärendetyperna kan handläggas med oförändrade resurser.

o Länsstyrelserna. I den mån en kommunal förköpsrätt införs återverkar det på länsstyrelsens arbetsuppgifter (avsnitt 4.3.1). Detta gäller vid mottagande och delgivning av det kommunala beslutet om förköps- rätt, samt åtgärder vid registreringen av nybildade föreningar, stadgeändringar samt registrering av ekonomisk plan i sådana före— ningar. Arbetsuppgifterna synes dock inte vara av särskilt omfattan- de art och bör därför kunna genomföras inom ramen för oförändrade resurser. Eventuella kostnadsökningar kan mötas med en höjning av avgifterna för registrering av bostadsrättsföreningar och av ekono- miska planer; se kungörelsen (1952:495) om förande av register för ekonomiska föreningar.

• Sida 225
•  Original

o Kronofogdemyndighetern . Den nya arbetsuppgiften att iaktta förköps— regler vid exekutiv auktion torde i kostnadshänseende vara försum- bar.

0 Tingsrätterna. Den nya uppgiften att förordna god man för handhavan- de av offentlig auktion (se avsnitt 7.2) torde med hänsyn till det ringa antalet sådana auktioner också vara försumbar.

Sammantaget får anses att ytterligare offentliga kostnader av större betydelse främst kan uppstå hos de kommuner som väljer ett system med förköpsrätt. Omfattningen av detta system återverkar framför allt på hyresnämndernas arbetsuppgifter. I övrigt torde endast marginella kost- nadsökningar uppstå. Även vid ett system där endast organisationer och föreningar innehar förköpsrätt torde kostnadsökningarna bli endast marginella.

Hanteringen av förköpssystemet kommer givetvis att medföra ökade kost- nader även för bostadsrättsföreningarna och organisationerna. Det blir främst organisationerna som i likhet med kommunerna får bära ökade administrativa kostnader. Däremot torde kostnaderna för föreningarna inte bli nämnvärt besvärande.

• Sida 226
•  Original

• Sida 227
•  Original

RESERVATIONER OCH SÄRSKILDA YTTRANDEN Reservation av Nic Grönvall

1. Allmänt om kommitténs arbete

I kommittédirektiven anges att kommittén skall arbeta skyndsamt. Arbetet i kommittén har från och med hösten 1984 bedrivits med en målsättning som satt skyndsamheten framför noggrannheten. Genom for— mella beslut i kommittén har kommitténs majoritet avvisat begäran om ytterligare utredningar och överväganden från mig vilket enligt min mening lett till brister i kommitténs betänkande. Många av de över— väganden som redovisas i betänkandet, främst i kap. 5, vilar på avväg— ningar mellan olika omständigheter, där kommitténs majoritet stannat inför ståndpunkter som ej underbyggts av vare sig utredningar eller fakta. I stället har kommitténs majoritet i många hänseenden avstått från att redovisa utlåtanden av experter, som avgivits i kommittén, och i stället, på oredovisade grunder, dragit slutsatser som därmed kommit att bli såväl i strid mot avgivna expertutlåtanden som ogrunda— de.

Kommitténs majoritet har i särskilt beslut avvisat en begäran från justitiedepartementets expert att få avgiva särskilt yttrande. Detta är uppseendeväckande och beklagligt, eftersom jag inte kan frigöra mig ifrån tanken att majoritetens ståndpunktstagande dikterats av det faktum att experten i vissa centrala frågor intagit en ståndpunkt som avviker från majoritetens.

2. Problem

I direktiven för kommitténs arbete anges att den fria prisbildningen vid överlåtelser av bostadsrätt i vissa fall lett till prisnivåer som är "klart oacceptabla ur både bostadssocial- och fördelningspolitisk synpunkt". Detta påstående, som sålunda legat till grund för rege- ringens tillkallande av bostadsrättskommittén, kan jag inte acceptera. Kommittén borde, som jag yrkat, ha utrett huruvida den fria prisbild- ningen verkligen medfört de i direktiven angivna, ovan citerade, kon- sekvenserna. Utan sådan utredning har arbetet i kommittén i stor ut- sträckning inriktats utan att erforderlig och verklig kunskap om för- utsättningarna för arbetet funnits. Sålunda har kommittén underlåtit att redovisa den verkliga prisutvecklingen på bostadsrätter inom riket och underlåtit att redovisa den fullständiga bilden av priset på bo-

• Sida 228
•  Original

stadsrätter i relation till månadskostnad och finansieringsmöjlighe— ter. Det lär exempelvis med fog kunna hävdas att inom de ytterst be— gränsade orter där prisutvecklingen varit markant, ingen ännu förlorat på att förvärva en bostadsrätt.

Grunderna för regeringens beslut att tillkalla bostadsrättskommittén är dels framställningar från Stockholms och Göteborgs kommuner och dels en framställning från HSB:s Riksförbund.

Framställningen från HSB:s Riksförbund vilar synbarligen på bostads— sociala ambitioner i form av en strävan att, inom ramen för förbundets verksamhet, överföra resurser från bostadsrättshavare, via HSB-orga- nisationen till andra bostadsrättsföreningar i andra delar av landet. Genom att avvisa HSB:s begäran om rätt att vidareförsälja förköpt bostadsrätt till högre pris än dess förköpsvärde har kommittén icke ställt sig bakom denna del av HSB:s framställning. Det är emellertid nödvändigt att belysa denna HSB:s grundinställning i frågan, eftersom HSB:s framställning och kommitténs majoritets övriga förslag innebär ett grundskott mot bostadsrättsinstitutet - i varje fall i den form institutet fått inom ramen för HSB och Riksbyggen. Genom att bostads— rättsorganisationerna HSB och Riksbyggen göres till medel i vad avser prisreglering av bostadsrättsmarknaden ställes dessa organisationer i klar motsatsställning till de enskilda medlemmarna. Lagen om ekono- miska föreningar, som gäller i allt väsentligt för bostadsrättsföre- ningars verksamhet, bygger på motsatsen — nämligen att föreningarna bildats för att tillvarata medlemmarnas intressen. Genom att kommitté- majoritetens förslag ställer de bostadskooperativa organisationernas intressen i motsats till medlemmarnas, innebär majoritetens förslag ett sådant ingrepp i den enskilde medlemmens intressesfär att det bort ifrågasättas och prövas av kommittén, om detta förslag står i överens- stämmelse med lagen om ekonomiska föreningar och bostadsrättslagen.

I framställningen från Stocholms kommun redovisas att avsevärd pris- stegring ägt rum på bostadsrätter i Stockholms innerstad. I utred- ningen har blott antydningsvis framhållits att höga priser för bo— stadsrätter jämväl betalats i andra tätorter i riket. Jag hävdar att detta påstående icke belagts och att i vart fall det på intet sätt utretts om "oacceptabla" priser förekommer i någon betydande omfatt- ning. Det kan alltså konstateras att höga priser på bostadsrätter förekommer inom mycket starkt begränsade delar av landet.

Lagstiftning bör icke tillgripas i fall då målsättningen för lagstift- ningen ej gäller hela landets befolkning. Med hänsyn härtill borde det ha varit en angelägen uppgift för kommittén, på sätt som yrkats under utredningsarbetet, att låta utreda omfattningen av de möjligen höga priserna på bostadsrätter i Sverige, så att behovet av en eventuell lagstiftning kunnat bedömas med utgångspunkt från hela befolkningens behov.

• Sida 229
•  Original

Jag anser att, av vad som framkommit under utredningen, fastmer visats att förekomsten av höga priser på bostadsmarknaden är så begränsad, att redan av detta skäl lagstiftning, som möjliggör priskontroll vid överlåtelse av bostadsrätter, och som på ett radikalt sätt utsträcker kommuners rätt till inflytande härvidlag, över huvud taget ej bort övervägas.

Lagstiftningsåtgärder mot påstådda missförhållanden bör inte vidtas utan att kunskap föreligger om orsakerna härtill. I ingen av de skriv- elser eller i intet av det underlag som utgjort utgångspunkt för rege- ringens direktiv redovisas några grunder för prisutvecklingen på bo— stadsrätter.

Kommittén har låtit företa sakkunnigutredning om prisbildning på bo— stadsrätter och om den väntade framtida utvecklingen av priser på bo- stadsrätter i Sverige.

Det finns givetvis många samverkande orsaker till den prisutveckling som förekommit i begränsade delar av landet. Allmänt kan hävdas, att det ökade välståndet under 1970—talet lett till ökad efterfrågan på många nyttigheter i samhället. Utbudet av centralt belägna bostäder har emellertid låg elasticitet. Blott ett mindre antal bostäder kan bli tillgängliga, eftersom centrala stadskärnor icke gärna låter sig utökas annat än i mycket begränsad omfattning. Hade hyressättningen varit fri, skulle samma tendens ha visat sig i hyressättningen för hyresbostäder i centrala stadsdelar. Eftersom detta motverkas av bruksvärdesystemet, kan till den allmänna tendensen av ökad efterfrå- gan på centralt belägna bostäder läggas en tendens att omvandla hyres- rätter till bostadsrätter. Därmed frigöres det värde som stundom be— tecknas som lägesräntan i centrala bostäder och som är otillgängligt i fråga om hyreslägenheter.

Till dessa krafter av efterfrågenatur har kommit andra faktorer av stor betydelse. Prisökningarna på bensin har medfört, att kostnaderna för resa med egen bil till central stadsdel för arbete stigit kraf- tigt. Denna ökade reskostnad kan omvandlas till kapital. Det kapital som frigöres, om en bostadssökande övergår från förortsboende till centralt boende, är ofta betydande och ökar efterfrågan på dyra, cent- ralt belägna bostäder. Den utveckling av inflation, räntor och margi- nalskatter som ägde rum under 1970-talet premierade sparande i form av realkapital på grundval av lånade pengar. Stor inflation i kombination med låga räntor gav negativa realräntor mot slutet av 1970—talet. Ka- pitalkostnaderna för ägda bostäder blev därför låga för hushåll med goda inkomster och höga marginalskatter. Även denna faktor ökade ef- terfrågan på centralt belägna bostäder.

Dessa samlade krafter, som påverkat prisutvecklingen på vissa bostads- rätter, och som stundom kallas marknadskrafter, kan aldrig motverkas

• Sida 230
•  Original

permanent med andra medel än de som utgör del av marknadens prisbild- ning. Ökat utbud innebär begränsningar i prisuppbyggnaden; minskad tillgång på resurser innebär begränsningar i efterfrågan. Prisregle- ring är ett konstlat medel, som icke ingriper mot de krafter som ut— vecklar priserna. Prisreglering är därför icke ett möjligt medel att varaktigt bekämpa prisutvecklingen. Snedvridningar, överskottsefter— frågan, oredovisade transaktioner, ineffektivt utnyttjande, pris- splittring, korruption och skattefusk är några av de vanligaste effek- terna av prisreglering. All erfarenhet talar för att prisreglering inte leder till varaktiga förändringar av prismekanismen.

Kommittén hade alltså bort konstatera, att de av direktiven anvisade vägarna att angripa det påstådda problemkomplexet icke skulle leda till de eftersträvade målen.

Direktiven vilar på antagandet, att höga priser leder till oacceptabla "bostadssociala" förhållanden. Med begreppet bostadssociala missför- hållanden avses uppenbarligen segregation.

Kommittén borde, enligt min mening, ha företagit utredning av huruvida bostadssociala missförhållanden råder på de orter där prisnivåerna på bostadsrätter är höga och om bostadssociala missförhållanden i form av segregation kunde väntas uppkomma som följd av höga priser på bostads— rätter.

Jag anser att det saknas varje stöd för påståendet att segregation uppkommit i centrala Stockholm och att segregation regelmässigt skulle uppkomma som följd av höga priser på bostadsrätter.

All erfarenhet talar för att segregation av olika samhällsgrupper inom bostadsområden uppkommit ur andra källor än prisfrågor. Det kan möjli- gen hävdas, att detta påstående inte kunnat tillförlitligt beläggas. Innan kommittén lade förslag om ingripanden i syfte att uppnå förmoda- de bostadssociala effekter borde, enligt min mening, kommittén ha utrett denna fråga grundligt, eftersom de medel som kommittén haft att föreslå mot den påstådda bostadssociala avarten måst väljas med ut- gångspunkt från grunderna för uppkomsten av problemet. Jag anser att kommittén, genom att avvisa min begäran om utredning och överväganden härvidlag, icke rätt fullgjort sitt uppdrag.

Kommittén borde avrått från genomförandet av förköpsrätt och priskon- troll såsom verkningslösa medel så vitt gäller strävandet att därmed omintetgöra icke önskad bostadssegregation.

I direktiven anges, att oacceptabla "fördelningspolitiska" förhållan— den skulle uppkomma som effekt av höga priser på bostadsrätter. Inne- börden av direktivens uttalanden på denna punkt är inte helt klar.

• Sida 231
•  Original

Sannolikt avses, att "omotiverade vinster" skulle uppkomma för enskil— da bostadsrättshavare vilka, enligt kommitténs majoritet, borde "dras in till samhället". Föreställningen att vinster skulle vara "omotive- rade" vilar på uppfattningen, att bostaden icke får vara handelsvara och att vinster därav, såsom skapade av "samhället", av fördelningspo- litiska skäl borde tillhöra detta. I sin tur grundar sig denna före- ställning på en isolerad bostadspolitisk syn på bostaden. Författaren av direktiven har helt bortsett från bostadens funktion som sparob- jekt, som kapitalplaceringsobjekt och som metod att skydda sparade medel mot pågående inflation. Från dessa synpunkter kan påståendet om "omotiverade vinster" som oacceptabla ur fördelningspolitisk synpunkt ej godtagas med mindre det påvisats, att vinsterna för bostadsrättha- varna motsvaras av negativa effekter för andra grupper inom befolk— ningen. Jag kan givetvis inte acceptera tesen att vinster "skapade av samhället" bör dras in till "samhället". Jag hävdar fastmer att denna definition av "fördelningspolitik" saknar såväl laglig som politisk förankring. I kommitténs arbete har särskild uppmärksamhet fästs vid en företagen utredning, som visar att priserna på bostadsrätter stiger dramatiskt kort efter det att ett bostadsbestånd överförts till bo— stadsrätt från annan upplåtelseform. Denna snabba initiella prissteg— ring kan icke på något sätt verka negativt för andra befolkningsgrup- per. Negativa fördelningspolitiska effekter uppkommer enligt men me- ning, ej av dessa prisstegringar.

Det är härvidlag särskilt att märka, att bostadsrättsmarknaden i detta hänseende icke intar någon särställning i samhället. En stor del av Sveriges befolkning söker sin bostad i småhus i vilka prisstegringar resp. prisfall inträffar av olika skäl — icke så sällan av skäl som kan hänföras till det s.k. "samhället" - utan att lagstiftaren reage- rar med priskontroll och andra ingripanden. Kommittén borde ha utta- lat, att oacceptabla fördelningspolitiska effekter icke uppkommer av höga priser på vissa bostadsrätter och att förslag om förköp och pris— reglering av bostadsrätter för den skull icke borde framläggas och i vart fall inte kunde väntas få "fördelningspolitiska" effekter.

Som inledningsvis nämnts, vilar regeringens beslut om tillsättande av kommittén bl.a. på en framställning från HSB:s Riksförbund den 7 okto- ber 1982. I anledning härav vill jag framhålla följande.

Både HSB och Riksbyggen är starkt ideologiskt bundna organisationer. Båda tillämpar en bostadspolitisk ideologi som utgör ett framträdande element i deras verksamhet. Jag uppfattar det som felaktigt och oacceptabelt att till sådana organisationer överföra rätten och/eller skyldigheten att fullgöra samhällsfunktioner inom bostadspolitikens område. Därtill skall läggas att bada organisationerna i sina stadgar intagit bestämmelser som begränsar bostadsrättshavarnas frihet att inom ramen för bostadsrättsföreningarna besluta om gemensamma frågor. HSB:s normalstadgar för bostadsrättsföreningar inom HSB-organisationen

• Sida 232
•  Original

anger att föreningarna icke får genomföra stadgeändringar utan god- kännande av HSB.

Jag finner det angeläget att i detta sammanhang understryka, att det torde jämlikt lagen om ekonomiska föreningar vara lagligen omöjligt att förhindra en bostadsrättsförening att genom stadgeändring utträda ur HSB— —organisationen. Praktiskt lär det emellertid vara mycket svårt med hänsyn till belåningsförhållanden och andra ekonomiska band.

Bostadsrättsinstitutet vilar på förutsättningen, att bostadsrättsha- varna i samverkan och i demokratiska former skall gemensamt förvalta sina bostäder. Bostadsrättsinstitutet instiftades för att erbjuda bostadskonsumenten en sparform och en förvaltningsform som optimerade utfallet av den egna insatsen för den egna bostaden. Det är oaccepta— belt att dessa grundläggande målsättningar för bostadsrättsinstitutet omintetgörs genom att de s.k. "folkrörelsekooperativa” bostadsrätts— organisationerna ges rättigheter att begränsa bl.a. bo stadsrättshava— ren frihet att överlåta sin bostadsrätt. Som inledningsvis framhållits torde detta strida mot den grund på vilken lagen om ekonomiska före- ningar vilar.

På skäl som alltså är direkt relaterade till uppbyggnaden av HSB och Riksbyggen och på skäl som framspringer ur angelägenheten att bevara bostadsrättsinstitutets grunddrag, anser jag det principiellt oaccep— tabelt att tillföra bostadskooperativa organisationer de rättigheter som tillagts dem i majoritetens förslag.

Slutligen önskar jag peka på en frågeställning som har direkt samband med denna genomgång av det problem som förelagts bostadsrättskommit- tén.

Prisutvecklingen av bostadsrätter började under första hälften av 1970- talet. Prisutvecklingen hade dessförinnan hållits tillbaka av kontrollagstiftning som upphörde år 1968. Såsom en direkt följd av efterfrågan på bostadsrättslägenheter och påverkat av de marknadskraf- ter jag förut pekat på, steg från och med mitten av 1970- talet priser— na på bostadsrätter i mycket begränsade delar av landet. Prisstegring- arna, som i allt väsentligt begränsades till Stockholms innerstad, medförde också, att svarta" priser på hyresrätter i Stockholms inner— stad stegrades. En prisnivå för innerstadsboende etablerades mer eller mindre oberoende av upplåtelseformen.

Det är ur samhällets synpunkt, starkt negativt, att "svarta" priser på bostäder utvecklas.

I Stockholms innerstad betalas för närvarande ca 35 000 kr. per rum såsom Hsvart ersättning för överlåtelse av hyresrätt.

• Sida 233
•  Original

Skulle kommitténs förslag genomföras skulle utan tvekan utbudet av "fria bostadsrätter" i Stockholms innerstad minska. De bostadssökande som ej står i bostadskooperationernas eller kommunens bostadskö sedan länge och som önskar söka sig till Stockholm innerstad skulle därmed utan tvekan vända sig till hyresrättsmarknaden. Man kan därför på goda grunder hävda att ett genomförande av de förslag som nu majoriteten av kommittén framlägger kommer att leda till en betydande stegring av den svarta marknaden på hyresrätter i Stockholms innerstad. Denna negativa effekt borde redan den ha avhållit majoriteten från att framlägga förslag om prisreglering av bostadsrättsmarknaden.

Kommitténs förslag om ingrepp i den enskildes rättigheter måste utgå från att de förhållanden, som utgjort underlag för kommitténs förslag om prisreglering, kan beräknas bestå under avsevärd tid. Kommittén har haft tillgång till expertutlåtande som antyder att så ej kan väntas bli fallet. Den prisstegring som förekommit under senaFé år kan, om marknaden förblir fri och oreglerad, förväntas plana ut allteftersom marknaden kommer att inta ett stabilt prisläge grundat på marknads— krafterna. En faktor som därvid kommer att spela roll är utan tvivel ett ökat utbud av bostadsrättslägenheter. Stor efterfrågan motsvaras undantagslöst av ökat utbud. Vidare kan man med säkerhet anta, att åtskilliga av de, understundom oförutsedda, marknadsförändringar som hittills påverkat prisbildningen kommer att klinga av och försvinna.

Kommitténs majoritet borde, särskilt med hänsyn till vad som anförts i expertutlåtandet, självklart har avstått från att framlägga förslag om prisreglering - eller i vart fall avstyrkt genomförandet av en sådan.

Enligt direktiven för kommitténs arbete skall en eventuell reform, av innebörd att prisreglering i en eller annan form införes för bostads- rätter, blott avse nybildade föreningar. Detta innebär, att marknaden kommer att få två prisnivåer - en fri och en ofri - på bostadsrätter. Konsekvensen härav blir, att envar ägare av en prisreglerad bostads- rätt också vet, att bostadsrätten representerar ett annat värde på marknaden för fria bostadsrätter. Prisregleringar kan icke upprätt- hållas permanent. Prisregleringsinstitutet syftar till att begränsa prisutvecklingen under begränsad tid då marknadskrafterna utvecklar priserna på ett sätt som lagstiftaren inte kan acceptera. Härav föl— jer, att till varje prisreglerad bostadsrätt knytes ett värde, som kan betecknas som "förväntningsvärde" eller som "frivärde", vilket värde utlöses i det ögonblick prisregleringen upphör. Den prisreglerade bostadsrätten är, såvitt gäller dess bostadsegenskaper och såvitt gäller dess förmåga att uveckla efterfrågan, helt jämförbar med lika belägna fria bostadsrätter. Om ett prisregleringssystem införes, kom- mer således ett mycket litet antal svenska medborgare, nämligen de som via kommun eller bostadsrättsorganisation tilldelas prisreglerad bostadsrätt att tilldelas en förmån i jämförelse med andra medborgare, vilken i många fall kan representera ett mycket stort förmögenhets—

• Sida 234
•  Original

värde. Rätten att fördela denna förmån inom denna synnerligen begrän- sade grupp tilldelas genom förslaget de två bostadsrättsorganisa- tionerna HSB och Riksbyggen och kommunerna.

Det kan inte överensstämma med den svenska konstitutionen att på detta sätt, på godtyckliga grunder, tilldela ett litet antal medborgare förmåner till betydande ekonomiska värde. Det måste vidare ifrågasät— tas, om det överensstämmer med konstitutionen att denna godtyckliga tilldelning, som möjliggörs genom en av staten beslutad prisreglering, överförs till enskilda, politiskt—ideologiskt starkt bundna organisa— tioner.

Dessa omständigheter borde enligt min mening omöjliggöra för kommittén att framlägga förslag om prisreglering genom förköpsrätt för enskilda bostadsrättsorganisationer, i varje fall innan den komplicerade konstitutionella frågan utretts.

regleringen.

• Sida 237
•  Original

En villaägare, som i samband med pensionering, önskar byta sin villa mot en bostadslägenhet kan rimligen göra detta genom att byta till en bostadsrätt. Den bostadsrättshavare, som deltager i bytet, kan då tillförsäkra sig marknadsvärdet av den prisreglerade bostadsrätten genom att köpeskillingen för villafastigheten anpassas till det högre bostadsrättsvärdet. Den bostadsrättsförvärvande pensionären kan accep- tera detta lägre värde i vetskap om, att hans blivande rättsinnehavare kan företa exakt samma transaktion och utbyta bostadsrättslägenheten mot en prisvärd Villafastighet, varigenom bostadsrättens marknadsvär- de även i detta bytesled säkerställes. Man torde på goda grunder kunna hävda, att många bytestransaktioner kommer att få detta innehåll, vilket i sin tur kommer att leda till, att betydande bostadsrättsfas— tigheter bebos av före detta villaboende äldre personer. Införandet av prisregleringen och undantaget därifrån kan alltså på goda grunder faktiskt hävdas medverka till att bostadssegregation uppkommer och permanentas. Detta exempel åberopas såsom ett exempel på hur långt— gående regleringar egentligen bara leder till uppkomsten av nya prob- lem som möjligen i sin tur kräver nya regleringar osv.

Gåva har ej undantagits från förköpsrätt. Jag finner det oacceptabelt, att en tillgång, som en person kan förfoga över genom testamente, och som kan bli föremål för arv, icke får disponeras av ägaren genom gåva. Bärande skäl att frånträda denna självklarhet i den svenska rättsord- ningen, har inte åberopats eller presenterats.

Jag har inte velat motsätta mig kommitténs förslag så vitt gäller förköpsrätt vid offentilg och exekutiv auktion. Jag vill emellertid hänvisa till vad kommitténs majoritet anfört i detta avsnitt rörande värdet av pant i bostadsrättsbevis. Kommitténs majoritet har uttalat att det kan bli akutellt för en äldre bostadsrättsförening att införa förbehåll om förköpsrätt exempelvis i samband med en ombyggnad. Som förut framhållits, kan t.ex. en kommun i en sådan situation, faktiskt framtvinga ändring av stadgarna för att medverka till en önskad om- byggnad. Kommitténs majoritet konstaterar att effekten av en sådan ändring av stadgarna med all sannolikhet kan leda till, att en bo- stadsrättshavare förlorar en betydande del av det värde, som ligger i bostadsrätten. I konsekvens härmed borde det vara en självklarhet, att en sådan stadgeändring icke skulle få företas med mindre förhållandet mellan bostadsrättshavarna och deras långivare reglerades. Det fram- står för mig såsom fullständigt oacceptabelt, att en bostadsrättshava- res kreditgivare, skulle kunna löpa risken av en förlust i säkerhet därigenom att låntagaren av en eller annan anledning medverkar till införandet av förköpsrätt varigenom panten förlorar i värde. En i bostadsrättsföreningens register antecknad panthavare bör rimligen kunna förhindra införandet av förköpsrätt intill dess lånesituationen i förhållande till bostdsrättshavaren reglerats så att panthavaren kan medgiva införandet av förköpsrätt.

• Sida 238
•  Original

Det kan i detta sammanhang vara särskilt skäl att kommentera den före— slagna ändringen i 62 S av bostadsrättslagen. I denna angives i första stycket, att stadgeändring kan företagas av medlemmarna i bostads- rättsföreningen och att beslut därom fattats av de röstande på före- ningsstämma. För att förköpsförbehåll skall kunna införas angives nu av kommitténs majoritet, i ett föreslaget nytt andra stycke av 62 5 att samtliga bostadsrättshavare skall lämna sitt medgivande innan ändring kan genomföras. Formerna för detta samtycke har icke preci— serats i den föreslagna texten. Jag finner detta oacceptabelt. En situation som kan förväntas vara ganska sannolik, därest majoritetens förslag skulle komma att genomföras, är att vissa bostadsrättshavare i en fastighet önskar genomföra ombyggnad av denna, och så som följd av krav därom från kommunen förklarar sig beredda, för att uppnå ombygg- naden, att införa förköpsrätt i bostadsrättsföreningen. Andra bostads— rättshavare i föreningens fastighet kan ha förvärvat sina bostadsrät— ter vid senare tidpunkter och till mycket högre värden och kan önska motsätta sig ombyggnaden för att därigenom undvika införandet av för- köpsrätt och för att därigenom bevara värdet av den egna bostadsrät— ten. Den skisserade situationen kan alltså komma att innebära svåra motsättningsförhållanden mellan olika grupper inom bostadsrättsföre- ningen och svåra påfrestningar på den lojalitet medlemmarna emellan som är en förutsättning för bostadsrättsinstitutet. Jag önskar på nytt understryka, att denna sidoeffekt av majoritetens förslag egentligen är av sådan dignitet att förslaget icke borde framlagts. Jag vill emellertid därutöver framhålla, att innehållet i 62 5 borde varit sådant, att samtliga bostadsrättshavares samtycke måste lämnas på stämman. Det kan visserligen hävdas att ett sådant krav mer eller mindre skulle kunna omintetgöra stadgeändringar i stora bostadsrätts- föreningar. Det är emellertid ett långtgående rättssäkerhetskrav, att korrekt och allsidig information är tillgänglig för samtliga berörda bostadsrättshavare då medgivandet lämnas. Garantier härom kan blott skapas om samtycket lämnas på stämma då argumenten för och emot den föreslagna stadgeändringen framföres i ett sammanhang och i lika orda— lydelse för alla bostadsrättshavare.

Kommitténs majoritet framlägger förslag som innebär, att förvärv av ideell andel i fastighet skall kunna förhindras när syftet med för- värvet primärt är att skaffa en bostad på fastigheten. På samma sätt framlägger kommitténs majoritet förslag som innebär motsvarande effekt i förvärv av aktier i vissa fåmanbolag som är ägare av fastighet, eller vid förvärv av andel i handelsbolag som är ägare av fastighet. Det är en självklar del av äganderätten, att ägaren kan överlåta, helt eller delvis, det han äger. Det framlagda förslaget innebär en till— bakaverkande lagstiftning, som, på ett sätt som ej accepteras, och vars laglighet måste ifrågasättas, skulle begränsa en fastighetsägares rätt resp. aktieägares och andelsägares rätt, att disponera över det av honom ägda. Kommitténs majoritets förslag är ett nytt exempel på kommitténs radikala hållning i förhållande till kommuns ställning i

• Sida 239
•  Original

bostadspolitiken. Därtill kommer, den mycket uppseendeväckande kon- sekvensen av kommitténs förslag, som jag ej kan acceptera, att hyres— gästorganisation blir part i en eventuell tillståndsprövningsprocess vid andels— eller aktieöverlåtelse. Prövningen av värdet av äganderät— ten till fastighet eller del av fastighet, till aktie eller till andel i handelsbolag, skulle på detta sätt komma att underkastas en utpräg- lad intresseorganisations bostadspolitiska vilja och inriktning.

Avslutningsvis skall en synpunkt av mera allmän natur framföras. Som framhålles på många sätt i denna reservation är det alldeles klarlagt, att det problem, som en gång föranledde tillsättandet av bostadsrätts- kommittén, är ett utpräglat Stockholmsproblem. Ingen av de bostads- kooperativa organisationer, som skjutits i förgrunden i kommitténs förslag, är aktiva i omvandlingsansträngningar av hyresfastigheter till bostadsrättsfastigheter i Stockholm centrum. Det kan alltså konstateras att det som ursprungligen bedömdes såsom ett huvudförslag, nämligen att HSB och Riksbyggen skulle på bostadssociala grunder, medverka till, att hejda prisutvecklingen genom utövande av förköps— rätt till bostadsrätter i centrala Stockholm, över huvud taget icke kommer att komma till stånd. I stället kan förväntas, att alla de avigsidor av ett långtgående kommunalt inflytande över bostadsrätts- marknaden som redovisats i denna reservation, kommer att uppkomma just i Stockholm där en påverkan på bostadsrättsutbudet i centrala Stock— holm enbart är tillgängligt för ingripanden av Stockholm kommun. Detta bör rimligen leda till att bostadsrättspolitik blir en mycket betydan- de kommunalpolitisk fråga i Stockholms kommun.

En av riksdagen antagen lagstiftning kan göras fullständigt verknings- lös av ett kommunalpolitiskt beslut.

Sammanfattningsvis kan några allmänna kritiska synpunkter framföras.

Syftet med den enligt direktiven tilltänkta reformen synes vara att motverka fri prisbildning på vissa bostadsrätter och att fördela tvångsvis inlösta bostadsrätter på visst bestämt, godtyckligt sätt. Genom lagstiftning skulle således ett mycket ringa antal svenska med— borgare gynnas på godtycklig grund och på andra enskilda medborgares bekostnad utan motsvarande nytta för samhället som sådant. Personer som högt värderar att bo i centralt belägna lägenheter skulle frånhän- das möjligheten att realisera sin önskan till förmån för personer som värderar samma förmån lågt. Den påstådda bostadssociala nackdelen med fri prisbildning skulle ej motverkas av den föreslagna reformen. En sådan reform, som skulle medföra minskad tillgång på fria bostadsrät- ter, skulle leda till en omedelbar ytterligare prishöjning på dessa, eftersom tillförandet av fria bostadsrätter pa marknaden skulle upphö— ra. Reformen skulle således direkt motverka det uttalade målet med reformen. Starka och avgörande skäl talar för att den nu höga prisni— vån på bostadsrätter i mycket begränsade delar av vårt land kommer att

• Sida 240
•  Original

plana ut. Goda skäl finns således att anta, att de problem som på- ståtts existera finner sin lösning utan samhällsingripande.

Den tilltänkta reformen bör icke genomföras. Om den likafullt förverk— ligas, kommer den att få mycket negativa effekter från många angelägna samhällssynpunkter.

• Sida 241
•  Original

Särskilt yttrande av Mirja Kvaavik—Bartley

Jag vill inledningsvis framhålla, att jag inte delar de uppfattningar som kommitténs majoritet ger uttryck för i kapitlen 2-6 samt 8. Jag kan inte ställa mig bakom de mycket långtgående inskränkningar av bo- stadsrättsföreningarnas och bostadsrättshavarnas rättigheter som för- slaget om hembud och priskontroll medför. Dessa inskränkningar gör inte bostadsrätter mer lättillgängliga för dem som vill skaffa lägen- het. Däremot angrips grunderna för upplåtelseformen bostadsrätt, bland annat den fria överlåtelserätten och föreningarnas självbestäm- manderätt.

Kommitténs terminologi, där ordet "hembud" bytts ut mot "förköpsrätt" är vilseledande. Det vedertagna begreppet förköpsrätt innebär att kommunen träder i köparens ställe, efter det att säljare och köpare frivilligt kommit överens om köpevillkoren. Enligt kommitténs förslag blir det dock den "förköpsberättigade" — kommunen eller organisationen - som dikterar villkoren för säljaren, den enskilde bostadsrättshava- ren. Syftet med förslaget är att bostadsrättshavaren skall tvingas acceptera en köpeskilling som understiger lägenhetens verkliga värde. Kommitténs förslag går alltså ut på ett slags expropriation. Men denna sker inte till förmån för allmänt intresse, utan gynnar godtyckligt enskilda personer, vilka råkar dra vinstlotterna i priskontrollotte- riet.

Boendekostnader och överlåtelsepriser

Ett väsentligt skäl för tillkallande av kommittén var att det gjorts gällande att

"den fria prisbildningen vid överlåtelse av bostadsrätt i vissa fall lett till prisnivåer som är klart oacceptabla ur både bo- stadssocial och fördelningspolitisk synpunkt."

Detta påstående återges också i direktiven till kommittén.

Jag anser att kommittén borde ha definierat vad som menas med "bo- stadssocialt och fördelningspolitiskt acceptabla" prisnivåer, och var gränsen kan tänkas gå mellan det "acceptabla" och det "oacceptabla". Dessa frågor kan man inte ta ställning till, utan att ta hänsyn till att boendekostnaden bestäms inte bara av priset för lägenheten, utan också av avgiften till föreningen.

Det är nu en stor brist i betänkandet, att alltför lite uppmärksamhet ägnas åt sambandet mellan överlåtelsepris, villkoren för finansiering

• Sida 242
•  Original

av köpeskillingen samt avgiften till bostadsrättsföreningen. Om avgif— ten till föreningen är låg, kan ett till synes högt överlåtelsepris ändå ge en bostadskostnad som understiger kostnaden för en motsvarande hyreslägenhet. överlåtelsepriset har också ett fullt rimligt samband, inte bara med föreningsavgiftens storlek vid förvärvstillfället, utan också med kapitalkostnadernas och föreningsavgifternas utveckling på något längre sikt. Det är ganska självklart att de boende ofta är be- redda att acceptera något högre boendekostnad till att börja med, om de kan utgå från att avgiften till föreningen sedan kommer att utveck- las i lugnare takt än bruksvärdeshyrorna.

Den som skaffar en bostadsrätt resonerar här i princip på samma sätt som den som förvärvar ett småhus. Priserna för radhus och villor är regelmässigt väsentligt högre än priserna för jämförbara bostadsrätts— lägenheter (där en stor del av boendekostnaden brukar ligga i avgiften till föreningen). Hittills har priserna på småhus dock inte ansetts motivera offentliga utredningar om priskontroll på småhus, i syfte att begränsa "bostadssocialt oacceptabla priser".

Missvisande beskrivning av bostadsmarknaden

Kommittén har ägnat huvuddelen av sitt arbete år att konstruera juri- diska modeller för priskontroll och hembudsskyldighet. Intresset för kartläggningar av utvecklingen på bostadsmarknaden har varit mycket begränsat. Sådana kartläggningar av de faktiska förhållandena har be— gärts vid upprepade tillfällen, men detta har avslagits. Denna själv- förvållade kunskapsbrist har varit en förutsättning för att kommitténs förslag kunnat utformas så som blivit fallet.

Det är väl känt, bl. a. från den förra bostadsrättskommitténs arbete, att prisutvecklingen på bostadsrätter varit mycket varierande, såväl mellan olika geografiska områden som mellan olika är. På inte så få orter har priserna sjunkit, i vart fall räknat i fast penningvärde. På många håll har priserna följt inflationen. På några ställen har det, i vart fall tidvis, förekommit mer eller mindre snabb real värdesteg- ring. Kommittén fäster avgörande vikt vid att det sistnämnda under några år inträffat i stockholmsregionen, särskilt i dess inre delar. Kommittén gör samtidigt gällande att priserna är för höga även på and- ra håll i landet. Kommittén har inte något underlag för detta påstå- ende.

Vad gäller förhållandena i stockholmsområdet, bortser kommittén så gott som helt från att priserna på bostadsrätter så sent som i början av 1970-talet var förhållandevis låga, och nedpressade av det dåvaran- de lägenhetsöverskottet. Det redovisas inte, att många bostadsrätts— havare då gjorde förluster, inte enbart i fast penningvärde, utan också räknat i kronor.

• Sida 243
•  Original

Kommittén redovisar inte heller att överlåtelsepriserna varierar starkt inom stockholmsområdet. I t. ex. Haninge och Märsta kan bo- stadsrätter vara svårsålda, och priserna är - som en naturlig följd därav - mycket lägre än inom andra områden inom regionen.

I en av de fåtaliga kartläggningar som presenteras i betänkandet redo- visas antalet lägenheter som de senaste åren omvandlats från hyresrätt till bostadsrätt i Stockholms kommun. Siffran påstås vara hög och det uttrycks farhågor för att en fortsatt utveckling skulle kunna ge en ökad segregation på kommunens bostadsmarknad.

I själva verket visar de framlagda siffrorna, att antalet omvandlade lägenheter fortfarande är begränsat. Andelen bostadsrätter i Stock- holms kommun ligger i närheten av genomsnittet för landet som helhet. I storstadsbebyggelsen är dock hyresrätten, såväl den privata som den kommunala, överrepresenterad, samtidigt som andelen ägda bostäder och bostadsrätter sammantaget är låg.

På praktiskt taget alla andra håll i landet är hyresbostädernas andel av det totala antalet lägenheter väsentligt lägre än i Stockholms innerstad. En snabbare omvandlig från hyresrätt till bostadsrätt skul- le vara önskvärd, och göra att förhållandet mellan å ena sidan hyres- rätt och å andra sidan bostadsrätt/äganderätt skulle närma sig de proportioner som i alla andra regioner i landet anses vara normala och oproblematiska.

Jag har för övrigt inte någonstans kunnat finna uppgifter om att de bostadssociala förhållandena i Uppsala (48 % bostadsrätter i flerbo- stadshus) eller i Sundsvall (44 %) skulle vara sämre, och segregatio— nen större, jämfört med t. ex. Södertälje, Stockholm eller andra kom— muner med lägre andel bostadsrätter.

Prisutvecklingens orsaker

Kommittén har underlåtit att diskutera flera förhållanden som starkt bidragit till de senaste årens prisökningar inom delar av stockholms- området. Ett sådant förhållande är den förut nämnda, mycket kraftiga överrepresentationen för hyresrätten i Stockholms innerstad och i åt— skilliga förorter. En annan väsentlig orsak till prisökningarna är att ett flertal kommuner i regionen misskött sitt ansvar för bostadsför— sörjningen. Byggandet har varit otillräckligt, inte minst i mer att- raktiva lägen. Andelen bostadsrätter i nyproduktionen har varit låg. Under de senaste årtiondena har i många fall kommunernas egna bostads- företag gynnats på bostadsrättens bekostnad. Med ett fåtal undantag har kommunerna i stockholmsområdet avstått från att söka nå balans på bostadsmarknaden genom att aktivt medverka till en ökad övergång från hyresrätt till bostadsrätt. Obalansen på regionens bostadsmarknad är en — av framför allt Stockholms kommun — självförvållad obalans.

• Sida 244
•  Original

Det är anmärkningsvärt att konsekvenserna av denna misskötsel av bo— stadsförsörjningsansvaret används som argument för att ytterligare utvidga kommunernas inflytande, och ge dem makt över bostadsrättsfö- reningarna och deras verksamhet.

Ytterligare ett antal förklaringar till prisutvecklingen på bostads- rätter har, i en promemoria till kommittén, analyserats av den till kommittén knutne ekonomiska experten, ek dr Nils Lundgren. Jag bekla- gar att hans promemoria inte bilagts betänkandet.

Nils Lundgren hänvisar bl. a. till den allmänt stigande efterfrågan i en tillväxtekonomi, låg utbudselasticitet för centralt belägna lägen- heter, utvecklingen på aktiemarknaden, höjda uppvärmningskostnader för småhus, ökade resekostnader och minskade avdragsmöjligheter för dem, ändrade värderingar såsom ökad uppskattning av fritidens värde m. m.

Hade kommittén gjort en saklig redovisning och analys av förhållandena på bostadsmarknaden i Stockholm - och jämfört dem med övriga landet - hade kommittén kommit till slutsatsen att de "höga" priserna på bo- stadsrätter är en stockholmsföreteelse som i stor utsträckning är re— sultatet av kommunal bostadspolitik. Kommittén hade vidare kunnat kon- statera att en ökad andel bostadsrätter inte ökar de bostadssociala problemen.

Om prisreglering införs i en del bostadsrättsföreningar, kommer de som bor i dessa föreningar att byta bostad mindre ofta, för att skydda sig mot priskontrollens verkningar. Priskontroll leder därför, inte bara till prisökningar i det övriga beståndet, utan också till ett minskat utbud av bostadsrättslägenheter. Detta bidrar till en försämrad an- passning mellan hushållsstorlek och lägenhetsstorlek, genom att männi— skor inte flyttar när det egentligen skulle vilja ha en större eller mindre bostad.

Priskontroll löser inga problem

I sina allmänna överväganden diskuterar kommittén behovet av en "re- form". De faktiska förhållandena är inte sådana att "reformer" av här avsedd art, dvs. långtgående prisreglering, på något sätt är motive— rade. Som bl. a. Nils Lundgren konstaterar i den ovan nämnda promemo- rian, kan den prisstegringsvåg man önskar bromsa väntas ebba ut av sig själv, eftersom den stimulerats av skatteändringar och relativprisänd- ringar som inte gärna kan fortsätta.

Nils Lundgren avslutar den nämnda promemorian:

"Erfarenheterna av all slags prisreglering är utomordentligt negativa. Snedvridningar, överskottsefterfrågan, svarta pengar, lag rörlighet, lagt och ineffektivt utnyttjande, prissplittring,

• Sida 245
•  Original

nepotism, korruption blir i efterhand följden. Världen över är utvecklingen i den ekonomiska politiken på väg tillbaka till en ordning där man försöker påverka utbud och efterfrågan i stället för att reglera priserna.

Jag delar denna uppfattning, och anser att kommittén inte borde ha lagt fram något förslag om priskontroll och hembudsskyldighet. Enligt direktiven borde kommittén ha undersökt om det fanns andra sätt att påverka prisutvecklingen än hembud och priskontroll. Endast fem rader av betänkandets text berör dessa möjligheter. Underlag för en seriös diskussion har dock inte saknats, sådant har funnits bl. a. i Nils Lundgrens promemoria och i material som överlämnats till kommittén av mig och andra. Avsaknaden av en genomgripande genomgång av alternativa möjligheter att påverka prisutvecklingen är enligt min mening anmärk- ningsvärd, eftersom kommittémajoriteten är medveten om att:

.införande av en ordning med förköpsrätt till bostadsrätter inte botar de grundläggande orsakerna till de höga överlåtelse- priserna och de olägenheter som dessa för med sig.

Kommittén ordinerar således en medicin som den vet inte botar sjukan, men ger allvarliga biverkningar.

Priskontroll mot de boendes vilja

En av kommitténs uppgifter var att överväga ett "frivilligt" system. Kommittén avfärdar tanken med att konstatera att hembud och priskon- troll inte kommer att införas i stadgarna om bostadsrättsföreningarna själva får bestämma. Båda de av kommittén föreslagna modellerna - den organisationsstyrda och den kommunstyrda - kan införas endast med tvång - mot bostadsrättsföreningarnas och de boendes vilja.

Kommittén föreslår att i bostadsrättsföreningars stadgar ska kunna skrivas in ett "förköpsförbehåll" till förmån för antingen föreningen, en bostadskooperativ organisation som föreningen är ansluten till eller den kommun där fastigheten är belägen. Detta förutsättes vanli- gen ske genom 5. k. "kontorsstiftning" dvs. genom stadgar som fast— ställs innan de boende själva fått något att säga till om. För att hindra de boende att själva besluta om priskontrollen, görs sedan stadgeändringar beroende av t. ex. kommunalt medgivande. Kommunen föreslås också få vetorätt mot registrering av ekonomisk plan, dvs. mot nybildning av bostadsrättsföreningar. Detta skulle ge kommunen möjlighet att försöka tvinga in priskontroll i stadgarna, även vid övergång från hyresrätt till bostadsrätt utan samband med markupplå- telse eller dylikt som på annat sätt skulle kunna ge kommunen infly- tande.

• Sida 246
•  Original

Till skillnad från alla andra upplåtelseformer och alla andra typer av fastighetsägande, skulle just bostadsrättsföreningar utsättas för en sådan kommunal vetorätt.

Kommitténs förslag om s. k. "förköpsförbehåll" är ett förslag om hem- bud och priskontroll, som är mer långtgående och som inkräktar mera på föreningarnas och bostadsrättshavarnas rättigheter än de tidigare diskuterade förslagen.

Kommitténs förslag innebär också att de redan befintliga föreningarna kan tvingas in i systemet, t. ex. i samband med en ombyggnad, då infö- rande av priskontroll i praktiken kan bli ett villkor för tillstyrkan— de av bostadslån eller byggnadslov.

I dessa äldre föreningar är lägenheter ofta pantsatta som säkerhet för län. Om priskontroll skulle påtvingas föreningen försvagas inte bara föreningens och bostadsrättshavarnas, utan också kreditgivarnas ställ— ning. Kommittén har underlåtit att analysera hur förhållandet mellan föreningar, bostadsrättshavare och kreditgivare skulle påverkas. Den till kommittén knutne experten från justitiedepartementet som särskilt påpekat detta, har dessutom nekats rätten till ett särskilt yttrande.

Ekonomiska förluster för bostadsrättshavarna

Det är inte bara när det gäller behandlingen av befintliga föreningar, som kommitténs förslag går mycket längre än vad som förutsattes i di— rektiven.

I dessa förutsattes nämligen att ett eventuellt system med priskon- troll inte fick innebära att värdet av det nedlagda kapitalet urholka- des. Den prisregel kommittén föreslår leder dock, kombinerat med gäl- lande regler för realisationsvinstbeskattning, till att bostadsrätts- havare praktiskt taget alltid tvingas göra reala förluster vid för— säljning av lägenheten. Det högsta tänkbara överlåtelsepriset innebär ju realt oförändrat pris, samtidigt som skatt i flertalet fall måste betalas på en "vinst", som räknats fram utan hänsyn till inflationen. Bostadsrättshavaren ska alltså även i fortsättningen vara beredd att ta risken av oförmånlig prisutveckling, men denna risk kommer inte längre att uppvägas av möjligheten till en mer positiv prisutveckling. De föreslagna maktbefogenheterna för kommunen motsvaras inte, i kom— mitténs förslag, av något ansvarstagande i form av en återköpsgaranti som skulle skydda de boende mot svag prisutveckling. Om kommunerna skulle behöva ta ekonomiskt ansvar i form av en återköpsgaranti, skulle de ofta avstå från att genomdriva priskontroll. För att göra en omfattande tillämpning av priskontrollen möjlig, har kommittén valt att ensidigt lägga risktagandet på den svagare parten, den boende. Kommittén låter däremot den starka parten, kommunen, få vidsträckta befogenheter gentemot föreningen och den boende utan att kommunen

• Sida 247
•  Original

drabbas av något ekonomiskt risktagande. (En återköpsgaranti skulle dock inte göra priskontrollen acceptabel, eftersom övriga nackdelar skulle kvarstå).

En annan orimlig punkt i kommitténs förslag är att en tillgång - bo— stadsrätten — som bostadsrättshavaren kan förfoga över genom testa— mente, som kan bli föremål för arv och som kan bytas mot annan bostad, inte skulle kunna ges bort som gåva.

Fördelningseffekter av priskontroll

Ett av de angivna syftena med en eventuell prisreglering är enligt direktiven att hindra att fördelningspolitiskt omotiverade vinster — s. k. "lägesränta" - uppstår för enskilda bostadsrättshavare. Avsak- naden av klara begrepp när det gäller vad som är "motiverat" och vad som är "omotiverat" underlättar inte en saklig och allsidig diskus- sion. Det leder i stället till allmänt tyckande i frågan. Det kan dock konstateras att resultatet av ett system med hembud och priskontroll skulle bli just sådana omotiverade vinster, i form av godtyckliga och slumpmässiga överföringar av förmögenheter mellan olika medborgare. De fördelningspolitiska syften som finns i direktiven kan således inte uppnås. Kommittén erkänner själv:

"Sammanfattningsvis kan alltså slås fast att en ordning med för- köpsrätt till bostadsrätter inte ger några fördelningspolitiska effekter i vedertagen mening, men att ett förköpssystem hindrar att enskilda bostadsrättshavare gör omotiverade vinster på inne- havet av sin bostadsrätt.."

"Det kan förefalla ologiskt och orättvist att den ordning som vi föreslår kan få till resultat att den första innehavaren till en bostadsrätt inte kan realisera lägesräntan på grund av ett för— köpsförbehåll i stadgarna, men att en senare innehavare kan göra det."

Men kommittén "viftar bort" detta konstaterande och fortsätter:

”Vi har emellertid funnit att de konsekvenser som vi har pekat på nu väger mindre tungt än önskemålet att ha en ordning som är flexibelt och inte ingriper alltför mycket i bostadsrättshavarnas möjlighet att kunna använda bostadsrätten vid byte och överlåta den till anhöriga och andra närstående."

I Nils Lundgrens ovan nämnda promemoria har det fördelningspolitiska godtycke som skulle bli följden av priskontroll illustrerats:

"Godtycket uppkommer dels i fördelningen mellan de ursprungliga innehavarna dels genom svårigheter att bedriva en nationell eller kommunal fördelningspolitik genom att fördela lägenheter till några hundra eller tusen privatpersoner per år och därvid tillde-

• Sida 248
•  Original

la dessa personer förmögenheter i form av övervärden på i vissa fall flera hundratusen kronor. Bland de ursprungliga innehavarna uppstar odtycke, därför att deras optimala portföljer skiljer sig åt sa kraftigt. Om vi tänker oss en bostadsrättsförening där alla får en värdeökning på sina lägenheter på 100 000 kronor, så inser vi att de vill disponera denna förmögenhetsökning på mycket olika sätt. Några vill använda den helt till att bo kvar i den nu mycket dyrare bostaden. Den gruppen får behålla hela värdeökning- en ograverad. Den som ser möjligheten att nu äntligen fa rad att köpa en villa och få ägna sig åt trädgårdsskötsel, förlorar en del eller hela förmögenhetsökningen.

De lägenheter som överlåtes till oförändrade (låga) priser vid hembudsskyldighet (eller annan priskontroll) innebär en förmögen— hetsöverföring till de nya innehavarna som också kan variera från 0 till 100 000 kronor. Om dessa väljs ut av bostadsrättsförening- en kommer kraftiga omfördelningar av förmögenheter till ett fåtal personer att läggas i händerna på privata intressen. Om lägenhe- terna bjuds ut till marknadspris och mellanskillnaden tillfaller föreningen och därmed dess medlemmar har fördelningspolitiken gynnat den som uppfyller två kriterier, nämligen att ha bott i dessa lägenheter före värdestegringen och att vilja och kunna bo kvar efter värdestegringen. Detta är två tidigare okända kriteri- er för att vara berättigade till samhällsstöd i stor skala.

Det är uppenbart att varje form av priskontroll måste te sig för- delningspolitiskt godtycklig jämfört med lösningen att värdesteg- ringen dras in till staten och fördelas enligt i riksdagen fast— lagda principer. Bäst fungerar tankeexperimentet om vi först ana— lyserar hur fördelningen blir vid någon form av hembudsskyldighet och sedan tänker oss att exakt samma fördelning åstadkommes genom att värdestegringen först dras in till staten och sedan delas ut till de personer som skulle vinna på hembudsskyldighet i det första fallet. Skulle man då komma på idén att ta 100 000 kronor ur allmänna medel och tilldela någon person i en bostadskö, med— lemmarna i viss bostadsrättsförening osv?"

När det gäller en "kommunal förköpsrätt" blir beslut om dess införande eller avskaffande beroende av kommunfullmäktiges inställning. Den kan förändras under årens lopp. En bostadsrättsförening kan vid ett till— fälle tvingas in i ett hembudssystem, men efter ändrade majoritetsför— hållanden befrias från priskontrollen. De bostadsrättshavare som tvin— gats sälja sina lägenheter under prisregleringsperioden går då miste om marknadspriset. De som kan bo kvar längre får glädje av det. De nya bostadsrättshavare som blir medlemmar i föreningen under hembudsperio- den och förvärvar sin lägenhet under marknadspriset får så småningom rätt att vid försäljning ta ut marknadspriset. Godtycket och slumpmäs— sigheten i det föreslagna systemet kan inte nog överskattas.

Ett system som får så godtyckliga konsekvenser, kommer att uppfattas som djupt orättvist av de boende. Därför blir det svårt att förankra i

• Sida 249
•  Original

folks rättsmedvetande. Jag anser att Nils Lundgren har rätt när han hävdar att:

"I kombination med de stora värden som står på spel torde detta leda till ständiga försök till fusk och därmed moralupplösning."

Bostadsrätten som upplåtelseform

Kommittén anser att en ordning med hembud och priskontroll innebär att de principer som upplåtelseformen bostadsrätt idag vilar på "naggas i kanten". Verkligheten är att den fria överlåtelserätten försvinner och avsteg görs från föreningarnas självbestämmanderätt.

Jag anser att kommittéförslaget innebär en ändring av de grundläggande förutsättningarna för bostadsrätten som upplåtelseform.

Bostadsrättsföreningar är ekonomiska föreningar, som enligt lagen om ekonomiska föreningar skall främja sina medlemmars ekonomiska intres- sen. De skall företräda sina medlemmar och vara fristående från of- fentliga och andra utomstående intressen. Besluten fattas i demokra- tisk ordning av medlemmarna, som har såväl fri överlåtelserätt för lä- genheten som en i tiden obegränsad nyttjanderätt till bostaden. Det är denna samverkan mellan gemensamt beslutsfattande och individuellt ägande som gör att bostadsrätten fungerar så bra som boendeform.

Kommitténs förslag angriper dock båda dessa grundpelare för bostads- rättsinstitutet. Det demokratiska beslutsfattandet angrips genom att kommunerna får bestämmanderätt över föreningarnas stadgar och inval av nya medlemmar. Den enskildes rätt att disponera lägenheten angrips ge— nom att den fria överlåtelserätten försvinner. Prisregleringen under- minerar de ekonomiska relationer som måste gälla mellan föreningarna och deras medlemmar.

Dessa relationer innebär bl. a. att bostadsrättshavarna alltid har in- tresse av att styrelsen är framsynt när det gäller underhåll och om- byggnad. Sådana ekonomiska satsningar bär frukt i att lägenhetens vär- de höjs, eller i att man förhindrar att lägenheterna sjunker i pris till följd av att fastighetens skick försämras.

Skulle däremot priserna på lägenheterna regleras på en konstgjord låg nivå under marknadspriset, kan de boende få överlämna värdet av insat- serna för underhåll och ombyggnad till dem som flyttar in vid en sena—

re tidpunkt.

Kommittén gör gällande att motsvarande problem inte ska kunna uppkomma när det gäller underhållet av själva lägenheten. Kommitténs förslag till priskontroll innebär ju att förbättringar i lägenheterna också

• Sida 250
•  Original

ska få räknas upp med index då försäljningspriset ska regleras. Värdet av den egna arbetsinsatsen - som ofta kan vara den största delen av det som lagts ned för att hålla lägenheten i gott skick — konfiskeras emellertid i de fall prisregleringen får effekt.

De ekonomiska spelregler som ligger till grund för upplåtelseformen, kan alltså påverkas negativt både när det gäller det underhåll styrel- sen fattar beslut om och det underhåll medlemmarna bestämmer om själ- va.

Några konsekvenser för bostadsrättsmarknaden

Kommittén medger att det kommer att finnas två marknader för bostads- rätter, om dess förslag genomförs, en fri och en annan "ofri". Den åt— gärd — hembud och priskontroll - som sägs vara avsedd att hejda fort— satta prisökningar leder i stället i själva verket till en omedelbar prisstegring för de "fria" bostadsrätterna, dvs. de som inte omfattas av hembuds- och prisregleringssystemet. Även kommittén erkänner att så blir fallet, men minimerar betydelsen av detta.

Bostadsrätten som upplåtelseform skulle också få olika innebörd i olika kommuner, inom en och samma kommun, i vissa fall även inom ett och samma hus. Kommittén förnekar inte heller detta förhållande, men negligerar effekterna, liksom de svårigheter och rättsförluster som den enskilde bostadskonsumenten kommer att råka ut för.

Kommittén utgår från att prisreglering endast kommer att införas i vissa kommuner, eller i delar av kommuner, där det anses motiverat med hänsyn till prisutvecklingen. Jag delar inte denna uppfattning. Till- lämpningen av priskontrollen i olika kommuner kommer i stället att vara beroende av inställningen till bostadsrätten som upplåtelseform. Priskontroll kommer att genomdrivas i de kommuner där de politiskt ansvariga inte vill acceptera att bostadsrättsföreningar arbetar en- ligt de principer som nu är grundläggande för deras verksamhet.

Hur litet sambandet i själva verket är med prisutveckling och efter— frågan på bostadsrätter visade det sig det år den s. k. "Värmdömodel- len" var aktuell. Det gjordes t. ex. försök att införa den på platser där bostadsmarknaden inte hade någon likhet med Stockholms innerstad, t. ex. en kommun i Småland.

De 5. k. andelshusen är inte någon i alla avseenden lyckad upplåtelse- form. I många fall kan det bästa vara att de boende frivilligt omvand— lar sitt hus till bostadsrätt. Kommittén inser att införande av hembud och priskontroll skulle innebära en risk för motsatt utveckling, näm- ligen att hus som skulle tas över av de boende skulle bli andelshus i stället för bostadsrättsföreningar. Detta vore självfallet en negativ

• Sida 251
•  Original

utveckling. För att förhindra detta föreslår kommittén lagändringar som i praktiken förbjuder andelshus.

Jag kan inte tillstyrka sådana ändringar. Det enda skälet för denna föreslagna lagändring är ju att kommittén samtidigt har föreslagit ändring av några grundläggande principer i bostadsrättslagen.

Kommittén underskattar farhågorna för att det föreslagna hembudssyste— met kommer att kringgås både lagligt och olagligt, med negativa konse- kvenser som följd. Med negativa konsekvenser avser jag andrahandsut- hyrningar av bostadsrättslägenheter, minskad rörlighet på bostads— och arbetsmarknad, skenbyten, sådana svarta affärer som förefaller vara vanliga på hyresmarknaden i Stockholm, minskade skatteinkomster för samhället m. m. Många av dessa negativa konsekvenser kommer att störa föreningarnas verksamhet och försvåra styrelsernas förvaltning av fas- tigheten,

Kommittén har dock under arbetets gång intagit en ståndpunkt som även jag kan ställa mig bakom. Jag syftar på att kommittén avvisat fram- ställningar från HSB och Riksbyggen om att få utöva förköpsrätt till ett reglerat pris, och samtidigt kunna sälja bostadsrätten vidare till ett högre pris, varvid mellanskillnaden skulle bidra till att finan- siera resp. organisations verksamhet.

Kommitténs syn på förhållandet mellan bostadsrättsföreningarna och bo— stadsorganisationerna tillhör annars det mest anmärkningsvärda i be- tänkandet. Kommittén betraktar nämligen bostadsrättsföreningarna och deras medlemmar som föremål för en kontroll, som ska utövas av kommu— nerna och bostadsorganisationerna i samverkan. Ett sådant synsätt är oförenligt med den kooperativa grundprincipen att organisationerna ska företräda sina medlemmars intressen gentemot utomstående. Kommit- téförslaget innebär ju att organisationerna ibland ska företräda utom- ståendes intressen gentemot medlemmarna. Kommitténs betänkande ställer därför organisationerna inom bostadsrättssektorn inför valet mellan att stå fast vid grundläggande principer för verksamheten eller att underordna sig statliga och kommunala anspråk på att i viktiga avse— enden få kontrollera bostadsrättsföreningarna och deras verksamhet.

Avslutning

Som framgår av ovanstående är min bestämda uppfattning att de av kom- mittén nu föreslagna lagändringarna inte bör genomföras med undantag för dem som avser förfarandet vid försäljning av en bostadsrätt på offentlig auktion.

• Sida 252
•  Original

Särskilt yttrande av Olle Lindström och Anders H S Olsson

Bostadsrättskommittén föreslår, att bostadsrättsföreningen, bostads— kooperativ organisation i vilken föreningen är medlem eller kommunen skall kunna få stadgefäst rätt att i vissa fall förköpa bostadsrätt. Vi instämmer så långt i kommitténs förslag. Vi kan däremot inte dela kom- mitténs uppfattning om hur företrädesrätten bör regleras närmast mellan å ena sidan kommunen och å den andra sidan bostadskooperativ organisa— tion.

Kommittén anför, att endast endera bostadsrättsföreningen, bostads— kooperativ organisation eller kommunen bör kunna vara förköpsberätti— gad. Även denna mening delar vi. Genom utformningen av den föreslagna lagen med vissa bestämmelser om kommunal förköpsrätt till bostadsrätt får emellertid kommunen de facto en företrädesrätt före de övriga. Det är denna lösning vi kritiserar.

Bostadsrättskommittén uttalar visserligen i motiveringen till sitt förslag, att man "utgår från att kommunerna i allmänhet inte utnyttjar sin rätt när en folkrörelsekooperativ organisation önskar ha förköps- rätten" .Konkurrensen mellan kommunen och de folkrörelsekooperativa organisationerna HSB och Riksbyggen, som egentligen avses med förslaget i denna del, är enligt kommitténs mening endast skenbar; det föreligger nämligen inte några kolliderande intressen. Kommittén anser sig kunna konstatera att det mellan kommuner, HSB och Riksbyggen i allt väsent- ligt föreligger samma uppfattning om de bostadssociala målen och att samarbetet i regel fungerat friktionsfritt mellan kommunerna och å andra sidan HSB och Riksbyggen. Kommittén konstaterar därför, att "det saknas anledning att utgå från annat än att kommunerna saknar intresse av att kunna förmedla bostadsrättslägenheter om de tilldelas bostadssö— kandeorganisationernas egna bostadsköer".

Kommitténs antaganden kan i många fall vara riktiga, men någon formell garanti lämnar inte de föreslagna lagförslagen. Som ovan framhållits är dessa utformade så att resultatet tvärtom blir en kommunal företrädes- rätt. Vi anser att de folkrörelsekooperativa organisationerna bör ha denna företrädesrätt. Skälen härtill är följande.

HSB och Riksbyggen har var för sig sökt vidta åtgärder till förhindran- de av spekulation med nyproducerade bostadsrätter. Dessa försök har underkänts på olika lagtekniska grunder. Det medlemsintresse, som låg bakom försöken, kvarstår emellertid. Såväl HSB som Riksbyggen önskar effektiva åtgärder mot spekulationen i bostäder.

• Sida 253
•  Original

Prisutvecklingen på bostäder inom framför allt de större tätorternas inre delar skapar problem. Denna prisutveckling sammanhänger med stor säkerhet med prisutvecklingen på småhus och svarthandeln med hyresrätt- er. 1 ingetdera fallet är prisutvecklingen godtagbar. För de folkrörel— sekooperativa organisationerna är det angeläget att man envar inom sitt område kan medverka till en rimligare prisutveckling och skapa möjlig— heter för bostadskooperationens medlemmar till tillgång även till dessa bostadsrätter. Det nu pågående utredningsarbetet är begränsat till att avse nyproducerade lägenheter eller bostadsrätter som tillkommer genom ombildning av hyresfastigheter. De försök HSB och Riksbyggen gjort att försöka komma till rätta med spekulationen visar att endast genom lag- regler kan möjligheter skapas för bostadskooperationen att själv på- verka prisbildningen.

Det är välbekant, att skilda politiska uppfattningar råder om behovet av eller önskvärdheten av att införa regler som hämmar spekulationen eller helst förhindrar den. Ett system uppbyggt på kommunala beslut innehåller därför, som bostadsrättskommittén också konstaterat, be- tydande risker för att systemet kommer att inrättas och omfatta enbart bostadsrätter som upplåts under tider med viss politisk majoritet i den beslutande kommunala församlingen.

Spekulationen är som ovan framhållits en storstadsföreteelse. Under tiden från 1960—talets mitt har de politiska majoriteterna i storstads- områdena tenderat att förändras i nästan varje val. En lösning byggd på kommunal förköpsrätt före de folkrörelsekooperativa organisationerna skulle då innebära en uppenbar risk för, att sådana regler endast skulle gälla under vissa valperioder. Det kan då visserligen sägas, att den kommunala företrädesrätten för de folkrörelsekooperativa organisa- tionerna inte innebär någon nackdel för dessa om kommunerna tyst eller uttalat avstår från att utnyttja förköpsrättsinstitutet. Vi anser emel- lertid att denna uppfattning är för snäv.

Genom att ge rätten i första hand till de folkrörelsekooperativa orga- nisationerna, vilket kan ske utan alltför betydande ingrepp i lagför— slagen, kan organisationerna också fördela ledigblivna lägenheter efter kooperativa principer, dvs exempelvis till bosparande medlemmar eller till annan medlem i den bostadsrättsförening där lägenheten är belägen. En kommunal företrädesrätt innebär i realiteten att lägenheterna skulle komma att fördelas genom den kommunala bostadsförmedlingen, som inte kan ta några hänsyn till de bostadssökandes önskemål att bo koopera- tivt.

• Sida 254
•  Original

• Sida 255
•  Original

Sammanfattningsvis har kommittén funnit att prisbildningen på bostads- rätter genomgått vissa karaktäristiska förändringar sedan den allmänna priskontrollen på bostadsrätter upphörde att gälla vid utgången av år 1968.

Skillnaderna i prisnivåer för likvärdiga lägenheter inom och mellan orterna

var inte påtagligt stora 1970. Överlåtelsepriset för en lägenhet på tre rum och kök översteg normalt inte 10 000—15 000 kr. Prisnivåerna har därefter utvecklats mycket olika. På vissa orter har priserna stigit kraftigt och i Stockholms innerstad t. o. m. mycket kraftigt efter en allmän stagnation under första hälften av 1970-talet, främst på grund av Iägenhetsöverskott. Kommittén har dock efter 1979 kunnat märka en viss stagnation på priserna. främst på orter där prisnivån redan är hög.

Stockholms kommuns fastighetskontor har undersökt prisförhållandena på bostadsmarknaden i Stockholm (fastighetskontorets tjänsteutlåtande 1982 05- 24). Enligt undersökningen har priserna för bostadsrätter ökat snabbt under 1970- talets senare hälft. Detta gäller särskilt i innerstaden. Även realt sett är priserna i såväl innerstaden som förorterna betydligt högre nu än i början av 1970-talet. Undersökningen ger inget entydigt besked

• Sida 257
•  Original

huruvida prisökningstakten fortsatt in på 1980-talet. men i många fall kan en viss dämpning av prisutvecklingen konstateras.

Frivilliga åtgärder mot höga överlåtelsepriser

De folkrörelsekooperativa organisationerna HSB och Riksbyggen antog sedan kontrollagen upphört att gälla särskilda rekommendationer om en föreningskontroll av överlåtelsepriserna. Rekommendationerna innebar att ersättningen i princip skulle motsvara grundavgift. amorteringar på fastig- hetslånen och ett skäligt tillägg för eventuella förbättringar av lägenheten. Kapitaltillskotten fick räknas upp efter visst index. Både HSB och Riksbyggen beslutade år 1973 att rekommendationerna inte längre skulle gälla.

Under senare år har det tagits olika initiativ för att påverka prisutveck— lingen (se SOU 1981:74 s. 282—284). Jag vill här peka på dels den s. k. Värmdömodellen som utvecklats av Riksbyggen. dels HSB:s system med återköpsavtal.

Värmdömodellen innefattar såväl särskilda stadgebestämmelser som ett avtal mellan bostadsrättsföreningen och kommunen. Enligt avtalet har kommunen rätt att anvisa bostadssökande till föreningens lägenheter inte endast när dessa upplåts första gången utan även när de efter hand blir lediga för överlåtelse. Om kommunen inte kan anvisa någon bostadssökande har kommunen skyldighet att lösa in bostadsrätten till ursprunglig grundavgift. Stadgarna innehåller dels prisföreskrifter enligt samma principer som i den tidigare nämnda rekommendationen, dels att medlemskap i föreningen endast får beviljas den som har anvisats av kommunen. Byten och överlåtelser till närstående är undantagna från anvisningsförfarandet.

Justitiekanslern har i ett beslut den 23 december 1981 kritiserat länssty- relsen i Stockholms län för att länsstyrelsen registrerat de stadgar som ingåri Värmdömodellen. 11 a åbostadsrättslagen. somjag har behandlat i samband med redogörelsen för gällande rätt. innebär att stadgebestämmelserav typ Värmdömodellen numera är uttryckligen förbjudna.

HSB har 1980 rekommenderat sina regionala föreningar — HSB- föreningarna — att när så bedöms motiverat tillämpa ett avtal om återköp inom viss karenstid av nyproducerade bostadsriittslägenheter. Enligt avtalet mellan HSB-föreningen och förvärvaren av bostadsrätten förbehåller sig HSB—föreningen att få köpa bostadsrätten om bostadsriittshzwaren vill överlåta denna inom tre år från upplåtelsen. Den ersättning som lämnas till bostadsrättshavaren beräknas enligt principer liknande dem i den tidigare nämnda prisrekommendationen. ] avtalet beaktas att bostadsriittshavarcn kan vilja använda lägenheten för byte eller överlåta den till närstående.

• Sida 258
•  Original

1978 års bostadsrättskommitté

1978 års bostadsrättskommitté (Bo 1978:06) hade i uppdrag att belysa utvecklingen av priserna vid försäljning av bostadsrätter under senare år och överväga om denna utveckling kunde ge anledning till åtgärder från statens sida. Kommitténs överväganden och förslag har redovisats i slutbetänkandet (SOU 198lz74) Från hyresrätt till bostadsrätt (se 5. 269—301).

Kommittén avvisade tanken på en återgång till en allmän statlig priskontroll på bostadsrätter. Kommittén ansåg däremot att det fanns ett behov att på vissa lokalt avgränsade marknader inom enskilda kommuner kunna vidta åtgärder i prisdämpande syfte.

Mot bakgrund härav föreslog kommittén att en bostadsrättsförening i sina stadgar skulle kunna införa en s.k. hembudsklausul. Rätt att lösa en bostadsrätt som skall överlåtas skulle i den ordning stadgarna föreskriver kunna tillkomma bostadsrättsföreningen, bostadskooperativ organisation. allmännyttigt bostadsföretag eller kommun. Hembudsskyldigheten skulle inte gälla vid byte. överlåtelse till närstående eller exekutiv auktion.

Enligt kommitténs förslag skulle i stadgarna anges efter vilka grunder lösensumman skulle bestämmas men det lämnades öppet för varje förening att själv utforma sin prisregel. Kommittén förordade en modell som utgår från bostadsrättshavarnas kapitaltillskott till föreningen uppräknat enligt något index. Hänsyn borde härutöver kunna tas till förbättringar i lägenheten och lägenhetens underhållsstatus.

Kommittén föreslog vidare att länsbostadsnämnden på begäran av kommunen som villkor för statliga bostadslån skulle kunna kräva att prisföreskrifter och hembudsklausul togs in i bostadsrättsföreningens stadgar under fem år.

Kommitténs förslag har remissbehandlats men inte lett till lagstiftning (se prop. 1981/82:169 s. 55—61 och CU 1981/82:41). Istället infördes den tidigare nämnda 11 a 5 bostadsrättslagen.

Skrivelser till regeringen

HSB:s Riksförbund har i en skrivelse den 7 oktober 1982 erinrat om tidigare anmält behov av att se över bostadsrättslagen. Översynen bör bl. a. syfta till att ge möjligheter till hembud och förköpsrätt inom bostadskoope- rationens olika organisationsled och rätt för bostadskooperationen att utforma en bostadssocialt rimlig prissättning med möjlighet att inom organisationen behålla en del av värdestegringen inom det kollektiva ägandet, att användas för återköpsgaranti och för kostnadsutjämning i nyproduktionen.

Göteborgs kommun har i en skrivelse den 4 november 1982 hemställt om

• Sida 259
•  Original

sådan ändring av lagstiftningen att prisstegringar på bostadsrättslägenheter kan motverkas genom att prisföreskrifter av typ Värmdömodellen. hem- budsklausuler och regler om återköp blir möjliga.

Stockholms kommun hari en skrivelse den 26 januari 1983 hemställt om en översyn av gällande lagstiftning i avsikt att förhindra uppdelning av fastigheter i form av ideella andelar eller genom handelsbolag. Stockholms kommun har vidare i en skrivelse den 9 mars 1983 hemställt om lagändringar för att möjliggöra bestämmelser om hembud samt reglering av överlåtelse- värdena. Lagregler om hembud och priskontroll bör. enligt kommhnen. utformas så att varje enskild kommun har frihet att besluta om att införa sådana regler. Där hembud införs bör reglerna gälla för alla nytillkoinmande föreningar och huvudprincipen bör vara att hembud sker till kommunen. Bostadsrättsföreningar anslutna till en folkrörelsekooperativ riksorganisa- tion bör dock kunna undantas. om organisationen har en egen bosparkö.

Behovet av en översyn

Den fria prisbildningen vid överlåtelser av bostadsrätt har i vissa fall lett till prisnivåer som är klart oacceptabla ur både bostadssocial och fördelnings- politisk synpunkt. Det är enligt min mening angeläget att åtgärder vidtas för att hejda denna prisutveckling och hindra att omotiverade vinster uppkom- mer för enskilda bostadsrättshavare.

Problemen med alltför höga överlåtelsepriser är emellertid begränsade till vissa delar av landet. De utan jämförelse kraftigaste prisstegringarna har förekommit i Stockholms innerstad. Det finns därför. i vart fall f. n.. inte någon anledning att överväga en allmän priskontroll beträffande bostadsrät- ter.

Enligt min mening bör det i stället övervägas åtgärder av den typ som 1978 års bostadsrättskommitté har föreslagit. Kommitténs förslag innebar att bostadsrättsföreningarna skulle ges rätt att begränsa de enskilda bostads- rättshavarnas rätt att fritt överlåta sin bostadsrätt. Enligt kommittéförslaget skulle det alltså bli möjligt att införa s. k. hembudsklausuler kombinerade med prisföreskrifter.

Som framgår bl. a. av de skrivelser som under de senaste månaderna har kommit in till regeringen behöver emellertid kommitténs förslag övervägas ytterligare i åtskilliga avseenden. Jag kan här nöja mig med att peka på Stockholms kommuns önskemål om ett starkt kommunalt inflytande samt vad HSB anfört om att värdestegringen d_elvis bör kunna behållas inom organisationen.

Mot bakgrund av det anförda anser jag att en kommitté bör tillkallas för att se över bostadsrättslagen.

• Sida 260
•  Original

Riktlinjer för utredningsarbetet Allmänt om en hembudsregel med tillhörande prisregel

Enligt gällande rätt är det tillåtet för bostadsrättsföreningarna att i sina stadgar ta in föreskrifter om priset vid överlåtelse av bostadsrätt. Det är emellertid ovanligt med sådana prisföreskrifter. vilket bl. a. torde bero på svårigheterna för föreningen att kontrollera att bestämmelserna iakttas. För att prisföreskrifter skall bli effektiva torde det vara nödvändigt att bryta kontakten mellan säljaren och den köpare som kan tänkas vara intresserad att betala ett högre pris än som är tillatet enligt prisföreskrifterna. Detta kan ske genom att prisföreskrifterna kombineras med en rätt att lösa bostads- rätten. Stadgebestämmelser om lösningsrätt är emellertid f. n.. som tidigare nämnts. förbjudna i fråga om bostadslägenheter.

Kommittén bör alltsa överväga om det bör möjliggöras för bostadsrätts- föreningarna att i sina stadgar ta in inte bara prisföreskrifter utan även bestämmelser om rätt att lösa bostadsrätten.

Frågan är emellertid om man kan nöja sig med ett frivilligt system. Kommittén bör pröva om det finns skäl att gå längre och införa en skyldighet för föreningarna att i stadgarna ta in bestämmelser av nu diskuterat innehåll. Kommitténs överväganden bör dock i denna del begränsas till att avse nybildade bostadsrättsföreningar.

Den mest långtgående formen av ett obligatorium är att som villkor för registrering av en bostadsrättsförening alltid kräva stadgebestämmelser av. nu avsett innehåll. Som jag tidigare har berört är emellertid problemen med höga överlåtelsevärden begränsade till vissa delar av landet. Detta talar för att kravet på stadgebestämmelser begränsas på något sätt.

En tänkbar lösning är att låta kommunerna. som har ett ansvar för bostadsförsörjningen. avgöra om krav skall ställas på stadgebestämmelser eller inte. Här bör kommittén särskilt uppmärksamma vad Stockholms kommun har anfört om en begränsning till sådana områden som har förklarats för bostadsanvisningsomräden enligt bostadsanvisningslagen (198094). Kommittén bör emellertid vara oförhindrad att överväga även andra lösningar. Oberoende av vilken lösning som kommittén finner lämplig bör den särskilt uppmärksamma de problem som kan uppstå på en bostadsrättsmarknad där pris- och hembudsregler gäller för vissa bostads- rätter men inte för andra.

I ett system med frivilliga stadgebestämmelser kan det i väsentlig mån överlåtas åt föreningen att utforma bestämmelsernas innehåll. Annorlunda förhåller det sig om det införs någon form av skyldighet för föreningarna att ha stadgebestämmelser. Kommittén bör uppmärksamma denna problematik och eftersträva en lämplig avvägning mellan kraven på flexibilitet och enhetlighet.

• Sida 261
•  Original

Vilka skall ha lösningsrätt?

l978 års bostadsrättskommitté föreslog att lösningsrätt skulle kunna tillkomma bostadsrättsföreningen. bostadskooperativ organisation. allmän- nyttigt bostadsföretag eller kommun. F. n. får lösningsrätt i fråga om lokaler utövas endast av föreningen eller dess medlemmar.

Kommittén bör överväga hur kretsen av lösningsberättigade bör bestäm- mas. Härvid bör kommittén särskilt uppmärksamma frågan om hur stadgebestämmelserna bör utformas om föreningen är skyldig att införa bestämmelser om lösningsrätt.

Skall lösningsrätt vara förenat med lösningsskyldighet?

Enligt den s. k. Värmdömodellen är kommunen skyldig att lösa in bostadsrätten. om kommunen inte kan anvisa någon bostadssökande.

Kommittén bör överväga om en lösningsrätt bör kombineras med någon form av lösningsskyldighet. Jag vill emellertid understryka att det av statsfinansiella skäl är uteslutet att en sådan lösningsskyldighet säkerställs genom statsgarantier.

Undantag från hembudsskyldigheten

1978 års bostadsrättskommitté föreslog att stadgebestämmelser om en rätt att lösa bostadsrätten inte skulle gälla bl. a. om överlåtelsen skedde för att möjliggöra byte samt vid överlåtelser mellan vissa närstående. genom gåva eller genom exekutiv auktion.

Kommittén bör överväga vilka undantag som kan vara motiverade när det gäller hembudsskyldigheten för en bostadsrättshavare som vill överlåta sin bostadsrätt.

Jag vill här understryka att möjligheten till byte kan vara väsentlig för många bostadsrättshavare. Det är emellertid uppenbart att ett generellt undantag för byte kan utnyttjas för att kringgå den priskontroll som är föreskriven i stadgarna. Kommittén bör alltså försöka finna en ordning som i behövlig omfattning bibehåller bytesrätten men medger en effektiv kon— troll.

Åven övriga undantag. exempelvis för exekutiv auktion. torde kunna missbrukas av'den som vill kringgå en hembudsskyldighet. Kommittén bör pröva hur ett sådant missbruk skall kunna förhindras.

• Sida 262
•  Original

Utformningen av en prisregel

[ ett system med frivilliga stadgebestämmelser kan det. som jag delvis redan har berört, överlåtas åt föreningarna att själva utforma prisbestäm- melsernas innehåll. Om det införs någon form av skyldighet för föreningarna att ha prisbestämmelser i stadgarna blir det däremot nödvändigt att i lag reglera vilka krav som skall ställas på prisbestämmelserna för att de skall kunna godtas. Oavsett hur det förhåller sig med detta finns det enligt min mening starka skäl som talar för enhetligt utformade prisbestämmelser.

På grund av det anförda anser jag att kommittén i sitt arbete bör utgå från att en prisregel bör tas in i bostadsrättslagen och ges tvingande karaktär. En hembudsskyldighet som föreskrivs i stadgarna bör alltså kombineras med prisbestämmelser som grundar sig på lagen.

En prisregel torde i första hand böra utformas enligt någon av följande två principer. Antingen kan överlåtelseersättningen bestämmas med utgångs- punkt i bostadsrättens andel i föreningens behållna tillgångar eller också kan bostadsrättshavaren få ersättning för sina kapitaltillskott till föreningen. Den förra principen låg till grund för kontrollagen medan HSB:s och Riksbyggens rekommendationer byggde på den senare principen. Denna har också förordats av 1978 års bostadsrättskommitté.

Kommittén bör vara fri att pröva även andra modeller än de nu nämnda. En utgångspunkt för bestämningen av överlåtelseersättningen bör vara att värdet av det kapital som lagts ned av den som överlåter bostadsrätten inte urholkas. Kommittén bör eftersträva en modell som kan användasi så många sammanhang som möjligt då värdet på en bostadsrätt behöver fastställas. Kommittén bör därför beakta att överväganden f. n. görs inom finansdepar- tementet om realisationsvinstbeskattningen på grundval av kapitalvinstkom- mitténs delbetänkande (Ds B 198216) Reavinst på bostadsrätter.

En prisreglering som gäller under lång tid kan medföra att en stor skillnad uppkommer mellan det reglerade priset och vad konsumenten är villig att betala. Detta kan skapa olika typer av problem. Kommittén bör uppmärk- samma denna risk.

Till vilket pris skall vidareförsäljning få ske?

1978 års bostadsrättskommitté har föreslagit att den lösningsberättigade inte skall få tillämpa andra grunder för prissättningen vid försäljning av bostadsrätten än som gällde gentemot den ursprunglige bostadsrättshava- ren.

HSB anser däremot att organisationen bör få del av värdestegringen på en bostadsrätt som säljs vidare.

Kommittén bör överväga vilka regler som bör gälla vid vidareförsäljning

• Sida 263
•  Original

av lösta bostadsrätter och härvid beakta den skillnad i fråga om boendekost- nader som efter hand kan uppkomma mellan bostadsrättslägenheter med reglerade överlåtelsevärden och andra bostadsrättslägenheter.

Kommittén bör i detta sammanhang även överväga om det behövs särskilda regler för förmedling eller anvisning av bostadsrätter som skall säljas vidare.

Vem skall hantera lösningsrätten?

F. n. gäller i fråga om lokaler att lösningsrätten får utövas sedan bostadsrätten har överlåtits. Lösningsrätten skall alltså göras gällande hos förvärvaren (jfr i fråga om aktier 3 kap. 35 aktiebolagslagen. 1975:1385).

1978 års bostadsrättskommitté föreslog i stället en lösningsrätt innan överlåtelse fick ske. Jag delar uppfattningen att en sådan ordning är att föredra i fråga om bostadslägenheter.

1978 års bostadsrättskommitté föreslog vidare att en bostadsrättshavare som ville överlåta sin bostadsrätt skulle anmäla detta till föreningen med uppgift bl. a. om begärt pris. Sedan föreningen lämnat besked om tillåtet pris och om vem som var lösningsberättigad var det bostadsrättshavaren som skulle anmana den berättigade att lösa bostadsrätten.

Goda skäl kan anföras för den ordning som sålunda föreslagits. Kommit- tén bör emellertid vara fri att pröva hur hembudsförfarandet rent praktiskt bör utformas. Härvid bör kommittén särskilt uppmärksamma de problem som kan uppkomma om det finns flera lösningsberättigade.

Kontroll av efterlevnaden m. m.

För de enskilda bostadsrättshavarna är det givetvis betydelsefullt att stadgebestämmelser om hembud och priskontroll tillämpas på ett riktigt sätt. Kommittén bör därför överväga vilken rätt till överprövning av förenings- beslut som bör tillkomma den bostadsrättshavare som vill överlåta sin bostadsrätt.

Frågan om tillämpningen av stadgebestämmelser om hembud och priskontroll angår emellertid inte bara föreningen och dess medlemmar utan även dem som i övrigt är lösningsberättigade. Dessutom kan kommunen anses ha intresse av bestämmelsernas efterlevnad även om kommunen inte är lösningsberättigad.

I första hand bör det givetvis ankomma på föreningen att kontrollera efterlevnaden av stadgebestämmelserna. främst genom att vägra medlem- skap i föreningen för den som inte har iakttagit bestämmelserna. Kommittén bör emellertid överväga i vad mån det därutöver behövs något sanktions- system.

• Sida 264
•  Original

Särskilda bestämmelser för lokaler

Jag har hittills enbart diskuterat bostadslägenheter. När det gäller lokaler är situationen delvis en annan. eftersom det redan är tillåtet med stadgebestämmelser om lösningsrätt (se 14.5 bostadsrättslagen).

Kommittén bör överväga vad som i framtiden bör gälla i fråga om lokaler. Skäl kan anföras för såväl en ordning med enhetliga bestämmelser för lokaler och bostadslägenheter som för särbestämmelser beträffande lokaler. Ett alternativ är alltså att i huvudsak bibehålla de nuvarande reglerna som ger föreningarna» stor frihet att utforma bestämmelserna. Om kommittén väljer att föreslå nya regler för lokaler bör kommittén särskilt uppmärksamma frågan om hur äldre stadgebestämmelser bör inordnas i ett nytt system.

S. k. andelslägenheter

Enligt 795 bostadsrättslagen får en förening eller ett aktiebolag inte upplåta andelsrätt med vilken följer rätt att för begränsad tid besitta eller hyra bostadslägenhet. Förbudet gäller även andelar i handelsbolag. Som motiv för den nuvarande ordningen har i huvudsak anförts att bostadsrätts- formen som regel bäst tillgodoser lägenhetsinnehavarnas intressen vid samägande av bostadshus och att det inte finns något behov inom bostadsmarknaden av andra upplåtelseformer än hyra och bostadsrätt (se prop. 1971:12 s. 92).

Det är numera inte ovanligt att flerbostadshus ägs av ett handelsbolag och att lägenheterna i huset är upplåtna till bolagsmännen. Trots att någon direkt koppling mellan andelsrätten i bolaget och nyttjanderätten till lägenheten inte får föreligga benämns lägenheter som är upplåtna på detta sätt vanligen för andelslägenheter. Med andelslägenheter avses också lägenheterna i ett flerbostadshus som ägs tillsammans av dem som nyttjar lägenheterna. Var och en äger då en ideell andel i fastigheten.

Som jag redan nämnt har Stockholms kommun tagit upp frågan om ändring av gällande lagstiftning för att förhindra uppdelning av hyresfastig- heter i form av ideella-andelar eller genom handelsbolag. Enligt en av kommunen redovisad undersökning är priserna vid överlåtelser av andelslä- genheter mycket höga. = Kommittén bör mot bakgrund av övervägandena i fråga om bostadsrätt även överväga om det finns anledning att vidta åtgärder beträffande andelslägenheter.

• Sida 265
•  Original

Försäljning av bostadsrätt på offentlig auktion

Jag vill avslutningsvis ta upp en fråga som ligger vid sidan av vad jag hittills berört. nämligen frågan om försäljning av en bostadsrätt på offentlig auktion.

Om en bostadsrättshavare på grund av dröjsmål med betalning av årsavgiften har förverkat sin nyttjanderätt till lägenheten. kan föreningen säga upp honom till avflyttning. Sedan en bostadsrättshavare på denna grund blivit skild från lägenheten skall föreningen enligt 37 & första stycket bostadsrättslagen. så snart det kan ske. sälja bostadsrätten på offentlig auktion. såvida inte föreningen och bostadsrättshavaren kommer överens om annat. Även i andra situationer kan föreningen ha rätt att sälja en bostadsrätt på .offentlig auktion (se H) och 12 5.5 bostadsrättslagen).

Försäljningen av en bostadsrätt på offentlig auktion sker för innehavarens räkning. Sedan föreningens eventuella fordran och kostnaderna för förfa- randet täckts. tillfaller alltså överskottet innehavaren av bostadsrätten.

Ansvaret för att en bostadsrätt i nu nämnda fall bjuds ut på en offentlig auktion åvilar föreningen. Bostadsrättslagen saknar emellertid bestämmel- ser om hur en sådan auktion skall offentliggöras och genomföras. Detta är enligt min mening otillfredsställande bl. a. av det skälet att innehavaren i efterhand kan komma att göra gällande att ett annorlunda auktionsförfaran- de hade kunna leda till ett högre pris.

Rättssäkerheten för den. vars bostadsrätt säljs på en offentlig auktion. kan alltså ifrågasättas. Detta har också skett i den allmänna debatten under senare tid.

Jag bedömer det inte som möjligt att avstå från den offentliga auktionen som ett yttersta sanktionsmedel i de fall bostadsrättshavaren inte fullgör sina skyldigheter gentemot föreningen. Däremot bör rättssäkerheten för den enskilde kunna förbättras. En sådan effekt kan uppnås om förfarandet vid den offentliga auktionen regleras i lag. Kommittén bör mot denna bakgrund föreslå förfaranderegler för den offentliga auktionen.

Övrigt

Kommittén bör samråda med den bostadspolitiska utredningen (Bo l982:02).

Skulle det under utredningsarbetets gång aktualiseras andra frågor som har samband med dem som nu har angetts bör kommittén vara oförhindrad att ta upp även .dem.

Utredningsarbetet bör bedrivas skyndsamt.

• Sida 266
•  Original

Hemställan

Under hänvisning till vad jag nu har anfört hemställer jag att regeringen bemyndigar det statsråd som har till uppgift att föredra lagstiftningsärenden som rör bostadsrätt att tillkalla en kommitté med högst tre ledamöter med uppgift att se över bostadsrättslagen i de avseenden som jag här angivit, att utse en av ledamöterna att vara ordförande. att besluta om sakkunniga, experter, sekreterare och annat biträde åt kommittén. Vidare hemställer jag att regeringen beslutat att kostnaderna skall belasta andra huvudtitelns kommittéanslag.

Beslut

Regeringen ansluter sig till föredragandens överväganden och bifaller hans hemställan. (J ustitiedepartementet)

• Sida 267
•  Original